IMMOSCÒPIA núm. 16 by IMMOSCÒPIA

IMMOSCÒPIA Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya. Octubre ’17

Continguts

Immoscòpia Núm.16

24 6

Hacia un nuevo modelo de gestión inmobiliaria CONSELL EDITORIAL

Aspectos juridícos y fiscales en inversiones inmobiliarias en España para no residentes ANTONIO GIL

Código ético, ¿para qué? FERNANDO GARCÍA ERVITI

El impacto de las etiquetas energéticas en el mercado residencial: primeros resultados de un programa de investigación en España CARLOS MARMOLEJO DUARTE

Revolución Digital. Evolucionar para sobrevivir JOSEP JORGE

Els gestors d’habitatges d’ús turístic han d’inscriure’s al Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya? MONTSERRAT JUNYENT MARTIN

Immoscòpia no es responsabilitza ni comparteix necessàriament les opinions expressades pels seus col·laboradors. edita :

API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris Joan Ollé consell editorial : Joan-Ramon València, Ramon Riera, Leopold Roca, Vinyet Chaumont, Eduard Galobardes, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Octavi Roca, Juan José Aguilera, Sheila Gracia, Robert Adell i Rebeca Pérez coordinació : Rebeca Pérez disseny , maquetació i fotografia : www.tonicastro.com impressió : Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal : B-00000-2012 redacció : Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. 08007 Barcelona Tel. 933 175 462. Fax: 934 123 363 a/e: info@immoscopia.cat web: www.immoscopia.cat president :

Editorial

VI FORUM IMMOSCÒPIA, la consolidació d’un projecte

n any més ens enfrontem a l’organització del FORUM IMMOSCÒPIA amb el, potser, major repte dels últims anys: superar les expectatives dels participants, després d’una edició anterior molt satisfactòria.

Pel que fa als continguts, hem seleccionat acuradament els temes i contractat a ponents (molts d’ells no habituals en el circuit d’esdeveniments immobiliaris) amb experiència contrastada per aconseguir un programa amb gran nivell de coneixements tècnics.

Si el V FORUM IMMOSCÒPIA va suposar l’ascens del nostre congrés a la “primera divisió” dels esdeveniments immobiliaris, convertint-se en una de les cites més importants de la tardor per als agents immobiliaris, aquest suposa l’any de la consolidació.

També ens hem preocupat per crear els escenaris (una mica inusuals, però estimulants) que permetin que els assistents es relacionin i així promoure sinergies professionals. Volem que el FORUM IMMOSCÒPIA resulti realment rendible als nostres assistents i que aquells professionals que, o bé no es troben aglutinats en agrupacions comercials o MLS, o bé ho estan en grups massa generalistes, tinguin l’oportunitat d’establir noves relacions de les que sorgeixin intercanvis professionals interessants, tant personal com professionalment.

Ens obsessionava no defraudar els assistents. Per això, hem dedicat molts esforços a tres objectius concrets: a) Oferir un programa interessant, rigorós i professional; b) Afavorir la creació de vincles duradors entre els assistents; i c) Donar visibilitat social a la professió d’agent immobiliari.

Finalment, ens sentim també amb l’obligació de continuar donant visibilitat a una professió amb tan poc reconeixement social com la d’agent immobiliari. Creiem que la nostra és una professió necessària per entendre el sector immobiliari i per ajudar la societat a entendre’l, entre d’altres coses. Per això, hem apostat decididament per tenir una presència regular en els mitjans de comunicació. En aquesta ocasió, privilegiada, ja que un dels diaris generalistes més importants d’Espanya dedica un suplement al nostre fòrum, el nostre col·lectiu i la nostra figura coincidint amb la celebració del congrés. Per aquests motius, seguim pensant que el FORUM IMMOSCÒPIA té un lloc en el panorama d’esdeveniments immobiliaris anual. Un lloc que cada vegada té una personalitat més definida. I això ens agrada. 2

n año más nos enfrentamos a la organización del FORUM IMMOSCÒPIA con el, quizás, mayor reto de los últimos años: superar las expectativas de los participantes, tras una edición anterior muy satisfactoria. Si el V FORUM IMMOSCÒPIA supuso el ascenso de nuestro congreso a la “primera división” de los eventos inmobiliarios, convirtiéndose en una de las citas más importantes del otoño para los agentes inmobiliarios, este supone el año de la consolidación. Nos obsesionaba no defraudar a los asistentes. Por eso, hemos dedicado muchos esfuerzos a tres objetivos concretos: a) Ofrecer un programa interesante, cuidado y profesional; b) Favorecer la creación de vínculos duraderos entre los asistentes; y c) Dar visibilidad social a la profesión de agente inmobiliario. Por lo que respecta a los contenidos, hemos seleccionado cuidadosamente los temas y contratado a ponentes (muchos de ellos no habituales en el circuito de eventos inmobiliarios) con experiencia contrastada para conseguir un programa con gran nivel de conocimientos técnicos. También nos hemos preocupado por crear los escenarios (un tanto inusuales, pero estimulantes) que permitan que los asistentes se relacionen y así promover sinergias profesionales. Queremos que el FORUM IMMOSCÒPIA resulte realmente rentable a nuestros asistentes y que aquellos profesionales que, o bien no se encuentran aglutinados en agrupaciones comerciales o MLS, o bien lo están en grupos demasiado generalistas, tengan la oportunidad de establecer nuevas relaciones de las que surjan intercambios profesionales interesantes, tanto personal como profesionalmente.

Por último, nos sentimos también con la obligación de continuar dando visibilidad a una profesión con tan poco reconocimiento social como la de agente inmobiliario. Creemos que la nuestra es una profesión necesaria para entender el sector inmobiliario y para ayudar a la sociedad a entenderlo, entre otras cosas. Por eso, hemos apostado decididamente por tener una presencia regular en los medios de comunicación. En esta ocasión, privilegiada, ya que uno de los diarios generalistas más importantes de España dedica un suplemento a nuestro fórum, nuestro colectivo y nuestra figura coincidiendo con la celebración del congreso. Por estos motivos, seguimos pensando que el FORUM IMMOSCÒPIA tiene un hueco en el panorama de eventos inmobiliarios anual. Un hueco que cada vez tiene una personalidad más definida. Y eso nos gusta.

VI FORUM IMMOSCÒPIA, la consolidación de un proyecto

Apialia

Informe de preus de venda – 2n i 3r trimestre de 2017 (€/m2) Bages

4T / 16

Preu mig 2n-3r trim. Navarcles

BCN Costa Sur

4T / 16

991 1.045 1,99 1.065

Preu mig 2n-3r trim.

2.413 2.462 2.619 3,09 2.700

1.106 1.156 1.100

Pont de Vilomara

1T / 17

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

-3,18

1.065

Begues

1.453 1.466 1.600

1,19

1.619

930

945 1.000

1,90

1.019

Castelldefels

2.643 2.630 2.760

7,17

2.958

Sant Fruitós del Bages

1.035

975 1.083

4,62

1.133

Gavà

2.407 2.395 2.500

10,60

2.765

St. Joan de Vilatorrada

919

923

940

-2,34

918

Sitges

3.774 4.005 4.280

-3,55

4.128

957 1.100

8,36

1.192

Viladecans

1.790 1.816 1.956

3,83

2.031

Sant Pedor

1.033

Barcelona (€/m )

4T / 16

Barcelonés Nord

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

Preu mig 2n-3r trim.

4.027 4.053 4.468 2,70 4.589

Preu mig 2n-3r trim.

1.987 4,03 2.067

Antiga Esquerra

4.186 4.502 4.700

5,57

4.962

Badalona

1.900

4,63

1.988

Camp De L'arpa

2.750 2.834 3.450

-1,57

3.396

Santa Coloma

1.695

1,42

1.719

Eixample Dret

4.918 4.886 5.980

0,74

6.024

Sant Adrià

2.367

5,41

2.495

El Clot

2.884 2.887 3.189

3,67

3.306

Fort Pienc

3.506 3.579 3.990

0,68

4.017

Costa Brava

Front Marítim

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

4.925 4.992 5.900

11,31

6.567

Glòries

3.300 3.501 3.650

6,03

3.870

Preu mig 2n-3r trim.

2.345 1,98 2.392

La Maternitat

4.611 4.024 4.100

-1,80

4.026

Calonge

2.050

Les Corts

3.731 3.863 4.387

8,30

4.751

Platja d’Aro

Nova Esquerra

3.597 3.722 4.239

6,42

4.511

Sant Feliu

Pedralbes

5.807 5.208 6.000

3,15

6.189

Poblenou

3.665 3.733 4.169

2,18

4.260

Provençals del Pobl.

Girona

3.094 3.263 3.300

2,97

3.398

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

Sagrada Família

3.375 3.451 3.875

6,58

4.130

Preu mig 2n-3r trim.

1.838 1,55 1.866

Sant Antoni

3.505 3.413 4.000

4,90

4.196

Barri Vell

3.100

Sant Gervasi Galvany

4.891 4.794 5.006

4,27

5.220

Carme - Vistalegre

Sant Martí

4.519 4.307 3.904

-9,07

3.550

Devesa

Sarrià

5.900 5.510 5.679

2,34

5.812

Eixample

Sarrià - Sant Gervasi

4.876 4.939 4.950

0,53

4.976

Tres Torres

5.131 5.790 5.830

0,98

5.887

Verneda – La Pau

2.192 2.711 2.800

1,11

Vila Olímpica

5.023 5.313 5.200

-2,37

986

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

1T / 17

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

1,66

2.084

2.843

4,89

2.982

2.143

-1,59

2.109

2,58

3.180

1.711

4,91

1.795

1.963

6,42

2.089

2.358

4,62

2.467

Fontajau- Domeny

1.900

-4,63

1.812

Migdia Casernes

1.936

2,38

1.982

2.831

Montilivi - Pericot

1.800

2,28

1.841

5.077

Montjuïc

1.988

3,07

2.049

Palau

1.814

4,02

1.887

Pont Major – Pedret

1.325

-8,53

1.212

Sant Daniel – Vila-Roja

1.045

0,38

1.049

Sant Narcís

1.450

0,90

1.463

Santa Eugènia

1.500

-4,40

1.434

Manresa

Sabadell

4T / 16

984

Preu mig 2n-3r trim.

1.556 1.465 1.632 2,29 1.669

782

Can Feu

1.517 1.435 1.480

8,04

1.599

1.130

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

4T / 16

1T / 17

Preu mig 2n-3r trim.

928

948

985 -0,12

Ajuntament

770

761

890 -12,13

Av Bages

1.152 1.219 1.135

Centre

1.093

1T / 17

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

Can Rull

1.339 1.359 1.382

6,73

1.475

932 1.100 11,82 1.230

Centre

2.114 1.940 2.200

3,14

2.269

-0,44

Congost

632

805

700

-1,71

688

Concòrdia

1.421 1.427 1.564

3,07

1.612

Font de Capellans

897

905 1.098

3,55

1.137

Creu Alta

1.759 1.751 1.985

1,01

2.005

La Florida-Valldaura

977 1.035 1.000

1,10

1.011

Eixample Sant Oleguer

1.765 1.445 1.789

-6,48

1.673

Mion

847

844

6,99

903

Gràcia

1.795 1.600 1.735

9,11

1.893

Pueblo Nuevo

960 1.128 1.045

-1,72

1.027

Merinals

1.239 1.130 1.250

-4,08

1.199

935

-3,64

901

Termes

1.057 1.094 1.300

-0,31

1.296

925 1.100

-6,73

1.026

Tarragona

4T / 16

Preu mig 2n-3r trim.

