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SCHWEIZER

Ausgabe 076_ 4. Jahrgang / 24. August 2009

IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL INHALT 02

Klug geplant, viel gespart

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Industrie-Immobilien in der Bewirtschaftung am günstigsten

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Jahresprognose 2009 verbessert

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Nachrichten

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Boomende Wohnungsmärkte in den Immobilienhochburgen

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Nachrichten

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Immobilien Finanzmärkte Schweiz – Immobilenfonds – Immobilienaktien – Kurse nichtkotierter Nebenwerte

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Grosse Verwirrung um Spitzenrenditen

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Impressum

Spitzenrenditen geraten ins Kreuzfeuer der Kritik Die Diskussion über immobilienwirtschaftliche Begriffe ist wieder voll entbrannt. Waren es vor ein paar Jahren die althergebrachten Bezeichnungen Netto- und Bruttorendite, die der Performance weichen mussten, geht es heute um die Spitzenrenditen, die mal so und mal anders ausgelegt werden und zu grosser Unsicherheit führen. Auch bei der Berechnung der anrechenbaren Flächen gibt es nicht selten unterschiedliche BetrachtungsweiRemi Buchschacher Redaktionsleiter sen mit üblen Folgen. Der oft bemühte Apfel- und Birnen-Vergleich lässt grüssen. Doch es geht hier um mehr: Es geht darum, dass es einem Investor nicht egal sein kann, was er für sein Geld bekommt. Und andrerseits muss es den Anbietern ein Anliegen sein, das Angebot so zu kommunizieren, dass keine Verwechslungen möglich sind. Ein Verstecken hinter selbst gebastelten Bezeichnungen mit eigener Auslegung liegt nicht drin. «Es wird immer deutlicher, dass die kommunizierten Renditen – zumal verdichtet auf eine Zahl – Investoren immer weniger in die Lage versetzen, die Investmentmärkte marktgerecht einzuschätzen. Die Verwirrung ist gross. Verkäufer wollen zu hohe Preise. Käufer haben wiederum zu grosse Erwartungen an Preiskorrekturen auf der Jagd nach einem Schnäppchen« , bringt es Thomas Beyerle von Degi-Research im neusten Immobilien Fokus auf den Punkt. Er wirft die sogenannte «correct yield» ins Gespräch, die für Transparenz sorgen soll. Lesen Sie dazu den Beitrag von Brigitt Wüst in dieser Ausgabe. Remi Buchschacher

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Was hat das neue Kollektivanlagegesetz der Immobilienwirtschaft gebracht? 27. August 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich

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WIRTSCHAFTLICHKEIT VON IMMOBILIEN

Klug geplant, viel gespart «DIE RICHTIGEN LEUTE FRÜHZEITIG INS BOOT HOLEN UND VOM GEGENSEITIGEN WISSENSAUSTAUSCH PROFITIEREN» IST EIN LEITSATZ, DER AUCH IM IMMOBILIENBEREICH BARES GELD WERT IST. DASS DIE WIRTSCHAFTLICHKEIT EINER IMMOBILIE BEREITS IN DER PLANUNGSPHASE BEGINNT, WIRD ALLERDINGS IMMER NOCH MASSIV UNTERSCHÄTZT.

TK/MC. Bei Spezialimmobilien und städtebaulichen Projekten sind interdisziplinäre Teams Standard, sie planen und optimieren bis ins letzte Detail. Im Gegensatz dazu kommen planerische Synergien bei konventionellen Immobilien wie Wohnhäusern oder Bürogebäuden oft zu kurz. Dabei entscheidet eine klug durchdachte Planung gerade in diesem Segment spürbar über den späteren Nutzen und Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Ein Klassiker hierbei sind die häufig falsch konzipierten Nasszellen. Dieses Detail ist mit geringem planerischem Aufwand zu optimieren – und ein attraktives Vermietungskriterium. BETRIEBSKOSTEN, DIE INS GELD GEHEN

Dass an gewissen Bauwerken die Hand des Architekten sichtbar ist, kommt durchaus vor. Ästhetische Merkmale und soziokulturelle Einflüsse bekommen so eine eigene Form. Auf der Gegenseite möchte aber auch der Bauherr seine Vorstellungen und seinen eigenen «Touch» einbringen – schliesslich finanziert er ja das Vorhaben. Bei Unternehmen

Oft werden bei der Planung von Wohnungen die Nasszellen falsch konzipiert. Mit relativ wenig aufwand kann ein grosser Mehrwert erzielt werden. soll das neue Gebäude zudem auch die Firmenpolitik repräsentieren. So entstehen Bauobjekte aller Art: prunkvoll, filigran oder auch prestigeträchtig. Bei solchen Bauten scheint die Berücksichtigung von Unterhalts- und Betriebkosten ohne grosse Bedeutung. Vielmehr werden diese Aufwände als zur Architektur gehörende Kompromissfaktoren wahrgenommen. Wie ein Fassadenbau aus Glas gereinigt und instand gehalten werden soll, wird häufig erst dann seriös hinterfragt, wenn er bereits erstellt ist. Auch werden Fragen nach den dazugehörigen Gerätschaften und deren Zugänglichkeiten vielfach erst bei oder nach der Vollendung des Gebäudes gestellt, so wie das Energie- und Umweltmanagement während der Planung nur allzu oft in Vergessenheit gerät. Dabei sind es allesamt Faktoren, die einen späteren reibungslosen und kostengünstigen Betrieb gewährleisten. Der Facility-Manager kennt diese Problematiken genau und kann die

Kostenverursacher im Unterhalt des Gebäudes bereits in der Planungsphase durchleuchten und zur Diskussion bringen. Auch hier hat seine Beratung während der Planungsphase einen erheblichen Einfluss auf den späteren Betrieb. Denn gute Funktionalität wird auch als gute Qualität wahrgenommen und erhöht somit auch den Wiederverkaufswert. Bei den nachfolgenden Beispielen handelt es sich um typische Planungsfehler mit erheblichen Kostenfolgen. Etliche davon hätten vorausschauend mit relativ geringem Aufwand verhindert werden können. FALSCHER WOHNUNGSMIX

