INMOBILIARE 63 by Editorial Mexicana de Impresos, S.A.

real estate business

AÑO NÚMERO48 63 AÑO 11 8 - -NÚMERO

NEGOCIOS INMOBILIARIOS /

premio a la mejorA empresa warded best company

El panorama económico y financiero para 2011 E A F O F 2011 AÑO 11 - NÚMERO 63 $ 50 PESOS

conomic

inancial

utlook

Integrando bienes raíces en la cartera de Afores Integrating Real Estate into Afore Portfolios

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AÑO NÚMERO48 63 AÑO 11 8 - -NÚMERO

NEGOCIOS INMOBILIARIOS /

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El panorama económico y financiero para 2011 E A F O F 2011 AÑO 11 - NÚMERO 63 $ 50 PESOS

conomic

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Integrando bienes raíces en la cartera de Afores Integrating Real Estate into Afore Portfolios

“Who can help us trigger and materialize Real Estate opportunities in Mexico and Latin America?”

PREI has been investing in Latin America since 2000. We currently manage funds specializing in industrial, residential, and retail properties in Mexico, Brazil, Chile and Argentina, and we have transactions capabilities throughout Latin America. As of March 2010, PREI has over 70 associates operating in Mexico City, Rio de Janeiro, Miami, New York, and Los Angeles. Through its industrial and retail platforms, PREI Latin America has developed and managed 11 shopping centers and 151 industrial facilities. Through its housing platform, it has developed 207 projects and sold over 250,000 housing units. Additionally, we currently hold 150 million square feet of improved-land in 4 projects under development, a high-end second home project including a 250-slip marina and more than 5,000 apartments are under constructon.

Andres Bello 10, 11 th Floor, Mexico D.F. Mexico 11560

(52 55) 5093 2770

l ApARtMEnts l Condos l Housing l iMpRovEd LAnd l industRiAL l RE tA iL

PREI has presence in more than 67 markets in Mexico

Proven experience in Mexico since 2003 PREI is committed to championing efforts to provide environmentally sustainable real estate investments worldwide to its investor base while operating its business in a sustainable manner.

Sendero Shopping Centers l Automated air conditioning, temperature, and energy efficiency systems l Motion sensors in service areas l Segregation and recycling of subproducts (PET, aluminum, paper, cardboard) l Energy and water best management practices saving program l Wastewater treatment plant

COSTA BAJA - La Paz, Baja California l Touristic Environmental Compliance Certificate granted by SEMARNAT (recognition as a role model for the region) l Wastewater treatment plant l Water desalinization plant l Relocation and preservation of local flora and fauna l Waste materials management and disposal plan l Solar panels used to heat pools

InduSTrIAL POrTfOLIO l Wastewater treatment systems and reuse of treated water l Hazardous and non-hazardous waste management l Use of natural sunlight and energy efficiency systems l Promotion of green areas

A team you can trust

Carta Editorial

Editor’s Letter

Estimados Amigos:

Dear friends,

011 comienza con un mercado inmobiliario más optimista y más revolucionado que los últimos 2 años. Empresas financieras institucionales ven de nuevo en los bienes raíces un nicho de oportunidad para el desarrollo de negocio. Sin embargo, no podemos perder de vista que la crisis de los últimos años dejó bastantes grietas en el sector, por lo que este año se distinguirá por las grandes diferencias que veremos en un mercado ya no tan competido. El mundo quedo fracturado, como lo anuncia uno de nuestros colaboradores financieros más reconocidos a nivel mundial. El mundo ahora no fluye entre las diferencias Este y Oeste, sino entre aquellas marcadas por fuertes y débiles; y como resultado tendrá que desarrollar nuevas y drásticas políticas de desarrollo. Por ello, tendremos que estar muy al pendiente y seguir de cerca el desarrollo de la economía de los Estados Unidos de América. México, como un país fuerte, está dando signos de una recuperación positiva desde el último trimestre del 2010, por lo que la primera mitad del 2011 seguirá ese impulso. En el tema de desarrollo inmobiliario no hay que dejar de lado la responsabilidad social y el desarrollo sostenible de las empresas en nuestro país. En Inmobiliare Magazine estaremos dando seguimiento puntual a las nuevas políticas de gobierno, así como las iniciativas de empresas privadas que caminen a favor del mejoramiento de nuestras comunidades urbanas. Sin más por el momento, les hago la cordial invitación a disfrutar de esta edición anual de perspectivas 2011.

ifferent from the last two years, this 2011 will know a more optimistic and revolutionized real estate marketplace. Institutional finance enterprises can see again an opportunity niche in real estate for business development. However, we cannot deny the last economic crisis damage in our sector; that is why this year will be different due to the decreasing competition in the marketplace. The world is damaged, said one of our most recognized worldwide finance contributor. The world is not divided anymore into East or West, but into strong and weak; and as a result of that new and drastic development policies must be created. So, let’s pay attention and let’s be closer to the economy development of the United States of America. Mexico, as a strong country, shows some positive recovery since the last three months of 2010, so during the first six months of 2011 we will see the same impulse. Related to real estate development, we have to mention the importance of social responsibility and sustainable development for the enterprises in our country. At Inmobiliare Magazine we will be monitoring the new government policies, and also the private enterprises initiatives targeting the improvement of our urban towns. I invite you to enjoy this annual edition of 2011 perspectives. Happy New Year!

¡Feliz año! Guillermo Almazo Publisher & CEO Inmobiliare Magazine

Alianzas:

Distribuido en locales cerrados por: Publicaciones CITEM, S.A. de C.V., Av. del Cristo # 101, Col. Xocoyahualco, Tlalnepantla, Estado de México, C.P. 54080. Imprenta: Preprensa Digital, S.A. de C.V., Caravaggio Nº 30, Col. Mixcoac, Del. Benito Juárez, México, D.F., C.P. 03910 Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402, Colonia Roma, C.P. 06700; México D.F. Número 63 año 11. Publicación bimestral Diciembre 2010 - Enero 2011. Número de reserva al título en derechos de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000 ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.

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HECHO EN México

Contenido/Content

Financiero / Financial

2011: A Fractured World

2011: UN MUNDO FRACTURADO

LOS EFECTOS DEL COP 16 PARA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN

EL DON NADIE? UNA HISTORIA SOBRE MARKETING INSTRUCCIONAL

Construcción Sustentable / Sustainable Construction

+ ACCIONES VERDES = BENEFICIO ECONÓMICO Título de Propiedad / Title Insurance

PERCEPCIÓN NO ES SINÓNIMO DE REALIDAD PERSPECTIVAS 2011 PARA MÉXICO

Perception is not Reality, Mexico Perspectives 2011

¿QUÉ HARÍA ALEJANDRO,

+ Green Actions = Economic Benefits

Del Experto / From the Expert

What Would Alejandro, the Nobody, do? An Instructional Marketing Story

Inversiones Institucionales / Institutional Investment

INTEGRANDO BIENES RAÍCES EN LA CARTERA DE AFORES

Direc tor Comercial Emiliano García García emiliano @inmobiliare.com

Perspectivas Financieras / Financial Perspectives

Economic and Financial Outlook for 2011

PANORAMA ECONÓMICO Y FINANCIERO PARA 2011

Del Experto / From the Expert

NO HAY SIESTA PARA MÉXICO

No Siesta for Mexico

Entrevista / Interview

FONATUR, NO HAY INVERSIONISTA PEQUEÑO

FONATUR, There are No Small Investors

Industria Turística / Tourist Industry

PERSPECTIVA DE LA INDUSTRIA TURÍSTICA PARA 2011

64 72

Mexico Tourist Industry Perspective 2011

Desarrollo Urbano / Urban Development

En Portada / On Cover

CITELIS, ESPACIOS SIN LÍMITES INMOBILIARIA DE ORGANIZACIÓN RAMÍREZ, UNA DE LAS MEJORES EMPRESAS MEXICANAS Informe Especial / Special Repor t

2011: EL AÑO DE LOS CKDs 2011: The Year of CKDs

Editora Adjunta Adr iana Leal adriana.leal@inmobiliare.com Client Ser vice s Manager Carolina Lópe z carolina.lopez@inmobiliare.com Consejo Editor ial Germán Ahumada Alduncin / Francisco Andragnes / Hector Ibarzabal Sergio Argüelles / Juan Pablo Arroyuelo Jorge Ávalos / Pedro Azcué Yamal Chamoun / Alberto De la Garza Evia / Adrián García Iza José Ma. Garza Treviño / Eduardo Güémez / Luis Gutiérrez Víctor Lachica / Javier Llaca Gonzalo Montaño / Javier Barrios John Newcomb / Claudia Pérezsalas Blanca Rodríguez / Alejandro Sepúlveda Silvano Solís / Eugene Towle Humberto Treviño / David Jaime Tr aduccione s Ma. De los Á ngele s Her nánde z Ma. Elena Cr uce s Ramíre z

Giants on Reforma

Reporte de mercado / Market Report

PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO INDUSTRIAL Y DE OFICINAS PARA EL 2011

Director de Nuevos Negocios Car los A . Caicedo Zapat a carlos.caicedo @inmobiliare.com

GIGANTES EN REFORMA

Integrating Real Estate into Afore Portafolios

A Real Estate Company of Organizacion Ramirez, One of the Best Mexican Enterprises

Direc tor Gener al Er ico García García erico @inmobiliare.com

Edificación Sustentable / Green Building

The Aftermath of Cop 16 for the Building Sector

Publisher & CEO Guiller mo A lma zo Gar za guillermo @inmobiliare.com

Perspective Of The Industrial Real Estate And Office Sectors For 2011

Agenda Pública / Public Agenda

Municipal Planning in Mexico

EUA (US Sale s) Marc Soliz marc.soliz@inmobiliare.com

Valuación / Valuation

REGULACIÓN Y TECNOLOGÍA, ELEMENTOS CLAVE DE VALUACIÓN

84 88

Gerente s comerciale s A r turo Trejo ar turo.trejo @emisa.info +52(55)5514-7914 Monter rey Cordelia Far ías Sada cordelia.farias@inmobiliare.com +52(81)4780 2050

PLANEACIÓN MUNICIPAL EN MÉXICO

Publisher Sabor e A r te K ar la Sentíe s karla@saborear te.com.mx

Technology and Compliance, Key Elements of Valuation

Arte/Art

Indicador Inmobiliario

Tatiana Montoya

Índice Económico CENTRAL DICIEMBRE 2010 COMPARTE ESTA REVISTA

Madr id Óscar Velasco +34 91 383 2183 /+34 91 766 4321 Fac tur ación y cobr anzas Ye senia Fer nánde z yesenia.fernandez@emisa.info Jur ídico Canale s.Dávila Eduardo L ar is Gonzále z eduardo @canales.com.mx Finanzas y cont abilidad Gr upo Vasay y A soc. Distr ibución y suscr ipcione s Gabr iela Her nánde z ghernandez@saborear te.com.mx Distr ibución y logística Monter rey Eduardo A ncona Eduardo.ancona@inmobiliare.com Fotogr afía Feder ico de Je sús Sánche z federico.dejesus@emisa.info Fotogr afías Monter rey Selma Fer nánde z selma.fernandez@emisa.info Elías Ter r a zas Fotogr afías N.Y. K alalea Dirección de A r te y Diseño V incent Velasco Gonthier vincent.velasco @emisa.info

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Corporativo EMISA M éxico +52(55)5514-7914 +52(55)5514-2077 Monterrey: (+52) 81 80 00 7150

FINANCIERO

Por: equipo de análisis de Wealth Management Research de “UBS A .G.” Adaptado por: Mónica De La Grange, Analista para México de UBS Asesores México, S. A . de C.V.

2011: A fractured world Economía mundial dividida en 2011 La economía mundial se fractura cada vez más, pero no tradicionalmente entre Este y Oeste, o desarrollados y en vías de desarrollo, sino entre fuertes y débiles. Las cifras récord de déficit, las medidas de estímulo sin precedentes y el crecimiento económico desigual obligarán a muchos países a adoptar medidas políticas difíciles y condicionarán el clima de inversión en 2011.

Renta variable: nuestra inversión predilecta La renta variable está bien posicionada para un año de bancos centrales acomodaticios, es capaz de sobreponerse a los riesgos inflacionarios mejor que otros activos y ofrece un valor atractivo en 2011. Las empresas que venden productos o servicios no pasarán de moda pronto, generan efectivo y tienen márgenes atractivos. Favorecemos la renta variable de los mayores mercados emergentes (países BRIC) y el núcleo de Europa.

Nuevas reglas: ninguna divisa importante ofrece seguridad En las elecciones presidenciales estadounidenses de 1992, se popularizó el eslogan «¡Es la economía, estúpido!», y ése es el lema para los inversionistas en divisas. Las cuatro grandes divisas tradicionales (USD, EUR, GBP y JPY) afrontarán dificultades en 2011. Recomendamos diversificar, algunos inversionistas podrían optar por divisas de países pro-

ductores de materias primas y de mercados emergentes.

Nuevas reglas: replanteamiento del concepto «sin riesgo» en renta fija Las reglas han cambiado dentro de la renta fija, la deuda pública sí implica riesgos. Probablemente, la fractura de la economía mundial se ve mejor en la evolución de las emisiones de los bonos de las economías europeas periféricas. Por ello, preferimos la deuda a corto y medio plazo de países con bajo déficit público y una balanza exterior saludable, independientemente de la situación geográfica o del nivel de desarrollo.

Mirar más allá de las inversiones tradicionales Pensamos que la inflación y los desequilibrios económicos mundiales obligan a los inversionistas a mirar más allá de las inversiones tradicionales en renta fija y renta variable. Podría resultar prudente invertir en materias primas, hedge funds o valores inmobiliarios, ya que presentan otros riesgos, pero ofrecen también otras fuentes de rentabilidad.

Perspectivas de Inversión Un mundo fracturado implica cautela en 2011 En 2010, la recuperación general dominó el mercado, al menos en la superficie (ver gráfico 1). En 2011, sin embargo, los inversionis-

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tas deberán explorar con más profundidad para encontrar inversiones en un mundo fracturado que se adentra ya en su cuarto año de crisis financiera. Será un año en el que los políticos tomarán decisiones duras sobre cuestiones que determinan el clima económico y de inversión. Recomendamos a los inversionistas que combinen valores atractivos de renta variable –en áreas específicas – con una exposición a bonos «más seguros», con el fin de obtener un rendimiento positivo en 2011. Los gobiernos y los bancos centrales pasaron 2009 luchando contra las secuelas de la peor crisis financiera mundial desde la década de 1930. Éste debió haber sido un año de recuperación y normalización, pero el crecimiento se mantuvo en niveles anémicos en muchas economías desarrolladas y sólo el mundo en vías de desarrollo consiguió avanzar bien. Si bien 2010 volvió a ser un año de rentabilidad razonable para la mayoría de los inversionistas, es probable que 2011 esté determinado por las difíciles decisiones políticas. Nosotros vemos aquí un «trilema», o sea, una decisión entre tres opciones donde sólo dos ofrecen resultados positivos al mismo tiempo y debe renunciarse a algo. Esto es lo que vemos como determinante en el entorno de inversiones para 2011. Aunque existe incertidumbre política, algunas certezas económicas se mantienen, como que en 2011 se hará más evidente la brecha entre economías débiles y fuertes y sus crecimientos divergentes (ver gráfico 2). Estados Unidos, durante muchos años el motor del creci-

FINANCIAL Banco Central Europeo (BCE) para enfriar su crecimiento, a diferencia de los países de Europa meridional, para quienes incluso la política del BCE de tasas al 1% sigue siendo excesiva. El BCE deberá manejar la situación con cautela, pues, una nueva subida de tasas podría desembocar en mayores tensiones para la zona euro. Mientras tanto, los inversionistas con base en Europa deberían buscar inversiones estratégicas más seguras en bonos y renta variable de Alemania y los países escandinavos, naciones donde los balances y el consumo interno mantienen su solidez. Suiza continúa siendo un «refugio seguro» para las inversiones, y es probable que suba las tasas de interés en 2011.

miento económico mundial, se encuentra ahora en el lado de las economías débiles, mientras que China y sus vecinos del Sudeste Asiático están en el lado de las economías fuertes junto a exportadores de materias primas como Canadá, Australia y Brasil. A su vez, la brecha que separa a las economías débiles de las fuertes divide en dos a Europa: el Reino Unido, Francia y los países mediterráneos afrontan dificultades, mientras que Alemania, Suiza, el Benelux y los países escandinavos toman la delantera. Esto tiene implicaciones a la hora de elegir inversiones en renta fija y en divisas, que deben colocarse en economías sólidas, mientras que la exposición a la renta variable debe seguir enfocada en las regiones del mundo con mayor crecimiento.

La trinidad imposible en Asia y otros mercados emergentes

Malos tiempos para Estados Unidos Pese a las medidas fiscales y monetarias sin precedentes en tiempos de paz, la recuperación de Estados Unidos deja bastante que desear por ahora. La crisis financiera ha llevado a un desapalancamiento continuo de los hogares estadounidenses, al establecimiento de normativas más estrictas para los intermediarios financieros y a una gran subida de la deuda pública, factores que hacen presagiar una reducción significativa de las tasas de crecimiento de la economía estadounidense. En un intento por solucionar los bajos niveles de crecimiento y el persistente incremento del desempleo, la Reserva Federal anunció una nueva ronda de recompra de su propia deuda (ver gráfico 4). El objetivo de este programa es bajar «artificialmente» los tipos de interés de la deuda a largo plazo, estimulando el crédito y las exportaciones con la bajada del dólar estadounidense. Nosotros dudamos que dichas dosis de expansión cuantitativa reactiven la economía del país y una cosa queda clara: la fe en el dólar estadounidense se desvanece. Al mismo tiempo, con el aumento del riesgo inflacionario es probable que el precio del oro siga subiendo. Por lo tanto, a nuestro parecer, EE.UU. está intentando resolver su trilema actual – lograr un presupuesto equilibrado, consumo boyante y superávit comercial, todo al mismo tiempo – rebajando el valor del dólar. Esto, sin embargo, probablemente afectará al consumidor con el aumento de los precios de las materias primas, por lo que los inversionistas deberían proteger bien los valores de su cartera contra la subida de la inflación y la caída del dólar. Para ello, son recomendables las inversiones en los llamados «activos tangibles» (como la renta variable, las

materias primas y los valores inmobiliarios). Otra consecuencia es que, llegado este punto, los valores del Tesoro estadounidense ya no pueden considerarse valores refugio, motivo por el que los inversionistas con fuerte exposición en el país deberían plantearse alternativas más seguras, como Canadá.

El corazón de Europa sigue latiendo La crisis de la deuda europea aún no ha terminado y cada vez más los mercados financieros clasifican con buen juicio la deuda de la región entre segura e insegura (ver gráfico 5). En Alemania y otras naciones europeas exitosas, el crecimiento impulsado por la exportación ha contagiado a la demanda interna, dando como resultado unos ciclos de crecimiento exuberantes. En Suecia y Noruega, al igual que en Australia y Canadá, el resultado ha sido la apertura de un nuevo ciclo de alzas de tasas por parte de los bancos centrales. A estas economías les vendría bien una subida de los tasas de interés por parte del

China mantiene el paso firme tras enfriar satisfactoriamente su economía durante la primavera de 2010, y el crecimiento en Asia debería fortalecerse con el paso del tiempo. Sin embargo, la presión inflacionaria podría seguir acumulándose a pesar de la sorprendente subida de las tasas de interés del Banco Popular de China. En algún momento, la política monetaria china deberá lidiar con la imposibilidad de armonizar la ausencia de controles sobre el capital, un tipo de cambio fijo y un banco central independiente (y, por tanto, en lucha contra la inflación). Una de las cuestiones más importantes en 2011 será comprobar cuál de estos tres objetivos queda descartado. Brasil ha introducido controles sobre el capital y se observa una tendencia similar incipiente en algunos países asiáticos. A nuestro juicio, el objetivo del 12º Plan Quinquenal de reorientar la economía china hacia el crecimiento impulsado por las exportaciones, para estimular la demanda interna, provocará que las presiones continuas y reales de apreciación sobre el yuan chino se hagan realidad, pero más por la subida de la inflación que por permitir que se aprecie la moneda. Ante estas circunstancias, los inversionistas deberían diversificar su exposición al crecimiento de los mercados emergentes y, hasta cierto punto, también mediante empresas de mercados desarrollados con fuerte presencia en Asia y América Latina.

La economía mundial se

fractura cada vez más entre fuertes y débiles. www.inmobiliare.com

FINANCIERO 2011: un año para la renta variable Los flujos de activos durante 2010 consistieron principalmente en activos monetarios hacia fondos de renta fija; en especial, a bonos corporativos y bonos de mercados emergentes. Para 2011, han cambiado las reglas del juego. La ventaja que ofrecían los bonos corporativos y de mercados emergentes se ha vuelto más limitada porque los cupones no subirán en caso de mayores tasas de inflación, y los bonos están cotizando ahora más cerca de su valuación justa. Todo lo contrario sucede en renta variable, que todavía no ha desplegado su máximo potencial de valuación. Además, los dividendos podrían aumentar en muchos sectores de la mano de un incremento potencial de los niveles de precios. Así, cabe considerar a las empresas con generación estable de utilidades y un atractivo rendimiento por dividendo como una alternativa posible a algunas inversiones en bonos corporativos y deuda pública. El rendimiento superior en 2011 se encontrará probablemente en los mercados emergentes, pero existen riesgos, como muestran los intentos recientes de algunos países de hacer frente a la gran afluencia de capital y a la apreciación de su moneda. En un mundo desafiante y en constante cambio se debe mantener siempre un enfoque de inversión diversificado. La exposición a las materias primas, mediante fondos, o invirtiendo en empresas productoras de materias primas, debería ser una fuente de diversificación, así como también el capital riesgo, los valores inmobiliarios cotizados y los hedge funds, todos con perspectivas positivas para 2011.

Global economy divided in 2011

The global economy is becoming more fractured – not down the traditional lines of West versus East or Developed versus Developing, but the strong versus the weak. Record deficit levels, previously unheard of stimulus measures and uneven levels of economic growth will force many countries to make hard political choices to shape the investment environment in 2011.

Equities our preferred investment

Equities are well-positioned for a year of accommodative central banks, are able to weather the risks of inflation better than most, and offer attractive value going into 2011. Companies that sell products or services, generate cash

Look beyond traditional investments

With global economic imbalances and inflation on the horizon, we think investors should look beyond traditional equities and bonds. Investments in commodities, hedge funds, and real estate could be appropriate, where suitable. Such investments do have different risks, but also different sources of return.

Investment outlook A fractured world means treading carefully in 2011

and have profit margins are unlikely to go out of fashion soon. We favor equities in the larger emerging markets (BRICs) and Core Europe.

New rules: No major currency should be considered safe

“It’s the economy stupid” was once a popular slogan during the US presidential campaign in 1992, and is the economic reality for currency investors. The traditional Big Four currencies (USD, EUR, GBP, and JPY) will be challenged in 2011. We recommend diversification, and many investors may wish to consider the currencies of commodity producers and emerging markets.

New rules: Reevaluation of “risk-free” within fixed income

The rules have changed within fixed income – government bonds are far from risk-free. Arguably, the fracturing of the global economy can be best seen in the developments of bonds issued by peripheral European economies. We therefore prefer debt held in countries with low public deficits and healthy external balances – with no respect to geography or development classification – and with a short to medium maturity.

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A general market recovery dominated 2010, at least on the surface (see Fig. 1). However, in 2011, investors will need to dig deep to find investments in a fractured world that will be entering year four of the financial crisis. It will be a year when politicians face a number of tough decisions on issues shaping the economic and investment environment. Investors are advised to seek a mix of attractively valued equities – in specific areas – and “safer” bond exposure in order to reap positive investment performance in 2011. Governments and central banks spent 2009 battling the aftermath of the worst global financial crisis since the 1930s. This year should have been a year of recovery and normalization. However, growth remained anemic for many developed economies, with only the developing world managing to take another leap forward. Whereas 2010 was another year of reasonable returns for most investors, the investment environment in 2011 is likely to be shaped by difficult political choices. We see three major “trilemmas” – a choice among three options, where only two can have favorable outcomes at the same time, and where something will have to give. This is what we see as determining the investment environment for 2011. If political uncertainties exist, some economic certainties remain, as the gap between weaker and stronger economies and their divergent growth paths becomes more evident in 2011 (see Fig. 2). The US, for so long the engine of world economic growth, is in the camp of the weak economies, while China and its Southeast Asian neighbors are in the camp of the strong economies, as are commodity exporters like Canada, Australia, and Brazil. Meanwhile, the fracture line between weak and strong economies runs through Europe – with the UK, France and the Mediterranean countries struggling, while Germany, Switzerland, the Benelux countries and Scandinavia are pulling ahead.

FINANCIAL This has consequences for the selection of fixed income and currency investments, which should be placed in stronger economies, whereas equity exposure should continue to be directed to the world’s stronger growth regions.

The US is in a difficult place

Despite monetary and fiscal measures unheard of in peacetime, the US recovery has been rather dismal so far. The financial crisis has led to an ongoing deleveraging of US households, tighter regulations on financial intermediaries, and ballooning US government debt – all of which are likely to lead to significantly lower growth rates for the US economy. In an attempt to solve lower growth rates and stubbornly high unemployment, the US Federal Reserve announced another round of purchasing its own debt (see Fig. 4). This program aims to “artificially” lower interest rates for longer term debt and thereby foster credit activity and exports via a falling US dollar. While we doubt that these doses of quantitative easing will kick-start the US economy, one thing is clear: Faith in the US dollar is diminishing. At the same time, inflation risks are rising and gold prices are likely to go higher as a consequence. We therefore think that the US is trying to solve their current trilemma – pursuing a balanced budget, buoyant consumer activity and a trade surplus all at the same time – by downplaying the value of the dollar. This, however, is likely to bite the consumer in the tail via rising commodity prices, and investors should pay attention to protecting portfolio values from rising inflation and a falling dollar. Investments into so-called “real assets” (e.g., equities, commodities and real estate) should be sought after. Another consequence is that US Treasury bonds should, at this stage, no longer be considered a safe-haven investment, and investors with large US exposure should look for safer alternatives, for example, in Canada.

Stick to the European core

The European debt crisis is not over yet and financial markets are increasingly dividing debt in the region into safe and unsafe as a consequence, and rightfully so (see Fig. 5). In Germany and other successful European nations, export-fueled growth has now spilled over to domestic demand, leading to virtuous growth cycles. In Sweden and Norway, like in Australia and Canada, this has opened a new hiking cycle by the central banks. These economies could use higher interest rate levels from the European Central Bank (ECB) to cool growth – in stark contrast to a

The global economy is

becoming more fractured, the strong versus the weak. capital controls, and some Asian countries are starting similar measures. In our view, given the objective of the 12th Five-Year Plan to reorient the Chinese economy from export-led growth to spur domestic demand, the ongoing real appreciation pressures on the Chinese yuan will be partly met by higher inflation and only partly by letting the currency appreciate. Investors should therefore seek their growth exposure in emerging markets in a diversified way, and to some extent also indirectly via developed market companies with a strong accent on Asia and Latin America, in particular.

2011 a year for equities

still-depressed southern Europe, where even a 1% ECB policy rate is too high. The ECB will have to manage this situation cautiously, as every rate hike could trigger further tensions within the eurozone. Investors based in Europe should in the meantime seek strategically safer investments in German and northern European bonds and equities, where balance sheets and domestic consumers are strong. Switzerland remains a safe-haven investment, and interest rates are likely to increase during 2011.

The impossible trinity in Asia and other emerging markets

China continues to pull ahead after successfully cooling down its economy in spring 2010, and growth in Asia is likely to be solid as we go forward. However, inflation pressures could continue to mount, even though the People’s Bank of China has surprisingly raised interest rates. At some stage, Chinese monetary policy will be confronted with the impossibility of having no capital controls, a fixed exchange rate, and an independent (and hence inflation fighting) central bank all at the same time. Which of the three objectives will have to give will be one of the most important questions for 2011. Brazil has already introduced

Asset flows during 2010 were mainly directed out of cash into bond funds – within corporate and emerging market bonds, in particular. For 2011, the game has changed. The upside has become more limited for corporate and emerging market bonds, as coupons will not rise in the event of higher inflation rates, and bonds are now trading closer to fair value. The opposite is true for equities that still haven’t unlocked their full valuation potential. In addition, many sectors should be able to raise dividends along with potentially rising price levels. Therefore, companies with stable earnings generation and attractive dividend yields should be seen as an alternative to some corporate and government bond investments. The outperformance for 2011 is still likely to be in the emerging market space, but risks remain – as highlighted by recent moves to counter high inflows and currency appreciation in some countries. A diversified investment approach in a challenging and ever-evolving world should never be neglected. Exposure to commodities, either via commodity funds or investments into commodity-producing companies, should be one source of diversification – as should private equity, listed real estate and hedge fund investments where suitable, all of which share a positive outlook for 2011. n

UBS Asesores México, S.A. de C.V. Tel.: (55) – 52 82 77 00 01-800-00827-86 87

El presente artículo ha sido preparado por en equipo de análisis de Wealth Management Research de “UBS A.G.” y adaptado por Mónica De La Grange, Analista para México de UBS Asesores México, S.A. de C.V. (en adelante, en conjunto con UBS AG, “UBS”). Es importante destacar que el presente artículo se basa únicamente en las opiniones personales de los autores, derivadas de la información de carácter público obtenida de fuentes fidedignas y de buena fe a la fecha del presente artículo. El presente artículo ha sido preparado exclusivamente con fines informativos y no debe ser interpretado como una oferta de adquisición o venta de valores o instrumentos financieros relacionados. El lector no debería interpretar el contenido del presente documento como una recomendación o asesoría legal, tributaria, contable o de inversión. El lector debería consultar a sus propios asesores legales, tributarios y financieros con respecto a cualquier asunto legal, tributario o de otra índole que pudiera afectar cualquier operación descrita en el presente artículo. El presente artículo no pretende ser completo. Ningún acto o decisión de inversión, enajenación o otro acto o decisión financiera, debería basarse exclusivamente en la información contenida en el presente artículo. UBS expresamente rechaza cualquier responsabilidad derivada del uso del presente artículo y no garantiza de manera expresa o tácita, la fiabilidad o integridad de la información, así como tampoco garantiza que estas estimaciones o proyecciones serán cumplidas. Los resultados finales variarán de las proyecciones y dichas variaciones podrían ser sustanciales. La información contenida en el presente artículo no es ni debe ser considerada como una promesa o garantía con respecto al pasado o al futuro. Toda la información, opiniones y precios establecidos en este documento, son actuales únicamente al momento de su publicación y pueden ser alteradas sin previo aviso. Es importante destacar que los valores referidos en este artículo por los autores fueron valuados sobre la base de precios aproximados y de mercado utilizados comúnmente por la banca. Esos valores deberán considerarse como únicamente indicativos y UBS no está obligado para con ellos. Este artículo no debe ser interpretado como una oferta de adquisición o venta de valores o instrumentos financieros relacionados por parte de UBS.

