SCHWEIZER
Ausgabe 131_ 6. Jahrgang / 28. November 2011
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT 2
IAZI lanciert Fidelity-Rent-Index
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Nachrichten: Chur-Masans
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Nachrichten: Chur
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Nachrichten: St.Gallen
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Neues vom Hypothekarmarkt
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Nachrichten: Raiffeisen
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Kooperation: BNP PRE/KMP
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Nachrichten: Swiss Equity
10 CS lanciert REF Global 10 Nachrichten: Bern/Peach Property 11 Im Gespräch: Daniel Tochtermann, CSAM 12 Nachrichten: Davos 13 REITs: Positiver Ausblick 14 Nachrichten: Swisscanto 17 Marktkommentar 17 Nachrichten: Mobimo 19 Immobiliennebenwerte 20 Immobilienfonds/-Aktien 21 Projekt: «CEVA»/Genf 22 Nachrichten: Orascom Development 23 Impressum
Austausch gefragt Abflauende Konjunktur, Staatsschuldenkrise in den USA und in europäischen Ländern, Warnungen vor einer Immobilienblase im Inland, nicht zuletzt der überbewertete Franken – kein einfaches Umfeld, in dem die Akteure des Schweizer Immobilienmarkts in diesen Wochen ihre Entscheidungen zu treffen haben. Gut informiert und vernetzt zu sein ist in solchen Zeiten besonders viel wert und so wundert nicht, dass BranBirgitt Wüst Redaktionsleiterin chenevents wie etwa der «Schweizer Immobilienkongress» der Zürcher IAZI AG oder die «Real Estate Days» der NZZ-Tochter Swiss Equity im November sehr gut besucht waren. Wie sich bei den Veranstaltungen und in Pausengesprächen zeigte, beschäftigt den Markt weiterhin vor allem die Frage: Droht der Schweiz eine Immobilienkrise? Für Sorgenfalten sorgt bei Experten etwa das stark gestiegene Hypothekarvolumen der Banken, insbesondere die Zunahme von ETP-Geschäften und die Risiken, welche die Institute damit eingehen – für sich, wie für die Volkswirtschaft. Auch mit Risikostreuung beschäftigen sich derzeit viele Marktteilnehmer: Die Zahl der Investoren, die ImmobilienEngagements im Ausland in Betracht ziehen, nimmt zu - zumal an den heimischen Märkten derzeit «Anlagenotstand» herrscht. Der Blick über die Grenzen, bei direkten wie indirekten Immobilieninvestments, könnte lohnen, meinen Experten. Zumal Immobilien dieses Mal anscheinend nicht im Zentrum der Krise stehen. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
Partner Immobilienbrief
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Private Equity Real Estate SCHWEIZER Möglichkeiten, Risiken und Renditen
IMMOBILIENGESPRÄCHE
Donnerstag, 16. Februar 2012 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich
Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / vonmuralt@ibverlag.ch Teilnahme CHF 80.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt Do, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Anlagestrategien institutioneller
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG oder / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Investoren: Core Kreativität? Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark. Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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WOHNIMMOBILIENMÄRKTE SCHWEIZ NACHRICHTEN CHUR NEUBAUPROJEKTE IN SONNIGER LAGE Chur-Masans zeichnet sich derzeit durch eine rege Neubautätigkeit aus. In dem direkt an die City angrenzenden, bevölkerungsreichsten Quartier im Norden der Stadt wird Ende Jahr das Hotel «Krone» für immer seine Türen schliessen. Das 120 Jahre im Besitz der Familie Meng befindliche Haus wurde verkauft und weicht einem neuen Bauvorhaben. Auf dem knapp 5.000 qm grossen Gelände wird ab Mitte 2012 ein Wohn- und Geschäftshaus erstellt, ein gemeinsames Projekt der Churer Unternehmen Domenig Immobilien und Foppa Gruppe. «Das Haus erhält einen terrassenähnlichen Aufbau und wird 17 Mietwohnungen in gehobenem Standard umfassen; im Parterre sind 1500 Quadratmeter Ladenfläche vorgesehen, zwei Drittel für Nahrungsmittel, ein Drittel für Non-Food-Produkte», sagt Toni Foppa, Geschäftsführer der Foppa-Gruppe. Interessenten für die Flächen gebe es bereits, doch ein Entscheid über die neuen Mieter sei noch nicht gefallen, ergänzt Zwillingsbruder Gion Foppa, verantwortlich für das Facility Management der Foppa-Gruppe. Nicht weit entfernt vom «Krone»-Grundstück realisieren die Unternehmen Foppa und Domenig ein weiteres Neubauprojekt: Mehrfamilienhäuser am Sonnenstutz. Im Rahmen beider Projekte entstehen grosszügig bemessene Wohnungen, die zu «durchaus bezahlbaren» Mieten an den Markt gebracht werden sollen, wie Toni Foppa betont. «Wir verlangen lieber moderate Preise und haben dafür das Haus voll. Wir verfolgen eine Buy-and-holdStrategie», erklärt Gion Foppa.
«Eine längere Verweildauer rechnet sich»
Wer häufig die Wohnung wechselt, zahlt mehr Miete – insbesondere an teuren Pflastern wie Zürich
WOHNUNGSWECHSEL TREIBT DAS MIETZINSNIVEAU IN DER SCHWEIZ. ZU DIESEM SCHLUSS KOMMT DAS ZÜRCHER IMMOBILIENBERATUNGSUNTERNEHMEN IAZI NACH EINER SCHWEIZWEITEN MIETZINSERHEBUNG.
BW. Vom Preisanstieg für Wohnraum ist längst nicht jeder Schweizer Mieter im gleichen Mass betroffen. Wie das Zürcher Beratungsunternehmen IAZI in einer aktuellen Mietzinserhebung herausfand, gibt es zwischen Bestandes- und Neumieten erhebli-
che Differenzen. Weiter belegt die Studie, dass sich die Mietermobilität stark auf die Mietzinsentwicklung auswirkt. Für die Berechnung des Mitte November auf dem «Schweizer Immobilienkongress» in Bern präsentierten neuen IAZI Fidelity-RentIndex wurden 400.000 Mietverträge aus dem IAZI-Datenpool im Umfang von rund 100 Milliarden Franken ausgewertet. «Der neu berechnete Index erlaubt einen vertieften Einblick in die Mietlandschaft der Schweiz», sagt Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG.
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 3 / 23_2011 /// Der IAZI Fidelity-Index berechnet die Mietzinsentwicklung aller Mietverhältnisse, die in den vergangenen zwölf Jahren keinen Veränderungen unterworfen waren – der Index bildet also die Entwicklung der Mietzinsen von Mieterinnen und Mietern ab, die über den genannten Zeitraum keinen Wohnungswechsel vorgenommen haben. Das Ergebnis: Während der IAZI Netto-Rent-Index über ein Jahr betrachtet eine Mietzins-Steigerung von 0,6 Prozent aufweist, spiegelt der Fidelity-Index für denselben Zeitraum lediglich eine Steigerung von 0,2 Prozent wider. Die Differenz
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF von 0,4 Prozent belegt für die IAZIExperten, dass Wohnungswechsel ein wesentlicher Grund für steigende Mieten sind. Eine lange Verweildauer für Mieter «rechnet» sich also: Gemäss Fidelity-Index mussten «treue» Mieter für ihre Wohnungen ab dem Jahr 2000 bis heute einen Gesamtaufschlag von 6,8 Prozent berappen, die Wechselfreudigen mit 13,1 Prozent deutlich mehr. Mietzinsanpassungen bei Bestandsliegenschaften können Vermieter primär bei Wiedervermietungen realisieren. Pech für viele institutionelle Investoren; denn in deren Portfolios befinden sich >>>
NACHRICHTEN CHUR: TEILERÖFFNUNG IM «CITY WEST» Seit zwei Jahren realisiert der Churer Investor Thomas Domenig senior in der Hauptstadt Graubündens das Einkaufs- und Gewerbecenter «City West»; mit jeweils rund 79 Meter hohen Zwillingstürmen ist das auf 135 Millionen CHF Franken taxierte Projekt stadtbildprägend. Die beiden Hochhäuser sind (noch) im Rohbau, doch der den Gesamtkomplex verbindende Sockel ist fertiggestellt. Kürzlich wurde die erste von drei Etappen der riesigen Überbauung eröffnet: Das mit 18.000 qm Verkaufsfläche grösste Shoppingcenter Graubündens. 26 Geschäfte und drei Restaurationsbetriebe haben sich hier angesiedelt; allein der Coop-Megastore beansprucht 4.000 qm.
