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der Newsletter der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 7 / Juni 2006 Editorial

Exotisches und Handfestes: In der Beratung liegt das Potenzial

Remi Buchschacher Herausgeber INHALT Nachfrage nach speziellen Alterswohnformen steigt......... 1 Last Minute............................. 4 Kehrtwende bei den Bewilligungen für Grossprojekte..... 5 Kalender.................................. 7 Ab auf die Insel....................... 8 Verzerrte Schweizer Mietwohnungsmärkte........... 11 Anhaltend hohes Wachstum der Bauausgaben................... 13 Last Minute........................... 13 Impressum............................. 14

Zugegeben, in dieser Ausgabe wenden wir uns einem aussergewöhnlichen und exotischen Immobilienthema zu: Inseln. Wer hätte sich nicht schon einmal gewünscht, in warmer Umgebung seine Ferien zu verbringen und erst noch Geld damit zu verdienen? Wer sich allerdings vorstellt, dass Inseln schwer zu kriegen oder sogar unerschwinglich seien, hat sich getäuscht. Da sind sogar Schnäppchen zu machen. Es braucht jedoch erstens etwas Mut und zweitens die richtige Beratung. Denn um auf einer Insel ein angenehmes Leben führen zu können, braucht es auch eine intakte Infrastruktur. Wir sind der Meinung, dass sich Inseln bei guter Wahl durchaus als Investment lohnen. Den Spassfaktor muss man bei der Performance aber berücksichtigen. Ein handfesteres Thema sind die Auseinandersetzungen, welche die Bewilligungsverfahren von Grossprojekten oft in die Länge ziehen. Das Beispiel des neuen Züricher Hardturmstadions ist dabei noch in guter Erinnerung. Die Sektion Zürich des VCS wehrte sich lange dagegen und verhinderte schliesslich eine zeitgerechte Erstellung der neuen Sportarena auf die Fussballeuropameisterschaft 2008. Das eigentliche Pièce de résistance war aber nicht das Stadion selbst, sondern das darin geplante Einkaufszentrum. Solche Grossprojekte haben es in der Regel schwer, eine Baubewilligung zu erhalten. Zu restriktiv sind die Vorschriften bezüglich Parkplätzen und Luftreinhalteverordnung. Der VCS hielt sich bei seinen Einsprachen stets ans geltende Recht. Und reüssierte meistens. Doch nun scheint sich eine Kehrwende zu vollziehen. Die beiden Bundesämter für Raumplanung (ARE) und Umwelt (Bafu) haben neue Empfehlungen an die Adresse der kantonalen Bewilligungsbehörden formuliert. Fazit: In Zukunft soll nicht mehr die Luftreinhalteverordnung im Vordergrund stehen, sondern der Standort. Das heisst im Klartext, dass die Grossverteiler ihre Marktanalysen vertiefen müssen, bevor sie ihre Projekte eingeben. Sonst wird es auch in Zukunft eng für eine Bewilligung. Für die Umweltverbände könnte diese Kehrtwende auch etwas Positives beinhalten: Der Druck auf das Verbandsbeschwerderecht nimmt dadurch ab. Remi Buchschacher


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Nachfrage nach speziellen Alterswohnformen steigt Der Markt für Leben und Wohnen im Alter wird an Bedeutung zunehmen. Der Gesundheitszustand der älteren Menschen verbessert sich ständig, was Auswirkungen auf das Wohnverhalten hat. In Zukunft wird die Nachfrage nach speziellen Wohnungen für Leben und Wohnen im Alter steigen. Der Markt für Seniorenresidenzen boomt. Die Schweiz durchlebt dramatische demo¬grafische Veränderungen. Bis zum Jahr 2030 wird die Lebenserwartung von Männern von heute 76,7 auf 81,8 Jahre, diejenige von Frauen von 82,6 auf 87,1 Jahre ansteigen, auch wen neuste Studien eine temporäre Trendwende festhalten. Die Generation 65+ wird in diesem Zeitpunkt um jährlich 1,5 Prozent wachsen, was 2030 einem Bevölkerungsanteil von 23,1 Prozent entsprechen wird. Mit der steigenden Lebenserwartung nimmt auch die Nachfrage nach Betreuung und Pflege zu. Von den rund 1,1 Mio. Rentnerin¬nen und Rentnern in der Schweiz leben ca. 85 000 in Alters-, Seniorenund Pflegheimen. Die Bedeutung einer umfassenden Betreu¬ung spezialisierter Institutionen, zu deren Angebot auch LangzeitpflegeEinrichtungen gehören, wird somit zunehmen. Die Grün¬dung von Im mobilieninvest¬mentgesellschaften für Seniorenresidenzen trägt diesem Umstand Rechnung. Während früher die Menschen im Alter oft einsam waren, steigt heute die Nachfrage nach Seniorenresidenzen

