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www.halter.ch

NR.  10 —  2017

K O M P L E X

NR. 10 — 2017  DAS MAGAZIN DER HALTER AG

DAS TRANSITLAGER VON BJARKE INGELS — BETREIBERVERANTWORTUNG — 3D -VISUALISIERUNG UND BIM HOTELINVESTMENTS — JACQUELINE DE QUATTRO IM INTERVIEW — STADTPARKS — DAS MODELL DER GESAMTLEISTUNG

K O M P L E X


Balz Halter, Verwaltungsratspräsident der Halter AG

1 E DITO RIAL

Transformation in vielen Facetten In der zehnten Ausgabe von «Komplex» zieht sich ein Thema durch alle Beiträge: die Transformation – verstanden als aktives Gestalten von spürbaren Veränderungen. Als Entwickler gehört die Transformation zu unseren Kernaufgaben. Ein spannendes Beispiel dafür ist die Wandlung des Transitlagers zum hybriden Stadtbaustein im Basler Dreispitz. Das Gebäude von Bjarke Ingels illustriert, wie lustvoll und ostentativ dies geschehen kann. Welche strategischen und philosophischen Überlegungen den dänischen Architekten antreiben, legt er im persönlichen Gespräch dar. Interessant ist auch die Betrachtung von Parks im historischen Kontext. Welche Bedeutung hatten und haben sie im Stadtgefüge? Bildstrecke und Essay zum Kunstprojekt «Kettenreaktion 2016» auf dem Areal der ehemaligen Zellulosefabrik Attisholz bei Solothurn thematisieren die Transformation von der Industriebrache zum kreativen Offspace mit den einhergehenden Potenzialen, räumliche und gesellschaftliche Veränderungen zu initiieren. Transformationsprozesse werden massgeblich beeinflusst von rechtlichen und politischen Rahmenbedingungen, die den Diskurs über Sinn und Unsinn, Nutzen und Gefahren provozieren. Der Fall Ringling zeigt, dass ein einziger Bundesgerichtsentscheid an sich politisch gewünschte und sogar rechtlich festgesetzte Verdichtung massiv behindern kann. Ähnliches droht, wie unser Beitrag zur Mehrwertabschöpfung schildert, durch exzessive Belastungen von Aufzonungen. Dass gut gemeintes Bestreben zu absurden Entwicklungen führen kann, zeigt Ansgar Gmür in seiner Kolumne bildhaft und humorvoll auf. Im Interview spricht Jacqueline de Quattro über die Herausforderungen einer kantonalen Exekutivpolitikerin im demokratischen, föderalen System von Lausanne. Die Digitalisierung wird auch in unserer Industrie zu einer tiefgreifenden Transformation führen. Konnte sich die Branche dieser Veränderung bisher noch entziehen, so ist nun eine Beschleunigung spürbar und der Strukturwandel unaufhaltsam. Mit Engagements in Unternehmen wie digitalSTROM und streamnow wollen wir an der Transformation nicht nur partizipieren, sondern sie auch aktiv mitgestalten. Ich vertiefe dies in meinem Artikel «Digitalisierung als Chance». Mit der Beteiligung der Halter-Gruppe an der Firma Raumgleiter schaffen wir zudem die Voraussetzungen dafür, den Umgang mit digitalen Daten besser zu verstehen und diese für unsere strategischen Ziele in allen Unternehmensbereichen nutzbar zu machen. Wir stehen mitten in der Transformation.


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Von grünen Lungen, Industrienaturen und öffentlichen Räumen

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Kino im Kopf

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Kunst und Freiheit in der Brache

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Auf grosser Mission

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2 I N HALT

Gar kein Kästchendenken

Auf die Spitze getrieben

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«Wer unter Druck steht, sollte niemals aufgeben. Jedes Ziel ist erreichbar.»

Der die Welt verändern will

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Das Fundament richtig setzen

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Editorial: Transformation in vielen Facetten Inhalt Journal Kolumne: The happy few

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Architektur Gar kein Kästchendenken

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Postindustrieller Strukturwandel

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Auf die Spitze getrieben

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Stadtentwicklung Der die Welt verändern will

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Von grünen Lungen, Industrienaturen und öffentlichen Räumen

52

Gemeinsam schneller zum Ziel

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Wider die Verdichtung

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Immobilien und Markt Bauen für die Ewigkeit?

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Kino im Kopf

66

Mit Cosmos Bern entstanden direkt an den Geleisen im Stadtteil Bümpliz ein sieben- und ein achtgeschossiger Kubus für Geschäfte im Erdgeschoss und Wohnungen darüber.

In Fribourg entwickelt sich das ehemals industriell geprägte Quartier Pérolles zu einem lebendigen Stadtviertel. Neben dem Ausbau der Hochschule schafft das Projekt Butte de Pérolles Wohnraum für Studierende und junge Erwachsene. Der die Welt verändern will www.carsonchan.net

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Serge Guertchakoff Der stellvertretende Chefredakteur des Westschweizer Wirtschaftsmagazins «Bilan» verantwortet unter anderem die Sonderhefte «ImmoLuxe» und «Les 300 plus riches de Suisse». Er ist Autor des Buchs «Comprondre le secret bancaire», das bei Édition Slatkine, Genf, erschien.

«Wer unter Druck steht, sollte niemals 74 aufgeben. Jedes Ziel ist erreichbar.» www.bilan.ch

Caroline Montandon Die Schweizerin erwarb ihren Master in Kunstgeschichte und Museologie an der Universität Bern. Aktuell analysiert und entwirft sie interdisziplinäre, museal-kuratorische Konzepte, in denen sie ihre Erfahrungen auch als Kunstschaffende einfliessen lässt.

Das Kopenhagener Architekturbüro Bjarke Ingels Group (BIG) gestaltete einen knapp 150 Meter langen Bau im Basler Dreispitz: Das Transitlager besteht aus einem sanierten Lagerhaus und einem Neubau auf dessen Dach.

Der belgische Star-Architekt Bjarke Ingels erzählt im Interview von aktuellen Projekten, seinen Plänen für die Zukunft und der Art, wie er mit Gebäuden Geschichten erzählt.

Parks prägen seit dem Mittelalter das Bild der Stadt. Heute spiegeln sie mehr denn je das menschliche Naturverständnis und spielen eine tragende Rolle in der Stadtentwicklung.

Grosse Entwicklungsprojekte mit mehreren Grundeigentümern profitieren von einem koordinierten und kooperativen Vorgehen bei der Planung.

Die vorgesehene Gesetzgebung will mit Prognosen den Mehrwert von Immobilienprojekten bestimmen. Das Engagement privater Investoren wird damit ausgebremst.

Ansgar Gmür fragt in seiner Kolumne, warum es heute so viele Vorschriften beim Bauen gibt. Früher war es einfacher.

Kunst und Freiheit in der Brache www.hiphopmuseumschweiz.ch

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Neue Möbel regen die Fantasie an – wie ein guter Film.

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Carson Chan Der Autor und Kurator arbeitet gerade an seinem PhD an der Princeton University. Er cokuratierte die vierte Marrakech Biennale 2012 und war 2013 Executive Curator der Biennial of the Americas in Denver. Für die ETH Zürich cokuratiert er 2017 die Ausstellung «Reaper. Richard Hamilton and Sigfried Giedion».


Digitalisierung als Chance

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«Wer unter Druck steht, sollte niemals aufgeben. Jedes Ziel ist erreichbar.»

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Kunst und Freiheit in der Brache

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Planen und Bauen Auf grosser Mission

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Die Immobilienbranche steht vor einem Umbruch: Künstliche Intelligenz und Assistenzsysteme werden das Wohnen und Arbeiten der Zukunft verändern.

Zu Besuch im Kanton Waadt: Die Grossrätin und Vorsteherin des Departements für Bau und Umwelt spricht im Interview über ihre Arbeit.

Auf dem Areal der ehemaligen Zellulosefabrik Attisholz entstand das Kunstprojekt «Kettenreaktion 2016».

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Martin Meier und sein Team bei Raumgleiter entwickeln 3D-Visualisierungen und neue BIM-Anwendungen.

In die Pflicht genommen

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Das Fundament richtig setzen

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Kapital Wo sich der Einstieg noch lohnt

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Der Wettlauf geht zu Ende

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Hier liegt mehr drin

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Die Betreiberverantwortung ist für Liegenschaftsbesitzer und -verwalter zur komplexen Aufgabe geworden.

Das Angebot der Gesamtleistung für Bauprojekte zielt auf eine reibungslose Ausführung und höhere Kostensicherheit ab.

Am Schweizer Finanzplatz wird es immer schwieriger, akzeptable Renditen zu erzielen. Hotelimmobilien bieten sich an.

Die Bedeutung der Pensionskassen als Investoren in Schweizer Immobilien lässt nach.

Die Immobilienquote in Portfolios wächst. Für Anleger bietet sich die Chance, diese strategisch weiterzuentwicklen.

Halter AG

Im Unternehmensteil stellt sich Halter mit vier Geschäftseinheiten, einer Beteiligung und aktuellen Projekten vor. Organigramm Halter AG Halter AG, Entwicklungen Halter AG, Gesamtleistungen Halter AG, Renovationen Halter AG, Immobilien Raumgleiter AG

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Impressum

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8 Standorte. 100 Mitarbeiter. Elektro-/Gebäudetechnik-Engineering.

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Immobilien an bester Lage. Die SBB ist nicht nur das grösste Schweizer Transportunternehmen, sondern bewirtschaftet und entwickelt als eine der bedeutendsten Schweizer Immobilienfirmen landesweit rund 3500 Gebäude und 4000 Grundstücke. Mit dem Ziel der nachhaltigen Wertschöpfung bauen wir damit an einer Zukunft die sich am Bedürfnis der Öffentlichkeit orientiert. Weil SBB viel mehr bedeutet als nur Züge. sbb.ch/immobilien


Schöne alte Welt

«Arkadien – Landschaften poetisch gestalten» heisst der Titel des von Köbi Gantenbein und Raimund Rodewald herausgegebenen Buches (Verlag Edition Hochparterre, 2016). Darin beleuchten der Journalist und der Naturschützer mit Essays, Interviews und Bildstrecken, was diese jahrhundertealte Utopie ausmacht. Zu Wort kommen zwanzig Schweizer Persönlichkeiten, darunter der Künstler, die Forscherin, der Planer, die Politikerin, der Unternehmer, der Musiker, die Schriftstellerin, die Touristikerin. Auch Balz Halter, Verwaltungsratspräsisdent der Halter AG, erzählt von seiner ganz persönlichen Lieblingslandschaft.

Literarischer Spaziergang

«36 km» ist ein Gewinn für das Limmattal. Das Magazin präsentiert die Region als zusammenhängende Limmatstadt von Baden bis Zürich. Dabei richtet es den Fokus auf Orte und ihre Bewohner entlang des 36 Kilometer langen Flussabschnitts. Die zweimal im Jahr erscheinende Publikation wird von lokalen Journalisten und Grafikern gestaltet und in Zusammenarbeit mit AZ Medien, Baden, an die Haushalte verteilt. Die nächste Ausgabe liegt Ende Juni im Milchkasten.

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Ausgabe 2 November 2016

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Schlieren macht mobil Mercedes und Porsche sind bereits da. Nun zieht es auch Tesla nach Schlieren. Im Frühling 2017 eröffnete der US-amerikanische Elektroautohersteller ein Verkaufs- und Servicecenter in der von Halter entwickelten Überbauung amRietpark. Auf rund 1800 Quadratmetern Fläche können interessierte Kunden die neuesten Modelle besichtigen und erhalten die Möglichkeit zu einer Probefahrt. Mit Tesla siedelt sich ein weiterer innovativer Brand in direkter Nachbarschaft zum Building Technology Park mit Unternehmen wie digitalSTROM, streamnow und BS2 an. www.tesla.com, www.digitalstrom.com, www.streamnow.ch, www.bs2.ch www.amrietpark.ch Halter AG > Seite 125

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www.hochparterre.ch


Der Beschützer anspruchsvoller Outdoorbekleidung Perfekter Schutz, auch nach dem Tumblern.

Wenn ein Trockner es schafft, Ihre Funktionswäsche so zu trocknen, dass sie nach dem Trocknen denselben Wasserschutz bietet wie vorher, darf man von einer Weltneuheit reden. Wir nennen sie AbsoluteCare®-System. Beim Trocknen von funktionalen Hightech-Textilien vermag sie mit einem patentierten neuen Programm die Wasser abweisenden Funktionen des Gewebes zu erhalten. Das schützt Ihre delikaten Textilien auf nie zuvor erreichte Weise. Outdoorbekleidung in den Tumbler geben – Electrolux hat Waschen und Trocknen neu definiert. ELECTROLUX.CH


Wer Natur und Geschichte liebt, der wird Falera im Kanton Graubünden mögen. Die ans Skigebiet Flims-Laax angeschlossene Gemeinde befindet sich auf einer Sonnenterrasse hoch über dem Rheintal mit einem Panorama von Chur über das Lugnez bis nach Obersaxen. Das Wahrzeichen von Falera ist die vor 500 Jahren auf der Anhöhe Mutta errichtete St. Remigius-Kirche. Hier liegt auch eine 3500 Jahre alte Sonnenkultstätte mit Menhiren, Schalenund Opfersteinen. Nur ein paar Schritte entfernt realisierte Halter drei Häuser mit exklusiven Ferienwohnungen. Eine Einheit ist noch zu haben. Sie verfügt über verglaste Balkone, Lärchenparkett, Bäder aus Valser Quarzit, eine Bulthaup-Küche und eine Galerie unter dem Dach. www.lafalera.ch Halter AG, Entwicklungen > Seite 128

Hallo Pepper!

Er ist 1,20 m gross. In seinem Kopf sitzen vier Mikrofone, zwei HD-Kameras und ein 3D-Sensor, der die Augen ersetzt. Dank der Integration in die digitalSTROM-Plattform wird der humanoide Roboter Pepper zum geschickten Helfer im Haus: Gesteuert über Gestik und Sprache, kann er zum Beispiel einen Kaffee zubereiten – eine der vielen Innovationen, die digitalSTROM anlässlich der Messe CES in Las Vegas dem Publikum präsentierte.

www.digitalstrom.com

Das verrückteste Rennen der Schweiz Auf dem Waffenplatz in Thun wurde es am 5. März 2017 so richtig dreckig. Doch dem Spass und der guten Laune am Survival Run tat das keinen Abbruch. Schliesslich laufen alle freiwillig um die Wette: Männer und Frauen, Gross und Klein im Einzelkampf oder in Teams. Angesichts der spektakulären Hindernisse und manch humorvollem Trikot wurde es auch den Zuschauern nicht langweilig. Halter war zum ersten Mal Sponsor des von Lauflegende Markus Ryffel initiierten und organisierten Anlasses. Der Olympia-Zweite darf sich einmal mehr auf die Schulter klopfen. Wir freuen uns schon auf nächstes Jahr! www.markusryffels.ch

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1220 m über Meeresspiegel


Purismus. Sinnlichkeit. Intelligenz. Mehr Ăźber die Faszination der bulthaup KĂźche erfahren Sie bei Ihrem bulthaup Partner, www.bulthaup.ch


Architektur bewegt

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Am Industrieplatz in Neuhausen am Rheinfall entsteht der von Tony Fretton Architects, London, und Blättler Dafflon Architekten, Zürich, entworfene Bau Neighbourhood. Er soll seinen Nutzern dereinst Publikumsflächen im Erdgeschoss und 56 Wohneinheiten bieten. Das Vorhaben von Halter Entwicklungen bringt aber auch die Umgebung in Schwung: So sind derzeit zwei weitere Entwicklungsprojekte rund um den Industrieplatz angestossen. Zudem arbeitet die Gemeinde im Kanton Schaffhausen an der Neu­gestaltung eines zentralen Platzes.

Halter AG, Entwicklungen > Seite 128

Schöne neue Welt

Am 28. Februar 2017 fand zum dritten Mal der Digital Real Estate Summit im Campussaal der Fachhochschule Nordwestschweiz in Brugg-Windisch statt. Wie immer hatte der Initiator Peter Staub von pom+ interessante Referenten aus der Immobilienwirtschaft aufgeboten. Unter ihnen auch Martin Meier, Geschäftsführer von Raumgleiter. Der überraschte die Anwesenden mit der Aussage: «Das klassische Architekturmodell wird es in Zukunft nicht mehr geben.» Vielmehr könnten Gebäude und Areale schon heute mit Virtual und Augmented Reality in 3D-Visualisierungen abgebildet werden. www.raumgleiter.com Raumgleiter AG > Seite 146

100 Jahre Unternehmergeist Am 29. August 1918 kaufte der Baumeister Wilhelm Halter (im Bild hinter dem Lenkrad seines Autos) ein Maurergeschäft in Altstetten bei Zürich und führte es zu einem blühenden Unternehmen. Bis heute in Familienbesitz, feiert die Halter AG im kommenden Jahr ihr Jubiläum. Halter AG > Seite 125


Ganzheitliche Immobilienberatung bei KPMG Wir bieten Ihnen Lösungen zu Ihren Immobilien­ themen: von der Analyse, über die Bewertung bis zur Optimierung und zur Transaktionsdurchführung. Sie erhalten das fachliche Know­how mit grosser Erfahrung in den Bereichen Investition und Veräusse­ rung, Steuern, Recht und Wirtschaftsprüfung sowie ein umfassendes Netzwerk auf höchster Qualitätsebene, national und international. Transaktionsberatung Real Estate M&A Bewertung von Firmen, Portfolios, Liegenschaften und Projekten Unabhängige Investitionsberatung und Performance Management Strategische Beratung, Corporate Real Estate Advisory und Organisationsentwicklung Unterstützung in der digitalen Transformation

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Mit Bauen die Zukunft gestalten

Neue Ideen gilt es zu unterstützen. Darum sponsert Halter seit April 2017 die von Nana Pernod betriebene Website bauinnovationen.ch. Die Wissens­ plattform will die Schweizer Bauwirtschaft zu mehr Innovationsfreude bewegen und zu Synergien zwischen Forschung und Praxis anregen. Mehrmals wöchentlich erscheinen Beiträge zu den Themen Materialien, Technologien, Sanierung, Betrieb, Prozesse, Typologien, Finanzierung und Management. Die Inhalte stammen von inländischen Hochschulen und Bauunternehmen, aber auch von Institutionen im Ausland wie dem Fraunhofer-Institut für Bauphysik in Stuttgart.

Unsere kleine Stadt

Zum Abschluss der Arealentwicklung Limmatfeld publizierte die Zeitschrift «Hochparterre» 2016 ein Sonderheft. Die Autoren blicken zurück, betrachten die Gegenwart und zeigen auf, wie sich Dietikon durch das Projekt mit dem Motto «Unsere kleine Stadt» verändert hat. Sie gehen aber auch der Frage nach, wer letztlich davon profitierte. Im Gespräch ziehen der Dietiker Stadtpräsident Otto Müller und Andreas Hänsenberger von Halter Entwicklungen eine vorläufige Bilanz.

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www.hochparterre.ch www.limmatfeld.ch Halter AG, Entwicklungen > Seite 128

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Sweet Home An der Glaubtenstrasse in ZürichAffoltern wurden Ende 2016 drei Wohngebäude mit insgesamt 28 Einheiten fertiggestellt. Einige der Miet- und Eigentumswohnungen verfügen dank der Hanglage am Käferberg über private Terrassen und Gärten mit vielfältigen Ausblicken ins Grüne. Fünf Maisonettewohnungen bieten einen lang gestreckten Wohnund Essraum mit Überhöhe sowie eine Loggia. Das Besondere an den Wohn- und Schlafräumen der Geschosswohnungen ist, dass sie um die Nasszellen organisiert sind und so von räumlicher Grosszügigkeit und Rundläufen profitieren. www.glaubtenstrasse.ch Halter AG, Entwicklungen > Seite 128

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www.bauinnovationen.ch


So geht Win-win Mit UBS Atrium kommen Besitzer von Renditeliegenschaften und institutionelle Anleger auf ihre Rechnung Auf der neuen Plattform UBS Atrium bringen wir Immobilienbesitzer und institutionelle Investoren zusammen und vermitteln Hypothekarkredite. Als Kreditnehmer erhalten Sie durch das Bieterverfahren attraktive und vergleichbare Angebote; als Investor eröffnen sich Ihnen neue, solide Anlagemöglichkeiten in Schweizer Renditeliegenschaften. So geht heute Win-win. Interessiert? Mehr erfahren Sie von Ihrem Kundenberater oder auf ubs.com/atrium

© UBS 2017. Alle Rechte vorbehalten.


Meilenstein

www.rontalzentrum.ch (ab Herbst 2017) Halter AG > Seite 125

Bienvenue à Lausanne

Vor fast genau einem Jahr eröffnete die Halter AG eine Geschäftsstelle in Lausanne-Vennes. Mit viel Motivation engagiert sich inzwischen ein Team von sieben Mitarbeitenden für die Positionierung des Zürcher Bau- und Immobiliendienstleisters in der Westschweiz. Bereits konnten einige vielversprechende Entwicklungsprojekte akquiriert werden. Zum Portfolio gehören eine Wohnüberbauung mit angegliedertem Hotel in Martigny, ein Entwicklungsvorhaben mit Wettbewerb in Montreux sowie ein Investitions- und Bauprojekt in Sion. Neben dem operativen Geschäft wird auch am Auf- und Ausbau des Kundenund Partnernetzwerks gearbeitet. Halter AG > Seite 125

Humorfestival Die Luzerner Kommunikationsagentur Velvet entwarf für das HalterProjekt Wohnen am Ebisquare ein originelles Vermarktungskonzept: Zusammen mit der Filmproduktionsgesellschaft ahundredandten kre­ ierten sie witzige Kinospots rund um zwei Figuren mit Overalls und aerodynamischen Helmen. Im abgebildeten Film-Still haben sie gerade einen jungen Mann aus der Badewanne geholt und ins Kino gesetzt. Warum? Weil die neue Überbauung in Ebikon direkt neben einem Pathé-Kino und der Mall of Switzerland liegen wird. www.ebisquare.ch Halter AG, Entwicklungen > Seite 128 www.mallofswitzerland.ch Halter AG, Gesamtleistungen > Seite 134

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Auf dem rund 18 000 Quadratmeter grossen Rockwell-Areal in Dierikon soll Architekturgeschichte geschrieben werden. Das Rontalzentrum ist in seiner Art einzigartig in der Schweiz: Es besteht aus fünf dreigeschossigen Sockelbauten für Büro und Gewerbe, über welche sich eine Landschaftsfläche ziehen wird, die als Aufenthalts- und Erholungsraum dient. Dazu gruppieren sich fünf Hochhäuser von rund 50 Metern Höhe. In ihnen werden ab einer Höhe von 17 Metern Wohnungen realisiert. An der Gemeindeversammlung vom 13. Dezember 2017 wird über den überarbeiteten Bebauungsplan und die Zonenplanänderung, durch die auf dem Areal eine innere Verdichtung ermöglicht wird, abgestimmt.


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Schweizer Perfektion für zuhause


Die Bau- und Immobilienbranche hat 16 Boomjahre hinter sich. Dies ist vordergründig sehr erfreulich. Vielen Marktteilnehmern geht es gut. Finanziell und emotional nach dem Motto: Wer so erfolgreich ist, muss vieles richtig machen. Das birgt aber auch Gefahren. Während die für die Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz verantwortliche Exportwirtschaft im letzten Jahrzehnt bedingt durch Finanzkrisen und die Stärkung des Schweizer Frankens geschwächt wurde, blieb die Immobilienwirtschaft weitgehend verschont. Wohnen wurde gar zum Lifestyle-Produkt, die Branche gedeiht – gespeist durch das Bevölkerungswachstum und die kontinuierlich steigenden Immobilienwerte. Dieses Umfeld treibt besondere Blüten: Bestehende Marktteilnehmer werden träge, branchenfremde private Akteure drängen sich nach vorne, und auch die Politiker entdecken das Thema für sich. Nun soll die öffentliche Hand entwickeln, planen, bauen und investieren. Mit der Begründung, sie sei für die Verschönerung und Erhaltung der Lebensqualität unserer Städte und Agglomerationen verantwortlich und müsse günstigen Wohnraum bereitstellen, wurden die Mitarbeiterstäbe in den öffentlichen Verwaltungen aufgestockt. Daneben ist – alimentiert durch die Politik und damit letztlich durch den Steuerzahler – eine grosse parastaatliche Beraterindustrie entstanden, die für die Erfindung von immer neuen Regulierungen, der sogenannten städtebaulichen und architektonischen Qualitätssicherung, und die Weiterentwicklung des Wohnens von morgen honoriert wird. Die vollkommene Abstinenz wirtschaftlicher Kompetenz und Sensibilität vernichtet schweizweit Milliarden an Volksvermögen. Einerseits indem das Bauen in der Schweiz über Regulierungen stetig verteuert wird, andererseits weil die öffentliche Hand 20 bis 40 Prozent teurer entwickelt, plant und baut, als dies für die primär avisierte Funktion notwendig wäre. Davon profitieren neben den direkt Beauftragten nur die paar wenigen Städter, die eine gemeinnützige, subventionierte Wohnung ergattern können: The happy few. Sie sind die neuen Bauern. Wie lange wir uns das noch leisten können und wollen, wird sich zeigen. Sicher scheint, dass bei einer Verdüsterung des Immobilienmarkts die gesamte Branche eine Rosskur erwartet.

Text: Markus Mettler, CEO Halter AG Illustration: C2F

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THE HAPPY FEW


GAR KEIN KÄSTCHENDENKEN

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Text: Hubertus Adam Fotos: Ariel Huber

In nur fünf Minuten gelangt man vom Bahnhof Bern nach Bümpliz mit der umfassendsten Stadterweiterung der 1960erJahre in der Schweiz. Direkt an den Geleisen stehen seit Jüngstem zwei kompakte Kuben: Cosmos Bern. Sie stellen einen Beitrag zur Verdichtung des durch Bauten der Spätmoderne geprägten Quartiers dar. Wie in anderen metropolitanen Räumen der Schweiz besteht auch in der Bundesstadt eine gewachsene Nachfrage nach Wohnraum.

Im Rückblick erstaunt, dass gerade Bern, die gemeinhin als traditionell gewertete Stadt, in den 1960er-Jahren eine der wohl eindrücklichsten spätmodernen Stadterweiterungen der Schweiz realisieren konnte. Binnen gut 15 Jahren entstanden im Bereich Bümpliz -Bethlehem 9000 Wohnungen – eine Satellitenstadt, wie sie sich in dieser Konzen­tration kein zweites Mal auf Schweizer Boden findet. Mancherlei musste zusammenkommen: ökonomischer Aufschwung, Wohnungsnot, weitsichtige Politiker und ein Architektenduo, das mit wechselnden Partnerbüros für die Planungen der Grosssiedlungen verantwortlich war und die gestalterische Einheitlichkeit garantierte. Hans und Gret Reinhard experimentierten mit Vorfertigung und konnten so ein gewaltiges Bauprogramm umsetzen. BEWEGUNG IM WESTEN

In den letzten Jahren ist nach einer Ära der Stag­ nation Bewegung in den Berner Westen gekommen. Ein neues Stadtquartier entsteht um das Einkaufszentrum Westside, an Teilen der mehr als 40 Jahre alten Grosssiedlungen wurde mit Sanierungen begonnen, und überdies zwingt die Nachfrage nach Wohnungen in Bern zur Nachverdichtung unternutzter Parzellen. Eine solche befindet sich direkt an der S-Bahn-Station Bern-Bümpliz und ist seit Jüngstem mit einem sieben- und einem achtgeschossigen Kubus bebaut. Die Halter AG sorgte für die Entwicklung des Projekts Cosmos Bern, das von den Architekturbüros Rolf Mühlethaler sowie Schär Burri entworfen wurde. Die Klarheit der orthogonalen Fassade aus Betonelementen, die durch die Profile der Fenster und die lamellenartig strukturierte Zone der Brüstungen differenziert wird, ist einerseits der Lage direkt an den Geleisen angemessen; andererseits lässt sie sich auch als Reverenz an die benachbarten Hochhaussiedlungen von Hans und Gret Reinhard verstehen. Die Kuben bewahren ihre Eigenständigkeit und fügen sich doch in die städtische Struktur aufeinander bezogener Solitäre ein. Die hohe Erdgeschosszone ermöglicht die Einmietung von Geschäften und Dienstleistungsunternehmen, denn gerade die Nähe zum Bahnhof macht die Verbindung verschiedener Funktionen sinnvoll. Ursprünglich sollten die Wohnungen mit ihren unterschiedlichen Grundrissen Studierenden vorbehalten sein, doch entschied sich der Investor später für eine Positionierung auf dem konventionellen Wohnungsmarkt.


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www.cosmos-bern.ch Halter AG, Entwicklungen > Seite 128

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Cosmos Bern – Wohnen an den Geleisen 1 Ein Raster aus Betonelementen strukturiert die Fassaden der beiden Neubauten. Gesucht wurde ein klarer Ausdruck, der sich in der von spätmodernen Gebäuden geprägten Umgebung behaupten kann. 2 Von der Grünanlage des Fellerguts fällt der Blick auf die neue Liegenschaft Cosmos Bern. Im Hintergrund, jenseits der Geleise, ist eines der Hochhäuser des Tscharnerguts zu erkennen, das wie die anderen bestehenden Siedlungen von den Architekten Hans und Gret Reinhard stammt. 3 Die Kompaktheit der Baukörper führte zu einer Erschliessung über innen liegende Korridore. Durch Schächte gelangt das Tageslicht auch ins Innere. Selbst die Wohnungen können davon profitieren. 4 Die beiden Volumina stehen direkt an den Geleisen und grenzen auf der anderen Seite an eine Strasse. Um die späteren Mietkosten niedrig zu halten und auch wegen der immissionsreichen Lage wurde bewusst auf Balkone verzichtet. 5 Der reduzierte Einsatz von Materialien findet im Inneren seine Fortsetzung. Roher Sichtbeton prägt die Erschliessungs­be­ reiche wie Treppenhäuser und Korridore.


POST­I NDUS­ TRIELLER STRUKTUR­ WANDEL

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Text und Fotos: Hubertus Adam Visualisierung: Raumgleiter

Als wichtigstes Areal der südlichen Stadterweiterung von Fribourg – seit dem ausgehenden 19. Jahrhundert angelegt – wurde das Quartier Pérolles in seiner Entwicklung von zwei Triebkräften bestimmt: der Industrie und der Wissenschaft. Während der Hochschulstandort kontinuierlich wächst, werden die historischen Industriebauten inzwischen umgenutzt. Ein lebendiges Stadtviertel entsteht und in diesem Kontext auch die neue Studentensiedlung Butte de Pérolles.

Nach der Mitte des 19. Jahrhunderts veränderte sich die auf einem Hügelsporn hoch über der mäandrierenden Saane gelegene Stadt Fribourg radikal – die Stadtmauern wurden niedergelegt, neu errichtete Brücken über den Fluss waren dezidierte Zeichen der Öffnung und Voraussetzung für die beginnende Industrialisierung. Noch zwei wichtige Faktoren kamen hinzu: die Anbindung an die Eisenbahnlinie und schliesslich 1889 die Gründung der Universität, der ersten in einem katholisch geprägten Kanton der Schweiz. Verkehr, Wirtschaft und Wissenschaft transformierten die Stadt grundlegend. STADTERWEITERUNG NACH SÜDEN

Nirgends werden diese Errungenschaften der zweiten Hälfte des 19. und des frühen 20. Jahrhunderts so deutlich sichtbar, nirgends manifestieren sie sich städtebaulich so imposant wie auf dem Plateau de Pérolles. Dieses dreieckige Areal erstreckt sich vom Bahnhof in südlicher Richtung und findet mit der in Ost-West-Richtung verlaufenden Route de la Fonderie, hinter der ein steiler Geländesprung zum Hügel Butte de Pérolles vermittelt, seinen Abschluss. Nach Westen stösst es an die Eisenbahntrasse, im Osten bildet das tief eingeschnittene Tal der Saane seine Begrenzung. Der gut einen Kilometer lange Boulevard de Pérolles ist an dieser Talkante entlang geführt und entstand zwischen 1897 und 1900 als Verbindung zwischen dem Bahnhof und den seit 1896 im Süden des Quartiers Pérolles angesiedelten Universitätsinstituten. Mit einer Breite von 25 Metern und seiner in markanten Teilen zu Beginn des 20. Jahrhunderts errichteten Randbebauung mit bis zu acht Geschossen wirkt der Strassenzug für eine Stadt von 40 000 Einwohnern überraschend grossstädtisch und eher «französisch» – ganz anders als man es vom nahen Bern kennt. Mehrfach eröffnen Überbrückungen von Seitentälern Sichtfenster auf die Flusslandschaft, man passiert die von zwei Wohntürmen flankierte Kirche Christ-Roi des Auguste-Perret-Schülers Denis Honegger, von dem auch das Hauptgebäude der Universität am Standort Miséricorde stammt, und erreicht am Ende den zweiten Universitätscampus Pérolles. Seit der Etablierung vor mehr als 100 Jahren sind eine Reihe von Bauten für die Universität sowie höhere Bildungseinrichtungen hinzugekommen. Das lang gestreckte Lehrwerkstättengebäude der Berufsfachschule EMF mit seinem markanten Querschnitt von Graber und Pulver (2009 bis 2011


29 ARCH ITE KTU R Auf der SĂźdseite der Route de la Fonderie reihen sich die Bauten der frĂźheren Schokoladenfabrik Villars aneinander.


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Die Route de la Fonderie in Richtung Osten: Links sieht man die Giessereihallen und den umgebauten Siloturm, rechts die Hangkante zur Butte de Pérolles.

Die ehemalige Eisenbahntrasse hinter der alten Giesserei; im Fluchtpunkt steht das Lernwerkstättengebäude von Graber und Pulver Architekten.


TRIEBKRAFT ENERGIE

Die EMF bildet den südlichen Auftakt der Route de la Fonderie, die auf beiden Seiten von markanten Zeugnissen der industriellen Vergangenheit gesäumt ist. Ausschlaggebend dafür, dass sich gerade hier Fabriken ansiedelten, war einerseits die nahe Eisenbahn; andererseits existierte an diesem Ort in den Pionierjahren der Industrialisierung eine ungewöhnliche Art der Energieversorgung, die deren Erfinder, der Ingenieur Guillaume Ritter, als tele­ dynamisch bezeichnete. Auf seine Initiative hin wurde die Saane seit 1872 zum Lac de Pérolles aufgestaut, der nicht nur die Stadt mit Wasser versorgte, sondern auch die entstehenden Fabriken mit Bewegungsenergie belieferte. Mithilfe von Pfeilern und Umlenkrollen wurden rotierende Kabel vom Stausee hoch auf das Plateau geführt und dort zum Antrieb der Maschinen genutzt. Das Prinzip der Übertragungsriemen, das seit der frühesten Industrialisierung im 18. Jahrhundert die Maschinerien der Fabriken in Gang setzte, wurde hier in einen städtischen Massstab übertragen – jedoch obsolet, als 1890 das Kraftwerk für die Stromproduktion umgerüstet wurde. Inzwischen hatten sich entlang der Kabeltrasse eine Sägerei, eine Giesserei, eine Waggonfabrik und ein Düngemittelwerk angesiedelt. Industrieller Strukturwandel ist kein Phänomen der jüngeren Zeit: Schon als die Universität den Aussenstandort Pérolles bezog, nutzte sie nicht mehr benötigte Bauten der Waggonfabrik um. Und die beiden Hallen auf der Nordseite der Route de la Fonderie, 1870 und 1872 für die namensgebende Giesserei errichtet, wurden später von der Schokoladenfabrik Villars übernommen. Diese erstellte ihrerseits auf der Südseite der Strasse repräsentative Grossbauten, die an englische Fabrikarchitektur erinnern.

Plateau de Pérolles verlassen. Die Entwicklungs­ dynamik ist zweifellos geringer als beispielsweise in Zürich, sodass sich die Transformationsprozesse über längere Zeiträume erstrecken. Zu den frühesten Akteuren, die vom postindustriellen Strukturwandel profitierten, zählt der längst über die Grenzen von Fribourg hinaus bekannte Klub «Fri-Son». Seit 1987 nutzt er eine Halle der alten Giesserei für Konzertveranstaltungen, die in der Regel, worauf der Name hindeutet, Freitag bis Sonntag stattfinden. Aber «Fri-Son» steht auch für Fribourg und Ton (auf Französisch son) und für «free zone». Nämlich dafür, dass hier vieles möglich ist, dem woanders Schwierigkeiten im Wege stünden. Im Rahmen des Events «Rock ’n’ Wall» liess «Fri-Son» 2011 seine strassenseitige Fassade durch vier Künstler neu gestalten. In der anschliessenden Halle hat sich die Initiative «Fonderie 11» angesiedelt – diverse Kleinunternehmen der Kreativbranche, Boutiquen, Ateliers und ein Café. Sichtbar werden die Veränderungsprozesse auch in der Senke nördlich der Route de la Fonderie. Die östlichen Bereiche waren von jeher mit dem Boulevard de Pérolles verbunden und daher durch Wohnnutzungen geprägt. Der bahnnahe westliche Teil, durch die Route des Arsenaux erschlossen, diente als Gewerbe- und Industriestandort. Nun entstehen auch hier Wohnungen, und ein neuer Park ist in Planung. Markantestes Zeichen der Umnutzung ist ein 17-geschossiger Wohnturm: Ein bestehendes Futtermittelsilo wurde von den Architekten Alain Fidanza und Philipp Lehmann in Loftwohnungen – je eine pro Etage – umgebaut und um vier Geschosse erhöht. Mit seinen 50 Metern überragt der Turm das Quartier, ist untrügliches Zeichen für die Nutzen des Strukturwandels und zu fast so etwas wie einem neuen Wahrzeichen von Fribourg avanciert. RAUM FÜR NEUE LEBENSENTWÜRFE

Ein Projekt, das die Halter AG seit 2014 für die Anlagestiftung für studentisches Wohnen Apartis plant, wird von der Umgebung profitieren und das Quartier zusätzlich beleben. Westlich an die Bauten der früheren Schokoladenfabrik angrenzend und gegenüber von «Fri-Son» und «Fonderie 11» entsteht die Siedlung Butte de Pérolles für Studierende und KLUBS UND WOHNUNGEN junge Erwachsene. Dabei sehen die Pläne von kpa Sukzessive haben die ortsansässigen Betriebe architekten vor, die einzelnen Volumina nicht, wie seit den Siebzigerjahren des 20. Jahrhunderts das im Detailbebauungsplan von 2006 vorgeschlagen,

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erbaut) rückt in den Blick; dahinter stehen zwei eher unbekannte Meisterwerke der Nachkriegsmoderne, die auf einem modularen System beruhenden naturwissenschaftlichen Institutsbauten. Entworfen wurden sie vom Architekten Franz Füeg, einem der Vertreter der sogenannten Solothurner Schule, und Jean Pythoud.


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Visualisierung der geplanten Siedlung Butte de Pérolles mit den Wohnbauten für Studierende und junge Erwachsene entlang der Route de la Fonderie

parallel zur steil aufragenden Hangkante der Butte de Pérolles zu errichten, sondern quer dazu. Eine überzeugende Lösung, wird doch dadurch die markante Eigenart der Topografie nicht verbaut, sondern durch den Rhythmus der gereihten und wie aus dem Hang herauswachsenden Volumina sichtbar gemacht. Über zweigeschossigen Sockeln, die Nebenräume wie Fahrradkeller, Waschküchen und Abstellzonen beherbergen, erheben sich jeweils sechs Wohngeschosse. Insgesamt sind 413 Zimmer vorgesehen, die sich auf 38 Studios sowie 45 3-Zimmerund 60 4-Zimmer-Wohnungen aufteilen. Die Gebäude werden von der Strasse aus, aber auch von oben über die Butte de Pérolles erschlossen. Diese doppelte Zugangssituation steht auch für die – im wahrsten Sinne des Wortes – zwei Seiten der Häuser: Nach Norden orientieren sie sich zur viel befahrenen Route de la Fonderie und zur Stadt, nach Süden zum Hügel mit seiner eher suburbanen Bebauung. Ein zusätzliches Gebäude, hinsichtlich seines Grundrisses deutlich polygonaler ausformuliert, steht weiter westlich, hinter der Coop-Tankstelle, die mit ihrem markanten Zickzackdach erhalten bleibt. Hier finden sich zukünftig insgesamt

30 Wohnungen mit 2,5 bis 4,5 Zimmern für junge Erwachsene. Der Baubeginn auf dem gesamten Areal ist für den Herbst 2017 vorgesehen. 2019 sollen die Wohnungen bezogen werden. Mit ihrer Höhe von acht Geschossen knüpft die geplante Siedlung massstäblich an die Bebauung des Boulevard de Pérolles an und ist damit ein Beitrag für eine weitere innerstädtische Verdichtung. Und mit den Wohnungen für Studierende wurde hier genau die richtige Nutzung gefunden – nicht nur wegen der unmittelbaren räumlichen Nähe zur Universität, sondern auch aufgrund des Charmes des Unfertigen und Rauen, der noch nicht abgeschlossenen Lebensentwürfe, der dieses Quartier prägt. Dass der Route de la Fonderie auch in Zukunft etwas von «free zone» anhaftet, bleibt zu wünschen. Halter AG, Entwicklungen > Seite 128


Niveau 6

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3. Obergeschoss Niveau 3

Niveau 1

Erdgeschoss Rez-de-chaussée

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Rez-de-chaussée

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KPA ARCHITEKTEN Daniele Cristaldi leitet das Projekt Butte de Pérolles bei kpa architekten in Fribourg. Die Geschichte des Büros reicht zurück ins Jahr 1987. 2011 wurden Page & Associés, architectes dipl. EPF-Z/SIA, und die Krattinger Page Architekten AG zu einer Einheit zusammengeführt: kpa architekten ag mit Sitz in Bern und Fribourg. Inhaber des Büros ist der an der ETH Zürich diplomierte Architekt Emmanuel Page. Insgesamt 14 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind an beiden Bürostandorten beschäftigt. Zu den wichtigen Projekten von kpa architekten zählt der Businesspark Köniz (2003–2007) mit insgesamt 30 000 Quadratmetern Büroflächen und die Passage du Cardinal in Fribourg (2011–2015) mit 94 Mietwohnungen, 42 Seniorenwohnungen, einem Sitz von Pro Senectute sowie einer Kindertagesstätte. In Ausführung befindet sich derzeit das Projekt Jardin du Paradis in Biel – insgesamt 15 Baukörper umfassen 279 Wohneinheiten, Geschäftsflächen und eine Kindertagesstätte. www.k-p-a.ch

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6. Obergeschoss


Auf die Spitze getrieben 34 ARCH ITE KTU R

Text: Sabine von Fischer Fotos: Laurian Ghinitoiu, Lucas Peters

Spektakulär ragen die Wohnungen über das alte Transitlager im basleri­ schen Münchenstein. Pragmatisch stehen auf dem Dach des einstigen Lagerhauses fünf neu gebaute, zu­ einander verdrehte, dreigeschossige Kuben. Dramatisch wirken ihre Gesten und eine Bautiefe von fast 30 Metern. Divers sind die Nutzungen und Typen im Innern: Maisonetten, Wohnlofts, doppelgeschossige Büro­ räume. Der knapp 150 Meter lange Hybrid des Kopenhagener Architek­ turbüros Bjarke Ingels Group (BIG) bespielt einem Hochseedampfer gleich den Freilager-Platz neben sanierten, flachen Bestandsbauten und hohen Neubauten. Die Schich­ tung alltäglicher Nutzungen wird im neuen Transitlager zum Triebwerk der Stadtentwicklung.


