Kennismaken met nieuwe commissaris Annemarie Basjes
Het hoe en waarom van de huurverhoging
Speciale editie: terugblik op 2012
nummer 2 | juni 2013
interview
‘Vallei Wonen scoort opnieuw mooie cijfers’ Ronald van Harmelen is als relatiemanager vanuit KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) betrokken bij de klantmetingen bij Vallei Wonen. ‘Vallei Wonen scoort al jaren bovenin de KWH-PrestatieIndex. Hierin worden de klantprestaties van bijna 200 corporaties met elkaar vergeleken. Kleine corporaties scoren doorgaans beter op klantwaardering. De lokale verankering speelt hierbij een belangrijke rol. Dat blijft een kracht.’ ‘Al jaren scoort Vallei Wonen goed op dienstverlening en behaalde in 2012 opnieuw gemiddeld een 8. De organisatie heeft zich ook tijdens de reorganisatie stap voor stap verbeterd en doet geen gekke dingen. Natuurlijk zijn er aandachtspunten. Zo blijkt uit onze metingen dat reparatieverzoeken niet altijd in één keer goed gaan. De organisatie moet hier nog wat meer aandacht aan besteden.’ ‘Het is goed om te zien dat Vallei Wonen in rustiger vaarwater is beland. Tegelijkertijd verandert de organisatie haar koers. Meer dan de voorbije jaren ligt de focus op het beheer van de bestaande woningvoorraad en het investeren in kleinschalige projecten. Ook allerlei contacten met verschillende maatschappelijke partners en belangenorganisaties en met de gemeenten zijn nu intensiever.’
‘Als KWH merken we dat wij in deze roerige tijden een grote meerwaarde kunnen hebben. Ons nieuwe KWH-Huurlabel meet de dienstverlening van corporaties door het jaar heen en richt zich meer dan vroeger op klantbeleving. De meetresultaten zijn een prachtig hulpmiddel bij het monitoren van een effectieve en efficiënte dienstverlening.’ ‘Het imago van corporaties is niet bepaald goed te noemen. Lokaal is dat anders. Uit onze onderzoeken blijkt dat de belanghouders goed te spreken zijn over de goede samenwerking met de lokale corporatie. Dit geldt zeker voor een laagdrempelige club als Vallei Wonen.’
Meting KWH-Huurlabel 2.0 over 2012 Vallei Wonen scoort een 8 Ook in 2012 heeft het KWH onze dienstverlening gemeten. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector is een onafhankelijk onderzoeksinstituut dat het werk van vele corporaties onder de loep neemt. Het leverde onze dienstverlening gemiddeld een 8 op. Dit betekent dat het Huurlabel van Vallei Wonen is verlengd tot april 2015! Met het Huurlabel 2.0 gebeurde dit voor het eerst via een nieuwe meetmethode. Het KWH meet nu continu onze dienstverlening en doet dat op alle onderdelen van ons werk. Verder wordt veel meer dan bij de oude methode gekeken naar de beleving van klanten over onze service. Dus: wij kunnen nog wel vinden dat we iets goed doen, maar als de klant dat niet zo ervaart, scoren we toch slecht op dat onderdeel.
De resultaten
Klantcontact
• Contact • Bereikbaarheid o Vragenlijst o Telefonische dienstverlening • Communicatie en informatie
8,1
Verhuizen
• Woning zoeken • Nieuwe woning • Huur opzeggen
7,6 7,6 8,6
Onderhoud
• Reparaties • Onderhoud
8,5 8,0
Klachten behandelen
8,1 7,5 9,0
6,8
informatie
Digitale Nieuwsbrief Wilt u niets missen en onze huurders nieuwsbrief voortaan in uw mailbox ontvangen, stuur dan een e-mail naar secretariaat@valleiwonen.nl en vermeld uw naam en huisadres erbij. Belangstellenden die geen e-mailadres hebben, kunnen de eerstvolgende Nieuwsbrief, vanaf 16 juli, gratis afhalen op ons kantoor (Schans 30).
