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INSELMAGAZIN BAUEN & WOHNEN

IHR RATGEBER ZUM KAUFEN, BAUEN, MIETEN & WOHNEN AUF MALLORCA 100 Seiten aktuelle Informationen rund um das Thema Immobilien auf der Insel


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EDITORIAL

Viel mehr als nur vier Wände D as Wort Immobilie – abgeleitet vom Lateinischen „im-mobilis“ für „unbeweglich“ – klingt auf Mallorca ganz schön durchgekaut. Kein Wunder. Der Handel mit Fincas, Villen, Dorfhäusern oder Apartments lässt bereits seit Jahrzehnten einen der größten Wirtschaftszweige der Insel kräftig sprießen. Ganz leicht vergisst man dabei, dass hinter dem vermeintlichen Mega-Business aus Kaufen, Bauen, Mieten, Wohnen, Einrichten und Renovieren auch Menschen stecken, für die eine Immobilie sehr viel mehr ist als nur

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ein Dach über vier Wänden: Sie ist vielmehr ein kleiner – oder manchmal auch größerer – mediterraner Traum, ein Stück Mallorca, ein Stück südländischer Lebensart. Für alle die, die diesen Traum noch träumen, aber auch für die, die ihn schon leben, haben wir dieses Sonderheft produziert. Viel Spaß beim Lesen wünscht Ihnen Ihr Team des Inselmagazins IM Bauen & Wohnen | 03


INHALT IMPRESSUM GESCHÄFTSFÜHRUNG Roman Ebmeier

VERTRIEB Roman Ebmeier Tel. 971 744 467 | Mob. 663 946 871 r.ebmeier@inselmagazin-mallorca.com Alexandra Rehagel Tel. 971 744 467 | Mob. 609 641 681 a.rehagel@die-inselzeitung.com

BÜRO Lisa Rehagel C/. Marina 104 , 1°, local 7 | 07620 Llucmajor Tel. 971 744 467 info@inselmagazin-mallorca.com

CHEFREDAKTION

Immobilienarten

Andreas John redaktion@inselmagazin-mallorca.com

GRAFIK | LAYOUT | SATZ Filine Bronckhorst grafik@inselmagazin-mallorca.com

KONZEPT & MARKETING

07 22 48

Manuela Rehagel Tel. 971 744 467 | Mob. 663 946 869 m.rehagel@inselmagazin-mallorca.com www.inselmagazin-mallorca.com

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Titelbild: fotolia

Baurecht

Depósito Legal | DAS INSELMAGAZIN DL PM 1120-2013 DAS INSELMAGAZIN ist eine geschützte Marke der MEDIAGROUP BALEAR S.L.

Infos zu den umfangreichen Leistungen der Mediagroup Balear S.L. finden Sie hier! 04 | IM Bauen & Wohnen

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Ferienvermietung

Finanzierung Häufige Fehler


BAUEN & WOHNEN Terrassentrends

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INHALT

KAUFEN Immobilienarten Anforderungen und Lage Immobiliensuche Immobilienbegutachtung Finanzierung Vertragsarten Nebenkosten

BAUEN Küchentrends

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Pooltrends

Baurecht – Unterschiede auf Mallorca Grundstücke Genehmigungen Planung Häufige Fehler Architekten und Bauunternehmen

VER/MIETEN Mietpreise und Mietspiegel 2017 Spanische Anzeigen-Portale im Vergleich Mietrecht auf Mallorca Gesetzliche Bestimmungen für die Ferienvermietung

WOHNEN Versicherungen rund ums Haus Cabrio-Markisen auf der Terrasse Küchentrends auf Mallorca Poolgestaltung und Technik Renaissance der Wandtapete Infrarot-Wandbildheizungen Moderne Wärmepumpen IM Bauen & Wohnen | 05


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KAUFEN

Ein eigenes Stück mediterraner Lebensfreude Der Erwerb eines Insel-Domizils stellt nicht nur aufgrund von zahlreichen administrativen und steuerlichen Eigenarten eine echte Herausforderung dar. Wir zeigen, wie es geht.

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b Haus, Wohnung, Finca oder Ferienapartment: Der Erwerb einer Immobilie auf Mallorca stellt für viele Ausländer eine der größten und nicht zuletzt kostspieligsten Herausforderungen in ihrem Leben dar. Dementsprechend bedacht sollte man beim Kauf vorgehen. Angefangen über die Wahl des geeigneten Standortes über die adäquate Finanzierung bis hin zu den verschiedenen Vertragsformen sowie allen wichtigen steuerrechtlichen Fragen vor und nach dem Erwerb haben wir die grundlegenden Informationen zum Immobilienkauf auf Mallorca für Sie zusammengefasst. Wir hoffen, Ihnen damit einen Ratgeber zur Seite zu stellen, der Ihnen nicht nur dabei helfen soll, ein traumhaftes Haus, eine schöne Wohnung, eine malerische Finca oder ein gemütliches Apartment auf der Insel problemlos zu kaufen - sondern vor allem ein eigenes Stück mediterraner Lebensfreude.

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IMMOBILIENARTEN KAUFEN

WELCHE IMMOBILIE DARF’S DENN SEIN? J&A Photos

Finca oder Ferienapartment? Villa oder Wohnung? Vor dem Kauf gilt es zu überlegen, welcher Immobilien-Typ am besten passt

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icherlich haben Sie schon einmal ein Auto gekauft, oder? Erinnern Sie sich noch, wie Sie dabei vorgegangen sind? Bestimmt hatten Sie bereits vor dem Gang zum Händler klare Vorstellungen darüber, wie Ihr zukünftiges Vehikel aussehen sollte (Kleinwagen, Limousine, Coupé, Cabrio oder Kombi), welchen Hauptzweck er erfüllen musste (Familienkutsche, Sportwagen, Transporter) und nicht zuletzt wie viel er kosten durfte. Gehen Sie beim Immobilienkauf auf Mallorca am

besten genauso vor. Die Immobilientypen auf Mallorca ähneln natürlich denen in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Grundsätzlich unterscheidet man auf der Insel aber in fünf übergeordnete Immobilienarten: I. „Finca“ - das Landhaus für Naturliebhaber Das Wort „Finca“, im Spanischen bezeichnet es eigentlich nur ein Grundstück auf dem Land, übt seit vielen Jahren eine geradezu magische Anziehungskraft auf ausländische Immobilienkäufer aus. Da-

hinter verbergen sich meist komplett oder weniger komplett renovierte Landhäuser aus Naturstein, die ursprünglich als kleine landwirtschaftliche Betriebe oder einfache Wochenendhäuschen im Grünen dienten. Aufgrund der hohen Nachfrage sind die Preise für solche Fincas, die in der Regel über mehrere tausend Quadratmeter Grundstück mit Obstbäumen oder kleinen Äckern verfügen, in den letzten Jahren steil nach oben geschossen. Im Gegensatz zu den meist komfortabler ausgestatteten Villen oder Chalets auf dem Land sollte man beim Kauf einer Finca IM Bauen & Wohnen | 07


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vor allem die Versorgungsanbindungen (Wasser, Strom, Telefon) checken. Gerade günstig scheinende Fincas werden oftmals nur mit Solarstrom oder Dieselgenerator betrieben. Und ein nachträglicher Anschluss ans Versorgungsnetz kann oft mit bürokratischem Hürdenlauf verbunden sein. Viele mallorquinische Landhäuser entstanden zudem in Eigenregie, sprich in mehr oder weniger professioneller Wochenendarbeit ihrer Besitzer. Darum sollte sowohl die Bauqualität als auch die Legalisierung im Grundbuchamt peinlichst genau geprüft werden. Für Naturliebhaber, die weit weg von Stadt und Menschen Mallorcas Landleben genießen möchten und sich auch nicht vor harter körperlicher Arbeit scheuen – schließlich wollen die Tausende von Quadratmetern Land in Schuss gehalten werden – sind Fincas vielleicht genau das Richtige. II. „Chalet“ – das Traumhaus für Wohlbetuchte Freistehende Häuser mit Grundstück, Garage und Pool werden auf Mallorca – egal in welchem Zustand – als „Chalet“ bezeichnet. Tatsächlich zählen sie bei ausländischen Investoren zu den beliebtesten Immobilienarten. Sie sind in der Regel modern ausgestattet, verfügen über zeitgemäße Heizungssysteme und bieten jede Menge Platz für die eigene Familie oder den Besuch aus der Heimat. Natürlich

spiegeln sich so viele Vorteile auch im Kaufpreis wieder. Chalets oder Einfamilienhäuser mit Pool sind in vielen Gegenden der Insel kaum noch unter 500.000 Euro zu bekommen. Die Mehrzahl der Villen auf Mallorca werden sogar erst ab einem Verkaufspreis von mehr als einer Million Euro angeboten. III. „Casa de Pueblo“ – das charmante Dorfhaus Wer Individualität beim Wohnen, gepaart mit einem gehörigen Schuss mallorquinischer Lebensart sucht, dürfte mit einem sogenannten casa de pueblo auf seine Kosten kommen. Solche Dorfhäuser stehen bei nordeuropäischen Zuwanderern vor allem wegen ihres rustikalen Charmes (NatursteinFassaden und Innenwände, freigelegte Deckenbalken aus Holz, etc.) hoch im Kurs. Sie verfügen in der Regel über einen kleinen Hof (Patio) oder Garten. Vorsicht ist allerdings bei nicht oder nicht ausreichend renovierten Exemplaren geboten. Die Sanierungskosten für ein oftmals Jahrhunderte altes mallorquinisches Dorfhaus sind extrem schwer einzuschätzen. Dorfhäuser bieten die Möglichkeit, sich schnell und relativ unkompliziert in den mallorquinischen Lifestyle zu integrieren. Die Preise variieren je nach Zustand, Größe und Ort zwischen 200.000 und einer Million Euro.


IMMOBILIENARTEN KAUFEN IV. „Casa adosada“ – die bessere Wohnung Bereits Ende der 1980er Jahre begannen Wohnsiedlungen, sogenannte „Urbanizaciones“ auf Mallorca wie Pilze aus den Boden zu schießen. Gewohnt wird hier vor allem in Reihenhäusern, casas adosadas, die sich wegen ihres relativ günstigen Preises und dem höheren Komfort als Wohnungen oder Apartments auch bei ausländischen Voll- oder Teilzeitresidenten großer Beliebtheit erfreuen. Die meist doppelstöckigen, eng an eng gebauten Häuser verfügen über eine moderne Innenausstattung und oftmals auch über einen Mini-Garten oder Patio. Beliebt sind auch Exemplare in Wohnanlagen, die über einen oder mehrere Gemeinschafts-Pools verfügen. Die Preise variieren hier ebenfalls nach Ort, Größe und Ausstattung zwischen grob 200.000 und einer Million oder mehr Euro.

V. „Piso/Apartamento“ – die klassische Wohnung Wohnungen („Pisos“) und Apartments („Apartmentos“) sind auf Mallorca in einer geradezu schwindelerregenden Zahl von Variationen zu finden. Ihr wesentlicher Vorteil sind der relative geringe Anschaffungspreis und die überschaubaren laufenden Kosten. Im Gegensatz zu Chalets oder Fincas können Wohnungen und Apartments auch mal über mehrere Monate ohne Aufsicht gelassen werden. Sie sind zudem einfacher als Urlaubsunterkünfte zu vermieten. Wer also eine Immobilie zur Investition beziehungsweise für gelegentliche Besucher auf der Insel sucht, ist mit einem Einoder Zweizimmer-Apartment – vielleicht sogar in Meeresnähe – sehr gut bedient. Andreas John

„WER MALLORCA ALS ERST- ODER ZWEITHAUSRESIDENT RICHTIG KENNENLERNEN WILL, SOLLTE DEN KAUF EINES DORFHAUSES ERNSTHAFT IN ERWÄGUNG ZIEHEN. ABSEITS DER URLAUBERSTRÖME NIMMT MAN AUF DEM DORF NOCH AKTIV AM LEBEN DER EINHEIMISCHEN TEIL.“.. MIGUEL BORRÁS, IMMOBILIENVERKÄUFER IN ALGAIDA


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Wie und wo wollen Sie auf Mallorca wohnen? Am Meer, auf dem Land oder mitten in Palma: Welcher Standort passt am besten?

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an glaubt es kaum, aber selbst auf einer vermeintlich kleinen Mittelmeer-Insel wie Mallorca verliert man schnell die Übersicht, sobald man sie nicht mehr aus dem Fenster eines Flugzeuges betrachtet. Die Lage des geeigneten Standortes für das Insel-Domizil spielt auch deswegen eine so große Rolle, weil Urlaubermassen im Hochsommer und die doch sehr beschränkten öffentliche Verkehrsmittel zu teils langen und mitunter ermüdenden Fahrzeiten von A nach B führen. Darüberhinaus sind noch eine ganze Reihe weiterer Faktoren bei der Standort-Wahl für eine Immobilie auf Mallorca entscheidend.

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Wie oft auf der Insel? Bevor Sie sich für eine Immobilie auf Mallorca ent-


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scheiden, sollten Sie sich fragen, für welchen Zeitraum im Jahr Sie sie überhaupt nutzen wollen. Sind Ihre Insel-Besuche eher nur sporadisch, könnte der Kauf einer „pflegeintensiven“ Villa oder Finca mit

großem Grundstück und Pool vielleicht die falsche Wahl sein. Wollen Sie dagegen ganz und längere Zeit auf der Insel heimisch werden, ist ein Dorfhaus eine gute und praktische Alternative.

Wie weit weg von Palma? Machen Sie sich nichts vor. Wenn Sie kein Dorfoder Landmensch sind, des Öfteren mal Shoppen wollen und Wert auf gute Restaurants, Kino und kulturelle Unterhaltung legen, dann sollten Sie sich bei der Wahl Ihres Immobilien-Standortes immer Richtung Palma orientieren. Insbesondere in den Wintermonaten herrscht abseits der Hauptstadt vielerorts „tote Hose“. Noch schlimmer sieht es in den großen Urlaubs-Enklaven der Insel wie Alcúdia/Can Picafort im Norden oder Cala Ratjada/ Cala Millor im Nordosten und Osten aus. Sie versprühen von November bis Ende März eher den Charme einer Geisterstadt. Wer häufig zwischen der Heimat und Mallorca pendelt, wird auch die Nähe seines Insel-Domizils zu Mallorcas Flughafen schnell zu schätzen wissen.

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Was braucht Ihre Familie? Sie haben Kinder, die auf Mallorca zur Schule gehen sollen? Auch die Beantwortung dieser und anderer Fragen hinsichtlich den Lebensbedürfnissen der Familie sollte bei der Wahl des ImmobilienStandortes auf Mallorca einfließen. Zwar verfügt jeder größerer Ort auf der Insel über eine öffentliche Schule, wer für seine Kinder jedoch eine inter-

alle Fotos: J&A Photos

Von Ihren Besuchern ganz zu schweigen. Auch für Ausländer, die auf der Insel geschäftlich tätig werden wollen, ist der Großraum Palma als Immobilien-Standort vielleicht von Vorteil. Fast alle Behörden und Institutionen findet man in der Hauptstadt. Mal kurz von Pollensa nach Palma und wieder zurück , um wichtigen „Papierkram“ zu erledigen, kann mitunter zwei Stunden dauern.

nationale Schulausbildung vorzieht, sollte sich ebenfalls Richtung Palma oder dem Südwesten orientieren.

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Schön aber feucht – der Meerblick Das Gros an ausländischen Immobilienbesitzer auf Mallorca hat es bei der Wahl des Standortes relativ einfach. Grund: Das Insel-Domizil dient ihnen ausschließlich als Entspannungsoase. Motto: Die Kinder sind längst aus dem Haus und das nötige Kleingeld für eine unbeschwerte Zeit auf der Insel ist bereits verdient. Welche Ecke auf Mallorca darf es also sein? Mallorca bietet an landschaftlichen Schönheiten ein breites Spektrum. Seriöse Makler empfehlen potentiellen Immobilienkäufer meist, sich ausreichend Zeit zu nehmen, um die Insel zu erkunden. Das Tal von Sóller, die Buchten von Pollensa und Alcúdia, der „wilde“ Nordosten oder der mondäne Südwesten haben allesamt viele und unterschiedliche Anreize zu bieten. Wer sich dafür entschließt in Meeresnähe zu wohnen – am besten gleich in erster Linie – sollte zwei Dinge berücksichtigen. So haben die Preise für unverbaute Meerblick-Domizile, egal ob Wohnung, Apartment oder Villa – in den vergangenen Jahren astronomische Höhen erreicht. Und: Nach Schätzungen eines bekannten deutschen Immobilienhändlers haben rund 50 Prozent aller ausländischen Meeresblick-Bewohner spätestens nach einem Jahr die Schnauze voll von Salz verkrusteten Terrassenmöbeln, oxidierten Chromarmaturen und immerfeuchten Kleiderschränken. Wie gesagt: Nehmen Sie sich bei der Wahl des geeigneten Standortes für Ihr neues Insel-Domizil ausreichend Zeit. Besuchen Sie die Orte zu verschiedenen Tageszeiten, informieren Sie sich über die lokalen kulturelle Angebote, über öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe und über andere für Sie wichtige Infrastruktur. Andreas John


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DER SICHERE WEG ZUM INSEL-DOMIZIL

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er sich über den Standort und die Art der gewünschten Immobilie klar ist, kann mit der Auswahl des Angebotes beginnen. Der klassische Weg führt zu einem Makler, von denen es auf Mallorca nicht gerade mangelt. Doch keine Panik! Die insbesondere auf dem spanischen Festland wütende Immobilienkrise hat seit 2008 auch auf Mallorca zu einer Flurbereinigung in der Branche geführt. Schwarze Schafe und unseriöse Anbieter gibt es nach wie vor, ihre Zahl hat sich aber drastisch reduziert. Bei der Wahl des Maklers sollte man stets eine Tatsache berücksichtigen: Der Immobilienhändler ist in der Regel kein neutraler Berater, sondern verfolgt vor allem eigene Interessen: Er will verkaufen, denn nur

so kommt er zu seiner Provision. Nachteile einer Immobilie wird er daher im Zweifel nicht betonen und vor Mängeln selten ausdrücklich warnen. Deshalb ist gesunde Skepsis angebracht, wenn die Vorteile einer Immobilie in leuchtenden Farben geschildert werden. Der Kaufinteressent sollte sich gezielt nach Schäden und Mängeln erkundigen und im Zweifel mehrfach nachfragen. Es empfiehlt sich natürlich auch, Angebote ähnlicher Immobilien von anderen Maklern zu vergleichen. Auf der Suche im Internet Zur Vorauswahl lohnt sich das Durchstöbern von Immobilien-Portalen im Internet. Fast jedes Maklerbüro hält ein entsprechendes Portfolio an Angeboten

Wer nicht die Katze im Sack kaufen will, sollte bei Immobilienangeboten stets auf der Hut sein

auf der eigenen Homepage bereit. Keinesfalls sollte der Interessent ein Objekt kaufen, das er nur aus der Internet-Anzeige kennt. Hochglanzfotos sind schön anzuschauen – mit der Wahrheit haben sie jedoch manchmal wenig zu tun. Privat-Offerten Der Nachbar eines Bekannten hat eine Finca zu verkaufen? Klasse! Das spart am Ende die Maklercourtage von bis zu fünf Prozent des Kaufpreises. Nachteil: Seriöse Immobilienhändler helfen ihren Kunden in der Regel bei allen administrativen Vorgängen. Besitzer wollen dagegen nur eines: Ihre Immobilie so schnell wie möglich verkaufen! Redaktion

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ENERGIEEFFIZIENZ KAUFEN

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eit 2013 müssen Neu- und Bestandsimmobilien über ein Energie-Zertifikat, ein sogenanntes certificado de eficiencia energética, verfügen. Ähnlich wie bei Elektrogeräten zeigt das Zertifikat oder der Energie-Pass anhand von sieben Stufen – A ist die höchste, G die niedrigste – die Energie-Effizienz einer Immobilie an.

NicoElNino - fotolia

Wer braucht den Energie-Pass? Das Zertifikat muss sowohl bei Verkaufs- als auch Mietangeboten – in Prospekten, Internet, etc. – angezeigt werden. Ausnahme bilden dabei nur Apartments oder Wohnungen mit einer Wohnfläche von weniger als 50 Quadratmetern. Nicht nötig sind Energie-Zertifikate auch bei Miet-Objekten, deren Miet-Dauer unter vier Monate liegt, wie zum Beispiel bei der Ferienvermietung.

KEIN KAUF OHNE ENERGIE-PASS Seit 2013 müssen Makler und Vermieter auf Mallorca ein Energieeffizienz-Zertifikat ihrer Immobilien vorweisen.

