INFOMAP
INHOUD
ONTWIKKELAAR P.4 ARCHITECT P.6 STUDIETEAM P.7 GESCHIEDENIS p.9 VIJF PUNTEN VOOR ONTWERP p.10 MASTERPLAN P.11 NIEUW ONTWERP P.13 STEDENBOUWKUNDIGE CONTEXT p.17 PLANNING P.20 STUDIES P.21 VOORZORGSMAATREGELEN P.22 DUURZAAM- EN VEILIGHEID P.25 VOOR EN NA BEELDEN P.28
ONTWIKKELAAR
ONTWIKKELAAR
ION is een CO2 neutrale vastgoedontwikkelaar en -investeerder.
POC Real Estate is een projectontwikkelaar met expertise in exclusief kustvastgoed. Sinds 1990 zijn ze al actief op de residentiële Belgische en op de Poolse markt.
ION is gespecialiseerd in gemengde, complexe projecten, zowel in de private markt als publiek-private samenwerkingen. Duurzaamheid, Innovatie en Architectuur zijn de kernwaarden in alles wat we doen. ION mag zich sinds 2016 als eerste een CO2 neutrale ontwikkelaar noemen. De uitstoot wordt maximaal gereduceerd en het saldo gecompenseerd.
POC Real Estate opereert binnen de holding POC Partners. Gedragen door vier Westvlaamse ondernemersfamilies en geleid door CEO Elisabeth Van Damme staat POC Real Estate gekend als een stabiele, ervaren en betrouwbare ontwikkelingspartner. Vanuit de verschillende locaties werken ondertussen 25 medewerkers mee aan dit succesverhaal.
Suikerpark, Veurne Gebiedsontwikkeling op de voormalige site van de suikerfabriek 500 woningen, aangesloten op een warmtenet, i.s.m. PepsiCo. Recuperatie van water en warmte uit afvalwater Waregem Business Park, Waregem - ION kantoren - CO2 neutraal kantorenpark - Nieuwste technieken: klimaatplafonds - Elektrische mobiliteit en deelfietsen
Jan Turpin, Nieuwpoort 6 gebouwen, 207 units Met prachtig zicht op de havengeul en de jachthaven
Panquin, Tervuren Ontwikkeling met restauratie van 18deeeuws erfgoed tot 4-sterrenhotel Creatie van een park van 1ha met 100 woongelegenheden Lokaal warmtenet
De Nieuwe Concessie, De Haan 7 gebouwen, 450 units BEN-appartementen
Cap Horn, Knokke Unieke appartementen op uitzonderlijk locatie. Panoramische 180° zichten van hinterland tot zee
p. 5
ARCHITECT
STUDIETEAM
ARCAS ARCHITECT is een internationaal gerenommeerd bureau voor architectuur en stedenbouw, gevestigd in Knokke-Heist, Parijs en Gdansk. Architectuur Arcas Architect heeft meer dan 25 jaar ervaring in architectuur en stedenbouw en meer dan 1000 gerealiseerde projecten. ARCAS ARCHITECT creëert oplossingen op maat, rekening houdend met de maatschappelijke context, het klimaat en de cultuur waarin wordt gewerkt. De kracht van het bureau ligt in de totaaloplossing; het stedenbouwkundig concept en de architectonische visie worden tegelijkertijd vormgegeven.
Omgevingsaanleg
Technieken
Windstudie
MER adviseur
Mobiliteit
Stabiliteit
Lake District, Knokke
Sea Palace, Noordwijk aan Zee
Bemaling
Communicatie
Juridisch advies
Brandveiligheid
Openbaar domein
Sky Towers, Oostende
p. 7
GESCHIEDENIS
Rond de jaren 1860 is het verhaal van de Petit Rouge begonnen met een bescheiden gebouwtje. Het was een “buvette”, een soort kroeg. Het was eigendom van paraplufabrikant Térisse. De dochter van Térisse, Léocadie, huwde met Andries Pauwels, een telg uit een Blankenbergse horecafamilie.
GESCHIEDENIS
In de periode van 1895 tot 1900 wordt de gevel van de Petit Rouge verder verfraaid. In 1903 wordt de Petit Rouge verbreed door de aankoop van het aanpalende oude politiegebouw. Tussen 1920 en 1925 wordt de gevel van de Petit Rouge nog breder door de opslorping van het aangrenzende “Café Venitien”. De gevel krijgt een transformatie naar de art-decostijl.
Ze startten op dezelfde plek “Chalet des Bains”, waar de klanten het aperitiefdrankje “petit rouge” bestelden (een soort porto met kersensmaak).