Bijzond
Ons ka ere open ings ntoor din is gesloten tijden ka ntoor sd ma ag 14 me op: i va andag f 12 20 me na i (2 e Pi .30 uur nksterd Huurve ag) Eind ap rhoging deze ril heeft u de br huurde ief uit te leg aanzeggin g van Deze rs een huurvgen dat Va de hu lle ex ur Wij he tra huurink erhoging mo i W onen in verhoging bb per 1 van de en de be omsten zijn chten aanz principe he juli 20 no t 13 on eg no tvang DaaromBelastingd digde gege dig om de gen die afhbeleid van en. W de mi ienst. vens vo door he anke is be ij he nis Hi Heeft u nog sloten om erdoor kond or een ink t rijk ingev lijk is van de ter volgt. Di bben gepro bij alle vrage omen oerde t betek hoogte en wij be n over sa hu ent da erd in van de hu urders va geen corre fhankelijke verhuurder heffin hun inkom t we urverh n Planm cte ink huurv en. g oging sociale hu , neem urwoninomensafha erhoging ec te kunnen Naast atig onde betal nkelijke hter nie rh he dan ge gen ee kunt lat t dagelijk oud op we t tijdig en. hu ru n st ur hu conta ve s ct me urverhoging rhoging do ontvangen onderh en uitvoeren onderhoud, bsite t on or va ou wa , s vo wo n 4,0% d. Dit op. aronde er rdt er iedere onde door te en. r de re oo pa voeren keuken 6, 10 of 18 rhoud vindt k periodiek jaar). . onderh ratieverzoek in he U Als er blok. Voor een uit kunt hierb t algemeen oud verrich en vallen on die ij denk brief va derhoud voor ee gebre t aan vo en aa id uw wo u als huurd n heel n aanspr n ons met or uw wonin onderhou alle inf dsover schilderwer complex in ning. Dit no er door Va eekpun g is ge em ormatie lle zic k de t voor . Tijde pland, dan ht 2013 ku en het verva zelfde pe en we planmi W onen u. Hij rio on ns nt co ng de pla atig tvang u kijke ntrole de uit en va Moder t ats (b vo ert oo ijvoorb k of de ering van u ruim voor n op onze wen een cv-ke Eind junnisering lif eeld de tel aa werkz aamh werkzaamh nvang van bsite, optie of Technis i wordt de t Kostverlo eden lift volgens eden is on de werkzaa Onderhoud. Deze ch beteken aan de Pr ren ze mh de afs werkz prake opzichter he eden een aamh t dit dat de ins Bernha n word eden t duren besturing, snrdstraat 1 t/m en uit ongeve gevoer elh d. er 5 da eidsbegre 47 in opdrac nz gen en ht dan is er en het ca van Vallei W bineta het he bleau onen gemo laas wordt noodzakelijk worden ve derniseer ge d. de firm steld. Het dat de lift rnieuwd. buite werk a KONE uit De wordt uitge n werking In de n Haag pe voerd gesprek riode vóór . door de uit voering eventue met de be wo ga le ners an oplosse knelpun Nodig ten zij om te kijke we in n en ho en de n. Ook de n waar Wanne inbrekers hu ou hierbij derenbon urdersbela e we die ku weggaaer het ’s zo niet uit den AN nn betrokk me ng het de t of als u ga rs warm BO en enverenig en en. weer ing PCOB is, Gaat dief anders at slapen, worden u op va de de dan zetten wel er uren we van de g gema kantie, we er te slu graag de blijven, gordijnen te schakel da kkelijk. ram iten en n dat va ve de ram en en deur lt een randeren. uw buren of en en op dief op Een sta op ee kenniss n veilig en. Vergee . Ook het ins pel post op en in om zo t nie e stand tellen de te zette t als u even van ee deurmat nu en dan n. U ma uw of n scha akt kelklok gordijnen die brievenbu s te leg voor lam da en en pen we g en nacht de sta op rkt he el goed en of dicht nd .
