De juiste keuze voor uw
vastgoedbelegging
Een antwoord op al
uw vragen rond investeren met uw vennootschap
Voorwoord
Beste lezer,
De cijfers liegen er niet om: vennootschappen zijn hot. Uit cijfers van de Ondernemersbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot) blijkt dat meer en meer werkende Belgen inkomen uit arbeid bewaren in een vennootschap. Tussen mei 2024 en april 2025 zagen meer dan 40.000 vennootschappen het levenslicht: een stijging van maar liefst 2,7% in vergelijking met het jaar voordien.
Bent u ondernemer, directeur, consultant of oefent u een vrij beroep uit? Heeft u heel uw leven hard gewerkt en vindt u het hoog tijd om uw geld nu eindelijk voor u te laten werken? Denkt u er al over na hoe u uw verworven inkomsten zo optimaal mogelijk kan overdragen aan de volgende generatie? Of denkt u er net aan om een vennootschap op te richten en er vastgoed mee aan te kopen?
U bent niet alleen: wij krijgen meer en meer de vraag of het een slim idee is om investeringsvastgoed met een vennootschap aan te kopen, dan wel privé. Een eenduidig antwoord hierop bestaat helaas niet. Alles hangt af van uw persoonlijke situatie en uw toekomstplannen. Vanuit onze jarenlange ervaring als beschikken we over concrete use cases waaruit blijkt dat investeren in vastgoed met een vennootschap aantoonbaar interessanter is, dan wanneer u privé zou aankopen.
Met deze whitepaper willen we u enkele handvaten en waardevolle tips aanreiken, zodat u een weloverwogen keuze kan maken. Veelgestelde vragen over de onderliggende fiscaliteit, en de voor- en nadelen van vastgoed kopen met een vennootschap komen in deze paper uitgebreid aan bod.
*Disclaimer: wij geven inzicht vanuit onze ervaring, maar zijn geen fiscalisten. Voor diepgaand financieel advies neemt u contact op met een fiscaal expert of een boekhouder.
Vastgoed als stabiele investering
Investeren in vastgoed is een van de meest betrouwbare manieren om uw geld te laten renderen. Het biedt u als investeerder een unieke kans om kapitaal op te bouwen en een stabiel passief inkomen te genereren. In tegenstelling tot geld dat op een klassieke spaarrekening staat en elke dag in waarde vermindert, stijgt de waarde van vastgoed doorheen de tijd. Naast bescherming tegen inflatie kunt u er bovendien een financiële hefboom mee creëren én biedt het meerwaarde op lange termijn. Een combinatie van verschillende voordelen dus, die zich vertalen in mooie opportuniteiten.
Bescherming tegen inflatie
Vastgoed beschikt over een intrinsieke waarde die minder onderhevig is aan schommelingen dan bijvoorbeeld aandelen of obligaties. Op lange termijn is het waardevast en biedt het bescherming tegen inflatie. Wanneer u daarentegen geld op uw spaarrekening laat staan, wordt het onderhevig aan de inflatie of stijging van het algemeen prijspeil en verliest u bijgevolg koopkracht.
Volgens de Nationale Bank van België bedroeg de inflatie in België in 2022 9,58%, terwijl de gemiddelde rente op een spaarrekening slechts 0,11% was. Dit betekent dat geld dat in 2022 op de spaarrekening stond maar liefst 9,47% minder waard werd.
Huurinkomsten en de waarde van vastgoed daarentegen stijgen gewoonlijk in lijn met de inflatie. De prijzen van vastgoed worden immers beïnvloed door vraag en aanbod, die op hun beurt weer onderhevig zijn aan de bevolkingsgroei, de economische welvaart, verstedelijking, de rentevoet, bouwkosten en schaarste die er al dan niet op de vastgoedmarkt heerst.
Ook in 2024 stegen de vastgoedprijzen gewoon verder door. Zo betaalde u in 2024 voor een woning in Vlaanderen 0,5% meer, en voor een appartement 1,7% meer in vergelijking met het jaar voorheen. Deze evolutie zet zich door over alle Vlaamse provincies heen.