Ein häufiger Stolperstein ist die nicht den Marktbedürfnissen gerechte Dimensionierung einer Wohnung respektive deren Anzahl an Zimmern. Beispielsweise ist eine Siedlung mit vielen Singlewohnungen in einer ländlich geprägten Gegend mit vielen Familien nur erschwert zu vermarkten. Der Bauherr sollte >>>

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/// 16_2009 / Seite 3 sich bewusst sein, dass die so entstehenden nachträglichen Kosten beinahe immer den Mehraufwand des Beraterhonorars in der Planung übertreffen. Bei diesem Fall drängt sich die Schlussfolgerung auf, dass mit den korrekten Marktkenntnissen weniger Singlewohnungen und stattdessen mehr Familienwohnungen angebracht gewesen wären. Der vielgepriesene grösstmögliche Wohnungsmix ist nicht immer ein Garant für eine schnelle Vermarktung. Folgende Faktoren sollten daher überprüft werden: • Wohnungsstruktur in der Nachbarschaft (Familien, Rentner, Doppelverdiener mit und ohne Kinder etc.) • Aktuelle Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebote • Entwicklung des Mieterverhaltens, mögliche Trends • Demographische Entwicklung • Raumplanung • Präferenzen seitens der Mieter

>>> Wichtige Partner im Planungsprozess Berufsgruppen/Behörden Facility-Manager Architekt/Fachingenieure Bauamt GU/TU (General- und Totalunternehmen) Projektentwickler/ Generalplaner Bauherrenvertretung Denkmalpflege Raumplaner Makler

Position und Auswirkung in der Planung und Bauausführung Berücksichtigt und optimiert die Bewirtschaftung. Diese funktionale Sicht führt zu geringeren Betriebskosten und unter stützt nachhaltiges Bauen. Verknüpft die funktionale Sicht des FacilityManagers mit den Wünschen des Bauherrn sowie den bautechnischen Anforderungen (Ästhetik, Statik usw.). Erste Anlaufstelle bei einem Bauvorhaben. Frühzeitig planungs- und baurechtliche Abklärungen treffen und das Amt auch beim Erarbeiten von Lösungen miteinbeziehen, beispielsweise bei einer Kernplanung Bieten vielfach Lösungen aus einer Hand. Viel Know-how ist bereits im Haus vorhanden. Trotzdem ist eine Zusammenarbeit mit externen Experten auch hier von hoher Bedeutung. Plant, steuert und überwacht das Bauprojekt. Koordiniert und kontrolliert die Ausführung eines dritten Anbieters. Einhaltung und Sicherung von Bauqualität, Baukosten und Terminen (Baucontrolling und Baubeschrieb). Juristische Abklärung und Erarbeitung von Verträgen. Führt das Inventar schützenswerter Bauten. Setzt Leitplanken anhand örtlicher Bauvorschriften und Baugerichtspraxis in Kombination mit bauhistorischem Fachwissen. Bei Quartier- und Zentrumsplanungen wie auch bei städtebaulichen Fragen unabdingbar. Hat gute Marktkenntnisse. Kennt daher das Potenzial von Vermietung und Verkauf.

FEHLENDE DUSCHE/WC

Bei einem Mehrfamilienhaus, das vorwiegend mit Familienwohnungen geplant und realisiert wird, möchte der Bauherr aufgrund seiner Renditeüberlegungen die Baukosten nicht unnötig in die Höhe treiben. Folge: Auf die zweite Nasszelle in >>>

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der Familienwohnung wird verzichtet. Da dies aber auf den (kalkulatorischen) Mietzins nur einen geringen Einfluss hat, reduziert sich die Nachfrage oder bleibt ganz aus. Dadurch wiederum entstehen erhöhte Insertionskosten und teure Leerstände. Eine Vermietung ist dann meist nur noch mit Mietzinseinschlägen möglich. Die Baukosten für einen nachträglichen Einbau einer zusätzlichen Dusche mit Toilette (ca. 5 qm) betragen um die 17 000 Franken. Unberücksichtigt sind dabei die entstanden Leerstandskosten während des Umbaus. Obwohl die neuen Einbauten einen wertvermehrenden Charakter haben, können sie aufgrund gegebener Marktsituation meist nicht auf

häufig über Fachspezialisten im eigenen Hause. Damit sichern sie sich erhebliche Marktvorteile. Kleinere Unternehmen hingegen zögern noch zu oft, einen oder mehrere Berater beizuziehen. Überraschend weit verbreitet ist immer noch der Irrglaube, der Einbezug von Spezialisten bereits in der Bauplanung verursache nur unnötige Kosten. Gerade bei Bauherren ohne bauliche Kernkompetenz sei die Zusammenarbeit mit Beratern empfohlen – je früher, desto besser. Das Resultat ist mehr Freude am Objekt – und viel gespartes Geld. •

>>>

den Mietzins überwälzt werden. Die anfänglichen Kosteneinsparungen von rund 5000 Franken pro Nasszelle rechnen sich somit nicht mehr. Wäre ein orts- und marktkundiger Vermarktungsspezialist frühzeitig in das Projekt involviert worden, hätten die aus dem Planungsfehler entstandenen happigen Mehrkosten verhindert werden können. Als Kenner der aktuellen Marktlage hätte er den Bauherrn auf den Mangel an Nassräumen im Verhältnis mit der gewünschten Wohnungsgrösse hingewiesen und ihn auch auf die Folgekosten aufmerksam gemacht. KEINE ANGST VOR BERATERN

Grosse Bauunternehmungen und professionelle Bauherren verfügen

Tamara Krienbühl und Marco Caduff. Dieser Artikel entstand im Rahmen des Nachdiplomstudiengangs MAS Immobilienmanagement an der Hochschule Luzern – IFZ.