ANALYSIERTE VERTRÄGE
36.000 Einwohner, 35.000 Besucher
QUELLE: IA ZI 2011
MIETVERÄNDERUNGEN BESTAND
Daneben haben sich Detailhändler wie die Import Parfümerie, die Vitality Apotheke, Fust, Body Shop, Christ Schmuck, ein XXL-Interdiscount sowie die Thalia-Buchhandlung eingemietet sowie Modefilialisten, unter anderem H&M, C&A, Tom Taylor, Tally Weijl, Dosenbach oder Ochsner Shoes. «Oben Baustelle – unten Shopping Center» titelten regionale Medien, doch offenbar stören sich am unvollendeten Projekt bisher weder Retailer noch Kunden. An den Eröffnungstagen wurden 35.000 Besucher im Shoppingcenter gezählt; und ganz Chur hat kaum mehr als 36.000 (!) Einwohner. Im Herbst 2012 sollen dann auch die Zwillingstürme bezugsfertig sein, mit Büro- und Dienstleistungsflächen, Wohnungen sowie einem Dreisterne-Hotel.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
ST. GALLEN VILLA WIESENTAL SOLL NEUBAU WEICHEN Swisscanto will die 130 Jahre alte und seit Jahren leerstehende Villa Wiesental an der Rosenbergstrasse 95 in St. Gallen durch einen Neubau ersetzen. Wie die Anlagestiftung mitteilt, ist ein Bürogebäude geplant – da in St. Gallen der Bedarf nach Büroräumlichkeiten in Bahnhofsnähe «hoch, das Angebot jedoch beschränkt» sei. Den Angaben zufolge übernimmt die HRS Investment AG die Projektentwicklung des Grundstücks, welche in den nächsten Monaten einen öffentlichen Projektwettbewerb ausschreiben werde, heisst es. Bis Ende 2012 soll dann eine Jury entscheiden, welches Projekt realisiert wird. Wie regionale Medien berichten, darf die Villa indes nur abgebrochen werden, wenn sie durch einen Neubau ersetzt wird, dessen Qualität höher gewichtet wird als der Erhalt des alten Gebäudes. Die kantonale Denkmalpflege hat im Oktober angekündigt, sich für den Erhalt der Villa einzusetzen und wollte dabei auch rechtliche Schritte nicht ausschliessen.
gleichzeitig ist jeder Wohnungswechsel im Mittel mit dem höchsten beobachteten Aufschlag von 13,5 Prozent verbunden. Dem zweithöchsten Aufschlag ausgesetzt sind Mieter im Kanton Neuenburg mit 12,1 Prozent; im Kanton Zürich beträgt der Aufschlag lediglich 4,6 Prozent. Die geringsten Kosten fallen im Kanton Aargau mit 1,1 und Solothurn mit 1,2 Prozent an. Aufgrund der sich abkühlenden Wirtschaft gehen die IAZI-Experten von leicht sinkenden Bestandsmieten aus. Die Gründe: eine rückläufige Zuwanderung, das liquider werdende Angebot und der am dem 1. Dezember geltenden angepasste Referenzzinssatz. t
MIETEN UND VERWEILDAUER
QUELLE: IA ZI 2011
NACHRICHTEN
>>> häufig Wohnliegenschaften mit langjährigen Mietverhältnissen. «Zudem erreichen die Mietzinsen vor allem in ausgetrockneten Märkten oft nicht das ortsübliche Marktniveau», merkt Scognamiglio an. Kaum Interesse die Wohnung zu wechseln, scheinen Mieter in den Kantonen Genf und Zürich zu haben: Hier liegen die mittleren Verweildauern bei 931 respektive 971 Tagen. Dass die Motivation für einen Wohnungswechsel in Genf klein ist, hat gute Gründe: Mit über 250 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr werden am Lac Leman die höchsten Mieten der Schweiz gezahlt;
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ALFRED MEILI – HOTEL S UND RESIDENZEN
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
WOHNIMMOBILIENMÄRKTE SCHWEIZ/IMMOBILIENFINANZIERUNG
«Banken geben eher noch Gas, statt auf die Bremse zu stehen»
Der Bauboom in der Schweiz hält an – die Frage scheint: Wie lange noch?
DAS HYPOTHEK ARGESCHÄFT DER BANKEN BRUMMT IN DER SCHWEIZ: DER BLICK AUF GELOCKERTE KREDITVERGABEKRITERIEN BEREITET EXPERTEN SORGE.
BW. In einem waren sich die Referenten des Schweizer ImmobilienKongresses der IAZI AG Mitte November in Bern einig. Die Preise am Schweizer Wohnimmobilienmarkt sind zwar in den vergangenen Jahren stark gestiegen, doch eine Blase gebe es (noch) nicht. Die Argumente sind bekannt: Zum einen ist nicht jede noch so rasante Preissteigerung gleich eine Blase – vor allem dann nicht, wenn sich die Entwicklung mit den
Fundamentaldaten mühelos erklären lässt. Heisst in der Schweiz: Die Zuwanderung hält an und da weiterhin – wie schon in den vergangenen Jahren – vor allem gut ausgebildete und gut verdienende Personen zuwandern, dürfte die Nachfrage nach (hochpreisigem) Wohnraum weiter steigen. Hinzu kommt, dass die Nachfrage auch aufgrund allgemeiner demographischen Veränderungen steigt: Der Trend zu Single-Haushalten nimmt bekanntlich seit Jahren zu. Eine simple Rechnung: Ein knappes Angebot plus hohe Nachfrage ergibt in aller Regel steigende Preise. Problematisch ist die Entwicklung dennoch. Denn die aktuell niedrigen Zinsen
erlauben es einem derzeit sehr breiten Personenkreis, sich trotz des erreichten Preisniveaus ein Eigenheim zuzulegen. Dies treibt die Nachfrage zusätzlich an und bei weiterhin eher knappem Angebot auch die Preise in die Höhe. Verkäufer und Berater freuen sich, und nicht zuletzt auch die Banken. Gemäss Wüest & Partner ist das Hypothekarvolumen in der Schweiz seit 2001 um mehr als 50 Prozent gestiegen: Alles in allem betrugen die Verbindlichkeiten aus Hypothekarkrediten Ende 2010 knapp 760 Milliarden CHF, rund 1,6 mal soviel wie das Schweizer Brutto-Inlandprodukt. Ein überdurchschnittliches Hypothekarwachstum wird >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF >>> vor allem bei den Raiffeisenbanken beobachtet, die seit dem Jahr 2000 ihr Volumen verdoppelt haben sollen. Bei den Kantonalbanken und den Grossbanken sei es dagegen um 44 respektive 30 Prozent gestiegen.
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TRANSAKTIONSPREISE EWO
Gute Geschäfte, keine Frage. Doch bleibt die Frage, was passiert, wenn die Zinsen irgendwann einmal wieder steigen und/oder die Konjunktur einbricht und die Finanzierung des Eigenheimerwerbs fĂźr viele Kreditnehmer angesichts der geänderten Konditionen nicht mehr finanzierbar ist. So warnt die Schweizerische Nationalbank (SNB) seit Monaten vor einer Blasenbildung und auch bei der EidgenĂśssischen Finanzmarktaufsicht (Finma) sieht man manche Entwicklungen mit Sorge. Die ĂœberprĂźfung des Hypothekargeschäfts der Banken seitens der Finma und der Schweizerischen Nationalbank gibt, wie zu hĂśren ist, aktuell zwar keinen Grund zur Panik. Doch zur Beunruhigung offenbar schon. Wie Oliver WĂźnsch, Leiter Policy/Regulierung/Internationales der Finma, auf dem IAZIKongress erklärte, ÂŤgeben die Banken
QUELLE: IA ZI 2011
SORGEN AUFGRUND ZUNEHMENDER ETP-GESCHĂ„FTE
derzeit eher noch Gas, statt auf die Bremse zu treten. Was dem FinmaVertreter dabei Sorgen bereitet, sind die zunehmenden ETP*-Geschäfte der Banken – gemeint sind Kreditvergaben, bei denen die von der Schweizerischen Bankiervereinigung vorgegebenen Richtlinien verletzt werden. ETP-Geschäfte seien per se nicht zu kritisieren; meint Wßnsch. Wenn sie indes zur systematischen Umgehung von Kreditvergaberichtlinien dienten, sei dies bedenklich. Der Experte verweist darauf, dass einige Institute die Kreditvergabekriterien gelockert und beispielsweise die Eigenkapi-
talanforderung von 20 Prozent auf 15 Prozent gesenkt haben; ausserdem sei die Dokumentation bisweilen mangelhaft. Umgekehrt gebe es allerdings auch einige Banken, die in den Hotspots vorsichtiger agieren – etwa die Kreditvergabe an eine hÜhere Eigenkapitalanforderung koppeln oder Abschläge auf den Verkehrswert vornehmen. STEUERSYSTEM BEHINDERT DIE AMORTISATION
Neben den ETP-Geschäften und den ungebremsten Kreditvergabe der
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 ZĂźrich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
TRANSAKTIONSPREISE EFH
NACHRICHTEN
QUELLE: IA ZI 2011
RAIFFEISEN MOODY'S SENKT RATING
Banken findet Wünsch bedenklich, dass Schweizer Hypothekarkunden oft einen hohen Verschuldungsgrad bei gleichzeitig geringen Tilgungsquoten aufweisen – nicht zuletzt, weil das Steuersystem die volle Amortisation behindere. Viele Hypothekarnehmer gingen offenbar nicht von einer Abzahlung der Schulden aus. Der Ausfall einzelner Kreditnehmer bereitet Banken gewöhnlich kaum Probleme. Doch bei steigendem Zinsniveau ist eine grössere Immobilienkrise nicht auszuschliessen, und ob Banken eine solche bewältigen könnten, fraglich. Das Platzen einer Blase wäre ein systemisches Risiko für die gesamte Volkswirtschaft – und daher fordert die Finma eine Verschärfung der Eigenmittelunterlegung für die Segmente mit höherem Risiko – schon, um dem Markt ein klares Sig-
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nal zu senden. Harte Limiten will die Aufsichtsbehörde Wünsch zufolge indes nicht: «Das wäre kontraproduktiv.» Solange sich eine Bank nach den Richtlinien der Bankiervereinigung richte, wolle man die Kapitalanforderungen nicht verschärfen. Für Hypotheken mit einer Belehnung von mehr als 80 Prozent und für Hypotheken mit schlechter Tragbarkeit sollten indes höhere Eigenmittelanforderungen gelten. Grundsätzlich hätten die Entwicklungen am Immobilienmarkt volkswirtschaftliche Dimensionen – und daher sei die Lösung der Probleme eine politische Frage, meint Wünsch. Der Bundesrat müsse entscheiden, ob er die Eigenmittelverordnung anpassen wolle. t
*ETP=Exception to Policy
Mitte November hat Moody›s das langfristige Schulden- und Depositen-Rating für die Schweizer Bankengruppe Raiffeisen von «AA1» auf «AA2» herabgestuft. Zur Begründung nennt die Ratingagentur das aggressive Wachstum der Bank im Bereich der Hypothekarvergabe, ferner eingegangene Zinsrisiken sowie die relative Schwäche der Raiffeisen-Gruppe hinsichtlich Effizienz und Reingewinn und das wirtschaftliche Umfeld. Aus Sicht der Moody’s-Analysten zeigt der Schweizer Immobilienmarkt frühzeitige Anzeichen einer Überhitzung in gewissen Regionen. Raiffeisen habe sich möglicherweise zu stark auf dem Immobilienmarkt engagiert und nehme damit ein erhöhtes Risiko in Kauf, sollte die Blase platzen. «Alle Regeln eingehalten» Raiffeisen reagiert gelassen auf die Herabstufung. Gegenüber den Medien erklärte ein Mediensprecher der Gruppe, das Rating sei «immer noch hervorragend und werde nur von wenigen Banken übertroffen». Die Raiffeisen-Gruppe sei grundsätzlich vorsichtig bei der Hypothekarvergabe; zudem würden alle Regeln eingehalten.
