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Immobilien Brief Schweizer

das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 01/09 / Januar 2009 Editorial

INHALT Editorial ......................................... 1 Verbesserte Koordination zwischen Raumplanung, Umweltschutz und Baurecht notwendig .......................... 2 Nachricht ....................................... 3 Nachricht ....................................... 4 Real Investor: Turbulente Krisenzeiten «spielerisch» bewältigen ......... 5 Renditeliegenschaften stehen wieder hoch im Kurs ........................ 7 Nachricht

...................................... 7

Nachricht ........................................ 8 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz........................................... 9 Marktkommentar ............................ 11 Letzte Bastion im RezessionsKampf gefallen ............................... 12 Nachricht ...................................... 13 Impressum..................................... 14

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Es ist kein Spiel – es ist das Leben Wege aus der Finanzkrise sind gegenwärtig gesucht. Die wirtschaftliche Stagnation macht uns zu schaffen. Die bisherigen Konzepte funktionieren nicht mehr. Selbst ausgewiesene Experten stehen dieser neuen Situation ratlos gegenüber und auch geschichtliche Vergleichsmöglichkeiten fehlen. Einen völlig neuartigen Zugang zu diesen Themen sucht nun das Institut für Finanzdienstleistungen in Zug. Dozent und Immobilienspezialist Jürg Bernet hat den Real Investor entwickelt – ein Spiel, das Remi Buchschacher Redaktionsleiter Wirtschaftssituationen simuliert und Lösungsansätze offenbart. Wie soll man in einer Krisensituation sein Portfolio managen? Wie soll sich ein Investor verhalten? Mit welchen Developments kann man noch punkten? Diese Fragen stehen im Zentrum der Aktionen und fordern die Mitspieler heraus. Sie treffen sich einmal pro Monat und simulieren mit ihren Aktionen die nächsten fünf Jahre. Und wie im richtigen Geschäftleben werden Lösungen gesucht, welche Wege in so einer dramatischen Situation zum Erfolg führen können. Bernets Spielansatz ist in Tat und Wahrheit mehr als ein Spiel – es ist das Leben. Denn oft sind genau diejenigen Konzepte erfolgreich, denen man es nicht zugetraut hätte. Und wer sie im Spiel findet, der kann sie auch im «realen» Leben umsetzen. Spielen Sie mit! Informationen gibt es unter www.realinvestor .ch

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

Ihr Remi Buchschacher Schweizer

ImmobilienGespräche

11. Februar 2009 um 17.30 Uhr im Hotel Metropol in Zürich Anzeige

Wann honoriert der Markt Green Buildings?

Erfolgreiches Portfoliomanagement in Krisenzeiten

Das nächste Schweizer Immobiliengespräch findet am 2. Dezember im Restaurant Au Premier in Zürich statt. Beginn um 17.30 Uhr

Medienpartner:

Referenten: Folgende Referenten sind bisher bestätigt: Dr. Michael Klaus Kämpf,Kuhn, Bank pom+ Sarasinconsulting AG, Zürich Johannes Swiss Finance & Property Corporation, Zürich Karl Theiler,Schwab, Swisscanto Jan Eckert, Oppenheim, Zürich Chris Miller, Bank SwissSal. Finance & Property Corporation Jean-Claude Maissen, Credit Suisse Marco Salvi, Zürcher Kantonalbank Die Teilnahme kostet Fr. 60.–

Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. unter: www.immorunde.ch. Melden Sie sich gleich an unter Anmeldung http://www.immorunde.ch

Schweizer

Legal Partner:

ImmobilienGespräche Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen

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Immobilien Brief Schweizer

Seite 22 Seite Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Verbesserte Koordination zwischen Raumplanung, Umweltschutz und Baurecht notwendig

Oliver Rappold (links) Stefan Wehrenberg

Die Abstimmung über die FDP-Initiative zum Verbandsbeschwerderecht ist passé. Geblieben sind ungelöste Probleme im Umweltschutzgesetz (USG). Vorstösse zu deren Behebung liegen auf dem Tisch des Parlaments. Oliver Rappold und Stefan Wehrenberg, Partner in der Zürcher Kanzlei Blum&Grob Rechtsanwälte AG zeigen die Stossrichtung auf. Das Schweizer Stimmvolk hat im November die FDP-Initiative zum Verbandsbeschwerderecht abgelehnt. Für die Promotoren von grossen Immobilienprojekten bleiben die Hürden hoch. Ist nun wieder mit einer Einspracheflut zu rechnen? Oliver Rappold: Nein, seriöse Umweltverbände dürften sich nach der Abstimmung zum Verbandsbeschwerderecht möglichen Missbrauchsvorwürfen viel stärker bewusst sein. Zudem ist auch zu erwarten, dass die zuständigen Behörden wieder vermehrt überprüfen werden, ob allfällige Beschwerden tatsächlich berechtigt sind oder vielmehr bloss einer missbräuchlichen Verzögerung eines Projektes dienen. Die Immobilienwirtschaft kritisiert nun vor allem das Umweltschutzgesetz. Im Parlament wurden Vorstösse eingereicht, die die anstehenden Probleme im Umweltschutzbereich lösen sollen. Worum geht es den Motionären?


Schweizer

Seite 33 Seite Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Fortsetzung

Sefan Wehrenberg: Bei der Motion der Walliser CVP-Nationalrätin Viola Amherd vom März 2008 geht es darum, dass es bei der Sanierung von Grossprojekten wie Einkaufszentren in der Praxis teilweise zu Forderungen nach zusätzlichen Restriktionen wie Parkplatzabbau, Fahrtenreduktion und ähnlichem gekommen ist. Soweit mit solchen Umbauten und Sanierungen nicht auch Erweiterungen verbunden sind, sind zusätzliche Auflagen und Restriktionen aufgrund der Besitzstandgarantie schon nach geltendem Recht unzulässig. Die Motionen von Nationalrätin Susanne Leutenegger Oberholzer (SP, Baselland) und Nationalrat Philipp Müller (SVP, Aargau) vom Herbst 2008 geht es demgegenüber um die Harmonisierung des formellen Baurechts, mithin um den Abbau unnötiger oder zu hoher Anforderungen des Baurechts an Bauvorhaben. Damit soll bezweckt werden, gewisse formelle Hürden abzubauen, sodass schneller und effizienter gebaut werden kann.

