Page 1

Immobilien Brief Schweizer

das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 17 / November 2006 Editorial

Von kommenden Stars und gefallenen Engeln................... 1 Institutionelle Anleger: Investment Offices lösen passive Verwaltungen ab......... 6 Last Minute............................ 7 Züblin setzt Massnahmenplan um................................ 9 Nachholbedarf lässt die Märkte brummen...................10 Kalender..............................11 Trend zu höheren Angebotsmieten setzt sich fort.............12

unsere Sponsoren

Facility Management gehört definitiv nicht zu den exakten Wissenschaften. Das ist das Fazit, welches aus dem vierten Schweizer Immobiliengespräch vom 16. November im Restaurant Au Premier in Zürich gezogen werden kann. Zwar bemüht sich die Branche, einheitliche Standards zu kreieren, doch gegen aussen ist davon noch wenig zu erkennen. Zu gross sind immer noch die Unterschiede in der Betrachtung dessen, wo gutes Facility MaRemi Buchschacher Redaktionsleiter nagement anfängt und was es wirklich bewirken kann. Das beginnt schon beim Auftritt gegen aussen: Viele FM-Anbieter betreiben gar kein, oder nur ein reduziertes FM-Marketing. Wer sich in der Branche umsieht, wird nur oberflächlich informiert. Kreativität, eine Anforderung die in jedem Wirtschaftsbereich der Schlüssel zum nachhaltigen Erfolg ist, fehlt. Liegt es etwa daran, dass sich im Facility Management zu viele unterschiedliche Berufsgruppen mit zu unterschiedlichen Meinungen an einen Tisch setzen und aus Eigeninteressen dasjenige aus den Augen verlieren, was schlussendlich gefragt ist, nämlich der Kundennutzen? Wenn das so ist, sollte schleunigst ein Umdenken stattfinden. Ein mögliches Kostensenkungspotenzial gegenüber dem Kunden kann jedenfalls nur dann ausgeschöpft werden, wenn klar und deutlich aufgezeigt wird, wo überhaupt gespart werden kann. Denn nur so lassen sich in Zukunft über faire Mietpreise schlussendlich auch Leerstände verhindern und Renditen garantieren. Ihr Remi Buchschacher Anzeige

Hier an vorderster Front erregt Ihre Veranstaltung Aufsehen* anzeigen@immorunde.ch

* 11000 relevante Adressaten für jeden Aussand. Stand 11/06

INHALT

Gefragt ist schlussendlich immer der Kundennutzen

I H R

Event


Immobilien Brief Schweizer

Seite  Seite Ausgabe 17 / November 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Von kommenden Stars und gefallenen Engeln Glücklich kann sich nennen, wer vor 25 Jahren seine Wohnung am Genfersee gekauft hat, am besten in den Gemeinden Vandoeuvres oder Cologny. Innert dieser Zeit hat dieses eine Wertsteigerung von über 4% pro Jahr erfahren. Der IAZI Preisindex zeigt auf, in welchen Regionen Rising Stars zu finden sind, aber auch Fallen Angels. Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum sind im dritten Quartal 2006 gesamtschweizerisch kontinuierlich weiter gestiegen. Innerhalb eines Jahres nahmen die Preise für Einfamilienhäuser um gut 3%, diejePreisentwicklung in der Schweiz – 3. Quartal 2006 nigen für Eigentumswohnungen um rund 6.5% zu. Die Preise für Mehrfamilienhäuser dagegen verharren seit demsind vierten Quartal 2005 auf Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum im dritten Quartal 2006 stabilem Niveau, imkontinuierlich Vergleich zum Vorjahresquartal erhöhten sich gesamtschweizerisch weiter gestiegen. Innerhalb einessie Jahres nahmen die Preise für Einfamilienhäuser um gut 3%, diejenigen für Eigentumsum 2.3%. Über die letzten Jahre haben die Preise von Eigentumswohwohnungen rund Zunahme 6.5% zu. Die Preise für Mehrfamilien¬häuser dagegen nungen die um grösste erfahren – innert fünf Jahren verteuerten verharren seit dem vierten Quartal 2005 auf stabilem Niveau, im Vergleich zum sie sich um rund 13%. Mehrfamilienhäuser haben in der gleichen Zeit Vorjahresquartal erhöhten sie sich um 2.3%. Über die letzten Jahre haben die um 9%von zugelegt, während Einfamilienhäuser geradeerfahren einmal–eine PreisPreise Eigentumswohnungen die grösste Zunahme innert fünf zunahme von 2 %sie verzeichneten. Bei diesem Vergleich muss allerdings Jahren verteuerten sich um rund 13%. Mehrfamilienhäuser haben in der gleichen Zeit umwerden, 9% zugelegt, Einfamilienhäuser gerade einmal eine berücksichtigt dass während die Einfamilienhäuser in der ersten Hälfte Preiszunahme von 2 % verzeichneten. Bei diesem Vergleich muss allerdings 2001 einen Boom erlebten und so im dritten Quartal 2001 die Preise berücksichtigt werden, dass die Einfamilienhäuser in der ersten Hälfte 2001 einen auf einem damaligen Höchststand waren, Boom erlebten und so im dritten Quartal 2001 während die PreiseStockwerkeigentum auf einem damaligen diese starke Preiszunahme nicht mitmachte und somit vergleichsweise Höchststand waren, während Stockwerkeigentum diese starke Preiszunahme nicht mitmachte günstig(er) war.und somit vergleichsweise günstig(er) war.

