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SCHWEIZER

Ausgabe 094_ 5. Jahrgang / 17. Mai 2010

IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

INHALT

2 Transaktionsvolumen nimmt zu 2 Nachrichten: DTZ 5 Europa im Visier von Nah-Ost-Investoren 5 Nachrichten: Hilton Valencia 6 Baubeginn auf dem Bürgenstock 6 Nachrichten: Quatar Holding 7 Acron übernimmt Fachmarktzentrum 8 Nachrichten: Wincasa 9 Immo-Fonds, AGs 10 Immobiliennebenwerte 11 Marktkommentar 12 Neuer Verdruss für deutsche OIF 13 Nachrichten: Allreal/UBS Sima 15 Mehr Urbanität für Wetzikon 15 Impressum

Appetit auf Risiko steigt Direkte Transaktionvolumina in Gewerbeimmobilien in Europa nehmen zu. Jones Lang LaSalle zufolge werden bereits einige Transaktionen über 100 Millionen Euro und einige Portfolio-Deals auf dem Markt angeboten. Das internationale Makler- und Beratungsunternehmen erwartet für das Gesamtjahr Direkt-Transaktionsvolumina in europäische Gewerbeimmobilien von mindesBirgitt Wüst tens 90 Milliarden Euro – rund 30 Prozent mehr Redaktionsleiterin als 2009. Von einem um 50 Prozent über dem Vorjahresergebnis liegenden Handelsvolumen gehen die Experten von Cushman & Wakefield aus: «Wir erwarten, dass insgesamt die 110-Milliarde-Euro-Marke erreichen wird», heisst es. Auch der Appetit auf Risiko scheint wieder zu steigen, trotz des Griechenland-Debakels und des weiterhin fragilen konjunkturellen Aufschwungs. Das Gros der Nachfrage konzentriert sich allerdings weiterhin auf den Core-Bereich. Trotz des gestiegenen Optimismus der Anleger bleibe die Risikoaversion in Europa spürbar, meldet DTZ: «Investoren konzentrieren sich weiterhin auf die heimischen Märkte, insbesondere auf Spitzenobjekte in den Kernmärkten.» Einige kapitalstarke Auslandsinvestoren scheinen unterdessen weniger Scheu zu haben, fern der Heimat zu investieren. Wie etwa Staatsfonds aus dem Nahen Osten, die derzeit in London zukaufen oder auf dem Bürgenstock mehrere Hundert Millionen in ein Luxushotel-Projekt stecken. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

Sponsoren Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

SCHWEIZER Schweizer Hotel Investitionen IMMOBILIENGESPRÄCHE – Gewusst wie?

18. Februar 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Donnerstag 10. Juni 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Wie macht Anmeldung unter:Steuerwissen www.immobilienbusiness.ch Immobilien rentabler?

Referenten: Rudolf Schumacher, Schumacher swisstax AG, Köniz; Simeon L. Probst, Director, Tax and Legal Services, PricewaterhouseCoopers AG, Basel; Samuel Gerber, samuel-gerber.ch

AG, Raumbewältigung, Zürich. // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche. Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilieninvestmentmärkte

DTZ Mangel an geeigneten Objekten am Markt Den Aufwärtstrend an den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten attestiert auch DTZ. Das Transaktionsvolumen sei im ersten Quartal 2010 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 65 Prozent auf 16,3 Milliarden Euro gestiegen. Zwei Drittel der Aktivitäten entfielen auf die Märkte Großbritannien, Deutschland und Frankreich. In Deutschland ist das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorquartal um 40 Prozent auf 4,3 Milliarden Euro gestiegen. In Großbritannien und Frankreich sind die Umsätze um 56 Prozent auf vier Milliarden Euro bzw. um 42 Prozent auf 2,4 Milliarden Euro zurückgegangen. «Der Rückgang spiegelt die gestiegene Vorsicht der Investoren und einen Mangel an geeigneten Objekten am Markt wider», sagt Magali Marton, Leiterin Research für Kontinentaleuropa und Mittlerer Osten bei DTZ. In Skandinavien ist das Transaktionsvolumen um 64 Prozent auf 2,6 Milliarden Euro angewachsen. Trotz des gestiegenen Optimismus der Anleger bleibe die Risikoaversion in Europa spürbar, meint Marton: «Investoren konzentrieren sich weiterhin auf die heimischen Märkte, insbesondere auf Spitzenobjekte in den Kernmärkten.» Solange die Märkte schwach blieben und die Nachhaltigkeit des Aufschwungs unsicher sei, würden einige Investoren Entscheidungen weiter verzögern. In den kommenden Jahren würden sich für Investoren mit Eigenkapital neue Investitionschancen ergeben, da sich die Zahl der Objekte, die zur Refinanzierung anstehen, weiter erhöhe und dadurch die Anzahl verfügbarer Objekte am Markt steigen werde.

