IMMOSCÒPIA núm. 15 by IMMOSCÒPIA

IMMOSCÒPIA

15|· MAIG 2017 Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

EDT: Innovant al sector immobiliari OPN: ¿Necesita España un Plan Estratégico de la Vivienda? INF: Informe trimestral de preus de venda APIALIA

TXT: Se avecina una revolución tecnológica en el sector inmobiliario I Transacciones inmobiliarias internacionales a la luz de la ley de prevención de blanqueo de capitales y el reglamento que la desarrolla I El desafío: la señalización digital, una nueva forma de llegar al cliente I Habitatge de lloguer a Catalunya I ¿La liquidación del impuesto de plusvalía municipal es un fraude al espíritu del impuesto?

Í DX

Se avecina una revolución tecnológica en el sector inmobiliario 18 TXT: Transacciones inmobiliarias internacionales a la luz de la ley de prevención de blanqueo de capitales y el reglamento que la desarrolla 24 TXT: El desafío: la señalización digital, una nueva forma de llegar al cliente 30 TXT: Habitatge de lloguer a Catalunya 36 TXT: ¿La liquidación del impuesto de plusvalía municipal es un fraude al espíritu del impuesto? 8 TXT:

2 EDT: Innovant

al sector immobiliari 4 OPN: ¿Necesita España un Plan Estratégico de la Vivienda?

Informe trimestral de preus de venda APIALIA 6 INF:

Immoscòpia no es responsabilitza ni comparteix necessàriament les opinions expressades pels seus col·laboradors.

EDT

enamorar RENT que volíem portar-lo a casa. Per això, vam buscar els millors socis: El Consorci de la Zona Franca que, a través de Barcelona Meeting Point, fira de referència del sector immobiliari tant a nivell nacional com internacional, ens garantia l’èxit d’organització de l’esdeveniment, i REAL NEWTECH, empresa creadora el

Innovant al sector immobiliari

2013 del saló RENT a París i que ha celebrat ja quatre edicions amb sorprenent èxit de participació, que ens aporta el coneixement de les últimes tecnologies aplicades al sector immobiliari i dels millors especialistes europeus. Gràcies a la seva col·laboració, avui INMOTECNIA RENT és una realitat. Una realitat que posa a l’abast dels professionals immobiliaris les últimes tecnologies en un moment en el qual s’està vivint l’eclosió d’un nou sector, el

de les proptech, els serveis immobiliaris basats en innopocs dies que se celebri INMOTECNIA RENT, sa-

vació tecnològica: drons, avatars, big data, intel·ligència

bem que aquest esdeveniment canviarà la ma-

artificial, 3D, realitat virtual i augmentada...

nera que tenen d’entendre el seu negoci molts

professionals immobiliaris. Ho sabem, perquè a nosaltres

Tot això és present a INMOTECNIA RENT a través d’una

ens va passar el mateix.

àrea expositora amb una àmplia selecció d’empreses tecnològiques, incloent una zona d’startups immobiliàries

Al novembre de 2015, el col·lectiu API a Catalunya es

patrocinada per La Salle–Technova, i d’un interessant

va embarcar en l’aventura de participar al saló RENT

programa de conferències en el que nombrosos especi-

de París, dedicat a la tecnologia immobiliària. Un saló

alistes parlaran de la transformació digital dels negocis

del que es començava a parlar com un esdeveniment

immobiliaris mitjançant la tecnologia.

excepcionalment singular en el sector immobiliari. I no és d’estranyar, perquè creus que hi ha molts negocis

A destacar: la presència de rellevants professionals amb

immobiliaris que hagin implantat processos d’innovació

perfil tecnològic i emprenedors amb èxit, com Dídac Lee,

tecnològica per ser més eficients? Si ets agent immobi-

Fundador d’Inspirit (incubadora d’empreses tecnològi-

liari o promotor, coneixes bé la resposta.

ques) i membre de la junta del FCBarcelona, Vincent Lecamus, cofundador d’Immobilier 2.0, principal lloc web

Són pocs els negocis immobiliaris que actualment po-

francès sobre sector immobiliari i noves tecnologies, o

tenciïn la seva capacitat per atraure nous clients locals

Pedro Thormodsen, director general de fotocasa.

o internacionals a través de les tecnologies, més enllà de treballar amb softwares de gestió de clients (en el millor

Si innovar significa alterar alguna cosa, esperem que

dels casos). No només això. Són pocs els professionals

INMOTECNIA RENT modifiqui la manera de pensar

conscients que la tecnologia els pot ajudar a eliminar

d’aquells professionals immobiliaris que encara no s’han

tasques administratives innecessàries o a reduir costos

adonat que apostar per la tecnologia immobiliària és la

en tots els seus departaments per guanyar un bé molt

inversió més rendible que pots fer al teu negoci. Si més

preuat: temps per vendre més i millor. Per això, el nostre

no, aquest pot ser un magnífic punt de partida.

viatge a París per participar a RENT va ser tan revelador. Allà va ser on vam descobrir el gran potencial de desenvolupament dels negocis immobiliaris. I tant ens va

OP N

a crisis inmobiliaria de la década pasada nos hizo pensar que ya habíamos construido la suficiente cantidad de viviendas como para no tener que

ocuparnos de ello en mucho tiempo. La resaca nos impedía fijarnos en si teníamos las viviendas que necesitábamos, en los sitios donde la gente quería vivir y a un precio asequible.

¿Necesita España un Plan Estratégico de la Vivienda? JOSÉ LUIS SUÁREZ Profesor de IESE Business School

El paso del tiempo no ha hecho más que aumentar esa autocomplacencia que no se corresponde con la realidad. Si bien está previsto que la población disminuya en 686.000 personas hasta 2027, los hogares aumentarán en más de 386.000 unidades en diez años por la reducción del número de personas por hogar de 2,52 a 2,41. A lo que habrá que sumar la reposición de un parque donde el 57% de las viviendas tiene más de 40 años y la demanda de segunda vivienda. La carestía de la vivienda es acentuada. Cuando se mide por el número de años de renta que los hogares deben

MARIOLA SORIANO

dedicar a la vivienda vemos que –según el Banco de Es-

Asistente de investigación de IESE Business School

paña– estamos en 6,6, mientras que al comienzo de la década pasada se necesitaban poco más de cuatro años para comprar una vivienda nueva. Y la accesibilidad está empeorando en los últimos meses ya que el precio de la vivienda está creciendo más que los salarios, y no hablemos de la más que probable subida de tipos de interés. También crece el precio de los alquileres, la variación ha sido del 15,6% en Madrid y del 16,5% en Barcelona en 2016, según Idealista. La necesidad de asegurar el acceso a la vivienda se pone más en evidencia cuando se analizan grupos sociales concretos, como es el caso de los jóvenes. La edad de emancipación de los jóvenes españoles se acerca a los 30 años y es sólo superada por los países de la antigua Yugoslavia, Malta, Eslovaquia y Grecia. La emancipación depende de muchos factores, pero no cabe duda de que el acceso a la vivienda es uno de ellos. El retraso en el pago de gastos relacionados con la vivienda principal ha pasado del 6% al 11% entre las personas más necesitadas.

En los últimos años están incrementándose tanto el nú-

Una estrategia de la vivienda debe abarcar todos los ór-

mero de transacciones como el precio de la vivienda, de

denes de un bien tan necesario desde un punto de vista

lo que debemos congratularnos por los puestos de tra-

social y que representa una fuente de actividad económi-

bajo que ello implica y porque la vivienda representa el

ca, de inversión y de competitividad internacional. Una

80% del patrimonio de las familias. Pero debemos ase-

estrategia debería ocuparse de que haya un mercado de

gurarnos de que todos pueden tener una vivienda digna.

suelo ágil y que proporcione la materia prima oportu-

Hay señales de que muchas transacciones actuales se

na al proceso de construcción, una edificación eficiente

hacen por motivos de inversión (hay más compraventas

en coste (de construcción y de ocupación) y respetuosa

que hipotecas), como de mejora de los que ya tienen

del medio, sendos mercados de compraventa y alquiler

una vivienda (entre las nuevas promociones, predomi-

transparentes, con el suficiente asesoramiento de las

nan las de viviendas más grandes).

partes y de bajo coste, que provea a una continua regeneración urbana, la financiación, la oferta institucio-

Lo anterior se refiere sólo a uno de los puntos que tiene

nal de viviendas en alquiler, y el mantenimiento de los

que ver con una estrategia de la vivienda, que es el ac-

parques en propiedad y alquiler (tanto privados como

ceso a una vivienda en propiedad o alquiler de la gente

públicos). Una estrategia de la vivienda debería aislarla

más necesitada, pero una estrategia debería ir mucho

de las soluciones llamativas y demagógicas, de la codicia

más allá. El regulador se debería ocupar de que el país

de operadores públicos y privados, ser consciente del

cuente con la infraestructura de viviendas en tiempo,

coste del dinero público y propiciar la seguridad de los

forma y precio adecuados a las necesidades de la so-

contratos y el imperio de la ley.

ciedad y que cuente con los mercados suficientemente eficientes en cuanto a construcción, compra, alquiler y

Salta a la vista que es una tarea ingente, pero también

mantenimiento.

necesaria. Requiere la coordinación de varias administraciones y la de éstas con el sector privado. Algunos

No hay que olvidar que la competencia entre países se

países entienden que esto no puede acometerse sin un

libra cada vez más en el entorno urbano y que, cuando

plan que abarque a todos los operadores. Es, por ejem-

hablamos de infraestructuras, la más importante es la

plo, el caso del Reino Unido donde en un corto espacio

vivienda. La disponibilidad de un parque idóneo y efi-

de tiempo se han sucedido dos grandes planes rubrica-

ciente en términos de coste de ocupación es un elemen-

dos por sendos primeros ministros: el “Housing Strate-

to vital a la hora de construir la posición competitiva

gy for England” de David Cameron de 2011 (al año si-

de nuestras ciudades. Esto requiere una visión de largo

guiente de ser elegido) y el “Fixing Our Broken Housing

plazo, más concienzuda que meros parches aquí y allá.

Market” de Theresa May de febrero de 2017 (a los seis

Seguramente, también un acuerdo de mínimos entre

meses de asumir).

partidos políticos que asegure la continuidad. No es aventurado pensar que en España ganaríamos muLa política de vivienda en curso favorece al alquiler y la

cho con un plan estratégico de la vivienda que coordine

rehabilitación, pero eso es sólo parte del problema, y –

a las administraciones públicas y tienda puentes de en-

además – no acaban de despegar ni lo uno ni lo otro. Es

tendimiento y confianza con los operadores privados,

verdad que después de los datos negativos de 2013, los

nacionales y extranjeros, para asegurar la disponibilidad

permisos de rehabilitación aumentaron un 2% en 2014,

de un parque de viviendas que facilite el primer acceso,

pero el incremento bajó al 1% en 2015 y sólo estamos

fomente la movilidad laboral y el empleo de los jóvenes,

hablando de un total de 25.000 permisos, eso es sólo el

reduzca la edad de emancipación, mejore la natalidad,

uno por mil de un parque de viviendas. El porcentaje

traiga tranquilidad a nuestros mayores y aumente la

de viviendas en alquiler se ha estabilizado en un 15%

competitividad y el prestigio de España.

desde 2011 según el Banco de España, ya que, frente a una creciente demanda de alquiler, la oferta institucional se mueve muy poco – hacen falta inversores y financiadores. La inversión pública es reducida por las exigencias sobre el déficit, mientras que la colaboración público-privada es escasa, entre otras cosas, por desconfianza entre las partes.

INF

Informe trimestral de preus de venda Apialia

Barcelona (€/m ) 2

1T/17

% Var.