Wie aussagekräftig sind die Zertifikate? Insbesondere bei älteren Häusern oder Wohnungen ist es schwer, an zuverlässige Daten (Wärmedämmung, Mauerwerksaufbau, Dachaufbau, etc.) zur Ermittlung des Energie-Effizienzwertes zu gelangen. Im Gegensatz zu Deutschland gibt es in Spanien auch keine Verpflichtungen des Eigentümers beziehungsweise des Vermieters hinsichtlich der Effizienz-Klasse. Will heißen: Selbst die schlechteste Energieeffizienzklasse G führt nicht zu Sanktionen oder zur Verpflichtung, eine energetische Sanierung durchzuführen. Wer stellt sie aus? Die Ausstellung der Zertifikate ist in Spanien ausschließlich Architekten, technischen Architekten, Ingenieuren und technischen Ingenieuren mit fundierten Kenntnissen in den dafür entwickelten Computerprogrammen vorbehalten. Quelle: Sachverständigenbüro „Matrol Services“ IM Bauen & Wohnen | 15


PUERTO ANDRATX:

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alle Fotos: Minkner & Partner

Vom Fischerdorf zum mondänen Hotspot

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uerto Andratx wird in Mallorcas Annalen erstmals vor etwa 800 Jahren erwähnt – als kleines Fischerdorf an einem Naturhafen im Südwesten der Insel. Da das Dorf nicht wehrhaft war, zogen sich die Einwohner bei Piratenüberfällen in das 4 km entfernte Dorf Andratx zurück, das über Verteidigungsanlagen verfügte. Im Laufe der letzten 50 Jahre hat sich Puerto Andratx vom einstigen Fischerdorf zu einem mondänen Hotspot entwickelt, der besonders für ein wohlhabendes internationales Publikum eine hohe Attraktivität ausübt. Heute teilt sich der Hafen in einen Fischereiteil und einen modernen Yachthafen. Am Nachmittag kann man am Beginn der Hafenpromenade in der Nachbarschaft der Fischereibörse von den heimkehrenden Fischern fangfrischen Fisch kaufen, wovon nicht nur die einheimische Gastronomie, 16 | IM Bauen & Wohnen

sondern auch viele Privatleute Gebrauch machen. Im Yachthafen dagegen ankern Yachten internationaler Eigentümer, wie die Fahnen der Registrierungsländer belegen. Die Häuser der Hafenpromenade sind teilweise im traditionellen Stil restauriert worden, teilweise wurden sie durch Neubauten ersetzt, die sich jedoch in Materialien und Farben den traditionellen Vorgaben anpassen. Hier buhlen Restaurants, Cafes, Bars, Boutiquen, Galerien und viele Immobilienmakler um die Gunst des internationalen Publikums. Kein Wunder, dass sich hier viele Makler niedergelassen haben. In den Urbanisationen um den Hafen herum (Montport, Cala Moragues, Can Borras, La Mola, Cala Marmacen, Cala Llamp) reihen sich Luxusvillen und Apartmentresidenzen internationaler Eigentümer wie Perlen auf einer Kette. Viele, die es sich leisten können, wollen hier – und

nur hier – wohnen. Minkner & Partner, das führende Immobilienunternehmen im Südwesten Mallorcas, hat hier gerade ein neues Beratungszentrum am begehrtesten Platz eröffnet: direkt an der Hafenpromenade gegenüber der Fischereibörse. Marvin Bonitz, Vertriebsdirektor von Minkner & Partner: „Wir haben in diesen außergewöhnlichen Standort investiert, da wir von Gegenwart und Zukunft dieses schönsten Naturhafens im Mittelmeer überzeugt sind und sowohl für verkaufsbereite Eigentümer als auch für Interessenten den besten Platz am Ort des Geschehens haben wollten“. Minkner & Partner, gegründet 1984 (!), hat derzeit 30 vielsprachige Mitarbeiter und auf Mallorca drei Beratungszentren: in Santa Ponsa, in Pto. Andratx und in Llucmajor. www.minkner.com


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KAUFEN BEGUTACHTUNG

Besser mit dem Kopf statt mit dem Bauch entscheiden Bauqualität, Grundstücksrechte, energetischer Zustand – beim Hauskauf auf Mallorca steht viel auf dem Spiel. Bei der Immobilienbesichtigung gibt es daher einiges zu beachten. 18 | IM Bauen & Wohnen

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erade auf Mallorca verlassen sich ausländische Immobilienkäufer auf ihr Bauchgefühl. Die mediterrane Atmosphäre, der traumhafte Blick aus dem Fenster und die im Vergleich zur Heimat eher exotische Umgebung scheinen vorrangig entscheidend. Eine ebenso große Rolle spielen aber sachliche Kriterien wie die Qualität der Bausubstanz, die Effizienz der Heizungsanlage oder Alter und Zustand der Fenster. Denn: Diese Punkte sind gerade beim Kauf eines älteren Hauses entscheidend für den Preis und die Finanzierung. Immobilienzustand systematisch erkunden Das Bauchgefühl taugt beim Hauskauf nur für den ersten Schritt: die Entscheidung, ob die Immobilie überhaupt infrage kommt. Wenn Sie nach einem positiven ersten Eindruck ernsthaftes Interesse


BEGUTACHTUNG KAUFEN haben, sollten Sie den Zustand des Hauses systematisch erkunden. Als Käufer müssen Sie genau wissen, welche Nebenkosten und welcher Aufwand für Modernisierungen, Umbauten und Nachrüstungen in den nächsten Jahren auf Sie zukommen. Nur auf dieser Grundlage lässt sich eine tragfähige Finanzierung berechnen. Erster Besichtigungstermin an einem Werktag Den ersten Besichtigungstermin sollten Sie für einen Werktag bei Tageslicht vereinbaren. So bekommen Sie einen realistischen Eindruck von den Lichtverhältnissen im Haus, der Geräuschkulisse in der Nachbarschaft und von der Parkplatzsituation. Neben der Checkliste zum Abhaken aller wichtigen Punkte sollten Sie Zollstock und Kompass dabei haben, um sowohl die Maße als auch die Lage von Wohnräumen, Balkon oder Terrasse zu prüfen. Achten Sie bei der Raumaufteilung nicht nur auf Größe und Helligkeit, sondern auch auf die Nutzbarkeit. Günstig sind mehrere ähnlich große Räume, die flexibel als Schlafzimmer, Kinderzim-

mer, Gästezimmer oder Home Office genutzt werden können. Bei der Ausstattung sollten Sie überlegen, was Ihnen fehlt oder nicht gefällt. Zusätzliche Steckdosen und Anschlüsse, neue Bodenbeläge oder eine Badmodernisierung sind kostspielig und aufwändig. Mängel herausfinden und Expertenrat einholen In jedem älteren Haus verbergen sich Schäden und Mängel. Verfärbter Putz, muffige Gerüche, feuchte Fensterrahmen oder Holzmehl auf dem Dachboden liefern Hinweise darauf. Dahinter stecken oft größere Baumängel, die hohe Sanierungskosten verursachen, warnt der Verband Privater Bauherren. Notieren Sie sich beim ersten Besichtigungstermin alles, was Ihnen auffällt, auch vermeintliche Kleinigkeiten. Auf keinen Fall sollten Sie sich auf Angaben des Verkäufers oder Maklers verlassen, denn diese möchten in erster Linie schnell verkaufen und wissen über die Mängel mitunter selbst nicht Bescheid.

Zweite Besichtigung mit Sachverständigem Auf der sicheren Seite sind Sie als Hauskäufer mit einem Wert- und Sanierungsgutachten eines unabhängigen Sachverständigen. Wenn Sie nach einer ersten Besichtigung von einem Haus überzeugt sind, empfiehlt es sich, einen zweiten Termin gemeinsam mit dem Gutachter wahrzunehmen. Dieser kann einige Stunden in Anspruch nehmen. Wenn sich der Verkäufer dagegen sträubt, spricht das nicht für seine Seriosität. In diesem Fall sollten Sie kein Risiko eingehen und vom Kauf Abstand nehmen. Bevor Sie sich für ein Haus entscheiden, steht noch ein Besuch beim Baudezernat der Gemeinde an. Informieren Sie sich über das Grundstück und mögliche Rechte Dritter oder Einschränkungen der Behörden. Wichtig ist ein Blick in den Bebauungsplan für die Umgebung. So wissen Sie, was dort in den kommenden Jahren entstehen soll – ein entscheidender Punkt für die Lebensqualität im neuen Zuhause. Andreas John

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„LASSEN SIE SICH BEI DER AUSWAHL DER IMMOBILIE NICHT VON DEM MAKLER UNTER DRUCK SETZEN. SCHLIESSLICH HANDELT ES SICH BEIM KAUFOBJEKT NICHT UM EINE ZAHNBÜRSTE, SONDERN OFTMALS UM EINE SEHR, SEHR KOSTSPIELIGE INVESTITION. AUCH BEIM PREIS KALKULIEREN IMMOBILIENHÄNDLER IMMER AUSREICHEND VERHANDLUNGSSPIELRAUM EIN. NUTZEN SIE IHN“. PERE RIBOT, VERBRAUCHERSCHÜTZER, PALMA

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KAUFEN CHECKLISTE

ERST MAL ALLES ABHAKEN. DANN KAUFEN.

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Eine gute Vorbereitung beim Immobilienkauf ist der Schlüssel zum Erfolg. Eine Checkliste hilft dabei, die eigentlichen Wünsche und Bedürfnisse an das Traumhaus auf Mallorca nicht aus den Augen zu verlieren.


CHECKLISTE KAUFEN

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er sich mit dem Gedanken trägt, ein Haus zu kaufen, muss vieles beachten. Neben Optik und Beschaffenheit des potenziellen Eigenheims ist auch der finanzielle Rahmen von

können den Wert Ihrer Immobilie empfindlich reduzieren. III. Infrastruktur: Stimmt die Verkehrsanbindung Ihres zukünftigen

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entscheidender Bedeutung. Aber auch die Lage und Ausstattung geben Aufschluss darüber, wie viel Ihnen Ihre Mallorca-Immobilie tatsächlich wert sein sollte. I. Finanzieller Rahmen: Überprüfen Sie für sich offen und ehrlich, wie hoch Ihr zur Verfügung stehender finanzieller Spielraum tatsächlich ist. Stellen Sie sämtliche Einnahmen Ihres Haushaltes und alle Ausgaben eines Jahres einander gegenüber. So können Sie schnell ermitteln, wie viel Geld für die Baufinanzierung übrig bleibt. II. Umfeld und Lage: Wo steht Ihr Traumhaus? Liegt es an einer ruhigen Wohnstraße unweit des Stadtzentrums oder ist in jedem Zimmer Verkehrslärm zu hören? Wie sieht es auf den Nachbargrundstücken aus? Sind die zum Teil unbebaut, sollten Sie sich informieren: Welche Gebäudetypen sind dort erlaubt und wie könnte Ihre Nachbarschaft vor dem Hintergrund in einigen Jahren aussehen? Lärmbelästigungen

Eigenheims? Welche Fahrtzeiten sind zur Arbeit, zum Einkauf zurückzulegen? Welche Kosten verursacht später die Mobilität? Schauen Sie auch, inwieweit die Bedürfnisse aller späteren Hausbewohner befriedigt werden können. Denken Sie an Kindertageseinrichtungen, Schulen, Freizeitmöglichkeiten. Wer leidenschaftlich gern ins Kino geht, sollte keine Autostunde dafür zurücklegen müssen. IV. Beschaffenheit der Immobilie: Wie ist es um die Bausubstanz bestellt, welche Erweiterungsmöglichkeiten bietet das Haus, gibt es etwaige Mängel? Von zunehmender Bedeutung sind energetische Aspekte: Stimmt die Wärmedämmung, verfügt das Haus über einen Energieausweis, welche regenerativen Energien können Sie einsetzen? Wie steht es um Fenster und Türen? Die Kosten für Heizung und Strom steigen. Das ist ganz gewiss. Redaktion IM Bauen & Wohnen | 21


KAUFEN FINANZIERUNG

Wie finanziere ich E mein Insel-Domizil am besten? Wer seine Mallorca-Immobilie nicht in einem Rutsch bezahlen will, muss sich zur Finanzierung zwischen einem Geldinstitut in der Heimat oder auf der Insel entscheiden.

s ist fast geschafft. Das geeignete Domizil auf Mallorca ist gefunden und alle Details sind geklärt. Nur die Finanzierung der Immobilie steht noch aus. Doch wie geht man dabei am besten vor? Wer beispielsweise ein Haus in Deutschland besitzt, tut gut daran, sich bei seinem Geldinstitut in der Heimat nach den Konditionen für eine AuslandsHypothek zu erkundigen. Grund: Darlehen mit Zinsfestschreibung sind derzeit bei vielen Sparkassen und Banken günstig zu bekommen. Allerdings: Deutsche Geldinstitute schrecken vor Finanzierung von Immobilien im Ausland in der Regel gerne zurück, da ihnen das Kauf-Procedere beispielsweise in Spanien weitgehend unbekannt ist. In diesem Fall kann man sich zur Aufnahme einer Hypothek an eine Bank auf Mallorca wenden. Hier besteht das typische Finanzierungsmodell meist aus einem festen Zinssatz sowie einem weiteren, an den europäischen Referenz-Zinssatz Euribor gekoppelten Zins. Nachteil: Der Euribor kann sich im Laufe der Hypotheken-Frist zu Ungunsten des Hypotheken-Nehmers ändern. Doch es gibt noch andere Unterschiede zwischen einer Immobilienfinanzierung wie man sie aus Deutschland kennt und Mallorca. „Es sind im wesentlichen drei große Unterschiede“, sagt Daniel Pires von der privaten Finanzberatungsagentur „Smart Finance“ in Palma.

II. „Nackte“ Grundstücke werden nicht finanziert. Die Bank steigt erst nach Baufortschritt in der letzten Phase des Baus ein. 22 | IM Bauen & Wohnen

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I. Der Käufer muss bereits vor dem Notartermin mit der Bank alles geregelt haben, damit beim Notartermin ein Bankvertreter anwesend sein kann. Nach dem Notartermin darf eine spanische Bank nicht mehr finanzieren, also auch die Hypothek nicht mehr erhöhen.


Denn die Bank hat Sorge, dass sie eine Hypothek auszahlt und der Kunde den Bau nicht vollendet (etwa wegen einer Nichtfertigstellung wegen Kosten-Explosion). III. Die Kreditkündigung und Sonderzahlungen sind in Spanien einfacher. Die Vorfälligkeitsentschädigungen bei einer vorzeitigen Kündigung sind gesetzlich beschränkt (0,5 % und 0,25 % nach 5 Jahren Laufzeit). Bei einem Euribor-Darlehen kostet die Vorfälligkeit von 100.000 Euro somit maximal 500 Euro. Kunden können außerdem beliebig oft und unbegrenzt Sonderzahlungen leisten. Was gilt es zu beachten? In Spanien werden ausschließlich Volltilger-Darlehen angeboten. Wenn Sie eine nur 10-jährige Laufzeit vereinbaren, bedeutet das eine Tilgung von 10 Prozent mit entsprechend hohen Monatsraten. Daher empfiehlt es sich, sich die Tilgung über eine lange Laufzeit zu strecken und mit den Sondertilgungsmöglichkeiten die Rückzahlung des Darlehen zu verkürzen. Angeboten werden Laufzeiten bis zu 25 Jahren, wobei der Zins entweder an den Euribor gekoppelt oder bis zu 20 Jahre festgeschrieben wird.

Bankgutachten vorab bestellen Neben Ihrer Bonität muss auch die zu erwerbende Immobilie „einwandfrei“ sein. Aus diesem Grund veranlasst die Bank ein Bankgutachten, um die wichtigsten Eckdaten (Wert, Lasten, Eigentümer und Legalität) zu überprüfen. Wenn das Gutachten bereits mit den Bonitätsunterlagen eingereicht wird, kann der Kreditanalyst den Kredit freigeben. Außerdem wissen Sie dann, was Ihre Immobilie wert ist und ob alle legalen Richtlinien eingehalten wurden. Bei Auswahl des Bankgutachtens ist darauf zu achten, dass der Gutachter von der spanischen Zentralbank zugelassen ist und dass ein Gutachten immer für sechs Monate gültig ist. Finanzierungsexperte ratsam Ab einem Kaufpreis von 500.000 Euro ist es in jedem Fall ratsam, einen Finanzierungsexperten mit der Koordinierung Ihrer Angelegenheit zu beauftragen. Quelle: Finanzberatungsagentur „Smart Finance“, Palma

FINANZIERUNG KAUFEN

“GENERELL EMPFIEHLT ES SICH, DASS KÄUFER EINER IMMOBILIE AUF MALLORCA EINEN QUALIFIZIERTEN RECHTSANWALT ZU IHRER VERTRETUNG UND EINEN MIT DEN LOKALEN UND INTERNATIONALEN STEUER- UND ABGABEN VERTRAUTEN FINANZBERATER ZUR ERLEDIGUNG DER STEUERANGELEGENHEITEN HINZUZIEHEN”. VICTORIA MENDOZA RODRIGUEZ, RECHTSANWÄLTING DER KANZLEI „DE MICCO & FRIENDS“; PALMA

Bankfilialen haben nichts zu sagen Die spanischen Bankfilialen haben keinerlei Kompetenzen und Berechtigungen Hypothekenkredite eigenmächtig zu vergeben oder zu entscheiden. Heute werden alle Kreditentscheidungen zentral in der Kreditabteilug entschieden. Ob Ihr Filialdirektor einen netten und verbindlichen Eindruck macht, spielt keine Rolle! Er muss sich an die internen Kreditrichtlinien halten und „von oben“ die Freigabe für das Darlehen erhalten.

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Halten Sie sich also nicht lange mit Geplänkel auf, sondern schauen Sie zu, dass alle Unterlagen so schnell wie möglich an die Kreditabteilung gehen.


KAUFEN VERTRÄGE

Immer schön das Kleingedruckte lesen Bis zur Vorbereitung des Notartermins stehen Verkäufer und Käufer bei einem Immobilienerwerb auf Mallorca verschiedene privatrechtliche Vertragsoptionen zur Verfügung.

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in Vertrag zum Grundstücks- oder Immobilienerwerb auf Mallorca muss nach spanischem Recht weder schriftlich fixiert noch notariell beurkundet werden. Nur für die Grundbucheintragung, die dem Käufer letztendlich offiziell bescheinigt, dass er der neue Eigentümer ist, muss eine notarielle Beurkundung ausgestellt werden. Theoretisch kann eine notarielle Auffassung des Kaufvertrages sofort nach der Einigung zwischen Käufer und Verkäufer erfolgen. In der Regel vergehen bis dahin aber meist einige Wochen, in denen beispielsweise die Finanzierung der Immobilie vorbereitet oder anderer, anfallender „Papierkram“ geklärt wird. Beiden Seiten können bis zum Notartermin zwischen verschiedenen privatrechtlichen Vertragsformen wählen. Zur Auswahl stehen: I. Contrato de Opción de Compra Hierbeit handelt es sich um einen Optionsvertrag, der dem Käufer das Recht einräumt, gegen Zahlrung einer Optionssumme die Immobilie des Verkäufers bis zu einem festgelegten Termin zu kaufen. Der Vertrag wird meist dann aufgesetzt, wenn bestimmte Details oder die Finanzierung ungeklärt sind. Die Höhe der Anzahlung liegt in der Regel zwischen 10 und 20 Prozent des Kaufpreises. Kommt der Kauf nicht zustande, behält der Verkäu-

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VERTRÄGE KAUFEN fer die Optionssumme ein. Anderfalls wird sie auf die Kaufsumme angerechnet. II. Contrato de Reserva Der sogenannte Reservierungsvertrag ist eine Sonderform des Optionsvertrages. Der Käufer „bittet“ den Verkäfuer damit gegen Zahlung einer geringen Summe die Immobilie ein paar Tage zu „reservieren“. Kommt bis zum Ende dieser Frist kein privatrechtlicher Kauf- oder Optionsvertrag zustande, behält der Verkäufer die Reservierungssumme ein. III. Contrato privado de Compraventa Käufer und Verkäufer sind sich über alle Details einig und die Finanzierung ist ebenfalls geklärt.

In diesem Fall wird in der Regel ein privater Kaufvertrag geschlossen. Inhalt des Vertrages ist unter anderem die genaue rechtliche Beschreibung des Objekts, die Festlegung des endgültigen Kaufpreises, die Zahlungsbedingungen, die Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung sowie der Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie. Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug an. Mit der Übersendung des Grundbuchauszuges wird die Immobilie für zehn Tage gesperrt. Wenn ein anderer Notar zu dieser Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordert, wird dies vom Register allen weiteren Notaren die ebenso einen Auszug bestellt haben mitgeteilt. Beim Notartermin müssen sich sowohl Käufer als auch Verkäufer ausweisen. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und vermerkt, dass der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift des notariellen Kaufvertrages gezahlt wurde oder in diesem Augenblick erbracht wird. Üblich ist die Zahlung beim Notartermin mit einem bankbestätigten Scheck. Unverzüglich nach Abschluss sendet der Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt. Eine Ausfertigung der Kaufurkunde (escritura) reicht dann der beauftragte Anwalt zur Eintragung im Grundbuchamt (registro de la propiedad) nach. Wichtig für Verkäufer! Mit Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde geht das Eigentum auf den Käufer über! Achten Sie also unbedingt auf eine Zug-um-Zug Vereinbarung – Aushändigung des Kaufpreises gegen Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde.

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Quelle: Rechtsanwaltskanzlei “De Micco & Friends” in Palma IM Bauen & Wohnen | 25


KAUFEN KOSTEN & STEUERN

DER KAUF ALLEIN IST NICHT ALLES

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in Immobilienerwerb auf Mallorca hat seine Tücken und ist mit zahlreichen steuerlichen und finanziellen Pflichten verbunden. Haben sich beide Seiten über den Kauf beziehungsweise Verkauf der Immobilie geeignet, wird auf Mallorca in der Regel ein privatschriftlicher Vertrag geschlossen, in dem die Einzelheiten des Kaufs festgehalten werden.