1.597 1.511 1.413 3,42 1.462

Pl. Catalunya Sant Joan De Deu

724

1.006 1.043 945

1T / 17

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

Maresme

4T / 16

Preu mig 2n-3r trim.

1.861 1.795 2.024 0,96 2.043

Arxiu Estació

1.423 1.320 1.200

3,50

1.242

Alella

3.316 3.294 3.674 -10,04 3.305

Can Magí

1.661 1.553 1.517

3,30

1.567

Arenys de Mar

2.009 1.945 1.890

7,94

2.040

Can Trabal

1.863 1.852 1.872

-5,56

1.768

Arenys de Munt

1.318 1.301 1.500

-1,53

1.477

Centre

1.701 1.576 1.305

12,64

1.470

Argentona

1.433 1.177 1.888

8,42

2.047

Mira-sol

1.510 1.418 1.400

-2,21

1.369

Cabrils

1.659 1.690 1.742

8,32

1.887

Parc Central

1.540 1.431 1.325

11,02

1.471

Calella

1.689 1.550 1.800

-1,50

1.773

Turó de Can Mates

1.478 1.429 1.274

5,49

1.344

Malgrat

1.447 1.394 1.476

5,01

1.550

Mataró

1.583 1.540 1.634 10,04 1.798

Pineda

1.138 1.193 1.500

-5,80

1.413

Premià de Mar

1.941 1.826 1.980

4,90

2.077

St Andreu de Llevaneres

2.476 2.339 2.590

1,47

Vilassar de Dalt

1.845 1.739 1.985

2,42

Vilassar de Mar

2.334 2.346 2.650

-4,38

Osona

4T / 16

Preu mig 2n-3r trim.

1.276 1.247 1.285 2,46 1.317

Navarcles

1.384 1.308 1.380

1T / 17

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

Terrassa

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

Preu mig 2n-3r trim.

1.625 2,58 1.666

2.628

Centre

1.875

2.033

Llevant

2.534

Nord-Est

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

4,00

1.950

1.462

4,58

1.529

1.852

-2,05

1.814

Nord-Oest

1.604

3,05

1.653

Ponent

1.326 10,03 1.459

Sud

1.628

Vallès

Var. 3T / 17 2T / 17 %trim.

Preu mig 2n-3r trim.

1.590 3,68 1.648

-2,15

1.593

1,45

1.400

992

1,51

1.007

Sant Fruitós del Bages

1.093 1.093 1.200

-1,58

1.181

St. Joan de Vilatorrada

1.635 1.616 1.575

6,98

1.685

Parets

1.365

8,57

1.482

Sant Pedor

1.273 1.265 1.280

2,50

1.312

Cerdanyola

2.054

6,23

2.182

Sant Fost

1.423

19,18

1.696

Santa Perpètua

1.641

-8,17

1.507

Mollet

1.565

6,90

1.673

Montcada

1.780

-8,09

1.636

Castellar

1.300

4,69

1.361

Pont de Vilomara

Sant Cugat

993

4T / 16

955

1T / 17

Var. 2T / 17 %trim.

3T / 17

Preu mig 2n-3r trim.

3.111 3.052 3.387 1,38 3.433

Arxiu Estació

3.288 3.080 3.575

1,73

3.637

Can Magí

3.151 2.947 3.358

-0,60

3.338

Can Trabal

2.824 3.171 2.902

5,48

3.061

Centre

2.845 2.866 3.387

1,27

3.430

Mira-sol

2.627 2.402 2.650

-3,06

2.569

Parc Central

3.630 3.460 4.000

3,18

4.127

Turó de Can Mates

3.414 3.439 3.834

0,97

3.871 5

TEXT

HACIA UN NUEVO MODELO DE GESTIÓN INMOBILIARIA En los últimos meses, los medios de comunicación han dedicado múltiples páginas a las ya popularmente conocidas inmobiliarias “low cost”, que operan exclusivamente online con una tarificación de sus servicios, desafiando a la industria tradicional. En este escenario, ¿cuál es el futuro de los agentes inmobiliarios tradicionales? CONSELL EDITORIAL

con otras nuevas fórmulas que irrumpen en el mercado y que están ayudando a transformarlo. Atrás van quedando los inmobiliarios que durante los últimos años no han querido evolucionar.

El sector inmobiliario ha vivido en España los últimos años en un estado de convulsión y deterioro, fruto de la parte más desfavorable de su último ciclo económico. Desde hace dos años, parece que ese ciclo tocó fondo, iniciándose uno nuevo en fase de bonanza de forma asimétrica en todo el país. Hoy podemos decir que en algunas zonas las propiedades inmobiliarias han recuperado el valor (precio y rentas) que tenían al inicio del último “desastre inmobiliario”. Todo ello ha sido consecuencia de variables muy diferentes a las que impulsaron en España el primer boom inmobiliario de este siglo. Nuestro mundo se ha orientado desde hace tiempo hacia el “low cost”, buscando el crecimiento de la demanda a partir de la reducción del precio para el consumidor. ¿Con qué contrapartida? Eso es otra cosa bien distinta. Sin duda, con una reducción, frecuentemente más que proporcional, de la calidad del servicio. El “low cost” a menudo se ha fundamentado en una reducción de las prestaciones y/o de su calidad y muy especialmente en el coste de los recursos humanos aplicados al producto o al servicio. Esto último nos conduce a una ecuación perversa, que nos orien-

ta a que una gran parte de la sociedad viva cada vez más sumergida en el “low cost”, por cuanto no tiene acceso a los productos y servicios de “big cost”, reservados solo para una élite social. Los productos y servicios “middle cost” son cada vez más escasos, fruto de la polarización, económica y social, hacia la que en general tiende hoy nuestro mundo. Y ante todo esto, ¿dónde está el sector de la mediación inmobiliaria? ¿Hacia dónde tiende?¿Qué pueden esperar los agentes inmobiliarios? Hoy, el sector de la mediación inmobiliaria vuelve a ser floreciente. A aquellos operadores que supieron sobreponerse a los efectos de la crisis de 2008 se han agregado muchos más. En los tres últimos años, prácticamente se han duplicado los menos de 20.000 agentes inmobiliarios que quedaron tras la crisis. No obstante, la fisonomía profesional de estos ha cambiado notablemente en muchas zonas del país, si bien aún se observan los “recién llegados” en busca de una oportunidad, aunque sea a costa del cliente. Sin duda, la tecnología y los nuevos modelos de gestión están contribuyendo a ello, además de las tradicionales franquicias y MLS, junto

En nuestra opinión, ya hace tiempo que el sector empezó a cambiar. La tecnología, los nuevos modelos de gestión y tarificación de servicios están siendo los ejes sobre los que se vertebra este cambio. Los tres, aunque a menudo controvertidos, son necesarios para el cambio que necesita el sector frente a la sociedad. En ningún caso deben los agentes inmobiliarios tomarlos como una afrenta, sino como una oportunidad de coger el tren de este siglo y de los requerimientos de la clientela, que progresivamente se va adaptando a ellos.

¿LA TECNOLOGÍA ES UN COMPETIDOR? ¡NO, DEBE SER UN ALIADO! Empezaremos reflexionando sobre el cambio tecnológico, o mejor dicho, en este sector, sobre la irrupción de la tecnología a favor de la mejora del servicio al cliente y de la gestión de los agentes. La tecnología no es una amenaza, sino una oportunidad. Posibilita, de una par-

TE X T

te, un alcance comercial que facilita poder llegar a un mayor número de clientes y, al tiempo, la mejora del servicio percibida por el cliente. A este último le facilita mayor y más contrastada información sobre el producto o servicio y también aporta mayor calidad, por cuanto le evita tiempos innecesarios (ej. visitas). Es una oportunidad no tan solo en la relación con el cliente, sino también para la mejora de los procesos de la agencia inmobiliaria: obliga a racionalizarlos, haciendo más eficientes los recursos y contribuyendo a que sus acciones tengan un mayor alcance y con menor coste para el agente. La optimización del servicio prestado al consumidor redundará en una mayor competitividad y eficacia de la gestión inmobiliaria. Ciertamente, todo el progreso tecnológico no es la panacea que va a resolver los problemas actuales del sector. Cada uno de los agentes deberá saber escoger adecuadamente la plataforma – entendida como conjunto de tecnologías - que precisa en cada momento para alcanzar los objetivos que se haya propuesto. Aquí también los errores en las decisiones inadecuadas se pagan, y a veces caro. Pero no olvidemos que no decidir es decidir que todo continúe igual.

LOS NUEVOS MODELOS DE GESTIÓN… HACIA LOS EQUIPOS Y LA EXCLUSIVIDAD Se está consolidando un nuevo modelo de gestión en el que cada vez es más evidente que aquel inmobiliario que compaginaba su actividad inmobiliaria, a menudo secundaria, con otra actividad frecuentemente principal, tiene la

Si bien aún queda mucho camino por andar, constatamos como al menos en las grandes ciudades y zonas turísticas se va asentando el mandato “en exclusiva”, compartida o no. necesidad de especializarse y adaptarse a las nuevas exigencias del consumidor. Con el inicio de este siglo, toma fuerza – después de la desregulación – la figura del agente inmobiliario que tiene como actividad principal o exclusiva la mediación inmobiliaria. Aún así, una parte importante de los recién llegados eran carentes de lo necesario para el ejercicio de la actividad; relevante fue su impacto en el mercado del boom inmobiliario y su posterior desaparición con la crisis de 2008. No obstante, hoy podemos decir que han vuelto, alentados por un mercado inmobiliario nuevamente floreciente. Así y todo, otros modelos han irrumpido con fuerza y éxito en el mercado de la mediación inmobiliaria en España. Entre ellos, las plataformas comerciales que capitalizan marca, economías de escala y procedimientos, que se ponen a disposición de grandes equipos de agentes inmobiliarios asociados que colaboran con ellos, desarrollando una fuerza comercial que a menudo resulta incontestable para los microempresarios inmobiliarios. Estos modelos de gestión se basan en los equipos de agentes asociados combinados, en algunos casos, por el aumento de franquicias inmobiliarias y respon-

den a desarrollos que hace ya bastante tiempo han proliferado en EE.UU. y en algún país de la UE. Nada tienen que ver con la gestión hasta hoy “tradicional” en el mercado español, mejorando la eficiencia y rentabilidad para el “bróker”. El desarrollo técnico de estos modelos y especialmente la instrumentación jurídica de la relación entre el bróker y el agente asociado, así como las funciones de este, definirán su legalidad en materia mercantil versus laboral entre ambos dentro del ordenamiento legal en España. Dada la regulación de la actividad mediadora en las diversas comunidades autónomas, la figura del agente asociado puede verse obligada al cumplimiento de otras normas administrativas. El respeto a la legalidad vigente debe ser siempre la guía, con el fin de garantizar el derecho de los consumidores. Cualquier modelo de gestión descansa también sobre la tipología de producto. Si bien aún queda mucho camino por andar, constatamos como al menos en las grandes ciudades y zonas turísticas se va asentando el mandato “en exclusiva”, compartida o no. Ya existen agentes inmobiliarios que solamente operan “en exclusiva”, rechazando las operaciones “en abierto”, por cuanto se han convencido de que solamente pueden trabajar

HACIA UN NUE VO MODELO DE GESTIÓN INMOBILIARIA

comercialmente una propiedad cuando el cliente les otorga la exclusividad de la operación. Por el contrario, en las denominadas operaciones en abierto es frecuente que el agente solo maneje información y no aporte acción comercial.