ANTIGA ESQUERRA

4.077 4.266 4.186 4.502

7,55

BESÓS MARESME

2.302 2.451 2.244 1.994

-11,14

CAMP DE L'ARPA

2.498 2.725 2.750 2.834

3,05

EIXAMPLE DRET

5.278 5.286 4.918 4.886

-0,65

EL CLOT

2.578 2.843 2.884 2.887

0,10

FORT PIENC

3.162 3.486 3.506 3.579

2,08

FRONT MARÍTIM

5.876 4.877 4.925 4.992

1,36

GLÒRIES

2.859 2.936 3.300 3.501

6,09

LA MATERNITAT

3.210 4.903 4.611 4.024

-12,73

LES CORTS

4.035 3.674 3.731 3.863

3,54

NOVA ESQUERRA

3.305 3.624 3.597 3.722

3,48

PEDRALBES

5.328 5.258 5.807 5.208

-10,32

POBLENOU

3.615 3.689 3.665 3.733

1,86

PROVENÇALS DEL POBLENOU

3.238 3.005 3.094 3.263

5,46

SAGRADA FAMÍLIA

3.287 3.368 3.375 3.451

2,25

SANT ANTONI

3.183 3.440 3.505 3.413

-2,62

Aquest informe recull els preus de vendes reals

SANT GERVASI GALVANY

4.418 4.407 4.891 4.794

-1,98

d’immobles residencials de segona mà realitza-

SANT MARTÍ

2.627 4.101 4.519 4.307

-4,69

des per les agrupacions comercials del Col·legi

SARRIÀ

4.842 4.915 5.900 5.510

-6,61

d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barce-

SARRIÀ - SANT GERVASI

4.505 4.425 4.876 4.939

1,29

lona i de l’Associació d’Agents Immobiliaris de

TRES TORRES

4.600 4.790 5.131 5.790

12,84

Catalunya (AIC). Totes les operacions realitzades

VERNEDA LA PAU

2.437 2.195 2.192 2.711

23,68

queden recollides pel nostre software de gestió

VILA OLÍMPICA

4.386 4.479 5.023 5.313

5,77

Ghestia. És important destacar que estem parlant

Preu mig

3.724

1TRIM 2017

2T/16

3T/16

4T/16

3.876

4.027

4.053

0,63

3T/16

4T/16

1T/17

% Var.

de xifres recollides d’operacions tancades durant el període del present estudi, en cap cas són xifres obtingudes des de l’oferta d’immobles a la venda.

Barcelona Costa Sur (€/m ) 2

2T/16

L’àmbit geogràfic de l’estudi se cenyeix a aquelles zones en les quals ja s’han implantat les agrupa-

BEGUES

1.626 1.453 1.466 1.593

8,66

cions comercials del col·lectiu API, les APIALIA.

CASTELLDEFELS

2.351 2.643 2.630 2.627

-0,11

GAVÀ

1.957 2.407 2.395 2.300

-3,97

JUAN JOSÉ AGUILERA

SITGES

3.543 3.774 4.005 4.210

5,12

Director Comercial API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

VILADECANS

1.617 1.790 1.816 1.824

0,44

Preu mig

2.219

2.413

2.462

2.511

1,97

2T/16

3T/16

4T/16

1T/17

% Var.

NAVARCLES

920 1.111 1.106 1.156

4,52

PONT DE VILOMARA

991

Bages (€/m ) 2

930

945

1,61

979 1.035

975

-5,80

932

SANT FRUITÓS DEL BAGES

1.229

ST. JOAN DE VILATORRADA

903

919

923

0,44

SANT PEDOR

921 1.003 1.033

957

-7,36

Preu mig 6

960

982

963

986

991

-1,33

IN FOR M E T R IM E S T R AL DE P R E U S DE VE ND A API ALI A

Manresa (€/m ) 2

AJUNTAMENT

Sabadell (€/m ) 2

2T/16

3T/16

4T/16

1T/17

% Var.

770

761

841

2T/16

3T/16

4T/16

1T/17

% Var.

932

10,82

CAN FEU

1.233 1.423 1.517 1.435

-5,41

AV BAGES

1.152 1.219 1.186 1.142

-3,71

CAN RULL

1.244 1.266 1.339 1.359

1,49

CENTRE

1.093

932

895

952

6,37

CENTRE

1.650 1.952 2.114 1.940

-8,23

CONGOST

632

805

732

784

7,10

CONCÒRDIA

1.219 1.350 1.421 1.427

0,42

FONT DE CAPELLANS

897

905

988 1.032

LA FLORIDA-VALLDAURA

977 1.035 1.006

MION

847

PUEBLO NUEVO PL. CATALUNYA

4,45

CREU ALTA

1.506 1.662 1.759 1.751

-0,45

977

-2,88

EIXAMPLE SANT OLEGUER

1.587 1.653 1.765 1.445

-18,13

785

10,25

GRÀCIA

1.532 1.667 1.795 1.600

-10,86

960 1.128 1.246 1.074

724

712

-13,80

MERINALS

1.302 1.260 1.239 1.130

-8,80

992

-10,23

TERMES

1.248 1.034 1.057 1.094

3,50

925 1.018 1.000

-1,77

Preu mig

1.391

1.474

1.556 1464,56 -5,89

2T/16

3T/16

4T/16

1.006 1.043 1.105

SANT JOAN DE DEU Preu mig

945 928

948

973

967

-0,61

Sant Cugat (€/m ) 2

1T/17

% Var.

1T/17

% Var.

ARXIU ESTACIÓ

2.859 3.075 3.288 3.080

-6,33

ALELLA

2.401 2.920 3.316 3.294

-0,66

CAN MAGÍ

2.818 2.955 3.151 2.947

-6,47

ARENYS DE MAR

1.562 1.810 2.009 1.945

-3,19

CAN TRABAL

2.772 2.876 2.824 3.171

12,29

ARENYS DE MUNT

1.276 1.328 1.318 1.301

-1,29

CENTRE

2.699 2.762 2.845 2.866

0,74

ARGENTONA

1.613 1.350 1.433 1.177

-17,86

MIRA-SOL

2.743 2.482 2.627 2.402

-8,56

CABRILS

1.835 1.652 1.659 1.690

1,87

PARC CENTRAL

3.082 3.390 3.630 3.460

-4,68

CALELLA

1.378 1.573 1.689 1.550

-8,23

TURÓ DE CAN MATES

2.628 3.132 3.414 3.439

0,73

MALGRAT

1.312 1.379 1.447 1.394

-3,66

MATARÓ

1.533 1.535 1.583 1.540

-2,72

Preu mig

2.800

2.953

3.111

3.052

-1,90

PINEDA

1.315 1.205 1.138 1.193

4,83

PREMIÀ DE MAR

1.631 1.811 1.941 1.826

-5,92

ST ANDREU DE LLEVANERES

2.058 2.320 2.476 2.339

-5,53

2T/16

3T/16

4T/16

1T/17

% Var.

VILASSAR DE DALT

1.830 1.762 1.845 1.739

-5,75

BARRI MARÍTIM

1.255 1.273 1.423 1.320

-7,24

VILASSAR DE MAR

2.052 2.210 2.334 2.346

0,51

EIXAMPLE

1.529 1.506 1.661 1.553

-6,50

LLEVANT

1.814 1.782 1.863 1.852

-0,59

NOU EIXAMPLE NORD

1.653 1.569 1.701 1.576

-7,35

NOU EIXAMPLE SUD

1.459 1.390 1.510 1.418

-6,09

PART ALTA

1.593 1.450 1.540 1.431

-7,08

SANT PERE I SANT PAU

1.227 1.464 1.478 1.429

-3,32

Preu mig

1.504

-5,34

Maresme (€/m ) 2

Preu mig

2T/16

1.677

Osona (€/m )

3T/16

1.758

4T/16

1.861

1.795

-3,53

CENTELLES MANLLEU RODA DE TER

2T/16

1T/17

% Var.

1.262 1.306 1.384 1.308

-5,49

876

3T/16 935

4T/16 993

955

-3,83

934 1.006 1.093 1.093

0,00

TONA

1.333 1.485 1.635 1.616

-1,16

VIC

1.416 1.234 1.273 1.265

-0,63

Preu mig

1.164

-2,21

1.193

1.276

1.247

Tarragona (€/m ) 2

1.491

1.597

1.511

TX T

SE AVECINA UNA REVOLUCIÓN TECNOLÓGICA EN EL SECTOR INMOBILIARIO Tradicional y poco permeable a los cambios, el sector inmobiliario se resiste en muchas ocasiones a adaptarse a las nuevas tecnologías. Sin embargo, la inteligencia artificial, la realidad virtual y aumentada o el 3D ya están empezando a revolucionarlo de forma inevitable. Inmotecnia Rent, el primer evento de tecnología inmobiliaria en España, es buena muestra de ello. Varios especialistas, presentes en este evento, muestran en este artículo cómo la tecnología puede cambiar el día a día del profesional inmobiliario y su cliente.

LA PROFESIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO FRENTE AL RETO DE LA INTELIGENCIA ARTIFICIAL

cian de la tecnología de manera jamás

formación, habilidades profesionales de

anticipada, y su empleo eficiente nos

los agentes y nuevos modelos de negocio

permitirá seguir siendo competitivos

hacia los cuales deberemos dirigirnos.

en la carrera hacia el mañana. Pero el impacto del futuro ya está aquí y las

Es importante recordar algunos de los

sociedad, y el sector inmobiliario parti-

datos presentados en el último Foro de

cularmente no puede permitirse el lujo

Davos (2016) para ser conscientes de

de seguir teorizando. La tecnología está

la magnitud de la transformación a la

al alcance de todos, su bajo coste y su

que estamos asistiendo: 4,9 billones de

La innovación es un reto esencial para

extrema facilidad de empleo así lo per-

aparatos conectados vía tecnología IoT

cualquier empresa y profesional en la ac-

miten. La cuarta revolución industrial ha

(internet of things) en el 2015, que se-

tualidad. Es preciso innovar si queremos

llegado y su avance es imparable.

rán 25 billones en el 2020. Las cifra de

DAMIÀ GARCIA PRIU Chief Business Development Officer, Restb.ai

seguir existiendo en un plazo cercano.

robotización industrial será de 85 billo-

El sector inmobiliario, los agentes de la

Un reciente informe del World Econo-

nes US$ en el 2019. La inversión capital

propiedad y los portales online no son

mics Forum (abril, 2016) expone: “¿Qué

riesgo en Inteligencia Artificial se multi-

una excepción.

tienen en común profesiones tan dispa-

plica exponencialmente desde hace tres

res como un broker de bolsa, un agente

años. Los volúmenes de datos recogidos

Cuando escuchamos nuevos conceptos

inmobiliario y el personal telemarketer?:

por sensores alcanzan volúmenes jamás

como ‘millenials’, realidad aumentada,

que todos ellos van a perder su empleo

precedidos.

realidad virtual, bots, impresión 3D,

en un futuro no lejano”. Esta afirmación

sensores, nanotecnología, blockchain,

se hace en base a estudios publicados

Este momento convulso ofrece sin em-

bitcoins o inteligencia artificial, resulta-

por la Universidad de Oxford (UK) en los

bargo nuevas oportunidades de negocio.

ría temerario pensar que ello no va con

que se detalla que la probabilidad que

Con la tecnología disponible somos ca-

nosotros. La transformación digital está

los algoritmos basados en la inteligen-

paces de concentrar multitud de datos

presente en todos los ámbitos de nuestra

cia artificial sean capaces de reemplazar

dispersos para predecir el precio de las

sociedad y resulta imprescindible refor-

dichos puestos de trabajo de forma efi-

viviendas. Es posible establecer nuevos

mularnos urgentemente para subsistir

ciente está entre el 97% y el 99%. Una

ratios dinámicos para establecer au-

y crecer en el futuro. Todos los sectores

sentencia muy dura, tal vez simplista si

tomáticamente el valor de un espacio

están mutando, conocidas cadenas de

analizamos la potencialidad real de la

comercial. Podemos modelar, personali-

fotografía han desaparecido, vemos las

inteligencia artificial y la comparamos

zado al máximo, las recomendaciones a

series de TV a través de nuevos canales

con la realidad profesional del sector.

nuestros clientes. Existen nuevos medios

online, pronto los coches automáticos

de inversión colectiva (crowdfunding)

serán más seguros que los conducidos

Es cierto que no solo los agentes inmobi-

en inmuebles… ya es posible predecir y

por humanos. No es absurdo proyectar

liarios, sino toda la industria inmobilia-

automatizar ciertas conductas.

que en poco tiempo se prohíba a los

ria, requiere de una transformación pro-

humanos conducir automóviles porque

funda. Se precisa analizar y reflexionar

causamos accidentes mientras que los

sobre los inesperados cambios demográ-

dirigidos mediante inteligencia artificial

ficos que vivimos, la modificación de los

no los causarán.

hábitos de los compradores y el empleo de las nuevas tecnologías para estimar

Los estados, las empresas, las organiza-

cuál será el impacto de dichas transfor-

ciones sociales y las familias se benefi-

maciones en las próximas necesidades de

TX T

Los ‘tentáculos’ de la Inteligencia Artificial se extienden a todos los ámbitos de nuestra economía y sociedad. No es absurdo sentenciar que quien desee continuar siendo rentable deberá aprender a usar y sacar provecho de dicha inteligencia.

