Komplex 2021 FR

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LE MAGAZINE DE HALTER AG No 14/2021



Conception-construction ou conception-soumission-construction ? Ce qui peut passer pour une question théorique ou faire penser à l’un de ces concepts de management anglo-saxons à succès ­présente une importance qui n’est pas uniquement d’ordre pratique dans la construction et l’immobilier. Cette question représente également le défi majeur – suscité par la transformation numérique – auquel sont confrontés les profils pro­ fessionnels et modèles économiques traditionnels. On connaît les changements intervenus dans l’industrie de la sous-traitance automobile, où des produits spécifiques ont été supplantés par des systèmes fonctionnels aux caractéristiques prédéfinies. Ont survécu les entreprises qui ont réussi à passer de fournisseurs à prestataires de systèmes et qui ont été en mesure de développer des unités fonctionnelles – systèmes de freinage, groupes motopropulseurs ou tableaux de bord intelligents – et de garantir la qualité, les prix et les délais. Grâce à la valeur ajoutée créée, elles sont même parvenues à prospérer et à gagner beaucoup d’argent. Ce changement fondamental, qui a entraîné une augmentation massive de l’efficacité et de la qualité dans l’industrie automobile, a reposé sur la prise de conscience que le donneur d’ordre ne devait pas se charger lui-même de la conception, mais qu’il avait intérêt à la confier au sous-traitant, car celui-ci sait bien mieux comment un système doit être conçu pour le produire à un haut niveau de qualité et de manière économique. Le processus en cascade de la conception, de la soumission et de la construction (« design, bid, build ») s’est réduit à deux étapes : l’appel d’offres par le donneur d’ordre et la conception et production intégrées par le sous-traitant (« bid, design / build »). La question n’est plus de savoir si cette innovation peut aussi émerger dans l’industrie de la construction et de l’immobilier, mais de déterminer comment cela va se dérouler. Ce thème est abordé dans différents articles de ce numéro de « Komplex » : sous l’aspect pratique dans l’article consacré à la BäreTower et à la livraison de blocs sanitaires fabriqués selon des paramètres industriels (p. 64), dans l’entretien avec Rick del Monte, un pionnier de la conception-construction aux Etats-Unis (p. 56), dans la présentation du nouveau type 3

Komplex No 14/2021


d’outil d’évaluation des coûts DCC (p. 96) ou dans la discussion sur les futurs profils des architectes et ingénieurs (p. 101). Autre sujet central auquel se consacre notre entreprise et que nous traitons également dans ce numéro : les exigences écologiques et sociétales relatives au développement immobilier et des sites, en particulier dans le contexte de la densification. Les articles concernant les projets Pilatus Arena (p. 12), amRietpark (p. 20), Cœur de Cité (p. 44), Pont-Rouge (p. 132), vanBaerle (p. 164) et Campus Thoune (p. 178) approfondissent les questions de la programmation des espaces intérieurs et extérieurs adaptée aux besoins, de la biodiversité et des offres socioculturelles. Dans une structure de plus en plus urbaine, les espaces ouverts occupent une place importante – dans le quartier, mais aussi dans l’ensemble du tissu urbain. L’article de Matthew Skjonsberg sur l’aménagement de l’espace non bâti par la création de systèmes de parcs (p. 140) montre que la prise de conscience de la nécessité d’un climat agréable et d’une offre d’espaces naturels dans les structures urbaines, tant du point de vue économique et architectural que dans l’intérêt du bon fonctionnement de la communauté, remonte au XVIIIe siècle déjà. En décembre 2020, nous avons transféré notre siège social à Schlieren, à côté de Zurich. Les nouveaux bureaux installés dans l’ancienne imprimerie de la « NZZ » sont imprégnés de ­l’atmosphère industrielle et bénéficient d’un esprit atelier et d’un immense espace disponible. Cela inspire et favorise notre culture de l’échange ouvert, de la coopération directe et ciblée, de l’action. Pour que notre groupe en constante croissance ne soit pas le seul à en profiter, nous avons également intégré un espace de cotravail et le Do Tank de The Branch dans nos locaux. Ceux et celles qui partagent notre vision des choses sont invités à venir y discuter des défis et des opportunités de notre époque, mais aussi à les aborder de manière constructive et efficace. Nous espérons également pouvoir vous y accueillir très bientôt. Balz Halter Président du Conseil d’administration Halter AG 4

Editorial



→ p. 7 Journal

→ p. 3 Editorial

Architecture & Design → p. 12 La deuxième mi-temps a commencé

→ p. 20 De Schlieren à Hollywood

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PUBLIKATION Geistlich-Areal Schlieren Baufeld B2.1 Rietpark 8952 Schlieren

PUBLIKATION Geistlich-Areal Schlieren Baufeld B2.1 Rietpark 8952 Schlieren

Objetkt: GAS_ 1.OG Mass: 1:500 Datum: 24.01.2018 / mig

Objetkt: GAS_ 2.OG Mass: 1:500 Datum: 24.01.2018 / mig

Gmür & Geschwentner Architekten Flüelastrasse 31a 8047 Zürich - CH

Gmür & Geschwentner Architekten Flüelastrasse 31a 8047 Zürich - CH

→ p. 42 Une œuvre avec auteur

→ p. 36 Petite liberté, grande scène

→ p. 44 Sur fond historique

Ingénierie & Production → p. 56 Entretien : « The earlier a design-build team is selected, the greater the value »

→ p. 64 La force du numérique

→ p. 72 Travailler ensemble, concevoir ensemble

→ p. 92 Chronique : Marchés publics

→ p. 96 La maîtrise des coûts sur le long terme $

Coûts par groupe d’ouvrage

Programme des locaux

A C F

Descriptif de construction

Variantes

3 2

1

Analyses Début du développement Phase A–B

Le produit répond-il aux attentes?

DÉFINITION DU PRODUIT Données sur le terrain Hauteur max. du bâtiment Volume constructible max.

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– Répartition des usages – Mixité des usages – Décision relative à la qualité

→ p. 101 Les membres du conseil d’experts SIA « Transformation numérique » prennent position sur le futur rôle de l’architecte et de l’ingénieur

OUI

NON

Sommaire


Une unité pour Einsiedeln

Un nouveau complexe de bâtiments (visualisation) doit voir le jour dans le centre ­historique d’Einsiedeln, au milieu d’édifices protégés tels que l’abbaye, l’église Saint-Wolfgang, l’ancienne école et l’allée historique. Il accueillera l’administration du district d’Einsiedeln et la cure de la paroisse catholique romaine. Un immeuble résidentiel et commercial apportera également de la vie dans ce nouveau quartier. Le projet architectural a dû répondre à des exigences élevées imposées notamment par le programme des locaux spécifique à l’utilisation des deux ouvrages publics. Associé à pool Architekten dans le cadre d’un concours de prestataire global, Halter a réussi à assurer l’unité de cet ensemble aux différents usages. Fin 2021, les citoyens d’Einsiedeln auront la possi­ bilité de se prononcer sur ce projet.

Mission réussie

Il y a vingt ans, un petit groupe d’architectes et de passionnés d’informatique s’est réuni pour conquérir, grâce à ses visualisations, l’espace virtuel, mais aussi le paysage immobilier suisse. Au sein de l’entreprise Raumgleiter AG, ils ont joué, dans les années qui ont suivi, un rôle majeur dans le secteur de la construction. Ces jeunes loups sont devenus entre-temps de véritables professionnels. L’équipe vient tout juste d’installer ses nouveaux bureaux au JED de Schlieren et a également remanié son identité visuelle. Elle a fait appel au designer zurichois Lukas Mettler pour lui apporter de la clarté : le nouveau site web est dominé par une typographie accrocheuse en noir et blanc ainsi que par un changement d’images dynamique. Une navigation intuitive permet d’accéder à la multitude d’applications numériques. Totalement dans l’esprit du nouveau slogan : Exploring Virtual Reality. → www.raumgleiter.com

Belles perspectives

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Une première étape clé a été franchie : en décembre 2020, Halter a procédé à la livraison du bâtiment annexe du projet Claraturm à Bâle aux maîtres d’ouvrage, la société Balintra AG, une société immobilière du fonds immobilier UBS « Sima ». Cette partie du bâtiment comprend 60 appartements dont 35 sont équipés du système MOVEment, un concept d’aménagement composé de modules d’ameublement coulissants électriques. Les deux édifices – la tour haute de 100 mètres et son annexe de 20 mètres – sont situés directement en face du centre des congrès de Bâle et ont une fonction essentiellement résidentielle. Seul le rez-de-chaussée accueillera des surfaces commerciales et de restauration. L’ensemble du projet doit être achevé d’ici octobre 2021. Les usagers lui ont d’ores et déjà réservé un accueil plus que positif : les 60 appartements de la première étape de commercialisation ont tous pu être mis en location dès le début de l’année grâce au prestataire de services immobiliers Tend et au spécialiste de la visualisation Raumgleiter. Désormais, c’est aux logements de la tour d’arriver eux aussi sur le marché. → www.claraturm.ch


Ça bouge à Sion

Rubix est le premier projet équipé de la technologie MOVEment que réalise Halter en Suisse romande (visualisation de gauche) pour ­l’investisseur HIG Immobilien Anlage Stiftung. Il s’agit d’un immeuble dynamique, moderne et flexible de six étages, comprenant 60 appartements, dont 39 sont équipés de modules d’ameublement coulissants électriques. Ainsi, sur simple pression d’un bouton, les futurs résidents pourront, en dépit d’une surface réduite, adapter leur intérieur en fonction du moment de la journée et de leurs besoins – ­cuisine, repas, travail ou sommeil. Et ce n’est pas tout : le développement dans le centre de Sion, à seulement 5 minutes de marche de la gare et de l’EPFL Valais, dispose également d’une installation photovoltaïque, exploitée au sein d’un regroupement dans le cadre de la consommation propre (RCP), d’un système de fermeture électronique actionnable par téléphone portable, de casiers pour colis en complément des boîtes à lettres et de stations de charge pour les voitures électriques. Un espace doit également être aménagé au rez-dechaussée pour des établissements commerciaux. L’achèvement est prévu pour l’été 2021. → www.rubix-sion.ch

Lauréats

Chaque année, le magazine « Bilan » et SVIT Romandie décernent des prix à des réalisations architecturales d’exception en Suisse romande. Il s’agissait en 2020 de la neuvième édition du Prix Bilan. Trois projets Halter AG ont été récompensés par un jury composé d’experts de renom. Dans la catégorie « Hôtels », la victoire est revenue au CitizenM, situé au centre-ville de Genève. Ce projet a séduit par son inté­ gration dans un environnement historique et sa technologie moderne. Le deuxième prix de cette catégorie a été décerné au Moxy à Lausanne, dont le jury a salué l’architecture empruntée au style des anciens entrepôts du quartier du Flon. Le projet Les Terrasses Volantes à Neuchâtel a remporté le deuxième prix dans la catégorie « Bâtiment résidentiel locatif ». Selon le jury, cet ouvrage est le prolongement naturel de l’environnement et célèbre le plaisir d’habiter.

Fonderie, Fribourg

Après vingt-quatre mois de travaux, Halter a pu procéder à la livraison en deux étapes des 171 appartements du complexe Fonderie à ­Fribourg aux investisseurs, Apartis – Fondation pour le logement des étudiants et la caisse de pension de la Banque cantonale bernoise. Situés à proximité immédiate des hautes écoles et universités, les six bâtiments situés route de la Fonderie sont principalement destinés au logement des étudiants. Le complexe contribue ainsi à la transformation du quartier en une zone résidentielle moderne. Son architecture conserve la structure des anciens bâtiments industriels qui ont autrefois façonné ce quartier. Disposés perpendiculairement à la pente, les bâtiments sont également entourés de vastes espaces verts qui tiennent compte du caractère d’origine du lieu et mettent en avant la position de la colline. Premier projet de la ville de Fribourg récompensé par le certificat « Site 2000 watts », le projet Fonderie est un programme pionnier dans la gestion durable des ressources. → www.fonderie3.ch

Journal


Sous le tilleul

Le paysage vallonné de la région de Hirzel est marqué par les moraines datant de la dernière période glaciaire il y a plus de 10 000 ans, mais aussi par la multitude de tilleuls qui se dressent au sommet des collines. Ils ont été plantés par les paysans de la région, en souvenir de grands événements historiques, comme la première Constitution cantonale zurichoise ou la Révolution française par exemple. Le nouveau projet de 53 logements (visualisation du milieu), qui doit voir le jour à Hirzel, se nomme « Unter der Linde » (sous le tilleul). Fruit du travail du cabinet d’architectes Edelaar Mosayebi Inderbitzin, il repose sur l’idée d’intégrer deux typologies de bâtiments totalement différentes dans un coteau. A l’ouest seront implantées trois barres de bâtiments parallèles composées de logements en propriété clairs et baignés de lumière ; à l’est seront construites quatre maisons jumelées plates et compactes, inspirées de la maison Schlehstud (1933) de Hans Fischli à Meilen. Le complexe dont l’achèvement est prévu pour 2022 se fond dans d’immenses espaces extérieurs et jardins. → www.unterderlinde.ch

Questions d’urbanisation

A l’initiative et avec le soutien de ­Halter AG, le magazine culturel « Du » a consacré son numéro de décembre 2020 au thème de l’aménagement urbain. Depuis les années 1960, avec l’apparition du trafic individuel motorisé, l’aménagement du territoire suisse s’est massivement orienté vers les infrastructures de transport. La culture de l’aménagement urbain et de l’urbanisme a disparu ou n’a ensuite occupé plus qu’une place marginale. Avec le principe du développement de l’urba­ nisation à l’intérieur du milieu bâti, décidé par le peuple suisse à travers la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire, voilà qui devrait changer, l’objectif visé étant de transformer les agglomérations en villes. Entouré d’autres auteurs, le professeur ­Vittorio Magnago Lampugnani s’est interrogé sur ce que l’aménagement urbain peut et doit apporter aujourd’hui pour créer des quartiers où il fait bon vivre – les cellules d’une ville. → www.du-magazin.com

De l’industrie à l’habitat

Le site Henz, dans la petite ville argovienne de Suhr, était autrefois destiné à la transformation de l’acier. Ce terrain situé à proximité immédiate de la gare s’apprête désormais à recevoir un nouvel usage (visualisation de droite). La révision partielle du règlement des constructions approuvée par les citoyens de Suhr fin 2018 a jeté les bases de ce projet, dont il a créé le cadre juridique. Depuis, Halter se consacre à la transformation de cet ancien site industriel en un nouveau quartier diversifié composé de logements en propriété – et plus tard de logements locatifs réalisés par l’investisseur CPE Fondation de Prévoyance Energie – et d’une tour. Un pavillon, une place accueillant un café et un vaste terrain de jeu pour les enfants deviendront des lieux de médiation et créeront une identité. Des commerces, des bureaux et des ateliers s’articuleront tout autour. Le permis de construire a été accordé début 2021. Place désormais à la mise en œuvre du projet, dont l’achèvement est prévu pour 2023. → www.henz-areal.ch


Pavillon du futur

Le Technorama à Winterthour est un musée dont le concept repose sur l’expérience et la découverte de la nature et de la technique et qui contribue ainsi à sensibiliser les élèves de tous âges aux sciences naturelles. En chantier depuis 2019, le Parc du Technorama a ouvert ses portes récemment. Sa création a augmenté la surface d’exposition d’environ 15 000 mètres carrés. L’élément phare de cet agrandissement est le pont des merveilles s’étendant sur 130 mètres de long et mesurant jusqu’à 17 mètres de haut. Il offre la possibilité de mener des expériences, mais aussi de découvrir les environs. Un autre lieu de manifestation et de conférences est le pavillon multifonctions, pourvu d’un toit en verre coloré (photo). Avec la formule The Branch, Halter a participé à sa construction en tant que sponsor : un investissement dans les futures générations d’ingénieurs. → www.technorama.ch

Un centre pour Wetzikon

Où se trouve la plus longue « rue de la Gare » de toute l’Europe ? A Wetzikon. S’étendant sur 2435 mètres, elle mesure près d’un kilomètre de plus que son équivalente à Zurich. Si un véritable centre n’a jamais pu s’y développer, il est désormais prévu d’en créer un. Avec le complexe Metropol, destiné à remplacer le centre commercial vieillissant Trompete, la commune de l’Oberland zurichois souhaite se projeter vers l’avenir. En se basant sur un plan d’affectation spécial datant de 2012, longtemps bloqué en raison d’un litige, H ­ alter réalise en collaboration avec l’investisseur UBS un quartier central attractif doté d’une offre de commerces, de restauration, de logements et de services. La mise en œuvre par étapes interviendra de l’automne 2021 à 2025.

Le renouveau de Neuhausen

La spectaculaire RhyfallTower s’élève dans les airs. Ce n’est toutefois pas le seul bâtiment que Halter réalise à Neuhausen am Rheinfall dans le canton de Schaffhouse. L’an passé, le projet Industrieplatz a également permis de poser la première pierre d’un immeuble résidentiel et commercial de onze niveaux. En collaboration avec le maître d’ouvrage, la Caisse fédérale de pensions Publica, Halter développe sur ce site 76 logements locatifs et des surfaces commerciales au rez-de-chaussée. Le projet architectural est le fruit de la communauté de travail formée par Tony Fretton Architects et Blättler Dafflon Architekten. → www.rhytech-quartier.ch, → www.rhyfalltower.ch

Vivre et laisser vivre

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Vivo est le nouveau projet d’habitations lancé par Halter AG dans la commune d’Aesch, dans le canton de Bâle-Campagne. A 14 kilomètres seulement du centre-ville de Bâle, le site est parfaitement desservi par les transports publics. De haute qualité urbanistique, l’ensemble est composé d’une tour de 40 mètres, d’un immeuble de quatre niveaux et de deux autres bâtiments d’habitation dans la partie calme du site. Il s’agira au total de 228 logements destinés à un large public. L’espace de cotravail VivoWork, des appartements à usage professionnel baptisés VivoLive, un café et une crèche viendront compléter l’offre. Le Journal début des travaux est prévu pour cette année.


Société & Environnement → p. 109 Evaluation immobilière – sens ou non-sens ?

→ p. 114 Le réseau du futur

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Prix de l’offre

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→ p. 122 Entretien : « L’essentiel, c’est de savoir ce que l’on veut »

Développement & Urbanisme → p. 132 Prochain arrêt, Pont-Rouge !

→ p. 140 Un nouveau regard sur le design civique : Une brève histoire des systèmes de parcs

1234 - Esplanade de Pont-Rouge

1234 - Esplanade de Pont-Rouge

Plan 5ème étage - 1/500

1234 - Esplanade de Pont-Rouge

Plan rez-de-chaussée - 1/500

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→ p. 174 Chronique : Le défi de la plus-value Gewerbeh

→ p. 164 Un jardin en ville pour tous C Garten

A Piazza

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Walzw erkgas se

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1:500

11.01.21 / str

05.12.19 / laa Gez.

Format

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Index Mst. Plannummer Anlieferung

19W07 - Entwicklung Baufeld B5 Thun

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StartUp

Lobby

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Piano Bar

StartUp

Notzufahrt Fablab

Erdgeschoss

Kiosk

Lager EMPA

Fitness

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→ p. 178 Le bloc aéré

19W07 Entwicklung Dateiname Baufeld B5 Thun Unterlagen für Raphael.pln

+ 1.00m

LKW bis 12.00m

Anlieferung Sattelzug L = 16.50m Sattelzug L = 16.50m

Shop

Architekt 11.01.21 / str Änd.

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05.12.19 / laa Gez.

Format

Index Mst. Plannummer

210-07

19W07 Entwicklung Dateiname Baufeld B5 Thun Unterlagen für Raphael.pln

Obergeschoss 5

Grundriss_500

Schnitt A

Bauart Architekten und Planer AG Zimmerlistrasse 6 | 8003 Zürich T: +41 43 366 65 65 | bauart@bauart.ch

19W07 - Entwicklung Baufeld B5 Thun

Bauart Architekten und Planer AG Zimmerlistrasse 6 | 8003 Zürich T: +41 43 366 65 65 | bauart@bauart.ch

Bistro

Retail

Takeaway

Showroom

Einstellhalle

Schnitt A

Schnitt B

Architekt

Architekt Schnitt B und Planer AG Bauart Architekten

20I01 - Entwicklung Baufeld B5 Thun Schnitt

Plannummer

220-01

Index Mst.

