YOUNG EXECUTIVE เรื่อง/ภาพ : กองบรรณาธิการ
“เราสร้างบ้าน
“ผมเห็นว่าความต้องการบ้านของ คนต่างจังหวัดจะมีน้อยกว่าคนใน เมืองหลวง เพราะส่วนใหญ่เขาจะมี บ้านหลังแรกเป็นของตัวเองอยู่แล้ว ถ้าจะซื้ออีกหลังก็เป็นเหตุผลอื่นๆ”
ตามความต้องการของตลาดจริงๆ” กว่าจะตัดสินใจเลือกซื้อบ้านสักหลัง คงไม่ใช่เรื่องง่ายๆ ที่ จะตัดสินใจได้ทันที นั่นเป็นเพราะ “บ้าน” เป็นปัจจัยที่ส�ำคัญต่อ การด�ำรงชีวิตในช่วงชีวิตหนึ่งๆ และหมายถึงความมั่นคงของ ฐานะผู้ซื้ออีกด้วย ในขณะที่การแข่งขันของโครงการบ้านจัดสรร ต่างๆ จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต่างมีกลุ่มเป้าหมายของตัว เอง ได้น�ำเสนอโครงการใหม่ๆ พร้อมกับรายการจูงใจต่างๆ นานา สิ่งเหล่านี้ล้วนท�ำให้ผู้ซื้อไม่อาจจะตัดสินใจได้ในเวลาอันรวดเร็ว โฮมแมกกาซีน ฉบับนี้ได้สนทนากับคุณจตุรงค์ ธนะปุระ (ฮก) นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นคนรุ่นใหม่ด้วยวัยเพียง 30 ปี เพิ่งเข้ามาจับงานด้านนี้เมื่อ 5 ปีที่ผ่านมา แต่ส�ำหรับชื่อ บริษัท สินชัย พร็อพเพอร์ตี้ และ รุ่งเรือง ดีเวลลอปเม้นท์ แล้ว ได้มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาฯ มายาวนานไม่น้อยกว่าสิบปี แล้ว ภายใต้การบริหารงานของคุณจตุรงค์ ธนะปุระ ซึ่งเป็นรุ่น ลูก ถึงจะมีประสบการณ์ยังไม่เท่ารุ่นพ่อก็ตาม แต่วันนี้การบริหาร โครงการของเขาด�ำเนินงานโดยอ้างอิงข้อมูลวิเคราะห์ วิจัย เพื่อ ศึกษาความต้องการของตลาดจริงๆ ส่งผลให้เขาใช้เวลาเพียง 5 ปี ก็สามารถท�ำให้ “โครงการบ้านรุ่งเรือง” เป็นที่ยอมรับของ ตลาดและมุ่งจับกลุ่มเป้าหมายได้อย่างรวดเร็ว
สร้างบ้าน...เพื่อตลาดคนส่วนใหญ่
“ผมไม่ต้องการท�ำโครงการแบบหวือหวา ท�ำบ้านราคา แพง ทุ่มโปรโมชั่นมากๆ เราท�ำบ้าน ตามความต้องการตลาด จริงๆ บ้านรุ่งเรืองจับกลุ่มลูกค้าระดับกลางๆ เป็นกลุ่มข้าราชการ พนักงานกินเงินเดือนมากกว่า ราคาอยู่ที่ 1.7 ล้าน ไปจนถึงไม่ เกิน 3 ล้าน” เขาสรุปบทเรียนจากโครงการ 3 และ 4 มาลงตัว ได้ที่โครงการ 5 ด้วยการออกแบบบ้านที่ดูดี ในราคาประหยัด ซึ่งออกมาในรูปของบ้านแฝด 3 ห้องนอน 2 ห้องน�้ำ จอดรถได้ 2 คัน บนพื้นที่ 42 ตารางวา ถ้าดูภายนอกจะเหมือนบ้านเดี่ยว เพราะส่วนที่ใช้ผนังร่วมกันเป็นส่วนห้องครัวหลังบ้าน นอกจากนี้ ยังออกแบบให้ห้องนอน 2 ห้องใช้ห้องร่วมกันได้ สรุปว่าสามารถ ใช้พื้นที่ใช้สอยได้อย่างลงตัวและมีประสิทธิภาพ ผลก็คือหลังจาก เปิดโครงการได้ไม่นาน บริษัทได้รับยอดจองเกินกว่าเป้าหมายที่ วางไว้
จตุรงค์ ธนะปุระ
กรรมการบริหาร บริษัท สินชัยพร็อพเพอร์ตี้ จ�ำกัด / บริษัท รุ่งเรือง ดีเวลลอปเม้นท์ จ�ำกัด 20
HOME CABLE TV MAGAZINE