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Was muss im Kaufvertrag stehen? Welcher Vertrag letztlich Anwendung findet, sollte je nach Einzelfall und im Zusammenspiel mit dem beauftragten Anwalt entschieden werden. Inhalt des Vorvertrages ist unter anderem die genaue rechtliche Beschreibung des Objekts, die Festlegung des endgültigen Kaufpreises, die Zahlungsbedingungen, die Bestimmung des Zeitpunktes der Vertrags-

erfüllung sowie der Zeitpunkt der Übergabe der Kaufsache. Bei der Unterzeichnung dieses privatschriftlichen Vertrags wird üblicherweise eine Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet, deren Höhe sich im Wesentlichen nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen und dem für die Vertragserfüllung vorgesehenen Zeitpunkt richtet. Bei Festlegung eines Vertragserfüllungszeitraumes


KOSTEN & STEUERN KAUFEN

Ein Immobilienerwerb ist auf der Insel mit zahlreichen steuerlichen Verpflichtungen und auch Nebenkosten verbunden. Bei größeren Kaufprojekten ist daher eine professionelle Steuer- und Finanzberatung sinnvoll. von 30 bis 90 Tagen ist eine Anzahlung von 10% bis 15% des vereinbarten Kaufpreises üblich. Neben den Notarkosten, die auf Mallorca in der Regel 1 Prozent des Kaufpreises betragen sowie den Abgaben für die entsprechenden Eintragungen ins kommunale Grundbuch- und Katasteramt werden beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung entweder die spanische Mehrwertsteuer (IVA) oder die „Übertragungssteuer“ (Impu-

esto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP) fällig, die in etwa der deutschen Grunderwerbssteuer entspricht.

Handelt es sich bei dem Käufer im juristischen Sinne um eine „Privatperson“ dann wird statt der IVA die Grunderwerbssteuer fällig.

Ist der Käufer ein Unternehmen (z.B. Bauträger, etc.), dann muss er die IVA zahlen. 21 Prozent beträgt die Mehrwertsteuer im Falle von unbebauten Grundstücken oder Gewerbe-Immobilien. 10 Prozent beim Kauf von Wohn-Immobilien.

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer (ITP)? Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist von autonomer Region zu autonomer Region verschieden. Auf den Balearen gelten aktuell folgende Steuerersätze:

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KAUFEN KOSTEN & STEUERN

- 8 Prozent des Kaufpreises für Immobilien mit einem Preis bis 400.000 Euro - 9 Prozent des Kaufpreise für Immobilien mit einem Preis zwischen 400.000 und 600.000 Euro - 10 Prozent des Kaufpreises für Immobilien mit einem Preis über 600.000 Euro. Sind Sie ein „Nicht-Steuerresident“? Außerdem unterscheidet der spanische Gesetzgeber im Falle von Ausländern zwischen „Nicht-Steuerresidenten“ und „Steuerresidenten“. Letztere verfügen über eine Steuer-Identifaktionsnummer (NIE) und sind ebenso wie spanische Bürger voll steuerpflichtig. Wenn eine Person länger als 183 Tage pro Jahr in Spanien wohnt, gilt sie im steuerlichen Sinne als Resident und wird steuerlich veranlagt. „Nicht-Steuerresidenten“, die auf Mallorca eine Immobilie kaufen oder verkaufen, werden vom Fiskus natürlich auch zur Kasse gebeten. Außerdem müssen sie Einkommensteuer für die Einkünfte aus ihrem Eigentum bezahlen. Dabei gilt auch die Eigennutzung der Immobilie als „Einkunft“. Bezüglich der Einkünfte aus Immobilieneigentum gibt es zwei Besteuerungsarten: - Einkünfte aus Vermietung des Immobilieneigentums: 24,75% auf die Einkünfte aus der Vermietung (Einnahmen minus Ausgaben). - Einkünfte durch die Eigennutzung der Immobilien: 24,75% auf 1,1% des Katasterwert der Immobilie (sofern der Katasterwert nach dem 1.1.94 korrigiert wurde; andernfalls gilt wie folgt: 24,75% von 2% des Katasterwerts) Diese Werte gelten derzeit für Einkünfte aus Immo28 | IM Bauen & Wohnen

bilien in Spanien. Für jede einzelne Einkommensquelle gelten jedoch spezielle Besteuerungsgrundlagen. Wertzuwachssteuer (Plus Valia) Ebenfalls fällig wird beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie auf Mallorca die sogenannte Wertzuwachssteuer (Impuesto Plus Valia). Bei der Wertzuwachssteuer handelt es sich um eine komunale Abgabe. Sie besteuert den Wertzuwachs des Grund und Bodens (aber nicht den Wert der Immobilie, die auf ihm errichtet wurde) seit der letzten Änderung im Grundbuch. Aus diesem Grund ist diese Steuer beim Erwerb von Bestandsimmobilien auf Mallorca eher gering. Die Höhe der Steuer wird durch die Gemeinde festgelegt. Aus diesem Grund ist es ratsam, den aktuellen Steuersatz bei der jeweiligen Kommune anzufragen. Dies kann man beispielsweise in vielen Rathäusern über deren Homepages machen. Die Wertzuwachssteuer muss nach dem Gesetz vom Verkäufer der Immobilie gegezahlt werden. Doch es schon häufiger vorgekommen, dass der Verkäufer versucht, sie dem Käufer aufs Ohr zu drücken. Es empfiehlt sich daher, eine ausdrück-

liche vertragliche Regelung zur Zahlung dieser Steuer in den Kaufvertrag aufzunehmen. Neu ist, dass auch der Käufer verpflichtet ist, der Gemeinde eine Kopie des notariellen Kaufvertrages der Mallorca-Immobilie vorzulegen. Um sicherzustellen, dass der Verkäufer seiner Zahlungsverpflichtung auch nachkommt, ist es durchaus ratsam die ausgerechnete Wertzuwachssteuer im Rahmen der Kaufpreiszahlung einzubehalten. Grund: Kommt der Verkäufer seiner Wertzuwachssteuer-Pflicht nicht nach, muss der Käufer diese Abgabe bezahlen. Gemeindesteuern (IBI) Gemeindesteuern sind jährlich zu zahlen und werden aufgrund des Katasterwertes oder des vom spanischen Finanzamt eingesetzten Grundstückswertes berechnet. Die Katasterbewertung berücksichtigt sowohl den Wert des Grundstücks als auch


KOSTEN & STEUERN KAUFEN den Wert des Gebäudes, je nach Typ, Lage und Nutzung. Mit dieser Wertgrundlage entscheidet jede Gemeinde den Prozentsatz, der bei Berechnung der Gemeindesteuer angewendet werden soll.

Redaktion

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Müll und Wasser Die städtischen Gebühren für Müllabfuhr werden von den Gemeinden je nach Liegenschaft festgesetzt und alle sechs Monate gezahlt. Für ein Apartment in Mallorca liegen die Müllgebühren bei ca. 150,- bis 180,- Euro, für eine größere Villa fallen etwa 240,- Euro pro Jahr an. Der Wasserverbrauch wird am Wasserzähler abgelesen und wird alle drei Monate erhoben.


KAUFEN EIGENTUMSREGISTER

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mmobilienbesitzer – oder solche, die es werden wollen – können auf Mallorca so manche Überraschung erleben. So wie es vor kurzem einem deutschen Finca-Besitzer passierte. Der wollte sein Landhaus im Insel-Inneren um ein zusätzliches Gäste-Apartment erweitern. Eigentlich kein großes Problem. Genügend Grundstücksfläche für den zusätzlich geplanten Wohnraum war vorhanden. Doch als der Deutsche zusammen mit seinem Architekten im Rathaus vorstellig wurde, um eine entsprechende Baugenehmigung zu beantragen, erteilte man ihm eine Absage. Grund: Im Eigentumsregister der Gemeinde waren statt der vermeintlich realen Grundstücksfläche von 15.000 nur 12.000 Quadratmeter eingetragen. Zu wenig für die vorgesehene Wohnraumerweiterung. Doch

es kam noch schlimmer. Als der Deutsche zur Klarstellung des scheinbaren Irrtums beim Katasteramt einen entsprechenden Auszug über die Fläche seines Grundstückes beantragte, stellte sich heraus, dass dort 18.000 Quadratmeter Grundstückfläche

registriert waren. Die Verwirrung war perfekt. Kein Einzelfall. Seit Jahrzehnten kommt es in nahezu allen Kommunen der Insel zu katastrophalen Di-

KONFUSION AUF DEM GRUNDBUCHAMT Eigentumsregister und Kataster sind auf Mallorca seit vielen Jahren zwei Paar Schuhe. Eine Gesetzesreform soll den Datenaustausch zwischen den bei Instanzen erstmals ermöglichen. 30 | IM Bauen & Wohnen


EIGENTUMSREGISTER KAUFEN vergenzen zwischen Grundbuch- und Katasteramt. Grund ist ein gänzlich fehlender oder mangelnder Daten-Abgleich und Austausch zwischen den beiden Instanzen. Das liegt vor allem in deren Natur. In Spanien unterliegt das Grundbuchamt den Kommunen, das Katasteramt aber dem spanischen Finanzministerium. Im Gegensatz zu Deutschland bestehen die dort geführten Register nicht aus verlässlichen Vermessungsplänen von Grundstücken. Es geht in den Katasterregistern vornehmlich um die Festlegung der jeweiligen Grundsteuer. Ähnlich groß sind auch die Unterschiede zwischen einem deutschen und einem spanischen Grundbuchamt. Das fängt bereits mit der Zugriffsberechtigung an. In Deutschland haben nur Gerichte, Behörden, Notare und Architekten ein Recht auf Einsicht in die Register. In Spanien kann eigentlich jeder einen Blick ins Grundbuch werfen. Das deutsche Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert: I. Eigentümer II. Lasten und Beschränkungen III. Hypotheken und Grundschulden

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Spanische Grundbücher verfügen nicht über eine solche Aufteilung. Stattdessen werden sämtliche im Laufe der Jahre anfallenden Informationen über eine Liegenschaft wie beispielsweise beim Verkauf oder bei der Löschung einer Hypothek nacheinander eingetragen. Im Gegensatz zu Deutschland, wo

parallel zum Grundbuch auch eine Grundakte geführt wird, in der sämtliche Urkunden und Dokumente aufgeführt sind, welche die oftmals wechselhafte Geschichte einer Immobilie dokumentieren, werden im spanischen Grundbuch alle Änderungen in schriftlicher Form auf den jeweiligen Grundbuchseiten festgehalten. Das hat wiederum zufolge, dass ein Register nicht nur sehr schnell umfangreich, sondern auch unübersichtlich und verwirrend erscheint. Traue niemals einem Katastereintrag! Fehlt eigentlich nur noch die Antwort auf die Frage, warum eine sowohl im spanischen Grundbuch als auch im Kataster angegebene Größe von ein und demselben Grundstück nie übereinstimmt. Ganz einfach: Im Gegensatz zum Katasteramt, das alle Veränderungen auf einem Grundstück erfasst, um damit die stets aktuelle Steuerlast zu definieren, kommen ins Grundbuch nur die baulichen Veränderungen, für die eine ordnungsgemäße Genehmi-

gung ausgestellt wurde. Aus diesem Grund darf man sich in Spanien auch nie auf eine Katastereintragung verlassen. Rechtlich entscheidend ist ausschließlich das Grundbuch. Kataster und Grundbuch sollen zusammenrücken Im Zuge einer Reform des Hypothekengesetzes soll die Kommunikation von Kataster und Eigentumsregister bald durch einen „wechselseitigen Informationsaustausch von Angaben des Grundbuches und des Katasters“ erneut verbessert werden. Ziel ist es, die „Konfliktsituation aufgrund widersprüchlicher Informationen über dieselbe Immobilie im Grundbuch und Kataster“ zukünftig zu verhindern. Das bedeutet: der Zuschnitt eines Grundstückes muss ab sofort nicht nur klar erkennbar sein, sondern auch im Kataster und im Eigentumsregister übereinstimmen. Redaktion IM Bauen & Wohnen | 31


LINEA DIRECTA INFORMIERT

MACHEN SIE IHREN WAGEN WINTERFEST Wichtige Sicherheitshinweise und Tipps für Autofahrer während der Winterzeit in Spanien

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as Winterwetter kann in Spanien jedes Jahr anders sein; Schneefall an der spanischen Südküste ist unwahrscheinlich. Wenn Sie aber Ihren Wagen in den kältesten Wintermonaten draußen parken oder vorhaben, das Inland oder Nordspanien zu besuchen, dann sollten Sie einige Tipps beachten, um Ihr Auto winterfest zu machen.

Abschleppseil. Wenn kälteres Wetter vorhergesagt wird, stellen Sie sicher, dass Ihr Tank voll ist, denn vielleicht müssen Sie den Motor anlassen, um in der Wärme zu sitzen, bis Hilfe eingetroffen ist. Prüfen Sie, ob Ihre Versicherung Notfall und Pannenhilfe deckt. Pannenhilfe ist Standard bei jeder Versicherung von Línea Directa. Dies stellt sicher, dass Sie sofort und rund um die Uhr Assistenz per Telefon erhalten. Unser Abschleppdienst wird sich nach Kräften darum bemühen, Ihren Wagen schnellstmöglich wieder fahrbereit zu machen oder bis zu einer örtlichen Reparaturwerkstatt Ihrer Wahl zu bringen.

SCHÜTZEN SIE IHREN WAGEN GEGEN EIS UND FROST Scheinwerfer, Heizung und Scheibenwischer stellen hohe Ansprüche an die Batterie Ihres Autos und sind bei Kälte sehr viel mehr im Betrieb. Wenn Ihre Batterie älter als 5 Jahre ist, sollten Sie sich vielleicht nach einer neuen umsehen. Füllen Sie Ihre Scheibenwaschanlage mit einer höheren Konzentration an Frostschutzmittel auf. Sprühen Sie die Schlösser und Mechanismen mit WD40-Spray ein. Wenn Sie Ihr Auto waschen und einwachsen, schützen Sie die Karosserie sicher gegen extreme Temperaturen.

STRASSENSICHERHEIT Im Winter können die Fahrbedingungen eine echte Herausforderung darstellen. Winterreifen oder Reifen für kaltes Wetter bedeuten kürzere Bremswege, weniger Aquaplaning und besseres Manövrieren. Wenn Sie keine Winterreifen nutzen wollen, empfehlen die Straßensicherheitsexperten mindestens 3 mm Reifenprofil für das Autofahren im Winter.

SEIEN SIE AUF ALLES VORBEREITET Sorgen Sie dafür, dass das Aufladekabel für Ihr Handy im Auto liegt, falls Sie die Pannenhilfe anrufen müssen. Bei einer Autopanne sind einige Dinge besonders wichtig: Decken, zusammenklappbare Schaufel, Starthilfekabel, Abschleppstange und

AUTOFAHREN IM WINTER Pannen treten allgemein mehr im Winter auf. Wir verfügen über zusätzliche Patrouillen auf Abruf, da sich die Anzahl der Pannen bei extremen Witterungsbedingungen fast verdoppelt. Für ein sicheres, störungsfreies Fahren empfehlen wir vorsichtiges

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Manövrieren, denn die Bremswege sind bei Schnee und Eis zehnmal länger. Um das Durchdrehen der Räder zu vermeiden, fahren Sie besser im zweiten Gang an und lassen das Kupplungspedal behutsam los. Fahren Sie möglichst mit derselben Geschwindigkeit und führen Sie jeden Geschwindigkeitswechsel vorsichtig und langsam durch. Lassen Sie viel Abstand zu dem Wagen vor Ihnen. Wenn Sie stehen bleiben, setzen Sie die Räder gerade und entfernen Sie den überschüssigen Schnee von den Reifen. Zusätzlichen Griff kann auch ein Sack oder ein alter Teppich bringen, den Sie vor die Antriebsräder legen. Wenn Ihr Wagen wieder fährt, halten Sie dieselbe Geschwindigkeit ein, vermeiden Sie plötzliches Beschleunigen oder Bremsen und versuchen Sie, erst anzuhalten, wenn Sie wieder festeren Boden erreicht haben.

Wir hoffen, dass die in diesem Artikel enthaltene Auskunft für Sie interessant ist. Wenn Sie Línea Directa kontaktieren wollen, rufen Sie uns an: 902-123-963. Weitere Auskunft bei Línea Directa online unter www.lineadirecta.com


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KAUFEN KAUF ÜBER S.L.

Das Ende der Immobilien-Kauf Gmbh Deutscher Bundesfinanzhof akzeptiert nicht länger die „marktübliche Miete“ der Gesellschafter

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Antonio GAUDENCIO

n der Vergangenheit haben viele Deutsche in Spanien gelegene Immobilien mittels einer spanischen Handelsgesellschaft, einer Sociedad Limitada (S.L.), erworben. Dabei gründete der Erwerber entweder eine neue spanische S.L. und erwarb die Immobilie oder er übernahm durch Ankauf die Anteile einer bestehenden S.L., die bereits Eigentümerin der Immobilie ist. Die Ziele, die mit dieser Vorgehensweise verfolgt wurden, lagen hauptsächlich in der Nutzung von Steuervorteilen für die sogenannte vermögensver-

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waltende Gesellschaft (oder Immobilien S.L.) sowie die Wahrung einer gewissen Anonymität des Eigentümers. Doch damit ist es wohl endgültig vorbei. Grund ist ein kürzlich gefälltes Urteil des Bundesfinanzhofes. Neue Bestimmungen für Immobiliengesellschaften Hintergrund: Bisher konnte der ausländischer Gesellschafter einer spanischen S.L., die beispielsweise eine Villa in Palma „erworben“ hatte, gegen die

Zahlung einer „marktüblichen Miete“ – wie bei sogenannten „fremden Dritten“ im eigenen Haus wohnen. Zahlte er diese Miete nicht an die Gesellschaft, musste er ein Strafverfahren wegen „verdeckter Gewinnausschüttung“ fürchten. Doch diese „marktübliche Miete“ will der Bundesfinanzhof nicht länger akzeptieren. In gleich drei Urteilen erklärte der BFH, dass für Immobiliengesellschaften neue Bestimmungen gelten. Redaktion


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BAUEN

Vom ersten Antrag bis zum letzten Sack Zement Der Bau eines Einfamlienhauses auf Mallorca ist wie überall ein komplexes Vorhaben. Dennoch gibt es auf der Insel zahlreiche Besonderheiten zu beachten.

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b mondäne Villen, schicke Einfamilienhäuser, Apartments mit Meerblick oder urige Landhäuser: Das Angebot an Bestandsimmobilien ist auf Mallorca riesengroß und vielfältig. Dennoch träumen viele ausländische Zuzügler und Teilzeit-Residenten von ihrem eigenen, ganz persönlichen Insel-Domizil. Für den Bau eines Hauses auf Mallorca benötigt es vor allem drei Dinge: ein geeignetes Grundstück, ein kompetentes und zuverlässiges Team aus Architekten, Bauträgern, Sachverständigen und Anwälten sowie jeder Menge Geduld.

Erfolgreich bauen ist eben – ähnlich wie in anderen Gegenden Europas – ein effizienter Mix aus guter Planung und professioneller Durchführung. Erfahren Sie auf den folgenden Seiten was es zum Bauen auf Mallorca alles benötigt. Von den erforderlichen Genehmigungen und baurechtlichen Sonderheiten über die geeignete Grundstückswahl bis zur kompetenten Abwicklung.

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BAUEN

alle Fotos: Artabau

Von der Planung bis zum Wiederverkauf Zwei miteinander verknüpfte Firmen bieten alle Dienstleistungen rund ums Haus unter einer Telefonnummer.

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er will schon beim Bauen eines Hauses jeden Handwerker selbst organisieren oder koordinieren? Wer kennt die richtigen, weil seriös und effektiv arbeitenden Gewerke auf der Insel? An wen wendet man sich für Haus, Garten und Poolpflege? Mit wem redet man, wenn man das Haus nur für einen potentiellen Weiterverkauf hat bauen lassen und einen Makler benötigt? Und wer ist der passende Ansprechpartner, wenn man kein Haus bauen will, aber eins zur Miete oder Kauf sucht? Viele Fragen und viele Problemstellungen, deren Lösung unter einer einzigen Telefonnummer auf Sie wartet. Alles aus einer Hand Unter dieser Telefonnummer erreichen Sie sowohl die Firma Artabau als auch ImmobilienArta, die mit

ihren unterschiedlichen Ausrichtungen alle jene Bereiche von A bis Z abdecken. Sie sind voneinander unabhängig, funktionieren aber ebenso gut ergänzend – wie die Chefs der jeweiligen Firmen als Paar harmonisch durchs Leben gehen. Giuseppe Zizzo, der Bauunternehmer mit über 20jähriger Erfahrung und seine Frau Michaela Unruh, die ebenfalls seit 20 Jahren im Maklerbusiness zuhause ist. Zwei Experten ihres Fachs, die bei jedweden Wünschen und Problemen ihren Kunden zur Verfügung stehen.

partner für alle jene, die ein Grundstück, Wohnung oder Haus suchen und dies mieten oder kaufen möchten, denn alle “A-Z” Bereiche werden jeweils auch separat angeboten. ImmobilienArta: www.immobilienarta.com Artabau: www.artabau.com C/. Santa Margalida, 7 - 07570 Artà Tel. +34 971 835 951, Mob. +34 639 624 242

Das Rundum-Paket Artabau ist der Ansprechpartner für Renovierungen, Um- oder Anbau bis hin zum Neubau einer schicken Villa. Vom ersten Plan bis zum Einzug hat man als Kunde ausschließlich mit Giuseppe Zizzo zu tun. Und alles, was mit Genehmigungen, Instandhaltung, einer möglichen Vermietung oder dem Verkauf zu tun hat, regelt Michaela Unruh, die übrigens als hier Aufgewachsene auch Mallorquin und Spanisch spricht, was speziell bei Verhandlungen oder Behördengängen von unschätzbarem Vorteil ist. Darüber hinaus ist sie mit ihrer Immobilien-Firma natürlich auch perfekter AnsprechIM Bauen & Wohnen | 37


BAUEN BAURECHT

VORSICHT IST DIE MUTTER JEDES BAUHERREN

In kaum einer anderen Region in Spanien unterliegen Bauvorschriften und Bestimmungen so häufigen Veränderungen wie auf den Balearen. Aus diesem Grund sollte man sich vor dem Baubeginn optimal informieren.