Tussen 1865 en 1875 wordt het gebouw verhoogd met één etage en krijgt het de naam “Petit Rouge”.
Het hotel wordt jarenlang door verschillende Blankenbergse families uitgebaat. In 1994 moet het hotel sluiten vanwege de slechte bouwkundige staat. De Petit Rouge is een van de eerste gebouwen op de zeedijk met gewapend beton. Door de weersomstandigheden aan de kust, begon het staal te roesten en brokkelden er stukken van de gevel af. De socialistische mutualiteit De Voorzorg uit Limburg koopt het hotel en de binnenzijde wordt volledig verbouwd, alleen de gevel blijft bewaard. In januari 2020 sloot het vakantiecentrum van De Voorzorg voorgoed zijn deuren.
Rond 1875 vormt de broer van Andries Pauwels, Philippe, het “Pavillion des Bains”, naast de Petit Rouge, om tot Hotel Pauwels D’hondt. De gevel van de Petit Rouge krijgt nog een extra verdieping
p. 9
VIJF PUNTENPLAN VOOR ONTWERP
MASTERPLAN
Erfgoed Erfgoed als trekker.
1 Behoud & herwaardering van de aanwezige erfgoedelementen, nl. Belle Epoquegevel Petit Rouge & beschermde Bakkerstrap.
2 Uitbreiden & versterken publieke ruimte.
3 Creatie economische & culturele aantrekkingspool voor Blankenbergse bevolking, eigenaars & toeristen.
Herstel of afbraak van de historische Belle Epoque gevel? - Cultureel erfgoed dat al eeuwenlang het gezicht van Blankenberge bepaalt, biedt kansen voor vernieuwing. - Omdat het onroerend erfgoed ruimtelijk is verankerd, biedt de ruimtelijke ordening tal van kansen voor het behoud van erfgoed.
Verankering Erfgoed Het ontwerp van Petit Rouge verenigt het noodzakelijke in de langdurende co-existentie tussen oud en nieuw en maakt het mogelijk dat het erfgoed een opportuniteit wordt voor de toekomstige architecturale identiteit van het gebied.
Gelaagdheid Het gebouw werkt op verschillende schalen. De toren voegt een landmark toe aan het silhouet van Blankenberge en draagt bij tot de leesbaarheid en identiteit van de stad.
4 Visuele, functionele & ruimtelijke doorbraak kustlijn.
5
Ruimtelijke kwaliteit De tussenschaal van de basis past zich aan de menselijke schaal van de nabije omgeving aan. Strategische overgangen en variatie in hoogtes maken de overgang zachter zodat stad en kustfront meer met elkaar kunnen verstrengelen. Het Belle Epoque patrimonium ge- bruiken als identiteitsdrager van de badplaats.
Hoge duurzaamheidsambities op vlak van energie, circulariteit & bouwkwaliteit. Een gebaar naar de stad
Skybar
Zowel de begane grond als de bovenste verdieping zijn toegankelijk voor het publiek. Creatie van een windluwe doorsteek
Commercieel gelijkvloers
p. 11
MASTERPLAN
NIEUW ONTWERP PLANVERDELING PETIT ROUGE
+50% van het perceel van Petit Rouge wordt publieke ruimte (+/- 590m²)
Programma voor een levendig centrum Het gelijkvloers wordt een recreatieve hotspot met horeca en de Breydelstraat krijgt een aankomstpleintje, waardoor de Petit Rouge gemakkelijk bereikbaar is vanuit de binnenstad. Doorwaadbaarheid traag verkeer Een publieke lift (voetgangers en fietsers) overbrugt het hoogteverschil van ca. 6.5 meter tussen de Zeedijk en de binnenstad. SLANKE TOREN
Het masterplan wordt doorgetrokken tot en met de Bakkersstraat. Deze straat wordt volledig heraangelegd om in harmonie te zijn met de nieuwe publieke ruimte rond het gebouw. De Bakkersstraattrap wordt daarnaast ook gerestaureerd! Voor de Zeedijk en de Breydelstraat werd een visie uitgewerkt door landschapsarchitecten OKRA. Deze visie wordt toegevoegd aan het project en ambieert een aangename leefomgeving. Zo zijn er op de Zeedijk voor het gebouw geen tijdelijke constructies meer te vinden, maar kwalitatieve plantenbakken. in de Breydelstraat wordt meer groen voorzien.
De verdiepen trekken zich trapsgewijs terug, wat resulteert in een slanke toren met meerdere facetten. Deze ingreep zorgt voor vergroening en creëert licht en lucht in het straatbeeld.
p. 13
NIEUW ONTWERP
p.