Transaktionsvolumen nimmt deutlich zu In die europäischen Gewerbeimmobiliennmärkte kommt Bewegung. Trotz der Griechenlandkrise steigt der Appetit auf Risiko.

BW. Nach den jüngsten Untersuchungen von Cushman & Wakefield (C&W) haben Investments im europäischen Gewerbeimmobilienmarkt im Vergleich zum vergangenen Jahr in den ersten drei Monaten 2010 sowohl an Umfang als auch Volumina zugelegt. Die Experten des internationalen Immobilienberatungsunternehmens berichten von einer wachsenden Nachfrage nach grösseren Flächen, insbesondere seitens ausländischer Investoren. Auch die Stimmung an den Kreditmärkten habe sich deutlich verbessert. Die Nachfrage scheint sich derzeit allerdings noch auf den sogenannten Core- und Core+-Bereicht, vor allem erstklassige Immobilien an den grossen europäischen Immo-

bilienstandorten, zu fokussieren. Laut C&W fanden 75 Prozent aller Transaktionen des ersten Quartals an den fünf Top-Standorten Grossbritanniens, Deutschlands, Schwedens, Frankreichs und der Niederlande statt. Doch zeigten sich auch andere Märkte, wie zum Beispiel Polen, die Tschechische Republik, Norwegen und teilweise auch die Türkei, leicht wiederbelebt. Detailhandelsimmobilien besonderes gefragt

Wie Dr. Martin Braun, Leiter der Capital Markets Group bei C&W, mitteilt, beobachten Investoren die Märkte nach wie vor sehr aufmerksam und sind sehr selektiv: «Doch trotz des Zusammenbruchs der griechischen Wirtschaft ist der Appetit auf Risiko gestiegen. Das limitierte Immobilien- und auch das noch immer moderate Kreditangebot hindern allerdings am Gasgeben.» So lag das Investmentvolumen einerseits >>> Hohe Renditekompression seit 2009

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Quelle: Cushman & Wakefield

NACHRICHTEN


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF im ersten Quartal 2010 um 15 Prozent unter dem Ergebnis des Schlussquartals 2009, wobei die ersten Monate jedes Jahres üblicherweise die ruhigste Transaktionszeit sind, doch andererseits betrug das Transaktionsvolumen des europäischen Investmentmarkts 22,5 Milliarden Euro, und war damit 78 Prozent höher als im ersten Quartal 2009. Besonders gefragt waren Detailhandelsimmobilien, hier stieg die Investmentquote im ersten Quartal um 125 Prozent. Für Immobilien im obersten Qualitätssegment wurden Wertsteigerungen von 1,5 Prozent verzeich-

>>>

net, das stärkste Wachstum seit Mitte 2007. Die Spitzenrenditen sind laut C&W um 13 Basispunkte gefallen und haben damit ihren Rückgang seit Mitte letzten Jahres auf 26 Basispunkte verdoppelt. Nutzermärkte stabilisiert

Auch die Nutzermärkte haben sich nach Beobachtung der C&W-Berater signifikant stabilisiert. Im europäischen Durchschnitt sind die Mieten lediglich um 0,2 Prozent gesunken – im Herbst 2009 lag der Durchschnitt noch bei 1,9 Prozent. Auch wenn die Mieten teilweise noch nachgeben

/// 10_2010 / Seite 3 werden, erwarten die C&W-Experten im Laufe des Jahres ihre weitere Stabilisierung; auf längere Sicht werden die Spitzenmieten des oberen Qualitätssegments wieder kontinuierlich steigen. «Wir erwarten, dass das Handelsvolumen in diesem Jahr 50 Prozent über dem Vorjahresergebnis liegen wird und insgesamt die 110-MilliardenEuro-Marke erreichen wird», prognostiziert Braun. Parallel dazu wird sich die Stimmung verbessern, Preise werden marktgängiger werden und die Spitzenrendite wird 50 bis 60 Basispunkte fallen. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Hotelinvestmentmarkt NACHRICHTEN Hilton Valencia steht zum Verkauf Eines der bekanntesten Hotels in Valencia soll verkauft werden. Mit der Vermarktung des «Hilton Valencia» – es ist das höchste Gebäude der drittgrössten Stadt Spaniens – ist die Hotelimmobilienberatung Christie + Co beauftragt. Wie das Unternehmen mitteilt, gibt es bereits viele Kaufinteressenten für das 2007 für rund 110 Millionen Euro erstellte Fünf-Sterne-Haus. Das Hotel befindet sich direkt neben der Kongresshalle und ist zehn Autominuten vom Flughafen Valencias entfernt; neben 304 Zimmern, zwei Restaurants, einer Bar sowie einem Wellnessbereich mit Fitnesscenter und Indoorpool verfügt es über mehrere Veranstaltungsräume für bis zu 170 Personen und Valencias grössten Ballsaal für bis zu 800 Gäste. Chris Day, International Managing Director bei Christie + Co, geht von einem raschen Vermarktungsprozess aus: «Es handelt sich um eines der ersten Hotels dieser Qualität, das in Spanien zum Verkauf steht.»