NEBENKOSTENVERGLEICH

Industrie-Immobilien in der Bewirtschaftung am günstigsten IMMOBILIE IST NICHT GLEICH IMMOBILIE. WENN ES UM DIE BEWIRTSCHFTUNGSKOSTEN GEHT, GIBT ES GROSSE UNTERSCHIEDE, WIE EINE UNTERSUCHUNG AUFZEIGT.

PD. Die Bewirtschaftungskosten von Gewerbeimmobilien variieren je nach Nutzungssegment erheblich. So müssen Investoren teilweise mit bis zu 20 Prozent der Brutto-Mieteinnahmen eines Jahres für nicht umlegbare Kosten kalkulieren. Dazu zählen Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Vermietungs- und Vermarktungskosten sowie bestimmte Betriebskosten einer Immobilie. Vor allem die managementintensiven Büro- und Handelsimmobilien sind für Eigentümer

in der Bewirtschaftung am teuersten. Industrie- und Logistikimmobilien weisen hingegen ein vergleichsweise deutlich niedrigeres Kostenniveau auf, wie aus einer aktuellen Auswertung des IPD Property Digest hervorgeht. «Die Auswertung der erfassten Portfoliodaten im IPD Property Digest macht deutlich, wie wichtig es für Investoren ist, die anvisierte Immobilie im Vorfeld einer Transaktion auf langfristig anfallende Kosten zu prüfen. Nur wer die gesamten Bewirtschaftungskosten eingehend analysiert, kann eine belastbare Aussage zur tatsächlichen Ertragsstärke der Immobilie treffen», sagt Andri Eglitis, Leiter Research der IPD Investment Property Databank GmbH, Wiesbaden. «Anfänglich

vermeintlich kleine Kostenblöcke können auf die ursprünglich kalkulierte Rendite eines Investments im Laufe der Zeit schnell einen Schatten werfen.» Besonders deutlich wird dies bei den Verwaltungs- sowie den Vermietungs- beziehungsweise Vermarktungskosten. Bei diesen Positionen müssen Investoren für die managementintensiven Büro- und Handelsimmobilien erheblich mehr Aufwendungen kalkulieren als für Industrieimmobilien. Am stärksten schlagen jedoch die Instandhaltungskosten zu Buche. «2008 haben Investoren dafür bei Büroimmobilien etwa 10 Prozent und bei Handelsimmobilien rund 6 Prozent der jährlichen Bruttoeinnahmen aufgewendet», sagt der Leiter Research. •

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PSP SWISS PROPERTY

Jahresprognose 2009 verbessert VON JANUAR BIS JUNI 2009 HAT DIE PSP SWISS PROPERT Y IHRE ERGEBNISSE GEGENÜBER DEM 1. HALBJAHR IM VORJAHR DEUTLICH ERHÖHT: DER REINGEWINN BETRUG CHF 121.7 MIO. (1. HALBJAHR 2008: CHF 116.5 MIO.). PER ENDE JUNI 2009 WAR DAS EIGENK APITAL PRO AKTIE (NAV) MIT CHF 62.37 UM 0.9 PROZENT HÖHER ALS PER ENDE 2008 (CHF 61.83).

PD. Das Immobilienportfolio der PSP Swiss Property umfasste per Ende Juni 2009 187 Büro- und Geschäftshäuser sowie 7 Entwicklungsareale mit einem Bilanzwert von CHF 5.227 Mrd. (Ende 2008: CHF 5.149 Mrd.). Im 1. Halbjahr 2009 wurden verschiedene Akquisitionsmöglichkeiten geprüft; zu einem Abschluss kam es jedoch nicht. PSP veräusserte 2 Anlageliegenschaften für CHF 30.1 Mio. und der Verkauf von 4 weiteren Objekten für CHF 53.6 Mio. Wurde ausgehandelt; die Abwicklung dieser 4 Verkäufe erfolgt im 2. Halbjahr 2009. Der Verkaufser-

lös aller 6 Liegenschaften von CHF 83.7 Mio. liegt 11.9 Prozent über der letzten externen Bewertung. Aus der halbjährlichen Neubewertung der Liegenschaften resultierte eine Aufwertung von CHF 62.5 Mio. Der grösste Teil dieser Wertsteigerung ist auf den Abschluss neuer Mietverträge zu höheren Mietpreisen und auf Marktmietanpassungen zurückzuführen. Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt, teilt PSP im Halbjahresbericht mit. Folgende Fortschritte seien dabei erwähnenswert: • Hürlimann-Areal, Zürich: Der Baubeginn für die Erstellung eines Thermalbads in Kombination mit einem Boutique-Hotel erfolgte Anfang 2009. Die Inbetriebnahme des Thermalbads ist für Ende 2010, die Eröffnung des Hotels für Frühling 2011 geplant. Die Investitionssumme für dieses Projekt beträgt rund CHF 60 Mio. (exkl. Land und Infrastruktur). • Areal Wädenswil: Alle 15 Eigentumswohnungen der Überbauung «SeeSicht» wurden verkauft.