Immobilien Brief Verbesserte Koordination zwischen ...

Nachricht

Fundamenta Real Estate auf OTC-X pd. Die Fundamenta Real Estate AG mit Sitz in Zug will wachsen und geht an den Nebenwertehandel. Um dieses Wachstum zu finanzieren, sollen sich Dritte an der Firma beteiligen können. Die beiden Brüder David und Javier Garcia haben das Unternehmen gegründet, welches sich auf Wohnliegenschaften im mittleren Preissegment fokussiert. Im November 2008 erfolgten zeitgleich eine Kapitalerhöhung und die Aufnahme des Handels der Aktien auf OTC-X . In den ersten neun Monaten 2008 erwirtschaftete die Gesellschaft Erlöse von gut 2 Mio. CHF (Gesamtjahr 2007: 1,1 Mio. CHF). Diese stehen Zinsen und Unterhaltskosten in der Höhe von 1,2 Mio. CHF sowie Vergütungen des Asset Managers Prevenia AG von 300 000 CHF gegenüber. Zudem wurden nicht notwendige Abschreibung auf das Portfolio in Höhe von 430 000 CHF durchgeführt. Der Gewinn betrug 818 CHF Zukäufe liessen das Portfolio um 20,1 Mio. CHF auf 50,5 Mio. CHF anwachsen. Die Mittel der Kapitalerhöhung wurden für den Kauf zweier neuer Objekte im Gesamtwert von 16 Mio. CHF verwendet. Fundamental Real Estate will das Portfolio auf 300 Mio. CHF ausbauen.

Eine bessere Koordination zwischen Raumplanung und Umweltschutz soll also erreicht und umgesetzt werden. Wird dadurch die angestrebte Verdichtung möglich? Oliver Rappold: Tatsächlich ist eine verbesserte Koordination zwischen Raumplanung, Umweltschutz und Baurecht notwendig. Insbesondere könnte ein Verfahrensablauf dadurch gestrafft werden, dass die verschiedenen zuständigen Behörden die Projekte nicht mehr nacheinander, sondern tatsächlich parallel zueinander prüfen und ihre Beurteilung bei einer koordinierenden Leitbehörde abgeben. Durch eine verbesserte Koordination allein wird die angestrebte Verdichtung indessen per se noch nicht ermöglicht. Vielmehr braucht es meines Erachtens dazu Änderungen im materiellen Baurecht der einzelnen Kantone beziehungsweise Gemeinden. Die Immobilienwirtschaft kritisiert ja vor allem, dass die Behörden bei Umweltmassnahmen noch immer keine ganzheitliche, räumliche Betrachtung anstellen, sondern einzig auf das Einzelobjekt fokussieren. Stefan Wehrenberg: Diese Kritik der Immobilienwirtschaft ist in dieser Form nur teilweise berechtigt. Tatsächlich ist es so, dass die Behörden bei der Beurteilung neuer Projekte die bestehende Umweltsituation in Bezug auf Verkehr, Lärm, Luftreinhaltung etc. überprüfen und dabei eine allfällige zusätzliche Belastung des Ist-Zustandes durch das neu zu beurteilende Projekt in seiner Gesamtheit betrachten. Dies hat dann aber zur Folge, dass möglicherweise ein neues Einzelprojekt mit stärkeren Auflagen belastet wird, als die bestehenden Nachbarprojekte, was zu einer Ungleichbehandlung führen kann. Indessen ist die Kritik der Immobilienwirtschaft in dem Sinne berechtigt, als dass nicht nur eine gesamtheitliche Betrachtung der umweltrechtlichen Situation, sondern eine ganzheitliche Betrachtung im Sinne der Beachtung der Grundsätze der Raumplanung, des Umweltschutzes wie auch des Baurechtes vermehrt angestrebt werden sollte. Ein Knackpunkt ist immer wieder die Besitzstandgarantie. Sie gilt für den Betrieb rechtmässig bewilligter Bauten und Anlagen. Damit wird


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Fortsetzung

Verbesserte Koordination zwischen ...

Nachricht

Stiftung Abendrot kauft Lagerplatz-Areal   pd. Die Basler Pensionskasse Stiftung Abendrot kauft das 50 000 qm grosse Lagerplatz-Areal im Winterthurer Sulzer-Areal von den bisherigen Eigentümern Sulzer Immobilien AG und Post. Die rund 100 Mieter wurden laut der «Neuen Zürcher Zeitung» übernommen. Der Lagerplatz bietet heute Kleingewerblern und Kulturschaffenden, was der Technopakt Jungunternehmern aus dem Hightech-Bereich. An der bisherigen Nutzung soll denn auch nichts geändert werden. Die Stiftung Abendrot sei für Renovations- und Ausbauwünsche offen, heisst es weiter. Einzelne Abbrüche oder Neubauten seien möglich.

