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real estate business

Evolución de los

parques industriales

Development of industrial parks in Mexico

UNA DÉCADA

haciendo historia

Tecnología solar

A decade of history

fotovoltaica

Photovoltaic Solar Technology

Es pe IN ci DU al ST In RI d AL u IS st SU r E ia l

AÑO 11 - NÚMERO 62 - $ 50 PESOS

AÑO NÚMERO48 62 AÑO 11 8 - -NÚMERO

NEGOCIOS INMOBILIARIOS /


CO

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M

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IS

SU

E

real estate business

AÑO 11 - NÚMERO 61

ES

P ECIAL

COMERCIAL

NEGOCIOS INMOBILIARIOS /

LA NUEVA TENDENCIA EN OFICINAS

REFORMA 222

AÑO 11 - NÚMERO 61 - $ 50 PESOS

T he N ew T rend I n O ffice S pace - R eforma 222

SAM ZELL M : ercados emergentes

Entre la oferta y la demanda E merging M arkets : B etween S upply & D emand

New York / México/ Costa Rica

Expertos en 3 paneles:

Sustentabilidad, Tendencias, Logística y Desarrollo en América Latina E xperts in 3 panels : S ustainability , T rends , L ogistics and D evelopment in L atin A merica


CO

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real estate business

AÑO 11 - NÚMERO 61

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NEGOCIOS INMOBILIARIOS /

LA NUEVA TENDENCIA EN OFICINAS

REFORMA 222

AÑO 11 - NÚMERO 61 - $ 50 PESOS

T he N ew T rend I n O ffice S pace - R eforma 222

SAM ZELL M : ercados emergentes

Entre la oferta y la demanda E merging M arkets : B etween S upply & D emand

New York / México/ Costa Rica

Expertos en 3 paneles:

Sustentabilidad, Tendencias, Logística y Desarrollo en América Latina E xperts in 3 panels : S ustainability , T rends , L ogistics and D evelopment in L atin A merica


real estate business

Evolución de los

parques industriales

Development of industrial parks in Mexico

UNA DÉCADA

haciendo historia

Tecnología solar

A decade of history

fotovoltaica

Photovoltaic Solar Technology

Es pe IN ci DU al ST In RI d AL u IS st SU r E ia l

AÑO 11 - NÚMERO 62 - $ 50 PESOS

AÑO NÚMERO48 62 AÑO 11 8 - -NÚMERO

NEGOCIOS INMOBILIARIOS /


“Who can help us trigger and materialize Real Estate opportunities in Mexico and Latin America?”

PREI has been investing in Latin America since 2000. We currently manage funds specializing in industrial, residential, and retail properties in Mexico, Brazil, Chile and Argentina, and we have transactions capabilities throughout Latin America. As of March 2010, PREI has over 70 associates operating in Mexico City, Rio de Janeiro, Miami, New York, and Los Angeles. Through its industrial and retail platforms, PREI Latin America has developed and managed 11 shopping centers and 151 industrial facilities. Through its housing platform, it has developed 207 projects and sold over 250,000 housing units. Additionally, we currently hold 150 million square feet of improved-land in 4 projects under development, a high-end second home project including a 250-slip marina and more than 5,000 apartments are under constructon.

Andres Bello 10, 11 th Floor, Mexico D.F. Mexico 11560

(52 55) 5093 2770

l ApARtMEnts l Condos l Housing l iMpRovEd LAnd l industRiAL l RE tA iL

© 2009. PRuDENTIAL AND ThE RoCk Logo ARE REgIsTERED sERvICE MARks oF ThE PRuDENTIAL INsuRANCE CoMPANY oF AMERICA. MoMY-7vBRg4


PREI has presence in more than 67 markets in Mexico

Proven experience in Mexico since 2003 PREI is committed to championing efforts to provide environmentally sustainable real estate investments worldwide to its investor base while operating its business in a sustainable manner.


Sendero Shopping Centers l Automated air conditioning, temperature, and energy efficiency systems l Motion sensors in service areas l Segregation and recycling of subproducts (PET, aluminum, paper, cardboard) l Energy and water best management practices saving program l Wastewater treatment plant

COSTA BAJA - La Paz, Baja California l Touristic Environmental Compliance Certificate granted by SEMARNAT (recognition as a role model for the region) l Wastewater treatment plant l Water desalinization plant l Relocation and preservation of local flora and fauna l Waste materials management and disposal plan l Solar panels used to heat pools

InduSTrIAL POrTfOLIO l Wastewater treatment systems and reuse of treated water l Hazardous and non-hazardous waste management l Use of natural sunlight and energy efficiency systems l Promotion of green areas

A team you can trust


Carta Editorial

Editor’s Letter

Estimados Amigos:

E

stamos terminando el 2010 con una recuperación franca en la confianza de los mercados inmobiliarios en nuestro país. El sector industrial registró un crecimiento del 8.4% en el mes de Junio, y se ha mantenido en márgenes del 7.5%, gracias al crecimiento en materia aeroespacial, automotriz y sobre todo en la atracción de inversiones en los mercados de Europa, Asia y muy recientemente en Brasil. México de nuevo vuelve a distinguirse por su capacidad manufacturera y mano de obra calificada, con una expansión anual del 15.2%, siendo la mejor del año. En este contexto, Inmobiliare Magazine, en conjunto con AMPIP -Asociación Mexicana de Parques Industrialestrabajamos a fondo el contenido editorial de este número, a fin de conducir a nuestros lectores por un recorrido que, sobre el desarrollo industrial en México a través de los años, hacemos para evaluar también la situación contra actual y las tendencias para el año entrante. Diferentes regiones del país son promovidas en este especial, nuevas zonas estratégicas, las nuevas normas ambientales y de competitividad, así como el desarrollo de logística y otros temas que significan nuevas oportunidades para el sector. Cómo aprovecharlas y cómo desarrollarlas de manera inmediata serán los retos para este 2011. Sin más, permítanme agradecer a todo nuestro equipo de colaboradores y miembros de nuestro consejo editorial, deseándoles lo mejor para el próximo año.

Dear Friends, e are finishing 2010 with clear signs of confidence recovery in the real estate markets in our country. The industrial sector had a recorded growth of 8.4% in June and has remained within 7.5% margins, thanks to the aerospace and automotive industries’ growth, and especially to investments attractions in the European and Asian markets, and very recently, Brazil. Mexico is again recognized by its manufacturing capacity and qualified labor, with a yearly expansion of 15.2%, the best one this year. Within this context, Inmobiliare Magazine along with the Mexican Association of Industrial Parks – AMPIP (According to its initials in Spanish) – thoroughly worked in the editorial contents of this issue to be able to take our readers around a journey of Mexico’s industrial developments through the years, and in order to evaluate the current situation against trends for next year. In this issue, different regions of the country are promoted, besides new strategic zones, the new environmental and competitiveness norms, as well as logistics development and other subjects that mean new opportunities for our readers. Taking advantage and developing them immediately will be the challenges for 2011. With nothing further, let me thank all of our co-workers and the editorial board, wishing them the best for the coming year.

W

Guillermo Almazo Publisher & CEO Inmobiliare Magazine

Alianzas:

Distribuido en locales cerrados por: Publicaciones CITEM, S.A. de C.V., Av. del Cristo # 101, Col. Xocoyahualco, Tlalnepantla, Estado de México, C.P. 54080. Imprenta: Preprensa Digital, S.A. de C.V., Caravaggio Nº 30, Col. Mixcoac, Del. Benito Juárez, México, D.F., C.P. 03910 Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402, Colonia Roma, C.P. 06700; México D.F. Número 62 año 10. Publicación bimestral Octubre - Noviembre 2010. Número de reserva al título en derechos de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000 ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.

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HECHO EN México


Contenido/Content Publisher & CEO Guiller mo A lma zo Gar za guillermo @inmobiliare.com

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Financiero / Financial

Real Estate Markets in United States

Tendencias / Trends

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MERCADO DE BIENES RAÍCES EN ESTADOS UNIDOS

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TENDENCIAS INDUSTRIALES EN EL NORTE

Industrial Trends in the North

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Construcción Sustentable / Sustainable Construction

SOSTENIBILIDAD EN EL SECTOR INDUSTRIAL

Sustainability in the Industrial Sector

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Agenda / Agenda

DERECHO INMOBILIARIO: TEMAS SELECTOS Y PERSPECTIVAS DEL SECTOR

Property Law: Selected Sector Topics and Perspectives

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Agenda / Agenda

TENDENCIAS EN BIENES RAÍCES

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Trends in Real Estate

Especial AMPIP / AMPIP Special

EVOLUCIÓN DE LOS PARQUES INDUSTRIALES EN MÉXICO Development of Industrial Parks in Mexico

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Especial AMPIP / AMPIP Special

A LA ESPERA DE UN 2011 MÁS ACTIVO

Awaiting for a More Active 2011

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IGS INDUSTRIAL SOLUCIONES INMOBILIARIAS

IGS Industrial, Real Estate Solutions

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Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section

Especial AMPIP / AMPIP Special

IMPACTO DE LA PROMOCIÓN Y ATRACCIÓN DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA

Impact of Promotion and Attraction of Foreign Investment

Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section

REGIO PARQUE SANTA CATARINA, ESPACIOS FLEXIBLES Y VARIADOS

Regio Parque Santa Catarina, Flexible and Varied Spaces

Entrevista / Interview

PARQUES INDUSTRIALES LIMPIOS Clean Industrial Parks

Educacional / Educational

EL BALANCE ENTRE COSTO Y RIESGO, EN LA PROTECCIÓN DE CIUDADANOS ANTE EL TERRORISMO

Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section LOS PRIMEROS 20 AÑOS DE ESCALA The First 20 Years for Escala

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Especial AMPIP / AMPIP Special AMPIP´s Ex – Presidents

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En portada / On cover

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Arte / Art

Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section

GRUPO GP, TODA UNA HISTORIA

Grupo GP, Quite a Story

LOS EX – PRESIDENTES

In Memoriam

DE UN GRAN HOMBRE

A Brief Chapter of the Life of a Great Man

SEICA, UNA DÉCADA HACIENDO HISTORIA

TECNOLOGÍA SOLAR FOTOVOLTAICA EN PARQUES INDUSTRIALES

Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section

VESTA, Industrial Real Estate Development

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Especial AMPIP / AMPIP Special

PARQUES INDUSTRIALES, POLOS DE DESARROLLO, ATRACCIÓN DE CAPITALES Y ESPECIALIZACIÓN

Consejo Editor ial Germán Ahumada Alduncin / Francisco Andragnes / Hector Ibarzabal Sergio Argüelles / Juan Pablo Arroyuelo Jorge Ávalos / Pedro Azcué Yamal Chamoun / Alberto De la Garza Evia / Adrián García Iza José Ma. Garza Treviño / Eduardo Güémez / Luis Gutiérrez Víctor Lachica / Javier Llaca Gonzalo Montaño / Javier Barrios John Newcomb / Claudia Pérezsalas Blanca Rodríguez / Alejandro Sepúlveda Silvano Solís / Eugene Towle Humberto Treviño / David Jaime Tr aduccione s Ma. De los Á ngele s Her nánde z Ma. Elena Cr uce s Ramíre z

Publisher Sabor e A r te K ar la Sentíe s karla@saborear te.com.mx Gerente s comerciale s A r turo Trejo ar turo.trejo @emisa.info +52(55)5514-7914 Monter rey Cordelia Far ías Sada cordelia.farias@inmobiliare.com +52(81)4780 2050 EUA (US Sale s) Marc Soliz marc.soliz@inmobiliare.com Madr id Óscar Velasco +34 91 383 2183 /+34 91 766 4321

Distr ibución y suscr ipcione s Gabr iela Her nánde z ghernandez@saborear te.com.mx

VESTA, DESARROLLO INMOBILIARIO INDUSTRIAL

Client Ser vice s Manager Carolina Lópe z carolina.lopez@inmobiliare.com

Finanzas y cont abilidad Gr upo Vasay y A soc.

Photovoltaic Solar Technology in Industrial Parks

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Editora Adjunta Adr iana Leal adriana.leal@inmobiliare.com

Jur ídico Canale s.Dávila Eduardo L ar is Gonzále z eduardo @canales.com.mx

Sección Especial Publicitaria / Special Advertisement Section

Director de Nuevos Negocios Car los A . Caicedo Zapat a carlos.caicedo @inmobiliare.com

Fac tur ación y cobr anzas Ye senia Fer nánde z yesenia.fernandez@emisa.info

SEICA, a Decade of History

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Direc tor Comercial Emiliano García García emiliano @inmobiliare.com

The Cost – Risk Balance for Protecting Citizens Against Terrorism

104 LORENA ROMANO 106 JERRY O´CONNOR, JR: UN BREVE CAPÍTULO DE LA VIDA

Direc tor Gener al Er ico García García erico @inmobiliare.com

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Distr ibución y logística Monter rey Eduardo A ncona Eduardo.ancona@inmobiliare.com Fotogr afía Feder ico de Je sús Sánche z federico.dejesus@emisa.info Fotogr afías Monter rey Selma Fer nánde z selma.fernandez@emisa.info Elías Ter r a zas

Industrial Parks, Development Poles, Capital Attraction and Specialization

Fotogr afías N.Y. K alalea Dirección de A r te y Diseño V incent Velasco Gonthier vincent.velasco @emisa.info

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Corporativo EMISA M éxico +52(55)5514-7914 +52(55)5514-2077 Monterrey: (+52) 81 80 00 7150


FINANCIERO

Por Jonathan Woloshin UBS AG Wealth Management Research Adaptado por: Mariana Zarur, UBS Asesores MĂŠxico, Analista

Real estate markets in United States

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FINANCIAL El sector de vivienda todavía permanece inactivo El sector de vivienda en Estados Unidos permanece inactivo cuatro años después de haber alcanzado niveles máximos en precios y en ventas. A pesar de que las tasas hipotecarias se encuentran en niveles mínimos históricos, que los precios son altamente accesibles, y que existen abundantes programas de apoyo por parte del gobierno, ciertos temas sobresalientes en el mercado están retrasando la recuperación en este sector que es crucial para la economía. Estos temas incluyen: n Patrimonio negativo – Se estima que aproximadamente 23% de las viviendas en Estados Unidos con hipoteca, tienen una razón valor de préstamo a valor de propiedad que excede el 100%. Al estudiar los datos más a detalle, los resultados muestran una situación más apremiante. Estimamos que aproximadamente la mitad de las hipotecas que tienen un valor mayor al de la propiedad tienen una razón valor de préstamo a valor de propiedad que excede el 125%, mientras que la tasa de incumplimiento se encuentra por arriba de 25%. n Ventas distorsionadas – Ejecuciones hipotecarias, ventas forzadas y regreso de las propiedades a los prestamistas a cambio de la cancelación de hipotecas impagables, continúan impactando de forma negativa a los precios de las viviendas y representan las características de venta de algunos mercados distorsionados como Las Vegas, Florida y Phoenix. n Desempleo – Tasas altas de desempleo y la escasez de incentivos para crear trabajo continúan afectando al mercado de vivienda. n Fracaso en la modificación de las hipotecas – Los esfuerzos para modificar las hipotecas, puestos en marcha por la administración de Obama, han sido ineficientes, con la tasa de re-incumplimiento de pagos a 12 meses en más de 60%. Creemos que lo anterior se debe a la dificultad en el plan, a la naturaleza voluntaria de modificación por parte de los prestamistas, y a una falta de solvencia de los prestatarios. n Demográfico – Creemos que existen una serie de fuerzas demográficas que auguran hacia una demanda reducida de viviendas, incluyendo una tasa de crecimiento negativa en el grupo de personas entre 30-49 años, un incremento significativo en la inscripción a universidades en el grupo de personas entre 25-29 años, y el sustancial crecimiento en el grupo de personas de 65 años en adelante, las cuales creemos van a buscar gastar menos. n Exceso de oferta – Estimamos que en Estados Unidos existe un exceso de oferta en el sector de vivienda por aproximadamente dos millones de unidades. Mientras que esto representa un exceso sustancial, nuestra mayor preocupación radica en el número de viviendas adicionales que podrían agregarse a dicha sobre-oferta, si las tasas de incumplimiento no disminuyen de manera importante. Si las condiciones no mejoran, nosotros estimamos que entre siete y nueve millones

Sigue habiendo dificultades en los pequeños

dueños privados del sector comercial de bienes raíces, propiedades industriales, oficinas en los suburbios y en los centros de las ciudades que tienen sobre-construcción. de casas con problemas de pago podrían agregarse durante los próximos años.

El sector comercial de bienes raíces se encuentra en mejores condiciones A pesar de los retos, el sector comercial de bienes raíces se encuentra en mejores condiciones que el sector de vivienda. Como hemos argumentado por varios años, la naturaleza del sector comercial de bienes raíces de generar una renta, combinado con la buena disposición de los prestamistas de extender préstamos solventes y la disponibilidad de capital público y privado, le da una estabilidad sustancial al mercado comercial de bienes raíces. Algunas de las ventajas de este sector son: n Acceso a capital – Desde principios de 2009, las Sociedades de Inversión Inmobilia-

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rias (REIT) han levantado más de 39 mil millones de dólares de capital y de deuda convertible y no respaldada. Adicionalmente, estimamos que más de 100 mil millones de dólares se encuentran listos para invertirse en el mercado del sector comercial de bienes raíces con problemas de pago. n Compresión en los costos de fondeo – La relativa estabilidad del mercado comercial de bienes raíces, combinado con fuerte demanda institucional por deuda y capital de dicho sector, ha presionado los costos de fondeo a los niveles más bajos en décadas. n Mercado activo en transacciones – La caída en el valor del mercado comercial de bienes raíces, combinado con el acceso de capital mencionado previamente y la caída en los costos de fondeo, ha llevado a un mercado razonablemente activo en transacciones, particularmente comparado con

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FINANCIERO

la baja actividad del 2008 y 2009. Esta actividad ha llevado a una compresión en las tasas de capitalización a lo largo de todo el sector de propiedad este año, contrario con las expectativas de principios del 2010. Sospechamos que la amenaza del aumento en las tasas impositivas en el 2011 podría estar impulsando este aumento en la actividad. n Vencimientos de deuda manejables – Mucho se ha hecho con los 1.4 trillones de dólares de deuda del mercado del sector comercial que vencen durante los próximos cuatro años, y la pregunta qué existe es si hay suficiente capacidad para manejarla. Al respecto hacemos algunas observaciones: 1) La buena disposición de los bancos/acreedores de extender el vencimiento de la deuda a los prestatarios con buen historial crediticio y con propiedades que permanecen en buen estado; 2) Una parte significativa de la deuda que vence está en manos del sector comercial público y en niveles multifamiliares, en donde el acceso al capital permanece abundante; y 3) Dados los cuantiosos problemas en el mercado residencial de bienes raíces, creemos que los bancos están dispuestos a hacer ejecuciones hipotecarias únicamente si no existe ninguna otra opción razonable. Sin embargo, debemos resaltar, que la estabilidad y la fuerza relativa que observamos en el sector comercial de bienes raíces está concentrado principalmente en el sector comercial público y privado, en las operadoras multifamiliares, en los dueños de algunos edificios de oficinas en ciertas ciudades (Nueva York, Washington DC, Boston y San Francisco) y en algunos centros comerciales regionales de alta calidad. Continuamos viendo dificultades en los pequeños dueños privados del sector comercial de bienes raíces, propiedades industriales (particularmente propiedades del interior), oficinas en los suburbios y en los centros de las ciudades que tienen sobre-construcción, incluyendo Dallas, Atlanta y Charlotte.

Housing market still in the doldrums

Es importante destacar que el presente artículo se basa únicamente en las opiniones personales de los autores; opiniones derivadas de la información de carácter público obtenida de fuentes fidedignas y de buena fe a la fecha de realización del presente artículo. El artículo en cuestión ha sido preparado exclusivamente con fines informativos y no debe ser interpretado como una oferta de adquisición o venta de valores o instrumentos financieros relacionados. El lector no deberá interpretar el contenido del presente documento como una recomendación o asesoría legal, tributaria, contable o de inversión. El lector deberá, en todo momento, consultar a sus propios asesores legales, tributarios y financieros con respecto a cualquier asunto legal, tributario o de otra índole que pudiera afectar cualquier operación descrita en el presente artículo. El presente artículo no pretende ser completo. Ningún acto o decisión de inversión, enajenación u otro acto o decisión financiera, debería basarse exclusivamente en la información contenida en el presente artículo. UBS expresamente rechaza cualquier responsabilidad derivada del uso del presente artículo y no garantiza de manera expresa o tácita, la fiabilidad o integridad de la información, así como tampoco garantiza que estas estimaciones o proyecciones serán cumplidas. Los resultados finales variarán de las proyecciones y dichas variaciones podrían ser sustanciales. La información contenida en el presente artículo no es ni debe ser considerada como una promesa o garantía con respecto al pasado o al futuro. Toda la información, opiniones y precios establecidos en este documento, son actuales únicamente al momento de su publicación y pueden ser alteradas sin previo aviso. Es importante destacar que los valores referidos en este artículo por los autores fueron valuados sobre la base de precios aproximados y de mercado utilizados comúnmente por la banca. Esos valores deberán considerarse como únicamente indicativos y UBS no está obligado para con ellos. Este artículo no debe ser interpretado como una oferta de adquisición o venta de valores o instrumentos financieros relacionados por parte de UBS.

UBS Asesores México, S.A. de C.V. Tel.: (55) – 52 82 77 00 01-800-00827-86 87

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The US housing market remains in the doldrums four years after the peak in sales and prices. Despite record-low mortgage rates, nearrecord-high affordability, and a plethora of government support programs, several issues overhanging the market are conspiring to retard a rebound in this economically crucial sector. These issues include: n Negative equity - It is estimated that approximately 23% of US homes with mortgages have a loan-to-value (LTV) ratio in excess of 100%. Examining the data in a bit more detail yields even more troubling results. We estimate that roughly half of underwater mortgages have LTV in excess of 125%, whereas the delinquency rate is in excess of 25%; n Distressed sales - Foreclosures, short sales and deep-in-lieu-of sales continue to negatively impact home prices and represent a majority of home sales in distressed markets including Las Vegas, Phoenix and Florida; n Unemployment - Persistently high unemployment rates and dearth of job creation incen-


FINANCIAL

tives continue to weigh in the housing market; n Failure of mortgage modification- The mortgage-modification efforts put forth by the Obama administration have been largely ineffective with 12-month re-default rates upwards of 60%. We believe this is largely a function of plan complexity, the voluntary nature of modification on the part of lenders/servicers, and a general lack of creditworthiness of the modified borrowers; n Demographics - We believe a number of demographic forces augur for reduced home demand, including a negative growth rate in the 30-49 age group, a substantial increase in college enrollment in the 25-29 age group, and the substantial growth in the 65-and-above age group, which we believe will likely seek to downsize; n Excess housing units – We estimate approximately two million excess housing units are currently in the US. While this represents a substantial overhang, our larger concern surrounds the number of additional distressed homes that could flood the market if default rates and delinquency cure rates do not improve substantially. If conditions do not improve, we estimate an additional seven to nine million distressed homes could develop over the next several years.

Commercial real estate in significantly better shape

Although not without challenges, the commercial real estate (CRE) market is in significantly better shape than the housing market. As we have argued for several years, the income-producing nature of CRE, combined with lender/ servicer willingness to extend creditworthy loans and the availability of both public and

We continue to see stress with smaller, private owners of CRE, industrial properties, power/lifestyle centers, suburban office properties, and overbuilt downtown office markets. private capital, lends substantial stability to the CRE market. Some of CRE’s relative advantages include: n Access to capital- Since the beginning of 2009, Real Estate Investment Trust (REITs) have raised in excess of USD 39bn in equity and convertible and unsecured debt. In addition, we estimate more than USD 100bn is on the sidelines eager to invest in distressed CRE. n Funding-cost compression- The relative stability of the CRE market, combined with strong institutional demand for CRE debt and equity, has pushed funding cost to mutli-decade lows. In addition to enhancing bottom-line results and enhancing acquisition spreads, underwriting terms have eased significantly from the peak of the financial crisis. n Active transaction market- The decline in CRE values combined with the aforementioned access to capital and funding-cost compression has led to a reasonably active transaction market, particularly compared to the dearth of activity in 2008 and 2009. This activity has led to a compression in cap rates across virtually all property sectors this year, contrary to early 2010 expectations. We suspect the threat of increasing tax rates in 2011 could be driving some of this increased activity.

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n Manageable debt maturities – Much has been made of the USD 1.4 trillion in CRE debt that will mature over the next four years and the questions surrounding the existence of sufficient capacity to handle this. We would make several observations: 1) The willingness of banks/loan servicers to extend the maturing debt of quality borrowers and properties remains alive and well; 2) A significant portion of the maturing debt is outstanding at the public REIT and multi-family levels, where access to capital remains abundant; and 3) Given the plethora of problems in the residential real estate market, we believe banks are loathe to foreclose on properties unless no other reasonable option exists. We must stress, however, that the stability and relative strength we are seeing in CRE is largely concentrated in the public and large private REITs, multi-family operators, office-building owners in select cities (New York, Washington DC, Boston and San Francisco) and Class A regional malls. We continue to see stress with smaller, private owners of CRE, industrial properties (particularly inland properties), power/ lifestyle centers, suburban office properties, and overbuilt downtown office markets includn ing Dallas, Atlanta and Charlotte. 

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tendencias

Por : Ramón Flores Senior Vice President Monterrey ramon.flores@cbre.com.mx

Industrial Trends in the North

Con casi 60 millones de pies cuadrados de inventario clase A, el mercado industrial de bienes raíces industriales del área metropolitana de Monterrey es sin duda el más importante de Mexico. 12

N

o obstante que 2009 fue un año de muy bajo nivel de absorción y construcción de nuevos espacios, de enero a septiembre de 2010 se comercializaron aproximadamente 5 millones de pies cuadrados y aún falta contabilizar el último trimestre del año, que históricamente ha sido de mucha actividad, quizá cerremos con una cifra que se estima, cercana a los 7 millones de pies cuadrados comercializados, lo que marcaría una franca recuperación del mercado, indicando con esto el inicio de un nuevo ciclo inmobiliario. Esta demanda muy probablemente impulsará el inicio de construcción de naves especulativas por parte de los desarrolladores activos en la plaza, ya que si bien la tasa de desocupación se encuentra actualmente en niveles aproximados a un 12.7%, es de esperarse que al bajar ésta a un nivel del 9 o 10% sea suficiente para que empiece la construcción, principalmente debido a que la mayor parte de la disponibilidad se encuentra en naves de tamaño menor a los 100,000 pies cuadrados, presentando el mercado oportunidades en el segmento mayor a este tamaño. Otro detalle importante en el mercado es que, al estabilizarse la tasa de desocupación, muy probablemente empezarán a subir las

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trends rentas, ya que éstas han estado con tendencia a la baja desde 2007. Si cambia la tendencia en el precio de renta, también es probable que regrese la actividad a submercados como el de Ciénega de Flores, el cual durante los últimos dos años ha contado con poca actividad, sobre todo motivada por la poca diferencia en precio de renta respecto al submercado principal de la plaza, que es Apodaca. En el caso de este último submercado, la tendencia es que se acabe la tierra desarrollable como parque industrial, por lo que creemos que los desarrolladores reaccionarán hacia la apertura de otras áreas, probablemente en las inmediaciones a la carretera al aeropuerto, atrás del aeropuerto (Pesquería), o bien hacia la carretera a Laredo, por el Periférico o el Arco Vial. Otro detalle importante en el caso particular de Apodaca podría ser que, al quedar poco terreno disponible en los parques industriales, aumentará el precio de los terrenos disponibles de aproximadamente 10 a 15 has, donde se pudieran hacer proyectos a la medida o naves especulativas del tipo stand alone. Monterrey es fuertemente atractivo para las empresas manufactureras globales que desean vender bienes de consumo al mercado de los Estados Unidos de Norteamérica, ya que cuenta con todos los elementos necesarios para cristalizar un proyecto de esta naturaleza, mano de obra calificada a un costo competitivo, ubicación a sólo 200 km de la frontera con Texas, infraestructura confiable de energía eléctrica, gas natural, agua, telecomunicaciones y, por supuesto, naves industriales de calidad mundial. Su oferta de servicios lo posiciona como la mejor alternativa (en general, ya que hay proyectos con condiciones particulares) para las empresas que buscan producir con calidad, facilidad de operación y a costos competitivos. También, es probable que para 2011 pueda despertar el mercado para las empresas mexicanas que deseen distribuir productos en Monterrey, posiblemente motivados por las últimas oportunidades, antes de que empiecen a reaccionar hacia arriba los niveles de renta. En lo que respecta a los jugadores del mercado inmobiliario industrial en Monterrey (Desarrolladores Industriales), esta plaza es lo que se conoce como un mercado maduro, donde se invierte capital de origen institucional (fondos de pensiones y administradores de fondos), así como también capital de origen local. Esto hace que las variables de mercado reaccionen estrictamente con lo que sucede en los mercados financieros globales, los valores de renta se fijan de acuerdo a un rendimiento asociado a estas tasas globales, más una parte adicional relacionada con el riesgo de invertir en México vs otro mercado o país más estable o maduro. Aun cuando los indicadores del mercado se están recuperando, el 2011 se ve todavía incierto, ya que no se ve fin o un plan sólido para disminuir el clima de violencia y actividades del crimen organizado en el área metropolitana de Monterrey y en general en todo el Norte de México. Nosotros creemos

que si las autoridades competentes no actúan y presentan un plan sólido con resultados medibles en el corto y mediano plazo, es posible que muchas empresas que cuenten con proyectos en la zona se esperen a que mejoren las condiciones de seguridad y para hacer negocio, o simplemente consideren otras opciones. La oficina de CB Richard Ellis en Monterrey, ha construido una sólida reputación como un poderoso consultor de usuarios con necesidades de espacio industrial en la zona. Soluciones creativas a problemas, estructuración de transacciones y sofisticadas técnicas de análisis ejemplifican nuestras fortalezas, como resultado de esto, nuestra firma ha logrado realizar importantes transacciones en los principales mercados del Noreste de Mexico, algunas de las más recientes incluyen: n Representación para Callaway Golf en la renta de 190,000 SF de nave industrial en Apodaca. n Representación para Baker Hughes en la compra de 240,000 SF de nave industrial en Apodaca. n Representación para Steelcase en la renta de 170,000 SF de nave industrial en Reynosa. n Representación para Lenovo en la renta de un edificio industrial de 200,000 SF en Apodaca.

De enero a septiembre de 2010 se comercializaron

aproximadamente cinco millones de pies cuadrados. Quizá cerremos el año con una cifra cercana a los siete millones de pies cuadrados comercializados, indicando con esto el inicio de un nuevo ciclo inmobiliario. n Representación para Grainger en la compra de un edificio industrial de 200,000 SF en Apodaca. n Representación para Arvin Meritor en la renta de un edificio industrial de 450,000 SF en Ciénega de Flores. n Representación para Ceva Logistics en la renta de un edificio industrial de 300,000 SF en Ramos Arizpe. n Representación para Tyco Fire & Safety en la compra de un edificio industrial de 300,000 SF en Matamoros. n Representación para General Electric

Inventario Total Clase A Submercado

Inventario Total m 2

Disponibilidad m2

Tasa de disponibilidad

Precio promedio de renta USD $/m2/mes

Apodaca

2,792,712

222,101

8.0%

$3.77

Cénega de Flores

554,271

51,501

9.3%

$3.78

Escobedo

338,300

48,294

14.3%

$3.60

Guadalupe

893,061

100,360

11.2%

$3.54

San Nicolás

371,600

80,599

21.7%

$2.74

Santa Catarina

547,890

124,359

22.7%

$3.67

Total

5,497,834

627,214

11.4%

$3.57

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tendencias

With almost 60 million square feet of A Class inventory, the industrial real estate market of Monterrey’s metropolitan area is certainly the most important in Mexico. en la venta de un Edificio industrial de 500,000 SF en Apodaca. Con una diversa base de clientes que van de empresas locales a corporaciones internacionales, CB Richard Ellis ayuda a sus clientes a identificar y alinear sus requerimientos de bienes raíces con sus objetivos de negocio estratégico, financiero y operativo.

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ven though new space absorption and construction was very low during 2009, up to September 2010, approximately 5 million square feet have been commercialized, and during this year’s remaining trimester, in which historically there is a lot of activity, it might be possible that by the end of the year the figure could be close to 7 million square feet. This would mean a real recovery for the market, marking this way the beginning of a new real estate cycle. This demand would probably give a boost to the beginning of speculative space construction by the active developers on the site. If unemployment levels are near 12.7%, it should be expected that if these levels go down to 9 or 10%, it might be enough to start construction, mainly due to the fact that the highest availability is in

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100,000 square feet spaces, since the market offers opportunities in a bigger size segment. Another important fact in the market is that when unemployment rates are stabilized, rents would most probably increase, since they have had a downward trend since 2007. If this trend changes for rent rates, it is also probable that activity will return to submarkets, for example Ciénega de Flores that has had very low activity for the last two years, mostly because of the little difference in rent prices compared to the main submarket on the site, Apodaca. In the case of this last submarket, the tendency is that land that might be developed into industrial parks will run out. We believe developers will react to this by opening new areas, probably near the airport freeway, behind the airport (Pesquería), or towards the Laredo highway near the Periférico (beltway) or the Arco Vial road. Another important detail in Apodaca is that when a small amount of available land for industrial parks is left, land prices for available land of 10 to 15 hectares would increase, where “build-to-suit projects, speculative or “stand alone” buildings could be built. Monterrey is highly attractive for global manufacturing companies that wish to sell consumption goods to the United States Market, since it has all the necessary elements to materialize a project of the sort. Among them, there is qualified labor with a competitive cost, it is located only 200 km from the Texas border, reliable infrastructure for electrical supply, natural gas, water, telecommunications, and of course, world class industrial buildings. Its services supply positions it as the best alternative (in general, because there are projects with particular conditions) for companies in search of quality, adequate operations, and competitive costs. Probably, 2011 will awake the market for companies that are trying to distribute products in

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Monterrey, perhaps motivated by the last opportunities before rent prices start to go up. As far as the players in the industrial real estate market in Monterrey is concerned, (Industrial Developers), this site is known as a mature market, where institutional capital is invested (pension funds and fund administrators), as well as local capital. This causes market variables to react in a strict fashion to what is happening in the global financial markets. Rent values are set according to a yield associated to these global rates, apart from the related risk involved in investing in Mexico versus another market or country that is more stable or mature. Even when market indicators are recovering, 2011 looks uncertain because there is not a concrete plan to end the violent environment or the organized crime in Monterrey’s metropolitan area and in all the northern part of the country. We believe that if competent authorities do not act and present a solid plan with measurable results in the short and medium runs, it is possible that many companies with projects in the area will wait for better safety conditions for doing business or they will simply consider other alternatives. CB Richard Ellis in Monterrey has built a solid reputation, as a powerful consultant for users who have industrial space needs in this area. Creative solutions to problems, transactions structure and sophisticated analysis techniques are some examples of our strengths, and as a result, our firm has achieved to make some important transactions in the main northern markets in Mexico. Some of the most recent ones are: n Callaway Golf representation, after renting 190,000 sq. ft. at Apodaca’s industrial space. n Baker Hughes representation, after buying 240,000 sq. ft. at Apodaca’s industrial space. n Steelcase representation, after renting 170,000 sq. ft. at Reynosa’s industrial space. n Lenovo representation, after renting a 200,000 sq. ft. industrial building in Apodaca. n Grainger representation, after buying a 200,000 sq. ft. industrial building in Apodaca. n Arvin Meritor representation, after renting a 450,000 sq. ft. industrial building in Ciénega de Flores. n Ceva Logistics representation, after renting a 300,000 sq. ft. industrial building in Ramos Arizpe. n Tyco Fire & Safety representation, after buying a 300,000 sq. ft. industrial building in Matamoros. n General Electric representation, after selling a 500,000 sq. ft. industrial building in Apodaca. With a wide client base that ranges from local companies to international corporations, CB Richard Ellis helps its clients identify and align their real estate needs with their strategic business, financial, and operational objectives.  n


INFORME ESPECIAL Fuente: ICEI

Certificación para el profesional Inmobiliario comercial e industrial

Certification for the Commercial and Industrial Real Estate Professional People

Con esta certificación se pretende que todos los profesionales inmobiliarios del ramo comercial e industrial, cuenten con los conocimientos necesarios para ofrecer los servicios de la más alta calidad, satisfaciendo así las necesidades de sus clientes.