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IMMOBILIENBERATUNGSUNTERNEHMEN NACHRICHTEN SWISS EQUITY REAL ESTATE AWARDS_ PSP UND SCHRODER IMMOPLUS AUSGEZEICHNET Die Gewinner der diesjährigen Swiss Equity Real Estate Awards heissen PSP Swiss Property AG und Schroder Immoplus. Die Awardverleihung fand im Rahmen der Swiss Equity Real Estate Days 2011 im Hotel Park Hyatt in Zürich statt. An der exklusiven Award-Nacht am 23. November 2011 wurden die beiden Preise zum zweiten Mal verliehen. Diesjähriger Sieger der Kategorie «Immobilien- Aktiengesellschaft» wurde die PSP Swiss Property AG. Der Preis für den erfolgreichsten Immobilienfonds ging an den Fonds Schroder Immoplus. Die Fonds und Aktiengesellschaften wurden auf ihre Gesamtrendite am Kapitalmarkt, ihre operative Leistung sowie auf die eingegangenen Risiken und ihre Transparenz untersucht; die Auswertung und Gewichtung dieser objektiv messbaren Bewertungskriterien oblag einer fünfköpfigen Fachjury aus Experten und Analysten des Schweizer Immobilienumfelds. «Indirekte Immobilieninvestments sind eine wichtige Stütze für unsere Altersvorsorge. Mit der Verleihung unserer Preise möchten wir die Leistung der Manager honorieren und einen Beitrag zu Transparenz leisten», sag Björn Zern, Leiter Geschäftsbereich Swiss Equity Medien der Neuen Zürcher Zeitung. Jurymitglieder: Jurypräsident Andreas Löpfe (Geschäftsführer der Inreim AG/ Managing Director der Curem), Rolf Frey (Mitglied der Direktion, Maerki Baumann & Co.) Andrea Martel (Wirtschaftsredaktorin, NZZ) Konrad Koch (Redaktor Immobilien, Finanz und Wirtschaft), Jan P. Eckert (CEO Switzerland Jones Lang Lasalle).
BNP Paribas Real Estate und KPM kooperieren SEIT MITTE NOVEMBER IST BNP PARIBAS REAL ESTATE MIT EINEM WEITEREN KOOPERATIONSPARTNER IN DER SCHWEIZ VERTRETEN: IN DER DEUTSCHSPRACHIGEN SCHWEIZ MIT DER KUONI MUELLER & PARTNER GRUPPE.
BW. Seit gut anderthalb Jahren arbeitet BNP Paribas Real Estate (BNP Paribas RE) in der Romandie mit Naef & Cie zusammen. Nun baut das internationale Immobilienberatungs- und Maklerunternehmen seine Präsens in der Schweiz weiter aus und kooperiert ab sofort mit der Kuoni Mueller & PartnerGruppe mit Sitz in Zürich. Wie die Unternehmen mitteilen, umfasst der Alliance-Vertrag die Geschäftsbereiche Transaction, Consulting und Valuation für die deutschsprachige Schweiz. «Die Zusammenarbeit hat das Ziel, international tätigen Unternehmen und Investoren länderübergreifend Immobiliendienstleistungen in den Bereichen Transaktionsmanagement, Corporate Real Estate und Schätzungswesen anzubieten», sagt Bernard Blanco, International Director von BNP Paribas RE. Die Kooperation ist für BNP Paribas Real Estate bereits die 15. weltweit; aktuell ist der Immobilienberater in 29 Ländern präsent. «Die Kooperation mit Kuoni Mueller & Partner eröffnet unseren Kunden zusätzliche Möglichkeiten, ihre Geschäftstätigkeit in die Schweiz auszudehnen», so Blanco. An der Schweiz interessierte Investoren gebe es in grosser Zahl – und ihr Spektrum beschränke sich längst nicht nur auf Detailhändler, die ihre
Peter Eichenberger, Partner und Vorstandsvorsitzender von Kuoni Mueller & Partner Expansion hierzulande beginnen oder fortsetzen möchten oder Unternehmen, die Büroflächen zu mieten suchten, weil sie in Genf oder Zürich eine Dependance eröffnen oder ihren Unternehmenssitz ansiedeln möchten. Hinzu kämen Kapitalanleger, die in der Schweiz investieren möchten, was auf dem als relativ intransparent geltenden Markt bekanntlich nicht ganz einfach sei. Eine Kooperation mit einem Partner wie Kuoni Mueller & Partner einzugehen – einem der erfahrensten und mit 30 Mitarbeitern sowie einem Jahresumsatz von mehr als neun Millionen CHF auch eines der grössten Schweizer Beratungsunternehmen – sei da ein Glücksfall. 40.000 QM VERMIETET IN 2010
Der Track-Record von KMP kann sich in der Tat sehen lassen: Allein im vergangenen Jahr vermittelten die Zürcher mehr als 40.000 Quadratmeter Fläche und veräusserten Immobilien im Gesamtwert von mehr als 300 Millionen CHF. Ferner zeichnet KMP als exklusiver Partner für die Vermarktung der Büroflächen der Schweizer Bundesbahnen (SBB) beim derzeit in Bau befindlichen Milliardenprojekt «Europaallee» mit insgesamt 260.000 qm Nutzfläche am Zürcher Hauptbahnhof verantwortlich. Obwohl
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 9 / 23_2011 /// die Gebäude teilweise erst 2012 bis 2018 bezugsbereit werden, konnten bereits 65 Prozent der Officeflächen vermietet werden: an Unternehmen der Finanzindustrie sowie an Ausbildungsinstitute, vornehmlich also an Schweizer Marktteilnehmer. «MEHR TRANSAKTIONEN ALS VERMUTET»
«Allerdings gibt es auch viele ausländische Investoren, die die Schweiz im Visier haben», betont Peter Eichenberger, Partner und Vorstandsvorsitzender von Kuoni Mueller und Partner, der als Verantwortlicher für die internationalen Beziehungen des Unternehmens auch für die Kooperationsverhandlungen mit BNP Paribas RE führte. Eichenberger zufolge schauen sich weiterhin viele Kapitalanleger aus Europa sowie Staatsfonds
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF aus Fernost oder den Golfstaaten nach Investitionsmöglichkeiten in der Schweiz um. Auch das Interesse von Family Offices an Immobilien hierzulande sei ungebrochen. Dass es derzeit einen «Anlagenotstand» in der Schweiz gibt, sprich: zu wenig Objekte zum Verkauf kommen, sei zwar eine Tatsache, doch Transaktionen fänden durchaus statt, sagt Eichenberger: «Und zwar mehr als man auf den ersten Blick vermuten würde.» Nur erfolgten diese oftmals als «Offmarket-deals», die aber aufgrund von Vertraulichkeitsvereinbarungen in aller Regel nicht publik gemacht würden. Gleichzeitig gebe es immer mehr Schweizer Marktteilnehmer, wie etwa Fondsgesellschaften, Pensionskassen oder Anlagestiftungen, die ihren Blick auf ausländische Immobilienmärkte richteten. «Viele Schweizer Anleger sind zu stark am Heimatmarkt inves-
tiert und deutlich zu wenig diversifiziert. Wie aktuelle Studien zeigen, nimmt die Neigung stark zu, auch im Ausland zu investieren», stellt Eichenberger fest. Allerdings gelte das Interesse dabei vor allem indirekten Immobilienanlagen. Um KMP-Kunden den Weg ins Ausland zu ebnen, käme die Expertise von BNP Paribas RE – bei gleichzeitig hoher Kapitalmarktaffinität – auch in diesem Zusammenhang sehr gelegen: Schliesslich sei das Unternehmen einer der Top-Player der Immobilienbranche, unangefochtener Marktführer in den Bereichen Transaction, Consulting und Valuation in Europa und gleichzeitig Tochter einer grossen Bank. «Die in beiden Unternehmen entstehenden Synergieeffekte werden mit Sicherheit zu einem wesentlich verbesserten Service für unsere Kunden führen», ist Eichenberger daher überzeugt. t
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN NACHRICHTEN
Erfolgreiche Premiere