NIEUW ONTWERP
1350m² commercieel en horeca
169 appartementen
16 4 107 42
studio’s 1-slpk appartementen 2-slpk appartementen 3-slpkappartementen
appartementen van 50m² tot 121 m²
350m² Skybar/bistro met privéterras
Publiek toegankelijk panoramisch terras
100m hoog
516 fietsstalplaatsen op het gelijkvloers 99 parkeerplaasten in PR gebouw 57 parkeerplaatsen in Bistrol gebouw
Publieke fiets- en voetgangerslift
p. 17
p.
PLANNING
STUDIES
WINDSTUDIE
2028
2026 Start der werken
Einde der werken en oplevering van het project
Najaar ‘25 Voorbereidende werken en start van de afbraakwerken
Studiebureau Actiflow heeft een dynamische windsimulatie uitgevoerd op het bestaande gebouw en op het voorgestelde ontwerp. Op vandaag wordt de Bakkersstraat als erg winderig en zelfs gevaarlijk ervaren. Er is rekening gehouden met enkele belangrijke opmerkingen vanuit de windstudie, namelijk: • • •
Verjongen van het gebouw naar boven toe Voldoende hoge glazen balustrades op de verdiepen Toevoegen van een gaanderij op straatniveau (Bakkersstraat) voor het c reëren van een beschutte looproute
Hierdoor is het mogelijk om een looproute te ontwerpen die beter is dan de bestaande situatie. Bestaande situatie
Najaar ‘24 Start commercialisatie
Fi W de bu m hu to sit
Toekomstige situatie
Na bekomen vergunning
Voorjaar ‘24 Beslissing Stad Blankenberge Januari - Februari ‘24 Openbaar onderzoek
N
(a) (a) Bestaande situatie Bestaande situatie
(b) (b) Toekomstige situatie Toekomstige situatie
December ‘23 Indienen van de vergunningsaanvraag
SCHADUWSTUDIE
Windhinder Windhinder - Overschrijdingskans - Overschrijdingskans 5 m/s 5drempelsnelheid m/s drempelsnelheid A %
12 Oktober ‘23 Infomarkt
A B % 2,5
RisicoRisico op hinder op hinder door wind door wind
2,5 5
B C
C
5
10
laag laag
D 10
D
E 20
E
De hier De hier getoonde getoonde resultaten resultaten omvatten omvatten een een uitsnede uitsnede van van het beschouwde beschouwde domein. domein. De resultaten De resultaten van het vanvolledige het volledige domein domein kunnen ku bij Actiflow bij Actiflow worden worden opgevraagd. opgevraagd.
20
gemiddeld gemiddeld hoog hoog
De potentiële impact van de schaduw van het gebouw op het strand alsook op de omgeving werd onderzocht. Door de slankheid vanPetit dePetit toren verplaatst de schaduw zich snelResultaten over het strand heen. Rouge Rouge te Blankenberge te Blankenberge - CFD-studie - CFD-studie windhinder windhinder en windgevaar en windgevaar Resultaten
Januari - September ‘23 - opmaak voorbereidende studies en bespreking adviesinstanties - opmaak architectuurontwerp Maart - December ‘23 Opmaak van het masterplan Maart ‘22 Aankoop van de site
Schaduw op strand: 30m breed Snelheid schaduw: 40m/u Schaduw op 1 punt: 45 min Schaduwstudie - zomer 15/07 om 13u30
p. 21
VOORZORGSMAATREGELEN
VOORZORGSMAATREGELEN SCHORING
BEMALING WAT IS DAT?
WAT IS DAT?
Bemalen is het actief beheersen van het peil van oppervlaktewater of grondwater. Men onttrekt het grondwater van de bouwsite om in een droge en veilige omgeving te kunnen uitgraven en bouwen.
Bij het behoud van de historische vrijstaande gevel van Petit Rouge dient er een schoring aangebracht te worden om te kunnen weerstaan aan de horizontaal inwerkende krachten, zoals de wind. De gevel wordt vastgemaakt aan een stelling constructie om deze in plaats te houden terwijl de achterliggende bebouwing wordt afgebroken. Deze schoring neemt ruimte (+/- 3,5m) in langs de Zeedijk en de Bakkersstraat. De historische art deco gevel wordt geïntegreerd in het nieuwe ontwerp en wordt naar oorspronkelijk model (1920) hersteld. HOE DOEN WE DAT?
HOE DOEN WE DAT? 1. 2. 3.
Werken met een volledige gesloten bouwkuip waardoor de o mgeving niet wordt beïnvloed. Resultaat: geen schade aan de o mliggende gebouwen. Water gaat niet in de riolering maar wordt geïnjecteerd in de bodem van het strand = milieuvriendelijk. Waterglasinjectie zorgt voor een artificiële waterremmende laag op de bodem van de bouwkuip.