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l pasado 4 de noviembre, el Instituto Comercial e Industrial celebró su cóctel anual, durante el cual su presidente, el Lic. Javier Lomelín Anaya, presentó el informe de labores 2009-2010. Además de dar a conocer las diversas actividades realizadas durante su gestión, el Lic. Lomelín informó que gracias al esfuerzo conjunto de AMPI Ciudad de México y el Instituto Comercial e Industrial (ICEI), se logró establecer el proceso para la “Certificación del Profesional Inmobiliario Comercial e Industrial”. Con esta certificación se pretende que todos los profesionales inmobiliarios del ramo comercial e industrial, cuenten con los conocimientos necesarios para ofrecer los servicios de la más alta calidad, satisfaciendo así las necesidades de sus clientes. El examen se aplica vía internet. La aprobación mínima es del 80% de aciertos, de una batería de 70 preguntas, con 420 reactivos posibles. Los temas incluidos en el examen de certificación son: Aspectos Generales, legales, gestión ante autoridades, obligaciones fiscales, valuación, comercialización, financiamiento, arrendamiento y administración de inmuebles. Así mismo, comentó que el examen piloto y el primer examen de certificación fueron aplicados el pasado mes de octubre, dando como resultado el primer grupo de Profesionales Certificados, integrado por:

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1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Alejandro Pérez, de Colliers Internacional Enrique Mier, de Alles Group Francisco Cruz, de CB Richard Ellis Héctor Klerian, de Jones Lang LaSalle Javier Lomelín, de Colliers Internacional José Loaeza, de Colliers Internacional Ivan González, de CB Richard Ellis El Lic. Adolfo Kunz, Presidente de AMPI Ciudad de México, habló también de este importante logro y destacó la importancia de contar con dicha Certificación. Posteriormente, el Lic. Adolfo Kunz y el Lic. Javier Lomelín hicieron entrega de las credenciales y Diplomas de Certificación.

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he main goal of this certification remains on certifying that real estate professionals of the commercial and industrial sectors own the necessary knowledge to offer the highest quality services satisfying this way, their customers’ needs. Last November 4th, the “Instituto Comercial e Industrial” (ICEI) celebrated its cocktail party of this year. During this celebration, the Institution’s President, Javier Lomelin Anaya, gave the report of the period 2009-2010. Mr. Lomelin let the audience know the several activities done during his administration. He also emphasized the effort of the AMPI Mexico State jointly to the ICEI that served to establish the process for the “Certification of the Commercial and Industrial Real Estate Professional People”.

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The main goal of this certification remains on certifying that real estate professionals of the commercial and industrial sectors own the necessary knowledge to offer the highest quality services satisfying this way, their customers’ needs. The test is applied via internet, and to approve it, an 80% of correct answers are necessary from a total of 70 questions, with 420 possible points. The certification test contains the following subjects: general aspects, legal aspects, authority formalities, fiscal obligations, valuation, commercialization, financing, leasing and real estate administration. Likewise, the President commented that the show test and the first certification test were applied last October, getting as result the first group of Certified Professionals, formed by: 1. Alejandro Perez, Colliers International 2. Enrique Mier, Alles Group 3. Francisco Cruz, CB Richard Ellis 4. Hector Klerian, Jones Lang Lasalle 5. Javier Lomelin, Colliers International 6. Jose Loaeza, Colliers International 7. Ivan Gonzalez, CB Richard Ellis The President of AMPI Mexico State, Adolfo Kunz, talked about this important success and emphasized the importance of getting this Certification. After that, the first Certified Professionals were recognized by Adolfo Kunz and Javier Lomelin, who gave the corresponding cards and certificates to the professionals. n


CONSTRUCCIÓN SUSTENTABLE

Por Área de Investigación de Diseño Sostenible, VFO Arquitectos contacto@v-fo.com

SOSTENIBILIDAD en el sector industrial

SUSTAINABILITY in the industrial sector

Si bien en las áreas urbanas la operación de los edificios es la que mayor consumo hace de los recursos energéticos, en general siguen siendo los procesos productivos los que tienen una mayor huella ecológica.

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n esta ocasión queremos compartir con ustedes el estado del desarrollo sostenible en el sector industrial, desde complejos industriales hasta edificios de almacenamiento y distribución. Para comenzar hemos de aclarar que en las instalaciones industriales la contribución al mejoramiento del medio ambiente se puede dar en el frente de los procesos productivos que se llevan a cabo en ellas, así como en la planeación, construcción y operación de las edificaciones que albergan esos procesos. Si bien sabemos que en las áreas urbanas la operación de los edificios es la que mayor consumo hace de los recursos energéticos, en general siguen siendo los procesos productivos los que tienen una mayor huella ecológica. Por lo anterior, en esta ocasión dedicaremos este espacio tanto al aspecto inmobiliario como al de la producción industrial. En cuanto a las edificaciones industriales podemos generalizar que su diseño no representa retos distintos a los de los edificios de oficinas, siendo sus elementos principales la eficiencia en utilización de la energía para efectos mecánicos y la iluminación, mediante la utilización de estrategias pasivas como el diseño bioclimático de las envolventes, en donde la utilización de programas de simulación de comportamiento térmico juegan un papel importante, así como la utilización de

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dobles fachadas, parteluces, e integración al medio ambiente, mediante diseños que integren la iluminación y ventilación naturales, tomando ventaja de la iluminación cenital que de forma natural proporciona el diseño de las cubiertas industriales, así como vistas al exterior, reduciendo de esta manera el consumo de energía, o haciendo éste uso más eficiente mediante la utilización de volúmenes e intensidades variables en el uso de la iluminación, el aire acondicionado y el agua. Aquí las oportunidades aparecen en al ahorro de agua, pues adicionalmente a las estrategias de reducción de consumo, la automatización de las instalaciones y utilización de muebles sanitarios de bajo consumo, la ocupación extensiva del terreno permite que las bermas con especies de alto mantenimiento y extensas áreas sembradas -con pasto de alto consumo de agua y mantenimiento- den lugar a humedales para la degradación biológica de los residuos y posterior reutilización en los usos adecuados y permitidos por las autoridades locales, y que las restricciones por alineamientos o semejantes, así como las superficies de rodamiento, sirvan para la captación del agua de lluvia y escurrimientos, liberando la carga de los sistemas municipales. Adicionalmente, las grandes y razonablemente regulares extensiones de las cubiertas ofrecen una excelente oportunidad para la

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construcción de techos ajardinados que contribuyen al control de la temperatura interior, reducen el efecto de isla de radiación de calor, ayudan a la captación del agua de lluvia, y pueden convertirse en un espacio que puede ser utilizado por los trabajadores. Un dato respecto a las construcciones certificadas en el sistema LEED, respecto al cual no habíamos reflexionado en artículos anteriores, es que la mitad de los edificios certificados en México, hasta este momento, son de tipo Industrial, ya sea de producción, o de distribución. A saber, por orden alfabético: el centro de acopio y distribución de Graniger, en Monterrey, que obtuvo certificación nivel oro; la nave industrial construida por Hinnes, en su parque logístico e industrial en San Luis Potosí, donde la empresa opera más de 150 instalaciones con certificación Energy Star en el mundo y más de 200 registrados o en proceso de registro LEED; la planta de Reciclado de Lexmark, en Ciudad Juárez, que obtuvo certificación nivel oro; el Centro de Distribución de L’oreal, en el área metropolitana de la Ciudad de México, con certificado oro; y las instalaciones de Textron Internacional, en la Ciudad de Chihuahua. Adicionalmente, y desde hace un par de años, la empresa AMB opera en nuestro país, siendo una de las más importantes en el mundo en lo que se refiere a propiedad y operación de parques industriales, y tiene en su cartera la instalación industrial más grande en los Estados Unidos con certificación LEED oro por núcleo y envolvente. Así, AMB prueba su compromiso con la sustentabilidad, el cual ha manifestado desde el rescate que hizo del “PIER 1” en San Francisco a principio de los 90’s, y que consistió en la transformación de las instalaciones portua-


SUSTAINABLE CONSTRUCTION

Juan Andrés Vergara

Luis Fernández de Or tega

rias de C&H Sugar, en un espacio de trabajo sustentable para sus oficinas corporativas. Hoy en día, el interés en ambientes de trabajo acordes con las iniciativas de sostenibilidad de las empresas genera una mayor demanda por instalaciones diseñadas y construidas conforme a principios de conservación del medio ambiente, y como podemos observar, el interés en los beneficios tanto ambientales como económicos que representa una operación eficiente en la utilización de la energía es claramente percibida y adoptada por un sector inmobiliario, que por su naturaleza, pone especial atención en el costo de sus operaciones. Quizá éste sea un tema de reflexión para los desarrolladores que asignan a los costos derivados de obras enfocadas a la sostenibilidad la etiqueta de gasto y no de inversión, para ser evaluados dentro de un esquema de ingeniería de valor y no dentro de un esquema de inversión para recuperación a largo plazo, valorando los beneficios de la misma a través de los ahorros en los costos de operación de sus inmuebles. Habida cuenta de las oportunidades que hemos visto que nos ofrecen las instalaciones industriales para disminuir su impacto en el medio ambiente, el frente en el que las contribuciones a la reducción de dióxido de carbón tienen mayor impacto, es en la reingeniería de sus procesos. Un ejemplo de estas estrategias, es el llevado a cabo por la empresa Canadiense Metro Label Group, la primera instalación industrial en recibir certificaión LEED en Canadá, la cual mediante el cambio de procesos

de impresión basados en tintas a base de solventes, a tintas UV con base de agua, aunada a la utilización de estrategias LEED, reporta ahorros de energía por motivo de la reingeniería de procesos de 40%, y por aumento de las eficiencias del edificio de 34%. Como parte de su proceso de diseño para certificación, dirigido por Enermodal Engineering, Collaborative Structures Limited de Canadá logró eficiencias en el ahorro de energía que motivaron que la compañía de gas tuviera que verificar que los medidores operaban eficientemente, debido a la reducción en los volúmenes de consumo; y esto mediante el cambio de estrategia para el control de la oxidación del acero de calidad Premium, consistente en calentar directamente las barras de acero mediante el uso de calentadores de tubo infrarojos, en lugar de calentar el total del espacio mediante convección. Fifth Town Cheese en Picton Ontario, como parte de las medidas de reingeniería para reducir el consumo de energía con miras a obtener el primer registro LEED nivel Platino, para un proyecto industrial en Canadá, diseñó un sistema de intercambio de calor con el suelo que suministra agua fría y caliente para el proceso de elaboración de queso, y en lugar de gastar grandes cantidades de energía para mantener bodegas refrigeradas para el almacenamiento del queso, Fifth Town utiliza cavernas subterráneas para mantener el queso refrigerado de manera natural. Estas estrategias individuales, se ven potencializadas mediante su integración en “Parques Ecoindustriales”, uno de cuyos ejemplos más sobresalientes es el de Kalundborgen, una pequeña área industrial 120 kilómetros al oeste de Copenague en Dinamarca, el cual sin planeación, se transformó con el paso del tiempo de una simple planta de carbón generadora de energía, en un

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conjunto de compañías que dependen una de otra para sus suministros de materiales. Los participantes intercambian materiales y energía para beneficio mutuo, en la base de subproductos de una empresa que pueden ser utilizados como materias de bajo costo por los otros. Por ejemplo, el agua tratada de la refinería es usada para el enfriamiento de la generadora de energía, mientras que la refinería y una farmacéutica compran en el vapor “de desecho” de los procesos de la generadora, y el calor sobrante es utilizado para la calefacción de las casas vecinas y para la granja de peces local. La generadora produce otros valiosos subproductos, como 170,000 toneladas al año de cenizas que se utilizan para fabricar cemento, así como para la construcción de carreteras; la compañía fabricante de placas de yeso las utiliza para la fabricación de sus placas; el gas de desperdicio de la refinería que antes era quemado por flama abierta, ahora es entregado a la generadora y a la fábrica de placas de yeso como un combustible de bajo costo; y los subproductos de la farmacéutica convertidos en fertilizantes son entregados a los agricultores locales. Como vemos, las oportunidades para la reducción de los impactos en el medio ambiente existen en el medio de la industria como lo hemos analizado en los ejemplos brevemente comentados. En el caso de Kalundborg la motivación fue reducir los costos mediante la utilización de subproductos, pero gradualmente los administradores de la industria y los habitantes de la comunidad se percataron de que también podían generar beneficios al medio ambiente. La fábrica de paneles de yeso redujo 95% su gasto en consumo de combustible, después de cambiar a gas suministrado por la refinería, y el vapor de la generadora eliminó la necesidad de cerca de 3,500 sistemas domésticos de calefacción activados por combustibles fósiles.

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CONSTRUCCIÓN SUSTENTABLE

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articles, is the fact that half the LEED registered buildings in Mexico up to date, are of Industrial nature would this be production or distribution. In alphabetic order these are: Grainger’s collection and distribution center in Monterrey who obtained gold certification level; the industrial premises built by Hinne’s Interests in San Luis Potosi, it is logistics park. It is important to mention that this firm operates in the world more than 150 premises with Energy Star Certification, and more than 200 registered for LEED certification. Lexmark’s recycling plant in Ciudad Juarez, who obtained gold level certification; L’oreal’s distribution center in the metropolitan area who obtained LEED Gold certification; and Textron International’s industrial premises in the city of Chihuahua. Adding to this effort in the development of sustainable industrial premises in Mexico, we have the presence since two years ago, of AMB Property Corporation, who is one of the most important owners and operators of industrial premises in the world, and is the owner of the biggest industrial installations in the U.S. with LEED Gold Certification as a proof of her compromise with the environment, expressed since the early 90’s when they rescued “PIER 1” in San Francisco, transforming previous C & H Sugar premises into a sustainable office space and occupied it as AMB’s corporate offices. Nowadays the interest in working environments on line with the sustainability initiatives of the corporations creates an increasing demand for premises designed and built according to sustainability principles, and as we can observe, the interest in the economic as well as environmental benefits an efficient operation and utilization of the energy, is clearly perceived and adopted by a Real Estate sector who pays particular attention to the cost of their operations. This may be something to think about for the developers who consider the costs derived from the works oriented to sustainable aspects as expenditure, instead of an investment, and appreciate them in a value engineering analysis and not within a long term investment scheme. On top of the opportunities the industrial premises offer us for the reduction of their ecological footprint, the most important contribution to the abatement of CO2 relies on the processes they perform. An example of these strategies is given by the Canadian company Metro Label Group the first industrial plant who received LEED Certification in Canada. By changing the printing

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his time we want to share with you the status of sustainable development in the industrial sector, from plant to warehouse and distribution buildings. From the beginning, we have to understand that in the industrial premises, the contribution to the amelioration of the environment can be undertaken in two fronts: the buildings themselves and the processes that take place within them. We know in the urban areas, building’s operations are the bigger consumer of energy, but in general the Industry is the one with a bigger ecological footprint. Because of this in this occasion we will devote this space to both: the Real Estate as well as to the Industrial Production aspects. About the Industrial buildings we can argue its design does not mean different challenges than those presented by corporate office buildings, its main aspects pursuing efficiency are: the efficiency in the utilization of energy for the operation of mechanical systems and lighting; the utilization of passive strategies and the utilization of bio-climatic design for the building shell, where the utilization of computer programs for the analysis of the thermal behavior is a must, as well as utilization of dobles fachadas, parteluces, and the integration to the natural environment including the skylight naturally provided by the design of industrial roofing, as well as views to the exterior, reducing energy consumption, or making a more efficient utilization by means of variable volume and intensity in the use of lighting, air conditioning and water. In Industrial Real Estate, opportunities arise in the utilization and savings in water, where in addition to water reduction, automation of installations, and use of low consumption sanitary furniture and fixtures; the use of extensive parcels allows berms landscaped with high maintenance species, and extensive areas planted with grass requiring massive amounts of water, give place to bio-swales for water treatment and its utilization on the uses allowed by the authority; as well as setbacks and roads to be utilized for the management of surface water, lightening the burden of municipal systems. In addition the big and reasonably regular roofs, offer an excellent opportunity for the construction of green roofs that contribute to the control of the internal temperature, reduce the island effect, help in rainwater control, and can become in a space that can be enjoyed by the users. A fact we had not talked about in previous

processes from solvent based inks to UV water based inks, linked to LEED strategies, reported savings in energy because the change in the printing process of 40%, and because building efficiencies of 34%. As part of the design process of their new plant leaded by Enermodal Engineering, Collaborative Structures limited in Canada obtained efficiencies in energy savings that motivated the gas company had to verify the meters were operating properly because the reduction in the consumption. This was obtained by a change of strategy for the rust control of the premium steel, which consisted on warming the bars directly via infrared pipes, instead of warming the whole space via convection. Fifth Town Cheese on Picton Ontario, as part of the steps to reduce the energy consumption in order to obtain the first LEED Platinum Certification for an industrial project in Canada, designed a system of interchange of heath with the earth that provides hot and cold water for the cheese elaboration process, and instead of spending big amounts of energy to maintain warehouses for cheese storage Fifth Town utilizes underground caverns to maintain the cheese fresh. These individual strategies are potentiated by its integration in Ecoindustrial Parks, one of its most outstanding examples is Kalundborgen, a small industrial area 120 kilometers Copenhagen in Denmark which unplanned through the years developed from a simple energy generation plant based on coal into an industrial complex where companies depend on each other for raw materials provision. The participants interchange materials and energy for mutual benefit, on the basis of byproducts of an enterprise that can be utilized as low cost inputs for the others. The cold water treated in the refinery is utilized for the cooling of the generation plant, while the refinery and a pharmaceutical plant buy the “waste” vapor of generation plant processes. The surplus heat is utilized for heating the neighboring houses and the local fish farm. The generation plant produces other valuable products as 170,000 tons of fly ash utilized to fabricate cement and in the construction of roads, the gypsum board company utilizes it for building their sheets, and the surplus gas from the refinery which originally was burned to the atmosphere, now is given to the generation plant and the gypsum board as a low cost fuel, the byproducts of the pharmaceutical transformed into fertilizers are delivered to local farmers. As we can see the opportunities for the reduction of the impact on the environment exist in the industry as we have analyzed in the previous examples. In the case of Kalundorg the motivation was to reduce the costs via the utilization of byproducts, however gradually the managers of the industries and the neighboring population realized it was also possible to generate benefits for the environment. The Gypsum board manufacturer reduced 95% its expenditure in consumption of fuel after having changed to gas provided by the refinery, and the vapor from the generating plant eliminated the need of around 3,500 domestic heating systems powered by fossil fuels. n


agenda

Por Equipo de Redacción Inmobiliare Magazine redaccion@inmobiliare.com En conjunto con la empresa Jones Day

Temas Selectos y Perspectivas del Sector

Property Law: Selected Sector Topics and Perspectives

En días pasados fue presentado, en el Piso 51 de Torre Mayor, el libro “Derecho Inmobiliario: Temas Selectos y Perspectivas del Sector” publicado por Editorial Porrúa y el Instituto Tecnológico Autónomo de México (ITAM), y compilado y coordinado por Carlos Ibarra, Felipe Carrasco Zanini y Carlos Mena.

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ste libro, del cual no se tiene precedente en México, es una obra cuyo prólogo es del Dr. Francisco Gil Díaz, y resulta innovador, ya que abarca con profundidad y detalle todas las áreas del Derecho Inmobiliario Transaccional, desde temas económicos y urbanísticos, hasta consideraciones agrarias, ambientales y fiscales, así como todo lo relacionado para implementar inversiones con inmuebles: contratos y auditoría legal, aspectos notariales, registrales, de seguro de título y de ejecución, entre otros. Junto con la presentación del libro por parte de autoridades del ITAM, hubo un panel de discusión sobre las perspectivas del mercado inmobiliario en México, que contó

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con los panelistas Pablo Yrizar, de Cushman & Wakefield; Blanca Rodríguez, del Urban Land Institute; Erick Pulliam, del Colegio de Notarios del D.F.; Pablo Martí, de Fidelity National Title Insurance; y Carlos Caicedo Zapata, de la revista Inmobiliare Magazine. El panel, fue conducido por Carlos Ibarra, uno de los líderes de la práctica de Derecho Inmobiliario de la firma internacional de abogados Jones Day, quien señaló: “Se trata de un esfuerzo académico desarrollado por especialistas que, además de dar alternativas de inversión, busca promover la seguridad jurídica y la mitigación de riesgos y costos en los proyectos inmobiliarios.” Para los panelistas, el esfuerzo realizado

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en la materialización de la obra es, sin duda, un ejercicio interesante, ya que en el país no se contaba con un libro tan especializado en la materia, lo cual ya era una necesidad para el sector inmobiliario y de desarrolladores de México. Hizo énfasis Erick Pulliam, del Colegio de Notarios del Distrito Federal, de los capítulos que conciernen al ejercicio notarial. “En estos, se encuentra información de primera mano, cotejados con casos que en la práctica se convierten en estudio de caso y de éxito para quien ejerza la actividad notarial”, expresó. En tanto, Blanca Rodríguez enfatizó que el libro: Derecho Inmobiliario: Temas Selectos y Perspectivas del Sector, es desde ya, una guía obligada para todo aquel que se encuentra trabajando en el medio inmobiliario sin distingo de sector, ya que la obra detalla aspectos relevantes del quehacer de los bienes raíces en los nichos residencial, comercial e industrial. “Felicito a Carlos Ibarra, Felipe Carrasco Zanini y a Carlos Mena por el esfuerzo tan grande para compilar, llevar casos prácticos y documentar, lo que está pasando en la trinchera, en el trabajo del día a día de este sector tan importante, como son los bienes


agenda raíces. Sin duda, al liderar parte del trabajo editorial que llevamos en Inmobiliare Magazine, consultar los distintos capítulos del libro, será una tarea casi diaria”, concluyó Carlos Caicedo. Pablo Yrizar de Cushman & Wakefield, expresó que el libro trae información relevante y de mucha importancia para quien se dedique al negocio inmobiliario. “De hecho en el ámbito comercial se cuenta con capítulos y apartados que dejan claro cuál es la situación del mercado y los retos. Considero que dedicar en la obra un apartado sobre la competencia económica en el sector inmobiliario y sus principales transacciones, es una gran guía.” Pablo Martí de Fidelity National Title Insurance, se sumó a los elogios que esta obra ha despertado en los profesionales de la industria. “Contar con un capítulo sobre los temas selectos de contratos y auditoría legal inmobiliaria, así como también, con una breve historia del Seguro de Título Inmobiliario en México, es algo que no había tenido oportunidad de ver en algún otro documento. Que bueno que ya contamos con esta información”, comentó Pablo Martí. Al evento asistieron más de ciento veinte personas de fondos de inversión y empresas dedicadas al turismo, centros comerciales y parques industriales, oficinas y desarrollos residenciales. Para más información sobre el libro y sus coautores consultar: www.libroderechoinmobiliario.com

The boo k “ De rec ho I n mo b i l i a ri o: Tem a s S e lecto s y Pe rs pectiva s d e l S ecto r” (Pro pe r ty Law: S e lected S ecto r To p i c s a nd Pe rs pective s) pu b l i s hed by Ed ito ri a l Po rrú a a nd the I n stituto Tecno l óg i co Autó no mo d e M éxi co (ITAM), a nd co m p i led a nd coo rd i n ated by C a rl o s I b a rra, Fe l i pe C a rra s co Za n i n i, a nd C a rl o s M e n a, rece ntly he ld its l a u n c h at To rrey M ayo r’s Pi s o 51.

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his book, without precedent in Mexico, is a work with prologue by Dr. Francisco Gil Díaz and is innovative, discussing in depth and detail all the areas of Transaction Property Law, from economic and urban topics, to agricultural, environmental, and fiscal considerations, and also all the aspects involved in implementing investments concerning properties: contracts and legal auditing, notary aspects, registries, title insurance, and execution, among others. Together with the presentation of the book by the ITAM authorities, a discussion panel was held on the different perspectives of the real estate market in Mexico, with the participation of panelists Pablo Yrizar of Cushman & Wakefield, Blanca Rodríguez of the Urban Land Institute, Erick Pulliam of the Mexico City College of Notaries, Pablo Martí of Fidelity National Title Insurance, and Carlos Caicedo Zapata of Inmobiliare Magazine. The panel was led by Carlos Ibarra, a leader in the practice of Property Law for the international law firm Jones Day, who said: “the book is an academic effort developed by specialists that, in addition to offering investment alternatives, seeks to promote legal security and mitigate risks and costs on real estate projects.” For the panelists, the efforts made to complete the book represent, without doubt, an interesting exercise as the country had not seen a book so specialized on this topic and is greatly needed by the real estate sector and developers in Mexico. Erick Pulliam of the Mexico City College of Notaries spoke about the chapters that discuss

notary practice. “These chapters contain firsthand information, checked against cases that in practice will become case studies for success for those engaged in notary activities”, he said. Meanwhile, Blanca Rodríguez noted that the book: Derecho Inmobiliario: Temas Selectos y Perspectivas del Sector is already a mandatory guide for anyone working in the real estate environment, regardless of the sector, as the work details relevant aspects of the how to of real estate in the residential, commercial, and industrial segments. “I congratulate Carlos Ibarra, Felipe Carrasco Zanini, and Carlos Mena for such a great effort in compiling, preparing practical cases, and documenting what is going on in the trenches, in the day to day of a sector as important as real estate. Without doubt, in terms of the editorial work we do at Inmobiliare Magazine, we will be consulting the different chapters almost daily”, Carlos Caicedo concluded. Pablo Yrizar of Cushman & Wakefield said that the book contains highly relevant and important information for anyone in the real es-

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tate business. “In fact, in terms of commercial aspects, there are chapters and sections that clearly lay out the situation of the market and the challenges. I think that dedicating a section in the book to economic competition in the real estate sector and its principal transactions is a great guide.” Pablo Martí of Fidelity National Title Insurance, added to the accolades received from industry professionals. “Having a chapter on the selected topics of property contracts and legal audits, and also a brief history of Property Title Insurance in Mexico is something I have not seen before in any other document. It’s great that we now have this information”, Pablo Martí commented. Over one hundred and twenty people representing mutual funds and tourism companies, shopping centers and industrial parks, offices, and residential developments attended the event. For more information on the book and its co-authors, visit: www.libroderechoinmobiliario.com  n

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agenda

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Trends in Real Estate

En el segundo semestre de este año, el Urban Land Institute organizó en Guadalajara y en México D.F. sus desayunos de networking y negocios. En ambos eventos, se hizo hincapié en temas como sustentabilidad, infraestructura, buenas prácticas en arquitectura y se contó con la presencia de expertos tanto de México como de Estados Unidos.

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n el evento organizado por el ULI, y que reunió a expertos en bienes raíces en Guadalajara, se habló en primera instancia de lo que representa el Urban Land Institute. El Arquitecto Alberto Leonel de Cervantes, uno de los Chair de la entidad, recalcó el trabajo en equipo que han venido desarrollando en el tema de desarrollo sustentable; comentó que el ULI es un espacio abierto a todo aquel que tenga algo que aportar a las buenas prácticas en materia de bienes raíces. Liora Haymann una de las expertas presentes en Guadalajara, quien trabaja en la empresa OBM International, instalada en

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Coral Gables en la Florida, habló de las oportunidades en el desarrollo de los proyectos de uso mixto. “Si definimos el uso mixto, tenemos que entender que en un proyecto de este tipo, deben haber tres o más usos relevantes que produzcan ingresos”, expresó. Como algunos de los puntos neurálgicos que una operación y desarrollo de uso mixto debe de cumplir, citó: primero, hay que hacer ciudades, crear comunidades; segundo, este tipo de proyectos son para tres mercados: el residencial, comercial y laboral; y tercero, debe de traer beneficios sustentables, en seguridad y eficiencia. Concluyó que es importante responder a las preguntas de qué usos, dónde, cuándo y quién lidera el negocio, y de esta manera, hacer las combinaciones entre los distintos formatos o tipo de inmuebles que se van a construir. Por ejemplo, un hospital con una tienda de autoservicio, o un servicio automotriz con biblioteca o teatro. Citó el proyecto

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Zibatá que se desarrolla en Querétaro, como un buen ejemplo de lo que es un uso mixto.

El ABC de la sustentabilidad Para este panel de desarrollo inmobiliario y sustentabilidad se contó con exponentes como José Picciotto - Chair of Sustainability & Communication del ULI; Carlos Errejón, de la CANADEVI de Jalisco; Fabián Monsalve, de la empresa Baker & Mckenzie de Zapopan; y María Magdalena Ruiz, Secretaria del Medio Ambiente y Ecología del Municipio de Guadalajara. José Piccioto hizo énfasis en que desarrollar o construir de manera sustentable demanda una serie de nuevos planes de acción, todos encaminados a generar respuestas respecto al consumo de energía. Por su parte, Carlos Errejón enlistó varios puntos a tener en cuenta en este ámbito, por ejemplo, habla de cómo los nuevos modelos inmobiliarios deben adaptarse a esquemas como las hipotecas verdes, al ahorro de energía, agua y eficiencia energética y térmica. “Hay que avanzar en estos puntos, pero sobre todo en viviendas de interés social. El modelo de vivienda de los últimos años ha causado dispersión y expansión del uso de suelo, sin los servicios adecuados, lo cual genera un mayor costo para la infraestructura. El Gobierno Federal, por otra parte, ha promovido los DUIS (Desarrollos Urbanos Integrados Sustentables), pero, con la limitante de costos altos.” En opinión de Fabián Monsalve, del área legal de Baker & McKenzie, hay que trabajar en una adecuada asesoría enfocada a la


agenda

legislación para el desarrollo inmobiliario, tener en cuenta normas como la NOM_008ENER-200, que habla del aprovechamiento sustentable de energía, y por supuesto, desarrollar programas de ordenamiento ecológicos. Recalcó el trabajo realizado en el Estado en materia de eco-tecnologías aplicadas y que ponen a Jalisco, como el territorio número uno en desarrollar un modelo de edificación sustentable. La Secretaria del Medio Ambiente y Ecología de Guadalajara, María Magdalena Ruiz, habló del valor que los desarrolladores deben darle al medio ambiente. “El medio ambiente y la planeación urbana deben ir de la mano, para lograr desarrollos futuristas reales y viables, además, de observar el manejo de residuos, la ecología y biodiversidad. Los desarrolladores deben trabajar con un ecólogo o ambientalista, además de un ingeniero, arquitecto y urbanista”, concluyó la funcionaria.

La importancia de la arquitectura en el desarrollo sustentable Para este panel se tuvo la presencia de Juan Diego Pérez-Vargas, de la empresa KMD Architects; Aidan Hughes, de la compañía ARUP, instalada en San Francisco; y Francisco Martín del Campo, de Grupo ARQUITECTOMA. Pérez – Vargas habló de la importancia de los diseños aerodinámicos, los cuales no sólo deben ser un capricho arquitectónico, sino que se deben basar en la tecnología de los vientos. “Hay que intercalar atrios de aire para el aprovechamiento térmico y hacer un manejo adecuado de la luz natural para crear ambientes internos efectivos en el ahorro de energía”, enfatizó el ejecutivo de KMD Architects. Aidan Hughes, expresó que la intención de construir y hacer desarrollos que impacten menos el medio ambiente es real y hay factores que sustentan esta tendencia como por ejemplo, el esfuerzo de las empresas por obtener Bonos de Carbono y realizar los trabajos requeridos para tener ahorros reales de energía y de una mejor eficiencia de los inmuebles. Finalmente para Francisco Martín del Campo de Grupo ARQUITECTOMA, es un error que la perspectiva del desarrollador con respecto al impacto ambiental y los costos que esto tiene, sean una limitante económica que aplique al mantenimiento posterior del inmueble.

Infraestructura 2010: Los cambios continúan Para el desayuno y reunión de los miembros del ULI en la Ciudad de México, se contó con la presencia de Maureen McAvey, del Urban Land Institute de Washington. La ponente habló sobre la importancia que tiene el tema de infraestructura, como una prioridad para el ULI. “La infraestructura es clave para el desarrollo económico y los bienes raíces tanto a nivel internacional, como local. El desarrollo de sistemas eficientes de transportación, puentes e incluso, el buen manejo de los recursos naturales, deben ser prioritarios en los

gobiernos de los países”, afirmó McAvey. El panel sobre infraestructura de este evento, contó con la presencia de Nicolás Mariscal, de la empresa MARHNOS, quien fungió como moderador; Paul Freudenthaler, de la compañía Macquarie Capital Mexico; Alonso Quintana, de ICA; y José Manuel Fortes, de MARHNOS. Paul enfatizó, a los presentes en el desayuno, que contar con una sede y capítulo del ULI en México es de gran importancia, ya que antes este tipo de eventos sólo se hacían en la sede de Estados Unidos. “Felicito al Urban Land Institute de México, porque sin duda se ha logrado una buena red de contactos”, comentó el Director de Macquaire en el país. De hecho, expresó que la empresa se fundó en el año de 1969 y que en 1985 obtuvieron una licencia bancaria, y en 1996 empezaron a manejar fondos. Indicó que entrar a México y tener un mercado tan competido los ha llevado a realizar un trabajo arduo para posicionarse en el país, y así como se han posicionado como socio importante del sector público en otras naciones en los últimos 15 años, esperan hacerlo también en México. Dice que para lograr llegar a los objetivos en el país, trabajarán con inversionistas internacionales, agencias multilaterales y con compañías de seguros. Alonso Quintana de ICA habló sobre los avances en el Plan Nacional de Infraestructura y enlistó lo siguiente: Uno, que el país ha avanzado un 40% en carreteras; dos, que en estos tiempos se ha logrado avanzar y ordenar la industria de la infraestructura; y tres, hay que continuar en el desarrollo de los ferrocarriles y aeropuertos privados. En cuanto a carreteras con el esquema Público – Privadas se ha trabajado en las vías de Irapuato - La piedad, Querétaro - Irapuato y Nuevo Necaxa - Tihuatlán. Como conclusión, expresó que se ha avanzado mucho y que han sido creativos. José Manuel Fortes de MARHNOS comentó, que ellos, a pesar de que comenzaron con el desarrollo industrial y desarrollo de vivienda media -unidades de negocio que conservan-, se han vinculado en proyectos de infraestructura. “Venimos ejecutando obras en los rubros ambiental, comunicación vial, edificios bajo esquemas de proyectos de prestación de servicio PPS e infraestructura municipal. En la actualidad hemos realizado proyectos como la Autopista Palin – Escuintla, en Guatemala; la Planta de Tratamiento de Tangamanga y PTAR Norte, en San Luis Potosí; el Puente Internacional Reynosa – Anzaldúas, en Tamaulipas; la Ciudad Judicial en Oaxaca y varias Plantas de Tratamiento de Aguas Residuales”, dijo José Manuel Fortes. Finalmente, citó los retos que tienen a nivel regional: uno, falta estructuración de proyectos; dos, un adecuado marco normativo; tres, leyes de obra pública y de adquisiciones; y cuatro, terminar con la politización de proyectos.