BERN: BAUBEGINN IN OSTERMUNDIGEN Anfang November begannen auf dem Oberfeld in Ostermundigen mit dem ersten Spatenstich die Erschliessungsarbeiten für ein neues Quartier. In den kommenden Jahren entstehen dort rund 500 Wohneinheiten für bis zu 1.200 Bewohner sowie Büro- und Gewerbeflächen für rund 160 Arbeitsplätze. Das Gebiet umfasst insgesamt sechs Baufelder. Grösste Bauherrin ist die Pensionskasse des Verbandes Schweizerischer Assistenz- und Oberärztinnen und Oberärzte VSAO, die gemeinsam mit der Baugenossenschaft «Domus Bern» in einem ersten Schritt 143 Wohnungen und im zweiten Bauabschnitt weitere 125 Wohnungen errichtet. Geplant sind zudem gemischte Wohnnutzungen und 64 Reiheneinfamilienhäuser. Die Wohnbaugenossenschaft Oberfeld plant ebenfalls 100 Wohnungen für eine autofreie Siedlung. Bis im Herbst 2014 sollen rund 300 Wohnungen bezugsbereit sein. PEACH PROPERTY AUFRICHTE IN TIROL Anfang November feierte die Peach Property Group AG für die Luxuswohnimmobilie Schooren des Alpes in Kappl bei Ischgl in Tirol Aufrichte. Die Fertigstellung ist zum Winter 2012 geplant. Bereits 40 Prozent der zwölf Luxus-Wohneinheiten seien verkauft oder reserviert, teilt das Unternehmen mit. Schooren des Alpes befindet sich vier Kilometer entfernt von Ischgl, einer der Top-Urlaubsregionen in Europa. Zu den 133 bis 246 qm grossen Wohneinheiten zählen ein Wellnessbereich mit Indoor/OutdoorPool, Sauna, Hamam.
CS REF Global: Setzt auf Immobilieninvestments im Ausland, u.a. in London
MIT DEM CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND GLOBAL HAT DIE CREDIT SUISSE DEN ERSTEN SCHWEIZER IMMOBILIENFONDS FÜR PRIVATE UND INSTITUTIONELLE ANLEGER MIT IMMOBILIENANLAGEN AUSSCHLIESSLICH IM AUSLAND ERFOLGREICH LANCIERT.
BW. Mit ihrem neuen Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Global (CS REF Global), der ausschliesslich in Liegenschaften jenseits der Schweizer Landesgrenzen investiert, hat die Credit Suisse den Geschmack der Anleger offenbar genau getroffen. Die Erstemission des neuen Anlagevehikels mit Zeichnungsfrist vom 7. bis 18. November 2011 stiess bei Investoren auf breites Interesse: Wie die Bank mitteilt, zeichneten Investoren ungeachtet des schwierigen internationalen Markumfeldes insgesamt 2.310.000 Anteile – somit seien Zeichnungen im Umfang von insgesamt 231 Millionen CHF eingegangen. Diese Summe liegt zwar vor dem zuvor genannten Zielvolumen von 300 Millionen CHF, doch aus Sicht des Fondsmanagements stellt das gezeichnete Volumen «eine gute Startgrösse» dar; zudem weise der Fonds aufgrund der eingegangenen
Zeichnungen eine erfreulich breite Anlegerstruktur auf. Das Anlageziel des CS REF Global besteht darin, durch ein geografisch international diversifiziertes Immobilienportfolio sowohl ein kontinuierliches Kapitalwachstum zu erreichen als auch eine regelmässige Ertragsausschüttung sicherzustellen. Der Immobilienfonds strebt an, je rund ein Drittel des Portfolios in Europa (exkl. Schweiz), in Ländern Asiens und des pazifischen Raumes sowie in Nord-, Mittelund Südamerikas zu investieren. Im Vordergrund stehen dabei Qualitätsimmobilien mit kommerzieller Nutzung. Die Währungsschwankungen der Nettoaktiven werden mehrheitlich gegen den Schweizer Franken abgesichert. Mit dem neuen Produkt gelang der Credit Suisse eine erfolgreiche Premiere: Mit dem CS REF Global bringt die Bank den ersten Schweizer Immobilienfonds an den Markt, der diversifiziert in ausländische Immobilien investiert und an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert wird. Der Fonds steht somit nicht nur institutionellen Anlegern offen, sondern verschafft auch privaten Anlegern Zugang zu dieser Anlageform. Die Liberierung und somit der erste Handelstag an der Schweizer Börse ist am Dienstag, 29. November 2011. t
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE/INTERVIEW
«Wir kaufen keinen Overrent» DIE CREDIT SUISSE BRINGT MIT DEM CS REF GLOBAL DEN ERSTEN SCHWEIZER IMMOBILIENFONDS AUF DEN MARKT, DER AUSSCHLIESSLICH IN IMMOBILIENANLAGEN IM AUSLAND INVESTIERT. WIR SPRACHEN MIT DANIEL TOCHTERMANN-PEDIO, MANAGING DIRECTOR & GLOBAL HEAD OF RE ACQUISITION AND SALES DER CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT, ÜBER DIE STRATEGIE DES FONDS.
Interview: Birgitt Wüst Herr Tochtermann, das jüngste Immobilienanlagevehikel der Credit Suisse ist global unterwegs. Welche Märkte und Segmente haben Sie im Visier? Wir setzen auf Qualitätsimmobilien mit kommerzieller Nutzung. In Europa vor allem in den «Big Seven» in Deutschland – also Frankfurt, München, Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Stuttgart – sowie in Grossbritannien, dort vorwiegend in London. Auf unserem Investmentradar sind ferner die Niederlande und die nordeuropäischen Staaten sowie auch osteuropäische Länder wie Polen und Tschechien. Und Russland? Russland zählen wir zu den «Emerging Markets». Solche Märkte stehen nicht im Vordergrund der Anlagestrategie des CS RE Fund Global, der als Core-Fonds konzipiert ist. Wir investieren zu Beginn in den europäischen Kernmärkten mit geringer Verschuldung und politischer Stabilität sowie in Asien und Americas in Ländern mit Wachstumspotential.
Daniel Tochtermann, Managing Director of RE Acquisition and Sales der Credit Suisse Asset Management
Auch Frankreich findet sich nicht auf der Liste der Zielländer? Nein, Immobilieninvestments sind dort aus steuerlichen Gründen für uns derzeit nicht attraktiv. Auch das inzwischen erreichte Preisniveau für Topobjekte in Paris erscheint sehr hoch. Relativ hohe Preise werden für CoreObjekte derzeit überall aufgerufen – egal ob München, Amsterdam oder London. Kann sich solch ein Investment noch rechnen?
Sicher! Vorausgesetzt, man findet das richtige Objekt und hat einen mittelbis langfristigen Anlagehorizont. Wie gelingt das? Immobilien zu finden, bei denen die Lage ebenso stimmt wie die Objektqualität und die Bonität der Mieter setzt langjährige Erfahrung sowie hohe Marktexpertise voraus, und darüber verfügen wir in den Märkten, in denen der CS REF Global investiert. Nicht zuletzt über unsere Mitarbeiter vor Ort sowie lokale Partner. >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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NACHRICHTEN DAVOS AUFRICHTE FÜR DAS HILTON GARDEN INN Ende November 2012 kann die Generalunternehmung Baulink AG das erste Hilton Garden Inn in der Schweiz dem Pächter, der Hotel Rinaldi Davos AG, übergeben. Für das neueste Hotel in Davos wurde am 24. November 2011 die Aufrichte gefeiert. Nach der Fertigstellung wird das 4-Sterne-Haus über 146 Zimmer, ein Restaurant und einen Lounge-Bereich bieten. Bauherr und Investor ist der von AXA Investment Managers Schweiz AG geführte Immobilienfonds AXA Immovation Institutional. Die Eröffnung ist zur Wintersaison 2012/2013 geplant. Das Konzept für das Hotel stammt von der Mainzer Hotelberatungsgesellschaft Feuring Hotelconsulting GmbH. Sie begleitet ebenfalls die Planungs- und Bauphase hotelfachlich und war für die Einwerbung des internationalen Hotelbetreibers Hilton verantwortlich. Hilton übernimmt das Management des Hotels und verstärkt damit sein Engagement in der Schweiz.
