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Immobilien Brief Schweizer

das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 22/07 / November 2007 Editorial

INHALT Editorial....................................1 Die Mieten würden sinken, aber auch die Renditen.......................2 Ein eigentliches Subprime-Szenario steht der Schweiz nicht bevor......5 Nachricht..................................6 Nachricht..................................7 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz....................................8 Swiss Prime Site mit Neubewertungen........................9 Züblin steigert Halbjahresgewinn um 54 Prozent..............11 Nachricht................................11 PSP Swiss Property senkt Leerstand deutlich....................13 Kalender.................................11 Geplanter Verkauf der Berner Schlösser stösst auf heftige Kritik......................................14 Impressum..............................14

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Die Umrisse werden durch die Staubwolke langsam sichtbar Die Immobilienkrise, der konjunkturelle Rückgang und nun auch noch ein immer schwächer werdender Dollar: Die Wirtschaftsnachrichten aus Amerika sind alles andere als gut. Und die Auswirkungen auf die Schweizer Immobilienmärkte werden landauf landab immer wieder kommentiert. Wir werden dies in dieser Ausgabe auch tun. Etwas spät zwar, aber dafür umso profunder. Denn erst jetzt lässt sich durch den Nebel des Crashs langsam Remi Buchschacher Redaktionsleiter erkennen, was übrig geblieben ist. Da stellt sich nicht nur die Frage, was denn eigentlich schief gelaufen ist, sondern interessant sind die Unterschiede zwischen der Schweiz und den USA in der Handhabung immobilienwirtschaftlicher Mechanismen. Und natürlich auch, was daraus gelernt werden kann. Diskutieren Sie mit uns das Thema am 4. Dezember im Zunfthaus zur Waag. Bei der Diskussion um die Abschaffung der Lex Koller wird oft das Gespenst der steigenden Mieten an die Wand gemalt. Wenn Ausländer in der Schweiz Wohneigentum erwerben dürfen, werde dies zu unbezahlbaren Preisen führen, so die gängige Meinung. Auch Politiker argumentieren mitunter so, und offenbaren dabei wenig Sachkenntnis. Wir wollen es immer genau wissen und befragen Fachleute. Fazit: Die Mieten würden eher sinken. Aber auch die Renditen kämen unter Druck. Lesen Sie das Interview mit Professor Jörg Baumberger von der Universität St. Gallen. Ihr Remi Buchschacher Schweizer

ImmobilienGespräche

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Das nächste Immobiliengespräch findet am 4. Dezember 2007 statt.

Immobilieninvestments im Ausland vor dem Hintergrund der Subprime-Krise Referenten: Kurt Ritz, Head Corporate Finance Real Estate und Partner, PricewaterhouseCoopers, Zürich Claus P. Thomas, Regional Director - Client Services, LaSalle Investment Management, München Adrian Lüscher, Fachbereichsleiter Engineering Immobilien, Zürcher Kantonalbank, Zürich

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Seite 22 Seite Ausgabe 22/07 / November 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Die Mieten würden sinken, aber auch die Renditen Die Mieten würden bei einer Abschaffung der Lex Koller nicht wie landläufig angenommen steigen, sondern sinken. Das sagt Jörg Baumberger, Titularprofessor für Volkswirtschaftslehre an der Universität St. Gallen. Er geht davon aus, dass eine zusätzliche Stimulierung der Bautätigkeit zu einem grösseren Bestand von Objekten, und damit zu einem grösseren Angebot zur Nutzung führen würde. Im Zusammenhang mit der Abschaffung der Lex Koller wird oft mit emotionalen, statt mit rationalen Elementen operiert. Sie sprechen in diesem Zusammenhang von zwei verschiedenen Impulsebenen, die betroffen sind: Nutzungsmarkt und Belegungsmarkt. Was ist darunter zu verstehen? Professor Jörg Baumberger

Mieter würden von einem Wegfall der Lex Koller profitieren.

Jörg Baumberger: Vorsicht! Ich spreche von Anlagemarkt und Belegungsmarkt (=Nutzungsmarkt). Der Anlagemarkt ist der Markt, auf welchem Kapital Investitionsmöglichkeiten sucht. Der Belegungsmarkt dagegen ist der Markt für die laufende Nutzung. Also Miete im wei-


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Seite 3 Ausgabe 22/07 / November 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

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testen Sinne, einschliesslich der Eigenmiete. Das heisst der Markt, auf welchem Menschen und Unternehmen Raum zum Wohnen und Arbeiten suchen. Zusätzliches anlagesuchendes Kapital erhöht den Preis für das Eigentum und senkt langfristig die Renditen. Im Übergangsprozess zur niedrigeren Rendite machen die Eigentümer bestehender Objekte einen Kapitalgewinn. Zusätzliche Nachfrage auf dem Anlagemarkt führt über die Stimulierung der Bautätigkeit zu einem grösseren Bestand von Objekten und umbautem Raum und damit auch zu einem grösseren Angebot für die Nutzung. Daher das, was für viele ein Paradox ist: Anlagenachfrage für sich genommen erhöht die Objektpreise und die Objektmenge und senkt die Mieten.

