Maintenance immobilière - volume 10 numéro 4

VOLUME 10 | NUMÉRO 4

COVID-19

OPTIONS POUR UNE MEILLEURE QUALITÉ D'AIR DANS NOS ÉCOLES ET AILLEURS

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VOUS AVEZ UNE ENTREPRISE D’ENTRETIEN D’ÉDIFICES PUBLICS OU VOUS ÊTES UN SOUS-CONTRACTANT ?

Notez qu’à partir du 1er janvier 2021, de nouvelles obligations fiscales seront à respecter.

Pour en savoir plus, visitez revenuquebec.ca/attestation.

MOT DE L'ÉDITEUR

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ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Catherine Florès, Johanne Landry et Nathalie Savaria COLLABORATION À CE NUMÉRO Mihai Buzdugan, Olivier Comte, Brigitte Dupuis et Yvon Rudolphe RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE ©iStock par Yue_

LA QUALITÉ DE L’AIR AU CŒUR DES PRÉOCCUPATIONS

PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Directeur des ventes internes Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention n PP 41614528 o

ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Fatima Reynel Gracia abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance immobilière. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1925-7988

Partenaire de :

Le magazine Maintenance immobilière est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

Jacques Boisvert jacques.boisvert@jbcmedia.ca

S

i la qualité de l’air, notamment dans nos écoles, est un sujet de préoccupation depuis longtemps, elle revêt un intérêt capital en pleine pandémie. C’est pourquoi nous abordons le sujet deux fois plutôt qu’une dans ce numéro.

Tout d’abord, la journaliste Catherine Florès explore plusieurs options de ventilation et de traitement de l’air par différents procédés. L’un des intervenants consultés, l’ingénieur Daniel Robert, émet une certaine réserve pour l’instant concernant la purification de l’air par ionisation bipolaire. C’est que l’American Society of Heating, Refrigerating and Air Conditioning Engineers (ASHRAE) manque encore de données probantes pour valider ce procédé. Malgré tout, notre chroniqueuse experte invitée, Brigitte Dupuis, n’hésite pas à en faire valoir tous les avantages, car selon elle, tout porte à croire que les bienfaits suggérés par les fabricants qui offrent cette technologie avant-gardiste sont bien réels.

Chose certaine, ces deux textes méritent une attention dans le contexte actuel.

Les entreprises en entretien d’édifices et leurs sous-traitants amorceront l’année 2021 avec de nouvelles règles, imposées par Revenu Québec, afin de notamment contrer le travail au noir, encore bien présent dans cette industrie. Christiane Bigras, la directrice générale du Comité paritaire de l’entretien d’édifices publics, aborde le sujet dans une entrevue accordée à la journaliste Nathalie Savaria.

La journaliste Johanne Landry, de son côté, vous présente un gestionnaire d’immeubles passionné, Bruno Meunier, vice-président des opérations chez Kevric. Il a la responsabilité d’édifices de renom comme Place Bonaventure, les tours d’Air Canada et de la Banque Nationale, ainsi que du 1100 Atwater ! De quoi bien remplir une journée de travail.

Tout cela en plus du texte d’Yvon Rudolphe qui s’intéresse aux cycles de vie d’un immeuble, de la chronique De bons tuyaux consacrée au drainage par action siphonique et d’un article portant sur le nouveau programme d’accréditation de l’International Sanitary Supply Association (ISSA) en matière de prévention des éclosions, d’intervention et de rétablissement en temps de pandémie.

Soyons prudents pendant cette période de festivités allégées, afin de profiter ensemble du retour à des jours meilleurs l’an prochain.

Bonne lecture et joyeuses fêtes !

www.jbcmedia.ca

Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada

Jacques Boisvert Éditeur MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020

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SOMMAIRE

18 SAVOIR POUR MIEUX GÉRER Une vision à long terme valorisante

Par Yvon Rudolphe, expert invité 21 UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE Bruno Meunier, vice-président des opérations chez Kevric

Par Johanne Landry, journaliste 5 EXPERTISE COVID : faites de l'air !

Des technologies de traitement de l'air s'invitent dans la bataille contre le virus

Par Catherine Florès, journaliste 14 ENTREVUE – CHRISTIANE BIGRAS L'attestation de Revenu Québec Un pas dans la bonne direction

Par Nathalie Savaria, journaliste

26 TENDANCES ET INNOVATIONS Neutraliser le virus de la COVID-19 par l'ionisation

Par Brigitte Dupuis, experte invitée 29 BULLETIN QUÉBEC SALUBRITÉ 33 DE BONS TUYAUX Drainage par action siphonique Par Mihai Buzdugan et Olivier Comte, experts invités

37 LE SAVIEZ-VOUS ?

INDEX DES ANNONCEURS Bee-Clean Services d'entretien 22 BOMA Québec 39 CMMTQ 8 Comité paritaire région de Québec 27

Conciergerie SPEICO 13 GSF Canada 40 Hydro-Québec 17 Lafleur & Fils 19

Le Groupe Alfid 23 Le Groupe Charbonneau 35 RecycFluo 32 Restauration Premièreaction 16

Revenu Québec 2, 11 Roy. 9 Salubri-Ressources 34 Trane 7

Canada 10, 31 Centre Sheraton de Montréal 22, 23 Cité du Multimédia 22 CMMTQ 33 Code de construction du Québec 33 Columbus 31 Comité paritaire de l'entretien d'édifices publics (CPEEP) 3, 14, 15, 16 Commission scolaire Lester-B.-Pearson de Montréal 10 Complexe Hudson Yards 32 Comte Olivier 33 Conseil scolaire public anglais de Toronto 10 COVID-19 5, 9, 10, 17, 23, 24, 26, 28, 29, 30 Dallas 31 Debia Maximilien 5, 6 Desmarteau Annik 12, 13 Dupuis Brigitte 3, 26 École de santé publique de l'Université de Montréal 5 École de technologie supérieure 23 École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) 18 Édifice Jacques-Parizeau 22 Edmonton 31 Engie (Cofely - GDF Suez) 22 États-Unis 31

Europe 34 Ministère du Travail 15 Exhibition Place de Toronto 31 Montréal 12, 15 Florès Catherine 3 Montréal centre-ville 12 Friedman 18 New York 24, 32 Gatineau 23 Nightingale Tom 32 GBAC STARTM 29, 30, 31, 32 Nosko Mike 30, 31 Global Biorisk Advisory Council® (GBAC) 29 Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI²) 18 Godon Yves-André 13 Ordway 18 Hambourg 10 Place Bonaventure 3, 22 HEC Montréal 23 Prix BOMA 13 Hyatt 31 Province de Québec 6, 26 IBM 22 Institut de développement urbain du Québec 12 Réseau REMI 32 Revenu Québec 3, 14, 15 International Sanitary Supply Association (ISSA) 3, 29, 30, 31 Robert Daniel 3, 6, 7, 9 Johnson Controls 26 Rudolphe Yvon 3, 18 Kamelgarn Yona 20 Saint-Laurent 22 Kevric 3, 21, 22, 23 Saskatoon 31 Kolostat 6, 7 Savaria Nathalie 3 Landry Johanne 3 Six Sigma 23 LEED 22 Technoparc Montréal 22 Loi sur les décrets 15 Tour Air Canada 3, 22 Maximo 22 Tour Banque Nationale 3, 22 MBA Exécutif 23 Université McGill 23 MediaEdge 32 Université technique de Berlin 5 Meunier Bruno 3, 21, 22, 23, 24 Ville de Québec 15 Ministère des Finances 15 Wesselmann Martin 10

ON PARLE DE… 1000 De La Gauchetière 22 1100 Atwater 3, 22 Aéroport John F. Kennedy 32 Aéroport LaGuardia 32 Aéroport Montréal-Trudeau 31 Agence fédérale pour l'environnement en Allemagne 10 Alexis Nihon 22 Allemagne 10 Allied Properties 8 American Airlines 30 American Society of Heating, Refrigerating and Air Conditioning Engineers (ASHRAE) 3, 6, 7, 9, 24, 28 Amérique du Nord 29, 31, 34 Appraisal Institute, Chicago, Illinois 18 Baltimore 31 Barrett John 30, 31, 32 BC Place de Vancouver 31 BentallGreenOak 13 Bigras Christiane 3, 14, 15, 16, 17 BOMA BEST 22 BOMA Québec 12, 13 Bombardier Aéronautique 23 Bowes E. Nelson 18 Buzdugan Mihai 33 Calgary 31 4

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KOLOSTAT

Unité de toiture 100% d'air frais avec réseaux d'eau refroidie et de chauffage

COVID : FAITES DE L’AIR !

DES TECHNOLOGIES DE TRAITEMENT DE L’AIR S’INVITENT DANS LA BATAILLE CONTRE LE VIRUS PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

Les preuves scientifiques s’accumulent : les aérosols constituent l’une des voies de transmission favorites du virus de la COVID-19. La qualité de l’air dans les espaces clos est donc plus que jamais une question essentielle, et les technologies qui permettent de la gérer sont amenées à jouer un rôle de premier plan dans la lutte contre la pandémie.

UN RISQUE MIEUX MESURÉ es aérosols respiratoires, nous en produisons tous : il suffit de respirer, de parler, de chanter, de tousser ou d’éternuer pour émettre des gouttelettes, dont les plus petites (moins de cinq microns de diamètre, ce qui équivaut au dixième de l’épaisseur d’un cheveu) se diffusent dans l’air ambiant, tandis que les grosses gouttelettes tombent rapidement sur les surfaces autour de nous.

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Les particules de virus en aérosol circulent vite. Selon une récente étude de l’université technique de Berlin réalisée dans une salle de classe fermée, une minute suffit pour qu’elles se propagent dans un rayon de trois mètres autour de la personne qui les émet. Et en deux minutes, elles sont diffusées dans toute la salle. De plus, elles peuvent demeurer en suspension dans l’air pendant plusieurs heures dans des locaux mal ventilés. Si l’on ignore encore le taux de concentration critique de ces particules virales dans l’air ambiant, on sait que leur dilution réduit significativement les risques de propagation. « Actuellement, des experts développent des modèles prédictifs pour permettre d’estimer la concentration du virus dans l’atmosphère d’un local, en fonction du nombre d’occupants, de leurs activités et de la durée de l’occupation », mentionne le Pr Maximilien Debia, spécialiste en santé publique et en risque sanitaire à l’École de santé publique de l’Université de Montréal.

UNIVERSITÉ DE MONTRÉAL

MAXIMILIEN DEBIA Professeur École de santé publique de l’Université de Montréal MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020

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EXPERTISE

LE MOT D’ORDRE : VENTILER Faire fonctionner à plein régime la ventilation mécani­q ue suffirait-il à assurer une dilution suffisante des particules virales ? Rien n’est moins sûr, car tous les bâtiments ne disposent pas de systèmes de ventilation performants, et l’entretien approprié de leurs systèmes existants peut laisser à désirer. Certains, dont plusieurs écoles au Québec et ailleurs, n’en sont pas équipés du tout. « Le problème de qualité de l’air dans les écoles paraît être la question du jour, mais en réalité, ça fait des années que c’est un enjeu, rappelle à ce propos le Pr Debia. On pouvait déjà trouver beaucoup de contaminants chimiques ou microbiologiques en suspension dans l’air ambiant des salles de classe : spores de moisissures, molécules de formaldéhydes, radon, etc. Le coronavirus ne vient que s’ajouter à la liste. » Pour assurer une dilution suffisante des aérosols, on ne peut se contenter de faire circuler l’air, il faut changer cet air périodiquement, souligne le Pr Debia.

