SCHWEIZER
Ausgabe 177_ 9. Jahrgang / 24. März 2014
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 MIPIM 2014: Eine Branche auf Lösungssuche 5 Immobilienanlage stiftungen: Zehn Jahre AFIAA 8 Motionen Badran: Mehr Emotionen als Sachargumente 13 Nachrichten: Fundamenta Real Estate 15 Auslandsmärkte: Osteuropa meldet sich zurück 17 Nachrichten: Warschau/Prag 18 Marktkommentar 18 Nachrichten: Zug Estates 21 Immobiliennebenwerte 22 Immobilienfonds/-Aktien 23 Projektentwicklung: Geistlich-Areal/Schlieren 24 Impressum
Besser die Fakten prüfen Dass Regulatorien am Immobilienmarkt bisweilen zu kontraproduktiven Ergebnissen führen, ist bekannt. Jüngst etwa belegte eine Studie von Credit Suisse Research, dass die Wohnungsknappheit in Genf nicht trotz, sondern zu einem guten Teil wegen der staatlichen Regulierungen besteht. Aus Fehlern lernen, läge nahe. Doch schon zeichnen sich neue Gesetzesänderungen ab, die kaum absehbare Folgen für die Immobilienmärkte haben könnten. Gemeint Birgitt Wüst Redaktionsleiterin sind die Motionen Badran, die eine Verschärfung der Lex Koller zum Ziel haben und Bundes- wie Nationalrat Ende 2013 mühelos passierten. Anfang April werden die Gesetzesänderungen die Rechtskommission des Ständerats beschäftigen. Die Forderung: Neben Wohnliegenschaften sollen auch gewerbliche Immobilien wieder unter die Bewilligungspflicht der Lex Koller fallen; ferner will man Ausländer vom Kauf von Immobilienaktien und von der Beteiligung an Immobilienfonds ausschliessen. Die Begründung hält schon der oberflächlichen Prüfung nicht stand: Schliesslich werden die Wohnimmobilienmärkte von Schweizer Akteuren dominiert und an den gewerblichen Immobilienmärkten ist das Interesse von ausländischem Kapital aufgrund des hohen Preisniveaus eher gering; dies jedenfalls war jüngst auf der MIPIM zu hören. Erst die Fakten prüfen und dann entscheiden, möchte man raten; doch die Argumentation zugunsten der Motionen Badran scheint eher durch Emotionen als durch Sachargumente geprägt. Ob dies eine geeignete Basis zur Einführung neuer Gesetze ist, darf bezweifelt werden. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags / 8045 ZürichInvestoren / www.immobilienbusiness.ch // Die aktuelle Tiefzinsphase fordertAG Ökonomen, institutionelle sowie auch Analysten von Immobilienanlagen heraus. Immobilien waren aufgrund der immer tieferen Zinsen die Gewinner im Portfolio, werden sie es auch bei steigenden Zinsen sein? · Auf welche Szenarien sollten wir uns betreffend Zinsen, Inflation, Wechselkurse einstellen? · Welches ist die richtige Immobilienstrategie für institutionelle Anleger in diesem Umfeld? · Wie hat sich die Performance bei indirekte und direkte Immobilienanlagen bei Zinserhöhungen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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MIPIM
Eine Branche auf Lösungssuche
Die MIPIM feierte in diesem März ihr 25. Jubiläum
Zum 25. Jubiläum präsentierte sich die internationale Immobilienmesse in Cannes in guter Verfassung und mit Blick auf Demographie und Umwelt deutlich nachdenklicher als in den Vorjahren.
BW. 20.000 Fachbesucher, 4.300 Investoren und knapp 2.000 Firmen sowie Projektentwickler, Stadt- und Regionalplaner aus über 80 Ländern – dazu strahlender Sonnenschein, mildes Frühlingsklima und die pittoreske Kulisse der Altstadt von Cannes. Ohne Frage: Die MIPIM zeigte sich zu ihrer 25. Edition in guter Verfassung. Seit ihrer Erstauflage 1990 hat sich die Immobilienmesse
an der Cote d’Azur zu einer der weltweit wichtigsten Messen rund um das Immobilienbusiness entwickelt. Die Messe, die heuer ihr 25. Jubiläum feierte, bringt einflussreiche Akteure aller internationalen Immobilienbereiche – Büros, Wohnungen, Einzelhandel, Gesundheit, Sport, Logistik und Industrie – zusammen und bietet Zugang zur grössten Anzahl von Entwicklungsprojekten und Kapitalquellen weltweit. Pünktlich zur Jubiläumsedition sorgten auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf der Messe für Rückenwind. Jones Lang LaSalle rechnet damit, dass das weltweite Transaktionsvolumen 2014 die 625 Milliarden US-Dollar-Marke errei-
chen wird; Cushman & Wakefield erwartet sogar mehr als 1.000 Milliarden US-Dollar und damit ein Siebenjahres-Hoch. Auch der «European Real Estate Assets Investment Trend Indicator» von Ernst & Young sieht die zunehmenden Cross-BorderAktivitäten als Haupt- Wachstumstreiber für die steigenden Investitionen im Immobilienmarkt - vor allem in Europa. Gute Voraussetzungen also, in Cannes interessante Geschäfte anzubahnen. Metropolen im Dilemma
Doch ist die MIPIM längst nicht mehr nur ein Marktplatz für Immobilienentwickler, -Investoren und
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 3 /5_2014 /// –Finanzierer: Seit einigen Jahren finden immer Vertreter von Städten im Frühjahr den Weg nach Cannes; zum einen, um sich dort als Wirtschaftsstandort zu präsentieren, zum anderen aber auch, weil die MIPIM die Möglichkeiten zum Erfahrungsaustausch bietet. Bedarf dazu gibt es mit Blick auf die weltweit zunehmenden Herausforderungen in Sachen Stadtentwicklung zur Genüge. So sehen sich inzwischen auch in Europa viele Metropolen zunehmend vor dem Dilemma: je attraktiver der Wirtschaftsstandort, desto höher über kurz oder lang die Boden- und in der Folge die Immobilienpreise. Und desto teurer die Mieten, was grosse Teile der Bevölkerung auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum ins Umland abwandern und zu Pendlern mutieren lässt, denn gearbeitet wird weiterhin im Zentrum. Die Folgen sind in den Grossstädten Europas hinlänglich bekannt: Verstopfte Strassen, Staus, überfüllte Züge, Zeitverlust und Frust – der Unmut über solche Zustände wächst und schon mehren sich Berichte darüber, dass in den grossen Metropolen angesiedelte Unternehmen mit der Rekrutierung von Fachkräften Schwierigkeiten haben. Weitsichtige Politiker erkennen Handlungsbedarf, wie die MIPIM zeigte. 300.000 neue Wohnungen für London
So nutzte etwa Londons Bürgermeister Boris Johnson seine Gastrede in Cannes dazu, Immobilienentwickler und Investoren zum Schulterschluss für bezahlbaren Wohnraum in der britischen Hauptstadt aufzufordern. Bis 2030 sollen in London bis zu 300.000 Wohnungen entstehen; genügend Fläche, um diese Projekte zu realisieren, steht anscheinend bereit. Kern des «New Deals»: Neuer Wohn-
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NACHRICHTEN IAZI/Swiss Finance Institute: Neuer Ausbildungsgang
Machte sich in Cannes für bezahlbaren Wohnraum in seiner Stadt stark: Boris Johnson, Bürgermeister von London
raum in London soll vor allem an Londoner verkauft/vermietet werden, nicht an ausländische Investoren. «Ich gehe davon aus, dass Entwickler 42.000 neue Wohnungen pro Jahr erstellen können – doch ich fordere dabei einen höheren Anteil von bezahlbarem Wohnraum», sagte Johnson. Dabei wolle er in keiner Weise internationale Investoren abschrecken, schon mit Blick auf die erstaunliche Veränderung, die London dank des internationalen Engagements erlebe. «Doch werden Sie verstehen, dass ich möchte, dass Londons Bürger in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen können.» Das von Johnson vorgeschlagene «Mayoral Concordat» zur Förderung des Wohneigentums der Londoner Bevölkerung haben bereits die Stadtförderungsgesellschaft London First, die Wirtschaftskammer London, die Home Builders Federation sowie 50 Londoner Entwicklungsgesellschaften unterzeichnet. Upcycling statt Recycling
