KOMPLEX 2025 D-FR by Halter AG

KOMPLEX

Die geopolitische Lage ist düster. Die Weltwirtschaft stockt, und Europa schnürt im Rahmen einer neu definierten Sicherheits- und Wirtschaftspolitik Finanz- und Investitionspakete. In der Schweiz sind Bau- und Immobilienfinanzierungen trotz tiefen Zinsen und Wohnungsknappheit für einen Grossteil der Marktteilnehmenden aufgrund neuer Eigenkapitalanforderungen der Banken anspruchsvoller geworden. Die Bäume wachsen nicht mehr in den Himmel, und vielerorts sind die Kosten bei Bauentscheiden wieder das dominante Thema. Ökologische Überlegungen treten spürbar in den Hintergrund. Das von der traditionellen fragmentierten Bauwirtschaft gelebte Denkmuster heisst: «Nachhaltigkeit kostet.»

Es ist höchste Zeit für einen Paradigmenwechsel zu «Nachhaltigkeit macht produktiv» oder – noch klarer – «Produktivität macht nachhaltig». Die Mission der Halter Gruppe ist es, mit Produktund Prozessinnovationen über den gesamten Immobilienlebenszyklus den Weg der Bau- und Immobilienbranche hin zu einer Kreislaufwirtschaft und zu Netto-null mitzugestalten. Kreislauffähigkeit heisst vor allem Standardisierung, Skalierbarkeit und Vorfabrikation von Bauteilen und Bausystemen – die wichtigsten Hebel für Produktivitätssteigerungen. Design-Build, das entsprechende Projektabwicklungsmodell, macht den Weg frei für die Ressourcenoptimierung durch eine viel frühere, effiziente und wettbewerbsbasierte Integration von Unternehmern in den Wertschöpfungsprozess. Als Basis dient ein durchgängiges digitales Daten- und Informationsmanagement von der Bestellung über die Baustelle bis in den Betrieb. Es entbehrt nicht einer gewissen Ironie, dass ausgerechnet das die Bauindustrie dominierende, in Phasen segregierende Leistungsmodell und Normenwerk des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA), der Baukultur und Nachhaltigkeit kommunikativ stets vehement für sich vereinnahmt, für diesen Paradigmenwechsel geopfert oder «exnoviert» werden muss. Wikipedia bezeichnet «Exnovation» als «das Gegenteil von Innovation» und als «intendierten Prozess zum Ausstieg aus nicht nachhaltigen Infrastrukturen, Technologien, Produkten und Praktiken».

Mit Design Build Switzerland (DBS) als Nachfolgeorganisation von The Branch hat sich deshalb im Mai 2024 ein Verein konstituiert, der das gleichnamige Projektabwicklungsmodell weiter voranbringen und etablieren möchte. Ab Seite 182 beschreibt die

Geschäftsführerin Stephanie Pfiffner, wie sich DBS ausrichtet, und weist auf die Wichtigkeit des neuen Bauherrenforums hin.

Um den grossen Bedarf an erschwinglichem Wohnraum zu decken, braucht es unterschiedliche Ansätze und Akteure. Das Projekt «Waldstadt im Pantli» (Seite 84) vor den Toren Neuhausens zeigt, dass Eigentumswohnungen zu moderaten Preisen realisierbar sind.

In Genf setzt man auf Wohnbaugenossenschaften als Alternative zum klassischen Immobilienmarkt. Diese und weitere Massnahmen für eine zukunftsorientierte Raumplanung beschreibt Staatsrat Antonio Hodgers, Leiter des Département du territoire, in unserem Interview (Seite 156). In seiner Kolumne (Seite 80) unterstreicht Kees van Elst, Geschäftsführer von «WSS – Die Entwicklergenossenschaft», die Verantwortung sowohl öffentlicher als auch privater Akteure, die Wohnungsproduktion ideologiefrei voranzutreiben.

Und dann gibt es auch die schönen Momente. «Henz Si scho e Wohnig?», fragt Joris Jehle gleich zu Beginn seines Beitrags über das Henz-Areal in Suhr (Seite 70). Seit dem Eröffnungsfest im Oktober 2023 hat es eine vielfältige Mieterschaft angezogen. Zu sehen, wie in einem Quartier, das man als Entwickler konzipiert und programmiert hat, Leben einzieht und gedeiht, ist definitiv einer davon.

Anita Simeon Lutz stellt in ihrem Beitrag einen Bürokomplex am Seedamm in Pfäffikon vor (Seite 26), der vom neuen HalterKompetenz-Center «Städtebau und Architektur» unter der Leitung von Christof Glaus entworfen wurde. Der Architekt nimmt auch in einem Interview Stellung (Seite 34): «Mit Design-Build wird die Baubranche effizienter, nachhaltiger und intelligenter. So bekommen wir die Chance, in einem sehr frühen Stadium die richtigen Entscheidungen zu treffen … Und wenn das übergeordnete Konzept stimmt, bleibt auch die Stärke der Architektur erhalten.»

Das Start-up Siresca zeigt, wie durchgängiges Datenmanagement funktioniert. Seine auf AR basierte Smartphone-App erleichtert die Arbeit des Elektroinstallateurs – mit präzisen Kontrollen, digitaler Dokumentation und Vernetzung zu anderen Plattformen. Lesen Sie dazu den Beitrag von Manuel Fischer (Seite 138).

Ab Seite 150 argumentiert Stefanie Wandiger von der Integral design-build AG für das Konzept «Circular Spaces», das sich durch klare Designprinzipien auszeichnet. Zirkulär gestaltete Räume vereinen ökologische Nachhaltigkeit mit wirtschaftlichem Nutzen.

Eine Antwort auf die fehlende Informationstransparenz und die im Vergleich zur Dienstleistungsqualität hohen Administrationskosten bei der Bewirtschaftung von Immobilien gibt die Tend AG mit ihrem Werkzeug «Smart Operation». In seinem Beitrag darüber erläutert David Strohm das Geschäftsmodell (Seite 144).

Ein Paradigmenwechsel, aber keiner weiss, wie? Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Ecosystem organisieren sich in themenspezifischen Arbeitsgruppen, um Produkt- und Prozessinnovation für alle zugänglich zu machen. Damit auch Studierende von branchenspezifischen Bildungslehrgängen daran teilhaben können, hat die Halter Gruppe 2024 die Bildungstage BridgE ins Leben gerufen. Ab Seite 94 berichten Teilnehmende, welche Erfahrungen sie mit diesem Format gesammelt haben.

Wir hoffen sehr, liebe Leserinnen und Leser, Sie mit dieser 18. Ausgabe von KOMPLEX davon zu überzeugen, dass die Devise «Produktivität macht nachhaltig» unsere Industrie heller, schöner, partnerschaftlicher und interessanter werden lässt. /

Le tableau géopolitique s’assombrit. L’économie mondiale stagne et l’Europe redéfinit sa politique économique et de sécurité en lançant de nouveaux programmes de financement et d’investissement. En Suisse, malgré des taux d’intérêt bas et une pénurie de logements, une grande partie des acteurs du marché peinent à financer leurs projets immobiliers et de construction en raison des exigences en capitaux propres imposées par les banques. La manne s’est tarie et les considérations de coûts dominent à nouveau les décisions en matière de construction, reléguant les enjeux écologiques à l’arrière-plan. Dans le secteur du bâtiment, encore largement structuré de manière traditionnelle et fragmentée, une logique demeure bien ancrée: «La durabilité, ça coûte.»

Il est grand temps de changer de paradigme et de faire sienne la devise «la durabilité favorise la productivité» ou, plus explicite encore, «la productivité favorise la durabilité». Grâce à des innovations de produits et de processus, le groupe Halter se donne pour mission d’orienter le secteur de la construction et de l’immobilier vers une économie circulaire et vers le zéro net tout au long du cycle de vie du bien immobilier. La circularité, c’est avant tout la standardisation, la scala-

bilité et la préfabrication des éléments et des systèmes de construction, principal levier pour accroître la productivité. Le modèle de gestion de projet qui accompagne cette approche, le Design-Build, ouvre la voie à l’optimisation des ressources par une intégration plus précoce, plus efficace et concurrentielle des entreprises dans le processus de création de valeur. Il s’appuie sur une gestion numérique intégrée des données et de l’information, depuis la commande jusqu’à l’exploitation en passant par le chantier.

N’est-il pas ironique que le modèle de prestation segmenté par phases, dominant dans le secteur du bâtiment, ainsi que le corpus normatif de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) doivent être mis de côté ou «exnovés» pour permettre ce changement de paradigme? Wikipedia définit l’«exnovation» comme le «contraire de l’innovation» et le «processus d’abandon délibérédes infrastructures, des technologies, des produits et des pratiques non durables».

C’est précisément dans cette perspective qu’a été fondée, en mai 2024, l’association Design Build Switzerland (DBS) pour succéder à The Branch, avec pour objectif de promouvoir et d’établir le modèle de gestion de projet du même nom. Sa directrice Stephanie Pfiffner décrit en page 182 l’orientation adoptée par DBS et souligne l’importance du nouveau forum de maîtres d’ouvrage.

Une grande diversité d’approches et d’acteurs est nécessaire pour couvrir la forte demande en logements abordables. Le projet «Waldstadt im Pantli» (page 84) aux portes de Neuhausen montre qu’il est possible de réaliser des appartements en propriété à des prix modérés. A Genève, on table sur la coopérative d’habitation comme alternative au marché immobilier classique. Ce choix en faveur d’un aménagement du territoire tourné vers l’avenir est détaillé par le conseiller d’Etat Antonio Hodgers, responsable du Département du territoire, dans son interview en page 156. Sur le même thème, Kees van Elst, directeur de la coopérative «WSS – Die Entwicklergenossenschaft», souligne (page 80) la responsabilité des acteurs publics comme privés dans la promotion d’une production de logements dépourvue de toute considération idéologique.

Cette édition de KOMPLEX est également ponctuée de beaux moments. «Une ville en devenir?», se demande Joris Jehle dans son article sur le site de Henz à Suhr (page 70). Depuis son inauguration en octobre 2023, le lieu a suscité l’engouement des locataires. Voir

s’animer et prospérer un quartier que l’on a conçu et planifié en tant que promoteur est assurément l’un de ces beaux moments.

Dans son article, Anita Simeon Lutz présente un complexe de bureaux près de la digue du lac à Pfäffikon (page 26), conçu par le nouveau centre de compétences «Urbanisme et architecture» de Halter, sous la direction de Christof Glaus. L’architecte livre également sa vision dans une interview (page 34): «Le Design-Build rend le secteur de la construction plus efficace, plus durable et plus intelligent. Nous avons l’opportunité de prendre les bonnes décisions très tôt. Et si le concept global est bon, la force de l’architecture demeure.»

La start-up Siresca montre comment fonctionne la gestion de données intégrée. Son appli pour smartphone basée sur la réalité augmentée facilite le travail des électriciens en fournissant des contrôles précis, une documentation numérisée et l’interconnexion avec d’autres plateformes. A lire dans l’article de Manuel Fischer en page 138.Stefanie Wandiger d’Integral design-build AG plaide en page 150 en faveur du concept «Circular Spaces» qui se démarque par des principes de conception clairs. Les espaces aménagés selon le principe de la circularité conjuguent durabilité écologique et bénéfice économique. Avec son outil «Smart Operation», Tend SA pallie le manque de transparence sur les données et les frais administratifs élevés, disproportionnés par rapport à la qualité des services, dans la gestion des biens immobiliers. David Strohm commente le modèle commercial mis en œuvre en page 144.

Un changement de paradigme? Certes, mais comment l’amorcer? Dans notre écosystème, nos équipes s’organisent en groupes de travail thématiques afin de rendre les innovations de produits et de processus accessibles à tous. En 2024, le groupe Halter a mis en place les journées de formation BridgE afin que des étudiants de cursus spécifiques puissent aussi en bénéficier. Les participants décrivent les expériences faites avec ce format en page 94.

Avec cette 18e édition de KOMPLEX, nous espérons vous persuader que notre secteur gagne en clarté et en attractivité dès lors qu’il applique la devise «la productivité favorise la durabilité».

Markus Mettler

Delegierter des Verwaltungsrats der Halter Gruppe AG / Délégué du Conseil d’administration de Halter Gruppe AG

Kurznachrichten aus dem Halter-Ecosystem / L’actualité de l’écosystème Halter

Architektur & Design

Auf den Spuren von James Bond /

Sur les traces de James Bond

Von der Renovation eines prominenten Berner

Altstadthauses / Rénovation d’une bâtisse chargée d’histoire en vieille ville de Berne

Brüche sichtbar machen /

Rendre visibles les ruptures

Pläne für einen Bürokomplex am Seedamm in Pfäffikon / Projet de complexe de bureaux près de la digue du lac à Pfäffikon 34

Interview / Entretien

Christof Glaus: «Wir wollen eine gute Bestellung abgeben, aber auch ein kompetenter Partner für Architekten sein» /

«Un partenaire compétent pour les architectes»

Gesellschaft & Umwelt /

Société & Environnement

Henz si scho e Wohnig? / Une ville en devenir?

Auf dem Henz-Areal bei Aarau gedeihen Beziehungen und Gemeinschaft / Sur le site Henz près d’Aarau, relations et vie communautaire se tissent

80 Kolumne / Chronique Kees van Elst: Lasst uns handeln! / Passons à l’action!

Wohnen auf der Waldlichtung / Vivre dans la clairière

Die «Waldstadt im Pantli» nahe Schaffhausen ist ein Dorf inmitten der Natur / La «Waldstadt im Pantli» près de Schaffhouse est un village en pleine nature

Im Fluss der Ideen /

Dans le flot des idées

Integral design-build entwarf den neuen Hauptsitz der Bellevue Group in Zürich / Integral design-build a conçu le nouveau siège de Bellevue Group à Zurich

58 Bunte Vielfalt auf dem Land / Déclinaisons colorées à la campagne

In der Luzerner Gemeinde Root entstand die Wohnüberbauung Wilmisberg / Le lotissement Wilmisberg a vu le jour dans la commune lucernoise de Root

94 Sie waren Teilnehmende der von der Halter Gruppe 2024 ins Leben gerufenen Bildungstage BridgE. Welche Erfahrungen haben Sie mit dem Format gesammelt, wie beurteilen Sie es, und wo sehen Sie weiteres Potenzial für einen Austausch zwischen Lehre und Industrie? / Vous avez participé à BridgE, les journées de la formation lancées par le groupe Halter en 2024. Quel bilan tirez-vous de cette expérience? Comment évaluez-vous ce format et quels aspects de l’échange entre l’enseignement et l’industrie gagneraient selon vous à être développés?

Entwicklung & Städtebau / Développement & Urbanisme

104

Ein Belvedere über dem Rheinfall / Un belvédère sur les chutes du Rhin Mit Blick auf ein Naturschauspiel: das Rhyfall Village in Neuhausen / Avec vue sur un spectacle naturel: le Rhyfall Village à Neuhausen

120

Foto-Essay / Essai photo

Mit ihrer Hände Arbeit / À la force de leurs mains

Der Fotograf Philip Böni porträtierte die Arbeiter der Baustelle des Rhyfall Village / Le photographe Philip Böni a tiré le portrait des ouvriers du chantier du Rhyfall Village

Operations & Life Cycle /

Exploitation & Cycle de vie

138

Das digitale Sackmesser für die Elektrobranche / Le couteau suisse numérique du secteur de l’électrotechnique

Die Siresca-App erleichtert die Arbeit des Elektroinstallateurs / L’appli Siresca facilite le travail de l’électricien

144 Ein durchgängiges Datenmodell für den intelligenten Betrieb / Modèle de données intégré pour une gestion intelligente Mit der Systemlösung «Smart Operation» digitalisiert Tend den Bewirtschaftungsprozess / La solution système «Smart Operation» numérise le processus de gestion

150 Warum die Zukunft standardisiert, modular und zirkulär sein wird / Pourquoi l’avenir sera standardisé, modulaire et circulaire Das Designkonzept «Circular Spaces» verbindet Nachhaltigkeit mit wirtschaftlichem Nutzen / Le concept d’aménagement «Circular Spaces» allie durabilité et rentabilité

Immobilien & Markt / Immobilier & Marché

156 Entretien / Interview

Antonio Hodgers: «Longtemps, Genève s’est reposée sur ses voisins» / «Lange hat sich Genf auf seine Nachbarn verlassen»

166 Kolumne / Chronique

Thomas Sevcik: Für mehr spielerischen Umgang mit Land und Wert / Pour une gestion plus ludique du terrain et de la valeur

Engineering & Production / Ingénierie & Production

170 Entre rénovation énergétique et développement urbain / Zwischen energetischer Sanierung und städtischer Entwicklung Densification par surélévation au centre de Fribourg / Verdichtung durch Aufstockung im Zentrum von Freiburg

182 Wenn Bauherren, Unternehmer und Planende an einem Tisch sitzen / Quand maîtres d’ouvrage, entrepreneurs et concepteurs se rencontrent

Der Verein Design Build Switzerland setzt sich für ein neues Projektabwicklungsmodell ein / L’association Design Build Switzerland s’engage en faveur d’un nouveau modèle de gestion de projet

188 Wo Vergangenheit und Zukunft zu Hause sind / Passé et avenir sous un même toit Vilio im Einsatz bei der Renovation einer Zürcher Privatschule / Vilio à l’œuvre dans la rénovation d’une école privée zurichoise

196

Die Halter Gruppe auf einen Blick / Le groupe Halter en un coup d’œil 198 Impressum

IKONISCH Vom Architekten Justus Dahinden als Wohn- und Geschäftshaus in den 1960er-Jahren konzipiert und seit 1993 als Schönheitsklinik genutzt, wurde die « Pyramide am See» 2021 von der Stadt Zürich unter Schutz gestellt. Doch ihre bronze glänzende Fassade hat sichtbar Patina angesetzt. Mit einer umfassenden Sanierung beabsichtigt die Bauherrschaft Zürich Anlagestiftung nun, die einzigartige Substanz langfristig zu erhalten. SAM Architekten gewann den Studienwettbewerb für die Umwandlung in ein energieeffizientes, modernes Bürogebäude, Halter Renovationen erhielt den Gesamtleisterauftrag. / ICONIQUE Conçue dans les années 1960 par l’architecte Justus Dahinden comme immeuble résidentiel et commercial, puis utilisée depuis 1993 comme clinique esthétique, la «Pyramide am See» a été classée monument historique par la Ville de Zurich en 2021. Toutefois, sa façade à l’éclat bronze a visiblement vieilli et porte les marques du temps. Afin de préserver durablement cette structure unique, le maître d’ouvrage Zurich fondation de placement prévoit une rénovation complète. Le bureau SAM Architekten a remporté le concours d’études pour la transformation du bâtiment en bureaux modernes et écoénergétiques, tandis que Halter Renovations s’est vu confier le mandat de prestataire global.

Fotos und Visualisierungen / Photos et visualisations: Burckhardt Architecture SA, Joris Jehle, SAM Architekten, Tend AG, Johanna Unternährer

LEBENDIG Seit September 2024 läuft die Renovation des Einkaufszentrums Signy Centre in der Nähe von Nyon. Eine besondere Herausforderung für Halter Gesamtleistungen stellt die Durchführung der Bauarbeiten bei laufendem Betrieb dar. Damit das gewährleistet ist, sorgen eine durchgängige Planung, abgestimmte Bauphasen und effiziente Prozesse für einen reibungslosen Ablauf. Die Fertigstellung ist für Ende 2025 geplant. / VIVANT Les travaux de rénovation du centre commercial Signy Centre, près de Nyon, ont débuté en septembre 2024. Pour Halter Prestations globales, la nécessité de mener ces travaux tout en maintenant l’activité du site constitue une difficulté particulière. Une planification continue, des phases de construction coordonnées et des processus efficaces assurent un déroulement sans accroc. Les travaux doivent être achevés pour fin 2025. → signycentre.ch

IDYLLE PUR Weggis begeistert mit seiner einzigartigen Lage am Fuss der Rigi und am Ufer des Vierwaldstättersees. Hier entsteht auf einem rund 5900 Quadratmeter grossen Areal das exklusive Neubauprojekt Chalet Weggis mit vier Mehrfamilienhäusern und insgesamt 44 grosszügigen Eigentumswohnungen. Diese bieten von den oberen Etagen eine unverbaubare See- und Bergsicht, die auch von Balkonen aus genossen werden kann. / IDYLLIQUE Weggis séduit par sa situation unique au pied du Rigi, au bord du lac des Quatre Cantons. Le projet Chalet Weggis, un ensemble exclusif de quatre immeubles d’habitation offrant au total 44 appartements spacieux en propriété, y verra le jour sur un terrain de 5900 mètres carrés. Les étages supérieurs bénéficient d’une vue imprenable sur le lac et les montagnes, également visibles depuis les balcons. → chalet-weggis.ch

MANIFEST Raum ist eine unserer wertvollsten Ressourcen. Damit kommt der Raumplanung in der Schweiz enorme Bedeutung zu, muss sie doch auf lange Sicht gewährleisten, dass die vielfältigen Ansprüche an den Raum vorausschauend gesichert und die inhärenten Konflikte nachhaltig gelöst werden. Aus diesem Grund hat sich «URBANISTICA – Vereinigung für guten Städtebau» entschieden, das Positionspapier «Raumstrategie Schweiz 2070» zu entwickeln. / MANIFESTE L’espace est l’une de nos ressources les plus précieuses. Dès lors, l’aménagement du territoire revêt une importance capitale en Suisse, car il doit anticiper les multiples exigences en matière d’espace et résoudre durablement les conflits qui en découlent. C’est pourquoi «URBANISTICA – Groupement pour un urbanisme réfléchi» a décidé d’élaborer le document de prise de position «Stratégie territoriale Suisse 2070». → urbanistica.ch

STRATEGIE Eine integrale und partnerschaftliche Zusammenarbeit bildet die Grundlage für bessere und nachhaltigere Resultate von Bauund Immobilienprojekten. Unter diesem Motto lud die Halter AG ihre Partnerinnen und Partner in sechs Schweizer Städten zum exklusiven «Unternehmer-Lunch by Halter» ein. Im Mittelpunkt der Veranstaltungen stand die Präsentation des innovativen Design-Build-Modells durch CEO Maik Neuhaus. In einem offenen Dialog wurden die vielfältigen Chancen und Herausforderungen diskutiert. / STRATÉGIE Une collaboration intégrée et fondée sur le partenariat constitue la base de résultats meilleurs et plus durables dans les projets de construction et d’immobilier. C’est dans cet esprit que la société Halter SA a invité ses partenaires dans six villes suisses à un «Lunch des entrepreneur by Halter » . Au cœur de ces rencontres: la présentation du modèle innovant Design-Build par le CEO Maik Neuhaus. Un dialogue ouvert a permis d’échanger sur les nombreuses opportunités et les défis que ce modèle implique. → halter.ch

AUF BESTEM WEG Die Zukunft der Sonnenberg-Anlage in Seelisberg ist gesichert: Der Regierungsrat des Kantons Uri hat die Teilrevision der Nutzungsplanung und den Quartiergestaltungsplan Sonnenberg genehmigt – die Planungsinstrumente sind damit rechtskräftig. Die Bevölkerung von Seelisberg hatte das Vorhaben bereits im November 2024 ohne Gegenstimmen bei drei Enthaltungen angenommen. Nun bereitet die neue Besitzerin, die Rietpark Immobilien AG, mit einem Planungsteam das Baugesuch vor. Dessen Einreichung ist für das zweite Quartal 2026 geplant. / EN BONNE VOIE L’avenir du complexe hôtelier Sonnenberg à Seelisberg est assuré: le Conseil d’Etat du canton d’Uri a approuvé la révision partielle du plan d’affectation et le plan de quartier de Sonnenberg, rendant ainsi ces instruments de planification exécutoires. L’assemblée communale avait déjà approuvé le projet en novembre 2024 sans opposition, avec trois abstentions. Le nouveau propriétaire, Rietpark Immobilien AG, prépare avec son équipe la demande de permis de construire, dont le dépôt est prévu pour le deuxième trimestre 2026.

TALENTSCHMIEDE Im Oktober 2024 fand die 42. Ausgabe des EPFLForums im SwissTech Convention Center in Lausanne statt, wo Alexandra Stamou, Leiterin Innovation und Produkte der Halter Gruppe, die Visionen und Werte des Unternehmens sowie aktuelle Themen aus dem Immobilienbereich vorstellte. Die Veranstaltung dient als zentrale Plattform, um Studierende beim Einstieg in die Arbeitswelt zu unterstützen. / PLATEFORME DE TALENTS La 42e édition du Forum EPFL s’est tenue en octobre 2024 au SwissTech Convention Center de Lausanne. Alexandra Stamou, responsable Innovation et Produits du groupe Halter, y a présenté les visions et valeurs de l’entreprise ainsi que les enjeux actuels du secteur immobilier. L’événement est une plateforme clé qui aide la relève à prendre pied dans le monde du travail. → forum-epfl.ch

PLATZ FÜR IDEEN Der HalterStandort am Europaplatz in Bern wächst. Im vergangenen Jahr wurden die bestehenden 890 Quadratmeter im zweiten Obergeschoss mit 600 Quadratmetern im ersten Obergeschoss ergänzt. Eine interne Treppe verbindet nun die beiden Büroetagen mit 58 Arbeitsplätzen, flexiblen Touchdown-Plätzen und modern ausgestatteten Sitzungszimmern. Gestaltung und Ausführung des Umbaus erfolgten durch die Integral design-build AG. / PLACE DES IDÉES Le site Halter de la place de l’Europe à Berne s’agrandit. L’an dernier, les 890 mètres carrés du 2e étage ont été complétés par 600 mètres carrés au 1er étage. Un escalier intérieur relie désormais les deux niveaux qui offrent 58 postes de travail, des espaces partagés flexibles et des salles de réunion modernes. La conception et la réalisation de la transformation ont été assurées par Integral designbuild AG. → integralag.ch

STARTSCHUSS Im Krienser Trendquartier Mattenhof öffnet im vierten Quartal 2025 die Pilatus Arena ihre Tore und bietet Platz für bis zu 4500 Zuschauer. Mit dem visionären Projekt, das 2011 von Toni Bucher und Nick Christen ins Leben gerufen und 2018 von der Halter AG übernommen wurde, entsteht eine Sport- und Event-Location mit modernster Infrastruktur – für die Region und weit darüber hinaus. Um einen erfolgreichen Betrieb zu sichern, wurde im November 2024 die Pilatus Arena Sports & Events AG gegründet. Hinter ihr stehen die Halter Gruppe AG und die Caranto AG. / COUP D’ENVOI Dans le quartier en plein essor du Mattenhof à Kriens, la Pilatus Arena de 4500 places ouvrira ses portes au 4e trimestre 2025. Lancé en 2011 par Toni Bucher et Nick Christen, puis repris en 2018 par Halter SA, ce projet visionnaire crée une infrastructure moderne vouée au sport et à l’événementiel – pour la région et bien au-delà. Pour assurer son exploitation, la société Pilatus Arena Sports & Events AG a été fondée en novembre 2024. Derrière ce projet se trouvent Halter Gruppe AG et l’entreprise Caranto AG. → pilatusarena.ch

Visualisierung

Fotos und

/ Photos et visualisation: Integral design-build AG, Nobi NV, Damian Poffet, Tend AG

SIEGREICH Für die Neugestaltung der Amberg-Group-Zentrale in Regensdorf konnten Stefanie Wandiger und Kerstin Schuller von der Integral design-build AG den German Design Award 2025 in der Hauptkategorie «Excellent Architecture» entgegennehmen. Das Projekt setzt Massstäbe für nachhaltige Arbeitsräume. Mit ökologischen Materialien, Design for Disassembly und innovativen Energielösungen werden ein abfallfreier Rückbau ermöglicht und die Umwelt geschont. /

GAGNANTES Stefanie Wandiger et Kerstin Schuller, d’Integral designbuild AG, ont reçu le German Design Award 2025 dans la catégorie principale «Excellent Architecture» pour la rénovation du siège d’Amberg Group à Regensdorf. Le projet constitue une référence en matière d’espaces de travail durables. Il permet un démontage sans déchets et préserve l’environnement grâce à des matériaux écologiques, à la méthode Design for Disassembly et à des solutions énergétiques innovantes. → integralag.ch

ERSCHWINGLICH Mit dem Projekt Toffematt konnte «WSS – Die Entwicklergenossenschaft» erstmals eine Eigentümergenossenschaft umsetzen: Im Berner Toffen entstanden dreissig Wohnungen, deren Käufer Mitglieder einer Genossenschaft sind, die den Grund im Baurecht erworben hat. Dieses Modell ermöglicht Kaufpreise, die zehn bis zwanzig Prozent unter dem Marktpreis liegen. Als Schnittstelle zwischen öffentlicher Hand und privaten Akteuren wird WSS nun auch in der Westschweiz mit einem neuen Standort in Lausanne tätig sein. / ABORDABLE Avec le projet Toffematt, «WSS – Die Entwicklergenossenschaft» a créé sa première coopérative de propriétaires: trente logements ont été construits à Toffen, près de Berne, dont les acheteurs sont membres d’une coopérative ayant acquis le terrain en droit de superficie. Ce modèle permet des prix d’achat inférieurs à ceux du marché de 10 à 20%. En tant qu’interface entre le secteur public et les acteurs privés, WSS exercera désormais également en Suisse romande avec un nouveau site à Lausanne. → wss.ch

SMART Angesichts einer alternden Gesellschaft rückt der Einsatz künstlicher Intelligenz in der Pflege zunehmend in den Fokus. Vor diesem Hintergrund freut sich das europäische Age-Tech-Unternehmen Nobi Smart Lights über den erfolgreichen Abschluss einer überzeichneten Series-B-Finanzierungsrunde, an der sich Angel-Investor Balz Halter beteiligte. Die intelligente Nobi-Leuchte fügt sich harmonisch in jede Umgebung ein und dient der Sturzprävention und -erkennung. / SMART Face au vieillissement de la population, l’intelligence artificielle suscite un intérêt croissant dans les soins de santé. Dans ce contexte, l’entreprise européenne Nobi Smart Lights, dédiée aux technologies pour personnes âgées, se réjouit d’avoir réussi une levée de fonds de série B, à laquelle a participé l’investisseur Balz Halter. La lampe intelligente Nobi s’intègre harmonieusement à tout type d’environnement et sert à prévenir et à détecter les chutes. → nobi.life

Das markante Geschäftsgebäude mit Sandsteinfassade wurde 1923 durch die Berner Architekten Zeerleder & von Ernst erstellt. Auftraggeberin war die Genfer Lebensversicherungsgesellschaft. / L’imposant bâtiment commercial avec sa façade en molasse de Berne a été construit en 1923 par les architectes bernois Zeerleder & von Ernst. La Genevoise Assurances sur la vie en était le commanditaire.

Am Bollwerk, direkt beim Berner Bahnhof, renoviert Halter nach Plänen von RBA Architekten derzeit ein geschichtsträchtiges Altstadthaus. Entstanden am Übergang zwischen Historismus und Moderne, enthält es Gestaltungselemente beider Epochen. Auch Hinweise auf die ursprüngliche Bauherrschaft sind zu finden.

Architektur & Design

Situation: Die Liegenschaft aus dem Portfolio von PSP Swiss Property liegt an der Ecke Bollwerk/Neuengasse am westlichen Rand der Altstadt, direkt beim Berner Bahnhof. Seite 16 / 17: Für die Renovationsarbeiten, die noch bis August 2025 andauern, wurde das komplette Gebäude eingerüstet und mit einem feinmaschigen Netz geschützt. / Situation: issu du portefeuille de PSP Swiss Property, l’immeuble est situé à l’angle Bollwerk / Neuengasse, à l’ouest de la vieille ville, juste à côté de la gare de Berne. Pages 16 / 17: le bâtiment a été complètement recouvert d’un échafaudage et d’un filet de protection pour les travaux de rénovation qui se poursuivront jusqu’en août 2025.

BOLLWERK15|BERN

Situation1:5000

Das Bollwerk ist eine der belebtesten Strassen Berns. Die gut erschlossene Lage direkt am Bahnhof und am Rand der Altstadt macht das Erdgeschoss für Detailhandel und Gastronomie attraktiv. / Le Bollwerk est l’une des artères les plus animées de Berne. Sa situation privilégiée, directement à côté de la gare et en bordure de la vieille ville, rend le rez-de-chaussée idéal pour abriter des commerces de détail et des restaurants.

Text / Texte:

Daniela Meyer

Historisches Foto / Photo historique:

Bibliothèque de Genève, Atelier Boissonnas Fotos / Photos: Damian Poffet

Visualisierung / Visualisation: RBA Architekten

Nach einem Regenguss ist die Strasse nass, hinter der die Heiliggeistkirche in die Höhe ragt. Männer und Frauen in Mänteln drängen auf dem Trottoir aneinander vorbei. Ein gross gewachsener Herr in hellem Anzug steuert zwischen der Apotheke und dem Café Brésil auf den Eingang eines steinernen Geschäftshauses zu, um der Anwaltskanzlei der Gebrüder Gumbold einen Besuch abzustatten – die Szene stammt aus dem 1969 erschienenen James-Bond-Film «Im Geheimdienst Ihrer Majestät». Während die Anwaltskanzlei, die 007 aufsuchte, fiktiv war, existiert die Bollwerk-Apotheke noch heute. Das legendäre Café, zuletzt als Brésil Bar bekannt, musste hingegen im Sommer 2024 aufgrund der bevorstehenden Renovationsarbeiten schliessen.

Substanzerhalt innen wie aussen

Als Filmkulisse würde sich das stattliche Eckhaus –im Volksmund Genferhaus genannt – gegenüber dem Berner Bahnhof derzeit allerdings nicht eignen: Die Sandsteinfassade verbirgt sich hinter einem petrolfarbenen, halbtransparenten Schutznetz, das markante Walmdach ist ebenfalls verhüllt. 1923 durch die Architekten Zeerleder & von Ernst erstellt, wird das Gebäude, das sich heute im Besitz von PSP Swiss Property befindet, gerade umfassend saniert. Anders als im James-Bond-Film dargestellt, trägt es die Adresse Bollwerk 15 und gehört zu einer Häuserzeile, die den westlichen Abschluss der Altstadt bildet und zum Perimeter zählt, der 1983 zum Unesco-Weltkulturerbe erklärt wurde. Darum erfolgt die Renovation durch die Halter AG als Totalunternehmerin in enger Abstimmung mit der Denkmalpflege, die innen wie aussen das Ziel des Substanzerhalts verfolgt.

Am Übergang zweier Epochen entstanden, kommt dem Haus heute eine besondere Bedeutung zu: «Grundsätzlich ist sein Ausdruck noch dem Historismus zuzurechnen, doch es finden sich auch Elemente einer modernen, geradlinigeren Formensprache», erklärt Roman Arnold von RBA Architekten, die mit der Planung beauftragt sind. Hinsichtlich der Bautechnik galt das Gebäude damals als äusserst modern: Es wurde mit einem Lift ausgestattet und verfügt über Hourdisdecken, geformt aus Stahlbetonrippen und eingehängten Tonhohlelementen. Die Rundbogenfenster im Erdgeschoss waren bereits vor hundert Jahren grossflächig verglast.

Während die neoklassizistische Fassade auf einem klaren Regelwerk basiert, das im Rahmen der Renovation fortgeführt wird, präsentierte sich die Ausgangslage im Innern komplexer. «Wir trafen auf unterschiedliche Mieterausbauten, die alle zu einer

anderen Zeit entstanden sind und die bestehende Substanz wenig respektierten», so Arnold. «Abhängig vom jeweiligen Zustand der Räume und deren Funktion haben wir in Absprache mit der Denkmalpflege verschiedene Eingriffstiefen definiert.»

Besonders gut erhalten ist das repräsentative Treppenhaus, das vom ovalen Ankunftsraum im Erdgeschoss bis unters Dach führt. Schwarzer Marmor rahmt den Zugang zur Treppe und fasst die Stufen aus dunkelgrauem Granit. Über dem Treppengeländer liegt ein Handlauf aus Messing. Alle Originalbauteile im Haus sind hochwertig, zudem lässt sich vielerorts die ursprüngliche Bauherrschaft ablesen: In der Mitte der Stahlkreuze des Geländers etwa finden sich kleine Embleme, darunter Schlüssel, Adler und Krone des Genfer Wappens – ein Hinweis auf die Genfer Lebensversicherungsgesellschaft La Genevoise, die das Haus erstellen liess.

Nahe am Original werden sich dereinst auch die grosszügigen Korridore präsentieren. Sie liegen in der Gebäudemitte zwischen dem öffentlichen Treppenhaus und den privateren Büros, die sich den beiden Strassenräumen zuwenden. Die Korridore erschliessen auch die Nebennutzungen, die das Treppenhaus flankieren. Auf der einen Seite entsteht jeweils eine Teeküche, auf der anderen befinden sich die WC-Anlagen. Diese zum Hinterhof orientierten Räume enthielten keine historische Bausubstanz und können deshalb vollständig neu ausgebaut und mit der notwendigen Technik versehen werden.

Sondernutzung unter dem Dach

Tiefe Eingriffe erfährt zudem der Dachraum. Da die undichte Dachkonstruktion Wasserschäden verursacht hat, wird sie teilweise ersetzt, allerdings ohne ihr Erscheinungsbild wesentlich zu verändern: Die Biberschwanzziegel kehren wieder an ihren alten Platz zurück, die Lukarnen erhalten neue Kupferdächer und Schindelverkleidungen. Im Gegensatz zu anderen Geschäftshäusern in der Berner Altstadt werden die Dachgeschosse des Genferhauses nicht mehr bewohnt. Bereits vor rund 45 Jahren wurden sie in ein Bürogeschoss mit darüberliegenden Konferenzräumen umgebaut – ein Entscheid, der nicht rückgängig gemacht wird. Die beiden Ebenen sind über eine neue Holztreppe miteinander verbunden und bilden eine Mieteinheit, während die übrigen vier Etagen geschossweise vermietet werden.

Als Orientierungspunkt für die Gestaltung der Büroflächen diente den Architekturschaffenden das vierte Obergeschoss, das am besten erhalten war. Dort finden sich vielerorts noch Randfriese oder

Architektur & Design

Vom ovalen Entrée im Stil der Entstehungszeit führt eine Treppe bis unters Dach. Schwarzer Marmor rahmt den Zugang und fasst die Stufen aus dunkelgrauem Granit. An der Decke verläuft ein aufwendiges Stuckfries. / L’entrée ovale, dans le style de l’époque, mène à un escalier jusqu’au-dessous du toit. Le marbre noir délimite les marches en granit gris foncé. Une riche frise en stuc embellit le plafond.

Die Stuckaturen und Wandvertäfelungen im 4. Obergeschoss waren am besten erhalten. Sie dienten den Architekten als Orientierung für die Wiederherstellung alter Bauteile. / Le 4e étage, dont les stucs et les lambris étaient les mieux préservés, a été une référence pour les architectes chargés de restaurer les éléments anciens.

Einzelne Balken und Sparren der eingerüsteten Dachkonstruktion werden ersetzt. Damit sich ihr Erscheinungsbild nicht verändert, kehren die alten Biberschwanzziegel wieder an ihren Platz zurück. Die Lukarnen erhalten neue Kupferdächer. / Certaines poutres de la charpente seront remplacées, tout comme certains chevrons. Pour conserver l’aspect d’origine, les anciennes tuiles plates seront réinstallées, et les lucarnes dotées de nouveaux toits en cuivre.

Denkmalgeschützte Elemente im Treppenhaus sind während der Bauphase sorgfältig abgedeckt, so das Geländer mit kleinen Emblemen in der Mitte der Stahlkreuze und einem Handlauf aus Messing. / Les éléments classés monuments historiques de la cage d’escalier ont été recouverts avec soin pendant les travaux, comme la rambarde ornée d’emblèmes et la main courante en laiton.

Stuckrosetten an den weissen Decken. Besonders prägnant sind die zweigeteilten, hölzernen Wandschränke, die nach dem Umbau eine neue Funktion bekommen: Sie werden punktuell mit Verbundlüftern ausgestattet, die die zentral geleitete Luft aus den Korridoren in die Büroräumlichkeiten einblasen und wieder abziehen.

Farben und Signaletik als Bindeglied

Im vierten Obergeschoss trifft man auch auf die Arbeit des Restaurators, der vor Baubeginn die alten Material- und Farbschichten freilegte. Im Korridor kam eine in blassen Grün- und Gelbnuancen gestreifte Tapete zum Vorschein. Im Handdruckverfahren reproduziert, wird sie künftig wieder präsent sein. Dieselben Farbtöne sollen auch an anderen Stellen auftreten, zum Beispiel in den Teeküchen und WC-Anlagen. Roman Arnold erläutert deren besondere Rolle: «Die Farbgebung wird zum verbindenden Element, wobei die neu gestalteten Räume kräftigere Töne aufweisen als die restaurierten Büros und Korridore.»

Auch Wort und Schrift erinnern an die Entstehungszeit: Die Architekturschaffenden trafen im Haus auf eine zweisprachige Signaletik und beschlossen, diese fortzuführen. Für die Beschriftung der Räume und Geschosse haben sie französische Bezeichnungen gewählt, die auch in der Deutschschweiz geläufig sind: «Toilettes», «Technique» oder «Privé» steht in Zukunft an den Türen. Mit einer serifenlosen Schrift aus den 1920er-Jahren greifen sie den Zeitgeist der Moderne auf, der einst auch die Beschriftung der grossen Schaufenster im Erdgeschoss prägte.

Im Gegensatz dazu weist der Schriftzug, der ins steinerne Kranzgesims des Geschäftshauses gemeisselt wurde, noch Serifen auf. Dieser prominente Hinweis auf die ursprüngliche Bauherrschaft wird auch in Zukunft zu lesen sein – doch dazu müssen erst die temporären Hüllen des Gebäudes fallen. Die Arbeiten, die derzeit vorgenommen werden, lassen keine Zweifel daran, dass sich das Genferhaus bald wieder filmreif präsentieren wird: Als einziges Ladenlokal hat die Apotheke dessen Geschichte von Anfang an mitgeprägt und ist auch nach über hundert Jahren am selben Ort anzutreffen. Anstelle der Brésil Bar und einer kleinen Pizzeria werden im Herbst 2025 zwei Take-away-Betriebe eröffnet. Offen ist noch, wer in die Büros in den Obergeschossen einziehen wird – und damit auch, ob sich unter den Mietparteien wieder eine Anwaltskanzlei für James Bond befinden wird.

SUR LES TRACES DE JAMES BOND

Au Bollwerk, juste à côté de la gare de Berne, Halter rénove actuellement un bâtiment historique de la vieille ville selon les plans des architectes RBA. Construit à la charnière entre l’historicisme et le modernisme, il présente des éléments de design des deux époques. On y trouve également des traces des premiers propriétaires du bâtiment.

Après l’averse, la rue brille, dominée par l’imposante église du Saint-Esprit de Berne. Des hommes et des femmes en manteaux se pressent sur le trottoir. En costume clair, un homme de grande taille se glisse entre la pharmacie et le Café Brésil pour entrer dans un immeuble commercial en pierre et rejoindre l’étude d’avocats des Frères Gumbold: la scène est celle d’un film de James Bond, Au service secret de Sa Majesté, sorti en 1969. Si le cabinet d’avocats que cherchait 007 était fictif, la pharmacie du Bollwerk existe encore aujourd’hui. En revanche, le café légendaire, connu en dernier sous le nom de Brésil Bar, a dû fermer ses portes à l’été 2024 pour le chantier de rénovation.

Préserver la substance

Ce monumental bâtiment d’angle face à la gare de Berne, mieux connu sous le nom de Genferhaus («Maison genevoise»), ne ferait pas un bon décor de film aujourd’hui: sa façade en molasse de Berne est cachée par un filet de protection semi-transparent de couleur pétrole, et son toit en croupe caractéristique est également protégé. Edifié en 1923 par les architectes Zeerleder & von Ernst, l’immeuble, qui appartient aujourd’hui à PSP Swiss Property, est en rénovation complète. Contrairement au film, il porte l’adresse Bollwerk 15 et fait partie d’une rangée d’immeubles inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1983, ceinturant l’ouest de la vieille ville. C’est la raison pour laquelle sa rénovation, confiée à Halter SA en tant qu’entreprise totale, est réalisée en étroite collaboration avec le service des monuments historiques, dans une volonté de préservation tant intérieure qu’extérieure.

Né au carrefour de deux époques, l’édifice revêt aujourd’hui une importance particulière: «Son expression relève surtout de l’historicisme, mais on y décèle aussi des éléments d’un langage formel plus moderne et épuré», explique Roman Arnold, de RBA Architekten, chargé de la planification. Ce bâtiment

Ansicht Süd: Im Rahmen der Sanierung wird auch die historische Sandsteinfassade – hier an der Neuengasse – instand gesetzt. Zudem werden Fenster und Schaufenster erneuert. / Elévation sud: la façade historique en molasse de Berne – ici sur la Neuengasse – sera remise à neuf. Les fenêtres et les vitrines seront elles aussi rénovées.

Ansicht West: In der Fassade am Bollwerk liegt der zentrale Eingang zu den Bürogeschossen. Im steinernen Kranzgesims weist ein Schriftzug auf die ursprüngliche Bauherrschaft hin. / Elévation ouest: l’entrée centrale menant aux étages des bureaux se trouve dans la façade du Bollwerk. Dans la corniche en pierre, une inscription rappelle le nom du maître d’ouvrage initial.

BOLLWERK 15 | BERN Ansicht Süd 1:200

Grundriss Erdgeschoss: Das ovale Entrée mit Treppenaufgang liegt im Zentrum. Links befindet sich die Apotheke, rechts werden zwei Take-awayBetriebe einziehen. / Plan du rez-de-chaussée: l’entrée ovale avec son escalier se trouve au centre. Une pharmacie est située à gauche, deux établissements de restauration emménageront à droite.

BOLLWERK 15 | BERN Erdgeschoss 1:200

Grundriss 4. Obergeschoss: Die Bürogeschosse sollen unabhängig voneinander vermietet werden. Arbeits- und Sitzungszimmer sind jeweils entlang den Strassenfassaden angeordnet. / Plan du 4e étage: chaque étage de bureaux sera loué séparément. Les salles de travail et de réunion seront alignées le long des façades donnant sur la rue.

BOLLWERK 15 | BERN 4 Obergeschoss 1 200

était à la pointe en matière de technique de construction: équipé d’un ascenseur, il disposait de planchers à hourdis, formés de nervures en béton armé et de blocs creux en terre cuite suspendus. Les fenêtres en plein cintre du rez-de-chaussée étaient déjà largement vitrées il y a un siècle.

Si la façade néoclassique suit une trame architecturale claire, conservée dans la rénovation, l’intérieur présentait une situation plus complexe. «Nous sommes tombés sur différents aménagements de locataires, réalisés à des époques différentes, et peu respectueux de l’existant, poursuit Roman Arnold. En fonction de l’état de chaque pièce et de leur fonction, nous avons défini, en concertation avec le service de la protection des monuments, différents niveaux d’intervention.»

L’imposante cage d’escalier, qui relie le hall d’entrée ovale du rez aux combles, est particulièrement bien conservée. Du marbre noir encadre l’accès à l’escalier et borde les marches en granit gris foncé. La rambarde est surmontée d’une main courante en laiton. Tous les éléments originaux sont de haute qualité, et on peut identifier le maître d’ouvrage d’origine en de nombreux endroits: au centre des croisillons en acier de la rambarde se trouvent de petits emblèmes, dont les clés, l’aigle et la couronne du blason de Genève: une référence à La Genevoise, compagnie d’assurance-vie, qui a fait bâtir l’immeuble.

Bientôt, les vastes corridors retrouveront un aspect proche de l’original. Situés au centre du bâtiment, entre l’escalier public et les bureaux plus privés qui donnent sur les deux rues, ils desservent aussi les espaces annexes de part et d’autre de l’escalier. D’un côté se trouve une kitchenette, de l’autre, les sanitaires. Orientées vers la cour arrière, ces pièces n’ont aucune valeur historique et pourront donc être entièrement rénovées et dotées des technologies actuelles.

Des affectations spécifiques sous le toit

La toiture sera elle aussi rénovée en profondeur. Souffrant d’infiltrations d’eau, elle sera partiellement remplacée en conservant son apparence: les tuiles plates dites «en queue de castor» retrouveront leur place initiale, et les lucarnes seront dotées de couvertures en cuivre et de bardeaux. Contrairement à d’autres immeubles commerciaux de la vieille ville, les derniers étages de la Genferhaus ne sont plus habités. Ils ont été transformés en bureaux il y a déjà quarante-cinq ans avec des salles de conférence à l’étage supérieur, une décision sur laquelle on ne reviendra pas. Reliés par un nouvel escalier de bois, les deux ni-

veaux formeront une unité locative, alors que les quatre autres étages seront loués séparément.

Pour la conception des espaces de bureaux, les architectes ont pris pour référence le 4e étage, mieux conservé. On y trouve encore de nombreuses frises et rosaces en stuc sur les plafonds blancs. Les armoires murales en bois sont particulièrement remarquables et assumeront une nouvelle fonction après les travaux: certaines d’entre elles seront équipées de ventilateurs passe-cloisons qui assureront un échange d’air optimal entre les couloirs et les bureaux.

Couleurs et signalétique en trait d’union

Au quatrième étage, on découvre également le travail du restaurateur, qui, avant le début des travaux, a dégagé les anciennes couches de matériaux et de peinture. Dans le couloir, un papier peint rayé aux teintes de vert et de jaune pâles est apparu. Reproduit par impression manuelle, il sera à nouveau présent à l’avenir. Les mêmes teintes devraient apparaître ailleurs, comme dans les kitchenettes et les sanitaires. Roman Arnold explique leur rôle: «La couleur servira de trait d’union, à ceci près que les nouveaux espaces afficheront des nuances plus vives que les bureaux et couloirs restaurés.»

Les inscriptions rappellent elles aussi l’époque de l’édification: les architectes ont trouvé une signalétique bilingue et ont décidé de la garder. Pour désigner les pièces et les étages, ils ont choisi des termes français compréhensibles en Suisse alémanique: «Toilettes», «Technique» ou «Privé» figureront désormais sur les portes. Avec une police sans empattement des années 1920, ils reflètent l’esprit moderniste qui caractérisait déjà les grandes enseignes vitrées du rez-de-chaussée.

En revanche, l’inscription gravée dans la corniche en pierre du bâtiment conserve ses empattements traditionnels. Ce témoignage emblématique des premiers propriétaires restera visible à l’avenir – mais il faudra d’abord que l’enveloppe temporaire du bâtiment soit retirée. Les travaux en cours ne laissent aucun doute: la Genferhaus sera bientôt à nouveau digne d’un décor de film. La pharmacie sera le seul commerce encore en activité depuis la création du bâtiment. A la place du Brésil Bar et d’une petite pizzeria, deux établissements de restauration ouvriront à l’automne 2025. Reste à savoir si une nouvelle étude d’avocats emménagera aux étages supérieurs – et si James Bond y trouvera un jour une nouvelle mission.

Die Bürogeschosse werden von einem zentralen Korridor – hier der Zustand während der Arbeiten – erschlossen. Zu beiden Seiten führen Türen in die Büros und Nebenräume. / Les étages de bureaux sont desservis par un couloir central – ici, tel qu’il apparaît pendant les travaux. Des portes de chaque côté mènent aux bureaux et espaces annexes.

Die Visualisierung zeigt das Ergebnis nach der Renovation. Der Holzschrank am Ende des Korridors wird originalgetreu restauriert, die Türen erhalten Glasfüllungen. / La visualisation montre le résultat après la rénovation. L’armoire en bois au fond du couloir sera restaurée à l’identique et les portes seront vitrées.

ZEERLEDER & VON ERNST gelten gemäss der Denkmalpflege der Stadt Bern als Urheber des 1923 erstellten Genferhauses. Im selben Zeitraum nahmen die beiden Architekten am Wettbewerb für das Lory-Spital teil, bei dem sie 1924 den dritten Preis erlangt haben. Über Max Zeerleder ist bekannt, dass er von 1880 bis 1964 gelebt und an der ETH Zürich Architektur studiert hat. Von 1910 bis 1915 führte er zusammen mit Walter Bösiger ein Architekturbüro in Bern. Dieses hat nebst dem Hauptsitz der BKW Energie am Viktoriaplatz mehrere Villen an der Kirchenfeldstrasse erstellt, darunter auch die Nummer 88, wo sich heute die kanadische Botschaft befindet. / ZEERLEDER & VON ERNST sont, d’après le Service des monuments historiques de la Ville de Berne, les auteurs de la Genferhaus, construite en 1923. A la même époque, les deux architectes ont participé au concours portant sur l’hôpital Lory, où ils ont remporté le 3e prix en 1924. Max Zeerleder (1880-1964) a étudié l’architecture à l’EPF de Zurich. De 1910 à 1915, en collaboration avec Walter Bösiger, il a dirigé un cabinet d’architecture à Berne. Outre le siège de BKW Energie à la Viktoriaplatz, ce bureau a conçu plusieurs villas sur la Kirchenfeldstrasse, dont le numéro 88, qui abrite aujourd’hui l’ambassade du Canada.

RBA ARCHITEKTEN wurde 2014 von Florian Rickenbacher, Severin Berchtold und Roman Arnold gegründet. Die drei Partner lernten sich während ihres Architekturstudiums an der ETH Zürich kennen und beschäftigen momentan knapp fünfzehn Mitarbeitende an den beiden Standorten Olten und Bern. Das Architekturbüro ist insbesondere im Wohnungsbau tätig; zudem hat es mehrere denkmalgeschützte Objekte renoviert. Aus Wettbewerben gingen der 2021 fertiggestellte Neubau des Schulhauses Bünda in Davos sowie die Schule Grava in Savognin hervor, die sich derzeit im Bau befindet. / RBA ARCHITEKTEN a été fondé en 2014 par Florian Rickenbacher, Severin Berchtold et Roman Arnold. Les trois partenaires se sont rencontrés pendant leurs études d’architecture à l’EPF de Zurich et emploient actuellement une quinzaine de collaborateurs sur deux sites à Olten et Berne. Le cabinet est principalement actif dans la construction résidentielle, mais il a aussi rénové plusieurs objets classés. Parmi ses réalisations issues de concours, on trouve le nouveau bâtiment de l’école Bünda à Davos, achevé en 2021, ainsi que l’école Grava à Savognin, en construction. → rba-architekten.ch

Am Seedamm in Pfäffikon entsteht in einem sehr heterogenen Umfeld ein Bürokomplex, der die Eigenheiten und verschiedenen Massstäblichkeiten der Umgebung aufnimmt und in ein höchst spannendes, kristallin wirkendes Gebäudekonglomerat verdichtet. Entworfen wurde es vom neuen HalterKompetenz-Center «Städtebau und Architektur».

Text / Texte:

Anita Simeon Lutz

Visualisierungen / Visualisations: Tend AG

Der amerikanische Architekt Louis Kahn (1901–1974) gilt als einer der grossen Baumeister des 20. Jahrhunderts. Mit komplexen Raumkompositionen und einer meisterhaften Lichtchoreografie schuf Kahn Bauten von archaischer Schönheit und universaler Symbolkraft. Eines seiner Projekte, die nie gebaut wurden, diente als Grundlage und Referenz für das hier zu besprechende Projekt am Hurdnerwäldli: das Dominikanerinnenkloster in Pennsylvania (1965–1968). Das Projekt überzeugt durch eine stringente geometrische Grundhaltung, die in der Essenz ein komplexes Raumensemble generiert. Eine klar strukturierte Klammer aus aneinandergereihten Individualräumen umfasst auf drei Seiten die im Innern dieser u-förmigen Anlage gelegenen Kollektivräume, die über Eck miteinander verbunden sind. Durch die Drehung der quadratischen Räume im Innenbereich entstehen Spannung und Dynamik.