LOS NUEVOS MODELOS DE TARIFICACIÓN DE SERVICIOS... MAYOR TRANSPARENCIA Como consecuencia de la aplicación de avances tecnológicos, están surgiendo compañías que ofrecen servicios inmobiliarios online a los clientes. Algunos ofrecen servicios aparentemente a un menor coste para el cliente. Cuando se analiza el alcance de los servicios, pue-

de observarse que no son comparables los servicios de un “agente tradicional” con los de un “agente online”. No obstante, tengamos presente que los grandes operadores en el “mercado online” se han fijado en el sector inmobiliario y pronto tendremos “noticias” de ellos. Lo que sí que han introducido los operadores online es un nuevo sistema de tarificación de sus servicios. El “modelo tradicional” se ha apoyado siempre en un “forfait de honorarios” vinculado a un “servicio integral”, indexado frecuentemente al precio de venta del inmueble o a la renta anual del arrendamiento. Se trata de honorarios globales a éxito de cada transacción, que no discriminan los servicios prestados por

el agente y que frecuentemente no se explicitan al cliente. Mientras, en el “modelo online” a menudo se desglosan los servicios, con sus correspondientes tarifas, que el cliente puede contratar independientemente. Ello permite al cliente contratar al operador online solamente los servicios que necesita y, por ende, pagar solo aquellos que recibe.

TE X T

En un futuro próximo, previsiblemente veremos crecer el número de operadores inmobiliarios online, por cuanto es una tendencia del mercado en la mayoría de los ámbitos del e-commerce. El sector inmobiliario, en el tiempo, no será una excepción, si bien con sus peculiaridades que hacen que no todo tipo de transacciones inmobiliarias se puedan realizar exclusivamente online. Como ocurre en otros sectores (ej. agencias de viajes) que han sufrido una profunda transformación derivada del e-commerce, siempre se mantendrán aquellos que sean capaces de dar al cliente una garantía suplementaria que nadie les pueda ofrecer online exclusivamente: la magnitud de las transacciones y la trascendencia de estas aportan una diferencia sustancial respecto de los bienes de consumo para muchos de los clientes.

MIRANDO HACIA EL FUTURO Todo cuanto hemos indicado anteriormente nos hace reflexionar sobre el futuro que ya es hoy presente, con independencia de su rápida evolución. En nuestra opinión, la figura del agente inmobiliario que hoy conocemos será previsiblemente muy diferente. Su perfil futuro será compatible con una empresa mediana, dotada de los medios tecnológicos necesarios para hacer eficientes sus procesos y, al tiempo, mediante esta, colaborar en ofrecer los mejores servicios posibles a sus clientes. Dicha empresa estará también presente en el mercado de servicios inmobiliarios online aplicando un nuevo modelo de negocio en el que el usuario ya no pagará a éxito, sino por servicio contratado, lo que implicará una tarificación

de honorarios en vez del forfait global a éxito de la agencia tradicional. Para hacer eficientes sus servicios y obtener economías de escala, utilizará una plataforma de agentes asociados que serán los encargados de dar el servicio comercial al cliente. Posiblemente, nuestra previsión de modelo de agencia inmobiliaria se circunscriba a la grandes y medianas ciudades, no tan solo en habitantes, sino también en transacciones inmobiliarias: en estas, los mandatos en exclusiva acabarán siendo mayoritarios en esos mercados. Posiblemente, el modelo tradicional actual aún pervivirá algún tiempo en el ámbito rural. Invitamos a los agentes inmobiliarios a reflexionar sobre estos apuntes y a tomar las decisiones más convenientes para su desarrollo futuro. Si con nuestra humilde aportación contribuimos a dar una luz sobre el posicionamiento profesional y empresarial de los agentes que pueda ayudarlos a medio plazo, nos daremos por satisfechos.

HACIA UN NUE VO MODELO DE GESTIÃ&#x201C;N INMOBILIARIA

TEXT

ASPECTOS JURIDÍCOS Y FISCALES EN INVERSIONES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA PARA NO RESIDENTES Según los últimos datos, casi el 14% de las compraventas en España se realizan por compradores extranjeros. Ciertamente, se trata de un nicho de mercado importante y especializado, y la fiscalidad aplicada a este tipo de operaciones es específica. ANTONIO GIL Socio de Cuatrecasas

La recuperación del mercado inmobiliario en nuestro país ha llegado de la mano, en gran medida, de la inversión internacional. Esta inversión se ha hecho patente por el interés, en primer lugar, de los fondos de inversión internacionales, que a partir del año 2013 vieron en España un mercado interesante para realizar sus inversiones, en previsión de plusvalías y rentabilidades futuras.

• (ii) La inversión, con el objeto de rentabilizar la compra obteniendo rentas por la vía del alquiler. • (iii) El uso mixto, que en muchas ocasiones se produce, en donde el inversor utiliza el inmueble para su propio uso y trata de obtener una rentabilidad adicional, en muchos casos cediendo el activo a sus compatriotas a cambio de un precio.

Posteriormente, una vez España entró dentro del catálogo de los grandes inversores como zona de interés, este interés se trasladó al inversor individual, que vio la oportunidad de invertir en España a un precio razonable. Los motivos que pueden llevar a un inversor pueden ser varios, pero destacamos:

Estos inversores, llamémosles, particulares, vienen a nuestro país buscando producto para invertir y una vez han decidido la inversión, es inevitable que nos consulten sobre los efectos impositivos que la adquisición del activo, su mantenimiento y su posterior venta les implicará, y en muchas ocasiones nos consultarán sobre si es preferible la adquisición directa del inmueble o el uso de sociedades que sean las compradoras del activo. Obviamente la respuesta no es única y va a depender en gran medida del destino que los inversores decidan dar al inmueble.

• (i) La oportunidad de adquirir una residencia para su uso y disfrute. Tanto en las grandes capitales como en las zonas turísticas de la costa mediterránea.

I. INVERSIÓN DIRECTA

mueble o ante una segunda transmisión del mismo, considerando, en este último caso, si cabe o no la renuncia a la exención del IVA. De estar en presencia de una primera transmisión, el inversor deberá tributar por el IVA a un tipo impositivo del 10%; adicionalmente, la operación estará sujeta al AJD, al tipo impositivo establecido por la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el bien inmueble (así, en Cataluña el tipo impositivo será del 1,5%). Es importante señalar que, según el tipo de activo adquirido, el IVA soportado en la compra podrá ser deducible y recuperado por el inversor. Así, cuando estamos en presencia de la adquisición de locales, oficinas, etc. que se van a afectar a una actividad económica, este IVA será deducible, mientras que con carácter general si se trata de viviendas o activos que no se van a afectar a una actividad económica, el IVA no será deducible y se transformará en un mayor valor de la inversión. Si al adquirente le fuera de aplicación la regla de prorrata en el IVA, la deducibilidad del impuesto podrá ser parcial.

A. ADQUISICIÓN DE INMUEBLES Impuesto sobre el valor añadido (IVA), impuestos sobre actos juridícos documentados (AJD) o impuesto sobre transmisones patrimoniales (TPO)

En una segunda transmisión, la venta estará sujeta a TPO, que en Cataluña tendrá un coste del 10% si el valor del inmueble es igual o inferior a 1.000.000€ y a partir de esa cifra pasará a tributar por el exceso al 11%.

La compra de un bien inmueble por parte de un no residente estará sujeta a tributación en nuestro país, de igual forma que lo estaría para un nacional. En la compra deberemos distinguir si estamos en presencia de una primera adquisición de inmueble, transmisión realizada por el promotor tras la edificación del in-

Para aquellos casos en los que el IVA pudiera acabar siendo deducible, total o parcialmente, cabría la posibilidad de proceder a realizar la renuncia a la exención del IVA y por tanto sujetar la transmisión a este impuesto. La renuncia a la exención conlleva la aplicación de un tipo incrementado de AJD, que en

TE X T

El valor de la financiación vinculada a la adquisición (hipotecas) reduce la base imponible del impuesto.

la comunidad autónoma de Cataluña es equivalente al 2,5%. Adicionalmente a estos costes, el inversor deberá incorporar los gastos notariales y registrales que se generarán como consecuencia de la inversión.

B. FISCALIDAD ANUAL POR EL MANTENIMIENTO DEL BIEN INMUEBLE EN PROPIEDAD Impuesto sobre el Patrimonio (IP) El contribuyente no residente propietario de un bien inmueble estará sujeto al IP por los activos situados en España. La base imponible que deberá declarar será el mayor de los siguientes valores: • El precio de adquisición. • El valor catastral. • El valor comprobado por las autoridades tributarias.

El IP es un impuesto cuya recaudación está cedida a las comunidades autónomas y estas pueden establecer determinadas especialidades en el impuesto. En este sentido, es importante destacar que el inversor no residente aplicará la normativa estatal, salvo que el inversor sea residente en la UE, en cuyo caso podrá escoger entre aplicar la normativa estatal o la de la comunidad autónoma en donde se encuentre el activo o activos de mayor valor. Los tipos impositivos, conforme a la normativa estatal, están entre el 0,2 y el 2,5 por 100. Adicionalmente, existe una exención general en el impuesto que conforme a la normativa estatal alcanza los 700.000€ y en Catalunya los 500.000€. En este caso es evidente que al no residente comunitario, caso de tener la mayoría de los bienes inmuebles en Catalunya, siempre le será más económico aplicar la normativa estatal antes que la de la comunidad autónoma de Cataluña.

El contribuyente no residente propietario de un bien inmueble estará sujeto al IP por los activos situados en España.

Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) En relación a este impuesto, señalar que la fiscalidad es diferente si el inmueble va a ser utilizado para el uso propio del no residente o se va a destinar al alquiler. En el primer caso, la persona física deberá tributar por las rentas presuntas por el uso del inmueble. Estas rentas se valoran en el 2% del valor catastral del inmueble o en el 1,1%, si el valor catastral se ha revisado en los últimos 10 años. Respecto a los ingresos generados por el alquiler, se tributará por los ingresos reales obtenidos, con la particularidad de que, si el inversor es residente en la UE, los gastos soportados serán deducibles, mientras que si el inversor no tiene su residencia fiscal en la UE no tendrá la posibilidad de deducir gasto alguno, debiendo tributar por los ingresos íntegros que le genera la actividad. El tipo impositivo será el 24% si no es residente en la UE y el 19% si reside en la UE. Cuando el tipo impositivo sea distinto del general, y al efecto de poder aplicar un tipo inferior al 24% o poder aplicar determinados beneficios fiscales, como la deducción de gastos para residentes en la UE, será requisito imprescindible que se acompañe a la liquidación del impuesto una declaración de las autoridades fiscales del país de origen del no residente en donde se ponga de manifiesto que este es residente en aquel país. En el supuesto de no poder acompañar este certificado, que puede tener una validez de un año, el tipo que se aplicaría a las rentas obtenidas por el no residente será el tipo general del 24%.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Este es un impuesto municipal, que grava la propiedad sobre el bien inmueble y se devenga anualmente el día 1 de

A SPECTOS JURIDÍCOS Y FISC ALES EN INVERSIONES INMOBILIARIA S EN ESPAÑA PARA NO RESIDENTES

enero de cada año. Se calcula en base al valor catastral determinado por las ponencias de valores establecidas por los ayuntamientos.