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he event organized by the ULI, which brought real estate experts together in Guadalajara, opened with a discussion on what the Urban Land Institute represents. Ar-

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chitect Alberto Leonel de Cervantes, co-Chair of the institute, noted the teamwork on the development of the topic of sustainable development, commenting that the ULI is a space that is open to anything that contributes to good practices in real estate. Liora Haymann of the company OBM International in Coral Gables, Florida, one of the experts present in Guadalajara, spoke of the opportunities for developing multiple purpose projects. “If we define multiple purpose, we have to understand that on this type of project there must be three or more relevant uses that generate revenue”, she said. As some of the key points a multiple purpose operation and development must meet, she mentioned: first, cities must be built, create communities, second, this type of project is for three markets, residential, and labor, and third, it must carry sustainable benefits in terms of security and efficiency. She concluded that it is important to answer the questions of what uses, where, when, and who will lead the business, and thus be able to make the combinations between the different formats or types of properties to be built. For example, a hospital with a supermarket, or a mechanic shop with library or theater. She mentioned the Zibatá project that is being developed in Querétaro as a good example of a multiple purpose development.

The ABC’s of sustainability

This panel on property development and sustainability heard presentations from José Picciotto - ULI Chair of Sustainability & Communication, Carlos Errejón of the CANADEVI in

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agenda Infrastructure 2010: The changes continue

Urban Land Institute recently organized its networking and business breakfasts in Guadalajara and in Mexico City. The focus at both events was on topics such as sustainability, infrastructure, and good practices in architecture, with experts from both Mexico and the US in attendance. Jalisco, Fabián Monsalve of the company Baker & Mckenzie in Zapopan, and María Magdalena Ruiz, Secretary of the Environment and Ecology for the City of Guadalajara. José Piccioto focused on sustainable development or building requiring a series of new action plans, all directed at generating answers regarding energy consumption. Meanwhile, Carlos Errejón listed various points to take into account in this respect, for example, he spoke of how new property models must adapt to schemes like green mortgages, energy and water saving, and energy and thermal efficiency. “We need to work on these points, but more than anything else, on social assistance housing. The housing model in recent years has dispersed and expanded lot use without adequate services, which increases infrastructure costs; the Federal Government on the one hand, has promoted DUIS (Desarrollos Urbanos Integrados Sustentables) (Integrated Sustainable Urban Developments), but with the limitation of high costs.” For Fabián Monsalve of the legal department at Baker & McKenzie, work needs to be done proper consulting focusing on legislation for property development, taking into account standards like NOM_008-ENER-200, which addresses sustainable use of energy and, of course, the development of ecological programs. He noted the efforts made by the State in applied eco-technologies and that Jalisco is the number one region in the development of a sustainable building model. The Secretary of the Environment and Ecology for Guadalajara, María Magdalena Ruiz, spoke of the value that developers must give to the environment. “The environment and urban planning must go hand in hand to achieve

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real and viable developments in the future, in addition to respecting waste management, the ecology, and biodiversity. Developers must work with an ecologist, or environmentalist, in addition to an engineer, architect, and urban planner,” the functionary concluded.

The importance of architecture in sustainable development

Juan Diego Pérez-Vargas of the company KMD Architects, Aidan Hughes of the company ARUP in San Francisco, and Francisco Martín del Campo of Grupo ARQUITECTOMA participated in the panel. Pérez-Vargas spoke of the importance of aerodynamic designs, that these are not just architectonic whims rather they should be based on wind technology. “Air spaces need to be incorporated for thermal benefit and natural light needs to be properly managed to create effective internal energy saving environments”, the executive for KMD Architects emphasized. Aidan Hughes, expressed that the idea of building and making developments that impact the environment less is real and there are factors that support this trend, like for example the efforts made by companies to obtain Carbon Bonds and to carry out the tasks necessary to achieve real energy savings and more efficient properties. Lastly, Francisco Martín del Campo of Grupo ARQUITECTOMA believes it a mistake that the perspective of the developer in terms of environmental impact and its related costs, be an economic limitation to be applied to the subsequent maintenance of the property.

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Maureen McAvey of the Urban Land Institute in Washington attended the breakfast and meeting with member of the ULI in Mexico City. She commented on the importance of the topic of infrastructure as a priority for the ULI. “Infrastructure is key for economic development and for real estate, at both the local and international levels. The development of efficient transportation systems, bridges, and even the management of natural resources, must be priorities for governments”, said McAvey. The panel on infrastructure at this event was attended by Nicolás Mariscal of the company MARHNOS, who acted as moderator, Paul Freudenthaler of the company Macquarie Capital Mexico, Alonso Quintana of ICA, and José Manuel Fortes of MARHNOS. Paul emphasized to those present at the breakfast that having an office and chapter of the ULI in Mexico is very important, as in the past, these types of events had only been held at the US office. “I congratulate the Urban Land Institute of Mexico, because without doubt it has put together a good network of contacts”, the Director for Macquaire in Mexico commented. In addition, he expressed that the company was founded in 1969 and in 1985 obtained a banking license, and in 1996 began to manage funds. He said that coming into Mexico and having such a competitive market, has led them to work hard to rise to the top in the country. He said that over the last 15 years they have become an important partner in the public sector in other nations, so they expect to do the same in Mexico. He says that to achieve the objectives in the country, they will work with international investors, multilateral agencies, and with insurance companies. Alonso Quintana of ICA spoke about the progress made on the National Infrastructure Plan and listed the following: One, that the country has advanced 40% in highways, two, that the infrastructure has progressed and been ordered, and three, the development of private airports and railways needs to continue. Regarding highways, under the Public-Private scheme, work has been done on the routes from Irapuato to La piedad, Querétaro – Irapuato, and Nuevo Necaxa – Tihuatlán. In conclusion, he said that there has been much progress and creativity. José Manuel Fortes of MARHNOS commented that despite starting work on the industrial development and medium housing development for business units they hold, they have been involved in infrastructure projects. “We have been working on environmental and route projects, and buildings under PPS project schemes, and also municipal infrastructure projects. We are currently working on projects such as the Palin – Escuintla Highway in Guatemala, the Treatment Plant in Tangamanga and PTAR North in San Luis Potosí, the Reynosa – Anzaldúas International Bridge in Tamaulipas, the Courthouse in Oaxaca, and various Wastewater Treatment Plants”, José Manuel Fortes said. Lastly, he mentioned the following challenges they are facing at the regional level: one, lack of project structure; two, adequate regulatory framework; three, public works and acquisition laws; and four, ending the politicization of projects.  n


especial AMPIP

Por Claudia Avila Connelly Directora General de la AMPIP. cavila@ampip.org.mx

Evolución de los parques industriales en México Development of industrial parks in Mexico

La evolución del mercado de los parques industriales en México ha dependido de las tendencias que se han ido presentando en la manufactura globalizada bajo esquemas de producción compartida.

E

l desarrollo de los parques industriales en México ha estado estrechamente ligado a las diferentes etapas que desde los sesenta ha registrado la inversión extranjera directa en México, principalmente bajo el esquema de la industria maquiladora de exportación. Recordemos que el gobierno mexicano crea el programa de maquiladora –al principio sólo operando en la frontera norte–, para enfrentar el gran desempleo que generó el fin del programa de braceros que permitía a ciudadanos mexicanos trabajar legalmente en Estados Unidos. En esta época comienza la primera etapa de los parques industriales, que va del inicio de la industria maquiladora en 1965 hasta la mitad de los ochenta, siendo los primeros inquilinos de operaciones de ensamble en industrias intensivas en mano de obra, como componentes electrónicos, textiles, calzado, juguetes y autopartes. El

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primer parque industrial en México fue el parque “Antonio J. Bermúdez” en Ciudad Juárez, siendo la empresa americana RCA, la primera maquiladora formalmente constituida en el país. La dinámica del mercado de estos primeros parques industriales se limitaba a sólo dos jugadores. Por un lado el desarrollador local que asumía las funciones de negociador único en la adquisición de la tierra y la urbanización de la misma; así como de constructor y promotor, con una gran limitante en el acceso a recursos financieros de la banca comercial, pero al mismo tiempo con el apoyo del gobierno a través de la banca de desarrollo (NAFINSA), con recursos a fondo perdido. Por el otro lado, la empresa de manufactura, la cual compraba los terrenos urbanizados y construía su propio inmueble dentro del parque industrial. Es en este contexto cuando se crea la

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Asociación Mexicana de Parques Industriales, AMPIP, en 1986, con la misión de representar a los desarrolladores industriales operando en el país, para tener más fuerza ante autoridades e inversionistas. Desde finales de la década de los 80´s, la competencia global obligó a las empresas de manufactura a generar mayor valor agregado en sus líneas de producción, lo que a su vez determinó una nueva demanda de espacios industriales más sofisticados. Un primer ejemplo fue el caso de Delphi-General Motors en Ciudad Juárez o el complejo de Samsung en Tijuana, cuyas operaciones fueron más allá del ensamble y comenzaron a desarrollar actividades de diseño, investigación y desarrollo. La creciente complejidad de los usuarios industriales generó entonces cambios importantes en los parques industriales del país. Con el surgimiento del fenómeno de la globalización y ante la inminente necesidad de incrementar la eficiencia en los costos de producción compartida en diferentes regiones, las empresas multinacionales comenzaron a dejar a un lado la inversión fija en inmuebles, modificando la demanda hacia espacios industriales en arrendamiento, los cuales a su vez ofrecieran una mayor flexibilidad en la operación. Este cambio en el tipo de demanda de inmuebles industriales coincidió con la entrada en vigor del Tratado de Libre Comercio de


ampip special

La capacidad de

Empresas según su origen total Ampip

cada desarrollador para anticipar correctamente las tendencias en la demanda de los inquilinos puede hacer toda la diferencia en el éxito para lograr una ocupación efectiva de naves industriales.

México 38%

No Disponible 11%

JointVenture 1%

Estados Unidos 31%

Resto del Mundo 19%

Fuente: AMPIP

deenempresas instaladas correctamenteNúmero las tendencias la demanda por país The market’s dynamics en of these first indusde los inquilinos puede hacer toda la dife- trial de parkslawas formed only by two players. On Parques Industriales AMPIP 90 el éxito para lograr una ocupación rencia en the one hand, the local developer that assumed 83 efectiva 80 de naves industriales. all the functions of only deal-making relating

Venezuela

Suiza

Taiwán

Suecia

Singapur

Perú

Reino Unido

Noruega

Nueva Zelanda

Japón

Malasia

India

Italia

Hong Kong

Francia

Holanda

España

Corea

Dinamarca

Colombia

Chile

China

Brasil

Canadá

Austria

Bélgica

Australia

Alemania

Arabia Saudita

Número de empresas

to the land acquisition and its urbanization; besides it had the role of constructor and promoter, having a 56big limit in the access of the commercial bank’s financial resources, but at the same time counting on the government support42through the development bank (NAFINSA), with non-refundable resources. On the other 26 hand, we can see the manufacture enterprise, which bought 19the urbanized lands and built its 14 13 own real estate in the industrial park. 9 10 In 5this 4context, the Asociacion Mexicana 5 3 3 2 1 1 1AMPIP was created 1 Industriales de Parques in 1986, with the main goal of representing the industrial developers working in the country, to get them more power face to the authorities and investors. Since the end of the 80s, the global competence forced the manufacture enterprises to generate more value added in their production lines, which meant a new demand for more sophisticated industrial spaces. The first case was Delphi-General Motors in Ciudad Juarez or the Samsung complex in Tijuana, which opFinlandia

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70

he development of industrial parks in 60 Mexico has been highly linked to the several stages that the foreign direct inves50 tment has registered in Mexico, mainly under 45 Empresas según su40origen 40 the manufacturer export factories. Ampip Let’s starttotal by saying that the Mexican gov30 ernment creates theMéxico manufacturer or “maqui38% 20 ladora” program – it began just operating on the north border -, to face the level of unemNo Disponible 11% 10that generated the end of the laborer ployment 6 5 5 4 4 3 2 1 program 0that permitted the 2Mexican citizens to work legally in the United States. At that moment, Joint- the first stage of industrial parks starts, Venturegoes from the beginning of the manufacthat 1% turer industry in 1965 to the half 80’s, being the first tenants of assembly operation in intensive industries in labor, like electronic components, Estados textile, shoes, toys and auto-parts. Unidos The first Resto del Mundo industrial park in Mexico was the park31%“Antonio J.19%Bermudez” in Ciudad Juarez, being the American enterprise RCA the first manufacturer formally established in the country.

Número de empresas por país instaladas en Parques Industriales de la AMPIP

90

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80 70 60

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Venezuela

Taiwán

Suiza

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1

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1

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Japón

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India

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Francia

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13 5

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Fuente: AMPIP

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Corea

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2

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Australia

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Arabia Saudita

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6

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Italia

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Número de empresas

Norteamérica (TLCAN), el periodo de estabilidad económica registrada en México durante los noventa y el bajo riesgo-país otorgado por las empresas calificadoras. Lo anterior, aunado a la vecindad geográfica con Estados Unidos, entre otros factores, derivó en un crecimiento exponencial de la inversión extranjera directa hacia territorio mexicano, al pasar de 4 mil millones de dólares en 1993 a más de 23 mil millones en 2008. La certidumbre jurídica y económica generada por estas circunstancias ayudó a fortalecer el sector de bienes raíces industriales en México, al generarse nuevas oportunidades de mercado, específicamente en el desarrollo de inmuebles con estándares de calidad similar a los de Estados Unidos. Es entonces cuando el modelo de negocio de los parques industriales experimenta un cambio en la oferta convencional de terrenos que se observaba en la primera fase de la industria maquiladora, a la oferta de sofisticadas naves industriales tipo clase A en arrendamiento, combinada con servicios de calidad y seguridad de las instalaciones. Nuevos jugadores aparecen en la dinámica del mercado mexicano. Los fondos de inversión se vuelven protagonistas en alianza con los desarrolladores locales, al igual que nuevos brokers globales operando en el país. La participación de los fondos de inversión en México se intensificó a finales de los noventa, a raíz de la modificación que sufrió la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR), en 1999 en su Artículo 144, con lo cual se autoriza la exención de pago del ISR al capital proveniente de fondos de inversión extranjeros sobre ingresos por concepto de uso o goce temporal de terrenos o construcciones ubicados en territorio nacional, con la finalidad de promover la entrada de recursos de fondos de pensiones extranjeros en apoyo de la inversión en el país. Esta nueva fase, los parques industriales comenzaron a caracterizarse por la consolidación de portafolios compuestos por naves industriales en arrendamiento en dólares a largo plazo y con garantías corporativas, así como por la competencia más agresiva en la atracción de inquilinos, por la llegada de nuevos jugadores al mercado. En particular, el factor logístico comenzó a posicionarse como un nuevo elemento en el diseño de los nacientes centros de distribución, ante el interés de las multinacionales de capitalizar la cercanía geográfica de México con el mercado más grande del mundo, para reducir los costos de transporte. En conclusión, podemos decir que la evolución del mercado de los parques industriales en México ha dependido de las tendencias que se han ido presentando en la manufactura globalizada bajo esquemas de producción compartida. Estas tendencias han determinado las necesidades de los inquilinos en cuanto al diseño y los servicios en los inmuebles, y a su vez han definido la demanda de desarrolladores e inversionistas institucionales, respecto al nivel en las tasas de capitalización esperadas. La lección en todo esto es que la capacidad de cada desarrollador para anticipar

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especial ampip

The development of the industrial parks market in Mexico has depended on the tendencies that have been present in the globalized manufacture under production-sharing schemas. erations were beyond the assembly and they started making design activities, research and development. This way, the growing complexity of industrial users generated important changes in the country industrial parks. When globalization appears, and face the need of increasing the efficiency in the production sharing costs in different regions, the multinational enterprises began to leave the fixed investment in real es-

The ability of

each developer to anticipate correctly the tendencies in the tenants’ demand, which make the difference in the success to get an effective occupation of industrial premises. 32

tate aside, modifying the demand related to the industrial spaces in leasing, which offered a bigger flexibility in the operation. This change in the kind of demand of industrial real estate started when the North American Free Trade Agreement (NAFTA) came into effect; besides, the demand coincided with the period of economic stability registered in Mexico during the 90s and also with the low country-risk given by the qualifier enterprises. The aforementioned, and the geographical proximity to the United States, among other factors, originated an exponential growth of the direct foreign investment through the Mexican territory: from 4 thousand million dollars in 1993 to more than 23 thousand million in 2008. The economic and legal certitude generated for these circumstances helped reinforce the sector of industrial real estate in Mexico when generating new opportunities of market, specifically in the development of real estate with quality standards similar to those of the United States. So, the business model of the industrial parks knows a change from the conventional supply of lands that was observed in the first stage of the manufacturer industry, to the supply of sophisticated industrial premises type class “A” leasing, mixed with quality services and installations security. New players appear in the Mexican market dynamics. The investment funds became the main characters jointly

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to the local developers, so did the new global brokers operating in the country. The participation of the investment funds in Mexico was intense at the end of the 90s, due to the modification to the Mexican tax named Impuesto sobre la Renta (ISR), in 1999 in the Article 144, which authorizes the exemption of the ISR payment to the capital coming from foreigner investors under incomes for use or temporal possession of lands or constructions located in national territory, having as main purpose to promote the inflow of resources of foreign pension funds to help the investment in the country. During this new stage, the industrial parks started to be recognized by the consolidation of portfolios formed by industrial premises leasing in dollars, in log term and corporative guarantees, and also by the more aggressive competence in attracting tenants, due to the entry of new players into the market. Particularly, the logistic factor began to take position like a new element in the design of the new distribution centers, with the multinationals interested in capitalizing the geographical situation of Mexico with the biggest market of the world, to reduce the transport costs. In short, we can say that the development of the industrial parks market in Mexico has depended on the tendencies that have been present in the globalized manufacture under production-sharing schemas. These tendencies have determined the needs of tenants relating to the design and the services in the real estate, and, at the same time, they have defined the demand of developers and institutional investors, with regard to the rates levels of expecting capitalization. From this situation, we can see and learn the ability of each developer to anticipate correctly the tendencies in the tenants’ demand, which make the difference in the success to get an effective occupation of industrial premises.  n


especial ampip

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Awaiting for a more active 2011

En cuatro regiones la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados – AMPIP ha dividido el país. En ellas, se concentra mucha de la actividad industrial de México, se han instalado varios clusters, empresas y han llegado inversiones, no obstante, sabemos que la crisis económica afectó al sector inmobiliario y el industrial, fue el primero en afectarse. ¿Qué perciben hoy los Vice – Presidentes AMPIP de las regiones Occidente, Sur, Noreste y Noroeste de México? ¿Cuál es el panorama industrial en cada una de estas zonas?

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in duda el norte del país tiene como una de las actividades económicas con mayor potencial la manufactura de partes automotrices y el ensamble de vehículos, el noroeste de México es una de las regiones más dinámicas en Norteamérica en el mercado automotor. Marcas como Toyota y su proyecto de manufactura de camionetas pick-up y la presencia de Kenworth en el ensamble de tractocamiones, han hecho que Baja California emerga como un polo de desarrollo de la industria automotriz en el país. De acuerdo a *Jaime Roberts Vice – Presidente AMPIP de la región Noroeste, la manufactura de vehículos de nicho y de alto valor agregado, son solo un ejemplo de que en Baja California, se desarrolla la Ingeniería y mano de obra especializada para la industria automotriz. De hecho, de acuerdo a cifras que nos ha suministrado la Asociación Mexicana de Par-

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ques Industriales Privados – AMPIP, en las regiones Noreste y Noroeste de México se han instalado 77 y 72 empresas de los sectores automotriz y transporte respectivamente. Operan en Baja California varias proveedoras automotrices, son firmas como, Hyundai Translead, Thyssenkrup Bud, Honeywell Automotive, LN Safety Glass, Autoliv, SKD Automotive y Furukawa Electric, entre otras, dedicadas a la manufactura de parabrisas, cinturones de seguridad, sensores, radiadores, partes para motor, bolsas de aire, relevadores y arneses, entre otros productos. La inversión privada que ingresó en 2009 al Estado en el sector de la maquila ascendió a 414 millones de dólares. Por otra parte, la industria automotriz en Baja California se destaca por su tamaño, ya que el 78% de las plantas en su conjunto, pertenecen a la mediana y gran empresa. La inversión de este sector está amplia-

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mente diversificada a diferencia de otros sectores industriales en el Estado, hay que recalcar que la industria automotriz presenta una fuerte inversión de países de origen europeo complementándose con capital de origen asiático, estadounidense e inversión nacional.

Parques industriales al norte del país y empresas instaladas Entre la región Noroeste y Noreste de acuerdo a la división territorial que tiene la AMPIP, los parques industriales que tiene cada región son 81 y 55 respectivamente. En detalle algunos de los Estados del norte de México tienen el siguiente número de parques: Baja California 28, Chihuahua 37, Nuevo León 22, Sinaloa 3, Sonora 10 y Tamaulipas 21. Hay que aclarar que estas cifras corresponden a los parques que pertenecen a la Asociación.


ampip special Por otra parte, en la región Noroeste hay 485 empresas instaladas y en el Noreste 333 en los parques que pertenecen a la AMPIP. Estas son cifras de algunas entidades del norte de México. Por ejemplo, en Baja California hay 209 compañías asentadas, 223 en Chihuahua, 99 en Nuevo León, 4 en Sinaloa, 47 en Sonora y 147en Tamaulipas, de acuerdo a datos que han sido entregados por la AMPIP y que corresponden a los parques miembros de la entidad. En la región Noreste y Noroeste las industrias con mayor número de empresas son: Automotriz - Transporte, Eléctrico Electrónica, Centro de Distribución, Metal Mecánica, Plástico – Petroquímica, logística, Aeroespacial y Equipo Médico.

Región Centro – Occidente y Sur El Arquitecto Jorge Suárez Navarro Vice Presidente AMPIP de la región Centro – Occidente y el C.P. Alberto Sauri de la Región Centro – Sur, nos contestaron en la siguiente entrevista, sus impresiones de la regiones que lideran. A ellos, hicimos estos cuestionamientos: 1. ¿Cómo perciben el mercado industrial? 2. ¿Cuál es la principal(es) vocación(es) de la región? 3. ¿Qué problemáticas están presentes y cómo están afectando el ingreso de inversión a los parques industriales de la zona? 4. ¿Cómo termina el 2010 en materia de operaciones? 5. ¿Tienen conocimiento de algún proyecto en donde alguno de los Gobiernos de los Estados esté liderando? 6. ¿Finalmente, qué viene para el 2011 en materia industrial?

Jorge Suárez Navarro Vice - Presidente AMPIP Región Centro – Occidente ¿Cómo perciben el mercado industrial en la región? Estamos teniendo un repunte sin embargo, no hemos podido lograr la captación y desarrollo de industrias de alta generación de mano de obra; tuvimos una problemática

muy seria el año pasado pero estimo estamos saliendo de la sobreoferta que se generó. Como referencia, en el peor momento del 2009 llegamos a un nivel histórico de desocupación de más del 12%. Hoy estamos ya ligeramente por debajo de los 10% y esperamos cerrar el año en 1 solo digito.

¿Cuál es la principal(es) vocación(es) de la región?

bución y logística. Estamos también desarrollando fuertemente los centros de desarrollo tecnológico que se ubican dentro de las áreas urbanas. Además, hubo un repunte modesto en ocupación de espacios (cercanos a los 60,000 metros cuadrados) en lo que va del año. Seguimos optimistas de cerrar el año cerca de los 100,000 m2 de absorción en renta, pero aun así, está lejos del pico del 2007 que fue casi 250,000 m2. Tal vez lleguemos ahí en 2012.

Nuestra mayor vocación de inicio es de la Industria Electrónica, sin embargo, ya tenemos diversificada nuestra vocación en varios sectores y clusters industriales. La convergencia de tecnologías, es decir la electrónica, automotriz, medica nos esta también aportando oportunidades en Jalisco. Honda sigue cre-

¿Tienen conocimiento de algún proyecto en donde alguno de los Gobiernos de los Estados que conforman la región que lidera, esté echando a andar?

ciendo discretamente. Todas las CRV para México y Latinoamérica se ensamblan aquí. Por otra parte, es importante destacar el crecimiento urbano de nuestra metrópoli. Además, por nuestra cercanía con el pacifico, y nuestra localización geográfica, nos permite pensar en la logística, tan importante para el desarrollo del país

El Gobierno del Estado y empresas privadas están haciendo un gran esfuerzo para realizar el centro logístico en Zacoalco de Torres, aunque esta distante de la zona metropolitana, va a tener buena conectividad con la carretera a Manzanillo y será un elemento más para mejorar el movimiento de mercancías, que a su vez crea demanda para nosotros.

¿Qué problemáticas están presentes en la región Centro – Occidente y cómo están afectando el ingreso de inversión a los parques industriales de la zona?

¿Finalmente, qué viene para el 2011 en materia industrial para la región Centro - Occidente?

Uno de los problemas que nos están afectando es el transporte público, en virtud del crecimiento. Las zonas habitacionales están distantes de los centros de trabajo y producción, En términos generales estamos muy cercanos al desarrollo económico del país. Por su parte, la capacidad ociosa que había en las plantas de manufactura inhibieron crecimientos en tiempos recientes, no obstante, ya muchos están llegando a capacidades y estamos empezando a ver que mandan inventarios con los operadores logísticos y tratando de atraer proveedores conforme incrementa la demanda.

¿Cómo termina este año en materia de operaciones en la región? En términos generales si hay un repunte serio al final del periodo. Los desarrollos más importantes recientes son centros de distri-

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Estamos trabajando muy unidos con el Gobierno del Estado y con los Honorables Ayuntamientos en la promoción de hacer que las empresas, se instalen en la región para generar mayores facilidades para la producción y la generación de empleo. Tal como lo hemos mencionado en repetidas ocasiones, somos un grupo de empresarios comprometidos con nuestro país y su desarrollo económico. Hacemos el trabajo de facilitar las condiciones para la instalación de industrias, somos el primer eslabón en la cadena productiva y lo seguiremos haciendo con mejores esfuerzos y estrategias para el 2011.

C.P. Alberto Sauri Vice – Presidente AMPIP Región Centro – Sur ¿Cómo perciben el mercado industrial en la región? Durante el año 2008 y 2009 no se fue ajeno al desplome económico mundial y del país,

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Título deampip especial sección Español por lo que hubo pocas operaciones que se realizaron y que básicamente, ya habían arrancado antes de este freno. A partir de finales de 2009 y principios de 2010 se han empezado a reactivar operaciones industriales principalmente en los Estados de Puebla, Tabasco y en menor medida Yucatán, Campeche y Chiapas.

¿Cuál es la principal(es) vocación(es) de la región? Por muchos años, Puebla ha liderado y tiene ya una base consolidada de industria automotriz y autopartera con la planta VW como empresa insignia. En este estado se está consolidando una gran área de Campus universitarios que será un gran semillero para poder abastecer del elemento humano capacitado para las industrias. Por otra parte, el sureste del país tiene una gran vocación para convertirse en centro logístico, tal es el caso de Tabasco y Yucatán que se están convirtiendo en la base de centros de distribución de diversas compañías para surtir el sureste del país y la Península de Yucatán formando una plataforma que eventualmente mirará hacia Centroamérica.

¿Qué problemáticas están presentes en la región Centro – Sur y cómo están afectando el ingreso de inversión a los parques industriales de la zona? En el caso de Tabasco y Chiapas las inundaciones de 2007 y 2010 que han dejado en condiciones no adecuadas la infraestructura carretera y en algunos casos la ferroviaria de la región. Hace falta invertir en reponer esto y en ser constantes en los diversos gobiernos estatales en la promoción industrial. En algunos casos de gobiernos estatales al no verse

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The Mexican Association of Private Industrial Parks – AMPIP, (according to its initials in Spanish) has divided the country in four regions. Great part of the industrial activity in Mexico is concentrated in them, and several clusters and companies have been set up there, some investments have come, even though we are aware that the economic crisis affected first the real estate and the industrial sectors. What do AMPIP Vice-Presidents in the Western, Southern, Northeast and Northwest regions of Mexico perceive today? What is the industrial outlook for each of these areas? los frutos de esta promoción en el corto plazo, se deja de invertir perdiendo oportunidades a mediano y largo plazo.

¿Cómo termina este año en materia de operaciones en la región? Termina iniciando la recuperación en el número de operaciones. Como comenté anteriormente principalmente en el ramo automotriz, autopartista y logística con centros de distribución.

¿Tienen conocimiento de algún proyecto en donde alguno de los Gobiernos de los Estados que conforman la región que lidera, esté echando a andar? Puebla está echando a andar el proyecto de “La Célula” que en diversas etapas consolidará a este estado como el eje de unión entre el sur y sureste del país con el centro y norte. Yucatán con un parque logístico en la ciudad

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de Valladolid y recinto fiscalizado estratégico en Mérida. Tabasco y Campeche ampliando su infraestructura de servicios en el área industrial para consolidar en el primer caso, su ubicación como centro logístico y en el segundo, para ir ampliando su base industrial.

¿Finalmente, qué viene para el 2011 en materia industrial para la región Centro - Occidente? Consolidar la recuperación e iniciar algunos proyectos como el Parque Logístico en Yucatán, nuevos centros de distribución de empresas importantes en Tabasco y avanzar en el proyecto “La Célula” en Puebla. Por otro lado, tenemos que continuar con el esfuerzo para coordinarnos en materia de promoción industrial con los estados de la región para que este esfuerzo sea continuo y no un arranque y freno como ha sido hasta ahora. *Jaime Roberts acaba de asumir como nuevo Presidente de la AMPIP.


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efinitely, automobile parts manufacture and vehicles’ assembling is one of the economic activities with more potential in the northern part of the country; the Northwest of Mexico is one of the most dynamic areas in North America in the automotive activity. Some brands such as Toyota and its manufacture project for pick-up trucks, as well as trailers assembling by Kenworth, have made Baja California become a development pole for the automobile industry in the country. According to *Jaime Roberts, AMPIP Vice-President for the Northwest region, the manufacture of niche brand with high added value vehicles, are only a few examples of how Engineering and skilled labor for the car industry is developing in Baja California. In fact, according to figures provided by the Mexican Association of Private Industrial Parks – AMPIP, 77 and 72 companies for the automobile and transportation industries, respectively, have been established in the Northeast and Northwest of Mexico. There are several car-part suppliers operating in Baja California. They are firms such as Hyundai Translead, Thyssenkrup Bud, Honeywell Automotive, LN Safety Glass, Autoliv, SKD Automotive and Furukawa Electric, among others, which specialize in the manufacture of windshields, safety belts, sensors, radiators, engine parts, air bags, relays and harnesses, among other products.

The private investment that arrived to the state in 2009 in the assembling business reached $414 million dollars. On the other hand, the car industry in Baja California has an outstanding size, since 78% of these plants are medium or large enterprises. Investments for this sector are greatly diversified, as opposed to other industrial sectors in the State. It must be stressed that the car industry shows large investments from European countries, completed by Asian and American capitals, and National investment.

Industrial parks at the northern part of the country and installed companies

According to AMPIP’s territorial division, industrial parks established in the northwest and northeast areas amount to 81 and 55, respectively. In more detail, some of the states located at the North of Mexico have the following amounts of parks: Baja California, 28; Nuevo Leon, 22; Sinaloa, 3; Sonora, 10; and Tamaulipas, 21. It must be mentioned that these figures represent parks belonging to the Association. On the other hand, there are 485 installed companies in the northwest and 333 in the Northeast in parks that belong to AMPIP. These figures belong to some entities at the northern part of Mexico. For example, there are 209 companies settled in Baja California, 223 in Chihuahua, 99 in Nuevo Leon, 4 in Sinaloa, 47

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in Sonora, and 147 in Tamaulipas, according to data surrendered by AMPIP that correspond to member parks in the entity. In the northeast and northwest regions, the industries that have a higher number of companies are: Automotive – Transportation, Electro-electronics, Distribution Centers, Metal - mechanical, Plastic – Petrochemical, logistics, Aerospace, and Medical Equipment.

Center – West and South Regions

Jorge Suarez Navarro, Architect, AMPIP VicePresident in the Center-West region and Alberto Sauri, Public Accountant, from the Center-South region, gave their ideas and opinions about the region they lead, in the following interview. These are the questions we asked them: 1. How do you perceive the industrial market? 2. What are the main activities in which people engage in the area? 3. What are the main problems and how do they affect investment in the industrial parks in the area? 4. How is 2010 ending, regarding operations? 5. Do you know about any projects led by the State Government? 6. Last, what is coming in 2011 regarding industry?

Jorge Suarez Navarro AMPIP Vice-President, Center-West Region

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facing is public transportation. Housing areas are distant from work and production centers. In general terms we are very close to the economic development of the country. In turn, idle capacity in manufacturing plants have inhibited growth in recent times, although many of them are already overcoming this problem and we are starting to see how inventories are sent with logistic agents, trying to attract suppliers as demand increases. How is 2010 ending, regarding operations? Generally speaking, there is an important recovery at the end of the period. The most important recent developments are distribution centers and logistics. We are also strongly developing technological development centers, located in urban areas. Also, there has been a slight improvement in space occupancy (close to 60,000 square meters) this year. We are feeling optimistic about finishing this year near 100,000 m2 of rent absorption; nevertheless, it is far from the highest peak from 2007, which reached almost 250,000 m2. We might get there in 2012.