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Kasten

Zerzauste Vorlage rb. Richtiggehend zerzaust hat die nationalrätliche Umweltkommission (Urek) die Vorlage für die Abschaffung der Lex Koller. Mit 18 zu 5 Stimmen wurde das Begehren an den Bundesrat zurückgewiesen. Die Aufhebung sei im Prinzip vernünftig, doch die Kommission befürchtet, dass der Bauboom in den Tourismuszentren und Städten zusätzlich angeheizt würde. Die Kommission fordert nun vom Bundesrat, „etwas Schlaues“ vorzuschlagen. Zudem müsse der Bundesrat präziser darlegen, was eine Aufhebung für den Bodenverbrauch und den Immobilienmarkt bedeuten würde. Auch seien die Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt zu klären. Folgt das Parlament seiner Umweltkommission, muss der Bundesrat die Vorlage nachbessern. Er könnte das im Rahmen der angekündigten Raumplanungsrevision tun. Diese soll ihm bis Mitte 2008 vorliegen.

Wie wirkt sich die Aufhebung der Lex Koller auf den Nutzungsmarkt aus, und wie auf den Belegungsmarkt? Jörg Baumberger: Die Aufhebung der Lex Koller ist zunächst die Aufhebung einer Anlagebarriere. Mieten durften Ausländer ja schon immer. Die Aufhebung des Verbots der Investition in Renditewohnobjekte wirkt zunächst als reiner Anlageimpuls wie oben beschrieben. Insofern als auch die Beschränkungen für Zweitwohnsitze entfallen, wird die Aufhebung jedoch auch eine zusätzliche Nachfrage von Personen zulassen, die gleichzeitig Anleger und Beleger sein wollen (owner-occupiers), das heisst namentlich eine Nachfrage nach Zweit- und Ferienwohnsitzen. In dem Masse, wie dies der Fall ist, nimmt die Nachfrage sowohl auf dem Anlage- wie auf dem Belegungsmarkt zu. Das zusätzliche Nutzungsangebot wird in diesem Falle von den Eigentümern selbst belegt, so dass für die bereits Ansässigen kein Zusatzangebot entsteht und somit auch die Mieten nicht sinken. Mit der Einwanderung von Ausländerinnen und Ausländern sind wir in der Schweiz auch unabhängig von der Aufhebung der Lex Koller konfrontiert. Wie wirkt sich die Einwanderung auf die Immobilienmärkte aus? Jörg Baumberger: Hier benötigen wir keine Korrektur der Intuition mehr. Die Einwanderung verschiebt die Belegungsnachfrage, also die Nutzungsnachfrage im weitesten Sinne und wirkt mietzinssteigernd, und

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Seite 44 Seite Ausgabe 22/07 / November 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche zwar infolge der Bodenknappheit sogar dann, wenn sie eine gewisse Bautätigkeit und Angebotsausweitung induziert. Wenn nun die Beschränkungen durch die Lex Koller wegfallen würden, was hätte dies für Auswirkungen auf die Entwicklung der Mieten? Jörg Baumberger: Wie bereits gesagt: Der reine Anlageimpuls würde das belegbare Raumangebot längerfristig ausdehnen und die Mieten senken. Kommen jedoch im Schlepptau des Kapitals auch noch Menschen (Anleger-Beleger), so wirkt dies auf die Mieten in die entgegengesetzte Richtung und der Nettoeffekt ist a priori nicht eindeutig. Wie sieht es bei der Entwicklung der Renditen aus? Jörg Baumberger: Wie ebenfalls bereits angedeutet, würden die Renditen infolge des anlagesuchenden Kapitals tendenziell abnehmen. Mit welchen Konsequenzen müssten die Vorsorgeeinrichtungen und die schweizerischen Renditeinvestoren rechnen? Jörg Baumberger: Die Vorsorgeeinrichtungen und etablierte schweizerische Renditeinvestoren könnten auf ihrem bestehenden Besitz einen Kapitalgewinn erzielen. Die langfristige Rendite wäre generell jedoch niedriger. Die Diskontierungssätze würden also fallen? Sind sie generell zu hoch in der Schweiz? Jörg Baumberger: Diskontierungssätze bilden sich auf dem Markte. Sie sind auf einem freien Markte so, wie sie sind. Im Vergleich zu vielen anderen Ländern sind sie traditionell niedriger. Sie können jedoch noch niedriger werden, wenn und insofern Ausländer aus welchen Gründen auch immer (zum Beispiel Diversifikation oder safe haven) in unseren Markt eindringen wollen. Einer der grossen Knackpunkte in der gegenwärtigen Diskussion bezieht sich ja auf die sogenannten kalten Betten, den Zweitwohungserwerb durch Ausländer in den Tourismusgebieten. Wie würde sich die Aufhebung der Lex Koller auf diese Gebiete auswirken? Jörg Baumberger: Ohne raumplanerische Ersatzmassnahmen würde die Zahl der kalten Betten in den Tourismusgebieten ohne Zweifel zunehmen. Interview: Remi Buchschacher


