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VOLUME 2 | NUMÉRO 2

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ÉCONOMIE D’ÉNERGIE

Connaissez-vous tous les programmes disponibles ?

Conrad Larivière

Pour une meilleure gestion des actifs

Sylvie Roy

Une journée dans la vie de...

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DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS

ÉCONOMIES À RÉALISER DANS PRESQUE TOUS LES TYPES DE BÂTIMENTS DES

V

PHOTO : MAINTENANCE PAR ROSAIRE TURCOTTE

ous verrez que ce numéro de Maintenance traite abondamment d’efficacité énergétique. On parle beaucoup de réduction d’énergie depuis quelques années, et pour cause : il y a encore des économies à réaliser dans presque tous les types de bâtiments. De plus, on compte actuellement au Québec plusieurs programmes incitatifs très intéressants. Mais les connaissezvous bien ?

Jacques Boisvert

Selon Francis Villeneuve, directeur – commercialisation des marchés institutionnels du programme ÉnerCible, pour certains, les programmes d’appui financiers à l’efficacité énergétique sont trop compliqués pour que ça vaille la peine de faire une demande. C’est du moins l’un des cinq mythes qu’il démystifie dans un excellent reportage de cette édition, signé Suzanne Gagné. Pour sa part, Alexandre Côté nous parle d’une nouvelle tendance : confier l’ensemble de l’entretien extérieur du bâtiment à un seul et unique fournisseur. Une petite visite au Saguenay nous apprend que la directrice générale du centre commercial Place du Royaume, Sylvie Roy, commence sa journée de travail par une tournée de son « royaume ». Vous constaterez que ses journées sont bien remplies ! En terminant, une petite visite en photos du Salon de l’écosalubrité 2012, nos chroniques traitant d’éclairage extérieur, de CVAC, de coaching et la rubrique Le saviez-vous ? sauront certainement vous informer et vous divertir. Bonne lecture ! Jacques Boisvert Éditeur

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Le magazine Maintenance est publié par Jacques Boisvert Communications inc. 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1 Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

3 DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS Des économies à réaliser dans presque tous les types de bâtiments Par Jacques Boisvert

info@jacquesboisvert.com

5 L’ÉCONOMIE D’ÉNERGIE pour une meilleure gestion des actifs www.jacquesboisvert.com

Par Suzanne Gagné

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert ÉQUIPE DE RÉDACTION : Jacques Boisvert, Alexandre Côté, Suzanne Gagné, Daniel Michon et Gaëtan Tremblay RÉVISION : Véronique Boily et Hélène Roy

13 L’ENTRETIEN EXTÉRIEUR D’UN BÂTIMENT comme carte de visite Par Alexandre Côté

CORRECTION D’ÉPREUVES: Catherine Faucher et Hélène Roy

17 ASSAINISSEMENT DE SYSTÈMES DE VENTILATION qualité de l’air et économie

DIRECTRICE ARTISTIQUE : Carole Bordeleau INFOGRAPHISTE : Alain Lambert

Par Gaëtan Tremblay

PUBLICITÉ : Zoé Lafond, directrice des ventes COORDINATION ET RECHERCHE: Alexandre Côté, adjoint à l’éditeur PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Istockphoto par Maciej Noskowski IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8 ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

19 L’ÉCLAIRAGE EXTÉRIEUR miser sur l’efficacité énergétique et des économies… célestes ! Par Suzanne Gagné

21 ENTREVUE Une journée dans la vie de... Sylvie Roy Par Suzanne Gagné

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2011. La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1925-7988

26 DEVENIR UN MEILLEUR COACH POUR VOTRE ÉQUIPE quatre étapes à respecter Par Daniel Michon

29 LE SAVIEZ-VOUS ?

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PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR MEDIAPHOTOS

ÉCONOMIE D’ÉNERGIE

L’ÉCONOMIE D’ÉNERGIE pour une meilleure gestion de vos actifs Par Suzanne Gagné

L’ÉCONOMIE D’ÉNERGIE EST UN SUJET COMPLEXE, MAIS QUI PEUT S’AVÉRER FORT IMPORTANT POUR LES GESTIONNAIRES DE BÂTIMENTS, SI L’ON CONSIDÈRE QU’ELLE PEUT CONTRIBUER À LA FOIS À MIEUX BOUCLER LEUR BUDGET ANNUEL ET À REHAUSSER LA VALEUR DE LEURS ACTIFS, ET CE TOUT EN ASSURANT L’AVENIR DE LA PLANÈTE. DES GESTES QUI PORTENT À CONSÉQUENCE !

S

elon le ministère des Ressources naturelles et de la Faune du Québec, les secteurs industriel et commercial utilisent plus de la moitié de l’énergie consommée au Québec. Bien que le potentiel d’économie varie largement selon les types de bâtiments et les équipements, le ministère estime par exemple que le potentiel moyen d’économie d’électricité, sur un horizon de cinq ans, atteint 15,6 % pour le chauffage des locaux des secteurs commercial et institutionnel, 12,4 % pour l’éclairage et 9,35 % pour la climatisation et la ventilation. Voilà qui se traduit en montants potentiels appréciables ! « Il y a des économies à faire dans presque tous les bâtiments, et sans nécessairement passer par de grands projets, estime Hubert Lavallée, ing., directeur général chez Systèmes Énergie TST. Par exemple, en misant simplement sur le recommissioning, qui consiste à optimiser des équipements et systèmes de contrôle existants, on peut arriver à obtenir 10 % d’économie d’énergie après une étude d’un mois ou deux seulement, avec un retour sur investissement qui dépasse rarement deux ans. » Été 2012 —

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ÉCONOMIE D’ÉNERGIE

UNE PRÉPARATION RIGOUREUSE Une chose est sûre : l’économie d’énergie est un exercice qui se prépare soigneusement. Il convient d’abord de faire un bilan énergétique afin de savoir quelle quantité d’énergie un bâtiment donné consomme en chauffage, en climatisation, en éclairage, etc. On peut ensuite comparer sa consommation d’énergie à celle d’autres bâtiments semblables. Il convient également de faire un examen de l’équipement dont on dispose : y a-t-il des remplacements ou des remises à neuf prévus ? Bien sûr, on établira également un budget, on précisera le terme du retour sur investissement et on créera un échéancier.

Hubert Lavallée, ing. Directeur général Systèmes Énergie TST

«

Plus tôt nous arrivons dans un projet, mieux nous pouvons aider les gestionnaires ou propriétaires de bâtiments à réduire leur facture énergétique de façon permanente.

»

– Hubert Lavallée, ing.

Selon l’ampleur du projet et l’équipe qui l’entoure, le gestionnaire pourra choisir de faire affaire ou non avec une firme spécialisée en efficacité énergétique, qui pourra le guider dans toutes les étapes de son projet. « Plus tôt nous arrivons dans un projet, mieux nous pouvons aider les gestionnaires ou propriétaires de bâtiments à réduire leur facture énergétique de façon permanente », précise Hubert Lavallée. DES PROGRAMMES POUR TOUS LES GOÛTS Après avoir défini son projet, le gestionnaire de bâtiments aurait avantage à connaître les nombreux programmes d’appui financier qui peuvent l’aider à réaliser encore plus d’économies. Les organismes qui offrent de tels programmes sont bien connus et ils incluent Hydro-Québec, Gaz Métro, le ministère des Ressources naturelles et de la Faune ainsi que Ressources naturelles Canada. Parmi les programmes lancés en 2012, mentionnons le programme pilote de remise au point des systèmes mécaniques des bâtiments (ou recommissioning) mis sur pied conjointement par Gaz Métro, Hydro-Québec et le ministère des Ressources naturelles et de la Faune. Il vise les propriétaires et gestionnaires qui souhaitent mettre en place un ensemble d'analyses, de vérifications et d'interventions effectuées selon une approche structurée, dans le but d'optimiser le fonctionnement, entre autres, des systèmes de chauffage, de ventilation et de conditionnement de l'air des grands bâtiments.

