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Immobilien Brief Schweizer

das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 15 / Oktober 2006 Editorial

Editorial................................ 1 Wer A sagt, muss auch B sagen................................ 2 Renditedenken wichtiger als Sicherheit......................... 5 Last Minute............................ 6 Hotelprojektentwicklung: Von Mythen und Märchen........ 7 Kalender............................... 9 Zuwachsraten im zweistelligen Bereich..............10 Last Minute...........................10 Mehr Besucher an der Expo Real.............................12 Vorbereitungen für FM-Messe laufen...................13 Impressum...........................13

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Investoren gehen vermehrt wieder grössere Risiken ein Nun ist es quasi amtlich: Das verbesserte Wirtschaftsklima schlägt sich im Verhalten der Immobilieninvestoren nieder. Während noch vor einem Jahr 37 Prozent der Anleger dem Renditeaspekt den Vorrang gegenüber dem Sicherheitsdenken gaben, sind es mittlerweile stolze 59 Prozent. Sechs von zehn europäischen Investoren zeigen damit also mehr Risikobereitschaft und mehr Optimismus. Das zeigt eine Studie aus Deutschland. Remi Buchschacher Redaktionsleiter Eine Entwicklung, die auch an der Schweiz nicht spurlos vorbei ziehen dürfte. Mehr Risikobereitschaft braucht es auch bei Investments in so genannte B-Standorte. Weil sich die Märkte an A-Lagen immer mehr verengen, rücken die Zweitklasslagen zwangläufig in den Vordergrund. Das ist auch gut so, denn Geld lässt sich mit gut gemanagten Immobilien auch dort verdienen. Und gute Objekte sind nicht nur an der Bahnhofstrasse in Zürich zu finden. Voraussetzung ist aber eine ausgezeichnete Planung und die Berücksichtigung der an B-Standorten herrschenden Marktbedingungen. Zum Beispiel: Leerstandsrisiko und geringere Nachfrage beim Verkauf. Sie finden auf dieser Seite, liebe Leserinnen und Leser, eine sanft renovierte Gestaltung. Wir haben Platz geschaffen. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, auf Ihre Produkte, Dienstleistungen und Events aufmerksam zu machen und diese einem grossen Publikum zu präsentieren. Rufen Sie uns an: 076 337 81 38 Ihr Remi Buchschacher Anzeige

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INHALT

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Seite  Seite Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Wer A sagt, muss auch B sagen Nachdem die guten Objekte an A-Standorten immer rarer werden, konzentrieren sich die Käufer vermehrt auch auf die B-Standorte. Dort ist die Stabilität besser und die Renditen sind höher, aber das Risiko auch. Prominente Immobilienstandorte verlieren zunehmend an Glanz und enttäuschten in den letzten zwei Jahren viele Investoren: die Büromieten sanken, Werte verfielen, die Vermietung war teilweise extrem schwierig. Deshalb richten Anleger und Entwickler ihre Aufmerksamkeit verstärkt auf Städte in der zweiten Reihe – auf die so genannten B-Standorte. Der Begriff tönt so, als handle es sich um Standorte minderer Qualität. Doch das täuscht: Die Märkte von B-Standorten sind zwar kleiner als die der wichtigsten Metropolen, aber sie sind nicht schlechter und weisen sogar Qualitäten auf, die den A-Standorten fehlen: Sie bieten mehr Stabilität und oft sogar eine höhere Rendite.

Investments in B-Standorte (hier zum Beispiel Sursee) sind interessant und können sich durchaus lohnen.

Welche Standorte in die Kategorie A oder B eingestuft werden, hängt häufig vom Standpunkt des Betrachters ab. In den Reports der global tätigen Immobiliendienstleister gibt es nur wenige A-Standorte. In der Schweiz zählen dazu nur Zürich, Zürichsee-Region, Basel und Genf. Bereits bei Zug und Bern werden Vorbehalte gemacht. Für die Abgrenzung zwischen A- und B-Märkten gibt es weder allgemein verbindliche qualitative noch qualitative Kriterien. Aufzählen könnte man Invest-


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ment- oder Vermietungsumsätze, Spitzenmieten, Flächenbestände – oder eine Mischung aus allen. „Deutlich wird aber eines: Zwischen der Einwohnerzahl einer Stadt und ihrer Einstufung in die eine oder andere Kategorie gibt es keinen direkten Zusammenhang“, sagt dazu Daniel Peter, CEO der HIAG Real Estate AG in Riehen.