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edificación sustentable

LOS DEL

Texto por Jane Henley * Consejo Mundial de Edificación Verde, CEO jhenley@worldgbc.org Anotaciones por César Ulises Treviño, MSc, LEED AP Consejo Mexicano de Edificación Sustentable, Presidente utrevino@mexicogbc.org

EFECTOS

COP 16,

para el Sector de la Construcción THE AFTERMATH OF COP16 for the Building Sector

COP 16: Vimos mucho en Cancún. ¿Qué tan bueno prueba ser todo ello? Tendremos que esperar para saberlo, aunque una cosa es segura: es mucho mejor de lo que anticipábamos. Pero, tomando un respiro después de dos semanas de ajetreo en Cancún, ¿qué significa ahora la agenda del cambio climático para la industria de la construcción?

stuve en Cancún representando al Consejo Mundial de la Edificación Verde (www.worldgbc.org) y a nuestra familia creciente de organizaciones afiliadas alrededor del mundo, incluyendo el Consejo Mexicano de Edificación Verde (www.mexicogbc.org), así que naturalmente, soy enormemente optimista acerca del rol del sector de la construcción y bienes raíces para ser parte de la solución. Después de todo, la industria de la edificación cuenta con el mayor potencial y a menor costo para la reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero que cualquier otro sector. Desafortunadamente, no todos los representantes de empresas pueden estar presentes para proponer agendas tan progresistas como lo hace el Consejo Mundial de Edificación Verde. Christiana Figueres, Secretaria General de la UNFCCC, afirmó en Cancún que los intereses comerciales están actuando como freno para las negociaciones, creando una clara división entre lo que describió como empresas “ganadoras” y “perdedoras”. Esta división se refiere a que los ganadores (potenciales) son los sectores de la tecnología renovable y limpia, mientras que los perdedores son las compañías petroleras y las productoras de carbón. Sin embargo, afirmó que el último grupo se encuentra mejor organizado, cuenta con más fondos y ha trabaja-

do con los gobiernos para desarrollar y afianzar su relación, antes de que estos entren al poder. ¡Situación bastante deprimente! Pero hay buenas noticias y no todo es fatalidad y pesimismo. Para mí, éste es el punto clave: después de la COP, la atención se revertirá a las acciones nacionales para la mitigación del carbono, y se enfocará hacia los países que no están relacionados con el protocolo de Kioto y que han establecido “promesas” para la reducción de emisiones. Es en este momento donde aquellos de nosotros que planeamos, diseñamos, construimos, poseemos y renovamos edificios, debemos alzar la voz y ser tomados en cuenta. El mejor consejo que escuché en Cancún, que podría aplicar para cualquier empresa, fue el siguiente: 1. Conoce tu huella de carbono- es lo mínimo indispensable. Identifica los riesgos, oportunidades y posición de tu negocio. 2. Supera el común denominador, trabajando arriba y abajo en la cadena de valor, educando tanto a la industria como a los consumidores. 3. Invierte en la transformación del sector. 4. Haz un llamado a los gobiernos para establecer objetivos más altos para la reducción de emisiones, brindándoles soporte y espacio político.

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Como Consejos de Edificación Verde (GBCs), todo esto está muy cerca de nuestro corazón, y considero que existe un rol muy importante que nosotros y nuestros miembros podemos jugar: activarnos y probar que podemos construir “verde”. Es principalmente nuestro sector el que puede posibilitar a cada país para lograr sus objetivos de reducción de emisiones. COP16 incluyó eventos laterales importantes y enfocados tales como el Foro de Diseño Sustentable (por UIA, FCARM y CMES), un Foro de Vivienda Sustentable (por CONAVI, INFONAVIT, SHF et al), la Iniciativa para Viviendas de Cero Energía, y la Jornada de la Edificación Sustentable (por CEMEX y el Consejo Mundial de Edificación Sustentable). Un mensaje común fue escuchado: la “primera piedra” ya está en su lugar. Ahora es tiempo para la acción. En nuestro entorno construido hay tanta fruta que cuelga baja, en la forma de eficiencia energética, que debe ser cosechada. Y si las recompensas de “edificar verde” incluyen la seguridad en el suministro de energía, generación de empleos, beneficios a la salud y productividad para las empresas y comunidades, así como ahorro en costos para los usuarios finales, ¿por qué no hacerlo?

green building

Claramente, no es tan simple como parece. Hay barreras significativas que varían de país en país, pero confío en nuestra habilidad como industria y como movimiento de la edificación verde para superarlas. En Cancún, Lord Stern describió las características de una nueva revolución industrial: una sociedad descarbonizada. Cada revolución industrial ha pasado por una etapa de 2 a 3 décadas de innovación y creatividad antes de que se logre el crecimiento en escala. En este momento estamos en esa fase crucial, donde requerimos enfocarnos en la aceleración y el establecimiento de estrategias para incrementar las mejores prácticas de edificación verde o sustentable. Es un reto enorme, pero también una magna oportunidad.

* Jane Henley CEO del Consejo Mundial para la Construcción Verde Jane Henley es la actual CEO del Consejo Mundial de Construcción Verde, WGBC por sus siglas en inglés. Los Consejos de Construcción Verde operan en más de 70 países para facilitar la transformación global de la industria de la construcción hacia la sustentabilidad. WorldGBC es una coalición de Consejos en estos países, haciendo de ésta la organización internacional más grande que influencia el mercado de la construcción verde. Jane formó parte de la junta fundadora del entonces CEO del Consejo de Construcción Verde de Nueva Zelanda, en 2006. Jane ha sido Directora del Consejo Mundial de Edificación Verde desde 2007, hasta convertirse en CEO en el 2010. De igual manera, Jane es Directora de la Junta de la Iniciativa del Clima y Construcción Sustentable del programa de las Naciones Unidas, así como oradora activa y apasionada de los asuntos para liderar el cambio. La actual CEO de WorldGBC está comprometida con la transformación del mercado, el cual tiene como soporte sólidas prácticas que otorgan beneficios tanto financieros como sociales y ambientales.

was in Cancun representing the World Green Building Council (www.worldgbc.org) and our growing family of affiliated organisations all around the world, including Mexico Green Building Council (www.mexicogbc.org); so naturally, I’m hugely optimistic about the role of the construction and real estate sector to be part of the solution. After all, the building industry represents the biggest and most cost effective emission reduction potential of any sector. Unfortunately, not all business representatives are there to put forward as progressive an agenda as the World GBC. Christiana Figueres, Secretary General of the UNFCCC, said in Cancun that business is actually acting as a handbreak on the negotations, with a clear split between what she described as ‘winners’ and ‘losers’. She meant the (potential) winners are the renewables and clean tech sectors, the los-

Jane Henley

Consejo Mundial de Edificación Verde, CEO

COP16 included important side events focusing on Mexico’s prospects for a better built environment, namely the Sustainable by Design Forum (UIA, FCARM and MexicoGBC), a Sustainable Housing Forum (by CONAVI, INFONAVIT, SHF and others), the Zero Energy Homes Initiative, Sustainable Building Day (by Cemex and the WorldGBC). A common message was heard: the fundamental ‘building blocks’ are now in place. And it’s time for action. There is so much low-hanging fruit in the built environment, in the form of energy efficiency, which has to be picked. And when rewards of building green include energy security, job creation, health and productivity benefits to business and communities, as well as cost savings to end users – why wouldn’t we want to do it anyway? Clearly it’s not quite as simple as it seems – and there are significant barriers that vary nation to nation, but I have confidence in our ability as an industry and as a green building move-

COP 16: We saw a deal in Cancun. How good a deal it proves to be? We’ll have to wait and see, but one thing’s for sure : it’s a lot better than it might have been. But drawing breath after a hectic fortnight in Cancun, what does it mean for the built environment industry now? ers are the oil companies and coal producers. She claimed that the latter group is frankly much better organised, better funded and have worked on governments to develop and fix their positions before they arrived. Pretty depressing! But it’s not all doom and gloom. This is the key point for me: post-COP the attention will revert back to national actions on carbon mitigation, not least non-Kyoto countries, which have made ‘pledges’ on emissions reductions. It is here where those of us who plan, design, construct, own and refurbish buildings need to stand up and be counted. The best advice I heard in Cancun, which could go for any business, was: 1. Know your footprint – that’s the bare minimum. Understand the risks and opportunities and position your company accordingly. 2. Go beyond the baseline and leverage up and down the value chain, in turn educating business and consumers. 3. Invest in transformation of the sector. 4. Call on governments to set higher emissions reductions targets by giving them support and political space. All of this is very close to our heart as Green Building Councils (GBCs) and I think there is a very important role that GBCs and our members ‘on the ground’ can play. It is to get on and prove we can ‘do’ green building! It’s our sector that will enable countries to meet their national (emissions reduction) targets.

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ment to overcome those barriers. In Cancun Lord Stern described the characteristics of a new industrial revolution – a decarbonized society. Every industrial revolution has had 2 -3 decades of innovation and creativity before scaled growth is achieved. We are in that crucial phase right now, where we need to focus on acceleration and strategies to scale up best practice. It’s a huge challenge, but also a huge opportunity. n * Jane Henley Chief Executive Officer World Green Building Council Jane Henley is the Chief Executive Officer of the World Green Building Council (WGBC). Green Building Councils operate in over 70 countries to facilitate the global transformation of the building industry towards sustainability. WorldGBC is a coalition of these country councils, making it the largest international organization influencing the green building marketplace. Jane was on the founding board then the founding CEO of the New Zealand Green Building Council in 2006. Jane has been a director of the World Green Building Council, since 2007 until becoming the CEO in 2010. Jane is a director of the United Nations Sustainable Building Climate Initiative board, an active speaker and passionate about business leading change. Jane is committed to driving market transformation that is underpinned by sound economic practices that simultaneously deliver financial, social and environmental benefits.

del experto

Por Len Silver fine* Presidente de The Big Idea Co.

¿QUÉ HARÍA ALEJANDRO, EL DON NADIE?

Una historia sobre Marketing Instruccional WHAT WOULD ALEJANDRO, THE NOBODY, DO? An instructional Marketing story

uestra industria enfrenta un reto extraordinario. A nivel mundial, la adquisición de inmuebles de tipo residencial, especialmente de una segunda casa y de casas de descanso, ha disminuido en gran medida. La recuperación del mercado vendrá, pero nadie sabe cuándo ni cómo. Podría llevarnos toda una vida explicar a detalle la precaución que el comprador actual ha venido tomando. Basta con decir que el mismo hecho ocurrió en la Gran Depresión de los años treinta. Ahora bien, ¿qué harían los agentes de venta de la actualidad? Prepararse para lo peor, algo que generalmente ofrece la mayor protección; y pisar a fondo el acelerador si los resultados son positivos. ¿Por dónde empezar? Uno debería empezar siempre con un buen fundamento. Si éste no es sólido, nada que le siga puede ser tomado en cuenta. Y, francamente, nuestra industria nunca ha puesto una atención especial a los fundamentos, porque no ha tenido la necesidad de hacerlo, ya que la marea de ingresos de los últimos 30 años ha sacado a flote todos los barcos. El proceso de marketing empieza con una buena definición. He aquí cómo defino marketing… Entre más podamos satisfacer los deseos de nuestros clientes, ofreciendo una experiencia especial, más deseos tendrán ellos de comprar nuestro producto. Entre más podamos proveer una experiencia de la más alta calidad, ellos estarán dispuestos a pagar, y más dispuestos estarán a recomendarnos con otros. Enseguida menciono los pasos esenciales del marketing, y uso la palabra “pasos” como opuesto a “componentes”, porque hay un orden que debe ser entendido. Y la mejor forma que encuentro para ilustrar los pasos es contándoles una historia, a la cual me referiré como “¿Qué haría Alejandro, el Don Nadie?”. Escribiré en itálica los pasos y las consideraciones importantes para fácil referencia.

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from the expert

Nuestro Alejandro enfrentó más o menos lo mismo que los desarrolladores enfrentan en el mercado actual. Estuvo confrontado con una misión casi imposible; en su caso, vencer a un competidor que era por mucho el número 1 en el mercado; un competidor que poseía recursos ilimitados; y había vencido a todos sus retadores en el pasado. En ese momento, Alejandro era relativamente un “Don nadie”, mientras que su oponente era el más grande “Alguien” de la época. Alejandro tenía trabajando ciertos activos que fueron críticos para ampliar sus ideas. E igualmente importante resultó que tenía un agudo sentido para identificar los aspectos más importantes y cómo apalancar los recursos. Asimismo, estaba muy bien educado en cuanto a cómo acercarse a los problemas. Pensó estratégicamente y no temía innovar. Los activos de Alejandro, sin los cuales su poder nunca habría sido apalancado para enfrentar el reto, era todo lo que él había invertido en infraestructura diseñando aparatos de inteligencia, y creó un proceso altamente desarrollado dentro de su estructura corporativa. Esas fueron las claves del éxito. Correctamente desplegados le darían a Alejandro un margen. Sus aparatos de inteligencia le informaron cómo podía comportarse el objetivo (en términos de marketing, ya sabía a detalle quién era el cliente, qué necesitaba, qué no necesitaba o que podría necesitar). Y Alejandro conocía todo con lo que contaba en sus fuerzas internas. Para ser más claros, Alejandro tenía un objetivo claramente definido, con las consecuencias de ganar o perder muy bien entendidas. Esto le permitía diseñar una estrategia para ganar. Alejandro pudo haber seguido el pensamiento convencional, “es la forma en la que siempre lo hemos hecho” o “… lo que todos hacen”. Sin embargo, no era tonto. El pensamiento convencional podría traer problemas convencionales, pero éste no era el caso. Alejandro tenía que utilizar un “think out of the box”, es decir, un enfoque innovador. Empezó por identificar el punto de la balanza que pondría irreversiblemente la situación a su favor. Con este punto, al igual que su objetivo -su único objetivo- se dedicó a pensar cómo podía alcanzarlo a través de una estrategia y tácticas creativas. Por el momento, tal vez ya haya usted adivinado que estoy hablando de Alejandro, Rey de Macedonia, quien enfrentó a Darío el Grande, Emperador de Persia, el gobernante más poderoso, con el ejército más grande que el mundo haya visto jamás, en la batalla de Issus (333 A. C.). Alejandro, con la misma brillantez e innovación con las que había resuelto recientemente el acertijo de “deshacer el nudo de Gordión” (simplemente lo abrió con la hoja de su espada) empleó su Falange como carnada para la fuerza Persa. Con sus enormes escudos formó un caparazón de tortuga como protección, con sus extra-largas lanzas resaltando, sobresaliendo como las espinas de un puercoespín, por lo que el enemigo necesitaría mucho tiempo para romper la defensa. La Falange daría a Alejandro un par

Len Silver fine Presidente de The Big Idea Co. de horas para operar. Siendo precavido y brillante a la vez, Alejandro aplicaba una muy buena estrategia de reducción de riesgo. Entonces, posicionó la Falange de espaldas al río para garantizar que sus hombres pelearan con mucha más fuerza. Cuando se cumplió el tiempo que necesitaba, Alejandro simuló que se había marchado lejos con su caballería desplegándose y levantando polvo para confundir al enemigo. Cuando la más grande caballería Persa se había acercado y esparcido lo suficiente, Alejandro indicó a sus hombres dar media vuelta para formar una cuña cerrada y los condujo hacia los sorprendidos persas, por el lugar en donde la bandera imperial de Darío se mecía. Darío, cuando vio la amenaza, huyó. Sus hombres, al ver que su emperador no seguía “poniendo la carne en el asador”, lo imitaron. Ese prestigioso mundo se revolucionó en unas cuantas horas. De este modo, Alejandro “El Don Nadie” se convirtió en Alejandro Magno, gracias a una excelente infraestructura (considerémoslo

Entre más

podamos satisfacer los deseos de nuestros clientes, ofreciendo una experiencia especial, más deseos tendrán ellos de comprar nuestro producto. www.inmobiliare.com

como “genes de buen marketing”), lo que lo llevó a fortalecer su inteligencia, utilizando un enfoque innovador de estrategia y tácticas. (Nótese: No tenemos que añadir en este caso la necesidad de planeación para una “Total Responsabilidad”; como Darío huyó, fue suficiente. Sin embargo, la Responsabilidad debería ser una parte de todo plan de marketing.) Yo considero el ejemplo de Alejandro instructivo, al enfrentarse a un problema de marketing particularmente difícil. ¿Qué haría Alejandro, El Don Nadie? me inspira para ir en busca del reto, para enfrentar el reto. Tal vez esto no sea lo que usted esperaba de un artículo sobre marketing; pero, si resulta que sí, me halaga sobremanera, ya que mi intento es hacerle pensar de forma diferente acerca del marketing, para acercarse a esta disciplina con un contundente proceso estratégico; y además, para apreciar que el marketing puede no ofrecer “soluciones inmediatas” o “gratuitas” (Si eso es lo que usted desea, sería mejor que consultara a un mago, no a un experto). Le agradezco cualquier comentario o sugerencia que pueda tener. Porfavor, contácteme en mi correo len@lensilverfine.com. Gracias. * Len Silverfine

Presidente de The Big Idea Co. Len Silverfine cuenta con una experiencia académica y profesional de más de 40 años. Su compañía, The Big Idea Co.™, trabaja junto con desarrolladores en América, Europa, Asia y Australia para dirigir y supervisar tanto el área de mercadotecnia como la de ventas en esas corporaciones. Len es un ávido defensor de “CORE-CENTRIC MARKETING ©” para incrementar la efectividad y eficiencia, asimismo, ha desarrollado el programa INTELLIGENCE SUITE©, que ofrece soporte a los procesos de marketing y provee un desempeño responsable. Los inicios de Len se dieron en Procter & Gamble, General Foods y Revlon. Tiempo después, Len impartió un aclamado curso de Marketing para las universidades de McGill en Montreal y la Universidad de Vermont. En 1978, formó THE BIG IDEA Co.™ la cual ha creado multi-galardonadas campañas de comunicación, así como eventos para las reconocidas marcas Revlon, Swissotels, Wilson Sporting Goods, Princess Hotels, CBGS TV y otros clientes de renombre. (Consulte la página de internet www.lensilverfine.com).

ur industry faces an extraordinary challenge. Worldwide the purchase of residential real estate, particularly second homes and leisure residences, has drop off a cliff. The market will come back, but no one knows how soon and how well. It could take a generation to fully clear caution from the buyer’s psyche. It did for the Great Depression of the 30’s. So, what should today’s marketer do? Plan for the worst, that usually offers the most protection; and press down on the accelerator if the events prove more positive. Where to start? One should always start with the foundation. If that is not solid, nothing that follows can be counted upon. And, frankly our industry has never paid adequate attention to the foundation, because it hasn’t had to. The incoming tide of the last 30 years has floated all boats.

del experto

The marketing process begins with a good definition. Here is how I define marketing… The more you can satisfy the customers’ desire for special experience the more likely they will be to buy your product. The more you can provide superior experience the higher the premium they will be willing to pay, and the more likely they will be to recommend you to others. Now for marketing’s essential steps, I use the word “steps”, as opposed to “components”, because there is an order that should be understood. And, the best way for me to illustrate the essential steps is to tell you a story, which I shall refer to as “What Would Alejandro The Nobody Do?” I will italicize the steps and important considerations for easy reference. Our Alejandro faced a challenge at least the equal of what developers face in today’s marketplace. He was confronted with an almost impossible task, in his case of overcoming a competitor who was far and away #1 in the marketplace; a competitor who possessed unlimited resources; and had withstood all challengers in the past. At the time, Alejandro’s brand was a relative nobody, while his opponent’s was the biggest somebody of the day. Alejandro possessed certain assets going in that were critical to empowering his thinking.

The more

you can satisfy the customers’ desire for special experience, the more likely they will be to buy your product. 20

And importantly, he had a keen sense of what mattered most and how to leverage resources. He also was well grounded in approaching problems. He thought strategically and wasn’t afraid to innovate. Alejandro’s assets without which his power never could be leveraged to meet the challenge were that he had invested in infrastructure in the form of an intelligence apparatus, and had a highly developed process within his corporate structure. These were the tools for success. Properly deployed they would give Alejandro an edge. His intelligence apparatus informed him how this particular target would behave (in marketing terms, he knew in detail who the customer was, what the customer liked, didn’t like or might like). And, he knew what he could count on from his internal resources. Further, Alejandro had a clearly defined objective, with the consequences of winning or losing plainly spelled out. It was left to him to design a winning strategy. He could have followed conventional wisdom, “this is the way we have always done it” or “…what everyone else does”. However, Alejandro was no fool. Conventional wisdom might pass for conventional problems, but certainly not in this case. Alejandro had to “think out of the box!” He began by identifying the tipping point that would irreversibly turn the situation in his favor. With this point as his focus his sole focus, he set about thinking how he could achieve his objective through creative strategy, and tactics. By now you may guess that I am referring to Alejandro, King of Macedonia, who faced Darius the Great, Emperor of Persia, the most powerful ruler with biggest army the world had ever seen, at Issus (333 B.C.). Alejandro, with the same brilliance and innovation with which he had so recently solved the conundrum of “untying the Gordian Knot” (he had simply slashed it open with the blade of his sword) employed his Phalanx as bait for the main Persian force. With their oversized shields to form a protective turtle shell, and their extra long lances sticking out like the quills of a porcupine the enemy would have a tough time breaking the defense. The Phalanx would give Alejandro a couple of hours to operate. Being cautious as well as brilliant, Alejandro practiced good risk mitigation. He positioned the Phalanx with their backs to the river to ensure his men would fight that much harder. Having bought the time he needed, Alejandro feinted far left with his cavalry letting them spread out and kick up dust the better to confuse the enemy. When the much larger Persian

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cavalry had sufficiently committed and scattered themselves, Alejandro wheeled his horsemen around to form a tight wedge and drove them straight through the unexpecting Persians for the spot where Darius’ imperial banner flew. Darius recognizing the threat fled. His army seeing that their emperor no longer “had skin in the game” quickly followed. The known world turned upside down in a few hours. Thus, Alejandro The Nobody became Alejandro Magno by dint of excellent infrastructure (let’s think of this as “good marketing genes”) that led to empowering intelligence, which enabled brilliant “out-of-the-box” strategy and tactics. (NB: We do not have to add in this case the need in planning for “Full Accountability”, as Darius’ turned tail sufficed. However, Accountability should be a part of every marketing plan.) I find Alejandro’s example instructive when faced with a particular difficult marketing problem. What would Alejandro The Nobody do? inspires me to meet the challenge. This is probably not what you had expected in a marketing article. If so that will make me happy, as my intent is to get you to think differently about marketing, to approach marketing with a sound strategic process; and, to appreciate that marketing can offer no “quick fixes” or “free lunches”. (If that’s what you want you should talk to a magician not a marketer.) I would appreciate whatever comments and suggestions you may have. Please email me at len@lensilverfine.com. Thank you. n * Len Silverfine

President of The Big idea Co. Len Silverfine has over 40 years of professional and academic experience. His company, THE BIG IDEA CO.™, works closely with developers in No. America, Europe, Asia & Australia to direct and supervise marketing and sales. Len is an avid proponent of “CORE-CENTRIC MARKETING©” for increased effectiveness and efficiency, and has developed the INTELLIGENCE SUITE© to support marketing efforts and provide performance accountability. Len’s early training began with Procter & Gamble, General Foods and Revlon. Len went on to develop an acclaimed marketing course for McGill University (Montreal) and the Univ. of Vermont. In 1978 he formed THE BIG IDEA CO.™, which has created award-winning communications campaigns and world’s record events for Revlon, Swissotels, Wilson Sporting Goods, Princess Hotels, CBS TV and other major clients www. lensilverfine.com. In 1991 Len began consulting for Intrawest Resorts, helping them acquire and develop new properties. Len joined Intrawest as V.P. Marketing & Sales in 2000 to launch Storied Places Private Residence Club. He designed Intrawest’s Resort OnCall, its highly successful customer loyalty program that established record highs for customer satisfaction and referrals, as well as Playground’s Asset Tracking Model, which measurably improved Sales accountability. Currently, Len directs marketing for SAIP TURISMO one of Portugal’s largest developers. He is also active with AUSTRALIAN RESORT PROJECTS PTY, northern Queensland. He consults with other developers in Mexico and Portugal, and continues to direct the development of INTELLIGENCE SUITE©. Len frequent speaks and serves on panels at industry conferences, conducts workshops, and contributes articles on strategic marketing. Email: len@lensilverfine.com.

CONSTRUCCIÓN SUSTENTABLE

Por Área de Investigación de Diseño Sostenible, VFO Arquitectos contacto@v-fo.com

En esta entrega, haremos un breve recuento del avance de los esfuerzos a nivel de cooperación internacional, dado que estos indican las líneas de acción para los gobiernos y la sociedad a través de las empresas, asociaciones profesionales, organizaciones no gubernamentales y la posición personal de los individuos que las integran.

l mes pasado tuvo lugar en Cancun Q. Roo la Conferencia de las Partes número 16, de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático. Los acuerdos incluyeron un primer paquete de 30 mil millones de dólares, que podrá usarse a partir de 2012 para tomar acciones inmediatas contra los efectos del cambio climático. Asimismo, se aseguró el financiamiento a largo plazo de los proyectos de protección a la naturaleza mediante el establecimiento del llamado Fondo Verde, que aportará 100 millones de dólares anuales para medidas de adaptación y mitigación. Otro punto destacado fue el apoyo al Programa para Reducir Emisiones por Deforestación y Degradación Forestal (REDD+), que permitirá transmitir recursos a las comunidades dedicadas a la conservación de bosques. Independientemente de estos acuerdos es imperativo resaltar que uno de los objetivos principales, que fue establecer la continuidad del Protocolo de Kioto, cuya vigencia expira el año próximo, no se logró debido a la reticencia de los países más comprometidos por el volumen de sus emisiones, a ceñirse a acuerdos vinculantes y compromisos económicos derivados de los mismos. En medio de un clima de logros por los acuerdos alcanzados por unanimidad -a excepción de Bolivia y los representantes

de los pueblos indígenas, quienes están en desacuerdo con la negociación del medio ambiente a través de los bonos de carbono, y con la falta de consideración para los pueblos afectados por las políticas ambientalistas-, el Presidente Calderón hizo una mención interesante respecto a las acciones de reducción de la demanda de energía para el desarrollo, en la cual enfatiza que el estado ha identificado que se pueden llevar a cabo acciones a favor del medio ambiente sin costo para el erario público y, en su caso, inversiones a mediano plazo con valor presente neto positivo. Por su parte el director del Banco Mundial, Robert Zoeblick, calificó la eficiencia energética como un diamante. Esta idea del beneficio económico de las acciones en pro del medio ambiente es el concepto fundamental que debemos hacer llegar al inversionista inmobiliario, pues si bien se pueden aceptar en principio los beneficios en forma de una mayor competitividad en el mercado, o el acceso a inquilinos más sofisticados, al llegar al tema de la inversión en sistemas, que permitan esa reducción en la demanda de energía, todos los demás argumentos se desvanecen. Las razones para esto son múltiples, pero las más importantes son la falta de información organizada suficiente en el campo de los edificios corporativos de oficinas respecto al

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monto de dichas inversiones, en función de los niveles de eficiencia energética deseados, así como de los beneficios reales que ésta representa en la operación del edificio. La segunda razón es que tampoco hemos podido convencer a los promotores de que las inversiones en eficiencia energética deben ser evaluadas en función de su rendimiento dentro del ciclo de vida entero del edificio, y no exclusivamente como un costo más dentro de un esquema de ingeniería de valor, en donde el concepto predominante es el costo. De igual manera se hizo referencia específica al potencial del sector de la construcción y al medio ambiente construido, por su gran potencial para la reducción de la emisión de gases de efecto invernadero, con beneficios laterales en el desarrollo económico mediante la creación de empleos. Aún cuando el Protocolo de Kioto no hace reconocimiento específico a los efectos y potencial de la actividad de la construcción para la mitigación del cambio climático, existe dentro de su estructura el Instituto para Estrategias Ambientales Globales (IGES) con sede en Japón, el cual administra acciones de mitigación mediante el Mecanismo de Desarrollo Limpio (CDM), el cual hasta 2009 había registrado solamente 14 acciones relacionadas con la construcción de un total de 4,500 registradas y financiadas. A la fecha,

SUSTAINABLE CONSTRUCTION

Juan Andrés Vergara

Luis Fernández de Or tega

de alrededor de 60 vigentes, dos se llevan a cabo en México con la coparticipación del Reino Unido e Irlanda, y tienen que ver con el ahorro de energía mediante la utilización de focos de bajo consumo. Si bien el reconocimiento a nuestro sector es incipiente, podemos identificar acciones y lineamientos para aprovechar las oportunidades para nuestra acción sobre el medio ambiente construido. A nivel nacional, en el presente año, el programa de hipotecas verdes se amplía y perfecciona, a la vez que obtiene reconocimiento de otros países como un mecanismo para el control de la emisión de gases con efecto invernadero. Para este año, el INFONAVIT ha anunciado que las hipotecas verdes tendrán, a partir del primer bimestre del año, una asignación adicional para la utilización de tecnologías para la reducción del consumo de agua, luz y gas. A nivel de la ciudad de México, este año esperamos la instrumentación del Programa de Certificación de Edificios Sustentables (PCES) del Gobierno capitalino, a través de la Secretaría del Medio Ambiente. La Ciudad de México iniciará en el segundo semestre de 2011 un programa piloto de taxis eléctricos, y Nueva York remplazará sus 13,000 taxis Crown Victoria con rendimiento de 5 km/litro, por vehículos no contaminantes de origen asiático, cuya marca dará a conocer este mes. En la Comunidad Europea se planea la instalación de medidores de energía inteligentes para que los consumidores puedan monitorear y controlar su consumo en tiempo real. En los Estados Unidos y Europa se planea

la expansión de las llamadas “redes inteligentes de electricidad”. Esta plataforma conectada a la red será capaz de determinar qué tipo y cuanta electricidad suministrar a hogares y empresas. En España el pasado mes de noviembre se emitió el Decreto Real que elimina las restricciones de la producción por medios fotovoltaicos de electricidad para venta, garantizando la rentabilidad razonable de las inversiones y dando certidumbre a futuro, respetando los derechos de los titulares de las instalaciones.

Más allá de las iniciativas de los Estados, la iniciativa privada y los particulares toman acciones. En el ámbito internacional las asociaciones en pro del medioambiente perfeccionan sus herramientas. De esta forma el USGBC ha abierto su periodo de consulta pública para la actualización de sus sistemas de certificación, a la vez que ha introducido dos nuevos sistemas: “LEED for Retail” y “LEED Volume Program”. También ha iniciado una sección de casos de éxito en las construcciones verdes, la que esperamos nos ayude a estructurar la información necesaria para poder soportar ante los inversionistas la experiencia que

hasta el día de hoy nos indica que “el costo del diseño de edificios buscando la eficiencia energética está dentro del rango de los edificios cuyo proyecto no la busca, y que los costos adicionales de un edificio de alta eficiencia energética pueden resultar en ahorros durante el ciclo de vida del edificio equivalentes al 20% del total del costo de la construcción. Adicionalmente, el precio de venta de los edificios eficientes energéticamente puede ser hasta 10% más alto que aquel de los edificios convencionales” (USGCB). En España, gracias a la modernización de su legislación en noviembre del año pasado, ahora es posible para cualquier persona hacer inversiones desde €1,000 mediante empresas de tecnología, para la instalación de paneles fotovoltaicos en las cubiertas de construcciones en ubicaciones remotas, de manera que se elimine la transmisión y pérdidas por caídas de voltaje asociadas. La venta de esta energía al estado o a los consumidores genera retornos equivalentes a un interés del 12% anual, comparado al 2% obtenido en un banco. En México, aun cuando la legislación es más restrictiva, esperamos una actitud más proactiva de parte del estado que incentive a los medianos y grandes consumidores a la utilización de estas tecnologías, que ya son aplicadas con éxito en el país, pero que requieren de educación y difusión para su mayor utilización.

USGBC ha abierto su periodo de consulta pública para la actualización de sus sistemas de certificación, y ha introducido dos nuevos sistemas:

“LEED for Retail” y “LEED Volume Program”. www.inmobiliare.com

CONSTRUCCIÓN SUSTENTABLE

Today we will make an overview of the international efforts on behalf of the environment because they set the guidelines for the government actions, and for the society through the enterprises, professional associations, nongovernmental associations and the individual actions of people.

ast month in Cancun México was held the COP 16, of the United Nations Climatic Change Conference. The principal agreements were, a first package of USD $30,000 that can be utilized from 2012 in order to take immediate actions to mitigate the effects of climatic change. And the long term financing for protection of the environment by setting a so called Green Fund which will provide USD $100 million annually to adaptation and mitigation. Another outstanding point was the support given to the program for Reducing Emissions from Deforestation and Forest Degradation (REDD +) that will allow the transference of economic resources to communities dedicated to forests conservation. Independently from this agreements it must be said that one of the main objectives of the Conference was set the conditions for the continuation of the Kioto protocol that will end next year, was not reached because of the reticence of the countries with a major compromise because the volume of their emissions, to accept being tied to economic compromises to mitigate their impact. Amid a climate of achievement by the agreements reached unanimously with the exception of Bolivia and representatives of indigenous communities, who are opposed to the negotiation of the environment through carbon credits and to the lack of consideration for people affected by environmental policies, President Calderon made an interesting statement regarding the actions to reduce energy demand for development, which emphasizes that the state has identified that can take action for the environment without cost to public funds and where appropriate medium-term investment with positive net present value. For its part, World Bank director, Robert Zoeblick, rated energy efficiency as a diamond. This idea of the economic benefits of the actions for the environment is the fundamental concept that we have to transmit to the real estate investor, because although him can accept in principle the benefits in the form of increased competitiveness in the market, or access to tenants more sophisticated, when we reach the issue of investment in systems to this reduction in energy demand all other arguments fade.