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Le ministère des Ressources naturelles et de la Faune met à la disposition des gestionnaires un Guide sur l’efficacité énergétique des bâtiments institutionnels ? Ce guide propose une démarche en 10 étapes pour

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améliorer la performance énergétique des bâtiments institutionnels. Il les aidera notamment à dresser le bilan énergétique de leurs bâtiments et à trouver des idées de gestes concrets pour une meilleure gestion de l’énergie, et donc davantage d’économies. Plus de détails à l’adresse suivante : www.efficaciteenergetique.mrnf.gouv.qc.ca/clientele-affaires/institutions/guide-sur-lefficaciteenergetique-des-batiments-institutionnels/

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D’autres programmes ont connu une évolution rapide au cours de la dernière année. C’est le cas, notamment, du programme Bâtiments d’Hydro-Québec, qui est géré par ÉnerCible. Ce programme soutient financièrement les propriétaires ou gestionnaires de bâtiments souhaitant réduire leur consommation d’électricité. Il comporte un volet commercial et un volet institutionnel. « Nous avons commencé avec une équipe de 4 personnes au début de 2011, et nous en sommes maintenant à une équipe de 65 personnes, de sorte que nous pouvons répondre aux demandes de façon beaucoup plus rapide et efficace », souligne Conrad Larivière, directeur principal, ÉnerCible, pour le programme Bâtiments. Ainsi, après un peu plus d’un an, 2 443 projets, totalisant 386 GWh d’économies, sont soit inscrits, soit terminés. « Pour mieux répondre aux besoins des entreprises qui font des demandes, nous offrons maintenant un outil de demande rapide pour les bâtiments commerciaux de 5 000 m2 et moins, ce qui représente 80 % du parc de bâtiments à l’extérieur de Montréal, indique Marc-Antoine Roberge, ing., directeur commercialisation chez ÉnerCible. En 15 minutes, le propriétaire ou le gestionnaire d’un bâtiment peut faire le tour de 36 mesures d’efficacité énergétique, que l’on retrouve dans 90 % des projets, et cocher celles qui s’appliquent à son bâtiment. C’est une méthode extrêmement rapide. » Autre avantage, le programme Bâtiments permet désormais à ceux qui font une demande d’utiliser les calculs de l’industrie, soit ceux des ingénieurs ou des techniciens, plutôt que d’utiliser la plateforme d’Hydro-Québec. Du côté institutionnel, le programme accepte maintenant les projets réalisés par phases. Il offre ainsi un appui financier dont les tranches vont en croissant, à mesure que les économies d’énergie s’accumulent.

Conrad Larivière Directeur principal, ÉnerCible

Pour ceux qui sont à la recherche d’un coup de pouce technique, signalons que le programme Bâtiments offre gratuitement, en ligne, une liste des intervenants de marché impliqués dans le programme. Ils peuvent ainsi visualiser les gestionnaires et propriétaires qui ont fait des demandes d’appui, mais également leurs partenaires, incluant les sociétés d’ingénierie, les distributeurs et fabricants de produits d’éclairage, les firmes d’architecture, les entrepreneurs, les entreprises de services énergétiques et les sociétés d’ingénierie en énergie.

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«

Pour mieux répondre aux besoins des entreprises qui font des demandes, nous offrons maintenant un outil de demande rapide pour les bâtiments commerciaux de 5 000 m2 et moins, ce qui représente 80 % du parc de bâtiments à l’extérieur de Montréal.

»

– Marc-Antoine Roberge

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Marc-Antoine Roberge Directeur commercialisation, ÉnerCible

En ce qui concerne la planification, Hydro-Québec offre aussi à ceux qui font une demande d’appui dans le cadre de ce programme un progiciel appelé SIMEB, qui permet de simuler la consommation d’énergie des bâtiments commerciaux et institutionnels. Les utilisateurs peuvent entrer dans ce système une série de paramètres comme la vocation du bâtiment, l’année de construction, la superficie, la source principale d’énergie, les systèmes mécaniques existants, etc. Pour un bâtiment neuf, SIMEB peut mener à une meilleure conception, plus efficace sur le plan énergétique. Dans le cas d’un bâtiment existant, il contribue à mieux cibler les efforts d’efficacité énergétique et à faciliter le processus de remise au point des systèmes mécaniques des bâtiments. DES PROJETS SUR MESURE « Les projets susceptibles d’obtenir un appui financier varient largement en envergure et en genre », indique Marc-Antoine Roberge. Par exemple, le CHSLD CAP à Shawville a obtenu un appui estimé à 239 351 $ par la diversification des sources d’énergie utilisées pour tout l’équipement de chauffage et de climatisation, tout en améliorant la qualité de l’air ambiant.


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ÉCONOMIE D’ÉNERGIE

EN PARTICIPANT AU PROGRAMME BÂTIMENTS, LE CHSLD CAP À SHAWVILLE CONTRIBUE AU DÉVELOPPEMENT DURABLE EN EFFECTUANT DES INVESTISSEMENTS SOCIALEMENT RESPONSABLES. De gauche à droite : Richard Grimard et Ann Rondeau du CSSS de Pontiac, Mathieu Courchesne de Dessau et Francis Villeneuve d’ÉnerCible.

En participant au programme Bâtiments, le CHSLD CAP contribue au développement durable en effectuant des investissements socialement responsables. De plus, il est en voie de réduire ses coûts d’exploitation et sa consommation d’électricité et d’améliorer la qualité de vie de ses résidents.

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D’autres gestionnaires ont pour leur part opté pour des projets d’envergure. C’est le cas de la Commission scolaire des Affluents, qui a profité du projet d’agrandissement de l’école primaire Aux 4 Vents, à Mascouche, pour apporter plusieurs mesures d’efficacité énergétique : détecteurs de présence contrôlant l’éclairage et la ventilation, accumulateur thermique, installation de fenêtres écoénergétiques, isolation plus efficace de la toiture, installation d’entraînements à fréquence variable sur les ventilateurs, sondes de CO2 pour contrôler la qualité de l’air et installation d’un récupérateur de chaleur enthalpique, qui permet de récupérer non seulement la chaleur, mais aussi l’humidité. La Commission scolaire compte ainsi économiser près de 135 000 kWh d’électricité par année. Le Centre hospitalier universitaire de Sherbrooke – hôpital Fleurimont, pour sa part, est en train de réaliser un projet de 20 000 000 $ étalé par phases. L’objectif ? Une réduction de non moins de 37 % de sa consommation d’électricité. La première phase du projet consistait à remplacer les lampes à incandescence et les fluorescents à ballast magnétique par des fluorescents avec ballast électronique haute efficacité et

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ÉCONOMIE D’ÉNERGIE

LA COMMISSION SCOLAIRE DES AFFLUENTS A PROFITÉ DU PROJET D’AGRANDISSEMENT DE L’ÉCOLE PRIMAIRE AUX 4 VENTS, À MASCOUCHE, POUR APPORTER PLUSIEURS MESURES D’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE. De gauche à droite : Michel Tremblay d’ÉnerCible, Jean-Pierre Perreault de la Commission scolaire des Affluents, Francis Roy de l’école Aux 4 Vents et Maxime Boisclair de Leroux, Beaudoin & Associés.

des lampes à DEL. L’équipe a également installé des entraînements à fréquence variable (EFV) sur les moteurs des ventilateurs, ainsi que des capteurs d’opacité et de température sur les hottes de cuisine. Le projet comprendra d’autres phases, selon un plan d’investissement triennal. Le CHUS pourra ainsi cumuler les économies énergétiques et se prévaloir de tranches d’appui financier supérieures par kilowatt/heure au fur et à mesure que le projet avancera. DES ÉCONOMIES DANS L’INNOVATION D’autres nouveaux programmes d’appui financier visent plus spécifiquement les innovations technologiques. C’est notamment le cas du Programme d’aide à l’installation d’équipements solaires opérationnels, géré par le ministère des Ressources naturelles et de la Faune. L’objectif de ce programme est de diminuer la consommation de l’un des combustibles fossiles qu’il vise. Le ministère offre ainsi un soutien financier pour 10

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l’installation d’équipements solaires de type thermique ou photovoltaïque dans des bâtiments, et ce, que l’énergie solaire s’applique au préchauffage de l’air neuf, au chauffage d’un bâtiment par un système de chauffage hydronique, à la production d’électricité pour un bâtiment situé hors réseau ou dans un réseau autonome, etc. Doté d’une enveloppe globale de 7 000 000 $, ce nouveau programme débutait à la fin du mois de mars. Il suscite un intérêt certain, puisque moins d’un mois après son lancement, une trentaine de demandes d’information avaient été déposées et un projet avait déjà été accepté. Le ministère espère octroyer un appui financier à environ 150 projets d’ici le 31 mars 2013. Les gestionnaires de bâtiments qui sont friands d’innovation peuvent aussi puiser de l’inspiration dans le programme IDÉE d’Hydro-Québec, qui appuie des projets pilotes d’expérimentation et de démonstration visant des technologies en émergence non éprouvées ou de commercialisation de technologies efficaces éprouvées. Par exemple, la firme québécoise Réonac a utilisé ce programme pour financer un programme de recherche sur les avantages tangibles de l’éclairage à induction et pour déterminer s’il existe un potentiel d’économie d’énergie pour son utilisation dans des bâtiments comportant de hauts plafonds. Résultat ? Le projet a permis de reconnaître la fiabilité de cette technologie, particulièrement dans les bâtiments à hauts plafonds comme les entrepôts. Entre autres, ce type d’éclairage a une durée de vie de plus de 100 000 heures, comparativement à 20 000 ou à 30 000 pour les systèmes concurrents. Enfin, le projet de recherche a permis de constater que l’éclairage par induction mène à des économies d’énergie pouvant atteindre 25 % par rapport aux lampes à halogénures métalliques.