Con la tecnología disponible somos capaces de concentrar multitud de datos dispersos para predecir el precio de las viviendas.

Sin embargo resulta difícil imaginar que la Inteligencia Artificial, o la robótica, puedan llegar a reemplazarnos en cual-

explica que la IA es la posibilidad de

quier ámbito laboral. Como paciente de

replicar conductas en máquinas que si

sumidores (compradores) como de los

un hospital ¿preferirías recibir un diag-

fuesen ejecutadas por un ser humano

proveedores (inmobiliarias, intermedia-

nostico automático de una máquina im-

las designaríamos como conductas inte-

rios y agencias). Sin embargo la IA ya

personal o ser atendido por un doctor al

ligentes. Hoy en día esto ya es posible

ha comenzado a revolucionar de forma

cual le tienes confianza? En uno de los

gracias a las llamadas ‘redes neuronales’,

inevitable el sector. Muchos son los cam-

momentos más importantes de la vida

que son un tipo de programas de orde-

bios que ya estamos observando y de los

de una persona, cuando alguien decide

nador (algoritmos) con la capacidad de

cuales podemos beneficiarnos.

adquirir una vivienda para su familia,

aprender al ser sometidos a un entrena-

¿cuántos compradores van a confiar más

miento forzado con el objetivo de que

Nadie duda de que el proceso de adqui-

en las recomendaciones automatizadas

‘aprenda’ a realizar una determinada

sición de una vivienda es esencialmen-

de un ‘bot’ que en el trato personaliza-

tarea cognitiva.

te emocional, basado en gran parte en

do, afectivo y de confianza que ofrece un agente o asesor inmobiliario?

tanto desde la perspectiva de los con-

nuestra percepción visual, de que duranAunque los orígenes de la IA se remon-

te el proceso de la venta es imprescin-

tan a mediados del siglo pasado, su eclo-

dible la interacción verbal, y finalmente

La Inteligencia Artificial (IA), como con-

sión no ha sido hasta hace un par o tres

también cobra importancia el análisis

cepto, sugiere la capacidad de que las

de años gracias al incremento exponen-

cuantitativo y cualitativo de los datos de

máquinas (ordenadores) de forma inde-

cial en la capacidad de procesamiento

la vivienda. Cada uno de estos aspectos

pendiente procesen información, sean

de los ordenadores –especialmente los

(análisis de la imagen, comprensión del

capaces de aprender por experiencia y

procesadores gráficos- y a la democrati-

lenguaje, predicción de conducta) ya

lleguen a tomar decisiones propias en

zación de la tecnología. Todo ello, unido

está siendo mejorado de forma eficiente

base a su anterior aprendizaje experien-

a la rápida evolución en el diseño de los

gracias al uso de tecnologías basadas en

cial. La definición más clásica (1956)

mencionados algoritmos en forma de

la IA. Todo ello está generando un im-

‘redes neuronales’, al acceso a grandes

parable efecto positivo en la industria:

volúmenes de data y a su aplicación en

se ayuda a los consumidores a encontrar

una amplia multitud de campos profe-

la vivienda deseada de forma más ágil,

sionales diversos, aplicaciones industria-

mientras que los agentes pueden espe-

les, personales o gubernamentales.

cializarse y disponer de una oferta con un mayor valor diferencial. Son muchos

El sector inmobiliario siempre ha sido un

los problemas que las técnicas de la IA

poco más tradicional, poco permeable a

está ayudando a superar, podemos citar

grandes alteraciones hasta el presente,

aquí algunas:

S E AVE C IN A U N A R E VOL U C IÓ N T E C NOL Ó GIC A E N E L S E C TOR IN MOBILI ARIO

Estimación inteligente de precios:

partir de las fotos publicadas resulta im-

lo que realmente están buscando ni tam-

Los precios de los inmuebles se ven in-

prescindible para mejorar la eficacia de

poco conocen lo que más les conviene.

fluenciados por muchos factores tales

nuestros anuncios, su ordenación, para

Pero cuando están visitando nuestras

como la localidad, barrio, los acabados

comprender cómo interactúan nuestros

páginas web o los portales inmobilia-

interiores de la vivienda, sus exteriores,

clientes con cada uno de nuestros anun-

rios nos dejan multitud de indicadores a

calidades de la obra… y complicándolo

cios, descubrir cuál es la imagen que

partir de su interacción con cada anun-

un poco más influyen también su orien-

ayuda a vender más u obtener un mejor

cio, muestran patrones de búsqueda y

tación, la manzana, el momento del

SEO de nuestra web.

cómo visualizan las imágenes de nuestros anuncios. La Inteligencia Artificial

mercado o los servicios cercanos existentes. De tal forma que sería factible

Cierre de ventas:

nos facilita la tecnología de análisis y

diseñar una ‘red neuronal’ que aprenda

El ciclo de ventas del sector inmobiliario

comprensión de imágenes para efectuar

y construya un modelo predictivo de

suele ser más largo que en otros tipos de

una segmentación precisa de nuestros

precios y tendencias, a partir del análisis

negocios, y el comprador pasa por más

clientes y una posterior personalización

constante de los millones de datos que

estadios e interacciones antes de finali-

granular y automática de la oferta a la

se publican cada día en todos los porta-

zar la transacción. Muchas de estas in-

demanda específica de cada cliente.

les y de cualquier otra fuente pública o

teracciones se realizan telefónicamente

privada de datos.

con el agente inmobiliario, el promotor, la propiedad… Sería posible diseñar una

LA REVOLUCIÓN DE LOS ‘BOTS’

Portales y webs inmobiliarias:

‘red neuronal’ capaz de analizar los to-

Es posible afirmar que el ciclo de compra

nos de voz, tipos de llamada, contenido

Los ‘chatbots’ o ‘bots’ permiten que los

o alquiler se inicia hoy en día siempre

de las mismas, que a partir del estudio

usuarios de nuestra página web interac-

frente a un buscador online especiali-

masivo del comportamiento de los com-

túen verbalmente o por escrito -similar

zado (portales o webs) o no especiali-

pradores en millones de llamadas fuese

a un chat- con un agente virtual inte-

zado(Google), con el propósito de que

capaz de predecir el resultado de la po-

ligente que es capaz de comprender y

quien busca una vivienda y los que ofre-

sible transacción al seguir cada llamada

contestar correctamente a las preguntas

cen viviendas se encuentren de forma

y proponernos ajustes durante el ciclo de

que se le formulen, además de ejecutar

rápida y efectiva. Sin embargo la in-

la misma para conseguir un cierre más

acciones en base a la conversación man-

formación obtenida en los buscadores

rápido.

tenida con un usuario. Ejemplos de ello

presenta habitualmente un contenido

sería el concertar una cita, fijar una visi-

visual pobre, imágenes desorganizadas,

Anticipación de la conducta del comprador:

ta, facilitar información sobre inmuebles

anuncios poco documentados, fotos no

Muchos estudios demuestran que un

y muchas otras interacciones básicas co-

adecuadas o irrelevantes, se ofrecen cri-

gran número de personas que buscan

tidianas de los agentes, que consumen

terios de filtrado que no filtran nada, y

una vivienda no están muy seguros de

tiempo y no nos aportan valor.

resultados poco ajustados a cada perfil de cliente. Ello se ve agravado por el uso actualmente mayoritario de dispositivos móviles en los que el usuario desea interactuar sólo de forma visual y evita escribir ningún texto. El empleo de ‘redes neuronales’ entrenadas para el análisis de las fotos, su descripción automática y la obtención de datos (metadata) a

TX T

Los ‘bots’ podrían posicionarse como una herramienta de ayuda para agilizar nuestro trabajo diario. Alguno de los más visionarios, como Structurely por ejemplo (mayo 2016), ya ha creado un ‘bot’ llamado Holmes que, afirma, automatiza prácticamente todo el ciclo de

Un ‘bot’ nunca podrá reemplazar el rol de un agente, de un ser humano, en el proceso comercial de una transacción inmobiliaria.

venta inmobiliaria, ocupándose de todas las etapas de la venta hasta el momento de cierre comercial. La participación directa del agente ‘humano’ inmobiliario

procesos rutinarios, una nueva ayuda

se limitaría a ése último momento de

para disponer de más tiempo productivo

firma final.

y poder concentrarnos en la generación de valor.

Desde la perspectiva del agente o intermediario inmobiliario es magnífico pen-

Gran parte del trabajo del agente se basa

sar que todo el trabajo rutinario puede

en su red de contactos interpersonales,

ser delegado a una inteligencia artificial

su trabajo sobre el terreno, su intuición

y que sólo vamos a ocuparnos de pasar

comercial y su reputación personal. Los

por el despacho a firmar contratos. Pero,

ordenadores y la Inteligencia Artificial

¿alguien les ha preguntado a los clien-

analizan datos rápidamente, pueden

tes-consumidores si están satisfechos con

automatizar la toma de decisiones, pre-

esta posibilidad? ¿Cuántos de ellos con-

decir conductas y replicar eficazmente

fiarán igual en un ‘bot’ que en una per-

algunas funciones cognitivas, pero no

sona real? Los humanos, en las grandes

pueden ser programados para disponer

decisiones vitales, necesitamos confiar

de atractivo alguno, ni para crear una

en otro humano con quien se haya esta-

vinculación afectiva, imprescindible para

blecido algún vínculo emocional.

el cierre de una venta. Las cualidades como la intuición, el razonamiento, la

Un ‘bot’ nunca podrá reemplazar el rol

empatía, la emoción o la capacidad de

de un agente, de un ser humano, en el

relacionarse son, hoy por hoy, exclusiva-

proceso comercial de una transacción

mente humanas.

inmobiliaria. Podrán ser útiles para recabar información básica o automatizar

S E AVE C IN A U N A R E VOL U C IÓ N T E C NOL Ó GIC A E N E L S E C TOR IN MOBILI ARIO

¿CÓMO SERÁ UNA VISITA INMOBILIARIA EN 2035? VINCENT LECAMUS Immobilier 2.0

ambientes que utilizo. Esto le da una

diferentes apartamentos que he seleccio-

gran cantidad de datos: los barrios que

nado en las últimas semanas. El trayec-

frecuento, mis actividades... ¡todo está

to pasa rápidamente, y el coche me deja

incluido! Es automático, ya no es nece-

justo delante de la agencia.

sario buscar durante horas. No sé cómo la gente lo hacía antes... Mi asistente (Stewart, el nombre que le he puesto)

EL CONTENIDO DE DESTINO IN REAL LIFE

Realidad virtual, realidad aumentada, la

está alerta permanentemente, me envía

inteligencia artificial, la robótica... Hay

alertas cuando encuentra una propie-

Para darme la bienvenida “Peeper” se

muchas nuevas tecnologías que se están

dad que me pueda gustar. Solo tengo

pone a mi servicio. “Su asesor estará con

desarrollando en la actualidad. Una cosa

que deslizar la pantalla a la derecha o

usted en 5 minutos. Siéntese”, me dice.

es cierta: nuestros caminos para visitar y

la izquiera para decir si el apartamento

Hablo un poco con Peeper mientras es-

para hacer a nuestros clientes visitar los

me interesa o no y puedo programar una

pero a mi agente y le pregunto qué hay

apartamentos experimentarán cambios

visita en mi tiempo libre.

de nuevo en venta. Solo me habla de los

profundos. Entonces, mañana, ¿cómo será

apartamentos que me interesan en base

la visita a una propiedad? ¿Preparados

También tengo otra aplicación, que se

a los últimos años. ¡Minority Report es

para el despegue? ¡Comenzamos en 2035!

parece mucho a Geoimmo, el “Google

una realidad!

street view de las propiedades”, que se

¡UN ASISTENTE MUY INTELIGENTE!

hizo a principio de los 2000. Esto me per-

De hecho, el contenido, la publicidad

mite, cuando camino, localizar, gracias a

que vemos, y la que no vemos está

la geolocalización, la propiedad en alqui-

adaptada automáticamente a nuestros

Hace dos semanas, decidí cambiar. In-

ler o venta mirando los edificios, estén

criterios, y nuestros intereses en ese

mediatamente me descargué la aplica-

ya construidos o en construcción, con mi

momento. Un poco como en la década

ción Front Door APP (que ya existe hace

teléfono. También puedo visitar el apar-

de 2000, cuando comenzamos nuestro

unos cuantos años) para ver las ofertas

tamento gracias a la realidad aumentada.

paseo a través de Internet. Excepto que

que mejor se adaptan a mi perfil. “Apartamento de 3 habitaciones con balcón,

ahora está en todas partes, donde quiera

MI COCHE HA LLEGADO

orientación sur...” Hablo con mi app

que uno esté. Añado dos pisos a mi lista de propiedades para visitar.

para indicarle los criterios principales

Bip bip. Mi teléfono me dice que tengo

que considero esenciales para elegir mi

una cita en media hora con mi agente in-

futuro hogar en cuestión de segundos.

mobiliario para empezar a hacer visitas.

