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VOLUME 9 | NUMÉRO 4 | AOÛT – SEPTEMBRE 2016

DALLAIRE BOISCLAIR 

UN DUO D’ACTION À LA TÊTE DE L’IDU

TECHNOPARC DE MONTRÉAL EN ÉBULLITION ! LA MEILLEURE TRANSACTION DE JEAN LAURIN ET FEU RICHARD OANA SÉRIE 20e ANNIVERSAIRE ARCHITECTURE ET PATRIMOINE COUP D’ŒIL CF RIDEAU CENTRE D’OTTAWA

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SOMMAIRE : : VOLUME 9 | NUMÉRO 4

31 50 CHRONIQUES 27 MOT DE L’IDU Les Prix INOVA 2016 propulsés par l’IDU : Faire rayonner l’expertise québécoise en immobilier

Par André Boisclair

36 MONDE MUNICIPAL Postes Canada doit respecter les compétences fondamentales des municipalités Par Jean Bouchard 44 AILLEURS DANS LE MONDE Visite du Siec à Paris Par Sonia Gagnon

5 MOT DE L’ÉDITEUR L’IDU passe à un niveau supérieur Par Jacques Boisvert

46 DONNÉES EN IMMOBILIER Bilan provincial de l’immobilier commercial Par Joanie Fontaine

7 ENTREVUE Nomination de Michel Dallaire et d’André Boisclair Un duo d’action pour mener l’IDU encore plus loin Par Suzanne Gagné

47 TOP 15 Commercial et multirésidentiel

17 FOCUS Technoparc de Montréal En ébullition ! Par Emmanuelle Gril 28 MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR Le développement du Campus Bell Canada Par Yasmina El Jamaï et Suzanne Gagné

34 GÉNÉRATION MONTANTE Le transport en commun modifie le paysage immobilier Propos recueillis par Suzanne Gagné FOCUS

: SÉRIE ANNIVERSAIRE

37 Prélude Par Andrée De Serres

38 Architecture et patrimoine Une valeur ajoutée pour l’édifice Par Emmanuelle Gril 50 COUP D’ŒIL Revitalisation et agrandissement de CF Rideau Centre d’Ottawa Parcours sans fautes Par Emmanuelle Gril 64 BRÈVES IMMOBILIÈRES 4

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48 ANALYSE DE MARCHÉ Les investisseurs institutionnels canadiens sont devenus de grands joueurs sur le marché immobilier Par Benoit Beauchemin 54 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN La renaissance du transport collectif : Montréal et le Réseau électrique métropolitain Par Paul Lewis 56 COMMERCE DE DÉTAIL L’appropriation des technologies : un défi à relever tant pour les détaillants que pour les promoteurs immobiliers Par Léopold Turgeon 58 DROITS ET OBLIGATIONS Un employé peut-il exiger d’être réaffecté ailleurs dans l’entreprise du vendeur en cas de vente de l’immeuble où il travaillait ?

Par Me Sylvie Bouvette

60 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL L’assurance titres pour couvrir des droits de mutation impayés ? Par Fabienne Benoit 61 QUÉBEC Des TOD à Québec ? Par Alain Roy


MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR  Jacques Boisvert RÉDACTION Suzanne Gagné, Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï et Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO  Benoit Beauchemin, Fabienne Benoit, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Andrée De Serres, Joanie Fontaine, Sonia Gagnon, Paul Lewis, Alain Roy et Léopold Turgeon RÉVISION  ET CORRECTION D’ÉPREUVES Céline Bouchard, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Sandrina Villeneuve pour Millennium concept & design PUBLICITÉ  Montréal 450 670-7770 Québec 418 317-0669 Buntha My Conseiller publicitaire Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes ADMINISTRATION  Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations Edith Lajoie Service à la clientèle et coordination PHOTOGRAPHES  Denis Bernier, Alain Lambert et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Roxane Paquet ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS  Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR  2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS  www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1­­916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

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L’IDU PASSE À UN NIVEAU SUPÉRIEUR Dans un numéro précédent, je vous parlais de mon lien avec le secteur de l’immobilier commercial, qui remonte à l’époque où je produisais des dossiers spéciaux, notamment sur ce domaine, pour la revue Commerce, en collaboration avec l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). Je suis donc témoin de l’évolution de l’Institut depuis plusieurs années. Lorsqu’on m’a annoncé que le président-directeur général choisi pour prendre le relais de Mario Lefebvre était André Boisclair, j’avais peine à le croire. Je savais que le nouveau président élu au conseil d’administration n’était nul autre que Michel Dallaire, chef de la direction de Cominar, aussi président et chef de la direction du Groupe Dallaire. Aujourd’hui, avec ces deux dirigeants chevronnés réunis, il m’apparaît évident que l’IDU passe à un niveau supérieur, cela dit en tout respect pour leurs prédécesseurs, qui ont bien préparé le terrain. La journaliste Suzanne Gagné a interviewé les deux hommes pour vous, comme en témoigne la une du magazine. Également à lire dans cette édition, un excellent dossier consacré au Technoparc de Montréal, une visite du centre commercial CF Rideau Centre d’Ottawa, la meilleure transaction en carrière du regretté courtier immobilier Richard Oana (sous la direction d’un grand maître, Jean Laurin, chez NKF Devenkore), sans oublier la série 20e anniversaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG-UQAM, qui traite cette fois d’architecture et de patrimoine. Puis, un petit saut à Paris avec Sonia Gagnon, qui partage avec vous sa visite du Siec. Et tout cela sans compter l’apport de nos chroniqueurs. J’aimerais d’ailleurs saluer l’arrivée de deux nouveaux collaborateurs experts invités. Paul Lewis, doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, signe maintenant une nouvelle chronique intitulée Transport et développement urbain. Pour sa part, Léopold Turgeon, président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD) et conférencier aguerri, nous entretiendra désormais de commerce de détail. Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur

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Entretien • Technique • Après-sinistre • Sécurité

Groupe SMR devient

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Version : 1 App. tel quel :

Infographie

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Rédaction

Avec modification :

Production

C M Y K

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NOMINATION DE MICHEL DALLAIRE ET D’ANDRÉ BOISCLAIR 

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE

Signature :

Direction Service conseil

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Directrice Création

UN DUO D’ACTION POUR MENER L’IDU ENCORE PLUS LOIN Approbation du client

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Corr. d’épreuve

ENTREVUE

L’action, l’innovation et le dialogue sont au menu à l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) avec l’arrivée, le 9 juin dernier, de deux dirigeants au parcours exceptionnel : Michel Dallaire au poste de président du conseil et André Boisclair à celui de président-directeur général. Voilà un duo passionné !

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ENTREVUE

Michel

DALLAIRE

Michel Dallaire n’a plus besoin de présentation dans le milieu immobilier. Successeur de son père, Jules Dallaire, à la tête de Cominar, il est reconnu pour sa longue expérience et ses talents de visionnaire. L’homme a également développé un doigté d’exception. Il dirige aujourd’hui un portefeuille immobilier qui compte 537 immeubles, d’une superficie totalisant 44,8 millions de pieds carrés. C’est également un philanthrope accom­ pli. Par ailleurs, il est engagé à l’IDU depuis plusieurs années, notamment dans l’organisation du projet Québec 2050, et il siège au conseil d’administration de l’organisme, à Montréal, depuis l’an dernier.

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COMINAR

CAP SUR LA DENSIFICATION ET LES TRANSFORMATIONS TECHNOLOGIQUES

algré son agenda très chargé, Michel Dallaire a laissé parler sa passion en acceptant le poste de président du conseil d’administration de l’IDU. « Ce qui me motive, indique-t-il, c’est de voir où s’en va notre industrie et comment nous pouvons l’influencer en travaillant avec les villes. Notre milieu vit des transformations, et l’IDU doit en être partie prenante. Entre autres, nous devons aller plus loin dans la densification urbaine, qui ne peut pas se faire sans la collaboration des villes. » Pour Michel Dallaire, la densification se conjugue naturellement avec une amélioration de la qualité de vie, un concept qui lui est cher. « Quand on parle de densité, on parle aussi de mixité, et non simplement de créer des centres-villes qui vont se


« Ce qui me motive, c’est de voir où s’en va notre industrie et comment nous pouvons l’influencer en travaillant avec les villes. » – Michel Dallaire

vider les soirs et les fins de semaine, expliquet-il. La densification génère une valeur foncière qui peut justifier les investissements en transports collectifs, en parcs et en loisirs. C’est exactement ce que recherchent les nouvelles générations. » La ville de Chicago représente selon lui un bon modèle à cet égard, avec un bel équilibre entre les bureaux et les espaces commerciaux et résidentiels, souvent dans un même bâtiment, ainsi que de nombreux parcs, créant ainsi des endroits où l’on peut vivre, travailler et se récréer. « Il faut aménager ces endroits comme de véritables milieux de vie, estime-t-il. À cet égard, l’IDU doit sensibiliser à la fois les promoteurs et la population à l’importance de la densification. On a encore trop souvent le réflexe du « pas dans ma cour ». C’est donc un travail de longue haleine, et voilà pourquoi nous voulons organiser un colloque sur ce sujet. » LE MILIEU SE TRANSFORME Lorsqu’il est question d’aborder l’avenir, Michel Dallaire devient intarissable : « La technologie continuera d’avoir un grand impact sur le milieu immobilier. Par exemple, dans les bâtiments intelligents, si nous pouvons prédire qu’un tube fluorescent va brûler la semaine prochaine, nous pourrons le remplacer avant que cela n'arrive. Plus la technologie est au service des édifices, plus nous pouvons améliorer la qualité de l’offre à nos clients. Regardez aussi la vitesse à laquelle se développent les véhicules qui se conduisent eux-mêmes. Google en teste déjà. Imaginez la journée où nos véhicules n’auront plus de conducteur : nous n’aurons plus besoin de stationnements dans les édifices de bureaux puisque l’auto viendra nous conduire et retournera à la maison avant de revenir nous chercher à la fin de notre journée de travail. La technologie créera donc une dynamique très différente dans nos immeubles. Il faut y réfléchir très rapidement parce que ça s’en vient ! » Michel Dallaire estime que l’IDU devrait être aux premières loges de ces changements et contribuer à informer et à former ses membres, de même qu’à sensibiliser la population aux enjeux qui touchent nos villes.

UNE NOTORIÉTÉ ENCORE PLUS GRANDE Par ailleurs, c’est avec enthousiasme que M. Dallaire a participé au processus de sélection du nouveau président-directeur général. « Nous avons choisi André Boisclair parce que c’est un homme d’une compétence professionnelle exceptionnelle, qui a une grande connaissance des dossiers et une immense passion pour le développement économique et urbain, explique-t-il. Nous partageons beaucoup de points communs, entre autres la façon dont nous voulons augmenter encore davantage la notoriété de l’IDU, ainsi que le leadership de notre industrie à l’égard des transformations technologiques. L’Institut s’est rendu très loin avec Mario Lefebvre et Bernard Poliquin au cours des deux dernières années, et nous allons poursuivre dans le même sens. »

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ENTREVUE

André

BOISCLAIR

Tour à tour politicien, gestionnaire, consultant, administrateur et enseignant, André Boisclair a eu l’occasion d’aiguiser un franc talent de leader et de communicateur, tant auprès des grands décideurs que des citoyens de tous les milieux. Il retourne maintenant aux sources familiales en plongeant dans le milieu immobilier.

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IDU

L’IMMOBILIER, UN RETOUR AUX SOURCES

as étonnant que le nouveau président-directeur général de l’IDU se passionne pour Winston Churchill, un personnage qu’il admire pour sa résilience. André Boisclair, qui a lui-même éprouvé son lot de difficultés, vient d’une lignée de doux batailleurs. Son père, Marc-André, a fait la Seconde Guerre mondiale. Jeune, il a connu les privations et il a choisi de leur tourner le dos : faute de pouvoir se permettre des études (et peu enclin à embrasser la profession de curé !), il s’est tourné vers l’entrepreneuriat, tout comme ses quatre frères. « Mon père et son frère aîné, Bernard, ont commencé en achetant des terrains sur ce qui est aujourd’hui la rue Lajeunesse, à Montréal, mais qui étaient à l’époque des champs, raconte André Boisclair. Leur stratégie pour donner une valeur commerciale à ces terrains a été de se lancer dans la vente d’automobiles d’occasion. Boisclair Automobiles a même été le plus gros revendeur de voitures d’occasion à Montréal, mais l’objectif n’était pas

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tant de vendre des autos que de donner une valeur commerciale aux terrains ! » Et c’est ainsi que M. Boisclair père se lance égale­ ment dans le financement, en créant Labrador Acceptance, pour consentir des prêts aux acheteurs de voitures, une entreprise qui bifurque par la suite dans l’immobilier. « Mon père a été l’un des premiers hommes d’affaires francophones à diriger une entreprise cotée en bourse, rappelle M. Boisclair. Labrador Acceptance finançait alors des projets immobiliers et des secondes hypothèques, à un moment où les banques ne pouvaient pas le faire. Il empruntait de l’argent au prix du gros et le reprêtait au prix du détail. » Marc-André Boisclair possède aussi des immeubles locatifs et commerciaux à Montréal. Ainsi, durant son adolescence, avec son frère, Philippe, André Boisclair fait un peu de tenue de livres, participe à la collecte des loyers et aux visites des locaux commerciaux, etc.


« Mon père était aussi un visionnaire, et il a beaucoup contribué au développement de la région de Saint-Donat, dans Lanaudière, poursuit-il. En 1974, il a acquis une propriété au lac Archambault des mains de la famille Powter. Jusque-là, c’était le plus vieux camp de langue anglaise pour enfants au Canada. Les Powter atteignaient l’âge de la retraite et ils n’avaient pas de relève familiale, alors mon père a eu l’idée de leur faire une offre. Il m’a toujours dit que c’était une des meilleures transactions qu’il avait réalisées. Il affirmait aussi que c’était le genre de transaction qu’il faut faire le vendredi après-midi, à un moment où les gens ont moins d’énergie pour négocier. J’ai retenu la leçon ! » lance-t-il en riant. UN MILIEU FORMATEUR Alors que son frère suit les traces de son père en immobilier, notamment en devenant coactionnaire de Développement McGill, André Boisclair, lui, choisit la politique. « C’était une façon pour moi d’entreprendre en ayant en tête non pas le profit, mais plutôt une certaine idée du bien commun et de l’intérêt public », précise-t-il. On connaît bien la suite : élu député du Parti québécois dans la circonscription de Gouin en 1989, à l’âge de 23 ans seulement, il devient à l’époque le plus jeune élu de l’Assemblée nationale de l’histoire du Québec, puis il gravit rapidement les échelons. De 1996 à 2003, il occupe successivement les fonctions de ministre délégué aux Relations avec les citoyens et de l’Immigration, puis de ministre de la Solidarité sociale, ministre responsable de la Régie des installations olympiques, ministre d’État à l’Environnement et à l’Eau, puis ministre d’État aux Affaires municipales et à la Métropole. Il occupe également la fonc­ tion de leader parlementaire de l’opposition officielle lorsque le Parti libéral est élu en 2003. L’année suivante, il s’exile à Boston pour faire une maîtrise en administration publique à la John F. Kennedy School of Government de l’Université Harvard. En 2005, il est élu chef du Parti québécois, puis il quitte définitivement la politique en 2007,

après avoir vécu quelques moments houleux. « La politique est dure, mais elle demeure fascinante, souligne-t-il. Et je préfère qu’elle soit dure, parce que c’est le reflet de l’exigence des gens. Cela prouve que nous ne sommes plus à l’époque où les gens suivaient béatement les politiciens comme s’ils détenaient la vérité, du seul fait de leur titre. » UN DIALOGUE ESSENTIEL Par la suite, André Boisclair devient consultant en développement stratégique et affaires publiques chez Ernst and Young, puis il se lance à son compte, avec des clients œuvrant dans les secteurs de l’ingénierie, des mines, de la gestion des matières résiduelles, de l’énergie et des technologies vertes. En 2011, il est nommé conseiller pour l’entreprise d’exploration gazière Questerre. En décembre 2012, il accepte le poste de délégué général du Québec à New York.