Einfamilienhäuser: Genf schlägt Zürich Sowohl die Region Genf wie auch die Region Zürich – es erstaunt nicht – weisen hohe Wachstumsraten auf. Mit einer durchschnittlichen jährlichen Preiszunahme von 3.1% ist die Région Lémanique bei den Einfamilienhäusern aber deutlicher Leader, während sich das Gebiet rund um Zürich mit einer Zunahme von 2.6% p.a. nicht massgebend von der Nordwestschweiz (2.4%), der Zentralschweiz (2.5%) oder dem Tessin (2.6%) abhebt. Berücksichtigt man zudem eine durchschnittliche Teu-


Immobilien Brief Schweizer

Fortsetzung

Von kommenden Stars und gefallenen Engeln

Einfamilienhäuser: Genf schlägt Zürich Sowohl die Region Genf wie auch die Region Zürich – es erstaunt nicht – w sen hohe Wachstumsraten auf.2006 Mit einer durchschnittlichenSeite jährlichen Seite  Preis Ausgabe 17 / November nahme von 3.1% ist der die Région Lémanique bei den Einfamilienhäusern abe das e-Magazin Schweizer-ImmobilienGespräche deutlicher Leader, während sich das Gebiet rund um Zürich mit einer Zunah von 2.6% p.a. nicht massgebend von der Nordwestschweiz (2.4%), der Zen erung von 2% und eine Altersentwertung der Immobilie von 0.5% pro schweiz (2.5%) oder dem Tessin (2.6%) abhebt. Berücksichtigt man zudem Jahr (d.h. eine Entwertung insgesamt von 2.5% p.a.), so wurde mit Eindurchschnittlich Teuerung von 2% und eine Altersentwertung der Immobilie familienhäusern eigentlich nur in der Région Lémanique effektiv Mehr0.5% pro Jahr (d.h. eine Entwertung insgesamt von 2.5% p.a.), so wurde m wert generiert. Einfamilienhäusern eigentlich nur in der Région Lémanique effektiv Mehrwe generiert.

Überraschung Tessin

Um nicht nur die Tessin langjährige, sondern auch die neuere Entwicklung zu Überraschung berücksichtigen, hat IAZI die jährliche Wachstumsrate über 25 Jahre Um nicht nur die langjährige, sondern auch die neuere Entwicklung zu berü derjenigen über fünf Jahre gegenüber gestellt. So soll gezeigt werden, sichtigen, hat IAZI die jährliche Wachstumsrate über 25 Jahre derjenigen üb welche Regionen oder Gemeinden ein beschleunigtes („Rising Stars), fünf Jahre gegenüber gestellt. So soll gezeigt werden, welche Regionen od und welche ein verlangsamtes Preiswachstum („Falling Stars“) haben. Gemeinden ein beschleunigtes („Rising Stars), und welche ein verlangsamt Dabei zeigte sich,(„Falling dass sichStars“) der Boom in der Région Lémanique in den Preiswachstum haben. letzten fünf Jahren noch verstärkt hat: In diesem Zeitraum haben die Dabei zeigte sich, dass sich der Boom in der Région Lémanique in den letz Preise in dieser Region jährlich 4.5% angezogen (+1.4% im Vergleich fünf Jahren noch verstärkt hat: In diesem Zeitraum haben die Preise in dies zum Durchschnitt über 25 Jahre). Auch in der Region Zürich hat sich Region jährlich 4.5% angezogen (+1.4% im Vergleich zum Durchschnitt übe eine weitereAuch Beschleunigung desZürich Preisanstiegs umeine zusätzliche pro 25 Jahre). in der Region hat sich weitere 0.4% Beschleunigung Jahr ergeben. Ein Preise hat aber eine Region Anzi Preisanstiegs umdeutlicheres zusätzlicheAnziehen 0.4% proder Jahr ergeben. Ein deutlicheres erfahren, diehat nicht allzu oftRegion im Zusammenhang Boomregionen der Preise aber eine erfahren, diemit nicht allzu oft im geZusammenh nannt wird: Der Kanton Tessin. Einfamilienhäuser haben in der Sonnenmit Boomregionen genannt wird: Der Kanton Tessin. Einfamilienhäuser hab stube der Schweiz in den letzten fünf Jahren durchschnittlich 3.4% an der Sonnenstube der Schweiz in den letzten fünf Jahren durchschnittlich 3. Wert zugelegt, knapp 1% zusätzlich zur langjährigen Sicht. Abnehmende an Wert zugelegt, knapp 1% zusätzlich zur langjährigen Sicht. Abnehmende Preissteigerungen weisen die die Regionen Mittelland und OstPreissteigerungendagegen dagegen weisen Regionen Mittelland und Ostschwei schweiz auf.