POSITIVE LEERSTANDSENTWICKLUNG

Die Leerstandsquote betrug Ende Juni 2009 9.0 Prozent (Ende 2008: 8.3 Prozent), wovon 2.2 Prozent-Punkte auflaufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen seien: 0.7 Prozent-Punkte stammen von der Liegenschaft am Bleicherweg 10 in Zürich, die nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wieder zu 100 Prozent vermietet ist (per 1. Dezember 2009). 0.5 ProzentPunkte beziehen sich auf die Liegenschaft an der Route des Acacias 52 in Carouge, die nach der Renovation ebenfalls zu 100 Prozent vermietet ist (per Mitte 2010). 0.6 Prozent-Punkte betreffen die Sanierung der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel, die 2010 abgeschlossen wird. ETRAG GESTEIGERT

Der Liegenschaftsertrag stieg um 5.9 Prozent auf CHF 135.0 Mio. Die Zunahme um CHF 7.6 Mio. resultierte aus dem Leerstandsabbau im Vorjahr, aus höheren Mieten und >>>

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NACHRICHTEN REFINANZIERUNGSERFOLGE Das europaweit mit mehr als 20 Banken kooperierende Investment-Unternehmen LaSalle Investment Management (LaSalle), hat seinen Neu- und Re-Finanzierungsbedarf in Höhe von knapp 300 Mio. Euro für die verschiedensten Objekte aus den betreuten Portfolios in Europa decken können. LaSalle geht davon aud, dass die erreichten Anschluss- und Neufinanzierungen mit dazu beitragen werden neue Ankäufe in den Märkten zu tätigen, die derzeit besonders attraktiv aussehen wie zum Beispiel Grossbritanien. Aber auch in anderen Westeuropäischen Ländern beginnen sich sehr interessante Gelegenheiten zu zeigen.

EINSTIEG IN JAPAN Pd. Cushman & Wakefield hat die private Fondsvermögensverwaltung Pacific Investment Corporation, ein Unternehmen der japanischen Pacific Holdings Group, übernommen. Das Unternehmen firmiert unter Cushman & Wakefield Asset Management KK.
Die Pacific Investment Corporation war eine Vermögensverwaltungsgesellschaft der ehemaligen Pacific Holdings, die rund 440 000 qm Büro-, Einzelhandels- und Wohnungsflächen im Volumen von rund 2 Mrd. USD verwaltete. Ziel der Cushman & Wakefield Asset Management KK ist die Schaffung einer marktführenden Plattform für Immobilieninvestments, die Akquisition und strategische Ausrichtung von Portfolien sowie für Asset-Management.

Das Gebäude am Binzring 15 / 17 in Zürich befindet sich im Portfolio von PSP Swiss Property.

aus 2 Einmaleffekten (Auflösung von nicht mehr benötigten Delkredererückstellungen von CHF 1.3 Mio., Bereinigung einer Bilanzposition nach Schlussverhandlung eines Mietverhältnisses von CHF 1.1 Mio.). Der Betriebsaufwand reduzierte sich um 3.8 Prozent auf CHF 27.6 Mio., hauptsächlich bedingt durch tieferen Betriebsaufwand der Liegenschaften und geringeren allgemeinen Betriebsund Verwaltungsaufwand. Dadurch wurde der EBITDA ohne Bewertungseffekte um 7.1 Prozent auf CHF 109.8 Mio. erhöht (1. Halbjahr 2008: CHF 102.6 Mio.); dabei verbesserte sich die EBITDA-Marge auf 80.3 Prozent (1. Halbjahr 2008: 78.6 Prozent). Mit einer Verschuldungsrate von 40.7 Prozent (Ende 2008: 40.5 Prozent) bleibt die Kapitalstruktur solide. Die ungenutzten Kreditlinien betragen aktuell CHF 450 Mio. und für die Jahre 2009 und 2010 sind keine Kredite zur Refinanzierung fällig. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug im 1. Halbjahr 2009 2.48 Prozent (1. Halbjahr 2008: 2.77 >>>

Prozent). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug per Ende Juni 2009 2.8 Jahre (Ende 2008: 3.1 Jahre). AKTIENRÜCKK AUFSPROGRAMM

PSP Swiss Property AG hat ihr Aktienrückkaufsprogramm 2008/2011 auf der 2. Handelslinie per 17. August 2009 vorzeitig beendet. Im Rahmen des am 23. Oktober 2008 gestarteten Aktienrückkaufsprogramms wurden insgesamt 1›034›000 Namenaktien zurück gekauft, dies entspricht 2.2 Prozent des im Handelsregister eingetragenen Aktienkapitals. Die in der Zeit vom 23. Oktober 2008 bis zum 31. Dezember 2008 erworbenen 628›000 Namenaktien sind bereits aufgrund des Generalversammlungsbeschlusses vom 2. April 2009 vernichtet worden. PSP Swiss Property AG plant, der nächsten ordentlichen Generalversammlung die Vernichtung der restlichen 406›000 zurückgekauften Namenaktien mittels Kapitalherabsetzung zu beantragen. •

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ENGEL & VÖLKERS

Boomende Wohnungsmärkte in den Immobilienhochburgen ENGEL & VÖLKERS IST IM VERGLEICH ZUM LETZTEN JAHR UM 25 PROZENT GEWACHSEN: HEUTE IST DAS UNTERNEHMEN IN DER SCHWEIZ AN 31 STANDORTEN MIT 123 MITARBEITERN VERTRETEN; DER MARKENUMSATZ BETRÄGT PER ENDE JULI 2009 8 MIO CHF, WAS EINEM WERT DER VERK AUFTEN OBJEKTE VON 240 MIO CHF ENTSPRICHT.