interview
‘Elkaar versterken is belangrijk, juist in lastige tijden’ De gemeente Woudenberg en Vallei Wonen haalden de contacten in 2012 stevig aan. Jolanda Aartssen van de gemeente en Laura Jilesen van Vallei Wonen zijn de kartrekkers. ‘Het is belangrijk om de komende jaren samen op te trekken. We kunnen elkaar daarin versterken en daarom is nauw contact gewoon broodnodig.’ ‘Een belangrijk punt was het vastleggen van een nieuw prestatieconvenant’, vertelt Jolanda Aartssen. ‘In 2012 hebben we alle afspraken waar Vallei Wonen, Woonstede uit Ede én de gemeente zich aan moeten houden opnieuw op papier gezet. Hiermee weten we allemaal waar we de komende jaren aan toe zijn.’ ‘Het is een trendbreuk met de oudere convenanten’, zegt Laura Jilesen. ‘Niet alleen hebben we zaken opnieuw beschreven, ook de insteek is anders. We wilden niet meer alles tot in details vastleggen, maar hebben heel praktisch beschreven wat we willen bereiken en wanneer. Ook de looptijd is langer, vier jaar, waarbij we na twee jaar evalueren en zaken eventueel bijstellen. Door afspraken langer vast te leggen, komt er meer duidelijkheid voor iedereen.’ Jolanda Aartssen: ‘Het is sowieso een ‘levend’ document: we voegen zaken toe als dat nodig is op dat moment. Die flexibele instelling is nodig omdat de economische en politieke situatie snel verandert. In deze onzekere tijden hebben Vallei Wonen en de gemeente elkaar gewoon nodig.
Laura Jilesen en Jolanda Aartssen Laura Jilesen: ‘Belangrijke zaken in het prestatieconvenant zijn bijvoorbeeld het omgaan met leegstand, het huurbeleid en de groep middeninkomens. Het tweede kans beleid is een ander aandachtspunt. Het is nodig dat dit in 2013 en 2014 duidelijk wordt. Mensen die problemen hebben, willen we eerder in beeld hebben, zodat we ze snel kunnen helpen.’ ‘Naast het prestatieconvenant trekt Vallei Wonen ook samen met ons op in de Woonvisie’, vertelt Jolanda Aartssen. ‘De gemeente is hierin kartrekker, maar Vallei Wonen is betrokken vanwege haar kennis en ideeën over de sociale woningbouw. De nieuwe Woonvisie wordt in 2013 vastgesteld. Het is goed dat we elkaar regelmatig zien, dat houdt de lijnen kort.’
Digitaal Klantenpanel groeit In 2012 is het digitaal klantenpanel opgericht. Hierdoor hebben onze klanten invloed bij de ontwikkeling van onze diensten en producten. We bouwen stapje voor stapje informatie op over de wensen en behoeften. Tot nu toe hebben we drie vragenlijsten uitgezet: over de informatievoorziening van Vallei Wonen, over ons Milieubeleidsplan en energiebesparing en over Leefbaarheid. Na de zomervakantie leggen we het klantenpanel vragen voor met betrekking tot ons nieuwe ondernemingsplan. Wilt u meedenken over de toekomst van uw corporatie, word dan panellid. Het panel telt inmiddels 35 leden. Hoe groter het klantenpanel, hoe beter dit de mening van onze huurders weergeeft. Meldt u dus aan via onze website, als u vindt dat uw mening telt.
interview
‘Contacten met Vallei Wonen verder verstevigd’ Voor de commissie Wonen & Zorg was 2012 het jaar van hernieuwde contacten met Vallei Wonen. ‘Dat was nodig, vond gelukkig ook Vallei Wonen. Het afgelopen jaar is alles stevig geïntensiveerd.’ Henk van den Berg is voorzitter van de commissie Wonen & Zorg van de ouderenbonden ANBO/PCOB in de gemeente Woudenberg. ‘Als een lid van onze bond zich bij me meldt met een probleem, ga ik naar alle instanties toe en probeer het op te lossen. Of dat dan een zorgorganisatie is, de gemeente of Vallei Wonen, dat maakt niet uit. Dit soort werk neem ik serieus.’ ‘Een tijd geleden hebben wij onze verontrusting uitgesproken over het contact met onder andere Vallei Wonen. Nu heeft de organisatie een onrustige tijd achter de rug, maar we vonden het belangrijk om dit te melden. Vallei Wonen nodigde ons uit voor een gesprek. Het voorbije jaar hebben we alweer enkele malen overlegd. Wat is gegroeid naar een structureel kwartaaloverleg. Je weet zo beter wat je aan elkaar hebt.’ ‘Ook de Woonwensen-enquête die Vallei Wonen hield onder de oudere huurders, speelde mee in het verstevigen van de contacten. Wij hebben de vragenlijsten op verzoek van Vallei Wonen beoordeeld op leesbaarheid en duidelijkheid.
