Dossier spécial - Maintenance volume 7 - numéro 4

DOSSIER SPÉCIAL

Les 90 ans de BOMA QUÉBEC

L’HISTOIRE DE BOMA QUÉBEC EST INTIMEMENT LIÉE À L’HISTOIRE DE L’IMMOBILER ET AU DÉVELOP­ PEMENT ÉCONOMIQUE, SOCIAL ET URBAIN DE LA PROVINCE. DES MODESTES MAISONS-MAGASINS JUSQU’AUX NOUVEAUX COMPLEXES VERTS, EN PASSANT PAR LES GRATTE-CIEL ET LES CENTRES COMMERCIAUX, NOS BÂTIMENTS SONT PORTEURS D’UNE HISTOIRE AUSSI RICHE QUE PALPITANTE. LES

ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM94-A-123-6 (1963)

ARTICLES QUI SUIVENT VOUS EN PRÉSENTENT LES FAITS SAILLANTS.

La tour CIBC (Canadian Imperial Bank of Commerce) située au 1155, boulevard René-Lévesque Ouest à Montréal, vue de la cathédrale Marie-Reine-du-Monde Hiver 2017 —

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La tour de la Bourse ou tour de la place Victoria à Montréal

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LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

LES BÂTIMENTS COMMERCIAUX, PORTEURS DE NOS HISTOIRES AU DÉBUT DU XXe SIÈCLE, LES PROMOTEURS VANTENT LEURS IMMEUBLES EN AFFIRMANT QU’ILS SONT DOTÉS D’ÉQUIPEMENTS MÉCANIQUES MODERNES, D’ASCENSEURS RAPIDES ET DES MEILLEURS SYSTÈMES D’ÉCLAIRAGE. ÇA VOUS DIT QUELQUE CHOSE ? VOILÀ POURTANT L’UNE DES RARES SIMILITUDES ENTRE LE MARCHÉ IMMOBILIER DE L’ÉPOQUE ET CELUI D’AUJOURD’HUI…

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ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM94-R3

600-2_800 (1964)

urant la première moitié du XIXe siècle, commerce et vie personnelle sont liés de près alors que les maisons-magasins servent à la fois de magasin et de résidence pour les marchands. Plus tard à Montréal, à la faveur du déplacement des marchands de la vieille ville vers le Golden Square Mile et les rues Saint-Denis et SaintHubert, on construira dans la vieille ville des magasinsentrepôts, dont les étages supérieurs sont tantôt occupés par les entrepôts des marchands, tantôt loués à des entreprises industrielles ou manufacturières, comme des imprimeurs ou encore des fabricants de chaussures ou de vêtements.

Au milieu du XIXe siècle, les communautés religieuses sont d’ailleurs nombreuses à faire construire ce type de bâtiment : « Elles vont abandonner leurs couvents dans ce qui est aujourd’hui le Vieux-Montréal, notamment parce que le niveau d’insalubrité commence à être préoccupant, explique Gérard Beaudet, professeur titulaire à l’Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal. Elles y feront donc bâtir des magasins-entrepôts pour bénéficier de l’essor de l’économie de marché qui va de pair avec le développement du port de Montréal. »

Gérard Beaudet Professeur titulaire Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal

UN DÉBUT DE SIÈCLE EFFERVESCENT Le tournant du siècle est marqué par une grande effervescence dans le marché immobilier commercial. « Il y a, entre autres, toute une révolution administrative qui se produit au début du XXe siècle, souligne l’historien Paul-André Linteau. Les fusions mènent à la création de grandes entreprises, qui développent leurs fonctions de gestion et de comptabilité. Elles ont donc besoin de locaux pour loger leur personnel administratif. Par exemple, au début du siècle, la Sun Life avait moins de 100 employés à son siège social comparativement à 3 000 en 1929 ! »

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LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

L’émergence des grandes entreprises coïncide d’ailleurs avec la naissance d’innovations technologiques importantes comme l’électricité, les structures d’acier et le béton. « Grâce à ces innovations, on pouvait construire des bâtiments de plus grande superficie, explique Gérard Beaudet. La structure d’acier donnait une liberté de construction qu’on n’avait pas antérieurement, tandis que l’électricité a permis l’invention des ascenseurs pour passagers.