Abb. 5: Preissteigerung pro Jahr über 25 Jahre in der ganzen Schweiz (EWO)

Bauboom bei den Eigentumswohnungen IAZI / CIFI

TreibendeFeldstrasse Kraft beim auf Hochtouren laufenden Schweizer 80 • derzeit CH 8180 Bülach Tel +41sind 44 872 35 Eigentumswohnungen 00 / Fax +41 44 872 35 03 Wohnungsbau die – in diesem Jahr dürften www.iazicifi.ch / info@iazicifi.ch rund 20 000 Einheiten neu erstellt werden. Auch die Preise steigen. Gesamtschweizerisch weist der IAZI Preisindex eine Zunahme von 6.5% über das letzte Jahr und von rund 90% über 25 Jahre aus. Eine regionale Betrachtung dieser Wachstumsraten zeigt aber wie bei den Einfamilienhauspreisen auf, dass im letzten Vierteljahrhundert hauptsächlich in der Région Lémanique mit einer durchschnittlichen jährlichen Preiszunahme


Immobilien Brief Schweizer

Fortsetzung

Von kommenden Stars und gefallenen Engeln

Seite  Ausgabe 17 / November 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche von 3.1% eine über der Teuerung und der Altersentwertung der Immobilie liegende Wertsteigerung erzielt worden ist. Grundsätzlich sind in allen Regionen die jährlichen Zuwachsraten annähernd identisch mit denjenigen der Einfamilienhäuser.

Jedoch gebremstes Preiswachstum Im Gegensatz zu den Einfamilienhäusern zeigt die Gegenüberstellung der Preiszunahme bei den Eigentumswohnungen über die letzten fünf Jahre im Vergleich zur Langzeitbetrachtung (25 Jahre), dass sich das durchschnittliche Preiswachstum in allen Regionen der Schweiz abgebremst hat. Während die Entwicklung in der Région Lémanique als stabil bezeichnet werden kann, haben die jährlichen Zuwachsraten in allen anderen Regionen der Schweiz in den letzten Jahren abgenommen. Die verstärkte Bautätigkeit führte zu einem grösseren Angebot, was sich folgerichtig in verminderter Preissteigerung niederschlug.

Die Rising Stars der Schweiz Was für eine Region insgesamt gilt, muss nicht für jede Gemeinde dieser Regiongelten. Die Analyse zu den Rising Stars der Schweiz hat keine grosse Überraschungen gebracht: Glücklich kann sich nennen, wer vor 25 Jahren seine Wohnung am Genfersee gekauft hat, am besten in den Gemeinden Vandoeuvres oder Cologny. Innert dieser Zeit hat dieses eine Wertsteigerung von über 4% pro Jahr erfahren. Und der Boom geht weiter, denn in den letzten fünf Jahren betrug die Zuwachsrate annähernd 10% jährlich! Mit der beschleunigten Preissteigerung, welche diverse Gemeinden in der Région Lémanique erfahren, können knapp noch die beiden Zürichseegemeinden Kilchberg und Zollikon mithalten (Zunahme um rund 2% jährlich gegenüber dem Schnitt über 25 Jahre). Erwähnenswert sind aus den anderen Regionen zudem die Basellandschaftlichen Gemeinden im Süden und Westend der Stadt Basel wie Bottmingen und Binningen, der Tessiner Ferienort Ascona und das Schwyzer Steuerparadies Wollerau, welche alle in den letzten fünf Jahren eine zusätzliche Preissteigerung von plus 1% und mehr erfahren haben. Anzeige