1:500

Gez.

05.12.19 / laa

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18.05.20 / laa

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Zimmerlistrasse 6 | 8003 Zürich T: +41 43 366 65 65 | bauart@bauart.ch

Längsschnitte

Architekt

20I01 - Entwicklung Baufeld B5 Thun Schnitt

220-01

Bauart Architekten und Planer AG Zimmerlistrasse 6 | 8003 Zürich T: +41 43 366 65 65 | bauart@bauart.ch

Längsschnitte

Dateiname 20I03 Campus Thun Machbarkeit 210118.pln

Dateiname 20I03 Campus Thun Machbarkeit 210118.pln Plannummer Index Mst. 1:500 Gez.

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→ p. 186 Le groupe Halter en un coup d’œil 11

→ p. 188 Impressum Komplex No 14/2021


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LA DEUXIÈME MI-TEMPS A COMMENCÉ Texte : Deborah Fehlmann Visualisations : Raumgleiter Photo maquette : Stefano Schröter

La Pilatus Arena de Kriens répond au besoin d’infrastructure que les sports en salle de Suisse centrale ont longtemps ­attendue. Mais le projet d’envergure de l’agence Giuliani ­Hönger Architekten se veut plus qu’un simple stade mono­ fonctionnel. Avec ses deux tours résidentielles, ses surfaces commerciales au rez-de-chaussée et sa salle polyvalente ­destinée à relier les différents espaces, il contribuera à façonner l’identité du nouveau quartier Mattenhof au sud de Lucerne à partir de 2025. 13

Komplex No 14/2021


L’idée d’une nouvelle salle de sport occupe l’esprit de Nick Christen depuis plusieurs dizaines d’années. La région de Lucerne ayant toujours manqué d’infrastructures adéquates, l’ancien joueur de handball professionnel devait se rendre à Sursee pour célébrer ses victoires avec le Borba Lucerne. C’est lorsqu’il a pris la direction du HC Kriens-Lucerne il y a treize ans qu’il a décidé de remédier à cette situation. Il a alors imaginé une salle polyvalente pouvant accueillir aussi bien des matchs internationaux que des cours de sport scolaire ou des concerts, et dont le financement serait assuré par l’exploitation de structures commerciales annexes. Nick Christen savait que son idée risquait de se heurter à des portes closes, trois projets de salle de sport financés par des fonds publics ayant déjà échoué par le passé. Après quatre ans et demi de cavalier seul, il a finalement réussi à convaincre la société Eberli AG de Sarnen de devenir l’un des trois premiers partenaires privés de la mise en œuvre du projet, signant ainsi la mise en marche de la planification de la Pilatus Arena. En collaboration avec l’organisme de développement régional Luzern Plus, les initiateurs du projet ont d’abord procédé à une évaluation des sites. C’est finalement celui de Mattenhof 2, en périphérie de Kriens, qui a été choisi. En 2016, l’achat de la longue parcelle a pu être confirmé grâce à la conclusion d’un droit d’emption avec la ville de Lucerne, alors propriétaire du terrain. L’une des extrémités du site jouxte la station de S-Bahn Mattenhof. De l’autre côté des voies s’étend le terrain de l’Allmend, flanqué des tours jumelles de la Swissporarena à son extrémité. Lorsqu’on s’éloigne de la gare, la Ringstrasse scinde le quartier M ­ attenhof en deux. Dans le secteur M ­ attenhof 1, les prémices d’un développement futur sont visibles depuis deux bonnes années : une « micropole » y regroupe 130 logements, des bureaux, un hôtel, des commerces et des ­restaurants au sein de cinq bâtiments. Si elle représente encore une petite île au milieu d’une zone commerciale hétérogène, le concept de développement de LuzernSüd prévoit d’en faire le centre d’un futur espace de vie qui devrait offrir des logements et des emplois pour 15 000 personnes. Sa localisation au cœur de cette zone de développement est idéale pour la Pilatus Arena, qui dépendra de l’exploitation de structures commerciales annexes. De plus, 14

son raccordement aux réseaux de transports publics et de pistes cyclables régionales permettra un concept de mobilité à circulation réduite. A l’inverse, sa situation ­centrale l’obligera à contribuer de manière active au futur quartier. Le défi de la densité Conscient de cet enjeu, le maître d’ouvrage a commandé en 2017 des mandats d’étude parallèles à deux degrés en procédure sélective. La première étape a servi à confirmer la compatibilité d’un développement urbain de ­qualité avec les structures d’exploitation nécessaires au financement croisé du stade. En plus de l’arène multifonctionnelle d’une capacité d’accueil de 4000 spectateurs, le programme des locaux prévoyait 100 logements locatifs et 250 logements en propriété, ainsi que 2000 mètres carrés de surfaces commerciales et de bureaux – une proposition extrêmement ambitieuse étant donné la surface du site de 12 900 mètres carrés. Des projets denses et marquants ont suivi. Les concepteurs étaient libres de déterminer l’indice d’utilisation ainsi que le nombre, la hauteur et l’emplacement des bâtiments. Selon le rapport de l’organe d’évaluation, les solutions les plus viables étaient celles qui positionnaient la salle de sport au centre du site et l’entouraient de deux tours. C’était notamment le cas de la proposition de Giuliani Hönger Architekten, qui a finalement été retenue. Le cabinet était parvenu à imaginer le projet le plus élégant et le plus convaincant en termes d’intégration dans le contexte architectural. Les architectes l’expliquent par trois décisions clés : la première a été de se fixer pour objectif de rendre l’arène aussi plate que possible étant donné son corps de bâtiment massif. La deuxième décision était d’occuper pleinement le périmètre avec un socle de deux niveaux. La troisième et dernière était d’y développer trois bâtiments indépendants, l’arène étant placée au milieu, telle un cube en verre. La tour de 110 mètres de haut sur la Bahnhofplatz et celle de 50 mètres de haut sur la Matten­platz se distinguent par leurs façades à la structure rythmique en pierre synthétique de couleur claire. Grâce à leurs plans polygonaux, les deux immeubles résidentiels présentent une allure élancée. Les décrochements volumétriques et la structure des façades créent un rappel avec les bâtiments voisins. La division claire en trois parties est aussi Architecture & Design



imputable aux différents maîtres d’ouvrage : tandis qu’Eberli AG et Halter AG réalisent l’arène et la tour la plus haute dans l’optique d’y installer des logements en propriété, Helvetia Assurances prévoit des logements locatifs dans la tour la plus basse. L’aménagement du socle jouera évidemment un rôle déterminant dans la qualité de ce projet au sein du quartier. Giuliani Hönger tient à ce que l’édifice attire le public. Un restaurant situé près de la gare, au pied de la tour résidentielle, constituera le point de départ. Le long de la Ringstrasse, les architectes ont esquissé une large promenade en collaboration avec Vogt Landschaftsarchitekten. Contrairement au parvis traditionnel d’une salle de sport, l’esplanade de la Pilatus Arena fonctionnera comme un espace public même lorsqu’aucun événement important n’aura lieu. Les vitrines, les entrées menant à l’arène, les espaces commerciaux et les immeubles résidentiels contribueront à l’animation des rues. Des îlots d’arbres et un pavillon doté d’un kiosque feront face au long socle et délimiteront la promenade. Le véritable pôle d’attraction de la rue restera toutefois l’arène elle-même. Le terrain de sport et les tribunes seront dissimulés au cœur du socle. L’accès aux gradins s’effectuera par le haut, via un foyer périphérique de 9 mètres de haut muni d’une façade en verre pensé par Giuliani Hönger. Le balcon urbain, nom donné par les architectes au cube en verre, sera placé en saillie par rapport au socle et transportera l’action de l’intérieur de l’arène jusqu’à l’espace public. Pour un centre de quartier diversifié Contrairement à d’autres participants du concours, Giuliani Hönger n’a pas souhaité concevoir de jardin sur le toit de la salle de sport. Les architectes sont convaincus que ce lieu, éloigné des trajets quotidiens des résidents, est trop isolé pour pouvoir devenir un espace animé. D’ailleurs, la création d’espaces verts extérieurs et semi-publics au sein de cette structure dense pose des problèmes auxquels la Pilatus Arena n’est pas en mesure de répondre sur sa propre parcelle. Bien que des toits-terrasses collectifs doivent être créés sur les deux tours, la zone récréative de l’Allmend restera incontournable pour les résidents. En outre, des aires de jeux et de loisirs seront financées dans les environs par la taxe sur la plus-value que le maître d’ouvrage versera à 16

la commune en échange d’une augmentation du degré d’utilisation du sol. A la fois site événementiel et élément urbain saillant, la Pilatus Arena marquera le quartier Mattenhof de son empreinte. Aussi n’est-il pas surprenant qu’un tel projet suscite une forme de réticence au sein de la population. C’est donc de justesse que les habitants de Kriens ont approuvé le plan d’affectation spécial et la modification partielle du plan de zones lors du scrutin de novembre 2020, malgré le soutien de l’ensemble des partis politiques. Les initiateurs du projet sont convaincus que l’arène donnera une impulsion positive au quartier. En plus d’une architecture convaincante, ils misent sur une mixité des catégories d’usagers et d’habitants : un espace pour les petits commerces locaux sera d’ailleurs prévu au rez-de-chaussée. Les logements situés au-dessus iront du petit appartement au penthouse haut de gamme avec vue sur le Pilate et le lac des Quatre-Cantons. La tour abritera également de petits appartements modulables basés sur le concept MOVEment. D’autre part, une grande importance est attachée à la mise en place d’un concept de ­mobilité adapté au quartier. Enfin, pour reprendre les propos de Nick Christen, l’arène sera non seulement utilisée pour des événements publics, mais aussi pour des séances d’entraînement ou des cours de sport scolaire. Cette diversité d’utilisations dans un espace restreint constitue un défi sur le plan tant structurel qu’opérationnel. Mais elle donne aussi à la Pilatus Arena le potentiel d’agir comme un catalyseur pour le développeur du futur quartier Mattenhof. Giuliani Hönger Architekten Lorenzo Giuliani et Christian Hönger ont fondé Giuliani Hönger Architekten en 1991. Le cabinet emploie aujourd’hui près de 35 collaborateurs et 5 partenaires. Ses fondateurs ont travaillé comme assistants en histoire de l’urbanisme, conception et construction à l’EPF de Zurich de 1990 à 1994, et comme professeurs aux hautes écoles spécialisées ZHAW ET HSLU de 1999 à 2013. De 2013 à 2015, ils ont partagé une chaire à l’EPF de Lausanne. Deux intérêts majeurs sont ressortis de cette activité commune : « les typologies ambiguës » et « les espaces puissants ». Le cabinet a notamment été récompensé pour la gare et la Bahnhofplatz de Saint-Gall (2019), le bâtiment résidentiel et commercial Schlotterbeck à Zurich (2017), le centre d’innovation Hilti à Schaan (2014), le centre de la Haute école spécialisée de Saint-Gall (2013) et la Haute école spécialisée Sihlhof à Zurich (2003). Outre la construction de la Pilatus Arena et de ses tours résidentielles (2025), l’agrandissement de la gare de Stadelhofen à Zurich (2035) et la rénovation du Klinikum 2 de l’hôpital universitaire de Bâle (2038) figurent sur sa liste de projets en cours. → www.giulianihoenger.ch

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Plan 2e étage : le foyer vitré de chaque côté forme une couronne tout autour des gradins.

Plan rez-de-chaussée : les espaces commerciaux et les entrées menant à la salle de sport génèrent de l’animation autour du vaste socle.


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Plan de situation : Lucerne-Sud se développe. De par sa densité et ses dimensions, la Pilatus Arena en sera l’un des éléments saillants.

Coupe longitudinale : les bâtiments se développent de manière indépendante sur le socle. Les architectes ont opté pour une conception plate de l’arène.


p. 12 — Site événementiel et élément urbain – les tours résidentielles et le cube en verre de la Pilatus Arena façonneront le futur centre du quartier. Vue sur la Ringstrasse depuis la Mattenplatz.

p. 15 en bas — De l’extérieur, la Pilatus Arena apporte de la douceur, mais à l’intérieur, c’est la liesse ! D’une capacité de 4000 places et dotée d’un équipement de pointe, la salle pourra accueillir des matchs internationaux.

p. 15 en haut — L’heure est à la détente sous le balcon urbain. La promenade piétonne sert de point d’arrivée pour les événements importants. Au quotidien, cet espace public reste à la disposition des habitants du quartier.

p. 19 — La tour Pilatus de 110 mètres de haut indique l’emplacement de la gare et crée, par-delà le terrain de ­l’Allmend, un lien avec les deux tours résidentielles de la Swissporarena qui se dressent à gauche en arrière-plan.

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DE SCHLIEREN À HOLLYWOOD Texte : Hubertus Adam Photos : Lucas Peters

Le tout dernier bloc résidentiel du Rietpark, à Schlieren, se compose de dix immeubles aux appartements de types totalement différents. Mais ces immeubles n’ont pas été construits les uns à côté des autres, ils forment un seul et même bloc. Un hall commun mène aux différentes cages d’escalier, et les architectes du cabinet Steib Gmür Geschwentner Kyburz n’ont délibérément conçu que deux entrées. 21

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En 2001, il y a vingt ans, a commencé la nouvelle planification des friches industrielles situées au nord de la gare de Schlieren, dans la vallée de la Limmat à l’ouest de Zurich. Aujourd’hui, le projet de transformation est en grande partie achevé : un ­nouveau quartier baptisé amRietpark a vu le jour sur le site de Färbi, à l’ouest, et sur le site voisin de Geistlich, à l’est. En son cœur s’étend le parc éponyme de 600 mètres de long et d’une superficie de 4 hectares, entouré de tous côtés par de nouveaux bâtiments. Une seule infrastructure subsiste au sud-est du site, juste à côté de la ligne de chemin de fer : installé ici depuis de nombreuses années, le centre des sports de raquette, avec ses courts de tennis, de badminton et ses salles de squash, devra fermer ses portes en 2022 et déménager sur un site proche des frontières de la ville de Zurich. Plus rien ne pourra alors s’opposer à la phase finale d’expansion du quartier et trois autres chantiers pourraient finalement compléter l’ensemble. Le schéma directeur du site de Färbi, grâce auquel le cabinet d’architectes zurichois Galli Rudolf et l’architecte paysagiste Andreas Geser ont pu s’imposer lors d’un concours organisé par Halter Développements en 2003, a joué un rôle décisif dans les ­fondements urbanistiques du projet. Sept ans plus tard, EM2n et Schweingruber Zulauf (aujourd’hui Studio Vulkan) ont remporté le concours pour le site adjacent de Geistlich, reprenant les caractéristiques essentielles du concept de Galli Rudolf en poursuivant notamment la bande centrale du parc. Le premier projet réalisé dans cette zone de développement a été le bloc de logements en propriété Magnolia, conçu d’après un projet du cabinet Enzmann und Fischer. En 2015, plusieurs décisions ont été adoptées dans le cadre de trois autres mandats d’étude parallèles : Gmür & Geschwentner ont devancé BDE, Hauenstein La Roche Schedler, Meletta ­Strebel et Schneider Studer Primas dans la parcelle C.1 adjacente à Magnolia, tandis que Graber Pulver s’est imposé au nord-est du site et E2A au sud. Les trois complexes de bâtiments ont été achevés et livrés en 2020. Des dimensions urbaines Le bloc orthogonal construit par Gmür & Geschwentner (aujourd’hui Steib Gmür Geschwentner Kyburz) présente des dimensions dignes d’une grande ville : il mesure plus 25

de 100 mètres de long, 50 mètres de profondeur et compte huit niveaux, le revêtement des installations techniques sur le toit donnant l’illusion d’un étage supplémentaire. En raison de la structure claire du schéma directeur, le bâtiment construit par Halter ­Prestations globales sur mandat du maître d’ouvrage Helvetia Assurances s’étend dans le sens transversal entre la Brandstrasse au nord, principale voie d’accès au quartier pour les transports, et le Rietpark au sud, réservé aux piétons et aux cyclistes. Cette double orientation n’a pas été sans effets sur la répartition des usages à ­l’intérieur du complexe : le rez-de-chaussée donnant sur la rue accueille plusieurs locaux commerciaux qui contribuent à l’animation de la rue ; une autre surface commerciale derrière l’arcade à piliers fait le lien avec le parc côté est. Au premier étage, des bureaux font face à la rue. Tout le reste du bloc possède une fonction essentiellement résidentielle. Le véritable défi de ce projet fut de déterminer comment agencer les plus de 200 appartements dans cet immense volume et en organiser l’accès. Si l’importante profondeur du bâtiment suggérait la création d’une cour, la longueur de 100 mètres per­ mettait quant à elle la construction d’une barre transversale. Légèrement décentrée, celle-ci a permis la création de deux cours distinctes : une petite à l’est, au plan presque carré, et une plus grande à l’est, de forme rectangulaire. Les deux cours, qui constituent de véritables petits parcs en raison de leur taille et dont l’accès peut s’effectuer de différents côtés, ont également été conçues différemment par les architectes paysagistes zurichois Balliana Schubert : dans la grande cour, un système de sentiers pavés ondule à travers les îlots végétalisés et les platesbandes. Dans la plus petite, où le chemin est constitué de dalles de béton, les îlots verts agrémentés d’équipements de jeux sont surélevés et entourés d’éléments en béton. Une autre différence importante réside dans le fait que la face sud du bâtiment donnant sur la cour carrée ne compte que quatre niveaux. Malgré les proportions plus abruptes de l’espace intérieur, les appartements éclairés par les façades intérieures reçoivent ainsi suffisamment de lumière. En plus d’apporter de la lumière dans le bloc résidentiel, les cours font office d’espaces extérieurs protégés et jouent un rôle Komplex No 14/2021


important dans l’accès aux logements. En effet, l’entrée dans le bâtiment ne peut s’effectuer qu’à deux endroits : là où la barre transversale rejoint la route et le parc. A moins d’arriver à vélo – les locaux pour deux-roues étant accessibles directement par de petites entrées à l’avant –, il est donc nécessaire de passer par ces deux goulets. Des galeries vitrées accessibles via le grand hall au rez-de-chaussée de la barre transversale longent les cours et mènent à un total de dix cages d’escalier. La décision d’orienter les cages d’escalier vers l’intérieur plutôt que vers l’extérieur est un moyen efficace de briser la juxtaposition anonyme de dix immeubles et de favoriser ainsi les rencontres entre résidents. Un bâtiment comprenant 200 appartements offre une masse critique suffisante pour con­ duire une telle initiative. De plus, ce choix a des répercussions sur la conception des espaces collectifs, plus spacieux que dans un immeuble résidentiel habituel. La frénésie des couleurs mexicaines Le hall du rez-de-chaussée d’une hauteur de 4 mètres s’étend entre les deux entrées et est éclairé des deux côtés par les cours. A l’entrée nord se trouve, sous une coupole surbaissée de couleur dorée, le bloc de boîtes aux lettres collectif. Derrière lui, un espace propice aux conversations informelles et aux rencontres festives a été créé au cœur d’une forêt de poteaux circulaires. Pour ce concept, Patrick Gmür a pu s’appuyer sur l’expérience qu’il a acquise lors de la construction du complexe résidentiel James à Zurich-Albisrieden, achevé en 2007. Les 280 appartements y sont répartis sur plusieurs bâtiments, mais là aussi, le grand nombre de résidents a permis d’accorder une attention toute particulière aux espaces communs. Toutefois, si James est aujourd’hui considéré comme une œuvre majeure, c’est surtout pour une autre raison : c’est la première fois que Gmür & Geschwentner ont mis en œuvre un concept de couleurs avec l’artiste Peter Roesch au sein d’un grand complexe résidentiel. Cette collaboration avait débuté à la fin des années 1990 et connu son premier temps fort quelques années plus tard, dans le bâtiment scolaire Scherr à Zurich (2000–2002), où Roesch a utilisé une palette de couleurs vives inspirée de l’architecte mexicain Luis Barragán. Cet univers chromatique affirmé 26

plutôt atypique pour la Suisse est, en quelque sorte, devenu la marque de fabrique du cabinet d’architecture et le bloc résidentiel du Rietpark en est un nouvel exemple. Chacune des cages d’escalier est munie d’un panneau rétroéclairé indiquant « Haus 1 », « Haus 2 », etc. et possède sa propre couleur, laquelle se prolonge sur le mur adjacent. D’un bout à l’autre du rez-de-chaussée, en partant de l’extrême sud-ouest, la séquence de couleurs est la suivante : vert clair, jaune, bleu-­ violet, rouge, bleu clair, rouge-violet, vert foncé, orange, bleu et marron / or. Ces couleurs apportent de la joie et permettent de se repérer plus facilement dans le bâtiment, même si leur fiabilité en tant qu’aide à l’orientation reste limitée. En effet, les couleurs se déclinent en différentes nuances, et d’autres teintes y sont également ajoutées, comme la couleur argentée sur les plafonds des étages supérieurs. Le hall, passage obligatoire d’ordinaire relativement sombre, fait briller les couleurs vives avec encore plus d’intensité. Comme pour d’autres projets (James, Hard Turm Park), l’extérieur du bloc est essentiellement sombre et les façades sont en grande partie revêtues de panneaux ondulés en aluminium anodisé de couleur bleu nuit de 2 millimètres d’épaisseur. La couleur argentée anodisée apporte un contraste efficace et produit un effet graphique avec, côté rue, des bandes horizontales et des balcons décalés d’un niveau à l’autre, tandis que les couleurs sont inversées dans les cours. La diversité plutôt que l’homogénéité Côté nord, les appartements ont été munis de balcons en porte-à-faux en guise d’espaces extérieurs pour permettre une exposition au soleil le matin comme le soir. A l’inverse, les appartements exposés au parc, côté sud, ont été dotés de loggias de protection. Comme dans d’autres projets du cabinet d’architectes, le complexe séduit par la diversité de ses types d’appartements. La taille des logements varie entre 2,5 et 5,5 pièces, mais le nombre de pièces n’est pas la principale caractéristique qui les distingue. En effet, si certains appartements sont divisés en une zone de jour et une zone de nuit, d’autres proposent une division de l’espace plus ­classique, avec un couloir, ou un plan libre et ouvert. Des appartements permettent de circuler à travers les espaces sanitaires et d’autres sont dotés d’un espace de vie sur Architecture & Design