Sans cela, le flux d’air pourrait même faciliter la propagation du virus à l’intérieur des bâtiments, comme le soupçonnent les experts.

Centrale de ventilation d'un bâtiment administratif 6

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« Une bonne ventilation doit procéder à un apport régulier d’air provenant de l’extérieur, d’où la recommandation d’ouvrir les fenê­tres. Toutefois, dans certains bâtiments, les fenêtres ne s’ouvrent pas. De plus, au cœur de l’hiver québécois, étudier ou travailler avec les fenêtres grandes ouvertes n’est pas possible », relève le professeur.

DES SOLUTIONS POUR COMPLÉMENTER LES SYSTÈMES DE VENTILATION Peut-on se tourner vers d’autres techno­logies ? « Diffé­rents procédés de traitement de l’air sont effec­ tivement à considérer pour atténuer les risques de propagation du virus », déclare Daniel Robert, ingénieur, vice-président ventes et ingénierie chez Kolostat, un fournisseur de solutions intégrées en mécanique du bâtiment. Il est également deuxième vice-président à la Société du comité de transfert technologique de l’American Society of Heating, Refrigerating and Air Conditioning Engineers (ASHRAE).

Une de ces technologies les plus connues est le rayonne­­ment ultraviolet (UV) ; elle s’avère peu consom­matrice d’énergie et efficace pour désactiver des agents pathogènes comme les virus lors­ qu’elle est correctement employée. « L’exposition

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KOLOSTAT

Centrales de ventilation et réseaux d'eau refroidie et de chauffage, usine d'horticulture intérieure

des particules virales aux rayons doit être suffisamment longue pour se révéler efficace.

Il faut donc veiller à installer un système UV là où le flux d’air est le plus lent », explique M. Robert. Dans la majorité des systèmes de ventilation qui équipent les immeubles, c’est-à-dire dans les unités de toit (roof top) tout comme dans les centrales de ventilation intérieures, c’est entre les filtres et les serpentins de refroidissement que la vitesse de circulation de l’air est la plus lente.

En parallèle, l’installation de filtres à air de plus haute qualité représente une stratégie intéressante, selon l’ingénieur : « Les filtres les plus largement utilisés dans les unités de ventilation sont des filtres MERV-8 (Minimum Efficiency Reporting Value, une échelle de mesure conçue en 1987 par l’ASHRAE pour mesurer l’efficacité des filtres à air), qui ne sont d’aucune utilité contre les particules nocives. Les filtres de classe MERV-13 ou plus, s’ils sont couplés à des systèmes UV, permettent d’atteindre une meilleure qualité de l’air à l’intérieur des bâtiments. »

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DANIEL ROBERT, ing.

Vice-président ventes et ingénierie Kolostat

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EXPERTISE

Installation CVAC pour Allied Properties

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Plus coûteuse, l’installation de filtres HEPA (High Efficiency Particulate Air) dans les systèmes de ventilation permettrait, selon certaines études, de piéger les particules virales. « Toutefois, ils créent une résistance au flux d’air, ce qui réduit de façon impor­ tante le débit d’air véhiculé par le système de ventilation et, par le fait même, l’apport d’air frais provenant de l’extérieur », prévient M. Robert.

Le maintien d’un taux d’humidification de l’air optimal grâce à l’emploi d’humidifica­ teurs est également une solution à étudier. « Le corps humain combat effectivement mieux un virus lorsque l’humidité relative de l’air ambiant est de 40 à 60 %, indique M. Robert ; voilà pourquoi l’on est habituel­ le­ment moins susceptible d’être malade en été. En hiver, à l’intérieur, on atteint en moyenne un taux de 10 à 15 % d’humidité relative lorsque les systèmes de chauffage, de ventilation et d’air conditionné ne sont pas équipés d’humidificateurs. Le maintien d’un bon équilibre dans les bâtiments est une opération délicate, car en augmentant trop l’humidité, on accroît les risques de condensation dans les murs, avec une possibilité plus grande de formation de moisissures et une accélération de la dégradation de l’enveloppe des bâtiments.

Le contrôle des systèmes d’humidification exige une certaine maîtrise. » Autres éléments de l’arsenal technologi­ que anti-COVID, les purificateurs d’air par ionisa­tion bipolaire ouvrent une avenue prometteuse. Leur principe repose sur l’émission d’ions qui attirent les particules virales en suspension, elles aussi chargées électriquement. En s’agglomérant aux ions, les particules virales s’altèrent, perdant de leur dangerosité. En outre, cette agglo­ mération forme des particules de plus grosses dimensions, donc plus facilement filtrables. « Ces systèmes sont assez faciles à installer dans les unités de ventilation, précise M. Robert. Mais comme l’ASHRAE manque encore de données actuellement à leur sujet, la prudence est de mise. »

« Il n’y a pas de solution universelle. Chaque bâtiment présente des défis uniques, qui appellent une stratégie basée sur un ensemble de solutions et qui requiert une expertise élevée en mécanique du bâtiment », conclut l’ingénieur, qui s’inquiète de la lenteur des gestionnaires de bâtiments à apporter des améliorations à leurs systèmes de ventilation et climatisation.

On entretient des bureaux, des collèges, des hôpitaux, des usines, des centres commerciaux...

Mais surtout, de bonnes relations.

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EXPERTISE

MARTIN WESSELMANN Directeur Gebäudediagnostik Wesselmann

LES UNITÉS PORTATIVES DE PURIFICATION : DES ALLIÉES POUR PARER AU PLUS PRESSÉ Dans la lutte contre l’infection aérienne par la COVID-19, les unités autonomes portatives de purification font parler d’elles de plus en plus. L’Allemagne investit aujourd’hui de façon importante pour équiper ses éta­blis­ sements scolaires d’appareils de ce type.

Une étude réalisée récemment dans une école à Hambourg, en Allemagne, confirme leur intérêt : « Nous avons mesuré les concentrations de particules virales dans une classe accueillant 25 élèves, avant et après la mise en fonction de trois purificateurs. Nous avons observé qu’en 30 minutes, la concentration des particules virales avait diminué de 90 % », rapporte Martin Wesselmann, directeur d’un bureau d’expertise en microbiologie de l’environnement, qui collabore depuis une dizaine d’années avec l’Agence fédérale pour l’environnement en Allemagne. « Ces purifi­­cateurs ne règlent pas tous les problèmes, mais ils peuvent améliorer la situation dans les nombreuses écoles où les systèmes intégrés de ventilation mécanique sont absents », estime le scientifique.

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Dernièrement, le Conseil scolaire public anglais de Toronto et la Commission scolaire Lester-B.-Pearson de Montréal ont emboîté le pas. Il ne serait pas surprenant que l’usage de ces appareils se popularise dans les prochains mois dans les écoles, les bureaux ou même dans les foyers au Canada, quand les autorités de santé publique disposeront de plus de données.

ENTREPRISES D’ENTRETIEN D’ÉDIFICES PUBLICS ET SOUS-CONTRACTANTS Si vous avez une entreprise d’entretien d’édifices publics ou si vous êtes un sous-contractant, sachez que de nouvelles obligations fiscales seront à respecter dès le 1er janvier 2021.

De nouvelles obligations fiscales à respecter dès le 1er janvier 2021

Celles-ci concerneront les travaux d’entretien visés par le Décret sur le personnel d’entretien d’édifices publics de la région de Montréal ou le Décret sur le personnel d’entretien d’édifices publics de la région de Québec. Elles viseront à contrer certaines problématiques observées dans ce secteur d’activité, dont le travail au noir.

Quelles seront vos nouvelles obligations fiscales ?

Sous-contractants en entretien d’édifices publics (y compris les franchisés) Nouvelles obligations

Délai

1. Détenir une attestation de Revenu Québec valide.

De la date de début des travaux d’entretien prévus dans le contrat et tout au long de la durée de ces travaux

2. Remettre une copie de l’attestation à l’entreprise d’entretien avec laquelle vous avez conclu le contrat.

Entreprises d’entretien d’édifices publics

(à l’exclusion du propriétaire, du locataire ou du gestionnaire de l’édifice public) Nouvelles obligations

Délais

1. Obtenir du sous-contractant une copie de l’attestation et s’assurer qu’elle est valide.

De la date de début des travaux d’entretien prévus dans le contrat et tout au long de la durée de ces travaux

2. Vérifier l’authenticité de l’attestation au moyen du service en ligne Effectuer la vérification obligatoire d’une attestation de Revenu Québec.

3. Déclarer le total des montants facturés au cours de chacun des trimestres se terminant au 31 mars, au 30 juin, au 30 septembre et au 31 décembre d’une année.

Le dernier jour du mois qui suit le mois au cours duquel se termine le trimestre

Dans le cas des contrats conclus avant le 1er janvier 2021 et visés par les nouvelles obligations fiscales, la date de début des travaux d’entretien correspond à cette date. Pour en savoir plus à ce sujet, visitez revenuquebec.ca/attestation.

Comment remplir vos nouvelles obligations fiscales ?

En vue de vous permettre de remplir vos nouvelles obligations, nous mettons à votre disposition des services électroniques simples et rapides à utiliser dans Mon dossier pour les entreprises, à revenuquebec.ca.

Pour plus d’information, consultez revenuquebec.ca/attestation.

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MOT DE LA PRÉSIDENTE

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À NOUS DE RÉINVENTER L’IMMOBILIER !

Annik Desmarteau

L

e secteur de l’immobilier commercial et les immeu­bles de bureaux de toutes les grandes villes du Québec continuent d’être lourdement touchés par la pan­démie. Un rapport intitulé L’état du centre-ville, publié en octobre à l’initiative de l’Institut de dévelop­ pement urbain du Québec et de Montréal centre-ville en partenariat avec la Ville de Montréal, fait état d’une hausse importante des locaux vacants dans toutes les catégories d’immeubles. Un commerce sur quatre a fermé ses portes de façon temporaire ou permanente. Une situation alarmante.

a intérêt à collaborer comme jamais auparavant en ce moment.

Un sondage réalisé dans le cadre de ce rapport révèle également que 92 % des répondants souhaitent préserver le télétravail comme mode de fonction­ nement à temps partiel pour encore un bon moment, même après la pandémie. Actuellement, quelque 50 000 personnes se rendent quotidiennement au centre-ville de Montréal. Un nombre anémique si on le compare aux 600 000 personnes qui y transitent ou y travaillent chaque jour habituellement. Nous sommes très loin des conditions nécessaires pour assurer un retour à la vitalité économique.

