OVERHOEKS ROTTERDAM > magazine

№ 1 2020

welkom thuis

Stads wonen rond een groene tuin Samen bouwen aan je eigen droomwoning Community living

s k e o h r e v O e d Tegenover e d k j i l e d j i t s a w locatie t’ n u m e s m a d r e t ‘Rot gevestigd

2

Alex Jager architect van Overhoeks

A

ctueler dan ooit: welkom thuis. Dat is het thema van dit Overhoeks magazine en geeft goed weer hoe wij als bedenkers tegen ons eigen plan aan kijken. We wonen allemaal in Rotterdam en hebben daar ooit actief voor gekozen.

We houden van het stadse leven. We weten dat tegenover deze stedelijke hectiek een geborgen plek van onschatbare waarde is. Deze paradox hebben we in Overhoeks vormgegeven.

appartementen

groene balkons

ijk

Hilled

collectief dek

n Laa

huizen

3

id u Z op

e d t o t g n a g e o t De e d n a a t g i l y b b o L d i u Z p o Laan Tot 1994 g o n d i u Z p o n a a heette De L s a a m r e v O n a v n a De La

Stads wonen doe je aan de Laan op Zuid

12 meter

Z

owel de huizen als de appartementen onderscheiden zich door hun opvallende breedte. De huizen zijn ruim 7 meter breed en de appartementen aan één zijde maar liefst 12 meter!

Samen met een Overhoeks architect ga je aan de slag met de indeling van je eigen woning. Om je op weg te helpen hebben we alvast een aantal aansprekende voorbeeldindelingen gemaakt, zie hiervoor pagina 32.

6

2,80 meter

e d n a d r e g o h r e t e te g m o i o t h n e um 20 c m i n i m e k j i l e t wet .. . r e t e m 6 , 2 n va

breeeed panoramisch genieten 7

Koos Kok architect van Overhoeks

H

et valt direct op dat Overhoeks wel zeer ruim bemeten is. In welk nieuwbouwproject vind je de mogelijkheid van een woonkamer van 12 meter breed? Die riante maten vind je ook terug in de extra verdiepingshoogte die doet denken aan die van klassieke herenhuizen. Die ruimtelijkheid is een pré, de woning wordt er ook lichter door. Onderscheidend is ook de grote hoeveelheid ramen, met glas van vloer tot plafond. Een prachtig zicht op de Hollandse luchten en een opbeurende zee van licht binnenshuis.

Het idee voor de gevel is simpel en doeltreffend: maak overal dezelfde ramen zodat je de woning naar hartelust kunt indelen. Het resultaat is een stoere stedelijke uitstraling.

Een belangrijke kwaliteit van gevels is de plastiek, de dieptewerking in de gevel. We leggen de ramen en franse balkons in deze gevels dieper terug, zodat er een opvallend diepe negge ontstaat. Daarmee krijgt het bakstenen raster een meer solide uitstraling, oogt het gebouw massiever en het is ook gewoon mooier en aangenamer om te zien. Veel architecten weten dit, maar het wordt lang niet altijd gerealiseerd omdat het wat duurder is om te maken. Maar het levert een kwaliteit op die ingebakken zit in de gevel en uiteindelijk waarde oplevert, het gebouw krijgt er meer karakter door.

8

diepe ‘negge n’ geven het gebouw een stoere uistraling

9

A

ls je naar de gevel kijkt van het appartementengebouw, zie je een regelmatig patroon van ogenschijnlijk dezelfde forse raamopeningen. Als je nog beter kijkt, worden de subtiele variaties in de ramen zichtbaar. Kijk ook even naar de stroken metselwerk tussen de ramen: het lijkt alsof ze in elkaar zijn geweven.