Setzung und Einbettung ins Gelände

Ähnlich verhält es sich beim neu entwickelten Gebäudekomplex am Hurdnerwäldli. Als Bürohaus geplant, übernimmt der äussere Ring mehrheitlich das individualisierte moderne Arbeiten. Die abgedrehten und dadurch schon fast kristallin wirkenden Körper in der Mitte des Gebäudes dienen dem kollektiven Arbeiten und der Kommunikation. Dazwischen öffnen sich begrünte Innenhöfe, die bis zum etwas tiefer ins Gelände hineingesetzte Erdgeschoss reichen und den Empfang veredeln. «Die Höhenentwicklung des Grundstücks war eine der Herausforderungen des Projekts», erläutert Christof Glaus, der als Leiter des neu geschaffenen Kompetenz-Centers «Städtebau und Architektur» der Halter AG für den Entwurf verantwortlich zeichnet. Die Erschliessung des Parkhauses, das sich intelligent entlang des gesamten Gebäudes gegen die Böschung hin auf vier Ebenen entwickelt und so unsichtbar im Erdreich versteckt ist, erfolgt im zweiten Obergeschoss an der Spitze des sich der Parzellenform anschmiegenden Volumens. Wobei «anschmiegen» wohl das falsche Wort ist. Obwohl das Gebäude die Parzellenform annimmt und die maximale Ausnützung ausreizt, spiegelt es die Brüche, Massstäblichkeiten und Eigenheiten der Umgebung und übersetzt die Heterogenität des Ortes in ein reizvolles, austariertes Gebäudeensemble aus drei ineinandergreifenden Teilen. Wie ein Triptychon wird der mittlere Teil aufgeladen und beherbergt den Empfang und den repräsentativen Eingang. Die Verschiebung der Fassade in den Gelenken macht die Dreiteiligkeit sichtbar und trägt die Struktur des Inneren auch an die äussere Haut. Die komplexe Form

des Gebäudes ummantelt eine regelmässige, nach Gebäudefunktion vertikal gegliederte Fassadenstruktur mit grosszügigen, geschosshohen Fenstern. Sie spielt so mit der seriellen Fügung des Industriebaus und der ruhigen Gestaltung klassischer Gebäude. Vertikale Verankerung trifft auf horizontale Ruhe, städtische Elemente auf rurale Eigenheiten. Die Materialisierung nimmt diese Zwiesprache ebenso auf. Metallelemente fassen die muralen Ausfachungen und verleihen dem Gebäude Eleganz und Offenheit sowie gestalterische Stabilität und ortsspezifische Befestigung.

Kommunikation mit der Umgebung

In der Geschichte von Pfäffikon sorgte lange das Kloster Einsiedeln für das Wohl des Ortes und seiner Bevölkerung. Mit dem Ausbau der Autobahn A3 im Jahre 1968 stieg die Einwohnerzahl kontinuierlich an. Auf Kooperationsland entstanden nacheinander das Seedamm-Center, das Alpamare und die Kantonsschule. Wegen der guten Verkehrserschliessung und des tiefen Steuersatzes zogen nationale und internationale Firmen nach Pfäffikon. Das Industrie- und Gewerbegebiet wurde immer mehr ausgebaut. Das aufgeschüttete Land am Seedamm bewältigte das Wachstum und nahm allerlei Gebäudetypologien auf. Heute treffen hier einerseits mehrgeschossige Dienstleistungsgebäude, verdichtete Wohnbauten, eine Werft, Bootsanlegestellen sowie ein Villenquartier mit Punktbauten, umgeben von einem alten Baumbestand, aber auch eine Kiesverarbeitungsanlage mit mächtigen Silos aufeinander. «Schönheit und Derbheit, geprägt von fast schon übersteigert wirkender Dichte, machen den Ort aus», erklärt Christof Glaus. «Und über allem steht der freie Ausblick auf den Obersee und die Berge sowie über den Damm und die Inseln des Untersees hinweg.»

Bauherrin des Gebäudekomplexes am Hurdnerwäldli ist die Loreda Real Estate GmbH in Freienbach. Als Hauptmieter wird ein international tätiges Finanzinstitut einziehen, das zu Beginn des Prozesses Projekte an verschiedenen Standorten evaluierte. «Es ging bei unserem Entwurf darum, mit einem cleveren Nutzungskonzept und der Herausschälung der Vorteile des einmaligen Standorts zu punkten und gegenüber anderen Objekten und Ortslagen im Wettbewerb zu gewinnen. Das ist uns mit dem vorliegenden Projekt, das nun in der Baueingabephase ist und – wenn alles gut kommt – bis Ende 2028 fertiggestellt wird, gelungen», erklärt Christof Glaus. Das Projekt entsteht im Design-Build-

Situation: Der neue Bürokomplex liegt am Anfang des Seedamms bei Pfäffikon direkt neben einer Bootswerft und in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem exklusiven Villenquartier. Das Gebäude passt sich der Parzellenform an und reizt die Ausnutzung maximal aus. / Situation: le nouveau complexe de bureaux se situe au début de la digue du lac à Pfäffikon, à côté d’un chantier naval et d’un quartier de villas de haut standing. Le bâtiment épouse la forme de la parcelle et exploite au maximum les possibilités de construction.

Die kristallin wirkenden Volumen in der Mitte des Gebäudes sind abgedreht. Dazwischen eröffnen sich begrünte Innenhöfe. Seite 26: Das Bürohaus befindet sich unmittelbar neben der Hafeninfrastruktur. / Les volumes à l’aspect cristallin sont pivotés au centre du bâtiment. Entre eux s’ouvrent des cours intérieures végétalisées. Page 26: l’immeuble de bureaux jouxte les infrastructures portuaires.

Längsschnitt: Der lang gezogene Bürokomplex wird durch vier Innenhöfe durchbrochen, wobei jener im vorderen Bereich des Empfangs sich erst ab dem 1. Obergeschoss entwickelt. / Coupe longitudinale: le complexe de bureaux en longueur est entrecoupé par quatre cours intérieures; celle située à l’avant de l’accueil ne se développe qu’à partir du 1er étage.

Architektur & Design

Grundriss Erdgeschoss: Das Erdgeschoss mit Eingang und Empfang schiebt sich auf drei Seiten ins Gelände hinein. Begrünte Innenhöfe veredeln den Empfang. / Plan du rez-dechaussée: le rez-de-chaussée, comprenant l’entrée et l’accueil, s’insère sur trois côtés dans le terrain. Des cours intérieures végétalisées mettent en valeur l’espace d’accueil.

Grundriss 3. Obergeschoss: Alle Büroräume liegen oberhalb des Geländes. Aussenraum und Innenhöfe bringen viel Licht ins Innere, Ausblicke auf den See sind garantiert. / Plan du 3e étage: tous les bureaux sont situés au-dessus du niveau du terrain. Les espaces extérieurs et les cours intérieures apportent beaucoup de lumière naturelle, et la vue sur le lac est garantie.

Querschnitt: Das Parkhaus auf vier Ebenen befindet sich komplett unter der Erde. Die Zufahrt erfolgt im 2. Obergeschoss an der Spitze des Gebäudes. / Coupe transversale: le parking sur quatre niveaux est entièrement enterré. L’accès se fait au 2e étage, à l’extrémité du bâtiment.

Verfahren, das von Anfang an auf eine enge Zusammenarbeit zwischen Entwicklern, Auftraggebern, Architekten, Planern und Unternehmern setzt. Durch die frühzeitige Einbindung aller Schlüsselakteure und Know-how-Träger schafft das integrale Projektabwicklungsmodell ein Umfeld des Vertrauens und der gemeinsamen Verantwortung, das zu innovativen und massgeschneiderten Lösungen führt. «Mit der Architektur- und Städtebaukompetenz unserer neuen Einheit sind wir im Prozess ausserdem agiler und im Resultat schneller», meint Christof Glaus. «Gerade beim Projekt Hurdnerwäldli in Pfäffikon mussten wir innerhalb weniger Wochen mit einem Vorschlag im Wettbewerb reüssieren, der nicht nur vonseiten der Machbarkeit, sondern auch durch seine Gestaltung zu überzeugen vermochte. Dies war eigentlich nur möglich, weil die Abläufe in einem internen Kompetenz-Center effizienter und zielführender sind.»

Die Macht der Architektur

Im Moment gibt es dort, wo noch in diesem Jahr mit dem Neubau gestartet werden soll (sofern es keine Einsprachen gibt), eine Lagerhalle sowie einen Umschlagplatz für Mode- und Haushaltswaren mit dazugehörigem Bürobau. Nebenan entsteht eine neue Bootswerft, die wiederum einen neuen Massstab hinzufügt. Das projektierte Gebäude schafft einen Mehrwert an diesem besonderen Ort, dem man die Traumlage vielleicht erst auf den zweiten Blick ansieht. Durch die bodenständige und doch edle Gestaltung sowie die Verankerung des Entwurfs am Ort, seine Transparenz und Offenheit entsteht ein Dienstleistungsgebäude, das in sich ruht, kein Fragment einer grösseren Geste werden will und doch ein starkes Statement abliefert. Dies gelingt auch über den Einbezug von Grünräumen, die die Verbindung von aussen und innen gewährleisten.

Eine Monografie über Louis Kahn, die im Zusammenhang mit einer bemerkenswerten Ausstellung im Vitra Design Museum 2012 entstanden ist, trägt den Untertitel «The Power of Architecture». Und tatsächlich haben Architektur und gute Gestaltung die Macht, auch an einem sehr heterogenen, einerseits etwas unwirtlichen, aber doch magischen Ort wie dem Hurdnerwäldli etwas Neues zu schaffen. Dies birgt die Chance, Situationen zu klären, die Strassenzüge zu definieren und zudem Räume zur Verfügung zu stellen, die in ihrer Komplexität, aber auch in ihrer Flexibilität überzeugen und bestimmt noch für Generationen Gültigkeit haben.

RENDRE VISIBLES LES RUPTURES

Au Seedamm, à Pfäffikon, un complexe de bureaux voit le jour dans un environnement très hétérogène. Le projet intègre les particularités et les échelles variées du site pour les condenser en un ensemble d’une grande expressivité, aux formes cristallines et dynamiques. Il a été conçu par le nouveau centre de compétences «Urbanisme et architecture» de Halter.

Considéré comme l’un des plus grands architectes du XXe siècle, l’Américain Louis Kahn (1901-1974) a su concevoir des bâtiments alliant chorégraphie lumineuse magistrale et composition spatiale complexe en dégageant une beauté archaïque d’une force symbolique universelle. L’un de ses projets, jamais réalisé, a servi de base et de référence au projet du Hurdnerwäldli abordé dans ces lignes: le couvent des sœurs dominicaines de Media, en Pennsylvanie (1965-1968). Ce projet séduit par son approche géométrique rigoureuse qui génère par essence un ensemble d’espaces complexes. En forme de U, une structure claire de pièces individuelles en enfilade enveloppe, sur trois côtés, des espaces collectifs reliés entre eux par les angles. Le pivotement de ces espaces carrés dans la zone intérieure crée une tension dynamique.

Insertion et ancrage dans le terrain

Le nouveau complexe immobilier développé par Halter SA dans le quartier de Hurdnerwäldli suit ces mêmes préceptes. Conçu pour abriter des bureaux, l’anneau extérieur est principalement dédié aux modes de travail modernes individualisés. Au centre du bâtiment, les volumes pivotés d’aspect presque cristallin sont consacrés au travail collectif et à la communication. Entre eux s’ouvrent des cours intérieures végétalisées qui s’étendent jusqu’au rez-de-chaussée légèrement enfoncé dans le terrain et qui mettent l’espace d’accueil en valeur. «L’une des difficultés résidait dans le développement en hauteur du terrain», explique Christof Glaus, directeur du nouveau centre de compétences «Urbanisme et architecture» de Halter SA et auteur du projet. Le parking, judicieusement intégré sur quatre niveaux contre le talus le long du bâtiment et dissimulé dans la pente, est accessible depuis le 2e étage, à l’extrémité du volume épousant les contours de la parcelle, étant précisé que le mot «épouser» ne convient guère ici. Bien que le bâtiment suive la forme du terrain et en exploite les possibilités au maximum, il reflète aussi les ruptures,

les échelles et les spécificités de l’environnement, traduisant l’hétérogénéité du lieu en un ensemble harmonieux de trois volumes imbriqués. Tel un triptyque, la partie centrale est mise en scène et abrite la réception et l’entrée. Le décalage de la façade au niveau des articulations rend la tripartition visible et transpose la structure interne vers l’enveloppe extérieure. La forme complexe du bâtiment s’entoure d’une structure de façade régulière, divisée verticalement selon la fonction des espaces, avec de vastes fenêtres pleine hauteur. Elle joue sur la trame sérielle des bâtiments industriels et la sobriété des bâtiments classiques. Ancrage vertical et quiétude horizontale se rencontrent, éléments urbains et caractéristiques rurales s’entrecroisent. Les matériaux reprennent cette dichotomie. Une structure métallique encadre les éléments de remplissage, conférant au bâtiment élégance, ouverture, stabilité formelle et ancrage local.

Dialogue avec l’environnement

Dans l’histoire de Pfäffikon, c’est longtemps l’abbaye d’Einsiedeln qui a veillé au bien-être du lieu et de ses habitants. Depuis l’extension de l’autoroute A3 en 1968, la population a augmenté de façon continue. Sur des terrains coopératifs ont été bâtis successivement le Seedamm-Center, l’Alpamare et le lycée cantonal. Bien desservi et bénéficiant d’une fiscalité avantageuse, Pfäffikon a attiré des entreprises nationales et internationales. La zone industrielle et commerciale s’est progressivement étendue. Les terrains remblayés près de la digue du lac ont absorbé cette croissance et accueilli toutes sortes de bâtiments. Aujourd’hui se côtoient ici des immeubles de services à plusieurs étages, un habitat densifié, un chantier naval, des places d’amarrage pour bateaux, un quartier de villas entourées de vieux arbres, mais aussi une usine de traitement du gravier avec d’énormes silos. «La beauté et la rudesse, marquées par une densité presque excessive, caractérisent le lieu, note Christof Glaus. Et surtout, une vue imprenable sur l’eau et les montagnes ainsi que sur la digue et les îles du lac.»

Le maître d’ouvrage du complexe est la société Loreda Real Estate GmbH, à Freienbach. Un établissement financier actif à l’international y sera le principal locataire. «Notre objectif était de nous démarquer grâce à un concept d’utilisation astucieux et à la mise en avant des atouts uniques du lieu, afin de l’emporter face à d’autres sites et propositions en compétition. Nous y sommes parvenus avec ce projet, actuellement en phase de demande de permis de construire et dont l’achèvement est prévu – si tout se passe bien – d’ici fin 2028», poursuit Christof

Glaus. Le projet est réalisé selon la méthode DesignBuild, favorisant dès le départ une étroite collaboration entre développeurs, maîtres d’ouvrage, architectes, planificateurs et entrepreneurs. En impliquant très tôt tous les acteurs clés et détenteurs de savoir-faire, ce modèle de gestion de projet intégré crée un climat de confiance et de responsabilité partagée, propice à des solutions innovantes et sur mesure. «Grâce à l’expertise en architecture et en urbanisme de notre nouvelle unité, nous sommes plus agiles dans les processus et plus rapides dans les résultats, relève Christof Glaus. Pour le projet du Hurdnerwäldli à Pfäffikon, nous avons dû nous imposer en quelques semaines, avec une proposition qui devait convaincre non seulement par sa faisabilité, mais aussi par sa qualité architecturale. Cela n’a été possible que grâce à des processus plus efficaces et mieux ciblés au sein du centre de compétences interne.»

Le pouvoir de l’architecture

Pour l’heure, à l’endroit où les travaux devraient débuter cette année (si aucun recours n’est déposé), se trouvent un entrepôt et une plateforme logistique pour articles de mode et de ménage, avec un immeuble de bureaux attenant. A côté, un nouveau chantier naval est en cours de réalisation et introduit un changement d’échelle. Le futur complexe de bureaux apportera une réelle valeur ajoutée à cet endroit singulier, dont l’emplacement de rêve ne se révèle peut-être qu’au second regard. Par sa conception à la fois sobre et élégante, son ancrage dans l’environnement, sa transparence et son ouverture, le bâtiment dégage une sérénité. Il ne cherche pas à s’imposer comme un geste architectural spectaculaire, mais affirme néanmoins une identité forte et assumée. Cette réussite est aussi due à l’intégration d’espaces verts qui assurent le lien entre l’intérieur et l’extérieur.

Une monographie sur Louis Kahn, publiée à l’occasion d’une remarquable exposition au Vitra Design Museum en 2012, porte le sous-titre: The Power of Architecture. Et en effet, même dans un endroit aussi hétérogène que le Hurdnerwäldli, à la fois quelque peu inhospitalier et empreint de magie, l’architecture et un bon aménagement ont le pouvoir de créer du nouveau. C’est une opportunité de clarifier certaines situations, de définir des tracés urbains et de créer des espaces qui convainquent par leur complexité autant que par leur flexibilité – des espaces appelés à demeurer pertinents pour les générations à venir.

Zu den Bootsanlegeplätzen hin zeigt sich eine komplexe Fassadenstruktur mit geschosshohen Fenstern. Metallelemente fassen die muralen Ausfachungen und verleihen dem Gebäude Eleganz und Offenheit. / Du côté des places d'amarrage pour les bateaux, le bâtiment présente une structure de façade complexe, avec des fenêtres pleine hauteur. Une structure métallique encadre les éléments de remplissage, conférant au bâtiment élégance et ouverture.

Der historische Plan von Louis Kahn für das Dominikanerinnenkloster in Pennsylvania (1965–1968) stammt aus der Monografie «Louis Kahn. The Power of Architecture», die 2012 im Rahmen einer Ausstellung im Vitra Design Museum entstand. / Le plan historique de Louis Kahn pour le couvent des sœurs dominicaines de Media, en Pennsylvanie (1965-1968) provient de la monographie Louis Kahn. The Power of Architecture, publiée en 2012 dans le cadre d’une exposition au Vitra Design Museum.

STÄDTEBAU UND ARCHITEKTUR, so der Name des neuen internen Kompetenz-Centers der Halter AG, unterstützt unter der Leitung von Christof Glaus die Bereiche Entwicklungen, Gesamtleistungen und Renovationen, insbesondere in frühen strategischen Phasen. Zum einen stehen das besondere Augenmerk auf eine überzeugende und hochstehende Architektur und den dazugehörigen Städtebau im Fokus, zum anderen soll die Entwicklung und Realisierung von Projekten mittels des Design-Build-Modells forciert werden. Hier sind alle relevanten Beteiligten – Bauherren, Gesamtleister, Architekten, Fachplaner, Spezialisten, ausführende Bauunternehmen und Produkthersteller – spätestens in der Engineering-Phase mit an Bord, um qualitätsvollere, kosteneffizientere und nachhaltigere Projekte zu erzielen. / URBANISME ET ARCHITECTURE, tel est le nom du nouveau centre de compétences interne de Halter SA. Sous la direction de Christof Glaus, il soutient les secteurs d’activité Développement, Prestations globales et Rénovations, notamment lors des phases stratégiques initiales. L’accent est mis, d’une part, sur une architecture convaincante et de qualité, dans le cadre d’un urbanisme soigné, et d’autre part, sur la promotion du développement et de la réalisation des projets selon le modèle Design-Build. Celui-ci prévoit que tous les acteurs pertinents – maîtres d’ouvrage, prestataires globaux, architectes, planificateurs, spécialistes, entreprises de construction et fabricants – soient impliqués au plus tard dès la phase de conception pour garantir des projets de meilleure qualité, plus rentables et plus durables. → halter.ch

«WIR WOLLEN EINE GUTE BESTELLUNG ABGEBEN, ABER AUCH EIN KOMPETENTER PARTNER FÜR ARCHITEKTEN SEIN»

Seit April 2024 leitet Christof Glaus das neue Kompetenz-Center «Städtebau und Architektur» der Halter AG. Hier sichert der renommierte ETH-Architekt mit seiner langjährigen Expertise die gestalterische Qualität von Projekten und profitiert gleichzeitig vom internen Know-how der gesamten Gruppe.

Text / Texte:

Christine

Marie Halter-Oppelt Fotos / Photos: Lukas Wassmann

Treffpunkt Parkplatz Hurdnerwäldli in Pfäffikon in der Gemeinde Freienbach, direkt neben den vier rostigen Silos, die den Blick auf die Bootsanlegeplätze verstellen. Auf der anderen Strassenseite liegt ein Areal, das Christof Glaus gut kennt. Hier soll in den nächsten Jahren ein neuer Bürokomplex entstehen (Seite 26). Er hat ihn zusammen mit seinem Team bei der Halter AG entworfen. Wir wollen mehr wissen und befragen den Architekten auf einem Spaziergang über die Halbinsel Hurden am Zürichsee.

K Sie waren dreissig Jahre lang Partner im Architekturbüro Stücheli in Zürich. Warum sind Sie nun bei Halter?

CG Es gibt viele Gründe. Einerseits interessierte mich die Aufgabe, andererseits fühlte ich mich noch frisch genug, um eine neue Herausforderung anzunehmen. Ich wollte raus aus dem Gefäss der reinen Architektur. Zudem finde ich die Strategie, die Halter verfolgt, sehr spannend.

K Warum braucht Halter eine eigene Abteilung für Städtebau und Architektur, wo es doch so viele Architekturbüros gibt in der Schweiz?

CG Ich glaube, es ist der logische Schritt für einen Gesamtleister. Wenn Entwicklung, Planung und Ausführung im gleichen Unternehmen stattfinden, muss die Kompetenz einfach vorhanden sein. Es geht nicht ohne Städtebau und Architektur, die am Anfang eines Prozesses die Weichen stellen. Wir wollen orts- und programmbezogene Studien machen, die uns dann bei Ausschreibungen und Studienaufträgen helfen. Nur so können wir eine gute Bestellung aufgeben und auch ein kompetenter Partner für die Architekten nach aussen sein.

K Wie sieht die Zusammenarbeit konkret aus?

CG Wir machen eine Art Qualitätsmanagement. Wir sind die Schnittstelle und eben auch das architektonische Gewissen von Halter. Es gab Projekte, die haben wir gemeinsam mit den Architekten entwickelt. Das ist dann ein Diskurs unter Fachleuten. Oder ich vertrete das Projekt beim Baukollegium und erkläre die ästhetischen Leitlinien; was in einigen Fällen sehr gut funktioniert hat, etwa beim Seetalplatz in Emmen oder beim Aebiareal in Burgdorf.

K Können Sie mit Ihrer Arbeit die Qualität der Projekte verbessern?

CG Das ist mein Anliegen, und es muss auch das Anliegen von Halter sein. Die zwei genannten Projekte sind jetzt bewilligt oder stehen kurz davor. Wir konnten also auch die Behörden überzeugen.

K Wie reagieren die Architekten?

CG Natürlich braucht es ein Einverständnis von ihrer Seite. Die Hilfe, die wir bieten, muss angenommen werden. Oft waren die Projekte schon auf

einem hohen Niveau, und trotzdem gab es Bedenken in den Gremien. Dann geht es um die Feinjustierung und hie und da auch um die richtige Kommunikation. Es hilft, wenn man die gleiche Sprache spricht und jahrelange Erfahrung hat.

K Welche Bedeutung spielt neben der Architektur der Städtebau?

CG Weil Architektur immer öffentlich ist, ist der Städtebau so wichtig. Insbesondere im Hinblick auf die Thematik der Verdichtung. Wir müssen öffentliche Räume schaffen – auch in den Gebäuden – und diese dann richtig programmieren. Es genügt nicht mehr, das rechnerisch Mögliche zu realisieren. Wir brauchen eine Vision und eine Geschichte, die auf einen Ort reagiert. Mit den richtigen Hierarchien sind mit einer funktionalen, gut begründeten Ausschreibung sehr vielfältige Lösungen machbar.

K Welche Möglichkeiten haben Sie noch, um einen guten Städtebau abzusichern?

CG Wir arbeiten bei Arealüberbauungen gern mit Gestaltungsplänen. Sie geben uns eine grössere Freiheit, und wir können ein Plus für den öffentlichen Raum und die städtebauliche Qualität schaffen. Ich glaube auch, dass wir gegen die herrschende Bürokratie und die sehr universellen und monofunktionalen Bauordnungen ankämpfen müssen – sie führen zum reinen Abfüllen. Genau aus diesem Grund gibt es ja Bestrebungen wie das Manifest URBANISTICA, das für einen besseren Städtebau in der Schweiz eintritt.

K Bleibt bei all dem überhaupt noch Platz für Kreativität?

CG Natürlich. Ich bin hier, weil ich für mein Leben gern erfinde. Ich liebe es, neue Situationen zu schaffen – allein mit meinem Team oder auch mit Fachingenieuren. Ich hasse es, wenn jemand sagt: «Das haben wir immer so gemacht.» Dann machen wir es jetzt doch mal anders! Das treibt mich an. So entsteht Innovation.

K Dann stellt Design-Build, das neue Zusammenarbeitsmodell, das Halter gerade etabliert, für Sie keine Einschränkung dar?

CG Ich sehe den Beruf des Architekten überhaupt nicht gefährdet. Ich denke nach wie vor, dass die sehr generelle umfassende Ausbildung, die wir geniessen, grosse Vorteile bringt. Das ist auch mein Fazit aus dem Werkgruppen-Wettbewerb für die Aufstockung des Lagerhauses auf dem Attisholz-Areal bei Solothurn, den wir in meiner Zeit bei Stücheli Architekten gewinnen konnten. Dabei habe ich das Design-Build-Modell als Inspiration erfahren, mit welchem sich ein hoher Grad an Freiheit erreichen lässt.

Christof Glaus besucht das ehemalige Industrieareal, auf dem der Bürokomplex Hurdnerwäldli im Schwyzer Freienbach entstehen soll, den er mit seiner Abteilung «Städtebau und Architektur» entworfen hat. Seite 34: Der 66-jährige Architekt sieht sich in seinem Beruf als Erfinder. / Christof Glaus visite l’ancien site industriel où le complexe de bureaux Hurdnerwäldli doit voir le jour, à Freienbach, dans le canton de Schwytz, un projet qu’il a conçu avec son département «Urbanisme et architecture». Page 34: dans son métier, l’architecte de 66 ans se considère avant tout comme un inventeur.

An den Kanälen, die die Hurdner Halbinsel auf der Südseite des Seedamms prägen, stehen zu beiden Seiten exklusive Einfamilienhäuser. Die Wohnlage direkt am Wasser ist eine der begehrtesten im ganzen Kanton Schwyz. / Des villas de haut standing bordent les canaux qui traversent la presqu’île de Hurden, sur la rive sud du lac de Zurich. Directement au bord de l’eau, le site est l’un des plus prisés de tout le canton de Schwytz.

Zu Beginn des Seedamms, der von Freienbach nach Rapperswil führt, liegt der höchste Punkt des Geländes, für das Christof Glaus ein Büroprojekt geplant hat. Die Aussicht über die Insel Ufenau auf den Zürichsee im Norden besticht. / Le point culminant du terrain sur lequel Christof Glaus a planifié un complexe de bureaux se trouve au début de la digue qui relie Freienbach à Rapperswil. La vue sur l’île d’Ufenau et le lac de Zurich au nord est saisissante.

K Wie wird Design-Build die Baubranche verändern?

CG Sie wird effizienter, nachhaltiger und intelligenter. Wenn wir heute sehen, wie die Holzbauer vorfabrizierte Elemente konstruieren, erkennen wir, dass wir das nicht mehr selbst machen können. Wir müssen diese Technologien erklärt bekommen. Erst dann entstehen die besten Lösungen. Mit Design-Build erhalten wir die Chance, in einem sehr frühen Stadium die richtigen Entscheidungen zu treffen, die dann Bestand haben. Und wenn das übergeordnete Konzept stimmt, bleibt auch die Stärke der Architektur bestehen. Es gibt nicht mehr diese Umwege, wo aus Kostengründen eine nicht zu akzeptierende Unternehmerlösung erstellt wird, an der wir nie beteiligt waren. Stattdessen gewinnen wir mehr Zeit für eine hochstehende, detailliertere Gestaltung.

K Versteht man sich also mehr als Partner denn als Auftraggeber und Ausführender?

CG Das ist das Ziel und die Voraussetzung für Design-Build. Wenn die besten Leute an einem Tisch sitzen, hat man nicht nur einen zeitlichen Vorteil, sondern auch finanziell einen Gewinn. Ein weiteres Beispiel ist das Problem der Lärmbelastung. Es macht doch einfach Sinn, schon sehr früh einen Akustiker an Bord zu haben, der dir sagt, wo und wie Wohnungen möglich sind. Dasselbe gilt für die Haustechnik. Wenn wir Bürobauten planen, die wirklich energieeffizient sein sollen, dann braucht es schon in einer frühen Phase gute Haustechnikplaner.

K Liegt denn das Identifizieren von Problemen weiterhin beim Architekten?

CG Nicht nur, aber es ist ein sehr wichtiger Teil seiner Arbeit. Architektur ist immer ein Ganzes, das aus vielen Einzelteilen besteht. Auch und vor allem bei digitalen Prozessen müssen Entscheidungen gefällt werden, die auf menschlicher Erfahrung basieren. Das ist des Architekten Aufgabe.

K Apropos Bürobau. Eines Ihrer prägnantesten Projekte entsteht hier in Freienbach im Hurdnerwädli.

CG Ja, ein Bürokomplex direkt am Hafen von Hurden, den wir von Anfang an selbst entwickelt haben. Es ging darum, den zukünftigen Generalmieter, der verschiedene Standorte zur Auswahl hatte, von der einmaligen Lage zu überzeugen – trotz den vier hohen Silos auf der anderen Strassenseite. Ein weiteres interessantes Projekt ist der BirsTower neben dem St.-Jakob-Stadion in Basel. Hier konnten wir uns in einem Wettbewerb gegen die Konkurrenz durchsetzen. Das Hochhaus, das nun entsteht, ist städtebaulich extrem relevant. Ein Merkmal dieses Entwurfs ist auch, dass wir eine Halle, die eigentlich für den

Abbruch bestimmt war, erhalten und sogar darauf aufbauen.

K Wie oft müssen Sie über Erhalt oder Abriss und Neubau befinden?

CG Immer öfter. Wir prüfen jedes Projekt und stellen auch in jeder Jury die Frage, was von einem Gebäude oder Areal bleiben könnte. Ich glaube, es geht heute wirklich um einen verantwortungsbewussten Umgang mit Ressourcen und bestehender Substanz.

K Sie haben von vorfabrizierten Elementen gesprochen. Besteht die Chance, dass sich Modulbauweisen etablieren?

CG Ich glaube schon. Effizienz und Vorfertigung sind Mittel, um die hohen Baukosten zu senken und damit auch der Wohnungsnot zu begegnen. Dass ich das so sehe, hat auch mit meinem Werdegang zu tun. Wir waren bei Stücheli mit relativ grossen Bauaufgaben immer GU-freundlich. Wir haben nicht die Ikonen gebaut, sondern sehr hochwertige Standardware, wie sie eine Stadt eben auch braucht. Darum bin ich offen gegenüber Lösungen, die Schönheit durch Repetition gewinnen. Wenn man Material spart, dient das der Nachhaltigkeit – auch eine Aufgabe, der wir uns verstärkt widmen müssen.

K Ist denn die Kreislaufwirtschaft bereits heute möglich?

CG Wir stehen noch am Anfang. Wenn ein Gebäude jedoch eine ordentliche Struktur hat und sich im städtebaulichen Kontext behauptet, kann es flexibel genutzt werden und ist schon damit nachhaltig. Wird ein Projekt dann noch als digitaler Zwilling mit Materialattributen dargestellt, sind wir von der Kreislaufwirtschaft gar nicht mehr so weit entfernt. Bei einem Umbau oder Abbruch können einzelne Teile oder Komponenten wiederverwendet werden.

K Wie lange sollte ein Gebäude Bestand haben?

CG Wir gehen von fünfzig Jahren und mehr aus. Aber ich habe bei Stücheli erlebt, dass Gebäude viel früher abgebrochen oder massiv umgestaltet wurden. Etwa das von uns für die Credit Suisse entworfene Bürogebäude D des Uetlihofs, das wir schon zwanzig Jahre später mit dem Uetlihof 2 überbaut haben. Das ist sicher nicht das Ziel eines Architekten. Viel lieber sehen wir, wenn Gebäude lange Bestand haben oder auch verschiedene Nutzungsperioden durchlaufen. Das geht aber nur dann, wenn ein Haus grosszügig, weil strukturiert geplant wurde.

K Auf welches Ihrer Gebäude sind Sie besonders stolz?

CG Es gibt einige. Das beginnt bei kleineren Projekten wie dem Bürohaus für die Pfiffner AG an der Farbhofstrasse in Zürich-Altstetten und reicht

über Umbauten, zum Beispiel das Ambassador House in Opfikon, bis hin zu grossen Überbauungen, etwa jene auf dem Baufeld B der Europaallee in Zürich, die aus einem Wettbewerb hervorgegangen ist. Ich halte sie mit ihrer Eleganz im Dialog mit der ehemaligen Sihlpost für sehr gelungen.

K Warum haben Sie sich seinerzeit für das Studium der Architektur entschieden?

CG Wegen der Baukrise der 1980er-Jahre habe ich zuerst zwei Semester Medizin studiert. Dass ich dann zur Architektur gewechselt habe, habe ich nie bereut. Mir ging es immer um den kreativen Prozess. Ich wollte etwas erschaffen, das bleibt und einen Nutzen für die Menschen hat. Ich glaube, das macht den Beruf doch ziemlich attraktiv.

K Haben Sie Vorbilder?

CG Ich arbeite sehr stark mit Referenzen, auch historischen. An der ETH habe ich mal eine Arbeit über Mies van der Rohe geschrieben, einen der klassischen Vertreter der Moderne. Ich mag ebenso Le Corbusier, Hans Scharoun oder Alvar Aalto, der eine Art organische Architektur vertreten hat. Ein Entwurf von Louis Kahn hat mich für das Projekt Hurdnerwäldli inspiriert. Ich bewundere aber auch einen Jean Nouvel, der immer wieder versucht, eine ganz neue Formensprache zu bewältigen. Er arbeitet heute viel im arabischen Raum.

K Wahrscheinlich hat er dort einfach mehr gestalterische Freiheiten als hier.

CG Bestimmt. Und Freiheiten auszuleben, ist doch etwas sehr Erstrebenswertes. Das geht in einer Demokratie, die vielleicht ein bisschen überreglementiert ist, tatsächlich nicht. Aber wir haben in der Schweiz trotzdem eine der höchsten Architekturdichten auf der Welt. Es ist eben auch hier möglich, sehr gute, wenn auch nicht so expressive Architektur zu machen.

K Wie sieht Ihre Entwurfspraxis aus?

CG Ich entwickle die Gebäude in der Regel aus der Aufgabe heraus. Das soll nicht heissen, dass der Bau keine spezifischen Merkmale hat. Eigenständigkeit ist immer ein Thema. Sie muss nicht spektakulär sein, aber es soll etwas zu entdecken geben. Wie schon erwähnt: Struktur hilft, eine Grundordnung zu schaffen, dann verträgt es auch etwas Ornament oder Extravaganz.

K Wie hat sich Ihre Sicht in den letzten dreissig Jahren verändert?

CG Die Euphorie für die Architektur ist geblieben, auch wenn es immer wieder Enttäuschungen gibt. Man verliert Wettbewerbe, man wird kritisiert – aber man wird wahrgenommen. Und um auf die Eingangsfrage zurückzukommen: Es bringt so viel Spass,

bei der Halter Gruppe zu arbeiten, weil man all dieses Know-how abgreifen kann. Das Netzwerk, das zur Verfügung steht, macht es einfach noch mal spannender als in einem klassischen Architekturbüro. Es ist eine Ausweitung der Sicht. Was heisst es wirklich, ein Projekt zu entwickeln, das dann im Markt funktioniert? Da sind Gesprächspartner, die die Architektur in einem ganz anderen Licht sehen, aus der Perspektive der Nutzer, aus der Perspektive des Marktes – und das ist überhaupt nichts Negatives.

K Wer sind bei Halter Ihre Ansprechpartner?

CG Ich bin direkt Maik Neuhaus, dem CEO der Halter AG, unterstellt und in stetigem Kontakt mit allen Divisionen und Standorten. Wir haben aber auch Spezialprojekte direkt mit Markus Mettler entwickelt oder Halter Renovationen bei strategischen Projekten unterstützt.

K Wie ist Ihr Team aufgebaut?

CG Gestartet haben wir im April 2024 zu zweit, Dominik Eggstein, gelernter Bauzeichner, und ich. Gleich zu Anfang wurden wir mit Aufträgen überrannt.

Seit einem halben Jahr unterstützen uns Ole Bühlmann und Alain Glasson, beide ETH-Architekten. Damit hat sich der Fächer geöffnet, es gibt einen zweiten Blick, mehr Diskussionen, mehr Hinterfragen – und dann wirkliche Konzentration.

K Ist es nicht schwierig, viele verschiedene Projekte auf einmal zu bearbeiten?

CG Ich bin ein Sprinter. Ich liebe es, einzutauchen und wieder rauszuspringen. Je komplizierter etwas ist, desto mehr ist man gefordert und desto spezieller können die Lösungen sein.

K Welchen Rat würden Sie Ihren jüngeren Kollegen geben?

CG Ich finde das Studium der Architekturgeschichte, also mal rückwärts schauen, immer noch viel inspirierender als diese ganzen InstagramBeiträge. Alles, was heute relevant ist, wurde schon einmal von unseren Vorgängern behandelt. Ich beschäftige mich eben noch gern mit diesen Referenzen, und auch mein Gegenüber weiss dann sehr schnell, von was ich rede und was ich erreichen will.

K Welche Perspektive sehen Sie für das Kompetenz-Center «Städtebau und Architektur»?

CG Die Pipeline ist voll, und das Potenzial ist riesig. Ich bin fest davon überzeugt, dass unsere Abteilung wachsen wird. Es ist so viel Know-how im Unternehmen vorhanden und auch extrem viel Wille, etwas zu bewegen. Das spürt man.

K Und wie lange sind Sie noch dabei?

CG Ich weiss es nicht. Ich bin im März 66 geworden. Das erste Jahr war streng, aber total spannend. Ich mache weiter, solange ich kann.

«UN PARTENAIRE COMPÉTENT POUR LES ARCHITECTES»

Christof Glaus dirige le nouveau centre de compétences «Urbanisme et architecture» de Halter SA depuis avril 2024. Cet architecte de renom veille à la qualité esthétique des projets tout en profitant du savoir-faire interne de l’ensemble du groupe.

Rendez-vous sur le parking du Hurdnerwäldli, à Pfäffikon dans la commune de Freienbach, juste à côté des quatre silos rouillés qui bouchent la vue sur les places d’amarrage du port. De l’autre côté de la rue se trouve une zone que Christof Glaus connaît bien. C’est ici qu’un nouveau complexe de bureaux doit voir le jour ces prochaines années (lire en page 26)

Avec son équipe chez Halter SA, il en a dessiné les plans. Nous avons voulu en savoir plus lors d’une promenade sur la presqu’île de Hurden, au bord du lac de Zurich.

K Vous avez été associé du cabinet d’architectes Stücheli à Zurich durant trente ans. Pourquoi êtes-vous passé chez Halter?

CG Il y a de nombreuses raisons. D’une part, parce que la tâche m’intéressait et d’autre part, parce que je me sentais encore assez jeune pour relever un nouveau défi. Je voulais sortir du cadre de la pure architecture. Et je trouve que la stratégie poursuivie par Halter est passionnante.

K Pourquoi Halter a-t-il besoin de son propre centre de compétences pour l’urbanisme et l’architecture alors que les bureaux d’architecture ne manquent pas en Suisse?

CG C’est une étape logique pour un prestataire global. Lorsque le développement, la planification et l’exécution sont regroupés au sein d’une entreprise, il faut que la compétence soit disponible. Et cela ne peut se faire sans l’urbanisme et l’architecture, qui doivent préparer le terrain en début de processus. Ce n’est qu’ainsi que nous pourrons réaliser un travail de qualité tout en étant un partenaire compétent pour les architectes à l’externe.

K Comment se présente concrètement cette collaboration?

CG Nous pratiquons une sorte de gestion de la qualité. Nous servons d’interface et sommes la conscience architecturale chez Halter. Nous avons développé certains projets en collaboration avec les architectes. C’est alors un échange entre spécialistes. Ou alors je représente le projet devant la commission de construction, et j’explique les lignes

directrices esthétiques, ce qui a très bien fonctionné dans quelques cas, par exemple à la Seetalplatz à Emmen ou le site Aebi à Berthoud.

K Avec votre travail, pouvez-vous améliorer la qualité des projets?

CG Tel est mon objectif, et tel doit être aussi celui de Halter. Les deux projets mentionnés sont désormais approuvés, ou en passe de l’être. Nous avons donc aussi pu convaincre les autorités.

K Comment réagissent les architectes?

CG Bien sûr, nous avons besoin de leur consentement. Souvent, les projets étaient déjà bien avancés, et pourtant, il y avait des doutes au sein des commissions. Il s’agit alors d’un dernier ajustement, et parfois d’une communication appropriée. Cela aide quand on parle la même langue et qu’on dispose d’une solide expérience.

K Outre l’architecture, quelle est l’importance de l’urbanisme?

CG Comme l’architecture est toujours une affaire publique, l’urbanisme revêt une importance majeure, surtout dans le contexte de la densification. Il faut créer des espaces publics, y compris dans les bâtiments, et il faut les programmer judicieusement. Il ne suffit plus de réaliser ce qui est théoriquement possible. Nous avons besoin d’une vision et d’un narratif adaptés au lieu.

K De quelles possibilités disposez-vous encore pour garantir un bon urbanisme?

CG Pour les grands ensembles, nous aimons travailler avec des plans d’affectation spéciaux. Ils nous offrent plus de liberté et améliorent l’espace public et la qualité urbaine. Je pense aussi que nous devons lutter contre la bureaucratie et les règlements de construction très uniformes et monofonctionnels, qui mènent à du simple remplissage. Voilà pourquoi il existe des initiatives comme le manifeste du groupement URBANISTICA, qui milite pour un meilleur urbanisme en Suisse.

K Avec tout cela, reste-t-il encore de la place pour la créativité?

CG Bien entendu. Je suis ici parce que j’adore inventer. J’aime créer de nouvelles situations – seul, avec mon équipe ou d’autres spécialistes. Je déteste quand on dit: «On a toujours fait comme ça.» Eh bien, faisons différemment! C’est ce qui me motive. C’est comme cela que naît l’innovation.

K Le modèle de collaboration Design-Build, récemment mis en place par Halter, ne vous impose-t-il donc aucune restriction?

CG Je ne pense pas que le métier d’architecte soit menacé. Je reste convaincu que la formation généraliste et complète que nous recevons présente de

Vom Dach der Schiffswerft Hurden aus hat man einen guten Überblick über das von Industrie, Arbeiten und Wohnen geprägte Quartier direkt am Zürichsee. / Le toit du chantier naval de Hurden offre une bonne vue d’ensemble sur le quartier partagé entre industrie, bureaux et habitat, directement au bord du lac de Zurich.

Christof Glaus meint, das neue Design-Build-Modell wäre eine Chance für mehr Freiheiten im architektonischen Prozess. / Christof Glaus estime que le nouveau modèle Design-Build serait une chance à saisir pour une plus grande liberté dans le processus architectural.

grands avantages. C’est aussi la conclusion que je tire du concours par groupes de prestataires pour la surélévation du Lagerhaus sur le site d’Attisholz, près de Soleure, que nous avions remporté du temps où j’étais chez Stücheli Architekten. J’y ai découvert le modèle Design-Build comme source d’inspiration. Il permet d’atteindre un grand degré de liberté.

K Comment le Design-Build va-t-il transformer le secteur de la construction?

CG Il le rend plus efficace, plus durable et plus intelligent. Quand on voit comment les charpentiers fabriquent des éléments préfabriqués, on se rend compte qu’on ne peut plus le faire soi-même. Il faut qu’on nous explique ces technologies pour trouver les meilleures solutions. Avec le Design-Build, nous pouvons prendre les bonnes décisions très tôt. Et si le concept global est bon, la force de l’architecture demeure. Fini les détours où, pour des raisons de coûts, on met en œuvre une solution d’entrepreneur inacceptable à laquelle nous n’avons jamais participé. Nous gagnons du temps pour une conception de meilleure qualité, plus fine et plus aboutie.

K Vous vous voyez donc plus comme un partenaire que comme un mandant et un exécutant?

CG Tel est le but et la condition à remplir pour appliquer le Design-Build. Lorsque les meilleures personnes sont réunies autour d’une même table, on gagne non seulement du temps, mais aussi de l’argent. Autre exemple: le problème du bruit. Il est logique d’avoir très tôt un acousticien dans notre équipe pour nous dire où et comment on pourra bâtir des logements. Il en va de même pour la technique du bâtiment. Lorsqu’on planifie des bureaux vraiment efficaces sur le plan énergétique, il nous faut des ingénieurs compétents dès les premières étapes.

K Est-ce encore à l’architecte d’identifier les problèmes?

CG Pas seulement, mais c’est néanmoins une partie très importante de son travail. L’architecture forme toujours un tout composé de nombreuses spécificités. Aussi et surtout dans les processus numériques, il faut prendre des décisions qui reposent sur l’expérience humaine. Telle est la mission de l’architecte.

K L’un de vos projets les plus marquants verra bientôt le jour ici à Freienbach dans le quartier de Hurdnerwäldli.

CG Oui, il s’agit d’un complexe de bureaux situé directement au port de Hurden, que nous avons développé nous-mêmes dès le début. Le but était de convaincre le futur locataire principal, qui avait plusieurs options, du caractère unique de cet

emplacement, malgré les quatre grands silos de l’autre côté de la rue. Un autre projet intéressant est la BirsTower à Bâle, pour laquelle nous avons remporté le concours. La tour en construction est d’une grande importance sur le plan de l’urbanisme. Une particularité du projet est que nous avons conservé une halle initialement destinée à la démolition et que nous avons même bâti par-dessus.

K Vous arrive-t-il souvent de devoir vous prononcer sur la conservation ou la démolitionreconstruction d’un bâtiment?

CG De plus en plus souvent. Nous examinons chaque projet et posons la question de ce qui pourrait être conservé d’un bâtiment ou d’un site. Je pense qu’il s’agit aujourd’hui d’une gestion responsable des ressources et du patrimoine existant.

K Vous avez parlé d’éléments préfabriqués. Y a-t-il une chance que le mode de construction modulaire s’impose dans votre secteur?

CG Je le pense. L’efficacité et la préfabrication sont des moyens de réduire les coûts de construction et ainsi de lutter contre la crise du logement. Chez Stücheli, nous avons toujours adopté une approche favorable aux entrepreneurs généraux pour de grands projets. Nous n’avons pas construit des icônes, mais des ouvrages standard de haute qualité, comme une ville en a besoin. Je suis favorable à des solutions qui trouvent leur beauté dans la répétition. Economiser des matériaux contribue à la durabilité, un enjeu auquel nous devons accorder plus d’attention.

K L’économie circulaire est-elle donc déjà possible aujourd’hui?

CG Nous n’en sommes encore qu’au début. Si un bâtiment possède une structure solide et s’intègre bien dans son contexte urbain, il peut être utilisé de manière flexible, ce qui le rend déjà durable. Et s’il est en outre représenté sous forme de jumeau numérique avec des attributs matériels, nous ne sommes plus très loin de l’économie circulaire. Lors d’une transformation ou d’une démolition, des éléments ou des composants peuvent être réutilisés.

K Combien de temps un bâtiment devrait-il durer?

CG Nous parlons de cinquante ans et plus. Mais chez Stücheli, j’ai vu des bâtiments être démolis ou largement remodelés bien plus tôt. Par exemple, le bâtiment D du Uetlihof que nous avons conçu pour Credit Suisse, démoli après seulement vingt ans pour y bâtir l’Uetlihof 2. Ce n’est sûrement pas l’objectif d’un architecte. Nous préférons voir des bâtiments durer longtemps ou traverser plusieurs périodes d’utilisation. Cela n’est possible que si un bâtiment est conçu de manière généreuse et structurée.

K Parmi vos réalisations, de quel bâtiment êtes-vous particulièrement fier?

CG Il y en a quelques-uns. Cela commence par de petits projets, comme le bâtiment de bureaux pour Pfiffner AG à Zurich-Altstetten, des transformations comme celle de l’Ambassador House à Opfikon, ou encore de grandes réalisations comme celle du lot B de l’Europaallee à Zurich, issue d’un concours. Je trouve que son élégance répond parfaitement à l’ancienne Sihlpost.

K Pourquoi avez-vous choisi des études d’architecture à l’époque?

CG J’ai d’abord étudié la médecine pendant deux semestres. Puis je suis passé à l’architecture, ce que je n’ai jamais regretté. Ma priorité a toujours été le processus créatif. Je voulais créer quelque chose qui reste, qui soit utile pour les gens. J’estime que cela rend le métier assez attrayant.

K Avez-vous des modèles qui vous inspirent?

CG Je travaille beaucoup avec des références, y compris historiques. A l’EPFZ, j’ai rédigé un travail sur Mies van der Rohe, un des représentants classiques du modernisme. J’aime aussi Le Corbusier, Hans Scharoun ou Alvar Aalto, qui représente une sorte d’architecture organique. Un plan de Louis Kahn m’a inspiré pour le projet Hurdnerwäldli. Mais j’admire aussi un Jean Nouvel, qui essaie à chaque fois de maîtriser un langage formel entièrement nouveau. Il travaille actuellement beaucoup au Moyen-Orient.

K Là-bas, il a probablement plus de libertés créatrices que chez nous.

CG Sûrement. Et vivre à fond ces libertés est quelque chose de très souhaitable. Mais dans une démocratie un tantinet surréglementée comme la nôtre, effectivement, ce n’est pas possible. En Suisse, nous avons néanmoins l’une des densités architecturales les plus élevées au monde. Ici aussi, il est possible de faire de la très bonne architecture, même si elle ne sera pas aussi expressive.

K Comment procédez-vous en pratique pour dessiner vos plans?

CG En général, je développe le bâtiment à partir des termes du mandat. Mais cela ne signifie pas que le bâtiment ne possède pas de caractéristiques spécifiques. La spécificité est toujours un enjeu.

L’architecture n’a pas besoin d’être spectaculaire, mais il doit y avoir quelque chose à découvrir.

K De votre point de vue, qu’est-ce qui a changé ces trente dernières années?

CG L’euphorie pour l’architecture demeure, malgré les déceptions. On perd des concours, on reçoit des critiques, mais cela prouve qu’on est remarqué. Pour

répondre à votre question initiale: travailler chez Halter est un tel plaisir parce qu’on a accès à tout ce savoir-faire en interne. L’envergure du réseau de relations rend le travail encore plus passionnant qu’en cabinet d’architecture traditionnel. Il élargit mes horizons. Que signifie vraiment développer un projet qui sera ensuite viable sur le marché? On trouve chez Halter des interlocuteurs qui perçoivent l’architecture totalement différemment, du point de vue des utilisateurs comme du marché, et c’est tout sauf un problème.

K Qui sont vos interlocuteurs chez Halter?

CG Je suis directement rattaché à Maik Neuhaus, CEO de Halter SA, et en contact permanent avec toutes nos divisions et sites. Nous avons également développé des projets spéciaux directement avec Markus Mettler et soutenu Halter Rénovations sur des projets stratégiques.

K Comment votre équipe est-elle structurée?

CG Nous avons commencé à deux en avril 2024, avec Dominik Eggstein, dessinateur en bâtiment.

Dès le début, nous avons rencontré un grand succès et avons été submergés de commandes. Depuis six mois, nous avons le soutien d’Ole Bühlmann et Alain Glasson, deux architectes EPFZ. Cela a élargi notre perspective, avec plus de discussions, de remises en question et une réelle concentration.

K N’est-il pas difficile de travailler sur de nombreux projets à la fois?

CG Je suis un sprinter. J’aime plonger et ressortir.

Plus une chose est complexe, plus le défi est grand, et plus les solutions peuvent être originales.

K Quel conseil donneriez-vous à vos collègues plus jeunes?

CG Je trouve qu’étudier l’histoire de l’architecture, regarder dans le rétroviseur, est toujours bien plus inspirant que tous ces posts Instagram. Tout ce qui est pertinent aujourd’hui a déjà été abordé par nos prédécesseurs. J’aime me plonger dans ces références, et mon interlocuteur comprend vite de quoi je parle et ce que je veux accomplir.

K Quelles perspectives d’avenir voyez-vous pour le nouveau centre de compétences «Urbanisme et architecture»?

CG Le pipeline est plein et le potentiel immense. Je suis convaincu que notre centre va se développer. Il y a énormément de savoir-faire et une grande volonté de faire avancer les choses, cela se ressent.

K Et combien de temps allez-vous encore continuer de travailler?

CG Je ne sais pas. J’ai eu 66 ans en mars. La première année a été intense, mais passionnante. Je continuerai aussi longtemps que je le pourrai.

Der Architekt läuft die Industriestrasse von Hurden entlang. Links stehen Einfamilienhäuser, rechts liegt die rote Halle, die weichen soll. / L’architecte remonte l’Industriestrasse de Hurden.

A sa gauche se trouvent des maisons individuelles, à droite la halle rouge vouée à la démolition.

CHRISTOF GLAUS wurde 1959 in Rapperswil geboren. Von 1983 bis 1987 studierte er Architektur an der ETH Zürich. Danach arbeitete er bei mehreren kleineren Architekturbüros, bevor er zu Stücheli Architekten in Zürich kam. Dort wurde er 1996 Partner und prägte mit seinen Entwürfen und Wettbewerbsbeiträgen die architektonische Ausrichtung des Büros. Zu den realisierten Bauten gehören das Bürohochhaus der Swiss Re, Zürich, das Verwaltungsgebäude Tecan, Männedorf, oder das Geschäftshaus der Mobimo Verwaltungs AG, Küsnacht. Seit April 2024 leitet Christof Glaus das Kompetenz-Center «Städtebau und Architektur» der Halter AG. / CHRISTOF GLAUS est né en 1959 à Rapperswil. Il a étudié l’architecture à l’EPF de Zurich de 1983 à 1987. Puis il a travaillé dans plusieurs petits bureaux d’architecture avant de rejoindre Stücheli Architekten à Zurich. Devenu associé en 1996, il a marqué l’orientation de ce cabinet par ses projets et ses contributions à des concours. Parmi ses réalisations figurent la tour de bureaux de Swiss Re à Zurich, le bâtiment administratif de Tecan à Männedorf, ou l’immeuble commercial de Mobimo Verwaltungs AG à Küsnacht. Christof Glaus dirige le centre de compétences «Urbanisme et architecture» de Halter SA depuis avril 2024.

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Gelungener Empfang am neuen Hauptsitz der Bellevue Group: Über der organisch geformten Rezeption im 5. Stock bilden blaue Kettenvorhänge eine schillernde Kuppel. Zu beiden Seiten verlaufen wellenförmige LED-Bänder in der Decke. / Belle réussite pour la réception du nouveau siège de Bellevue Group: au 5e étage, un rideau de chaînettes bleues dessine une coupole irisée surplombant la réception aux lignes organiques. De chaque côté, des bandes LED ondoient dans le plafond.