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Seite 55 Seite Ausgabe 22/07 / November 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Ein eigentliches Subprime-Szenario steht der Schweiz nicht bevor Der Schweizer Immobilienmarkt unterscheidet sich stark von jenem in den USA. Dennoch muss als Folge der amerikanischen Subprime-Krise auch hierzulande mit einer schärferen Kreditpolitik und grösseren konjunkturellen Risiken gerechnet werden. Die Folgen der Krise am US-Hypothekarmarkt sind seit Monaten ein zentrales Thema und sorgen für anhaltende Unruhe an den internationalen Finanzmärkten. Welche Auswirkungen sind im Schweizer Immobilienmarkt zu beobachten, welche noch zu erwarten? Um Antworten darauf in den richtigen Kontext zu stellen, lohnt sich ein Rückblick auf einige zentrale Entwicklungen des US-Immobilienmarkts, die zur gegenwärtigen Krise führten.

Die amerikanische Immobilienkrise ist noch nicht ausgestanden.

Die Ursachen werden hauptsächlich im sogenannten Subprime-Segment gesehen, dem Hypothekargeschäft mit Privatkunden niedriger Bonität. Weitgehende Deregulierungen, der Einsatz modellgestützter, automatisierter Risikoeinschätzung und die Verbriefung dieser Hypotheken führten zu massiven Effizienzsteigerungen und lösten ab Mitte der neunziger Jahre in den USA einen eigentlichen Boom dieser Kreditklasse aus. Wohneigentum wurde damit, zumindest kurzfristig, für ganz neue Käuferschichten erschwinglich. Dies schlug sich in einer weiter steigenden Wohneigentumsquote nieder, die von 1995 bis 2006 um 4 Prozentpunkte auf 69% zulegte. Noch ausgeprägter fiel der Anstieg unter der


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Seite 66 Seite Ausgabe 22/07 / November 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche afroamerikanischen (+5,2% auf 47,9%) und der lateinamerikanischen Bevölkerung (+7,6% auf 49,7%) aus. Das Subprime-Kreditvolumen verdreifachte sich von 2002 bis 2006 auf über 600 Mrd. $ und erreichte zuletzt einen Anteil von über 20% am Neugeschäft.

Was verursachte die Krise? Nachricht

Espace Real Estate AG erhöht Aktienkapital pd. Espace Real Estate AG (Espace) will neue Bauprojekte realisieren und weitere Immobilien erwerben. Die Gesellschaft bietet ihren Aktionären daher eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht an. Auf vier bisherige Aktien kann eine neue Aktie zum Ausgabepreis von CHF 129.00 gezeichnet werden. Maximal sollen 262 872 neue Aktien ausgegeben werden. Der höchst mögliche Mittelzufluss aus dieser Kapitalerhöhung beträgt CHF 33.90 Mio. Die Zeichnungsfrist dauert vom 20. bis am 27. November 2007. Die Bezugsrechte werden in dieser Periode unter der ISIN CH0035426979 auf der OTC-Plattform der Berner Kantonalbank gehandelt. Die neuen Aktien sind für das Geschäftsjahr 2008 dividendenberechtigt, d.h. die erste Dividende kann 2009 ausgeschüttet werden.

Ungenügende Kontrollen, fehlende Dokumentationen sowie Betrügereien seitens der Schuldner (z. B. Falschangaben zum Einkommen) führten zur einer deutlichen Verschlechterung der Kreditqualität. Auch die Gläubiger trugen mit der Vergabe zunehmend riskanterer Hypothekarprodukte wesentlich zu dieser Entwicklung bei. Besonders in Verruf geraten sind in diesem Zusammenhang die sogenannten ARM («adjustable rate mortgages»), eine Kombination von meist 2-jähriger Fest- und 28-jähriger variabler Hypothek (nicht vergleichbar mit der variablen Hypothek in der Schweiz). Mit einer Reihe von Optionen – z. B. unter Marktpreis liegenden Startzinsen, fehlender oder sogar negativer Amortisation – wurde die monatliche Schuldenlast für die Hausbesitzer in den ersten Jahren tief gehalten. Die nach Ablauf dieser Startphase anfallenden höheren Zins- und Amortisationszahlungen stellten lange Zeit kein Problem dar, denn die Refinanzierung bzw. Schuldentilgung war durch Aufstockung der Hypothek bzw. den Verkauf des Hauses jederzeit möglich, solange die Hauspreise stetig weiter stiegen. Genau daran hatten sich die US-Hypothekarschuldner in den letzten zehn Jahren gewöhnt, wie die Entwicklung des S&P/Case-Shiller-Hauspreis-Indexes zeigt. Die 2006 einsetzende Trendwende führte zu einer dramatischen Zunahme von Zahlungsausfällen und Zwangsversteigerungen unter den Subprime-Schuldnern, wodurch der Druck auf die Hauspreise sich verstärkte und die Preiserosion beschleunigte. Eine Reihe von Konkursen spezialisierter Subprime-Gläubiger sowie erste Meldungen grosser Investoren über massive Verluste führten zu einer zunehmenden Verunsicherung, welche sich in Form massiv steigender Zinsdifferenzen zwischen Staats- und Unternehmensanleihen äusserte. Investoren und Rating-Agenturen sahen sich kurzfristig zu einer Neubewertung der Risiken gezwungen, was dadurch erschwert wurde, dass die Subprime-Kredittranchen in teilweise komplexe, mehrstufig strukturierte Kreditprodukte verpackt waren. Diese Bewertungsschwierigkeiten führten zu einem Austrocknen des Marktes für solche Produkte mit kaskadenartigem Preiszerfall. In der Folge liess das enorme gegenseitige Misstrauen den Interbankenmarkt praktisch illiquid werden, was diverse Zentralbanken schliesslich zu massiven kurzfristigen Liquiditätsspritzen bewog.