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Laurian Ghinitoiu (Fotos 1, 5, 6) schreibt auf seinem Instagram-Profil, die Fotografie sei sein Werkzeug, die gebaute Umwelt abzubilden. Von Berlin aus bereist er die Welt. Vor Kurzem dokumentierte er das Indian Institute of Management in Ahmedabad, ein Bauwerk von Louis Kahn. Lucas Peters (Fotos 2, 3, 4) schloss die Fotofachklasse der HGKZ mit dem Diplom ab und assistierte während zweier Jahre im Berliner Fotografenteam von Norman Foster. Ihn fasziniert die Parallele von Architekturfotografie und Bildhauerei. Kamerastandpunkt, Perspektive, Bildausschnitt und Lichtstimmung sind Hilfsmittel, mit denen er sich einem Gebäude annähert.

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Transitlager: Architektur in Bewegung 1 Die Abwicklung der Aufstockung vervielfacht die Fassadenfläche. Die Stufen­ landschaft am Sockel belebt den Platz. 2 Fünf verdrehte Kuben mit umlaufenden Balkonen setzen rhythmische Akzente auf dem mit dunklen Fensterbändern be­ tonten viergeschossigen Sockelbau. 3 Die Auskragungen sind auf Stahlträger abgestützt. Sie ergeben auch im Inneren dramatische räumliche Momente und zeugen von den immensen Planungsleis­ tungen zur Verbindung von Alt und Neu. 4 Wand- und Balkonscheiben bewahren die Privatsphäre im nachhaltig nach innen verdichteten neuen Stadtquartier. 5 Die spitzen Winkel zur Tramstation dra­ matisieren neben dem hohen Kubus der Kunsthochschule die enorme Länge. 6 Statt 20 Kilometer Geleise auf dem ummauerten Zollfreilager prägen heute belebte Nachbarschaften und Aussichten ins Umland das Dreispitz-Areal.


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Als «sozialen Kondensator» beschrieb Rem Kool­ haas den New Yorker Downtown Athletic Club und begründete damit eine Lesart von Wolkenkratzern als psycho-mechanische Maschinen («Delirious New York», 1978). Ein Storytelling zur Neucodie­ rung von Gebäuden und ihren Funktionen begleitet auch das umgebaute und aufgestockte Transitlager auf dem Dreispitz-Areal, dem grössten Entwick­ lungsgebiet Basels. Das dänische Architekturbüro BIG transformierte den bestehenden viergeschossi­ gen und sechskantigen Industriebau in eine sieben­ geschossige, diversifizierte Wohn- und Arbeitswelt. Als ob der Name das Schicksal bestimmen könnte, zeigen heute auf dem Dreispitz spitze Win­ kel nach Frankreich und Deutschland. Bis 1890 war das Ruchfeld unbebautes Land. Zahlreiche Parzel­ len waren schon zu Christoph Merians Lebzeiten in dessen Besitz und später Eigentum seiner Stiftung. Weitere Landkäufe schufen die Voraussetzungen für ein Basler Zollfreilager. 1923 wurde das ummau­ erte Spezialareal des Zollfreilagers Basel-Dreispitz in Betrieb genommen. 1928 erstellte die Basler Frei­ lager-Gesellschaft (1940 in eine AG umgewandelt) die ersten Lager- und Verwaltungsbauten (siehe «Pionierbauten im Dreispitz», Christoph Merian Verlag, 2014). 1969 wurde das Transitlager einge­ weiht, wo in den folgenden 40 Jahren Lastwagen an der langen Laderampe be- oder entladen wurden. Mit einem Wohnanteil von 55 Prozent und einem vielfältigen Nutzungsprogramm manifes­ tiert der Umbau des Transitlagers, wie Basel nach Landwirtschaft und Industrie heute die urbane Vielfalt sucht. Das Siegerprojekt des Studienauf­ trags mit sieben Teilnehmern kaschiert die Aufsto­ ckung nicht, vielmehr weht mit seiner Analogie zum Hochseedampfer ein frischer, rauer Wind durch Basel. In orts- und fachkundiger Begleitung durch Schnetzer Puskas Ingenieure und Harry Gugger Studio entwickelte sich das Transitlager zum neuen Flaggschiff von Basels südlicher Stadterweiterung. Der Entwurf mit seiner architektonischen Schiffsmetapher zielt auf eine Neucodierung nicht nur des Lagerhauses, sondern des gesamten Drei­ spitz-Areals: «Wir schlagen eine Transformation vor, die auf die industrielle Logik der Umgebung und des bestehenden Gebäudes aufbaut», erklärt BIG-Partner Andreas Klok Pedersen. BIG-Gründer Bjarke Ingels spricht von der Aufstockung, die die Geschossfläche des Baus fast verdoppelt, als «Pent­ house für das Volk» und «verkehrtes Hofhaus», wo

zwischen der maximierten Fassadenabwicklung um die verdrehten Wohnungs­kuben bunte Gärten wachsen werden. Dieses Umstülpen der Typologie und ein Ver­ drehen der Geometrie lieferten die Taktik, die fast 30 Meter Tiefe des Lagerhauses der Wohnnutzung mit 103 teilweise doppelgeschossigen Einheiten zu­ zuführen. Es ist das ambivalente Zusammenspiel von Gewicht und Dynamik, mit dem die Trans­ formation die Bedingungen des Baubestands aus­ gereizt hat. Die überspitzten Winkel zur Tramsta­ tion auf der Ostseite neben dem hohen Kubus der Kunsthochschule von Morger + Dettli Architekten und dem Helsinki-Wohnhochhaus mit dem Archiv seiner Schöpfer Herzog & deMeuron Architekten im Westen dramatisieren die ohnehin enorme Länge. STORYTELLING AM HYBRID

Entgegen dem Zeitgeist, der auf einheitliche Er­ scheinungsbilder setzt, präsentiert sich das Tran­ sitlager als Hybrid: Der schwere Rumpf schwimmt zwischen dem industriellen Erbe auf dem Drei­ spitz-Areal, darüber schweben die Hochseesuiten mit Aussicht in die Basler Naherholungsgebiete. Den grössten Erfolg verbucht die gezackte Fi­ gur ganz unten, auf der Ebene des Freilager-Plat­ zes: Der Zickzack der oben auskragenden und zu­ einander verdrehten Kuben ist am Boden in einer Plattform und Treppenlandschaft gespiegelt. Auf Augenhöhe tritt das Gebäude in den Dialog mit dem von Kunst und Kultur belebten Areal. Am Basler Dreispitz treffen dänische Visionen auf Basler Understatement. Das Transitlager ist keine Elbphilharmonie, vielmehr verhüllen die ho­ rizontalen Bänder auf allen sieben Geschossen in minimaler Ästhetik das Experiment des sozialen Kondensators im Innern. In anderen Projekten von BIG zeichnet sich dies auch nach aussen drama­ tisch ab: Das 8 House in Kopenhagen kombiniert Reihenhäuser entlang einer als Achterbahn geführ­ ten inneren Erschliessungsstrasse zu einem Super­ block. Im Amager-Bakke-Kraftwerk führt das steile Dach mit öffentlichem Wanderpfad und Skipiste vor, wie sauber die Abluft des verbrannten Abfalls ist. Immer wieder gelingt es den dänischen Kreativen, architektonische Programme in pragmati­ scher Rhetorik dramatisch zu überlagern. www.transitlager.ch Halter AG, Gesamtleistungen > Seite 134


www.big.dk

Die Grundrisse vom 2. Untergeschoss bis zum 5. Obergeschoss

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BJARKE INGELS GROUP (BIG) BIG wurde 2005 von Bjarke Ingels gegründet. Die Architekten, Designer, Baufachleute und Denker bearbeiten Projekte in Architektur, Städtebau, Landschaftsarchitektur, Innenraum­ gestaltung, Produktdesign, Forschung und Entwicklung in Europa, Amerika, Asien und im Mittleren Osten. Das Architekturbüro mit zwölf Partnern und Firmensitzen in Kopenhagen, New York und London entwickelt seine Bauten aus einer sorgfältigen Analyse von zeitgenössischen Lebenswelten, globalen Wirtschaftsflüssen, multikulturellem Austausch und Kommuni­ kationstechniken. Diese verlangen nach neuen Organisationsformen: Architektur muss – so das Credo der Firma – in bisher unerforschte Gebiete vordringen, wenn sie die gegenwärti­ gen Herausforderungen bewältigen und gewinnbringend entwickeln will. In einer Art programmatischer Alchemie wird aus der Kombination von konventionellen Elementen wie Wohnen, Arbeiten, Parken, Freizeit, Einkaufen oder Sport pragmatische und zugleich utopische Architektur kreiert. An dieser Schnittstelle finden die Architekten von BIG die Spielwiese für ihre Arbeit, mit der sie unseren Planeten verändern und an gegenwärtige Lebens­ formen anpassen wollen.


Der die Welt verändern will 46 STADTE NTWI CKLU N G

Text: Carson Chan Fotos: KT Auleta / Trunk Archive

Bjarke Ingels – Dänemarks neuester, aufsehenerregender Kulturexport – greift mit seinen Projekten die weit­ verbreitete These an, Moral und Spass würden sich gegen­ seitig ausschliessen. Im Interview gibt der 42-jährige Architekt und Gründer des weltweit tätigen Büros Bjarke Ingels Group (BIG) einen faszinierenden Einblick in seine Arbeit. Es scheint so, als würden wir gerade erst beginnen, ihn zu verstehen.


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Was Bjarke Ingels von den meisten seiner Kollegen unterscheidet, ist die Fähigkeit, sein Publikum mit Geschichten zu fesseln. Ob es darum geht, wie er es schaffte, Kopenhagens Wahrzeichen, die «Kleine Meerjungfrau», an der Expo 2010 in Shanghai aus­ zustellen; wie er eine Skipiste auf eine Müllverbren­ nungsanlage baut, die Rauchringe ausstösst, wäh­ rend sie Abfall in Energie umwandelt; wie sein Dryline-Projekt das tägliche Leben der New Yorker angenehmer und sicherer machen soll. Ingels selbst glaubt so sehr an das, was er sagt, dass die Zuhö­ rer gar nicht anders können, als sich auf seine Welt einzulassen. Seine Gewissheit vertreibt alle Zweifel und entwaffnet jede Art von Zynismus. Ingels über­ redet nicht, er erklärt. In Live-Präsentationen, mit Videos, Comics, Diagrammen, Texten, Zeichnun­ gen, Renderings. Jedes Mal führt uns seine Rheto­ rik zur Schlussfolgerung, die er gezogen hat. Wenn Erzählungen die Welt verändern können, in was für einer Welt leben wir dann? Es ist ein angespann­ ter Ort. Wir haben seinen chemischen und geolo­ gischen Aufbau verändert. Kann Architektur eine Antwort geben? Gemäss Bjarke Ingels schon. Komplex: Wenn Sie ein Projekt angehen, was kommt zuerst, die Geschichte oder der Entwurf? Bjarke Ingels: Es ist wie mit dem Huhn und dem Ei. Beides entwickelt sich zusammen. Architektur, das ist, die Welt, wie sie existiert, zu betrachten und eine Möglichkeit der Modifikation zu finden. Sie soll unsere Umgebung ein wenig interessanter, auf­ regender, vergnüglicher oder funktionaler machen. Sobald ein Projekt fertig ist, stellt sich die Realität anders dar – Architektur ist weltverändernd. Jedes Mal, wenn wir neu beginnen, analysieren wir die Si­ tuation, identifizieren ihre Schwächen sowie nicht erkannte Synergien und Potenziale, die freigesetzt werden könnten. Dies formt die Geschichte. Jede Stufe unseres Entwurfs wird mit dieser Story abge­ glichen. So sehen wir, ob wir das tun, was wir gesagt haben; ob wir die Probleme adressieren, die wir ge­ sehen haben; ob wir Antworten auf die Fragen fin­ den, die wir gestellt haben. Am Schluss müssen wir die Geschichte nur noch zu Ende erzählen. Eine Geschichte kann starke Kraft entfalten. Lässt sich ein Vorhaben damit in die gewünschte Bahn lenken? Natürlich. Ein Problem, das ich bei vielen Architek­ turpräsentationen sehe, ist, dass das Design und die Geschichte völlig voneinander losgelöst sind.

Leute reden stundenlang über eine Philosophie oder was auch immer, und am Ende erkennt man nichts davon im Entwurf. Bei uns entwickelt sich beides gleichzeitig. Der Entwurf soll die physische Manifestation der Geschichte sein. Basiert Architektur auf Rhetorik, darauf, wie ein Gebäude funktioniert, oder geht es darum, Kunden zu überzeugen? Die Geschichte wird nicht nachträglich erfun­ den. Sie ist keine Verkaufsmasche. Sie ist die DNA des Entwurfs, und das Storytelling erklärt dessen Fundamente. Die Ausstellung «Hot to Cold: An Odyssey of Architectural Adaptation» im National Building Museum in Washington D. C. zeigte Ihre Werke im Kontext der Ökologie. Darin entwerfen Sie in Anlehnung an Bernard Rudofskys MoMAAusstellung «Architecture With­out Architects» den Slogan «Engineering Without Engines». Wir alle haben das Scheitern von grüner Architektur erlebt, die eine fragmentarische Lösung für ein systemisches Problem war. Inwiefern ist «Engineering Without Engines» anders als grüne Architektur? Wir sind nicht an Zertifizierungen oder Ökolabels interessiert. Uns interessieren Wege, die mit einem Entwurf aktiv Antworten auf dringliche Fragen un­ serer Umwelt geben. Mit der Moderne kamen Haus­ technik, Lüftung, Klimatisierung, Zentralheizung, isolierte Fenster und elektrisches Licht. Das machte uns unabhängig von der Umwelt. Maschinen er­ laubten uns, so zu bauen, wie wir wollten, und am Ende hatte die Architektur gar keine Aufgabe mehr. Sie wurde zu einem Gefäss für Raum, der von Ma­ schinen künstlich erhalten wird. Mit Formen, die keine richtige Funktion mehr hatten, wurde die Architektur immer langweiliger. Wir mussten die Postmoderne erfinden, damit wir willkürliche For­ men hinzufügen konnten, die das Ganze wieder spannend machten. Anstatt Nachhaltigkeit nur als Antwort auf die Klimakrise zu sehen und mit einem System wie LEED unser schlechtes Gewis­ sen zu beruhigen, könnten wir die Thematik im Skelett eines Gebäudes verankern. Vielleicht könn­ ten wir die Abhängigkeit von Maschinen, die unsere Bauwerke so ärmlich macht, kompensieren, indem wir einen Teil der Verantwortung für die Umwelt in der Geometrie der Hülle oder der Ausrichtung des Volumens verarbeiten. Das Hochhaus, das wir gerade im chinesischen Shenzhen bauen, hat eine


Basierend auf einer menschlich zentrierten Ideologie. Nein, es betrachtet die Kräfte, die den grössten Ein­ fluss auf unseren Planeten haben. Das Anthropo­ zän erkennt gerade dies: Der Bergbau, das Eindäm­ men von Wasser, das Verbrennen fossiler Stoffe, der Bau von Strassen, die Landwirtschaft und der Kahl­ schlag unserer Wälder sind die wesentlichen geolo­ gischen Faktoren unseres Planeten. Architekten können sich dieser systemischen Probleme aber nur in einzelnen Projekten annehmen, also Gebäude für Gebäude. Die griechischen oder jemenitischen Häuser mit natürlicher Kühlung, die Bernard Rudofsky als Bei­ spiele für Architektur ohne Architekten benutzte, wurden alle zur gleichen Zeit gebaut. Die Erfahrung aus dem einen Gebäude machte das nächste bes­ ser. Allmählich entwickelten sich Dörfer mit einer gewissen Intelligenz, die aus empirischem Wissen geboren war. Bei BIG haben wir den Begriff «prag­ matic utopianism» erfunden – die Idee, unsere Welt mit jedem Projekt ein bisschen besser zu machen, mit jedem Schnipsel Stadt der Traumstadt näher­ zukommen. Viele denken, Utopien müssten univer­ sell umgesetzt werden. Das wird niemals passieren. Wenn man aber akzeptiert, dass Stadt eine Akku­ mulation von Anstrengungen ist, kann man Stück für Stück voranschreiten. Eine stetige Aufgabe. Sie wollen Vorbild sein? Ja. Es gibt nichts Kraftvolleres als erfolgreich ge­ baute Architektur. In «Extrastatecraft: The Power of Infrastructure Space» sagt Keller Easterling, dass die Infrastrukturen, die wir um uns herum gebaut haben, an sich ein Gemeinwesen bilden. Das Bankensystem, das Gesundheitswesen, Bau­ vorschriften, Zonenordnungen, Internetproto­ kolle. Traditionelle Formen des Widerstands – wie David gegen Goliath – sind nicht länger brauchbar. Sie haben kürzlich gesagt, dass es wichtig ist, die eigentlichen Entscheidungsträger zu identifizieren, wenn man Veränderung bewirken will. Was meinen Sie damit? Ich benutze gerne das Wort «Worldcraft», um auf das Potenzial von Architektur hinzuweisen. Sie hat nicht nur die fiktive Möglichkeit, eine neue Welt zu erschaffen, sie kann dies tatsächlich und stösst damit Veränderungen an. Architektur ist mehr als eine Projektion, sie ist ein Manifest. Es ist wich­ tig, vor die Öffentlichkeit zu treten, aber es ist noch

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gefaltete Haut, ähnlich einem Issey-Miyake-Kleid, die grundlegend zum Vokabular des Gebäudes bei­ trägt. Sie verringert den Kühlbedarf um 30 Prozent. Die Bauindustrie, einschliesslich Eisenerztage­ bau und Zementproduktion, ist eine der um­ weltschädlichsten Branchen überhaupt. Wenn Architekten sich wirklich um die Umwelt sorgen würden, dürften sie nicht bauen. Das stimmt nicht. Haben Sie den Film «The Re­ venant» gesehen? Da wird einem bewusst, wie glücklich wir sein können, dass wir Gebäude ha­ ben. Architektur ist die von Menschenhand ge­ schaffene Erweiterung unserer Umwelt. Wenn dies intelligent gemacht wird, ist es kein Problem. Es ist nichts falsch daran, Energie zu nutzen oder Roh­ stoffe umzuverteilen und neu zu konfigurieren. Die Erde tut das auch: tektonische Bewegungen, Lava­ ströme, Sedimentation, Erosion, Flüsse, die Felsen auswaschen, Steine, die zu Sand zerfallen. Bäume wachsen mithilfe von Sonnenenergie und den Nährstoffen aus der Erde. Architektur ist die Neu­ programmierung von Rohstoffen auf bedeutungs­ volle, intelligente Art. Es hört sich so an, als würden Sie das Anthropozän beschreiben, das den Menschen als den Gestalter der natürlichen Welt sieht. Ich frage mich, ob es wirklich ein gutes Modell dafür ist, unseren Platz zu definieren. In seinem 2015 erschienenen Buch «Thinking Like a Mall» deutet der Umweltphilosoph Steven Vogel den Ausspruch «Thinking Like a Mountain» von Aldo Leopold um, der uns bereits 1949 dazu aufforderte, die Welt nicht durch das menschliche Auge zu sehen. Vogels Buch zeigt, dass auch nordamerikanische Biber einen Einfluss auf den geologischen Wandel haben. Bevor wir sie fast ausgerottet hatten, leiteten sie Flüsse mit ihren Dämmen um und beeinflussten so das Bild der Landschaft. Was, wenn wir uns selbst als Teil des Systems sehen würden anstatt an der Spitze der Nahrungskette? Ich stimme zu. Menschen sollten Teil des Ökosys­ tems sein. Aber gleichzeitig müssen wir uns auch als dessen Bewahrer sehen, weil wir Dämme nun mal schneller und grösser bauen können als Biber. Ich denke, es war Spiderman, der gesagt hat: «Mit grosser Macht kommt grosse Verantwortung.» In der Schweiz gibt es zum Beispiel grüne Brücken, die Menschen für Wildtiere bauen. Das Anthropozän ist keine ideologische Position. Es ist eine Diagnose.


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Plagen beseitigte, bevor wir realisierten, dass sie auch alles andere vernichtet. FCKW kühlt unsere Häuser, zerstört aber die Atmosphäre. Wem oder was kann man heute noch vertrauen? Woher nehmen wir die Kraft für Neues? Stellen Sie sich einen Seiltänzer vor: Seine Balance benötigt eine konstante Verlagerung des Gewichts. Man kann nicht die Balance halten, wenn man in einer fixen Position steht. Wir haben noch nicht ein­ mal den richtigen Weg beim Essen gefunden: Viele sagen, eine vegetarische Ernährung sei das Beste, für andere soll es nur Fleisch sein, und schliesslich sind Kohlenhydrate nicht mehr erlaubt. Wir soll­ ten nicht jedem Trend folgen, nur weil der Zeitgeist das so will. Müssen wir Air-Condition nun verteu­ feln? Nein. Sie macht unbewohnbare Orte bewohn­ bar. Aber es ist verrückt, riesige Einkaufszentren in Dubai auf 18 Grad herunterzukühlen. Die Klimaforschung ist eine Wissenschaft, die fast nur auf Modellen beruht. Anhand von Daten wird versucht, die Welt der Zukunft zu verstehen. Auch Architekten sind darin geübt, Modelle zu entwerfen. Mit ihrer Hilfe kann man etwas Ungewisses in die Realität projezieren. Fühlen sich Architekten wie Klimaforscher wohl im Konditional? Etwas, worüber ich in letzter Zeit viel nachgedacht habe, bei dem ich mir aber nicht sicher bin, welche Formen es in der Zukunft annehmen wird, ist die Religion. So viel Verwüstung in unserer Welt wird immer noch durch Religion und das Aneinander­ geraten verschiedener Kulturen ausgelöst. Gleich­ zeitig gibt es in vielen privilegierten Teilen der Welt eine neue Welle von Spiritualität – sie nimmt so­ ziale Funktionen wahr, die von den grossen Kirchen nicht bedient werden. Nietzsche würde sagen, dass Leute eine populäre Fiktion einer weniger beliebten Tatsache vorziehen. Ich würde gerne ein bisschen Zeit damit verbringen, über Religion nachzuden­ ken, ihre Entwicklungen zu verstehen und welche Formen sie heute annehmen könnte. Ist Religion wichtig für unsere Gesellschaft? Natürlich. Religion bewahrt die Menschlichkeit. Das Interview erschien 2016 in seiner Originalversion in englischer Sprache in der amerikanischen Architekturzeitschrift «PIN-UP».

Bilder 1 Bjarke Ingels vor Architekturmodellen in seinem New Yorker Büro im Süden von Manhattan nahe der Stock Exchange. 2 Der dänische Architekt gründete sein Büro BIG 2005 in Kopenhagen. Inzwischen ist er auch in den USA ein Superstar.

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wichtiger, den Entscheidungsträgern die wahren Alternativen aufzuzeigen. Unsere Müllverbren­ nungsanlage in Kopenhagen ist ein gutes Beispiel. Auf dem Dach wird es eine Skipiste geben, weil in der Stadt im Winter so viel Schnee liegt. Unser Dry­ line-Projekt, ein U-förmiger Wall vor Lower Man­ hattan, beweist, dass Schutzmassnahmen gegen das Ansteigen des Meeresspiegels nicht Aufgabe von Ingenieuren sind. Grossmassstäbliche Infra­ struktur muss keine Robert-Moses-Scheusslichkeit sein, sie kann ein faszinierendes und umsichtiges Upgrade für den Ort darstellen – und ihn zugleich noch sicherer machen. Ich mag den Gedanken, dass die Zeit verkrusteter politischer Fronten vor­ bei ist. Architektur hat die Kapazität, beide Seiten zusammenzubringen und Mischformen zu erzeu­ gen, die weder rot noch blau, liberal noch konser­ vativ, demokratisch noch republikanisch sind. Es geht darum, eine Stellung zu beziehen, die von bei­ den Seiten informiert ist und für beide Seiten steht. Der Begriff «Worldcraft» weist auf Ihre Faszi­ nation für Videospiele und deren schöpferische Kraft hin. Sie sprechen davon, Städte zu verändern, neue Welten zu schaffen. Wenn Sie den Architekten als Weltenmacher sehen, ist Ihre politische Meinung ziemlich wichtig. Ich mag den Begriff «sozialer Liberalismus». Ar­ chitektur soll Menschen mit unterschiedlichen kul­ turellen und demografischen Hintergründen er­ möglichen, auf einem limitierten Stück Land zu leben. Ziel ist, das Potenzial für jeden Einzelnen zu maximieren, ohne den anderen einzuschrän­ ken. Idealerweise hätten alle Bürger eine kosten­ lose Gesundheitsversorgung und Ausbildung. So­ zialversicherungen würden dafür sorgen, dass keiner hungert und jeder einen Platz zum Leben hat. Gleichzeitig darf niemand zu hoch besteuert und seines hart verdienten Geldes beraubt werden. Der Fokus muss darauf liegen, die menschliche Un­ ternehmungslust und Initiative zu fördern und ein Höchstmass an Freiheit zu garantieren, während die kollektive Sicherheit gewährleistet ist. Ihre Begeisterung für «Minecraft» bringt mich auf Rem Koolhaas’ Adaption von Salvador Dalis paranoisch-kritischer Methode, die eine müde Welt erneuern will, indem sie falsche Fakten präsentiert und sie so lange wiederholt, bis sie eines Tages wahr werden. ScienceFiction ist faszinierend, kann aber auch bedroh­ lich sein. DDT war die Wunderchemikalie, die


VON GRÜNEN LUNGEN, INDUSTRIENATUREN UND ÖFFENTLICHEN RÄUMEN 52 STADTE NTWI CKLU N G

Text: Annemarie Bucher

Die Geschichte der Stadt zeigt auf, dass Parks seit dem Mittelalter ihr Bild massgeblich prägen und heute mehr denn je als gestaltete Natur das menschliche Naturverständnis spiegeln. Urbanisierung ist ein anhaltender globaler Megatrend: 2050 werden mehr als drei Viertel der Weltbevölkerung in Städten leben. Auch deshalb ist im 21. Jahrhundert den Grünräumen eine tragende Rolle in der Stadtentwicklung zuzusprechen.

Die Stadt des Mittelalters und der Renaissance zeigte kaum Notwendigkeit für grossräumige Stadtparks. Öffentliches Grün beschränkte sich auf baumbestandene Plätze, auf denen sich die Bürger verlustierten. Der Lindenhof in Zürich, der Petersplatz in Basel oder die Münsterterrasse in Bern zeugen heute noch davon. Ausgedehnte kommunale Freiflächen – sogenannte Volkswiesen oder Allmenden – lagen meist ausserhalb der Stadtmauern, wurden aber im Laufe der Zeit von der Stadt umschlossen. Die Entstehung öffentlicher Stadtparks basiert zum einen auf solch kommunalen Freiflächen und zum anderen auf der schrittweisen Öffnung privater Gärten im 18. Jahrhundert: Fürstliche und königliche Parks, die ihren Besitzern als private Jagdund Erholungsgebiete dienten, wurden teilweise öffentlich zugänglich gemacht. So waren die Tuilerien in Paris, der Hyde Park in London oder der Prater in Wien an bestimmten Wochentagen für das Volk geöffnet. DER STADTPARK ALS NEUE BAUAUFGABE

Die Industrialisierung brachte ein rasches Stadtwachstum, und die alten Befestigungen erübrigten sich. An ihrer Stelle entstanden begrünte Promenaden und Grüngürtel, wie die Wallpromenade in Leipzig oder der Türkenschanzpark in Wien zeigen. Das Sternschema der Stadt verwandelte sich in ein Ringschema, in dem öffentliche Grünflächen und Alleen als markante Gliederungselemente in Erscheinung traten. Zudem wurden in den Grossstädten mit teilweise prekären Lebensbedingungen Kompensationsräume eingefordert. Im 19. Jahrhundert flossen öffentliche Parks bereits in die Planung ein und etablierten sich schliesslich als neue Bauaufgabe. In den Grossstädten der USA und Europas entstanden sogenannte grüne Lungen, die vielfältige Bedürfnisse und Funktionen abdeckten: Die Parks von Liverpool und London, der Central Park in New York, die Parks von Paris, der Tiergarten in Berlin und andere mehr luden ihre Bürger ein, darin zu flanieren, die Natur zu geniessen und sich aktiv und passiv zu erholen. Bis 1900 lieferte der landschaftliche Stil das ästhetische Grundmuster. Immer mehr entstanden jedoch Volksgärten im gemischten Stil, die eine Überlagerung von begehbaren Landschaftsbildern und verschiedenen Funktionen und Nutzungsansprüchen beinhalteten und einen Stilwandel


GRÜNRÄUME ALS BESTANDTEIL DER MODERNEN STADTENTWICKLUNG

In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts begann sich der Gegensatz von Stadt und Land aufzulösen, und neue Bedürfnisse wurden an den Stadtpark herangetragen. Städte waren nicht mehr in erster Linie räumlich begrenzt, sondern funktional vernetzt. In diesem Kontext entwickelten sich Parks immer mehr zu multifunktionalen, dynamischen Freizeitlandschaften, die demokratisch organisiert und ökologisch vertretbar sein sollten. In den 1970er-Jahren versuchte die Naturgartenbewegung, Natur in Form ökologischer Zusammenhänge – als Biotope – in den Stadtkörper zu integrieren und Pflanzen sowie Tieren einen Gestaltungsraum zuzugestehen. Doch unberührte Natur liess sich im urbanen Umfeld nur schlecht realisieren. In den 1990er-Jahren setzte sich die Erkenntnis durch, dass Parks nicht nur ökologische, sondern auch attraktive kulturelle Räume sind, die es gestalterisch zu bearbeiten gilt. Nach der Stilllegung zahlreicher Industrien in Ballungsräumen fielen grosse Areale brach, die nicht nur neu genutzt, sondern teilweise ökologisch saniert werden mussten. Parks waren das ideale Konzept: Der Parc de la Villette in Paris machte den Anfang einer Reihe von künstlerisch ausgelegten, multifunktionalen Freizeitlandschaften im urbanen Kontext, die ein verändertes Parkverständnis anzeigen. Vielerorts entstanden Parks, die als Gebietsumnutzungen eine aktive Rolle in der Stadtentwicklung beanspruchten und eine neue Naturgestaltung einforderten, wie die Beispiele von Zürich-West, Zürich-Nord oder die Glattalstadt und der Limmattalraum exemplarisch aufzeigen.

PETERSPLATZ, BASEL Mittelalterlicher Baumhain 1233 wurde der innerstädtische Freiraum als Garten des Stifts St. Peter erstmals erwähnt. Auch seine Bepflanzung mit Linden, Eichen und Ulmen, die ein dichtes Baumdach bildeten, ist festgehalten. Im 14. Jahrhundert liess man den Platz zur öffentlichen Anlage erklären, auf der militärische Übungen, Spiele und Wettkämpfe abgehalten wurden und wo sich die Bevölkerung gerne versammelte. Um diesen baumbestandenen Lustplatz entstanden schliesslich verschiedene öffentliche Gebäude, und er wurde immer weiter ausgestaltet. Im 18. und 19. Jahrhundert veränderte sich mit dem Gesicht der Stadt auch die Funktion des baumbestandenen Platzes. Er entwickelte sich zusehends zum repräsentativen Parkraum für die neu gebauten Stadtpalais in seiner Umgebung. Stich: aus «Topographia Helvetica», Matthäus Merian

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einleiteten. Unter dem Einfluss von Werkbund und Moderne sowie im Rahmen der politischen und gesellschaftlichen Reformen wurde der Stadtpark zeitgemäss und zweckmässig gestaltet. Anfang des 20. Jahrhunderts war aus dem repräsentativen Bürgergarten ein vielseitig nutzbarer und funktional gegliederter Volkspark geworden. Beispiele dafür sind der Hamburger Volkspark oder die Zürcher Josefswiese. Jede Stadt, die etwas auf sich hielt, liess für ihre Bewohner einen Volkspark errichten, sodass man in der Folge von einer Volksparkbewegung sprach.


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HYDE PARK, LONDON Veröffentlichter Privatpark 1536 beschlagnahmte König Heinrich VIII. den Hyde Park von den Mönchen der Westminster Abbey, um ihn als Jagdpark zu nutzen. Bereits hundert Jahre später wurde der Park für das Volk zugänglich gemacht: Mit gestalterischen Massnahmen, unter anderem einem künstlichen See und Spazier­­ wegen, wurde er in einen repräsentativen öffentlichen Grünraum umgewandelt, der als beliebter Treff­punkt der Bevölkerung viele Freiraumfunktionen abdeckte. Ein Gesamtplan entstand allerdings erst im 19. Jahrhundert, als der Park längst zur grünen Lunge Londons geworden war. Seine heutige Gestalt geht auf Decimus Burton zurück, der grosszügige Grasflächen, Bäume, verschiedene Monumente und Bauten organisierte. Bis heute wurde der Park stetig ergänzt, so auch durch einen Gedenkbrunnen für Prinzessin Diana von Kathryn Gustafson. Bild: «The Serpentine», George Sidney Shepherd

ENGLISCHER GARTEN, MÜNCHEN Friedrich Ludwig von Sckell, 1789 Mit einer Fläche von 417 Hektaren gehört der Englische Garten in München zu den grössten innerstädtischen Parkanlagen weltweit. Aufgrund seiner Geschichte steht er am Anfang der Entwicklung von städtischen Parks als öffentliche Räume für die Bürger: 1789 verfügte Kurfürst Carl Theodor, in den Isar-Auen einen Militärgarten anzulegen, der jedoch im Revolutionsjahr hinfällig wurde. Stattdessen wurde das Vorhaben abgewandelt in einen Park für das Volk in Stadtnähe. Die Gestaltung wurde dem Hofgärtner Friedrich Ludwig von Sckell übertragen. Nach englischem Vorbild schuf er einen landschaftlichen Raum mit Wasser, Bäumen, Wiesen und verschiedenen Wahrzeichen, der allen Ständen der Gesellschaft für Bewegung und Erholung sowie als Ort der Begegnung dienen sollte. Noch heute bildet der Englische Garten die grüne Lunge Münchens. Foto: www.muenchen.de


Foto: www.walldevil.com

PARC DES BUTTES-CHAUMONT, PARIS Jean-Charles Alphand, 1864 Mitte des 19. Jahrhunderts wurde Paris zu einer Grossbaustelle: Die Sanierung der mittelalterlichen Stadt unter Baron Haussmann sah die Anlage von breiten, mit Bäumen gefassten Boulevards, Plätzen und grosszügigen Stadtparks vor. Unter der Leitung von Jean-Charles Alphand wurde auf dem Areal eines ehemaligen Steinbruchs und einer Müllhalde der Parc des Buttes-Chaumont angelegt. Mit grossem technischem Aufwand wurde der negativ konnotierte Ort in ein viel beachtetes, begehbares Landschaftsbild samt malerischen Felsen, einem See, Brücken, Kleinbauten und Spazierwegen umgewandelt. Durch den Park führte auch eine Eisenbahn. Die landschaftliche Attraktion des Parc des Buttes-Chaumont wertete in der Folge die umliegenden Stadtquartiere auf. Foto: de.wikipedia.org

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CENTRAL PARK, NEW YORK Frederick Law Olmsted und Calvert Vaux, 1863 Im New York des 19. Jahrhunderts gab es kaum Freizeit- und Erholungsräume. Der Landschaftsarchitekt A. J. Dowing schlug vor, einen öffentlichen Park nach englischem Vorbild zu planen und einen Wettbewerb zu veranstalten. Gewinner waren Frederik Law Olmsted und Calvert Vaux, die für das damals noch am Stadtrand gelegene Gelände einen multifunktionalen landschaftlichen Freiraum entwarfen. Sie erkannten die künftige Entwicklung und schufen auf der inzwischen von der Stadt umschlossenen Parzelle eine funktionierende grüne Lunge mit Wäldern, Wiesen, Wasserflächen und einem ausgeklügelten Wegsystem, die weite Ausblicke, Ruhezonen, Orte für Bewegung, Begegnung und Belehrung bietet. Heute verzeichnet der Park an manchen Tagen 500 000 Besucher und ist Schauplatz bedeutender kultureller und politischer Ereignisse.


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VOLKSPARK, HAMBURG Fritz Schumacher, 1910 Im 19. Jahrhundert wuchs Hamburg in der Fläche und war Schauplatz bedeutender kultureller und politischer Ereignisse. Viele Grünflächen innerhalb der Stadt wurden verdichtet. Daher beschlossen der Senat und die Bürger, als Ausgleich einen öffentlichen Park zu bauen. Fritz Schumacher setzte den Plan um und schuf einen funktionalen Volkspark mit vielfältigem Nutzungsprogramm: Der Hamburger Stadtpark vereint landschaftliche Bereiche und architektonisch strukturierte Parkräume, die von grossen Achsen geprägt sind. Waldstücke, Wiesen, aufwendige Ziergärten, Sportflächen, Planschbecken, ein See und Freilichtbühnen bilden eine abwechslungsreiche Freizeitlandschaft. Mit seiner funktionalistischen Orientierung markiert der Park den Beginn der Volksparkbewegung. Foto: aus «Stadtparkanlagen im Industriezeit­ alter. Das Beispiel Hamburg», Michael Goecke

IRCHELPARK, ZÜRICH Atelier Stern & Partner und Eduard Neuenschwander, 1986 Angesichts der wachsenden Umweltprobleme und im Zuge der Ökobewegung veränderte sich das Konzept des Stadtparks in den 1980er-Jahren: Der Irchelpark wurde als naturnaher Raum für die Umgebung der Universitätsneubauten und als Erholungsgebiet für die umliegenden Quartiere gebaut. Der weitläufige Park umfasst verschiedene funktionale Aussenräume und Er­schliessungszonen der Gebäude, aber auch einen deutlich davon abgesetzten Erholungspark mit See, Wiesenflächen, Bachläufen, Aussichtspunkten, Feuerstellen und einer Finnenbahn. Insbesondere der See und die Wiesenflächen stehen ganz im Zeichen der Naturgartenbewegung, die der Natur eigenen Gestaltungsraum zuspricht. Aufgeschüttete Hügelzüge schützen vor den immissionsreichen Strassen, beleben die Topografie und schaffen differenzierte Landschaftsräume. Foto: www.uzh.ch


Foto: www.open-iba.de, Thomas Berns

RIETPARK, SCHLIEREN Andreas Geser, 2005, und Schweingruber Zulauf, 2013 Lange Zeit wurden zuerst die Gebäude und dann die Umgebung geplant. Dies hat sich gewandelt: Parks entstehen vor den Architekturen und bilden das Zentrum von Stadtstrukturen. Insbesondere in der Agglomeration nutzt die Stadtentwicklung die Integrationswirkung von Grünräumen. So auch in Schlieren bei Zürich, wo die zwei Areale der Leimfabrik Geistlich und der Färberei Schlieren zusammengelegt und in das multifunktionale neue Stadtquartier amRietpark transformiert wurden. Im Herzen dieser Entwicklung liegt der 30 000 Quadratmeter grosse Rietpark, der nicht nur die beiden Areale verbindet, sondern auch ein gemeinsames Identifikationsangebot schafft, indem er die Spuren der industriellen Vergangenheit aufnimmt und sie in die Stadt der Gegenwart integriert. Foto: Halter AG

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LANDSCHAFTSPARK DUISBURG-NORD Peter Latz, 1991 Der etwa 200 Hektar grosse, vielfältige Park ist mit seiner Ästhetik und seinen Funktionen die Neuinterpretation einer Industriebrache. Der Landschaftsarchitekt Peter Latz entwickelte das Gelände um ein stillgelegtes Hüttenwerk mit der Idee, den Charakter des Ortes zu nutzen, die industriellen Strukturen visuell und funktional in die Parklandschaft zu integrieren und verschiedene Nutzungen zu ermöglichen. So entstand in der Bunkeranlage ein Klettergarten, im Gasometer ein Übungsbecken für Taucher, und die Kraftzentrale wurde zum Kultur­ zentrum ausgebaut. Auch die besondere Flora und Fauna, die sich auf der Brache gebildet hatte, wurde in die Gestaltung einbezogen. Während tagsüber die massive Zechenlandschaft dominiert, erstrahlt der Park nachts in farbigem Licht.