CF. Regelmässig führt Engel & Völkers Residential Schweiz bei seinen Lizenzpartnern Umfragen zur Marktsituation durch, welche Eingang finden in den detaillierten Marktbericht und ein genaues Abbild abgeben über die einzelnen Regionen. Gemäss der Aussagen der Lizenzpartner ist generell die Tendenz einer Landflucht zu verzeichnen – nicht nur ältere Paare, sondern auch Familien zieht es laut Engel & Völkers vermehrt wieder in die Stadt zurück. Dies wird auf den Wunsch hin zur Verdichtung von Wohnen, Freizeit und Arbeit und einen steigenden Mobilitätsüberdruss zurückgeführt. Der stetig fortgeführte Ausbau der Verkehrsinfrastruktur, namentlich der Autobahnen in den Ballungszentren, vermag diesen Trend im Moment nicht umzukehren. Zweitens ist das seit Anfang Jahr eher abwartende Verhalten der Marktteilnehmer wieder einem schnelleren Agieren gewichen. Die Käufer einer Immobilie haben realisiert, dass die Preise nicht ins Rutschen kommen und profitieren vom Zins-Eldorado; Verkäufer rechnen

Der Genfer Immobilienmarkt boomt. Die Stadt gilt hinter Tokio, Osaka, und Moskau als viertteuerste Stadt der Welt.

eher wieder mit steigenden Börsenkursen, welche den Immobilienmarkt und die Immobilien als Anlage aus dem Zentrum des Interesses rücken dürften. GROSSER NACHFRAGEÜBERHANG

In der Region Zürich stellt Engel & Völkers nach wie vor einen grosser Nachfrageüberhang fest, wie beispielsweise Wohnungsbesichtigungen auch an exklusiver Lage aufzeigen. Noch immer kann das Verhältnis 100 zu 1 betragen, was 100 Interessenten für eine Wohnung entspricht. In der Stadt Zürich sind Quadratmeterpreise von 10’000 CHF an der Tagesordnung; Attikawohnungen am Zürichberg mit Sicht auf See und Berge kosten oft mehr als 4

Mio CHF. Stockwerkeigentum ist vor allem gefragt von älteren Leuten, die ihr Einfamilienhaus verkaufen und dabei den gewohnten Standard beibehalten möchten. An der Goldküste gibt es laut Engel & Völkers zudem noch immer genügend Villen im Bereich von 10 Mio CHF, welche ihren Besitzer wechseln. Dies gilt noch mehr für Zug, welches zusammen mit der Region «Ausserschwyz» am Zürichsee davon profitiert, dass in Zürich die Pauschalbesteuerung abgeschafft wurde. Doch für so manche ausländische Käufer stellt sich ein ganz anderes Problem – die Auswahl an verfügbaren Luxusobjekten im obersten Preissegment ist im kleinen Zug zahlenmässig begrenzt. Ab 5 Millionen Franken aufwärts sind die Angebote für Villen und andere repräsentative Re- >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF sidenzen rar. Im Bereich von 2-3 Millionen Franken gibt es aber laut Engel & Völkers noch verfügbare Objekte. >>>

NACHRICHTEN FACHKOMPETENZ ERWEITERT Im Juli erhielten 23 erfolgreiche Absolventinnen und Absolventen an der Hochschule Luzern – Wirtschaft ihren «Master of Advanced Studies Hochschule Luzern/FHZ in Immobilienmanagement». Diese Weiterbildung am Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ richtet sich an Fachleute und Führungskräfte aus der Immobilien-, Bau- und Finanzbranche sowie an Corporate Real Estate- und FacilityManagerinnen und -Manager. Erfolgreiche Absolventinnen und Absolventen: Valentin Bamert, Zürich; Stefan Buchwalder, Liestal; Ralph Bühlmann, Innerberg; Karina Castella, Zürich; Rudolf Eichenmann, Hochdorf; Jürg Erismann, Dübendorf; Patrick Felber, Steinhausen; Urs Frey, Luzern; Michael Gombas, Root; Daniel Heimberg, Fislisbach; Martin Hitz, St. Gallen; Marcel Hürzeler, Therwil; Bruno Michel, Bülach; Patrik Moccetti, Rüschlikon; Henri Oeuvray, Zug; Sandra Pally, Hünenberg See; Thomas Pauli, Baden; Mesut Schmid, Buchs; Mario Schmidiger, Flühli; Pius Stäger, Arni; Klaus Steiner, Stansstad; Ignaz Walde, Dornach; Christian Wyss, Thun.

VIERTTEUERSTE STADT

Genf hat in der Ende Juni vorgestellten Studie des britischen ConsultingUnternehmens Mercer den 4. Rang erzielt: Die Stadt gilt hinter Tokio, Osaka, und Moskau als viertteuerste Stadt der Welt. Zudem weist der Kanton zusammen mit dem Waadt und dem Wallis die höchste Zahl an pauschal besteuerten Einwohnern auf. Die Anziehungskraft für Unternehmen ist jedoch ungebrochen, wie die Verlegung des europäischen Hauptsitzes von Mc Donalds und des Mediums «Econcomist» in die Calvinstadt beweist. Dieser Umstand, verbunden mit der Tatsache, dass Genf nach wie vor im Zentrum des wissenschaftlichen Interesses (CERN) und des humanitären Fokus (UNOrganisationen) steht, sorgen für einen ungebrochenen Zustrom an Personen, welcher sich auch positiv auf den Immobilienmarkt niederschlägt. Das mediterrane Klima und die Nähe von See und Bergen tragen zudem zur Beibehaltung der Situation bei. Gut gelegene Appartements sind sehr gefragt. Dank dem wachsenden Interesse an schönen Objekten und dem limitierten Angebot ist die Vermarktungszeit sehr kurz. Zusammenge-

/// 16_2009 / Seite 8 fasst überzeugt der Genfer Immobilienmarkt durch seine Stabilität und sein eher hohes Preisniveau. 30’000 Franken pro qm Wohnfläche: Soviel kostet ein Einfamilienhaus am Suvrettahang in St. Moritz, 40’000 Franken für einen Quadratmeter Wohnfläche eine Eigentumswohnung an bester Lage: Dies ergibt das Studium des neusten Marktberichts 2009 von Engel & Völkers, welcher in den einzelnen Regionen Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke an mittlerer bis sehr guter Lage unter die Lupe nimmt. Vergleicht man diese Preise mit denen vom letzten Jahr, so ist noch immer ein moderater Preisanstieg respektive eine preisliche Seitwärtsbewegung zu verzeichnen. Nachdem im vergangenen Winter infolge der sich rasant sowohl ausbreitenden als auch auswirkenden Wirtschaftskrise das Transaktionsvolumen etwas zurückging, ist nun für den Sommer 2009 wieder ein gegenteiliger Trend auszumachen. Engel & Völkers spricht von einem veritablen Transaktionsstau, der sich im 3. Quartal 2009 auflösen soll. Die Nachfrage nach Kaufobjekten nimmt wieder zu, sowohl im Bereich des Luxussegments als auch bei Wohnungen in einer mittleren Preislage. •