Es war mehr als ein Umzug, es war eine symbolträchtige Heimkehr. Dort, wo vor mehr als dreissig Jahren die Bellevue Group in Zürich gegründet wurde, hat der Asset-Manager im Januar 2025 erneut seinen Hauptsitz bezogen. Für die Gestaltung der Büroflächen auf vier Etagen liess sich die Integral design-build AG vom Firmenauftritt und vom nahen See leiten.

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Sherin Kneifl Fotos / Photos: Oliver Rust

Gleich als publik wurde, das Globus-Gebäude am Zürcher Bellevue werde umgebaut und stehe für neue Mieter offen, machte sich freudige Erwartung in der Führung der Bellevue Group breit. 1993 war der Asset-Manager in dem Haus, das 1973 als Warenund Bürohaus errichtet wurde, gegründet worden und wirkte zehn Jahre lang von seinem dortigen Hauptsitz aus. Dann zog der Finanzdienstleister nach Küsnacht um. Doch der Firmenname zeugte weiterhin von einem der schönsten Plätze Zürichs. Seit Januar 2025 lautet die repräsentative Adresse nun wieder Theaterstrasse 12 im Zürcher Kreis 1. Die neuen Büros für die rund achtzig Mitarbeitenden des Unternehmens erstrecken sich auf 1750 Quadratmetern, die über vier Etagen verteilt sind.

Vom Farbenspiel des nahen Sees inspiriert

Bereits an der Rezeption im fünften Stock wird die Nähe zum See referenziert – etwa mit organischen Formen oder schillernden Kettenvorhängen, die an eine spiegelnde Wasseroberfläche in der Sonne erinnern und so angeordnet sind, dass sie über dem Empfang eine kuppelartige Wirkung erzeugen. Die Farbgebung ist aber auch an das blaue Logo der Bellevue Group angelehnt, das als Gestaltungselement im Interior immer wieder auftaucht. Kein Wunder, war der Arbeitstitel für das Projekt bei der Integral designbuild AG, die als Gesamtleisterin für den Innenausbau und die Möblierung verantwortlich zeichnet, «Lake Bound». «Vor einigen Jahren haben wir den Standort der Asset-Manager in Zug gestaltet. Daher war das Vertrauen in uns gross, und wir hatten freie Hand bei der Konzeptentwicklung. Von der ersten Idee über das Grund-, Farb- und Materialkonzept bis hin zu Submission, Planung und Einzug dauerte es etwa ein Jahr», sagt Kerstin Schuller, Projektleitern bei Integral. «Wir folgen als Team immer einer festgelegten Strategie und betrachten funktionale, aber auch emotionale Aspekte», erläutert sie den Ablauf. Fabian Stäbler, COO der Bellevue Group, betont genau diese emotionale Komponente: «Für uns und unsere verschiedenen Anspruchsgruppen hat sich mit dem Einzug ein Kreis geschlossen. Die Büros sind ein Statement und ein starker Kontrast zu der alten umgebauten Fabrik, wo das Unternehmen die letzten zwanzig Jahre verbracht hat», sagt er. Zudem erzeuge die neue Location mitten im pulsierenden Zürich mehr Nähe zu Kunden, Investoren und Geschäftspartnern: «Von hier aus kann man optimal netzwerken.» Die grösste Herausforderung seien die Logistik und das Timing gewesen. Damit innerhalb von drei Tagen ein nahtloser Übergang vom

vorherigen Standort gelingen konnte, musste eine exakte Planung eingehalten werden, die sich ein bisschen wie eine Feuerwehrübung angefühlt habe. Doch als die Mitarbeitenden die neuen Büros betraten, gab es niemand, der nicht beeindruckt war. Auch Kundinnen und Kunden sind neugierig und melden sich rege zu Besuchen an. «Der individuelle und hochwertige Stil sollte unsere Firmenidentität spiegeln und überall spürbar sein», so Fabian Stäbler. «Wir wollten keine Nullachtfünfzehn-Einrichtung und waren offen für die Vorschläge von Integral.»

Fliessende Übergänge bei geringer Lärmausbreitung

Die gesamte fünfte Etage ist für Kundenmeetings reserviert und bietet eine phänomenale Aussicht über den Sechseläutenplatz hinweg zum See, die dank einer langen Terrasse von diversen Blickwinkeln aus genossen werden kann. Die zwei grosszügigsten Sitzungszimmer sind mit Beschallungssystem, Grossbildschirmen sowie hochwertigen Mikrofonen ausgestattet und können einfach zu einem Auditorium mit Platz für sechzig Personen zusammengelegt werden. An der Decke wurden neben Kühlsegeln auch Akustikpaneele montiert. Sie ermöglichen, was bisher ausserhalb stattfand: Ein- bis zweimal pro Monat veranstaltet die Bellevue Group ihre Events nun in den eigenen Räumen. Tische, Stühle und Rednerpult können in einem Nebenraum eingelagert werden.

Die Mitarbeitenden aus dem Portfoliomanagement arbeiten ein Stockwerk tiefer. Ihr Grossraumbüro unterteilen blockweise in der Mitte angeordnete Sitzungszimmer. So bleibt ein reger Austausch innerhalb des Teams bei geringer Lärmausbreitung möglich. Daneben liegt ein sogenanntes Lieblingszimmer zum ungestörten Telefonieren, das mit einem Drehsessel und Teppichboden ausgestattet ist. Wer mehr Privatsphäre wünscht, der kann – wie in allen anderen verglasten Sitzungszimmern – bodenlange Vorhänge mit einem Farbverlauf in hellen BlaugrünNuancen zuziehen. «Die Flächen am alten Standort in Küsnacht waren sehr offen. Eine wichtige Vorgabe an uns lautete darum, den Lärmpegel deutlich zu reduzieren. Das ist unter anderem mit abgeschallten Doppelböden, Teppichen oder gewebten Vinylfliesen gelungen. Zusätzlich nehmen Wandverkleidungen aus recyceltem PET mit einer Vier-ZentimeterSchaumstoffdämmung die hohen und tiefen Töne auf. Sitzungszimmer dienen als Trenner», erklärt Kerstin Schuller.

Auf der zweiten und dritten Etage reichen die Fenster nicht bis zum Boden, dafür gibt es auf beiden Geschossen grosszügige Hofterrassen. In der Mitte

Die Büros der Bellevue Group liegen über vier Stockwerke verteilt und sind durch ein internes Treppenhaus miteinander verbunden. In die reinweiss pulverbeschichtete Metallkonstruktion des Geländers wurden Glaselemente eingepasst, für die Stufen kam Eichenholz zum Einsatz. / Répartis sur quatre niveaux, les bureaux de Bellevue Group sont reliés par un escalier intérieur. Des éléments en verre ont été insérés à la structure en acier thermolaqué blanc pur de la rambarde, les marches sont en bois de chêne.

Im 5. Stock liegen grosse Sitzungszimmer mit Blick über den Sechseläutenplatz und auf den See, der auch von der langen Terrasse aus bewundert werden kann. Durch das Öffnen der hölzernen Trennwand entsteht ein Auditorium mit Platz für bis zu sechzig Personen. / Le 5e étage abrite des salles de réunion spacieuses offrant une vue sur la Sechseläutenplatz et sur le lac, qui peut aussi être admiré depuis la longue terrasse. La cloison en bois peut s’ouvrir pour créer un auditorium d’une capacité de soixante personnes.

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Grundriss 3. Obergeschoss: Um einen Kern, der als Servicezone dient und wo die Drucker stehen, sind offene Arbeitsplätze und zwei Sitzungszimmer angeordnet. Die Mitarbeitenden haben von hier aus Zugang zu zwei grossen Hofterrassen. / Plan du 3e étage: deux salles de réunion et les postes de travail en open space s’articulent autour d’une zone de service logeant les imprimantes. Depuis ce niveau, les collaborateurs peuvent accéder aux deux grandes terrasses sur cour.

Grundriss 5. Obergeschoss: Hinter dem Empfang liegen auf der Seeseite mehrere Sitzungszimmer, die zusammengelegt werden können. Seite 50/5 1: Für Konferenzen kommen Grossbildschirm und Beschallungssystem zum Einsatz. / Plan du 5e étage: derrière la réception, plusieurs salles de réunion pouvant être regroupées donnent sur le lac. Pages 50/51: un grand écran et un système de sonorisation sont prévus pour les conférences.

jedes Stockwerks bildet die sogenannte Servicezone einen räumlich, optisch und akustisch wirksamen Kern. Hier sind die Drucker, Altpapier- und Müllcontainer untergebracht, damit mehr Platz neben den Tischen bleibt und auch aus Gründen der Nachhaltigkeit. Auf der dritten Etage gibt es für Besprechungen zudem zwei separate Sitzungszimmer, deren abgerundete Glaswände die sonst lineare Grundrissordnung aufbrechen.

Bestehendes Mobiliar wurde wiederverwendet

Der Aufenthaltsraum samt Küche zur Hofseite hin wurde schnell zu einem weiteren Favoriten. Auf dem Terrazzofliesenboden steht eine breite Bar, die von Glaskugellampen beleuchtet wird. Dieselben mundgeblasenen Leuchten von Bocci kommen auch über der Treppe, welche die Stockwerke intern verbindet, zum Einsatz und sind wie im Wasser aufsteigende Luftblasen montiert. «Die gesamte Beleuchtung basiert auf diesem Konzept. Die Decken über den langen geraden Gängen etwa werden durch das warme, in Wellenlinien geführte LED-Licht aufgewertet», sagt Kerstin Schuller. Die eindrucksvolle Treppenkonstruktion besteht aus reinweiss pulverbeschichtetem Stahl mit Füllelementen aus Glas. Die Tritte sind rundum mit Eichenparkett verkleidet. Über sie gelangen Sportliche vom dritten bis ins fünfte Obergeschoss oder umgekehrt.

Vis-à-vis des Treppengeländers im dritten Stock stehen algenblaue Rückzugsnischen von Vitra. Sie stammen – wie ein Grossteil des Mobiliars – aus dem Bestand. «Der Auftraggeber legte Wert darauf, seine hochwertigen Möbel wiederzuverwenden. Für die Sitzungszimmer haben wir bestehende Vollholztische von Mobimex vom Schreiner abschleifen und heller lasieren lassen. So passen sie hervorragend zur übrigen Einrichtung und entsprechen dem Re-useWunsch», erklärt Kerstin Schuller.

Mit der Rückkehr ans Zürcher Bellevue holt das Unternehmen auch seine Mitarbeitenden aus der alten Post in Zug an den Hauptsitz nach Zürich. Sie beziehen Zweier- und Dreierbüros im zweiten Stock. Somit sind alle Angestellten wieder unter einem Dach vereint. «Wir sind glücklich, dass wir in dieser Umgebung das nächste Kapitel für die Bellevue Group aufschlagen können. Man darf die Arbeitsumgebung in einem KMU wie unserem, in dem man sich persönlich kennt und sich alle nahestehen, nicht unterschätzen. Der Standort ist prägend und wertvoll», sagt Fabian Stäbler. Die Ausrichtung «back to the roots» verspricht die idealen Voraussetzungen für spannenden Fortschritt.

DANS LE FLOT DES IDÉES

Plus qu’un déménagement, c’était un retour aux sources. En janvier 2025, Bellevue Group a repris possession de son siège social à Zurich, à l’endroit même où le gestionnaire d’actifs voyait le jour il y a plus de trente ans. Pour l’aménagement des quatre étages, Integral design-build AG s’est inspiré de l’image de l’entreprise et du lac tout proche.

A peine annoncée la transformation du bâtiment Globus de la place Bellevue à Zurich, la perspective de surfaces locatives disponibles suscitait déjà l’enthousiasme de la direction de Bellevue Group. Né en 1993, le gestionnaire d’actifs a en effet passé ses dix premières années dans cet immeuble construit en 1973 pour abriter commerces et bureaux. Si cette société de services financiers s’est ensuite établie à Küsnacht, son nom continuait d’évoquer un des plus beaux endroits de Zurich. Depuis janvier 2025, on la trouve à nouveau à la prestigieuse Theaterstrasse 12, dans le 1er arrondissement de Zurich. Répartis sur quatre étages, les nouveaux bureaux des quelque quatre-vingts collaborateurs de l’entreprise occupent 1750 mètres carrés.

Le lac et ses couleurs comme inspiration

Dès la réception au 5e étage, les références au lac tout proche s’imposent. On découvre par exemple des formes organiques ou encore des rideaux de chaînettes scintillantes rappelant les reflets de l’eau sous le soleil et disposés de sorte à créer l’impression d’une coupole. La palette de couleurs reprend le bleu du logo de Bellevue Group, qui sert d’élément récurrent pour l’aménagement intérieur. Guère étonnant, alors, que le projet ait été intitulé «Lake Bound» par Integral design-build AG, prestataire global chargé de l’aménagement intérieur et de l’ameublement. «Il y a quelques années, nous avions agencé les bureaux zougois du gestionnaire d’actifs. L’entreprise avait donc pleinement confiance en nous et nous avions toute liberté pour élaborer le concept. De l’idée initiale à l’emménagement, il aura fallu près d’un an, retrace Kerstin Schuller, cheffe de projet chez Integral. Le travail de l’équipe suit toujours une stratégie bien définie qui intègre des éléments tant fonctionnels qu’émotionnels.»

Fabian Stäbler, COO de Bellevue Group, insiste lui aussi sur cette dimension émotionnelle: «Notre retour a fermé une boucle, pour nous comme pour nos parties prenantes. Ces bureaux sont une

sorte de manifeste et contrastent fortement avec l’ancienne usine réaménagée où l’entreprise a passé les vingt dernières années», dit-il. Sans oublier qu’être en plein cœur de Zurich crée une plus grande proximité avec les clients, les investisseurs et les partenaires. «Ce lieu est l’endroit idéal pour entretenir ses contacts.» La logistique et le calendrier ont été les défis les plus complexes. Réussir à intégrer les nouveaux locaux en trois jours a nécessité une organisation millimétrée, qui n’était pas sans ressembler à un exercice de gestion de crise. Mais lorsque les équipes ont vu les nouveaux bureaux, tout le monde était impressionné. Les clients aussi ont hâte de découvrir le lieu et ils sont nombreux à annoncer leur visite. Pour Fabian Stäbler, «le style élégant et soigné entend refléter notre identité visuelle et la rendre perceptible à tous les niveaux. Nous ne voulions pas d’un aménagement quelconque et étions ouverts aux propositions d’Integral.»

Transitions fluides et ambiances feutrées

Entièrement dédié à l’accueil de la clientèle, le 5e étage offre une vue splendide sur la Sechseläutenplatz et jusqu’au lac, que l’on peut admirer sous différents angles depuis une longue terrasse. Les deux salles de réunion les plus spacieuses, qui disposent d’un système de sonorisation, de grands écrans ainsi que de microphones de qualité, peuvent être regroupées pour former un auditorium de soixante places. En plus des voiles réfrigérantes, des panneaux acoustiques ont également été installés au plafond. Cet espace a permis d’organiser en interne les manifestations de Bellevue Group, qui se tenaient jusqu’alors une ou deux fois par mois en extérieur. Les tables, chaises et pupitres sont stockés dans un local attenant. Les gestionnaires de portefeuille se trouvent un étage plus bas. Leur open space s’articule autour de salles de réunion agencées en blocs centraux, pour faciliter les échanges au sein de l’équipe tout en limitant le bruit. Juste à côté se trouve un coin cosy. Equipé d’un fauteuil pivotant et de moquette, il permet de s’isoler pour téléphoner. Pour encore plus de discrétion, on peut, comme dans toutes les salles de réunion vitrées, tirer les longs rideaux pleine hauteur dans un camaïeu bleu-vert aux tons pâles. «A Küsnacht, les anciens espaces étaient très ouverts. L’une des principales exigences était donc de réduire fortement le niveau sonore. Cela a notamment été rendu possible avec un faux-plancher insonorisé, de la moquette et des dalles en vinyle tissé. Par ailleurs, des panneaux muraux en PET recyclé composés d’une mousse isolante de 4 centimètres absorbent les

fréquences basses et élevées. Les salles de réunion cloisonnent aussi l’espace», explique Kerstin Schuller. Les 2e et 3e étages ne bénéficient pas de fenêtres pleine hauteur, mais d’une vaste terrasse sur cour. Au centre de chaque étage, une zone de service remplit des fonctions structurantes, acoustiques et visuelles. Cet espace accueille les imprimantes, les bacs de collecte du papier et des déchets, pour laisser plus de place autour des postes de travail. Le 3e étage abrite également deux salles de réunion supplémentaires, dont les cloisons vitrées en courbe viennent rompre le côté rectiligne du reste de l’agencement.

Réutiliser le mobilier existant

L’espace détente et cuisine côté cour est vite devenu l’un des endroits favoris. Eclairé par des suspensions sphériques Bocci en verre soufflé, un large bar surplombe un sol en terrazzo. Ces mêmes lampes flottent telles des bulles d’air dans l’escalier intérieur reliant les différents étages. «Tout l’éclairage repose sur ce concept. Une bande LED aux teintes chaudes suit un tracé ondoyant à travers les zones de circulation rectilignes et vient rehausser les plafonds», ajoute Kerstin Schuller. Le remarquable escalier se compose d’une structure en acier thermolaqué blanc pur et d’éléments de remplissage en verre, tandis qu’un parquet en chêne habille les marches. Les plus sportifs l’empruntent pour passer du 3e au 5e étage. Au 3e étage, des alcôves Vitra de couleur bleu algue font face à l’escalier. Elles proviennent, comme une grande partie du mobilier, des anciens bureaux. «Le client tenait à réutiliser son mobilier haut de gamme. Pour les salles de réunion, un menuisier a poncé les tables en bois massif de Mobimex, puis leur a appliqué une lasure claire. Cela a permis de créer une parfaite harmonie avec le reste du mobilier tout en répondant aux attentes de réemploi», précise Kerstin Schuller.

Le retour à la place Bellevue est aussi l’occasion pour l’entreprise de regrouper ses équipes au siège à Zurich en intégrant les effectifs de l’ancien site de Zoug. Tous les collaborateurs sont donc à nouveau réunis sous un même toit. «Nous sommes ravis de pouvoir entamer ici une nouvelle page de l’histoire de Bellevue Group. Il ne faut pas sous-estimer le cadre de travail dans une PME telle que la nôtre, où on se connaît personnellement et où tout le monde est proche. Il s’agit d’un emplacement de caractère à valeur forte», assure Fabian Stäbler. Ce «retour aux sources» offre les conditions idéales pour envisager des avancées passionnantes.

Das Treppenhaus im Hauptsitz der Bellevue Group beleuchten mundgeblasene, verschiedenfarbige Glaskugellampen von Bocci. Hier gelangt man von der 3. bis in die 5. Etage. / L’escalier reliant le 3e au 5e étage est éclairé par des suspensions sphériques Bocci en verre soufflé de différentes couleurs.

In der Mitte des Grossraumbüros liegen blockweise angeordnete Sitzungszimmer mit transparenten Glasfronten. Sie strukturieren den Raum und dienen gleichzeitig als akustische Trenner. / L’open space s’articule autour de salles de réunion dotées de faces vitrées et agencées en bloc. Elles structurent l’espace, en plus de faire office de barrière acoustique.

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Um in den offenen Arbeitsbereichen den Lärmpegel möglichst zu reduzieren, kamen Bodenbeläge mit besonders dickem Rücken und gewebte Vinylfliesen zum Einsatz. Zudem wurden spezielle Wandverkleidungen eingebaut. / Afin de réduire au maximum le niveau sonore dans l’open space, le choix s’est porté sur des revêtements de sol avec un envers particulièrement épais et des dalles en vinyle tissé. De plus, des panneaux muraux spéciaux ont été installés.

Der Aufenthaltsraum mit offener Küche liegt auf der Hofseite des Gebäudes. Hier hängen die gläsernen Kugellampen über einer praktischen Bar, die auf einem mit Terrazzofliesen belegten Boden steht. / L’espace détente avec cuisine ouverte donne sur la cour du bâtiment. Des suspensions sphériques en verre éclairent un bar fonctionnel installé sur un sol en terrazzo.

INTEGRAL DESIGN-BUILD wurde 2020 in die Halter Gruppe integriert, um dem wachsenden Bedarf an zeitgemäss gestalteten Arbeitswelten mit dem Know-how und dem Service eines Gesamtleisters zu begegnen. Das Unternehmen bietet alles aus einer Hand: modernes WorkplaceDesign, durchgängige digitale Planung und ein erfahrenes Bau- und Projektmanagement –immer unter Kosten-, Qualitäts- und Termingarantien. Der besondere Fokus liegt auf integrierten Lösungen für den Innenausbau über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus hinweg. Dabei spielt der Gedanke der Zirkularität und des Re-use eine immer bedeutendere Rolle. Ein verlässliches Unternehmer- und Partnernetzwerk sowie ein persönlicher Ansatz im Kundenkontakt runden das Angebot ab. / INTEGRAL DESIGN-BUILD a été intégré au groupe Halter en 2020, dans le but d’offrir l’expertise et les services d’un prestataire global pour répondre à la demande croissante d’espaces de travail contemporains. L’entreprise propose une gamme complète de services (conception d’environnements de travail modernes, planification numérique intégrée, longue expérience de la gestion de projet et de chantier) et s’engage sur les coûts, la qualité et les délais. La priorité est donnée aux solutions d’aménagement intérieur intégrées, adaptées aux différentes étapes du cycle de vie d’un bien immobilier, sachant que les préoccupations liées à la circularité et au réemploi jouent un rôle grandissant. Un solide réseau d’entreprises et de partenaires ainsi qu’une approche personnalisée dans la relation client viennent compléter l’offre de services. → integralag.ch

In der Luzerner Gemeinde Root haben die Stiftung Abendrot und Halter die Wohnüberbauung Wilmisberg realisiert, wo Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer sowie Mietende eine Gemeinschaft bilden. Sie profitieren von vielfältig nutzbaren Spezialräumen und einer Umgebungsgestaltung, die dazu anregt, die eigenen vier Wände zu verlassen und sich im Freien zu begegnen.

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Daniela Meyer Fotos / Photos: Oliver Stern, Dario Zimmerli

Die Wohnsiedlung Wilmisberg befindet sich am Ortsrand der Gemeinde Root, die an einem Hügelkamm zwischen den Ballungsräumen Cham und Luzern liegt. Wer sich hier niederlässt, schätzt die Nähe zum S-Bahnhof sowie zur Autobahn A14. Im Alltag der Bewohnenden rückt derVerkehr jedoch in den Hintergrund: Beim südlichen Siedlungszugang verschwinden die Fahrzeuge in der Tiefgarage Wer zu Fuss ankommt, nimmt das leise Plätschern eines Bächleins wahr. Ein asphaltierterWeg führt zwischen den bunten Holzbauten hindurch, die auf der einen Seite drei-, auf der anderen fünfgeschossig in Erscheinung treten. Von einem Balkon dringt Musik ins Freie; ein Windrad zeugt von der Bise, die an einem kalten Winternachmittag weht. Kinder tummeln sich an einem Klettergerüst, während ihre Eltern vor einem der Hauseingänge einen Schwatz halten.

Sorgfältige Einbettung

Bis vor wenigen Jahren gehörte das 20 000 Quadratmeter grosse Areal am steil abfallenden Hang zur Landwirtschaftszone. Der Umzonung lag ein Gestaltungsplan zugrunde, dessen Städtebau auf den ersten Blick schematisch wirkt: Drei parallel zum Hang angeordnete Punkthäuser alternieren mit drei weiteren, die quer dazu ausgerichtet sind. Dasselbe Muster wiederholt sich in der zweiten Häuserreihe. Kein Haus steht auf derselben Flucht wie sein Nachbargebäude. Der zweihundert Meter lange Erschliessungsraum, der zwischen dem nördlichen und dem südlichen Siedlungszugang liegt, ist segmentiert und bildet verschiedene Aufenthaltsräume aus. Die zwölf Häuser mögen in ihrem Kontext zwar gross erscheinen, doch die Zwischenräume sind es auch. Ihre Gestaltung leistet einen wesentlichen Beitrag zur Einbettung in die Landschaft: «Die Topografie ist so ausgebildet, dass die Umgebung als fliessender Raum wahrgenommen wird», erklärt Theo Hagen von Vetschpartner Landschaftsarchitekten. «Dazu haben wir bewusst auf Mauern verzichtet und stattdessen mit Böschungen und natürlichen Geländesicherungen gearbeitet.» Hangabwärts gleitet der Blick über die benachbarten Ein- und Mehrfamilienhäuser bis ins Reusstal. Hangaufwärts verliert er sich im Grün der angrenzenden Felder und streift die eingestreuten Bauernhöfe.

Zwei Bauherrschaften, ein Erscheinungsbild

Im Frühling 2024 sind die ersten Bewohnerinnen und Bewohner in die 130 Wohnungen eingezogen. Einige von ihnen als Mietende, andere als Stockwerk-

eigentümerinnen und -eigentümer. Denn die Überbauung wurde von Halter entwickelt und gemeinsam mit der Pensionskasse Stiftung Abendrot realisiert, wobei Halter Eigentumswohnungen für den Verkauf erstellte und die Pensionskasse ihre Wohnungen vermietet. Diese Teilung ist der Siedlung nicht anzusehen. Sämtliche Bauten zeichnen sich von aussen durch geschosshohe Schuppen aus farbig gestrichenen Holzlatten aus. Die vertikal zusammengefassten Fenster werden einseitig von einem aus der Fassade hervortretenden Element flankiert, das je nach Blickwinkel anders anmutet: Auf der einen Seite wirkt es wie eine Rahmenverbreiterung, auf der anderen greifen die Holzlatten in den Raum. «Diese Schotten schützen die angrenzenden Zimmer vor dem Lärm der Autobahn», erklärt der Architekt Domenik Prandini von Dachtler Partner. «Funktional notwendig, sind sie zu einem Gestaltungselement entwickelt worden, das die Bauten prägt.» Das Zürcher Architekturbüro konnte den von den beiden Bauträgerinnen ausgelobten Studienauftrag nicht nur aufgrund der Fassadengestaltung für sich entscheiden. Es überzeugte auch mit vielfältigen Wohnungsgrundrissen und einem Gesamtkonzept, das eng mit der Umgebungsgestaltung verknüpft ist.

Sämtliche Häuser werden über den zentralen Freiraum erschlossen, wo sie jeweils über einen gedeckten Eingangsbereich verfügen, der durch zwei massive Stützen ausgezeichnet wird. «Die Erdgeschosse enthalten zahlreiche Spezialräume, die von den Bewohnenden gemeinsam genutzt werden können», so Domenik Prandini. «Sie sind gut einsehbar und umklammern die lebendige Mitte der Siedlung.» Dazu zählen Mehrzweckräume, Waschsalons oder Gäste- und Jokerzimmer. Der angrenzende «Dorfplatz» wird durch eine Pflästerung aus regionalem Quarzsandstein akzentuiert. Im Gegensatz zu den Gemeinschaftsräumen sind die Spielgeräte im Freien dezentral angeordnet. «Die Spielelemente aus Holz sind je nach Altersklasse in Sicht- oder Rufdistanz zu den Wohnungen in den Naturraum eingebettet», sagt Theo Hagen. In der Nähe der Hauseingänge sind ein Sandkasten oder ein Brunnen zu finden, am südlichen Rand der Überbauung liegt ein Abenteuerspielplatz und eine Spielwiese, für die Erwachsenen gibt es eine frei stehende Sauna.

Gezielte Förderung der Gemeinschaft

Das vielfältige Angebot, das den Bewohnenden ausserhalb ihrer eigenen vier Wände zur Verfügung steht, erwartet man eher in einer Genossenschaftssiedlung im urbanen Kontext als in einer Wohnüberbauung

Auf den Dächern der Siedlung Wilmisberg befindet sich eine der schweizweit grössten privaten Photovoltaikanlagen. Seite 58: Die hölzernen Fassaden der Häuser präsentieren sich in sanften Blau-, Rot-, Gelbund Grüntönen. / Les toits du lotissement Wilmisberg accueillent l’une des plus grandes installations photovoltaïques privées de Suisse. Page 58: les façades habillées de bois déclinent des teintes claires de bleu, rouge, jaune et vert.

Situation: Die zwölf Punkthäuser liegen am nördlichen Ortsrand von Root an einem stark abfallenden Hang. Der S-Bahnhof Gisikon-Root und die Autobahn A14, die hier parallel zur Reuss verläuft, befinden sich in der Nähe. / Situation: les douze bâtiments en plots occupent une pente escarpée à la lisière nord de Root. La gare RER de Gisikon-Root et l’autoroute A14, qui longe la Reuss sur ce tronçon, se trouvent à proximité.

Grundriss Erdgeschoss: In den Erdgeschossen sind zahlreiche Räume zur gemeinschaftlichen Nutzung angeordnet, die zum zentralen Erschliessungsraum orientiert sind. Die Zwischenräume der Gebäude wurden bewusst fliessend gestaltet. / Plan du rez-de-chaussée: les nombreuses salles communes sont orientées vers l’espace de desserte central. L’aménagement fluide des vides entre les bâtiments relève d’une volonté délibérée.

Gesamtansicht West, W01 - W11

Gesamtansicht Ost, W01 - W11

Regelgrundriss Eigentumswohnungen: Die Einheiten, die im Stockwerkeigentum verkauft wurden, sind grosszügig gestaltet. Je nach Haus gibt es pro Stock zwei bis drei Wohnungen. / Etage standard des appartements en propriété: les logements vendus en PPE sont spacieux. Selon les bâtiments, chaque étage compte deux ou trois appartements.

Regelgrundriss Mietwohnungen: Trotz ihrer Kompaktheit bieten die Wohnungen genug Möblierungsmöglichkeiten. Die Geschosse sind als Zwei-, Drei- oder Vierspänner konzipiert. / Etage standard des appartements locatifs: bien que compacts, ces logements offrent suffisamment de possibilités d’aménagement. Les étages comptent deux, trois ou quatre appartements.

Ansicht West: Die obere Häuserreihe der Überbauung tritt fünfgeschossig in Erscheinung, dabei alternieren schmale Fassaden mit breiten. Eine Tiefgarage, die sich unter dem zweihundert Meter langen, zentralen Freiraum erstreckt, verbindet alle Gebäude miteinander. / Elévation ouest: la rangée supérieure de bâtiments comporte cinq niveaux, avec une alternance de façades étroites et larges. Le garage souterrain s’étend sous l’espace central sur 200 mètres, connectant tous les bâtiments. Architektur & Design

Gesamtansicht West, W02 - W12

im Luzerner Mittelland. Der Impuls dafür kam von der Stiftung Abendrot, die der Gemeinschaftsbildung einen hohen Stellenwert einräumt. «Für die Realisierung des Projekts Wilmisberg haben wir einen Partner gesucht, der unsere Ideen mitträgt», blickt Jasmin Winterer, verantwortliche Projektleiterin Immobilien, zurück. «Nach Abschluss des Studienauftrags hielten wir die wesentlichen Grundsätze, unter anderem die konkreten Gemeinschaftseinrichtungen und das Ziel, einen Siedlungsverein aufzubauen, in einer Entwicklungsvereinbarung fest.» Dem Siedlungsverein gehören heute sämtliche Mietende und Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer an. Alle Parteien entrichten einen jährlichen Betriebskostenbeitrag von einem Franken pro Quadratmeter Wohnfläche. Wer will, kann die Spezialräume mitgestalten oder kümmert sich auch um deren Betrieb. Für die Umsetzung der ersten Ideen sowie für das Coaching der Vereinsmitglieder während der Startphase stellen die beiden Bauträgerinnen ein Startkapital von insgesamt 50 000 Franken zur Verfügung. «Uns war es zudem wichtig, dass die Siedlung ein einheitliches Erscheinungsbild und eine zusammenhängende Aussenraumgestaltung hat», so Jasmin Winterer. «Um dies langfristig zu gewährleisten, ist die Umgebungsfläche im gemeinsamen Besitz der Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer sowie der Stiftung Abendrot.»

Ein weiteres Ziel der Pensionskasse war es, bezahlbare Mieten anzubieten. Während den bunten Häusern nicht anzusehen ist, wer darin wohnt, unterscheidet sich ihr Innenleben durchaus. Diejenigen sechs auf der südlichen Parzellenhälfte enthalten 71 Mietwohnungen mit 1,5 bis 5,5 Zimmern. «Sie sind effizient und platzsparend konzipiert, aber trotz ihrer Kompaktheit gut zu möblieren und zu bewohnen», meint der Architekt Domenik Prandini. Auf der etwas grösseren nördlichen Parzellenhälfte sind 59 deutlich grosszügigere Eigentumswohnungen mit 2,5 bis 5,5 Zimmern entstanden. Im Gegensatz zu den Mietparteien konnten die Eigentümerinnen und Eigentümer selbst über die Innenausstattung entscheiden.

Alle Häuser sind mit der Tiefgarage verbunden, die sich unter dem zentralen Freiraum erstreckt. Drei zusätzliche, offene Treppenhäuser schaffen eine direkte Verbindung zum Aussenraum und bringen Tageslicht ins Untergeschoss. Da die geböschten Zwischenräume der Überbauung nicht unterkellert sind, konnten sie mit Obstbäumen bepflanzt werden. Deren Früchte werden die Bewohnenden einst ernten – auch dies ein Akt, der zur Gemeinschaftsbildung beitragen soll.

DÉCLINAISONS COLORÉES À LA CAMPAGNE

Dans la commune lucernoise de Root, la Fondation Abendrot et Halter ont réalisé le lotissement résidentiel Wilmisberg, où propriétaires et locataires forment une communauté. Ils bénéficient d’espaces communs polyvalents et d’un aménagement extérieur qui incite les résidents à sortir de chez soi et à se rencontrer en plein air.

Le lotissement Wilmisberg est situé en lisière du village de Root, perché sur une crête entre les agglomérations de Cham et de Lucerne. On s’y installe en général pour la proximité avec la gare RER et l’autoroute A14. Au quotidien, la circulation passe toutefois au second plan pour les résidents: les véhicules qui arrivent par l’accès sud disparaissent dans un garage souterrain. Les piétons, quant à eux, sont accueillis par le clapotis discret d’un ruisseau. Un chemin asphalté sillonne entre les bâtiments en bois colorés, hauts de trois étages d’un côté et cinq de l’autre. De la musique s’échappe d’un balcon, tandis que la bise froide de cet après-midi d’hiver fait tourner une girouette. Un groupe d’enfants se presse autour d’un portique d’escalade, leurs parents bavardent devant l’une des entrées.

Une intégration soignée

Il y a encore quelques années, le terrain escarpé de 20 000 mètres carrés était une zone agricole. Son changement d’affectation est le fruit d’un plan de quartier dont l’organisation semble a priori assez schématique: trois bâtiments en plots parallèles à la pente alternent avec trois autres qui lui sont perpendiculaires, le tout répété sur une deuxième rangée. Aucun édifice n’est aligné sur son voisin. Long de 200 mètres, l’espace de desserte qui relie les accès nord et sud du lotissement est segmenté pour former différents points de rencontre. Les douze bâtiments peuvent sembler imposants dans leur contexte, mais les vides qui les séparent sont tout aussi généreux et leur conception contribue grandement à leur intégration dans le paysage. «La topographie a été pensée de telle sorte que l’environnement se lit comme un espace fluide, explique Theo Hagen du cabinet Vetschpartner Landschaftsarchitekten. Nous avons délibérément renoncé aux murs, préférant travailler avec des talus et les protections de terrain naturelles.» Vers le bas de la pente, le regard glisse sur les maisons voisines

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In der nördlichen Parzellenhälfte führt eine Serpentine durch das steile Gelände der Wohnanlage und bildet eine übergeordnete Verbindung, auf der man zukünftig auch direkt hinunter zum Bahnhof gelangt. / Dans la moitié nord de la parcelle, un sentier sinueux serpente à travers le terrain escarpé, créant un lien structurant qui offrira à l’avenir un accès direct à la gare.

Trampelpfade machen den fliessenden, mit Obstbäumen bepflanzten Landschaftsraum erlebbar. Die Ernte, die in den kommenden Jahren zu erwarten ist, werden die Bewohnerinnen und Bewohner gemeinsam einfahren. / Des cheminements informels soulignent la fluidité de l’espace paysager planté d’arbres fruitiers. Les récoltes à venir seront assurées par la communauté des résidents.

Die Holzverkleidungen an allen Gebäuden bilden geschosshohe Schuppen aus farbig gestrichenen Holzlatten aus. Vertikale Lärmschotten gliedern die Fassaden zusätzlich und schützen die angrenzenden Zimmer vor den Emissionen der nahe gelegenen Autobahn. / L’habillage des façades se compose de pans couvrant toute la hauteur des étages et formés de lattes en bois peintes. Des écrans antibruit verticaux structurent également les façades tout en protégeant les pièces adjacentes contre les nuisances sonores de l’autoroute.

Über die ganze Länge der Siedlung zieht sich eine Gasse, die mal breiter, mal schmäler ausgeprägt ist. Der zentrale Platzraum ist mit regionalem Quarzsandstein gepflastert und erinnert an historische Ortskerne. / Une ruelle, tantôt large, tantôt étroite, traverse le lotissement de bout en bout. La place centrale, pavée de grès quartzeux local, rappelle le cœur d’un village traditionnel.

jusqu’à la vallée de la Reuss. Vers le haut, il se perd dans la verdure des champs alentour ponctués de fermes.

Deux maîtres d’ouvrage, un style

Les premiers occupants ont investi les 130 logements au printemps 2024, en location pour certains, en propriété par étage pour d’autres. Le projet a été développé par Halter et réalisé en partenariat avec la caisse de pension Stiftung Abendrot. Halter y a construit des appartements en propriété destinés à la vente, tandis que la caisse de pension propose les siens à la location. Rien dans l’apparence ne vient trahir cette répartition. Toutes les façades sont habillées de pans colorés couvrant toute la hauteur des étages et faits de lattes en bois. Suivant un alignement vertical, les fenêtres sont flanquées d’un côté par un élément saillant, dont l’aspect change selon l’angle adopté: élargissant le cadre d’un côté, il semble prolonger de l’autre les lattes dans l’espace. «Ces cloisons protègent les pièces attenantes contre le bruit de l’autoroute, révèle Domenik Prandini, architecte chez Dachtler Partner. Ce qui relevait d’une nécessité technique est devenu un élément marquant du langage architectural.» Dans le cadre des mandats d’étude parallèles organisés par les deux maîtres d’ouvrage, le cabinet d’architecture zurichois a su s’imposer non seulement grâce à la conception de la façade, mais aussi par la diversité des typologies et par un concept global étroitement lié à l’aménagement extérieur.

Tous les bâtiments sont accessibles depuis le vaste espace au cœur du site et disposent d’une entrée couverte soutenue par deux piliers massifs. «Le rez-de-chaussée accueille plusieurs espaces communs à la disposition des résidents, ajoute Domenik Prandini. Facilement repérables, ils structurent l’espace autour du centre vivant du quartier.» Il s’agit de salles polyvalentes, buanderies, chambres d’amis ou pièces joker. Le pavage en grès quartzeux local donne du cachet à la «place du village». Les installations de jeux de plein air, quant à elles, sont dispersées sur le terrain. «Les équipements en bois sont intégrés dans l’espace naturel à portée de voix ou de regard des logements, selon la classe d’âge», ajoute Theo Hagen. A proximité des entrées, on trouve un bac à sable ou une fontaine tandis qu’une aire aventure et une pelouse de jeux bordent le lotissement au sud; pour les adultes, il existe un sauna indépendant.

On associe plus facilement la possibilité d’exercer des activités aussi variées hors de son logement à un lotissement coopératif urbain qu’à un ensemble résidentiel du Mittelland lucernois. L’idée

est venue de la Fondation Abendrot pour qui le vivreensemble et l’esprit de communauté revêtent une importance particulière. «Pour la réalisation du projet Wilmisberg, nous étions à la recherche d’un partenaire qui partage nos idées, se souvient Jasmin Winterer, chargée de projet Immobilier. Au terme des mandats d’étude, les principes essentiels, comme les équipements collectifs et la création d’une association des résidents, ont été consignés dans une convention de développement.» Aujourd’hui, l’ensemble des locataires et des propriétaires y adhèrent. Toutes les parties s’acquittent d’une contribution annuelle aux frais d’exploitation d’un franc par mètre carré de surface habitable. Les personnes qui le souhaitent peuvent prendre part à l’aménagement ou à la gestion des espaces communs. Pour la mise en œuvre des premières idées et pour le coaching des membres de l’association pendant la phase de lancement, les deux maîtres d’ouvrage ont apporté un capital de départ de 50 000 francs. «De plus, il nous tenait vraiment à cœur que ce lotissement présente une identité visuelle cohérente et un aménagement fluide des espaces paysagers, ajoute Jasmin Winterer. Pour y parvenir sur le long terme, le terrain environnant est détenu conjointement par les propriétaires en PPE et par la Fondation Abendrot.»

Des appartemtents agréables à vivre

Un autre objectif de la caisse de pension était de proposer des loyers abordables. Si les maisons, avec leurs façades colorées, ne laissent rien paraître de la répartition des logements, leur aménagement intérieur, lui, varie considérablement. Les six bâtiments situés sur la moitié sud de la parcelle abritent 71 logements locatifs de 1½ à 5½ pièces. «Leur conception est compacte et efficace, mais ils sont faciles à aménager et agréables à vivre», estime l’architecte Domenik Prandini. La partie nord, légèrement plus vaste, accueille 59 logements en propriété plus spacieux, allant du 2½ au 5½ pièces. Contrairement aux locataires, les propriétaires ont pu choisir leurs finitions.

Tous les bâtiments ont un accès au garage souterrain situé sous l’espace central. Trois escaliers supplémentaires ouverts établissent un lien direct avec l’extérieur et laissent passer la lumière naturelle dans les sous-sols. Les espaces non excavés ont été plantés d’arbres fruitiers. La récolte sera un jour assurée par les résidents – un autre geste appelé à renforcer l’esprit de communauté.

In den obersten Geschossen reichen die Wohnungen jeweils bis unter das leicht geneigte Dach. Die grosszügigen Balkone sind nach innen rundum verglast und stellen eine willkommene Erweiterung des offenen Wohnraums in den Aussenraum dar. / Aux derniers étages, les appartements s’étendent sous le toit légèrement incliné. Les grands balcons vitrés vers l’intérieur prolongent agréablement les pièces de vie vers l’extérieur.

Die Badezimmer der Mietwohnungen präsentieren sich farbenfroh: schwarze Bodenplatten und rosa Fliesen an den Wänden. Ein weiss gestrichenes Fries bildet den Übergang zur Decke und lässt den Raum optisch höher erscheinen. / Les salles de bain des appartements locatifs misent sur la couleur: sols en carrelage noir, murs en carreaux roses, frise blanche peinte sous le plafond pour créer un effet de hauteur.

Architektur & Design

In der lang gestreckten Tiefgarage dienen die bunt gestrichenen Betonstützen den Bewohnerinnen und Bewohnern zur Orientierung, indem sie die Farben der darüberliegenden Häuser widerspiegeln. Alle Gebäude sind direkt mit der Tiefgarage verbunden. / Peints dans la couleur du bâtiment qui les surmonte, les piliers facilitent l’orientation des résidents dans le garage souterrain tout en longueur. Tous les bâtiments y sont directement reliés.

Auch die Treppenhäuser nehmen den Farbcode der Anlage auf: Die Betonwände wurden entsprechend dem Farbton der Aussenhaut lasiert. Die Böden sind mit Terrazzo-Fliesen belegt, das Metallgeländer hat einen Handlauf aus massivem Eichenholz. / Les cages d’escalier reprennent elles aussi le code couleur du bâtiment: les murs en béton ont été lasurés dans une teinte correspondant à la façade. Les sols sont en terrazzo tandis qu’une main courante en chêne massif surmonte les garde-corps en métal.

DACHTLER PARTNER existiert in der heutigen Form seit 25 Jahren. Das Zürcher Architekturbüro zählt rund zwanzig Mitarbeitende und ist hauptsächlich im Wohnungsbau tätig. Sein Portfolio umfasst kleinere Umbauten und Aufstockungen genauso wie grosse Wohnsiedlungen, meist im Raum Zürich. 2024 stellte das Büro den Stockenhof in Regensdorf fertig, ein Areal mit 290 Familienwohnungen und einem Alters- und Pflegezentrum. In Spreitenbach steht derzeit die Wohn- und Gewerbeüberbauung Tivoli Garten mit zwei Hochhäusern sowie mehr als 400 Wohneinheiten kurz vor Bauabschluss. / DACHTLER PARTNER existe sous sa forme actuelle depuis vingt-cinq ans. Fort d’une vingtaine de collaborateurs, ce cabinet d’architecture zurichois est spécialisé dans la construction résidentielle. Il a à son actif des projets variés allant des petites transformations et surélévations à des ensembles résidentiels d’envergure, principalement dans la région de Zurich. En 2024, le cabinet a finalisé le Stockenhof à Regensdorf, un site de 290 appartements familiaux ainsi qu’un établissement médico-social. A Spreitenbach, le complexe résidentiel et commercial Tivoli Garten, comprenant deux tours et plus de 400 logements, est sur le point d’être achevé. → dachtlerpartner.ch

VETSCHPARTNER LANDSCHAFTSARCHITEKTEN wurde vor über vierzig Jahren gegründet und steht heute unter der Leitung von Jürg Zollinger, Urs Baumgartner und Andreas Klahm. Knapp zwanzig Mitarbeitende planen und realisieren Freiräume, vom privaten Refugium bis zum öffentlichen Raum. Zum Werk des Zürcher Büros zählen die Aussenräume zahlreicher Wohnsiedlungen, Gewerbe- oder Schulareale. Eine Besonderheit stellt die langjährige Zusammenarbeit mit dem Zoo Zürich dar. Zuletzt entstanden dort der Elefantenpark (2014), die Australienanlage (2018) und die Lewa-Savanne (2020). Voraussichtlich 2028 wird die neue Pantanal-Volière eröffnet. / VETSCHPARTNER LANDSCHAFTSARCHITEKTEN, fondé il y a plus de quarante ans, est aujourd’hui dirigé par Jürg Zollinger, Urs Baumgartner et Andreas Klahm. Une vingtaine de collaborateurs planifient et réalisent des lieux allant du refuge privé aux espaces publics. Le cabinet zurichois a signé l’aménagement paysager de nombreux ensembles résidentiels, commerciaux ou scolaires. Sa collaboration de longue date avec le Zoo de Zurich est l’une de ses particularités. Les dernières réalisations sont le parc des éléphants (2014), le pavillon de l’Australie (2018) et la savane Lewa (2020). La volière du Pantanal, prochaine installation prévue, devrait ouvrir ses portes en 2028. → vetschpartner.ch

Seit dem Eröffnungsfest im Oktober 2023 hat das Henz-Areal in der Nähe von Aarau eine vielfältige Mieterschaft angezogen. Unter den Bewohnenden wurden schnell neue Beziehungen geknüpft, und viele engagieren sich für die Gemeinschaft. Ein soziokulturelles Konzept und der Henz-Franken unterstützen diesen Prozess.

Text und Fotos / Texte et photos:

Joris Jehle

Was ist Suhr, was will Suhr sein? Ein Dorf im Grünen, Agglo von Aarau oder Stadt? Die Situation ist ungeklärt: Die Suhrentalbahn ist die Stadtbahn der Aargau Verkehr AG, am Bahnhof werden Industrieflächen zu städtischem Wohnen verdichtet, und das HenzHochhaus überragt mit seinen vierzig Metern alle übrigen Dächer. Auf der anderen Seite der dreispurigen Stadtautobahn bildet der Gasthof zum Kreuz von 1610 den Auftakt zum historischen Ortskern. Die Kinder gehen zu Fuss, mit dem Velo oder Trottinett zur Schule. Fachwerkhäuser, eine zu Wohnungen transformierte Spinnerei und die reformierte Kirche auf dem Hügel prägen das Dorfbild. Das Gemeindehaus und das ehemalige Schulhaus wurden bereits vor 1900 im städtischen Massstab geplant. Der Gemeinderat setzt sich stark für den Zusammenhalt ein. Jedes Quartier hat deshalb eigene Quartierverantwortliche. Es scheint, als könne das Selbstbild von Suhr die verschiedenen Eigenschaften in sich vereinen. Doch unabhängig davon, ob Suhr eine eigene Stadt oder ein Quartier von Aarau wird: Es braucht ein eigenes Zentrum.

Transformation des Bahnhofs

Der Bahnhof von Suhr war über Jahrzehnte umgeben von Industrie: Milchverband, Migros-Verteilzentrum, Chocolat Frey oder Henz Stahlhandel. Beim Start der Planung des Henz-Areals war das Bild vom Bahnhofsgebiet als unbewohnbarem Ort noch stark in den Köpfen verankert, trotz der bereits erfolgten Transformation im Norden. Wer würde da überhaupt wohnen wollen? Noch immer kursierte das Stereotyp vom Hochhaus der 1960er-Jahre als vertikales Ghetto, dazu hatten die Quartiere südlich der Bahngleise einen schlechten Ruf. Und schliesslich machte sich die Bevölkerung auch praktische Sorgen über die Verkehrsüberlastung und das Parkieren im Quartier – nicht ganz unbegründet, wie sich heute zeigt. Entsprechend knapp war das Abstimmungsresultat zum Gestaltungsplan. Ganze sechs Stimmen haben den Unterschied gemacht.

Aufwertung oder Gentrifizierung?

Ab 2015 nahm sich die Halter AG des Projekts an. Henz Stahlhandel war bereits seit einigen Jahren geschlossen, nun sollte das Areal entwickelt werden. 2016 führte Halter darum einen Studienauftrag durch, den SSA Architekten gewann. Die Planung bedingte eine Teilrevision des Zonenplans und sah ein Hochhauskonzept vor. Als Investor kam die PKE Vorsorgestiftung Energie dazu.

Seit dem Bezug 2023 ist die Bevölkerung positiv eingestellt, nicht zuletzt, weil das Gemeindebudget von den zusätzlichen Steuereinnahmen und vom Mehrwertausgleich profitiert. Parallel wurden die Siedlungen in der Umgebung saniert und der Anteil an Sozialwohnungen reduziert. Die Aufwertung ist bereits spürbar. Die gute Anbindung an die Schweizer Grosszentren führt dazu, dass viele neue Bewohnende pendeln – nach Aarau, Bern oder Zürich. Damit steigen in Suhr die Wohnungspreise. Wenn sie für die Mittelklasse zu hoch werden, könnte die Aufwertung als Gentrifizierung gelten.

Das Henz-Konzept

Entstanden sind 202 Wohnungen nach den Standards der 2000-Watt-Gesellschaft. Die Dichte von 1,9 wurde mittels eines kleinen Hochhauses und drei vierbis sechsgeschossigen Zeilenbauten erreicht. Gassen, grüne, halb offene Höfe und ein zentraler Platz bieten unterschiedliche Aufenthaltsmöglichkeiten. Das Gewerbe wurde an dieser Lage auf ein Minimum reduziert: Im Hochhaus befinden sich vier Flächen, die im Stockwerkeigentum veräussert wurden. Nur im Fall der Pizzeria ist der Käufer auch der Nutzer, die anderen dienen als Investment. Ein Coiffeur und ein Fitnessstudio sind bereits eingezogen. Das Wohnungsangebot ist mit einer Mischung aus Eigentum und Miete, durchgesteckten Atelierwohnungen in Überhöhe, Kleinwohnungen mit verschiebbaren MOVEment-Möbelmodulen, Familienwohnungen sowie 3- und 4-Zimmer-Wohnungen sehr breit und preislich im Mittelfeld angesiedelt. Die Aussenräume wurden sorgfältig gestaltet. Es gibt einen zentralen Platz mit Wasserspiel, Erschliessungsgassen mit hohem Öffentlichkeitsgrad und Höfe, die Rückzug ermöglichen und Geborgenheit vermitteln. Da die Tiefgarage fast unter dem gesamten Areal liegt, wurden für einzelne Bäume Gruben ausgespart, damit sie richtig wachsen können. Die Böden sind zu weiten Teilen entsiegelt und biodivers gestaltet.

Gemeinschaft aktiv fördern

Eine der Auflagen der Gemeinde war ein soziokulturelles Konzept: Wie kann Gemeinschaft in der Siedlung und im Quartier gefördert werden? Die Soziologin Joëlle Zimmerli hat die Grundlagen erarbeitet, das Unternehmen Itoba setzt sie um. Ivo Richner von Itoba konnte Halter davon überzeugen, den Park nutzungsneutral zu realisieren und die Ausstattung erst nach Bezug gemeinsam mit den Bewohnenden zu entwerfen. «Die Bedürfnisse sind sehr verschieden»,

Das Henz-Hochhaus überragt die Dächer von Suhr. Die Aargauer Gemeinde zählt etwa 11 000 Einwohnende. Seite 70: Das 2023 bezogene Areal fügt sich gut ins Stadtbild ein. / La tour de Henz domine les toits de Suhr. La commune argovienne compte quelque 11 000 habitants. Page 70: le site livré en 2023 s’intègre bien dans la physionomie de la ville.

Die neue Überbauung liegt direkt am Bahnhof von Suhr. Früher empfand die Bevölkerung den Ort als unbewohnbar, heute hat er eine Aufwertung erfahren. / Le nouvel ensemble se trouve juste à côté de la gare de Suhr. Autrefois, le lieu passait pour inhabitable, aujourd’hui il a gagné en valeur.

Gesellschaft & Umwelt

ÖZDEN KURUTAS machte eine Schlosserlehre bei Henz Stahlhandel. Heute arbeitet er bei den SBB im Unterhalt und bewohnt eine Eigentumswohnung im Hochhaus. / ÖZDEN KURUTAS a suivi un apprentissage en serrurerie chez Henz Stahlhandel. Aujourd’hui, il travaille pour les CFF et habite un appartement en propriété, dans la tour.

ROSA INEICHEN ist Pflegeleiterin in einem Altersheim. Sie geniesst die Ruhe in ihrer Eigentumswohnung mit Blick auf die bewaldeten Hügel rund um Suhr. / ROSA INEICHEN est directrice des soins en maison de retraite. Elle apprécie le calme dans son appartement en propriété avec vue sur les collines boisées autour de Suhr.

DURSUN ILHAN empfängt in seinem Restaurant Pizza Traum nicht nur Gäste aus dem Quartier. 2022 wurde seine Pizzeria zur besten im «Argovialand» gekürt. / DURSUN ILHAN accueille dans son restaurant Pizza Traum des clients du quartier et au-delà. En 2022, sa pizzeria a été élue meilleure d’Argovie.

FLORENCE BLANCKARTS engagierte sich bei der Ausstattung der Gemeinschaftsräume. Sie arbeitet als Laser-Ingeneurin in Glattbrugg und ist mit dem ÖV unterwegs. / FLORENCE BLANCKARTS s’engage dans l’aménagement des espaces collectifs. Elle travaille comme ingénieure en technologie laser à Glattbrugg et emprunte les transports publics.

