DIE BETREIBERVERANTWORTUNG
Gesetzgebung Gesetze, Normen, Standards
Handlungsfelder Gebäude, Anlagen, Organisation
Kenntnisse von Rechtsgrundlagen, Vorschriften und Normen hat, ordnungsgemäss handelt und dies auch dokumentiert, hat Sicherheit vor Sank tionen. Egal ob Immobilienbesitzer, Unternehmer, Betreiber oder Nutzer – alle sind in der Pflicht. Die Professionalisierung der Betreiberverantwortung bewahrt präventiv vor Schäden und im Ereignisfall vor Sanktionen.
Sicherheit vor Schäden und Sanktionen
verschaffen will, nimmt einiges an Aufwand auf sich und sollte über die nötige Fachkompetenz in sämtlichen Disziplinen verfügen. Bestehende Unklarheiten und Wissenslücken sind mit grossen Risiken verbunden. Trotzdem setzt der Gesetzgeber zunehmend auf die Eigenverantwortung der Eigentümer und Betreiber. Proaktives Handeln ist vonnöten. EINE FRAGE DER ORGANISATIONSENTWICKLUNG
Die Betreiberverantwortung stellt das Handeln rund um den Gebäudebetrieb ins Zentrum. Das Ziel dabei ist, alle erforderlichen und zumutbaren Massnahmen zu ergreifen, damit Risiken für Menschen, Sachwerte und die Umwelt vermieden oder verringert werden. Die Betreiberpflicht setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen, die die gesamte Organisation betreffen. Mit der Erarbeitung der Betreiberverantwortung wird ein Navigationssystem zur Zielerreichung der rechtlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen erstellt. Die relevanten gesetzlichen Grundlagen wie zum Beispiel Bundes-, Kantons- und Gemeindegesetze, Normen und Vorschriften gelten grundsätzlich für alle Eigentümer, Unternehmer oder Betreiber. Um den daraus resultierenden Pflichten nachzukommen und die Verantwortung wahrzunehmen, sind als Erstes die Grundlagen zu erarbeiten und mit dem aktuellen Stand der Organisation abzugleichen. Die einmalige Abhandlung und Sicherstellung der Gesetzeskonformität ist aber noch lange kein Freifahrtschein. Nur wer genaue
Die Methodik zur Erfassung der gesetzlichen Verantwortung umfasst mehrere Teilbereiche. Um zu entscheiden, in welchen Prozessen und bei welchen Aufgaben die Schwerpunkte gesetzt werden, ist eine ganzheitliche Betrachtung der Abläufe zentral. In einem ersten Schritt werden mögliche Handlungsfelder im Gesamtkontext der Betreiberverantwortung mithilfe einer Zustandsanalyse und Grundlagenerarbeitung innerhalb der Organisation identifiziert. Der zweite Schritt besteht aus Planung und operativer Umsetzung. Dabei werden die Handlungen und Pflichten definiert, die Service Level Agreements (SLA) erarbeitet, Pflichtenhefte abgestimmt und die geeigneten Tools und Arbeitsmittel evaluiert (z. B. IWMS / CAFM, Flächenmanagement, BIM). Der dritte und letzte Schritt umfasst Dokumentation und Schulung. Dazu gehören anweisende und nachweisende Dokumente für Liegenschaften und Anlagen, ergänzt durch die Implementierung der Prozesslandkarte und Management-Cockpits zum Aufgabenkatalog. Weitere optimale Schritte können sein: die Durchführung von Risikoanalysen, die Erhebung von Risikoprioritätszahlen, das Aufzeigen von Lösungsansätzen zur Risikominimierung sowie das Verfassen von Betriebskonzepten oder -handbüchern. Mit einem strukturierten Vorgehen kann gewährleistet werden, dass die Organisation ihre Aufgaben kennt, adäquate Pflichtenhefte führt sowie entsprechende Arbeitsanweisungen erteilt. Im Idealfall halten periodische Schulungen und In struktionen die Mitarbeitenden à jour. Nur eine systematische Implementierung der Aufgaben für Eigentümer, Betreiber, die Organisation und einzelne Mitarbeitende ist ein wirksamer und notwendiger Schutz vor Sanktionen und Vorfällen wie eingangs beschrieben. Halter AG, Immobilien > Seite 140
103 PLAN E N U N D BAU E N
GANZHEITLICHE BETRACHTUNG DER PROZESSE
Betreiberverantwortung Kenntnis der Vorschriften, ordnungsgemässes Handeln, Dokumentation