How do you perceive the industrial market in the region? Even though we are recovering, we have not been able to attract and develop industries that create a large amount of work force; we faced some serious problems last year but I believe we are coming out of the over-supply that was generated. As an example, we reached a historical level of 12% of unemployment at the lowest point of 2009. Today we are slightly below 10% and we hope to finish the year with a one-digit figure. What are the main activities in which people engage in the area? In the first place, our main activity is the Electronic Industry, but our activities are already diversified in different industrial sectors and clusters. The convergence of technologies, that is, the electronic, automotive, medical, is also bringing some opportunities in Jalisco. Honda is still discreetly growing. All CRV’s for Mexico and Latin America are assembled here. On the other hand, it is important to emphasize the urban growth of our city. Besides, due to our closeness to the Pacific Ocean and our geographical location, we can think about logistics, which are very important to our country’s development. What are the main problems in the Center-West Region and how are they affecting investment income in the industrial parks of the area? Due to growth, one of the problems we are

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Do you know about any State Government projects that are already being set in motion? The State Government and some private companies are making a great effort to make the logistics center in Zacoalco de Torres; even though it is far from the metropolitan area, it will be very well connected to the Manzanillo highway and it will be a new factor to improve merchandise movement, which in turn generates more demand for us. Last, what is coming in 2011 regarding industry for the CenterWest region? We are joining forces to work with the State Government and with the Honorable Town Halls in the promotion for companies to settle in the region in order to make a more convenient production and generate a greater work force. As we have mentioned in numerous occasions before, we are a group of entrepreneurs, committed to our country and its economic development. We work for facilitating the conditions for industrial set up, we are the first link in the productive chain and we will continue doing so with greater efforts and strategies for 2011.

Alberto Sauri, Public Accountant. AMPIP Vice.President, Center-South Region How do you perceive the industrial market in the region? 2008 and 2009 were not alienated from the world and national economic collapse. For this reason, only a few operations took place, which basically had already been set in gear before this deterrent effect. After the end of 2009 and the beginning of 2010, industrial operations have begun to reactivate, especially in the States of Puebla, Tabasco, and in a smaller degree in Yucatan, Campeche and Chiapas.

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What are the main activities in which people engage in the area? Puebla has been the leader for many years and it has a consolidated base in the automobile and auto-parts industry with the VW plant, as the flag industry. There is a large area where many university campuses are beginning to establish, and this will be the seedbed to supply industries with qualified human elements. On the other hand, the southeast part of the country has great inclination to become a logistic center, just as it happens with Tabasco and Yucatan, becoming the distribution center base for several companies to supply the Southeast and the Yucatan Peninsula, creating thus, a platform that will eventually turn to Central America. What are the main problems in the Center-South Region and are they affecting investment income in the industrial parks of the area? Regarding Tabasco and Chiapas they are the floods in 2007 and 2010 that have left the road infrastructure in very inadequate conditions, and in some cases the region’s railroad system. Investments are needed to replace this, and the different state governments need to make a constant effort for industrial promotion. Sometimes state governments do not invest, since results are not shown in the short term, so they stop investing, and then miss medium and longterm opportunities. How is 2010 ending, regarding operations? It ends by starting to recover the number of operations, as I have mentioned before, mainly in the automobile, auto-parts and logistic sectors, with distribution centers. Do you know about any State Government projects that are already being set in motion? Puebla is setting in motion the “Cell” project, which in different stages will consolidate this state as a union axis between the South and the southeast parts of the country with the Center and the North. Yucatan will be a logistic park in the City of Valladolid as well as a strategic Custom Bonded Warehouse in Merida. Tabasco and Campeche will increase their service infrastructure to consolidate in the first place, their logistic center location, and in second, to start expanding their industrial base. Last, what is coming in 2011 regarding industry for the CenterWest region? Consolidating the recovery and starting some projects, such as the Logistic Park in Yucatan, new distribution centers for important companies in Tabasco and moving forward in the “Cell” project in Puebla. On the other hand, we have to continue making efforts to coordinate the industrial promotion with the states in the region in order to achieve continuity, and not a start and stop process, as it has been until now. n * Jamie Roberts has just taken over as the new President of the AMPIP.


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REGIÓN norOeste

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REGIÓN noreste

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REGIÓN CENTRaL

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REGIÓN CENTRO OCCIDENTE

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REGIÓN SURESTE

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sección ESPECIAL PUBLICITARIA

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Centro de distribución de Whirlpool en Ramos Arizpe - Coahuila

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ontar con cuatro décadas de experiencia en el sector de la construcción y desarrollo inmobiliario se dicen fácil; sin embargo, para Grupo GP estos primeros 45 años de labores los ha llevado a construir y a contribuir con el progreso de México y de las comunidades en donde sus obras tienen presencia. GP ha construido obras emblemáticas, que han marcado un parte de aguas, como el primer parque industrial privado en Nuevo León, el Parque Industrial Monterrey, que impulsó la captación de inversión nacional y extranjera directa en la región. Por otra parte, en la última década, Grupo GP ha concebido desarrollos industriales que albergan plantas de producción y distribución para General Electric, Nokia, LG y Kohler. En el plano de infraestructura urbana, construyó el Puente La Unidad, la Extensión de la Línea II del sistema de transporte masivo Metrorrey, y el proyecto El Indio, un mega distribuidor vial localizado en Saltillo Coahuila. Actualmente, lleva a cabo la construcción del Centro de Artes Roberto Garza Sada (UDEM), que fue diseñado por el afamado arquitecto japonés Tadao Ando, dueño y director del despacho “Tadao Ando Architect & Associates.” Todas estas obras son producto de un adecuado proceso de planeación, principio que desde sus inicios ha caracterizado a la empresa, no obstante, lo más importante ha sido el capital humano, que permanece como una de sus principales fortalezas al trabajar con valores trascendentales como son la responsabilidad, innovación y excelencia. En la década de los 80’s, a raíz del creciente desarrollo socioeconómico de la región, Grupo GP marcó una evolución hacia la diversificación de su portafolio de servicios, lo que da como resultado seis sólidas unida-

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Grupo GP, Quite a story des de negocio. Estas son: n Construcción n Desarrollo Inmobiliario n Administración y Mantenimiento de Inmuebles n Vivienda de Interés Social y Nivel Medio n Concreto Asfáltico y Precolados n Vivienda Residencial Para Grupo GP, la superación constante se ha convertido en una tradición. El estricto cumplimiento de normas internacionales de calidad y una honesta política de negocio, han contribuido a consolidar su notable crecimiento en los últimos años, proyectando su participación en distintos puntos de la República Mexicana; no obstante, con una mayor participación de mercado en los Estados de Nuevo León, Tamaulipas, Coahuila y San Luís Potosí. Actualmente, el grupo está certificado como Empresa Socialmente Responsable (ESR) por el Centro Mexicano de la Filantropía (CEMEFI), reiterando su compromiso con el entorno y la calidad de vida.

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our decades of experience in the real estate construction and development field can be said easily, but for Grupo GP these first 45 years of work have taken them to build and contribute with Mexico’s progress as well as that of the communities where there work is present. GP has built some iconic constructions that have become turning points, and that is the case of the first private industrial park in Nuevo Leon, the Industrial Park Monterrey, which triggered direct national and foreign investments in the region. On the other hand, Grupo GP has conceived some industrial developments during the last decade that lodge production and distribution plants for General Electric, Nokia, LG and Kohler. In the urban infrastructure field, they

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built the Bridge La Unidad (Unity), an Extension to Line II for the massive transportation system Metrorrey, and the project El Indio (The Indian), a mega-Freeway Interchange located in Saltillo, Coahuila. Today the group is in charge of construction of the Roberto Garza Sada Art Center (UDEM), designed by the famous Japanese architect Tadao Ando, owner and director of “Tadao Ando Architect &Associates.” All this building work is the result of an adequate planning process, which has characterized this firm since the beginning, although the most important asset has been the human capital that remains as one of their main strengths, working with values, such as responsibility, innovation and excellence. During the 80’s, as a result of the socioeconomical development in the region, Grupo GP marked an evolution towards diversifying their service portfolio, which resulted in six solid business units. These are: n Construction n Real Estate Development n Real Estate Administration and Management n Social and Medium Level Housing n Concrete Pavements and Precast n Residential Housing Continuous improvement has become a tradition for Grupo GP. A strict compliance with quality international regulations and an honest business policy, have contributed to strengthen their outstanding growth in the last few years, planning their presence in different points around Mexico, although having a greater market participation in States like Nuevo Leon, Tamaulipas, Coahuila and San Luis Potosi. Today, the group is certified as a Socially Responsible Company (ESR, according to its initials in Spanish) by the Mexican Philanthropic Center (CEMEFI), thus reassuring its commitment with the environment and life quality.  n


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Por Equipo de Redacción Inmobiliare Magazine redaccion@inmobiliare.com

Los Ex – Presidentes The AMPIP’s ex-Presidents

Hitos importantes a lo largo de la historia de la actividad industrial en el país han ocurrido desde hace ya varios años. Desde la formación oficial de la industria maquiladora en México, con el Programa Nacional Fronterizo en 1965, hasta la creación de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados – AMPIP, en 1986. En estos 24 años de actividades han sido varios sus Ex – Presidentes, y en Inmobiliare Magazine quisimos traer la opinión de cuatro de ellos. Vivencias, historias, anécdotas fueron compartidas.

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uatro Ex-Presidentes de la Asociación: Jaime Bermúdez Cuarón, Luis Gutiérrez Guajardo, Lorenzo Berho Corona y Alberto Chretin Castillo, nos respondieron acerca de las perspectivas y retos que ven para la AMPIP, además, desde su óptica, nos narran su mejor experiencia durante su período de Presidentes y qué consejo le darían al próximo dirigente de la entidad. Cuatro preguntas para los cuatro… • ¿Qué perspectivas tiene la AMPIP como organismo empresarial? • ¿Cuál es el mayor reto del sector inmobiliario industrial en México en el corto y mediano plazo? • ¿Cuál ha sido su mejor experiencia como Presidente de la AMPIP? • ¿Qué consejo le daría al próximo Presidente de la AMPIP, para fortalecer a la Asociación y también a los parques industriales?

Jaime Bermúdez Cuarón Presidente AMPIP: 1986 Hoy: Presidente & CEO Bermúdez International P erspectivas: Veo un buen panorama para la Asociación, es una entidad que ha sabido unificarse y llevar una política de amistad, compromiso y cooperación entre todos sus miembros. R etos: Hay dos, a corto plazo hay que tra-

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bajar en la seguridad del país, de hecho, esto afecta mucho a la economía e imagen de México y mientras no se recomponga el camino, será difícil que progrese. A largo plazo, educación, cada año se nos hace más crítico conseguir gente capacitada, esto no lo estamos viendo. E xperiencia: Una grata experiencia que tengo es que me tocó vivir e impulsar la industria maquiladora en el país y este sector ha sido clave para los parques industriales. E l consejo: Los siguientes presidentes de la AMPIP deben de revivir el Programa de Ciudades Fronterizas, de hecho, esta iniciativa comenzó con Nacional Financiera a fondo perdido para las fronteras y a partir de allí, se unificaron los gobernadores de esta zona y en él, confluyeron el Gobierno Federal y la iniciativa privada y funcionó. Esto es lo que hay que hacer ahora, volver a realizar un análisis de lo que ya se tiene y ver qué es lo viene. Por ejemplo, México importa insumos y todavía no hemos sido capaces como nación de aumentar el porcentaje, cuando es un mercado nuestro. Los gobernadores de los Estados Fronterizos necesitan coordinarse con los senadores y diputados y la iniciativa privada para saber quiénes pueden ayudar y cooperar para el impulso de este Programa.

Luis Gutiérrez Guajardo Presidente AMPIP: 2004 Hoy: Presidente & CEO AMB Property Corporation www.inmobiliare.com

P erspectivas: La AMPIP agremia a los principales desarrolladores de parques industriales en México y como tal, representamos los intereses de varias industrias. Los últimos años que han sido de dificultad económica han traído muchos retos y oportunidades, pero ante todo, una transformación del sector y, en ese sentido, yo creo que la AMPIP ha generado los espacios para el intercambio de muchos puntos de vista, información y tendencias del sector. Como perspectiva, pienso que la Asociación debe sacar provecho de la información que se genera y usarla como un punto de apoyo en la toma de decisiones. De hecho, veo a una entidad más sofisticada en un futuro cercano. R etos: Siento que se viene una problemática en la zona fronteriza, en ciudades con una alta actividad industrial como Ciudad Juárez, Reynosa y Monterrey, derivada de la inseguridad. La AMPIP tiene una labor de comunicación y sobre todo de hacer estrategias en conjunto para que la percepción que se tiene de la situación de inseguridad cambie. A largo plazo, a raíz del cambio de gobierno que se verá en 2012 y con los cambios de gobernadores en varios de los principales mercados, la Asociación necesitará realizar una labor para enfatizar en dichos candidatos, las actividades que le conciernen y peticiones a mejorar en ámbitos como: servicios, electricidad, cuestiones fiscales, y con esto, poder incentivar la inversión y por supuesto, traba-


ampip special jar en los Programas de Promoción a la Atracción de Inversión Extranjera. Otro reto es que la AMPIP debe de estar a la vanguardia, como por ejemplo, proporcionar información y enlaces con otras asociaciones, sobre todo en temas como sustentabilidad, competitividad, ser más eficientes en transporte, proyectos de terminales, parques tecnológicos y cómo ligarnos con otras naciones. E xperiencias: A lo largo de mi período como Presidente hice buenos amigos al interior de la AMPIP, manejamos información de buen nivel, hicimos un viaje a China, lo cual nos permitió ver lo que estaba pasando en Asia. Hicimos un acercamiento a algunas asociaciones extranjeras como la NAIOP, que es nuestro equivalente en Estados Unidos. L os Consejos: Recomendaría al nuevo Presidente que fije una agenda no muy extensa, pero que si se escojan los cuatro o cinco temas más importantes, por ejemplo, seguridad, financiamiento, acceso a capitales y ver cómo se reanima el sector después de la crisis. El formato actual de reuniones trimestrales y convención anual es algo que ha funcionado y se debe de conservar, incluso, acercando aún más a las familias de los miembros de la AMPIP.

Lorenzo Berho Corona Presidente AMPIP: 2006 Hoy: Presidente & CEO Vesta Desarrollo Inmobiliario Industrial

E xperiencias: Ser Presidente de la AMPIP te da la oportunidad de representar a los mejores desarrolladores industriales del país, contribuir a la promoción de México en el extranjero, así como impulsar temas de interés para nuestros agremiados y que contribuyen al desarrollo nacional. Durante mi gestión tuvimos la oportunidad de realizar un viaje a la India y Vietnam para conocer y entender uno de los componentes que están generando el crecimiento acelerado de sus economías, particularmente de la India. Los gobiernos de estos países tienen una definición clara de los sectores estratégicos en los que tienen ventajas comparativas. El desarrollo de Parques Tecnológicos les permite gestar empresas en dichos sectores y por tanto, generar empleos de alto valor agregado en beneficio de su población. Adicionalmente, organizamos un evento Latinoamericano, a través del cual pudimos saber lo que otros países de la región están haciendo y las oportunidades de inversión en muchos de ellos. A dicho evento asistieron especialistas y colegas nuestros de varias partes del subcontinente. L os Consejos: Existen dos temas hoy día, que considero requieren de una especial atención, la promoción de inversión y la seguridad. Si bien oficialmente la recesión ha terminado en México y Estados Unidos, permanece aún la incertidumbre sobre la fortaleza de la recuperación y la disminución de la tasa de desempleo, particularmente en Estados Unidos. Esto nos obliga a trabajar arduamente en la labor de promoción en dos frentes fundamentales: 1) en el mejoramiento de la imagen de México en el exterior y 2) la atracción de inversiones que contribuyan a la generación de empleos. En el tema de seguridad, también existen dos temas relevantes. El primero de ellos tiene que ver con

P erspectivas: En los últimos años la AMPIP ha experimentado un crecimiento vertiginoso debido a la incorporación de nuevos e importantes socios. Dentro de la membresía actual se encuentran Gobiernos de los Estados a través de sus áreas de desarrollo económico, administraciones de puertos, desarrolladores nacionales y extranjeros, así como fondos institucionales dedicados al desarrollo inmobiliario industrial que tienen presencia en muchos países del mundo. Lo anterior, aunado al importante nivel de inversión, particularmente del 2005 al 2008, convierte a esta Asociación en un vehículo de representación legítima y muy importante para impulsar la inversión y el desarrollo de infraestructura industrial en nuestro país. R etos: El mayor reto de nuestra organización es el reconocimiento de nuestro sector por parte de las autoridades federales y el congreso, con el objeto de ser incluidos en los programas de infraestructura, financiamiento y promoción a nivel nacional. Los parques industriales constituyen un componente vital dentro del plan nacional de infraestructura, ya que es en ellos donde se hospedan una gran cantidad de empresas nacionales y multinacionales que utilizan carreteras, puertos, aeropuerLuis Gutiérrez Guajardo tos y vías férreas para transportar Presidente AMPIP: 2 0 0 4 sus productos.

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Jaime Bermúdez Cuarón Presidente AMPIP: 19 8 6

la protección de las personas que trabajan en nuestras empresas y el patrimonio de nuestros socios. Es importante trabajar en protocolos de prevención que los socios puedan aplicar para evitar o aprender a actuar en situaciones de emergencia. El segundo tiene que ver con la responsabilidad social asociada a los desastres naturales como los sucedidos en Villahermosa, Monterrey y Veracruz, en donde nuestra Asociación puede aportar conocimientos y bienes materiales con el fin de contribuir de manera ordenada a la atención de necesidades urgentes, así como a la distribución de ayuda en las regiones afectadas. Estoy seguro que el próximo Presidente de la AMPIP será una persona con gran experiencia e ideas innovadoras que redundarán en el crecimiento de nuestra Asociación.

Alberto Chretin Castillo Presidente AMPIP: 2008 Hoy: Secretario de Desarrollo Económico del Estado de Chihuahua P erspectivas: Durante mi período como Presidente nosotros realizamos un ejercicio de planeación estratégica en donde incluso, redefinimos la visión de lo que creemos debe de ser el entorno en el que operamos como entidad, además, cambiamos la misión de la AMPIP como organismo no sólo ante otros organismos empresariales, sino también hacia los ejecutivos en bienes raíces, en donde pensamos puede haber una mejor capacitación e incluso incidir en las comunidades en donde los miembros de la entidad están llevando a cabo sus desarrollos, y por otra parte, estamos en un proceso de integración y cambio hacia el desarrollo sustentable, hacia los edificios verdes. Ante esto, las perspectivas las hemos centrado en el trabajo en conjunto con otros organismos, como por ejemplo el CNIME - Consejo Nacional de la Industria Maquiladora de Exportación, para elaborar el concepto de Parques Limpios que tiene que ver alianzas entre los parques industriales y las empresas para tener un menor impacto en el medio ambiente, de hecho, hay un convenio con la PROFEPA - Procuraduría

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Federal de Protección al Ambiente, a partir del cual, muchas de las empresas están haciendo un control mucho más preciso sobre sus descargas al drenaje y emisiones, por lo tanto, este es un aspecto en el que la AMPIP se ha involucrado de manera muy intensa. R etos: La Asociación ha venido trabajando arduamente en iniciativas que tienen que ver con la atracción de inversión al país, ese es un reto muy importante y más, cuando los niveles de ocupación de espacios industriales han sido en los últimos dos años los más bajos en la historia, producto de la crisis económica mundial. Por otra parte, estamos ante una recuperación de la economía y hay algunos indicadores que sí demuestran que se ha venido materializando, no tan aceleradamente como quisiéramos, por ejemplo, los niveles de empleo temporal, ya vienen con dos trimestres consecutivos al alza y esto es el preámbulo para el incentivo del empleo permanente, además, hay una relación entre los niveles de ocupación en los Estados Unidos y el desarrollo de la industria maquiladora o de servicios acá en México, así las cosas, el reto como industriales es prepararnos para una esperada demanda y tener una mayor ocupación de los espacios vacíos. E xperiencias: El haber representado a la AMPIP en eventos donde se presentó evidencia de que el trabajo de los miembros de la Asociación está incidiendo de manera positiva en el cuidado al medio ambiente, es algo que me llena mucho. L os Consejos: El consejo que doy es incluir una mayor participación en la agenda de trabajo y estimular más la colaboración de los socios en el quehacer de la AMPIP, las veces que durante mi administración lo hicimos, recibí una respuesta muy entusiasta.

Important successes throughout the industrial activity history in the country have occurred since several years ago, from the official establishment of the manufacturer industry in Mexico with the Programa Nacional Fronterizo (Border National Program) in 1965, until the creation of the Mexican Association of Industrial Private Parks, Asociacion Mexicana de Parques Industriales Privados – AMPIP, in 1986. During these 24 years of activities, the AMPIP has known different Presidents, and at Inmobiliare Magazine, we want to show you the opinion of four of them. Livings, stories and anecdotes were shared. The advice : The next AMPIP’s Presidents must bring to life the program Ciudades Fronterizas, in fact, this initiative started with Nacional Financiera non refundable funds for the borders and then, a group was created with the governors of the area, the Federal government and the private sector and it worked. This is what we have to do now, analyze what we get and see what is coming. For instance, Mexico imports consumables and, as a nation, we have not been able to raise the percentage even if it is our market. The governors of the Border States must be coordinated and they must cooperate to impulse this Program. Luis Gutierrez Guajardo AMPIP’s P resident : 2004 N ow : P resident and CEO of AMB P ropert y C orporation

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ex-Presidents of the Association, Jaime Bermudez Cuaron, Luis Gutierrez Guajardo, Lorenzo Berho Corona and Alberto Chretin Castillo, talked about Lorenzo Berho Corona the AMPIP’s perspectives and challenges, Presidente AMPIP: 20 0 6 likewise, from their viewpoint, they tell us their best experience during their period of Presidents and they give also and advice to the P erspectives : I can see a good panorama for next entity’s President. the Association, it is an entity that has known Four questions for the four… • What are the perspectives for the AMPI as how to be unified and take a friendship, commitment and cooperation policy between all its a business organism? • What is the biggest challenge for the indus- members. trial real estate sector in Mexico in short C hallenges : We have two, in short term, we must work in regard to the country security; in and medium term? • Could you tell us your best experience as fact, it affects to a large extent Mexico’s economy and image, and if the situation is the same, the AMPIP’s President? • Which advice would you give to the next it will be difficult to have a recovery. In long AMPIP’s President to make the Association term, education, every year it becomes more critical to get qualified people, and we have not stronger and so the industrial parks? counted on this situation. E xperience : An amazing experience is that I tesJaime Bermudez Cuaron AMPIP’s P resident : 1986 tified and boosted the manufacturer industry in N ow : P resident and CEO of B ermudez the country, and this sector has been the key for I nternational the industrial parks.

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P erspectives : The AMPIP gets as members to the different industrial parks developers in Mexico, and this way, we represent the interests of several industries. These last years have been economically difficult and have brought lots of challenges and opportunities, but overall, a transformation of the sector and then, I think the AMPIP has generated the spaces to exchange viewpoints, information and the sector’s tendencies. Like perspective, I think the Association must profit the information and use it as support for the decisions making. In fact, in a close future, I can see a more sophisticated entity. C hallenges : I feel a problem due to the insecurity is coming to the border area in cities with high industrial activity such as Ciudad Juarez, Reynosa and Monterrey. The AMPIP has a communication duty and has to create coordinated strategies to change the perception about insecurity. In long term, and due to the government change in 2012 and also the changes of governors in several of the main markets, the Association must work on convincing the can-


especial ampip

didates about activities to improve some aspects like services, electricity, fiscal situations, and then, incentive the investment, and of course, work on the programs to attract the foreign investment. Another challenge for the AMPIP is to be in the vanguard relating to giving information and having links with other associations in subjects like sustainability, competitiveness, being more efficient in transport, projects of terminals, technology parks and how to be linked with other nations. E xperiences : As long as my period as President of the AMPIP was going on, I made good friends; we worked on good level information. We traveled to China, which permitted us to testify what was happening in Asia. We approached some foreign associations like the NAIOP, our equivalent in the United States. The advice : To the new President, I would recommend to fix an agenda, not too large, including the four or five more important topics, for example, Alber to Chretin Castillo security, financing, capital access and Presidente AMPIP: 20 0 8 the sector’s recovery after the crisis. The meetings every three months and the annual convention have worked and we ministration we had the opportunity to travel must continue with that, even, they could serve to India and Vietnam to know and understand one of the elements that generate the accelto approach the members’ families. erated growth of their economies, in specific, Lorenzo Berho Corona India. The governments of these countries have AMPIP’s P resident : 2006 a clearly-defined definition of the strategic secN ow : P resident and CEO of V esta D esarrollo tors where they have comparative advantages. I nmobiliario I ndustrial The development of Technology parks permits them to establish enterprises in these sectors P erspectives : During the last years, the AMPIP and so, generate high value added employments has known an amazing growth thanks to the to benefit the population. We also organized a new important partners. In the current member- Latin American event to know what other counship, we can find several governments of the tries in the regions are doing, and also to know states represented by their areas of economic the investment opportunities there. Several development, ports administrations, national experts and colleagues from the subcontinent and foreign developers, and also institutional were present in our event. funds dedicated to the industrial real estate The advice : I consider two specific subjects to development being present worldwide. All this I give them special attention: the investment have mentioned, added to the important invest- promotion and security. The recession has ofment level, specifically from 2005 to 2008, be- ficially finished in Mexico and in the United comes the Association into a vehicle of real and States, but in spite of that, there is still the important representation to impulse the invest- uncertainty about the recovery power and the ment and development of industrial infrastruc- increase of the employment rate, particularly in the United States. It forces us to work hardture in our country. C hallenges : The biggest challenge of our orga- ly in the promotion in two essential fronts: 1) nization is the recognition of our sector relating the improvement of Mexico’s image abroad the federal authorities and the congress, for and 2) the attraction of investments to genbeing part of the infrastructure, financing and erate employments. Related to security, there promotion national programs. The industrial are also two important topics. The first one parks remain as a vital component in the infra- is about the protection of people working in structure national plan because, inside them, our enterprises and our partners’ wealth. It is a big number of national and international en- important to work on prevention documents to terprises are established, and they use roads, be applied by the partners to avoid or learn ports, airports and railways to transport their how to act in emergency situations. The secproducts. ond one is about social responsibility linked to E xperiences : Being the President of the AMPIP the natural disasters, like those happened in offers an opportunity to represent the best in- Villahermosa, Monterrey and Veracruz, where dustrial developers of the country, also to pro- our Association can offer knowledge and mamote Mexico abroad, and besides to impulse terial goods having as purpose to contribute some interesting subjects for our members that for satisfying urgent necessities, and support help the national development. During my ad- distribution in the affected areas. I am sure

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the next AMPIP’s President will be a person with great experience and innovating ideas to help our Association grow.

Alberto Chretin Castillo AMPIP’s P resident : 2008 N ow : S ecretary of E conomic D evelopment, C hihuahua P erspectives : During my stage as President we practiced the strategic planning, this way, we redefined the vision about the environment to operate as entity; besides, we changed the AMPIP’s mission as organism, not only face to other business organisms, but also face the executives in real estate, because we think it could exist a better training there, and even, we think about having bearing on the cities where the members of our entity are building their developments, and on the other hand, we are in an integration and change process through the sustainable development: the green buildings. So, the perspectives are centered on a work jointly to other organisms, for instance, the CNIME- Consejo Nacional de la Industria Maquiladora de Exportacion, to create the concept of Clean Parks, something linked to the alliances between the industrial parks and the enterprises to get a less impact in the environment, in fact, there is an agreement with the PROFEPA- Procuraduria Federal de Proteccion all Ambiente, where several enterprises are doing a more strict control on their discharges to the drainage and emissions; therefore, this is an important aspect for the AMPIP, and the Association is involved in it. C hallenges : The Association has worked hardly on initiatives to attract investment to the country, this is a very important challenge, and overall when the occupation levels of industrial spaces have been the lowest of the history in the last two years due to the world economic crisis. On the other hand, we have an economic recovery and there are some signs that prove it, although it is not so accelerated like we want. So, we can say that temporary jobs have risen during the last six months, and this is a preliminary incentive for the permanent employment. Besides, there is a connection between the occupation levels in the United States and the manufacturer or services industry development here in Mexico, so the challenge as industrials is to be prepared for a long-awaited demand and then, to have a bigger occupation of the empty spaces. E xperiences : Representing the AMPIP at the events for showing the evidence of the members work at the Association, and then, demonstrate that this work is influencing in a positive way regarding the environment. That is something rewarding. The advice : The advice I give is including a bigger participation in the work agenda and stimulating more the partners’ collaboration in the AMPIP’s work. When we did it during my administration, n I got a very enthusiastic response.


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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

haciendo historia Ducto de aire y luz en el interior del edificio sustentable LEED Oro VÍA CORPOR ATIVO construido por SEICA y en donde se encuentran sus oficinas centrales.

SEICA, a decade of history

SEICA, Servicios Integrales de Construcción y Administración, es una constructora que cuenta con la experiencia y respaldo de 18 años por parte de su equipo de ingenieros especializados en el diseño, planeación, construcción y administración de proyectos industriales y comerciales. La compañía se constituye en el año 2000 y hoy, se caracteriza por su compromiso y liderazgo en la construcción de proyectos LEED o sustentables. SEICA, una década haciendo historia. 54

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EICA tiene sus inicios en un mercado inicialmente local, Tijuana, es pues la ciudad en donde nace la compañía de la inquietud de quienes hoy continúan siendo sus directores. El objetivo e intención, ser la principal constructora de la ciudad, entregar un gran producto de calidad y afianzar su estrategia en un personal altamente calificado. Las primeras construcciones de SEICA, fueron centros de distribución y ampliaciones de almacenes, de hecho, demandadas por los grandes desarrolladores industriales del país, con una alta presencia en las ciudades fronterizas. “Nosotros crecimos de la mano de ellos quienes ya eran nuestros clientes y deciden expandirse hacia el interior de la república, además, muchos de estos desarrolladores estaban buscando constructoras que dominaran la tecnología Tilt-Up y nosotros somos los líderes en el país en este sistema de construcción, por lo tanto, así fue como logramos expandirnos y empezar a tener presencia en otros Estados”, comenta el Director de Comercialización de la empresa, César Leal. En SEICA, saben que toda inversión requiere de soluciones integrales, es por eso que dan resultados óptimos y seguros a la industria y por eso, están en todo el proceso. Mario González, Director de Proyectos señaló, “nosotros empezamos a trabajar con el desarrollador desde que se tiene algo tan simple como un Lay-Out y a partir de allí, definimos el proyecto de construcción y desarrollamos las ingenierías, claro en la etapa del proyecto vamos definiendo las prioridades, terracería, cimentación, pisos y muros, aunque dependiendo del tipo de inmueble seguimos desarrollando otras etapas, por ejemplo, si es un edificio Built to Suit, empezamos a montar todas las instalaciones al interior o si es especulativo, igual, lo desarrollamos hasta su construcción final.”

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on cover

VÍATijuana, CORPORATIVO Baja California, México Valores LEED n Certificación obtenida el 22 de abril de 2010

ORO:

41*

Sitios sustentables.

10/14

Eficiencia en agua:

5/5

Eficiencia energética:

5/17

Selección de materiales:

5/13

Calidad Medioambiental interior.

11/15 5/5

Innovación y diseño:

* De un total de 69 posibles

30%

Ahorro energético:

60% Ahorro en consumo de agua:

VÍA CORPOR ATIVO edificio LEED Oro desarrollado por SEICA. Por lo tanto, el compromiso que tienen en SEICA es brindarle al cliente un trabajo integro, que incluya la construcción y la administración. Su objetivo, es garantizar un 100% de satisfacción a través de la ejecución detallada y supervisada en todos y cada uno de los proyectos de construcción que llevan a cabo. Están pues, pendientes de hasta el más mínimo detalle, logrando una eficiencia en tiempo, calidad y costo. Argumenta Miguel Granados Director de Construcción de la empresa, que ellos, han optimizado su método al máximo, utilizando los más modernos medios de construcción. “Estamos actualizándonos y reinventando nuestro sistema de trabajo, en

SEICA y sus proyectos

A lo largo de sus diez años como una constructora líder en México, tienen dos desarrollos certificados LEED, varias obras terminadas y otras en proceso. Estos son sus proyectos:

Obras Certificadas

n Edificio Vía Corporativo n Centro de Distribución L´Oréal

base, a la capacitación constante de nuestro equipo de trabajo.”

Comprometidos con el desarrollo sustentable SEICA asumió el compromiso de desarrollar de manera sustentable y seria, cuenta con personal capacitado para diseñar y construir edificios sustentables con la certificación LEED - Leadership in Energy and Enviromental Design – de hecho, la empresa hace parte del USGBC esto es - United States Green Building Council – lo que les permite a través de esta organización, convertirse en una empresa de construcción en México viable para construir proyectos en busca de una certifi-

Obras Terminadas n n n n n n n n n n n

Doña Rosa IB5 GTP Mabe Waldo´s CD Ryder – Nave 1 Ryder – Nave 2 Ryder – Nave 3 IB3 TLC Zimag O´Neal Chilpancingo IB3

n n n n n n n n n n

cación LEED, de acuerdo a las necesidades y solicitudes de sus clientes. Expresa Mario González Director de Proyectos de la compañía, que un edificio sustentable con la certificación LEED le ofrece tanto al desarrollador como al inquilino, una serie de ventajas, por ejemplo, el sobrecosto entre un edificio certificado y un edificio no certificado se encuentra entre un 5% y 10% de diferencia y además, ofrece un alto impacto positivo en la salud de sus ocupantes y respetuoso con el medio ambiente. El desarrollo de usos mixtos VÍA Corporativo ubicado en la ciudad de Tijuana fue el inicio con pie derecho de SEICA en el campo del desarrollo sustentable. César Leal, indicó

Kimberly Clark Michelin Vesta Coecillo 2 Femsa Las Ventanas, 38 casas de playa Sares Regis Tijuana Chilpancingo Tepozotlán 10 Liverpool Centro de Distribución El Convento

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n n n n n

Panduit The Home Depot México Dana Panasonic Nave 3 Panasonic Nave 4

n n n n n n

Kaloni Jabil AMS Waldo´s TI Panasonic Sanmo B007 Sanmo B005

Obras en Proceso

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Servicios de SEICA

La construcción es la cimentación básica para el óptimo desempeño de una empresa, y está conformada por varios aspectos donde cada uno enriquece y complementa al otro. Es por eso que en SEICA, los modelos, técnicas y personal se encuentran capacitados y especializados con los más recientes estudios y tecnologías en: n construcción General: SEICA entiende la importancia del tiempo y actividades de cada uno de sus clientes, por lo cual se encargan de proveer los recursos necesarios para el proyecto. n Proyectos Sustentables para certificación LEED: En SEICA cuentan con personal capacitado para diseñar y construir edificios sustentables con la certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), un programa de certificación de proyectos y construcciones de edificios verdes de todo tipo, que desarrollan y promueven el ahorro de agua, energía, aprovechamiento de materiales seleccionados, creando un medio ambiente de calidad en los espacios interiores y exteriores. Un edificio sustentable con certificación LEED ofrece la ventaja de ofrecer un impacto positivo en la salud de sus ocupantes, respetuoso con el medio ambiente, utilizando eficientemente los recursos y materiales, reduciendo el costo de operaciones. Además SEICA, es parte del U.S.G.B.C. (United States Green Building Council) y del C.M.E.S. (Consejo Mexicano de Edificación Sustentable), convirtiéndose a través de estas organizaciones, en una empresa viable para trabajos en busca de la certificación LEED, según las necesidades y solicitudes de sus clientes. n Proyectos de diseño-construcción: Se encargan de elaborar un plan de trabajo que conste tanto de la elaboración de anteproyectos y proyectos, controlando y gestionando los procesos durante la fase constructiva en base al plan diseñado y aprobado por el cliente. n Propuestas económicas y especificaciones: Están comprometidos en obtener el mayor provecho de recursos utilizando la menor cantidad de inversión posible, claro está, cuidando siempre de cumplir los requerimientos, así como los estándares básicos de calidad que tienen cada uno de sus proyectos. n Cuartos limpios: Sus cuartos limpios son construidos con la más avanzada tecnología y técnica que existe; diseñados para cumplir con estrictas condiciones de control de contaminación, temperatura, humedad y presión. n Desarrollos industriales, comerciales y turísticos: El espacio donde se cimenta una construcción es de vital importancia, ya que en base a esto dependerá de cómo se realicen varias actividades de la empresa a establecerse. SEICA asesora y orienta en donde es el mejor lugar para establecerse y acondicionar en base a sus necesidades. n Sistema Tilt-Up: Su especialidad es el sistema Tilt-Up, un método moderno y eficiente utilizado hoy en día por grandes constructores a nivel mundial.