Seite 44 Seite Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Rechtssicherheit und Investitionssicherheit erreicht. Ist diese gewährleistet? Oliver Rappold: Mit der Besitzstandgarantie für rechtmässig bewilligte Bauten und Anlagen wird grundsätzlich Rechts- und Investitionssicherheit gewährleistet. Probleme ergeben sich allerdings bei Um- und Zusatznutzungen sowie Ergänzungen von bestehenden und rechtmässig bewilligten Bauten und Anlagen. So kann man sich insbesondere nicht auf die Besitzstandgarantie stützen, wenn man eine bestehende Immobilie für die weitere Verfolgung desselben Zweckes modernisieren und gemäss neuen Ansprüchen ergänzen möchte. Dies hat unter Umständen zur Folge, dass eine solche Anlage nur im Ausmass des Bestehenden modernisiert, aber nicht erweitert und damit nicht im Sinne neuerer Ansprüche an solche Anlagen ausgebaut werden kann. Stefan Wehrenberg: Problematik ist zudem, dass Sanierungsvorhaben und ähnliche bauliche Massnahmen von gewissen Behörden manchmal dazu genutzt werden den Bauherren zusätzliche Restriktionen, zum Beispiel hinsichtlich Parkplatzzahlen, Fahrtenreduktionen etc., aufzuerlegen. Gegen diese Praxis hat - wie erwähnt - Frau Nationalrätin Amherd im März 2008 eine Motion eingereicht, die dazu geeignet sein könnte, einen Misstand zu beheben. Der Bundesrat hat indessen richtigerweise geantwortet, dass bereits aufgrund der bestehenden Rechtslage reine Sanierungen, Umbauprojekte und ähnliches ohne Erweiterung der bestehenden Banken oder Anlagen nicht mit zusätzlichen Restriktionen belegt werden dürfen, sodass eine Gesetzesänderung als nicht notwendig erscheint. Rechtssicherheit führt zur Förderung von Investitionen in ökologisch sinnvolle Sanierungen bestehender Objekte. Wer sich mit Einsprachen Unbeteiligter konfrontiert sieht, wird sich kaum auf Sanierungsmassnahmen einlassen, die sich nur langfristig refinanzieren lassen. Oliver Rappold: Wenn von Einsprachen von «Unbeteiligten» die Rede ist, stellt sich die Frage, wer beschwerdeberechtigt ist beziehungsweise beschwerdeberechtigt sein sollte. Tatsächlich ist die Gerichtspraxis in den letzten Jahren tendenziell zu einem recht grossen Kreis von Beschwerdeberechtigten gekommen. Dies wird von der Immobilienwirtschaft oftmals als Beschwerderecht für «Unbeteiligte» qualifiziert. Mithin liegt ein Schlüssel für einen langfristig sinnvolleren Umgang mit grösseren Immobilienprojekten in der Definition des Beschwerderechts. Insbesondere ist dabei auch Rekursen, Einsprachen und Beschwerden Einhalt zu gebieten, die nur zwecks Verzögerung von berechtigen Bauvorhaben oder zwecks Herausschlagen einer finanziellen Leistung durch die Bauherrschaft dienen. Andernfalls wird es tatsächlich dazu kommen, dass nurmehr sanieren kann, wer finanziell über einen besonders langen Atem verfügt.

Interview: Remi Buchschacher


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Seite 55 Seite Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Real Investor: Turbulente Krisenzeiten «spielerisch» bewältigen Für die Entscheider der Immobilienwirtschaft hat ein neues Spiel begonnen. Es genügt nicht mehr, die Karten neu zu mischen. Das Strategiespiel Real Investor hilft den Mitspielern Erfolgsstrategien für die Meisterung der Krisenzeit zu entwickeln. Am Institut für Finanzdienstleistungen in Zug wird bereits gespielt.

Gebannt folgen die Spielerinnen und Spieler den Ausführungen von Dozent Jürg Bernet.

Rb. Die Teams finden sich sofort. Es wird dazu keine Rotation quer durch den Raum benötigt. Die Teilnehmerinnen und Teilnehmer am Strategiespiel Realinvestor am Institut für Finanzdienstleistungen in Zug wissen, mit wem sie sich ins Abenteuer stürzen wollen. «Das ist kein Spiel, das ist das leben», schickt Jürg Bernet, Spielleiter und IFZDozent voraus. Mit dem Strategiespiel Real Investor werden Erfolgsstrategien entwickelt für Investoren, Finanzierer, Manager, Developer, Consultants und andere Unternehmen der Immobilienwirtschaft. Mit realitätsnahen Geschäftsbeziehungen eröffnen die Spieler strategische Handlungssituationen und erkennen die finanziellen Konsequenzen ihrer Entscheidungen – ohne dass es dabei ins eigene Geld geht notabene. Bernet hätte es lieber gesehen, wenn sich mehrere, dafür kleinere Teams gebildet hätten. Doch im Endeffekt ist das auch nicht so wichtig. Wichtiger ist es ihm, dass seine Studenten und alle externen Mitspieler gleich von Beginn des Spieles an voll dabei sind. Daran, das zeigt der weitere verlauf des ersten Spieltages, kommt kein Zweifel auf.

Es wird länger dauern, als erwartet

«Jedes Spielteam versucht, den finanziellen Wert seines Unternehmens nachhaltig zu steigern», sagt Jürg Bernet. Dazu erhält jedes Spielteam einen Spielkoffer mit einem Startkapital, das unterschiedlich hoch ist je nach der Rolle, die gespielt wird. «Was die Immobilienwirtschaft erwartet, wissen wir noch nicht. Doch es wird länger dauern als wir gedacht haben». Auch ausgewiesene Immobilienexperten sind in der gegenwär-


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Seite 6 Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Fortsetzung

tigen Situation oft ratlos, was zu Unsicherheit führt. Mit dem Spiel Real Investor versuchen die Mitspieler – allesamt aus renommierten Immobilienunternehmen wie Architekturbüros, Banken, Investoren, Entwickler, Berater usw. – spielerisch herauszufinden, wie sich die nächsten fünf Jahre in der Immobilienwirtschaft entwickeln könnten. Sie simulieren von Monat zu Monat ein ganzes Jahr. Wie soll in dieser Zeit das Portfolio gemanagt werden? Wie soll sich ein Investor verhalten? Mit welchen Developments kann man noch punkten? «Wir spielen fünf Jahre durch und suchen gemeinsam nach Lösungen, welche in so einer dramatischen Situation zum Erfolg führen», sagt Jürg Bernet. Die Spieler werden sich also fünf Monate lang jeden Monat einmal zum Spiel am IFZ in Zug treffen. In der Zwischenzeit geht es darum, sich per Telefon, E-Mail, Skype oder im virtuellen Spielraum zu verständigen und das Spiel weiter zu entwickeln. Ziel des Spiels ist es, den finanziellen Wert des Unternehmens zu steigern.

Real Investor: Turbulente Krisenzeiten...