IVO RICHNER ist für Itoba vor Ort, um das von der Gemeinde geforderte soziokulturelle Konzept zu begleiten. Er plädierte dafür, den Park nutzungsneutral umzusetzen. / IVO RICHNER représente Itoba sur place, afin d’accompagner le concept socioculturel. Il a plaidé pour la création d’un parc neutre du point de vue fonctionnel.

so Richner. Gewünscht wurden unter anderem ein Brunnen, eine Nestschaukel, eine Fitnessanlage und ein Windschutz für den offenen Pavillon. Finanziert wurden der Prozess und die Ausstattung über die budgetierten Baukosten sowie den Mehrwertfonds der Gemeinde. Für künftige Veranstaltungen und Arbeiten bezahlen alle Mieter und Eigentümer einen Franken pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr: den Henz-Franken. Der Vertrag mit Itoba läuft im Sommer 2025 aus. Dann wird ein Verein der Bewohnenden die Arbeit übernehmen. Einzelne Personen sind bereits heute sehr engagiert.

Die Quartiermacherinnen

Anne Jaggy und Florence Blanckarts waren massgeblich an der Ausstattung der beiden Gemeinschaftsräume mit Fernseher und Küche beteiligt. Sie werden für Veranstaltungen sowie als Fitnessraum genutzt. «Geplant war ursprünglich eine Velowerkstatt, aber die wollte hier niemand», sagt Blanckarts. Sie arbeitet als Laser-Ingenieurin in Glattbrugg, Jaggy bei der Amag in Cham – beide sind mit dem ÖV unterwegs. Überrascht hat sie die Offenheit und die Kontaktfreudigkeit vieler Bewohnenden. Die Nachbarschaft hat einen Whats-App-Chat eingerichtet für Fragen und als Hilfe. Generell bestehe ein guter Zusammenhalt. Wertvoll dafür waren das Eröffnungsfest sowie durch Itoba organisierte Spiele und Essen. Doch es brauche auch Eigeninitiative und wiederkehrende Veranstaltungen. Selten funktioniert eine Gemeinschaft ohne Konflikte. Einige Nachbarinnen und Nachbarn beklagten sich über das laute Plätschern des Brunnens, der direkt an der viel befahrenen Gränicherstrasse liegt.

Das Bindeglied

«Seit der Brunnen nur noch jede halbe Stunde läuft, spielen hier viel weniger Kinder», sagt Dursun Ilhan. Er ist der Eigentümer und Betreiber des Restaurants Pizza Traum direkt am Platz. Nach eigener Aussage kennt er rund achtzig Prozent der Quartierbewohnenden, auch wenn er selbst nicht im Henz wohnt. Kein Wunder, denn seine Gastfreundlichkeit ist mitreissend. Obwohl Ruhetag ist, hat er für den Journalisten den Ofen angeworfen: Er ist stolz auf sein Produkt, für das sein Lokal 2022 zur besten Pizzeria im «Argovialand» gekürt wurde. Bald öffnet sich die Türe, und ein älteres Paar fragt vorsichtig, ob denn heute offen sei. «Natürlich!», schwindelt Ilhan und verschwindet in der Küche. Das Restaurant ist ein Familienbetrieb: Die Frau, der Sohn und die älteste

Tochter arbeiten alle mit; drei Studierende fahren die Pizzas aus. Nach und nach treffen mehr Leute ein, die meisten bekannte Gesichter. Durchs Fenster winkt Özden Kurutas, ein Stammkunde.

Der Aufsteiger

Bei Henz Stahlhandel hat Özden Kurutas seine Schlosserlehre absolviert und dann für den Betrieb eingekauft. Nun bewohnt er mit seinen zwei Schlangen eine Eigentumswohnung im Hochhaus. Über ABB, Alstom und ein Nachdiplom kam er zum Bereich Unterhalt der SBB. Gewohnt hat er zuvor in Küttigen und Baden, jetzt schätzt er die Ruhe von Suhr. Im Quartier hat er schon Kontakte geknüpft, aber noch zu wenige. «Viele Eigentumswohnungen werden vermietet», sagt Kurutas. Er mag die Pizzeria und die Veranstaltungen von Itoba. «Ich freue mich auf den gemeinsamen Park und die kommenden Verdichtungsprojekte am Bahnhof von Suhr.»

Die Zurückgezogene

Rosa Ineichen lebt fast ganz oben im Hochhaus. Sie schätzt die Ruhe in der Höhe. Ihre Arbeit als Pflegeleiterin im Altersheim ist fordernd, nicht zuletzt, weil immer zu wenig Personal zur Verfügung steht. Doch der Umgang mit den älteren Menschen erfüllt sie. Nun hatte sie Glück und konnte sich eine Eigentumswohnung leisten. Sie lebt gern im Quartier und lobt die bauliche Qualität. Etwas Zweifel hat sie an den biodivers gestalteten Aussenräumen: «Sie wirken unordentlich, und irgendwo braucht es doch auch ein Stück Rasen.» Trotzdem sieht sie immer wieder Kinder, die fröhlich um die Häuser rennen.

Ein Quartier?

Mit den unterschiedlichen Situationen, Wohnungstypen und Eigentumsformen wird das Henz-Areal vielen Ansprüchen gerecht. Die Bewohnenden sind entsprechend divers. Der Zusammenhalt im Quartier entstand jedoch nicht von allein. Gerade bei Neubauprojekten zeigt sich, dass guter Städtebau und durchdachte Aussenräume essenziell sind für das Gemeinschaftsleben, allein jedoch nicht ausreichen. Es braucht einen organisierten Effort wie ein Eröffnungsfest, wiederkehrende Veranstaltungen und Orte für zufällige Treffen – oder gar professionelle Soziokultur, um das Kennenlernen und Vernetzen zu ermöglichen. Das Henz-Areal beweist, dass dies auch bei nicht genossenschaftlichen Projekten gut funktionieren kann.

UNE VILLE EN DEVENIR?

Depuis son inauguration en octobre 2023, le site de Henz situé en périphérie d’Aarau suscite l’engouement des locataires. Les liens se sont vite créés entre les habitants et beaucoup s’engagent pour la collectivité. Un concept socioculturel ainsi que la contribution du «franc Henz» soutiennent ce processus.

Qu’est-ce que Suhr? Que veut-elle devenir? Un village dans la nature, une banlieue d’Aarau ou une ville à part entière? La situation reste incertaine. Autour de la gare, desservie par la ligne de RER du Suhrentalbahn, les surfaces industrielles sont densifiées pour proposer des logements urbains et, du haut de ses 40 mètres, la tour Henz domine tous les autres bâtiments. De l’autre côté de l’autoroute à trois voies, le Gasthof zum Kreuz, une auberge datant de 1610, marque l’entrée du centre historique. Ici, les enfants vont à l’école à pied, à vélo ou en trottinette. Des maisons à colombages, une ancienne filature reconvertie en appartements et l’église réformée en haut de la colline plantent le décor. Toutes ces facettes semblent pouvoir se fondre dans l’identité même de Suhr. Mais une chose est sûre: que Suhr soit une ville à part entière ou un quartier d’Aarau, elle a besoin de son propre centre.

Transformation de la gare

Pendant des décennies, la gare de Suhr était encerclée par les industries: fédération laitière, centre de distribution Migros, Chocolat Frey ou encore Henz Stahlhandel, une entreprise spécialisée dans le commerce de produits en acier. Au début de la planification du site de Henz, le secteur de la gare avait mauvaise réputation et gardait l’image d’un quartier inhabitable, malgré la transformation déjà amorcée au nord. Qui donc aurait voulu vivre ici? La population s’inquiétait des problèmes de circulation et de stationnement, une préoccupation pas si infondée au vu de l’expérience actuelle. Le résultat du vote sur le plan d’aménagement fut donc très serré. Six voix ont fait la différence.

Revalorisation ou gentrification?

A partir de 2015, Halter SA s’est emparée du projet. Henz Stahlhandel avait déjà fermé depuis quelques années, venait à présent le moment de développer le site. En 2016, Halter a donc lancé des mandats

d’étude parallèles, remportés par SSA Architekten. La planification nécessitait une révision partielle du plan de zones et prévoyait un concept de tour. La CPE Fondation de Prévoyance Energie s’est positionnée comme investisseur.

Depuis l’emménagement en 2023, la population affiche une attitude plus positive, notamment parce que le budget communal bénéficie des recettes fiscales supplémentaires et du mécanisme de compensation de la plus-value. Les lotissements environnants ont été rénovés et la part de logements sociaux a été réduite. La revalorisation est déjà perceptible. La bonne connexion aux grands centres suisses incite de nombreux nouveaux habitants à faire la navette vers Aarau, Berne ou Zurich. Avec la montée des prix de l’immobilier, la frontière entre revitalisation urbaine et gentrification devient floue.

Le concept Henz

Le projet a abouti à la création de 202 appartements, tous conformes à l’objectif de la société à 2000 watts. La densité atteint 1,9 grâce à la construction d’une petite tour et de trois barres d’immeubles de 4 à 6 niveaux. Les allées, les cours végétalisées semiouvertes et une place centrale sont autant d’invitations à la détente. Quatre espaces commerciaux ont été vendus dans la tour. A l’exception de la pizzeria, exploitée par son propriétaire, les autres locaux servent d’investissement. Un salon de coiffure et un studio de fitness ont déjà ouvert. L’offre de logements est variée: appartements en propriété et en location, lofts traversants hauts de plafond, mini-logements équipés de modules coulissants MOVEment, logements familiaux et appartements de 3 ou 4 pièces. Les prix restent dans la moyenne du marché. L’aménagement extérieur a été particulièrement soigné. On y trouve une place avec des jeux d’eau, des allées de desserte ouvertes au public et des cours plus intimes. Le parking souterrain couvrant la quasitotalité du site, des fosses ont été réservées pour permettre à quelques arbres de s’enraciner correctement. Les sols sont en grande partie désimperméabilisés et aménagés dans le respect de la biodiversité.

Encourager activement la collectivité

L’une des exigences de la commune était l’élaboration d’un concept socioculturel pour encourager la vie collective dans le lotissement et le quartier. La sociologue Joëlle Zimmerli a défini les principes de base et l’entreprise Itoba les met en œuvre. Ivo Richner d’Itoba a su convaincre Halter de réaliser un parc

Das Henz-Areal wurde mit 4- bis 6-geschossigen Zeilenbauten und einem Punkthochhaus bebaut. Es liegt eingebettet zwischen der Eisenbahnlinie, der viel befahrenen Gränicherstrasse und dem Zelgweg. / Le site de Henz est composé de barres d’immeubles de 4 à 6 niveaux et d’une tour d’habitation. Il est niché juste entre la ligne de chemin de fer, la très passante Gränicherstrasse et le Zelgweg.

Die Überbauung profitiert von biodivers begrünten, halb offenen Höfen, wo Begegnungen der Bewohnenden stattfinden können und Kinder spielen dürfen. / L’ensemble bénéficie de cours semi-ouvertes végétalisées dans le respect de la biodiversité, favorables aux rencontres entre voisins et aux jeux d’enfants.

neutre du point de vue fonctionnel et d’impliquer les habitants dans son aménagement. Parmi les différents souhaits exprimés, on retrouve une fontaine, une balançoire, un espace de fitness et un pare-vent pour le pavillon ouvert. Le processus et l’aménagement ont été financés sur les coûts de construction budgétés et le fonds de plus-value de la commune. Pour toutes les manifestations et travaux futurs, les locataires et propriétaires s’acquittent d’une contribution annuelle d’un franc par mètre carré: le franc Henz. Le contrat avec Itoba court jusqu’à l’été 2025. Puis son travail devra être repris par une association de résidents. Certaines personnes s’engagent déjà pleinement.

Les facilitatrices

Anne Jaggy et Florence Blanckarts ont beaucoup contribué à l’aménagement des deux espaces collectifs, utilisés pour les événements et comme salle de fitness. «A l’origine, un atelier de réparation de vélos était prévu, mais personne n’en voulait», témoigne Florence Blanckarts, ingénieure en technologie laser à Glattbrugg. Anne Jaggy travaille elle chez Amag, à Cham, et toutes les deux empruntent les transports publics. L’ouverture d’esprit et la sociabilité de nombreux habitants les ont surprises. Le voisinage a créé un groupe WhatsApp pour s’entraider. Dans l’ensemble, il y a une bonne cohésion. La fête d’inauguration, les jeux et le repas organisés par Itoba y ont beaucoup contribué. Mais il pourrait y avoir encore plus d’initiatives personnelles. Une collectivité fonctionne rarement sans conflits. Quelques voisins se sont plaints du bruit autour de la fontaine le long de la très passante Gränicherstrasse.

Le rassembleur

«Depuis que la fontaine ne coule plus que toutes les trente minutes, il y a moins d’enfants qui y jouent», constate Dursun Ilhan, patron du restaurant Pizza Traum sur la place. Il affirme connaître 80% des habitants du quartier, bien qu’il n’y vive pas luimême. Pas étonnant avec un tel sens de l’hospitalité!

Bien que son restaurant soit fermé ce jour-là, il a tout de même allumé son four pour le journaliste. Elue meilleure d’Argovie en 2022, sa pizzeria est un vrai point de ralliement. Très vite, la porte s’entrouvre et un couple âgé demande timidement s’il est quand même ouvert aujourd’hui. «Mais oui, bien sûr», confirme Ilhan, en disparaissant dans la cuisine. Le restaurant est une entreprise familiale qui emploie son épouse, son fils et sa fille aînée, ainsi que trois

livreurs de pizzas. De plus en plus de gens entrent, la plupart sont des visages connus. Özden Kurutas, client fidèle, nous salue à travers la fenêtre.

Le symbole de réussite

Özden Kurutas a suivi sa formation de serrurier chez Henz Stahlhandel puis est devenu acheteur pour l’entreprise. Il habite un appartement en propriété de la tour, avec ses deux serpents. Après des postes chez ABB, Alstom puis un perfectionnement professionnel, il a atterri à la maintenance aux CFF.

Ancien habitant de Küttigen et Baden, il apprécie maintenant le calme de Suhr. Il a déjà noué des liens dans le quartier, mais pas encore assez. «Beaucoup de logements en propriété sont loués», remarque-t-il. Il aime la pizzeria du quartier et apprécie les événements organisés par Itoba. «J’ai hâte de voir le parc collectif achevé et de suivre les projets de densification autour de la gare de Suhr.»

La discrète

Rosa Ineichen vit presque au sommet de la tour. Elle apprécie le calme qui y règne. Son poste de directrice des soins en maison de retraite est exigeant, notamment en raison de la pénurie de personnel. Mais elle aime le contact avec les personnes âgées. Elle a eu la chance de pouvoir acquérir un appartement. Le quartier lui plaît et elle salue la qualité des bâtiments, même si l’accent mis sur la biodiversité dans les aménagements extérieurs la laisse perplexe: «Cela fait “cheni” et il y aurait bien besoin d’un carré de pelouse.» Malgré cela, elle voit toujours des enfants courir joyeusement entre les bâtiments, signe que l’espace est bien investi.

Un quartier?

Avec ses situations variées, ses divers types de logements et de propriété, le site de Henz répond à de nombreux besoins et rassemble une population tout aussi variée. Mais la cohésion ne s’est pas faite d’elle-même. Dans un nouveau projet immobilier, un urbanisme soigné et des espaces extérieurs bien pensés sont certes essentiels, mais ne suffisent pas. Pour faciliter les échanges et l’intégration, des efforts structurés s’imposent, avec une fête d’inauguration, des événements réguliers ou encore des lieux propices aux rencontres spontanées, voire une animation socioculturelle professionnelle. Le site de Henz prouve que, même en dehors d’un modèle coopératif, cela peut parfaitement fonctionner.

Noch immer ist rund um den Bahnhof von Suhr die Industrie präsent. Auf dem Henz-Areal hat sich inzwischen eine diverse Bewohnerschaft eingefunden: junge Familien, Singles, Senioren. / L’industrie est toujours bien présente autour de la gare de Suhr. Le site de Henz a attiré entre-temps une population diverse: de jeunes familles, des célibataires, des seniors.

An einer Betonwand haben Fans des Fussballklubs FC Aarau ein Graffito hinterlassen. Dessen Spielstätte, das Stadion Brügglifeld, liegt nur etwa drei Kilometer von hier entfernt. / Sur un mur en béton, des supporters du club de football FC Aarau ont laissé un graffiti. Son stade, le Brügglifeld, se trouve à seulement 3 kilomètres.

SSA ARCHITEKTEN in Basel und Visp wird von Ibo Aktepe, Michael Armbruster, Herbert Schmid und Alexander Stakelbeck geführt. Das Büro beschäftigt 27 Mitarbeitende und kann auf dreissig Jahre Erfahrung in der Planung von anspruchsvollen Bauten für private und institutionelle Kunden sowie für die öffentliche Hand zurückblicken. Das Spektrum umfasst Projekte unterschiedlichster Grössenordnung: Wohnbauten, Infrastrukturbauten, Quartierplanungen und Arealentwicklungen im Kontext der Nachverdichtung. / SSA ARCHITEKTEN, basé à Bâle et à Viège, est dirigé par Ibo Aktepe, Michael Armbruster, Herbert Schmid et Alexander Stakelbeck. Le bureau emploie 27 personnes et peut se prévaloir de trente ans d’expérience dans la conception de bâtiments ambitieux pour des clients privés et institutionnels ainsi que pour le secteur public. L’éventail des projets est très large: bâtiments résidentiels, infrastructures, plans de quartiers et développement de sites dans le contexte de la densification. → ssa-architekten.ch

ITOBA hat sich auf soziale Dienstleistungen im Immobilienbereich spezialisiert und entwickelt mit soziokulturellen Methoden gesellschaftlich nachhaltige Gemeinschaften, um Mehrwert für ihre Kunden zu schaffen. Als Partnerin von Eigentümern, Planern und Verwaltungen unterstützt Itoba Entwicklungs- und Sanierungsprozesse in Siedlungen und öffentlichen Räumen, setzt Partizipationsprozesse um, agiert im Siedlungscoaching oder als Anlaufstelle bei mieterbedingten Herausforderungen. / ITOBA s’est spécialisée dans les prestations sociales liées à l’immobilier et développe des communautés socialement durables afin de créer une plus-value pour ses clients. En tant que partenaire des propriétaires, planificateurs et administrations, Itoba accompagne les processus de développement et de rénovation dans les lotissements et espaces publics, met en place des démarches participatives, propose des coachings de quartier ou sert d’interlocuteur en cas de difficultés liées à la location. → itoba.ch

Text / Texte: Kees van Elst

Der Schweizer Wohnungsmarkt ist aus dem Takt geraten: Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. In Städten und Tourismusorten liegt die Leerstandsquote unter 0,5 Prozent, während die Anzahl an Baubewilligungen seit fast einem Jahrzehnt sinkt. Es wird einfach zu wenig gebaut – und das hat Folgen: erdrückende Wohnungsknappheit, exzeptionell hohe Preise und wirtschaftliche wie gesellschaftliche Bremseffekte. Eine zuverlässige Wohnraumversorgung ist jedoch essenziell für die nachhaltige Entwicklung der Schweiz –sowohl wirtschaftlich wie auch sozial.

Jeder Akteur ist ein Schlüssel zur Lösung

Die Lösung liegt in den Händen der professionellen Akteure im Wohnungsmarkt, den öffentlichen und den privaten. Mit unserer individuellen Expertise können wir einen Beitrag leisten, um die Wohnungsproduktion zu steigern. Und das sollten wir auch tun!

Jede Instanz trägt ihre eigene gesellschaftliche Verantwortung. Aufgabe der öffentlichen Hand ist es, die städtebaulichen Rahmenbedingungen zu schaffen, die den Wohnungsbau gezielt fördern. Und genau das ist das Problem. Überregulierung beziehungsweise rechtliche und politische Entwicklungsrisiken, besonders in den Städten, bremsen aktuell die Bau- und Immobilienwirtschaft und treiben Investoren in periphere Regionen oder gar in sicherere Anlage-Alternativen. In Basel-Stadt hat die Wohnschutzverordnung in kaum drei Jahren fast zu einem Stillstand des Wohnungsbaus geführt. Damit ist hier eine ähnliche Situation wie in Genf entstanden, wo ein restriktives Mietrecht gilt; das Wohnungsangebot sinkt, und die Mietpreise steigen. Behörden und die Politik müssen ihre Leadership-Rolle erfüllen und die Spielregeln entschärfen, zum Beispiel durch einfachere Bewilligungsverfahren. Die Wohnraumversorgung in der Schweiz folgt marktwirtschaftlichen Prinzipien. Die privaten Akteure sind bereit, zu investieren – es braucht lediglich die richtigen Impulse.

Institutionelle Investoren haben es in der Hand

Besonders im Bereich des bezahlbaren Wohnraums besteht erheblicher Entwicklungsbedarf. Institutionelle Investoren können dies als Chance begreifen und aktiv zur Lösung beitragen. Ein höherer Anteil

an bezahlbaren Wohnungen diversifiziert das Portfolio, senkt das Vermarktungsrisiko neuer Projekte, sorgt für eine stabilere Rendite und unterstützt zugleich das Ziel der sozialen Nachhaltigkeit. Darüber hinaus können Investoren bei Verdichtungsprojekten von einer höheren Akzeptanz seitens der Bevölkerung profitieren.

Gemeinnütziger Wohnungsbau als Chance

Kein Marktakteur kann das Problem allein lösen – dafür ist das Wohnungswesen zu komplex. Diese Einschätzung teilt auch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), das in seinem «Aktionsplan Wohnungsknappheit» betont, dass der Schlüssel für die Lösung in einer Zusammenarbeit aller Beteiligten liegt.

Trotz anhaltend hoher Nachfrage und langen Wartelisten ist der Anteil der Genossenschaftswohnungen am Mietwohnungsmarkt in den letzten Jahrzehnten auf unter fünf Prozent gesunken. Der Markt wird weitgehend von traditionellen Wohnbaugenossenschaften geprägt, die neue Akteure ausbremsen und Innovation hemmen. Frische Impulse könnten die Produktion gemeinnütziger Wohnungen aber spürbar ankurbeln. Die Rolle der Privatwirtschaft sollte darin bestehen, Entwicklungs- und Bauprozesse effizienter zu gestalten und innovative Genossenschaftsmodelle einzuführen. Nur so lässt sich die oft geforderte Kostenmiete auf tiefem Niveau realisieren.

Am Ende verfolgen alle Marktteilnehmenden und die Öffentlichkeit ein gemeinsames Ziel: den Negativzyklus durchbrechen, die Wohnungsproduktion steigern und dabei bezahlbaren Wohnraum schaffen. Dies gelingt nur, wenn jeder Akteur seine Rolle aktiv wahrnimmt und alle Beteiligten ihre Stärken voll ausschöpfen.

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PASSONS À L’ACTION!

Le marché suisse de l’immobilier est déséquilibré: l’offre ne parvient plus à suivre la demande. Dans les villes et régions touristiques, le taux de vacance est inférieur à 0,5%, alors que le nombre de permis de construire baisse depuis près d’une décennie. On construit simplement trop peu, ce qui entraîne une grave pénurie de logements, des prix

exorbitants et des effets néfastes sur l’économie et la société. Un accès fiable au logement est pourtant crucial pour le développement durable du pays, tant sur le plan économique que social.

Chaque acteur est une clé de la solution

La solution est entre nos mains, celles des acteurs professionnels, publics et privés, qui façonnent le marché du logement. Grâce à notre expertise, nous pouvons contribuer à augmenter la production de logements. Alors il est temps de s’y mettre!

Chaque instance porte sa propre responsabilité vis-à-vis de la société. Il appartient aux pouvoirs publics de créer les conditions qui favorisent de manière ciblée la construction de logements. Et c’est justement là que le bât blesse. La surréglementation ainsi que les risques juridiques et politiques, surtout dans les villes, freinent actuellement la construction, et les investisseurs se tournent vers les régions périphériques ou optent pour des alternatives plus sûres. A Bâle-Ville, en à peine trois ans, la législation sur la protection du logement a quasiment paralysé la construction, créant une situation semblable à celle de Genève, où un droit du bail restrictif réduit l’offre et fait grimper les prix des locations.

Les autorités et les politiques doivent assumer leur leadership et assouplir les règles, en simplifiant notamment les procédures d’autorisation. En Suisse, l’approvisionnement en logements suit les principes de l’économie de marché. Les acteurs privés sont prêts à investir – il suffit de leur donner les bonnes incitations.

La balle est dans le camp des investisseurs institutionnels

Il existe un besoin de développement considérable dans le domaine du logement abordable. Les investisseurs institutionnels peuvent saisir cette opportunité pour contribuer activement à la solution. Une part plus élevée de logements abordables permet de diversifier le portefeuille, réduit les risques liés à la commercialisation des nouveaux projets, assure des rendements plus stables et soutient en même temps l’objectif de durabilité sociale. De plus, dans les projets de densification, les investisseurs bénéficient d’une meilleure acceptation de la part de la population.

Aucun acteur du marché ne peut résoudre le problème seul, car le logement est un secteur trop complexe. Cette analyse est partagée par l’Office fédéral du logement qui souligne, dans son Plan d’action sur la pénurie de logements, que la solution réside dans la collaboration entre tous les acteurs impliqués.

La construction de logements à but non lucratif, une chance à saisir

Prenons l’exemple du logement à but non lucratif: malgré une hausse constante de la demande et de longues listes d’attente, la part des logements en coopérative a chuté à moins de 5% ces dernières décennies. Ce marché est dominé par des coopératives traditionnelles qui freinent l’arrivée de nouveaux acteurs et font obstacle à l’innovation. De nouvelles impulsions pourraient pourtant stimuler sensiblement la production de logements à but non lucratif. Le secteur privé devrait améliorer l’efficacité en introduisant des modèles coopératifs innovants, car seule cette approche permet de garantir un loyer basé sur les coûts à un niveau abordable, comme on le demande souvent.

Au final, tous poursuivent un but commun: rompre le cercle vicieux et accroître la production de logements accessibles. Mais le succès ne sera au rendez-vous que si tous les acteurs décident d’assumer activement leurs responsabilités et qu’une collaboration est mise en place, permettant à chacun d’exploiter pleinement son potentiel.

KEES VAN ELST ist Wirtschaftsgeograf und seit April 2024 Geschäftsführer bei der von der Halter Gruppe initiierten «WSS– Die Entwicklergenossenschaft», vormals «Wir sind Stadtgarten». Davor war er Partner sowie Verwaltungsrat von Mint Architecture, einem Strategie- und Planungsbüro. Zudem engagiert sich der Niederländer als Vorstand des unabhängigen Vereins Placemaking Switzerland. Kees van Elst spielt in seinen Immobilienprojekten gern die Rolle des Nutzervertreters und versteht Immobilienentwicklung vor allen als «community development», weil Orte für Menschen entwickelt werden müssen, die sie nutzen, und sie es sind, die sie beleben. / KEES VAN ELST est expert en géographie économique et dirige depuis avril 2024 la coopérative «WSS – Die Entwicklergenossenschaft», anciennement «Wir sind Stadtgarten», lancée par le groupe Halter. Avant cela, il était partenaire et membre du conseil d’administration de Mint Architecture, un bureau de stratégie et planification. Ce natif des Pays-Bas s’investit également au sein du comité directeur de l’association indépendante Placemaking Switzerland. Dans ses projets, Kees van Elst se fait volontiers le porte-parole des utilisateurs et considère avant tout le développement immobilier comme un «développement communautaire», car les lieux doivent être créés pour les personnes qui les utilisent et qui leur donnent vie. → wss.ch

Von 1918 bis 1975 lebten am nördlichen Rand von Schaffhausen inmitten der Natur Giessereiarbeiter mit ihren Familien. Dann wurde die Siedlung abrupt abgerissen, und die Parzelle lag fünfzig Jahre lang brach. Nun entsteht hier die «Waldstadt im Pantli», ein von Dost Architektur entwickeltes Projekt mit kreuzförmiger Anlage und zentralem Platz.

Text / Texte:

Reto Westermann

Visualisierung / Visualisation: Tend AG

Historische Fotos / Photos historiques:

Stadtarchiv Schaffhausen / Archives de la Ville de Schaffhouse

Das Setting erinnert an ikonische Bauprojekte, wie die 1961 vom Architekturbüro Atelier 5 in Halen bei Bern erstellte Wohnsiedlung. Auch sie befindet sich auf einer Waldlichtung und entstand genauso wie die Siedlung im Pantli knapp fünfzig Jahre zuvor nicht nur zur Schaffung von Wohnraum, sondern auch, um ein Gemeinschaftsleben möglich zu machen. Das Pantli – so der Flurname – war zwischen 1916 und 1918 von der Eisengiesserei Georg Fischer (GF) bebaut worden, die hier eine sogenannte Arbeiter-BauernSiedlung errichtete. Die Mitarbeitenden des in der Nähe gelegenen Werkes sollten auf dem Areal im Norden von Schaffhausen wohnen und zugleich Ackerbau und Viehwirtschaft betreiben. Damit begegnete GF einerseits der Wohnungsnot, ermöglichte andererseits eine gewisse Selbstversorgung und hielt nicht zuletzt die Arbeiterschaft von den Verlockungen der städtischen Wirtshäuser fern.

In den frühen 1970er-Jahren schien sich das Konzept jedoch überholt zu haben, die Häuser standen grösstenteils leer. Um eine Besetzung zu verhindern, wurde die gesamte Anlage am 16. Mai 1975 von der Besitzerin in nur einem Tag abgebrochen –eine Aktion, die damals schweizweit für Aufsehen sorgte. Das Land verblieb aber in der Bauzone. Es folgten verschiedene Anläufe für eine Neubebauung:

In den 1980er-Jahren wurden Pläne für die Errichtung von Hochhäusern entwickelt, während man in den 1990er-Jahren die Idee einer Rehaklinik verfolgte. Dafür wurde auch ein Quartierplan erstellt, der bis heute gültig ist.

Hoffnungsvoller Neuanfang

Nach dem Scheitern der Klinikpläne ging 2009 die ORE GmbH aus Schaffhausen auf die GF Immobilien AG zu und leitete eine Landanbindung in die Wege. Basierend auf dem Quartierplan, startete Dost Architektur anschliessend mit ersten Studien für eine Wohnsiedlung. «Seither hat uns das Projekt nicht mehr losgelassen», sagt Dominic Meister, Partner bei Dost Architektur in Schaffhausen. Der erste Anlauf zur Realisierung klappte nicht, jedoch wurde weiter am Projekt festgehalten und im Jahr 2021 erneut eine Baueingabe eingereicht. So entstand die «Waldstadt im Pantli», eine in sich geschlossene Siedlung ohne direkte bauliche Verbindung zum restlichen Siedlungsraum. Grund dafür ist die immer noch spezielle Lage: Das rund zehn Fussballfelder grosse Baugrundstück befindet sich auf einer Waldlichtung am Nordrand der Stadt. «Heute wäre so etwas eigentlich gar nicht mehr möglich», erklärt Architekt Andi Loew. Auch er ist Partner bei Dost Architektur.

Der Durchhaltewillen hat sich gelohnt, denn nochmals vier Jahre später wird endlich gebaut: Am 10. Januar 2025 fand der Spatenstich statt, im Sommer 2027 sollen die ersten Eigentümerinnen und Eigentümer in ihre neuen Wohnungen einziehen. Möglich wurde die Realisierung des Projekts schliesslich durch den Einstieg der Halter AG mit ihrer Tochterfirma Belvedere Neuhausen AG. «Die Einmaligkeit des Projekts an dieser Lage hat uns überzeugt, und dank dem Projekt Rhyfall Village kannten wir den Schaffhauser Immobilienmarkt gut genug, um die Machbarkeit abschätzen zu können», sagt Roman Kummer, Projektleiter bei Halter Entwicklungen. Neben der Besonderheit einer Siedlung mitten auf einer Waldlichtung bietet das Projekt für Kummer noch weitere Pluspunkte: Dazu zählen etwa ein Kindergarten, eine Kindertagesstätte und ein Gemeinschaftsraum im historischen Transformatorenhäuschen oder die Anbindung ans Busnetz und damit der Zugang zu Einkaufsmöglichkeiten sowie die Nähe zum Autobahnanschluss in Richtung Zürich und Süddeutschland. «Gerade für Leute aus dem Grossraum Zürich, die nach einer bezahlbaren Eigentumswohnung suchen, ist das Angebot sehr interessant», ergänzt Roman Kummer. So kostet etwa eine 4,5-ZimmerWohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche um die 800 000 Franken.

In den ersten beiden Etappen entstehen die Gebäude auf der grossen, ganz von Wald umgebenen Hauptfläche, die rund vier Fünftel des Areals ausmacht. Ein zusätzlicher Teil befindet sich auf einer kleineren, separaten Lichtung, knapp fünfzig Meter weiter östlich. Dieser Bereich soll in einer dritten Etappe bebaut werden. Beide Siedlungsteile werden nach dem besonders strengen Nachhaltigkeitsstandard SNBS geplant und realisiert.

Zweiseitige Orientierung

Das Projekt für die Waldstadt zeugt von der vertieften Auseinandersetzung mit dem Ort und dem dafür passenden Bautypus. Die Architekten studierten dazu die baulichen Strukturen kleiner Siedlungen –traditionelle lokale Dörfer ebenso wie Siedlungen im alten Griechenland oder aus römischer Zeit. Zudem glichen sie ihre Ideen mit denen anderer Fachleute ab, wie etwa des 2021 verstorbenen Stadtplaners und ehemaligen Stadtbaumeisters von Basel, Carl Fingerhuth. «Unser Ziel war es, ein Umfeld zu schaffen, in dem man sich wohlfühlt und ein Gemeinschaftsleben möglich ist», sagt Andi Loew.

Die Basis der Hauptsiedlung auf der grossen Lichtung bildet ein Kreuz aus zwei autofreien

Die Giessereiarbeiter hielten auch Nutztiere, die auf den weitläufigen Wiesen rund um die Siedlung weideten. Das machte die Familien weitgehend autonom und sicherte eine gesunde Ernährung. / Les ouvriers de la fonderie élevaient aussi du bétail qui pâturait dans les vastes prairies autour du lotissement. L’élevage assurait aux familles une large autonomie et une alimentation saine.

Zur Aufgabe der Bewohnerinnen und Bewohner gehörte es auch, im Sommer das Heu einzufahren. Es wurde als Viehfutter für den Winter in den zur Siedlung gehörenden Scheunenbauten eingelagert. / Rentrer le foin en été faisait également partie des tâches des habitants. Il était entreposé dans les bâtiments de la grange appartenant à la cité pour nourrir le bétail l’hiver.

Die 1918 von der Giesserei Georg Fischer erstellte Arbeiter-Bauern-Siedlung Pantli umfasste sowohl Mehr- als auch Einfamilienhäuser. Ihnen vorgelagert waren private Gärten und landwirtschaftliche Flächen. / La cité ouvrière agricole bâtie en 1918 par la fonderie Georg Fischer comprenait aussi bien des immeubles collectifs que des maisons individuelles. Devant les constructions s’étendaient des jardins privés et des surfaces agricoles.

Situation: Die Hauptsiedlung mit den beiden rechtwinklig zueinander verlaufenden Erschliessungsachsen entsteht in den ersten beiden Bauetappen, in einer dritten folgen die Häuser auf der kleineren Waldlichtung im Osten. Seite 84: Blick auf den im Norden gelegenen Ankunftsplatz. / Situation: les deux premières étapes de travaux prévoient un lotissement principal avec deux axes de desserte perpendiculaires. Suivra une troisième phase avec la construction d’immeubles dans la clairière plus petite, à l’est. Page 84: vue de l’aire d’arrivée située au nord.

Die neue Waldstadt wird ihren Bewohnerinnen und Bewohnern schon bald ein einzigartiges Lebensgefühl bieten: mitten in der Natur, zwischen Wiesen und Bäumen und trotzdem nahe der Stadt. / Au cœur de la nature, bordé d’arbres et de prairies et pourtant proche de la ville, le nouveau lotissement dans la forêt proposera bientôt un mode de vie unique.

Erschliessungsachsen, die von Norden nach Süden und von Osten nach Westen verlaufen. An ihrem Schnittpunkt befindet sich der Quartierplatz. Den Auftakt der Nord-Süd-Achse macht im Norden der sogenannte Ankunftsplatz als Hauptzugang zur Siedlung mit Buswendeschleife und Tiefgarageneinfahrt, am Südende liegt ein Spielplatz. An den Enden der quer verlaufenden Achse ist je ein kleiner Platz als Übergang zum Wald angeordnet.

Die Gassen werden beidseitig von drei- bis fünfgeschossigen Gebäuden gesäumt, die durch Vorund Rücksprünge, Durchgänge, grosse Balkone sowie Vorgärten abwechslungsreich gestaltet sind. Unterstützt wird dieser Eindruck durch unterschiedlich materialisierte Fassaden. «Jedes Haus hat so ein eigenes, wiedererkennbares Gesicht», sagt Architekt Dominic Meister. Der Charakter der beiden Gassen variiert: Diejenige von Norden nach Süden dient als belebte Verbindung zwischen den drei Plätzen, die schmalere Querachse erschliesst nur die Wohnhäuser und hat einen intimeren Charakter. An der Aussenseite der Gebäude erstrecken sich naturnahe Wiesen. Die Zweiseitigkeit setzt sich auch in den Grundrissen fort: Fast alle Wohnungen orientieren sich sowohl zur Gasse als auch zur Natur hin. Je nach Standort sind sie entweder nach Süden und Norden oder nach Osten und Westen ausgerichtet. Dabei läuft der Bereich für Wohnen, Essen und Küche jeweils von Fassade zu Fassade. Wie die Wohnfläche aufgeteilt wird, können die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner selbst entscheiden. «Wir haben bewusst keine Einteilung vorgenommen», sagt Dominic Meister. Unterstützt wird die zweiseitige Ausrichtung durch beidseits angeordnete Balkone.

Im Endausbau umfasst die Waldstadt 214 Wohnungen mit 2,5 bis 5,5 Zimmern, wobei der Schwerpunkt auf Familienwohnungen liegt. In der ersten Etappe werden 104 Wohnungen realisiert, die zweite umfasst 78 Wohnungen. In der dritten Etappe, die im Gegensatz zur Hauptsiedlung kompakt um einen Innenhof herum konzipiert ist, können nochmals 32 Einheiten erstellt werden. Ihre Realisierung ist jedoch von der Nachfrage anhängig. «Unser Ziel wäre es, möglichst ohne Unterbruch weiterzubauen», sagt Projektleiter Roman Kummer.

Bereits mit der ersten Etappe aktiv aufgegleist wird das Gemeinschaftsleben: Alle Wohnungskäuferinnen und -käufer werden per Kaufvertrag auch Mitglied im Quartierverein und bezahlen dafür einen festgelegten Jahresbeitrag. Damit wird sichergestellt, dass von Anfang an Geld für Gemeinschaftsaktivitäten vorhanden ist, wie etwa das Siedlungsfest nach dem Einzug im Jahr 2027.

VIVRE DANS LA CLAIRIÈRE

De 1918 à 1975, des ouvriers fondeurs et leurs familles vécurent à la périphérie nord de Schaffhouse, au cœur de la nature. La cité fut ensuite rasée et la parcelle resta cinquante ans en friche. C’est sur ce site que naît aujourd’hui le lotissement «Waldstadt im Pantli», conçu par Dost Architektur, un projet en forme de croix organisé autour d’une place centrale.

Le cadre rappelle des projets emblématiques comme la cité Halen conçue en 1961 près de Berne par le bureau d’architecture Atelier 5. Elle aussi se situe dans une clairière et a été bâtie non seulement pour créer des logements, mais aussi pour permettre une vie communautaire. Au nord de Schaffhouse, le lieu-dit du «Pantli» avait été bâti entre 1916 et 1918 par la fonderie Georg Fischer (GF) pour accueillir une cité ouvrière agricole. Les travailleurs de l’usine voisine devaient y habiter et pratiquer parallèlement l’agriculture et l’élevage. GF répondait ainsi à la pénurie de logements et favorisait une certaine autosuffisance tout en tenant les ouvriers à distance des tentations de la ville et de ses tavernes.

Au début des années 1970, le concept semble cependant dépassé et les maisons restent pour la plupart vides. Afin d’éviter qu’elles ne soient squattées, l’entreprise propriétaire fait démolir l’ensemble de la cité ouvrière en à peine un jour, le 16 mai 1975, une opération qui soulève un tollé dans toute la Suisse. Le terrain est toutefois maintenu en zone à bâtir. Plusieurs tentatives de construction se succèdent: dans les années 1980, on établit des plans de construction de tours, puis dans les années 1990, on caresse l’idée d’une clinique de réadaptation, avec un plan de quartier encore valide aujourd’hui.

Un nouveau départ prometteur

Après l’échec du projet de clinique, la société ORE GmbH de Schaffhouse se rapproche en 2009 de GF Immobilien AG et initie une prospection foncière. S’appuyant sur le plan de quartier, Dost Architektur lance alors les premières études en vue d’un lotissement. «Depuis, le projet ne nous a plus quittés», explique Dominic Meister, associé chez Dost Architektur à Schaffhouse. La première tentative de réalisation n’aboutit pas, mais le bureau persiste et une nouvelle demande de permis de construire est déposée en 2021. C’est ainsi que naît le complexe «Waldstadt im Pantli», un lotissement autonome sans

Grundriss Erdgeschoss, erste Etappe Nordwest: Die Geschosswohnungen sind fast alle zweiseitig orientiert – sowohl zu den Erschliessungsgassen als auch zum Grünraum hin. / Plan du rez-de-chaussée, première étape nord-ouest: les appartements présentent quasiment tous une double exposition, vers les ruelles de desserte comme vers les espaces verts.

Grundriss 1. Obergeschoss, erste Etappe Nordwest: Das von Fassade zu Fassade reichende zentrale Wohnzimmer überlässt den Nutzenden die Einteilung der Fläche. / Plan du 1er étage, première étape nord-ouest: le salon central traversant permet aux utilisateurs de choisir la division de la surface.

Grundriss 3. Obergeschoss, erste Etappe Nordwest: Die unterschiedlich hohen Gebäude sorgen für Abwechslung und bieten Wohnungen mit grosszügigen Terrassen. / Plan du 3e étage, première étape nord-ouest: les bâtiments de hauteurs différentes apportent de la variété et proposent des appartements avec vastes terrasses.

connexion directe avec le tissu urbain environnant. La parcelle grande comme environ dix terrains de football est située dans une clairière en périphérie nord de la ville. «Aujourd’hui, une telle chose serait à vrai dire impossible», explique l’architecte Andi Loew, lui aussi associé chez Dost Architektur. La persévérance des architectes a été récompensée: quatre ans plus tard, le chantier commence enfin. Le premier coup de pioche est donné le 10 janvier 2025. Les premiers propriétaires devraient emménager à l’été 2027. L’arrivée de Halter SA et de sa filiale Belvedere Neuhausen AG dans le projet a permis de concrétiser la mise en œuvre. «La singularité du projet, dans un tel emplacement, nous a convaincus. Grâce à notre expérience acquise sur le site du Rhyfall Village, nous connaissions suffisamment le marché immobilier de Schaffhouse pour en évaluer la faisabilité», précise Roman Kummer, chef de projet chez Halter Développements. En plus de son implantation insolite au beau milieu d’une clairière, le projet offre selon lui des atouts: un jardin d’enfants, une crèche ainsi qu’une salle commune dans l’ancien poste de transformation, mais aussi la connexion au réseau des bus et par conséquent l’accès aux commerces ainsi que la proximité de la bretelle d’autoroute en direction de Zurich. «L’offre est intéressante pour les habitants de l’agglomération zurichoise en quête d’un logement abordable en propriété», ajoute Roman Kummer. Un appartement de 4½ pièces d’une surface habitable de 100 mètres carrés par exemple coûte environ 800 000 francs.

Les deux premières étapes consistent à construire les bâtiments sur la surface principale cernée par la forêt, qui couvre environ les quatre cinquièmes du site. Une autre unité occupe une petite clairière distincte, à environ 50 mètres à l’est. C’est là que sera lancée la troisième étape des travaux. Ces deux volets sont planifiés et réalisés dans le respect du strict standard de durabilité SNBS.

Orientation bilatérale

Ce projet de lotissement témoigne d’une réflexion approfondie des architectes sur le lieu et le type de construction approprié. Ils ont analysé les structures de petits peuplements comme les villages traditionnels ou les colonies de la Grèce antique ou de l’époque romaine. Ils ont également confronté leurs idées avec celles d’autres spécialistes, comme l’urbaniste et ancien architecte cantonal bâlois Carl Fingerhuth, décédé en 2021. «Nous voulions créer un environnement propice au bien-être et à la vie collective», commente Andi Loew.

L’unité principale dans la grande clairière forme une croix constituée de deux axes de desserte interdits aux voitures, qui se déploient du nord au sud et d’est en ouest. A leur intersection s’étend la place du quartier. Au nord, l’accès principal au lotissement est doté d’une boucle de retournement pour les bus et d’une entrée au parking souterrain.

A l’extrémité sud se trouve une aire de jeux. Une petite place forme une transition avec la forêt aux deux extrémités de cet axe transversal. Les ruelles sont bordées par des bâtiments de trois à cinq niveaux dont la variété architecturale est assurée par des avancées et des retraits, de grands balcons ainsi que des jardins privatifs devant les appartements. Cette impression est renforcée par la diversité des matériaux des façades. «Chaque immeuble a un visage qui lui est propre, reconnaissable», explique l’architecte Dominic Meister. Le caractère des deux ruelles diffère: celle qui relie le nord au sud sert de liaison animée entre les trois places, l’axe transversal plus étroit ne dessert que les immeubles d’habitation et affiche des traits plus intimes. Des prairies naturelles s’étendent tout autour du lotissement. Cette dualité se retrouve également dans les plans d’étage: presque tous les logements sont tournés à la fois vers la ruelle et vers la nature. Selon l’emplacement, ils sont orientés soit nord-sud, soit est-ouest. Les espaces salon, salle à manger et cuisine sont traversants. Les futurs résidents peuvent décider personnellement de la répartition de la surface habitable. «Nous nous sommes volontairement abstenus de toute division», précise Dominic Meister. La double exposition est accentuée par des balcons disposés des deux côtés des bâtiments. A la fin des travaux, le lotissement comprendra 214 appartements allant du 2½ au 5½ pièces, conçus majoritairement pour des familles. La première étape verra la réalisation de 104 appartements, tandis que 78 autres seront construits dans un deuxième temps. Lors de la troisième phase, prévoyant des bâtiments plus compacts disposés autour d’une cour intérieure, 32 unités supplémentaires pourront être livrées. Leur réalisation est toutefois en fonction de la demande. «Notre but serait d’éviter autant que possible une interruption des travaux», explique le chef de projet Roman Kummer.

La vie collective se met activement en place dès la première étape: par l’acte de vente, les acquéreurs deviennent membres de l’association de quartier moyennant une cotisation annuelle. Cette adhésion garantit dès le départ un budget pour les activités collectives, comme pour la fête du lotissement prévue après l’emménagement en 2027.

Société & Environnement

Der zentrale Quartierplatz, der an der Kreuzung der beiden Erschliessungsachsen entstehen soll, bildet einen lebendigen Begegnungsort mit urbaner Atmosphäre. / La place centrale du quartier, à l’intersection des deux axes de desserte, constituera un lieu de rencontre vivant, à l’atmosphère urbaine.

Während die zu den Gassen gerichtete Seite der Häuser städtisch wirkt, befinden sich auf der Rückseite private Räume, die an Wiesland anschliessen. / Si la façade des maisons orientée vers les ruelles présente un caractère urbain, l’autre côté abrite des espaces privés donnant sur les prairies.

Die Siedlung ist auf drei Seiten von grossen Wiesen umgeben, die natürliche Aussenräume darstellen und einen sanften Übergang zum nahen Wald schaffen. / Le lotissement sera entouré sur trois côtés de vastes prairies, qui formeront des espaces extérieurs naturels et créeront une transition douce vers la forêt voisine.

DOST ARCHITEKTUR mit Hauptsitz in Schaffhausen wurde 1997 von Dominic Meister und Andi Loew gegründet. Heute hat das von fünf Geschäftsleitungsmitgliedern geführte Büro mit Ablegern in Basel, Zürich und Berlin 32 Mitarbeitende. Dost bearbeitet in unterschiedlichen Massstäben ein breites Spektrum an Projekten – von der kreislauffähigen Innenarchitektur für die Loft School in Uster bis hin zur komplexen Stadtentwicklung. Zum Portfolio gehören unter anderem der Umbau der Hauptsitze der SIG in Neuhausen und der SBB in Bern Wankdorf, verschiedene Zentrumsentwicklungen wie in Buchrain bei Luzern und die Arealentwicklungen Georg Fischer Schaffhausen sowie SIG Neuhausen. Aktuell befindet sich die Wohnbebauung des Silberhof-Areals im historischen Kontext der Altstadt von Schaffhausen in der Ausführung. / DOST ARCHITEKTUR, dont le siège principal est à Schaffhouse, a été fondé en 1997 par Dominic Meister et Andi Loew. Le bureau compte actuellement 32 collaborateurs et dispose de succursales à Bâle, Zurich et Berlin. Dost travaille à différentes échelles sur une large palette de projets –allant de l’architecture d’intérieur circulaire de la Loft School à Uster jusqu’au développement urbain complexe. Le portefeuille comprend notamment la transformation des sièges sociaux de SIG à Neuhausen et des CFF à Berne-Wankdorf, divers développements de centres, comme celui de Buchrain près de Lucerne, ainsi que des développements de sites, dont celui de Georg Fischer à Schaffhouse. La construction d’un ensemble résidentiel au Silberhof, au cœur de la vieille ville de Schaffhouse, est actuellement en cours. → dost.org

Sie waren Teilnehmende der von der Halter Gruppe 2024 ins Leben gerufenen Bildungstage BridgE. Welche Erfahrungen haben Sie mit dem Format gesammelt, wie beurteilen Sie es, und wo sehen Sie weiteres Potenzial für einen Austausch zwischen Lehre und Industrie? /

Vous avez participé à BridgE, les journées de la formation lancées par le groupe Halter en 2024. Quel bilan tirez-vous de cette expérience?

Comment évaluez-vous ce format et quels aspects de l’échange entre l’enseignement et l’industrie gagneraient selon vous à être développés?

NORA DAINTON ist Studiengangleiterin des Master-Studiengangs MSc FHNW VDC und Vizeleiterin am Institut Digitales Bauen an der Hochschule für Architektur, Bau und Geomatik FHNW. Das Ausloten von Potenzialen, in der Lehre wie auch bei der Gestaltung von Orten, Objekten und Prozessen, sind wiederkehrende Themen in ihrer Arbeit. / NORA DAINTON est responsable de filière du master MSc FHNW VDC et vice-directrice de l’Institut de construction numérique de la Haute école spécialisée du nord-ouest de la Suisse. Identifier des potentiels, dans l’enseignement, mais aussi dans la conception de sites, d’objets ou de processus, est un élément récurrent de son travail. → fhnw.ch

Das Programm von BridgE bot vielfältige Inputs zu verschiedenen Aspekten der Bau- und Immobilienbranche, vor allem zu deren ganzheitlichen Zusammenhängen entlang des Lebenszyklus, sowie einen Blick auf die Digitalisierung des Bauens. Dies verknüpft mit inspirierenden Workshops, wertvollen Einblicken in die Praxis und spannenden Gesprächen. Die Umsetzung war sehr gelungen. Als Pilotprojekt hat BridgE gezeigt, dass dieses «Praxis für die Lehre»-Format in einem besonders vielfältigen Betrieb wie der Halter Gruppe sehr gut funktioniert. Das gehaltvolle Angebot ermöglichte unseren Studierenden, in engen Kontakt mit der Praxis zu treten und offene Dialoge zu führen.

Besonders wertvoll für unsere Studierenden war es, direkt von Experten aus der Industrie zu lernen und gleichzeitig eigene Erfahrungen und Wissen aus ihrem Studium einzubringen. Dieser Austausch war nicht nur bereichernd, sondern auch inspirierend und hat gezeigt, wie wichtig und fruchtbar die Zusammenarbeit zwischen Lehre und Industrie ist.

Daher sehe ich das Potenzial, das der Austausch zwischen Industrie und Lehre birgt, als sehr gross an. Es gibt viele Möglichkeiten,

voneinander zu lernen, gegenseitig den Horizont zu erweitern und gemeinsam weiterzukommen. Während die Hochschule mehr Denkraum und Platz für Experimente bietet, punktet die Praxis mit dem Blick auf die aktuelle Umsetzung. Diese gegenseitige Befruchtung kann zu innovativen Lösungen und neuen Ansätzen führen, die sowohl in der Lehre als auch in der Praxis von grossem Nutzen sind.

Als Master-Studiengang der Fachhochschule Nordwestschweiz arbeiten wir sehr praxisnah und stehen grundsätzlich für diesen Austausch. Besonders im MSc FHNW in Virtual Design and Construction (VDC) setzen wir auf praxisnahe Formate. Die BridgE-Woche ist eine passende Ergänzung dazu.

Insgesamt war die Teilnahme eine sehr positive Erfahrung. Das Format hat gezeigt, wie wichtig und wertvoll der Austausch zwischen Lehre und Industrie ist und welches Potenzial in einer engen Zusammenarbeit steckt. Die Woche hat Spass gemacht, und ich freue mich auf die nächste Durchführung.

Le programme de BridgE a offert des perspectives variées sur différents aspects du secteur du bâtiment et de l’immobilier, notamment sur la globalité des interactions tout au long du cycle de vie et sur la numérisation de la construction, le tout en incluant des ateliers inspirants, des regards sur des aspects pratiques et des discussions pointues.

Son organisation a été une belle réussite. Conçu sous forme de projet pilote, BridgE a montré que ce format axé sur le principe «du terrain à l’enseignement» fonctionne très bien dans une entreprise aussi diversifiée que le groupe Halter. L’offre très variée a permis à nos étudiants d’entrer en contact direct avec la réalité du métier et d’engager des échanges ouverts. Ils ont trouvé très enrichissant d’être en prise directe avec des spécialistes du secteur tout en partageant leurs propres expériences et les connaissances acquises au cours de leurs études. Fructueux et stimulant, cet échange a aussi montré toute l’importance de la collaboration entre l’enseignement et l’industrie.

Je vois donc dans ces interactions un potentiel considérable. Les possibilités sont nombreuses de partager ses connaissances avec d’autres, de s’ouvrir à de nouvelles perspectives et de progresser tous ensemble. Alors que l’enseignement supérieur offre un espace de réflexion et d’expérimentation, le cadre pratique, lui, apporte une vision ancrée dans

la réalisation concrète. Cette interaction peut être source d’innovations et d’approches inédites, bénéfiques aussi bien sur le plan théorique que sur le terrain.

D’une manière générale, les cycles d’études de master de la Haute école spécialisée du nord-ouest de la Suisse ont une orientation pratique et sont favorables à ces échanges. Dans le MSc FHNW Virtual Design and Construction (VDC), nous sommes particulièrement attachés à des formats axés sur la pratique, et la semaine BridgE s’inscrit dans cette vision.

Globalement, notre participation à BridgE a été une expérience très positive. Ce format a démontré l’importance et la valeur des échanges entre l’enseignement et l’industrie. Il a aussi mis en lumière le potentiel d’une collaboration étroite. J’y ai pris du plaisir et j’ai hâte de participer à la prochaine édition.

JONAS HEUTSCHI absolvierte eine Lehre als Gebäudetechnikplaner Lüftung EFZ und bildete sich mit einem BSc FHZ in Gebäudetechnik, Studienrichtung HLKS weiter. 2020 erwarb er seinen Bachelor-Abschluss. Seit 2022 ist er Teilzeitstudent im Master-Studiengang FHNW VDC. Er befindet sich aktuell im fünften Semester. / JONAS HEUTSCHI a suivi un apprentissage de projeteur en technique du bâtiment ventilation CFC avant de poursuivre sa formation par un BSc FHZ en technique du bâtiment, spécialisation CVCS. Il a obtenu son diplôme de bachelor en 2020 et suit un master FHNW VDC à temps partiel depuis 2022. Il accomplit actuellement son cinquième semestre.