In der Vergangenheit hat sich die Altenhilfe in Bezug auf das Wohnen überwiegend um die Bereitstellung besonderer Wohnangebote wie Alten- oder Pflegeheime für Betagte gekümmert. Diese Angebote ori-


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Nachfrage nach speziellen Alterswohnformen steigt

entierten sich an besonderen Bedürfnisfragen älterer Menschen, die im normalen Wohnungsbestand nicht oder nur unzureichend gedeckt werden konnten. Inzwischen setzt sich immer mehr die Erkenntnis durch, dass in der Förderung des selbständigen Wohnens älterer Menschen eine der Hauptaufgaben der zukunftsorientierten Altenpolitik liegt.

Angestammte Umgebung wichtig Gegenwärtig lebt der grösste Teil der älteren Menschen in der angestammten Umgebung. Über die Hälfte lebt in Privathaushalten mit dem Lebenspartner zusammen oder ist allein stehend. Nur gerade 3,7 Prozent der 65- bis 79-Jährigen leben in einem betreuten Heim oder einer Klinik. Der Anteil betreuter oder pflegebedürftiger Personen steigt aber mit zunehmendem Alter stark an. So leben von den über 80-Jährigen bereits 21,8 Prozent in Kollektivhaushalten. Diese Zahlen lassen den Schluss zu, dass die meisten Leute solange in ihrer angestammten Wohnung bleiben, bis es keine Alternative zur betreuten Lebensform mehr gibt. Doch der Anteil von vermögenden älteren Menschen steigt an. Immer mehr stellen sich auf den Standpunkt, im Alter die Vorzüge einer Seniorenresidenz geniessen zu wollen. Eine Gruppe von Investoren, bestehend aus der Zürcher Kantonalbank (ZKB), dem Rückversicherer Swiss Re sowie der Helvetia Patria Versicherungen haben dieser Entwicklung Rechnung getragen und ihre vier Seniorenresidenzen in eine Immobilien investitionsge¬sellschaft eingebracht. Die Tertianum-Gruppe, bisher geführt von der Familie Künzli, die schweizweit führende Betreiberin von Seniorenresidenzen und Eigentümerin einer weiteren Resi¬denz, wird darin integriert. Wie kam es zu dieser „Grossfusion“ im Bereich der Seniorenresidenzen? „Einerseits haben einige Investoren von Seniorenresidenzen ein gemeinsames indirektes Investmentgefäss für Immobilienanlagen mit speziellem Fokus auf Leben und Wohnen im Alter gesucht. Auf der anderen Seite hat es sich angeboten, dass diese Gründerinvestoren bereits über derartige Immobilien verfügt haben und zusätzlich mit der Tertianum Management AG eine Organisation bestand, in welcher nach einer Lösung bezüglich der Nachfolgeregelung gesucht wurde,“ beschreibt Anzeige


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Nachfrage nach speziellen Alterswohnformen steigt

Last Minute

Preisauftrieb am US-Markt gipfelt in Milliarden-Übernahme pd. Der Preisauftrieb am US-Büroimmobilienmarkt hat zu einem Mega-Deal geführt: Für 8,9 Mrd. USDollar (rund sieben Mrd. Euro) übernimmt die kanadische Brookfield Properties Corporation mit der Blackstone Group als Partner die in Chicago ansässige Trizec Properties und wird damit zum grössten Bestandshalter in Nordamerika. Für die Trizec-Aktie werden 30,97 US-Dollar gezahlt. Das entspricht einem Aufschlag von rund 25,6 Prozent auf die Börsennotierung vor Bekanntgabe der Übernahme.