Immobilien Brief Schweizer

Fortsetzung

Von kommenden Stars und gefallenen Engeln

Seite  Ausgabe 17 / November 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Eigenheim als Inflationsschutz In den letzten 25 Jahren betrug die Teuerung in der Schweiz durchschnittlichpro Jahr rund 2.0%, gemessen am Landesindex der Konsumentenpreise vom Bundesamt für Statistik. In der gleichen Periode (1981-2006) stiegen hingegen die Eigenheimpreise (Einfamilienhäuser/ Eigentumswohnungen) stärker an. Die jährliche Preissteigerung betrug im Mittel 2.5%. Die Erhaltung der Kaufkraft (Teuerungsschutz) ist ein wichtiges Argument für den Kauf von Sachwerten wie Immobilien. Das „Portfolio“ Immobilie setzt sich aus zwei Aktiven zusammen, Gebäude und Land. Der prozentuale Anteil des Landes (relativer Landanteil) am Gesamtwert ist dabei an begehrten Lagen wesentlich höher (z.B. 50%) als an mittleren (z.B. 30%) oder gar an schlechten Lagen (z.B. 10%). Die eigentlichen Preissteigerungen im Schweizer Immobilienmarkt finden auf dem Boden statt, das Gebäude hingegen wird (regelmässige Sanierungen und Unterhalt ausgenommen) jährlich an Wert verlieren. Wer vor 25 Jahren ein Einfamiliehaus gekauft hat in einer Gemeinde, deren jährliche Preissteigerungen mit 2.5% der gesamtschweizerische Entwicklung entspricht, hat die Inflation von 2% übertroffen und mit 0.5% einen Beitrag an die Altersentwertung seiner Immobile leisten können. Ein weiterer Vorteil der „guten Lage“ und der dahin eingehenden Preissteigerung lag in der „automatischen Amortisation“ der Schulden. Wer sein Haus vor 25 Jahre zu 100 gekauft und zu 60 finanziert hatte, konnte – ohne je einen Franken zu amortisieren – seine prozentuale Verschuldung von 60% auf 33% stark reduzieren. Für das Haus müsste heute im neuen Zustand 185 bezahlt werden. Aufgrund einer Altersentwertung von 12.5 (25 Jahre, 1% p.a. auf dem Gebäudeteil von ursprünglich 50) reduziert sich dieser Wert auf 172.5. Die Verschuldung steigt damit wieder leicht an auf rund 35%. Ein Verkauf der Immobilie nach 25 Jahren und ein Umzug in eine günstigere Lage bzw. Immobilie ermöglicht somit den Kauf eines Objektes mit Eigenmitteln von 112.5 (172.5-60 Schuld). n Donato Scognamiglio Der Autor ist CEO und Partner des IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien in Zürich.

Anzeige

natürlich in Farbe Inserate erwecken Interesse. anzeigen@immorunde.ch


Immobilien Brief Schweizer

Seite  Ausgabe 17 / November 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Institutionelle Anleger: Investment Offices lösen passive Verwaltungen ab Bei internationalen Immobilienanlagen befindet sich die Schweiz noch am Anfang eines Investment-Schubes. Indirekte nicht-kotierte Immobilienanlagen werden in Europa wie auch in der Schweiz bei institutionellen Anlegern immer beliebter. Mit deutlich steigender Tendenz macht ihr Anteil mittlerweile über 10 Prozent des institutionellen Immobilienvermögens aus. Dies geht aus dem Immobilien Investment Survey 2006 hervor, der jüngsten Publikation der Sal. Oppenheim Real Estate. pd. Oppenheim befragte 56 institutionelle Immobilieninvestoren zu ihren Vermögensallokationen und Anlagepräferenzen. Mit einem Immobilienvermögen der Umfrageteilnehmer von 53,6 Mrd. CHF repräsentiert die Studie nach Angaben der Studienverfasser über 40 Prozent des Immobilienvermögens von Pensionskassen und Versicherungen in der Schweiz.

Wachsende Nachfrage nach indirekten Anlagen Indirekte Immobilienanlagen erfreuen sich in Europa wie in der Schweiz einer wachsenden Nachfrage durch institutionelle Investoren. Innerhalb von zwei Jahren hat sich der Anteil der kotierten und nicht-kotierten indirekten Immobilienanlagen am gesamten Immobilienanlagevolumen der Umfrageteilnehmer von durchschnittlich 7,0 auf 24 Prozent mehr als verdreifacht. Das hat auch direkte Folgen für die Grösse und Zusammensetzung des Immobilienteams. Wo früher für den direkt gehaltenen Immobilienbestand grosse passive Verwaltungen eingesetzt wurden, wird immer mehr ein aktives Investment-Office gefragt sein, welches für indirekte Immobilienanlagen eine Managerauswahl trifft und das Investment-Controlling durchführt.