Ein weiteres zentrales Thema in Cannes: Nachhaltige Stadtent- >>>
Das Swiss Finance Institute lanciert mit der IAZI AG und in Zusammenarbeit mit RochesterBern Executive Programs und der Universität Bern ein Weiterbildungsprogramm in Real Estate Finance, das zum Abschluss «Certificate of Advanced Studies (CAS) in Real Estate Finance» der Universität Bern führt. Es richtet sich an erfahrene Berater und Spezialisten aus der Immobilien- und Finanzwelt. Den bereits qualifizierten Absolventen soll ermöglicht werden, ihr Wissen zu vertiefen und sich mit den neusten Bewertungsmethoden, Kennzahlen oder aktuellen Markttrends vertraut zu machen. Ein weiterer Fokus richtet sich auf die rechtlichen und steuerlichen Aspekte von Immobilieninvestitionen. Die «SFI e-Finance Series» offeriert zudem die Möglichkeit, über Tablet Apps (Android und iOS) einzelne Lerninhalte interaktiv und standortunabhängig zu erarbeiten. Ziel des CAS in Real Estate Finance ist es, die theoretischen Grundlagen anhand von vielen Praxisbeispielen zu vermitteln mit einem Fokus auf die Bereiche Real Estate Valuation, Real Estate Portfolio Management und Real Estate Financing. Das CAS ergibt 15 ECTS Punkte und ist an den «Master of Advanced Studies (MAS) in Banking» der Universität Bern anrechenbar. Es ist möglich, nur einzelne Kurswochen aus dem Weiterbildungsprogramm zu belegen. Der erfolgreiche Abschluss dieser Kurswoche wird durch IAZI AG und das Swiss Finance Institute zertifiziert.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF wicklung; wobei es inzwischen weniger um energetische Fragen geht als um die Rohstoffknappheit. «Das Energieproblem ist gelöst, wenn genügend Speichermöglichkeiten geschaffen werden können – und das ist heute absehbar», sagt Peter Tzeschlock, Vorstandsvorsitzender von Drees & Sommer. Anders die Lage bei den Rohstoffen: Schätzungen der Vereinten Nationen zufolge verursacht das Bauwesen in Europa fast 60 Prozent des Rohstoffverbrauchs. Tatsächlich wird die Rohstofffrage von Unternehmen laut einer Untersuchung der Commerzbank schon heute als weit drängender eingestuft, als das Thema Energie. Kein Wunder also, wenn 90 Prozent der von Drees & Sommer auf der MIPIPM befragten internationalen Investoren, Bauunternehmungen , Architekten und Projektentwickler
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an Lösungsmöglichkeiten Interesse zeigten, die Gebäude als «Rohstoff»Speicher nutzen. «Es geht dabei nicht um Re- sondern um Upcycling», erklärt Tzeschlock. Pate für die Idee stand das Cradle-to-Cradle-Konzept (von der Wiege bis zur Wiege). Danach sind Verbrauchsgüter wie Baustoffe biologisch abbaubar und gehen in den natürlichen Nährstoffkreislauf zurück. «Müll im heutigen Sinne gibt es nicht mehr, sondern nur noch nutzbare Nährstoffe – die als Rohstoffspeicher fungierenden Gebäude nehmen dadurch im Laufe der Zeit nicht an Wert ab, sondern zu», so Tzeschlock, der sein Unternehmen beim Cradle-to-Cradle-Konzept als eine Art «Schnittstelle für den Knowhow-Transfer und Anwender“ positionieren möchte. Ähnlich sieht Messechef Filippo Rean die Aufga-
//5_2014 / Seite 4 be der MIPIM für die kommenden Jahrzehnte. Die Veranstalter haben erkannt, dass ihre Messe längst mehr ist als ein Marktplatz, an dem sich die Akteure der internationalen Immobilienwelt kennenlernen und Projekte auf den Weg bringen können. Man bemüht sich nach Kräften, die Funktion der MIPIM als Wissens- und Erfahrungsvermittler auszubauen und Perspektiven aufzuzeigen. Entsprechend ambitioniert war das Motto des Rahmenprogramms der Jubiläumsedition und bleibt es auch für die künftigen Immobilienmessen in Cannes, wie Messechef Filippo Rean ankündigte: «Wir wollen der Immobilienwirtschaft für die nächsten fünfundzwanzig Jahre einen reichhaltigen Ausblick bieten und zwar für alle Aspekte der Immobilienbranche.» •
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Immobilienanlagestiftungen
Zehn Jahre AFIAA Vor elf Jahren ergriffen vier Pensionsk assen die Initiative zur Gründung der AFIA A. Das gemeinsame Ziel: eine verbesserte Risikodiversifik ation. Inzwischen bündeln knapp 30 Anlagestiftungen ihre Immobiliendirektanlagen im Ausland in der GESELLSCHAFT.
Gründung einer eigenen Anlagestiftung für Auslandsimmobilien gaben damals Andreas Markwalder, Carlo Garlant und Christoph Burckhardt, Gemeinsam mit der Stifterin, der BVK (Pensionskasse des Kantons Zürichs) wurde das Fundament gelegt; Unterstützung kam von der GastroSocial, der ASGA Pensionskasse sowie der Zuger Pensionskasse.
PD/BW. Zehn Jahre sind seit der Gründung der Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA) vergangen. «Heute lässt sich sagen, der damalige Entscheid, eine Anlagestiftung zu etablieren, die sich ausschliesslich auf Auslandsimmobilien konzentriert, war weitsichtig und richtig», sagt Norbert Grimm, CEO der AFIAA. Die Pensionskassen in der Schweiz, die seit je einen substanziellen Anteil ihres Vermögens in Immobilien investieren, seien heute offener gegenüber ihrem Engagement jenseits der Grenzen: «Für viele ist es
«Latenter Nachfrageüberhang»
Romeo und Julia: Eine Liegenschaft in Frankfurt am Main im Portfolio der AFIAA gar ein unverzichtbares Element ihrer Anlagestrategie geworden.» Vor zehn Jahren sah die Welt noch etwas anders aus. Den Anstoss zur
Der dazumal für die meisten Schweizer Pensionskassen suboptimale Marktzutritt in diesem Anlagesegment hatte sie veranlasst, über den Aufbau eines eigenen Vehikels nachzudenken. Die technischen und regulatorischen Hürden waren ihnen bewusst. Ebenso die sichere Aussicht auf nicht immer ganz schmerzfreie Erfahrungen beim Umgang mit einer neuen Assetkategorie. «Erfolg hat nur, wer etwas tut, während er >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF auf den Erfolg wartet», hatte Andreas Markwalder den amerikanischen Erfinder Thomas Alva Edison in seinem Vorwort zum ersten Geschäftsbericht zitiert. Nichts tun war keine attraktive Alternative. Die Motive für den Zugang zu Auslandsimmobilien waren vor zehn Jahren dieselben wie heute – sprich «der latente Nachfrageüberhang im Schweizer Immobilienmarkt und die erhöhte Diversifikation», wie seinerzeit Andreas Markwalder anmerkte. Zehn Jahre später begründete Martin Hammele, Geschäftsführer der KPMG-Vorsorgestiftung, das Investitionsmotiv schlicht mit dem Wort: «Diversifikation». «Wir erwarten und erzielen keine höheren Renditen als im Inland. Aber von den Objekten, in die wir investieren – vornehmlich grosse und rentable Wohn- und Gewerbeliegen-
//5_2014 / Seite 6 Rückblickend ist erkennbar, dass AFIAA ihre Aufbauarbeit kaum hätte anders und besser anpacken können. Um keine Klumpenrisiken in Kauf zu nehmen, investierte die Anlagestiftung im ersten Jahr nur in indirekte Anlagen; im Folgejahr 2005 gelang es dann in den USA ein Objekt direkt zu übernehmen. Dabei handelte es sich um ein Bürogebäude im Herzen von New Yorks Finanzdistrikt, einer erstklassigen Core-Lage. Akquiriert hatte das Objekt Chris Duisberg, der heutige Leiter des AFIAA-Büros in New York.