Wanneer u investeert in vastgoed, gaat u de inflatie dus op twee manieren tegen: enerzijds stijgt vastgoed mee in waarde met de inflatie, en anderzijds worden huurbedragen mee geïndexeerd. V
Het opbouwen van passief inkomen
Naast de potentiële waardestijging van het vastgoed zelf, geniet u als investeerder van een stabiel en groeiend passief inkomen dankzij de huurinkomsten die gegenereerd worden via uw investering. Wanneer u uw pand verhuurt, ontvangt u elke maand een vast bedrag van uw huurder dat u kan gebruiken om uw lening af te betalen, uw kosten te dekken, te sparen of opnieuw te investeren. Veel zelfstandigen gebruiken huurinkomsten ook als aanvullend pensioen. Passief inkomen uit vastgoed is doorgaans ook hoger dan het rendement op een spaarrekening of een obligatie.
Volgens de laatste cijfers van de CIB (Vlaamse Confederatie van Immobiliënberoepen) bedroeg de gemiddelde huurprijs van een woning in België in 2023 868 EUR per maand – een bedrag dat nog nooit eerder in de geschiedenis zo hoog lag. Een huis of appartement huren werd in 2023 maar liefst 6,4% duurder dan het jaar voordien.
Bijkomend voordeel: passief inkomen uit huurinkomsten is ook nog eens erg voorspelbaar. Huurprijzen worden contractueel vastgelegd en jaarlijks geïndexeerd. Koppel dit aan de alsmaar stijgende vraag naar huurwoningen in ons land – in het bijzonder in (studenten)steden – en de algemeen hoge bezettingsgraad, en de kans op leegstand of wanbetaling is klein.
Jaarlijkse huurprijsstijging van een woning in Vlaanderen t.o.v. het jaar voordien
Bron CIB
V
Het hefboomeffect
Een van de voordelen van investeren in vastgoed is de zogenaamde financiële hefboom. Dit hefboomeffect verwijst naar het gebruik van geleend geld om een grotere investering te doen dan wat in principe mogelijk is met uw beschikbare vermogen. U kapt als het ware uw eigen middelen in stukken om verschillende investeringen tegelijk te doen, en leent hierbij telkens zoveel mogelijk. Ondertussen stijgt uw onroerend goed in waarde, en geniet u van de huurinkomsten. Nieuwbouw heeft hierbij duidelijk een streepje voor: het behoudt langer zijn waarde en levert dus ook hogere huuropbrengsten op.
Op het geleende geld dient u uiteraard ook interesten te betalen, maar als de huurinkomsten deze interestlasten overtreffen, spreken we van een positief hefboomeffect. Dankzij deze hefboom kunt u dan ook sneller vermogen opbouwen: de eigen middelen die u uitspaart door te lenen bij de bank, kunt u investeren in een nieuwe opbrengsteigendom of een ander type investering. gevolg: u haalt meer rendement uit uw eigen vermogen. Een belangrijke kanttekening hierbij is dat er geen juist of fout is. Sommige investeerders kiezen ervoor om helemaal niets te lenen, ondanks de voordelen van het hefboomeffect, en dat is helemaal prima.
V
Het groeiend tekort aan huurwoningen
Het aantal kandidaat-huurders in Vlaanderen neemt steeds verder toe, terwijl het aanbod kwalitatieve huurwoningen daalt.
In wat volgt, lichten we dit verder toe.
EEN STIJGEND AANTAL KANDIDAAT-HUURDERS
De bevolkingsgroei ligt aan de basis van de vraag naar vastgoed.
Doorheen de jaren is de vraag naar huurvastgoed blijven toenemen, voornamelijk omwille van drie redenen: de sterke bevolkingsdichtheid, de alsmaar toenemende bevolkingsgroei en het aantal huishoudens dat verder blijft stijgen.
België is een dichtbevolkt land. De sterkste bevolkingsdichtheid situeert zich hoofdzakelijk binnen de Vlaamse Ruit, in Zuid-WestVlaanderen en in Waals-Brabant..
Ten tweede blijft de bevolkingsgroei in België verder stijgen. Volgens de laatste demografische vooruitzichten blijft onze bevolking jaarlijks groeien met gemiddeld 25.000 inwoners, of een stijging van 10% tussen 2023 en 2070.