Europa im Visier von Nah-Ost-Investoren DLA Piper stellt Studie zu Investitionsmöglichkeiten im Hotelbereich vor.

BW. Für Investoren aus der MENARegion (Middle East/North Africa) erschienen Investments im Hotelbereich in Europa derzeit offenbar als sehr attraktiv. Zu den Schlüsselmärkten zählen vor allem Deutschland, Frankreich, Spanien, Großbritannien und Russland. Dies ist das Ergebnis einer Studie, die die internationale Rechtsanwaltskanzlei DLA Piper Anfang Mai im Rahmen der Arabian Hotel Investment Conference (AHIC) in Dubai vorgestellt hat. 76 Prozent – also mehr als drei Viertel der Befragten –möchten demnach 2010 in den genannten Ländern massiv investieren und so vom erwarteten globalen Wirtschaftsaufschwung profitieren. Noch vor einem Jahr stellte sich die Lagedeutlich anders da: 2009 mussten Hoteliers bis zu 60 Prozent Nachlass auf die Zimmerpreise gewähren, um am Markt zu bestehen. Langfristige Prognose überwiegend positiv

Vor dem Verkauf: Das «Hilton Valencia»

«Der Optimismus, mit dem die Investoren und Hoteliers im Nahen Osten dem Wirtschaftsaufschwung entgegenblicken, war so nicht zu erwarten», kommentiert Dr. Markus Beaumart,

Immobilienrechtsexperte von DLA Piper. «Ich bin gespannt, wie sich dieser Optimismus im Laufe des Jahres in tatsächlichen Projekten und Joint Ventures niederschlägt». Darüber hinaus ergab die Studie, dass die Befragten nicht vor Ende 2012 mit einer substanziellen wirtschaftlichen Erholung rechnen. Dies deckt sich auch mit den Ergebnissen der DLA PiperUmfrage «European Survey Report», die Anfang 2010 unter europäischen Wirtschaftslenkern durchgeführt wurde. Dennoch ist die langfristige Prognose überwiegend positiv: In den nächsten drei Jahren rechnen Hoteliers und Investoren mit einem sehr aktiven Marktumfeld. Mit 91 Prozent geht die überwiegende Mehrheit der Befragten davon aus, dass grosse Hotelketten ihre Marktanteile ausbauen werden. Ebenfalls 91 Prozent der Befragten sehen steigende Gelegenheiten für Joint Ventures. 63 Prozent der Umfrageteilnehmer verorten die attraktivsten Objekte für Investoren im Niedrig- und Mittelpreissektor. Doch trotz aller guten Zukunftsaussichten sei kurzfristig noch mit Schwierigkeiten zu rechnen, gibt Beaumart zu bedenken: «Daher ist es gerade jetzt besonders wichtig, eine klare und fokussierte Strategie zu entwickeln und anhand dieser auf sich bietende Gelegenheiten am Markt zu reagieren.» •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Quatari Diar Real Estate NACHRICHTEN Quatar Holding In London eingekauft Für zirka 2,4 Milliarden CHF hat der Staatsfonds des Emirats Katar das Luxuskaufhaus Harrods im Londoner Geschäftsquartier Knightsbridge erworben. Wie Katars Ministerpräsident Scheich Hamad bin Jassim al-Thani, Vorsitzender des Kontrollgremiums der Quatar Holding mitteilte, soll das Kaufhaus künftig noch luxuriöser und exklusiver werden. Vorbesitzer ist der aus Ägypten stammende Milliardär Mohammed Al Fayed, der das legendäre Kaufhaus 1985 für 615 Millionen GBP übernommen hatte. Nach 25 Jahren als Chef von Harrods wolle Fayed mehr Zeit mit seinen Kindern und Enkelkindern verbringen, liess Fayed über seine Bank Lazard International mitteilen.

Bald Baubeginn auf dem Bürgenstock

Ein Mythos soll wieder aufleben: Der Bürgenstock

Medical Wellness wird die tragende Säule des Resorts Bürgenstock, das bis 2014 fertig sein soll.