The reasons for this are manifold, but the most important are the lack of information organized enough in the field of corporate office buildings on the amount of such investments according to the desired levels of energy efficiency as well as the real benefits this represents in the operation during the building’s life cycle. The second reason is that we have not been able to convince developers that investments in energy efficiency should be assessed on their performance in the entire life cycle of the building, not just as a cost within a value engineering scheme where the predominant concept is the cost. Similarly, it is made specific reference to the potential of construction and the built environment for its great potential for reducing the emission of greenhouse gases with side benefits in economic development by creating jobs. Even when the Kyoto Protocol does not specifically recognizes the potential effects of construction activity to climate change mitigation, it exists within its structure the Institute for Global Environmental Strategies (IGES) based in Japan which administers mitigation through the Clean Development Mechanism (CDM) which until 2009 had recorded only 14 actions related to the construction of a total of 4.500 registered and funded. To date from about 60 in force, two of them are carried out in Mexico with the partnership of the United Kingdom and Ireland and have to do with saving energy by using low energy bulbs. While the recognition of our sector is emerging, we can identify actions and guidelines to exploit opportunities for our action on the built environment. Nationally this year the green mortgage program expands and improves, while it gets recognition as a mechanism to control the emission of greenhouse gases. This year INFONAVIT has announced Green mortgages will have an additional allowance for the use of technologies to reduce water consumption, electricity and gas. For Mexico City, this year we may see implemented the Certification Program for Sustainable Buildings (PCES), a City’s Government Program implemented through the city’s Department of the Environment. Mexico City will initiate in the second half of this year a pilot program

USGBC has opened its public comment period to update their certification

systems, at the same time has introduced two new systems:

“LEED for Retail” and the “Volume LEED Program”.

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for electric taxis and New York city will replace its 13,000 Crown Victoria taxis with a yield of 5 km / liter, by non-polluting vehicles from Asia whose brand will be released later this month. The European Community is planning the installation of smart energy meters to enable consumers to monitor and control their consumption in real time. The United States and Europe plan to expand the so-called smart electricity networks. “This platform connected to the network will be able to determine what type and how much electricity supply to households and businesses. Last November Spain issued a Royal Decree, which removes restrictions on production and sale of energy by means of photovoltaic electricity, ensuring a reasonable return on investment and providing certainty in the future while respecting the rights of the owners of the facility.

Further than the initiatives of the Nations, the private entrepreneurs and the individuals take action.

At the international level, organizations for environmental refine their tools. Thus, the USGBC has opened its public comment period to update their certification systems, at the same time has introduced two new systems: “LEED for Retail” and the “Volume LEED Program”. It has also launched a section of success stories in green building, which we hope will help us structure the information needed to convince the investors about the experience that today tells us that “the cost of building design looking for Energy efficiency is within the range of buildings whose design is not, and that the additional costs of an energy-efficient building can result in savings over the life cycle of the building amounting to 20% of the total construction cost. Additionally, the price of energy-efficient buildings can be up to 10% higher than conventional buildings (USGCB). In Spain, thanks to the modernization of legislation in November last year, it is now possible for anyone to invest from € 1,000 in technology companies, to install photovoltaic panels on the roofs of buildings in remote locations so as to eliminate transmission losses and voltage drops associated. The sale of this energy to the state or to the final consumer generates returns equivalent to an interest of 12% per year compared to 2% obtained in a bank. In Mexico, even though the law is more restrictive, we expect a more proactive attitude from the state to create incentives for medium and large consumers to the use of these technologies that are already successfully applied in the country, but they require education and outreach diffusion to increase its utilization.n

título de propiedad

Por Mitch Creekmore Senior Vicepresidente de Multinational Title Ser vices, Stewart Title Guaranty Company

PERCEPCIÓN NO ES SINÓNIMO DE REALIDAD

Perspectivas 2011 para México Perception Is Not Synonymous With Reality Mexico Perspectives 2011

México

enfrenta actualmente un difícil dilema cuando se trata del mercado de segunda casa . Los canadienses se han vuelto los compradores predominantes del segmento de segunda casa local.

ste es un buen momento para adquirir bienes raíces en México. Y créanlo, porque es cierto. “Yo no lo creo. Estás loco”, dicen algunos. “México es un país muy peligroso. ¿Por qué querría alguien viajar o ir de vacaciones a México, o peor aún, comprar bienes raíces en tal país?” “¿No has leído los periódicos acerca de la narco violencia y los cientos de muertes que están ocurriendo en México? No, no, yo no. Eso es algo muy peligroso.” Éstas son expresiones muy comunes dichas por ciudadanos Americanos que no conocen México o no conocen mucho sobre la geografía del país. Dicha opinión general proviene probablemente de la prensa amarillista que se publica, y consecuentemente se lee en los Estados Unidos. Ésta es la percepción que los Americanos tienen, que México no es un país seguro. Resulta interesante y peculiar que un encabezado de CNN reportó que las muertes per cápita por cada 100,000 ciudadanos ubican a México en un puesto muy lejano con respecto a algunos países de Centroamérica como El Salvador, Honduras y Guatemala. 14 muertos por cada 100,000

habitantes de la República Mexicana es una cifra considerablemente menor en comparación con Washington, D.C. y Detroit. La violencia de los cárteles de droga no apunta hacia los Americanos o turistas. Los cárteles matan a los miembros de otros cárteles, a la policía federal y militares, debido a que pelean por el control de territorios y puntos estratégicos de entrada del tráfico de droga. El pasado noviembre, la Secretaria de Turismo de México, Gloria Guevara, expresó su preocupación por la protección y seguridad en el sur de la frontera con Estados Unidos, en una exclusiva conferencia virtual dirigida por la presentadora Arnie Weissman, Editora en Jefe de Travel Weekly. La Secretaria Guevara aseguró a Arnie y a los miles de participantes en el evento -el cual duró una horaque “México es un destino turístico seguro.” Igualmente comentó que hay unos cuantos lugares que se deben evitar como Matamoros y Ciudad Juárez, que tienen frontera con Texas, pero en relación al resto del país, los Americanos y los Canadienses pueden estar tranquilos e ir a divertirse. “Todos los paí-

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ses o sociedades tienen problemas que resolver”, dijo Guevara, “pero México es uno de los 10 destinos turísticos más importantes del mundo.” En una encuesta realizada por Virtuoso, sus miembros ubicaron a México como el destino turístico número 2 de su preferencia, dándole un alto valor como mercado vacacional, que es al mismo tiempo popular y seguro. El número de turistas registrados sustenta este hecho. La atracción de turismo, en su mayoría del norte de la frontera de México con los Estados Unidos , se incrementó en un 18.8% del 2009 al 2010. Asimismo, las llegadas por avión estuvieron arriba del 15% en el 2010. Interesantemente, los viajeros canadienses incrementaron sus visitas a México en un 22% con relación al 2009. La paradoja es que, no obstante toda la prensa amarillista estadounidense y la violencia criminal, la economía mexicana no ha sido particularmente impactada. De hecho, CNN en su reporte mensual de noviembre con respecto a México- menciona que las estadísticas macroeconómicas muestran un crecimiento sostenido, estabilidad financiera, aumento de reservas y una sólida recuperación industrial en México. Desde marzo del 2009 hasta octubre del 2010, el mercado mexicano de valores ha incrementado su valor en un 106%, un incremento histórico. Algo realmente sorprendente. Con un PIB previsto por Morgan Stanley en un 4,9% para el 2011, México continuará prosperando económicamente.

title insurance

La mayor iniciativa de México estará destinada a tener de regreso a los Americanos para comprar bienes raíces en el país. El mercado de la industria inmobiliaria mexicana ha cambiado dramáticamente en los últimos dos años, desde la crisis económica de los Estados Unidos. Sobre todo, la actividad en las ventas ha sido mínima, ya que los agentes han reportado de 5 a 10 cierres máximo por mes, en diversos mercados. Los valores de las propiedades que iban generalmente a la alza en el 2007 se han ido hacia abajo desde un 30 a un 50%, dependiendo del mercado geográfico en el que se encuentren, aunado al estrés que el escenario particular ha soportado, relativo al perfil de los compradores anteriores. Previo al 2008, el valor de la propiedad mexicana se apreciaba rápidamente en Estados Unidos, motivados por una compra desenfrenada, poniendo “en percepción” el valor de su vivienda para luego adquirir una segunda casa más al sur del país, es decir, en México. Cuando el mercado hipotecario estadounidense colapsó causando una calamidad en su sector vivienda, México no podía quedarse atrás. Como un ejemplo de todo lo anteriormente dicho, existe una disparidad significante entre el mercado de Puerto Peñasco y Los Cabos por diversas razones y consideraciones económicas. Todos los otros mercados mexicanos se encuentran en medio de esta situación. Puerto Peñasco pertenece a Scottsdale por el Mar de Cortés y la playa de Phoenix, por así decirlo. No es un secreto lo que ahí les ocurrió a los valores de la propiedad por metro de área junto con los de Tucson. Los propietarios de vivienda estaban en buenas condiciones en sus residencias en Estados Unidos y fue el “papel” que jugó el valor de la propiedad lo que impulsó a la vasta mayoría a adquirir propiedades costeras en Peñasco. No se puede decir lo mismo de Cabo, en gran parte porque los compradores de Cabo no provenían de un área geográfica específica. Los compradores de la Costa Oeste eran los mayores compradores en Cabo, pero igualmente había una gran cantidad de compradores de Texas, Colorado, Nuevo México, los estados del medio oeste, Chicago y Nueva York. Estos no fueron, en su mayoría, jugadores en el valor de la vivienda dentro del mercado residencial mexicano. Los puntos de precio para los bienes raíces de Cabo en comparación han sido históricamente diferente y mucho más altos por metro cuadrado. Cabo ha tenido predominantemente compradores con dinero en efectivo con un pequeño, si existe alguno, vendedor financiero, otra sutil diferencia entre los dos mercados. Esta no es de ninguna manera un revés a Puerto Peñasco. Es más una declaración sobre la realidad económica de este mercado en particular. Los males de Peñasco son el resultado de compradores y de dónde provienen. Sus males, sin embargo, también han creado una tremenda oportunidad para

cualquier comprador que posee efectivo o que puede aprovechar la ventaja de un vendedor financiero o una compra sobre bienes en liquidación. Lo mismo podría decirse de la mayoría de los mercados residenciales turísticos mexicanos. Algunos reconocidos agentes de Puerto Vallarta indicaron que sus compradores son canadienses, mexicanos y estadounidenses. Ellos mencionan que todos estos compradores tienen una cosa en común: son cazadores de ofertas, son regateadores que buscan adquirir una residencia de $0.30-0.50 sobre dólar. Aun así, hay únicamente entre 7 o 10 cierres por mes con muchas ofertas de compra, yendo de aquí para allá antes de que un precio de venta sea alcanzado. Muchos propietarios no están dispuestos a vender a un precio reducido a menos de que sean forzados a hacerlo. Muchas de las sedes inmobiliarias en México también tienen algo en común: los inventarios de propiedades existentes, muchos de los cuales están en crisis de valor debido a la situación del vendedor, necesitan ser vendidos antes de comenzar cualquier nueva construcción. Los precios de una construcción nueva no pueden competir con las muchas residencias que están disponibles a precios reducidos en un 30-50%. México enfrenta actualmente un difícil dilema cuando se trata del mercado de segunda casa. Los Canadienses y Mexicanos se han vuelto los compradores predominantes del segmento de segunda casa local. Eso significa ciertamente una noticia maravillosa para la nación. La cuestión que crea un problema para México es: ¿Cómo le hará el país para regresar a los comprado-

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Mitch Creekmore Senior Vicepresidente de Multinational Title Ser vices, Stewart Title Guaranty Company res Americanos al juego y cuándo? ¿Cómo le hará para que los Americanos suelten el dinero? Debido a la continua inseguridad de la economía estadounidense, al número de desempleo y a la pérdida de la fortuna neta personal para muchos, los Americanos simplemente no están a gusto con sus propias finanzas. En una reciente publicación de la prensa nacional fue reportado que más de 10 millones de estadounidenses, poseedores de una casa, sufrieron un revés en su hipoteca residencial. Con el desempleo nacional en un 9.4%, ¿cómo puede alguien comprar una casa?, más aun, ¿una segunda casa?, y en el peor de los escenarios, ¿sin trabajo? A México sólo le resta la esperanza de las recientes elecciones en los Estados Unidos y la extensión de los recortes de impuestos de la administración Bush por otros dos años; así, los

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Mexico’s biggest

initiative will be getting Americans back to buying real estate in the country.

Americanos se empezarán a sentirse mejor respecto a su situación personal y financiera. México seguirá siendo el destino número uno para los jubilados Americanos y Canadienses. Como fue mencionado en un artículo anterior, la Fundación Internacional para el Retiro (International Retirement Foundation) predijo en abril del 2010, que 6 millones de Americanos jubilados tendrán a México por destino para el 2025. México entiende la dinámica de la jubilación y la importancia de ésta para el país. Mejor aún, México “obtiene” turismo y, al mismo tiempo, el beneficio intrínseco que la nación recibe cuando el turismo florece. Como el incremento en el producto interno bruto para el País, lo cual representa la creación de nuevos empleos, infraestructura, carreteras, servicios públicos, ingresos por impuestos, bienes y servicios complementarios. Esto también está vinculado al sector inmobiliario. El turismo genera ventas y desarrollo de oportunidades en las áreas de tipo de desarrollos residenciales turísticos. Nadie entiende esta dinámica mejor que FONATUR, la agencia mexicana de turis-

mo con 40 años de experiencia, la cual tienen planes para crear proyectos de usos mixtos en los años venideros, una plataforma de miles de millones de dólares Americanos que ya ha recibido la aprobación del gobierno federal. México tendrá éxito en esta empresa porque tiene una actitud de brazos abiertos hacia los turistas y hacia la industria en general. El país da la bienvenida a la oportunidad de prestar servicios a Americanos, Canadienses y Europeos. La más grande iniciativa del país estará destinada a tener de regreso a los Americanos para comprar bienes raíces en México. Todo ésto aunado a la percepción que muchos Americanos tienen acerca de este hermoso país, y al reto que enfrentan para hacer de ésto una realidad. Sólo hay que preguntarles a los miembros de la AMPI, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios. Ellos seguramente entienden esta situación mejor que nadie y saben cuán importante será todo ésto para traer de regreso a los Americanos al mercado de una segunda casa en México. He aquí un mejor 2011 para todos nosotros en México. ¡Vendamos algo!

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ow is a great time to buy real estate in Mexico. It is, really. “No, it’s not. You’re crazy,” some say. Mexico is a dangerous country. Why would anyone want to travel or vacation there much less buy real estate in that country? “Don’t you read the newspapers about all the narco violence and the hundreds of killings that are occurring in Mexico? No, no, not me. It’s way too dangerous.” Sounds familiar from many Americans who do not know Mexico or much about the country’s geography. This general opinion likely comes from negative press that is published and subsequently read in U.S. publications. It is the perception that Americans have, that Mexico is not a safe country. Interestingly, and of particular note, CNN Headline News reported that killings per capita of 100,000 citizens rank Mexico far less deadly than other countries in Central America like El Salvador, Honduras and Guatemala. At 14 deaths per 100,000 inhabitants in the Republic of Mexico, this figure is considerably less than Washington, D.C. and Detroit by comparison. Drug cartel violence does not target Americans or tourists. They kill other rival cartel members, federal police and militia, fighting for control of territories and strategic points of drug traffic entry. Last November, Mexico’s secretary of tourism, Gloria Guevara, addressed concerns about security and safety south of the border in an exclusive webinar for host Arnie Weissman, Editor in Chief of Travel Weekly. Secretary Guevara assured her host and the thousands of registered participants in the hour-long event that “Mexico is a safe tourist destination.” She commented that there are a few places to avoid like Matamoros and Ciudad Juarez, both border towns with Texas, but for the rest of the country, Americans and Canadians can relax and enjoy themselves. “All countries or societies have problems to resolve,” Guevara said, “but Mexico is one of the top 10 tourist destinations in the world.” In a survey conducted by Virtuoso, their members rated Mexico the number two destination as a preference, a value-rich vacation market that is popular and safe. Tourist figures support this fact. In-bound tourism, mostly from north of Mexico’s border with the U.S., increased 18.8% in 2010 from 2009. Flight arrivals are up 15% in 2010 as well. Interestingly, Canadian travelers have increased their visits to Mexico 22% over 2009 arrivals. The paradox is that in the face of all the negative U.S. press and criminal violence, Mexico’s economy has not been particularly impacted. In fact, according to the November CNN Mexico Report, macroeconomic

título de propiedad statistics showed sustained growth, financial stability, growing reserves and solid industrial recuperation in Mexico. Since March 2009 until October 2010, the Mexican stock market has increased in value 106%, a historical high. Wow! With GDP forecasted by Morgan Stanley at 4.9% for 2011, Mexico will continue to flourish economically. The Mexican real estate market has changed dramatically in the last two years since the economic meltdown of the United States. Overall, Mexican sales activity has been minimal at best with agents reporting about 5-10 closings per month in many markets. Property values that hit all-time highs in 2007 have adjusted downward 30-50%, depending on which geographic market you consider, coupled with the stress that particular locale has endured, relative to the buying profile of the prior purchasers. Previous to 2008, Mexican property values appreciated quickly along with those of the United States fueled by frenzied buying, putting “perceived” home equity to work in a second-home acquisition down south - México. When the U.S. mortgage market crashed causing calamity in the American housing sector, Mexico could not be far behind to get hit next. As an example, there is a significant disparity between the Puerto Penasco market and Los Cabos for several reasons and economic considerations. All of the other residential Mexican markets fall somewhere in between. Puerto Penasco is Scottsdale by the Sea of Cortez, Phoenix’s beach as it were. It is no secret what has happened to property values in the Phoenixmetro area along with those in Tucson. Homeowners became upside in their stateside residences and it was the “paper” home equity play that fueled the vast majority of Penasco seaside acquisitions. The same can not be said of Cabo in large part because Cabo buyers did not necessarily come from one geographic area. West Coast purchasers were for sure the dominant buyers in Cabo, but there have been many acquirers from Texas, Colorado, New Mexico, the Midwest, Chicago and New York. These were not, for the most part, home equity players in the Mexican residential market. The price points for Cabo realty have been historically different and much higher per square meter by comparison. Cabo has been a predominantly cash buyer domain with little, if any, seller financing, another subtle difference in the two markets. This is in no way a slap or a “dig” at Puerto Penasco. It is more a statement about the economic reality of this particular market. Penasco’s woes are a result of buyers and where they come from. Their woes, though, have also created a tremendous opportunity for any buyer who has cash or can take advantage of seller financing or a purchase on a distressed asset. Much of the same can be said for most of the Mexican resort residential markets. Prominent Puerto Vallarta agents indicated that their buyers are Canadian, Mexican and American. They said they all have one thing in common: their buyers are bargain hunters looking to purchase a residence at $0.30-0.50 on the dollar. Still, there are only 7-10 closings per month with many offers going back and forth before a sales price is reached. A lot of homeowners are not willing to sell at a reduced price unless other-

Mexico now faces a difficult dilemma when it comes to their second-home market. Canadians and Mexicans have become the predominant buyers in Mexico’s second-home locales. wise forced to. Many of the real estate venues in Mexico also have something in common; inventories of existing properties, many that are distressed in value due to the seller’s situation, need to be sold before any new construction can commence. New construction prices can not compete with the many residences that are available at 30-50% price reductions. Mexico now faces a difficult dilemma when it comes to their second-home market. Canadians and Mexicans have become the predominant buyers in Mexico’s second-home locales. That is certainly wonderful news for the nation. The troubling question for Mexico is how does the country get the U.S. buyer back in the game and when? How do they get Americans to get off their wallets? Due to continued uncertainty in the U.S. economy, unemployment issues and loss of personal net worth for many, Americans simply are not comfortable with their own financial disposability. In a recent national press release, it was reported that more than 10 million U.S. homeowners are “upside down” in their residential mortgage. With national unemployment at 9.4%, how can anyone afford to buy a house, much less a second home, without a job? Mexico can only hope that with the recent elections in the U.S. and the extension of the Bush-era tax cuts for another two years, Americans will begin to feel better about their personal and financial situation. Mexico will continue to be the number-one retirement destination for Americans and Canadians. As was mentioned in a prior article, the

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International Retirement Foundation predicted in April 2010, that 6 million Americans will retire to Mexico by 2025. Mexico understands the retirement dynamic and its importance to the country. Moreover, Mexico “gets” tourism and the intrinsic benefit the nation receives when tourism flourishes. As a major generator of gross domestic product for the Republic, it’s all about new jobs, infrastructure, roads, utilities, tax revenue, ancillary goods and services. It’s also about real estate. Tourism generates sales and development opportunities in the resort areas. No one understands this dynamic better than FONATUR, Mexico’s 40-year-old tourism agency. They have plans for new mixed-use projects in the coming years, a multi-billion U.S. dollar platform that have already received federal government approvals. Mexico will be successful because they have an open-arms attitude towards tourists and the industry in general. Mexico welcomes the opportunity to provide services to Americans, Canadians and Europeans. The country’s biggest initiative will be getting Americans back to buying real estate in Mexico. Couple that with changing the perception that too many Americans have about this beautiful country. The challenge they face will be to make both a reality. Just ask members of AMPI, the Mexican Association of Real Estate Professionals. They probably understand this issue better than anyone and how important it will be to get the U.S. back in Mexico’s secondhome market. Here’s to a better 2011 for all of us in Mexico. Let’s sell something! n

Por: David J. Lynn, Ph D Managing Director Research & Investment Strategy +1 212.883.2582 david.lynn@ingclarion.com Onay Payne Senior Vice President +1 214.775.7692 onay.payne@ingclarion.com Bohdy Hedgcock Senior Associate +1 212.808.2192

inversiones institucionales

Integrating Real Estate into Afore Portfolios

l gobierno de México recientemente autorizó los fondos de pensiones (“Afores”) para expandir sus inversiones e incluir bienes raíces, infraestructura y capital privado nacional. La expansión del mandato de Afores concuerda con la aceptación global de bienes raíces como un componente importante de una cartera de acciones mixta por inversionistas institucionales. Agregar bienes raíces de capital privado a carteras de inversiones institucionales puede traer los siguientes beneficios: n Retorno de ingresos fuertes y generalmente estables, que son incrementados por el potencial de crecimiento de capital dentro y a través de los ciclos de mercado; n Correlaciones generalmente bajas o negativas con otras clases de activos, brindando beneficios de diversificación de la cartera; n Un rango de vehículos de inversión disponibles, que proveen la posibilidad de invertir en un amplio espectro de riegos/ retornos; y n Cierto grado de protección de la inflación.

La expansión del mandato de inversiones brinda una gran oportunidad a las Afores para sacar ventaja de lo que consideramos que es una recuperación pendiente en México y a nivel global.

Retorno en bienes raíces Creemos que los niveles de retorno ofrecidos por los mercados de bienes raíces durante los próximos años podrán ser atractivos para muchos tipos de inversionistas. En especial, en un ambiente en el que las inversiones en activos de bajo riesgo ofrecen un retorno muy bajo, el retorno de ingresos de bienes raíces puede ser una característica interesante para muchos inversionistas. Las variaciones de ritmo, escala y tiempo de la recuperación en los mercados presentan al inversionista global o transfronterizo diferentes oportunidades. Los retornos en bienes raíces en general se comparan con una tasa de referencia, libre de riesgos, para determinar si un inversionista es compensado de manera adecuada por los riesgos inherentes. La diferencia entre las tasas de capitalización (rendimiento inicial)

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y el rendimiento de los bonos de referencia (en general por una duración de 10 años) es normalmente positivo y refleja los riesgos adicionales inherentes a los activos en bienes raíces. La prima de riesgo es necesaria para comenzar los riesgos asociados con liquidez, arrendamiento, créditos de arrendatarios, etc. Esta prima de riesgo fluctúa según la perspectiva para el mercado comercial de bienes raíces; este margen sirve como un indicador aproximado del valor relativo en el mercado de bienes raíces. Cuando el margen de la tasa de capitalización se amplía por sobre el promedio a largo plazo, esto puede sugerir que el bien raíz está subvalorado con respecto a la tasa libre de riesgos. Creemos que ingresar al mercado de bienes raíces durante esos periodos en los cuales se está por encima del promedio puede ser una ventaja para el inversionista de largo plazo. Mientras que los datos confiables para las comparaciones mundiales son limitados, un análisis entre los márgenes de las tasas de capitalización y la deuda pública en diferentes países ilustra que, mientras que las tasas libres de riesgos varían ampliamente,

institutional investment

Conclusión Mientras las economías globales y mexicanas se recuperan, creemos que el inversionista de fondos de pensión de bienes raíces nacionales puede beneficiarse de una estrategia

Figura 1: Promedio de tasas de capitalización vs. tasas libres

de riesgo en países selectos, Q1 2007 – Q2 2010

12.0%

450 400 350 300 250 200 150 100 50 -

10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0%

Tasa Cap.

TasaLR

Hong Kong

Australia

Reino Unido

Suecia

Francia

Alemanio

México

Canadá

United States

Japón

0.0%

Tasa de capitalización / Tasa libre de riesgo (por Cap Rates / Risk-free Rate)

Figure 1: Average Cap Rate vs. Risk-free Rate in Select Countries, Q1 2007 – Q2 2010 Margen (por Spread bps)

el margen de los bienes raíces sobre las tasas libres de riesgos ha variado menos durante los últimos tres años o más. El margen promedio entre los 11 países analizados durante los últimos tres años ha sido de 275 puntos base, con un promedio de 196 puntos base (en España) y 359 (en Japón). La desviación estándar del margen es menor a la desviación estándar tanto de la tasa libre de riesgos como de las tasas de capitalización entre los países. Esto sorprendentemente de alguna manera sugiere que los inversionistas asignaron una prima de riesgo relativamente uniforme a bienes raíces en estos mercados. Sospechamos que el rango de márgenes entre los países será mayor en un período más prolongado. La rescisión mundial que dominó la mayor parte de la revisión del periodo probablemente también aumentó la prima de riesgo en los países durante el periodo 2007-2010. México tiene una tasa de inflación promedio mucho más alta históricamente que otros países evaluados en la Figura 1. Esto afecta tanto el promedio de la tasa libre de riesgos como el promedio de la tasa de capitalización, que además son significativamente más altas. Sin embargo, el margen entre estas tasas está dentro de los límites establecidos por las otras naciones. Este análisis sugiere que las propiedades de calidad en México debería ofrecer un retorno similar sobre las tasas libres de riesgo nacionales como inversiones en los países comparados. Para inversiones de oportunidad y de valor agregado, el margen, por supuesto, necesita ser superior para tomar cuenta de los riesgos adicionales. A pesar de los riesgos a la perspectiva macro global, los signos de estabilización en los mercados de bienes raíces son cada vez más claros. Por supuesto que los factores más importantes de la oferta y la demanda en los mercados locales aceleran o retrasan el ritmo de recuperación. Esta diversidad en la velocidad y el tiempo de recuperación puede alentar a los inversionistas fronterizos a ajustar la posición de su cartera ya sea para obtener los mejores retornos o para apuntar a un cierto nivel de retorno a un menor nivel de riesgo. En promedio global, esperamos que los retornos totales mejoren de manera constante durante el periodo 2011-14 en los sectores de oficinas, industriales y centros comerciales. Por lo general, se espera que a los sectores industriales y centros comerciales les vaya relativamente bien en la etapa inicial del periodo de predicción pero hacia la etapa final creemos que el sector de oficinas cíclico más fuerte puede empezar a superarlo. Tras un periodo en el que los mercados de bienes raíces alrededor del mundo se han sincronizado de manera inusual, también esperamos que haya una mayor variación en el tiempo y la escala de los retornos totales en el periodo que está por venir.

Spread bps

Tasas de capitalización promedio, para oficinas, industrias y propiedades de venta al público desde Q1 2007 hasta Q2 2010. Las tasas libre de riesgos son la tasa de interés de referencia por país. Los países están clasificados de izquierda a derecha según el margen promedio durante el periodo. Fuente: Clarion Partners, Real Capital Analytics, EIU, CBRE, Cushman Wakefield, septiembre 2010.

centrada en los siguientes principios claves:

n Equilibrio en especial entre los principales inversionistas con rendimientos de ingresos altos (40 – 50% de la cartera) y desarrollo con riesgo mitigado a través de propiedades construidas a medida o pre- arrendadas sustancialmente ((30 – 40% de la cartera); n Inclusión de una pequeña pero creciente asignación a inversiones de oportunidad para un potencial de retorno más alto a través de la apreciación de capital (10% de la cartera inicialmente); n Uso conservador de apalancamiento (menos de ~50% al nivel de fondos y propiedades); n Diversificación principalmente entre propiedades industriales, centros comerciales y residenciales, aumentado por exposición hotelera selecta; n Concentración en los principales mercados urbanos y en mercados industriales clave a lo largo de las fronteras de México/EE. UU. y dentro del corredor NAFTA; n Actividades de inversión centradas en las primeras etapas de la recuperación de mercado. En general, estos principios señalan un enfoque relativamente conservador hacia las inversiones de bienes raíces, con un enfoque en la adquisición de propiedades bien arrendadas y de flujo de caja en los principales mercados, haciendo uso de niveles mínimos de la deuda. Con el tiempo, la introducción de inversiones de oportunidad puede mejorar los retornos. Actualmente, y comparado con las últimas dos décadas, la figura del sector inmobiliario como vehículo potencial de inversión se ha vuelto cada vez más fuerte, y va adquiriendo gran importancia para los inversionistas institucionales a nivel mundial. Por ejemplo, datos de una encuesta realizada

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por The Pension Real Estate Association (PREA) indican que, desde el año 2000, la inversión en bienes raíces de los planes de pensión de los Estados Unidos se ha incrementado, por lo que algunos de los principales planes de ese país tienen como objetivo la distribución de activos en bienes raíces que van de un 8 a un 10% de su portafolios de inversión total1. Según un reporte publicado en el 2008 por The National Association of Real Estate Investments Trusts (NAREIT), un estimado del 70% de los planes de pensión del sector público de los Estados Unidos y 40% de los planes de pensión colectivos contienen inversiones en bienes raíces 2. En Europa, los fondos de pensión han asignado un promedio del 4 por ciento de activos al sector inmobiliario. La asignación varía según el país, esto es, desde cero en España a casi 15% en Suiz 3. En Septiembre del 2010 fue publicada una encuesta realizada a nivel mundial a 166 inversionistas institucionales de bienes raíces del sector privado, cuyos resultados arrojaron que el 42% de ellos probablemente invierta en bienes raíces en los siguientes 12 meses, y un 19% considera realizar nuevas inversiones. La misma encuesta demuestra que el 73% de los inversionistas estuvo por debajo de su objetivo en cuanto a asignación a bienes raíces 4. Este incremento de inversiones en bienes raíces en portafolios institucionales se ha dado principalmente porque invertir en el sector inmobiliario ofrece grandes beneficios, tales como: atractivos rendimientos, diversificación del portafolio y cierto grado de cobertura contra la inflación. 1 Pension Real Estate Association, Annual Plan Sponsor Survey, 2009 2 National Association of Real Estate Investment Trusts, 2008 3 ING REIM Research & Strategy, June 2010 4 Preqin, PERE Investor Survey, September 2010

inversiones institucionales

he Mexican government recently authorized pension system investment funds (“Afores”) to expand their investments to include domestic private equity, infrastructure and real estate. The expansion of the Afore mandate is consistent with the global acceptance of real estate as an important component of a mixed asset portfolio by institutional investors. Adding private equity real estate to institutional investment portfolios may provide the following benefits: n Strong and generally stable income returns, which are augmented by the potential for capital growth within and across market cycles; n Generally low or negative correlations with other asset classes, providing portfolio diversification benefits; n A range of available investment vehicles, providing the ability to invest across a wide risk/return spectrum; and n Some degree of inflation protection. The expansion of the investment mandate provides an exciting opportunity for the Afores to take advantage of what we believe to be a pending recovery in Mexico and globally.