Verder zijn er ook steeds meer huishoudens in ons land. Dat komt o.m. doordat jongere mensen langer thuis blijven wonen, en oudere mensen minder snel voor seniorenhuisvesting kiezen. Als gevolg van het toenemend aantal scheidingen zijn er bovendien meer en meer eenoudergezinnen in ons land. Onderzoek van Statbel wijst uit dat het aantal huishoudens de komende 10 jaar met 0,6% zal blijven toenemen.
Eigenwoningbezit
België - Inkomen boven 60% van mediaan
België - Inkomen beneden 60% van mediaan
EU28 - Inkomen boven 60% van mediaan
EU28 - Inkomen beneden 60% van mediaan
EEN DALEND AANTAL EIGENWONINGBEZITTERS
Niet iedereen heeft de middelen om een eigen woning kopen. Door de sterke stijging van de rente de laatste jaren, en de versnelde stijging van de woningprijzen, is de betaalbaarheid van een eigen woning moeilijker geworden, voor jonge gezinnen in het bijzonder. Wie wil kopen moet immers meer en meer eigen middelen inbrengen. Banken worden tegelijk ook strenger op vlak van die eigen inbreng, zo blijkt uit cijfers van de Nationale Bank van België. De stijging van het aantal eenoudergezinnen in ons land (cfr. supra) bemoeilijkt het bovendien om vastgoed aan te kopen zonder de financiële steun van een partner.
Anderzijds beschikken veel huishoudens wel over voldoende middelen om te huren.
Dat de huurmarkt booming is, blijkt ook uit de stijgende groei van het aantal kandidaat-huurders. Waar het gemiddelde aantal bezoekaanvragen voor een huurpand in 2022 gemiddeld op 12 lag, steeg dit aantal in 2023 naar 27, met in bepaalde steden zoals Antwerpen grote uitschieters tot maar liefst 64 bezoekaanvragen per pand.
(bron: De Tijd)
Bron: KBC Economics gebaseerd op Eurostat, deelindicator consumentenvertrouwen, standaardafwijking van het langetermijngemiddelde
Intentie van Belgen om een woning te kopen of te bouwen (2020-2024) V
Het krimpen van het beschikbare aanbod
WIJZIGING IN DE BEHOEFTES VAN HUURDERS
De behoeftes van huurders zijn de laatste jaren gewijzigd. Sinds de pandemie is men kritischer geworden bij de keuze van een woning. Zo is een pand met een buitenruimte zoals een terras of tuin vandaag de dag de norm geworden. Met de komst van telewerk wil men ook steeds vaker over minstens een extra kamer beschikken die kan dienst doen als bureau.
HET BELANG VAN ENERGIE-EFFICIËNTE NIEUWBOUW
Ook de energiecrisis die sinds 2022 de kop opstak, en de hieraan gekoppelde stijgende energieprijzen, hebben een impact op de keuze voor een bepaalde woning of appartement. Huurders beschikken over een beperkt budget voor elektriciteit, gas en water. Hoe lager dit budget ligt, hoe meer er overblijft voor de huur zelf. De sterke prijsstijgingen van energie spelen bijgevolg voor huurders een steeds belangrijker wordende rol in de keuze van een pand. Als verhuurder met een langetermijnvisie kiest u dus beter voor een pand dat energiezuinig is.
Op vlak van de energieprestatie van haar woningen is Vlaanderen niet de beste leerling van de klas. Tegen 2050 wil de overheid alle woningen in Vlaanderen energiezuinig maken, wat betekent dat het energielabel A dan verplicht wordt. Wetende dat nu slechts 5% van de woningen dit label draagt, wordt dit een uitdaging. Daarnaast dateert 85% van de woningen in Vlaanderen van voor 1981, wat het steeds moeilijker maakt om deze kwalitatief te renoveren.
Inschatting van renovatiekosten van bestaande woningen tot energielabel A
Bron: Vlaamse Confederatie Bouw (VCB). Simulatie gebaseerd op de prijzen die het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap voor de EPC-documenten van januari 2022 hanteerde.