Me propone cosas que he olvidado: “Jun-

El momento fue escogido en base a los

to a un parque o un bosque para que te

huecos libres que teníamos en mi agenda

“¡Hola! Ven aquí, por favor”. Eso es. El

guste, ¿no?”

y en la de mi agente, sin que nosotros lo

agente ya está listo para realizar las vi-

VISITA DE PRODUCTOS VIRTUALMENTE

hayamos programado. Otro bip me avisa Sí, con el uso de grandes volúmenes de

que el Google car a disposición de mi

datos (big data) y la inteligencia artifi-

agencia está a 10 pasos de mí. Acerco

cial, estos datos serán automáticamente

mi móvil y la puerta del coche se desblo-

enriquecidos de acuerdo a mis preferen-

quea automáticamente. Ato mi cinturón

cias. El teléfono inteligente interactúa

y ¡listo! Me han dejado una tablet para

con todos los otros dispositivos conec-

que pueda ir viendo las últimas noticias.

tados, ya sea en casa o en los diferentes

También quiero echar un vistazo a los

TX T

sitas. Me guía por una habitación bastante grande, en la que hay un casco de realidad virtual (Vive, el último grito de HTC) y una tablet grande, equipada con la aplicación Taktus, que le permite personalizar el apartamento en 3D. Me pongo el casco, y ya estoy listo para visitar.

Un avatar que me representa camina en las diferentes habitaciones. Esto me recuerda a un episodio de la serie Black Mirror del año 2016.

Gracias a las palancas de mando, puedo pasar de una habitación a otra, escuchando la información que mi agente inmobiliario me da sobre los diferentes

Visito tranquilamente el primer apar-

El asistente Google home me responde

productos. Cuando termino de visitar un

tamento, un avatar que me representa

inmediatamente, como de costumbre.

apartamento, el agente me permite se-

camina en las diferentes habitaciones.

Cada casa está equipada con este pe-

guir al siguiente. También me muestra la

Esto me recuerda a un episodio de Black

queño piloto, que se ha comercializado

propiedad en VEFA, por lo que también

Mirror, una serie que en 2016 ya previó

mucho recientemente. También tengo la

puedo visualizar apartamentos que aún

esto en uno de sus episodios, Nosedive.

oportunidad de ver algo de información

no están finalizados. Finalmente, decido

Todo esto, para que yo visualice mejor

con las gafas de realidad aumentada:

visitar dos apartamentos reales, ¡lo que

mi vida dentro de este apartamento.

fecha de construcción, materiales, aisla-

resulta en un ahorro de tiempo! Cuando

Pero sigo siendo escéptico. No es tan so-

miento, el número de metros cuadrados

pienso que antes teníamos que movernos

leado como pensaba. Lo introduzco de

de cada pieza, los muros de carga... pue-

para realizar cualquier visita... La reali-

inmediato en mi aplicación, que registra

do tener acceso a toda la información

dad virtual es muy práctica.

este nuevo criterio.

con mucha facilidad.

VISITA REAL A LAS PROPIEDADES

Me voy con mi coche autónomo arma-

Este apartamento me gusta mucho. De-

do con mi casco de realidad aumentada,

cido mostrárselo a mis padres antes de

empecé a ir y venir de una habitación

dar una respuesta a mi agente. Conecto

Otro coche autónomo me espera fuera

a otra en el segundo piso. El suelo de

de inmediato a través de la aplicación

de la agencia. En el interior, mi agente

la habitación... no me gusta mucho.

de Oculus Avatares, que fue desarro-

me ha proporcionado un casco de reali-

Con mis gafas, puedo cambiar para ver

llada por el creador de Facebook, Mark

dad aumentada (un HoloLens) que pue-

cómo sería si pongo suelos de madera.

Zuckerberg, en 2016. Tengo los avatares

do utilizar cuando llegue. Para abrir el

Mucho mejor. También me entretengo

de mis padres a mi lado. “¡Hola! Estoy

apartamento, sólo tengo que estar cerca

cambiando diferentes colores en las pa-

visitando un apartamento. ¡Decidme lo

de la puerta que conecta la cerradura y

redes, cambiar los muebles, poner corti-

que pensáis!”. Camino unos momentos

desbloquearla acercando mi teléfono.

nas... observo mucho mejor el espacio.

con ellos en el apartamento. Están tan

Además, es muy entretenido. Me gusta

encantados como yo, lo que me refuer-

jugar a los Sims.

za para tomar la decisión. Me pongo en contacto directamente con mi agente,

INTELIGENCIA ARTIFICIAL A TU SERVICIO

que también aparece en holograma. Hablamos un rato, luego me oferta online garantizado a través de la tecnología

Algunas preguntas me vienen a la men-

blockchain. Tengo mucho que hacer en

te. “¿Las ventanas son de doble cristal?”

mi nuevo apartamento, mi agente pone

S E AVE C IN A U N A R E VOL U C IÓ N T E C NOL Ó GIC A E N E L S E C TOR IN MOBILI ARIO

en venta mi casa actual en OPENDOOR,

lizan, se espera que las utilicemos cada

que venderá mi propiedad. OPENDOOR

vez más. La realidad aumentada, que

es una start up que compra inmediata-

ya está instalada en la mayoría de los

mente las propiedades a los dueños, evi-

usos actuales, todavía tiene mucho de-

tando así muchas molestias para los pro-

sarrollo por delante. Y tú, ¿cómo crees

pietarios, todo gracias a un algoritmo.

que vamos a visitar las propiedades en el futuro?

¿Te emociona el futuro? Aunque por ahora, algunas nuevas tecnologías mencionadas como realidad virtual (y por lo tanto avatares) aún no se comercia-

TX T

YOUTUBE Y EL SECTOR INMOBILIARIO STÉPHANE CARON Director General de Previsite

A la hora de llevar a cabo el marketing de contenidos, utilizar el vídeo se ha convertido en esencial para los agentes inmobiliarios en su estrategia de comu-

Los vídeos pueden aumentar el tiempo dedicado por los usuarios en los sitios web, y son también un muy buen argumento para ganar el mandato de venta por parte de los propietarios.

nicación. El video permite atraer, convertir y retener a los clientes en el tiempo y, na-

también un muy buen argumento para

han ido creciendo de manera constante

turalmente, complementa las otras es-

ganar el mandato de venta por parte de

durante los 10 últimos años.

trategias de marketing que se utilizan

los propietarios.

con frecuencia en el sector inmobiliario (SEO, redes sociales…).

YouTube es un medio que un agente inEl hecho de que los vídeos se hayan con-

mobiliario no puede ignorar en sus cam-

vertido tan esenciales en Internet es en

pañas de marketing.

El vídeo forma parte de los nuevos hábi-

gran parte gracias a Youtube. Youtube

tos de consumo de información en Inter-

se convirtió en pocos años en el mejor

net y, por supuesto, ayuda a dinamizar

canal para publicar, difundir y compartir

la presentación de propiedades. Además

contenido de vídeo, YouTube es actual-

los usuarios solicitan ampliamente esta

mente el segundo motor de búsqueda

herramienta: el 80% de ellos la utilizan

después de Google y el tercer sitio más

en sus búsquedas de propiedades inmo-

visitado en el mundo.

biliarias, y en los portales inmobiliarios,

¿POR QUÉ UN CANAL DE YOUTUBE ES UNA HERRAMIENTA PARA LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS? Es ante todo una buena herramienta de

un anuncio con un video atrae a una me-

Las estadísticas son vertiginosas: 400

referencia de Google con muy buenos

dia de ¡3 veces más clics!

horas de vídeo subido por minuto, mil

índices de vídeos. YouTube pertenece a

millones de horas de vídeos vistos por

Google. El 50% de los vídeos que apa-

Los videos pueden aumentar el tiempo

día, 4.5 mil millones de vídeos vistos por

recen en la primera página al buscar en

dedicado por los usuarios en los sitios

día, 13 minutos por día en un uso pro-

Google provienen de YouTube. Esta visi-

web de los agentes inmobiliarios, y son

medio por persona... todas estas cifras

bilidad proporciona una fuente adicional de tráfico al sitio web de las inmobiliarias y mejora su SEO. Hay muchas maneras de comunicarse con eficacia en YouTube para un público determinado. Miles de metadatos se tienen en cuenta para optimizar sus vídeos

y hacerlos más visibles: títulos, descrip-

S E AVE C IN A U N A R E VOL U C IÓ N T E C NOL Ó GIC A E N E L S E C TOR IN MOBILI ARIO

ciones, palabras clave, backlinks... no

de la venta... Hay muchas cosas de las

hay que descuidar ningún detalle.

que hablar, ¡tenemos que ser creativos!

El contenido de los vídeos es, por su-

Por último, YouTube le permitirá cons-

puesto, esencial en Youtube, hay que va-

truir su audiencia y su reputación digital

riar los temas y ofrecer diferentes tipos

a través de contenidos solicitados por los

de contenidos que sean de interés para

usuarios: el vídeo.

los clientes objetivo. Además de presentar anuncios en los vídeos, también pueden tener testimonios de clientes, vídeos de la zona, información local, consejos

TX T

Ante el aumento de las operaciones de compraventa internacionales, es importante realizar las diligencias necesarias para evitar posibles sanciones en materia de blanqueo de capitales de actividades ilícitas.

TRANSACCIONES INMOBILIARIAS INTERNACIONALES A LA LUZ DE LA LEY DE PREVENCIÓN DE BLANQUEO DE CAPITALES Y EL REGLAMENTO QUE LA DESARROLLA

FEDERICO VARONA GARCÍA Socio Director VARONA ASESORES SLP

“La vida es muy peligrosa, no por las

Las obligaciones exigidas contemplan las

Unión Europea o de países terceros

personas que hacen el mal, sino por las

siguientes medidas de diligencia:

equivalentes. • Entidades financieras, salvo entida-

que se sientan a ver lo que pasa”. Estas palabras, pronunciadas por Albert Eins-

• Identificar a cuantas personas físicas

des de pago, domiciliadas en la Unión

tein, bien podrían servir de pórtico legal

o jurídicas pretendan establecer re-

Europea o en países terceros equiva-

al marco regulatorio que integran la Ley

laciones de negocio o intervenir en

lentes supervisadas para garantizar el

10/2010, de 28 de abril, de prevención

cualesquier operaciones superiores

cumplimiento de las obligaciones de

del blanqueo de capitales y de la finan-

a 1.000, salvo cuando no concurran

prevención del blanqueo de capitales y

ciación del terrorismo y el reglamento,

dudas respecto de la identidad del in-

de la financiación del terrorismo.

Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo,

terviniente, quede acreditada su parti-

• Las sucursales de entidades finan-

que la desarrolla, y es que la política de

cipación en la operación mediante su

cieras, exceptuadas las entidades de

prevención del blanqueo de capitales

firma manuscrita o electrónica y dicha

pago, domiciliadas en la Unión Euro-

surgida a finales de los 80, en respuesta

comprobación se hubiera practicado

pea o en países terceros equivalentes,

a la creciente preocupación que plantea-

previamente en el establecimiento de

sometidas por la matriz a procedi-

ba la criminalidad financiera derivada

la relación de negocios.

mientos de prevención del blanqueo

del tráfico de drogas y el terrorismo hizo

• Identificar al titular real, personas a

patente la necesidad de una reacción

cuya cuenta se pretende realizar la

coordinada a nivel internacional, que se

operación, con carácter previo a la

materializó en la creación del Grupo de

ejecución de la operación.

de capitales y de la financiación del terrorismo. • Las sociedades cotizadas cuyos valores se admitan a negociación en un mer-

Acción Financiera (GAFI) y en la adop-

• Recabar de sus clientes información

cado regulado de la Unión Europea

ción de las directivas comunitarias que

a fin de conocer la naturaleza de su

o de países terceros equivalentes así

la ley actual traspone.

actividad profesional o empresarial así

como sus sucursales y filiales partici-

como realizar seguimiento de las ope-

padas mayoritariamente.

El reglamento que desarrolla la ley de

raciones y relación de negocios.

prevención adopta un enfoque orienta-

Con los clientes referidos y siempre que

do al riesgo según actividad, operación

Las medidas expuestas se aplicarán en

sea congruente con el riesgo de la opera-

y cliente que permite dotar de flexibi-

función del riesgo, y deben implementar-

ción las medidas de diligencia se reducen

lidad a la aplicación de la norma, así

se también a los clientes ya existentes en

a comprobar la identidad del cliente o del

como redimensionar las obligaciones

función del mismo. Salvo el seguimiento

titular real únicamente cuando se supere

de tipo procedimental para sujetos

de operaciones, puede recurrirse a ter-

un umbral cuantitativo con posterioridad

obligados de menor tamaño. Desde el

ceros para la aplicación de las mismas.

al establecimiento de la relación de nego-

prisma de quienes ejercen profesional-

cios, reducir la periodicidad del proceso

mente actividades de agencia, comisión

Se prevé asimismo una simplificación de

de revisión documental así como el se-

o intermediación en las transacciones

las obligaciones cuando se trate de los

guimiento de la relación de negocios y el

sobre bienes inmuebles, cabe destacar

siguientes clientes:

escrutinio de las operaciones que no su-

en primer lugar su consideración como sujeto obligado de las normas referidas,

• Entidades de derecho público de los

si bien las obligaciones derivadas de tal

Estados miembros de la Unión Euro-

condición son más laxas que aquellas

pea o de países terceros equivalentes.

que sujetan a las entidades financieras

• Sociedades participadas mayoritaria-

en sus distintas formas, objetivo princi-

mente por entidades de derecho pú-

pal de la norma.

blico de los Estados miembros de la

TX T

peren un umbral cuantitativo. Tampoco resultaría necesario recabar información sobre la actividad profesional o empresarial del cliente, infiriendo el propósito y naturaleza por el tipo de operaciones o relación de negocios establecida. En sentido contrario, la diligencia debida se amplifica cuando concurren operaciones de alto riesgo, riesgo que puede manifestarse bien por la naturaleza de la

La diligencia se amplifica cuando concurren operaciones de alto riesgo, por la naturaleza de la operación en sí; o por realizarse con países o jurisdicciones considerados de alto riesgo.

operación en sí; servicios de banca privada, envío trimestral superior a 3.000 euros, cambio de moneda extranjera superior a 6.000 euros, operaciones con

En tales casos, las medidas de diligen-

presentes, requieren que concurra algu-

sociedades con acciones al portador,

cia reforzada comportan las siguientes

na de las siguientes circunstancias:

transmisiones de acciones de sociedades

obligaciones: • La identidad del cliente quede acredi-

pre-constituidas, o cualesquier otras en función del análisis del riesgo, bien por

• Actualizar datos del cliente.

tada de conformidad con lo dispuesto

realizarse la operación con países o ju-

• Documentación adicional.

en la normativa aplicable sobre firma

risdicciones considerados de alto riesgo,

• Información o documentación adicio-

a saber;

nal sobre el origen de los fondos, patrimonio y relación de negocios.

• No cuenten con sistemas adecuados de prevención de blanqueo de capitales. • Sujetos a sanciones, embargos o medi-

• Autorización directiva. • Seguimiento reforzado.

electrónica. • La identidad del cliente quede acreditada mediante copia del documento de identidad, siempre que dicha copia esté expedida por un fedatario público.

• Lógica económica de las operaciones.

• El primer ingreso proceda de una

• Exigir que los pagos se realicen en

cuenta a nombre del mismo cliente

• Presenten niveles significativos de co-

cuentas a nombre del cliente en enti-

abierta en una entidad domiciliada en

rrupción u otras actividades criminales.

dades domiciliadas en la Unión Euro-

España, en la Unión Europea o en paí-

pea o países equivalentes.

ses terceros equivalentes.

das análogas.

• Faciliten financiación u apoyo a activi-

• La identidad del cliente quede acredi-

dades terroristas. • Presenten un sector financiero extraterri-

Los sujetos obligados también aplicarán

tada mediante el empleo de otros pro-

torial significativo (centros «off-shore»).

medidas de diligencia reforzada en ope-

cedimientos seguros de identificación

• Tengan la consideración de paraísos

raciones con personas con responsabi-

de clientes en operaciones no presen-

lidad pública; altos cargos, familiares y

ciales, siempre que tales procedimien-

allegados durante el periodo de respon-

tos hayan sido previamente autori-

sabilidad y 2 años después.

zados por el Servicio Ejecutivo de la

fiscales.

Comisión de Prevención del Blanqueo Las relaciones de negocio u operaciones

de Capitales e Infracciones Monetarias

ejecutadas a través de medios telefóni20

cos, electrónicos o telemáticos con clien-

En todo caso, en el plazo de un mes des-

tes que no se encuentren físicamente

de el establecimiento de la relación de

T R AN S AC C ION E S IN MOBILIAR IA S IN T E R N AC ION AL E S

negocios no presencial, los sujetos obli-

• Realizar examen integral de las ope-

gados deberán obtener de estos clientes

raciones que por su naturaleza estén

una copia de los documentos necesarios

relacionadas con el blanqueo de capi-

para practicar la diligencia debida.

tales. • Plasmar por escrito el examen.

De la normativa analizada se derivan obligaciones de información en operaciones susceptibles de estar relacionadas con el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo y se materializan

• Difusión entre directivos y empleados de dichos exámenes. • Exámenes archivados en un registro cronológico. • Conservación durante 10 años.

en las siguientes exigencias:

TX T

En todo caso, se deben cumplir cuando la operación presente alguno de los siguientes caracteres: • El Volumen no concurre con actividad u operaciones previas. • Cuenta con ingresos en efectivo de varias personas no justificados. • Pluralidad de transferencias a/desde

Se derivan obligaciones de información en operaciones susceptibles de estar relacionadas con el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo.

el exterior. • Movimientos a/desde países de riesgo. • Transferencias sin identidad del ordenante o nº de cuenta origen. • Tipos establecidos por la Comisión.

millones de euros habrán de conservar

aplicación de un Manual de Prevención,

durante un período mínimo de 10 años

y la implementación de las medidas

la documentación en que se formalice el

transversalmente a nivel de grupo.

Las operaciones en las que concurran in-

cumplimiento de las obligaciones esta-

dicios o certeza de blanqueo de capitales

blecidas en ley, almacenando las copias

Deben proceder a designar un represen-

requieren de comunicación al SEPBLAC

de los documentos fehacientes de iden-

tante ante el Servicio Ejecutivo de la Co-

(Servicio Ejecutivo Comisión de Preven-

tificación formal en soportes ópticos,

misión, responsable de las obligaciones

ción de Blanqueo de Capitales e Infrac-

magnéticos o electrónicos.

de información. Los sujetos obligados que ocupen 50 o más personas o cuyo

ciones Monetarias) así como la abstención por parte de los sujetos obligados

El marco normativo impone además

volumen de negocios anual supere los

de ejecutar las operaciones de riesgo,

medidas de control interno a los sujetos

10 millones de euros deben constituir un

salvo que pudiera entorpecer la investi-

obligados en función de su dimensión,

órgano de control interno responsable de

gación, en cuyo caso podrían realizar la

partiendo de aquellos que empleen 10

la aplicación de dichos procedimientos.

operación y comunicarlo de forma inme-

o más personas (incluidos agentes) o

Los sujetos obligados cuyo volumen de

diata al SEPBLAC, en todo caso los suje-

cuyo balance anual sea igual o superior

negocios supere los 50 millones de euros

tos obligados no revelarán al cliente la

a 2 millones de euros, a los que se exige

o cuyo balance general anual supere los

comunicación al SEPBLAC.

aprobar y aplicar políticas en materia de

43 millones de euros deben contar con

diligencia, información, conservación

una unidad técnica para el tratamiento

En el ámbito del registro documental,

documental, políticas de admisión de

y análisis de la información.

los sujetos obligados que empleen 10 o

clientes, políticas y procedimientos de

más personas (incluidos agentes) o cuyo

control interno mediante el análisis de

Los sujetos obligados se asegurarán del

balance anual sea igual o superior a 2

riesgo documentado, la elaboración y

cumplimiento por parte de sus agentes de las obligaciones de prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo. La ley impone obligaciones en relación a la formación permanente en materia de blanqueo de capitales, formación que

debe acreditarse. No obstante, la homo-

T R AN S AC C ION E S IN MOBILIAR IA S IN T E R N AC ION AL E S

logación de la misma no está sujeta a

El régimen sancionador previsto alcanza

criterios establecidos por el SEPBLAC,

multas por 1.500.000 euros, llegando a

en este sentido los sujetos obligados que

600.000 euros en el caso de la falta de

incluyendo a los agentes empleen a 10

identificación formal del cliente o del

o más personas, o cuyo balance gene-

propósito e índole de la relación de ne-

ral anual supere los 2 millones de euros

gocio así como omitir la comunicación

deberán aprobar un plan anual de for-

sistemática al SEPBLAC o la conserva-

mación.

ción adecuada de los documentos sobre las operaciones sujetas.

En cuanto a los medios de pago, se establece la obligación personal de declarar

Del análisis del marco regulador aplica-

de forma previa, completa y ajustada al

ble destaca sobremanera la necesidad de

modelo aprobado a las personas físicas

aplicar la razonabilidad en el desarrollo

que, actuando por cuenta propia o de

de la actividad profesional, la observan-

tercero, realicen (fuera del domicilio

cia de la diligencia debida permite de un

del portador) salida o entrada en terri-

lado evitar posibles sanciones y de otro

torio nacional de medios de pago por

asfixiar las vías de financiación y blan-

importe igual o superior a 10.000 euros

queo de capitales de actividades ilícitas

o su contravalor en moneda extranjera,

que ponen en riesgo la convivencia pa-

movimientos por territorio nacional de

cífica de todos.

medios de pago por importe igual o superior a 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera. En caso de salida o entrada en territorio nacional estarán asimismo sujetos a la obligación de declaración los movimientos por importe superior a 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera de efectos negociables al portador, incluidos instrumentos monetarios como los cheques de viaje, instrumentos negociables, incluidos cheques, pagarés y órdenes de pago, ya sean extendidos al portador, endosados sin restricción, extendidos a la orden de un beneficiario ficticio o en otra forma en virtud de la cual la titularidad de los mismos se transmita a la entrega, y los instrumentos incompletos, incluidos cheques, pagarés y órdenes de pago, firmados pero con omisión del nombre del beneficiario.

TX T

En una época en la que es cada vez más difícil diferenciarse del resto de competidores en el sector, el digital signage (o señalización digital) aparece como un novedoso y dinámico concepto de marketing capaz de atraer a los potenciales clientes.

EL DESAFÍO: LA SEÑALIZACIÓN DIGITAL, UNA NUEVA FORMA DE LLEGAR AL CLIENTE

ARIEL PAZOS MARTÍNEZ Director de Marketing MIRA Digital Signage Solutions

La señalización digital, también conoci-

adaptando y modificando los mensajes

y adelanto tecnológico al mismo tiempo

da como Digital Signage o Digital Out

con la frecuencia necesaria para aumen-

que apoyan los valores del marketing

of Home, es un novedoso concepto de

tar su atractivo.