Davos: Erstes Hilton Garden Inn der Schweiz
Gibt es Ausschlusskriterien, auch wenn Lage und Mieterqualität stimmen? Grundsätztlich gilt: «Overrents» – insbesondere verbunden mit kurzfristigen Mietverträgen - sind zu vermeiden, egal ob in München oder in London. Ein Objekt, dessen Mieten kein «Upside» mehr bieten, wenn die Konjunktur wieder anzieht, werden wir nicht erwerben.
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In Deutschland läuft die Wirtschaft noch halbwegs rund; Grossbritannien dagegen scheint sich von der Weltwirtschaftskrise noch nicht erholt zu haben. Was stimmt Sie für das UK positiv? Die «Olympics» im nächsten Jahr? Nein, die olympischen Spiele werden wahrscheinlich nur für einen vorübergehenden Auftrieb sorgen. Wir verfolgen eine langfristige Strategie. Für Grossbritannien spricht zum einen die eigene Währung, zum anderen das Sparprogramm, welches die Regierung auf den Weg gebracht hat und umsetzt. Auch wenn dies kurzfristig mit negativen Auswirkungen verbunden ist: Mittel- bis langfristig wird das Land davon profitieren und damit auch die gewerblichen Immobilienmärkte. Mittelfristig heisst? Aufgrund der jüngsten makroökonomischen Entwicklungen – Staatsschulden- und Eurokrise, konjunkturelle Abkühlung – bestehen einige Risiken. Für die nähere Zukunft ist bei den Mieten für Büro- oder Detailhandelsflächen in Europa, selbst bei Core-Objekten, wohl eher von einer Seitwärtsbewegung auszugehen. Mit Sicht auf vier bis fünf Jahre sollte die Konjunktur allerdings wieder anzie-
hen – dann werden Topobjekte eine gute Chance auf Miet- und in der Folge auch auf Wertsteigerungen haben. Und bis es soweit ist, sollte man mit attraktiven Core-Objekten gut über die Runden kommen. Besteht nicht das Risiko, dass Mieter abspringen? Wir legen Wert auf langfristige Mietverträge, also in der Regel mindestens fünf bis zehn Jahren. Ferner pflegen wir einen engen Kontakt mit allen Mietern, um frühzeitig auf deren Änderungswünsche hinsichtlich Flächenbedarf oder Ausstattung reagieren zu können. Und die Währungsrisiken? Die sichern wir ab. Ist das nicht teuer? Nein. Das ist grundsätzliche eine Frage von Kosten und Nutzen. Wir haben dies in der Vergangenheit auch mit anderen Produkten so gehalten und dies hat sich gerade vor dem Hintergrund des starken Frankens absolut ausgezahlt. Welche Haltedauer streben sie für die Immobilien des CS REF Global an? Im Prinzip eine unendliche. Als Immobilienfonds verfolgen wir mehrheitlich die klassische «Buy-andhold»-Strategie. Das Minimum an Haltedauer liegt in der Regel bei fünf bis zehn Jahren. Mit welchen Renditen kalkulieren Sie? Wir streben – langfristig - eine Gesamtrendite von fünf bis sechs Prozent an, das heisst, eine CashflowRendite von ca. vier Prozent sowie eine Wertsteigerung von ein bis zwei Prozent. t
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
INTERNATIONALE IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE
«Immobilien dieses Mal nicht im Zentrum der Krise»
US-REITs: Wachstumschancen in Ballungszentren wie New York
TROTZ ODER GERADE WEGEN DER AKTUELLEN STA ATSFINANZENKRISE UND NACHLASSENDER KONJUNKTUR SEHEN EXPERTEN FÜR REITS GUTE CHANCEN. BEISPIELSWEISE HELMUT KURZ, FONDSMANAGER BEI ELLWANGER & GEIGER.
BW/PD. Seit Ende Juli befinden sich die Aktienmärkte in einem bedauernswerten Zustand. Die Sorgen um die hohe Schuldenlast der USA, vor allem aber einiger europäischer Länder drückten aufs Gemüt der Anleger; hinzu kommt die Angst, dass es in Europa und in den USA zu einer neuen Rezession kommen könnte.
Selbst wenn ein solches Szenario aufgrund der im September und Oktober robusten Wirtschaftsdaten aus den USA Experten zufolge eher unwahrscheinlich bleibt, ist doch ein schwächeres Wirtschaftswachstum zu erwarten. Für schlechte Stimmung sorgte zudem die Herabstufung der Bonität mehrerer Grossbanken sowohl in den USA als auch hauptsächlich in Europa. Das alles führte zu einem deutlichen Rückgang der Aktienkurse. Im dritten Quartal verlor beispielsweise der deutsche Aktienindex DAX gut ein Viertel seines Werts: Von 7.376 Punkten Ende Juni fiel er auf 5.502 Punkte Ende September. Zudem zeigten sich die Börsen
extrem volatil – Tagesausschläge von mehr als zwei Prozent waren in den vergangenen Wochen nicht selten. REITs entwickelten sich indes besser als der breite Markt: Auf Euro-Basis verlor der FTSE EPRA/NAREIT Global REIT Index im dritten Quartal 8,7 Prozent, der globale Aktienindex MSCI World hingegen 10,1 Prozent. Nordamerikanische und asiatische REITs konnten ihre europäischen Pendants klar übertreffen. ASIATISCHE REITS HATTEN DIE NASE VORN
«Die Wertentwicklung im dritten Quartal war schlecht», sagt >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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REITS ENTWICKELTEN SICH BESSER ALS DER BREITE MARKT
NACHRICHTEN
Swisscanto will für den Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial bis zu 104 Millionen CHF frisches Geld einspielen und führt dazu ab dem 21. November 2011 eine Kapitalerhöhung durch. Die neuen Mittel sollen dem Ausbau des bestehenden Geschäftsimmobilienportfolios dienen, heisst es. An der Kapitalerhöhung können sich ausschliesslich qualifizierte Anleger beteiligen. Während der Bezugsfrist können bisherige Anteilsinhaber auf der Basis ihrer Bezugsrechte neue Anteile am Immobilienfonds zum Inventarwert erwerben. Zeichnungsaufträge von Neuinvestoren werden nach Ablauf der Zeichnungsfrist auf die nicht ausgeübten Bezugsrechte gleichmässig verteilt. «Beleg für den erfolgreichen Start» Im Rahmen des Zwischenabschlusses per 31. August 2011 wurden die Liegenschaften des Fonds durch die unabhängigen Schätzungsexperten bewertet und ein aktueller Nettoinventarwert pro Anteil ermittelt, welcher die Basis für die Ermittlung des Emissionspreises bildet. Die Swisscanto wertet die Ergebnisse des Zwischenabschlusses als Beleg für den erfolgreichen Start des am 18. Juni 2010 lancierten Fonds. Neben den Mietzinseinnahmen hätte der Fonds von Bewertungsverbesserungen profitiert und eine für die Anfangsphase erfreuliche Anlagerendite von 1,9 Prozent aufweisen können, heisst es. Die Nettorendite der fertigen Bauten beträgt den Angaben zufolge 6,1 Prozent.
QUELLE: EPR A, MSCI
SWISSCANTO KAPITALERHÖHUNG FÜR IMMOBILIEN-FONDS
Helmut Kurz, Manager E&G Global REIT Fonds beim Stuttgarter Bankhaus Ellwanger & Geiger, mit Blick auf die deutschen ImmobilienAktien, die gemessen am E&G DIMAX, dem von E&G entwickelten Index für deutsche Immobilienaktien, rund zwölf Prozent verloren. «Erfreulich war hingegen, dass die Prime Office REIT AG Mitte September in den SDAX aufgenommen wurde», so Kurz. Das Münchner Unternehmen, das 14 Büroimmobilien hält, ist neben Alstria Office und Hamborner inzwischen der dritte REIT, dessen Aktie im SDAX gelistet ist. Positiv wurde auch eine Anfang September veröffentlichte Einschätzung der European Public Real Estate Association (EPRA) aufgenommen, die dem deutschen Markt für Immobilienaktien und REITs ein deutliches Wachstum prognostiziert – nicht zuletzt aufgrund der Schwäche der offenen Immobilienfonds. Die Wertentwicklung europäischer REITs dagegen scheint die Ungewissheit über die makroökonomische und politische Entwicklung direkt zu spiegeln: Europa gilt als Zentrum überbordender Staatsverschuldung. Griechenland ist dabei (nur) das grösste Sorgenkind, auch anderen Länder, unter anderem Italien, wurden in ihrer Bonität herabgestuft.