Table ronde virtuelle entre gestionnaires immo­ biliers, Responsabilité légale des propriétaires et gestionnaires concernant l’accès à l’immeuble commercial et à son entretien, Préparer le retour au travail dans les immeubles, La gestion des RH dans une nouvelle normalité, Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial, Perspectives du marché des bureaux et du marché industriel : voilà quelques exemples de rendez-vous virtuels offerts gratuitement à notre communauté pour enrichir la réflexion de nos membres et faciliter le partage d’expertise en cette période particulière. Des conférences portant sur la gestion d’actifs sont également en cours de planification pour les mois à venir. Tout cela, sans compter les nombreuses publications disponibles gratuitement et acces­si­bles à tous dans la bibliothèque virtuelle de BOMA Québec (www.boma-quebec.org).

Même si la baisse du taux d’occupation des tours du centre-ville reste minimale, les locaux remis en sous-location sont en hausse par endroits, ce qui laisse présager encore quelques difficultés.

La forte mobilisation du secteur et l’aide publique sont cruciales et encourageantes, mais le retour à la normale n’est pas pour demain pour autant.

L’immobilier commercial devra faire preuve d’une résilience et d’une force d’innovation importante pour redéfinir, revitaliser et redynamiser ses espaces et leurs usages. C’est une industrie tout entière qui

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Comme tous les acteurs de l’industrie, BOMA Québec travaille sans relâche à soutenir le mieux possible l’ensemble de ses membres gestionnaires et propriétaires d’immeubles dans cette crise. Depuis mars 2020, nous multiplions les collaborations, les webinaires, les formations virtuelles et les publi­ cations afin de transmettre des informations de pointe aux professionnels de notre réseau.

Et ce travail se poursuivra assidûment, au fur et à mesure que la situation évoluera.

Nous allons devoir être patients, stratégiques et talentueux, et nous le serons.

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PRIX BOMA 2021-2022 : LE CONCOURS EST LANCÉ !

Je termine ce mot en invitant les membres de BOMA Québec admissibles au concours des Prix BOMA à nous faire parvenir leur dossier de candidature d’ici le 19 mars 2021 pour la prochaine édition.

Après mûre réflexion, nous avons pris la décision d’aller de l’avant avec la 17e édition du concours malgré la situation actuelle, pour saisir l’occasion de saluer le leadership à l’œuvre dans notre secteur. Cette année, nous avons le grand plaisir d’accueillir Yves-André Godon, directeur général pour le Québec chez BentallGreenOak, à titre de président d’honneur.

Nous avons défini une thématique de circonstance : Innovants et audacieux.

Nous le sommes tous et nous devrons l’être plus que jamais dans les mois et les années à venir.

Chers collègues, à nous de réinventer l’immobilier.

Joyeuses fêtes à tous !

Annik Desmarteau Présidente BOMA Québec

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ENTREVUE

L’ATTESTATION DE REVENU QUÉBEC

UN PAS DANS LA BONNE DIRECTION PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

À compter du 1er janvier 2021, les entre­prises en entretien d’édifices publics et leurs souscontractants devront répondre à de nouvelles règles fiscales.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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CHRISTIANE BIGRAS Directrice générale du Comité paritaire de l'entretien d'édifices publics

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P

our Christiane Bigras, directrice générale du Comité paritaire de l’entretien d’édi­ fices publics (CPEEP) de la région de Montréal, il s’agit là « d’un pas dans la bonne direction », tant pour l’industrie que pour les salariés, dans la lutte contre le travail au noir.

UN TRAVAIL DE LONGUE HALEINE Depuis 2012, le CPEEP a multiplié les interven­tions – consultations, mémoires, rencontres – auprès de divers paliers de gouvernement, dont le ministère du Travail et le ministère des Finances, afin de trouver des solutions pour contrer le travail au noir et de donner plus de pouvoir au Comité paritaire en modi­fiant la Loi sur les décrets, sans obtenir les résultats escomptés. L’autre option pour le CPEEP était de travailler en collaboration avec Revenu Québec.

C’est dans la foulée des travaux de réflexion en vue de moderniser la Loi sur les décrets que cette collabo­ration s’est finalement amorcée, vers 20152016. Il a d’abord fallu convaincre Revenu Québec que l’industrie était touchée par le travail au noir.

Par la suite, plusieurs rencontres ont réuni les comités paritaires des régions de Montréal et de Québec ainsi que Revenu Québec, qui « a proposé de développer une attestation un peu comme celle que l’on retrouve dans le domaine de la cons­truction où il y a beaucoup de travail au noir », explique la directrice générale.

Après une longue attente, le projet de loi no 41, qui rend obligatoire l’obtention d’une attestation de Revenu Québec pour exécuter des contrats d’entre­ tien d’édifices publics, a été adopté en mars 2020.

Dès le 1er janvier 2021, un sous-contractant devra

détenir une attestation de Revenu Québec et en fournir une copie à l’entreprise d’entretien avec laquelle il a conclu un contrat. L’entreprise devra quant à elle exiger cette attestation de la part du sous-contractant et s’assurer de sa validité.

Les entreprises qui contourneront ces règles fiscales s’exposent à des pénalités plus élevées que celles prévues dans la Loi sur les décrets. « Selon la publicité qui a été faite par Revenu Québec, l’attestation, c’est pour contrer le travail au noir. Un employeur qui recourt au travail au noir peut présenter des soumissions plus basses sur les contrats. Le coût pour une entreprise, ce n’est pas juste le salaire, ce sont aussi les obligations fisca­les. Donc, il ne compétitionne pas avec les mêmes standards qu’une entreprise qui respecte les règles du jeu. Et il obtient un contrat au détriment d’une entreprise qui paie correctement ses salariés et leur assure un filet social. Le salarié qui est déclaré profite des condi­tions de travail prévues au décret, mais aussi des autres lois du travail qui le protègent, par exemple celle sur les accidents de travail, sur l’assurance-emploi. Quand on tra­vaille au noir, on n’a pas accès à ces protec­tions », explique Christiane Bigras.

Si la directrice générale se réjouit de cette attes­ tation, elle souligne néanmoins que l’industrie est toujours en attente d’une actualisation de la Loi sur les décrets. Dans le cadre du projet de loi no 53 qui n’a pas abouti, le CPEEP demandait une carte d’identité pour le salarié afin qu’il soit identifié à une entreprise donnée, ainsi qu’un permis d’exploi­­tation encadrant l’ouverture d’une entreprise.

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ENTREVUE

UNE CONCURRENCE ACCRUE Arrivée au CPEEP en 1995 et nommée directrice générale en 2001, Christiane Bigras a vu le nombre d’entreprises du secteur presque tripler. « Quand j’ai commencé, il y avait environ 500 employeurs enregistrés au Comité paritaire. Aujourd’hui, on en compte 1 300. » Même si certains entrepreneurs ont l’impression qu’il est facile de démarrer une entreprise dans le secteur de l’entretien, c’est loin d’être le cas.

Avec le décret, ils découvrent qu’il existe des conditions de travail à respecter pour leurs salariés, des obligations envers le Comité paritaire, ce qui génère de la paperasse et demande de bien connaître ses obligations. Il faut aussi trouver de la main-d’œuvre et la garder. Sur les lieux, il importe d’assurer la sécurité des salariés puisque le travail se déroule surtout le soir et la nuit. Il faut également avoir des employés à qui l’on peut faire confiance afin de rassurer les propriétaires ou les gestionnaires d’édifices.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020

En outre, les entreprises du secteur se heurtent à une concurrence accrue et féroce. Les soumissions sont de plus en plus serrées. Comme la main-d’œuvre représente la dépense principale, des employeurs délinquants tentent de ne pas accorder les bénéfices du décret à leurs salariés en recourant à divers stratagèmes, constate Christiane Bigras : « À mes débuts, on parlait de travailleurs autonomes, de faux travailleurs. Aujourd’hui, on parle d’artisans, de pseudo-artisans, de franchisés, de pseudofranchisés, de travailleurs autonomes, de faux travailleurs autonomes, de prête-noms, de fausses facturations, etc. » En dépit de ce contexte difficile, la directrice générale constate que la plupart des entreprises « veulent se conformer au décret et soumissionner en respectant les règles du jeu ».

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L’APRÈS-COVID-19 Si la pandémie de la COVID-19 a fait comprendre l’importance des employés en entretien sanitaire à bien des gens, l’industrie souffre par ailleurs d’un manque de main-d’œuvre, un peu plus marqué depuis quelques années, selon Mme Bigras : « Il y a toujours eu cette perception que c’est un travail que l’on accepte en attendant de trouver un meilleur emploi. J’arrive d’un autre pays, il faut que je fasse mes marques.

Parfois, c’est un emploi qu’on prend quand on est aux études. Si l’on est capable de changer la perception, ça peut devenir un emploi convenable et intéressant.

Je pense que la crise sanitaire a donné une grande visibilité à nos salariés en entretien ménager. » Pour Christiane Bigras, « il ne faut pas que les salariés retournent dans l’ombre après la pandémie. Les employeurs pourront recruter de la main-d’œuvre si l’on est capable de valoriser ce métier-là. Et pour le valoriser, il faut que tout le monde dans l’industrie se dise : il y a des conditions de travail, elles sont là, on les octroie, donc, on n’essaie pas de les éluder. Au fil du

J’ai la clé pour mieux gérer mon parc locatif

temps, je pense qu’on va être capable de recréer une dynamique qui fera en sorte que ce travail ne sera pas reconnu juste pendant la COVID ».

De même, il est essentiel que le gouvernement continue à poser des gestes concrets pour l’industrie. « Le gouvernement dit qu’on va aller chercher du personnel étranger. Mais il faut l’accueillir, ce personnel. Il faut l’aider à maîtriser la langue et à connaître les lois du travail. Il faut aussi travailler à encadrer notre industrie pour que ces gens puissent bénéficier des conditions de travail qu’on leur promet.

Il faut également aider les employeurs à bien les intégrer, notamment avec des cours de francisation », expose Christiane Bigras.

La directrice générale estime que si l’industrie respecte les conditions de travail, les salariés vont vouloir rester : « C’est un message de respect et de dignité. Il faut revenir à ces valeurs-là. Parfois, ça s’effrite un peu. Mais j’ai confiance en la nature humaine et je suis tenace. »

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GROUPEPOUR SAVOIR ALFIDMIEUX GÉRER

UNE VISION À LONG TERME VALORISANTE

Yvon Rudolphe, É.A., CMC, F.A

dm.A.

Expert invité

L’immeuble a un cycle de vie qui comprend sa programmation, sa construction, son utilisation, sa transformation et sa déconstruction nécessitant, à chacune de ces phases, une analyse profonde et prospective afin d’optimiser le rendement financier et de minimiser son empreinte écologique. Cette saine gestion permet de réduire les coûts d’exploitation et ceux liés à l’obsolescence du bâtiment, attribuables aux risques légaux, de marché, technologiques, économiques et environnementaux, ainsi que de créer une valorisation de l’immeuble.

D

ans la revue scientifique Real Estate Issues, les chercheurs Ordway et Friedman (Ordway & Friedman, 2010) définissent cinq niveaux potentiels de synergie pour créer de la valeur immobilière.

NIVEAU 1 ÉLÉMENTS PHYSIQUES TANGIBLES Ces éléments s’inscrivent dans la définition traditionnelle de biens immobiliers tels que le terrain, les améliorations, les usages, l’eau, les minéraux, etc.