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ENTREVUE

« J’aimerais, en outre, que les membres de l’IDU soient fiers et reconnus pour leur contribution au développement des villes et à la création d’une richesse durable au Québec. » – André Boisclair

En 2014, il préside le Comité d’examen des réper­ cussions sur l’environnement et le milieu social (COMEX), qui a pour mission de contribuer à la protection de la santé et de l’environnement, ainsi qu’au bien-être économique et social des populations habitant le territoire de la Convention de la Baie-James et du Nord québécois. André Boisclair a aussi enseigné les communica­ tions stratégiques à l’Université Concordia de 2008 à 2012. Mais à travers toutes ces fonctions, c’est la notion de dialogue qui ressort le plus pour lui : « Que l’on soit entrepreneur, travailleur d’usine, infirmière ou gestionnaire dans une grande entreprise, le leadership consiste essentiellement à engager une conversation avec l’ensemble des parties prenantes. L’idée forte que j’essaie de mettre en œuvre depuis longtemps, c’est qu’il faut être capable de comprendre les réalités du secteur public, du secteur privé et des organismes sans but lucratif. De plus en plus, si l’on veut être pertinent dans le privé, il faut comprendre le public. Si l’on veut être pertinent dans le public et dans le privé, alors il faut comprendre ce qui se passe dans les organismes communautaires. À cet égard, je suis trilingue ! » lance-t-il en riant. Il se réjouit d’ailleurs du chemin qu’a parcouru l’IDU dans ses relations avec le milieu puisque, comme il le souligne, l’Institut est devenu une organisation pertinente pour les décideurs publics, comme en témoigne notamment sa présence au comité sur la fiscalité créé récemment par le maire de Montréal. Par ailleurs, tout au cours de l’été, André Boisclair a rempli son agenda de rendez-vous afin de puiser à la source des gens du milieu, pour entamer un dialogue. « J’écoute et j’apprends énormément des membres du conseil exécutif, du conseil d’administration et des bénévoles dans les différents comités de l’IDU, dit-il, qui ont une vision claire de ce que l’Institut doit être et de ce qu’il faut faire pour accélérer le développement urbain à Montréal et à Québec. » Déjà, la liste des dossiers à aborder est longue : transports collectifs, dont les projets de Réseau 12

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électrique métropolitain et de Service rapide par bus, stratégie du centre-ville de Montréal, projet de loi no 109 qui confie de nouveaux pouvoirs à la ville de Québec, réfection de la rue Sainte-Catherine, densification urbaine… À l’automne, il compte déployer son plan et sa vision afin d’accroître la pertinence et la notoriété de l’organisation. « J’aimerais, en outre, que les membres de l’IDU soient fiers et reconnus pour leur contribution au développement des villes et à la création d’une richesse durable au Québec », ajoute-t-il. ÉPICURIEN ET SPORTIF Malgré un agenda bien rempli, André Boisclair a un petit côté épicurien qui lui permet d’apprécier les avantages des grandes villes, avec de bons restaurants comme Le Serpent à Montréal et le Louis-Hébert à Québec. Ce fin connaisseur de théâtre dit aussi qu'il a toujours une biographie ou un roman sur sa table de chevet. Puisqu’il vient d’avoir 50 ans et qu’il affirme vouloir passer les 50 prochaines années en santé, il pratique aussi régulièrement des sports. Il a notamment couru les demi-marathons d’Ottawa, de Mont-Tremblant et de Toronto. Finalement, après un parcours aussi éclectique, M. Boisclair se dit particulièrement fier de ce qu’il a accompli afin de soutenir le développement économique au Québec. La campagne qu’il a menée aux côtés de Bernard Landry en faveur du libre-échange, la signature du contrat de ville avec Québec et Montréal et les efforts qu’il a déployés pour lutter contre le chômage des jeunes constituent pour lui d’importants faits d’armes. Il poursuit maintenant sa mission sociale à titre d’administrateur de la Fondation du cancer du sein du Québec, en hommage à sa mère qui est décédée des suites de cette maladie. « Je suis heureux quand je peux créer, faire équipe et quand je redonne à la société et aux gens qui m’entourent, conclut-il. Je me considère aussi privilégié de travailler avec un homme accompli comme Michel Dallaire, qui a suffisamment de profondeur pour savoir distinguer l’accessoire de l’essentiel, et avec une équipe brillante et aussi expérimentée que celle qui m’entoure à l’IDU. »


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FOCUS

TECHNOPARC DE MONTRÉAL

EN ÉBULLITION ! En 2015, des transactions immobilières de plus de 400 M$ ont été réalisées au Technoparc, contribuant ainsi à créer 1 000 nouveaux emplois. Retour sur une année d’activités intenses.

rois chantiers majeurs sont en cours de réalisation au Technoparc. À terme, le Campus Saint-Laurent se verra agrandi de 584 000 pi2. Parmi ces projets, on trouve le siège social nord-américain de Green Cross Biotherapeutics, un investissement de 300 M$ dans ce bâtiment de 232 000 pi2, dont les travaux devraient s’achever cet automne. « C’est très rare de voir un siège social nord-américain s’installer à Montréal. L’arrivée de Green Cross constitue donc un signal fort », se réjouit Carl Baillargeon, directeur Communications et marketing de Technoparc Montréal. À cela s’ajoute le siège social canadien d’ABB – un coût de 70 M$ – ainsi que l’ensemble de ses activités de recherche et développement, de fabrication et d’essais au Québec. Les travaux de cet édifice de 309 000 pi2 seront également terminés à l’automne. À la même période, le nouveau centre de données de 40 M$ de Vidéotron ouvrira ses portes, un bâtiment de 43 000 pi2. « Au bout du compte, c’est environ un millier d’emplois qui s’ajouteront aux 6 300 qui existent déjà au sein des 90 entreprises installées sur notre territoire », mentionne M. Baillargeon.

LUANA BORELLI

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PHOTOHÉLICO.COM

PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

CARL BAILLARGEON Directeur Communications et marketing Technoparc Montréal

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FOCUS

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1. SIÈGE SOCIAL CANADIEN D’ABB 2. CENTRE DE DONNÉES VIDEOTRON 3. GREEN CROSS BIOTHERAPEUTICS 4. BRISTOL-MYERS SQUIBB 5. CENTRE D'AFFAIRES ALFRED-NOBEL 6. RESTAURANT 21ST CENTURY 7. CENTRE D'AFFAIRES ALBERT-EINSTEIN

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TECHNOPARC

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Après le succès de son centre d’affaires situé au 7140, rue Albert-Einstein, le Technoparc a décidé d’en ouvrir un second, cette fois au 2300, boulevard Alfred-Nobel. « Cette offre immobilière spécifique répond bien aux besoins des startups et des petites entreprises en hautes technologies qui peuvent aussi évoluer dans un environnement propice à l’innovation », indique M. Baillargeon. Ainsi, elles auront la possibilité de réseauter avec les gros joueurs de leur champ d’activité présents dans le Technoparc. Elles trouveront aussi sur place tout le soutien nécessaire si elles veulent grandir, occuper un plus grand espace de bureau, un condo industriel ou même faire construire un bâtiment sur les terrains du parc scientifique.

TECHNOPARC

GRANDES ENTREPRISES ET STARTUPS Des entreprises actives dans plusieurs secteurs de pointe sont présentes au Technoparc, notamment dans les sciences de la vie, le secteur pharmaceutique, les télécommunications, les technologies de l’information et des communications, les technologies propres, les nanotechnologies et l’aéronautique. Parmi les employeurs qui génèrent le plus d’emplois figurent des noms aussi connus que Bombardier, Bristol-Myers Squibb, Exfo, Hewlett-Packard et Genetec. Mentionnons aussi la présence de l’Institut Néomed, qui accueille 21 entreprises dans ses locaux et constitue ainsi une véritable pépinière dans le domaine des sciences de la vie, en particulier des biopharmaceutiques.

< ZONE DE BRAINSTORMING AU CENTRE D'AFFAIRES

Le centre d’affaires Alfred-Nobel offre des espaces de travail modulables à des coûts abordables. On y trouve aussi des aires collaboratives (de coworking), un hub tech­nologique, ainsi qu’une zone de brainstorming. « Les locataires ont également accès à tous les services : réceptionniste, courrier, Internet, téléphonie voix HD, télécopie, impression, salle de conférence avec système de vidéoconférence, cuisine, espace lounge pour les rencontres informelles ou pour travailler sur sa tablette dans un environnement plus décontracté », expose M. Baillargeon. Il précise que le centre d’affaires situé rue Albert-Einstein est certifié LEED Argent. Des bornes de recharge pour véhicules électriques sont également installées dans son stationnement.

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TECHNOPARC

Les employés qui travailleront dans cette zone auront un contact privilégié avec la nature puisqu’ils pourront évoluer dans un écoterritoire. À terme, des sentiers de jogging, de marche et cyclables seront également aménagés.

ÉCO-CAMPUS HUBERT REEVES

ÉCLOSION DE L’ÉCO-CAMPUS HUBERT REEVES Situé à la pointe sud du Technoparc, l’Éco-campus Hubert Reeves se trouve tout près d’une zone protégée. L’objectif est d’y développer un site distinct, et ce, dans le respect de l’environnement et selon les principes du développement durable. « Plusieurs études et consultations ont été réalisées en matière de protection du territoire, de la flore et de la faune », indique Carl Baillargeon.

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JARDINS COMMUNAUTAIRES IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

« Nous souhaitons que les gens ne viennent pas seulement travailler, mais qu’ils profitent aussi d’un ensemble de services. Par exemple, à l’heure du dîner, plusieurs vont courir ou faire du vélo. Nous travaillons donc de concert avec la Ville pour améliorer la piste cyclable et l’accès à celle-ci. Nous organisons également des événements comme la Vélo-Fête, en collaboration avec Moba et Vélo Québec. Nous avons aussi eu la visite de l’Association des véhicules électriques du Québec pour faire connaître ce mode de transport et proposer des essais routiers », indique M. Baillargeon. Tous les deux jeudis durant l’été, des camions de cuisine de rue s’installent également sur le site, alors qu’un kiosque des fermes Lufa offre aux employés la possibilité de venir ramasser leur panier de fruits et de légumes frais. Les jardiniers y trouveront aussi leur compte puisque des jardins communautaires ont été aménagés. Par ailleurs, plusieurs bistros et cafétérias d’entreprises sont ouverts à tous les employés du Technoparc et proposent des menus frais et variés à ceux qui souhaitent s’offrir un congé de boîte à lunch.

TECHNOPARC

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TECHNOPARC

Le projet a pris son envol, puisqu’en août 2015, le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques a délivré les autorisations nécessaires pour réaliser l’aménagement d’un sentier-digue sur l’Éco-campus. Les travaux devraient commencer à la fin de l’été 2016. « C’est le site idéal pour des organisations soucieuses de l’environnement œuvrant dans les technologies propres et spécialisées en recherche et développement. Une première entreprise va d’ailleurs bientôt annoncer son installation », souligne M. Baillargeon.

DÉVELOPPER LE SENTIMENT D’APPARTENANCE Parmi les objectifs que Technoparc Montréal s’est fixés pour 2016, celui d’encourager le sentiment d’appartenance des employés qui travaillent sur son territoire occupe une bonne place. Une page Facebook, un compte Twitter et un profil Instagram ont aussi été créés pour faire connaître l’ensemble des activités proposées sur place.

CUISINE DE RUE AU TECHNOPARC


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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

ACCROÎTRE LA VISIBILITÉ ET L’ACCESSIBILITÉ Pour accroître encore davantage la visibilité du Technoparc, de nombreuses stratégies ont été mises en œuvre. « Nous sommes le parc scientifique le plus impor­tant au Canada et il faut le faire savoir », dit Carl Baillargeon. On pense par exemple à des aménagements spécifiques et plus visibles à l’entrée et aux abords de l’autoroute 40 Ouest toute proche. L’arrivée probable du train électrique léger (Réseau électrique métropolitain [REM]) en 2020 donnera aussi un bon coup de pouce sur le plan de l’acces­sibilité, puisqu’une gare serait prévue dans le Technoparc. « Cela va dynamiser encore plus le site et favoriser la densification. D’autant plus que la station suivante sera celle de l’aéroport international de Montréal, tout un avantage pour les gens d’affaires qui doivent voyager », mentionne Carl Baillargeon. Quant au transport des nombreux employés du Technoparc qui résident dans la partie ouest de l’île, il sera grandement faci­lité, puisque le train électri­ que desservira largement cette zone géographique. « C’est un autre atout dans notre jeu ! » conclut Carl Baillargeon.


TECHNOPARC

LES 10 EMPLOYEURS LES PLUS IMPORTANTS DU TECHNOPARC (DÉCEMBRE 2015)

BOMBARDIER GENETEC CIENA

Occasions de location stratégique

AMDOCS HEWLETT-PACKARD

IMMEUBLES DE BUREAUX ET INDUSTRIELS – QUÉBEC

AJW TECHNIQUE BRISTOL-MYERS SQUIBB ACCEDIAN NETWORKS INTRADO CANADA EXFO

Place Innovation

L’IMPACT ÉCONOMIQUE ET FISCAL DU TECHNOPARC EN 2014, LE TECHNOPARC AURAIT CONTRIBUÉ À LA HAUTEUR DE 885 M$ AU PRODUIT INTÉRIEUR BRUT DU QUÉBEC, ET IL AURAIT PERMIS QUE 264 M$ SOIENT VERSÉS AUX ADMINISTRATIONS PUBLIQUES PROVINCIALES ET FÉDÉRALES. POUR SA PART, L’ADMINISTRATION MUNICIPALE A PERÇU 14 M$ DE REVENUS FONCIERS. Source : E&B Data, 2015.

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FOCUS

TECHNOPARC EN CHIFFRES SUPERFICIE TOTALE DU SITE 

19,6 millions pi2

SUPERFICIE DES ZONES DE PROTECTION ET DES PARCS  1,8 million pi2 SUPERFICIE DES RUES  SUPERFICIE DES TERRAINS DÉVELOPPÉS  SUPERFICIE DES TERRAINS EN DÉVELOPPEMENT 

1,7 million pi2 6,7 millions pi2 1,5 million pi2

NOMBRE DE BÂTIMENTS CONSTRUITS  SUPERFICIE DES BÂTIMENTS CONSTRUITS 

28 2,1 millions pi2

VALEUR AU RÔLE D’ÉVALUATION MUNICIPALE (2012)  NOMBRE D’ENTREPRISES  NOMBRE D’EMPLOYÉS  BÂTIMENTS EN CONSTRUCTION (ÉTÉ 2016)  SUPERFICIE DES BÂTIMENTS EN CONSTRUCTION 

TECHNOPARC

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Données en date de décembre 2015, y compris le campus Saint-Laurent et l’Éco-campus Hubert Reeves

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

304 M$ 90 6 300 3 584 000 pi2


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À

LES PRIX INOVA 2016 PROPULSÉS PAR L’IDU : FAIRE RAYONNER L’EXPERTISE QUÉBÉCOISE EN IMMOBILIER titre de nouveau président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), je suis fier de vous présenter les Prix INOVA. Au moment de ma nomination, j’ai été mandaté par le conseil exécutif de l’IDU pour accroître l’impact, l’influence et la visibilité de l’organisation, ainsi que pour enrichir l’image de marque de l’industrie immobilière commerciale au Québec. Bernard Poliquin, président sortant du CA de l’IDU, épaulé conjointement par mon prédécesseur Mario Lefebvre et toute l’équipe de la permanence, s’étaient déjà investi en ce sens. Ainsi, dès les premiers jours qui ont suivi mon entrée en poste, on m’a présenté les prix INOVA, anciennement connus sous le nom des Prix d’excellence. C’est donc avec enthousiasme que nous avons travaillé au lancement de ce concours qui honore ceux et celles qui œuvrent dans l’industrie et qui contribuent à la faire rayonner. Pour cette initiative, l’IDU a reçu l’appui de l’Agence SGM. Grâce à l’expertise de ses professionnels, nous avons pu développer une signature unique. Je tiens donc à remercier Sonia Gagnon, présidente-directrice générale de SGM, pour son soutien et son implication d’année en année dans le comité organisateur des prix INOVA. Un merci particulier à Claude Landry de chez Desjardins, président du comité organisateur, ainsi qu’à ses collègues, membres du comité, qui ont orchestré le tout. Les prix INOVA récompensent les projets les plus novateurs s’inscrivant dans le développement durable et l’intégration au milieu. Ils se déploient en quatre catégories : commercial, industriel, multirésidentiel et service public. Ce concours s’adresse à tous les artisans qui ont travaillé de près ou de loin au succès d’un projet immobilier : promoteur, gestionnaire, architecte, ingénieur, urbaniste, etc. Je vous invite donc à soumettre votre candidature en ligne en visitant le www.prixinova-idu.com. La date limite pour le dépôt des projets est le 15 septembre 2016. Vous aurez ainsi l’occasion de faire reconnaître vos réalisations. Notez que, cette année, nous offrirons une plus grande visibilité aux gagnants.