GEMEINSAM SCHNELLER ZUM ZIEL

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Text: David Strohm Holzmodell: Modellbau Zaborowsky Situationsplan: Biliana Schubert

Sind bei grossen Entwicklungsprojekten mehrere Grundeigentümer mit unterschiedlichen Interessen beteiligt, bringt ein koordiniertes und kooperatives Vorgehen alle weiter. Das Beispiel des Areals BahnhofNord in der Zürcher Agglomerationsgemeinde Regensdorf zeigt, wie viel Überzeugungsarbeit, Feinplanung, aber auch Kompromissbereitschaft von allen Seiten nötig sind, um zukunftsweisende Resultate zu erzielen.

22 Hektar umfasst das Gebiet nördlich der Bahnlinie in Regensdorf, der grössten Gemeinde im Furttal, nördlich von Zürich und westlich des Flughafens gelegen. Es ist eines der derzeit umfangreichsten Entwicklungsprojekte im Kanton Zürich. 15 Grundstückseigentümer besitzen 17 Parzellen innerhalb des Perimeters. Darunter finden sich Industrieunternehmen, Gewerbetreibende, private und institutionelle Investoren sowie die öffentliche Hand. Einige der Flächen sind noch unbebaut und dienen als Landreserve, andere werden von den ansässigen Firmen gebraucht, auf weiteren sind im Zuge einer Umnutzung grosse Überbauungen geplant. Zudem soll das regionale Buszentrum beim Bahnhof modernisiert und aufgewertet werden. Schon länger ist man sich in der Gemeinde bewusst, dass die Zone, die Regensdorf mit dem Dorfzentrum und dem S-Bahnhof vom Gemeindeteil Watt trennt, grosses Potenzial aufweist. So entstand die Vision einer verdichteten Mischnutzung für Arbeiten, Wohnen, Einkaufen und Erholung mit urbanen Qualitäten. Als zentrale Achse durch das im Inneren verkehrsberuhigte Areal, das dereinst 6 500 neuen Bewohnern und Erwerbstätigen Platz bieten soll, ist eine Fussgängerzone geplant. Mit einer schrittweisen Umsetzung will man sicherstellen, dass nachhaltige soziale Strukturen wachsen können. Grosszügige und attraktive öffentliche Räume werden dem Ortsteil, der als neue Visitenkarte der Gemeinde gedacht ist, einen eigenen Charakter geben. VIELE EIGENTÜMER – EIN STRATEGISCHES ZIEL

Eine erste Test- und Entwicklungsplanung für das erweiterte Bahnhofsareal begann bereits im Jahr 2009. Ein städtebaulicher Wettbewerb und der Auftrag zur Weiterbearbeitung an ein Architekturbüro waren die nächsten Schritte. Daraus resultierten Entwürfe der Gemeinde für einen flächendeckenden Gestaltungsplan, der schon viele Details festlegte. Doch der Plan stellte insbesondere die Grundeigentümer des Areals Bahnhof-Nord nicht zufrieden. Ein Neustart des Vorhabens war nötig. Die zuvor schon lose organisierte Eigentümerschaft besann sich trotz ihrer sehr heterogenen Zusammensetzung auf ein klares strategisches Ziel: eine – angesichts der unterschiedlichen Ausgangslagen auf den einzelnen Baufeldern – frei etappierbare Entwicklung des Gebiets als gemeinsames Projekt mit der Gemeinde. Ein unabhängiger


Moderator sollte als Eigentümervertreter die unterschiedlichen privaten Interessen bei der Gebietsplanung Bahnhof-Nord aufnehmen und unter einen Hut bringen. Damit wurde in Regensdorf eine kooperative Entwicklung angestossen, die darauf ausgerichtet ist, möglichst viele Anspruchsgruppen in den gemeinsamen Planungsprozess zu integrieren. Visionen sollen nicht in einem kleinen Zirkel erdacht und dann von oben herab umgesetzt werden. Ein schrittweises, abgestimmtes Vorgehen mit vielen Beteiligten ist gefragt. Eine solche Entwicklung eignet sich besonders für die Umnutzung und Neugestaltung von bestehenden Arealen. KOOPERATIVE PLANUNG ALS INSTRUMENT DER STADTENTWICKLUNG

Gemeinden und Kantone sowie regionale Planungsverbände praktizieren vermehrt solche kooperativen Formen der Raum- und Arealentwicklung. In der Stadt Zürich gehört das Instrument zum üblichen Vorgehen bei der Stadtentwicklung und Quartierplanung. In der Umsetzung der Raumplanung setzt auch der Kanton darauf. «Auf kommunaler und, wo dies aufgrund der überkommunalen Verflechtungen angezeigt ist,

auf regionaler Ebene sind massgeschneiderte Lösungen erforderlich», heisst es in einem Raumplanungsbericht des Zürcher Regierungsrats. Für die Umsetzung solcher Lösungen brauche es neben Fachverstand und Überzeugungsarbeit ebenso Geduld, denn die für die anstehenden Veränderungsprozesse erforderliche Akzeptanz lasse sich nicht erzwingen. Sie könnte jedoch im Rahmen kooperativer Planungsverfahren «durch einen frühzeitigen Einbezug der relevanten Akteure und der Bevölkerung gefördert werden». Nötig sind aber auch Veränderungen in den Planungs- und Entscheidungsprozessen von Politik und Verwaltung sowie ein Verantwortungsbewusstsein bei den unterschiedlichen Interessengruppen. Gefragt sind räumliche Entwicklungsvorstellungen, die von den Grundeigentümern mitgetragen werden und langfristig markttauglich sind. Die Eigentümer in Regensdorf wählten mit Daniel Grando ein Mitglied der Geschäftsleitung von Halter Immobilien als Koordinator und Vertreter der Grundeigentümer. Das Unternehmen selbst besitzt kein Land innerhalb des Areals und ist über dieses Mandat hinaus nicht am Gesamtprojekt beteiligt. Entsprechend unabhängig kann Grando

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Das Modell zeigt die Bestandsliegenschaften in Hellbraun, etwaige Neubauprojekte in Weiss und das mögliche Bebauungsmuster in Dunkelbraun.


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Das Gebiet Bahnhof-Nord erhält in Anlehnung an das städtebauliche Konzept des Architekturbüros Dürig mit der Furttal-Allee eine zentrale Achse.

agieren und vermitteln. Zu seinen Aufgaben gehört unter anderem die Sicherung des Weiterbetriebs und der Expansion bestehender Unternehmen; die Entwicklung von Anlageobjekten in Form von Neubauten und Re-Developments; der Erhalt von strategischen Landreserven, die noch ohne Verwendungszweck sind; die Mitwirkung in Planungsgremien und die Koordination mit den Behörden. Dass Planung stets Kosten auslöst, aber oft unklar bleibt, wer diese am Ende zu tragen hat, ist ein Problem derartiger Projekte. Den Beteiligten war bewusst: Die Unsicherheit und die Angst vor Überwälzung von Kosten, die der Zahlungspflichtige nicht verursacht und von denen er keinen konkreten Sondernutzen hat, kann grosse Vorhaben wie dieses lähmen und verzögern. Eine grobe Schätzung ergab, dass für die Erschliessung, die Erstellung einer baufeldübergreifenden Infrastruktur und die Ausstattung des öffentlichen Raums 120 Millionen Franken aufzuwenden sind. Obwohl ein Teil der Kosten für den Strassenbau und andere Massnahmen im Bereich Verkehr aus Mitteln des Agglomerationsprogramms sowie von Kanton und Gemeinde getragen werden kann, ist klar, dass die Grund­eigentümer erhebliche Gelder beisteuern müssen. Schliesslich

wurde für das Gebiet Bahnhof-Nord folgende Lösung gefunden und mit einem städtebaulichen Vertrag abgesichert: Die Grundeigentümer leisten einerseits Beiträge an die kommunalen Infrastrukturkosten, zudem erstellen und finanzieren sie die an ihre Baufelder angrenzenden öffentlichen Strassen und Freiräume. INTEGRALES REGELUNGSKONZEPT

«Entweder macht jeder für sich weiter oder alle zusammen», eröffnet Daniel Grando seine Vermittlungsarbeit. Er plädiert für einen gemeinsamen Weg: «Ein Regelungskonzept, welches zu einem frühen Zeitpunkt die privaten Nutzungsmöglichkeiten, die Erstellung und Gestaltung des öffentlichen Raums und dessen Finanzierung festlegt, schafft für alle die gleichen Voraussetzungen, ist effizient und kostengünstig.» Überaus wichtig ist die freie Etappierbarkeit der Entwicklung, weil die unterschiedliche bauliche und nutzungsbedingte Ausgangslage auf den einzelnen Baufeldern keinen starren Fahrplan in der Realisierung zulässt. Insbesondere der Zeitpunkt für die Fälligkeit von Beiträgen sowie die Pflichten zur Landabtretung und zur Erstellung öffentlicher Freiräume durch


DIE FURTTAL-ALLEE ALS ZENTRALE ACHSE

Grando begann, die unterschiedlichen Bedürfnisse und Interessen mittels schriftlicher Abfrage und persönlichen Gesprächen zu sammeln, offenzulegen und zu Clustern zu bündeln. Wichtig war eine proaktive und offene Kommunikation an alle Beteiligten. Mittlerweile ist die Planung im fortgeschrittenen Stadium: Das neue Quartier Bahnhof-Nord wird Bindeglied zwischen den Siedlungsgebieten und dem Bahnhof. Auf der zentralen Achse Furttal-Allee, einer Art Promenade für Fussgänger und Velofahrer, soll sich das Quartier mit Leben füllen. Nur auf einzelnen Abschnitten kommen Langsamverkehr und öffentlicher Busverkehr zusammen. Grundlage und Herzstück des Prozesses ist der Entwicklungsvertrag. «Ohne ihn wäre eine kooperative Planung nicht möglich oder bliebe lediglich partizipativ», sagt Grando. Der Vertrag regelt im Wesentlichen, welche Kompetenzen die beteiligten Eigentümer und die Gemeinde haben, wie die Infrastrukturanlagen erstellt werden und wer dabei in der Pflicht steht, nach welchem Prinzip die Infrastrukturkosten aufgeteilt werden und wie mit Landabtretungen und Dienstbarkeiten beim Grundeigentum umgegangen wird. «Zusammenfassend wird im Vertrag festgehalten, wer was zu welchem Preis und zu welchem Zeitpunkt bekommt», bilanziert der Eigentümervertreter. Das Vorhaben in Regensdorf ist auf gutem Weg. Gemeindepräsident Max Walter, eine der treibenden Kräfte der Entwicklungsplanung und wichtiger Entscheidungsträger, ist überzeugt, dass dank der kooperativen Planung Bewohner, Gewerbetreibende und Grundeigentümer am Ende als Gewinner dastehen werden. «Das Areal Bahnhof-Nord wird zur Visitenkarte einer modernen, zukunftsgerichteten Gemeinde», ist sich Walter sicher. www.regensdorf.ch Halter AG, Immobilien > Seite 140

LANGFRISTIGER NUTZEN, MEHRWERT FÜR ALLE Kooperation, vom lateinischen «cooperatio» (Mitwirkung, Mitarbeit) abgeleitet, wird als Begriff im Kontext von Raum- und Immobilienplanung noch unterschiedlich verwendet. Michael Bucher, Autor einer am CUREM der Universität Zürich entstandenen Masterarbeit zum Thema kooperative Planung, definiert den Begriff so: «In komplexen Projektentwicklungen sind unterschiedliche Akteure mit teilweise divergierenden Interessen beteiligt, welche mithilfe einer informellen Planung zu einem transparenten und sachorientierten Entscheid gelangen. Die Zusammenarbeit zwischen den Akteuren soll das Planungsgebiet positiv verändern und für alle Beteiligten einen langfristigen Nutzen bringen. Das Resultat dieser informellen Planung wird in einem von allen Akteuren anerkannten Entscheid festgehalten.» Gemeinsam ist den durch einen solchen Planungsprozess geprägten Entwicklungen, dass sich in der Regel schneller realisierbare Lösungen finden lassen und es bei deren Umsetzung weniger Einsprachen gibt. Ein Gesamtplan schafft für alle die gleichen Voraussetzungen. Das Vorgehen ist effizienter und kostengünstiger als der Alleingang eines jeden Landeigners, der einen eigenen Gestaltungsplan einreichen müsste, welcher nicht bereits in ein übergreifendes Gestaltungskonzept eingebettet wäre. Damit die Entscheide verbindlich werden, bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung, in der die wesentlichen Erkenntnisse festgehalten sind. So lässt sich echter Mehrwert für alle realisieren.

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die Privaten sind vertraglich geregelt. Ein kooperativer Entwicklungsprozess zeichne sich durch die Ausgewogenheit der Interessen zwischen den involvierten Parteien – Eigentümer, Gemeinde, Kanton – und die Transparenz in Bezug auf die verfolgten Absichten und Interessen aus. Einigkeit in der Zielsetzung sowie Klarheit von Strategie und Umsetzung seien ebenso Voraussetzung für den Erfolg wie gegenseitiges Vertrauen, meint der Planer.


WIDER DIE VERDICHTUNG

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Text: Alex Valsecchi

Gegen das Prinzip des Mehrwertausgleichs, bei dem alle Beteiligten von Ein-, Auf- und Um­zonungen profitieren, ist grundsätzlich nichts ein­zuwenden. Der Ausgleich muss aber tragbar bleiben und soll aus­schliesslich der Aufwertung der näheren Umgebung zugute­kommen. Die geplante Gesetzgebung will mit Prognosen den Mehrwert bestimmen. Es besteht die Gefahr, dass Verdichtungs- und Umnutzungsprojekte, die heute hauptsächlich von Privaten getragen werden, in Zukunft ausbleiben.

Risikoträger investieren viel Know-how und Kapital in Industriebrachen und deren Entwicklung. Dabei gilt: Wer Risiken übernimmt, muss entsprechende Gewinnchancen haben, sonst wird er nicht mehr bereit sein, sich bei Entwicklungsprojekten zu engagieren. Verlustrisiken ergeben sich insbesondere aufgrund gescheiterter Umzonungs- und Gestaltungsplanbegehren, aber auch aus negativen Entwicklungen im Immobilien- und Kapitalmarkt. Die Gesellschaft will übermässige Lasten bei Um- und Aufzonungen verständlicherweise nicht alleine tragen. Um eine Win-win-Situation herbeizuführen, sind es Immobilienentwickler gewohnt, im Rahmen von städtebaulichen Verträgen mit Kommunen Beiträge ans Gemeinwohl zu leisten. Dieser Mehrwertausgleich geschieht über die Finanzierung von Infrastrukturanlagen, Freizeit- und Erholungseinrichtungen, Beteiligungen an Sozial-, Gesundheits- und Bildungseinrichtungen, Landabtretungen oder die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum. Zudem existiert ein Strauss von Beiträgen und Gebühren, die der Risikoträger entrichtet, um die öffentlichen Finanzen zu entlasten. DER ZÜRCHER GESETZESENTWURF

Der Kanton Zürich hat im Mai 2016 einen Gesetzestext für das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) in die Vernehmlassung geschickt, der in der Politik und in Fachgremien zu heftigen Diskussionen geführt hat. Der Grund: die Verteilungsthematik, der sich die Gesetzesvorlage in diversen Artikeln widmet. Zurzeit ist eine Abgabe auf den Mehrwert von fünf Prozent an den Kanton und maximal fünfzehn Prozent an die Kommunen vorgesehen. Da man sich über die Verteilung der zusätzlichen Einnahmen nicht einig wird, scheint es, dass einige Kommunen den Prozentsatz zulasten der Risikoträger so hoch wie möglich ansetzen wollen. Die Stadt Zürich beispielsweise plädiert für einen kommunalen Satz von fünfzig Prozent. Dabei geht vergessen, dass die daraus entstehenden zusätzlichen Kosten zulasten der Risikoträger gehen, die versuchen werden, diese an die Mieter beziehungsweise Wohnungskäufer weiterzugeben, oder aber auf Investitionen gänzlich verzichten. Die in der Vergangenheit erfolgreich angewandten städtebaulichen Verträge oder Planungsvereinbarungen sind als Alternative zum Mehrwertausgleich auch weiterhin im zürcherischen Gesetzesentwurf vorgesehen. Sie sollen nun aber öffentlich aufliegen und anfechtbar


Diskontierungssätze verwendet. Dies führt im Normalfall zu astronomisch hohen Verkehrswertprognosen, auf deren Basis dann die Mehrwerte festgesetzt werden – ohne die Risiken, die zwischen der Festlegung der Planungsmassnahmen und der Fertigstellung des Gutes liegen, ausreichend zu berücksichtigen. Treffen die Prognosen der Experten nicht ein, finden sich im Nachhinein sicherlich ArMAXIMAL 20 PROZENT – ABER WOVON? gumente und Statistiken, die belegen, wieso dies Aufseiten der Risikoträger geht es um die Frage, so ist. Den finanziellen Schaden tragen die Grund­ nach welcher Methode der Mehrwert bemes- eigentümer respektive die Entwickler. sen werden soll. Hier beschränkt sich die Gesetzesvorlage auf wenige Abschnitte. In Artikel 4 des MÖGLICHER LÖSUNGSANSATZ Entwurfs steht knapp formuliert: «Der Mehrwert Am Konzept der frühzeitigen Festlegung des Mehrentspricht der Differenz zwischen den Verkehrs- werts wird wohl festgehalten werden. Im Falle werten eines Grundstücks ohne und mit Planungs- einer Gestaltungsplanpflicht dürfte der Kanton jemassnahme.» Weiter heisst es, dass der Mehr- doch den Mehrwert erst nach Erlass des Gestalwertausgleich zeitnah nach dem Inkrafttreten tungsplans erheben lassen, auch wenn schon früher der Planungsmassnahmen durch die zuständige um- oder aufgezont wurde. Im Gesetzesentwurf ist Direktion mittels anfechtbarer Verfügung ab­ zwar vorgesehen, dass die mit den Planungsmassschliessend festgesetzt wird und im Anschluss der nahmen direkt verbundenen Kosten (StudienaufTeuerung (LIK) unterliegt. Der Kommentar des träge, Gestaltungspläne) in Abzug gebracht werden Kantons zu Artikel 4 des MAG weist darauf hin, können. Vergessen wurden aber die im Rahmen dass der Verkehrswert nicht eine mathematisch des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) exakt bestimmbare Grösse ist, sondern in der Regel und der Gemeindeordnungen zu zahlenden Abgaeinen Schätz- oder Vergleichswert darstellt. Wei- ben (Erschliessungsbeiträge, Anschlussgebühren). ter wird ausgeführt: «Als Verkehrswert gilt der ob- Noch gravierender ist, dass die Übernahme der Bejektive Marktwert eines Vermögensobjektes. Dieser willigungs- und Marktrisiken fast gänzlich unbeentspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im rücksichtigt bleibt. Wie aktuelle Beispiele zeigen, gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu er- bewerten Schätzer diese unternehmerischen Rizielen ist, den also eine unbefangene Käuferschaft siken, abhängig vom Planungsstand und von der beziehungsweise ein fernstehender Dritter unter Nutzungsart, mit einem Zuschlag von nur fünf und normalen Umständen zu zahlen bereit wäre.» Der fünfzehn Prozent der Erstellungskosten. Liegt der aktuelle Marktwert (ohne Planungsmassnahmen) Landanteil aber bei über fünfzig Prozent des Geeines Gutes lässt sich einigermassen objektiv fest­ samtinvestments, reduziert sich das von den Schätlegen. Wie lässt sich jedoch der Marktwert eines Gu- zern zugestandene unternehmerische Risiko im tes (mit Planungsmassnahmen) für einen erst später Verhältnis zur Gesamtinvestition um die Hälfte. Die Möglichkeit einer Berichtigungsklage oder das abschliessend definierbaren Zustand bestimmen? In der Praxis werden heute meist externe Schät- Recht auf Anpassung ist noch nicht geklärt. Der Handlungsbedarf ist offensichtlich. Der zungsexperten beigezogen, die mangels anderer Quellen versuchen, die aktuelle Marktsituation in Mehrwertausgleich hat zurzeit die Gestalt einer undie Zukunft zu projizieren. Mittels Residualwertbe- gerechten Steuer auf Erträge, die von Dritten festrechnung soll der Verkehrswert eines Grundstücks gelegt wurden und die weder gesichert noch genau auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Planungs- prognostizierbar sind. Der Kanton und dessen Exmassnahme prognostiziert werden. Gemeinhin perten überarbeiten derzeit das MAG. Ob im nächswerden auf Basis des Highest-and-best-use-An- ten Entwurf auch die Anliegen der Risikoträger besatzes ein möglichst hoher Wohneigentums­anteil rücksichtigt werden, ist offen. bestimmt, die Miet- und Verkaufspreise im über Der Autor ist Mitglied des Bereichs Business Development der Halter AG. 70-Prozent-Quantil festgesetzt und beim verblei- Halter AG benden Anlageanteil die aktuellen, historisch tiefen > Seite 125

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sein. Aus diesem Grund werden die Kommunen und Risikoträger nicht darum herumkommen, auch im Fall von städtebaulichen Verträgen aufzuzeigen, dass diese mindestens dem pekuniären Mehrwertausgleich ebenbürtig sind. Somit wird auch hier der Bestimmung des Planungsmehr- und Planungsminderwertes eine gewichtige Rolle zukommen.


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BAUEN FÜR DIE EWIGKEIT? Wenn einer baut, dann kann er was erzählen! Die Frage stellt sich sofort, ja, was denn? Wir Schweizer sind in vielen Sachen speziell, aber sicher noch spezieller beim Bauen. Ich begreife das schon, ist doch Bauen auch nicht günstig. Früher war das alles, wie so oft, viel einfacher. Mein Vater auf dem Bergbauernhof hat noch selber gebaut, notabene mit uns Kindern. Beigezogen wurden nebst zwei Maurern, einem Elektriker, einem Ofenbauer auch noch der Zimmermann. Die waren etwa zwei bis drei Wochen beschäftigt, denn das andere baute man eben selber. Als heutiger Energie-Experte erinnere ich mich immer gerne daran, dass mein Vater zur Isolation der Wände Zeitungen, am liebsten Katalogpapiere, benutzte, denn die seien absolut dicht und würden den Wind abhalten. Der Vorteil dieser Energie-Isolation war, dass bei einem Feuer das Holzhaus sicher noch viel besser gebrannt hätte. Nur zwei Räume waren richtig warm, die Küche und die Stube. Die Fenster waren klein und die Zimmer auch, und die Decken sehr tief, um ja nicht zu viel Energie zu verlieren. Wenn man abends ins Bett ging, bereitete man sich auf die Kälte vor, zog sich blitzschnell aus, sprang unter die kalte Decke und fing an zu strampeln, damit das Bett warm wurde. Aber ja nicht mit den nackten Füssen an die blecherne Bettflasche kommen, denn die war siedend heiss und dann am Morgen ein kalter Klumpen im Bett. Viele, viele Jahre später, als wir eine Holz- Öl-Zentralheizung einbauen liessen, war das schon fast kaum mehr zu glauben. In allen Zimmern war es warm. Also nicht so, wie Sie nun denken, sondern maximal 15 Grad. Während des Tages zog man einen Pulli an. Und heute? Die jungen Leute laufen in den Wohnungen wie an warmen Sommertagen herum und klagen, wenn die Temperatur nur 20 Grad beträgt. Energie ist gratis und steht unbeschränkt zur Verfügung. Energie sparen? Warum? Die Energie sieht man nicht, sie ist somit zum Brauchen da. Dann hatten wir im Haus einen der ersten Telefonapparate in der Gemeinde. Warum? Mein Vater war nebenbei Gemeindekassier und Betreibungsbeamter, und somit musste er erreichbar sein. Uns Kindern wäre es nie in denn Sinn gekommen, das Telefon zu gebrauchen, denn das war «amtlich» und zu teuer. Auch durften wir nie abnehmen, weil das Telefon eben amtlich war. Und heute? In Zukunft bietet das Haus ungeahnte Möglichkeiten. Alles ist elektronisch. Alles ist steuerbar über das Handy. Mich fasziniert das, und ich staune jeweils. Und bauen tun wir in der Schweiz für die Ewigkeit. Ich frage mich manchmal, ob das sinnvoll ist. Aber die vielen Vorschriften erlauben keine Abweichungen, und die Vorschriften werden immer mehr. Jahre dauern zum Teil Baugesuche, alle reden mit. Ich meinte früher immer, mein Eigentum sei meins und nicht für die Allgemeinheit. Doch der Staat schreibt vor und schreibt vor, und der Bauherr bezahlt und bezahlt. Und? Dann reklamieren die Mieter, die Wohnungen seien zu


Text: Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbands Schweiz Illustration: C2F

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teuer! Es gibt eine Studie, die zeigt, dass fast 50 Prozent der zusätzlichen Kosten beim Bauen aus den staatlichen Vorschriften resultieren. Schliessslich isolieren wir unsere Häuser so fest, dass wir wieder Lüftungen benötigen. Mein Vater hätte das sicher nicht begriffen und gemeint, jemand, der Vorschriften zur Isolation mache und dann wieder Lüftungen einbaue, der habe doch das Bauen nicht verstanden. Da hätte er eben einen Spalt offen gelassen oder gar keine Zeitung hingebosticht, und schon sei das Problem behoben. Mein Vater lebt schon lange nicht mehr, und die Zeiten haben sich geändert. Untersucht wurden in 15 Kantonen die gesetzlichen Bauhöhen von Gebäuden. Sieben unterschiedliche Bauhöhen sind da zu vermerken. Wie heisst es doch in der Schweizerischen Bundesverfassung: Vor dem Gesetz sind alle gleich! Aber bei den Bauhöhen sind alle insofern gleicher, als die von Kanton zu Kanton ändern – und das in der kleinen Schweiz. Wenn eine Baufirma mit der Stadt Zürich im rechtlichen Clinch liegt, werden ohne Umschweife insgesamt mehrere Tausend Seiten umfassende, gerichtliche Eingaben von der Stadt gemacht. Weshalb, ist klar: Das alles bezahlt der Steuerzahler, und der Anwalt verdient ebenfalls gut mit. Auch sonst treibt die Gesetzesmaschinerie in der Schweiz Blüten. So steht in der Lebensmittelverordnung, Art. 26: «Milch ist das ganze Gemelk einer Kuh oder mehrerer Kühe, die regelmässig gemolken werden.» Wer hätte gedacht, dass die Bauern mehr als eine Kuh haben? Und die erst noch regelmässig melken? Das muss juristisch korrekt geregelt werden, ansonsten vielleicht die Kühe nicht mehr mitmachen. Nur stelle ich mir immer wieder die Frage: Brauchen wir jedes Jahr mehr als 12 000 Seiten neue Gesetze und Vorschriften? Tacitus sagte einmal – und der lebte doch 100 Jahre nach Christus: «Früher litten wir an Verbrechen, heute an Gesetzen.» Was würde der heutzutage sagen? Früher litten wir an Vorschriften, heute an baulicher Perfektion? Das Motto ist klar: Keiner macht beim Bauen gerne mit, doch alle machen perfektionistisch mit, gezwungen durch die Macht des Staates. Aber es ist doch so, dass jede Person eine «Höhle» braucht, in der sie wohnen kann. Wohnen ist halt doch etwas Schönes, und wenn man rechnet, wie viele Stunden und Tage und Jahre wir mit Wohnen verbringen, lohnt es sich, gut zu bauen und den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Ich freue mich jedenfalls jeden Tag auf dieses Wohnen. Sie nicht auch?


Kino im Kopf Redaktion und Text: Christine Marie Halter-Oppelt

2 Beistelltisch Im Jahr 1953 entwarf Charlotte Perriand «Gueridon» für das Büro ihres Mannes. Lederummantelte Fiberglasform. www.cassina.com

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Mit Imagination werden aus Möbeln Objekte, die mehr als nur eine gestaltete Form und ergonomische Qualität aufweisen. Ein gelungener Entwurf erzählt immer auch Geschichten, die Emotionen wecken.

1 Daybed Das Design-Duo GamFratesi brachte mit «Traveller» braunes Kernleder auf ein schwarz lackiertes Metallgestell. www.porro.com

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Die Haut, in der ich wohne Kernleder – ungespaltenes, pflanzlich gegerbtes Rindsleder – zeichnet sich durch seine besondere Stärke aus. Bei Sitzmöbeln wird es auch als tragendes Material eingesetzt.

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Shining An der Neonröhre scheiden sich von jeher die Geister. Wegen ihres kalten Lichts, Vorschaltgeräten und umweltschädlicher Gase. Die neue LED-Technik macht alles anders.

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4 3 Lichtobjekt Mit «Geko» fand Gianluca Peluffo den passenden Namen für seinen Entwurf, der sich in Ecken einpasst. www.martinelliluce.it 4 Leuchtbuchstaben Grundmodule und Verbindungsstücke bilden das Alphabet, mit dem das patentierte System «Big» erhellt. www.artemide.com

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5 Wandlampe «Tube» besteht aus einer satinierten, einen Meter langen Messingschiene. Für 120 oder 240 Volt, auch in Nickel. www.michaelanastassiades.com


6 Tisch Der «Kaari Table» von den Brüdern Bouroullec hat eine lackierte oder mit Linoleum belegte Platte. Sein Eichenfuss wird von Stahlbändern gestützt. www.artek.fi 7 Daybed Mit «Ulisse» entwickelte Konstantin Grcic eine Holzliege mit verstellbarem Kopfteil und gebogener Liegefläche. www.classicon.com 8 Regal «Click» besteht aus einem Trägergestell und Regalböden zum Stecken. Pulverbeschichtetes Stahlblech. www.newtendency.com

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Men in Black Die 1980er-Jahre liegen lange hinter uns – dachten wir. Nun kommt die Farbe Schwarz zurück. Doch der Trend stellt keine Wiederholung dar, er bringt zeitgemässes Design.

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Stone Age Auch die Wiederentdeckung von Marmor darf man als Reminiszenz an die Vergangenheit werten. Transportiert er doch antike Klarheit, gepaart mit der Attitüde des edlen Steins.

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9 Garderobenhaken Der Zürcher Designer Nikolas Kerl bringt mit «Charles» die Verbindung von Esche und Marmor auf den Punkt. www.editionnikolaskerl.com 10 Sitzobjekt Das «Compression Sofa» des Briten Paul Cocksedge kombiniert stoffbezogenen Hartschaum mit Marmor. www.moooi.com 11 Low Table Alfredo Häberli entwarf «Riviera» aus drei Marmorplatten. Der reduzierte wie funktionale Tisch kann für den Transport komplett demontiert werden. www.dadadum.com

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DIGITALI­ SIERUNG ALS CHANCE

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Text: Balz Halter Illustration: C2F

Künstliche Intelligenz und Assistenzsysteme werden das Wohnen und Arbeiten in Zukunft nicht nur bequemer und effizienter machen, sie bieten auch ein hohes Mass an Sicherheit. Bereits heute lassen sich in Gebäuden mittels digitaler Infrastruktur Anwendungen und Dienstleistungen abrufen und empfangen. Die Akteure der Immobilienbranche sind gefordert, in ge­eignete Geschäftsmodelle zu investieren, sonst laufen sie Gefahr, aus dem Markt gedrängt zu werden.

Die Digitalisierung macht vor keiner Industrie halt. Auch nicht vor der Immobilienwirtschaft. «Digital Real Estate» und «Prop Tech» sind deshalb nicht mehr nur Schlagwörter, die Verwaltungsräte und Firmenchefs ins Grübeln bringen. Mittlerweile steht ein ganzes Spektrum von Systemen und Tools zur Verfügung, das erprobt und bereits eingesetzt wird. Wir befinden uns aber erst am Anfang einer grossen Umwälzung, die von ökonomischen Kräften und der Frage, wer mit welchen Geschäftsmodellen in Zukunft Geld verdient, getrieben ist. Die Herausforderung für die Marktteilnehmer wird sein, die digitale Transformation ihrer vorhandenen Produkte, Dienstleistungen und Unternehmens­ prozesse rasch genug voranzutreiben, um nicht durch neue, unerwartete Marktteilnehmer und Geschäftsmodelle aus dem Markt gedrängt zu werden. SERVICE IST ALLES

Dem Immobilienstandort kommt auch weiterhin grosse Bedeutung zu. Neue digitale Möglichkeiten in der Kommunikation und Interaktion sowie autonome Fahrzeuge und Drohnen werden die Landkarte jedoch verändern. Lagequalitäten relativieren und nivellieren sich. Nicht alles, was heute als TopStandort gilt, wird morgen noch gefragt sein. Vielmehr rückt das Objekt selbst, seine Exposition, Organisation und Ausstattung, ins Zentrum. Bislang wurden Wohnungen oder Büros an ihrer Fläche gemessen. In Zukunft wird es Immobilienangebote brauchen, die punkto Mietdauer, Ausrüstung und ergänzenden Dienstleistungen den vielen individuellen und immer heterogener werdenden Anforderungen entsprechen. Mieter werden massgeschneiderte Service-Angebote suchen und sie nutzen, solange sich diese beständig ihren sich ändernden Bedürfnissen anpassen. Erfolgreiche Marktteilnehmer werden dies als Chance begreifen und neben der klassischen Miete erhebliche Zusatzerträge aus ergänzenden Services für ihre Mieter generieren. Eine Konvergenz zu Hotelangeboten ist absehbar, wobei die Services nicht zwingend vom Vermieter selber kommen müssen. Anbieter können auch Dritte sein. Am Gewinn sollen aber immer jene partizipieren, die über die relevante Kundenbeziehung verfügen, nämlich den Mietvertrag. PLATTFORMEN UND INFRASTRUKTUR

Geht es um Immobilienservices, werden digitale Plattformen gefragt sein, über die der Nutzer sehr


71 I M M O B I LI E N U N D MAR KT Das vernetzte Haus: Gebäudetechnik, Haushaltsgeräte und Heimelektronik werden intelligent und entwickeln sich weiter.


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schnell, einfach und möglichst umfassend spezifische Dienstleistungen beziehen kann. Mit diesen Plattformen wird der Nutzer täglich interagieren. Der Begriff «Services» ist dabei sehr breit zu verstehen, vorwiegend jedoch im Kontext einer Wohnung oder eines Büros. Denkbare Dienstleistungen sind die Kleider- und Wohnungsreinigung, ein Blumendienst oder die Heimlieferung von Speisen, Lebensmitteln und anderen Konsumgütern. Möglich wird jetzt aber auch die Vermittlung von Informationen zur Wohnung, zu Haushaltsgeräten, Veranstaltungen, Gemeindediensten, Gastronomie und zum ÖV – immer mit der Möglichkeit, entsprechende Angebote zu kaufen oder zu abonnieren. Dazu gehören inzwischen auch Streamingservices wie TV, Music on Demand und Radio on Demand, die Steuerung, Überwachung und Konfiguration der Wohnung, Alarmierungs- und Sicherheitsdienste sowie die Reservation von Infrastrukturen wie Elektro­ ladesäule oder Waschküche. Selbstverständlich vereinfacht die Plattform auch die Kommunikation mit der Verwaltung, dem Facilitymanagement, Supportdienstleistern und, falls gewünscht, der gesamten Mieterschaft. Einer digitalen Infrastruktur kommt dabei eine zentrale Bedeutung zu. Je besser die Vernetzung ist, desto umfassender können Services in die physische Welt wirken und desto flexibler können sie von den Nutzern abgerufen werden – neben der App auch vom Panel an der Wand, vom Fernseher, Licht- und Gerätetaster als auch über den Dialog mit Assistenzsystemen wie Amazon Echo und Google Home oder Humanoid-Robotern wie Pepper. Solche Plattformen ermöglichen es, rasch auf aktuelle Marktbedürfnisse zu reagieren und in bestehenden Objekten auch neue Konzepte wie Serviced Apartments oder Coworking Spaces anzubieten. GEBÄUDETECHNIK, HAUSHALTSGERÄTE, HEIMELEKTRONIK

Eine nachhaltige digitale Infrastruktur muss mehreren Kriterien genügen: Sie soll einfach nachrüstbar sein, damit sie auch im Bestandsbau einsetzbar ist und sich veränderten Anforderungen schnell anpassen kann. Sie soll vorhandene analoge elektrische Geräte wie Taster, Storen, Lampen und Haushaltsgeräte vernetzen und digitalisieren. Die Inbetriebnahme von neuen Geräten erfolgt per Plug-and-play, die Aktivierung von Services geschieht intuitiv oder sogar ohne Zutun.

Führten Gebäudetechnik, Haushaltsgeräte und Heimelektronik bisher ein Eigenleben, so müssen sie in modernen Mietobjekten automatisch und konfliktfrei zusammenspielen. Fest verbaute In­ frastruktur wird vom Vermieter bereitgestellt und unterliegt den klassischen Erneuerungszyklen: bei Haushaltsgeräten zehn, bei Gebäudetechnik mindestens fünfzehn Jahre. Elektrische und elektronische Geräte, die der Mieter mitbringt, werden meist schneller ersetzt, müssen aber sowohl in naher als auch in ferner Zukunft mit der Gebäudetechnik zusammenspielen. Schliesslich sollte eine digitale Plattform gewissermassen als Ökosystem funktionieren, das sich mit dem Angebot neuer Geräte, Systeme und Applikationen von ganz verschiedenen Herstellern und Anbietern sukzessive weiterentwickelt. ROBOTER UND ASSISTENTEN

Grundsätzlich muss eine derartige digitale Infrastrukturplattform alle relevanten Funktionen bieten, ganz unabhängig davon, ob eine Internetverbindung zum Gebäude besteht oder nicht. Klima, Licht, Beschattung, Türöffnung und Feueralarm sollen auch ohne Server und Internet funktionieren. Ist ein Apartment, eine Wohnung oder ein Büro jedoch «connected», erweitern sich die Möglichkeiten dramatisch. Dafür sorgen sogenannte Bots, künstliche Intelligenz und Assistenzsysteme. Bots, abgeleitet vom englischen Wort robot, sind Software-Agenten, die in der Cloud gewisse Aufgaben übernehmen, zum Beispiel bei der Anwendung von Geräten. Diese erhalten dank Bots sofort viele neue intelligente Funktionen: Eine Jalousie optimiert ihre Stellung eigenständig aufgrund von Sonnenstand, Temperatur und Anwesenheit; ein Küchengerät programmiert sich entsprechend einem in der Cloud hinterlegten Menü selbstständig und leitet den Nutzer beim Kochen über die Audio-Anlage oder über einen Chat an. Weil «nur noch» Software, wächst das Angebot solcher Bots schnell. Sie haben zudem die Fähigkeit, auch älteren Infrastrukturen und Geräten Intelligenz einzuhauchen. Künstliche Intelligenz, wie sie auch die Assistenzsysteme Google Home oder Amazon Echo bieten, wird das Wohnen und Arbeiten nicht nur bequemer und effizienter gestalten, sie stellt auch ein grosses Mass an Sicherheit, Schutz und Unterstützung bereit – in jeder Lebensphase, auch für Kinder, Senioren oder Menschen mit Behinderung.


ZUKUNFTSFÄHIGE GESCHÄFTSMODELLE

Systeme wie vorgängig beschrieben nennt man «Internet of Things» (IoT) oder zu Deutsch «Internet der Dinge»: Sensoren, Aktoren und eingesteckte Geräte verbinden sich sofort mit dem Internet, wo sie ihr virtuelles Gegenstück finden. Dieser digitale Stellvertreter verfügt über sämtliche Informationen zum physischen Objekt wie Produktions-, Inbetriebnahme- und Nutzungsdaten oder seinen aktuellen Status. Werden die Objektdaten mit Building Information Modeling (BIM) kombiniert, das heisst durch ein virtuelles Gebäudemodell verortet, ergeben sich ungeahnte Möglichkeiten, wie wir sie in der Produktionswirtschaft bereits unter dem Begriff «Industrie 4.0» kennen. Gebäude und ihre Systeme sind nun digital geplant und parametrisiert. Mit Inbetriebnahme und Anbindung ans Internet werden die Daten sofort aus der virtuellen Welt in die physische übertragen. Die Anlage ist in Minutenschnelle konfiguriert und kann sogleich genutzt werden. Die Überwachung und Wartung erfolgt online und weitgehend selbstorganisiert. Die daraus entstehenden Qualitäts- und Effizienzgewinne führen zu erheblichen Einsparungen bei den Betriebsund Unterhaltskosten.

Der Evaluation von Service- und Infrastrukturplattformen kommt eine zentrale Bedeutung zu. Hier entscheidet sich, wie effektiv eigene aktuelle oder zukünftige Unternehmens- und Produkt­ strategien umgesetzt werden können. In kompetitiver werdenden Märkten wird das zunehmend wichtiger. Immobilienangebote müssen wieder klarer positioniert und differenziert werden. Ertragsund Effizienzpotenziale sollen rasch und umfassend ausgeschöpft werden. Vor allem auch solche, die sich dank rasant voranschreitenden Entwicklungen in der Cloud nutzen lassen. Voraussetzung dafür ist, dass derjenige, der bereits über eine tragfähige Kundenbeziehung verfügt, auch die Hoheit über die Plattformen erlangt, mit denen sein Kunde täglich operiert, interagiert und konsumiert. Damit wird für die Immobilienindustrie zentral, dass sie das Feld der Serviceplattformen nicht wieder anderen Akteuren überlässt, wie dies bereits bei den Immobilienmarktplätzen geschehen ist. Nur so kann sie die enormen Potenziale der Digitalisierung für sich nutzen. Auch hier gilt: Nicht die Grössten werden gewinnen, sondern die Schnellsten.