Yvon Rudolphe est coordonnateur de projet à l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2) et consultant senior. Évaluateur agréé, Fellow administrateur agréé et consultant en management certifié, il enseigne l’évaluation au Département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM).

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020

NIVEAU 2 ACTIVITÉ ET / OU USAGE Cet aspect englobe les utilisations économiques ou les internalités de l’immobilier telles que les valeurs d’intérêt permanent incorporant des éléments matériels et immatériels contribuant à l’ensemble du projet.

NIVEAU 3 RELATION PHYSIQUE ET ÉCONOMIQUE Il s’agit ici de la relation entre l’immobilier et le reste du monde. Cela inclut le site (emplacement et accès), les engagements financiers liés par le bail, la stratégie de marque, le pouvoir de marché, etc.

NIVEAU 4 STRUCTURATION DES TRANSACTIONS FINANCIÈRES Ces transactions influencent l’accès au capital, aux subventions fiscales, à l’effet de levier et à la base des investisseurs, créant toutes les possibilités de synergies financières.

NIVEAU 5 ASPECT IMMATÉRIEL OU INTANGIBLE Cela englobe divers outils fournis par le système juridique tels que les contrats, la propriété intellectuelle et les droits publics.

J’ajouterais la gestion, au niveau 2, accompagnée d’une vision prospec­ tive à long terme. Cette saine gestion s’avère valorisante dans la mesure où la délégation de décision discrétion­ naire du gestionnaire peut être axée sur une analyse d’arbitrage dans le choix des composantes lors de leur remplacement.

De plus, cette vision conçoit une bud­ gé­­tisation de remplacement (capital expenditure, CAPEX) pour une période d’au moins 100 ans plutôt que sur 30 ans, soit le cycle généralement rete­nu. Prenons l’exemple d’un immeu­ble commun industriel et d’un immeuble de bureaux comme le propose l’ouvra­g e de E. Nelson Bowes (Bowes, 2011), In Defense of the Cost Approach: A Journey Into Commercial Depreciation, publié par l’Appraisal Institute, Chicago, Illinois. Le tableau qui suit démontre la portion de composantes de la struc­ture, de l’enveloppe et de la méca­nique d’un bâtiment par rapport à son coût total. La ventila­t ion des composantes à long terme et à court terme se traduirait de la façon suivante.

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ÉLÉMENTS PRÉPARATION DU SITE, DALLE ET FONDATION

IMMEUBLE IMMEUBLE INDUSTRIEL DE BUREAUX 8,4 %

3,5 %

46,2 %

20,9 %

MURS EXTÉRIEURS

13 %

7,1 %

REVÊTEMENT DE TOIT

3,8 %

0,6 %

MURS INTÉRIEURS ET CLOISONS

1,7 %

18,4 %

0 %

1 %

5,6 %

5,9 %

5 %

9,2 %

CHAUFFAGE, VENTILATION, CLIMATISATION

4,6 %

11,5 %

PLAFOND

0,7 %

6,9 %

PLANCHER

0,2 %

6,3 %

AUTRES FINIS

4,2 %

2,9 %

AMÉLIORATION DE SITE

6,6 %

5,8 %

100 %

100 %

LONG TERME

67,6 %

31,5 %

COURT TERME

32,4 %

68,5 %

STRUCTURE

ÉLÉVATEURS

PLOMBERIE

ÉLECTRICITÉ

mais aussi parce que l’enveloppe du bâtiment les protège de certains agents de dégradation influant sur leur durée de vie. En général, les agents de dégradation à l’extérieur du bâtiment sont l’atmosphère et le sol, alors que la cause de la détérioration à l’intérieur du bâtiment est liée à son utilisation (ou son usage), à sa conception ou à une installation déficiente.

Nous vous faisons une promesse, une seule :

Vous dormirez en paix !

On remarque que la portion de compo­ santes en structure pour l’immeuble industriel est plus importante à long terme par rapport à son coût total et, a contrario, pour l’immeuble de bureaux.

Les composantes structurelles ont une espérance de vie économique plus longue en raison de leur utilité et des caractéris­ tiques des matériaux qui les composent, 2020_01_10_lafleur_porte_de_garage_pub_02.indd 1

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SAVOIR POUR MIEUX GÉRER

Yona Kamelgarn (Kamelgarn, 2015), dans sa thèse de doctorat, explique que sans intervention, la perception de la qualité d’un bâtiment diminue avec le temps sous l’effet conjugué de sa dégradation physique et de la montée des attentes des utilisateurs (obsolescence). De plus, le taux de détérioration physique est en fonction de la qualité du bâtiment et de sa gestion (entretien et réparations mineures). Elle ajoute que les réparations et les travaux de rénovation légers permettent aux investisseurs de lutter contre la détérioration physique tout en améliorant légèrement les caractéristiques de durabilité, mais leur action sur l’obsolescence fonctionnelle n’est que partielle.

Enfin, elle mentionne que les travaux de rénovation sont la seule solution pour que le bâtiment remplisse les attentes de ses occupants. Ils se produisent à intervalles réguliers tout au long du cycle de vie du bâtiment.

Comme on l'a mentionné précédemment, le cycle de vie des compo­santes de l’enveloppe d’un bâtiment est généralement à court terme ; pour certaines d’entre elles, il s’agit d’une période de 30 à 60 ans. Pensons, par exemple, aux ouvertures (portes et fenêtres) et à la toiture. D’autres composantes ont une durée de vie économique plus longue sur un cycle de 60 à 90 ans.

Or, la grande majorité des fonds de prévoyance sont planifiés pour 30 ans plutôt que pour 100 ans et plus. L’erreur financière

est de ne pas actualiser ces cycles en débours afin de limiter les variations importantes de flux monétaires durant la détention de la propriété foncière. À titre d’exemple, nous avons analysé un bâtiment résidentiel à logements multiples, de trois étages, de construction standard.

Notre premier graphique illustre un fonds CAPEX sur 30 ans, et notre deuxième graphique, sur 100 ans. Pour les besoins de la démonstration, nous avons utilisé une inflation de 2 % pour les débours de même que pour le taux d’intérêt. Voici les résultats de cette analyse.

Dans le premier graphique, la ligne bleue représente les coûts de remplacement, alors que les débours au deuxième graphique sont représentés par une ligne ocre. On constate que les cycles des composantes reviennent avec une certaine régularité avec l’addition des remplacements des autres composantes qui ont un cycle plus prolongé. Fait intéressant, on observe l’ampleur démesurée des débours après les premiers cycles, démontrée au deuxième graphique par la flèche située à l’an 2042.

L’avantage en finance est de faire travailler le temps en notre faveur par des stratégies d’investissement. Cela permet de ne pas être déstabilisé par une période de débours importante.

Plusieurs variables peuvent affecter cette prévision, notam­ ment l’avancement technologique sur la durabilité des com­ po­santes dans les années futures ; mais l’inverse est aussi vrai, car l’obsolescence des composantes pourrait en être accélérée. En effet, pensons par exemple à des murs rideaux qui permettraient à la fois une meilleure résistance à la température et la production d’énergie. Les avantages par arbitrage financier pourraient être favorables à une rénovation majeure. Le remplacement des composantes exige également de mesurer leur empreinte écologique.

Graphique 1

FONDS DE PRÉVOYANCE – 30 ANS 300 000 $ 250 000 $ 200 000 $ 150 000 $ 100 000 $ 50 000 $ 0 $ 2017

2022

Coût de remplacement avec taxe

2027

2032

2037

Contributions au FDP

2042 FDP cumulatif avec intérêt

Graphique 2

FONDS DE PRÉVOYANCE – 100 ANS 4 000 000 $ 3 500 000 $ 3 000 000 $ 2 500 000 $

En finance, comme les risques et les coûts, analysés et anticipés, se traduisent par une meilleure stabilité et un moindre risque, cela entraîne un taux d’actualisation plus faible et une valeur plus élevée. Penser à long terme, c’est donc simplement du gros bon sens financier.

2 000 000 $ 1 500 000 $ 1 000 000 $ 500 000 $ 0 $ 2017 2027 2037 2047 2057 2067 2077 2087 2097 2107 Coût de remplacement avec taxe

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Certains logiciels nous donnent aujourd’hui la possibilité de faire des choix arbitraires, par exemple en ce qui a trait à leur empreinte carbone tout en considérant leur coût financier.

Il y a le cycle de vie économique des composantes, mais égale­ment le cycle de vie d’usage de l’immeuble. Ce dernier est tout à fait pertinent en ces temps de pandémie, car il remet en question les pratiques d’exploitation des occupants en regard de l’espace utilisé ainsi que de son usage, mais il favorise aussi la conscientisation relativement à de nouveaux risques. Étant donné que l’immeuble a une durée de vie beaucoup plus longue que celle de l’être humain, notre perspective peut s’en trouver biaisée; voilà pourquoi une vision prospective à long terme s’impose afin de prendre des décisions éclairées et durables.

Contributions au FDP

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FDP cumulatif avec intérêt

Bowes, E. N. (2011). In Defense of the Cost Approach: A Journey Into Commercial Depreciation, Appraisal Institute.

Kamelgarn, Y. (2015). Valorisation of sustainability-related criteria in commercial real estate.

Ordway, N. J. D. P. H. D., & Friedman, J. P. P. H. D. C. R. E. F. (2010).

Five Levels of Synergy Potential to Create Real Estate Value. Real Estate Issues, 35(1), 25-31.

UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE

BRUNO MEUNIER,

VICE-PRÉSIDENT DES OPÉRATIONS CHEZ KEVRIC PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Les immeubles dont il est responsable sont sa fierté. Expert de la gestion des opérations, de la maintenance et de l’économie d’énergie, il fonde ses actions sur l’aspect humain et sur la communication.

«

Une journée aux opérations, on a beau la planifier, la réalité nous oblige souvent à modifier l’agenda parce que notre quotidien est rempli d’imprévus », lance d’entrée de jeu Bruno Meunier, vice-président des opéra­ tions chez Kevric. Un matin, par exemple, en voiture vers le travail, on l’avise qu’à la suite d’un bris d’aqueduc de la ville, un stationnement intérieur est inondé. Appeler les pompiers et s’occuper de faire réparer les dégâts deviendra bien sûr la priorité. Il en est de même chaque fois que résonne une alarme d’incendie ou que survient un bris d’équipement.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020 21

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ENTREVUE

« Ce que j’ai appris au cours de mes 20 années de carrière, c’est qu’il faut toujours agrémenter les opérations d’un côté humain. » – Bruno Meunier

Chez Kevric, Bruno Meunier est responsable des opérations de la Place Bonaventure, de la tour Air Canada, de la tour de la Banque Nationale, ainsi que du 1100 Atwater, entre autres. Auparavant employé d’Engie (alors Cofely – GDF Suez), il a géré les équipes techniques d’un parc immobi­ lier comprenant notamment les immeubles du 1000 De La Gauchetière, d'Alexis Nihon, de l’édifice Jacques-Parizeau, de la Cité du Multimédia et certains édifices du Technoparc Montréal, dans l’arrondissement Saint-Laurent. Entre 2008 et 2011, il a été directeur des services techniques du Centre Sheraton de Montréal. Il éprouve une grande fierté à gérer des immeubles prestigieux, confie-t-il : « J’exerce un métier pas­sion­nant et rempli de défis. Quand on certifie un immeuble BOMA BEST ou LEED, on éprouve aussi une certaine fierté. C’est tellement de travail ! Ça exige de s’assurer que nos opérations sont efficaces, c’est-à-dire que le confort, la propreté, la sécurité et l’environnement de travail des occupants sont au-dessus des normes de qualité.

