Immobilier commercial : HORS SÉRIE - Penser l'immobilier autrement

Page 1

HORS SÉRIE TIRAGE LIMITÉ

PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT

ÉDITION SPÉCIALE À CONSERVER Sous la direction d’Andrée De Serres, Ph. D., professeure et titulaire Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

0065

25 ANS PP 41614528


DONNER UN SENS À L’IMMOBILIER cogir.net

GESTION

INVESTISSEMENT

DÉVELOPPEMENT ET CONSTRUCTION

BUREAU | COMMERCIAL | CONDO | HÔTEL MULTIRÉSIDENTIEL | RÉSIDENCE PRIVÉE POUR AÎNÉS CANADA | ÉTATS-UNIS

FondationCogir.net Pour créer un monde meilleur


Ce numéro hors série du magazine Immobilier commercial, publié à l’occasion du vingt-cinquième anniversaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM, a été posté à seulement mille cinq cents exemplaires, numérotés de 0001 à 1500, sur un papier provenant de sources responsables. Mille exemplaires supplémentaires non numérotés ont été imprimés pour notamment les bibliothèques et les besoins de la Chaire. IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

3


Sommaire ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Andrée De Serres et Sylvie Lemieux COLLABORATION À CE NUMÉRO Yvon Rudolphe RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel

7 INTRODUCTION – ANDRÉE DE SERRES 25 ans de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier 11 25 ANS DE RECHERCHE ET DE DÉVELOPPEMENT DES SAVOIRS Tiré du magazine Immobilier commercial : : Juin – Juillet 2021 15 SAVOIR POUR MIEUX GÉRER Tiré du magazine Maintenance immobilière : : Été 2021

PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique, mise en page et annonces publicitaires : Carole Bordeleau pour Carbodesign PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Laëtitia Boudaud PHOTO EN PAGE COUVERTURE © Ivanhoé Cambridge PUBLICITÉ Claire Boisvert Conseillère en publicité Caroline Nicolas Responsable Qualité et satisfaction client Montréal 450 670-7770

Québec 418 317-0669

18 PRÉLUDE Tiré du magazine Immobilier commercial : : Août – Septembre 2021 19 LA TRANSFORMATION NUMÉRIQUE EST EN MARCHE Tiré du magazine Immobilier commercial : : Août – Septembre 2021

22 LES IMPACTS DE LA TRANSFORMATION NUMÉRIQUE EN GOUVERNANCE ET GESTION DES PROPRIÉTÉS IMMOBILIÈRES Tiré du magazine Maintenance immobilière : : Été 2021 24 IMMOBILIER + TECHNOLOGIE Tiré du magazine Champions de la construction : : Printemps 2021

ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice générale COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3 ABONNEMENTS Fatima Reynel Gracia Responsable des abonnements abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

27 ET SI L’IMMOBILIER FAISAIT PARTIE DE LA SOLUTION EN GOUVERNANCE CLIMATIQUE ? Tiré du magazine Immobilier commercial : : Avril – Mai 2021 29 IMMEUBLES DURABLES : LE CANADA TRACE LA VOIE Tiré du magazine Maintenance immobilière : : Été 2021 33 PRÉLUDE Tiré du magazine Immobilier commercial : : Octobre – Novembre 2021 34 INTÉGRER LA GOUVERNANCE CLIMATIQUE DANS LA GESTION DES ACTIFS IMMOBILIERS Tiré du magazine Immobilier commercial : : Octobre – Novembre 2021 39 PRÉLUDE Tiré du magazine Immobilier commercial : : Décembre – Janvier 2022 40 LE RESPECT DES CRITÈRES ESG AU CŒUR DE LA STRATÉGIE D’AFFAIRES Tiré du magazine Immobilier commercial : : Décembre – Janvier 2022 44 PILOTER DANS LA TEMPÊTE DE LA COVID-19 ET DES CHANGEMENTS CLIMATIQUES EN MISANT SUR LES ÉQUIPES DE GESTION DES PROPRIÉTAIRES D’IMMEUBLES  ! Tiré du magazine Immobilier commercial : : Février – Mars 2021

www.jbcmedia.ca Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada

47 PRÉLUDE Tiré du magazine Immobilier commercial : : Février – Mars 2022 48 TRANSFORMATION DE LA GOUVERNANCE ET INTÉGRATION DES CRITÈRES ESG : DES INCONTOURNABLES Tiré du magazine Immobilier commercial : : Février – Mars 2022

4

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE


PVM est un campus d’affaires animé conçu pour optimiser l’expérience de ceux qui y travaillent : une esplanade pensée pour accueillir une programmation événementielle et culturelle, une galerie commerciale moderne, une expérience gastronomique unique incluant un concept de biergarten et une aire gourmande réinventée.

Découvrez un réseau de possibilités :

Patrick Vallières

Patrick.Vallieres@colliers.com 514 764-8195


Nos lecteurs contribuent annuellement à hauteur de 15,1 milliards de dollars au PIB du Québec. Ils génèrent plus de 12 milliards de dollars en retombées directes et indirectes et plus de 115 000 emplois sont soutenus par leurs activités*.

Informez-vous sur nos différents forfaits de campagnes publicitaires ciblées et efficaces.

1 866 446-3185

|

450 670-7770

* Données sur l’industrie immobilière au Québec, Institut de développement urbain du Québec

jbcmedia.ca


25 ANS

DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

PAR ANDRÉE DE SERRES, PH. D., TITULAIRE DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER, ESG UQAM

La Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM célèbre cette année 25 ans de développement de connaissances, de compétences et de savoir en immobilier. Cette période anniversaire est une occasion de passer en revue les grandes avancées et les transformations survenues en immobilier au fil des ans en faisant un bilan de l’avancement des connaissances et en brossant un portrait des grandes tendances qui se dessinent pour les années à venir.

ANDRÉE DE SERRES, Ph. D. Titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier École des sciences de la gestion Université du Québec à Montréal IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

7


PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT ÉDITION SPÉCIALE 25e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

C

UN PARTENARIAT UNIVERSITÉENTREPRISE AUDACIEUX ET NOVATEUR et anniversaire est aussi l’occasion de souli­ gner les 25 ans d’un partenariat audacieux, novateur, enrichissant et durable avec Ivanhoé Cambridge, filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Ce partenariat université-entreprise innovateur, alliant les forces respectives du milieu de la recherche et du monde des affaires, a su se distinguer au fil des ans par le développement de nouvelles connaissances, par l’importance de ses retombées et par son effet d’entraînement au sein de la communauté et chez les acteurs de l’écosystème de l’immobilier québécois. Constamment à l’affût des innovations et des nouveaux développements, la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier se veut un lieu unique de réflexion, de discussion et d’échange entre les acteurs des milieux tant universitaires que professionnels, du secteur privé et du secteur public, afin de faciliter le partage, le transfert

et la mise en application des innovations en gestion et en investissement en immobilier. Le réseau de chercheurs, d’experts et d’étudiants consolidé au cours des dernières années sur le plan local et international fait de la Chaire un pôle de recherche et de savoir reconnu à l’échelle mondiale. LES SCIENCES IMMOBILIÈRES, UNE DISCIPLINE DE RECHERCHE EN PLEINE EFFERVESCENCE Les sciences immobilières sont plus que jamais au cœur des grands défis de nos sociétés alors que les besoins et les développements en immobilier sont marqués par de profondes transformations et des innovations disrup­ tives. L’immobilier durable, intelligent, voire organique, ancré dans son quartier, en harmo­ nie avec son territoire naturel et plaçant au cœur de ses préoccupations la santé, la sécurité et le bien-être de ses occupants et usagers, est devenu un présent et un futur incontournables.

ISTOCK PAR BSWEI

8

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE


SÉRIE ANNIVERSAIRE

Les nouveaux défis engendrés par les risques liés aux changements climatiques, la transfor­ mation numérique et la crise sanitaire de la COVID-19 ont mis au programme l’urgence de penser l’immobilier autrement et de faire place à de nouveaux modèles repositionnant l’humain au centre des préoccupations. Ces défis exigent des réponses multisectorielles. C'est pourquoi les différents acteurs du domaine immobilier (propriétaires, gestion­ naires, investisseurs, décideurs privés et publics, citoyens) ont tous un rôle important à jouer. Plusieurs d’entre eux se démarquent déjà par leurs modèles d’affaires innovateurs et leur leadership. DES TRANSFORMATIONS IMPORTANTES EN COURS À L’ÈRE DE L’ÉCONOMIE CIRCULAIRE ET RÉGÉNÉRATIVE Au cours des dernières années, les travaux de la Chaire démontrent plusieurs vagues d’importants changements qui ont propulsé la recherche en immobilier afin de répondre notamment aux nouveaux enjeux et défis. Il y a eu la transformation vers le bâtiment durable, elle-même appuyée par sa transformation numérique et la transformation financière. Aujourd’hui, on assiste aussi à une transforma­ tion écologique qui s’inscrit dans le nouveau cadre de la gouvernance climatique. À cela s’ajoute la transformation des modes de gou­vernance et des modèles d’affaires des organisations de l’écosystème immeuble, quartier, territoire naturel, lesquelles devront dorénavant tenir compte des impacts sociaux, économiques et environnementaux générés par leurs activités et leurs actifs sur les humains et la nature. PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT : VERS UN CHANGEMENT DE PARADIGME ? Les grands bouleversements sociétaux engen­ drés par la crise sanitaire, l’impératif climatique et la transformation numérique, mais aussi l’évolution des besoins et des attentes des usagers, entraînent un véritable changement de paradigme dans la façon de penser l’immo­ bilier. Les recherches menées par la Chaire soulignent notamment l’importance :

• d’adopter une vision globale, écosystémi­que et multidimensionnelle de l’immobilier ; • de mieux comprendre les interactions et les interdépendances entre les différents acteurs évoluant au sein de l’écosystème de l’immobilier ; • de miser sur les innovations ouvertes, le transfert et le partage des connaissances pour accélérer leur application auprès de tous les intervenants en immobilier ; • de proposer de nouvelles formes de parte­nariat et de collaboration entre ces différents acteurs essentiels au développement social et économique. MISER SUR LES INNOVATIONS, LE PARTAGE ET LE TRANSFERT DES CONNAISSANCES Les connaissances développées doivent être aussi transformées en pratiques de gestion novatrices et en nouveaux appuis à la prise de décision utiles et accessibles aux gestionnaires. Même si le domaine des sciences immobilières est encore jeune, ses applications en gestion ou en investissement ont déjà révélé leur potentiel et leur utilité pour réussir la transition vers le développement durable. L’accélération de cette tendance passe en grande partie par le partage et la valorisation des plus récentes connais­ sances développées en sciences immobilières et par le déploiement de pratiques innovatrices en gestion et en investissement. Ce sont des étapes incontournables pour mieux comprendre et gérer les impacts sociaux, économiques et environnementaux des immeubles sur les humains et leurs milieux de vie. C’est dans ce sens que la Chaire entend poursuivre ses recher­ches sur le développement d’une vision écosys­témique incluant l’immeuble, son quartier, son territoire naturel et surtout les humains qui y habitent. Dans un contexte de pandémie, de réduction des gaz à effet de serre et de lutte contre les changements climatiques, il y a urgence de penser les sciences immobilières comme une véritable discipline humaine à vocation pratique. Il faut penser l’immobilier autrement !

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

9


On bâtit à la hauteur de l’avenir. fondsftq.com/immobilier

Des projets immobiliers qui soutiennent notre économie et qui enrichissent nos communautés, c’est ce qu’on met en chantier depuis 30 ans avec nos partenaires leaders dans le secteur.

Projet : Espace Montmorency – Laval LEED ® Or v4 AQ (aménagement des quartiers) obtenue LEED ® Platine v4 NE (noyau et enveloppe, tour de bureaux) visée LEED ® Or v4 NE (noyau et enveloppe, tours résidentielles) visée

En partenariat avec :


25 ANS DE RECHERCHE ET DE DÉVELOPPEMENT DES SAVOIRS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Un quart de siècle consacré à la recherche, à l’innovation et au développement de nouvelles connaissances, de compétences et de formations en immobilier.