Offenes Spiel, ohne feste Regeln

Am ersten Spieltag ging es darum, die ersten «Unternehmen» zu gründen. Die Teams zogen sich zurück und legten fest, wie sie die nächsten Monate auftreten wollen: Name, Zweck und Ausrichtung der Firma, Organe, geografisches Wirkungsfeld, Strategie. «Das wirkliche Geschäftsleben ist ein offenes Spiel ohne feste Regeln. Deshalb entscheiden die Mitspieler beim Real Investor selbst, nach welchen Regeln sie ihre Geschäfte tätigen wollen» erläutert Jürg Bernet. Die Spieler würden schnell erkennen, dass dabei die Interessen der Mitspieler angemessen berücksichtigt werden müssen, wenn erfolgreich Geschäfte gemacht werden sollen. Bernet muntert die Spieler auf dies zu tun und bietet bei Bedarf ein Coaching des Spielleiters an. «Faites vos jeux!», ruft er in die Runde, «und steigern Sie den Wert Ihres Unternehmens». Und wie im echten Wirtschaftsleben ist der Einstieg zu einem späteren Zeitpunkt immer noch möglich – neue Mitspieler sind also jederzeit willkommen. Die entsprechenden Informationen gibt es unter www.realinvestor.ch. Der Schweizer Immobilienbrief und Immobilien Business werden das Spiel in den nächsten Monaten begleiten und beobachten und über allfällige konkrete Ansätze zur Krisenbewältigung berichten. Anzeige

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Seite 77 Seite Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Renditeliegenschaften stehen wieder hoch im Kurs

Nachricht

Züblin verkauft Liegenschaften pd. Die Züblin Immobilien Holding AG verkauft zwei Immobilien in der Schweiz und in Deutschland. Der Verkaufspreis beider Transaktionen entspreche dem IFRS-Marktwert per 30. September 2008, heisst es in einer Mitteilung. Der gesamte Nettoerlös nach Steuern und Transaktionskosten beträgt CHF 56,3 Mio. In der Schweiz hat Züblin eine Büroliegenschaft in Pfäffikon mit einer Fläche von 5249 qm an einen Schweizer Immobilien-Investment-Fonds verkauft. In Deutschland hat die Tochtergesellschaft, ZIAG Immobilien AG, eine Einzelhandelsimmobilie in Lüneburg mit einer Fläche von 2070 qm an einen holländischen Immobilien-Investment-Fonds veräussert. Der Verkauf dieser beiden Immobilien entspreche der angepassten Strategie von Züblin, sich in Zukunft nur noch auf Büroimmobilien an erstklassiger Lage und ausgewählten Städten in der Schweiz, Deutschland und Frankreich zu konzentrieren, wie das Unternehmen mitteilt.

Im Jahr 2008 blieb keine Anlagekategorie vor herben Verlusten verschont - fast keine. Der Markt für Renditeliegenschaften erwies sich in diesem schwierigen Umfeld einmal mehr als sicherer Hafen in stürmischen Zeiten. Das geht aus dem neusten Newsletter des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien IAZI hervor. pd. Nach einem leichten Rückgang und verhaltenem Start zu Beginn des Jahres, als die Verknappung der Liquidität zu einem Rückzug vieler ausländischer Anleger und zu einer Abnahme der Nachfrage geführt hatte, stiegen die Preise für Renditeliegenschaften in den letzten zwei Quartalen wieder deutlich an. Die Investoren flüchten sich angesichts der schlechten Performance der anderen Anlageformen in den Immobilienmarkt. Der SWX IAZI Investment Real Estate Price Index, welcher die transaktionsbasierte Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern mit bis zu 30 Prozent Gewerbeanteil abbildet, stieg denn auch in den letzten sechs Monaten um 7,4 Prozent, alleine im vierten Quartal 2008 um 5.1 Prozent. Im Jahresvergleich liegen die Preise 2,4 Prozent höher, was zusammen mit der Netto-Cashflowrendite zu einer Jahresperformance von 6,6 Prozent führt (SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index).

Privates Wohneigentum verliert an Dynamik

Umgekehrt verhält sich die Entwicklung beim privaten Wohneigentum. Während die Preise bis über die Jahresmitte noch deutlich angestiegen sind, verloren sie zum Jahresende hin an Dynamik. Gemessen am SWX IAZI Private Real Estate Price Index ergibt sich über das gesamte vergangene Jahr in der Schweiz dennoch ein stattliches Wachstum von 4,9 Prozent. Sowohl Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen schauen über das gesamte Jahr 2008 auf steigende Preise zuruück. Der SWX IAZI Private House Price Index legte um 5,6 Prozent zu, der SWX IAZI Condominium Price Index um 4,2 Prozent. Insgesamt können alle Regionen der Schweiz auf eine positive Preisentwicklung über das Jahr 2008 zurückschauen. Auch Gebiete wie das Entlebuch, das Freiamt oder der Wirtschaftsraum Olten, welche 2008 schweizweit die tiefsten Preiszunahmen aufwiesen, liegen mit einer Erhöhung von rund 3 Prozent bei den Einfamilienhäusern und rund 2 Prozent bei den Preisen von Stockwerkeigentum über der vom BFS ausgewiesenen Teuerung für die letzten zwölf Monate (0,7 Prozent, Dez 07 bis Dez 08). Zu den Gewinnern gehören bei der Preisentwicklung im vergangenen Jahr einmal mehr Genève und Nyon aber auch Zürich, Pfannenstiel und Morges. So stiegen beispielsweise die Preise von Einfamilienhäusern in diesen Gebieten zwischen rund 7 und 9 Prozent an.


Immobilien Brief Schweizer

Fortsetzung

Renditeliegenschaften stehen wieder hoch ...

Nachricht

Depotbankwechsel und Namensänderung pd. Der Mi-Fonds (CH) Immo A ist per 22. Dezember 2008 in Immo Helvetic umbenannt worden. Die Valoren Nummer (277.010) bleibt gleich. Zudem wurde mit der Bank Sarasin & Cie AG ein zusätzlicher Vertriebspartner gewonnen. Diese Zusammenarbeit eröffne neue Möglichkeiten für die Fondstätigkeit und unterstütze das Wachstum des Fondsvolumens, was eine noch breitere Diversifizierung in den Anlagen ermögliche, heisst es in einer Pressemitteilung. Gleichzeitig mit dieser Namensänderung hat die Migros Bank ihre Funktion als Depotbank an die Bank Sarasin & Cie AG übertragen. Die Migros Bank wird weiterhin als Vertriebsträgerin für den Immo Helvetic tätig bleiben. Die Fondsleitung und das Portfoliomanagement bleiben weiterhin bei der Berninvest AG. Das Anlageziel werde unverändert weiter verfolgt und die Anlagepolitik des Immo Helvetic in gleichem Masse weiter geführt.