Kritischeres Bankenumfeld In der Schweiz existiert kein Markt für Subprime-Hypotheken, und die Kreditkonditionen sind im Vergleich zu denen im Subprime-Geschäft als sehr konservativ zu bezeichnen. Auch hat bisher kein vergleichbarer Immobilienpreisauftrieb auf breiter Front stattgefunden, so dass nicht von einem generell überhitzten Markt gesprochen werden kann. Im Kanton Zürich haben die Wohneigentumspreise seit dem Jahr 2000 um rund


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Nachricht

Allreal legt Bezugspreis fest pd. Die Allreal Holding AG (ALLN) hat für die am 1. November 2007 angekündigte Kapitalerhöhung den Bezugspreis für die neuen Aktien auf CHF 114.00 je Titel festgesetzt. Das Bezugsverhältnis beträgt 6:1. Während der Ausübungsfrist der Bezugsrechte vom 22. November bis 30. November 2007 (12:00 Uhr MEZ) berechtigen sechs bisherige Namenaktien zum Bezug einer neuen Namenaktie zum Preis von CHF 114.00. In der Annahme, dass alle Bezugsrechte ausgeübt werden, ergibt sich ein Transaktionsvolumen von rund CHF 180 Millionen. Der Nettoerlös aus der geplanten Kapitalerhöhung soll zum Erwerb zusätzlicher Geschäfts- und Wohnliegenschaften, ganzer Liegenschaftenportfolios sowie insbesondere zur Finanzierung von Eigenprojekten verwendet werden. Bis zur vollständigen Investition der Mittel soll die überschüssige Liquidität zur Rückzahlung von verzinslichem Fremdkapital verwendet werden. Die neuen 1’626’656 Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 50 je Titel, welche aus dem genehmigten Kapital der Gesellschaft geschaffen werden, sind für das Geschäftsjahr 2007 voll dividendenberechtigt.

Seite 77 Seite Ausgabe 22/07 / November 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche 18% zugelegt, gemessen am Zürcher Wohneigentums-Index (Zwex), was sich im Vergleich zur US-Hauspreis-Inflation geradezu bescheiden ausnimmt. Ein eigentliches Subprime-Szenario in der Schweiz steht uns damit nicht bevor. Mögliche Gefahren für den Schweizer Immobilienmarkt ergeben sich aus den Folgeeffekten der Subprime-Krise, einer in der Tendenz erwarteten Verschärfung der Kreditpolitik sowie grösseren konjunkturellen Risiken. Eine von der Europäischen Zentralbank (EZB) im Oktober durchgeführte Umfrage bestätigte im Euro-Raum denn auch eine Verschlechterung der Kreditkonditionen für Unternehmensdarlehen. In der Schweiz gibt es vorläufig noch keine Anzeichen dafür, wie die Nationalbank (SNB) Anfang Oktober – allerdings mit gewisser Skepsis – verlauten liess. Der kürzlich geplatzte Jelmoli-Deal könnte als Indikation für ein in Bezug auf Immobilienrisiken kritischeres Bankenumfeld gedeutet werden. Nach wie vor robust präsentieren sich die Konjunkturaussichten für die Schweiz. Die Zürcher Kantonalbank (ZKB ) erwartet im laufenden Jahr ein Wachstum des Bruttoinlandproduktes (BIP) von 2,8%, im nächsten Jahr sollen es noch 2,2% sein. Für die Bauwirtschaft und insbesondere den Wohnungsbau zeichnet sich angesichts rückläufiger Baubewilligungen ein Rückgang auf hohem Niveau ab. Diese Entwicklung ist jedoch als Reaktion auf den Bauboom der Vorjahre und die allgemeine Zinsentwicklung zu sehen. Sie steht in keinem direkten Zusammenhang mit der Subprime-Krise und ist angesichts der rekordhohen Wohnbauproduktion der letzten Jahre wohl eher zu begrüssen. Die robuste Nachfrage, gestützt durch die gute Beschäftigungslage, ein hohes Konsumentenvertrauen sowie strukturelle Veränderungen im Migrationsmix – Zuzug von mehr Hochqualifizierten – haben das hohe Neubauvolumen bisher jedenfalls weitgehend absorbiert. Die Zinssätze für Festhypotheken haben innert Jahresfrist über alle Laufzeiten spürbar zugelegt und liegen mittlerweile, bei relativ flacher Zinskurve, auch für kurze Laufzeiten um die 4% und damit deutlich über dem Satz der variablen Hypothek, die bei Hypothekarnehmern deshalb hoch in der Gunst steht. Im 12-Monate-Ausblick sieht die ZKB die Rendite der 10-jährigen Bundesobligation bei 3,5% (aktuell 2,99; 31. 10. 07) und den 3-Monate-Libor bei 3% (aktuell 2,75; 31. 10. 07). Im Rahmen der konjunkturellen Entwicklung dürften diese Faktoren auch weiterhin für eine stabile Nachfrage sorgen. Ein Gewinneinbruch der Finanzbranche auf breiter Front ist zwar nicht zu erwarten, teilweise geringere Einkommenserwartungen könnten jedoch bei Eigentumsobjekten an Toplagen für einen Preisdämpfer sorgen und die in den letzten Jahren beobachtete Preisschere zwischen günstigen und teuren Objekten tendenziell etwas abbauen. Adrian Luescher Der Autor ist Fachbereichsleiter Engineering Immobilien bei der ZKB. Der Artikel erschien in der NZZ am 12. November.