Anzeige


Schweizer

Seite  Seite Ausgabe 17 / November 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Fortsetzung

Bei der Allokation der investierten Mittel in indirekte Anlagen zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen Pensionskassen und Versicherungsunternehmen: 44 der 47 Pensionskassen, die an der Umfrage teilgenommenen haben, investieren indirekt, 23 Pensionskassen greifen dabei auch auf nicht-kotierte Anlagen zurück. Versicherungsunternehmen hingegen greifen deutlich seltener auf nicht-kotierte Vehikel zurück, was unter anderem mit den Anlagerichtlinien des Bundesamtes für Privatversicherungen (BPV) zusammenhängt. Diese schreiben vor, dass Beteiligungen von weniger als 50 Prozent an nicht-kotierten Immobiliengesellschaften, dem gebunden Vermögen nicht zugewiesen werden dürfen. Bei kotierten Immobilienanlagen sind die Liquidität und die gute Performance für die Mehrheit der teilnehmenden Investoren die entscheidenden Motive für eine Investition in diese Anlageform. Dabei werden rund 50 Prozent der börsenkotierten Immobilienanlagen der Schweizer institutionellen Investoren in Europa sowie Nordamerika angelegt. Kotierte Schweizer Immobilienvehikel erfahren eine Gewichtung von 46,0 Prozent. Damit ist bereits über die Hälfte des kotierten Immobilienvermögens von Schweizer Institutionellen im Ausland investiert.

Immobilien Brief Institutionelle Anleger: Investment Offices ...

Last Minute

Palme vor Dubai wird bezugsfertig pd. Eine der ersten künstlichen Inseln, die «Palm Jumeirah», im Golfemirat Dubai wird in den kommenden Wochen bezugsfertig. Auf dem aufgeschütteten Eiland in Form einer etwa fünf mal fünf Kilometer grossen Palme können bis Ende des Jahres die Besitzer von 3900 Wohnungen und Villen Einzug halten. Fünf Jahre dauerten die Bauarbeiten für die «Palm Jumeirah» (Jumeirah-Palme), die von der staatlich kontrollierten Firma Nakheel geleitet werden. Die teuersten Villen werden auf über vier Millionen Dollar (rund fünf Mio. Franken) geschätzt. Nur wenige Meilen von der Palme entfernt nimmt ein weiteres Mega-Projekt langsam Formen an, «The World» (Die Welt), eine Ansammlung von Inseln, die aus der Luft wie die Weltkarte aussehen. Doch die Arbeiten ziehen sich in die Länge, erst 13 Prozent der künstlichen Inseln sind bislang fertig.

Eine Vielzahl der institutionellen Investoren möchte den Anteil des direkt gehaltenen Immobilieneigentums zu Gunsten von indirekten Eigentumsformen senken. Neben der Reduzierung des Anteils der direkten Anlagen zeigt die Umfrage deutlich, dass die Schweizer institutionellen Anleger den Blick ins Ausland richten und in den nächsten Jahren ihre Anteile im Ausland deutlich ausbauen werden. Vor allem ist auch mit einer steigenden Allokation in nicht-kotierte Anlagen zu rechnen. Diese Anlageform wird verstärkt als Teil des globalen Immobilien-lnvestmentuniversums wahrgenommen.

Am Anfang eines internationalen Investment-Schubes Auch der Vergleich der Schweizer Studienergebnisse mit europäischen Umfrageergebnissen der European Association for Investors in NonListed Real Estate Vehicles (INREV) zeigt bei beiden Gruppen einen klaren Trend zu indirekten, nicht-kotierten Immobilienanlagen. Europä-


Schweizer

Seite  Seite Ausgabe 17 / November 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Fortsetzung

ische Investoren möchten durch indirekte Anlagen eher einen Zugang zu ausländischer Managementexpertise erreichen, da es zeit- und kostenintensiv ist, diese selber aufzubauen. Bei Schweizer Investoren werden zurzeit vor allem Diversifikationseffekte gezielt gesucht. Während sich auf europäischer Ebene solche Investitionen in den vergangenen Jahren einen festen Platz in der Immobilienallokation und in der ImmobilienInvestment-Gemeinschaft geschaffen haben, ist die Schweiz noch am Anfang eines internationalen Investment-Schubes.