Immobilien Brief Wer A sagt, muss auch B sagen

Unterschiede in einer Stadt Komplizierter wird es bei der Betrachtung unterschiedlicher Marktsegmente. Bei Büro, Handel, Wohnen und Gewerbe kann eine Stadt in unterschiedlichen Kategorien landen. „Der Blick auf B-Lagen lohnt sich aber auf jeden Fall“, sagt Urs Ledermann, CEO der Ledermann Immobilien und Beteiligungen AG in Zollikon. Er zählt dazu auch die Städte Aarau, Lausanne, Lugano, St. Gallen und Winterthur. „B-Standorte bieten bezüglich Stabilität und Ausgeglichenheit Einiges“, ist er überzeugt. Doch was sind denn die Gründe für ein Hinwenden zu B-Standorten? Zum einen sind da sicherlich die Negativwerte, welche die A-Standorte aufweisen: hohe Leerstände und geringe Renditen. Das sieht an den BStandorten anders aus. Zum andern gibt es aber auch weitere wichtige B-Merkmale: „Ein Psychiater würde sagen: An A-Standorten neigen die Märkte zum Wechsel zwischen manischer und depressiver Stimmung. Der B-Charakter ist dagegen viel ausgeglichener. Auch in guten Zeiten werden vorwiegend Gebäude errichtet, für welche bereits im Vorfeld Mieter gefunden wurden, und es gibt kaum spekulative Entwicklungen“, sagt Daniel Peter. Und Urs Ledermann ergänzt: „Es besteht weniger Volatilität in den Liegenschaftspreisen, es gibt ausgeglichenere Tätigkeiten in Industrie, Dienstleistung und Gewerbe. Die Märkte sind weniger abhängig von grossen Branchen wie Versicherungen, Banken etc. Damit ist man weniger vom Gedeihen von einzelnen Grossbranchen abhängig“.

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ImmobilienGespräche Das vierte und letzte Immobiliengespräch in diesem Jahr widmet sich dem Thema:

Facility Management - mehr als nur ein Begriff? Die Referenten sind: Dr. Samuel Gerber, Architekt und Raumentwickler, Zürich Hannes Bühler, Leiter Gebäudemanagement Post Immobilien, Bern Curdin Hess, Leiter Facility Management Karl Steiner AG, Zürich

Der Anlass findet am 16. November 2006 im Restaurant Au Premier im Zürcher HB statt und beginnt um 18.45 Uhr. Die Teilnahme ist noch einmal kostenlos und wegen der beschränkten Platzzahl empfehlen wir Ihnen eine frühzeitige Anmeldung über unsere Website www.immorunde.ch. zur Beachtung: Entgegen unserer ursprünglichen Absicht werden wir im 2007 aus organisatorischen Gründen eine Teilnahmegebühr für die Immobiliengespräche erheben. Dabei werden wir aber eine Vergünstigung in Form einer Mitgliedschaft für Private und Firmen anbieten. Sie erhalten dazu in Kürze alle relevanten Informationen. Wir danken für Ihr Verständnis und hoffen, Sie auch weiterhin bei diesen Gesprächen begrüssen zu dürfen!


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Wer A sagt, muss auch B sagen

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Rendite im Mittelpunkt Höhere Stabilität und Ausgeglichenheit zeichnen also B-Standorte aus. Dazu kommt ein weiterer wichtiger Grund, um in B-Lagen zu investieren: die Rendite. An B-Lagen gibt es weniger Druck von Seiten der Anleger, so dass die Kaufpreise im Verhältnis zur erzielbaren Miete deutlich niedriger sind. Das führt zu steigenden Renditen. Eine Langzeitstudie von Ernst & Young zeigte in Deutschland auf, dass zwischen 1986 und 1999 Büro-Objekte an B-Lagen mit über 7 Prozent rentierten, während an A-Lagen nur 5,5 Prozent erwirtschaftet werden konnten. Zwar haben sich die Verhältnisse in der Zwischenzeit wieder etwas angepasst, doch die Renditen an B-Lagen sollten immer noch rund ein Prozent höher liegen, wie Urs Ledermann betont. Denn trotz allen Vorteilen bestehen an B-Lagen halt auch Nachteile, welche durch eine höhere Rendite kompensiert werden müssen. Für Daniel Peter treten folgende Nachteile der B-Standorte am deutlichsten hervor: „Ihre Märkte sind kleiner und weniger transparent. Die geringe Grösse führt zu einer kleineren Auswahl für Investitionswillige. Besonders sichere und pflegeleichte Immobilien mit möglichst nur einem Mieter, der eine gute Bonität aufweist, sind selten zu finden“. Finde sich an einem B-Standort dennoch eine solche Konstellation, berge diese ein besonderes Risiko: „Sollte der Vorzeige-Mieter ausziehen, findet sich kaum ein entsprechender Nachfolger. Dem gerade noch besonders rentablen Objekt droht damit eine Entwertung“, warnt Peter. Ist ein gutes Objekt gefunden, zeigt sich auf längere Sicht eine weitere negative Charakteristik der hohen Stabilität an B-Standorten: Hier ist die Wachstumsdynamik und das Wachstumspotenzial meist geringer als an A-Standorten. Dies bedeutet, dass eine kräftige Wertsteigerung der Immobilie bis zum Verkauf eher unwahrscheinlich ist. Ausserdem zeigt sich beim Verkauf ein weiterer Nachteil der geringen Marktgrösse: Der Verkäufer kann den Preis nur selten per Bieterwettbewerb in die Höhe treiben, da sich - im besten Fall - nur ein Erwerbswilliger finden lässt. Wer allerdings mit den Vor- und Nachteilen von A- und B-Standorten umgehen kann, wird sein Portfolio entsprechend optimieren können. n Remi Buchschacher