“verde” reduciendo el consumo de papel

marketing, una nueva forma de llegar

y los costes de impresión, distribución

al público mediante la más completa

Las principales ventajas de este innova-

y renovación que acarrea la cartelería

solución de cartelería virtual donde es

dor canal de comunicación que aporta

tradicional.

posible exponer, sin pausas, diferentes

una mejor experiencia para el público

composiciones audiovisuales.

y una excelente oportunidad para los anunciantes, son:

EL VALOR DE LA IMAGEN

en interiores como en exteriores, per-

Alcance y efectividad

Uno de los objetivos que persigue una

siguen atraer la atención de los poten-

La gestión centralizada de dispositivos

estrategia de comunicación es conseguir

ciales clientes combinando de manera

en diferentes espacios facilita el con-

que la forma en que una empresa es per-

llamativa vídeos, fotos e imágenes en

trol total sobre los contenidos y permite

cibida sea igual a cómo la compañía es

un mensaje adaptado al entorno y a la

adaptar cada reclamo a las audiencias,

o pretende ser.

audiencia con el fin de trasmitirle los

con avisos adecuados al contexto de

valores de la marca y fomentar e incre-

percepción. Su flexibilidad en formatos,

Esto se logra potenciando cualidades,

mentar las ventas.

planificación, programación y tempora-

porque la opinión que el público se for-

lidad posibilita alcanzar a todo tipo de

ma de una entidad no se improvisa, se

consumidores.

gestiona; por lo tanto invertir en políti-

Monitores y pantallas, instalados tanto

La exposición dinámica, sin interrupciones, de información combinada y conti-

cas de imagen redundará en una mayor

nuamente actualizada pretende reforzar

Inmediatez

fidelización de los clientes, posicionará

las estrategias de marketing de la em-

La concentración de la administración

la marca e incrementará la motivación

presa y provocar un impacto capaz de

de los contenidos contribuye a la rápida

de los empleados.

generar expectativas para captar nuevos

y remota actualización, en tiempo real

clientes, cautivándolos con una plani-

a través de Internet, de los anuncios in-

Por un lado, una buena campaña infor-

ficación más eficiente y flexible de las

dependientemente de la cobertura geo-

mativa hará que la empresa destaque

campañas publicitarias, de comunica-

gráfica, aportando dinamismo a la co-

frente a otras opciones y por otro, hará

ción y de posicionamiento orientadas al

municación con múltiples mensajes en

que los consumidores valoren mejor la

público objetivo.

un mismo espacio.

calidad de los servicios que ésta ofrece,

A diferencia de los carteles tradicionales,

Ahorro

los monitores de cartelería digital y más

en los que sólo se puede presentar un

Los medios digitales permiten demos-

aún de los contenidos visuales que se va-

único mensaje dirigido a los eventuales

trar aptitudes de eficiencia, modernidad

yan a trasmitir a través de ellos.

de ahí la importancia de las pantallas y

compradores, con las pantallas de digital signage es posible hacer publicidad empresarial de forma animada con un programa continuo de múltiples y ágiles anuncios en constante movimiento. Las propuestas de señalización dinámica trasladan la oferta, al instante, de una manera más eficaz y efectiva; creando,

TX T

En sectores con un elevado número de participantes y donde los productos y servicios que se ofrecen se parecen cada vez más, es necesario diferenciarse de la competencia y esa diferenciación vendrá dada, en gran medida, por la impresión que el público tenga de la empresa, porque a estas alturas, no es preciso recordar que la imagen supone uno de los

La exposición dinámica, sin interrupciones, de información combinada y continuamente actualizada pretende reforzar las estrategias de marketing de la empresa.

principales activos de las compañías. Planificar y gestionar estratégicamente los mensajes que se quieran dirigir a los

a mejorar la reputación y el prestigio de

Empieza a ser habitual una novedo-

potenciales compradores para que sean

la marca; y a corto plazo, reportará be-

sa forma de comunicarse que emplea

percibidos de forma simple, atractiva y

neficios económicos directos.

slogans que incluyen palabras como: ilusión, felicidad, sueños, bienestar,

directa, sea por texto o por representaciones, constituye una clara ventaja comparativa y competitiva para las or-

PUBLICIDAD DINÁMICA EN INMOBILIARIAS

ganizaciones.

proyectos, apoyándose en imágenes que tienen la capacidad de generar sensaciones. Cómo no hacerlo cuando la

Después de varios años, se empieza a ad-

adquisición de una vivienda constituye,

La frase “una imagen vale más que mil

vertir un cambio de tendencia positivo

seguramente, la compra más importante

palabras” está científicamente probada, el

y las empresas del sector (promotoras,

que realizamos en nuestra vida por mu-

cerebro procesa sesenta mil veces más rá-

constructoras, inmobiliarias, adminis-

chos factores además del económico, y

pido una imagen que un texto, por lo que

tradores de fincas, etc.) comienzan a

en ella las emociones juegan un papel

reforzar la comunicación a través de so-

plantearse reforzar su promoción y la

fundamental y son la clave para tomar

portes visuales -por su capacidad expresi-

de sus ofertas para posicionarse ante el

la decisión.

va y su nivel de comprensión- provoca un

incremento de la demanda.

mayor impacto y ayuda a comunicar de

Los continuos avances tecnológicos en

una manera más sencilla y más efectiva…

Esta transformación del escenario plan-

materia de comunicación digital ayudan

resumiendo, una imagen vende mejor.

tea a las agencias inmobiliarias la nece-

a innovar y a trasladar estos mensajes de

sidad de buscar nuevas fórmulas para

forma cercana pues propician el hardwa-

Por lo tanto, conseguir un buen perfil

animar a los potenciales compradores,

re “profesional” adecuado para cada ubi-

supone dos tipos de beneficios: a largo

captar su atención y satisfacer sus ex-

cación, atendiendo a las características

plazo y de manera indirecta contribuirá

pectativas.

del entorno de emisión. Por cuanto el escaparate es el primer contacto que muchos clientes tienen con las inmobiliarias, son cada vez más las que, mediante el montaje de monitores (ya sea unidades independientes o configuraciones que combinan varias, dan-

do lugar a lo que se conoce como vídeo

TX T

walls) o murales led buscan dar visibilidad a la marca y desplazar la oferta al exterior de las oficinas, informándolos de forma activa y actualizada. A diferencia de los tradicionales expositores estáticos, estas nuevas tecnologías brindan la posibilidad de un ininterrumpido flujo de propuestas, con una renovación continua y constante de la cartera de propiedades, poniendo de relieve con

Planificar y gestionar estratégicamente los mensajes que se quieran dirigir a los potenciales compradores constituye una clara ventaja comparativa y competitiva para las organizaciones.

contenidos multimedia –imágenes y vídeos en alta resolución– sus principales características y singularidades sin necesidad de farragosas descripciones… ya

una extensa y disgregada oferta en todo

el aprovechamiento de la plataforma

habrá tiempo para que un agente comer-

el escaparate, fijando su atención en las

para la emisión de publicidad puede

cial informe al cliente sobre los metros

pantallas para ofrecerles información

contribuir a un más rápido retorno de

cuadrados o el tipo de calidades pero

relevante a través de mensajes precisos

la inversión realizada, generando in-

para ello lo primero es conseguir que dé

y concretos, de inmediata comprensión,

gresos a partir de la comercialización

ese paso para cruzar la puerta y entrar

respaldado con imágenes llamativas y re-

de espacios promocionales y anuncios a

en nuestras oficinas.

presentativas de nuestras proposiciones.

empresas afines y colaboradoras (entidades financieras, notarías) o relacionadas

Con el digital signage pasamos de una

Si bien las estrategias comunicativas

con la vivienda (compañías de seguros,

costosa información procesada manual-

pueden variar mucho dependiendo de

instaladores de alarmas y jardineros, en-

mente y, por lo tanto, limitada, a otra sin

los productos inmobiliarios que se co-

tre otros).

limitaciones que almacenada en un orde-

mercialicen y del tipo de compañía, en

nador gestiona, mediante un software de

los paneles de cartelería dinámica se

visualización sencillo y cuyo manejo es

pueden difundir contenidos para los

intuitivo, la señal de vídeo, mostrando

distintos perfiles de compradores, apro-

los contenidos visuales previamente defi-

vechando todo su potencial y explotando

nidos y administrando su difusión según

al máximo las oportunidades que brinda.

CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA PARA MONTAR UN SISTEMA DE CARTELERÍA DIGITAL

Además de comunicar todas las presta-

El sector del digital signage está en auge

La cartelería digital a su vez ayuda a evi-

ciones que ofrece la inmobiliaria y ofre-

desde hace unos años, un boom que no

tar la dispersión de los clientes frente a

cerle a los clientes servicios “cruzados”,

ha hecho más que empezar y cuya ten-

la eventual programación escogida.

dencia es seguir creciendo. En plena transformación digital, los paneles dinámicos van ganando sitio a los carteles convencionales. Los monitores y las pantallas led de cartelería digital tienen cada día mayor presencia frente a los afi28

ches y letreros tradicionales.

E L DE S AF ÍO : L A S E Ñ ALIZ AC IÓ N DIGITAL , U N A N U E VA FOR M A DE LL E G AR AL C LIE N TE

El deseo de dar el paso a esa evolución

Por último, recordar que instalar estos

hacia lo digital ha empujado a muchos

novedosos dispositivos no es suficien-

a caer en soluciones nada profesionales

te… también es muy importante el men-

y, en la mayoría de los casos, ha sido la

saje, conectar con los potenciales com-

realidad quien, a la fuerza y cuando ya

pradores, hacerles propuestas de valor.

era tarde, les ha evidenciado el error. El digital signage requiere contenidos No son pocos los que, por desconoci-

propios, con su propia dinámica, desa-

miento o un mal asesoramiento, han

rrollados específicamente para su emi-

caído en la equivocación de darle un

sión en esta herramienta de comunica-

mal uso a una buena solución. Lamen-

ción. Con una inversión mínima para

tablemente esta situación se da con más

la generación de contenidos constan-

frecuencia de lo deseable, cuando el

tes, atractivos y de calidad, es posible

hardware escogido no es el adecuado o

mantener una programación dinámica

el software decepciona por no cumplir

y actualizada de forma automática en

las expectativas.

tiempo real que aporte a este canal la inmediatez y la frescura que permitan

Por ejemplo, en el caso de los escapara-

comunicar en el momento oportuno.

tes, ocurre con asiduidad que por buscar soluciones más baratas se recurre a pantallas y monitores que no están preparados para evitar que una alta luminosidad exterior, el sol y los reflejos impidan la correcta visualización de los contenidos emitidos. Si el soporte en el cual vamos a trasmitir nuestros mensajes no es el apropiado, se incumple una de las principales premisas de la publicidad digital, al no conseguir captar la atención de los probables clientes y no lograr la movilización de los consumidores; a la vez que atentamos contra la imagen de nuestro negocio sin conseguir potenciarla para marcar la diferencia y poner un pretendido sello de distinción a nuestra actividad.

TX T

Es poden combinar els interessos de l’inversor i de la població amb necessitat d’habitatge sense posar en marxa polítiques d’habitatge coordinades? L’autor reflexiona sobre aquesta pregunta i n’ofereix algunes respostes.

HABITATGE DE LLOGUER A CATALUNYA

JAUME CABRÉ Vicepresident Inmo Criteria Caixa, SAU

Sembla ser que s’està produint el canvi

COM S’HA ARRIBAT A LA CRISI

en el paradigma espanyol, que en temes

CAMBIARÀ AQUEST ESQUEMA I EL PARADIGMA COMPRA / LLOGUER?

d’habitatge, les famílies orientaven els

Hi va haver una coincidència de factors,

seus esforços a la compra com un estalvi

uns aïllats i altres conseqüència dels

anticipat i des de la crisi estan ara ori-

mateixos, que va provocar l’explosió del

Alguns analistes, considerant només

entant les seves decisions al lloguer. Ha

mercat. El país va ser inundat de diners

factors immobiliaris o relacionats amb

disminuït sensiblement el nombre d’ope-

exteriors que els bancs van canalitzar al

l’immobiliari, com el crèdit, opinen que

racions de compra mentre que a Espanya

públic, en molts casos sense massa pru-

potser sí tornarà l’opció finalista de la

el nombre de famílies que va optar per

dència; va haver-hi una superproducció

compra de l’habitatge. Crec però, que

viure en règim de lloguer va passar del

d’habitatge a llocs sense demanda; la

hem d’ampliar la visió obrint-la, al ma-

13,6% el 2006 al 23,5% el 2015. Des-

planificació pública va ser deficient (pen-

teix temps, a la situació econòmica pro-

prés analitzarem les causes i la possible

sem, per exemple, en la situació de Cas-

bable de les famílies, a la transformació

orientació futura.

tella La Manxa o els ARES de Catalunya),

del mercat de treball i a les noves condi-

una escalada de preus en el mercat lliure

cions a les que ens porta la tecnologia.