“Hemos recibido comentarios muy positivos del edificio, de hecho quedamos en segundo lugar en los Premios Obras Cemex 2010 en la categoría comercial y usos mixtos con esta obra; para nosotros esto ha sido el inicio de una filosofía corporativa que hemos asumido todo el equipo de trabajo de SEICA.” Enfilarse a desarrollar de manera sustentable fue una estrategia que asumieron hace cinco años, que es justamente cuando comienza la planeación del edificio VÍA Corporativo, al respecto, Mario González comenta, “el arquitecto que teníamos para el desarrollo del proyecto, quien ya había estado involucrado en Estados Unidos con otros proyectos LEED, nos comentó que por qué no hacíamos el edificio sustentable y esa inquietud, la retomamos y nos empezó a explicar de los ahorros y beneficios, eso nos convenció de todas las virtudes de construir LEED y hoy es el primer edificio Certificado Oro al norte del país.”

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SEICA y sus ventajas competitivas n Es una empresa Mexicana. n La atención al cliente es primordial. n Los estándares de calidad que ofrecen son garantizados. n Cuentan con personal certificado para proyectos LEED. n Cuentan con personal certificado del TCA (Tilt-Up Concrete Association). n Personal certificado ACI (American Concrete Institute). n Personal certificado ALLEN FACE (personal certificado para determinar la planicidad de los pisos de concreto).

SEICA algunos de sus clientes n CPA – Corporate Properties of the Americas. n Green Nevada Capital Funds. n AMB. n Prologis.

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El construir de manera sustentable pareciera que los ahorros y beneficios son a largo plazo, sin embargo, Miguel Granados, Director de Construcción afirmó que incluso hay muchas bondades inmediatas. “Nosotros hicimos el análisis de un edificio industrial en donde nos daba como resultado, que la inversión para certificar el inmueble y recuperar dicha inversión, solamente con los ahorros de costo de energía, nos daba un período menor a un año.” En México de los seis proyectos certificados LEED, SEICA tiene dos con la distinción Oro, esto refleja por ejemplo que el edificio VÍA Corporativo tiene un ahorro energético del 30% y un 60% de ahorro en consumo de agua. En el caso del Centro de Distribución de L´Oréal ubicado en San Martín Obispo en el Estado de México, hay un 30% de ahorro en el consumo de agua y un 54.5% de ahorro de energía. (Ver perfiles de los proyectos) En SEICA han asumido el desarrollo sustentable no como una moda pasajera sino como un compromiso en donde están agregando valor a los proyectos que vengan, es sin duda, como lo afirma César Leal, Director de Comercialización, “la manera como se construirá en el futuro”.

Líderes en el sistema de construcción Tilt-Up SEICA ha logrado una alta especialidad y dominio en este sistema, el cual, basa su construcción en elementos de concreto armados en sitio y en donde posteriormente cada pieza es izada de su lugar de construcción a su posición final del proyecto. Esto, por supuesto genera una construcción sólida, moderna y rápida. “Este es un sistema que se usa mucho en México y en Estados Unidos para la construcción de inmuebles de tipo industrial, por cierto, esta técnica permite una vez que tienes los pisos listos, sobre estos mismos, colar los muros de concreto, de hecho, una parte clave es la calidad del piso que define también la calidad del muro y se hace el acomodo final con una grúa. En cuanto a su acabado e incorporación de estructuras, permite un máximo de aprovechamiento de espacio interior y sobre todo, una excelente apariencia y diseño” expresó Miguel Granados Director de Construcción. El sistema Tilt-Up tiene la particularidad y ventaja de construirse rápido, con un bajo mantenimiento, durable y además, resistente a factores climáticos. Es una técnica que genera eficiencia en el ahorro de energía, es funcional y de gran calidad. “Este sistema tiene la ventaja de eficientar los tiempos, la construcción de un inmueble con esta técnica puede durar de 6 a 8 semanas y esto es lo que demanda la plataforma de desarrolladores industriales, es decir ganarle al tiempo, por otra parte, también quieren que la calidad del edificio sea la mejor en acabados, alturas e inversión. En resumen, el desarrollador gana mucho con el sistema Tilt-Up”, concluye Miguel Granados.


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CENTRO CENTREX L´OREAL San Martín Obispo, Estado de México, México

54.5% Ahorro energético:

30% Ahorro en consumo de agua:

Valores LEED n Certificación obtenida el 26 de mayo de 2010

ORO:

46*

Sitios sustentables.

6/14

Eficiencia en agua:

5/5

Eficiencia energética:

13/17

Selección de materiales: Calidad Medioambiental interior.

7/13 10/15

Innovación y diseño:

5/5

* De un total de 69 posibles

CEDIS L´Oreal centro de distribución LEED Oro desarrollado por SEICA.

Mayores informes SEICA Oficinas Centrales / Tijuana Misión San Javier 10643 - 901 Edificio VÍA Corporativo Zona Urbana Río Tijuana Tijuana, B.C. México C.P. 22010 Tel: + 52 (664) 684 00 36 01800 788 2136 Email: contacto@seica.com.mx www.seica.com.mx Oficinas / Estado de México Cerro de las Campanas No. 3 – 602 San Andrés Atenco, Tlalnepantla Tel: + 52 (55) 5362 6956

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EICA starts the business in a local market, Tijuana, the city where the company was born due to the talent of the current managers. The main goals and intentions are being the main developer in the city, delivering a quality product and consolidating its strategy in a high qualified staff. The first projects of SEICA were distribution centers and extensions of warehouses demanded by the biggest industrial developers

Integral Services for Construction and Management, SEICA in Spanish, is a developer that has won experience and recognition during eighteen years thanks to its team of expert engineers on design, planning, construction and management of business and industrial projects. The company was established in 2000 and today, it is recognized for the duty and leadership in the construction of LEED or sustainable projects. SEICA: a decade of history. of the country, which were established in the border cities. “We have grown jointly with our customers who decided to expand their business to the interior of Mexico. Also, because they were looking for construction companies that had experience and knowledge in the Tilt-Up technology, we have been able to support their projects consolidating ourselves as the leader in this type of construction system expanding into other states”, says César Leal, Sales Director. In SEICA they know that every investment needs integrated solutions, offering optimal and sure results to the industry, and because

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of that they are present during all the process. Mario González, Projects Director: “We start to work with the developer since the Lay-Out, and then we define the construction project, we develop the engineering and, of course, as the project goes on we define the priorities, unpaved roads, floors and walls; but depending on the project we continue to develop other stages, for instance, if it is a Build To Suit building, we begin by installing the interior and if it is Speculative, we develop it until its finished.” Therefore, the duty at SEICA is to offer the customer an integrated work, including construction and management. The company´s

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Cimentar para tener bases sólidas. Entrevista a la alta dirección. Foundations for a solid base Interview with the Senior Management Team

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ntrevistamos a los tres directores de la compañía, César Leal, Miguel Granados, Mario González. Cada uno, nos fue contando acerca de la historia, sus servicios, principales obras y en sí, el porqué hoy en día, son una sólida compañía constructora.

INMOBILIARE MAGAZINE (IM): ¿En el competido mercado de constructores de inmuebles de tipo industrial, en qué se diferencia SEICA de la competencia y por qué un desarrollador, debería de requerir sus servicios? Mario González: SEICA acaba de cumplir diez años, en los cuales, hemos tenido un crecimiento exponencial. Desde años atrás, la gran ventaja de SEICA ha sido la amplia experiencia de su personal en la construcción de muros Tilt-Up. Hace unos siete años, los desarrolladores industriales de Estados Unidos decidieron no únicamente estar en las fronteras sino también irse al mercado del interior del país, al no encontrar constructoras con experiencia en edficación de muros Tilt-Up se llevaron a las empresas de las fronteras con este conocimiento al interior a construir sus edificios. La gran ventaja de SEICA es ser líder en el país en construcción de edificios sustentables certificados LEED (Leadership in Energy and Enviromental Design) por el USGBC (United States Green Building Council). Un usuario del sector debe requerir los servicios de SEICA debido a su gran experiencia en construcción de edificios industriales alrededor de todo México, así como, su continuo éxito, entregando edificios en tiempo y con la misma o mejor calidad que este tipo de edificios tienen en los Estados Unidos.

IM: ¿Cuál es la participación de SEICA en los mercados? Miguel Granados: SEICA ha construido en todo el país, siendo sus principales mercados los Estados de Baja California, Nuevo León, Jalisco y el Estado de México.

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Directores SEICA. De izquierda a derecha: Miguel Granados Director de Construcción, César Leal Director de Comercialización y Mario González Director de Proyectos.

IM: ¿Cuáles son los proyectos y/o desarrollos más representativos de SEICA en el país? César Leal: En el año 2009 nos dieron la oportunidad de construir el Centro de Distribución de L´Oreal en el Estado de México, edificio que cuenta con un área de 65 mil m2 a base de muros Tilt-Up, estructura metálica, cubierta con membrana TPO y una certificación LEED ORO, obteniendo el máximo de puntos correspondientes al ahorro de energía. Por otra parte, Vía Corporativo ubicado en Tijuana, es un gran proyecto también construido por SEICA y con el que demostramos la capacidad de la empresa para hacer otro tipo de construcción, siendo este un edificio de tipo comercial y usos mixtos, cuenta con 14 niveles y es otro proyecto certificado LEED ORO por el USGBC y ganador en los Premios Obras Cemex en su categoría. Otro proyecto de SEICA es el edificio Jabil ubicado en Guadalajara, con un tamaño de 15 mil m2 al cual, se le realizaron las siguientes mejoras (TI’s): sistema contra incendios avalado por FM global, 450 toneladas de aire acondicionado, líneas de aire comprimido, vacio, agua helada, charola eléctrica a lo largo de todo el edificio, 45 tableros eléctricos en columnas para producción, dos mil 100 m2 de oficinas en 2 niveles incluyendo una cafetería para cien personas, equipo hidráulico de anden, cuarto exterior de compresores, eléctrico, materiales peligrosos, reciclados, subestación eléctrica de tres mil 500 KVA’s, cinco cuartos IDF’s para datos, piso antiestático en toda el área, y adecuaciones al edificio existente. También hemos construido un edificio de inventario de 32 mil m2 en Apodaca, para Dana, empresa suministradora de ejes para autos y camiones, el edificio incluyó todas las adecuaciones eléctricas, ventilación, aire comprimido, sistema contra incendio avalado por FM global, oficinas de mil 100 m2 con todos sus acabados incluyendo baños, comedor y oficinas en el área de producción.

IM: En SEICA le han dado especial importancia al tema de la sustentabilidad. Ya tienen el primer

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Centro de Distribución con certificación LEED. ¿Qué viene en ese sentido, hay otros proyectos LEED en puerta? Miguel Granados: En SEICA consideramos que la sustentabilidad es el futuro de la construcción y es por eso que deseamos estar a la vanguardia en este tema. Por el momento somos los líderes en construcción sustentable contando con dos proyectos certificados LEED ORO (Centro de Distribución L´Oreal y Vía Corporativo), sin embargo para este tema hay mucho por hacer, para lo cual en este momento estamos construyendo un edificio de inventario de 25 mil m2, el cual va a certificarse bajo el reglamento “Core & Shell” de LEED, así como nuestras propias oficinas están por certificarse bajo el reglamento “Commercial Interiors “de LEED. Por lo cual para contestar su pregunta que si hay próximos proyectos LEED en puerta, les aseguro que va a haber una infinidad de proyectos de este tipo en el futuro, hasta me atrevo a decir que se va a convertir en norma.

IM: ¿Cómo vislumbran en SEICA el futuro de la construcción sustentable en México? Mario González: El tema de edificios sustentables certificados por LEED es algo que apenas están aprendiendo los inversionistas, es por esta razón que va muy lento en México, una vez que los inversionistas entiendan que el sobrecosto entre un edificio certificado y un edificio no certificado se encuentra entre un 5% y 10% de diferencia, dependiendo del tipo de proyecto y que ese sobrecosto lo pueden recuperar con todos los ahorros de operación que van a obtener en un período menor a 2 años, esto va a ser un boom así como ya lo es en Estados Unidos. Todo esto sin agregarle lo que en este momento no le hemos podido poner valor, que es la mayor productividad de las personas que habitan estos edificios, así como lo escuchan, hay estudios que demuestran que las personas por estar en un espacio con luz natural, ventilación natural, vistas hacia afuera, se sienten mejor, por lo tanto producen más y hasta se enferman menos.

IM: Finalmente, cómo ha sido este 2010 en materia de desarrollo industrial para SEICA, un año en recuperación, con cautela todavía y que viene para ustedes en 2011? César Leal: El año 2010 ha sido un año para planear y generar nuevas estrategias debido a que el mercado está todavía lento, sin embargo, hemos visto varios reportes que indican que en el 2011, ya va a empezar a haber más actividad y es para lo que nos estamos preparando.

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e interviewed the three directors of the company SEICA: Cesar Leal, Miguel Granados and Mario Gonzalez. Each of them told us about the history, services, main works, and why today, they are a solid builder company. INMOBILIARE MAGAZINE (IM): Into the competitive market of builders of industrial real estate, why is SEICA different from the competition and why a developer should need its services? Mario Gonzalez: SEICA is just 10 years old, and during this lifetime,

we have had an exponential growth. Since years ago, the big advantage of SEICA has been the wide experience of its staff in the construction of Tilt-Up walls. Seven years ago, the industrial developers of the United States decided not only to be established in the borders but also in the market of the interior of the country, they did not find any builders with experience in Tilt-Up walls construction, so they took the enterprises of the borders with this knowledge to the interior to make their buildings. The big advantage of SEICA is that in the country, it is a leader in building sustainable buildings of LEED Certification (Leadership in Energy and Environmental Design) by the USGBC (United States Green Building). A user of the sector must need the services of SEICA due to its wide experience in industrial buildings construction all around Mexico, and because of its constant success delivering the buildings on time and with the same or a better quality that this kind of buildings have in the United States. IM: What is the participation of SEICA in the markets? Miguel Granados: SEICA has built all around the country, and its most

important markets are the States of Baja California, Nuevo Leon, Jalisco and Mexico State. IM: What are the most important developments or projects of SEICA in the country? Cesar Leal: In 2009 we got the chance of building the Distribution

Center of L’Oreal in Mexico State, a building with an area of 699,400 sq. ft. built with Tilt-Up walls, metal structure, covered with membrane TPO and a LEED GOLD certification, getting the highest score relating to Energy saving. On the other hand, Via Corporativo, located in Tijuana, is a great project also built by SEICA and it helps us demonstrate our master for building another kind of construction; this is a commercial and mixed use building, it has 14 levels and it is another project with the certification LEED GOLD by the USGBC and finished in second place in the Cemex Prizes 2010 in its category. Another project of SEICA is the building Jabil, located in Guadalajara, having a size of 161,400 sq. ft., with the following improvements (TIs): fire fighting system guaranteed by FM Global, 450 ton of air conditioning, compressed air lines, vacuum, frozen water, cable tray all along the building, 45 electrical boards in columns for production, 22,596 sq. ft. for offices in two levels including a cafeteria for a hundred people, hydraulic system, exterior room for compressors, electrical, dangerous materials, recycling, electrical substation of three thousand 500 KVAs, five IDFs rooms for data and antistatic floor on all the area. We have also created an inventory building of 344,320 sq. ft. in Apodaca, for Dana, a supplier enterprise of axles for autos and trucks, the building has all the electrical installation, ventilation, compressed air, fire fighting system recognized by FM Global, offices of a 11,836 sq. ft. with all the finishing touches including bathrooms, canteen and offices in the production area. IM: At SEICA you have emphasized the sustainability. You already have the first Distribution Center with LEED certification. What is coming then, are there more projects LEED coming soon? Miguel Granados: At SEICA we consider that sustainability is the fu-

ture of the construction; that is why we want to be in the vanguard of this aspect. Now, we are the leaders in sustainable construction with two projects getting the certification LEED GOLD (L’Oreal, Distribution Center and Vía Corporativo); however, there is still much to do, so at the moment we are rising an inventory building of 269,097.760 sq. ft., which is going to be certified under the rules “Core & Shell” of LEED, our own offices are going to be certified under the rules “Commercial Interiors” of LEED. So, to answer this question, I assure you that a large number of this kind of projects are coming in the future; even I dare to say it is going to become a law.

IM: At SEICA, how do you see the sustainable construction’s future in Mexico? Mario Gonzalez: The topic about sustainable buildings certified by

LEED is something new, the investors are still learning about it, that is why it remains slow in Mexico, once the investors understand that the over-costing between a certified and not certified building has a difference of 5% and 10%, depending on the type of project, and that overcosting can be recovered with all the operation savings in less than 2 years, it is going to be a boom like in the United States. So, we can find these advantages and more that I have not mentioned because we have not put any value to them yet, like the productivity of the people who live in these buildings, yes, you heard well, there are some researches that show that people living in a space with natural lighting, natural ventilation, outdoor views, feel better, so they produce more and they don´t get ill so often.

IM: Finally, how has the year 2010 been relating to the industrial development for SEICA, a year in recovery, also with caution, what is coming for you in 2011? Cesar Leal: The year 2010 has been a year for planning and generating

new strategies, since the market is still slow; however, we have seen several reports indicating that the year 2011 will bring more activity and we are preparing ourselves for that.

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SEICA’s services

The construction is the base for the optimal performance of the enterprise, and it is formed by several aspects, where each one enriches and complements each other. That is why at SEICA the models, techniques and staff are qualified and specialized with the most recent studies and technologies in: n General Contractor:

SEICA understands the importance of time and activities of each of its customers, so the enterprise is in charge of providing the necessary resources for the project. n Sustainable Projects for LEED Certification:

At SEICA, they have qualified staff to design and create sustainable buildings with the LEED certification (Leadership in Energy and Environmental Design), a certification program for projects and constructions of green buildings of all sort, which develop and promote the water and energy saving, good use of selected materials, creating like this an environment of quality in the interior and exterior spaces. A sustainable building with LEED certification offers the advantage of giving a positive impact to the occupants; it threats the environment with respect by using efficiently the resources and materials, reducing like that the operation costs. Besides, SEICA is a member of USGBC (United States Green Building Council) and of CMES (Consejo Mexicano de Edificacion Sustentable, Sustainable Building Mexican Council), so with these organizations SEICA becomes a viable enterprise for searching the LEED certification, according to the needs and requests of its customers. n Design-Construction Projects:

They are in charge of creating a work-plan providing the blueprints and projects, controlling and managing the processes during the constructive stage based on the designed plan that has been approved by the customer. n Specifications and economic suggestions:

They have the duty to profit the resources by using the less quantity of investment, of course, getting always the requirements and also the basic quality standards that every project has. n Clean-rooms:

Their clean-rooms are built high technology and with techniques existing now, they are designed to get the strict control conditions of pollution, temperature, humidity and pressure. n Industrial, commercial and touristic development:

The space where a construction is going to be built has a big importance, because it helps do several activities of the enterprise. SEICA advises and guides about the best place to establish a building and equip it according to the customer’s needs. n Tilt-Up system:

They are experts in Tilt-Up system, a modern and efficient method used today by worldwide builders. aim is to guarantee a full satisfaction through the detailed and supervised execution in all the construction projects.

up to date and at the same time, we reinvent our work system, based on the constant training of our staff.”

They are careful with all details, obtaining efficiency related to time, quality and cost.

A duty with the sustainable development

Miguel Granados, Construction Director, adds that they have optimized their method by using the most modern ways of construction. “We are

SEICA’s projects

During its ten years as a leading builder in Mexico, the company has two certified LEED developments, several completed works and other that are in process. Here we list the enterprise’s projects:

Certified Works

n VÍa Corporativo Building n L’Oréal, Distribution Center

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SEICA got the duty to develop in a sustainable way, they have a qualified staff to design and built sustainable buildings with the LEED certification – Leadership in Energy and Environmental Design – in fact, the enterprise is

Completed Works n n n n n n n n n n n

Doña Rosa IB5 GTP Mabe Waldo´s CD Ryder – Warehouse 1 Ryder – Warehouse 2 Ryder – Warehouse 3 IB3 TLC Zimag O´Neal Chilpancingo IB3

n n n n n n n n n n n n

a member of the USGBC, United States Green Building Council, that is why they are a viable construction company in Mexico to build projects with a LEED certification, according to the needs and requests of the customers. Mario González, Projects Director, says that a sustainable building with the LEED certification offers several advantages to the developer and tenant, for instance, the difference related to over-costing between a certified building and another not certified remains in a 5% and 10% spread, it offers a high positive impact to the health of people living there, and it looks after the environment. The mixed use development VÍA Corporativo located in Tijuana was the start in the right direction for SEICA in the sector of sustainable development. César Leal: “We have gotten very positive comments about the building, in fact, we finished in second place in the Cemex prizes in the category of commercial and mixed uses with this project. For us it has been the beginning of a corporate philosophy that all the SEICA team has taken up”. To develop in a sustainable way was a strategy that they took up five years ago when they started to plan the building VÍA Corporativo. Related to it, Mario Gonzalez adds: “The architect we had for the project development had already taken part of several LEED projects in the United States. He suggested to build a sustainable building, and we heard his idea and then, he explained to us all the savings and benefits of it, so we were convinced about all the virtues of building LEED and today, it is the first LEED GOLD certified building in the north of the country.” We may think that building in a sustainable way offers long term savings and benefits, however, Miguel Granados, Construction Director, tells us that there are immediate advantages. “We made the analysis of an industrial building and, as a result, we got that the investment to certify the project and recover the investment, only with the savings of energy cost, was less than a year.” In Mexico, among the six projects with LEED certification, SEICA has two with the LEED GOLD distinction, it shows that, for example, in the case of the building VÍA Corporativo they have an energy saving of 30% and related water consumption a 60% saving. In the case of the L’Oréal Distribution Center located in San Martin Obispo, in Mexico State, there is a 30% saving in water consumption and 54.5% of energy saving. (See the projects profiles) At SEICA they have taken the sustainable development not like a fad but like a duty to offer

Kimberly Clark Michelin Vesta Coecillo 2 Femsa Las Ventanas, 38 beach houses Sares Regis Tijuana Chilpancingo Tepozotlan 10 Liverpool, Distribution Center El Convento Panduit The Home Depot Mexico

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n Dana n Panasonic Warehouse 3 n Panasonic Warehouse 4

Works in Process n n n n n n

Kaloni Jabil AMS Waldo´s TI Panasonic Sanmo B007 Sanmo B005


en portada

Izquierda: Desarrollo IB7 construido por SEICA para Corporate Proper ties Of The Americas CPA ubicado en el Estado de México. Arriba: SEICA construye para PROLOGIS el Desarrollo XHALA, ubicado en el Estado de México.

value added to the next projects, without a doubt, as the Sales Director, César Leal says, “this is a model to follow for building in the future”.

Leading Tilt-Up

SEICA is an expert and leader in the Tilt-Up system, which construction is based on pouring reinforced concrete walls in site and later, each piece is raised from its original place to its final position in the project. of course, generating a solid, modern and fast construction. “This is a very common system in Mexico and in the United States for industrial building construction; by the way, once the floors are ready, with this technique, you can pour the walls of concrete, in fact, a key component is the floor quality that helps the wall quality, and the final placing is done with a crane. In regards to finishes and structures incorporation, it permits a high use of the interior space, and overall, an excellent appearance and design”, says Miguel Granados, Construction Director. The Tilt-Up system has the characteristic and advantage of building fast, with a low maintenance, durable and it is also resistant to weather factors. This is an efficient technique for saving energy; it is functional and high quality, too. “An advantage of this system is the efficiency related to times, a building construction with this technique can last from 6 to 8 weeks and this is what an industrial developer demands, it means, saving time. On the other hand, they also want a building with the best quality in finishing heights, and investment. In short, the developer wins much more with the Tilt-Up system”, finishes Miguel Granados. At SEICA, they know that the most valuable asset for the developer is time, because of that, its team plans and creates an agenda on real time for planning every project in advance, getting either materials or labor before starting work. Besides, they establish financial and managing ranks to avoid extra resources when the project has started, achieving the planned times. The enterprise’s philosophy is offering to its customers an optimal and complete service, always with the duty of the sustainable development. n

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SEICA and its competitive advantages For details

SEICA Head Office / Tijuana Misión San Javier 10643 - 901 Edificio VÍA Corporativo Zona Urbana Río Tijuana Tijuana, B.C. México C.P. 22010 Tel: + 52 (664) 684 00 36 01800 788 2136 Email: contacto@seica.com.mx www.seica.com.mx Offices/ México State Cerro de las Campanas No. 3 – 602 San Andrés Atenco, Tlalnepantla Tel: + 52 (55) 5362 6956

SEICA ha logrado una alta especialidad y dominio del sistema TILT-UP, el cual, basa su construcción en elementos de concreto armados en sitio y en donde posteriormente cada pieza es izada de su lugar de construcción a su posición final del proyecto.

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n n n n n

It is a Mexican enterprise Customer service is elemental They guarantee their quality standards They have qualified staff for LEED projects They have qualified staff in the TCA (Tilt-Up Concrete Association) n Qualified staff in ALLEN FACE (Qualified staff to determine how flat are the concrete floors)

Some customers of SEICA n n n n

CPA – Corporate Property of the Americas Green Nevada Capital Funds AMB Prologis


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Por Rogelio Leal Cueva, Arq. PhD rogelio@soleco.com.mx

Tecnología solar fotovoltaica

en Parques Industriales Photovoltaic Solar Technology in Industrial Parks

La Tecnología Solar Fotovoltaica ofrece múltiples ventajas en Parques Industriales. Los techos de las naves industriales y sus estacionamientos son una excelente superficie soleada, que pueden convertirse en verdaderos parques solares, como los que son cada vez más comunes en el mundo entero.

L

a Tecnología solar fotovoltaica tiene varias ventajas, económicas, técnicas, sociales y medioambientales. En México, el potencial es enorme debido a su gran recurso solar y su amplia infraestructura. Además, existen esquemas muy interesantes de financiamiento. En cuanto a las ventajas de tipo económico, esta tecnología es una excelente inversión, ya que genera ahorros por un período de tiempo muy superior al retorno de la inversión. Los colectores fotovoltaicos tienen una garantía de 25 años y una vida útil de entre 30 y 40 años. El retorno de inversión en tarifa HM es de aproximadamente 10 años. Es posible conseguir un financiamiento por 15 años, por lo que prácticamente se paga solo y aumenta la competitividad de la empresa al facilitar la suma de puntos LEED y otras certificaciones, además, de que la empresa se puede beneficiar de un incentivo fiscal. El artículo 32 fracción XXVI del ISR indica que “los contribuyentes del ISR que inviertan en maquinaria y equipo para la generación de energía proveniente de fuentes renovables, podrán deducir 100% de la

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inversión en un solo ejercicio y con ello, favorecer la protección del medio ambiente al disminuir el uso de combustibles fósiles”. Por cada 10m 2 de techo es posible contener 1kWp de potencia de colectores solares, con una inversión aproximada de $5,000 dólares. Esta inversión generaría energía por un valor de aproximadamente $18,400 dólares en 25 años, tomando en cuenta un incremento de la tarifa HM de la CFE (Comisión Federal de Electricidad) de un 12.08% anual.

Ventajas Técnicas Como ya se explicó, una instalación de 1MW en una superficie de 10,000m2 genera aproximadamente 1.5 millones de kWh anuales. Lo equivalente al consumo de 250 viviendas. Esta energía puede autoabastecer la demanda de la misma nave donde se encuentra el equipo, o abastecer otro punto distante mediante un porteo con la CFE. La instalación solar fotovoltaica sería de tipo “interconectado”. De esta forma, la tecnología solar fotovoltaica interactúa con la red eléctrica de la CFE,

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sin la necesidad de instalar baterías y otros componentes, aumentando la sencillez y bajando los costos del proyecto. Una vez hecha la instalación, se lleva a cabo un servicio de operación mediante el cual se le da mantenimiento preventivo al equipo y se monitorea la generación de electricidad. De esta forma, se asegura un óptimo rendimiento del equipo y se pueden identificar fallos para solucionarlos rápidamente. Los colectores solares, además de producir energía eléctrica, son a su vez elementos de sombreado que ofrecen protección solar a los normalmente muy soleados techos de naves industriales. De esta forma, se disminuyen considerablemente las excesivas ganancias de calor producidas por el Sol.

Tecnología Solar Fotovoltaica de Interconexión a la red de la CFE El contrato de interconexión de equipos solares fotovoltaicos a la red eléctrica de la CFE, es prácticamente una forma de facilitar el intercambio de kWh producidos por los sistemas fotovoltaicos, por kWh abastecidos por la compañía eléctrica. Esto se conoce como “net-metering”, donde se instala un medidor bidireccional para que se registre el flujo de energía en ambos sentidos. Existen varios tipos de aplicaciones para sistemas de interconexión, estos son: Autoabastecimiento en el Sitio • Para procesos industriales • Para consumos en oficinas • Para alumbrado interior y/o exterior Autoabastecimiento mediante Porteo • Parques Solares • Renta de Techos en Parques Industriales Otras aplicaciones de la tecnología solar fotovoltaica, además de los sistemas “interconectados”, son las aplicaciones tipo “remotas”. Este tipo de aplicaciones son ideales para alumbrado vial, para plantas de tratamiento de agua, para equipos de bombeo y casetas de seguridad.

Solución para techos con membrana tipo TPO Existen básicamente dos tipos de tecnología solar fotovoltaica especialmente adecuada para techo con membrana tipo TPO. Unos son paneles flexibles tipo “thin film” que se pegan al techo mediante un adhesivo. Otros son tubos ligeros también tipo “thin-film” que se acomodan en forma horizontal sobre una estructura especialmente diseñada para ser compatible con este tipo de techos, dando sombra a la nave.

Ventajas Medioambientales Cada kWh producido de forma limpia, evita la emisión de unos 550 gramos de CO2 a la atmósfera. Una instalación solar fotovoltaica de 1MW, en una superficie de 10,000m2, genera aproximadamente 1.5 millones de kWh anuales y evita la emisión de 825 toneladas de CO2 anuales a la atmósfera. Claramente contribuyendo no solo al medio ambiente sino a la imagen responsable de la empresa. Para cualquier duda o comentario sobre proyectos de ahorro de energía o generación de energía renovable, favor de contactar a la empresa SOLECO, quien cuenta con una amplia experiencia en el ramo en México, Estados Unidos y Europa.

Contacto: Rogelio Leal Cueva, Arq. PhD SOLECO Ave. Gomez Morín 402 Colonia Villas de Aragón CP66273 Tel. +52 (81) 12578894 Cel. 044 818 0134416 Email. rogelio@soleco.com.mx www.soleco.com.mx

Soluciones Estructurales Los colectores solares fotovoltaicos se colocan en los techos de las naves y su sistema de anclaje depende del tipo de techo. Existe una solución estructural específica para cada tipo de techo con el fin de lograr una instalación rígida que garantice, al mismo tiempo, que no se dañe el techo manteniendo su impermeabilidad. Una instalación típica pesa aproximadamente 20kg/m 2 por lo que normalmente no es necesario reforzar la estructura, pero se recomienda consultar con el calculista. Solución para techos de lámina tipo KR18 En techos de lámina tipo KR18, lo más sencillo y económico es instalar paneles de silicio cristalino o “thin film” de vidrio y marco de aluminio, y anclados mediante un sistema llamado S-5. Si se requiere hacer una pendiente, lo mismo paneles de vidrio con marco de aluminio se instalan con un anclaje especial.

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Photovoltaic Solar Technology provides many advantages in Industrial Parks. Roofs and parking lots in industrial plants are excellent sunny surfaces that might become real solar parks, which are more and more operable in the whole world. of their investment in only one fiscal year, and thus favor the environment’s protection by decreasing fossil fuels usage.” Each 10m2 surface might contain a 1kWp photovoltaic solar power, with an approximate investment of $5,000 US dollars. Such investment might generate energy power for about $18,400 US dollars in 25 years, considering a 12.08% yearly HM rate increase from CFE (Comisión Federal de Electricidad – as per its acronym in Spanish, Federal Electricity Commission).

Technical Advantages

P

hotovoltaic Solar Technology has many economic, technical, social and environmental advantages. There is a huge potential in Mexico because of its solar resource and vast infrastructure. Besides, there are some very interesting financing plans. As far as the economic advantages are concerned, this technology represents an excellent investment because it generates longer-term savings than the return on the investment. Photovoltaic collectors have a 25-year guarantee and a life span that ranges between 30 and 40 years. The investment return in HM rates is approximately 10 years. A 15-year funding is viable, so it practically pays itself and it enhances the company’s competitiveness as it increases LEED marks and other certifications. It may also bring a fiscal benefit for the firm. Article 32, fraction XXVI of ISR (Income Tax) establishes that “ISR tax payers investing in machinery and equipment to generate energy from renewable sources, might deduct 100%

As it has been explained before, a 1MW system installed on a 10,000m2 surface generates approximately 1.5 million kWh per year. This represents the consumption of 250 houses. This energy may satisfy the demand of the same warehouse where the equipment is installed, or supply another distant point through a CFE portage. The Photovoltaic Solar System would be “interconnected”. This way, the photovoltaic solar technology interacts with the CFE electrical power supply without the need of battery systems or other components, making it simpler and lowering the project’s costs. Once the system has been installed, an operation service takes place to provide preventive maintenance and energy generation is monitored. This way, an optimum equipment performance is guaranteed, and probable failures may be identified and corrected immediately. Besides producing electric energy, solar collectors are shading elements that protect the generally sunny roofs of industrial plants, reducing greatly the excessive heat increase produced by the Sun.

Photovoltaic Solar Technology Interconnected to a CFE power supply.

An interconnection contract for photovoltaic solar equipment to a CFE power supply is virtually a way to facilitate an exchange of kWh produced by the photovoltaic systems, for kWh generated by the electric company. This is known as “net-metering”, where a bidirectional meter is installed, in order to register the energy flowing both ways. There are many applications for interconnecting systems, such as: • Industrial processes • Office consumption • Internal/external electric lighting Self supply through Portage: • Solar parks • Roof rental in Industrial Parks Besides “interconnected” systems, there are other photovoltaic solar technology applica-

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tions, such as the “remote” ones. These are perfect for street lighting, water treating plants, pumping equipment, and guard houses.