Immobilien Brief Institutionelle Anleger: Investment Offices ...

Unterschiede sind auch bei den Managementstilen der Anlagen zu erkennen: So bevorzugen europäische Investoren das Value-Added-Segment, Schweizer Investoren hingegen primär Core-Investments. Bei weitgehend ähnlichen Ansprüchen an die Corporate Governance bevorzugen Schweizer Pensionskassen zudem offene Fondsstrukturen während europäische Investoren und Schweizer Versicherungen geschlossene Fonds vorziehen. Die Zukunft gehört also vermehrt dem indirekten Immobilienbesitz im In- und Ausland. Besonders die Nachfrage nach nicht-kotierten Vehikeln wird deutlich ansteigen. Dies führt zu einer Verlagerung der Immobilienkompetenzen und in diesem Zuge zur vermehrten Auslagerung von Managementfunktionen an spezialisierte externe Assetmanager. n


Immobilien Brief Schweizer

Seite  Seite Ausgabe 17 / November 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Züblin setzt Massnahmenplan um Züblin Immobilière France, eine Tochtergesellschaft (65.3%) der Züblin Immobilien Holding AG, veröffentlichte am 10. November 2006 in Paris ihr Halbjahresergebnis für das Geschäftsjahr 2006/2007. Das Wichtigste in Kürze: Der Halbjahreskonzerngewinn beläuft sich auf 2,6 Mio. Euro; der Bruttomarktwert der Anlage-Immobilien per 30. September 2006 beträgt 162 Mio. Euro. Im Weiteren gibt die Züblin Immobilien Holding AG bekannt, dass sie beabsichtigt, ihre ausstehenden BSAR (Optionen) auszuüben. pd. Züblin Immobilière France gibt für die erste Hälfte des Geschäftsjahres 2006/2007 (1. April bis 30. September 2006) einen Konzerngewinn von 2 582 528 Euro bekannt. Der Bruttomarktwert der Anlage-Immobilien per 30. September 2006 wurde von Jones Lang LaSalle auf 162 010 000 Euro geschätzt. Der Nettomarktwert beläuft sich auf 152 550 000 Euro, was seit dem 31. März 2006 einer Steigerung von 25.4 Prozent entspricht. Der Anstieg des Marktwertes ist hauptsächlich auf den Erwerb einer Geschäftsliegenschaft in Gennevilliers im letzten August zurückzuführen. Auf vergleichbarer Basis beträgt die Wertzunahme 3.5 Prozent. Per 30. September 2006 gibt es keine Leerstände. Der Verwaltungsrat der Züblin Immobilière France wurde zudem von der Muttergesellschaft – der Züblin Immobilien Holding AG – informiert, dass sie beabsichtigt, ihre Optionen (Redeemable Warrants), welche sich im Eigentum der Tochter-gesellschaft EurCE Immobilien Frankreich GmbH befinden, innerhalb der nächsten 15 Tage auszuüben. Entsprechend wird eine Zahlung über 12 408 130 Euro geleistet. In der Folge werden 865 281 neue Aktien geschaffen und das Eigenkapital der Züblin Immobilière France wird von 46,5 Mio. Euro auf 58,9 Mio. Euro erhöht. Drei Optionsscheine, deren Laufzeit am 26. Januar 2007 endet, berechtigen zum Bezug einer Aktie zum Preis von 14.34 Euro. Seit dem 1. April 2006 hat Züblin Immobilière France den strategischen Massnahmenplan, der anlässlich des IPO im März 2006 bekannt gegeben wurde, umgesetzt. Zu den bis heute durchgeführten spezifischen Massnahmen zählen: - Vereinfachte Unternehmensstruktur durch Fusion der beiden Tochtergesellschaften am 21. Juli 2006; - Die Gesellschaft erlangte am 25. Juli 2006 den SIIC-Status, mit Wirkung per 1. April 2006; - Die Gesellschaft machte am 4. August 2006 ihre erste Akquisition und erwarb eine Geschäftsliegenschaft in Gennevilliers (ein Vorort im Nordwesten von Paris), welche vollständig an Europ Assistance vermietet ist.


Immobilien Brief Schweizer

Seite10 10 Seite Ausgabe 17 / November 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Nachholbedarf lässt die Märkte brummen Asien wird immer stärker zum Zentrum des Immobilien-Universums. Das Bevölkerungswachstum, das riesige Anlagevermögen, das in die asiatischen Märkte fliesst und der Nachholbedarf führen zu einem Boom. Zum Beispiel der indische Gewerbeimmobilienmarkt soll sich bis 2015 verdreifachen.