ISTOCK PAR CHUNYIP WONG

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

11


PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT ÉDITION SPÉCIALE 25e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

’ L

­

immobilier est partout et joue un rôle grandissant dans nos vies. Loin d’être statique, ce secteur a connu plusieurs vagues de changement qui ont engendré des transfor­ mations importantes au fil du temps, y faisant progresser du même coup la recherche. « Il y a d’abord eu la transformation vers le bâtiment durable, appuyé par sa transformation numé­ rique, mais aujourd’hui on assiste aussi à une transformation écologique qui s’inscrit dans le cadre de la nouvelle gouvernance clima­tique. À cela s’ajoute la transformation sociale, dans la mesure où l’immobilier se doit d’être redéfini en fonction de son utilité et des impacts sociaux, économiques et environne­ mentaux qu’il génère pour les humains », résume la professeure Andrée De Serres, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier et directrice de l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2) à l’ESG UQAM. ADOPTER UNE VISION GLOBALE ET MULTIDIMENSIONNELLE DE L’IMMOBILIER On cerne déjà bien les effets de la transforma­ tion numé­rique en immobilier, en particulier grâce au développement des systèmes infor­matiques, des connaissances en gestion des

mégadonnées et maintenant celles en intelli­ gence artificielle. À la faveur des avancées technologiques et numériques, on peut désormais mieux identifier, évaluer et gérer les risques et les attentes des occupants des immeubles. « Ces avancées ont permis de redéfinir les modes de gestion et de gouver­ nance en immobilier. Aujourd’hui, on peut aussi les utiliser pour relever les enjeux liés aux changements climatiques ainsi que leurs impacts sur les humains, par exemple en matière de santé, de sécurité et de bien-être des individus qui occupent les immeubles », illustre Andrée De Serres. Elle souligne que pour bien saisir ces différents enjeux, il faudrait privilégier une approche systémique et même écosystémique pour concevoir l’immeuble dans ses multiples dimensions : « Par exemple, le cycle de vie de l’immeuble s’inscrit dans le cycle de vie de son quartier, qui lui-même se positionne dans son territoire naturel. Cela nous oblige à dévelop­per une approche globale et multi­ dimensionnelle de la gestion et de la valeur de l’immeuble prenant en compte son cycle de vie et celui de son territoire, au lieu de fonctionner en silos comme on l’a fait traditionnellement. »

ISTOCK PAR METAMORWORKSI

12

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE


UN QUART DE SIÈCLE

MIEUX GÉRER LES IMPACTS SOCIAUX, ÉCONOMIQUES ET ENVIRONNEMENTAUX D’UN IMMEUBLE Le développement de nouveaux indicateurs, d’outils de mesures et de pratiques de gestion a aussi contribué à faire évoluer les connais­sances en matière de bâtiment durable, intelligent et smart. Les impacts environ­nementaux visent notam­m ent la gestion de l’énergie, la réduction des gaz à effet de serre, la gestion de l’eau des déchets, la mobilité, les espaces verts. Andrée De Serres souligne que les chercheurs, comme les proprié­taires d’immeubles, s’intéressent aussi de plus en plus à la gestion des impacts sociaux et écono­ miques générés par un immeuble sur ses occupants et même sur ceux de son quartier. « On pense par exemple à l’incidence de l’amé­nagement des espaces et des locaux sur la santé, la productivité et la motivation des équipes de travail. Le contexte de crise sanitaire, lié à la COVID-19, nous a aussi amenés à repenser la relation entre l’immobilier, le

quartier et la ville afin de mieux soutenir un dévelop­pement durable, qui se doit d’être aussi inclusif. Une condition sine qua non pour se préparer aux effets des change­m ents climatiques et pour développer une résilience communautaire », remarque-t-elle. MISER SUR LES INNOVATIONS ET LE TRANSFERT DES CONNAISSANCES Les connaissances développées devront toutefois se traduire en pratiques de gestion novatrices et en nouveaux outils de prise de décision pour les gestionnaires. « D’ailleurs, nous avons développé un sixième axe de recherche pour la Chaire, en créant l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2) il y a cinq ans. Le travail de cet observatoire a pris une grande importance ces dernières années, en mettant l’accent sur le transfert et la valorisation des inno­vations pour les adapter à la pratique de tous les jours », mentionne la titulaire de la Chaire.

Nous œuvrons en droit immobilier depuis plus de 90 ans. De la planification aux acquisitions, en passant par la location, le financement et le développement, comptez sur notre équipe d'avocats chevronnés pour vous assurer que vos investissements immobiliers rapportent. Baux et location • Expropriation • Financement • Fiscalité • Litige • Transactions

dgchait.com

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

13


PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT ÉDITION SPÉCIALE 25e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

Elle conclut en soulignant que, même si le domaine des sciences immobilières est encore jeune, ses applications en gestion ou en inves­ tissement ont déjà révélé tout leur potentiel et leur nécessité. Selon Andrée De Serres, cela passe par le partage et la valorisation des plus récentes connaissances acquises en sciences immobilières et par le développement de pratiques innovatrices en gestion et en inves­ tissement. Ce sont des étapes incontournables

pour mieux comprendre et gérer les impacts sociaux, économiques et environne­mentaux des immeubles sur les humains et sur leurs milieux de vie. La Chaire poursuivra ses recherches sur le développement d’une vision écosystémique incluant l’immeuble, son quartier, son territoire naturel et surtout les humains qui y habitent. Dans un contexte de pandémie et de lutte contre les changements climatiques, il y a urgence de penser l’immobilier autrement !

LES SIX AXES DE RECHERCHE DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER DE L’ESG UQAM Les travaux de recherche de la Chaire Ivanhoé Cambridge s’articulent autour de six grands axes.

1 2

3

14

LES MÉTIERS EN IMMOBILIER Les projets de recherche sur les métiers étudient l’évolution des compétences, des métiers et des professions dans le domaine de l’immobilier en fonction des changements institutionnels, technologiques et organisationnels. LA GESTION DES IMMEUBLES Elle vise l’étude et la création d’outils, d’indicateurs et de pratiques en gestion immobilière et en bâtiment durable, intelligent et smart . Elle a pour objet l’étude des impacts des immeubles et de leurs aménagements sur les occupants. Elle inclut aussi les développements en gestion de projet et l’étude de l’évolution de la fonction de l’immobilier au sein des organisations du secteur privé et du secteur public. LE DÉVELOPPEMENT DE L’ÉCOSYSTÈME IMMOBILIER Il vise l’étude de l‘évolution des interactions et des interdépendances entre les humains, les immeubles, les villes et le territoire naturel. Il concerne aussi l’étude et la compréhension de l’évolution des interactions entre les différents acteurs de l’écosystème immobilier au sein des grandes villes et la mesure des impacts de leurs activités sur le développement durable et environnemental ainsi que sur le développement social, culturel, patrimonial et économique de leur territoire.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

4 5

6

L’INGÉNIERIE CONTRACTUELLE, LE CYCLE DE VIE ET LA GESTION DES RISQUES Ce volet vise l’étude des montages juridico-financiers innovateurs et de la gestion des risques des grands projets immobiliers et d’infrastructures en prenant en compte les spécificités du contexte institutionnel, politique, légal et réglementaire. L’ÉVALUATION, L’ASSURANCE, LE FINANCEMENT ET L’INVESTISSEMENT DANS LES ACTIFS IMMOBILIERS Cet axe vise l’étude de l’évolution de la valorisation des immeubles. Il y est question du développement des connaissances, des méthodes et des outils en évalua­ tion, assurance, financement, investissement et gestion des portefeuilles d’actifs immobiliers durables. L’OBSERVATOIRE ET CENTRE DE VALORISATION DES INNOVATIONS EN IMMOBILIER (OCVI2) Il regroupe les chercheurs, les étudiants et de nom­ breux partenaires du secteur privé et du secteur public dans le but de valoriser ainsi que de transférer les connaissances et les innovations technologiques ou numériques pour les transformer en nouveaux outils soutenant les décideurs en immobilier.


SAVOIR POUR MIEUX GÉRER

VALORISER LES CONNAISSANCES EN ADMINISTRATION DES PROPRIÉTÉS IMMOBILIÈRES PAR ANDRÉE DE SERRES, PH. D., TITULAIRE DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER, ESG UQAM

À l’occasion des 25 ans de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, chaire de recherche-innovation à l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal, un constat des avancées dans le domaine de l’administration des propriétés immobilières s’impose. e développement de nouvelles connaissances en immobilier et leur transfert en innovation, que ce soit en adminis­tration de propriété, en gestion immobilière ou en inves­tissement, ont connu de grandes avancées au cours des 25 dernières années. On a longtemps confondu gestion d’un immeu­ble et gestion de bâtiment. Ce n’est plus la réalité d’aujourd’hui : la gestion immobilière est devenue une science à part entière qui exige l’adoption d’une appro­che globale, systémique et pluridisciplinaire. On peut maintenant identifier clairement les connais­sances, fonctions et compé­ tences reliées à l’administration d’une propriété immo­bilière. Celles-ci ont permis de mettre au point de nouvelles compétences et formations qui ont contribué à l’enrichissement des pratiques et à la transformation des modes de gestion et des modèles d’affaires et de gouvernance des propriétaires et gestionnaires immobiliers.

L

On peut aussi mieux comprendre l’importance du développement des connaissances en gestion immobilière au sein des diverses fonc­tions des organisations, tant publiques que privées, visant à répondre aux besoins d’espaces nécessaires adaptés aux activités et au personnel d’une organisation. Au cours des dernières années, des recherches ont évalué les impacts des amé­nagements sur la pro­ducti­vité et le bien-être des occupants qui y travail­lent et leurs conclu­sions ont révélé un aspect de cette fonction qui n’était pas reconnu auparavant. Aujour­d’hui, la gestion immobilière n’est plus seulement un coût budgétaire, mais elle est plutôt devenue un élément stratégique impor­tant pour attirer et conserver la main-d’œuvre et contribuer à la réussite d’une entreprise. La crise de la COVID-19 n’a fait qu’amplifier l’importance de cette fonction qui doit maintenant s’adapter au télétravail et aux nouvelles exigences en gestion des risques de santé et sécurité.

ISTOCK PAR FIZKES

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

15


PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT ÉDITION SPÉCIALE 25e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

Un important défi a aussi dû être relevé depuis 25 ans pour définir et faire reconnaître les sciences immobi­ lières du côté de la recherche et de l’enseignement universitaire. Il y avait trop souvent confusion entre le domaine de l’administration d’une propriété et celui de la gestion technique du bâtiment. Même si l’admi­­nis­tration d’une propriété implique un regard éclairé sur la gestion de toutes les phases du cycle de vie d’un bâtiment, elle cible la valo­risation de l’occu­pa­tion d’un immeuble et des revenus à en retirer durant la longue phase de l’exploitation et de l’opé­ration de son cycle de vie. Il y a une impor­tante compo­ sante de tâches en gestion technique du bâtiment, exigeant des connaissances pointues pour suivre la perfor­m ance des systèmes de chauffage, de ventilation et de conditionnement d’air ainsi que celle des autres systèmes tech­niques et tech­nologiques reliés à la sécurité, aux ascenseurs ou à la mobilité. À cela s’ajoutent les connaissances rela­tives à la transformation numérique du bâtiment compre­nant la gestion de données et de mégadon­nées générées par les systèmes d’information et de capteurs du bâtiment. Cependant, l’administration d’une pro­priété inclut plusieurs autres couches de savoir et de connais­sances : la gestion des contrats avec les locataires, avec

ISTOCK PAR BAONA

16

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

les fournisseurs et avec les autorités municipales ; la gestion des relations avec ces locataires et usagers, avec les fournis­seurs, avec la Ville, avec les voisins et les divers groupes et associations reliés aux activités de l’immeuble ; les activités de communication et de marketing ; la gestion de la performance financière, environnementale et sociale et celle des risques qui peuvent la menacer. L’immeu­ble bâti doit être constamment adapté, rénové, transformé en fonction des besoins des locataires et occupants et de l’évolution des normes règle­ mentaires. L’administration de la propriété exige donc le recours à différentes expertises en planifi­ cation et en gestion des projets de rénovation ou de transformation. Elle implique la gestion des affaires et des relations de la propriété avec toutes ses parties prenantes. Elle implique aussi la gestion des risques, incluant les risques d’obsolescence et de cycle de vie du bâtiment ainsi que les risques de non-conformité aux exigences règlementaires. Il ne faut pas oublier la gestion même du personnel et des contractants veillant à la gestion de l’immeuble. Les connaissances en administration d’une propriété immo­bilière sont de plus complétées par les pro­fessions et compétences reliées aux transactions immobilières : avocats, notaires, évaluateurs, assureurs, courtiers hypo­thécaires, courtiers immobiliers, etc.