Het raster hebben we nog verfijnder en verticaler gemaakt door een onderscheid te maken tussen de horizontale en de verticale delen. Schering en inslag is het motief: in de horizontale banden is het metselwerk om de laag iets naar buiten gezet, zodat er een weefsel ontstaat op de schaal van de bakstenen en op de schaal van het gebouw. De metselwerkbanden lijken geweefd te zijn, en daarmee lijken de staande delen (penanten) om en om dubbelhoog. Daarmee lijkt de begane grond wat rijziger en wordt het gebouw gelaagder: als je op het gebouw afloopt en dichterbij komt ontwaar je nieuwe kwaliteiten in de gevels, dat is wat een goed gebouw zou moeten bieden.

baksteen met subtiele nuances in kleur en textuur

geglazuurde steen een verrijking van de metselwerkgevel

hout houten geveldelen met een gepigmenteerde beits geven een warme uitstraling aan de galerij

sprekende materialen

weefsel inspiratie voor de gevel

’ n e g g e n ‘ e p die verfijning in metselwerk

aluminium kozijnen met cachet

rechts: kleurenpalet De verschillende materialen, kleuren en eventuele afwerkingen stemmen we zorgvuldig op elkaar af.

11

2

1

A

lle woningen in OVERHOEKS zijn ruim van opzet: een basis appartement is al bijna 135 m2 en de huizen beginnen bij 185 m2. Ze bieden alle comfort van hedendaagse nieuwbouw, met een tikje meer...

Vanzelfsprekend voldoen alle woningen aan de hedendaagse (wettelijke) eisen voor wat betreft energie. Zo zijn ze optimaal geïsoleerd, voorzien van een modern gebalanceerd ventilatiesysteem mét warmteterugwinning, hebben ze vloerverwarming, zonnepanelen en zo kunnen we wel even doorgaan.

12

Space is my favourite furniture

3

1

2

3

Riante glaspartijen zorgen voor een heerlijk lichte woning. De kozijnen zijn van aluminium, dat betekent dat je die niet meer hoeft te schilderen.

Extra hoogte en lekker veel ruimte! Ga je voor een loftwoning of juist voor veel slaapkamers? Woon je liever aan de rustige daktuin of geniet je lekker breed van de stedelijke sfeer? It’s up to you!

Het is optioneel mogelijk om een besloten buitenruimte te realiseren aan aan de Paul Krügerstraat. Dit wordt ook wel een ‘loggia’ genoemd.

13

Ben je zelf handig? Of heb je vrienden die handig zijn? Of wil je je woning gewoon op jouw manier afbouwen? Dan is de casco variant iets voor jou.

Een Overhoeks architect helpt je met het bedenken en vastleggen van de indeling die je gaat realiseren nadat de aannemer je casco woning heeft opgeleverd.

14

135 m2 casco

Of ga je voor de casco variant vanaf 0 0 0 .

0 €40

W

ij kunnen ons heel goed voorstellen dat je liever gaat voor de casco variant. Daarmee bepaal je zelf immers op welke manier, met wie en met welke materialen je je woning afbouwt.

We bieden daarom een aantal appartementen optioneel casco aan. De casco appartementen zijn geconcentreerd op de onderste woonlagen.

O

p zoek naar een woonvorm met gelijkgestemden? In het samenbouwproject OVERHOEKS schuilt een unieke kans om met gelijkgestemden te gaan wonen aan de Laan op Zuid op een prachtige locatie.

We hebben daar een comfortabel en vrij indeelbaar appartementen gebouw in ontwikkeling, en we starten met de bouw over een jaar.

Heel concreet dus, en tegelijkertijd bieden we een ongekende vrijheid als het gaat om plattegronden, gedeelde voorzieningen en uitrustingsniveau.

Dat kan omdat wij, de architecten van het plan, zonder ontwikkelaar werken en dus ongestoord maatwerk kunnen leveren voor bijzondere woonwensen en woonvormen.

Denk ook bijvoorbeeld aan samen zorg dragen voor kinderen, extra gedeelde logeervoorzieningen, een klusruimte enzovoorts.

Kom bij ons aan tafel, dan verkennen we samen de mogelijkheden.

De basisplattegrond van één appartementenwoonlaag met alle tussenwandjes weggeveegd.