Seite 88 Seite Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Hypothekarmarkt in der Finanzkrise attraktiv

Da die Schweizerische Nationalbank zur Stützung der Konjunktur die Leitzinsen auf ein sehr tiefes Niveau gesenkt hat und die verschiedenen Anlagemöglichkeiten wie Aktien und Obligationen sehr volatil und risikobehaftet sind, können Banken heute ihr Geld nur sehr schwer gewinnbringend anlegen. Viele parkieren derzeit ihr Geld sogar praktisch zinslos. Gleichzeitig haben die Banken Zinsverpflichtungen gegenüber ihren Kunden, welche zwar dem einzelnen Kontoinhaber nicht sehr hoch erscheinen, im Vergleich zur erzielbaren Rendite der Bank, wenn sie das Geld ihrerseits anlegt, aber zu täglichen Verlusten für die Banken führen können. In diesem Kontext ist es nachvollziehbar, dass die Banken auf die Vergabe von Hypothekarkrediten zurückgreifen. Mit solchen kann die Liquidität mit vergleichsweise geringem Risiko und - auch bei historisch sehr tiefen Hypothekarzinsen - einer immerhin höheren Rendite abgebaut werden. Diese Tatsache hat zu einem derzeit verstärkten Wettbewerb um Hypothekarkunden geführt. Problematisch wäre nun aber dieser Wettbewerb, wenn zur Erreichung eines möglichst hohen sogenannten Immobilienmarkt Schweiz: Rückblick aufUmsatzes das Jahrdie 2008 goldenen Belehnungsregeln ausgedehnt würden. Der Immobilienmarkt Renditeliegenschaften stehen wiederals hoch Kurs eines Booms. Auch wenn ist derzeit sicher eher am Ende amimAnfang Im 2008 blieb keine Anlagekategorie vordeutlichen herben Verlusten verschont - fastinkeine. dieJahr meisten Marktkenner nicht von Preiseinbussen den Der Markt für Renditeliegenschaften erwies sich in diesem schwierigen Umfeld einmal mehr als nächsten Jahren ausgehen, sind Belehnungen über 80 Prozent im heusicherer Hafen in stürmischen Zeiten. tigeneinem Marktumfeld umso und problematischer, auch die bei Nach leichten Rückgang verhaltenem Startals zu Beginn des Einkommen Jahres, als die Verknappung der Liquidität zu einem Rückzug vieler ausländischer Anlegerin und zu einer Abnahabschwächender Konjunktur oder sogar einer Rezession den nächsten me der Nachfrage geführt hatte, stiegen die Preise für Renditeliegenschaften in den letzten Jahren unter wieder Druckdeutlich kommen werden. Gerade solchen extremen Zeiten zwei Quartalen an. Die Investoren flüchteninsich angesichts der schlechten Performance der anderen Anlageformen in den Immobilienmarkt. Der ignorieren SWX IAZI Investment ist es also wichtig, dass Banken bewährte Regeln nicht und Real Estate Price Index, welcher die transaktionsbasierte Preisentwicklung von Mehrfamidie Risiken unter Kontrolle behalten. lienhäusern mit bis zu 30% Gewerbeanteil abbildet, stieg denn auch in den letzten sechs Monaten um 7,4%, alleine im vierten Quartal 2008 um 5.1%. Im Jahresvergleich liegen die Preise 2,4% höher, was zusammen mit der Netto-Cashflowrendite zu einer Jahresperformance von 6,6% führt (SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index).

Schweizer Renditegesellschaften 220

Schweizer Renditenliegenschaften SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index

200

SWX IAZI Investment Real Estate Price Index

180

160

140

120

100

80 4/93 4/94 4/95 4/96 4/97 4/98 4/99 4/00 4/01 4/02 4/03 4/04 4/05 4/06 4/07 4/08 Die detaillierten Zeitreihen und Daten finden Sie unter www.swx.com oder www.iazi.ch/swx.

Trotz positiver Grafik: IAZI Bilanz verliert privates Wohneigentum an Dynamik Umgekehrt verhält sich die Entwicklung beim privaten Wohneigentum. Während die Preise bis über die Jahresmitte noch deutlich angestiegen sind, verloren sie zum Jahresende hin an Dynamik. Gemessen am SWX IAZI Private Real Estate Price Index ergibt sich über das gesamte vergangene Jahr in der Schweiz dennoch ein stattliches Wachstum von 4,9%. Sowohl Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen schauen über das gesamte Jahr 2008 auf steigende Preise zurück. Der SWX IAZI Private House Price Index legte um 5,6% zu, der


Seite 99 Seite Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Immobilien Brief Schweizer

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren

2'672'561 844'303 4'515'984 276'935

Anlagefonds Name

13.01.2009 Rückn.Preis

BONHOTE IMMOBILIER CS 1A IMMO PK

Börsenkurs

Ausschüttungsrendite

Ecart

Perf. YTD

Monatl. Umsatz Dez. 08

103.25

105.00

3.19%

1.69%

-1.41%

Kurse seit 1.1.08 tiefst / höchst

Börsenkapitalisierung

1.37%

98.00

114.50

321'300'000

1062.00

1140.00

4.58%

7.34%

0.00%

nk

1210.00

1265.00

2'777'413'920

CS REF PROPERTY PLUS

104.00

114.00

2.69%

9.62%

0.44%

1.67%

109.50

119.00

674'880'000

CS REF INTERSWISS

164.10

180.50

4.56%

9.99%

-1.90%

1.53%

175.20

204.00

1'089'128'156

3'106'932

CS REF LIVINGPLUS

1'291'370

CS REF SIAT

2'158'801

DYNAMIC REAL ESTATE FUND

1'458'671

FIR

97.30

106.00

na

8.94%

0.00%

1.22%

102.30

117.00

1'855'000'000

116.50

140.80

3.71%

20.86%

3.23%

1.14%

127.70

144.90

1'621'868'723

1042.00

925.00

2.78%

-11.23%

-1.60%

1.15%

923.00

1075.00

242'165'925

94.20

106.00

3.46%

12.53%

-0.93%

1.17%

101.70

113.00

620'177'380

977'876

IMMOFONDS

281.75

330.00

4.15%

17.13%

0.61%

1.13%

307.50

353.00

891'391'710

278'226

LA FONCIERE

487.90

602.00

3.28%

23.39%

0.33%

1.64%

560.00

700.00

678'694'800

277'010

IMMO HELVETIC

147.20

172.00

3.89%

16.85%

2.99%

1.15%

160.80

180.00

275'200'000

PROCIMMO SWISS COMM FUND

104.70

106.50

0.99%

1.72%

-1.39%

nk

100.00

110.00

130'533'429

278'545

SOLVALOR "61"