Je tiens à souligner que l’IDU compte sur le précieux soutien des partenaires des prix INOVA : le Fonds immobilier de solidarité FTQ, McCarthy Tétrault et Otéra Capital. Nous comptons également sur l’appui d’un jury présidé par Andrée Roy, d’Otéra Capital, et composé d’experts reconnus dans l’industrie : JeanLouis Dubé, Qualité Habitation ; Andrée De Serres, Université du Québec à Montréal ; Raphaël Fischler, Université McGill ; Martine Gaudreault, Otéra Capital ; Jean-François Grenier, Groupe Altus ; Valérie Mac-Seing, McCarthy Tétrault. Je suis donc ravi de vous inviter à soumettre un projet et à être des nôtres pour la cérémonie de remise des prix INOVA, qui se déroulera le 25 octobre prochain, au Palais des congrès de Montréal. Vous pouvez vous inscrire à cet événement incontournable en visi­tant le www.membres.iduquebec.com/evenements. Ma collègue Catherine Thibault, directrice des opérations et du développement, et moi sommes toujours disponibles pour recevoir vos commentaires et répon­dre à vos questions. En terminant, je remercie sincèrement les personnes qui m’ont témoigné leur soutien et transmis leurs félicitations pour ma nomination à la direction générale de l’IDU. Je me suis engagé à faire croître l’influence et la notoriété de l’organisation, et ce travail ne saurait être possible sans votre engagement. Merci de faire équipe avec moi. André Boisclair, Adm.A Président-directeur général, IDU aboisclair@iduquebec.com

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

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MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

LE DÉVELOPPEMENT

DU CAMPUS BELL CANADA

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Trouver une solution pour reloger non moins de 4 000 employés de Bell Canada, jusque-là répartis dans une demi-douzaine de sites, afin de créer un nouveau siège social et d’améliorer la synergie de l’entreprise : voilà le défi qu’ont relevé feu Richard Oana et Jean Laurin, chez NKF Devencore, de 2005 à 2008. Ce mandat a mené à un projet pharaonique, soit la construction du campus de l’Île-des-Sœurs, qui s’étend sur 1,7 million de pieds carrés. Il s’agit là de la transaction de la plus grande envergure jamais réalisée par NKF Devencore au Canada.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

PAR YASMINA EL JAMAÏ ET SUZANNE GAGNÉ

JEAN LAURIN, PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION, NKF DEVENCORE

Le défi d’une telle transaction, c’est que l’objectif du client et la solution qu’il recherche évoluent à mesure qu’ils se précisent, soutient Jean Laurin, président et chef de la direction, NKF Devencore. Nous avons donc accompagné l’équipe de Bell Canada dans sa réflexion pour nous assurer que notre approche, notre recherche et nos solutions correspondaient bien à ses besoins. C’était un projet très complexe, compte tenu de son envergure, des coûts qui y étaient associés et de l’effet pour le client. » Ainsi, au fil des mois, l’équipe de NKF Devencore a mis son expertise à profit pour accompagner Bell Canada dans la définition de ses besoins,

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

le développement de sa vision, la stratégie d’occupation, l’évaluation financière et juridique, ainsi que la sélection optimale de l’emplacement. Feu Richard Oana, alors vice-président, servicesconseils corporatifs chez NKF Devencore et courtier attitré, a piloté ce dossier avec Jean Laurin. M. Oana a orchestré le tout et représenté les intérêts de Bell Canada lors des négociations qui ont suivi l’analyse du marché détaillée. L’équipe a envisagé pas moins d’une centaine de possibilités pour son client avant d’arrêter son choix sur huit ou neuf options. Par la suite, trois d’entre elles ont été retenues : « Nous savions que nous voulions une approche campus, avec un ou des édifices


Feu Richard Oana, alors vice-président, services-conseils corporatifs chez NKF Devencore et courtier attitré, a piloté ce dossier avec Jean Laurin. M. Oana a orchestré le tout et représenté les intérêts de Bell Canada lors des négociations qui ont suivi l’analyse du marché détaillée.

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Prix BOMA Édifice de l’année 2011-2012 de sa catégorie

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RICHARD OANA, ANCIEN VICE-PRÉSIDENT, SERVICES-CONSEILS CORPORATIFS, NFK DEVENCORE

sur mesure, explique Jean Laurin. Nous avons envisagé un site plus urbain et un autre plus périphérique. Finalement, l’Île-des-Sœurs était entre les deux, et c’est cette option que Bell Canada a choisie. » En effet, Michael Sabia, qui était présidentdirecteur général de Bell Canada à l’époque, ainsi que son collègue Mounir Batty, viceprésident, Immobilier, ont eu un véritable coup de cœur pour le site de l’Île-des-Sœurs, notamment en raison de sa proximité avec le centre-ville de Montréal et de son environ­ nement fort agréable bordé par le fleuve Saint-Laurent.

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CANDEREL

MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

VUE D'ENSEMBLE DU CAMPUS AVEC VUE SUR LE FLEUVE SAINT-LAURENT

UN PROJET INNOVATEUR « Les avantages et les inconvénients d’environ 30 projets ont été passés au crible, y compris les types d’immeubles et les coûts, indique M. Laurin. Une fois la sélection effectuée et l’approbation du pro­m o­t eur immobilier Canderel obtenue, les plans ont été élaborés selon les besoins de Bell Canada avec l’aide du bureau d’architectes piloté par Brian Burrows. » Le développement du campus a été réalisé en deux phases, entre janvier 2007 et février 2009, sous la gouverne de Daniel Peritz, vice-président principal, Canderel. L’entrepreneur général Reliance en a assuré la construction. C’est en septembre 2008 que les employés de Bell ont commencé à emménager sur le campus, à la fin de la première phase de la construction, créant un véritable petit mouvement de vacance immobilière au centre-ville de Montréal, puisque l’entreprise libérait progressivement environ un million de pieds carrés !

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

« Le campus de Bell Canada, moderne et innovateur, favorise une meilleure communication à l’interne dans un environ­­nement spectaculaire. La décision immobilière a traduit fidèlement la vision d’entre­prise », assure M. Laurin. L’équipe a fait un choix visionnaire. Le campus est un projet de classe internationale, avec ses cinq bâtiments totalisant 1,7 million de pi2, regroupant des espaces de bureau de 840 000 pi2 et des aires de stationnement intérieur de 870 000 pi2, sa certification LEED, son efficacité énergétique et sa gestion efficace de la consommation d’eau reposant sur les techniques les plus récentes. Outre ses vastes aires communes, le campus abrite des cafés, une cafétéria pouvant accueillir 900 personnes, le centre de conditionnement physique MFitness offrant une vue sur le fleuve Saint-Laurent, des services bancaires, une garderie, ainsi qu’un stationne­ ment souterrain de plus de 2 000 places. Ses toits verts, sa cour privée comportant beaucoup d’espaces verts, ses


CANDEREL

ARCHIVES RELIANCE

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LE PROMOTEUR CANDEREL A CONFIÉ LA CONSTRUCTION DU CAMPUS AU CONSTRUCTEUR RELIANCE, QUI A LIVRÉ LE MÉGA PROJET À L’INTÉRIEUR DE L’ÉCHÉANCIER PRÉVU. SUR LA PHOTO, LE PÈRE ET LE FILS, STEPHEN ET BRYAN KAPLAN, DU GROUPE DE CONSTRUCTION RELIANCE, SUR LE CHANTIER

VUE DE L'EXTÉRIEUR D'UN BÂTIMENT DU CAMPUS

bistros à chaque étage, une passerelle reliant deux bâtiments et son espace d’entreposage de vélos en font un lieu unique.

REM (Réseau électrique métropolitain), qui s’arrêterait à l’Île-des-Sœurs après la construction du nouveau pont Champlain.

L’édifice a d’ailleurs remporté le prix Armatura de l’Institut d’acier d’armature du Québec, catégorie institutionnelle, en 2008 et le Prix d’excellence en immobilier, catégorie à caractère com­ mercial, de l’Institut de dévelop­pement urbain du Québec en 2009.

Le campus Bell Canada illustrerait bien, selon lui, l’importance de l’architecture, du design et de l’environnement urbain dans les décisions d’affaires : « L’architecture est à la base de la création de valeurs socioéconomiques pour le développement de toute ville. Nous avons la responsabilité de léguer un environnement porteur d'avenir pour les générations à venir. Les décideurs ont avantage à créer un milieu favorable à la mise en place de conditions gagnantes à la fois pour les employés et pour toute la communauté. »

Selon M. Laurin, cela a permis à Bell Canada de mieux se posi­ tionner pour faire face à l’avenir. Il avance que cette décision faciliterait même l’ouverture d’une nouvelle station de l’éventuel

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

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MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

RICHARD OANA (1954–2015) EN BREF

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PROFESSION : courtier immobilier agréé

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LEGS : toute l’équipe de NKF Devencore a été marquée par l’engagement et le talent de Richard Oana, décédé en 2015 des suites du myélome. Plusieurs intervenants de l’industrie ont aussi témoigné de son professionnalisme tout au long de sa carrière.

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FORMATION : baccalauréat en administration (Université du Québec à Montréal) TITRE : président et chef de la direction EXPÉRIENCE : 43 ans chez NKF Devencore ENGAGEMENT PROFESSIONNEL ET SOCIAL : président du conseil d’administration de la Fondation de l’Hôpital MaisonneuveRosemont ; vice-président du conseil d’administration de Montréal International ; président de la Fondation de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain.

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VUE DE L'EXTÉRIEUR D'UN BÂTIMENT DU CAMPUS

CANDEREL

EXPÉRIENCE : 30 ans chez NKF Devencore

PROFESSION : courtier immobilier agréé

CANDEREL

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JEAN LAURIN EN BREF

VUE DE L'EXTÉRIEUR D'UN BÂTIMENT DU CAMPUS

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

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NICOLAS DÉSOURDY Vice-président Location Carbonleo

BRIGITTE DUPUIS

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GABRIEL DUTIL

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Vice-président Développement Bonzaï Développement

Directrice de l’immobilier Groupe Aldo

PHILIPPE KRIVICKY Vice-président exécutif, division commerciale Société de gestion Cogir

LE TRANSPORT EN COMMUN MODIFIE LE PAYSAGE IMMOBILIER PROPOS RECUEILLIS PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER, SAUF BRIGITTE DUPUIS

La récente annonce faite par CDPQ Infra d’un nouveau réseau de transport léger sur rail a fait réfléchir nos jeunes gestionnaires sur l’importance de la circulation routière et du transport en commun pour les nouveaux développements immobiliers. Voici un survol de leurs réflexions.

E

lle est révolue, l’époque où le développement urbain et des banlieues s’articulait autour de l’automobile : aujourd’hui, place au transport en commun ! « Le transport en commun est à la croisée des chemins, croit Anthony Arquin, avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg. Plusieurs projets structurants à cet égard sont à l’étude, que l’on pense au réseau électrique métropolitain de CDPQ Infra, au prolongement de la ligne bleue du métro de Montréal, au service rapide par bus à Québec et Lévis ou au train à grande fréquence de VIA Rail dans le corridor Québec-Windsor. » À son avis, en plus de leur impact environnemental positif, ces projets stimuleront les développements

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

immobiliers commerciaux et résidentiels à proximité des stations de transport. « Ils pourraient aussi favoriser la réduction des pertes économiques liées à la congestion routière, estimées à 1,4 G$ par an dans la seule région métropolitaine de Montréal », ajoute-t-il. UNE TENDANCE NETTE De son côté, Nicolas Désourdy, vice-président Location, Carbonleo, se souvient fort bien à quel point il avait hâte d’avoir 16 ans pour pouvoir obtenir son permis de conduire... « Maintenant, les choses sont différentes, dit-il. La prochaine génération est beaucoup moins pressée de se munir d’un permis, surtout dans les zones plus urbaines. »


CDPQ INFRA

Chiffres à l’appui, il rappelle un article de Sébastien Templier paru dans La Presse en 2013, dans lequel l’auteur citait deux professeurs de l’Institut de recherche en transport qui ont observé qu’aux États-Unis, entre 1983 et 2010, la proportion de titulaires d’un permis de conduite automobile est passée de 80 à 60 % chez les jeunes de 18 ans, tandis que seulement 45 % des Américains âgés de 17 ans détenaient un permis. « Cette forte tendance pourrait continuer dans le même sens avec l’économie de partage qui prend son envol, ajoute M. Désourdy. Des services comme Car2go ou des applications comme Transit App révolutionnent et facilitent énormément les déplacements. Il est donc primordial de planifier les développements futurs pour répondre aux besoins d’aujourd’hui, mais surtout à ceux de demain. » Pour sa part, Gabriel Dutil, vice-président Développement, G2 Développement, estime que les promoteurs immo­ biliers n’ont plus le choix : « Ils doivent démontrer que leurs projets immobiliers ont été pensés et aménagés afin de favoriser l’accès au transport en commun, idéalement à moins de 800 m pour pouvoir utiliser l’appellation Transit Oriented Development (TOD). Outre le fait de répondre à la demande d’une clientèle de plus en plus sensible à la question de l’environnement et de la qualité de vie, cela devrait avoir un impact graduel sur l’achalandage de nos infrastructures routières. » Par ailleurs, selon Stephanie Hart, directrice immobilier, Groupe Aldo, non seulement les utilisateurs du transport en commun sortiront gagnants de cette tendance, mais les propriétaires de terrains adjacents également  : « L’impact sur la valeur des terrains entourant les points d’arrêt du réseau léger sur rail, par exemple, sera substantiel », prévoit-elle.

Mais, bien sûr, un tel projet a également d’autres consé­ quences, notamment sur l’étalement urbain : « Déjà, les taxes et les maisons sont moins chères en banlieue, note Mme Hart. Ajouter un mode de transport efficace rendra le fait de vivre à l’extérieur de la ville encore plus attrayant, nous éloignant encore plus de la densification… Mais cela est un tout autre débat ! » DES TECHNOLOGIES D’AVENIR Pour sa part, Brigitte Dupuis, gestionnaire, Marketing et Gestion du savoir, Bâtiment, SNC – Lavalin, persiste à croire qu’il y aura une interrelation plus étroite entre le transport et l’immobilier. « Par exemple, avance-t-elle, les voitures électriques autonomes seront alimentées par l’énergie solaire et pourront à leur tour redistribuer l’énergie à nos résidences. » « Les centres-villes seront configurés en fonction de grandes artères commerciales caractérisées par des corridors de transport dédiés, une densification urbaine et une augmentation d’immeubles à usage mixte, ajoute-t-elle. Nous assisterons à une meilleure répartition de l’espace des rues commerciales, où cohabiteront des services d’autobus rapides, des automobiles, des pistes cyclables, et où les passages piétonniers seront à l’honneur. » Mme Dupuis mise également sur le concept de villes numériques dotées d’infrastructures connectées, où les technologies de l’information joueraient un rôle central et permettraient l’optimisation des déplacements. Ainsi, des systèmes intégrés munis de fonctions vocales seraient disponibles sur nos téléphones intelligents : « Cela nous permettra d’obtenir en temps réel des données qui faciliteront nos déplacements, y compris les meilleurs itinéraires à suivre et les places de stationnement dispo­ nibles, une information dont bénéficieraient aussi les commerçants, qui pourraient alors adapter leurs horaires et l’ensemble de leurs activités », conclut-elle. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

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MONDE MUNICIPAL

POSTES CANADA DOIT RESPECTER LES COMPÉTENCES FONDAMENTALES DES MUNICIPALITÉS

Jean Bouchard Expert invité

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

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Au cours des dernières années, le dossier de l’installation des boîtes postales communautaires a fait couler beaucoup d’encre au Canada, et particulièrement au Québec. Rappelons qu’en décembre 2013, Postes Canada a dévoilé un plan d’action afin de maintenir sa rentabilité. Plusieurs mesures ont été annoncées à cette occasion, dont la fin, sur une période de cinq ans, de la livraison du courrier à domicile et l’implantation de boîtes postales communautaires. Postes Canada s’était alors engagée à consulter les communautés et les élus municipaux et à travailler en étroite collaboration avec eux afin d’implanter cette réforme. Or, force est de constater que la société d’État a la plupart du temps œuvré de façon unilatérale et précipitée, minant la démarche consultative.

canadienne des postes afin que Postes Canada ait l’obligation légale de respecter les compétences fondamentales des municipalités en matière d’aménagement du territoire et de convenir avec elles, par entente, des conditions d’installation des équipements (comme c’est déjà le cas, par exemple, pour le secteur des télécommunications).

Ainsi, les milieux étaient mis devant le fait accom­pli ; l’implantation des boîtes postales com­munautaires y a généré des problèmes majeurs d’aménagement, de sécurité et d’accessibilité. La trentaine de municipalités touchées par cette réforme en 2014-2015 ont relevé plusieurs situa­tions problématiques découlant d’une implantation inadéquate de ces boîtes postales.

Les points de service de Postes Canada repré­ sentent également un apport économique struc­ turant, particulièrement en région. C’est pourquoi il nous semblerait opportun que la Société évalue la possibilité d’optimiser ses comptoirs postaux, en diversifiant notamment les services qui y sont offerts. Les bureaux de Postes Canada pourraient par exemple devenir des guichets uniques pour différents services et ainsi combler un besoin auquel font face les régions du Québec.