De voordelen van investeren met een vennootschap
Investeren met een vennootschap heeft een reeks interessante voordelen die een privé-aankoop niet altijd kan bieden.
Naast een – over het algemeen – grotere hoeveelheid beschikbare cash in de vennootschap, zijn er fiscaal gezien ook voordelen verbonden aan de aankoop van vastgoed met een vennootschap. Koppel hieraan de financiële hefboom die met een vennootschap kan worden gerealiseerd, en investeren in vastgoed met een vennootschap wordt een interessante denkpiste.
D E VOORDE l EN VAN INVESTEREN MET EEN VENNOOTSCHAP
Meer beschikbare middelen om te investeren
Investeert u met een vennootschap, dan heeft u een aanzienlijk grotere som beschikbaar kapitaal dat u kan beleggen. Het inkomen dat u privé verwerft, heeft vaak al een behoorlijk lange weg afgelegd.
Als bestuurder van een vennootschap heeft u in principe 2 opties om te investeren in vastgoed:
Optie 1: met privé-geld, via netto loon of netto dividend
Optie 2: direct met de vennootschap
Bruto ontvangsten in vennootschap
€200K
Vennootschap
Bruto loon €100K Netto loon €48K
Privé €200K
Vastgoedinvestering
€100,5K
Bruto winst €100K Netto dividend €52,5K
Optie 1a: De bestuurder kiest ervoor om (een deel van) de ontvangsten van de vennootschap uit te keren als loon.
Bruto loon 100.000 EUR
RSZ (-)20.000 EUR
Personenbelasting (-)32.000 EUR
Netto loon 48.000 EUR
De bestuurder van de vennootschap houdt dus privé slechts
48.000 EUR over om te investeren.
Optie 1b: De bestuurder kiest ervoor om geen loon, maar wel dividend uit te keren.
Bruto winst 100.000 EUR
Vennootschapsbelasting (-) 25.000 EUR
Netto winst (i.e. dividend) 75.000 EUR
Roerende voorheffing (-) 22.500 EUR
Netto dividend 52.500 EUR
De bestuurder van de vennootschap houdt in dit geval dus privé 52.500 EUR over om te investeren.
Optie 2: In plaats van de ontvangsten privé uit te keren, kan de bestuurder er ook voor opteren om met de vennootschap direct te investeren in vastgoed. In dit geval kan de bestuurder de bruto ontvangsten van de vennootschap rechtstreeks aanwenden voor deze investering, zonder dat deze eerst belast worden. Door de vennootschap als een vehikel te beschouwen waarmee u kunt investeren, en aldus op termijn een patrimonium op te bouwen, kunt u dus een veel grotere som aan eigen middelen beschikbaar stellen.
D E VOORDE l EN VAN INVESTEREN MET EEN VENNOOTSCHAP
Lagere effectieve belastingvoet door kosteninbreng
Alle inkomsten die uw vennootschap ontvangt, zijn in principe belastbaar. Het algemeen tarief van de vennootschapsbelasting bedraagt 25%. Indien u voldoet aan bepaalde voorwaarden, kunt u een verlaagd tarief van 20% toepassen op de eerste 100.000 EUR.
gezien de onroerende verhuur van een onroerend goed doorgaans vrijgesteld is van btw, kan er geen recht op aftrek worden uitgeoefend door de vennootschap. De niet-aftrekbare btw vormt echter wel een aftrekbare beroepskost die in mindering kan worden gebracht van de inkomsten van uw vennootschap. Ook notariskosten, registratierechten, intresten van financieringen en afschrijvingen vormen een aftrekbare beroepskost voor de vennootschap. Eveneens kunnen kosten in het kader van het onderhoud en de exploitatie van het aangekochte onroerend goed in mindering worden gebracht.
Door alle kosten die gepaard gaan met de aankoop en het verhuren van uw vennootschapsvastgoed fiscaal in te brengen, verlaagt u de effectieve belastingdruk op de vennootschap.
Voorbeeld 1: Als u een gebouw ter waarde van 200.000 EUR afschrijft op een periode van 20 jaar, kunt u elk jaar 10.000 EUR afschrijving als kosten inbrengen. De grond kan niet worden afgeschreven.