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ragt man Branchenexperten auf der Insel nach den Unterschieden zwischem deutschen und mallorquinischen Baurecht, bekommt man in der Regel stets die gleiche Antwort zu hören: „Der wichtigste Unterschied ist die teils vorherrschende rechtliche Unsicherheit“, sagt Oliver Girharz, Bausachverständiger und Geschäftsführer des Ingenieur- und Bausachverständigenbüros „Matrol Services y Peritajes“. Will 38 | IM Bauen & Wohnen

heißen: In kaum einer anderen Region Spaniens werden die baurechtlichen Bestimmungen so oft verändert wie auf den Balearen. Und was noch schlimmer ist: „Leider kommt es immer wieder, und gerade auch wieder zum jetzigen Zeitpunkt, zu Änderungen von Gesetzen, die zum einen rückwirkende Gültigkeit erlangen, zum anderen teils gravierende Einschnitte bedeuten können“, so Girharz.


BAURECHT BAUEN

J&A Photos

die Regelung des öffentlichen Baurechts bei den jeweiligen Landesregierungen der Autonomen Regionen. Zum anderen ist jede Gemeinde in Spanien für die Aufstellung ihrer eigenen baulichen Planungsnormen in Übereinstimmung mit dem Gesetz der jeweiligen Autonomen Gebietskörperschaft zuständig. Die Erteilung der baurechtlichen Genehmigungen (“licencias urbanísticas”) liegt ebenfalls in der Verantwortung der Gemeinden.

Der Grund für das Verwirrspiel an den Mischmaschinen und die damit einhergehende Rechtsunsicherheit insbesondere bei ausländischen Investoren liegt auf Mallorca wie im restlichen Spanien vor allem an der unübersichtlichen Kompetenzverteilung. In Spanien verteilen sich die Zuständigkeiten des Baurechts auf verschiedene Ebenen und Körperschaften: Zum Einen liegt die Zuständigkeit für

„Obra Major“ oder „Obra Menor“? Genehmigungspflichtig sind auf Mallorca alle Bautätigkeiten im Hinblick auf die Errichtung von Gebäuden sowie deren bauliche Veränderungen. Unterschieden wird dabei zwischen „Obra Major“ und „Obra Menor“. Bei ersteren handelt es sich um größere Bau- oder Umbaumaßnahmen wie zum Beispiel Neu- oder Ausbau. Haus- oder Wohnungsbesitzer, die eine Wand einreißen lassen möchten, um somit ein größeres Wohnzimmer zu schaffen, müssen bei ihrer Gemeinde also eine „Obra Major“ beantragen. Hierfür ist ein von einem offiziellen Architekten unterzeichneter Bauplan notwendig. Wer dagegen nur sein Dach ausbessern oder die Fassade renovieren will, benötigt eine „Obra Menor“. Diese Baugenehmigungen dürfen in der Regel nur vom Hausbesitzer – also nicht von den mit dem Bauvorhaben beauftragten Unternehmen – im Rathaus beantragt werden. Sie sind für mindestens ein Jahr gültig und können bei Bedarf auch verlängert werden. Die Gebühren zur Ausstellung der Genehmigung sind von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. Darf überall gebaut werden? Eine ganz wichtige Frage, deren Beantwortung man in aller Regel einem Fachexperten, z.Bsp. Bausachverständigen, Architekten oder – noch besser – auf Immobilienrecht spezialisierten AnIM Bauen & Wohnen | 39


BAUEN BAURECHT

“WIR RATEN UNSEREN KUNDEN STETS EIN BAU-PROJEKT INTENSIV UND AUSFÜHRLICH VORZUBEREITEN, BEGINNEND MIT AUSWAHL DER BERATER UND PLANER. FEHLENDE PROJEKTVORBEREITUNG UND –PLANUNG ENDET OFTMALS IM STREIT UND IST MEIST SEHR KOSTEN- UND ZEITINTENSIV.” OLIVER GIRHARZ, BAUSACHVERSTÄNDIGER BEI “MATROL SERVICES Y PERITAJES”

walt überlassen sollte. Grund: Häufig werden Baugrundstücke angeboten, auf denen eigentlich gar nicht gebaut werden darf. Bebaubare Grundstücke finden sich auf Mallorca in drei baurechtlichen Gebieten: Zonas rústicas Dabei handelt es sich meist um ländliche Grundstücke, die außerhalb von Dorf- und Stadtgrenzen liegen. Hier ist höchste Vorsicht geboten. Denn darüber, ob hier tatsächlich auch nur ein Stein auf den anderen gesetzt werden darf, entscheiden neben der Grundstücksgröße noch weitere Faktoren wie Naturschutzbestimmungen. Zonas urbanas Diese Gebiete sind in der Regel von der jeweiligen Gemeinde als bewohnbar und damit auch bebaubar ausgewiesen. Die Annahme, dass innerhalb von Ortsgrenzen überall gebaut werden darf, ist jedoch falsch. Seit 1. Januar 2016 darf im innerstädtischen Gebieten nur dann gebaut werden, wenn auf dem Grundstück bereits Abwasseranschluss vorhanden ist.

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Urbanizaciones Ende der 90er Jahre schossen sie wie Pilze aus dem Boden: Die Rede ist von Wohnsiedlungen, die gleich im halben Dutzend an der Südostküste in der Gemeinde Llucmajor entstanden (Maioris Decima, Sa Torre, etc.) Hier sind die einzelnen Parzellen als Bauland ausgewiesen. Tipp: Aufgrund der komplexen und sich ständig verändernden baulichen Bestimmungen sollten insbesondere Ausländer vor Baubeginn stets einen Rechtsbeirat einholen. Auf der Insel haben sich mittlerweile eine ganz Reihe auf Baurecht spezialiserte Anwälte niedergelassen. Andreas John 40 | IM Bauen & Wohnen


BAUEN GRUNDSTÜCKE

WIE VIELE QUADRATMETER MÜSSEN ES SEIN? Die maximale Grundstücksfläche zum Bebauen variiert auf Mallorca nach Gemeinde und Region sowie zahlreichen regionalen Umweltauflagen 42 | IM Bauen & Wohnen


GRUNDSTÜCKE BAUEN

Im ersten Fall müssen zahlreiche Fragen geklärt werden. Grund: Sogenannte fincas rústicas unterliegen je nach ihrer Kategorie zahlreichen Umweltauflagen, die je nach Gemeinde und InselRegion variieren können. Es kann also sein, dass auf dem Grundstück beispielsweise gar kein alleinstehendes Einfamilienhaus gebaut werden darf. Die spanische Bezeichnung für diese Art von Immobilie heißt übrigens „vivienda unifamiliar aislada“. Im einfachsten Fall ist die finca rústica als normaler Grund und Boden deklariert. Wer auf diesen sogenannten suelos rústicos comunes bauen möchte, benötigt dafür ein Grundstück mit einer Mindestgröße von 14.000 Quadratmeter. Ist das Grundstück nicht als „normal“ deklariert, kann die Mindestgrundstücksgröße sogar bis auf 50.000 Quadratmeter steigen. Wie groß ist das Grundstück wirklich? Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte

man sich bei Kauf eines Grundstücks nicht unbedingt auf die Angaben im Grundbuch oder Katasteramt verlassen. Viele Parzellen auf Mallorca wurden nämlich mit veralteten, sprich ungenauen Verfahren vermessen. Es ist daher dringend zu empfehlen, eine Grundstücksvermessung durchführen zu lassen. Und zwar noch vor dem Kauf. Diese aktuelle Vermessung ist auch für das spätere Bauvorhaben nützlich. Wie sieht es mit den Versorgungsanbindungen für das Grundstück aus? Ebenfalls vorab geklärt werden sollte, ob und wie das Grundstück an das kommunale Strom- und Wasserversorgungsnetz angeschlossen werden kann. In Sachen Strom steht der regionale Energie-Versorger Gesa-Endesa Frage und Antwort. Im Fall von Wasser und Abwasser beziehungsweise Kanalisation sollte man sich an den örtlichen Wasserversorger wenden. Einige Grundstücke auf ländlichem Grund verfügen über einen Brunnen. Doch auch hier muss vorher Auskunft eingeholt werden, ob man das Brunnenwasser für die Trink- oder Brauchwasserbenutzung auf dem Grundstück verwenden darf. Die entsprechenden Genehmigungen sollten vor dem Erwerb des Grundstückes vorliegen. Sie sehen schon: Der Kauf von Baugrund ist auf Mallorca mit erheblicher „Vorarbeit“ verbunden. Verlassen Sie sich bei Ihrer Entscheidung also nicht nur auf eine Meinung. Schon gar nicht ausschließlich auf die des Verkäufers. Man könnte ganze Bücher über Geschichten von ausländischen Grundstückskäufern auf der Insel schreiben, die viel Geld investierten, um nachher schockiert festzustellen, dass ihr vermeintliches Traum-Grundstück eigentlich nichts wert war. Redaktion IM Bauen & Wohnen | 43

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st ja logisch. Wer auf Mallorca bauen möchte, braucht dazu ein Grundstück. Doch damit fangen die Probleme schon an. Denn ausgewiesener Baugrund ist auf der Insel knapp. Seit Anfang der 1990er Jahre hat die balearische Landesregierung zudem damit begonnen, „urwüchsige“ Gebiete auf der Insel systematisch unter Naturschutz zu stellen. Betroffen sind davon vor allem die Gebiete entlang des westlichen Tramuntana-Gebirges. Aber auch im Norden und Nordosten sowie im Süden sind viele Gegenden nicht oder zumindest nur stark eingeschränkt bebaubar. Bevor man sich für ein Grundstück auf Mallorca entscheidet, sollte man zunächst einmal klären, ob es sich dabei um ein Grundstück auf dem Land – finca rústica – oder um urbanen Baugrund – solar – handelt.


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BAUEN GENEHMIGUNGEN

Papierkram vor dem Spatenstich Bevor sich die Mischmaschinen das erste Mal drehen, müssen zahlreiche Anträge eingereicht werden. 44 | IM Bauen & Wohnen

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kay. Das Grundstück ist gekauft, die Baupläne gezeichnet und das Bauunternehmen steht in den Startlöchern. Jetzt kann es losgehen. Doch Halt! Wie sieht es mit den Baugenehmigungen aus? Ohne die darf sich auf Mallorca keine Mischmaschine drehen. Doch welche Papiere sind für ein

Bauvorhaben überhaupt notwendig? Und wie sieht es mit der Bauabnahme nach der Fertigstellung aus? Vom „Proyect básico“ zur „licencia de obra“ „Zu allererst ist das Proyecto basico zu erstellen und einzureichen“, weiß Verena Rossbach, Architektin


GENEHMIGUNGEN BAUEN und Co-Geschäftsführerin des renommierten Bauingenieur- und Sachverständigenbüros „Matrol Services y Peritajes“ auf Mallorca. „Dieses Basisprojekt besteht aus einer generellen Beschreibung der Arbeiten und einer Kostenschätzung, sowie Plänen der Grundrisse, Ansichten, Schnitte, etc. Im Anschluss ist das Proyecto de ejecución, also die Ausführungsplanung einzureichen, die auf dem Proyecto basico basiert und unter anderem Konstruktionspläne, statische Berechnungen und Statikpläne beinhaltet. Erst nach Erhalt der Lizenz für das Ausführungsprojekt ist man zum Beginn der Bauarbeiten berechtigt“, erklärt Verena Rossbach. Bei der zuständigen Gemeinde muss dann in der Regel eine Betriebsgenehmigung beantragt werden, da deren Erteilung wiederum Bedingung für den Erhalt einer Baugenehmigung in Spanien ist: Bei Verweigerung der Betriebsgenehmigung kann demzufolge auch die Baugenehmigung nicht erteilt werden. Die Bezeichnung der Betriebsgenehmigung im Spanischen weicht wiederum zwischen den verschiedenen Autonomen Gebietskörperschaften ab. Die gebräuchlichsten Bezeichnungen sind hierbei „licencia de actividad“, “licencia de instalación”, “licencia ambiental“. In manchen Gemeinden ist die Erteilung der Betriebsgenehmigung vor Baubeginn für Tätigkeiten mit begrenzter Auswirkung auf die Umwelt, Sicherheit und/oder Gesundheit nicht mehr erforderlich. Bei den anderen genehmigungspflichtigen gewerblichen/industriellen Tätigkeiten ist der Antrag zusammen mit den erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen Gemeinde einzureichen. Nach Erteilung der Betriebsgenehmigung ist dann die Baugenehmigung („licencia de obras“ für Bauarbeiten, oder „licencia de edificación“ für Neubauten) zu beantragen, die die Übereinstimmung

des Bauprojekts mit den geltenden städtebaulichen Vorschriften vor Baubeginn zum Gegenstand hat. Prüfung und Bescheidung über die Erteilung der Betriebs- und Baugenehmigung hat seitens der Gemeinde innerhalb eines Zeitraumes von höchstens drei Monaten ab dem Zeitpunkt der Einreichung der entsprechenden Anträge – samt aller notwendiger Unterlagen – zu erfolgen. Verstreicht diese Frist ohne dass eine diesbezügliche Entscheidung der Gemeinde ergeht, so gilt die jeweilige Genehmigung als stillschweigend abgelehnt. Was ist eine „Erstbezugsgenehmigung“? Zwischen Beendigung der Bebauungs- oder Umbauphase und der Nutzungs- und/oder Betriebsaufnahme der jeweiligen Anlagen, sieht das spanische Baurecht eine zweite gemeindliche Kontrolle im Wege der Erstbezugsgenehmigung und der Eröffnungsgenehmigung vor. Die Erstbezugsgenehmigung („licencia de primera ocupación“) wird für die Erstnutzung oder den Erstbezug der Gebäude und Anlagen nach Beendigung des Baus, des Wiederaufbaus oder des Umbaus beantragt. Zur Vergabe dieser Bescheinigung durch die zuständige Gemeinde muss nachgewiesen werden, dass das fertig gestellte Gebäude den Vorgaben der zuvor erteilten Baugenehmigung entspricht, sowie die technischen, Sicherheits-, Hygiene- und Zugangsbestimmungen erfüllt. Die Versorgungsunternehmen für Strom, Wasser, Gas und Telefon verlangen gewöhnlich vor dem ersten Vertragsabschluss die Vorlage einer Bestätigung der Erstbezugsgenehmigung. Ebenfalls vorzulegen ist die besagte Bestätigung bei Notaren und Grundbuchführern im Rahmen der Autorisierung oder Eintragung von Urkunden über die Neubauerklärung. Redaktion IM Bauen & Wohnen | 45

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BAUEN PLANUNG

Bauherren sehen sich mit vielerlei Herausforderungen architektonischer, wirtschaftlicher oder juristischer Art konfrontiert. Ein Bauherrenberater kann also nützlich sein.

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DER GUTE GEIST IN ALLEN FRAGEN

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er Bau eines Ein- oder Mehrfamilienhauses auf Mallorca ist wie bereits zuvor erwähnt ein recht komplexes Unterfangen. Verträge, Terminplanung, Baubeschriebe, Bauspezifikationen, Bewilligungsverfahren, Finanzierung sowie die permanente Kommunikation mit Handwerkern und Lieferanten können einen Bauherrn ohne das notwendige Know-how schnell überfordern. Auch der zeitliche Aufwand, der in der Regel oftmals größer ist als anfangs geplant, darf nicht unterschätzt werden.

Unabhängigkeit als wichtiger Entscheidungsfaktor Ansprechpartner für die verschiedenen Bereiche und Stufen eines Bauprojekts zu finden, die einem mit Rat und Tat zur Seite stehen, ist nicht schwer. Allerdings muss man sich bewusst sein, dass diese in der Regel nicht unabhängig sind und die Interessen ihres Unternehmens vertreten. Glücklich kann sich da schätzen, wer Architekten, Vertreter von Baufirmen oder Generalunternehmern, Finanzspezialisten und Projektentwickler persönlich kennt und ihnen das Vertrauen schenkt.

Die zeitliche Belastung wird umso schlimmer, wenn der Bauherr das Projekt aus beruflichen oder privaten Gründen nicht die ganze Zeit vor Ort, sprich auf der Insel begleiten kann. Er braucht in diesem Fall also einen Art Stellvertreter, der sich jederzeit für ihn und seine Interessen einsetzen kann. Und zwar in gänzlich unabhängiger Form und Weise.

Lohnende Investition Eine Alternative dazu ist der unabhängige Bauherrenberater, der ausschliesslich die Interessen der Bauherrschaft vertritt. Ein Bauherr ohne das notwendige fachliche Know-how kauft dieses beim Bauherrenberater ein. Seine Honorarkosten richten sich zum einen nach der Aufgaben-

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“GERADE IM HOCHPREISSEGMENT EMPFIEHLT SICH IMMER DAS 6-AUGEN-PRINZIP, SPRICH DIE INDIVIDUELLE BEAUFTRAGUNG EINES PROJEKTMANAGERS ODER ARCHITEKTEN. DOCH VORSICHT! NICHT JEDER ARCHITEKT IST UNBEDINGT FÜR JEDEN BAUHERREN GEEIGNET, WIE AUCH NICHT JEDER BAUUNTERNEHMER FÜR JEDE ART VON HAUS GEEIGNET IST.” VERENA ROSSBACH, ARCHITEKTIN BEI “MATROL SERVICES”


PLANUNG BAUEN stellung und zum andern nach der Qualifikation des Beraters. Dies kann aber eine lohnende Investition sein, macht doch der Beizug eines Beraters eine preisgünstigere Realisierung des Projekts bei gleichzeitiger Erhöhung der Qualität wahrscheinlicher. Ausserdem wird der Bauherr entlastet und kann sich weiter seinem Kerngeschäft widmen. Die Aufgaben eines Bauherrenberaters Ein Bauherrenberater ist zwar weder Architekt, Anlageberater, Planer oder Generalunternehmer noch Banker oder Immobilienhändler. Er kann aber den Bauherren, der die Gesamtverantwortung behält, in der Planungs- und Entwicklungsphase, der Realisierungsphase und bei Großprojekten auch in der Nutzungsphase sowie

einer späteren Verwertung bei folgenden Aufgaben unterstützen: Juristische Aufgaben: Gesetze, Verordnungen, Bewilligungsverfahren, Rechte, Pflichten, Verträge, Offerten Finanzielle Aufgaben: Finanzielle Machbarkeit, Kostenprognose, Investitionen, Hypotheken, Kostenkontrolle Bauliche Aufgaben: Bewertung von Standorten, Projektbeurteilung, Projektkontrolle, Bauunterlagen, Pläne, Bauweise, Material, Qualitätssicherung, Termine, Bauabnahme

Nutzungsoptimierte Aufgaben bei Großprojekten: Strategieentwicklung, Gebäudeentwicklung, Energiemanagement Die Aufgaben lassen sich zwar verschiedenen Bereichen zuordnen, sind in der Praxis aber meistens miteinander verbunden. Der Beizug eines Bauherrenberaters kann für die Begleitung des gesamten Bauprojekts angezeigt sein, aber ebenso auch für Beratungsdienstleistungen in einzelnen Segmenten, in denen eine unabhängige Fachmeinung von Nutzen sein könnte. Von Vorteil ist das Engagement des Beraters bereits in der Anfangsphase bei der Planung und Projektentwicklung, wenn notwendig aber auch in der späteren Realisierungsphase. Redaktion


BAUEN HÄUFIGE FEHLER

ALBTRAUM STATT TRAUMHAUS Bauherren müssen in der Regel viele Entscheidungen treffen. Da kann so einiges schief gehen. Hier ein paar Tipps, um typische Hausbau-Fehler auf Mallorca zu vermeiden

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rren ist menschlich. Das trifft natürlich auch auf Bauherren zu. Hier ein paar wichtige Tipps, um typische Fehler beim Bauen auf Mallorca zu vermeiden.