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Renditedenken wichtiger als Sicherheit Die europäischen Immobilieninvestoren treffen ihre Investitionsentscheidungen verstärkt unter dem Renditeaspekt. Sicherheit als Entscheidungsparameter hat gegenüber 2005 signifikant an Bedeutung verloren. Dies ist ein zentrales Ergebnis der Studie “Immobilieninvestitionen in Europa 2006”, die vom Marktforschungsinstitut Synovate im Auftrag der DIFA Deutsche Immobilien Fonds AG, Hamburg, durchgeführt wurde.

In Deutschland sind die institutionellen Investoren am risikofreudigsten.

pd. Von den befragten europäischen Immobilieninvestoren ordnen 59 Prozent dem Renditeaspekt die oberste Priorität bei der Investitionsentscheidung zu. Im Vorjahr war die Renditeorientierung der europäischen Investoren mit 37 Prozent sehr viel schwächer ausgeprägt. “Die deutliche Veränderung bei Immobilieninvestmententscheidungen hin zu einer stärkeren Renditeorientierung ist Beleg für den gewachsenen Optimismus, den die Immobilieninvestoren vor dem Hintergrund einer wahrgenommen Klimaverbesserung an den Investmentmärkten und der Wahrnehmung einer verbesserten wirtschaftlichen Perspektive für das eigene Unternehmen an den Tag legen”, erläutert Ingo Hartlief, Mitglied des DIFA-Vorstandes, die Studienergebnisse. Der von DIFA erhobene Investmentklima-Index - Trendbarometer für Einstellungen und Erwartungen der institutionellen Immobilieninvestoren in Europa - legte entsprechend in allen Befragungsländern, um 7 Punkte am kräftigsten in Deutschland, zu. Für die Studie wurden 200 institutionelle Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Grossbritannien - darunter Initiatoren von Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds, Immobilien-Aktiengesellschaften, Real Estate Investment Trusts (REITs), Projektentwickler, Pensionskassen und Versicherungen - repräsentativ zu ihrem Investmentverhalten befragt.

Bewusster Umgang mit Risiken Korrespondierend mit der stärkeren Renditeorientierung identifiziert die Studie grössere Veränderungen in der Einstellung zu Risiken bei Immobilieninvestitionen. Während in 2005 rund 58 Prozent der institu-


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Renditedenken wichtiger als Sicherheit

Last Minute

Dok über das Empire State Building Unglaublich aber wahr: In nur 45 Tagen wurde das Empire State Building in New York gebaut. Eine solche Bauzeit klingt abenteuerlich, 443 Meter Höhe sind verwegen, 102 Stockwerke gab es noch nie. Aber 1931 ist es geschafft! In New York stand das höchste Gebäude der Welt, das den Stolz einer ganzen Nation ausdrückte und ein Zeichen der Hoffnung setzte. Eine TV-Reportage erzählt die Geschichte über den Bau des vielleicht berühmtesten Wolkenkratzers der Welt und zeigt eine amerikanische Erfolgsgeschichte. n-tv, Samstag, 4. November um 21.10 Uhr.

Seite  Seite Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche tionellen Immobilieninvestoren Risiken bei Immobilien-Investitionen als “selbstverständlich” bezeichneten, hat sich der Wert in 2006 auf 73 Prozent signifikant erhöht. Mit investment- und immobilienbezogenen Risiken im Immobilienbereich gehen der eigenen Einschätzung nach 87 Prozent (Vorjahr: 83 Prozent) der Investoren “sehr bewusst” um. “Es fällt auf, dass die stärkere Renditeorientierung in der Erwartung der institutionellen Immobilieninvestoren einen erhöhten Bedarf an systematischem Risikomanagement nach sich zieht”, so Hartlief. Das aktive Risikomanagement bei Immobilieninvestitionen wird nach Ansicht von 68 Prozent der institutionellen Investorengruppen an Bedeutung gewinnen. 75 Prozent der deutschen Investoren glauben an die wachsende Bedeutung von Risikomanagement in der Zukunft; dieser Ansicht sind auch mehrheitlich die französischen (64 Prozent) und britischen Investoren (59 Prozent). Besondere Risiken bei Immobilieninvestments sehen jeweils 67 Prozent der institutionellen Immobilieninvestoren bei “Klumpenrisiken auslaufender Mietverträge” und der “Vermietungsquote”. 54 Prozent der Befragten halten sich aus der “Höhe der Fremdfinanzierung” ergebende Risiken für bedeutsam. “Klumpenrisiken” durch regionale Übergewichtungen und Risiken aus “hohen Einzelobjektvolumina” sind für jeden zweiten Investor (sehr) wichtig (jeweils 47 Prozent). “Die genannten Risiken spielen bei den britischen Immobilieninvestoren eine deutlich geringere Rolle als bei Investoren aus Deutschland und Frankreich”, sagt Ingo Hartlief. “Dies weist auf deutliche Unterschiede in der Risikobeurteilung von deutschen und britischen Investoren hin, die Investmentrisiken eher im Fehlen von Standards und den damit verbundenen Transparenzdefiziten sehen.”