Er is zelfs de mogelijkheid om appartementen te koppelen!

16

Verras ons met je bijzondere wensen Co-housing Samen ruimtes delen Bijzondere woonvormen Friends-concept Mantelzorgwoning Vriendenerf in de stad

een absolute toplocatie Even naar de Af rikaandermarkt en daarna een kopje koff ie op Katendrecht Over de Maas turen op de Kop van Zuid

Kralingse Plas

2 1 m in .

Centraal Station Blaak 15 m in .

13

Witte de Withstraat

m in .

10

Kunsthal 10

mi

m

in

.

n.

Kop van Zuid 6m

m

in

.

5 m in .

2

Deliplein

in.

7

m

in

.

9m

in.

Afrikaanderplein

20

Zuidplein

De Kuip!

de stad binnen fietsbereik

21

basisschool

ra

at

Huis op Zuid

er

l

m2

st

toekomstige school

75

43 m2

81 m2

43 m2

81 m2

43 m2

43

75

m2

ug

m2

Pa

ul

Kr

Leeuwenkuil

markt

Afri ka a n derplein

OVERHOEKS H il le d

ij

k

la

de wijk op loopafstand

basisschool

an

op

Zu

53

82 ,7

id

Overmaas

toekomstig parkje

23

Dit is de Bosco Verticale: twee wolkenkrabbers in Milaan, met schitterende groene balkons!

groene warme uitstraling

korte, brede galerij

Het binnengebied van Overhoeks krijgt een aangename, natuurlijke sfeer met veel ruimte voor groen. De houten gevels langs de galerijen dragen bij aan een intieme warme sfeer

Omdat er maar weinig appartementen op één laag zijn gesitueerd, is de galerij erg kort.

Wel hebben we deze lekker breed gemaakt.

24

even op adem komen

privé buitenruimten

daktuin

privé tuinen

De appartementen hebben een eigen buitenruimte, die we zo veel mogelijk naar het groene binnengebied hebben geschoven.

De collectieve daktuin hebben we alvast voorzien van plantenbakken en groen. Lekker om even te spelen, of een kopje koffie te drinken.

Elk huis heeft een groot privé-terras aan de gemeenschappelijke daktuin, gescheiden door een niveauverschil en plantvakken.

25

vrij van elkaar de privé balkons zijn bovendien per en g in pr rs ve en en d ou geh ij gevoel vr a tr ex n ee or vo g n verdiepi

3 meter

6 meter

26

de balkons krijgen aan twee zijden plantenbakken. Ga je moestuinieren op hoog nivo, of toch juist je eigen groene beschutte oase aanleggen?

.

200 meter vergezicht.. je uit over Vanaf je balkon kijk over de en in u kt a d ks oe rh ve de O ure, Overtuin rt ve O n va en d ie eb g binnen en Overmaat.

besloten daktuin

Stads wonen rond een groene tuin Samen bouwen aan je eigen droomwoning Community living 27

Endry van Velzen Milou Chênevert architecten van Overhoeks

8

huizen komen er in OVERHOEKS, waarvan 4 aan de Hilledijk en 4 aan de Laan op Zuid. De huizen zijn ruim 7 meter breed en 4 lagen hoog. Door hun extra breedte hebben ze bijzondere indelingsmogelijkheden en veel licht.

Het dijkhuis ligt aan de Hilledijk met mooie oude bomen en een rustige groene sfeer. Privacy is gewaarborgd door het niveauverschil tussen entree en woonverdiepingen, hét kenmerk van een traditionele dijkwoning.

Het laanhuis kijkt uit over de Laan op Zuid en heeft een kamer eigen stoepje voor de woning.