161.75

223.50

2.75%

38.18%

1.09%

1.37%

200.00

238.00

793'692'306

725'141

SCHRODER IMMOPLUS

762.60

788.00

1.53%

3.33%

1.68%

1.51%

750.00

909.50

756'480'000

3'362'421

3'743'094

SWISSCANTO (CH) REF IFCA

2'616'884

SWISSINVEST REIF

83.50

104.30

3.44%

24.91%

8.08%

1.62%

92.00

106.70

989'815'553

101.90

108.50

3.95%

6.48%

-2.16%

2.07%

97.00

116.90

418'590'179

1'442'082 1'442'085

UBS SWISS RES. ANFOS

46.60

53.00

3.80%

13.73%

4.95%

2.30%

47.20

52.00

1'283'069'315

UBS LEMAN RES. FONCIPARS

60.00

65.50

3.77%

9.17%

3.97%

1.36%

58.15

73.00

672'104'867

1'442'087

UBS SWISS MIXED SIMA

72.90

79.50

4.02%

9.05%

2.58%

1.17%

72.70

87.30

3'924'738'272

1'442'088

UBS SWISS COM. SWISSREAL

57.10

54.75

4.73%

-4.12%

1.86%

2.81%

52.00

65.60

711'789'420

(1)

Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte

Ø(1)

Ø

SWIIT Index

Ø

Total

3.69%

10.98%

1.66%

1.48%

20‘728‘033‘953

13.01.2009

Immobilienaktien CH-Valoren

883'756 1'820'611

Aktien Name

ALLREAL HOLDING

110.40

Börsenkurs

Ausschüttungsrendite

Ecart

Perf. YTD

Monatl. Umsatz Dez. 08

113.00

4.59%

2.36%

5.61%

3.63%

Kurse seit 1.1.08

Börsenkapitalisierung

tiefst / höchst

105.90

(Free Float)

140.70

564'322'000

32.10

18.00

6.32%

-43.93%

6.19%

1.41%

12.10

27.95

84'442'500

ESPACE REAL ESTATE

138.10

115.00

3.11%

-16.73%

0.00%

nk

105.00

135.00

151'099'420

1'731'394

INTERSHOP

238.00

275.00

7.68%

15.55%

-3.51%

2.70%

255.00

330.00

300'300'000

1'110'887

MOBIMO *

179.00

139.00

6.71%

-22.35%

-1.77%

1.04%

131.00

195.00

543'362'468

1'829'415

255'740

BFW LIEGENSCHAFTEN N *

NAV inkl. aufgel. Ziinsen

PSP SWISS PROPERTY *

59.70

54.25

4.54%

-9.13%

2.94%

7.50%

46.00

70.75

2'315'429'104

803'838

SWISS PRIME SITE *

57.50

52.50

6.72%

-8.70%

3.35%

5.03%

48.20

68.40

1'212'132'506

261'948

WARTECK INVEST

1319.00

1450.00

4.40%

9.93%

-1.69%

0.64%

1330.00

1610.00

163'647'000

10.60

4.40

11.80%

-58.49%

-6.18%

3.08%

3.90

10.10

202'655'985

Ø

Ø

Index

Ø

Total

6.21%

-14.61%

3.36%

5.01%

5‘537‘390‘982

2'183'118

ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING *

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Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung


Seite10 10 Seite Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Immobilien Brief Schweizer

Immobilienfonds Berner Kantonalbank Nominalwert 350

Brutto-Dividende 0.00

50 500

08.01.09 Kurse nichtkotierter Immobilien-Nebenwerte Bundesplatz 8 CH-3001 Bern

Valoren-Nr.

Beschreibung

140241

N

Agruna AG

155753

N

Bürgerhaus AG, Bern

841414

I

10

3.50

255740

N

25

2.50

363758

I

4582551

10

Telefon 031 666 63 33 Telefax 031 666 60 33 Tiefst 2009

Höchst 2009

Geld

Brief 15

3'400.00

100

700.00

3'985.00

10

CasaInvest AG, Rheintal

750.00

850.00

30

730.00

870.00

50

Espace Real Estate AG, Biel

115.00

116.00

50

114.00

118.00

75

FTB Holding SA, Brissago

200

625.00

720.00

8

N

Fundamenta Real Estate AG

500

11.60

500

600.00

3490024

N

Gesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur

1

15'500.00

32'000.00

1

500

150.00

191008

N

Immges Viamala, Thusis

2

7'700.00

8'500.00

1

400

40.00

257750

I

Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo

50

850.00

1000

80.00

197641

N

Konkordia AG Nom 1000

10

5'100.00

250

20.00

197640

N

Konkordia AG Nom 250

10

1'275.00

254593

N

MSA Immobilien, Adliswil

50

155.00

2766143

N

Pagameno Invest AG N

50

150.00

180.00

200

2766145

PS

2'500.00

10

10 100

0.00

100 500

25.00

1

Pagameno Invest AG PS

218460

N

2989760

I

Pfenninger & Cie AG, Wädenswil Real Estate Holding

600

36.00

225664

I

SAE Immobilien AG, Unterägeri

800

64.00

231303

I

Sia- Haus AG, Zürich

5

0.00

1789702

I

Sihl Manegg Immobilien AG

100

1500

1.05

5

1'500.00

4'900.00

11

20000

0.40

1.25

10000

12'000.00

1

0.00

253801

N

Tersa AG

2

8'300.00

1000

120.00

172525

N

TL Immobilien AG

5

3'440.00

1000

250.00

256969

N

Tuwag Immobilien AG,Wädenswil

1

14'500.00

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 11. Februar 2009 um 17.30 Uhr im Hotel Metropol in Zürich

Erfolgreiches Portfoliomanagement in Krisenzeiten Die Auswirkungen des globalen Finanzdesasters erreichen auch die Schweizer Immobilienwirtschaft. Es kommt zu Projektstopps und geplatzten Finanzierungen. Wie wirtschaftet man erfolgreich in Krisenzeiten? Was ist die Immobilie jetzt wert? Wer sind die Krisengewinner – Entwickler mit Eigenkapital, nachhaltige Bestandeshalter? Gibt es Modelle zur Zwischenfinanzierung?