Ces certifications constituent des occasions de nous améliorer à plusieurs points de vue. » LA COMMUNICATION : UN ENJEU D’IMPORTANCE Si les avancées technologiques font évoluer rapidement la gestion immobilière, la communi­ cation avec les locataires demeure l’enjeu le plus important, croit fermement Bruno Meunier.

Lorsqu’il embauche de jeunes collaborateurs, il accorde autant d’importance à leur entregent qu’à leurs connaissances techniques. « Ce que j’ai appris au cours de mes 20 années de carrière, c’est

qu’il faut toujours agrémenter les opérations d’un côté humain. On a beau mettre tous les outils technologiques en place, les gens ont besoin de parler à d’autres gens », affirme-t-il, ajoutant que la gestion immobilière est une affaire d’équipe où l’on collabore régulièrement avec des entrepreneurs et des ouvriers du milieu de la construction, des spécialistes de la location et de la finance, ainsi que des juristes.

C’est pour maintenir les communications avec les locataires à un niveau optimal qu’il a instauré un sondage annuel auprès de ces derniers et du­quel découle son plan d’action : « Nos loca­ taires savent que nous les écoutons et ils ont d’ailleurs de bonnes idées qui nous aident à nous améliorer. Ils voient la différence ainsi que l’évolution d’année en année. » Toujours pour faciliter les communications avec les locataires, Bruno Meunier se dit particu­ lière­ment fier d’avoir mis en place le logiciel Maximo d’IBM, grâce auquel les locataires peuvent voir en temps réel sur un tableau de bord électro­ni­que où en sont leurs demandes, qu’ils peuvent par ailleurs faire à distance à l’aide d’une appli­ca­tion mobile. Une économie de temps et d’argent, a-t-il constaté : « Notre personne responsable du service aux locataires passait, auparavant, jusqu’à 35 % de son temps à les rappeler pour faire des suivis quant à leurs demandes. Maximo entraîne une réduction importante à cet égard. Mais il y a bien entendu toujours des gens qui téléphonent, qui ont besoin de parler à un être humain. »

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UNE PASSION : LA MÉCANIQUE DU BÂTIMENT Tout jeune, Bruno Meunier se passionnait pour la construction et voulait devenir architecte. Puis, au cégep de Gatineau, d’où il est originaire, il a vu se construire le laboratoire du programme de mécanique du bâtiment. Une maison à l’intérieur des locaux du collège avec la plomberie et l’électricité apparentes l’a fasciné au point que des sciences pures qu’il étudiait, il a bifurqué vers ce programme en mécanique du bâtiment. À la suite de quoi il a obtenu un baccalauréat en génie mécanique à l’École de technologie supérieure. C’est dans le cadre de ce programme que des stages l’ont mené chez Bombardier Aéronautique où il a occupé son premier emploi. Il y a trois ans, Bruno a également obtenu un MBA Exécutif de l’Université McGill et HEC Montréal, qui l'a amené à en apprendre plus sur la gestion et à mieux se connaître en tant que leader.

Son parcours de carrière, qu’il considère comme atypique, lui a permis de se construire, au fil des expériences, un bagage de connaissances dont il se sert régulièrement.

De Bombardier, il dit que ce fut une excellente école d’ingé­ nierie où il a été formé, entre autres, à la méthodologie Six Sigma, « des connaissances que j’applique encore quoti­ dien­­nement afin d’améliorer la qualité de nos services ». À l’hôtel Sheraton, il a appris ce qu’était le service à la clientèle. « On nous obligeait à parler aux gens présents dans la cabine lorsque nous prenions l’ascenseur. Et je le fais toujours.

Quand je me promène dans nos immeubles et que je croise des locataires, je leur demande comment ils vont, si tout est conforme à leurs attentes dans leur environnement de travail », raconte-t-il.

REVOIR LES PROCESSUS EN TEMPS DE COVID Alors que les gens en télétravail fréquentent moins les immeubles, Bruno Meunier et ses équipes en profitent pour mener des projets d’amélioration et pour revoir les processus de maintenance ou de relance des opérations en cas de catastrophe ou de désastre : « Le genre de plans qu’on range dans le troisième tiroir avec l’impression qu’on ne les utilisera jamais. N’est-ce pas ce que nous disions, jusqu’à l’an dernier, de nos plans en cas de pandémie ? » À ce sujet, le vice-président des opérations chez Kevric se dit plutôt fier de la vitesse avec laquelle ils ont pu réagir dans les immeubles qui ne pouvaient pas fermer, en mars, car des locataires y offrent des services essentiels. « Nous n’avons été en télétravail que durant trois semaines, dit-il, et rapidement nous avons mis en place un plan COVID avec distanciation, poste de lavage de mains et autres mesures pour assurer aux occupants l’accès à un immeuble sécuritaire. Des locataires nous ont dit que nous avons été les premiers à le faire, et l’un d’eux, bureau d’une multinationale, a envoyé notre plan au siège MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020 23

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ENTREVUE

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

social de New York qui a décidé de l’utiliser pour tous ses immeubles dans le monde », rapporte-t-il.

La COVID changera-t-elle des choses dans la gestion des immeubles ? « Je crois que les préoccupations de sécurité et de propreté vont demeurer, répond Bruno Meunier. Les stations de nettoyage des mains sont là pour toujours. Nous allons continuer de désinfecter régulièrement les endroits souvent touchés comme les poignées de porte, et nos locataires vont s’attendre à ça. La distancia­tion physique sera moins cruciale en post­pandémie, mais il est possible que nous conservions les chemins tracés sur nos planchers de façon perma­ nente. Nous allons aussi porter une attention particulière à la qualité de l’air. Bien entendu, nous le faisions avant, mais nous l’avons accrue pendant la pandémie, nous avons changé les filtres plus souvent, augmenté un peu le taux d’humidité, des recommandations de l’American Society of Heating, Refrigerating and Air Conditioning Engineers. La COVID nous a obligés à nous améliorer quant à l’entretien préventif, et c’est une plus-value dans nos habitudes que nous allons conserver. »

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020

ÊTRE PRÊT À RECEVOIR LA BALLE À un jeune qui choisit une carrière dans la gestion d’immeuble, Bruno Meunier conseille de dévelop­ per la confiance en soi et de ne pas avoir peur de faire des erreurs. D’ailleurs, une anecdote qu’il se plaît à raconter concerne un moment décisif pour lui lorsqu’il jouait au baseball dans sa jeunesse. Il se rappelle la journée où il a décidé qu’il voulait rece­ voir la balle du frappeur au lieu de se dire : « J’espère que la balle ne sera pas frappée vers moi. » À partir de ce moment, il prenait le temps de visualiser le jeu et d’étudier les options qui s’offraient à lui avant chaque lancer. C’est ce qu’il fait encore aujourd’hui dans la gestion des opérations. Dans son rôle de coach auprès des membres de son équipe, il leur conseille d’analyser chacune des options avant de prendre une décision. Voilà qui illustre l’attitude dans l’action pour ce père de deux filles de 5 et 11 ans, un sportif qui consacre, en dehors du bureau, beaucoup de temps aux activités extérieures en famille. « Surtout en ce moment, alors qu’elles ne peuvent pas voir leurs amies et que les cours de gymnastique, qu’elles adorent, sont suspendus.

Il faut être créatif pour les distraire », conclut-il.

Que le temps des fêtes soit pour vous, chers lecteurs, l’occasion de belles réjouissances, mais en toute sécurité, pour vous et vos proches.

Profitons de ce temps d’arrêt pour nous concentrer sur l’essentiel, à l’approche d’une nouvelle année pleine d’espoir.

L’équipe du magazine Maintenance immobilière

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TENDANCES ET INNOVATIONS

NEUTRALISER LE VIRUS DE LA COVID-19 PAR L’IONISATION Brigitte Dupuis Experte invitée

La pandémie de COVID-19 a forcé les gestionnaires immobiliers à étudier les techniques d’assainissement de leur espace par l’entremise de dispositifs d’épuration de l’air intérieur sophistiqués en conjonction avec les techniques de filtration d’air plus traditionnelles. L’objectif est la réduction des concentrations de certains contaminants, des virus et des bactéries. Sachez qu’il existe sur le marché plusieurs technologies à cet effet telles que la filtration mécanique, l’adsorption, la captation électrostatique, l’ionisation, l’ozonation, le plasma, le rayonnement ultraviolet (UV) et la photocatalyse.

L

es prochaines lignes porteront plus spécifiquement sur la technologie de purification d’air par l’ionisation, qui peut facilement s’implanter dans plusieurs bâti­ ments au Québec. Cette technologie offre l’une des solutions idéales pour le traitement d’air d’alimentation, car elle permet de désinfecter en continu les espaces occupés par des agents pathogènes dangereux en suspension dans l’air.

De ce fait, elle a la capacité de neutraliser les organismes viraux, bactériens et fongiques qui circulent dans l’air.

Brigitte Dupuis, directrice de comptes majeurs – Secteur institutionnel chez Johnson Controls, a fait sa marque en gestion des actifs, BIM, efficacité énergétique, développement durable et s’intéresse plus particulièrement à la gestion du cycle de vie d’une installation. Elle cherche constamment à promouvoir les technologies qui soutiendront la révolution énergétique de demain.

COMMENT ÇA FONCTIONNE ?

L’ionisation est l’action d’ajouter des charges positives ou négatives à un atome ou à une molécule, qui devient un « ion ». La purification de l’air par technique d’ionisation consiste en la propulsion d’ions dans l’air par un ionisateur

ISTOCK PAR LEMANNA

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020

pour neutraliser, polariser les polluants, les pous­ sières ou les particules fines de l’air intérieur.

L’ionisation produit une réaction électrostatique efficace permettant de neutraliser un virus, par exemple. C’est pourquoi cette technologie est jugée efficace pour empêcher, ou réduire de façon importante la propagation du corona­ virus ou de tout autre agent pathogène dans les bâtiments.

La technologie peut être facilement installée dans n’importe quelle configuration de distri­ bution d’air CVCA (chauffage, ventilation et conditionnement d’air) : elle s’intègre directe­ ment au système de ventilation ou se monte sur les conduits d’alimentation. Il existe aussi des solutions résidentielles portatives, que l’on peut déplacer d’un espace à un autre.

La technologie par ionisation augmente la

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concentration intérieure d’ions bipolaires que l’on trouve dans les environnements naturels. Cette solution est considérée comme sécuritaire, étant donné qu’elle ne génère pas d’ozone, contrairement à d’autres technologies.