Een klassiek stadshuis. Dat 06 zie je terug in de opzet. De onderste twee lagen hebben kamer kamer extra verdiepingshoogte: beganegrond en bel-etage.

kamer 04

04

05

kamer 03

kamer 03

kamer 01

kamer 02

kamer 01

kamer 02

4

4

vide hal

hal terras

terras vide keuken

berg

berg

8,25

7,1

berging (werk)kamer

28

berging

P

7,1

Dijkhuizen: Oppervlakte: 185-200 m2, indicatieve prijs vanaf €500.000

P

dijkzijde

7,1

dijkzijde

8,25

Laanhuizen: Oppervlakte: 185-200 m2, indicatieve prijs vanaf €580.000

(bijna) alle huizen zijn onder optie!

Schrijf je in voor de wachtlijst

2

1

1

2

De eerste verdieping heeft een verdiepingshoogte van maar liefst 3,4 meter hoog.

De dakkapel op de bovenste verdieping kan optioneel worden verbreed, zelfs tot de breedte van het hele pand.

Daarmee wordt het huis nog ruimer.

29

artementen voor zowel de hoek app artementen zijn als de panorama app bedacht inspiratieplattegronden

inspiratieplattegronden

lekker veel slaapkamers?

5,7

3,0

5,7

De architecten van Overhoeks hebben alvast een aantal plattegronden getekend ter inspiratie.

E

15,6

E

A

A

D

D 2,5

Hierin is ook de grote diversiteit te zien, die er mogelijk is bij het ontwerpen van je eigen plattegrond.

4,0

3,6

Ga je voor een luxueuze loft-variant of voor een woning met wel vier slaapkamers?

11,7

B 4,9

4,5

B

APPARTEMENT HOEK 2-kamer woning loft

APPARTEMENT HOEK 5-kamer woning wonen aan de tuin

loft

loft

4,9

5,7

5,7

E

E 7,6

11,7

C

15,6

A

CC

C

A

D

D

7,8

3,0

B

B

6,7

APPARTEMENT PANORAMA 2-kamer woning loft stadszicht

6,7

APPARTEMENT PANORAMA 2-kamer woning loft doorzon

11,7

11,7

E

E

A

terras

G

F

G

F

A

terras

6,5 m²

D

D

15,4

15,4

84,5 m²

9,7 m²

10 m²

B

5,4

3,5

B

3,5

2,6

5,4

2,2

3,0

opbouw met terras

PENTHOUSE HOEK 6-kamer woning optimaal slapen

2,9

opbouw met terras

PENTHOUSE HOEK 4-kamer woning maximaal wonen

5,7

5,7

3,2

15,6

30

E

10,3

E

A

A

D

D

aan de slag!

5,7

5,7 5,2

3,0

3,0

5,7

3,0

5,7

3,4

E

E

E

E

2,7

A

A

A

D

D

D 2,5

2,6

2,3

A D

4,0 4,0

4,0 5,7 6,1

3,5

11,7

11,7

APPARTEMENT HOEK 5-kamer woning wonen aan de tuin

4,4

B

4,9

5,5

APPARTEMENT HOEK 4-kamer woning wonen aan de tuin

B

4,1

4,9

11,7

4,4

B

5,5

B

APPARTEMENT HOEK 4-kamer woning wonen op de hoeken

APPARTEMENT HOEK 5-kamer woning wonen aan de tuin

3,0 2,8

2,8

5,7

3,0

9,7

E

2,8

7,7

11,8 m²

3,0

E

7,7

13,7 m²

4,0

4,6

4,6

5,7

2,5

4,0

3,0

5,7

8,6

E

E

57,3 m²

6,6 m²

A

C

CC

C

15,6

4,4

A

A

D

D

D

C

CC

C

A D

9,8

4,4 3,0

3,0

3,7 m²

B

5,2

APPARTEMENT PANORAMA 4-kamer woning doorzon

E

A

terras

F

G

G

D

Op de meterkast en de doorvoer van leidingen na ben je vrij om aan de slag te gaan met je indeling! terras