Structural Solutions

Photovoltaic solar collectors are installed on top of an industrial plant roof and their anchoring system depends on the kind of roof. There is a specific structural solution for each kind of roof to ensure a rigid installation, in order to prevent the roof from damaging and keeping its impermeability. A typical system weighs approximately 20kg/m 2 and generally it is not necessary to reinforce the structure, but it is always recommended to have an analyst evaluate it.

Standing Steam Roofs KR18

For these kinds of roofs, the easiest and cheapest solution is to install crystalline silicon panels or a glass thin film with an alluminum frame, anchored on a system called S-5. If a slope is needed, glass panels are also intalled with an alluminum frame and a special anchoring system.

TPO Roofing Systems

There are mainly two types of photovoltaic solar technology especially designed for TPO membrane roofings. One consists of flexible plies or thin films that are glued to the roof with an adhesive. The other ones are light tubes similar to the thin films, set horizontally on a specially designed structure to make it compatible with these type of roofs, thus shading the building.

Environmental Advantages

Every kWh produced in a clean way, prevents the emission of 550 grams of CO2 into the atmosphere. A photovoltaic solar system installed on a 10,000m2 surface generates approximately 1.5 million kWh per year and prevents the emission of 825 tons of CO2 per year into the atmosphere. It clearly contributes not only to the environment, but also provides a responsible image to the company. For any questions or comments about projects of energy power saving or renewable energy power production, please contact SOLECO Company, which has a broad experience on the subject in Mexico, the United States and Europe. n

Contact:

Rogelio Leal Cueva, Arq. PhD SOLECO Ave. Gomez Morín 402 Colonia Villas de Aragón CP66273 Tel. +52 (81) 12578894 Cel. 044 818 0134416 Email. rogelio@soleco.com.mx www.soleco.com.mx


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Por Equipo de Redacción Inmobiliare Magazine redaccion@inmobiliare.com

Vesta,Industrial Real Estate Development

Bombardier “Learjet 85” Parque Aeroespacial Querétaro.

Vesta es una de las compañías más importantes en México dedicadas al desarrollo inmobiliario industrial. Cuenta con más de un millón de metros cuadrados de edificios industriales y centros de distribución en arrendamiento. Vesta fue seleccionado para desarrollar el Parque Aeroespacial Querétaro, donde hoy se hospeda Bombardier y otros proveedores de ésta industria.

E

n 1998 nace Vesta con el objeto de desarrollar infraestructura industrial: Edificios a la medida o “Build-to-suit”, parques industriales y edificios inventario disponibles para arrendamiento inmediato. En la actualidad la empresa tiene presencia en 11 estados de la República mexicana. El 95% de sus clientes son empresas multinacionales dedicadas a la manufactura ligera y a la distribución. La mayoría de sus clientes pertenecen a sectores como el aeroespacial, alimentos y bebidas, logística, electrónica, automotríz, energías renovables y equipos médicos. El servicio personalizado y la presencia regional es lo que

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diferencia a la empresa y lo que sus clientes valoran más.

Vesta, desarrollador del Parque Aeroespacial Querétaro En 2007, la compañía canadiense Bombardier dedicada a la fabricación de soluciones de transporte; desde aviones comerciales y jets ejecutivos, hasta equipo de transporte ferroviario, selecciona a Vesta para desarrollar sus edificios industriales e iniciar sus operaciones aeroespaciales en México. Para lograr que Bombardier y otros proveedores aterrizaran en Querétaro necesitábamos desarrollar un parque dedicado a la industria. “Este complejo es el primer cluster aeroespacial en México. Se sitúa en el Aeropuerto Internacional de Querétaro y ofrece numerosas ventajas para la localización de proveedores de esta industria que están en busca de alternativas más competitivas: Mano de obra altamente calificada, sinergias entre ellos e infraestructura de clase mundial”, comenta Lorenzo Berho, Presidente de Vesta. El propósito es hospedar las operaciones de Bombardier y de sus proveedores, así como también de otras empresas dentro de este mismo sector. En la actualidad, dicho parque ya cuenta con siete edificios: tres de Bombardier, MABS (Meggitt Air Braking Systems), AE Petsche y dos de Grupo Safran (Messier Dowty y Snecma). En el tercer edificio de Bombardier será ensamblado el avión de Bombardier, denominado “Learjet 85”. Cabe mencionar que este edificio fue diseñado y construido para ser el primero de Bombardier de acuerdo a la norma de certificación denominada LEED (Leadership in Energy and Enviromental Design) en la categoría silver, y lo convierte en el primer edificio industrial de su tipo en México. Este proyecto le ha permitido a Vesta participar en la construcción de infraestructura en el sector aeroespacial, el cual genera transferencia de tecnología y empleos de alto valor agregado.


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V

esta was founded in 1998 with the purpose to develop industrial infrastructure: Industrial Parks, “Build to Suit” and Spec buildings for lease. Currently, the company has presence in 11 States and 95% of its customers are multinational firms dedicated to light manufacturing and distribution. Clients belong to diverse sectors such as aerospace, food and beverage, logistics, electronics, automotive, renewable energy, and medical equipment among others. What makes this company different and their

customers value the most, is their personalized service and regional knowledge.

Vesta, the Queretaro Aerospace Park Developer

In 2007, Bombardier, a global transportation company, initiated operations in Mexico and selected Vesta to develop their industrial facilities. “In order for Bombardier and other aerospace suppliers to land in Queretaro, we needed to develop an industrial park devoted to this industry. The Queretaro Aerospace Park, repre-

sents the first aerospace cluster in Mexico. It is located in the Queretaro International Airport and offers various advantages for suppliers who are looking for more competitive alternatives: highly qualified labor, synergies among them and world class infrastructure ” says Lorenzo Berho, president of Vesta. The purpose is to host Bombardier’s and its suppliers operations, as well as other companies from the same sector. Today, seven buildings have been developed: three for Bombardier, one for MABS (Megitt Air Braking Systems),

Vesta, gestor de atracción extranjera

L

orenzo Berho, Presidente de Vesta, nos habla en la siguiente entrevista acerca de la situación del sector inmobiliario industrial, la perspectiva que tienen sobre el norte del país y lo que vislumbra para la empresa a corto y mediano plazo.

¿Cómo describes la situación actual del sector inmobiliario industrial, y cómo enfrenta Vesta estos retos? Actualmente el sector inmobiliario industrial empieza a reducir las tasas de desocupación de dos dígitos, generadas por la crisis económica mundial. Los desarrolladores en general, se han enfocado a promover sus naves disponibles y por el momento, han pospuesto el desarrollo de edificios inventario nuevos. El alto nivel de desocupación provocó la caída de los precios de renta, los cuales descendieron hasta en un 30%, sin embargo, con el crecimiento reciente mostrado por la economía mexicana, los precios tienden a recuperar su valor real y consideramos que hacia finales de 2011 se estabilizarán, no sin reconocer las diferencias entre los distintos mercados. Para Vesta, es importante mantener los precios en la medida de lo posible con el fin de cuidar el valor de nuestro portafolio. México ha destacado por ser un país manufacturero, pero tenemos que darle más énfasis a los proyectos de logística, los cuales tomarán fuerza en los próximos años. La ventaja que significa el “near sourcing”, a través de la cual las empresas en México pueden surtir de manera más expedita al mercado americano.

El sector inmobiliario industrial es en gran medida un importante

promotor de la inversión extranjera. ¿Qué inversiones han concretado en los parques de Vesta en los últimos años? Sin duda una de las inversiones más relevantes de los últimos años es en el sector aeroespacial y para ello, participamos en eventos y foros internacionales promoviendo todas las regiones donde Vesta tiene presencia. Adicionalmente hemos atraído inversión en sectores como el automotriz, donde México tiene importantes ventajas comparativas. Dentro de nuestros parques se han instalado nuevas empresas relacionadas con el sector automotriz, como Caterpillar, Lear y Ryder con buenas perspectivas de crecimiento a largo plazo. Con respecto al sector de la industria electrónica, en Vesta hemos observado un importante dinamismo en los últimos meses. Nuestro cliente Samsung, por ejemplo, recientemente anunció sus planes para invertir alrededor de 15 mil millones de dólares a nivel mundial. Otro sector en el que nos estamos enfocando es el de las energías renovables, por ejemplo: Unisolar en Tijuana ha experimentado un gran crecimiento en los últimos años gracias al desarrollo de la energía solar en el mundo.

entre otras, cuyo desarrollo puede captar las oportunidades atractivas del “near-sourcing”. Creemos que el problema de la inseguridad es coyuntural y que la inversión y el comercio trascienden a este problema. Como empresa tenemos que crear procesos de vigilancia más estrictos que les den confianza y seguridad a nuestros clientes al establecerse en esta región. Entre los ejemplos más claros encontramos a Ciudad Juárez, la cual es y seguirá siendo el centro de maquila, ensamblaje y manufactura más importante de esta región. Por otro lado, Tijuana es productora del 80% de los termómetros del mundo y proveedora de 20 millones de televisores para el mercado americano en 2010, entre muchos otros ejemplos. Además, hemos sido testigos de iniciativas creativas con el propósito de promover la inversión y avanzar en el proceso de cambio actual. Un ejemplo reciente fue la organización del evento “Tijuana Innovadora 2010” el cual tuvo excelentes resultados, fundamentalmente en cuanto al mejoramiento de la imagen de Tijuana en México y en el extranjero.

¿Cuál es su perspectiva sobre la frontera mexicana?

 Sabemos que su institucionalización es en gran medida por los fondos e inversionistas con los que trabajan. ¿Qué nos pueden decir en este punto, de dónde proviene su capital, son inversionistas a largo plazo?

En Vesta, vemos a la frontera Mexicana como un claro ejemplo de una región que esta posicionada para aprovechar las inigualables ventajas que le da su ubicación. Es sede de industrias como la de equipos médicos, electrónica, automotriz, electrodoméstico, logística y energías renovables,

Somos una empresa fundada por socios mexicanos. Desde el inicio, tuvimos la visión de atraer capital extranjero con el fin de convertir a Vesta en una empresa más sólida. La institucionalización comenzó con la entrada de inversionistas americanos y el fondo de pensiones CalPers. Posteriormente, al

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salir CalPers, invirtió con nosotros un fondo privado Americano basado en San Francisco, California y dos importantes inversionistas institucionales de origen alemán. El horizonte de inversión de nuestros socios es de mediano y largo plazo lo que le ha permitido a Vesta una mayor institucionalización y mejores prácticas de gobierno corporativo.

¿Cómo visualizas a Vesta a corto plazo y que ven para el siguiente año? Actualmente estamos enfocados a reducir nuestra tasa de desocupación. Debido a la sobreoferta existente en muchos de los mercados industriales más importantes, hemos suspendido el desarrollo de edificios inventario; sin embargo, no así el de edificios a la medida o “Build to Suit”. El año 2011 promete ser mejor, a pesar de que el crecimiento seguirá siendo lento, provocado por la incertidumbre en la reactivación de la economía en Estados Unidos y el impacto que esto tiene sobre el sector de las manufacturas en México. En Vesta entendemos que el patrón de consumo en Estados Unidos y México ha cambiado. El crecimiento de la clase media en México nos brindará la oportunidad de generar mayor consumo interno y exigirá mejores servicios, por lo que esperamos tener mayores inversiones en el país tanto para atender la demanda interna, como para surtir de manera más eficiente al mercado americano. Nuestro país está posicionado para atraer un mayor monto de inversión en ciertos sectores estratégicos. La capacidad empresarial de Vesta, así como nuestra flexibilidad para adaptarnos rápidamente, a cambios, nos permite capturar estas oportunidades.

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Vesta is one of the largest industrial Real Estate development companies in Mexico. It owns more than a million square meters in industrial buildings and distribution centers. The company was selected to develop the Queretaro Aerospace Park, where Bombardier and other suppliers of the aerospace industry are established.

one for AE Petsche and two for Safran Group (Messier Dowty and Snecma). The “Learjet 85¨ from Bombardier will be assembled in the third and newest one, which was designed and built to be the first Bombardier LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) certified building in the silver category, and makes it the first industrial facility of its kind in Mexico. This project has allowed Vesta to build infrastructure for the aerospace industry, which generates technology transfer and high value added jobs.  n

Vesta, foreign attraction agency

L

orenzo Berho, President of Vesta explains in the following interview, about the industrial real estate situation, the perspective about the border region and how he envisions the short and medium term strategy for the company. How do you describe the current situation for the industrial real estate sector, and how is Vesta facing these challenges? Nowadays, the industrial real estate sector is focusing on reducing the two-digit vacancy rate, generated by the world economic crisis. Industrial developers in general, are promoting their vacant facilities and have postponed the development of Spec buildings. The high vacancy rate dropped the rent prices between 20%30%. Nevertheless, due to the growth that the Mexican economy has shown this year, they tend to recover and we think that by the end of 2011 they will reach stability, not without recognizing the differences in each market. For Vesta, it has been important to sustain at pre-crisis levels as much, to protect our portfolio value. Mexico has stood out as a manufacturing country, with competitive costs and highly qualified labor, but we have to promote logistic projects, which will strengthen in the coming years. Our country has a unique advantage in “near sourcing”, where companies can rapidly supply the American market. The industrial real estate sector is an important

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promoter of foreign investments in the country. What projects have been consolidated in Vesta´s parks in the last years? One of the most relevant investments in the last years has taken place in the aerospace sector. For this reason, we have participated in international events and forums promoting all the locations where Vesta has presence. In addition, we have attracted companies in the automotive sector, where Mexico has important comparative advantages. Some of our new tenants include Caterpillar, Lear and Ryder, with long-term growth perspectives. Regarding the electronic industry, we have seen an important dynamism in the last months. As an example, Samsung, our client has recently announced worldwide investment plans of $15 billion dollars. Another industry, in which we are focusing, is renewable energy. Unisolar in Tijuana, has experienced an important growth during the last years, due to the world development of solar energy. What is your perspective about the Mexican border region? In Vesta, we perceive the Mexican border as a clear example of a region positioned to exploit the unique advantages given its location. This region is home to industries such as: medical devices, electronics, automotive, home appliances, logistics and renewable

energy and due to its strong industrial base and incomparable location, is very well positioned to capture “near-sourcing” opportunities. We believe that insecurity is temporary, so that long term investments and trade are beyond this problem. As a company, we have to create stringent security protocols to be able to provide confidence to our present and potential clients. Ciudad Juarez, is a clear example as it will continue to be the largest border city for maquiladora, assembly and manufacturing. On the other hand, Tijuana produces 80% of the world’s thermometers and has supplied 20 million televisions to the American market in 2010. In addition, we have witnessed some creative initiatives in order to promote investment and move forward with the current change process. A recent example was an event called “Innovative Tijuana 2010” that produced excellent results, especially by improving Tijuana’s image in Mexico and the world. We know that your institutionalization is, in great measure, due to the funds and investors you are working with. What can you tell us about this issue, where does your capital comes from, are they long-term investors? We founded Vesta by Mexican partners. Since the beginning, we had the vision to attract foreign capital to solidify the company. Institutionalization began with the entry of the American investors

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and a pension fund, CalPers. Later, when they left, an American private fund from San Francisco, California and two other important German institutional investors became our partners. Their investment horizon goes from the medium to long term, which allows us to further institutionalize and improve our corporate governance practices. How do you envision Vesta in the short term and what do you anticipate for next year? We are currently focused to reducing our vacancy rate. Due to existing oversupply in many major industrial markets, we have suspended the development of Spec buildings, but have continued to work on “Build to Suit” projects. The year 2011 promises to be better, even though growth will remain slow, caused by the uncertainty in the strength of the US economy, and the impact this will have on the manufacturing sector in Mexico. In Vesta, we understand that consumer behavior in the United States and Mexico has changed. The growth of the middle class in Mexico will give us the opportunity to generate greater domestic consumption and better services. This trend will turn into more investments in the country, both to meet the domestic demand and to provide a more efficient supply for the American market. Our country is well positioned to attract more projects in certain strategic sectors. Vesta’s management capacity as well as our flexibility to adapt to the changing world, will allow us to capture these opportunities.


ESPECIAL AMPIP

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Parques industriales Polos de desarrollo, atracción de capitales y especialización

Industrial parks, Development poles, capital attraction and specialization

Industrias como la automotriz, aeronáutica, aeroespacial, tecnologías de la información, médica y la logística entre otras, son grandes consumidores de metros cuadrados y espacios en parques industriales. El desarrollo industrial se relaciona cada vez más con la logística, convirtiéndose en un eslabón más de toda la cadena de suministro, pues parques son un nodo de gran valor.

T

odo está conectado en el desarrollo industrial, de esa premisa no hay duda. Carreteras, transportistas, puertos marítimos, aeropuertos, vías férreas, especialistas de las distintas industrias instaladas en el país y los parques industriales, como un nodo de mucho valor en la cadena de suministro. Al desarrollar un parque industrial se generan una serie de ventajas, de acuerdo a Jorge Acevedo, Director del Puerto Interior Guanajuato, un parque industrial se convierte en un polo de atracción de capitales, en donde se catapulta la competitividad y de igual forma se detona la tecnología. Los beneficios para las empresas que se instalan en un parque industrial son varios, sin embargo, hago hincapié en la seguridad que se tiene con respecto a la tenencia de la tierra, se accede a servicios públicos de buena calidad, se dan sinergias que ayudan a las operaciones, hay mayor seguridad, se reducen los

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riesgos ambientales y sin duda, se opera mejor desde el punto de vista de la logística.

México, un país accesible y bien comunicado En efecto, en esta conexión en la cadena de suministro, que implica el movimiento de mercancías en una nación, es importante la infraestructura y cómo se conecta a los parques industriales. La nación cuenta con diversas terminales de distribución interior comunicadas con los principales puertos marítimos, lo que permite reducir costos y agilizar la llegada y salida de mercancías. México cuenta además con 85 aeropuertos (26 nacionales y 59 internacionales), 16 puertos marítimos internacionales, 27 mil kilómetros de vías férreas y 123 mil kilómetros de carreteras principales. En este ámbito, la construcción de nue-

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vos parques industriales en México juega un papel preponderante justamente para los nodos de movimiento, manufactura, maquila y procesamiento de productos. “Los inversionistas que estamos en este negocio, sabemos que se trata de un negocio especulativo, y por eso nos estamos preparando para un 2011 más activo. Como desarrolladores de espacios para la industria y parques, debemos prepararnos para asumir cambios y entender que la principal ventaja de nuestros productos es que dan certeza en la propiedad de la tierra y en su infraestructura adecuada para el movimiento de mercancía e insumos”, comentó Héctor Ibarzabal, Director General de AMB Property Mexico. “Para el 2011 el panorama se percibe un poco mejor, ante el incremento en los últimos tres meses del tráfico de nuevos prospectos de inversión, en busca de lugares para abrir nuevas operaciones en el país, o bien para la reactivación de proyectos que quedaron detenidos por la crisis económica. Otro buen síntoma es que hemos percibido, como socios de la Asociación Mexicana de Parques Industriales - AMPIP, el crecimiento en un 25% del tráfico de contenedores de importación hacia Estados Unidos, en este 2010 con respecto al año anterior”, afirma el Director de la Administración Portuaria Integral – API Altamira.

Los parques Logísticos y la tendencia verde En un ejercicio que las Secretarías de Economía y la de Comunicaciones y Transporte realizaron, identificaron once ciudades con centros


ampip special logísticos regionales que, sin duda, integrarán cadenas de valor y explotarán su conectividad para la exportación de mercancías. Dichas ciudades son: San Luís Potosí, Lázaro Cárdenas, Ensenada, Mazatlán, Progreso, Querétaro, Veracruz, Manzanillo, Salina Cruz, Tampico y Altamira. La identificación de estas urbes responde a la necesidad de hacer más competitiva la industria asentada en el territorio nacional, ya que uno de los principales gastos de las empresas son los costos logísticos, mientras que en México son del 15.3%, en Estados Unidos apenas son del 10.5%. Por ejemplo, Altamira es en este momento la prueba de cómo aprovechar una buena ubicación y recursos, se localiza cerca de Estados Unidos, en nueve mil 595 hectáreas concentra terminales marítimas, áreas de navegación, litorales, área industrial y un cordón ecológico. En ese sentido, la tendencia verde en materia de parques industriales se consolidará en los próximos años en México, ya que cada vez más, tanto clientes como desarrolladores están apostando por ella.

Industrias aeroespacial y automotriz, grandes demandantes de espacios Estas industrias demandan una buena cantidad de espacios en metros cuadrados, para la instalación de empresas que hacen parte del ensamblaje de vehículos o de aeronaves en el país. La Inversión Extranjera Directa destinada a la fabricación de automóviles y camiones, alcanzó los 421 millones de dólares en 2009, contra 97 millones que se registraron en 2008. El total de Inversión Extranjera Directa en 2009, destinada a la Industria Automotriz, alcanzó mil 289 millones de dólares. Las inversiones para la industria automotriz vienen en marcha, por ejemplo, en el caso de Volkswagen, implican 410 millones de dólares, para incrementar en un 25% su capacidad de producción. También continuará invirtiendo en el desarrollo de nuevos productos, entre los que destacan la fabricación del sucesor del Beetle a partir de 2011 -un nuevo modelo que será producido exclusivamente en México- y la incursión de Jetta A6 en Estados Unidos, por eso, Volkswagen anunció el pasado mes de septiembre, la construcción de una nueva planta de motores de ultra bajas emisiones, en el Puerto Interior de Guanajuato, con una inversión de mil millones de pesos. Ford reinauguró su planta de Cuautitlán en abril de este año. Su remodelación costó mil millones de dólares, y forma parte del plan de inversiones anunciado por la compañía en 2008, de cerca de 3 billones de dólares. Fiat y Chrysler anunciaron una inversión en México de más de 550 millones de dólares, para producir el modelo Fiat 500, destinado para los Estados Unidos y América Latina, el cual se producirá, a partir del 2012, en México. Chrysler desarrollará la ingeniería para una versión totalmente eléctrica de este vehículo. Nissan realizará una inversión de 600 millones de dólares para la producción en México del nuevo Micra, cuya comercializa-

Producción Estatal de Vehículos Ligeros 2009

Baja California 42,696 u (-14.4%)

Nota: Sólo se incluye la producción de vehículos ligeros y se excluye el volumen de lo ensamblado de los modelos Chrysler Crew-Cab y GM Rendez-Vous

Sonora 230,756 u (-15.6%)

Fuente: INA con información de AMIA

Coahuila 166,885 (-56.7%) San Luis Potosí 33,337 (37.9%) Aguascalientes 130,968 u (-2.3%)

Estado de México 121,628 (-48.5%)

Jalisco 47,728 u (-6.9%) Guanajuato 70,113 u (-18%)

Morelos 224,446 u (-28.8%)

ción empezará en el primer cuatrimestre del 2011. En una etapa inicial, la producción será en la planta de Aguascalientes y se pretende producir 50 mil unidades. En tanto, General Motors tiene planes de expansión en México, luego de que en los últimos cuatro años invirtiera alrededor de tres mil 600 millones de dólares. En la industria aeroespacial, México es el décimo proveedor de componentes aeroespaciales para el mercado de los Estados Unidos. “Los costos bajos de operación, la cercanía con el mercado de EUA, los programas de co-inversión y experiencias con empresas americanas, así como nuestras especialidades en las industrias automotriz y eléctrico-electrónica, son una gran garantía de desarrollo en este sector”, afirma el Director General de la Federación Mexicana de la Industria Aeroespacial – FEMIA, Carlos J. Bello Roch. El desarrollo de la industria aeroespacial en México es reciente, y su crecimiento es sobresaliente. Es un sector que genera 27 mil empleados en 16 Estados de México, las exportaciones en 2007 ascendieron a dos mil 728 millones de dólares y tres mil 100 millones en 2008. En tanto, para 2009 fueron de dos mil 700 millones, debido a los estragos por la recesión mundial. Se espera un crecimiento del 14% para el 2010, con relación al año anterior.

Los retos para el sector inmobiliario industrial En primera instancia, el crecimiento de una clase media pujante en México generará un mayor consumo interno y exigirá mejores servicios, y el hecho de que la sociedad norteamericana esté cambiando sus patrones

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Puebla 319,743 u (-28.8%)

de consumo implica que el país, sin dejar de lado su vocación manufacturera, se incline hacia la logística. También, hay que considerar un desarrollo de espacios que considere las energías renovables, se necesita que se fomente el diseño y la investigación en este tipo de tendencias. Finalmente, México será una de las mayores economías del mundo hacia el año 2050, por lo que entender y analizar las tendencias mundiales será tarea del día a día para los desarrolladores de parques industriales.

E

verything is connected in industrial development. There is no doubt about this premise. Roads, carriers, seaports, airports, railroad tracks, specialists for every different installed industry in the country, and industrial parks as a highly important node in the supply chain. There are several advantages when an industrial park is developed, according to Jorge Acevedo, Director of “Interior Port Guanajuato”, an industrial park becomes a pole of capital attraction where competitiveness and technology are triggered. Benefits for companies that set up in an industrial park are numerous; nevertheless, I want to highlight the land owning certainty, access to quality public services, favorable synergies for operations, greater safety, less environmental risks, and surely, better operations regarding logistics.

Mexico, an easily accessible and well-communicated country

Indeed, merchandise movement is a link in the supply chain in a nation and infrastructure and

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especial ampip

Some industries such as automotive, aeronautical, aerospace, information technology, medical, and logistic among others, are great consumers of square meters and space in industrial parks. Industrial development is more related each time with logistics, becoming an important part in the supply chain, as the parks represents a great value node.

the way it is connected to industrial parks is very important. Our country has several internal distribution terminals that communicate with the main seaports, which allows costs reduction and facilitates merchandise entry and exit. In addition, Mexico has 85 airports (26 are national and 59 international), 16 international seaports, 27 railroad track kilometers, and 123 thousand kilometers of the main highways. In this context, new industrial parks construction in Mexico plays a predominant role, precisely for products movement, manufac-

Desarrollo industrial. Lo que viene.

Guadalajara is still behaving in an independent way. Activity has been slower at the border, as a result of their mainly manufacturing export activity and certainly, violence has not helped.

Industrial Development. What is coming. ¿Cómo ves el comportamiento de los sectores automotriz, aeronáutico – aeroespacial y tecnologías de la información, y de qué manera están reactivando al mercado inmobiliario industrial?

Silvano Solís, Presidente ProLogis México.

¿Cómo percibes el mercado industrial este año? ¿Qué ha pasado en este 2010? Hemos visto una ligera recuperación en los mercados asociados a grandes centros urbanos, principalmente Monterrey y el Distrito Federal. En este rubro, Guadalajara sigue comportándose de manera independiente. En la frontera, la actividad ha sido un poco más lenta, como resultado de su actividad predominantemente manufacturera de exportación, y ciertamente el efecto de la violencia que no ha ayudado.

¿Qué problemáticas crees que pueden estar presentes en el país y cómo están afectando el ingreso de inversión a los parques industriales en México? La falta de una recuperación franca de la economía en los Estados Unidos ha detenido la inversión de nuevas operaciones de manufactura en el país, y hasta que ésta no se vislumbre, creo que la actividad en este sector se mantendrá baja. Sí hemos visto que muchas de las empresas ya instaladas en México han tomado la decisión de incrementar su presencia en el país, aprovechando los beneficios de mano de obra y ubicación.

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El potencial del sector automotriz en México sigue y seguirá siendo uno de los más sólidos. Sólo como un ejemplo; con la cercanía al mercado de Estados Unidos, con ventas de 12 millones de unidades en años malos, sólo proveemos un 10 a 12% del consumo de ese mercado, es claro que el potencial es muy alto. El sector aeroespacial, será uno de los de mayor crecimiento en manufactura, por la ubicación del país, su capacidad de mano de obra y la infraestructura que se requiere para las certificaciones que requiere la industria, México se está convirtiendo en un lugar muy atractivo para esta industria. La de tecnologías de información y la de investigación y desarrollo, son más bien una plataforma para la generación de nuevas empresas mexicanas o extranjeras, que a su vez aportaran al crecimiento de la industria de este sector, y en ese sentido, tendrán un efecto en el desarrollo inmobiliario industrial.

¿Finalmente, qué viene para el 2011 en materia industrial? Veo que, aunque lentamente, los niveles de ocupación empiezan a mejorar en términos generales, esto, aunado al hecho de que no se ha construido inventario importante en los últimos dos años y que algunos edificios en ciertos rangos de tamaños empiezan a escasear, hará que se incrementen los requerimientos de Build to Suit y también la construcción de naves de inventario en algunos mercados.

How do you perceive the industrial market this year? What has happened in 2010?

We have seen a slight recovery in the activity for markets associated to large cities, especially Monterrey and Mexico City. In this field,

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What problems do you think are present in the country and how are they affecting income from industrial parks in Mexico?

The lack of a full recovery of the United States economy has deterred investments in new manufacturing operations in the country and until we can get a glimpse of it, this sector’s activity will remain low. Indeed, we have seen that many set up industries in Mexico have made a decision to increase their presence in the country, taking advantage of labor and location benefits.

How do you sense the behavior in the automotive, aeronautical – aerospace, information technology sectors, and how are they reactivating the industrial real estate market?

The automotive industry’s potential in Mexico is and will still be one of the most solid. Just as an example, with the proximity of the United States market, with 12 million units sold during the bad years, we only provide 10 to 12% of that market’s consumption; it is clear the potential is very high. The aerospace sector will be among the ones with the highest manufacturing growth, due to the country’s location, its work force capacity, and the infrastructure needed for the industry’s required certifications. Mexico is becoming a very attractive place for this industry. The information technology, research, and development industries are only platforms for the creation of new Mexican or foreign companies, which in turn, will contribute to this sector industry’s growth, and in this way, they will have an effect in the industrial real estate development

And last, what is coming in 2011 for the industry?

Although at a slow pace, I see that occupation levels are improving in general terms, besides the fact that an important amount of stock has not been built for the last two years and some buildings that range in sizes are beginning to be scarce; this will increase the demand for “Buildto-suit” and for inventory warehouses in some markets.


especial ampip

LA INDUSTRIA AEROESPACIAL EN MÉXICO turing, assembling and processing nodes. “Investors who are in this business know that it represents a speculation business and that is why we are preparing for a more active 2011. As space developers for industry and park spaces, we should prepare for change and for understanding that the main advantage in our products is that they provide certainty for land owning and for an adequate merchandise and supplies movement”, as Héctor Ibarzábal, General Director for AMB Property Mexico, mentioned. There seems to be a better outlook for 2011, due to the new investment prospects flow into the country for the last three months, seeking to open new operations in the country, or to reactivate projects that came to a halt because of the economic crisis. Another good symptom is that as members of the Mexican Association of Industrial Parks – AMPIP (according to its initials in Spanish), we have sensed a 25% growth in the importation containers’ flow to the United States in 2010, compared to the previous year”, as the Director of the Integral Port Management - API Altamira (according to its initials in Spanish).

Logistic parks and the green trend

As a result of a practice made by the Economy, and the Communications and Transportation Ministries, eleven cities with regional logistic centers were identified which, undoubtedly will make up value chains and will take advantage of their connectivity for merchandise exportation. Such cities are: San Luis Potosí, Lázaro Cárdenas, Ensenada, Mazatlan, Progreso, Querétaro, Veracruz, Salina Cruz, Tampico, and Altamira. Identifying these cities responds to the need for making industry settled in national territory more competitive, since one the most important costs for companies are logistic costs. While in Mexico they represent 15.3%, in the United States they are barely 10.5%. As an example, Altamira represents today a proof of how to take advantage of good location and resources. Close to the United States, in 9,595 hectares it concentrates sea terminals, navigation areas, coastlines, industrial areas and an ecological belt. On this matter, the green trend regarding industrial parks will be consolidated in the next few years in Mexico, since both, customers as well as developers are betting on it.

The aerospace and automobile industries: large space demanders

These industries demand a large amount of square meters for the establishment of industries, advocated to vehicle or aircraft assembling in the country. Direct Foreign Investments destined to cars and trucks manufacture, reached $421 million dollars en 2009, against $97 million registered in 2008. The total amount of Direct Foreign Investment intended for the Automotive Industry reached $1.289 billion dollars. Some investments destined to industry are on their way, for example, in regards to Volkswa-

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Ubicación y Distribución Geográfica Región Noreste: Coahuila (6) Nuevo León (24) Tamaulipas (11)

Región Central:

Región Noroeste:

Distrito Federal (7) Edo. de México (5) Querétaro (18) San Luis Potosí (6) Puebla (3)

Baja California (51) Sonora (32) Chihuahua (27)

Región Oeste:

Aguascalientes (2) Jalisco ( 6 ) Zacatecas (1)

Empresas: 201 Estados: 16 Empleos: Más de 27,000+

Región Sureste: Yucatán (3) Guerrero (1)

Fuente: Dirección General de Industrias Pesadas y de Alta Tecnología, SCT, ProMéxico y FEMIA

gen, they imply $410 million dollars for increasing their production capacity in 25%. They will also continue investing in new products development and among the most outstanding ones, there is the Beetle successor’s manufacture starting in 2011, a new model that will be produced exclusively for Mexico, and the introduction of Jetta A6 in the United States. That is why, last September, Volkswagen announced the construction of a new plant to produce extremely low emission engines at the Internal Port Guanajuato, with a $1 billion pesos investment. Ford reopened the Cuautitlán plant this year in April. It was remodeled for $1 billion dollars, and it is part of the investments plan announced by the company in 2008 of almost $3 thousand million dollars. Fiat and Chrysler advised about an investment in Mexico of more than $550 million dollars to produce Fiat 500, destined for the United States and Latin America, which from 2012 will be made in Mexico. Chrysler will develop the engineering for a completely electric version of this vehicle. Nissan will make a $600 million dollars investment for the new Micra production in Mexico, whose marketing will start in the first for months of 2011. In an initial stage, production will take place in the Aguascalientes plant and they have the intention to build 50 thousand units. In the meantime, General Motors has some expansion plans in Mexico, after they made an investment for almost $3.6 billion dollars, during the past four years. In the aerospace industry, Mexico is the tenth aerospace components supplier for the United States market. According to the General

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Director of the Mexican Federation of the Aerospace Industry – FEMIA (According to its initials in Spanish), Carlos J. Bello Roch, “the low operation costs, its closeness to the U.S. market, the joint investment programs, and experience with American firms, as well as our specialization in the automotive and electric-electronic industries, are a development guarantee of this sector”. The aerospace industry development in Mexico is recent and its growth is outstanding. It is an industry that generates 27 thousand employees en 16 Mexican States; exports in 2007 reached $2.728 billion dollars and $3.100 billion dollars in 2008. Meanwhile, in 2009 they were $2.7 billion dollars as a result of the world’s recession. For 2010, a 14% growth is expected, compared to last year.