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deux étages. La diversité constitue ici une priorité, car elle empêche l’homogénéité : des types de logement différents pensés pour des personnes différentes aux modes de vie différents. « Des appartements clairs et spacieux, une cour digne d’une jungle, une autre cour qui rappelle la campagne, sans oublier la piscine sur le toit. Schlieren n’est peut-être pas Hollywood, mais grâce à notre architecture, c’est presque encore mieux ! », se réjouissent Patrick Gmür et Michael Geschwentner sur la page d’accueil de leur cabinet. En effet, une piscine invisible depuis l’extérieur avec des espaces de détente en bois est dissimulée en haut de la barre transversale. Cette zone de loisirs, ouverte à l’ensemble des résidents, est entourée de murs blancs en fibrociment ondulé. Une fenêtre panoramique permet d’admirer le Rietpark en contrebas et les environs, mais également de profiter d’une vue dégagée sur le ciel en été. Il devient alors facile d’oublier Schlieren, la vallée de la Limmat, voire la Suisse. Dans la ­chaleur de l’après-midi, il arrive même qu’une chanson à la douce mélodie retentisse au loin : « Un giorno splendido perché / Ogni secondo bacio te. » Dans le hall, les occasions de se retrouver et de faire connaissance sont nombreuses. Les architectes ont donné à leur projet le titre d’une chanson d’Adriano Celentano : « 24 mila baci ».

Steib Gmür Geschwentner Kyburz Architekten & Stadtplaner Le cabinet zurichois Steib Gmür Geschwentner Kyburz existe dans sa composition actuelle depuis le début de l’année 2020. Il puise son origine dans un cabinet d’architectes fondé en 1989 et dirigé par Patrick Gmür et Regula Lüscher jusqu’en 1998. En 2005, Michael Geschwentner, colla­ borateur de longue date, en est devenu copropriétaire avant d’en assurer seul la direction de 2009 à 2016. Gmür occupait alors le poste de directeur du Service de l’urbanisme de la ville de Zurich. Tous deux sont liés par une longue amitié avec l’architecte indépendant Jakob Steib, laquelle a conduit à la création de deux cabinets distincts (Gmür & Steib, Steib & Geschwentner). Dans un souci de simpli­ fication, la fusion des deux entités en un seul et même cabinet a finalement été décidée et Matthias Kyburz, collaborateur de longue date de Steib, en est devenu le ­quatrième partenaire. Aujourd’hui, Steib Gmür Geschwentner Kyburz est composé d’une équipe de 40 personnes. Le cabinet se consacre à diverses tâches de construction, les bâtiments résidentiels représentant un volet important de son activité. L’artiste lucernois Peter Roesch participe quant à lui à de nombreux projets en tant que coloriste. → www.sggk-arch.ch

p. 20 – Les balcons en porte-à-faux de la façade nord mettent en valeur le bâtiment côté Brandstrasse. Leur con­ ception garantit une exposition au soleil le matin comme le soir.

p. 28 – Les façades sont en grande partie revêtues de panneaux ondulés en aluminium anodisé de 2 millimètres d’épaisseur. Dans les cours, la couleur argent anodisée est prédominante et des bandes bleu nuit délimitent les étages.

p. 22 – A l’entrée nord se trouve, sous une coupole surbaissée de couleur dorée, le bloc de boîtes aux lettres collectif. Derrière lui s’étend le hall du rez-de-chaussée, peuplé d’une forêt de poteaux circulaires et éclairé par les deux cours intérieures.

p. 29 – Des loggias de protection ont été ajoutées à la façade sud exposée au soleil, face au Rietpark. A l’extrémité ouest, la vue s’étend sur les bâtiments industriels au-delà de la Brandstrasse.

p. 23 – Le concept de couleurs qui habille les murs en béton brut des cages d’escalier a été pensé par l’artiste Peter Roesch. Dix couleurs vives différentes ont été choisies pour les dix escaliers. p. 24 – Les marches et les rampes de la cage d’escalier verte s’enroulent vers le haut telle une sculpture. La finition délibérément industrielle lui confère toute sa spontanéité et sa fraîcheur. p. 27 – Vue sur un espace de vie à deux étages donnant sur l’une des deux cours intérieures. Les appartements de 2,5 à 5,5 pièces ont tous été conçus différemment pour s’adapter à différents modes de vie.

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p. 30 – Une piscine avec des espaces de détente en bois a été installée sur la barre transversale du bâtiment. Entourée de murs blancs en fibrociment ondulé, elle est accessible à l’ensemble des résidents. p. 31 – Un hall de 4 mètres de haut éclairé des deux côtés par les cours intérieures s’étend entre les deux entrées. Le concept de couleurs de Peter Roesch y a également sa place. p. 35 – Les deux cours intérieures ont été conçues par les architectes paysagistes du cabinet zurichois Balliana Schubert. Dans la plus grande des deux cours, un système de sentiers pavés ondule entre les îlots végétalisés et les plates-bandes.

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Plan 3e étage : la taille des logements varie entre 2,5 et 5,5 pièces. Des balcons ont été construits sur la façade nord et des loggias sur la façade sud.

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Plan 1er étage : des bureaux ont été agencés face à la Brandstrasse, côté nord. Tout le reste du bâtiment est dédié à un usage résidentiel.

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Situation et plan du rez-de-chaussée : le complexe se situe entre la Brandstrasse et le Rietpark. Le hall et les cours sont clairement visibles.

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Rietpark 8952 Schlieren

Coupe transversale (en haut) et coupe longitudinale (en bas) : les cours se distinguent par des aménagements de façade différents.

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Geistlich-Areal Schlieren Baufeld B2.1



PETITE LIBERTÉ, GRANDE SCÈNE

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Le balcon constitue une interface entre la sphère privée et l’espace public. Autrefois, les rois et dictateurs s’y montraient pour prononcer des discours politiques. Dans la littérature et le théâtre, il servait de scène pour l’expression romantique des sentiments. Ce n’est qu’à l’époque moderne que le balcon est devenu un lieu de détente et un prolongement de l’espace de vie. Architecture & Design

Dessin : mâchicoulis du Moyen Age.

Texte : Christine Marie Halter-Oppelt


Oleksandr Lysenko / Alamy Stock Photo, Sammlung Megele / Süddeutsche Zeitung Photo

Le café du matin, peut-être une cigarette. La bière après le travail et, quand l’occasion se présente, un baiser romantique sous les étoiles. Le balcon se prête à de nombreux usages. Equipé d’un lounge et d’un barbecue, il est aujourd’hui presque aussi important que le salon. Un logement avec balcon a plus de valeur. Un logement sans balcon est plus difficile à louer. Si possible, le balcon doit être orienté plein sud et éviter le côté rue. Lorsque les architectes n’ont pas prévu de pare-vue, il convient d’installer des nattes de roseaux ou de tendre un voile d’ombrage pour se protéger des regards indiscrets des voisins. Un siècle plus tôt, tout était bien différent. Lorsque quelqu’un sortait sur son balcon, c’est qu’il voulait être vu. De préférence par le plus grand nombre de personnes possible. C’est la raison pour laquelle les balcons faisaient toujours face aux places ou aux rues très animées. Les maisons ornées de balcons étaient grandes et somptueuses. Elles étaient habitées par des souverains et des notables qui avaient des choses à dire au peuple. L’empereur allemand Guillaume II en est un bon exemple. Les célèbres discours qu’il tenait depuis son balcon,

Casa di Giulietta, Vérone, XIIe siècle

Château de Berlin, 1698–1713

Propriétaire : famille Dal Capello

Architecture : Andreas Schlüter et d’autres

Les fondations de la maison appartenant à la famille Dal Capello datent du Moyen Age. Vu la ressemblance entre les noms Capello et Capuleti, on a longtemps supposé que cette maison pût être le lieu de naissance de Juliette, l’héroïne de la célèbre pièce dramatique « Roméo et Juliette » de W ­ illiam Shakespeare. En 1905, la ville de Vérone en fit l’acquisition et a entretenu la légende en y ajoutant, dans les années 1930, un ­élégant balcon. Peu soucieux de savoir si le décor est réel ou recréé de toutes pièces, les touristes y viennent en masse.

Situé sur la Spreeinsel, dans l’actuel ­quartier Mitte de Berlin, le château servit de lieu de résidence à la dynastie des ­Hohenzollern de 1443 à 1918. Sa transformation au ­XVIIIe siècle par l’architecte Andreas ­Schlüter en a fait une œuvre majeure du baroque nord-allemand. A l’été 1914, l ­ ’empereur ­Guillaume II s’adressa à deux reprises à la foule rassemblée devant le balcon du portail V. En tenant des discours depuis son balcon, il espérait convaincre le peuple de la nécessité d’une intervention militaire aux prémices de la Première Guerre mondiale.

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Façades de maisons, Paris, deuxième moitié du XIXe siècle

Urbanisme : Georges-Eugène Haussmann

Casa Batlló, Barcelone, 1904–1906

Architecture : Antoni Gaudí i Cornet

En 1904, le célèbre architecte espagnol Antoni Gaudí fut chargé de procéder à la trans­ formation d’une maison située au 43, Passeig de Gràcia. Le fabricant de textiles Josep Batlló i Casanovas en était le propriétaire. La maison est aujourd’hui devenue une véritable icône du modernisme. Ses balcons en fer forgé qui rappellent des crânes sont un élément essentiel de la façade au design sophistiqué. L’édifice figure sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 2005.

au-dessus du portail V du château de Berlin, remontent au début de la Première Guerre mondiale. Ils constituaient un moyen ­efficace de convaincre le peuple réuni dans le jardin d’agrément situé devant le château de prendre les armes pour se défendre. Moins de cinquante ans plus tard, de l’autre côté de l’Atlantique, une femme mit en scène son apparition de façon complètement inédite. Telle une star d’Hollywood, Eva Perón sortit sur le balcon du palais présidentiel de Buenos Aires pour s’adresser à la foule rassemblée sur la Plaza de Mayo. Elle utilisa alors la propagande politique pour soutenir son mari, le futur président argentin Juan Perón. La Casa Rosada, palais ainsi nommé en raison de la couleur rose de sa façade, est toujours l’une des principales attractions touristiques de la capitale. Il n’est pas de lieu plus adapté pour comprendre son histoire. L’architecture comme expression des conditions sociales et politiques ? C’est précisément ce que l’architecte néerlandais et lauréat du prix Pritzker Rem Koolhaas a déclaré lors de l’inauguration de la 14e Biennale d’architecture de Venise le 7 juin 2014. Dans le cadre de l’exposition principale « Elements of Architecture », dont il a été nommé commissaire, il a décidé 38

Architecture & Design

Marek Slusarczyk / Alamy Stock Photo, PjrTravel / Alamy Stock Photo

Entre 1853 et 1870, le baron Haussmann, alors préfet de Paris, fut chargé par l’empereur Napoléon III de restructurer la capitale française. Il décida alors de réaliser des percées dans la ville médiévale et d’y construire des boulevards rectilignes avec des bâtiments d’un nouveau genre. Il fit installer des fenêtres allant du sol au plafond, ainsi que des garde-corps en rangées horizontales le long des façades afin de protéger les occupants contre les chutes. Les rangées continues de balcons étaient généralement situées au deuxième ou au cinquième étage. De là-haut, on pouvait se montrer sans avoir à sortir dans la rue.


Marion Pietz / imageBROKER / Süddeutsche Zeitung Photo, Tim Graham / Alamy Stock Photo

de s’intéresser aux quinze éléments qui composent selon lui les bâtiments. Parmi eux figurent le mur, le plafond, le sol, le toit, la façade, l’escalier, les fenêtres, les portes, l’ascenseur et même le balcon. Avec son équipe, Rem Koolhaas a conçu des pièces visant à créer des univers d’expérience dans lesquels l’architecture devient tangible. Son objectif : faire prendre conscience que si sa fonction première semble être de façonner l’espace, l’architecture a aussi, sur le long terme, un effet civilisateur. Dans ce contexte, le balcon est devenu un symbole politique, à partir duquel les guerres peuvent être justifiées, les peuples poussés à la révolte et les républiques proclamées. Dans la société moderne, le balcon a pris un sens bien plus positif. Depuis le milieu du siècle dernier, il a progressivement gagné la sphère privée, passant du petit balcon de cuisine donnant sur la cour à un vaste espace extérieur, que l’on a même fini par meubler pour en faire un prolongement du salon. Chacun peut désormais y exposer son mode de vie, ses goûts, ou même un drapeau. Celui de son pays ou de son club de foot, par exemple.

Bâtiment du Bauhaus, maison-atelier /  Prellerhaus, Dessau, 1925–1926

Architecture : Walter Gropius

Le complexe construit par Walter Gropius pour le Bauhaus entre 1925 et 1926 comprend la maison-atelier de l’aile est, regroupant 28 ateliers-logements destinés aux étudiants et aux jeunes maîtres. D’une surface de 20 m², chacun d’eux disposait, en plus d’un mobilier fonctionnel, d’un balcon muni de balustrades peintes en gris. Ces ouvrages en porte-à-faux, alignés en rangs serrés sur la façade, ont fait l’objet de nombreuses photos historiques. Aujourd’hui, certaines de ces chambres sont disponibles à la location. 39

VM Houses, Copenhague, 2005

Architecture : Julien De Smedt, Bjarke Ingels Group, PLOT

Les deux blocs résidentiels d’Ørestad, une zone de développement située sur l’île ­d’Amager à Copenhague, portent le nom de leur forme : l’un possède un plan en V, l’autre un plan en M. Il s’agit des premiers bâtiments de grande envergure menés par les jeunes architectes Bjarke Ingels et Julien De Smedt. Les balcons triangulaires en quinconce, ­suspendus à la façade de métal et de verre par des renforts en acier, attirent particulièrement l’attention. Komplex No 14/2021


Basilique Saint-Pierre, Rome, 1506–1626

Architecture : Donato Bramante, Michel-Ange, Gian Lorenzo Bernini et d’autres

La basilique Saint-Pierre du Vatican est l’une des plus grandes églises du monde. Sa con­s­ truction, à laquelle ont participé des archi­ tectes et sculpteurs de renom, a duré cent vingt ans. Malgré ses styles divers (Renaissance, maniérisme, baroque), la basilique passe pour une œuvre d’art totale. Au-dessus de son portail central se trouve la loge des bénédictions, sans doute le balcon le plus célèbre du monde. C’est de là que le pape donne sa bénédiction aux fidèles de la place Saint-Pierre et du monde entier. 40

Nouvel hôtel de ville, Munich, 1867–1909

Architecture : Georg von Hauberrisser

Situé sur la Marienplatz à Munich, le nouvel hôtel de ville arbore un style néogothique. Sa façade principale de près de 100 mètres de long est richement décorée de statues, ­gargouilles et images allégoriques. Les balcons, oriels et créneaux créent un effet de relief. Si le carillon attire un large public, ce n’est rien comparé à la fréquentation de la Marienplatz lors des célébrations du FC Bayern Munich. A cette occasion, l’équipe a pris l’habitude de monter sur l’un des balcons du premier étage pour aller saluer les supporters en liesse. Architecture & Design

imageBROKER / Alamy Stock Photo, KEYSTONE / PICTURE ALLIANCE / Sina Schuldt

A l’époque romaine, le balcon en avant-corps était déjà présent sur la façade des bâtiments. Il portait alors le nom de ­« ­maenianum ». Le mot balcon, lui, nous vient du lombard « balko », signifiant « poutre ». Dans le monde islamique, on le fermait à l’aide de volets en bois décorés. C’était souvent le seul endroit où les femmes pouvaient prendre part à la vie publique. A la période précaire du Moyen Age, la vie au sein des châteaux s’organisait à l’intérieur des murs de protection. Les balcons étaient alors utilisés à des fins défensives, comme ­chemins de ronde le long des murailles intérieures ou comme mâchicoulis tournés vers l’extérieur, à travers lesquels du goudron chaud était versé sur les assaillants. Les poètes et écrivains n’ont pas attendu la période romantique pour intégrer les balcons dans leurs œuvres et en faire des lieux où les amoureux se dévoraient des yeux sans pouvoir se rejoindre. En 1597, dans la première version de « Roméo et Juliette », William Shakespeare fit jouer la deuxième scène du deuxième acte à une fenêtre. Mais à partir du XVIIIe siècle, Juliette fut placée sur un balcon pour confesser son amour à


Coopérative d’habitation Weberei /  Chirchbüel, Zumikon, début de la construction en 2022

Architecture : GWJ Architektur

Bosco Verticale, Milan, 2009–2014

Architecture : Stefano Boeri, Giovanni La Varra, Gianandrea Barreca

Au cours de la dernière décennie, un nouveau quartier portant le nom de Porta Nuova a vu le jour au nord du centre-ville de Milan. Il s’articule autour d’un parc public entouré d’impressionnants immeubles, dont les deux tours du Bosco Verticale. Quelque 900 arbres ont été plantés dans des bacs en béton installés sur les balcons pour former une véritable forêt verticale d’environ 7000 m².

Des logements aux loyers avantageux destinés aux jeunes familles doivent être construits à Zumikon, dans le canton de Zurich. A cet effet, un concours d’investisseurs a été lancé en 2019, remporté par la coopérative d’habi­ tation « Wir sind Stadtgarten » avec le cabinet GWJ Architektur et les architectes paysagistes S2L. Trois immeubles caractérisés par des espaces extérieurs habilement pensés et de grands balcons devraient sortir de terre. Ce projet vise à renforcer le dialogue et la vie en communauté.