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Den REIT-Markt liess dies alles nicht unbeeindruckt: Die Titel verloren im dritten Quartal gut so doppelt so stark wie US-REITs. Der ERIX, E&G-Index für europäische REITs, gab um knapp 20 Prozent nach. Wie kaum anders zu erwarten, wurde der europäische REIT-Markt vor allem durch Papiere von Gesellschaften, die im Süden Europas aktiv sind, nach unten gezogen. Besser entwickelten sich asiatische Titel: Sie konnten sich den Verlusten an den Börsen der Welt zwar nicht entziehen, bewiesen aber im Juli und August ihre defensiven Qualitäten und stürzten weniger stark ab als Aktien im Allgemeinen. «Auch gegenüber ihren direkten Wettbewerbern in anderen Regionen hatten sie die Nase vorn», betont Fondsmanager Kurz: «Während der Sommermonate war Asien für globale REIT-Investoren der erfolgreichste Markt.» Im September allerdings mussten auch asiatische Titel Federn lassen: Sie gaben um rund 4,7 Prozent nach. Als Grund nennt Kurz die im September auffällige allgemeine Schwäche der Börsen der Schwellenländer. Insgesamt ging es im dritten Quartal für den FTSE EPRA/NAREIT Asia Index um 5,5 Prozent nach unten. In den kommenden Monaten werden asiatische REITs Kurz zufolge eine
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herausragende Rolle als defensives Investment und stabilisierender Faktor spielen: «Investoren sollten der Region deshalb mehr Aufmerksamkeit widmen.»
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Q3 2011: DER ERIX GAB UM KNAPP 20 % NACH
AUSBLICK FÜR US-REITS DURCHAUS POSITIV
QUELLE: EPR A
Q3 2011: FTSE EPRA/NAREIT ASIA REIT INDEX VERLOR 5,5 %
Q3 2011: US-REITS KONNTEN SICH GUT BEHAUPTEN
QUELLE: EPR A
Die US-REITs konnten sich unterdessen gut behaupten – obwohl Anlegern spätestens durch den Streit über die Schuldenobergrenze und die Herabstufung der Bonität von AAA auf AA+ weltweit bewusst wurde, dass auch die USA ein massives Schuldenproblem haben. Hinzu kam, dass die Arbeitsmarktzahlen während der Sommermonate schlechter ausfielen als erwartet und die Ängste vor einem erneuten Abgleiten in die Rezession verstärkt wurden, was sich im allgemeinen Absturz des Aktienmarktes spiegelte. Obwohl die volkswirtschaftlichen Prognosen von einem schwächeren Wachstum ausgehen, veröffentlichten die Immobiliengesellschaften solide Geschäftszahlen für das zweite Quartal. «Beim Blick auf die REITs entsteht der Eindruck, die wirtschaftlichen Aussichten seien gar nicht so schlecht wie allseits befürchtet», konstatiert Kurz. Allerdings empfehle es sich aufgrund des sich abschwächenden US-Wirtschaftswachstums in den kommenden Monaten auf REITs zu setzen, die sich auch in einem etwas schwächeren Umfeld gut behaupten können. «Hier sind qualitativ hochwertige Unternehmen mit Engagements in Wohnimmobilien und Büroimmobilien in Manhattan und Washington zu bevorzugen.» Trotz der Anzeichen für eine Abschwächung der Weltwirtschaft sehen die Prognosen für REITs positiv aus. «In Ländern wie Deutschland ist die Arbeitslosigkeit rapide gesunken. Steigende Beschäftigungsniveaus beleben die Nachfrage nach Büro-
QUELLE: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, 2011
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flächen, vor allem in den asiatischen Metropolen wie etwa Singapur», sagt Kurz. Auch in London würden vor allem im Westend Flächen nachgefragt, denen nur wenig Neuangebot gegenüberstehe. E&G SIEHT «ATTRAKTIVES KURSPOTENZIAL»
«Darüber hinaus suchen die Investoren aufgrund der nach wie vor niedrigen Zinssätzen nach alternativen
Anlagen mit attraktiven laufenden Erträgen.» Kurz und schliesst daraus, dass davon der REIT-Sektor gerade nach den jüngsten Kurskorrekturen in den kommenden Quartalen profitieren könnte: «Immerhin bieten REITs mit global durchschnittlich etwa fünf Prozent Dividendenrendite deutlich mehr laufenden Ertrag als Anleihen mit guter Bonität.» Das verlangsamte Wirtschaftswachstum werde – sofern es zu keiner Rezession kommt – dafür sorgen, dass >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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REITs dank regelmässiger Dividenden auf stärkeres Interesse stossen werden. Seine Sicht der Dinge begründet der E&G-Analyst auch mit den gegenüber 2008 deutlich veränderten Verhältnissen. «Die Subprime- und die daraus resultierende Finanzkrise mit dem Konkurs von Lehman Brothers haben damals den Immobilienmarkt und noch mehr die Immobilienaktien getroffen – heute haben wir es dagegen mit einer Staatsschuldenkrise und einer sich daraus entwickelnden Bankenkrise zu tun.» Im Gegensatz zur Situation vor drei Jahren stünden die Immobilien nicht im Zentrum der Krise, sondern am Rande – und daraus ergeben sich Kurz zufolge für Immobilien zwar Belastungen wie
«Auch sind die Immobilienunternehmen weit weniger verwundbar als vor drei Jahren. Sie haben in der Regel ihre Bilanzen entschuldet und arbeiten effizienter.» Für Immobilienaktien ergebe sich somit ein attraktives Kurspotenzial selbst bei einer Stagnation am Immobilienmarkt. «Die Kurse sollten bis zum Jahresbeginn 2012 noch um fünf Prozent zulegen können; auf Sicht von zwölf Monaten erwarte ich darüber hinausgehende Gewinne», meint der Experte. Allerdings sei seine Prognose an eine Voraussetzung geknüpft - eine halbwegs vernünftige Politik, insbesondere in Europa und den USA. «Leider ist diese Arbeitshypothese nicht ganz so selbstverständlich, wie sie scheint.» t
schlechte Finanzierungsbedingungen und einer nachlassende Konjunktur, aber auch Chancen: «Die abnormalen und durch Notenbankinterventionen gedrückten Zinsen liegen extrem weit unter den Immobilienrenditen und daraus folgend den Dividendenrenditen der REITs und Immobilienaktien.» Zudem zwinge das erschütterte Vertrauen in die Staatsfinanzen und die fragwürdige Geldpolitik der Notenbanken, die mehr und mehr Staatsanleihen kaufen, langfristig denkende Investoren, vermehrt in Sachwerte zu diversifizieren. «Sobald sich die Lage in Europa beruhigt und Klarheit über das Ausmass der aktuellen Konjunkturschwäche eintritt, werden die Anleger ihre Furcht verlieren und wieder kaufen», ist Kurz überzeigt.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
MARKTKOMMENTAR
Dämpfer für indirekte Immobilienanlagen REAL UND SWIIT INDEX GABEN NOVEMBER NACH, SIND AUF JAHRESSICHT ABER IM PLUS.