C. TRANSMISIÓN DE LOS INMUEBLES Predecir el futuro nunca resulta sencillo y menos cuando de impuestos estamos hablando, ya que la normativa varía frecuentemente y lo que es válido a día de hoy tal vez no lo sea de aquí a uno o dos años. En cualquier caso, a día de hoy, si tuviéramos que analizar la fiscalidad relativa a la enajenación de un bien inmueble en nuestro país, estaríamos hablando de una tributación del 19% del beneficio obtenido, es decir, entre la diferencia entre el coste de la compra, impuestos y otros gastos incluidos, y el valor de venta del inmueble. Adicionalmente, es importante tener en consideración que, a las ventas realizadas por no residentes de fuera de la UE, la normativa española impone al adquirente la obligación de practicar una retención a cuenta de los impuestos del transmitente equivalente al 3% del valor de enajenación. Esta retención se practicará, en cualquier caso, aunque en la operación no se haya producido plusvalía alguna. Posteriormente, cuando el no residente realice su declaración de impuestos en España, este importe retenido a cuenta se descontará del impuesto a pagar y si hubiese habido un exceso de tributación se le devolverá. Cuando hablamos de plusvalías por ventas a no residentes, al igual que cuando tratábamos los diferentes tipos de rentas que se generaban por el uso o la explotación de inmuebles en España, habrá que tener en consideración los convenios para evitar la doble imposición internacional que España tiene suscrita con diferentes países, ya que previsiblemente la totalidad del impuesto o una parte importante del mismo podrán ser

deducidos como impuesto pagado en el país de origen del no residente. En todos los convenios que España tiene firmados, la potestad tributaria se establece en el lugar en el que se sitúa materialmente el bien inmueble, si bien los convenios permiten al estado de residencia del transmitente poder someter a gravamen la plusvalía también en su país.

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) Este impuesto es de carácter municipal y se encuentra regulado por la Ley de Haciendas Locales que da a los municipios la posibilidad de regular, dentro de determinados límites, su régimen tributario. El transmitente es quien debe pagar el impuesto y la cuantía se calcula en base al valor catastral del inmueble, el número de años que ha permanecido como propiedad del vendedor y un tipo impositivo que determinan anualmente las autoridades locales y que regulan, dentro de los límites a los que nos referíamos anteriormente, en las Ordenanzas Fiscales del municipio. En relación a este impuesto, únicamente tener en consideración las recientes resoluciones del Tribunal Constitucional que ponen de manifiesto que, de no haber plusvalía en la venta del inmueble, el impuesto no debe devengarse.

II. INVERSIÓN INDIRECTA: ADQUISICIÓN A TRAVÉS DE UNA SOCIEDAD INMOBILIARIA ESPAÑOLA O DE UNA ENTIDAD NO RESIDENTE Es habitual que el inversor nos consulte sobre si es preferible tener los inmuebles de forma directa o bien por medio de sociedades. La respuesta dependerá del uso que se quiera dar al inmueble. Así, si el uso va a ser para el consumo del adquirente, la mejor alternativa, en principio, es que la adquisición sea directa y no se interpongan sociedades,

por las particularidades que más adelante se indicarán. En relación a los impuestos derivados de la adquisición (IVA, AJD o TPO, el IBI, por el mantenimiento, y al IIVTNU, por la venta) nos remitimos a lo indicado en el apartado I. anterior. Las especialidades se producen en relación a los siguientes impuestos.

Impuesto sobre el Patrimonio En este supuesto, si el accionista de la sociedad es una persona física, deberá declarar por el IP en los términos a que nos referíamos en el apartado anterior del IP, pero debiendo declararse las acciones por el mayor de los siguientes valores: • valor teórico contable de la sociedad, • valor nominal de las acciones, • valor que resulte de capitalizar al 20% el promedio de los beneficios obtenidos en los tres ejercicios anteriores a la fecha de devengo del IP. No obstante, si las cuentas anuales de la sociedad están auditadas podrá declararse por el valor teórico contable, aunque cualquiera de los otros dos valores sea superior. En relación al devengo de este impuesto y vinculado a la tenencia de las participaciones, habrá que revisar los conve-

TE X T

nios internacionales para evitar la doble imposición, ya que algunos de ellos conceden una exención para IP.

Impuesto sobre Sociedades (IS) Las particularidades que debemos tener en consideración en relación al IS son las siguientes. El tipo impositivo será del 25 por 100 del beneficio obtenido por la entidad, siendo todos los gastos vinculados a la actividad fiscalmente deducibles, siempre que el inmueble se entienda afecto a una actividad económica. Es importante destacar que, si el inmueble va a ser usado por socios o administradores de la entidad, total o parcialmente, aplicará la legislación sobre precios de transferencia y, por lo tanto, deberá calcularse un alquiler de mercado por el uso que se vaya a hacer sobre el inmueble, habitualmente una vivienda. Este alquiler será ingreso para la sociedad y deberá tributar por el impuesto. Lo propio ocurrirá con el beneficio que se genere con la venta del inmueble, que tributará por IS. En este supuesto, como quien vende es una sociedad española, el comprador no estará obligado a practicar la retención del 3%. Posteriormente, si estos ingresos por la renta o beneficios por la venta quieren ser distribuidos a los socios de la entidad, deberá analizarse convenientemente tanto la aplicación en países miembros de la UE de la directiva matriz- filial, que exonera de tributación a determinados dividendos, como los convenios suscritos por España con el

Si el uso va a ser para el consumo del adquirente, la mejor alternativa, en principio, es que la adquisición sea directa y no se interpongan sociedades. país de residencia del socio o socios de la entidad.

Impuesto sobre Activos no Productivos Se trata de un impuesto de reciente creación, que aplicará, en su caso, en Cataluña, y cuyo primer devengo se produjo el 30 de junio pasado, pero que aún no ha podido ser liquidado por falta del correspondiente desarrollo reglamentario. Adicionalmente, es importante destacar que la ley que lo regula ha sido impugnada ante el Tribunal Constitucional por el Gobierno español. En el caso de sociedades tenedoras de inmuebles en Cataluña, la base imponible será el valor catastral del inmueble, la cuota estará entre tipos del 0,210% y el 2,750% es el último tipo aplicable a bienes inmuebles no afectos de más de 10.695,996,06€ de valor catastral. En cualquier caso, deberemos estar a la espera de ver cómo prospera el recurso de inconstitucionalidad al que nos referíamos anteriormente.

Finalmente, en ocasiones, quien invierte en nuestro país ya dispone de una entidad constituida en su propio país, por lo que quien invierte no es una sociedad española, sino que es una entidad no residente. En este caso, mencionar que a pesar de que una sociedad no residente no debiera pagar IP en España si sus accionistas son asimismo no residentes, una resolución de la Dirección General de Tributos (V4968-16) considera que sí pueden estar sujetas al IP, pese a ser no residentes, si los activos principales de la sociedad están situados en España. Por otra parte, la venta que hagan estas entidades de sus activos, en la medida en que no sean residentes en países de la UE, también estarán sujetas a la retención del 3%.

III. VISADOS DE INVERSOR Y PERMISO DE RESIDENCIA EN ESPAÑA Esta fórmula, existente en otros estados de nuestro entorno, es una forma de atracción del capital extranjero a nuestro país, ofreciendo la posibilidad al inversor de determinados importes de obtener la residencia en España. La inversión requerida puede revestir diferentes formas. Destacaremos las que tienen que ver con la inversión directa o

A SPECTOS JURIDÍCOS Y FISC ALES EN INVERSIONES INMOBILIARIA S EN ESPAÑA PARA NO RESIDENTES

indirecta en bienes inmuebles a la que nos hemos referido a lo largo de este artículo:

cado de antecedentes penales, (v) poder demostrar la estancia en España de al menos un día al año.

• Inversiones en bienes inmuebles situados en España con una inversión neta mínima de 500.000€. • Inversión de más de 1.000.000€ en acciones o participaciones, de entidades cotizadas o no cotizadas.

Es evidente que la ventaja que a un inversor no comunitario le puede representar la posibilidad de obtener este permiso de residencia es un valor añadido que en ocasiones puede hacer decantar la balanza a un inversor internacional para optar por invertir en España.

Para poder obtener la residencia en España, el inversor deberá poder demostrar: (i) la efectividad de la inversión y su importe, (ii) que dispone de un seguro sanitario privado contratado en España, (iii) certificado de familia (si el cónyuge y/o los hijos dependientes solicitan también el visado), (iv) certifi-

TEXT

CÓDIGO ÉTICO, ¿PARA QUÉ? ¿Son necesarios los códigos éticos? Rotundamente, sí. Esto es lo que piensa Fernando García Erviti, y argumenta con precisión en un artículo en el que saca a relucir el imprescindible compromiso del inmobiliario con el código ético de su colectivo para conseguir el reconocimiento social de la profesión. FERNANDO GARCÍA ERVITI Dos desconocidos se sientan en los dos últimos asientos libres del tren, cada uno envuelto en sus preocupaciones, o dispuesto a emplear el tiempo del viaje en lo que tiene previsto: entrar en las redes sociales y chatear con los amigos, leer ese libro tan interesante que tiene a medias, repasar unos papeles para la reunión de trabajo a la que vamos, o simplemente dar una cabezada. Y, sin embargo, se establece una conversación que pronto se convierte en un intercambio de opiniones y de información muy interesante, y acaba en una oferta de trabajo o un contrato de servicios, o convirtiéndose en socios en un interesante negocio… ¿Qué ha pasado para que eso ocurra? ¿Qué ha permitido que dos desconocidos se abran a establecer una comunicación de doble sentido que permite que se vaya estableciendo una confianza mutua progresiva, que es la base de cualquier negocio?

LA IMPORTANCIA DE “CAER BIEN” Estas preguntas se las vienen haciendo los psicólogos desde hace más de cien años. ¿Qué hace que una persona “nos caiga” bien o mal a primera vista, que

Director CRS Spain

nos inspire confianza? A partir de ahí daremos importancia a lo que refuerce esa primera impresión y pasaremos por alto lo que la contradiga. Es algo que hoy interesa también a los políticos, que necesitan tanto de la confianza de sus votantes, a las marcas que gastan tanto en despertar sentimientos positivos en el público… Y también interesa a los colectivos que, de alguna manera, también tienen su “marca” y son percibidos por un público al que pueden caer bien o mal, y trasladarán esos sentimientos y esos prejuicios a las personas que forman parte de él. Quien haya leído hasta aquí, ya se habrá dado cuenta de la importancia que estas preguntas tienen para el profesional inmobiliario y para el colectivo de “los inmobiliarios”. Si entendemos esto estaremos en mejores condiciones para conseguir que un propietario nos cuente realmente qué motivación tiene para vender, que nos escuche cuando le asesoremos a la hora de poner el precio a

su vivienda, que nos la dé en exclusiva, etc. También podremos entender mejor la razón por la que hay gente que no quiere ni oír hablar de todas estas cosas ni de nosotros, entenderemos por qué hay gente que nos recomienda y gente que no, por qué hay gente que jamás acudiría a un profesional inmobiliario…

EL COMPROMISO CON EL OTRO Afortunadamente hoy sabemos mucho de todo esto: cientos de investigaciones corroboradas experimentalmente demuestran que la primera impresión que obtenemos de una persona se hace en dos etapas, y que en cada una de ellas valoramos dos cosas diferentes: su ca-

TE X T

pacidad o competencia, y lo que los psicólogos generalmente llaman “calidez”. La calidez mide si la persona es amiga o enemiga, si busca nuestro bien o nuestro mal, si es compañero o competidor, o incluso depredador. Lógicamente es la primera que medimos: en la naturaleza es lo que impulsa al animal a una rápida huida o a lo contrario, a un acercamiento. La otra realmente mide la capacidad de la otra persona para llevar a cabo sus objetivos, ya sean positivos o negativos para nosotros. Las personas somos expertas medidoras de estos dos aspectos, a veces erróneamente, pero siempre con gran rapidez, de forma automática. Solo si nos preguntan el porqué de nuestra opinión empezaremos a explicar que nos parece amable, o agradable, o simpática –es decir, cálida—o todo lo contrario, y que parece eficiente, preparado, inteligente, competente, etc., es decir, capaz. Mientras que la calidez, que es un rasgo de tipo personal, es algo que pensamos que se puede fingir con facilidad, la capacidad no. Quizás por eso perdonamos menos un fallo que demuestre mala voluntad, injusticia o desprecio, que un error involuntario: un fallo lo tiene cualquiera, pero como bien saben los políticos, que no te pillen en un renuncio con el micro abierto, o en ropa interior en un sitio inadecuado. Un estudio realizado por las compañías de seguros

Para el cliente lo más importante es que antepongamos su interés por delante de todo y actuemos en consecuencia. Esa es la base de cualquier código ético profesional en Estados Unidos dejó en evidencia que los médicos valorados positivamente en su faceta humana y personal recibían mucho menos demandas que aquellos considerados serios y fríos, con independencia de cómo de competentes les considerasen y de los errores que cometieran. Y es que un fallo lo comete cualquiera y se lo perdonamos a alguien con quien sentimos empatía y pensamos que busca nuestro bienestar; pero ese mismo fallo no lo perdonaremos a quien consideramos frío y egoísta.