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ÉCONOMIE D’ÉNERGIE

DES POUSSÉES TECHNOLOGIQUES Appui financier ou pas, les technologies qui mènent aux économies d’énergie foisonnent par les temps qui courent. Le gestionnaire de bâtiment doit donc se tenir au fait des derniers développements et évaluer celles qui pourraient le mieux l’aider à atteindre ses objectifs. Du côté de l’éclairage, signalons la technologie au DEL, qui a connu des progrès importants autant pour l’intérieur que pour l’extérieur des bâtiments. Pour ce qui est des systèmes de bâtiments, Hubert Lavallée signale l’importance des systèmes passifs. « Ils permettent d’utiliser le moins d’énergie possible pour la climatisation ou le chauffage, dit-il. Pensons par exemple au mur solaire ou au tunnel canadien pour préchauffer l’air. Les gestionnaires de bâtiments peuvent obtenir des économies substantielles avec peu d’entretien. » Selon lui, les systèmes de contrôle intelligents comptent parmi les outils les plus utiles sur le marché. « Ces systèmes informatisés ont la capacité d’analyser les systèmes mécaniques et électriques, explique-t-il. On peut y ajouter des stratégies de gestion énergétiques. Le système détectera les failles, comme une valve qui fuit ou une sonde défectueuse, et on pourra les corriger rapidement. Ces systèmes sont de plus en plus raffinés et peuvent être installés dans tous les types d’édifices. Certaines entreprises offrent même déjà un seul logiciel pour le contrôle multibâtiment. » CONSOMMATION NETTE ZÉRO Finalement, l’avenir pourrait bien nous réserver d’agréables surprises en matière d’économie d’énergie. Par exemple, le Conseil de recherche en sciences naturelles et en génie du Canada a mis sur pied un groupe de recherche très particulier, le Réseau stratégique sur les bâtiments intelligents à consommation énergétique nette nulle. Les travaux de ce groupe visent à favoriser l’adoption généralisée, d’ici 2030, de concepts

«

Ces systèmes informatisés ont la capacité d’analyser les systèmes mécaniques et électriques. On peut y ajouter des stratégies de gestion énergétiques.

»

– Hubert Lavallée, ing.

de création et de fonctionnement du bâtiment à consommation énergétique nette nulle dans les principales régions du Canada. L’approche combine des systèmes passifs et des technologies dynamiques pour l’enveloppe du bâtiment. On parle par exemple de systèmes solaires intégrés au bâtiment, de fenêtres à haut rendement munies d’un dispositif de régulation active des gains solaires, du stockage thermique à court terme et saisonnier, de thermopompes, de technologies de production combinée de chaleur et d’électricité, ainsi que de contrôles intelligents, qui feront en sorte que les bâtiments pourront produire la majeure partie de l’énergie qu’ils consomment. Des projets à suivre…

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ÉCONOMIE D’ÉNERGIE

5 mythes en matière d’économie d’énergie 1

1. C’est un exercice très lourd et, de toute façon, les coûts en énergie sont transférés à nos locataires. « Si un gestionnaire de bâtiments arrive à diminuer ses coûts, les locataires paieront moins cher et ils auront envie de rester, indique Hubert Lavallée. De plus, en combinant l’économie d’énergie et l’efficacité énergétique ou en investissant ailleurs le montant économisé, le gestionnaire leur procurera plus de confort et pourra résoudre d’autres problèmes d’entretien. En fin de compte, l’économie d’énergie permet une meilleure gestion des actifs. »

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2. On se fait promettre des économies d’énergie, mais elles ne sont pas toujours au rendez-vous une fois le projet terminé. Bien qu’il arrive que des estimations dévient légèrement des résultats finaux, il peut également arriver que l’on ne fasse pas un suivi adéquat des équipements une fois que le projet est terminé. « Il faut s’assurer d’avoir une bonne maîtrise des mesures d’implantation et des stratégies de suivi et de persistance pour réaliser les économies prévues à moyen ou à long terme », explique M. Lavallée.

Francis Villeneuve Directeur – commercialisation, marché institutionnel, ÉnerCible

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3. L’économie d’énergie est un exercice ponctuel que l’on fait quand on a besoin de réduire nos coûts. Au contraire : un gestionnaire attentif devrait suivre en continu l’évolution énergétique de ses bâtiments et intégrer l’économie et l’efficacité énergétiques à sa façon de gérer le bâtiment. « Idéalement, cela devrait faire partie de la planification stratégique du gestionnaire », estime M. Lavallée. En fait, selon Marc-Antoine Roberge, cela contribue même à augmenter la valeur du bâtiment. « Ces projets procurent une rentabilité brute au propriétaire ou au gestionnaire de bâtiments », précise-t-il.

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4. Les programmes d’appui financier à l’efficacité énergétique sont trop compliqués pour que ça vaille la peine de faire une demande. Plusieurs programmes ont fait l’objet de modifications pour les rendre plus simples et plus conviviaux. Plusieurs autres sont très ciblés et pourraient s’adresser exactement aux types de mesures que le gestionnaire compte mettre en place. « Les programmes d’appui financier viennent diminuer les coûts d’exploitation et la période de récupération de l’investissement, alors ils en valent largement la peine », souligne Francis Villeneuve, directeur – commercialisation, marché institutionnel, chez ÉnerCible.

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5. On ne fait pas beaucoup d’économies d’énergie au Québec. Bien qu’il reste encore beaucoup à faire, il suffit de constater l’étendue de la gamme de programmes d’appui disponibles pour se rendre compte que le souci d’efficacité énergétique est bien présent au Québec. « On en fait beaucoup, on peut en faire plus, mais malheureusement, on en parle trop peu…, dit Marc-Antoine Roberge. Il survient au Québec des changements appréciables, notamment du côté de l’éclairage, des fenêtres et de l’enveloppe des bâtiments. »

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L’ENTRETIEN EXTÉRIEUR D’UN BÂTIMENT

COMME CARTE DE VISITE Par Alexandre Côté

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ous savons tous que l’aspect extérieur d’un commerce de détail à succès est aussi important que son intérieur. Mais qu’en est-il des autres types d’immeubles ? La même règle s’applique. Malgré le peu d’argent généralement investi, le premier coup d’œil qu’offre un édifice s’avère primordial, tant pour ses occupants que pour la première impression donnée aux visiteurs, clients et fournisseurs. Peu importe l’âge et l’architecture, un immeuble propre et bien entretenu vaut son pesant d'or, car il est souvent vu comme le reflet de l’entreprise qui l’occupe. Pour minimiser les coûts liés à la main-d’œuvre permanente, sans faire de compromis sur la qualité des travaux, la majorité des gestionnaires font affaire avec des sous-traitants spécialisés.

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Éric Boily Gérant d’exploitation, Place Laurier

« Il y a eu beaucoup de transactions dans le secteur immobilier, ces dernières années, mentionne Éric Boily, gérant de l’exploitation de Place Laurier. C’est principalement pour cette raison que la tendance Été 2012 —

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Robert Gauthier Directeur des services associés GSF Canada

C’est toujours plus intéressant de n’avoir qu’un seul téléphone à faire plutôt que six ou sept, sans compter les appels d’offres qu’il faudrait autrement multiplier.