Dès l’annonce de la réforme des services postaux, l’Union des municipalités du Québec (UMQ) et près d’une soixantaine de municipalités et de municipalités régionales de comté (MRC) québé­ coises ont interpellé le gouvernement fédéral, afin que ce dernier mette rapidement en place un moratoire sur l’implantation des boîtes postales communautaires. L’élection d’un nouveau gouvernement à Ottawa, en octobre 2015, a entraîné la suspension de la réforme de Postes Canada et l’annonce d’un examen indépendant de la Société qui permettra de déterminer les options viables relatives à la prestation de services postaux de qualité et abordables pour la population canadienne. En juin dernier, mon collègue Alexandre Cusson, premier vice-président de l’UMQ et maire de Drummondville, a eu l’occasion de présenter les propositions de l’UMQ au groupe de travail créé dans le cadre de l’examen de Postes Canada. Pour les élus municipaux, une refonte en profondeur du partenariat entre la société d’État et les municipalités s’impose. Il nous apparaît en effet urgent de moderniser la Loi sur la Société

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L’examen de Postes Canada se poursuivra au cours des prochaines semaines par le dépôt d’un document d’information préparé par le groupe de travail indépendant et par une vaste consultation nationale menée par un comité parlementaire quant aux orientations et aux actions à prioriser, auxquelles l’UMQ entend participer activement. Le gouvernement fédéral devrait pour sa part annoncer, au printemps 2017, les suites qu’il entend donner à ce dossier. Aux yeux des élus municipaux, le service postal est un service fédéral important et indispensable pour les communautés. Il fait partie de notre histoire et de notre identité, et contribue à la vitalité et au dynamisme de nos régions et de notre territoire. L’installation de boîtes postales communautaires, le réaménagement de circuits de livraison du courrier ou la fermeture de bureaux de poste ont des effets directs et importants sur nous tous; les citoyens plus vulnérables sont particulièrement touchés. C’est pourquoi il apparaît essentiel que Postes Canada et les municipalités établissent un nouveau dialogue, au bénéfice de l’ensemble de la population.


SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D. Professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

ZONES GRISES DES FACTEURS CONTRIBUANT À LA VALEUR D’UN IMMEUBLE

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identification des facteurs contribuant à la valeur d'un immeuble comporte encore plusieurs zones grises. Notamment, quelle valeur découle de la qualité architecturale et de la conservation du caractère patrimonial d’un édifice ? Comme l’évaluation comptable et financière d'un immeuble se reflète concrètement par la valeur des baux signés avec des locataires stables ainsi que par l'assiduité de ses usagers et de ses clients, il est souvent plus facile de privilégier ce qui est mesurable concrètement : la qualité et la performance d'un bâtiment, son accessibilité par les transports en commun, l'éventail et la qualité des services offerts aux locataires. L’équation financière à résoudre est classique : les propriétaires investisseurs veulent un retour direct sur les sommes d’argent qu’ils octroient à un immeuble. Si tous les locataires étaient disposés et capables de payer un loyer établi en fonction des investissements requis pour ajouter la touche architecturale distinctive ou pour conserver un élément patrimonial, une partie de ce problème aurait été réglé depuis longtemps. Une autre partie du problème est plus complexe : il ne s’agit pas uniquement de la question de mesurer la valeur créée, mais aussi de savoir comment elle peut être captée directement par le propriétaire immobilier qui effectue l’investissement. Une partie de la valeur d'un immeuble peut provenir des immeubles voisins ou du quartier. Les apports architecturaux et patrimoniaux profitent souvent à tous les édifices voisins, au quartier et à la ville. Ils contribuent à créer des quartiers recherchés par les locataires ainsi que par tous les citoyens de la ville qui y vivent et les touristes qui viendront la visiter.

En ce sens, il ne fait pas de doute que la localisation d'un immeuble demeure un facteur incontournable à sa valorisation. Cependant, il faut analyser plus en profondeur ce qui caractérise cet emplacement. On parle de la qualité de vie et de la popularité d'un quartier ou d’une ville, de sa renommée, de ses caractéristiques distinctives sur les plans urbain, archi­tectural et patrimonial. Ces sources de valeur collectives doivent être identifiées et préservées. Les propriétaires d’immeubles institutionnels ont certes un rôle à jouer, mais ce n’est pas suffisant. Il faut aussi chercher des solutions innovatrices pour mobiliser les propriétaires des immeubles commerciaux, industriels et multirésidentiels, et les inciter à investir davantage sur les plans architectural et patrimonial, et soutenir du même coup le développement d’une ville attrayante qui se démarque par la diversité de ses quartiers et la qualité de vie qu’elle propose à ses citoyens. On peut penser par exemple à des programmes de crédit de taxes ou d'impôts similaires à la formule établie pour de la R&D, notamment dans les cas où les investissements consentis pour la qualité architecturale et patrimoniale contribuent à la valorisation des édifices voisins, mais aussi à la qua­lité de vie des citoyens du quartier. On peut aussi soutenir le développement de formes innovatrices d'arrangements contractuels et financiers qui pourraient réussir à combiner à la fois des mesures de protection des édifices patrimoniaux et des mesures d'efficacité énergétique et environne­ mentale permettant de mettre en valeur le potentiel souvent mal exploité des édifices patrimoniaux.

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FOCUS

ARCHITECTURE ET PATRIMOINE

UNE VALEUR AJOUTÉE POUR L’ÉDIFICE PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Acquérir, revaloriser et préserver un édifice ayant une valeur patrimoniale ou architecturale peut constituer un défi pour les propriétaires et les gestionnaires immobiliers. Des experts renommés dans ce domaine nous expliquent pourquoi cet investissement et ces efforts sont justifiés.

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CANADIAN CENTRE FOR ARCHITECTURE, MONTREAL. EZRA STOLLER © ESTO.

L LE SEAGRAM BUILDING, À NEW YORK 38

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es bâtiments représentatifs de notre histoire ou de notre passé industriel abondent au Québec. Les édifices dont l’architecture est digne de mention aussi. Si, aux yeux de certains propriétaires, cela constitue une valeur ajoutée, de nombreux autres leur préfèrent des immeubles sans histoire ni bagage architectural. Il faut dire que les enjeux dans ce domaine sont nombreux, ce qui peut avoir tendance à décourager les bonnes volontés... Phyllis Lambert, fondatrice du Centre canadien d’architecture (CCA), et Dinu Bumbaru, directeur des politiques à Héritage Montréal, nous livrent leur point de vue sur la question et nous rappellent pourquoi le jeu en vaut la chandelle. CONSTRUIRE AUJOURD’HUI LE PATRIMOINE DE DEMAIN Pour Phyllis Lambert, la valeur que l’architecture confère à un édifice, et plus largement à l’environ­ nement qui l’entoure, ne fait aucun doute. Elle déplore toutefois que cette réalité ne soit que rarement comprise par les promoteurs. « On construit des milliers d’édifices, mais combien d’entre eux ajoutent réellement à la qualité de vie des individus ? Il y a tant de promoteurs immobiliers qui nous proposent de vivre et de travailler dans des boîtes… », remarque-t-elle. Mme Lambert souligne pourtant l’apport incon­­­­testable de projets comme celui du Quartier international (QI) de Montréal, dans


SÉRIE ANNIVERSAIRE

l’arrondissement Ville-Marie. « Le QI s’est construit sans qu’il ait été nécessaire de démolir quoi que ce soit. Il a permis de combler une plaie ouverte et de faire le lien entre le Vieux-Montréal et le centre-ville. Il a été magnifiquement conçu et construit, et, au bout du compte, c’est tout le quartier alentour qui a pris de la valeur », souligne Mme Lambert.

JBC MÉDIA PAR CLAUDE GAGNON

Autre exemple frappant : le Seagram Building, ce gratte-ciel mythi­ que érigé sous sa gouverne sur Park Avenue, à New York, pour lequel elle avait recruté l'architecte de génie Ludwig Mies van der Rohe

t : en ts s n m e rè le na br g i n o ag to u c a co év g D es 5 o h es al 2 16 d é d r le ès ais nt o d al P e M d

PHYLLIS LAMBERT Fondatrice Centre canadien d'architecture

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U n pr i x p o U r ch acU n e d es c atég o r i es ci - d ess o Us (En cas d’usage mixte, c’est l’usage prédominant qui détermine la catégorie du projet.)

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Coûts de construction inférieurs à 50 millions de dollars

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Hôpital, clinique, parc, bibliothèque, caserne de pompiers, etc.

s o U m e t t e z v o t r e c a n d i d at U r e ava n t l e 1 5 s e p t e m b r e : p r i x i n o va - i d U .c o m

IDU Québec 1 01 0, r u e D e L a G a u c h et i è re O u e s t , b u re a u 2 11 5 M o nt ré a l (Q u é b e c) H3 B 2 N2

DINU BUMBARU Directeur des politiques Héritage Montréal

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Médias

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PHYLLIS LAMBERT, 1981, AU CŒUR DE LA BATAILLE POUR L’AMÉNAGEMENT DU QUARTIER MILTON-PARC, MONTRÉAL

COLLECTION CCA, MONTRÉAL

FONDS PHYLLIS LAMBERT, COLLECTION CCA, MONTRÉAL

FOCUS

CCA, VUE DE LA COUR INTÉRIEURE

en 1954. Ce bâtiment longiligne « une merveille de proportions et d’élégance », ceinturé de murs de verre et de bronze, affiche un concept très novateur pour l’époque, d’autant qu’il se trouve en retrait de 30 m par rapport à la rue. « Ce repli crée un espace public où l’on peut vivre et respirer. Il est composé de bassins et de fontaines, d’arbres et de vastes bancs où l’on peut se reposer. Parfois, des sculptures d’artistes majeurs y sont installées pendant une saison », explique Phyllis Lambert. Voilà tout un défi quand on sait que, généralement, les propriétaires veulent rentabiliser chaque mètre carré de terrain. « Le Seagram Building a été vendu avec l’obligation pour le propriétaire de respecter son architecture. Le bâtiment a conservé des prix de location de premier niveau grâce à sa grande qualité. De plus, il a toujours été très bien entretenu, ce qui est primordial. Sans cela, non seulement il voit sa valeur diminuer, mais c’est tout l’environnement alentour qui en perd aussi », remarque Mme Lambert. Parce que l’architecture est un art qui touche de près l’être humain qui vit et évolue dans le bâti, il faut aussi avoir une vision sociale, estime-t-elle. Ainsi, Mme Lambert a lutté pour préserver le quartier Milton. «  Les bâtiments que l’on voulait démolir étaient des maisons de la classe moyenne 40

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de bonne facture, afin de les remplacer par les taudis de demain ! Elles ont heureusement été conservées, rénovées et transformées en des coopératives d’habitation sans but lucratif, qui ont une réelle valeur patrimoniale et où habitent des centaines de personnes, majoritairement des familles », explique-t-elle. Phyllis Lambert mentionne aussi le cas du CCA, qui a permis de rendre ses lettres de noblesse à un quartier dévasté par la construction d’une voie rapide. « La rénovation de l’ancienne maison Shaughnessy pour en faire un lieu muséal et l’aménagement du parc Baile ont métamorphosé le quartier. Les bâtiments environnants se dégradaient ; la création du CCA a tout changé », se réjouit-elle. TRAVAILLER AVEC L’EXISTANT « Autrefois, on démolissait et l’on construisait du neuf ; aujourd’hui, on s’efforce de travailler avec l’existant », explique Dinu Bumbaru. Si cette façon de faire est une bonne chose en soi, il n’en reste pas moins que les nombreux règlements et les multiples restric­ tions visant à protéger les bâtiments patrimoniaux rendent ardue la tâche des propriétaires immo­biliers. « C’est un héritage des années 1970. À l’époque, il fallait ériger des obstacles pour protéger le patri­ moine », précise M. Bumbaru.


SÉRIE ANNIVERSAIRE

Résultat : il n’est pas toujours facile de mener à terme les projets concernant des édifices patrimoniaux, car il n’existe pas de réel système de navigation. Selon M. Bumbaru, le défi consiste donc à défendre le patrimoine bâti, tout en faisant en sorte de ne pas placer trop d’embûches sur le chemin de ceux qui veulent acquérir et réhabiliter ces édifices. En outre, les chantiers concernant ces bâtiments comportent leur lot de difficultés et présentent un certain taux de risques. Car outre les nombreuses normes techniques auxquelles il faut se conformer, on ne sait jamais vraiment ce que l’on va trouver dans un mur avant de l’ouvrir : de l’amiante ou une autre mauvaise surprise ? « Bien sûr, les entrepreneurs sont habitués à prendre des risques, mais il faut aussi appliquer la notion de juste compensation. On pourrait se pencher sur la question de l’encouragement de ces projets, que ce soit par une fiscalité incitative, des subventions ou différents modes de stimulation », souligne M. Bumbaru. Il rappelle que Montréal, parce qu’elle vise le statut de métropole culturelle, devrait saisir l’occasion pour travailler sur ce dossier. « C’est avec un moteur et un volant que l’on fait avancer un véhi­ cule, pas en appuyant constamment sur les freins ! » illustre-t-il.

COLLECTION CCA, MONTRÉAL

Des avancées ont déjà été réalisées dans ce domaine, par exemple avec la mise en place de l’énoncé d’intérêt patrimonial à Montréal. Cet outil vise à exposer les différentes valeurs d’un lieu (historique, symbolique, artistique, sociale, etc.) et à cerner les caractéristiques qui les expriment. Chaque énoncé a été préparé en vertu d’un processus d’évaluation patrimonial du lieu mené par un groupe de travail réunissant l’administration publique, des experts et des propriétaires, permettant ainsi d’établir un portrait clair des différents enjeux relatifs à un bâtiment. « Nous pouvons ainsi travailler ensemble et progresser », affirme M. Bumbaru, qui juge aussi important de se rappeler les bons coups de Montréal en matière de patrimoine. Il cite en exemple l'acquisition récente du site des Religieuses Hospitalières de Saint-Joseph, un ensemble patrimonial de plus de 36 600 pi2 situé à l’angle de l’avenue du Parc et de l’avenue des Pins, afin de le protéger et de le mettre en valeur.

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CCA, VUE DE LA FAÇADE SUD MONTRANT LE THÉÂTRE PAUL-DESMARAIS, LA MAISON SHAUGHNESSY ET L'AILE DES CHERCHEURS IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

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ROBERT CUMMINS Chef de la direction TST Systèmes Énergie

GOLD CASTLE

FOCUS

ÉDIFICE CARON, VUE NOCTURNE

L’ÉDIFICE CARON : UN BEL EXEMPLE DE RÉHABILITATION Construit en 1923, l’édifice Caron occupe une place de choix dans le centre-ville de Montréal, à l’angle de la rue De Bleury et de l’avenue du Président-Kennedy. Érigé dans ce qui était autrefois le quartier des imprimeurs, nommé alors Paper Hill, ce bâtiment répond aux normes du règlement municipal de 1901 qui limitait la hauteur des gratte-ciel commerciaux à 10 étages ou 130 pieds. Même s’il n’est pas classé bâtiment patrimonial, l’édifice Caron témoigne d’une page de l’histoire de l’architecture montréalaise. Ainsi, l’une des caractéristiques de cette génération de gratte-ciel est sa façade divisée en trois portions  : la première, d’une hauteur de un ou deux étages, présente généralement des matériaux différents et des fenêtres plus grandes. Celles-ci sont plus étroites et plus rapprochées entre le deuxième et le huitième ou le neuvième étage de l’édifice. Enfin, le dernier ou les deux derniers étages marquent une cassure architecturale par rapport aux autres. En plus d’une ligne horizontale traversant la façade, les décorations entourant les fenêtres sont plus travaillées, reprenant parfois les motifs de la portion inférieure. Le propriétaire de l’édifice Caron, Gold Castle, une entreprise familiale, a commencé les travaux de conversion du gratte-ciel en bureaux en 1991, explique David Gold, son directeur général. Il a fallu environ 25 ans pour finalement terminer le processus en 2009. 42

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C’est tout l’intérieur de l’édifice, étage par étage, qui a été démoli de façon à ne conserver que la structure de béton et à reconstruire totalement l’intérieur. « Nous avons tout refait à neuf en choisissant des matériaux et des équipe­ ments haut de gamme, l’éclairage, la ventilation, les gicleurs, etc. Heureusement, la construction était de qualité au début du 20e siècle, et nous n’avons pas eu de mauvaises surprises en ouvrant les murs », explique M. Gold. Non content d’avoir totalement rebâti l’intérieur, Gold Castle s’est ensuite attaquée à l’obtention de la certification LEED Or pour bâtiment existant. Un travail de longue haleine entamé officiellement en 2013 et qui a abouti en septembre 2015. Les critères pour recevoir cette certification sont multiples et exigeants. La première étape consiste en un audit des systèmes pour établir la liste exhaustive de tout ce qui devra être modifié, aussi bien en ce qui concerne les installations que les pratiques des occupants. C’est la firme d’ingénierie TST Systèmes Énergie et son consultant Robert Cummins qui ont été chargés de mener à bien le dossier. De nombreux éléments ont dû être remplacés ou mis à jour, par exemple le système de ventilation, afin d’amé­­liorer la qualité de l’air. De plus, la consommation d’eau et d’énergie est désormais contrôlée par infor­matique pour tenir compte notamment des heures de présence des locataires dans les bureaux.