Real Estate Returns

We believe that the levels of total return offered by real estate markets over the next several years are likely to be attractive to many types of investors. In particular, in an environment when investment in low risk assets offers very low returns, the income return from real estate is likely to be an appealing characteristic for many investors. Variations in the speed, scale and timing of the recovery across markets, presents a global or cross-border investor with a range of opportunities. Real estate returns are often compared to a benchmark, risk-free rate, in order to determine whether an investor is being adequately compensated for the inherent risks. The difference between capitalization rates (the initial yield) and the reference bond yield (typically for the

10-year duration) is normally positive, reflecting the additional risks inherent in real estate assets. The risk premium is considered necessary to compensate for risks associated with liquidity, leasing, tenant credit, etc. This risk premium component fluctuates depending on the outlook for the commercial real estate market, with the spread serving as a rough gauge of relative value in the real estate market. When the cap rate spread widens to above the long-term average it can suggest that real estate is under-valued relative to the risk-free rate. We believe that entering the real estate market during such periods of above-average spreads may be advantageous for the long-term investor. While reliable data for global comparisons is limited, an analysis of the spread between cap rates and sovereign debt across countries illustrates that, while risk-free rates vary widely, the spread between real estate over the risk-free rates has varied less over the past three-plus years. The average spread among the 11 countries reviewed over the past three-plus years has been 275 basis points, with a range of 196 bps (Spain) to 359 bps (Japan). The standard deviation of the spread is lower than the standard deviation for both, the risk-free rate or the cap rate across the countries. This suggests, somewhat surprisingly, that investors have assigned a relatively uniform risk premia to real estate across these markets. We suspect that the range of spreads between countries would be wider over a longer period. The global recession which has dominated most of the period reviewed has also likely increased the risk premium across countries during this 2007-2010 period. Mexico has a much higher historic average rate of inflation than the other countries evaluated in Figure 1. This affects both the average risk-free rate and the average cap rate, which also are significantly higher. The spread between those rates is within the bounds established by the other nations, however. This analysis suggests that prime properties in Mexico should offer a similar return over the domestic risk-free rate as investments in the comparison countries. For value-added and opportunistic investments, the spread would, of course, need to be higher to account for the added risks. Despite risks to the global macro outlook, the signs of stabilization in real estate markets continue to become clearer. Of course, the particular drivers of demand and supply in local markets are accelerating or slowing the pace of recovery. This diversity in the speed and timing of recovery may encourage cross border investors to adjust the position of their portfolio either to reap the best of returns or to target a given level of return at a lower level of risk. On average globally, we expect total returns to improve steadily over the 2011-14 period in the retail, industrial and office sectors. By and large, the retail and industrial sectors are expected to do relatively well in the early part of the forecast period but towards the end of the period we anticipate that the more strongly cyclical office sector is likely to start to outperform. Following a period in which real estate markets around the world have been unusually synchronized, we also expect there to be greater variation in the timing and scale of total returns in the period ahead.

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Conclusion

As the global and Mexican economies recover, we believe that the domestic real estate pension fund investor could benefit from a strategy focused on the following key principles: n Balanced primarily between core investments with stable income yields (40 – 50% of portfolio) and risk-mitigated development via build-to-suit or substantially preleased properties (30 – 40% of portfolio); n Inclusion of a small, but increasing allocation to opportunistic investment for higher return potential through capital appreciation (10% of portfolio initially); n Conservative use of leverage (less than ~50% at the property and fund level); n Diversification primarily among industrial, retail and residential properties, augmented by select hotel exposure; n Concentrated in major urban markets and in key industrial markets along the Mexico/ U.S. border and within the NAFTA corridor; n Investment activity focused in the early stages of market recovery. In general, these principles outline a relatively conservative approach to real estate investment, with a focus on the acquisition of well-leased and cash-flowing properties in major markets, using minimal levels of debt. The introduction over time of more opportunistic investment may enhance returns. The addition of real estate as a potential investment vehicle has seen strong and growing acceptance by institutional investors globally over the past two decades. For example, survey data from The Pension Real Estate Association (PREA) indicates that investment in real estate by U.S. pension plans has been increasing since 2000, with some of the largest U.S. plans targeting an allocation to real estate assets of 8% - 10% of their total investment portfolios.1 According to a report published in 2008 by the National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), an estimated 70% of U.S. public sector pension plans and 40% of corporate sector pension plans hold real estate investments. 2 In Europe, pension funds have allocated an average of four percent of assets to real estate. The allocation varies widely between countries, however, from zero (Spain) to nearly 15% (Switzerland). 3 A global survey of 166 institutional private real estate investors published in September 2010 found that 42% are likely to commit to new investments in real estate over the following 12 months, with another 19% considering new investments. The same survey found that 73% of the investors were currently below their target real estate allocation. The increased focus on real estate in institutional portfolios has been driven primarily by the evidence of real estate’s ability to provide attractive returns, portfolio diversification, and n some degree of an inflation hedge. 4 1 Pension Real Estate Association, Annual Plan Sponsor Survey, 2009. 2 National Association of Real Estate Investment Trusts, 2008. 3 ING REIM Research & Strategy, June 2010. 4 Preqin, PERE Investor Survey, September 2010.

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Inmobiliaria de Organizaci贸n Ram铆rez,

una de Las Mejores Empresas Mexicanas

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on cover

itelis nace de la visión de su fundador, el Lic. Enrique Ramírez Miguel, quien en la década de los años setenta decide, en conjunto con sus hijos Enrique, Marco Antonio, Eduardo Florentino y Jaime, diversificar el negocio cinematográfico, incursionando en el ramo inmobiliario. El primer proyecto se detona en la ciudad de Morelia, Michoacán, el cual fue pionero en el estado, ofreciendo por primera vez una tienda de autoservicio y dos salas de cine. La expansión de la empresa continúa hacia las ciudades de Uruapan, Tampico, San Luis Potosí, Mazatlán, Celaya, Culiacán y Monterrey. En paralelo, la empresa detona en Morelia lo que hoy es la zona económica más importante del estado de Michoacán, con el desarrollo de nuevos centros comerciales, fraccionamientos residenciales, oficinas, centro financiero y Club Social Deportivo. Actualmente, Citelis cuenta con cuatro líneas de negocio: 1) Arrendamiento de espacios comerciales 2) Desarrollos residenciales 3) Hoteles 4) Agencias automotrices En el negocio de arrendamiento, Citelis cuenta con más de 400,000 metros cuadrados de área rentable a nivel nacional, distribuidos en 680 locales comerciales, de los cuales 600 se encuentran en 11 centros comerciales y 80 más se ubican estratégicamente a lo largo del territorio nacional. El éxito de Citelis en espacios comerciales se debe a su ubicación, diseño y alianzas con los mejores socios comerciales del país, principalmente con su empresa hermana Cinépolis. Su oferta se divide en tres productos que se diferencian entre sí, según la mezcla

de marcas y servicios que ofrecen: Escala, Espacio y Esfera. Escala: También conocido como Power Center, generalmente desarrollado en una sola planta de entre 23 y 70 mil metros cuadrados, enfocados a los servicios diarios tanto de abastecimiento como de entretenimiento. Espacio: Fashion Mall desarrollado en dos o más niveles, con una superficie de más de 100 mil metros cuadrados y enfocado a la moda en general, así como al esparcimiento y entretenimiento para toda la familia. Esfera: También conocido como City Center, compuesto por una oferta llamada “de usos mixtos”, que incluye vivienda, oficinas, centro comercial, hoteles y todo aquel giro que pueda tener una adecuada convivencia con los ya mencionados. Su extensión es superior a los 250,000 metros cuadrados. Además, Citelis ha desarrollado 8 fraccionamientos con más de 1,500 lotes residenciales, cuya superficie supera los 500,000 metros cuadrados de área privativa. El éxito de estos desarrollos se ha basado en su excelente ubicación y diseños sustentables.

El éxito de Citelis en espacios

comerciales se debe a su ubicación, diseño y alianzas con los mejores socios comerciales del país, principalmente con su empresa hermana Cinépolis.

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Citelis ha mantenido un crecimiento sostenido a lo largo de los años, y en épocas difíciles ha tenido la habilidad de aprovechar oportunidades. En los últimos 2 años decidió continuar invirtiendo en nuevos proyectos, aumentando sus utilidades en más del 30%, las cuales fueron generadas por incrementar y renovar su oferta de espacios inmobiliarios para renta y venta, así como por actualizar la forma de administrar y operar la empresa, obteniendo como resultado principal la reducción de costos administrativos y operativos, sin tener que reducir su planta laboral. A mediano plazo tiene como objetivo du-

plicar su portafolio mediante el desarrollo de cuatro nuevos centros comerciales en los estados de Michoacán, Nuevo León, Querétaro y Chihuahua. En espacios residenciales se pretende incursionar en el mercado de vivienda vertical y continuar detonando fraccionamientos. La trayectoria y desempeño de Citelis fueron factores fundamentales para ser reconocida como una de Las Mejores Empresas Mexicanas, distinción otorgada por Banamex, Deloitte, Grupo Imagen y Tecnológico de Monterrey, por ser una de las 18 empresas medianas privadas mexicanas que lideran su mercado y destacan por sus buenas prácticas

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y habilidades de gestión de negocio. Motivada por el reconocimiento y los resultados obtenidos, Citelis está comprometida en continuar invirtiendo en México en proyectos inmobiliarios que generen desarrollo y bienestar a las comunidades, que proporcionen opciones de entretenimiento y satisfagan necesidades diversas en centros urbanos, basando su filosofía en aquella que su fundador, el Lic. Enrique Ramírez Miguel, aplicaba en su vida diaria: “La vida es como andar en bicicleta: ¡siempre hacia adelante y guardando el equilibrio!” n

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Escala, Espacio y Esfera, los tres productos de Citelis, se han distinguido gracias a sus marcas y los servicios que ofrecen.

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INFORME ESPECIAL

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

2011 the year of CKDs

La figura de los Certificados de Capital de Desarrollo en el país ha sorprendido a la economía nacional y sin duda, impactará de manera positiva en el desarrollo de infraestructura y otros sectores en México.

asta hace un par de años, los recursos para fondos de capital privado se obtenían vía fondos de pensiones extranjeros, organismos multilaterales y fortunas familiares; sin embargo, con los ajustes regulatorios que se realizaron y que permitieron una serie de reformas a la Ley del SAR, ahora es posible que las Afores participen en este importante mercado. El dato es que América Latina participa sólo con 1% de los fondos de capital privado del mundo, y de esto, México apenas participa con alrededor del 18%, por lo tanto, con los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs), el país ingresa al mercado de financiamiento de proyectos que en otros países como Inglaterra, Estados Unidos y Canadá lleva varios años de delantera.

CKDs: El mercado del año En la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), el organismo que ha impulsado la emisión de CKDs, se han presentado más de 50 proyectos a consideración de las autoridades bursátiles y, hasta el momento, se han colocado cuatro emisiones por un monto de 16 mil 300 millones de pesos.

Estos fondos son: AMB, Prumex Industrial III, Artha e I Cuadrada, no obstante, se viene a sumar uno más, destinado a unir a contratistas de energía de los parques eólicos o nuevas energías que se vienen desarrollando de manera exitosa en México, con fondos de capital socios de Navix: Axis Capital Management y Eton Park. Dicho CKDs superará los tres mil millones de pesos. También se habla de una colocación adicional y es el fondo Capital I de Juan Carlos Braniff, por una suma de mil 800 millones de pesos, que se destinarán a la compra de reserva territorial para Desarrollos Urbanos Sustentables DUIS.

El caso PREI El fondo mixto cerrado de PRUMEX Industrial III que cotiza públicamente y tiene como propósito desarrollar parques industriales, así como invertir en portafolios industriales y propiedades individuales, busca arrendatarios que distribuyan y/o manufacturen bienes para consumidores mexicanos o americanos. Además, y en línea con la estrategia de PREI, de forjar sólidos socios locales, el fondo explorará alianzas estratégicas (joint

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ventures) que puedan resultar en operaciones para el mismo. “Creemos que existe una importante demanda insatisfecha de espacio industrial de calidad por parte de las manufactureras y las distribuidoras en México”, comentó Maite Igareda, Chief Operating Officer de PREI-Latin America. “Este fondo ofrece una oportunidad para que las Afores mexicanas y otros inversionistas calificados puedan invertir en bienes raíces industriales.” El fondo PRUMEX Industrial III es la primera oferta de inversión que PREI genera para las Afores mexicanas, las cuales cuentan con más de 30 millones de participantes en su sistema privado de fondos de pensiones.

En los mercados internacionales La competencia por los recursos es intensa. Una nueva generación de instrumentos financieros busca ocupar espacio en los portafolios de los inversionistas institucionales, estos son los casos que en otros mercados vienen operando. En el New York Stock Exchange (NYSE) desde 2003, de acuerdo con un documento

SPECIAL REPORT

Fondos en México AMB

Promotor AMB Property Corporation. Administrador Shelf 2, S.de R.L.de C.V., subsidiaria de AMB México Shelf 2, LLC con un 90% y G.Acción, S.A. de C.V. con un 10%. Características Valor objetivo de la emisión de CKDs de $3,300 millones. Plazo de hasta 10 años. Inversiones a través de deuda y capital. Periodo de inversión de cuatro años. AMB participará con $825millones, equivalente al 20% del valor del Fondo. Sector objetivo Desarrollo, adquisición y operación de un portafolio diversificado de inmuebles en el sector industrial enfocadas al negocio de logística en México.

PRUMEX INDUSTRIAL III

Promotor Prudential Real Estate Investors, S.de R.L. de C.V. (PREI). Administrador PLA Administradora, S. de R.L.de C.V., subsidiaria de Prudential Real Estate Investors, S.de R.L.de C.V. Características Valor objetivo de la Emisión de $6,500 millones Plazo de hasta 12 años. Inversiones a través de deuda y capital. Periodo de inversión de cinco años. PREI participará con $650 millones, equivalente al 10% del valor del Fondo. Sector objetivo Desarrollo, adquisición y operación de un portafolio diversificado de inmuebles en el sector industrial, enfocadas al negocio de logística en México.

ARTHA

de la BMV se han emitido aproximadamente 20 mil 400 millones de dólares a través de los Special - Purpose Acquisition Company (SPAC). En Estados Unidos se han listado más de 158 SPAC´s. En el London Stock Exchange, a través de instrumentos conocidos como Specialist Fund Market, se han listado cuatro fondos especializados en el último año, cuyo valor de capitalización logró superar los 165 millones de libras. En el Euronext, con los llamados Alternative Investment Vehicles (AIV), se listaron más de 14 emisiones por un total de trece mil 709 millones de dólares para apoyar a sectores como el financiero y de capital privado. En el Toronto Stock Exchange, los llamados Income Trusts ya registran más de 195 operaciones listadas con una capitalización de mercado de 105 mil 600 millones de dólares canadienses. En la Bolsa de Valores de Australia, 21 Fondos de Infraestructura (FI) registran un valor de capitalización de 23 mil 897 millones de dólares australianos, de acuerdo con cifras a abril de 2009. Así las cosas, se espera un 2011 intenso en cuanto a CKDs se refiere, y si bien el 2010 es el año que podríamos calificar de los Certificados de Capital de Desarrollo, para el siguiente bienio, las Afores, de acuerdo a datos de la Bolsa Mexicana de Valores, deberán participar con un 89.7% del total de capital emitido y que se levantará por parte de otros fondos.

Promotor Artha Capital, S.de R.L.de C.V.(ArthaCapital) Administrador Artha Operadora, S.A.de C.V., subsidiaria de Artha Capital. Características Valor objetivo de la emisión de CKDs de $2,500 millones. Plazo de hasta 10 años. Inversiones a través de capital. Periodo de inversión de cinco años. Artha Capital participará con $125 millones, equivalente al 5% del valor del Fondo. Sector objetivo Realizará inversiones en proyectos inmobiliarios en México para el desarrollo de infraestructura básica para los sectores de vivienda, turismo, industrial y comercial. El objetivo de los Proyectos es la adquisición, habilitación, desarrollo e incorporación de infraestructura básica y venta de macro-lotes, logrando un desarrollo urbano debidamente planeado y en forma sustentable.

I CUADRADA

Promotor México Retail Properties (Grupo MRP). Administrador Infraestructura Institucional, S.de R.L.de C.V., subsidiaria de Grupo MRP. Fiduciario The Bank of New York Mellon, S.A., Banca de Institución Múltiple Características Monto Total de la Emisión: P $2,736,900,000.00 Coinversión de la Administración: P $304,100,000.00 (10%) Monto Total del Fondo: P $3,041,000,000.00 Número de certificados: 27,369,000 Precio de colocación: P$100.00 por Certificado Plazo de hasta 15 años. Inversiones a través diferentes estructuras de deuda y capital. Periodo de inversión de cinco años. Sector objetivo Realizará inversiones en proyectos de infraestructura medianos de baja complejidad localizados en México. Transportes (libramientos, viaductos intra – e inter urbanos y transporte colectivo); potabilización, distribución y tratamiento de agua; e infraestructura social tales como hospitales, escuelas, prisiones y centros de transferencial modal (CETRAMs), entre otros.

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informe especial

Funds in Mexico AMB

Promoter AMB Property Corporation Administrator Shelf 2, S.de R.L.de C.V., subsidiary of AMB México Shelf 2, LLC with 90% and G.Accion, S.A. de C.V. with 10%. Characteristics Objective value of the CKDs emission of 3,300 million pesos Until 10 years as term Investments through debt and capital Investment period of four years AMB will participate with 825 million pesos, equivalent to 20% of the fund value. Goal Sector Development, acquisition and operation of a diversified portfolio of real estate in the industrial sector focused on the logistical business in Mexico.

PRUMEX INDUSTRIAL III

Promoter Prudential Real Estate Investors, S.de R.L. de C.V. (PREI) Administrator PLA Administradora, S. de R.L.de C.V., subsidiary of Prudential Real Estate Investors, S.de R.L.de C.V. Characteristics Objective value of the emission of 6,500 million pesos Until 12 years as term Investments through debt and capital Investment period of five years PREI will participate with 650 million pesos, equivalent to 10% of the fund value Goal Sector Development, acquisition and operation of a diversified portfolio of real estate in the industrial sector focused on the logistical business in Mexico.

ARTHA

Promoter Artha Capital, S.de R.L.de C.V. (Artha Capital) Administrator Artha Operadora, S.A.de C.V., subsidiary of Artha Capital. Characteristics Objective value of the emission of CKDs of 2,500 million pesos Until 10 years as term Investments through capital Investment period of five years Artha Capital will participate with 125 million pesos, equivalent to 5% of the fund value Goal Sector The company will invest on real estate projects in Mexico to develop basic infrastructure for housing, tourism, industrial and commercial sectors. The purpose of these projects is to acquiring, enabling, developing and incorporating basic infrastructure and selling macro-lands reaching an urban development carefully planned in a sustainable way.

I CUADRADA

Promoter Mexico Retail Properties (Grupo MRP). Administrator Infraestructura Institucional, S. de R. L. de C.V., Grupo MRP subsidiary. Fiduciary The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple (Investment Bank) Characteristics: Total Amount Issued: P $2,736,900,000.00 Joint investment of the Administration: P $304,100,000.00 Total Amount of the Fund: P $3,041,000,000.00 Number of certificates: 27,369,000 Placement price: P $100.00 per Certificate Term: Up to 15 years. Investments through different structures of debt and capital. Investment period: 5 years. Target sector Investments will be made in medium-size, low complexity infrastructure projects, located in Mexico. Transportation (Beltways, intra – and inter urban viaducts, and public transportation); water purifying, distribution, and treatment; and social infrastructure, such as hospitals, schools, prisons, and bus stops (CETRAMs, according to its initials in Spanish), among others.

The presence of Capital Development Certificates (CKDs) has surprised the national economy, and at the same time, it will impact, in a positive way, the infrastructure development and other sectors in Mexico. ince two years, ago, the resources for funds of private capital were got from foreign pension funds, multilateral organisms and family fortunes, but today, with the regulatory adjustments made and a series of reforms of the SAR Law (Ley del SAR), it is possible for the Afores to participate in this important marketplace. Statistics show that Latin America participates only with 1% of the private capital funds of the world, and from this percentage, Mexico participates roughly 18%, so with the Capital Development Certificates (CKDs), the country gets the financing projects marketplace leaded by England, United States and Canada.

CKDs: marketplace of the year

At the Mexican Stock Exchange (BMV), the organism in charge of promoting the CKDs emission, more than 50 projects have been considered by its authorities and, till now, four emissions have been placed for an amount of 16 thousand 300 million pesos. These funds are: AMB, Prumex Industrial III, Artha and I Cuadrada, however, one more is in the list, focused on joining energy contractors of the wind parks or new energies developed in a successful way in Mexico, with funds of capital of Navix partners: Axis Capital Management and Eton Park. This CKD will surpass the 3 thousand million pesos. They still talk about an additional placing: the fund Capital I of Juan Carlos Braniff for an amount of a thousand 800 million pesos to purchase land reserve for Sustainable Urban Developments DUIS.

The case PREI

The closed mixed fund of PRUMEX Industrial III, quoting and having as main purpose to develop industrial parks and also to invest on industrial portfolios and individual properties, is searching for tenants to distribute or manufacture goods for Mexican or American consumers. Besides, and according to PREI strategy, it wants to get solid local partners and explore joint ventures to gain operations. “We believe there is an important unsatisfied demand of quality industrial space concerning the manufacturers and distributors in Mexico,” said Maite Igareda, Chief Operating Officer of PREILatin America. “This fund wants the Afores and other certified investors to invest on industrial real estate.” The fund PRUMEX Industrial III is the first investment supply generated by PREI for the Mexican Afores, which count on more than 30 million members in their pension private funds system.

In the international marketplaces

We can see a hard competition to get the resources. A new instrument of financial instruments needs space in the institutional investors’ portfolios, something that really works in other marketplaces. Since 2003, at the New York Stock Exchange (NYSE), according to a document of the BMV, roughly 20 thousand 400 million dollars have been emitted through the Special Purpose Acquisition Company (SPAC). And it is also important to mention that in the United States more than 158 SPACs have been listed. In the last year, at the London Stock Exchange four specialized funds have been quoted with a total amount surpassing the 165 million pounds through instruments known as Specialist Fund Market. At the Euronext, with the Alternative Investment Vehicles (AIV), more than 14 emissions were quoted for an amount of 13 thousand 709 million dollars to support the financial and private capital sectors. At the Toronto Stock Exchange the Income Trusts register more than 195 operations quoted with a market capitalization of 105 thousand 600 million Canadian dollars. At the Australia Stock Exchange, 21 Funds of Infrastructure (FI) register a value of capitalization of 23 thousand 897 million Australian dollar, according to numbers appeared in April, 2009. This way, a new year 2011 seems to be intense relating the CKDs, and if the year 2010 can be named as “Capital Development Certificates”, for the next two years, the Afores, according to numbers given by the Mexican Stock Exchange, must participate with a 89.7% of the total of issued capital, raising over all the other funds. n

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perspectivas financieras

Por Rodolfo Campuzano Meza INVEX Grupo Financiero

EL PANORAMA ECONÓMICO Y

FINANCIERO PARA 2011

Economic And Financial Outlook For 2011

tres años de la crisis financiera, se avizora de nuevo un rumbo de recuperación. Esta tendencia, sin embargo, no será suficiente para eliminar las fuertes distorsiones provocadas por la crisis, así como por las políticas económicas adoptadas principalmente por los países desarrollados. El 2011 será un año de diferenciación. Así como en las primeras etapas de la crisis hubo una respuesta homogénea de los Gobiernos para paliar sus efectos; a partir de finales del 2010 hemos observado que el comportamiento del crecimiento económico es distinto entre el bloque de países desarrollados, que aún arrastran las consecuencias de la crisis, y el bloque de países emergentes que crece a tasas elevadas; en especial el grupo conocido como los BRICS (Brasil, India, China y Rusia). Este comportamiento dual ocasionará que la dirección que adopten las políticas económicas en las distintas regiones no sea la misma. Por una parte, las autoridades en países desarrollados persistirán en el esfuerzo por consolidar una recuperación de sus economías y reducir los elevados niveles de desempleo; por el otro, en países emergentes observaremos a las autoridades buscar mitigar los efectos de la abundancia de re-

cursos, la revaluación excesiva de sus monedas y la presión sobre los precios. En los mercados financieros, una primera etapa puede seguir siendo favorable al combinarse la percepción de una mejora en el crecimiento, con las condiciones favorables de liquidez y tasas de interés bajas. Esperamos que las tasas de interés de largo plazo mantengan una tendencia de alza, pero al combinarse con la percepción de un buen crecimiento podrían convivir con rendimientos aún positivos en activos de riesgo, como las acciones y los bienes básicos. Estratégicamente recomendamos mantener un tono de cautela en los portafolios de inversión. Creemos que el inicio de año puede seguir siendo favorable para la inversión en acciones, pero nos preocupa la reciente tendencia de alza de tasas. En general vemos un aumento del riesgo en los mercados de deuda; ello implica que la posibilidad de ganancias es escasa y que el riesgo de pérdidas aumenta. Esperamos una debilidad adicional del dólar contra la mayoría de las monedas. Por tal motivo seguimos favoreciendo las inversiones en pesos en donde vemos aún oportunidad de mejores rendimientos.

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Entorno Global En Estados Unidos, los indicadores oportunos sugieren un momento positivo en la actividad. El consumo, variable que representa el 70% del PIB norteamericano, podría crecer a tasas un poco más elevadas gracias al nuevo estímulo fiscal, estimamos un crecimiento cerca de 3.0% en 2011. En cuanto a otros rubros de la demanda agregada, la inversión no residencial podría mantener su tendencia positiva en Estados Unidos (6.0% a tasa trimestral anualizada en promedio), no así la inversión residencial que podría continuar deprimida en 2011. Anticipamos un comportamiento errático en los inventarios, con tendencia a acumularse a tasas cada vez menores, y un mayor déficit en la balanza comercial. Las exportaciones norteamericanas podrían verse afectadas por el menor crecimiento en la demanda de China y particularmente de Europa. Si bien la expansión económica es un hecho, mantenemos nuestra estimación de un crecimiento de Estados Unidos de 2.8% en promedio, durante 2010, y 2.9% en 2011. Las condiciones de crédito en Estados Unidos se han relajado; sin embargo, esto no ha sido suficiente para estimular el gasto en consu-

financial perspectives mo. Asimismo, la recuperación de la nómina no agrícola tampoco ha logrado contrarrestar los elevados niveles de desocupación, estas anomalías persistirán en el 2011. En contraparte, las economías emergentes podrían continuar como el principal motor de crecimiento global. Países como India y Brasil siguen esta línea. Con excepción de Europa, donde los datos son mixtos y parece haber un problema más serio con respecto a la deuda pública de la región, las economías avanzadas podrían crecer a tasas bajas. El Fondo Monetario Internacional estima un crecimiento de 3.9% para la economía global en 2010, con un crecimiento estimado de 6.4% para las economías emergentes y 2.1% para las avanzadas. Para 2011, los pronósticos se ubican en 2.4% y 6.3%, respectivamente. El crecimiento será positivo pero a una doble velocidad. Estimamos que la inflación se mantendrá en niveles muy bajos en el mundo desarrollado gracias a los elevados niveles de capacidad no utilizada y la persistencia de altas tasas de desempleo. Mientras tanto, en mercados emergentes seguiremos observando presiones derivadas de los aumentos en precios de activos y las presiones de una demanda agregada más dinámica. Estimamos que los principales bancos centrales del mundo no moverán las tasas de interés de referencia durante todo el año. A pesar que algunos países emergentes -China, Australia y Canadá- han iniciado ya un ciclo de política monetaria restrictiva, no vemos un efecto muy dañino sobre las tasas de crecimiento. En cuanto a la Reserva Federal, el Banco Central Europeo y el Banco de Inglaterra, la actividad económica se mantiene tan frágil en estas regiones (principalmente en las dos últimas) que, aunado a una inflación contenida, parecería muy aventurado aumentar tasas por ahora. Por último, las políticas de refracción que las autoridades en Estados Unidos están aplicando tendrán como consecuencia una debilidad adicional del dólar contra la mayoría de las monedas. Esperamos en general revaluación del resto de las monedas contra el dólar con dos posibles excepciones: China, cuya revaluación seguirá siendo controlada y por lo tanto moderada, y Europa, en donde la persistencia de problemas relacionados con la deuda soberana de algunos países puede mantener débil al Euro. Vemos la persistencia de episodios de nerviosismo relacionados con el problema en países de Europa, y el aumento de las tasas de largo plazo -producto del escepticismo con respecto a la viabilidad financiera en Estados Unidos- como las principales fuentes de riesgo en los mercados financieros. En general esperamos mayores niveles en las tasas de largo plazo.

México El crecimiento de México seguirá ligado al desempeño de la industria en los Estados Unidos. Así como se observó un importante repunte en la industria norteamericana, la industria en México también logró colocarse sobre una sólida trayectoria de expansión.

Para el cierre de 2010 y la primera mitad de 2011 estimamos que se sostenga un crecimiento positivo. Asimismo, observaremos un avance paulatino en la dinámica de la demanda agregada. Dado que no esperamos desajustes fuertes en los mercados financieros, creemos que el año puede ser de un crecimiento favorable. Nuestros estimados para el crecimiento de México en 2010 y 2011 se ubican en 4.9% y 3.8% respectivamente. La decisión de las autoridades de no modificar precios públicos permitirá que México sostenga una trayectoria de baja en la inflación; anticipamos una inflación inferior a 4% en el año. Gracias a esto y a la persistencia de políticas de relajación en Estados Unidos, no esperamos que el Banco de México modifique las tasas de referencia. No obstante, anticipamos que las tasas en la parte larga de la curva de rendimientos serán mayores a las registradas en el 2010. A pesar de que esperamos un incremento en el déficit externo -producto de la mejor dinámica de crecimiento-, en general consideramos que México no tiene problemas de financiamiento. Esperamos que los flujos de inversión directa y remesas se sostengan sobre los mismos niveles y vemos que el país puede seguir siendo atractivo para la inversión extranjera de cartera. Las medidas de las autoridades para apuntalar la estabilidad (acumulación de reservas, aumentos en líneas de crédito con organismos internacionales, aseguramiento de precios de exportación de petróleo) nos hacen prever estabilidad en el tipo de cambio; nuestro pronóstico es de $12.50 pesos, en niveles similares a los de cierre de 2010. En conclusión, 2011 será un año de crecimientos positivos. Consideramos que los rendimientos en activos de riesgo pueden ser positivos y vemos con cautela los acontecimientos en el mercado de deuda, en donde esperamos repuntes en las tasas de interés de largo plazo. Esta evolución no eliminará

Rodolfo Campuzano Meza INVEX Grupo Financiero las fuertes distorsiones generadas por la crisis, por lo que vemos limitada la posibilidad de una mejora muy notable. En México, anticipamos un año estable y con crecimiento positivo, pero también con poca posibilidad de ganancias muy elevadas.

hree years after the financial crisis a new path for recovery seems to be approaching. Nevertheless, this trend will not be enough to eliminate the great distortions that the crisis has brought about, nor those that are due to the economic policies that developed countries have adopted. 2011 will be a year of differentiation. As well as there was a homogenous response from Governments during the first stages of the crisis, in order to lessen its impact, towards the end of 2010 we have noticed that economic behavior has been different between developed countries, which still drag consequences from the crisis, and the emerging countries that are growing at very high rates, especially the group

El 2011 será un año de diferenciación. El comportamiento del crecimiento

económico es y será distinto entre el bloque de países desarrollados, que aún arrastran las consecuencias de la crisis, y el bloque de países emergentes que crece a tasas elevadas. www.inmobiliare.com

perspectivas financieras We expect an additional dollar weakness against most currencies. That is the reason why we keep favoring investments in pesos where we still see an opportunity for better returns.

Global Environment

known as BRIC (Brazil, Russia, India, and China). This dual behavior will cause that the path followed by economic policies established in different regions will not be the same. On the one hand, authorities in developed countries will continue making efforts towards consolidating their economies’ recovery and reducing high levels of unemployment; on the other, in developing countries we will watch authorities seeking to lessen the effects of resources abundance, an excessive currency revaluation, and pressure on prices. In financial markets, a first stage could still be favorable when combining the perception of an improvement in growth with favorable conditions of liquidity and low interest rates. We hope that long-term interest rates will keep a rising trend but when combined with the perception of a good yield they might coexist with still positive returns in risk assets, such as stock shares and basic goods. Strategically, we recommend keeping a cautious profile in investment portfolios. We believe the beginning of the year could still be favorable for stock share investments, but we are worried about the recent trend of rising rates. In general, we see a risk increase in debt markets; this means a scarce profit possibility and an increasing loss risk.