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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS

21.08.2009

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103.20

844›303 CS 1A IM MO PK

1091.00

106.00 2.13% ❖ 1190.00

106.40

124.50 3.10% ❖

276›935 CS REF INTERSWISS

169.60

199.00

3›106›932 CS REF LIVINGPLUS

95.05

1›291›370 CS REF SIAT

119.30

2›158›801 DYNA MIC RE AL ESTATE FUND 1›458›671 FIR

1010.00

1.64%

9.07%

BÖRSEN K APITALISIERUNG

3.55%

102.00

108.00

324›360›000

4.39%

NK

1140.00

1175.00

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123.50

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4›515›984 CS REF PROPERT Y PLUS

2.71%

MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09

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151.00

4.24% 17.33%

3.53% 26.57% 10.70%

985.00 1.71% ❖

-2.48%

6.58%

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850.00

1000.00

257›873›985

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1.01%

105.00

115.00

664›057›855

977›876 IM MOFONDS

289.60

355.00

3.94% 22.58%

8.23%

1.48%

327.50

373.00

958›921›385

278›226 L A FONCIERE

520.70

635.00

3.17% 21.95%

5.83%

3.01%

581.00

657.00

715›899›000

277›010 IM MO HELVE TIC

146.60

184.00

3.57% 25.51%

16.14%

1.71%

168.00

188.00

368›000›000

3›499›521 PATRIMONIUM SRE FUND

103.25

103.50 1.99% ❖

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-1.36%

NK

100.00

107.00

222›286›847

3›362›421 PROCIM MO SWISS COM M FUND

106.90

109.50 2.34% ❖

2.43%

1.39%

11.12%

103.50

110.00

134›210›427

278›545 SOLVALOR «61»

165.30

244.00 2.55% ❖

725›141 SCHRODER IM MOPLUS

783.60

852.00

3›743›094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

47.61% 10.36%

1.42%

8.73%

1.81%

216.00

249.00

866›491›824

9.94%

2.28%

740.00

844.50

817›920›000

82.30

109.00

3.15% 32.44% 16.48%

2.03%

97.00

115.50

1›034›418›938

104.35

115.00

3.81% 10.21%

3.70%

1.93%

104.10

116.50

443›667›010

1›442›082 UBS SWISS RES. ANFOS

47.75

55.80

3.69% 16.86% 10.50%

2.43%

49.80

58.25

1›350›854›109

1›442›085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

60.00

67.75

3.59% 12.92% 11.35%

1.14%

63.00

73.00

695›192›438

1›442›087 UBS SWISS MIXED SIM A

72.20

84.20

3.86% 16.62% 12.77%

1.14%

77.05

85.00

4›156›766›823

1›442›088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

57.05

60.25

4.22%

2.67%

50.80

60.25

783›293›380

2›616›884 SWISSINVEST REIF

5.61% 16.74%

Ø(1)