BIG DATA UND DATENSCHUTZ

Halter AG > Seite 125

Cloudbasierte Plattformen liefern grosse Mengen an Geräte-, Nutzer- und Servicedaten. Systematisch analysiert, helfen diese, Produkte und Prozesse laufend zu verbessern. Darüber hinaus laden sie ein, datenbasierte Dienstleistungen zu generieren und zu kommerziellen Zwecken zu nutzen. Hier setzen allerdings das Bedürfnis nach Privatsphäre und die Datenschutzgesetzgebung klare und berechtigte Grenzen. Der Vermieter nimmt eine Vertrauensstellung ein und muss genau unterscheiden zwischen seiner Hoheitssphäre und derjenigen des Nutzers. Schon allein mit der Wahl der Infrastrukturen und Plattformen muss er gewährleisten können, dass diese beiden Bereiche physisch wie virtuell klar getrennt sind. Zugriffe auf Systeme und Daten seitens des Betreibers dürfen nur möglich sein, wenn vom Nutzer explizit erlaubt. Da Angriffe von Hackern nie ganz ausgeschlossen werden können, muss der Betreiber in Auswahl und Betrieb der Infrastrukturen die notwendige Sorgfalt walten lassen und Systeme wählen, die das gebotene Mass an Schutz gewährleisten.

Der Autor ist Verwaltungsratspräsident der Halter AG. Er beschäftigt sich seit mehr als zehn Jahren mit den Themen der digitalen Transformation und trägt durch sein unternehmerisches Engagement zu deren Entwicklung bei. www.digitalstrom.com, www.streamnow.ch

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VOM BIM ZUR INDUSTRIE 4.0


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«Wer unter Druck steht, sollte niemals aufgeben. Jedes Ziel ist erreichbar.» Text: Serge Guertchakoff Fotos: Yann Mingard

Jacqueline de Quattro ist Staatsrätin im Kanton Waadt und leitet das Departement für Bau und Umwelt. An ihrem Amtssitz im Château Saint-Maire in Lausanne stellt sich die Freisinnige den bevorstehenden städtebaulichen Herausforderungen: Ihr Kanton erwartet bis 2030 einen Bevölkerungszuwachs von bis zu 190 000 Personen. Als dringlichste Aufgabe sieht die Politikerin darum die Beendigung des durch das Raumplanungsgesetz (RPG) verhängten Moratoriums.


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Lächelnd begrüsst uns die Vorsteherin des Departements für Bau und Umwelt im Kanton Waadt in ihrem lichtdurchfluteten Büro. An der Wand hängen Zeichnungen ihres Sohnes. Sie verraten seine Leidenschaft für den Kampfsport. Auch Jacqueline de Quattro (56) ist ehemalige Schweizer Meisterin im Judo. Im Alter von 15 Jahren entdeckte sie den Sport für sich, vier Jahre, nachdem sie mit ihrer Familie von Zürich in den Kanton Waadt gezogen war. Einen ihrer liebsten Wahlsprüche hat sie als Judoka gelernt: Wer unter Druck steht, sollte niemals aufgeben. Jedes Ziel ist erreichbar. Komplex: Welche sind die grössten Herausforderungen für Ihr Departement? Jacqueline de Quattro: Die dringlichste Aufgabe besteht darin, das durch das Raumplanungsgesetz (RPG) ausgelöste Moratorium zu beenden. Es lähmt den Kanton. Die im Mai 2014 in Kraft getretene Raumplanungsverordnung verpflichtet die Kantone, das neue Gesetz bis 2019 umzusetzen. Bis dahin gilt ein Moratorium, wonach jeder neue Quadratmeter Bauland durch einen Quadratmeter landwirtschaftlich genutzte oder naturnahe Fläche kompensiert werden muss. Diese Kompensation schafft grosse Probleme in unserem Kanton, der sich stark entwickelt und jedes Jahr um 12 000 bis 14 000 Einwohner wächst. Das Bevölkerungswachstum führt zu einem höheren Bedarf an Kommunikationskanälen, Wohnraum, Arbeitsplätzen und Infrastrukturanlagen aller Art. Das RPG wird im Kanton Waadt über die vierte Anpassung und die Revision des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RPBG) umgesetzt. Diese beiden Dossiers liegen seit letztem September beim Grossrat. Der Richtplan und das RPBG sollen noch in diesem Jahr in Kraft treten. Dann könnten wir uns zwei Jahre früher als gesetzlich vorgesehen aus dem Moratorium befreien. Wo sehen Sie weitere Aufgaben? Die Entwicklung von erneuerbaren Energien wie Wind- und Wasserkraft, Fotovoltaik oder Geothermie sind grosse Herausforderung, die uns noch lange beschäftigen werden. Im Kanton Waadt beträgt die Atomenergie rund ein Viertel des Gesamtverbrauchs. Wir müssen unsere Abhängigkeit von der Atomkraft verringern und schliesslich unabhängig von ihr werden, so wie es die Energiestrategie des Bundes 2050 vorsieht, die von der Waadtländer Regierung unterstützt wird. Die derzeitige Übergangsphase geht einher mit einer

Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden, auf die vierzig Prozent unseres Energieverbrauchs entfallen. Die beste Energie ist schliesslich die, die nicht verbraucht wird. Mit dem von mir lancierten 100-Millionen-Programm zur Förderung erneuerbarer Energien und der Energieeffizienz unterstützt der Kanton sowohl die Installation von Fotovoltaikanlagen als auch Renovierungen, um den Energieverbrauch von Gebäuden zu reduzieren. In Zukunft muss der Energiebedarf von Neubauten zu zwanzig Prozent durch erneuerbare Energien gedeckt werden. Das ist ein echter Fortschritt. Welche grossen städtebaulichen und raumplanerischen Herausforderungen bringen die kommenden Jahre? Wir werden die Schaffung von Arbeitsplätzen im Kanton und den Wohnungsbau entsprechend den neuen Grundsätzen des RPG weiter vorantreiben. Dabei wollen wir hochwertige landwirtschaftliche Flächen erhalten und die Zersiedelung der Landschaft verhindern, indem wir die Siedlungsentwicklung von Städten und Dörfern nach innen lenken. Das zwingt uns zur Verdichtung. Die Herausforderung besteht darin, auch künftigen Generationen die Lebensqualität zu bieten, wie wir sie heute geniessen. Die hohe städtebauliche Güte muss gesichert werden. Daher ist es so wichtig, die Verdichtung intelligent zu gestalten. Es geht darum, Stadtquartiere mit Dienstleistungs- und Transportangeboten sowie Grünflächen und Erholungszonen zu schaffen, in denen Menschen aller Generationen gerne wohnen. Unser Ziel ist es, ein Zusammenleben auf hohem Niveau sicherzustellen. Das ist eine echte Herausforderung für Architekten und Stadtplaner. Verdichten bedeutet nicht unbedingt, in die Höhe zu bauen. Die am stärksten verdichteten Gebiete sind oftmals die Altstädte. Man kann nicht behaupten, dass dort je besonders hoch gebaut wurde. Haben Sie den Eindruck, die Schweizer stellen sich gegen Verdichtung und Hochhäuser? Ich glaube nicht, dass die Schweizer dieses Thema stärker ablehnen als andere Nationen. Die Verdichtung ist im öffentlichen Interesse, da sie eines der Instrumente ist, die Zersiedlung der Landschaft zu bekämpfen. Erinnern wir uns daran, dass die Mehrheit des Stimmvolks ein Ende der Zersiedlung gefordert hat, indem es 2013 dem neuen RPG zustimmte. Öffentliche und private Interessen prallen jedoch unweigerlich aufeinander. Jemand kann


Millionen Franken unterstützt. Es kommt also Bewegung in die Sache. Die vierte Anpassung des kantonalen Richtplans liegt jetzt bei der Kommission des Grossrats, ebenso wie die Revision des RPBG. Diese sieht die Einführung einer Steuer auf den Mehrwert vor, die das RPG zwingend vorschreibt. Ausserdem sollen durch eine Revision die Raumplanungsverfahren und -instrumente vereinfacht werden. Ich habe auf diese Vereinfachung bestanden, denn der geltende Rechtstext führt dazu, dass Raumplanungsverfahren zu einer langwierigen Angelegenheit werden. Behindert oder unterstützt das Gesetz über den Erhalt und die Förderung von Wohnraum im Kanton Waadt (Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif vaudois, LPPPL), das am 12. Februar angenommen wurde, die bedarfsgerechte Schaffung von Wohnraum? Das LPPPL sieht Massnahmen vor, mit denen der gemeinnützige Wohnungsbau gefördert werden soll. Sie sind nicht nur eine Reaktion auf die Wohnungsnot, sondern zielen auch auf die Raumplanung ab. Solange das Moratorium des RPG gilt, ist der Wohnungsbau blockiert. Ich hoffe, dass der Grossrat rasch den kantonalen Richtplan genehmigt. Daneben ist auf erhebliche Anstrengungen des Immobiliensektors hinzuweisen, dessen Projekte oft durch Einsprachen blockiert werden. Wie sehen Sie die Aktivitäten der Stadt Lausanne im Grundstücksmanagement und die Art und Weise, mit der sie Projekte umsetzt? Lausanne entwickelt sich dynamisch und steht vor bedeutenden Projekten, die das Gesicht der Waadtländer Hauptstadt dauerhaft verändern werden (Anm. d. Red.: der Bau der U-Bahn-Linie M3, die zukünftige Museumsplattform, der Pôle Gare oder das Projekt Métamorphose). Diese Projekte werden durch die Zusammenarbeit von institutionellen und privaten Akteuren vorangetrieben. Die kantonalen Behörden unterstützen sie, namentlich durch das Agglomerationsprojekt Lausanne-Morges. Ist die EPFL (Technische Hochschule Lausanne) der Motor der Region oder ein Vorzeigeprojekt, das den Blick aufs Ganze verstellt? Sie ist zweifellos ein Motor für die ganze Region und sogar darüber hinaus. Man darf aber auf keinen Fall die anderen Akteure vergessen, die auch zum Erfolg der Waadtländer Wirtschaft beitragen: weiterführende Bildungseinrichtungen wie die

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zwar für den Schutz der Natur sein, wenn dann aber neue Gebäude in der eigenen Nachbarschaft gebaut werden sollen, sieht die Sache auf einmal ganz anders aus. Man darf jedoch nicht verallgemeinern. Bestimmte Projekte werden akzeptiert (Anm. d. Red.: z. B. das Turmprojekt in Malley Gare oder das neue Stadtquartier in Tolochenaz). Die Verdichtung rückt immer mehr ins Bewusstsein unserer Bürger. Bezahlt der Kanton Waadt nicht einen hohen Preis für die Umsetzung des RPG? Alle Kantone sitzen im gleichen Boot. Der Kanton Waadt steht angesichts seiner Entwicklung unter grossem Druck. Die rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen reichen aus, um den Bedarf bis 2030 zu decken. Sie sind sogar überdimensioniert, sodass nach den Vorgaben des RPG eine Rückzonung erfolgen muss. Das ist eine extrem heikle und wenig populäre Aufgabe, denn wenn Bauland in eine landwirtschaftliche Fläche umgewidmet wird, bedeutet das einen Wertverlust für den Eigentümer. Ist es nicht auch ein Problem, dass die Gemeinden in Ihrem Kanton umfassende Kompetenzen haben? Doch, schon. Der aktuelle kantonale Richtplan, der 2008 genehmigt wurde, bestimmt, dass die Gemeinden ihre Bauzonen innerhalb von zehn Jahren redimensionieren. Bisher ist noch nichts geschehen. Wir haben aber keine andere Wahl, und wenn jeder seine Pflicht erfüllt, wird es gehen. Die Bevölkerung hat das RPG angenommen, denn sie will, dass die Umwelt, die Natur und die Landschaft geschützt werden. Daher darf nicht mehr jeder bauen, was und wann er will. Wie verläuft der Dialog mit den Gemeinden? Die Beziehungen zu den Gemeinden sind konstruktiv. Auf meine Initiative hin haben sich der Staatsrat und die beiden Gemeindeverbände (Anm. d. Red.: Association de Communes Vaudoises und Union des Communes Vaudoises) an einen Tisch gesetzt, um eine Lösung für die Probleme im Zusammenhang mit dem RPG zu finden. Wir haben einen Dia­ log eröffnet, der zu einer politischen Einigung geführt hat. Es ist verständlich, dass die Gemeinden angesichts der neuen Erfordernisse der Raumplanungsverordnung zunächst sehr ablehnend reagierten. Dann haben sie aber eingesehen, dass der gesamte Kanton die neuen Rechtsvorschriften einhalten muss und dass sie dabei eine wichtige Rolle spielen. Das geschieht über eine neue Kommunalplanung, die der Kanton mit Subventionen von fünf


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Welche sind die wichtigsten zukünftigen Bauprojekte in den Bereichen Wohnen, öffentliche Einrichtungen oder Infrastruktur? Im Infrastrukturbereich gibt es viele Mobilitätsprojekte: die künftige Linie M3, die den Bahnhof Lausanne mit La Blécherette verbindet, die Tramlinie Lausanne-Renens, die neuen Autobahnausfahrten in Lausanne (insbesondere in Malley), die Vollendung des dritten Eisenbahngeleises von Lausanne bis Genf oder die direkte S-Bahn-Verbindung zwischen Lausanne und Orbe. Bei den öffentlichen Einrichtungen haben wir natürlich das interkantonale Spital Riviera-Chablais (HRC) in Rennaz, das Stadion La Tuilière in Lausanne oder das Sportzentrum in Malley. Man könnte noch das Projekt Vortex in Chavannes-près-Renens nennen, in dessen Rahmen im Norden des Universitätscampus 1200 Studentenwohnungen für 175 Millionen Franken gebaut werden. Im Wohnungsbau werden drei neue Quartiere realisiert: Plaines-du-Loup in Lausanne mit Grünflächen und Sportstätten, wo 9000 Menschen leben und 3500 Menschen arbeiten werden, Gare-Lac in Yverdon für 3800 Einwohner und 1200 Arbeitsplätze sowie das neue Quartier GruvatiezEn Lavegny in Orbe mit Geschäften und Wohnungen für 1200 Einwohner. Wie sehen Sie die demografische Entwicklung im Waadtland und ihre Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage? Wir gehen von einem Bevölkerungswachstum von an die 190 000 Menschen bis 2030 aus. Um diese Personen aufnehmen zu können, muss ausreichend Wohnraum geschaffen werden, wobei die neuen Regelungen der Raumplanung beachtet werden sollen. Um die Lage bei den tiefen Leerständen auf dem Immobilienmarkt zu entspannen, ist die Schaffung einer zusätzlichen Bauzone für 8000 Einwohner vorgesehen. Die angestrebte Entwicklung wird daher zweifellos Auswirkungen auf die Wirtschaft haben. Wie sehen Sie die Siedlungsentwicklung im Kanton? Gibt es noch mehr Verdichtungsschwerpunkte? Was ist mit neuen Städten? Unsere Fläche ist begrenzt, eine Ausweitung unmöglich. Heute ist es kompliziert, neue Städte zu bauen. Die Umwidmung von Industriebrachen bietet dagegen interessante Perspektiven. In den kommenden Jahren wird die Siedlungsentwicklung in den Zentren stattfinden, um das Potenzial der vorhandenen Bauten optimal auszuschöpfen.

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Hochschule für Wirtschaft und Ingenieurwissenschaften des Kantons Waadt (HEIG-VD) oder die Universität Lausanne (UNIL), die diversifizierte Wirtschaft (Nahrungsmittel, Maschinen, Uhren usw.) oder die grosse Anzahl an KMUs. Seit 2001 befinden sich fünfundzwanig Prozent der in der Schweiz gegründeten Hightech-Start-ups im Kanton Waadt. Innovationen sind aber nicht das Privileg von Grossunternehmen. Auch und vor allem die KMUs initiieren Start-ups. Diese vielversprechenden Existenzgründer haben im letzten Jahr mehr als 400 Millionen Franken gesammelt. Damit nimmt unser Kanton einen Spitzenplatz im Bereich technologische Innovation ein. Dieser Erfolg beruht nicht auf Zufall. Wie gefällt Ihnen die Entwicklung des Campus der EPFL? Die Architektur ist zu einem echten Markenzeichen für den Campus geworden. Darüber freue ich mich. Die Hochschule bietet aber nicht nur architektonische Highlights, sondern ist vor allem eine Talentschmiede, in der Wissenstransfer stattfindet und bedeutende Projekte aus der Taufe gehoben werden. Sie verschafft dem Kanton und der Schweiz auf der ganzen Welt hohes Ansehen. Die EPFL ist in der Lage, sich immer wieder neu zu erfinden, um ihren Bildungsauftrag zu erfüllen und den Bedürfnissen der Wirtschaft gerecht zu werden. Ich gebe Ihnen nur ein Beispiel: Die Fotovoltaikanlage, die die Energieautonomie des Campus ermöglichen soll, ist an ein Projekt gekoppelt, das eine entsprechende Batterie zur Stromspeicherung entwickelt. Dieses Vorhaben wurde in Partnerschaft des Kantons mit der EPFL und der Gesellschaft durchgeführt. Es wurde mit dem 100-Millionen-Programm gefördert. Wie sehen Sie die Entwicklung des Universitätsspitals CHUV (Centre hospitalier universitaire vaudoise), dem es in der Stadt Lausanne erheblich an Expansionsfläche mangelt? Der kantonale Nutzungsplan 315 CHUV weist für das Universitätsspital in Lausanne eine zusätzliche Geschossfläche von 100 000 Quadratmetern aus. Diese bauliche Erweiterung ist eine Reaktion auf seine wachsenden Bedürfnisse. Ein Universitätsspital ist eine Chance für den Kanton und seine Bevölkerung. Es ist auch ein Trumpf in einem so komplexen und umkämpften Bereich wie dem Gesundheitssektor.


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In Orbe nahmen Sie eine mutige Position ein, indem Sie sich auf das übergeordnete Interesse berufen haben: 450 neue Arbeitsplätze beim Lebensmittelhersteller Hilcona. Sie sind jedoch vor dem Bundesgericht gescheitert. Welche Lehren haben Sie aus der Niederlage gezogen? Und würden Sie wieder so handeln? Solange das RPG-Moratorium besteht, ist die Schaffung von Industriezonen ohne gleichzeitige Kompensation sehr schwierig, insbesondere wenn es sich bei den betreffenden Parzellen um landwirtschaftlich wertvolle Fruchtfolgeflächen handelt. Dennoch akzeptiert der Bund das Konzept der Projekte von kantonaler Bedeutung oder hat dies zumindest getan. Hier besteht keine Pflicht zur Kompensation. Für den Kanton war das HilconaProjekt von grösster Bedeutung. Das kantonale Gericht hat dem Staatsrat Recht gegeben. Allerdings hat das Bundesgericht im Zuge eines erneuten Rekurses des Bundes diesen Entscheid aufgehoben. Dabei ist anzumerken, dass das Bundesgericht das Projekt nicht infrage stellte. Es bestätigte auch die Kompensationspflicht für den Bodenverbrauch von Fruchtfolgeflächen. Die kantonale Bedeutung wurde in anderen Dossiers vom Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) akzeptiert. Dieses stellte sich nämlich nicht gegen das interkommunale Projekt Grandson, das die Schaffung einer neuen Bauzone erforderte. Der Fall Hilcona hat indes gezeigt, dass Ausnahmen von dieser Übergangsregel für Projekte, die nicht mit Schulen oder Spitälern zusammenhängen, praktisch unmöglich sind. Bis zum Inkrafttreten der vierten Anpassung des kantonalen Richtplans und der Revision des RPBG müssen die Übergangsbestimmungen zwingend eingehalten werden. Um Ihre Frage zu beantworten: Ja, ich würde wieder so handeln, denn es ist wichtig, die Interessen unseres Kantons zu wahren. Ich bin im Übrigen der Meinung, dass die Raumplanungsverordnung viel weiter geht als das Gesetz, das vom Volk angenommen wurde. Sind Sie für die Mitfinanzierung von öffentlichen Infrastrukturprojekten durch Private? Bei Public-Private-Partnerships (PPP) überträgt die öffentliche Hand einem Privatunternehmen ein Gesamtprojekt. Das ist ein interessanter Ansatz für Projekte von öffentlichem Nutzen, der aber vorher gründlich analysiert werden muss. Das PPP-Konzept zur Finanzierung von Infrastrukturprojekten ist in der Schweiz noch nicht sehr weit entwickelt,

in erster Linie wegen der guten Finanzlage des Bundes. Es gibt jedoch ein Beispiel in unserem Kanton: das Zentrum für ambulante Chirurgie in Lausanne, das mit sieben Operationssälen ausgestattet ist und mithilfe Privater realisiert wurde. Das Universitätsspital Lausanne, das MV SANTE – eine private Unternehmensgruppe, die auf ambulante Chirurgie spezialisiert ist – und die Stiftung für die Forschung im Bereich der traumatologischen Orthopädie schlossen sich zusammen, um dieses Gebäude zu realisieren. Der Standort kostete 16 Mil­ lionen Franken. Sie stehen in Kontakt mit den grössten Akteuren der Bau- und Immobilienwirtschaft. Was erwarten Sie von ihnen? Das sind wichtige Partner. Sie nehmen eine Schlüsselrolle für das Wachstum unseres Kantons ein, werden aber regelmässig durch Beschwerden und neue Beschränkungen des Bundes ausgebremst. Wie schon erwähnt, erwarten wir bis 2030 fast 190 000 zusätzliche Einwohner. Jeder muss seine Rolle ausfüllen, damit der Kanton diese Herausforderung im Rahmen des neuen RPG meistern kann. Wo sehen Sie Ihre politische Zukunft? Wäre Bern eine Option? Schliesslich sprechen Sie sowohl Französisch als auch Deutsch. Wenn man in der Politik ist, sollte man nicht zu lange im Voraus planen. Ich engagiere mich seit vielen Jahren in politischen Projekten, die für den Kanton Waadt von grosser Bedeutung sind. Diese würde ich gerne zu Ende bringen. Daneben bin ich Mitglied eines Thinktanks zu erneuerbaren Energien, der von der Bundesrätin Doris Leuthard gegründet wurde. Bern könnte mich also sicher einmal reizen, denn ich verfüge dort über ausgezeichnete Kontakte. Das Interview wurde im Februar 2017 in Lausanne geführt.

Bilder 1 Die 56-Jährige zog im Alter von 11 Jahren mit ihrer Familie von Zürich in den Kanton Waadt. Sie war Präsidentin der FDP-Frauen Schweiz. 2 Jacqueline de Quattro vor dem Château Saint-Marie in Lausanne, Regierungssitz des Grossrats des Kantons Waadt. 3 Die Anwältin studierte Rechtswissenschaften an der Universität Lausanne. Sie arbeitete am Jugend- und Kantonsgericht, später war sie als Gerichtsschreiberin am Bundesgericht tätig. Im Jahr 2000 gründete sie ihre eigene Anwaltskanzlei in Lausanne. 2001 wurde die Freisinnige in den Grossrat, 2007 in den Regierungsrat gewählt.


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Kunst und Freiheit in der Brache 82 I M M O B I LI E N U N D MAR KT

Essay: Caroline Montandon Fotos: Jörg Haefeli, Mike Wolff

Kunstschaffende aus der Region Solo­ thurn, der ganzen Schweiz und dem Ausland arbeiteten über drei Monate auf dem Areal der ehemaligen Zellu­ losefabrik Attisholz. Der Ort selbst und seine bewegte Geschichte waren Teil ihres künstlerischen Konzepts. Im letzten Oktober wurde das Experi­ ment «Kettenreaktion 2016» für Besucher geöffnet, gleichzeitig luden die Initiatoren zu einem Symposium ein. Nach dem Erwerb durch Halter sollen auf der Industriebrache in einem Generationenprojekt Räume zum Leben, Arbeiten und Wohnen ent­ stehen. Bis dahin wird eine vielfältige Zwischennutzung kultiviert. www.kettenreaktion.jetzt Halter AG, Entwicklungen > Seite 128


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Kunstprojekt «Kettenreaktion 2016» 1 Der Bieler Sprayer Sèyo verbindet seit dreissig Jahren Kalligrafie, Landschaft und Figuratives zu poetischen Motiven. Er arbeitete in einer der Fabrikhallen. 2 «The Thinker», ein 18 Meter hohes Graffito, stammt von BustArt. Letzten Sommer sprayte der Schweizer in New York. 3 Aus auf dem Areal gefundenen Möbeln baute Dr Simon seine Skulptur «Skull». 4 S213 heisst der Schweizer Künstler, der in Zusammenbarbeit mit dem Metallgestalter Kyriles eine Art Druckmaschine baute. 5 Auch das «Hoflicht» stammt von Kyriles, der eigentlich Cyrill Widmer heisst. Für die Holzinstallation «Drache» taten sich die Künstler Yves Lavoyer und Corso Bertozzi zusammen. Pierre-Alain Münger alias Pamcrash steuerte das Auto bei. 6 Unglaublich berührend wirken die schwar­ zen Strichzeichnungen von Männchen, Hunden und Monstern, die Maja Kopp auf die Wände der alten Fabrik pinselte. 7 Vera Mischler und Anton Kaufmann rich­ teten ein Wohnzimmer ein, zerstörten es und bauten es wieder auf – ihr Projekt thematisierte den Begriff «Heile Welt». 8 Die einzige Zellulosefabrik der Schweiz wurde im Jahr 2008 geschlossen. In den Tunnel fuhren einst Güterzüge ein.


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Wie jetzt? Wars das schon? Nach dreimonatiger Spielzeit in einem in die Brache gelegten Indus­ triegelände in Attisholz ist nun Schluss? Sämtliche Arbeiten regionaler, nationaler und internationa­ ler Künstlerinnen und Künstler der Vergänglich­ keit präsentiert, dem Verderben ins Auge blickend? Oder befindet sich gerade jetzt diese Industrieland­ schaft in einer Metamorphose, welche das Poten­ zial hat, die Kunst in Form einer Kultur nachhaltig in die künftige Raumplanung einzubinden? Werne Feller konzipierte, organisierte und führte das Projekt «Kettenreaktion 2o16» von Au­ gust bis Oktober vergangenen Jahres mithilfe von über 120 Kunstschaffenden und Mitwirkenden auf dem zerfallenen Industriegelände der ehemaligen Zellulosefabrik in Attisholz bei Solothurn durch. Die brachgelegte Industrielandschaft wurde be­ reits zuvor unter anderem als Kulisse für Filme und Fotoshootings genutzt, jedoch in keiner Weise so intensiv und Grenzen sprengend künstlerisch be­ spielt wie in diesen drei Monaten. Weder Alter, Ge­ schlecht, Schicht, Ausbildung, gesellschaftlicher Status, ethnische Herkunft noch Religionszuge­ hörigkeit der Akteure spielten eine Rolle, als diese dem zweckentfremdeten Industriegelände ein vor­ erst letztes Aufschnaufen durch Kunst vor künftiger Raumplanung gewährten. VOM OFFSPACE ZUM OFFMUSEUM

Abgänger von Kunsthochschulen und Autodidak­ ten verwandelten das Gelände mit ihren Arbeiten in einen begehbaren Offspace mit musealem Charak­ ter – im Folgenden als Offmuseum 1 definiert: Ein alternativ genutzter Raum wird zu einem alternativ genutzten Museum. Der Offspace ist üblicherweise ein unabhängiger, nicht institutionalisierter und nicht kommerzieller Ausstellungsraum fern ab vom Galeriebetrieb, wo Neues erprobt und gezeigt wer­ den darf, das in einer etablierten Institution keinen Platz findet. Solche Räume werden aufgrund ihrer Beliebtheit und des zunehmenden interdisziplinä­ ren Austauschs in der Lehre diskutiert, neu defi­ niert und als Forschungsprogramme eingebunden. Der Kerngedanke des Offspace im künstlerischen Kontext wurzelt im Paris des 19. Jahrhunderts. Da­ mals errichteten rebellische Maler Pavillons, die sie als Gegenausstellung frech neben den etablierten Kunstschauen, den Salons, aufstellten, um die kon­ servative Indoktrinierung der vom Staat gefertigten Idee damaliger Kunst zu kritisieren.

Das von Werne Feller betitelte Urban Art Labor bot eine Kunstschau in einer Industriebrache mit einer aussergewöhnlichen Spannbreite an künstle­ rischem Schaffen fernab des heute gängigen Kunst­ betriebs. Daher lässt sich das Projekt auch gut als zeitgenössische Gegenausstellung des zwischen­ zeitlich herangewachsenen globalen Stils in renom­ mierten Kunstschauen interpretieren und verdient abgesehen davon mindestens die kategorische Ein­ ordnung eines Offspace. Von der Räumlichkeit her ist das Projekt je­ doch zu gross, um noch als Raum zu gelten. Im­ merhin entsprach die Bespielung in den Innenund Aussenräumen der Industriebrache der Fläche einer kleineren Schweizer Altstadt. Deshalb wird «Kettenreaktion 2016» im musealen Kontext disku­ tiert, wie dies bei denkmalschützenswerten Land­ schaftsstrichen üblich ist. Die Industrielandschaft Attisholz lässt sich hiernach als Landschaftsmu­ seumstyp in einen Offspace einordnen und wird da­ her als Offmuseum definiert. Das bedeutet jedoch nicht eine Abwendung des Museums von seiner Funktion. Forschung, Experiment und Entwicklung müssen in einem Offmuseum stattfinden können und der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. HIP-HOP ALS VORBILD

Die Idee, zerfallene Industrie- und Häuserland­ schaften über Kunst wieder zu beleben, ist nicht un­ bedingt neu und erinnert an die Südbronx in New York City Ende der 1970er-Jahre. Nachdem Robert Moses als Powerbroker rund zwanzig Jahre zuvor den damaligen bis dahin funktionierenden Stadtteil aus raumplanerischer Perspektive zu einem Getto gemacht hatte, entstand in diesem als Antwort auf das Tun einer kurzsichtigen, geldgierigen Elite mit fehlendem Fokus auf Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung die Hip-Hop-Kunst- und Kulturbe­ wegung. Ethnisch durchmischte Jugendliche ent­ wickelten die Hip-Hop-Disziplinen Breakdance, Graffiti, Rap und DJing. Graffiti diente ursprüng­ lich der Verzierung verfallener Gebäude in der Süd­ bronx. Breakdance galt der körperlichen Fitness. MCs (Master of Ceremonies) animierten Partys, und der sich hieraus entwickelte Rap wurde zum Medium sozialer Dokumentationen und Botschaf­ ten. Mit Ausnahme der Graffiti-Kunst war das DJing die zentrale Disziplin, die der Bewegung Ende der 1970er-Jahre durch DJ Kool Herc Schub verlieh und sie international bekannt machte. Zu Beginn der


AUFWERTUNG ZUKÜNFTIGER RAUMPLANUNG

Der Initiant des Projekts «Kettenreaktion 2016» ist mit dieser Philosophie als Pionier-Graffitikünst­ ler in Solothurn bestens vertraut. Neben seinen zwischenzeitlich renommierten autodidaktischen Künstlerkollegen, der sogenannten Old School 2 der Hip-Hop-Kunst- und Kulturbewegung in der Schweiz, Berlin und Paris, die heute grösstenteils als Auftragskünstler und Kunstschaffende im öf­ fentlichen Raum gebucht werden, jedoch in der akademischen Welt immer noch um Anerkennung ringen, erlaubte sich Feller, auch Kunsthochschul­ abgänger einzuladen. Für visuelle Harmonie sorgte die Chemie: ein vorgegebenes interdisziplinäres Element für die Graffiti- und Wandbildkünstler in Form einer Farbpalette, die auf die farblichen Über­ reste der Brache abgestimmt war und so das Projekt sanft in diese einbettete. Den Abschluss der Arbeiten krönte ein Sym­ posium mit Rednern aus dem In- und Ausland und gleichzeitiger öffentlicher Begehung von 1500 Besu­ chern an drei Tagen. Die Verschränkung und Inter­ aktion von Malerei, Tanz, Audio- und Videoinstal­ lationen, Fotografie, Plastik, Elektrotechnikkunst,

Möbel- und Inneneinrichtungsdesign, Literatur und Poesie mit auf der Brache vorgefundenen Ma­ terialien wurde im neu geschmückten Areal als ab­ wechslungsreich und spannend wahrgenommen. Der Entdeckerinstinkt und seine Überraschungs­ momente wurden geweckt. So durfte denn auch das aus Industrieabfall konstruierte Katapult nicht fehlen. Der Erfolg des Labor-Experiments wurde durch die gegenseitige Offenheit der Kunstschaffenden, der Mitwirkenden, der Akademie, der EquipmentSponsoren, des Publikums und der Journalisten ge­ tragen. Die Metamorphose der Brache in Attisholz, basierend auf den Ursprüngen der Hip-Hop-Kunstund Kulturbewegung mit den hier ausprobierten Er­ weiterungsideen, wurde als erste Forschungsetappe auch von unterschiedlichen institutionellen Par­ teien und Privaten begeistert konnotiert. Bei perpetueller Wiederholung des Projekts in einem bestimmten Zyklus hat dieses durchaus das Potenzial, sich als Gegenausstellung von Kunst­ schauen wie die der Art Basel, Documenta oder Manifesta abzuheben. Abgesehen davon ist das kulturelle Potenzial von «Kettenreaktion 2016» als eingerichtetes, festes architektonisches Element (Galerie, Museum etc.) zur Aufwertung der künf­ tigen Raum- und Siedlungsplanung der Brache in Entwicklung noch nicht ausgeschöpft. Daher sollte das Projekt als kultureller Forschungsauftrag ernst­ haft in Erwägung gezogen werden. Die erbrachten Forschungsresultate empfehlen sich bereits durch die Eigenleistung der Akteure. Aktuell wird «Kettenreaktion 2016» geistig in Form eines Katalogs festgehalten. Varianten der Einbet­ tung des Projekts in die künftige Raum- und Sied­ lungsplanung zur nachhaltigen kulturellen Aufwer­ tung der Brache sind im Gespräch. Mit höchster Spannung wird der Lauf der Dinge als Prozess­ etappe in Metamorphose verfolgt. 1 Offmuseum definiert hier das Aufzeigen einer möglichen alternativen Raumnutzung und deren Reflexion im musealen Kontext. Ein begehbares Gelände, das den Rezipienten Kunst in zweckentfremdeten öffentlichen Innen- und Aussenräumen von Gebäuden zugänglich macht. (Begriffsdefinition von Caroline Montandon, Oktober 2016) 2 Old School betitelt üblicherweise die Gruppe der Pionierkünstler des Hip-Hop in der Schweiz vom Ende der 1970er-Jahre bis zum Beginn der 1980er-Jahre. Ein Pionierkünstler bedeutet nicht automatisch Old School. Es gibt Städte, in denen sich Jugendliche erst zu Beginn der 1990er-Jahre mit der Hip-Hop-Kultur beschäftigten. Sie gelten somit zwar als Pionierkünstler in ihren Städten, zählen aber nicht zur geschichtsschreibenden Old School der Schweiz.

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1980er-Jahre gelangte das Hip-Hop-Phänomen über Filme und Musik nach Europa. In den USA genoss es bereits Kultstatus und reges Interesse der Musik- und Filmindustrie. Nach Rock ’n’ Roll und Disco-Pop funktionierte der Hip-Hop als wei­ tere Jugendkulturbewegung vermutlich nur, weil er die Gattungen Tanz, Malerei, Musik und bildende Kunst zu verschmelzen vermochte und mit eigener Stilistik und Philosophie auffuhr. Zudem eröffneten die Ausübung und die Entwicklung eines persönli­ chen Stils – Kopieren war verboten – den Akteuren Zugang zur Integration in die Gesellschaft. Das ab Ende der 1960er-Jahre gelebte pazifis­ tische Konzept der New Yorker Gangs übte starken Einfluss auf die Hip-Hop-Bewegung aus. Da Letz­ tere am Rande der Gesellschaft immer auch mit Kriminalität zu kämpfen hatte, wurde den Künst­ lerinnen und Künstlern nahegelegt, negative Ener­ gien in positive Konstrukte der Hip-Hop-Diszipli­ nen umzuwandeln: Kunst und Kultur als Katapult, um der Armut und Kriminalität zu entfliehen. Eine Alternative beim Versagen von Mikro- und MakroSystemen wie Staat oder Familie. Der Erfolg dieser Kunst- und Kulturbewegung, die heute zu einem Milliardengeschäft mutiert ist, spricht für sich.


AUF GROSSER MISSION

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Text: Christine Marie Halter-Oppelt Fotos: Rita Palanikumar

Er ist Gründer und Geschäftsführer des Visualisierungsund 3D-Dienstleistungsunternehmens Raumgleiter. Seit fast zwanzig Jahren beliefert Martin Meier die Immobilienindustrie mit virtuellen Ansichten von Gebäuden und Räumen. Hinter ihm steht ein Team aus Architekten, GameDesignern und IT-Spezialisten, das die Zukunft der Bau­branche mit digitalen Anwendungen und der Weiterentwicklung von BIM verändern will. Ein Besuch im neuen Firmensitz an der Förrlibuck­strasse in Zürich-West.

Da steht er. 1,90 m gross, wasserstoffblond ge­bleich­te Haare, ausrasierter Nacken. Ganz in Schwarz gekleidet, mit blank geputzten Lederstiefeln, über denen von silbernen Schnallen geschlossene Gamaschen sitzen. Um seinen Oberkörper spannt sich ein Schulterholster. Darin steckt – sein Handy. Das Äussere von Martin Meier kann irritieren, möglicherweise sogar provozieren. Wer dem Unternehmer zum ersten Mal begegnet, dem mag es schwerfallen, sein Gegenüber einzuordnen. In der Schweizer Immobilienbranche kennt man ihn jedoch seit vielen Jahren. Dort wundern sich nur noch die wenigsten, wenn er zu Veranstaltungen in einer Plastikrüstung seiner Lieblingsfigur aus der Filmreihe «Star Wars» erscheint. Der 44-Jährige geniesst es, sein Anderssein zu kultivieren. Von Anfang an. Statt wie die meisten Jungs seine freie Zeit auf dem Fussballplatz zu verbringen, sitzt er lieber am Home-Computer seines Vaters – und entdeckt: Mit einem Texas Instruments TI-74 lässt sich viel mehr anfangen, als nur Texte zu schreiben. Gerade 12 Jahre alt, beginnt er zu programmieren. 1985 gründet er an der Kanti Wetzikon mit Gleichgesinnten einen Computerklub. Bald ist man im Austausch mit anderen Gruppen in ganz Europa. «Ich war in der Schule ein Einzelgänger und ein richtiger Nerd. Was aber nichts Negatives ist. Ich halte es für wichtig, zu seiner Begabung zu stehen», philosophiert Meier. Mit selbst programmierten Demos wächst sein Ansehen in der Szene. Die Hardware wird unter Freunden getauscht. Weil es damals noch kein Internet gibt, zapft er die Telefonleitung seiner Eltern an. Das wird ihm mit 18 zu riskant. Er bricht alles ab und macht seine Matura. DER VATER RÄT IHM ZU EINER BANKKARRIERE

Astronaut, Archäologe oder Architekt wolle er werden, gesteht er seinem Vater. Der Regionalleiter bei der CS reagiert erst einmal ablehnend – doch dann spürt er die Leidenschaft seines Zweitältesten. Der schreibt sich an der ETH Zürich ein und brilliert auch hier. Unterdessen macht er sein Hobby zum einträglichen Nebenerwerb, schult Architekturbüros in der ganzen Schweiz auf Planungssoftware. Dafür erhält er teure CAD-Lizenzen und kultiviert die Architekturvisualisierung, spezialisiert sich schon früh auf 3D-Darstellungen. 2000 schliesst er als einer der Besten seines Jahrgangs ab und erhält in Berlin den ersten Preis für einen europaweit ausgeschriebenen


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Landschaftsarchitekturwettbewerb. Die Arbeit an seiner Diplomarbeit dokumentiert er auf einem Blog, will sein Wissen mit den Kollegen teilen: «Mich hat es belastet, dass alle Studenten nur ihre eigenen Ziele verfolgten. Niemand hat mit dem anderen geredet, alle standen im Wettstreit.» Nach dem Abschluss tritt Martin Meier eine Stelle im Zürcher Büro von Stararchitekt Santiago Calatrava an. Doch nach nur drei Monaten muss er erkennen, dass er am falschen Ort ist. Sein ehemaliger ETH-Professor Adrian Meyer bietet ihm eine Teilzeitassistentenstelle an seinem Lehrstuhl für Architektur und Entwurf an. Meier akzeptiert, parallel akquiriert er Aufträge für Architekturvisualisierungen, die er in seinem WG-Zimmer realisiert.

Das Grossraumbüro liegt in einem Gebäude des Hard Turm Parks.