»

– Robert Gauthier

est celle que l’on connait aujourd’hui. La sous-traitance nous permet de nous concentrer sur d’autres aspects de la gestion quotidienne du bâtiment. » Si la sous-traitance pour l’entretien extérieur des bâtiments est un acquis, il existe plus d’une façon de l’aborder. Une bonne partie des gestionnaires traitent avec plusieurs entrepreneurs spécialisés pour faire exécuter la coupe du gazon, le nettoyage du stationnement, l’aménagement paysager, etc. Mais, selon Robert Gauthier, directeur des services associés chez GSF Canada, certains préconisent à présent une approche de type guichet unique. « C’est toujours plus intéressant de n’avoir qu’un seul téléphone à faire

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PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR REBECCA ELLIS

ENTRETIEN EXTÉRIEUR

plutôt que six ou sept, sans compter les appels d’offres qu’il faudrait autrement multiplier », souligne M. Gauthier. Pour sa part, Éric Boily considère plusieurs options. « Pour l’instant, il n’est pas prévu de fonctionner avec un seul fournisseur pour l’entretien extérieur, car nous croyons que les montants totaux ne permettent pas une économie substantielle. Par contre, plus il y a de fournisseurs, plus il y a de travail et plus il y a de soumissions à faire et refaire. Si une offre clé en main intéressante se présentait, il est bien possible que j’envisage de travailler avec un seul fournisseur en mesure de nous donner l’ensemble des services. » L’approche clé en main peut bel et bien être une offre compétitive, indique Robert Gauthier. Par exemple, des économies sont réalisées sur les frais de carburant en déplaçant des employés attitrés à plus d’une tâche. En prenant en main l’ensemble des travaux, le fournisseur de services prend également en charge la supervision, ce qui permet au gestionnaire du bâtiment de soustraire certains frais administratifs. Jocelyn Provost, président de Entreprises J. Provost, l’un des sous-traitants de GSF, mais qui exécute également des contrats en relation directe avec les gestionnaires de bâtiment, précise : « Faire affaire directement avec une entreprise d’entretien extérieur ne réduit pas le prix pour le gestionnaire, car nous devons couvrir les frais de gestion. Quand je travaille avec GSF, je n’ai pas à assumer ces coûts. En plus, mes dépenses sont réduites en raison du volume qu’ils peuvent me garantir. Cela me permet donc d’être plus compétitif. » Mais qu’en est-il de la qualité des travaux ? Il semblerait qu’elle soit bonne si le fournisseur de services clé en main est une entreprise fiable et professionnelle, qui possède un personnel stable et qualifié. De plus, toutes les communications sont assurées par les employés du fournisseur de services globaux afin d’assurer une continuité dans le suivi des commandes. Le gestionnaire n’a donc qu’un téléphone à

«

Jocelyn Provost Président, Entreprises J. Provost

En réalité, ça ne réduit pas le prix pour le gestionnaire de faire directement affaire avec une entreprise d’entretien extérieur, car on doit couvrir les frais de gestion. Quand je travaille avec GSF, je n’ai pas à assumer ces coûts. En plus, mes dépenses sont réduites en raison du volume qu’ils peuvent me garantir. Cela me permet donc d’être plus compétitif.

»

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– Jocelyn Provost

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ENTRETIEN EXTÉRIEUR

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Si on se donne la peine de faire les choses autrement, il est toujours possible de réaliser de très belles choses à faible coût.

»

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR MIKE CLARKE

– Éric Boily

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faire pour commander l’ensemble de ces services. Le bon de travail est ensuite inscrit chez le fournisseur de services qui le transmettra au sous-traitant. Pour Robert Gauthier, ce modèle crée un niveau supplémentaire de supervision. « C’est certain que pour travailler avec une entreprise importante, ajoute Jocelyn Provost, il faut avoir de hauts standards de qualité, être disponible et être prêt à travailler davantage. Je présume également que pour le fournisseur de services et son client, il est avantageux de faciliter le dialogue et de régler les problèmes rapidement. » Pour sa part, Robert Gauthier exige que ses sous-traitants fassent preuve de minutie, de souci du détail et qu’ils soient bien conscients de l’importance des travaux qu’ils réalisent. Comme pour la compétitivité, la force du groupe permet ici aussi d’atteindre des objectifs élevés. La capacité du fournisseur à procurer un volume de travail important à ses différents sous-traitants est un incitatif supplémentaire à l’atteinte de standards de qualité. Personne ne désire mettre un terme à un aussi important partenariat. De plus, Robert Gauthier croit qu’utiliser l’approche clé en main permet d’avoir plus facilement une idée générale du bon accomplissement des travaux. « On travaille pour le gestionnaire dans tous les sens. Ça fait partie de notre travail d’avoir une facture compétitive, mais aussi d’offrir un service de grande qualité. » Tondre le gazon, faire l’entretien paysager, l’aménagement paysager, le nettoyage de fenêtres ou du stationnement, les tâches pour entretenir convenablement l’extérieur d’un bâtiment sont nombreuses, et bien qu’elles ne représentent pas le poste budgétaire le plus important, il faut tout de même y voir de près si on se préoccupe de l’image que projette son immeuble. Même si elle semble avantageuse, l’approche du guichet unique ne séduira pas tous les gestionnaires de bâtiments au Québec. Mais que vous utilisiez un service clé en main ou pas, les trois intervenants interviewés s’entendent pour dire qu’il n’est pas nécessaire d’investir des sommes astronomiques pour valoriser l’aspect extérieur du bâtiment dont vous avez la charge. « Si on se donne la peine de faire les choses autrement, dit Éric Boily, il est toujours possible de réaliser de très belles choses à faible coût. » Robert Gauthier souhaiterait, quant à lui, que tous les gestionnaires voient l’importance de la qualité de l’aménagement paysager pour l’image de l’entreprise. Une action plus rentable qu’il n’y parait à première vue.


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CVAC

GAËTAN TREMBLAY

ASSAINISSEMENT DE SYSTÈMES DE VENTILATION :

QUALITÉ DE L’AIR ET ÉCONOMIE

L’ASSAINISSEMENT DES SYSTÈMES DE VENTILATION FAVORISE D’ABORD LA QUALITÉ DE L’AIR DES BÂTIMENTS, MAIS PROCURE AUSSI DES GAINS EN ÉCONOMIE D’ÉNERGIE. EN S’ADRESSANT À DES SPÉCIALISTES, ON S’ASSURE D’OBTENIR DES RÉSULTATS OPTIMAUX.

POURQUOI ASSAINIR ? Après quelques années d’utilisation, les systèmes et les conduits de ventilation accumulent des poussières. Cette accumulation entrave l’efficacité des systèmes et entraîne des coûts additionnels d’exploitation. La présence d’eau, provenant par exemple d’un humidificateur, peut aggraver la situation. La combinaison saleté et humidité crée alors les conditions favorables à l’apparition de contaminants. C’est la santé des occupants qui pourrait être affectée. Les symptômes les plus souvent signalés sont la toux persistante, les maux de tête, etc. Le gestionnaire doit alors faire face à des plaintes. À moyen

terme, ces plaintes répétées pourraient abaisser la valeur locative de son immeuble. La solution est pourtant à portée de main : l’entretien préventif des systèmes et conduits de ventilation. « Beaucoup de gestionnaires d’immeubles demeurent hésitants, dit Christian Aubin, président d’Air Technovac inc., une entreprise spécialisée en assainissement de systèmes. Bon nombre doutent encore de la nécessité de procéder à un entretien régulier des systèmes de ventilation. Ils se contentent de remplacer les filtres et ne réagissent que lorsque s’accumulent les plaintes. »

Journaliste en technologie depuis une vingtaine d’années, Gaëtan Tremblay s’intéresse plus particulièrement à la mécanique du bâtiment. Été 2012 —

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CVAC

DES MÉTHODES ÉPROUVÉES Les services d’assainissement s’obtiennent auprès d’entrepreneurs spécialisés, détenteurs d’une licence d’entrepreneur de RBQ, ou de firmes de génie-conseil disposant de laboratoires leur permettant de procéder aux prélèvements d’échantillons et de mener des analyses. Le mandat d’exécution des travaux est ensuite confié à une entreprise en assainissement de systèmes CVAC, qui procède aux interventions appropriées à l’état de salubrité des conduits et du système. Le nettoyage des conduits d’alimentation s’effectue par la méthode de succionfriction-pulsion en employant des outils adaptés. Un collecteur de poussières de 4 000 PCM, et équipé de filtres à haute efficacité HEPA est utilisé. Cet équipement permet de créer une pression négative dans les sections précédemment isolées par des ballons de zonage.

