DEBATT Byggindustrin betalar 520 miljoner kronor i försäkringar. Men knappt 20 miljoner används för att rätta till byggfel. Konsulter och entreprenörer går fria från följderna av sina misstag. Det är dags att ersätta nuvarande försäkring med ett konsumentanpassat regelverk! Av bengt hansson , professor, Lunds tekniska högskola och Malmö högskola
Konsult och entreprenör bör ansvara för byggfel
A
tt bygga en bostad är en process med risker oavsett vem som är beställare. Det kan uppstå problem som innebär att entreprenören inte vill eller kan färdigställa byggnaden eller att entreprenören bygger in fel som upptäcks först efter det att byggnaden tagits i bruk. I syfte att minska konsekvenserna av dessa problem för beställaren har samhället bestämt att det ska finnas en försäkring (Lag om byggfelsförsäkring m.m. SFS 1993:320, omtryckt 2004:552). Många anser att denna försäkring inte är meningsfull och att avgiften bara är en utgift som ökar byggkostnaden, vilket medfört att en översyn har gjorts av nuvarande lagstiftning. Utan att insamla fakta föreslogs att lagen fortfarande ska finnas kvar då beställaren är en bostadsrättsförening eller konsument (Ds 2007:8)! I april 2008 fick en annan utredning, Bygg – helt enkelt (SOU 2008:68), i uppdrag att även utreda möjligheten att i viss utsträckning begränsa tillämpningsområdet för lagen om byggfelsförsäkring med mera. Även här föreslås att försäkringen ska finnas kvar. Ingen av utredningarna har dock hittills föranlett någon lagändring. I denna debattartikel diskuteras färdigställandeskyddet och byggfelsförsäkringen då en privatperson är beställare av byggnadsarbetet.
Krav vid bostadsprojekt En byggfelsförsäkring och ett färdigställandeskydd ska finnas när ett småhus byggs (SFS 2004: 552). Vid tillbyggnad där det inte krävs bygglov behövs inget försäkringsskydd. Byggnadsnämnden prövar behovet vid tillbyggnad och byggande av fritidshus. Många byggnadsnämnder tillämpar en gräns på 400 000 kronor. Det innebär att försäkring inte är 56
aktuell om byggkostnaden beräknas understiga detta belopp. Byggnadsarbetet får inte påbörjas förrän bevis finns på att premien är betald för en byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd. Byggsamråd bör inte genomföras förrän försäkringen betalats eftersom en representant för försäkringsbolaget ska kallas till byggsamrådet. (Anmärkning: Det finns i och för sig inget känt fall där en försäkringsgivare varit närvarande vid byggsamråd sedan lagen trädde kraft år 1995. Kravet tycks inte ha någon betydelse för försäkringsgivarna!). I den fortsatta framställningen behandlas färdigställandeskydd och byggfelsförsäkring var för sig.
Upphandling av småhus Även om, eller i synnerhet när, en konsument vid småhusbyggande är en avtalspart är det rimligt att avtalet har ett fackmässigt innehåll. Följande förväntas ingå: • Avtalsvillkor baserade på ABS05 eller liknande, formulerade med hänsyn tagen till konsumenttjänstlagen. • Tid- och betalningsplan inklusive detaljerade regler för betalning. • Avtal om säkerhet för entreprenörens åtagande avseende exempelvis fullföljande av entreprenaden. Krav på färdigställandeskydd Ett färdigställandeskydd ska omfatta skälig ersättning för: 1. Extra kostnader för att slutföra arbetena. 2. Kostnader för att avhjälpa fel som en besiktningsman har anmärkt på vid en slutbesiktning enligt konsumenttjänstlagen (53 §, 1985:716). 3. Kostnader för att avhjälpa skador på byggnaden som har orsakats av fel som avses i punkt 2.
Färdigställandeskyddet ska, till den del den avser ersättning för kostnader enligt första punkten ovan, få tas i anspråk om entreprenören hamnar i sådant dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt konsumenttjänstlagen. Till den del färdigställandeskyddet avser ersättning enligt punkt 2 eller 3 ska den få tas i anspråk om näringsidkaren har gått i konkurs eller av annan anledning inte kan fullgöra sitt åtagande (SFS 2004:552).
Liten risk Hur stor är då risken för att entreprenören inte fullföljer arbetet och att det medför extra kostnad? Sannolikheten för att entreprenören avbryter entreprenaden är liten. Frekvensen på icke fullföljda entreprenader oavsett orsaker kan uppskattas till någon promille. De fall jag funnit i min konsultpraktik där entreprenören inte fullföljt sina åtaganden har berott på att entreprenören inte vill fortsätta arbetet med hänvisning till uteblivna betalningar. Orsaken har med andra ord till stor del funnits hos konsumenten. Fullföljandeförsäkringen är knappast tänkt för detta fall men det finns i vilket fall ett ekonomiskt utrymme för att ta in en annan entreprenör och fullfölja arbetet om en anlitad entreprenör avbryter arbetet, oavsett orsak. Liten kostnad för beställare Under förutsättning att avtal träffats baserat på ABS05 med tillhörande fackmässiga dokument rörande tider, betalning och säkerhet, kommer i praktiken värdet av det arbete som entreprenören utför, vid varje betalningstillfälle att överstiga det belopp som betalas ut till entreprenören. Det beror på att betalning enligt lag behusbyggaren nr 6 B 2008