Seite 88 Seite Ausgabe 22/07 / November 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren

Anlagefonds Name

23.11.2007 Rückn.Preis

Börsenkurs 23.11.07

2'672'561 844'303 1'968'509 276'935

BONHOTE IMMOBILIER

Ausschüttungsrendite

Ecart

Perf. YTD

Monatl. Umsatz

Kurse seit 1.1.07

Börsenkapitalisierung

höchst / tiefst Okt. 07

102.00

108.00

na

5.88%

2.33%

nk

104.00

116.50

330'480'000

CS 1A IMMO PK

1059.00

1250.00

4.34%

18.04%

1.21%

nk

1215.00

1330.00

3'045'410'000

CS REF PROPERTY PLUS *

1016.00

1170.00

1.90%

15.16%

5.49%

nk

1130.00

1190.00

692'640'000

162.70

190.00

4.50%

16.78%

-2.97%

1.14%

191.70

211.00

1'146'450'690

CS REF INTERSWISS *

1'291'370

CS REF SIAT

2'158'801

DYNAMIC REAL ESTATE FUND

1'458'671

FIR

114.40

134.00

4.03%

17.13%

-2.76%

1.30%

136.40

153.40

1'543'539'836

1032.00

1070.00

1.36%

3.68%

-8.09%

0.67%

1051.00

1197.00

280'127'070

96.25

109.00

3.47%

13.25%

-4.55%

1.23%

112.00

117.50

637'729'570

977'876

IMMOFONDS

278.50

322.00

4.23%

15.62%

-2.46%

3.38%

321.00

359.00

869'782'214

278'226

LA FONCIERE

486.00

650.00

3.07%

33.74%

-1.52%

0.54%

639.00

702.00

732'810'000

277'010

MI-FONDS IMMO

145.50

165.60

4.02%

13.81%

1.79%

0.77%

168.00

189.00

264'960'000

278'545

SOLVALOR "61"

160.65

216.00

3.02%

34.45%

0.85%

1.93%

209.00

248.30

767'570'040

725'141

SWISS RE IMMOPLUS

705.50

830.00

1.22%

17.65%

-1.43%

1.44%

840.00

889.00

796'800'000

702'020

SWISSCANTO (CH) REF IFCA

247.00

281.50

3.81%

13.97%

-2.48%

2.69%

282.00

312.00

591'150'000

277'186

SWISSCANTO (CH) REF IMMO VAL

420.50

495.00

3.86%

17.72%

3.76%

nk

490.00

525.00

255'420'000

2'616'884

SWISSINVEST REIF

100.25

110.50

3.76%

10.22%

-4.92%

1.07%

113.00

123.80

426'306'127

1'442'082

UBS SWISS RES. ANFOS

44.75

49.60

4.03%

10.84%

-8.51%

1.12%

52.00

57.40

1'050'664'301

1'442'085

UBS LEMAN RES. FONCIPARS

59.00

66.00

3.57%

11.86%

-5.79%

1.86%

67.10

76.60

677'235'438

1'442'087

UBS SWISS MIXED SIMA

71.20

82.25

3.86%

15.52%

-4.85%

1.84%

83.25

95.50

4'060'499'658

1'442'088

UBS SWISS COM. SWISSREAL

56.20

61.50

4.18%

9.43%

-4.01%

1.31%

63.35

68.15

639'635'424

nk

Nicht kotiert SWX

(1) *

Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte

Ø(1)