Die Projektwoche BridgE war für mich eine einzigartige Gelegenheit, praxisnahe Einblicke in den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes zu gewinnen. Besonders wertvoll war dies, weil die Halter Gruppe eine breite Palette von Bau- und Immobiliendienstleistungen anbietet, die von jeweiligen erfahrenen Spezialistinnen und Spezialisten vorgestellt wurden. Was diese Woche für mich besonders interessant gemacht hat, war die Möglichkeit, das theoretische Wissen aus dem Studium mit den Projekterfahrungen der Präsentierenden zu verknüpfen. Mir hat BridgE damit ermöglicht, interessante Sachverhalte aus einer zusätzlichen Perspektive zu betrachten. Dies erachte ich als äusserst wertvolle Erfahrung, weil das Auffrischen und Verknüpfen von Wissen uns Studierenden erlaubt, ein eigenes «big picture» zu formen, Themen kritisch zu hinterfragen und sie damit weiter zu festigen. So wird die Grundlage geschaffen, eigene Visionen zu entwickeln, aus denen zukünftig neue, innovative Lösungen für die Branche entstehen können. Besonders eindrucksvoll war für mich die Besichtigung einer modellbasierten Baustelle. Hier konnte ich hautnah erleben, wie moderne

Technologien und digitale Modelle den Bauprozess unterstützen. Der Austausch mit den Präsentierenden bei einem abschliessenden Apéro war eine wertvolle Gelegenheit, tiefere Einblicke in ihre Erfahrungen und Visionen zu erhalten. Zudem empfand ich die beiden Workshops der Fachhochschulen und die Möglichkeit, Kontakt zum anderen Studiengang zu knüpfen, als ausserordentlich bereichernd.

Damit erachte ich BridgE einerseits für Studierende wie mich als eine sehr wertvolle Möglichkeit, das Gelernte in einen neuen Kontext zu setzen und die Perspektive zu erweitern. Wir durften in dieser Woche ausgewiesene Fachkräfte kennenlernen, was uns in zukünftigen Projektund Abschlussarbeiten zugutekommt. Andererseits können die Unternehmen der Halter Gruppe mit BridgE ihre Dienstleistungen und ihre Firmenkultur auf einzigartige Weise bei jungen, motivierten Studierenden bekannt machen.

La semaine de projet BridgE m’a offert une opportunité exceptionnelle de mieux comprendre le cycle de vie complet d’un bâtiment de manière concrète. Cela était d’autant plus intéressant que le groupe Halter propose une vaste gamme de services dans les secteurs du bâtiment et de l’immobilier et que chacune des offres a été présentée par des spécialistes. Pour moi, l’attrait principal de cette semaine a été la possibilité de faire le lien entre les connaissances théoriques acquises durant les cours et l’expérience concrète des intervenants.

BridgE m’a donc permis d’envisager des situations intéressantes sous un angle nouveau. C’est à mes yeux une expérience extrêmement précieuse, parce que rafraîchir nos acquis et les mettre en contexte nous permet, à nous étudiants, de développer un cadre de référence, d’adopter une approche critique vis-à-vis de certains sujets et de mieux les assimiler. Cela nous donne les bases pour construire notre propre vision à partir de laquelle des solutions originales et innovantes pour la branche pourront voir le jour.

J’ai notamment été très impressionné par la visite d’un chantier modélisé, car cela m’a permis de voir en direct comment les technologies modernes et les modèles numériques viennent appuyer les processus de construction. Le verre de clôture a été une occasion précieuse d’échanger avec les intervenants et de découvrir plus en détail leurs expériences et leurs visions. J’ai également trouvé très enrichissants les deux ateliers des

hautes écoles spécialisées ainsi que la possibilité d’établir un contact avec d’autres cycles d’études.

A mes yeux, BridgE offre d’une part une possibilité très précieuse à des étudiants comme moi de replacer leurs acquis dans un contexte différent et d’élargir leur horizon. Nous avons pu rencontrer durant cette semaine des professionnels reconnus, un atout pour nos futurs rapports de projet et mémoires de fin d’études. D’autre part, BridgE permet aux entreprises du groupe Halter de présenter sous un angle unique leurs services et leur culture d’entreprise à de jeunes étudiants motivés. Gesellschaft &

MARKUS WEBER setzt sich als Präsident von «Bauen digital Schweiz/buildingSMART Switzerland» und «netzwerk_digital» für einen effizienten Weg der Schweizer Bauwirtschaft in die Digitalisierung ein. An der Hochschule Luzern – Technik & Architektur engagiert er sich als Co-Studiengangleiter für die neuen Studiengänge Bachelor BA/BSc und das CAS/DAS/MAS-Weiterbildungsprogramm Digital Construction. / MARKUS WEBER, à la tête de «Bâtir digital Suisse/buildingSMART Switzerland» et de «netzwerk_digital», s’engage pour une approche performante de la transition numérique dans le secteur suisse de la construction. A la Haute école d’ingénierie et d’architecture de Lucerne, il intervient en tant que coresponsable de la filière pour les nouveaux cursus Bachelor BA/BSc et les formations continues CAS/DAS/MAS Digital Construction. → hslu.ch

Mit rund fünfzehn Prozent des Bruttoinlandprodukts ist die Bauwirtschaft ein zentraler Wirtschaftsfaktor in der Schweiz. Digitale Technologien und die BIM-Methode schaffen zwar die Voraussetzungen für durchgängig datenbasierte Prozesse und die integrative Zusammenarbeit aller Akteurinnen und Akteure entlang des Lifecycle eines Bauwerks, aber die Bauwirtschaft steht noch immer am Anfang, und die riesigen Potenziale zur Steigerung von Produktivität, Qualität, Nachhaltigkeit und nicht zuletzt der Attraktivität von Arbeitsplätzen bleiben weitgehend ungenutzt.

Das hat vor allem damit zu tun, dass einerseits die Wertschöpfungskette sehr komplex ist und eine Kultur von Einzelkämpfern beziehungsweise «Jeder für sich» geschaffen hat: Eine Vielzahl von unterschiedlichen Fachleuten und Spezialisten tragen in einer sequenziellen Abfolge dazu bei, dass schliesslich ein Bauobjekt entsteht, dass danach durch weitere Fachleute und Spezialisten betrieben, bewirtschaftet und unterhalten wird. Auf der anderen Seite sind die Anforderungen an die Bauobjekte durch die zunehmenden Gesetze, Vorgaben und Rahmenbedingungen laufend gestiegen: Gebäude sind heute komplexe Systeme, das heisst, die verschiedenen Disziplinen müssen optimal aufeinander abgestimmt sein.

Die Bauwirtschaft braucht ein neues Mindset, ein Miteinander statt ein «Jeder für sich». Seit dem Jahr 2020 bietet die Hochschule Luzern mit einem komplett neu entwickelten interdisziplinären Bachelor-

Studienangebot BA/BSc Digital Construction die dringend notwendigen Fachleute mit digitalen Skills und dem Gesamtblick auf die digitale Wertschöpfungskette aus. Digital Construction steht für die Zukunft der Wertschöpfungskette in der Bau- und Immobilienwirtschaft beziehungsweise adressiert den gesamten Lifecycle der Bauwerke.

Die Halter Gruppe hat dieses Mindset bereits etabliert und versteht sich als Ecosystem eigenständiger Unternehmen, die verschiedene Bau- und Immobiliendienstleistungen entlang des Lebenszyklus von Immobilien anbieten. Mit der Blockwoche BridgE erhalten die Studierenden einen wichtigen Einblick in die Bauwirtschaft von morgen, ein Umfeld, das sie hoffentlich nach Abschluss ihres Studiums vorfinden werden.

Représentant près de 15% du produit intérieur brut, la construction est un secteur majeur de l’économie suisse. Les technologies numériques et les méthodes BIM créent certes les conditions nécessaires à une numérisation totale des processus ainsi qu’à une collaboration intégrée de tous les acteurs sur l’ensemble du cycle de vie d’un bâtiment. Mais le secteur de la construction en est encore à ses débuts, et le fort potentiel d’amélioration en matière de productivité, de qualité, de durabilité et aussi d’attractivité des emplois reste largement inexploité.

Cela tient surtout à l’extrême complexité de la chaîne de valeur, d’une part, qui a créé une culture du travail en silo, voire une mentalité du «chacun pour soi»: un projet de construction mobilise successivement une multitude de professionnels aux spécialités variées, puis, une fois le bâtiment achevé, d’autres experts prennent le relais pour l’exploitation, la gestion et l’entretien. D’autre part, les exigences posées aux constructions n’ont cessé de s’intensifier avec l’accroissement du nombre de lois, de prescriptions et de dispositions. Les bâtiments sont aujourd’hui des systèmes complexes, nécessitant une coordination optimale de toutes les disciplines.

Le secteur de la construction a besoin d’un nouvel état d’esprit, fondé sur le «travailler ensemble» plutôt que sur le «chacun pour soi». Avec la création de son cursus interdisciplinaire BA/BSc Digital Construction, la Haute école de Lucerne forme depuis 2020 des spécialistes très demandés tant pour leurs compétences numériques que pour leur compréhension globale de la chaîne de valeur. Digital Construction incarne

l’avenir de la chaîne de valeur dans le secteur de la construction et de l’immobilier et aborde le cycle de vie d’un ouvrage dans son ensemble. Le groupe Halter a déjà adopté cette vision et se perçoit comme un écosystème d’entreprises autonomes offrant différents services dans le secteur de la construction et de l’immobilier sur l’ensemble du cycle de vie des biens immobiliers. La semaine thématique BridgE livre aux étudiants un éclairage essentiel sur l’avenir du secteur de la construction, un univers qu’ils retrouveront, espérons-le, une fois leur diplôme en poche.

ANNA-LENA LEHNER ist Studentin des Studiengangs Bachelor of Arts in Digital Construction im vierten Semester an der Hochschule Luzern – Technik & Architektur. Nach der Fachmaturität entwickelte sie eine Begeisterung für die Digitalisierung und die Zukunft des Bauens. Nach einem Praktikum entschied sie sich für den Studiengang, um die digitalen Skills und das Know-how zu erlernen, mit denen die Bauwirtschaft der Zukunft gestaltet werden kann. / ANNA-LENA LEHNER est actuellement en deuxième année d’un cursus Bachelor of Arts en Digital Construction à la Haute école d’ingénierie et d’architecture de Lucerne. Après une maturité spécialisée, elle s’est prise de passion pour la numérisation et l’avenir de la construction. Un stage l’a convaincue de s’orienter vers ce cursus, afin d’acquérir les compétences numériques et le savoir-faire nécessaires pour repenser le secteur de la construction de demain.

Während der Blockwoche BridgE bei der Halter Gruppe vermittelten verschiedene Fachkräfte der Bau- und Immobilienbranche jeweils Einblicke in ihre Arbeitsbereiche. Durch die Ansprechpersonen direkt aus dem Arbeitsalltag wurden Inhalte und Fragen realitätsnah bearbeitet. Ebenso erhielt ich durch den Austausch mit Studierenden der Hochschule Luzern – Technik & Architektur sowie der Fachhochschule Nordwestschweiz Einblicke in den Studenten- und Arbeitsalltag anderer. Die Kombination zwischen Studentenaustausch und Fachkraftinputs förderte das Verständnis zwischen Theorie und Praxis in verschiedenen Teilgebieten. Durch praxisnahe Use-Cases, Wissensimpulse, Workshops und Projektbesichtigungen wurden Inhalte wie BIM-Management, Immobilienbewertung, Informationsmanagement, Raumplanung und BusinessInnovation intensiv diskutiert. Besonders interessant waren die Workshops, bei denen wir unsere kreativen Ansätze präsentieren konnten und direkt Feedback von erfahrenen Profis erhielten. Dies verstärkte den Lerneffekt und zeigte, wie wichtig es ist, Ideen nicht nur zu entwickeln, sondern auch überzeugend zu kommunizieren. Durch die Interdisziplinarität und die Vielfältigkeit des Programms konnte jeder sein Wissen einbringen und das der anderen mitnehmen. Die Verbindung zwischen Lehre und Industrie bietet ein grosses Potenzial, Innovation und Kompetenz zu fördern. In dieser Woche wurde die Theorie in reale Projekte integriert. Durch die enge und offene Zusammenarbeit zwischen Experten und Studenten entstanden kreative Lösungen, die für beide Seiten

wertvoll waren. Während des Programms wurde der Fokus auf aktuelle Herausforderungen gelegt, die an der Hochschule oft zu kurz kommen. Ein solcher Austausch fördert die Praxisrelevanz der Lehre und bietet den Unternehmen die Möglichkeit, eine frische Perspektive einzubringen. Durch die Kombination aus Theorie, Praxis und direktem Austausch hat die Blockwoche nicht nur fachliches Wissen erweitert, sondern auch die persönliche Weiterentwicklung gefördert. Die Inhalte und Erkenntnisse bei BridgE werden sich mit Sicherheit nachhaltig auswirken und mich auf meinem weiteren Weg begleiten. /

Pendant la semaine thématique BridgE au sein du groupe Halter, différents spécialistes du secteur de la construction et de l’immobilier ont livré un regard sur leur domaine d’expertise. En prise directe avec les réalités du terrain, ces interventions ont favorisé une approche concrète des problématiques. L’échange avec des étudiants de la Haute école d’ingénierie et d’architecture de Lucerne et de la Haute école spécialisée du nordouest de la Suisse m’a également donné un aperçu du quotidien étudiant et professionnel d’autres personnes. Les échanges entre étudiants conjugués aux présentations d’experts ont permis de mieux comprendre les liens entre la théorie et la pratique dans divers domaines.

Des cas d’usage concrets, des approches pédagogiques, des ateliers et des visites de projets ont donné lieu à des discussions sur des sujets tels que gestion BIM, évaluation immobilière, gestion des données, aménagement de l’espace et innovations commerciales. Les ateliers étaient très intéressants, car nous avons pu présenter nos idées et nous avons reçu des retours directs de la part de professionnels expérimentés. Cela a renforcé l’apprentissage et montré l’importance de développer des idées, mais aussi de savoir les communiquer de manière convaincante. Grâce à l’interdisciplinarité et à la richesse du programme, chacun a pu partager son savoir et profiter de celui des autres. L’interaction entre l’enseignement et l’industrie recèle un grand potentiel pour stimuler l’innovation et développer les compétences. Durant cette semaine, la théorie a été intégrée à des projets concrets.

L’étroite collaboration entre les étudiants et les experts a permis de faire émerger des solutions intéressantes pour les uns comme pour les autres. Le programme a mis l’accent sur des enjeux actuels que les

cours n’abordent souvent que de façon trop superficielle. Ce type d’échange favorise l’ancrage de l’enseignement dans la pratique et donne aux entreprises la possibilité de présenter une approche innovante. En combinant théorie, pratique et échanges directs, la semaine thématique n’a pas seulement enrichi mes connaissances techniques, mais a également contribué à mon développement personnel. J’ai la conviction que les sujets abordés et tout ce que j’en ai retiré me serviront durablement et m’accompagneront tout au long de mon parcours.

DIEGO FREY kam 2007 zur Halter AG. Ab 2016 war er Leiter Ausführung, von 2021 bis 2023 Leiter Engineering und Mitglied der Geschäftsleitung. Seit 2024 ist er Geschäftsführer von Halter Gesamtleistungen (D-CH). Er absolvierte die Bauleiterschule in Wetzikon, ein CAS in Projektmanagement (ZHAW) und einen MAS in Immobilienmanagement (HSLU). Er engagiert sich als Vorstandsmitglied von «Bauen digital Schweiz». / DIEGO FREY a rejoint Halter SA en 2007. Il a occupé le rôle de responsable Exécution en 2016, puis de responsable Ingénierie et membre de la direction entre 2021 et 2023. Depuis 2024, il est à la tête de Halter Prestations globales Suisse alémanique. Il est diplômé de l’école des chefs de chantier de Wetzikon, a obtenu un CAS en gestion de projets (ZHAW) ainsi qu’un MAS en gestion immobilière (HSLU). Il fait partie du conseil d’administration de «Bâtir digital Suisse». → halter.ch

Die erste Durchführung von BridgE im Jahr 2024 und auch ihre Folgeveranstaltung 2025 waren ein voller Erfolg und haben eindrucksvoll gezeigt, wie bereichernd der Austausch zwischen Praxis und Hochschule sein kann. Die interne Begeisterung war von Beginn an spürbar: Alle Referentinnen und Referenten der Halter Gruppe waren nicht nur sofort von der Idee überzeugt, sie zeigten auch grosses Engagement und brachten ihre Expertise mit Leidenschaft ein. Genauso positiv äusserten sich die teilnehmenden Studierenden. Der intensive Austausch mit ihnen sowie ihr Interesse an unseren Themen haben uns darin bestärkt, den eingeschlagenen Weg fortzuführen und BridgE kontinuierlich zu verbessern.

Der Dialog mit den Studierenden sowie den Studiengangleitenden ist für uns von grossem Wert. Er bietet die Möglichkeit, zentrale Themen wie unser Design-Build-Modell vorzustellen und wertvolle Impulse zu setzen. Gleichzeitig gewinnen wir Einblicke in aktuelle Schwerpunkte und Fragestellungen der Hochschulen. Dies hilft, die Bedürfnisse und Perspektiven der Institutionen und Studierenden besser zu verstehen.

Besonders erfreulich ist das Interesse der jungen Generation an der Halter Gruppe. Der Austausch bringt nicht nur neue Ideen und Anregungen in unser Unternehmen, sondern stärkt auch die Verbindung zwischen akademischem Wissen und praktischer Umsetzung.

Ab 2026 wird voraussichtlich die Hochschule für Wirtschaft Zürich (HWZ) mit Studierenden des Studiengangs Digital Real Estate Management am Programm teilnehmen. Diese Erweiterung schafft spannende

Möglichkeiten für einen interdisziplinären Austausch mit den bisherigen Partnerhochschulen HSLU und FHNW. Die Verbindung der unterschiedlichen Fachrichtungen wird eine dynamische und inspirierende Lernumgebung schaffen, die die Zusammenarbeit zwischen den Disziplinen weiter fördert.

La première édition de BridgE en 2024 et le rendez-vous suivant en 2025 ont été un franc succès. Ces deux événements ont brillamment démontré combien les échanges entre l’industrie et les hautes écoles pouvaient être fructueux. A l’interne, l’enthousiasme s’est manifesté dès le départ: tous les intervenants du groupe Halter ont immédiatement adhéré à l’idée et fait preuve d’un fort engagement, partageant leur expertise avec passion. Les avis des étudiants participants étaient tout aussi positifs.

L’intensité des échanges et l’intérêt porté aux thèmes présentés nous ont confortés dans notre volonté de poursuivre sur cette voie et d’améliorer encore BridgE.

Le dialogue engagé tant avec les étudiants qu’avec les responsables de filières s’est révélé très enrichissant pour nous. Il nous permet de mettre en lumière des thématiques prioritaires, le modèle DesignBuild par exemple, tout en apportant de précieuses impulsions. Dans le même temps, cela nous donne un éclairage sur les orientations actuelles et les questionnements qui traversent les hautes écoles, ce qui nous aide à mieux cerner les besoins et les attentes des institutions comme des étudiants.

Nous nous réjouissons tout particulièrement de l’intérêt manifesté par la jeune génération à l’égard du groupe Halter. Ces échanges sont non seulement une source d’idées nouvelles et de réflexions dans l’entreprise, mais ils resserrent également les liens entre le savoir académique et la mise en œuvre pratique.

A partir de 2026, la Haute école d’économie de Zurich (HWZ) devrait rejoindre le programme avec ses étudiants du cursus Digital Real Estate Management. Cette ouverture offre de nouvelles perspectives pour un échange interdisciplinaire avec les hautes écoles déjà partenaires du programme, la HSLU et la FHNW. La mise en relation de différentes disciplines créera un cadre pédagogique dynamique et inspirant qui ne pourra que renforcer la collaboration existante.

Mit zwei weithin sichtbaren Hochhäusern setzt das Rhyfall Village in Neuhausen ein markantes Zeichen. Seine Entwicklung vom ehemaligen Industriegebiet zum lebendigen Quartier schafft neue Freiräume, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und Wohnungen, von denen manche ungeahnte Ausblicke bieten.

Entwicklung & Städtebau

Situation: Das Zentrum des 25 000 Quadratmeter grossen Rhyfall Village nimmt eine historische Industriehalle ein. Im Süden und im Westen liegen drei neue Wohnbauten. Seite 104: Die 2024 bezogenen Hochhäuser prägen das Stadtbild von Neuhausen. / Situation: au cœur du Rhyfall Village, vaste site de 25 000 mètres carrés, se trouve une halle industrielle historique. Au sud et à l’ouest s’élèvent trois nouveaux immeubles d’habitation. Page 104: les tours livrées en 2024 marquent le paysage urbain de Neuhausen.

Blick aus der Vogelperspektive: Die beiden Wohntürme stehen auf dem neu geschaffenen Belvedere und bieten Aussicht auf den Rheinfall. Die Gebäude auf der Rückseite der Industriehalle wurden saniert und Anfang 2025 fertiggestellt. / Vue en plongée: les deux tours d’habitation se dressent sur le nouveau belvédère et offrent une vue imprenable sur les chutes du Rhin. Les bâtiments situés à l’arrière de la halle industrielle ont été rénovés et achevés début 2025.

Text / Texte:

Reto Westermann Fotos / Photos: Philip Böni, Oliver Rust

Wer unterhalb des Schlosses Laufen durch die Gischt des Rheinfalls zur Schaffhauser Seite schaut, hat sie sofort im Blick: die zwei neuen Wohntürme des Rhyfall Village. Der östliche ragt sechzig, der westliche achtzig Meter in den Himmel. Die zwei Türme sind das weithin sichtbare Wahrzeichen für den Wandel des ehemaligen Alusuisse-Areals in Neuhausen, das zwischen der Klettgauerstrasse und der Bahnlinie Schaffhausen–Basel gut achtzig Meter oberhalb des Rheinfalls liegt. Die Entwicklung vom stillgelegten Industrieareal zum neuen Stadtquartier dauerte fast fünfzehn Jahre. Dort, wo heute gewohnt, gearbeitet, flaniert, gefeiert und eingekauft wird, produzierten Arbeiter ab 1888 erstmals in Europa den leichten Werkstoff Aluminium. Aus dem damaligen Unternehmen wurde später die Alusuisse, die ihre Produktion Mitte des 20. Jahrhunderts ins Wallis verlegte. Neuhausen diente fortan als Forschungsstandort. Im Jahr 2007 kaufte der international tätige Konkurrent Alcan den Schweizer Aluminiumproduzenten auf, der Betrieb in Neuhausen wurde eingestellt und das 25 000 Quadratmeter grosse Areal, zu dem diverse Büro- und Laborgebäude sowie eine 4000 Quadratmeter grosse Produktionshalle gehörten, vorerst zwischengenutzt. Die nach Süden orientierte Lage auf einem Plateau mit Blick auf den Rheinfall sowie der Bahnhof Neuhausen Bad direkt neben dem Areal mit regelmässigen Zugverbindungen nach Schaffhausen machten das Grundstück für Investoren interessant. Genauso wie die zum Zeitpunkt der Betriebsstilllegung schon geplante und heute realisierte Umfahrungsstrasse, die den Verkehr angrenzend an das Areal markant reduziert hat.

Halter Entwicklungen begann im Jahr 2011 im Auftrag der damaligen Besitzerin mit ersten Planungsschritten und übernahm 2017 mit der eigens gegründeten Belvedere Neuhausen AG das Areal. Doch die Umsetzung des Projekts sollte sich als zäh erweisen. Zwar konnte bereits 2011 ein zweistufiger Studienauftrag mit acht Architekturbüros durchgeführt werden, den das Studio Märkli aus Zürich gewann, bis die ersten Baumaschinen auffuhren, dauerte es aber weitere neun Jahre, und die Fertigstellung der Neubauten sowie der umgenutzten Werkhalle erfolgte erst Ende 2023.

Hochhäuser schaffen Freiraum

Was war geschehen? Zwei Jahre nach dem Studienauftrag hiessen die Neuhauser Stimmbürgerinnen und Stimmbürger die Umzonung des Areals in zwei Sonderzonen zwar knapp gut, aber die beiden

geplanten Hochhäuser polarisierten und führten zu Einsprachen – sowohl gegen die Umzonung und den Quartierplan als auch gegen das darauf basierende Baugesuch. Der Widerstand beschäftigte mehrere Instanzen, weshalb die Baufreigabe erst 2019 erfolgte. Doch der lange Atem hat sich gelohnt: Aus dem Werkgelände ist ein urbanes und attraktives Quartier geworden. Prägende Elemente sind die ehemalige Industriehalle, in der Restaurants, Geschäfte, eine Migros-Filiale, ein Denner und eine Eventhalle Platz gefunden haben, sowie die beiden Wohnhochhäuser. Sie bilden das Schlüsselelement für die städtebauliche Lösung des Rhyfall Village. Architekt Peter Märkli setzte in seinem siegreichen Studienprojekt im Gegensatz zu anderen Büros bewusst auf das Bauen in die Höhe. Dadurch konnte er die historische Produktionshalle komplett erhalten und Aussenräume freispielen, denn die Hochhäuser nehmen einen Grossteil der realisierbaren Geschossfläche von 38 500 Quadratmetern auf. Die so gewonnenen Freiflächen umfassen unter anderem einen Platz am nordwestlichen Ende der Halle und Grünräume auf dem Dach des lang gezogenen Sockelbaus. Dieser schliesst das Areal zur Bahnlinie ab und schafft gleichzeitig eine begrünte Aussichtsterrasse zum Rhein hin – ein klassisches Belvedere. Alle Aussenräume sind öffentlich zugänglich und werten das gesamte umgebende Quartier auf. Aufgrund der zum Teil beträchtlichen Höhenunterschiede zwischen der im Norden vorbeiführenden Klettgauerstrasse, dem Platzniveau und der Belvedere-Terrasse sind die Freiräume mit mehreren Treppen und Liften verbunden.

Drei Häuser mit 280 Wohnungen

Die Um- und Neunutzung des Areals wurde planungstechnisch in zwei Bereiche unterteilt: Die zur Weiternutzung vorgesehenen Bestandesbauten «Im RhyTech» entlang der Klettgauerstrasse gehören zur Sonderzone B. Ihre Sanierung und Umwidmung wurde Anfang 2025 abgeschlossen. In der Sonderzone A liegen die historische Produktionshalle sowie drei Neubauten. Diese Zone ist seit 2024 bezogen und wurde mit einem Mehrfamilienhaus und den beiden Hochhäusern samt Sockelgeschoss bebaut. Das v-förmige Mehrfamilienhaus RhyGarten steht an der Nordwestecke des Rhyfall Village und bietet auf acht Geschossen Platz für 68 Eigentumswohnungen. Das Gebäude entstand in konventioneller Massivbauweise mit weiss verputzten Fassaden. Die beiden Hochhäuser stehen am südlichen Arealrand direkt neben der Bahnlinie auf dem Sockelgeschoss, in dem die Eingangsbereiche, Gewerberäume und

Entwicklung & Städtebau

Ansicht Bahnhof Neuhausen Bad: Die drei neu entstandenen Wohngebäude stehen auf einem lang gezogenen Sockelbau. Er schliesst das Areal zur Bahnlinie ab und bildet eine Aussichtsterrasse zum Rhein hin. Mehrere Treppen und Lifte verbinden die verschiedenen Ebenen. / Elévation depuis la gare de Neuhausen Bad: les trois nouveaux immeubles d’habitation sont posés sur un socle tout en longueur qui ferme le quartier du côté de la ligne de chemin de fer et forme en direction du Rhin une terrasse panoramique. Plusieurs escaliers et ascenseurs relient les différents niveaux.

Ansicht Klettgauerstrasse: Die ehemaligen Büro- und Laborgebäude auf der Nordseite des Areals wurden saniert und Anfang 2025 an die neuen Mietenden übergeben. Die dahinter liegende historische Halle bietet ein vielfältiges Angebot aus Detailhandel, Gastronomie und Eventflächen. / Elévation depuis la Klettgauerstrasse: les anciens bâtiments de bureaux et de laboratoires au nord du site ont été rénovés et livrés début 2025 aux nouveaux locataires. La halle historique située à l’arrière accueille une offre diversifiée regroupant commerces de détail, établissements de restauration et espaces événementiels.

Die leicht erhöhte Klettgauerstrasse verläuft im Norden des Rhyfall Village. Hier wurde eine Migros-Filiale eröffnet, die das Angebot der Geschäfte in der lang gezogenen Halle 22 abrundet. / Légèrement surélevée, la Klettgauerstrasse longe le côté nord du Rhyfall Village. Un supermarché Migros y a ouvert ses portes, complétant l’offre des commerces de la longue halle voisine.

Zwischen der historischen Industriehalle und dem Stadtbalkon, auf dem die Hochhäuser stehen, verläuft eine Quartiergasse mit Geschäften zu beiden Seiten. / Une ruelle bordée de commerces traverse le site entre la halle industrielle historique et le balcon urbain sur lequel sont posées les tours.

Entwicklung & Städtebau

Der Eingang des kleineren Hochhauses, in dem die Mietwohnungen liegen, befindet sich in der Quartiergasse unterhalb des Stadtbalkons. Von hier aus gelangen Gäste auch in das Restaurant Rivi Skyfall. / L’entrée de la tour la plus basse, qui accueille des appartements locatifs, se trouve dans la ruelle en contrebas du balcon urbain. De là, les clients peuvent également accéder au restaurant Rivi Skyfall.

Das gesamte Areal, das sich über zwei Ebenen entwickelt, ist durch mehrere Treppen und Aufzüge verbunden. / Le site se déploie sur deux niveaux, reliés par plusieurs escaliers et ascenseurs.

ein Teil der Parkgarage untergebracht sind. Beide Türme erscheinen von aussen trotz unterschiedlicher Höhe fast identisch. Dafür unterscheiden sie sich aber bezüglich ihrer inneren Aufteilung und Nutzung. Das niedrigere Hochhaus mit 17 Geschossen wurde vor Baubeginn von der Helvetia-Versicherung gekauft und beherbergt 116 Mietwohnungen sowie das Restaurant Rivi Skyfall. Der Grundriss ist flächenökonomisch als Siebenspänner organisiert mit Wohnungen von 1,5 bis 5,5 Zimmern. Die kleinen Wohneinheiten sind auf eine temporäre Nutzung ausgelegt und mit dem System MOVEment ausgestattet, das Möbel per Knopfdruck verschieben kann.

Das 24 Geschosse hohe Nachbargebäude beherbergt 96 Eigentumswohnungen. Hier sind pro Stockwerk nur vier Wohnungen mit Grössen zwischen 3,5 und 5,5 Zimmern angeordnet. In beiden Wohntürmen verfügen die grösseren Wohnungen über unbeheizte und mit Faltschiebefenstern ausgestattete Loggien. Diese bieten einen wärmegedämmten und windgeschützten Aussenraum, der vielfältig genutzt werden kann und sich in den höher gelegenen, nach Süden ausgerichteten Einheiten als ganz privater Aussichtspunkt hoch über dem Rheinfall entpuppt.

Reminiszenz an die Aluproduktion

Konstruktiv sind beide Hochhäuser identisch: Betonstützen an den Fassaden sowie der aussteifende Erschliessungskern tragen die Decken. Der Grossteil der inneren Trennwände ist nicht tragend, vorgefertigte Betonbrüstungen schliessen die Räume gegen die Fassade hin ab. Deren bandförmige Gestaltung mit Betonung der Horizontalen lässt die Gebäude optisch weniger hoch erscheinen. Um diesen Eindruck zu unterstützen, sind die Brüstungsbereiche mit schuppenförmig verlegten schwarzen Alucobondplatten verkleidet. Diese Flächen wurden nicht komplett vertikal angeordnet, sondern leicht schräg nach aussen gestellt, was dem Fassadenbild zusätzlich Struktur verleiht. Die schwarzen Brüstungsbänder kontrastieren mit den naturfarben eloxierten Fensterbändern. Sie erhalten ihre Struktur durch den Wechsel unterschiedlicher Fensterformate: schmale, zu öffnende Flügel und breite, fest stehende Fenster.

Im Ursprungsentwurf von Peter Märkli war die dunkle Schuppenverkleidung in Faserzement vorgesehen. Im Verlauf der Planung erfolgte ein Wechsel zu vorgehängten Aluminiumplatten – so wird die Geschichte dieses leichten Metalls, dessen europäische Wiege sich auf dem Rhyfall Village befindet, auch hier weiter fortgeschrieben.

UN BELVÉDÈRE SUR LES CHUTES DU RHIN

Avec deux tours visibles de loin, le Rhyfall Village à Neuhausen est un emblème. Ancienne zone industrielle devenue quartier animé, il offre de nouveaux espaces ouverts, des commerces, des établissements de restauration et des logements dont certains dévoilent des vues insoupçonnées.

Si à travers les embruns formés par les chutes du Rhin, on observe les rives schaffhousoises depuis le château de Laufen, on ne peut manquer les deux nouvelles tours du Rhyfall Village. L’une s’élève à 60 mètres dans le ciel, l’autre à 80 mètres. Visibles à des kilomètres, ces tours incarnent la transformation de l’ancien site Alusuisse de Neuhausen, qui surplombe les chutes entre la Klettgauerstrasse et la ligne ferroviaire Schaffhouse-Bâle. Il a fallu près de quinze ans pour transformer ce site industriel désaffecté en un nouveau quartier urbain. Ce site où, pour la première fois en Europe, des ouvriers produisaient de l’aluminium léger dès 1888 est aujourd’hui un lieu d’habitation, de travail, de flânerie et de commerces. L’entreprise de l’époque, devenue par la suite Alusuisse, a transféré sa production en Valais au milieu du XXe siècle. Neuhausen est alors devenu un site de recherche. En 2007, Alusuisse était racheté par son concurrent international Alcan. L’activité a cessé à Neuhausen et le site de 25 000 mètres carrés – des bureaux, des laboratoires et un atelier de production de 4000 mètres carrés – a connu divers usages temporaires. La situation orientée au sud, avec vue sur les chutes du Rhin, et la proximité de la gare de Neuhausen Bad, avec des liaisons ferroviaires régulières vers Schaffhouse, ont éveillé l’intérêt des investisseurs. Sans oublier la route de contournement déjà prévue au moment de la fermeture de l’entreprise et aujourd’hui achevée, qui réduit considérablement le trafic aux abords du site.

En 2011, Halter Développements a entrepris les premières phases de planification sur mandat du propriétaire de l’époque, puis a repris le site en 2017, à travers la société Belvedere Neuhausen AG, créée pour l’occasion. La concrétisation du projet s’est toutefois révélée compliquée. Certes, des mandats d’étude parallèles à deux tours ont pu être organisés dès 2011 avec huit bureaux d’architecture, une procédure remportée par Studio Märkli de Zurich. Mais il aura ensuite fallu attendre neuf années avant l’arrivée des premières machines de chantier, et ce n’est que fin

Entwicklung & Städtebau

Regelgeschoss Turm, Stockwerkeigentum: Auf einer Etage liegen vier grosszügig geschnittene Wohnungen. Insgesamt sind es 96. / Etage standard de la tour, propriété par étage: chaque étage comprend quatre appartements aux dimensions généreuses. La tour en compte 96 au total.

Regelgeschoss Turm Helvetia: Die Grundrisse der Mietwohnungen sind flächenökonomisch organisiert. Pro Stockwerk gibt es sieben Einheiten. / Etage standard de la tour Helvetia: les plans des appartements locatifs, agencés de manière à optimiser l’espace, permettent sept unités par étage.

Regelgeschoss RhyGarten: Das v-förmige Mehrfamilienhaus mit begrüntem Innenhof ist über vier Treppenhäuser erschlossen und bietet auf acht Geschossen 68 Eigentumswohnungen. / Etage standard du RhyGarten: l’immeuble en V doté d’une cour intérieure végétalisée est desservi par quatre cages d’escaliers et propose 68 appartements en propriété sur huit étages.

Beide Wohntürme stehen auf dem zum restlichen Areal erhöhten Stadtbalkon, genannt Belvedere. Dieser setzt die Anlage von der Bahnlinie ab und verschafft den Bewohnerinnen und Bewohnern ungeahnte Ausblicke in die Umgebung. / Les deux tours d’habitation sont posées sur le balcon urbain surélevé par rapport au reste du site. Ce «belvédère» crée une distance par rapport à la ligne ferroviaire et offre aux résidents des perspectives insoupçonnées sur les environs.

Im Inneren der spitz zulaufenden Wohnanlage RhyGarten befinden sich halb öffentliche Grünflächen und ein Spielplatz. Dieser Bereich liegt auf dem Belvedere und ist vor Verkehrslärm geschützt. / Des espaces verts semi-publics et une aire de jeux ponctuent le complexe résidentiel RhyGarten. Cette zone est située sur le belvédère, à l’abri du bruit du trafic.

Entwicklung & Städtebau

Die Wohnungen der Hochhäuser verfügen über unbeheizte Loggien mit Faltschiebefenstern. Seite 114/115: In beiden Türmen bietet sich aus den oberen Etagen ein atemberaubender Blick auf den Rheinfall. / Les appartements des tours disposent de loggias non chauffées équipées de baies coulissantes pliantes. Pages 114/115: depuis les étages supérieurs des deux tours, la vue sur les chutes du Rhin est à couper le souffle.

Der Ausbau der Eigentumswohnungen konnte gemäss Konfigurator bestimmt werden. Schlafzimmer und Bäder liegen entlang eines Korridors und sind durch eine Schiebetür vom grosszügigen Wohnraum getrennt. / L’aménagement des appartements en propriété a pu être personnalisé à l’aide d’un configurateur. Un couloir distribue les chambres et les salles de bain, séparées de la vaste pièce à vivre par une porte coulissante.

2023 que les nouveaux bâtiments et la halle de production réaffectée ont été achevés. Comment l’expliquer?

Les tours libèrent de l’espace

Deux ans après les mandats d’étude parallèles et malgré l’approbation du reclassement du site en zone d’affectation spéciale par les électeurs de Neuhausen, les deux tours ont polarisé le débat et entraîné des recours, tant contre le changement d’affection et le plan de quartier que contre la demande de permis de construire fondée sur ce dernier. Plusieurs instances ont été mobilisées, et le feu vert pour commencer les travaux n’a été donné qu’en 2019.

Mais la persévérance s’est avérée payante: le site est devenu un quartier attrayant, façonné par des éléments marquants comme la halle industrielle historique, qui héberge aujourd’hui des restaurants, des commerces, un supermarché Migros, un magasin Denner et un espace événementiel, ainsi que les deux tours d’habitation. Celles-ci constituent l’élément clé de la solution urbanistique du Rhyfall Village. Contrairement à d’autres participants, le projet vainqueur de l’architecte Peter Märkli misait délibérément sur une construction en hauteur, préservant l’ancienne halle de production dans son intégralité et libérant des espaces extérieurs. Les tours concentrent une grande partie de la surface de plancher réalisable de 38 500 mètres carrés. Les surfaces gagnées comprennent notamment une esplanade à l’extrémité nord-ouest de la halle et des espaces verts sur le toit du socle tout en longueur. En plus de fermer le quartier du côté de la ligne de chemin de fer, ce socle forme une terrasse panoramique végétalisée, à la façon d’un belvédère. Les espaces extérieurs sont accessibles au public et valorisent l’ensemble du quartier. Du fait des différences de niveau parfois importantes entre la Klettgauerstrasse au nord, l’esplanade et le belvédère, plusieurs escaliers et ascenseurs relient les espaces ouverts.

Trois bâtiments pour 280 appartements

La reconversion et la nouvelle affectation du site ont été planifiées en deux parties. Livrée en 2024, la zone spéciale A comprend la halle de production historique et trois nouveaux bâtiments: un immeuble résidentiel ainsi que les deux tours reposant sur un socle commun. La zone spéciale B est constituée des bâtiments Im RhyTech préservés le long de la Klettgauerstrasse. Leur rénovation et leur requalification ont été achevées début 2025.

L’immeuble résidentiel RhyGarten, en forme de V, est situé à l’angle nord-ouest du Rhyfall Village et compte 68 appartements en propriété sur huit étages. Ce bâtiment est une construction massive classique avec façades en crépi blanc. Les deux tours se dressent à la limite sud du site, sur un socle qui abrite les entrées, des locaux commerciaux et une partie du parking souterrain. En dépit de leur différence de hauteur, elles paraissent identiques de l’extérieur. Elles diffèrent cependant par leur organisation intérieure et leur utilisation. Achetée par Helvetia Assurances, la tour de 17 étages héberge 116 appartements locatifs et le restaurant Rivi Skyfall. Le plan d’étage compact prévoit sept appartements par palier, allant du 1½ au 5½ pièces. Les petites unités d’habitation sont conçues pour un usage de courte durée et équipées du système MOVEment qui permet de faire coulisser le mobilier sur simple pression d’un bouton. La tour voisine de 24 étages abrite 96 appartements en propriété et ne compte que quatre appartements par étage, du 3½ au 5½ pièces. Dans les deux immeubles, les plus grands appartements disposent de loggias non chauffées, équipées de baies coulissantes pliantes. Ces loggias offrent un espace extérieur isolé thermiquement et protégé du vent, à usage polyvalent. Dans les unités supérieures orientées sud, elles se transforment en point de vue privilégié sur les chutes du Rhin.

Hommage à la production d’aluminium

Sur le plan structurel, les tours sont identiques: les dalles sont portées par des poteaux en béton en façade et un noyau de circulation central jouant un rôle de contreventement. Des allèges préfabriquées en béton ferment les pièces côté façade. Leur disposition en bandeau accentue l’horizontalité et atténue visuellement la hauteur des tours. Pour renforcer cet effet, ces parties sont revêtues de panneaux noirs Alucobond posés en écailles. Ils sont non pas disposés à la verticale, mais légèrement inclinés vers l’extérieur, ce qui structure davantage la façade. Les bandeaux d’allège sombres tranchent avec les teintes naturelles de l’aluminium anodisé des alignements de fenêtres. L’effet structurant est obtenu par l’alternance de différents formats de fenêtres: vantaux étroits ouvrants et larges baies fixes. Dans le projet initial de Peter Märkli, l’habillage en écailles était prévu en fibrociment. Lors de la planification, le choix s’est finalement arrêté sur des panneaux suspendus en aluminium, une façon de perpétuer là aussi l’histoire de ce métal léger dont le berceau européen se trouve précisément au Rhyfall Village.

Entwicklung & Städtebau

Dachflächenfenster lassen das Licht in den Gastraum des Restaurants Rivi Skyfall fliessen. An die Decke wurden dunkelgrüne, wellenförmige PETLamellen montiert, die an das nahe Wasser erinnern. Sie dienen einer besseren Akustik. / Des fenêtres de toit laissent pénétrer un flot de lumière dans la salle du restaurant Rivi Skyfall. Le plafond a été recouvert de lamelles ondulées en PET vert sombre, évoquant l’eau toute proche. Elles servent à améliorer l’acoustique.

Bei gutem Wetter können grosse Faltschiebefenster geöffnet werden, die aus dem 17. Stock einen freien Blick auf den Rheinfall ermöglichen. Die Geländer sowie einzelne Fenster sind mit einem Metallnetz gesichert. / Par beau temps, les larges baies coulissantes pliantes peuvent s’ouvrir, offrant depuis le 17e étage une vue dégagée sur les chutes du Rhin. Les garde-corps et certaines fenêtres sont sécurisés par un filet métallique.

Développement & Urbanisme

An den Wänden kamen schallabsorbierende Wandverkleidungen aus Holz zum Einsatz, dazu passt der geölte Dielenboden. Auch das Farbkonzept spiegelt die Nähe zur Natur: Verschiedene Grün- und Petroltöne treffen auf Beton und grauen Stuckputz. In den Waschräumen wurde Valser Quarzit verlegt. / Des panneaux acoustiques en bois ont été posés aux murs, en harmonie avec le parquet huilé. La palette de couleurs, inspirée de la nature, associe différentes nuances de vert et de bleu avec du béton et un enduit en stuc gris. De la pierre de Vals a été utilisée dans les sanitaires.

RIVI SKYFALL RESTAURANT & BAR steht seit Juni 2024 für ein völlig neues GastronomieErlebnis in Neuhausen. Die Location liegt in der 17. Etage des niedrigeren Turms der beiden Wohnhochhäuser im Rhyfall Village und bietet durch bodentiefe Faltschiebefenster einen atemberaubenden Blick auf den Rheinfall. Weil keine Brüstung die Sicht verstellt, ist der Gänsehaut-Effekt garantiert. Der Innenausbau und die Einrichtung wurden von der Integral design-build AG, einem Unternehmen der Halter Gruppe, konzipiert. Besonderes Highlight ist die Theke mit grünen italienischen Fliesen und hängenden Regalen aus brüniertem Messing, die sowohl das Restaurant als auch die Bar bedient. In der Küche mit Sichtfenster zum Gastraum werden regionale Zutaten mit Sorgfalt und mit Liebe für natürliche Qualität und echte Aromen verarbeitet. 136 Meter über dem Rheinfall ist das Rivi Skyfall eine der höchsten Event-Locations im Kanton Schaffhausen. / RIVI SKYFALL RESTAURANT & BAR propose depuis juin 2024 une expérience gastronomique totalement inédite à Neuhausen. Situé au 17e étage de la tour la plus basse du Rhyfall Village, il offre une vue à couper le souffle sur les chutes du Rhin à travers des baies coulissantes pleine hauteur. Effet frisson garanti. L’aménagement intérieur et l’ameublement ont été conçus par Integral design-build AG, une entreprise du groupe Halter. Le comptoir recouvert de carreaux italiens verts et d’étagères suspendues en laiton bruni, desservant à la fois le restaurant et le bar, est un élément phare. Dans la cuisine dotée d’une fenêtre sur salle, des produits régionaux sont travaillés avec soin, dans un esprit de qualité naturelle et d’authenticité. A 136 mètres au-dessus des chutes du Rhin, le Rivi Skyfall est, littéralement, un des hauts lieux événementiels du canton de Schaffhouse. → rivi-skyfall.ch, → rhyfall-village.ch

MIT IHRER HÄNDE ARBEIT

Fotos / Photos:

Philip Böni

Text / Texte: Christine Marie Halter-Oppelt

Über vier Jahre hinweg, zwischen 2021 und 2025, besuchte der Fotograf Philip Böni die Baustelle auf dem ehemaligen Alusuisse-Areal in Neuhausen alle zwei Monate. Im Auftrag der Halter AG dokumentierte er den Baufortschritt des Entwicklungsprojekts Rhyfall Village. Mit der Zeit fand er sich nicht nur auf dem Gelände immer besser zurecht, auch die Handwerker waren keine Fremden mehr. Viele Gesichter kannte er vom Sehen, mit einigen der Männer hatte er schon ein paar Worte gewechselt. Mit dem Kontakt erwachte ein neues Interesse. Das an den Menschen, die mit ihrer körperlichen Arbeit die Gebäude entstehen liessen: Maurer, Gerüstbauer, Eisenleger, Gipser, Abdichter, Maler, Schreiner, Lüftungsmonteure. Viele von ihnen mit Migrationshintergrund, viele der deutschen Sprache nur bruchstückhaft mächtig, viele scheu – und doch immer stolz. Im Sommer 2023 richtete Philip Böni vor einem Betonschalungselement als Hintergrund ein Open-Air-Studio ein. Er fotografierte immer zur Mittagszeit, wenn das harte natürliche Sonnenlicht die schweissnasse Haut glänzen liess. «Ich hatte nur ein paar Sekunden, um das Porträt zu schiessen. Sobald die Männer ins Überlegen kamen, war es schon zu spät», erklärt Philip Böni. Andere Aufnahmen entstanden als Schnappschüsse auf der Baustelle im Rahmen der Reportagefotografie. «Das Wichtigste ist mir, dass die Menschen, die ich ablichte, sie selbst sein können. Nur dann ist auch meine Arbeit gelungen», fügt der Fotograf an.

À LA FORCE DE LEURS MAINS Pendant quatre ans, de 2021 à 2025, le photographe Philip Böni s’est rendu tous les deux mois sur le chantier de l’ancien site d’Alusuisse, à Neuhausen. Mandaté par Halter SA, il a documenté l’avancement des travaux du projet de développement Rhyfall Village. Avec le temps, il s’est senti de plus en plus à l’aise sur le terrain et avec les ouvriers. Beaucoup de visages lui sont devenus familiers, des échanges se sont noués. Ce contact a éveillé en lui un nouvel intérêt pour ces hommes qui, par leur travail physique, donnent naissance aux bâtiments: maçons, monteurs d’échafaudage, ferrailleurs, plâtriers, étancheurs, peintres, menuisiers, installateurs de ventilation. Beaucoup d’entre eux sont issus de l’immigration, leur maîtrise de l’allemand est rudimentaire. Réservés mais toujours fiers. A l’été 2023, Philip Böni a installé un studio en plein air devant un pan de coffrage en béton. Il photographiait durant la pause de midi, quand la lumière naturelle du soleil faisait briller les visages perlés de sueur. «Je n’avais que quelques secondes pour capturer les portraits. Dès que les hommes commençaient à réfléchir, c’était trop tard», explique-t-il. D’autres clichés ont été pris sur le vif, dans une approche plus documentaire. «Le plus important c’est que les gens que je mets en lumière puissent être eux-mêmes. Si c’est le cas, mon travail est alors réussi», ajoute le photographe.

Seite 121: José Miguel De Oliveira Peixoto, 45 Jahre, Bauarbeiter bei der Landolt + Co. AG. / Page 121: José Miguel De Oliveira Peixoto, 45 ans, ouvrier du bâtiment chez Landolt + Co. AG.

Seite 122: Hélder De Jesus Teixeira Rodrigues, 43 Jahre, Eisenleger bei der Peter Büchel AG. / Page 122: Hélder De Jesus Teixeira Rodrigues, 43 ans, ferrailleur chez Peter Büchel AG.

Seite 123: Bento Gomes Pereira, 54 Jahre, Bauarbeiter bei der Landolt + Co. AG. / Page 123: Bento Gomes Pereira, 54 ans, ouvrier du bâtiment chez Landolt + Co. AG.

Seite 124: Ardian Gjoka, 54 Jahre, Vorarbeiter bei Suisse Malergeschäft. / Page 124: Ardian Gjoka, 54 ans, contremaître chez Suisse Malergeschäft

Seite 125: Fabio Xavier Veloso da Silva, 35 Jahre, Bauarbeiter bei der Landolt + Co. AG. / Page 125: Fabio Xavier Veloso da Silva, 35 ans, ouvrier du bâtiment chez Landolt + Co. AG.

Seite 126: Patrick Mathys, 52 Jahre, Polier bei der Landolt + Co. AG. / Page 126: Patrick Mathys, 52 ans, contremaître chez Landolt + Co. AG.

Seite 127: Enrico Andreae, 49 Jahre, Gruppenleiter Schalungsbau bei der Kurt Schlatter AG. / Page 127: Enrico Andreae, 49 ans, responsable d’équipe coffrage chez Kurt Schlatter AG.

Seite 128: Noaf Aldawef, 39 Jahre, Monteur Schreinerarbeiten bei der Wenger BPA GmbH. / Page 128: Noaf Aldawef, 39 ans, monteur en menuiserie chez Wenger BPA GmbH.

Seite 129: Sano Quemo, 50 Jahre, Bauarbeiter bei der Landolt + Co. AG. / Page 129: Sano Quemo, 50 ans, ouvrier du bâtiment chez Landolt + Co. AG.

Seite 130: Rui Miguel Pereira Ribeiro, 44 Jahre, Bauarbeiter bei der Landolt + Co AG. / Page 130: Rui Miguel Pereira Ribeiro, 44 ans, ouvrier du bâtiment chez Landolt + Co. AG.

Seite 131: Gulnehar Husejni, 59 Jahre, Fugenspezialist und Abdichter bei HGF Bauabdichtungen. / Page 131: Gulnehar Husejni, 59 ans, jointeur et étancheur chez HGF Bauabdichtungen.

Seite 132: Mohamed Essaidi, 45 Jahre, Bauarbeiter bei der Landolt + Co. AG. / Page 132: Mohamed Essaidi, 45 ans, ouvrier du bâtiment chez Landolt + Co. AG.

Seite 133: Idriz Idrizi, 34 Jahre, Lüftungsmonteur bei Lippuner EMT. / Page 133: Idriz Idrizi, 34 ans, monteur en ventilation chez Lippuner EMT.

Seite 134: Guilherme da Silva Ferreira, 54 Jahre, Gruppenleiter und Chefmonteur bei der Roth Gerüste AG. / Page 134: Guilherme da Silva Ferreira, 54 ans, responsable d’équipe et chef monteur chez Roth Gerüste AG.

Seite 135: Remzo Hodza, 49 Jahre, Bauarbeiter bei der Landolt + Co. AG. / Page 135: Remzo Hodza, 49 ans, ouvrier du bâtiment chez Landolt + Co. AG.

Seite 136: Tobias Schmid, 33 Jahre, Polier bei der Landolt + Co. AG. / Page 136: Tobias Schmid, 33 ans, contremaître chez Landolt + Co. AG.

PHILIP BÖNI wurde in Schaffhausen am Rheinfall geboren. Schon in der Schule erwachte sein Interesse an kreativen Prozessen, weshalb er nach seinem Abschluss ein gestalterisches Grundjahr absolvierte. Dem schloss er die Ausbildung zum Fotografen in seiner Heimatstadt an. Seit dreizehn Jahren ist Philip Böni als freischaffender Fotograf in der Deutschschweiz mit Studios in Schaffhausen und Oerlikon tätig. Für seine Kunden arbeitet er im Bereich der Corporate- und Reportagefotografie. Nebenher widmet er sich der Malerei und verfolgt mehrere fotografische Langzeitprojekte. Eines davon beschäftigt sich mit dem Thema Treppenhäuser, ein anderes mit dem Schattenwurf von Draht, oder der Fotograf untersucht Alltagsgegenstände mit der Linse seiner Kamera. / PHILIP BÖNI est né à Schaffhouse. Son intérêt pour les processus de création s’éveille dès l’école, ce qui l’amène, après l’obtention de son diplôme, à suivre une année préparatoire en arts visuels. Il enchaîne ensuite avec une formation de photographe dans sa ville natale. Depuis treize ans, Philip Böni travaille en tant que photographe indépendant en Suisse alémanique, avec des studios à Schaffhouse et Oerlikon. Il est spécialisé dans le reportage photographique et la photographie d’entreprise. Parallèlement, il se consacre à la peinture et poursuit divers projets photographiques à long terme. L’un d’entre eux s’intéresse aux cages d’escalier, un autre à l’ombre portée laissée par un fil. A travers son objectif, le photographe s’attache à scruter les objets du quotidien. → philipboeni.ch

Siresca hat ein vielseitiges Werkzeug entwickelt, das die Arbeit des Elektroinstallateurs massgeblich erleichtert. Mittels Augmented Reality werden präzise Kontrollen und Dokumentationen möglich. Schnittstellen zu anderen Bauplattformen sollen Datentransparenz schaffen – für mehr Effizienz und Genauigkeit auf der Baustelle.