The challenges for the industrial real estate sector

First, the growth of a thriving middle class in Mexico will generate greater internal consumption and will demand better services, and the fact that American society is changing its consumption behavior means that the country, without forgetting it is a mainly manufacturing nation, will tend towards logistics. Also, the space development that considers renewable energies has to be taken into account; there should be an encouragement for design and research in these kinds of trends. Lastly, Mexico will be one of the most important world economies in the year 2050; therefore, understanding and analyzing world trends will be a day-to-day task for industrial park developers. n


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sección ESPECIAL PUBLICITARIA

Por Equipo de Redacción Inmobiliare Magazine redaccion@inmobiliare.com

IGS- INDUSTRIAL Soluciones inmobiliarias

IGS Industrial, Real Estate Solutions

IGS - Indu strial, tiene la capacidad de adqu i ri r, desarrol lar y operar naves i ndu striales y centros de d istri bución, as í como también, arrendar a compañías de manufactura, al macenamiento y log í stica en todos los mercados pri marios de la repúbl ica d iversos es pacios. Col i nas del S ureste, Parque Indu strial Escobedo y Proyecto Indu strial Hermos i l lo son algunos de su s pri ncipales proyectos. 80

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El Parque Industrial Colinas del Sureste se encuentra a 3 km del aeropuerto internacional de Villahermosa, ubicado sobre una colina y por lo tanto, sin riesgos de inundaciones.

H

ace 12 años que IGS ofrece al sector de los bienes raíces en México, servicios inmobiliarios para distintos sectores, entre ellos, el industrial. En este rubro, actividades como el arrendamiento, la adquisición de portafolios, construcciones a la medida, venta y arrendamiento y la adecuada selección de ubicaciones, son los más demandados. La empresa ha sabido entender las condiciones del mercado y por eso, viene ofreciendo una serie de espacios para diversas industrias, como la logística por ejemplo, de tal forma que los proyectos Colinas del Sureste, ubicado en Villahermosa; Parque Industrial Escobedo, localizado en el área conurbada de Monterrey; y Proyecto Industrial Hermosillo, desarrollado en dicha ciudad, son tres de sus más importantes proyectos dedicados a naves industriales y centros de distribución.

Parque Industrial Aeropuerto Colinas del Sureste Villahermosa, sin duda, es una ciudad clave para la distribución y es el enlace hacia el sureste del país; por lo tanto, la posición estratégica del Parque Industrial Colinas del Sureste, es inigualable. Se encuentra a 3 km del aeropuerto internacional de Villahermosa, en el km 14 de la autopista federal 186 Villahermosa- Macuspana, la cual, comunica a Villahermosa con la península de Yucatán. Tiene fácil conexión con el sureste del país, además de los puertos de Dos Bocas y el puerto comercial Frontera. La estratégica ubicación del parque le brinda un fácil acceso para sus clientes. Consta de 55 hectáreas y comenzó a desarrollarse en el año 2009 en su primera etapa, con la construcción del nuevo Centro de Distribución del Sureste de Chedraui. Este CeDis de 65 mil m2 recibe y distribuye un promedio de mil toneladas de frescos por día, más un promedio de 80 mil cajas de secos cada día del año. Este moderno CeDis es el cuarto proyecto más importante en su tipo a nivel nacional. El Parque Industrial Colinas del Sureste cuenta con ventajas importantes como: estar ubicado sobre una colina y por lo tanto, estar sin riesgo de inundaciones; contar con suelo rocoso, el cual permite sustanciales ahorros en costos de construcción; red de energía completamente subterránea; subestación de 30 MVA´s; pozo de agua de 9 litros por se-

Plano de: Ciudad de Villahermosa Tabasco.

Nave industrial IGS- Escobedo M T Y

gundo; planta de tratamiento de agua; carril de desaceleración de la carretera; seguras y amplias vueltas en U sobre la carretera; y para la comodidad de sus empresarios, el Hotel Hilton está a sólo un kilómetro del parque. Colinas del Sureste, está pensado para recibir empresas enfocadas a la logística y acopio regional, industria de petróleo y gas; industria de uso intensivo de agua; y agroindustria entre otras. La infraestructura del parque permite la instalación de plantas industriales, patios logísticos y de trabajo, centros de distribución, centros de acopio, instalaciones refrigeradas, entre otras.

Escobedo Industrial Center Este proyecto, localizado en el Arco Vial Polígono Nº 4 Km. 29 + 20, en el municipio de Escobedo, Nuevo León, cuenta con seis naves destinadas a espacios para bodegas y oficinas, además de dos niveles para estacionamientos. El proyecto en su totalidad tiene una superficie de 21,648 m2 y una altura libre de 9 metros. En los patios de carga de las naves, se cuenta con 12 andenes. Escobedo Industrial Center tiene la mejor ubicación cerca de Monterrey, además, es un proyecto que dispone de todos los servicios y fácil acceso a vías de comunicación tan importantes, como las carreteras a Saltillo, Laredo y Monclova.

Localización IGS-Escobedo

Ubicación de Proyecto Industrial IGS- Hermosillo.

Proyecto Industrial Hermosillo Una de las principales ventajas de este proyecto es estar ubicado a tan sólo dos kilómetros del Periférico, además de estar contiguo a la planta de Ford y tener a su disponibilidad espuela de ferrocarril. La ventaja del Proyecto Industrial Hermosillo es que en él se pueden construir naves a la medida, además de tener un área rentable total de dos mil 948 metros cuadrados y contar con todos los servicios. Así las cosas, no hay duda que para las distintas industrias, estos tres proyectos son preponderantes, lo importante es que al acercarse con los profesionales de Industrial Global Solutions – IGS, la atención de parte de sus directores y personal es clave, ya que cuentan con amplia experiencia en el mercado de bienes raíces industriales. La consigna, es proveer a sus clientes de soluciones que son efectivas y eficientes en áreas muy diversas.

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Mayores Informes: IGS Prolongación Paseo de la Reforma Nº 600 PB, 31-D. Colonia Santa Fe Teléfonos: 52(55) 3098-9002 y 9035 Lachlan Elting lelting@igs.com.mx

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Colinas del Sureste Industrial Park is located 3 km away from Villahermosa’s International Airport, and its top of the hill location prevents flooding risks.

IGS Indu strial, has the abi l ity to pu rchase, develop and operate i ndu strial bu i ld i ng s and d i stri bution centers, and, to lease a variety of s paces for manufactu ri ng, storage and log i stic s companies i n al l the mai n markets i n Mexico. Some of its mai n projects are Col i nas del S u reste, Escobedo Indu strial Park and Hermos i l lo Indu strial Project.

F

or 12 years, IGS in Mexico has been offering real estate services for the real estate sector, including the industrial sector. In this field, activities such as leasing, portfolio acquisition, build-to-suit construction, sales, and location selection, are the more demanded. The firm has been able to grasp market conditions, so that it has offered a variety of spaces for different industries, as logistics, for example; and thus, three of their most important projects devoted to industrial buildings and distribution centers, are Colinas del Sureste, located in Villahermosa, Escobedo Industrial Center in adjacent metropolitan areas in Monterrey, and Hermosillo Industrial Park, developed in that city.

Industrial Park Airport Colinas del Sureste

Villahermosa is definitely a key city for distribution and it is the link with the southeast area of the country; for that reason Industrial Park Aiport Colinas del Sureste has an unbeatable strategic position. It is located 3 km away from Villahermosa’s International Airport, at kilometer 14th, on federal highway 186 VillahermosaMacuspana, which communicates Villahermosa with the Yucatan Peninsula.

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It is easily connected to the southeast region, as well as to Dos Bocas port and Frontera commercial port. The park’s strategic location provides easy access to all of its clients. It consists of 55 hectares and the first stage began to develop in 2009, with the construction of the Chedraui Southeast Distribution Center. This 65 thousand square meter distribution center receives and distributes an average of one thousand tons of fresh produce daily, plus a daily average of 80 thousand of dry goods, every year. This modern distribution center is the fourth most important of its kind, nationwide. Colinas del Sureste Industrial Park has different advantages, such as: its top of the hill location, with prevents flooding risks; its rocky ground, which allows substantial construction costs; underground power supply; a 30 MVA substation; a 9 liter-per-second water well; water treatment plant; a slowing down lane on the highway; wide and safe U-turns on the highway; and the Hilton Hotel, which it is comfortably located one kilometer away from the park.

Escobedo Industrial Center

This project is located in Arco Vial´s industrial estate No. 4, Km. 29 + 20, in Escobedo’s Mu-

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nicipality, in Nuevo Leon, and has six buildings, destined for warehouses and offices besides a two-story parking. It consists of a 21,648 square meter surface and a 9-meter clearance height. There are 12 platforms on the load yards. Escobedo Industrial Center has the best location in Monterrey and it is the best project, which includes the best facilities and very important access ways, such as Saltillo, Laredo and Monclova highways.

Hermosillo Industrial Project

Some of its main advantages are that it is located only 2 kilometers away from the city’s outer belt, it is next to Ford plant and a railroad spur is available. Hermosillo Industrial Project is made for build-to suit constructions and it has a leasing area of 948 square meters that include all types of facilities. Definitely, these three projects are predominant for different industries. What is more important is approaching to Industrial Global Solutions – IGS, where the attention provided by its professional directors and staff is a key factor, because of their ample experience in the industrial real estate market. Their task is to provide effective and efficient solutions to their clients, in very different subjects.

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• El parque NO REQUIERE de inversiones extras para confinar y rellenar con arena como es la práctica de la zona. • Al ubicar sus instalaciones sobre terreno elevado y firme, usted puede eliminar el gasto de confinar y rellenar su terreno. Significa un ahorro muy importante. • No hay tanto tráfico ni congestión vial como hacia el lado de Cárdenas. Sus empleados y clientes llegan más rápido a su trabajo, sin batallar tráfico y con mayor seguridad.

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ESPECIAL AMPIP

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Impact of promotion and attraction of foreign investment

Hay un punto donde convergen tanto la Secretaría de Desarrollo Económico, al frente de Bruno Ferrari, como también la Asociación Mexicana de Secretarios de Desarrollo Económico – AMSDE: el trabajo urgente con el fin de promover una mayor competitividad en las entidades federativas, para fortalecer el mercado interno y la generación de empleos, que tanto demanda el país. La mayoría de los Estados de la República, unos en mayor medida que otros, comunican las bondades de sus territorios y esperan la atracción de más inversionistas. El reto es mejorar en seguridad e imagen a nivel internacional. 84

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as bondades que trae la atracción de inversión extranjera en cualquier país están más que claras; por una parte, el ingreso de capitales, además de la instalación, expansión y creación de nuevas empresas, y por supuesto, la generación de empleos y una imagen favorable de la nación, que genera un efecto de interés para los empresarios de otros países. En el mundo se logran al año inversiones por un trillón de dólares, de ese monto, las naciones más desarrolladas reciben el 60%, y el 40% restante llega a países emergentes. América Latina capta $80 mil millones de dólares, siendo Brasil el líder en la captación. México, por su parte, recibe aproximadamente unos $16 mil millones de dólares anuales. Ante este panorama, la tarea es impulsar la competitividad, el financiamiento a Pymes y obtener una mayor simplificación regulatoria para facilitar la actividad empresarial; de hecho, la AMSDE, a cargo de Alfredo González Fernández, Secretario de Desarrollo Económico y del Empleo de Tamaulipas, se refiere a las prioridades que han venido


ampip special impulsando durante su gestión: “Estamos muy interesados en el fortalecimiento del mercado interno, fomentar la innovación en el sector productivo, hacer una promoción de la competencia en los mercados, fungir por una simplificación y modernización regulatoria y consolidar la presencia de México en los mercados, como proveedor de bienes con alto valor agregado y uno de los mejores receptores de inversión.” Para la Secretaría de Desarrollo Económico, el compromiso es trabajar de manera corresponsable con todas las entidades del país, en el impulso a la competitividad y programas sectoriales, enfocados al desarrollo de las distintas cadenas productivas.

El atractivo de México México mantiene un gran atractivo para la inversión, sin embargo, los problemas recientes acaecidos por la inseguridad en el país no juegan a su favor, no obstante, los inversionistas tienen la mira en la nación, porque cuenta con una población joven, capacitada, goza de cierta estabilidad macroeconómica y es el mayor receptor de inversión en alta tecnología y aeroespacial en América Latina. En México hay más ingenieros per cápita que Brasil y China. El entorno económico actual, a raíz de la crisis financiera y de las perspectivas de financiamientos hacia nuevos proyectos, refleja una desincronización mundial; por ejemplo, Asia es la región más dinámica, América Latina ha tenido un desempeño ejemplar, Europa y Estados Unidos tienen problemas estructurales y de lento crecimiento, incluso, el sector financiero mundial está en un proceso de saneamiento, por lo tanto, hay tareas que cumplir en distintos estamentos. El gobierno debe de hacer reformas que incentiven la inversión; la banca, incrementar el crédito colocado en instrumentos de financiamiento modernos; y los desarrolladores, crear estructuras que permitan un mejor y más rápido acceso al financiamiento.

Cifras de la atracción de inversión extranjera en México De acuerdo a un estudio realizado por la consultoría AeroStrategy, donde se analizan las inversiones desde 1992 a 2008, de las 50 naciones más grandes del mundo, México es el país de mayor atracción de inversión en la rama de manufactura, superando a China, Rusia, Estados Unidos, India, Malasia y Turquía. Con respecto a las inversiones en desarrollo de investigación, México se encuentra en la sexta posición, después de Rusia, India, Estados Unidos, Reino Unido y China. En el país se encuentran establecidas más de 190 empresas del sector aeroespacial. Estas empresas emplean alrededor de 30 mil personas y han generado más de 3 mil millones de dólares en exportaciones, en lo que va de 2010. México se ubica entre los diez principales productores de automóviles, camiones, partes y componentes del mundo. La producción nacional de vehículos alcanzó más de 2 millones de unidades en 2008, así mismo,

las exportaciones mexicanas de automóviles crecieron un 3% durante el mismo año. La industria eléctrico-electrónica es la principal actividad productiva exportadora del país. Las exportaciones de esta industria alcanzaron 91 millones de dólares en 2009, lo que representó un 30% de las exportaciones totales. México cuenta con mil 924.8 MW (Megavatios) de capacidad instalada de generación eléctrica, con base en energías renovables, y tiene la capacidad para convertirse en un importante proveedor de componentes a nivel mundial, y especialmente para la zona de libre comercio de América del Norte. Además de ser el octavo país más visitado por el turismo internacional y el primero de América Latina, hoy es el destino favorito de los estadounidenses que compran una segunda vivienda para residir de manera temporal o definitiva. Actualmente, más de un millón de estadounidenses viven en México. Durante los últimos quince años, estadounidenses y canadienses han comprado más de 400 mil residencias en México. A.T. Kearney estima que las exportaciones de servicios de TI en México, alcanzaron un valor de 3 mil 164 millones de dólares durante 2008, lo que significó un crecimiento anual del 26% en comparación al año 2007. Finalmente, de acuerdo a Business Monitor, se estima que el mercado del sector TI, alcanzará 10 mil 195 millones de dólares para 2013.

Con respecto a

las inversiones en desarrollo de investigación, México se encuentra en la sexta posición, después de Rusia, India, Estados Unidos, Reino Unido y China. www.inmobiliare.com

México es el país

de mayor atracción de inversión en la rama de manufactura, superando a China, Rusia, Estados Unidos, India, Malasia y Turquía.

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he benefits obtained from foreign investment in any country are more than clear. On the one hand, capital income, besides the establishment, expansion and creation of new companies, and of course, jobs creation as well as a favorable image for the nation, which in turn produces an interesting effect for investors from other countries. There are investments for one thousand billion dollars yearly around the world and the most developed countries obtain 60% from it; the remaining 40% goes to developing countries. Latin America gets $80 billion, Brazil being the leader. In turn, Mexico obtains approximately near $16 billion dollars yearly. In this scenario, the goal is to promote competitiveness, finance small and medium companies and simplify regulations, in order to make business activity easier. In fact, Alfredo Gonzalez Fernandez, head of AMSDE and Secretary of the Economic and Employment Development Ministry for Tamaulipas, talks about the priorities that have been enhanced during his administration: “We are very interested in strengthening internal markets, boosting innovation in the manufacturing sector, promoting markets competitiveness, making simpler and more advanced regulations, as well as consolidating Mexico’s role as a supplier for high added value goods and one of the main investments recipient”. According to the Economic Development Ministry the commitment is working together with all the country’s entities in order to boost competitiveness and in all sectorial programs focused in the development of the different productive chains.

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especial ampip

There is a convergence of opinion between the Economic Development Ministry, held by Bruno Ferrari, and the Mexican Association of Secretaries for Economic Development – AMSDE (According to its initials in Spanish): The urgency to work towards promoting a greater competitiveness in all federal entities. This will help strengthening the internal markets and creating work forces, highly needed by the country. Most of the States in our country, each one to a different extent, communicate the virtues of their territories and hope to attract more investors. The challenge is to improve their security image internationally. Mexico’s attractive

Mexico is a very attractive nation to invest, even though the recent security problems play an adverse role; nevertheless, this country is in the investors’ sight because of its young and qualified population, certain macroeconomic stability, and it is the largest recipient of high technology and aerospace investments in Latin America. There are more engineers per capita than in Brazil and China. The economic environment that resulted from the current financial crisis and the financial outlook for new projects shows a lack of synchronization in the world. As an example, Asia is the most dynamic area, Latin America has had an outstanding performance, Europe and the United States have structural and slow

Regarding investments

destined to research development Mexico occupies the sixth place, behind Russia, India, the United States, United Kingdom, and China. 86

growth problems, and even the world’s financial sector is going through a healing process. Therefore, there is a lot of work to be done in different sectors. The government has to make changes in order to promote investments; banks, in turn, need to increase funds through modern financial instruments; and developers need to create structures that allow a better and faster access to funding.

Numbers regarding the attraction of foreign investment in Mexico.

According to a research by AeroStrategy consultancy, where investments made between 1992 and 2008 by 50 of the largest world countries were examined, Mexico is the nation with more investments in the manufacturing sector, beating China, Russia, the United States, India, Malaysia, and Turkey. Regarding investments destined to research development Mexico occupies the sixth place, behind Russia, India, the United States, United Kingdom, and China. There are more than 190 aerospace companies set up in the country. These employ almost 30 thousand people and have generated $3 billion dollars in exports throughout 2010. Mexico is among the ten most important

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world producers of automobiles, trucks, car parts and components. The national vehicles production reached more than 2 million units in 2008, and cars exportation grew 3% during the same year. The electric-electronic industry is the main manufacturing export activity in the country. Such exports reached $91 million dollars in 2009, which represented 30% of total exportation. Mexico has 1,924.8 MW (Megawatts) of electric power generation installed capacity, based on renewable energy and it also has the ability of becoming an important world supplier, especially for the free trade North American region. Not only is it the eighth most visited country by international tourism and the first one in Latin America, but also it is now the favorite destination for Americans who purchase a second home, either as a temporal or definite residence. Nowadays, there are more than a million Americans living in Mexico. Over the last fifteen years, both Americans and Canadians have bought more than 400 thousand homes in Mexico. A.T. Kearny estimates IT services exports in Mexico reached $3,164 billion dollars during 2008, which represents 26% growth per year, compared to 2007. Finally, according to Business Monitor, it is estimated that the IT sector will reach $10,195 billion dollars for 2013. n


Título de secciónPUBLICITARIA Español sección ESPECIAL

Por Equipo de Redacción Inmobiliare Magazine redaccion@inmobiliare.com

Regio Parque Santa Catarina Flexible and varied spaces

Regio Parque Santa Catarina es un proyecto que le permite a sus clientes crecer el espacio de acuerdo a sus necesidades. Cuenta con terrenos ideales para bodegas y centros de distribución. La compañía desarrolladora Terra Regia, le apuesta a espacios para PYMES que tengan la opción de un lote o bodega “justo a la medida”. Sin duda, su excelente ubicación, es una de las cualidades que hacen de este parque un proyecto exitoso. 88

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l parque es ideal para la instalación de bodegas y centros de distribución, ya que la poca distancia que separa al desarrollo de algunas de las principales vías, por donde se mueve la carga al norte del país, lo hacen inmejorable. De hecho, la compañía que concibe este proyecto, Terra Regia Desarrollos Inmobiliarios, ha pensado en la necesidad de ofrecer variedad y flexibilidad a sus clientes. Gerardo Álvarez Cabrera, Director Comercial de la empresa comenta: “El parque cuenta con dos sectores principales donde, en cada uno, se ofrecen distintos tamaños de lotes, para que de esa manera se pueda tener un uso mixto dentro del mismo inmueble. En total son 26 hectáreas y ésta área se ha dividido en dos sectores, el primero es de 69 lotes industriales, donde los tamaños van desde los 1,500 a 3,000 m2; y el otro sector cuenta con 111 lotes, donde los tamaños van desde los 550 a los 800 m2. Y es que sin duda, lo que desean ofrecer a sus clientes es lo que realmente necesitan;


special advertisement section es decir, crecer de acuerdo a sus necesidades. Dice el Director Comercial de Terra Regia, Gerardo Álvarez Cabrera, que gracias a su inmejorable ubicación han podido ofrecer espacios para centros de distribución, e igualmente para PYMES que tengan la opción de un lote o bodega “justo a la medida.” “Actualmente estamos en la primera etapa, donde ya tenemos 74 lotes listos para construir. Adicionalmente, tendremos también en esta etapa primera etapa, bodegas de 450 m2 de construcción, con la opción de 50 m2 de oficina en un Mezzanine y con opción de crecer al doble”, añade el ejecutivo. Regio Parque Santa Catarina cuenta con las siguientes características: Control de acceso y un área destinada a uso comercial en la entrada del parque; calles de 12 mts de arroyo, diseñadas para tráfico pesado; servicio de electricidad en media tensión, agua y drenaje con tomas individuales; y disponibilidad de gas natural.

La logística en Regio Parque Santa Catarina “La Logística es un factor de suma importancia que se debe de tomar en cuenta en la elaboración de este tipo de proyectos, las grandes empresas toman sus decisiones con base en estos estudios, y de esta manera pueden eficientar los tiempos y traslados. Te puedo comentar que Regio Parque Santa Catarina representa una opción inmejorable en el tema logístico, considerando su ubicación estratégica en el corredor industrial Saltillo – Monterrey - Nuevo Laredo; esta ventaja le asegura a las empresas nacionales e internacionales instaladas en Regio Parque, la eficiente operatividad y desarrollo de su cadena de suministro”, afirma Gerardo Álvarez Cabrera, Director Comercial del parque. El hecho de que Regio Parque Santa Catarina se encuentre rodeado de varios fraccionamientos habitacionales que facilitan también la accesibilidad de mano de obra calificada y la cercanía a las avenidas principales que cuentan con transporte público, le añade valor al proyecto. Gerardo Álvarez Cabrera se expresó con respecto a lo que viene para el siguiente año: “Estamos seguros en la recuperación que tendrá nuestra economía, principalmente en el segundo semestre de 2011, Estados Unidos dejara atrás los estragos de la crisis y como podemos ver, su economía está en plena recuperación y con ello, la reactivación de varios sectores industriales.” Finalmente, los directivos de Desarrollos Inmobiliarios Terra Regia, están preparados con este proyecto, ellos esperan inversiones de clientes particulares, así como también de la pequeña y mediana industria, y es allí donde Regio Parque Santa Catarina es una gran opción para instalarse.

El mercado industrial. Comentarios de un experto

The industrial market. An expert’s comments Arq. Gerardo Álvarez Cabrera Director Comercial Terra Regia Desarrollos Inmobiliarios ¿Cómo percibes el mercado industrial este año, en Santa Catarina y otras zonas industriales de Monterrey y sus alrededores? El mercado ha sido similar al del 2009, donde se ha tenido poco crecimiento, pero ha sido constante. Los municipios de Apodaca y Santa Catarina son los que mayor demanda han tenido, sobre todo en los parques que tienen cercanía con el Arco vial. El cliente, ha sido más cauteloso en la toma de decisión para su ubicación, sobre todo a partir de los acontecimientos recientes del Huracán Alex. ¿Qué problemáticas crees que pueden estar presentes en el país y cómo están afectando el ingreso de inversión a los parques industriales en México? A la fecha venimos arrastrando los problemas que dejó la crisis mundial, en especial la desaceleración en la economía de Estados Unidos, además, la inseguridad que se percibe en el Estado es un problema grave que hay que erradicar. También, la falta de reformas en el país, así como la falta de visión de algunos estados y municipios de ofrecer condiciones más atractivas de negocio, ha golpeado directamente a la inversión extranjera, quien desafortunadamente ha buscado otros lugares para establecerse.Gerardo Alvarez Cabrera, Architect What is your perception of the industrial market for this year in Santa Catarina and other industrial areas in Monterrey and its surroundings?

The market has been similar to 2009, where

there has been a little but constant growth, Apodaca and Santa Catarina municipalities have had the greatest demand, especially in the parks located near the Arco Vial road. The client has been more careful in making decisions, particularly with the recent events as a result of Hurricane Alex. What problems do you think are present in the country and how are they affecting investments for industrial parks in Mexico?

Up to this moment we have been dragging the problems that the world crisis brought about, especially the slow down in the United States economy; in addition, the insecurity that prevails in the State is a serious problem that needs to be eradicated. Furthermore, the lack of amendments in the country, as well as the lack of vision in some states and municipalities about offering more attractive business conditions, have directly stricken foreign investments and, unfortunately they have sought to settle in other places.

Informes Regio Parque Santa Catarina Atención en caseta de ventas Tel. 52 + 81 + 8311 2050 ventas@terraregia.com Arq. Gerardo Álvarez Cabrera galvarez@terraregia.com

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sección ESPECIAL PUBLICITARIA

Undoubtedly, they want to offer their clients what they really need, that is, to grow according to their requirements. Gerardo Alvarez Cabrera, Commercial Director of Terra Regia said that because its unbeatable location, they have been able to offer spaces for distribution centers as well as for small or medium businesses that have the alternative of setting in “built-to-suit” lots or warehouses. “We are currently on the first stage, where we already have 74 lots ready to be built on. Moreover, in this stage we will also have 450 square meter warehouses with the alternative of a 50 square meter office and a Mezzanine, and the option to grow double size”, adds the executive. Regio Parque Santa Catarina has the following features: Access control and a destined area for commercial use at the park’s entrance, 12-meter long streets for heavy traffic, medium voltage electrical supply, water and drainage with individual inlets, and available natural gas.

Logistics at Parque Regio Santa Catarina

“Regio Parque Santa Catarina” is a project that allows its clients to grow space according to their needs. It includes ideal land for warehouses and distribution centers. “Terra Regia” is a developer firm that bets on spaces for small and medium businesses to have the alternative of a “tailored made” lot or warehouse. Surely, its excellent location is one of the benefits that turn this park into a successful project. 90

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his park is a perfect place to set up warehouses and distribution centers, because of the short distance that separates the development from some of the main ways where load is moved around the northern part of the country, which makes it unbeatable. In fact, the firm that has conceived this project, “Terra Regia Desarrollos Inmobiliarios” (Terra Regia Real Estate Developments), has thought of the need to offer variety and flexibility to its customers. Gerardo Alvarez Cabrera, the firm’s Commercial Director mentions: “The park includes two main areas, where different size lots are offered in each one of them and this enables to have mixed usage within the same property. It is a 26-hectare surface in all, and it is divided in two sectors, the first one has 69 industrial lots and their sizes range from 1,500 to 3,000 square meters. The other area has 111 lots where sizes vary from 550 to 800 square meters.

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“Logistics is an extremely important factor to be considered in the creation of these types of projects. Large firms make decisions based on these studies so they can optimize times and deliveries. Let me tell you that Regio Parque Santa Catarina definitely represents an excellent alternative regarding the logistics matter, considering its strategic location in the industrial corridor Saltillo – Monterrey – Nuevo Laredo; this advantage guarantees an efficient operability and development in the supply chain, for national and international companies”, says Gerardo Alvarez Cabrera, Commercial Director of the park. The fact that Regio Parque Santa Catarina is surrounded by several residential areas, resulting also in an easy access to qualified labor, as well as its closeness to the main avenues that offer public transportation, add value to the project. Gerardo Alvarez Cabrera gave his impressions about what is coming for the following year: “We are certain about the economy recovery, especially during the second semester of 2011, the United States will leave the ravages of the crisis behind, as we can see, their economy is fully recovering and therefore, different industrial sectors are reactivating.” n

For information:

Regio Parque Santa Catarina Sales Office Ph. 52 + 81 + 8311 2050 ventas@terraregia.com Arq. Gerardo Álvarez Cabrera galvarez@terraregia.com


entrevista

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Parques

industriales

limpios Clean Industrial Parks

Adriana Rivera Cerecedo - Subprocuradora de Auditoría Ambiental PROFEPA

La Procuraduría Federal de Protección al Ambiente – PROFEPA, viene trabajando en conjunto con la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados – AMPIP, una estrategia llamada Parque Industrial Limpio. Con esto, se busca obtener la certificación como Industria Limpia o como Calidad Ambiental, de los distintos parques industriales que conforman la Asociación. El reto es mayúsculo, más no imposible.

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o hay duda que para la PROFEPA es importante que una compañía mejore su desempeño ambiental, ya que le reditua en ahorros económicos al optimizar los procesos y operaciones, que a su vez implican menor consumo de energía, agua, materias primas, disminución de residuos, descargas y emisiones, así como también, en las responsabilidades administrativas. Cada vez hay más sectores empresariales que se han sumado a participar en el programa, tal es el caso de la AMPIP, en donde sus distintos agremiados y quienes tienen a su dirección varios parques industriales, buscan y quieren llevar una vida productiva en armonía con el ambiente y la sociedad misma. Adriana Rivera Cerecedo, Subprocuradora de Auditoría Ambiental, nos concedió esta entrevista.

Inmobiliare Magazine (IM): ¿Cuál es el trabajo que han venido desarrollando con la AMPIP? Adriana Rivera Cerecedo (ARC): En noviembre de 2008 firmamos un convenio con la AMPIP, ya que nos parecía fundamental

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trabajar con ellos en esta estrategia de Parques Industriales Limpios.

IM: Entiendo que al firmarse este convenio general, se han ido estableciendo otros, tal es el caso de FINSA y GE. ¿Qué nos puede contar al respecto? ARC: En efecto, el acercamiento ha generado otros convenios. FINSA y GE, son administradores de grandes parques, y como tales, promueven una sinergia importante para lograr el primer Parque Industrial Limpio. En el caso de FINSA, ya recibimos una solicitud de certificado del Parque Guadalupe y de todas las compañías asentadas en él. Por su parte, GE nos ofreció llevar a cabo la certificación de todas las administraciones que tienen en los suyos y están fomentando que todas las empresas GE, así como sus proveedores, se involucren.

IM: También hay un acercamiento y convenio con el Consejo Nacional de la Industria Maquiladora y Manufacturera de Exportación. ARC: Así es, ellos están basando sus esfuer-

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zos en que podamos tener un Parque Industrial Limpio en México, ya que el 90% de las empresas que pertenecen al Consejo, están instaladas en un parque industrial.

IM: ¿Existen en el país intentos buenos por hacer un Parque Industrial Limpio? ARC: Si los hay y muy buenos, tenemos seis administraciones de parques que ya cuentan con un certificado otorgado por la PROFEPA, sobre calidad ambiental en el manejo de residuos y agua, pero todavía no cuentan con la certificación del 75% de las empresas instaladas en dichos parques.

IM: ¿Qué le genera a un parque industrial ser limpio? ARC: En primera instancia competitividad. En PROFEPA tenemos estadísticas que reflejan que una empresa certificada baja el 80% en sus riesgos.

IM: ¿Qué implica obtener una certificación? ¿Debe ser sólo por cumplir con la ley? ARC: Si bien se cumple con la ley, lo importante es empezar a aplicar buenas prácticas e ir con la mejora continua. Yo te puedo decir que no hay una sola ley que te hable de los ahorros en agua o energía; sin embargo, esas son las buenas prácticas, esto ha llevado a que hoy tengamos empresas que no generan un solo residuo.

IM: ¿Crees que haya un incremento de conciencia? ARC: Sí lo hay, y si bien antes lo hacían por estos dos factores que mencioné, hoy lo hacen porque quieren estar bien con el medio ambiente, lo cual a nosotros nos duplica el trabajo, pero que bueno.


interview

IM: ¿Cómo se generan los indicadores de desempeño ambiental?

el ejercicio, por ejemplo, cuánta agua consumían, cuánto combustible, cuánto pagaban por el servicio de energía, y cómo se comparan hoy que ya están certificados.

ARC: Lo que hicimos en la PROFEPA fue hacer una serie de indicadores genéricos, y de estos, seccionar cuáles corresponden a cada sector. La gama es amplia, sin embargo, nosotros hicimos estos indicadores base: Agua, Aire, Residuos, Energía y el de Riesgo e Inversión Económica.

IM: Todas las industrias contaminan, sin embargo, entiendo que lo interesante es que están tomando medidas para dejar de hacerlo en mayor o menor forma.

IM: ¿Cuáles son los tipos de certificados? ARC: Son tres: Industria Limpia, Calidad Ambiental y Calidad Ambiental Turística, y son los únicos que nuestros reglamentos y ley prevé, por lo tanto, el de Industria Limpia lo estamos enfocando a industrias de competencia federal y que son de alto riesgo; no obstante, hay industrias de competencia estatal que obtienen su certificado con la PROFEPA, de hecho, son libres de hacerlo. Calidad Ambiental es para servicios, y Calidad Ambiental Turística se aplica para todos los hoteles y restaurantes que están al interior de un centro turístico.

IM: ¿Cuántas empresas se han certificado en México? ARC: Son mil 26 compañías que obtuvieron el año pasado el certificado, ya sea por primera, segunda, tercera, cuarta y hasta quinta vez. A estas empresas se les aplica un cuestionario en donde nos dicen, cómo tenían sus indicadores antes de iniciar con nosotros

ARC: Si claro, difícilmente una industria no va a dejar de un lado el uso de una serie de recursos de manera abundante, como por ejemplo, la industria papelera; sin embargo, lo que sí están haciendo es mejorando sus procesos y los consumos que tienen.

IM: ¿Cuántas empresas en México están en proceso de obtener una certificación? ARC: Más de seis mil, bien sea por primera vez o por re-certificación y hay empresas como la Comisión Federal de Electricidad y PEMEX cuyo proceso les puede llevar hasta dos o tres años, pero entendemos esos tiempos porque son organizaciones complejas.

IM: ¿Cuál es la meta de la PROFEPA en el Programa de Parque Industrial Limpio? ARC: Nuestra meta no está trazada en el número de parques limpios que queremos obtener, pero sabemos y estamos conscientes que con el primero, se van a detonar muchos más.