In den indischen Städten haben sich die Preise mehr als verdoppelt. Auf dem Bild Bangalore

pd. Erst waren es die USA, dann Europa. Doch für mindestens die nächsten zehn Jahre wird Asien das Zentrum des Immobilien-Universums sein. Dank der Hälfte der Weltbevölkerung, dem höchsten Wachstum und einer fieberhaften Expansion vieler Branchen wie Finanzdienstleistern und Informationstechnologie wird die Region zwischen Shanghai, Singapur und Mumbai kaum zu schlagen sein. Asiatische Immobilien kommen schon für fast 20 Prozent des weltweiten Anlagevermögens von 475 Milliarden Dollar in der Branche auf, ein grosser Sprung von acht Prozent vor drei Jahren. Und die Aussichten bleiben hervorragend. Von den 2500 Milliarden Dollar, die Schätzungen zufolge in Asiens Immobilienwirtschaft fliessen werden, sind erst 1400 Milliarden ausgegeben. Kein Wunder, dass die reifenden Märkte, die fortschreitende Liberalisierung, die explodierende Mittelklasse und der enorme Aufholbedarf Asien zunehmend zu einer ernsthaften Alternative für europäische Pen-


Schweizer

Seite11 11 Seite Ausgabe 17 / November 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Fortsetzung

sionsfonds machen, die bislang eher Anleihen und Aktien gekauft haben. Von den 67 Milliarden Dollar, die im vergangenen Jahr in asiatische Immobilien flossen, waren 20 Milliarden grenzüberschreitende Investitionen, eine Zunahme um das Dreifache seit 2003.

Immobilien Brief Nachholbedarf lässt die Märkte brummen

Indiens Märkte boomen

Kalender November 2006 Termine zum Vormerken 22.11.2006 bis 25.11.2006 Schweizer Hausbau- und Minergiemesse Bern www.hausbaumesse.ch 27. und 28.11.2006 7. Immobilienkongress IIR Zürich www.iir.de/schweiz

Einer der interessantesten asiatischen Märkte befindet sich in Indien. Indiens Immobilienmarkt brummt, sehr sogar. Die rasant wachsende Volkswirtschaft, der Börsenboom sowie die rapide Zunahme ausländischer Direktinvestitionen nach der teilweisen Öffnung des Marktes im Februar 2005 haben die Preise in den vergangenen zwölf Monaten in allen Segmenten um 20 bis 30 Prozent in die Höhe getrieben. In Mumbai, Neu Delhi, Bangalore and Hyderabad haben sich die Preise mehr als verdoppelt. Doch damit nicht genug. Die Absicht der Regierung, hunderte von Sonderwirtschaftszonen zu errichten, das Aufkommen grösserer Einzelhändler, der forcierte Aufbau der Industrie sowie die wachsende Mittelklasse werden über viele Jahre hinaus die Nachfrage beflügeln. Dem indischen Markt wird bis zum Jahr 2015 eine Verdreifachung des Volumens auf 90 Milliarden Dollar vorhergesagt. Die rasant wachsende Mittelklasse Indiens, die fortschreitende Verstädterung und steigende Einkommen werden den Appetit auf Wohnimmobilien anheizen, besonders nach hochwertigen Wohnungen. Offizielle Statistiken legen nahe, dass in Indien 100 Millionen Wohnungen fehlen. Einzelhandels-Experten zufolge sollen bis 2010 rund 600 neue Einkaufszentren entstehen. Regionalregierungen planen den Bau von 400 neuen Städten mit jeweils einer halben Million Einwohner. Die Verlagerung von Arbeitsplätzen nach Indien schafft jährlich 200 000 Jobs auf dem Subkontinent. Der Boom in der IT-Branche und im Offshoring schafft jedes Jahr zusätzliche Nachfrage nach annähernd 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Indien hat sich auf den Radarschirmen international agierender Investoren etabliert. Obwohl der Markt noch wenig transparent ist und die Liquidität zu wünschen übrig lässt, stellen internationale Player immer mehr Kapital für Indien bereit. Die meisten von ihnen kooperieren mit lokalen Developern, die von ausländischen Partnern Expertise und Kapital erwarten. Der Wandel von einem fragmentierten und von Familien beherrschten hin zu einem standardisierten Markt erleichtert ausländisches Engagement. Fonds, die exklusiv für Indien aufgelegt wurden, haben bereits drei Milliarden Dollar im Land investiert. Vier Milliarden Dollar sind in der Pipeline. Die gelockerten Bestimmungen für Auslandsinvestoren werden allgemein als wichtigster Grund für diesen Schub genannt. Internationale Investoren können in Indien jetzt in gewerbliche Projekte mit mindestens 50 000 Quadratmeter Baufläche investieren. Die Mindestfläche bei Townships wurde drastisch von 36,5 Hektar (100 acres) auf 9,1 Hektar (25 acres) reduziert. Im Baugewerbe sind jetzt 100 Prozent ausländische Investitionen erlaubt. Die internationale Immobilienkonferenz EXPO REAL ASIA präsentiert diesen spannenden Markt am 6. Dezember 2006 in ihrem Konferenzprogramm. www…