Christian Aubin Président Air Technovac inc.

tionner plus longtemps pour effectuer le même travail. La longueur des conduits est souvent un obstacle. Afin de réduire les coûts et de faciliter les travaux, l’entrepreneur installe, lors d’une première intervention, des portes d’accès permanentes. Des ouvertures sont également aménagées pour atteindre le système mécanique lui-même, les boîtes de ventilation, les humidificateurs et les serpentins. Petit robot muni d’une caméra et d’un fouet pneumatique

En compartimentant les sections en traitement, on évite la diffusion des poussières ailleurs dans le réseau. Le conduit est ensuite soumis à un nettoyage mécanique : des brosses rotatives dégagent les poussières aspirées par le collecteur. La brosse est remplacée par un fouet pneumatique lorsque le conduit comporte un isolant acoustique plus fragile. Dans les conduits difficiles d’accès, le travail est effectué par un petit robot. Muni d’une caméra et d’un fouet pneumatique, il est guidé à distance par un ordinateur portable. Les grilles, les diffuseurs et les bassins de récupération sont lavés dans une solution de nettoyage biodégradable. Les conduits de retour peuvent subir un traitement identique ou sont brossés manuellement. L’entrepreneur nettoie ensuite les serpentins de chauffage et de climatisation installés dans les conduits. La saleté qui s’y dépose freine l’écoulement d’air, réduisant ainsi l’efficacité du système, qui doit fonc-

Les entrepreneurs en assainissement de systèmes CVAC sont regroupés volontairement dans la NADCA (National Air Conduct Cleaners), une association nord-américaine qui compte 1 000 membres. Elle les soumet à un code d’éthique et édicte la norme ACR-2006, qui énonce les procédures recommandées en inspection, en nettoyage et en entretien de systèmes CVAC.

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L’entrepreneur en assainissement offre également des services de restauration et de remise à neuf : sablage, peinture, remplacement d’isolant et pulvérisation d’un produit pour pallier la détérioration de l’isolant dans les conduits. PÉRIODICITÉ DES TRAVAUX Selon Christian Aubin, un système devrait être inspecté et échantillonné tous les deux ans, et être nettoyé entièrement chaque cinq ans. Il souligne que même un système neuf peut être empoussiéré et possiblement contaminé, puisque la saleté peut pénétrer dans les conduits pendant les travaux de construction. Ainsi, un système neuf devrait être nettoyé avant le démarrage; c’est d’ailleurs une exigence de la certification LEED. DES GESTIONNAIRES PLUS SENSIBLES De plus en plus de gestionnaires d’immeubles sont sensibilisés aux exigences en matière de qualité de l’air et à la nécessité d’effectuer les travaux nécessaires. Ils réalisent notamment la rentabilité de ces interventions. La NADCA s’est employée à démontrer cette rentabilité. Depuis deux ans, l’association mesure en laboratoire les effets de la poussière sur l’efficacité d’un système résidentiel. Selon les données obtenues, l’économie moyenne procurée par le nettoyage serait de 10 %. L’économie est appréciable, puisque les coûts de ventilation d’un bâtiment représentent jusqu’à 30 % de sa facture énergétique.


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QUESTION D’ÉNERGIE

SUZANNE GAGNÉ

L’ÉCLAIRAGE EXTÉRIEUR :

MISER SUR L’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE ET DES ÉCONOMIES… CÉLESTES !

L’

éclairage extérieur peut souvent être à la fois une source de gaspillage d’énergie et de pollution lumineuse. En Estrie, par exemple, le problème était devenu tel que les experts de l’Astrolab du mont Mégantic ont sonné l’alarme : le ciel était si éclairé qu’ils avaient du mal à voir leurs étoiles ! Qu’à cela ne tienne : il y a une dizaine d’années, ils ont mis sur pied un ambitieux projet de lutte contre la pollution lumineuse. Au bout du compte, plus de 3 300 luminaires ont été remplacés dans 16 municipalités, pour des économies d’énergie d’environ 1,9 million de kWh par année… sans compter une facture

d’électricité annuelle moins salée pour tous ceux qui y ont participé. Bien sûr, la lutte contre la pollution lumineuse, l’efficacité énergétique et la réduction des coûts sont de très proches compagnons. Selon les données d’HydroQuébec, l’éclairage peut représenter 30 % de la consommation électrique d’un bâtiment dans le secteur commercial. Puisque l’éclairage extérieur (stationnement, éclairage architectural, enseignes, etc.) peut en constituer une part importante, les gestionnaires de bâtiments auraient avantage à en faire la meilleure gestion possible.

CONSULTER LES NORMES « La première étape consiste à consulter les pratiques recommandées pour établir les exigences particulières en matière d’éclairage extérieur, entre autres le niveau d’éclairement requis », explique Patrick Martineau, ingénieur en développement technique et spécialiste de l’éclairage chez Hydro-Québec. Ainsi, l’organisme Illuminating Engineering Society of North America (www.iesna.org) publie des guides des pratiques recommandées pour l’éclairage de stationnement et pour l’éclairage architectural.

Rédactrice pigiste et auteure, Suzanne Gagné écrit sur des sujets techniques depuis 1986. Au cours des dernières années, elle s'est penchée plus particulièrement sur la question de l'énergie. Été 2012 —

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QUESTION D’ÉNERGIE

M. Martineau recommande quelques stratégies fort simples, à partir du moment où l’on a identifié le besoin de mieux gérer l’éclairage extérieur :

Les premiers sont les luminaires aux halogénures métalliques à démarrage assisté, des lampes à très haute puissance qui produisent une lumière blanche, offrant donc un bon rendu de couleurs lorsque l’esthétique compte. Selon le spécialiste, la fréquence de remplacement des lampes pour ce type d’éclairage est d’environ trois ans.

> Réduire la quantité de lumière projetée > Réduire le temps d’utilisation des lumières pendant la nuit

> Mieux contrôler la lumière en fonction de ses besoins

> Assurer une bonne orientation

UNE PETITE RÉVOLUTION Selon le spécialiste, un troisième type d’éclairage est en train de révolutionner le marché, soit l’éclairage à DEL (pour « diode électroluminescente »). Ce type d’éclairage existe depuis les années 1960, mais son application était limitée notamment aux indicateurs lumineux de certains appareils électroniques. Désormais, ils sont de plus en plus utilisés comme luminaires extérieurs et intérieurs pour les bâtiments.

> Camoufler la source lumineuse pour éviter l’éblouissement (auquel cas la rétine de l’œil se contracte et on a besoin… d’encore plus de lumière !) Les deux premiers éléments de cette liste peuvent être réalisés notamment au moyen d’un système de contrôle avec photocellules, de sorte que l’éclairage sera en fonction de la clarté extérieure et des heures d’achalandage. DES LUMINAIRES PLUS PERFORMANTS Une autre façon d’atteindre une meilleure efficacité énergétique est d’opter pour des types de luminaires plus efficaces. « Il y a sur le marché encore beaucoup de luminaires à vapeur de mercure, qui sont très inefficaces », estime M. Martineau. Selon lui, ces luminaires peuvent être remplacés par trois autres types plus performants.

PHOTO : ISTOCKPHOTO PÂR BANKSPHOTOS

de la lumière « L’éclairage à DEL a beaucoup évolué au cours des dernières années et sa progression n’est pas encore terminée, estime Patrick Martineau. Bien que son coût demeure élevé, il baisse assez rapidement. » Éclairage DEL

Une autre option plus performante et plus abordable se retrouve dans les lampes à vapeur de sodium à haute pression. « Ce type de luminaire, qui produit un éclairage plus jaunâtre, est souvent utilisé pour l’éclairage routier, précise M. Martineau. Du côté des bâtiments, on l’utilise aussi dans des stationnements et dans l’éclairage architectural. En fait, il peut être utilisé partout où la couleur n’est pas un élément-clé. » Ce type d’éclairage est moins coûteux que celui aux halogénures métalliques. La fréquence de remplacement des lampes est un peu moins rapide, soit d’environ quatre ans pour une utilisation typique.

Il s’agit d’un éclairage blanc, qui se compare à celui des luminaires à halogénures métalliques. Les luminaires à DEL offrent donc une bonne performance et une bonne durée de vie lorsqu’ils sont bien conçus. Un bémol : il s’agit d’une technologie émergente et, à ce titre, la fiabilité du luminaire et de ses composantes périphériques peut varier d’un fabricant à l’autre. Il convient donc de se tourner vers un fabricant reconnu, qui offre une bonne garantie. Pour choisir un luminaire à DEL qui offre une bonne performance, on peut consulter l’organisme Design Lights Consortium (www.designlights.org), qui publie une liste de luminaires à DEL dont la performance a été reconnue par des laboratoires indépendants.