Ø

SWIT T

Ø

3.22%

15.85%

10.54%

1.92%

(1) OHNE S CHRODER IM MOP L US

NUR FÜR INS T I T U T IONEL L E A NL EGER

❖ N E T TO AUSS CHÜ T T UNG NK : NICH T KOT IER T

IMMOBILIENAKTIEN

21.08.2009

CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

BÖRSEN - KURS

883›756 ALLRE AL HOLDING

1›820›611 BFW LIEGENSCHAF TEN N

255›740 ESPACE RE AL ESTATE

TOTAL 22›949›002›374

AUS- EC ART PERF. SCHÜT- Y TD TUNGS- RENDITE

MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09

BÖRSEN K APITALISIERUNG

108.15

129.00

3.94% 19.28% 25.23%

5.57%

105.10

131.70

643›771›920

30.65

24.00

3.76% -21.70% 46.90%

0.77%

15.00

26.50

112›590›000

139.75

122.00

3.10% -12.70%

9.35%

NK

105.00

128.00

160›296›776

1›731›394 INTERSHOP

235.25

298.00

6.85% 26.67% 11.58%

5.44%

260.00

300.00

325›416›000

1›110›887 MOBIMO

176.40

150.50

6.03% -14.68% 12.72%

6.49%

121.80

160.00

588›574›000

60.80

59.25

4.25%

-2.55%

17.17%

4.16%

41.25

60.00

2›528›832›708

6.68% -11.32%

1›829›415 P SP SWISS PROPERT Y

803›838 SWISS PRIME SITE

261›948 WARTECK INVEST

2›183›118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING

57.85

51.30

1304.00

1585.00

6.50

4.48

7.68%

6.88%

39.15

54.15

1›184›426›620

3.95% 21.55% 11.66%

0.77%

1280.00

1580.00

178›883›100

2.26% -31.08%

1.26%

3.20

5.50

128›928›576

Ø

Ø

-2.35% RE AL

Ø

TOTAL

4.53%

-2.95%

14.14%

4.82%

5›851›719›700

X: NENNW ER T RÜCK Z A HL UNG

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 16_2009 / Seite 10 ��

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT

BRUT TO - DIVIDENDE

VALOREN - BESCHREIBUNG NUM MER

250

0.00

140241 N

AGRUNA AG

50

155753 N

100 10202256 N

19.08.2009 TIEFST 2009

HÖCHST GELD BRIEF 2009

3›500.00

4›000.00

10

3›800.00

4›300.00

BÜRGERHAUS AG, BERN

705.00

C A SAINVEST AG, RHEINTAL

140.00

4

1›100.00

1

1›000.00

1›510.00

2

185.00

50

140.00

155.00

50

10

3.75

255740 N

ESPACE RE AL ESTATE AG, BIEL

109.50

130.00

160

120.00

125.00

22

25

2.50

363758 I

F TB HOLDING SA, BRISSAGO

750.00

750.00

50

670.00

1›000.00

20

10

4582551 N

11.60

12.05

300

12.05

12.30 8000

500

600.00 3490024 N

GESELL SCHAF T FÜR ERSTELLUNG BILLIGER WOHNHÄUSER IN WINTERTHUR 35›500.00 3 5›600.00

4

29›865.00

500

150.00

191008 N

IM MGES VIA M AL A, THUSIS

400

40.00

257750 I

IM MOBILIARE PHAR M APARK SA, BARBENGO

1000

80.00

250

20.00

254593 N

10 100

0.00

100 500

7›500.00

7›700.00

2

7›400.00

7›700.00

5

910.00

1›250.00

24

1›010.00

1›750.00

17

197641 N

KONKORDIA AG NOM 1000

5

5›500.00

197640 N

KONKORDIA AG NOM 250

2

1›300.00

MSA IM MOBILIEN, ADLISWIL

20

190.00

PAGA MENO INVEST AG N

50

100.00

2766143 N

2989760 I 225664 I

RE AL ESTATE HOLDING

180.00

1.00

1.05

500

1.00

SAE IM MOBILIEN AG, UNTER ÄGERI

1›750.00

2›350.00

10

2›035.00

SIA - HAUS AG, ZÜRICH

4›300.00

5›000.00

6

4›950.00

0.40

0.50

10000

12›500.00

12›500.00

2

8›300.00

6›500.00

11›500.00

1

6›000.00

TUWAG IM MOBILIEN AG,WÄDENSWIL

1

36.00

800

64.00

231303 I

0.00

1789702 I

100

0.00

253801 N

TERSA AG

1000

120.00

172525 N

TL IM MOBILIEN AG

1000

260.00

256969 N

5

100.00

200

PFENNINGER & CIE AG, WÄDENSWIL

600

100.00

2766145 P S PAGA MENO INVEST AG P S

25.00 3264862 N

1

FUNDA MENTA RE AL ESTATE AG

SIHL M ANEGG IM MOBILIEN AG

0.40

1.00 5000

15›500.00

ANZE IGE

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 16_2009 / Seite 11 ��

TRANSAKTIONSMÄRKTE

Grosse Verwirrung um Spitzenrenditen NEUE KRITIK AN DEN VON DEN GROSSEN MAKLERHÄUSERN VERÖFFENTLICHTEN SPITZENRENDITEN. «ALS BENCHMARK HELFEN SIE GEGENWÄRTIG K AUM», SAGT DEGI-RESEARCH-CHEF THOMAS BEYERLE.

BW. Angesichts der aktuellen «schockgefrorenen Transaktionsaktivität» stellt sich für die Autoren des jüngsten ImmobilienFokus von Degi-Research die Frage, warum Marktteilnehmer mit einer Spitzenrendite immer weniger anfangen können oder warum zwischen publizierten «market yields» und «transaction yields» eine Lücke klafft. Es werde immer deutlicher, dass die kommunizierten Renditen – zumal verdichtet in einer Zahl – Investoren immer weniger in die Lage versetzten, die Investmentmärkte marktgerecht einzuschätzen. «Als Benchmark hilft die Spitzenrendite gegenwärtig kaum», konstatiert Thomas Beyerle, Leiter Research der

Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi/Aberdeen). Transaktionsdatenbank wäre «ideal» Denn um die Spitzenmiete zu ermitteln, werde «geschätzt, der Konjunktiv strapaziert, es wird Nachfrage simuliert, nach hybriden Objekten, die es gar nicht gibt, und zu guter Letzt werden Spitzenwerte noch gemittelt», sagt Beyerle und kommentiert: «(...) eine ziemlich unsaubere Sache. Vielleicht darf auch das Wort unseriös gebraucht werden». Over- und Underrent-Situationen etwa blieben bei den «hypothetischen Objekten», auf welches sich die Werte der Maklerhäuser beziehen, unberücksichtigt. Insbesondere bei Phasen hoher historischer und erwarteter Mietvolatilität ergäben sich ausgeprägte Over- und Underrents und «damit auch ein breites Spektrum an Spitzenrenditen», geben die Degi-Researcher zu bedenken. «Beispielsweise zeigen die von uns berechneten Werte, dass die tatsächlichen Anfangsrenditen für Frankfurt am Main zur Zeit zwi-

schen 4,8 und 7,6 Prozent liegen.» Damit unterscheiden sie sich deutlich von den Maklerangaben, die für Frankfurt aktuell 5,3 bis 5,5 Prozent (niedrigste und höchste Angabe) ausweisen. Investoren fänden häufig keine Übereinstimmung zwischen publizierten und tatsächlichen Anfangsrenditen. «Die Verwirrung ist gross», sagt Beyerle und konstatiert Handlungsbedarf: «Aus ResearchSicht optimal wäre eine Transaktionsdatenbank, die nicht nur Angaben zur Anfangsrendite und zur Objektqualität und –lage umfasst, sondern auch zur Vertragsmiete, zur Ausgestaltung der Mietverträge und zu den Mietern enthält.» Damit sollte eine Berechnung von differenzierten Anfangsrenditen möglich sein. ABBILDUNG EINER SPANNWEITE NICHT SINNVOLL?