Hans-Rudolf Blöchlinger, CEO der neuen Gruppe, die Punkte, die zur Gründung einer Immobilieninvestmentgesellschaft für Altersresidenzen geführt hat.

Nah am Markt Mit marktkonformen Wohnangeboten will die Tertianum ihre Stellung im Altersmarkt ausbauen. Die Strategie umreisst Investitionen in Seniorenimmobilien an attraktiven Standorten mit entsprechendem Gästepotenzial sowie das Entwickeln von zusätzlichen Dienstleistungen und neuen Konzepten für das Leben und Wohnen im Alter. Das Wohnen mit Dienstleistungen wird für eine breitere Altersschicht interessant sein, weil nicht nur die ältere Bevölkerung solche Bedürfnisse entwickelt, sondern die Singularisierung der Bevölkerung generell anspruchsorientierter wird. Die Tertianum-Gruppe betreibt und investiert in Seniorenimmobilien. Unter Seniorenimmobilien werden alle Anlagen verstanden, wo Wohnen verbunden mit speziellen Dienstleistungen nachgefragt wird. Das können sowohl Mietwohnungen mit ergänzendem Dienstleistungsangebot, wie auch Seniorenresidenzen sein. Gleichzeitig betreibt die Tertianum auch Anlagen von Drittinvestoren, wie institutionelle Anleger oder öffentlich rechtliche Körperschaften. „Die Tertianum bietet ein Anlagegefäss für institutionelle und private Anleger wie Stiftungen, Pensionskassen oder weiteren Vorsorgeeinrichtungen“, sagt CEO Hans-Rudolf Blöchlinger. Vorerst sollen schrittweise neue Kernaktionäre mit einbezogen und in einem nächsten Schritt das Investitionsgefäss auch für weitere Aktionäre geöffnet werden. Entsprechende Schritte werden so vorbereitet, dass ein eventueller Börsengang zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist. „Ob ein solcher Entscheid gefällt wird, ist aber momentan kein Gegenstand der Diskussion“, hält Hans-Rudolf Blöchlinger fest. n Remi Buchschacher

Über 1000 Angestellte Insgesamt verfügt die Tertianum AG über 15 Häuser (Residenzen und Alters- und Pflegeheime) mit ca. 1100 Appartements, ca. 400 Pflegebetten und rund 1000 Mitarbeitenden in der deutschsprachigen Schweiz und im Tessin sowie über das Seehotel Kronenhof - ein Hotel mit Bildungs- und Tagungszentrum und dem Tertianum-Zentrum für Persönlichkeitsentwicklung. Weiter beschäftigt sich die Tertianum AG mit der Fort- und Weiterbildung in der Altersarbeit, mit Seminar- und Kongressmanagement, Unternehmensberatung und einem Verlag. Die Tertianum OptiSysteme sind für Betriebsanalysen mit Qualitätssystem zur Optimierung erwartungsgerechter Leistungen tätig.


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Kehrtwende bei den Bewilligungen für Grossprojekte Erbitterten Widerstand leisten die Umweltverbände, wenn es um die Bewilligung von Grossprojekten wie Fussballstadien oder Einkaufscentern geht. Mit harten Bandagen wird um jeden Parkplatz gestritten. Und das meistens mit Erfolg. Doch zwei Bundesämter haben nun eine Kehrtwende vollzogen. Das tönt schon fast nach Paradigmenwechsel: Vor kurzem veröffentlichten die beiden Bundesämter für Raumplanung (ARE) und Umwelt (Bafu) ein Papier unter dem Titel: „Empfehlungen zur Standortplanung von verkehrsintensiven Einrichtungen im kantonalen Richtplan“. Was hier eher trocken daher kommt, hat es aber in sich. Denn darin geht es um nichts weniger als um die Empfehlungen an die Kantone für die zukünftige Bewilligungspraxis von grossen Einkaufszentren, Fachmärkten und Freizeitenrichtungen. Und dieses Thema hat in den letzten Jahren für allerhand Gesprächsstoff und juristische Auseinandersetzungen gesorgt.