In the United States, adequate indicators suggest a moment of positive activity. Consumption, a variable that represents 70% of the American GDP could grow at slightly higher rates, thanks to the new tax incentive; we estimate a growth near 3.0% in 2011. Regarding other aggregate supply activities, non-residential demand could maintain its positive trend in the United States, not so for residential investment, which could still be recessive in 2011. We anticipate an erratic inventory behavior, where rates could show a continuous downward trend, and a greater deficit in the trade balance. American exports could seem affected by a slower growth in the Chinese demand and especially Europe. Even though the economic expansion is a fact, we estimate a growth of 2.8% average during 2010 and 2.9%, in 2011 in the United States. Credit conditions in the United States have been more relaxed, although this has not been enough to encourage consumption expenditures. Likewise, the recovery in nonagricultural payroll has not been able to offset the high unemployment levels. These anomalies will continue during 2011. In contrast, emerging economies could continue as the main engine for global growth. Some countries, such as India and Brazil are following these footsteps. With the exception of Europe, where there are mixed data and there seems to be a more serious problem regarding the region’s public debt, more advanced economies could grow in lower rates. The International Monetary Fund estimates a 6.4% growth for emerging economies and 2.1% for the advanced ones. Forecasts for 2011 are located in 2.4% and 6.3%, respectively. Growth will be positive but at double speed. We estimate inflation will maintain very low levels in the developed world, thanks to the high levels of idle capacity and to the persisting high levels of unemployment. Meanwhile, emerging markets will still show pressure, due to assets’ rising prices and to a more dynamic aggregate demand. We think that the main central world banks will not change referencing interest rates throughout the whole year. Although some emerging countries, China, Australia, and Canada have already introduced a cycle of a restrictive monetary policy, we have not seen a harmful effect on growth rates. Regarding the Federal Reserve, the European Central Bank, and the

2011 will be a year of differentiation. Economic behavior has been and will be different between developed countries, which still drag consequences from the crisis, and the emerging countries that are growing at very high rates. 48

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Bank of England, economic activity is so frail in these regions (especially in the two latter ones) that, along with a controlled inflation, it would seem bold to increase rates at this moment. Last, the refraction policies that United States’ authorities are applying will cause an additional weakness to the dollar, against most of the other currencies. We expect a general revaluation for the rest of the currencies against the dollar, with two possible exceptions: China, where revaluation will stay controlled and therefore, moderate, and Europe, where persisting debt problems in some countries could continue weakening the Euro. We consider the persisting nervousness related to the problem in European countries and the increase in long-term rates, caused by skepticism regarding the United States’ financial feasibility, as the main risk sources in the financial markets. In general, we expect higher levels in long-term rates.

Mexico

Growth in Mexico will still be linked to the behavior of the United States’ industry. Whereas an important upturn in the American industry was seen, industry in Mexico was also able to follow a solid expansion path. For the end of 2010 and the first semester of 2011, we believe a positive growth will be sustained. Likewise, we will see a gradual progress for the dynamics of aggregate demand. Since we do not expect strong disruptions in the financial markets we believe there will be a favorable growth during the year. Our estimations for growth in Mexico in 2010 and 2011 hover around 4.9% and 3.8%, respectively. The authorities’ decision of not modifying public prices will allow Mexico to continue on a low inflation path; we foresee inflation levels below 4% throughout the year. Due to this fact and to persisting relaxing policies in the United States, we do not expect Banco de Mexico (Bank of Mexico) to modify referencing rates. Nevertheless, we foresee that rates on the long slope of the yield curve will be higher than those registered in 2010. Although we expect an increase in the domestic deficit, as a result of the best growth dynamics, we do not consider that Mexico has any funding problems. We hope the direct investment and batch flows, will stay on the same levels and we consider the country might continue being attractive for foreign portfolio of investments. Measures taken by authorities to prop up stability (reserve accumulation, increase in credit lines through international organizations, price control for oil exports) make us foresee stability in the exchange rate; our forecast is $12.50 pesos, similar to the levels at the end of 2010. We can conclude that 2011 will be a year of positive growth. We consider that risk asset yield could be positive and we look at events in the debt market cautiously, where we expect an upturn in long-term interest rates. This evolution will not eliminate the strong distortions caused by the crisis, and therefore we think the possibility of a noticeable improvement is limited. We expect a steady year with positive growth in Mexico, with a very slim possibility for high profits. n

del experto

ientras la atención mundial sobre México sufre de una visión de túnel, que se concentra en la guerra contra los cárteles de la droga y la delincuencia organizada liderada implacablemente por el Presidente Calderón -sin un final previsible a la vista lamentablemente-, en la otra guerra, la que se pelea contra la peor recesión económica que ha experimentado el país desde la depresión, México parece estar ganando batallas en la mayoría de los frentes. La dinámica de la recuperación sería aún mayor si no se viera afectada por el factor de inseguridad. El equipo de investigación de BBVA-Bancomer publicó el pasado 4 de noviembre sus conclusiones acerca de los costos estimados para México que se derivan de la violencia y la inseguridad: un pasmoso 1% de su PIB! La recuperación económica de México ha sido más robusta de lo previsto anteriormente. Al cierre del 2010, el crecimiento anual del PIB se estimó en 5%, según Agustín Carstens, Presidente del Banco de México. Este estimado se elevó hasta un 5.4% a principios de enero del 2011, después de haberse contraído 6.5% en 2009. Sin embargo, se espera una desaceleración durante el 2011. El FMI ha reducido sus expectativas de crecimiento de la economía mexicana al 3.9%, teniendo en cuenta sus fuertes lazos con la economía de los Estados Unidos. La proximidad de México a los Estados Unidos, acoplada con su lejanía geográfica y económica de Europa y su firme compromiso con una política de consolidación fiscal, han sido factores de apoyo importantes en su camino de recuperación. Las exportaciones de productos no petrolíferos a Europa son pe-

Por Oscar J. Franck Terrazas, FRICS Managing Director, Integra Realty Resources De México ofranck@irr.com

No Siesta for Mexico queñas (1% del PIB mexicano). Además, si algo caracteriza al México de hoy es su fuerte política fiscal. México tiene un déficit público relativamente pequeño, menor al 2% en 2010, en contraste con los grandes déficits en Europa que han creado malestar económico. México ha demostrado tener una de las economías más abiertas del mundo. Las exportaciones de bienes y servicios son una tercera parte de su PIB total, con el TLC jugando un papel importante en los resultados del rendimiento del país. México no sólo envía el 80% de sus exportaciones a los Estados Unidos, sino que además recibe de ese país el 41% de la inversión extranjera directa que México capta y el 78% de los turistas que visitan México proviene de los Estados Unidos. Estos lazos que indiscutiblemente son la fuente de muchos beneficios, al mismo tiempo crean una dependencia preocupante ligada al desempeño económico de los EU. De acuerdo con las proyecciones de la Secretaría de Economía de México, la inversión extranjera directa se recobraría hasta en un 75% en 2010, potencialmente llegando a 20 billones de dólares. La fabricación de autos juega un papel primordial en la economía de exportación en México. De acuerdo con informes de la Asociación Mexicana de la Industria Automotriz, la producción de autos en México durante noviembre de 2010 estableció un nuevo récord de producción, llegando a 207,560 vehículos, y las exportaciones de autos durante el período enero a noviembre de 2010 fue 11% más alta que el mismo período en 2009, llegando a 1.86 millones de unidades exportadas. Para sorpresa de aquellos que aún piensan que Méxi-

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co está tomando una siesta bajo un enorme sombrero, México exportó durante 2010 más del doble de vehículos ligeros a los Estados Unidos, que aquellos exportados por Alemania o Corea, y casi tantos como Japón, según datos del estudio del Entorno Automotriz de Castillo Miranda. A pesar de los factores económicos y de seguridad que prevalecen, Nissan planea invertir 600 millones de dólares para modernizar sus plantas en México y comenzará a hacer tres nuevos autos de bajo costo, posicionando a México como su centro de suministro para las Américas, mientras que Chrysler recientemente inauguró su nueva planta en Saltillo, Coahuila, con una inversión de 570 millones de dólares, misma que empleará a 700 personas para producir hasta 400,000 unidades anuales del motor Pentastar V’6 para el Jeep Cherokee y otros varios modelos. Además, Volkswagen recientemente aumentó su inversión en México por 550 millones de dólares para construir una planta donde serán fabricados 330,000 motores al año. En México, la industria aeroespacial, que ha tenido un impresionante crecimiento en los últimos años, está también regresando a su acelerado nivel de expansión con nuevas inversiones que en el 2010 se estima llegaron a 1.2 billones de dólares. Querétaro, a sólo 2 horas por carretera de la ciudad de México, se ha convertido en un sitio favorito de las empresas aeroespaciales internacionales deseando establecerse en México. Querétaro ha experimentado un auge en la industria aeroespacial después de la creación del Parque Aeroespacial Querétaro (con participación de CIV Infraestructura), adya-

from the expert cente al aeropuerto internacional, en donde se ha establecido Bombardier y otras cuatro empresas: Meggit, Snecma, Messier-Dowty y AE Petsche, para fabricar y ensamblar partes para Bombardier, así como para exportar a los Estados Unidos y Europa. Para satisfacer la demanda de ingenieros y trabajadores especialmente calificados, el Estado de Querétaro, con el apoyo de Bombardier, estableció la Universidad Tecnológica de Querétaro (UTEQ) que desde 2008 está graduando estudiantes para llenar las plazas de trabajo que les espera en las diversas plantas aeroespaciales locales. La inflación se ha mantenido en 5% y el desempleo ha proporcionado una sorpresa favorable. Según el INEGI, el desempleo disminuyó a 5.23% para junio del 2010. El 5 de enero de 2011, el Gobierno mexicano declaró que durante el 2010 se habían generado más de 730 mil empleos, estableciendo un nuevo récord para los últimos 14 años. El Peso mexicano se ha apreciado y el tipo de cambio frente al dólar estadounidense se espera que sea aproximadamente 12.15 para mayo del 2011 y 12.10 para octubre del 2011. El factor riesgo de país para México disminuyó a 140 BP según el informe de J.P. Morgan del 30 de diciembre de 2010. Las rentas y los precios de bienes raíces declinaron durante 2009 pero comenzaron un lento proceso de estabilización durante 2010. El mercado de residencias vacacional y de retiro en las zonas costeras, que por lo general se han vendido a los extranjeros, fueron las propiedades más impactadas experimentando una caída de precios de alrededor del 35%. Rentas en propiedades industriales y de distribución declinaron de un 10% a un 15% en 2010, pero se están comenzando a recobrar. La actividad de rentas en el área metropolitana de Monterrey durante el 3Q2010 incluyó espacio arrendado en nuevos edificios especulativos de clase A en $3.80 USD/m²/mes y $2.60/m²/mes para la clase B, en edificios de más de 20 años de edad. A principios del 2011, rentas de edificios industriales nuevos clase A se están ofertando en un rango de $4.10 a $4.60 USD/m²/mes, y edificios clase B se están ofertando en $3.22/ m²/mes, indicando una tendencia de recuperación del nivel de rentas. El 25 de mayo de 2010, El Economista informó: “el panorama del mercado de oficinas en la ciudad de México es bastante optimista” al esperarse que más de 200,000 m² de espacio de oficinas se agregaran al inventario existente de 5 millones de metros cuadrados. Santa Fe, el nuevo corazón corporativo de la Ciudad de México, es el de más rápido crecimiento en el mercado de oficinas con más de 800,000 m² de espacio de oficinas. Santa Fe está superando al corredor de Reforma-Polanco; sin embargo, este último aún comanda las rentas más altas ($30.00 a $35.00/m²/Mes) y sigue siendo la zona más exclusiva y deseable. En particular, las rentas han permanecido estables por lo general. El corredor de Insurgentes-Periférico es probablemente la mejor opción para los inquilinos que buscan niveles más bajos de renta. El reporte de BMI sobre las ventas al detalle en México, pronosticó que las ventas

MÉXICO - INDICADORES ECONÓMICOS Y PRONÓSTICOS 2008-2011 2008 2009 2010 2011 PIB 1.5

-6.6

5.4*

3.9

$10,305

$8,144

$9,551

$10,159

1,099

876

1,025

1,100

5.1

5.3

4.5

3.9

Fondeo Interbancario

7.9

5.4

4.5

5.3

Cetes 28 días

7.6

5.4

4.5

5.4

TIIE 28 días

8.3

5.9

4.9

5.5

Bonos de Tesorería 10 años

8.4

7.1

7.8

Tasa de Cambio Pesos x Dólar (Avg.)

11.1

13.5

12.5

12.0

5.5

5.23

4.2

PIB % variación real anual Ingreso per cápita USD Nacional, miles de Millones USD Inflación (%, Avg.) Tasas de Interés

Tasa de Desempleo %

*Últimos estimados a principios de enero, 2011 Fuentes: BBVA Estudios, Banxico, el FMI, El Economista, Excelsior, El Universal, BDO-Castillo-Miranda Oscar J. Franck Terrazas © Enero, 2011 crecerían de $182.58 billones (USD) en 2010 a más de $250 billones en 2014. Aunque las rentas y la actividad de renta se contrajo durante el 2009 y el primer trimestre de 2010, la recuperación en 2011 está siendo más evidente en la medida que aumenta el ingreso disponible. La industria del turismo en México tuvo que luchar contra la influenza H1N1, la recesión económica, la quiebra de Mexicana y el factor de inseguridad que afecta al país. Sin embargo, ha habido indicios claros de que la industria turística se está recuperando. Una de ellas es la llegada de turistas por avión, la cual aumentó un 19.2% en el 2010, registrando 7.1 millones. Además, se están produciendo nuevas inversiones. Starwood Hotels inauguraron en la Ciudad de México El St. Regis, y tienen dos grandes proyectos en fase de desarrollo en el distrito financiero de Santa Fe. Westin está programada para abrir una nueva propiedad a principios del 2011, y “W” Hotels planea abrir una propiedad en 2013. Hilton inauguró su torre de lujo en el Centro Histórico de la ciudad de México, y el Park Hyatt ahora está programado para abrir a finales de 2011. Marriott en asociación con Pulso Hotelero de México planea construir 36 propiedades de Fairfield Inn, en varios puntos de México. México ha mejorado considerablemente la forma de hacer negocios. La última calificación (11/03/2010) del Banco Mundial y de la Corporación Financiera Internacional (CFI) coloca a México como número 35 de 183 países calificados y como la economía No. 1 de América Latina donde es más fácil hacer negocios, habiendo mejorado 6 puntos de la clasificación anterior. Las Reservas Internacionales de México crecieron un 25% durante el 2010, alcanzando un máximo histórico de $113.597 billones de dólares al 31 de diciembre, representando un acumulado superior de $22.759 billones de dólares al registrado en 2009, según lo reportado por el Banco Central.

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El Universal, el 1 de diciembre de 2010, publicó un artículo sobre el futuro optimista de México, como lo prevé Carlos Slim, la SHCP y Banxico. Cito al Sr. Carlos Slim afirmando: “la economía mexicana tiene una gran oportunidad de romper la barrera del subdesarrollo en 10 años, alcanzando un ingreso per cápita entre 10 y 12,000 dólares, creando una gran clase media que generará crecimiento”. Por otra parte, el Sr. Slim añadió: “México tiene ahora una situación envidiable; nunca ha habido tantas oportunidades, para utilizar las inversiones existentes y las condiciones de financiación rentable para crecer.” Recientemente tuve la oportunidad de hablar con varios líderes de Fondos de Inversión, Administradores de Portafolios y Desarrolladores en el ramo de bienes raíces en México. El consenso es que, aunque están siguiendo un curso precautorio, tienen un apetito por nuevas adquisiciones y por expandir sus propiedades en México. Estos líderes de la industria, están acumulando sus fichas, apostando del lado de las oportunidades que la recuperación está generando.

hile the world’s attention on Mexico suffers from tunnel vision concentrated on the warfare against the drug cartels and organized crime that President Calderón has relentlessly lead -without a foreseeable end at sight-, the other war, the one against the worst recession that the country has experienced since the depression, Mexico seems to be winning battles in most fronts. The dynamics of the recovery would be even stronger if it was not affected by the insecurity factor. The BBVA-Bancomer’s research team released on November 4, 2010 their findings regarding the estimated costs to Mexico derived from the violence and insecurity: a staggering 1% of its PIB! Mexico’s economic recovery has been stronger than previously predicted. At the closing of 2010 the PIB (i.e. Mexican GDP) annual growth was estimated at 5% accord-

DEL EXPERTO

Mexico has substantially improved the way of doing business. The latest rating from the World Bank and the International Finance Corporation (IFC) placed Mexico as number 35 of 183 countries rated and as the No. 1 economy of L atin America where is easier to conduct business. ing to Agustín Carstens, President of Mexico´ Central Bank (Banxico); a figure revised as high as 5.4% in early January of 2011, after having contracted 6.5% in 2009. However, expecting a deceleration during 2011, the IMF has lowered its expectations of growth of the Mexican economy to 3.9% given its strong ties to the USA. Mexico’s proximity to the USA along with its geographical and economical detachment from Europe, and its strong commitment to fiscal consolidation have been factors supporting its recovery path. Non-oil related exports to Europe are small (1% of Mexican GDP). Additionally, if anything characterizes Mexico today it is its strong fiscal policy. Mexico has a relatively small public deficit, less than 2% in 2010, in contrast with large deficits in Europe that have created economic unrest. Mexico has one of the more open economies in the world. Exports of goods and services are one third of the total PIB, with NAFTA playing a major role in Mexico´s output performance. Not only does Mexico send 80% of its exports to the United States, but 41% of Mexico’s foreign direct investment and 78% of tourists visiting Mexico comes from the USA. Conversely, these close ties create a worrisome dependence on the USA economic performance. According to projections from Mexico´s Ministry of Economy, foreign direct investment was expected to regain as much as 75% in 2010, potentially reaching $20 billion. Auto manufacturing is at the heart of Mexico’s export economy. According to reports from the Mexican Association of Auto Industry, Mexico’s auto production during November 2010 set an all times production record, reaching 207,560 vehicles, and exports of during the JanuaryNovember 2010 period was 11% higher than the same period in 2009, reaching 1.86 million units exported. To the surprise of those who may still think Mexico is taking a siesta under a huge sombrero, Mexico exported twice as many light vehicles to the USA than Germany or Korea and almost as many as Japan during 2010, according to data from Castillo Miranda´s Automobile Industry Report. Despite the prevailing economic and security issues, Nissan plans to spend $600 million to upgrade plants in Mexico and will start making three new low-cost cars, positioning the country as its supply hub for the Americas, while Chrysler just inaugurated its new plant in Saltillo, Coahuila with an investment of $570 million that will employ 700 people to produce up to 400,000/year of the Pentastar V’6 engine for the Jeep Cherokee and several other models. Additionally, Volkswagen recently increased their investment in Mexico by $550 million to build a plant where 330,000 engines

per year will be manufactured. Mexico’s growing aerospace industry is also bouncing back to its accelerated level of expansion with new investments that in 2010 were estimated to reach $1.2 billion. Querétaro, a charming city only 2 hours drive from Mexico City, has become a favorite site for international companies settling manufacturing facilities in Mexico. Querétaro has experienced a boom in the aerospace industry after the creation of the Querétaro Aerospace Park (with participation of CIV Infrastructure) adjacent to the international airport, home of Bombardier and four other companies: Meggit, Snecma, Messier-Dowty and AE Petsche, who manufacture and assemble parts for Bombardier as well as for export to the USA and Europe. To meet the demand of especially skilled workers and engineers, the state of Querétaro, with the support of Bombardier, established the Querétaro University of Technology (UTEQ) in 2006, having the first generation of students graduating in 2008 with jobs positions waiting for them at the various aerospace plants in Querétaro. Inflation has remained under 5% and unemployment has provided a favorable surprise. According to the National Institute of Statistics and Geography, unemployment decreased to 5.23% as of June 2010. On January 5, 2011 the Mexican Government stated that during 2010 there were over 730 thousand jobs created; a 14 year record. The Mexican Peso has appreciated and the exchange rate Vs the US Dollar is expected to be approximately 12.15 by May 2011 and 12.10 by October 2011. Mexico´s country risk factor decreased to 140 BP as reported by J.P. Morgan in December 30, 2010. Real estate prices and rents declined during 2009 but started a slow stabilizing process during 2010. Vacation and secondary homes in coastal areas, which have typically sold to foreigners, were the most impacted properties experiencing price declines of about 35%. Industrial rents declined 10% to 15% in 2010, but are starting to rebound. Leasing activity in the Monterrey metro area during 3Q-2010 included leased space on new Class A spec buildings at $4.25/SF/Yr and $2.90/SF/Yr for Class B, 20+ year-old buildings. At the beginning of 2011 rents for new industrial buildings class A are being offered in a range from $4.56 to $5.16/ SF/Yr, and class B buildings at $3.60/SF/Yr, indicating a trend of rental rates recuperation. On May 25, 2010, The Economist reported “The office market panorama in Mexico City is quite optimistic” as more than two million square feet of office space were expected to be added to the existing 52 million square foot inventory. Santa Fe, Mexico City´s new corporate heart, is fastest growing office market with over

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8.6 million square feet of office space. Santa Fe is outpacing the Reforma-Polanco corridor; however, the latter still commands the highest rents ($2.78 to $3.25/SF/Mo) and remains the most exclusive and desirable zone. Most notably, rental rates have generally stayed stable. The Insurgentes-Periférico corridor is probably the best choice for tenants seeking lower rent levels. The BMI México Retail report forecasted that the country retail sales will grow from $182.58 billion anticipated in 2010 to over $250 billion in 2014. Although retail rents and leasing activity contracted during 2009 and the first quarter of 2010, a recovery during 2011 is becoming more apparent as the population´s disposable income increases. México’s tourism industry had to contend with the H1N1 influenza, the economic recession, the bankruptcy of Mexicana airlines, and the insecurity factor that afflicts the country. However, there have been clear indications that the tourist industry is recovering as tourist arrivals by plane have increased 19.2% YTD to 7.1 million. Additionally, new investments are taking place. Starwood hotels inaugurated the St Regis Mexico City, and they have two major projects under development in the Santa Fe financial district. Westin is scheduled to open a new property in late 2010. “W” Hotels plan to open a property in 2013. Hilton unveiled its luxury tower in Mexico City, and the Park Hyatt is now scheduled to open in late 2011. Marriott in partnership with Mexico’s Pulso Hotelero are planning to build 36 Fairfield Inn properties throughout Mexico. Mexico has also substantially improved the way of doing business. The latest rating (11/03/2010) from the World Bank and the International Finance Corporation (IFC) placed Mexico as number 35 of 183 countries rated and as the No. 1 economy of Latin America where is easier to conduct business, having improved 6 spots from the previous rating. Mexico´s international reserves grew 25% in 2010, reaching an all-time high of $113.597 billion dollars on December 31, representing a cumulative $22.759 billion higher than in 2009, as reported by the Central Bank. EL Universal, one of Mexico’s top newspapers, on December 1, 2010 published an article about Mexico’s optimistic future as envisioned by Carlos Slim (presumably the world’s richest man), the SHCP (the Treasury Dept.) and Banxico (the Central Bank). I quote Mr. Carlos Slim affirming: “The Mexican Economy has a huge opportunity to break the underdevelopment barrier in 10 years, reaching a per cápita income between 10 to 12,000 dollars, creating a great middle class that will generate growth”. Furthermore, Mr. Slim said “Mexico has now an enviable situation; never there have been so many opportunities, to utilize the existing investment and rentable financing conditions to grow.” Recently I had the opportunity to speak with several industry leaders of real estate investment funds, portfolio managers and developers in Mexico. Although they are following a cautionary course, they have an appetite for new acquisitions to expand their holdings in Mexico. They are stacking their chips on the side of the opportunities that the recovery is generating. n

entrevista

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

FONATUR No hay inversionista pequeño

FONATUR, There are no small investors

Adriana Pérez Quesnel Directora General de FONATUR

Con planes ambiciosos, pero sobre todo asegurados en términos de inversión, el Fondo Nacional del Turismo –FONATUR– ofrece interesantes opciones al mercado y fortalece sus programas de Asesoría Técnica a Estados y Municipios, y de Certificación de Proyectos. En entrevista con Adriana Pérez Quesnel, Directora General del Fondo, tuvimos oportunidad de enterarnos qué viene para FONATUR en los próximos años.

driana Pérez Quesnel es licenciada en Contaduría Pública, por el Instituto Tecnológico Autónomo de México –ITAM- donde cursó el Diplomado en Desarrollo de Habilidades para Asesoría de Negocios. Es la Primera Directora General seleccionada dentro del talento interno de FONATUR. Desde el 2007, se venía desempeñado como Directora Adjunta de Administración y Finanzas, y por su experiencia, conoce todos los procesos y proyectos del organismo. Entre sus logros se encuentran la implantación de un nuevo esquema institucional y la modernización del aparato administrativo del Fondo.

Inmobiliare Magazine (IM): ¿En qué estatus o situación tomó usted FONATUR, cuando asumió su dirección? Adriana Pérez Quesnel (APQ): El Fondo tiene 35 años funcionando. Cuando asumo la dirección general, yo venía de la dirección administrativa y tenía conocimiento sobre aquello en lo que estábamos trabajando. Lo primero que hicimos fue un diagnóstico del Fondo, una reestructura, y vimos que FONATUR tenía que evolucionar. Hicimos que el Fondo fuera la cabeza de todas

las filiales que tiene, centralizando algunas de las funciones administrativas y jurídicas principalmente; con esto, tuvimos ahorros en cuanto al gasto corriente. Al asumir la dirección general teníamos varios proyectos como es el nuevo Centro Integralmente Planeado Sustentable (CIP) que vamos a construir en Sinaloa, en la localidad de Teacapán, El Capomo en Nayarit, Marina Cozumel y el relanzamiento de Loreto. Son estos proyectos a los que estamos dando seguimiento.

IM: ¿Qué nos puede contar sobre estos proyectos? APQ: El CIP de Sinaloa tiene características distintas a los otros Centros Integralmente Planeados. Adquirimos la tierra a través de una negociación directa con el dueño de la propiedad y se invirtieron mil 200 millones de pesos en la compra de dos mil hectáreas. Este dinero lo prestó el Fondo Nacional de Infraestructura de Banobras. En él estamos desarrollando tecnologías de vanguardia como, por ejemplo, un estudio de tierra a base de tecnología láser que te dice los componentes y comportamiento del suelo. Tenemos 12 kilómetros de playa y una franja de 700 metros, conformada por alrededor de 80 mil palmeras que se deben utilizar para el desarrollo. De igual forma, se

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van a restaurar algunos suelos. Por otra parte, tenemos un Plan Maestro que logra recuperar las marismas nacionales que actualmente tienen un problema de captación de agua. Estas marismas colindan con el terreno del CIP y le dan un atractivo sin igual, por eso, con todos los estudios y el Plan Maestro apoyaremos su recuperación. En febrero de 2011 debemos tener listos los últimos permisos ambientales. Para este año ya tenemos 526 millones de pesos para inversión en infraestructura en el terreno y el presupuesto que se tiene hacia el 2019 es de tres mil 800 millones de pesos. Este CIP ha sido asegurado por un presupuesto plurianual, lo cual nunca se había hecho con otros proyectos. Esta figura no existía en el presupuesto de egresos de la Federación, y cuando se creó, nosotros fuimos los primeros interesados en ella. Lo que hace el Plurianual es asegurar la inversión por muchos años, le da mucha seguridad a los desarrolladores e inversionistas interesados en este CIP.

IM: ¿Del Capomo, Marina Cozumel y Loreto qué nos puede contar? APQ: El Capomo es un Centro mucho

más pequeño, que consta de alrededor de 250 hectáreas, de las cuales ya se está urbanizando una parte. La puesta de la primera piedra se hará en el primer trimestre de 2011. Debido al tamaño del CIP, pensamos que podemos empezar a comercializarlo a finales de 2011 e inicios de 2012. En cuanto a Marina Cozumel, está a punto de salir a comercialización, sólo faltan unas obras para abrir la boca de la marina, pero ya están todos los permisos y tiene un componente que le hacía falta, como son lotes hoteleros, comerciales y residenciales. La idea es darle una plusvalía mayor de la que

interview

Momento FONATUR

Esta campaña ofrece 400 lotes -entre hoteleros, condominiales y residenciales- en los destinos de Cancún, Los Cabos, Ixtapa, Loreto, Huatulco y Nayarit, los cuales, pueden ser adquiridos a precios desde 248 mil pesos, a través de tres diferentes opciones de financiamiento a elegir: • Pagar desde el 30% del total del costo como enganche en un plazo de 12 meses sin intereses, y el saldo restante hasta en ocho años, con una tasa de interés de TIIE+1.75% o TIIE+4% dependiendo del destino. • Pagar sólo el 10% del valor total del terreno como enganche en una sola exhibición, y el saldo restante hasta en ocho años con tasas de interés de TIIE+1.75% o TIIE+4%. • Pago total del terreno durante 12 mensualidades sin intereses. ya tiene Cozumel y pensamos que será un éxito comercial. De Loreto, pensamos hacer un relanzamiento y detonar el Centro.

IM: En 2008 se hizo el relanzamiento de Huatulco. A la fecha, ¿cuáles han sido los logros de esta nueva fase? APQ: Cuando se relanzó Huatulco habían dos mil 500 cuartos de hotel y la meta es que en 2012 haya cinco mil. Actualmente tenemos tres mil 26 cuartos y se tienen firmados cinco mil más para 2012. Esto quiere decir que la meta trazada se cumplió con anticipación. Por otra parte, en el Convenio que firmamos con las demás Secretarías, se firmó la carretera OaxacaHuatulco, cuyas obras ya comenzaron. A finales de 2014 debe quedar lista, con lo que se terminará de consolidar el destino.

IM: ¿Por qué un inversionista extranjero debería de pensar en México como opción de destino de capitales? APQ: Nosotros trabajamos de la mano con la Secretaría de Turismo y con el Consejo de Promoción Turística de México, y en los últimos meses realizamos dos giras -una a España y otra a Londres-, haciendo contacto directo con los inversionistas. Por fortuna para México, vimos que sigue habiendo interés por invertir en el país. Siempre hemos tenido inversión española en FONATUR, pero a raíz de la crisis, los españoles dejaron de invertir en todo el mundo. En estas giras se presentaron todos los CIP del Fondo, y en la gira que se hizo a España, los inversionistas mostraron mucho interés por El Capomo y el CIP de Sinaloa. También hay inversionistas mexicanos interesados.

IM: El desarrollo sostenible es un tema importante para

Adquirir un terreno con FONATUR brinda

• Certeza jurídica respecto a la tenencia de la tierra. • Dotación de servicios a pie de lote. • Descuento en precio de contado y opción de compra a plazos. • Excelente tasa de interés.

FONATUR, ¿es correcto? APQ: Para nosotros el tratamiento de aguas es primordial y es algo que siempre hemos hecho en todos los CIP. En el caso del de Sinaloa, queremos ir un paso más adelante además de tratarla: hoy, ya sabemos desalinizar el agua para hacerla potable. En Litibú ya tenemos una planta de este tipo. El otro punto primordial es el transporte. En Cancún se benefició más al transporte particular que público; pero, en el CIP de Sinaloa, en Teacapán, haremos un gran malecón que facilite el desplazamiento de la gente, dejando espacio para un transporte masivo, de tal manera que este sistema permita desplazamiento sin tener que usar el coche. Por otra parte, en el Plan Maestro se ha proyectado hacer las calles más anchas y con más vías peatonales, para hacer menos contaminante el lugar. Asimismo, hay todo un tratamiento sobre desechos y protegeremos las palmeras que hay en el CIP. También usaremos las plantas de la región en la construcción de cada proyecto hotelero.

IM:¿Cómo está trabajando FONATUR en el interior de la república? ¿Cuáles son los planes? APQ: Nosotros apoyamos a los estados

y municipios con los estudios y proyectos de planificación. Apoyamos a los secretarios de turismo que desean convertir su localidad en un destino turístico, diciéndoles qué necesitan para así hacerlo. Con esto se logra una planeación turística al interior del país. El costo de los estudios realizados a los estados y municipios es absorbido por FONATUR.