UMB-O / Alamy Stock Photo, Raumgleiter

Roméo. Aujourd’hui, la ville de Vérone profite intelligemment de cette aubaine pour organiser des visites payantes dans la maison considérée comme le berceau du drame. Quelque deux millions de touristes s’y rendaient chaque année avant l’apparition du coronavirus. Le caractère d’un peuple se lit sur les balcons de sa ville. A l’époque du baron Haussmann, les Français ont par exemple inventé un balcon qui n’en est pas un, mais simplement une fenêtre à hauteur de plafond avec une balustrade, se montrer sur les balcons étant alors considéré comme vulgaire. A ­l’inverse, les Italiens l’utilisent pour y suspendre le linge et discuter avec les voisins. Même le coronavirus s’est frayé un chemin dans l’histoire culturelle des balcons. Qui ne se souvient pas des images du printemps 2020, lorsque Milan venait de déclarer le confinement. Les Milanais n’étant plus autorisés à sortir dans la rue, leur balcon s’est transformé en un véritable espace de vie. Un lieu de communication, de musique, de protes­ tation. C’est ainsi que le balcon a, de manière tout à fait inattendue, retrouvé sa place dans l’espace public jusqu’à devenir une scène. Une scène qui pourrait être jouée collectivement ou délivrer des messages très personnels. Une situation inédite. 41

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UNE ŒUVRE AVEC AUTEUR

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Texte : Christine Marie Halter-Oppelt Visualisation : United Objects

Si Joseph Smolenicky s’est fait connaître au-delà des frontières suisses, c’est grâce à la construction des thermes Tamina à Bad Ragaz, un ensemble blanc aux longues fenêtres ovales et aux découpes murales uniformes encadrant un hall d’entrée ouvert. Cette structure au charme poétique inexplicable a ­suscité une forme de crainte chez de nombreux critiques ­d’architecture, qui lui reprochaient l’absence d’une touche suisse. Ce lieu était pourtant tout désigné pour accueillir un tel grand geste. L’architecte EPF aux origines tchèques est d’ailleurs coutumier du fait. Quelques années auparavant, il avait déjà créé une composition spatiale forte à la sobriété éthérée pour le restaurant Più de la Bärengasse à Zurich. Comme Josef Hoffmann, Adolf Loos ou Mies van der Rohe, Smolenicky considère le travail de l’architecte comme une œuvre complète. Une position qui le pousse à présent à concrétiser des idées de meubles qui attendaient depuis longtemps leur réalisation. Sa collection porte le nom d’« United Objects » et fusionne ­différents meubles en une seule et même entité. On y trouve par exemple un fauteuil en bois cintré brillant, au sein duquel sont intégrées une lampe et une étagère. Ou encore l’ensemble de sièges en acier poli présenté ici, qui se compose d’une table, de quatre tabourets et d’une lampe rassemblés en un bloc harmonieux. Une combinaison tout droit sortie de « Grand ­Budapest Hotel » et de « 2001, l’Odyssée de l’espace », direz-vous. C’est aussi l’avis de l’architecte. Selon lui, ces associations de meubles en édition limitée auraient tout à fait leur place dans des espaces publics et des salles de réception, tels que le hall d’un hôtel. → www.united-objects.com Architecture & Design



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SUR FOND HISTORIQUE Texte : Héloïse Gailing Visualisations : Raumgleiter Photos : Rob Ball

En été 2021, une opération de 82 logements sera livrée en plein centre-ville de Martigny, à deux pas de la place Centrale, sous le nom de Cœur de Cité. Entre confort urbain et paysage montagnard, le projet s’intègre dans son contexte proche et lointain. Un regard sur la revitalisation de ce terrain si particulier révèle ses fondations historiques : les anciennes caves d’une maison viticole, qui sont partiellement conservées. 45

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Le projet Cœur de Cité est situé sur un ancien îlot industriel et artisanal qui accueillait depuis 1874 les Caves Orsat, ­maison viticole majeure de la région de ­Martigny ayant procuré depuis sa création un cadre coopératif à des milliers de petits vignerons valaisans. C’est ici, en plein centre-ville, que les raisins étaient vinifiés jusqu’en 1981, date à laquelle les caves sont déplacées dans la zone industrielle de la commune. Après le rachat du terrain par la maison Morand, la fameuse distillerie voisine, les nouveaux propriétaires s’associent au début des années 2000 avec la parcelle attenante, la maison hospitalière du Grand-Saint-Bernard, et un promoteur hôtelier pour commanditer ensemble un plan de quartier. Les bureaux Urbaplan et GD Architectes sont mandatés pour son développement jusqu’à son homologation par le Conseil d’Etat en 2015. Le règlement prévoit alors de conserver la forte densité du tissu du centre-ville, dans le respect du patrimoine industriel et viticole du lieu. Les gabarits définis sont donc assez importants et resserrés. Afin d’assurer une transition douce avec les maisons voisines, les contours de l’îlot sont dessinés par des volumes plus bas et végétalisés. Des cheminements piétons traversent le site et le rattachent à la ville. Le projet initial de complexe hôtelier thermal valorisant les anciennes cuves et déployé sur l’ensemble du site a finalement dû être abandonné. C’est alors que Halter SA a eu l’occasion d’acheter le terrain et que le programme a été adapté pour y construire des logements de bon standing avec GD Architectes. Une des parcelles a néanmoins été revendue à QDS Leisure SA, promoteur et initiateur du projet, pour y développer Lô Dzè Hôtel, un hôtel avec spa conçu par le célèbre architecte britannico-­ ghanéen Sir David Adjaye. Les deux projets collaborent en amont par le partage du parking et le droit de passage piéton prévu pour les résidents via l’atrium de l’hôtel vers la place Centrale. Orienter le regard A l’image de la ville, le quartier est encaissé, mais les montagnes environnantes constituent un paysage lointain très ­présent. Plusieurs éléments proches comme le verger voisin de la maison hospitalière du Grand-Saint-Bernard ou l’église 46

Notre-­Dame-de-la-Visitation et son clocher de pierre du XVIIIe siècle apparaissent comme des points de vue à valoriser. Si l’idée de densité et la continuité avec le vieux bourg ont été conservées, l’implantation a néanmoins été revue pour s’adapter à une opération de logements en PPE adaptés au confort contemporain. L’ensemble est organisé en cinq édifices : un long bâtiment de quatre niveaux qui reprend l’emprise de l’ancienne halle industrielle, deux volumes de même hauteur, puis deux plots de deux niveaux qui accueillent des espaces atypiques (lofts et duplex). Au total, ce sont 82 appartements, allant du studio au 5,5 pièces, qui sont vendus en PPE, à l’exception d’un bâtiment de 16 logements achetés par la Caisse de prévoyance du personnel de l’Etat du Valais et destinés à la location. Pour atténuer l’effet de barre du premier bâtiment qui forme la limite sud du quartier, le bureau GD Architectes a donné un rythme vertical au volume grâce à une toiture formée de pans transversaux. La succession de pignons juxtaposés qui en résulte fragmente la silhouette de la barre et donne l’impression d’un alignement de maisons contiguës. Les appartements y sont traversants ou à double orientation, et répartis autour de trois cages d’escalier éclairées naturellement par des ouvertures zénithales. Au dernier étage, la forme de la toiture est lisible dans la circulation où chaque cage aboutit sur la jonction des bas de pente, tandis que les hauteurs de faîte et les volumes généreux qui en résultent sont offerts aux appartements. Les façades sont travaillées avec des décalages de plans qui reprennent le rythme donné par la toiture et permettent de caler des balcons. A l’intérieur du site, l’échelle de la barre est reprise pour être scindée en deux bâtiments sculptés par des découpes en biais qui offrent des dégagements sur les vues proches. La position centrale de la cage d’escalier permet de desservir trois ou quatre appartements par étage, qui profitent ainsi d’un maximum de façade et d’au moins deux orientations. Les volumes sont creusés par de grandes loggias qui profitent de ­percées visuelles et aident à atténuer les vis-à-vis. Il s’agit d’amener de la lumière tout en préservant une certaine intimité. A l’intérieur, ces loggias prolongent les séjours ou les articulent en distinguant le salon de l’espace repas. Architecture & Design



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Plan 1er étage : la disposition des balcons et loggias permet d’augmenter la distance entre les séjours et d’améliorer l’intimité des appartements.

Plan rez-de-chaussée : le cœur de l’îlot est densément végétalisé. Entre les immeubles, on ne marche pas.


En fonction de sa forme et de son implantation, chaque bâtiment propose des typologies d’appartements variées, où domine la partition entre les espaces jour et les espaces nuit. L’intégration de rangements dans les circulations permet d’offrir des espaces fonctionnels et agréables. Quelques appartements proposent des espaces plus atypiques avec des chambres semi-ouvertes en coulissant sur les séjours, des suites parentales ­équipées de dressing et salle de bain, des lofts sans cloisons, ou encore des duplex à entrée indépendante, semblables à des maisons individuelles. Balcon, loggia ou jardin, chaque logement bénéficie d’un espace extérieur particulier et généreux. Le terrain au pied des bâtiments est entièrement privatisé ; on ne circule qu’en périphérie de l’îlot, sur des chemins en béton lavé dont la minéralité exprime l’urbanité de l’ensemble. Les architectes paysagistes ont imaginé une végétation dense et contemplative qui est parcourue par une ligne d’eau évoquant un bisse, clin d’œil au patrimoine paysager de la région. Avec le jardin au centre du développement, les résidents disposent d’une oasis unique, exclusive et presque secrète, en ville. Les bâtiments, qui sont à la fois si proches et si autonomes, sont finalement tous reliés par un parking commun organisé sur deux niveaux, dont un est entièrement dédié au stationnement public pour la commune. L’impressionnante surface souterraine s’étend même sous le cloître voisin de la maison hospitalière du Grand-Saint-Bernard et laisse ainsi apparaître les fondations historiques du lieu. En effet, la structure des anciennes caves au troisième sous-sol a été partiel­ lement conservée et reprise en sous-œuvre, notamment pour maintenir le cloître en l’état. Il s’agit d’impressionnants piliers et d’un mur mitoyen qui descendaient déjà presque au niveau le plus bas. Leur maintien pendant les trois à quatre mois de chantier de démolition a été un défi constructif, notamment à cause de l’hétérogénéité du bâti. Ces imposants éléments verticaux se dressaient en fond de fouille, dans un trou déjà impressionnant en pleine ville. Notes minérales et contrastées Si l’ensemble tend à s’intégrer dans son contexte par un travail des volumes construits, la matérialité est elle aussi conçue en référence à l’environnement 53

très minéral du site. Puisque nous sommes au pied des montagnes, les architectes ont tenu à travailler avec des matériaux bruts ou peu transformés, qui évoquent la roche et la nature. A l’image du vieux bourg, toutes les toitures sont recouvertes de tuiles. Le savoir-faire local de la pierre est mentionné grâce au crépi ciment lavé qui laisse apparaître ses agrégats fins et qui marque discrètement les encadrements de fenêtres. En contraste, l’ensemble des serrureries a été travaillé avec une peinture en bronze qui confère à la façade une certaine noblesse et sophistication. A l’intérieur des bâtiments, l’ambiance est aussi très minérale. Le sol des espaces de circulation est recouvert d’un terrazzo de graviers du Rhône et les murs sont en béton apparent. Là encore, les architectes ont choisi de jouer sur les contrastes entre un décoffrage brut sur lequel sont appliquées des portes palières en chêne. L’introduction de plusieurs éléments en bois dans les logements renvoie subtilement à l’architecture alpine et ses chalets. En périphérie du site, les deux bâtiments de plus faible hauteur sont au contraire conçus de manière à s’effacer. En plus de leur gabarit réduit, un dispositif de maille métallique est mis en place pour végétaliser la façade. Ces murs verts viendront compléter la végétation centrale et clore le jardin. C’est donc grâce à un travail de formes, de hauteurs et d’orientations que le bureau GD Architectes est parvenu à offrir confort et privacité aux futurs habitants de Cœur de Cité, sans pour autant négliger l’intégration à la ville et au paysage. Car en architecture comme pour le vin, il faut parfois trouver le bon assemblage pour valoriser le terroir. → www.coeurdecite.ch

GD Architectes Fondé en 1995 par Laurent Geninasca et Bernard Delefortrie, le bureau d’architecture neuchâtelois Geninasca Delefortrie est devenu GD Architectes en 2012 avec l’association de Philippe von Bergen. Issus de formations différentes, les trois associés revendiquent une diversité de savoirfaire et une variété de savoir-être. Leur architecture est ancrée dans le contexte, le lieu et l’histoire d’un projet, que le bureau fait dialoguer avec une intuition plus sensible. Membres des associations professionnelles SIA et FAS, ils sont également engagés au sein de commissions publiques et dans l’enseignement. Avec des projets emblématiques comme la passerelle sur l’Areuse ou le stade de la Maladière, tous deux récompensés par la Distinction romande d’architecture, mais aussi primés à l’international, le bureau GD Architectes occupe une place majeure dans le paysage architectural romand. → www.gd-archi.ch

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Coupe transversale : deux étages de parking relient les bâtiments. Le troisième niveau du sous-sol contient les vestiges restaurés des caves. p. 44 – La vue lointaine montre comment le nouveau quartier s’intègre dans la ville. Au premier plan, la barre à la silhouette fragmentée reprend l’implantation de l’ancienne halle industrielle. p. 47 en haut – Chaque appartement dispose de son propre espace extérieur privé avec un balcon, une loggia ou un jardin. Un espace vert densément planté avec un cours d’eau sera créé entre les maisons. p. 47 en bas – Grâce au jeu de pentes de la toiture du bâtiment principal, les appartements du dernier étage bénéficient de volumes généreux et exceptionnels.

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pp. 48 à 51 – En 2018, avant la mise en chantier du site, le photographe anglais Rob Ball a été chargé de capturer pour une dernière fois les anciennes voûtes et cuves des Caves Orsat. Ces prises de vue en noir et blanc, éclairées à la seule lumière du flash de son appareil, mettent en avant le caractère secret et abandonné des lieux. Une exposition des clichés sur la place Centrale de Martigny a permis de rendre hommage et de révéler au public cet univers souterrain aujourd’hui disparu. La dernière image de la série montre la zone des caves, dont certaines parties ont été préservées. p. 55 – En bordure nord du site se trouvent les logements en duplex avec entrée indépendante et des façades végétalisées. Leur gabarit assure la transition avec les bâtiments voisins.

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«THE EARLIER A DESIGN-­BUILD TEAM IS SELECTED, THE GREATER THE VALUE» Text: Christine Marie Halter-Oppelt, Alexandra Stamou Photos: Beck Group

Rick del Monte is the managing director of the renowned A ­ merican design and construction company Beck Group. The architect has over thirty years’ experience in the American construction business and works with a team of more than 180 architects and a construction volume of over a billion d ­ ollars. As chairman of the Design-Build Institute of ­America (DBIA), he advances the principles of integrated design and construction nationwide. 57

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Representatives of Halter AG met Rick del Monte at the 2020 Design-Build Conference & Expo. This annual event was held online last October due to coronavirus restrictions in the US. It was here that the idea of conducting a Q & A with the board chairman was born. Because – particularly in the time of coronavirus – it is more urgent than ever for design und construction firms to talk about the changes needed to move our industry forward.

Komplex: How is the Beck Group organized? Rick del Monte: In 1999 we merged our fifty­person architectural practice with Beck, a ninety-two-year-old construction firm. Our stated goal was to «revolutionize the industry and change our future». We felt we could only do this with a common bottom line between the two groups, aligning financial incentives for both with the overall success of the project. We thought that we might have a five-year head start before others followed down the same path. Twenty-one years later I can think of almost no other companies that have merged. To most architecture and construction firms, the cultural differences seem too large to overcome.

What range of services does the Beck Group offer its customers as a design-builder? Beck delivers integrated design and construction services to our clients. We also operate independently as contractors and architects. We maintain engineering services in-house, but only to check and guide the work of outside engineers. We find it more efficient to team up with design-build subcontractors for mechanical, electrical, and plumbing work. Many of our clients start with our architectural services, then engage our pre-­ construction team for estimating, and eventually move on to an integrated process. Integrated firms are still very rare, and this progression gives clients a chance to develop trust with our organization before committing to the full integrated process. We also have a significant software development group: BeckTech. We started with DProfiler, which allowed users to develop conceptual 58

estimates from block models. We have now added DESTINI Estimator, which allows the devel­ opment of detailed estimates from Revit and other Building Information Modeling (BIM) programs. For the first fifteen years it was only for internal use. But for the last eight years we have sold it commercially – with increasing success. We are doing a great job of making our competitors better.

The design-build approach is defined by a shift in thinking, a change in the design process, and an early involvement of the trades. What are the biggest challenges for a designer when joining a designbuild team? The first challenge for a designer lies in finding the right partner. Do they share your values, do they care about design, do they trust you with open access to the client? Becoming contractually tied to a contractor who does not share your values is going to result in a difficult project experience for all involved. The second challenge that most designers face is that, for the designbuild process to work effectively, the designer needs to work collaboratively with the construction team from the start. On the front end this requires more meetings, more conversations, and, often, more time. However, in the long run, designing a project that meets the budget, schedule, and technical requirements right from the start saves a tremendous amount of time in the later phases. The designer’s first project may be a ­challenge, but after working on a successful design-build project many designers do not want to go back to a standard process.

How can you ensure that your customers not only get the best price and the best value for money, but also sophisticated architecture? If the owner wants sophisticated architecture and high design quality, they need to make sure that desire is incorporated into the very earliest request for proposals and becomes a significant part of the selection criteria. Ingénierie & Production – Entretien


Making the importance of design clear sets the tone for the design-builders, and will impact how they approach the project and who they partner with. Within the design-build team, all members have to recognize the importance of design quality. The architect’s ability to meet directly with the client to make sure the design meets the client’s aspirations is critical. It also has to be an open partnership, because the architect cannot lose focus on the budget and schedule.

You collaborated with the renowned architect Renzo Piano on two major projects in Dallas. What were the conditions for these collaborations? Ray Nasher, the founder of the Nasher ­Sculpture Center, had a thirty-five-year relationship with our construction group and had chosen us to build his project. We had just merged with the architecture group, so he also allowed us to be the local architect of record. The day after our firms merged I was sitting in a meeting with Ray Nasher and the partners from RPBW. I was the partner overseeing both the architecture and the ­construction of the project. It was an incredible experience: flying around the US and Europe visiting all the Piano Museums, spending time at the RPBW offices, and working with some truly brilliant people. Since I was in charge of both construction and archi­ tecture, I made sure all the team members sat in on every design presentation. I had more influence on the development of the building when it came to technical issues, organi­ zation of the drawing sets, and working with local regulations. Once Piano became convinced that my goal was to allow them to ­create the finest building possible as efficiently as possible, the relationship flourished. The partner in charge told me it was the best project she had worked on, which was a tremendous compliment because she had worked on some great projects. The Piano Pavilion at the Kimbell Museum was a very different process. Despite requests from ­Piano’s office, the construction manager (CM) on the project decided that the contractor and architect of record needed to be separate firms. That made it a more difficult process. We ended up putting our architects on the 59

site to build the BIM and coordinate all the conflicts in the drawings. The building turned out well, but having three separate parties working on the project added a great deal of stress to the team. It cemented my belief that it is often the CM or owner’s representative who reduces collaboration between the design and construction teams in an effort to maintain complete control of the project.

You have argued that good archi­ tecture is not a contradiction to projects that are functional, technical, and economical – or to sustainable solutions. In your experience, is there a recipe for success? I wish there was a recipe! Perhaps then it wouldn’t be such hard work to create good architecture. I think there needs to be a senior person in the organization who is driven to push for design excellence. Someone who sets the tone for the company. There are always reasons for why things cannot be done well. But I tell my staff in both ­construction and design that I’m not here to make their lives easy – rather, we are all here to create great buildings. I’m not always the most popular person in the company!