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Kehrtwende bei den Bewilligungen für Grossprojekte

Im Mittelpunkt des Schreibens steht die Empfehlung der beiden Bundesämter, dass die Standorte für solche Projekte in Zukunft möglichst frühzeitig in den kantonalen Richtplänen festgelegt werden sollen. Erst in zweiter Linie soll dann der Verkehr mit Einschränkungen wie reduziertem Volumen, Parkplatzbeschränkungen, Fahrten- oder Fahrleistungsmodellen vermindert werden. Es geht also in Zukunft in erster Linie um den richtigen Standort, und nicht mehr primär um die Luftreinhalteverordnung. „Die Behörden haben erkannt, dass bei der Bewilligung von neuen Einrichtungen nicht die enge und monothematische Auslegung der Luftreinhalteverordnung im Zentrum stehen soll, sondern dass der Primat bei der Raumplanung liegen muss“, sagte Markus Neukomm, Leiter Planung /Expansion beim Migros-Genossenschaftsbund gegenüber der NZZ am Sonntag. Dass der Bund explizit auf die negativen Auswirkungen von Fahrten- und Fahrleistungsmodellen hinweist, freut ihn zusätzlich.

Kritik am Fahrtenmodell

Parkplätze sind oft Zankäpfel bei der Bewilligung von Fachmärkten

Noch im September 2004 sah alles ganz anders aus. Damals schien es, als ob die Bundesämter Fahrtenmodelle als das einzig Richtige betrachten würden. Die Auseinandersetzungen rund um das neue Fussballstadion im Zürcher Hardturm wurden mit harten Bandagen ausgetragen. Der VCS wehrte sich immer wieder gegen die Errichtung von zusätzlichen Parkplätzen für das geplante Einkaufszentrum und verhinderte damit eine termingerechte Fertigstellung des Komplexes für die Fussballeuropameisterschaft im Jahr 2008. Auch die Ikea in Dietlikon bekam die


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Kehrtwende bei den Bewilligungen für Grossprojekte

Unnachgiebigkeit zu spüren. Dabei wurde immer wieder auf ein Fahrtenmodell verwiesen. Mit einem Fahrleistungsmodell wird die Fahrtenzahl des motorisierten Individualverkehrs unter Berücksichtigung der Grösse des Einzugsgebietes eines Einkaufszentrums beschränkt.

In schlechter Erinnerung

Kalender

Juni bis Oktober 2006 Termine zum Vormerken 21.6.2006 Facility Management, Aktuelle Entwicklung und Trends Zurich Development Center Zürich www.euroforum.com 31.08.2006 bis 04.09.2006 Bauen & Modernisieren Messezentrum Zürich www.fachmessen.ch 05.10.2006 bis 08.10.2006 Bauen & Wohnen Messegelände Luzern www.fachmessen.ch

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Diese Auseinandersetzungen mit dem VCS sind vielen Immobilieninvestoren noch in schlechter Erinnerung. Vor allem die Grossverteiler bezeichneten die damals geltenden Vorschriften als „unverhältnismässig, unzweckmässig und verfassungswidrig“. Nach dieser Kritik nahm der Bund Vertreter von Coop und Migros in eine Projektgruppe auf, um Empfehlungen für die Kantone bei der Bewilligungspraxis für Grossprojekte auszuarbeiten. Mit Erfolg für die Investoren, wie sich nun zeigt. Denn in den Empfehlungen ist heute die Rede von angemessener Berücksichtigung des Pendler- und Freizeitverkehrs, der erheblich höhere Anteile am gesamten motorisierten Individualverkehr aufweise als der Einkaufsverkehr.

Pendel schlägt in die andere Richtung Die unnachgiebige Haltung der Umweltverbände, vor allem von der Sektion Zürich des VCS, lässt nun das Pendel auf die andere Seite schwingen. In den Eidgenössischen Parlamenten wuchs der politische Druck auf das Verbandsbeschwerderecht. Und auch auf privater Seite werden die Messer gewetzt: Die grossen Detailhandelsunternehmen und Immobilieninvestoren wollen sich in Zukunft gemeinsam gegen Restriktionen für Bauprojekte wehren. Zu diesem Zweck gründeten sie die Vereinigung „Espace mobilité“, die in Kürze vorgestellt werden soll. Ziel ist es zu verhindern, dass das Verbandsbeschwerderecht von den Umweltverbänden „missbräuchlich verwendet wird“. Neben den beiden Grossverteilern Migros und Coop gehören die Möbelkette Ikea und die Firma Maus Frères (Manor, Athleticum) sowie der Verband der Immobilien-Investoren VIV der Vereinigung an. n Remi Buchschacher


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Ab auf die Insel Der Zivilisation entfliehen – sich zurückziehen und entspannen. Weg von Sorgen und Stress. Eine eigene Insel zu besitzen, scheint für die meisten Leute reine Träumerei zu sein. Ein eigenes kleines Paradies ist jedoch ein durchaus erschwinglicher Wunschtraum und ein gutes Investment.