On pouvait donc se déplacer plus facilement à la verticale, ce qui a favorisé le développement de bâtiments en hauteur. »

LES PRIX DU QUÉBEC 2012

C’est donc dans ce contexte que l’on voit apparaître des constructions d’envergure dans la métropole, comme le premier gratte-ciel de la province, le bâtiment de huit étages de la New York Life Insurance, édifié entre 1887 et 1889 à la place d’Armes. Il est d’ailleurs l’un des premiers édifices de bureaux de la métropole à être doté d’ascenseurs hydrauliques et de réservoirs d’eau afin de combattre les incendies.

Paul-André Linteau Historien

Par ailleurs, à ce moment, beaucoup de grands marchands investissent leur surplus dans la propriété foncière et immobilière, ce qui leur permet notamment de garantir des prêts commerciaux. « Il faut se souvenir que la Bourse ne démarre qu’en 1874, et avec peu de titres, donc l’immobilier est l’investissement privilégié par les hommes d’affaires de tous les secteurs d’activité lorsqu’ils accumulent des surplus, rappelle Paul-André Linteau. C’est seulement vers le début du XXe siècle que l’on voit apparaître un capital immobilier distinct, avec des gens qui se spécialisent dans ce domaine. »

Situé sur la place d’Armes, l’édifice en grès rouge de la New York Life Insurance fut inauguré en 1889 8

— Hiver 2017

HÔTELS FAIRMONT

ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, AC-779-4 (1977)

À compter du début du siècle, Montréal se développe rapidement et Québec compte déjà quelques édifices d’envergure, dont le célèbre Château Frontenac, mais les régions ne sont pas en reste : « Entre les années 1890 et 1930, tout le Québec vit un boom immobilier, souligne Gérard Beaudet. Les rues principales connaissent un développement important avec l’essor qui s’installe. On y trouve des bâtiments de deux ou trois étages, implantés directement en bordure de rue, avec des rez-de-chaussée qui ont souvent une vocation commerciale et des bureaux de professionnels ou des logements aux étages. Des hôtels s’installent également un peu partout. On voit aussi l’arrivée de grands magasins dans les villes, comme Paquet ou le Syndicat à Québec, ou encore Morgan (La Baie) et Eaton à Montréal, des magasins de grande surface avant l’heure ! »

Le Château Frontenac demeure un symbole étroitement relié à la ville de Québec. Croisement entre les châteaux de la Loire et les manoirs écossais, il était destiné à être, selon le président du Canadien Pacifique de l’époque, William Van Horne, « l’hôtel dont on parlera le plus dans le monde »

Néanmoins, plusieurs bâtiments sont mis en chantier vers la fin des années 1920, mais certains mettront des années à être terminés. Mentionnons entre autres, à Montréal, le somptueux siège social de la Banque Royale et celui de Bell, l’édifice Aldred, l’édifice Sun Life, qui connaîtra des agrandissements successifs (voir le reportage à la page 32), et le Dominion Square Building. En 1929, on assiste également à Trois-Rivières à l’érection du premier gratte-ciel de cette ville, l’édifice Ameau, qui compte 10 étages. En 1930, l’Outaouais voit l’édification du Château Montebello, la plus grande construction en bois rond du monde. De son côté, Québec construit son premier gratte-ciel l’année suivante, soit le prestigieux édifice Price, le siège social de la papetière du même nom.

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UNE PREMIÈRE CORRECTION Partout en Amérique du Nord, cette explosion de la construction va de pair avec un élan de spéculation, qui sera brutalement freiné en 1913 par un effondrement du marché, suivi peu après de la Première Guerre mondiale. Ce n’est donc qu’au milieu des années 1920 que le domaine de la construction connaît une certaine reprise, qui sera de bien courte durée puisque la grande crise économique mondiale sévit dès 1929.

La période noire amorcée lors de la Crise dure bien au-delà des années 1930, puis l’économie est monopolisée par la Seconde Guerre mondiale. Le marché de l’immobilier commercial n’est donc guère actif, même après la fin du conflit.

HÔTELS FAIRMONT

En Outaouais, plus de 3 000 hommes ont travaillé sept jours par semaine, pendant trois mois, à la construction du Château Montebello

ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM94-Z-66-1 (1936)

Cette période témoigne donc de l’expansion du marché de l’immobilier résidentiel, à laquelle s’ajoute l’éclosion des centres commerciaux linéaires. On observe aussi l’émergence des premiers entrepôts et immeubles de bureaux en périphérie des grandes villes.

– Ce texte, signé par la journaliste Suzanne Gagné, est tiré du magazine Immobilier commercial volume 6 numéro 1

L’édifice Ameau, le premier gratte-ciel de Trois-Rivières, en 1930

Le magasin Morgan, rue Sainte-Catherine à Montréal, devenu La Baie en 1972

ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM-94-Z-170-1 (1936)

« L’après-guerre est marqué par une crise du logement, explique Paul-André Linteau. Il y a 15 ans qu’on n’en construit plus et, en plein baby-boom, les gens ont besoin de loger leur famille. Il y a donc une très forte demande pour des habitations neuves. De plus, à la fin de la guerre, le gouvernement fédéral a créé la Société centrale d’hypothèque et de logement pour aider à financer l’accès à la propriété, ce qui a constitué un cadre financier favorable à l’expansion de la banlieue. »

Le Dominion Square Building, avec ses escaliers méca­ niques en bois et ses ascenseurs, son stationnement souterrain, ses deux étages de boutiques et ses bureaux en location, était avant-gardiste à plus d’un égard Hiver 2017 —

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INTELLIGENCE ARTIFICIELLE

BOMA QUÉBEC e FÊTE SON 90 ANNIVERSAIRE SURVOL DES DATES ET DES ÉVÉNEMENTS MARQUANTS DU DÉVELOPPEMENT DE BOMA ET DE L’INDUSTRIE IMMOBILIÈRE Par Johanne Landry, journaliste

L’HISTOIRE DE BOMA QUÉBEC EST LIÉE À CELLE DES GRANDS IMMEUBLES DE MONTRÉAL, FAIT REMARQUER D’ENTRÉE DE JEU SA DIRECTRICE GÉNÉRALE DEPUIS 28 ANS, LINDA CARBONE, RAPPELANT QUE LES DÉBUTS DES GRATTE-CIEL REMONTENT À LA FIN DU 19e SIÈCLE À CHICAGO ET À NEW YORK. LA RARETÉ DU TERRAIN DANS LES CENTRESVILLES AINSI QUE LES AVANCÉES TECHNOLOGIQUES PERMETTANT LA CONSTRUCTION D’ASCENSEURS ET DE STRUCTURES MÉTALLIQUES IGNIFUGÉES AVEC DE PROFONDES FONDATIONS ONT FAVORISÉ, EN EFFET, LA MULTIPLICATION DES BÂTIMENTS EN HAUTEUR.

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ais à Montréal, souligne Mme Carbone, la loi interdisait la construction d’immeubles de plus de 10 étages. Voilà donc l’une des raisons qui ont amené les propriétaires immobiliers de la métropole à se regrouper pour se joindre, par l’intermédiaire d’une succursale locale, à la Building Owners and Managers Association (BOMA) International, dont le siège social se trouve à Washington. Ainsi est née, en 1927, cette association d’abord nommée BOMA Montréal. Ensemble, les propriétaires ont eu une voix plus forte pour demander des changements au règlement sur la hauteur des immeubles, ainsi que pour faire des démarches concernant la taxation et les normes techniques, entre autres.

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Linda Carbone Directrice générale BOMA Québec Hiver 2017 —

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90e ANNIVERSAIRE DE BOMA

Le square Phillips à Montréal avec, en arrière-plan, le magasin Birks ARCHIVES VILLE DE MONTRÉAL VM94-A170-025

Le premier président de BOMA Montréal a été Herbert J. McKeon du Royal Bank Building (le majestueux édifice de 22 étages au 360, rue Saint-Jacques, siège social de la banque, construit entre 1926 et 1928) et le second, l’homme d’affaires bien connu Henry Gifford Birks, qui a occupé le poste en 1929. Cinquante-quatre gestionnaires ou propriétaires d’immeubles ont consacré bénévolement du temps et de l’énergie à la présidence de BOMA depuis sa fondation jusqu’à aujourd’hui.

Une fois légalement constituée, l’organisation a défini sa mission : améliorer l’efficacité des administrateurs d’immeubles. Ce l’est toujours.

C’est toutefois après les années 1960 que s’est véritablement développé le parc des immeubles d’envergure à Montréal.

Pensons à Place Ville Marie et à la tour CIBC (1962) ; à la tour de la Bourse (1965) ; au Château Champlain (1967) ; ainsi qu’à Place Bonaventure (1968).

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Henry Gifford Birks a occupé le poste de président de BOMA Montréal en 1929 ARCHIVES GROUPE BIRKS

En 1970, BOMA International crée le Building Owners and Managers Institute (BOMI) qui introduit les attestations RPA, FMA et SMA, des titres propres aux gestionnaires immobiliers. BOMA Montréal offre alors des cours qui touchent toutes les sphères de la gestion immobilière comme la finance, la gestion des baux ou l’entretien des façades, relate Linda Carbone.

DES OUTILS QUI FONT LEUR MARQUE C’est avec la mise à jour et le développement de la méthode normalisée de mesure des superficies des immeubles de bureaux, au début des années 1980, que BOMA Montréal a véritablement pris son essor, selon sa directrice générale. « Elle est devenue la norme nord-américaine », dit-elle. Rappelons que la première version de cette norme conçue par les propriétaires d’immeubles pour se donner une façon de faire applicable uniformément à tous les bâtiments a été lancée en 1915. Demeurée inchangée pendant 40 ans, elle a ensuite fait l’objet de révisions rendues nécessaires par la modernisation des technologies. Elle s’étend désormais aussi aux bâtiments du commerce de détail et aux bâtiments industriels.

Autre outil mis de l’avant par BOMA : le Experience Exchange Report (EER) qui colligeait des données concernant les frais d’exploitation afin de comparer les immeubles de même catégorie à cet égard. Maintenir les frais d’exploitation à un niveau assez bas tout en offrant des services de qualité étant un enjeu important pour demeurer compétitif, cet outil a donc été longtemps apprécié par les gestionnaires d’immeubles. Une statistique intéressante ? À Chicago, en 1920, les frais d’exploitation d’un immeuble se chiffraient à 0,75 $/pi2. En 2006, ils étaient de 6,72 $/pi2. Aujourd’hui, avec la quantité d’informations disponibles sur Internet, ce genre d’outils est moins utilisé.

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LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

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Cinquante-quatre gestionnaires ou propriétaires d’immeubles ont consacré bénévolement du temps et de l’énergie à la présidence de BOMA depuis sa fondation jusqu’à aujourd’hui.

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– Linda Carbone

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LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

Le Complexe Desjardins WIKIMEDIA PAR JEAN GAGNON

En 1987, BOMA tient son premier concours Édifice de l’année, devenu depuis le concours des Prix BOMA qui reconnaît l’excellence dans l’industrie. À ce chapitre, des immeubles québécois ont d’ailleurs gagné des Building of the Year Awards sur la scène internationale, comme l’édifice du ministère des Finances face au Château Frontenac à Québec, alors géré par la Société immo­ bilière du Québec, dans la catégorie bâtiment historique, en 1989 ; puis 19 ans plus tard, le Complexe Desjardins, dans la catégorie rénovation, ainsi que l’édifice de la Caisse de dépôt et placement du Québec, dans la catégorie 500 000 à 1 million de pieds carrés, en 2008.

L’édifice du ministère des Finances à Québec WIKIMEDIA PAR HUGETTE DION

En 1989, BOMA Montréal devient BOMA Québec pour mieux correspondre à sa réalité. On trouve, en effet, des édifices d’envergure dans la ville de Québec où un comité actif organise des événements et de la formation, tout comme de grands centres commerciaux ou des édifices industriels importants dans les villes de différentes régions. « Si, au moment de sa création, BOMA ne regroupait que des immeubles de bureaux, maintenant nous comptons parmi nos 400 membres des édifices voués au commerce de détail, des bâtiments industriels et institutionnels, des hôpitaux et des universités », précise Linda Carbone.

LES NOUVELLES PRÉOCCUPATIONS ENVIRONNEMENTALES Au moment de la création de BOMA, on ne parlait pas d’environnement, de recyclage et d’efficacité énergétique ; les choses ont bien changé depuis. En 2005, BOMA lance le programme national de certification Visez vert qui deviendra BOMA BEST en 2008. « Aujourd’hui, la plupart des immeubles de nos membres sont certifiés BOMA BEST, et nous sommes en train de négocier avec les États-Unis pour y implanter cette norme. Il y a aussi des discussions en ce sens avec la Chine », souligne Mme Carbone.

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Aujourd’hui, la plupart des immeubles de nos membres sont certifiés BOMA BEST, et nous sommes en train de négocier avec les États-Unis pour y implanter cette norme. Il y a aussi des discussions en ce sens avec la Chine.

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• Les taux de taxe foncière. Comme les propriétaires d’immeubles n’ont pas le droit de vote alors qu’ils sont fortement taxés, des démarches auprès des administrations munici­ pales ont historiquement été menées à cet égard.

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• L’avènement des télécommunications, qui a nécessité des discussions sur la réglementation, sur les façons de faire ou sur les tarifs demandés pour l’installation d’une antenne sur le toit. 

• L’impartition du nettoyage des immeubles régulièrement donné en sous-traitance. Les propriétaires immobiliers ont demandé de parti­ ciper aux négociations salariales avec les syndicats qui représentent les employés des secteurs de l’entretien, car, au bout du compte, ce sont eux qui paient pour leurs services. 

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D’AUTRES ÉVÉNEMENTS MARQUANTS DANS L’HISTOIRE DE BOMA Quelles ont été les principales préoccu­ pations des gestionnaires d’immeubles et de BOMA au fil de son histoire ?

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– Linda Carbone

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BOMA QUÉBEC

Le Gala des Prix BOMA 2017-2018 animé par Gregory Charles au Complexe Desjardins

• La sécurité, dans la foulée d’événements comme la crise du verglas de 1998 ou le 11 septembre 2001. BOMA a offert des formations sur l’élaboration de plans d’urgence et sur la reprise des activités après un événement grave. Des rencontres se sont également tenues avec les services des incendies et la sécurité civile pour trouver des façons efficaces de travailler ensemble.

• L’apparition de cas de maladie du légionnaire a conduit à des formations d’appoint sur l’entretien des systèmes de ventilation. « Nous ne nous sommes pas seulement adressés à nos membres, mais à toute l’industrie en expliquant par des articles dans les médias, par exemple, comment faire pour que cette bactérie ne se développe pas dans nos immeubles », explique Linda Carbone.

• Le bogue de l’an 2000, qui a donné lieu à des formations sur la façon de se préparer adéquatement à d’éventuelles catastrophes. « Heureusement, il n’est rien arrivé, mais je connais des gestionnaires d’immeubles qui étaient dans leur bureau à minuit le 1er janvier au cas où », raconte Linda Carbone.

BOMA Québec a souligné son 90e anniversaire par un grand gala animé par Gregory Charles au Complexe Desjardins et en participant, dans le cadre des fêtes du 375e anniversaire de Montréal, à l’exposition De Ville-Marie à demain sur l’architecture et le développement urbain de la métropole.

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PARTIE PRENANTE DE L’ÉVOLUTION DE LA GESTION IMMOBILIÈRE DEPUIS 90 ANS, BOMA QUÉBEC FORME ET INFORME LES GESTION­NAIRES IMMOBILIERS ET MOBILISE PRÈS D’UNE CENTAINE DE BÉNÉVOLES POUR SIÉGER À SES DIFFÉRENTS COMITÉS AFIN D’EXAMINER EN DÉTAIL DES PROBLÉMATIQUES ET METTRE EN PLACE DES PROGRAMMES.

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Nous sommes particulièrement fiers de cette équipe d’experts toujours à l’affût pour aider les gestionnaires québécois de l’immobilier à être le plus performants possible », exprime Linda Carbone, directrice générale de BOMA Québec.

Comment BOMA Québec influence-t-elle l’industrie? Par le développement d’outils comme des normes réalistes, adéquates et mises à jour, ainsi qu’au moyen d’outils technologiques : ceux dont les gestionnaires ont besoin maintenant et ceux qui seront requis dans le futur.

PLUS PERFORMANTS ET VERTS GRÂCE AUX TECHNOLOGIES « Il y a tellement d’outils technologiques avant-gardistes qui apparaissent et qui évoluent à une vitesse folle. Parfois, on se demande comment ils peuvent nous être utiles », se questionne Mario Poirier, actuel président de BOMA Québec.

Difficile, en effet, de faire la différence entre le gadget, l’outil indispensable maintenant et celui qu’on utilisera quotidiennement dans 5 ou 10 ans.

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Mario Poirier Président de BOMA Québec et directeur principal immobilier Conseillers immobiliers GWL

GETTY IMAGES PAR ONFOKUS

BOMA QUÉBEC

LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

Les nouvelles technologies constituent le défi de l’heure dans l’industrie, et celui de BOMA Québec est de tenir ses membres informés sur ce qui peut les rendre plus performants et plus compétitifs.

Prenons pour exemple les installations pour voiture électrique. Il y a cinq ans seulement, les immeubles n’en avaient pas besoin. Aujourd’hui, c’est une nécessité qui évolue rapidement. « Nous allons rencontrer des dirigeants d’entreprises, recueillir de l’information, notamment sur les programmes gouvernementaux qui peuvent contribuer à financer une partie des installations. Puis nous allons offrir à nos membres une activité de quelques heures au terme de laquelle ils seront en mesure de faire leurs choix et de prendre leurs décisions », explique Linda Carbone.

Si l’histoire du développement immobilier a été marquée dans le passé par la venue de l’électricité, puis de l’ascenseur, puis de la climatisation, aujourd’hui, on parle de plus en plus du bâtiment intelligent que l’on gérera à distance, ce qui pourrait transformer les façons de faire. Un autre dossier que BOMA suivra de près.

L’environnement demeure aussi au cœur des préoccupations de l’industrie immobilière. À cet égard, BOMA Québec s’associera avec Gaz Métro, Hydro-Québec et les instances gouvernementales pour la création et le lancement prochain du premier Défi-énergie en immobilier, un concours visant la réduction des émissions de gaz à effet de serre. « Nous voulons sensibiliser les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles sur l’importance de réduire leur consommation énergétique et sur les mesures à prendre pour y arriver », indique Mme Carbone.

IMPLICATION SOCIALE Au nom de l’industrie qu’elle représente, BOMA Québec soutient financièrement des organismes qui luttent contre l’itinérance et l’exclusion sociale, soit la Société de développement social et le Mouvement pour mettre fin à l’itinérance. La cause touche l’industrie, car souvent les personnes sans abri se réfugient dans les immeubles des centresvilles. BOMA Québec soutient également la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes dont elle est cofondatrice.

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MONTRÉAL | TROIS-RIVIÈRES | QUÉBEC JONQUIÈRE | RIMOUSKI | ROUYN-NORANDA

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