E

F

A

E

11,7

11,7

terras

E

A

terras

D

F

G

C

D

5,7

CC

G

C

F

5,7

A

D

5,7

8,4

3,5

3,4

B

5,4

2,6

B

43,4 m²

3,5

B

4,1

B

5,4

15,4

8,4

15,4

8,4

8,4

5,7

6,7

11,7

78,6 m²

4,2

6,7

11,7

APPARTEMENT PANORAMA 3-kamer woning walk-in-closets

< basis plattegrond

78,6 m²

6,7

78,6 m²

APPARTEMENT PANORAMA 5-kamer woning wonen aan de tuin

5,4

APPARTEMENT PANORAMA 4-kamer woning stadszicht

B

B

6,7

B

5,9

15,7 m²

3,0

opbouw met terras

PENTHOUSE HOEK 6-kamer woning wonen aan de daktuin

opbouw met terras

PENTHOUSE HOEK 6-kamer woning wonen aan de daktuin

5,7

hoe wil je wonen? hoeveel slaapkamers? waar wil je koken? opbouw met terras

opbouw met terras

PENTHOUSE PANORAMA 6-kamer woning wonen aan de daktuin

5,7

11,9 m²

10,8 m²

11,1 m²

PENTHOUSE PANORAMA 5-kamer woning maximaal wonen

5,7

11,1 m²

4,0

2,8

4,0

3,0

3,0

2,8

4,0

E

E

3,0

E

E

15,6

4,0

2,5

2,5

3,0

5,5 m²

A

A

A

D

D

D

31

C

CC

C

A D

organisatie

Een andere manier van ontwikkelen In een traditioneel ontwikkelmodel (linker schema) koop je een woning via een makelaar van een ontwikkelaar.

Deelnemer bedrijfsruimte De deelnemer in de bedrijfsruimte wordt geen lid van de Vereniging. Dat is een bewuste keuze, omdat de woningen centraal staan in dit project.

De ontwikkelaar loopt risico: hij financiert het voortraject met adviseurs voor. Daar staat een goede winst tegenover.

De Vereniging treedt op als verkoper van de bedrijfsruimte. Zodra een deelnemer voor de bedrijfsruimte is gevonden, sluit de Vereniging een voorlopige koopovereenkomst met deze deelnemer af met een aanbetaling van € 12.000.

Dit bedrag draagt bij aan de financiering van de voorloopkosten.

Bij Overhoeks hanteren we een ander ontwikkelmodel. De kopers verenigen zich in een vereniging van opdrachtgevers (VVO) en nemen de positie van ontwikkelaar in, zoals in het rechter schema. Samen met de adviseurs vormen ze een bouwgroep. We ontwikkelen dus zelf het project waarbij de architecten de organisatie van het proces op zich nemen.

Er wordt geen winst gemaakt, je betaalt wat het project kost.

32

geld

6e verdieping

5e

4e verd iepi n

De vereniging koopt de grond van de gemeente tegen een reeds afgesproken prijs. De grondkosten liggen daarmee vast. Dan zijn er bijkomende kosten zoals honoraria van adviseurs, leges, aansluitkosten, campagnekosten etctera.

Deze liggen vast. De bouwkosten, – het overgrote deel van de kosten – hebben we laten uitrekenen, en met een marge opgenomen in de Stiko. De bouwkosten zijn de onzekere factor. Als deze meevallen kan er geld terugvloeien naar de leden.

Als het tegenvalt moeten we bezuinigen of de woningen wat duurder maken. Dat doen we in nauw onderling overleg.

g pin

AP

APPARTEM g EN TE N

Stiko en financieel kader We hebben alle kosten van het project op een rij gezet, met een flinke reserve. Dit noemen we de Stichtingskostenopzet, kortweg Stiko. In het Overhoeks project wordt geen winst gemaakt.

e rdi TEN ve EN 3e EM RT PA AP

E EM RT A P

ing iep EN rd TN ve

2e v erd

VERDEELSLEUTEL OP BASIS VAN MARKTWAARDE

OPBRENGSTEN: V.O.N. PRIJZEN

en bond dge on

BOUWKOSTEN

8e

iep APPA in R g T E ME NT EN

KOSTEN: STIKO

S OU TH N E P

en

gron dg eb

on LAA de NH n UI ZE N

N gr UIZE JKH DI

GRONDKOSTEN

e

APPARTEMENT EN

7

BIJKOMENDE KOSTEN

ing iep rd ve ES

Verdeling van de kosten Alle kosten van het project zijn verdeeld over alle woningen volgens de vastgestelde verdeelsleutel.