Trauminseln können auch ein gutes Investment sein

Wie in der Immobilienbranche gibt es auch bei uns gute und schlechte Investments. Nämlich bewohnbare und unbewohnbare Inseln“, erklärt Farhad Vladi, Inhaber von Vladi Private Islands in Hamburg. Er muss es wissen: Seit 30 Jahren handelt er schon mit Privatinseln und hat sich so an die Spitze dieses sehr kleinen und exklusiven Marktes gearbeitet. Zusammen mit seinen Angestellten kauft er Inseln auf – meist aus privater Hand. Sein Job bestehe hauptsächlich darin, „die guten von den schlechten Inseln zu unterscheiden.“ Aus diesem Grund geht er jedes Jahr für einige Monate auf Entdeckungsreise - rund um die Welt. Vladi und seine Angestellten erkennen schnell, ob die Inseln angenehm bewohnbar sind. Sie halten sich dabei an einige Faustregeln: „Die nächste medizinische Versorgungsstation darf höchstens zwei Stunden entfernt sein.“ Ob Hurricanes eine Gefahr sind, erkenne man an der Vegetation. Vor Piraten müsse man sich auch in Acht nehmen. Vor den Küsten von Guatemala und Honduras gäbe es aus diesem Grund viele unbewohnbare Inseln.


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Ab auf die Insel

Gutes Investment, schlechtes Investment „Bei bewohnbaren Inseln kann man mit einer Rendite von mindestens 10 Prozent pro Jahr als Wertzuwachs rechnen“, sagt Vladi, „unbewohnbare Inseln sind dagegen ein denkbar schlechtes Investment. Oft werden sie weitergehandelt, bis die Preise in den Keller sinken.“ Wo keine Nachfrage herrscht, sinken die Preise. Im Internet finden sich auch Inselvermieter. Vladi Private Islands ist nur einer von Vielen. „Beim Vermieten einer Insel können wir nur die aufgewendeten Kosten decken.“, erklärt er. Man müsse schon ein Ferienresort bauen, um Mietinseln rentabel zu machen. Trotzdem setzt er auf die Vermietung, denn wer die Absicht hat, eine Insel zu kaufen, kann sie auf diese Weise einige Monate ausprobieren. „Bei 90 Prozent der Kunden führt die Miete dann auch zum Kauf. Einige bleiben auch beständige Mieter.“ Jederzeit vom Meer umspült zu sein ist jedoch nicht jedermanns Sache. Inselkoller oder Unbehagen sind keine Seltenheit. Die Inselvermittler schätzen aus diesem Grund auch ab, ob der Käufer überhaupt tauglich für die Insel ist. Er muss umweltbewusst sein und sollte mit der vorhandenen Infrastruktur auskommen. Im Extremfall sind dies Satellitentelefon, Wasserfilter und motorbetriebener Generator.

Teures Investment, günstiges Investment

Wer eine Insel kaufen möchte, sollte einige Regeln beachten

Mit 50 000 USD ist man beim Inselkauf mit dabei: Kanada verfügt über so viele Inseln, dass sie beinahe zu Dumpingpreisen gehandelt werden. Die Streuung der Preise ist deshalb sehr gross. Echte Schmuckstücke fin-


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Ab auf die Insel

den sich beinahe überall, aber am begehrtesten sind jene, die in der Karibik oder im Mittelmeerraum liegen. Dort ist die Anzahl der verfügbaren Inseln sehr beschränkt; die meisten sind schon im Privatbesitz. Richtig teuer wird es bei stark bebauten Inseln: Auf vladi.de, der offiziellen Verkaufsplattform von Vladi Private Islands ist zurzeit „Pakatoa Island“ in Neuseeland eines der teuersten Objekte. Das ehemalige Ferienresort verfügt über eine komplett ausgebaute Hotelanlage mit Stränden, Pools, Tennisplätzen, einem Blowlingfeld, und einer Fitnessanlage.