At the beginning of a project, the owner is confronted with its existing complexities, constraints, and dependencies. What is the value of involving the designbuild team early in the process? The earlier a design-build team is selected, the greater the value. An owner has to make a multitude of decisions in order to launch a project, and these early decisions are the ones that have the greatest impact. The design-build team can provide facts about cost, schedule, zoning, regulatory agencies, etc. The more information the owner has, the better the decisions they can make. Owners need to appreciate that many times more money can be saved with better decisions up front than with savings gained through competitive bidding at the end of the document phase. Komplex No 14/2021


What factors could significantly affect the design-builder’s ability to complete the work at the contract price and within the contract time? Being in the middle of a coronavirus pandemic, we know acts of God can certainly have a major impact on the budget and schedule. Project approvals from local municipalities seem to be getting less predictable, and have caused us delays on several projects. However, if I am perfectly honest, I would say that a lack of timely decision-making on the part of the owner is the most common cause of price and schedule overruns. As a designbuilder we have the obligation to help the owner make the right decision at the right time. We conduct team charrettes during the design phase to get input from all the stakeholders, we do pull planning to highlight critical decision dates, and we provide continuous pricing and scheduling information to inform their decision-making process. However, we sometimes run into internal conflicts in the client organization that can be very challenging to overcome. The owner needs to look at their staff and determine whether they are capable of efficiently running a design-build project. This is where a designbuilder has to understand human psychology and organizational politics in order to get a project completed in an efficient manner.

The design-build project delivery method requires a high level of trust between stakeholders and project members. How can you establish this trust? Trust is one of the critical factors in the success of a design-build project. You can have the right strategy in place, the right structure, but if the team members don’t trust each other the process is going to fail. We start with a partnering session where the team commits to a series of project goals, usually followed by a social event. However, if the team is not held accountable for meeting these goals, they become empty words with no impact. Real trust develops when team members consistently meet their commitments and do what they say they are going to do. 60

How do design-build teams handle disagreements, conflicts, or ambiguities that need to be resolved? What role does ownership and leadership play in the successful execution of a project? I think there needs to be someone who can make difficult decisions based on what is best for the project. We have developed a position called the integrated project leader (IPL). This person is the main client contact and is responsible for overseeing both design and construction. They need to balance the interests of both parties and make decisions for the good of the overall project. They report to the regional directors of architecture and construction. This is the most challenging position to develop people for. IPLs come from both architecture and constructions backgrounds, and to be successful they have to have a high degree of emotional intelligence. The owner is a critical piece in a designbuild project. They need to understand how it is different from a conventional process, and they need to be committed to making it a success. Without a committed owner, the process will not succeed.

Let’s go back to the practical side. You are currently rebuilding the campus of Tecnológico de Monterrey in Mexico City, which was devastated by an earthquake in 2017. Sustainable design and prefabrication are important aspects of this project. Tell us more. We first began working with Tec on their new football stadium on the Monterrey campus. The design by the original architect was six months late and three times their budget. They asked Beck if we could design and build a stadium to meet their budget and schedule, and we said yes. The final product turned out to be a great success and won multiple design awards. During this time, their student campus in Mexico City was hit by an earthquake. Five students were killed and several buildings were damaged. The buildings on this campus did not meet the needs of their Ingénierie & Production – Entretien


new progressive teaching strategy, so they decided to tear down all but two of the buildings and start over. They required a very aggressive schedule in order to not lose students and asked us to design and build the new campus. This turned out to be a wonder­ful opportunity to rethink an entire campus for ten thousand students. The classroom buildings are large loft spaces, ­flexible and easily reconfigurable. Part of the flexibility is that we have no mechanical heating or cooling: it’s all naturally ventilated, so there’s no need to move ducts and diffusers when changing the space. This was possible because the climate in Mexico City is temperate with a low humidity. We worked with Arup to study prevailing wind patterns, facade ventilation, air movement through the atrium, and much more. Students will start classes in the fall and we are excited to see this system in action.

You are currently chairman of the board of the Design-Build Institute of America. What does the organization stand for? 61

The DBIA was founded to champion the designbuild process. It defines, teaches, and ­promotes best practices in design-build project delivery in order to help owners and project teams. It was formed by a group of individuals who pioneered the design-build process around the country and wanted to create an association that would support their efforts. When the DBIA was founded twenty­five years ago, design-build was only legal in a few states. Now there are only two states left where it is not legal. They wanted a unique association that would not represent any one individual group within the industry, but would instead represent a collaborative process. The DBIA developed a process that we call Design-Build Done Right. It was developed to balance the needs of owners, contractors, and designers. We have created training courses and certification criteria around this process, and it has become widely accepted as the standard in the industry. Clearly, we have had a lot of success! The last independent study, which came out in 2019, showed that 44 % of all construction volume in the US would use the design-build process by 2020 – pretty amazing growth for a twenty-five-year-old organization! Komplex No 14/2021


What services does the DBIA offer its members? The DBIA offers training and certification in the design-build process. Many owners will send their entire team to get certified before starting their first design-build project. The City of New York sent over 110 people to get certified when they started switching their delivery method to designbuild. If you have spent your career working in a conventional and often confrontational process, you need training to understand how to work in a collaborative process.

What is Design-Build Done Right? It’s a methodology that the DBIA developed in response to poorly executed design-build projects, which had become common in the industry. These projects were creating a negative impression of design-build, and the DBIA felt it needed to better define the design-build process. It includes some basic principles to make sure that all team members are treated fairly and that the owner gets the best project possible. The basic idea is to set the price and compete on the amount of value the team can achieve within that budget, rather than withholding the budget and creating the incentive to minimize cost at the expense of quality. It encourages creative solutions to an owner’s program, and involves creative input from subcontractors and suppliers.

DBIA talks about two different variations of design-build: best value and progressive. Could you talk about the differences and how an owner would choose between the two? Best value is the original and best-known design-build process. It is the most commonly used process for federal projects and other public buildings. In this process, the owner develops a very detailed program outlining the requirements for the new building. They select three teams to enter a competition based on qualifications, whereupon the teams each develop a design to meet the detailed program and provide a guaranteed price. 62

The teams start with the budget and the winner is selected on the basis of who provides the best value for that budget. Progressive design-build is much like a traditional process. Based on qualifications and fees, an owner selects a team to develop the design and conceptual pricing for the project. When the project is well-defined, but before the documents are complete, the team provides a guaranteed price. The owner can accept that price, or take an «off-ramp» that allows them to maintain ownership of the drawings and seek another construction price. More than 90 % of projects at Beck are done this way.

Who should use which process? Best value is for an owner who is experienced, has the time to develop a detailed program, and needs a guaranteed fixed price before selecting a team. This typically describes governmental agencies. Progressive is for clients who want to define the program with the team and want to participate in the development of the design. They need to be willing to progress the design before receiving a guaranteed price. This process is more typical for the private owners that we work with. Both options can be very successful, and the decision should be based on the specific needs of the owner. The DBIA has documents on its website elaborating on each to help owners decide which process would best serve their needs.

You are a noted speaker and writer on the value of integration and on the changes taking place in the design industry. What are your thoughts on what to expect in the future? The recent McKinsey article about the design and construction industry highlighted the inefficiencies and lack of productivity in the sector. This has attracted venture capital firms who see an opportunity for profit. ­Ka­terra is an example of a VC-funded firm trying to capitalize on reducing these inefficiencies. However, they have struggled to achieve the levels of efficiency and cost-­ saving they had hoped for. It is a huge challenge. We will continue to see an increased Ingénierie & Production – Entretien


use of technology, more collaborative processes, and a focus on prefabrication. These will provide nice incremental gains, but not dramatic change. This is a fragmented industry with low profit levels, and it will take large investments to effect a real transformation. I think it is going to take a company like Google or Amazon to make the kind of investment in technology and prefab­ rication needed to truly transform our industry. I am afraid that the real transformation in our industry will not come from within.

In the past, the construction industry was not very open to minorities, especially in design. How do you intend to change that and what does the Beck Group’s Inclusion and Diversity Initiative stand for? Beck is a pretty unique organization in that our CEO is Black. He was made CEO nine years ago at the age of thirty-eight. He is trained as an architect and is someone I hired out of school and helped to mentor and develop. We continue to look for minority candidates and have expanded our recruiting to a broader group of universities. We also need to increase the number of women in our senior staff. However, this does not worry me, as more than 50 % of the students in architecture schools today are women and our hiring reflects that. The situation is more challenging among construction management graduates, but it is improving. Our real challenge is in finding Black graduates in either field. There are not enough graduates to help us become as diverse as we would like to be. So we have been working with regional high schools to encourage more Black students to enter the design and construction fields.

As a young man, you initially began your training in engineering and later switched to architecture. Which part of the design process are you most passionate about? I wanted to design cars when I was younger. I thought engineers designed cars, so I went to study engineering. After two years of 63

calculus and physics I decided that this wasn’t what I was looking for. I ended up in architecture because a friend told me I could keep all my math and science credits, and I would get to draw. I loved being an architect from the first day. I enjoy both the initial form-giving and working through the details to make sure that the execution supports and enriches the original concept.

Away from work, you can be found on the racing track. You’re a driving instructor and a big Formula 1 fan. Is driving a balance to your professional life? This can be a very intense profession, so driving on the track is a way of getting away from the stress. There is a level of fear involved in driving a powerful car at its limit, otherwise it would feel like a video game. That fear has a wonderful way of focusing your mind. Work does not cross my mind when I am on the track.

Halter AG is the initiator behind a professional think-and-do tank called The Branch. It wants to help establish the design-build delivery method in Switzerland. Do you see any potential for collaboration? The mission of the DBIA is to promote best practices in design-build and to help advance the industry. I know The Branch is a young organization, and we would love to help make it a success. From what I have seen, Halter is certainly an interesting organization and there is much we could learn from each other. Rick del Monte (65), managing director and national design director, joined the Beck Group in 1999 when his firm, Urban Architecture, merged with the Dallas construction specialist. In 2020, the architect was appointed board chairman of the Design-Build Institute of America (DBIA). In addition to his experience at the DBIA, Rick brings with him decades of experience in both the design and construction aspects of integrated project delivery. He is a noted speaker and writer on the value of integration and the changes taking place in the design industry. In 2015 he was named a Fellow of the American Institute of Architects. Rick lives in Dallas with his wife, Betsy del Monte, who is also an architect. → www.beckgroup.com, → www.dbia.org

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LA FORCE DU NUMÉRIQUE Texte : Reto Westermann Photos : Damian Poffet

Les blocs sanitaires de l’hôtel situé dans la BäreTower à Ostermundigen ont été planifiés selon le principe « Design for Production ». Des robots se sont chargés de leur réalisation. Grâce à cela et à la planification numérique, les éléments de construction ont pu être fabriqués sur mesure et malgré tout en série. Un exemple qui a fait école, comme on peut le voir à l’EPF de Zurich. Les recherches qui y sont menées dans le domaine de la transformation numérique adaptée à la construction vont dans la même direction. 65

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Vers le haut, vers le bas, en avant, en arrière, rotation à gauche, rotation à droite, découpe, prépositionnement, fraisage, perçage, vissage, clouage – le robot de ­fabrication d’Erne Holzbau travaille sans relâche. D’un côté, les charpentiers assurent l’alimentation en poutres et en panneaux de bois, de l’autre leurs collègues assemblent les éléments de construction fabriqués par le robot pour constituer des modules. Cette « collaboration homme-robot » a permis à la société Erne de réaliser 95 modules pour blocs sanitaires préfabriqués du type ­Easydock en juillet 2020. Ils ont été développés pour Halter AG en collaboration avec l’entreprise d’installations techniques Pfiffner et le fournisseur de solutions ­sanitaires Sanitas Trösch, pour le projet de construction BäreTower à Ostermundigen près de Berne, en réponse à l’appel d’offres des blocs sanitaires préfabriqués pour les chambres du futur hôtel Harry’s Home. Le projet de tour est né en 2010. Moyennant une planification test, la commune ­souhaitait alors étudier les effets d’une future densification sur ce site à proximité immédiate de la gare d’Ostermundigen où était implantée l’auberge Bären. Cela donna lieu ensuite à un plan de quartier qui fut approuvé lors d’une votation en 2015 et qui prévoyait également la construction d’une tour. Halter a accompagné le processus dès la fin de la planification test. Le projet actuellement en phase de réalisation est l’œuvre du cabinet Burkhard Meyer Architekten de Baden. Il comprend une tour haute de 100 mètres, un socle de cinq niveaux et un bâtiment indépendant de trois niveaux. Ce dernier accueille des surfaces de bureau et commerciales. L’hôtel est implanté dans le socle, tandis que 155 logements locatifs sont prévus au-dessus et qu’un restaurant panoramique doit être créé au neuvième étage. L’investisseur de ce projet dont la construction a démarré en 2018 est Helvetia Assurances. Production sur mesure en série La question des blocs sanitaires préfabriqués pour l’hôtel s’est posée lors de la planification détaillée de la mise en œuvre : « Nous avons fait ce choix en raison de leur haute qualité, de leurs coûts réduits par rapport à la construction traditionnelle sur le chantier, et de leur bon rapport qualité / prix », explique Dominique Reusser, chef de projet exécution chez Halter. De prime abord, 69

cette décision n’a rien d’exceptionnel, les blocs sanitaires préfabriqués existent déjà sur le marché depuis des années. On y a généralement recours lorsqu’un grand nombre de salles de bain identiques doivent être installées dans un même bâtiment. Ce qui n’est pas le cas dans le projet BäreTower : ici, aucun des 95 blocs sanitaires ne se ressemble. Ils se distinguent tant au niveau du plan qu’en matière d’équipement. Si une préfabrication est néanmoins rentable, c’est grâce à la planification et à la fabrication numérisées, déjà appliquées depuis de nombreuses années par l’entreprise Erne. « Pour nous, le fait d’avoir à fabriquer un élément une centaine de fois ou bien une seule n’a aucune incidence dans la production », indique ­Steffen Hermann, chef de projet chez Erne. Le modèle informatique en trois dimensions des architectes a servi de base aux blocs sanitaires dans la tour BäreTower. Les planificateurs d’Erne l’ont complété avec les données de construction nécessaires. Chaque étape de fabrication a été reproduite virtuellement avant la transmission à la production : « Cela nous permet de vérifier que tout pourra être appliqué comme prévu et l’on évite ainsi les problèmes lors de la fabrication », ajoute Steffen Hermann. Les blocs sanitaires fabriqués en série mais néanmoins sur mesure destinés à la ­BäreTower représentent la voie que devra emprunter la construction à l’avenir : abandonner la fabrication à l’unité sur place et s’orienter vers des éléments de construction produits en usine qu’il restera à ­installer ou à assembler sur le chantier – et ainsi, passer de la fabrication artisanale à la production industrielle. La trans­ formation numérique jouera un rôle majeur dans cette évolution. Grâce à elle, les données pourront passer de la planification à la production sans risque de perte. De plus, la transformation numérique est vue comme la solu­­tion qui permettra aux secteurs de la planification et de la construction de relever les défis à venir : demande croissante de logements, densification de l’urbanisation, réduction de l’empreinte écologique des bâtiments. La transformation numérique dans la ­planification et la construction fait actuellement l’objet de recherches approfondies – indépendamment des mises en pratique comme dans la BäreTower. C’est le cas par exemple des études menées à l’EPF de Zurich par Komplex No 14/2021


Daniel Hall, professeur en gestion de la construction et des infrastructures au sein du département génie civil, et Benjamin Dillenburger, professeur en technologies de construction numérique dans le département construction. Leur objectif est de repenser complètement le processus de planification et de construction et d’en avoir une approche numérique. Le processus de planification extrêmement long et l’interface entre la planification et la réalisation ont été identifiés comme problématiques : « Aujourd’hui, il s’écoule presque une éternité entre les premières rencontres avec le maître d’ouvrage et le premier coup de pioche », explique ­Benjamin Dillenburger. L’industrie automobile comme exemple En recherchant de nouvelles solutions, les deux professeurs sont tombés sur un projet de l’industrie automobile datant de 1999. Des universités et entreprises anglaises avaient étudié de nouvelles manières de commander et de produire des voitures dans un programme intitulé « 3-Day-Car ». A l’époque, les véhicules étaient produits à l’avance et stockés jusqu’à ce qu’un client soit intéressé. Cette méthode occasionnait des coûts élevés, et l’acheteur devait se contenter du véhicule en stock. Le programme « 3-Day-Car » avait alors modifié le processus de planification et de fabrication : le client pouvait configurer sa voiture au gré de ses envies et se faire livrer trois jours plus tard. Des modifi­ cations avaient principalement dû être apportées au niveau du processus de commande et de la transmission des données à la production. « Le problème rencontré dans l’industrie automobile rappelle les points faibles actuels du secteur de la construction. Nous avons nous aussi des difficultés à saisir rapidement les souhaits des maîtres d’ouvrage et à les transposer dans la production », confie le professeur Daniel Hall. La solution s’appelle « Design for Production ». Pour montrer l’étendue des possibilités à l’avenir, les professeurs Hall et D ­ illenburger ont lancé, par analogie avec le programme « 3-Day-Car », l’idée de la maison en sept jours, la « 7-Day-House ». L’objectif : sept jours doivent s’écouler au maximum entre le premier contact du maître d’ouvrage avec les architectes et l’emménagement. La 7-DayHouse de l’EPF et une partie des technologies numériques nécessaires pour la réaliser ne sont encore qu’au début de la phase de 70

développement. Cependant, les deux professeurs souhaiteraient, d’ici quatre ans, planifier et construire un premier petit immeuble ou au moins une partie en une semaine. Monté et livré Si la planification et la production des blocs sanitaires destinés à la BäreTower ont certes pris un peu plus de sept jours, elles sont cependant la preuve que la préfabrication quasiment en série de pièces uniques est possible. Dix jours seulement ont été nécessaires pour fabriquer les 95 modules avec blocs sanitaires. Le béton a été utilisé pour le socle, pour des raisons de stabilité et d’étanchéité. Les murs et les plafonds sont en bois. Les modules de construction bruts terminés ont été mis à disposition en continu dans un atelier voisin en vue du second œuvre. C’est là que carreleurs, installateurs sanitaires, électriciens et menuisiers se sont attelés aux aménagements intérieurs. Puis les modules ont été expédiés, par groupes de cinq, à Ostermundigen. A leur arrivée, ils ont été levés par une grue jusqu’à leur niveau dans la tour et acheminés à l’aide de chariots élévateurs jusqu’à leur futur emplacement. Obturés en toute sécurité, les cubes en bois attendent désormais l’achèvement des aménagements intérieurs des chambres et les premiers clients de l’hôtel. Ceux-ci profi­ teront d’une salle de bain parfaitement ­aménagée sans se douter qu’elle a été partiellement construite par un robot. Un bel exemple de l’étendue des possibilités qu’offre déjà aujourd’hui la transformation numérique dans le secteur de la construction. → www.bäre-tower.ch p. 64 – Le projet de la tour BäreTower a été approuvé lors d’une votation en 2015. Le site est bien desservi grâce à la gare située à proximité immédiate. p. 66 – Le socle de la tour accueillera un hôtel de 95 chambres. Les blocs sanitaires préfabriqués de type Easydock ont été montés à l’aide d’une grue. p. 67 – Les modules sont encore bien emballés. Dans une phase de construction ultérieure, ils seront déplacés vers leur emplacement définitif. p. 68 – Un monteur de la société Erne place le bloc sanitaire dans la bonne position. Une opération qui exige une grande précision afin que tous les raccords correspondent plus tard lors de l’installation. p. 71 – Le sol des blocs sanitaires est en béton, les murs et les plafonds sont en bois. La pose des équipements sanitaires, du carrelage et des meubles encastrés a été réalisée dans l’usine d’Erne.