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Hohe Kosteneffizienz
Norbert Grimm, CEO der AFIAA schaften – gibt es einfach zu wenige in der Schweiz. Deshalb der Schritt ins Ausland», betont Hammele.
Besonders stolz ist die AFIAA auf die Kosteneffizienz: Die Anlagestiftung kennt keine Kommissionen auf Kapitalzusagen. Eigenen Angaben zufolge
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bewirtschaftet AFIAA das Portefeuille aktuell mit einer Betriebsaufwandquote von 0,49 Prozent TERISA (Gesamtkapital). Damit wirtschaftet sie günstiger als die internationalen Immobilienfonds, welche die Banken und Versicherungen aufgelegt haben und behauptet damit im Segment die Kostenführerschaft. Dass es gelang, die Kostenquote konsequent zu senken beweist aus Sicht des Managements zehn Jahre nach Gründung der Stiftung eindeutig, dass die Kosteneffizienz nachhaltig ist: «In der aktuellen, aller Wahrscheinlichkeit nach etliche Jahre anhaltenden Phase der Yield-Compression, trägt die hohe Kosteneffizienz entscheidend zu weiterhin vernünftigen Netto-Erträgen bei».* Die Netto-Rendite auf dem Portfeuille von derzeit 30 Objekten beziffert die Anlagestiftung derzeit auf 4,5 Prozent. Dazu beigetragen habe, dass die AFIAA nach der Aufbauphase «gründlich über die Bücher gegangen sei und sich eine verschärfte Systematisierung ihrer Investmentstrategie verordnet habe», heisst es.
Stiftungsrat, Investment Committee und Geschäftsführung definierten zusammen die prioritären Investitionskriterien und die vorrangigen Investitionszonen. Dies sind heute Nord- und Nord-Westeuropa, Nordamerika und Ozeanien; und um diese Märkte effizient analysieren und bearbeiten zu können unterhält AFIAA heute neben dem Hauptsitz in Zürich Büros in New York und Sidney. Jedes Quartal ein Neuerwerb
Der Schwerpunkt des globalen Investitionsansatzes der AFIAA liegt auf Ländern mit hoher Markttransparenz und Rechtssicherheit sowie geringem Korruptionsrisiko, mit soliden Wirtschaftsaussichten und einem insgesamt stabilen Umfeld. Im Fokus dabei: hochwertige, gewerbliche CoreImmobilien (neu oder neuwertig) in Zentrumslagen mit bonitätsstarken Mietern, welche eine NettoEigenkapitalrendite von mindestens 4,5 Prozent (netto, nach allfälligen Absicherungskosten) ermöglichen. Zur effizienten Beurteilung der ange-
botenen Objekte hat das AFIAA-Management mittlerweile ein ausführliches Bewertungssystem entwickelt, welches individuell Lage, Objektqualität, Nachhaltigkeit und Vermietung gewichtet. Die AFIAA-Struktur ist darauf ausgerichtet, unter klaren Qualitätsvorgaben weltweit jedes Quartal eine Liegenschaft zu erwerben. Dafür sichtet das Management jährlich etwa 1.300 Objekte im Gesamtwert von derzeit 110 Milliarden Franken. Aus Sicht des Managements hat AFFIA «alles in allem die strukturelle und personelle Basis, um das Anlagevolumen qualitätsorientiert deutlich zu steigern – und somit gute Voraussetzungen für Schweizer Pensionskassen, der bisher vernachlässigten Assetkategorie der Auslandsimmobilien mehr Beachtung zu schenken». • * Ein lesenswerter Beitrag zum Thema Kosteneffizienz findet sich in der aktuellen Ausgabe der AFIAA News 01/2014, S. 4 ff. «Total Expense Ratio und Peergroup- Vergleich – wie umfassend ist ‚total’?»
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Immobilieninvestmentmarkt Schweiz
Mehr Emotionen als Sachargumente
Direkte und indirekte Beteiligungen an Schweizer Gewerbeimmobilien: Gemäss den Motionen Badran für ausländisches Kapital demnächst tabu?
Die Motionen Badran haben zum Ziel, die Lex Koller deutlich zu verschärfen. Ob sie geeignet sind, ihr vorgebliches Ziel zu erreichen, steht bei Experten sehr in Frage.
KJ. Im April 2014 befasst sich die vorprüfende Kommission des Ständerats der Schweiz mit zwei Motionen der sozialistischen Zürcher SP-Nationalrätin Jacqueline Badran. Danach soll das Bundesgesetz, die Lex Koller, das die Ausländer bisher vom Erwerb von Wohnimmobilien (mit wenigen
Ausnahmen) weitgehend ausschliesst, auch auf Gewerbeimmobilien ausgedehnt werden. Ausländer dürfen künftig demnach weder Büro- oder Retailobjekte kaufen, noch sich an indirekten Immobilienanlagen wie Immobilienfonds oder Immobilienaktien, die in der Schweiz investiert sind, beteiligen. Die Argumente des Pro Lex Koller Komitees: Die bestehende Privilegierung schadet der Schweizer Volkswirtschaft. Ausländisches Anlagekapital, das in den Schweizer Immobilienmarkt strömt, treibt die Immobilienpreise und Wohnungs-
mieten in die Höhe. Dies schmälert die Rendite und erhöht den Druck auf den Schweizer Franken. Gewinne werden zudem nicht in den Bau von Strassen oder Schulhäuser in der Schweiz investiert, sondern fliessen ausser Landes. Protektionismus erzielt nicht immer den gewünschten Effekt
Immobilien BUSINESS hat diese Befürchtungen auf den Prüfstein gestellt und Unternehmen aus
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 9 /5_2014 /// Deutschland und der Schweiz nach den Regeln des Schweizer Immobilienmarktes befragt. «Jede entwickelte Volkswirtschaft und jeder funktionierende Markt brauchen sinnvolle Regulierungen», stellt Martin Bernhard, Leiter Research bei Jones Lang LaSalle, Zürich, klar. Regulierungen im Sinne von Raumplanung, Bau- und lokalen Zonenordnungen sowie Bauvorschriften, aber auch die Durchsetzung der verfassungsmässigen Eigentumsgarantie seien richtig und notwendig. «So wird auch der Schweizer Immobilienmarkt bereits in erheblichem Masse reguliert. Nach der Immobilienkrise Ende der 1980er Jahre wurde beispielsweise die Grundstückgewinnsteuer bei kurzer Haltedauer – die sogenannte Strafsteuer – besonders hoch angesetzt, was dazu beiträgt, dass spekulative Bodenkäufe verhindert werden. Auch die Steuergesetzgebung und die Raumplanung beeinflussen den Immobilienmarkt erheblich», betont Markus Graf, CEO der Swiss Prime Site AG, Olten. Weitere Einschränkungen der Eigentumsverhältnisse bzw. der Übertragbarkeit des Eigentums wären mit einer modernen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Demokratie kaum mehr vereinbar, mahnt deshalb auch Claus P. Thomas, International Director - Client Capital Group, LaSalle Investment Management, mit Sitz in München. «Beschränkungen für Ausländer sind immer auch das Eingeständnis eines Staates, dass es den freien Kapitalund Warenverkehr zwar grundsätz-
Verschärfung der Lex Koller Die Lex Koller, ein Bundesgesetz, soll verschärft werden. Im Jahr 1997 wurden Gewerbeimmobilien von der Lex Koller, die Ausländer vom Erwerb von Wohnimmobilien (mit wenigen Ausnahmen) weitgehend ausschliesst, ausgenommen und können deshalb bis jetzt auch von Personen bzw. Gesellschaften mit Sitz im Ausland gekauft werden. Seit 2005 dürfen ausländische Investoren auch Aktien von börsenkotierten Schweizer Immobiliengesellschaften sowie Anteile an Immobilienfonds erwerben. Künftig sollen diese beiden Liberalisierungen rückgängig gemacht werden und ausländischen Käufern lediglich der Erwerb von Schweizer Hotels erlaubt sein. (KJ)
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lich unterstützt, aber eine längerfristige Bindung scheut. Momentan steht offensichtlich ein hohes Mass an Emotionen den Sachargumenten gegenüber», vermutet Thomas Beyerle, Managing Director der Bonner IVG Immobilien AG. Protektionismus erziele allerdings in den seltensten Fällen den positiven Effekt, der ursprünglich beabsichtigt war. Dafür gebe es viele Beispiele. «Man denke nur an den Diktator Salazar, der 1947 einen Mietpreis-Stopp für Lissabon verfügte. Folge: Zahlreiche Hauseigentümer liessen ihre Altstadtwohnungen verfallen, da ihnen das Geld fehlte, um die Gebäude zu renovieren», erinnert Bernhard. Aus volkswirtschaftlicher Sicht, wären die «Motionen Badran» ein ähnlich grosses Desaster, sind viele Schweizer Marktteilnehmer überzeugt. Dürften ausländische Investoren keine Gewerbeimmobilien erwerben, wäre eine wichtige Käuferschaft ausgeschlossen, was vielen Projekten die wirtschaftliche Basis entziehe. Mit dem Ausschluss ausländischer Investoren von Anteilen an Immobilienfonds und börsenkotierten Immobiliengesellschaften würde sich die Schweiz >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF abschotten und isolieren. «Der Gewerbeimmobilienmarkt ist abhängig von der Nachfrage. Durch das kontinuierliche Wirtschaftswachstum werden neue Gewerbeflächen benötigt. Ohne internationale Beteiligung - sei es Kapital oder Know-how - sind viele Projekte nicht realisierbar», ist Kai Bender, CEO der Acron AG, Zürich, überzeugt.