LA ÉTICA CAE BIEN Todo esto es algo que debemos siempre tener en cuenta en nuestro marketing, en la forma en la que nos presentamos ante los demás y en la forma en la que tratamos con nuestros clientes. Nuestra profesionalidad, en suma, apunta en dos direcciones claras de mejora para nosotros. Por lo que respecta a la capacidad o competencia, está claro que podemos mejorarla y demostrarla mediante nuestra formación y nuestras

titulaciones, documentando nuestra experiencia y los éxitos obtenidos. Pero no nos engañemos: todo esto es secundario frente a nuestra “calidez”, nuestro compromiso con el mejor interés de nuestro cliente. Para el cliente lo más importante es eso: que antepongamos su interés por delante de todo y actuemos en consecuencia. Esa es la base de cualquier código ético profesional. El cliente quiere saber no solo que vamos a actuar con justicia; quiere saber que siempre vamos a actuar en su favor, que vamos a hablar en su nombre y en defensa de sus intereses legítimos ante terceros, sin poner ni siquiera nuestros intereses por delante de los suyos cuando entren en conflicto. Quiere saber que nuestras intenciones son buenas y que vamos a esforzarnos por ellas. Esto es lo que, en mi opinión, distingue un código ético de lo que en ocasiones denominamos las buenas prácticas. No evaluamos la eficiencia, sino la buena voluntad. Las buenas prácticas derivan de los buenos principios y tenemos que tenerlos bien claros para traducirlos en nuestra práctica diaria y para transmitirlos a nuestros clientes.

LA ÉTICA COLECTIVA 20

De la misma manera que la ética es la base de la confianza entre un profesio-

CÓDIGO ÉTICO, ¿PARA QUÉ?

nal y su cliente, el código ético asumido por un colectivo es la base de una profesión prestigiosa. Al igual que el profesional debe asumir y transmitir a su cliente que sus intereses están por encima de todo lo demás, el colectivo profesional debe transmitir a la sociedad su vocación y compromiso de servicio a su comunidad y a su país, apoyando y garantizando en la práctica el acceso de todos a una vivienda digna, favoreciendo con su actividad un mercado libre y transparente, donde las personas tomen decisiones adecuadas en algo tan trascendente como es la vivienda en la que desarrollarán su vida y la de su familia. Pero para que esto tenga un impacto real, el código ético debe ser conocido

no solo por los profesionales, sino que debe difundirse ampliamente entre el público, con una promesa de cumplimiento, con posibilidad de denuncia o reclamación, y sanción ejemplar cuando corresponda. De lo contrario, no pasará de ser algo bien intencionado, publicidad o papel mojado.

UN COLECTIVO INTERCONECTADO

nere. También es la base de la confianza que el cliente deposita en el profesional que ha elegido para que represente sus intereses. Pero otro valor igualmente importante que el código ético tiene para cualquier profesión, y desde luego para la nuestra, es el que tiene como base de la relación entre los profesionales, facilitando un intercambio fluido de conocimientos, de información y de

El código ético profesional, por tanto, sella el aprecio que la sociedad puede llegar a tener por el colectivo, su buen nombre, siempre y cuando todas las personas que lo componen lo abracen, lo cumplan y lo mantengan en vigor, expulsando del colectivo a quien lo vul-

TE X T

negocio, y permitiendo la resolución de los conflictos normales que pueden surgir entre ellos. Las nuevas tecnologías de la información han cambiado la sociedad en dos aspectos muy importantes, que afectan enormemente a los profesionales inmobiliarios. En primer lugar, la accesibilidad a la información hace que el profesional ya no sea necesario para saber o para transmitir la información de lo que se vende, precios, etc. Pero esto era la web 1.0, que pronto evolucionó hacia el mundo de la relación, de las redes sociales. Es la web 2.0 en la que lo que

vale no es la información, sino la relación. En el mundo actual no podemos permanecer aislados: no podemos prestar un servicio adecuado a nuestra comunidad ni representar adecuadamente los intereses de nuestro cliente ni de nuestra comunidad si no contamos con una fuerte red de relaciones personales y profesionales.

LA AUTORREGULACIÓN DEL CÓDIGO ÉTICO La relación entre las personas precisa de unas reglas claras, un pacto social, un compromiso de no agresión y de apoyo mutuo. Es la base de la confianza mutua. Imaginemos un partido de fútbol en el que cada equipo juegue con reglas diferentes: si la misma acción para unos es falta y para otros es perfectamente válida, ¿cómo sacar tarjetas? Los partidos acabarían con muertos sobre el césped. Hace poco conduje por Portugal,

Para que sean útiles, las reglas deben estar por escrito, definidas por los propios profesionales, aceptadas y conocidas por todos, y no dejar lugar a duda sobre lo que es la buena práctica y lo que no lo es.

donde las reglas para conducir en una rotonda son completamente distintas a las nuestras, hasta que me paró un policía y me explicó que sólo puedes circular por el carril exterior cuando vas a salir en la siguiente salida. Tuve que soportar broncas y pitos y hasta un conato de accidente, junto con el estrés que todo ello me supuso. Y es que no se puede vivir en sociedad sin conocer y cumplir una serie de normas comunes a todos. Para que sean útiles, las reglas deben estar por escrito, definidas por los propios profesionales, aceptadas y conocidas por todos, y no dejar lugar a duda sobre lo que es la buena práctica y lo que no lo es. Estas reglas son la base de la autorregulación; lo que nosotros mismos nos encargamos de definir, actualizar, imponer y sancionar cuando resulta necesario. ¿Con qué poder? El profesional hoy no puede prohibir la realización de una actividad, pero sí que puede crear asociaciones que aportan valor mediante las relaciones, herramientas, y marcas de prestigio propias, y puede admitir y expulsar miembros en función del cumplimiento de esas normas. Esa puede ser la gran fortaleza del colectivo, siempre y cuando exista un código de conducta claramente definido y mantenido. Tengo un test que he hecho en muchas ocasiones a grupos de profesionales, gente de calidad y con experiencia, con preguntas sobre lo que es buena práctica y lo que no. Las respuestas han sido sorprendentemente contradictorias y han provocado encendidos debates, en los que lo único que ha quedado claro es que no lo tenemos nada claro. ¿Tiene derecho a cobrar honorarios el primero que enseña una propiedad o el que presenta la oferta que acaba aceptando el propietario? Si tenemos una oferta aceptada y con arras y recibimos otra superior ¿tenemos que informar al propietario, o podemos rechazarla? ¿Y si tenemos una oferta en precio y apare-

CÓDIGO ÉTICO, ¿PARA QUÉ?

ce otra superior? ¿Podemos aceptar un encargo que excluya a compradores de cierta raza, procedencia, sexo…? ¿Estamos obligados a informar, permitir la visita de otra inmobiliaria, aceptar y transmitir la oferta que nos traiga, o podemos guardarla si pensamos que nos será posible encontrar comprador por nuestros medios? ¿Podemos publicar propiedades de otros profesionales aunque no tengamos autorización para ello? Nada de todo esto lo podremos encontrar en la ley ni en los reglamentos o regulaciones profesionales que puedan hacer las instituciones. Si consultamos a unos y otros habrá opiniones para todos los gustos, con argumentos encontrados que se refieren a conceptos tan subje-

tivos como la seriedad, la honestidad, la vergüenza… Y sin embargo son fundamentales para nuestra convivencia diaria. El código ético es el soporte para la convivencia y la cooperación profesional, la base de la confianza de nuestro cliente, la medida del prestigio colectivo. El código ético es la garantía de supervivencia de nuestra profesión en los próximos 10 años, en los que desaparecerán decenas de profesiones tradicionales.

TEXT

EL IMPACTO DE LAS ETIQUETAS ENERGÉTICAS EN EL MERCADO RESIDENCIAL:

PRIMEROS RESULTADOS DE UN PROGRAMA DE INVESTIGACIÓN EN ESPAÑA

En Europa se ha demostrado que existe una correlación positiva entre la eficiencia energética medida a través de los certificados de eficiencia energética (CEE) y el precio del alquiler y, sobre todo, de venta de los inmuebles. El Proyecto EnerValor estudiará si este mismo fenómeno se está dando en España, a pesar de que aquí el CEE tiene un menor recorrido. CARLOS MARMOLEJO DUARTE Profesor Titular del Departamento de Tecnología en la Arquitectura de la UPC e investigador del Centro de Política de Suelo y Valoraciones. Investigador Principal del proyecto EnerValor

etiquetas derivadas es dar transparencia al atributo energético en las transacciones de compra y alquiler. Se trata, por tanto, de reducir a un indicador sencillo una propiedad compleja, como la eficiencia térmica, que proviene de una multitud de prestaciones técnicas y del diseño de la edificación. Dicho indicador es precisamente un ranking que, en España, va como es bien sabido de la clase “A” a la “G” (de mayor a menor eficiencia).

En Europa los edificios son responsables del consumo del 40% de la energía y del 36% de las emisiones de dióxido de carbono. Esta situación plantea enormes riesgos desde el punto de vista ambiental, socioeconómico e incluso geopolítico, debido a la dependencia de las importaciones de hidrocarburos. Al mismo tiempo, del conjunto de la economía, el sector de la edificación es el que más oportunidades ofrece para mejorar su eficiencia energética y con ello favorecer, incluso, la creación de empleos ligados tanto a la producción de energía renovable como a la construcción y rehabilitación energética. Por esa razón, desde hace tres lustros la Comisión Europea ha establecido los lineamientos para mejorar la eficiencia energética de los edificios a través de la Directiva de Eficiencia Energética en Edificios -DEEE- (2002/91/CE refundida en la DEEE 2010/31/UE). Del conjunto de acciones propuestas por dicha Directiva destacan los certificados de eficiencia energética y sus etiquetas derivadas.

La idea subyacente es favorecer las decisiones energéticamente informadas dentro del mercado común. La hipótesis principal de la Directiva es que la demanda tenderá a capitalizar en un “premio de mercado” tanto los posibles ahorros en la factura energética como los beneficios de preservar el medio ambiente. De forma que, si el sobreprecio que la demanda está dispuesta a pagar es superior al sobrecoste que supone edificar con tecnología energética eficiente, entonces la oferta estará dispuesta a producir y rehabilitar inmuebles energéticamente sostenibles. Así, mediante la transparencia energética se busca mejorar la simetría informativa y en definitiva promover la producción de edificios eficientes.