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TRAVAILLER ENSEMBLE, CONCEVOIR ENSEMBLE

Texte : Christine Marie Halter-Oppelt Photos : Lucas Peters

Halter AG a installé son nouveau siège social à Schlieren près de Zurich au mois de décembre de l’année dernière. L’entreprise de construction et de prestations immobilières et ses sociétés sœurs sont désormais réunies à la même adresse, sur 4710 mètres carrés de surface et cinq niveaux. L’une d’entre elles s’est vu confier la planification de l’aménagement intérieur et la réalisation des bureaux : Integral design-build. Ces spécialistes ont travaillé à la réalisation des environnements de travail du futur en collaboration avec l’architecte zurichois Christof Glaus. Ici, les bureaux individuels ont disparu ou presque et laissent place à un portail de réservation numérique et un chariot destiné au rangement des effets personnels de chacun. Ingénierie & Production




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En ces temps de coronavirus, le Conseil fédéral a ordonné le télétravail. La plupart des collaborateurs de Halter AG sont donc cantonnés à domicile ; leurs nouveaux bureaux de Schlieren attendent d’être investis. En décembre 2020, le déménagement de Zurich vers la commune voisine s’est déroulé sans accroc en plein milieu du confinement. La nouvelle infrastructure est d’ores et déjà utilisée par ceux qui ne peuvent pas remplir leur mission depuis chez eux ou qui doivent assister à des réunions importantes au siège de l’entreprise. Lorsqu’on arrive par l’entrée ouest dans le JED, qui abrite le nouveau siège de Halter au numéro 39 de la Zürcherstrasse, on traverse le foyer public et on longe déjà l’espace de cotravail de The Branch à gauche – une plateforme créée par Halter destinée à l’échange collaboratif dans le secteur de la construction et de l’immobilier –, pour ensuite pénétrer dans le hall d’entrée par une grande porte vitrée. Au centre de cet espace se dresse un escalier en acier brut qui, avec sa balustrade losangée, donne l’impression de basculer du premier étage. En effet, les rambardes en acier qui ceinturent l’atrium s’élançant jusqu’au troisième étage présentent un motif similaire composé de rectangles. Le mobilier informel au rez-de-chaussée symbolise la manière dont on travaille ici. Aucune réception – on s’annonce via un iPad. Une table haute en bois entourée de tabourets invite les visiteurs à patienter ensemble. Le rez-de-chaussée a été uniquement pensé comme un lieu de passage. Les visiteurs sont peut-être déjà attendus dans les salles de réunion au premier étage ou invités à assister à une présentation dans l’une des deux « Big Rooms » au sous-sol. Celles-ci peuvent se transformer en une vaste salle de conférence de plus de 50 places grâce à l’ouverture d’une paroi de séparation pliable mobile. Exigeant davantage de discrétion, les départements Finance et RH sont installés dans de plus petites surfaces au deuxième étage. Le troisième étage accueille le nouvel environnement de travail ouvert de Halter AG sur une surface telle qu’il peut désormais recevoir non seulement les différents domaines de l’entreprise – Business Development, Prestations globales, Rénovations, Développements –, mais aussi toutes ses sociétés sœurs – Tend, Raumgleiter, Wir sind Stadtgarten, Integral design-build, MOVEment Systems, mivune. Plan en forme de croix

Le plan a été conçu en forme de croix et a intégré le bâti existant de l’ancienne imprimerie de la « NZZ » qui occupait le bâtiment avant le changement d’affectation, ainsi qu’une structure en acier réalisée dans une incision dans le toit. Le volume ainsi 89

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obtenu offre de l’espace pour un ensemble compact et toutefois différencié de zones de travail, de box de réunion fermés, ­d’espaces où s’isoler pour les tâches exigeant plus de concentration et de parties communes ouvertes. Le mobilier est composé d’éléments récurrents dans l’ensemble du bâtiment : des étagères galvanisées du fabricant de systèmes suisse Errex, des bureaux réglables en hauteur de la marque Hüba, des sièges de bureau ergonomiques de Wilkhahn. L’ambiance détendue des lieux est assurée par des éléments de séparation végétalisés, baptisés Dancing Walls de Vitra, des portemanteaux ressemblant à des baguettes Mikado enchevêtrées, et des objets design tels que la chaise Ultraleggera d’Oskar Zieta ou le fauteuil de Werner Max Moser, un grand classique du design suisse, édité par Embru. On retrouve, dans les espaces destinés à la collaboration et aux échanges, la longue table signature déjà aperçue à l’entrée. Fabriquée exclusivement pour Halter, elle est équipée de larges pieds en acier galvanisé et d’un plateau revêtu de linoléum. La planification sophistiquée a été nourrie par les idées et les impulsions de l’architecte zurichois Christof Glaus, partenaire de Stücheli Architekten, à qui l’on doit la nouvelle plateforme de travail et de coopération ainsi que le projet de l’escalier et des rambardes en acier, au caractère identitaire. La société sœur de Halter Integral design-build s’est vu confier la planification de la mise en œuvre et la réalisation. Elle a rejoint le groupe voilà un peu plus d’un an et s’est ­spécialisée dans l’aménagement d’espaces de travail en tant que prestataire global. Particularité de sa palette de prestations : la planification intégrale englobe toujours l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier et élabore des solutions client sur la base d’outils numériques tels que 3D et BIM. Cela permet non seulement d’optimiser l’utilisation des surfaces de bureaux, mais aussi de planifier l’équipement technique de façon à ce qu’il s’adapte avec souplesse aux nouveaux modèles de travail ou à d’éventuelles restructurations. « Aujourd’hui, le lieu de travail moderne est bien plus qu’un simple bureau. Nous cherchons à englober le plus de situations de travail possible », souligne Rainer Schmitt, CDO chez Integral design-build. Atmosphère industrielle De nombreuses solutions individuelles ont également été élaborées pour les bureaux au JED. Une démarche rendue nécessaire par la décision majeure de conserver l’atmosphère industrielle des lieux, ramenés à l’état de gros œuvre, avec leur plafond datant des années 1980 en acier et en tôle ainsi que les murs non crépis en béton et en briques apparentes. Tous les câbles électriques 90

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ont donc été dissimulés dans les planchers. Le refroidissement et le chauffage sont assurés par des panneaux suspendus ventilés par le haut – ce système développé avec Schmid Janutin et ­Pfiffner AG est baptisé EcoBoost. L’importante hauteur sous plafond a également imposé des exigences spécifiques en matière d’éclairage. Le planificateur d’éclairage Tobias Gsell de M ­ ettler + Partner Licht a ainsi conçu des luminaires sur pied surdimensionnés. Même si la cafétéria est déjà bien animée certains jours de la semaine à midi, la plupart des postes de travail sont toujours inoccupés au troisième étage. Selon Markus Brunner, CEO d’Integral design-build, il ne faudra pas non plus s’attendre à un taux d’occupation maximal une fois la pandémie terminée. A l’aune de ces derniers mois, il considère le bureau du futur bien plus comme un espace collaboratif qu’un refuge ou un simple lieu de travail : « Il faut créer de plus en plus de lieux destinés aux ateliers créatifs, aux échanges informels et aux rencontres sociales. Tout ce que le télétravail ne permet pas. J’y vois un énorme besoin et un formidable marché en expansion, car les équipements existants ne sont généralement pas adaptés à cette demande. » Avec son équipe, Markus Brunner souhaite établir de nouveaux standards et accompagner les entreprises dans l’aménagement de leurs surfaces de bureaux en environnements de travail flexibles. Halter a déjà franchi cette étape. Grâce à une planification prospective et à des espaces propices à la créativité, pouvant accueillir de nombreuses formes de travail et offrant même un espace de cotravail accessible au public, on est bien placé et pour longtemps. → www.integralag.ch

p. 73 – L’escalier en acier brut à l’entrée donne une impression sculpturale et s’impose comme un élément architectural au caractère identitaire. pp. 74/75 – En lieu et place d’une réception au rez-dechaussée se trouve l’une des tables signatures. A gauche de l’écran se situe l’accès à l’espace de cotravail de The Branch. p. 76 – Une des salles de réunion au premier étage peut accueillir jusqu’à douze personnes. p. 77 – L’atrium s’élance du rez-de-chaussée jusqu’au troisième étage. Il est ceinturé par des rambardes en acier qui marquent les étages. p. 78 – Les box de réunion sont fabriqués en MDF et sont fermés sur le dessus par de la tôle galvanisée. Au premier plan : chaise Ultraleggera d’Oskar Zieta. p. 79 – La cafétéria est implantée au centre du plan en forme de croix. On y retrouve là aussi la table signature.

p. 80 – Vue sur les salles de conférence le long des voies ferrées, depuis le deuxième étage à travers l’atrium. p. 81 – Les murs portent les traces du passé. Ils ont été conservés dans l’état dans lequel ils furent trouvés après la déconstruction du bâtiment de l’imprimerie. pp. 82/83 – De grandes fenêtres laissent entrer énormément de lumière dans les bureaux. Les ouvertures ont été découpées dans le béton. p. 84 – Les postes de travail peuvent être réservés en ligne par les collaborateurs. On aperçoit en arrière-plan la partie du bâtiment du JED donnant sur la Zürcherstrasse. p. 85 – L’ancienne structure métallique a été conservée et divise aujourd’hui l’espace comme à l’époque industrielle. pp. 86/87 – Le sous-sol accueille deux « Big Rooms » qui se transforment en une seule grande salle quand la paroi de séparation mobile est ouverte. p. 88 – Au troisième étage se trouve une zone de séjour informelle meublée de canapés Alcove de Vitra. Les départements Finance et RH sont installés en dessous.

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MARCHÉS PUBLICS : 92 UN PEU DE COURAGE ! Texte : Hannes Pichler Illustration : Dominique Wyss

« C’est la première fois qu’on nous demande ça ! Ce n’est vraiment pas dans nos habitudes ! » Ces curieuses déclarations, je les ai entendues très tôt. Pourtant, c’est précisément dans le domaine des EPF qu’il convient d’oser l’inhabituel, la nouveauté. Que s’est-il passé ? J’avais utilisé un modèle d’entreprise totale (ci-après désigné par « conception-construction ») dans le cadre de l’un de nos projets de construction. Je sais par expérience que de telles procédures ne recueillent pas l’unanimité auprès des maîtres d’ouvrage publics. L’expression « entreprise totale » est presque péjorative. Ces entreprises suscitent la méfiance. Elles construiraient des bâtiments laids et de mauvaise qualité, et passeraient toujours beaucoup d’avenants indésirables. A l’inverse, le modèle de prestation conventionnel, avec sa séparation stricte entre le secteur de la planification et celui de la construction, est présenté comme une panacée. Les concours d’architecture ou de planification générale, caractérisés par des adjudications subséquentes à des fournisseurs de prestations partielles sous l’égide de l’architecte, constituent la norme. Mais les risques inhérents à cette approche ne sont que rarement évoqués. Les discussions sur les modèles d’organisation de projet sont la plupart du temps idéologiques et non factuelles. Et au lieu de remettre en question leurs compétences, les maîtres d’ouvrage préfèrent s’en tenir aux pratiques habituelles. Pourtant, les modèles d’organisation de projet complets et participatifs peuvent, lorsqu’ils sont correctement mis en œuvre, donner d’excellents résultats. Un nouveau bâtiment pour l’Eawag

En 2015, l’institut de recherche Eawag, représenté par le service de gestion immobilière de l’Empa pour la partie maîtrise d’ouvrage, s’est retrouvé confronté à un nouveau défi. Celui de se doter, au sein d’un nouveau bâtiment, de laboratoires de chimie, salles d’enseignement, bureaux et salles de conférence supplémentaires qui soient à la fois modernes et flexibles. Le cahier des charges présentait de réelles exigences techniques, comme Ingénierie & Production – Chronique


celle d’éliminer les vibrations, le bâtiment devant être construit à proximité d’une ligne de chemin de fer. Le choix de la bonne procédure d’adjudication revêt une importance capitale. Cette décision stratégique doit être prise dès le départ et il est difficile d’en changer une fois le projet lancé. Après comparaison des différents modèles d’organisation de projet, le processus de conception-construction s’est révélé le plus à même de répondre à nos exigences. Pourquoi ? Le processus de conception-construction commence dès l’élaboration du cahier des charges, et non au lancement du projet de construction comme c’est le cas pour d’autres procédures ET habituelles. Cela implique d’intégrer au développement du projet toutes les parties prenantes concernées en amont : le maître d’ouvrage, y compris les usagers et les exploitants, les planificateurs et les entrepreneurs, ainsi que des spécialistes de diverses disciplines et des représentants des autorités locales, par l’intermédiaire de l’organe d’évaluation. Cette étape permet de veiller à ce que les intérêts de chacun soient dûment représentés. Pour cela, il est toutefois nécessaire qu’une base juridique permette un échange entre l’adjudicateur et le soumissionnaire. Celle-ci existe depuis 2010 grâce à la procédure de dialogue prévue par le droit des marchés publics. Cette possibilité d’échange pendant la procédure de passation des marchés n’existe pas dans les concours d’architecture et de planification générale pour des raisons d’anonymat. Dans le cas des mandats d’étude parallèles, les entrepreneurs ne sont pas impliqués dès le départ. Dès lors, le risque d’emprunter une mauvaise direction au début de la phase de planification, sans pouvoir rectifier le tir par la suite, est bien réel. Et pour un bâtiment dont la planification doit faire en sorte d’éliminer les vibrations, cela n’est pas acceptable. Minimiser les risques

Dans le cadre du processus de conception-construction, les risques liés aux délais, aux coûts et à la faillite peuvent être délégués à l’entreprise totale, à condition que le maître ­d’ouvrage ait établi un cahier des charges clair et précis. Dans le cas où des fournisseurs de prestations partielles sont mandatés, ces risques restent à la charge du maître d’ouvrage. De mon point de vue, les tâches du maître d’ouvrage s’articulent autour de deux axes majeurs : d’une part, il doit définir un cahier des charges en tenant compte de toutes les parties prenantes. D’autre part, il doit s’assurer que les différentes exigences sont respectées en déployant une gestion de la qualité spécifique au projet. La coordination et la gestion des interfaces entre 93

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les innombrables fournisseurs de prestations partielles ne font pas partie de ses missions. Les entreprises totales peuvent s’en charger de manière plus efficace et avec de meilleurs résultats. Définition des processus

« Nous verrons cela plus tard ! » – Il n’est pas rare d’entendre ce genre de remarque de la part des maîtres d’ouvrage. Pourtant, les décisions relatives à un projet de construction sont, en général, d’autant plus coûteuses qu’elles sont reportées. Le maître d’ouvrage doit déterminer ce dont il a besoin avec précision avant le début du processus de planification. L’adéquation des soumissionnaires doit être vérifiée lors de la phase de préqualification. A commencer par celle de l’entreprise totale et de l’architecte qu’elle a mandaté. Vient ensuite la première phase de passation des marchés publics. Celle-ci est anonyme et se déroule avec une dizaine de participants. Cette étape est, en principe, comparable à un concours de projet, ­l’objectif étant ici d’élaborer une idée de projet qui pourra être affinée par la suite. La principale différence réside dans la nécessité, pour les soumissionnaires, de soumettre un plafond de coûts. Cette obligation incite les participants à trouver une solution économique dès le départ. A la fin de la première phase de passation des marchés, l’anonymat est levé. La deuxième phase marque le début d’un processus de coopération non anonyme entre les soumissionnaires et le maître d’ouvrage. Ce « dialogue », comme on l’appelle, est généralement mené avec deux ou trois participants. Plusieurs ateliers sont ensuite organisés pour permettre aux soumissionnaires de présenter leurs solutions et de développer l’offre plus en profondeur. Le maître d’ouvrage n’est pas ­autorisé à imposer une solution, mais peut commenter et poser des questions sur les solutions présentées. Les ateliers ne se limitent pas aux questions architecturales et aux différents corps de métiers, bien au contraire. L’interaction globale des métiers de construction et de domotique, avec la participation des organisations d’usagers et d’exploitants, est primordiale. A cette phase de passation des marchés, le projet est développé par les participants de manière à pouvoir être proposé à un prix forfaitaire compétitif (sans primes de risques). Si l’adjudication est prononcée, la demande de permis de cons­ truire est soumise dans un délai de quatre à cinq mois. Les réflexions approfondies menées en amont par le maître d’ouvrage et le processus de coopération complet organisé avec les soumissionnaires permettent de veiller à ce que la solution repose sur une base solide. Avec une structure de contrat 94

Ingénierie & Production – Chronique


simple et un processus de passation des marchés coopératif, le cap est fixé. Les deux parties partagent le même objectif : mener à bien le projet de la manière la plus efficace possible, et ce jusqu’à la livraison au maître ouvrage. En plus d’éviter un va-et-vient continu, ce processus permet de mini­ miser les litiges qui surviennent inévitablement lorsque trois partenaires contractuels ou plus sont impliqués et présentent des intérêts opposés. Expériences positives

Jusqu’à présent, deux procédures de passation des marchés de ce type ont été mises en œuvre avec la gestion immobilière de l’Empa. Les deux procédures ont généré des solutions extrêmement ­efficaces et durables, mais aussi fonctionnelles et esthétiques. La construction du nouveau laboratoire de l’Eawag évoqué en introduction a été remportée par Halter AG avec le cabinet fsp Architekten. Le projet est actuellement en cours de réception et sa livraison aura lieu au deuxième trimestre 2021. La deuxième procédure, qui concerne l’extension du campus de recherche Empa Eawag, a été remportée par Implenia avec les cabinets SAM Architekten et Andreas Geser Landschaftsarchitekten. Ce projet d’envergure est également en bonne voie. L’espoir d’aboutir à une généralisation des procédures participatives complètes au niveau de la Confédération fait son ­chemin. A la suite de la révision du droit des marchés publics en 2021, le dialogue auparavant réglementé par voie d’ordonnance est désormais inscrit dans la loi (art. 24 LMP). Les processus de conception-construction bénéficient ainsi d’une base juridique encore plus solide. Les expériences que nous avons faites de cette méthode de passation des marchés sont tout à fait concluantes. Voici mon conseil pour les maîtres d’ouvrage intéressés : faites preuve de courage et osez l’inhabituel ! Hannes Pichler (42 ans) est responsable de la gestion immobilière au Laboratoire fédéral d’essai des matériaux et de recherche (Empa). Il est titulaire d’un diplôme en génie mécanique de l’EPF et a obtenu un MBA à l’Université de Saint-Gall. Il a rejoint le secteur des infra­ structures en 2006 au sein du groupe cimentier Holcim. Dans son département de projet, il a d’abord travaillé à la planification de plusieurs nouvelles cimenteries. En 2008, il a ensuite été affecté à un projet important en Russie. Là-bas, il a occupé diverses fonctions et a notamment été responsable de la planification et de la réalisation d’une nouvelle cimenterie d’une valeur de 500 millions d’euros – plus récemment en tant que directeur général adjoint du projet et chef de chantier. Dans le cadre de son activité au sein de l’Empa, il est toujours à la recherche de solutions complètes plus efficaces, tout au long du cycle de vie d’un bien immobilier. Hannes Pichler est marié et père de deux filles. → www.empa.ch

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96 LA MAÎTRISE DES COÛTS SUR LE LONG TERME Texte et graphiques : Pantelis Argyriou, Georg Munkel

Avec le Digital Cost Challenger (DCC), Halter fournit aux maîtres d’ouvrage un outil puissant pour le processus de commande. Ce nouveau logiciel permet la création ciblée d’un ­programme d’utilisation avec des exigences de qualité et détermine les coûts de référence des projets potentiels. Ces projets sont ensuite développés et mis en œuvre dans le cadre d’un processus de conception-construction dédié. Les décisions d’investissement peuvent ainsi être prises de manière plus précise et plus durable, en tenant compte de l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier. Ingénierie & Production


« Commandons une étude de projet afin d’évaluer les types de programme d’utilisation réalisables et de déterminer les coûts et les rendements. » Voilà le genre de phrase que l’on pourrait entendre dans le cadre d’un projet de construction. Elle est souvent complétée par la remarque suivante : « L’architecte réalisera l’étude gratuitement. » Une telle étude de faisabilité comprend généralement un modèle volumique avec deux ou trois plans d’étage schématiques, mais ne tient pas compte des exigences de matérialisation et de qualité. La personne chargée d’établir une prévision des coûts et du rendement en s’appuyant sur cette étude sait pertinemment que des modifications seront apportées au cours d’un processus de développement continu. Celle-ci assumant la res­ ponsabilité des coûts, elle s’efforcera de prévoir des réserves suffisantes. Conflit d’intérêts Dans le processus de développement immobilier traditionnel – le modèle conception­soumission-construction –, les coûts sont déterminés parallèlement à la planification du projet. L’exigence de précision ­augmente par rapport à la première étude de projet et passe de ± 25 % à ± 15 % lors du ­projet préliminaire et à ± 10 % lors de la sou­ mission d’un projet de construction complet et entièrement développé. En temps normal, le maître d’ouvrage exprime son intention explicite de réaliser le projet soumis. Cela signifie que la décision d’investissement est prise essentiellement sur la base de l’état des coûts au moment du projet de construction. Soit ce chiffre demeure inchangé et est intégré aux processus de ­planification à venir, soit le calcul de l’investissement n’est pas concluant et une révision du projet est alors nécessaire. Selon les estimations, les projets de construction actuels contiennent en moyenne 20 % de coûts en trop, sous forme d’ajouts au programme d’utilisation commandés inconsciemment, de dispositions d’utilisation mises en œuvre de façon incorrecte sur le plan conceptuel, de prestations partielles ­achetées de manière individuelle à des prix beaucoup trop élevés et de prestations ­multiples redondantes. Dans le secteur public, par­ticulièrement sujet aux commandes additionnelles en raison de ses nombreuses ­parties prenantes, ces surcoûts peuvent rapidement doubler. 97