Voorbeeld 2: Als u een onroerend goed aankoopt in Vlaanderen, dan bedragen de registratierechten hierop 12%. Kiest u ervoor om het vastgoed aan te kopen met een vennootschap, dan vormen deze registratierechten een fiscaal aftrekbare kost. Ze worden doorgaans mee geactiveerd en afgeschreven met het gebouw.
Belasting op privé ontvangen huurinkomsten
Onroerende goederen die u privé aankoopt, worden doorgaans niet belast op de ontvangen huurinkomsten, maar op basis van het kadastraal inkomen van het betreffende onroerend goed. Het onroerend inkomen wordt belast aan de progressieve tarieven. Wanneer u reeds andere inkomsten geniet, zoals een loon of een pensioen, is het mogelijk dat het onroerend inkomen aan het toptarief van 50% en aanvullende gemeentebelastingen wordt belast. Vanaf een inkomen van ongeveer 46.000 EUR betaalt u in België het toptarief.
Voorbeeld 1: Een onroerend goed wordt verhuurd aan een natuurlijk persoon die het niet aanwendt voor zijn of haar professionele activiteit. Het kadastraal inkomen van het onroerend goed bedraagt 950 EUR. Het onroerend inkomen bedraagt 2.781,70 EUR voor inkomstenjaar 2023, waarop 1.488,21 EUR belastingen (50% van het inkomen + gemiddeld 7% aanvullende gemeentebelasting) verschuldigd zijn.
Wordt het onroerend goed verhuurd aan een natuurlijk persoon die het onroerend goed wél gebruikt voor zijn of haar professionele activiteit, dan wordt u als eigenaar belast op de ontvangen huurinkomsten verminderd met 40%. Deze kostenaftrek is begrensd tot een maximum van 2/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen.
Voorbeeld 2: Een onroerend goed met een kadastraal inkomen van 950 EUR wordt verhuurd aan een huurder die het onroerend goed voor professionele doeleinden gebruikt. Het onroerend goed wordt verhuurd voor 12.000 EUR per jaar. Het onroerend inkomen na aftrek van de forfaitaire beroepskosten in 2023 bedraagt in dat geval 8.599 EUR, waarop 4.600,47 EUR belastingen (50% van het inkomen + gemiddeld 7% aanvullende gemeentebelasting) verschuldigd zijn.
Van het onroerend inkomen kunnen noch werkelijk gemaakte kosten, noch afschrijvingen in mindering worden gebracht. Sinds 2024 is het bovendien niet langer mogelijk om een lening, afgesloten in het kader van de verwerving van het onroerend goed, in te brengen om aan langetermijnsparen te doen en zo een fiscaal voordeel te genieten.
Hoe u belast wordt als privépersoon, hangt dus af van de aard van de huurder: of deze het pand privé huurt, of dit geheel of gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt. U wordt zwaarder belast als een huurder het pand (gedeeltelijk) gebruikt voor beroepsdoeleinden. U rekent daarom beter deze extra belastingen door in de huurprijs die u voor de eigendom in kwestie vraagt.
D E VOORDE l EN VAN INVESTEREN MET EEN VENNOOTSCHAP
Investeren voor toekomstige generaties
Vooraleer u beslist om vastgoed onder te brengen in een vennootschap, is het verstandig om goed na te denken over uw plannen op langere termijn en de opvolging ervan.
MEERWAARDE OP ONROERENDE GOEDEREN
Indien een onroerend goed privé wordt aangehouden, wordt men belast (16,5%) op de meerwaarde - indien het onroerend goed wordt vervreemd binnen een termijn van 5 jaar. Wacht men tot het onroerend goed meer dan 5 jaar in eigendom is, dan blijft de meerwaarde op vandaag onbelast.
Indien een onroerend goed wordt aangehouden door een vennootschap, wordt de vennootschap integraal belast (25%) op de meerwaarde (i.e. het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde). De vennootschap heeft het onroerend goed vaak al een aantal jaar afgeschreven, wat een impact heeft op de boekwaarde, en dus ook de meerwaarde. In het geval dat de vennootschap een echt investeringsvehikel is en wordt aangehouden als patrimoniumvennootschap, kan de vennootschap de verkoopprijs opnieuw gaan investeren. Op deze manier wordt de meerwaarde niet in één keer belast, maar gespreid à rato van het afschrijvingsritme van de nieuwe investering.