¿INCREMENTA EFECTIVAMENTE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA EL PRECIO DE LA VIVIENDA? En Europa se ha demostrado que efectivamente existe una correlación positiva entre la eficiencia energética medida a través de los CEE y el precio del alquiler y, sobre todo, de venta. Un estudio encargado en 2013 por la propia CE al BIO

Intelligence Service reveló que, todo lo demás igual, el precio de las viviendas incrementa a medida que escala el ranking de las etiquetas energéticas. Así, los precios de venta incrementan entre un 0,4% (Oxford) y un 10% (Viena) por cada escalón que incrementa la clase energética. En cambio, el sobreprecio en los alquileres es más modesto y escala cuando mucho hasta el 5% en Viena. Otros estudios paralelos realizados en el Reino Unido, los Países Bajos, Irlanda, Suecia e incluso Italia han llegado a conclusiones parecidas. Sin embargo, esas conclusiones no pueden trasladarse al caso español puesto que las diferencias climáticas son enormes, como también existen diferencias en los precios de la energía en relación al precio de la vivienda y en la conciencia de preservación del medio ambiente. Por esa razón, un grupo de profesores y profesionales de diversas instituciones españolas hemos decidido emprender el proyecto EnerValor en el marco del programa Retos del MINECO. Dicho proyecto pretende conocer, para el caso español, si al igual que en otros países la eficiencia energética, medida a través de los CEE, produce un incremento en los precios residenciales y, en su caso, conocer la confianza percibida y la importancia relativa del atributo energético frente a otras características residenciales.

¿INCIDE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA EN EL PRECIO DE VENTA DE LAS VIVIENDAS EN ESPAÑA? El primer resultado que hemos obtenido, publicado en la Revista Informes de la Construcción del CSIC, revela que a

LA IDEA DETRÁS DE LOS CERTIFICADOS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA El principal cometido de los certificados de eficiencia energética (CEE), y de sus

TE X T

pesar de la juventud de la transposición española de la DEEE (cabe recordar que sólo desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio exhibir la etiqueta energética) existe una relación entre la clase energética y los precios de oferta para una muestra de apartamentos en venta en la Barcelona metropolitana. Sin embargo, el sobreprecio de la eficiencia energética que hemos encontrado es relativamente pequeño y se sitúa sólo en un +0,852% por cada escalón energético. Es decir, un sobreprecio de 16 euros por m 2 y escalón; mientras que el sobrecoste de producción con tecnologías eficientes de un apartamento nuevo se situaría en torno a los 25 euros por m2 y escalón. Es decir, de momento parece que, desde la perspectiva de los precios, una mayor inversión en tecnologías eficientes no se compensa con un mayor valor de mercado; si bien, podría haber segmentos de mercado dispuestos a pagar más, dado su nivel de renta, responsabilidad ambiental o predilección por el consumo de “productos verdes”. Lo sorprendente no es que el sobreprecio sea pequeño, sino que exista, dada la novedad de las etiquetas, la falta de información que ha habido y la polémica en su implementación. Lo interesante de la cuestión es que la incidencia de las etiquetas energéticas sobre los precios no es homogénea entre los diferentes submercados. Nuestros análisis sugieren que es mayor en el caso de los pisos construidos durante “el desarrollismo” con bajas calidades y pocas prestaciones. Por tanto, es probable que, en estos casos, a falta de otros atributos, las clases energéticas surtan un efecto de diferenciación de calidad, es decir, que se confunda su significado.

Es necesario que se emprendan campañas que permitan familiarizar a las personas sobre lo que miden, cómo lo miden y qué implicaciones tienen las etiquetas. En cambio, en el mercado de los apartamentos de reciente construcción, edificados con calidades medias y altas, y con elementos comunitarios diversos (p.e. gimnasio, piscina, etc.) las clases energéticas no parecen tener incidencia alguna en los precios. En dicho trabajo también hemos puesto de relieve que las sanciones administrativas derivadas de no publicitar la etiqueta energética son menores que el posible “beneficio” que podría obtener un vendedor de una vivienda ineficiente por ocultar dicha información. No sorprende, por tanto, que sólo un 12% de las ofertas estudiadas contasen con información energética. Este análisis de precios lo hemos vuelto a repetir con datos más recientes y, como era de esperarse, a medida que pasa el tiempo la proporción de ofertas informadas energéticamente incrementa, como también el impacto sobre los precios inmobiliarios. En definitiva, las etiquetas energéticas sólo surtirán su efecto diferenciador cuando la política esté plenamente implementada. En Dinamarca, por ejemplo, los agentes inmobiliarios reconocieron que la eficiencia energética empezó a ser un “argumento de venta” únicamente cuando las etiquetas dejaron de ser potestativas y se universalizaron.

¿LOS CEE INFORMAN CORRECTAMENTE A LA DEMANDA SOBRE LAS IMPLICACIONES DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA? Sin embargo, no basta que las etiquetas se extiendan al total de las ofertas inmobiliarias, sino también que proporcionen información útil en un lenguaje comprensible para el gran público. Si bien el ranking energético es un instrumento que facilita la comparación entre inmuebles, las unidades de consumo energético y emisiones atmosféricas asociadas no ayudan a comprender las implicaciones de cada clase energética. Así, la energía se refiere sólo a la primaria de fuentes no renovables y, además, se expresa en sus unidades técnicas (kWh/ m2/año). De forma que nada ayudan a comprender cuantos euros al mes podemos ahorrar por una vivienda eficiente, puesto que dicho cálculo requeriría: 1) conocer la superficie de la vivienda empleada en el cálculo, 2) los factores de conversión de energía primaria a energía final, 3) la parte de energía renovable empleada y 4) los costes de la energía por kWh, en definitiva, un procedimiento completamente fuera del alcance del grueso de los hogares. En el caso de las emisiones de CO 2 la situación no es mejor, puesto que dichas

EL IMPACTO DE L A S ETIQUETA S ENERGÉTIC A S EN EL MERC ADO RESIDENCIAL

emisiones están expresadas en unidades de masa, que poco ayudan a comprender el impacto sobre el medio ambiente. Mediante experimentos de elección, en EnerValor hemos estudiado qué pasa cuando las personas son informadas de las implicaciones de las clases energéticas en unidades ilustrativas. Así, el consumo energético, para un apartamento eficiente, lo hemos expresado en euros que se ahorran al mes en la factura energética, y las emisiones de CO2 en los km equivalentes que recorre un turismo. Con ello, hemos encontrado que las personas dan más importancia al atributo energético frente a otras características residenciales como el programa funcional o la calidad de los acabados.

De hecho, en un trabajo que publicamos en la Revista Habitat Sustentable, hemos demostrado que existe una correlación clara entre la disposición a pagar por una vivienda eficiente y el nivel de comprensión de las etiquetas energéticas que, dicho sea de paso, también está correlacionado con el nivel de formación y la edad. Cuanto mejor formadas están las personas y son más jóvenes se entiende mejor el significado de las etiquetas tal como se han diseñado. Desde esta perspectiva, es necesario que se emprendan campañas que permitan familiarizar a las personas sobre lo que miden, cómo lo miden y qué implicaciones tienen las etiquetas. En otros países, como Francia y Alemania, existen precisamente centros públicos de informa-

ción en donde las personas son asesoradas sobre estos extremos y, además, sobre la forma en cómo pueden mejorar la eficiencia de su vivienda actual. Es decir, si queremos que las personas tomen en consideración la eficiencia energética en sus elecciones residenciales, lo primero que debemos hacer es replantear el diseño de las etiquetas e incorporar información que ayude a

TE X T

las personas a entender sus repercusiones sobre su presupuesto familiar y la preservación del ambiente. De hecho, algunas Comunidades Autonómicas, que como se sabe tienen competencias en la emisión y registro de los CEE, han empezado a avanzar por ese camino, como en el caso de Cataluña.

¿LOS CEE DAN TRANSPARENCIA ENERGÉTICA DE FORMA UNIFORME A TODO EL MERCADO RESIDENCIAL? Como se ha dicho al principio, la DEEE busca promover los edificios eficientes a través de dar transparencia energética universal al conjunto de transacciones inmobiliarias. Sin embargo, a fecha de 1 de abril de 2016 sólo un 15% de los apartamentos ofrecidos en uno de los principales portales inmobiliarios en la Barcelona metropolitana informaba sobre su clase energética. En EnerValor hemos investigado si la transparencia energética es uniforme a lo largo de los segmentos inmobiliarios y los resultados señalan que no. Así, la proporción de ofertas energéticamente informadas es menor en las zonas de precios residenciales bajos, en donde las viviendas construidas antes de la primera normativa sobre eficiencia energética (NBE CT-79) son más abundantes y son habitadas por población de renta baja. Es decir, la población que podría extraer más beneficios de conocer las implicaciones económicas de la eficiencia energética es precisamente la más desinformada. En suma, el tren de la sostenibilidad en la edificación ha iniciado su trayecto, y no hay signos que hagan pensar que se detendrá. Muy por el contrario, la próxi-

ma estación pasa por la promoción de edificios de consumo energético casi nulo. Al igual que ha ocurrido en otros países, creemos que en España la conciencia sobre la preservación y consumo eficiente de la energía se acabará instalando. Pero para ello hace falta la implicación de diferentes sectores. Por parte de las instituciones regulatorias, como se ha dicho antes, hace falta repensar los instrumentos con tal de que sus implicaciones sean comprendidas mejor por la demanda. Además, es necesario que exista una mínima instrucción sobre el significado y relevancia de las etiquetas energéticas. Por parte de los sectores relacionados con la producción y la intermediación es necesario avanzar en la generalización de la información energética y facilitar su vehiculización hacia la demanda. Por otra parte, no debemos olvidar que el sector de la edificación sostenible se puede dinamizar mediante estrategias financieras como las hipotecas verdes, cuyas tasas de interés son inversamente proporcionales a la eficiencia energética de los inmuebles, o mediante estrategias fiscales que desgravan la carga impositiva en determinados casos. Mientras tanto en EnerValor seguimos estudiando otros aspectos y casos de estudio en España.

Agradecimientos Este artículo deriva del proyecto EnerVALOR “¿Cuánto nos importa la calificación energética? Un análisis del nivel de comprensión de los EPC, confianza percibida e impacto sobre las preferencias y valores residenciales” financiado por el Ministerio de Economía y Competitividad bajo la referencia BIA2015-63606-R (MINECO/FEDER).