Besprechungszimmer à la Raumgleiter: Vintage-Design statt Büromöbel

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DIE GRÜNDUNG VON RAUMGLEITER

In Christoph Altermatt findet Martin Meier 2001 einen beruflichen Partner. Mit einem Auftragsvolumen von 10 000 Franken gründen sie Raumgleiter. Lohn zahlen sie sich in der Anfangszeit keinen aus. Was sie von anderen ihrer Fachrichtung unterscheidet, ist das gestalterische Flair, dass in jeder ihrer Visualisierungen mitschwingt. «Die sichtbare Welt war mir schon immer zu konventionell. Darum interessierte ich mich früh für Science Fiction, Raumschiffe, die Zukunft und natürlich Hans Rudolf Giger. Ich habe alles aufgesaugt und später aus dem Bauch heraus entworfen», erzählt Meier. Ein weiterer Grund, warum er sich in der digitalen Welt so zu Hause fühlt, sei deren Berechenbarkeit: «Der binäre Code, dem alles unterliegt, besteht aus den Zahlen 0 und 1. Das ist einfach und kontrollierbar. Für mich bedeutete es immer so etwas wie Sicherheit. Ich bin ein sehr sensibler Mensch und war mit der Realität oft überfordert.» Der Bezug einer Etage in einem Altbau in der Zürcher Binz schafft Platz für Wachstum. Auch bei der Wahl ihrer Mitarbeiter gehen die Inhaber von Raumgleiter ungewöhnliche Wege. Sie engagieren Architekten, Innenarchitekten, Landschaftsarchitekten, Hochbauzeichner, Game-Designer, aber auch Quereinsteiger: «Die Ausbildung ist nicht entscheidend. Manche Leute sind überall gescheitert, bevor sie zu uns kamen.» Die Szene der Architekturvisualisierung ist klein und international. Man kennt sich über einschlägige Internetforen und einige wenige Messen. Viele beginnen mit einem Praktikum und bleiben. Inzwischen hat Raumgleiter 18 feste Angestellte. Ihre fachlichen Qualitäten


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liegen laut Martin Meier in drei Bereichen: technisches Know-how im Umgang mit Rendersoftware und 3D-Modellierung, ein hohes ästhetisches Bild-, Form- und Farbverständnis, Kommunika­ tionsfähigkeit, um die Wünsche der Kunden zu antizipieren. Mit der Erweiterung der Geschäftsleitung durch Tom Böninger und Matthias Knuser – beide langjährige Mitarbeiter – kann die Firma breiter abgestützt werden. Raumgleiter gilt seit vielen Jahren in der ganzen Schweiz als eine der innovativsten Firmen in ihrem Bereich. Auftraggeber sind Architekturbüros, Entwickler, TUs, Immobi­ lienunternehmen – alle, die ein Gebäude und seine Räume schon in der Entwurfsphase ihren Kunden präsentieren möchten. Seit Ende 2016 hält die Halter AG eine strategische Beteiligung an Raumgleiter. Mit dem Umzug des Digitalisierungsspezialisten an die Förrlibuckstrasse in Zürich-West im Frühjahr 2017 rückten beide Unternehmen auch räumlich näher zusammen. Doch nach wie vor agiert Raumgleiter unter der Führung von Martin Meier, der auch in der Gruppenleitung von Halter sitzt, als eigenständiges Unternehmen am Markt: «Wir haben nun die Möglichkeit, künftigen Herausforderungen gestärkt zu begegnen und vermehrt in neue Technologien wie 3D-Animation und BIM zu investieren. Zum Nutzen aller unserer Kunden.»

Christoph Altermatt zeigt Augmented Reality auf einem Smart Device.

VIRTUAL REALITY, AUGMENTED REALITY

Simon Gloor steht mitten im Raum über einer Markierung am Boden. Auf dem Kopf trägt er ein Headset, in den Händen hält er zwei Controller. Er läuft einige Schritte, hantiert, als wolle er etwas hochheben. Durch die schwarze Virtual-Reality-Brille ist er völlig von der Aussenwelt abgeschnitten. Jede Bewegung, die er macht, löst einen Befehl im virtuellen Raum aus, in dem er sich gerade befindet. Der 25-jährige Game-Designer testet ein 3D-Programm, mit dem in Zukunft Wohnungsbesichtigungen in noch nicht realisierten Liegenschaften stattfinden können. Durch Bewegung verändert der Besucher seinen Standort im Raum und kann das Zimmer aus verschiedenen Positionen betrachten. Mit dem Controller ist es ihm möglich, Möbel in die Hand zu nehmen und sie an einem anderen Ort wieder abzustellen. Aber auch verschiedene Wandfarben und Bodenbeläge können ausprobiert werden. So lassen sich Wohnungen mithilfe von Virtual Reality nicht nur begehen, man kann sie sogar einrichten.

Daniel Kapr studierte an der Universität Weimar. Er ist Spezialist für BIM.


BUILDING INFORMATION MODELING (BIM)

Eine Anwendung, die in der Baubranche schon seit Jahren eines der grossen Themen darstellt, befindet sich bei Raumgleiter gerade in der Weiterentwicklung. BIM soll neben der Architekturvisualisierung zum zweiten wichtigen Standbein werden. Daniel Kapr sitzt konzentriert vor seinem Computer, auf dem ein Gebäudemodell zu sehen ist. Geduldig gibt er Zahlen ein und verlinkt sie über eine Schnittstelle mit dem Plan. Der deutsche Architekt studierte in Weimar und macht gerade seinen Master in Digitalem Bauen an der Fachhochschule Nordwestschweiz in Brugg-Windisch. Zusammen mit Jonathan Ramot, der aus Israel stammt, baut er den neuen Bereich auf: «Mit BIM können wir die komplette Planung eines Gebäudes in einem Mengen-Massen-Kosten-Modell abbilden.» Jedes bau­ liche Detail, das man in der 3D-Darstellung auf dem Bildschirm sieht, ist mit zusätzlichen Informationen verknüpft. So haben alle Beteiligten – Architekt, Projektteam, Fachplaner, Facilitymanagement – Zugriff auf die relevanten Informationen. Und das in Zukunft über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie hinweg. Schnittstellen verschwinden, Informationen werden langfristig gesichert und sind für autorisierte Nutzer jederzeit abrufbar. «BIM läutet einen Strukturwandel im Bauen ein.

Gebäude und ihre Technik sind in Zukunft keine Unikate mehr. Dennoch kann man die neuen Planungsmethoden mit einer ästhetischen und qualitätsvollen Architektur verbinden», meint Kapr. GUTES TUN

Raumgleiter ist nicht das einzige Kind von Martin Meier. Er ist Mitbegründer des Swiss Tesla Owners Club und sass sechs Jahre lang in dessen Vorstand. «Die Umwelt und der Energiebereich sind Themen, die mich beschäftigen», bekräftigt der Unternehmer. Zusammen mit seiner Frau Karin, sie gibt Umweltunterricht an Kindergärten und Primarschulen, und der gemeinsamen Tochter Leia, benannt nach der Prinzessin aus «Star Wars», lebt er in einer Wohnung, die mit Fernwärme geheizt wird und Strom von der eigenen Solaranlage bezieht. Vor allem sein Denken in digitalen Dimensionen war gefragt, als er 2014 mit einem Arzt und einer Transplantationsspezialistin die Firma Kugel­ meiers AG – ein Spin-off des Universitätsspitals Zürich – gründete. Das Team entwickelte eine skalierbare Zellplatte, die Stammzellen in hohen Stückzahlen in einem 3D-Umfeld wachsen lässt. Damit können Diabetes-Typ-1-bedingte Bauchspeicheldrüsentransplantationen vermieden werden. Schon seit vielen Jahren unterstützt der Architekt mit Raumgleiter Greenpeace. Da die Umweltorganisation aber nur einen Maximalbetrag von 5000 Franken (neu 10 000 Franken) von Unternehmen entgegennimmt, liefert Raumgleiter zudem unentgeltliche Arbeitsleistung. 2016 wurde Meier dann in den Schweizer Stiftungsrat von Greenpeace gewählt. Eine Aufgabe, die ihn fasziniert, kann er doch sein ganzes Wissen in Geschäftsführung, Strategie und Finanzen einbringen. Angesprochen auf die Aktionen, die Greenpeace regelmässig auch in der Schweiz durchführt, huscht ein Lächeln über sein Gesicht. Als Stiftungsrat darf er dazu keine Stellung nehmen, doch Mut und Verwegenheit gehören auch zu seinen besten Tugenden. www.raumgleiter.com Raumgleiter AG > Seite 146 Bilder 1 Im neuen Büro von Martin Meier steht das Lego-Modell eines Raumschiffs aus der Kultfilmreihe «Star Wars». 2 Hier werden riesige Mengen von Daten verarbeitet: Bei Raumgleiter rechnen die Computer rund um die Uhr. 3 Der 44-jährige Geschäftsführer von Raumgleiter blickt von seinem Büro aus auf die Pfingstweidstrasse in Zürich-West. 4 Simon Gloor ist Game-Designer. Er arbeitet an Programmen für Anwendungen mit einer Virtual-Reality-Brille.

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Ganz anders funktioniert die Darstellung mit Augmented Reality, die 3D-Animationen im realen Umfeld abbildet. Die Brillen, die hierfür benutzt werden, haben Gläser, auf denen in Echtzeit Daten oder Grafiken eingeblendet werden. So überlagern sich virtuelle und reale Welt. Der Anwender kann sich im realen Raum bewegen, Standpunkt und Blickwinkel verändern, um beispielsweise das Modell eines Gebäudes, das plötzlich vor ihm auftaucht, von allen Seiten zu betrachten. Sogar die Sonneneinstrahlung und der Schattenwurf im Tagesverlauf lassen sich simulieren. Etwas simpler wird die Anwendung, wenn der Betrachter keine Brille, sondern einfach ein iPad zur Hand nimmt. Auf dem Bildschirm wächst dann ein Haus oder Areal aus dem Papierplan, der live von der Kamera gefilmt wird. Die Topografie wurde dafür zuvor von Drohnen dokumentiert. «In der 3D-Animation liegt die Zukunft unserer Branche. Auch unser ganz gewöhnlicher Alltag wird einmal von Technologien aus dem Bereich der Augmented Reality durchdrungen sein», ist Martin Meier überzeugt.


IN DIE PFLICHT GENOMMEN

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Text: Roman Egger Grafik: Halter Immobilien

Der Betrieb von Gebäuden und Anlagen ist mit Risiken für Personen und die Umwelt verbunden. Liegenschaftsbetreiber sind deshalb durch den Gesetzgeber dazu angehalten, Gefahrenquellen zu identifizieren und mit entsprechenden Massnahmen einen reibungslosen Betrieb zu garantieren. Eine uneinheitliche Gesetzeslage und die Vielzahl an Bestimmungen und Vorschriften lassen die Betreiberverantwortung allerdings zu einer kom­ plexen Aufgabe werden.

Freitag, der 30. Dezember, ein Tag vor Silvester. Ein Grossverteiler im Speckgürtel einer mittleren Schweizer Stadt öffnet um 8 Uhr morgens seine Türen. Der Andrang ist im Hinblick auf die bevorstehenden Feiertage besonders gross. Kunden strömen in Scharen durch die Gänge mit prall gefüllten Gestellen. Plötzlich beendet eine Lautsprecherdurchsage das geschäftige Treiben. Wegen eines technischen Defekts muss das Gebäude sofort evakuiert werden. Kunden und Mitarbeitende werden gebeten, sich rasch, aber ohne Hast zum Ausgang zu begeben. Was ist passiert? Am Vorabend wurde die Kälteanlage der Liegenschaft routinemässig gewartet. Durch unsachgemäss ausgeführte Arbeiten wird kurz nach Ladenöffnung ein CO2-Alarm ausgelöst. Die Feuerwehr erscheint innerhalb weniger Minuten. Rasch ist die Gefahr gebannt, und niemand kommt zu Schaden. Der Grossverteiler muss jedoch mit einem Umsatzausfall und möglichen Imageverlust rechnen. Damit zieht ein solcher Vorfall automatisch diverse Fragen zur Sorgfaltspflicht des Betreibers nach sich: Wer hat die Anlage gewartet? War diese Person richtig ausgebildet und befugt? Liegen entsprechende Prüfungsnachweise vor? Wurden die gesetzlichen Bestimmungen über die Zusammensetzung des Kältemittels beachtet und die allgemeinen Bestimmungen zur Kälteverordnung eingehalten? Dieses fiktive Beispiel zeigt, wie ein relativ harmloser Zwischenfall bereits eine Reihe ganz unterschiedlicher Themen für den Betreiber aufwerfen kann. EIN STRAUSS VON NORMEN UND VORSCHRIFTEN

Die aus dem Gesetz bekannte Betreiberverantwortung tangiert unzählige Bereiche im Umfeld von Liegenschaften oder ganzen Portfolios. Dazu gehören unter anderem: die Aufbauorganisation, Prozesse und Arbeitsabläufe, das Aufdecken und Minimieren von möglichen Risiken fürs Kerngeschäft, die Gesetzgebung in Form von Normen, Vorschriften oder Unternehmensvorgaben, die Schulung und Instruktion der zuständigen Mitarbeitenden bezüglich Betrieb und Unterhalt. Die aktuelle Gesetzeslage zu den Betreiberpflichten in der Schweiz ist jedoch sehr komplex. Der Föderalismus ist ausgeprägt, und es fehlt ein einheitlicher Standard, an dem sich Eigentümer und Betreiber bezüglich ihrer Rechte und Pflichten orientieren können. Wer sich einen Überblick


DIE BETREIBERVERANTWORTUNG

Gesetzgebung Gesetze, Normen, Standards

Handlungsfelder Gebäude, Anlagen, Organisation

Kenntnisse von Rechtsgrundlagen, Vorschriften und Normen hat, ordnungsgemäss handelt und dies auch dokumentiert, hat Sicherheit vor Sank­ tionen. Egal ob Immobilienbesitzer, Unternehmer, Betreiber oder Nutzer – alle sind in der Pflicht. Die Professionalisierung der Betreiberverantwortung bewahrt präventiv vor Schäden und im Ereignisfall vor Sanktionen.

Sicherheit vor Schäden und Sanktionen

verschaffen will, nimmt einiges an Aufwand auf sich und sollte über die nötige Fachkompetenz in sämtlichen Disziplinen verfügen. Bestehende Unklarheiten und Wissenslücken sind mit grossen Risiken verbunden. Trotzdem setzt der Gesetzgeber zunehmend auf die Eigenverantwortung der Eigentümer und Betreiber. Proaktives Handeln ist vonnöten. EINE FRAGE DER ORGANISATIONSENTWICKLUNG

Die Betreiberverantwortung stellt das Handeln rund um den Gebäudebetrieb ins Zentrum. Das Ziel dabei ist, alle erforderlichen und zumutbaren Massnahmen zu ergreifen, damit Risiken für Menschen, Sachwerte und die Umwelt vermieden oder verringert werden. Die Betreiberpflicht setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen, die die gesamte Organisation betreffen. Mit der Erarbeitung der Betreiberverantwortung wird ein Navigationssystem zur Zielerreichung der rechtlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen erstellt. Die relevanten gesetzlichen Grundlagen wie zum Beispiel Bundes-, Kantons- und Gemeindegesetze, Normen und Vorschriften gelten grundsätzlich für alle Eigentümer, Unternehmer oder Betreiber. Um den daraus resultierenden Pflichten nachzukommen und die Verantwortung wahrzunehmen, sind als Erstes die Grundlagen zu erarbeiten und mit dem aktuellen Stand der Organisation abzugleichen. Die einmalige Abhandlung und Sicherstellung der Gesetzeskonformität ist aber noch lange kein Freifahrtschein. Nur wer genaue

Die Methodik zur Erfassung der gesetzlichen Verantwortung umfasst mehrere Teilbereiche. Um zu entscheiden, in welchen Prozessen und bei welchen Aufgaben die Schwerpunkte gesetzt werden, ist eine ganzheitliche Betrachtung der Abläufe zentral. In einem ersten Schritt werden mögliche Handlungsfelder im Gesamtkontext der Betreiberverantwortung mithilfe einer Zustandsanalyse und Grundlagenerarbeitung innerhalb der Organisation identifiziert. Der zweite Schritt besteht aus Planung und operativer Umsetzung. Dabei werden die Handlungen und Pflichten definiert, die Service Level Agreements (SLA) erarbeitet, Pflichtenhefte abgestimmt und die geeigneten Tools und Arbeitsmittel evaluiert (z. B. IWMS / CAFM, Flächenmanagement, BIM). Der dritte und letzte Schritt umfasst Dokumentation und Schulung. Dazu gehören anweisende und nachweisende Dokumente für Liegenschaften und Anlagen, ergänzt durch die Implementierung der Prozesslandkarte und Management-Cockpits zum Aufgabenkatalog. Weitere optimale Schritte können sein: die Durchführung von Risikoanalysen, die Erhebung von Risikoprioritätszahlen, das Aufzeigen von Lösungsansätzen zur Risikominimierung sowie das Verfassen von Betriebskonzepten oder -handbüchern. Mit einem strukturierten Vorgehen kann gewährleistet werden, dass die Organisation ihre Aufgaben kennt, adäquate Pflichtenhefte führt sowie entsprechende Arbeitsanweisungen erteilt. Im Idealfall halten periodische Schulungen und In­ struktionen die Mitarbeitenden à jour. Nur eine systematische Implementierung der Aufgaben für Eigentümer, Betreiber, die Organisation und einzelne Mitarbeitende ist ein wirksamer und notwendiger Schutz vor Sanktionen und Vorfällen wie eingangs beschrieben. Halter AG, Immobilien > Seite 140

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GANZHEITLICHE BETRACHTUNG DER PROZESSE

Betreiberverantwortung Kenntnis der Vorschriften, ordnungsgemässes Handeln, Dokumentation


DAS FUNDAMENT RICHTIG SETZEN

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Text: Jürg Zulliger Visualisierungen: Raumgleiter

Das Angebot der Gesamtleistung für anspruchsvolle Projekte gibt es schon länger: Ein Gesamtleister koordiniert umfänglich Planung und Ausführung, um Fehler bei immer komplexer werdenden Vorhaben auszuschliessen, einen besseren Datentransfer zu gewährleisten und zugleich höhere Kostensicherheit zu er­reichen. Die Idee ist von grosser Aktualität, wie ein Um­denken bei den Bauherrschaften und das Fall­beispiel der Zürcher Wohnüberbauung Binz 111 belegen.

Das früher besetzte Binz-Areal liegt in guter Nachbarschaft an der Zürcher Uetlibergstrasse. Die Ausgangslage für das Bauprojekt und die einhergehende städtebauliche Aufgabe waren allerdings nicht einfach: Der Kanton Zürich war bereit, das Areal der Stiftung Abendrot im Baurecht abzutreten. Damit verbunden war aber die Auflage, 180 Studios für das Personal des Universitätsspitals sowie weitere Studentenstudios zu realisieren. Hinsichtlich Kosten, Ausbaustandard etc. waren noch weitere Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Die Stiftung führte erfolgreich einen Studienwettbewerb durch, den das Architekturbüro Gmür & Geschwentner mit dem Projekt Binz 111 gewann. Das «äusserst schlüssige Gesamtkonzept», so die Jury, umfasst über 400 Wohneinheiten. DIE KOSTEN IN DEN GRIFF BEKOMMEN

Auch die Bauherrschaft, die Stiftung Abendrot, beurteilte das Projekt städtebaulich und architektonisch als hervorragend. Schliesslich nahmen die beteiligten Architekten mit den Baukosten- und Fachplanern weitere Schritte in Angriff. Nach Abklärungen zur Energieversorgung, Vorprojekt und Kostenvoranschlag stellte sich jedoch heraus, dass die Kosten aus dem Rahmen zu fallen drohten. Es war offensichtlich, dass die zahlreichen Probleme und Herausforderungen nicht mit einer schematischen, standardisierten Vorgehensweise gemeistert werden konnten. «Für uns tauchte auch die Frage auf, ob wir mit unseren Vorgaben falsch lagen oder ob die Planer einfach noch nicht die richtigen Lösungen gefunden hatten», erinnert sich Christian Geser von der Bauherrschaft. In diesem Moment knüpfte man Kontakte zu Halter Gesamtleistungen und beauftragte das Zürcher Unternehmen exklusiv und auf eigenes Risiko, das Projekt nach dem Prinzip «Design to Cost» komplett zu überarbeiten. Die Finanzierung und Kostenübernahme lag gemäss Entwicklungsvereinbarung in jedem Fall bei Halter. Nach drei Monaten bestätigte der Baudienstleister die Erreichung der Zielkosten in Form eines verbindlichen TU-Angebots und wurde mit der Weiterentwicklung und Realisierung beauftragt. Im Zug der Bearbeitung kam man zum Schluss, dass das Projekt technisch und finanziell sehr wohl machbar ist. «Wichtig war uns, dass sowohl am gewählten Nutzungskonzept als auch städtebaulich und architektonisch keine Abstriche gemacht werden mussten»,


sagt Geser. Die Arbeit des Gesamtleisters brachte neben der Kostenreduktion eine verbesserte Funktionalität, Qualität und Nachhaltigkeit des Projekts. So wurde die gesamte Haustechnik, insbesondere die Konzeption der Lüftungsanlage und auch die Energieversorgung, quasi auf den Kopf gestellt. Die ursprüngliche Annahme, dass am betreffenden Standort eine Versorgung über Erdsonden nicht machbar wäre, erwies sich als falsch. Die Bauherrschaft konnte anstelle einer für diese städtische Lage gross dimensionierten Holzpelletheizung ein kombiniertes System mit Erdsonden und einer Feka-Anlage (Wärmerückgewinnung aus dem eigenen Abwasser) vorsehen. NEUE MODELLE ERFORDERLICH

Das Beispiel Binz 111 ist kein Einzelfall. Vertieft man sich in den Anforderungskatalog und die Wettbewerbsprogramme, zeigt sich eine stetig wachsende Zahl an komplexen Vorgaben. Die Entwürfe müssen städtebaulich überzeugen und sich in die Umgebung einfügen; in Sachen Technik, Ökologie und erneuerbare Energie ist ein hohes Level anzustreben. Meist kommt noch eine ausführliche Wunschliste seitens der Bauherren dazu. Letztlich sind

MATHIAS MÜLLER Stokar + Partner «Die Idee der Gesamtleistung, insbesondere der Gesamtleistungswettbewerb, bietet eine höhere Gewähr dafür, dass das Projekt die Wünsche des Bauherrn erfüllt. Bei normalen Architekturwettbewerben werden aufgrund von Flächenkennzahlen oder kubischen Berechnungen Baukosten ermittelt. Diese Berechnungen berücksichtigen aber wegen des noch rudimentären Projektstands keine späteren Kosten durch Planungsanpassungen. Auch stehen bei der Jurierung architektonisch-gestalterische Themen im Vordergrund. Darum lassen Architekten mitunter Details wie Steigzonen, Technikräume und Stützen weg. Oder sie dimensionieren diese zu klein, um den Wettbewerb zu gewinnen. Die Folgen sind höhere Baukosten. Ein Gesamtleistungsansatz kann mit projektspezifischen, zielorientierten Vorgaben solche für die Bauherrschaft nachteiligen Anpassungen vermeiden.» www.stokar-partner.ch

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Auf dem Zürcher Binz-Areal entstehen nach den Plänen des Architekturbüros Gmür & Geschwentner ein fünf- und ein neunstöckiger Wohnbau.


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Die Liegenschaft Binz 111 hat einen für die Allgemeinheit zugänglichen Innenhof. Sie wird von Halter im Gesamtleistungsverfahren erstellt.

natürlich strikte Limiten hinsichtlich Terminen und Kosten zu beachten. Im Zug der baulichen Verdichtung ist parallel dazu der Druck spürbar, über Wettbewerbsverfahren hochstehende Architektur und fundierten Städtebau zu verwirklichen. Oft werden mehrere Architekturbüros eingeladen, ihre Entwürfe einzureichen. Eine Expertenjury kürt dann den besten Beitrag. Ein solches Vorgehen ist heute in Fachkreisen und in der Öffentlichkeit breit verankert. Vor allem grössere und komplexe Verfahren dürfen kaum noch unter der Hand beziehungsweise als Direktauftrag vergeben werden. Der Wettstreit der Ideen wird oft mit Anreizen belohnt, etwa einem Bonus für eine höhere Ausnützung eines Areals. Doch diese Organisa­ tionsformen können auch mit Nachteilen verbunden sein. Vor allem bei offenen Wettbewerben ist es gut möglich, dass der Entwurf zwar architektonisch und städtebaulich als die beste aller Varianten erscheint, aber dennoch den Bedürfnissen des Bauherren nicht optimal entspricht – weil beispielsweise der Vorschlag eines Büros zum Sieger gekürt wurde, das kaum Referenzen realisierter Projekte einbringt. Besonders häufig sind Schwierigkeiten bei der praktischen Bauausführung: Die Ideen des

CHRISTIAN GESER Stiftung Abendrot «Die Organisation eines Bauprojekts erweist sich in der Praxis als immer komplexer: Die Zahl der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen und der Fachplaner steigt. In Sachen Energie, Technik, Sicherheit etc. sind immer mehr Fachgebiete einzubeziehen. So wird das Risiko höher, und die Gesamtübersicht geht verloren. Zudem stellen wir fest, dass sich viele Architekturbüros eher zurückziehen und auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren – nämlich Architektur und Städtebau. Das Prinzip des Gesamtleistermodells bietet einen guten Rahmen, damit umzugehen. Als Bauherren und Investoren bekommen wir verlässlich Auskunft, ob die Lösungen der Fachplaner wirklich plausibel sind und unsere eigenen Anforderungen realistisch oder nicht. Nach den sehr guten Erfahrungen beim Projekt Binz 111 führen wir derzeit drei von acht Vorhaben nach dem Prinzip des Gesamtleistermodells durch.» www.abendrot.ch


GROBE FEHLER VERMEIDEN

Bei einem konventionellen Verfahren treten folglich öfter Fehler in der Planung und Koordination auf, wie Felix Hegetschweiler von Halter bestätigt: «Wir müssen immer wieder feststellen, dass technische Lösungen und generell die Pläne für die Ausführung schwere Mängel aufweisen.» Anders gesagt: Die verantwortlichen General- oder Totalunternehmer und die beauftragten Handwerker stehen oft mit Planvorgaben auf der Baustelle, die nicht schlüssig oder schlichtweg nicht realisierbar sind. Der Totalunternehmer ist ja meist nur der Ausführende von vordefinierten Planungsunterlagen. Felix Hegetschweiler, seit über 30 Jahren in der Baubranche tätig, hat auf der Seite von Generalund Totalunternehmen Erfahrungen mit allen Varianten von Bauprojekten gesammelt – vom Stadionund Spitalbau bis hin zu grossen Wohnsiedlungen. Heute ist er Geschäftsführer der beiden Unternehmenseinheiten Gesamtleistungen und Renovationen der Halter AG. «Wenn dann zugleich noch vertraglich fixierte Budgets einzuhalten sind, wird ein solches Unterfangen für die Bauausführung bald einmal ruinös», sagt Hegetschweiler. Aus seiner Sicht tut daher eine bessere Koordination und ein Controlling der Planung not. Die Idee des Gesamtleistermodells ist ideal, um diese Philosophie umzusetzen. Dabei sind im Wesentlichen zwei Varianten zu unterscheiden: Wenn ein Projektentwickler respektive eine auf Gesamtleistungen spezialisierte Unternehmung sich ein Grundstück sichert und anschliessend sämtliche Schritte von der Planung und Architektur bis hin zur Fertigstellung koordiniert, spricht man von einer Gesamtleistung. Um dabei einen Ideenwettbewerb in puncto Architektur und Städtebau zu ermöglichen, wird der Weg über ein Konkurrenzverfahren für diesen Teil des

Vorhabens führen. Verfügt ein Investor bereits über ein Areal, das er entwickeln und bebauen möchte, kann er im Rahmen eines Gesamtleistungswettbewerbs ein Konkurrenzverfahren unter mehreren Gesamtleistern durchführen, die gemeinsam mit Planern Lösungsvorschläge ausarbeiten. Dieses Vorgehen bedingt natürlich eine enge Kooperation und Kommunikation aller Beteiligten – Architekten, Fachplaner, Unternehmen –, die für die Ausführung verantwortlich zeichnen. Anders als bei einem konventionellen Vorgehen setzt die Zusammenarbeit schon viel früher ein. Typisch für Gesamtleistungswettbewerbe ist aber auch, dass der Bauherr beziehungsweise Investor zahlreiche Parameter vorgibt. Dabei fliessen zum Beispiel besondere Anforderungen für die künftige Nutzung, die Technik oder die räumliche Anordnung ein. Das Gesamtleistermodell hat angesichts immer anspruchsvollerer Bauvorhaben viele Vorzüge: Die Unsicherheit hinsichtlich Kosten und Machbarkeit, mit denen man bei konventioneller Aufgabenteilung immer wieder konfrontiert ist, lässt sich signifikant reduzieren. Der Bauherr kann sich viel mehr als sonst darauf verlassen, dass das Projekt nicht allein städtebaulich und architektonisch überzeugend ausfällt – er erhält mit einer Gesamtleistung eine fertig ausgearbeitete und durchdachte Liegenschaft, die auch seine weiteren Vorgaben und Zielsetzungen abdeckt. ZUNEHMENDE RESONANZ

Neue Rahmenbedingungen wie die Digitalisierung der Planungs- und Bauprozesse sind ein weiterer triftiger Grund für das Gesamtleistermodell. Building Information Modeling (BIM) setzt voraus, dass das ausführende Unternehmen die Planungsinstrumente vereinheitlicht über eine integrale Bauprojektplanung steuert. Zahlreiche aktuelle Referenzbeispiele zeigen, dass die Idee der Gesamtleistung zunehmende Resonanz findet. Christian Geser von Abendrot kommt zum Schluss, dass künftig beide Varianten nebeneinander Platz haben werden – zum einen die konventionelle Planung in Zusammen­ arbeit mit den Architekten und mit Unternehmern, zum anderen biete sich wegen der komplexen Aufgabenstellungen immer öfter auch die Variante mit einer Gesamtleistung an. Halter AG, Gesamtleistungen > Seite 134

107 PLAN E N U N D BAU E N

Architekten erweisen sich in der Umsetzung als zu anspruchsvoll, zu kostspielig, oder es müssen überhaupt erst Verfahren entwickelt werden, um das Projekt zur Realisierungsreife zu bringen. Typisch für konventionelle Verfahren sind auch gewisse Probleme bei den Schnittstellen: In einer ersten Phase konzen­trieren sich die Architekten auf den Entwurf und die optimale Auslegung des Gebäudes, während andere wichtige Aspekte wie Integration der Technik, betriebliche Abläufe und Kostenfragen nachgelagert aufgegriffen werden.


WO SICH DER EINSTIEG NOCH LOHNT

108 KAPITAL

Text: Norbert Hörburger, Andreas Deuber Grafiken: HTW Chur, STR Global Ltd.

Die Ausweitung der Geldmenge und das lang anhaltende Tiefzinsumfeld befeuern den Preisauftrieb von Aktien und Immobilien. Doch im Schweizer Markt wird es immer schwieriger, akzeptable Renditen zu erzielen. Im Wohnbau führt das steigende Angebot zu sinkenden Mieten. Auch bei Verkaufs- und Büroflächen flacht die Nachfrage infolge struktureller Anpassungen wie Online-Handel oder Home-Office ab. Es drängen sich Spezial­immobilien als Ausweg auf, allen voran Hotels.

Investoren verschiedenster Couleur fühlen sich von diesem besonderen Immobilientypus offenbar magisch angezogen. Folglich bewegt sich der Schweizer Hotelimmobilienmarkt zunehmend dynamischer. Laut Expertenschätzung wurden in den letzten sechs Jahren Hoteldeals im Wert von 1,5 Milliarden Franken abgeschlossen. Zweifelsohne befinden sich in diesem Transaktionsvolumen zahlreiche Trophy Assets einzelner Mäzene, aber auch institutionelle Investoren, Immobilienfonds und Private-Equity-Gesellschaften liebäugeln vermehrt mit der Asset-Klasse Hotel. Diese kann trotz des sich verschärfenden Marktumfelds immer noch auskömmliche Renditen erwirtschaften. Allerdings sorgen die komplizierten Anforderungen in einem sehr fragmentierten und differenzierten Markt, der vom Serviced Living bis zum 5-Sterne-Superior-Hotel reicht, für vielzählige Fallstricke. Diese lassen sich nur umgehen, wenn man sich der Erfolgsfaktoren von Hotels bewusst ist. Drei Aspekte stehen aus Investorensicht im Zentrum: das Betreiberkonzept, die Standortqualität sowie die Entwicklerkompetenz (siehe Seite 110, Abbildung oben). Allen Hospitality-Typen gemeinsam ist das Betreiberrisiko, das minimiert werden soll. Entscheidend dabei sind die Wahl des Partners und die Vertragsform. Für den Hotelentwicklungsprozess bedeutet dies, dass der künftige Betreiber bereits sehr früh eingebunden werden muss. Erfahrene Betreiber kennen den Markt und die Gäste­ bedürfnisse, wodurch Fehlplanungen verhindert werden können. Zudem verfügen sie über die erforderliche Stärke in der Vermarktung. ZUNEHMENDE BEDEUTUNG DER MARKE

Auch der Marke kommt im wachsenden Angebotsdschungel eine immer grössere Bedeutung zu. So steigt der Anteil von Kettenhotels in der Schweiz stetig, ist aber im europäischen Vergleich mit knapp fünf Prozent, gemessen am Total der Betriebe, immer noch tief. Die Markenpräsenz ist zudem lokal sehr unterschiedlich. Während in den Agglomerationen die internationale Kettenhotellerie boomt, macht sie – abgesehen von wenigen Ausnahmen – um die Ferienregionen einen weiten Bogen. Ob auf eine Hotelmarke gesetzt oder ein markenungebundener Betreiber gewählt werden soll, hängt somit primär vom Markt und dem Standort des Hotels ab. Mit der Wahl einer bekannten Hotelmarke kann bis zu einem gewissen Grad das einengende


Sternekorsett der Hotelklassifizierung abgestreift werden. An dessen Stelle treten Markenstandards, welche allerdings für Bau und Betrieb ebenso weitreichende Konsequenzen haben. So werden in der Regel nicht nur Anforderungen an Bau und Ausstattung, sondern auch operative Vorgaben, zum Beispiel beim Restaurationskonzept oder beim Housekeeping, gemacht. Oftmals enthalten sie sogar die Verpflichtung des Investors zu weiteren finanziellen Beteiligungen, denn der Markeninhaber wird seine Verhandlungsposition nutzen, um seine Markenstandards laufend zu verbessern. In der Praxis bedeutet dies, dass sich Investor, Hotelentwickler und Markenmanager früh und transparent über die Folgekosten und die zukünftigen Anforderungen eines Brandings austauschen müssen.

absehbare Zeit etwas ändern wird, ist momentan wenig wahrscheinlich. Zudem wurde mit der Zweitwohnungsgesetzgebung der Branche die Möglichkeit zur Quersubventionierung genommen. Aus diesen Gründen bleiben Investitionen in die Ferien­ hotellerie weiterhin schwierig. Wie die Studie «Design-to-Cost in der Schweizer Ferienhotellerie» der HTW Chur zeigt, bieten sich dennoch Chancen, etwa für bewirtschaftete Ferienwohnungen, sofern Bauland günstig zur Verfügung steht und eine kosteneffiziente Bewirtschaftung möglich ist. Allerdings ist auch hier die Lage entscheidend. Anders als bei Zweitwohnungen bedingen bewirtschaftete Wohnungen in aller Regel attraktive Destinationen mit einem breiten Angebot.

DER BETREIBERVERTRAG

Aufgrund der mangelnden Alternativen in der Ferienhotellerie und des in grossen Städten soliden Logiernächtewachstums von jährlich zwei bis fünf Prozent in den vergangenen zehn Jahren konzen­ trieren sich die Investitionsaktivitäten vor allem auf urbane Räume. In beliebten A-Städten wie Zürich, Genf, Bern, Basel und Luzern sind zudem zahlreiche neue Betten in der Entwicklungspipeline (siehe Seite 110, Abbildung Mitte). Angesichts der bereits erfolgten und weiterhin stattfindenden Angebotsausdehnung besteht jedoch die Gefahr von Überkapazitäten. Dies führt zu sinkenden Zimmerumsätzen, und die Ertragslage wird sich in vielen Betrieben weiter verschlechtern. Schon jetzt sind stagnierende oder leicht rückläufige Tagesumsätze pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) erkennbar (siehe Seite 110, Abbildung unten). Vor diesem Hintergrund werden alte und nicht mehr zeitgemässe Hotels sowie Betriebe in wenig attraktiven Randlagen zunehmend unter Druck kommen. Das gilt auch für Kleinbetriebe, die nicht mit den Kostenvorteilen und den Vermarktungsmöglichkeiten der Grossen Schritt halten können. Das wachsende Unterkunftsangebot auf Airbnb sorgt für zusätzlichen Wettbewerbsdruck. Diesen spüren in erster Linie Hotels im teilweise etwas angestaubten Budget- und Midscale-Segment, wobei gerade in diesen Kategorien noch Platz für neue Anbieter wäre. Günstig und schick à la Moxy, Aloft oder Motel One steht bei den Gästen hoch im Kurs. Aber auch frische, neue Konzepte, wie zum Beispiel 25hours, Radisson Red, Accor Jo & Joe oder Steigenberger Jaz, schaffen eine individuelle und

Neben der richtigen Auswahl der Marke hängt der finanzielle Erfolg des Investors entscheidend von der Art und Ausgestaltung des Betreibervertrags ab. Unabhängig von der gewählten Vertragsart (Pacht-, Management- oder Hybridvertrag) kommt einer ausgeglichenen Verteilung der internen Gesamt­ rendite unter den Parteien eine zentrale Bedeutung zu. Es gilt, eine Win-win-Situation zu schaffen, damit beide Seiten ansprechende Erlöse erwirtschaften können und dadurch Freude an ihrem Engagement haben. Bei der Verpflichtung von grossen Hotelketten sind heutzutage Pachtverträge kaum mehr anzutreffen, stattdessen überwiegen vielfältige Formen von Managementverträgen und neuerdings vermehrt Franchiseverträge, welche es den Brands erlauben, ihr Risiko deutlich zu minimieren. UNTERSCHIEDE BEI STADT- UND FERIENHOTELS

Wie bei anderen Immobilientypen kommt auch bei Hotels dem Standort eine zentrale Bedeutung zu. Dabei muss eine generelle Unterscheidung zwischen Stadt- und Ferienhotellerie vorgenommen werden. Letztere konnte die schwierigen Rahmenbedingungen, namentlich die Frankenstärke und die hohen Waren- und Personalkosten, nicht so gut wegstecken wie die Stadthotellerie – was mit der höheren Preissensitivität des Feriengastes im Vergleich zum Geschäftsgast und der Saisonalität der Nachfrage zu tun hat. Sind Geschäftstermine mehr an den Ort gebunden, bietet sich zum Beispiel für Ski- oder Wanderferien der gesamte Alpenraum an. Dass sich an diesen Rahmenbedingungen auf

109 KAPITAL

WACHSENDER DRUCK IN DEN STÄDTEN


ungezwungene Atmosphäre, die bei der viel um- MASSGEBLICHE ERFOLGSFAKTOREN VON HOTELS worbenen Zielgruppe Generation Y gut ankommt. Dagegen bleibt für Neuentwicklungen im Bereich BetreiberPerformance des klassischen 4- bis 5-Sterne-Segments kaum noch Luft, da hier in den vergangenen Jahren stark investiert wurde. Schwieriger wird die Investitionsbeurteilung von Hotels bei mittelgrossen Städten, die ihr PotenErfolgstreiber zial noch nicht ausschöpfen. So ist im Moment für Hotelimmobilien die Auslastung vielleicht zu tief, aber die Stadtentwicklung ist interessant, zum Beispiel als KonEntwicklerStandortgress- und Eventstandort. Das kann für Investoren kompetenz qualität attraktiv sein, denn mit professionellen Hotelkonzepten lassen sich oft verkrustete Marktstrukturen aufbrechen und Hotels erfolgreich platzieren. HOTELENTWICKLUNGSPIPELINE SCHWEIZ Für den Destinationstypus der B-Städte braucht Zimmer in Entwicklung man allerdings nicht nur weitreichendes Entwick Bestehende Zimmer lungs-Know-how, sondern auch viel touristisches Kapazitätszuwachs in Prozent 11 000 Gesamtverständnis der Destination und deren 14% 10 000 Perspektiven. 9 000

110 KAPITAL

KONVERSION VON BÜROFLÄCHEN AN 1A-LAGEN

8 000

Eine interessante Alternative zum Bau neuer Hotels 7000 besteht zunehmend in der Konversion von leer ste- 7% 6 000 5 000 henden Büroflächen an begehrten Innenstadtlagen. 4 000 Bürohäuser und Hotels sind sich in Bezug auf Ge3 000 bäudestruktur, Flächenerschliessung und Dimen2 000 sionierung der Haustechnik sehr ähnlich. Büroge1 000 bäude haben oft ein erhöhtes Erdgeschoss, welches 0% Bern Genf Lausanne Luzern Zürich sich gut für Restaurantflächen, Lobby und die ReSTR Global, Ltd. Rebulication or other re-use of this data without zeption eignet. Umwandlungen sind bei Investo- Quelle: express written premission is strictly prohibited. ren zudem beliebt, weil ein grosser Ankermieter die Mieterträge stabilisiert und den Angebotsmix TAGESUMSATZ PRO VERFÜGBARES ZIMMER IN CHF verbessert. Kritisch ist allerdings oft die Grösse der IN AUSGEWÄHLTEN STÄDTEN DER SCHWEIZ Immobilie, die keine genügende Zahl an Zimmern Genf Lausanne zulässt. Darum sind derartige Konversionen nur im Zürich Bern Luzern Budget- und Midscale-Segment rentabel. 200

DIE SPEZIALIMMOBILIE HOTEL

Die Planung und Entwicklung von Hotels ist langwierig und anspruchsvoll. Es braucht Spezialwissen aufgrund profunder Kenntnis der hoteltypischen Prozesse. Zudem müssen Daten über potenzielle Gästegruppen, die Wettbewerbssituation, mögliche Betreiber und deren Anforderungen vorliegen. Die grösste Herausforderung aus Investorensicht liegt in der Nachhaltigkeit der Erträge. Was bei der Eröffnung eines Hotels neu und attraktiv ist, verliert im heutigen dynamischen Markt schnell an Anziehungskraft. Entwickler müssen deshalb

190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 2013 2015 2016 2014 Quelle: STR Global, Ltd. Rebulication or other re-use of this data without express written premission is strictly prohibited.