Et pour ne rien arranger, le règlement concernant les prestations et les honoraires de la SIA, qui continue d’être appliqué malgré sa suppression par la Commission de la concurrence, lie directement la rémunération des architectes et des planificateurs au montant des coûts de construction. Cette situation crée un conflit d’intérêts évident pour l’estimation des coûts, notamment dans les premières phases du projet. L’industrie du bâtiment se trouve donc face au dilemme classique de l’œuf et de la poule. Faut-il attendre que le projet soit suffisamment approfondi avant d’évaluer les coûts selon une méthode de calcul chronophage, et ainsi prendre le risque que ces coûts soient bien trop élevés ? Ou faut-il simplement définir un budget dès le départ et attendre de voir ce qu’il en adviendra par la suite, et ainsi prendre le risque de ne plus pouvoir financer des besoins essentiels ? Comment les exigences de fiabilité d’un budget ambitieux peuvent-elles être respectées malgré un faible niveau d’informations ? Voilà un point qu’il convient de clarifier de la manière la plus efficace possible. Transparence des coûts Lorsqu’un projet de construction complexe est engagé, pouvoir déterminer les coûts lorsqu’aucune ligne n’a encore été tracée et que seul le programme des locaux a été établi serait particulièrement utile. Avant de prendre une décision stratégique, le client souhaite connaître le scénario idéal avec une définition concrète du produit, ainsi que les coûts du cycle de vie associés. Le calcul de ces coûts nécessite de tenir compte des coûts de construction, des coûts d’exploitation, des coûts d’entretien, des coûts de démolition et des coûts de transformation. Idéalement, le premier résultat obtenu doit accompagner le processus de planification aussi longtemps que nécessaire et correspondre au produit adapté. Aujourd’hui, le maître d’ouvrage assume la responsabilité du projet tout au long de son cycle de vie, que ce soit d’un point de vue économique, social ou écologique. Un bâtiment onéreux aux procédures d’exploitation complexes implique généralement une empreinte carbone plus importante. Il est donc nécessaire que le secteur de la construction, au sein duquel des processus linéaires sont appliqués depuis des décennies, relève ce nouveau défi. Seuls Komplex No 14/2021


celles et ceux qui identifient et saisissent les opportunités ont une chance de gagner. Evaluation des coûts à l’aide du DCC Aujourd’hui, les outils numériques permettent d’exploiter les données disponibles pour le développement continu de l’informatique décisionnelle. Dans une économie circulaire, les résultats des projets achevés et en cours sont mis à profit de manière continue et ­systématique dans le but d’améliorer les projets futurs. Avec le développement du Digital Cost Challenger (DCC), Halter apporte une réponse aux besoins d’évaluation des coûts dès les premières phases d’un projet. Ce nouvel outil permet aux maîtres d’ouvrage ­d’acquérir les compétences nécessaires pour prendre des décisions stratégiques décisives concernant les produits et les coûts. Le DCC peut orienter un projet dans la bonne direction grâce à des approches de solutions ciblées, sans que l’intervention d’experts soit nécessaire (voir graphique ci-dessous). Grâce au logiciel DCC, le maître d’ouvrage peut configurer lui-même la définition de son produit. Avec seulement trois chiffres – la taille du terrain, la surface de plancher

$

et la hauteur maximale autorisée du bâtiment –, l’outil commence à calculer en fonction d’une utilisation prédéfinie et fournit des coûts de référence par groupes d’ouvrages, un programme des locaux et la description du bâtiment correspondante. Dans une deuxième étape, le maître d’ouvrage a la possibilité d’indiquer la qualité, les types d’utilisation et la répartition des usages afin de définir le produit selon ses besoins. Tant que le produit ne répond pas aux at­­ tentes, le maître d’ouvrage peut adapter ses décisions, enregistrer des variantes et les analyser. Les coûts de référence sont mis à jour en continu et aident à la prise de décisions. Les valeurs caractéristiques utilisées pour déterminer les coûts de référence proviennent de la vaste expérience acquise par Halter lors de projets passés ou en cours. Ces valeurs sont ensuite transférées dans la base de données du logiciel DCC pour l’approche descendante. Le fait que Halter mette à disposition ses propres références de coûts est un changement de paradigme, le secteur de la construction étant habituellement adepte de la non-transparence. En utilisant le logiciel DCC, le maître d’ouvrage

Coûts par groupe d’ouvrage

A C F

Descriptif de construction

Variantes

3 2

1

Analyses Début du développement Phase A–B

Le produit répond-il aux attentes?

DÉFINITION DU PRODUIT Données sur le terrain Hauteur max. du bâtiment Volume constructible max.

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OUI

– Répartition des usages – Mixité des usages – Décision relative à la qualité

NON

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Déroulement du processus de définition du produit avec le DCC.

Programme des locaux


peut se faire une idée précise de son produit et des coûts associés. Ce n’est qu’avec un aperçu fiable des coûts les plus avantageux qu’il peut disposer d’une réelle alternative au processus ascendant traditionnel, aussi insatisfaisant que risqué. Les résultats du DCC lui offrent la possibilité de confier un mandat de conception-construction dédié à une équipe de projet en passant une commande claire. Ce mandat contient les prescriptions du concept d’utilisation avec des exigences fonctionnelles quantitatives et qualitatives détaillées. L’approche conception-construction prend en compte l’ensemble de la future chaîne de valeur et permet l’intégration de la planification et de la réalisation essentielle à la transformation numérique. ­L’analyse des coûts du cycle de vie a réussi son passage de la théorie à la pratique. Condition préalable pour l’innovation Dans les années à venir, on peut s’attendre à ce que la courbe d’apprentissage inhérente à ces projets aide le secteur de la construction et de l’immobilier à tirer profit d’une vague d’innovation, qui se manifestera par une amélioration continue de la qualité et de la productivité sur les chantiers et dans l’exploitation des bâtiments. Une équipe interne d’architectes, d’ingénieurs et de spécialistes en informatique a été constituée pour la mise en œuvre du DCC, afin de veiller à ce que les fonctions répondent au but recherché et aux attentes des clients. Afin de ne jamais perdre de vue le point de vue de l’utilisateur pendant la mise en œuvre, des maquettes ont été réalisées pour montrer rapidement à quoi les idées pourraient ressembler bien avant qu’elles ne soient effectivement concrétisées dans le produit fini. Une attention particulière a également été portée à la qualité et à la fiabilité des calculs, vérifiés par des prototypes au charme austère (voir capture d’écran p. 100). La première version du DCC devrait être disponible pour les maîtres d’ouvrage à l’été 2021. Un nouveau processus sera alors mis en place pour prendre en compte les commentaires des clients et des partenaires, et les intégrer dans la suite du développement. Planification et mise en œuvre L’écosystème Halter fournit la plateforme sur laquelle des outils tels que le DCC peuvent être développés. L’expertise, la connaissance du secteur et les références 99

extraites de projets ayant contribué à la satisfaction des clients se mêlent ici à une volonté d’innovation, et à une dynamique d’amélioration constante. Cette démarche s’inscrit dans la stratégie de l’entreprise d’investir dans le renouvellement et l’amélioration. Le succès de Halter étant indissociable de ses clients et partenaires, il est important que ces derniers puissent acquérir des compétences de manière continue grâce à la clarté des produits, des processus et des coûts. Le principe directeur décrit un processus dans lequel la planification et la mise en œuvre sont effectuées d’un seul jet, de la conception à l’exécution. C’est une voie que nous devons emprunter ensemble, dans un esprit de collaboration. Le maître d’ouvrage de demain possède les compétences nécessaires pour définir un budget opportun en toute indépendance et prendre ainsi connaissance du potentiel exact de son produit. Comprendre la relation entre les coûts et la qualité lui permettra d’assumer sa responsabilité sociale du point de vue des caractéristiques économiques et écologiques d’un bâtiment. Le développement du DCC entend poursuivre cette ambition. Pantelis Argyriou (45 ans) travaille chez Halter AG depuis février 2015. Il y est responsable des clients, des par­ tenaires et des parties prenantes de divers projets dans le domaine du développement et de l’acquisition, avec une spécialisation dans la planification des coûts de construction. Auparavant, il a occupé différents postes au sein de cabinets de planification et d’entreprises totales. Grâce à sa longue expérience dans le secteur de la construction et de l’immobilier, il bénéficie d’un vaste savoir-faire en matière de planification des coûts de construction et de gestion de projet, en particulier pour les concours. Il est titulaire d’un diplôme d’ingénieur civil de l’Université de Dortmund. Avant de se consacrer à l’immobilier et une fois ses études terminées, il a travaillé dans le domaine de l’ingénierie des structures et dans le secteur du conseil en Allemagne. Il est marié et vit en Suisse avec sa femme depuis 2007. Georg Munkel (45 ans) est responsable du développement de logiciels chez Halter AG depuis juin 2020. Il est architecte, titulaire d’un MAS CAAD de l’EPF de Zurich et d’un diplôme d’ingénieur (HES) en architecture de l’Université des sciences appliquées de Kaiserslautern. Avant de ­déménager à Zurich en 2006 pour ses études de cycle postgrade, il a travaillé comme architecte et spécialiste de la modélisation et de la visualisation 3D à Kaiserslautern, Francfort et Stuttgart. Après avoir obtenu son MAS, il a occupé le poste de développeur de logiciels pour le Centre suisse d’études pour la rationalisation de la construction (CRB) pendant cinq ans et a participé à la création de la spin-off de l’EPF buildup AG à partir de 2013. En parallèle de son poste de développeur, il a mené des recherches et a enseigné à la chaire d’architecture du paysage de l’EPF de Zurich jusqu’en 2015. Georg Munkel est marié et père de deux enfants. → www.halter.ch

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Maquette de répartition des usages (capture d’écran).


Les membres du conseil d’experts SIA « Transformation numérique » prennent position sur le futur rôle de l’architecte et de l’ingénieur 101

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Birgitta Schock (58 ans) a étudié l’architecture à l’EPF de Zurich et a suivi le programme AEC P5LB à l’Université de Stanford. Avant de fonder le bureau schockguyan partner, elle a travaillé dans différents cabinets d’architecture et de planification en Suisse et en Allemagne. Elue au comité directeur de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) en 2019, elle a créé et pris la direction du conseil d’experts « Transformation numérique ».

Pour moi, le rôle de l’architecte ne changera pas énormément dans un monde numérisé. En revanche, presque tout va changer sur le chemin pour atteindre cet objectif. Pourquoi est-ce que je pense que ce rôle n’évoluera pas en profondeur ? Nous, les architectes, occupons déjà aujourd’hui les rôles, les fonctions et les postes les plus divers. Nous évaluons, concevons, conseillons – notre travail est effectivement très intense et nous apportons nos connaissances. Nous planifions, contrôlons, déterminons des valeurs quantifiables, regardons vers l’avenir, cherchons de nouvelles inspirations, transformons, remanions, nous occupons de l’existant, calculons, rejetons, veillons à la sécurité, réagissons avec résilience et réinventons sans cesse notre métier et notre rôle. A quels changements devons-nous donc nous attendre dans un monde numérisé ? La manière dont nous collaborons, car nous ne travaillons plus uniquement avec des humains, mais également avec des machines, et les machines travaillent avec d’autres machines – des homologues intelligents, précis et cherchant l’optimisation, qui exécutent très rapidement des tâches qui nous demandent énormément de temps, rendant ainsi notre travail faillible. Elles nous aident à garder une vue d’ensemble et à prendre des décisions sur la base de critères logiques et clairs. Elles nous permettent de nous dégager du temps pour la créativité et de l’améliorer. Elles nous proposent de réaliser des tâches différemment à partir de données obtenues de manière logique. Elles nous aident à mieux utiliser nos connaissances afin de pouvoir prendre des décisions prospectives. Le chemin pour atteindre cet objectif, ce processus de transformation, va toutefois nous influencer fortement, car nous allons devoir abandonner ce qui existe et qui fonctionne encore bien. Nous allons établir des liens de plus en plus solides 102

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avec d’autres secteurs, ce qui donnera naissance à de nouveaux profils professionnels. La technologie, les données, l’internet des objets (IoT), l’automatisation et l’intelligence artificielle (IA) sont des moteurs exigeants. Mais l’humain occupera également une place centrale dans le monde numérisé. C’est pour cette raison que le rôle de l’architecte ne changera pas radicalement, car même dans le monde numérique des « traducteurs » seront recherchés pour prendre en compte les valeurs et besoins humains. Créer des espaces pour l’échange humain, pour les différents besoins vitaux, constituera alors également l’une des missions centrales. La question essentielle que je me pose est donc la suivante : quels changements devront être apportés pour faire en sorte que ce rôle – celui de l’architecte – nous permette à l’avenir de créer des valeurs pour la prochaine génération ? C’est dans cette optique que nous devons poser aujourd’hui les premiers jalons et essayer des choses pas uniquement pour le plaisir. Conclusion : s’agit-il là d’une déclaration générale quant au rôle des architectes à l’avenir ? Non – il s’agit d’un modèle personnel, et il en existe beaucoup d’autres qui conviennent tout autant.

Heinz Ehrbar (65 ans) a étudié les sciences du génie du bâtiment à l’EPF de Zurich. Il a occupé différents postes au sein de la société AlpTransit Gotthard AG jusqu’en 2012 et a ensuite travaillé en tant que directeur de gestion des grands projets au sein de DB Netz AG à Francfort. En 2012, il a fondé sa propre entreprise de conseil pour les projets d’infrastructure à Herrliberg. Il est chargé de cours à l’Université d’Aix-la-Chapelle (RWTH Aachen) et président de la commission SIA 118.

Le mot latin « ingenium » signifie « invention ingénieuse » ou « finesse d’esprit ». Au fil du temps, le maître médiéval comme le technicien d’aujourd’hui se sont enrichis d’une formation théorique de haute qualité. Les ingénieurs sont toutefois bien avisés de ne pas s’éloigner de l’origine de ce mot pour créer à l’avenir, avec finesse, des inventions ingénieuses, des développements positifs – le monde numérisé ne sera alors pas une menace, mais une chance pour les ingénieurs. Comment suis-je arrivé à cette conclusion ? Je suis personnellement issu du monde de la construction d’infrastructures. L’infrastructure est la colonne 103

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vertébrale de notre prospérité économique, et nous devons tout mettre en œuvre pour entretenir et renforcer cette colonne vertébrale si nous voulons conserver notre niveau de vie. Pour cela, il convient de garder à l’esprit l’ensemble du cycle de vie, que ce soit dans le monde analogique ou dans le monde numérique. Il se pourrait bien que nous ayons sous peu à créer et exploiter une infrastructure bien plus performante et respectueuse de l’environnement avec moins d’argent. Il faudra pour cela fournir des prestations de planification et de construction. Dans le monde analogique, le cycle de vie d’une installation connaît en permanence des pertes d’informations dues au s ­ ystème, qui compliquent et augmentent le coût de la planification, de la construction et de l’exploitation de l’installation. Dans le monde numérique, nous sommes toutefois en mesure d’éliminer ces pertes. A l’avenir, nous pourrons ainsi planifier des projets d’infrastructure et exploiter des infrastructures encore meilleures. Le flux de données et d’informations continu, lisible par machine et sans pertes nous permet de mettre en œuvre cette approche – au bénéfice de tous les acteurs du projet, mais avant tout au bénéfice des utilisateurs et des clients finaux. Un peu partout, le monde numérique n’est encore qu’un mot d’ordre – le concept manque souvent de visions, de stratégie et de clairvoyance. Il existe certes pour de nombreux sujets ­spécifiques des solutions numériques, mais une vision d’ensemble fait défaut. Nous aurions instamment besoin pour cela dans la construction d’infrastructure du jumeau numérique intégral, qui est élaboré et testé lors de la phase de planification, est utilisé pour la construction réelle et sert enfin à l’exploitation pour la saisie actualisée de l’état de l’instal­ lation, ce qui permet finalement de mettre en œuvre des mesures de conservation optimisées prévoyantes. Il existe encore bien trop de ruptures de médias. Il convient de concevoir des inventions ingénieuses, voire de faire preuve d’esprit ­d’ingénierie pour formuler les objectifs et proposer des solutions. Les ingénieurs jouent donc un rôle essentiel dans le développement instamment nécessaire du monde numérique dans la construction d’infrastructures. 104

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Martin Fischer (60 ans) est, depuis 1991, professeur en génie civil et en génie de l’environnement à l’Université de Stanford, où il dirige également le Center for Integrated Facility Engineering. Après son diplôme d’ingénieur civil à l’EPF de Lausanne, il a obtenu une maîtrise en génie industriel en 1987 et un doctorat en génie civil en 1991, tous les deux à Stanford. Il s’est fait connaître grâce à son travail sur le développement des méthodes numériques, telles que BIM, la modélisation 4D et la VDC.

Question : « Birgitta, le maître d’ouvrage de l’école dont nous avons achevé hier les fondations m’a contacté. L’autorité scolaire a décidé que l’école devrait être occupée en soirée et le samedi pour les cours de perfectionnement. Malgré cette uti­ lisation supplémentaire, elle devra avoir un bilan énergétique annuel neutre et être achevée en deux mois. Le client demande si cela ira et si cela nécessite des ajustements budgétaires. Qu’en pensez-vous ? » Réponse : « C’est drôle. Ce matin même, mon assistant logiciel m’a informée d’un nouveau programme qui simule avec précision les flux de personnes et de circulation pour les écoles. Je vais l’essayer. L’extension des horaires de fonctionnement m’oblige également à réoptimiser la planifi­ cation de l’école. » Deux heures plus tard : « Bonjour Markus ! C’est Birgitta. J’ai examiné le souhait de l’autorité scolaire. Nous devons légèrement adapter l’entrée de l’école et l’accès aux transports publics, et améliorer les fenêtres et l’isolation extérieure. J’ai procédé à la simulation de tous ces éléments, l’ai étudiée et ai sélectionné, parmi les huit options satisfaisant toutes les exigences, la variante la plus économique. Si l’autorité scolaire prend sa décision d’ici demain, nous pourrons réaliser le souhait du client dans les délais, moyennant un supplément budgétaire de 112 000 francs. Les murs pré­ fabriqués pourront être équipés de meilleures fenêtres et d’une meilleure isolation, sans surcoût de production, c’est-à-dire uniquement avec des coûts de matériaux supérieurs. » Naturellement, on ne sait pas si ce scénario se déroulera exactement de la sorte à l’avenir, mais il sera plus probable que le traitement actuellement extrêmement lent des souhaits des clients, lequel aboutit souvent à des solutions coûteuses, en raison de l’omission systématique de certains critères importants du projet du fait de contraintes 105

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temporelles ou budgétaires ou de l’absence d’un savoir-faire au moment où le souhait est formulé. Dans un monde numérisé, on peut partir du principe que la plupart de nos connaissances et compétences actuelles seront automatisées. Cela ne signifie pas pour autant qu’un client pourra obtenir la planification entièrement optimisée d’un bâtiment sur simple pression d’un bouton, mais plutôt que les bons architectes seront à l’aise dans ce monde numérique et qu’ils pourront proposer à leurs clients des bâtiments à haute performance. Le rôle de l’architecte sera toujours de planifier de bons bâtiments de manière responsable. On pourrait donc penser que son rôle changera peu. Cette idée est toutefois bien trop superficielle, car la transformation numérique permet de mesurer de manière rapide et précise la performance de nos bâtiments à toutes les étapes et d’automatiser ce qu’il est possible d’automatiser. A cela viennent s’ajouter les attentes de plus en plus élevées en matière de durabilité de nos bâtiments, comprise ici au sens le plus large du terme comme l’équilibre entre les performances économiques, écologiques et sociales. Les attentes et les possibilités offertes par la transformation numérique sont tout à fait compatibles. Il faut admettre que quelqu’un sera assez intelligent pour intégrer et automatiser bon nombre des analyses qui sont réalisées encore aujourd’hui de manière bien trop dispersée et lente, ce qui permettra alors des cycles de planification multidisciplinaires bien meilleurs et nettement plus rapides avec un savoir-faire de planification, de construction et de gestion et un véritable potentiel d’optimisation. Il est également probable que quelqu’un sera capable, dans le domaine de la construction, de garantir la performance pour de nombreux critères en trouvant le bon compromis entre experts et outils numériques et de développer ainsi un modèle économique qui récompensera la valeur ajoutée ainsi créée. Cela signifie alors que les architectes qui se sentent vraiment à l’aise dans le monde numérisé auront bien plus souvent de meilleurs résultats qu’aujourd’hui. Le savoir-faire actuel ne suffira pas, car l’automatisation est déjà extrêmement présente et tout sera donc disponible pratiquement gratuitement. 106

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En tant qu’experts de la construction dotés de la plus large formation, les architectes sont parfaitement placés pour créer également de bons bâtiments de manière responsables dans le monde numérisé. Ils doivent cependant saisir la chance qui s’offre à eux et prendre véritablement part à la transformation numérique, pour ne pas exécuter les procédures de manière numérique uniquement sous une forme légèrement adaptée. Dans un avenir proche, la mission peut-être la plus importante pour les architectes sera de définir leur rôle, ou – en d’autres termes – d’être les architectes de leur rôle.