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Schweizer Investoren dominieren den Markt
Derweil sehen nicht alle Marktteilnehmer einen Ansturm ausländischer Investoren auf Schweizer Immobilienanlagen. «Mit der Motion soll offensichtlich ein Problem bekämpft werden, das gar nicht existiert», warnt Bernhard. Der Immobilieninvestitionsmarkt werde, so Bernhard, klar von heimischen Investoren (Versicherungen, Pensionskassen) dominiert, die sich allein aufgrund ihrer Anlagevorschriften und ihres anhaltenden Anlagedrucks auf
Martin Bernhard, JLL: «Mit der Motion soll offensichtlich ein Problem bekämpft werden, das gar nicht existiert.»
//5_2014 / Seite 10 den Schweizer Markt konzentrieren. «Machte der Anteil ausländischer Käufer 2006 noch 13 Prozent der insgesamt 900 untersuchten Einzeltransaktionen aus, so verschwanden ausländische Investoren mit dem Ausbruch der Immobilienkrise in den USA im Jahr 2007 und der LehmannPleite ein Jahr später fast vollständig vom Schweizer Markt. Die Schweizer Investoren dagegen, vor allem die Pensionskassen und Versicherungen, sahen sich mit unsicheren Staatsanleihen und volatilen Immobilienmärkten im Ausland konfrontiert und konzentrierten sich auf Schweizer Liegenschaften, die von den weltweiten Turbulenzen verschont geblieben waren», weiss Christoph Zaborowski, Partner bei Wüest & Partner (W&P), Zürich. In den folgenden Jahren, als sich die Verzinsung von Bundesobligationen dem Nullpunkt näherte, seien die Renditeziele sukzessive heruntergestuft worden. Entsprechend stiegen die Preise. «Den Anlagedruck hatten aber nicht ausländische Inves-
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toren aus, sondern die Schweizer», stellt Zaborowski klar. «Nüchtern betrachtet ist der Schweizer Immobilienmarkt für Ausländer nur bedingt attraktiv. So haben wir z.B. in vielen unserer europäischen Strategien seit vielen Jahren die Schweiz als Kann-Allokation, haben aber de facto dort noch nicht gekauft, weil im Zweifel die Renditen bzw. Investmentchancen in anderen Ländern wie z.B. Deutschland, Frankreich oder UK attraktiver waren», unterstreicht Thomas. Ein grösseres Angebot führt nicht zu steigenden Mieten
Doch selbst wenn vom Schweizer Immobilienmarkt positive Impulse kämen, könne von Preistreiberei keine
Claus Thomas, LaSalle Investment Management: «Nüchtern betrachtet ist der Schweizer Immobilienmarkt für Ausländer nur bedingt attraktiv.»
Rede sein. Es ist gerade umgekehrt: In einem funktionierenden Markt führt der Kapitalzufluss mittel- bis längerfristig zu einem Ausbau des Flächenangebots und damit zu sinkenden Mieten. Die Behauptung, ein allfälliges Zusatzangebot aufgrund von ausländischen Investoren führe zu höheren Mieten, ist also falsch – schliesslich gilt die generelle Regel, dass ein grösseres Angebot zu tieferen Preisen führt, klar auch für den Mietermarkt. «Steigende Kaufpreise führen in der Regel zu sinkenden Renditen, nicht aber zu höheren Mieterträgen», betont Claudio Müller, Studiengangleiter MAS Real Estate Management HWZ Hochschule für Wirtschaft, Zürich. Ebenso wenig erhöht sich der Aufwertungsdruck auf den Franken >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF durch internationale Investoren auf dem Immobilienmarkt, heisst es unisono in der Branche. Da die Anleger mit der dramatischen Zuspitzung der Finanzkrise ab Herbst 2008 den Schweizer Franken wieder als «sicheren Hafen» entdeckt hätten, sei die Schweizer Währung durch den Kapitalzufluss, nicht aber durch den Erwerb von Immobilien unter Aufwertungsdruck geraten. «Der Markt der schweizerischen Immobilienfonds stellt weniger als drei Prozent des gesamten Immobilienvermögens der Schweiz dar. Wenn man bedenkt, dass die ausländischen Investoren maximal zehn Prozent aller Anleger ausmachen, so dürften sie den Schweizer Franken kaum beeinflussen», unterstreicht Esteban Garcia, CEO Realstone, Lausanne. Mit Unverständnis reagieren die Marktteilnehmer auch auf das Argument der Befürworter der Motionen, die Schweiz verzichte beim Immobilienerwerb durch Ausländer auf Steuereinnahmen. «Immobilien werden in allen westlichen Ländern nach der Regel «Ort der gelegenen
//5_2014 / Seite 12 Sache» versteuert, also dort, wo die Immobilien stehen. Dies ist auch in der Schweiz der Fall. Ausländische Firmen zahlen bei Direktanlagen auf die laufenden Grundstückserträge Gewinnsteuern und Privatpersonen Einkommensteuern. Letztere sind in den meisten Doppelbesteuerungsabkommen an die Steuern im Wohnsitzland anrechenbar. Dazu kommen je nach Kanton weitere Abgaben wie Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer und Vermögenssteuer», erläutert Bernhard.
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«Deutliche Kurseinbrüche sind nicht auszuschliessen“
Esteban Garcia, Realstone: «Ausländische Investoren machen maximal zehn Prozent aller Anleger aus; sie dürften den Schweizer Franken kaum beeinflussen.»