Conseqüència d’aquesta crisi, si és que

provocada per l’especulació i també pel

podem donar-la per acabada, és que es

trasllat pels ajuntaments a l’habitatge

Més enllà de les emergències actuals de

fa palesa la necessitat d’habitatge, que

lliure, dels costos d’HPO i aprofitaments.

necessitats habitacionals que cal soluci-

els ingressos de les famílies que treba-

onar, cal fer un plantejament de futur

llen són minvants i existeix, de forma

Des d’una altra vessant, totes les ajudes

pensant en les condicions econòmiques,

real, una major pobresa general i habi-

públiques s’han fet a Espanya al totxo i

socials i d’actuació pública que es pu-

tacional.

no al ciutadà. Totes les subvencions han

guin donar.

estat a la venda i/o a la construcció. Des del punt de vista habitacional no

Pensem només en l’enorme quantitat

Caldrà satisfer una demanda que ha es-

podem tancar els ulls a situacions que

de diners per subvencions d’habitatges

tat amagada per la situació econòmica

estaven oblidades al nostre entorn: si-

d’HPO, dels quals s’han beneficiat els

del país els últims anys. Caldrà donar

tuacions precàries, infrasostre, lloguer

promotors o persones o fills de perso-

resposta a la demanda de creació de no-

d’habitacions, rellogats, pisos compartits

nes, que no haurien de tenir les carac-

ves llars, conseqüència de l’accés a l’edat

per joves que ja haurien d’haver creat fa-

terístiques de beneficiaris d’aquestes

adulta de les noves generacions, que han

mília, etc.

subvencions.

tingut últimament dificultats per accedir a l’habitatge. Conformar-se a quedar-se

En aquest temps s’ha modificat sensi-

L’enorme quantitat de les ajudes públi-

al domicili dels pares o compartir pisos

blement el normal comportament del

ques no han anat a parar, en molts ca-

més enllà dels 30 anys, a més a més de

mercat immobiliari i, encara que s’han

sos, al ciutadà necessitat d’aquesta aju-

les conseqüències psicològiques i socials

dulcificat les restriccions de crèdit, és

da, sinó a grups socials no necessitats o

que provoca, implica una limitació en la

evident que hi ha una demanda finalista

senzillament a l’especulació.

solvent minoritària. I concretada en algunes zones d’alta demanda.

Ara l’Administració es troba sense diners per solucionar una necessitat social que

Alguns autors creuen que, amb l’expan-

crema i recorre a lleis que, malgrat el seu

sió de l’economia, la situació tornarà al

interès social, alteren la seguretat jurídi-

paradigma anterior, però molts elements

ca del mercat de lloguer i poden arribar

demostren que això no serà fàcil.

a ser contraproduents.

TX T

creació de famílies, i aquest fet no ajuda a la solució del problema demogràfic que tenim a casa nostra i que també provocarà problemes econòmics. Cal fer una reflexió per veure quin serà l’impacte en el paradigma compra /

Totes les ajudes públiques s’han fet a Espanya al totxo i no al ciutadà. Totes les subvencions han estat a la venda i/o a la construcció.

lloguer en el segment majoritari de la classe mitjana i treballadora, considerant també la situació econòmica de les famílies i l’economia del nostre entorn.

l’habitatge pel dubte de poder assumir el

als preus d’aquell moment per aprofitar

Probablement la retribució del treball

compromís de la hipoteca. Hem d’afegir

totes les avantatges de la tecnologia i la

no serà creixent en la vida de les per-

encara que l’absència d’inflació o el com-

mobilitat. L’economia col·laborativa ha

sones sinó que respondrà al valor afegit

promís dels estats a que aquesta estigui

vingut per quedar-se.

que cadascú proporcioni al sistema en

controlada fa més difícil que, com en el

cada moment. Degut als ràpids canvis

passat, la inversió immobiliària sigui un

És per això que les administracions hau-

tecnològics que deixaran cada vegada

refugi amb recuperació a llarg termini.

rien d’afavorir les polítiques de lloguer

més treballs i professions obsoletes, els

però no a la construcció sinó al ciutadà

canvis professionals seran constants i la

Una altra consideració a favor del llo-

que ho necessiti a cada moment (l’eco-

retribució serà oscil·lant depenent de la

guer és la mobilitat creixent dels treballs

nomia submergida és sempre un obstacle

capacitat d’adaptació de cada persona.

del centre de producció, que farà consi-

perillós en qualsevol país per la injus-

derar també, l’impacte en el transport i

tícia que genera). Cal planificar correc-

Resumint, caldrà atendre des del punt de

infraestructures i la capacitat de trans-

tament cada tipus d’habitatge separant

vista habitacional a una població treba-

port col·lectiu però també familiar.

el lliure (sense ajudes), l’assequible, ori-

lladora, amb dubtosa estabilitat econò-

entat als treballadors de classe mitjana

mica, amb creixent precarietat laboral i

A la vista del que està passant en el cicle

amb ajudes a les persones que siguin

amb salaris baixos on no es produeixi un

actual, hi ha una gran concentració de

necessàries, i el social, per exclosos o

fort valor afegit.

nova construcció en zones molt concre-

en risc d’exclusió amb ingressos famili-

tes on es disposa de sòl finalista. Això

ars inferiors a 1.000 euros. L’experiència

S’ha de tenir en compte, a més a més,

podria provocar, si es segueix el procés

d’InmoCaixa i la Fundació Bancària “la

que els baixos salaris no permeten ni ge-

de transformació de sòl que hi ha hagut

Caixa” en aquest sentit és francament

neren estalvi, les expectatives del treball

en el passat, en poca producció general,

imitable.

canviant i a vegades precari fan difícil

poca oferta i gran demanda segons la

el compromís i, per tant, l’adquisició de

zona, i un increment de preus per de-

També l’Administració ha de ser com-

manda solvent.

petent i no abandonar la seva responsabilitat a l’hora de liderar la transfor-

QUÈ CALDRIA FER

mació urbana i proveir de sòl urbà que eviti l’especulació amb transparència,

Hi ha un canvi de paradigma a nivell ge-

eficiència, equitat, seguretat jurídica i

neral de l’economia i les pràctiques soci-

amb un procediment ordenat, no opac,

als que canvia el desig de propietat per

no coercitiu que no ens faci pensar en

la facilitat de l’ús, on i quan es necessiti

exemples passats.

H ABITAT GE DE LLO G U E R A C ATAL UN YA

NOU MODEL A REPENSAR

ció del mercat amb declaracions demagògiques pel consum de la clientela, sen-

És evident que necessitem un nou model

se efectes pràctics i/o distorsionadors.

que, pensant en el futur, orienti tota l’activitat immobiliària habitacional a tots

En un altre sentit és necessari un pacte

el sectors afectats. L’Administració com

d’estat a mig termini que elimini la des-

a part actora ha d’exercir l’acció regula-

confiança dels inversors en la producció

dora i separar clarament en aquesta re-

de sòl, es donin regles jurídiques clares

gulació l’activitat econòmica orientada a

que encoratgen la inversió privada, que no

produir, de l’assistència social orientada

generin dubtes del producte a oferir i que

a l’individu, no confonent la reglamenta-

permetin obtenir un retorn financer just.

TX T

També s’haurà de contemplar tots el

Tothom pot fer una reflexió de si això

mètodes constructius i de qualitat per

és assumible de forma majoritària i més

actualitzar una indústria que, en gene-

tenint en compte que el que hem fixat

ral, no s’ha actualitzat ni aprofitat de la

com a preu de lloguer, segons normati-

revisió de processos que altres indústries

ves aparegudes, hauria de cobrir no so-

han experimentat, ni ha millorat sensi-

lament la renda immobiliària sinó també

blement tota la tecnologia i coneixement

les despeses energètiques i d’aigua.

per construir de forma més ecològica,

Amb aquests números es veu fàcilment

sostenible i energèticament eficient.

la dificultat de combinar interessos de l’inversor i de la població amb neces-

NECESSITATS I CAPACITATS

sitat d’habitatge sense posar en marxa polítiques coordinades com les que hem

La població jove de Catalunya, d’entre

suggerit. Tor això sense parlar encara del

els 15 i 30 anys, és d’1.200.000 perso-

finançament del lloguer i de la seguretat

nes. Per satisfer les necessitats de noves

jurídica que pugui proporcionar la LAU

llars i reposició de les existents, s’hauri-

en les seves versions futures.

en de construir 500.000 habitatges en 10 anys, del quals, al menys 250.000

També cal mirar quina és l’ajuda de l’Ad-

haurien de ser de lloguer.

ministració al problema de l’habitatge.

Analitzem breument la capacitat de les

El pressupost públic que Espanya dedi-

persones per pagar aquest lloguer, si vo-

ca a l’habitatge és el 0,23% del PIB, que

lem acomplir el requeriment de que una

comparant-lo amb la mitjana europea,

família ha de dedicar a l’habitatge com a

que és el 0,6% del PIB, indica la possibi-

màxim el 30% dels seus ingressos NETS:

litat de cert marge d’actuació.

• A Barcelona, per un lloguer entre 800 / 1.200 euros farien falta uns ingressos familiars NETS entre 32.000 / 48.000 euros (representen 42.000 / 62.000 euros bruts). • A la resta de Catalunya, per un lloguer entre 625 / 950 euros farien falta uns ingressos familiars NETS entre 25.000 / 38.000 euros (representen 32.000 / 50.000 euros bruts).

TX T

En los últimos años, se ha dado la paradoja de que una transmisión que no hubiera producido ningún beneficio (valor de venta inferior al valor de adquisición) tributaba el Impuesto de Plusvalía Municipal, que teóricamente sólo grava el incremento de valor. El autor sostiene que esto es contrario al espíritu del impuesto.

¿LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL ES UN FRAUDE AL ESPÍRITU DEL IMPUESTO? Análisis de la reciente sentencia del tribunal constitucional de 16/02/2017

GABRIEL FUENTES Abogado Agente de la Propiedad Inmobiliaria

La respuesta a la primera parte del enun-

causa de muerte. El sujeto pasivo es el

• Aportaciones a la Sociedad de Gestión

ciado es sí. Y expondré por qué. Para lle-

transmitente del terreno o del derecho

de Activos Procedentes de la Reestruc-

gar a ello vamos a ver dónde y cómo se

en las transmisiones onerosas, si bien si

regula este impuesto.

se tratara de no residente será sustituto

• Aportaciones o transmisiones que se

el adquirente. El adquirente del terreno

produzcan entre los citados Fondos

en las lucrativas.

durante el período de tiempo de man-

Lo regula el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se

turación Bancaria, S.A.

tenimiento de la exposición del Fondo

aprueba el texto refundido de la Ley

La base imponible del impuesto está

de Reestructuración Ordenada Banca-

Reguladora de las Haciendas Locales, a

constituida por el incremento del valor

ria a los Fondos.

partir de los artículos 104 a 110.

de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimenta-

Eso referido a unas determinadas con-

Los municipios de Madrid y Barcelona

do a lo largo de un período máximo de

diciones que ahora no es necesario de-

–carta municipal– pueden tener un régi-

20 años. Este periodo máximo se divide

tallar.

men propio siendo esta Ley supletoria de

a su vez en periodos de 5 años, con apli-

las cuestiones que no regule ( artículos

cación de unos coeficientes por cada año

Sí que hay que destacar que este no de-

160 y 161 de la Ley). Asimismo, esta Ley

dentro de cada tramo de 5 años.

vengo no es absoluto, sino temporal y

tampoco rige en los territorios históri-

por ello sería más acertado hablar de in-

cos del País Vasco (régimen Foral Vasco,

El tipo de gravamen depende de lo que

terrupción o suspensión, que de no de-

Disposición Adicional 8ª de la Ley). El

establezca cada Ayuntamiento con un

vengo, pues en la transmisión posterior

espíritu del Impuesto es gravar el incre-

porcentaje máximo del 30 por ciento. La

que se efectuará a tercero distinto de

mento de valor de los terrenos de natu-

cuota íntegra se obtiene de multiplicar

las entidades mencionadas, se reanuda

raleza urbana. Se excluye del mismo el

la base imponible (incremento por por-

el devengo del impuesto desde el plazo

valor de las edificaciones y los terrenos

centajes anuales hasta un máximo de 20

inicial de la primera transmisión.

rústicos (art. 104. 1.).

años) por el tipo de gravamen. La cuota líquida sería la anterior o en su caso la

Exención del impuesto, en los siguientes

La filosofía del impuesto radica en que si

resultante al aplicar las bonificaciones

casos:

existe un mayor valor de un terreno urba-

que prevé el impuesto.