GOLD CASTLE

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ÉDIFICE CARON, VUE D'UN COIN EXTÉRIEUR

GOLD CASTLE

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ÉDIFICE CARON, ÉBAUCHE ORIGINALE

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

ÉDIFICE CARON, LOBBY

« Il a aussi fallu améliorer la cote Energy Star, l’un des critères essentiels à l’obtention de la certification. Cette cote n’était que de 47 en 2012 et devait attein­ dre un minimum de 69. Aujourd’hui, elle est de 84 », explique M. Cummins. Au bout du compte, les travaux dont a fait l’objet l’édifice Caron représentent un important inves­ tissement. Le jeu en vaut-il la chandelle ? Oui, selon M. Gold, précisant toutefois qu’il faut voir les choses à long terme. « De plus, recevoir la certification LEED pour bâtiment existant est une démarche plus complexe que celle associée à un bâtiment neuf. Il faut le savoir et se montrer patient, car c’est un long processus », dit-il. Pour y parvenir, il conseille d’ailleurs de s’adjoindre les services d’une firme dont l’expertise est reconnue dans le milieu. « On ne peut pas prendre le premier venu au hasard dans Google ! » plaisante-t-il. Mais une fois la reconversion terminée, les occupants se disent très heureux du changement et de pouvoir bénéficier des avantages d’un immeuble de grande qualité. « C’est une excellente façon de se différencier par rapport à la concurrence. Cette certification démontre que nous nous démarquons concrètement des autres bâtiments et que nous joignons les actes à la parole », soutient David Gold. Une belle façon de tirer parti du patrimoine tout en amenant un bâtiment au 21e siècle.

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AILLEURS DANS LE MONDE

VISITE DU SIEC À PARIS

Sonia Gagnon Experte invitée

Depuis l’ouverture de notre bureau à Paris, nous participons activement à l’un des rendez-vous les plus importants des leaders européens de l’immobilier commercial et du retail : le Siec. Chaque année, ce salon réunit plus de 4 500 visiteurs pendant deux jours, dont 1 600 promoteurs et investisseurs, ainsi que 1 700 représentants d’enseignes. En plus d’être un événement rassembleur de l’industrie, le Siec confirme sa vocation, soit privilégier l’innovation. Elle se manifeste entre autres par le Siec’LAB, créé il y a trois ans. Cette initiative vouée à l’innovation répond à une ambition : imaginer l’expérience magasinage de demain. Cette année, les visiteurs ont pu y découvrir des projets spécialisés dans l’immo­ bilier du commerce de détail, tous réalisés autour d’un même objectif : celui de répondre aux problématiques du secteur tout en pensant à l’avenir. Plus de 100 étudiants ont répondu au défi Siec’LAB en se mobilisant pendant cinq jours, du 4 au 8 avril. Malgré des profils différents – numérique et communication, management et marketing ou encore ingénierie –, ils ont fait preuve d’une grande créativité et d’une liberté sans limites. Issus de la génération du nouveau millénaire, ces étudiants ont réussi à nous en mettre plein la vue par la qualité de leurs réalisations concrètement liées à la performance d’un centre et de ses enseignes. Certains projets surprenants ont carrément impressionné le jury.

Le Siec a également publié une étude exclusive. Réalisée par l’Institut Qualipsy, elle liste les 10 leviers de réussite d’un nouveau concept de magasins qui peuvent aussi inspirer les gestion­naires des centres commerciaux. Levier 1 – Le sur-mesure démocratisé : la person­ nalisation totale du produit Levier 2 – La rareté : le fait de distinguer le consom­mateur, de le valoriser Levier 3 – L’usage contre la possession : la satis­ faction d’un besoin plus que d’une envie Levier 4 – L’humanisation : un attachement de plus en plus marqué au rapport humain et à la convivialité Levier 5 – La spécialisation : la maîtrise de compé­tences et du processus de fabrication d’un produit Levier 6 – Le ludique : le principe du plaisir

Voici les innovations qui se sont le plus démarquées : Sonia Gagnon est présidente depuis 13 ans de SGM, une agence de communication intégrée spécialisée en immobilier commercial. L’entreprise accompagne les sociétés immobilières dans le développement de leurs affaires, crée des « personnalités » à leurs propriétés afin que les consommateurs s’approprient les lieux, et maximise leur rentabilité commerciale. 

• Dream, qui donne le pouvoir de maîtriser le mobilier du centre commercial ; • SmarTime, qui transforme un centre commer­ cial en zones de jeux ; • Trendies, qui permet de découvrir les nouvelles tendances mode et de gagner des bons de réduction ; • Gopened, qui nous plonge à l’avance à 360 degrés dans un centre commercial ; • ShopYourWay (le grand gagnant du Hackathon), qui permet de se déplacer de boutique en boutique les mains libres, nos achats étant rassemblés dans une boîte sécurisée ; • Teamy, qui permet de ne jamais perdre une personne qui nous accompagne.

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Levier 7 – Le design : le besoin d’espace, associé à la modernité Levier 8 – La découverte d’un univers : le rêve, le voyage et, plus largement, l’imaginaire Levier 9 – Les valeurs éthiques : le consommateur s’intéresse aux engagements des enseignes envers l’environnement Levier 10 – Le régionalisme : le made in local procure un sentiment de sécurité aux consom­ mateurs, rassurés par la provenance des produits  

Pour séduire les consommateurs, un concept de magasins ou un centre commercial doit proposer des leviers psychologiques et d’autres plus factuels mettant en jeu le concept même et sa réalisation concrète.


LES LEVIERS PSYCHOLOGIQUES L’humanisation, la bonne conscience ou le retour aux sources font appel à des motivations humaines en plaçant la personne et l’aspect relationnel au centre de l’expérience commerciale. LES ATTENTES DES CONSOMMATEURS Des commerces « éthiques », écologiques doivent s’engager contre le gaspillage et envers la protec­tion de la planète et la recherche croissante d’une forme d’authenticité. LES LEVIERS CONCEPTUELS La rareté, le sur-mesure démocratisé, l’usage contre la possession ou la spécialisation traduisent des idées innovantes et originales qui permettent au consommateur de se sentir différent et privilégié. LES ATTENTES DES CONSOMMATEURS  On souhaite de l’originalité du produit, la person­ nalisation; un commerce ou un service permettant de gagner du temps ou d’économiser de l’argent. LES LEVIERS COMMERCIAUX  Le ludique, la découverte d’un univers, le design (tous plus factuels) jouent sur l’ambiance et le décor du lieu afin que le consommateur puisse réaliser une expérience d’achat agréable.

Ce qui me plaît, au Siec, c’est que les organisateurs pensent et agissent en consommateurs d’aujour­ d’hui. Ils intègrent à cet événement les acteurs clés indispensables au succès d’un centre commercial. Certes, la location d’espaces est importante, mais les sociétés immobilières valorisent et reconnaissent le parcours client en ralliant à l’événement architectes, marketeurs, sondeurs et designers. De plus, le numérique et l’innovation font partie intégrante du discours et des actions du Siec.

LES ATTENTES DES CONSOMMATEURS  La mise en valeur du choix pour susciter le plaisir, une thématique claire liée au voyage et développant un imaginaire, un univers moderne, mais surtout apaisant grâce au calme, à la convivialité des lieux.

Enfin, je tiens à souligner à quel point l’accueil du Siec est agréable et professionnel – sans compter que les sociétés immobilières nous reçoivent comme si nous étions uniques. Et… le champagne était délicieux !

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DONNÉES EN IMMOBILIER

BILAN PROVINCIAL DE L'IMMOBILIER DU SECTEUR COMMERCIAL Très hétérogène, le marché de l’immobilier commercial du Québec englobe plusieurs catégories de bâtiments, qu’il s’agisse d’édifices de bureaux, d’immeubles à vocation industrielle ou multirésidentielle et, bien sûr, de ceux destinés au commerce de détail. Cette dernière catégorie inclut aussi bien le grand centre commercial valant plusieurs millions de dollars

Joanie Fontaine

que la station-service ou le petit dépanneur du coin. Le portrait de l’immobilier commercial dressé dans cet article n’inclut pas les propriétés multirésidentielles et industrielles.

Experte invitée

L’âge médian des immeubles commerciaux au Québec construits avant 2015 est de 41 ans. L’âge moyen, quant à lui, est un peu plus élevé, à 46 ans. Cette statistique demeure assez constante à l’échelle de la province, bien qu’elle soit légère­ ment plus basse dans la RMR de Gatineau, où l’âge médian des propriétés commerciales est de 38 ans. Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

L’ÉTAT DES VENTES En 2015, JLR a compilé, à partir des actes publiés au Registre foncier, 2 926 ventes de propriétés commerciales ; cette donnée exclut les ventes réalisées entre deux entités liées et celles où plusieurs immeubles faisaient partie de la même transaction. Parmi ces bâtiments commerciaux ven­dus, 41 % ont été acquis pour moins de 250 000 $. Dans cette catégorie de prix se trouvent princi­ palement de petits immeubles souvent situés en dehors des grands centres urbains. À l’autre extrémité, 18 % des immeubles commerciaux se sont vendus à plus de 1 000 000 $. Cela montre bien la disparité de ce marché. Le prix médian s’est fixé à 325 000 $ ; il varie toutefois fortement d’une RMR à l’autre. Dans la région de Montréal en 2015, le prix médian a atteint 520 000 $. À l’extérieur des six RMR du Québec, le prix médian est plutôt de 203 679 $. La répartition des ventes selon le prix est présentée au graphique suivant.

1 400 NOMBRE DE TRANSACTIONS

L’ÉTAT DU PARC IMMOBILIER DU SECTEUR COMMERCIAL1 AU QUÉBEC On compte près de 65 000 bâtisses catégorisées commerciales dans la province. De ce nombre, 40 % se trouvent dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal. Or, seulement 31 % des maisons unifamiliales et des copropriétés se situent dans cette région. On trouve 10 % des propriétés commerciales dans la RMR de Québec. Encore là, il s’agit d’une proportion supérieure à celle observée pour les propriétés résidentielles. Cette concentration dans les grands centres est telle qu’en dehors des RMR, on recense seulement 40 % des propriétés commerciales pour 53 % des résidences unifamiliales ou des copropriétés.

1 200 900 600 300 0 Moins de 250 000 $

250 000 $ à 500 000 $

500 000 $ à 750 000 $

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Plus de 1 M$

PRIX DE VENTE

ÉVOLUTION DU MARCHÉ Le nombre de ventes a diminué de 1 % en 2015 par rapport à l’année précédente. Les transactions de propriétés commerciales sont en déclin pour une troisième année consécutive. Cependant, la baisse est de moins grande ampleur qu’en 2014. En ce qui concerne le prix médian, il a progressé de 2 % en 2015. L’analyse de cette hausse n’est pas simple à faire, car l’immobilier commercial demeure un marché très hétérogène. Ainsi, les prix peuvent fluctuer selon les types d’immeubles vendus. Néanmoins, le prix médian par mètre carré a pour sa part grimpé de 3 %. Il est donc raisonnable de conclure à une hausse modeste des prix pour les propriétés commerciales. La croissance reste toutefois largement inférieure à celle qu’on observait entre les années 2000 et 2010. L’IMPACT DE LA VENTE AU DÉTAIL ET LES PRÉVISIONS Pour les prochaines années, les hausses de prix ne pourront provenir d’une baisse substantielle de taux d’intérêt, comme c’était le cas au cours de la décennie précédente, puisque ceux-ci se situent près de leur minimum. À court et à moyen terme, les taux devraient cependant rester bas et donc soutenir les valeurs actuelles. L’immobilier commercial est également très influencé par le marché des ventes au détail, soit par les revenus des acheteurs et des locataires des dits immeubles. Or, depuis quelques années,

1. Les fermes et les bâtiments à usage mixte (commercial et résidentiel) ont été exclus de la catégorie commerciale aux fins de cet article.

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750 000 $ à 1 000 000 $


certains détaillants connaissent des difficultés et doivent revoir leurs stratégies en raison de l’augmentation soutenue des ventes en ligne. Cela touche principalement la portion du secteur commercial dont les biens se vendent facilement en ligne. En 2015, selon l’enquête sur le commerce de détail de Statistique Canada, le montant total des ventes au détail au Québec n'a progressé que de 0,5 % par rapport à 2014 pour atteindre 108,73  G$. Il s’agit de la hausse la plus faible enregistrée depuis la chute de 2009. Une croissance sous le seuil de l’inflation s’avère néfaste

pour l’immobilier commercial, et cela explique probablement une partie de la diminution des ventes d’immeubles commerciaux et la lente progression des prix en 2015. Néanmoins, le début de 2016 annonce de bonnes nouvelles pour le secteur commercial dans la province : un bond des ventes au détail de 4,9 % a été observé pour les trois premiers mois de l’année 2016 par rapport à 2015. Il sera intéressant de voir si ce regain se poursuivra et permettra aux ventes de propriétés commerciales de renouer avec une tendance à la hausse.

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES

Parmi le top 15 des ventes d’avril et de mai 2016, quatre sont des centres commerciaux, dont les deux plus chères. Ainsi, la vente du centre commercial de Châteauguay (centre régional) a été conclue le 9 mai dernier pour 31,25 M$, et le centre commercial situé au 1356-1484, boulevard Monseigneur-Langlois à Salaberry-de-Valleyfield a été vendu pour 24 M$.

Dans ce palmarès, la propriété dont le prix par appartement s’avère le plus faible est située au 905-945, rue Alexandre à Drummondville. Il s’agit du seul immeuble du palmarès à ne pas se trouver dans la région métropolitaine de recensement de Montréal ou dans la ville de Québec. Comme cette propriété se situe hors des grands centres, il est peu étonnant que le prix par logement soit plus faible.

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

184-200, boul. d’Anjou

Châteauguay

31 250 000 $

1356-1484, boul. Monseigneur-Langlois

Salaberry-de-Valleyfield

24 000 000 $

14 047

1 709 $

400, boul. Brunswick

Pointe-Claire

23 750 000 $

11 723

2 026 $

ND

ND

3500-3526, boul. Saint-Laurent

Plateau Mont-Royal, Montréal

20 879 630 $

ND

ND

631-665, boul. Saint-Jean-Baptiste

Mercier

15 700 000 $

ND

ND

551, rue Bériaul

Longueuil

13 900 000 $

ND

ND

740, rue Saint-Maurice

Ville-Marie, Montréal

12 222 222 $

7 236

1 689 $

8, place du Commerce

Verdun, Montréal

12 222 222 $

5 637

2 168 $

480, boul. Saint-Laurent

Ville-Marie, Montréal

9 675 926 $

6 116

1 582 $

195-215, rue Bellehumeur

Gatineau

9 200 000 $

ND

ND

1855, route des Rivières

Lévis

7 653 771 $

3 750

2 041 $

237-245, boul. Samson

Laval

7 502 621 $

3 783

1 983 $

2004, boul. de Rome

Brossard

7 400 000 $

ND

ND

1275, rue Janelle

Drummondville

7 100 000 $

11 313

628 $

963, ch. Bethany

Lachute

7 000 000 $

ND

ND

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL

La propriété située au 250, avenue Clarke a été acquise pour un peu plus de 61,5 M$, soit le montant le plus élevé payé pour une propriété au cours de la période retenue. Il s’agit également du prix le plus haut par appartement déboursé au cours des deux derniers mois. Il faut dire que l’immeuble offre des appartements luxueux dans la ville la plus chère du Québec, c’est-à-dire Westmount.

ARRONDISSEMENT / VILLE

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

250, av. Clarke

Westmount

61 504 548 $

194

317 034 $

24 323

2 529 $

151-573, rue Davignon

Dollard-des-Ormeaux

20 500 000 $

158

129 747 $

19 766

1 037 $

1560, av. Victoria

Longueuil

3 500 000 $

41

85 366 $

3 289

1 064 $

5580-5590, rue Légaré

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

3 250 000 $

34

95 588 $

2 775

1 171 $

11677, boul. Saint-Germain

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

3 100 000 $

48

64 583 $

2 785

1 113 $

2161, av. Prud’Homme

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

3 000 000 $

21

142 857  $

1 279

2 346 $

905-945, rue Alexandre

Drummondville

2 800 000 $

54

51 852 $

ND

ND

5180, boul. Notre-Dame

Laval

2 485 000 $

24

103 542 $

1 982

1254 $

675-685, av. Calixa-Lavallée

Québec

2 400  000 $

24

100 000 $

2 100

1 143 $

5420, av. Walkley

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

2 345 000 $

23

101 957 $

1 431

1 639 $

1505-1523, boul. Henri-Bourassa Est

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

2 245 000 $

28

80 179 $

979

2 292 $

5105, rue Sainte-Catherine Est

Mercier / HochelagaMaisonneuve, Montréal

2 200 000 $

29

75 862 $

2 223

990 $

3050, rue Provost

Lachine, Montréal

2 150 000 $

31

69 355 $

2 486

865 $

re

7133-7137, 1 Avenue

Québec

2 100 000 $

16

131 250 $

1 676

1 253 $

3740, rue Blain

Québec

2 100 000 $

25

84 000 $

1 894

1 109 $

*avril-mai 2016

Note : Les ventes multiples et les ventes liées sont exclues des tableaux présentés. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

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ANALYSE DE MARCHÉ

LES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS CANADIENS SONT DEVENUS DE GRANDS JOUEURS SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER Benoit Beauchemin Expert invité

Depuis une quinzaine d’années, soit depuis l’éclatement de la bulle technologique du début des années 2000, les grands investisseurs institutionnels canadiens et internationaux ont amorcé un important mouvement de diversification de leurs actifs. Cette stratégie vise à varier le risque de leurs portefeuilles en réduisant le poids des actifs détenus dans les marchés boursiers et en accroissant la pondération de certains autres offrant un rendement réel à long terme. Cet engouement pour des actifs autres, comme l’immobilier, les placements privés ou les infrastructures, devient une tendance lourde chez les grands investisseurs partout dans le monde. Les gestionnaires d’actifs au Canada ne sont pas en reste. Peu de gens réalisent à quel point les grands gestionnaires de fonds de retraite canadiens sont désormais très présents dans le secteur de l’immobilier depuis plus d’une décennie. Ces grands investisseurs, qui sont responsables de la gestion des fonds de retraite publics des Québécois et des Canadiens, occupent maintenant une part du terrain autrefois essentiellement détenue par des fonds d’investissement privés, notamment des compagnies d’assurance et d’autres fonds de retraite privés.

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

Certes, les investissements en immobilier ont connu un ralentissement lors de la crise financière de 2008-2009. Après des pertes de valeurs importantes et une faible valeur ajoutée par les portefeuilles immobiliers pendant la crise, les allocations en immobilier ont toute­ fois généralement été en hausse depuis 2009. Alors que les investisseurs institutionnels cana­d iens étaient dynamiques surtout en immobilier, au Canada, nous constatons une forte diversification géographique des actifs immobiliers à l’étranger. Les centres commer­­ciaux et des bureaux constituent les pondérations les plus lourdes dans les portefeuilles. Depuis le début des années 2000, la pondération en immobilier de certains investisseurs a connu un bond important. DES JOUEURS IMPORTANTS AU CANADA ET À L’ÉTRANGER Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec,

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

Investissements PSP, responsable de la gestion des fonds de retraite des fonctionnaires fédéraux, la caisse de retraite des enseignants de l’Ontario, de même que l’Office d’investisse­ ment du régime de pensions du Canada sont quelques exemples du rôle plus prépondérant joué par des investisseurs d’ici en immobilier. Les actifs totaux d’Ivanhoé Cambridge totali­ saient plus de  55  G$ au 31  décembre  2015. Alors que les actifs immobiliers constituaient 11 % des actifs totaux de la Caisse de dépôt et placement du Québec à la fin de 2015, ils n’en représentaient que 6,5 % à la fin de 2000. Il s’agit donc d’une augmentation de 60 % des investissements dans ce secteur au cours des 15 dernières années. Depuis quelques années, les investissements d’Ivanhoé Cambridge se sont accrus aux ÉtatsUnis et dans certains pays émergents, et en ont fait l’un des investisseurs étrangers les plus importants aux États-Unis dans le secteur des immeubles de bureaux. L’année dernière, Ivanhoé Cambridge devenait le septième plus grand propriétaire d’immeubles de Manhattan. Son positionnement au Québec s’avère égale­ ment non négligeable. À Montréal, la filiale a poursuivi son plan d’investissement de un milliard de dollars au centre-ville, notamment à la Place Ville Marie, à l’hôtel Fairmont Le Reine Elizabeth et à la Maison Manuvie, actuellement en construction. Au total, Ivanhoé Cambridge investit à hauteur de 5,3  G$ en immobilier au Québec, dont 3,6 G$ dans la seule région de Montréal. La part des investissements immobiliers effectués par cette filiale au Québec est toutefois en baisse, se situant à 10% de son portefeuille, alors que cette même pondération était de 15,3 % en 2011.  


Ces cinq dernières années, les investissements dans les immeubles commerciaux et les hôtels sont en baisse, les investissements dans les bureaux demeurent stables, alors que dans le multirésidentiel, ils connaissent une forte hausse. La caisse de retraite des enseignants de l’Ontario (Ontario Teachers Pension Plan), avec 168 G$ d’actifs, dispose d’un portefeuille immobilier de 25 G$ par l’entremise de sa filiale Cadillac Fairview. Une proportion de 86 % de ce portefeuille est investie au Canada dans le secteur des centres commerciaux et des bureaux. Certains PONDÉRATION DES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SUR L'ACTIF TOTAL DE CERTAINS GRANDS INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS CANADIENS 2000-2015

L’Office d’investissement du régime de pensions du Canada, avec 278 G$ sous gestion, administre un portefeuille immobilier très diversifié de 51 G$ : au Canada (12 %), au Royaume-Uni (14 %), aux États-Unis (36 %), en Europe continentale (11 %), en Asie (11 %) et en Amérique latine (3 %). La moitié du portefeuille se trouve investie dans des centres commerciaux et des bureaux. L’Office a connu une croissance spectaculaire de ses actifs depuis sa création en 1999, et en moins de deux décennies, cet important gestionnaire basé à Toronto est devenu un investisseur immobilier de première envergure.

16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6% 4% 2 % 0 %

Ivanhoé Cambridge

Investissements PSP*

Caisse de retraite des enseignants de l'Ontario

* Premiers investissements immobiliers en 2003.

2000

L’Office d’investissement des régimes de pensions du secteur public (Investissements PSP) a lancé son portefeuille immobilier en 2003. Les actifs du fonds totalisent actuellement 112 G$, dont 14,4 G$ en immobilier. Les investissements immobiliers y ont aussi connu une importante croissance depuis plus d’une décennie. À l’instar d’Ivanhoé Cambridge, Investissements PSP opte pour une diversification internationale de ses actifs immobiliers, notamment au Canada, aux États-Unis, au Royaume-Uni, en France, en Allemagne, en Espagne, en Suède, en Australie, en Nouvelle-Zélande, en Chine, en Colombie, au Mexique et au Brésil. Le portefeuille est investi à hauteur de 39 % aux États-Unis et de 27 % au Canada, essentiellement dans le secteur des bureaux et des résidences pour personnes âgées.

Régime de pensions du Canada (RPC)* 2015

de ces actifs se trouvent dans la région de Montréal, notamment le centre commercial Carrefour Laval, l'un des plus importants au Canada. Tout comme Ivanhoé Cambridge, les actifs de Cadillac Fairview ont connu une croissance de 60 % depuis 15 ans, bien que la stratégie du grand gestionnaire ontarien mise davantage sur des investissements au Canada, alors qu’Ivanhoé vise plutôt une diversification internationale.

UNE EXPERTISE RECONNUE Ces quelques exemples témoignent de la place désormais occupée par certains grands fonds institutionnels dans le secteur de l’immobilier. Les grands fonds de gestion de retraite américains et européens ont également accru leur présence sur les marchés immobiliers, et ils ont développé, au cours des deux dernières décennies, une expertise pointue dans ce domaine. Il n’est plus rare de voir se former des partenariats entre grands gestionnaires de fonds publics dans le but de réaliser d’importants investissements immobiliers.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

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COUP D’ŒIL

REVITALISATION ET AGRANDISSEMENT DE CF RIDEAU CENTRE D’OTTAWA

PARCOURS SANS FAUTES PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Le centre commercial CF Rideau Centre à Ottawa a fait peau neuve au terme de trois phases de transformation et de 360 M$ d’investissement. Nouveau look, nouvelles boutiques exclusives : une véritable cure de jeunesse !

CF

a fait les choses en grand et n’a négligé aucun aspect dans la nouvelle impulsion donnée à son centre commercial CF Rideau Centre, à Ottawa. Il faut dire que le projet était dans l’air depuis plusieurs années, mais CF n’a pu y donner suite qu’au moment où il est devenu détenteur à 100 % de la propriété, en 2011. « Dès cet instant, nous avons mis les architectes au travail pour concevoir l’agrandissement », explique Ivan Boulva, vice-président, Développement, Portefeuille de l’est du Canada chez Cadillac Fairview. Voici un aperçu des remarquables résultats de cette cure de jeunesse, quelques semaines avant l’inauguration officielle du 11 août 2016. UN ESPACE REPENSÉ Au cours des dernières années, Cadillac Fairview a acquis quatre magasins Sears dans ses centres commerciaux au Canada : à Toronto, à Vancouver et à Calgary, mais aussi celui de CF Rideau Centre à Ottawa. Sears y occupait alors trois étages, pour un total de 250 000  pi2. « Nous avons racheté le bail et récupéré les locaux. Les deux étages supérieurs ont été rénovés et loués à Nordstrom, ce qui en a fait le deuxième magasin de la marque au Canada, après celui de CF Chinook Center à Calgary », indique Ivan Boulva. Le Nordstrom d’Ottawa a ouvert ses portes en mars 2015.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

IVAN BOULVA Vice-président, Développement, Portefeuille de l'est du Canada Cadillac Fairview


CADILLAC FAIRVIEW CADILLAC FAIRVIEW

> RENDU EXTÉRIEUR NORDSTROM

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CADILLAC FAIRVIEW

RENDU DE L'ENTRÉE DE L'AGRANDISSEMENT

RENDU DE LA PLAZA OGILVY IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

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COUP D’ŒIL

Par ailleurs, la rénovation de l’étage inférieur de l’ancien Sears a permis de repenser complètement l’aire de res­ tauration du centre commercial. Cet espace de 35 000 pi2 et de 850 places assises a été achevé à l’été 2014 ; il propose aux clients des enseignes variées comme Thaï Express, Torino Grill, MLTDWN, Mediterra, Green Rebel, Big Smoke Burger, etc. On y trouve plusieurs autres commerces comme un Starbucks, un Second Cup, le chocolatier Purdy’s ainsi qu’un comptoir David’s Tea. M. Boulva souligne que l’expérience de restauration a aussi été redéfinie en profondeur. « Les repas sont servis dans de la vaisselle lavable avec des ustensiles en métal et de vrais verres, un concept que nous avons aussi appliqué à CF Carrefour Laval et à CF Promenades St-Bruno. » Le design du nouveau mobilier et la décoration des lieux sont modernes, ménageant toutefois des zones plus intimes pour ceux qui souhaiteraient prendre leur repas dans un espace un peu en retrait de l’animation.

CADILLAC FAIRVIEW

AIRE DE RESTAURATION

Parallèlement à ces changements, CF a entrepris des travaux de rénovation du centre commercial qui ont été parachevés en 2015. Dans ce cadre, les aires communes ont été rénovées – planchers, plafonds, balustrades, etc. – pour leur conférer un aspect résolument urbain et contemporain. On a opté notamment pour un revêtement de sol en quartz, des rambardes en verre et des éclairages améliorés.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016


AGRANDISSEMENT ET BOUTIQUES EXCLUSIVES La dernière phase de la revitalisation du CF Rideau Centre a également apporté son lot de changements majeurs. Ainsi, un terrain situé au nord-est de la propriété, à l’angle des rues Rideau et Nicholas, a permis d’ériger un bâtiment de près de 500 000 pi2 et d’agrandir le centre commercial sur sept étages (dont trois de stationnement souterrain), le dernier offrant un toit panoramique avec jardin. Plus d’une trentaine de locataires s’établiront dans le nouvel édifice, notamment un vaste magasin Simons totalisant 100 000 pi2 sur deux étages. Plusieurs autres boutiques exclusives ont aussi ouvert leurs portes dans cet agran­ dissement, comme NYX, Vans, Alex & Ani, Anthropologie, Massimo Dutti, Rudsak, Frank & Oak, Strellson, Adore, Emilio Guido, L’Intervalle, Indochino et Lole. En outre, Roots, Zara, H&M, Disney, Trade Secrets, Bridgehead et Steve Madden y ont aussi des magasins. Un restaurant Joey’s démarrera aussi ses activités dans l’agrandissement au printemps 2017. Le centre commercial comptait déjà plusieurs autres boutiques exclusives à Ottawa : Kate Spade New York, Ted Baker London, Stuart Weitzman, Tiffany & Co., Tumi, Taylor & Colt, Kiehl’s Since 1851 ainsi que Saje Natural Wellness. Les travaux ont aussi été l’occasion de rénover la façade patrimoniale de l’édifice Ogilvy. « Nous l’avons reconstruite brique par brique afin qu’elle s’intègre dans le nouvel édifice. Par ailleurs, la section de la rue Nicholas située entre les rues Rideau et Besserer a aussi été transformée en espace public piétonnier qui portera désormais le nom de place Ogilvy », explique Ivan Boulva. Ce changement majeur permettra de redynamiser et d’animer la zone en assurant une nouvelle présence le long de la rue Rideau. Cela contribuera à renforcer davantage la position géographique privilégiée de CF Rideau Centre. « Nous sommes situés à un emplacement de choix, dans un quadrilatère où le parlement, le canal Rideau, le marché By, le Centre des congrès sont à distance de marche. C’est également une zone hautement touristique », fait remarquer Danielle Lavoie, vice-présidente principale et directrice du portefeuille chez Cadillac Fairview.

DANIELLE LAVOIE Vice-présidente principale et directrice du portefeuille Cadillac Fairview

Par ailleurs, lorsque la nouvelle ligne de train léger d’Ottawa entrera en service, au printemps 2018, le centre commercial sera connecté à la station Rideau, ce qui le rendra encore plus accessible. Pas de doute, tous les éléments sont en place pour en faire une opération de revitalisation réussie.

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

LA RENAISSANCE DU TRANSPORT COLLECTIF :

MONTRÉAL ET LE RÉSEAU ÉLECTRIQUE MÉTROPOLITAIN Paul Lewis Expert invité

Depuis deux, voire trois décennies, le transport collectif effectue un retour dans plusieurs villes, notamment les plus grandes, en même temps qu’on définit un nouvel équilibre avec le transport routier. Ainsi, on a construit de nouvelles infrastructures de transport collectif et on a cherché à réduire l’attractivité de l’automobile par la tarification et par la réduction de l’offre. L’idée n’est pas d’interdire l’automobile, mais plutôt de favoriser des modes alternatifs. Les résultats s’avèrent convaincants. Un des grands avantages de cette approche : l’amélioration des espaces publics, au bénéfice de tous les citoyens.

UNE NOUVELLE VISION DU TRANSPORT COLLECTIF Deux raisons principales permettent d’expliquer ce retour. La première : l’augmentation de la capacité routière n’est qu’une voie de garage ; elle ne permet pas de résoudre la congestion, comme on l’a longtemps pensé, et comme certains le croient encore, même si les exemples s’accumulent et démontrent l’inverse. La seconde : il faut réduire la part de l’automobile, surtout l’auto-solo, et augmenter celle du transport collectif (et du transport actif) pour améliorer la sécurité et le bilan environnemental.

Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

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Cet intérêt pour le transport collectif s’observe au Canada, notamment à Vancouver, à Toronto et à Ottawa-Gatineau. Malgré des discours ambitieux, le Québec a pris beaucoup de retard dans le développement du transport collectif, tout particulièrement à Montréal. Les projets de transport collectif ont été très nombreux dans la métropole, mais ils sont trop souvent restés à l’état de projets, ou ont mis un temps fou à se réaliser. Depuis l’ouverture du métro, il y a 50 ans, nous n’avons réussi à mener à bien qu’un seul grand projet par décennie. C’était trop peu pour répondre à la demande, si bien que le transport collectif ne représente plus une option pour une partie importante de la population. Il n’offre une solution concurrentielle qu’au centre de la région (à proximité du métro) ou en direction du centre. La part de marché du transport collectif demeure toujours importante à Montréal, elle est même enviable par rapport aux autres

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

métropoles nord-américaines, mais elle a beaucoup diminué depuis l’ouverture du métro, témoignant en cela d’une offre insuffisante au regard de la demande. LE RÉSEAU ÉLECTRIQUE MÉTROPOLITAIN : UN PAS DANS LA BONNE DIRECTION L’annonce du projet de Réseau électrique métropolitain (REM) marque une véritable rupture, surtout qu’il s’agit du projet de transport collectif le plus important depuis la cons­t ruction du métro (le REM est d’une longueur comparable à celle du métro) et qu’il devrait voir le jour rapidement. Les effets sur la mobilité seront très grands, notamment dans la partie ouest de l’île de Montréal et à Brossard. Ils le seront d’autant plus que le REM réussira à mieux se connecter aux autres réseaux de la région, notamment le métro. L’interconnectivité est en effet essentielle pour renforcer l’attractivité du transport en commun. La part de marché du transport collectif pourrait augmenter avec l’arrivée du REM, mais uniquement dans la mesure où nous cesserons de faire du transport routier notre véritable priorité. Sur ce plan, le gouvernement du Québec ne cesse de lancer des signaux contradictoires, en se faisant le promoteur du transport collectif tout en augmentant la capacité du réseau routier. Même dans sa configuration actuelle, le REM pourrait transformer le rapport au territoire en augmentant l’accessibilité de certains secteurs. La position du centre-ville sera renforcée, de même que celle de la zone aéroportuaire. Il en va de même pour Brossard, notamment


CDPQ INFRA

près du DIX30, où existent de vastes superficies de terrains à construire. Certains estiment que le REM favorisera l’étalement urbain, mais ce n’est pas en refusant le transport collectif qu’on pourra mieux gérer l’étalement urbain. On y parviendra plutôt en renforçant les contrôles en matière d’aménagement du territoire, dont la responsabilité incombe à la Communauté métropolitaine de Montréal, par le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD), et au gouvernement du Québec. Le REM ne couvre qu’une partie de la région. Certains ont reproché à CDPQ Infra d’avoir laissé tomber l’est de Montréal. Mais la responsabilité de repenser l’offre de transport collectif au profit de toute la région ne lui revient pas. Cette obli­ga­t ion appartient au gou­v er­n ement du Québec. La con­s ­t ruc­t ion du REM impose à ce dernier de revoir complè­ tement sa planification des transports, afin qu’un transport collectif s o i t accessible à l’ensemble de la popu­ lation de la région. Pour l’instant, nous en sommes bien loin.