SAVOIR POUR MIEUX GÉRER

ISTOCK PAR IPOPBA

En bref, l’administration d’une propriété exige les connaissances et compétences nécessaires pour planifier et mettre en œuvre un plan d’admi­nistration et de gestion d’une propriété. Si la propriété est com­ merciale, cela devra être fait dans le but de générer des revenus ou une plus-value pour ses propriétaires et investisseurs. Il s’agit donc aussi de savoir rendre compte aux propriétaires, aux investisseurs, aux créanciers et aux assureurs non seulement de la performance financière, mais aussi, dans un contexte marqué par le développement durable et inclusif, de la perfor­m ance environnementale et sociale de l’immeuble. Aujourd’hui, la science immobilière est reconnue comme domaine de recherche et de formation en gestion et en investissement. Ainsi, les multiples avancées accomplies depuis 25 ans en recherche ont permis de valoriser les sciences immobilières tant à l’université que dans la pratique. C’est à ce corpus de connaissances qu’ont contribué les cher­cheurs, les étudiants, les partenaires et les colla­­bo­rateurs ayant participé aux projets de recher­che de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM. Les nouveaux défis à relever sont encore de taille. L’administration d’une propriété immobilière ne se confine plus à son périmètre traditionnel composé du bâtiment, du terrain et de toutes les obligations contractuelles (locataires, fournisseurs, créancier, Ville, etc.). Ce périmètre prend de l’ampleur dans le contexte du dévelop­pement durable et de la lutte contre les change­m ents clima­tiques. À l’ère de l’économie cir­culaire et régé­nérative, il faut maintenant considérer l’immeuble

comme partie intrinsèque d’un éco­système incluant le territoire naturel et les êtres humains qui y habitent. Il fait partie d’un écosys­tème de relations et d’interdépendance entre les acteurs de ces diffé­ rents systèmes. Dans cette période marquée profondément par la COVID-19 et les changements climatiques, il faut maintenant examiner l’évolution et la trans­formation des modes de gouvernance et de gestion d’un immeuble en considérant les impacts qu’ils génèrent sur les humains et le territoire naturel. Dans ce nouveau cycle de cinq ans qui s’amorce, nos travaux de recherche s’intéresseront encore plus aux impacts sociaux, économiques et environ­­n ementaux résultant de l’interaction entre les différents sys­tèmes pivots de l’écosystème immo­ bilier, soit le système du propriétaire, incluant son mode de gouvernance et son modèle de gestion, le système quartier et ville ainsi que celui du territoire naturel. Nous adopterons une approche écosystémique tenant compte des interactions entre ces trois systèmes dans le but d’étudier et de comparer les per­for­mances financière, sociale et environ­ne­mentale découlant des différents modes de gouvernance et de gestion adoptés par les pro­prié­taires d’immeubles. Pour réussir cette nouvelle transformation, nous mise­rons encore plus sur le partage et le transfert de connaissances de même que sur le développe­­ment de compétences et de formations visant l’inté­­gra­tion de pratiques et de modèles d’affaires innovants. IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

17


PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT ÉDITION SPÉCIALE 25e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE LES IMPACTS DE LA TRANSFORMATION NUMÉRIQUE SUR LA GOUVERNANCE ET LES MODÈLES D’AFFAIRES DES INVESTISSEURS ET DES PROPRIÉTAIRES D’IMMEUBLES PAR ANDRÉE DE SERRES, PH. D., TITULAIRE DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER, ESG UQAM

Les 25 ans de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier offrent un moment propice pour discuter de l’importance des effets de la transformation numérique sur la gouver­ nance et les modèles d’affaires des investisseurs et des propriétaires d’immeubles.

données contribue à créer un véritable « avatar » de l’immeuble qui tient compte de son évolution tout au long de son cycle de vie et de son niveau d’obsolescence. Il facilite l’évaluation des recours juridiques possibles découlant de l’état de l’immeuble et de la nature de ses impacts.

La transformation numérique bouleverse tous les paliers de l’organisation des investisseurs et des propriétaires immo­biliers : leur mode de gestion des propriétés et de gestion des portefeuilles d’actifs immobiliers, leur modèle d’affaires ainsi que leur mode de gouvernance et de gestion des impacts sociaux et environnementaux. Les gestionnaires de ces secteurs d’activité doivent désormais prendre leurs décisions en fonction d’innombrables sources de données, tant internes qu’externes à leur organisation. Pour pouvoir tirer avantage de cette abondance de données, ils sont appelés à utiliser des modèles de plus en plus sophistiqués, supportés par des outils d’analyse des mégadonnées, de simulation, de prédiction, d’apprentissage profond et d’intelligence artificielle.

À l’ère de la gouvernance climatique et du resserrement des exigences réglementaires sur le plan environnemental, ces informations deviennent précieuses. Propulsée par la révolution numérique en cours, l’analyse approfondie de ces données permet de poser un diagnostic plus complet sur l’état de l’immeuble faisant l’objet de la transaction et sur son potentiel de valorisation actuelle et future. Les investisseurs et les propriétaires disposent désormais des capacités et des compétences organisationnelles requises pour réaliser une analyse enrichie, à la fois globale et granulaire, et ils sont ainsi en mesure de prendre des décisions plus éclairées. Ces capacités peuvent aussi se traduire en avantages concurrentiels distinctifs s’ils peuvent démontrer, données à l’appui, la valeur durable des propriétés qu’ils détiennent et qu’ils seraient prêts à céder.

La transformation numérique touche, notamment, la gestion des portefeuilles d’actifs et les processus de prise de décisions, d’achat, de vente et d’investissement. Par exemple, de nom­breuses sources complémentaires de données enrichissent maintenant les informations déposées lors des études de vérification diligente, étape précédant la conclusion d’une transaction immobilière. Pour se rapprocher de la valeur réelle de la propriété négociée, on exige davantage que les seules informations traditionnelles telles que les plans 2D, la liste des travaux effectués, les états financiers, les baux commerciaux et l’achalandage. On peut aussi demander l’accès aux données du bâti modélisé d’un bâtiment (Building Information Modeling, BIM), mises à jour au fur et à mesure des opérations de maintien ou de rénovation. Il est également possible de consulter les bases de données collectées durant la phase d’exploitation du bâtiment comme les données portant sur sa performance énergétique et sur son bilan carbone. Le cumul de ces 18

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

Les bases de données de sources externes complètent leurs outils. En plus des statistiques socioéconomiques et démographiques, elles comprennent des sources de données permettant de mieux analyser les retombées générées par un immeuble sur son quartier et sur son territoire naturel, contribuant au développement de la résilience des humains et de la ville à l’égard des changements climatiques. Cette transformation numérique touche particulièrement le mode de gouvernance des investisseurs-propriétaires qui ont adopté des politiques de gestion des risques ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance). Ils disposent maintenant d’outils de prise de décision sophistiqués qui tiennent compte des multiples sources de données disponi­ bles et ils peuvent ainsi mettre en œuvre de nouveaux moyens pour rendre compte de leurs performances financière, sociale et environnementale.


LA TRANSFORMATION NUMÉRIQUE EST EN MARCHE ISTOCK PAR NADLA

PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Ce n’est un secret pour personne : les données ont une grande valeur pour de nombreuses industries, et l’immobilier n’échappe pas à cette tendance lourde. Mais encore faut-il savoir lesquelles recueillir et comment les faire parler. Aperçu des grands enjeux dans ce domaine.

A

vec 60 milliards de dollars d’actifs dans le monde, Ivanhoé Cambridge a assurément besoin de données pour prendre des décisions éclairées. Le virage numérique est déjà bien entamé, et le grand propriétaire et gestionnaire immobilier le voit comme une excellente façon de demeurer innovant et compétitif. « Nous avons pris le tournant il y a cinq ans environ, et les données sont au cœur du grand changement de culture que nous avons amorcé », indique Simon Lauzier, chef des finances et de la performance d’affaires chez Ivanhoé Cambridge. OUTILS DE PRÉDICTION ET AGILITÉ Ainsi, plusieurs centaines de vérifications à réaliser chaque trimestre ont été automatisées, ce qui permet de libérer environ 150 heures de travail chez les employés. Ces derniers peuvent aussi se connecter à un « magasin général », une sorte de banque de données stratégiques, où ils ont accès à une foule d’informations en temps réel comme la performance des actifs, la composition des portefeuilles, leur rendement passé et actuel, etc. Ivanhoé Cambridge a d’ailleurs développé une suite d’outils spécifiques, IC Invest, une application qui

SIMON LAUZIER Chef des finances et de la performance d’affaires Ivanhoé Cambridge

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

19


PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT ÉDITION SPÉCIALE 25e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

« Nous en sommes à la première étape, mais nous allons augmenter la cadence. L’intelligence artificielle, le deep learning seront mis à contribution. Nous entrons dans une phase d’accélération qui va assurément nous amener ailleurs. » – Simon Lauzier

centralise, stocke et normalise les données, contribuant ainsi à créer une véritable intelli­ gence décisionnelle. Les sources sont tant internes qu’exter­nes (courtiers, fournisseurs d’indices, locataires, etc.), et plusieurs applications sont utilisées pour les obtenir (outils comptables, d’inves­ tissement, de valo­risation, etc.). Pour pouvoir les comparer, les croiser et créer de la valeur, les données sont d’abord nettoyées puis codifiées avant d’être connectées entre elles. « Nous en sommes à la première étape, mais nous allons augmenter la cadence. L’intelli­ gence artificielle, le deep learning seront mis à contribution. Nous entrons dans une phase d’accélération qui va assurément nous amener ailleurs », souligne Simon Lauzier. Le but ultime : passer d’un mode descriptif à une vérita­ble intelligence d’affaires. Par exemple, il sera possible de connaître la trajectoire de chaque actif, de détecter en amont les anomalies ou les changements, en d’autres termes, de concevoir des outils de prédic­tion qui permet­ tront à Ivanhoé Cambridge de faire preuve d’une grande agilité. Le gestionnaire et propriétaire immobilier compte aussi développer de nouvelles caté­ gories de données, celles liées au carbone notamment. « En tant que grand propriétaire et gestionnaire immobilier, nous avons une mission sociale, celle d’être un meilleur inves­ tisseur », fait valoir Simon Lauzier. Ivanhoé Cambridge travaille en collaboration avec divers partenaires, Fifth Wall par exemple, la plus grande firme de capital-risque axée sur les technologies destinées au secteur immobilier. Ainsi, 85 millions de dollars américains ont été investis dans quatre fonds de la firme sur les réponses technologiques devant l’urgence climatique, le commerce de détail et la technologie du secteur immobilier en Amérique du Nord et en Europe. Ivanhoé Cambridge est également le premier à investir dans Climate Tech, fonds de Fifth Wall voué à la technologie climatique.

ISTOCK PAR INCHENDIO

20

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

Bien sûr, plusieurs enjeux entourent la collec­te, le stockage et l’utilisation des données.


SÉRIE ANNIVERSAIRE

« Nous avons déployé toutes les mesures néces­ saires pour assurer la sécurité et la confidentialité des données, le tout avec une grande rigueur éthique. Nous appliquons les meilleures pratiques de gouvernance en la matière », assure le chef des finances et de la performance d’affaires. Pour atteindre ses objectifs de transformation numérique, Ivanhoé Cambridge travaille aussi à constituer un groupe d’experts et, pour ce faire, mise beaucoup sur la relève. « Il est ardu de recruter des scientifiques des données (data scientists), mais il y a des opportunités pour les jeunes profes­sionnels intéressés par l’immobilier, les investis­ se­ments, et avec une bonne fibre en données et analytiques », mentionne Simon Lauzier. PRODUIRE DES DONNÉES DE QUALITÉ Si certains sont de grands consommateurs de données, d’autres en produisent, comme Statistique Canada. Il y a trois ans, un projet de transformation et d’innovation a d’ailleurs été lancé au sein de l’organisme gouvernemental. « Nous continuons à faire des enquêtes, mais nous reconnaissons égale­ ment qu’il existe de nombreuses autres sources, par exemple les données produites par les bâti­ments intelligents. Elles se multiplient à une vitesse exponentielle, et nous voulons les inté­­grer et en tirer parti », explique Daniela Ravindra, directrice générale, statistique économique, à Statistique Canada. Elle souligne que dans cette perspective de modernisation, l’organisme souhaite aussi œuvrer davantage en amont et développer de nouveaux indicateurs qui seront utiles à de nombreux intervenants de secteurs variés, notam­ ment l’immobilier. « Ce secteur bouge rapidement, et l’on a vu plu­ sieurs mouvements au cours des dernières années. Aug­m entation des prix, surchauffe, mais aussi pandémie et son impact sur le commerce de détail, les bureaux, etc. Dans un tel contexte et pour pren­dre de meilleures décisions, il faut pouvoir dis­ po­ser des bons outils », fait valoir Daniela Ravindra. Pour offrir des informations utiles et pertinentes, Statistique Canada vise à développer des bases de données à jour, mais également inscrites dans une série historique, ce qui rendra les comparaisons possibles. L’organisme s’alimente aussi en données

DANIELA RAVINDRA Directrice générale, statistique économique Statistique Canada

locales auprès de divers intervenants (municipali­tés, promoteurs, autorités fiscales, recen­s ement, démographie, etc.). « C’est un sport d’équipe, et nous cherchons à élargir nos partenariats avec d’autres organisations du secteur privé, public, des OSBL, etc. Pour pouvoir croiser les données, nous devons aussi les normaliser. Nous avons différents moyens d’y parvenir, par exemple nous partageons nos définitions avec nos collaborateurs de façon à avoir un langage commun », indique la directrice générale. Enfin, pour que ces informations s’avèrent utiles au plus grand nombre, elles sont démocratisées. « Statistique Canada joue un rôle important à ce chapitre, et nous avons mis au point divers outils de visualisation. Pour le secteur immobilier par exemple, nous proposons des tableaux de bord offrant une bonne vue d’ensemble. Moyennant l’obtention d’une autorisation, il est également possible d’accéder à un environnement protégé dans lequel les analystes peuvent effectuer des recherches plus pointues et ciblées sur un sujet donné », mentionne Daniela Ravindra. Pas de doute, la transformation numérique est bel et bien enclenchée ! IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

21


PAR ANDRÉE DE SERRES, PH. D., TITULAIRE DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER, ESG UQAM

À l’occasion des 25 ans de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, le moment est propice pour discuter de l’importance des effets générés ces dernières années par la transformation numérique en immobilier. ette transformation est venue boule­ verser plusieurs secteurs d’activité de l’immobilier. Pensons notamment à l’introduction de la modélisation numérique des bâtiments ou encore au bâti immobilier modélisé, avec des outils comme le BIM (Building Information Modeling). Avec l’apparition de ces nouveaux outils, les acteurs intervenant aux phases de conception et de construction des bâtiments ont été appelés à changer radicalement leurs façons de faire pour accroître leur productivité et conserver leur compétitivité dans l’industrie. L’introduction de ces technologies numériques favorise l’adoption d’une approche cycle de vie permettant de mieux prédire le coût global d’un bâtiment. Ces infor­ma­tions bénéficient aux propriétaires et gestion­ naires de l’immeuble qui peuvent disposer d’un