Ouderen die hulp bij het invullen willen, konden terecht in De Schans tijdens een bijeenkomst in september. Er kwamen maar liefst 60 mensen op af die we goed hebben kunnen ondersteunen. Uiteindelijk heeft 43 procent van de aangeschreven ouderen de vragenlijst teruggestuurd. In oktober zijn de uitkomsten van de enquête aan ons teruggekoppeld. Dit soort initiatieven is goed voor de onderlinge contacten en op deze manier kunnen we ons nog beter inzetten voor onze achterban.’
interview
‘Het is goed om bij de kern te blijven’ Commissaris Ruud Schouwaert is er duidelijk over: het is zwaar weer in corporatieland en de storm komt uit de richting van Den Haag. ‘Daarom vind ik het belangrijk dat een woningcorporatie bij zijn kerntaak blijft. Het is al ingewikkeld genoeg. Vallei Wonen doet dat als kleine corporatie goed.’ Ruud Schouwaert vindt het een mooie taak om mee te denken over volkshuisvesting en woonbeleid. ‘Bij Vallei Wonen kan dat, in zo’n kleine club moet het zelfs. De commissarissen zijn natuurlijk toezichthouder en geen directeur-bestuurder. Maar het is prettig dat de directeur een klankbord heeft en kan sparren met anderen.’ ‘Vallei Wonen heeft gereorganiseerd en is niet altijd makkelijk. Ik ben commissaris op voordracht van de huurders. De huurders hebben niets gemerkt van deze veranderingen. De organisatie is klaar voor de toekomst. Verder is het contact met de huurdersbelangenvereniging Woudenberg juist versterkt.’ ‘Het is pijnlijk om te merken dat de landelijke politiek alle corporaties over één kam scheert. Dat zou eigenlijk niet moeten. Een laagdrempelige corporatie als Vallei Wonen in landelijk gebied is onvergelijkbaar met een corporatie in de Randstad met pak ‘m beet 40.000 woningen. Je hebt natuurlijk regels nodig, maar Den Haag kijkt nu té kortzichtig naar mijn mening. Je moet afrekenen op wat corporaties in hun kerntaak doen, maar niet te veel hoe ze dat doen. De sector moet alleen nooit zijn kerntaak vergeten: zorgen voor betaalbare woningen voor mensen die dat echt nodig hebben. Geen gekke dingen dus, maar gewoon je werk goed en duidelijk doen. Vallei Wonen doet dat en is mede daardoor ook financieel gezond.’
‘Balans tussen maatschappelijke verantwoordelijkheid en financiële middelen’ Sinds begin juni is Annemarie Basjes (43) nieuw benoemd in de Raad van Commissarissen van Vallei Wonen. ‘De woningcorporatiesector spreekt me aan omdat er maatschappelijke betrokkenheid en verantwoordelijkheid uit spreekt. Aan de andere kant gaat het om veel geld en dat moet je goed managen.’ Annemarie Basjes woont in Baarn en komt oorspronkelijk uit Leusden. Ze deed vele jaren professionele ervaring op in de – vooral zakelijke – bancaire sector, onder andere bij ING en nu bij de Rabobank. ‘Ik heb veel aspecten in het bankwezen gezien, van klantcontact tot risicomanagement. Nu ben ik bezig met een trainingstraject tot statutair directeur van de Rabobank. Dat duurt ongeveer twee jaar.’
Als commissaris zal ze zich bij Vallei Wonen bezighouden met de financiële portefeuille. ‘Dit is mijn eerste commissariaat bij een corporatie, als ik mijn nu lopende stage bij de Raad van Commissarissen bij Rentree Wonen in Deventer niet meereken. Daarnaast vind ik bestuurswerk altijd interessant, zeker als daar een maatschappelijke component aan zit. Zo was ik bestuurslid van jong MKB in de regio Amersfoort en nu doe ik bestuurswerk in de ouderraden van de school en kinderopvang van mijn kinderen.’ ‘Ik heb op deze vacature gesolliciteerd omdat Vallei Wonen een corporatie is met een sterke eigen, lokale identiteit én met een verenigingsstructuur, net als de Rabobank. In deze kleinschaligheid en het ledenaspect zie ik een duidelijke parallel tussen Vallei Wonen en mijn werk bij de bank.’