Text / Texte:

Manuel Fischer

Visualisierung und Foto / Visualisation et photo: Siresca AG

Vielleicht geschieht die viel geforderte Digitalisierung beim Bau ganz anders, als sie von Bundesämtern, Verbänden und Forschungsinstituten vorangetrieben wird. Diese Vordenker fokussieren auf die Etablierung ganzer Ökosysteme interoperabler Datenplattformen für Grossprojekte. Es gelangen aber auch digitale Hilfsmittel auf die Baustelle, die es sich zur Aufgabe gemacht haben, ganz konkrete Probleme zu lösen. Diesen Ansatz verfolgt das Start-up Siresca AG. Das Unternehmen hat vor bald drei Jahren die gleichnamige durch Augmented Reality (AR) unterstützte App für die Vereinfachung von Elektroinstallationen auf den Markt gebracht. Julien Reutimann, CEO von Siresca, weiss als Elektroinstallateur EFZ, wie mit nicht digitalen Arbeitsmitteln Elektroinstallationen montiert werden und wo die Schwachstellen liegen: «Wir haben heute noch zu viele manuelle Arbeitsschritte mit hohem Fehlerpotenzial. Mit unserer App mit AR-Funktion können wir durch den gezielten Einsatz innovativer Technologien unter anderem dazu beitragen, gängige Fehler zu vermeiden. Wir wollen mit dieser neuartigen Applikation den Arbeitsprozess revolutionieren und den Kunden einen Mehrwert bieten, wenn sie digital arbeiten. Dabei geht es um Effizienzsteigerung und nicht um digitale Spielerei.»

Dass es nicht immer eine neue Anwendung sein muss, um ein bestehendes Problem zu lösen, zeigt die in die App integrierte und von vielen Kunden geschätzte Vermassungsfunktion. Damit ist es nicht mehr notwendig, bei fehlenden Vermassungslinien den Plan von Hand auszumessen und in den Massstab 1:1 umzuwandeln. «Fehlende Vermassungslinien sind eine der Hauptursachen für falsch positionierte Betoneinlagen», weiss Julien Reutimann.

Abgleich von Plan und Realität

Das Kernstück der App ist ihre AR-Funktion. Durch die Auswahl eines Referenzpunktes in einem spezifischen Plan startet automatisch der Kameramodus; via Ziehen und Verschieben auf dem SmartphoneBildschirm kann der Plan nun exakt an einem Angelpunkt fixiert und mit der realen Umgebung abgeglichen werden. Durch einfaches Rotieren wird der Plan so ins Sichtfeld gekippt, dass sinnvolles Arbeiten möglich ist.

Die AR-Funktion bietet zahlreiche Anwendungen, die den Arbeitsalltag auf der Baustelle erheblich erleichtern. Zum Beispiel die Option zur vereinfachten Stichprobenkontrolle: Gerade am Ende eines Montageauftrags, wenn unter Zeitdruck Fehler passieren können, ermöglicht diese Funktion eine schnelle

und präzise Überprüfung. Falsch positionierte Objekte wie Dübel oder Abzweigdosen werden dabei im Handumdrehen erkannt und die Kosten für die Fehlerbehebung reduziert. Ein weiterer Vorteil ist die stetig verbesserte Genauigkeit der Technologie, die es mittlerweile erlaubt, Betoneinlagen direkt mit Augmented Reality anzuzeichnen. Um dies erfolgreich durchzuführen, ist es entscheidend, die Empfehlungen für das Gerät und die Umgebungsbedingungen zu beachten. Ausserdem sollten genügend Referenzpunkte an der Deckenschalung vorhanden sein, um den Plan während des Einmessens nachjustieren zu können. Ist dies gewährleistet, eignet sich das direkte Anzeichnen über AR zum Beispiel für klassische Mehrfamilienhäuser in Massivbauweise.

Nahtlose Einbindung in den digitalen Bauprozess

Ein digitales Werkzeug überzeugt die Nutzenden noch mehr, wenn die betriebliche Organisation darin abgebildet wird. Zur Gründlichkeit der Schweizer Eigenentwicklung gehört darum auch, dass die Webanwendung «Siresca Admin» den Ordnungsrahmen schafft, in dem die App optimal funktioniert. Mit «Siresca Admin» können Projekte erstellt, Pläne im PDF-Format hochgeladen, der Arbeitsfortschritt dokumentiert und Mitarbeitende disponiert werden. Ein digitaler Baustellenordner, der alle Projekte mit Stockwerkstruktur in einer Liste abbildet, schafft Übersicht.

Und der findige Unternehmer des Start-ups denkt schon weiter: «Mit Siresca haben wir eine Software geschaffen, um Installateure nahtlos in den digitalen Bauprozess einzubinden und parallel wertvolle Ist-Daten direkt von der Baustelle zurück ins Datenmodell zu überführen. Dadurch profitieren die planende und die ausführende Seite gleichermassen. Wir sehen uns aber nicht als isolierte Plattform in der digitalen Welt des Bauens, sondern als komplementäre Lösung. Daher legen wir besonderen Wert darauf, Schnittstellen zu relevanten Bauplattformen zu entwickeln und den Austausch zwischen den Systemen zu fördern.»

Neues Werkzeug, angepasste Arbeitsweise

Die Siresca-App verändert auch die Art, wie Elektroinstallateure auf der Baustelle agieren, und sorgt so für eine neue Form der Nutzung von Bauplänen. Julien Reutimann erklärt: «Wir Entwickler waren zu Beginn auch skeptisch: Wie bringt man grosse Baupläne auf die kleine Oberfläche eines Smartphones? Es stellte sich aber heraus, dass Monteure sich

Mit der Webanwendung «Siresca Admin» und der Siresca-App wird eine nahtlose Kommunikation zwischen der Baustelle und dem Büro geschaffen. Ist-Daten können in Echtzeit abgerufen und weiterverarbeitet werden. / En combinant l’application web «Siresca Admin» avec l’appli mobile Siresca, une communication fluide est établie entre le chantier et le bureau. Les données opérationnelles sont disponibles en temps réel. Operations & Life Cycle

immer nur auf einen Teil des Raums konzentrieren, ohne die Position zu verändern. Früher lag der Plan in der Mitte eines Raums; alle Mitarbeitenden kehrten regelmässig wie ein Bienenschwarm fürs Messen und Auslesen dorthin zurück. Mit Siresca arbeitet nun jeder mit seinem relevanten Ausschnitt.» Etwas Gewöhnungszeit brauche es dennoch, um von einer traditionellen Arbeitsweise zu einem digital gestützten Ablauf zu wechseln. Damit ohne Einschränkungen gearbeitet werden kann, benötigt die AR-Funktion eine minimale Beleuchtungsstärke von 1000 Lux. Die Applikation ist aber auch offline nutzbar, was zum Beispiel dann hilfreich sein kann, wenn Montageteams in Untergeschossen auf ihre Dateien zugreifen möchten.

Optimal auf die Nutzer abgestimmt

Um ein digitales Produkt zur Marktreife zu bringen und gezielt nutzerorientiert weiterzuentwickeln, setzt Siresca auf das Prinzip des «design thinking». Dabei werden die Bedürfnisse der Anwender mit den technologischen Möglichkeiten und der Geschäftsstrategie des Start-ups in Einklang gebracht. Der Prozess folgt klar definierten Schritten: Zuerst wird ein gemeinsames Verständnis für das Projekt geschaffen, dann folgt die genaue Analyse der Kundenbedürfnisse; im Anschluss werden in kreativen Brainstorming-Sitzungen mögliche Lösungsansätze erarbeitet. Darauf basierend entsteht ein Testmodell. Dazu sagt Julien Reutimann: «Wir haben alles in der Schweiz entwickelt und die Prototypen potenziellen Kunden aus dem Elektrohandwerk präsentiert. Die Rückmeldungen flossen direkt in die Weiterentwicklung der Anwendung ein. So stellen wir sicher, dass unsere Tools optimal auf die Bedürfnisse der Nutzer abgestimmt sind.»

Die App hat bereits viele Kunden in der Elektrobranche gewonnen und überzeugt durch ihre Erweiterungsfähigkeit. Siresca plant, die Applikation um ein Revisionswerkzeug zu ergänzen – eine ideale Lösung für Neu- und Umbauprojekte in Bestandsbauten. Mit dieser Funktion können Änderungen wie anders geführte Leitungen oder verschobene Steckdosen direkt im Grundriss über die App eingetragen und dokumentiert werden. Das strategische Ziel von Siresca reicht jedoch noch weiter: Die App soll zukünftig auch in anderen Gewerken am Bau eingesetzt werden. Fachleute aus verschiedenen Bereichen haben ihr Interesse angemeldet. Bald kann die Applikation ihre Vielseitigkeit also erneut unter Beweis stellen – ganz wie ein Schweizer Sackmesser eben.

LE COUTEAU SUISSE NUMÉRIQUE DU SECTEUR DE L’ÉLECTROTECHNIQUE

Siresca a développé un outil polyvalent pour faciliter le travail des électriciens. La réalité augmentée permet de contrôler et de documenter précisément les installations. Les interfaces avec d’autres plateformes assurent la transparence des données, pour plus d’efficacité et de précision sur les chantiers.

Il se pourrait bien que la numérisation tant attendue dans la construction soit assez différente de ce qu’envisagent les offices fédéraux, les associations professionnelles et les instituts de recherche. Ces maîtres à penser cherchent à mettre en place des écosystèmes complets de plateformes de données interopérables dédiées aux grands projets. Mais les chantiers voient aussi affluer des outils numériques destinés à résoudre des problèmes tout à fait concrets. C’est l’approche choisie par la start-up Siresca AG, qui a lancé il y a bientôt trois ans une application utilisant la réalité augmentée (RA) et destinée à faciliter les installations électriques. Electricien CFC de formation, Julien Reutimann, CEO de Siresca, connaît les méthodes d’installation traditionnelles et sait en identifier les points faibles: «Il existe encore trop d’étapes manuelles qui augmentent le risque d’erreurs. Grâce à notre appli mobile intégrant la RA, nous pouvons réduire ces erreurs courantes via une utilisation ciblée de technologies innovantes. Avec cette nouvelle appli mobile, nous voulons révolutionner les pratiques et offrir une valeur ajoutée aux clients qui optent pour le numérique. Il ne s’agit pas d’un gadget, mais bien d’une solution pour améliorer l’efficacité.»

Appréciée par de nombreux clients, la fonction de mesure intégrée à Siresca évite de devoir mesurer à la main sur le plan pour ensuite convertir aux dimensions réelles lorsqu’une cote manque. «Les cotes oubliées sont l’une des causes principales du mauvais positionnement des inserts en béton.», explique Julien Reutimann.

Les plans comparés à la réalité

La fonction de RA est au cœur de l’appli. Le choix d’un point de référence sur un plan lance le mode caméra; il suffit ensuite de faire glisser et de déplacer le plan sur l’écran du smartphone pour le fixer précisément sur un point d’ancrage et permettre une comparaison avec l’environnement réel. Un geste de rotation l’ajuste au champ de vision, permettant un travail

optimal. La fonction de RA offre une large gamme d’applications qui facilitent considérablement le quotidien du chantier. Par exemple, l’option de contrôle par échantillonnage simplifié: en fin de montage, alors que le stress augmente et que les erreurs sont plus fréquentes, cette fonction permet de vérifier rapidement et précisément l’installation. Les objets mal positionnés, chevilles ou boîtes de dérivation par exemple, sont rapidement identifiés, réduisant ainsi les frais liés à la correction des défauts. Autre avantage: une technologie toujours plus précise, qui permet désormais de marquer directement l’emplacement des inserts.

Pour garantir un bon fonctionnement, il est essentiel de suivre les recommandations relatives au matériel et aux conditions environnantes. De plus, un nombre suffisant de points de référence doivent figurer sur le coffrage de plancher pour pouvoir ajuster le plan pendant la mesure. Si ces conditions sont remplies, cette technologie s’avère particulièrement adaptée aux immeubles d’habitation en construction massive.

Intégration fluide dans la gestion de chantier

Un outil numérique est d’autant plus convaincant qu’il peut s’intégrer dans les processus de l’entreprise. C’est pourquoi l’application est complétée par «Siresca Admin», une interface web permettant d’optimiser son utilisation. «Siresca Admin» permet de créer des projets, de mettre en ligne des plans au format PDF, de documenter l’avancée des travaux et de gérer les équipes. Un classeur de chantier numérique apporte une vue d’ensemble en répertoriant tous les projets avec la configuration par étage.

Et l’entrepreneur voit déjà plus loin: «Avec Siresca, nous avons créé un logiciel permettant d’intégrer les installateurs dans la gestion numérique d’un chantier, et de transmettre des données réelles directement du chantier au modèle numérique. Cela profite aussi bien aux planificateurs qu’aux exécutants. Loin d’être une plateforme isolée dans l’océan numérique du bâtiment, nous nous voyons plutôt comme une solution complémentaire. Nous sommes donc très attachés au développement d’interfaces avec les principales plateformes du secteur et à l’échange de données entre systèmes.»

Des méthodes de travail modifiées

L’appli mobile Siresca transforme aussi les habitudes de travail des électriciens sur le chantier, et change notamment la manière d’utiliser les plans. Comme

l’explique Julien Reutimann: «Au début, nous étions plutôt sceptiques: comment faire tenir de grands plans de chantier sur l’écran d’un smartphone? Or, il est apparu que les installateurs se concentrent toujours sur une partie de la pièce, sans changer de position. Avant, le plan était donc posé au milieu de la pièce et tous les ouvriers y revenaient régulièrement pour le consulter, comme des abeilles à une ruche. Avec Siresca, tout le monde travaille avec la partie qui le concerne.» Mais passer d’un mode de travail traditionnel à une approche numérique demande un temps d’adaptation. Pour une utilisation sans restriction, la fonction de RA exige un éclairement d’au moins 1000 lux. Cette appli mobile peut être utilisée hors ligne, ce qui est utile dans les sous-sols, où l’accès aux fichiers peut être limité.

Optimisé pour les utilisateurs

Siresca mise sur le principe du design thinking, ou conception créative, pour amener un produit numérique à maturité et le faire évoluer de manière ciblée en fonction des besoins des utilisateurs. Cela implique d’aligner les attentes des utilisateurs sur les possibilités technologiques et sur les orientations stratégiques de la start-up. Ce processus suit des étapes bien définies: il s’agit tout d’abord de développer une vision partagée du projet, puis d’analyser précisément les besoins des clients avant d’esquisser des solutions adaptées au cours de réunions de réflexion créatives. Un prototype voit le jour sur la base de ces éléments. Julien Reutimann déclare à ce sujet: «Tout a été développé en Suisse et les prototypes ont été testés auprès d’une clientèle potentielle d’artisans électriciens. Les retours de terrain ont directement servi à faire évoluer l’application. Nous nous assurons ainsi que nos outils répondent parfaitement aux besoins des utilisateurs.»

L’appli a déjà convaincu de nombreux clients du secteur électrique grâce à sa modularité et à ses possibilités d’extension. Siresca prévoit de la compléter par un outil de révision, une solution idéale pour les projets de construction nouvelle ou de transformation. Cette fonction permet d’indiquer des modifications directement sur le plan depuis l’appli, comme les déplacements de prises ou de conduites, et de les documenter. Mais l’ambition de Siresca ne s’arrête pas là: l’appli pourrait bientôt être étendue à d’autres corps de métier sur le chantier. Des professionnels de plusieurs domaines ont déjà signalé leur intérêt. L’appli va donc pouvoir une nouvelle fois démontrer sa polyvalence – à l’image d’un véritable couteau suisse.

Bei Einhaltung der Einsatzempfehlungen für Augmented Reality können Installateure sogar direkt mit der Siresca-App anzeichnen, ohne dass manuell gemessen werden muss. / En respectant les recommandations d’utilisation pour la réalité augmentée, les installateurs peuvent même reporter le tracé directement avec l’appli Siresca, sans avoir à effectuer de mesures manuelles.

SIRESCA wurde Ende 2021 durch die Janico Holding AG und die Tin Line GmbH gegründet. Im Jahr 2022 kam die Halter AG als Aktionärin hinzu. Der Firmensitz befindet sich seit Anfang 2024 im JED in Schlieren. Die Siresca AG ist ein innovatives Schweizer Technologie-Start-up, das sich auf die Digitalisierung von Arbeitsprozessen in der Elektroinstallationsbranche fokussiert. Das Kernprodukt ist eine cloudbasierte Softwarelösung mit Augmented-Reality-Funktionen, die Elektroinstallateure und Projektleiter bei der Umsetzung auf der Baustelle bis zum Projektabschluss unterstützt. / SIRESCA a été fondée fin 2021 par Janico Holding AG et TinLine GmbH. Halter SA en a rejoint le capital en 2022. Le siège de la société a été transféré au JED à Schlieren, début 2024. Siresca AG est une start-up technologique suisse innovante spécialisée dans la numérisation des processus de travail dans le secteur de l’installation électrique. Son produit phare est une solution logicielle basée sur le cloud et dotée de fonctions de réalité augmentée, conçue pour aider les électriciens et les chefs de projet du début jusqu’à la fin du chantier. → siresca.ch

Die zielgerichtete Digitalisierung von Bewirtschaftungsprozessen senkt Kosten, schafft Transparenz und erhöht die Servicequalität. Mit «Smart Operation» bietet die Tend AG ein umfassendes Werkzeug für Eigentümerschaften – zum effizienten Immobilienmanagement, auch von ganzen Portfolios.

Text / Texte: David Strohm Fotos / Photos: Tend AG

Die Bewirtschaftung von Immobilien erweist sich für Eigentümer und Portfoliomanager als eine zunehmende Herausforderung mit fehlender Informationstransparenz und im Vergleich zur Dienstleistungsqualität hohen Administrationskosten. Die mit dem Betrieb von Liegenschaftsbeständen beauftragten Unternehmen klagen über die Mühen wiederkehrender Tätigkeiten ohne erkennbare Wertschöpfung, Fachkräftemangel, verblassende Berufsbilder und hohe Fluktuationsraten. Bei der Mieterschaft wiederum wächst das Misstrauen gegenüber anonymen, unsensibel agierenden Bewirtschaftern und einer auf Rendite ausgelegten Vorgehensweise. Mit einer zielgerichteten Digitalisierung von Bewirtschaftungsprozessen und dem Fokus auf das Wesentliche liesse sich eine positive Veränderung herbeiführen. Einmal identifiziert, können viele repetitive Vorgänge vereinfacht, beschleunigt und automatisiert werden. Eine durchgängige digitale Informationskette bringt nicht nur praktische Vorteile für Mieterschaft und Hauswartung, sondern setzt auch zusätzliche Ressourcen in der Bewirtschaftung für wertstiftende Aufgaben frei.

Fokus auf Prozesse, Technologie und Organisation

Für die Verwaltung und ihre Auftraggeber – die Gebäudeeigentümer – dient die unmittelbare Datenverfügbarkeit als Grundlage für das Kostenmanagement und solide Investitionsentscheide im Portfolio. Allerdings: Was mittlerweile als technisch möglich gilt, ist noch keineswegs Standard. Den heute weitverbreiteten Bewirtschaftungsmodellen fehlt die Betriebsund Datentransparenz. Ohne effizienten und anwenderfreundlichen Zugang zu kaufmännischen wie auch technischen Informationen fallen oft unnötig hohe Kosten beziehungsweise nicht wertschöpfende Aufgaben an. Mit dem geringen Digitalisierungsgrad und einer häufig zu stark ausgeprägten Verwaltungssicht geht zudem meist eine mangelhafte Dienstleistungsorientierung einher.

Betriebsthemen gelten in der Branche nach wie vor als zweitrangig. Dabei verlangt der Markt schon längst Modelle mit einer höheren Servicequalität und konsequenter Datendurchgängigkeit. Eine integrierte Datenwelt bildet das Fundament für smarte Prozesse und neue Organisationsmodelle im Betrieb von einzelnen Liegenschaften als auch ganzen Portfolios – jeweils entlang des gesamten Lebenszyklus der Gebäude. Vernetzt werden dabei die zahlreichen Akteure im Immobilienbetrieb mit ihren unterschiedlichen Bedürfnissen und Interessen: Bewohnende, Facility-Management,

Handwerker und Fachspezialisten. Auch PropertyManagement, Asset-Management und PortfolioManagement profitieren von bruchlosen Datensätzen und integrierten Systemen für eine effiziente Zusammenarbeit und schnellen Informationszugriff.

Hohe Informationsdichte

Mit ihrem in den letzten beiden Jahren entwickelten Betriebsmodell «Smart Operation» setzt die Tend AG da an, wo die Hauptaufgaben der Immobilienbewirtschaftung liegen: bei den repetitiven Vorgängen. Letztere betragen rund drei Viertel aller Tätigkeiten im Property-Management. Aus einer Vielzahl einzelner, heterogener Datensilos, in denen Informationen oft mehrfach gesammelt und aufwendig gepflegt werden müssen, wird so eine schlanke Systemlösung, die Prozesse vereinfacht abbildet.

Nicht nur für die betriebliche Fleissarbeit verspricht «Smart Operation» eine bessere Datenqualität bei zugleich geringerem Aufwand. Die konsequente Zusammenführung aller relevanten technischen und finanziellen Informationen der Liegenschaften bringt auch konkrete Kostenvorteile. Die stets aktuell gehaltenen Daten lassen sich in der Software übersichtlich und in verständlicher Form darstellen. Durch den gemeinsamen Blick auf die gleichen Informationen entsteht eine hohe Transparenz für alle involvierten Personen und Ebenen. «Bewirtschaftungen müssen sich für die Zukunft rüsten, indem sie Prozesse vereinfachen, diese konsequent anwenden und mit übergreifenden Datenmodellen eine Basis schaffen für eine effektive Zusammenarbeit und neu gedachte Arbeitsteilungen», sagt Lukas Fuchs, Leiter FM Consulting und Property-Management bei Tend. Erfolgreich getestet wurde «Smart Operation» in einem Pilotprojekt in Zürich-Altstetten, der Wohnüberbauung Grimselhof. Für den 2023 fertiggestellten Ersatzneubau des UBS-Fonds Sima gab es von Beginn der Planung an eine umfassende Dokumentation mit Gebäudemodell sowie sämtlichen Objekt- und Betriebsdaten. Die Vermietung der Wohnungen erfolgte vollständig digital mittels Visualisierungen, virtueller Besichtigungen, Onlinebewerbung samt digitaler Unterschrift und Vertragsabschluss mit kundenfreundlichen Mietkautionslösungen. Vor und nach dem Einzug stand der Mieterschaft ein digitaler Assistent zur Seite. Auf ein neues Serviceniveau gelangt dabei auch die Bewirtschaftung selbst. Sämtliche Mieteranliegen und betrieblichen Aufgaben lassen sich nun zentral über ein Servicecenter erfassen und zeitnah bearbeiten. Informationen an die Bewohnenden

werden ebenso elektronisch übermittelt wie anstehende Reparaturaufträge an spezialisierte Firmen. Gerade bei grösseren Neu- und Umbauprojekten sind solche digitalen Betriebslösungen relativ einfach umsetzbar. Die Voraussetzung dafür ist aber, schon in der Planungs- und Bauphase die nötigen Gebäudeinformationen anzulegen und die Infrastruktur gemäss Nutzungsanforderungen mit Weitsicht auszustatten. Mit passenden Anwendungen – digitalen Zutrittssystemen oder intelligenten Verbrauchsmessungen – können Betriebsprozesse stark vereinfacht werden.

Die Immobilienbranche profitiert

Auf dem Attisholz-Areal in Riedholz bei Solothurn, einem der grössten Entwicklungsareale in der Region, werden schon jetzt die Weichen gestellt. Seit der Schliessung der Zellulosefabrik im Jahr 2008 wird der Gebäudebestand auf dem an der Aare gelegenen Areal sukzessive umgenutzt, weiterentwickelt und ergänzt. Die Verantwortlichen von Halter und Tend schaffen hier von Beginn an die Planungsund Datengrundlagen für einen durchgängigen Prozess von der Planung in die Produktion und den Betrieb. Vorgesehen ist dies auch in weiteren Neubauprojekten, darunter die Arealüberbauung Rüüssegg in Emmenbrücke mit Eigentums- und Genossenschaftswohnungen sowie die Wohnüberbauung «Waldstadt im Pantli» am Stadtrand von Schaffhausen (Seite 84).

Eigentümerschaften mit grossen Portfolios haben mit «Smart Operation» bisher positive Erfahrungen gemacht. Die UBS plant, dieses Modell nach dem Beispiel des Grimselhofs in Zürich nun auch für andere Liegenschaften zu nutzen. In Arbeit ist dies bei der Überbauung Younic in Dübendorf mit 228 Mietwohnungen, deren Bezug noch im laufenden Jahr 2025 erfolgen soll. In der Transformationsphase befinden sich auch weitere Bestandesliegenschaften, die neu von Tend bewirtschaftet werden. Für die Eigentümerschaft, aber auch für die Branche als Ganzes soll es sich auszahlen. «Ein hoher Reifegrad in der Digitalisierung der Immobilienwirtschaft mit wirkungsvoll eingesetzten Lösungen leistet einen wichtigen Beitrag zum schlanken, aber qualitativ hochstehenden Betrieb jeder Liegenschaft», sagt Martin Ehrat, Leiter Digital Solutions bei Tend. Jederzeit verfügbare Markt-, Gebäude- und Betriebsdaten bieten ein entscheidendes Instrument zur Optimierung von Betriebskosten, für die Gebäudenachhaltigkeit und für zufriedene Mieter.

MODÈLE DE DONNÉES INTÉGRÉ POUR UNE GESTION INTELLIGENTE

La numérisation ciblée des processus de gestion vise à abaisser les coûts, renforcer la transparence et accroître la qualité des services. Avec «Smart Operation», Tend SA offre aux propriétaires un outil complet pour gérer efficacement des biens immobiliers et des portefeuilles entiers.

La gestion immobilière représente un défi croissant pour les propriétaires et les gestionnaires de portefeuille, en raison d’un manque de transparence de l’information et de coûts administratifs élevés par rapport à la qualité des services. Les entreprises chargées de l’exploitation des parcs immobiliers déplorent le poids des tâches répétitives sans réelle valeur ajoutée, la crise des compétences, la perte de vitesse de certaines professions et une fluctuation élevée du personnel. Quant aux locataires, ils se montrent toujours plus méfiants face à des gestionnaires anonymes, manquant de sensibilité et focalisés sur le rendement. Une numérisation ciblée des processus et un recentrage sur l’essentiel pourraient apporter un changement positif. Une fois identifiées, de nombreuses tâches répétitives peuvent être simplifiées, accélérées et automatisées. Non seulement une chaîne d’information numérique ininterrompue apporte des avantages pratiques aux locataires et aux services d’entretien, elle permet aussi de libérer des ressources pour des tâches plus intéressantes.

Processus, technologie et organisation

Pour les régies et les propriétaires d’immeubles, l’accès immédiat aux données permet de gérer les coûts et de prendre des décisions d’investissement solides au sein du portefeuille. Mais ce qui est aujourd’hui techniquement possible est encore loin d’être la norme. Les modèles de gestion courants manquent de transparence, tant sur le plan de l’exploitation que des données. Sans un accès simple et efficace aux informations commerciales et techniques, des coûts inutilement élevés et des tâches sans valeur ajoutée s’accumulent. Le faible degré de numérisation et une vision souvent trop axée sur la dimension administrative se doublent en général d’une approche peu centrée sur les services.

Dans ce secteur, l’opérationnel est encore considéré comme secondaire alors que le marché attend depuis longtemps des modèles offrant des

Digitale Betriebslösungen bieten auch nützliche Services für Mieter, wie eine Paketbox zum sicheren Empfang von Bestellungen oder die unkomplizierte Warenübergabe durch das Betriebspersonal. / Les solutions d’exploitation numériques offrent aussi des services pratiques pour les locataires, comme un casier pour la réception sécurisée des commandes ou la remise de colis par le personnel d’exploitation.

Das Betriebsmodell «Smart Operation» macht einen einfachen und schnellen Zugriff auf Informationen von technischen Anlagen wie zum Beispiel Elektroladestationen möglich. So können Produktinformationen abgerufen, Störungsmeldungen empfangen und Wartungsaufgaben verteilt werden. / Le modèle d’exploitation «Smart Operation» permet un accès simple et rapide aux données d’installations techniques, comme les stations de recharge pour voitures électriques. Cela permet de consulter des informations sur les produits, de recevoir des notifications de dérangements et d’attribuer des tâches de maintenance. Exploitation & Cycle de

services de qualité et une continuité ininterrompue des données. Un système de données intégré constitue la base pour des processus intelligents et des modèles organisationnels repensés dans l’exploitation d’immeubles individuels comme de portefeuilles entiers, et ce, tout au long du cycle de vie des bâtiments. Ce système connecte les nombreux acteurs du secteur immobilier, chacun avec ses besoins et intérêts particuliers: résidents, Facility Management, artisans et spécialistes. La gestion immobilière opérationnelle, la gestion d’actifs ou de portefeuilles profitent aussi de la continuité des données et de systèmes intégrés, pour une collaboration efficace et un accès rapide aux informations.

Une densité d’information accrue

Avec son modèle «Smart Operation», Tend SA s’attaque aux tâches principales de l’exploitation des bâtiments: les processus répétitifs, qui représentent près des trois quarts des activités liées à la gestion immobilière opérationnelle. En agrégeant différents silos de données hétérogènes nécessitant de collecter et de gérer les mêmes informations à différents endroits, ce modèle propose une solution intégrée allégée qui simplifie les processus.

«Smart Operation» promet une meilleure qualité des données tout en réduisant l’effort requis pour les tâches opérationnelles routinières. A cela viennent s’ajouter des économies concrètes grâce au regroupement systématique de toutes les informations techniques et financières sur les biens. Les données, constamment mises à jour, sont présentées de façon claire et compréhensible par le logiciel. Le fait de partager les mêmes informations accroît la transparence pour tous les intervenants et à tous les niveaux. «Les services de gestion doivent se préparer à l’avenir en simplifiant les processus, en les appliquant de manière cohérente et en créant une base de collaboration efficace à l’aide de modèles de données transversaux», assure Lukas Fuchs, responsable FM Consulting et Property Management chez Tend.

Un projet pilote mené dans le complexe résidentiel Grimselhof à Zurich-Altstetten a démontré l’efficacité de «Smart Operation». Dès la phase de planification, cette construction de remplacement du fonds UBS Sima, achevée en 2023, a fait l’objet d’une documentation complète comprenant la modélisation des bâtiments ainsi que l’ensemble des données techniques et opérationnelles. Le processus de location des appartements a été entièrement numérisé: visualisations, visites virtuelles, dossiers en ligne, dématérialisant même la signature du contrat.

Un assistant numérique a accompagné les locataires avant et après leur emménagement. La gestion immobilière atteint ainsi un nouveau niveau de service. Les demandes des locataires et les activités opérationnelles sont désormais traitées plus rapidement via un centre de service. Les résidents sont informés par voie électronique, tout comme les entreprises spécialisées appelées à intervenir. Assez simples à implémenter, ces solutions numériques sont idéales dans le cas de grands projets de construction ou de transformation, à condition de collecter les informations clés des bâtiments dès les phases de planification et de construction et d’ajuster l’infrastructure aux besoins futurs. Des applications adaptées, systèmes d’accès numériques ou mesures de consommation intelligentes, peuvent simplifier considérablement les processus.

Une approche bénéfique à l’ensemble du secteur

Sur le site Attisholz, à Riedholz près de Soleure, l’une des plus grandes zones de développement de la région, le cap est donné. Depuis la fermeture de l’usine de cellulose en 2008, les bâtiments ont été progressivement réaffectés, développés et complétés. Dès le départ, les responsables de Halter et Tend ont posé ici les bases de planification pour assurer un processus continu, de la conception à la production et à l’exploitation. Cette approche est aussi prévue dans d’autres projets, comme celui de Rüüssegg à Emmenbrücke, avec des appartements en propriété et en coopérative, ou le quartier «Waldstadt im Pantli» près de Schaffhouse (page 84) Jusqu’à présent, l’expérience des propriétaires de grands portefeuilles s’est révélée positive. Après l’exemple de Grimselhof à Zurich, UBS envisage d’appliquer ce modèle à d’autres biens. C’est le cas du complexe résidentiel Younic à Dübendorf, qui comprendra 228 appartements locatifs, avec emménagement prévu courant 2025. D’autres bâtiments existants, dont la gestion est désormais assurée par Tend, sont actuellement en phase de transformation. Cela doit profiter aux propriétaires, ainsi qu’à l’ensemble du secteur. «Un niveau de maturité élevé dans la numérisation de l’immobilier, complété par des solutions utilisées efficacement, contribue à alléger la gestion de n’importe quel bien, en plus d’en améliorer la qualité», affirme Martin Ehrat, responsable Digital Solutions chez Tend. L’accès permanent aux données sur le marché, les bâtiments et l’exploitation représente un outil clé pour optimiser les coûts, améliorer la durabilité et assurer la satisfaction des locataires.

Zentrale Gebäude- und Betriebsinformationen, die im besten Fall schon über die Planungs- und Bauphase hinweg durchgängig angelegt wurden, dienen als Basis für eine effiziente Zusammenarbeit von Betriebsverantwortlichen. / Les informations clés sur les bâtiments et leur exploitation, idéalement collectées depuis la phase de planification et de construction, servent de base à une collaboration efficace entre les responsables d’exploitation.

TEND revolutioniert das Property-Management, indem es kaufmännische, technische und nutzerbezogene Informationen auf einer zentralen Plattform vereint und Aufgaben durch «Uberisierung» effizienter gestaltet. Smarte End-to-end-Prozesse senken die Betriebskosten, optimieren die Nutzererfahrung und ermöglichen fundierte Entscheidungen für die Eigentümer oder deren Vertreter. Dank zukunftsweisenden Technologien, schlanken Prozessen und professionellem Datenmanagement steigert Tend Effizienz und Innovationskraft. Als Hands-on-Consultant übernimmt das Unternehmen nicht nur die Analyse und die Entwicklung von Optimierungsvorschlägen, sondern setzt sie auch konsequent um – von der Implementierung bis zur kontinuierlichen Erfolgskontrolle. Dies gilt insbesondere für den Betrieb, energetische Sanierungen und die digitale Vermarktung. / TEND révolutionne la gestion opérationnelle en regroupant des informations commerciales, techniques et relatives aux utilisateurs sur une plateforme centrale et en «ubérisant» les tâches pour les rendre plus efficaces. Des processus intelligents de bout en bout réduisent les coûts d’exploitation, améliorent l’expérience des utilisateurs et fournissent aux propriétaires ou à leurs représentants des outils d’aide à la décision. En s’appuyant sur des technologies d’avenir, des processus allégés et une gestion professionnelle des données, Tend renforce l’efficacité et la capacité d’innovation. En tant que consultant de terrain, l’entreprise ne se limite pas à l’analyse et à l’élaboration de recommandations d’optimisation, mais les met aussi en œuvre de façon cohérente, de l’implémentation au suivi des résultats. Cela s’applique en particulier à l’exploitation, aux rénovations énergétiques et à la commercialisation numérique. → tend.ch

WARUM DIE ZUKUNFT STANDARDISIERT, MODULAR UND ZIRKULÄR SEIN WIRD

Integral design-build, Gesamtleister für den Innenausbau, hat mit «Circular Spaces» ein Konzept für Gebäude und Räume geschaffen, das sich durch klare Designprinzipien auszeichnet. Zirkulär gestaltete Räume vereinen ökologische Nachhaltigkeit mit wirtschaftlichem Nutzen. Eine Argumentation für diesen zukunftsweisenden Ansatz.

Text / Texte:

Stefanie

Wandiger Visualisierungen / Visualisations: Integral design-build AG

In der Bau- und Innenausbaubranche treffen steigende Ansprüche an Rentabilität, Effizienz und Nachhaltigkeit auf begrenzte Budgets. Eine multimodale, flexible Flächennutzung soll zum Standard werden, während nachhaltige Materialien und Prozesse zunehmend gefragt sind. Höchste Qualität und schnelle Planung bleiben dabei unerlässlich. Diese Herausforderungen zwingen uns, alte Denkmuster zu durchbrechen und innovative, kosteneffiziente sowie zukunftsfähige Lösungen zu entwickeln. «Circular Spaces», das visionäre Konzept des auf den Innenausbau von Arbeitswelten spezialisierten Unternehmens Integral design-build AG, steht für modulare, flexible Innenräume oder auch einzelne Produkte, die nach klaren Designprinzipien geschaffen werden. Es erhöht die Wirtschaftlichkeit von Räumen und leistet gleichzeitig einen Beitrag zur ökologischen und gesellschaftlichen Verantwortung.

Funktionale Modularisierung und Standardisierung

Arbeits- und Aufenthaltsräume müssen so gestaltet sein, dass sie sich jederzeit verändern und neuen Bedürfnissen anpassen können. Eine einfache Lösung liegt in modularen Systemen, ähnlich den bekannten vielseitigen Legobausteinen, die sich mühelos zusammenfügen, auseinandernehmen und neu kombinieren lassen. Dieses Prinzip findet bereits Anwendung in der Architektur und bringt viele Vorteile: Modularisierung und Standardisierung reduzieren die Planungszeit, ermöglichen eine effiziente Produktion sowie schnelle Lieferung, einfache Installation und gleichbleibende Qualität.

Während Legobausteine oft über Generationen weitergegeben werden, landen Trennwände und ähnliche Bauteile nach Ablauf einer Mietdauer häufig im Abfall. Hier fehlt es an Langlebigkeit und der Möglichkeit, Komponenten einfach zu demontieren und erneut zu nutzen. Die Zukunft liegt in einem Paradigmenwechsel, der den gesamten Lebenszyklus eines Produkts berücksichtigt – nicht nur seine unmittelbare Nutzungsdauer. Nachhaltige Systeme reduzieren Lebenszykluskosten, steigern den Immobilienwert und ermöglichen niedrigere Betriebsund Wartungskosten. So können finanzielle Mittel gezielt eingesetzt und fundierte Investitionsentscheide getroffen werden.

Multimodale Räume

Umbauten sind oft aufwendig und kostspielig, weshalb sie möglichst vermieden werden sollten. Die Lösung liegt in multimodalen Räumen: flexibel

nutzbar, leicht anpassbar, auch ohne bauliche Eingriffe. Die Anpassungsfähigkeit eines Raums bei veränderter Nutzung wird durch bewegliche, flexible Komponenten wie zum Beispiel Mobiliar, verschiebbare Akustikpaneele oder auch Vorhänge gewährleistet. So können sich Begegnungszonen in Büros und mit wenigen Handgriffen auch in Veranstaltungsbereiche verwandeln. Ein Gruppenbüro etwa wird bei Bedarf zum Sitzungszimmer, sofern die Raumplanung Aspekte wie Akustik, Licht und Klima für eine vielseitige Nutzung berücksichtigt.

Die richtige Materialwahl

Bei «Circular Spaces» liegt der Fokus auf langlebigen Materialien, die durch Wiederverwendung, Reparatur, Recycling oder Kompostierung im Kreislauf verbleiben. Dies führt dazu, dass Abfall und Umweltverschmutzung vermieden beziehungsweise minimiert werden. Bei der Gestaltungswahl steht mittlerweile eine breite Palette an wiederaufbereiteten Materialien wie zum Beispiel Ziegel oder Fliesen zur Verfügung. Stahl kann nahezu unendlich rezykliert werden, und auch Glas behält bei der Wiederverwertung seine Qualität. Der Einsatz von nachwachsenden Rohstoffen wie Kork oder Holz begünstigt die Recyclingfähigkeit von verbauten Elementen in Innenräumen. Aber auch augenscheinlich nicht nachhaltige Materialien wie Plastik können – richtig verbaut –einen möglichst langen Lebenszyklus durchlaufen. Jeder von uns, der einmal auf einen Legobaustein getreten ist, weiss um dessen Unverwüstlichkeit. Eine solche Eigenschaft gilt es möglichst zweckdienlich einzusetzen.

Neben der Recyclingfähigkeit und Wiederverwendbarkeit ist auch die graue Energie, also die für die Herstellung, den Transport, den Einbau und die Entsorgung von Materialien benötigte Energie, ein wichtiges Nachhaltigkeitskriterium bei der Materialwahl.

Individualisierung

Arbeitswelten sind heute weit mehr als nur funktionale Räume – sie spiegeln die Identität einer Organisation wider, ihre Werte und ihre Kultur. Während funktionale Wandelbarkeit und Standardisierung eine stabile Werterhaltung ermöglichen, muss jedes noch so modulare, flexible Produkt dem Individualisierungsanspruch des Kunden gerecht werden. Mit anderen Worten: Die Gestaltung soll Platz für identitätsstiftende Arbeit schaffen. Bei der Konzeption von zirkulären Räumen muss die Anpassungsfähigkeit von zum Beispiel unterschiedlichen Oberflächen

von Anfang an mitberücksichtigt werden. Nicht sichtbare Bauteile und Konstruktionen funktionieren als bespielbare Plattformen. Nur so können sich verändernde Ansprüche an Gestaltung und Trends erfüllt und eine langfristige Nutzung sichergestellt werden. Während beispielsweise die Unterkonstruktion der Trennwand als standardisiertes Modul vorgefertigt eingesetzt wird, verleihen individuelle Materialien und Farben das persönliche Design –selbstverständlich leicht rückbaubar oder rückstandslos ablösbar.

Emotionale Langlebigkeit

Emotionale Langlebigkeit verbindet nachhaltiges Design mit persönlicher Bindung: Sie schafft Produkte und Räume, die nicht nur funktional, sondern auch ästhetisch und emotional über Generationen hinweg Bestand haben. Ein Beispiel hierfür ist der Lounge Chair von Charles und Ray Eames. Sein zeitloses Design von 1956 trotzt allen Modetrends und schafft durch Ästhetik und Komfort eine starke Bindung zum Nutzer. Wenn wir ein Produkt lieben, sind wir eher bereit, es zu pflegen und zu reparieren. Voraussetzung dafür sind langlebige Materialien und eine Konstruktion, die Reparaturen sowie den Austausch von Teilen zulässt. Innenräume, die funktionale und emotionale Anforderungen langfristig erfüllen, tragen damit zur Abfallminimierung bei. Durch eine bewusste Auseinandersetzung mit der Wertewelt und der emotionalen Identität von Kunden können Räume geschaffen werden, mit denen sich die Nutzer identifizieren und die sie gern lange behalten möchten. Designklassiker zeigen uns, dass der Werterhalt und sogar die Wertsteigerung über den Lebenszyklus möglich sind.

Raum für innovative Geschäftsmodelle

Unsere Anforderungen ändern sich – manchmal schnell und unvorhergesehen, manchmal langfristig geplant. Dieser Wandel erfordert ein bewusstes Abwägen von Investitionen. Lohnt es sich, teure Raumin-Raum-Systeme zu kaufen und sie nach ihrer Nutzung einzulagern oder zu verkaufen?

Bietet ein Hersteller langlebige, zeitlose Produkte, sinken Absatz und Stückzahl. Dies führt kurzfristig zu einer geringeren Produktionsrate und langfristig zu Stellenabbau. Neue Geschäftsmodelle wie «Furniture as a Service» sind daher nicht mehr selten. Anbieter haben erkannt, dass sie damit nicht nur Nachhaltigkeit und Ressourceneffizienz fördern, sondern auch Umsatz generieren

können. Bezahlen Unternehmen für die Nutzung eines Produkts statt für dessen Eigentum, können Räume flexibler auf sich verändernde Bedürfnisse reagieren. Lagerkosten entfallen, und für Hersteller, die Rücknahme- und Reparatursysteme anbieten, ergeben sich neue Einnahmequellen. Diese Modelle erhöhen den Anreiz, langlebige Produkte zu entwickeln. Auf Kundenseite steigt die Rentabilität von Flächen bei gleichzeitiger Kostensenkung.

Herausforderungen und Chancen

Wechselnde Besitzer von Ressourcen respektive Bauteilen über einen Lebenszyklus hinweg stellen uns vor komplexe Aufgaben. Oft entfallen die ursprüngliche Gewährleistung und Garantie bei gebrauchten Produkten – insbesondere wenn sie ausserhalb der vorgesehenen Umgebung eingesetzt werden. Bauunternehmen können für die Auswahl der Materialien haftbar gemacht werden und sind darum zu zusätzlichen Prüfungen durch Dritte angehalten. Hier sind Behörden und Unternehmen gefordert, Pilotprojekte zu initiieren und neue Versicherungsmodelle zu entwickeln.

Auch das digitale Erfassen und Katalogisieren der Bauteile, Materialien und Produkte wird uns in den nächsten Jahren beschäftigen. Die aktuellen herstellerunabhängigen Plattformen verschaffen zwar einen Überblick über die verfügbaren Produkte, doch das reicht bei Weitem nicht aus. Beschaffung und Lagerung stellen eine logistische Komplexität dar, die eine sorgfältige Planung erfordert und viel Zeit kostet. Um diesen Aufwand zu minimieren, entwickelt Integral eigene Materialund Produktdatenbanken, integriert proaktiv Lösungen nach den Prinzipien von «Circular Spaces» und macht die Kunden und Partner auf das Thema aufmerksam.

Das Konzept «Circular Spaces» schafft Räume, die für Mieter wie Vermieter gleichermassen attraktiv sind. Nebst dem ökologischen Mehrwert sprechen die ökonomischen Argumente für sich: Flexible, nachhaltige Räume erhöhen die Attraktivität und die Vermietbarkeit, sparen Zeit und Kosten bei Um- und Rückbau und steigern so die Rendite. Ob dieses Potenzial voll ausgeschöpft werden kann, hängt jedoch von der Anpassungsfähigkeit des Marktes an neue technologische und organisatorische Anforderungen ab. Transformation erfordert den Mut, bestehende Grenzen zu überwinden und globale Herausforderungen anzupacken – ein Weg, den Integral mit Entschlossenheit und Leidenschaft geht.

So könnte ein mulitmodaler Arbeitsbereich der Zukunft aussehen: flexibel nutzbare Flächen und leicht anpassbare Möbelsysteme – auch ohne grosse bauliche Massnahmen. / Voici à quoi pourrait ressembler l’environnement de travail multimodal du futur: des espaces flexibles et du mobilier facilement adaptable, sans grandes modifications structurelles.

Die axonometrische Explosionszeichnung zeigt beispielhaft die Teile, aus denen «Circular Spaces» aufgebaut sind: Boden, Wand, Decke, Beleuchtung, Akustikelemente und Möbel. / Le dessin axonométrique en vue éclatée montre les parties composant les «Circular Spaces»: sols, cloisons, plafond, éclairage, éléments acoustiques et mobilier.

POURQUOI L’AVENIR SERA STANDARDISÉ, MODULAIRE ET CIRCULAIRE

Integral design-build, prestataire global d’aménagement intérieur, dévoile «Circular Spaces», un concept de design alliant durabilité écologique et rentabilité économique. Une approche circulaire qui ne manque pas d’arguments.

Dans le secteur du bâtiment et de l’aménagement intérieur, les exigences croissantes de rentabilité, d’efficacité et de durabilité se heurtent à des budgets limités. Une utilisation flexible et multimodale des surfaces devient la norme. En parallèle, la demande en matériaux et procédés durables ne cesse d’augmenter. Pour les clients, qualité supérieure et rapidité de la planification restent des impératifs incontournables. Ces défis forcent à rompre avec les vieux schémas de pensée et à développer des solutions novatrices à coûts optimisés, tournées vers l’avenir. «Circular Spaces», le concept visionnaire d’Integral design-build AG, expert en aménagement intérieur des environnements de travail, prône des espaces modulaires et flexibles reposant sur des principes clairs, alliant rentabilité et responsabilité écologique et sociale.

Modularisation fonctionnelle et standardisation

L’aménagement des espaces de travail et de séjour doit pouvoir être modifié en tout temps afin de les adapter à de nouveaux besoins. Inspirés des briques Lego, les systèmes modulaires peuvent être assemblés, démontés et recombinés très simplement. Déjà appliqué en architecture, ce principe apporte de nombreux avantages: la modularisation et la standardisation réduisent le temps de planification, améliorent l’efficacité de production, accélèrent la livraison et l’installation, tout en garantissant une qualité constante.

Si les Lego se transmettent de génération en génération, les cloisons et autres éléments de construction similaires sont souvent jetés en fin de location. Un manque de durabilité qu’on ne peut que déplorer. L’avenir réside dans un changement de paradigme qui ne s’intéresse pas uniquement à l’emploi immédiat d’un produit, mais à la totalité de son cycle de vie. Des systèmes durables réduisent les coûts sur l’ensemble du cycle de vie, augmentent la valeur immobilière et diminuent les coûts

d’exploitation et de maintenance. Résultat: des fonds efficacement alloués et des décisions d’investissement judicieuses.

Espaces multimodaux

Souvent lourdes et coûteuses, les transformations doivent être évitées autant que possible. La solution? Des espaces multimodaux, flexibles et facilement modulables sans toucher au bâti. En cas de changement d’affectation, l’adaptabilité d’un espace est assurée par des éléments comme le mobilier, des panneaux acoustiques amovibles ou des rideaux. En quelques gestes simples, des zones de rencontre dans des bureaux se transforment en espaces événementiels. Un bureau partagé devient une salle de réunion, à condition que sa conception tienne compte des aspects acoustiques, lumineux et climatiques.

Le juste choix du matériau

Dans les «Circular Spaces», l’accent est mis sur des matériaux durables qui restent dans le cycle de vie par réutilisation, réparation, recyclage ou compostage, réduisant ainsi les déchets et la pollution. Il existe aujourd’hui une large gamme de matériaux recyclés, tels que des briques ou du carrelage. L’acier peut être recyclé quasiment indéfiniment, tout comme le verre, qui conserve ses qualités. Le recours à des matières premières renouvelables comme le liège ou le bois facilite le recyclage des éléments d’aménagement intérieur.

Bien utilisés, même des matériaux non recyclables comme le plastique peuvent durer longtemps. Quiconque a déjà marché sur un Lego sait combien ces pièces sont robustes. Il faut donc tirer le meilleur parti possible de cette caractéristique fonctionnelle. Outre le recyclage et la réutilisation, l’énergie grise nécessaire à la production, au transport, au montage et à l’élimination des matériaux est un autre critère de durabilité décisif pour le choix des matériaux.

Individualisation

A l’heure actuelle, les environnements de travail sont bien plus que des espaces fonctionnels: ils reflètent l’identité, les valeurs et la culture d’une organisation. Chaque objet, même modulaire et flexible, doit donc répondre à la demande d’individualisation du client. En d’autres termes, l’aménagement doit créer un espace qui permette un travail fondateur d’identité. Lors de la conception d’espaces circulaires, il importe de tenir compte d’emblée de l’adaptabilité des

éléments, comme les différentes finitions de surface. Les composants structurels invisibles fonctionnent comme des plateformes modulables, permettant d’intégrer facilement les futures évolutions esthétiques et les nouvelles tendances pour garantir une utilisation à long terme. Par exemple, si la structure sousjacente d’une cloison est réalisée sous forme de module standardisé et préfabriqué, ce sont les matériaux et les couleurs personnalisables qui confèrent au design son caractère distinctif – tout en restant facilement démontables ou amovibles sans laisser de traces.

Durabilité émotionnelle

La durabilité émotionnelle conjugue longévité du design et attachement personnel. Elle crée des objets et des espaces qui ne se réduisent pas à leur aspect fonctionnel, mais dont la beauté et l’impact émotionnel traversent les générations. Un exemple emblématique est la Lounge Chair de Charles et Ray Eames. Son design intemporel de 1956 résiste à toutes les modes, et son esthétique et son confort établissent une connexion forte avec son utilisateur. Lorsque nous aimons un objet, nous sommes plus enclins à en prendre soin et à le réparer. Mais cela implique de choisir des matériaux durables et un design permettant la réparation et le remplacement des pièces. De même, les espaces intérieurs qui répondent à des exigences fonctionnelles et émotionnelles sur le long terme contribuent à réduire les déchets. En intégrant les valeurs et l’identité émotionnelle des utilisateurs, on crée des espaces auxquels ils s’identifient et qu’ils conserveront longtemps. Les classiques du design prouvent qu’un produit peut garder sa valeur avec le temps, et même en prendre.

Place à des modèles d’affaires innovants

Nos besoins changent – parfois brusquement et de manière imprévisible, parfois selon une planification à long terme. Cela exige une réflexion approfondie sur les investissements: vaut-il la peine d’acheter de coûteux systèmes room-in-room et de les stocker ou de les vendre après leur utilisation?

Si un fabricant propose des produits intemporels et durables, ses volumes de vente et son chiffre d’affaires diminuent, entraînant une baisse de la production à court terme et des suppressions d’emplois à long terme. En réponse, de nouveaux modèles d’affaires comme le concept de furniture as a service se répandent. Les fournisseurs y voient un moyen de promouvoir la durabilité et l’efficacité dans

l’utilisation des ressources tout en générant du chiffre d’affaires. Ce modèle, basé sur le paiement à l’usage plutôt qu’à la propriété, leur permet de s’adapter aux besoins tout en supprimant les frais de stockage. Pour les fabricants offrant des services de reprise et de réparation, cela crée de nouvelles sources de revenus. Ces modèles encouragent la production de produits durables. De leur côté, les clients bénéficient d’une rentabilité accrue des surfaces et réduisent leurs coûts.

Défis et opportunités

Les changements de propriétaires tout au long du cycle de vie soulèvent des défis complexes. Il arrive souvent que la garantie et la couverture initiales cessent de s’appliquer, surtout lorsque des produits d’occasion sont utilisés en dehors de leur environnement prévu. Les entreprises de construction peuvent être rendues civilement responsables du choix des matériaux et doivent donc faire appel à des tiers pour effectuer des contrôles supplémentaires. Dans ce contexte, les autorités et les entreprises sont invitées à lancer des projets pilotes et à développer de nouveaux modèles d’assurance.

La saisie et le catalogage numériques des composants, matériaux et produits seront également des enjeux majeurs ces prochaines années. Les plateformes multifabricants actuelles offrent certes une vue d’ensemble des produits disponibles, mais sont loin d’être suffisantes. La gestion des approvisionnements et du stockage représente une contrainte logistique qui exige une planification rigoureuse et un investissement en temps considérable. Pour réduire ses charges, Integral développe ses propres bases de données de matériaux et de produits, intègre des solutions proactives selon les principes des «Circular Spaces» et sensibilise ses clients et partenaires à ces questions.

Le concept de «Circular Spaces» crée des espaces attrayants tant pour les locataires que pour les propriétaires. Outre l’avantage écologique, les arguments économiques sont évidents: des espaces flexibles et durables augmentent l’attractivité et la facilité de location, réduisent les délais et les coûts de transformation et améliorent la rentabilité. La pleine exploitation de ce potentiel dépend toutefois de la capacité du marché à s’adapter aux nouvelles exigences technologiques et organisationnelles. La transformation demande du courage pour dépasser les limites et relever les défis mondiaux – Integral s’engage sur cette voie avec détermination.

Genève souffre d’une crise du logement qui dure, ce qui n’empêche pas la région d’être attractive: d’ici 2050, la population du Grand Genève, qui compte actuellement un million d’habitants, devrait augmenter de 200 000 à 400 000 personnes. Entretien avec le conseiller d’Etat Antonio Hodgers, responsable du Département du territoire, sur les défis d’un canton transfrontalier.

Texte / Text:

Eva Hirschi

Photos / Fotos: Luc Frey

Il veut densifier la ville, mais reconnaît aussi qu’elle doit devenir plus verte – un équilibre difficile à trouver. Les problèmes de la région genevoise ne sont pas visibles depuis le bureau de l’écologiste Antonio Hodgers, en Vieille-Ville, mais ils occupent chaque jour le conseiller d’Etat. Comment relever les défis des villes en pleine croissance? Comment obtenir l’adhésion de la population aux grands projets de développement? Comment réagir aux changements climatiques dans l’espace urbain? Et comment le faire dans un délai adéquat? Le politicien donne des éléments de réponse.

K La pénurie de logements dure depuis plusieurs années. Genève n’entreprend-elle rien et compte-t-elle sur la France voisine et le canton de Vaud pour proposer des logements?

AH La crise du logement, qui affecte l’ensemble du Grand Genève, reflète un déséquilibre entre l’offre et la demande. Ce déséquilibre est en grande partie dû à la forte attractivité de notre région. Longtemps, Genève s’est effectivement reposée sur ses voisins français et vaudois pour construire des logements. Depuis une dizaine d’années, le rythme de construction dans notre canton s’est accéléré avec l’avènement de ce qu’on appelle les grands projets urbains (Cherpines, Praille Acacias Vernets, Bernex, l’Etang, etc.). Il faut aujourd’hui planifier la suite, toujours avec l’idée d’éviter l’étalement urbain et ses conséquences écologiques.

K Le taux de vacance a augmenté au cours des deux dernières années, mais il demeure bien inférieur à 2%. Quelles mesures le canton prend-il pour améliorer la crise du marché du logement?

AH Pour répondre à cette pénurie, le canton a construit et continue de construire de nouveaux quartiers dans les zones de développement. Nous avons dépassé les 2000 logements construits chaque année depuis 2016 avec un pic de 3500 nouveaux logements en 2023. Malgré cela, le rythme de construction commence à ralentir, confirmant que le potentiel des grands projets va être atteint. Il reste bien sûr le projet Praille Acacias Vernets (PAV) et ses quelque 11 000 logements, mais c’est un projet qui va se réaliser sur plusieurs décennies.

K Le plan directeur cantonal actuel prévoit la construction de 50 000 nouveaux logements d’ici 2030. Cet objectif sera-t-il atteint?

AH Cet objectif est ambitieux mais réalisable si nous maintenons une planification rigoureuse et une coordination étroite avec les communes et les partenaires privés. Les grands projets en cours,

comme le PAV et les autres nouveaux quartiers, constituent des leviers clés pour atteindre cette cible.

K Le canton dispose-t-il encore de surfaces à bâtir suffisantes pour atteindre ses objectifs?

AH Les surfaces disponibles existent, mais leur mise en valeur nécessite une approche stratégique centrée sur la densification et la reconversion des friches urbaines. Nous veillons à préserver nos terres agricoles et nos espaces naturels tout en maximisant l’utilisation des terrains urbanisables. Autrement dit, on ne va plus déclasser de zones agricoles. Il va donc falloir trouver des zones déjà bâties – comme nous le demande d’ailleurs la Confédération – pour construire de nouveaux quartiers.

K Y a-t-il déjà des plans ou des idées quant à la façon de procéder?

AH Mon département va prochainement lancer la révision du plan directeur cantonal, qui est le guide du développement urbain. Il doit être approuvé par le Grand Conseil, puis par le Conseil fédéral. Ce document structurant sera élaboré avec l’appui des communes, des milieux économiques, environnementaux et sociaux, ainsi que l’ensemble des branches professionnelles concernées par le sujet. Je souhaite que ce document, pourtant très technique, fasse l’objet d’un consensus large entre ces parties. On ne pourra pas faire l’économie de la discussion de sujets qui fâchent, soit l’emplacement pour des activités industrielles ou à faible valeur ajoutée, et bien sûr pour de nouveaux quartiers.

K A quelles zones pensez-vous, par exemple?

AH Dans la mesure où on ne peut plus toucher à la zone agricole, par injonction de la Confédération mais aussi par conviction, le potentiel se situe dans la zone déjà bâtie, autrement dit la zone villa. Nous devions déjà réussir ce pari dans l’actuel plan directeur cantonal, qui prévoyait que seuls 11% de la zone villa étaient concernés par une mutation urbaine. Nous n’avons réussi à faire bouger que 1%. C’est un sujet compliqué, à Genève comme ailleurs.

K Le périmètre du projet Praille Acacias Vernets représente l’une des plus grandes zones de développement en cours en Europe. Pensezvous que la vision actuelle du PAV aboutira pleinement, notamment avec la réalisation des grandes tours prévues?

AH La vision actuelle du PAV repose sur des principes comme la densité, la mixité sociale et la durabilité. La réalisation des grandes tours est une réponse architecturale parmi d’autres. Il n’y aura pas que des tours au PAV! Les tours permettent de gagner de l’espace au sol pour des espaces publics complètement réinventés. Oui, je crois que cette vision est

plus que jamais d’actualité tant on sait aujourd’hui à quel point les places, les esplanades et les parcs participent à l’identité d’un quartier et à sa qualité. Il va falloir en revanche convaincre les partenaires et le public qu’une tour peut être ouverte au public, qu’on peut boire un verre le soir sur son toit. La tourbureaux ou la tour pour ultrariches sont des images qu’il va falloir déconstruire.

K Dans vos projets, pas uniquement le PAV, vous avez soutenu la densification des zones urbaines existantes plutôt que l’étalement urbain. Quels ont été les principaux défis auxquels vous avez été confronté dans la mise en œuvre de cette stratégie?

AH Le principal défi a été de surmonter les réticences liées à la densification, souvent perçue comme une menace pour la qualité de vie. Je continue d’expliquer que le problème n’est pas le nombre en soi, mais la manière dont le nombre se comporte. En ce sens, il faut prévoir des mesures adaptées pour accompagner cette croissance, notamment en matière de mobilité et d’infrastructures publiques. La peur du changement est un phénomène qu’on retrouve un peu partout. Changement d’identité pour une commune, changement de paysage urbain, changement démographique. Heureusement, les quartiers mettent du temps à se concrétiser, ce qui permet aux différents partenaires de s’approprier cette nouvelle réalité.

K Comment avez-vous répondu aux préoccupations des habitants face à la densification?

AH Nous avons privilégié des processus participatifs en organisant des ateliers et des consultations publiques dès la phase initiale des projets. Cette approche a permis d’intégrer les attentes des habitants tout en clarifiant les bénéfices de la densification pour la collectivité. Nous avons également amélioré nos outils visuels: maquettes, images 3D, immersion, etc.

K Comment avez-vous concrètement intégré les attentes des habitants?

AH Les exemples sont nombreux. Je pense aux Cherpines, au Grand-Saconnex ou au tram des Nations. Mais ils ne sont jamais spectaculaires. Il s’agit souvent d’intégrer le vécu des riverains dans un quartier en devenir. Ce vécu se manifeste souvent autour des cheminements piétons, des espaces verts, du mobilier urbain, de l’aménagement des jardins au rez-dechaussée. Même considérés comme minimes, ils sont pour moi essentiels parce que de la méfiance, on passe à la projection. Et pour le département planificateur que je préside, c’est un pas énorme. Il peut y avoir un engouement à défendre, mais aussi et surtout à renforcer des activités associatives locales avec le

maintien d’une maison dont on ne savait trop que faire. Les concours d’architecture sont aussi un exercice intéressant. Partout où cela est possible, des représentants des associations actives contre le projet rejoignent formellement le jury. En contact étroit avec la réalité d’un projet, ses contraintes et ses opportunités, ils deviennent souvent les meilleurs ambassadeurs du projet lauréat. Enfin, les coopératives d’habitation sont un modèle de participation. Certaines poussent l’exercice très loin. Ce n’est pas donné à tout le monde, mais il y a quelque chose de vivifiant à vivre dans un logement dont on a suivi la réalisation de bout en bout.

K Cette stratégie ne voit-elle pas apparaître certaines limites (oppositions, développement de quartiers plus long que prévu, etc.)?

AH Ce n’est pas parce qu’il y a des oppositions qu’il faut baisser les bras ni freiner notre engagement. Une communication transparente et une capacité à ajuster les projets en fonction des retours des citoyens sont essentielles pour surmonter ces obstacles. Si l’Etat ne s’engage pas fermement à construire les logements, les écoles, les lieux culturels et j’en passe, qui le fera? C’est une question de responsabilité plutôt que d’opportunité.

K Une véritable politique publique du logement est-elle réaliste face aux nombreuses oppositions qui entravent souvent les grands projets, parfois jusqu’à empêcher leur aboutissement?

AH Je tiens à préciser qu’aucun projet de nouveau quartier n’a été arrêté. Parfois, l’ouvrage est remis sur le métier. L’écoute des oppositions doit s’accompagner d’une volonté politique forte. Donc, oui, la politique du logement se réalise au quotidien.

K Vous avez mentionné les coopératives, sur lesquelles Genève mise justement. Sont-elles le meilleur moyen d’impliquer les citoyens?

AH Elles sont une belle alternative, car elles favorisent l’implication directe des citoyens dans la gestion de leur habitat tout en offrant une alternative durable et abordable au marché immobilier classique. La participation du public est protéiforme en fonction de l’échelle du projet, de sa localisation et de son ambition.

K Au vu des expériences passées, faudrait-il également impliquer les développeurs privés pour accélérer la mutation urbaine et répondre aux besoins de la population?

AH L’implication des développeurs privés est indispensable, mais elle doit s’inscrire dans un cadre clair et transparent garantissant que leurs projets répondent aux objectifs sociaux et de durabilité.

Le conseiller d’Etat chargé du Département du territoire fait face à de grands défis. Le canton de Genève a cependant une grande expérience des projets d’envergure: le plus long bâtiment de Suisse y a été construit il y a soixante ans, la cité du Lignon, comprenant 2780 logements. Page 156: Antonio Hodgers, 49 ans, a rejoint le Conseil d’Etat genevois en 2013. / Der Leiter des Genfer Departements für Raumplanung Antonio Hodgers sieht sich grossen Aufgaben gegenüber. Dabei hat der Kanton Genf viel Erfahrung mit Grossprojekten: Vor sechzig Jahren entstand dort das längste Haus der Schweiz, die Siedlung Le Lignon mit 2780 Wohnungen. Seite 156: Antonio Hodgers ist 49 Jahre alt und trat 2013 in den Genfer Staatsrat ein.

K Les besoins sont urgents, le rythme ralentit, avez-vous dit. Le délai de traitement des autorisations de construire est un problème. Genève peut-il le réduire?

AH La numérisation des processus est le levier principal. Mais je tiens à souligner que l’Etat a absorbé une hausse significative des dépôts d’autorisation de construire à effectif constant – ce qui en soi est à saluer.

K Comment sortir de l’opposition régulière entre la Ville et le canton?

AH Il n’y a pas d’opposition systématique. Au cas par cas, nous parvenons à trouver un terrain d’entente.

K Quelles sont les plus grandes divergences entre la Ville et le canton?

AH Dans le fond, il n’y en a pas. Nous visons tous les deux des logements accessibles à toutes les catégories de la population, des quartiers végétalisés et une économie de proximité. Ce sont plutôt les leviers à disposition qui diffèrent et qui changent le rapport à la manière de faire plutôt qu’à l’objectif.

K Quelles sont les priorités pour la Ville et pour le canton?

MN Nos priorités respectives sont à l’image de nos prérogatives. Un exemple: la Ville est maîtresse en ce qui concerne les espaces publics et l’arborisation. Les autorités cantonales veillent notamment à une utilisation intelligente et rationnelle du sol. Il faut assumer la densité comme une opportunité de faire la ville du XXIe siècle.

K La transition écologique est au cœur des politiques urbaines actuelles. Comment intégrer les principes du développement durable et de la transition énergétique dans les projets d’urbanisme genevois?

AH Chaque projet intègre des normes strictes en matière d’efficacité énergétique, de gestion des ressources et de préservation de la biodiversité. Nous favorisons également l’intégration des énergies renouvelables et des solutions de mobilité douce. Tous les projets sont vertueux, mais je pense que le futur quartier Acacias 1 dans le PAV, qui accueillera à terme une rivière remise à ciel ouvert, des rues sans voiture et des toits aux fonctions multiples (énergie solaire, biodiversité, récupération des eaux de pluie) sera une grande réussite.

K La région de Genève occupe une position transfrontalière. En quoi cette situation géographique complexifie-t-elle les projets?

AH Il faut être honnête, Genève profite largement de son statut de métropole transfrontalière. Nous avons un arrière-pays généreux et diversifié, une

main-d’œuvre qualifiée et disponible. Mais cette position attentiste nous a joué des tours, notamment en matière de mobilité. Genève est congestionnée, il est très difficile de se déplacer en voiture, et certains villages sont traversés toute la journée par des pendulaires. Il faut donc rattraper le retard sur ce dossier en construisant la suite du Léman Express et en finançant des parkings P+R sur sol français. A titre personnel, j’apprécie les dossiers de coopération transfrontalière qui nous forcent à réfléchir à une autre échelle tout en développant des solutions pragmatiques.

K En regardant les dix prochaines années, quels sont les projets que vous considérez comme essentiels pour l’avenir de Genève?

AH Le PAV, parce qu’il développe de nouveaux morceaux de ville comme on n’en connaît pas. La rénovation énergétique des bâtiments, qui nous permettra de consommer moins et de diminuer notre empreinte carbone. Enfin, le développement des énergies renouvelables est aussi une magnifique opportunité écologique et économique.

«LANGE HAT SICH GENF AUF SEINE NACHBARN VERLASSEN»

Genf leidet unter einer lang anhaltenden Wohnungskrise, was der Attraktivität der Region jedoch keinen Abbruch tut: Bis 2050 soll die derzeit etwa eine Million Einwohnerinnen und Einwohner zählende Bevölkerung des Grossraums Genf um 200 000 bis 400 000 Menschen wachsen. Ein Gespräch mit Staatsrat Antonio Hodgers, Leiter des Departements für Raumplanung, über die Herausforderungen des Grenzkantons.

Er will die Stadt verdichten, räumt aber auch ein, dass sie grüner werden muss – kein einfacher Balanceakt. Vom Büro des grünen Staatsrats Antonio Hodgers in der Genfer Altstadt aus sind die Probleme der rasant wachsenden Region zwar nicht sichtbar, in seiner Arbeit sind sie aber tagtäglich präsent. Wie kann man den Herausforderungen wachsender Städte begegnen? Wie gewinnt man die Zustimmung der Bevölkerung für grosse Entwicklungsprojekte? Wie kann man auf klimatische Veränderungen im städtischen Raum reagieren? Und wie schafft man alles in nützlicher Zeit? Der Politiker zeigt Lösungen auf.

Die Wohnungskrise dauert seit mehreren Jahren an. Unternimmt Genf nichts und verlässt sich auf das benachbarte Frankreich und den Kanton Waadt für die Bereitstellung von Wohnraum?

AH Die Wohnungskrise, die den gesamten Grossraum Genf betrifft, widerspiegelt ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Dieses Ungleichgewicht ist grösstenteils auf die hohe Attraktivität unserer Region zurückzuführen. Tatsächlich hat sich Genf lange Zeit auf seine französischen und waadtländischen Nachbarn verlassen, was den Wohnungsbau betrifft. Doch seit etwa zehn Jahren hat sich die Bautätigkeit in unserem Kanton beschleunigt, insbesondere mit der Entstehung grosser städtischer Entwicklungsprojekte: Cherpines, Praille Acacias Vernets, Bernex, L’Étang und so weiter. Jetzt müssen wir weiter planen – immer mit dem Ziel, die städtische Zersiedelung und deren ökologische Folgen zu vermeiden.

K Die Leerstandsquote ist in den letzten zwei Jahren gestiegen, bleibt aber klar unter zwei Prozent. Welche Massnahmen ergreift der Kanton, um die Krise auf dem Wohnungsmarkt zu verbessern?

AH Um dem Mangel an Wohnungen entgegenzutreten, hat der Kanton neue Stadtviertel in Entwicklungszonen gebaut – und tut dies weiterhin. Seit 2016 haben wir pro Jahr über 2000 neue Wohnungen erstellt, mit einem Höchststand von 3500 neuen Wohnungen im Jahr 2023. Doch nun lässt das Bautempo nach, was zeigt, dass das Potenzial der grossen Projekte bald ausgeschöpft ist. Natürlich gibt es noch das Projekt Praille Acacias Vernets, auch PAV genannt, mit rund 11 000 geplanten Wohnungen, aber dessen Fertigstellung wird noch mehrere Jahrzehnte dauern.

K Der aktuelle kantonale Richtplan sieht den Bau von 50 000 neuen Wohnungen bis 2030 vor. Wird dieses Ziel erreicht?

AH Dieses Ziel ist ehrgeizig, aber machbar, wenn wir eine strenge Planung beibehalten und eng mit den Gemeinden und privaten Partnern zusammenarbeiten. Die laufenden Grossprojekte wie das PAV und andere neue Stadtviertel sind entscheidend, um dieses Ziel zu erreichen.

K Verfügt der Kanton noch über genügend Bauland, um seine Pläne zu verwirklichen?

AH Es existieren verfügbare Flächen, aber ihre Erschliessung erfordert eine strategische Herangehensweise, die auf Verdichtung und Umnutzung brachliegender Areale setzt. Wir achten darauf, unsere landwirtschaftlichen Zonen und Naturräume zu bewahren und gleichzeitig die Nutzung städtischer

Flächen zu maximieren. Anders ausgedrückt: Es werden keine Landwirtschaftszonen mehr umgezont. Um neue Stadtviertel zu errichten, müssen wir deshalb bereits bebaute Bereiche finden – so, wie dies auch der Bund von uns fordert.

K Gibt es bereits Pläne oder Ideen zur Vorgehensweise?

AH Mein Departement wird bald die Überarbeitung des kantonalen Richtplans in Angriff nehmen, der als Leitfaden für die Stadtentwicklung dient. Dieser Richtplan muss vom Grossen Rat und anschliessend vom Bundesrat genehmigt werden. Wir werden ihn in Zusammenarbeit mit den Gemeinden, Wirtschafts-, Umwelt- und Sozialverbänden sowie allen betroffenen Berufsgruppen erarbeiten. Ich wünsche mir, dass dieses Dokument – obwohl es sehr technisch ist – einen breiten Konsens findet. Unangenehme Themen werden wir nicht umgehen können, etwa die Frage nach Flächen für industrielle oder wenig wertschöpfende Aktivitäten und insbesondere für neue Stadtviertel.

K An welche Gebiete denken Sie konkret?

AH Da die landwirtschaftlichen Zonen nicht mehr angetastet werden können – auf Anweisung des Bundes, aber auch aus eigener Überzeugung –, liegt das Potenzial in bereits bebauten Gebieten, etwa in der Villenzone. Schon der aktuelle Richtplan sah vor, elf Prozent der Villenzone für eine städtische Umgestaltung zu nutzen. Tatsächlich konnten wir jedoch nur ein Prozent verändern. Das ist eine schwierige Thematik – in Genf genauso wie anderswo.

K Das PAV gehört zu den grössten laufenden Entwicklungsgebieten Europas. Glauben Sie, dass die aktuelle Vision inklusive der geplanten Hochhäuser vollständig umgesetzt wird?

AH Die Vision des PAV basiert auf Dichte, sozialer Durchmischung und Nachhaltigkeit. Hochhäuser sind nur eine von mehreren architektonischen Lösungen. Es wird aber nicht nur Türme geben!

Hochhäuser ermöglichen es jedoch, mehr Raum für öffentliche Flächen freizugeben. Ich glaube, dass diese Vision aktueller denn je ist, da wir heute wissen, wie wichtig Plätze, Esplanaden und Parks für die Identität und die Lebensqualität eines Viertels sind. Allerdings wird es notwendig sein, die Partner und die Bevölkerung davon zu überzeugen, dass ein Hochhaus öffentlich zugänglich sein kann, dass man etwa am Abend auf dem Dach etwas trinken gehen kann. Das Klischee eines Bürohochhauses oder eines Luxusbaus für Ultrareiche muss widerlegt werden.

K In Ihren Projekten, nicht nur im Rahmen des PAV, setzen Sie auf die Verdichtung bestehender urbaner Gebiete anstelle der städtischen

Zersiedelung. Welches war die grösste Herausforderung bei der Umsetzung der Strategie?

AH Die grösste Herausforderung bestand darin, Vorbehalte gegenüber der Verdichtung auszuräumen, da diese oft als Bedrohung der Lebensqualität wahrgenommen wird. Ich erkläre immer wieder, dass das Problem nicht die blosse Anzahl der Menschen ist, sondern die Art und Weise, wie diese zusammenleben. Es müssen geeignete Massnahmen ergriffen werden, um dieses Wachstum zu begleiten, insbesondere in den Bereichen Mobilität und öffentliche Infrastruktur. Die Angst vor Veränderung ist ein weitverbreitetes Phänomen – sei es die Veränderung der Identität einer Gemeinde, des städtischen Landschaftsbildes oder der demografischen Struktur. Zum Glück brauchen neue Stadtviertel viel Zeit, um sich zu entwickeln. Dies ermöglicht es den verschiedenen Akteuren, sich mit der neuen Realität auseinanderzusetzen und sie sich schrittweise anzueignen. K Wie haben Sie die Erwartungen der Anwohner konkret in Ihre Projekte integriert?

AH Es gibt viele Beispiele – etwa bei den Projekten Cherpines, Grand-Saconnex oder der Tramlinie nach Nations. Die Veränderungen sind aber selten spektakulär. Oft geht es darum, die Erfahrungen der Anwohner in die Entwicklung eines neuen Viertels einzubeziehen. Wir arbeiten mit Fusswegen, Grünflächen, der Stadtmöblierung oder der Gestaltung von Gärten. Auch wenn solche Anpassungen klein erscheinen mögen, sind sie für mich entscheidend, denn sie ermöglichen den Wandel von einer Haltung des Misstrauens hin zu einer aktiven Beteiligung. Für das planende Departement, das ich leite, ist dies ein bedeutender Schritt. So kann Begeisterung für ein Projekt entstehen. Aber noch wichtiger ist, lokale Vereinsaktivitäten zu fördern, indem beispielsweise ein Gebäude erhalten bleibt, für das zuvor keine klare Nutzung vorgesehen war. Auch Architekturwettbewerbe sind ein interessantes Instrument. Wo immer möglich nehmen Vertreter von Vereinen, die gegen ein Projekt sind, offiziell in der Jury Einsitz. Durch den direkten Kontakt mit einem Projekt, seinen Beschränkungen und Möglichkeiten werden sie oft zu den besten Botschaftern für das Siegerprojekt. Schliesslich sind Wohnbaugenossenschaften ein vorbildliches Modell der Bürgerbeteiligung. Das kann sehr weit gehen – und ist nicht für jeden geeignet –, aber es kann durchaus bereichernd sein, in einer Wohnung zu leben, deren Entstehung man von Anfang an mitgestaltet hat.

K Stösst diese Strategie nicht auch an Grenzen? Einsprachen, längere Entwicklungszeiten als geplant und so weiter?

AH Gegenwind bedeutet nicht, dass wir aufgeben oder unser Engagement zurückfahren sollten.

Transparente Kommunikation und die Fähigkeit, Projekte den Erwartungen der Bürger anzupassen, sind essenziell, um diese Hindernisse zu überwinden. Wenn der Staat nicht beständig Wohnungen, Schulen, Kultureinrichtungen und vieles mehr baut, wer tut es dann? Es ist eine Frage der Verantwortung, nicht der Opportunität.

K Ist eine echte Wohnungspolitik realistisch angesichts der zahlreichen Einsprachen, die grosse Projekte oft verzögern oder gar verhindern?

AH Ich möchte klarstellen: Kein einziges Projekt für ein neues Stadtviertel wurde gestoppt. Doch manchmal muss ein Entwurf überarbeitet werden. Oppositionen ernst zu nehmen, bedarf einer starken politischen Entschlossenheit. Die Antwort lautet: Ja, unsere Wohnungspolitik wird tagtäglich umgesetzt.

K Sie haben Wohnbaugenossenschaften erwähnt, auf die Genf setzt. Sind sie das beste Mittel, um die Bürger zu beteiligen?

AH Sie sind eine gute Alternative, da sie die direkte Beteiligung der Bürger an der Verwaltung ihres Wohnraums ermöglichen und gleichzeitig eine nachhaltige und erschwingliche Alternative zum klassischen Immobilienmarkt bieten. Die Form der Bürgerbeteiligung variiert je nach Grösse, Standort und Zielsetzung des Projekts.

K Sollten angesichts der bisherigen Erfahrungen private Entwickler stärker eingebunden werden, um den urbanen Wandel zu beschleunigen und den Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht zu werden?

AH Die Einbindung privater Entwickler ist unerlässlich, muss jedoch in einem klaren und transparenten Rahmen erfolgen, der sicherstellt, dass ihre Projekte sozialen und nachhaltigen Zielen entsprechen.

K Sie haben gesagt, der Bedarf an Wohnungen sei dringend, doch das Bautempo verlangsame sich. Ein Problem ist die lange Bearbeitungszeit für Baugenehmigungen. Kann Genf diese verkürzen?

AH Die Digitalisierung der Prozesse ist dafür der wichtigste Hebel. Ich möchte aber betonen, dass der Kanton eine signifikante Zunahme an Bauanträgen bewältigt hat, ohne die Personalkapazitäten zu erhöhen – was bereits eine beachtliche Leistung ist.

K Wie kann die regelmässige Opposition zwischen Stadt und Kanton überwunden werden?

AH Es gibt keine systematische Opposition. Im Einzelfall gelingt es uns immer wieder, eine gemeinsame Lösung zu finden.

K Was sind die grössten Differenzen zwischen Stadt und Kanton?

AH Im Kern gibt es keine grundlegenden Differenzen. Beide verfolgen dieselben Ziele: erschwinglichen Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen, begrünte Quartiere und eine lokale Wirtschaft. Der Unterschied liegt vielmehr in den zur Verfügung stehenden Instrumenten, was sich aber eher auf die Umsetzungsmethoden als auf das eigentliche Ziel auswirkt.

K Welche Prioritäten verfolgt die Stadt und welche Prioritäten der Kanton?

AH Die Prioritäten widerspiegeln sich in den jeweiligen Zuständigkeiten. Ein Beispiel: Die Stadt ist für öffentliche Räume und Begrünung verantwortlich, während die kantonalen Behörden für eine intelligente und nachhaltige Nutzung des Bodens sorgen. Wir müssen die Verdichtung als Chance begreifen, um die Stadt des 21. Jahrhunderts zu gestalten.

K Die ökologische Wende steht im Zentrum der aktuellen Stadtentwicklungspolitik. Wie lassen sich die Prinzipien der nachhaltigen Entwicklung und der Energiewende in die Genfer Stadtplanungsprojekte integrieren?

AH Jedes Projekt erfüllt strenge Standards in den Bereichen Energieeffizienz, Ressourcenmanagement und Biodiversitätsschutz. Zudem fördern wir die Nutzung erneuerbarer Energien und sanfter Mobilitätslösungen. Alle Projekte sind nachhaltig konzipiert, aber ich glaube, dass das zukünftige Viertel Acacias 1 im PAV besonders erfolgreich sein wird. Dort werden eine wieder freigelegte Flusslandschaft, autofreie Strassen und multifunktionale Dächer entstehen, auf denen Solarenergie erzeugt, Biodiversität gefördert und Regenwasser gespeichert wird.

K Genf ist ein Grenzkanton. Inwiefern erschwert diese spezielle geografische Situation die städtischen Projekte?

AH Sind wir ehrlich: Genf profitiert stark von seinem Status als grenzüberschreitende Metropole. Wir haben ein reiches, vielfältiges Hinterland und verfügen über qualifizierte Arbeitskräfte. Allerdings hat uns die abwartende Haltung in bestimmten Bereichen vor Probleme gestellt, insbesondere bei der Mobilität. Genf ist verstopft, das Autofahren ist äusserst mühsam, und einige Dörfer werden den ganzen Tag über von Pendlerströmen durchquert. Wir müssen daher den Rückstand aufholen, indem wir den Léman Express weiter ausbauen und Parkand-Ride-Parkplätze auf französischem Boden finanzieren. Ich persönlich schätze grenzüberschreitende Kooperationsprojekte, da sie uns zwingen,

überregional zu denken und gleichzeitig pragmatische Lösungen zu entwickeln.

K Welche Projekte sind in den nächsten zehn Jahren für die Zukunft Genfs entscheidend?

AH Das PAV-Projekt, weil es neue Stadtteile schafft, wie wir sie bisher nicht gekannt haben. Die energetische Sanierung von Gebäuden, die unseren Energieverbrauch senken und unseren ökologischen Fussabdruck reduzieren wird. Und schliesslich die Entwicklung erneuerbarer Energien, die eine grossartige ökologische und wirtschaftliche Chance darstellt.

Antonio Hodgers dans son bureau de l’Administration cantonale, situé dans la vieille ville médiévale de Genève – un contraste avec les projets modernes d'aménagement de nouveaux quartiers auxquels il se consacre au quotidien. / Antonio Hodgers am Schreibtisch in seinem Büro in der kantonalen Verwaltung, die in der mittelalterlichen Altstadt von Genf untergebracht ist – ein Kontrast zu den modernen Projekten zur Erschliessung neuer Quartiere, mit denen er sich tagtäglich beschäftigt.

ANTONIO HODGERS a rejoint le Conseil d’Etat genevois en 2013 et a pris la tête du Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie qui a été rebaptisé Département du territoire en 2018, lorsque lui a été ajouté le dossier de l’environnement. Il a derrière lui une longue carrière politique: après avoir siégé dix ans au Grand Conseil du canton de Genève, l’écologiste a été élu au Conseil national en 2007 et a présidé le groupe parlementaire des Verts de 2010 à 2013. Antonio Hodgers a étudié les relations internationales et le développement et a fondé un bureau de conseil en mobilité. Il est marié et père de trois enfants. / ANTONIO HODGERS trat 2013 in den Genfer Staatsrat ein und übernahm dort das Departement für Raumplanung, Wohnungswesen und Energie, das 2018 um den Umweltbereich erweitert und in Département du territoire umbenannt wurde. Er blickt auf eine lange politische Karriere zurück: Nach zehn Jahren im Grossen Rat des Kantons Genf wurde der Grüne-Politiker 2007 in den Nationalrat gewählt und war von 2010 bis 2013 Präsident der Grünen Fraktion. Hodgers hat internationale Beziehungen und Entwicklungszusammenarbeit studiert und ein Büro für Mobilitätsberatung gegründet. Er ist verheiratet und hat drei Kinder. → hodgers.ch

Text / Texte: Thomas Sevcik

Was treibt den Wert von Land? Die übliche Antwort ist , durchaus korrekt: Lage, Lage, Lage. Dazu kommen Faktoren wie planungsrechtliche Bestimmungen (etwa Bauzone oder bauliche Dichte), die rechtliche Situation (Baubewilligung vorhanden? Verfahren hängig?) und technische Aspekte (Altlasten? Baugrund?). So weit, so gut. Merkwürdig dabei ist aber, dass der Wert von Land wenig dynamische Elemente aufweist – und dies in einer sich sehr schnell verändernden Welt mit oft sehr komplexen sozioökonomischen Vorgängen. Alle anderen Assetklassen oder Finanzprodukte sind mittlerweile dynamisiert, derivatisiert und synthetisch gemacht. Nur Land ist immer noch altmodisch analog. Doch vielleicht ist der Wert von Land viel mehr von weiteren, viel indirekteren Faktoren abhängig. Hierzu ein paar Beispiele:

Das Projekt Brutus in Rotterdam lässt auf einem ehemaligen Hafenareal für einige Jahre Künstler und Kreative leben und arbeiten. Diese können ihre Leistungen, aber auch ihre Erfolge tokenisieren. Dann wird das Gelände bewusst mit eher teuren Wohnungen entwickelt. Die Kreativen können aber ihre Token dazu benutzen, die Lücke zwischen eigentlicher Miete und ihrem günstigeren Wohnzins zu schliessen. So wird die Gentrifizierung verhindert, und das Areal bleibt «cool». Genau genommen wird hier also steigende «Coolness» als Teil des Landwerts kapitalisiert.

Ein Flughafen in Europa (der Name darf nicht genannt werden) besitzt ein sehr grosses Stück Land gleich bei den Terminals. Er hat aber kein Geld, um es zu entwickeln. Der Flughafen erkennt jedoch, dass er auf einem Schatz sitzt: «regulative advantage» – so nennt die Finanzwelt das Kapitalisieren von regulativen Vorteilen. In diesem Fall herrschen auf dem Grundstück fast keine Nutzungsbeschränkungen (es ist also eine Art «white zone»), und Bauvorhaben können viel schneller realisiert werden, ohne übliche Einsprachemöglichkeiten. Das ist der eigentliche Wert. In einer entsprechenden Entwicklungsgesellschaft mit Investoren erhält der Flughafen also ohne Cash-Einlage einen stattlichen Anteil, der sich aus dem berechneten regulativen Vorteil als eigentlichem Landwert ergibt. Und in Hongkong gibt es nun die ersten Versuche, das Phänomen des Showrooming auch in puncto Mietertrag zu kapitalisieren. Das Problem: Showrooms von Marken (man kennt beispielsweise die existierenden Showrooms von Automarken in der Zürcher Innenstadt) generieren kaum Umsatz, sondern «nur» Markenwert. Daher sind

Marken oft nicht bereit, hohe Mieten zu bezahlen – brauchen aber die guten Lagen. Wie vorgehen? Eine Idee in Hongkong ist es nun, einen gewissen Prozentsatz der Onlineverkäufe der Marke als zusätzliches Mietelement beizuziehen (nicht unähnlich einer Umsatzmiete – aber eben indirekt). Der Grundgedanke ist, dass der durch den Showroom erzielte höhere Markenwert oder die Markenbekanntheit (auch) wegen der guten Showroomlage erzielt worden ist und sich in wachsenden Onlineverkäufen niederschlägt. Es wird also ein indirekter Ertrag kapitalisiert. Ähnlich wie beim Rotterdamer Brutus-Projekt könnte man auch die Steigerung von Markenwert oder Markenbekanntheit tokenisieren und diese Token dann für die Differenz zur eigentlich gewünschten Retailmiete nutzen.

Alle drei Beispiele zeigen, dass Wert auch eine abstrakte, vom eigentlichen physischen Land fast unabhängige Grösse sein kann. In einer immer regulierteren, digitaleren respektive virtuelleren Welt, in der vermutlich bald auch Maschinen Wert erzeugen, wird der lineare, analoge Wert von Land relativ gesehen unwichtiger.

Ganz wird die Idee von Lage nie verschwinden. Denn paradoxerweise wurden in den ersten virtuellen Metaverse-Welten vor ein paar Jahren die Gesetze von guter Lage nicht ausser Kraft gesetzt –obwohl man in vielen Fällen seine Avatare springen lassen oder beamen konnte und damit Zentralität eigentlich nicht mehr galt. Doch das Gegenteil trat ein: Die teuersten Grundstücke waren eben doch neben oder nahe an Attraktoren und Plätzen. Wir lernen: Der Wert von Land ist mehr als Lage und Beschaffenheit, und viele neue Bewertungsideen sowie der spielerische Umgang mit Wertermittlung werden entstehen; aber so ganz digital oder synthetisch wird die Welt nun doch nicht. Bahnhofstrasse bleibt eben Bahnhofstrasse. Vielleicht in Zukunft bevölkert von armen Künstlern mit vielen Tokens – das wäre doch mal wirklich cool.

Qu’est-ce qui influence la valeur d’un terrain? La réponse habituelle, et parfaitement correcte, est simple: l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. S’y ajoutent des facteurs comme les dispositions du

droit de l’aménagement du territoire (p. ex. zone à bâtir ou densité de construction), la situation juridique (permis de construire disponible? procédure en suspens?) et des aspects techniques (site contaminé? sol de fondation?). Jusqu’ici, rien à redire. Mais ce qui est curieux, c’est que la valeur du terrain comporte peu d’éléments dynamiques, dans un monde qui, lui, change très vite, avec des processus socioéconomiques souvent très complexes. Toutes les autres classes d’actifs et tous les produits financiers ont depuis été dynamisés, dérivés, synthétisés. Seul le terrain reste ancré dans un monde analogique d’un autre âge.

Mais peut-être que la valeur d’un terrain dépend bien davantage d’autres facteurs, beaucoup plus indirects. Quelques exemples.

A Rotterdam, le projet Brutus offre à des artistes et créatifs la possibilité de se loger et de travailler pendant quelques années sur une friche portuaire. En contrepartie, ils peuvent «tokeniser» leurs prestations, mais aussi leurs succès. Ensuite, le site est développé pour accueillir des logements de haut standing. Les créatifs peuvent alors utiliser leurs tokens pour combler l’écart entre le prix de location effectif et leur loyer plus avantageux. Ainsi, on empêche la gentrification, et le quartier reste «cool». Pour être précis, on capitalise ici sur l’augmentation du facteur «cool» pour déterminer, en partie, la valeur du terrain.

Un aéroport en Europe (dont le nom ne peut malheureusement être cité) dispose d’un vaste terrain à proximité des terminaux. Mais il n’a pas les fonds pour le développer. Cet aéroport reconnaît toutefois qu’il est assis sur un trésor nommé regulative advantage – c’est ainsi que le monde de la finance appelle la capitalisation sur les avantages réglementaires. En l’occurrence, ce vaste bien-fonds n’est soumis à presque aucune restriction d’utilisation (c’est donc une sorte de white zone), et les projets de construction peuvent s’y concrétiser beaucoup plus vite, sans les habituelles possibilités de recours. Telle est la valeur effective du terrain. Une société de développement adossée à des investisseurs permet à l’aéroport de percevoir une part considérable de la valeur effective du terrain sur la base de l’avantage réglementaire calculé, sans qu’il ait à investir de liquidités.

Et à Hongkong, on observe actuellement les premières tentatives de capitaliser également le phénomène du showrooming sous l’angle du revenu locatif. Le problème: les showrooms des marques (on connaît p. ex. les showrooms de marques automobiles au centreville de Zurich) ne génèrent guère de chiffre d’affaires, mais

Kolumne

Immobilien & Markt

«seulement» de la valeur de marque. Or les marques ne sont pas souvent disposées à payer des loyers élevés – mais elles ont besoin de bons emplacements. Que faire? A Hongkong, un pourcentage des ventes en ligne de la marque sert de composant supplémentaire du loyer (un peu comme un loyer basé sur le chiffre d’affaires – mais de manière indirecte). La valeur de marque plus élevée obtenue par le showroom, et la notoriété de marque obtenue (également) par son bon emplacement, se traduisent par une augmentation des ventes en ligne. Ainsi, on capitalise un revenu indirect. Comme à Rotterdam, on pourrait aussi tokeniser l’augmentation de la valeur ou de la notoriété de marque, et utiliser ces tokens pour combler la différence par rapport au loyer effectivement souhaité.

Ces trois exemples montrent que la valeur peut être une variable abstraite, presque indépendante de celle du terrain physique. Dans un monde toujours plus régulé, plus numérisé et plus virtuel, où même les machines généreront bientôt de la valeur, celle linéaire, analogique du terrain va par comparaison perdre en importance. La notion d’emplacement ne va toutefois jamais entièrement disparaître. Ainsi, dans les premiers mondes virtuels du métavers, le bon emplacement reste paradoxalement la règle – alors qu’on peut téléporter ses avatars, et que la centralité ne joue en fait plus aucun rôle. Et pourtant: les biens-fonds les plus chers sont ceux proches des pôles d’attention et des places centrales. La leçon à retenir? La valeur du terrain ne se limite pas à son emplacement et ses caractéristiques; de nouvelles idées d’évaluation et une approche ludique de la valorisation vont émerger. Mais le monde ne va pas devenir tout numérique et synthétique: la Bahnhofstrasse restera la Bahnhofstrasse. Peut-être qu’à l’avenir, cette rue sera peuplée d’artistes fauchés, mais riches en tokens – ce serait vraiment cool.

THOMAS SEVCIK ist Mitgründer von Arthesia, einer Firma, die strategische Narrative für Unternehmen, Städte, Staaten und spezielle Situationen entwickelt. Der Schweizer ist überdies Miteigentümer der privaten Special-Situations-Investmentfirma Xanadu Alpha. Er bezeichnet sich als waschechten Säuliämtler und hat seinerzeit in Westberlin Architektur studiert. / THOMAS SEVCIK est cofondateur d’Arthesia, une société qui développe des récits stratégiques pour des entreprises, des villes, des Etats et des situations spéciales. Il est également copropriétaire de Xanadu Alpha, une entreprise privée d’investissement en situations spéciales. S’il a, en son temps, étudié l’architecture à Berlin-Ouest, il continue de se décrire comme un pur produit du Säuliamt, dans l’arrière-pays zurichois. → arthesia.com

Ingénierie & Production

Grâce à sa transformation, l’ensemble immobilier s’inscrit avec modernité dans le tissu urbain fribourgeois. Il répond aux enjeux de densification ainsi qu’aux besoins en nouveaux logements. / Nach seiner Umgestaltung fügt sich der Gebäudekomplex nahtlos in das Stadtbild von Freiburg ein. Die getroffenen Massnahmen stellen eine Antwort auf die Herausforderungen der Verdichtung dar und schaffen neuen Wohnraum.

Un projet de transformation mené par Halter pour le compte de CPE Fondation de Prévoyance Energie redonne souffle et fonctionnalité à un complexe des années 1950 au centre-ville de Fribourg. Il illustre comment une surélévation peut devenir un levier de changement et une opportunité pour repenser la densification dans le tissu bâti existant.

Un travail très fin a été réalisé sur la façade afin de trouver une harmonie entre l’état d’origine, la transformation des années 1990 et le présent. Les reliefs et textures s’inspirent de l’existant pour développer un nouveau langage. / Die Fassade wurde sehr bewusst gestaltet, um eine Balance zwischen ihrem ursprünglichen Zustand, dem Umbau in den 1990er-Jahren und den aktuellen Ansprüchen zu finden. Das Relief und die Texturen sind vom Original inspiriert, entwickeln jedoch eine eigene Sprache.

Les surélévations se démarquent clairement de l’existant. Une toiture végétalisée et des terrasses privatives en toiture offrent un caractère exclusif à une partie des appartements nouvellement créés. / Die Aufstockungen setzen sich klar vom bestehenden Gebäude ab. Ein begrüntes Dach und private Dachterrassen verleihen einem Teil der neu geschaffenen Wohnungen einen exklusiven Charakter. Ingénierie & Production

Texte / Text:

Salomé Houllier Binder

Photos / Fotos: Swen Sack

Le complexe immobilier situé à l’angle du boulevard de Pérolles et de la rue Vogt est emblématique de l’évolution architecturale de Fribourg. Construit dans les années 1950, il reflète un urbanisme d’après-guerre, focalisé sur la fonctionnalité et la sobriété. Cependant, avec le temps, les standards énergétiques et techniques de l’époque ont montré leurs limites.

Débute alors un projet de longue haleine, initié par le maître d’ouvrage CPE Fondation de Prévoyance Energie. Le premier objectif visait à répondre aux exigences actuelles en matière d’efficacité énergétique. Entre désamiantage, isolation et performances énergétiques, l’objectif était clair: transformer un ensemble vieillissant en un modèle durable de réhabilitation. Mais cette modernisation ne s’est pas arrêtée à l’amélioration thermique. En proposant une rénovation technique de l’ensemble des 147 logements, puis une surélévation pour créer 28 nouveaux appartements, le projet est devenu une véritable illustration du potentiel de la densification verticale dans les villes historiques.

Sollicitée en 2020, Halter SA a réalisé le projet en tant qu’entreprise totale. Après un chantier d’environ trois ans, les derniers appartements ont été livrés en septembre 2024.

Préserver et moderniser

L’ensemble bâti adopte une forme en L et regroupe cinq bâtiments, dont un parking, avec un socle commercial de deux niveaux et des appartements locatifs au-dessus. Son identité marquée par une façade en plaques de fibres de ciment jaune avec un jeu de relief, accentué dans les années 1990 par la fermeture des balcons d’origine pour augmenter la surface des logements, constituait un marqueur fort du centre-ville fribourgeois. LZA Architectes, qui a repris le projet après les premières études de kpa architectes, a adopté une approche prônant une modernisation respectueuse. Si les proportions entre pleins et vides ont été conservées, la façade ventilée a quant à elle été remplacée par une façade compacte isolée par l’extérieur, et revêtue d’un crépi de couleur blanche. Malgré ce changement esthétique important, le relief des verticalités d’origine a été fidèlement reproduit grâce à des plaques d’isolation plus épaisses ainsi qu’une variation dans la texture du crépi (en grain pour des bandeaux horizontaux et lisse entre les fenêtres). Fruit de la collaboration entre les architectes, Halter et CPE, ces choix traduisent la volonté de moderniser tout en respectant le langage initial du bâti. Telles des interventions chirurgicales, chaque décision est mûrement

réfléchie afin d’équilibrer innovation et respect de l’héritage.

Outre les travaux esthétiques et énergétiques, une reconfiguration interne a permis de répondre aux standards de vie actuels. Les appartements modernisés offrent des cuisines et salles de bain repensées et des techniques remises à neuf, et les typologies des nouveaux logements incluent des attiques avec terrasses privatives accessibles en toiture, une première à Fribourg. Ces dégagements extérieurs, jouissant d’une vue dégagée sur la Sarine et le grand paysage, renforcent l’attractivité du projet en plein centre-ville.

Densifier: au cœur du défi urbain

La densification par surélévation est un défi technique majeur, amplifié ici par la gestion d’un chantier en site occupé. Les toitures des bâtiments ont été démontées pour laisser place à un nouvel étage mansardé sur la partie longeant la rue Vogt, et à deux niveaux supplémentaires du côté du boulevard de Pérolles. Le premier défi a été de surélever les bâtiments en conservant les éléments porteurs existants. Une structure mixte bois-béton a permis d’alléger au maximum le poids des nouveaux ouvrages. Malgré tout, plusieurs murs porteurs existants ont dû être renforcés, au dernier étage en particulier, afin de porter la charge des nouvelles constructions et de rehausser les noyaux de circulation en béton armé. Pour marquer la distinction entre les parties anciennes et les nouveaux étages, la surélévation est revêtue d’une tôle préfabriquée agrafée et a été conçue en retrait par rapport aux façades existantes, une manière d’alléger le poids de la construction. Ces gestes architecturaux permettent ainsi de souligner l’évolution du bâtiment tout en respectant son intégrité historique.

La surélévation, réalisée en seulement un an, a nécessité une coordination minutieuse. Le phasage de chacune des étapes a constitué un défi majeur pour les équipes de Halter Rénovations. Si des rocades ponctuelles ont été menées afin de déplacer les locataires le temps des travaux, idéalement dans le même bâtiment, le septième niveau a toutefois dû être entièrement évacué afin d’effectuer les travaux préparatifs à la surélévation. Une grande complexité puisque, la toiture ayant été démontée, il a fallu travailler à ciel ouvert avec les locataires dans les étages inférieurs.

Les locataires étaient au centre des préoccupations, dictant les étapes de chantier, témoignant de l’expertise de Halter dans la gestion humaine et

technique des chantiers en site occupé. Les travaux de façade notamment devaient être complétés par tranches, sur une durée d’un mois afin de limiter les perturbations liées à la perte d’isolation.

Une stratégie durable pour l’avenir

Au-delà de sa dimension architecturale qualitative, ce projet met en évidence une rénovation énergétique. L’enveloppe thermique a été entièrement revue: isolation par l’extérieur de 22 centimètres supplémentaires sur les murs, toiture et caves, remplacement de toutes les fenêtres par des vitrages performants et connexion au chauffage à distance. Le projet illustre ainsi les opportunités qu’offre la transformation pour réduire l’empreinte carbone du bâti existant et assurer la pérennité d’un bâtiment.

Dans un contexte où les villes cherchent à limiter l’étalement urbain, ce projet peut être vu comme un modèle: il prouve que densification et durabilité ne sont pas antagonistes mais se renforcent mutuellement. Ce projet est donc plus qu’une rénovation. Il montre comment une intervention intelligente peut réconcilier enjeux écologiques, besoins de densification et respect du patrimoine, tout en mettant les usagers au centre des priorités. Une réponse concrète à la question urgente de la transformation durable de nos villes.

ZWISCHEN ENERGETISCHER SANIERUNG UND STÄDTISCHER ENTWICKLUNG

Ein von Halter im Auftrag der PKE Vorsorgestiftung Energie durchgeführtes Umbauprojekt verleiht einem Komplex aus den 1950er-Jahren nicht nur neues Leben, sondern auch mehr Funktionalität. Im Zentrum von Freiburg wird eine Aufstockung zum Treiber der Transformation und zur Chance für eine Verdichtung im Bestand.

Der markante Gebäudekomplex an der Ecke des Boulevard de Pérolles und der Rue Vogt steht beispielhaft für die architektonische Entwicklung von Freiburg. Er wurde in den 1950er-Jahren errichtet und repräsentiert den Städtebau der Nachkriegszeit, der sich auf Funktionalität und Nüchternheit konzentrierte. In den letzten Jahren stiessen die

energetischen und technischen Standards des Gebäudes jedoch an ihre Grenzen.

Dies war der Startschuss für ein umfassendes

Projekt, das von der Bauherrschaft PKE Vorsorgestiftung Energie initiiert wurde. Das oberste Ziel war es, den heutigen Anforderungen an die Energieeffizienz gerecht zu werden. Mit einer Asbestsanierung, neuen Isolierungen und energetischen Verbesserungen wurde für die alternde Substanz ein nachhaltiges Umbaukonzept entwickelt. Die Modernisierung beschränkte sich jedoch nicht nur auf thermische Verbesserungen. Durch die grundlegende Renovation aller 147 bestehenden Wohnungen und die anschliessende Aufstockung des Gebäudes zur Schaffung von 28 neuen Wohnungen wurde das Projekt zu einem echten Beispiel für das Potenzial einer vertikalen Verdichtung im historischen Bestand.

Die Halter AG, die 2020 den Auftrag zur Ausführung erhielt, realisierte das Projekt als Totalunternehmerin. Nach einer Bauzeit von rund drei Jahren wurden die letzten Wohnungen im September 2024 übergeben.

Bewahren und modernisieren

Der Gebäudekomplex in L-Form besteht aus fünf Teilen, die jeweils ein Parkhaus, einen zweigeschossigen Geschäftssockel und darüberliegende Mietwohnungen aufnehmen. Seine Identität erhielt der Bau seinerzeit durch eine Fassade aus gelben Zementfaserplatten mit geprägtem Relief. Dieses starke Wiedererkennungsmerkmal in der Freiburger Innenstadt wurde in den 1990er-Jahren durch die Schliessung der ursprünglichen Balkone zur Vergrösserung der Wohnfläche noch verstärkt. LZA Architekten, die das Projekt nach den ersten Studien vom Büro kpa Architekten übernahmen, verfolgten den Ansatz einer respektvollen Modernisierung. Während das Spiel von erhöhten und zurückgesetzten Flächen beibehalten wurde, liess man die hinterlüfteten Fassadenplatten durch eine kompakte, weiss verputzte Fassade mit Aussenisolierung ersetzen. Trotz dieser erheblichen ästhetischen Veränderung wurde das ursprüngliche vertikale Relief durch dickere Dämmplatten und eine Variation in der Putzstruktur – körnig in den horizontalen Bändern, glatt zwischen den Fenstern – originalgetreu wiedergegeben. Diese Entscheidung, die das Ergebnis der Zusammenarbeit zwischen den Architekten, Halter und der PKE war, spiegelt den Willen zur Erneuerung unter Wahrung der ursprünglichen Sprache des Gebäudes wider. Wie bei einem chirurgischen Eingriff wurde jedes Vorhaben gemeinsam sorgfältig abgewogen, um die

Plan du 2e au 5e étage, boulevard de Pérolles: les appartements du bâtiment existant ont été rénovés, améliorés techniquement et reconfigurés. / Grundriss 2. bis 5. Obergeschoss, Boulevard de Pérolles: Die Wohnungen im bestehenden Gebäudeteil wurden saniert, technisch aufgewertet und neu konfiguriert.

Plan du 9e étage, boulevard de Pérolles: dans les nouveaux étages, des unités spacieuses ont été créées. Certaines d’entre elles disposent d’une terrasse sur le toit. / Grundriss 9. Obergeschoss, Boulevard de Pérolles: In den neuen Geschossen entstanden grosszügige Einheiten. Einige davon verfügen über eine eigene Dachterrasse.

Elévation ouest, boulevard de Pérolles: la façade est structurée par des bandes horizontales. La surélévation en structure mixte bois-béton est recouverte d’une tôle préfabriquée agrafée. / Ansicht West, Boulevard de Pérolles: Die Fassade wird durch horizontale Bänder strukturiert. Die Aufstockung aus einer Holz-Beton-Verbundkonstruktion ist mit Blech verkleidet.

Ingénierie & Production

Les nouveaux appartements bénéficient de fenêtres allant jusqu’au sol qui offrent une vue sur la ville. Des plans modernes avec des cuisines ouvertes répondent aux besoins actuels. Pages 174/175: la transformation de l’ensemble immobilier au centre de Fribourg a duré près de trois ans. / Die neuen Wohnungen mit offenen Küchen profitieren von bodentiefen Fenstern mit Blick über die Stadt. Seite 174/175: Der Umbau des Gebäudekomplexes im Zentrum von Freiburg dauerte rund drei Jahre.

La technique a été renouvelée dans tout le bâtiment. Les salles de bain, claires et fonctionnelles, sont en céramique blanche et en grès beige. / Im ganzen Haus wurde die Technik erneuert. Für die klar und funktional ausgestatteten Bäder kamen weisse Keramik und beige Steinzeugplatten zum Einsatz.

Modernisierung mit dem Respekt vor dem Bestehenden in Einklang zu bringen.

Neben den grundlegenden gestalterischen und energetischen Arbeiten an der Aussenhülle wurden auch die Wohnungen im Inneren modernisiert, um sie den heutigen Lebensstandards anzupassen. Die neu konfigurierten Grundrisse bieten zeitgemässe Küchen und Bäder sowie eine sanierte Haustechnik. Zu den Enheiten in den Aufstockungen gehören Attikawohnungen mit privaten Dachterrassen – eine Premiere in Freiburg. Diese Aussenbereiche mit freiem Blick auf die Saane und die umliegende Landschaft steigern die Attraktivität des Objekts im Stadtzentrum.

Verdichten als urbane Herausforderung

Die Verdichtung durch Aufstockung ist eine grosse technische Herausforderung, die hier durch die Logistik auf einer Baustelle mit beengten Verhältnissen zusätzlich erschwert wurde. Als Erstes mussten die Dächer der Gebäude entfernt werden, um Platz für ein neues Dachgeschoss entlang der Rue Vogt sowie zwei zusätzliche Stockwerke auf der Seite des Boulevard de Pérolles zu schaffen. Die nächste Herausforderung bestand darin, die Eingriffe unter Beibehaltung der bestehenden tragenden Elemente auszuführen. Eine Holz-Beton-Verbundkonstruktion ermöglichte es, das Gewicht der Aufbauten so gering wie möglich zu halten. Trotzdem mussten mehrere tragende Wände verstärkt werden, insbesondere im obersten Stockwerk, damit sie die Last der neuen Gebäudteile aufnehmen können und um die Erschliessungskerne aus Stahlbeton zu erhöhen. Die Aufbauten wurden mit einem vorgefertigten, gefalzten Blech verkleidet und von den bestehenden Fassaden zurückversetzt, sodass der Unterschied zwischen dem Altbau und den neuen Stockwerken besser zum Ausdruck kommt. Zugleich konnte das Gewicht des Neubaus verringert werden. Diese architektonischen Gesten unterstreichen die Entwicklung des Gebäudekomplexes und bewahren gleichzeitig seine historische Integrität. Die Dachkonstruktion, die in nur einem Jahr realisiert wurde, erforderte eine sorgfältige Koordination, und die Planung der einzelnen Etappen stellte eine grosse Herausforderung für das Team von Halter Renovationen dar. Um die Mieter für die Dauer der Arbeiten idealerweise im selben Gebäude unterzubringen, wurden punktuelle Rochaden durchgeführt. Nur die siebte Etage musste vollständig geräumt werden, um die notwendigen Vorbereitungen für die Aufstockung durchzuführen. Eine weitere grosse Herausforderung nach der Demontage des

Dachs war es, unter freiem Himmel weiterzuarbeiten, ohne dabei die Bewohnerinnen und Bewohner in den unteren Stockwerken allzu stark zu belasten. Immer standen die Bedürfnisse der Mieterschaft im Mittelpunkt und diktierten den Arbeitsfortschritt. Hier bewies Halter seine besondere Expertise bei der Organisation einer Baustelle unter bewohnten Verhältnissen. Insbesondere die Fassadenarbeiten mussten in mehreren Phasen über einen Zeitraum von einem Monat ausgeführt werden, um Störungen durch den Abbau der Isolation zu minimieren.