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PHOTO : MAINTENANCE PAR ROCKET LAVOIE

ENTREVUE

UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE…

SYLVIE ROY Par Suzanne Gagné avec la collaboration de Mélanie Côté

LES JOURNÉES TERNES ET ROUTINIÈRES, TRÈS PEU POUR SYLVIE ROY : ELLE AIME QUE CHAQUE MINUTE GROUILLE DE DÉFIS, ET ELLE EST BIEN SERVIE DANS LE POSTE DE DIRECTRICE GÉNÉRALE DE PLACE DU ROYAUME, À CHICOUTIMI. NOUS VOUS PRÉSENTONS ICI UNE FEMME AFFABLE ET DISCRÈTE, MAIS DONT LA DISCIPLINE ET L’EFFICACITÉ S’AVÈRENT REDOUTABLES ! Été 2012 —

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ENTREVUE

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Pour elle, les problèmes n’existent pas, ou si peu. Ce qui compte, ce sont les solutions. Car cette femme carbure aux défis : « Chaque journée est un nouveau départ. Je compose avec différents joueurs, soit les propriétaires du centre commercial, Primaris, qui sont situés à Toronto, nos locataires ainsi que la clientèle locale consommatrice. Cela implique que toutes sortes de défis et de problèmes sont portés à mon attention. Il n’y a aucune routine dans mon travail, et c’est très motivant. Je commence toujours mes journées avec des objectifs précis, mais je dois demeurer souple pour répondre aux nombreux imprévus qui se présentent au fil des heures. »

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PHOTO : PAUL CIMON PHOTOGRAPHE

ylvie Roy commence ses journées vers 9 h, l’œil bien aiguisé, avec une tournée extérieure de son « royaume », soit un centre commercial de près de 700 000 pieds carrés, axé sur la mode et comprenant plus de 170 commerçants, qu’elle gère avec une équipe chevronnée de 16 employés.

Cette souplesse, Sylvie Roy en a l’habitude. Montréalaise d’origine, elle a roulé sa bosse jusqu’en région, au gré des emplois. Avant d’obtenir son poste à Place du Royaume, en 2009, elle était directrice du marketing au même endroit depuis 2001, après avoir occupé le même poste pour Westcliff — Centre Manicouagan, à Baie-Comeau, pendant près de 5 ans. Les centres commerciaux sont pour elle une passion, qu’elle a découverte alors qu’elle était adolescente et qu’elle fréquentait assidûment la Place Alexis Nihon, à Montréal. « Aujourd’hui encore, j’adore magasiner. J’aime beaucoup visiter les autres centres commerciaux au pays dans le cadre de mon travail. Celui qui m’a le plus impressionnée jusqu’ici est le Yorkdale à Toronto — un fleuron d’Oxford Properties Group ! » LA MODE AVANT TOUT Place du Royaume a peu à envier à ses concurrents. Si ceux de Québec et Montréal attirent parfois la clientèle locale, l’inverse est tout aussi vrai, et Place du Royaume accueille parfois des visiteurs qui viennent de loin, notamment en raison de ses bannières. En effet, la situation géographique de ce centre commercial lui confère une caractéristique bien particulière : il dessert une population qui est réputée pour être une fine bouche en matière de mode. « Le Saguenay est souvent une région pilote en ce qui concerne la mode. Quand des distributeurs lancent une nouvelle gamme de vêtements, ils la testent souvent dans la région. Si le produit s’écoule bien ici, alors il y a de bonnes chances qu’il connaîtra de bonnes ventes ailleurs. »


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La communication est l’une des clés du succès dans mon travail, dit-elle. J’y crois beaucoup. D’ailleurs, quand je ne suis pas disponible au bureau, je laisse mon numéro de cellulaire sur ma boîte vocale. Ma vision et ma philosophie de travail sont axées sur la communication, le travail d’équipe et la disponibilité.

»

– Sylvie Roy

« Lourde responsabilité à porter pour l’équipe de Place du Royaume, mais Sylvie Roy et son équipe s’en acquittent avec brio. « Nous suivons les tendances de très près et possédons la quasi-totalité des derniers concepts en matière de mode. Par exemple, nous avons été parmi les premiers centres commerciaux au Québec à offrir à notre clientèle la bannière américaine Aéropostale. »

Le Saguenay est souvent une région pilote en ce qui concerne la mode. Quand des distributeurs lancent une nouvelle gamme de vêtements, ils la testent souvent dans la région. Si le produit s’écoule bien ici, alors il y a de bonnes chances qu’il connaîtra de bonnes ventes ailleurs.

»

– Sylvie Roy

L’équipe travaille donc d’arrache-pied pour conserver une offre intéressante et contrer celle de ses concurrents. Cela va jusque dans les moindres détails : « Nous sommes à l’écoute des consommateurs pour rendre leur expérience la plus agréable possible. Nous faisons des études de marché tous les deux ans et nous consacrons beaucoup d’efforts à garantir aux consommateurs un « mix commerçants » qui répondra à leur demande, mais nous leur offrons aussi toutes sortes de petites attentions comme un vestiaire gratuit, le prêt de poussettes et de fauteuils roulants, la vente de cartes-cadeaux dans tous les magasins, etc. »

LE RÈGNE DE LA COMMUNICATION Tout au long de la matinée, Sylvie Roy devra répondre à des demandes de ses collègues, des locataires et parfois de l’équipe de gestion, à Toronto. Sa boîte de courriels et son téléphone sont des outils précieux. Par exemple, à son retour d’une semaine de vacances, le bureau l’a accueillie avec non moins d’une douzaine de messages téléphoniques et… 152 courriels !

PHOTO : STUDIO ALAIN CARRIER

Selon elle, il est également important que la clientèle puisse trouver facilement réponse à toutes ses questions. Des préposés au service à la clientèle y veillent, sur place, sept jours par semaine. « Nous nous assurons aussi que les préposés soient bien appuyés en leur donnant accès à un membre de l’équipe administrative en tout temps en cas de problème. Nos employés ne sont jamais pris au dépourvu. »

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– Sylvie Roy

« La communication est l’une des clés du succès dans mon travail. J’y crois beaucoup. D’ailleurs, quand je ne suis pas disponible au bureau, je laisse mon numéro de cellulaire sur ma boîte vocale. Ma vision et ma philosophie de travail sont axées sur la communication, le travail d’équipe et la disponibilité. » Elle s’assure d’abord qu’une saine communication règne entre elle et ses collègues des opérations, du marketing, de la comptabilité et de la location spécialisée. « Avoir une bonne compréhension des tâches de chacun est nécessaire pour que la propriété se porte bien. Nous pouvons alors répondre plus facilement aux attentes de nos gestionnaires, des locataires et des consommateurs. » La communication se veut également limpide avec les locataires, que ce soit pour des ententes avec eux, pour répondre à leurs questions ou pour préparer les locaux d’un nouveau commerçant. Bien sûr, Mme Roy garde aussi la communication bien ouverte avec l’équipe de Primaris, une fiducie ouverte de placements immobiliers, qui gère une trentaine de centres commerciaux d’un océan à l’autre. C’est d’ailleurs cette firme qui se charge de la location des magasins et de la négociation des baux. 24

PHOTO : MAINTENANCE PAR ROCKET LAVOIE

Nous sommes passés à la fibre optique. C’est important d’avoir un bon système de caméras, étant donné que de 140 000 à 150 000 personnes circulent ici chaque semaine. Notre nouveau système couvre mieux l’ensemble de la propriété, ce qui sécurise à la fois les consommateurs et les commerçants.

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L’AMÉLIORATION CONTINUE L’heure du lunch arrivée, il y a de bonnes chances que l’on retrouve Sylvie Roy à son bureau, devant son ordinateur, à grignoter son repas tout en lisant ses courriels ou en parcourant un site qui lui permettra d’aiguiser encore plus son mordant professionnel. « Je vise toujours à m’améliorer pour en faire bénéficier Place du Royaume, dit-elle. D’ailleurs, un conférencier disait récemment qu’une entreprise qui ne réussit pas à changer plus vite que son entourage et sa compétition est vouée à l’échec. Il faut s’améliorer constamment pour conserver une longueur d’avance. » Cette amélioration, Sylvie Roy l’apporte de différentes façons : par ses lectures, ses visites dans d’autres centres commerciaux et aussi par les études. Ainsi, au moment d’obtenir son poste de directrice générale en 2009, elle choisissait d’entreprendre le programme de MBA de l’Université du Québec à Chicoutimi, qu’elle a complété deux ans et demi plus tard, tout en travaillant à temps plein. Ouf ! « Heureusement, j’ai bénéficié du soutien de ma famille, de mes amis, de mes collègues, mais aussi de mon employeur. C’était exigeant, mais ça en valait la peine. » DES PROJETS PLEIN LA TÊTE Au cours de l’après-midi, la numéro un de Place du Royaume repart sur les chapeaux de roue : s’agira-t-il d’un rapport comptable à peaufiner pour la planification trimestrielle ? D’une plainte à régler ? D’un locataire à rencontrer ? D’un travail de réfection à superviser ? Ce ne sont pas les choix qui manquent ! Ainsi, au moment de notre entrevue, en plus de la planification trimestrielle, Mme Roy supervisait trois projets particuliers. Le premier visait à élargir les rampes d’accès pour les personnes handicapées dans la promenade du centre commercial. Le deuxième projet consistait à superviser le grand ménage du printemps pour rendre « le royaume » encore plus pimpant : préparation des plates-bandes extérieures, remplacement des arbres morts, nettoyage du stationnement, etc.