TX T

REVOLUCIÓN DIGITAL. EVOLUCIONAR PARA SOBREVIVIR Dice Josep Jorge que “nuestro negocio inmobiliario no es inmóvil; es evolutivo porque nuestros clientes evolucionan, impulsados por el desarrollo de mejores soluciones tecnológicas digitales que les capacitan como nunca antes”. Ante el empoderamiento de los nuevos clientes, más informados y con más plataformas a su alcance, ¿cuál es el futuro del profesional inmobiliario? JOSEP JORGE Managing Partner – Real Estate AW/Fomenti Alternative Investments

Los cambios que vive nuestra sociedad no son nuevos: siempre han estado ahí. Pero si analizamos los cambios trascendentes, suelen ser de bajo perfil, casi imperceptibles en su nacimiento, pero profundos en su recorrido. La percepción del cambio es distinta para cada observador, ya que no siempre forma parte directa del cambio, pero irreversiblemente, le acaba afectando. Resistir al cambio (salir de la zona de confort) es tan natural que solemos despreciar el cambio. La tecnología es un vector del cambio. Permite hacer cosas de forma distinta y amplía nuestras capacidades humanas, a la vez que impulsa el desarrollo de la sociedad. La tecnología digital nos lleva un paso más allá, creando un nuevo entorno de relación global e instantáneo, integrando herramientas de comunicación suficientemente complejas y evolucionadas que permiten, incluso,

aventurar el nacimiento de una nueva especie: la inteligencia artificial. La tecnología digital ha acelerado el paso evolutivo. Ha superado, de largo, nuestra escala evolutiva humana. Los cambios trascendentes ya no son generacionales: se miden por décadas, aunque estamos próximos a una aceleración aún superior. Sólo hay que echar la vista atrás: Facebook se fundó en 2004. Whatsapp en 2009 e Instagram en 2010. Hoy, todas estas plataformas forman parte del universo empresarial Facebook. Un entorno de comunicación, divulgación (y comercio, pago, recomendaciones,…) que evoluciona sin parar, dotando a una comunidad global de más de 2.000 millones de usuarios diarios de acceso a prácticamente cualquier tipo de servicio o producto disponible en el mundo. Y si uno busca datos o información, sólo tiene que acceder a Google a través de cualquier dispositivo, en cualquier momento y cualquier lugar. ¿Qué tiene esto que ver con el sector inmobiliario? Aunque pueda sorprender, hay muchos que aún hacen esta pregunta. Y no es desinterés: es inquietud en el mejor de los casos (o desidia en el peor de los supuestos). Porque el sector inmobiliario es un sector de bienes raíces, de productos que se localizan en un entorno físico, sin posibilidad

de ser trasladables. Un entorno único, para productos únicos y clientes únicos. Productos prácticamente artesanales, singulares, diseñados, construidos y usados de forma muy distinta unos de otros. No es un mercado homogéneo, está lleno de detalles que hacen distinto un inmueble de otro. Por no decir lo distinto que es un cliente de otro (sea inquilino, propietario o comprador). Un mundo lleno de singularidades donde la gestión individual ha brillado con luz propia. Un mundo de oportunidades para generar operaciones amparadas por dicha singularidad (y opacidad) de un mercado puntual que se crea operación a operación. No describo dos planetas separados por millones de años luz: describo dos planos de una realidad que conviven y se

TE X T

entremezclan, aunque, aparentemente, puedan parecernos tan incompatibles como el agua y el aceite. Aunque una parte del sector inmobiliario pueda creerse inmune al cambio tecnológico, lo cierto es que sus clientes están haciendo cambios a pasos agigantados, con herramientas tan poderosas como son esos objetos rectangulares de vidrio y metal con los que no paramos de interactuar: los teléfonos inteligentes. Los hacen superclientes. Los clientes del sector inmobiliario no cambian fundamentalmente su relación con el sector inmobiliario, pero tienen una herramienta que, a través de una interacción simple e intuitiva, les permite llevar a cabo multitud de acciones

más allá de actuar como mero espectador. Pueden ser partícipes y llevar a cabo búsquedas de inmuebles; pueden conocer qué servicios hay alrededor de un determinado inmueble; pueden conocer precios de inmuebles de ese entorno; pueden calcular distancias y rutas desde y hacia ese inmueble; pueden publicar la disponibilidad de su inmueble para encontrar futuros compradores o inquilinos; pueden analizar opciones de financiación; pueden visitar virtualmente el inmueble; pueden comunicarse directamente unos con otros y acordar visitas y reuniones; pueden acceder a modelos de documentos legales; ¡pueden incluso conocer la reputación de su futuro inquilino! Si todo esto los clientes del sector inmobiliario pueden hacerlo por sí mismos, cuando y donde quieran… ¿qué servicios inmobiliarios distintos puede prestarle un profesional a estos clientes? ¿cuál es el valor de estos servicios? La tecnología digital ha reducido el valor de los servicios inmobiliarios tradicio-

Aunque una parte del sector inmobiliario pueda creerse inmune al cambio tecnológico, lo cierto es que sus clientes están haciendo cambios a pasos agigantados.

nales y, en cierta medida, cuestiona su utilidad. Muchos profesionales inmobiliarios se sienten abrumados ante los recursos que exhiben sus clientes, que tienen un acceso instantáneo a información de contraste. Pero no se preocupen: no están solos. Esto mismo le está pasando a todos los servicios profesionales (médicos, abogados, fiscalistas,…) que fundamentan su servicio en el conocimiento y práctica experta en una materia. Y sólo hay una forma de resolver el encaje: pasar de un planteamiento pasivo a uno activo, de ser un mero gestor a ser un eficiente asesor. Aquí es donde está la clave de la revolución digital en el sector de los servicios inmobiliarios. Dirigir el cambio hacia la (1) creación de entornos específicos que faciliten la realización de operaciones inmobiliarias directamente entre los distintos intervinientes, (2) especializarse en un tipo de gestión muy concreta pero que sea escalable o (3) disponer de conocimiento experto que permita asesorar al cliente con información relacional personalizada para cada caso concreto. Mientras abordamos este cambio de paradigma en los servicios inmobiliarios, cabe decir que tanto la opción (1) como la (2) no pueden ser ocupadas por más de un puñado de grandes empresas, mientras que el (3) implica una nueva relación entre profesionales inmobiliarios y agencias inmobiliarias. Y que todas ellas, sin lugar a duda, van a implicar un mayor flujo de operaciones inmobiliarias y una reducción del tiempo empleado en cada una de ellas, con lo que, sí, los precios de estos servicios van a ajustarse. ¿Quién va a protagonizar el cambio? De momento, el sector tecnológico gana la partida a los profesionales del sector inmobiliario. Suele ser lo habitual, ya que un nuevo player que viene de otros entornos puede identificar oportunidades que no se ven (o se desconsideran) por parte de los actores tradicionales.

RE VOLUCIÓN DIGITAL . E VOLUCIONAR PARA SOBRE VIVIR

El sector tecnológico ha entendido la profundidad de los cambios que plantea la transformación digital de la sociedad y ha puesto en manos de los usuarios las herramientas que impulsan el cambio. Hacer un portal inmobiliario tampoco es rocket science: con algo de conocimiento inmobiliario y mucho criterio para construir un entorno adecuado a las necesidades de un usuario que no es experto en el sector inmobiliario es posible crear herramientas perfectamente funcionales. Pero abordar un proyecto de este estilo requiere volumen: muchos anuncios y mucha audiencia. Por todo ello, sólo unos pocos pueden tener relevancia para acumular estos volúmenes y, para alcanzarlos, se requiere de cuantiosos recursos económicos a invertir en

el desarrollo y la mejora continua de estas herramientas digitales. La evolución desenfrenada de herramientas ha permitido desarrollar entornos cada vez más completos con funcionalidades de uso sencillo. Tenemos usuarios que ya no tienen reparo a interactuar continuamente y profundamente con estas herramientas, ya que obtienen retornos rápidos y efectivos.

tida (alquiler de habitaciones, alquiler de viviendas,…). No queda tanto para poder acceder masivamente a otros entornos como la administración de inmuebles o completar compraventas inmobiliarias. Hoy en día, toda esta evolución de la tecnología en el entorno del sector inmobiliario se aglutina bajo el término PROPTECH, que es el acrónimo de PRO-

Este aprendizaje y evolución de los usuarios ha permitido que el sector tecnológico aborde nuevos retos de servicios digitales, integrando procesos en plataformas que pueden llevar a completar determinadas transacciones inmobiliarias de forma online y desasis-

TE X T

PERTY & TECHNOLOGY (inmuebles y tecnología) que agrupa internacionalmente todas las iniciativas tecnológicas de base inmobiliaria. Este es un entorno amplio y diverso, representado desde soluciones puntuales hasta desarrollos integrales de modelos de negocio 100% digitales. Impulsado a partir de la expansión del FINTECH (otro de esos acrónimos que engloba las iniciativas tecnológicas en el ámbito financiero), el desarrollo de plataformas que sitúan al cliente en el centro y que le capacitan para que pueda llevar a cabo partes o la totalidad de un proceso de negocio o de un servicio concreto, está cambiando el paradigma de negocio para las empresas de servicio tradicionales y sus profesionales. Derivar parte del servicio en el cliente requiere mayor implicación por su parte en el resultado a obtener y, en consecuencia, promete reducir los recursos y costes necesarios para concluir cada operación. Las plataformas son los nuevos intermediarios ente la oferta y la demanda. Paradójicamente, nuestra estructura económica tradicional se ha desarrollado a través de la creación de una red de intermediación de productos y servicios, redes gestionadas por personas, empleados de empresas o profesionales independientes. Hoy, la transformación digital y la creación de servicios dirigidos directamente al cliente final, ha

No queda tanto para poder acceder masivamente a otros entornos como la administración de inmuebles o completar compraventas inmobiliarias. impulsado la creación de nuevos intermediarios digitales que ya están transformando el negocio de la distribución de productos (el e-commerce) y que cambiarán la distribución de servicio. La ubicuidad en el acceso a los servicios digitales, especialmente en movilidad, en entornos de comunidad (plataformas que agrupan múltiples ofertas y múltiples demandas y que facilitan su interacción a través de entornos fáciles de utilizar e intuitivos) esconde una ingente cantidad de trabajo en reingeniería de procesos, que han tenido que rediseñarse desde cero, lo que ha facilitado que aparezcan iniciativas que hace pocos años no existían. Y ha hecho desaparecer rápidamente compañías que no han sido capaces de evolucionar. El crecimiento del sector tecnológico y su entrada en el mundo de los negocios ha venido impulsada por las startups, un conjunto de empresas basadas en el emprendimiento, focalizadas en el desarrollo de modelos de negocio disruptivos (aquellos que cambian el paradigma de los negocios tradicionales) y que son in-

tensivas en capital, ya que los productos o servicios que producen tienen como característica básica la escalabilidad y su capacidad de internacionalización en distintos mercados geográficos. El capital financiero privado ha apoyado (y sigue impulsando) el desarrollo y crecimiento de estas compañías, que han aglutinado en un ecosistema propio la captación de talento y de recursos económicos. Estas startups están orientadas a, rápidamente, poner sus soluciones tecnológicas en el mercado y asumir un crecimiento exponencial en cuanto a cuota de mercado, aún a costa incluso de ingresos, ya que disponen de recursos económicos incrementales a medida que demuestran el potencial de crecimiento de sus soluciones. En España, hay más de 200 compañías de PROPTECH que están focalizadas en distintas necesidades y aportan distintas soluciones tecnológicas para el sector inmobiliario. Pero sólo representan una anécdota respecto al grado de desarrollo de otras startups fuera de nuestras fronteras. Y, recuerden, todas ellas tienen como objetivo crecer y expandirse internacionalmente. El objetivo de todas estas reflexiones es asegurarles que aún no hemos llegado a un final (esto nunca acaba). Estamos transformando el entorno de forma continua. No es tarde para subirse al barco

RE VOLUCIÓN DIGITAL . E VOLUCIONAR PARA SOBRE VIVIR

y es lícito dejarlo pasar. Pero nuestro negocio inmobiliario no es inmóvil como un inmueble; es evolutivo porque nuestros clientes evolucionan, impulsados por el desarrollo de más y mejores soluciones tecnológicas digitales que les capacitan como nunca antes. Desde el colectivo API en Cataluña se ha sabido leer bien la evolución del sector desde su fundación, un cambio que no se detiene en ningún caso. Los avances tecnológicos hacen que ahora, más que nunca, sea necesario entender bien el entorno en el que nuestros clientes se relacionan y como ello afecta al sector inmobiliario. Con las herramientas digitales del colectivo API, los profesionales inmobiliarios ya disponen de

medios para afrontar los retos actuales con solvencia. Y con la organización de eventos como INMOTECNIA, pionera en exponer en España de forma conjunta las soluciones y las últimas herramientas tecnológicas disponibles para el sector inmobiliario, se facilita el intercambio de tecnología y conocimiento entre profesionales inmobiliarios y el sector tecnológico. Afrontemos la revolución digital con interés y optimismo. Esta será la clave para desarrollar servicios de valor añadido para los actuales clientes y los futuros por venir.