Il est également possible de centraliser le système au contrôle de bâtiment, afin d’obtenir un historique de la qualité d’air et des statistiques fiables. L’intégration au système d’automatisation permet une meilleure gestion du flux d’air, de la température, de l’humidité ou même de la pression ambiante d’un espace critique tel qu’une chambre à pression négative d’un hôpital. C’est au moyen d’un contrôleur muni d’une sonde que le système sera intégré au protocole BACnet (building automation and control) au BAS (building automation systems). Autre avantage de ce type de système : il est possible de l’intégrer à un entre barrage électrique dans l’unité de ventilation, afin que les générateurs d’ions fonctionnent uniquement lorsque le système CVAC est en marche. Ils peuvent également être connectés au système de contrôle d’accès ou de détection de présence.

Advenant que l’on ne souhaite pas les intégrer à un système de contrôle, il est également possible d’utiliser un détecteur d’ions portatif afin de mesurer et de confirmer la présence des ions dans les espaces desservis.

Le respect du décret, l’affaire de tous.

LE COMITÉ PARITAIRE AVISE LES EMPLOYEURS ET LES SALARIÉS ASSUJETTIS AU DÉCRET que depuis le 1er novembre 2020, les nouveaux taux horaires sont les suivants : Catégorie Catégorie Catégorie Chef d’équipe :

«A» «B» «C»

19,06 $ 18,75 $ 19,58 $

Nombre de salariés à sa charge 5 et moins 6 à 11 12 et plus

Prime horaire 0,60 $ 0,90 $ 1,20 $

727, avenue Royale, Québec (Québec) G1E 1Z1 Téléphone : 418 667-3551 | Sans frais : 1 888 667-3551 info@cpeep.com

cpeep.com MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020 27

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TENDANCES ET INNOVATIONS

LES AVANTAGES DE L’IONISATION Il existe une multitude d’autres avantages à la techno­­lo­gie d’ionisation, en plus de l’amélioration de la qualité d’air. Elle est reconnue pour anéantir les mauvaises odeurs, procurer un sentiment d’apaisement, de calme et de sérénité. Cette technologie est souvent recom­ man­dée pour les gens ayant des maladies respiratoires et pour les personnes dépressives. Pourquoi ? Il y aurait une concentration en ions naturellement présents dans l’air respiré de ± 10 000 ions négatifs / cm3 en montagne et près des cours d’eau, contre seulement de 10 à 50 dans les appartements et les bureaux. La tech­nologie de purification d’air par technique d’ionisation crée ainsi un environnement atmosphérique plus sain et équilibré dans les locaux climatisés. Voici les principaux avanta­ ges de cette technologie du point de vue de la gestion immobilière.

Réduction des virus et des bactéries Étant donné que les ions bipolaires perturbent l’ADN des bactéries et des virus, vous protégez les occupants de votre espace en réduisant les risques de contamination.

Réduction des particules de poussière et de moisissure Les ions bipolaires qui se lient aux contaminants gagnent en taille et en masse : ils tombent au sol ou sont plus facilement filtrés, améliorant ainsi la qualité de l’air intérieur.

Réduction des odeurs Les ions bipolaires décomposent les odeurs à leur source et les éliminent sans qu'on ait à faire du masquage ou de la dilution.

Composés organiques volatils réduits Les ions bipolaires décomposent les gaz toxiques et les composés de produits chimiques dangereux tels que les produits de nettoyage, les pesticides, les peintures, les solvants, les moisissures et plus encore.

Meilleure conservation de l'énergie L’air est recyclé et purifié, ce qui peut réduire vos factures d’énergie, car vous dépenserez moins pour le chauffage et le refroidissement de l’air extérieur.

Électricité statique réduite L’ionisation bipolaire neutralise naturellement l’air, éliminant les charges électrostatiques.

Maintenance considérablement réduite Il n’y a pas de filtre à changer ni de cellules collectrices à nettoyer ; les tubes ioniques doivent être remplacés normalement tous les deux ans.

Processus sûr, naturel et respectueux de l'environnement Cette technologie n’utilise aucun produit chimique, aucun métal lourd ou mercure, et elle ne produit aucun sous-produit nocif comme l’ozone ou la lumière UV-C.

LA TECHNIQUE DE PURIFICATION DE L’AVENIR ?

La bi-ionisation est une technologie récemment utilisée dans le domaine du CVAC commercial. L’American Society of Heating, Refrigerating and Air Conditioning Engineers (ASHRAE) n’a pas encore documenté son efficacité à court et à long terme par un programme de recherche exhaustif, mais tout porte à croire que les bienfaits suggé­­­­rés par les fabricants qui offrent cette technologie avant-gardiste sont réels.

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ISTOCK PAR FIZKES

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020

En raison de la crise sanitaire causée par la COVID-19, les techniques de purification d’air par ionisation vont se multiplier dans les bâtiments pour détruire les composés organiques volatils, ainsi que tous les micro-organismes tels que les bactéries et les virus. Elles seront aussi adaptées pour purifier les endroits plus susceptibles de transmission comme les avions, les ambulances, les ascenseurs, les espaces clos et tous les lieux où l’air est recyclé. Ce procédé d’avenir va envahir vos systèmes de ventilation, soyez-en les promoteurs !

QUÉBEC SALUBRITÉ N U M É R O 4 6 • DÉ CEM B RE 2020

LE SUCCÈS DU PROGRAMME D’ACCRÉDITATION DU GBAC STAR DE L’ISSA, SIGNE D’UN MONDE PLUS PROPRE TM

Le programme a eu un impact immense sur l’Amérique du Nord après son lancement au printemps Par Tom Nightingale

Le programme GBAC STAR™ est le seul programme d’accréditation en matière de prévention des éclosions, d’intervention et de rétablissement en période de pandémie qui convient aux établissements de toutes les tailles. Offert par le Global Biorisk Advisory Council® (GBAC), une division de l’International Sanitary Supply Association (ISSA), qui représente l’industrie mondiale du nettoyage, ce programme basé sur le rendement a été conçu au printemps dernier, quelques semaines à peine après que la prolifération du virus a atteint le stade de pandémie en Amérique du Nord. Son objectif : aider les établissements à mettre sur pied pour leur personnel et leurs immeubles un système complet de nettoyage, de désinfection et de prévention des maladies infectieuses. Les établissements accrédités GBAC STAR™ sont en mesure de démontrer que les meilleurs procédés, pratiques de travail et systèmes sont en place pour répon­ dre non seulement aux situations de coronavirus, mais aussi à tous les autres types de maladies infectieuses.

Il peut sembler étrange de dire en pleine période de pandémie que nous vivons dans un monde plus propre.

En réalité, la COVID-19 nous a entraînés à porter une attention renouvelée au nettoyage, à la désinfection et à la prévention des infections, et le programme d’accréditation GBAC STAR™ en fait une démonstration quantifiable. Il a donné lieu à une nouvelle norme sur la façon de nettoyer et de désinfecter les établissements et, tout aussi important, sur la façon de communiquer avec le public.

Le programme Le programme est présentement offert en deux sections : Accréditation des installations et Formation individuelle.

La première s’adresse à tous les établissements, des stades aux restaurants, en passant par les hôtels, plaques tournantes de transport, centres commerciaux et épiceries – bref, les sites destinés au public qui nécessitent une désinfection totale. La deuxième s’adresse aux superviseurs et aux gestionnaires de toutes les sphères d’activité, des représentants de distributeurs aux employés de l’industrie de la plomberie. Dans les

ISTOCK PAR SVEDOLIVER

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020 29

prochaines semaines, une troisième section verra le jour à l’intention des fournisseurs de services comme les entrepreneurs en entretien et restauration d’immeubles.

Conçu par des spécialistes qui ont l’habitude des situations qui présentent un danger biologique, le programme GBAC STAR™ a été élaboré à partir de 20 éléments englobant cinq catégories : 1) gestion des installations et planification ; 2) objectifs et stratégies ; 3) gestion du matériel et des stocks ; 4) formation et prévention ; 5) vigilance constante.

En seulement six mois suivant sa mise en œuvre, il est juste de dire que le programme remodèle la façon dont la propreté est assurée et communiquée par les installations destinées au public.

Un reflet des nouveaux besoins de la société L’ISSA ne cherchait pas nécessairement à provoquer un changement majeur, selon le directeur général John Barrett, qui croit plutôt qu’il s’agit du simple reflet des besoins d’un monde en situation de pandémie dont l’ampleur est immense. « Ce fut tout une expérience, explique M. Barrett.

Nous sommes une association professionnelle. Ainsi, même si notre but n’était pas de créer une nouvelle marque mondiale, c’est exactement ce qui s’est produit. Le programme a atteint une notoriété que l’on n’espérait pas et que l'on n'avait pas planifiée. Je ne pense pas qu’il vise nos compétences ; plus que toute autre chose, je crois plutôt qu’il cible un besoin. » Comme le précise Mike Nosko, directeur général d’ISSA Canada, « ça démontre aussi que l’industrie du nettoyage et de l’entretien sanitaire est maintenant reconnue comme " service de première ligne " en matière de prévention des infections. Depuis le début de la pandémie, le monde a réalisé la signification et l’importance du nettoyage pour un environnement sain. Cette carrière qui autrefois était sous-estimée a surgi au tout premier plan, et les professionnels du nettoyage ont finalement obtenu la reconnaissance qu’ils méritent vraiment. » M. Barrett note que depuis le lancement du programme en mai dernier, 3 500 organisations

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020

dans plus de 80 pays se sont engagées à obtenir leur certification du GBAC, et quelques centaines ont déjà traversé le processus. Pour ce qui est des programmes individuels lancés un mois plus tôt, plus de 15 000 personnes se sont engagées dans environ 70 pays. Il s’agit vraiment d’un phénomène mondial.

Des avantages certains L’essentiel du message consiste à s’assurer que les installations demeurent opérationnelles en toute confiance et que cette confiance se transmet à une population (clients, locataires, voyageurs et tous les gens entre ces groupes) convaincue de fréquenter un endroit sûr et propre. Après tout, et plus particulièrement pendant la pandémie de COVID-19, un espace qui a seulement l’apparence de propreté est souvent insuffisant, d’autant plus que le public hésite – dans la plupart des cas, du moins – à retourner dans les espaces publics à forte affluence. « Le nettoyage a toujours été considéré comme une dépense. Avec l’avènement de la COVID-19, les programmes comme le GBAC font office de stratégie d’atténuation des risques de deux façons importantes, explique M. Barrett. C’est le pivot entre l’apparence et les produits odorants utilisés pour l’élimination de puissants agents pathogènes, mais c’est aussi une réelle atténuation des risques. » Il note également que les assureurs considèrent le programme d’accréditation GBAC STAR™ comme une façon pour les installations et les exploitants de démontrer qu’ils n’ont pas fait preuve de négligence. « Nous sommes très près d’établir un lien où le nettoyage peut influer sur les primes d’assurance », affirme John Barrett.

Vient ensuite l’effet que peut avoir la confiance accrue de la clientèle sur les établissements capables de maintenir leurs revenus. Selon M. Barrett, cette confiance constitue une source de revenus et repré­ sente plus que jamais un élément de différenciation pour les entreprises. Aussi, à l’intention des personnes et des établisse­ments accrédités, l’ISSA a ouvert la boutique GBAC où ils peuvent faire l’achat de décal­ comanies de porte pour afficher leurs réalisations. « Quiconque monte dans un avion d’American Airlines pourra apercevoir le sceau, mentionne M. Barrett.