Wie also würde sich eine Verschärfung der Lex Koller auswirken? «Solange der Anlagedruck der Schweizer Versicherungen und Pensionskassen anhält und die alternativen Anlagen schlechter rentieren, hätte der Ausschluss von Ausländern auf die Preise kaum Einfluss», ist Zaborowski überzeugt. Anders sehe die Situation seiner Ansicht jedoch aus, wenn die
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// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 13 /5_2014 /// Nachfrage sinkt und immer mehr Immobilien an den Markt kommen. «Dieses Szenario ist nicht unrealistisch, denn schon heute steigen nur noch die Preise für Top-Objekte, während sie für weniger attraktive Immobilien teilweise bereits sinken», so der W&P-Experte. Im Falle sinkender Werte grosser Immobilienportfolios schliesst Dieter Thomaschowski, Geschäftsführer Thomaschowski Research, Düsseldorf, auch «deutliche Kurseinbrüche» der kotierten Schweizer Immobilien AG›s nicht aus. Da sie längst fester Bestandteil international diversifizierter Immobilien-Aktienportfolios sind, hätten fallende Kurse auch erhebliche Auswirkungen auf sämtliche internationalen Börsen. «Sollte der Erwerb durch auslän-dische Anleger plötzlich bewilligungspflichtig sein, könnte dies vor allem bei Geschäftsimmobilien eine Signalwirkung haben. Der Kreis der potenziellen Käufer nimmt ab und gewisse Investoren könnten versucht sein, ihre Geschäftsliegenschaften zu verkaufen. Dies würde in erster Linie den inländischen Marktteilnehmern
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF schaden, allen voran den Schweizer Versicherungen und Pensionskassen und damit indirekt den Versicherten», befürchtet SPS-Chef Graf. Die Schweiz geniesst international einen herausragenden Ruf. «Die hohe Rechtssicherheit, ein liberales Arbeitsrecht, die wirtschaftliche und politische Stabilität und ein liberaler und gut funktionierender Kapitalmarkt: Das sind die wichtigsten Wettbewerbsfaktoren der Eidgenossen», konstatiert Fritz-Klaus Lange, geschäftsführender Gesellschafter der RGM Holding, Dortmund. All dies sollte die Schweiz nicht aufs Spiel setzen. Und Eile scheint geboten. «Die vorprüfende Kommission des Ständerats könnte die Motionen bereits in der Sommersession 2014 behandeln und anschliessend zügig den ordentlichen Gesetzgebungsprozess einleiten. Da es um die Wiedereinführung von Gesetzen geht, welche bereits bestanden, aber 1997 respektive 2005 aus guten Gründen aus dem Gesetz gestrichen wurden, könnten die gesetzliche Regelung und Umsetzung recht rasch erfolgen», prophezeit Graf. •
NACHRICHTEN Fundamenta Real Estate: Ergebnis gesteigert Die Fundamenta Real Estate AG hat ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2013 hinter sich. Der Liegenschaftsertrag aus Vermietung erhöhte sich in der Berichtsperiode um 38,1 Prozent auf 12,71 Millionen CHF (Vj.: 9,20 Mio. CHF). Das Betriebsergebnis aus laufendem Geschäft (Ebit) lag mit 9,76 Millionen CHF sogar um 43,1 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Der Reingewinn belief sich auf 5,76 Millionen CHF nach 4,14 Millionen CHF im Jahr 2012. Auch für das laufende Jahr ist Fundamenta zuversichtlich: Unter Berücksichtigung der im Bau befindlichen Projekte und den jüngsten Akquisitionen übersteigt das künftige Portfolio der Gesellschaft ein Anlagevolumen von 350 Millionen CHF.
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19.02.14 12:07
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilieninvestmentmärkte
Osteuropa meldet sich zurück
Wechselte während der Mipim den Eigentümer: Das mehrfach ausgezeichnete Posznan City Center in Posen
Investoren sondieren vermehrt die Immobilienmärkte in Mittel- und Osteuropa. Einige haben bereits zugekauft; Schweizer Adressen halten sich bisher noch zurück.
AH. Es geht Schlag auf Schlag: Der luxemburgische Projektentwickler HB Reavis verkauft einen Bürokomplex mit 25.000 Quadratmetern Mietfläche in der slowakischen Hauptstadt Bratislava an einen Fonds der Tatra Asset Management. Die
Deka Immobilien verkauft das Florenc Office Center in Prag für 34 Millionen Euro an die tschechische Fondsinvestmentgesellschaft ZFP Investments. Der European Prime Shopping Centre Fund und Resolution Property übernehmen das Poznan City Center im polnischen Posen in einem 50/50 Joint-Venture von Europa Capital und TriGranit. Allein diese Transaktionen wurden in nur drei Tagen während der Immobilienmesse Mipim in Cannes bekannt gegeben. Damit scheint sich 2014 fortzusetzen,
was sich schon im vergangenen Jahr abgezeichnet hat: Die mittel- und osteuropäischen Immobilienmärkte sind wieder im Visier der internationalen Investorengemeinde. Die Transaktionen in den CEE-Ländern erreichten im vergangenen Jahr ein Volumen von 6,1 Milliarden Euro, ein Anstieg um über 50 Prozent verglichen mit 2012 (3,9 Milliarden Euro). Polen bleibt der grösste und dynamischste Markt mit einem Anteil von 55 Prozent, gefolgt von Tschechien (23 %), Ungarn (7%), der Slowakei >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF (5%) und Rumänien (4%). Auf die übrigen CEE-Länder Bulgarien, Serbien, Kroatien und Slowenien entfielen insgesamt sechs Prozent des Transaktionsvolumens.
>>>
Polen punktet mit stabiler Wirtschaft
Dass Immobilien-Investments in Polen so beliebt sind, liegt vor allem am vergleichsweise guten Zustand der Wirtschaft des Landes. Zudem sind die Banken wieder eher bereit, Immobilien zu finanzieren - und Investoren sondieren die Märkte des Landes, weil ihnen die Immobilienpreise in vielen westeuropäischen Städten zu hoch sind. Ausländische Investoren dominieren den polnischen Investmentmarkt: Von den 3,5 Milliarden Euro Dealvolumen im vergangenen Jahr entfielen laut Tomasz Puch, National Director bei JLL in Polen, nur 200 Millionen Euro auf polnische Marktteilnehmer. Deutsche Investoren, vor allem Versicherungen und Offene Immobilienfonds, waren die grösste Käufergruppe, gefolgt von österreichischem sowie US-amerikanischem und britischem Kapital. Schweizer Investoren sind soweit bekannt bislang noch nicht aktiv geworden – auch wenn sie den Markt durchaus beobachten. In Handelsimmobilien wurden 2013
//5_2014 / Seite 16
HL : Polen dominiert den mittel- und osteuropäischen Investmentmarkt Land
Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr 2013
(in Millionen Euro)
Polen 2,362 Tschechien 970 Ungarn 243 Slowakei 199 Restliche CEE-Länder 366 (Bulgarien, Serbien, Kroatien, Slowenien) Quelle: JLL, Januar 2014
satte 1,3 Milliarden Euro investiert, damit war der Detailhandel der gefragteste Sektor im vergangenen Jahr. Dass die Transaktionen in diesem Bereich sogar die ansonsten führenden Büro-Deals übertrafen, lag allerdings an einigen wenigen besonders grossvolumigen Transaktionen. Mit 412 Millionen Euro war der Verkauf des Einkaufszentrums Silesia City Center in Kattowitz der grösste ImmobilienDeal des Jahres in Polen. Es ging unter anderem an die Allianz Real Estate. Der Logistiksektor hielt jedoch die grössere Überraschung des vergangenen Jahres bereit: Mit Transaktionen für 656 Millionen Euro erzielte dieser Bereich ein Rekordjahr. Nie zuvor waren die Transaktionsvolumina höher gewesen. Für 2014 erwartet Puch Transaktionen im Wert
von insgesamt drei Milliarden Euro, davon entfallen den JLL-Prognosen zufolge auf den Detailhandel 1,2 bis 1,4 Milliarden, auf Büros 1,1 bis 1,3 Milliarden und auf Logistikimmobilien 500 Millionen Euro. Höhere Rendite in Polens Regionalmärkten