El ahorro en números El correcto uso del agua, aire, energía, residuos y suelos, responsabilidad de las empresas que ya han sido certificadas ha dado resultados sorprendentes. Ahorro en agua: 258 millones de metros cúbicos, que equivale a: n Dotar de agua a 2 millones 561 mil personas durante un año. n Alcanza para abastecer la población de Sinaloa durante un año. n A la población del Distrito Federal durante 83 días. Ahorro en aire: 4 millones 758 mil toneladas de CO2 al año, que equivale a: n Sacar de circulación a 926 mil 455 autos compactos. Ahorro en energía: 5 millones 924 mil KW / hora, que equivale a: n La energía eléctrica que consumen más de dos millones de hogares durante un año. n Abastecer de energía eléctrica al Estado de San Luis Potosí durante más de un año. Ahorro en residuos: Más de un millón de toneladas, que equivale a: n La generación de residuos de 2 millones 811 mil personas en un año. n Lo que genera la ciudad de Monterrey en 30 meses o 901 días. Ahorro en suelos: 44 mil 600 metros cuadrados, que equivale a: n Seis canchas de futbol soccer. Fuente: PROFEPA

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Ubicado en el km.93 de la carretera Federal Xalapa – Veracruz, en el Municipio de Veracruz. · Seguridad las 24 horas · Alumbrado · Planta de Tratamiento · Pozo propio de aguas profundas · Lotes a pie de carretera · Lotes desde 1,600 mts2, hasta de 3 y 6 Has · Servicios subterráneos y vialidades de Concreto Hidráulico · Parque industrial Limpio, NO Contaminante

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entrevista

The PROFEPA – Procuraduria Federal de Proteccion al those ones remain as good practices; it makes Ambiente, works jointly to the AMPIP – Asociacion Mexi- some enterprises not to generate any waste. cana de Parques Industriales Privados Mexican Asso- IM: Do you think the ciation of Private Industrial Parks), with a strategy called environmental conscience has increased? Clean Industrial Park, having as purpose to get the cer- ARC: Yes, I do. If in the past the enterprises tification as Clean Industry or as Environmental Quality had the reasons I mentioned before, nowadays has changed, and they want to be responsible for the several industrial parks, members of the Asso- itwith the environment, something that means a ciation. The challenge is enormous, but not impossible. double work for us but it is good.

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here is not a doubt, the main purpose of the PROFEPA is to improve the environmental performance inside the enterprises, since it means economic savings for these corporations, due to the optimization of the processes and operations implying a less consumption of energy, water, raw materials, waste reduction, discharges and emissions, and of course the optimization of management responsibilities. There are more and more business sectors being part of the program, like the AMPIP, whose members and directors of industrial parks search and want to acquire a productive life in harmony with the environment and the society. Adriana Rivera Cerecedo, Subprocuradora de Auditoria Ambiental (Environmental Audit’s Sub-attorney), gave us this interview.

enterprises GE and all their suppliers to be involved in the program.

Inmobiliare Magazine (IM): What is the work you have developed with the AMPIP?

ARC: Yes, there are. And they are really good. We have six park managements counting on a certification given by the PROFEPA on environmental quality, in the waste management and water, but they do not own the proficiency of the 75% of the certified enterprises established in these parks.

Adriana Rivera Cerecedo (ARC): In November 2008, we signed an agreement with the AMPIP, because for us, it was mandatory to develop this strategy, Clean Industrial Parks

IM: I think after signing this general agreement, you have established some more; for instance FINSA and GE. What can you tell us about it?

ARC: Yes, it is correct. This approaching has offered us the chance for signing more agreements. FINSA and GE manage big parks, and then, an important synergy is generated to get the first Clean Industrial Park. Related to FINSA, they sent us a certification request for the Park called Guadalupe and for all the companies established in it. GE offered us to develop the certification of the managements they have in their parks and they are motivating all the

IM: There is also an approaching and agreement with the Consejo Nacional de la Industria Maquiladora y Manufacturera de Exportacion (National Council of the Manufacturer Indsutry of Export).

ARC: Yes, there is. They are applying their efforts to get a Clean Industrial Park in Mexico, since the 90% of the enterprises belonging to the Council are established in an industrial park.

IM: Are there good efforts in the country to create a Clean Industrial Park?

IM: If an industrial park is Clean, what are its advantages?

ARC: First, competitiveness. At PROFEPA, we have a statistic that shows a certified enterprise decreases the 80% in its risks.

IM: What are the implications when an enterprise gets a certification? Does it mean only to comply with the law?

ARC: If a certification allows us to comply with the law, the most important is to apply good practices with a continuous improvement program. I can tell you there is not just one law relating to the energy or water savings, however,

Los parques más avanzados próximos a convertirse en Parques Industriales Limpios

Nombre Parque Industrial Otay Parque Industrial Lagunero CIVAC Parques Industriales del Estado de Nuevo León Parque Industrial FINSA Parque Industrial Querétaro Parque Industrial Xicoténcatl 1 Logistic Park Parque Logístico

Estado Baja California Durango Morelos Nuevo León Puebla Querétaro Tlaxcala San Luis Potosí San Luis Potosí

Parques industriales con su administración certificada: Parque Industrial Querétaro Querétaro Parque Logístico San Luis Potosí Fuente: PROFEPA

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IM: How are the indicators of environmental performance developed?

ARC: At PROFEPA we created a series of generic indicators and now, we are dedicated to section those corresponding to each industrial sector. There is a wide range; however, we did these basic indicators: water, air, wastes, energy, and also the risk and economic investment.

IM: What kind of certificates do you offer?

ARC: We offer three certificates: Clean Industry, Environmental quality and Touristic Environmental Quality, the only ones that our regulations and law consider, therefore, the certification of Clean Industry is focused on federal industries being high risk. Environmental Quality certifies services, and Touristic Environmental Quality is applied for every hotel and restaurant established in a touristic center.

IM: How many certified enterprises are there in Mexico?

ARC: Last year, a thousand 26 companies got the certification for the first, second, third, fourth or even for the fifth time. These enterprises must answer a questionnaire to tell us about their indicators before starting the proof with us, for example, how much water they consumed, how much fuel, the total amount on their energy service bill, and how they see themselves nowadays with the certification.

IM: All the industries pollute, however, I consider interesting they are taking some measures to stop it at all possible.

ARC: Yes, of course, an enterprise cannot ignore a series of resources in an ample way, for instance, the paper industry; but something they are doing is improving their processes and consumptions.

IM: How many enterprises in Mexico are in a certification’s process?

ARC: More than six thousand; some want to be certified for the first time, and others want to be certified, and for some enterprises like the CFE and PEMEX the process can last until two or three years, because they are complex organizations.

IM: What is the goal for the PROFEPA in the Clean Industrial Park Program?

ARC: Our goal does not consider the number of clean parks we want to get, because we know with the first certified enterprise, some more n will be detonated. 


EDUCACIONAL

Por Alber to Leonel de Cervantes Urband Land Institute / México

El Balance entre Costo y Riesgo, en la Protección de Ciudadanos ante el Terrorismo

The Cost-Risk Balance for Protecting Citizens Against Terrorism

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l 20 de Mayo del presente año, el poderoso Congreso de los Estados Unidos de América escuchó un acertado y oportuno mensaje del Urban Land Institute, expresado en la palabra de su Vicepresidente Ejecutiva, Maureen McAvey, invitada a rendir testimonio acerca de los requerimientos de seguridad en los edificios públicos. En estos tiempos de temor y de medidas extraordinarias de seguridad, para prevenir atentados en aquellos edificios y en los grandes espacios que muchas veces los rodean, la voz de la comunidad norteamericana demanda también la preservación de la calidad social de la vida urbana. Un mensaje que tiene una resonancia que inquieta, que nos alcanza,

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que no es del todo ajeno al trágico escenario de violencia que viven algunas ciudades mexicanas. El histórico testimonio rendido por nuestra reconocida especialista en materia de colaboraciones público-privadas, se estructuró en tres líneas básicas: n El renovado énfasis en la importancia de la vitalidad del espacio urbano; n El nexo entre los lineamientos federales de seguridad, los espacios federales arrendados y las comunidades sustentables; y n La necesidad de reflexionar sobre “el largo plazo” del desarrollo urbano. Precedidos de la expresión solemne que la ocasión requería: “Yo soy Maureen McA-

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vey, Vicepresidente Ejecutiva del Urban Land Institute…”, los siguientes párrafos los tomo directamente de su comparecencia. “Todo el programa de trabajo del ULI se basa en la creencia básica de que la vitalidad de las áreas metropolitanas es el componente más importante en la sustentabilidad a largo plazo de la comunidad. Una elevada calidad de vida en las comunidades urbanas es esencial para la sustentabilidad económica, social y ambiental. “Después de varias décadas de observaciones informales, ahora tenemos datos que muestran que la construcción nueva de unidades residenciales está emigrando hacia los centros urbanos de las grandes ciudades;


EDUCATIONAL concentrándose en conjuntos de usos-mixtos y centros comerciales con facilidades para el transporte, que son los motores que conducen la economía de servicios, tanto la regional como la nacional. Sobre este aspecto, Maureen hace referencia a los beneficios que ofrece el desarrollo compacto y de usos-mixtos, para la reducción de gases de invernadero, al disminuir las emisiones generadas por vehículos que recorren menos millas; tema al que ya nos referimos en nuestra anterior edición de esta Página del ULI. “En primer lugar –expresó Maureen a los Miembros del Congreso- déjenme afirmar, de manera inequívoca, la necesidad de proteger a las funciones y los edificios del gobierno federal, así como a los empleados y a los ciudadanos que usan esos edificios, de amenazas externas a su seguridad.” Añadiendo, sin embargo que “el reto que enfrentamos aquí es la necesidad de hacer un balance legítimo de los requerimientos de seguridad física, con sus indeseables impactos sobre los espacios públicos, el diseño de edificios, la vitalidad de los barrios y la sustentabilidad de la comunidad. En adición al mitigamiento de impactos indeseables de los edificios públicos dentro de las comunidades, debemos avanzar en entender los impactos deseables que las instalaciones federales pueden tener en el fortalecimiento de un sólido desarrollo económico.” En su reflexión sobre posibles alternativas a considerar por el gobierno federal, para convertir este problema en una oportunidad, la vocera del ULI sugirió reforzar la práctica de la renta, por parte de las instituciones de gobierno, de espacios ya existentes, dentro de edificios y centros comerciales, como una práctica “altamente deseable, tanto desde la perspectiva de los mercados inmobiliarios existentes como de los benéficos resultados en desarrollo sustentable, asociados a estrategias de redensificaciòn (‘infill developments’)”, y a continuación mencionó algunos de estos beneficios posibles, entre los que vale la pena destacar en esta breve crónica los siguientes: n Refuerzo a las inversiones actuales en la infraestructura local -y reducción en las inversiones futuras- gracias a “ubicaciones conjuntas”, en sitios de alta accesibilidad. n Efecto de “catalizador de desarrollo”, estimulando inversiones del sector privado en sitios adyacentes, sin gasto adicional para el gobierno federal. n Ayudar a de sitios considerados por la autoridad como subutilizados o abandonados. n Apoyar al uso de transporte público y a la peatonizaciòn de espacios. n Incluir en el uso del suelo y los programas de construcción, elementos que fomenten la actividad económica de la comunidad. n Utilizar estrategias que permitan que actividades o servicios federales (alimentos y bebidas, locales para conferencias, servicios al consumidor, guarderías infantiles) se integren con la actividad local

propuesta por los planes locales, sirviendo también a residentes que no son empleados federales. n Aportar inversión para construcción de estacionamientos que puedan ser compartidos con la comunidad (horarios diurnos y nocturnos), que además permitan disminuir los parámetros de superficie requeridos a usos del suelo colindantes. Con un llamado a no subestimar el impacto que este tipo de políticas puede tener a largo plazo en las comunidades, Maureen McAvey dejó sembrada la duda ante los legisladores; “Mientras nosotros especulamos acerca de si la gente abandona nuestras ciudades debido a las amenazas terroristas, no sabemos con certeza si ella emigra porque ya está harta de los inadecuados sistemas de transporte, de la planeación ineficiente del uso del suelo y de la baja calidad de la vida comunal”. La ocasión resultó propicia para que nuestra distinguida vocera hiciera recuerdo, ante los legisladores, del reconocimiento que hace casi una década le hiciera el ULI al legendario y ya desaparecido Senador Patrick Moynihan, entregándole el Premio J.C. Nichols –el más importante premio honrando los logros a lo largo de la vida de la persona elegida- por su dedicación a promover la excelencia en el diseño urbano, la arquitectura de edificios públicos y los temas de revitalización de las comunidades, y revivió la siguiente expresión del Senador Moynihan, de unas semanas después de los ataques terroristas del 9-11: “Los edificios –en particular los edificios públicos- deberían servir a un propósito mayor que el de simplemente proveer albergue; deben edificarse para inspirar orgullo entre los ciudadanos que los utilizan, sirviendo como un medio para ‘decir quién eres’. Este es un momento para no ser intimidados. La única manera en la que ellos (los terroristas) pueden ganar es si cambiamos la manera en que vivimos, y muchos de nosotros vivimos en ciudades. Estos actos no van a cambiar nuestra civilización.”

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Alber to Leonel de Cervantes Urband Land Institute / México Los casos del terrorismo de inspiración religiosa o política, como los que se han vivido en los Estados Unidos –y en muchos otros países- tienen características y motivaciones diferentes de las expresiones de violencia social que el crimen organizado ha desatado en algunas ciudades de nuestro país, pero en ambos casos la consecuencia contundente es la pérdida de calidad de la vida urbana. El testimonio rendido por el ULI ante la Cámara de Representantes de aquel país toca también fibras sensibles de nuestra vida social. Nuestro sector de planeación y desarrollo inmobiliario haría bien en comenzar a evaluar la manera de construir el espacio público urbano en tiempos de violencia irracional. “Gracias por la oportunidad de testificar ante este comité”, fueron las palabras con las que cerró su comparecencia Maureen McAvey. Y yo no puedo evitar la reflexión: ¿estamos listos, nosotros, para formular nuestras propias preguntas y buscar nuestras propias respuestas, en un tema tan complejo?

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EDUCACIONAL

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n May 20th this year, the powerful House of Representatives of the United States of America received the clear-cut and timely message of the Urban Land Institute, delivered personally by Maureen McAvey, its Executive Vice President, invited by The House to render testimony regarding security requirements for federal buildings. In times of fear and of extraordinary security measures to protect federal facilities and their neighboring public spaces from external threats, the voice of the community also spoke out for the preservation of the social quality of the urban way of life. A claim with an uneasy resonance south of the border, that extend to our land, and that it’s not at all aliens to the tragic scenario of violence through which some Mexican cities are living. Ms McAvey, ULI’s well known expert in public-private collaborations, organized her testimony in three parts: n “A renewed emphasis on the significance of urban livability; n The nexus of federal security guidelines, federally leased space and sustainable communities; n The need to reflect on the “long view” of urban development. Introduced by the solemn expression required by the special occasion: “I am Maureen McAvey, Executive Vice President of the Urban Land Institute”, the following paragraphs are excerpts from her testimony: “ULI’s entire program of work is based on an underlying belief that the livability of Metropolitan areas are the single most important component of long-term community sustainability. A high quality of life in urban communities is essential to economic, social and environmental sustainability.” “After decades of anecdotal observations, we now have data showing that residential building starts are migrating toward urban centers in many cities; centering on mixed-use and transitfriendly commercial centers which are the economic engines driving the service economy both in regional and national economies.” Maureen went on making reference to the

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multiple benefits brought about by compact and mixed-use development, by reducing the greenhouse gas emissions in the transportation sector, ‘in a compounding effect’ with fewer overall miles driven and fewer vehicle trips. (This was precisely the subject matter in our last edition of this ULI Page) “First, let me unequivocally state the need to protect federal buildings and functions of the federal government -- and the federal employees and citizens who use those buildings– from external threats to their security. “The challenge we face here is the need to balance legitimate needs for physical security with the associated undesirable impacts to public spaces, building design, and broader neighborhood vitality and community sustainability. In addition to mitigating undesirable impacts of federal facilities in communities, we must move further to understand the desirable impacts that federal facilities and federal uses can have in fostering sound local economic development.” While pondering on the alternatives at hand for the federal government, to look for an opportunity where there is a problem, the herald of ULI advanced the ‘leasing alternative’: “…the opportunity to encourage federal leasing within existing commercial centers and within existing commercial buildings is highly desirable from both the perspective of the existing commercial real estate markets and the beneficial sustainable development outcomes associated with “infill development” strategies. By approaching federal facility security in a manner, which accommodates the land use patterns of existing commercial centers, federal leasing activity can serve to achieve multiple beneficial outcomes: n Be located in highly accessible locations which have broad and efficient connections to a cross section of affordable and workforce housing alternatives. By encouraging all opportunities of “co-location”, existing investments in local infrastructure are leveraged and future investments in local infrastructure are be structured as a “development catalyst” which enables and encourages complementary private-sector mixed-use investment in adjacent sites, especially in Brownfield locations, where infrastructure and remediation costs can be structured for broader community benefit at no additional expense to the federal government. n Can seek to target buildings and sites which are considered by local planning officials to be underutilized in terms of land use densities, such as abandoned/underutilized shopping malls, commercial office buildings or industrial areas. These existing buildings may not be historic, but may be functionally obsolete. n Be oriented towards public transportation and thereby reduce or eliminate the need for conventional parking ratios. Federal leasing can not only encourage the use of public transit, but also facilitate and intensify the level of pedestrian travel in a given location. n Include land use and building program elements which advance community and neighborhood economic development, such as the inclusion of storefronts and temporary markets and farmers markets.

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n Employ strategies which creatively leverage federal “support” functions (food & beverage, conference facilities, customer services, childcare uses) in a manner which conforms with active ground-floor use objectives set forth by local land use planners, such as mandatory retail requirements and other active ground floor uses which not only promote the connection of building users to the neighborhood context, but which also make these service spaces available for use by surrounding non-employee residents. n Where necessary, provide an investment in shared parking facilities in a manner where those facilities can become a community asset and shared during non-business hours, especially during the evening and on weekends, including in a manner which allows local planning officials to reduce the parking requirements in surrounding land uses. Maureen closed her argument stressing the importance of the ‘Long View’ of Urban Development: “The significance and impact of federal policies such as those we are discussing today should not be underestimated with respect to their long-term impact on communities. While we speculate as to whether people will leave our cities because of threats of terrorism, we do know for sure that they will leave if they are fed up with inadequate transit systems, inefficient land use planning and a low quality of community life.” The congressional setting was auspicious for our distinguished representative, to bring back a meaningful memory for the lawmakers, reminding them of the summer of 2001 (before the 9-11 terrorist attacks) when the ULI’s J.C. Nichols Prize# “… -ULI’s most significant award honoring lifetime achievement – was presented to Senator Patrick Moynihan to honor his lifelong dedication to excellence in urban design, public building architecture and community revitalization issues. In his acceptance address to ULI members, in October 2001, only weeks after the 9-11 terrorist attacks, Senator Moynihan stated: ‘Buildings – particularly public buildings -should serve a greater purpose than to simply provide shelter; they should be built to instill pride among citizens who use them, serving as a way to “say who you are.” This is a moment not to be intimidated. The only way they (terrorists) can win is if we change the way we live, and a lot of us live in cities. These acts won’t change our civilization.’ The religious or politically inspired events of terrorism, as those already seen in the United States –and in many other countries- have different motivations and mechanics than the violent outburst unleashed by organized crime in several cities of our country. In both scenarios, however, the inevitable outcome is the loss of quality of the urban life. The message delivered in the House of Representatives also touches on the most inner fibers of our social fabric. Our realestate planning and development players would do well by starting to look for ways to build the public spaces in times of irrational violence. “I stand ready to answer any questions you may have”, were the closing words of Maureen McAvey’s testimony. And I can’t help wondering: are we ready to question ourselves and to look for our own answers on such a critical matter?  n


sección ESPECIAL PUBLICITARIA

Por Equipo de Redacción Inmobiliare Magazine redaccion@inmobiliare.com

Marco Antonio Álvarez Ugena Pedros Yamal Chamoun Abdo Esper

Los primeros

20 años de

Escala

The first 20 years for Escala

ESCALA®, una de las empresas más importantes en México en proveer soluciones a las necesidades de Administración Profesional de Proyectos, cumplió 20 años. Para quienes conforman la organización hoy en día, no es sólo un aniversario más, se trata de un camino en donde apoyados en estándares internacionales, sistemas de información y un equipo de profesionistas facultados y comprometidos a la mejora continua, desean seguir trabajando en pos de superar las expectativas de sus clientes.

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SCALA® cumplió en días recientes 20 años y por tal motivo, se festejó estás dos décadas de labores con un coktail realizado en el Club de Industriales de la ciudad de Monterrey. Al evento asistieron importantes personalidades y ejecutivos de la industria inmobiliaria y desarrolladora de todo el país, así como también académicos que no se han cansado de felicitar la labor realizada por esta compañía, por eso, quien fuera Rector del ITESM de Monterrey y hoy, dirigente de CEU en la ciudad, se expresó con estas palabras: “Para poder dirigir el barco en la dirección y con la velocidad correctas, es necesario tener el apoyo de gente especial, gente trabajadora, responsable, capaz, innovadora, emprendedora, con espíritu de su-

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peración y muy colaborativa en su trabajo, y éste es el caso de Escala.” Por su parte, el Ingeniero Yamal Chamoun, Presidente de la compañía, afirmó al referirse a la historia de la empresa, que su visión de éxito fue hacer equipo, desarrollar talento, abrir información, empoderar e institucionalizar, evitando protagonismos, para crear gente echada para adelante, gente brillante y líderes. “Hemos colaborado en más de 670 proyectos: desde hoteles, desarrollos turísticos, centros comerciales, oficinas, industriales, educativos, centros de convenciones, líneas de producción, parques de diversiones y proyectos de infraestructura, a lo largo de estos 20 años” comentó el arquitecto Antonio Villareal Socio Director ESCALA®.

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La noche estuvo llena de felicitaciones, intercambio de experiencias e historias y mucha celebración, de hecho, asistieron más de 300 personas, entre ellas, aquellos colaboradores que han pasado por la compañía y que el propio Presidente de la empresa, Yamal Chamoun, llama Escalos. “Todos en su momento, le han aportado cosas valiosas a la empresa, de tal manera que hoy somos líderes no sólo por el trabajo continuo o por la visión que tuvimos hace 20 años, sino también gracias al trabajo realizado por estos ex colaboradores.” “El éxito es relativo. Cuando veo la respuesta que hemos tenido de ustedes, este evento, y el cariño y respeto que nos han demostrado, no puedo más que sentirme sumamente exitoso”, dijo Yamal Chamoun, Presidente ESCALA ®.


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Félix Tejada, Jorge Cuesta Gonzalo Gutiérrez y Javier Llaca Adán Lozano

Héctor Ibarzabal,Yamal Chamoun y Jorge Ávalos Rodolfo Villarreal, Jorge Cuesta y César Paredes

ESCALA®, one of the most prominent companies in Mexico for providing solutions for the needs of Projects’ Professional Management, turned 20 years old. For those who form the organization today, it is not only one more anniversary, but also a path in which, supported by international standards, information systems and a team of professionals who are committed to a continuous improvement, wish to keep working in order to go beyond their clients expectations.

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SCALA ® turned 20 years old and for this reason, it celebrated two decades of work with a cocktail that took place at the Industrial Club in the City of Monterrey. Important personalities and executives from the real estate and developer industries from all over the country, attended the event, as well as scholars who have not ceased to praise the magnificent work done by this company. That is why, the former President of ITESM Monterrey (Technological Institute of Higher Studies of Monterrey, according to its initials in Spanish) and today, in charge of CEU (University Studies Center, according to its initials in Spanish), said these words: “In order to steer a ship in the correct direction and at the right speed, it is necessary to have the support of the adequate and hard working people, responsible,

capable, innovative, enterprising, with a high spirit of self-improvement, and always willing to help at work, and this is Escala’s case.” In turn, Yamal Chamoun, Engineer and the company’s President, mentioned when speaking about the firm’s history, that the enterprise’s vision for success was teamwork, talent development, open information, empowerment, institutionalization, and avoiding the desire to be in the limelight; assertive and brilliant people. Leaders.” “We have collaborated in more than 679 projects: from hotels, touristic developments, shopping centers, office and industrial buildings, education and convention centers, production lines, amusement parks and infrastructure projects, throughout these 20 years” said Antonio Villareal, Architect and Partner-Director of ESCALA ®.

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The night was filled with greetings, experiences’ and stories exchange, and a big celebration. In fact, more than 300 people attended, among which were those co-workers who have already passed their way through the company, and who are referred to as “Escalos” (people who belonged to Escala), by Yamal Chamoun. “Everyone has somehow contributed with valuable things to the company, not only with hard work, but also to the vision we conceived 20 years ago, and to the work performed by these former coworkers, in a way that today, we are leaders.” “Success is relative; when I see the response we have obtained from you, this occasion as well as the affection and respect you have shown, I can’t but feel extremely successful”, said Yamal Chamoun, President of ESCALA ®.

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arte

lorenaromano.ar telista.com loreromano@hotmail.com

Lorena Romano

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a naturaleza del arte inicia de un momento, un pensamiento y un sentimiento que marca nuestras vidas y es lo que Lorena expresa a través de la sensibilidad de su ser y de su alma creativa para compartir con la humanidad. Es así como Lorena Romano comienza su carrera en 1987 participando en varias exposiciones en México, como la famosa Vaca Converse en el evento “Cow Parade” 2005 en Paseo de la Reforma, la cual se sigue exponiendo alrededor del mundo. En 2009, participa en el evento “Animales en Extinción” con la impresionante Cola de Ballena “Sol, Arena y Mar” a un costado del Ángel de la Independencia en la Ciudad de México, D.F. En marzo de 2010, la artista es premiada y reconocida por la Secretaría de la Marina-Armada de México y queda registrada en el libro de reconocimientos y constancias con el número 428 a foja 66. En junio de 2010, monta el espectacular mural “Las Maravillas del Mundo” con medidas de 12 X 16 = 192 m2 en el Centro de Congresos Copacabana, Costera Miguel Alemán # 63, en Acapulco, Guerrero. Esta impresionante obra es permanente y merece la pena visitarla ya que consta de 18 mariposas de 60 x 75 cm. y 220 flores de 60 x 60 cm en donde son hechas individualmente, ninguna es igual en forma ni color, aquí podemos echar a volar nuestra imaginación. Lorena continúa sus estudios y expone en Barcelona, España, donde es galardonada con un 2º lugar, siendo entrevistada e invitada a formar parte de un Libro de Arte Internacional.

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in memoriam Fuente: AMB Proper ty México

Jerry O’Connor, Jr: Un breve capítulo de la vida de un gran hombre.

Jerry O’Connor, Jr.: A brief chapter of the life of a great man

Con una vida llena de satisfacciones y logros, acompañados por el profundo dolor por la pérdida de su hijo, Jerry O´Connor Jr abandonó este mundo el pasado 8 de octubre, a sus sesenta y ocho años (68) de edad.

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onocimos a Jeremiah W. O’Connor, Jr. (Jerry) en 1999, gracias a una de las primeras inversiones inmobiliarias que hiciera el fondo Peabody -manejado por su empresa- en México. Hombre de pocas palabras, de poca paciencia y de una claridad de mente inigualable. Su personalidad y visión lo llevaron a iniciar lo que nosotros llamamos la “institucionalización” del mercado inmobiliario en nuestro país. Fue uno de los primeros fondos de capital que invirtieron en México en este sector, apostando a que el país -después de la tremenda crisis del 94-95- iba a mejorar y que no había otro camino más que el ascendente, donde los capitales iban a voltear hacia México, las valuaciones iban a mejorar y el mercado se iba a hacer más profundo... Y justo eso fue lo que paso. Jerry fue parte de nuestra vida profesional en G. Acción, participando en los consejos de la empresa, en los comités de inversión y visitando más de cincuenta (50) propiedades que compramos junto con él, y que luego vendimos en junio del 2004. Jerry nos abrió las puertas de su casa, presentándonos a su mujer Joan y a sus hijos. Uno de los eventos más esperados del año eran las invitaciones a las cenas navideñas en NY, donde el glamour de la ciudad, la calidez de la familia O’Connor, y la delicadeza con la que el evento era armado se combinaban para hacer de este tipo de festejos unos legendarios y siempre esperados por todos nosotros.

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in memoriam Siempre fue padre orgulloso y enamorado de los suyos, a quienes protegió y cuidó a lo largo de su vida. Filosofía que de algún modo marcaba su manera de ser, haciendo de la gente que trabajaba con él una extensión de su familia. Su hijo, Jeremiah William III (El Rayado), trabajó con la empresa durante varios años, perfeccionando su español, aprendiendo del negocio inmobiliario y enamorándose de México. Se acercó tanto a nuestra cultura y forma de ser, que no sólo hizo muy buenos amigos, sino que también conoció a quien fue su mujer y mejor amiga, Karina Lagos, durante los mejores años de su vida. Padre de Emiliano y Sophia Marie, Jerry III siempre fue muy querido hijo, amigo y hermano, a quien todos veíamos con cariño y amistad, y con quién era fácil estar. Falleció el 9 de septiembre, un mes antes que su padre, y ha dejado un hueco imposible de llenar en la vida de su familia y de todos nosotros. Duro para negociar y cumplido con lo que acordaba, impulsado por su gran agresividad y visión, Jerry O´Connor Jr volteó a Europa para invertir en Italia, España, Inglaterra y otros países, buscando siempre la oportunidad de adquirir inmuebles y un buen equipo de gente que le ayudaran a crear más valor y así entregar a sus inversionistas retornos interesantes. Así creó un nombre reconocido en el mercado inmobiliario a nivel mundial. Sus inversiones iban desde edificios industriales que generaban rentas, hasta conjuntos de departamentos en Nueva York, lo cual lo convertía en un experto inversionista en el abanico de productos en el sector inmobiliario. En México armó un grupo de profesionales que siguieron siempre sus pasos y dejó en cada uno de ellos (Ricardo, Héctor, Santiago, Antonio, Ander, Miguel y tantos más) una huella imposible de borrar.

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e met Jeremiah W. O’Connor, Jr. (Jerry), in 1999, thanks to one of the first real estate investments Peabody fund made, managed by their firm in Mexico. A man of few words, little patience and peerless mind clearness. His personality and sight led him to start what we call the real estate market “institutionalization” in our country. It was one of the first capital funds invested in Mexico in this sector, betting that the country would grow after a terrible crisis in 94-95, and that there would be no other way but upwards, where capitals would turn their heads to Mexico and valuations would improve and market would grow deeper... and that is just what happened. Jerry was a part of our professional lives in G. Acción, participating in the firm’s boards, in the investment committees, and visiting more than fifty (50) properties that we purchased with him, and that we sold afterwards en June 2004. Jerry opened his home to us, introducing his wife Joan and his children to us. One of the most eagerly awaited events during the year were the Christmas dinner invitations in New York, where the glamour of the city, the warmth of the O’Connor’s family, and the delicacy to prepare the event, were combined to make these festivities the most legendary and awaited occasions by all of us. He was always a proud father and a loving

Fue una vida llena de satisfacciones y cariño O’Connor, Jeremiah, W., Jr., de 68 años, murió en paz en su casa en Bronxville el 8 de octubre de 2010. Hombre devoto a su Fe Católica y a su familia. Fue un generoso esposo, padre, hermano amigo y colega. Le sobreviven su esposa Joan Bruton, quince nietos y sus hijos Bill, Marjorie, Chris, Catherine y John O’Connor, su hijo Jeremiah William III (Jerry) falleció el mes de septiembre pasado. Jerry nació y creció en Newton, MA, siendo el segundo de once. Sus padres Jeremiah William (QPD) y Marjorie Quigley (QPD). También le sobreviven su madrastra, Rose Ann, y hermanos, William, Peter, Joseph, Michael y Charles, y hermanas, Dorothy, Maura, Kathleen y Margaret, así como sus cónyuges. Gracias a su visión y empuje logró formar una empresa administradora de fondos para invertir en el sector inmobiliario (O’Connor Capital Partners) y fue de los primeros que invirtieron en el sector inmobiliario en México, manteniendo un gran interés y gusto por el país. También fue parte importante de instituciones no lucrativas como: la Fundación Papal, Universidad Gregoriana, Catholic Relief Services, Partners in Health, y La Fundación de la Escuela Bronxville. Se graduó del colegio de Holy Cross en 1963, Harvard Business School 1967 y formo parte de la Marina de Estados Unidos como Teniente (J.G). La misa de entierro se celebró el martes 12 de octubre en la iglesia de St. Joseph, Bronxville, NY. Jerry fue una parte importante de la vida profesional de G. Acción (Ahora AMB Property México), quién con su empuje, dirección y amistad forjó un equipo de profesionales en el sector inmobiliario. Jerry, te vamos a extrañar.

person for all his people, who he protected and cared for during his life. In a way, this philosophy stressed his character, considering people who worked around him as his own family. His son, Jeremiah William, III (“El Rayado”), worked with the firm for several years, improving his Spanish, learning about the real estate business, and falling in love with Mexico. He came so close to our culture and style, that not only did he end up having very good friends but also he met Karina Lagos, who would later become his wife and best friend for the best years of his life. Jerry Jr., who fathered Emiliano and Sophia Marie, was a beloved son, friend and brother. We always felt great affection and friendship towards him, he was a very easy person to be with. He passed away on September 9, a month before his father, and he has left an empty space, impossible to fill, for his family as well as for all of us.

A tough negotiator and someone who always honored his word, driven by his great aggressiveness and sight, Jerry O´Connor Jr turned to Europe to invest in Italy, Spain, England, and other countries. He was always seeking for the opportunity to obtain new property and a great staff to help him create a greater value and thus, render interesting returns to his investors, creating this way a recognized name in the real estate market worldwide. His investments included from industrial buildings that generated rents, to residential estate in New York, which turned him into an expert investor in the myriad of real estate products. He assembled a group of professionals in Mexico, who always followed his footsteps, and he left a mark in each one of them (Ricardo, Hector, Santiago, Antonio, Ander, Miguel, and so many others), impossible to erase. n

His life was full of fulfillments and love O’Connor, Jeremiah, W., Jr., 68 years old, died in peace October 8, 2010, at home in Bronxville. A devout man to his Catholic faith and to his family, he was a generous husband, father, brother, friend and colleague. His wife Joan Bruton, fifteen grandchildren and his children Bill, Marjorie, Chris, Catherine and John O’Connor, outlive him; his son Jeremiah William, III (Jerry) died last September. Jerry was born and grew up in Newton, MA. He was the second of eleven. His parents Jeremiah William and Marjorie Quigley, both deceased. His stepmother Rose Ann, as well as his brothers, William, Peter, Joseph, Michael, and Charles, and his sisters, Dorothy, Maura, Kathleen, and Margaret, and their spouses, outlive him too. Thanks to his sight and spirit he established a funds management firm to invest in the real estate sector (O’Connor Capital Partners). He was one of the first ones who invested in the real estate group in Mexico, keeping great interest and appreciation for this country. He was also an important part of non-profit organizations, such as The Pope Foundation, the Gregorian University, Catholic Relief Services, Partners in Health, and the Bronxville School Foundation. He graduated from the Holy Cross School in 1963, Harvard Business School in 1967, and was lieutenant (J.G.) in the United States Navy. His burial service took place on Tuesday, October 12, at St. Joseph’s Church, Bronxville, NY. Jerry was an important part of the professional life of G. Acción (Now AMB Property Mexico), who, with his drive, direction and friendship built up a team of professionals in the real estate group. Jerry, we are going to miss you.

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real estate business

Evolución de los

parques industriales

Development of industrial parks in Mexico

UNA DÉCADA

haciendo historia

Tecnología solar

A decade of history

fotovoltaica

Photovoltaic Solar Technology

Es pe IN ci DU al ST In RI d AL u IS st SU r E ia l

AÑO 11 - NÚMERO 62 - $ 50 PESOS

AÑO NÚMERO48 62 AÑO 11 8 - -NÚMERO

NEGOCIOS INMOBILIARIOS /


INMOBILIARE 62