Flexibler Grundriss und zeitlose Ausstattung Geschmäcker sind verschieden – und sie ändern sich im Lauf der Zeit. Man sollte bei der Planung eines Einfamlienhauses daher nicht nur an heute denken. Besonders wichtig ist ein flexibler Grundriss: Einen Raum, den Sie heute planen, brauchen Sie morgen vielleicht schon nicht mehr. Oder es stellt sich Nachwuchs ein und Sie brauchen doch ein weiteres Zimmer. Denken Sie auch daran, wie gut das Haus noch nutzbar ist, wenn nicht alle Familienmitglieder fit sind – es reicht ein Bein48 | IM Bauen & Wohnen

bruch. Und überdenken Sie Träume. Viele träumen von der Sauna, die sie dann doch nie benutzen. Realistischer Zeitplan Haus bauen ist ein Fulltime-Job, auch wenn man nicht selbst handwerklich tätig wird. Man verbringt viel Zeit mit Informieren, Planen, Gustieren und Kalkulieren. Es sollte daher einen – nicht zu knapp kalkulierten – Zeitplan geben. Sich daran zu halten bedeutet nicht nur, den Planer und die Handwerker in die Pflicht zu nehmen, sondern auch, selbst Entscheidungen zu treffen und nicht jeden Entschluss auf die lange Bank zu schieben. Gestaltung des Außenbereichs von Anfang an einplanen Ist das Haus endlich fertig, sieht dafür der Garten


HÄUFIGE FEHLER BAUEN aus wie eine Baustelle. Für einen Landschaftsarchitekten fehlt dann meistens das Geld. Man muss zwar beim Hausbau noch nicht wissen, welche Blumen man später pflanzen will, aber ein wenig Planung ist sinnvoll. Und: Wenn der Bagger schon mal da ist, kann man auch gleich den Pool ausheben lassen. Der Elektriker kann sich gleich ums Licht auf der Terrasse oder im Gartenhäuschen kümmern. Auf gesunde Finanzierung achten Lassen Sie sich auf das Abenteuer eines Hausbaus auf Mallorca nur dann ein, wenn Sie mindestens über ein Drittel Eigenkapital verfügen, besser noch über die Hälfte. Alles andere ist in der Regel eine enorme Belastung – finanziell und auch psychisch. Außerdem sind die Kosten am Ende immer höher als ursprünglich geplant – auch wenn keine groben Fehler auf der Baustelle passieren. Man sollte daher bei den Baukosten eine Reserve von fünf bis zehn Prozent einkalkulieren.

führungsfehlern die von uns am meisten beobachteten Streitpunkte“, sagt der Bauchsachverständige Oliver Girharz. „Fast jedes zweite Projekt zu dem wir hinzugezogen wurden, konnte nicht so gebaut werden wie es im Vorfeld vom Architekten geplant wurde.“ Vielfach werden in der Projektplanung Dinge versprochen, die laut den aktuellen Baunormen und Baugesetzen nicht zulässig sind und am Ende nicht wie geplant ausgeführt werden konnten. „Ein guter Architekt weist daher bereits im Anfangsstadium auf mögliche Probleme hin, nicht erst wenn es durch die Baubehörde abgelehnt wurde“, rät Girharz. Auch ein immer währender Zeit- und Kostendruck führt vermehrt zu Fehlern in der Bauausführung. Objekte, die früher nach 18 Monaten Bauzeit fertig gestellt wurden, werden heute bereits nach 10 Monaten bezugsfertig erstellt. „Dass dies nicht immer ohne Verlust von Qualität von statten geht, erklärt sich leider von selbst“. Redaktion

Heben Sie alle Unterlagen auf Wenn man innerhalb von drei Jahren einen Mangel bemerkt und weiß, wer ihn verursacht hat, kann man einen Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Unternehmen geltend machen. Zuerst wird eine Frist zur Behebung des Schadens gesetzt. Erst wenn nichts passiert, folgt der Weg zu Gericht. Den Schaden inzwischen selbst reparieren, sollte man aber nur nach Beweissicherung und Kostenvoranschlag. Bei versteckten Mängeln – also solchen, die aufgrund von Bau-Fehlern entstehen, aber erst Jahre später ans Tageslicht kommen – kann man bis zu 10 Jahre nach der Übergabe Schadenersatzansprüche geltend machen. Heben Sie daher alle Unterlagen für mindestens 10 Jahre auf. Planungsfehler vorbeugen „Planungsfehler sind neben den typischen Aus-

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BAUEN PARTNER

Traumhaus aus einer Hand? Für den Bau eines Hauses bieten sich unterschiedliche „Partnerschaften“ an. Doch welche ist die Richtige?

I. Architekt plus einzelne Baufirmen Der Architekt plant das Gebäude nach den Vor50 | IM Bauen & Wohnen

lagen des Bauherren. Für die Bauausführung sind wiederum unterschiedliche Unternehmer und Firmen verantwortlich, die allerdings vom Bauherren mit Unterstützung seines Architekten ausgewählt werden müssen. Die Bauleitung übernimmt in der Regel der Architekt. Er kümmert sich auch um die Einhaltung des vereinbarten zeitlichen Rahmens, die Sicherung der Qualität und die Verhinderung und Beseitigung von Mängeln. fotolia

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er seine Wünsche an Grundriss und Architektur kennt, benötigt zu deren Verwirklichung einen Baupartner. Auf Mallorca stehen generell drei Typen an Bau-Partnerschaften zur Auswahl:


PARTNER BAUEN Vorteil: Der Architekt kann am besten auf die individuellen Wünsche und Änderunsvorschläge seines Auftraggebers eingehen. Nachteil: Das Risiko einer Baukostenüberschreitung ist hoch. Es wird in der Regel vom Bauherren getragen. II. Generalunternehmer Wie bereits bei der ersten Variante beauftragt der Bauherr einen Architekten, der das Haus nach seinen Vorlagen und Wünschen plant. Die gesamte Bauausführung liegt jedoch beim Generalunternehmer. Das Unternehmen muss die Baustelle koordinieren und überwachen und haftet für alle im Vertrag vereinbarten Leistungen sowie die fristgerechte Fertigstellung.

Vorteil: Das Risiko einer Baukostenüberschreitung trägt der Generalunternehmer. In einigen Fällen erhebt das Unternehmen dafür einen Risikozuschlag. Nachteil: Der Bauherr hat in der Regel keinen Einfluss auf die Auswahl der Subunternehmer oder Handwerker. III. Totalunternehmer Wer mit einem Bauträger baut, bekommt alles aus einer Hand. Vom Grundstück über Anschlüsse, das einzugsbereite Haus bis hin zur Außenanlage – meist ist alles dabei. Der Bauträger baut in Eigenregie mit eigenem oder finanziertem Geld auf eigenes Risiko. Er plant den Grundriss und kümmert sich um die Baugenehmigung – vor

oder zeitgleich mit dem Verkaufsstart. Er vergibt die Gewerke und leitet den Bau. Bis zur Übergabe bleibt der Bauträger Bauherr – mit allen Pflichten und auch Rechten. Der Erwerber hat kaum Befugnisse auf der Baustelle, muss dafür auch für nichts haften. Ein seriöser Bauträger lässt jedoch während der Bauphase Prüfungen des Hauses durch den Besitzer oder Sachverständige zu. Vorteil: Der Bauherr hat nur einen Ansprechpartner und braucht sich praktisch um nichts zu kümmern. Nachteil: Eigene Vorstellungen und andere Ausstattungsdetails lassen sich zwar in Form von Sonderwünschen einbringen – in der Regel jedoch nur gegen Aufpreis. Redaktion

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VER/MIETEN

Wegweiser durch Mallorcas Miet-Dschungel Das Angebot an Langzeit-Mieten schrumpft auf der Insel aufgrund der (noch) weitgehend unkontrollierten Gesetzeslage in der Ferienvermietung beinahe täglich. Günstige Mieten finden sich fast nur noch im Insel-Zentrum. Krasse Unterschiede bei Altbau-Wohnungen.

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a haben Sie natürlich Recht: Leicht ist es auch in Deutschland, der Schweiz oder Österreich nicht, eine schöne, komfortable, gut ausgestattete und obendrein noch günstige Miet-Unterkunft zu finden. Auf Mallorca ist die Situation aber noch vertrackter. Und das gleich aus zwei Gründen: Zum einen bestehen auf dem mallorquinischen Mietmarkt immer noch krasse Unterschiede zwischen den Komfortanforderungen von Südländern und Nordeuropäern. Folge: Die Preisschere klappt zum Teil extrem auseinander. Zum anderen schrumpft derzeit das Angebot an Langzeit-Mietunterkünften im unteren und mittleren Preissegment rapide augrund des weiterhin unkontrollierten Ferienwohnmarktes. Auf den kommenden Seiten haben wir einmal versucht, alle relevanten Informationen hinsichtlich der Langzeit- und Ferienvermietung auf Mallorca so übersichtlich wie möglich zusammenzufassen. Berücksichtigt wurden dabei sowohl die Rechte und Pflichten der Mieter als auch der Vermieter. Wir hoffen, Ihnen damit einen aktuellen und vollständigen Wegweiser durch Mallorcas etwas arg verwilderten Miet-Dschungel zur Seite zu stellen.

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MIETSPIEGEL VER/MIETEN

Günstige Mieten nur noch fern Von der Planung von Palma bis zum Wiederverkauf Zwei miteinander verknüpfte Firmen bieten alle Dienstleistungen rund ums Haus unter einer Telefonnummer.

Die größte deutsche Mietagentur, „Mallorca Mietbörse“, veröffentlicht jedes Jahr einen Mietspiegel für die Insel. Für 2017 rechnet die Vermittlungsagentur mit einem weiteren Preisanstieg aufgrund des rückläufigen Angebots. Komfortable Neubau-Wohnungen unter 1.000 Euro Miete pro Monat finden sich nur noch im Inselzentrum- und Osten. IM Bauen & Wohnen | 53


VER/MIETEN MIETPREISE

Ausländer, die auf Mallorca nach einer langfristigen Miet-Unterkunft Ausschau halten, können hinsichtlich der angebotenen Preise und Ausstattungen so manche (böse) Überraschung erleben. Wer sich Nerven, Zeit und Frust ersparen möchte, sollte sich vor der Suche ganz genau darüber im Klaren sein, was er eigentlich will.

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ie Euphorie war riesig: Nur drei Wochen nach seinem Umzug auf die Insel hatte Elektro-Installateur Harald G. aus Emden über einen Bekannten eine Mietwohnung gefunden. 650 Euro für ein Dorfhaus in Llucmajor mit zwei Schlafzimmern, Salon, Küche, Bad und einem kleinen Patio. Harald G. konnte sein Glück kaum fassen. Zumindest bis zum ersten Herbst. Dann verwandelte sich sein 100 Quadratmeter großes Traumhaus in eine Albtraum-Höhle. Wenn er abends von der Arbeit nach Hause kam, waren die Wände so 54 | IM Bauen & Wohnen

feucht und kalt, dass sie nach wenigen Wochen Schimmel ansetzten. Ein stets übel riechender Butangas-Ofen sowie der Kamin vermochten das doppelstöckige Haus nicht ansatzweise zu erwärmen. Sowohl durch die papierdünnen, einfach verglasten Fensterscheiben als auch deren verzogenen Holzrahmen zog es wie Hechtsuppe. Um nicht jeden Abend zitternd oder in einer Wolldecke gehüllt vor dem Fernseher zu sitzen, kaufte Harald G. mehrere Elektro-Heizgeräte. Eine Stromrechnung über fast 200 Euro war im nächsten Monat die Folge – die Euphorie wie weggeblasen.

Kein Einzelfall. Schon so manchem ausländischen Mieter dürfte die Diskrepanz im Wohnungskomfort zwischen Mallorca und der Heimat aufgefallen sein. Die größten Unterschiede: - Mietwohnungen/Häuser verfügen in der Regel erst im hochpreisigen Segment über eine zeitgemäße Zentralheizung. - Viele Mietobjekte auf der Insel werden (meist altmodisch) möbliert angeboten. - Dämmung und Isolierung (Fenster, Rahmen, Dächer, Türen) entsprechen in der Regel nicht dem

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MIETWOHNUNG IST NICHT GLEICH MIETWOHNUNG


MIETPREISE VER/MIETEN gewohnten Standard aus Nord- und Zentraleuropa. Ebenso wie beim Immobilienkauf auf Mallorca unterscheidet man daher auch bei Mietwohnungen zwischen dem einheimischen Markt und dem Ferienwohnungsmarkt, wobei letztere Bezeichnung auch für Langzeitmieten zutrifft. Wer also eine Unterkunft nach nord- bzw. zentraleuropäischen Standard sucht, muss in der Regel mit einem doppelt so hohen Mietpreis rechnen wie für Wohnungen und Häuser mit „südländischem“ Komfort bzw. Ausstattungsstandard. Wie kommt man an eine Mietwohnung? Wer neu auf der Insel ist und über keine Kontakte zu Einheimischen oder „Insidern“ verfügt, bedient

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sich am besten im Internet. Auf den Seiten 57 und 58 haben wir die einschlägigsten Anzeigenportale zur Wohnungssuche in Spanien und auf den Balearen aufgelistet. Hier finden sich neben Privatanzeigen auch die Angebote von professionellen Mietwohnungsanbietern. Eine weitere Möglichkeit ist, sich direkt an Agenturen und Maklerbüros zu wenden. Hier wird man in der Regel gut beraten und muss sich anschließend auch nicht mit unverständlichen Vertragsklauseln auseinandersetzen (siehe auch Seiten 60 bis 63). In der Regel übernehmen seriöse Agenturen und Maklerbüros die gesamte Abwicklung bei der An- und Vermietung von Wohn- oder Gewerbe-Immobilien. Die deutschsprachige „Mallorca Mietbörse“ in Palmas pittoreskem Fischerviertel

Portixol hat sich in den vergangenen Jahren einen guten Namen gemacht. Die Vermittlungscourtage an den Makler bezahlt in der Regel der Mieter. Sie liegt bei einer bis maximal zwei Monatsmieten. Wie teuer sind die Mieten auf Mallorca? Gute Frage. Einen Preis-Index für Miet-Immobilien auf der Insel sucht man trotz des weiter oben vorgestellten Mietspiegels 2017 leider vergeblich. Die Preise variieren recht eigenwillig - je nach Ort, Lage und Ausstattung. Palma und Umgebung liegen in der Gunst von einheimischen und ausländischen Mietern am höchsten. Dementsprechend teuer sind die Preise. Der Paseo Marítimo, Portixol, El Molinar oder gar die Altstadt liegen aufgrund ihrer Nähe zum Meer

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VER/MIETEN MIETPREISE

dabei natürlich an der Spitze. Preiswertere Wohnungen finden sich in Randgebieten und „ärmeren“ Stadtvierteln wie beispielsweise Son Gotleu.

“WER ALS MIETER ODER VERMIETER BÖSE ÜBERRASCHUNGEN VERMEIDEN MÖCHTE, SOLLTE DEN MIETVERTRAG STETS PERSÖNLICH ANPASSEN. STANDARD-FORMULARE AUS DEM INTERNET DECKEN NUR DIE BASIS-KLAUSELN AB. SINNVOLL IST AUCH, DIE WOHNUNG VOR DER ÜBERNAHME BZW. ÜBERGABE AUS ALLEN ECKEN ABZUFOTOGRAFIEREN UND DIE BILDER ALS VERTRAGSBESTANDTEIL ZU DEKLARIEREN.” STEFFEN DÖHNE, GESCHÄFTSFÜHRER „MALLORCA MIETBÖRSE“

Ist es auf dem Land denn nicht billiger? Eine kleine Finca auf dem Land mit einem Grundstück, mitten in der Natur sozusagen, ist für viele Neu-Insulaner aus Mittel- und Nordeuropa immer noch ein Traum. Ein teurer, wohl gemerkt. Für ein bewohnbares Landhaus mit Stromanschluss, Kanalisation und fließend Wasser müssen selbst in entlegenen Gegenden Mallorcas mindestens 1.000 Euro zuzüglich Nebenkosten pro Monat hingeblättert werden. Für komfortablere Fincas mit Zentralheizung und Pool werden schnell 2.000 Euro oder mehr fällig. Geht es wirklich nicht günstiger? Wie bereits gesagt: Der Mietpreis richtet sich auf Mallorca vorrangig nach den Ausstattungs- und Komfortwünschen des Mieters. Große Dorfhäuser mit drei oder vier Schlafzimmern, Salon und Kamin sowie Neubauwohnungen mit Aufzug und Klimalit-Fenstern und Einbauküchen kann man in einigen Gegenden sicherlich noch für unter 1.000 Euro pro Monat finden. Llucmajor, Campos, Inca oder

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kleinere Ortschaften im Inselinneren sind dafür gute Beispiele. Wer jedoch längerfristig auf der Insel leben möchte und sich insbesondere zwischen November und März nicht mit Feuchtigkeit, Kälte und Durchzug in den eigenen vier Wänden herumschlagen möchte, tut gut daran, ein paar Euro mehr in die Miete zu investieren. Wohnungen ohne Balkon und Aufzug sind selbstverständlich günstiger als welche mit Terrasse oder Garten. Es empfiehlt sich daher, bereits vor der Jagd in Mallorcas MietDschungel klar zu werden, wie man auf der Insel leben möchte. Spielt beispielsweise die Nähe zur Hauptstadt eine Rolle? Oder möchte ich Sommernächte im Garten, auf der Terrasse oder im Patio unter dem Sternenhimmel verbringen? Ist ein Home-Office wichtig? Ein Tipp zu guter Letzt: Wer nach echten Schnäppchen Ausschau hält, sollte sich bei Einheimischen oder im Bekanntenkreis umhören. Insbesondere in mallorquinischen Dörfern werden schöne MietImmobilien oft nur von Mund zu Mund weiter vermittelt. Damit lässt sich dann auch die MaklerCourtage umgehen. Andreas John


ONLINE-PORTALE VER/MIETEN

Mieten per Mausklick Wer auf Mallorca nach einer geeigneten Miet-Unterkunft sucht, kann im Internet oft schnell und bequem fündig werden. Das Durchforsten der Anzeigenportale ist jedoch mit viel Zeit und Geduld verbunden.

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ine geeignete Miet-Unterkunft auf Mallorca zu finden, ist nicht zuletzt wegen des schrumpfenden Angebots und der unübersichtlichen Preislage kein einfaches Unterfangen. Hilfe bei der Suche versprechen rund ein halbes Dutzend Online-Portale, die sich auf die Bereitstellung von privaten und professionellen Immobilien-Anzeigen spanien- und balearenweit spezialisiert haben. Alle von uns (Seite 58 und 59) vorgestellten Webseiten verfügen über zahlreiche Filtermöglichkeiten, um die Anzeigensuche einzugrenzen und lassen sich – meist über eine maschinelle Übersetzung – in Deutsch oder zumindest in Englisch anIM Bauen & Wohnen | 57


zeigen. Sehr nützlich erweist sich die Funktion, des „Ad Alarms“. Wer beispielsweise unter dem Angebot keine Wohnung findet, die ihm zusagt, kann sich eine Email-Nachricht aufs Handy oder den Computer senden lassen, sobald eine Anzeige aufs Portal gestellt wird, die den Anforderungen des Suchenden entspricht. Doch Vorsicht! Bei vermeintlichen Schnäppchenangeboten auf Mallorca – zum Beispiel moderne Dreizimmerwohnung mit großem Garten in Palmas

Trendviertel Santa Catalina für 600 Euro – handelt es sich oft um eine Betrugsmasche. Mit der gefakten Anzeigen versuchen die Betrüger, sich von dem Mietinteressierten eine Anzahlung in Höhe von einer oder zwei Monatsmieten auf ein Konto überweisen lassen. Die Opfer bekommen anschließend weder die Wohnung noch ihr eingezahltes Geld zu sehen.

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VER/MIETEN ONLINE-PORTALE

Andreas John

www.idealista.com – Das Portal bietet aktuell rund 1,4 Millionen private und Makler-Anzeigen spanienweit zum Thema Kaufen, Wohnen oder Zimmer-Sharing. Für die Balearen finden sich rund 1.500 Mietangebote. Die Seite steht auch auf Deutsch (Google-Übersetzer-Plugin) zur Verfügung. Private Anzeigen sind kostenlos.

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www.fotocasa.es – Über 1.2 Millionen Anzeigen in ganz Spanien. Private Anzeigenaufgabe gratis. Derzeit rund 850 Miet-Immobilien auf Mallorca im Angebot. Eigener Filter für Ferienvermietung. Zahlreiche weitere Filtereinstellungen. Auch auf Deutsch.


ONLINE-PORTALE VER/MIETEN

www.pisos.com – Rund 700 Mietangebote auf den Balearen im Angebot. Kein eigener Filter für Ferienhausvermietung. Nur auf Spanisch. Privatanzeigen sind gratis.

www.tucasa.com – Rund eine Million Immobilienanzeigen in ganz Spanien. Davon etwa 1.000 Mietangebote auf Mallorca. Zahlreiche Filtereinstellungen (u.a. Ferienvermietung). Privatanzeigen gratis. Nur auf Spanisch.

www.yaencontre.com – Insgesamt 400 Mietangebote auf Mallorca. Zahlreiche Filtermöglichkeiten. Nur auf Spanisch. Privatanzeigen gratis.

www.milanuncios.com – Größte virtuelle KleinanzeigenBörse in ganz Spanien. Mehr als 1,6 Millionen Immobilienanzeigen, davon rund 3.600 Mietangebote auf den Balearen. Die meisten davon sind Privatanbieter. Zahlreiche Filtermöglichkeiten. Nur auf Spanisch. Privatanzeigen sind gratis.

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MALLORCAS MIETRECHT UNTER DER LUPE Was muss in einem Mietvertrag stehen? Welche Nebenkosten hat der Mieter zu tragen? Wie sieht es mit der Kündigungsfrist aus? Ein Überblick über Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern auf Mallorca. 60 | IM Bauen & Wohnen

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n einer Mietwohnung zu leben, gehörte lange Zeit nicht zum spanischen Lebensstil. Wer es sich leisten konnte - und auch wer nicht - erwarb meist ein „Piso“ oder wartete so lange, bis ihm eine Immobilie vererbt wurde. Doch diese Zeiten sind vorbei. Auch auf Mallorca hat sich mittlerweile – allein aufgrund der steigenden Immobilienpreise – die Langzeitmiete als Wohnungsform durchgesetzt. 2013 trat ein neues spanisches Mietgesetz in Kraft, das sogenannte „Ley de Arrendamientos Urbanos“. Es schützt die Interessen von Mietern und Vermietern.