Ø

SWIIT Index

Ø

Total

3.85%

15.51%

-4.34%

1.60%

18‘809‘210‘368

Dürfen nur von Institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie erworben werden

Monatlicher Umsatz Oktober 2007

232‘334‘231

Immobilienaktien CH-Valoren

Aktien Name

23.11.2007 NAV inkl. aufgel. Ziinsen

Börsenkurs 23.11.07

883'756 1'820'611 255'740

ALLREAL HOLDING

Ausschüttungsrendite

Ecart

Perf. YTD

Monatl. Umsatz

Kurse seit 1.1.07

Börsenkapitalisierung

höchst / tiefst Okt. 07

(Free Float)

104.65

122.00

4.21%

16.58%

-6.27%

3.13%

130.00

156.50

642'806'444

31.35

26.00

2.73%

-17.07%

-19.09%

1.58%

27.95

34.00

121'972'500

BFW LIEGENSCHAFTEN N ESPACE REAL ESTATE

136.35

137.50

2.39%

0.84%

10.83%

nk

126.00

151.00

140'876'450

1'731'394

INTERSHOP

223.00

310.00

3.96%

39.01%

4.80%

1.83%

296.00

343.00

338'520'000

1'110'887

MOBIMO *

174.40

178.00

5.18%

2.06%

-3.54%

1.21%

179.00

209.00

695'816'685

1'829'415

PSP SWISS PROPERTY *

55.90

57.00

3.92%

1.97%

-15.43%

4.52%

60.05

75.95

2'432'801'086

803'838

SWISS PRIME SITE *

53.65

59.25

5.34%

10.44%

-15.11%

1.84%

63.20

76.00

1'367'978'113

261'948

WARTECK INVEST

1306.00

1560.00

4.06%

19.45%

2.33%

0.69%

1550.00

1679.00

176'061'600

10.95

9.70

5.20%

-11.42%

-12.82%

3.38%

9.62

12.95

387'640'963

2'183'118 *

ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING * Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung

Ø

Ø

Index

Ø

Total

4.11%

6.87%

-11.82%

2.95%

6‘304‘473‘842

Sämtliche Zahlen wurden uns zur Verfügung gestellt von:

Swiss Finance & Property Corporation Utoquai 55 CH-8008 Zürich

Monatlicher Umsatz Oktober 2007

186‘170‘559


Immobilien Brief Schweizer

Seite 9 Ausgabe 22/07 / November 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Swiss Prime Site mit Neubewertungen Die Swiss Prime Site AG steigerte den EBIT im dritten Quartal 2007 auch aufgrund der Neubewertungen um 76.2 Prozent auf CHF 210.0 Mio. Der Reingewinn stieg um 82.7 Prozent auf CHF 122.8 Mio. und der Gewinn pro Aktie um 88.2 Prozent auf CHF 4.93. pd. Die Mieterträge der Swiss Prime Site AG haben im dritten Quartal des laufenden Geschäftsjahres gegenüber der Vorjahresperiode um 7.4 Prozent auf CHF 152.9 Mio. zugenommen. Das gibt die Gesellschaft in einer Pressemitteilung bekannt. Der EBIT hat sich vor allem unter dem Einfluss von Neubewertungen um 76.2 Prozent auf CHF 210.0 Mio. erhöht. Der Reingewinn steigerte SPS um 82.7 Prozent auf CHF 122.8 Mio. Vor Neubewertungen erreichte der EBIT CHF 115.2 Mio. (+ 3.9 Prozent), woraus eine um 2.4 Prozent geringere EBIT-Marge von 74.5 Prozent resultierte. Die Ertragsausfallquote ging in den zwölf Monaten von 6.4 Prozent auf 5.0 Prozent zurück, was vorwiegend auf die konjunkturbedingt starke Nachfrage nach hochwertigen Mietflächen und auf erfolgreiche Vermietungsaktivitäten zurückzuführen sei. Gemessen am Nettomietertrag wiesen rund 36 Prozent der Mietverhältnisse eine Laufzeit zwischen 5 und 10 Jahren auf. Der Net Asset Value (NAV) nach latenten Steuern lag am 30. September 2007 mit CHF 54.23 um 2.7 Prozent über dem Vorjahresniveau. Der NAV vor latenten Steuern nahm im Jahresvergleich um 6.5 Prozent auf CHF 60.18 zu. Der Gewinn pro Aktie per 30. September 2007 kletterte gegenüber dem Vorjahr um 88.2 Prozent auf CHF 4.93.