C

22

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

véritable avatar numérique du bâtiment pour suivre l’évolution et l’obsolescence de leur actif et ainsi prendre de meilleures décisions pour en maintenir la performance. La transformation numérique ébranle aussi les modèles d’affaires des investisseurs et pro­priétaires d’immeubles. Ces avancées techno­logiques, numériques et managériales sont conséquentes sur les fonctions de l’administration des propriétés (appelée « Property management » en anglais), qui intègre la gestion technique du bâtiment (appelée « Facility Management » en anglais). L’administration et la gestion d’une propriété incluent l’analyse des caractéristiques et des données propres à sa situation, tant sur les plans

ISTOCK PAR SASINPARAKSA

LES IMPACTS DE LA TRANSFORMATION NUMÉRIQUE EN GOUVERNANCE ET GESTION DES PROPRIÉTÉS IMMOBILIÈRES


PENSER L'IMMOBILIER AUTREMENT

éco­nomique, géographique, politique, démo­­graphique, social et environnemental que sur celui des carac­té­ristiques de son territoire naturel, de sa ville et de ses infra­structures. L’administration d’une propriété dépend étroitement de la gestion tech­nique du bâti­ment, dont l’efficacité et la performance exigent la maîtrise de nombreuses innova­tions tech­nologiques et de systèmes techniques générant une multitude de données de sources variées. La transformation numérique a procuré de nouveaux moyens de valoriser les multiples données propres à chaque immeuble, prenant la forme d’indicateurs, de mesures, de cibles, en les intégrant dans des tableaux de bord et des outils de prise de décision de plus en plus intelligents. Le défi est désormais d’assurer la rigueur et la fiabilité des données de chaque site et la constance des flux d’information. À l’ère du bâtiment durable, intelligent et « smart », la performance de la gestion

technique d’un bâtiment devient un atout pour les gestionnaires de la propriété et leurs relations avec les locataires et les occupants. Les avancées technologiques et numériques ont contribué à transformer pro­ fondément le modèle traditionnel de bail com­mercial. Celui-ci était fondé sur la location d’une superficie déterminée, le locataire assumant généralement une part des coûts d’entretien et de gestion au prorata de la surface qu’il occupe dans l’immeuble. Le nouveau modèle de bail commercial permet à un propriétaire d’ajouter de la valeur, en offrant un éventail de services additionnels. La relation propriétaire-locataire devient plus étroite et en continue. C’est le modèle de la servicisation des propriétés immobilières (« Proprerty as a Service »). L’utilisation des tech­nologies numériques et l’exploitation des données permettent au gestionnaire de rendre compte au locataire de sa bonne gestion et de l’atteinte des cibles fixées au point de vue de la perfor­mance du bâtiment durable (perfor­mance énergétique, réduction de GES, gestion des eaux et des déchets, etc.). Le gestionnaire peut aussi rassurer les loca­ taires et les usagers sur sa bonne gestion des risques de sécurité et de santé dans l’immeuble, associées par exemple à la régularité et la qualité des mesures d’entretien et d’hygiène, à la qualité de l’air, à la température, au taux d’humidité, aux impacts des matériaux, à la luminosité, au bruit ambiant, etc. Le maintien de la constance de la qualité et de la quantité de cette offre de services exige des gestionnaires immobiliers aptes à exploiter un système technologique et numérique de plus en plus sophistiqué. Ces derniers peuvent s'appuyer aussi sur les réseaux de capteurs et l’Internet de l’objet pour compléter leur offre de services. Le plus important défi qu’il reste maintenant à relever est celui de former rapidement les employés appelés à assumer des tâches de plus en plus complexes dans ce nouvel univers numérique. IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

23


ISTOCK PAR AZMANL

LA TRANSFORMATION NUMÉRIQUE DU SECTEUR DU BÂTIMENT ET DE L’IMMOBILIER PROPULSÉE PAR LA COVID-19 PAR YVON RUDOLPHE, MBA FIN., É.A., CMC, F.ADM.A

Alors que la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier marque ses 25 ans d’existence, le moment est propice pour analyser rétrospectivement l’influence marquante de la technologie sur les activités en bâtiment et en immobilier durant cette période. Le bâtiment est devenu plus qu’une masse de matière inerte assemblée par une structure : son usage et son utilité provoquent une mutation de son environnement, ne serait-ce que par les déplacements de ses occupants. C’est un habitat où la vie bat à plein régime, que ce soit pour des activités de la vie quotidienne, des activités commerciales de service ou de fabrication. Toutefois, la survenue de la pandémie de COVID-19 a révélé la fragilité de cet écosystème. TECHNOLOGIES ET IMMOBILIER Il y a 25 ans, on découvrait le potentiel d’Internet. Puis, avec les années 2000, est apparu le téléphone dit « intelligent ». Son évolution a changé notre mode de vie et la technologie en immobilier. La communication par Internet, par cellulaire ou par d’autres moyens a provoqué une accélération d’autres technologies permettant d’augmenter la

1

24

productivité et a eu un impact majeur sur l’industrie de la construction. En effet, le cycle de vie du bâtiment, incluant l’idéation, la conception, la construction, l’opération et la déconstruction, a été irrémédiablement influencé par la technologie. Au cours des dernières années, on a vu appa­ raître sur les chantiers et dans les bureaux des

Acronyme de langue anglaise qui regroupe l’intelligence artificielle (IA), le registre distribué (distributed ledger), la réalité étendue (extended reality) et l’informatique quantique (quantum computing).

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE


IMMOBILIER + TECHNOLOGIE

logiciels et des appareils destinés à la concep­ tion et à la numérisation en 3D, des technologies de réalité améliorée ainsi que la robotique. De très grandes avancées ont émergé ; on pense notamment à l’augmentation de la productivité par la construction de bâtiments en modulaire ou de composantes en usine. La production modulaire en usine, selon le concept d’industrie 4.0, peut utiliser à meilleur escient l’Internet des objets, la robotique ainsi que les technologies DARQ1 améliorées et augmentées. On les considère comme des technologies ayant des attributs disruptifs pour l’immobilier. D’autres nouveautés ont connu une évolution fulgurante, par exemple la 5G et les capteurs tels que le lidar (télédétection par laser). RÉDUIRE SA VULNÉRABILITÉ Le risque managérial est un autre facteur important dans l’univers de la construction et de la rénovation. Par conséquent, on respon­sabilise davantage les intervenants. En raison de la complexité contractuelle et du contexte

légal du milieu de la construction et de la réno­ vation, il devient primordial de bien s’assurer des compétences et de la formation des intervenants. La délégation d’un arbitrage discrétionnaire à des intervenants en l’absence d’une saine administration et d’une saine gestion, ou saine gouvernance, peut mettre en péril une organisation par l’effet domino. Les principes de transparence, d’efficience, d’équité, d’équilibre, d’abnégation et de conti­ nuité dans la gouvernance sont essentiels afin de minimiser les risques à long terme. La COVID-19 a fait vivre aux acteurs de la cons­ truction et de la rénovation des contraintes extraordinaires ; on n’a qu’à penser aux exigen­­ces de la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST). Il était essentiel de se préoccuper de la santé des employés, mais les questions juridiques relatives aux contrats et aux retards sur les échéanciers des travaux, sans compter les diffi­cultés d’approvisionnement en matériaux, ont aussi soulevé des inquiétudes. Aujourd’hui, IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

25


PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT ÉDITION SPÉCIALE 25e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

Le début de cette nouvelle décennie marqué par une pandémie nous met à l’épreuve et nous rend plus flexibles et résilients.

s’ajoutent à cela les conséquences de l’infla­ tion des prix des matériaux et les coûts contractuels estimés. Certaines entreprises risquent de disparaître pour des raisons financières ou à la suite de la perte de contrats importants. Selon le site américain Construction Dive, les constructeurs se tour­ nent vers la préfabrication et les nouvelles technologies afin d’augmenter la productivité et d’atténuer l’inflation des coûts des maté­ riaux. Actuellement, il règne toujours une incertitude mondiale par rapport à l’aprèspandémie. Personne ne peut prédire l’avenir, mais tous voudraient bien revenir à la normale. Il faut espérer que la nouvelle présidence aux États-Unis, avec sa volonté d’investir dans les infrastructures et l’énergie renouvelable, aura un effet positif pour le Québec. Bref, tout n’est pas encore joué. Le début de cette nouvelle décennie marqué par une pandémie nous met à l’épreuve et nous rend plus flexibles et résilients. Somme toute, une rétrospective nous enseigne comment l’être humain a pu faire un bond impressionnant dans le domaine des technologies et que les conséquences liées à la COVID-19 devraient nous permettre d’acquérir les connaissances et les outils nécessaires pour réduire notre vulnérabilité.

ISTOCK PAR NEW LOOK CASTING

26

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE


SÉRIE ANNIVERSAIRE

ET SI L’IMMOBILIER FAISAIT PARTIE DE LA SOLUTION EN GOUVERNANCE CLIMATIQUE ? PAR ANDRÉE DE SERRES, PH. D., TITULAIRE DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER, ESG UQAM

Il devient difficile d’ignorer les bouleversements causés par le réchauffement climatique, même en pleine bataille contre la COVID-19. Les feux de forêt de 2020 en Californie, la période de froid intense au Texas ou l’absence de glace sur les eaux autour des îles de la Madeleine à l’hiver 2021 en témoignent. Les acteurs de l’immobilier ne peuvent rester inactifs devant ce phénomène. Ils ne peuvent continuer à faire les choses comme avant, d’autant plus que les activités et les actifs dans le secteur de l’immobilier génèrent d’importants impacts environnementaux, économiques et sociaux. C’est en effet l’un des trois secteurs jugés prioritaires pour réussir la transition écologique par l’Agenda 2030 du développement durable de l’Organisation des Nations Unies, par l’accord de Paris et de nombreux autres programmes et ententes de développement mondial. Au Québec, malgré l’accès à une source d’énergie hydroélectrique plus verte, le bâtiment occupe le troisième rang des secteurs émetteurs de gaz à effet de serre (GES) et était responsable de 10,3 % des émissions totales du Québec en 2017, comme le détaille le Plan pour une économie verte 20301 adopté par le gouvernement du Québec, qui se joint aussi à ce mouvement international. Ce plan prévoit l’atteinte d’ici 2030 d’un objectif global de 37,5 % de réduction des GES sous leur niveau de 1990, d’un objectif de réduction de 50 % des émissions liées au chauffage des bâtiments et de 60 % des émissions du parc immobilier gouvernemental, en plus d’évoquer la carboneutralité d’ici 2050.

LA CONTRIBUTION DES ACTEURS DE L’IMMOBILIER Il s’agit d’importants défis à relever pour les acteurs de l’immobilier. Ils ne peuvent cependant se limiter à améliorer l’efficacité écoénergéti­que des bâtiments. Ils ont un rôle essentiel à jouer dans le développement de villes plus durables, plus vertes et plus résilientes ainsi que dans celui de systèmes de mobilité des personnes et de transport des biens. Et si les acteurs de l’immobilier décidaient de faire partie de la solution en devenant des leaders de la transition écologique et de la gouvernance climatique plutôt que d’attendre d’avoir à réagir à

ISTOCK PAR ZLIKOVEC

1. Voir : https://www.Quebec.ca/gouv/politiques-orientations/plan-economie-verte/#c75404

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

27


PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT ÉDITION SPÉCIALE 25e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

de nouvelles règles et normes ? Les leviers pour dynamiser ce changement et promouvoir la gouvernance climatique sont multiples. On peut agir à l’échelle du bâtiment, mais aussi à l’échelle de la gouvernance, du modèle d’affaires et de la gestion des risques de l’entreprise. À l’échelle des bâtiments, les leviers du chan­ge­ ment passent par le déploiement des connais­ sances et des innovations en bâtiment durable, intelligent, smart, dans la construction de bâtiments neufs ainsi que dans la rénovation et la transformation des bâtiments existants. Le défi n’est plus de réduire le bilan carbone du cycle de vie des immeubles. Les bâtiments peuvent être positifs en contribuant à la régénération des territoires naturels et de l’habitat des humains.

compte dans les décisions des investisseurs. Ils sont en effet nombreux à avoir adopté des politiques favorisant l’investissement responsable et se référant aux Principes pour l’investissement res­ponsable, promus depuis 2005 par le Programme des Nations Unies pour l’Environnement Initiative financière (PNUE-IF) et le Pacte mondial des Nations Unies4. Quant aux financiers et aux assureurs, ils s’appuient de plus en plus sur des politiques et des pratiques en finance durable permettant d’évaluer la valeur verte et durable des entreprises et des actifs immobiliers qu’ils décident de financer et d’assurer. Ils sont notamment incités à le faire par les Principes pour la Finance à Impact Positif, promus depuis 2017 par le PNUE-IF, pour diriger leurs centaines de milliards de dollars vers des projets propres, à faible émission carbone, profitant à tous.