Ist Ferienvermietung und Langzeitmiete das Gleiche? Nein. Beide Mietformen werden vom spanischen Gesetzgeber unterschiedlich behandelt. Auf den Balearen will die Landesregierung die „touristische Kurzzeitvermietung“ neu regulieren. Im Vergleich zu Langzeitvermietung müssen bei der Ferienvermietung zahlreiche Auflagen erfüllt werden. Auch bedarf es einer speziellen Genehmigung aus dem Tourismusministerium. Was benötige ich als Haus/Wohnungsbesitzer zur Vermietung? Man benötigt keinerlei Genehmigungen. Allerdings

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VER/MIETEN LANGZEITVERMIETUNG


LANGZEITVERMIETUNG VER/MIETEN muss zwischen Vermieter und Mieter ein Mietvertrag aufgesetzt werden. Dieser sollte am besten von einem Notar aufgesetzt und von beiden Seiten unterschrieben werden. Was muss in dem Vertrag stehen? Im Internet können Vertragsvorlagen heruntergeladen werden. Steffen Döhne, Geschäftsführer der „Mallorca Mietbörse“ rät aber davon ab, da diese Vorlagen meist nur die Basis-Vorgaben wie Mietpreis und Dauer beinhalten. Wünscht der Vermieter beispielsweise keine Haustiere in der Wohnung, muss das im Mietvertrag festgehalten werden. Gleiches gilt für den Bestand an Haushaltsgeräten, Mobiliar, etc. Es zahlt sich im Streitfall als Vermieter also aus, einen Notar oder eine Agentur mit dem Aufsetzen eines „maßgeschneiderten“ Mietvertrages zu beauftragen.

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Wie lange ist ein Mietvertrag gültig? Mieter und Vermieter können sich über die Dauer der Vertragszeit frei einigen. Liegt diese unter drei Jahren, verlängert sich der Mietvertrag automatisch nach Ablauf der Vertragslaufzeit jeweils jährlich bis zu den drei Jahren weiter. Wann kann der Vertrag gekündigt werden? Der Mieter kann nach den ersten sechs Monaten Mietdauer den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von mindestens einem Monat jederzeit kündigen, er muss nicht mehr immer volle Mietvertragsjahre einhalten. Allerdings kann der Vermieter wegen Nichteinhaltung der Dauer des Vertrages eine Abfindung verlangen.

Kann der Vermieter jederzeit „Eigennutzung“ anmelden? Ja. Das Recht auf Eigennutzung muss auch nicht mehr im Vertrag festgehalten werden. Nach dem ersten Jahr kann der Vermieter mit einer Vorankündigungszeit von mindestens zwei Monaten den Vertrag wegen Eigennutzung kündigen.

Der Vemieter hingegen kann erst nach Ablauf der ersten drei Jahre kündigen. Tut er dies nicht, verlängert sich das Mietverhältnis wieder automatisch jährlich bis zu maximal weiteren 3 Jahren.

Welche weiteren Voraussetzungen führen zu einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrages? Der Vermieter kann kündigen, sobald eine oder

mehrere Klauseln des Mietvertrages nicht eingehalten werden. Zum Beispiel: - wenn die Miete oder andere Rechnungen (Strom, Wasser, Gas, etc.), die der Mieter zu zahlen hat, nicht bezahlt werden - die Kaution oder deren Anpassung nicht bezahlt wird - ohne Genehmigung des Vermieters untervermietet wird oder der Vertrag abgetreten wird - der Mieter vorsätzliche Beschädigungen des IM Bauen & Wohnen | 61


VER/MIETEN LANGZEITVERMIETUNG Gebäudes durchführt, oder bauliche Maßnahmen an der Wohnung vorgenommen werden, die weder behördlich noch vom Vermieter genehmigt worden sind - belästigende, gesundheitsschädigende und/oder gefahrvolle Handlungen des Mieters vorliegen - die Immobilie nicht mehr dem Mieter (oder seinem Ehepartner oder die von ihm abhängigen Kinder) als ständiger Wohnsitz dient. Ist die Höhe des Mietpreises gesetzlich geregelt? Nein. Der Mietpreis wird von beiden Parteien frei festgelegt. Gleiches gilt für die monatliche Zahlung der Miete. In der Regel muss die Miete innerhalb der ersten fünf Tage bezahlt werden.

Kann der Vermieter die Miete jedes Jahr beliebig erhöhen? Nein. Mieterhöhungen während der ersten drei Jahre richten sich nach dem Verbraucherpreisindex (IPC). Erst nach drei Jahren Laufzeit oder auf Grund baulicher Verbesserungen des Mietobjekts darf die im Vertrag vereinbarte Miete erhöht werden.

Wie steht es mit den Gemeinschaftskosten in einem Mehrfamilienhaus? Die Gemeinschaftskosten müssen auch vom Mieter bezahlt werden. Diese Kosten sind in der Regel von dem Eigentümer bereits im Mietpreis mitberechnet worden. Nur die Kosten von Versorgungsleistungen, wie Strom, Wasser, Gas usw. sind getrennt zu zahlen.

Welche Nebenkosten müssen vom Mieter entrichtet werden? Sämtliche „Betriebskosten“ der Miet-Immobilie, Abgaben und Lasten sind vom Mieter zu tragen. Steuern, Gebühren wie Müllentsorgung und die sogenannte IBI („Impuestos de bienes Inmuebles“ die Grundsteuer) dürfen laut neuem spanischen Mietgesetz auf den Mieter umgelegt werden.

Welche Pflichten hat der Vermieter hinsichtlich der Instandhaltung der Wohnung? Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass das Mietobjekt stets in einem ordnungsmäßigem Zustand ist und muss auch für den Erhalt der Bewohnbarkeit der Immobilie sorgen. Haftet der Mieter für einen kaputt gegangenen Kühlschrank oder andere Einrichtungsgegenstände? Grundsätzlich gilt: Größere „Verschleiß-Erscheinigungen“ von Haushaltsgeräten, die Bestandteil des Mietvertrages sind, müssen vom Vermieter kompensiert werden. Die Kosten für kleinere Reparaturen, welche die Abnutzung durch den täglichen Gebrauch der Immobilie mit sich bringt, müssen vom Mieter getragen werden. Kann der Vermieter zudem fahrlässiges Handeln des Mieters nachweisen, das zur Zerstörung beispielsweise der zur Mietwohnung gehörenden Waschmaschine führte, trägt der Mieter die Kosten. Im Praxisfall sollten sich beide Seiten „an den Tisch setzen“, um über eine zufriedenstellende Lösung zu verhandeln.

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Kann der Mieter die Miet-Immobile ohne Einwilligung des Vermieters umgestalten, neu streichen, etc.? Der Mieter darf nur mit schriftlichem Einverständnis des Vermieters Arbeiten oder Umbauten an der Immobilie vornehmen. Wenn der Mieter solche Umbauten ohne Genehmigung des Eigentümers 62 | IM Bauen & Wohnen


durchführt, darf der Vermieter den Vertrag kündigen, ohne dass der Mieter Recht auf Entschädigung für die Arbeiten fordern kann. Auch wenn der Vermieter sein Einverständnis für die Umbauten nicht gegeben hat, darf er vom Mieter verlangen, die Immobilie im selben Zustand zurückzugeben, wie er sie bekommen hat, ohne dass der Mieter Recht auf Entschädigung fordern kann. Wie lange dauert eine Räumungsklage? Sollte der Mieter gegen eine oder mehrere Klauseln des Mietvertrages verstoßen, kann der Vermieter vor Gericht eine Räumungsklage beantragen. Im Gegensatz zu früheren Jahren werden Räumungsklagen innerhalb von relativ kurzer Zeit auf Mallorca vollstreckt. Auch im Falle einer Räumungsklage sind offene Mieten bis zum Tage der tatsächlichen Rückgabe der Immobilie zu entrichten, ohne dass dafür eine weitere Klage für die Forderungen nötig ist. Sollte der Mieter zum Gerichtstermin der Räumungsklage nicht erscheinen, gilt die Klage als gewonnen und der Mieter muss innerhalb von dreißig Tagen ausziehen, ohne dass dafür weitere

Mitteilungen nötig sind. Bei einem Räumungstermin ist die Anwesenheit eines einzigen Beamten ausreichend. Der Mieter wird aufgefordert, die hinterlassenen Objekte abzuholen, sollte er dies nicht machen, gehen die Objekte in Besitz des Vermieters über. Redaktion

“EINE AUSSERGERICHTLICHE EINIGUNG BEI STREITFRAGEN ZWISCHEN MIETER UND VERMIETER SOLLTE IMMER VORRANG HABEN. ALLES ANDERE KOSTET NUR ZEIT, NERVEN UND ANWALTSKOSTEN.” PERE SIMONET, VERBRAUCHERSCHÜTZER

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LANGZEITVERMIETUNG VER/MIETEN


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VER/MIETEN FERIENVERMIETUNG

Schluss mit der Ferienvermietung am Computer

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s klingt so einfach: Einfach die eigene Wohnung, das Dorfhaus, Apartment oder die Finca auf Mallorca über eine Immobilien-Internetagentur wie „Airbnb“ als Urlaubsunterkunft anbieten – und schon rollt der Rubel. Nach Schätzungen der balearischen Landesregierung werden derzeit rund 32.000 Wohnungen und Häuser auf der Insel über das Internet als Ferienunterkünfte vermietet. Mehr als die Hälfte ohne Genehmigung noch Wissen der Finanzbehörden. Doch damit ist vielleicht bald Schluss. Ab 1. April 2017 tritt eine Gesetzesreform in Kraft, die das illegale Treiben auf dem Ferienwohnungsmarkt der Balearen einen Riegel vorschieben soll. Will heißen: Wer eine Immobilie ohne entsprechende Genehmigung aus dem Tourismusministerium als Urlaubs-

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Ohne offizielle Genehmigung von der Landesregierung dürfen ab April 2017 keine Wohnungen mehr auf Mallorca als Urlaubsunterkünfte im Internet angeboten werden unterkunft im World Wide Web vermarktet, muss mit Geldbußen von bis zu 400.000 Euro rechnen. Um das zu erreichen, darf die Landesregierung mit Absegnung aus dem Balearen-Parlament erstmals auch die virtuellen Vermittlungsagenturen wie „Airbnb“ haftbar machen. Sie stehen ab April in der Pflicht, Ferienvermietungsangebote ohne entsprechende Lizenz aus Palma bei der balearischen Tourismusbehörde anzuzeigen. Tun sie das nicht, drohen ihnen ebenfalls zum Teil drakonische Geldstrafen.

Grundsätzlich unterscheidet der Gesetzgeber auf den Balearen zwischen zwei FerienvermietungsModellen mit gänzlich unterschiedlichen rechtlichen Folgen für den Vermieter: die kurzfristige Vermietung (arrendamiento de temporada) und die touristische Vermietung (arrendamiento de viviendas turísticas) . Was sind die rechtlichen Unterschiede? - Die kurzfristige Wohnvermietung wird vom staatlichen spanischen Vermietungsgesetz geregelt.


FERIENVERMIETUNG VER/MIETEN

- Die kurzfristige Wohnvermietung ist in jeglichen Wohnobjekten erlaubt. - Die touristische Vermietung ist derzeit nur in freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern gestattet, solange diese nicht einer Wohneigentumsverordnung unterliegen. In diesem Fall gibt es jedoch eine Ausnahme: So können nach vorheriger Beantragung auch Ferienhäuser als solche genehmigt werden, die auf Grundstücken mit mehr als einem Wohnhaus stehen. Besitzer von Doppelhaushälften, die sich auf ein und demselben Grundstück befinden und der Wohneigentumsverordnung unterliegen, müssen bei der Antragstellung im balearischen Tourismusministerium eine zusätzliche Erklärung einreichen, die bestätigt, dass die Satzung der Wohneigentumsverordnung eine touristische Vermietung nicht ausdrücklich verbietet. Sollten die Satzungen zu einem späteren Zeitpunkt verändert werden und dann eine touristische Vermietung ausschließen, ist der „Ferienhaus“Vermieter gezwungen, diese Tätigkeit einzustellen. Weitere Bedingungen für die Ferienvermietung Eigenständige Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder in Reihenhäusern, die einer Wohneigentumsverordnung unterliegen, dürfen grundsätzlich nicht an Touristen vermietet werden. Ebenfalls verboten ist die touristische Vermietung für einzelne Zimmer oder unterschiedliche Wohnungen im gleichen Wohnhaus. Die Häuser für die touristische Vermietung dürfen über höchstens sechs Schlafzimmer und höchstens zwölf Übernachtungsplätze verfügen. Kinder unter 12 Jahren werden offiziell nicht als Übernachtungs-

gäste gezählt. Die Häuser müssen über ein Badezimmer für fünf Gäste verfügen. Bei sechs bis acht Gästen müssen zwei Badezimmer vorhanden sein, für neun bis elf Gäste drei und für zwölf Gäste vier Badezimmer. Im Falle von kurzfristigen Vermietungen gibt es keine Beschränkungen bezüglich der Anzahl von Schlaf- oder Badezimmern. Außerdem bedarf es keiner behördlichen Genehmigung. Anders sieht es bei der touristischen Vermietung aus. Hierfür muss eine Genehmigung beim Tourismusministerium beantragt werden. Es darf zudem nicht für Ferienaufenthalte in einer Wohnung geworben werden, die über keine offizielle Abnahme von seiten der zuständigen Tourismusbehörde verfügt. Nach der Antragstellung für eine touristische Vermietung wird ein Beamter des Ministeriums vor Ort prüfen, ob die angegebenen Angaben richtig sind. Bereits nach der Einreichung des Antrages und der damit verbundenen Erklärungen darf man mit der Tätigkeit der touristischen Vermietung beginnen. Die kurzfristige Wohnvermietung unterliegt hinsichtlich der Mietdauer keinen Einschränkungen, die touristische Vermietung ist auf zwei Monate pro Gast begrenzt. Die kurzfristige Wohnvermietung wird a priori nicht als gewerbliche Tätigkeit eingestuft. Hingegen wird die touristische Vermietung als gewerbliche Tätigkeit eingestuft. Wann ist eine Vermietung überhaupt eine „touristische“ Vermietung? Laut dem Gesetz wird eine Vermietung als „touristisch“ betrachtet, wenn die Immobilie über Internet-Portale als Urlaubsunterkunft angeboten wird. Gleiches gilt, sobald der Vermieter seinen Gästen zwischen deren An- und Abreise Dienstleistungen anbietet, wie sie im Hotelgewerbe üblich sind - und

bei der touristischen Vermietung auch gesetzlich gefordert – (z.B. Reinigung der Räume während der Zeit der Vermietung) oder aber solche Dienstleistungen bei der Bewerbung der Immobilie erwähnt werden. Für eine touristische Vermietung müssen folgende Dienstleistungen während des Aufenthaltes der Gäste angeboten werden: regelmäßige Säuberung der Wohnung während des Aufenthaltes; Wechseln von Bettwäsche, Handtüchern, allgemeinen Haushaltsgegenstände sowie das Auffüllen bzw. die Wiederbeschaffung von Speisen, Getränken und Sanitärmitteln; Wartung der Installationen; Öffnungszeiten für Publikumsverkehr während der Geschäftszeiten und 24 Stunden telefonischer Kundendienst für die Touristen oder Verbraucher. In allen anderen Fällen gelten die gesetzlichen Bestimmungen der Wohnvermietung. Redaktion

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Die touristische Vermietung wird hingegen vom Tourismusgesetz der Balearen geregelt.

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WOHNEN

Andreas Sourbis

Leben und Genießen in den eigenen vier Wänden Ob neueste Küchen- und Einrichtungstrends, moderne Pool-Gestaltung, die wichtigsten Versicherungen für Hausbesitzer, Tipps zum Heizen oder für die Trinkwasseraufbereitung. Wir zeigen Ihnen auf den folgenden Seiten, wie man auf Mallorca perfekt wohnt.

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inter dem Wort „Immobilie“ verbirgt sich in der Praxis sehr viel mehr als nur ein unterzeichneter Kauf- oder Mietvertrag. Die Wohnung, das Haus oder die Finca auf Mallorca stellen schließlich den Lebensmittelpunkt für die Dauer unseres Aufenthaltes auf der Insel dar. Hier wird gekocht, geduscht, geklönt, gefeiert, TV geguckt, geschlafen und manchmal auch gearbeitet. Kurzum: Das Mallorca-Domizil ist ein Heim, das gehegt und gepflegt werden will. Wir zeigen Ihnen auf den folgenden Seiten wie das geht.

In Zusammenarbeit mit Fachexperten, Ausstattern und Dienstleistern haben wir eine bunte Mischung aus ebenso unterhaltsamen wie informativen Beiträgen zum Thema „Wohnen auf Mallorca“ zusammengestellt. So geht es unter anderem um die wichtigsten Versicherungen, die auf Immobilienbesitzer oder Ferienvermieter auf der Insel zukommen. Vorgestellt werden zudem die neuesten Einrichtungstrends für Küche, Schlaf- und Wohnzimmer. Darüberhinaus stellen wir Möglichkeiten und Alternativen zur günstigen Beheizung der eigenen vier Wände vor. Wie sehen moderne Pool-Anlagen auf Mallorca aus? Wie kann ich verchlortes Wasser aus der Leitung wieder trinken? Diese und mehr Fragen haben wir für Sie im Folgenden beantwortet.

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WOHNEN VERSICHERUNG bis zu dessen Ende. Versichert sind Schäden, welche eine Folge der Bautätigkeit sind und solche, auf welche kein Einfluss genommen werden kann. Hier ein Überblick der versicherten Gefahren: Basisdeckungen: • Feuer, Blitzschlag, Explosion • Diebstahl • Elementargefahren wie Sturm, Hagel, Regen Optionale Deckungen: • Baugeräte (z.B. Gerüste, Werkzeuge) • Baumaschinen (z.B. Kräne, Bagger, Walzen)

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Rund ums Haus perfekt versichert Welche Versicherungen sind für Immobilienbesitzer auf Mallorca nötig? Eine Übersicht von „Iberia Versicherungen“

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und ums Haus gibt es mehrere Versicherungsmöglichkeiten. Sie sind zu unterteilen in die Phase der Bautätigkeit und in die Zeit nach dem Bauende. Während der Bauphase verlassen sich Bauherren gerne auf die Versicherungen der Architekten und Bauunternehmen. Kommt es während der Bauphase jedoch zu einem Schaden, so schiebt meist jeder schnell die Schuld einem anderen zu. Selbst wenn die Schuldfrage geklärt werden kann, liegen die Haftpflichtdeckungen in der Regel meist unter dem tatsächlichen Schaden. Besser also, wenn sich der Bauherr nicht auf Dritte verlässt, sondern selbst für den optimalen Schutz sorgt. Zur Absicherung während der Bauzeit zählen:

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Die Seguro Decenal Die Versicherung gewährt eine 10-jährige Nachhaftung gegen gravierende Baumängel. Obligatorisch ist diese Versicherung, wenn für den Weiterverkauf innerhalb von 10 Jahren gebaut wird. So ist auch der spätere Käufer gegen Bausünden geschützt. Typischerweise beginnt der Versicherungsschutz vor der Zementierung der Fundamente. Von da ab begleitet ein spezialisierter Gutachter die Baufortschritte und prüft, ob der Zement die richtige Mischung hat oder Stahlträger die vorgegeben Stärke. Die Bauwesenversicherung Diese Versicherung basiert weltweit auf einem einheitlichen Standard und schützt das Bauvorhaben

Die Bauwesenversicherung Die Bauherrenhaftpflicht schützt den Bauherrn gegen Schäden, die Dritten widerfahren. Versichert ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers als Bauherr für das im Versicherungsschein beschriebene Bauvorhaben. Mitversichert ist die gesetzliche Haftpflicht als Haus- und Grundstücksbesitzer für das zu bebauende Grundstück und das zu errichtende Bauwerk. Die Deckungssummen liegen je nach Versicherer zwischen EUR 300.000 und EUR 1.000.000. Selbst bei unbefugtem Betreten der Baustelle können Ansprüche gestellt werden, weil beispielsweise gewisse Sicherungen unzureichend waren. Gerichte stellen sich allzu häufig auf die Seite des Anspruchstellers. Die Gebäudeversicherung Ist die Bautätigkeit beendet, so beginnt die Notwendig das Gebäude und dessen Inhalt zu versichern. Spanische Hausversicherungen sind sehr viel umfangreicher als man dies im Norden Europas gewohnt ist. Neben den üblichen versicherten Gefahren wie Feuer, Explosion, Blitzschlag, Leitungswasser und Glasbruch sind typischerweise auch Elementarschäden (Erdbeben, Hochwasser, Flutwellen, etc.) mitversichert. Einige wenige Versicherer schützen auch bei extremen Hanglagen


VERSICHERUNG WOHNEN gegen Erdrutsch/Erdsenkung. Gelegentlich wird auch die wertvolle Gartenbepflanzung mitversichert. Automatisch mit enthalten in dieser Versicherung ist auch die Haus- und Grundeigentümerhaftpflicht. Die Hausratversicherung Die Versicherung des „Inhalts“ eines Hauses ist eine sehr individuelle Sache. Zum Hausrat gehört alles, was sich in der versicherten Immobilie befindet und als „ bewegliche Sache“ zu klassifizieren ist. Hierzu zählen technische Geräte, Möbel, Kleidungsstücke, Schmuck und was sonst noch bei einem Umzug mitgenommen werden würde. Bei der Hausratversicherung wird der Wiederbeschaffungswert ersetzt. Dies ist ein wichtiges Merkmal, denn oft schätzen Versicherungsnehmer ihren Hausrat von geringem

