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GROUPEPOUR SAVOIR ALFIDMIEUX GÉRER

UNE VISION À LONG TERME VALORISANTE

Yvon Rudolphe, É.A., CMC, F.A

dm.A.

Expert invité

L’immeuble a un cycle de vie qui comprend sa programmation, sa construction, son utilisation, sa transformation et sa déconstruction nécessitant, à chacune de ces phases, une analyse profonde et prospective afin d’optimiser le rendement financier et de minimiser son empreinte écologique. Cette saine gestion permet de réduire les coûts d’exploitation et ceux liés à l’obsolescence du bâtiment, attribuables aux risques légaux, de marché, technologiques, économiques et environnementaux, ainsi que de créer une valorisation de l’immeuble.

D

ans la revue scientifique Real Estate Issues, les chercheurs Ordway et Friedman (Ordway & Friedman, 2010) définissent cinq niveaux potentiels de synergie pour créer de la valeur immobilière. NIVEAU 1 ÉLÉMENTS PHYSIQUES TANGIBLES  Ces éléments s’inscrivent dans la définition traditionnelle de biens immobiliers tels que le terrain, les améliorations, les usages, l’eau, les minéraux, etc. 

Yvon Rudolphe est coordonnateur de projet à l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2) et consultant senior. Évaluateur agréé, Fellow administrateur agréé et consultant en management certifié, il enseigne l’évaluation au Département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM).

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020

NIVEAU 2 ACTIVITÉ ET / OU USAGE  Cet aspect englobe les utilisations économiques ou les internalités de l’immobilier telles que les valeurs d’intérêt permanent incorporant des éléments matériels et immatériels contribuant à l’ensemble du projet. NIVEAU 3 RELATION PHYSIQUE ET ÉCONOMIQUE  Il s’agit ici de la relation entre l’immobilier et le reste du monde. Cela inclut le site (emplacement et accès), les engagements financiers liés par le bail, la stratégie de marque, le pouvoir de marché, etc.  NIVEAU 4 STRUCTURATION DES TRANSACTIONS FINANCIÈRES  Ces transactions influencent l’accès au capital, aux subventions fiscales, à l’effet de levier et à la base des investisseurs, créant toutes les possibilités de synergies financières. NIVEAU 5  ASPECT IMMATÉRIEL OU INTANGIBLE  Cela englobe divers outils fournis par le système juridique tels que les contrats, la propriété intellectuelle et les droits publics.

J’ajouterais la gestion, au niveau 2, accompagnée d’une vision prospec­ tive à long terme. Cette saine gestion s’avère valorisante dans la mesure où la délégation de décision discrétion­ naire du gestionnaire peut être axée sur une analyse d’arbitrage dans le choix des composantes lors de leur remplacement. De plus, cette vision conçoit une bud­ gé­­tisation de remplacement (capital expenditure, CAPEX) pour une période d’au moins 100  ans plutôt que sur 30  ans, soit le cycle généralement rete­nu. Prenons l’exemple d’un immeu­ble commun industriel et d’un immeuble de bureaux comme le propose l’ouvra­g e de E. Nelson Bowes (Bowes, 2011), In Defense of the Cost Approach: A Journey Into Commercial Depreciation, publié par l’Appraisal Institute, Chicago, Illinois. Le tableau qui suit démontre la portion de composantes de la struc­ture, de l’enveloppe et de la méca­nique d’un bâtiment par rapport à son coût total. La ventila­t ion des composantes à long terme et à court terme se traduirait de la façon suivante.