À l’échelle de la gouvernance et du modèle d’affaire des entreprises, les organisations peuvent agir en adoptant des politiques et des pratiques en responsabilité sociale des entreprises (RSE) ainsi qu’en gestion des risques et des impacts environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) générés par leurs activités et leurs actifs sur les usagers, le voisinage et le territoire naturel. Pour rendre compte de leurs résultats et de leur évolution, les entreprises peuvent s’inspirer de méthodes reconnues, telles que le Global Reporting Initative (GRI), et plus précisément des GRI G4 Construction and Real Estate Sector Disclosures 2 , ou encore des Sustainability Accounting Standards Board (SASB), dont les Real Estate Owners, Developers & Investment Trusts Sustainability Accounting Standard3.

En bref, si les entreprises en construction et en immo­bilier ne sentent pas clairement cette forte pression institutionnelle provenant de leurs multiples partenaires qui les incitent à intégrer les principes de développe­ment durable dans leurs activités, services et produits, ce sera au tour de leurs clients et des citoyens des villes de les rappeler à l’ordre. La COVID-19 a en effet contribué à aiguiser les connaissances et la conscien­tisation des usagers des immeubles et des habitants des villes sur l’importance de vivre dans un bâtiment durable et sain et de résider dans une ville plus verte, plus résiliente et respectueuse de l’environnement.

TOUS ORIENTÉS VERS LE DÉVELOPPEMENT DURABLE Ces bonnes pratiques de divulgation de la gestion des risques ESG sont aussi prises en

En conclusion, plutôt que de subir le change­ ment, les acteurs de l’immobilier peuvent choisir d’être proactifs en se joignant aux leaders en gouvernance climatique.

2. Voir : https://www.globalreporting.org/how-to-use-the-gri-standards/resource-center 3. Voir : https://www.sasb.org/wp-content/uploads/2016/03/IF0402_REOD_IT_Standard.pdf 4. Voir : https://www.unepfi.org/fileadmin/documents/pri_francais.pdf

28

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE


::

ENTREVUE

IMMEUBLES DURABLES

LE CANADA TRACE LA VOIE

ISTOCK PAR GOTO_TOKYO

PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE

Le gouvernement du Canada s’est doté d’un plan climatique renforcé pour lutter contre le réchauffement de la planète. Un élément important de la stratégie gouvernementale est le programme d’immeubles durables qui s’est fixé des objectifs ambitieux pour réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES) provenant de l’environnement bâti. n tant que gestionnaire d’un parc immobilier important, le Canada doit tracer la voie à prendre pour accélérer le virage vers la construction écologique, affirme Stéphan Déry, sous-ministre adjoint, Service des biens immobiliers à Services publics et Approvisionne­m ent Canada (SPAC). Il était l’un des participants à un webinaire organisé en février dernier par la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier et de l’Obser­vatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier, de l’École des sciences de la gestion de l’UQAM.

E

« La construction écologique est devenue un enjeu crucial pour les familles et les générations futures, explique-t-il. On entend de plus en plus parler de résilience par rapport au climat, d’investissements verts, d’économie circulaire. On est à un moment charnière alors que le Canada accélère le pas et qu’on a un voisin au sud de la frontière qui croit aussi à l’importance de lutter contre les changements climatiques pour faire des avancées en matière d’écolo­ gisation (soit le fait de rendre quelque chose conforme aux principes écologiques). »

SPAC

STÉPHAN DÉRY Sous-ministre adjoint, Service des biens immobiliers Services publics et Approvisionnement Canada (SPAC)

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

29


IMMEUBLES DURABLES

Le gouvernement Trudeau a pris des enga­gements clés dans le dernier discours du Trône : dépasser l’objectif 2030 dans la lutte contre les changements climatiques et légiférer pour atteindre la carboneutra­lité d’ici 2050. « 2050, c’est demain, affirme Stéphan Déry. On a donc du travail à faire pour atteindre cet objectif. C’est un grand défi pour tout le gouver­ nement. Cela concerne autant le parc de véhicules et les approvisionnements que les immeubles. On doit également s’assurer que les actifs immobiliers résistent bien aux changements climatiques. » L’abo­lition du plastique à usage unique est une autre priorité gouvernementale. DES ACCOMPLISSEMENTS C’est depuis 2015 que SPAC, qui gère un budget annuel de 5 G$, a adopté une approche plus verte dans sa gestion des immeubles. Si beaucoup reste à faire pour atteindre la carboneutralité, il y a quand même eu des avancées importantes. Il faut savoir que le parc immobilier fédéral est le deuxième contributeur de GES du gouvernement en raison de l’ampleur de ses actifs. « Cela veut dire que nos actions visant à les réduire ont un impact important », explique M. Déry. « On aimerait atteindre la carboneutralité en 2030, soit dans neuf ans, ajoute-t-il. C’est un objectif encore plus ambitieux, mais on va faire le plus possible pour l’atteindre. » Parmi les priorités de SPAC pour y arriver, il compte améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments, utiliser des sources d’éner­gie renouvelables et propres, réduire les déchets et la consommation d’eau ainsi que favoriser le maintien et la restauration de la biodiversité (grâce notamment à l’installation de toits verts, de végétation naturalisée, d’infrastructures vertes, etc.). Plusieurs actions ont déjà donné des résultats encou­ rageants. SPAC a réussi à diminuer de plus de 58 % les émissions de GES des opérations de l’ensemble de son portefeuille, par rapport aux niveaux de 2005. Il a de plus détourné 60 % (selon le poids) des déchets non dangereux des sites d’enfouissement et 29 % des plastiques à usage unique. Enfin, au cours des cinq dernières années, 152 immeubles, soit près de la moitié du parc immobilier, ont été certifiés pour le respect des normes de durabilité reconnues par l’industrie (BOMA, LEED, etc.).

30

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

JEAN-ROCK TOURIGNY Directeur principal Écologisation du gouvernement

UN FACTEUR DE CHANGEMENT Pour favoriser l’atteinte de ses objectifs, SPAC s’est doté d’une méthode d’analyse des options liées à la réduction des émissions de GES qu’utilise maintenant l’ensemble des ministères. « Cette métho­­dologie constitue un changement majeur pour l’écolo­gisation du gouvernement. Avant, en matière d’investissements, l’accent était mis seule­ment sur l’aspect financier. Aujourd’hui, on introduit une considération liée aux GES. On en fait une analyse sur 40 ans au lieu de 25 ans, ce qui a un impact important », explique Jean-Rock Tourigny, directeur principal, Écologisation du gouvernement. Parmi les mesures à prendre, le gouvernement vise notamment l’utilisation de l’électricité propre là où elle est disponible d’ici 2022. « Environ 90 % de l’énergie que l’on utilise provient déjà de l’électricité. Au Québec, on atteint même 99 %. Dans certaines provinces, comme la Saskatchewan, l’Alberta et le Nouveau-Brunswick, c’est moins évident [d’atteindre de tels seuils] puisqu’elles utilisent des combustibles fossiles », affirme M. Tourigny.


Il gère également neuf sites de Cotravail GC. Ce sont des milieux de travail complètement réamé­nagés pour favoriser la collaboration, une utilisation intelligente de la technologie et le bien-être des employés. « Des sites ont été mis à l’essai dans la région de la capitale nationale et au Québec », mentionne Stéphan Déry.

FRANÇOYS BERNIER Directeur régional, Centre d’expertise – Services professionnels et techniques Services publics et Approvisionnement Canada (SPAC)

Pour relever les défis du développement durable, SPAC a aussi besoin de talents diversifiés. « Le programme d’immeubles durables guide toutes nos actions, souligne Françoys Bernier, directeur régional, Centre d’expertise – Services professionnels et techniques à SPAC. Cela inclut notamment l’évaluation de nos effectifs afin de déterminer l’expertise que l’on veut acquérir à l’interne. On a maintenant besoin d’experts en éco­ logisation, en approvisionnements verts, en architecture du paysage. » Voilà qui est bon à savoir pour ceux qui ont le profil de l’emploi. Plus de la moitié des immeubles se trouvent dans la région de la capitale nationale (qui inclut Ottawa et Gatineau et ses environs), le reste étant réparti dans les différentes provinces. SPAC fournit des milieux de travail à quelque 26 000 fonc­tionnaires fédéraux.

Au Québec, le parc immobilier compte 32 immeu­bles de la Couronne en plus de 241 espaces en location où travaillent plus de 22 600 fonctionnaires. La superficie totale des locaux pour bureaux avoisine 640 000 m2. « Fait intéressant, c’est au Québec que l’on retrouve l’actif patrimonial le plus élevé au pays, avec 11 immeubles patri­ moniaux », précise M. Déry. Il est toutefois plus difficile de marier patrimoine et écolo­ gisation. Rendre ces édifices plus verts pose de nombreux défis.

UN PARC IMMOBILIER PANCANADIEN SPAC gère un portefeuille immobilier qui compte : 355 immeubles appartenant à l’État ; 1 178 immeubles loués ; 10 immeubles obtenus par bail-achat ; une superficie totale de locaux pour bureaux de plus de six millions de mètres carrés.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

31


Portée nationale. Touche locale. Un fournisseur. Une solution. Tous vos besoins en matière de services aux immeubles. GDI Services aux immeubles est votre destination unique pour toutes vos solutions de services aux immeubles partout en Amérique du Nord. • Services complets de nettoyage, d’assainissement et de désinfection • Protocoles Propreté en santé • Procédures de sécurité et de bien-être pour les immeubles • Systèmes d’inspection et d’assurance qualité de pointe • Indicateurs visuels validant les surfaces et les zones nettoyées • Solutions de suivi du service fondé sur l’IdO qui dirigent les ressources affectées au nettoyage là où elles sont le plus nécessaires • Portails d’information offrant transparence et collaboration en matière d’hygiène et de pratiques de distanciation sociale • Solutions sans contact • Services spécialisés • À l’avant-garde de la gérance de l’environnement et de la gouvernance sociale

www.gdi.com


PRÉLUDE LE MOUVEMENT IRRÉVERSIBLE DE LA TRANSFORMATION VERS L’IMMOBILIER DURABLE PAR ANDRÉE DE SERRES, PH. D., TITULAIRE DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER, ESG UQAM

La transformation vers l’immobilier durable et résilient représente un mouvement irréversible vers une véritable prise en compte des impacts sociaux, économiques et environnementaux des immeubles sur le développement de la société. Les résultats de nombreux travaux de recherche le démontrent clairement. Le nouveau défi est désormais d’y intégrer tous les acteurs de l’immobilier. À ce titre, les leaders du secteur ont un rôle influent à exercer pour réussir cette étape. Pour arriver où ils en sont aujourd’hui, les leaders de la transformation durable de l’immobilier, tant du secteur privé que du secteur public, ont d’abord dû jongler depuis 30 ans avec une panoplie de certifications, d’indicateurs, de mesures, de normes et de méthodes et apprendre à les intégrer à leurs bâtiments et à leurs pratiques de gestion. Ce mouvement vers la transformation de l’immobilier s’est d’abord concentré sur le développement des connaissances et des pratiques permettant de rendre les bâtiments plus durables, plus résilients et plus sains. Cette transformation implique non seulement de mieux construire les nouveaux immeubles, mais aussi de rénover les immeubles commerciaux et institutionnels existants, lesquels constituent une partie importante du parc immobilier de nos villes. En effet, comme la durée de vie moyenne d’un immeuble excède 80 ans, ce que nous construisons aujourd’hui se doit d’être entretenu, pensé et repensé, tout au long de son cycle de vie. De plus, la qualité des immeubles produit des impacts significatifs sur la vie, le bien-être et la santé des personnes qui les occupent. La transformation vers l’immobilier durable a surtout été axée sur la gestion de l’énergie (consommation et sources), la réduction des gaz à effet de serre (GES) et d’autres éléments environnementaux (gestion des eaux, des déchets, sélection des matériaux et équipements, mobilité). À cela s’ajoute

maintenant la gestion des impacts sociaux sur les usagers et les occupants des immeubles. La pandémie de COVID-19 a aussi accéléré la recherche de nouvelles pratiques en gestion des risques sanitaires afin de favoriser le retour des usagers et des occupants de lieux délaissés pendant le confinement. Les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles sont désormais confrontés à la tâche de repenser la vocation de leurs espaces de vie pour mieux les adapter aux nouveaux besoins en matière de santé, de sécurité, de confort et de bien-être de leurs usagers. Nous sommes maintenant rendus à une autre étape dans le cycle de transformation. Au moment où s’amorce une phase encore plus exigeante et urgente pour stimuler la transition écologique accélérée par l’impératif climatique, il devient important de favoriser par tous les moyens la diffusion et l’adoption des innovations en immobilier durable et résilient. L’intégration de normes et de pratiques qui soutiennent le développement d’actifs immobiliers durables et résilients doit se répandre parmi tous les acteurs de l’industrie. Confrontés à ces nouveaux défis de société, manifestés par les besoins changeants et les nouvelles attentes des usagers et des occupants de leurs immeubles, de nombreux propriétaires immobiliers, investisseurs et gestionnaires font preuve de leadership en saisissant l’occasion de revoir leurs façons de faire actuelles, d’innover et de penser l’immobilier autre­ment. Des acteurs influents de l’immobilier se sont donné comme objectifs de faire adhérer leurs partenaires, four­ nisseurs et autres parties prenantes à ce mouvement vers l’immobilier durable, résilient et sain. Ils sont devenus maintenant beaucoup plus exigeants envers leurs fournis­seurs de biens et de services ainsi que dans les conditions de leurs appels d’offres pour les différents projets de construction ou de rénovation qu’ils entreprennent. L’article suivant fournit des exemples éloquents du leadership d’acteurs influents.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

33


INTÉGRER LA GOUVERNANCE CLIMATIQUE DANS LA GESTION DES ACTIFS IMMOBILIERS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

La gouvernance climatique et la transformation durable des bâtiments prennent une place de plus en plus importante dans les décisions d’affaires des propriétaires et des ges­ tionnaires immobiliers. Aperçu des pratiques de deux gros joueurs dans ce domaine.