Den indirekt geäusserten Vorwurf einer mangelnden Professionalität weisen die im ImmobilienFokus >>>

ANZE IGE

Die richtige Immobilie macht glücklich. Deshalb suchen wir für unsere verschiedenen ImmobilienAnlagegefässe laufend, grössere, neue oder gut erhaltene Immobilien (Wohn- und Geschäftshäuser) an attraktiven Standorten in der ganzen Schweiz. Senden Sie Ihr Immobilienangebot an: Swisscanto Asset Management AG, Kauf / Verkauf Immobilien, Waisenhausstrasse 2, 8021 Zürich oder kontaktieren Sie Dr. André Nussbaumer, Tel. 058 344 43 67, andre.nussbaumer@swisscanto.ch für weitere Informationen. www.swisscanto.ch/immobilien

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 16/2009 / 4. Jahrgang / 76. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Remi Buchschacher, Redaktionsleiter Birgitt Wüst, Redaktorin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

erwähnten Maklerhäuser unterdessen weit von sich. Den wichtigsten internationalen Immobilienberatungsgesellschaften «unsaubere Sachen» und indirekt auch eine mangelnde Professionalität zu unterstellen, «entbehre jeder Grundlage», antworteten die Research-Leiter von Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, BNP Paribas Real Estate und Colliers Property Partners in einer gemeinsamen Pressemeldung. Gleichwohl räumen die Vertreter der Beratungsunternehmen ein, dass die aktuelle Situation der Investmentmärkte den exakten Ausweis von Anfangsrenditen «nicht gerade erleichtert, da nur wenige oder in be-

stimmten Segmenten auch gar keine Vergleichstransaktionen zu verzeichnen waren». Daher sei es umso wichtiger für die Marktteilnehmer, die Erfahrungen der Immobilienberater zu nutzen, «um das aktuelle Marktgeschehen so genau wie möglich nachvollziehen und in ihre Entscheidungen einfliessen lassen zu können». Die Kritik, dass die Spitzenrenditen als Benchmarks nicht oder nur eingeschränkt geeignet sind, sei nicht gerechtfertigt: «Für Investoren sind sie, selbst bei den momentan vorhandenen Schwierigkeiten den Markt punktgenau abzubilden, allemal besser als theoretische, risikoadäquate Anfangsrenditen.» Die Abbildung einer Spannweite, die Beyerle fordere, bringe keine Besserung und unterstelle zudem, dass die in Deutschland aktiven Investoren nicht wissen was genau sie denn eigentlich meinen, wenn sie nach Spitzenrenditen fragen: «Theoretische Modelle» bergen für die Makler «die Gefahr einer grossen zusätzlichen Verunsicherung und eignen sich somit sicherlich nicht per se als Grundlage für kurzfristig richtige Entscheidungen». URTEILSVERMÖGEN WICHTIG

«Es ist richtig, dass die Spitzenrendite nur für einen kleinen Marktausschnitt gilt und beobachtbare Anfangsrenditen von der Vermietungssituation geprägt sind», sagt Jan Bärthel, Partner

/// 16_2009 / Seite 12 �� bei Wüest & Partner. Eigenen Angaben zufolge verfügt das Zürcher Immobilienberatungsunternehmen über die grösste Transaktionsdatenbank zu Schweizer Anlageimmobilien. Ein statistisch belastbares Renditespektrum (beispielsweise mit Quantilsangaben ähnlich dem heutigen Standard bei Mietpreisen) würde den gesamten Markt beschreiben, sei aber für Anfangsrenditen angesichts der wenigen Transaktionen wohl eine Illusion, meint der Experte: «Und dies galt selbst in Zeiten mit hohem Transaktionsvolumen – schliesslich müssen die zugrunde liegenden Transaktionen aktuell sein und eben auch die Vermietungssituationen bekannt sein.» Anders als eine durchschnittliche Rendite nehme die Spitzenrendite jedoch eine Sonderstellung ein, da sie das Renditespektrum nach unten abgrenzt. «Und genau das macht die Spitzenrendite als Kennzahl wertvoll», betont Bärthel. Eine Bereinigung der publizierten Spitzenrendite um objektspezifische Einflüsse der zugrunde liegenden Transaktionen hält der Experte für vertretbar – allerdings müsse die Bereinigung neutral und unbeeinflusst von eigenen Interessen erfolgen. «Und ich möchte davor warnen, das Urteilsvermögen der Marktakteure zu unterschätzen: Informationen von Beratern und Maklern können – wenn man langfristig erfolgreich sein will – eigene Marktkenntnis nur ergänzen, nicht aber ersetzen.» •

ANZE IGE

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 27. August 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich

Was hat das neue Kollektivanlagegesetz der Immobilienwirtschaft gebracht? Referenten: Peter Jäggi, Karl Steiner AG; Oliver Rappold, Blum & Grob Rechtsanwälte; Dr. Rainer Denner, KPMG. Zwei Jahre nach dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) hat die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) anfangs Jahr das erste von zwei Kreisschreiben über die Besteuerung von in- und ausländischen kollektiven Kapitalanlagen und ihrer Anleger publiziert. Was hat sich seit der Einführung des Gesetzes getan? Wie wirkt es sich auf die Immobilienwirtschaft aus? Werden die neuen Richtlinien von den Akteuren begrüsst? Entstehen dadurch neue Anlagevehikel?

24. September 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich

Verhindert die Ausnützungsziffer die Erstellung von günstigem Wohnraum? Die Sanierungsrate in der Schweiz beträgt durchschnittlich 1,3 Prozent aller Gebäudeflächen pro Jahr. Das ist wenig. Doch wer eine Wohnung renoviert, wird mit hohen Kosten konfrontiert. Die Mietzinse müssen angepasst und die Liegenschaften neu geschätzt werden. Oft würde eine Ausweitung der Angebotsflächen eine ausgezeichnete Möglichkeit bieten, die Kostenspirale zu durchbrechen. Aber da steht die Ausnützungsziffer im Weg. Ist diese noch zeitgemäss?

Die Teilnahme kostet Fr. 60.– Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch.

Legal Partner:

Medienpartner:

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin


immobilienbrief-76_08_09  

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