Medienpartner:

Die Teilnahme kostet Fr. 60.– Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immorunde.ch.

Schweizer

Legal Partner:

IG_2009_01_Inserat_IBV.indd 1

ImmobilienGespräche Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Der anschliessende Apéro lädt zum Austausch und zum Networking ein.

18.12.2008 12:10:44 Uhr


Immobilien Brief Schweizer

Seite 11 Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Marktkommentar

Gewinner und Verlierer 2008: Fonds top Der Monat Dezember war geprägt von eher tiefem Volumen und weiterhin hoher Volatilität. Die Erholung zu Beginn des Monats wurde allerdings nach einigen Handelstagen wieder zunichte gemacht. Gegen Ende des Jahres nahm das Volumen, nicht aber die Volatilität, erwartungsgemäss ab. Untenstehend die Gewinner und Verlierer des letzten Jahres. Auffällig ist, dass es sich bei den grössten Verlierern um Immobilienaktiengesellschaften und bei den grössten Gewinnern um Immobilienfonds handelt. Während dem der Immobilienfonds UBS Anfos die negative Entwicklung aus dem Jahr 2007 wenigstens teilweise wieder wett machen konnte, litt der grösste Verlierer, Züblin, unter dem Einbruch der europäischen Immobilienmärkte und dem Misstrauen der Investoren. Roland Vögele, MV Invest

Gewinner 2008 (Total Return) UBS Swiss Residential ANFOS Solvalor „61“ Procimmo Swiss Commercial Fund Mi-Fonds Immo (neu: Immo Helvetic) Swisscanto (CH) Real Estate Fund IFCA

+ 7,80 % + 6,47 % + 6,39% + 5,47 % + 4,55 %

Verlierer 2008 (Total Return) Züblin Immobilien Holding AG BFW Liegenschaften AG Mobimo Holding AG Allreal Holding AG Espace Real Estate AG

- 48,10% - 34,84% - 17,31% - 14,18% - 13,50%

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Die Immobilie trotzt der Krise Mehr über Macher, Märkte und Investitionen im neuen IMMOBILIEN Business. Das Schweizer Magazin jetzt am Kiosk oder im Abo. >>> www.immobilienbusiness.ch

IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin


Immobilien Brief Schweizer

Seite 12 Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Letzte Bastion im Rezessions-Kampf gefallen Der Markt für Bürovermietung war in den sechs deutschen Immobilienhochburgen 2008 noch robust. In diesem Jahr rechnet Jones Lang LaSalle mit einer deutlicher Abwärtstendenz. pd. Die Büromärkte in den sechs deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf profitierten bis zum Herbst des vergangenen Jahres von der bis dahin relativ stabilen wirtschaftlichen Lage und der immer noch guten Beschäftigungsentwicklung. In den letzten drei Monaten sanken allerdings sämtliche für den Vermietungsmarkt wichtigen Indikatoren wie ifo-Index, Exporte, BIP-Wachstum sowie Erwerbstätigenzahl deutlich ab. Die Arbeitslosenquote legte nach der aktuellen Arbeitsmarktstatistik im Dezember erstmals seit Monaten zu. Damit ist auch die letzte Bastion im Rezessions-Kampf gefallen. Die Vorzeichen für 2009 sind also alles andere als gut. Ob, wie und wann sich die weltweiten Konjunktur stabilisierenden Massnahmen tatsächlich auf ihre jeweiligen Realwirtschaften auswirken, kann derzeit niemand vorhersagen. Es ist eine Gratwanderung und darüber hinaus im Nebel. Und an diesem Tropf der wirtschaftlichen Entwicklung hängt nicht zuletzt auch der Vermietungsmarkt. Auf dessen Nachfrageseite wird 2009 ohne Frage eine deutlich spürbare Reaktion in Form eines Rückgangs zu beobachten sein.

Umsatz 2008 trotz leichtem Minus auf hohem Niveau

Kumuliert über alle sechs deutschen Hochburgen wurden im abgelaufenen Jahr 2008 rund 2,9 Mio. qm Bürofläche vermietet oder an Eigennutzer veräussert. Gegenüber 2007 entspricht dies einem Rückgang von knapp 8 Prozent. «Wie stark sich die Unsicherheiten bereits Platz geschaffen hatten, zeigt der Anteil der letzten drei Monate am Gesamtumsatz: mit ca. 21 Prozent ist es das zweitniedrigste Quartalsergebnis der letzten 15 Jahre (2005: 20Prozent). Man darf aber auch nicht übersehen, dass in der Historie des deutschen Büromarktes nur dreimal ein höheres Anzeige


Immobilien Brief Schweizer

Fortsetzung

Letzte Bastion im Rezessions-Kampf ...

Nachricht

Hochhaus-Projekt in Zug pd. Die Siemens AG hat den Bebauungsplan Foyer vorgestellt für den sie Investoren sucht. In der Nähe des Bahnhofs Zug sollen zwischen 2010 und 2015 drei neue Gebäude entstehen, eines davon ein 81 Meter hohes Hochhaus. Projektgrundlage dafür ist der prämierte Vorschlag des Berliner Architekten Hans Kollhoff, dessen Bau in die Höhe Freiraum für einen Park lässt. Im Hochhaus sind Wohnungen (Mindestanteil 60 Prozent), Büros und ein Hotel in der oberen Preisklasse geplant, sagte Aldo Leonardi, Head of Siemens Real Estate Schweiz an der Pressekonferenz.