IM: ¿Todavía no existe un CIP planeado hacia el interior de la república? APQ: Todavía no, sin embargo, estamos convencidos que nuestros CIP son el modelo de desarrollo e infraestructura que debería tener todo el país. A raíz de la necesidad de tener mucho más infraestructura turística, también hemos realizado un programa de certificación de proyectos dirigido a la inversión privada. Lo que hacemos es ayudarlos dándoles la asesoría necesaria para que saquen su desarrollo turístico adelante; una vez que cumplen con todos los requisitos que pide FONATUR, nosotros le ponemos nuestro sello, para que el inversionista pueda tener financiamiento más fácilmente y

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que el cliente también tenga garantía y certeza jurídica sobre la inversión que está realizando. Por otra parte, acabamos de firmar un par de convenios, uno con Financiera Rural y el otro con la Comisión Nacional para el Desarrollo de los Pueblos Indígenas, ya que ellos cuentan con recursos para proyectos turísticos. La idea es que quien tenga un proyecto se acerque con nosotros para convertírselo en un plan concreto turístico, apoyado por el financiamiento de cualquiera de estas dos entidades.

IM: ¿Cómo se vincula el desarrollador inmobiliario a los programas y planes de las filiales del Fondo, específicamente la constructora, mantenimiento turístico y operadora portuaria? APQ: Tenemos muchas oportunidades, por ejemplo, FONATUR Operadora Portuaria maneja todas las marinas en el Mar de Cortés, los campos de golf y hoteles de FONATUR, projectos maduros que inversionistas priva-

CIP SINALOA

Superficie Total 2,381 Ha Frente de playa 12 Km Ancho de playa 100m aproximadamente Unidades Alojamiento 44,013 Cuartos hoteleros 12,591 Viviendas residenciales 15,695 Usos de suelo: Turístico residencial baja, media y alta densidad. Mixto comercial, Turístico hotelero. Presupuesto: Plurianual al 2019: 3 mil 800 millones de pesos (Inversión pública) CIP HUATULCO

Renacimiento de Huatulco • Desde 2007 a la fecha, FONATUR ha destinado recursos por más de mil 800 millones de pesos, lo que representa más del 40% de lo que se ha invertido en los últimos 20 años en el destino. • En el 2008 se realizó el relanzamiento del CIP con el fin de: Diversificar y mejorar los atractivos turísticos, atraer turismo de naturaleza, así como de congresos y convenciones. Y dotar de infraestructura para la operación de mega proyectos. • Se estableció la meta de duplicar la oferta hotelera de 2,500 a 5,000 cuartos de hotel. Actualmente ya hay tres mil 26 cuartos y ya se tienen firmados los 5,000 para 2012. • Ya comenzaron las obras de la carretera de Oaxaca a Huatulco y a finales de 2014 quedará lista. PTI EL CAPOMO

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Superficie Total 255.24 Ha Frente de playa 6.94 Km Unidades Alojamiento 4,822 Tendrá Campo de Golf de 18 hoyos clase PGA Fuente: FONATUR

entrevista

Having ambitious plans, but overall, with secure investment projects, the National Tourism Fund – FONATUR in Spanish, offers interesting options to the market place. Also, their technical advising programs to the States and Municipalities and Projects Certification are growing stronger to offer the best services. During this interview, Adriana Perez Quesnel, General Director of the Fund, talked to us about FONATUR’s projects and programs for the next years. dos pueden comprar. Por su parte, FONATUR Mantenimiento Turístico -encargada de tener en perfectas condiciones cada uno de los CIP- y la filial de la constructora tienen una gran vinculación con la iniciativa privada, porque ellos necesitan insumos para la construcción y mantenimiento de los Centros Integralmente Planeados.

IM: ¿Qué perspectivas tiene FONATUR para el 2011 y cuál es el mayor reto que tienen a corto y mediano plazo? APQ: Seguiremos apoyando a estados

y municipios con el programa de estudios que comenté; para este 2011 tenemos una partida de 30 millones de pesos. Seguiremos comercializando El Capomo y Marina Cozumel, buscaremos comenzar la obra del CIP de Sinaloa y seguir consolidando los demás CIP.

IM: ¿Por qué un desarrollador inmobiliario debería trabajar con FONATUR y cuál es el mensaje para este sector? APQ: En septiembre de 2010 lanzamos un programa llamado “Momento FONATUR”, generando con él una gran oportunidad para los inversionistas, para adquirir lotes hoteleros, condominiales, residenciales y comerciales, con mejoradas condiciones de crédito. Con esta campaña logramos que un particular o cualquier persona puedan hacer una inversión. El mensaje es, acérquense a FONATUR con su proyecto. Para nosotros no hay inversionistas pequeños, a todos los podemos asesorar, hacer de su sueño un proyecto, o si ya tienen el proyecto, les podemos ofrecer el terreno donde desarrollarlo.

driana Perez Quesnel has a degree in Public Accounting. She studied at the Instituto Tecnologico Autonomo de Mexico –ITAM- and at the same Institute, she was qualified in Development of Abilities for Business Advising. Adriana is the First Woman General Director, chosen from the internal talent of FONATUR. Since 2007, she was the Associate Director of Administration and Finance, and thanks to her experience, she knows all the processes and projects of the organism. She has had success by introducing a new institutional scheme and the modernization of the management system of the Fund.

Inmobiliare Magazine (IM): What was FONATUR’s status or situation when you assumed the Direction?

Adriana Perez Quesnel (APQ): The fund has working for 35 years. When I was appointed as General Director, I had left the management direction, and I knew everything about the projects. First, we made a diagnosis of the Fund, a restructure, and we decided to evolve. We made the Fund the headquarter of its filial entities centralizing some management and legal functions; then, we had some savings related to the current expenditure. When assuming the General Direction we had several projects like the new Sustainable Integrally Planned Centers (CIP) that are going to be built in Teacapan, Sinaloa, El Capomo in Nayarit, Marina Cozumel and the re-launched of Loreto. We are working on these projects.

IM: What can you tell us about these projects? APQ: Sinaloa CIP has its own features, different from the other Centers. We acquired the land

FONATUR’S Time This program offers 400 lands located in Cancun, Los Cabos, Ixtapa, Huatulco and Nayarit for hotels, condominiums and residences. The purchase of these lands needs and investment from 248 thousand pesos through different financing options: • Paying at least the 30% of the total cost as down payment, installments of 12 months no interest, and the rest can be paid in eight years, with an interest rate of Interbank Equilibrium Interest Rate (TIIE) + 1.75%, or (TIIE) + 4%, depending on the location. • Paying only 10% of the total value of the land as down payment no credit option, and the rest in eight years with an interest rate of TIIE+1.75% or TIIE+4%. • Paying the total amount of the land during 12 months no interest. 56

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through a direct negotiation with the property owner and a thousand 200 million pesos were invested in the purchase of two thousand hectares (494,210 acres). This money was lending by the National Fund of Infrastructure of Banobras. We are developing high technology of vanguard, for instance a land research based on laser technology that shows the components and the land behavior. We have a 12 km-beach (7.45 miles) and a border of 700 meters (2296.60 feet), formed by 80 thousand palm trees that must be used for the development. Likewise, some lands are going to be restored and on the other hand, we have a Master Plan to recover the national marshland in problems with the water caption. This marshland borders with the CIP land, and gives to it a special attraction, because of that with the researches and the Master Plan we will help the recovery. In February 2011 the environmental permits must be ready. For this year, we already have 526 million pesos to invest on infrastructure in the land, and the budget for 2019 is three thousand 800 million pesos. An investment for more than a year has been approved for the CIP Sinaloa. It had never been done before. This figure did not exist in the expenditure budget of the Federation, and when it was created, we were the first interested in it. This kind of investment remains sure for many years by offering security to the developers and investors interested in this CIP.

IM: Could you give us some information about El Capomo, Marina Cozumel and Loreto?

APQ: El Capomo is a much smaller Center having more or less 250 hectares (617.80 acres) and a part of it is in process of urbanization. The first stone set will be in the first three months of 2011. Due to the CIP size, we think we can commercialize it at the end of 2011 and the beginning of 2012. Concerning Marina Cozumel, it is almost ready to be commercialized, there are still some works to do for the opening, but all the permits are ready. The project has new elements like lands for hotels, commerce and residences. We need to give it a value-added, overall because it is located in Cozumel, and we think it will be a successful business. About Loreto, we think to make a relaunched and then, we can detonate the Center.

IM: Huatulco was re-launched in 2008. Now, what are the successes of this new era?

APQ: When Huatulco was re-launched, there were two thousand 500 hotel rooms and the goal for 2012 is 5 thousand. In the current days, there are three thousand 26 rooms and for 2012 five thousand more are in project. It means we have got our purpose in advance. On the other hand, we signed an agreement with other Secretariats, being the road Oaxaca-Huatulco part of it. At the end of 2014 it must be ready to consolidate the destination.

IM: Why does a foreign investor could think about Mexico like a destination of capitals?

entrevista

CIP Sinaloa

APQ: We work jointly to the Secretariat of Tourism and the Council of Touristic Promotion of Mexico, and during the last months we had two tours, the first one to Spain and another one to London, where we approached the investors, and fortunately for Mexico, we saw they are interested in our country. We have always had Spanish investment at FONATUR, but since the economic crisis, Spanish investors did not continue to invest all around the world. During these tours we showed all the CIPs of the Fund, and in Spain, investors were really interested in El Capomo, and the CIP of Sinaloa. And I have to say there are also Mexican investors interested in them.

IM: Sustainable development represents an important topic at FONATUR, doesn´t it?

APQ: For us, water treatment is essential and it is something we have done in all the CIPs. In the case of Sinaloa’s, we want to go ahead apart of treating it: now, we know to desalinate the water for drinking. At Litibu, we have built a plant with this purpose. Another important topic is transport. For instance, Cancun was developed with more benefits for the particular transport than for the public one; but in the CIP of Sinaloa, in Teacapan, we will build a big seafront for the people, creating space for a public transport to avoid using a car. On the other hand, in the Master Plan, streets are planned to be wider with more pedestrian ways to pollute less. Also, there is a plan for waste treatment and we will protect the palm trees. We´ll also use region plants in the construction of each hotel project.

IM: How is FONATUR working in the Republic interior? What are the plans?

APQ: We help the states and municipalities with the researches and projects of planning. We help the tourism secretaries who want their towns to be a touristic destination by advising them how to get it. With this work, we can get a touristic planning in the country interior, and the cost is in charge of FONATUR.

IM: Is not still there a CIP planned in the republic interior?

APQ: Not yet; however, we are convinced our CIPs are the development model and infrastructure for all the country. Face to the need of more touristic infrastructure, we have also created a project certification program for the private investment and we help them with the convenient advising to develop their touristic projects in a good way, once they have all the requirements in FONATUR we put our stamp on it to get easier

financing for the investor and also a guarantee and legal certainty on the investment. On the other hand, we have just signed an agreement with Financiera Rural and another one with the Comision Nacional para el Desarrollo de los Pueblos Indigenas, since they have resources for touristic projects and we want the touristic developers to approach to us to help them with their projects in a real touristic plan supported by the financing of one of these entities.

IM: How is the real estate developer linked to the programs and plans operating in the filial enterprises of the Fund, specifically the Constructor, the Touristic Maintenance and the Port Operator?

APQ: We have lots of opportunities; for example, FONATUR Operadora Portuaria (Port Operator) is in charge of all the seacoasts in Mar de Cortes, the golf courses and hotels of FONATUR, brought to fruition projects that private investors could buy. FONATUR Mantenimiento Turistico (Touristic Maintenance) -in charge of keeping the perfect conditions of each CIP- and the filial constructor have a strong link with the private initiative because they need consumables for the construction and maintenance of the Integrally Planned Centers.

IM: What are the perspectives of FONATUR for this 2011 and what is the biggest challenge in short and medium term?

APQ: We will continue to help the states and municipalities with the program of researches that I have mentioned before; for this 2011 we have a sum of 30 million pesos. We´ll also continue to commercialize El Capomo and Marina Cozumel, and to start the work of the CIP Sinaloa and to consolidate the rest of CIPs.

IM: Why would a real estate developer work with FONATUR and what is your message for this sector ?

APQ: In September 2010 we launched the program “Momento FONATUR” (FONATUR’s time in English), which represents a big opportunity for the investors to purchase lands for hotels, condominiums, residences and commerce, with improved credit conditions. With this program any person can invest. The message is the next: come to FONATUR with your project. For us, there are no small investors, we can advise everybody, we can make your dream a project, or if you already have the project, we can offer you the land to develop it. n

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Total Area 2,381 Ha (5,883.57 acres) Beachfront 12 km (7.45 miles) Beach wide 100 m roughly (328 feet) Accommodation units 44,013 Hotel rooms 12,591 Residential houses 15,695 Land uses Low, medium and high density tourist residential. Commercial mixed, Tourist hotel Budget More than a year until 2019: 3 thousand 800 million pesos (public investment) Source: FONATUR

CIP HUATULCO

Huatulco’s Renaissance • Since 2007 till date, FONATUR has used resources for more than a thousand 800 million pesos, which means more than 40% invested during the last 20 years on this destination. • In 2008 the CIP was re-launched to diversify and improve the tourist attractions, offer nature tourism, organize conventions and conferences, and an important goal is also to create infrastructure for megaprojects. • The goal is to double the hotel supply from 2,500 to 5,000 hotel rooms. Nowadays, there are three thousand 26 rooms and 5,000 more are planned for 2012. • The works of the road Oaxaca-Huatulco have already started and it will be finished at the end of 2014. Source: FONATUR

PTI EL CAPOMO

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Total Area 255.24 Ha (630.71 acres) Beachfront 6.94 km (4.31 miles) Accommodation units 4,822 An 18 hole-golf course class PGA Source: FONATUR

industria turística

Por Bruce D. Greenberg, F RICS, M AI, SR A , ASA Presidente de Montaña Verde Consultores y Valuadores, SRL de CV

Mexico Tourism Industry Perspective 2011

éxico se convirtió en un importante destino turístico gracias a su cercanía con los Estados Unidos y Canadá, su atractiva cultura, increíble hospitalidad y principalmente su accesibilidad.

El turismo antes de la crisis Entre los años 2002 y 2008, como lo señala la revista The Economist, México creció y se convirtió en el décimo destino turístico del mundo. Sin embargo, nosotros, los miembros del sector turismo, optamos por la comodidad y nos confiamos de nuestro éxito. Así pues, cuando la economía global fue fuertemente golpeada en el año 2008, México ya no era el destino turístico accesible que una vez fue. Durante esa época, la industria turística mexicana recibía una gran cantidad de ingresos y sus participantes acumulaban ganancias sin precedentes. Un gran ejemplo son los desarrolladores, los cuales llegaron a alcanzar una rentabilidad de inversión del 50 o, hasta incluso, el 100 por ciento. Los taxistas de Los Cabos y Cancún cobraban -y siguen cobrando- lo mismo por el pasaje del hotel al aeropuerto, el cual, en algunas ocasiones es mayor al costo del vue-

lo. Asimismo, los restaurantes mantuvieron una ardua competencia para convertirse en el establecimiento más elegante de la ciudad, olvidándose por completo de las vacaciones accesibles. Es necesario tomar en cuenta que si queremos sobrevivir en el entorno económico actual, debemos competir con los países considerados como destinos accesibles. Además, es muy importante considerar que los bienes de la gran mayoría de las familias estadounidenses se han devaluado alrededor de un 40 por ciento en los últimos tres años, por lo cual, empezando el año 2011, no podemos seguir dependiendo de los ingresos de los turistas norteamericanos; pues para que estos sigan viajando a México como antes, deben retirar dinero de sus cuentas bancarias u obtener segundas hipotecas para saldar el costo de unas vacaciones de lujo o comprar una propiedad vacacional.

El mercado de bienes raíces México tiene un considerable inventario de nuevas viviendas tu-

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rísticas, sin embargo, esta no es la mayor preocupación para el año 2011. El problema a considerar es que constructores y desarrolladores deben reconocer y comprender el inventario del mercado de reventa, además de reconocer las tasas de absorción pronosticadas; pues los desarrolladores están compitiendo con los propietarios que adquirieron sus viviendas en efectivo y aquellos que compraron antes de 2006. Así pues, si analizamos las situaciones de compra de dichos propietarios, estos pueden darse el lujo de ser más flexibles en sus precios de venta que los desarrolladores; pues estos tienen grandes costos de inventario y construcción que recuperar. Dados los efectos que los factores antes mencionados pueden tener en el mercado; los bancos, instituciones crediticias, asociaciones de desarrolladores, gobiernos municipales, AMPI y el resto de los profesionales en la industria de los bienes raíces deben trabajar juntos para compartir información sobre la industria e identificar las tendencias del mercado; pues somos más fuertes como grupo que como guerreros solitarios. Asimismo, me gustaría invitar a los municipios a unirse para poner un alto a los desarrolladores que han saturado sus mercados. Estoy consciente de lo controvertida que es mi propuesta, sin embargo, es urgente que

tourist industry

los municipios renueven sus requerimientos para otorgar permisos de construcción. Principalmente, si se toma en cuenta la vulnerabilidad del mercado extranjero, el cual presenció, durante el ciclo económico pasado, la desaparición de depósitos millonarios.

La influencia mediática El año 2011 seguirá presentándonos grandes retos. En gran parte gracias a las crecientes preocupaciones sobre la seguridad en México, las cuales son publicadas constantemente en los medios informativos, como es el caso del artículo publicado el 7 de diciembre en Money Morning, en el cual Martin Hutchison expone: “La elección presidencial del 2012 es aterrorizante, ya que se espera que dos de los principales partidos empeoren la situación actual.” Si tomamos en cuenta lo que piensa el inversionista común -quien no está al tanto de la política mexicana- al leer este tipo de artículos, nos podemos dar cuenta cómo puede ser afectada la inversión extranjera. Pues artículos como éste, pronostican que México no es una inversión segura, por lo menos en los próximos ocho años. Es importante recordar que hoy en día, los medios de comunicación compiten arduamente por lectores y espectadores, y desgraciadamente recurren al miedo para obtenerlos; por lo tanto, a través de la exageración de la violencia de los cárteles y la falta de liderazgo del gobierno, México se ha convertido en el ejemplo perfecto para infundir miedo.

Opciones para la promoción No hace mucho tiempo, durante los años 50, celebridades como Frank Sinatra y Elizabeth Taylor se reunían en las costas mexicanas, seguidos por los medios de comunicación, quienes a su vez eran seguidos por los turistas. En esa época, México no era considerado una amenaza económica para los Estados Unidos. En la actualidad la situación es diferente, México compite globalmente con los Estados Unidos y sus sindicatos, y por lo tan-

to, los medios estadounidenses no muestran la belleza del país como solían hacerlo. Hoy en día, varias celebridades siguen mostrando su afecto por México. Estrellas hollywoodenses de la talla de Jennifer Aniston, Seal and Heidi Klum, Kobe Bryant, John Travolta, Sammy Hagar y Enrique Iglesias entre otros, son vistos frecuentemente tomando el sol en sus balnearios favoritos. Cabe mencionar que algunos poseen lujosas residencias, mientras otros invierten directamente en la industria turística. La fuerza de promoción de las celebridades es evidente, y es de vital importancia promover a las celebridades que reconocen las exageraciones de los medios y demuestran su amor por México. Así como el verdadero nivel de seguridad de sus destinos turísticos. La promoción de dichas celebridades es una gran herramienta para el gobierno federal y el sector privado, ya que pueden utilizar la imagen de éstas para la promoción al turismo.

Turismo Médico Recientemente, el Sr. Jonathan Edelheit, presidente de la Asociación para el turismo médico, señaló que para el año 2017 más de 23 millones de pacientes estadounidenses dejarán una derrama económica aproximada de ochenta mil millones de dólares por consumo de servicios médicos fuera de los Estados Unidos. Sin embargo, a pesar de la alta calidad de los servicios médicos mexicanos y la cercanía de los Estados Unidos, México aún no es considerado como uno de los diez principales países proveedores de turismo médico para el mercado estadounidense. Si se analizan las cifras, estos 23 millones de pacientes estadounidenses en busca de servicios médicos de calidad a precios más accesibles, se traducen en 23 millones de oportunidades para las industrias de la hospitalidad, alimentos, trasporte, y por supuesto, salud. Esto representa una gran oportunidad para el gobierno y el sector privado mexicanos, ya que si colaboran juntos para lograr que México madure en el sector del turismo médico y que eventualmente se convierta en uno de los principales destinos

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para la jubilación, la economía puede recibir grandes beneficios. El año 2010 deja números positivos dentro de la industria turística mexicana, pues a pesar de la constante atención mediática a la guerra contra el narco, la industria recuperó alrededor de 19 por ciento del ingreso perdido el año anterior. Pero desafortunadamente, la economía estadounidense no ha logrado recuperarse totalmente de la recesión, lo cual indica que el año 2011 continuará siendo un periodo de reajuste, y como industria, debemos prepararnos para el gran crecimiento que vendrá para el año 2012 o 2013.

exico matured as a strong tourist destination due to its close proximity to the United States and Canada, attractive and familiar culture, incredible hospitality, and most importantly of all, it’s affordability.

Tourism before the Crisis

Between the years 2002 and 2008, Mexico grew to become the tenth largest travel destination in the world, according to the Economist Magazine. Consequently, we as the tourism sector of Mexico, became too confident and comfortable

Si queremos

sobrevivir en el entorno económico actual, debemos competir con los países considerados como destinos accesibles. 61

industria turística

can politics, and these types of articles make for a negative mood in the foreign investment community. This message communicates that Mexico is not a secure investment for the next eight years. The media today compete for viewers and readers and have therefore resorted to establishing a state of fear to promote viewership and readership. Therefore, Mexico has become servant to the media’s glamorization of the violence of the cartels and exaggeration of the lack of leadership by its government.

Promotion Possibilities

in our success. When the global crisis struck in 2008, Mexico was no longer the affordable tourist destination it was once known for. At that time, the tourist sector of Mexico was making incredible money, and participants within the industry were making unprecedented returns. Developers were achieving fifty, sixty, even seventy to one-hundred percent, or more, returns on their investments. Taxis in Los Cabos and Cancun were and continue to charge as much for their taxi fare from the airport to the hotel as it costs for some visitors to fly to the destination; restaurants competed to become the fanciest place in town, and forgot the appeal of the affordable family vacation. In today’s economic climate, we must learn how to share the road with the rest of the countries who compete with Mexico as affordable destinations. It is so important for us to remember that within the past three years, most families in the United States lost around forty-percent of their net-worth in deflated real estate values and the collapse of the stock market. In 2011 and beyond, we can no longer depend on the US traveler to take money out of their bank account or home equity to enjoy

In today’s economic climate, we must

learn how to share the road with the rest of the countries who compete with Mexico as affordable destinations.

a luxurious 5-star vacation or purchase their dream vacation home.

The Real Estate Market

Mexico has an overwhelming supply of new housing in the tourist sector; but the number of these units is not the concern for 2011. Builders and developers need to recognize and understand the supply of the resale market to truly understand expected absorption rates. Developers are competing against homeowners who purchased with all cash, and those who owned before 2006 can afford to be more flexible in their sales price than a developer with extensive supply and overheads. To better understand these demands, the banks, lending institutions, developer associations, municipal government officials, AMPI and other real estate professionals need to work together to better share information as an industry. We are stronger as a group of one, rather than each as a rogue warrior. I highly encourage and eagerly beg municipalities to come together and stand up against the builders who have saturated their marketplaces. Although I understand the controversy behind this request, it is urgent that our municipalities strengthen it’s protocols to achieve the appropriate permitting to build new developments, especially for the very cautious foreign market who have seen millions of dollars of deposits vanished in mid air in this last cycle.

Media Influence

The year 2011 will continue to bring tough challenges, as many news publications continue to express concerns about the safety of Mexico as a feasible and secure investment. Martin Hutchinson is quoted in his December 7 article, in Money Morning publication, discussing his perspective of investments in Mexico in 2011, stating: “The presidential election due in 2012 is a frightening prospect, with two of the three major parties likely to make things worse, instead of better.” The average international investor does not know the details of Mexi-

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In the 1950’s, celebrities such as Frank Sinatra and Elizabeth Taylor would flock to Mexico’s coastlines, the media would follow them and the tourist would travel in their footsteps. At that time, Mexico was far considered from an economic threat to the United States. Today, Mexico competes on a global platform with the United States and its union jobs, and therefore, in return, the US’ media does not show the beauty of the country, as it used to. Mexico continues to see great affection by many celebrities. Hollywood stars such as Jennifer Aniston, Seal and Heidi Klum, Kobe Bryant, John Travolta, Sammy Hagar, Enrique Iglesias and many others are seen often sunbathing in their favorite resorts, own luxurious second homes, or invest directly in tourism. The strength of celebrity is evident, and it is necessary to promote the celebrities who see past the exaggerations of the media and would gladly share their love for the country, and the safety they feel in its tourist destinations. The federal government and private sector must use its political strength to attract and promote these celebrities personal endorsement.

Medical Tourism

Mr. Jonathan Edelheit, President of the Medical Tourism Association, stated that by the year 2017 over 23-million patients from the US alone will register nearly $80 billion USD in spending for medical services outside the United States. Today, Mexico is unfortunately not ranked in the top-ten service providers for Medical Tourism, despite its quality medical care and proximity to the US market. There is a great opportunity for Mexico’s government and the private sector to work together to grow the nation’s economy. In basic terms, 23-million patients translate to 23-million opportunities annually to provide lodging, food, transportation, and medical services. Mexico must mature as a respected medical tourism destination in order to grow as a long-term retirement destination. Therefore, next year the private and public sectors of Mexico must unite and become organized to ensure they are not left out of this growing trend. Mexico was successful in gaining its tourism income 19% in 2010 despite the odds of a poor US economy and the publicity of cartel violence in the news. Although we experienced growth in this sector, we have not yet fully recovered. Unfortunately, the US economy continues to suffer and unemployment remains high. The year 2011 will continue to be a year of readjustment and as an industry we must prepare for great growth to be achieved in 2012 and 2013. n

desarrollo urbano

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Giants on Reforma Todo comenzó con Torre Mayor, el edificio más alto en México D.F. y ubicado sobre Paseo de la Reforma, la zona que hoy concentra el mayor dinamismo inmobiliario de la ciudad. Lo que viene, es una serie de construcciones de varios edificios sin precedentes en la capital mexicana que incluye, tres obras hoy en proyecto, cuatro ya concluidas y doce en curso.

on tres construcciones en proyecto, cuatro recién concluidas y doce en curso, el Paseo de la Reforma concentra hoy el mayor dinamismo inmobiliario de la Ciudad de México. Luis Castro, director de obras de la delegación Cuauhtémoc, a quien le ha tocado conocer y aprobar varios de los proyectos ya concluidos y el resto de las torres que están en construcción, indica que esta zona es la de mayor crecimiento inmobiliario en la ciudad, por encima de Santa Fe o Polanco. En los tres kilómetros que hay de Bucareli a Circuito Interior, se están construyendo diez inmuebles que van de los 14 a los 57 pisos y los cuales suman más de dos millones de metros cuadrados de construcción. La gran diferencia que tiene Paseo de la Reforma con Santa Fe, por ejemplo, es que los edificios que se edifican sobre la avenida son de usos mixtos, es decir, tendrán oficinas, cuartos de hotel, residencial y hasta centros comerciales. Esto, sin duda, permite que la oferta sea mucho más rica que cualquier otro de los corredores inmobiliarios de la Ciudad de México. Por otra parte, la mayoría de los proyectos que se edifican en Reforma tienen denominación LEED - Leadership in Energy & Environmental Design. En este tipo de edificaciones es obligatorio reutilizar el agua, captar lluvia, reducir emisiones a los drenajes, tener sistemas de calefacción y enfriamiento que no emitan gases de efecto invernadero, entre otras características. Lo más importante es que los mismos inversionistas de estos rascacielos se han conscientizado sobre las características LEED de

los edificios, porque eso facilita la venta de los espacios, incluso, para las mismas compañías inmobiliarias o brokers que tendrán la tarea de vender algunos pisos de dichas edificaciones. Por otra parte, también habrá que tener en cuenta el tema de la vialidad, ya que sin duda, ésta se verá afectada por la eventual llegada de más trabajadores a la zona, y además, hay que considerar la electricidad, pues si bien los edificios contarán con sus propias plantas de energía, sí se requerirá a futuro de la habilitación de una nueva subestación para satisfacer la demanda. Respecto al riesgo que implica edificar rascacielos en el Paseo de la Reforma, el Secretario de Protección Civil del Distrito Federal, Elías Miguel Moreno Brizuela, destacó que si se observan las normas de construcción no hay riesgo de que colapsen ante terremotos de grandes dimensiones. De hecho, los cimientos de los edificios que se construyen en Reforma llegan hasta la segunda capa de terreno duro, a profundidades que van de los 25 o hasta 40 metros, esto, aunado a la tecnología antisísmica en todos los inmuebles, permite suponer que los edificios serán seguros para sus habitantes. De todas las obras que se están construyendo o que están en proyecto sobre Paseo de la Reforma, despierta admiración la que albergará al Grupo Santander, ya que se edificarán tres torres de casi 300 metros en una sola cuadra, y esto es poco común. El predio es de 13 mil 206 metros cuadrados en la manzana que forman las calles Morelos, Reforma, Versalles y Atenas, allí, se edificarán tres torres con 68 pisos y 290 metros de

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altura cada una, en las que habrá un hotel, oficinas, restaurantes y un estacionamiento subterráneo. Los edificios, nombrados como Torre Santander I, II, y III, iniciarán su construcción en 2011, durará la edificación dos años y se espera sean puestos en funcionamiento en 2013. El concurso o adjudicación del proyecto lo tiene una empresa filial del Grupo Santander denominada “Santander Global Property”. De construirse tal y como se ha comunicado, las tres torres serían las más grandes de la Ciudad de México y del país.