UNTERSCHIEDLICHE INVESTORENKONZEPTE

So heterogen die Hotellandschaft ist, so unterschiedlich sind Motivation und Herangehensweisen von Investoren. Core-Investoren aus dem institutionellen Umfeld oder Immobilienunternehmen legen Wert auf gut eingeführte Hotels mit einem renommierten Betreiber in A-Städten und langfristige Engagements mit prognostizierbaren Cashflows. Kleinere, opportunistische Investoren sind an der schnellen Wertsteigerung der Immobilie interessiert, die durch innovative Konzepte angestrebt wird. Sie stammen teilweise selbst aus der Hotelbranche und bringen wertvolles Know-how mit, zum Beispiel für eine Betriebskostenoptimierung oder Neupositionierung bei Bestandsobjekten. Egal ob sicherheitsorientierter Value-Investor oder konzeptioneller Macher, das jeweilige Objekt muss schliesslich zum Investorenprofil passen und positiv zur Portfolio-Diversifikation beitragen. DIE ANZIEHUNGSKRAFT VON HOTELIMMOBILIEN

Trotz mangelnder Alternativen bei Investitionen dürfen die Risiken von Hotelimmobilien nicht unterschätzt werden. Es empfiehlt sich der Beizug kompetenter Berater und Entwickler mit einem tiefen Verständnis der Ertragsmechanik der Branche. Nur sie sind in der Lage, ein optimales Matching von Betreiber- und Investoreninteressen herzustellen und den Investor erfolgreich durch das Markendickicht der grossen Ketten zu lotsen. Zur Erreichung akzeptabler Renditen müssen mit intelligenter Architektur und kosteneffizienter Bauweise flexible Beherbergungsstrukturen geschaffen werden, die sich den Bedürfnissen der Gäste anpassen können. Dies setzt die Bereitschaft voraus, auch unkonventionelle Wege zu gehen, etwa mit Modulbauweise oder im Holzbau, um das wortwörtliche «Festzementiertsein» zu überwinden.

HOCHSCHULE FÜR TECHNIK UND WIRTSCHAFT CHUR Die beiden Autoren Dr. Andreas Deuber (Institutsleiter) und Norbert Hörburger (stellvertretender Leiter Forschung und Dienstleistung) lehren und forschen am Institut für Tourismus und Freizeit der HTW Chur. Die Schweizer Hochschule ist mit ihren internationalen Lehrgängen führend in der Tourismusausbildung auf Bachelor- und Masterstufe. Das Institut für Tourismus und Freizeit (ITF) erfüllt zudem Leistungsaufträge in den Bereichen Forschung, Dienstleistung und Weiterbildung. Die Forschungsschwerpunkte liegen bei Entwicklung und Management von touristischen Infrastrukturen, Innova­tionen, neuen Märkten, Destinationsentwicklung und Digitalisierung. www.htwchur.ch

111 KAPITAL

Trends antizipieren und flexible Gebäude planen, um die Hürden für einen späteren Marken- oder Konzeptwechsel möglichst niedrig zu halten. Zudem gilt es, den immer kürzer werdenden Lebenszyklen durch treffsichere Konzepte Rechnung zu tragen und Überinvestitionen zu vermeiden. Liebhaberei oder masslose Opulenz honorieren Gäste nur selten.


DER WETTLAUF GEHT ZU ENDE

11 2 KAPITAL

Text: Urs Ernst Grafiken: Pascal Ernst

Das Vermögen der Schweizer Pensionskassen ist in den letzten Jahren markant gestiegen. Gleichzeitig wurde ein immer grösserer Anteil in Immobilien angelegt. Damit entwickelten sich die Pensionskassen zu einem wichtigen institutionellen Akteur auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Nun deutet sich eine Trendwende an. Ihr Gesamtvermögen wird in den nächsten 20 Jahren langsamer wachsen, und ihre Bedeutung als Investoren bei inländischen Immobilien nimmt ab.

Die Pensionskassen sind neben der AHV die zweite tragende Säule der Schweizer Altersvorsorge. Ihre Geschichte reicht über 100 Jahre zurück. Seit der Inkraftsetzung des Bundesgesetzes über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) im Jahr 1985 verfügt sie über ein obligatorisches Fundament, auf dem gemäss der aktuellsten Pensionskassenstatistik bis Ende 2014 ein Vorsorgevermögen von 777 Milliarden Franken aufgebaut wurde. Alleine seit 1998 betrug der Zuwachs rund 80 Prozent. Parallel dazu ist der Anteil des in Schweizer Immobilien angelegten Vermögens von 12 Prozent auf über 15 Prozent angestiegen. Der Gesamtwert der Schweizer Pensionskassenliegenschaften ist damit um über 130 Prozent gewachsen und hat Ende 2014 einen Wert von 121 Milliarden Franken erreicht. Darin sind sowohl die direkt gehaltenen Liegenschaften als auch die indirekten Anlagen in Form von Anteilen an Immobilienanlagestiftungen und Immobilienfonds enthalten. Im Vergleich mit dem Gesamtwert aller Schweizer Immobilien, den Wüest & Partner für 2014 auf 3250 Milliarden Franken schätzt, entspricht dies lediglich knapp 4 Prozent. Dabei gilt es allerdings zu berücksichtigen, dass rund zwei Drittel des Gesamtmarkts aus Liegenschaften bestehen, die von den Besitzern selbst genutzt werden. Der Wert der Immobilien, die an Dritte vermietet werden, liegt gemäss Wüest & Partner bei 1141 Milliarden Franken. Davon entfallen wiederum 238 Milliarden Franken auf institutionelle Anleger. Der Anteil der Pen­sionskassen an diesem institutionellen Segment liegt also bei rund 50 Prozent. Damit spielen Pensionskassen auf der institutionellen Schweizer Immobilienbühne neben Versicherungen, Anlagefonds und Anlagestiftungen die Hauptrolle. DER BLICK ZURÜCK

Umso erstaunlicher ist es, dass bis anhin keine Daten verfügbar waren, die aufzeigen, welche Mittel aus dem stetig wachsenden Kapitalstock der 2. Säule jährlich neu in den Schweizer Immobi­lienmarkt geflossen sind. Diese Datenlücke wurde durch die Masterarbeit von Pascal Ernst für die Jahre 1998 bis 2014 geschlossen. Für die Jahre 2004 bis 2009 konnten die Nettoinvestitionen der 2. Säule in Schweizer Immobilien auf Basis der Pensionskassenstatistiken ermittelt werden. Für die Jahre 1998 bis 2003 sowie 2010 bis 2014 mussten die Werte mittels Daten aus den Pensionskassenstatistiken


60%

40%

20%

0% 3,7 % Immobilienmarkt Schweiz total

10,6 % An Dritte vermietete Schweizer Immobilien

50,8 % An Dritte vermietete Schweizer Immobilien im Besitz institutioneller Anleger

Quellen: Andreas Bleisch, Wüest & Partner, «Einführung zum Immobilienmarkt Schweiz», Universität Zürich, März 2016; Pensionskassenstatistik 2014

NETTOINVESTITIONEN DER 2. SÄULE IN SCHWEIZER IMMOBILIEN VON 1998 BIS 2014 Nettoinvestitionen 2. Säule in Schweizer Immobilien in Mio. CHF Anteil an den gesamtschweizerischen Bauinvestitionen in Prozent 6 000

12%

5 000

10%

4 000

8%

3 000

6%

2 000

4%

1 000

2%

0

0% 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Quelle: Masterarbeit von Pascal Ernst, «Der Einfluss der 2. Säule auf die Immobilienpreise in der Schweiz: Eine Vergangenheitsanalyse seit 1998 und eine Zukunftsprognose bis 2035», Universität Luzern, September 2016

und Werten des KGAST-Immobilienindex (Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen) approximativ berechnet werden. Die Ergebnisse zeigen, dass die Gelder, welche die Pensionskassen in Schweizer Immobilien investierten, mit grossen jährlichen Schwankungen von 0,8 Milliarden Franken in 1998 auf 5,7 Milliarden Franken in 2014 gestiegen sind. Damit ist auch der Anteil der Pensionskassen an den gesamten Bauinvestitionen in der Schweiz in der Beobachtungsperiode von 2 Prozent auf 9 Prozent angestiegen. DER BLICK NACH VORN

Nach der Analyse der Vergangenheit drängt sich die Frage auf, wie sich die künftige Investitions­tätigkeit der Pensionskassen am Schweizer Immobilienmarkt entwickeln wird. Ist mit weiter ansteigenden Neuanlagen zu rechnen? Kommt es zu einer Trend­ abschwächung oder gar zu einer Trendumkehr? Um Antworten auf diese Fragen zu finden, muss zum einen die künftige Entwicklung der gesamten Kapitalanlagen der Pensionskassen prognostiziert werden. Zum anderen sind Annahmen zu treffen, wie sich der Anteil der Schweizer Immobilienanlagen an den Gesamtanlagen der 2. Säule entwickeln wird. Das Bundesamt für Sozialversicherungen hat zuhanden des Bundesrats im Jahr 2013 den Kapitalstock der 2. Säule bis ins Jahr 2035 geschätzt. Diese Schätzungen basieren auf dem mittleren Szenario zur Bevölkerungsentwicklung des Bundesamts für Statistik. Pascal Ernst hat ein Alternativszenario durchgerechnet, das von der Annahme ausgeht, dass im Vergleich zum Grundszenario in Zukunft immer mehr BVG-Rentner anstelle einer Rente ihr Altersguthaben in Form einer einmaligen Kapitalauszahlung beziehen werden beziehungsweise beziehen müssen. Diese Annahme wird durch die aktuellen Entwicklungen gestützt: Angesichts tieferer erwarteter Renditen und steigender Lebenserwartung überwälzen immer mehr Pensionskassen wie beispielsweise diejenigen von IBM, Novartis oder Credit Suisse gewichtige Teile des Anlagerisikos auf die Rentner, indem sie diese zwingen, einen Teil ihres Alterskapitals nicht als Rente, sondern als Kapital zu beziehen. Zudem ziehen zunehmend mehr Versicherte den Kapitalbezug der lebenslänglichen Rente vor, weil der Prozentsatz, mit welchem das Altersguthaben in die jährliche Rente umgerechnet wird, laufend abnimmt.

113 KAPITAL

MARKTANTEILE DER PENSIONSKASSEN AM SCHWEIZER IMMOBILIENMARKT


SINKENDE WACHSTUMSRATEN DES PENSIONSKASSENVERMÖGENS

In beiden Szenarien wächst der Kapitalstock bis 2035 zwar noch an, die Wachstumsraten weisen aber eine sinkende Tendenz auf und fallen, verglichen mit denjenigen der Jahre 1998 bis 2014, bescheiden aus. Insbesondere im Alternativszenario ist für die kommenden 15 Jahre mit deutlich tieferen Zuwachsraten zu rechnen.

114 KAPITAL

AUSGEREIZTER PORTFOLIO-ANTEIL AN SCHWEIZER IMMOBILIEN

ENTWICKLUNG DES KAPITALSTOCKS DER 2. SÄULE IN MRD. CHF Durchschnittliche Wachstumsrate 1998 – 2014: 3,8 % Durchschnittliche Wachstumsrate Basisszenario: 2,2 % Durchschnittliche Wachstumsrate Alternativszenario: 1,8 % 1 200 1 100 1 000 900 800 700

600 Dies wird auch die künftige Investitionstätigkeit der Pensionskassen auf dem Schweizer Immobi500 lienmarkt tangieren. Pascal Ernst geht bei seinen 400 Prognosen zu den jährlichen Nettoinvestitionen 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 der 2. Säule im heimischen Immobilienmarkt davon aus, dass ihr Anteil am Gesamtvermögen auf dem NEUANLAGEN DER PENSIONSKASSEN IN erreichten Niveau stagnieren wird. Diese Annahme SCHWEIZER IMMOBILIEN IN MIO. CHF ist durchaus realistisch. Auf der einen Seite sind in Historische Werte ländische Immobilienanlagen im heutigen Zinsum Basisszenario Alternativszenario feld zwar sehr beliebt, weil sie eine attraktive Er6 000 tragsrendite abwerfen und zudem als Stabilisator im Gesamtportfolio wirken, da Direktanlagen und 5 000 Anlagen in nicht börsengehandelten Anlagestiftungen verzögert und abgedämpft auf Marktverände4 000 rungen reagieren. Auf der anderen Seite darf ihr 3 000 Anteil am Gesamtvermögen aber nicht zu hoch steigen, weil sie sonst zum Klumpenrisiko im Kontext 2 000 der Gesamtanlagen werden, was aus Diversifika­ 1 000 tionsüberlegungen nicht vernünftig ist. Es überrascht deshalb nicht, dass Vorsorgeeinrichtungen 0 im aktuellen Negativzinsumfeld und angesichts 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 drohender Kursverluste auf Obligationenanlagen Quelle: Masterarbeit von Pascal Ernst, «Der Einfluss der 2. Säule auf die vermehrt nach attraktiven Anlagemöglichkeiten Immobilienpreise in der Schweiz: Eine Vergangenheitsanalyse seit 1998 und eine Zukunftsprognose bis 2035», Universität Luzern, September 2016 ausserhalb der traditionellen Anlagekategorien suchen. Zu diesen alternativen Gefässen zählen erstrangige, besicherte Unternehmensanleihen (Senior Secured Loans), Infrastrukturanlagen, Beteiligungen am Aktienkapital von nicht börsengehandelten Unternehmen (Private Equity), Anlagen in Rohstoffe und Hedge Funds sowie vermehrt auch in Immobilien im Ausland. Die bisherigen Erfahrungen mit ausländischen Immobilienanlagen sind aber eher ernüchternd. Es hat sich gezeigt, dass die erzielbaren Renditen nach Berücksichtigung der Absicherungskosten für Währungsverluste und Aufwendungen für das Portfoliomanagement und die Liegenschaftenverwaltung vergleichsweise bescheiden ausfallen. Ausgehend von weiteren


KONSEQUENZEN FÜR DIE SCHWEIZER IMMOBILIENWIRTSCHAFT

Unabhängig vom gewählten Szenario wird sich die Rolle und Bedeutung der Schweizer Pensionskassen als Investoren auf dem Schweizer Immobilienmarkt in den kommenden Jahren abschwächen; im Alternativszenario sogar markant. Falls allerdings immer mehr Pensionierte anstelle einer Rente ihr Alterskapital beziehen beziehungsweise beziehen müssen, dürften der rückläufigen Nachfrage vonseiten der Pensionskassen zwei gegenläufige Trends gegenüberstehen. Zum einen ist mit einer zunehmenden Nachfrage von Privatpersonen zu rechnen, die nach der Pensionierung nach attraktiven Möglichkeiten für den Kauf von selbst genutztem und altersgerechtem Wohneigentum Ausschau halten. Zum anderen dürfte dieser Kreis von Personen auch vermehrt Kapital in Renditeliegenschaften und professionell gemanagte Anlagepools leiten, die im heimischen Immobilienmarkt investieren. Pascal Ernst, Jahrgang 1988, hat im Jahr 2014 ein Bachelorstudium und im Frühjahr 2017 ein Masterstudium in Politischer Ökonomie an der Universität Luzern abgeschlossen. Der Titel seiner Masterarbeit lautet: «Der Einfluss der 2. Säule auf die Immobilienpreise in der Schweiz: Eine Vergangenheitsanalyse seit 1998 und eine Zukunftsprognose bis 2035». Während seiner Studienzeit arbeitete der gebürtige Zürcher unter anderem bei einem international tätigen Dienstleistungsunternehmen für Business-to-Business-Wirtschaftsinformationen.

DR. URS ERNST Der 64-Jährige ist Vizepräsident des Verwaltungsrats der Halter Holding AG. Er hat an der Universität Basel Ökonomie studiert und danach doktoriert. Knapp 20 Jahre war er für eine renommierte Privatbank in Zürich tätig. Er startete als Finanzanalyst und war zum Schluss Finanzchef der Gruppe. Mit 50 Jahren machte er sich selbstständig. Seither unterstützt er Pensionskassen, Stiftungen und Unternehmen bei der Kapitalanlage. Zu seinen aktuellen Mandaten zählen die Präsidien des Anlageausschusses der Pensionskasse Basel-Stadt und der Anlagekommission der Transparenta Sammelstiftung für berufliche Vorsorge. Zudem ist er Mitglied des Verwaltungsrats einer Privatbank mit Sitz in Basel. Als Hobby betreibt er zusammen mit einem Gleichgesinnten einen Oldtimer-Rennstall für Austin Healeys. Urs Ernst ist verheiratet und Vater von drei erwachsenen Kindern. Halter AG > Seite 125

11 5 KAPITAL

Annahmen zur Wertentwicklung und zum Ertrag der Immobilienanlagen, hat Pascal Ernst die jährlichen Investitionen aus der 2. Säule in den Schweizer Immobilienmarkt unter dem Basisszenario des Bundesamts für Sozialversicherungen und unter seinem Alternativszenario prognostiziert. In beiden Szenarien liegt die prognostizierte Investitionstätigkeit der Pensionskassen in Schweizer Immobilien deutlich unter den Vergangenheitswerten. Insbesondere im Alternativszenario ist in den kommenden 12 Jahren mit einer markanten Abnahme der jährlichen Neugeldzuflüsse zu rechnen, die von Pensionskassen in den heimischen Immobilienmarkt geleitet werden.


HIER LIEGT MEHR DRIN

116 KAPITAL

Text: David Naef Grafik: Halter Immobilien

In den Anlageportfolios von institutionellen wie auch privaten Investoren nahmen Immobilien historisch betrachtet immer einen vergleichsweise tiefen Stellenwert ein. Dies hat sich im letzten Jahrzehnt grundlegend verändert: Die meisten Anleger stockten ihre Immobilienquote massiv auf. Doch nach wie vor werden Immobilien nicht mit der gleichen Systematik und Professionalität betreut wie beispielsweise Wertschriften oder Beteili­gungen. Dabei stünden gezielte Angebote zur strategischen Portfolioentwicklung bereit.

Viele Anleger bewegen sich neuerdings auf unbekanntem Terrain. Um ihren privaten Auftraggebern langfristige Perspektiven und damit verbunden bessere Gewinnchancen zu erschliessen, betätigen sich auch Family-Offices zunehmend im Bereich der Immobilienanlagen. Bei der strategischen Neuausrichtung eines Portfolios fällt nicht selten der Entscheid, sich von Minderheitsanteilen und indirekten Anlagen zu trennen und künftig vermehrt auf direkt gehaltene Immobilien im Alleineigentum zu setzen. Der Fokus richtet sich nun auf die Akquisition weiterer Immobilien oder ganzer Portfolios. Dadurch sieht sich der Asset-Manager unvermittelt mit unzähligen neu gelagerten Fragestellungen konfrontiert: Welche Wertsteigerungspotenziale beinhalten die bestehenden und die neu erworbenen Immobilien? Wo liegen die Chancen und Risiken des Portfolios? Welche Diversifikationsmöglichkeiten gibt es? Welche Sanierungs-, Erweiterungs- oder Neubauprojekte sind zu priorisieren? Für die Beantwortung dieser Fragen braucht es neben der eigenen ausgewiesenen Finanzkompetenz zusätzliches immobilienspezifisches Know-how. Es gilt, einen unternehmerischen Sparringspartner zu finden, dessen strukturierter Vorgehensansatz zur Immobilienportfolio-Entwicklung der bei Kapitalmarktanlagen etablierten Methodenkompetenz in vielerlei Hinsicht ähnlich ist. POTENZIALE AKTIVIEREN

Das oberste Ziel des Real-Estate-Asset-Managements ist die Wertsicherung der bestehenden Immobilien, das Verwalten enthaltener Risiken, die positive Wertentwicklung durch Ertragssteigerungen und Kostensenkungen im Bestand sowie der Zukauf neuer Immobilien. Auch Umschichtungen, das heisst der Verkauf eines Objekts zugunsten einer Ersatzinvestition mit besserem Risiko-Rendite-Verhältnis, können zu einer langfristig positiven Entwicklung des Portfolios beitragen. In vielen Immobilienportfolios wird das Potenzial des Bestands jedoch nur ungenügend aktiviert, geschweige denn systematisch erschlossen. Ein Grund dafür mag sein, dass die relevanten Daten zu dessen Identifikation nicht verfügbar sind. Doch wie sollen brachliegende Potenziale ausgeschöpft werden, wenn sie nicht oder nur ungenügend eingeschätzt und abgebildet sind? Leider gibt es in vielen Portfolios keine Objektblätter zu den einzelnen Liegenschaften, die klare


VIERSTUFIGES VERFAHREN DER PORTFOLIO-ENTWICKLUNG Analyse – Datenerhebung – Portfoliostruktur – Potenziale – Chancen / Risiken – Kennzahlenbildung – Vergleich Benchmarks

Portfoliostrategie –A  nlegerprofil und Immobilienstrategie – Zieldefinition – Diversifikationsmöglichkeiten

Strategie-Umsetzung – Businesspläne – Investitionsplan – 10-Jahres-Pläne – Planung und Realisierung

Objektstrategien – Abschätzung Handlungs­spielräume – Grobstrategie Objekte – Bewirtschaftungsstrategie

Objekttriage

Asset-Manager haben die Möglichkeit, Immobilienportfolios mit fachlicher Unterstützung für die Zukunft fit zu machen.

DIE FINANZWELT ALS VORBILD

Eine strategisch ausgerichtete Portfolio-Entwicklung bedingt einen auf den Eigentümer zugeschnittenen Prozess. Dieser führt von der Datenerhebung über die Strategiedefinition bis hin zur effektiven Umsetzung mit zugehörigem Controlling auf allen Ebenen des Immobilienmanagements. Mit diesem Vorgehen können Fehlinvestitionen und Verzögerungen bei der Strategieumsetzung vermieden sowie die damit verbundenen Risiken gesenkt werden. Ist der Entscheid zur strategischen Entwicklung eines Immobilienportfolios gefällt, bietet sich ein Vorgehen an, welches Parallelen zur Finanzwelt aufweist. Dort hat sich der systematische Ansatz zur Analyse und Bewirtschaftung von Wertschriftenportfolios längst etabliert. Die Basis bildet jeweils ein strukturierter und zielgerichteter Prozess mit dem Ziel: Potenziale identifizieren, bestehende Werte sichern, neue Werte schaffen.

DIE ANALYSE VERSCHAFFT KLARHEIT

Bei der Analyse eines Portfolios geht es zunächst darum, die relevanten Daten der verschiedenen Immobilien zu erheben, die Struktur abzubilden, die Risiken zu erfassen, die Potenziale einzuschätzen und markante Kennzahlen mit Benchmarks zu vergleichen. Als Resultat liegen damit zum einen für alle Liegenschaften sogenannte Objektblätter vor, welche im Sinne eines Steckbriefs die wichtigen Eckpunkte enthalten: baulicher Zustand, Nutzungsübersicht, Ausnützungsreserve, Ertrags- und Kostenstruktur, Leerstand, Verkehrswert und Performance. Damit lässt sich eine Grobstrategie in den Bereichen Optimierung, Entwicklung, Sanierung, Ersatzneubau oder Exit definieren. Sie dient der Bewirtschaftung und dem Asset-Management als Richtlinie für den laufenden Unterhalt und die Planung der mittel- bis langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Zum anderen werden sämtliche Objektpotenziale in einer Portfolio-Übersicht dargestellt. Diese übernimmt die Funktion eines Cockpits, zeigt die identifizierten Handlungsfelder auf und dient der Überwachung einer Umsetzung der definierten Strategien. Der Abschluss dieser Analysearbeiten führt meist zu einem Aha-Erlebnis bei den Portfolioverantworlichen und ihren Auftraggebern: Endlich besteht eine konsolidierte Übersicht sämtlicher Potenziale im Portfolio, die sich oft in ungeahnter Grössenordnung präsentieren. Zudem zeigt das Cockpit anhand eines Ampelsystems mit einem Blick auf, wie viele Objekte in den nächsten Jahren besondere Aufmerksamkeit erfordern und damit auch Ressourcen und Kapital absorbieren werden.

117 KAPITAL

Aussagen zu vorhandenen Potenzialen wie zum Beispiel Ausnützung, Ertragsstruktur oder Betriebskosten machen. Fehlt darüber hinaus ein transparentes Benchmarking mit Vergleichsportfolios, so bleibt eine unterdurchschnittliche Performance im schlechtesten Fall sogar unbemerkt. Damit ein solcher Vergleich von Portfolios möglich wird, sind relevante Daten und Kennzahlen zu erheben. Neben einer ungenügenden Qualität der Grundlagendaten fehlt oft auch eine klare Strategie für die Weiterentwicklung. Ohne sie ist jedoch nicht gewährleistet, dass den Bedürfnissen des Eigentümers entsprochen und der übergeordneten Immobilienstrategie Rechnung getragen wird.


DIE PORTFOLIO-STRATEGIE

Ist die Portfolio-Übersicht erstellt, können, gestützt auf die Analysedaten und unter Berücksichtigung des Anlegerprofils, einerseits die übergeordnete Immobilienstrategie, andererseits als Verfeinerung davon die konkrete Portfoliostrategie formuliert werden. Massgebend sind dabei insbesondere die Risiko-Affinität, die Anlagekriterien und die Diversifikationsabsichten des Eigentümers. Neben klar messbaren Zielgrössen fliessen oft auch qualitative oder emotionale Überlegungen in die Strategie ein. Sämtliche Kriterien werden im Hinblick auf das später zu etablierende Controlling stringent erfasst und definiert. Benötigt wird auch eine Zeitachse für die Umsetzung der Portfoliostrategie.

118 KAPITAL

DER BLICK AUF JEDES EINZELNE OBJEKT

In einem nächsten Schritt können für die einzelnen Liegenschaften die Handlungsspielräume eingeschätzt, Szenarien gebildet, virtuelle Projekte erstellt sowie Vergleiche und Sensitivitätsbetrachtungen vorgenommen werden. Aus diesen Erkenntnissen lassen sich grobe Objektstrategien ableiten. Diese sind mit der Portfoliostrategie und den dort festgehaltenen Zielen abzugleichen. Gestützt darauf, erfolgt die Priorisierung der Objekte mit den zugehörigen Massnahmen. Zusammenfassend werden diese Informationen in einer Bewirtschaftungsstrategie festgehalten und an die verantwortlichen Stellen kommuniziert. Damit ist die Grundlagenarbeit abgeschlossen. Mittels Triage werden nun die Objekte anhand der Portfolio-Übersicht und der festgelegten Objektstrategien priorisiert. Der Fokus liegt dabei bestenfalls nicht nur auf Objekten mit akutem Handlungsbedarf (z. B. infolge Instandsetzungsstau), sondern auch auf jenen, bei welchen die grössten Potenziale mit dem geringsten Aufwand in Werte umgewandelt werden können. Aus der Priorisierung ergibt sich eine Langzeitplanung, welche die Staffelung beziehungsweise Überlagerung der verschiedenen Projekte veranschaulicht. Die Resultate dieses Bearbeitungsschritts lösen bei allen Beteiligten oft ein weiteres Mal Erstaunen aus, wie ein aktuelles Beratungsmandat von Halter Immobilien zeigt: Aus der Analyse des Portfolios eines privaten Eigentümers mit knapp einem Dutzend mittelgrosser Anlageobjekte ergab sich eine Handlungsstrategie, die für die kommenden zehn Jahre die Realisierung von zwei Ersatzneubauten

und eine Totalsanierung mit Erweiterungsbau vorsah. Dafür wurde ein Kapitalbedarf von 120 Millionen Franken ermittelt. Bezogen auf die Portfoliogrösse, stellte dies eine substanzielle Summe dar, welche eine sorgfältige Investitionsplanung erforderlich machte.
 KLAR DEFINIERTE VORGEHENSWEISE

Nach der Ermittlung der Objektbedürfnisse liegen alle Anstrengungen fortan auf der Strategie-Umsetzung. Für die priorisierten Objekte werden, gestützt auf die einzelnen Objektstrategien, entsprechende Businesspläne erstellt. Diese beinhalten jeweils einen Investitionsplan über die nächsten zehn Jahre. Für den gleichen Zeitraum wird eine Erfolgsrechnung simuliert. Die Summe aller Objektbusinesspläne ermöglicht in aggregierter Form eine Gesamtschau für das Portfolio in Bezug auf zentrale Grössen wie zum Beispiel den Finanzierungsbedarf, den Cashflow oder die Wertentwicklung. Schliesslich werden die identifizierten Projekte initialisiert (Sanierung, Neubau oder Verkauf ) und die Diversifikationsabsichten (Zukauf ) zielgerichtet umgesetzt. Dieses systematische, strukturierte und ganzheitliche Vorgehen gewährleistet die Umsetzung geeigneter Massnahmen zum richtigen Zeitpunkt mit einer klar definierten Stossrichtung. Als weiteres Beispiel einer klugen Portfoliostrategie mag das vorbildliche Handeln einer Zürcher Baugenossenschaft dienen: Im Bewusstsein um die Notwendigkeit einer verlässlichen Langfristplanung für die erforderliche Erneuerung ihrer in die Jahre gekommenen Siedlungen beschlossen die Verantwortlichen, für fünf Überbauungen je einen Potenzialvergleich zwischen den beiden Varianten Sanierung und Ersatzneubau erstellen zu lassen. Die Erkenntnisse daraus werden nun unter anderem dazu genutzt, die anstehenden Investitionen über die nächsten zwanzig Jahre ideal zu staffeln und die Unterhaltsstrategie so zu gestalten, dass das Risiko einer Kapitalvernichtung minimiert wird. Die strategische Portfolio-Entwicklung wird mit dieser Vorgehensweise zum integralen Bestandteil eines professionellen Portfoliomanagements zur Sicherung und Entwicklung der verantworteten Immobilienwerte. Der Autor ist Geschäftsführer von Halter Immobilien. Halter AG, Immobilien > Seite 140


«DIE DIGITALISIERUNG HAT GERADE ERST BEGONNEN.»

Die Entwicklung des Attisholz-Areals ist ein Generationenprojekt und wird uns lange beschäftigen. Die Industriebrache lebt davon, dass sie trotz ihrer überwältigenden Dimensionen ein sehr idyllischer Ort an der Aare mit grosser Vergangenheit ist. Ich möchte hier aber noch nicht zu viel sagen. Wir haben bereits eine Idee von unserem Vorgehen, und ich bin überzeugt, dass noch in diesem Jahr erste Ergebnisse vorgestellt werden. Die klassischen ehemaligen Industrie-Areale in den Subzentren sind praktisch alle entwickelt. Was heisst das für Sie als Immobilienspezialist? Die Ausgangslage hat sich tatsächlich verändert. Es rücken Standorte in den Fokus, die sich in Bezug auf ihre Zentrumsnähe und Erschliessung nicht mit Zürich-Nord oder dem Limmattal messen können. Dies bedeutet, dass wir mehr denn je gefordert sind, von Beginn an überzeugende Projekte zu lancieren. Mit der richtigen Projektidentität können auch zweitklassige Standorte zu einer attraktiven Destination mit regionaler Ausstrahlung werden und Märkte erschliessen, die über das traditionelle Einzugsgebiet hinausreichen. Es kommt aber noch ein weiterer Aspekt hinzu. Wir sind davon überzeugt, dass sich die Kriterien für die Beurteilung eines Standorts durch die Digitalisierung mittelfristig ändern werden. Das Mobilitäts- und Arbeitsverhalten wandelt sich. Entwicklungen im Bereich von selbstfahrenden Personenwagen und ortsunabhängigen Arbeitsplätzen stehen bevor. Bereits heute ist eine Immobilie an bestens erschlossener CityLage wegen des wachsenden Verkehrsaufkommens nicht unbedingt besser erreichbar als ein Objekt an einem dezentralen Standort. Halter hat die Mehrheit an der Raumgleiter AG erworben. Diese ist auf die digitalisierte Planung und Umsetzung von Bauprojekten spezialisiert. Was waren die Gründe? Unserer Branche steht eine Digitalisierungswelle bevor, und es gibt verschiedene Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Man kann sich selbst und die Mitarbeitenden fit machen, oder man holt sich das Know-how von jemandem, der bereits Erfahrungen gesammelt hat und über ein Geschäftsmodell verfügt. Mit der Firma Raumgleiter und ihrem Geschäftsführer Martin Meier verbindet uns eine langjährige Zusammenarbeit. Die Mehrheitsbeteiligung war insofern ein logischer Schritt. Damit rüsten wir uns bei Halter für die Herausforderungen der Digitalisierung.

WO WERTVOLLES IM ZENTRUM STEHT

1 26 HALTE R AG

Markus Mettler, CEO Halter AG

Komplex: Sie sind seit zehn Jahren bei Halter tätig, die letzten sechs Jahre als CEO. Wie ist Ihre Zwischenbilanz? Markus Mettler: Die zehn Jahre lassen sich in drei Abschnitte einteilen. Meine erste Zeit galt dem Aufbau der Geschäftseinheit Entwicklungen. Das war eine sehr inspirierende Aufgabe. Ich konnte mit wenigen Mitarbeitenden praktisch bei null beginnen. Im vierten Jahr folgte der Übertritt in die Gruppenleitung als CEO. Diese Phase war eine meiner grössten Herausforderungen. Während des Aufbaus von Halter Entwicklungen waren wir völlig auf das neue Geschäftsmodell konzentriert, nun galt es, das ganze Unternehmen auf eine kongruente Strategie zu trimmen – eine spannende Aufgabe, die aber auch viel Substanz gekostet hat. In den vergangenen drei bis vier Jahren konnten wir dann die Früchte ernten. Die Arbeit an der Strategie und die systematische Aufstellung unserer Geschäftseinheiten haben sich gelohnt. Ist die Möglichkeit der Mitarbeiterbeteiligung am Unternehmen, die seit Ende 2016 besteht, Teil dieser Strategie? Natürlich. Es war eines meiner strategischen Ziele, die strukturellen Voraussetzungen für eine Mitarbeiterbeteiligung zu schaffen. Vergangenes Jahr waren wir dann so weit. Mit der Möglichkeit der Beteiligung können wir allen Mitarbeitenden eine Perspektive bieten, die in unserer Branche nicht alltäglich ist. Das ist ein wichtiges Zeichen – nach innen und nach aussen. Vergangenes Jahr erwarb Halter das stillgelegte Industrie-Areal Attisholz. Seine Grösse ist Küche enorm. Wie geht man ein solches Projekt an?

+

Bad Innenausbau

Hergestellt in Muotathal – orea-kuechen.ch


«DIE DIGITALISIERUNG HAT GERADE ERST BEGONNEN.»

Die Entwicklung des Attisholz-Areals ist ein Generationenprojekt und wird uns lange beschäftigen. Die Industriebrache lebt davon, dass sie trotz ihrer überwältigenden Dimensionen ein sehr idyllischer Ort an der Aare mit grosser Vergangenheit ist. Ich möchte hier aber noch nicht zu viel sagen. Wir haben bereits eine Idee von unserem Vorgehen, und ich bin überzeugt, dass noch in diesem Jahr erste Ergebnisse vorgestellt werden. Die klassischen ehemaligen Industrie-Areale in den Subzentren sind praktisch alle entwickelt. Was heisst das für Sie als Immobilienspezialist? Die Ausgangslage hat sich tatsächlich verändert. Es rücken Standorte in den Fokus, die sich in Bezug auf ihre Zentrumsnähe und Erschliessung nicht mit Zürich-Nord oder dem Limmattal messen können. Dies bedeutet, dass wir mehr denn je gefordert sind, von Beginn an überzeugende Projekte zu lancieren. Mit der richtigen Projektidentität können auch zweitklassige Standorte zu einer attraktiven Destination mit regionaler Ausstrahlung werden und Märkte erschliessen, die über das traditionelle Einzugsgebiet hinausreichen. Es kommt aber noch ein weiterer Aspekt hinzu. Wir sind davon überzeugt, dass sich die Kriterien für die Beurteilung eines Standorts durch die Digitalisierung mittelfristig ändern werden. Das Mobilitäts- und Arbeitsverhalten wandelt sich. Entwicklungen im Bereich von selbstfahrenden Personenwagen und ortsunabhängigen Arbeitsplätzen stehen bevor. Bereits heute ist eine Immobilie an bestens erschlossener CityLage wegen des wachsenden Verkehrsaufkommens nicht unbedingt besser erreichbar als ein Objekt an einem dezentralen Standort. Halter hat die Mehrheit an der Raumgleiter AG erworben. Diese ist auf die digitalisierte Planung und Umsetzung von Bauprojekten spezialisiert. Was waren die Gründe? Unserer Branche steht eine Digitalisierungswelle bevor, und es gibt verschiedene Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Man kann sich selbst und die Mitarbeitenden fit machen, oder man holt sich das Know-how von jemandem, der bereits Erfahrungen gesammelt hat und über ein Geschäftsmodell verfügt. Mit der Firma Raumgleiter und ihrem Geschäftsführer Martin Meier verbindet uns eine langjährige Zusammenarbeit. Die Mehrheitsbeteiligung war insofern ein logischer Schritt. Damit rüsten wir uns bei Halter für die Herausforderungen der Digitalisierung.

WO WERTVOLLES IM ZENTRUM STEHT

1 26 HALTE R AG

Markus Mettler, CEO Halter AG

Komplex: Sie sind seit zehn Jahren bei Halter tätig, die letzten sechs Jahre als CEO. Wie ist Ihre Zwischenbilanz? Markus Mettler: Die zehn Jahre lassen sich in drei Abschnitte einteilen. Meine erste Zeit galt dem Aufbau der Geschäftseinheit Entwicklungen. Das war eine sehr inspirierende Aufgabe. Ich konnte mit wenigen Mitarbeitenden praktisch bei null beginnen. Im vierten Jahr folgte der Übertritt in die Gruppenleitung als CEO. Diese Phase war eine meiner grössten Herausforderungen. Während des Aufbaus von Halter Entwicklungen waren wir völlig auf das neue Geschäftsmodell konzentriert, nun galt es, das ganze Unternehmen auf eine kongruente Strategie zu trimmen – eine spannende Aufgabe, die aber auch viel Substanz gekostet hat. In den vergangenen drei bis vier Jahren konnten wir dann die Früchte ernten. Die Arbeit an der Strategie und die systematische Aufstellung unserer Geschäftseinheiten haben sich gelohnt. Ist die Möglichkeit der Mitarbeiterbeteiligung am Unternehmen, die seit Ende 2016 besteht, Teil dieser Strategie? Natürlich. Es war eines meiner strategischen Ziele, die strukturellen Voraussetzungen für eine Mitarbeiterbeteiligung zu schaffen. Vergangenes Jahr waren wir dann so weit. Mit der Möglichkeit der Beteiligung können wir allen Mitarbeitenden eine Perspektive bieten, die in unserer Branche nicht alltäglich ist. Das ist ein wichtiges Zeichen – nach innen und nach aussen. Vergangenes Jahr erwarb Halter das stillgelegte Industrie-Areal Attisholz. Seine Grösse ist Küche enorm. Wie geht man ein solches Projekt an?

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Bad Innenausbau

Hergestellt in Muotathal – orea-kuechen.ch


Balz Halter Präsident

Dr. Urs Ernst Vizepräsident

Roger Dettwiler Mitglied

Dr. Nicolas Iynedjian Mitglied

CEO Markus Mettler 1

KOMMUNIKATION

RECHTSDIENST

Sandra Wetzel 1

Bernhard Mauerhofer 1

1 23 HALTE R AG

Leiterin Kommunikation

Leiter Rechtsdienst

BUSINESS DEVELOPMENT

ENTWICKLUNGEN

GESAMTLEISTUNGEN

RENOVATIONEN

IMMOBILIEN

RAUMGLEITER

Thomas Häusler

Ede I. Andràskay 1

Felix Hegetschweiler 1

Felix Hegetschweiler 1

David Naef 1

Martin A. Meier 1 Geschäftsführer

CFO

GESCHÄFTSLEITUNG

GESCHÄFTSLEITUNG

GESCHÄFTSLEITUNG

GESCHÄFTSLEITUNG

GESCHÄFTSLEITUNG

Nicole Dalmus

Silvan Bohnet

Frédéric Boy

Frédéric Boy

Roman Egger

Christoph Altermatt

Leiterin Internal Services, BPM und Berufsbildung

Paulo Brandao

Andreas Dittli

Daniel Handschin

Daniel Grando

Tom Böninger

Marc Funcek

Leiter Renovationen

Jacques Hamers

Matthias Knuser

Andreas Campi

Diego Frey

André Meier

Patrick Mandlehr

Mario Ercolani

Maik Neuhaus

Andreas Wüthrich

Thomas Lehmann

Anna von Sydow-Blumberg

Giancarlo Perotto

Christian Ulrich

Zentralschweiz

Geschäftsführer

Geschäftsführer

Geschäftsführer

Geschäftsführer

CORPORATE SERVICES Thomas Bachmann 1

Florian Revaz 1 Westschweiz

Raphael Strub Region Basel

Olivier Thomas Arc lémanique

Alex Valsecchi 1 Region Zürich

Herbert Zaugg 1 Region Bern

Leiter Entwicklung Leiter Entwicklung Leiter Entwicklung

Leiter Baumanagement Leiter Baumanagement Leiter Entwicklung

Leiter Ausführung Leiter Ausführung Leiter Ausführung Leiter Entwicklung und Akquisition

Leiter Renovationen

Leiter Bauservice Leiter Bauservice

Andres Stierli

Leiter ICT

Brigitte Lombardo

Personalverantwortliche

Alessandro Randazzo Group & Project Controller

Leiterin Ausführung

Leiter Umbau und Sanierung

Jakob N. B. Zophoniasson Leiter Ausführung

1 Mitglied der Gruppenleitung

Mit einer Mehrheitsbeteiligung an Raumgleiter, dem Spezialisten für Virtual und Augmented Reality, Animation und BIM, hat Halter einen weiteren wichtigen Schritt in die digitale Zukunft getan. Der Know-how-Zuwachs sichert den Unternehmenseinheiten Entwicklungen, Gesamtleistungen, Renovationen und Immobilien Kompetenz und Innovationskraft. Die Halter-Gruppe sieht sich als starkes Netzwerk für Bau- und Immobilienleistungen, die auf unterschiedlichste Kundenbedürfnisse zugeschnitten sind.

