Immobilier commercial volume 9 - numéro 4

SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D. Professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

ZONES GRISES DES FACTEURS CONTRIBUANT À LA VALEUR D’UN IMMEUBLE

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identification des facteurs contribuant à la valeur d'un immeuble comporte encore plusieurs zones grises. Notamment, quelle valeur découle de la qualité architecturale et de la conservation du caractère patrimonial d’un édifice ? Comme l’évaluation comptable et financière d'un immeuble se reflète concrètement par la valeur des baux signés avec des locataires stables ainsi que par l'assiduité de ses usagers et de ses clients, il est souvent plus facile de privilégier ce qui est mesurable concrètement : la qualité et la performance d'un bâtiment, son accessibilité par les transports en commun, l'éventail et la qualité des services offerts aux locataires. L’équation financière à résoudre est classique : les propriétaires investisseurs veulent un retour direct sur les sommes d’argent qu’ils octroient à un immeuble. Si tous les locataires étaient disposés et capables de payer un loyer établi en fonction des investissements requis pour ajouter la touche architecturale distinctive ou pour conserver un élément patrimonial, une partie de ce problème aurait été réglé depuis longtemps.

Une autre partie du problème est plus complexe : il ne s’agit pas uniquement de la question de mesurer la valeur créée, mais aussi de savoir comment elle peut être captée directement par le propriétaire immobilier qui effectue l’investissement. Une partie de la valeur d'un immeuble peut provenir des immeubles voisins ou du quartier. Les apports architecturaux et patrimoniaux profitent souvent à tous les édifices voisins, au quartier et à la ville. Ils contribuent à créer des quartiers recherchés par les locataires ainsi que par tous les citoyens de la ville qui y vivent et les touristes qui viendront la visiter.

En ce sens, il ne fait pas de doute que la localisation d'un immeuble demeure un facteur incontournable à sa valorisation. Cependant, il faut analyser plus en profondeur ce qui caractérise cet emplacement. On parle de la qualité de vie et de la popularité d'un quartier ou d’une ville, de sa renommée, de ses caractéristiques distinctives sur les plans urbain, archi­tectural et patrimonial. Ces sources de valeur collectives doivent être identifiées et préservées.

Les propriétaires d’immeubles institutionnels ont certes un rôle à jouer, mais ce n’est pas suffisant.

Il faut aussi chercher des solutions innovatrices pour mobiliser les propriétaires des immeubles commerciaux, industriels et multirésidentiels, et les inciter à investir davantage sur les plans architectural et patrimonial, et soutenir du même coup le développement d’une ville attrayante qui se démarque par la diversité de ses quartiers et la qualité de vie qu’elle propose à ses citoyens.

On peut penser par exemple à des programmes de crédit de taxes ou d'impôts similaires à la formule établie pour de la R&D, notamment dans les cas où les investissements consentis pour la qualité architecturale et patrimoniale contribuent à la valorisation des édifices voisins, mais aussi à la qua­lité de vie des citoyens du quartier. On peut aussi soutenir le développement de formes innovatrices d'arrangements contractuels et financiers qui pourraient réussir à combiner à la fois des mesures de protection des édifices patrimoniaux et des mesures d'efficacité énergétique et environne­ mentale permettant de mettre en valeur le potentiel souvent mal exploité des édifices patrimoniaux.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

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