Wiederveräusserbarkeit verstärkt im Blick Die Transparenz hinsichtlich verfügbarer Immobiliendaten hat für 63 Prozent der befragten Investoren eine massgebliche Relevanz für die Investitionsentscheidung. Eine noch wichtigere Rolle spielen im Vergleich hierzu die wirtschaftlichen Eckparameter der Investition, die z.B. über die “Bonität der Mieter” (für 86 Prozent sehr wichtig bzw. wichtig) und die “Immobilienqualität” (83 Prozent) in die Entscheidung mit einfliessen. Gefragt nach den wesentlichen Parametern der Investitionsentscheidung, nennen die institutionellen Immobilieninvestoren am häufigsten die “Wiederveräusserbarkeit der Immobilie”. 77 Prozent der Befragten sehen hierin ein massgebliches Investitionskriterium; ähnlich großen Einfluss auf die Investitionsentscheidung nehmen der “Vermietungsstand” (75 Prozent), das “Entwicklungspotenzial” (74 Prozent) und das “Mietsteigerungspotenzial der Immobilie” (73 Prozent), gefolgt von den “Konjunkturaussichten des Investitionsstandortes” (69 Prozent) und der “Flächennachfrage- bzw. Angebotssituation” (68 Prozent). n


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Seite  Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Kolumne

Hotelprojektentwicklung: Von Mythen und Märchen Hotels sind die wohl komplexesten Gewerbeimmobilien. In Büroimmobilien geht der Mieter seinen eigenen Geschäften nach. Das Gebäude ist nur die äussere Hülle, die ihm die Arbeit bestenfalls angenehmer macht oder sein Image unterstützt. Ganz anders in der Hotellerie: dort erwirtschaftet der Hotelier mit und durch die Immobilie seine Umsätze. Sie ist gewissermassen seine Hardware. Seine hotelfachlichen Qualitäten wäre dementsprechend die Software. Beides zusammen bringt optimale Ergebnisse.

Beate Lichner

Unter dem Aspekt “Hotelprojektentwicklung” kann naturgemäss nur die Immobilienseite betrachtet werden. Hotels sind Spezialimmobilien, die eine dem Risiko angemessene Rendite bringen müssen. Wiederum in Abhängigkeit von Standort und Kategorie sollte diese sich in einer Grössenordnung von 6 - 6,5 Prozent bewegen. Einfachere Häuser wie z.B. Budgethotels an den Ausfallstrassen grosser Städte, mit einer kürzeren Lebensdauer, sollten die genannte Durchschnittsrendite übersteigen. Exklusive Häuser in sehr werthaltigen Lagen bewegen sich am unteren Rand dieser Range.

Mythos 1: “Hotels mit teuren Übernachtungspreisen bringen die höchste Rendite” Häufig wird eine falsche, meist zu hohe Hotelkategorie angestrebt, weil automatisch vermutet wird, dass ein “teures” Hotel auch die beste Rendite erwirtschaftet. Der Übernachtungspreis sagt aber nichts aus über Belegungsquote und Kostenstruktur. Die Fähigkeit eines Hotels eine gute Pacht zu zahlen und damit für den Investor eine gute Rendite zu garantieren, wird bestimmt durch die folgenden Faktoren: • Durchschnittszimmererlös (leider nicht identisch mit den veröffentlichten Preisen) Anzeige

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Hotelprojektentwicklung: Von Mythen ...

Seite  Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche • Belegungsquote • Food & Beverage Erlös (Gastronomie- und Konferenzumsätze) • Kostenstruktur des Hotelbetriebes Eine zu niedrige Belegung und zu hohe Kosten können auch bei hohen Zimmer-Preisen zu einem negativen Betriebsergebnis führen. Für die Pacht bleibt dann nicht mehr ausreichend übrig.