Los servicios en la zona Paseo de la Reforma cuenta con la infraestructura necesaria para soportar el crecimiento inmobiliario que experimenta desde hace poco más de cinco años, afirma Felipe Leal, Secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal; sin embargo, anota que el punto más débil es la saturación vehicular. “Eso tiene solución, es un cambio de actitud ante la ciudad, de mejorar más el transporte público. Ya se ha hecho un gran esfuerzo en Reforma con los autobuses, ya se quitaron los peseros, más adelante un tipo de autobús que no necesariamente tenga que ser Metrobús con un carril confinado, pero con otra generación y la movilidad alternativa, podrán ser la solución”, señaló el funcionario local. Así las cosas, la consolidación de colonias aledañas al Paseo de la Reforma, como Juárez, Cuauhtémoc, Anzures y Roma, es un hecho. No hay duda, lo que viene sobre la avenida es verdaderamente un paseo por las nubes.

urban development

Proyectos inmobiliarios en Paseo de la Reforma

Real estate projects on Reforma Avenue

Nombre: Torre Reforma Ubicación: Paseo de la Reforma 483 Uso: Oficinas, turístico, habitacional y comercial Arquitectos: LBR & Arquitectos Pisos: 57 Altura: 244 m Sótanos: 10 Área construida: 40,250 metros cuadrados. Término: 2012

Name: Location: Use: commerce Architects: Floors: Height: Basements: Built area: Finished in:

Nombre: Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Área construida:

Reforma 489

Nombre: Ubicación: Uso: Bancomer Arquitectos: Pisos: Altura: decorativas Área construida: Término:

Torre Bancomer

Paseo de la Reforma 489 Oficinas y comercial HOK 8 34.11 m 292 metros cuadrados

Paseo de la Reforma 506 Oficinas corporativas BBVA – Legorreta + Legorreta y Rogers Stirk Harbour + Partners 50 225 m - 250 m con antenas 185 mil metros cuadrados 2012

Name: Location: Use: Architects: Floors: Height: Built area:

Torre Reforma Paseo de la Reforma 483 Offices, tourism, residences, LBR & Arquitectos 57 800.52 feet 10 48,126.63 square yard 2012

Reforma 489 Paseo de la Reforma 489 Offices and commerce HOK 8 111.9 feet 349.22 square yard

Name: Torre Bancomer Location: Paseo de la Reforma 506 Use: Corporative offices BBVABancomer Architects: Legorreta+Legorreta y Rogers Stirk Harbour+Partner Floors: 50 Height: 738.18 feet – 820.2 feet with decorative antennas Built area: 221,258.15 square yard Finished in: 2012

Nombre: The Ritz – Carlton, Mexico City

Name:

Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Área construida: Término:

Paseo de la Reforma 342 Hotel y residencias KMD 33 140 m 84 mil metros cuadrados 2012

Location: Use: Architects: Floors: Height: Built area: Finished in:

Paseo de la Reforma 342 Hotel and residences KMD 33 459.31 feet 100,463.16 square yard 2012

Nombre: Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Área construida:

Citiview Reforma

Name: Location: Use: Architects: Floors: Height: Built area:

Paseo de la Reforma 412 Hotel & Suites High Business Grupo M. Arquiitectos David Mustri Sidani Daniel Morales Viggiano Pedro Gonzalez Sanchez 25 328 feet 126 rooms 60 suites

Nombre: Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Área construida: Área rentable:

Torre Mapfre

Name: Location: Use: Architects: Floors: Height: Built area: Area to rent:

Paseo de la Reforma 243 High-class offices Colonnier y Asociados 27 385 feet 73,553.38 square yard 33,741.27 square yard

Paseo de la Reforma 412 Hotel & Suites High Business Grupo M. Arquitectos David Mustri Sidani Daniel Morales Viggiano Pedro González Sánchez 25 100 metros 126 habitaciones 60 suites

Paseo de la Reforma 243 Oficinas de lujo Colonnier y Asociados 27 117.35 m 61 mil 500 metros cuadrados 28 mil 212 metros cuadrados

Torre Reforma

Reforma 489

The Ritz-Carlton Mexico City

Citiview Reforma

Torre Mapfre

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City View Reforma

desarrollo urbano Capital Reforma & Park Hyatt

Capital Reforma & Park Hyatt

Nombre

Ubicación: Paseo de la Reforma 250 Uso: Mixto, oficinas, residencial y hotel de lujo Arquitectos: RTKL Pisos: 25 Altura: 117.5 m Oficinas rentables: 30 mil 520 metros cuadrados Locales comerciales: Mil 700 m Término: 2011

Torre Diana

Magenta

Nombre: Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Área construida:

Torre Diana

Nombre: Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Superficie: Término:

Reforma 27

Río Lerma 232 Oficinas y comercios Cesar Pelli y KMD 34 158.27 m 62 mil 318.82 m2

Paseo de la Reforma 27 Departamentos residenciales plus y comercios Alberto Kalach 27 104 m 54 mil 028 metros cuadrados de construcción 2010

Name:

Capital Reforma & Park Hyatt

Location: Paseo de la Reforma 250 Use: Mixed, offices, residences, and high-class hotel Architects: RTKL Floors: 25 Height: 385.5 feet Offices to rent area: 36501.61 square yard Business area: 2033.28 square yard Finished in: 2011

Torre Diana

Name: Location: Use: Architects: Floors: Height: Built area:

Rio Lerma 232 Offices and commerce Cesar Pelly y KMD 34 519.25 feet 74,532.68 square yard

Name: Location: Use: Architects: Floors: Height: Built area: Finished in:

Paseo de la Reforma 27 Residential plus apartments and commerce Alberto Kalach 27 341.20 feet 64,616.95 square yard 2010

Reforma 27

Nombre: Magenta Ubicación: Paseo de la Reforma 284 Uso: Residencial, hotel boutique y corporativo Arquitectos: Diámetro Arquitectos y Serrano Monjaraz Arquitectos Pisos: 26 Altura: 100 m Oficinas rentables: 3 mil 191.43 m2 Término: 2010

Name: Location: Use: and corporation Architects: Floors: Height: Offices to rent: Finished in:

Plaza Residences Nombre: Mexico City

Name: Plaza Residences Mexico City

Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Espacios:

Paseo de la Reforma 77 Comercios y departamentos Migdal Arquitectos, Abraham Metta, Jaime Varón, Alex Metta 25 100 m 200 departamentos de 100 a 200 m2

Location: Use: Architects: Floors: Height: Spaces:

Nombre: Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Área oficinas: Área residencial:

Reforma 296

Name: Reforma 296 Location: Paseo de la Reforma 296 Use: Offices, apartments and commerce Architects: Tenarquitectos / Enrique Norten Floors: 48 Height: 636.81 feet Area for offices: 19,893.79 square yard Area for residences: 15,066.55 square yard

Paseo de la Reforma 296 Oficinas, departamentos y comercios Tenarquitectos / Enrique Norten 48 194.10 m 16 mil 633.75 m2 12 mil 597.56 m2

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Magenta Paseo de la Reforma 284 Residences, hotel boutique Diametro Arquitectos y Serrano Monjaraz Arquitectos 26 328 feet 3,816.91 square yard 2010

Paseo de la Reforma 77 Commerce and apartments Migdal Arquitectos, Abraham Metta, Jaime Varon, Alex Metta 25 328 feet 200 apartments from 119.59 to 239.19 square yard

desarrollo urbano

The story started with the construction of Torre Mayor, the highest building in Mexico City located on Paseo de la Reforma (Reforma Avenue), the area that concentrates the most real estate dynamism of the city. The development of several buildings without precedents is coming to Mexico’s capital including three works in project, four more already finished, and other twelve being developed today.

hree buildings are still a project, four more have just been finished and twelve other projects are being developed on Reforma, the avenue concentrating the most real estate dynamism in Mexico City. Luis Castro, Work Director of the Delegacion Cuauhtemoc, has been in charge of knowing and approving different projects already finished and other towers in construction. Castro says this area is the number one relating to real estate development in Mexico City, over Santa Fe and Polanco. All along the 3,281 yards from Bucareli to Circuito Interior, ten buildings are being built with 14 to 57 floors, in total more than two million 3 hundred square yard of construction. Between Paseo de la Reforma and Santa Fe, we can notice a big difference: the buildings on the avenue are mixed-use, it means, they will count on offices, hotels, residences, and even shopping malls. Without a doubt, we can say it helps to reach a higher supply than in any other real estate corridor in the city. On the other hand, most of the projects built on Reforma have got the LEED denomination – Leadership in Energy & Environmental Design. For this sort of buildings it is mandatory to reuse the water, recollect rainwater, reduce emissions sent to drainage, have heat and

air condition systems non-greenhouse gases, among other aspects. Something important to say is investors have become aware of these LEED characteristics of buildings, and it makes the selling of these spaces easy, even for the real estate companies or brokers that will be in charge of selling some floors. We must mention the topic about traffic which will affect because of the workers arrival to the constructions, and do not forget electricity, it is true, buildings will count on their own energy station, but in the future a new sub-station will be mandatory to satisfy the demand. Relating to the risk of building skyscrapers on Reforma, the Secretary of Civil Protection of Mexico City, Elias Miguel Moreno Brizuela emphasized if the building rules are respected, there will be no risk for the buildings face to big earthquakes. In fact, the buildings foundations on Reforma reach the second coach of hard land, from 82 to 131 feet deep, with an anti-seismic technology in all the buildings, something that makes them secure for their inhabitants. The most amazing building from all the projects on Reforma avenue will be Grupo Santander, since three 984 foot-towers will be built in the land formed by the streets Morelos, Reforma, Versalles and Atenas, measuring 15,794.24 square yard. Three 68 floor-towers and 951.44

feet high each will be built with a hotel, offices, restaurants and an underground parking lot. In 2011, the construction of the towers named Torre Santander I, II and III will begin. The work is planned to last two years to start operations in 2013. The winner company of the project is a filial of the Grupo Santander called “Santander Global Property”. If the plans are developed this way, the three towers will be the biggest of the country.

The services in the area

Paseo de la Reforma owns the necessary infrastructure to support the real estate growth in this area since more than five years ago, says Felipe Leal, Secretary of Urban Development and Housing of Mexico City; however, the vehicle traffic remains is an obstacle. “This aspect can be resolved by changing the mind relating to the city, improving the public transport, there are no more “peseros”, but a new kind of buses can appear, not the Metrobus, with a special bus lane, with another generation and an alternative mobility, so there is a solution”, added the Secretary. Then, the consolidation of neighborhoods near Reforma is a fact, for instance Juarez, Cuauhtemoc, Anzures and Roma. A dream on Reforma is coming, that is for sure. n

Torre Punta Reforma

Nombre: Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Área construida: Término:

Torre Punta Reforma

Nombre: Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Área construida: Término:

Reforma 90

Nombre: Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Área construida:

Performa

Paseo de la Reforma 180 Oficinas Sergio Zepeda 35 204 m 84 mil 919 m2 2011

Paseo de la Reforma 90 Comercial y habitacional Bosco Gutiérrez Cortina 40 140 m 4 mil 500 m2 área comercial 2011

Paseo de la Reforma 20 Habitacional y comercio Legorreta + Legorreta 2 torres de 25 niveles 65 m 4 mil 648.79 m2

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Torre Punta Reforma

Name: Location: Use: Architects: Floors: Height: Built area: Finished in:

Paseo de la Reforma 180 Offices Sergio Zepeda 35 669.29 feet 101,562.27 square yard 2011

Name: Location: Use: Architects: Floors: Height: Built area: Finished in:

Paseo de la Reforma 90 Residences and commerce Bosco Gutierrez Cortina 40 459.31 feet 5382 square yard for commercial area 2011

Name: Location: Use: Architects: Floors: Height: Built area:

Paseo de la Reforma 20 Residences and commerce Legorreta + Legorreta 2 towers of 25 levels 213.25 feet 5560 square yard

Reforma 90

Performa

desarrollo urbano Reforma 90

Torre HSBC

Saint Regis Ciudad de México

Los ya construidos

Projects already built

Nombre:

Saint Regis Ciudad de México

Name:

Saint Regis Ciudad de Mexico

Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Área construida:

Paseo de la Reforma 439 Residencial, comercio y hotel César Pelli, Yabu Pushelberg e Ideurban 31 150 m 79 mil 510 m2

Location: Use: Architects: Floors: Height: Built area:

Paseo de la Reforma 439 Residences, commerce and hotel Cesar Pelli, Yabu Pushelberg e Ideurban 31 492.12 feet 95,093 square yard

Nombre: Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Áreas rentables:

Torre HSBC

Name: Location: Use: Architects: Floors: Height: Area to rent:

Torre HSBC

Nombre: Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Área construida:

Reforma 222

Performa

Paseo de la Reforma 347 Oficinas corporativas Banco HSBC HOK Mexico ahora VFO 24 135 m 40 mil 500 m2

Reforma 222 Paseo de la Reforma 222 Comercial, habitacional y oficinas Teodoro González de León 31 125.83 m 173 mil m2

Name: Location: Use: Architects: Floors: Height: Built area:

Hotel City Express Ciudad de México Reforma El Ángel

Name:

Ubicación: Uso: Arquitectos: Pisos: Altura: Área construida:

Location: Use: Architects: Floors: Height: Built area:

Nombre:

Paseo de la Reforma 334 Habitacional – mixto Tenarquitectos / Enrique Norten 12 40.50 m 7 mil 771.10 m2

Fuente: Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal. Reforma: Un Paseo con Historia, Edgar Tavares López, Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios AC, Fundación Conmemoraciones 2010 AC, Contornos Promotora Cultural, Páginas 92 – 115.

Paseo de la Reforma 347 Corporative offices for HSBC HOK Mexico ahora VFO 24 442.91 feet 48,437.59 square yard

Reforma 222 Paseo de la Reforma 222 Commerce, residences and offices Teodoro Gonzalez de Leon 31 412.82 feet 206,906 square yard

Hotel City Express Ciudad de Mexico Reforma El Angel Paseo de la Reforma 334 Residences - mixed Tenarquitectos / Enrique Nortern 12 132.87 feet 9,294.15 square yard

Source: Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal Reforma: Un paseo con Historia, Edgar Tavares Lopez, Asociacion de Desarrolladores Inmobiliarios AC, Fundacion Conmemoraciones 2010 AC, Contornos Promotora Cultural, p. 92-115.

Fotografías tomadas del libro: Reforma, un paseo por la historia de Edgar Tavares López

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REPORTE DE MERCADO

Por Sergio Pérez Castilleja Senior Vicepresident Corporate Accounts CBRE México

Perspective Of The Industrial Real Estate And Office Sectors For 2011

esde finales del 2009 inició la recuperación de la economía. Las dificultades económicas de algunos países europeos junto a la pujanza de Brasil y China, han impulsado una reorientación de los flujos de inversión. La economía norteamericana, de la cual la nuestra depende en gran medida, no ha logrado su plena recuperación y persiste la preocupación de que tenga una cierta recaída en el corto plazo. En línea con la mayor parte de América Latina, México tuvo en el 2010 un crecimiento económico mayor al del año anterior. A nivel nacional se han tenido a la vez condiciones favorables y adversas para el regreso al crecimiento. El gobierno federal se ha esforzado por mantener bajo control las principales variables macro, y el mercado de valores ha mantenido un decidido avance. Desafortunadamente la sequía crediticia, la insuficiente generación de empleos, la ausencia de reformas estructurales, y el retraso en algunas obras mayores de infraestructura en conjunto han ocasionado la pérdida de competitividad y por ende han inhibido la inversión. En este contexto, venimos observando una recuperación moderada del sector inmobiliario, desigual entre regiones.

Sector inmobiliario industrial Los desarrolladores industriales en general han sido más que cautelosos en la construc-

ción de nuevos espacios, sobre todo los de tipo especulativo, con una marcada intención por colocar los espacios vacíos antes de producir nuevo inventario, aunque aquéllos con mejor acceso a financiamiento han seguido dispuestos a realizar proyectos sobre pedido. El aumento de los volúmenes de producción manufacturera –destacándose la del sector automotriz/autopartes-, así como la importancia creciente de la tercerización logística, han contribuido a la leve mejoría que ha tenido la demanda de espacios industriales. Si en el corto plazo los costos de financiamiento se mantienen bajos y mejora el índice de confianza en el país, para este 2011, podemos prever que se den las condiciones necesarias para que los desarrolladores industriales con mayor ocupación global en sus portafolios, reinicien la construcción de edificios especulativos, principalmente en las plazas con condiciones favorables en los índices de desocupación y ritmo de demanda.

Panorámica de la situación de las principales plazas Gracias a que el mercado industrial de la Ciudad de México está muy enfocado a centros de distribución para el consumo local, éste fue el menos afectado por la crisis. Después de varios meses en niveles bajos, hacia finales del 2010 los precios tuvieron un ligero ajuste al alza como consecuencia de la reducción en el porcentaje de vacíos. La plaza del Valle de México muestra condiciones adecuadas

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para la reanudación de desarrollos especulativos, aunque esta puede verse limitada por la escasez de terrenos para desarrollo, de ahí que los desarrolladores que posean o controlen reserva territorial tendrán un papel predominante a este respecto. El submercado de Toluca mostró una notable recuperación en la absorción neta, que durante el 2010 fue más de cuatro veces la del 2009, impulsada por usuarios en alta proporción manufactureros, sobresaliendo los sectores automotriz/autopartes y farmacéutico. En Toluca se observa también la reducción de los terrenos con aptitud para grandes desarrollos en el corto plazo, lo que podría dar pie a un cierto incremento en los precios de renta. Dos desarrollos fueron muy destacados durante el último año en la región Bajío, y lo seguirán siendo durante el 2011: el Parque Aeroespacial de Querétaro y el Puerto Interior de Guanajuato, gracias a la inauguración de la planta de Bombardier Aerospace y el anuncio de la planta de motores de Volkswagen respectivamente. El mercado de esta región ha tenido una absorción de espacio industrial moderada, aunque sostenida, manteniéndose un cierto predominio de la manufactura en la demanda, la cual esperamos se mantenga estable durante este año. El mercado de Guadalajara ha tenido también una discreta mejoría. En esta plaza la estrategia agresiva de precios ha permitido reducir a la mitad el porcentaje de des-

market report ocupación que se tenía en 2009, y se observa una tendencia a una mayor participación de la logística y distribución como generadores de demanda, la cual prevemos repunte moderadamente a lo largo de este año, aunque no al grado suficiente para propiciar nuevos desarrollos especulativos en una escala importante. El mercado de Monterrey tuvo en 2010 una mejora significativa respecto al año anterior, principalmente en la absorción la cual se triplicó, y aunque el porcentaje de espacios vacantes se redujo, los niveles de precio se han mantenido estables, con posible tendencia a repuntar a lo largo de este año. Excepto por Tijuana y Monterrey, la fuerte vinculación de las plazas industriales de la frontera norte a la economía de exportación ha causado que su desempeño se mantenga en los niveles más bajos de los últimos años, y es de esperarse que esta situación prevalezca hasta que los niveles de consumo de Estados Unidos logren una franca recuperación, y lamentablemente también, mientras persista la crisis de seguridad pública por la que atraviesa esa región.

Sector de oficinas en la Ciudad de México El mercado de oficinas en la Ciudad de México mantuvo durante la mayor parte del 2010 la resaca de la crisis, y fue hasta finales del último semestre cuando se registró un repunte de la actividad. En el recuento del 2010 observamos un considerable aumento en el índice de desocupación, de casi un 30% con respecto al año anterior, debido a un importante incremento en la construcción de nuevos desarrollos, principalmente en Santa Fe, como es el caso de Park Plaza o Samara, o en el “Nuevo Polanco” con la entrega de Plaza Carso o Corporativo Cervantes Saavedra.

México proyecta un crecimiento del PIB que será propicio para la

continuidad en la demanda de espacio por parte de empresas, contribuyendo a la recuperación del sector inmobiliario nacional. La absorción neta de espacio ha sido desigual entre los diferentes corredores de oficinas, aunque a nivel global ha estado por debajo del ritmo de la nueva construcción. El índice de desocupación en Santa Fe continúa elevado, teniendo como consecuencia una disminución en los precios de renta; por el contrario, en Polanco gran parte del nuevo inventario se ha entregado en pre-arrendamiento, lo cual ha permitido mantener los precios de renta estables, e incentivado el que se mantenga alta la actividad en construcción en esta zona. En el corredor Insurgentes se dieron condiciones favorables para la renovación de su inventario al incorporar edificios nuevos como Corporativo Nápoles, o remodelar edificios como el de Bufete Industrial, con lo cual varias empresas importantes han vuelto a poner su atención en este submercado, logrando rentas muy atractivas en una tradicional ubicación con excelente accesibilidad y servicios. Durante 2010 se empezó a dejar de lado los subarriendos y realizarse más prearrendamientos, como fue el caso de Nestlé y Mead Johnson en Polanco, tendencia que al parecer continuará durante 2011.

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La actividad en construcción continuará en toda la ciudad durante 2011 con más de 900,000 m2 en proceso, de los cuales se espera el 30% concluyan en este año. Polanco y Lomas Palmas encabezan la lista de mercados con más construcción, con edificios como Corporativo Dos Patios, Corporativo Polanco y Green Tower, lo cual aliviará la escasez de espacio que Polanco y Las Lomas habían registrado en los últimos años y esperamos contribuya a dar estabilidad a los precios de renta. Santa Fe continuará siendo el corredor con más espacio disponible, y con la consiguiente disminución de precios que esto causará, será una zona especialmente atractiva para las empresas que buscan espacios A+ con ahorros de hasta un 25% en el precio de la renta respecto del registrado en el centro de negocios (área Polanco-LomasReforma). Es de esperarse que los precios de renta en este corredor se recuperen hasta que el gobierno local lleve a cabo importantes proyectos viales anunciados, como el corredor Camino Real-Santa Fe que comunicaría a la zona con el Anillo Periférico, o la Supervía Poniente que la conectaría con la avenida Luis Cabrera al sur de la ciudad; y evidentemente, hasta que el porcentaje glo-

REPORTE DE MERCADO

Mexico shows a GDP growth that will be favorable for a continuity in space

demand by companies, which in turn,

will contribute to the national real estate sector’s recovery.

bal de desocupación disminuyan a niveles más cercanos a los de los otros corredores de oficinas. El perfil urbano de Reforma seguirá transformándose con la construcción de rascacielos, consolidándose como el Centro Financiero de la ciudad, con proyectos como Capital Reforma, Corporativo BBVA Bancomer, Punta Reforma, Torre El Ángel y la Sede del Senado, entre otros, algunos de los cuales forman parte de conjuntos mixtos que integran componentes de vivienda, comercio y hotel. Otra tendencia durante 2011 y los años siguientes será la incorporación de prácticas sustentables e incluso el otorgamiento de certificación internacional en la construcción de nuevos edificios, como ha sido el ejemplo Altezza y Terracota 100. Debido al alto volumen de construcción de nuevo espacio de oficinas a lo largo de la Ciudad de México, existe el riesgo de que en el corto plazo se produzca una sobreoferta que ocasione una baja en los precios de renta y en la tasa de absorción.

A manera de conclusión No obstante la incertidumbre en la solidez de la recuperación económica mundial, México sustentado en la fortaleza que ha mostrado la región de América Latina, la mejoría de su consumo interno, y la recuperación en las actividad manufacturera, proyecta un crecimiento del PIB que será propicio para la continuidad en la demanda de espacio por parte de empresas, contribuyendo a la recuperación del sector inmobiliario nacional.

ince the end of 2009, a heterogeneous economy recovery has started taking place around the world. Economic difficulties in some European countries, along with a vigorous drive, especially in Brazil and China, have brought about an important investment flow reorientation. American economy, on which ours depends in great measure, has not achieved its full recovery and there is a persisting concern about a certain relapse in the short term. Mexico, in line with the rest of Latin America, had a greater economic growth during 2010 than in the previous year, even though a down turn is expected this year. There have been both favorable and adverse conditions nationally in order to return to growth. The federal government has made efforts to keep a low control over the main macro variables, and the stock market has decisively moved forward. Unfortunately, because of loans scarcity, insufficient job creation, absence of structural reforms, and the delay in some of the greatest infrastructure projects as a whole, there has been a competitiveness loss and thus, investments have been inhibited. Within this context we have been watching a moderate recovery in the real estate sector, even though it has also been inconsistent among different regions.

The industrial real estate sector

Industrial developers in general have been more than careful in new space constructions, especially regarding the speculative ones, with the strong intention for placing empty spaces before producing new inventory, although those with better funding access have been willing to carry on with projects upon request.

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The volume increase in manufacturing production -with special emphasis on the automotive/auto parts sector-, as well as the growing importance of logistics outsourcing, have contributed to a slight improvement in the industrial spaces’ demand. If financing costs remain low in the short term and the confidence index improves in the country, for 2011, we could foresee there will be the necessary conditions for those industrial developers who have the greater global portfolios in order to restart constructing speculative buildings, especially in those places with favorable conditions regarding unemployment and demand rates.

Now, we will examine the main sites’ situation in a panoramic way.

Due to the fact that Mexico City’s industrial market is highly focused on distribution centers for local consumption, this was the least affected by the crisis. After several months of continuous low levels, towards the end of 2010 prices had a slight rise adjustment as a consequence of the reduction of the vacancy percentage. Mexico City shows adequate conditions to resume speculative developments, even though they could be limited because of a land shortage for development; therefore, those developers who have or control territorial reserve will play a predominant role in this regard. Toluca’s submarket showed an outstanding recovery in net absorption, which during 2010 was four times stronger than in 2009, driven mainly by manufacturing users, especially the automotive/ auto parts and pharmaceutical sectors. A land reduction for great developments in the short term can also be seen in Toluca, which could trigger an increase of rent prices. There are two outstanding developments in the “Bajio” area, and will still be so during 2011: the Aerospace Park in Queretaro and the Interior Port in Guanajuato, thanks to the opening of the Bombardier Aerospace plant and the announcing of the Volkswagen engine plant, respectively. This region’s market has had a moderate but steady absorption of industrial space, keeping certain predominance of manufacture in the demand, which we hope will remain stable during this year. The Guadalajara market has also shown a discreet improvement. In this area, the aggres-

market report

sive price strategy has allowed the vacancy percentage that prevailed in 2009, to be reduced by half, and a greater logistics and distribution participation as demand generators can be observed, which, we foresee, could show a moderate upturn throughout this year, even though not to the extent as to favor new speculative developments in an important scale. The Monterrey market had a significant improvement in 2010 compared to the previous year, mainly regarding absorption, which tripled, and although the vacancy percentage was reduced, price levels have remained stable, with a possible pick up trend throughout this year. Except for Tijuana and Monterrey, the strong link of the industrial sites in the northern border with the export economy, has caused their performance to have the lowest levels in the last few years; and this situation is expected to remain until consumption levels achieve a full recovery, and unfortunately too, as long as the public safety crisis this region is going through, continues.

The office buildings’ sector in Mexico City

The office buildings’ market in Mexico City suffered the remains of the crisis during most of 2010, and it was until the end of last semester when an upturn in the activity was registered. In a review of 2010 we notice a remarkable increase in the vacancy rate, of almost 30% compared to the previous year, due to an important increase in the construction of new developments, especially in Santa Fe with Park Plaza or Samara, or in “New Polanco” where Plaza Carso or Corporativo Cervantes Saavedra were delivered. The space net absorption has been uneven among the different office corridors, although to a global extent, it has been below the new construction rhythm. Vacancy rate in Santa Fe is still high, bringing as a consequence a decrease in rent prices; on the contrary, a great part of the new inventory in Polanco has been given for prelease, which has allowed rent prices to stay stable and has encouraged the construction activity in the area. In Insurgentes corridor, favorable conditions were given for the new inventory renewal by including new buildings such as Corporativo Napoles, or remodeling old buildings such as Bufete Industrial; therefore many important firms have paid attention again to this submarket, obtaining very attractive rents in a traditional location with excellent access and services. Throughout 2010 subletting was left aside and instead, preleasing started being more common, as it was the case for Nestle and Mead Johnson in Polanco; this trend seems to go on in 2011. The construction activity will continue in the entire city in 2011 with more than 900,000 square meters in process, out of which, 30% is expected to be finished this year. Polanco and Lomas Palmas are at the top of the list of markets where more construction is taking place, with buildings such as Corporativo Dos Patios, Corporativo Polanco and Green Tower, which will lighten the space shortage that Polanco and

Las Lomas had registered for the past few years and we hope this helps stabilize rent prices. Santa Fe will continue being the corridor with more available space, and since this will bring about a price drop, it will be a especially attractive area for companies that look for A+ spaces obtaining savings up to 25% in rent prices compared to what is registered in the business center (Polanco-Lomas-Reforma area). Rent prices in this corridor are expected to recover when local government carries off important announced road projects, such as the Camino Real-Santa Fe corridor that will communicate the area with the Anillo Periferico (beltway), or the Supervia Poniente (West route), linking the area with Luis Cabrera Avenue at the southern part of the city; and obviously until the global vacancy rate falls to levels that are closer to those of other office corridors. Reforma’s urban profile will keep on changing with the skyscrapers construction, to become the city’s Financial Center, with projects such as Capital Reforma, Corporativo BBVA Bancomer, Punta Reforma, Torre El Angel and Sede del Senado (Senate’s Headquarters), among others, some of which are mixed use projects formed by housing, commerce and hotel components.

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Another trend for 2011 and the following years will be the sustainability practices incorporation and even the granting of international certifications in new building construction, as it has been the case for Altezza and Terracota 100. Due to the high construction volume for new office spaces within Mexico City, there is a risk of an oversupply in the short term that might cause rent prices and absorption rates to fall.

As a conclusion

In spite of the uncertainty regarding the soundness of the world’s economy recovery, Mexico, sustained by the strength shown by Latin America, and its internal consumption improvement, as well as the recovery of the manufacturing activity, shows a GDP growth that will be favorable for a continuity in space demand by companies, which in turn, will contribute to the national real estate sector’s recovery. n

C M Y K

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Por Arq. Maricarmen Elosua Directora del IMPL AN de San Pedro, y melosua@implansp.org Marco Tulio Santos Coordinador de Planeacion Urbana en el IMPL AN de San Pedro arq.marcotulio@gmail.com

AGENDA PÚBLICA

Municipal Planning in Mexico En los últimos años, varias ciudades de Latinoamérica han resaltado como ejemplo de una buena planeación urbana, logrando tomar control de su destino y utilizando soluciones pensadas específicamente para su entorno. Durante este proceso los planificadores de estas ciudades desarrollaron estrategias muy creativas e innovadoras, dando una nueva esperanza y motivación a otras ciudades. Nos han demostrado que aún ciudades que enfrentan graves problemas sociales y escasez de recursos pueden cambiar su futuro. ¿Pero cómo han logrado estos cambios exactamente? Y ¿qué de estas estrategias pueden ser adecuadas a nuestra propia ciudad?

omo ejemplo de estos triunfos podemos comenzar citando a Curitiba, Brasil que se caracterizó por el sistema de BRTs, un autobús que circula en un carril único. Este sistema de transporte, aunque no es tan rápido como el metro, es más rápido que el autobús normal y cuesta el 10% de lo que cuesta un metro. El bajo costo permitió la construcción de este sistema, el cual mejoró la movilidad de la ciudad. Bogotá, Colombia es otro ejemplo de buena planeación urbana gracias a dos de sus mejores y más innovadores Alcaldes. Antanas Mocus quien promovió una cultura de civismo y una nueva conciencia urbana através de estrategias divertidas e innovadoras. Enrique Peñalosa quien invirtió en ciclovias, espacios públicos y BRTs en lugar de invertir en más infraestructura para el auto, mejorando así la calidad de vida de los bogotanos. Con la intención de comenzar esta discusión, el Instituto Municipal de Planeación Urbana de San Pedro (IMPLAN) junto con el TEC de Monterrey y el Gobierno del Estado de Nuevo León, organizaron una serie de conferencias dirigidas a profesionistas de la materia. La intención fue discutir las diferentes áreas de la planeación urbana y traer a expertos internacionales que pudieran compartir su experiencia con la comunidad. Se trató de cubrir una variedad

de temas que son necesarios para la planeación de una ciudad; desde la forma urbana y los sistemas de transporte, hasta los modelos financieros y las organizaciones para el cambio. Asistieron expertos de Colombia, Brasil, España, Estados Unidos, Londres y México. Tres lecciones en particular resaltaron como claves de un buen proceso de planeación urbana.

Visión Las ciudades que lograron un cambio tenían una visión a futuro, sabían a donde querían llegar. Como varias de las experiencias compartidas mostraron, el tener una visión no es fácil, se necesita soñar, olvidarse de los obstáculos y creer que todo es posible. En la mayoría de los casos se crearon organismos con la tarea específica de formar la visión y desarrollar los planes maestros. Organismos similares al IMPLAN. Por ejemplo, Bilbao, una ciudad industrial, que iba en decadencia, tuvo la visión de imaginarse como una ciudad turística, con una economía basada en el sector de servicios. La agencia Bilbao Ria fue el elemento clave para articular los específicos de esta visión y ha dado continuidad a una serie de proyectos que han revivido la ciudad.

Liderazgo Los líderes de estas historias hicieron dos co-

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sas que les permitieron construir la visión. Primero que nada apoyaron a un alcalde o líder de alto puesto con la capacidad de identificar las ideas innovadoras y dirigir el proceso necesario hasta su construcción. Formaron un equipo de trabajo con mucho conocimiento, compromiso y capacidad de ejecución. Por ejemplo, el Alcalde de Medellín, Sergio Fajardo, formó un equipo con conocimiento del contexto, una base técnica fuerte y con ideas interesantes y factibles. Estos proyectos han sido a su vez una gran atracción turística, gracias al gran impacto que tuvieron en la comunidad. Segundo, para lograr proyectos con este impacto es importante que las ideas salgan de la comunidad. Para esto es necesaria una metodología o dinámica que logre unir a la gente haciéndolos parte de una conciencia urbana. Los proyectos de Medellín así como de Bilbao resultaron de una consulta pública y un análisis profesional. Durante el proceso de consulta la gente fue formando un sueño y fue formando lazos importantes. Ahora esta comunidad se siente orgullosa y comprometida con su nuevo espacio físico.