ISTOCK PAR MARCHMEENA29

Même chose pour tous les hôtels Hyatt dans le monde.

annoncer leur accréditation, notamment le centre des

Avec le temps, plus les gens apercevront ce sceau, plus

congrès de l’Exhibition Place de Toronto, le stade BC

ils voudront aussi le voir sur la porte de leurs salons

Place de Vancouver et l’Aéroport Montréal-Trudeau.

de beauté, restaurants et salons de quilles préférés. »

En outre, on note que les choses se sont accélérées

Des adhérents de renom Un nouveau répertoire des établissements lancé ce mois-ci par l’ISSA permet de rechercher et de localiser tous les établissements dans le monde qui ont obtenu leur accréditation ou qui se sont engagés à le faire.

En Amérique du Nord, ces entreprises proviennent de nombreuses industries. Qui plus est, une tendance particulièrement notable au Canada veut que les centres de congrès et les stades aient été les premiers

au cours des dernières semaines, notamment à Calgary, Edmonton et Saskatoon où de nombreux établissements ont été ajoutés à la liste de sites ayant adhéré au programme ou s’étant engagés à obtenir l’accréditation.

M. Barrett ajoute qu’aux États-Unis, surtout en raison de la hausse importante du nombre d’infec­tions, les choses se sont précipitées en l’espace de quelques mois. Il note également qu’à la grande surprise de

à emboîter le pas.

l’ISSA, plusieurs grandes villes ont commencé à

Mike Nosko souligne « l’immense importance » des

exemple les villes de Dallas, Baltimore et Columbus

établissements qui ont obtenu leur accréditation

et ajoute que jusqu’à 20 autres villes ont proclamé

GBAC STAR™. Il précise que cela n’a rien à voir avec

que la majorité de leurs établissements – hôtels,

la taille de l’établissement, bien qu’au Canada, ce

bars, restaurants, musées, plaques tournantes de

soient surtout les sites à capacité d’accueil élevée

transport, centres de congrès – seront bientôt

de plusieurs grandes villes qui ont été les premiers à

certifiés GBAC.

s'intéresser au programme GBAC STAR™. Il cite en

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020 31

Dans de nombreux cas, on va même jusqu’à financer les certifications. « Je crois que ces villes tentent de se servir de la " destination GBAC " comment d’un élément de différen­ciation, affir­ me M. Barrett. Je pense que ce nombre grandit en raison de l'élection du nouveau président.

Notamment à New York, où les principaux ser­vices de transport se sont engagés – aéro­ports LaGuardia et John F. Kennedy, de même que le complexe com­mer­­cial et de bureaux par excellence de New York, le complexe Hudson Yards. »

Cela va de soi « Bien que les sites à fort achalandage aient été les premiers à obtenir leur accréditation, c’est en fait dans le secteur hôtelier que l’on compte un

plus grand nombre d’adhérents au programme, étant donné la forte présence du public. Le coût de l’accréditation varie selon la taille du site – de 15 000 $ pour les immenses sites comme les aéroports à quelques centaines de dollars pour les restaurants et autres petits établissements –, mais il va de soi que le programme est d’une importance capitale », constate M. Barrett. « Le coût de la certification est si minime compa­ ra­tivement aux avantages qu’elle génère. Je crois que les gens comprennent maintenant très bien le parfait compromis entre coût et avantages ; ils y ont adhéré, le reste n’est plus qu’une question de temps », conclut-il.

Pour le moment toutefois, nous pouvons affirmer qu’il s’agit d’un bon début.

– Tom Nightingale est le directeur de la rédaction de la revue Facility Cleaning & Maintenance et du site Internet, qui font partie intégrante du réseau REMI de MediaEdge Communications. MediaEdge est la société chargée du programme d’accréditation des établissements GBAC STAR pour le Canada. Pour plus de renseignements, visitez le www.issa-canada.com.

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020

DE BONS TUYAUX

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DRAINAGE PAR ACTION SIPHONIQUE Mihai Buzdugan Expert invité

Olivier Comte Expert invité

Conseiller technique à la CMMTQ, Mihai Buzdugan compte plus de 10 ans d’expérience en mécanique de bâtiment.

Depuis trois ans, il offre des servicesconseils techniques en plomberie, chauffage et climatisation aux membres de la CMMTQ. Ceux-ci touchent l’application des codes et des normes dans les domaines institutionnel, commercial et résidentiel. De plus, il rédige des articles et participe à la publication de documents à caractère technique.

Lorsqu’ils conçoivent un système de drainage pluvial, la plupart des concepteurs choisissent un système par évacuation gravitaire pour respecter les codes en vigueur. Il s’agit d’un système traditionnel qui peut être envisagé autant pour les petits bâtiments résidentiels que pour les grandes surfaces commerciales. Comme son nom l’indique, il est basé sur l’écoulement de l’eau par gravité.

Ce type de système nécessite de considérer plu­sieurs éléments architecturaux et clima­ tiques, notamment les exigences du chapitre I, Bâtiment du Code de construction du Québec, comme l’emplacement du bâtiment, le type de construction, les pentes du toit, le volume des précipitations attendues, le taux de drainage désiré, les exigences relatives à la charge du toit ; et les exigences du chapitre III, Plomberie du Code, comme la taille et les caractéristiques des avaloirs, leur emplacement, les exigences de sécurité en cas de débordement, etc.

Le principe du système de drainage pluvial par gravité fait en sorte que lorsque l’eau pénètre dans la tuyauterie, une quantité d’air est égale­ment aspirée, réduisant ainsi l’efficacité du système.

En effet, la plus grande partie de la tuyauterie est occupée par l’air plutôt que par l’eau.

ISTOCK PAR ROMOLOTAVANI

AVALOIR STANDARD PAR GRAVITÉ

Conseiller technique à la CMMTQ, Olivier Comte possède plus de 12 ans d’expérience en mécanique du bâtiment.

Depuis deux ans, il offre des servicesconseils techniques en mécanique du bâtiment aux membres de la CMMTQ. De plus, il rédige des articles et participe à la publication de documents à caractère technique. En tant que technologue, il touche à la conception, à l’estimation des coûts et à la surveillance des travaux. En tant que régisseur d’entretien, il a été responsable de plusieurs immeubles, veillant à la gestion de l’entretien électromécanique et à la supervision du personnel de soutien.

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020 33

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DE BONS TUYAUX

Il existe une solution de rechange à ce système : le drainage par action siphonique. Développé pour la première fois en Europe dans les années 1960, ce type de système est installé un peu partout dans le monde. Après des années d’expérience, les systèmes de drainage siphonique sont maintenant dotés de la technologie la plus moderne pour évacuer l’eau de pluie, offrant une combinaison d’avaloirs de toiture sophistiqués, robustes et éprouvés, ainsi que des logiciels de conception analytique conviviaux et précis.

En Amérique du Nord, la norme ASPE / ANSI 45 Siphonic Roof Drainage et la norme ASME A112.6.9 Siphonic Roof Drain encadrent ce type de système.

AVALOIR À ACTION SIPHONIQUE

Le drainage par action siphonique est basé sur le principe physique du siphonnement, c’est-à-dire qu’il aspire l’eau présente sur le toit en accentuant la rapidité de son évacuation. Grâce à cette action, le réseau peut être confi­ guré pour que la tuyauterie soit de plus petit diamètre, puisqu’à son plein potentiel, elle est totalement remplie d’eau, l’air étant complètement évacué, contrairement à ce qui se produit dans un système traditionnel.

COMMENT EST-CE POSSIBLE ?

Avant la pluie, le réseau de tuyauterie ne contient que de l’air. Lorsque la pluie débute, ce système fonctionne exactement comme un système gravitaire. Cependant, à mesure que la pluie gagne en intensité, l’eau s’accumule sur le toit. L’avaloir se trouve ainsi submergé, empêchant l’air de pénétrer dans la tuyauterie. Pour éliminer l’entrée d’air dans la tuyauterie, le siphon de drainage utilise un dispositif antivortex (éliminateur d’air) pour canaliser l’eau sans air dans la tuyauterie.

De ce fait, l’air n’est plus admis dans le réseau, et le tuyau se remplit d’eau. Le mouvement de l’eau évacue rapide­ ment et complètement l’air du système. À ce stade, le volume complet de la tuyauterie est occupé par l’eau, ce qui accentue considérablement la vitesse d’évacuation.

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CINQ ÉTAPES D’ÉCOULEMENT ONT ÉTÉ OBSERVÉES DANS LA TUYAUTERIE LORS D’ESSAIS EN LABORATOIRE.

5e étape Le système atteint son plein potentiel. L’air qu’il contient représente moins de 5 % du volume, et l’eau s’écoule donc sans restriction.

1re étape Au début d’une faible pluie, l’écoulement se fait presque par gravité.

L’accélération de l’eau générée par le passage dans la descente pluviale crée une pression négative au point le plus haut d’une manière analogue à l’action d’un siphon, comme celui utilisé pour drainer un bassin ou un aquarium. Cette pression négative favorise le tirage de l’eau le long du collecteur, réduisant ainsi le nombre de descentes pluviales à l’intérieur du bâtiment.

2e étape Au fur et à mesure que la pluie s’intensifie, des turbulences se produisent en raison de l’augmentation soudaine du diamètre de la tuyauterie à la jonction des branchements et du collecteur. Ces turbulences permettent ainsi l’évacuation de poches d’air piégées entre les sections.

SYSTÈME DE DRAINAGE À ACTION SIPHONIQUE PLUVIAL

3e étape La force et la fréquence des turbulences continueront de s’accentuer, faisant en sorte qu’au sommet de ses variations, l’eau entrera en contact avec la paroi supérieure de la tuyauterie, produisant des « bouchons d’eau ». Pendant de brefs moments, l’intérieur de la tuyauterie sera plein d’eau.

4e étape Au fur et à mesure que le réseau se remplit d’eau, le pourcentage d’air diminue. Lorsque la teneur en air chute aux environs de 40 % du volume, l’action sipho­ nique se met en place, parce que la pression statique est inférieure à la pression atmosphérique. Les turbulences dans le réseau seront réduites, puisque la tuyauterie sera presque remplie. L’écoulement des « bouchons » est transformé en écoulement des « bulles ».

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DE BONS TUYAUX

La conception d’un système à action siphonique repose principalement sur des logiciels. Ceux-ci sont complexes, car chacun des éléments du système doit évacuer l’air pour ne conserver que l’eau dans la tuyauterie d’évacuation, jusqu’au bassin de captation.

LES AVANTAGES DU SYSTÈME Le système de drainage par action siphonique offre plusieurs avantages par rapport au système traditionnel d’évacuation gravitaire.

• L’évacuation de l’eau est plus rapide.

Voici certains éléments à considérer pour prévenir des problèmes de conception et d’installation de la tuyauterie.