TM. Der Index der kotierten Immobilienaktien (Real Index) bewegt sich nach kurzer Verschnaufpause seit Mitte November erneut abwärts. Am 17. November 2011 findet dieser Trend vorerst einen Boden und schwenkt in die nächste Seitwärtsphase. Aufgrund der Kursverluste gibt der Real Index im laufenden Monat 4,88 Prozent nach; für das Jahr bleibt jetzt noch ein Plus von 3,61 Prozent. Zu den grössten Verlierern zählen die Indexschwergewichte PSP Swiss Property und SPS Swiss Prime Site mit Wertverlusten von jeweils mehr als fünf Prozent im November. Als Grund für die Korrekturen im Real Index werden u.a. ausländische Investoren vermutet. Betrachtet man die Charts der beiden Titel in Euro oder Pfund, fällt auf, dass die Titel am Ende der Abwärtsbewegung eine negative YTD-Performance ausweisen. Dies und die Möglichkeit einer weiteren Abwertung des Frankens bewegen Auslandsinvestoren wohl dazu, die Gewichtung im indirekten Immobilienmarkt Schweiz zu reduzieren. Auch beim Swiit Index hat sich die Aufwärtsbewegung am Monatsbeginn nach kurzer Dauer in eine Abwärtsbewegung verwandelt. Aktuell verbucht der Index der kotierten Immobilienfonds ein Minus 1,45 Prozent für den Monat, bleibt aber im laufenden Jahr mit 5,78 Prozent im Plus. Unterdessen hält die Nachfrage nach frischem Kapital an. Am 24. Novem-
NACHRICHTEN MOBIMO KAPITALERHÖHUNG ANGEKÜNDIGT Thomas Marti Swiss Finance & Property
ber gab die Mobimo die Konditionen der geplanten Kapitalerhöhung über 200 Millionen CHF bekannt. Bestehenden Aktionären wird für fünf gehaltene Aktien der Bezug von einer neuen Aktie für 192,00 CHF angeboten. Die Bezugsfrist läuft vom 28. November bis zum 5. Dezember 2011, 12:00 Uhr. FRISCHE MITTEL GEFRAGT
Eine hohe Kapitalnachfrage auch bei den Immobilienfonds: Jüngst vermeldete die Credit Suisse, dass sie zur Lancierung des Credit Suisse Real Estate Fund Global 231 Millionen CHF aufnehmen konnte. Geplant waren mindestens 300 Millionen CHF. Aktuell laufen vier weitere Kapitalerhöhungen bzw. Neulancierungen. Der Swissinvest Real Estate Fund plant eine Erhöhung um 26,4 Millionen CHF, der UBS Property Fund Swiss Residential Anfos um 153 Millionen und die Fondsleitung des Swisscanto Real Estate Fund Swiss Commercial bietet qualifizierten Investoren die Emission im Umfang von 104 Millionen CHF an. Die Neuemission wird von der Fondsleitung Berninvest AG für den Good Buildings Swiss Real Estate Fund durchgeführt. Das Emissionsvolumen beträgt circa 100 Millionen CHF. Die Gesamtnachfrage nach frischem Kapital im November beläuft sich auf 814 Millionen CHF. t
Der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG hat am 23. November 2011 beschlossen, unter Wahrung der Bezugsrechte der bestehenden Aktionäre eine Kapitalerhöhung durchzuführen. Das Aktienkapital soll um maximal 29.822.150 CHF durch Ausgabe von bis zu 1.028.350 neuen Namenaktien mit einem Nennwert von 29 CHF je Aktie erhöht werden. Der Bezugspreis je neue Namenaktie wurde auf 192 CHF festgelegt, was einem Abschlag von 8,7 Prozent auf den Schlusskurs vom 23. November 2011 bedeutet. Die neuen Namenaktien werden aus dem genehmigten Kapital der Mobimo Holding AG geschaffen. Den Aktionären wird für fünf bestehende Namenaktien eine neue Namenaktie angeboten. Die Bezugsrechte sind vom 28. November bis einschliesslich 2. Dezember 2011 an der SIX Swiss Exchange handelbar. Die Bezugsfrist dauert vom 28. November bis 5. Dezember 2011, 12.00 Uhr. Der erste Handelstag der neuen Namenaktien wird voraussichtlich der 7. Dezember 2011 sein. Die Lieferung der neuen Namenaktien gegen Bezahlung des Bezugspreises ist für den 8. Dezember 2011 vorgesehen.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
BRUT TO DIVIDENDE
500
VALOREN NUM MER
3490024
22. NOVEMBER 2011
BESCHREIBUNG
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TIEFST 2011
HÖCHST 2011
GELD
BRIEF
32,000.00
40,000.00
3
35,510.00
53,000.00
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3,900.00
4,450.00
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140241
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AGRUNA AG
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155753
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BÜRGERHAUS AG, BERN
96
6.00 10202256
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C A SAINVEST RHEINTAL AG, DIEPOLDSAU
187.00
225.00
30
205.00
215.00
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4.25
255740
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ESPACE RE A L ESTATE HOLDING AG, BIEL
135.00
145.00
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139.00
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5230
25
363758
I
F TB HOLDING SA, BRISSAGO
570.00
820.00
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690.00
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500
191008
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IM MGES VIA M AL A, THUSIS
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6,210.00
7,635.00
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400
257750
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IM MOBILIARE PHAR M APARK SA, BARBENGO
1,650.00
1,650.00
5
1,200.00
1,750.00
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11502954
N
KONKORDIA AG N
2,100.00
2,470.00
5
2,050.00
3,500.00
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154260
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LÖWENGARTEN AG
130.00
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160.00
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254593
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MSA IM MOBILIEN, ADLISWIL
425.00
525.00
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525.00
0.00
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3264862
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PFENNINGER & CIE AG, WÄDENSWIL
3,950.00
3,960.00
1
3,950.00
7,860.00
1
1 600
36.00
870
2989760
I
RE AL ESTATE HOLDING
0.90
0.90
0
0.00
225664
I
SAE IM MOBILIEN AG, UNTER ÄGERI
2,700.00
3,500.00
2
2,801.00
0.00
1.10 72500 0
228360
N
SCHÜT ZEN RHEINFELDEN IM MOBILIEN AG, RHEINFELDEN
2,500.00
3,000.00
5
2,250.00
3,000.00
1
231303
I
SIA - HAUS AG, ZÜRICH
4,800.00
5,300.00
1
5,000.00
5,200.00
4
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1789702
I
SIHL M ANEGG IM MOBILIEN AG
1.00
3.00
1500
1.00
0.00
0
1000
172525
N
TL IM MOBILIEN AG
7,100.00
9,100.00
4
7,100.00
0.00
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8,405.00
15,000.00
1
9,000.00
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2
1
13,000.00
0.00
0
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5,050.00
5,300.00
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800
100
160.00
253801
N
TERSA AG
1000
250.00
256969
N
TUWAG IM MOBILIEN AG,WÄ DENSWIL
100
635836
N
ZÜRCHER FREIL AGER AG, ZÜRICH
5,000.00
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN
2,672,561 844,303
ANL AGEFONDS NA ME
24. NOVEMBER 2011 RÜCKNA ME PREIS
BÖRSEN KURS
AUSSCHÜT T.RENDITE
EC ART
105.00
118.25
2.26%
12.62%
BONHOTE IM MOBILIER
4.04%
1.48%
KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
112.00
120.50
640,291,231
1134.00
1360.00
4.05%
19.93%
3.42%
1215.00
1365.00
3,589,522,800
CS REF PROPERT Y PLUS
108.65
139.25
3.01%
28.16%
6.34%
1.44%
134.00
145.00
1,187,078,400
276,935
CS REF INTERSWISS
178.40
224.00
3.89%
25.56%
4.19%
0.93%
213.00
230.30
1,520,555,456
3,106,932
CS REF LIVINGPLUS
96.80
117.80
2.24%
21.69%
1.60%
1.58%
116.00
125.00
2,061,500,000
4,515,984
CS 1A IM MO PK
PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2011 %OKT 2011
NICHT KOTIERT
1,291,370
CS REF SIAT
124.90
165.20
3.38%
32.27%
7.90%
1.33%
152.00
172.00
2,093,224,255
1,458,671
FIR
102.80
135.50
2.77%
31.81%
9.22%
1.07%
126.00
139.50
871,865,807
977,876
IM MOFONDS
288.60
383.50
3.55%
32.88%
7.30%
1.41%
371.00
397.00
1,122,230,681
278,226
L A FONCIERE
587.35
812.50
2.53%
38.33%
9.95%
0.84%
741.00
842.00
916,012,500
277,010
IM MO HELVE TIC
153.25
199.75
3.32%
30.34%
6.49%
1.14%
186.90
205.00
559,300,000
3,499,521
PATRIMONIUM SRE FUND
106.50
117.50
2.77%
10.33%
-3.04%
2.22%
113.00
125.60
358,615,758
3,362,421
PROCIM MO SWISS COM M FUND
113.00
134.75
3.01%
19.25%
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1.39%
119.00
138.00
451,074,682
3,941,501
RE AL STONE SWISS PROP FUND
108.10
126.00
3.04%
16.56%
6.66%
1.95%
114.30
130.00
308,981,736
278,545
SOLVALOR «61»
165.25
265.00
1.93%
60.36%
6.13%
1.36%
252.00
280.50
941,066,940
725,141
SCHRODER IM MOPLUS
911.00
1088.00
1.40%
19.43%
3.23%
1.27%
1032.00
1155.00
1,044,480,000
3,743,094
SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
2,616,884
SWISSINVEST REIF
85.70
114.50
3.02%
33.61%
1.20%
1.41%
111.00
121.90
1,086,614,389
106.40
126.70
3.52%
19.08%
9.13%
1.32%
120.00
134.50
542,962,714
1,442,082 2,646,536
UBS SWISS RES. ANFOS
47.50
60.00
3.34%
26.32%
4.73%
1.30%
59.00
65.80
1,660,035,780
UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
11.75
15.65
2.24%
33.19%
11.89%
0.91%
14.35
17.40
389,563,900
1,442,085
UBS LEM AN RES. FONCIPARS
62.25
76.40
3.27%
22.73%
6.92%
0.78%
73.00
78.30
783,951,325
1,442,087
UBS SWISS MIXED SIM A
74.70
94.50
3.52%
26.51%
6.13%
1.23%
91.20
99.75
5,331,719,957
1,442,088
UBS SWISS COM. SWISSRE AL
58.90
69.75
3.82%
18.42%
3.67%
1.43%
64.25
72.35
1,088,160,264
Ø(1)
Ø
SWIT T
Ø
TOTAL
3.07%
26.3 4%
5.52%
1.29%
28,548,808,574
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN
883,756 1,820,611 255,740
AKTIEN NA ME
ALLRE AL HOLDING BFW LIEGENSCHAF TEN N
24. NOVEMBER 2011 NAV
BÖRSEN KURS
114.20
137.25
34.10
27.25
AUSSCHÜTTUNGSRENDITE
EC ART
PERF. Y TD 2011
MTL . UMSATZ % OKT
KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
4.12%
20.18%
4.81%
2.89%
125.00
148.70
1,180,627,245
3.37% -20.09%
6.23%
0.50%
24.50
28.50
127,836,563
ESPACE RE AL ESTATE
148.40
139.00
3.11%
- 6.33%
3.52%
0.60%
135.00
145.00
238,623,524
1,731,394
INTERSHOP
252.00
321.50
6.47%
27.58%
12.52%
2.59%
297.00
327.00
378,084,000
1,110,887
MOBIMO
189.70
207.75
4.46%
9.52%
8.54%
3.76%
189.30
226.10
1,065,778,067
1,829,415
P SP SWISS PROPERT Y
68.60
75.25
3.78%
9.69%
4.07%
7.78%
67.00
83.50
2,657,700,274
803,838
SWISS PRIME SITE
261,948
WARTECK INVEST
2,183,118
ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
59.85
67.60
5.34%
12.95%
1.94%
6.03%
62.70
74.70
3,675,325,066
1377.00
1800.00
3.80%
30.72%
4.30%
0.94%
1706.00
1900.00
200,475,000
6.47
2.55
0.00% - 60.59% -31.27%
1.38%
2.64
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84,059,966
Ø
Ø
RE A L
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TOTAL
3.83%
2.63%
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9,608,509,706
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Seite 21 / 23_2011 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
STADTENTWICKLUNG
«Quantensprung für die Genfer Stadtentwicklung»
Eine Barriere fällt: Spatenstich für das CEVA-Projekt
IN GENF FIEL ANFANG NOVEMBER DER STARTSCHUSS FÜR EIN JAHRHUNDERTPROJEKT: DIE BAHNVERBINDUNG CORNAVIN–EAUX-VIVES –ANNEMASSE (CEVA). EIN MEILENSTEIN IN DER STADTENTWICKLUNG.