Geschützte Ressourcen Oft werden Privatinseln „die letzten Paradiese“ genannt. Es gibt jedoch mehr davon, als man denkt. Viele Inseln sind im Staatsbesitz und werden nicht gehandelt. Doch die Erfahrung zeigt, dass sich immer mehr Staaten dazu entschliessen, ihre Inseln in private Hand zu geben, denn das Inselgeschäft ist durchaus lukrativ. Die Ressource „Insel“ wird also in den nächsten Jahren nicht erschöpft sein, und ihr Wert steigt von Jahr zu Jahr. The World: Diese Computergrafik zeigt die 300 geplanten Inseln des Riesenprojekts in Dubai

Es geht auch einfacher: In Dubai wird zurzeit an einem Projekt gearbeitet, das zum Ziel hat, ein ganzes Inselheer in Form einer Weltkarte zu formen. Insgesamt 300 Inseln sollen bis zum Jahre 2008 aufgeschüttet und einzugsbereit sein. Für fast jedes Land eine Insel, mit Ferienressorts oder Villen bebaut. Zwischen Griechenland, Frankreich und Italien ist jedoch nur Wasser geplant. Sowohl die Schweiz, als auch Österreich sind sprichwörtlich untergegangen. n Olivier Zurkirchen Weitere Informationen über Inselinvestments finden Sie unter: http://www.theworld.ae http://www.vladi.de http://www.privateislandsonline.com

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Verzerrte Schweizer Mietwohnungsmärkte Die durchschnittliche Miete für eine 4.5-Zimmer-Neubauwohnung in der Stadt Zürich beträgt 2’250 CHF. Für die gleiche Wohnung sind im Kanton Jura im Mittel 1’590 CHF zu bezahlen. Die Ökonomen der Credit Suisse zeigen, welche Wohnungs- und Standortcharakteristiken die Mieten in der Schweiz beeinflussen und wie solch grosse Differenzen innerhalb der Schweiz entstehen können. Das Schweizer Mietrecht, das die Anpassung der Mieten nur in einem eng gesteckten Rahmen erlaubt, kann Mietunterschiede von mehr als 8% zwischen Alt- und Neumietern bewirken. pd. Im Immobiliengeschäft ist die Lage ein zentraler Faktor für die Wertbestimmung der Liegenschaften und damit auch für die Mieten. Die Miete für eine durchschnittliche Wohnung in einer steuergünstigen Gemeinde im Einzugsgebiet von Zürich kann mehr als doppelt so hoch sein wie die Miete für die gleiche Wohnung in einer verkehrstechnisch schlecht erschlossenen jurassischen Gemeinde. Innerhalb einer


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Verzerrte Schweizer Mietwohnungsmärkte

Gemeinde haben beispielsweise die Aussicht oder die Lärmbelastung einen signifikanten Einfluss auf den Mietpreis. Für eine Wohnung mit direkter Seesicht ist 2,9 Prozent mehr Miete zu bezahlen als für eine identische Liegenschaft ohne Seesicht. Liegt die Wohnung in einer Umgebung mit hoher Lärmbelastung, kann die Miete um bis zu 1,2 Prozent tiefer liegen.

Innen- und Gebäudeausstattung wichtig Auch Merkmale der Innenausstattung können gemäss den Ökonomen der Credit Suisse zu deutlichen Mietunterschieden führen. Für ein zweites WC ist 5,6 Prozent und für ein Cheminée 5,5 Prozent mehr Miete zu bezahlen. Ein Kabelanschluss für TV/Radio oder eine Badewanne verursachen hingegen keine höhere Miete, da solche Ausstattungsmerkmale von den Mietern heute als Standard vorausgesetzt werden.