1 25 HALTE R AG

ENTWICKLUNG AUF ALLEN EBENEN

VERWALTUNGSRAT


Balz Halter Präsident

Dr. Urs Ernst Vizepräsident

Roger Dettwiler Mitglied

Dr. Nicolas Iynedjian Mitglied

CEO Markus Mettler 1

KOMMUNIKATION

RECHTSDIENST

Sandra Wetzel 1

Bernhard Mauerhofer 1

1 23 HALTE R AG

Leiterin Kommunikation

Leiter Rechtsdienst

BUSINESS DEVELOPMENT

ENTWICKLUNGEN

GESAMTLEISTUNGEN

RENOVATIONEN

IMMOBILIEN

RAUMGLEITER

Thomas Häusler

Ede I. Andràskay 1

Felix Hegetschweiler 1

Felix Hegetschweiler 1

David Naef 1

Martin A. Meier 1 Geschäftsführer

CFO

GESCHÄFTSLEITUNG

GESCHÄFTSLEITUNG

GESCHÄFTSLEITUNG

GESCHÄFTSLEITUNG

GESCHÄFTSLEITUNG

Nicole Dalmus

Silvan Bohnet

Frédéric Boy

Frédéric Boy

Roman Egger

Christoph Altermatt

Leiterin Internal Services, BPM und Berufsbildung

Paulo Brandao

Andreas Dittli

Daniel Handschin

Daniel Grando

Tom Böninger

Marc Funcek

Leiter Renovationen

Jacques Hamers

Matthias Knuser

Andreas Campi

Diego Frey

André Meier

Patrick Mandlehr

Mario Ercolani

Maik Neuhaus

Andreas Wüthrich

Thomas Lehmann

Anna von Sydow-Blumberg

Giancarlo Perotto

Christian Ulrich

Zentralschweiz

Geschäftsführer

Geschäftsführer

Geschäftsführer

Geschäftsführer

CORPORATE SERVICES Thomas Bachmann 1

Florian Revaz 1 Westschweiz

Raphael Strub Region Basel

Olivier Thomas Arc lémanique

Alex Valsecchi 1 Region Zürich

Herbert Zaugg 1 Region Bern

Leiter Entwicklung Leiter Entwicklung Leiter Entwicklung

Leiter Baumanagement Leiter Baumanagement Leiter Entwicklung

Leiter Ausführung Leiter Ausführung Leiter Ausführung Leiter Entwicklung und Akquisition

Leiter Renovationen

Leiter Bauservice Leiter Bauservice

Andres Stierli

Leiter ICT

Brigitte Lombardo

Personalverantwortliche

Alessandro Randazzo Group & Project Controller

Leiterin Ausführung

Leiter Umbau und Sanierung

Jakob N. B. Zophoniasson Leiter Ausführung

1 Mitglied der Gruppenleitung

Mit einer Mehrheitsbeteiligung an Raumgleiter, dem Spezialisten für Virtual und Augmented Reality, Animation und BIM, hat Halter einen weiteren wichtigen Schritt in die digitale Zukunft getan. Der Know-how-Zuwachs sichert den Unternehmenseinheiten Entwicklungen, Gesamtleistungen, Renovationen und Immobilien Kompetenz und Innovationskraft. Die Halter-Gruppe sieht sich als starkes Netzwerk für Bau- und Immobilienleistungen, die auf unterschiedlichste Kundenbedürfnisse zugeschnitten sind.

1 25 HALTE R AG

ENTWICKLUNG AUF ALLEN EBENEN

VERWALTUNGSRAT


«DIE DIGITALISIERUNG HAT GERADE ERST BEGONNEN.»

1 26 HALTE R AG

Markus Mettler, CEO Halter AG

Komplex: Sie sind seit zehn Jahren bei Halter tätig, die letzten sechs Jahre als CEO. Wie ist Ihre Zwischenbilanz? Markus Mettler: Die zehn Jahre lassen sich in drei Abschnitte einteilen. Meine erste Zeit galt dem Aufbau der Geschäftseinheit Entwicklungen. Das war eine sehr inspirierende Aufgabe. Ich konnte mit wenigen Mitarbeitenden praktisch bei null beginnen. Im vierten Jahr folgte der Übertritt in die Gruppenleitung als CEO. Diese Phase war eine meiner grössten Herausforderungen. Während des Aufbaus von Halter Entwicklungen waren wir völlig auf das neue Geschäftsmodell konzentriert, nun galt es, das ganze Unternehmen auf eine kongruente Strategie zu trimmen – eine spannende Aufgabe, die aber auch viel Substanz gekostet hat. In den vergangenen drei bis vier Jahren konnten wir dann die Früchte ernten. Die Arbeit an der Strategie und die systematische Aufstellung unserer Geschäftseinheiten haben sich gelohnt. Ist die Möglichkeit der Mitarbeiterbeteiligung am Unternehmen, die seit Ende 2016 besteht, Teil dieser Strategie? Natürlich. Es war eines meiner strategischen Ziele, die strukturellen Voraussetzungen für eine Mitarbeiterbeteiligung zu schaffen. Vergangenes Jahr waren wir dann so weit. Mit der Möglichkeit der Beteiligung können wir allen Mitarbeitenden eine Perspektive bieten, die in unserer Branche nicht alltäglich ist. Das ist ein wichtiges Zeichen – nach innen und nach aussen. Vergangenes Jahr erwarb Halter das stillgelegte Industrie-Areal Attisholz. Seine Grösse ist enorm. Wie geht man ein solches Projekt an?

Die Entwicklung des Attisholz-Areals ist ein Generationenprojekt und wird uns lange beschäftigen. Die Industriebrache lebt davon, dass sie trotz ihrer überwältigenden Dimensionen ein sehr idyllischer Ort an der Aare mit grosser Vergangenheit ist. Ich möchte hier aber noch nicht zu viel sagen. Wir haben bereits eine Idee von unserem Vorgehen, und ich bin überzeugt, dass noch in diesem Jahr erste Ergebnisse vorgestellt werden. Die klassischen ehemaligen Industrie-Areale in den Subzentren sind praktisch alle entwickelt. Was heisst das für Sie als Immobilienspezialist? Die Ausgangslage hat sich tatsächlich verändert. Es rücken Standorte in den Fokus, die sich in Bezug auf ihre Zentrumsnähe und Erschliessung nicht mit Zürich-Nord oder dem Limmattal messen können. Dies bedeutet, dass wir mehr denn je gefordert sind, von Beginn an überzeugende Projekte zu lancieren. Mit der richtigen Projektidentität können auch zweitklassige Standorte zu einer attraktiven Destination mit regionaler Ausstrahlung werden und Märkte erschliessen, die über das traditionelle Einzugsgebiet hinausreichen. Es kommt aber noch ein weiterer Aspekt hinzu. Wir sind davon überzeugt, dass sich die Kriterien für die Beurteilung eines Standorts durch die Digitalisierung mittelfristig ändern werden. Das Mobilitäts- und Arbeitsverhalten wandelt sich. Entwicklungen im Bereich von selbstfahrenden Personenwagen und ortsunabhängigen Arbeitsplätzen stehen bevor. Bereits heute ist eine Immobilie an bestens erschlossener CityLage wegen des wachsenden Verkehrsaufkommens nicht unbedingt besser erreichbar als ein Objekt an einem dezentralen Standort. Halter hat die Mehrheit an der Raumgleiter AG erworben. Diese ist auf die digitalisierte Planung und Umsetzung von Bauprojekten spezialisiert. Was waren die Gründe? Unserer Branche steht eine Digitalisierungswelle bevor, und es gibt verschiedene Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Man kann sich selbst und die Mitarbeitenden fit machen, oder man holt sich das Know-how von jemandem, der bereits Erfahrungen gesammelt hat und über ein Geschäftsmodell verfügt. Mit der Firma Raumgleiter und ihrem Geschäftsführer Martin Meier verbindet uns eine langjährige Zusammenarbeit. Die Mehrheitsbeteiligung war insofern ein logischer Schritt. Damit rüsten wir uns bei Halter für die Herausforderungen der Digitalisierung.


UNTERNEHMENSDATEN Personalbestand per 31. 12. 2016 247 Mitarbeitende

Umsatz 2016

Über 500 Mio. CHF

ADRESSEN Hauptsitz Zürich

Halter AG, Hardturmstrasse 134, CH – 8005 Zürich, T +41 44 434 24 00

Geschäftsstelle Basel

Halter AG, Freilager-Platz 4, CH – 4142 Münchenstein, T +41 61 404 46 40

Geschäftsstelle Bern

Halter AG, Europaplatz 1A, CH – 3008 Bern, T +41 31 925 91 91

Geschäftsstelle Luzern

Halter AG, Zihlmattweg 46, CH – 6005 Luzern, T +41 41 414 35 40

Geschäftsstelle Lausanne

Halter SA, Route de Berne 99, CH – 1010 Lausanne, T +41 21 310 13 00

Raumgleiter AG

Pfingstweidstrasse 106 CH – 8005 Zürich, T +41 44 202 70 80

www.halter.ch

1 27 HALTE R AG

Wird Raumgleiter nun zur Forschungs- und Entwicklungsabteilung von Halter? Das brächte uns nicht weiter. Entscheidend ist doch, dass die Digitalisierung in die Projekte hineingetragen wird. In diesem Sinne operiert Raumgleiter auch weiterhin eigenständig am Markt. Die angestammten Kunden werden keinen Unterschied bemerken. Als Immobilienentwickler haben wir die Möglichkeit, Innovationen kontinuierlich in unsere Projekte zu integrieren. Die Bausparte ist nicht von Zyklen der Marktreife abhängig wie andere Branchen. Wo sehen Sie konkret die grössten Chancen oder auch Gefahren der zunehmenden Digitalisierung in Bezug auf Ihre Geschäftsmodelle? Die Auswirkungen sind je nach Geschäftsmodell ganz unterschiedlich. Bei Halter Entwicklungen sehe ich vor allem eine Effizienzsteigerung in den Prozessen. Für Halter Gesamtleistungen stellt der Umbruch dagegen eine viel grössere Veränderung dar. Die Digitalisierung wird das Gesamtleistermodell noch beflügeln, da wir in der Lage sein werden, Benchmark-Verträge auf Basis von analytischen Projekten anzubieten. Das schwerfällige Modell der TU-Submission wird durch die gesteigerte Transparenz zunehmend in Bedrängnis kommen. Im Bereich der Beratungsdienstleistungen, wie sie Halter Immobilien anbietet, werden die Umwälzungen ebenfalls beträchtlich sein. Es entstehen ganz neue Beratungsmodelle, existierende Dienstleistungen werden sich stark verändern. Ich denke dabei zum Beispiel an die Vermarktung, aber auch an die Bewirtschaftung.


«JEDES PROJEKT IST EINE NEUE HERAUSFORDERUNG.»

1 28 HALTE R AG — E NTWI CKLU N GE N

Ede I. Andràskay, Geschäftsführer Entwicklungen

Komplex: Was braucht es, um als Entwickler erfolgreich zu sein? Ede I. Andràskay: Wir pflegen einen unternehmerischen Ansatz. Entscheidungsfreudigkeit und eine hohe Eigeninitiative der Projektleiter sind wichtige Voraussetzungen dafür. Produkt-, Marketing- und Vermarktungskompetenz sowie eine nutzerfokussierte Projektentwicklung sind die entscheidenden Kriterien. Unsere Geschäftseinheit ist schlank organisiert. Damit erreichen wir grosse Effizienz. Von den Projektleitern wird gefordert, in ihren Projekten die volle Verantwortung zu übernehmen. Wie würden Sie die Arbeitsatmosphäre im Entwicklungsteam beschreiben? Jemand, der in seinem Projekt Höchstleistungen erbringen soll, braucht ein starkes Rückgrat. Voraussetzung dafür ist eine Kultur des Vertrauens und der Sportlichkeit. Selbstbewusstsein ist der Schlüssel zum Erfolg. Ein kompetitives Umfeld bietet unseren top ausgebildeten Mitarbeitenden den richtigen Rahmen für ihre persönliche Weiterentwicklung. Damit schaffen wir schlagkräftige Teams. Wie ist Ihre Rolle als Vorgesetzter? Ich muss dafür sorgen, dass sich die Mitarbeitenden ihrer Persönlichkeit entsprechend entfalten können. Sie sollen ihre Stärken nach aussen tragen. Die Stimmung im Team muss gut sein. Dazu gehören ein gesundes Mass an Wertschätzung und das Feiern von Erfolgen. Ich achte besonders darauf, dass neue Kollegen genug Zeit bekommen, um in ihre anspruchsvolle Rolle hineinzuwachsen. Mit dem RhyTech-Quartier, dem Zentrum Bären und dem Attisholz-Areal sind drei Grossprojekte in der Pipeline. Worin

unterscheiden sie sich von den Entwicklungsprojekten der Vergangenheit wie zum Beispiel dem Limmatfeld oder amRietpark? Jedes unserer Entwicklungsprojekte stellt eine eigene Herausforderung dar. Marktseitig ist in den vergangenen zehn Jahren sehr viel geschehen. Die Rahmenbedingungen für grössere Entwicklungen haben sich verändert, auch politisch. Das bedeutet für uns aber nur, dass wir noch bessere Produkte mit einem noch höheren Nutzerfokus entwickeln müssen. Was die angesprochenen Projekte betrifft, so ist unser Erfahrungsschatz und unser Knowhow hinsichtlich Kunden- und Marktbedürfnissen viel grösser geworden, unsere Prozesse haben sich eingespielt. Gerade das Generationenprojekt Attisholz fordert uns aufgrund seiner Langfristigkeit und Grösse, neue gesellschaftliche Entwicklungen zu antizipieren. Das Spannende an unserer Arbeit ist ja gerade, dass es keine Patentrezepte gibt und dass jedes der Projekte unsere ganze Kraft, Kreativität und unser Fachwissen verlangt. Die Digitalisierung hält Einzug ins Wohnen. Wie gehen Sie als Entwickler damit um? Bereits seit sechs Jahren beschäftigen wir uns intensiv mit dem Thema des digital unterstützten Wohnens. In der Vergangenheit war die Skepsis der Nutzer noch beträchtlich. Ich glaube aber, dass wir gerade eine Phase erleben, in der sich dies radikal ändert. Digitale Tools in modernen Wohnungen sind zur Selbstverständlichkeit geworden. Ich bin aber nach wie vor davon überzeugt, dass die technologischen Hilfsmittel einfach bleiben sollten. Zur Not muss es auch ohne sie gehen. Wie beurteilen Sie die Marktaussichten für Immobilienentwicklungen? Für wirklich nutzergerechte Entwicklungen wird es auch mittelfristig einen Absatzmarkt geben. Wir erleben derzeit eine Häufung an regulatorischen Massnahmen. Manchmal ist der Gesetzgeber über das Ziel hinausgeschossen – doch seine Massnahmen haben gegriffen. In den Regionen Bern und Basel sehen wir in der städtischen Entwicklung weiterhin grosses Potenzial. Dennoch müssen wir hinsichtlich Marktbeurteilung und -durchdringung sehr bewusst agieren und gute Projekte an Land ziehen.


UNTERNEHMENSDATEN

VANBAERLE, MÜNCHENSTEIN

ATTISHOLZ-NORD, RIEDHOLZ

Personalbestand per 31. 12. 2016

Architektur

Architektur

Tätigkeit

Nutzung

Nutzung

31 Mitarbeitende

Entwicklung und Verdichtung von Stadtzentren und Quartieren sowie Umnutzung von Industriebrachen und innerstädtischen Liegenschaften, Investorenwettbewerbe

Marktsegmente

Büro, Dienstleistung und Verwaltung, Gewerbe und Industrie, Wohnen, Hotel, Einkaufszentren, Fachmärkte

Noch nicht bestimmt Primärnutzungen: Wohnen mit einem breiten Spektrum an Klein- und Grosswohnungen sowie besonderen Wohnformen für Senioren und Studenten; Sekundärnutzungen: Büro, Gewerbe, Verkauf

Realisierung 2020 bis 2024

Noch nicht bestimmt Vielfältige Wohnformen in bestehenden Gebäuden und Neubauten, Freizeit- und Kulturangebote, Gastronomie- und Eventlokale, Gewerbeund Büroflächen

Realisierung 2022 bis 2045

Projektinformationen www.attisholz-areal.ch

Marktregion

Städte und Ballungszentren in der Deutsch- und Westschweiz

Unterhalb des alten Dorfkerns von Münchenstein und mitten im Entwicklungsgebiet Gstad-Ost befindet sich das rund 22 000 Quadratmeter grosse Areal vanBaerle. Es zeichnet sich besonders durch seine gut erschlossene Lage im Bezirk Arlesheim im Kanton Basel-Landschaft aus. Die bisher industriell genutzte Fläche wird sich in den kommenden Jahren in ein attraktives, urbanes Wohnquartier mit breitem Nutzungsspektrum verwandeln, das auch Zentrumsfunktionen erfüllen soll. Ergänzend werden Büro-, Gewerbeund Verkaufsflächen für die Quartierversorgung entstehen.

Das 170 000 Quadratmeter umfassende Industrie-Areal der 2008 stillgelegten Zellulose­fabrik Attisholz wird über die nächsten 25 Jahre zu einem lebendigen Ort für Wohnen und Arbeiten mit eigener Identität und Geschichte, vielfältigen Nutzungen sowie einer hohen Dichte entwickelt. Das Gebiet zeichnet sich durch seine Lage direkt an der Aare, die malerische Landschaft rundum und einen imposanten industriellen Gebäude­ bestand aus. Die schrittweise Transformation soll urbane Räume und attraktive städtebauliche Typologien mit umgewidmeten Bestandsbauten schaffen.

1 29 HALTE R AG — E NTWI CKLU N GE N

www.halter.ch


AUSTRASSE, ARLESHEIM

ÎLOT ORSAT, MARTIGNY

DORFZENTRUM, HIRZEL

Architektur

Architektur

Architektur

Nutzung

Nutzung

Realisierung

Realisierung

Angrenzend an das historische Stadtzentrum von Martigny und in unmittelbarer Nähe zur Place Centrale befindet sich das Grundstück Îlot Orsat. Auf einem Teilgebiet entstehen hier ein Hotel und ein Thermalbad. In direkter Nachbarschaft entwickelt Halter rund 75 Eigentumswohnungen mit einer Hauptnutzfläche von 8700 Quadratmetern sowie eine unterirdische Einstellhalle mit rund 275 Parkplätzen.

Das Entwicklungsgebiet Heerenrainli liegt am Hang direkt unter dem Schulhaus vom Hirzel. An das Grundstück grenzen das Kirchenareal sowie mehrere Ein- und Mehrfamilienhäuser im ländlichen Stil. Das rund 12 700 Quadratmeter grosse Areal ist eine der letzten Baulandreserven der Gemeinde. Das Wohnungsangebot richtet sich in erster Linie an Familien, die die Idylle auf dem Dorf, aber auch die Nähe zu den Städten Zürich und Zug schätzen. Die geplanten rund 60 Eigentumswohnungen profitieren insbesondere von der attraktiven Fernsicht über der Nebelgrenze sowie den grosszügigen privaten und gemeinsam genutzten Aussenräumen.

Flubacher-Nyfeler + Partner Architekten AG, Basel

Nutzung

Ca. 18 Eigentumswohnungen

Realisierung

130 HALTE R AG — E NTWI CKLU N GE N

2018 bis 2020

Das Grundstück befindet sich in Gehdistanz zum historischen Dorfkern von Arlesheim und ist hervorragend an die bestehenden Bahn-, Bus- und Tramlinien angeschlossen. Die Umgebung ist geprägt von älteren Ein- und Mehrfamilienhäusern. Halter Entwicklungen beabsichtigt, das Areal mit einem Projekt für 18 Eigentumswohnungen zu bebauen. Es soll den Ort durch seine moderne und qualitativ hochstehende Architektur aufwerten und ihm eine neue Identität geben. Der Bezug ist für Anfang 2020 vorgesehen.

GD Architectes SA, Neuenburg Ca. 75 Eigentumswohnungen 2018 bis 2020

Studienauftrag Ca. 60 Eigentumswohnungen Mitte 2019 bis Mitte 2021


kpa architectes Fribourg SA, Fribourg

Nutzung

LES TERRASSES VOLANTES, SAINT-BLAISE / HAUTERIVE Architektur

ipas architectes sa, Neuenburg

Häuser 1 – 5: studentisches Wohnen, 143 Wohnungen bzw. 413 Zimmer verteilt auf 38 Studios, 45 3-Zimmer-Wohnungen und 60 4-ZimmerWohnungen, Tankstelle mit Shop (100 m2); Haus 6: Wohnen für junge Erwachsene, 30 Wohnungen (2,5 bis 4,5 Zimmer)

Nutzung

Realisierung

www.lesterrassesvolantes.ch

2017 bis 2019

Freiburg ist eine typische Universitätsstadt. Studenten aus aller Welt prägen ihren Rhythmus und verleihen dem Ort eine besondere Atmosphäre. Das Projekt Butte de Pérolles an der Route de la Fonderie fügt sich in ein dichtes städtisches Umfeld mit verschiedenen Nutzungen ein. Hier gibt es Restaurants, Cafés, Konzertsäle, Geschäfte, Schulen etc. Die mehr als 400 vorgesehenen Einheiten sollen eine Antwort auf die örtliche Wohnungsknappheit sein. Angestrebt werden das Nebeneinander von Wohnen, Arbeiten und Freizeitangeboten sowie ein lebendiges und harmonisches Zusammensein.

MEYLAND, MURTEN Architektur

Winkelmann Architekten AG, Murten

Nutzung

Eigentumswohnungen

96 Eigentumswohnungen, 102 Einstellhallenplätze

Realisierung

Realisierung

2017 bis 2019

2018 bis 2020

Projektinformationen

Das Projekt Les Terrasses Volantes befindet sich in den Gemeinden Saint-Blaise und Hauterive, unmittelbar angrenzend an die Stadt Neuchâtel. Die Region wird für ihre gute Infrastruktur geschätzt. Die exklusiven Eigentumswohnungen verfügen durch ihre Hanglage über eine unverbaubare Fernsicht auf den Neuenburgersee bis hin zu den Alpen. Das Minergiezertifizierte Projekt umfasst vier Gebäude mit jeweils drei Wohngeschossen und insgesamt 38 Wohnungen von 2,5 bis 5,5 Zimmern. Alle Küchen, Ess- und Wohnbereiche sind nach Süden ausgerichtet. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist ausgezeichnet, denn das Grundstück liegt gleich neben dem Bahnhof. Entlang der Geleise sind überdachte Carports vorgesehen, die auch als Lärmschutz dienen. Dieses Bauvorhaben ist das erste Halter-Projekt mit Stockwerk­ eigentum in der Westschweiz.

Das Grundstück Prehl-Meyland liegt nur wenige Gehminuten von der Altstadt Murten, dem See und dem Bahnhof entfernt. Dank der Südausrichtung und einer schönen Aussicht entsteht hier qualitativ hochwertiges Wohnen, das städtische Elemente mit der Freizeitqualität von Murten verbindet. Die Einbettung der Neubauten in eine parkähnliche Landschaft ermöglicht grosszügige Freiräume, welche die Atmosphäre des Ortes prägen. 96 attraktive Eigentums- und Mietwohnungen mit 2,5 bis 6,5 Zimmern kommen vielfältigen Ansprüchen von Familien, Paaren und Singles entgegen. Im Zentrum steht die Idee des generationenübergreifenden Wohnens, welches der demografischen und gesellschaftlichen Entwicklung Rechnung trägt.

131 HALTE R AG — E NTWI CKLU N GE N

BUTTE DE PÉROLLES, FRIBOURG Architektur


ZENTRUM BÄREN, OSTERMUNDIGEN Architektur

Burkard Meyer Architekten, Baden

Nutzung

3300 m2 Detailhandel / Gastronomie / Kongress, 100-Zimmer-Hotel, 2600 m2 Büro- und Dienstleistungsflächen, 140 Wohnungen (Serviced Apartments, Miete, Stockwerkeigentum), 210 Innenparkplätze

HAMMERWERKE, WORBLAUFEN Architektur

Büro B Architekten AG, Bern

Nutzung

Ca. 70 Wohnungen, ca. 2300 m2 Gewerbe, Dienstleistungsflächen, Gastronomie, Kultur in Bestandsbauten

Realisierung 2018 bis 2020

RHYTECH-QUARTIER, NEUHAUSEN Architektur

Studio Märkli, Zürich

Nutzung

6250 m2 Verkauf / Gastronomie / Gewerbe, 92 Eigentumswohnungen, 150 Mietwohnungen, 440 Einstellhallenplätze

Realisierung 2018 bis 2021

Realisierung

Projektinformationen

2018 bis 2020

www.rhytech-quartier.ch

Projektinformationen

132 HALTE R AG — E NTWI CKLU N GE N

www.zentrumbären.ch

Dem Zentrum Bären kommt für die städtebauliche Entwicklung der Agglomerationsgemeinde Ostermundigen eine Schlüsselfunktion zu. Aufgrund seiner ausgezeichneten Erschliessung und der zentralen Lage weist das Projekt, das in Zusammenarbeit mit den Behörden und der Grundeigentümerschaft vorangetrieben wurde, sehr hohes Potenzial auf. Der Entwurf sieht ein Hochhaus von 100 Metern Höhe mit einem Sockelbau sowie einen freistehenden Kubus vor. Als moderne Zentrumsbebauung verfügt das Zentrum Bären über ein breites Nutzungsspektrum: Zum neuen Bärenplatz hin orientieren sich Gastronomie-, Verkaufs-, Büro- und Dienstleistungsflächen. Im unteren Teil des Hochhauses ist ein Hotel vorgesehen. Darüber befinden sich ein Panoramarestaurant und Wohnungen mit grandioser Aussicht.

Auf dem Areal der Hammerwerke in Worblaufen wurden mehr als 150 Jahre lang Schmiedeteile produziert. Nun wird das Gebiet einer neuen Nutzung zugeführt. Die privilegierte Lage direkt am Ufer der Aare und die industrielle Stimmung der denkmalgeschützten Industriebauten bilden den Rahmen für ein qualitativ hochstehendes Angebot mit 70 Wohnungen, die auf den Naturraum des Aarelaufs ausgerichtet sind. Das Herz der Liegenschaft sind die weiterhin genutzten Industriehallen mit der ältesten funktionsfähigen, wasserbetriebenen Hammeranlage der Schweiz. In den letzten Monaten wurde intensiv am Uferschutzplan gearbeitet, der die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Umnutzung des Industrie-Areals bildet.

Mit dem seit Ende 2016 rechtskräftigen Quartierplan liegen die baurechtlichen Grundlagen für die Realisierung des RhyTech-Quartiers vor. Das Projekt des Studios Märkli setzt auf den Erhalt der historischen Produktionshalle 22 und deren Umnutzung zu Verkaufs-, Gastronomie- und Freizeitflächen mit vielfältigen Kulturangeboten. Die bestehenden Bauten werden durch zwei Hochhäuser und ein winkelförmiges Gebäude mit Miet- und Eigentumswohnungen ergänzt. Auch die aufgewerteten Aussenräume tragen zu einem neuen, attraktiven Quartier bei. Mit der Eingabe des Bauprojekts Mitte 2017 steht ein weiterer wichtiger Schritt zur Realisierung des Vorhabens unmittelbar bevor.


ZWICKY-ZENTRUM, WALLISELLEN

WALDHAUS NEUGUET, WALLISELLEN

WOHNEN AM EBISQUARE, EBIKON

Architektur

Architektur

Architektur

Nutzung

Nutzung

Nutzung

1288 m2 Detailhandel, 1632 m2 Gastronomie, Gewerbe, Ateliers und Brauerei, 150 Mietwohnungen, 36 Wohn- und Gewerbeateliers auf 11 740 m2, 175 Einstellhallenplätze

Realisierung 2016 bis 2018

Projektinformationen www.zwicky-zentrum.ch

Auf dem traditionsreichen Areal der ehemaligen Seidenzwirnerei Zwicky in Wallisellen entsteht in mehreren Etappen ein neues Quartier mit vielfältigen Wohn- und Arbeitsmöglichkeiten. Als sein Zentrum wird bis Herbst 2018 ein innovatives Projekt mit ganz besonderem urbanem Charme realisiert. Die Verbindung von Tradition und Moderne schafft einen attraktiven Begegnungsort mit Plätzen, Gassen, Restaurants, 150 Wohnungen, 36 Wohn- und Gewerbeateliers, einem Quartierversorger, Ladengeschäften, Boutiquen, Kleingewerbe und Ateliers. Den Architekten von giuliani.hönger gelang es, die Wettbewerbsjury mit ihrem städtebaulich differenzierten Ansatz zu überzeugen. Ergänzt wird die Anlage durch einen Solitärbau mit Brauerei und Biergarten von Zanoni Architekten.

Ramser Schmid Architekten GmbH, Zürich 60 Stockwerkeigentumswohnungen, 40 Mietwohnungen, Hotel mit 117 Zimmern, ca. 600 m2 Verkauf und Gewerbe, ca. 220 m2 Gastronomie, 125 ober- und unterirdische Parkplätze

Realisierung 2016 bis 2019

TGS Architekten AG, Luzern 191 Mietwohnungen, 138 Einstellhallenplätze

Realisierung 2015 bis 2017

Projektinformationen www.ebisquare.ch

Projektinformationen

www.waldhaus-neuguet.ch

Auf der Nordseite der Neugutstrasse entsteht mit dem Waldhaus NeuGuet ein unverwechselbares Hochhaus, in dessen Sockelgeschossen ein Hotel sowie Ladenflächen untergebracht sind. Darüber befinden sich Wohnungen, die eine gute Aussicht auf den Zürichberg und das Glattal bieten. Ihre Terrassen sind bis zu 41 Quadratmeter gross. Mit der neuen Glattalbahn, die direkt vor der Haustür halten wird, ist das Wohngebiet bestens erschlossen: Das Stadtzentrum von Zürich und der Flughafen sind in kürzester Zeit erreichbar.

Im Herbst 2015 wurde mit der Realisierung der Überbauung Wohnen am Ebisquare begonnen. Der aufgelöste Blockrand liegt neben der Mall of Switzerland, einem Freizeitgebäude mit Kino und der ersten stehenden Indoor-Surfwelle der Schweiz. Die S-Bahn-Haltestelle Buchrain befindet sich in direkter Nachbarschaft. Effizient geschnittene und hindernisfrei gestaltete Wohnungen werden über einen Innenhof erschlossen, der auch als Begegnungsort dient. Das Angebot umfasst mehrheitlich 2,5- und 3,5-Zimmer-Wohnungen. Grössere Einheiten befinden sich im Erdgeschoss und unter dem Dach. Alle Wohnungen verfügen über private Aussenräume, die in die Umgebung oder den Innenhof gerichtet sind.

133 HALTE R AG — E NTWI CKLU N GE N

giuliani.hönger ag, Zürich /  Zanoni Archi­tekten AG, Zürich


«WIR SIND PARTNER IN ANSPRUCHSVOLLEN BAUVORHABEN.»

134 HALTE R AG — GESAMTLE I STU N GE N

Felix Hegetschweiler, Geschäftsführer Gesamtleistungen

Komplex: Wie hat sich Ihr Geschäftsmodell im Markt etabliert? Felix Hegetschweiler: Ich glaube, es ist langsam, aber sicher durchgedrungen, dass wir uns auf das Gesamtleistermodell spezialisiert haben – zumindest in der Deutschschweiz. Inzwischen können wir auch einige interessante Referenzprojekte vorweisen, bei denen wir bereits in der Planung als Gesamtleister eingestiegen sind. Dieser Ausweis hilft uns. Natürlich ist es für die Zukunft wichtig, dass unsere Bauherren vermehrt Erfahrungen mit dem Modell sammeln. Ich bin zuversichtlich, dass wir ihr Vertrauen gewinnen können. Was war die grösste Herausforderung seit Lancierung des Gesamtleistermodells? Eindeutig die Führung der Planerteams. Dies war aufwendiger als anfänglich gedacht. Zurzeit sind wir daran, die Prozesse zu justieren und zu verbessern. Es ist wichtig, dass wir unsere ganze Energie darauf verwenden, da wir mit dem Gesamtleistermodell vor allem deshalb angetreten sind, um die Anzahl der Planungsfehler zu verringern. Die abgeschlossenen Projekte zeigen auch, dass bereits jetzt viel weniger Friktionen vorliegen als früher. Aber wir können und werden noch weiter optimieren. Gibt es unterschiedliche Präferenzen bei institutionellen Bauherren und der öffentlichen Hand? Unser Modell ist eher auf die Bedürfnisse von institutionellen Investoren zugeschnitten. Aufseiten der Auftraggeber setzt die Zusammenarbeit im Gesamtleistermodell ein gewisses Mass an Fachwissen voraus, da der ganze Prozess bereits in der ersten Planungsphase definiert wird. In den Augen

einiger Bauherren ist es vielleicht überschaubarer, in einem schrittweisen Verfahren erst einen Wettbewerb auszurichten, anschliessend die Gesamtplanerausschreibung und schliesslich die TUAusschreibung durchzuführen. Doch dieses Sicherheitsbedürfnis birgt die Gefahr, dass Brüche zwischen den einzelnen Etappen entstehen, die sich negativ auf Kosten, Termine und Qualität auswirken. Unser integraler Ansatz ermöglicht es, ein Projekt bereits von Beginn an zu optimieren. Der grössere Initialaufwand wird durch eine reibungslose Planungs- und Bauphase wieder wettgemacht. Vor allem aber gelingt es uns regelmässig, höhere Rentabilität zu erzielen. Wie gehen Sie bei der Auswahl der Planungspartner und Unternehmer vor? Es ist tatsächlich eine grosse Kunst, die richtigen Partner zu finden. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass man die Leute persönlich kennen muss. Dies gilt für die Planer fast noch mehr als für die Unternehmer. Auch bei den Kosten haben wir mit unserem Gesamtleistermodell einen Vorteil. Wir suchen und schätzen das spezifische Fachwissen unserer Partner. Dafür sollen sie bei einem kompetitiven Preis faire Margen erhalten. Das GU-Geschäft basiert dagegen auf einem ungesunden Preiskampf. Das Transitlager wurde 2016 fertiggestellt. 2017 wird das Ambassador House folgen. Gehören vermehrt grosse Umbauprojekte zu Ihrem Portfolio? Ich denke schon. Beide Projekte sind sehr anspruchsvoll. Wir konnten und können uns damit viel Know-how aneignen. Ein Umbau, wie wir ihn beim Ambassador House ausführen, ist etwas völlig anderes als ein Neubau, wo eigentlich nichts schiefgehen sollte, sofern die Prozesse eingespielt sind. Bei einem bestehenden Objekt in einer gewissen Grössenordnung sind Überraschungen unvermeidlich. Eine kurze Reaktionszeit und eine schnelle Koordination der laufenden Bauprozesse spielen in solchen Situationen die entscheidende Rolle. Ich glaube aber, dass wir insgesamt auf gutem Weg sind. Halter Gesamtleistungen erarbeitet sich gerade einen Namen dafür, anspruchsvolle Projekte in die richtige Bahn zu lenken.


UNTERNEHMENSDATEN

RHY-GARTEN, EGLISAU

AMBASSADOR HOUSE, OPFIKON

Personalbestand per 31. 12. 2016

Auftraggeber

Auftraggeber

Tätigkeit

Basler Leben AG, Basel / Hausheer Holzbau AG, Eglisau

Projektentwicklungen mit Investoren, Gesamtleistungswettbewerbe, Umbauten / Sanierungen, TU-Aufträge

Architektur

Marktsegmente

Wohnen, Gewerbe, Einstellhalle

Dienstleistungs-, Gewerbe-, Industrie- und Infrastrukturbauten, Wohnbauten, Schulen, Einkaufszentren

Dachtler Partner AG, Zürich

Nutzung

Realisierung

Oktober 2017 bis August 2019

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, ein Immobilienfonds der Credit Suisse AG, Zürich / UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima», Zürich / UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos», ein Immobilienfonds der UBS Fund Management (Switzerland) AG, Zürich

Architektur

Stücheli Architekten AG, Zürich

Nutzung

Geschäftsliegenschaft, Hauptnutzung Büro

Marktregion

Städte und Agglomerationen in der Deutschund Westschweiz

Realisierung

www.halter.ch

Projektinformationen

Oktober 2014 bis November 2017 www.ambassadorhouse.ch

Die Überbauung Rhy-Garten liegt im idyllischen Eglisau in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof und zum Rheinufer. Halter Gesamtleistungen wurde von der Hausheer Holzbau AG beauftragt, die Wohnüberbauung auf dem 9000 Quadratmeter grossen Firmenareal zu entwickeln und den Devestitionsprozess für rund die Hälfte des Projekts zu leiten. Damit entsteht eine Überbauung von fünf Gebäudekörpern, welche insgesamt 95 Mietwohnungen (2,5 bis 4,5 Zimmer) bieten und durch eine gemeinsame Einstellhalle verbunden sind. Die zukünftigen Mieter erwarten ab Sommer 2019 helle Einheiten mit Ausrichtung auf den grosszügigen Grünraum im Zentrum der Überbauung.

Bis zum November 2017 entsteht im Glattpark in Opfikon eine Geschäftsliegenschaft, die über die grösste zusammenhängende Geschossfläche der Schweiz verfügt. Das Gebäude umfasst sieben Obergeschosse mit einer Nutzfläche von insgesamt 57 000 Quadratmetern, wovon 38 000 Quadratmeter als flexibel unterteilbare Büroflächen geplant wurden. Neben dem begehbaren Aussenraum und den neu entstandenen Terrassen prägen zwei grosse, gedeckte Innenhöfe die Gebäudemitte – eine attraktive Ergänzung für das öffentliche Erdgeschoss. Der Umbau umfasst neben dem Erscheinungsbild auch technische und energetische Aspekte.

135 HALTE R AG — GESAMTLE I STU N GE N

76 Mitarbeitende


BINZ 111, ZÜRICH

TRANSITLAGER, MÜNCHENSTEIN

DUFOURSTRASSE 40 / 50, BASEL

Auftraggeber

Auftraggeber

Auftraggeber

Stiftung Abendrot, Die nachhaltige Pensionskasse, Basel, vertreten durch Hämmerle & Partner GmbH, Zürich

Architektur

IG Balintra AG, Basel, vertreten durch UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel, «Sima»

Architektur

Gmür & Geschwentner Architekten AG, Zürich

Bjarke Ingels Group (BIG), Kopenhagen / Harry Gugger Studio, Basel

Nutzung

Nutzung

Realisierung

Realisierung

Wohnen, Gewerbe Juli 2016 bis August 2018

Wohnen, Gewerbe, Büro Juni 2014 bis August 2016

COBAB AG, Zürich

Architektur

Burckhardt + Partner Architekten, Basel

Nutzung

Bau- und Verkehrsdepartement Kanton Basel-Stadt

Realisierung

Mai 2015 bis September 2017

Projektinformationen

136 HALTE R AG — GESAMTLE I STU N GE N

www.transitlager.ch

Auf dem Binz-Areal in Zürich entstehen zwei lang gezogene Gebäude mit fünf beziehungsweise neun Geschossen. Das Ensemble umfasst 417 bezahlbare Wohneinheiten, wobei 180 möblierte Studiowohnungen für Mitarbeitende des Universitätsspitals Zürich und 237 Studio- und WGZimmer für Studierende vorgesehen sind. Ergänzende öffentliche Bereiche im Erdgeschoss – Gastro-Flächen, Waschsalon, Ateliers, Mehrzweck- und Gemeinschaftsräume, Gästezimmer – sollen für Belebung und Austausch sorgen. Im Auftrag der Bauherrschaft optimierte Halter Gesamtleistungen das Projekt in Bezug auf Kosten, Termine und Qualität. Im Anschluss erhielt man auch den Zuschlag für die Realisierung (TU-Werkvertrag). Bereits im August 2018 werden die ersten Bewohner einziehen.