BW. Fast ein Jahrhundert nach dem entsprechenden Vertrag zwischen dem Kanton Genf und dem Bund begannen Mitte November mit dem Spatenstich die Arbeiten für die Bahnverbindung Cornavin–Eaux-Vives–Annemasse (CEVA). Die CEVA soll eine Lücke zwischen dem fran-
zösischen und dem schweizerischen Bahnnetz im Kanton Genf schliessen – eine Idee, die bereits um 1880 entstand. 1912 wurde ein Vertrag zwischen dem Kanton Genf und den Schweizerischen Bundesbahnen unterzeichnet, der die Realisierung einer Bahnverbindung zwischen Cornavin und Annemasse vorsah – doch nie in die Tat umgesetzt wurde. Die nun im Bau befindliche Verbindung soll als eine Art Genfer U-Bahn die Verkehrsprobleme der Metropole Genf des 21. Jahrhunderts lösen helfen; schliesslich rechnet man bis zum Jahr 2020 mit einer Zunahme der
Wohnbevölkerung von 20 Prozent. Für das Jahrhundert-Projekt werden die Netze der SBB und der französischen Staatsbahnen SNCF, die heute je mit einem Stumpengeleise enden, miteinander verbunden. Mit der Neubaustrecke der CEVA entsteht ein länderübergreifendes S-Bahn-Netz für die Agglomeration FrankreichWaadt-Genf, das sich von Lausanne bis Bellegarde, Annecy, Saint-Gervais und Evian erstrecken wird. Mit einem symbolischen Akt läuteten Bundesrätin Doris Leuthard und SBBChef Andreas Meyer zusammen mit Jean-Jack Queyranne, Präsident des
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN ORASCOM HOHER UMSATZEINBRUCH Orascom Development leidet unter den politischen Unruhen in der arabischen Welt. Das Unternehmen mit Sitz in Altdorf hat in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres einen Umsatzrückgang von 57 Prozent auf 163 Mio. CHF verbucht. Betroffen von den politischen Umwälzungen im arabischen Raum seien insbesondere die Destinationen in Ägypten und in Oman gewesen, teilte die Gruppe mit. Im Segment Hotels ging der Umsatz aufgrund deutlich tieferer Belegungsraten um 40 Prozent zurück; rund 90 Prozent der Hotelzimmer von Orascom befinden sich im Ferienland Ägypten. Insgesamt steht in den OrascomBüchern nach Minderheitsanteilen ein Minus von knapp 19 Mio. CHF (Vergleichsperiode 2010: +76 Mio. CHF). Der Bruttogewinn ging auf knapp 24,6 Mio. CHF zurück (-78%).
französischen Regionalrats RhôneAlpes und dem Genfer Regierungspräsidenten Mark Muller «das Ende der Stumpengeleise» zwischen dem französischen und schweizerischen Bahnnetz in der Agglomeration Genf ein. Doch nicht nur das: Für SBBChef Andreas Meyer stellt die CEVA «einen Quantensprung für die Mobilität in Genf dar und bringe eine neue Dynamik in die Stadtentwicklung». NEUE DYNAMIK FÜR DIE STADTENTWICKLUNG
Die Bahnlinie CEVA führt auf 16 Kilometern (davon 14 km in der Schweiz) vom Genfer Bahnhof Cornavin nach Annemasse und bedient fünf Bahnhöfe, deren Gestaltung dem Büro des französischen Stararchitek-
/// 23_2011 / Seite 22 ten Jean Nouvel übertragen wurde: Lancy–Pont-Rouge, Carouge–Bachet, Champel–Hôpital, Genève–EauxVives und Chêne-Bourg. Die Strecke verläuft zum grössten Teil unterirdisch, was den Bau von zwei Tunnels und mehreren Tagbautunnels erforderlich macht; ferner müssen zwei Brücken über die Wasserläufe Arve und Seymaz geschlagen werden. Die Bauarbeiten der CEVA sollen insgesamt sechs Jahre dauern und sind in die folgenden sieben Teilabschnitte unterteilt: 1. «SaintJean–Jonction» mit der Sanierung des Jonction-Viadukts. 2. «La Praille» mit der Haltestelle Lancy–Pont-Rouge. 3. «Carouge–Bachet» mit der gleichnamigen Haltestelle und dem PinchatTunnel. 4. «Champel–Hôpital» mit Haltestelle und Tunnel gleichen >>>
BAHNLINIEN IN UND UM GENF; CEVA ROT DARGESTELLT
Andermatt auf Kurs Ausserhalb der arabischen Welt liegen die Ergebnisse von Orascom Development im Plan. So bezifferten sich die Verkäufe und Reservationen in Andermatt Swiss Apls nach neun Monaten auf etwa 75 Mio. CHF. Am Ziel, in diesem Jahr Einheiten für 120 Mio. CHF zu verkaufen, hält das Unternehmen fest. Insgesamt konnte das Orascom die verbuchten Immobilienvorverkäufe von 91 auf 93 Mio. CHF steigern. Die latenten Einnahmen - der Wert aller verkauften Einheiten, die derzeit noch in Bau sind - stiegen von 189 Mio. im Vorjahr auf 255 Mio. CHF. Indem die Destinationen ausserhalb Ägyptens wichtiger würde, mache sich die Firma auch weniger abhängig von der politischen Situation dort.
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Namens. 5. «Val d’Arve» mit gleichnamiger Tagbaustrecke und Brücke. 6. «Genève–Eaux-Vives» mit dem Bahnhof Eaux-Vives und der Tagbaustrecke Théodore-Weber. 7. «Trois-Chêne» mit der Haltestelle Chêne-Bourg und den Tagbaustrecken Frank-Thomas, Gradelle und Foron sowie einem Grünzug. Rund um die Bahnhöfe Lancy-Pont-Rouge, Genève-Eaux-Vives und Chêne-Bourg sollen über 1.000 Wohnungen entstehen. Die Kosten der CEVA inklusive Planungsarbeiten betragen 1,567 Milliarden CHF, die zu 55,47 Prozent vom Bund und zu 44,53 Prozent vom Kanton Genf getragen werden. Diese Finanzierung wurde in einem Vertrag
>>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF zwischen Bund, Kanton und SBB geregelt. Gegen die CEVA sind beim Bundesgericht aktuell noch vier Einsprachen hängig. Das Gericht hatte im September den Baustart auf der ganzen Länge genehmigt, mit Ausnahme der Aushubarbeiten am Champel-Tunnel, für welche die aufschiebende Wirkung gesprochen wurde. Das Bundesgericht wird sich nun noch zur Sache der Einsprachen äussern müssen. Falls diese gestattet werden sollten, wären regionalen Medienberichten zufolge zwar zusätzliche technische Massnahmen erforderlich; doch das Projekt als solches wird nicht in Frage gestellt. Der Entscheid des Bundesgerichts soll im Sommer 2012 fallen. t
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 23/2011 / 6. Jahrgang / 131. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
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Published on Nov 27, 2011
Schweizer Immobilienbrief