SUCCESSIEPLANNING
Bij overlijden wordt iemands vermogen belast door middel van successierechten. Het vermogen wordt hiervoor opgesplitst in roerend en onroerend vermogen. Elk type vermogen wordt progressief getaxeerd.
Tarieven in rechte lijn (Vlaanderen):
Vermogen in EUR Successierechten
0 EUR – 50.000 EUR 3%
50.000,01 EUR – 250.000 EUR 9%
> 250.000 EUR 27%
Het onroerend goed dat wordt vererfd, wordt al vanaf een vermogen van 250.000 EUR belast aan 27%.
Voor familiale vennootschappen geldt in Vlaanderen een verlaagd tarief van 3%. Vandaag is er echter nog heel wat discussie over het feit of een patrimoniumvennootschap al dan niet in aanmerking komt als een ‘familiale’ vennootschap.
Het vererven van onroerend goed is dus een dure aangelegenheid, en kan ervoor zorgen dat een derde van het vermogen als successierechten moet worden. betaald. Als de vennootschap over voldoende activiteit beschikt, komt deze mogelijks in aanmerking om te genieten van het tarief van 3% successierechten. Voor onroerend goed dat privé wordt aangehouden, is er geen verlaagd tarief mogelijk.
D E VOORDE l EN VAN INVESTEREN MET EEN VENNOOTSCHAP
WAT BIJ SCHENKING AAN (KLEIN)KINDEREN OF PARTNER?
In plaats dat het onroerend goed vererfd wordt, is het interessant te overwegen om het onroerend goed reeds vooraf te schenken.
Indien het onroerend goed privé wordt aangehouden, maakt het onroerend goed deel uit van het onroerend vermogen van de privépersoon. Een schenking in rechte lijn wordt in dat geval als volgt belast in Vlaanderen:
Tarieven in rechte lijn (Vlaanderen): Vermogen in EUR Successierechten
Om de schenkingsrechten te beperken tot 3% kan overwogen worden om getrapt te schenken. Vermits de schenking in dit geval beperkt is tot 150.000 EUR per schenking, dient u hier tijdig mee van start te gaan.
Indien het onroerend goed echter aangekocht werd met een vennootschap, maakt het onroerend goed deel uit van het roerend vermogen van de schenker. Het schenken van roerend vermogen in rechte lijn is in Vlaanderen in principe onderworpen aan 3% schenkingsrechten. Kwalificeert de vennootschap als familiale vennootschap, dan zijn er zelfs geen schenkingsrechten verschuldigd. Echter, zoals hierboven reeds aangehaald, wordt een patrimoniumvennootschap doorgaans niet als een familiale vennootschap beschouwd die ter zake aan de voorwaarden voldoet.
Neemt u zich dus voor om het onroerend patrimonium over te dragen naar de volgende generatie, kan een adequate successieplanning heel wat geld en zorgen besparen om zo geen 30% van uw opgebouwde vermogen te verliezen.
In welke situaties is het interessant om te investeren met een vennootschap?
Investeren in vastgoed als privépersoon, dan wel met een vennootschap, hebben elk hun voor- en nadelen. Beide zijn sterk afhankelijk van de individuele financiële situatie van de investeerder, zijn of haar doelstellingen en de fiscale context die met elk van deze keuzes gepaard gaat.
In wat volgt, lichten we twee concrete scenario’s toe waarbij het effectief interessant is om te investeren met een vennootschap.
U BELEGT OP LANGE TERMIJN IN VERSCHILLENDE EIGENDOMMEN
U investeert met oog op een termijn van minstens 10 jaar in verschillende eigendommen, en met de doelstelling om een rendement te halen op de huurinkomsten die hieruit voortvloeien. In dat geval is het interessant om te investeren met uw vennootschap en te kiezen voor een patrimoniumvennootschap, die u later aan een voordeliger belastingtarief kunt doorgeven aan uw kinderen.