Inserat Immorunde 2008 180x65mm

Seite 13 Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Jahresumsatzvolumen als 2008 erzielt wurde», so Helge Scheunemann, bei Jones Lang LaSalle Leiter Research Deutschland. Der Blick auf die Umsatzvolumina nach Städten ergibt ein nahezu einheitliches Bild. Bis auf Stuttgart haben alle deutschen Hochburgen im Jahresvergleich einen Umsatzrückgang zu verkraften: Der ist einstellig in München (knapp 6 Prozent), Hamburg und Berlin (jeweils knapp 7 Prozent) sowie Frankfurt (9 Prozent), zweistellig in Düsseldorf (16 Prozent). Die schwäbische Metropole konnte demgegenüber um knapp 8 Prozent zulegen. Das absolute Volumen in Höhe von 183.000 qm lag allerdings immer noch deutlich unter dem der anderen Städte, verglichen mit Düsseldorf etwa, das einen ähnlichen Büroflächenbestand insgesamt hat, um mehr als die Hälfte. «Die Umsatzentwicklung in 2009 wird deutlich rückläufig sein, wie hoch hängt nicht zuletzt vom tatsächlichen Negativausschlag des Bruttoinlandsprodukts ab. Laut consensus-Prognose vom Dezember 2008 soll es um 1,2 Prozent sinken. Das könnte zu einem Umsatzrückgang von weiteren 17 Prozent (auf 2,4 Mio. qm) führen. Mit jedem weiteren Prozentpunkt mehr, würde das Umsatzvolumen rein rechnerisch allerdings entsprechend um weitere rund 10 Prozent nachgeben», so Scheunemann.

Neubautätigkeit und Leertandsquote ziehen wieder an

2008 wurden mit rund 890.000 qm knapp 48 Prozent mehr Flächen fertig gestellt als ein Jahr zuvor. Für 2009 ist von einem weiter steigenden Neubauvolumen auf dann rund 1,2 Mio. qm auszugehen; weiterhin relativ hohe Baukosten, schwierige Projektfinanzierung und nachlassende Nachfrage wirken allerdings limitierend auf Projektaktivitäten und sorgen so dafür, dass es keinen «Überangebotsschock» geben wird. Bereits innerhalb der letzten drei Monate des Jahres 2008 haben sich die für 2009 prognostizierten Volumina um mehr als 100 000 qm reduziert. «Dieser Trend zu Verschiebungen von geplanten Projekten wird uns das ganze Jahr über begleiten, die prognostizierten Pipelinezahlen für die kommenden Jahre werden dementsprechend von Quartal zu Quartal unterschiedlich ausfallen.»  12.1.2008 10:39 Uhr über Seite 1 sechs Immobilienhochburgen gemittelt ist Die Leerstandsquote alle

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Wir leben nicht nur mit dem Wandel in Wirtschaft, Gesellschaft und Staat, sondern wir bewirken ihn auch aktiv und in Zusammenarbeit mit unseren Kunden.

Mattig-Suter und Treuhand- und Partner Schwyz Revisionsgesellschaft Hauptsitz, Bahnhofstr. 28, 6431 Schwyz, 041 819 54 00 info@mattig.ch, www.mattig.ch

Mitglied der Treuhand

Kammer

Niederlassung Oberer Zürichsee, Churerstr. 77, 8808 Pfäffikon SZ, 055 415 54 00 Niederlassung Wallis, Viktoriastr. 15, 3900 Brig, 027 922 12 00 Niederlassung Zug, Industriestr. 22, 6302 Zug, 041 818 02 00 Mitglied

Registrierung 20989


Schweizer

Seite14 14 Seite Ausgabe 01/09 / Januar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Fortsetzung

im Verlauf des vergangenen Jahres weiter auf 8,9 Prozent gesunken. Das Leerstandsvolumen hat sich im Einjahresvergleich insgesamt um knapp 4 Prozent auf 6,99 Mio. qm verringert. Angesichts der nachlassenden Nachfrage bei gleichzeitig anziehenden Fertigstellungsaktivitäten wird dieser Parameter 2009 allerdings wieder zulegen; die über alle Hochburgen gemittelte Leerstandsquote könnte dann wieder bei um die 10 Prozent liegen.

Immobilien Brief Letzte Bastion im Rezessions-Kampf ...

IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG Bahnhofstrasse 28 6430 Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Remi Buchschacher Mühlemattstrasse 10 6004 Luzern redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch

Mietpreisindex wird 2009 fallen

Die Mietpreisentwicklung hat zum Jahresende 2008 ihren Höhepunkt erreicht. Im Einjahresvergleich blieben die Spitzenmieten in Düsseldorf und Frankfurt stabil, während in München (+ 1,7 Prozent), Hamburg (+ 2,2 Prozent), Stuttgart (+ 2,9 Prozent) und Berlin (+ 4,8 Prozent) in den letzten zwölf Monaten noch leichte Zuwächse verzeichnet werden konnten. Der über alle Städte gemittelte Mietpreisindex lag Ende Dezember bei einem Wert von 87,5 Punkten (Anstieg um 1,9 Prozent im Vergleich zu Dezember 2007) – immer noch weit entfernt vom Höchststand im letzten Zyklus (108,1 Punkte im dritten Quartal 2001). „Für 2009 rechnen wir in allen Städten mit einem Rückgang der Spitzenmieten. Der Index wird voraussichtlich um 6 Prozent fallen“. Neben einem Rückgang der Nominalmieten ist eine zunehmende Bereitschaft der Vermieter zu beobachten, potentiellen Neumietern Incentives zu gewähren. Dies bedeutet, dass die effektiv zu zahlende Miete in vielen Fällen deutlich unter der vertraglich vereinbarten liegt. Im derzeitigen schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld ist die Umzugsbereitschaft der Unternehmen gering. Noch stärker als sonst werden Mieter auf Flächen- und Kosteneffizienz achten, die Entscheidungsprozesse für geplante Umzüge werden länger und komplexer. «Wer nicht unbedingt umziehen muss, wird in seinen vorhandenen Flächen bleiben und vertraglich mögliche Verlängerungsoptionen nutzen. Dennoch: 2009 wird es Möglichkeiten geben, bei einem insgesamt steigenden Flächenangebot gut ausgestattete Flächen zu attraktiven Konditionen zu bekommen», so Scheunemann.

Leibnitzkolonaden in Berlin


immobilienbrief-65_01_09