Savills ist noch optimistischer als JLL und prognostiziert, dass der Bürosektor mit 1,66 Milliarden Euro in diesem Jahr mindestens die Hälfte am Gesamttransaktionsvolumen generieren wird. Michal Stepien, Consultant Research bei Savills Polen, sagt: «Wir gehen davon aus, dass der Bürosektor in diesem Jahr eine bedeutende Rolle spielt. Der Anteil der regionalen Märkte wird voraussichtlich
HL: Rege Bautätigkeit, hohe Leerstandsquoten (in qm) Büromärkte in Polen Warsaw Kraków Wrocław Tri-City Poznan Katowice Łódz Szczecin Lublin Gesamtbestand
4,113,100 577,900 535,000 447,800 314,500 308,550 267,100 120,300 110,400
Fertigstellungen 2013
300,000
34,800
72,300
69,000
21,400
16,100
18,300
28,400
19,900
Fläche in Bau
591,000
109,400
107,600
78,400
53,800
78,250
37,300
13,900
14,550
5
10.8
12.5
14.6
9
13.5
24.5
15.9
Leerstandsquote (in %) 11.7 Quelle: JLL, Januar 2014
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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Die Deka verkaufte das Florenc Office Center in Prag
steigen, und die dezentralen Lagen Warschaus, insbesondere der Bezirk Mokotów, dürften einen Aufschwung erleben. Wir glauben, dass der Markt noch ausreichend Qualitätsimmobilien bietet, um die Investorennachfrage sowohl in den Spitzen- als auch den weniger hochwertigen Segmenten zu bedienen.» Auch Tomasz Puch von JLL stellt fest, dass zwar unverändert die meisten Transaktionen Core-Plus-Objekte in der Hauptstadt Warschau betreffen. Hier liegen die Spitzenrenditen bei 6,25 Prozent, jedoch mit Tendenz nach unten. «Die regionalen Büro-Märkte in Städten ab 750.000 Einwohnern werden von Investoren noch unterschätzt», findet Puch. Diese Märkte seien gesund und stabil und erreichten Renditen von mindestens sieben Prozent. Puch beobachtet daher zunehmendes Interesse an Käufen in Städten wie Breslau, Krakau oder Posen. Savills beziffert die Spitzenbürorenditen in Warschau aktuell auf sechs Prozent, in den etabliertesten regionalen Büromärkten wie Breslau, Krakau, TriCity und Posen bewegen sie sich dagegen schon zwischen 7,50 und 7,75 Prozent. In einigen Regionalmärkten liegen allerdings auch die Leerstandsraten erheblich höher als in Warschau. Auf der Jagd nach Rendite rücken langsam, aber sicher
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF auch Value-Add-Objekte in den Fokus der Investoren. Puch stellt als neuen Trend fest, dass immer öfter bereits Asset Manager bereits beim Ankauf der Objekte mit am Tisch sitzen. «Wohl aufgrund schlechter Erfahrungen in der Vergangenheit», vermutet er. Im Detailhandel dominieren jedoch weiterhin CoreInvestments, betont er und verweist auf das eben erst verkaufte Posznan City Center. Dieses Shopping Center in Polens fünftgrösster Stadt wurde im vergangenen Oktober eröffnet. Es verfügt über 58.000 Quadratmeter Mietfläche und bietet auf drei Ebenen gut 230 Shops inklusive zweier Food-Courts. Das Center ist zu 90 Prozent vermietet, zu den Ankermietern gehören Saturn, TK Maxx, H&M, Reserved, Bershka, Pull&Bear und Toys’R’Us. Eine Besonderheit der Immobilie ist, dass sie teilweise in das Gebäude des Hauptbahnhofs integriert und von dort direkt zugänglich ist. Die Innenstadt ist zehn Gehminuten entfernt. Dass das Posznan City Center mit der spektakulären Architektur nach Plänen von Bose International und Pentagram Architects ein Spitzen-Asset ist, belegen die zahlreichen Awards, die das Objekt eingeheimst hat: Im Februar hat es den renommierten CEE Retail Real Estate Award in der Kategorie «Retail Project of the Year» gewonnen. Bereits zuvor hatte das Poznan City Center gleich in drei Kategorien bei den CEE Green Building Awards überzeugt – in der Rubrik «Project of the Year», «Mixed-use project of the year» und «Retail project of the year». Auch für die diesjährigen Mipim-Awards war das Center nominiert, in der Kategorie «Best Shopping Center». Gewonnen hat das Posznan City Center allerdings nicht. Der Preis ging nach Skandinavien an das Emporia Shopping Center im schwedischen Malmö. •
NACHRICHTEN Deutsche Hypo Repräsentanz in Warschau Die Deutsche Hypo hat am 20. März ihre neue Repräsentanz in Warschau offiziell eröffnet. Der neue Standort der Deutschen Hypo befindet sich in der Chmielna, einer Einkaufsstrasse im Zentrum Warschaus. Dort hat die Bank in einer neu gebauten Einzelhandels- und Büroimmobilie eine Bürofläche von rund 150 Quadratmetern angemietet. Die neue Repräsentanz komplettiert die Auslandspräsenz der Deutschen Hypo in den bedeutenden europäischen Immobilienmärkten. Die Bank ist neben Warschau auch in London, Paris und Amsterdam sowie an fünf Standorten im Kernmarkt Deutschland vertreten.
Prag: Immorent baut Office Center Die Erste Group Immorent wird in Prag das Enterprise Office Center mit rund 29.000 qm Büroflächen errichten. Wie das Unternehmen mitteilt, ist rund ein Drittel der Gesamtfläche bereits an den A nt iviren-Sof t ware-Herstel ler Avast vermietet, der seine Zentrale in das neue Bürozentrum verlegen wird. Die Fertigstellung ist für 2015 geplant. Gemäss Tomas Veleminsky, Geschäftsführer von Erste Group Immorent ČR, weist Prag mit rund 13 Prozent derzeit von allen CEE-Hauptstädten die niedrigsten Leerstandsraten auf. Insbesondere von IT-Firmen würden Büroflächen nachgefragt, auf die etwa 20 Prozent der gegenwärtigen Nachfrage entfallen. Die Immorent hat in Prag bereits mehr als 130.000 qm Büroflächen errichtet, darunter den Futurama Business Park, das Lyra Office Building, das Gemini Office Centre und den Avenir Business Park.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Marktkommentar NACHRICHTEN
Erfreuliche Entwicklung
Zug Estates Erfolgreiche Bilanz Die Zug Estates Gruppe konnte 2013 ihren Ertrag und das operative Ergebnis deutlich steigern. Aufgrund der niedrigeren Neubewertung der Renditeliegenschaften lag der Reingewinn allerdings mit 44,8 Mio. CHF unter dem Vorjahreswert (57,9 Mio. CHF; 22,6%). Ohne Berücksichtigung von Sonder- und Neubewertungseffekten resultierte eine Gewinnsteigerung um 13,6 Prozent auf 20,7 Mio. CHF. Der Liegenschaftenertrag stieg um 5,7 Mio. CHF (+19,6 %) auf 34,7 Mio. CHF, vor allem dank der Fertigstellung von 87 Mietwohnungen und rund 12.000 qm kommerziellen Flächen im Areal Suurstoffi und zusätzlicher Verkaufsflächen in der Metalli. Der Bereich Hotel & Gastronomie verzeichnete in einem schwierigen Marktumfeld einen leichten Rückgang des Ertrags auf 20,2 Mio. CHF (Vorjahr: 20,7 Mio. CHF). Der Betriebsertrag ohne Neubewertung stieg um mehr als zehn Prozent auf 59,1 Mio. CHF, das operative Betriebsergebnis vor Neubewertung 33,2 Mio. CHF (+15 %). Der Erfolg aus Neubewertung Renditeliegenschaften (netto) war mit 26,9 Mio. CHF positiv, lag aber deutlich unter dem Vorjahreswert (47,8 Mio. CHF). Der weitere Ausbau des Immobilienportfolios führt steigenden Mieterträgen, so dass Zug Estates für 2014 mit einer Steigerung des operativen Ergebnisses vor Neubewertung im mittleren bis hohen einstelligen Prozentbereich rechnet. Aufgrund der erwarteten Abschwächung der Marktdynamik geht die Gruppe davon aus, dass der Erfolg aus Neubewertung Renditeliegenschaften (netto) und der Konzerngewinn 2014 deutlich unter Vorjahr liegen werden.
Im März konnten die kotierten Schweizer Immobilienanlagevehikel weiter zulegen: Der SWIIT Index verzeichnet einen Kursanstieg; der REAL Index erreicht einen neuen Jahreshöchststand.