Mythos 2: “Der Hotelbetreiber kennt alle lokalen Märkte” Anders ist es nicht zu verstehen, dass Projektentwickler ohne eigene Marktkenntnis Hotelketten Grundstücke / Projekte anbieten, ohne selbst eine klare Vorstellung von Kategorie und Positionierung des geplanten Hotelprojektes zu haben. Das Ergebnis ist meistens ein allgemein gehaltener “letter of intent” und bestenfalls ein zu niedriges Pachtangebot. Hotelbetreiber kennen die Märkte in denen sie bereits präsent sind, dann scheiden sie aber als Pächter meistens aus. Nur bei sehr grossen, bekannten Destinationen kann eine Vorkenntnis erwartet werden. In den übrigen Fällen müssten sie sich ebenfalls erst Kenntnis verschaffen, was Zeit und Geld kostet. Eine bessere Verhandlungsposition hat der Promoteur, der bereits weiss, was das Hotel erwirtschaften kann.

Mythos 3: “Wenn Büroprojekte sich nicht rechnen, kann man es immer noch mit einem Hotel versuchen” Dies funktioniert selten. Die wenigsten Büroprojekte lassen sich ohne grösseren Aufwand in funktionierende Hotels umplanen. Wenn der Büromarkt lahmt, weil die Wirtschaft schlecht läuft, wird auch bei den geschäftlichen Hotelübernachtungen gespart.

… und das Märchen vom “billigen Geld” Gemeint ist die Mär vom Investor, der Hotels als Liebhaberobjekt sammelt und auf eine auskömmliche Rendite verzichtet. Diesen Investor gibt es zwar schon. Er ist aber so selten wie ein Lotteriegewinn. Anstatt Zeit und Geld mit der Suche nach dem Traumprinzen zu verbringen, sollte man selbiges in eine gute Projektentwicklung stecken. Anzeige


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Hotelprojektentwicklung: Von Mythen ...

Seite  Seite Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Erfolgreiche Hotelprojektentwicklungen laufen im Prinzip nach demselben Schema ab wie auch Büroentwicklungen. Aufgrund des engeren Marktes werden jedoch Unzulänglichkeiten in der Vorbereitung und eine ungenügende Feasibility stärker abgestraft. Im Rahmen einer Feasibility Study sollten folgende Punkte gründlich untersuchen und fachlich beurteilt werden:

1. Standortevaluierung: Kalender November 2006 Termine zum Vormerken 07.11.2006 12. Herbstseminar Ressourcenknappheit, Erneuerbare Energien Kongresshaus Biel www.hausmesse.ch 09.11.2006 Schweizer Immobilienmärkte 07 Gottlieb Duttweiler Institut Rüschlikon www.euroforum.ch 16.11.2006 4. Schweizer Immobiliengespräch Restaurant Au Premier, Zürich www.immorunde.ch 22.11.2006 bis 25.11.2006 Schweizer Hausbau- und Minergiemesse Bern www.hausbaumesse.ch 27. und 28.11.2006 7. Immobilienkongress IIR Zürich www.iir.de/schweiz

Ist mein Grundstück hinsichtlich Lage, Verkehrsanbindung und Umfeld grundsätzlich für ein Hotel geeignet?

2. Marktanalyse: Wie hoch ist das Marktpotential? Konkret: mit wieviel Logiernächten kann das neue Hotel rechnen? Werden diese durch Marktwachstum erzielt oder durch Verdrängungswettbewerb? Wie sieht die Zielgruppenstruktur aus? Wer sind die Mitbewerber? Wie ist das preisliche Gefüge?

3. Konzeption: Wie positioniert sich das neue Hotel im lokalen Markt? Eine Marktnische kann ein gewisses Preissegment und die Kategorie sein. Aber auch eine thematische Segmentierung kann - insbesondere in gesättigten Märkten sinnvoll sein. Das Designerhotel, der Club, das Konferenzhotel, das Suitenhotel können eine Marktnische sein, wenn das Angebot bereits hoch ist. Welche sind die Unique Selling Propositions, kurz: USP’s, also jene Punkte, mit denen es sich von den übrigen Marktteilnehmern unterscheidet. Welches ist die richtige Betriebsgrösse? Welche Features muss man anbieten? Insbesondere in gesättigten Märkten der Ferienhotellerie muss das Hotel eigene Aufenthaltsmotive bieten.