Priorización de proyectos También las presentaciones mostraron que para lograr un cambio es necesario identificar una cartera de proyectos y de ésta esco-

PUBLIC AGENDA ger los prioritarios y los factibles a construir. Guillermo Peñalosa, en su plática sobre Sistemas de transporte alternativos y espacios públicos describe perfectamente lo que es la priorización de proyectos con una fotografía de Bogotá, en donde se puede observar una ciclovía perfectamente pavimentada, al lado de una carretera de terracería. El describió cómo la ciudad de Bogotá canalizó los recursos que se podían utilizar en carreteras para proyectos de transporte público, ciclovías y plazas. Esta decisión resultó en más opciones de transporte para los Bogotanos y les transformó a una ciudad definida por la congestión automovilística, en una ciudad con grandes espacios de esparcimiento para todos. El huracán Alex demostró la relevancia y la importancia de las lecciones compartidas en esta conferencia. Los daños que vivimos no fueron sólo causa de la tormenta sino también de las malas decisiones de desarrollo urbano. El agua tomó su cauce y se llevó de encuentro casas, calles y cualquier construcción que invadía su paso, porque hemos cometido el error de construir en cañadas, arroyos y pendientes mayores de 45%. Durante los días siguientes a la tormenta, grupos de personas de la comunidad se acercaron al municipio y al IMPLAN pidiendo soluciones integrales para resolver el problema. Ahora que nos movemos a reconstruir la ciudad es necesario definir la visión, construir nuestra ciudad en armonía con el contexto natural, densificar en terrenos aptos para esto y coordinar esta densificación con un sistema de transporte público. Es necesario crear una conciencia urbana para lograr que los ciudadanos y desarrolladores apoyen los reglamentos y consejos de los profesionistas, en lugar de buscar un amparo para construir en lugares inadecuados.

s example of this urban planning we can start mentioning Curitiba, Brazil, that launched a new bus rapid transit (BRT) system, a bus that runs in a dedicated street lane reserved specifically for its use. This transport system but not as fast as the subway is

iguiendo el ejemplo de otros países exitosos en el área de la planeación urbana, municipios Mexicanos han fundado agencias independientes del gobierno para manejar el desarrollo urbano de su territorio. Estos institutos son llamados Institutos Municipales de Planeación Urbana (IMPLAN) y son ahora 35 en todo el país. En 2003, se creó la Asociación de IMPLANes de México que contaba en ese entonces con 21 miembros. A diferencia de otras agencias de planeación, los IMPLANES desarrollan modelos financieros innovadores que les permiten recibir fondos del sector

faster than regular bus and costs a fraction – about a tenth -- of a typically underground metro system. The affordability of this solution enabled Curitiba to dramatically improve transport options for all of its residents. Bogotá, Colombia is another example of outstanding urban planning, led by two of his best and most innovative mayors. Antanas Mocus promoted a culture of civility and a new urban consciousness through fun and innovative strategies. Enrique Peñalosa followed through on this vision by investing in bike paths, BRTs, and public spaces rather than investing in more infrastructure for cars. Together, both majors helped improve the quality of life in Bogotá. These efforts, creative and effective, in Latin American cities have given new hope and inspiration to other cities in the region and around the world. We have shown that even cities that face serious social problems and lack of resources can change your future. But how exactly were these changes made? And what elements of these strategies may be appropriate to our own cities? To begin this discussion of the Municipal Institute of Urban Planning of San Pedro (IMPLAN), along with the Monterrey Institute of Technology (TEC de Monterrey) and the state government of Nuevo León, organized a conference for professionals in the field. The intention was to discuss the different areas of urban planning and bring together international experts who could share their experience with the community. The presentations at the conference covered a variety of topics that critical for the successful planning of a city, from urban transport systems to the financial models and the structure of organization that can facilitate change. The conference was attended by experts from Colombia, Brazil, Spain, U.S., London and Mexico. Three lessons in particular stood as critical to a good urban planning process.

Vision

The cities that make a difference had a vision for the future; they knew where they wanted to go.

público y privado, que los hace financieramente sustentables. Logran acuerdos entre grandes propietarios y gobierno para crear planes maestros de zonas nuevas, coherentes con la visión general del municipio. Este tipo de Institutos son los que han ayudado a ciudades a transformarse, a tomar control de su destino y a mejorar la calidad de vida de sus ciudadanos. El Instituto Municipal de Planeación Urbana de San Pedro Garza García (IMPLAN) nació en diciembre de 2005, como un organismo público descentralizado con autoridad propia de admi-

Arq. Maricarmen Elosua Directora del IMPL AN de San Pedro

As several of the experience shared by the presented demonstrated, articulating a vision is not easy. One has need to dream, forget about the obstacles, and believe that anything is possible. In most of cases presented, agencies were founded and charged with articulating a vision and develop master plans that followed from it. Many of these change-focused organizations were structured in a way that resembled San Pedro’s IMPLAN. In one example presented at the conference featured Bilbao, an industrial city that was in decline, re-invented itself as a tourist city with an economy based on the service sector. Bilbao Ria, a change-focused local planning agency, articulated the specifics of this vision and followed through with a series of projects that transformed and revitalized the city.

nistración. Éste tiene como objetivo orientar y asesorar al municipio en la planeación del desarrollo urbano ordenado y sustentable de su territorio, promoviendo la participación ciudadana y el desarrollo de una cultura urbana. La independencia política de este organismo descentralizado ha permitido la continuidad de la planeación urbana a través de las diferentes administraciones públicas. En el proceso de planeación se incorporan cuatro componentes básicos: una visión estratégica que garantiza el desarrollo ordenado en el corto, mediano y largo pla-

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zo; una capacidad de gestión que posibilite la materialización de estos proyectos a través de convenios entre los sectores público y privado; gran participación ciudadana que incorpore las propuestas de la comunidad; y un equipo técnico y profesional que asegure la más alta calidad de los estudios y proyectos que se elaboren en el Instituto. El IMPLAN también es el organismo adecuado para proponer las reformas al marco jurídico y normativo y lo hace desde una perspectiva única, alejada de las posturas de grupos políticos o económicos.

AGENDA PÚBLICA

Equipo de trabajo de Implan San Pedro Garza García, Nuevo León

Leadership

The leaders of these successfully stories did two things that allowed them to carry out their vision and build the physical structures to make it manifest. First, they fostered the capacity of local government to implement new urban development interventions. They supported a mayor or other leader in government with the ability to identify innovative ideas and the administrative power to create and protect the necessary processes to allow actual construction. They formed a team with deep technical expertise, strong commitment, and organizational ability to execute the projects designed. The mayor of Medellin, Sergio Fajardo, for example, assembled a team of people who possessed detailed knowledge of the local context, a strong technical base, and the leadership qualities. These projects also turned these formally depressed areas into major tourist attractions. Second, to create projects that have significant impact, the leaders worked to collect ideas from the community. Projects in Medellín as well as in Bilbao, for example, grew out of an intensive process of public consultation. During the consultation process, people

ollowing the example of other successful countries in the area of urban planning, Mexican municipalities have established autonomous agencies, with some independence from government, to manage urban development in its territory. These institutes are called Urban Municipal Planning Institute (IMPLAN) and now number 35 across the country. In 2003, the Association of Mexican IMPLANs was established, with 21 member organization. One aspects that set the IMPLANs apart from other planning agencies is their mandate to develop innovative financial models that initially allows them to receive funds from both public and private sector sour-

were articulated their vision for a livable city, but they were also forging important ties. They are, as a community, proud and protective of their new physical space.

Priority of projects

Effective urban planning and renewal depends first on the definition of a clear portfolio of feasible, financially viable, and buildable projects, and then on the prioritization of projects among this group. Guillermo Peñalosa, who, in his discussion of Alternative Transportation Systems and Public Spaces, used a photograph of Bogota to illustrate the significance of the prioritization of projects. The photograph showed paved a bike path right alongside to a dirt road. He then described how the city of Bogotá channeled resources that could be used on roads for community-supportive projects, like the bike paths, but also public transit projects, green spaces, and plazas. This decision not only produced more transportation options for Bogotá, but it also transformed a city characterized by automobile traffic congestion into a city with easy to move through, with recreational areas for everyone. Hurricane Alex drove home very dramatically

ces, but that will ultimately allow the organizations to be financial self-sustaining as they receive remuneration for the planning services they provide. Another aspect that sets them apart is the important role they play in mediating agreements between landowners and government to create master plans for new areas that are consistent with the overall vision of the municipality. These institutes have helped transform cities, improving the quality of life for all citizens. The Municipal Institute of Urban Planning of San Pedro Garza Garcia (IMPLAN) was created in December 2005 as a public agency that was vested with the authori-

the relevance and importance of the lessons shared in this conference. The proximate cause of the damage was the storm, but the underlying reason was several decades of reckless urban development decisions. The rain, mud, and stones released by the storm merely followed their course. Because we made the mistake of building in creeks, streams, and ravines, and on slopes greater than 45%, however, the flood of water and debris took down the houses, the streets and any other construction that stood in the way as it poured through the city. During the days following the storm, groups of people in the community approached the town and the IMPLAN for solutions to solve the problem. As we move to rebuild the city, we will need to start with a vision, we must take care to build our city in harmony with the natural context, we need to densify in land that is suitable for this and create a robust public transport system to make this densification viable. We need to create an urban consciousness to ensure that citizens and developers to support the regulations and advice of professionals, rather than seeking an injunction to build in inappropriate places. n

ty to manage itself as an independent entity. It was established as an organization that would guide and advise the municipality in planning for the orderly and sustainable urban development in its territory, but that would also promote civic participation and the development of an urban culture. The political independence of this decentralized agency has allowed urban planning to continue seamlessly despite the political transitions after each election cycle. The planning process carried out by the IMPLAN of San Pedro rests on four basic elements: a strategic vision that ensures the orderly development in the short, medium and long-term; the manage-

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ment capacity to carry out urban renewal projects and to negotiate agreements between the public and private sectors that will allow them to go forward without disruption; the development of high levels of citizen participation and the integration of community ideas into the design of urban projects; and finally, a team with the professional expertise to ensure the highest quality of studies and projects. Where necessary, the IMPLAN also proposes reforms to the legal and regulatory framework to allow projects to be implemented; its institutional independence lends its legal intervention important credibility as technical opinions that are not tied to the positions of any political or economic group.

valuación

Por Santiago Herreros de Tejada Director Internacional. Grupo Sociedad de Tasación y miembro del Comité Institucional de ATASA (Asociación de Unidades de Valuación de España):

REGULACIÓN Y TECNOLOGÍA Elementos clave de valuación

Technology And Compliance, Key elements of valuation Tras la crisis financiera internacional, ha incrementado la preocupación de las autoridades respecto al mercado de la valoración, por ello, considerar seriamente la regulación y la tecnología como elementos clave para controlar la calidad del avalúo y aportar seguridad y calidad al proceso de la valuación en mercados internacionales, se hace indispensable.

ebido a mi experiencia de más de 10 años en el sector inmobiliario internacional y a mi actual cargo como Director Internacional del Grupo Sociedad de Tasación, cuya empresa matriz es la principal unidad de valuación independiente del mercado español, he tenido la oportunidad de ser ponente en diversos foros y congresos de valuación en Europa Occidental, Europa del Este, Centro América, Sur América y Estados Unidos. En estos años, he comprobado cómo ha incrementado la preocupación de las autoridades respecto al mercado de la valoración, tras la crisis financiera internacional. De hecho, en la actualidad, los foros y congresos son un hervidero de autoridades, entidades financieras y de profesionales involucrados en el mercado de la valoración, buscando soluciones que doten de seguridad a sus respectivos mercados hipotecarios. Es evidente que en algunos mercados el sistema tradicional de valoración está roto, y que existen diversos factores que originan riesgos que se podrían evitar. Algunos de ellos son los siguientes: existen criterios heterogéneos entre los distintos profesionales, el contenido de los informes es heterogéneo, los informes de valoración no pasan por con-

troles técnicos independientes, las bases de datos no están auditadas , la información no está estandarizada en algunos casos, y en determinadas regiones existen monopolios por parte de valuadores, se trabaja de una manera artesanal sin automatizar los procesos, los pdf son manipulables etc. Todos estos factores originan riesgos sistemáticos en el mercado de la valoración que impiden poder realizar un control de calidad de los avalúos que sirven de garantía de los préstamos hipotecarios. Estos factores pueden producir desviaciones en las opiniones de valor emitidas por los tasadores, y cuando el valor real de una propiedad no se refleja correctamente en el informe, el potencial de la pérdida financiera es muy significante. Esta pérdida, que en un micro nivel puede impactar al prestador y al valuador, provocaría efectos devastadores a nivel macro, dañando el mercado hipotecario, el mercado inmobiliario, mercados domésticos y mercados y economías globales; algo de lo que hemos sido testigos en los últimos años y que somos conscientes que no se puede volver a repetir por el bien común de la economía mundial. El deterioro del proceso de la valoración no se ha producido de un día para otro, sino

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que ha ido evolucionado influenciado también por la globalización de los mercados. Desde que la concesión de hipotecas ha pasado de un ámbito local a un ámbito internacional, la bursatilización se ha convertido en una espada de doble filo: por un lado, proporcionando una gran liquidez para el sector inmobiliario, pero también creando un pensamiento peligroso respecto a que el riesgo se podría eliminar y que los estándares sobre colaterales y de crédito se podrían suavizar. En algunos casos esta situación aceleró los procesos hipotecarios de tal manera que se priorizó la concesión de préstamos sin ningún tipo de control sobre los avalúos que soportaban las garantías hipotecarias, creando la crisis subprime y una serie de consecuencias nefastas para la economía mundial. La necesidad de cambio en los procesos y metodologías ya existía en diversos mercados, pero se ha hecho ahora mucho más evidente debido a la crisis inmobiliaria y financiera de la que hemos sido testigos. Es necesario que se produzcan cambios significativos y profundos, entre ellos, cambiar la manera como se producen los productos de valoración y la implementación de regulaciones que incluyan regímenes sancionadores,

valuation

el cómo debe ser realizado el avalúo, la información que debe de contener, controles de calidad, incompatibilidades, y autorizaciones para operar en el mercado. A partir de ahora los mercados secundarios analizarán con mucho mayor detenimiento los procesos, metodologías y tecnologías de valoración que se utilizan en los diversos mercados hipotecarios a la hora de adquirir carteras hipotecarias. Para garantizar la seguridad de los mercados hipotecarios es fundamental conseguir un óptimo control de los productos de valoración y, en mi opinión, combinar la implementación de regulaciones estrictas por parte de las autoridades con herramientas tecnológicas. Ello permitiría, por un lado, la realización de análisis estadísticos y numéricos en el proceso de valoración, y por otro, que garanticen la precisión y rigurosidad durante el proceso de confección del avalúo y durante el control técnico de calidad del mismo. Para que el cambio empiece a producirse es importante el apoyo de las autoridades y de las entidades financieras. Las autoridades deben de imponer regulaciones estrictas y las entidades financieras deben asegurar que sus tasadores realicen sus valoraciones de una manera profesional, siguiendo marcas pautadas que garanticen “buenas prácticas”. Un ejemplo a seguir es el modelo impuesto en España, donde existen unidades de valoración y donde el mercado está regulado por el Banco de España. Además, los participantes son auditados y sancionados por el organismo regulador. A través de la implementación de una regulación efectiva y de la utilización de tecnologías eficientes de valoración, el mercado hipotecario verá ampliamente reducido su riesgo y conseguirá imponer criterios técnicos y contenido de los informes homogéneos, asegurarse de que se realizan controles técnicos de calidad, contar con bases de datos auditadas y compartidas e informaciones estandarizadas que permitirán realizar un mejor análisis de los avalúos. Además, en mercados con volúmenes considerables de avalúos, es virtualmente imposible conducir el negocio de forma efectiva sin la utilización de software especializados para gestionar el proceso de la valoración. Los procesos de flujo de trabajo deben de incluir un software que permita recibir solicitudes, informar sobre fechas relevantes, monitorizar el estado del avalúo, mantener listados de redes de tasadores, contar con herramientas de medición de la calidad, controlar que se cumplan la normativa, que los criterios, métodos y procedimientos utilizados sean los correctos, así como comprobar por medio de bancos de datos la adecuación de los valores calculados a los parámetros medios de valores de zonas, entre otros. Y todo ello con el objetivo de aportar seguridad y control al mercado hipotecario. El mercado de la valoración en cada país cuenta con sus propias características pero, sin embargo, hemos podido comprobar que los procesos, metodologías y tecnologías de valoración que ha desarrollado el Grupo Sociedad de Tasación son 100% adaptables y

exportables a entornos socio económicos y legales diversos, y que aportan seguridad y garantías a mercados hipotecarios internacionales a través de la utilización de tecnologías robustas, flexibles, fiables y seguras. Es necesario concienciar a la industria de que invertir en calidad y automatización en los procesos de valoración es rentable. De esta manera, puede concluirse que el binomio regulación/supervisión - tecnología resulta fundamental para el correcto funcionamiento de una actividad tan crucial como la valoración. En concreto, en el esquema del mercado hipotecario, la base sobre la que se sustentan los préstamos y créditos hipotecarios (la garantía inmobiliaria) ha de estar correctamente valorada, no sólo para que la relación entre prestamista y prestatario quede adecuadamente configurada, sino sobre todo para que los inversionistas en los títulos hipotecarios, que de forma directa o indirecta, se corresponden con la práctica totalidad de los ahorradores, accedan a éstos con seguridad y confianza a largo plazo. En cualquier caso, una lección que he aprendido es que el cambio es duro y que el status quo es un poderoso adversario. Independientemente de la necesidad de que se produzca un cambio, el mismo ocurrirá paulatinamente, ya que es imposible cambiar el comportamiento de los mercados de un día para otro. No obstante, soy optimista y entiendo que los mercados se irán ajustando con el objetivo de aportar una mayor solidez a sus sistemas hipotecarios internos. Para cualquier información adicional: Santiago Herreros de Tejada, Grupo Sociedad de Tasación, C/ Principe de Vergara 43, 28001, Madrid, Tel (34) 91 175 41 39; web: www.stvalora. com e-mail: sherreros@st-tasacion.es

Santiago Herreros de Tejada Director Internacional.

real estate congresses internationally meet and gather authorities, financial institutions and of professionals involved in the valuation industry searching for solutions which can offer security to their respective mortgage markets. It is clear that the residential valuation system is broken and that there are several factors which imply risk which should be avoided. Some of them are the following: heterogeneous criteria between the different professionals involved in the valuation industry, heterogeneous content in the valuation reports, not existence of independent quality control over the valuation reports, Data Bases are not audited, information is not standardized, in several areas there is a monopoly of valuers, processes are not automated, pdf´s can be manipulated, etc. All of those factors create systematic risks in

Hoy es necesario producir cambios significativos y profundos. A partir de ahora los mercados secundarios analizarán mejor los procesos de valoración que se utilizan en los diversos mercados hipotecarios a la hora de adquirir carteras hipotecarias.

ue to my experience of more than 10 years in the International Real Estate Industry and to my actual position as International Director of Grupo Sociedad de Tasación, which main company is the leading independent valuation firm in Spain, I have had the opportunity to attend several real estate and valuation seminars and congresses in Western and Eastern Europe, North, Central and South America. During those years, I have been able to verify how the concern with regards to the valuation industry has increased in a substantial manner since the international financial credit crunch between governmental authorities. As a matter of fact, at this moment in time the valuation and

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the valuation market, which prevents making an efficient quality control of the valuations linked to mortgage loans. Due to the factors above mentioned, deviations can be produced in the opinions of value expressed by the valuers about the subject properties, and when the real value of a property is not shown in the valuation report, there is a substantial potential financial loss. This loss at a micro level affects the lender, the borrower, and the valuer, in a macro level it can have devastating effects over the mortgage market, real estate market, domestic market, and global economies and markets; what we have widowed in the passed years make us aware of the

valuación

Since the international financial credit crunch between governmental authorities, the concern with regards to the valuation industry has increased in a substantial manner, that´s why Technology and Compliance have to be seriously considered as key elements to control the quality of the valuation and to offer quality and security to the valuation process in international markets.

importance of protecting the market from this practices which can severely affect future of the global economy. The deterioration of the valuation market has not been produced from one day to another but it has been evolving influenced also by the globalization of the markets. Since the mortgage market has become global, securitization has become a double edged sword by, from one part offering liquidity to the real estate market, but also creating a dangerous thought that through a great liquidity the risk could be eliminated, and that standards over collaterals and credit could be soften. In some cases, this situation, accelerated the mortgage processes in a way that it was priorized to originate mortgages over doing quality control over the valuations linked to mortgage market loans, which created the subprime crisis and a series of disastrous consequences to the global economy. The need of change in processes and methodologies already existed in several markets but now, the need, is much more evident due to the international financial crisis which we have witnessed, It is necessary to make depth and significant changes in how the valuation is produced and delivered, and in the regulatory arena. From now on, secondary markets will analyze more carefully and precisely the processes, methodologies and technologies used in the different mortgage markets when acquiring Securitized Mortgage Products.

In order to achieve security to the mortgage market, it is key to achieve an optimum control over the valuation products. In my opinion the combination of strict regulations implemented by governmental authorities with technologies, which allow statistical and numerical analysis in the valuation process, and which would guarantee accuracy of the valuation through the process of developing the report and through the quality control process are essential. In order to achieve the change, it is extremely important to receive the support of the governmental authorities and of the financial institutions. Authorities must implement strict regulations and financial institutions must assure that the valuers or the valuation firms which work for them, work in a professional manner following the standards and specifications requested by the bank and by local regulations in order to follow “good practices” in the valuation market. An example to follow is the model imposed in Spain where there is an existing model of valuation management companies, and the market is regulated by the Bank of Spain, who audits and sanction the different organizations involved in the valuation industry. Through the implementation of an effective regulation, and through the use of intelligent valuation technology platforms, the mortgage market will see how the risk is reduced substantially, and will be able to achieve heterogeneous

Today, it is necessary to make in depth and significant changes in how the valuation is produced and delivered, and in the regulatory arena. From now on, secondary markets will analyze more carefully and precisely the processes used in the different mortgage markets when adquiring Securitized Mortgage Products. 82

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technical criteria, heterogeneous reports, make sure that the appropriate quality controls are produced, shared and audited databases, and standardized information which will allow a better analysis of the valuation works. Additionally in markets with high volumes of valuations, it is virtually impossible to conduct the business in a secure way without the use of specialized software, which manages and automate the process of the valuation work. If you are a valuer or a valuation firm, the workflow processes must include technology which will allow to receive orders, highlight important deadlines, track the status of the report, assure that compliance is being met, that the criteria, procedures, and methodologies used are the appropriate, and checks the coherence of the certified values, with the main goal of offering security and quality control tools to the mortgage market. The valuation market in each country has its own characteristics but we have been able to prove, that the methodologies, procedures and technology that Grupo Sociedad de Tasación uses are 100% adaptable and exportable to diverse legal and socio economic environments and that we can help through them to offer security and safety to international mortgage markets. Also, those technologies must be robust, flexible, trustworthy and secure. It is necessary to make aware the industry that it is extremely profitable in terms of security to invest in quality and automation of the valuations process to achieve productivity and profitability. We can conclude that the binomial regulation/supervision accompanied by technology is key in order to achieve quality and professionalism in the sensitive valuation activity. More specifically, at the mortgage market the base over which the mortgage loans are supported, must be correctly valued, not only so that the relationship between the lender and the borrower is configured appropriately, but overall, so that the investors of mortgage securities, can access to them with security and trustworthiness. In any case, something which I have perceived is that change is hard and that status quo is a powerful opponent, and that independently of the need that a change is produced, this change will be produced gradually as it is impossible to change the behavior of the markets from one day to another. However, I am optimistic, and I understand that the international valuation and mortgages markets will adjust with the goal of offering much more security to their internal mortgage markets.n For any additional information: Santiago Herreros de Tejada, Grupo Sociedad de Tasación, C/ Principe de Vergara 4 3, 28001, Madrid, Tel (34) 91 175 41 39; web: www.stvalora.com e-mail: sherreros@st-tasacion.es

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Por Raul Rosado raul@r-arte.com

DIÁLOGOS 150 X 180 CM Técnica: hoja de oro sobre tela

TATIANA MONTOYA 84

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BIO ESFERA 150 X 150 CM

Técnica: hoja de oro sobre tela

“...de los materiales y de su técnica científica aplicada, Montoya abraza la tradición del expresionismo abstracto, apoyándose en el uso en el uso de la luminosidad y del contraste de color, con el tema de la naturaleza y el paisajismo en el lenguaje de la metáfora y el símbolo; sin embargo, la construcción de estos elementos también inquietan al observador. El poder de la imagen evoca las emociones del observador y estimula el pensamiento contemplativo y controvertido.” Cynthia Mac Mullin (Los Angeles, California / directora del programa de artes visuales en USA corporation FHP INC California, curadora del Museo MOLAA Museum of Latin American Art)

“...Amante de la contemplación, Tatiana Montoya es inevitablemente abstracta. Asume diversas geometrías, desde el cuadrado, el rectángulo y, el círculo, pasando por las formas repetidas de las hojillas de plata y oro, hasta el equilibrio de la imagen completa, siempre en búsqueda de una simetría que bien puede romperse con el fluir de la herida mineral, brotante y blanca como la plata. Sobre toda la estructura juega la luz, variando las sensaciones y los miramientos, según se exponga a la noche, el día o la sombra.” Francesca Gargallo (Italia, México / escritora y doctora en estudios Latinoamericanos, miembro de la Asociación Internacional de críticos de Arte AICA)

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BIO DIVERSIDAD 150 X 150 CM Técnica: hoja de oro sobre tela

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“...cabría añadir: lo imprevisto, la magia del azar, el efecto secreto del tiempo. Y sucede que a veces, el metal se obstina en guardar su ocultamiento constitutivo. Momento de resistencia en que el artista tiene que insistir, o mejor, persistir en el acto develador. Los resultados están a la vista la entraña íntima de los metales termina abriéndose a la presencia, ya sólo queda el resto, contemplar, sentir, habitar pues en la desnudez de las piezas ofrendadas, en una palabra, copertenecer.” Jorge Juanes (México / Filosofo, académico en estética de arte contemporáneo ) AZUL PROFUNDO 130 X 150 CM Técnica: hoja de oro sobre tela

“...Especial atención merecen los efectos de espejismo, fenómeno óptico que se acentúa con el tránsito del observador. Las imágenes cambiantes parecieran no tener principio ni fin. Ritmos e ilusiones engañosas las convierten de hecho en versiones renovadas de la abstracción lírica. Con sus experimentaciones técnicoestéticas Tatiana Montoya aporta nuevas posibilidades a la libre asociación poética de lo visible.” Raquel Tibol (Argentina, México/ escritora y critica de Arte, su obra se ha traducido a mas de 6 idiomas) DESPUÉS DE LA LLUVIA 150 X 160 CM (díptico) Técnica: hoja de oro sobre tela

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TATIANA MONTOYA La obra de Montoya ha suscitado extensos comentarios y varios escritos por la critica especializada, asi como multiples publicaciones. Nace en Colombia 1961, vive en México desde 1991, naturalizada mexicana en el 2001. Con una carrera de casi 30 años, ha realizado 21 exposiciones individuales desde 1989 y ha participado en mas de 100 exposiciones colectivas desde 1984. Su obra se ha expuesto nacional e internacionalmente en varias Galerías y Museos tanto de la República Mexicana, como en Alemania, Argentina, Colombia, Canadá, Cuba, China, Dinamarca, España, Estados Unidos, Holanda, Italia, Japón y Venezuela. Cabe mencionar varios de los museos de México, tales como: Museo Tamayo, Museo de Arte Moderno de México MAMM, Museo de la Ciudad de México, Museo Nacional de la Estampa, Museo de la Secretaria de Hacienda, así como en numerosos museos nacionales de Arte Contemporáneo como los de Oaxaca MACO, Yucatán MACAY, AMPARO Puebla, CECUT Tijuana, Monterrey, Querétaro y Aguascalientes, entre otros; Así también, ha expuesto en el Museo de Arte Contemporáneo de Caracas, Venezuela; en el Museo de Arte Moderno de Cartagena y de Bucaramanga, Colombia, en el Museo de Arte Latinoamericano de Long Beach, California, MOLAA; en el Museo Centre d’ exposition du Vieux-Palais en Quebec, Canadá; en la Casa Wlfredo Lam de La Habana, Cuba; en el Kulturstaldene Museum de Copenhague, Dinamarca, en el Museo de la Fundación Guardini, Berlín, Alemania. Y en distintos eventos internacionales como la Feria Art Basel de Miami, la Paralela a la Documenta IX Kassel, Alemania, entre otros. A su vez ha sido invitada a varias becas de trabajo tales como la Beca Ciudad de México UNESCO; la Beca European Ceramic Work Centre EKWC, s’Hertogenbosh de los Países Bajos; la Beca- Symposium ‘Mithologie des Lieux’, en Quebec, Canadá -Fundación Deroin. También ha sido seleccionada en tres ocasiones a la Bienal de Pintura Rufino Tamayo, ha obtenido menciones en el Museo de Arte Moderno de México MAMM y en el Museo Jose Luis Cuevas de la Ciudad de México. Como resultado de su larga y reconocida trayectoria su obra hace parte de numerosas colecciones publicas y privadas como la Universidad de Kassel Alemania y el Museum of Latin American ART. California, USA. Por otra parte, ha participado, también, en diferentes muestras en espacios públicos tales como la exposición “Columnas”, Escultura Monumental expuesta durante 2 años en el Paseo de la Reforma de la Ciudad de México, la que actualmente, y de manera permanente como acervo de la Ciudad de México despues estuvoen el Bosque de Aragón DF y recientemente se inauguro en el paseo de esculturas de Santa Fe Mexico Df, así como la Escultura “Equinoccio” en el Bosque de Chapultepec, y la comisión de la reciente pintura mural “Efecto Mariposa” realizada para el hotel St. Regis de Punta Mita, Nayarit, México. Su obra se caracteriza por un amplio manejo de los metales y un conocimiento de pátinas e interesantes reacciones químicas, que le han permitido desarrollar una rica y única paleta de colores y texturas con materiales tales como la hoja de oro, la plata, el aluminio, el cobre, el bronce y el latón; los que, en su manejo y transformación, constituyen lo que bien podríamos llamar : “una propuesta de Alquimia para el siglo XXI”.

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Indicador Inmobiliario

Índice Económico CENTRAL DICIEMBRE 2010 n El Índice Económico Central (IEC) elaborado por Operadora Central de Estacionamientos presentó un incremento de 10.62% con respecto al mismo mes del año anterior, al ubicarse en 67.53 puntos, 11.16% por arriba respecto al mes inmediato anterior, resultado de los buenos impactos de la próxima temporada navideña y las tendencias de consumo y los servicios del mes de Diciembre. El indicador mostró su mejor nivel desde Julio del mismo año. n El IEC prevé una recuperación económica ya consolidada y que los esfuerzos por el crecimiento económico por fin darán frutos durante 2011, a pesar de los daños por efectos naturales, que provocaron comportamientos conservadores en los meses anteriores. El mantenimiento de los buenos niveles de Índice para el año 2011 pareciera inminente, debido a las estrategias implementadas por los empresarios para el último trimestre del año y a las acciones tomadas responsablemente por los gobiernos internacionales. n La región que impactó en el Índice de manera positiva con respecto al mes anterior fue Bajío, donde presenta una recuperación notable del 27.31%, contrastando con el comportamiento conservador de los consumidores en la región Norte, donde creció sólo en 1.85%. n Lla industria de mayor crecimiento fue Autoservicios con crecimiento de 27.77%, mientras que las otras industrias se mantuvieron estables o con un crecimiento moderado. Centros Comerciales incrementó su afluencia en un 19.56%, lo que indica que los consumidores centraron sus inversiones en áreas de consumo, saliendo de la tesis del comportamiento de los consumidores en período de estabilización económica.

El IEC es un factor que representa el comportamiento de los clientes de los más de 100 estacionamientos de CENTRAL durante el año y contiene cuatro componentes regionales. Base Diciembre 2008=100 Operadora CENTRAL de Estacionamientos inicia sus operaciones en 1994, con el objetivo de operar y administrar Estacionamientos en toda la República Mexicana. Gracias a la implementación de sistemas y controles administrativos, a la utilización de los más modernos equipos automatizados y a la incorporación de planes de operación que brindan soluciones viables e innovadoras, CENTRAL funge como parámetro de calidad y desarrollo en la industria de servicios de Estacionamiento. Con certificaciones internacionales ISO 9000, Great Place to Work, Empresa Socialmente Responsable, Empresa Libre de Drogas y National Parking Association, hoy en día se constituye como la empresa líder en la industria de los Estacionamientos en México. Información generada por Operadora Central de Estacionamientos, S.A. de C.V. Las cifras mencionadas forman parte del Banco de Información Estadística propiedad de Operadora Central de Estacionamientos, S.A. de C.V.

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real estate business

AÑO NÚMERO48 63 AÑO 11 8 - -NÚMERO

NEGOCIOS INMOBILIARIOS /

premio a la mejorA empresa warded best company

El panorama económico y financiero para 2011 E A F O F 2011 AÑO 11 - NÚMERO 63 $ 50 PESOS

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Integrando bienes raíces en la cartera de Afores Integrating Real Estate into Afore Portfolios