TM. Der Handel der kotierten Schweizer Immobilienaktien startet im März mit der ersten erkennbaren Kurskorrektur des Jahres. Erst zur Monatsmitte nimmt der Verkaufsdruck ab, so dass eine Kurserholung einsetzen kann. Zum 19.03.2014 schliesst der Real Index mit 0,16 Prozent und somit erstmals im März mit einem Plus. Gegenüber dem Vorjahr gewinnt der Index um 5,77 Prozent an Wert; gleichzeitig wird mit 1.685,26 Punkten ein neuer Höchststand im laufenden Jahr erreicht. In den beiden vergangenen Wochen hat unter anderem das Indexschwergewicht Swiss Prime Site den Geschäftsbericht 2013 präsentiert. SPS erzielt einen Reingewinn vor Neubewertungen von 222,8 Millionen Franken und trifft somit die Analystenschätzungen. SWIIT-Index legt zu
Der Mietertrag liegt mit 420,1 Millionen sogar leicht über den Erwartungen. Vor allem auch dank der Übernahme der Tertianum-Gruppe kann die Gesellschaft einen höheren, als erwarteten Mietertrag ausweisen. Für das laufende Jahr bleibt die Swiss Prime Site weiterhin optimistisch und ist dank den diversifizierten Einnahmequellen gut gewappnet gegen ein anspruchsvolleres Marktumfeld. Für das laufende Jahr rechnet die SPS
Thomas Marti, Swiss Finance & Property
mit einem leichten Anstieg der Leerstandsquote sowie Gewinnzahlen auf dem Vorjahresniveau. Auch die kotierten Immobilienfonds haben in den beiden letzten Wochen wieder an Wert zugelegt. Die zweite Handelswoche im März startete mit deutlichen Gewinnen. Im März liegt der Swiit Index nun mit 2,25 Prozent im Plus; für das Jahr wird ein Plus von 4,19 Prozent ausgewiesen. Der jüngste Kursanstieg kann unter anderem auf die Ausschüttung vier verschiedener Credit Suisse Fonds und die darauffolgenden Reinvestitionen zurückgeführt werden. In der Folgewoche wurden zudem wieder vermehrt indexnahe Investoren auf der Käuferseite beobachtet. Auf der Kapitalmarktseite hat die Credit Suisse informiert, dass die erste Kapitalerhöhung des Jahres erfolgreich abgeschlossen werden konnte. Gesamthaft wurden neue Anteile im Wert von 228,1 Millionen Franken des nichtkotierten Credit Suisse 1a Immo PK platziert. Auch La Foncière steht kurz vor Abschluss der Emission von neuen Anteilen im Gegenwert von rund 75 Millionen Franken. Bis auf weiteres bleibt es bei den bereits bekannten Kapitalmassnahmen: Immobilienfonds wie UBS Direct Urban, UBS Sima und Immo Helvetic haben eine Emission angekündigt haben. •
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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7. Schweizer Shopping Center Forum & Swiss Council Congress
Shopping Center
Forum
2014
Radisson Blu Hotel, Zurich Airport Donnerstag, 8. Mai 2014
Switzerland
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S C Fo rum S h op p i n g C enter Forum ( S witzerla nd ) GmbH
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Prof. Dr. Manfred Bruhn Departement of Marketing and Management Universität Basel
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Multimedia Partner
multimedia communications
Seite 21 /5_2014 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE
17. märz 2014
NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUM MER
500
50
1
0.2
50
3490024 N AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthu 48’000.00
49’000.00
45500
3’950.00
4’250.00
3900
Athris Holding AG I
1’240.00
1’550.00
4986484 N Athris Holding AG N
264.50
280.00
155753 N Bürgerh aus AG, Bern
140241 N Agruna AG 4986482 I
137 10202256 N C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
265.00
278.00
1.00 52’000.00
5
5.00
4’250.00
3
1475
10.00
1’570.00
5
295
50.00
315.00
25
1225
10.00
1’950.00
59
263
100.00
273.00
80
10
255740 N Espace Real Estate Holding AG, Biel
133.00
136.00
132
100.00
136.00
500
25
2.50
363758 I FTB Holding SA, Briss ago
630.00
650.00
630
20.00
650.00
54
500
150.00
191008 N Im mges Via m al a, Thusis
6205
3.00
6’800.00
6
400
80.00
257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
3.00
1’995.00
20
200
50.00 11502954 N Konkordia AG N
50
1’900.00
2’050.00
1750
3’450.00
3’550.00
3540
2.00
0.00
0
154260 N Löwengarten AG
165
10.00
0.00
0
10
254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
650
20.00
1’050.00
20
500
3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
1945
2.00
4’200.00
1
2989760 I Real Estate Holding
0
0.00
0.00
0
10.00
4’900.00
2
1
600
36.00
225664 I S AE Im mobilien AG, Unter ägeri
3’300.00
3’700.00
3400
870
80.00
228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
2’800.00
2’800.00
2600
5.00
2’990.00
4
800
160.00
231303 I Sia - Haus AG, Zürich
4’500.00
4’500.00
4500
10.00
4’740.00
2
5.50
6.00
5
2’000.00
1000
172525 N TL Im mobilien AG
7650
10.00
100
253801 N Tersa AG 256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil
16’800.00
2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A
114.5
60.00
130.00
100
100
5260
2.00
5’500.00
5
5 60.00
1000
1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG
635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich
16’600.00 5’350.00
5’350.00
8.00 5700 0.00
0
11500
2.00 16’500.00
2
14000
1.00 17’000.00
1
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
//5_2014 / Seite 22
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
18. März 2014 RüCKNA ME PREIS
BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.13 KURS SCHüT t.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST RENDITE 2014 %FEB
2’672’561 BONHOTE IMMOBILIER
844’303 CS 1A IMMO PK
10’077’844 CS REF GREEN 11’876’805 CS REF HOSPITALIT Y
BÖRSEN K APITALISIERUNG
107.90
119.00
2.56% 10.29%
- 0.83%
0.92%
116.10
127.50
644’352’275
1120.00
1350.00
3.89% 20.54%
0.22% nich t kot ier t
1315.00
1365.00
3’563’129’250
101.85
114.75
2.62% 12.67%
5.99%
2.02%
110.00
120.00
688’500’000
96.70
98.00
2.35%
1.34%
5.30%
1.22%
94.00
110.00
882’000’000
276’935 CS REF INTERSWISS
177.10
197.75
4.30% 11.66%
4.30%
2.01%
186.00
213.90
1’491’516’917
3’106’932 CS REF LIVINGPLUS
97.65
123.50
2.59% 26.47%
2.26%
1.52%
109.00
128.50
2’377’375’000
113.70
134.25
3.13% 18.07%
3.71%
1.68%
123.70
146.00
1’144’454’400
4’515’984 CS REF PROPERT Y PLUS 1’291’370 CS REF SIAT
127.85
164.50
3.31% 28.67%
2.81%
1.38%
154.30
174.50
2’084’354’661
12’423’800 EDMOND DE ROTSCHILD SWISS
105.00
104.00
3.04%
- 0.95%
4.16%
4.37%
98.55
113.50
416’000’000
1’458’671 FIR
111.70
146.00
2.66% 30.71%
1.60%
1.21%
139.10
155.70
939’427’364
977’876 IMMOFONDS
294.50
381.00
3.60% 29.37%
5.39%
1.75%
354.75
404.75
1’226’406’615
278’226 L A FONCIERE
619.50
827.00
2.49% 33.49%
2.32%
1.44%
793.00
865.00
932’359’800
277’010 IMMO HELVE TIC
156.60
194.50
3.45% 24.20%
3.18%
1.52%
181.10
205.00
641’850’000
3’499’521 PATRIMONIUM SRE FUND
114.30
128.50
2.47% 12.42%
0.71%
0.90%
123.10
137.00
392’188’297
3’362’421 PROCIMMO SWISS COMM FUND
122.75
127.00
4.00%
3.46%
4.96%
1.86%
118.40
142.70
613’244’519
3’941’501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND
114.65
123.50
3.18%
7.72%
2.49%
1.05%
119.00
134.40
473’204’823
278’545 SOLVALOR "61"
170.45
208.50
2.76% 22.32%
-3.02%
1.90%
210.40
254.00
822’293’142
725’141 SCHRODER IMMOPLUS
928.00
1058.00
3.05% 14.01%
4.75%
2.21%
973.00
1090.00
1’015’680’000
3’743’094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
90.70
113.50
3.08% 25.14%
2.53%
1.88%
107.50
128.10
1’196’804’836
115.50
139.00
3.31% 20.35%
3.12%
1.51%
130.00
144.50
673’678’234
49.65
61.50
3.29% 23.87%
2.76%
1.61%
57.50
65.00
2’048’146’062