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ENTREVUE

Le troisième projet consistait à renouveler et à complÊter le système de camÊras de sÊcuritÊ à l’intÊrieur et à l’extÊrieur du centre commercial.  Nous sommes passÊs à la fibre optique. C’est important d’avoir un bon système de camÊras, Êtant donnÊ que de 140 000 à 150 000 personnes circulent ici chaque semaine. Notre nouveau système couvre mieux l’ensemble de la propriÊtÊ, ce qui sÊcurise à la fois les consommateurs et les commerçants.  DES LOISIRS BIEN CIBLÉS Règle gÊnÊrale, Sylvie Roy quitte le bureau quand elle sent que sa journÊe est bien bouclÊe, soit le plus souvent vers 18 h. Elle demeure toutefois disponible en tout temps en cas de problème.

 La disponibilitÊ est tout aussi importante que la communication. C’est dans la nature de mon travail, mais c’est aussi dans ma propre nature, puisque j’aime m’impliquer.  Le soir venu, elle prendra des nouvelles de la journÊe de son fils, Julien, et peut-être aura-t-elle l’agrÊable surprise de voir surgir à la maison sa fille, ValÊry, avec ses deux petitsenfants, qui ne manqueront pas de faire une caresse bien sentie à l’autre maÎtresse de la maison, la chatte Milune. Sinon, elle occupera sa soirÊe à l’une ou l’autre de ses deux passions — qui, incidemment, portent aussi la marque de la discipline tout en visant un objectif d’un autre genre. Par exemple, après une longue pÊriode de douleur à l’Êpaule causÊe par des bursites et des tendinites, Sylvie Roy a choisi de pratiquer‌ le tir à l’arc !  Je trouvais que c’Êtait un sport noble et, en plus, il fait travailler d’autres muscles, ce qui a complètement guÊri mon Êpaule.  En plus du ski alpin, du patin, de la guitare et de la flÝte traversière, elle pratique aussi avec passion le billard, un autre sport de  visou .  J’aime beaucoup le billard pour la technique, la prÊcision et la concentration.  Des journÊes bien remplies pour cette passionnÊe des objectifs !

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ENTREVUE

Daniel MICHON

DEVENIR UN MEILLEUR COACH POUR VOTRE ÉQUIPE :

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QUATRE ÉTAPES À RESPECTER

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ans ma précédente chronique, j’ai souligné l’importance d’une approche de coaching entre les gestionnaires et leurs employés, parce que celle-ci permet de développer une relation de collaboration et de confiance mutuelle, qu’elle augmente le sentiment d’appartenance du personnel et que ce type de gestion est spécifique à chaque personne coachée. Afin de permettre aux gestionnaires de bâtiments qui souhaitent renforcer cette compétence de gestion, je vous présente l’application en quatre étapes du processus de coaching dans l’action à partir d’une situation fictive, mais réaliste.

LE CONTEXTE Raoul Languirand est directeur général d’un immeuble de classe A de cinq niveaux. Ses locataires sont des entreprises de services : assurance de personnes, relations publiques, architectes. Le personnel de gestion de M. Languirand se répartit en trois équipes : entretien ménager, bâtiment, location. Les services offerts aux clients de l’immeuble sont de qualité, à la hauteur des coûts de location demandés. Récemment, cependant, l’un des gardiens de sécurité de l’immeuble a signalé à M. Languirand avoir entendu quelques commentaires de locataires quant au manque de propreté des espaces publics. Des travaux sont en cours au troisième niveau, où une location a récemment pris fin. Allant au-devant des rumeurs, le directeur général rencontre son chef du service de location, Pierre Dumas, qui lui confirme que les sous-traitants en aménagement d’espaces s’activent depuis deux jours à défaire les installations en place pour rafraîchir cette surface avant de la relouer. Pierre n’est pas au courant de plaintes de clients. Poussant son investigation plus loin, M. Languirand rencontre son nouveau chef de l’entretien, Gilles Gaumont. Celui-ci confirme que certains clients du troisième

Daniel Michon cumule près de trente ans d’expérience comme conseiller en management, formateur et coach en gestion. Pour joindre l’auteur : daniel.michon@videotron.ca

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COACHING EN GESTION

lui ont signalé l’encombrement des espaces communs, mais qu’après tout, c’est une situation normale lors de tels travaux. « En fait, lui répond le DG, c’est une situation qui se présente régulièrement pour nous, mais qui semble anormale pour les clients. J’aimerais qu’on prenne le temps de voir ensemble comment améliorer notre gestion des périodes de transition quand des locataires nous quittent. » Gilles ne semblait pas très enthousiaste à l’idée d’une longue discussion dans le bureau de son patron… L’ENTENTE Gardant le leadership de son intervention, M. Languirand amène Gilles à reconnaître l’importance de minimiser les inconvénients des travaux pour les clients de l’immeuble. « Pierre t’a-t-il parlé de l’arrivée des ouvriers cette semaine ? » demande-t-il. « Non, dit Gilles. J’ai vu qu’ils étaient arrivés depuis lundi, mais je me suis contenté de ramasser après leur départ… » – As-tu parlé à des clients ? Il semble que les espaces communs sont encombrés plusieurs fois par jour, que les ascenseurs et les toilettes sont sales… – Ça, pour être sales, c’est vrai. Mais personne ne m’a rien dit. – Alors, on est d’accord qu’il faut quand même réagir ? – Oui, oui, mais que veux-tu que je fasse de plus que d’habitude ? – J’aimerais qu’on profite de cette situation pour améliorer nos façons de faire quand il y a des dérangements comme ça. Qu’en penses-tu ? – J’imagine qu’on pourrait améliorer ça, oui… LE DIAGNOSTIC Raoul Languirand, Gilles Gaumont et Pierre Dumas se sont donné un plan d’action. Gilles va d’abord parler à Pierre pour se renseigner sur la nature des travaux en cours et à venir. Il va ensuite rencontrer les ouvriers pour clarifier avec eux leur mode d’utilisation des espaces communs afin de minimiser l’impact pour les locataires. Ensuite, Pierre discutera avec les responsables des deux autres entreprises du troisième pour entendre leur feedback et les rassurer quant à son engagement de gérer la situation au mieux. Finalement, le directeur général demande à son chef de l’entretien de lui rendre compte rapidement de ses actions. Il ajoute : – J’aimerais qu’on aborde aussi notre processus de communication : on peut faire mieux que d’apprendre par le garde de sécurité que des locataires se plaignent en sortant des ascenseurs, non ? LA RÉALISATION DU PLAN En moins de 48 heures, Gilles réalise son plan : il parle à son collègue de la location, qui lui explique comment cet espace

va être modifié, il prend connaissance de l’échéancier, se fait introduire auprès des ouvriers, puis Gilles et Pierre clarifient les procédures souhaitées pour ne pas déranger durant les travaux. Pierre parle ensuite au garde de sécurité pour savoir qui a fait des commentaires. Il rencontre les deux groupes du troisième et demande qu’on lui signale rapidement et directement tout problème lié au va-et-vient des ouvriers. L’ÉVALUATION DES RÉSULTATS M. Languirand a supervisé de près cette situation. Il a reconnu l’amélioration et la collaboration apportées et, comme promis, a invité Pierre et Gilles à discuter avec lui d’un meilleur plan de communication interne. Des mémos quotidiens furent envoyés par courriel aux clients pour les informer de l’avancement des travaux, Gilles et Pierre vérifièrent plusieurs fois par jour l’état des espaces communs, et les ouvriers ont été félicités pour les efforts démontrés. Les procédures écrites ont été mises à jour. Sans insister, mais avec persuasion, M. Languirand a joué son rôle de coach. Il a su responsabiliser ses employés et améliorer leurs compétences tout en gardant le cap sur l’objectif premier : une gestion de son immeuble de qualité, pour des clients et des fournisseurs satisfaits.