BW. Das berühmte Hoteldorf auf dem Bürgenstock ist in die Jahre gekommen; seit langem wurde in die mehr als einen Kilometer lange und 24 Gebäude umfassende Anlage in 875 Meter Höhe über dem Meer nicht mehr investiert. Das soll sich nun ändern. Die Qatari Diar Real Estate Investment Company,

eine Tochter des katarischen Staatsfonds Qatar Investment Authority, will den Bürgenstock – auf dem Bestehenden aufbauend – zum Luxusresort entwickeln. «Der Staat Katar glaubt touristisch an die Schweiz. Die Kataris lieben das Land», erklärte Bruno H. Schöpfer, verantwortlich für das Gesamtprojekt, jüngst bei der Präsentation des Projekts. Das gesamte Resort erstreckt sich über 600.000 qm, wovon derzeit 40.000 qm überbaut sind. Der inzwischen rechtskräftige Ge- >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF staltungsplan sieht 80.000 qm vor. Geplant ist ein Resort mit 400 Zimmern, 60 Residence-Suiten und Freizeitanlagen mit Alpin-Spa (under anderem mit zwei Aussen- und einem Innenpool). Anstelle des heutigen Parkhotels soll ein neues Hotel entstehen; das Ergebnis des Architekturwettbewerbs wird Ende Mai bekannt gegeben. Nach einer Studie des BAK Basel wird mit 350 neuen Arbeitsplätzen im Resort und 500 in der Region gerechnet. Schöpfer zufolge geht Quatari Diar davon aus, dass sich das Hoteldorf allein durch den Tourismus nicht rentabel betreiben lässt. Daher soll das neue Resort in drei Zonen aufgeteilt werden: in eine Wohnzone mit Residence-Suiten, in die öffentlich zugängliche Tourismuszone mit zwei Hotels (4 und 5 Sterne), Kongressräumen und Spa sowie in die Medical-/ Wellnesszone, die wichtigste Sparte. Rund 60 Prozent der Gäste werden im Medical-Wellness-Betrieb erwartet, 30 Prozent in der Hotellerie und im Lokaltourismus sowie zehn Prozent in den Residence-Suiten. Das Resort ist als autofreie Zone konzipiert; die Erschliessung soll über eine neue Strasse erfolgen. Künftig soll der Bürgenstock CO2-neutral betrieben werden; dazu werden auch eigene Wasser- und Holzressourcen genutzt. Die erste Etappe soll Ende 2012 abgeschlossen sein; bis 2014 soll alles fertig sein. •

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Detailhandelsimmobilien

Acron setzt auf Fachmarktzentrum

Bildlegende Acron hat im K anton Glarus investiert – in das erste Schweizer Fachmarktzentrum, das im März in Näfels an den Start ging.

BW. Die Acron AG hat für 33,6 Millionen CHF das im März 2010 fertiggestellte Fachmarktzentrum in Näfels im Kanton Glarus vollständig

übernommen. Bereits vor Fertigstellung war das Objekt zu 100 Prozent an Migros, Aldi, C&A, Müller, Dosenbach und Jacques Gabriel vermietet. Die Immobilie werde in die zu diesem Zweck gegründete Beteiligungsgesellschaft Acron Helvetia IX Immobilien AG eingebracht, teilt der Initiator geschlossener Immobilienanlagen mit. Das Investment >>>

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CHRISTA BINDELL A UND DIE BRÜDER PLÜER BEI RHOMBUS

BUSINESS

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ist als Private Placement/ Qualified Investment aufgelegt und soll im zweiten Halbjahr 2010 den Investoren angeboten werden. Die prognostizierte Ausschüttung beziffert das Acron-Management auf 6,50 Prozent jährlich, sie soll ab 2015 auf 6,75 Prozent p.a. steigen. Ausschüttungen sollen bis 2018 als steuerfreie Nennwertreduktionen erfolgen, anschliessend als Kombination aus Nennwertreduktion und Dividenden.

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NACHRICHTEN Wincasa AG Neuer Geschäftsbereich Retail Nach der Übernahme der Jelmoli-Gruppe hat die Swiss Prime Site AG (SPS) der Wincasa AG die Bewirtschaftung der JelmoliLiegenschaften übertragen. In diesem Zusammenhang haben wichtige Führungskräfte sowie insgesamt über 100 Jelmoli-Mitarbeiter zur Wincasa gewechselt. Mit der Integration der neuen Mitarbeiter steigt der Personalbestand auf 590 Spezialisten an, welche in der ganzen Schweiz an zwölf Standorten Immobiliendienstleistungen für institutionelle Eigentümer erbringen. Um die Betreuung der Jelmoli-Liegenschaften möglichst rasch und unter Beibehaltung bestehender Strukturen weiterführen zu können, hat Wincasa die Organisation im neuen Geschäftsbereich Retail zusammengefasst und Sylvère Berney zu dessen Leiter bestellt. Berney, der seit 2003 Direktor von Jelmoli Immobilier Suisse romande war, wurde auch zum Mitglied der Geschäftsleitung ernannt.