Kengetallen
Kosten onderhoud
Woningbezit naar huurprijsklasse Goedkoop tot € 475 Betaalbaar € 475 tot € 562 Duur tot HTS € 562 tot € 665 Duur vanaf HTS vanaf € 665
35 838 191 38
Goed en regelmatig onderhoud aan onze woningen zorgt ervoor dat ze blijven voldoen aan de gewenste kwaliteit. De onderhoudskosten zagen er in 2012 gespecificeerd als volgt uit:
Totaal aantal woningen Bedrijfsruimten, garages, overig
1102 41
Mutaties woningbezit Aantal opgeleverd Aantal verkopen Aantal aankopen
51 16 3
Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud
€ 175.000 € 116.000 € 540.000
interview
‘Nieuwe treasurystatuut zorgt voor duidelijke financiële spelregels’ BDO-Adviseur Wim Pijffers is vertrouwd met de corporatiesector. Het samenwerkingsverband van de corporaties in Barneveld, Leusden, Nijkerk en Woudenberg benaderde hem daarom voor het schrijven van een nieuw treasurystatuut. ‘Dit geeft duidelijke financiële richtlijnen.’ ‘Ons vak lijkt ingewikkeld, maar ik hou het liefst zo eenvoudig mogelijk. De maatvoering van de genoemde corporaties is voor 98 procent gelijk en dus is het treasurystatuut grotendeels hetzelfde. Op enkele punten is het statuut specifiek aan Vallei Wonen aangepast. Zo’n statuut stellen we op conform de Governancecode en de financiële beleidsregels voor woningcorporaties. Het is een belangrijke pijler voor het financiële beleid van de corporatie.’ ‘Het treasurystatuut geeft dus houvast, bittere noodzaak in de komende jaren. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zijn door vervelende incidenten in de sector veel strenger geworden. Ook wordt er een nieuwe Financiële Autoriteit voor woningcorporaties ingesteld. Het WSW heeft voorlopig zijn borging voor financiering vanaf 2014 ingetrokken en zal deze op basis van nieuwe prognoses van de corporaties herbeoordelen. Banken wilden met deze borging vaak wel financieren, straks is dat maar afwachten. Het wordt dus veel lastiger om nieuwbouwprojecten van de grond te krijgen. Dan hebben we nog de verhuurdersheffing en de Vestiaheffing. In deze laatste heffing doen alle corporaties samen een duit in het zakje om Vestia bij te staan. Daarnaast komt er – stapsgewijs – een heffing
aan voor de corporaties die niet mals is. Ten slotte krijgen de gemeenten, als het kabinet haar zin krijgt, vanaf 2017 weer meer invloed bij de corporaties. Een deel van de maatregelen is nog niet helemaal duidelijk. Maar dat de corporaties het de komende jaren zwaar krijgen, is wel duidelijk.’
informatie
Highlights 2012 - Tijdelijke directie door voorzitter Raad van Commissarissen per 1 april; interim directeur per 21 mei; nieuwe directeurbestuurder benoemd per 1 januari 2013. - Leefbaarheidsfonds Vallei Wonen opgezet: beloning voor goede initiatieven. - Digitaal klantenpanel: panelleden geven regelmatig hun mening over ons werk. - KWH meet onze dienstverlening voor het eerst volgens nieuwe Huurlabel 2.0: focus op klantbeleving; voortdurende metingen.
- Oprichting bewonersplatforms in De Orangerie en De Zilvervloot. - Financieel: Vallei Wonen besteedt meer aandacht aan risico management. - Samen met de gemeente: ondertekening nieuw prestatie convenant 2012-2016.
Het volledige jaarverslag 2012 is te lezen op onze website www.valleiwonen.nl
- Vallei Wonen levert 59 appartementen op in tweede fase van Het Groene Woud.