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55


COMMERCE DE DÉTAIL

L’APPROPRIATION DES TECHNOLOGIES :

Léopold Turgeon Expert invité

UN DÉFI À RELEVER TANT POUR LES DÉTAILLANTS QUE POUR LES PROMOTEURS IMMOBILIERS

Plus que jamais, l’évolution rapide des technologies numériques perturbe les comportements d’achat des consommateurs. Pourtant, ces bouleversements ne dépeignent pas un secteur en difficulté, au contraire : le commerce de détail se porte plutôt bien au Québec. Fruit du hasard ? Pas du tout !

Au Québec comme partout ailleurs dans le monde, les artisans du commerce de détail sont appelés à déployer de nombreux efforts pour adapter leur offre et miser sur l’expérience d’achat présentée aux consommateurs. Et cela passe notamment par l’appropriation réussie des technologies numériques. Qu’est-ce que cela suppose pour l’avenir de l’immobilier commercial ?

Conférencier aguerri, Léopold Turgeon est le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants. 

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LE CONSOMMATEUR EST AU RENDEZ-VOUS… MÊME EN MAGASIN En février dernier, le Conseil québécois du com­­merce de détail, en collaboration avec le Groupe Altus, a dévoilé son bilan 2015 sur l’état du commerce de détail au Québec. Avec près d’un demi-million d’employés et des ventes annuelles se chiffrant à 109,1 G$ en 2015 – en hausse de 3,9 % par rapport à 2014, en excluant l’essence –, il est évident que ce secteur constitue encore et toujours un moteur crucial de l’économie québécoise. Une donnée portant sur les habitudes de consommation des Québécois se démarque : s’il devient plus fréquent d’effectuer une recherche en ligne avant d’acheter un bien majeur (meuble, voiture, appareil électronique, etc.), il ne faut pas perdre de vue que 95 % de ces achats ont tout de même été effectués en magasin. Ces chiffres nous indiquent deux choses : tout d’abord, que les consommateurs, malgré une économie chancelante en 2015, étaient encore au rendez-vous, réitérant l’importance du concept brique et mortier ; ensuite, que malgré l’omniprésence des technologies numériques, ils souhaitaient vivre une « expérience d’achat ».

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Il revient autant aux promoteurs immobiliers qu’aux détaillants de toute taille à s’adapter et à offrir l’expérience recherchée par leur clien­­tèle. Cela représente le plus gros enjeu du secteur. L’APPROPRIATION URGENTE DES TECHNOLOGIES NUMÉRIQUES On le sait, la présence en ligne et sur les médias sociaux d’une très grande majorité de petits et de moyens détaillants québécois demeure timide, voire absente ; du coup, ils accusent un sérieux retard comparativement à ce qui se fait en Europe et en Asie. Si l’appropriation des nouvelles technologies constitue un défi de taille, il faut saisir cette occasion exceptionnelle pour renouveler l’expé­ rience d’achat des consommateurs. Avec des investissements conséquents, mais surtout cohérents, il est possible de transformer cette lacune en une possibilité concrète dans un contexte immobilier locatif en hausse. Comment  ? Au lieu de voir l’arrivée des technologies numé­ riques comme une menace aux ventes en magasin, les détaillants qui tirent leur épingle du jeu proposent une expérience multicanale, soit en intégrant harmonieusement les expériences en magasin et en ligne. Plusieurs avancées technologiques influencent déjà les comportements d’achat. Les possibilités abondent : entre autres, l’analyse du big data, soit les informations recueillies à propos des consommateurs grâce aux outils numériques ; le click and collect, où les consommateurs comman­dent un produit en ligne et vont le cueillir en magasin ; la connectivité des objets,


qui va changer le rapport entre l’objet, l’entre­ prise et les consommateurs (d’ici 2020, les projections atteignent le milliard d’objets connectés) ; la possibilité de payer ses achats plus rapidement aux caisses directement grâce à son téléphone portable ; ces tendances gagnent à être intégrées rapidement. Bref, la mobilité représente un véritable vecteur de changement.

ADOBE STOCK PER SERGEY RYZHOV

« L’EXPÉRIENCE » AVANT TOUT Si le défi est énorme, l'occasion s’avère très intéressante pour le Québec. Les décideurs économiques et politiques ont plus que jamais un rôle essentiel à jouer pour offrir un contexte favorable au développement du commerce de détail. Oui, les investissements devront être subs­tan­ tiels et bien ciblés pour favoriser l’appropriation réussie des technologies de l’avenir. Toutefois, les promoteurs immobiliers se doivent de renforcer leur relation avec les détaillants, passant de simples locateurs à de véritables générateurs de communauté visant à attirer les consommateurs. Avec de la volonté, il est possible de réunir tous ces acteurs sur une plate­f orme commune où chacun trouvera son compte.

dans le monde physique et que la compétition féroce des sites d’achat en ligne ouverts jour et nuit ne pourra égaler pareille expérience.

On le voit bien, le déploiement récent de grands centres commerciaux de type lifestyle et le réaménagement de plusieurs artères commer­ ciales, en y intégrant un élément distinct et rassembleur de divertissement, démontrent que l’expérience se vit d’abord et avant tout

Les consommateurs sont au rendez-vous. La technologie existe et continuera d’évoluer. Maintenant, ensemble, promoteurs immobiliers et détaillants petits et gros, donnons-nous les outils pour continuer de répondre adéqua­ tement à leurs besoins.

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC « Toujours à la recherche d’occasions d’investissements dans les centres commerciaux » Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Redressement et repositionnement immobilier Philippe Krivicky, Vice-président exécutif, division commerciale | 450 672-5090 | cogir.net

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DROITS ET OBLIGATIONS

UN EMPLOYÉ PEUT-IL EXIGER D’ÊTRE RÉAFFECTÉ AILLEURS DANS L’ENTREPRISE DU VENDEUR EN CAS DE VENTE DE L’IMMEUBLE OÙ IL TRAVAILLAIT   ? 1

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

M. Boulad est directeur des opérations d’un hôtel situé à proximité de l’aéroport de Montréal, et ce, depuis 1988. En 2006, l’hôtel est vendu à 2108805 Ontario Inc., une entité liée au groupe Westmont Hospitality (« Westmont »), auprès duquel il conserve son poste. En 2009, l’hôtel est revendu à une société tierce appartenant à un plus petit groupe (Jesta) n’ayant pas à l’époque d’expérience particulière dans la gestion hôtelière. L’acte de vente de l’hôtel prévoit l’obligation pour l’acquéreur Jesta de garder à son service les salariés syndiqués et non syndiqués, et de préserver leurs conditions de travail. M. Boulad n’est pas enchanté par ce nouvel employeur, car il occupait un poste qui lui offrait des possibilités d’avancement, notamment à l’international ; l’ancien Groupe Westmont détient en effet plus d’une centaine d’hôtels en Amérique du Nord et au Canada, alors que l’acquéreur ne possède que deux autres petits hôtels en France.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour l’inclusion dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

M. Boulad demande donc au vendeur, Westmont, de lui trouver un autre poste au sein du Groupe Westmont ou de lui consentir une indemnité de départ, ce qui lui est ultimement refusé. En mars 2009, il annonce au représentant de Westmont qu’il n’a pas l’intention de rester en poste à l’hôtel malgré l’engagement de l’acquéreur de conserver son emploi. De fait, il ne se présentera jamais chez ce dernier. Par la suite, il n’a pu trouver un autre emploi dans le secteur hôtelier. Il intente une action contre Westmont et l’acquéreur, leur réclamant plus de 400 000  $, soit l’équivalent de deux ans de salaire. Au dernier jour du procès, il se désiste de son action contre l’acquéreur. M. Boulad allègue avoir subi un congédiement déguisé. La cause se rend jusqu’à la Cour d’appel. Tant en première instance qu’en appel, le tribunal évoque l’article 2097 du Code civil du Québec 1. 2108805 Ontario Inc. c. Claude Boulad, 2016 QCCA 75 (Cour d’appel, 25 janvier 2016).

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selon lequel l’aliénation de l’entreprise ou la modification de sa structure juridique par fusion ou autrement ne met pas fin au contrat de travail ; celui-ci lie l’ayant cause de l’employeur. La juge de la Cour supérieure s’est rangée aux arguments de M. Boulad et a considéré que, dans les circonstances, il y a eu modification unilatérale et substantielle des conditions essentielles de son contrat de travail par le fait de l’aliénation de l’entreprise. La Cour supérieure condamne Westmont à payer 297 897,66 $ à M. Boulad. Westmont porte ce jugement en appel. La Cour d’appel indique que, même si l’article 2097 ne le stipule pas expressément, tout contrat de travail auquel l’aliénation ne met pas fin continue également de lier le salarié tout comme il lie désormais l’ayant cause de l’employeur original. La Cour d’appel en profite pour traiter la ques­tion de ce qui arrive lorsque l’employeur-vendeur décide de remercier le salarié avant l’aliénation et en raison ou en vue de celle-ci. Bien qu’il n’y ait aucune sécurité d’emploi, dit-elle, l’aliénation ou la vente d’un immeuble ou d’une entreprise, comme tout autre motif économique ou admi­n is­t ratif, ne peut constituer un mobile sérieux de terminaison du contrat de travail, et il ne peut être mis fin à l’emploi que dans le respect des règles applicables à la résiliation unilatérale (notamment en payant les indem­ nités applicables).


ADOBE STOCK PER SERGEY RYZHOV

La Cour déclare que si le salarié refuse de travailler pour l’acquéreur, son refus devrait donc être assimilé à une démission volontaire. Il n’y a pas ici de congédiement ou de résiliation ni de congédiement déguisé par l’employeurvendeur. On comprend que M. Boulad aurait préféré être remercié avant la vente et obtenir une indemnité de départ, mais rien n’obligeait Westmont à le faire, d’autant plus que l’ache­ teur était tenu, par l’effet de l’article 2097, de respecter son contrat de travail. Il aurait fallu que Westmont se soit engagée explicitement ou implicitement, en cas de vente de l’hôtel, à muter M. Boulad ailleurs dans l’entreprise ou, à défaut, à lui verser une indemnité de départ, ce qui n’est pas le cas. En conséquence, la Cour d’appel casse la décision de la Cour supérieure et n’accorde aucune indemnité à M. Boulad.

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

L’ASSURANCE TITRES POUR COUVRIR DES DROITS DE MUTATION IMPAYÉS ? Fabienne Benoit Experte invitée

L’assurance titres, encore méconnue au Québec, couvre bien plus que certaines irrégularités de titres. Elle pourra par exemple couvrir des empiétements, la nonconcordance entre le cadastre et l’occupation, des hypothèques légales de la construction, des éléments liés au zonage municipal et plusieurs autres situations. Qu’en est-il par ailleurs des droits de mutation impayés ?

Or, certaines des mesures annoncées à ce budget et entrées en vigueur le lendemain, soit le 18 mars 2016, prévoient que ce droit de mutation est maintenant exigible non plus depuis l’inscription au registre foncier, mais depuis l’acte de transfert.

transferts non publiés qui n’engendraient aupa­ ravant aucun droit de mutation ? En matière de vérification diligente, les juristes devront être encore plus prudents et informer leurs clients de ces nouvelles mesures, puisque des droits de mutation impayés confèrent aux municipalités le pouvoir d’imposer une pénalité et de publier une hypothèque légale contre la propriété, laquelle aura priorité sur l’hypo­ thèque conventionnelle et deviendra aussi la responsabilité du propriétaire de l’immeuble. Non seulement vous ne serez pas heureux de recevoir une telle facture, mais votre prêteur pourrait aussi vous mettre en défaut aux termes de votre prêt !

Par exemple, une compagnie qui souhaitait acheter un immeuble le 20 juin dernier a choisi de le faire par l’acquisition des actions de la compagnie déjà inscrite au titre (puisqu’il s’agissait d’une compagnie prête-nom) et du transfert concomitant de l’immeuble sans publier l’acte. Avec les nouvelles mesures, elle a maintenant l’obligation d’en aviser la municipalité concernée dans le délai prévu et ne peut plus prétendre n’avoir aucun droit à payer au seul motif que l’acte n’aurait pas été publié au registre foncier.

L’assurance titres peut-elle couvrir ce genre d’incertitude ? Sous réserve des modalités de la police d’assurance titres et si le droit de mutation a pris naissance avant la date de la police, et qu’il découle donc d’une transaction antérieure, l’assurance titres couvrira généralement le prêteur et le propriétaire pour la perte ou le dommage réel subi en raison, par exemple, de la perte de la priorité du rang hypothécaire quant au prêteur et de l’inscription d’une hypothèque légale créant une priorité quant au propriétaire.

Certains transferts hors titres pourraient quand même profiter d’une exonération de paiement prévue à la loi, mais non de divulgation. Notez que les exonérations ont aussi fait l’objet de modifications importantes.

Comme ces mesures sont tout à fait nouvelles, le risque qu’une telle situation survienne est d’autant plus élevé.

Rappelons qu’avant le dépôt du budget du gouvernement provincial, le 17 mars 2016, la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières établissait notamment que le droit de mutation perçu par les municipalités du Québec à la suite du transfert d’un immeuble devenait exigible au moment de l’inscription de l’acte de transfert au registre foncier.

Fabienne Benoit est avocate et vice-présidente, Ventes au commercial et Développement des affaires chez Compagnie d’assurance titres Chicago. Elle est notamment membre de CREW MTL et a participé au fil des ans à divers comités de cette association qui vise à promouvoir le succès des femmes en immobilier commercial. Elle y contribue actuellement par son engagement dans le programme de mentorat.

Pour les tiers, il est aisé de vérifier les inscrip­ tions au registre foncier et l’état des taxes foncières qui en résulte. Mais qu’en est-il des

Au moment de votre prochain achat ou financement immobilier, pensez à l’assurance titres pour couvrir les risques associés aux titres, mais bien plus encore !

N.D.L.R. Au moment de la rédaction de cet article, la loi n’avait pas encore été modifiée, mais les mesures devaient quand même être appliquées.

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QUÉBEC

DES TOD À QUÉBEC ? Alain Roy, É.A. Expert invité

L’appellation TOD (Transit Oriented Development) désigne le déploiement de noyaux urbains autour d’axes de transport en commun. Plus précisément, ce concept, défini par une vision dirigée du développement, a pour but le déploiement, autour d’un pôle de transport collectif important, de quartiers denses offrant des possibilités de logement, d’emploi et de commerce accessibles par transports alternatifs.

Ce sujet est particulièrement d’actualité à Québec, puisqu’il rejoint plusieurs objectifs liés à la mise sur pied du projet de Service rapide par bus (SRB) par les villes de Québec et de Lévis. Effectivement, ce projet vise, par la localisation stratégique de ses pôles d’échanges, une densification urbaine structurée. Plusieurs raisons motivent en effet le dévelop­ pement de TOD. Mentionnons d’abord qu’il peut être une réponse aux problèmes causés par le phénomène d’étalement urbain et par la congestion routière, et qu’il permet de plus

le déploiement de pistes de solution à un développement plus durable des espaces de vie urbains. Certaines caractéristiques doivent cependant être présentes pour qualifier un projet de développement orienté TOD. Tout d’abord, ce dernier doit être composé, en son point central, d’un pôle de transport collectif lourd (autobus rapide, tramway, train de banlieue, métro, etc.). Le territoire avoisinant doit ensuite être minutieusement aménagé, dans un rayon de 400 à 800 m autour de ce pôle,

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

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QUÉBEC

afin de privilégier les transports alternatifs, tels la bicyclette, la marche et le transport en commun. L’espace central de ce cercle doit donc proposer un bâti dense offrant plusieurs services de proximité : dépanneurs, épiceries, restaurants, garderies, centres médicaux, écoles, locaux de bureaux, lieux institutionnels et parcs. Par la suite, une structuration des densités, posi­ tionnant les fonctions les plus denses au centre et les moins denses en périphérie, doit être planifiée. Ainsi, les commerces, les services et les habitations multifamiliales denses sont placés près du centre, alors que les maisons en rangées, les duplex et les triplex sont positionnés un peu plus en retrait ; enfin, les maisons unifamiliales sont situées à la limite de ce cercle de développement.