Der Standort einer Wohnung beeinflusst den Mietzins enorm

Neben der Innenausstattung spielen auch Gebäude- und Wohnungscharakteristiken eine Rolle. Für eine Attikawohnung ist 10,5 Prozent mehr Miete zu bezahlen. Ein Fahrstuhl im Gebäude erhöht die Miete um 3,8 Prozent. Ein Kinderspielplatz in unmittelbarer Nähe hingegen bewirkt eine um 1,8 Prozent tiefere Miete, was auf den damit für viele verbundenen Lärm zurückzuführen ist.

Einladung

EINLADUNG Das nächste Immobiliengespräch

am 4.Immobiliengespräch Mai 2006 statt vom 7. September 2006 gibt es Fürfindet das nächste im Au Premier in Zürich noch freie Plätze. Es findet um 18.45 Uhr im Restaurant Au Premier imThema Zürcher Hauptbahnhof statt.

Steuern – ein Argument für oder gegen Immobilien?

Thema: Referenten

Anmeldung Anmeldung

Internationale Immobilienbeteiligungsprodukte in Jan P. Eckert, Sal. Oppenheim Real Estate, Zürich WalterSchweiz Huwyler, Chef Division Bau, Kantonales Steueramt Zürich der - Alternative Immobilienanlagen

Dr. Bernhard Köhler, CEO Swisscap Investment Management AG, Pfäffikon SZ Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Jetzt gleich anmelden unter: Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Anmeldungen bitte baldmöglichst unter http://www.immorunde.ch www.immorunde.ch Schweizer

eine Veranstaltung der

ImmobilienGespräche


Seite13 13 Seite Ausgabe 7 / Juni 2006 der Newsletter der Schweizer-ImmobilienGespräche Fortsetzung

Verzerrte Schweizer Mietwohnungsmärkte

Last Minute

Hypo Real Estate erwirbt AHBR pd. Die Hypo Real Estate Bank International AG - ein Mitglied der Hypo Real Estate Group – hat das internationale Geschäft der Allgemeine Hypothekenbank Rheinboden AG (AHBR) erworben. Dazu hat die Bank ein Portfolio von 140 europäischen Immobilienfinanzierungen („performing loans“) im Volumen von rund 3,5 Mrd. Euro (Kreditzusagen/ “commitments“) gekauft. Zudem wird die Hypo Real Estate Bank International AG 36 Mitarbeiter von der AHBR übernehmen. Die Transaktion wird voraussichtlich im Juli 2006 abgeschlossen sein. Über den Kaufpreis haben die Parteien Stillschweigen vereinbart.

Mietrecht lässt Anpassungen nur begrenzt zu Das Schweizer Mietrecht erlaubt Anpassungen der Miete nur in einem eng gesteckten Rahmen und führt zu Mieten, deren Höhe vor allem durch die Dauer des Mietverhältnisses und das Datum des Mietbeginns beeinflusst werden. Aufgrund der Koppelung der Mieten an den Hypothekarzins, hat die Höhe der Hypothekarzinsen zum Zeitpunkt des Mietbeginns einen direkten Einfluss auf den Mietzins. Ein um einen Prozentpunkt höherer Satz bewirkt eine um 0,6 Prozent höhere Miete. Und weil Bestandesmieten während der Dauer des Mietverhältnisses nicht auf das Niveau der Neumieten angepasst werden können, unterscheidet sich die Miete für Neumieter und bisherige Mieter oft beträchtlich. Für die exakt gleiche Wohnung muss ein Neumieter 8,4 Prozent mehr Miete bezahlen als ein Mieter, der seit zwölf Jahren in derselben Wohnung lebt. Neben den Einflussfaktoren auf die Miete haben die Ökonomen der Credit Suisse auch die Nebenkosten analysiert. Im Durchschnitt machen die Nebenkosten knapp 12 Prozent der Bruttomiete aus. Dabei sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Wohnungsgrössen gering. Etwa die Hälfte der Nebenkosten wird durch Heizkosten verursacht. Die Nebenkosten für Wasser betragen 25 Prozent. Die übrigen Nebenkosten (zum Beispiel Hauswartung, Verwaltung oder Abonnement für TV/ Radio) machen knapp 30 Prozent aus. n