Wert ein. Im Falle eines Schadens müssen sie die beschädigten Gegenstände aber neu und nicht gebraucht erwerben. Darum ist hier die Gefahr einer Unterversicherung groß. Zudem ist von vornherein darauf zu achten, dass alle Wertsachen vor dem Vertragsabschluss benannt wurden. Alle Gegenstände, die einen bestimmten Wert übersteigen, gelten als Wertgegenstände. Insbesondere gilt dies für Schmuck, Kunst und sonstige bei Dieben begehrten Gegenstände. Die Grenze ist hier bei einigen Versicherungsgesellschaften schon bei 600 Euro. Beim Ferienhaus muss nur mitversichert werden, was dauerhaft am Versicherungsort verbleibt. Handy, Laptop, Schmuck, etc. gehören in der Regel zum Hausrat in der Heimat. Im Rahmen der dortigen Aussenversicherung sind diese Gegenstände

dort bereits mitversichert. Die versicherten Gefahren einer Hausratversicherung auf Mallorca sollten umfassen: • Brand, Explosion und Blitzschlag • Wasserschäden • Sturm- und Hagelschäden • Überspannungsschäden • Schäden durch Naturgewalten • Glasbruch • Einbruch, Diebstahl und Raub • Elementarschäden Weitere Infos bei „Iberia Versicherungen“ Santa Ponsa - Tel. 971 69 90 96 www.iberiaversicherungen.com


WOHNEN TERRASSEN

alle Fotos: f&b / weinor

CABRIO-FEELING

auf der Garten-Terrasse

Pergola-Markisen bieten Schutz vor jedem Wetter – und lassen sich dank Fernbedienung individuell steuern

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in Cabriolet ist für die meisten Menschen ein Traumauto: Bei Sonnenschein und angenehm warmen Temperaturen genießt man den freien Himmel über sich und den frischen Wind in den Haaren. Und wenn doch mal ein paar Regenwolken aufziehen, wird das Verdeck geschlossen – und man ist so trocken und warm wie in einem geschlossenen Pkw unterwegs. Das Cabrio-Prinzip lässt sich auch auf die

eigene Terrasse übertragen. Mit einer flexiblen Pergola-Markise wird sie zum „Cabrio-Freisitz“ am Haus. Leicht wie eine Markise, regensicher wie ein Dach Eine Pergola-Markise lässt sich je nach Witterung aus- oder einfahren. Geschlossen bietet sie ungestörten Sonnengenuss, geöffnet sowohl Lichtweiter auf Seite 72


DRAUSSEN ZUHAUSE

Markisen Terrassendächer Glasoasen®

Neher Insektenschutz Roma Rollläden Ehret Alu-Klappläden Hörmann Garagentore Kneer Fenster

Ihr weinor Fachhändler f&b mosquiteras s.l. C/. Mar Mediterraneo 61, Local 1 Polígono Son Bugadelles E-07180 Santa Ponsa/Calvia Tel.: +34 971 69 69 79 Fax: +34 971 69 35 91 eMail: info@f-und-b.com


WOHNEN TERRASSEN Terrasse wünscht, kann die Pergola-Markise mit verschiedenen Komponenten erweitern“, sagt Holger Fischer. Somit kann mehr Wohnraum beispielsweise in einem kleinen Ferien-Apartment auf der Insel gewonnen werden. „Seitlicher Senkrecht-Sonnenschutz etwa bietet zusätzlichen Licht-, Sichtund Windschutz“. Mit verschiebbaren Glaselementen lässt sich die regenfeste Markise teilweise oder rundum schließen. Dann bietet sie soliden Wetterschutz von allen Seiten. Empfehlenswert sind zudem Glasmodule, die sich komplett öffnen und schließen lassen. Auf diese Weise verwandelt sich der geschützte Terrassenbereich schnell wieder zu einem luftigen Freiraum, in dem man die Sonne genießen und sich die frische Brise um die Nase wehen lassen kann.

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geleitet wird. Die Markise wird durch senkrechte Profile gestützt. Damit Regenwasser von der Bespannung nicht auf die Terrasse tropft, wird es in eine Regenrinne eingeleitet und durch den integrierten Wasserablauf im Pfosten gezielt abgeführt. Wie bei modernen Cabrios sorgt ein Motorantrieb für die komfortable Bedienung. Mit Wettersensoren lässt sich das Aus- und Einfahren auch in Abhängigkeit von der aktuellen Wetterlage automatisieren. Ausbaufähig dank Seitenscheiben „Wer sich einen noch besseren Wetterschutz für die

alle Fotos: f&b / weinor

und UV-Schutz als auch einen trockenen Platz bei Regen. „Im Unterschied zu normalen Textilmarkisen ist die Cabrio-Konstruktion namens Pergotex II von Weinor beispielsweise auch für stärkere Regenfälle gerüstet“, sagt Holger Fischer von der Firma „f&b“ mit Sitz im Industriegebiet Son Budadelles bei Santa Ponsa. Sein Unternehmen hat sich seit 1997 unter anderem auf den Bau und die Montage von hochwertigen Markisen auf Mallorca spezialisiert. Dafür muss lediglich bei der Montage auf einen Neigungswinkel von mindestens acht Grad geachtet werden, damit das Regenwasser sicher ab-

„Zusätzliches Zubehör wie LED-Beleuchtungen oder Elektro-Heizstrahler sorgen für Wärme und Ambiente, wenn die Tage noch oder schon wieder kürzer sind. Und wenn es draußen richtig sommerlich wird, lässt sich die gläserne Front komplett beiseiteschieben“, schwärmt Fischer. Weitere Infos bei Firma „f&b“ Industriegebiet Son Bugadelles - Santa Ponsa Tel. 971 696 979 - www.f-und-b.com


TRENDS WOHNEN

J&A Photos

Liewald Ambiente

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Originelle Deko für jedes Haus “Liewald Ambiente” in Andratx bietet Geschenk- und Dekoartikel für Heim und Garten

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er im Großraum Andratx wohnt und nach originellen Deko- und Geschenkartikeln sucht, braucht nicht mehr nach Palma zu fahren. bei „Liewald Ambiente“ am Paseig de Son Mas – gleich neben der bekannten Hunde-Boutique „Dog Ambiente“ – gibt es unzählige Wohnaccessoires und Design-Artikel für Haus- und Gartenbesitzer. Im Angebot finden sich beispielsweise hochwertige Outdoor-Möbel wie Sonnenliegen und Son-

nenschirme von „Weishäupl“ oder Designer-Möbel von „Jan Kurtz“. Darüberhinaus findet sich in dem Geschäft eine schier endlose Zahl piffiger DekoAccessoires wie Schüsseln, Becher, Servietten, Kerzen oder Untersetzer. Aber auch wer schnell mal ein Geschenk benötigt, ist bei „Liewald Ambiente“ an der richtigen Adresse. „Bei uns findet jeder schöne und ausgefallene Artikel – und das in der Regel auch zu einem günstigen Preis“, sagen die Inhaber Rebecca Mohr

und Lars Liewald. Besonders praktisch: Außer an den Markttagen findet man eigentlich immer gleich einen Parkplatz vor dem Ladenlokal. Besonderer Service: Auf Wunsch können Kunden auch zu Hause besucht werden, um sie bei der Auswahl der im Geschäft angebotenen, hochwertigen Terrassen- und Gartenmöbel zu beraten. „Liewald Ambiente“ Paseig de Son Más, 21 - Andratx


20 So WOHNEN wir in 17 WOHNEN TRENDS

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Neues Jahr, neue Trends. Was ist in den kommenden zwölf Monaten in Sachen Einrichtung und Deko angesagt? Welche Farben geben den Ton an? Welche innovativen Möbel gehören ins Haus? Ein Überblick. 74 | IM Bauen & Wohnen

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nterior Designer sind sich sicher: 2017 werden insbesondere warme Farben und Materialien wie Terrakotta-Fliesen deutlich an Popularität gewinnen. Mit ihrer natürlichen matten Oberfläche verleihen sie Räumen eine warme Ausstrahlung und schaffen eine einladende Atmosphäre. Anders als in den 80er Jahren werden sie nun nicht mehr nur als Randfliesen verwendet, sondern prominent im mediterranen Badezimmer eingesetzt oder etwa zur Verkleidung von Kaminen. Natürliche Materialien 2017 wird ein eher unspektakuläre Material ein sagenhaftes Comeback feiern: Kork ist ein besonders

stilvolles Naturprodukt, das Räumen mehr Wärme verleiht und darüber hinaus auch ideal für die Absorption von Lärm geeignet ist. Als natürliches Material wird es aus der Rinde der Korkeiche gewonnen und u. a. für die Fertigung von Korkböden verwendet. So entsteht ein natürlicher Wohnkomfort, der nicht nur im Wohnzimmer erwünscht ist, sondern sich auch ideal für den Home-OfficeBereich eignet. Dunkelgrün ist Trumpf Wir verabschieden uns von Marine und Mitternachtsblau: Im kommenden Jahr heissen wir Dunkelgrün in unseren vier Wänden willkommen!


Mediterrane

TRENDS WOHNEN

an Living

Möbel Dekoration g ei nen nrichtun

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talische Muster, gesteppter Samt und vielfältige Verzierungen ein neues Zuhause. Gedecktes In Gold, Bronze- und Messingtöne sorgen für mel Toro a 3 • 07180 E tallische Akzente unter den satten und großPlaza Mediodí Tel. 971 234 016 hr U 14 zügigen Farben dieses Designstils, die zum 10 tag Montag - Frei Beispiel Kreationen aus einer kräftigen an-living.info Pflaume und einem edlen und dezenten e n a rr e it d e www.m Creme- Rosé kombinieren. Allgemein fließen hier Generell sind alle Schattierungen von Grün das Inspirationen aus Kunsthandwerk, Theater und Must-have für das kommende Jahr. Es ist bei- Orient zusammen und schaffen ein ästhetisches spielsweise der perfekte Ton für das Schlafzimmer und aussagekräftiges Ambiente.. und stellt die ideale Kulisse für eine skandinavische Wohnatmosphäre mit Tierfellen, Messing- Oasen der Ruhe lampen und Naturleinen dar. Auch im Jahr 2017 Mit der ständig wachsenden Menge an Zeit, die bleiben sowohl Pastell- als auch Retrofarben un- wir vor dem PC oder Smartphone verbringen, sere stetigen Begleiter. Insgesamt wird dabei je- steigt der Wunsch, Räume ohne digitale Ablendoch stärker gemischt, bei Mustern zum Beispiel: kung zu schaffen. Deshalb ist es enorm wichtig, Geblümt und gestreift passt neuerdings perfekt Oasen der Ruhe zu kreieren. Grosszügig geschnitzusammen. tene Sofas liegen in Punkto Bequemlichkeit aufgrund der breiten Sitzfläche ganz weit vorne, mit Orient-Stil ist auf dem Vormarsch kuscheligen Polstern und Kissen wird der ErPrachtvoll, orientalisch angehaucht und luxuriös holungsfaktor zusätzlich erhöht. präsentiert sich ein weiteres Trendkonzept. Bei diesem Stil finden texturierte 3D-Oberflächen, orien- Redaktion

IM Bauen & Wohnen | 75


DIE PERFEKTE MALLORCA-KÜCHE 76 | IM Bauen & Wohnen

alle Fotos: nolte

WOHNEN KÜCHENTRENDS


KÜCHENTRENDS WOHNEN

Wie sieht eine moderne Küche für Insel-Residenten aus? Welche Rolle spielt die Technik? Wieviel darf sie kosten? Ein Gepräch mit Ralf Heitkamp von „Nolte Küchen“.

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ie Küche ist das Herz der Wohnung – hier steht sowohl der Genuss, als auch das Beisammensein im Mittelpunkt. Aus diesem Grund werden heute immer öfter traditionelle Wohnbereiche zwischen Küche, Ess- und Wohnzimmer aufgehoben. Offene Wohnküchen fördern die Kommunikation, Hausarbeit und Familienleben verschmelzen. Doch wie sehen die Küchentrends auf Mallorca aus? Und wer sollte das besser wissen als Ralf Heitkamp von der Ausstattungsfirma „Nolte Küchen“. Gibt es Unterschiede zur Kücheneinrichtung in Deutschland und auf Mallorca? Da die Nolte Home Studios zu 80 Prozent deutsche Kunden bedienen, gibt es da kaum Unterschiede zur Küche in Deutschland. Residenten möchten sich die Annehmlichkeiten einer deutschen Markenküche in ihr Haus holen, und unsere Kunden mit Zweitwohnsitz auf Mallorca verbringen ihre schönste Zeit im Jahr hier zur Erholung und zum Ausspannen. Sie möchten ebenfalls keine Abstriche bei der Küchengestaltung machen. Eine urige Küche im gemauerten Mallorca-Style findet somit auf Grund des fehlenden Komforts kaum noch Beachtung. Auf was legen Ihre Kunden auf der Insel besonderen Wert? Da die Küchen überwiegend offen zum Ess- bzw. Wohnbereich sind, legt der Kunde besonders wert darauf, dass die Harmonie mit den anderen Wohnbereichen stimmt. Das heisst, dass wir neben dem praktischen Aspekt einer Küchenplanung auch das Design auf das Konzept abstimmen müssen. Wir

sorgen für „Das Leben in der Küche“. Sie ist das Herzstück und dient oft neben dem Kochen als das Zentrum der geselligen Kommunikation. Sehr häufig sind aus diesem Grund Kochinselküchen mit integrierter Theke gefragt. Was sind aktuelle Trends hinsichtlich Farben und Materialen bei der Küchengestaltung? Ausgefallene Farben erfordern Mut zum Risiko. Deutsche Kunden bevorzugen eher zeitlose Küchen. Weiß, Creme oder Lichtgrau sind die meistverkauften Farbtöne. Dahinter rangieren die Kaffeetöne. Der Spanier oder der Engländer entscheidet sich auch schon mal für eine Küche in Sonnengelb, Burgunderrot oder gar Orange, Blau oder Grün. Das sind eher die Ausnahmen. Aber was das Material anbelangt zeigt sich ein Trend zu besonderen Frontausführungen. Momentan planen wir einige Küchen mit einer Betonfront, einer Glasfront oder einer Lederoptik. Ganz im Gegensatz zu den Hölzern oder Lackfronten vergangener Zeiten.

wahllos benutzt werden können, oder voll integrierte Geschirrspüler, die die Restlaufzeit digital auf den Boden spiegeln, sind da schon eher nützlich. Dunstabzugshauben, die nach der Benutzung an Seilzügen motorisch in die Decke fahren oder in die Arbeitsplatte versenkt werden, sind schon häufig Bestandteil unserer Planungen. Auch die Ceranfelder, die den Kochdunst direkt in die Glaskeramik saugen, sind sehr trendig im Moment. „Bora“ ist im Moment Marktführer. Was gibt es an besonderen Technik-Gadgets bei der Küchengestaltung? Bei der Möbelplanung sind die Bremsen in den Aus-

Welche Rolle spielt die Technik? Die Technik hat gerade bei den Elektrogeräten in den letzten fünf Jahren eine riesige Entwicklung gemacht. Im Zeitalter der Smartphones lassen sich viele E-Geräte über diese auch bedienen. Von außerhalb können Fotos im eigenen Kühlschrank zur Bestandsaufnahme beim Einkaufen im Supermarkt Auskunft geben. Backöfen und Geschirrspüler können schon per Handy im Anflug auf das eigene Heim gestartet werden usw. Ob es zwingend notwendig ist, und wann es ein Must Have wird, bleibt abzuwarten. Aber solche Dinge wie flexible Kochfelder mit Induktion, die auf der ganzen Fläche IM Bauen & Wohnen | 77


WOHNEN KÜCHENTRENDS zügen und Schubkästen schon Standard heutzutage. Und auch eine Push-to-open Technik für Türen sind gefragt. Denn der große Trend heißt „Grifflosküchen“. Beleuchtete Griffspuren unter der Arbeitsplatte sowie an der Wand schwebende Unterschränke ohne Sockel finden immer mehr Beliebtheit. Die aufgelockerte Planung mit Steckborden und Regalen, die ebenfalls eine Beleuchtung intgriert haben, sowie eine Zone für das Aufladen von Handys nur durch Ablegen auf diesen Borden sind kleine Gimmicks. Bluetoothsockel mit integrierten Lautsprechern sorgen für das Abspielen von Musik. Mischbatterien zeigen über den Wasserhahnstrahl in Rot oder Blau die Temperatur des Wassers an.

alle Fotos: nolte

Welche Vorgehensweise würden Sie beim Kauf einer neuen Küchen empfehlen? Wenn bekannt ist wie die Baumaterialen, wie Bodenfliesen oder Fenster für das Haus oder für die Wohnung aussehen, sollte man die Küchenplanung in Angriff nehmen. Die Handwerker wollen bereits während der Bauphase wissen, wo die Steckdosen oder die Wasseranschlüsse liegen. 78 | IM Bauen & Wohnen

Wenn das Thema Küchenkauf erledigt ist – auch mit einer Lieferung auf Abruf – können die Handwerker direkt nach den von uns erstellten Plänen arbeiten. Die Absicherungen der einzelnen Steckdosenkreise, Beleuchtungen etc. müssen exakt auf die entsprechenden Elektrogeräte abgestimmt werden.

Mit welchen Kosten sind zu rechnen? Ein Küchenkaufpreis entsteht immer nach der Bedarfsermittlung. Die Schere kann da schon zwischen 6.000 und 60.000 Euro auseinandergehen. Das ist nichts anderes als beim Kauf eines Neuwagens. Die Basisküche und die vielen Extras je nach Kundenwunsch. Wie auch beim Auto gibt es viele verschiedene E-Gerätemarken. Je nach Marke ergibt sich ein Level. Miele und Gaggenau sind zum Beispiel die hochwertigen Marktführer, dann gibt es das Mittelfeld mit Neff, Siemens, Bosch um nur einige zu nennen. Im preiswerteren Segment sind die Firmen Balay, Teka oder Whirlpool angesiedelt. Letztgenannte werden dann eher bei Apartments oder kleinen Reihenhäusern bevorzugt. Da ist der Kunde meistens nur zweimal im Jahr zum Kurzurlaub auf Mallorca. Dafür bieten wir dann budgetgerecht die Nolte-ECO Linie an, wo die Möbel auch etwas preisgünstiger produziert werden. Wie gesagt bedienen wir Kunden, die sich bei uns für 6.000 Euro einen Gaggenaubackofen kaufen, andere wiederum für 6.000 Euro eine ganze Küchenzeile mit Spüle und fünf Elektrogeräten. Der Küchenpreis ist immer so individuell wie unsere Kunden. Redaktion


WOHNEN POOLTRENDS

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VIEL MEHR ALS NUR EIN SCHWIMMBAD

Hochwertige Materialien, Wlan-Technik und aufwendig gestalteter Außenbereich: So sehen die aktuellen Pool-Trends auf Mallorca aus

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rüher war es einfach: Irgendwo im Garten wurde ein rechteckiges Loch ausgegraben, ein Betonbett hineingegossen, Wände und Boden blau gekachelt – fertig war der Pool! Doch die Ansprüche an ein privates Schwimmbad sind im Laufe der Zeit immens ge-

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wachsen. Nicht zuletzt auf Mallorca, wo ein Pool ab einer gewissen Hausgröße fast schon zum Standard gehört. „Früher wurde ein Pool oft nachträglich irgendwo aufs Grundstück gesetzt. Heutzutage werden solche Anlagen bei Neubauten akribisch geplant. Garten, Terrasse und Schwimm-

bad sollen schließlich perfekt zueinander passen“, sagt Tanja Langer, Geschäftsführerin von Sun Pool, einem der renommiertesten Poolbau-Unternehmen auf der Insel. Ihre Firma habe sich daher zunehmend auch auf den Bau und die Gestaltung des Pool-Außenbereiches mit Garten und Terrasse


Sun Pool

alle Fotos: J&A Photos

POOLTRENDS WOHNEN

spezialisiert. „Unsere Kunden legen einfach Wert darauf, dass alles eine Handschrift trägt“, sagt Tanja Langer. Pools sind länger und schmaler als früher Die Pools von heute sind länger und schmaler als

früher. „Früher war das Einheitsformat meist 3 mal 6 oder 4 mal 8 Meter. Heute messen Pools in der Regel 4 mal 16 oder 5 mal 15 Meter. Da kann man einfach ein paar Schwimmzüge mehr machen“, erklärt Tanja Langer. In Sachen Pool-Technik greift ihre Firma ausschließlich auf namhafte deutsche

Hersteller zurück wie zum Beispiel TOPRAS, die für Sun Pool unter anderem moderne HochschichtFilteranlagen liefert. Auch das Internet spielt für die Schwimmbad-Technik eine immer größer werdende Rolle. „Viele von uns gebaute und betreute Anlagen verfügen über IM Bauen & Wohnen | 81


WOHNEN POOLTRENDS Fernsteuerungsmechanismen, mit denen man beispielsweise seinen Pool auf Mallorca von Deutschland aus überwachen und warten kann. Per Smartphone lassen sich elektrische Abdeckungen über den Pool fahren, die Wärmepumpe an- und abschalten oder die Beleuchtung an- und ausknipsen“, so Tanja Langer. Infinity Pools weiterhin angesagt Grundsätzlich geht der Trend in Richtung Luxus. „Die Kunden legen heutzutage einfach mehr Wert auf qualitativ hochwertige Materialien und modernste Technik.“ Gutes Beispiel hierfür sei die Tatsache, dass viele Schwimmbadbesitzer ihre Anlagen

mit Luftwärmepumpen ausrüsten. Größeren Wert lege man aber auch auf das Design. Überlaufbecken oder Infinity-Pools seien weiterhin angesagt, da sie einen äußerst reizvollen optischen Effekt erzielen. Dazu kämen weitere Gadgets wie Gegenstromschwimmanlagen, hochwertige Außenduschen, integrierte Jacuzzi-Becken und kleine MassageWasserfälle am Beckenrand. Wie gesagt: das Schwimmbad selbst ist zwar weiterhin der Mittelpunkt des Geschehens, doch der Außenbereich spielt eine immer bedeutende Rolle. „Lounge-Zonen zum Chillen und Relaxen, Outdoor-Küchen und Grillecken, schattige Plätzchen und Grünzonen mit Pflanzen oder Rasenflächen

gehören für viele Hausbesitzer auf Mallorca zum Schwimmbad einfach immer öfter dazu“, erklärt Tanja Langer. Auch wenn solch umfangreiche Anlagen nicht gerade günstig seien: Letztendlich zahlten sich die Investitionen beim Bau von Pool-Anlagen oder ganzen Pool-Landschaften für die Eigentümer aus. „Wer sein Haus irgendwann verkaufen möchte, bekommt für eine schön gestaltete Pool-Anlage einfach mehr Geld“, weiß Tanja Langer. „Ein schönes Haus und ein häßlicher oder billig wirkender Pool passen einfach nicht zusammen“. Redaktion