L 34

a vice-présidente bureaux–Québec d’Ivanhoé Cambridge, Annik Desmarteau, souligne que son organisation a pris le virage du développement durable depuis plusieurs années déjà. « Nous l’avons vraiment intégré dans nos pratiques et nos décisions d’affaires. Il faut savoir que le domaine immobilier génère environ 40 % des émis­sions de gaz à effet de serre. En tant qu’investisseur à long terme, nous avons donc la volonté de nous responsabiliser et de nous positionner comme leader », déclare-t-elle. JOUER UN RÔLE DE LEADER De ce fait, chaque décision d’affaires ou stratégie d’acqui­ si­tion et de développement se fait sous le sceau de la gouvernance climatique. D’ailleurs, Ivanhoé Cambridge s’est fixé d’ambitieux objectifs, notamment celui d’atteindre la neutralité carbone de son portefeuille en 2040 et de réduire l’intensité carbone de son porte­ feuille de 35 % d’ici 2025. De plus, cette année-là, tous les nouveaux développements immobiliers seront également devenus carboneutres. « Pour y parvenir, nous allons notamment augmenter nos investissements sobres en carbone de plus de six milliards de dollars supplémentaires d’ici 2025, par rapport à 2020 », explique Annik Desmarteau.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

IVANHOÉ CAMBRIDGE

ANNIK DESMARTEAU Vice-présidente bureaux–Québec Ivanhoé Cambridge


WIKIMEDIA PAR JEAN GAGNON

D’ores et déjà, les initiatives en ce sens vont bon train ; par exemple à la Place Ville Marie, où l’installation de nouvelles pompes à chaleur permettra de récupérer l’énergie et de diminuer de 40 % les gaz à effet de serre (GES) émis par ce bâtiment. « Mention­nons aussi l’édifice Jacques-Parizeau, notre siège social, certifié LEED Or, qui a également obtenu la certification de Bâtiment à carbone zéro (BCZ). La faible quantité de GES encore issue de l’immeuble est compensée par l’achat de crédit carbone », précise Annik Desmarteau. Elle ajoute qu’en matière de gouvernance climatique, la transfor­mation numérique aide considérablement Ivanhoé Cambridge dans sa démarche. « Lorsqu’on dispose d’une lecture précise des espaces, on peut gérer certains systèmes de façon optimale tout en minimisant les émissions de GES. Par exemple, dans une tour de bureaux, la ventilation va généralement démarrer à 5 h du matin. En revanche, avec des capteurs intelligents, certains jours il sera plutôt possible de la démarrer à partir de 6 h 30, notamment si la tempé­rature extérieure a changé, tout en assurant le même confort aux occupants », illustre Annik Desmarteau.

Le bras immobilier de la Caisse de dépôt et place­ment du Québec s’est aussi associé à des fonds proptech (technologie de l’immobilier) comme MetaProp. Ultimement, en tant que leader dans l’industrie, Ivanhoé Cambridge veut démontrer qu’il est possible d’être rentable tout en respectant les principes du développement durable. « Nous appliquons diverses stratégies et nous nous effor­çons de tracer la voie dans ce domaine. Ainsi, nous avons par exemple émis près de deux milliards de dollars en financement durable au cours des trois dernières années, nous sommes également un leader dans ce secteur. De plus, nous avons un impact dans notre communauté par l’inter­médiaire d’une saine concurrence entre les différents acteurs du monde immobilier, mais aussi parce que nous demandons à nos fournisseurs de répondre à certaines exigences et normes », assure Annik Desmarteau. Si la vice-présidente regarde l’avenir avec confiance, elle souligne que les défis ne manquent pas. « Nous sommes toujours à la recherche de nouvelles idées et de façons de faire pour bonifier davantage notre gouvernance climatique. Autre enjeu : il n’est pas IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

35


PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT ÉDITION SPÉCIALE 25e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

« L’analyse des coûts par rapport aux réductions de GES aide à trouver le meilleur équilibre entre cette réduction et les coûts du cycle de vie sur une période de 40 ans. Il ne s’agit pas de rechercher le coût initial le plus bas, mais bien la meilleure valeur pour l’État sur la durée de vie du projet. » – Stéphan Déry

toujours facile d’appliquer les mêmes recettes partout dans le monde. Ainsi, au Québec, nous pouvons compter sur l’hydroélectricité, ce qui améliore le bilan énergétique des bâtiments. Mais certains pays n’ont pas accès à cette ressource, alors il faut trouver d’autres solutions novatrices », fait-elle valoir. UN MODÈLE À SUIVRE Services publics et Approvisionnement Canada (SPAC) est un gros joueur du secteur public. Stéphan Déry, le sous-ministre adjoint des services immobiliers, souligne que SPAC a intégré les considérations environnementales, et plus particulièrement la réduction des émissions de GES, dans les étapes de conception et d’approbation de tous ses projets immobiliers. « S’il y a une incidence sur l’énergie – qu’il s’agisse du remplacement d’un toit ou d’un équipement de chauffage, de ventilation et clima­ tisation, ou encore d’une rénovation majeure –, on doit tenir compte des émissions dans la décision d’investissement. L’analyse des coûts par rapport aux réductions de GES aide à trouver le meilleur équilibre entre cette réduction et les coûts du cycle de vie sur une période de 40 ans. Il ne s’agit pas de rechercher le coût initial le plus bas, mais bien la meilleure valeur pour l’État sur la durée de vie du projet », dit-il. Il ajoute qu’en vertu de la Stratégie pour un gou­ vernement vert : une directive du gouvernement du Canada du Secrétariat du Conseil du Trésor, l’analyse coûts-avantages de la réduction des GES sur le cycle de vie élaborée par SPAC est désormais obligatoire pour tous les nouveaux immeubles fédéraux ainsi que toutes les rénovations majeures de bâtiments. « Les considérations environne­mentales font également partie du récent Plan à long terme 36

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

STÉPHAN DÉRY Sous-ministre adjoint des services immobiliers Services publics et Approvisionnement Canada (SPAC)

des immeubles de bureaux, et chaque année, celles-ci entrent dans notre lettre d’appel nationale pour les plans de gestion des biens », précise Stéphan Déry. Afin d’assurer sa position de chef de file et de créer une culture de changement dans la communauté des biens immobiliers, SPAC s’est fixé un objectif plus ambitieux : celui d’atteindre la carboneutralité du portefeuille de biens immobiliers appartenant à l’État d’ici 2030. En 2020, SPAC a également terminé l’élaboration d’une Feuille de route pour des activités à faibles émissions de carbone dans la région de la capitale nationale, avec la participation de plus d’une douzaine d’autres ministères fédéraux exerçant des responsabilités de garde de biens immobiliers. SPAC est aussi reconnu comme un leader dans l’éco­l­ o­gisation des opérations fédérales. « Je suis très fier que SPAC soit le premier ministère ayant établi une cible neutre en carbone pour notre portefeuille


ISTOCK PAR PATRICK_LAUZON

de biens appartenant à l’État, et le premier à avoir élaboré un Plan de portefeuille national neutre en carbone. En tant que fournis­s eur de bureaux au gouvernement du Canada, SPAC occupe une posi­tion unique pour exercer une influence directe et importante sur l’écologisation des opé­rations gouvernementales. Nous sommes également l’orga­­n isme central pour l’approvisionnement et la gestion de projets et nous fournissons une gamme de services immobiliers à d’autres gardiens de biens immobiliers fédéraux », poursuit Stéphan Déry. Il estime que la façon dont SPAC gère et recapitalise ses biens, investit et innove, a une grande influence sur le secteur immobilier au pays et à l’étranger. « Ce que nous faisons établira la norme et incitera les autres à suivre notre exemple », estime-t-il, précisant que les pratiques durables de SPAC sont intégrées dans ses contrats avec les fournisseurs de services. « Le secteur privé remarque ce que nous faisons, par exemple les innovations que nous mettons à l’essai, et cela se répercute sur les entrepreneurs, les

fabricants et les associations professionnelles avec lesquels nous travaillons. Ces parties prenantes clés attendent de nous un leadership », affirme-t-il. Par exemple, SPAC collabore avec ses fournisseurs de services pour établir et mettre en œuvre des mesures qui permettront de réduire considéra­ blement l’énergie, le carbone, les plastiques et les déchets. « Ainsi, SPAC travaille avec son fournis­ seur de services immobiliers sur un projet pilote d’innovation pour déterminer la faisabilité des tech­nologies du milieu de travail dans le secteur public et évaluer leur effet positif sur le bien-être des employés et leur contribution à l’écologisation des opérations. Les projets d’innovation compren­ nent une aire de restauration sans déchets, un nettoyage écologique / biologique, des stations centrales de recyclage, des stations de remplissage de bouteilles d’eau munies d’un filtre à charbon de bois, un composteur mécanique, une gestion intelligente des déchets et des stores solaires motorisés », illustre M. Déry. Un exemple à suivre ! IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

37


LE PATRIMOINE BÂTI AU CŒUR DE NOTRE MISSION Depuis maintenant 40 ans, Gestion Georges Coulombe se distingue par sa passion et son engagement à promouvoir la conservation du patrimoine dans le respect de l’environnement, s’affichant tel un pionnier en la matière. Porteur de projets parmi les plus ambitieux, elle permet à un vaste corpus d’immeubles patrimoniaux de perdurer, participant activement aux développements économiques et identitaires des quartiers. S’illustrant comme un des promoteurs privés les plus importants de la ville de Montréal dans la conservation des édifices, elle joint l’empreinte architecturale du passé à l’effort collectif pour assurer un avenir prometteur aux générations futures. Elle a participé à la réalisation de projets d’envergure tels que les réhabilitations / rénovations du pavillon de l’École supérieure de la mode (UQAM), du 360 de la rue Saint-Jacques ainsi que de l’édifice Rodier, une icône de l’architecture montréalaise de type Flatiron et porte d’entrée de Griffintown.

gestioncoulombe.com

409, rue Saint-Nicolas, bureau 200, Montréal (Québec) H2Y 2P4 | 514 845-5261


PRÉLUDE LA TRANSFORMATION FINANCIÈRE DE L’IMMOBILIER ET LE DÉFI DE L’INTÉGRATION DES CRITÈRES ESG PAR ANDRÉE DE SERRES, PH. D., TITULAIRE DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER, ESG UQAM

L'immobilier a connu une profonde transformation finan­ cière au fil des dernières décennies. Une première vague a touché les transactions d’immeubles résidentiels ou commerciaux, lesquels ont dû répondre à des exigences de plus en plus nombreuses sur le plan évaluation, assurance et hypothèque pour se qualifier et obtenir le financement requis. Ces prêts peuvent aussi avoir été à leur tour convertis en titres pour être négociés sur les marchés financiers. Tous ces produits et services représentent aujourd’hui d’importants marchés pour les institutions financières et sont souvent au cœur de leur modèle d’affaires. Une autre vague de transformation financière a visé toutes les catégories d’immeubles potentiellement générateurs de revenus ou de plus-value qui ont été transformés en actifs financiers et intégrés aux porte­ feuilles de nombreux types d’investisseurs. Cette trans­ formation a stimulé la professionnalisation de la gestion d’immeubles. En plus des fonctions traditionnelles (location et relations avec les locataires, entretien et maintien du bâtiment, finance et comptabilité), les gestionnaires d’immeubles ont dû apprendre à répondre aux exigences de gouvernance, de gestion des risques et de divulgation d’informations de leurs investisseurs propriétaires. Ils ont aussi dû rendre compte régulière­ ment de leur performance et de leur bonne gestion, incluant celle des risques et de tous les autres types de facteurs susceptibles d’influencer la valorisation de l’immeuble qu’ils gèrent et la régularité de ses flux de revenus et de coûts. Nous franchissons maintenant une nouvelle étape : l’intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) en investissement, financement, évaluation et assurance en immobilier.