• Los derechos de servidumbre. • Bienes Histórico-Artísticos, Patrimonio

no este viene dado en parte por la actuación del municipio, debiendo participar

No sujeción al impuesto:

Histórico Español, en determinados

en una parte del beneficio que se genera

• Las transmisiones entre cónyuges para

supuestos.

a través de este impuesto (piénsese en

la sociedad conyugal y adjudicaciones

• Transmisión por ejecución hipotecaria

los supuestos de asfaltados de viales,

o pago de ellas que se hagan los cónyu-

(judicial o notarial) y dación en pago

ampliación de aceras y demás). Eso en

ges en pago de sus haberes comunes.

de persona física de vivienda habitual

consonancia con lo que establece el art. 47 in fine de la Constitución Española.

• Tampoco en las transmisiones como

de deudor o garante hipotecario, para

consecuencia de sentencias judiciales, entre cónyuges o favor de hijos para

El hecho imponible consistiría en el in-

los casos de nulidad, separación o di-

cremento en el valor del terreno urbano.

vorcio.

El devengo del Impuesto coincide con la fecha de transmisión de la propiedad

No devengo del impuesto, rompiendo

del terreno o del derecho, ya sea a títu-

la norma general, en los siguientes su-

lo oneroso o gratuito, entre vivos o por

puestos:

TX T

cancelar la deuda sobre la misma, siempre que no se dispongan de otros bienes. • Transmisión al Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales, a las que pertenezca el municipio; organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales. • Instituciones que tengan la calificación de benéficas o de benéfico-docentes; la Cruz Roja Española, entidades gestoras de la Seguridad Social y las mutualidades de previsión social.

Con la actual Ley (2004), se ha suprimido el término de incremento real, y se crea o articula una ficción de incremento pues se considera como valor del incremento el valor catastral a fecha de transmisión, olvidando el valor inicial.

• Titulares de concesiones administrativas. • Personas o entidades a cuyo favor se haya reconocido la exención en trata-

puede obtenerse el incremento que ven-

se crea o articula una ficción de incre-

dos o convenios internacionales.

dría dado por la diferencia de las dos.

mento pues se considera como valor del

Así, si no se diera tal diferencia a mayor,

incremento el valor catastral a fecha de

El fraude al espíritu del Impuesto radica

es decir, que se produjera un decremen-

transmisión, olvidando el valor inicial,

en que la Ley habla de incremento de

to, de acuerdo a la configuración del im-

que sería necesario en pura lógica para

valor del terreno, pero no de un valor

puesto no existiría hecho imponible y en

obtener el incremento. Sería tanto como

fijo, que es lo que aplica la regulación

consecuencia sujeción al impuesto.

determinar el beneficio de una actividad

del impuesto (se aplica el valor catastral del suelo referido al año del devengo).

o producto atendiendo solo al valor de Con la anterior Ley de Haciendas Loca-

venta sin tener en cuenta el coste de ad-

les Ley 39/1988, el incremento se obte-

quisición.

El diccionario de la Lengua Española

nía por la comparación entre un valor

define el término incremento como un

inicial (valor catastral del suelo a fecha

Este proceder, a pesar de ser contrario al

aumento de una variable. Por ello, para

de adquisición del terreno) y uno final

espíritu del impuesto, no había creado

poder obtener un incremento es necesa-

(valor catastral del suelo a fecha de la

disfunciones en el mercado ni en la so-

rio comparar dos variables, una inicial y

transmisión). La diferencia era el incre-

ciedad, pues la actividad económica en

otra final. Y de la comparación de estas

mento al que se le aplicaban los coefi-

la venta de terrenos iba al alza, se asu-

cientes por años y a todo ello el tipo de

mía como un coste más (aunque se sabía

gravamen. Si no existía diferencia entre

que no respondía al fin del impuesto) y

un valor y el otro, no existía hecho im-

generaba importantes beneficios.

ponible y en consecuencia impuesto. La ley hablaba de incremento real.

A partir del año 2007 y fundamentalmente en los posteriores (2008-2014),

Con la actual Ley (2004), se ha supri-

el problema se agudizó, llegándose a la

mido el término de incremento real, y

paradoja de que una transmisión que no

¿L A LI QUID A C I ÓN DEL IM P U E S TO DE PL U S VAL ÍA M U NIC IPAL E S U N F R AU DE AL E S P ÍR IT U DE L IMP UE S TO?

había producido ningún beneficio (ni

Si bien esta sentencia ataca en parte el

somete a tributación situaciones inex-

tampoco valores potenciales) y sí im-

fondo del problema expuesto, hay que

presivas de capacidad económica, esto

portantes pérdidas tributaba por dicho

ponerla entre paréntesis por las siguien-

es, aquellas que no presentan aumento

impuesto, cuando en teoría el hecho

tes razones.

de valor del terreno al momento de la

imponible de este solo hacía referencia

transmisión.

al incremento de valor. Lo mismo suce-

Fue instada por el Juzgado Contencio-

día con las daciones en pago y con las

so-Administrativo nº 3 de Donostia fren-

Es obvio que para poder determinar el

ejecuciones hipotecarias en las que se

te a los artículos 1, 4 y 7.4, de la Norma

aumento al momento de la transmisión

transmitía la propiedad en muchos ca-

Foral 16/1989, de 5 de julio, del Impues-

tendrá que estarse necesariamente a la

sos por la mitad del valor de adquisición

to sobre el Incremento del Valor de los

comparación de los dos valores y eso no

y a pesar de ello el impuesto resultaba

Terrenos de Naturaleza Urbana del Terri-

lo determina claramente la norma.

positivo.

torio Histórico de Gipuzkoa, y con los artículos 107 y 110.4, del Real Decreto Le-

Por ello esta sentencia no determina cla-

La fórmula de cálculo del mismo, como

gislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el

ramente la solución al respecto, pues ha-

se ha dicho, es perniciosa, ya que parte

que se aprueba el texto refundido de la

brá que analizar en cada caso en concre-

de un valor catastral del suelo del año

Ley reguladora de las Haciendas Locales,

to si se da la capacidad económica y qué

del devengo al que se le aplican unos

por posible infracción tanto del principio

elementos se emplean para ello, ya que

coeficientes multiplicadores, por lo que

de capacidad económica y de la prohibi-

siguiendo los criterios de la norma no

siempre arrojará un valor positivo. La

ción de confiscatoria (art. 31 CE), como

se puede llegar a esa conclusión puesto

disfunción radica en la primera premisa

del derecho de defensa (art. 24 CE), en

que se toma siempre el valor catastral

de la fórmula del cálculo, al no preten-

base al recurso que formuló una entidad

del año del devengo.

der un incremento comparando un valor

respecto a una liquidación de plusvalía

inicial con uno final, sino al considerar

por la transmisión de una propiedad que

La sentencia, para llegar a la conclusión,

únicamente un valor final.

había sido adquirida en 2003 por unos

ha tenido en cuenta unos valores inicia-

3.000.000 euros y vendida en 2014 por

les y unos finales, por lo que ese podría

Ese funcionamiento anómalo del im-

600.000 euros, lo que produjo una pér-

ser el criterio a seguir en esos supues-

puesto ha dado lugar en los últimos años

dida patrimonial, y a pesar de ello la li-

tos, pero en otros, como sería el caso de

a una serie de reclamaciones respecto a

quidación de plusvalía arrojó un importe

adquisición de bienes por herencia, los

las liquidaciones de plusvalía, con suerte

positivo de 18.000 euros.

elementos son más discutibles.

muchos Juzgados Contenciosos confir-

El Tribunal solo admitió en parte la in-

Confiemos que el Tribunal Constitu-

man las liquidaciones de plusvalía por

constitucionalidad de los artículos de la

cional, que tiene pendiente más de un

entender que la fórmula que se aplica

Norma Foral Vasca, por entender que la

recurso respecto a la norma estatal,

se ajusta a lo que establece la Ley, sin

infracción solo venía referida a estos, ya

aborde la cuestión en la misma línea y,

valorar lo que hemos expuesto respecto

que eran los de aplicación (el redactado

del espíritu del impuesto.

de los preceptos de la norma foral y es-

dispar en la ciudad de Barcelona, pues

tatal es el mismo). También se han formulado cuestiones de constitucionalidad respecto a la Ley,

No existe inconstitucionalidad respecto a

por Juzgados Contenciosos, dando lugar

los artículos de la Ley Estatal. Se afirma

una de ellas a la reciente Sentencia del

que la norma es inconstitucional única-

Tribunal Constitucional de 16/02/2017.

mente en aquellos supuestos en los que

TX T

profundizando en ella, anule la norma

Se han iniciado una serie reclamaciones

en el sentido de la necesidad de com-

frente a los Ayuntamientos alegando la

parar los valores iniciales y finales para

nulidad de las liquidaciones y solicitan-

poder determinar el incremento e inste

do la devolución de lo ingresado, sobre

al Legislador a que modifique la misma

la base de que como se toma el valor ca-

haciéndola más justa y acorde al princi-

tastral de la fecha del devengo y se mul-

pio constitucional fijado en el art. 31 de

tiplica por los coeficientes de los años

la CE, de tal manera que cada uno con-

transcurridos, lo que se grava es una

tribuya de acuerdo a su capacidad y no

revalorización futura del terreno y no la

sobre la base de unos criterios ficticios

de los años en los que se tuvo la propie-

que no recogen el incremento real y que

dad y por ello el cálculo no es acorde al

además son contrarios al propio espíritu

hecho imponible.

del impuesto. Así podrían revisarse las liquidaciones realizadas hasta la fecha

No comparto el fundamento de esas re-

y en su caso instar la devolución de los

clamaciones, pues parece que lo que de-

ingresos indebidamente pagados por el

nuncian es que se tome el valor inicial y

concepto de plusvalía municipal, pues

no el de la fecha del devengo, pero ello

en estos años se ha dado la paradoja de

no pone de manifiesto el incremento,

que a pesar de que los valores reales de

que es lo que determina el impuesto.

venta eran inferiores a los valores de adquisición, las recaudaciones municipales han crecido de forma exponencial. Entiendo que la fórmula a seguir sería la que se venía aplicando con la anterior Ley. Es decir, tener en cuenta el valor catastral del terreno al momento de la adquisición, ponerlo en relación al valor catastral del terreno al momento de la transmisión, y a la diferencia en su caso aplicarle los coeficientes por años que determine la Ley y el tipo de gravamen.

IMMOSCÒPIA 15 edita :

API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris Joan Ollé consell editorial: Rafael Castilla, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Leopold Roca, Vinyet Chaumont, Eduard Galobardes, Ernest López, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Octavi Roca, Juan José Aguilera, Sheila Gracia, Robert Adell, Marta Fontàs i Rebeca Pérez coordinació : Rebeca Pérez col · laboradors : José Luis Suárez, Juan José Aguilera, Damià Garcia, Vincent Lecamus, Stéphane Caron, Federico Varona, Ariel Pazos, Jaume Cabré, Gabriel Fuentes disseny , maquetació i fotografia : tonicastro.com impressió : Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal: B-00000-2012 redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: info@immoscopia.cat | web: www.immoscopia.cat president: