SCHWEIZER
Ausgabe 203_ 10. Jahrgang / 7. Juli 2015
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT 2 Euro-Krise macht Immobilien attraktiv 3 Nachricht: Winterthur/Implenia 6 Herausforderung Stockwerkeigentum 7 Nachrichten: RICS/Bemessungsstandards 11 Trends: Studenten apartment-Markt im Umbruch 13 Nachrichten: Sion/Lausanne 15 Marktkommentar 15 Nachrichten: Corestate 16 Immobiliennebenwerte 17 Immobilienfonds/-Aktien 18 Nachrichten: Romanshorn/Allreal 18 Stadtentwicklung: Bern/ Schweizerische Post 19 Nachrichten: St.Moritz/Gesundheitshotel
Turbulente Zeiten Mit dem klaren «Nein» der Griechen zur bisherigen «Rettungs»-Politik der europäischen Kreditgeber brechen für Europa schwierige Zeiten an – auch wenn das letzte Wort über eine Staatspleite und den Euro-Austritt Griechenlands noch nicht gesprochen ist. Unterdessen sehen Finanzexperten den «Grexit» als sehr wahrscheinlich an und rechnen, sollte er tatsächlich stattfinden, mit erheblichen Turbulenzen an den Finanzmärkten. Birgitt Wüst Redaktionsleiterin Doch unabhängig vom Ausgang der griechischen Tragödie ist klar: Die Staatsschuldenkrise hält Europa weiterhin fest im Griff und so wird das Zinsniveau wohl tief oder sogar negativ bleiben und die ohnehin schon hohe Nachfrage nach halbwegs rentierlichen Anlagen wie Immobilien weiter steigen – auch hierzulande. Die Kombination aus Zuwanderung, tiefen Preisen und tiefen Zinsen dürfte den Immobilienmarkt sowie den Konsum und damit die Binnenwirtschaft in der Schweiz weiterhin stützen, schreiben die Ökonomen der Credit Suisse in ihrem jüngsten «Branchenmonitor». Gleichwohl sieht es für die Schweizer Wirtschaft nicht gerade rosig aus, denn eine deutliche Frankenabwertung, die zu einer Erholung vieler Wirtschaftszweige führen und somit für mehr Nachfrage nach Mietflächen in Gewerbeimmobilien sorgen könnte, gilt als unwahrscheinlich. Profitable Immobilieninvestments zu tätigen dürfte bei dieser Gemengelage und der schwer kalkulierbaren wirtschaftlichen und politischen Entwicklung eine anspruchsvolle Aufgabe bleiben.
19 Impressum
Mit den besten Grüssen Birgitt Wüst
Partner Immobilienbrief
NETWORKING. NETWORKING.
Die Schweizer Immobiliengespräch sind die ideale Plattform, die es Die Schweizer Immobiliengespräch sind die ideale dieWeise es Persönlichkeiten aus der Immobilienwirtschaft aufPlattform, angenehme Persönlichkeiten der Immobilienwirtschaft auf angenehme Weise ermöglicht, neue aus Netzwerke zu bilden und bestehende zu verstärken. ermöglicht, neue Netzwerke zu bilden und bestehende zu verstärken.
NGESPRÄCHE NGESPRÄCHE
Anmeldung und Informationen: Anmeldung und Informationen: www.immobiliengespraeche.ch www.immobiliengespraeche.ch
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/11_2015 / Seite 2
IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE SCHWEIZ
Euro-Krise macht Immobilien attraktiv
Finanzplatz Schweiz: Im Asset Management haben London und New York noch einen grossen Vorsprung.
DIE ATTRAKTIVITÄT VON IMMOBILIENANLAGEN WIRD WEITER ANHALTEN, SAGT WIRTSCHAFTSHISTORIKER TOBIAS STRAUMANN MIT BLICK AUF DIE JÜNGSTEN ENTWICKLUNGEN IM EURORAUM. DIE ATTRAKTIVITÄT DER SCHWEIZ ALS STANDORT MÜSSE ERHÖHT WERDEN – ETWA, WENN DAS LAND IM INTERNATIONALEN ASSET MANAGEMENT EINE BEDEUTENDE ROLLE SPIELEN WILL.
RB. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) sieht neues Gefahrenpotenzial auf den Schweizer Hypothekar- und
Immobilienmärkten. Nachdem sie im Januar Negativzinsen eingeführt hat, bestehe das Risiko, dass mittelfristig neue Ungleichgewichte entstünden, insbesondere im Bereich der Immobilieninvestments, teilte die SNB in ihrem Jahresbericht zur Finanzstabilität mit. Da Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagen für Banken, Investoren und Haushalte wieder attraktiver seien, könnten renditesuchende Investoren die Preise für Wohnimmobilien weiter ansteigen lassen. Das rekordtiefe Zinsumfeld biete auch Anreize für Banken, höhere Zins- und Kreditrisiken einzugehen.
Längere Laufzeiten und grössere Kreditvolumen könnten als Möglichkeiten erachtet werden, um Negativzinsen zu kompensieren und kurzfristige Gewinne zu stabilisieren. Doch damit stiege das Gefahrenpotenzial der Banken gegenüber Zinsschocks und Korrekturen auf den Hypothekarund Immobilienmärkten, warnt die SNB. Sollte die Dynamik im Hypotheken- und Immobilienmarkt wieder ansteigen, so erachtet die Nationalbank «zusätzliche Massnahmen» als nötig, um den Risikoappetit der Banken einzudämmen. Gegenwärtig wird von diesen ein antizyklischer Kapital-
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 3 /11_2015 /// puffer von zwei Prozent an zusätzlichen Eigenmitteln für Wohnbauhypotheken gefordert. Die SNB will die Hypothekar- und Immobilienmärkte weiterhin «genau beobachten», wie sie weiter schreibt. Sie rät den Banken zu einem konservativen Ansatz. Derweil hält die Staatsschuldenkrise Europa nach wie vor fest im Griff, wie die Entwicklungen in Griechenland zeigen – und das kann auch Auswirkungen auf die Immobilienmärkte in der Schweiz haben. «Die Eurokrise wird uns noch lange beschäftigen. Die Zinsen werden deshalb weiterhin tief oder sogar negativ bleiben. Das bedeutet, dass die Nachfrage nach Immobilien weiterhin stark bleiben wird», schätzt Tobias Straumann, Professor für Wirtschaftsgeschichte. In der heutigen Tiefzinsumgebung mache es durchaus Sinn, Immobilien als Anlageklasse in Betracht zu ziehen – doch dürfe man «nie vergessen, dass es schwierig sein kann, sie zu verkaufen. Aktien- oder Obligationenmärkte sind viel flüssiger». IMMOBILIENMARKT BLEIBT ROBUST
Auch der Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken werde anhalten, sagt der Wirtschaftshistoriker. Dies habe mehrere Effekte: «Einerseits schwächt der starke Franken die Exportwirtschaft, wodurch die Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Regionen zurückgehen könnte. Auf der anderen Seite drängen die Negativzinsen die Anleger noch mehr in Anlageklassen wie die Immobilien. Welcher Effekt stärker sein wird, hängt davon ab, wie sich der Wechselkurs des Schweizer Frankens entwickeln wird.» Hinzukomme die Unsicherheit hinsichtlich der künftigen Entwicklung der Einwanderung. «Im ersten Quartal 2015 hatten wir einen neuen Rekord – trotz Frankenschock.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das führt dazu, dass die Binnenkonjunktur und damit auch der Immobilienmarkt robust bleiben werden», ist Straumann überzeugt. LANGE DURSTSTRECKE
Hinsichtlich einer Verschärfung der Lex Koller, zu der jüngst im Parlament Vorstösse eingereicht wurden und nach denen u.a. auch ausländische Investments in indirekte Schweizer Immobilienanlagen verboten werden sollen, zeigt sich Straumann zwar gelassen: «Es ist unwahrscheinlich, dass die Lex Koller verschärft werden wird. Vor einem Jahr hat der Ständerat das Begehren abgewiesen. Es gibt zwar neue Bemühungen seitens des Bundesrates, aber ich kann mir nicht vorstellen, dass der Ständerat seine Meinung bald ändern wird.» Doch warnt der Professor davor, die Schweiz im Ausland unattraktiv zu machen. Insbesondere dann, wenn das Asset Management zu einer weiteren tragenden Säule des Finanzplatzes Schweiz werden und das Land in diesem Bereich zu einem der weltweit führenden Standorte aufsteigen solle. Straumann sieht diese Initiative zwar als höchst willkommen an, verweist aber darauf, dass London und New York, die Marktführer, seit Jahrzehnten in diesem Segment sind und einen enormen Vorsprung haben: «Ich erwarte eine lange Durststrecke.» Im internationalen Vergleich sei das Schweizer Asset Management nie besonders wichtig gewesen; obschon die inländischen institutionellen Vermögen beträchtlich seien, sei die Schweiz kaum ein starker Magnet für ausländische institutionelle Vermögen. «Die Schweiz ist dank der Verwaltung von privaten Vermögen zu einem internationalen Finanzzentrum geworden. In diesem Bereich konnte sie ihre Stärken am besten ausspielen», meint Straumann. Um im Asset Manage-
NACHRICHTEN WINTERTHUR HOLZBAUPROJEKT SUE&TIL VOR DEM START In enger Kooperation mit der Stadt Winterthur entwickelt Implenia auf dem 17.800 qm grossen ehemaligen Sulzer-Gelände im Stadtteil Neuhegi als Grundeigentümer die Wohnüberbauung sue&til. Gebaut wird nach Plänen des Teams Weberbrunner Architekten und Soppelsa Architekten, den Siegern im Studienauftrag. Die Überbauung umfasst Wohnungen sowie publikumsorientierte ErdgeschossNutzungen und wird das bisher grösste Holzbauprojekt der Schweiz. Vom Projekt mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 162 Mio. CHF hat Allianz Suisse Immobilien bereits 260 Mietwohnungen für 135 Mio. CHF erworben. Mit dem Bau beginnt Implenia als Totalunternehmer Ende 2015; die ersten Bewohner sollen ab Frühling 2018 einziehen können. Das Projekt wird nach Minergie-Standard erstellt und entspricht den Zielsetzungen der 2000-Watt-Gesellschaft (nach SIA Effizienzpfad Energie MB 2040). Darüber hinaus wird der Aushub der Baugruben an Ort und Stelle veredelt und zu Beton weiter verarbeitet.
Ein Holzbau der Superlative: Das Implenia-Projekt sue&til in Winterthur.
Go inside a world of retail opening night 17 Nov. 2015
18-20 nov. 2015 Cannes, France
Join more than 8,400 international retail & real estate leaders
MAPIC is a registered trademark of Reed MIDEM- All rights reserved.
The ultimate event to connect, transact, learn and share
mapic.com
Seite 5 /11_2015 /// ment vorne mit dabei zu sein, brauche es eine optimale Regulierung und Wirtschaftspolitik aus einem Guss: «Luxemburg oder Grossbritannien sind dazu in der Lage, die Schweiz hingegen mit ihrem dezentralen und fast schon anarchischen System hat grosse Mühe, langfristig angelegte Masterpläne umzusetzen.» Der Finanzplatz Schweiz wurde im 20. Jahrhundert international bedeutend wegen der Verwaltung von grenzüberschreitenden Vermögen. Nach dem Ersten Weltkrieg herrschte politisches und monetäres Chaos in Europa, was viele veranlasste, ihr Geld in stabile Länder zu bringen, insbesondere in die Niederlande und die Schweiz. «Beide Länder kann-
>>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ten ausserdem das Bankgeheimnis. In einem zweiten Schritt nutzten die Schweizer Banken die hohen Volumen im Ausserbilanzgeschäft, um eine starke Position auf dem Kapitalmarkt aufzubauen. Daraus ging seit den 1960er Jahren das Investment Banking hervor; das Asset Management war immer eine wichtige Einkommensquelle, aber gehörte nie zu den besonderen Stärken der Schweizer Banken. Denn was im Asset Management zählt, sei am Ende des Tages die Performance nach Abzug von Kosten – und da seien viele ausländische Asset Manager über dem Index: «Die ausländischen Anbieter haben mehr Erfahrung. Es ist ausserordentlich schwierig, sich mit den Besten
der Welt zu messen, wenn man vorher jahrzehntelang ein Geschäft stiefmütterlich behandelt hat.». • Der Wirtschaftshistoriker Tobias Straumann ist Titularprofessor und lehrt an den Universitäten Basel und Zürich. Seine Spezialgebiete sind die europäische Finanz- und Währungsgeschichte und die Entwicklung von schweizerischen Grossunternehmen. Zuletzt hat er ein Buch über die Geschichte der Swiss Re publiziert. Zur Zeit arbeitet er an einer Studie über die Weltwirtschaftskrise der 1930-er Jahre.
ANZE IGE
Valuation Congress 2015 Jahreskongress der Immobilienbewertung Kultur- und Kongresszentrum Thun | Donnerstag 17. September 2015 Wert und Preis Der Unterschied zwischen Wert und Preis (Dr. Kaspar Fierz) Wie ist der aktuelle Markt (Felix Thurnheer MRICS, ImmoCompass AG, Zürich) Werte im Preisfindungsprozess (Marco Uehlinger, Markstein AG, Baden) Entspricht der Marktwert dem Preis (Ralf Jäger MRICS, ABB, Baden) Erfahrungen aus dem Ausland (Daniel Tochtermann, Credit Suisse AG, Zürich) Warum der Preis doch der Wert ist (Marie Seiler MRICS, PwC, Basel)
en tion a m for e In it.ch | r e t t.ch i we .sek-sv vit@svi s w w w o: sekt l i ma
Tagungsmoderation (Hans Rudolf Hecht) Begrüssung l Verabschiedung (Dr. David Hersberger FRICS, Präsident SEK/SVIT)
Mit Unterstützung von
Veranstalter
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/11_2015 / Seite 6
WOHNIMMOBILIEN
Auch Stockwerkeigentum kommt in die Jahre
Grosse Nachfrage: Stockwerkeigentum erfreut sich hoher Beliebtheit
SEIT EINEM HALBEN JAHRHUNDERT EXISTIEREN NUN BEREITS DIE ÄLTESTEN STOCKWERKEIGENTÜMER-GEMEINSCHAFTEN. DEREN LIEGENSCHAFTEN STEHEN VOR EINEM GRÖSSEREN SANIERUNGSSCHRITT. SOMIT STELLT SICH NICHT ZULETZT DIE FRAGE, OB DIE NOTWENDIGEN GELDER DAFÜR BEREITSTEHEN.
TL. Im Jahre 1965 wurde das Stockwerkeigentum in der Schweiz eingeführt, um damit einer breiten Bevölkerungsschicht den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen; dieses Jahr feiert das Stockwerkeigentum Jubiläum. Fest steht: Nach 50
Jahren erfreut sich diese Eigentumsform aufgrund des anhaltend tiefen Zinsniveaus, der stark ansteigenden Wohnbevölkerung und des knapp werdenden Wohnraums grosser Beliebheit und einer (fast) ungebremsten Nachfrage. Fakt ist auch, dass man beim Erwerb einer Wohnung nicht nur Eigentümer der eigenen vier Wände (dem sonderrechtlichen Teil) wird, sondern auch einen Anteil an der gesamten Liegenschaft erwirbt. Zu diesem Anteil, dem sogenannten gemeinschaftlichen Teil, zählen u. a. der Boden oder Teile des Gebäudes wie die Fassade, das Dach, die Abstellräume oder der Lift. Interessant ist, dass diese An-
teile rund zwei Drittel des gesamten Gebäudes betragen. Der Anteil des Sonderrechts, also der eigenen Wohnung, beträgt lediglich ein Drittel davon. RENOVATIONSKOSTEN – DER ERNEUERUNGSFONDS REICHT HÄUFIG NICHT AUS
Die Verantwortung für den Unterhalt und die Sanierung dieser gemeinschaftlichen Teile liegt bei der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft (StWE-Gemeinschaft), welche aus den einzelnen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern besteht. Bei neu erstellten Gebäuden liegen die-
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 7 /11_2015 /// se Sanierungen zwar noch in weiter Ferne, jedoch werden die seit 1965 bestehenden StWE-Gemeinschaften in den kommenden Jahren grosszyklische Sanierungen ihrer Gebäude, insbesondere der gemeinschaftlichen Teile, vornehmen müssen. Diese können sie durch Mittel der jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümer oder aus Geldern des Erneuerungsfonds (EF) finanzieren. In der Regel hat die StWE-Gemeinschaft bei der Begründung im Reglement vorgesehen, dass ein Erneuerungsfonds (EF) geäufnet werden soll. Dieser ist aber keinesfalls gesetzlich vorgeschrieben. In der Regel betragen die jährlichen Einzahlungen rund 0,30 Prozent vom Gebäudeversicherungswert. Laut einer im Jahr 2010 veröffentlichen Studie der Hochschule Luzern (HSLU) zum Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum ist in über 80 Prozent der StWEGemeinschaften ein solcher für die Finanzierung von gemeinschaftlichen Gebäudeteilen vorhanden. Jedoch reichen die angesparten Gelder im Erneuerungsfonds bei weitem nicht aus, um für sämtliche Sanierungskosten aufzukommen. Die Studie kam zum Ergebnis, dass im Durchschnitt weniger als die Hälfte der gemeinschaftlichen Erneuerungskosten durch den EF abgedeckt sind und dadurch die
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF StWE-Eigentümerinnen und -Eigentümer die Gelder zum Zeitpunkt der Sanierung (nach)zahlen müssen. Zu wenige Eigenmittel der Eigentümerinnen und Eigentümer und fehlende Möglichkeiten, Fremdkapital von Banken aufzunehmen, führen häufig dazu, dass notwendige bauliche Massnahmen nicht umgesetzt werden. Des Weiteren werden die wenigsten Gebäude im Stockwerkeigentum strategisch bewirtschaftet. Die StWE-Gemeinschaften unterliessen es, eine entsprechende Planung für ihre Gebäude vorzunehmen. Ziele über die Entwicklung des Gebäudes wurden kaum definiert und Renovationen oft (zu) kurzfristig geplant. Dies erstaunt, weil Wohneigentum für viele Eigentümerinnen und Eigentümer eine grosse finanzielle und emotionale Bedeutung hat. Aufgrund der gemeinsamen Zuständigkeit für den grössten Anteil am Gebäudewert ist es nicht erstaunlich, dass eine Konsensfindung für die jeweiligen Investitionen schwierig ist. Beschlüsse für eine umfassende Sanierung sind ausgerechnet bei älteren Liegenschaften herausfordernd, weil die Gemeinschaft mit zunehmendem Alter der Liegenschaft immer heterogener wird. Umso älter die Liegenschaft, umso vielfältiger wird die Zusammensetzung >>>
NACHRICHTEN RICS: KONSULTATION ZUM NEUEN BEMESSUNGSSTANDARD Die Royal Institution für Chartered Surveyors RICS hat einen neuen globalen Standard publiziert, mit dem die Bemessung von Wohnflächen weltweit vereinheitlicht werden soll (wir berichteten). RICS lädt für die Konsultationsphase, die am 15. Juni 2015 begonnen hat, weltweit mehr als 100.000 Chartered Surveyors und Immobilienspezialisten ein, Ihre Meinung zum neuen Standard abzugeben. Der International Property Measurement Standard: Residential Buildings ist nach IPMS für kommerzielle Liegenschaften der zweite in einer Reihe von Standards, die RICS und 60 andere professionelle Organisationen in einer gemeinsamen Koalition entwickelt. Die Konsultationsphase, an der auch Immobilienspezialisten in der Schweiz teilnehmen können, dauert noch bis zum 30. September. Das Dokument für die Teilnahme findet sich unter www.ipmsc.org/consultation.
ANZE IGE
RENDITEIMMOBILIEN VERMARKTEN & FINDEN www.immoinvests.ch
MFH/Gewerbe/Grundstücke Neubau- und Entwicklungsprojekte Objekte für professionelle Investoren Anonyme/Exklusive Objektvermarktung
immoinvests
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF infolge von Verkauf, Vermietung oder Vererbung. Je nach persönlicher Situation der Eigentümerinnen und Eigentümer werden unterschiedliche Ziele verfolgt, und dadurch entstehen Konflikte. Zusätzlich fehlen entsprechende Anreize für einen gut dotierten EF, so dass keine Partei gewillt ist, hohe jährliche Einzahlungen zu leisten. Wie also löst man diese Probleme?
>>>
/11_2015 / Seite 8
ENTWICKLUNG DES BESTANDS AN EIGENTUMSWOHNUNGEN UND EINFAMILIENHÄUSERN
ALTERNATIVE WOHNKONZEPTE
Ein von Prof. Dr. Dürr entwickeltes, alternatives Wohnkonzept bietet u. a. eine Lösung im Bereich Sanierungen der gemeinschaftlichen Gebäudeteile. Beim sogenannten «kleinen Wohnungseigentum» oder «Property light – Plus 1» erwirbt man im Unterschied zum heute üblichen Stockwerkeigentum nicht die allgemeinen Liegenschaftsteile, sondern nur die Wohnung selbst. Man wird dadurch Nutzungseigentümerin bzw. -eigentümer. Die allgemeinen Liegenschaftsteile werden von einer Investorin oder einem Investor erworben, welche oder welcher für deren Verwaltung und Bewirtschaftung sorgt und dafür ein laufendes Entgelt erhält. Dadurch werden die heutigen Konflikte innerhalb der StWE-Gemeinschaft bezüglich anstehender Sanierungen entschärft. Zudem bietet sich diesem Modell ein breites Marktpotenzial an. In Zeiten von steigenden Immobilienpreisen kommt ein vergleichsweise kleiner Eigenkapitaleinsatz einer potentiellen Käuferschaft entgegen. Aufgrund des hohen Bestandes an Mietshäusern in der Schweiz liegt hier zudem ein grosses Potential in Form von Umwandlungen in Stockwerkeigentum vor. Die Realität zeigt allerdings auch, dass kurzfristig bei den meisten
QUELLE: WÜEST & PARTNER AG, FOLIE 9, PODIUM SWISS RE AL ESTATE INSTITUTE 05.02.2015
GESCHÄTZTER BESTAND EIGENTUMSWOHNUNGEN
WÜEST & PARTNER AG, FOLIE 8, PODIUM SWISS RE AL ESTATE INSTITUTE, 05.02.2015
Liegenschaften im schweizerischen Immobilienpark kein Sanierungsnotstand anzutreffen ist. Da die meisten Liegenschaften im Stockwerkeigentum noch Jahre von einer Gesamtsanierung entfernt sind, besteht kein unmittelbarer Handlungsbedarf. Daher weisen gewisse Expertinnen und Experten darauf hin, dass das Stockwerkeigentum die Nagelprobe noch nicht bestanden hat. Da die ab-
solute Notwendigkeit zu Änderungen noch nicht gegeben ist, gestaltet sich die Suche nach Finanzierungsalternativen entsprechend schwierig. Gemäss den Kreditbüchern der Banken sind die Risiken überschaubar. Die in den letzten Jahren stetig gestiegenen Immobilienpreise, kombiniert mit laufenden Amortisationen der Hypotheken, lassen Kreditausfälle aufgrund des mangelhaften Zustan-
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 9 /11_2015 ///
des der Immobilien als schwindend klein erscheinen. Zudem ist es nicht zwingend die Pflicht der Banken, die bereits zahlreichen, teils erst vor kurzem eingeführten regulatorischen Bestimmungen im Finanzierungswesen noch weiter auszudehnen. Weitere Massnahmen würden den bereits heute sehr aufwändigen Finanzierungsprozess der Banken verteuern und hätten deshalb direkte Auswirkungen auf die Zinskonditionen der Hypotheken. GEMEINSAMES HANDELN ANGESAGT
Vielmehr wächst die Erkenntnis, dass eine Sensibilisierung hinsichtlich der Herausforderungen möglichst vieler involvierter Parteien einer Eigentumswohnung deutlich mehr Sinn ergibt. Die Politik, die Banken, Notariate, Bildungsinstitute, Immobilienbewerterinnen und -be-
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
werter, Liegenschaftsverwaltungen etc. sollten sich mit dieser Thematik intensiver auseinandersetzen und auf die Notwendigkeit eines sinnvoll geäufneten Erneuerungsfonds hinweisen. Dieser Prozess ist bereits im Gange. Die HSLU veröffentlichte im April 2015 eine Toolbox für die Entwicklung von Langzeitstrategien bezüglich des Stockwerkeigentums zur Vermeidung von Sanierungsstau. Als Projektpartner waren u. a. die Credit Suisse AG, die Raiffeisenbank Zürich, das BWO, der Hauseigentümerverband Schweiz und der Schweizer Stockwerkeigentümerverband beteiligt. Das Ziel dieser Toolbox ist es, den StWE-Eigentümerinnen und -Eigentümern, Investorinnen und Investoren und Verwaltungen von Stockwerkeigentum praxistaugliche Instrumente zur Prozessoptimierung und Wissensvermittlung weiterzugeben. Mit der Erarbeitung «laienverständlicher» Tools erhofft man sich,
ANZE IGE
WENN DAS BÜRO ZUR KRAFTQUELLE WIRD. Willkommen im ersten «2’000-Watt-Areal» der Schweiz – mit eigenem Wasserkraftwerk, Anergiering und Smart Grid.
Ihr Kontakt philippe.mueller@kmp.ch 3D-ENTDECKUNGSTOUR AUF: WWW.GREENCITY-OFFICES.CH
GREENCITY
zürich
süd
offices
Erneuerungsprozesse im StWE für alle involvierten Parteien zu vereinfachen. Die nächsten 50 Jahre des Stockwerkeigentums sollten deshalb mit einer umsichtigen und sinnvollen Planung kommender Sanierungen, einer frühzeitigen und adressatengerechten Kommunikation und dem notwendigen Fingerspitzengefühl im Umgang mit der StWE-Gemeinschaft angegangen werden. •
Der Autor: Thomas Lustenberger arbeitet bei der Credit Suisse in Luzern als HypothekenBerater. Dieser Beitrag entstand im Rahmen des Studiums MAS Immobilienmanagement am Institut für Finanzdienstleistungen Zug (IFZ) der Hochschule Luzern.
IMMOBILIEN Business Das Leitmedium aus der Schweizer Immobilienbranche
Damit haben Sie nicht gerechnet.
Für nur CHF 150.– erhalten Sie ein Jahresabonnement für zehn Ausgaben der Immobilienzeitschrift IMMOBILIEN Business (CHF 140.–) plus einen Eintritt an die Schweizer Immobiliengespräche 2015 (CHF 110.–). Jetzt profitieren und CHF 100.– sparen. Angebot gilt nur für Neuabonnenten.
w w w.immobilienbusiness.ch/abo
Seite 11 /11_2015 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE DEUTSCHLAND
Studentenapartments liegen im Trend BESTEHENDE UND GEPLANTE WOHNPLÁTZE NACH MIETE
Investitionen in Studentisches Wohnen (im Bild: The Fizz, Freiburg) sind derzeit en vogue
DER BEDARF AN STUDENTISCHEM WOHNEN IST HOCH – IN DER SCHWEIZ WIE IN DEUTSCHLAND. IM NACHBARLAND WÄCHST DER BESTAND PRIVATER STUDENTENAPARTMENTS RASANT – UND GEMÄSS EINER AKTUELLEN STUDIE VON SAVILLS ZEICHNET SICH AUF DEM DORTIGEN STUDENTISCHEN WOHNUNGSMARKT EIN UMBRUCH AB.
BW/PD. Seit 2010 hat sich der Bestand privater Studentenwohnanlagen in den 30 grössten deutschen Hochschulstädten auf etwa 25.000 Wohnplätze verdoppelt; angesichts der derzeit in Bau und Planung befindlichen Anlagen dürfte eine weitere Verdopplung auf etwa 50.000 Plätze bis 2020 erfolgen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Studie Savills zum studentischen Wohnungsmarkt in Deutschland. Danach wurden und werden vor allem kleine Wohnungen gebaut (ca. 20 bis 25 qm); in besonders teu-
ren Wohnungsmärkten wie Hamburg oder München sind viele der Apartments sogar kleiner als 20 qm. München ist zugleich die Stadt mit den meisten Plätzen in privat betriebenen Studentenwohnanlagen; hier existieren derzeit knapp 3.900 Plätze. Zum Vergleich: Das örtliche Studentenwerk bietet knapp 9.500 Plätze an. STÄRKSTER ZUWACHS IN BERLIN
«Noch sind die Studentenwerke in 29 der 30 untersuchten Städte der dominierende Anbieter, das könnte sich angesichts der rasant wachsenden privaten Bestände in einigen Städten allerdings bald ändern», sagt Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. So sind etwa in Frankfurt private Wohnanlagen mit zusammen 1.400 Plätzen in Bau oder Planung; der private Bestand wird sich in den nächsten Jahren auf etwa 3.000 Plätze erhöhen. Das lokale Studentenwerk verfügt nur über 2.000 Plätze. Am stärksten ist das Angebotswachs-
tum derzeit in Berlin und Hamburg. In der Elbmetropole befinden sich mehr als 2.600 Plätze in Bau oder Planung; nach deren Fertigstellung wird sich der aktuelle Bestand versiebenfacht haben. In Berlin befinden sich derzeit knapp 3.600 Plätze in Entwicklung, so dass der Bestand in den nächsten Jahren von aktuell etwa 1.400 Plätzen auf dann 5.000 Plätze steigt. Bis zum Jahr 2020 werden die privaten Anbieter ihren Marktanteil am studentischen Wohnungsbestand in den 30 grössten Hochschulstädten von heute 16 auf dann voraussichtlich 22 Prozent ausbauen. Obwohl der Bestand der privaten Betreiber bisher noch klein ist, stellt sich angesichts des rasanten Wachstums und der (zunehmenden) Fokussierung auf das Hochpreissegment die Frage, wie gross das Nachfragevolumen in diesem Teil des Marktes ist. Ausgehend von den tatsächlichen Mietausgaben der Studierenden lässt sich diese Frage wie folgt beantworten: Während in den 30 grössten >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/11_2015 / Seite 12
VERSORGUNGSQUOTEN BEI JETZIGEM BESTAND AN WOHNPLÄTZEN
VERSORGUNGSQUOTEN INKL. BAU UND PLANUNG BEFINDLICHER PLÄTZE
VERSORGUNGSQUOTEN IN FRANKFURT NACH FERTIGSTELLUNG DER PIPELINE
GEWÄHLTE WOHNFORMEN DEUTSCHER STUDIERENDER
Hochschulstädten knapp 700.000 Studierende monatliche Mietausgaben inklusive aller Nebenkosten von weniger als 300 Euro haben, geben weitere etwa 620.000 Studenten zwischen 300 und 450 Euro Miete aus. Lediglich ca. 150.000 Studenten bzw. zehn Prozent aller Studierenden zahlen mehr als 450 Euro Miete. Stellt man diese Nachfrageverteilung dem derzeitigen Gesamtangebot an Studentenwohnungen gegenüber, so ergibt sich das folgende Bild: Im niedrigpreisigen Segment ist das
Nachfragevolumen zwar am grössten, aufgrund der grossen Bestände der Studentenwerke in diesem Preissegment wird allerdings auch eine Versorgungsquote von immerhin 17 Prozent erreicht. Im mittleren Mietsegment von 301 Euro bis 450 Euro beträgt die Versorgungsquote nur fünf Prozent. Im hochpreisigen Segment (über 450 Euro) liegt der Versorgungsgrad bei sieben Prozent. So lässt sich folglich festhalten, dass über alle Mietpreissegmente hinweg eine Knappheit an studentischem Wohnraum besteht,
am stärksten ausgeprägt im mittleren Preissegment. Bezieht man die in Bau und Planung befindlichen Einheiten in die Betrachtung mit ein, so ändert sich die Versorgungsquote mittelfristig im unteren Preissegment mangels Projekten gar nicht und im mittleren Segment nur marginal - von zuvor fünf auf knapp sechs Prozent. Eine deutliche Veränderung ergibt sich dagegen im Hochpreissegment. Hier wird sich die Versorgungsquote gegenüber heute auf 15 Prozent mehr als verdoppeln.
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 13 /11_2015 /// Von einer Sättigung ist der Markt für Studentenwohnungen auch im Hochpreissegment damit noch weit entfernt – wenngleich zwei Dinge zu bedenken sind. Erstens fällt der Sättigungsgrad im absoluten Spitzensegment noch höher aus. Im Mietsegment ab 500 Euro liegt er bei 18 Prozent, im rasch wachsenden Segment ab 600 Euro dürfte er jenseits der 20 Prozent liegen – mangels Daten lässt er sich jedoch nicht genau bestimmen. Die Anbieter solcher Studentenapartments müssen folglich mehr als jeden fünften Studierenden, der bereits heute Mietausgaben in dieser Höhe hat, als Mieter für ihre Wohnanlagen gewinnen. Zweitens stehen den Studierenden, die 500 Euro und mehr pro Monat für ihre Wohnkosten aufwenden können, entsprechend viele Optionen am Wohnungsmarkt zur Verfügung. Mit anderen Worten: Nicht alle, die es sich leisten können, wollen in einem Studentenapartment leben. Hinzu kommt, dass das Angebotswachstum in einigen Städten wesentlich höher ausfällt als im Durchschnitt aller 30 Städte. Als Beispiel hierfür führt Savills Frankfurt am Main an. Nach Fertigstellung aller in Bau und Planung befindlichen Studentenwohnanlagen werden Privatanbieter nicht nur über einen grösseren Bestand als das Studentenwerk verfügen; dieses Angebot entfällt zudem fast ausschliesslich auf das Preissegment ab 450 Euro monatlich. Der Bestand in diesem Segment wird sich von heute etwa 1.100 auf ca. 3.000 Plätze fast verdreifachen; die Versorgungsquote im hochpreisigen Segment steigt von heute 13 auf dann 34 Prozent. Betrachtet man nur das Segment ab 500 Euro, in dem in Frankfurt der weitaus grösste Teil des Angebots entsteht, so erreicht die Versorgungsquote hier sogar 59 Prozent. Bezogen auf die derzeitigen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Mietausgaben Frankfurter Studierender müssen die Anbieter also bereits mehr als jeden zweiten Nachfrager für ihr Angebot gewinnen, womit eine Marktsättigung erreicht sein dürfte. ZUNEHMENDER ANBIETERWETTBEWERB UM ZAHLUNGSKRÄFTIGE STUDIERENDE
Auch in einigen anderen der 30 analysierten Städte werden die Sättigungsgrade auf recht hohe Werte ansteigen. Der mit Abstand höchste Sättigungsgrad wird Savills zufolge mit 56 Prozent in Regensburg erreicht (heute: 48 %). Die Schwelle von 30 Prozent werden in den kommenden Jahren auch Erlangen (39 %), Dresden (32 %) und Heidelberg (30 %) erreichen bzw. überschreiten. Insgesamt werden die Versorgungsquoten im Hochpreissegment in 17 der 30 Städte mittelfristig ansteigen. Der Anbieterwettbewerb um zahlungskräftige Studierende wird deutlich zunehmen. Inwieweit es lokal gar zu einer Überproduktion kommt, hängt ganz massgeblich davon ab, wie hoch die Zahlungsbereitschaft der Studierenden für die angebotenen Apartments ausfällt. Fakt ist: Die tatsächlichen Mietausgaben der Studierenden inklusive aller Nebenkosten belaufen sich auf durchschnittlich 34 Prozentihrer monatlichen Einnahmen und sind damit etwas niedriger als bei nicht-studentischen Haushalten mit vergleichbaren Einkommen. Die sich daraus ergebende Frage, ob Studierende bereit sind, einen grösseren Anteil ihrer monatlichen Einkünfte für das Wohnen auszugeben, ist wohl eher mit Nein als mit Ja zu beantworten. Darauf deutet jedenfalls die Tatsache hin, dass der Anteil der in Wohngemeinschaften lebenden Studierenden in den vergangenen Jahren stetig gestiegen ist,
NACHRICHTEN SION: BAUSTART FÜR GESCHÄFTSKOMPLEX MATZE Mitte Juni wurde in Sion der Grundstein für den Wohn- und Geschäftskomplex Matze gelegt. Für 43 Millionen CHF entstehen am Rande der Kernstadt 120 Wohnungen sowie 3.000 Quadratmeter Retail- und Büroflächen. Totalunternehmer ist die HRS Real Estate, Bauherr UBS Fund Management. Das Projekt Matze umfasst drei Gebäude, die sich um einen nicht öffentlich zugänglichen Hof gruppieren und auf einem gemeinsamen Sockel ruhen. Der Sockel wird für die Geschäfts- und Dienstleistungsräumlichkeiten genutzt, die fünf Obergeschosse bieten insgesamt 9.000 Quadratmeter Wohnraum. Ferner entstehen 163 Parkplätze in einer Tiefgarage. LAUSANNE: BAUSTART FÜR ERSTES PATIENTENHOTEL Im Juni war Baustart für das erste Patientenhotel der Schweiz. Es entsteht auf dem Campus des Centre Hospitalier Universitaire Vaudois (CHUV) im Zentrum von Lausanne und wird auf 8.000 qm Fläche - verteilt auf zwei Gebäude - 114 Zimmer im Drei-SterneSegment umfassen. Bauherr ist Retraites Populaires; Betreiber im Rahmen einer Public-PrivatePartnership die Reliva Patientenhotel AG (Dauer: 35 Jahre) und Totalunternehmer Implenia. Zielgruppe des Hotels sind Patienten, die zwar der Spital-Pflege bedürfen, jedoch mobil genug sind, um im Patientenhotel aufgenommen zu werden. Im Health-Immobilien-Markt sieht Implenia grosses Potenzial, weil 70 Prozent der bestehenden Gesundheitsimmobilien vor 1980 erstellt wurden und damit ein grosser Um- und Neubau-Bedarf besteht.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF wohingegen der Anteil der allein in einer Wohnung lebenden Studenten kontinuierlich zurückging. Offenbar entscheiden sich die Studierenden im Umfeld steigender Wohnkosten lieber für die Wohngemeinschaft als Wohnform, statt ihr Mietbudget zu erhöhen und sich (weiterhin) die Vorzüge einer eigenen Wohnung zu leisten. ENDE DES PIONIERSTADIUMS
Noch etwas spricht dafür, dass zumindest in einigen Städten ein Überangebot im Hochpreissegment droht: Die bisher in Deutschland aktiven privaten Betreiber von Studentenwohnanlagen sind allesamt noch recht klein und verfügen zumeist nur über einige Immobilien mit wenigen hundert Plätzen. Entsprechend gross dürfte der Wachstumsdruck sein, schliesslich ist das Schaffen einer überregionalen Marke und Plattform wesentliches Element vieler Konzepte. Hinzu kommen erhebliche Skalenvorteile, etwa bei den Anschaffungskosten des Mobiliars oder dem Betrieb der Wohnanlagen. Dieser Druck wird noch grösser werden, denn weitere, vor allem ausländische, Akteure stehen kurz vor dem Eintritt in den
/11_2015 / Seite 14
Markt für studentisches Wohnen, dem damit ein Umbruch bevorsteht – denn das Hochpreissegment ist für all diese Akteure nicht gross genug. Doch dieser Umbruch könnte Savills zufolge das Ende des Pionierstadiums des Marktes und den Eintritt in die Reifephase markieren. Dafür spreche, dass sich bereits heute zwei interessante Entwicklungen ausmachen liessen. Dies ist zum einen die «Erschliessung der Mitte»: So wird ein Anbieter, der neben dem oberen Preissegment auch die Nachfragegruppe mit einem etwas geringeren Budget bedienen (bspw. Zimmer in Wohn- und Flurgemeinschaften) kann, sein potenzielles Nachfragevolumen unter Umständen vervielfachen können. Zum anderen beobachtet Savill den Trend «Aus Studentenwohnen wird Mikrowohnen» – denn für kleinere Wohnungen kommen längst nicht nur Studenten als Nachfrager in Betracht. So ist die Anzahl der Einpersonenhaushalte in Deutschland in den vergangenen zehn Jahren um etwa eine Million gestiegen, ihr Anteil an allen Haushalten im gleichen Zeitraum von etwa 37 auf 41 Prozent, Tendenz: weiter steigend. Zumindest für die Ein-
kommensschwächeren unter ihnen ist es schwierig, erschwingliche Wohnungen zu finden. Aber auch unter jenen, die sich eine grössere Wohnung leisten können – z.B. temporär Beschäftigte wie Projektmitarbeiter, Gastdozenten oder Expatriates, sowie generell Wochenendpendler, machen die Savills-Researcher ein nennenswertes Nachfragepotenzial für Klein- und Kleinstwohnungen aus: So erscheine es sinnvoll, das Konzept des Studentenwohnens auf solche Nutzergruppen auszudehnen und an deren jeweilige Bedürfnisse anzupassen. Fazit: Gelingt es den Akteuren, aus der bisherigen Nische des «Premium-Studentenwohnens» auszubrechen und sich mit innovativen Ansätzen weitere Zielgruppen zu erschliessen, dann kann das Marktsegment Studenten-/Mikrowohnen schnell an Grösse gewinnen und dadurch auch für institutionelle Investoren interessant werden. Denn der nach wie vor geringe Bestand sowie die damit verbundene geringe Liquidität des Marktsegments dürften für viele Investoren Gründe sein, die sie trotz überzeugender Fundamentaldaten von Investitionen in diesem Sektor abhalten. •
ANZE IGE
– Rollup-Displays – Plakatständer – Plakatrahmen – Aufhängesysteme
– Schaukästen – Poster bis 150 x 100 cm – Panoramas bis 300 x 100 cm
Top Formate, Top Druck- und Papierqualität, Top Service
www.posterexpress.ch
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 15 /11_2015 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
MARKTKOMMENTAR
Der Markt bleibt in Bewegung
NACHRICHTEN CORESTATE ILLUSTRER BERATER
IM ERSTEN HALBJAHR WAR BEI DEN IM REAL INDEX GELISTETEN SCHWEIZER IMMOBILIENAKTIEN EINE ERHÖHTE VOLATILITÄT ZU BEOBACHTEN – UND AUCH DIE IM SWIIT INDEX GEFÜHRTEN IMMOBILIENFONDS WIESEN DEUTLICHE KURSBEWEGUNGEN AUF.
NH. Das erste Halbjahr 2015 war für die kotierten Immobilienaktien beinahe eine «Nullnummer». Mit lediglich 0,82 Prozent Performance, die der REAL Index ausweist, liegen die Aktien hinter den Erwartungen der meisten Investoren und Analysten. Im Besonderen nach einem sehr rasanten Start ins Jahr: Anfang März notierten die Aktien bereits 14,59 Prozent höher als zum Jahresanfang, haben aber das meiste wie erwähnt bis zur Jahresmitte wieder abgeben müssen. Die Treiber bleiben stets dieselben, nur die Einschätzung änderte sich mit zunehmender Geschwindigkeit. Die Unsicherheit in der Eurozone und der somit teilweise einsetzende Zug hin zur Sicherheit, die Erwartung eines zunehmend sich positiv entwickelndes Zinsniveaus mit immer wiederkehrenden Rückschlägen, sowie geldpolitische Wellenbrecher mit Nebenwirkungen führten schlussendlich zu drastisch erhöhter Volatilität. Das aktuelle Preisniveau der Immobilienaktien scheint aus fundamentaler Sicht sehr attraktiv bewertet mit durchschnittlich 5,3 Prozent Prämie zum Inventarwert und 4,46 Prozent Ausschüttung im Vergleich zum Börsenkurs. Für die kotierten Immobilienfonds hat das erste Semester sensationell begonnen: Im Jahreshoch am 15. April 2015 notierten sie 10,51 Prozent höher als zu
Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property
Jahresbeginn. Immobilienfonds sind naturgemäss weniger volatil als die Aktien und ihre Kursbewegungen sind normalerweise nicht im Bereich eines Mehrfachen einer Jahresausschüttung, da die Fonds sich an deutlich strengere Einschränkungen halten müssen, begründet durch das Kollektivanlagegesetz, dem die Aktien nicht unterliegen. Somit ist eine solche Bewegung, wie im ersten Quartal ersichtlich, durchaus bemerkenswert, und natürlich nur durch externe, geldpolitische Massnahmen zu begründen – Negativzinsen und die Aussicht auf Schlimmeres haben die Immobilienfonds noch gefragter gemacht als sie bereits waren. Bis zur Jahresmitte wurde aber auch hier relativiert und die kotierten und im SWIIT Index geführten Schweizer Immobilienfonds konnten im ersten Halbjahr schlussendlich um 2,9 Prozent zulegen. Was – ohne den Weg dahin zu betrachten, sprich die Volatilität zu ignorieren – bedeutet, einer zu erwartenden Rendite in normalem Marktumfeld entsprechen dürfte. Der weitere Verlauf bleibt jedoch spannend: Anzeichen einer sich reduzierenden Volatilität sind aktuell nicht ersichtlich. •
Christian Wulff, ehemaliger deutscher Bundespräsident, ist Mitglied des Senior Advisory Circle von Corestate. Die Personalie steht zwar bereits seit Februar fest, wurde aber jetzt erst durch einen Bericht des «Property Magazine» bekannt. Aufgrund seiner ehemaligen Ämter als Bundespräsident und niedersächsischer Ministerpräsident gehöre Wulff einem «breit aufgestellten Netzwerk von wichtigen Entscheidungsträgern in Politik und Wirtschaft in aller Welt» an, heisst es beim Unternehmen. Wullfs Arbeit in dieser neuen Position beziehe sich vor allem auf den Ausbau des internationalen Netzwerks und der rechtlichen Beratung der Konzernführung in Regulierungsfragen und globalen Trends. Über Wulffs Gehalt wurde nichts bekannt. Der studierte Jurist Wulff war von 2010 bis Februar 2012 Bundespräsident der Bundesrepublik Deutschland. Er trat von diesem Amt zurück, weil gegen ihn wegen des Verdachts der Vorteilnahme ermittelt worden war. Von den Vorwürfen wurde er im Jahr 2014 freigesprochen. Der Beraterposten bei Corestate ist ein weiteres berufliches Standbein von Wulff. Im Februar 2014 hatte er in Hamburg als selbstständiger Rechtsanwalt eine Kanzlei eröffnet. Zu seinen Funktionen seit dem Ende der Amtszeit als Bundespräsident gehört die Mitgliedschaft im Transatlantic Council on Migration (TCM); ferner ist er Präsident des Euro-Mediterran-Arabischen-Länderverein (EMA). Corestate, 2006 gegründet, verwaltet nach eigenen Angaben Immobilien im Wert von knapp drei Milliarden Euro in mehreren europäischen Ländern.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/11_2015 / Seite 16
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE
29. JUNI 2015
NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUM MER
500 50 1 0.2 50 137 10 25 500 400 200 50 10 0.1 500 1 600 870 800 5 1000 100 1000 2.5 100
3490024 N 140241 N 4986482 I 4986484 N 155753 N 10202256 N 255740 N 363758 I 191008 N 257750 I 11502954 N 154260 N 254593 N 28414392 N 3264862 N 2989760 I 225664 I 228360 N 231303 I 1789702 I 172525 N 253801 N 256969 N 14805211 N 635836 N
AG FÜR ERSTELLUNG BILLIGER WOHNHÄUSER IN WINTERTHU 59,500.00 59,750.00 AGRUNA AG 3,250.00 3,600.00 ATHRIS HOLDING AG I 1,425.00 1,505.00 ATHRIS HOLDING AG N 280.00 302.00 BÜRGERHAUS AG, BERN 1,255.00 1,500.00 C A SAINVEST RHEINTAL AG, DIEPOLDSAU 278.00 300.00 ESPACE RE AL ESTATE HOLDING AG, BIEL 134.50 152.00 F TB HOLDING SA, BRISSAGO 700.00 700.00 IM MGES VIA M AL A, THUSIS 8,300.00 8,400.00 IM MOBILIARE PHAR M APARK SA, BARBENGO 1,800.00 1,900.00 KONKORDIA AG N 3,110.00 3,700.00 LÖWENGARTEN AG MSA IM MOBILIEN, ADLISWIL PL A Z Z A -B -N PFENNINGER & CIE AG, WÄDENSWIL 2,500.00 2,500.00 RE AL ESTATE HOLDING SAE IM MOBILIEN AG, UNTER ÄGERI 3,000.00 3,000.00 SCHÜT ZEN RHEINFELDEN IM MOBILIEN AG, RHEINFELDEN 2,600.00 2,600.00 SIA - HAUS AG, ZÜRICH 4,250.00 4,525.00 SIHL M ANEGG IM MOBILIEN AG 6.25 8.20 TL IM MOBILIEN AG 8,000.00 8,000.00 TERSA AG 11,500.00 13,000.00 TUWAG IM MOBILIEN AG, WÄDENSWIL 16,000.00 18,000.00 ZUG ESTATES N SERIE A 125.00 142.00 ZÜRCHER FREIL AGER AG, ZÜRICH 5,975.00 6,300.00
56000 1.00 66,000.00 3200 5.00 3,850.00 1475 3.00 1,550.00 295 50.00 325.00 1350 10.00 1,550.00 292 180.00 310.00 145 100.00 149.00 620 10.00 675.00 7300 2.00 8,500.00 1850 5.00 2,100.00 3105 5.00 3,700.00 165 10.00 0.00 500 20.00 1,050.00 40 50.00 0.00 0 0.00 3,750.00 0 0.00 0.00 3000 3.00 4,250.00 2310 1.00 3,000.00 4242 6.00 4,550.00 6.25 2,692.00 0.00 7400 6.00 0.00 11500 2.00 13,000.00 14000 1.00 0.00 130 100.00 0.00 6050 5.00 6,800.00
ANZE IGE
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
1 2 10 10 4 26 300 20 5 10 5 0 20 0 1 0 3 4 5 0 0 1 0 0 5
Seite 17 /11_2015 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
3. JULI 2015 RÜCKNA ME PREIS
BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.15 KURS SCHÜT T.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST RENDITE 2015 %M AI
BÖRSEN K APITALISIERUNG
2,672,561 BONHOTE IM MOBILIER 111.10 130.70 2.38% 17.64% 1.70% 1.38% 129.60 148.00 707,704,558 844,303 CS 1A IM MO PK 1142.00 1495.00 3.55% 30.91% 9.93% NICHT KOTIERT 1360.00 1550.00 4,227,680,600 10,077,844 CS REF GREEN 103.00 133.00 2.58% 29.13% 15.11% 2.18% 117.80 133.00 798,000,000 11,876,805 CS REF HOSPITALIT Y 96.55 94.00 2.68% -2.64% -1.53% 0.85% 93.00 102.70 846,000,000 276,935 CS REF INTERSWISS 179.20 207.50 4.14% 15.79% 1.06% 2.65% 204.00 234.10 1,565,055,678 3,106,932 CS REF LIVINGPLUS 98.15 129.60 2.49% 32.04% -2.99% 2.12% 125.30 150.30 2,494,800,000 4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS 115.55 141.80 2.99% 22.72% 2.67% 1.14% 133.00 157.90 1,208,816,640 1,291,370 CS REF SIAT 130.20 181.00 3.03% 39.02% 0.00% 2.13% 177.40 203.90 2,293,423,669 12,423,800 EDMOND DE ROTHSCHILD SWISS 103.50 120.50 2.57% 16.43% 6.73% 1.09% 112.50 128.60 715,770,000 1,458,671 FIR 119.45 169.70 2.33% 42.07% 2.54% 1.04% 162.10 185.00 1,091,923,450 977,876 IM MOFONDS 298.00 426.50 3.24% 43.12% 2.16% 1.38% 410.25 459.75 1,372,867,248 278,226 L A FONCIERE 638.00 995.50 2.09% 56.03% 4.79% 1.04% 925.50 1118.00 1,234,559,370 277,010 IM MO HELVE TIC 154.60 217.20 3.01% 40.49% 10.44% 1.17% 202.00 243.10 781,920,000 3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND 117.75 136.00 2.57% 15.50% -2.86% 1.09% 138.00 157.50 415,078,664 10,700,655 POLYMEN FONDS IM MOBILIER 117.80 132.50 2.35% 12.48% 13.95% 0.00% 119.00 124.00 176,450,250 3,362,421 PROCIM MO SWISS COM M FUND 124.60 148.00 4.17% 18.78% 0.68% 0.91% 140.00 152.20 714,647,156 3,941,501 RE AL STONE SWISS PROP FUND 113.90 132.80 2.87% 16.59% -1.16% 1.45% 135.30 158.00 508,838,870 278,545 SOLVALOR "61" 173.85 248.10 2.04% 42.71% 4.46% 1.33% 234.00 263.75 978,469,681 725,141 SCHRODER IM MOPLUS 949.00 1198.00 2.80% 26.24% 3.81% 3.01% 1138.00 1330.00 1,150,080,000 3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 91.65 124.80 2.66% 36.17% 4.23% 1.84% 119.00 134.90 1,315,958,093 2,616,884 SWISSINVEST REIF 117.60 164.00 2.83% 39.46% 4.46% 1.94% 154.00 177.00 794,843,384 1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS 50.50 66.90 3.05% 32.48% -2.48% 1.74% 65.60 75.90 2,227,983,277 2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL 12.60 16.30 2.50% 29.37% -3.55% 1.19% 15.80 17.75 540,991,833 1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS 66.00 81.70 3.02% 23.79% -1.41% 2.74% 80.50 98.95 838,335,383 1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A 78.95 102.80 3.18% 30.21% 2.46% 1.97% 102.80 117.40 6,702,232,274 1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL 58.70 69.70 3.83% 18.74% 3.80% 1.64% 65.85 79.05 1,304,856,279 Ø Ø S W I T T Ø TOTA L 2.88% 27.89% 1.83% 1.69% 37,007,286,355
IMMOBILIENAKTIEN
3. JULI 2015
CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. MTL . KURS SCHÜT T.- Y TD UMSATZ RENDITE 2015 %M AI
KURSE SEIT 1.1.15 TIEFST / HÖCHST
119.35
131.00
4.23%
9.76%
- 0.44%
2.99%
133.00
150.20
1,357,531,208
1,820,611 BFW LIEGENSCHAF TEN N
35.15
33.00
3.97%
- 6.12%
8.89%
0.68%
31.30
34.45
145,522,575
20,185,305 DUAL RE AL ESTATE INV
35.00
36.00
3.75%
2.86% 48.45%
0.18%
24.25
40.00
84,600,000
149.60
147.00
3.08%
-1.74%
9.85%
0.27%
134.00
152.00
251,787,627
3.00%
3.47%
883,756 ALLRE AL HOLDING
BÖRSEN K APITALISIERUNG
255,740 ESPACE RE AL ESTATE
12.95
13.40
1,731,394 INTERSHOP N
4,582,551 FUNDA MENTA RE AL N
260.00
401.00
1,110,887 MOBIMO
6.56%
0.62%
12.60
13.85
152,145,114
5.05% 54.23% 18.26%
3.00%
395.00
403.50
529,320,000 1,200,734,716
190.40
193.20
4.98%
1.47%
1.76%
2.96%
190.00
224.80
21,218,624 NOVAVEST
35.06
33.50
0.00%
- 4.45%
1.52%