2’616’884 SWISSINVEST REIF 1’442’082 UBS SWISS RES. ANFOS 2’646’536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
12.33
14.40
2.46% 16.79%
3.23%
1.32%
13.15
14.65
477’931’435
1’442’085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
65.25
79.25
3.19% 21.46%
- 0.31%
1.99%
71.75
83.60
813’195’583
1’442’087 UBS SWISS MIXED SIM A
79.25
96.00
3.50%
21.14%
0.31%
1.67%
88.50
100.40
5’867’713’056
1’442’088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
60.20
68.00
4.05% 12.96%
4.62%
1.73%
60.80
69.20
1’273’030’516
Ø Ø S W I T T Ø
Total
3.15% 18.15% 2.35% 1.67% 32’698’836’ 784
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
18. März 2014 BÖRSEN - KURS
AUS- EC ART SCHÜT-
PERF. Y TD
MTL . UMSATZ
TUNGS- 2014 %FEB
KURSE SEIT 1.1.13 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
RENDITE
883’756 ALLRE AL HOLDING 124.70 125.25 4.58% 0.44% 1.42% 2.55% 121.50 139.50 1’297’864’153 1’820’611 BFW LIEGENSCHAFTEN N 34.20 27.25 4.55% -20.32% 3.02% 0.73% 24.85 26.90 120’166’369 20’185’305 DUAL RE AL ESTATE INV 22.25 23.15 3.70% 4.04% 2.21% 0.34% 21.25 21.70 54’402’500 255’740 ESPACE RE AL ESTATE 148.30 133.00 3.29% -10.32% -1.48% 0.63% 136.00 148.00 228’323’228 4’582’551 FUNDA MENTA RE AL N 13.08 12.90 3.17% -1.38% 0.78% 0.34% 11.30 13.25 117’174’454 1’731’394 INTERSHOP 273.40 340.75 6.22% 24.63% 1.72% 1.78% 310.00 339.00 472’279’500 1’110’887 MOBIMO 202.00 194.50 5.12% -3.71% 4.51% 3.08% 185.10 213.60 1’208’715’971 1’829’415 PSP SWISS PROPERT Y 84.25 81.80 4.13% -2.91% 8.34% 3.65% 75.85 91.25 3’301’754’266 803’838 SWISS PRIME SITE 66.00 73.00 5.17% 10.61% 5.72% 3.25% 66.65 78.85 4’416’724’913 261’948 WARTECK INVEST 1423.00 1730.00 4.06% 21.57% 1.11% 0.78% 1637.00 1845.00 184’971’600 2’183’118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING 3.55 1.95 0.00% - 45.07% 3.72% 2.20% 1.77 3.04 88’511’688 Ø Ø RE AL Ø Total 4.00% -2.0 4% 5.50% 3.0 4% 11’490’888’642 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Stadtentwicklung/Projektentwicklung
Startschuss für Grossüberbauung in Schlieren
Spatenstich für den Bau des Wohnkomplexes «Magnolia»: Bis 2016 entstehen auf dem Geistlich Areal 137 Eigentumswohnungen
Der neue Stadtteil am Rietpark in Schlieren wächst weiter. Beim Bahnhof Schlieren wird das 80.000 Quadratmeter grosse Areal der ehemaligen Leimfabrik Geistlich in den nächsten Jahren etappenweise neu überbaut.
BW/PD. Mit dem Spatenstich gab die Geistlich Immobilia AG auf dem Geistlich-Areal Mitte März den Startschuss für den Bau des ersten dort geplanten Wohnkomplexes «Magnolia». Bis im Sommer 2016 sollen
dort 137 Eigentumswohnungen für insgesamt bis zu 300 neue Einwohner entstehen. Gebaut wird nach den Plänen des Zürcher Architekturbüros Enzmann Fischer Partner, dem Sieger des Architektenwettbewerbs für die erste Bauetappe. Danach soll ein siebenstöckiges Hofgebäude entstehen, welches sich an die Neubauzeile auf dem benachbarten Färbi-Areal anschliesst. Im entstehenden Stadtquartier sind bereits über 500 neue Wohnungen bezogen. Die Firmen Halter Entwicklungen und Geistlich Immobilia AG vermarkten >>>
die ehemaligen Industrieareale Färbi und Geistlich unter der gemeinsamen Dachmarke Am Rietpark. Die beiden Quartierteile werden nach Fertigstellung durch einen über 40.000 Quadratmeter grossen Park, den für das neue Viertel namengebenden «Rietpark» verbunden. «Historischer Moment»
Anlässlich des Baustarts erklärte Martin Geistlich, der Vorsitzende der Geschäftsleitung der Geistlich Immobilia AG: «Heute ist ein >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF historischer Moment für unsere Firma.» Vor acht Jahren beschloss sein Unternehmen, die industrielle Tätigkeit in Schlieren einzustellen und auf ihrem Areal neue Nutzungen anzusiedeln. Zeitlich verschoben zu den Planungsarbeiten der Firma Halter Entwicklungen für das FärbiAreal, die bereits 2001 begannen, entwickelte Geistlich Immobilien für das eigene Gelände ebenfalls einen Gestaltungsplan. Die Verkaufsphase für die Eigentumswohnungen hat vor kurzem begonnen und ist Martin Geistlich zufolge gut angelaufen, was als Beleg dafür zu werden sei, dass das Projekt der Nachfrage entspreche. Die nächste Bauetappe auf dem Geistlich-Areal an der Engstringerstrasse/Ecke Brandstrasse sei derzeit in Vorbereitung. Derweil nähern sich die Bauarbeiten auf dem ehemaligen Färbi-Areal ihrem Ende. Im grössten Gebäude, dem Zentrum am Goldschlägiplatz, entstehen bis Mai kommenden Jahres 215 Mietwohnungen für bis zu 400 Personen sowie verschiedene Geschäftsflächen. Den Abschluss des Projekts
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Der Magnolia-Komplex: Die Verkaufsphase für die Eigentumswohnungen hat vor kurzem begonnen.
bildet ein Gebäude mit 66 Wohneinheiten an der Brandstrasse, welches im Sommer 2015 bezugsbereit sein soll. Nach Angaben der Halter Entwicklungen sind die Wohnungen auf dem Färbi-Areal bereits vollständig vermietet. Verfügbare Flächen gibt es dagegen, wie regionale Medien berichten, noch in dem Bürogebäude an der Wiesenstrasse, das im Mai dieses
ANZE IGE
Jahres bezugsbereit sein wird: Derzeit seien 40 Prozent der Flächen darin vermietet. Gemäss Angaben von Halter hätte man das Gebäude mit Unternehmen, die nach kleineren Flächeneinheiten suchen, bereits füllen können. Doch habe man den strategischen Entscheid getroffen, im Gebäude vor allem Hauptsitze und grössere Firmen anzusiedeln. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 5/2014 / 9. Jahrgang / 177. Ausgabe. Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch
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Das Schweizer Immobilien-Magazin
Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Karen Heidl, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Dr. Anja Hall, Redaktion Dr. Karina Junghanns, Redaktion Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
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54. Immobiliengespräch
Hochhäuser – Herausforderungen im Betrieb Donnerstag, 10. April 2014, um 17:30 Uhr im Restaurant Metropol, Zürich Zurzeit schiessen in der Schweiz vielerorts neue Hochhäuser aus dem Boden. Nicht nur Planung, Baubewilligung und Bau sind anspruchsvoll. Auch in der Betriebsphase stellen sich viele neuartige Herausforderungen. Fragen zu Sicherheit, Technik, Betriebskonzepten und angemessenen Nebenkosten sind für Nutzer, Investoren und Betreiber relevant. Viele betreten dabei Neuland. Insbesondere stellen sich folgende Fragen: · Wie kann Sicherheit gewährleistet werden? · Worauf ist in der Planung zu achten, damit ein preisgünstiger Betrieb erfolgen kann? · Was ist speziell am Betrieb? Experten aus Forschung und Praxis beleuchten die Fragen aus unterschiedlichen Perspektiven und stellen Lösungsmöglichkeiten vor.
Moderation: Prof. Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter Immobilienmanagement, Hochschule Luzern Referenten: werden demnächst auf www.immobilienbusiness.ch bekannt gegeben
Die Veranstaltung dauert ±90 Minuten mit anschliessendem Apéro und Networkgelegenheiten. Die Teilnahme kostet 110 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an selina.niederberger@immobilienbusiness.ch
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Die Schweizer Immobiliengespräche finden mehrmals im Jahr zu aktuellen und spezifisch ausgewählten Themen aus der Immobilienwirtschaft statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zur aktuell behandelten Thematik.
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