4. Wirtschaftlichkeit: Dazu gehören eine Wirtschaftlichkeitsprognose für das Hotel und die Schätzung der Investitionskosten (Hotelimmobilie einschliesslich Ausstattung). Kann mit den zu erwartenden Betriebsergebnissen eine angemessene Rendite sichergestellt werden? Ausgestattet mit einer aussagekräftigen Feasibility Study lässt sich dann auch die wichtige Aufgabe, den passenden Hotelbetreiber zu finden, gut bewerkstelligen. Zu klären ist, welcher Betreiber passt am besten zu der aus dem Markt abgeleiteten Konzeption. Sind sein Brand und seine Bonität gut genug um einen Investor zu finden? Welches Vertragsmodell kann realistisch durchgesetzt werden? n Beate Lichner Die Autorin ist Geschäftsführerin der Lichner Projects GmbH in Wabern bei Bern. Sie hat für die FAY Gruppe in Frankfurt am Main das Luxushotel “Villa Kennedy” entwickelt, das seit März diesen Jahres durch die Rocco Forte Hotels geführt wird. Die “Villa Kennedy” hat den diesjährigen MIPIM Award als beste Hotelimmobilie erhalten.


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Seite10 10 Seite Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Zuwachsraten im zweistelligen Bereich

Last Minute

Einladung an künftige Facility Manager pd. Die Verleihung des 3. FM-Arena Award wird wiederum anlässlich der FM-MESSE am 28. März 2007 im Messezentrum Zürich stattfinden. Sinn und Zweck der Verleihung ist die Nachwuchsförderung von jungen FM-Berufsleuten und FM-Talenten. Teilnahmeberechtigt ist, wer eine Diplomarbeit mit Abschluss im Jahre 2006 und einer Mindestnote von 5,5 vorweisen kann und einen damit verbunden eidgenössisch anerkannten Abschluss einer FMFachrichtung an Hochschulen, Fachhochschulen, Höheren Fachschulen, NDS oder NDK. Die Arbeiten müssen bis spätestens am 14. Dezember 2006 bei folgender Adresse eingereicht sein: FM-Arena Postfach 1220 Norastrasse 7 8040 Zürich www.fm-arena.ch

Die 24 wichtigsten europäischen Immobilienhochburgen wiesen im dritten Quartal 2006 die niedrigste Leerstandsquote seit 2003 auf und erreichten den höchsten jemals erzielten Dreivierteljahresumsatz. Nur noch vier Städte stehen vor der 6-Uhr-Schwelle. pd. Zwar ist für den europäischen Mietpreisindex* von Jones Lang LaSalle gegenüber dem Vorquartalsanstieg ein nicht mehr so starkes Wachstum zu notieren, aber ein Plus von 5,8 % im Jahresvergleich und ein Plus von 1 % innerhalb der letzten drei Monate weist auf eine breite positive Entwicklung hin. Alle 24 Index-Städte verzeichneten über das Quartal entweder stabile Spitzenmieten (15 Städte) oder ein Mietpreiswachstum (9 Städte). Die über das Quartal höchsten Zuwächse waren vor dem Hintergrund einer starken Nachfrage und eines deutlichen Rückgangs beim Leerstand für Dublin (5,8 %), Luxemburg und Lyon (jeweils 5,0 %) und Madrid (4,9 %) zu notieren. Nach wie vor bemerkenswerte zweistellige Zuwachsraten gegenüber dem Vorjahr waren in der irischen Hauptstadt (22,2 %), Madrid (18,5 %) und London (16,7 %) zu sehen. Überproportional im europäischen Durchschnitt legte darüber hinaus auch Hamburg mit 7,5 % zu. Mit München (3,6 %) und Frankfurt (3,1 %) kamen noch zwei weitere deutsche Immobilienhochburgen im Einjahresvergleich auf ein deutliches Mietpreiswachstum. Oslo, zwar nicht im Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle enthalten, aber als wichtiger skandinavischer Markt auf der Immobilienuhr aufgeführt, erwies sich sowohl über das Quartal als auch im Jahresvergleich als der Top-performer (+ 12,5 % bzw. 31,7 %). In Moskau, das zwar das zweithöchste Jahresplus (26,3 %) aufzuweisen hat, blieben die Mieten über das Quartal stabil. Ende September 2006 liegen mittlerweile 18 Indexstädte (+ 7 nicht im Index aufgeführte Märkte wie Kopenhagen, Helsinki, Genf, Wien, Rom, Athen und Oslo) im aktuellen Mietzyklus auf der Immobilienuhr im Bereich des beschleunigten Mietpreiswachstums, darunter mit Hamburg, München und Frankfurt auch drei deutsche Immobilienhochburgen. In der Phase eines verlangsamten Mietpreiswachstums bewegt sich als einzige Stadt nach wie vor Moskau.