Immobilienportfolio über CHF 3.6 Mrd. Das Immobilienportfolio wies per 30. September 2007 einen Wert von CHF 3.6 Mrd. auf. Dies entsprach gegenüber dem Wert per Ende 2006 einer Zunahme von 4.5 Prozent oder CHF 155.1 Mio. Aus der Neubewertung der Immobilien resultierten CHF 94.8 Mio. (Vorjahr: CHF 8.3 Mio.). Der Marktwert der im laufenden Jahr gekauften Liegenschaften, Anzeige


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Seite11 11 Seite Ausgabe 22/07 / November 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Züblin steigert Halbjahresgewinn um 54 Prozent Nachricht

Schweizer Städte mit teuren Spitzenplätzen pd. Moskau ist teuerste Stadt in Europa was die Verkaufsflächenmieten angeht. Das geht aus dem „Global Retail Rent Ranking“ von CB Richard Ellis hervor. In der russischen Hauptstadt werden 8000 Euro per qm und Jahr bezahlt. Noch teurer ist nur New York, wo der Quadratmeter 11 400 Euro im Jahr kostet. Auf den obersten Plätzen finden sich auch die Schweizer Städte Zürich und Genf. Zürich liegt mit 4340 Euro pro qm und Jahr auf Platz 8, während Genf mit 3100 CHF auf Platz 13 kommt. Der CBRE Global Retail Destinations Report listet insgesamt 85 weltweit führende Retailmärkte auf. Nach New York und Moskau liegen London (6734 Euro/qm/annum), Paris (6250 Euro/qm/annum) und Tokyo (6126 Euro/qm/annum) auf den Plätzen zwei bis fünf. Die europäischen Städte dominieren das Ranking: sie belegen 37 der ersten 50 Positionen.

Die Züblin Immobilien Gruppe steigerte den Konzerngewinn für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2007/2008 um 54 Prozent von CHF 21,2 Mio. auf CHF 32,7 Mio. Zu dem Ertragswachstum trugen neben dem stark verbesserten operativen Ergebnis auch der Verkauf zweier Liegenschaften und dem daraus resultierenden Erlös in Höhe von CHF 14,7 Mio. sowie die positiven Marktwertveränderungen von CHF 15,4 Mio. bei, teilt das Unternehmen mit. pd. Unter Berücksichtigung der Akquisitionen in Frankreich und Deutschland und einem Rückgang der gesamten Leerstandsquote, steigerte die Züblin Immobilien Gruppe die Mietzinseinnahmen um 12 Prozent. Die Immobilienwerte in Frankreich, Deutschland und der Schweiz nahmen weiter zu. Zum Etragswachstum hat auch der Nettogewinn aus dem Verkauf von zwei Liegenschaften mit CHF 14,7 Mio. beigetragen. Der Betriebsaufwand belief sich insgesamt auf CHF 17,4 Mio. oder 28,7 Prozent der Mieterträge, im Vergleich zu CHF 19,1 Mio. oder 34,9 Prozent der Mieterträge in der Vorperiode.

Deutscher REIT in Vorbereitung Unter dem Namen ZIAG Immobilien AG hat die Züblin-Organisation in Deutschland die Vorbereitungen für eine eventuelle Kapitalmarkttransaktion getroffen. In diesem Zusammenhang sind einmalige Kosten von insgesamt CHF 7,4 Mio. angefallen. Die ZIAG Immobilien AG hat den steuerlich vorteilhaften Vor-REIT-Status bereits erhalten, was insbesondere in der Akquisition Marktvorteile mit sich bringen soll. Der Bestand der Immobilien ist per 30.9.2007 mit CHF 1‘850 Mio. praktisch unverändert gegenüber dem Stand per 31.3.2007 geblieben. Am 5. Oktober 2007 hat die französische Tochtergesellschaft eine Immobilie in Paris zum Preis von CHF 150 Mio. erworben, was den Gesamtwert des Immobilienportfolios auf CHF 2 Milliarden ansteigen liess. Die Leerstandsquote seknte Züblin von 13,4 Prozent per 31.3.2007 auf 11,7 Prozent. Dies sei dank der Akquisitionen in Frankreich und in Deutschland mit 100 Prozent Vermietung sowie des Aufbaus eigener Asset-Management-Organisationen gelungen, heisst es. Besonders erfreulich habe sich die Schweiz entwickelt; seit langem fiel die Quote wieder unter die 5 Prozent-Grenze.