Die Verschmelzung alter Industriebauten und neuer Architektur ist Programm auf dem Dreispitz-Areal in Münchenstein. Neben dem lichtdurchfluteten Gebäude der Hochschule für Gestaltung und Kunst und dem imposanten, 40 Meter hohen HelsinkiHaus steht seit Sommer 2016 das markante Transitlager. Das ehemalige Lagerhaus erhielt durch eine Aufstockung seine neue Bestimmung als hybrides Gebäude mit innovativem Raumkonzept. Es umfasst Büro-, Gastronomie- und Retailflächen sowie Ateliers und 101 Mietwohnungen (2,5 bis 5,5 Zimmer). Vor der Tür liegt der grosszügige Freilager-Platz. Dieser soll ein zentraler Ort für Austausch, Begegnung und Innovation auf dem Areal werden.

Die zwei Liegenschaften mit unterschiedlichem Baujahr, Zustand und äusserem Erscheinungsbild werden in zwei Etappen zu einer ansprechend gestalteten Grossmietfläche zusammengefasst. Hier zieht das Bau- und Verkehrsdepartement des Kantons Basel-Stadt ein. Seine Mitarbeiter erwarten rund 12 000 Quadratmeter Fläche für 325 Arbeitsplätze, ein Multifunktionsraum, eine Cafeteria im Dachgeschoss, Besprechungsräume sowie Lager- und Archivräume. Parkplätze als auch Mobility-Fahrzeuge stehen in den drei Untergeschossen zur Verfügung. Im zentralen BusinessQuartier rund um den Aeschenplatz widerspiegelt die architektonisch anspruchsvolle Aufwertung der Fassade die neue Nutzung der Gebäude auch nach aussen.


WYLERSTRASSE 109 / 115, BERN

MALL OF SWITZERLAND, EBIKON

POST-AREAL, AARBERG

Auftraggeber

Auftraggeber

Auftraggeber

Architektur

Architektur

Nutzung

Nutzung

Realisierung

Realisierung

W. Neuenschwander GmbH, Liebefeld, vertreten durch Adlatus AG, Liebefeld

Architektur

Spreng + Partner Architekten AG, Bern

Nutzung

Wohnen, Büro

Realisierung

August 2014 bis Februar 2016

Silver Moss C Retail 2014 S.à.r.l., Luxemburg Burckhardt + Partner AG, Bern Retail, Parking Juni 2014 bis September 2017

Genossenschaft Migros Aare, Schönbühl Atelier 5 Architekten und Planer AG, Bern Wohnen, Retail, Gewerbe Laufendes Planerlassverfahren

Projektinformationen

Das neue, fünfgeschossige Mehrfamilienhaus an der Wylerstrasse 115 bietet 17 Mietwohnungen. Auf dem Grundstück befand sich früher ein Werkstattgebäude, das grösstenteils abgebrochen wurde. Einzig die Technik-, Kellerund Nebenräume im Untergeschoss konnten erhalten werden. Letztere sollen zukünftig sowohl von den Bewohnern des Neubaus als auch von jenen der Altliegenschaft an der Wylerstrasse 109 genutzt werden. Hier war ursprünglich nur eine sanfte Sanierung vorgesehen, doch schon während der Planungsphase wurden Optionen für eine verbesserte Nutzung erkennbar. So entstanden neu sechs Wohnungen – zwei davon sind Maisonetten – sowie Büroräume im Erdgeschoss. Beide Gebäude verfügen über eine nahezu klimaneutrale Heizungsund Warmwasserversorgung, die durch eine Erdsondenwärmepumpe oder Gas gewährleistet wird.

Mit rund 65 000 Quadratmetern Fläche, 150 Geschäften und Gastronomiebetrieben wird die Mall of Switzerland in Ebikon bei Luzern das grösste Shoppingcenter der Zentralschweiz. Ein breites Sortiment an Waren des täglichen Bedarfs, Bekleidung, Schuhen, Accessoires und Sportartikeln sowie eine vielfältige Gastronomie bilden das attraktive Angebot für Jung und Alt. Dank seinen hellen Begegnungszonen lädt das Shoppingcenter nicht nur zum Einkaufsbummel, sondern auch zum Verweilen ein. Im Frühjahr 2017 begann der Innenausbau der Geschäfte, nach deren Fertigstellung wird das Einkaufs- und Freizeitzentrum in der Zentralschweiz seine Türen öffnen.

Die Genossenschaft Migros Aare war seit längerer Zeit auf der Suche nach einem geeigneten Retailstandort in Aarberg. Als idealer Ort wurde das heutige Post-Areal gegenüber dem Bahnhof Aarberg identifiziert. Halter Gesamtleistungen erstellte die entsprechenden Vorplanungen, führte eine Machbarkeitsprüfung durch und leitete als Teil des Beurteilungsund Expertengremiums den Studienauftrag. Das Siegerprojekt erstreckt sich über vier Ober- und zwei Untergeschosse. Der Ersatzneubau umfasst Retail- und Lagerflächen, die Poststelle Aarberg, eine Migros-Filiale, Büroflächen sowie 22 altersgerechte Kleinwohnungen. Vom ersten Obergeschoss des Gebäudes gelangt man direkt in die Altstadt von Aarberg. Das Planerlassverfahren wird voraussichtlich im Sommer 2018 abgeschlossen sein.

137 HALTE R AG — GESAMTLE I STU N GE N

www.mallofswitzerland.ch


«DIE SORGFÄLTIGE VORBEREITUNG IST ENTSCHEIDEND.»

138 HALTE R AG — R E N OVATI O N E N

Daniel Handschin, Leiter Renovationen

Komplex: Halter Renovationen ist eine relativ junge Geschäftseinheit. Wie gestaltet sich der Austausch mit den anderen Firmenbereichen? Daniel Handschin: Das Synergiepotenzial ist sehr gross, im Moment aber mit Halter Gesamtleistungen am grössten. Auch wir verstehen uns als Gesamtleister – mit der Spezialisierung auf Umbauten und Renovationen. Der Austausch zwischen den Bereichen findet insbesondere in der Akquisition statt. Unsere Kunden kommen mit einer bestimmten Problemstellung auf uns zu. Da ist es in den meisten Fällen sinnvoll, zuerst ihre Bedürfnisse genau kennenzulernen und zu analysieren. Daraus ergibt sich, welches unserer Geschäftsmodelle für einen spezifischen Fall geeignet ist. Was macht für Sie eine qualitativ hochwertige Renovation aus? Entscheidend ist die Vorbereitung, die sorgfältige Analyse des Bestands. In vielen Fällen ist das Planmaterial lückenhaft oder generell von geringer Qualität. Dann führt kein Weg daran vorbei, das Gebäude vor Ort genau anzuschauen und auch einmal eine Decke aufzumeisseln. Die Abweichungen vom bestehenden Planmaterial können enorm sein und zu Überraschungen führen. Dies muss sich aber nicht immer negativ auswirken. In einem aktuellen Fall konnten wir durch die sorgfältige Betrachtung der Bausubstanz die statischen Massnahmen mit erheblich geringerem Aufwand und entsprechend tieferen Kosten durchführen. Welchen Mehrwert können Ihre Kunden von Halter Renovationen erwarten? Die Beratung unserer Kunden steht im Zentrum unserer Tätigkeit. Dass wir in der Lage sind, technisch

und handwerklich hervorragende Arbeit zu leisten, sehen wir als Selbstverständlichkeit. Der Mehrwert, den wir für unsere Kunden generieren, basiert auf unserer grossen Erfahrung als Spezialisten, mit der wir eine Einschätzung zu einem bestimmten Bauvorhaben äussern und begründen können. Wir zeigen unseren Kunden Optionen auf, an die sie vielleicht noch gar nicht gedacht haben, und wir sagen klar, ob eine bauliche Massnahme sinnvoll ist oder nicht. Mit dem Bereich Bauservice können wir zudem – vor allem im Segment der privaten Bauherren – eine handwerkliche Qualität bieten, die man heute auf dem Markt lange suchen muss. Dies umfasst Platten-, Bodenbelags-, Gipser- und Maurerarbeiten. Welche Projekte realisieren Sie zurzeit? Unser Projektportfolio im Bereich Umbau und Sanierung ist sehr breit gefächert. In Dübendorf sind wir aktuell an der Totalsanierung und Aufstockung einer Wohnüberbauung. Im zürcherischen Obfelden nehmen wir eine Innensanierung von insgesamt 22 Wohnungen vor. Teil unseres Portfolios sind aber auch komplexere Projekte wie die umfassende Renovierung einer Altbauvilla in Hanglage am Zürichberg, für die wir einen unterirdischen Gang von der Garage bis zum Lift, der in den Wohnbereich führt, erstellt haben. Gibt es bauliche Themen, die Sie besonders beschäftigen? Im Wesentlichen sind es dieselben Herausforderungen, wie sie auch bei Neubauprojekten bestehen – etwa der Brandschutz oder die Statik. Die Ansprüche im Bereich Erdbebensicherheit sind bei einem Umbau oder einer Sanierung noch etwas akzentuierter. Wenn Sie mich nach Trends fragen, so nehmen wir deutlich wahr, dass mit der Verdichtung unserer Städte das Bedürfnis nach Anbauten und Aufstockungen stetig wächst. Damit werden unsere Aufgaben komplexer und anspruchsvoller. Immer öfter sind auch Fragen der Machbarkeit, des Bewilligungsverfahrens oder des Denkmalschutzes zu berücksichtigen.


UNTERNEHMENSDATEN

SUSENBERGSTRASSE, ZÜRICH

Personalbestand per 31. 12. 2016

Tätigkeit

Tätigkeit

Auftraggeber

Sanierung / Aufstockung Wohnhaus

Nutzung

RVD Real Estate AG, Zug

Realisierung

Wohnen

20 Mitarbeitende

Umbauten, Renovationen, Gesamtsanierungen, Aufstockungen, Investition in Erneuerungsliegenschaften

Marktsegmente

Ein- und Mehrfamilienhäuser, Büro- und Verwaltungsgebäude

Sanierung Villa Jubal Investment AG, Baar Wohnen

April 2017 bis Dezember 2017

GRÜZENSTRASSE / WILSTRASSE, DÜBENDORF Tätigkeit

Auftraggeber Nutzung Realisierung

April 2017 bis Oktober 2017

Marktregion

Städte und Agglomerationen in der Deutsch- und Westschweiz

Dank der Hanglage am Zürichberg verfügt die Liegenschaft an der Susenbergstrasse über einen freien Blick auf die Stadt Zürich. Der Totalunternehmerauftrag beinhaltet nebst einer umfassenden Sanierung des Altbaus die Realisierung eines Anbaus. Durch einen neu angelegten unterirdischen Gang gelangen die Bewohner in Zukunft von der Garage an der Susenbergstrasse zu einem Lift, mit dem alle Geschosse der Liegenschaft erreichbar sind. Der hochwertige Innenausbau wird der historisch wertvollen Bausubstanz gerecht. Das sanierte und modernisierte Anwesen soll der Bauherrschaft im Dezember 2017 übergeben werden.

An zentraler Lage in Dübendorf wird das renovierungsbedürftige Wohnhaus an der Grüzenstrasse / Wilstrasse einer Totalsanierung unterzogen. Aus ursprünglich 21 Einheiten entstehen neu 18 Wohnungen. Zusätzlich werden dank einer Dachaufstockung 3 Attikawohnungen realisiert. Durch das Zusammenlegen einzelner Wohnungen und offene Küchen wird die Wohnqualität entscheidend gesteigert. Der Umbau umfasst auch eine energetische Sanierung, die dazu führt, dass künftig weniger Unterhaltskosten anfallen. Nach einer Projektphase von nur sieben Monaten kann der Bauherrschaft eine attraktive und zeitgemässe Liegenschaft übergeben werden.

139 HALTE R AG — R E N OVATI O N E N

www.halter.ch


«STRATEGISCHES HANDELN SCHAFFT MEHRWERT.»

140 HALTE R AG — I M M O B I LI E N

David Naef, Geschäftsführer Immobilien

Komplex: Als Berater kennen Sie die Bedürfnisse Ihrer Kunden. Was beobachten Sie? David Naef: Ich sehe, dass sich viele unserer Kunden mit denselben Themen auseinandersetzen wie wir. Ganz oben auf der Agenda stehen die Digitalisierung und die Entwicklung im Bestand. Die Frage ist, ob diese Themen gezielt vorangetrieben werden? Aus meiner Sicht müsste gerade der Bereich Entwickeln im Bestand viel strategischer angegangen werden. Die systematische Analyse von Portfolios und die darauf gestützte Verabschiedung von konkreten Objektstrategien werden oft vernachlässigt. Meist orientiert sich die Herangehensweise stark am herkömmlichen, man könnte fast sagen beliebigen Bauen. Wie reagieren Sie mit Ihrem Beratungsangebot auf diese Wahrnehmung? Wir bieten unseren Kunden die systematische Portfolio-Entwicklung mit fachkompetenter Aussensicht. Einige unserer jüngeren Mandate fallen unter den Sammelbegriff der Managementberatung, bei welcher spezifische Immobilienfragestellungen eher in den Hintergrund treten. Dafür werden Themen wie Kapitalbeschaffung, Procurement oder Organisation immer wichtiger. Für unsere Kunden bedeutet die steigende Komplexität der Anforderungen insbesondere im Bereich des Facilitymanagements – denken Sie nur an das Dickicht von Verordnungen und Auflagen bei der Betreiberverantwortung – eine grosse Herausforderung. Auch der Einzug von immer anspruchsvolleren Technologien ist nicht unproblematisch. Wer diese Themen integral angehen möchte, landet rasch bei Fragen der Organisationsentwicklung.

Ihre Einheit wächst. Wie bleiben Sie agil? Wir bilden kleine unternehmerische Zellen mit profilierten Köpfen, die an vorderster Front professionelle Leistungen für unsere Kunden erbringen. Eine zu steile Hierarchie würde der Effizienz und Schlagkraft unseres Teams schaden. Im Übrigen sind auch die Ansprüche an die Fachkompetenz derart gestiegen, dass eine zentrale Steuerung durch wenige Personen an der Spitze nicht mehr zielführend wäre. Wir wollen die Hierarchien nicht ganz abschaffen, aber wir versuchen, eine Kultur der horizontalen Führung zu leben. So können wir das Potenzial jedes Einzelnen optimal ausschöpfen und den Mitarbeitenden geeignete Plattformen für ihre persönliche Entwicklung bieten. Die Digitalisierung betrifft unter anderem den Bereich Immobilienvermarktung. Welche Entwicklungen sehen Sie hier? Es ist davon auszugehen, dass sich die Rolle des Vermarkters stark wandeln wird. Die Vertriebs- und Kundengewinnungsprozesse laufen bereits heute weitgehend über digitale Kanäle. 3D-Brillen eröffnen neue Möglichkeiten bei der Präsentation von Wohnräumen. Personalintensive Besichtigungen verlieren an Bedeutung. Heute befinden wir uns in einer Übergangsphase. Die Technologien sind zwar da, aber noch nicht weit verbreitet. Es braucht immer noch den Vermarkter vor Ort. Allerdings steigen die Ansprüche an seine Tätigkeit, da er in der Funktion eines Vermittlers zwischen der realen und virtuellen Welt Miet- und Kaufinteressenten eine glaubwürdige Geschichte präsentieren muss. Als Service Developer erbringen Sie Ihre Entwicklungsleistungen im Mandat. Wo sehen Sie die grössten Schwierigkeiten? Als Berater können wir unseren Kunden die Entscheidungen nicht abnehmen, wir können sie nur darauf vorbereiten. Es braucht zuweilen noch viel Überzeugungsarbeit für strukturierte Prozesse. Aber die Erfolge in unseren jüngeren Mandaten im Bereich der Immobilienentwicklung zeigen: Unser systematischer Ansatz ist zielführend. Interessant in diesem Zusammenhang ist auch, dass bei der öffentlichen Hand und damit auf Ebene der Raumplanung immobilienökonomische Aspekte vermehrt Beachtung finden und unsere Kompetenz gefragt ist.


UNTERNEHMENSDATEN

MAGNOLIENPARK, BASEL

LYSBÜCHEL-AREAL, BASEL

Personalbestand per 31. 12. 2016

Leistung

Leistung

54 Mitarbeitende

Tätigkeit

Dienstleistungen zur Wertsicherung und Wertentwicklung von Arealen, Objekten und Portfolios: – Managementberatung – Areal- und Quartierentwicklung – Immobilienentwicklung – Bauherrenunterstützung – Strategisches Facilitymanagement – Vermietung – Verkauf – Transaction-Management – Portfolio- und Asset-Management – Bewirtschaftung

Erarbeitung Vermarktungskonzept, Erstvermietung

Auftraggeber

Helvetia Schweizerische Lebensversicherungsgesellschaft AG, Basel

Nutzung

Strategisches Facilitymanagement

Auftraggeber

Immobilien Basel-Stadt

Nutzung

Wohnen, Gewerbe, Industrie, Primarschule

Wohnen

Projektinformationen

www.meinmagnolienpark.ch

Marktsegmente

Wohnen, Büro, Detailhandel, Gewerbe und Industrie, Hotellerie, Spezialnutzungen

Marktregion

www.halter.ch

Im beliebten Gellert-Quartier in Basel, umgeben von grosszügigen Villen und Parkanlagen, entsteht der Magnolienpark. Das Projekt umfasst vier kompakte Neubauten mit insgesamt 145 exklusiven 2,5- bis 4,5-ZimmerWohnungen. Mit einer Höhe von 6 bis 13 Geschossen erfüllen die Gebäude trotz verdichteter Planung höchste Ansprüche an Nachhaltigkeit und Komfort. Das Wohnungsangebot im Magnolienpark richtet sich an Singles, junge Paare, Familien und Senioren, die ein nachhaltig durchdachtes und auf die Umwelt abgestimmtes Zuhause suchen. Die Liegenschaft wird nach den Kriterien des Minergie-P-Standards erstellt und erhält als erste Überbauung in der Schweiz mit einem Wohnanteil von 100 Prozent das Platin-Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Halter Immobilien vermarktet das anspruchsvolle Projekt.

Mitten im Basler Quartier St. Johann liegt das Lysbüchel-Areal. Dieses wird in den kommenden Jahren eine markante Transformation erleben. Coop verlässt die Verteilzentrale an der Elsässerstrasse und stellt für eine bestimmte Zeit noch den Gebäudebetrieb sicher. Anschliessend wird die Verantwortung für den Regelbetrieb der zwischengenutzten Gebäude und Flächen an Immobilien Basel-Stadt übergeben. Halter Immobilien gewährleistet in einem ersten Schritt, dass das Betreiberwissen von Coop gesichert ist. In einem zweiten Schritt wird ein FM-Dienstleister für die Phase der Zwischennutzung bestimmt, der den Betrieb auf dem Areal bis zur endgültigen Transformation weiterführt. Dies soll mit möglichst wenig Aufwand gelingen.

141 HALTE R AG — I M M O B I LI E N

Städte und Agglomerationen in der Deutschschweiz


OBERDORF, HORGEN

SENTMATT, OBFELDEN

Leistung

Leistung

Bauherren- und Entwicklungsberatung, Energiekonzept, strategisches Facilitymanagement, konzeptionelle Vermarktungsberatung

Auftraggeber

Realstone SA, Lausanne

Nutzung

Wohnen, Gewerbe, Dienstleistung

Studienwettbewerb, Bauherrenvertretung, Energieberatung, Erstvermietung, Betriebsvorbereitung, Bewirtschaftung

Auftraggeber

Privat, vertreten durch Halter Immobilien, Zürich

Nutzung

VOGELSANGSTRASSE 13, ILLNAU-EFFRETIKON Leistung

Verkauf Anlageliegenschaft

Auftraggeber

Privater Auftraggeber

Nutzung

Gewerbe, Büro

Wohnen

Projektinformationen

142 HALTE R AG — I M M O B I LI E N

www.sentmatt.ch

In Horgen entsteht auf dem ehemaligen Schweiter-Areal mit einer Grösse von mehr als sechs Hektaren ein neues, attraktives Quartier. Rund 50 Prozent der zur Verfügung stehenden Flächen sollen von Gewerbe- und Dienstleistungsunternehmen genutzt werden, die andere Hälfte ist dem Wohnen gewidmet. Der Auftrag beinhaltet die Bauherren- und Entwicklungsberatung sowie eine Fachunterstützung in den Bereichen Marketing, strategisches Facilitymanagement und Energie. Es handelt sich dabei um ein umfassendes Beratungsmandat für die Firma Realstone. Halter Immobilien hat dieses Projekt von Anfang an als Dienstleister begleitet.

Sentmatt besteht aus drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 119 hellen Mietwohnungen: kleine, aber feine 2,5-Zimmer-Wohnungen, elegante Attikawohnungen mit übergrossen Terrassen und 5,5-Zimmer-Familienwohnungen. Mit der modernen Überbauung entsteht Wohn- und Lebensraum für individuelle Ansprüche. Zwischen Zürich und Zug gelegen, profitiert Sentmatt von einer sehr guten verkehrstechnischen Anbindung und bietet dennoch den Charme einer ländlichen Gemeinde am Ufer der Reuss. Bei diesem Projekt decken die Leistungen von Halter Immobilien alle Phasen des Immobi­lienzyklus ab: von der Durchführung des Studienwettbewerbs über die Bauherrenvertretung, Energieberatung, Erstvermietung und Betriebsvorbereitung bis hin zur Bewirtschaftung.

Das Bürogebäude in der Gemeinde Illnau-Effretikon liegt im Industriegebiet Vogelsang in unmittelbarer Nähe zur Autobahn. Zum Bahnhof, zu Einkaufsmöglichkeiten und weiteren Dienstleistungsangeboten sind es nur wenige Gehminuten. Das Potenzial dieser Liegenschaft sind kleine, günstige und flexible Büroflächen, die gut mit einer gewerblichen Tätigkeit kombinierbar sind. Dank einer flexiblen Raumstruktur, hohen Decken sowie einem Waren- und Personenlift sind alle relevanten Faktoren gegeben. Halter Immobilien erhielt ein exklusives Verkaufsmandat vom Auftraggeber.


LIKE, OTELFINGEN

THE CIRCLE AT ZÜRICH AIRPORT

Leistung

Leistung

Vermarktung Wohnen und Gewerbe, Bewirtschaftung

Auftraggeber

KPT Versicherungen AG, Bern

Nutzung

Wohnen, Büro, Dienstleistungen

Projektinformationen www.like-otelfingen.ch

Erstellung Betriebskonzepte und Betriebskostenkalkulation, Überprüfung und Optimierung des Bauprojekts in Bezug auf FM-Themen, Energie und Gebäudetechnik

Auftraggeber

Flughafen Zürich AG, Zürich-Flughafen

Nutzung

DÜBENDORFSTRASSE 333-339, ZÜRICH Leistung

Durchführung Gesamtleistungswettbewerb

Auftraggeber

Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof, Zürich

Nutzung

Wohnen, Gastronomie, Gewerbe, Büro

Detailhandel, Gastronomie, Medizin, Büro, Hotel, Parking

Projektinformationen

In der charmanten Gemeinde Otelfingen entsteht mit LIKE ein moderner Ort zum Wohnen und Arbeiten. Inmitten einer grünen, naturnahen Umgebung, nur einen Katzensprung vom Golfplatz entfernt, profitieren die zukünftigen Bewohner und Nutzer von einer äusserst attraktiven Lage direkt beim Bahnhof. Das Projekt umfasst 49 Mietwohnungen mit individuellen Grundrissen. LIKE bietet ausserdem vier Geschäftsflächen, die sich hervorragend für die Nutzung als Büro, Dienstleistungsbetrieb, Praxis oder Atelier eignen. Die gute Verkehrsverbindung nach Zürich und Baden, zahlreiche Vereine, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen vom Kindergarten bis zur Sekundarschule machen Otelfingen als Wohnort interessant. Halter Immobilien übernimmt neben den operativen Dienstleistungen der Vermarktung auch die Bewirtschaftung der Liegenschaften.

Mit The Circle entsteht direkt am Flughafen Zürich eine Dienstleistungsdestination mit 180 000 Quadratmetern Nutzfläche. Die Überbauung bietet vielseitige Angebote in den Bereichen Business, Lifestyle, Medizin, Bildung, Kultur und Unterhaltung sowie Hotellerie und Kongressflächen. Eine der grossen Herausforderungen ist es, das gesamte Areal in Bezug auf Energieeffizienz, Unterhalts-, Betriebsund Wartungskosten, Nutzung und Ertrag optimal zu betreiben. Halter Immobilien wurde damit beauftragt, mittels detaillierter Betriebskonzepte und einer strukturierten Betriebsvorbereitung die entsprechenden Prozesse für die Gebäude mit markanter und anspruchsvoller Architektur zu sichern und zu optimieren. Zudem werden die operativen Leistungen und das Centermanagement aufgebaut.

Die Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof hat sich nach einer Potenzialanalyse dazu entschlossen, an der Dübendorfstrasse 333 bis 339 einen Ersatzneubau zu realisieren. Der Komplex wird Wohnungen, Gastronomie-, Gewerbeund Büroflächen umfassen. Die Auftraggeberin mandatierte Halter Immobilien mit der Durchführung eines Gesamtleistungswettbewerbs, um bereits in dieser Phase Kostensicherheit zu erzielen sowie das am besten geeignete Projekt und den passenden Totalunternehmer zu definieren. Zunächst wurden ein Präqualifikationsverfahren durchgeführt, ein Pflichtenheft verfasst und Ausschreibungsunterlagen erstellt. Der zweite Schritt war die Leitung des Wettbewerbs sowie die Moderation der Jurierung. Als Sieger gingen Galli Rudolf Architekten, Zürich, und die Gross Generalunternehmung, Brugg, hervor.

143 HALTE R AG — I M M O B I LI E N

www.thecircle.ch


THE CORE, ZÜRICH Leistung

Vermarktung

ALTERS- UND PFLEGEZENTRUM SCHACHEN, RAPPERSWIL-JONA

Auftraggeber

Neubauentwicklung

Konzeptionelle Beratung als Vermarkter, Verkauf Stockwerkeigentum

Auftraggeber

Auftraggeber

Nutzung

Stadt Rapperswil-Jona

Fundamenta Group AG, Zug

Nutzung

Nutzung

Projektinformationen

Alters- und Pflegezentrum

Zürich Versicherungs-Gesellschaft AG, Zürich Büro

Leistung

Im Zürcher Kreis 2 direkt am See befindet sich das neu sanierte Gebäude The Core. Neben exklusiven Büroflächen steht auch eine Skylounge mit Blick auf See und Berge zur Verfügung. Die repräsentative Business-Liegenschaft gilt quasi als Neubau. Der Minergie-Standard sorgt für maximalen Komfort und eine deutliche Energiekostenoptimierung. Der Standort bietet eine hohe Visibilität und profitiert vom Mix aus Business, Kultur und Lifestyle in nächster Umgebung. Die Adresse ist prädestiniert für nationale und internationale Firmen, die einen besonders hohen Standard schätzen. Halter Immobilien bekam den Auftrag, die bereits ausgebauten Flächen zu vermarkten.

Wohnen

Projektinformationen

www.core-zurich.ch

144 HALTE R AG — I M M O B I LI E N

LAKE GARDEN, RÜSCHLIKON Leistung

www.lakegarden.ch

Um der Nachfrage nach Wohnen im Alter in Zukunft gerecht zu werden, plant die Stadt Rapperswil-Jona zusammen mit der Ortsgemeinde Rapperswil ein neues Alters- und Pflegezentrum. Dieses umfasst 168 stationäre Pflegeplätze sowie 60 Alterswohnungen mit Services. Ziel war es, die Marktfähigkeit der vorhandenen Testplanung zu überprüfen sowie die politische Umsetzbarkeit im weiteren Prozess sicherzustellen. Halter Immobilien wurde daraufhin mit der Gesamtprojektleitung und der Koordination der einzelnen Teilprojekte (Architekturwettbewerb, Investitions- und Betreibermodell, Landgeschäft, Zonenanpassung) betraut.

Unter dem Motto «Stadthaus am See» realisiert die Fundamenta Group in der steuergünstigen Seegemeinde Rüschlikon ein Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen. Das Gebäude liegt an prominenter Lage nur wenige Autominuten von Zürich und den angrenzenden Naherholungsgebieten entfernt. Jede Wohnung verfügt entweder über eine Terrasse, einen Balkon, einen Wintergarten oder eine Dachterrasse und bietet Sicht auf den Zürichsee. Das elegante Mehrfamilienhaus umfasst 3,5- bis 6,5-ZimmerWohnungen sowie eine Tiefgarage. Die Leistungen von Halter Immobilien beinhalten die unterstützende Beratung bei der Projektplanung sowie den operativen Verkauf der Stockwerk­eigentums­einheiten.


WÄRMEVERBUND MURTEN Leistung

BOULEVARD DE PÉROLLES 32 / 34, FRIBOURG

Managementberatung

Konzeptstudie mit Wirtschaftlichkeitsberechnung

Leistung

Auftraggeber

Auftraggeber

Andritz Soutec AG, Neftenbach

Industrielle Betriebe Murten

Auftraggeber

Nutzung

Nutzung

Leistung

Industrie

Die Andritz Soutec AG, Marktführerin in hochqualitativen Laserschweiss­ systemen, ist die Gesamtmieterin der Parzelle Rotfarb in Neftenbach. Aus unterschiedlichen Gründen stellte sich die Auftraggeberin eine Vielzahl von Fragen zu ihrer zukünftigen Immobi­ lienstrategie und wünschte sich Unterstützung bei der Entscheidungsfindung. Halter Immobilien erhielt das Mandat für die Erstellung der entsprechenden Entscheidungsgrundlagen. Neben einer Due Diligence leitete Halter Immobilien die Koordination und Kommunikation und übernahm die Interessenvertretung gegenüber Eigentümer, Architekt, Planer und Nachbarn. Schliesslich wurden auch die Vertragsverhandlungen geführt.

Energieversorgung Stadt Murten

Bauzustandsanalyse PKE Pensionskasse Energie Genossenschaft, Zürich

Nutzung

Wohnen, Büro, Lager

Die Industriellen Betriebe Murten (IB-Murten) betreiben neu neben der Strom- und Wasserversorgung auch einen Wärmeverbund mit einer Holzfeuerung sowie einer Gaskesselanlage (zur Abdeckung der Spitzenlast und als Reserve). Dieser Verbund soll erweitert werden und in naher Zukunft eine neue Wohnüberbauung von Halter versorgen. Halter Immobilien hat ein Konzept für die Erweiterung und Optimierung der Wärmeerzeugung erarbeitet. Durch die Nutzung von Ab- und Umweltwärme kann die Effizienz gesteigert und der Brennstoffbedarf massiv gesenkt werden.

Die PKE Pensionskasse Energie Genossenschaft verfügt in Fribourg über 60er-Jahre-Liegenschaften am Boulevard de Pérolles 32 / 34 und an der Rue Vogt 1 / 3 sowie über eine Tiefgarage an der Rue Vogt 1a. Bevor sich die Auftraggeberin zu einer Investitionsentscheidung bezüglich einer Sanierung entschied, erhielt Halter Immobilien den Auftrag, eine Bauzustandsanalyse zu erstellen. Diese sollte eine Übersicht über die anstehenden Massnahmen und deren Kosten geben. Im Zuge der technischen Due Diligence und auf Grundlage von vorhandenen Informationen (Pläne, Beschreibungen) sowie den Erkenntnissen aus einer Objektbegehung erstellte Halter Immobilien einen Report über den baulichen Zustand der Objekte. Daraus resultierte die Empfehlung zur Modernisierung der Liegenschaft.

145 HALTE R AG — I M M O B I LI E N

ANDRITZ SOUTEC AG, NEFTENBACH


«DIGITALE WELTEN WERDEN DREIDIMENSIONAL.»

146 RAU M GLE ITE R AG

Martin A. Meier, Geschäftsführer Raumgleiter AG

Komplex: Sie sind ein Vorreiter im Bereich der digitalen Raum- und Architekturdarstellung. Wie kamen Sie dazu? Martin A. Meier: Schon als kleiner Junge hat mich alles Digitale begeistert. Ich erinnere mich noch gut daran, wie mein Vater unseren ersten Heim­ computer mit nach Hause brachte. Da war ich gerade zwölf Jahre alt. In der Schule gründeten wir dann eine Computergruppe, die bald in ganz Europa vernetzt war. Es folgten die Matur und ein Studium der Architektur an der ETH Zürich. Um Geld zu verdienen, habe ich nebenbei CAD-Software an Architekten verkauft und sie auch darauf geschult. So konnte ich mir ein gutes Netzwerk aufbauen. In meinem ersten Job in einem Architekturbüro habe ich dann aber gemerkt, dass ich mich in einem hierarchisch geführten Betrieb nicht entfalten kann. Also wagte ich im Jahr 2001 den Schritt in die Selbstständigkeit und gründete die Firma Raumgleiter. Wie hat sich das Angebot seitdem entwickelt? In den Anfangsjahren stand die Architekturvisualisierung ganz im Zentrum unserer Arbeit. Zu jener Zeit konnte man sich damit im Markt noch differenzieren. Mit der raschen technologischen Entwicklung wuchs allerdings auch die Zahl der Mitbewerber. Mir wurde schnell klar, dass wir uns nur abheben können, wenn wir als Gesamtleister im digitalen Bereich auftreten. Damit eröffnete sich ein grosses Feld von Anwendungsmöglichkeiten: Virtual Reality, Augmented Reality, Animation und BIM. Wir haben uns vom reinen Bildentwickler zu einem umfassenden digitalen Immobiliendienstleister gewandelt.

Woher kommt der Firmenname Raumgleiter? Ich bin ein grosser Science-Fiction-Fan. Der Begriff Raumgleiter steht für das Reisen durch Raum und Zeit und schafft so auch wieder einen Bezug zur Architektur, wo ich und der Mitgründer Christoph Altermatt ja herkommen. Wir haben festgestellt, dass der Name nicht nur perfekt zu uns passt, sondern auch unsere Kunden mit auf eine Reise nimmt – spätestens dann, wenn wir in unseren «Star Wars»Kostümen erscheinen. Raumgleiter gehört seit Ende 2016 zur HalterGruppe. Wo sehen Sie Synergiepotenzial? Es ist eine klassische Win-win-Situation. Wir profitieren vom grossen Erfahrungsschatz der HalterGruppe. Gleichzeitig geben wir unser Know-how direkt an unsere Auftraggeber weiter. So können wir alle Kunden im Bereich Bauen und Immobilien noch besser beraten und ihnen ganz neue Wege aufzeigen. Bei welchen Anwendungen können wir Entwicklungen erwarten? Im dreidimensionalen Abbild unserer gesamten Welt liegt die Zukunft. Aus Fotos kann man bereits heute komplexe 3D-Modelle generieren. Intelligente Autos haben ein integriertes 3D-Tracking und stellen ihre Daten auch anderen Verkehrsteilnehmern zur Verfügung. Diese und weitere Entwicklungen werden alle Lebens- und Arbeitsbereiche durchdringen. Das gilt auch beim Bauen mit BIM: Ein 3D-Architekturmodell, in dem die Bauteile integriert sind, kann Abweichungen und Fehler frühzeitig aufzeigen und so zur Qualitätssteigerung beitragen. Wie steht die Immobilienbranche zur Digitalisierung? Viele verhalten sich immer noch eher konservativ. Sie scheuen die Veränderung und den Mehraufwand, der anfänglich entsteht. Ich bin allerdings zuversichtlich, dass uns Computer dank technologischer Entwicklung, insbesondere der künstlichen Intelligenz, bald entlasten werden. Wir machen dauernd viel zu viel auf einmal, die Grenzen zwischen Arbeit und Freizeit haben sich verwischt, zwischenmenschliche Beziehungen geraten in den Hintergrund. Mit dem digitalen Fortschritt werden wir uns wieder auf unsere Stärken konzentrieren können: Kreativität und soziale Intelligenz.


UNTERNEHMENSDATEN

SEEHALLEN, HORGEN

Personalbestand per 31. 12. 2016

Auftraggeber

Tätigkeit

Architektur

18 Mitarbeitende

Integrales Digitalisierungsangebot im Immobilienbereich: Implementierung von BIM, Visualisierung, Konzeption Architekturentwurf und Interior Design, Film und Video, virtuelle Fotografie, Augmented Reality, Virtual Reality, digitale Gebäudeaufnahmen, Luftaufnahmen, 3D-Printing, Panoramatouren, Wohnungskonfigurationen

Marktsegmente

Dienstleistungs-, Gewerbe-, Industrie- und Infrastrukturbauten, Wohnungsbau, Schulen, Spitäler, Einkaufszentren und Gastronomiebetriebe auf allen Massstabsebenen (Städtebau, Architektur, Landschaftsarchitektur, Interior Design, Produktdesign)

Mobimo Management AG, Küsnacht Burckhardt + Partner AG, Zürich / Suited &  Booted Hospitality Partners AG, Zürich

Leistung

Fotodokumentation Bestand, 360°-Luftbilder, 360°-Panoramafotos, 360°-PanoramaVisualisierungen, Umsetzung Interior Design

Realisierung Oktober 2016

Projektinformationen www.seehallen.ch

EUROPAALLEE BAUFELD H, ZÜRICH Auftraggeber

SBB AG Immobilien, Zürich / VERIT Immobilien AG, Zürich / Giger & Partner, Werbe­agentur, Zürich

Architektur

E2A , Piet Eckert und Wim Eckert  Architekten, Zürich

Leistung

3D-Modell, Konzeption Interior Design, Visualisierungen (Standbilder)

Realisierung Juni 2016

Projektinformationen

www.europaallee-haus-h.ch

Marktregion

Gesamte Schweiz

ADRESSE Raumgleiter AG

147 RAU M GLE ITE R AG

Pfingstweidstrasse 106 CH – 8005 Zürich, T +41 44 202 70 80

www.raumgleiter.com

Auf dem ehemaligen Areal der Textilmaschinenfabrik Grob in Horgen entsteht das Gewerbe- und Dienstleistungszentrum Seehallen Horgen. Ergänzt werden die Flächen mit industriellem Charme durch Spezialitätengeschäfte, innovative Dienstleistungen und Gastronomiebetriebe. Um die Räume mit einer anspruchsvollen Innenarchitektur schon im Planungsstadium zu zeigen und online erlebbar zu machen, wurden Einzel­ visualisierungen erarbeitet. Nach dem Aufbau des 3D-Modells sowie der Materialisierung und Bespielung mit Möbeln und Accessoires konnte eine Serie von 360-Grad-Panoramabildern erstellt werden. Diese wurden auf den Grundrissen verortet und zu einer virtuellen Tour zusammengefasst. So ist es möglich, die Räume in allen Details immersiv zu erleben.

Auf dem Baufeld H der Europaallee in Zürich entsteht ein Komplex mit 41 Wohnungen, einem Design-Hotel, 6 Kinosälen, Büros, Restaurants und Detailhandelsgeschäften. Hier soll eine lebendige, städtische Kultur entstehen und eine Mieterschaft angesprochen werden, die hohen Wert auf Individualität und Privatsphäre legt. Bei der Umsetzung des Projekts berücksichtigte Raumgleiter insbesondere die Ansprüche dieser speziellen Zielgruppe. Sie soll sich mit einer Ästhetik identifizieren, die sich klar von den anderen Angeboten der Umgebung abhebt. In enger Zusammenarbeit mit dem Vermarkter wurden Interieurs entwickelt, die die Eigenständigkeit des Projekts widerspiegeln.


IMPRESSUM KOMPLEX

Das Magazin der Halter AG NR. 10/ 2017

Herausgeber und Redaktions­anschrift Halter AG Hardturmstrasse 134 CH-8005 Zürich T + 41 44 434 24 00 www.halter.ch

Heftkonzept und Redaktions­leitung Christine Marie Halter-Oppelt

Gestaltungskonzept und Art Direction C2F · Communication Design, Luzern Cybu Richli, Fabienne Burri, Dani Klauser

Korrektorat

Bettina Methner

148 I M PR ESSU M

Mitarbeiter dieser Ausgabe

Hubertus Adam, KT Auleta, Annemarie Bucher, Carson Chan, Andreas Deuber, Roman Egger, Pascal Ernst, Urs Ernst, Sabine von Fischer, Laurian Ghinitoiu, Ansgar Gmür, Nik Grubenmann, Serge Guertchakoff, Jörg Haefeli, Balz Halter, Norbert Hörburger, Ariel Huber, Markus Mettler, Yann Mingard, Caroline Montandon, David Naef, Rita Palanikumar, Lucas Peters, David Strohm, Alex Valsecchi, Carole Villiger, Sandra Wetzel, Mike Wolff, Jürg Zulliger

Titelbild

Transitlager, Basel, Lucas Peters

Trennbild Seite 121 / 122

amRietpark, Wohn- und Geschäftshaus Brandstrasse 51 / 53/ 55 (Baufeld A1), René Dürr

Auflage

13 000 Exemplare

Druck und Lithografie

Druckerei Odermatt AG, Dallenwil

Buchbinderei

Scherrer AG, Urdorf

Hinweis

Ein Nachdruck ist nur mit Genehmigung der Redaktion möglich. Die Nennung von Fotografen erfolgt nach bestem Wissen. www.halter.ch / publikationen

Das Magazin «Komplex» wurde im Projekt mit ClimatePartner CO2-kompensiert, also klima­neutral gedruckt. www.swissclimate.ch Kompensations-Nr.: SC2017033002 Printed in Switzerland


www.halter.ch

NR.  10 —  2017

K O M P L E X

NR. 10 — 2017  DAS MAGAZIN DER HALTER AG

DAS TRANSITLAGER VON BJARKE INGELS — BETREIBERVERANTWORTUNG — 3D -VISUALISIERUNG UND BIM HOTELINVESTMENTS — JACQUELINE DE QUATTRO IM INTERVIEW — STADTPARKS — DAS MODELL DER GESAMTLEISTUNG

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Komplex 2017