Ein Rekordumsatzergebnis Mit 8,9 Mio. Quadratmetern für den Dreivierteljahreszeitraum 2006 konnte ein Rekordumsatzergebnis für die 24 Index-Städte notiert werden (gegenüber dem Vergleichzeitraum von 2005 ein Plus von 18 %). Im 3. Quartal lag der Umsatz bei insgesamt 2,8 Mio. Quadratmetern. Auch wenn dies ein Minus von 10 % gegenüber dem Vorquartal bedeutet, ist es das zweithöchste Volumen in einem dritten Quartal seit Herbst 2000. Für das Gesamtjahr 2006 darf deshalb ein Umsatzergebnis erwartet werden, das deutlich über dem letztjährigen Volumen (10,5 Mio. Quadratmeter) liegt. * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Den Haag, Utrecht und Warschau


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Seite11 11 Seite Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Fortsetzung

Allein Paris (2 Mio. Quadratmeter), Moskau (909.000 qm) und London (718.000 qm) kamen im Dreivierteljahreszeitraum auf zusammen 40 % des europäischen Umsatzvolumens (Januar bis Ende September 2006). Von den 24 untersuchten europäischen Märkten wiesen 15 Städte in den neun Monaten des laufenden Jahres ein Plus im Einjahresvergleich auf. Die französische und russische Hauptstadt lagen dabei fast 40 % über dem Vorjahresniveau. Überproportional zugelegt haben 12 weitere Städte. Unter den grossen Märkten gehörten Amsterdam (80 %), Mailand (29 %), Düsseldorf (21 %) und London (19 %) dazu. Neun Städte mussten prozentuale Rückgänge im Einjahresvergleich hinnehmen. Neben Berlin mit dem deutlichsten Abschlag von - 28 % sank das Umsatzvolumen beispielsweise auch in Brüssel (- 19 %) und Barcelona (-12 %). Frankfurt blieb trotz eines um 97 % höheren Quartalsumsatzes European Research (Q 3 gegenüber Q 2 2006) immer noch 15 % hinter dem Dreivierteljahresergebnis von 2005. European Market Research

Immobilien Brief Zuwachsraten im zweistelligen Bereich

Stand: 3. Quartal 2006 Stadt

Q3 2006 Veränderung Q3 2006 Q3 2005 Gesamtumsatz Q1- Gesamtumsatz Veränderung Spitzenmiete der Leerstandsquote Leerstandsquote Q3 2006 (in Q1-Q3 2005 (in des Umsatzes in EURO /m² Spitzenmiete in % in % `000m²) `000m²) Q1-Q3 2005 zu /Jahr im Vergleich Q1-Q3 2006 in zu Q3 2005 in % %

Amsterdam * Athen

325

1.5%

17.0%

19.2%

379

211

300

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12.7%

15.1%

n/a

n/a

n/a

Barcelona * Berlin * Brüssels * Budapest * Den Haag *

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6.0%

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296

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246

0.0%

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283

396

-28%

290

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10.5%

10.4%

355

441

-19%

222

0.0%

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162

181

-11%

200

0.0%

6.8%

6.9%

75

59

27%

Dublin * Düsseldorf * Edinburgh *

592

22.2%

13.9%

16.8%

213

110

93%

246

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12.4%

12.7%

220

183

21%

444

3.8%

6.2%

4.0%

44

56

-21%

Frankfurt/ M.* Genf

396

3.1%

17.0%

17.5%

335

394

-15%

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6.7%

4.0%

2.2%

n/a

n/a

n/a

Hamburg ' Helsinki Kopenhagen

258

7.5%

7.9%

7.9%

313

336

-7%

284

-0.8%

8.5%

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n/a

n/a

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241

5.9%

4.8%

8.2%

n/a

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Lisbon London * London City London West End Luxemburg * Lyon * Madrid * Mailand * Moskau * München ' Oslo Paris * Prag * Rom Rotterdam * Stockholm * Utrecht * Warschau * Wien Zürich

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12.8%

80

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1389

16.7%

5.9%

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718

601

19%

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10.0%

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2%

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Fortsetzung

Zuwachsraten im zweistelligen Bereich

Seite12 12 Seite Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Eine auch im 3. Quartal mehrheitlich positive Nettoabsorption führte zu einem über 12 Monate addierten Volumen von annähernd 4,5 Mio. Quadratmetern, mehr als 50 % über dem Fünfjahresdurchschnitt (2,9 Mio. Quadratmeter).

Leerstände gesunken Auf der Basis eines gegenüber den Vorquartalen niedrigeren Fertigstellungsvolumens und einer erfreulichen Nettoabsorption konnte sich die durchschnittliche europäische Leerstandsquote weiter leicht verringern. Ende September wies sie mit 8,4 % den niedrigsten Wert innerhalb der letzten drei Jahre auf. 15 Städte haben mittlerweile Leerstandsquoten im einstelligen Bereich: unter 5 % liegen Moskau mit dem nach wie vor niedrigsten Wert (2,6 %) zusammen mit Luxemburg (4,2 %) und Madrid (4,8 %). Zwischen 5 und 10 % lagen 11 Städte, darunter London, Paris, Warschau, Prag, Mailand sowie München und Hamburg. Im zweistelligen Bereich über 10 % finden sich nach wie vor auch drei deutsche Immobilienhochburgen: Berlin, Düsseldorf und Frankfurt, das zusammen mit Amsterdam die europaweit höchste Quote aufweist. . n