Eine nachhaltige Strategie für die Zukunft

Über seine architektonische Qualität hinaus steht dieses Projekt besonders für eine gelungene energetische Sanierung. Die thermische Hülle wurde komplett überarbeitet: Wände, Dach und Keller erhielten eine zusätzliche Aussenisolierung von 22 Zentimetern, alle Fenster wurden ausgetauscht und verfügen nun über eine leistungsfähige Verglasung. Schliesslich wurde das Gebäude an die Fernwärme angeschlossen. Das Projekt zeigt somit eindrücklich, welche Möglichkeiten ein Umbau bieten kann, um die CO2Bilanz eines Bauwerks zu verbessern und seine Langlebigkeit zu sichern.

In einem Kontext, in dem Städte bestrebt sind, die Zersiedelung zu begrenzen, kann der Gebäudekomplex an der Ecke des Boulevard de Pérolles und der Rue Vogt als Vorzeigemodell angesehen werden. Er beweist, dass Verdichtung und Nachhaltigkeit keine Gegensätze sind, sondern sich sogar verstärken können. Das Bauvorhaben ist also mehr als nur eine Renovation. Es steht für eine intelligente Intervention, die die Nutzenden in den Mittelpunkt stellt, gleichzeitig aber auch ökologische Herausforderungen, die gewünschte Verdichtung sowie den Denkmalschutz in Einklang bringt. Damit stellt das Projekt eine konkrete Antwort auf die dringliche Frage nach einer nachhaltigen Umgestaltung unserer Städte dar.

Les easpaces communs ont fait l’objet d’une remise aux normes et d’une rénovation esthétique. Les garde-corps des escaliers ont été changés (car non conformes), les voies d’évacuation ont été mises en conformité, les ascenseurs ont été rénovés et surélevés. Ces espaces ont également permis l’acheminement de nouveaux réseaux de chaleur. / Die bestehenden Erschliessungszonen erhielten ein Update: Die Treppengeländer wurden erneuert – sie entsprachen nicht mehr den Anforderungen –, die Fluchtwege angepasst, die Aufzüge renoviert und erhöht. Diese Flächen ermöglichten auch die Verlegung neuer Wärmenetze.

Dans les nouvelles parties du bâtiment, les cages d’escalier s’adaptent à l’existant par leur conception, leur couleur et le choix des matériaux. Des lanterneaux encastrés dans le toit de la surélévation au boulevard de Pérolles apportent la lumière du jour dans le couloir devant les appartements du 9e étage. / Gestaltung, Farbgebung und Materialwahl der Treppenhäuser in den neuen Gebäudeteilen sind vom Bestand inspiriert. In das Dach der Aufstockung am Boulevard de Pérolles eingelassene Oberlichter bringen Tageslicht in den Gang vor den Wohnungen im 9. Stock.

LZA ARCHITECTES, fondé il y a trente-deux ans, est un acteur clé de l’architecture à Fribourg, avec une équipe de seize personnes. Spécialisé dans la conception de logements sous toutes leurs formes, le bureau LZA explore les différents modes d’habiter. Il se distingue aujourd’hui par sa forte activité dans la rénovation, en réponse à la rareté des terrains constructibles. Ancré dans son canton d’origine, où 80% de ses projets sont réalisés, le bureau participe activement à la transformation du bâti, notamment à travers de nombreux appels d’offres et quelques concours. / LZA ARCHITEKTEN wurde vor 32 Jahren gegründet und ist mit einem Team von sechzehn Mitarbeitenden ein wichtiger Akteur in der Architekturlandschaft Freiburgs. Das Büro hat sich auf die Planung von Wohnraum in all seinen Facetten spezialisiert und erforscht verschiedenste Arten des Wohnens. Heute zeichnet es sich durch seinen besonderen Schwerpunkt im Bereich der Renovation aus – eine Antwort auf die Knappheit von Bauland. LZA ist in seinem Heimatkanton verankert, wo achtzig Prozent der Projekte realisiert werden, und beteiligt sich aktiv an der Umgestaltung der Bausubstanz, insbesondere im Rahmen von zahlreichen Ausschreibungen und einigen Wettbewerben. → lza.ch

Mit Design Build Switzerland (DBS) als Nachfolgeorganisation von The Branch hat sich im Mai 2024 ein Verein konstituiert, der das gleichnamige Projektabwicklungsmodell in der Schweiz weiter voranbringen und etablieren möchte – für effizientere und nachhaltigere Bauprojekte. Grosse institutionelle Bauherren engagieren sich.

Text / Texte:

Stephanie Pfiffner Fotos / Photos: Mike Suter

Grafik / Graphique: Design Build Switzerland

Markus Mettler war der Mann der ersten Stunde. 2019 initiierte er zusammen mit einer Gruppe von Unternehmern, Planern und Lieferanten den Do-Tank The Branch. Der Verein hat es sich zur Aufgabe gemacht, effizientere und nachhaltigere Zusammenarbeitsformen und Prozessmodelle für die Baubranche zu entwickeln und zu testen. Durch die Loslösung vom bekannten SIA-Phasenmodell und die konsequente Nutzung digitaler Werkzeuge sollten integralere, lebenszyklusorientierte Formen der Kooperation und neuartige Geschäfts- beziehungsweise Vertragsmodelle möglich werden. Der Vorstoss brachte Bewegung in die Branche. Viele Fachleute erkannten die Notwendigkeit eines effizienteren Abwicklungsmodells und traten dem Verein bei. Das Co-Präsidium besetzten noch im gleichen Jahr Peter Pfiffner (Pfiffner AG) und Dani Ménard (Mépp AG).

In verschiedenen Arbeitsgruppen wurden unterschiedliche bestehende Projektabwicklungsmodelle analysiert und neue entwickelt. Als das effizienteste und zielführendste Verfahren kristallisierte sich Design-Build heraus. Es handelt sich dabei um ein Modell, das aus den USA kommt, wo es seit 35 Jahren die dominierende Projektabwicklungsmethode ist. 43 Prozent aller Projekte in den Vereinigten Staaten werden mittels Design-Build umgesetzt. Schon früh standen die Verantwortlichen deshalb im engen Austausch mit Prof. Rick del Monte, dem Vorsitzenden des Design-Build Institute of America und Dozenten an der Clemson University in South Carolina. Sie profitierten von dessen grossem Erfahrungsschatz, den er über Jahrzehnte auch in der Praxis als Präsident von R&B Architecture Studio gesammelt hatte.

Design-Build als vielversprechende Alternative

Das in der Schweiz übliche Ausführungsmodell folgt dem Grundsatz von Design-Bid-Build. Es ist deshalb so gebräuchlich, weil es auf den vom SIA bereits vor Jahrzehnten eingeführten Phasen basiert. Diese trennen die Planung (Design), die Vergabe der Arbeiten (Bid) und die Ausführung (Build) strikt auf. Dadurch wird das enorme Know-how und die Innovationskraft der Unternehmer erst kurz vor der Ausführung ins Projekt miteinbezogen. In der Folge fehlen Daten und spezifische Informationen zu den konkreten Bauprozessen, -materialien und -produkten, was hinsichtlich der CO₂-Ziele und der Kreislauffähigkeit zwingende Voraussetzung ist.

Den vielversprechenden Lösungsansatz bietet das Modell Design-Build, bei dem sich die Designund Konstruktionsphasen überlappen. Die Ausschrei-

bungsphase entfällt bei den meisten Gewerken. Durch den frühzeitigen Einbezug der Unternehmer und Lieferanten können gemeinsam mit der Bauherrschaft und dem Planerteam die besten Lösungen bezüglich Projektzielen entwickelt werden. Das unternehmerische Engagement für die Einhaltung von Funktions-, Leistungs-, Qualitäts-, Kosten- und Nachhaltigkeitszielen nimmt zu, was dem Besteller eine viel frühere und verbindlichere Gewährleistung und Kostensicherheit bringt. Aus Sicht des Bestellers basiert Design-Build auf einem Totalunternehmervertrag, vergleichbar mit einem Gesamtleistermodell, bei dem zentrale Unternehmerlösungen bereits integriert sind.

The Branch verfeinerte dieses Modell und ergänzte es insbesondere in der Umsetzung mit Werkgruppen. Der Verein stellte Vorlagen und Hilfsmittel für die praktische Anwendung zur Verfügung, unter anderem auch für die Durchführung von Gesamtleister- oder Design-Build-Wettbewerben.

Institutionelle Bauherren bringen sich ein

Bald nach der Gründung von The Branch konnten auch institutionelle Bauherren gewonnen werden, die ihre Erfahrungen und Interessen einbrachten. Einige haben mehrfach mit einschlägigem Erfolg Gesamtleistungsverfahren durchgeführt. Für sie ist klar, dass Design-Build das richtige Verfahren ist, um nicht nur einfache, sondern auch komplexere Projekte wirkungsvoller, kostengünstiger und nachhaltiger zu realisieren. Folgerichtig erklärten sie sich bereit, bei der strategischen Führung des Vereins und an der Weiterentwicklung des Modells mitzuwirken.

Entsprechend wurde The Branch an seiner Generalversammlung am 15. Mai 2024 in Design Build Switzerland (DBS) umbenannt. Gleichzeitig nahmen Hannes Pichler (ETH Immobilien), Martin Strub (UBS Sima Fonds) und Sennen Kauz (Swiss Life Asset Management) im Präsidium Einsitz. Mit dem entschiedenen Engagement der grössten Bauträger der Schweiz und der fokussierten Ausrichtung auf Design-Build wird klar, dass dieses Modell den Interessen der Bauherren weitaus am besten dient. Für Unternehmer, Planer und Lieferanten schafft es die Möglichkeit, dank ihrer Konzept- und Ausführungskompetenz sehr viel früher einbezogen zu werden und mit innovativen unternehmerischen Lösungen Win-win-Resultate herbeizuführen.

«Die produzierenden Firmen der Erne Gruppe setzen mittlerweile viele Design-Build-Projekte um. Insbesondere bei vorgefertigten Holz- und

Hybridbauten spielen wir als technischer Entwickler eine wichtige Rolle, um die Planung in den Werkgruppen Rohbau, Haustechnik und Fassade frühzeitig zu optimieren. Dabei setzen wir auf unsere eigenen Bausysteme und passen sie projektspezifisch an. So entstehen Innovationen, die dem Bauherren sowie anderen Projektbeteiligten zugutekommen», sagt Daniel Erne, Präsident des Verwaltungsrats der Erne Gruppe und Vorstandsmitglied bei DBS. Katharina Lehmann, CEO der Lehmann Gruppe, erklärt: «Wenn wir im Design-Build-Modell arbeiten, denken wir aus der Sicht des Bauherren und haben dabei stets die Produktions- und Montage-Freundlichkeit im Blick. Der integrierte Ansatz ermöglicht es uns, in partnerschaftlicher Zusammenarbeit zu optimalen Lösungen zu kommen, Bauzeiten zu verkürzen sowie Innovation gezielt voranzutreiben. So liefern wir unseren Kunden nachhaltige und hochwertige Lösungen aus einer Hand – mit klaren Verantwortlichkeiten und maximaler Projektsicherheit.»

Eine Plattform für den Erfahrungsaustausch

Zum Verein, der ursprünglich aus einer Erstellergruppe und dem Vorstand bestand, gehört nun auch das Bauherrenforum, bestehend aus den grössten institutionellen Bauherren der Schweiz. «Die Wahl des Projektabwicklungsmodells ist Sache des Bestellers. Das Bauherrenforum bietet Bestellern eine ideale Plattform zum Erfahrungsaustausch. Dadurch wird der innovative Design-Build-Ansatz in die Breite getragen», bestätigt Hannes Pichler, neuer strategischer Leiter von DBS.

Die Organisation dürfte die schweizerische Bau- und Immobilienbranche langfristig prägen. Grosse Chancen und Nachhaltigkeitspotenziale liegen insbesondere in der Tatsache, dass sich DBS einer zyklusorientierten Betrachtung verschrieben hat und der Kreislaufwirtschaft einen hohen Stellenwert beimisst. Design-Build wird sich sukzessive erweitern zu Design-Build-Operate und -Redevelop.

Es wäre zu hoffen, dass auch die öffentliche Hand bei anspruchsvollen Bauprojekten vermehrt die Design-Build-Methode anwendet; erstens, um Kostenüberschreitungen zu vermeiden, und zweitens, um ihrerseits den richtigen Impuls zu geben für die Etablierung eines zukunftsfähigen Projektabwicklungsmodells in der Bauindustrie. Die Verfahrenseffizienz und die Transparenz hinsichtlich Prozessen und Materialien würde es ihr ermöglichen, das Netto-null-Ziel noch wirkungsvoller zu verfolgen.

QUAND MAÎTRES D’OUVRAGE, ENTREPRENEURS ET CONCEPTEURS SE RENCONTRENT

Fondée en mai 2024 pour succéder à The Branch, l’association Design Build Switzerland (DBS) souhaite promouvoir le modèle de gestion du même nom en Suisse afin d’améliorer l’efficacité des projets de construction. Plusieurs maîtres d’ouvrage institutionnels majeurs s’y impliquent.

Homme de la première heure, Markus Mettler a lancé le do tank The Branch en 2019, avec l’appui d’un groupe d’entrepreneurs, de concepteurs et de fournisseurs. L’association s’était donné pour mission d’améliorer l’efficacité et la durabilité au sein du secteur de la construction en développant et en testant de nouvelles formes de collaboration et des processus modélisés. En délaissant le modèle par phases de la SIA et en misant systématiquement sur les outils numériques, l’objectif était de faire émerger des formes de coopération plus intégrées et axées sur le cycle de vie ainsi que de repenser les modèles d’affaires et les types de contrats. Une initiative qui a fait bouger les lignes dans la branche. Reconnaissant la nécessité d’un modèle de gestion efficace, de nombreux professionnels ont rejoint l’association. La même année, Peter Pfiffner (Pfiffner AG) et Dani Ménard (mépp AG) intégraient la coprésidence.

Des groupes de travail ont élaboré de nouvelles approches après avoir examiné plusieurs modèles existants. La méthode Design-Build s’est imposée comme la plus efficiente et la plus pertinente.

Aux Etats-Unis, son pays d’origine, ce modèle est très largement utilisé depuis trente-cinq ans, avec 43% des projets mis en œuvre selon cette approche. C’est la raison pour laquelle les responsables de l’association ont été très tôt en contact étroit avec le professeur Rick del Monte, président du Design-Build Institute of America et chargé de cours à l’Université Clemson en Caroline du Sud. Ils ont pu bénéficier de sa vaste expérience, au contact du terrain à la tête du cabinet R&B Architecture Studio.

Design-Build: une approche prometteuse

Le modèle d’exécution usuel en Suisse suit le principe Design-Bid-Build (conception-soumission-construction). Instaurées par la SIA il y a plusieurs dizaines d’années, les phases sur lesquelles il repose expliquent sa très vaste diffusion. Ces dernières fragmentent

Am 14. März 2025 lud DBS zum «Beschaffungsrechtlichen Dialog» für die Anwendung des Design-BuildModells in die Empa-Akademie in Dübendorf ein. Gastredner war Rick del Monte vom Design-Build Institute of America. / Le 14 mars 2025, DBS a organisé un «Dialogue sur le droit des marchés publics» concernant l’application du modèle Design-Build à l’Académie Empa de Dübendorf. L’orateur invité était Rick del Monte du Design-Build Institute of America.

Teil des Programms in der Empa-Akademie war auch eine interaktive Podiumsdiskussion, an der unter anderen Hannes Pichler (Zweiter von links) und Markus Mettler (Mitte) teilnahmen. / Le programme de l’Académie Empa comprenait une table ronde interactive à laquelle ont participé, entre autres, Hannes Pichler (2e à partir de la gauche) et Markus Mettler (au centre).

la conception, l’adjudication et l’exécution. Avec ce procédé, le projet n’intègre donc que tardivement le savoir-faire des entrepreneurs et leur force d’innovation, juste avant l’exécution. Il en résulte un manque de données et d’informations spécifiques sur les matériaux, les produits et les processus de construction, pourtant essentielles aux objectifs climatiques et à la circularité.

Le modèle Design-Build constitue une approche prometteuse, avec des phases de conception et de construction qui se chevauchent. La phase d’appels d’offres n’a pas lieu d’être pour la plupart des corps de métier. Faire intervenir les entreprises et les fournisseurs suffisamment tôt leur permet d’élaborer avec la maîtrise d’ouvrage et l’équipe de planification les solutions les mieux adaptées aux objectifs du projet. Les entreprises s’impliquent plus activement à atteindre les objectifs de fonctionnalités, de performances, de qualité, de coûts et de durabilité, ce qui offre au donneur d’ordre une garantie plus précoce et plus contraignante ainsi qu’une sécurité des coûts accrue. De son point de vue, l’approche Design-Build est fondée sur un contrat d’entreprise totale, comparable au modèle de prestataire global qui offre déjà certaines solutions intégrées.

The Branch a amélioré ce modèle, en le complétant notamment par des groupes de prestataires pour la mise en œuvre. L’association a fourni des outils pratiques, notamment pour l’organisation de concours de prestataires globaux ou de type Design-Build.

Des maîtres d’ouvrage institutionnels s’impliquent

Peu après sa création, The Branch a suscité l’intérêt de maîtres d’ouvrage institutionnels, dont certains avaient déjà assumé à plusieurs reprises et de façon probante le rôle de prestataire global. Pour eux, il ne fait aucun doute que l’approche Design-Build apporte la réponse appropriée pour améliorer l’efficacité, les coûts et la durabilité des projets réalisés. Ils se sont donc dits prêts à contribuer à la définition des orientations stratégiques de l’association et au développement du modèle.

C’est pourquoi il a été décidé lors de l’assemblée générale du 15 mai 2024 de renommer The Branch en Design Build Switzerland (DBS). À cette occasion, Hannes Pichler (ETH Immobilien), Martin Strub (UBS Sima Fonds) et Sennen Kauz (Swiss Life Asset Management) ont rejoint la présidence. Le modèle Design-Build répond mieux que tout autre aux besoins des maîtres d’ouvrage, comme l’illustrent la participation active des principaux acteurs suisses de la branche et l’intérêt qu’ils portent envers cette

approche. Celle-ci permet aux entrepreneurs, concepteurs et fournisseurs de s’impliquer bien plus tôt et de mettre à profit leur expertise en planification et en exécution pour parvenir à des solutions innovantes, dans lesquelles chacun y gagne. «Les unités de production du groupe Erne réalisent déjà de nombreux projets en Design-Build. En tant que concepteurs techniques, nous jouons un rôle clé pour l’optimisation de la planification dans les groupes de prestations gros œuvre, installations techniques et façade, notamment pour les préfabriqués en bois et hybrides. Nous utilisons là nos propres modules et les adaptons selon le projet. Des solutions inédites voient ainsi le jour et profitent tant au maître d’ouvrage qu’aux autres parties», explique Daniel Erne, président du conseil d’administration du groupe Erne et membre du comité directeur de DBS. «Avec le modèle Design-Build, nous nous plaçons toujours dans la perspective du maître d’ouvrage, déclare pour sa part Katharina Lehmann, CEO du groupe Lehmann. Grâce à la collaboration qui s’instaure, l’approche intégrée nous permet d’élaborer les solutions les plus adaptées, de réduire les délais de construction et de favoriser l’innovation. Nous offrons à notre clientèle des solutions alliant qualité et durabilité, aux responsabilités clairement définies et avec une sécurité de projet maximale.»

Une plateforme pour l’échange d’expérience

Composée à l’origine d’un groupe de constructeurs et d’un comité directeur, l’association s’est enrichie d’un forum de maîtres d’ouvrage accueillant les principaux acteurs suisses. «Le choix du modèle de gestion de projet appartient aux donneurs d’ordre. Pour eux, ce forum représente une plateforme unique d’échange d’expérience», confirme Hannes Pichler, nouveau directeur stratégique de DBS. L’association est appelée à marquer durablement le secteur suisse de la construction et de l’immobilier. Le fait que DBS se soit engagé dans une approche axée sur le cycle de vie et donne une priorité accrue à l’économie circulaire laisse entrevoir des opportunités et des potentiels intéressants en matière de durabilité.

Il serait souhaitable que le secteur public recoure lui aussi plus souvent à la méthode DesignBuild sur ses projets complexes, afin d’éviter des dépassements de budget et d’impulser un modèle de gestion adapté aux exigences futures dans l’industrie de la construction. L’efficacité des procédés et la transparence sur les opérations et les matériaux leur permettraient de poursuivre encore plus efficacement leur objectif de zéro net.

Frühe Kostensicherheit / Garantie précoce des coûts

Development

WAS? BESTELLER / QUOI ? COMMANDE Design-Build

Design Engineering Production Betrieb / Exploitation

SIA 1-2-31 SIA 32-33 SIA 4

SIA 5 SIA 6

WIE? ERSTELLER / COMMENT ? CRÉATEUR

PROZESSE UND DATEN / PROCESSUS ET DONNÉES

Die Grafik zeigt, wie bei Bauvorhaben durch das Projektabwicklungsmodell Design-Build in einem frühen Stadium Kostensicherheit erreicht wird – und zwar über alle Phasen der Planung hinweg. / Le graphique montre comment le modèle de gestion Design-Build assure une meilleure maîtrise des coûts dès les premières étapes d’un projet de construction, et ce à toutes les phases de la planification.

DESIGN BUILD SWITZERLAND (DBS) ist als unabhängiger und selbstverantwortlicher Verein organisiert. Er versteht sich als Organisation, die Anstösse und Ideen für neue Prozesse und Zusammenarbeitsmodelle von Mitgliederfirmen, Bildungsinstitutionen und anderen Verbänden aufnimmt, sie in der Praxis testet und einführt und die gewonnenen Erfahrungen mit seinen Mitgliedern teilt. DBS ist im Gegensatz zu einem Think-Tank, der neue Werkzeuge und Methoden sucht, strikt anwendungsorientiert. Der Verein steht allen natürlichen und juristischen Personen offen, die handeln und die schweizerische Bau- und Immobilienbranche weiterbringen wollen. Als Ergänzung zu den bestehenden Branchenverbänden strebt DBS eine Mitgliederstruktur an, welche die gesamte Wertschöpfungskette entlang des Immobilienlebenszyklus abdeckt. / DESIGN BUILD SWITZERLAND (DBS) est organisé en tant qu’association indépendante et autonome. Sa vocation est de recueillir des suggestions et des idées pour de nouveaux processus et modèles de collaboration provenant des entreprises membres, des établissements d’enseignement et d’autres associations, afin de les tester et de les introduire dans la pratique en partageant ces expériences avec ses membres. Contrairement à un groupe de réflexion qui recherche de nouveaux outils et méthodes, DBS est strictement orienté vers l’application. L’association est ouverte à toutes les personnes physiques et morales qui souhaitent agir, réaliser des projets et faire avancer le secteur de la construction et de l’immobilier en Suisse. En complément avec les associations sectorielles existantes, DBS a adopté une structure qui recouvre l’ensemble de la chaîne de création de valeur tout au long du cycle de vie des biens immobiliers. → design-build.ch

Die Renovation einer traditionsreichen Zürcher Privatschule sollte ein modernes Umfeld schaffen, in dem es sich mit Freude lernen und unterrichten lässt. Kopp Baumanagement war für die Ausführungsplanung verantwortlich, die Vilio AG übernahm als Bauservice-Experte klassische Maurerarbeiten und brachte handwerkliches Können ein.

Text / Texte:

Sherin Kneifl

Fotos / Photos:

Oliver Stern, Ladner Meier Architekten

Schon beim Betreten des Gebäudes spürt man seine Bedeutung. Auf den handgefertigten, grafisch verlegten Steinzeugfliesen gewinnt jeder Schritt an Gewicht. Hier gehen junge Menschen ein und aus, um sich in Mathematik, Chemie, Sprachen oder Geschichte für ihr weiteres Leben zu bilden.

Das Haus an der Waldmannstrasse 9 oberhalb des Zürcher Bellevues wurde Ende des 19. Jahrhunderts gebaut und beherbergt die Freie Schule Zürich. Nach diversen kleineren Renovationen, dynamischen Umbauten in den vergangenen Dekaden sowie einem Betonanbau aus den 1990er-Jahren sollten nun die zwanzig Klassenräume und die Gestaltungszimmer eine einheitliche Sprache erhalten. Man wollte sie modernisieren und möglichst in die ursprüngliche Materialisierung zurückführen. «Das Ziel des planenden Architekten Martin Ladner vom Büro Ladner Meier war es, das Gebäude durch die Sanierung aufzuwerten, etwa indem die abgenutzten Oberflächen erneuert und die Umbauten vereinheitlicht wurden – dies immer mit Blick auf die Schadstofffreiheit. Schon der erste Eindruck sollte einladend und repräsentativ wirken. Dafür wurde der Boden im Entrée durch hochwertige Fliesen von Golem ersetzt, die dem Stil der Entstehungszeit des Gebäudes entsprechen», erklärt Markus Kopp, der mit seiner Firma Kopp Baumanagement AG für die Bauleitung zuständig war. Heute empfängt Ankommende am oberen Ende der breiten Treppe eine markante ochsenblutrote Wand. «Auch hier haben wir eine Ölfarbe verwendet, die der Tradition entspricht. Allerdings brauchte sie mehrere Wochen, um zu trocknen», fügt Markus Kopp an. «Staubfreies Arbeiten war aus diesem Grund essenziell. Von uns installierte Staubwände mit Reissverschlusstüren sorgten für Schutz und Flexibilität. Auch Böden und Einbauten wurden sorgfältig abgedeckt, damit die denkmalgeschützten Bauteile während der Umbauphase nicht beschädigt werden», erklärt Stefan Cavallaro, Bauleiter bei der Vilio AG.

Anspruchsvolle Bauarbeiten parallel zum Schulbetrieb

Die Böden hielten bei diesem Projekt eine besondere Überraschung bereit: Als man das Linoleum und die Beläge in zahlreichen Räumen und Gängen während der ersten Arbeitsphase entfernte, lag darunter ein altes Fischgrätparkett mit umlaufendem Fries. «Da wir auf denkmalgeschützte Renovationen spezialisiert sind, war uns schnell klar, dass es unbedingt erhalten werden musste. In mühevoller Kleinarbeit haben wir das 35-Millimeter-Vollholz-Eichenparkett von allen Verschmutzungen befreit», so Stefan

Cavallaro. Nur das Chemiezimmer, das besonderen Auflagen in puncto Materialien unterliegt, wurde mit einem neuen Belag bestückt. Auch wenn sich die Fleissarbeit gelohnt hat, bedeutete der nicht geplante Aufwand eine zusätzliche Belastung des ohnehin angespannten Zeitplans: Anfang Juli 2023 fiel der Startschuss; die gesamten Arbeiten wurden in drei mehrmonatigen Etappen bis Oktober 2024 umgesetzt. Das Timing erwies sich auch deshalb als ambitioniert, weil der Schulbetrieb nebenbei weiterlief. Lärmintensive Tätigkeiten fanden an den Wochenenden oder in den Schulferien statt. Um die Sicherheit zu gewährleisten, wurde ein Fassadenturm installiert. Dieser ermöglichte ein gefahrloses Arbeiten. «Manches wurde aufgrund der Grösse aber doch durch die Gänge transportiert. Damit wir die Schülerinnen und Schüler nicht kreuzten, mussten die Arbeiter früh am Morgen oder spät am Abend sowie an den Wochenenden verfügbar sein. Zeitweise waren wir mit bis zu zwölf Leuten vor Ort. Logistisch waren das anspruchsvolle Phasen», sagt Stefan Cavallaro.

Historische Details und neue Funktionalität

In den zwanzig Klassenzimmern nahmen die historischen Einbauschränke, die bereits seit der Schulgründung vor mehr als einem Jahrhundert im Einsatz stehen, eine Sonderstellung ein. Sie fristeten unter dicken Schichten grauer Farbe ein Schattendasein und wurden in aufwendiger Handarbeit befreit. In wiedererlangter Pracht ergänzen sie nun neue Regale und Schranklösungen aus Eiche. Eine homogene farbige Oberfläche wird in der Regel lackiert oder gespritzt, ein Effekt, der hier jedoch nicht gewünscht war. «Die Bauherrschaft wollte den neuen Schränken und Regalen einen gelebten Anschein geben. Darum liessen wir alles mit dem Pinsel streichen, sodass man die Handarbeit des Malers sieht», sagt Markus Kopp. Organisch geformte Griffe runden den Eindruck ab. Auch wer den Blick nach oben wendet, erkennt die Detailarbeit. «Für eine bessere Akustik wurden die Decken abgehängt. Die einzelnen Paneele haben einen massiven Holzrahmen, der lasiert ist und die Struktur durchscheinen lässt», erklärt Markus Kopp weiter. Zeitgemäss sind die digitalen Wandtafeln, die in jedem Klassenraum die alten ersetzt haben. Die grösste bauliche Herausforderung lag beim Versetzen der Mensa in das Erdgeschoss des jüngeren Betonanbaus wiederum unter dem Boden. Hier musste eine nicht mehr aktive Fussbodenheizung entfernt werden. Auch Leitungen, Wasser- und Abflussrohre ortete Vilio ohne Pläne in bis zu

Im Dachgeschoss wurde eine ehemalige Wohnung zu Schul- und Aufenthaltsräumen umgebaut. Durch die Fenster blickt man über die Dächer der Stadt. Seite 188: Die ochsenblutrote Ölfarbe nimmt historische Anleihen. / Dans les combles, un ancien appartement a été transformé en salles de classe et espaces de vie. Les fenêtres offrent une vue imprenable sur les toits de la ville. Page 188: la peinture à l’huile rouge sang de bœuf s’inspire d’éléments historiques.

In den neu gestalteten Schulzimmern gibt es nun digitale Tafeln. Die alten Wandschränke wurden restauriert und mit ergonomischen Griffen ausgestattet, mit Holz gerahmte Deckenpaneele sorgen für Schallschutz. / Les salles de classe rénovées sont désormais équipées de tableaux numériques. Les anciens placards muraux ont été restaurés et dotés de poignées ergonomiques, alors que des panneaux de plafond bordés de bois améliorent l’acoustique.

In der neuen Mensa, die ins Erdgeschoss des Betonanbaus verlegt wurde, sorgen grüne Trapezfronten mit rot-orangen Profilen für gute Laune. Ein Innenhof spendet Tageslicht. / Dans le nouveau réfectoire qui a été déplacé au rezde-chaussée de l’annexe en béton, des façades vertes en tôle trapézoïdale avec des profilés rouge-orange apportent une touche joyeuse. Une cour intérieure fait entrer la lumière du jour.

Das historische Fischgrätparkett mit umlaufendem Fries wurde mit viel Aufwand freigelegt und wiederhergestellt. Rechts der Blick auf die Rämistrasse. / Bordé d’une frise, le parquet d’époque en chevrons a été dégagé et restauré avec soin. À droite, vue sur la Rämistrasse.

1,80 Meter Tiefe unter der Betonschicht. Schliesslich wurden Unmengen von Staub und Schutt abtransportiert, die beim Aufspitzen angefallen waren. Heute kocht das Personal in der farbenfrohen Küche mit grünen Fronten aus Trapezblech, die von rot-orangen Profilen gesäumt sind. «Organisatorisch ist der Raum besser aufgeteilt. Jetzt können die Schülerinnen und Schüler den dank einem Lichthof besonders hellen, offenen Aufenthaltsbereich optimal nutzen», sagt Stefan Cavallaro. Ein Sichtschutz aus mehreren runden Scheiben hin zu den Toiletten wurde als Letztes eingefügt und trägt als gestaltendes Element zum angenehmen Ambiente bei.

Vom Erdgeschoss nach ganz oben: Auf dem Betonanbau wurde eine Photovoltaik-Anlage installiert, die heute zusätzlichen Strom ins System einspeist. Im Dachgeschoss des Altbaus machte eine ehemalige Wohnung Platz; entstanden sind Schulzimmer, Nebenräume, etwa für die IT, und ein zusätzliches Besprechungszimmer für die rund sechzig Lehrpersonen. Unter neu verkleideten Decken, die sowohl im Sommer als auch im Winter dämmen, und mit Blick über die Stadt bereiten sie ihre Stunden vor. Wie im Atelier nebenan gab es hier keinen historischen Boden, sodass Linoleum zum Einsatz kam.

Um das gesamte Mobiliar kümmerte sich die Stiftung Freie Schule selbst. «Wir organisierten lediglich den Transport der ausgedienten Tische und Stühle, die als Spende an eine Schule in Afrika gingen», erzählt Markus Kopp. Für sein Unternehmen und für Vilio war es nicht die erste Bildungseinrichtung, deren Umbau und Renovation man gemeinsam gemeistert hat. Es bestand also schon einiges an Übung darin, den täglichen Schulbetrieb ungestört weiterlaufen zu lassen und gleichzeitig die straffen zeitlichen Vorgaben einzuhalten.

PASSÉ ET AVENIR

SOUS UN MÊME TOIT

La rénovation d’une école privée zurichoise riche en tradition visait à créer un environnement moderne, propice à l’apprentissage et à l’enseignement. Kopp Baumanagement s’est chargé de la planification de l’exécution, et Vilio AG, expert en services de construction, a réalisé les travaux de maçonnerie classiques en apportant son savoir-faire artisanal.

Dès le seuil franchi, on ressent pleinement toute l’importance de ce bâtiment. Sur les carreaux en grès faits main disposés avec harmonie, chaque pas gagne en solennité. C’est ici que des jeunes vont et viennent pour se former en mathématiques, chimie, langues ou encore histoire.

Edifié à la fin du XIXe siècle, le bâtiment de la Waldmannstrasse 9 surplombe la place Bellevue et abrite la Freie Schule Zürich. Après diverses rénovations mineures, les transformations dynamiques des dernières décennies et la création d’une annexe en béton dans les années 1990, il était temps d’unifier dans un même langage esthétique les vingt classes et les ateliers de cet établissement. L’objectif était de les moderniser tout en restituant autant que possible les matériaux d’origine. «L’architecte Martin Ladner, du bureau Ladner Meier, souhaitait rénover le bâtiment pour le mettre en valeur, en remplaçant notamment les surfaces usées et en harmonisant les transformations précédentes, et cela en visant un objectif de zéro pollution. La première impression se devait d’être accueillante et empreinte de respectabilité. Le sol de l’entrée a été remplacé par des carreaux haut de gamme fournis par l’entreprise Golem, fidèles au style de l’époque de construction», explique Markus Kopp, responsable du chantier avec son entreprise Kopp Baumanagement AG. Aujourd’hui, au sommet du large escalier, les arrivants sont accueillis par un mur d’un rouge dit sang de bœuf. «Ici, nous avons utilisé une peinture à l’huile traditionnelle, qui a mis plusieurs semaines à sécher», ajoute Markus Kopp. «Il était donc crucial de travailler sans faire de poussière. Nous avons installé des cloisons antipoussière avec des portes à fermeture éclair pour garantir protection et flexibilité. Les sols et installations ont été recouverts avec soin afin de préserver les éléments classés du bâtiment pendant la transformation», précise Stefan Cavallaro, chef de chantier chez Vilio AG.

Des travaux exigeants pendant les heures de cours

Dans ce projet, les sols ont réservé une surprise bien particulière: pendant la première phase des travaux, le retrait du linoléum et des revêtements dans plusieurs pièces et couloirs a mis au jour un ancien parquet en chevrons bordé d’une frise. «Comme nous sommes spécialisés dans les rénovations de bâtiments classés, nous avons vite compris qu’il fallait impérativement le conserver. Par un travail méticuleux, nous avons nettoyé avec soin ce parquet de 35 millimètres en chêne massif», poursuit Stefan Cavallaro. Seule la salle de chimie, soumise à des exigences spécifiques

quant aux matériaux, a reçu un nouveau revêtement de sol.

Même si ce travail d’orfèvre a été payant, il a représenté une charge supplémentaire sur un calendrier déjà très serré: lancés début juillet 2023, les travaux se sont déroulés en trois phases de plusieurs mois jusqu’en octobre 2024. Le calendrier s’est révélé d’autant plus ambitieux que les cours se poursuivaient en parallèle dans l’établissement. Les travaux bruyants étaient restreints aux week-ends et aux vacances scolaires. Pour garantir la sécurité, une tour d’échafaudage a été installée, permettant de travailler sans danger. «En raison de leur taille, de nombreux objets ont néanmoins été transportés à travers les couloirs. Pour éviter de croiser les élèves, les ouvriers ont dû être disponibles tôt le matin ou tard le soir ainsi que les week-ends. Il est parfois arrivé que nous soyons jusqu’à une douzaine sur place. Ces phases ont été exigeantes sur le plan logistique», souligne Stefan Cavallaro.

Détails historiques et nouvelle fonctionnalité

Utilisés depuis la fondation de l’école il y a plus d’un siècle, les placards encastrés historiques avaient une importance particulière. Dissimulés sous d’épaisses couches de peinture grise, ces placards ont été méticuleusement restaurés à la main. Dans leur splendeur retrouvée, ils sont désormais assortis de nouvelles étagères et armoires en chêne. Le plus souvent, une surface colorée homogène est obtenue par laquage ou pulvérisation, mais cet effet n’était pas souhaité ici. «Le client voulait donner une apparence de vécu à ces nouvelles armoires et étagères. Nous avons donc fait peindre le tout au pinceau afin de mettre en évidence le travail manuel de l’artisan», relève Markus Kopp. Les poignées aux formes organiques viennent parfaire l’ensemble. Même en levant les yeux, on peut apprécier le soin apporté aux détails. «Pour améliorer l’acoustique, des plafonds suspendus ont été posés. Chaque panneau possède un cadre en bois massif, lasuré de manière à laisser transparaître la structure», explique Markus Kopp. Les tableaux muraux numériques modernes ont remplacé les anciens dans chaque classe.

L’un des défis majeurs a été de déplacer le réfectoire au rez-de-chaussée de l’annexe en béton. Un chauffage au sol hors service a dû être retiré. Sans disposer des plans, Vilio est parvenu à repérer les conduites enfouies à 1,80 mètre sous la dalle de béton, au prix de montagnes de gravats à évacuer. Aujourd’hui, le personnel prépare les repas dans une cuisine aux couleurs vives et aux façades vertes en tôle trapé-

zoïdale, bordées de profilés rouge-orange. «Mieux distribué, l’espace a été réorganisé. Grâce à un puits de lumière, les élèves peuvent pleinement profiter de cet espace de détente lumineux et ouvert», note Stefan Cavallaro.

Du rez-de-chaussée au sommet du bâtiment, une installation photovoltaïque a été mise en place sur l’annexe en béton, qui génère de l’électricité supplémentaire. L’ancien appartement dans les combles du bâtiment historique a été converti en salles de classe, en pièces annexes, notamment pour l’informatique, et en une salle de réunion supplémentaire pour la soixantaine d’enseignants. Sous des plafonds rénovés qui offrent un meilleur confort thermique, été comme hiver, ils préparent désormais leurs cours avec une vue imprenable sur la ville. En l’absence de sol historique, comme dans l’atelier voisin, du linoléum a pu être posé.

La fondation Freie Schule s’est occupée ellemême de l’ensemble du mobilier. «Nous avons simplement organisé le transport des anciens pupitres et chaises, qui ont été offerts à une école en Afrique», raconte Markus Kopp. Pour son entreprise et pour Vilio, ce n’était pas la première école qu’ils rénovaient ensemble. Ils avaient donc déjà une solide expérience pour assurer la continuité des cours tout en respectant des délais serrés.

Das denkmalgeschützte Gebäude der Freien Schule Zürich hat eine streng dreiteilig gegliederte Fassade. Es liegt hinter einem kleinen Park an der Waldmannstrasse, die von der Rämistrasse abgeht. / Le bâtiment classé de la Freie Schule Zürich présente une façade clairement divisée en trois parties. Il se trouve derrière un petit parc sur la Waldmannstrasse, qui part de la Rämistrasse.

VILIO führt die Tradition des im Jahr 1918 eröffneten Baugeschäfts von Wilhelm Halter, dem Gründer der Halter AG, fort. Der Firmenname wurde von Willi, der Kurzform seines Vornamens, abgeleitet und ersetzt seit 2022 die seit den 1980er-Jahren bestehende Marke Halter Bauservice. Bei der Vilio AG trifft Unternehmergeist auf Innovation und Nachhaltigkeit. Zur Kernkompetenz gehört die fachkundige Unterstützung bei kleineren bis mittelgrossen Umbauten, Renovationen und Sanierungen, immer mit einem besonderen Augenmerk auf die handwerkliche Qualität und eine individuelle Bauherrenbetreuung. Einsatzgebiete sind klassische Wohn- und Gewerbebauten sowie Spezialbauten und im Besonderen Villen und Altbauten unter Denkmalschutz. / VILIO s’inscrit dans la tradition de l’entreprise de construction fondée par Wilhelm Halter en 1918. Le nom provient de Willi, diminutif de son prénom, et remplace depuis 2022 Halter Bauservice, active depuis les années 1980. Vilio AG allie esprit d’entreprise, innovation et durabilité pour offrir un soutien spécialisé lors de travaux de rénovation et de transformation, allant des petits aux moyens chantiers. Elle garantit un travail artisanal de qualité et un accompagnement personnalisé des maîtres d’ouvrage. Ses domaines d’intervention incluent aussi bien les bâtiments résidentiels et commerciaux classiques que les constructions sensibles, et en particulier les villas et bâtiments classés. → vilio-bauservice.ch

Halter Gruppe AG

Die Halter Gruppe versteht sich als ein Ecosystem eigenständiger Unternehmen, die verschiedene Bauund Immobilienleistungen entlang des Lebenszyklus von Immobilien anbieten. Dies mit der gemeinsamen Vision, durch die Etablierung der Kreislaufwirtschaft das Nachhaltigkeitsziel Netto-null in allen Projekten zu erreichen. Ihre Mission ist es, mit Produkt- und Prozessinnovationen den Weg der Bau- und Immobilienbranche hin zu einer Kreislaufwirtschaft mitzugestalten und weiter voranzutreiben. / Le groupe Halter se définit comme un écosystème de sociétés autonomes qui proposent différents services immobiliers et de construction tout au long du cycle de vie des biens immobiliers. La vision commune est d’atteindre l’objectif de durabilité zéro net dans tous les projets en établissant une économie circulaire. Sa mission est de contribuer à façonner et à faire progresser le secteur de la construction et de l’immobilier vers une économie circulaire grâce à des innovations en matière de produits et de processus

Adresse:

Halter Gruppe AG Zürcherstrasse 39 8952 Schlieren

T +41 44 434 24 00 halter-gruppe.ch

Halter AG / Halter SA

Die Halter AG steht für zukunftsweisende Bau- und Immobilienleistungen mit Verantwortung für Mensch und Umwelt. Mit Design-Build als zentralem Ansatz setzt sie von der Entwicklung bis zur Betriebsfähigkeit auf eine innovative, effiziente und kreislauffähige Projektabwicklung. Als zuverlässiger Partner erzielt sie für ihre Kunden optimale Projektresultate und trägt aktiv zum Erreichen des Netto-null-Ziels bei. / La société Halter SA est un acteur important présent à la fois dans le développement immobilier et la construction, sensible aux enjeux sociétaux et à ceux de l’environnement. En adoptant Design-Build en tant que modèle principal, elle mise sur une gestion de projet innovante, efficace et circulaire, de la planification à la mise en service. Elle est un partenaire fiable, obtient des résultats de projet optimaux et contribue activement à la réalisation de l’objectif zéro net.

Geschäftsbereiche / Secteurs d’activité: Entwicklungen / Développements

Gesamtleistungen / Prestations globales

Renovationen / Rénovations

Städtebau und Architektur / Urbanisme et architecture

Standorte / Sites:

Region Zürich / Région Zurich

Hauptsitz Schlieren / Siège social Schlieren

Zürcherstrasse 39

8952 Schlieren

T +41 44 434 24 00

Region Basel / Région Bâle

Freilager-Platz 4

4142 Münchenstein

T +41 61 404 46 40

Region Bern / Région Berne Europaplatz 1A

3008 Bern

T +41 31 925 91 91

Region Ostschweiz / Région Suisse orientale Bogenstrasse 9

9000 St. Gallen

T +41 71 242 44 10

Region Zentralschweiz / Région Suisse centrale Am Mattenhof 12 6010 Kriens

T +41 41 414 35 40

Region Lausanne / Région Lausanne

Rue de Genève 17

1003 Lausanne

T +41 21 310 13 00

Region Genf / Région Genève Esplanade de Pont-Rouge 5 1212 Grand-Lancy

T +41 22 339 70 10

halter.ch WSS

Mit «WSS–Die Entwicklungsgenossenschaft» leistet die Halter AG einen wichtigen Beitrag zur Entschärfung der Wohnungsknappheit insbesondere im preisgünstigen und gemeinnützigen Marktsegment. WSS fördert den gemeinschaftlichen Wohnungsbau, indem sie Gemeinden und Städte, bestehende Genossenschaften und Arealeigentümer beim Aufbau, der Entwicklung und der Umsetzung von Genossenschaftsprojekten schweizweit unterstützt. / «WSS–Lacoopérativede développement»permet à la société Halter SA d’apporter une contribution importante à l’atténuation de la pénurie de logements, en particulier dans le segment du marché à prix modéré et d’utilité publique. WSS soutient la construction de logements communautaires en accompagnant les communes et villes, les coopératives existantes ainsi que les propriétaires de terrains dans la création, le développement et la mise en œuvre de projets de coopératives à travers toute la Suisse.

Adresse:

WSS

Europaplatz 1A

3008 Bern

T+41 31 310 98 80

wss.ch

Integral design-build AG

Als Gesamtleisterin für den Innenausbau schafft die Integral designbuild AG Arbeitswelten für Offices mit New Work, Praxen mit Healing Architecture für das Gesundheitswesen und faszinierende Gastro- und Freizeitwelten. Als One-Stop-Shop bietet sie alles aus einer Hand – vom Design über die Planung bis zur Ausführung mit Kosten-, Qualitätsund Termingarantien sowie einer lückenlosen Betreuung über den gesamten Bauprozess. / En tant que prestataire global pour l’aménagement intérieur, Integral design-build AG crée des univers de travail pour les bureaux utilisant le New Work, des cabinets basés sur la Healing Architecture pour le secteur de la santé et des univers fascinants pour la restauration et les loisirs. En tant que service tout-en-un, elle propose une offre complète allant du design à la planification, jusqu’à la réalisation, garantissant coûts, qualité et respect des délais, accompagnée d’un suivi intégral tout au long du processus de construction.

Standorte / Sites:

Region Zürich, Bern, Zentralschweiz / Région Zurich, Berne, Suisse centrale

Hauptsitz Schlieren / Siège social Schlieren

Zürcherstrasse 39

8952 Schlieren

T +41 44 438 28 00

Region Ostschweiz / Région Suisse orientale

Bogenstrasse 9

9000 St. Gallen

T +41 71 242 44 19

Region Westschweiz / Région Suisse romande

Rue de Genève 17

1003 Lausanne

T +41 21 321 41 33

integralag.ch

Vilio AG

Die Vilio AG erbringt umfassende, massgeschneiderte BauserviceLeistungen von der Analyse über die Planung bis zur Ausführung –persönlich, kompetent und effizient. Ihr Leistungsspektrum umfasst Umbauten, Renovationen sowie statische und bauphysikalische Sanierungen von klassischen Wohn- und Gewerbebauten, historischen Gebäuden, sensiblen Infrastrukturbauten, Villen und Herrschaftshäusern. / La société Vilio AG fournit des prestations de services de construction complètes et sur mesure, de l’analyse à l’exécution en passant par la planification – de manière personnelle, compétente et efficace. Sa gamme de prestations comprend des transformations, des rénovations ainsi que des réhabilitations statiques et physiques de bâtiments résidentiels et commerciaux classiques, de bâtiments historiques, d’infrastructures sensibles, de villas et de maisons de maître.

Adresse: Vilio AG

Zürcherstrasse 39

8952 Schlieren

T +41 44 434 24 14

vilio-bauservice.ch

MOVEment Systems AG

MOVEment ist ein überraschend cleveres Raumkonzept mit verschiebbaren Möbelmodulen. Damit können auf kleinstem Raum unterschiedliche Wohnsituationen geschaffen werden – per Tastendruck und ganz nach Lust und Laune. / MOVEment est un concept d’aménagement aussi intelligent que surprenant avec des modules coulissants. Il permet de créer différentes situations de vie dans un espace réduit – au gré des humeurs et des envies sur simple pression d’un bouton.

Adresse:

MOVEment Systems AG

Zürcherstrasse 39

8952 Schlieren

T +41 44 434 27 17

move-ment.ch

Tend AG / Tend SA

Die Tend AG setzt auf integrierte Immobiliendienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien hinweg. Sie sichert Erträge, senkt die Betriebskosten und reduziert die CO₂-Emissionen. Mit intelligenten Prozessen und innovativen Tools wird aus Mehr-Wissen echter Mehr-Wert geschaffen. / La société Tend SA mise sur des services immobiliers intégrés tout au long du cycle de vie des biens immobiliers. Elle assure des revenus, diminue les coûts d’exploitation et réduit les émissions de CO₂. Grâce à des processus intelligents et à des outils innovants, une véritable valeur ajoutée est créée à partir d’une connaissance accrue.

Geschäftsbereiche / Secteurs d’activité: Verkauf & Vermietung / Vente & Location

Vorbereitung / Préparation

Betrieb / Exploitation

Optimierung / Optimisation

Standorte / Sites:

Region Zürich, Ost- und Zentralschweiz / Région Zurich, Suisse orientale et centrale Hauptsitz Schlieren / Siège social Schlieren Zürcherstrasse 39 8952 Schlieren

T +41 44 434 24 24

Region Basel / Région Bâle Freilager Platz 4 4142 Münchenstein

T +41 61 404 46 47

Region Bern / Région Berne Europaplatz 1A

3008 Bern

T +41 31 310 98 33

Region Westschweiz / Région Suisse romande

Rue de Genève 17 1003 Lausanne

T +41 21 321 41 35

Region Tessin / Région Tessin c/o Acofin

Via Luigi Pasteur 1 6830 Chiasso

T +41 91 921 80 80

tend.ch

Pilatus Arena Sports & Events AG

Mit der Pilatus Arena entsteht die modernste Midsize-Arena für Indoorsport und Events in der Schweiz. Die Arena bietet Platz für bis zu 4500 Zuschauer und wird zum pulsierenden Zentrum für packende Sportereignisse und unvergessliche Events. Die Betreibergesellschaft Pilatus Arena Sports & Events AG ist verantwortlich für die Organisation und Vermarktung aller Veranstaltungen und sichert den langfristigen Erfolg dieser einzigartigen Location. / La Pilatus Arena, actuellement en construction, sera la plus moderne des arènes de taille moyenne en Suisse pour le sport en salle et les événements. Elle offrira une capacité de 4500 spectateurs et deviendra le centre dynamique pour des événements sportifs palpitants et des expériences inoubliables. La société exploitante, Pilatus Arena Spor ts & Events AG, est responsable de l’organisation et de la commercialisation de tous les événements, garantissant ainsi le succès à long terme de ce lieu exceptionnel.

Adresse:

Pilatus Arena Sports & Events AG

Am Mattenhof 6010 Kriens

+41 41 414 35 42

pilatusarena.ch

KOMPLEX

Das Magazin der Halter Gruppe / Le magazine du groupe Halter

Nummer / Numéro: 18 / 2025

Herausgeber und Adresse der Redaktion / Editeur et adresse de la rédaction: Halter Gruppe AG Zürcherstrasse 39

8952 Schlieren T +41 44 434 24 00 halter-gruppe.ch

Online-Ausgabe / Edition en ligne: komplex-magazin.ch

Heftkonzept und Redaktionsleitung / Concept du magazine et rédaction en chef: Christine Marie Halter-Oppelt

Gestaltungskonzept und Art-Direction / Design et direction artistique: Studio Marie Lusa, Zürich (Marie Lusa,Alberto Malossi)

Mitarbeitende dieser Ausgabe / Ont participé à cette édition: Philip Böni, Nora Dainton,Anna Domagala, Manuel Fischer, Diego Frey, Luc Frey, Balz Halter, Lauriane Herrard,Jonas Heutschi, Eva Hirschi, Salomé Houllier Binder, Joris Jehle, Sherin Kneifl, Bettina Kunzer, Anna-Lena Lehner, Markus Mettler, Daniela Meyer, Stephanie Pfiffner, Damian Poffet, Oliver Rust, Swen Sack,Thomas Sevcik,Anita Simeon Lutz, Oliver Stern, David Strohm, Mike Suter,Johanna Unternährer, Kees van Elst, Stefanie Wandiger, Lukas Wassmann, Markus Weber, Reto Westermann, Dario Zimmerli

Korrektorat deutsche Ausgabe / Correction édition allemande: Patrizia Villiger

Übersetzung französische Ausgabe / Traduction édition française: Weiss Traductions, Zürich

Korrektorat französische Ausgabe /Correction édition française: Mario Giacchetta

Fotos Umschlaginnenseiten und anschliessende Seiten / Photos deuxième et troisième de couverture et pages adjacentes: Hurdnerwäldli, Pfäffikon in der Gemeinde Freienbach / Hurdnerwäldli, Pfäffikon dans la commune de Freienbach © Lukas Wassmann

Auflage / Tirage: 12000 Exemplare / 12000 exemplaires

Lithografie und Druck / Lithographie et impression: Druckerei Odermatt AG, Dallenwil

Hinweis / Remarque: Ein Nachdruck ist nur mit der Genehmigung der Redaktion möglich. Die Nennung von Fotografinnen und Fotografen sowie Copyrightinhaberinnen und -inhabern erfolgt nach bestem Wissen. Bei unvollständigen Angaben bitten wir um Nachricht. / Toute réimpression nécessite l’autorisation de la rédaction.L’indication des noms des photographes et des titulaires du droit d’auteur ont lieu en toute bonne foi.Veuillez nous informer en cas de mention incomplète.

Das Magazin Komplex wurde in Zusammenarbeit mit Climate Partner CO₂-kompensiert, also klimaneutral gedruckt. / Le magazine Komplex a été compensé en CO₂ dans le cadre du projet avec Climate Partner, c’est-à-dire imprimé de manière climatiquement neutre. swissclimate.ch

Kompensationsnummer / Numéro de compensation: SC2025041401

In der Schweiz gedruckt / Imprimé en Suisse

Le magazine du groupe Halter

Das Magazin der Halter Gruppe