Voorbeeld 1: Uw tienerdochter studeert binnenkort af van de middelbare school en wil hogere studies aanvatten in Brussel, waar de gemiddelde huurprijs van een nieuwbouwstudentenstudio 700 EUR bedraagt (excl. kosten). gaat zij op kot voor drie jaar, dan lopen de huurkosten alleen al op tot 25.200 EUR. Studeert zij vijf jaar, dan komt dit neer op een huursom van 42.000 EUR. Kiest u ervoor om een studentenstudio aan te kopen, dan verwerft u vastgoed dat u na haar studies verder kunt verhuren en waarmee u een eventuele lening verder afbetaalt. Als u dit onroerend goed inbrengt in uw vennootschap, kunt u dit later ook overdragen aan uw dochter door een schenking via aandelen.
Voorbeeld 2: Een andere typische case waarin een patrimoniumvennootschap interessant is, is de situatie waarin u privé onverwacht veel liquide middelen verwerft door een erfenis of de verkoop van een onroerend goed. Opgelet: als u beslist om grote sommen te investeren in vastgoed, loopt u het risico dat de fiscus dit als beroepsinkomen ziet, dat onderworpen is aan de personenbelasting. Aangezien voor hogere inkomensschijven ook hogere aanslagvoeten gelden, is investeren met privémiddelen in dit geval dus niet interessant. U richt beter een patrimoniumvennootschap op waarmee u kunt investeren in onroerend goed.
VOORSCHOT OP RESERVE IPT
Een andere vorm van financiering voor de aankoop van vastgoed is het nemen van een voorschot op de reserve van uw IPT (Individuele Pensioentoezegging).
Een IPT is een specifieke pensioenoplossing voor bestuurders van een vennootschap. Het stelt u als ondernemer in staat om op een fiscaal voordelige manier extra pensioenkapitaal op te bouwen. De bijdrage voor de IPT betaalt u integraal met uw vennootschap en is aftrekbaar van uw brutowinst.
Ook al betaalt u met uw vennootschap, u bent als persoon de begunstigde, want het gespaarde bedrag wordt uiteindelijk uitgekeerd als uw privé-eigendom.
Daarnaast kunt u een bepaald maximum van dit kapitaal vervroegd privé opnemen om vastgoed te kopen. De meeste verzekeraars beperken dit voorschot tot 60% à 70% van het kapitaal.
Met een IPT kunt u dus op een voordelige manier geld uit uw vennootschap naar uw privé overhevelen om vastgoed aan te kopen. Het nemen van een voorschot op uw IPT is echter onderworpen aan diverse voorwaarden. Neem daarom zeker contact op met uw verzekeraar om de praktische modaliteiten en voorwaarden in detail te bekijken.
U KOOPT 100% AFSCHRIJFBAAR BELEGGINGSVASTGOED
Koopt u nieuwbouwvastgoed aan onder de klassieke voorwaarden, dan wordt de aankoopprijs ervan opgedeeld in een grondaandeel en een constructieaandeel. Elk van deze delen is onderworpen aan een ander belastingtarief. Op het grondaandeel van nieuwbouw wordt sinds 2022 een belastingtarief van 12% aangerekend, beter gekend als registratierechten. Het constructieaandeel is de prijs die u betaalt voor het gebouw zelf. Hierop betaalt u een standaard btw-tarief van 21%. In het geval van vernieuwbouw geldt een verlaagd btw-tarief van 6%.