1.31%
32.00
34.40
46,431,603
1,829,415 P SP SWISS PROPERT Y
81.85
82.50
3.98%
0.79%
- 0.06%
6.16%
78.70
96.25
3,330,008,887
5.15%
8.67%
6.03%
9.56%
67.60
87.75
4,421,657,765
3.54% 38.26% 10.23%
0.92%
1810.00
2075.00
245,969,460
803,838 SWISS PRIME SITE
261,948 WARTECK INVEST
66.90
72.70
1393.00
1926.00
1,480,521 ZUG ESTATES 1340.00 1397.00 1.33% 4.25% 13.79% 1.33% 1231.00 1458.00 330,183,744 Ø Ø RE A L Ø TOTA L 3.82% 8.57% 3.00% 6.0 4% 12,095,892,699 W W W.MVINVEST.CH TEL. NR. 043/499 24 99
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/11_2015 / Seite 18
PROJEKTENTWICKLUNG/STADTENTWICKLUNG NACHRICHTEN ROMANSHORN ALLREAL BAUT AUF DEM BODAN-AREAL Im Zentrum von Romanshorn realisiert die Allreal ein neues Wohn- und Geschäftshaus. Baugrund ist das zentral – direkt neben dem Bahnhof und dem Bodensee – gelegene Bodan-Areal. Für die Architektur des S-förmigen fünfgeschossigen Neubaus auf dem rund 4.000 qm grossen Grundstück zeichnet das Büro Max Dudler Architekten verantwortlich, der Sieger in einem im Jahr 2012 von der Stadt Romanshorn durchgeführten Architektur- und Investorenwettbewerb. Baubeginn war Anfang Juli 2015; bis im Frühjahr 2018 soll der Neubau bezugsbereit sein. Wie die Allreal mitteilt, soll das Projekt an einen institutionellen Investor verkauft werden. Die Planung sieht im Erdgeschoss acht Gewerbeflächen und in den Obergeschossen 50 Mietwohnungen (1,5- bis 4,5 Zimmer) mit insgesamt 4.448 qm Nettowohnfläche vor sowie eine zweigeschossige Tiefgarage mit insgesamt 135 Parkplätzen, wovon 50 öffentlich genutzt werden. Das Gebäude wird den Minergie-Standard erfüllen. Das Investitionsvolumen – ohne Land – beziffert die Allreal auf rund 33 Millionen CHF.
Das Allreal-Projekt auf dem Bodan-Areal
Schweizerische Post eröffnet in der WankdorfCity
Erfüllt höchste Nachhaltigkeitskriterien: Der neue Hauptsitz der Post in Bern
IN DIESEN TAGEN WURDE IM WANKDORFCIT Y-QUARTIER IN BERN DER NEUE HAUPTSITZ DER POST OFFIZIELL ERÖFFNET. EINE WEITERE PREMIERE: ALS ERSTES BÜROHAUS DER SCHWEIZ ERHÄLT DER MINERGIE-BAU DAS INTERNATIONALE DGNB-ZERTIFIK AT IN GOLD.
BW/PD. Am 26. Juni war es soweit: Susanne Ruoff, Konzernleiterin Schweizerische Post, und Markus Graf, CEO der Swiss Prime Site, weihten zusammen mit zahlreichen Gästen aus Wirtschaft und Politik den neuen Hauptsitz der Post in Bern offiziell ein. Die Post zieht als Mieterin in das Gebäude ein und bündelt damit sechs Berner Standorte für eine optimierte Büroflächennutzung im Wank-
dorfCity-Quartier. Der Grossteil der Mitarbeitenden ist bereits gezügelt; bis Spätherbst 2016 wird der Umzug abgeschlossen sein. Alles in allem werden dann knapp 2.000 Mitarbeitende im neuen Hauptsitz tätig sein. NACHHALTIG BIS INS DETAIL
Bei der Entwicklung und Realisierung des Gebäudes setzte Losinger Marazzi als Totalunternehmung zusätzlich zum Minergie-Standard auch auf das international etablierte DGNB-Qualitätslabel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen. Das DGNB-System wurde durch die Schweizerische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft für die Schweiz adaptiert und bewertet Gebäude und Stadtquartiere, die
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 19 /11_2015 /// breit gefasste Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Dabei werden neben den ökologischen und ökonomischen Vorgaben auch die technischen, funktionalen und sozialen Aspekte sowie die Planungs-, Konstruktions- und Umsetzungsprozesse bewertet. Das Gebäude erhielt nach Abschluss der Bewertung die höchst mögliche Auszeichnung eines DGNB-Zertifikates in Gold. Auf Nachhaltigkeit wurde von allen Beteiligten nicht nur beim Gebäude, sondern auch bei der Mitarbeitermobilität am neuen Hauptsitz der Post geachtet: Für längere Geschäftsreisen stehen den Mitarbeitenden zehn Elektro- und Hybridfahrzeuge mit der Mobility-Technik zur Verfügung. Auswärtige Termine in der näheren Umgebung können mit hauseigenen E-Bikes und Velos oder dank der öffentlich zugänglichen PubliBike-Station schnell erreicht werden. Ausserdem ist der Standort mit über 30 Verbindungen pro Stunde sehr gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Auslastung der Arbeitsplätze und ist kosteneffizienter. Die Post will mit ihrer neuen Arbeitswelt und den entsprechenden Arbeitsmitteln flexible Arbeitsformen fördern, die Mobilität und Vernetzung der Mitarbeitenden stärken und eine einfachere Zusammenarbeit ermöglichen. •
NACHRICHTEN ST. MORITZ GESUNDHEITSHOTEL WIRD REDIMENSIONIERT
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 12/2015 / 10. Jahrgang / 203. Ausgabe. Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Remi Buchschacher, Redaktion Karen Heidl, Bereichsleiterin Verlag Robert Vego, Verlagsleiter Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch
Die Mitarbeitenden der Post können sich mit dem Laptop im ganzen Haus bewegen und je nach Tätigkeit den passenden Arbeitsplatz wählen. Das Desk Sharing erlaubt eine bessere
HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
FOTOS: PD
WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche
FLEXIBLE ARBEITSWELTEN
Das geplante Gesundheitshotel auf dem Areal der Hauptpost von St. Moritz verzögert sich. Vorgesehen sind ein Hotelkomplex mit 130 Zimmern und Suiten sowie ein angrenzender Neubau für die Klinik Gut. Hotel und Klinik sollen Teile der Infrastruktur und Dienstleistungen gemeinsam nutzen und als Zentrum des Gesundheitstourismus neue Gästegruppen für St. Moritz erschliessen. Im Rahmen der ersten Mitwirkungsauflage haben sich mehrere Nachbarn gegen die Höhe des vorgesehenen Gesundheitshotels ausgesprochen. Vor allem die Besitzer der Hotels «Kulm» und «Badrutt’s Palace» haben sich dagegen gewehrt, dass ihre Gäste künftig die Aussicht auf See und Berge nicht mehr uneingeschränkt geniessen können. Daher wurde das Bauprojekt inzwischen überarbeitet und redimensioniert. Die zweite Mitwirkungsauflage dauert noch bis zum 13. Juli. Die Volksabstimmung über die Teilrevision der Ortsplanung ist für den kommenden Herbst vorgesehen.
ANZE IGE
WHO IS WHO
2015 Die 100 Köpfe der Schweizer Immobilienwirtschaft
Mehr über Macher, Märkte und Investitionen im neuen IMMOBILIEN Business. Die aktuelle Ausgabe jetzt am Kiosk oder im Abo.
www.immobilienbusiness.ch