TTEXX TT

Començo quasi bé pel final: els gestors d’habitatges d’ús turístic, al meu entendre, no són agents immobiliaris. Una altra cosa diferent és que els agents immobiliaris compatibilitzin la seva tasca d’agents amb la de gestors i gestionin habitatges d’ús turístic. Aquest és el punt de partida per poder esbrinar si efectivament per realitzar la gestió d’aquests tipus d’habitatges cal estar inscrit al Registre d’agents immobiliaris. Sóc conscient que tot el que a continuació exposaré és el meu criteri i que és discrepant amb el criteri de l’Agència Catalana de Consum i del Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya, i és per això que vull exposar quins són els arguments que em porten a conclou-

re en sentit contrari al seu. Ens trobem amb el Decret d’allotjaments turístics i amb la Llei del dret a l’habitatge, com a normatives de referència. La Llei del dret a l’habitatge, en el seu article 55, defineix què és un agent immobiliari, i ho és aquella persona física o jurídica que es dedica “de manera habitual i retribuïda, dins el territori de Catalunya, a prestar serveis de mediació, assessorament i gestió en transaccions immobiliàries amb relació a operacions de compravenda, lloguer, permuta o cessió de béns immobles i dels drets corresponents, inclosa la constitució d’aquests drets.” Per la seva banda, el Decret 159/2012, de 20 de novembre, d’establiments d’allotjament turístic i d’habitatges d’ús turístic, parla de la persona gestora, sense definir-la, com aquella a la que la propietat li ha encomanat la gestió de l’habitatge amb finalitats turístiques. Per a una millor delimitació dels paràmetres que afecten aquesta activitat, cal

concretar que l’habitatge, amb finalitats turístiques, és un habitatge en el que la propietat –titular de l’activitat- ha decidit donar-li un destí diferent al seu primordial desenvolupant-hi una activitat lucrativa per convertir-se, d’aquesta manera, en una modalitat d’allotjament temporal en la que l’ocupant no pot convertir l’habitatge en la seva residència habitual i rep, addicionalment, serveis turístics com, per exemple, serveis de neteja, bugaderia, cambra de bany amb

els estris d’ús necessaris i la seva reposició. A més, en tant que habitatge, haurà de disposar de cèdula d’habitabilitat, en definitiva, el document que certificarà que compleix amb les condicions mínimes per assolir la condició d’habitatge. No podem oblidar tampoc que la Llei d’arrendaments urbans, en la modificació introduïda per la Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges, com a

ELS GESTORS D’HABITATGES D’ÚS TURÍSTIC HAN D’INSCRIURE’S AL REGISTRE D’AGENTS IMMOBILIARIS DE CATALUNYA? La pregunta de la que parteix l’article no és trivial. Si bé l’Agència Catalana de Consum i el Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya consideren que els gestors d’habitatges turístics han d’estar inscrits al Registre, l’autora opina el contrari, atès que segons el seu punt de vista aquests professionals no són agents immobiliaris. MONTSERRAT JUNYENT MARTIN Cap de l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

TE X T

conseqüència de la problemàtica que ja s’estava produint en relació al règim jurídic aplicable en la regulació de les relacions entre els propietaris, els “gestors/arrendataris” i ocupants, va determinar excloure’ls del seu àmbit d’aplicació: “La cessió temporal d’ús de la totalitat d’un habitatge moblat i equipat en condicions d’ús immediat, comercialitzada o promocionada en canals d’oferta turística i realitzada amb finalitat lucrativa, quan estigui sotmesa a un règim específic, derivat de la seva normativa sectorial.” Aquest extrem clarifica en certa manera el buit legal que es donava en aquesta

situació. Fins aleshores, la relació entre el propietari de l’habitatge i el gestor se subjectava, majoritàriament, a la Llei d’arrendaments urbans; ara, de manera expressa i explícita, ha quedat fora del seu àmbit d’aplicació. Per la qual cosa, queda clar que el propietari no cedeix l’habitatge –com és propi de l’arrendament- al gestor, que no l’ocupa –com és propi de l’arrendament. Podríem concretar si aquest gestor, malgrat que no ocupi l’habitatge, en té o no la seva possessió immediata (tinença directa de l’habitatge) i veurem que la té només de manera puntual i, per tant, no permanent i només quan aquell qui l’ha ocupat, el desocupa. Vol això dir que el propietari no té la possessió de l’habitatge? Sens dubte, el propietari no perd mai la possessió que, en termes jurídics, s’identifica com a possessió mediata (aquella que li atorga el seu propi dret); en el cas de l’arrendament, cedeix la immediata a l’arrendatari i ell sempre conserva la mediata.

L’anàlisi d’aquesta activitat de cerca d’ocupants és la que ens ha de servir per afirmar o no si el gestor de l’habitatge turístic actua com un agent immobiliari als efectes de la Llei del dret a l’habitatge.

En els cas del habitatges turístics, com a titular de l’activitat, el propietari té dret o no a accedir-hi i, per tant, mantenir de manera puntual i junt amb el gestor, la possessió directa de l’habitatge. En funció dels acords i condicions de la cessió de la gestió, podrà o no accedir-hi, la qual cosa significa que el contracte que entre ambdós se subscrigui haurà de regular aquest aspecte. En definitiva, per via possessòria, també ens allunyem de la cessió típica de l’arrendament. De fet, el legislador ha ratificat que els preceptes de la Llei d’Arrendaments Urbans no servien per regular aquesta situació, atès que l’ha exclòs d’aquesta normativa. I tot plegat a on ens porta? Ens porta a afirmar que la manca de referent legislatiu que reguli la relació entre la propietat i el seu gestor, obliga als interessats a regir-se en el termes que ells mateixos convencionalment convinguin, és a dir, la seva relació, mancada d’un marc legislatiu tipificat, queda recollida en un marc contractual de naturalesa atípica i subjecte al seu propi contingut. Malgrat tot, la relació també es podria adscriure dins de la figura del mandat i llavors ja no parlaríem d’un marc normatiu atípic, sinó típic. En aquest supòsit, la propietat establiria amb el gestor una relació de mandat, regulada al Codi Civil, dins de la qual s’establirien les condicions i termes de la gestió. El gestor llavors actuaria per compte de la propietat. Ambdues possibilitats són factibles i, en tot cas, seran les condicions fixades i el mecanisme establert per desenvolupar la gestió qui acabarà determinant si és millor acollir-se a una o altra forma de gestió. Val a dir també que el fet que la titularitat de l’activitat resideixi en la propietat fa que ambdós, gestor i propietat, quedin necessàriament vinculats més enllà dels tractes entre ells, fins al punt que la propietat respondrà davant els ocupants i l’administració del serveis prestats, per la qual cosa la separació al contracte haurà de reflectir molt clarament fins a on arriba l’autonomia del

ELS GESTORS D’HABITATGES D’ÚS TURÍSTICS HAN D’INSCRIURE’S AL REGISTRE D’AGENTS IMMOBILIARIS DE C ATALUNYA?

gestor, sent el mecanisme de compensació econòmica i la distribució i repetició de responsabilitats entre ells, el que millor podrà servir per decidir quina modalitat s’escull. A més autonomia del gestor, més lluny queda el mandat. I pel que fa a aquest gestor que, com ja hem vist, no lloga l’habitatge i que, tal com el decret de referència ens diu, rep l’encàrrec de la propietat de gestionar l’activitat turística que hi acull, ens cal preguntar-nos: quina serà en realitat la seva tasca? Per esbrinar-ho, haurem de tornar al Decret, tota vegada que aquelles obligacions i requeriments que l’exercici de l’activitat exigeix, seran aquelles i aquells de les que, indiferentment, se’n haurà de cuidar o bé

el mateix propietari, en tant que titular de l’activitat, o bé donar, cedir, o delegar, si ho vol, a un tercer per tal que les faci a canvi de la retribució que acordin. D’entre les tasques, destaca la recerca dels “ocupants”, que són aquells que gaudiran de l’estada temporal a l’habitatge. L’anàlisi d’aquesta activitat de cerca d’ocupants és la que ens ha de servir per afirmar o no si el gestor de l’habitatge turístic actua com un agent immobiliari als efectes de la Llei del dret a l’habitatge.

altrament, com per exemple abonant a la propietat un import fix desvinculat de l’ocupació i assumint, en conseqüència, els riscos i ventura de l’explotació econòmica? En aquest segon cas, el gestor es constitueix en empresa explotadora de l’activitat que es desenvolupa a l’habitatge, deixant a la propietat al marge de la gestió, sens perjudici de la responsabilitat, com ja s’ha dit, davant els ocupants i l’Administració, que entre ells quedarà subjecte al mecanisme.

Es desenvolupa com una activitat de mediació? El gestor turístic realment fa labor mediadora, entre la propietat i l’ocupant? O bé l’autonomia de la seva gestió, degudament pactada, li permet actuar

TE X T

La mediació clarament busca conciliar posicions inicialment contraposades i fer-les coincidir amb l’objectiu de formalitzar el contracte objecte d’encàrrec. La recerca dels interessats en el producte/serveis turístics oferts no es desenvolupa de la mateixa manera ni mitjançant les plataformes tradicionals de comercialització per a la compra, venda i/o arrendament de productes immobiliaris ni és habitual que es produeixi una negociació entre el gestor i els usuaris dels serveis, tota vegada que els preus pel serveis contractats ja estan prèviament fixats. El mecanisme per a la formalització de la contractació dels serveis, d’entre els quals es troba evidentment l’ocupació de l’habitatge, funciona a través de reserves i l’abonament del preu estipulat en l’anunci promocional, segons sigui més o menys la temporalitat. Cal ressaltar que el client el que busca és un allotjament per satisfer la seva necessitat temporal d’estada i no un habitatge, el que fa que realment la relació client /gestor-propietat s’escapi de la mediació que un agent immobiliari estableix amb els interessats en comprar, vendre o arrendar un immoble. Estem en dos àmbits d’actuació força diferenciats: un es desenvolupa dins del sector turístic i l’altre, en l’immobiliari. Així, cal que el gestor estigui inscrit en un registre, l’activitat dels qui l’integren no s’ajusta realment a la que ell fa? Sota el meu parer, no li cal. Si és un agent que compatibilitza la gestió turística amb la tasca d’agent immobiliari ja hi constarà inscrit i, si només gestiona habitatges turístics, no es pot fer una interpretació extensiva i considerar que hi ha de ser,

entre d’altres coses perquè l’obligarem a acreditar una formació que potser no té i no té necessitat de tenir per fer aquesta tasca, o l’obligarem a subscriure unes pòlisses de responsabilitat civil i de caució que no estan pensades per a aquesta activitat. No es pot partir d’una premissa equivocada en considerar que el propietari quan decideix encarregar la gestió ho fa a un agent; la persona escollida ho serà o no ho serà. Si ho es, ja constarà al Registre i si no ho és, repeteixo, al meu entendre, no li cal. I acabo amb la conclusió del principi.

COL·LABORADORS IMMOSCÒPIA 16 Antonio Gil, Fernando García Erviti, Carlos Marmolejo Duarte, Josep Jorge i Montserrat Junyent Martin