Nytt från SBR Historien om hur SBRs modellavtal föds Nästan tvåhundra SBR-ingenjörer är numera med i SBRs överlåtelsebesiktningsgrupp och utför mer eller mindre regelbundet överlåtelsebesiktningar i samband med överlåtelser av fastigheter och då främst av enfamiljshus. Regler om överlåtelse av fast egendom finns sedan år 1972 i Jordabalken. Reglerna i Jordabalken var inte nya när de kom utan äldre regler och rättspraxis hade samlats och systematiserats. Risken för att den förvärvade fastigheten avviker från de förväntningar som köparen vid köpet hade anledning att ha på den köpta fastigheten ligger på köparen. Köparens undersökningsplikt är sträng. Rättsliga tvister om ansvar för fel i fastighet var ganska vanligen förekommande. Flera SBR-ingenjörer fick i samband med Jordabalkens tillkomst, utan att egentligen veta vilka krav Jordabalken ställde på en undersökning av en fastighet av olika köpare, uppdraget att biträda köpare vid förvärv av fastighet, oftast genom att genomföra en regelrätt besiktning av det tänkta köpeobjektet. Besiktningarna kallades jordabalksbesiktning, dolda fel besiktning eller något annat i sammanhanget passande. Eftersom Jordabalken saknar regler hur besiktning av fast egendom ska verkställas uppkom en vildvuxen flora av lika många olika slags besiktningar som det fanns besiktningsförrättare. Efter önskemål från SBRs medlemmar så tillsatte den dåvarande förbundsledningen i slutet av 1980-talet en arbetsgrupp som skulle skapa riktlinjer för genomförandet av besiktning i samband med överlåtelse av fast egendom. Resultatet blev ett modellavtal. Modellavtalet kom att be94
stå av en uppdragsbekräftelse och en mall till besiktningsutlåtande. Arbetsgruppen föreslog att besiktningen skulle kallas överlåtelsebesiktning av fast egendom. En överlåtelsebesiktning enligt modellavtalet består av fyra delar, nämligen: 1. genomgång av handlingar 2. okulär besiktning 3. riskanalys, och 4. behov av fortsatt teknisk utredning.
bundsstyrelsen trycktes blanketter för uppdragsbekräftelsen och för besiktningsutlåtandet. Kursverksamhet inleddes och SBR medlemmar kan bli av SBR godkänd besiktningsförrättare eller av Sitac certifierad besiktningsförrättare. Modellavtalets villkor revideras fortlöpande i takt med rättsutvecklingen och i första hand med beaktande av prejudicerande domar från Högsta domstolen.
Uppdragsbekräftelse där samtliga villkor för genomförandet av en överlåtelsebesiktning regleras ska alltid upprättas och undertecknas av uppdragsgivaren innan besiktningen genomförs. Ett skriftligt besiktningsutlåtande ska alltid upprättas och översändas till uppdragsgivaren. Syftet med en överlåtelsebesiktning är att en sakkunnig ska biträda en köpare vid köparens genomförande av delar av köparens undersökningsplikt för genomförandet av överlåtelsebesiktning. Efter godkännande av för-
I samband med att SBR introducerade överlåtelsebesiktningsbegreppet och överlåtelsebesiktningsgruppens verksamhet ställde arbetsgruppen upp mål för överlåtelsebesiktningsgruppens verksamhet. Genom upprättandet av uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet med däri angivna villkor och krav på återkommande utbildning av besiktningsförrättarna skulle uppdragsgivare tillförsäkras ett uppdragsresultat som skulle kunna ligga till grund för den förväntan på fastigheten som en spekulant hade anledning
att ha. Modellavtalet skulle vara en rikslikare. En andra målsättning var att besiktningsförrättarna skulle ha den utbildning och kompetens för att kunna utföra bra överlåtelsebesiktningar och ge uppdragsgivarna rätt underlag och att minska skaderisken. SBR besiktningsförrättarnas kompetens har överlag ökats till stor del beroende på kravet på fortlöpande utbildning. Slutligen men inte minst var målsättningen att påverka rättsutvecklingen så att allt fler köpare lät utföra överlåtelsebesiktningar enligt SBRs modellavtal. Utvecklingen av överlåtelsebesiktningen sker dels genom en utveckling på marknaden, dels genom prövningar av villkoren i allmänna domstolar. Allmänt kan man konstatera att rättsväsendet i allt väsentligt accepterat SBRs modellavtal. Felaktiga överlåtelsebesiktningar har uppmärksammats i media och annorstädes på ett sådant sätt att många i allmänhet tror att skadefrekvensen är omfattande och att många fastighetsägare drabbats av undermåliga överlåtelsebesiktningar. I själva verket är det så att av till SBRs försäkringsgivare anmälda utförda överlåtelsebesiktningar reklameras cirka 0,8 procent. Utbetalning sker i 20 procent av de reklamerade besiktningarna vilket motsvarar 0,1 procent av antalet anmälda utförda överlåtelsebesiktningar! SBR modellavtal har godtagits av domstolarna och kan sägas utgöra rättspraxis. Högsta domstolen har två gånger prövat bärigheten av villkoren i SBRs modellavtal. Se nästa sida. Av Jens Pedersen Advokatfirman Jens Pedersen AB husbyggaren nr 3 B 2008