• Pentes et raccords Une pente dans la tuyauterie d’évacuation représente un risque important qu’il y ait accélération de l’eau en raison de l’écoulement par gravité, faisant en sorte que le tuyau ne se remplisse pas et que l’évacuation ne passe pas en mode siphonique. Le même phénomène se produira si certains types de raccords sont employés plutôt que d’autres. De façon générale, si des raccords non appropriés sont utilisés ou si des pentes sont intégrées au réseau, le système ne pourra pleinement fonctionner en raison de la présence d’air dans celui-ci.

• Configuration des descentes pluviales Il faut éviter d’augmenter le diamètre de la descente pluviale, car il existe un risque que l’effet siphonique soit diminué ou même interrompu. Cela signifie que si le système a été conçu pour être plein jusqu’au bassin de captation, l’air produit par l’augmentation du dia­m ètre réduira le débit. Il est toutefois possible d’augmenter le diamètre de la descente en utilisant certaines configurations.

Voici d’autres conseils pratiques : • il faut toujours valider auprès du fabricant de la tuyauterie la pression négative maximale pouvant être supportée ; • aucune altération de la conception ne doit être effectuée sans l’approbation du concepteur ; • les sorties au toit doivent être protégées durant la construction pour empêcher que des débris s’y infiltrent. La protection des sorties au toit et de la tuyauterie ne doit être retirée qu’après l’achèvement de l’installation du système et le nettoyage des débris sur le toit ; • l’avaloir de toit doit être régulièrement nettoyé pour que rien ne l’obstrue.

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020

• Il y a moins d’avaloirs de toit, de descentes pluviales et de tuyauterie.

• Le diamètre de la tuyauterie est réduit par rapport au système gravitaire, diminuant ainsi les coûts et les charges sur la structure.

• Aucune pente n’est nécessaire.

• Le siphonnement du réseau empêche l’accumulation de dépôt. Un autonettoyage du système se produit, contrairement au principe du système traditionnel.

• Il y a moins de contraintes architecturales pour les concepteurs.

• Il n’y a aucune limite de surface de toit à évacuer.

• Ce système simplifie l’interaction avec les autres éléments mécaniques.

• Ce système réduit considérablement les dangers de chocs hydrauliques.

Si le principe du système est facile à comprendre, sa conception s’avère plus difficile. En raison de la complexité des calculs de conception, il est essentiel d’utiliser un programme de conception analytique bien établi et éprouvé par les firmes de génie-conseil ou par les fabricants. Aucune modification ne doit être apportée au système sans l’approbation de son concepteur.

Le système de drainage siphonique est idéal pour les bâtiments de moindre hauteur ayant de grandes surfaces à drainer, comme les aéroports, les usines, les entrepôts ou les centres de distribution, etc.

DOCUMENTS CONSULTÉS POUR LA RÉDACTION DE CET ARTICLE : A Guide to Siphonic Roof Drainage, Siphonic Roof Drainage Association.

Hydromax Siphonic Roof Drainage System: Frequently Asked Questions, www.hydromax.com.

Manuel de formation, Installation de la tuyauterie siphonique : La solution technique pour les eaux pluviales, Wade HydroMax. Plumbing Engineering and Design Standard, ASPE 45 Siphonic Roof Drainage RATTENBURY, John M. Course M256 Siphonic Roof Drainage, PDH Online.

Siphonic Drainage Performance Based CSI Spec, MIFAB, May 2019.

Siphonic Rainwater Drainage System, Rainplus, Valsir.

Siphonic Roof Drains, The level approach to roof drainage, Jay R. Smith MFG. Co., Morris Group International.

VERDECCHIA, William. « Introducing Siphonic Roof Drainage – Common in Europe, Now Gaining Traction Stateside », Construction Specifier, mars 2014.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

NOMINATION CHEZ GDI SERVICES AUX IMMEUBLES

AVIS DE NOMINATION

GDI Services aux immeubles est très fier d’annoncer la nomination d’Avi Steinberg au poste de vice-président exécutif aux opérations d’entretien ménager du Grand Montréal. Avi continuera également d’assumer son rôle de président de la filiale Modern Concept d’entretien.

Innovateur et ins­ pirant, il convaincra vite les clients et employés de GDI de sa valeur.

Le Groupe Alfid Services Immobiliers est fier de présenter Maryse Vachon qui prend en charge la direction des opérations de deux des compagnies de services du Groupe. Elle devra planifier, organiser, diriger et contrôler le bon fonctionnement des opérations de Services d’Entretien Alfid et de Sécurité Alfid.

GDI

Comptant plus de 10 années d’expérience en gestion de personnel, Mme Vachon est reconnue pour son approche humaine, chaleureuse et diplomate, son dynamisme, sa détermination et sa polyvalence. Par ses actions, elle devra, entre autres, planifier, implanter et évaluer les améliorations contribuant à la productivité, à la qualité et à la satisfaction de la clientèle.

L’ensemble du Groupe lui souhaite la bienvenue !

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NOUVELLE CERTIFICATION ValkarTech tient à féliciter Karl Bédard pour l’obtention de sa Certification LEED Green Associates. Auditeur et formateur, Karl Bédard s’implique activement dans les mandats de ValkarTech pour optimiser les opérations en lien avec l’entretien ménager de leurs clients. Sa certifica­tion repré­sente un avantage considérable pour leur clientèle engagée dans l’environ­ne­ ment.

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IVANHOÉ CAMBRIDGE DÉPLOIE UN SYSTÈME DE GESTION VIRTUELLE DE FILES D’ATTENTE DANS SES CENTRES COMMERCIAUX Dans le but d’offrir un environnement de magasinage des plus sécuritaires et d’optimiser l’expérience dans ses centres commerciaux durant la période des fêtes, Ivanhoé Cambridge déploie un système de gestion virtuelle des files d’attente dans ses centres commerciaux au Canada. La technologie sera également offerte gratuitement aux locataires d’Ivanhoé Cambridge qui souhaiteront s’en munir. Le client pourra réserver les plages horaires disponibles et obtenir des mises à jour via SMS de l’évolution de la file d’attente virtuelle d’un commerce ou d’un service offert par le centre commercial.

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BOMA offre à l’industrie de l’immobilier commercial des guides téléchargeables sur de multiples sujets pour aider les propriétaires et les gestionnaires dans leur prise de décision. Dans le contexte actuel, les guides de résilience, de planification en cas de pandémie et de préparation des immeubles pour le retour au travail sont de bons exemples.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

38 IMMEUBLES REÇOIVENT LA CERTIFICATION BOMA BEST

NIVEAU PLATINE GM Développement Édifice d’Estimauville NIVEAU OR Groupe immobilier Desjardins 100 des Commandeurs 95 des Commandeurs

Société des Casinos du Québec Casino du Lac-Leamy Hilton Lac-Leamy

iA Groupe financier 1981 McGill College

Société en commandite Kevlar Kevlar 2575 Ste-Anne

DELSAN-AIM ANNONCE LA NOMINATION DE MARC-ANDRÉ RAVARY Les services environnementaux Delsan-AIM sont heureux d’annoncer la nomination de Marc-André Ravary, ing. à titre de dévelop­peur des affaires pour la région du Québec. Delsan-AIM offre à ses clients des services intégrés et diversifiés, incluant des solutions clés en main de mise hors service, de revalorisation d’actifs, de démolition, d’enlèvement d'amiante et autres contaminants, de réhabilitation de sites contaminés, de nettoyage industriel, de recyclage et d’enlè­vement de réservoirs.

DELSAN-AIM

BOMA Québec a souligné l’engagement environnemental de plusieurs immeubles du Québec à l’occasion de la cérémonie virtuelle de remise des certifications BOMA BEST qui a eu lieu le 18 novembre dernier. Cette norme de l’industrie est garante d’une gestion rigoureuse de la qualité de l’air, de l’énergie, des matières résiduelles et de l’entretien préventif. Le niveau est déterminé selon le pointage obtenu par l’immeuble lors d’une inspection effectuée par un expert indépendant.

Lors de cet événement, la certification platine, la plus haute distinction pour les immeubles certifiés, a été remise à l’Édifice d’Estimauville de GM Développement.

BOMA Québec a tenu également à féliciter la persévérance des immeubles qui ont adhéré dès le début du programme en 2005 et qui en sont à leur cinquième certification, soit l’Édifice Wilfrid-Derome de la Société québécoise des infrastructures et le 1981 McGill College de iA Groupe financier.

Investissements Morguard Place Rosemère NIVEAU ARGENT Bell Édifice Bell, 200 Bouchard, Dorval

Centrale des syndicats du Québec Édifice CSQ

BGIS Édifice Bell, 3000 Industriel, Laval

Opsis Gestion d’infrastructures inc. Édifice Louis-Charland

Canderel Management 5000-5050 Levy 8801 Transcanadienne

Immeubles Polaris Tour McGill 800 René-Lévesque Ouest

Complexe Challenger S.E.C. Faubourg Bois-Franc

S.E.C. Immobilière Petra Doral

Complexe Place Crémazie S.E.C. 50 Crémazie

Société québécoise des infrastructures Édifice Wilfrid-Derome

Énergir Énergir

Conservatoire de musique à Saguenay Groupe de sociétés Westcliff Place du Centre

Services de gestion FCR Carrefour du Versant Place Nelligan

NIVEAU BRONZE BentallGreenOak (Canada) LP 3555 Sartelon 880-900 McCaffrey

Toujours dans l’optique de développer les compétences de leurs membres et d’outiller l’industrie avec une documentation francophone adaptée au Québec, la Corporation des entreprises de traitement de l’air et du froid (CETAF) et la Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec (CMMTQ) sont ravies de présenter la première édition du Guide de la ventilation mécanique – Conception et installation dans un ou plusieurs logements. Ce document a fait l’objet d’une refonte complète et a été actualisé afin de le rendre conforme aux éditions des codes et normes actuellement en vigueur.

Impact Gestion immobilière Édifice Topaze Redbourne Management Centurian Peel / Metcalfe Properties

Services de gestion FCR Plaza Actuel Place Michelet

NIVEAU CERTIFIÉ Gestion de placements Manuvie 3001 Brabant-Marineau 3500 Transcanadienne 5550-5750 Thimens 6400-6420 Abrams 6525-6625 Abrams 38

LANCEMENT DU GUIDE DE LA VENTILATION MÉCANIQUE

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2020

Société de gestion COGIR Résidence Jazz Drummondville Résidence Jazz Longueuil

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ?

Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca.

Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

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LANCEMENT DU GUIDE DE LA VENTILATION MÉCANIQUE Toujours dans l’optique de développer les compétences de leurs membres et d’outiller l’industrie avec une documentation francophone adaptée au Québec, la Corporation des entreprises de traitement de l’air et du froid (CETAF) et la Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec (CMMTQ) sont ravis de présenter la première édition du Guide de la ventilation mécanique – Conception et installation dans un ou plusieurs logements. Ce document a fait l’objet d’une refonte complète et a été actualisé afin de le rendre conforme aux éditions des codes et normes actuellement en vigueur.

Mobilisés et engagés.

Vous contribuez quotidiennement à l’hygiène, la propreté et la sécurité sanitaire. Vous participez au bon fonctionnement des secteurs vitaux de notre société. Votre rôle est essentiel.

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