Erhöhung der Eigenkapitalquote auf 38 Prozent Unter Berücksichtigung der vollständigen Wandlungen der Wandelanleihen, wovon zum heutigen Zeitpunkt ausgegangen werden könne, beträgt


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Immobilien Brief Schweizer

Seite 13 Ausgabe 22/07 / November 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

PSP Swiss Property senkt Leerstand deutlich Die grösste Schweizer Immobiliengesellschaft PSP Swiss Property kommuniziert nun vierteljährlich. Vor allem die Bemühungen um die Senkung des Leerstandes waren in den letzten Monaten erfolgreich. pd. In der Periode von Januar bis September 2007 hat die PSP Swiss Property den Reingewinn deutlich erhöht: Er stieg um 24,0 Prozent auf CHF 179,7 Mio., wie das Unternehmen mitteilt. Der Gewinn pro Aktie Nov. bis Jan. 2007 erhöhte sich um 28,8 Prozent auf CHF 4,11. Auch der Reingewinn ohne Termine zum Vormerken Bewertungseffekte aus dem Kerngeschäft – das heisst ohne Einkünfte aus dem ausgelaufenen WTF-Joint-Venture und dem verkauften Ge22. bis 25. November 2007 schäftbereich „Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden“ – ist gestieHausbau- und Energiemesse Kongresszentrum, BEA bern expo, gen, und zwar um 15,2 Prozent auf CHF 82,8 Mio. Per Ende September Bern 2007 betrug der NAV pro Aktie CHF 57,20, 1,7 Prozent mehr als Ende www.hausbaumesse.ch 2006 (CHF 56,25). Der NAV vor latenten Steuern stieg um 3,5 Prozent auf CHF 65,78 (Ende 2006: CHF 63,53). Kalender

4. Dezember 2007 Schweizer Immobiliengespräch: Immobilieninvestments im Ausland vor dem Hintergrund der Subprime-Krise Zürich www.immorunde.ch

Die Leerstandsquote von 14,7 Prozent per Ende Juni 2007 senkte PSP per Ende September 2007 um 1,1 Prozent-Punkte auf 13,6 Prozent; dies entspricht zusätzlichen Mieteinnahmen von rund CHF 3,4 Mio. p.a. Der Leerstandsabbau sei hauptsächlich durch erfolgreiche Neuvermietungen in diversen Liegenschaften in Zürich und Basel erzielt worden. „Massgebend dafür waren der Verkauf des Geschäftsbereichs Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden, die Stärkung der Vermietungsaktivitäten und die Nutzung der Synergien zwischen Immobilien-Asset- Management und Bewirtschaftungstätigkeiten“, schreibt PSP. Höhere Investitionen in einzelnen Liegenschaften zur Steigerung ihrer Attraktivität sollen den nachhaltigen Leerstandsabbau weiter vorantreiben. Per Jahresende ertwartet PSP eine Leerstandsquote von unter 12 Prozent. Seit Ende 2006 wurden im Rahmen der Portfoliobereinigung neun nicht-strategische Objekte veräussert. Das Immobilienportfolio hatte per Ende September 2007 einen Wert von CHF 4,9 Mrd.

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Seite14 14 Seite Ausgabe 22/07 / November 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Geplanter Verkauf der Berner Schlösser stösst auf heftige Kritik

Steht zum Verkauf: Schloss Burgdorf.

IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch

50 Millionen Franken möchte der Kanton Bern mit dem Verkauf von neun Schlössern und mehreren Amtshäusern einnehmen. Doch nun erwächst dem Vorhaben Opposition: Die Standortgemeinden und der kantonale Denkmalpfleger haben Bedenken angemeldet. rb. Mit ihren Plänen zum Verkauf historischer Schlösser an Private handelt sich die Berner Kantonsregierung harrsche Kritik vom Denkmalpfleger ein. Dieser lehnt die Privatisierung der historisch wichtigsten Bauten kategorisch ab. Ende Oktober hatte die Kantonsregierung angekündigt, 21 kantonale Liegenschaften verkaufen zu wollen. Fünf historisch und regional besonders bedeutsame Gebäude will die Kantonstregierung den Standortgemeinden zum Verkauf anbieten, nämlich die Schlösser von Burgdorf, Laupen, Trachselwald und Büren sowie den „Käfigturm“ des Schlosses Belp. Falls diese nicht auf das Angebot eintreten, will der Kanton die Schlösser im freien Verkauf anbieten.

Unterhalt nicht gewährleistet An diesen Plänen findet der kantonale Denkmalpfleger Jürg Schweizer keinen Gefallen, wie er gegenüber verschiedener Berner Medien betonte. In seinen Empfehlungen an die federführende Baudirektion lehnte Schweizer mit Ausnahme von Belp den Verkauf der erwähnten Schlösser ab oder erachtet ihn sogar als ausgeschlossen. Es sei gleich in mehrfacher Hinsicht auszuschliessen, dass der Kanton die Verantwortung über diese historischen Bauten an Private abgebe. Vor allem der Unterhalt könne nicht gewährleistet werden. Niemand könne garantieren, dass sich ein privater Besitezr auch in hundert Jahren pflichtgemäss um den Unterhalt dieser Gebäude kümmern werde. Die Kantonsregierung hält an ihren Plänen fest. Allerdings werde nicht an an einen ausländischen Investor verkauft, sondern eher an eine private Stiftung.

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Editorial Jetzt anmelden unter: www.immorunde.ch Das nächste Immobiliengespräch findet am 4. Dezember 2007 statt. Remi Buchschacher Redaktio...

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