De marktdeskundige heeft bepaald wat de woningen waard zijn en alle waarden (de V.O.N. prijzen) opgeteld zijn gelijk aan de Stiko. Dit evenwicht zullen we gedurende de ontwikkeling steeds monitoren en waar nodig bijsturen.

33

€8 .00 0

0.0 00

€

TW EE DE

EE RS TE

TE RM

€

ONTWERP OP MAAT

TE RM

IJN

IJN

€1

€5 00 IJF GE LD SC HR IN

LIDMAATSCHAP

€

CONTRACTEN MET ADVISEURS

 vanaf 2019

 mei-nov 2020

 dec 2020-april 2021

1 meedoen

2 ontwerp

3 contracten

Heb je het magazine goed doorgenomen en/of ben je bij een van onze informatie bijeenkomsten geweest?

Meld je dan gauw aan, want lidmaatschapsgesprekken vinden plaats op volgorde van aanmelding.

Je bent nu lid van de vereniging.

Periodieke ledenvergaderingen over voortgang en algemene keuzes.

De vereniging wordt opgericht bij 50% deelname.

Toedeling gekozen woning op lidmaatschapsnummer.

Parallel hieraan wordt het totaalplan uitgewerkt tot een definitief ontwerp.

Periodieke ledenvergaderingen over voortgang en algemene keuzes.

Individuele gesprekken met architect: woonwensen, plattegrond, kostenindicatie.

Het inschrijfgeld bedraagt €500.

34

Eerste termijn contributie €10.000 wordt in rekening gebracht.

De omgevingsvergunning wordt aangevraagd. Aannemer wordt geselecteerd. Contract- en prijsvorming met aannemer. [concept] koop-overeenkomsten, [concept] individuele aanneemovereenkomst.

Tweede termijn contributie €8.000 wordt in rekening gebracht.

00

€6 .00 0

€2 4.0

IJN

RE TO U

R-

ER M DE RD ET

S

het proces

€

€

GRONDOVERDRACHT HYPOTHEEK

BOUW

 mei-juni 2021

 juli-aug 2021

 sept 2021-feb 2023

4 hypotheken

5 notaris

6 bouw

Periodieke ledenvergaderingen over voortgang en algemene keuzes.

Omgevingsvergunning wordt afgegeven. Hypotheken zijn beschikbaar.

Woningen worden gebouwd.

De deelnemers sluiten individuele hypotheken af.

Deelnemers kopen de grond en sluiten een aanneemovereenkomst af met de aannemer.

Het ontwerp wordt in planteam uitgewerkt tot een uitvoeringsgereed ontwerp.

Derde termijn contributie €6.000 wordt in rekening gebracht.

Met de vereniging worden de bijkomende kosten afgerekend, zodat lopende en komende verplichtingen tot einde bouw kunnen worden betaald.

Keuzetraject met aannemer inzake individuele afbouwwensen.

Incidentele ledenvergadering over voortgang, tevens een paar bouwplaatsbezoeken in overleg met de aannemer.

Woningen worden opgeleverd.

Eindafrekening vereniging.

Omzetten vereniging in VVE.

35

hoe kom ik in contact?

In verband met het COVID19 virus zijn de informatieavonden opgeschort tot nader order.

Bel voor een (online) kennismakingsgesprek naar Koos Kok, één van de Overhoeks architecten:

06 233 68 624 voor vragen en meer informatie kun je ook mailen naar: overhoeks@denijl.nl colofon OVERHOEKS magazine wordt aangeboden door de architecten van OVERHOEKS. Kijk voor meer info en prijsindicaties op: overmaas-wonen.nl