Ons nieuwe huurprijsbeleid per 1 juli Het kabinet heeft besloten dat woningcorporaties een inkomensafhankelijke huurverhoging mogen toepassen per 1 juli 2013. De extra inkomsten zijn nodig om bijvoorbeeld de verhuurdersheffing aan het Rijk te kunnen betalen. Deze huurverhoging wordt ook ingevoerd om de doorstroming van hogere inkomens naar de koopmarkt te stimuleren. Daarnaast is het een instrument tegen het scheefhuren. Vallei Wonen heeft besloten het landelijke beleid te volgen. Dit betekent dat huurders van een sociale huurwoning een verhoging krijgen die in verhouding is met het inkomen:
Inkomen
Huurverhoging
Inkomen onder € 33.614 Inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 Inkomen hoger dan € 43.000
4% 4,5% 6,5%
We hebben dit voorstel besproken met de Huurders Belangen Vereniging Woudenberg. Zij hebben het belang van de huurders en het (financiële) belang van Vallei Wonen afgewogen en ons een positief advies voor dit huurbeleid gegeven. Omdat de Belastingdienst ons niet op tijd de inkomensgegevens van onze huurders aanleverde, kan Vallei Wonen dit jaar nog geen correcte inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. Daarom is besloten tot een huurverhoging van 4% voor alle sociale huurwoningen. Voor de huurders met een vrije sector huurwoning of met een bedrijfsruimte geldt een huurverhoging volgens afspraken in het contract. Alle huurders zijn inmiddels per brief uitgebreid geïnformeerd.
informatie
Op initiatief van ouderenbonden ANBO/PCOB
Zes zelfstandige appartementen Kersentuin voor mensen met intensievere zorgvraag
colofon
Zes appartementen aan de Kersentuin worden geschikt gemaakt voor mensen die intensieve zorg nodig hebben, maar nog wel zelfstandig kunnen wonen. Vallei Wonen komt hiermee tegemoet aan een grote wens van de ouderenbonden ANBO/PCOB: ouderen die dit soort intensievere zorg nodig hebben, hoeven nu niet meer uit Woudenberg weg. De mensen waar het om gaat hoeven nog niet naar een echt verpleeghuis, maar hebben wel veel meer zorg nodig dan de Thuiszorg biedt. In deze appartementen kunnen ze – ook eventueel samen met hun partner – zelfstandig wonen, mét het veilige gevoel dat 24-uurszorg om de hoek is: de benodigde zorg levert Zorggroep Charim namelijk direct vanuit het naastgelegen verpleeghuis Groenewoude. De ouderenbonden ANBO/PCOB benaderden Vallei Wonen, Charim en de gemeente met het verzoek om deze woningen hiervoor te benutten. Wij stonden er positief tegenover, ook omdat de woningen al wat langer leegstonden en de ruimte nu weer goed wordt besteed. De toewijzing voor deze woningen gebeurt via Charim: geïnteresseerden hebben namelijk een zorgindicatie nodig. In overleg met Vallei Wonen, kan de bewoner aangeven of er vervolgens nog iets aan de woning moet worden verbeterd.
Dit informatieblad is een uitgave van Vallei Wonen. Jaargang 5, nummer 2 Juni 2013. Oplage 1.600 ex. Aan de tekst van deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. Redactie en coördinatie:
Astrid Dijkstra Tekstproductie:
Soet & Blank BV, Breda
Nieuwe informatiepanelen in seniorenwoongebouwen
Fotografie:
Wiep van Apeldoorn, Amersfoort Arno Verkuil, Woudenberg Vormgeving en druk:
Woudenbergse Drukkerij BV Sinds half april hangt Vallei Wonen nieuwe informatiepanelen op in woongebouwen voor senioren. We zijn er als proef mee begonnen in de Vermeulenhof en de reacties waren positief: ‘Geweldig idee’, ‘Deze informatie hadden we nodig’, ‘Mooi en leuk initiatief’. We brengen de panelen daarom nu ook aan in andere gebouwen waar ouderen wonen, zoals Westerwoud, Kostverloren en De Orangerie. De panelen bevatten onder andere folders van Charim, de Regiotaxi, ANBO, PCOB, Klussendienst en Beweging 3.0.
Contact:
Schans 30 Postbus 168 3930 ED Woudenberg T (033) 286 17 40 E info@valleiwonen.nl I www.valleiwonen.nl