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Le magazine Maintenanc 012 2 té ri b lu sa co É l’ e d n lo a S au t en és pr Forzani de Laval accueillait le Les 25 et 26 avril derniers, la place par l’Association canadienne Salon de l’Écosalubrité 2012 organisé s (ACFPS). Plusieurs dizaines de des fournisseurs de produits sanitaire étaient sur place pour présenter fabricants et distributeurs du secteur Parmi eux, Larose, Rubbermaid leurs nouveaux produits et innovations. quelques-uns. et Wood Wyant pour n’en nommer que

ALAIN LAMBERT PHOTOS : MAINTENANCE PAR

on a tenu plusieurs conférences, Durant les deux jours de l’événement, ect écologique des produits notamment sur l’importance de l’asp à l’honneur chez la grande majorité d’entretien. L’écologie était d’ailleurs tantôt à faible consommation des entreprises présentant leurs produits, pour l’environnement. La présence d’énergie, tantôt non dommageables tissus est également à mentionner. importante des microfibres dans les plusieurs années L’événement qui se tient depuis déjà ionnaires de a attiré plus de 400 visiteurs, gest en entretien. La bâtiments et fournisseurs de services du Salo n de pro cha ine édit ion qué béc oise Fidèle à son 4. 201 l’Écosalubrité se tiendra en ition de l’an habitude, l’AC FPS organisera l’éd prochain à Toronto.


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SAVIEZ-VOUS

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LA BANQUE LAURENTIENNE ACCUEILLE UN NOUVEAU V.-P. EN GESTION IMMOBILIÈRE

UN STORE CONTRE LES RAYONS UV

M. Réjean Robitaille, président et chef de la direction de la Banque Laurentienne, a récemment annoncé la nomination de M. Gilles Godbout au poste de vice-président exécutif, Opérations et Systèmes et chef de la direction informatique. En poste depuis le 23 avril dernier, M. Godbout est responsable du secteur Opérations et Services experts, de même que du secteur Gestion immobilière et technologies de l’information, en plus de faire partie du comité de direction de la Banque.

Une nouveauté chez 3M : un film de protection solaire basé sur la nanotechnologie. Cette pellicule installée à l’extérieur bloque les rayons UV à 99,9 %. Ses propriétés de réflexion de chaleur favorisent l’économie d’énergie et rehaussent le confort. Le principe consiste à éliminer l’excès de chaleur à sa source sans bloquer la vue par un store.

GDI INNOVE Afin d’améliorer ses services, GDI a récemment développé son propre logiciel d’assurance de la qualité : GDInspect.

BÂTIMENTS À HAUT POTENTIEL D’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE RECHERCHÉS ! Écobâtiment lance le projet Carrefour bâtiment durable et recherche des propriétaires exploitants de petits bâtiments commerciaux, multirésidentiels, industriels légers ou institutionnels, prêts à être accompagnés dans la réduction de leur consommation énergétique et la diminution de leurs émissions de gaz à effet de serre (GES).

GDInspect, logiciel d’inspections novateur exclusif à GDI, a été conçu pour devenir l’outil le plus performant et le plus efficace de l’industrie des services aux immeubles. Il est conçu pour évaluer le niveau de propreté d’une installation, améliorant ainsi la qualité des services. Il identifie également les déficiences architecturales. Le système de notation de GDInspect repose sur les standards de l’Association of Higher Education Facilities Officers (APPA) et du Leadership in Energy and Environmental Design (LEED).

UN PANNEAU DEL POUR LES LUMINAIRES FLUORESCENTS L’entreprise Ventes Electra distribue depuis peu un panneau de conversion DEL pour luminaires fluorescents. Garanti 5 ans, le panneau fait d’aluminium s’installe facilement et rapidement. Il est disponible avec plusieurs options : gradation, détecteur de mouvement et capteur de luminosité.

REMISE DES CERTIFICATIONS BOMA BESt Le mardi 24 avril dernier, au Hyatt Regency Montréal, BOMA Québec (Association des propriétaires et administrateurs d’immeubles du Québec) a remis des certificats BOMA BESt aux immeubles qui font preuve d’une gestion supérieure en matière de performance énergétique et environnementale. En tout, 62 bâtiments ont ainsi été accrédités dans l’un ou l’autre des quatre niveaux de classification.

CHANGEMENT DANS LA GESTION DES LOCAUX VACANTS À HYDRO-QUÉBEC Dans le cadre de l’amélioration des façons de faire, Hydro-Québec assurera une meilleure gestion des locaux vacants en procédant à l’interruption de service plus rapidement dans des situations où aucun locataire ou propriétaire n’a pris la responsabilité de la facturation à une adresse donnée. Auparavant, le délai entre l’envoi de la première lettre (à l’occupant ou au propriétaire connu d’Hydro-Québec) et l’interruption de service pouvait atteindre quatre mois. Depuis le 21 avril, ce délai est raccourci à un mois.

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CHAUFFER EN RÉFRIGÉRANT Les installations frigorifiques qui fabriquent la glace génèrent une chaleur résiduelle de quelques millions de BTU, un déboursé énergétique qui peut être réutilisé. Le système Enviro Ice est conçu afin de récupérer la totalité de cette énergie, réduisant ainsi les coûts globaux en consommation énergétique, en plus d’offrir une option plus efficiente d’utiliser les installations frigorifiques. En récupérant toute la chaleur résiduelle des installations frigorifiques, le système Enviro Ice fait réaliser d’importantes économies d’énergie, pouvant être admissibles à des subventions et à la certification LEED.

LES ÉVÉNEMENTS BÂTIMENTS CONTECH REDESSINÉS Cette année, l’Aménagement et le design d’intérieur est placé « sous la loupe » de Contech dans chacune de ses expositions, notamment par l’aménagement d’une zone dédiée à ce secteur d’activité et par la présentation de conférences et d’infos-capsules, toujours en lien avec ce thème. Contech comptera sur le partenariat de l’Association professionnelle des designers d’intérieur du Québec (APDIQ) pour dynamiser cet espace et donner une couleur plus design à chaque exposition. D’autres organisations ont aussi été invitées à s’associer à cette thématique pour venir appuyer la présence des designers dans les expositions. Ils présenteront des infos-capsules en lien avec la thématique et participeront à l’exposition dans l’espace Aménagement et design d’intérieur avec l’APDIQ.

NOUVELLE PRÉSIDENTE DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE BOMA QUÉBEC

POURQUOI REMPLACER LES TUILES DU PLAFOND ? Il est possible de restaurer facilement tous les types de plafonds : des systèmes de suspension (acoustiques et non acoustiques) aux plafonds conventionnels, grâce au système Ceiling Pro. Cette technologie peut également être utilisée pour nettoyer les murs et les autres surfaces intérieures de bâtiments. Les propriétés de résistance acoustique et ignifuge des tuiles suspendues sont préservées, voire améliorées dans certains cas. Cette technique, utilisée par Nettoyage Nord-Sud, permet une économie pouvant aller de 50 à 75 % sur des coûts rattachés à l’achat de peinture ou au remplacement des matériaux.

À l’issue de l’assemblée annuelle de ses membres, BOMA Québec, l’Association des propriétaires et des administrateurs d’immeubles du Québec, vient d’annoncer la nomination de madame Anne Marie Guèvremont, RPA, CCPM et directrice régionale de FCR Services de Gestion LP, comme présidente du conseil d’administration. Madame Guèvremont remplacera monsieur John Rosato, qui demeure à titre de président sortant.

EUREKA A 25 ANS Le leader en fabrication de solutions d’éclairage décoratif Eureka célèbre ses 25 ans en 2012. Basée à Montréal, l’entreprise couvre désormais la totalité du marché nord-américain grâce à plus de 80 agents manufacturiers œuvrant chacun au développement de leur territoire. Quelques projets d’éclairage récents réalisés au Québec par Eureka ? Plusieurs hôtels du Groupe Germain, la salle de spectacle L’Étoile Banque Nationale du Quartier DIX30, l’hôtel W Montréal, l’Aéroport international Jean-Lesage de Québec, les restaurants McDonald’s, les Rôtisseries St-Hubert, etc. Et la liste est longue…

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Un programme d’Hydro-Québec géré par ÉnerCible

Magazine Maintenance vol. 2 no. 2 > Le magazine des gestionnaires de bâtiments  

ÉCONOMIE D'ÉNERGIE > Connaissez-vous tous les programmes disponibles? | POUR UNE MEILLEURS GESTION DES ACTIFS > Conrad Larivière | UNE JOUR...