Aldi und Migros unter einem Dach

Bei der Beteiligungsliegenschaft handelt es sich um ein im März 2010 fertig gestelltes Fachmarktzentrum am Standort Näfels/Glarus. Das Objekt wurde auf einer Arealfläche von 21.600 Quadratmetern errichtet und per 11. März 2010 eröffnet. Die Mietfläche beträgt 8.262 Quadratmeter, wovon zirka 5.000 Quadratmeter als Verkaufsfläche zur Verfügung stehen. Die eingeschossige Liegenschaft verfügt über rund 200 Kundenparkplätze, die den Kunden gratis zur Verfügung gestellt werden. Das Konzept des Fachmarktzentrums wurde mit der Investitionsimmobilie in Näfels erstmals in der Schweiz umgesetzt. Im Vordergrund steht der zweckori-

/// 10_2010 / Seite 8 entierte Einkauf, der innert kürzester Zeit an einem Ort und zu attraktiven Preisen erledigt werden kann. Ebenfalls neu ist, dass das Lebensmitteltraditionsunternehmen Migros und der auf dem Schweizer Markt seit 2005 teilnehmende Discounter Aldi unter dem gleichen Dach vereint sind. Hohe Einnahmesichertheit

Der Ertragswert des Fachmarktzentrums liegt laut Wertgutachten des I m mobi l iena na lyseu nter neh mens Wüest & Partner vom 26. November 2009 zum Bewertungsstichtag 1. April 2010 bei 33,04 Millionen CHF. Die Gesamtinvestitionssumme beträgt 35,0 Millionen CHF. Aufgrund des Neubaus sei in den nächsten zehn Jahren nicht mit nennenswerten Instandhaltungskosten zu rechnen, heisst es. Durch die langfristig abgeschlossenen Mietverträge mit den bonitätsstarken Mietern sei eine langfristige Einnahmesicherheit für das Investment gewährleistet. Mit der neuesten Investition umfasst das Acron Helvetia Portfolio acht Gewerbe-, Hotel- und Büroimmobilienanlagen mit einem Gesamtwert von rund 470 Millionen CHF. Weitere Projekte sind nach Angaben des Arcon-Managements in Planung. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN

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1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS

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1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y

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BÖRSEN - KURS

255 740 ESPACE RE AL ESTATE

803 838 SWISS PRIME SITE 261 948 WARTECK INVEST 2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING

2.99%

65.85

62.00

4.53%

-5.85%

5.98%

6.65%

41.25

67.70

2 094 356 307

60.70

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5.98%

1.32%

6.03% 12.09%

39.15

68.00

2 808 687 765

1372.00

1825.00

3.69% 33.02%

7.42%

2.14%

1280.00

1770.00

203 259 375

6.47

4.10

0.00% -36.63%

1.23%

2.99%

3.20

5.08

190 933 593

Ø

Ø

RE AL

Ø

Total

3.97%

-1.02%

5.01%

7.80%

7 507 051 934

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 10_2010 / Seite 10

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT

BRUT TO - DIVIDENDE

VALOREN - NUM MER

BESCHREIBUNG

150

0.00

140241 N

Agruna AG

50

155753 N

Bürgerhaus AG, Bern

100

10202256 N

C asaInvest Rheintal AG, Diepoldsau

11. mai 2010 TIEFST 2009

HÖCHST 2009

GELD

BRIEF

4 050.00

4 100.00

20

4 050.00

4 400.00

50

850.00

1 400.00

11

140.00

175.00

30

170.00

180.00

200

10

10

4.00

255740 N

Espace Real Estate AG, Biel

119.00

133.50

69

133.00

133.50

175

25

2.50

363758 I

F TB Holding SA, Brissago

815.00

820.00

5

675.00

820.00

61

4582551 N

11.90

12.70

20

12.60

12.70

20

500

10

600.00 3490024 N

Gesellschaft für Erst. billiger Wohnh. in Wint.thur 30 500.00

30 500.00

2

25 000.00

63 290.00

1

500

150.00

191008 N

Immges Viamala, Thusis

7 000.00

7 250.00

5

6 400.00

7 950.00

1

400

40.00

257750 I

Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo

1 250.00

1 255.00

5

1 250.00

1 650.00

17

800

80.00

197641 N

Konkordia AG Nom 1000

6 000.00

6 000.00

3

5 600.00

9 900.00

1

200

20.00

197640 N

Konkordia AG Nom 250

1 500.00

1 900.00

10

1 400.00

MSA Immobilien, Adliswil

100

212.00

100.00

100.00

8

100.00

180.00

10

254593 N

100

0.00

2766143 N

100 500

Fundamenta Real Estate AG

Pagameno Invest AG N

2766145 P S Pagameno Invest AG P S

25.00 3264862 N

Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

1

3 375.00

1

2989760 I

500

1.00

600

36.00

225664 I

SAE Immobilien AG, Unter ägeri

2 250.00

2 250.00

5

2 050.00

2 950.00

1

800

208.00

231303 I

Sia - Haus AG, Zürich

4 800.00

5 000.00

4 975.00

2

0.00

1789702 I

0.40

0.90

5000

0.65

100

0.00

253801 N

Tersa AG

1000

120.00

172525 N

TL Immobilien AG

1000

260.00

256969 N

Tuwag Immobilien AG,Wä denswil

5

Real Estate Holding

198

Sihl M anegg Immobilien AG

2

8 300.00

24 000.00

1

8 700.00

8 700.00

1

5 500.00

9 400.00

1

15 500.00

15 520.00

1

14 500.00

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 10_2010 / Seite 11

Marktkommentar

Attraktives Einstiegsniveau Die kürzlich erfolgte Konsolidierung der Märkte schlägt auch auf die Immobilientitel durch.