SCHWIMMBAD + TECHNIK + SERVICE

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WEITERE INFOS ZU POOL-TRENDS AUF MALLORCA GIBT ES BEI DER FIRMA SUN POOL UND UNTER TEL. +34 971 16 66 66 | +34 629 75 22 98 SERVICE@SUNPOOL.DE | WWW.SUNPOOL.DE

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WOHNEN INTERNET

WEB-SURFEN VON PALMA BIS POLLENSA

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ie gängige Breitband Internet-Geschwindigkeit geht in Spanien meist bei 10 MBit/s los bis hin zu 50 MBit/s auf DOCSIS3-Basis bei den Kabel An-

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schlüssen bzw. 100 MBit/s bei den wenigen spanischen Glasfaseranschlüssen. Eine Telefon-Flatrate ins spanische Festnetz ist in nahezu allen Breitband-Paketen inklusive (egal ob ADSL oder

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Geht nicht? Gibts nicht! Internet überall auf Mallorca! Kabel). Um im Urlaub auf Mallorca mobil telefonieren und surfen zu können, gibt es auch zahlreiche Prepaid-Angebote. Damit spart man sich die teuren Roaming-Gebühren. Zu den Anbietern


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zählen Orange, ONO, Movistar, Jazztel, Vodafone. Eine andere Internet-MÜglichkeit in schlecht versorgten Gebieten ist das sogenannte WLAN-Internet (Funkrichtstrecke) oder das 4G Mobil Internet. Hier leistet vor allem der regionale Inter-

INTERNET WOHNEN

net-Anbieter www.ibred.es tolle Dienste. Diese Form des Internet bietet die MÜglichkeit, auch abgelegen Regionen Online zu erreichen. In den selten Fällen, wo keine dieser MÜglichkeit zu Verfßgung steht, schafft eine Internetanbin-

dung ßber Satellit Abhilfe. SkyDSL zum Beispiel benÜtigt keine Leitungen fßr den Internetzugang. Das skyDSL2+ Modem verbindet Sie ßber einen Satelliten im Weltall ohne Engpass direkt mit dem Internet. Deswegen ist mit skyDSL ßberall in Spanien Internet mit voller Bandbreite verfßgbar. Auch bei Ihnen. Ein DSL Verfßgbarkeitscheck ist nicht notwendig! Dieser Service wird auch von Euronasat angeboten. Die Preise belaufen sich von ca. 20 Euro bis 100 Euro (plus Installation) pro Monat. Egal, ob man also einen Anbieter in Barcelona, Madrid, Valencia oder einer anderen Stadt sucht – die Abdeckung ist weitgehend gesichert. Geht nicht? Gibts nicht! Lars Mompour

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WOHNEN HAUSTECHNIK

Der Fernseher als Entertainer

Smart-TV-Anlagen bieten zusätzliche Unterhaltung

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mart-TV ist die Bezeichnung für Fernsehgeräte mit Computer-Zusatzfunktionen, insbesondere Internet-Fähigkeiten. Smarte Fernsehgeräte haben Zusatzschnittstellen wie USB, Netzwerk, WLAN und Speicherkarten. Voraussetzung, um ein internet- sowie netzwerkfähiges Fernsehgerät in vollem Funktionsumfang nutzen zu können, ist ein Breitbandanschluss. Ein Smart-TV ermöglicht es, im Internet zu surfen oder per Knopfdruck auf die Fernbedienung Filme, wahlweise sogar in HD, aus Onlinevideotheken abzurufen. Des Weiteren ist es möglich, auf Video-, Musik- und Bilddateien zuzugreifen, welche auf einem PC gespeichert sind. Auch Videotelefonate über Skype können am Fernseher gehalten werden. Eine Steuerung des TV-Gerätes ist per Smartphone, Tablet, USB- und Bluetooth-Tastatur möglich, nachdem der Nutzer, der über eines dieser Geräte verfügt, die zum jeweiligen Hersteller passende App heruntergeladen und installiert hat. Alternativ können die Nutzungsmöglichkeiten von Fernsehgeräten auch über eine Verbindung (meist HDMI) zu externen PCs, Laptops oder mittels HDMISticks erweitert werden oder mittels einer geeigneten Set-Top-Box. Lars Mompour 86 | IM Bauen & Wohnen


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WOHNEN DEKORATION

Die wunderbare Renaissance der WANDTAPETE Von coolen Grafik-Motiven, pompösen Blumen-Ornamenten bis zum barocken Deko-Stil: Der deutsche Malerfachbetrieb „Heinrich Schmid“ bietet hochwertige, wetterfeste und atemberaubende Wandbezüge für Innenräume und Außenfassaden auf Mallorca an.

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apete. Das Wort schreit förmlich nach altmodischem Raufaser-Papier, Blümchen-Look aus den 70er Jahren und verzweifelten Hobby-Handwerkern, die

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mit Kleister verschmierten Händen versuchen, meterlange Papierstreifen halbwegs gerade an die Wand zu bekommen. Doch diese Zeiten sind – Gott sei Dank – vorbei. Ganz gestorben ist die

Tapete deshalb aber nicht. Ihre furiose Auferstehung feiert sie derzeit unter anderem auf Mallorca. Und zwar als hochwertige und phantastische Wand-Dekoration, perfekt geeignet sowohl für


DEKORATION WOHNEN

Innenräume als auch Außenfassaden. Verantwortlich für die Renaissance der Tapete ist der Mallorca-Standort des deutschen Unternehmens „Heinrich Schmid“. Das Unternehmen mit Sitz in Santa Ponsa bietet auf der Insel seit rund 16 Jahren ein professionelles und umfassendes Angebot an Maler- und Sanierungsarbeiten sowie dekorativer Wand- und Fassadengestaltung für alle Arten von Immobilien. Und auch an Tapeten.

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Mustern. Aufgrund ihrer hohen Resistenz und wasserabweisenden Eigenschaften können sie auch hervorragend für die Gestaltung von Badezimmern, Outdoorbereichen und Fassaden eingesetzt werden“, sagt Sarah Lexen. „Sie kleiden jeden Raum wie überdimensionale Bilder und versprühen dabei eine unverwechselbare Atmosphäre“.

Nahezu unendliche Auswahl an Motiven und Mustern „Unsere Kollektionen des italienischen Herstellers Wall&Decò sind viel mehr als nur eine Tapete“, sagt Sarah Lexen, die seit 2014 bei Heinrich Schmid als Arbeitsgruppenleiterin tätig ist. „Es handelt sich vielmehr um einen Wand-Bezug aus hochwertigem Vinyl mit einer nahezu unendlichen Auswahl an innovativen Motiven und

Das Hightech-Gewebe der Tapeten ist licht- und wasserfest Die Tapetenkollektionen zeigen unter anderem coole Grafik-Prints, pompöse Blumen, barockes Dekor oder typografische Spielereien. „Wall& Decò-Tapeten kommen auf der Insel überall dort zum Tragen, wo Stil und Design eine besonders wichtige Rolle spielen“, so Lexen. Besonderer Clou: Die Tapeten aus der OUT- und der WETSerie (Outdoor Unconventional Textures) sind besonders strapazierfähig. Das Hightech-Gewebe trotzt jedem Wetter und ist damit sowohl lichtals auch wasserfest. Doch wie einfach ist das Auftragen der DesignTapeten? „Da es sich bei den Wandbezügen um sehr hochwertiges Material handelt, ist es ratsam, die Schnitt- und Klebearbeiten einem Fachbetrieb zu überlassen“, sagt Sarah Lexen. Ihr Unternehmen bietet dabei einen kompetenten Rundum-Service. „Für uns ist es am wichtigsten, dass der Kunde so lange wie möglich Freude an seinem Wandbezug hat. Daher beraten wir ihn auch immer direkt vor Ort bei der Auswahl von Materialen und Motiven. Anschließend werden die zu gestaltenen Flächen exakt vermessen. Die Tapeten werden dann von unseren ausgebildeten Tapezierern sauber verklebt und versiegelt. Die Dauer der Arbeit hängt natürlich stets von der Größe der Wandfläche und den Gegebenheiten vor Ort ab“. IM Bauen & Wohnen | 89


WOHNEN DEKORATION

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Zur Auswahl stehen drei Tapeten-Arten: Bei der sogenannten Contemporary Wallpaper handelt es sich um Innentapeten aus Vlies mit oberer Vinylschicht. Sie eignet sich beispielsweise für die Wandgestaltung von Wohn- und Gewerberäumen. Das WET-System ist eine patentangemeldete Tapete für Bad, Dusche und feuchte Räume. Es kombiniert die Imprägnierung der flüssigen Membranen mit einer äußerst dekorativen Wirkung. Das System eignet sich für alle Anwendungen auf Wandflächen aus Putz, Beton, Gipskarton, Glas und Keramikfliesen. Beim OUT-System handelt es sich um Tapeten für Außenwände und Fassaden. Sie können direkt auf das Mauerwerk aufgebracht werden und sind stoß-, reiß- und kratzfest.

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Weitere Infos: Malerfachbetrieb „Heinrich Schmid“ C/ Islas Baleares, 36 - 07180 Santa Ponsa Tel. 971 699 739 www.heinrich-schmid.es

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HEIZEN WOHNEN

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HEISSE BILDER GEGEN KALTE INSEL-TAGE

Einfache Installation, effiziente Wärme-Abgabe und dekorativer Wandschmuck: Infrarot-Wandheizungen sind das ideale Heizungssystem für Zweithaus-Domizile auf Mallorca

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er sein Mallorca-Domizil mit einer Heizung ausstatten möchte, steht meist wie der Ochs vorm Berg. Grund: Herkömmliche Systeme wie Öl- oder Gaszentralheizungen sind oftmals zu teuer oder aufwändig im Einbau, Öfen und Kamine zu ineffiezent. Eine zeitgemäße, kostensparende und überaus praktische Alternative bieten die Infrarot-Wandheizungen der Firma „EHS Schön“ an der Playa de Palma. Deren Motto: „Günstig heizen ist unsere Passion“. Die Heizelemente lassen sich perfekt als dekorative

Wandbilder, Spiegel oder Dekoplatten in jeden Wohnraum integrieren. Alle Heizelemente lassen sich, neben einer großen Auswahl von Design-Motiven, auch mit eigenen Fotos schmücken. Und per Funk-Fernsteueung oder Smartphone steuern. Weiterer Vorteil: Während herkömmliche Systeme die Raumluft nur erwärmen, heizen die InfrarotElemente alle im Raum befindlichen Objekte einschließlich der Wände auf und sorgen für eine stets angenehme Wärme – ganz ohne Feuchtigkeit. Sowohl die Kosten für den Einbau als auch der Stromverbrauch sind bei Wandheizungen gering. Bereits

mit 400 Watt lässt sich ein ganzes Zimmer heizen. Außerdem besitzen die Infrarot-Heizungen eine nahezu unbegrenzte Lebensdauer. Auch die Anschaffungskosten für die einzelnen Infrarot-Heizelemente liegen im Vergleich zu anderen Systemen sehr niedrig. Bereits für ein paar Hundert Euro können Wandheizungen erworben werden. Elektro - Handel und Service Schön GmbH Calle Marbella, 22 - Playa de Palma Tel. +34 971 492 906 www.schoen-heizen.de IM Bauen & Wohnen | 91


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WOHNEN HEIZEN

Die wärmenden ALLESKÖNNER Ob Heizen, Entfeuchten oder Warmwasser-Erzeugung: Wärmepumpen-Anlagen sind insbesondere auf Mallorca eine nachhaltige und kostengünstige Alternative

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n Deutschland, der Schweiz oder Österreich kommen Wärmepumpen zum Heizen der eigenen vier Wände oder des Trink- und Duschwassers bereits seit vielen Jahren zum

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Einsatz. Und auch auf Mallorca liegen diese Systeme aufgrund der zahlreichen Vorteile, die sie Haus- und Wohnungsbesitzern bieten, als Primärheizungssystem im Trend. „Moderne Luft-Luft-

Wärmepumpen arbeiten extrem ressourcen- und vor allem kostenschonend“, sagt Constantin Kletti, Geschäftsführer von „Kälte Klima Peters“. Sein Unternehmen gehört in Deutschland seit vielen Jahren bereits zu den größten Kälte- und Klimaanlagebauern. Aber auch auf Mallorca bietet die Firma mit ihrer Niederlassung im Industriegebiet von Llucmajor ein breites Angebot an Service-Leistungen an, das von der individuellen Planung von Klima- und Wärmpumpenanlagen über die professionelle Montage und Einbau bis zu einem 24-Stunden-Notdienst an sieben Tagen der Woche reicht. Einfaches und effizientes Heizungssystem Spezialisiert hat sich das Unternehmen auf der Insel unter anderem auf den Einbau von praktischen Luft-Luft-Wärmepumpen in allen möglichen


HEIZEN WOHNEN Varianten, die im Gegensatz zu Erdwärmepumpen überall problemlos eingesetzt werden können. „Unser Angebot reicht von einfachen, aber effizienten Splitgeräten für Wohn- oder Schlafzimmer bis hin zu ausgeklügelten Fußbodenheizungen für Privathäuser oder gar ganzen Bürogebäuden“, sagt Constantin Kletti. Wahre Energie-Effizienz: Mit 1.000 Watt Strom rund 6.000 Watt Heizleistung erzeugen Doch worin genau liegen die Vorteile solcher Wärmepumpen-Anlagen? „Insbesondere in ihrer sowohl wirtschaftlichen als auch nachhaltigen Energie-Effizienz. Das macht sich insbesondere in milderen Klimazonen wie auf Mallorca bemerkbar. Aus 1.000 Watt Energie-Input lassen sich hier bis zu 6.000 Watt Heizleistung erzeugen“, erklärt Kletti. Außerdem können die Anlagen die Umgebungsluft mithilfe von Verdampfern nicht nur in Wärme umwandeln, sondern ihr auch jegliche Feuchtigkeit entziehen. „Und das ist gerade auf einer Insel wie Mallorca von entscheidendem Vorteil“, sagt Constantin Kletti. Wie funktionieren die Wärmepumpen? Luftwärmepumpen erreichen eine Heizwirkung durch Wärmerückgewinnung aus der Abluft oder durch Wärmentzug der Außenluft (Luftwärme). Dabei wird ein Kältemittel im Kreislauf mit Hilfe eines Verdichters gepumpt und so die Energie aus der Luft nutzbar gemacht. Damit kann man der Außenluft Wärme entziehen. Heißes Wasser und angenehm warme Räume aus einer einzigen Anlage Zum Angebot von „Kälte Klima Peters“ auf Mallorca gehören auch hochmoderne TrinkwasserWärmepumpen. „Damit können wir FincaBesitzern eine besonders energie- und kostensparende Heiztechnologie anbieten“. Die Trink-

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wasser-Wärmepumpen entziehen der Umgebungsluft Wärme-Energie und setzen diese dank ausgeklügelter Klimatechnik zur Trinkwassererwärmung um. „Damit erzeugt man sowohl perfekt klimatisierte Räumlichkeiten als auch warmes Wasser. Und das aus einer Anlage“, sagt Constantin Kletti. Die Trinkwasser-Wärmepumpen eignen sich ebenfalls perfekt für die klimatischen Bedingungen auf Mallorca. „Mit unseren Anlagen sparen Haus- und Wohnungsbesitzer bis zu 70 Prozent der für die Trinkwassererwärmung benötigten Energie“. Und: Wärmepumpen sind ein wichtiger Beitrag zum Klimaschutz. Sie reduzieren den Ausstoß von Kohlendioxid im Vergleich zu einer konventionellen Gas- oder Ölheizung um bis zu 30 Prozent.

Alle Wärmepumpen-Anlagen können sowohl in Neubauten integriert oder aber nachträglich in bestehende Wohnungen und Häuser installiert werden. Wer möchte, kann sich bei „Kälte Klima Peters“ im Industriegebiet Son Noguera bei Llucmajor ausführlich über die verschiedenen Wärmepumpen-Systeme und ihre Vorteil beraten lassen. Die Firma erstellt maßgeschneiderte Angebote für jede Art von Insel-Domizil oder Gewerbe-Immobilie.

Weitere Infos bei „Kälte Klima Peters“ Tel. 971 651 805, Mob.638 334 467 www.kkpeters.es IM Bauen & Wohnen | 93


WOHNEN GESUNDHEIT

AUF DEIN WOHL, MEIN SCHATZ! Die Qualität des Leitungswasser lässt fast überall auf Mallorca stark zu wünschen übrig. Verschiedene Filtersysteme helfen dabei, dass es wieder schmeckt.

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er schon länger auf Mallorca lebt, wird es sicherlich wissen: Im Gegensatz zu Deutschland, Österreich oder der Schweiz ist das Leitungswasser in den meisten Gemeinden auf der Insel schlichtweg ungenießbar. Grund dafür ist die hohe Konzentration an Chlor, die dem Trinkwasser beigemischt wird, um krankheitserregende Keime und Bakterien abzutöten. Insbesondere im Hochsommer erreicht

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die Trinkwasserqualität unappetitliche Tiefen aufgrund des extrem hohen Verbrauches. Palmas Wasserversorger Emaya beziffert den Konsum von Trinkwasser zwischen Juni und September allein in der Hauptstadt auf bis zu 120.000 Kubikmeter pro Tag. Verlässliche Angaben gibt es aber nicht wirklich. Grund: Das überaltete Leitungsnetz der Insel ist so löchrig wie ein Schweizer Käse. Experten schätzen beispielsweise den Verlust durch lecke Leitungen von

den Trinkwasserreservoirs der Stausseen „Gorg Blau“ und „Cúber“ im Tramuntana-Gebirge bis zum Endverbraucher auf bis zu 25 Prozent. Um den insbesondere während der touristischen Hochsaison exorbitanten Bedarf an Trinkwasser auf der Insel überhaupt decken zu können, wurden zwischen 1990 und 2000 insgesamt drei Meerwasserentsalzungsanlagen in Palma, Andratx und Alcúdia errichtet. Folge: In vielen Gemeinden hat das Leishutterstock


GESUNDHEIT WOHNEN

Dabei unterscheidet man zwischen folgenden Systemen: Umkehrosmose-Systeme sind in der Lage, selbst kleinste schädliche organische und anorganische Verschmutzungen und Verunreinigungen im Trinkwasser zu entfernen. Zusammen mit einem Aktivkohlefilter (was bei den meisten dieser Was-

serfilter der Fall ist), entfernen sie zusätzlich noch andere schädlichen Substanzen, wie z.B. Chlor, Pestizide, schädliche Mikroorganismen und Parasiten. Zudem spart ein Umkehr-Osmosefilter Stromkosten, denn er funktioniert nur durch Wasserdruck. Aktivkohlefilter sind kostengünstige und nützliche Systeme zur Wasseraufbereitung, allerdings muss sich der Konsument genau über das System informieren. Aktivkohlefilter sind in der Lage, organische Substanzen (Humus, Algen, Pilze), konzentrierte Chemikalien (Chlor, Trihalomethane, Fluoride) sowie mikroskopisch kleine, organische Verunreinigungen (Pestizide, Herbizide) zu entfernen. KDF Filter sind aufgrund ihrer Filtertechnologie in der Lage, die meisten schädlichen Substanzen im Wasser der städtischen Wasserversorgung in harmlose Substanzen umzuwandeln. KDF Filtersysteme benötigen keine Elektrizität, verschwenden kein Wasser, und können auch für das Filtern von heißem Wasser verwendet werden. Wasserenthärter (Ionentauscher) sind in der Lage, vor allem Kalzium und Magnesium, also die Wasserhärte, aus dem Wasser zu entfernen. Vorteile sind weichere Kleidung, weniger Ablagerungen in den Rohren und längerte Lebensdauer von Haushaltsgeräten wie z.B. Spül- oder Waschmaschinen Auftischgeräte bzw. Untertischgeräte behandeln das Wasser an genau der einen Stelle, an der es installiert ist. Wohingegen Filtersysteme für das ganze Haus an der Eintrittsstelle des Wassers ins Haus angebracht werden, und somit reines und sauberes Wasser für das komplette Haus bereitstellen. shutterstock

tungswasser einen salzigen Beigeschmack. Auch die Kalk- und Nitratkonzentration im Trinkwasser ist in einigen Gegenden auf der Insel sehr hoch. Dennoch: Offiziell gilt das aus dem Wasserhahn schießende Nass als gesundheitlich unbedenklich. Verbraucherschützer empfehlen jedoch, Leitungswasser auf Mallorca allenfalls zum Kochen zu verwenden. Die meisten Haushalte – allen voran die der Einheimischen – versorgen sich aufgrund der schlechten Qualität des Leitungswasser mit Flaschenwasser aus dem Supermarkt. Wer sich sowohl die Kosten als auch die Mühen des Transports ersparen will, muss sich Wasserfilteranlagen zuhause installieren.

Redaktion IM Bauen & Wohnen | 95


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Das Konzept für Mallorca

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