Anhaltend hohes Wachstum der Bauausgaben Die schweizerische Bauwirtschaft konnte im Jahr 2005 die hohe Steigerungsrate der Bauausgaben des Vorjahres halten. Angesichts der gemeldeten Baugesuche und Baubewilligungen ist für das Jahr 2006 jedoch mit einer verringerten Wachstumsdynamik zu rechnen. Das sind die wichtigsten Ergebnisse der jährlichen Erhebung des Bundesamtes für Statistik (BFS) über die Investitionen in der Bauwirtschaft. pd. Die Bauausgaben (Bauinvestitionen plus öffentliche Unterhaltsarbeiten) des Jahres 2005 stiegen gegenüber dem Vorjahr um nominal 2,4 Milliarden Franken resp. 5,2 Prozent auf insgesamt 49,4 Milliarden Franken an. Wird die provisorisch geschätzte Bauteuerung von 2,2 Prozent berücksichtigt, resultiert daraus eine reale Erhöhung der Bauausgaben von 3 Prozent. Aufgrund der gemeldeten Projekte kann für das Jahr 2006 mit einem leicht verlangsamten Anstieg der Bauausgaben (+3,9%) gerechnet werden.

Erhöhtes Investitionsvolumen bei Neu- und Umbauten Die Investitionen in Neu- und Umbauten (ohne öffentliche Unter-


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Anhaltend hohes Wachstum für Bauausgaben

haltsarbeiten) stiegen gesamthaft um 5,2 Prozent auf insgesamt 45,6 Milliarden Franken, wobei zwei Drittel oder 30,6 Milliarden Franken in Neubauprojekte und ein Drittel (15 Milliarden Franken) in Umbauarbeiten flossen. Während sich die Wachstumsraten der Neubauinvestitionen gegenüber 2004 etwas verringerten (+5% gegenüber +7,9% im 2004), beschleunigten sie sich bei den Umbauinvestitionen (+5,5% gegenüber +0,6%). Die Resultate der Erhebung lassen für das Jahr 2006 ein etwas abgeschwächtes Wachstum der Neu- und Umbauinvestitionen (+4,1%) erwarten.

Investitionsanstieg im Hochbau

IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer-ImmobilienGespräche Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal www.immorunde.ch Redaktion: Remi Buchschacher redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Mitarbeit an dieser Nummer: Olivier Zurkirchen Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch

Die Investitionen in den Hochbau (ohne öffentliche Unterhaltsarbeiten) erhöhten sich innert Jahresfrist um 6,4 Prozent auf 36,6 Milliarden Franken. Von der regen Bautätigkeit profitierte nebst dem Wohnungsbau im Wesentlichen auch der Wirtschaftsbau mit einem überproportionalen Anstieg von 15,1 Prozent. Die privaten Auftraggeber erhöhten im Jahr 2005 ihre Hochbauinvestitionen um 7,7 Prozent auf 31,8 Milliarden Franken. Die öffentliche Hand indessen reduzierte das Investitionsvolumen um 1,6 Prozent auf 4,8 Milliarden Franken. Als einziger öffentlicher Auftraggeber steigerte der Bund die Investitionen in den Hochbau (+3,2%), während die Kantone (-5,2%) und Gemeinden (-1%) sich zurückhielten. Gemäss den vorliegenden Daten ist im gesamten Hochbau für das Jahr 2006 erneut mit einem, wenn auch etwas schwächeren Investitionsanstieg zu rechnen (+4,7%).

Schwaches Wachstum im Tiefbau Die Investitionen in den Tiefbau (ohne öffentliche Unterhaltsarbeiten) verzeichneten im Jahr 2005 nur ein geringes Wachstum von 0,6 Prozent auf total 9 Milliarden Franken. Ein erheblicher Anstieg gegenüber dem Vorjahr war bei den privaten Auftraggebern zu beobachten (+14,3% auf 1,4 Milliarden Franken). Die Tiefbauinvestitionen der öffentlichen Auftraggeber verringerten sich dagegen innerhalb eines Jahres um 1,6 Prozent auf nunmehr 7,5 Milliarden Franken. Die Investitionserhöhungen des Bundes (+4,4%) vermochten dabei die Rückgänge seitens der Kantone (-7%) und Gemeinden (-1,9%) nicht zu kompensieren. Für das Jahr 2006 wird mit einem leichten Anstieg der Tiefbauinvestitionen (+1,6%) gerechnet. n


immobilienbrief-07_06_06