CHF neues Eigenkapital aufnehmen und der zuerst erfolge massive Kurseinbruch relativierte sich nach dem Ende des Anrechtshandel rasch.

NH. Die kotierten Schweizer Immobilienaktien (REAL Index) haben seit Monatsbeginn gut zwei Prozent an Wert verloren. Die kürzlich erfolgte Konsolidierung der Märkte schlug auch auf die Immobilientitel durch und brachte Swiss Prime Site und PSP Swiss Property hinsichtlich Disagio und Ausschüttungsrendite auf ein äusserst attraktives Einstiegsniveau zurück. Allreal konnte erfolgreich 225 Millionen

Immoblienfonds schichten um

Die kotierten Schweizer Immobilienfonds (SWIIT Index) notieren 1,6 Prozent tiefer im Vergleich zum Monatsanfang. Im Vergleich zwischen Wohn- und Kommerzfonds ist nicht zu übersehen, dass die kommerziell fokussierten Fonds seit Anfang April deutlich höhere Kurseinbussen verzeichneten. Dies zeigt deutlich, dass die Markteilnehmer sich vorwiegend

vom Bereich der Geschäftsliegenschaften getrennt haben oder gar Umschichtungen vom Kommerz- in den Wohnsektor tätigten. Der Abverkauf der Kommerzfonds ist jedoch derart stark, dass Fonds wie CS Interswiss und UBS Swissreal nun eine deutlich attraktivere Ausschüttungsrendite kombiniert mit deutlich tieferen Agios aufweisen. Sollte das Vertrauen in den Wirtschaftsaufschwung bei den Investoren steigen, so wird sich diese Differenz rasch schliessen. • Nicolas Hatt Swiss Finance & Property

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/// 10_2010 / Seite 12

Indirekte Immobilienanlagen

Neuer Verdruss für die deutschen Offenen Immobilienfonds

Frankfurts Skyline: Nicht wenige der Hochhäuser zählen zum Portfolio deutscher offener Immobilienfonds

Mit einem neuen Gesetz will das deutsche Bundesfinanzministerium den Anlegerschutz stärken. Anleger Offener Immobilienfonds zeigen sich über die geplante Neuregulierung eher beunruhigt.

BW. Anfang Mai wurde Diskussionsentwurf für Bundesfinanzministerium Berlin geplante «Gesetz

der erste das vom (BMF) in zur Stär-

kung des Anlegerschutzes und zur Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts» präsentiert – und sorgte prompt für grosse Aufregung. Dass der graue Kapitalmarkt von den geplanten Regulierungen betroffen sein würde, kam für Branche und Anleger nicht unerwartet. Für Überraschung sorgte dagegen die Ankündigung, dass auch Offene Immobilienfonds grundlegend verändert werden sollen.

Mindesthaltedauer, Kündigungsfristen

In den vergangenen Jahren hatten einige nach hohen Mittelabflüssen in Liquiditätsnöte geratene Fonds die Anteilsrücknahme ausgesetzt und damit für Schlagzeilen gesorgt. Um ein dauerhaftes Offenhalten der Fonds sicherzustellen, schlägt das BMF vor, dass künftig für alle Anleger eine zweijährige Mindesthaltefrist gelten soll, ergänzt durch Kündigungsfristen, die nach Wahl >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

NACHRICHTEN Allreal: 225 Millionen CHF frisches Kapital Die Allreal Holding AG hat die 5:1 Bezugsrechtskapitalerhöhung erfolgreich abgeschlossen. Der Nettoerlös von rund 225 Millionen CHF soll laut Unternehmensangaben zur Finanzierung von Eigenprojekten sowie zum Erwerb weiterer Geschäfts- und Wohnliegenschaften oder ganzer Liegenschaftenportfolios dienen. Die Bezugsrechte wurden zu 99,8 Prozent ausgeübt, nicht bezogene Aktien am Markt platziert. Die neuen Namenaktien wurden im Handelsregister eingetragen und sind ab 14. Mai 2010 an der SIX Swiss Exchange kotiert. UBS Sima: 530 Millionen CHF frisches Kapital Bei der bisher grössten Kapitalerhöhung eines kotierten Schweizer Immobilienfonds hat der UBS «Sima» 530 Millionen CHF eingespielt. Mit den neuen Mitteln will der grösste Schweizer Immobilienfonds Neubauprojekte und Objektankäufe finanzieren. Zu den Projekten zählen die Wohnüberbauung «Papillon» in Zürich (Anlagevolumen: ca. 23 Millionen CHF), das Geschäftshaus «Balance» in Lausanne-Malley (ca. 53 Millionen CHF), das Urban Entertainment Center «Kesselhaus» in Winterthur (68 Millionen CHF), das «Quartier de l’innovation», EPFL, LausanneEcublens (52 Millionen CHF), die Wohnüberbauung Bernstrasse in Burgdorf (25 Millionen CHF), das Einkaufszentrum «Cristal» in Martigny (90 Millionen CHF), die Wohnüberbauung «Allschwiler Höhe» in Allschwil (61 Millionen CHF) und das Bürogebäude «Eiger» in Bern-Gümlingen (ca. 80 Millionen CHF).