Ensuite, le TOD vise une réorganisation des espaces afin d’optimiser la vie urbaine. Cela génère un vaste choix dans les domaines résidentiel, commercial, industriel et de bureaux, et fournit la réponse à une diversité de besoins en matière de logements et de services. Tous ces facteurs contribuent à créer un milieu de vie mieux adapté aux besoins de la population et à améliorer la qualité de vie des occupants du centre urbain. Sur le plan foncier, ce type de développement orienté encourage la création de valeur qui, évidemment, comporte son lot d’avantages, autant pour les propriétaires que pour les villes.

Finalement, une attention particulière doit être portée à l’agencement et à l’ordonnancement des espaces communs, le tout dans l’espoir d’offrir un milieu de vie amélioré et attrayant.

Finalement, cette réorganisation des espaces urbains veut répondre aux enjeux sociaux relatifs à l’environnement par un développement plus durable et respectueux de ce dernier.

Les objectifs de ce type de projet de développement sont nombreux. Ils se divisent en trois catégories majeures. Mentionnons tout d’abord que le TOD procure des pistes de solution pour combattre les problématiques liées aux déplacements de la population, par une réduction de ceux-ci, et à la congestion urbaine. Ces améliorations mènent sans contredit à une réduction des coûts collectifs et individuels. À plus grande échelle, les TOD engendrent une limitation des investissements associés aux routes et aux infrastructures, tout en optimisant les services offerts à la population.

Ce type de projet est donc favorable pour plusieurs : résidents, entreprises, employés, investisseurs, autorités locales et régionales y trouvent leur compte. L’offre de logement devient plus diversifiée et l’intérêt est renouvelé pour les zones urbaines centrales, puisque la qualité de vie se trouve augmentée. Des économies pour les ménages et un accroissement de la valeur de leurs biens sont observés. La mobilité s’améliore sans avoir recours à l’automobile, ce qui diminue les heures de trafic. Les revenus s’accroissent pour les villes grâce à une économie des ressources et à l’optimisation des usages des infrastructures urbaines et des services de transport en commun. Finalement, l’étalement urbain est limité, participant ainsi à protéger les terres agricoles et les grands espaces.

Axe de transport en commun Cœur mixte et compact (multifamilial, commerces, services) Station de transport en commun Zone résidentielle dense (maisons en rangée, jumelées, duplex, etc.) Zone résidentielle moins dense

Zone résidentielle la moins dense (majoritairement des maisons détachées)

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L’utilisation plus intensive des modes alternatifs, tels que les transports en commun, la marche, le vélo, le covoiturage, est ainsi favorisée.

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Rayon de 500 à 600 mètres

En contrepartie, certains facteurs méritent une attention particulière. Tous les milieux urbains ne sont pas les mêmes, ce qui nécessite une adaptation selon les secteurs, rendant des projets plus difficiles à réaliser à certains endroits, surtout pour les secteurs déjà densifiés. En outre, les méthodes demeurent peu définies en ce qui concerne l’implantation d’un tel système de développement orienté, et les villes et les promoteurs doivent agir en concertation. Ensuite, bien qu’il y ait plusieurs impacts positifs liés à l’augmentation des valeurs foncières, cela rend l’accessibilité au logement, de même que l’accessibilité commerciale pour les petits commerçants, plus difficile à proximité du point central.


Ce système de développement orienté est parti­ culièrement de mise dans le contexte actuel, puisqu’il comporte plusieurs similarités avec les objectifs du plan de mobilité durable présenté en 2011 par Québec et Lévis. Ce dernier vise à faire de celles-ci des régions prospères et durables en apportant des solutions à la conges­tion routière et à ses conséquences. Pour ce faire, on cible l’offre de moyens de transport efficaces et alternatifs pour les citoyens afin de leur permettre de se déplacer facilement vers leurs lieux d’emploi, d’études, d’affaires et de loisirs. Le plan de mobilité durable s’engage ainsi, par le transport en commun, à structurer, à consolider et à développer le territoire urbain. En réponse à ces préoccupa­ tions, le projet SRB a été présenté comme la meilleure solution. Tout comme le système de développement TOD, le projet SRB vise un réseau structurant qui aura un effet sur la localisation de la population, des emplois et des services. De plus, la révision du schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de Québec (SAD) a annoncé l’ajout de 61 500 nou­­veaux ménages d’ici 2041, alors que l’espace disponible est de plus en plus restreint. Pour parvenir à cet objectif, il s’avère alors inévitable de considérer la densification, à des endroits bien identifiés, comme une des seules solu­tions. Cette dernière, combinée aux principes de développement durable, permettrait une croissance qui

favorise l’éco­nomie des ressources, qui limite les conges­tions routières et qui offre une meilleure accessibilité aux commerces de proximité. Encore une fois, le projet de SRB pour­rait soutenir une telle vision par la création de pôles d’échanges le long des lignes prévues par le projet. Combiné à un déploiement bien pensé comme celui qui est proposé par le TOD, l’objectif pourrait être plus facilement réalisable par le développement des pôles sous-développés. Ce développement réfléchi, autour des pôles d’échanges principaux du SRB, comporte donc son lot d’avantages pour les villes de Québec et de Lévis, ainsi que pour les investisseurs et les citoyens. Pensons à des secteurs sous-densifiés situés près d’axes routiers importants, tels la 1re Avenue à proximité de la rue des Peupliers, le boulevard Charest près de la Côte SaintSacrement et le secteur de l’amphithéâtre. Le développement réfléchi de ces secteurs qui offrent des potentiels de densification impor­ tants, mais qui sont présentement sous-utilisés, permettrait l’atteinte de plusieurs objectifs du Plan de mobilité durable et du SAD de Québec. Mentionnons aussi la mise sur pied d’espaces de vie plus attrayants qui stimuleront la densification et la croissance du nombre de ménages et l’augmentation de la valeur des terrains qui, inévitablement, sera positivement touchée par cette meilleure utilisation du territoire. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

NOUVEL HÔTEL LEED À TROIS-RIVIÈRES

Cadillac Fairview (CF) vient d’annoncer la nomination de Jacqueline Kost au poste de directrice générale de CF Carrefour Laval ainsi que de Guylaine Boivin à titre de directrice générale de la Tour Deloitte et de la Gare Windsor. Par ailleurs, Tania d’Avino s’est elle aussi récemment jointe à l’équipe du Portefeuille de l’est du Canada ; elle dirige la location spécia­li­ sée dans les centres commerciaux CF.

Le Groupe Robin procédera à la construction d’un hôtel de quatre étages comprenant 111 chambres à Trois-Rivières. Le bâtiment, qui vise une certification LEED, sera situé dans le district 55, près des autoroutes 55 et 40. Le groupe assurera la construction selon les plans de Favreau Blais Associés Architectes.

GOOGLE STREET

VISITE DU CHANTIER D’ARBORA À GRIFFINTOWN

ECOCONDOS ORIGINE

Le 27 juin dernier a eu lieu une visite du chantier d’Arbora à Griffintown, le projet d’habitation doté d’une structure en bois massif CLT le plus important au monde. Arbora s’approvisionne auprès de Nordic, une entreprise de Chibougamau  qui gère de façon durable la forêt boréale avec la nation crie. Le projet Arbora comprend trois immeubles de huit étages pour un total de 411 unités. Des espaces commerciaux sont égale­ ment prévus au rez-de-chaussée.

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13-07-23

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418 780-2330 1 877 780-2330 F 418 781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

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SOBEYS NOMME UNE NOUVELLE DIRIGEANTE PRINCIPALE DE LA MISE EN MARCHÉ Sobeys a récemment annoncé la nomination de Lyne Castonguay au poste de dirigeante principale de la mise en marché de l’entreprise. Mme Castonguay dirigera tous les aspects de la stratégie de commercialisation de Sobeys, soit la gestion par catégorie, le marketing, les données analytiques, la recherche, l’approvisionnement, la marque maison et la mise en marché, de même que la stratégie numéri­ que de l’entreprise.

LINKEDIN

Le lancement du projet d’écocondos Origine a récemment eu lieu devant nul autre que le premier ministre du Québec. Cette présence n’étonne pas, car il s’agit de la tour à condominiums la plus haute à être construite en bois massif en Amérique. MM. Philippe Couillard et Régis Labeaume, maire de Québec, étaient réunis pour saluer le projet. La tour, qui sera livrée d’ici la fin de l’année, comptera 12 étages et un basilaire, pour une hauteur de 41 m.

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Ivanhoé Cambridge et son partenaire Callahan Capital Properties ont annoncé qu'ils ont acquis les 49 % restants du 1211 Avenue of the Americas, un immeuble de bureaux de classe A de 44 étages et d’une superficie de 186 000 m2  (plus de 2 000 000  pi 2) situé en plein cœur de Midtown Manhattan, à New York. Cette bâtisse a été construite en 1973.

GROUPE ROBIN

DÉBUT DE LA CONSTRUCTION DE LA TOUR À CONDOS EN BOIS LA PLUS HAUTE EN AMÉRIQUE

19_DeRico experts-conseils.pdf

IVANHOÉ CAMBRIDGE FINALISE L’ACQUISITION DU 1211 AVENUE OF THE AMERICAS, À NEW YORK

ARBORA

JACQUELINE KOST

LINKEDIN

NOMINATIONS CHEZ CADILLAC FAIRVIEW


BRÈVES IMMOBILIÈRES

LOTO-QUÉBEC CHOISIT IMMODEV POUR VENDRE UN IMMEUBLE DE LAVAL Loto-Québec a retenu les services d’Immodev pour la vente de son immeuble situé sur la rue Maurie-Gauvin à Laval. Immodev était en compétition avec trois autres agences pour l’obtention de ce contrat.

Les Services Ménagers Roy ont remporté la médaille d’argent lors de la remise des prix du concours « Les Médaillés de la relève ». Ce concours, tenu sous la présidence d’honneur de Mitch Garber, président et directeur général de Caesars Acquisition Company et président du conseil du Cirque du Soleil, vise à célébrer et à faire rayonner le succès d’entreprises québé­coises qui ont réussi leur processus de relève, en assurant non seulement la péren­nité de leur entreprise, mais également sa croissance, ce que Guy, Jean-Yves et maintenant Julie Roy ont réussi avec brio.

CONFÉRENCE CAIN LAMARRE COPROPRIÉTÉ 2016 Le 26 mai dernier se tenait la Conférence Cain Lamarre Copropriété 2016 présentée en collaboration avec Groupe Altus et organisée par Cain Lamarre. Une quarantaine de participants se sont présentés à l’hôtel Alt Montréal et ont pris part à l’événement. La conférence a réuni trois panélistes, experts dans le domaine de la copropriété, qui ont entretenu les participants sur les différents enjeux liés au développement d’un projet de condominiums.

Honoré pour l’excellence de sa pratique dans plusieurs publications prestigieuses, il est membre de l’Association du barreau canadien ainsi que de l’American Bar Association. Il est également membre du comité organisateur de l’Advanced Commercial Leasing Institute de l’université de Georgetown à Washington DC. Son expérience et son expertise viennent s’ajouter à l’équipe de BCF en matière de droit immobilier.

bcf.ca

PIERRE GAGNÉ QUITTE GDI SERVICES AUX IMMEUBLES

CADILLAC FAIRVIEW INAUGURE UN COMPLEXE DE BUREAUX LEED

GDI Services aux Immeubles inc. a annoncé que Pierre Gagné, chef de la direction financière, quittera l’entreprise afin d'amorcer une autre carrière dans le secteur privé. Jocelyn Trottier assumera le rôle de chef de la direction par intérim jusqu’à ce qu’un remplaçant soit nommé.  

Cadillac Fairview a célébré l’ouverture officielle du Calgary City Centre, un complexe de bureaux de 36  étages et de 853 000 pi2. Cette tour, louée à 92 %, est construite selon les normes LEED® Platine – Noyau. Son ouverture représente le point culminant d’un travail de planification et de conception qui s’est échelonné sur 15  ans. Trois  années ont aussi été nécessaires pour terminer la cons­ truction de la Phase I. GDI

IMMODEV

Reconnu parmi les meilleurs praticiens juridiques du Canada en immobilier, Laurent Roy se spécialise notamment dans les dossiers liés à l’assemblage de terrains ainsi qu’à l’acquisition et à la vente d’immeubles industriels, multirésidentiels et de centres commerciaux. Il conseille régulièrement ses clients sur des dossiers liés à la négociation et à la rédaction d’offres de location et de baux reliés au développement de centres commerciaux ainsi que dans les conventions d’achat et de vente de propriétés immobilières. Sa pratique l’amène également à négocier et à rédiger divers contrats reliés à l’immobilier.

UN AUTRE PRIX POUR ROY

WIKIMEDIA PAR JEAN GAGNON

PRATIQUER AUTREMENT

LAURENT ROY SE JOINT À BCF À TITRE D’ASSOCIÉ CONSEIL

LE PRÉSIDENT DU FPI PROPRIÉTÉS DE CHOIX QUITTE L’ENTREPRISE La fiducie de placement immobilier (FPI) Propriétés de Choix a dernièrement annoncé la décision de son président et chef de la direction, John R. Morrison, de se retirer et de quitter l’entreprise. Il continuera à occuper ses fonctions jusqu’à ce qu’un successeur soit nommé, soit d’ici quelques mois. M. Morrison a tenu à mentionner que « le fait de travailler avec une équipe aussi exceptionnelle, tant au sein de Propriétés de Choix que du groupe des Compagnies Loblaw, aura été un privilège. »

JLL ACQUIERT UNE ENTREPRISE DE BENCHMARKING JLL a annoncé l’acquisition de MSCI’s Global Occupiers, une entreprise de benchmarking. Cette acquisition vise à aider JLL dans la compréhension des marchés. MSCI’s Global Occupiers possède des données sur pas moins de 25 000 pro­­priétés dans 48 pays.

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

COLLIERS INTERNATIONAL PARCOURT LES RUES DE MONTRÉAL À VÉLO GÉANT POUR LA CAUSE DES ENFANTS MALADES

FAITES-LE SAVOIR AUX PRINCIPAUX ACTEURS DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL

Le 17 juin dernier, Colliers Montréal a participé au 25e Pédalez pour les enfants de la Fondation de l’Hôpital de Montréal pour enfants. Depuis 1999,  Colliers Montréal a recueilli plus de 275 000  $ pour la cause. Au fil des années, l’évé­nement a rassemblé des centaines d’entreprises, de groupes communautaires et de personnes pour permettre à la Fondation de recueillir plus de 10  M$ pour les jeunes patients.

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COLLIERS

RÉGION DE MONTRÉAL : RÉGION DE QUÉBEC : AILLEURS :

NOUVEAU CENTRE D’AFFAIRES AU CŒUR DU TECHNOPARC

NOUVELLE PRÉSIDENTE AU CBDCA-QC

NOMINATION DU PRÉSIDENT DE L’INSTITUT CANADIEN DES ÉVALUATEURS

Le CBDCa-Qc a une nouvelle présidente. Il s’agit de Julie-Anne Chayer, directrice des relations d’affaires pour la division Services Responsabilité d’entreprise de Groupe AGÉCO. Membre de l’équipe Quantis Canada de 2010 à 2015, elle y a occupé les fonctions d’analyste principale en analyse du cycle de vie (ACV) et de directrice du développement des affaires après avoir travaillé au Centre international de référence sur le cycle de vie des produits, procédés et services (CIRAIG) de 2002 à 2010.

Le 9 juin dernier avait lieu l’inauguration du centre d’affaires Alfred-Nobel, situé au cœur du Technoparc. Plus de 100 invités étaient réunis pour l’occasion, dont le maire de l’arrondissement Saint-Laurent, Alan De Sousa, les conseillers municipaux de cet arrondissement, Francesco Miele et Aref Salem, ainsi que le chef de bureau de Stéphane Dion, député fédéral de Saint-Laurent.

ICE

COGIR ACQUIERT CINQ CENTRES COMMERCIAUX AU QUÉBEC

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2016

COGIR Immobilier annonce l’acquisition de cinq centres commerciaux au Québec avec deux de ses partenaires. Stratégiquement localisées, ces propriétés sont situées à Drummondville, à Lévis et dans trois secteurs de Laval. Avec cette acquisition, COGIR Immobilier ajoute à son portfolio commercial plus de 200 000  pi2 de surface locative.

TECHNOPARC

LINKEDIN

L’Institut canadien des évaluateurs (ICE) a annoncé l’élection de Dan Brewer au poste de président national pour 20162017. M. Brewer a officiellement été élu lors de la Conférence annuelle de l’ICE, qui s’est déroulée du 8 au 11 juin 2016 à  Winnipeg, au  Manitoba. Dan Brewer  compte plus de 38 ans d’expérience en évaluation immobilière dans le secteur privé et est évaluateur principal et consultant pour le compte de Appraisers Canada inc.


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Notre nouveau projet à Brossard n’attend que vous…

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Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 20 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI. P R O J E T : ESPACE MONTMORENCY, LAVAL

PA R T E N A I R E S :

Immobilier commercial volume 9 - numéro 4  

DALLAIRE BOISCLAIR UN DUO D'ACTION À LA TÊTE DE L'IDU > Technoparc de Montréal en ébullition ! > La meilleure transaction de Jean Laurin et...

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