Mehr Besucher an der EXPO REAL 21.000 Fachbesucher aus 65 Ländern kamen vom 23. bis 25. Oktober 2006 zur 9. Internationalen Fachmesse für Gewerbeimmobilien nach München. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete die EXPO REAL damit ein Besucherwachstum von insgesamt 20 Prozent. Noch stärker war der Anstieg aus dem Ausland mit 35 Prozent. pd. „Die diesjährige EXPO REAL zeigte zwei deutliche Strömungen auf: Einerseits steigende internationale Investitionen in Deutschland und andererseits eine zunehmende Präsenz von Anbietern aus anderen europäischen Märkten“, sagte Eugen Egetenmeir, Mitglied der Geschäftsführung der Messe München vor der Presse zum Abschluss. Die Top Ten-Besucherländer waren neben Deutschland – in dieser Reihenfolge – Grossbritannien, Österreich, Niederlande, Schweiz, Tschechische Republik, Frankreich, USA, Polen, Spanien und Italien. Unternehmen aus dem Ausland belegten mehr als ein Drittel der Ausstellungsfläche. Ihre Zahl wuchs seit der EXPO REAL 2005 ebenfalls um mehr als 35 Prozent. Insgesamt repräsentierten rund 1.638 Aussteller aus 40 Ländern die gesamte Bandbreite der Immobilien-


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Mehr Besucher an der Expo Real

IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche GmbH, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Bahnhofstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Bilder: Seite 2: Suva Seite 5: Trombello & Kölbel Seite 12: Expo Real Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch

Seite13 13 Seite Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche branche. Im Vergleich zur Vorveranstaltung (EXPO REAL 2005: 1.415 Aussteller) stieg die Beteiligung um 15 Prozent. Die EXPO REAL 2006 nahm daher erstmals fünf Hallen (52 000 Quadratmeter) des Geländes der Neuen Messe München ein. Insbesondere auch die Märkte Ost- und Südosteuropas nutzten den Immobilienmarktplatz, um Investoren für ihre neue Wirtschaftskraft zu finden. „Wir nehmen an vielen Messen teil, aber die EXPO REAL ist für uns eine der zukunftsträchtigsten Plattformen, auf der wir uns über neue Bauvorhaben austauschen können. Daher sind wir hier auch so aktiv“, sagte der Oberbürgermeister der Stadt Moskau, Yuri Luzhkov. Auf der Seite der Nutzer waren auch Handelsketten stärker denn je auf der EXPO REAL vertreten: auf der Suche nach Standorten und Partnern. Nicht nur auf den Ständen, auch im Konferenzprogramm tauschten sich die Vertreter der Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft aus. „Die Messe bietet die richtige Mischung aus Networking und einem fundierten Konferenzprogramm“, sagt Bill Kistler, Präsident des Urban Land Institutes (ULI) Europa. In mehr als 100 Veranstaltungen diskutierten Branchenvertreter die neuesten Entwicklungen am Immobilienmarkt wie unter anderem Immobilien-Derivate als neuartige Finanzierungsinstrumente. Ein stark diskutiertes Thema war zudem die Einführung der REITS in Deutschland. Die nächste EXPO REAL findet vom 8. bis 10. Oktober 2007 in München statt.

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Vorbereitungen für FM-Messe laufen pd. Nach drei Ausgaben der einzigen schweizerischen Facility Management-Fachmesse laufen die Vorbereitungen für die 4. FM-Messe. Sie wird, wiederum gleichzeitig mit dem Facility Management-Fachkongress FM-Congress, am 28. und 29. März 2007 im Messezentrum Zürich stattfinden. Aussteller aller rund um das Immobilienwesen relevanten Branchen werden auf über 3000 qm dem Fachpublikum ihre Produkte und Dienstleistungen präsentieren. Bereits sind rund zwei Drittel der Standflächen vermietet. Interessierte Anbieter finden auf der Homepage www.fm-messe.ch alle nötigen Informationen wie auch die Anmeldungsunterlagen. Der 2006 zum ersten Mal ausgerichtete FM-Congress (www.fm-congress.ch) erfährt im nächsten Jahr eine leichte Modifizierung: er wird sich auf drei Schwerpunktthemen konzentrieren, die relevant sind zur Ausrichtung der FM-Messe. Es sind dies „Ethik im Management“, „Immobilien-Projektentwicklungen und deren Investitionsmodelle“ und „Services und Technik“. Der FM-Congress soll sich dadurch weiter als wichtige unterstützende Veranstaltung zur FM-Messe etablieren. Das detaillierte Programm ist auf www.fm-congress.ch aufgeschaltet. n


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