>>> der Kapitalanlagegesellschaft zwischen sechs und 24 Monaten angesetzt werden können. Bisher können Anteile börsentäglich zurückgegeben werden, es sei denn, der Fonds zählt zu den Vehikeln, die vorübergehend die Anteilsrückgabe aussetzten. «Je kürzer die Kündigungsfristen sind, desto mehr Liquidität ist demnächst vorzuhalten», heisst es in der Ankündigung. Experten sehen den Vorschlag einer zweijährigen Mindesthaltedauer mit anschliessender zweijähriger Kündigungsfrist mit grosser Skepsis. Ein vorzeitiger Ausstieg wäre nur noch über die Börse möglich. «Der Charakter der Fonds würde sich grundlegend ändern», meint Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope. Kauf und Verkauf würden sich zum grössten Teil an die Börse verlagern, was stärkere Preisschwankungen zur Folge hätte. Pauschaler «Sicherheitsabschlag» auf das Immobilienvermögen

Auch bei den Bewertungsmodalitäten schlägt das BMF Änderungen vor. So sollen die Fonds bei der Ermittlung der Verkehrswerte künftig nur noch 90 Prozent des Immobilienvermögens im Anteilspreis ausweisen. Zur Begründung der pauschalen Abwertung heisst es, dass keiner der derzeit eingefrorenen Fonds Objekte in nennenswertem Umfang zum zuletzt ermittelten Verkehrswert veräussern konnte – somit hätten sich die von den Sachverständigen ermittelten Verkehrswerte der Immobilien lediglich als «Schätzpreis» erwiesen. Daher müsse «ein Sicherheitsabschlag von zehn Prozent auf den bisher ermittelten Wert eingeführt werden». Der Abschlag soll gemäss Entwurf auf fünf Jahre verteilt werden; das heisst, die Fonds sollen die Buchwerte ihrer Immobilien bis 2015 schritt-

/// 10_2010 / Seite 13 weise pro Jahr um zwei Prozent reduzieren. Kritiker des Vorschlags sprechen von einer «Enteignung der Anleger». Hinzukommt, dass die offenen Immobilienfonds aufgrund der anhaltenden Wirtschaftskrise zuletzt nur noch eine Durchschnittsrendite von 0,5 Prozent erzielten: Abzüglich der vom BMF geforderten Reduktion würden sie in den kommenden Jahren wohl Verluste schreiben. Fonds müssen erneut schliessen

Wie es scheint, sind die Anleger von den geplanten neuen Regulierungen stark verunsichert. So haben zwei offene Immobilienfonds, die bereits von der ersten Schliessungswelle im Oktober 2008 betroffen waren, in der ersten Mai-Woche erneut geschlossen, vorerst für drei Monate. Seit dem 5. Mai nehmen KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest keine >>>

Fragwürdiger Abschlag «Meiner Ansicht nach, sind diese 10 Prozent Abschlag Auf den NAV sehr fragwürdig», sagt Niclas Hatt, Swiss Finance & Property. «Die deutschen offenen Fonds suggerieren tägliche Liquidität bei einer Anlageklasse, die diese einfach nicht hat.» Bei den geschlossenen und kotierten Schweizer Immobilienfonds werde die Liquidität vom Sekundärmarkt bereitgestellt. «Dies schützt die bestehenden Anleger in einem Masse, welches ein Pauschalabschlag von 10 Prozent nicht erreichen kann und wird.». Zudem sei nicht zu unterschätzen, dass die Bewertung der Immobilien keine exakte Wissenschaft sei und der 10-Prozent-Abschlag keine genügende Sicherheit bieten könne für die verbleibenden Investoren in den offenen Vehikeln.