“โครงการก่อนๆ จะต้องสร้างบ้านให้เสร็จก่อน ถึงจะตัดสิน ใจซื้อ พอถึงโครงการ 5 แค่เตรียมงานยังไม่ทันได้สร้างบ้าน เลย ลูกค้าตัดสินใจจองแล้ว เขาให้ความเชื่อมั่นกับโครงการ ของเรา คือเรามั่นใจว่าคนที่ซื้อบ้านของเราจะต้องก�ำไรแน่นอน อาจจะก�ำไรกว่าเจ้าของโครงการอีกด้วย” ข้อดีของการท�ำ ตลาดสอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อ คุณจตุรงค์ให้ความ เห็นว่า ไม่จ�ำเป็นต้องทุ่มโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ให้ เปลืองงบประมาณโดยใช่เหตุ สู้เอางบประมาณส่วนนั้นไปสร้าง สาธารณูปโภคเป็นมูลค่าเพิ่มให้แก่ลูกบ้านจะดีกว่า เช่น ติดตั้ง กล้องวงจรปิดในหมู่บ้าน เป็นต้น ซึ่งบ้านรุ่งเรืองได้ท�ำให้ลูกค้าไป แล้วในบางโครงการ โดยไม่ได้เอามาเป็นจุดขายเพื่อโฆษณาแต่ อย่างใด
ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์...จะต้องคิดรอบคอบ “ผมเริ่มเข้ามาจับงานด้านนี้เมื่อ 5 ปีก่อน เป็นช่วงที่ เศรษฐกิจแย่ที่สุด วัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างขึ้นราคาหมด ราคาน�้ำมัน แพงเป็นประวัติการณ์ แต่ก็มีข้อดีคือ ดอกเบี้ยถูกลง ยุคนั้น
ต้องลงทุนสร้างบ้านก่อน ถึงจะมีคนซื้อ” กว่าจะส�ำเร็จลุล่วงจาก โครงการหนึ่งมาอีกโครงการหนึ่ง เขาเล่าว่าเหมือนกับท�ำอาหาร ปรับปรุงรสชาติไปเรื่อยๆ ท�ำไปชิมไป ไม่ชอบก็เปลี่ยนใหม่ และ ได้ทดลองสร้างบ้านมาหลายๆ รูปแบบ รวมถึงโฮมออฟฟิสด้วย ในโครงการ 4 โดยตั้งราคาประมาณ 7-8 ล้านต่อหนึ่งห้อง ลูกค้า ในอุดรมองว่าแพงไปเพราะไปเทียบราคากับตึกแถว แต่กลับได้รับ ความสนใจจากผู้ซื้อต่างถิ่น แม้แต่คนลาวยังซื้อเก็บไว้ถึง 2 ห้อง เพราะมองเห็นลู่ทางว่าจะมีก�ำไรในอนาคต หรือเปรียบกับราคาใน บ้านเขาแล้วของเราคุณภาพดีกว่าแล้วยังราคาถูกอีก ในบ้านเราถึงจะมีการแข่งขันกันบ้าง แต่ยังพอท�ำกันได้ เพราะปัจจัยค่าที่ดินยังไม่สูงมาก ส่วนต้นทุนค่าก่อสร้างอาจจะ ผันแปรไปตามภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยก็ยังพอรับกัน ได้ “ผมเห็นว่าความต้องการบ้านของคนต่างจังหวัดจะมีน้อยกว่า คนในเมืองหลวง เพราะส่วนใหญ่เขาจะมีบ้านหลังแรกเป็นของตัว เองอยู่แล้ว ถ้าจะซื้ออีกหลังก็เป็นเหตุผลอื่นๆ” หากจะพัฒนา อสังหาฯ กันอย่างมืออาชีพ จะต้องคิดต้นทุนทุกด้านอย่าง ละเอียด จะมองแค่มีต้นทุนที่ดินราคาถูกอย่างเดียวไม่พอ หรือจะ เอาก�ำไรจากค่าก่อสร้างอย่างเดียวก็ไม่ได้ เพราะยังมีปัจจัยเรื่อง เวลาและดอกเบี้ยมาเกี่ยวข้อง รวมถึงความผันแปรในต้นทุนค่า ก่อสร้าง ซึ่งขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและเรื่องบ้านเมืองด้วยจึง ไม่มีความแน่นอน สุดท้ายแล้วอาจไม่ได้ก�ำไรตามที่คาดหวังไว้ หรือจะสรุปว่าไม่คุ้มกับลงทุนนั่นเอง
มีผใู้ หญ่ให้คำ� ปรึกษา.. ดีกว่าแน่ คุณจตุรงค์เรียนจบ มัธยมปลายจากโรงเรียน เตรียมอุดม ไม่ทันจบ ม.6 ก็สอบได้วิศวกรเครื่องกล ที่สถาบันพรจอมเกล้า บางมด จบปริญญาตรี วิศวกรรมศาสตร์ด้วยวัย เพียง 19 ปีเท่านั้น จาก นั้นเรียนปริญญาโทต่อที่ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
21
HOME CABLE TV MAGAZINE