Immobilien Brief Schweizer

Seite12 12 Seite Ausgabe 17 / November 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Trend zu höheren Angebotsmieten setzt sich fort Der homegate.ch-Index „Schweiz“ hat im Oktober um 0,2 Prozent zugelegt. Damit setzt sich der seit April dieses Jahres beobachtete Trend steigender Mietpreise fort. Im 12-Monatsvergleich beträgt der Zuwachs plus 1,9 Prozent. Die Angebotsmieten sind in allen betrachteten Regionen sowie unabhängig von Grösse und Alter der Wohnungen gestiegen. pd. Im Oktober sind die Angebotsmieten in der Schweiz auf einen neuen Höchststand von 106,3 Indexpunkten geklettert. Bereits seit April ist der Trend zu höheren Mieten ungebrochen. Das Wachstum der Mietpreise hat sich im Berichtsmonat im Vergleich zum Vormonat leicht abgeschwächt. Zu diesem Ergebnis kommt der homegate.ch-Angebotsmietindex, der vom Immobilienportal homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben wird und die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen misst. Der Anstieg der Mietpreise von kleinen und grossen Wohnungen gleicht sich langsam an

Mieten in Basel holen leicht auf Der Zuwachs der Angebotsmieten ist in der Region Basel im Oktober mit plus 0,6 Prozent stärker ausgefallen als in der Region Zürich (plus


Immobilien Brief Schweizer

Fortsetzung

Trend zu höheren Angebotsmieten setzt ...

Seite13 13 Seite Ausgabe 17 / November 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche 0,1 Prozent) und Bern (plus 0,2 Prozent). Die regionalen Unterschiede haben sich demzufolge leicht abgeschwächt. Innert Jahresfrist stiegen die Angebotsmieten in Basel im Vergleich zu Zürich (plus 1,5 Prozent) und Bern (plus 3,2 Prozent) mit plus 1,0 Prozent jedoch noch immer am wenigsten an.

Neue und alte Wohnungen: ähnliche Entwicklung IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche GmbH, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Bahnhofstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich

Die Angebotsmieten neuer und alter Wohnungen haben sich im Oktober mit einem Anstieg von plus 0,1 Prozent bzw. plus 0,2 Prozent praktisch identisch entwickelt. Der Indexstand von alten Wohnungen (106,8 Punkte) liegt leicht über demjenigen von neuen Wohnungen (106 Punkte). Bei kleinen Wohnungen war ein Anstieg von plus 0,3 Prozent (Indexstand: 106,5 Punkte) zu beobachten, während der Index grosser Wohnungen mit 0,1 Prozent etwas weniger stark zulegte und bei 107,1 Punkten liegt. Es ist eine leichte Angleichung der Mietpreise kleiner und grosser Wohnungen zu erkennen.

Qualitätsbereinigung Die Entwicklung der Angebotsmietpreise für die Schweiz wird um die unterschiedliche Qualität, Lage und Grösse der Wohnungen korrigiert. Der Vorteil dieser so genannt hedonischen Methode liegt darin, dass die wirkliche Mietpreisentwicklung für neue und wieder zu vermietende Wohnungen abgebildet wird.

Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch

Der homegate.ch-Angebotsmietindex “Basel, Bern, Zürich” misst die monatliche Veränderung der Mietpreise von neu und wieder zu vermietenden Wohnungen in den Wirtschaftsräumen Basel, Bern und Zürich. Basis bildet der Januar 2002 mit Indexstand 100. Zwar haben sich im Oktober die regionalen Unterschiede bei der Mietpreisentwicklung etwas abgeschwächt, doch innert Jahresfrist stiegen die Angebotsmieten in n Bern um stolze 3,2 Prozent.

immobilienbrief-17_11_06  

INHALT Ihr Remi Buchschacher Editorial Institutionelle Anleger: Investment Offices lösen passive Verwaltungen ab ........ 6 Remi Buchschache...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you