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/// 10_2010 / Seite 14

Anlegeranteile mehr zurück. Die Vorschläge des BMF hätten «zu Verlustängsten bei Anlegern und Vermögensverwaltern geführt, so dass diese vorsorglich Bestände auflösten», heisst es bei KanAM. Das SEB-Management weist mit Blick auf das Verlaufsbild der Rücknahmeverlangen darauf hin, dass «über den Diskussionsentwurf informierte Grossanleger erneut schneller reagieren als andere». Die vorübergehende Schliessung erfolge «zum Schutz der grossen Mehrheit von sicherheitsori-

das Gesetzgebungsverfahren habe «noch nicht einmal begonnen». BVIHauptgeschäftsführer Stefan Seip zeigte sich überzeugt, dass «der Entwurf noch erheblich geändert wird». Der BVI gehe «fest davon aus, dass es keine vom Gesetzgeber angeordneten Bewertungsabschläge geben wird» – denn das BMF habe selbst erklärt, zu allen Einzelheiten des Diskussionsentwurfs gesprächsbereit zu sein. Zudem könne jegliche Änderung ohnehin erst frühestens in zwei Jahren in Kraft treten. •

>>>

entierten privaten Anlegern». Auch TMW Pramerica verlängerte die Sperrung seines Weltfonds um neun Monate. Noch ist nichts entschieden

Der deutsche Branchenverband BVI ruft die Anleger unterdessen zur Besonnenheit auf: Bei den vom BMF vorgeschlagenen Gesetzesänderungen im Bereich der Offenen Immobilienfonds handele es sich «um einen ersten Diskussionsbeitrag»,

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/// 10_2010 / Seite 15

Wetzikon

Mehr Urbanität für Wetzikon Das «Polygon»: Der griechische Name für «Vieleck» verweist auf die spezielle Form des Gebäudes und auf das vielseitige Angebot rund ums Wohnen, Arbeiten und Shoppen.

BW. Im Zentrum von Wetzikon beginnen im Frühsommer die bauvorbereitenden Massnahmen für das Grossprojekt Polygon, einen 6.654 qm Mietfläche umfassenden markanten Neubau an der Bahnhofstrasse. Projektentwickler des 35 Millionen CHF schweren Bauvorhabens ist die Bryner Entwicklungen AG, Helvetia Versicherungen tritt als Investor auf, Allreal als Totalunternehmerin. Stadt will Zentrumsfunktion stärken

Um die Entwicklung des Stadtzentrums voranzubringen, brachte Wetzikon, das sich seit Jahren um mehr Urbanität bemüht, das Projekt Polygon auf den Weg. Als Grundstückbesitzerin hatte die Stadt die Absicht, den städtebaulich wichtigen Ort mit hochwertiger Nutzung 003_Research_Immobilienbrief.pdf

und Architektur zu besetzen. Mit der Erteilung der Kaufrechte für die Grundstücke des gesamten Areals an Bryner Entwicklungen war der Weg frei für eine ganzheitliche Gestaltung. Nach eingehender Analyse des Geschäfts- und Wohnmarktumfelds sieht das Gesamtkonzept nun eine Mischnutzung aus Detailhandel des Non-Food-Sektors und Gastronomie (3.072 qm), Büro/Praxis und 39 Wohnen (3.113 qm) vor. Laut Bryner Entwicklungen sind schon rund 95 Prozent der Ladenflächen langfristig vermietet. Im Sommer 2011 soll der Rohbau fertig gestellt sein; als Einzugstermin ist das Frühjahr 2012 angesetzt. • 6.1.2010

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 10/2010 / 5. Jahrgang / 94. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet / Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

9:52:34 Uhr

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FOTOS: PD

Für die Überbauung Polygon im Zentrum von Wetzikon beginnt die Realisierungsphase.


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/// 10_2010 / Seite 16

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag 10. Juni 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Schweizer Hotel Investitionen – Gewusst wie? Worauf sollte der Investor aus Sicht des Betreibers achten, worauf kommt es bei Investitionen in Hotelimmobilien an und welche speziellen Anforderungen werden an den Projektentwickler gestellt? Diesen und weiteren Fragen im Zusammenhang mit der Spezialimmobilie Hotel widmen sich am 28. Schweizer Immobiliengespräch Spezialisten aus den jeweiligen Bereichen. Moderation: Dr. Samuel Gerber, MRICS, samuel-gerber.ch AG, Zürich Referenten: Walter Zuëck, Director Sales & Marketing, Accor Hospitality, Zürich Karl Giger, red KG, Wängi Klaus W. Bender, Acron AG, Düsseldorf

Die nächsten Immobiliengespräche Reservieren Sie in Ihrer Agenda folgende Termine: Donnerstag, 26. August 2010 Donnerstag, 23. September 2010 Donnerstag, 28. Oktober 2010 Mittwoch, 24. November 2010 Die Themen werden frühzeitig bekannt gegeben.

Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an badmann@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Legal Partner:

Medienpartner: // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Immibilienbrief Nr. 94 vom 17. Mai 2010  

Die neue Ausgabe des Schweizer Immobilienbriefs mit folgenden Themen: - Transaktionsvolumina auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten s...

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