LA NOUVELLE RÉALITÉ DES GESTIONNAIRES La pression du contexte actuel d’urgence climatique et de la crise mondiale de la pandémie de COVID-19, combinée à la transformation technologique et numérique, incite les investisseurs et les propriétaires à se montrer de plus en plus prudents et exigeants. Pour les satisfaire, les gestionnaires devront acquérir l’expertise nécessaire et se doter de systèmes intelligents permettant de gérer avec précision la performance et l’obsolescence de leur bâtiment tout au long de son cycle de vie, en prenant particulièrement en compte les prévisions scientifiques des experts en changements climatiques. Ils devront aussi mieux évaluer et gérer les impacts sociaux, économiques et environnementaux découlant de leurs décisions sur leurs usagers, leur quartier et l’éco­ système naturel dans lequel l’immeuble est ancré. Ils auront à en rendre compte à une panoplie de parties prenantes, dont les usagers et les locataires, les créanciers et les assureurs, leurs propriétaires et leurs investisseurs ainsi que les autorités gouvernementales et la société. Pour créer de la valeur à long terme, les propriétaires et les investisseurs ainsi que les autres acteurs du marché immobilier sont ainsi appelés à participer à une nouvelle vague de transformation financière : l’écologisation de la finance, de l’assurance et de l’investissement en immobilier. Les gestion­ naires devront démontrer qu’ils savent gérer les risques climatiques, environnementaux, sociaux et économiques de leur immeuble, ce que les assureurs exigeront aussi comme conditions ; les prêts devront se qualifier pour respecter les exigences des prêts verts et des obligations vertes et s’ins­ crire dans l’esprit de la finance à impacts positifs ; les titres des entreprises propriétaires d’immeubles devront répondre aux exigences du marché de l’investissement responsable et des indices ESG. Êtes-vous prêts pour la vague de la finance verte ?

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

39


LE RESPECT DES CRITÈRES ESG AU CŒUR DE LA STRATÉGIE D’AFFAIRES PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

L’intégration des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) en investissement immobilier revêt plus que jamais une importance majeure. Cet enjeu n’a pas échappé à Ivanhoé Cambridge qui a inclus la performance ESG au cœur de sa stratégie d’affaires et en a fait l’une de ses priorités.

’ D

entrée de jeu, Stéphane Villemain, vice-président, Responsabilité sociale d’entreprise chez Ivanhoé Cambridge, cite l’une de ses phrases reflétant par­­faite­­ment la philosophie de l’entreprise : « Les inves­tissements durables sont rentables à long terme. » Il précise : « Notre mandat est double. Nous devons générer une performance financière optimale en termes de rendement, mais également créer un impact positif et signi­ficatif sur les communautés. Il y a donc un solide lien entre notre mandat d’inves­tissement à long terme et la durabilité, ainsi que la prise en compte de facteurs ESG. » DES CIBLES AMBITIEUSES Cet alignement est bel et bien visible sur le terrain. Ainsi, les exemples d’investissements où les enjeux environ­nementaux sont respec­ tés ne manquent pas dans le portefeuille de 1 100 pro­p riétés d’Ivanhoé Cambridge. Stéphane Villemain mentionne notam­m ent la Place Ville Marie à Montréal où se déroule actuelle­ment un vaste programme d’amélio­ ration énergétique qui, à terme, permettra de réduire de 40 % les émis­s ions de gaz à effet de serre (GES) liées à l’exploitation de

40

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

IVANHOÉ CAMBRIDGE

STÉPHANE VILLEMAIN Vice-président, Responsabilité sociale d’entreprise Ivanhoé Cambridge


l’édifice. « Nous avons aussi installé dans l’immense complexe multirésidentiel locatif StuyTown, à Manhattan, le plus grand parc de panneaux solaires du secteur résidentiel aux États-Unis », illustre le vice-président. Ivanhoé Cambridge a également dans ses cartons un projet de construction qui devrait voir le jour au cours des prochaines années à Montréal, qui régénérera un ancien site industriel. Il comprendra un édifice carbo­neutre et plusieurs autres caractéristiques environ­ne­mentales notables.

ISTOCK PAR ERIC SANTIN

Stéphane Villemain rappelle que le secteur immobilier produit environ 40 % des GES dans le monde. « Nous endossons une responsabi­lité très importante à cet égard et nous nous sommes fixé des cibles ambitieuses. Ainsi, nous visons la carboneutralité de notre portefeuille d’ici 2040 et la réduction de notre empreinte carbone de 35 % en 2025 comparativement à 2017 », dit-il.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

41


PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT ÉDITION SPÉCIALE 25e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

« Nous avons réalisé une avancée majeure cette année, en liant le coût de notre dette corporative – pour un peu plus de huit milliards de dollars – à l’atteinte de nos objectifs ESG. Ce faisant, nous alignons nos activités de financement avec nos priorités en matière d’investissement durable. » – Stéphane Villemain

En matière de respect des critères sociaux (le fameux S dans ESG), il faut travailler sur plusieurs aspects. Ivanhoé Cambridge œuvre donc à préserver la santé et à améliorer le confort et le bien-être des occupants de ses édifices. Salubrité, lumière naturelle, conforts thermique et acous­tique, accès au transport en commun et aux services, etc. « Nous adoptons d’ailleurs la certification WELL dans plusieurs de nos grands projets de développement », fait valoir le vice-président. « Un autre thème très important à nos yeux est l’abor­dabilité du logement. Une portion importante de nos propriétés résidentielles est d’ailleurs considérée comme abordable par rapport aux critères définis localement. Nous faisons également partie d’un regroupement d’inves­tisseurs qui a mis 151 millions de dollars à la dispo­sition de coopératives, d’organismes sans but lucratif et d’offices d’habitation pour la construction ou la rénovation de 1 500 logements abordables partout au Québec », souligne Stéphane Villemain. UNE REVUE DILIGENTE Ivanhoé Cambridge a aussi certaines exigences vis-à-vis de ses partenaires d’affaires. « Nous avons mis en place un processus de revue diligente opérationnelle, ce qui inclut une évaluation des pratiques ESG de nos parte­naires. Lors de la signature d’une entente avec eux, par exemple avec des gestionnaires d’actifs et de propriétés, nous fixons des cibles. Nous effectuons ensuite un suivi annuel des performances ESG sur environ 800 de nos propriétés dans le monde, et nous nous assu­ rons que les améliorations à apporter sont établies et intégrées à nos plans d’affaires », indique le vice-président.

42

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

Les prêteurs et les institutions financières consti­tuent aussi un groupe de partenaires importants. « Nous avons réalisé une avancée majeure cette année, en liant le coût de notre dette corporative – pour un peu plus de huit milliards de dollars – à l’atteinte de nos objectifs ESG. Ce faisant, nous alignons nos activités de financement avec nos priorités en matière d’investissement durable », précise Stéphane Villemain. Les locataires ont aussi des attentes à l’égard d’Ivanhoé Cambridge et ils aspirent à ce qu’il exerce un certain leadership. « De plus en plus, les grandes entreprises ont leurs propres visées en matière d’ESG. Les locataires souhaitent donc que les pro­priétaires des édifices dans lesquels ils occupent des espaces les aident à atteindre leurs cibles. Nous ne louons pas seulement des espaces, nous offrons aussi des services, ce qui inclut le fait de contribuer aux objectifs ESG de nos locataires », indique le vice-président. Il souligne d’ailleurs qu’en misant sur la santé et le mieux-être, on vient du même coup améliorer la productivité des employés des locataires. Quelles que soient les mesures mises en place, le vice-président souligne qu’il s’agit d’une straté­gie qui s’applique globalement à l’ensemble du porte­f euille, et ce, peu importe la localisation des propriétés. « Cela dit, il faut aussi répondre aux diffé­rentes pratiques ESG des pays et des munici­ pa­lités. Par exemple, plusieurs villes ont des régle­m entations strictes et au-delà d’une certaine date, il ne sera plus possible d’y louer des espaces s’ils ne respectent pas un certain niveau d’efficacité énergétique », précise Stéphane Villemain.


CONJUGUER PERFORMANCES ENVIRONNEMENTALE ET FINANCIÈRE Est-il possible de conjuguer performances environ­nementale et financière ? Absolument, affirme Stéphane Villemain : « Nous sommes convaincus que les investissements durables sont rentables à long terme et nous avons à cœur d’arrimer la performance environnemen­ tale et l’amélioration continue de nos conditions de financement. D’ailleurs, de plus en plus d’études confirment qu’il y a des primes de loyer pour les édifices offrant des caractéristiques environnementales supérieures à la moyenne. Car un bâtiment qui possède les meilleures caractéristiques ESG est aussi un bâtiment de meilleure qualité : les coûts éner­gétiques sont plus faibles, le confort des occupants est supérieur, l’édifice a une plus grande capacité à s’adapter à des réglementations environne­mentales plus élevées, etc. Tous ces

éléments font partie de la qualité de l’actif et se reflètent dans sa valeur sur le marché. Les investissements durables sont donc profitables à long terme et cette conviction est inscrite dans notre plan stratégique. » Néanmoins, il demeure conscient qu’à l’ère de la gouvernance climatique, les défis sont de taille pour un investisseur immobilier. « Il faut non seulement contribuer à réduire les émissions de GES pour les nouvelles constructions, mais aussi se rappeler que de 75 à 80 % des bâtiments qui seront sur le marché en 2050 ont déjà été construits. On devra donc pouvoir rénover l’existant et l’amener à un niveau de perfor­ mance satisfaisant », dit-il, ajoutant qu’Ivanhoé Cambridge est un maillon d’une longue chaîne, et que l’enjeu consiste aussi à assurer et à maintenir une solide collaboration entre les différents acteurs de celle-ci.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

43


PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT ÉDITION SPÉCIALE 25e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PILOTER DANS LA TEMPÊTE DE LA COVID-19 ET DES CHANGEMENTS CLIMATIQUES EN MISANT SUR LES ÉQUIPES DE GESTION DES PROPRIÉTAIRES D’IMMEUBLES ! PAR ANDRÉE DE SERRES, PH. D., TITULAIRE DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER, ESG UQAM

Les effets de la crise de la COVID-19 se répercutent sur tous les citoyens et dans tous les secteurs d’activité. L’immobilier n’a pas été épargné. La crise a cependant révélé un effet inattendu : elle a mis en évidence l’importance, trop souvent sous-estimée, des immeubles et de leur bonne gestion comme vecteur de la dynamique du développement social et économique. Pour faire face à l’autre crise en cours, celle des changements climatiques, il faudra pouvoir compter plus que jamais sur le savoir-faire des gestionnaires des immeubles privés ou institutionnels. Ils peuvent faire la différence ! Les immeubles de toutes les catégories se trouvent directement touchés par cette crise sanitaire, et les équipes de gestion sont à pied d’œuvre pour maintenir la continuité de leurs opérations tout en développant des moyens de réactualiser l’offre de services. Alors que la lutte contre la pandémie demeure la priorité absolue, elle n’est malheureusement pas la seule : la crise des changements climatiques menace, elle aussi, notre santé, notre économie, notre mode de vie et notre planète. Nous étions mal préparés à faire face à la pandémie de COVID-19. Il faut en tirer une leçon dans la lutte contre les changements climatiques, qui passe aussi par le développement de bâtiments, existants ou à construire, durables, intelligents et résilients. Les humains qui habitent, occupent ou utilisent les immeubles et les quartiers dans lesquels ils se situent sont redevenus au centre des préoccupations des propriétaires immobiliers. Il devrait en être de même pour les gestionnaires des propriétés : il faut donner à ces acteurs clés l’espace discrétionnaire nécessaire pour pren­dre les bonnes décisions. Pour concrétiser leur durabilité et leur résilience, les immeubles doivent pouvoir être adaptés, voire transformés, pour affronter les change­ments de source externe, mais aussi les nouvelles attentes

44

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

des usagers, devenus avec la crise sanitaire plus conscients et soucieux des impacts des espaces qu’ils occupent sur leur sécurité, leur santé, leur bien-être et leur confort. Or, un constat s’impose : la durabilité et la résilience d’un bâtiment ou d’un quartier ne dépendent pas uniquement des carac­téris­t iques de son cadre bâti ou de ses systèmes technologiques et intelligents, même si ceux-ci contribuent grandement à leur bonne exploitation. C’est certes d’une grande impor­tance, mais insuffi­ sant. La dura­bilité et la résilience d’un immeuble devant être préservées tout au long de son cycle de vie, cela suppose l’adoption d’une approche systémique, qui favorise son adaptation et sa trans­forma­tion au fur et à mesure des changements, incluant ceux relatifs aux attentes de ses usagers. Depuis plusieurs années, on développe les concepts de bâtiment durable, intelligent, « smart ». Les systèmes technologiques et numériques qui appuient la gestion du bâtiment devenu intelligent et « smart » sont appelés à être bientôt combinés à des outils d’intelli­gence artificielle. Un immeuble n’étant pas un sys­t ème indépendant, la qualité et la mixité du quartier soutiennent directement sa valeur et son utilisation, le futur de l’immeuble est de ce fait indissociable de celui de son quartier ; cela oblige les gestionnaires à prendre en compte