Bronnenlijst
Advies, D. |. V. M. (2023, 19 juni). hoe worden de huurinkomsten belast? Dewaele. https://www.dewaele.com/nl/advies/belasting-inkomsten-particuliere-bedrijfsvastgoed-verhuur
Belastingtarieven. (2023, 8 december). FOD Financiën. https://financien.belgium.be/nl/particulieren/belastingaangifte/belastingtarieven-inkomen/belastingtarieven#q1
Bevolkingsdichtheid | statbel. (2023, 16 november). https://statbel.fgov.be/nl/themas/bevolking/structuur-van-de-bevolking/bevolkingsdichtheid#figures coppens, G., Engelen, T., & hostyn, N. (2023, 16 november). Investeren in vastgoed: privé of via de vennootschap? Degroof petercam blog. https://www.degroofpetercam.com/nl-be/blog/investeren-in-vastgoed-prive-of-via-de-vennootschap
De langetermijndoelstelling tegen 2050 voor de Vlaamse woningen. (z.d.). www.vlaanderen.be. ttps://www.vlaanderen.be/veka/energie-en-klimaatbeleid/vlaamse-langetermijnrenovatiestrategie-voor-gebouwen-2050/de-langetermijndoelstelling-tegen-2050-voor-de-vlaamse-woningen
Een woning kopen met uw vennootschap? Doe het doordacht. (2017, 20 november). De Tijd.
https://www.tijd.be/netto/vastgoed/een-woning-kopen-met-uw-vennootschap-doe-het-doordacht/9954382.html
Energetisch renoveren: hoever komt u met 10.000, 50.000 en 100.000 euro? (2022, 19 februari). De Tijd.
https://www.tijd.be/netto/analyse/energie/energetisch-renoveren-hoever-komt-u-met-10-000-50-000-en-100-000-euro/10368101.html
huishoudens | statbel. (2023, 8 juni).
https://statbel.fgov.be/nl/themas/bevolking/structuur-van-de-bevolking/huishoudens#:~:text=Op%201%20januari%202023%20telde,kinderen%20waren%20goed%20voor%2037%25
Huren werd in een jaar bijna 8 procent duurder. (2024, 11 januari). De Tijd.
https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/huren-werd-in-een-jaar-bijna-8-procent-duurder/10518690.html
Huurprijzen in Vlaanderen kennen ongeziene stijging. (2024, 7 februari). De Tijd.
https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/huurprijzen-in-vlaanderen-kennen-ongeziene-stijging/10524233.html
Is het voor iedereen in België haalbaar om een eigen woning te kopen? (z.d.). nbb.be.
https://www.nbb.be/nl/artikels/het-voor-iedereen-belgie-haalbaar-om-een-eigen-woning-te-kopen
loop van de bevolking | statbel. (2023, 8 juni).
https://statbel.fgov.be/nl/themas/bevolking/loop-van-de-bevolking
Meer jonge ondernemers richten vennootschap op. (2023, 5 juli). De Tijd.
https://www.tijd.be/ondernemen/algemeen/meer-jonge-ondernemers-richten-vennootschap-op/10478754.html#:~:text=Dat%20blijkt%20uit%20de%20jongste,meer%20dan%2039.700%20vennootschappen%20bij.
Milani, T. (2023, 10 november). Investeren in vastgoed in België: de voor- en nadelen op een rij. De Belgische Belegger.
https://www.debelgischebelegger.be/investeren-in-vastgoed-in-belgie-de-voor-en-nadelen-op-een-rij/
Notarisbarometer | Nieuws & pers - Notaris.be. (z.d.). https://www.notaris.be/nieuws-pers/notarisbarometer
Pro’s en contra’s van investeren in vastgoed via vennootschap. (2020, 2 december). De Tijd. https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/pro-s-en-contra-s-van-investeren-in-vastgoed-via-vennootschap/10268203.html
Recordinflatie in België in 2022. (2023, 7 februari). FOD Economie Newsroom. https://news.economie.fgov.be/222764-recordinflatie-in-belgie-in-2022
stormloop op Vlaamse huurmarkt. (2023, 17 januari). De Tijd. https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/stormloop-op-vlaamse-huurmarkt/10440867.html
Van Gompel, J. (2023, 24 april). Tegenwind steekt op voor de Belgische woningmarkt. www.kbc.be. https://www.kbc.be/private-banking/nl/nieuws/vastgoed/tegenwind-steekt-op-voor-de-belgische-woningmarkt.html
Vermogen Belgen voor het eerst boven 3.000 miljard. (2023, 13 juli). De Tijd.
https://www.tijd.be/markten-live/nieuws/algemeen/vermogen-belgen-voor-het-eerst-boven-3-000-miljard/10480533.html
EDITIE 1
OKTOBER 2025