BAKKERSTRAP WAAROVER GAAT HET?
Maaiveld
De Bakkerstrap is samen met de Kerkstraattrap en de Weststraattrap beschermd erfgoed en vormen een verbinding tussen de Zeedijk en de binnenstad. Deze wordt gerestaureerd om in z’n oorspronkelijke grandeur te herstellen.
Filterbemaling
Grondwater Uitgravingspeil
Verticale waterremmende schermwanden Watervoerende laag (zand)
HOE DOEN WE DAT? • • • •
Trap op voorhand in kaart brengen aan de hand van foto’s, scans, opmetingen. Overdekken van de trap door middel van stellingen doorheen de werken Wegnemen van belangrijke ornamenten bij de start der werken, zoals aan de bovenzijde van de trap. De kelder van het Petit Rouge project blijft overal op 11m afstand van de Bakkersstraattrap zodat de interferentie sterk wordt gereduceerd
Concept van de hydraulische isolatie van een bouwput met behulp van een waterglasinjectie
p. 23
DUURZAAM- en VEILIGHEID
ENERGIE • BEN woningen • Collectieve geothermische warmtepompen (of aardwarmte is een verwarmingstechniek waarbij warmte aan de ondergrond wordt onttrokken) • Zonnepanelen in de gevel
WATER •
• Bemaling in gesloten bouwput Recuperatie van regenwater & groendaken Infiltratie op eigen terrein
MATERIALEN •
• Recuperatie van bestaande gevel Zoveel mogelijk gebruik maken van materialen met een beperkte milieubelasting
WELZIJN & WELVAART •
Gelijkvloers horecagelegenheid en skybar • Andersvalide doorsteek • Groenaanleg op projectsite
MOBILITEIT •
Fietsenstalling op niveau van de zeedijk -> uitzonderlijk voor de kust, ter stimulans van fietsgebruik en het centraal plaatsen van het gebruiksgemak • Voldoende parkeergelegenheid in en rond het gebouw • Parkeerplaatsen enkel voor bewoners en bezoekers, geen publieke parking. Zodoende wordt het centrum zoveel als mogelijk ontlast
BRANDVEILIGHEID
•
• Brandveiligheidsrapport (FSEC) • Voldoen 100% aan de norm (KB) • Hoogbouw (hoogste vloerplaat <100m) Dubbel trappenhuis en dubbele evacuatie wegen • Brandlift
p. 25
Photocredit: DimiTalen
p.
VOOR EN NA BEELDEN
VOOR EN NA BEELDEN
De volgende beelden tonen de spectaculaire make-over van de buurt rondom de nieuwe Petit Rouge en de opwaardering van het openbaar domein bij de realisatie van het project.
NA
NA
VOOR
VOOR
Historische trap Bakkersstraat
Zicht vanuit de Breydelstraat
p. 29
VOOR EN NA BEELDEN
VOOR EN NA BEELDEN
NA
NA
VOOR
VOOR
Zicht vanuit de Bakkerstrap op zeedijkniveau
Zicht vanuit de Breydelstraat
p. 31
VOOR EN NA BEELDEN
VOOR EN NA BEELDEN
NA
NA
VOOR
VOOR
Zicht vanop de zeedijk
Zicht vanop de zeedijk
p. 33
VOOR EN NA BEELDEN
NA
VOOR
Zicht vanuit de Bakkerstrap op zeedijkniveau
Disclaimer: Deze infobundel is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en ter bevordering van transparantie omtrent het betreffende nieuwbouwproject. De inhoud van deze infobundel mag op geen enkele wijze worden verspreid, gekopieerd of anderszins gereproduceerd zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de uitgevende partij. Alle beschrijvingen, afbeeldingen, plattegronden en overige informatie in deze infobundel zijn indicatief en onderhevig aan mogelijke wijzigingen. De ontwikkelaar behoudt zich het recht voor om te allen tijde wijzigingen aan te brengen in het project, zoals de lay-out, specificaties, prijzen, en andere aspecten, zonder voorafgaande kennisgeving. Geen rechten kunnen worden ontleend aan de inhoud van deze infobundel. De informatie dient louter ter algemene oriëntatie en is niet bindend in juridische zin.
p. 35
POC Real Estate Koestraat 175A bus 2.1 8800 Roeselare www.pocrealestate.com
Petit Rouge Zeedijk 127 8370 Blankenberge info@petit-rouge.be
ION Vredestraat 53 8790 Waregem www.ion.be