ISTOCK PAR METAMORWORKS

les moyens de mobilité, les données socio­ économiques, l’évolution des infra­struc­tures et des services publics et, ainsi, la durabilité et la résilience du quartier. À son tour, le quartier devient durable, intelligent et « smart ». Cet immeuble et son milieu de vie sont aussi directement dépendants des carac­téristi­ques géologiques, hydrogéologiques et météo­ rologiques du territoire naturel. Ainsi, le périmètre de la gestion d’un immeuble durable et résilient tout au long de son cycle de vie prend de l’expansion, imposant aux gestion­ naires un fardeau de plus en plus lourd sur le plan des connaissances, des compétences, de la synthèse et de l’analyse. Or la concrétisation de la durabilité et de la rési­lience des immeubles, incluant l’optimisa­tion de leur utilisation, dépend de la qualité des déci­deurs et des gestionnaires et de leurs

aptitudes à prendre les décisions adéquates. Que ce soit en situation de crise comme celle de la COVID-19, qui a obligé les gestionnaires à prendre des décisions à court terme pour assu­rer l’utilisation sécuritaire de leurs immeu­bles, ou encore dans le contexte de la lutte contre les changements climatiques, qui nécessite la prise de décisions dans une perspective à plus long terme, la qualité, les connaissances et les compétences des gestionnaires font la diffé­r ence. Ces gestionnaires représentent des acteurs incontournables pour la pérennité, l’efficacité et le succès des modèles d’affaires des propriétés immobilières privées ou publiques. Pas de doute, un immeuble, aussi durable, intelli­gent, « smart » et résilient soit-il, ne le serait pas sans l’intervention de gestionnaires intelligents et habiles ! Le maintien de son utilisation et de sa valeur en dépend.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

45



PRÉLUDE LA GOUVERNANCE DES ENTREPRISES EN IMMOBILIER À L’ÈRE DU DÉVELOPPEMENT DURABLE, DE LA GOUVERNANCE CLIMATIQUE ET DE LA PROTECTION DE LA BIODIVERSITÉ PAR ANDRÉE DE SERRES, PH. D., TITULAIRE DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER, ESG UQAM

Les modes de gouvernance et de gestion des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) des entreprises de tous les secteurs d'activité ont subi d’importantes transformations au cours des dernières années et vont encore devoir en affronter. Comme le mouvement des plaques tectoniques, ces changements influent profondément sur leurs modèles d’affaires et sur leurs chaînes de création de valeur. Les entreprises et les investisseurs en immobilier n’y échappent pas. Les règles et les bonnes pratiques en gouvernance d’entre­p rise n’ont cessé d’évoluer depuis les années 1990. Visant prioritairement les actionnaires de l’entreprise, elles ont peu à peu englobé ses parte­naires : clients, employés, fournisseurs, créanciers, gouvernement et société. De nouvelles politiques de responsabilité sociale d’entreprise (RSE) ont été adoptées. Au fur et à mesure de l’expansion et de la compréhension de l’envergure et des enjeux du concept de développement durable, la RSE s’est intégrée à la prise en considération par l’entreprise de ses enjeux ESG, influençant du même coup ses pratiques de gestion des risques et son modèle d’affaires. Les modèles d’affaires pour construire, gérer, valoriser et négocier des actifs immobiliers ont dû s’adapter aux innovations et à des normes de plus en plus rigoureuses concernant le bâtiment durable, intelligent, « smart ». Ils ont aussi dû se conformer aux exigences accrues et aux nouvelles attentes des clients en matière de développement durable et de résilience. Jamais n’a-t-on autant parlé d’agilité, de diversité et de complémentarité d’activités, d’adaptabilité et d’innovation. Ce sont des qualités incontournables pour évoluer dans cette mouvance et développer des actifs qui conserveront leur valeur dans le futur.

Le secteur de l’habitat et de l’immobilier produit par ailleurs des effets paradoxaux qu’il faut gérer. D’une part, il répond à un besoin essentiel pour les humains, mais, d’autre part, il contribue aussi au réchauffement de la planète, empiète sur la nature et nuit à la protection de la biodiversité, essentielle à la vie humaine. Il faut donc être prêts à gérer les impacts sociaux sur les usagers et les occupants des immeubles, notamment sur leur santé, sécurité, bien-être et confort. La crise pandémique de la COVID-19 en a démontré la nécessité. Relever les défis du développement durable et de la gouvernance climatique s’avère particulièrement ambitieux : de nouvelles exigences pointent à l’hori­zon en matière de protection de la biodiversité et de l’empreinte des immeubles sur la nature. Les gouvernements ne sont pas les seuls à se montrer plus exigeants à cet égard. Les investisseurs, les finan­ciers et les assureurs font de même. Ils sont plus sensi­bles aux enjeux ESG, au développement durable, à la lutte contre les changements climatiques et à la protection de la biodiversité et de la nature. Il faut maintenant apprendre à répondre à des exigences de résilience par rapport aux changements climatiques et aux catastrophes naturelles. Les prochains défis en gouvernance des entreprises dans le secteur immobilier sont de taille : appren­d re à mieux répondre aux besoins sociaux et écono­miques tout en gérant et en réduisant les impacts environne­ mentaux. Le développement de nouvelles connaissances scientifiques et de pratiques innova­trices et efficaces procure des moyens toujours plus sophistiqués de gestion des impacts sociaux, écono­miques et environnementaux des immeubles et des activités qui y sont associées.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

47


TRANSFORMATION DE LA GOUVERNANCE ET INTÉGRATION DES CRITÈRES ESG : DES INCONTOURNABLES PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

Pour clore notre série d’articles visant à souligner les 25 ans de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM, la présidente et cheffe de la direction d’Ivanhoé Cambridge, Nathalie Palladitcheff, a accepté de répondre à nos questions. Aperçu des défis et des enjeux liés à la gouvernance de cette organisation et à l’intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Vous êtes à la tête d’Ivanhoé Cambridge depuis maintenant deux ans ; quels sont les principaux défis que vous avez eu à relever sur le plan de la gouvernance ? À mon arrivée à la tête d’Ivanhoé Cambridge, nous vivions la fin d’un cycle immobilier. Mon équipe et moi avons alors entrepris un exercice de la page blanche et développé une stratégie évolutive sous le signe de la transformation et du rééquilibre, deux éléments nécessaires dans une industrie qui doit s’adapter à une réalité en constante mouvance. Cette stratégie qui guide aujourd’hui nos opérations inclut un recadrage sur notre vocation d’investisseur immobilier et elle vise à nous permettre d’agir rapidement sur plusieurs fronts à la fois. Nous y gagnons ainsi en agilité et nous sommes en meilleure posture pour consolider le pivot de notre portefeuille et l’importante transformation organisationnelle que nous avons entamée. Finalement, j’ajouterais que l’intégration des critères ESG dans le mode de gouvernance et dans le modèle d’affaires de l’entreprise 48

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

IVANHOÉ CAMBRIDGE

NATHALIE PALLADITCHEFF Présidente et cheffe de la direction Ivanhoé Cambridge


Nous souhaitons également jouer un rôle d’influenceur et de catalyseur au sein de notre industrie. Ivanhoé Cambridge a le pouvoir d’agir comme levier pour des initiatives majeures ; je veux non seulement contribuer, avec mon équipe, aux changements qui s’opèrent, mais aussi guider la parade et agir à titre de vecteur de grande influence. Nous avons eu de nombreuses prises de conscience relatives à notre rôle. Je suis fière du chemin parcouru et exaltée devant celui qui s'ouvre. Comment le mode de gouvernance d’Ivanhoé Cambridge en tant qu’investisseur et proprié­taire dans le secteur de l’immobilier s’est-il trans­formé au fil des dernières années ? Pourriez-vous donner quelques exemples concrets ?

ISTOCK PAR JOSIE DESMARAIS

représente un autre défi de taille sur le plan de la gouvernance de l’organisation. Comment voyez-vous le rôle et la mission d’Ivanhoé Cambridge ? Notre mission première est de générer de la performance à long terme pour les déposants québécois. C’est cette mission qui justifie nos choix et notre modèle d’affaires. Le secteur de l’immobilier et de la cons­ truction représente près de 40 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre. Chez Ivanhoé Cambridge, nous souhaitons contribuer à des solutions pour réduire cet impact, dont investir dans l’efficacité énergétique des propriétés que nous détenons pour minimiser les conséquences directes sur l’environnement et participer à leur profitabilité. Nous possédons ainsi un double objectif de création de valeur pour nos dépo­sants et de création d’impacts environ­nementaux et sociaux durables pour nos communautés.

Mon équipe et moi-même avons entamé au cours des dernières années une réelle harmonisation de notre modèle d’affaires afin de nous recentrer sur notre vocation d’investisseur immobilier. Nous nous sommes dotées d’une stratégie de responsabilité sociale d’entreprise engagée incluant l’atteinte de la neutralité carbone du portefeuille inter­n ational d’ici 2040. Ces décisions ont eu un effet important sur notre mode de gouvernance et nous permettent aujourd’hui de poursuivre la transformation majeure de notre portefeuille afin d’amener l’entreprise à une nouvelle étape de son développement sur le plan de la diversification et de l’innovation. Par exemple, l’adoption de notre stratégie de responsabilité sociale d’entreprise et de notre engagement envers la neutralité carbone implique l’intégration, dans l’ensemble du cycle d’investissement, des aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance pertinents. Selon vous, quels seront les impacts de la COVID sur la gouvernance et sur les modèles d’affaires des investisseurs ? Le portrait de la pandémie et ses retombées seront différents selon les parties du monde, les pays et la culture dans laquelle on se trouve. La situation en Asie n’est pas la même qu’en Europe ou en Amérique du Nord. De plus, les milieux urbains ont été touchés différemment des banlieues et des territoires situés en périphérie. Une chose qui nous semble toutefois évidente est le fait que la pandémie a agi comme un catalyseur et un accélérateur des tendances déjà observées avant sa survenue. Par exemple, la transformation numérique, IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

49


PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT ÉDITION SPÉCIALE 25e ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

la révolution du commerce en ligne, la vision de l’immobilier centrée sur l’utilisateur et le concept du milieu de vie sont toutes des tendances qui ont pris encore plus d’importance dans notre secteur et qui auront une incidence sur l’évolution du modèle d’affaires des investisseurs.

Comment ce modèle de gouvernance doit-il désormais s’adapter aux nouvelles exigences de gouvernance climatique ? Les changements climatiques ont et auront des répercussions sur le risque et les rendements de notre portefeuille. Nous intégrons ainsi dorénavant le climat dans notre analyse d’investissement pour toutes nos nouvelles transactions. Chaque transaction est évaluée en fonction des risques clima­tiques et de leur effet sur l’empreinte carbone de notre portefeuille. L’ensemble de nos quelque 1 100 propriétés est égale­ment évalué en fonction de leur exposition aux risques climatiques actuels et futurs. Plus concrètement, nous évaluons ces impacts selon deux dimensions. Premièrement, l’atténuation des changements climatiques (efficacité énergétique, énergie propre, construction en bois pour atteindre la neutralité carbone, etc.) qui entraînent des réductions d’émissions de carbone liées à la cons­ truction et à l’exploitation de nos propriétés. Deuxièmement, l’adaptation climatique et l’optimi­sation de la résilience de nos propriétés, c’est-à-dire que nous veillons à ce que nos propriétés soient résilientes et s’adaptent à un contexte de change­ ments climatiques.

WIKIMEDIA COMMONS PAR MTLSKYLINE

ÉCO-CALCULATEUR 3 tonnes métriques de bois 17 arbres

Selon les produits Rolland sélectionnés, en comparaison à la moyenne de l’industrie pour des produits faits à partir de papier vierge, nos sauvegardes environnementales sont :

1335 kg CO2

50

IMMOBILIER COMMERCIAL : : MAI 2022 – HORS SÉRIE

6 kg COVNM

5 317 km parcourus en voiture

6 m3 d’eau global équivalent 54 douches de 10 minutes en Amérique du Nord

100 %

De plus, nous mettons aussi en place des plans de résilience pour nos actifs à risque élevé par rapport aux changements climatiques. De façon générale, nous anticipons que les risques ne feront qu’augmenter avec le temps. Les inondations sont parmi les risques les plus importants aujourd’hui, et nous nous assurons que nos propriétés s’adaptent aux conditions météorologiques changeantes. Par exemple, dans le cas de StuyTown, l’un de nos complexes résidentiels situés à New York, du matériel électrique a été déplacé à la suite de l’ouragan Sandy en 2012, puis­que nous avions perdu l’accès à l’électricité pendant une semaine à l’occasion de cet événement.

5 999 km parcourus en voiture

36 GJ

162 686 ampoules 60W pendant une heure

Imprimé sur Rolland Enviro® 200M couverture et Rolland Enviro® Satin 120M texte. Ces papiers contiennent 100 % de fibres recyclées durables, sont fabriqués avec un procédé sans chlore et à partir d’énergie biogaz. Ils sont certifiés FSC® et Garant des forêts intactesMC.


Chaque espace a du potentiel

Il suffit de le concrétiser. Nous œuvrons dans chaque dimension de l’immobilier commercial. Notre mission : optimiser le potentiel de toutes les entreprises et de tous les gens avec qui nous travaillons afin qu’ensemble, nous puissions créer les solutions immobilières de l’avenir. Notre motivation : l’esprit d’entreprise qui émane de nos ressources et les divers besoins de nos clients. Qu’il s’agisse d’inspirer confiance aux investisseurs d’aujourd’hui ou de réinventer l’espace de demain, nous prospérons dans des environnements complexes en constante évolution.

Visitez cbre.ca pour en savoir plus


Ici pour briller depuis 1954!

servicesroy.com


Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.