Markus Mettler (52 ans) est titulaire d’un diplôme d’ingénieur civil de l’EPF et d’un diplôme postgrade en gestion d’entreprise. Il travaille chez Halter AG depuis 2006, tout d’abord au poste de directeur de l’unité Développements, en tant que CEO depuis 2010 et en tant que copropriétaire depuis 2015. En tant que membre du comité directeur et coprésident du Do Tank de The Branch, Markus Mettler est fortement engagé en faveur d’une industrie suisse de la construction et de l’immobilier tournée vers l’avenir.

La transformation numérique de l’industrie de la construction et de l’immobilier permet l’intégration de la chaîne de valeur à l’aide de nouveaux outils technologiques – en tenant compte des impératifs et des objectifs de toutes les étapes du cycle de vie de l’immobilier. Elle s’affranchit du vieux modèle séquentiel et fragmenté, qui traitait chaque étape l’une après l’autre, et du modèle historique de séparation entre planification et réalisation. Les éléments clés des nouveaux instruments technologiques sont le jumeau virtuel et un changement de ­paradigme : construire et utiliser virtuellement d’abord, puis mettre en œuvre réellement. A l’avenir, toutes les difficultés pourront être simulées sur le bâtiment construit virtuellement : déroulement des travaux et processus d’exploitation, coûts d’exploitation et du cycle de vie, besoins en énergie et empreinte carbone, climat urbain et aération de la ville, flux de mobilité et comportement des utilisateurs, évolution des prix de l’immobilier et leur répercussion sur la diversité socioculturelle. Il s’agit là du fondement de possibilités d’optimisation insoupçonnées jusqu’alors et du développement continu de l’informatique 107

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décisionnelle. Cette transparence permet une bien meilleure adaptation des solutions aux besoins des clients, associée à un progrès décisif sur le plan de l’efficacité des ressources. Les architectes et les ingénieurs sont les moteurs de cette transformation. Leurs rôles, leurs missions et leurs modèles économiques évolueront. Les architectes de conception seront impliqués dès la première étape jusqu’à la demande et l’octroi numériques du permis de construire. Lors de la m ­ ission de conception, ils pourront utiliser des outils et des produits d’ingénierie préfabriqués, qui seront développés et améliorés en continu par des ingénieurs. L’ingénieur sortira alors de son rôle de conseil-partenaire de l’architecte qui vérifie par le biais de prototypes le respect des normes et veille ainsi à ce que le projet reste « constructible ». A ­partir d’un modèle d’utilisation et d’architecture soumis à autorisation, des ingénieurs internes ou externes des entreprises de construction et d’exploitation seront responsables de l’ingénierie du jumeau virtuel au cycle de vie optimisé. Ils veilleront à ce que seuls des projets optimisés pour la phase de construction et d’exploitation soient mis en œuvre. Pour être à la hauteur des projets de plus en plus complexes, il est impératif d’instaurer une compréhension et une culture nouvelles de la collaboration, à savoir un échange ouvert, interactif et interdisciplinaire de connaissances et de compétences. La compétitivité ne se mesure plus uniquement à l’aune de la prestation de chacun, mais de la performance de l’ensemble de l’équipe du projet. Ces changements exigent des architectes et des ingénieurs qu’ils abandonnent le modèle économique actuel. Les modèles d’honoraires basés encore aujourd’hui sur les coûts doivent être remplacés par des formes de rémunération axées sur la valeur. En résumé, la transformation numérique renforcera davantage encore le rôle des architectes et des ingénieurs : les architectes en tant que concepteurs responsables de notre espace de vie et les ingénieurs en tant qu’« inventeurs ingénieux » selon le sens du mot latin « ingenium ». Une perspective pro­ metteuse pour des hommes et des femmes inspirés, tournés vers l’avenir ! 108

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109 ÉVALUATION IMMOBILIÈRE – SENS OU NON-SENS ? Texte et graphiques : Philipp Schelbert

Le marché de l’immobilier suisse continue de retenir l’attention des investisseurs avec des prix en hausse depuis maintenant plusieurs années. Les évaluations de biens immobiliers suscitent dès lors un intérêt croissant, d’une part chez les acteurs du marché des transactions et d’autre part dans le cadre de l’évaluation de bilan annuelle des biens en portefeuille. Komplex No 14/2021


Le passage à l’évaluation à la valeur de marché, dont les débuts remontent à une vingtaine d’années, s’explique par la modi­ fication des prescriptions en matière d’établissement des comptes avec l’abandon des réserves latentes au profit des valeurs réelles. Si, en principe, rien ne devrait s’opposer à ce noble concept, sa mise en œuvre est loin d’être aussi simple. En effet, les nombreux exemples d’écarts entre la valeur de marché estimée et le prix effectivement payé dans les transactions immobilières, mais également les divergences entre les évaluations de biens nouvellement acquis et les évaluations de bilan récurrentes des biens en portefeuille, montrent que la réalité est tout autre. Dans les deux cas, les différences peuvent être considérables et appellent des explications. Mais il serait injuste de tenir les évaluateurs comme seuls responsables de cette situation. La valeur de marché Le concept de valeur de marché paraît simple et clair. Pourtant, lorsqu’on y regarde de plus près, force est de constater que les choses sont bien plus vagues et nébuleuses que nous les imaginions. La seule certitude est que la formule selon laquelle la valeur de marché correspondrait à la valeur « ­pouvant être réalisée » domine les définitions couramment admises. Cette interprétation laisse place à de nombreuses incertitudes et possibilités d’interprétation. Il n’est donc pas surprenant qu’un désaccord existe, même entre les experts, sur ce qui caractérise réellement la valeur de marché. Selon la situation, on invente ou on utilise alors l’interprétation la plus appropriée. Pour illustrer ce constat, prenons l’exemple anonymisé d’une transaction réelle. Le graphique en haut de la page 111 montre les offres fermes élaborées par des investisseurs professionnels de renom pour un immeuble commercial « Trophy » idéalement situé dans l’une des plus grandes villes de Suisse. Plusieurs questions se posent ici : quelle valeur un évaluateur devrait-il attribuer à ce bien et définir comme valeur de marché ? Quelle valeur un donneur d’ordre attend-il de son évaluateur dans le cadre de la transaction en question ? S’agit-il du prix maximal, de la valeur moyenne, de la médiane ou d’une autre valeur ? En partant du constat selon lequel une valeur de marché implique un marché, défini comme point de rencontre entre 110

l’offre et le demande, il semble évident que cette valeur peut difficilement correspondre au prix maximal. Car si l’acheteur se désiste lorsque la valeur est de 100, ou bien qu’il exprime son intention de revente après l’achat, le marché n’existe plus à ce prix. On peut donc supposer que la valeur de marché ne correspond pas au prix maximal qu’il est possible d’atteindre, mais au consensus supérieur des acteurs du marché, soit une valeur approximative de 90 dans le présent exemple. Bien entendu, la mission et l’objectif de n’importe quel gestionnaire de transaction ou vendeur consiste à atteindre la valeur maximale. Mais établir la prévision de cette valeur ne peut en aucun cas relever de la responsabilité de l’évaluateur. Il est également important de garder à l’esprit que les évaluations sont (ou devraient être) basées sur des observations de marché et sur les estimations qui en découlent à la date de référence. Par conséquent, les évaluations de marché sont par définition rétrospectives et inévitablement en retard sur le marché, dans les périodes favorables comme celles plus difficiles. On ne peut pas attendre de l’évaluateur qu’il anticipe les évolutions futures du marché dans le cadre des évaluations à la valeur de marché. Cela peut et doit être fait sur la base de calculs de scénarios. Cette déclaration est en contradiction avec les besoins de l’investisseur, désireux de faire aboutir le processus de transaction à la valeur la plus élevée possible, notamment en raison des nombreux comités de placement en attente d’une évaluation correspondante. Elle semble également entrer en contradiction avec la loi sur les fonds de placement, dans laquelle il est précisé à plusieurs reprises que les véhicules de placement soumis à la loi sur les placements collectifs (LPCC) ne peuvent pas réaliser d’achats s’ils ne disposent pas d’une évaluation au moins aussi élevée que le prix d’achat. En étudiant le problème de plus près, il semblerait qu’il existe, du moins ici, une certaine latitude en la matière. En effet, l’art. 92, al. 4, de l’ordonnance sur les placements collectifs (OPCC) indique que la direction de fonds est tenue « d’exposer à la société d’audit les motifs des ventes effectuées au-dessous de la valeur d’estimation et des acquisitions conclues au-dessus de cette dernière ». Si dans le cas d’une vente, il est souvent fait référence au marché, une « discussion » Société & Environnement


92 90

88

87 85

Prix de l’offre

Offres fermes élaborées par des investisseurs professionnels pour un immeuble commercial «Trophy» en Suisse.

100 100

80

77 73

73

70

60

50 Offres

avec l’évaluateur est privilégiée dans le cas d’une acquisition. Nous nous retrouvons donc à nouveau face à un dilemme. L’évaluateur est censé fournir une valeur à l’investisseur intéressé par l’achat, ce qu’il est bien souvent incapable de faire en s’appuyant sur ses seules données et observations de marché. Une plus grande fermeté de la part des acheteurs, mais aussi des évaluateurs, pourrait ici permettre de faire avancer les choses. D’autant plus qu’un calcul d’investissement, c’est-à-dire une évaluation à des fins d’acquisition, ne correspond pas en soi à une évaluation à la valeur de marché. Il est donc fréquent que les réflexions sur les investissements soient influencées par des facteurs difficiles ou impossibles à quantifier, mais ayant un impact sur la décision d’investissement. Investir devrait être une décision entrepreneuriale consciente, sur laquelle l’intuition peut parfois également avoir une influence. Les évaluations jouent un rôle important, sous la forme de calculs de scénarios davantage qu’avec des tours de force prétendument précis. Le régulateur serait bien inspiré d’en prendre acte et de laisser, sans aucune 111

restriction, les décisions d’investissements aux décideurs respectifs, chargés ensuite de les représenter auprès de leurs investisseurs. La protection des investisseurs peut également être mal comprise et conduire à de mauvaises incitations ou actions. Le dilemme du rendement brut Un autre problème découle de la comparabilité très limitée des évaluations entre elles et de leur comparaison avec le marché dans son ensemble sans connaissance approfondie et détaillée des hypothèses qui les soustendent. Le marché immobiliser suisse est caractérisé par un degré relativement élevé de non-transparence, les prix des transactions n’étant pas rendus publics, tout comme d’autres informations importantes. Par conséquent, les rendements initiaux bruts sont le seul indicateur pouvant être observé de manière raisonnablement fiable sur le marché. Malheureusement, cet indicateur n’est guère pertinent en lui-même, comme le montre le graphique de la page 113. Selon que le bien immobilier est loué au-dessus du prix du marché (« overrented »), qu’il dispose d’un potentiel d’augmentation Komplex No 14/2021


de loyer (« underrented ») ou qu’il doit faire l’objet d’importantes réparations (« capex »), la valeur de marché présente des différences majeures, malgré des hypothèses par ailleurs tout à fait identiques, et les rendements initiaux varient pour le même loyer réel. A la lumière des détails fournis, des rendements initiaux bruts très différents peuvent être considérés comme plausibles. Ainsi, si le rendement initial brut de 5,2 % indiqué dans le tableau est loin d’être une aubaine, un rendement initial brut prétendument faible de 3,1 % semble, en toute connaissance de cause, parfaitement logique. Evaluations des flux de trésorerie actualisés Aujourd’hui, les évaluations réalisées à l’aide d’un modèle de flux de trésorerie actualisés (ou Discounted Cashflow Model, DCF) sont largement répandues. Compte tenu des difficultés et des insuffisances évoquées précédemment, on peut légitimement se demander à quoi peuvent bien servir tous ces efforts, et si une capitalisation simple et rapide ne serait pas suffisante. Les évaluations DCF ne sont a priori ni bonnes ni mauvaises. Finalement, leur seul but est d’essayer de décrire la réalité, autrement dit la valeur de marché d’un bien immobilier. Les évaluations DCF présentent toutefois un avantage crucial par rapport à des méthodes plus simples telles que la capitalisation nette ou la capitalisation brute : en raison de leur plus grande complexité et de leur niveau de détail approfondi, elles obligent l’évaluateur à examiner de près le bien immobilier, le marché de la location et le marché des transactions. En définitive, l’évaluation DCF, comme toute autre évaluation, est une projection sur l’avenir et donc un pari contre l’avenir. Il semble presque évident qu’il n’existe ici pas d’évaluation correcte ou incorrecte, mais plutôt d’évaluation plausible ou invraisemblable. Dans la pratique, des hypothèses très différentes peuvent (ou devraient) conduire à des résultats tout à fait similaires, à condition que les modèles soient calibrés en conséquence sur les données de transactions relativement rares dont nous avons déjà parlé à plusieurs reprises. Taux d’actualisation et modèle Dans un souci d’exhaustivité, il convient de noter que le taux d’actualisation ne constitue pas une variable indépendante ni même 112

observable, mais qu’il est étroitement lié au modèle d’évaluation. Pour illustrer ce mécanisme, prenons l’exemple suivant : alors que l’évaluateur A anticipe une augmentation annuelle continue des revenus locatifs – exprimés dans le modèle à deux phases basé sur le modèle de croissance des dividendes par un facteur de capitalisation réduit par le taux de croissance – l’expert B affirme que, selon lui, l’avenir demeure teinté d’incertitudes diverses et variées concernant la rentabilité et la croissance des loyers. Du point de vue de B, une croissance régulière des loyers dans la phase de sortie n’est donc pas justifiée. Il la neutralise en raison des incertitudes, le risque plus élevé se traduisant, dans son estimation, par une majoration correspondante dans le taux d’actualisation. Ces deux hypothèses de modèle ne semblent ni justes ni fausses, mais restent tout à fait défendables. Si les deux évaluateurs venaient à émettre les mêmes hypothèses, notamment en ce qui concerne les loyers du marché, le taux de logements vacants, les coûts d’exploitation, d’entretien et de réparation, ils devront alors ­inévitablement utiliser des taux d’actualisation différents pour parvenir au même résultat – dans ce cas la même valeur de marché. Un modèle est un modèle et doit être calibré en conséquence afin de rendre compte de la réalité le plus fidèlement possible lors du contrôle a posteriori. C’est ainsi que la boucle est bouclée. Le seul élément qui soit comparable dans des évaluations sans infor­ mations plus détaillées est le rendement ­initial brut qui en résulte, et non le taux d’actualisation. Cependant, comme nous l’avons vu précédemment, les rendements initiaux bruts ont leur propre histoire et ne sont pas directement comparables sans une connaissance détaillée des évaluateurs. Dans ce contexte, il convient également de préciser que le taux de rendement interne (TRI) ne constitue pas un indicateur approprié. En effet, le TRI – du moins dans le cas d’un taux d’actualisation constant – n’est par définition rien d’autre que le taux d’actualisation. Il est donc prédéfini par l’évaluateur. Il apparaît dès lors inévitable d’apprécier les évaluations dans le contexte de leurs hypothèses et, en fin de compte, de les considérer comme ce qu’elles sont dans le meilleur des cas : une estimation basée sur l’état actuel des connaissances et donc ­soumise aux incertitudes et marges de variation correspondantes. Société & Environnement


Le rendement initial brut n’est pas un indicateur particulièrement pertinent en lui-même.

Scénario

Valeur de marché en CHF

Année 1

Année 10

Ø (annuité)

SCÉNARIO DE BASE

123 180 000

Rendement brut

3.9 %

4.3 %

4.4 %

Rendement net

3.4 %

3.8 %

3.7 %

Rendement des flux de trésorerie

3.4 %

3.8 %

3.4 %

Rendement brut

5.2 %

4.4 %

4.5 %

Rendement net

4.5 %

3.9 %

3.9 %

Rendement des flux de trésorerie

4.5 %

3.9 %

3.4 %

Rendement brut

3.1 %

4.4 %

4.3 %

Rendement net

2.7 %

3.9 %

3.7 %

Rendement des flux de trésorerie

2.7 %

3.9 %

3.4 %

Rendement brut

4.2 %

4.1 %

4.8 %

Rendement net

3.6 %

3.6 %

4.1 %

Rendement des flux de trésorerie

3.6 %

3.6 %

3.4 %

OVERRENTED

UNDERRENTED

CAPEX

92 260 000

123 180 000

123 180 000

100 %

75 %

124 %

92 %

Philipp Schelbert (52 ans) a rejoint Tend AG en novembre 2019 et est responsable des transactions immobilières en tant que membre de la direction. Il a auparavant travaillé pour diverses sociétés de conseil. Grâce à ses nombreuses années d’expérience dans ce domaine, il possède un savoir-faire approfondi en matière de transactions immobilières, de portefeuilles immobiliers et de sociétés immobilières, de préparation et d’analyse d’évaluations de biens immobiliers ainsi que de conseil relatif au Real Estate et à la Corporate Finance. Philipp Schelbert est titulaire d’un diplôme d’ingénieur civil de l’EPF et d’un diplôme postgrade en gestion d’entreprise (MAS ETH MTEC). Avant de terminer ses études de cycle postgrade et de se lancer dans le secteur du conseil en 2001, il a travaillé un certain temps comme ingénieur civil dans le domaine de l’ingénierie des structures. Marié et père d’un fils de 11 ans, c’est également un sportif amateur passionné. → www.tend.ch

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LE RÉSEAU DU FUTUR

Texte : Reto Westermann Photos : Lucas Peters

Les pratiques de planification et de construction actuelles sont dépassées et l’utilisation d’outils numériques n’y change rien. Pour remédier à cette situation, parvenir à une colla­ boration interdisciplinaire et transparente entre toutes les parties prenantes et accélérer la transformation du processus, Halter a créé la plateforme The Branch. L’initiative est ­portée par une association regroupant des membres de tous les secteurs de la construction et de l’immobilier. Nous avons rencontré l’un de ses coprésidents : Markus Mettler, CEO de Halter AG. Société & Environnement


De la fumée de cigarette s’échappe de la salle de réunion, une secrétaire retranscrit sur papier la conversation entre le maître d’ouvrage et l’architecte, la table est recouverte de plans annotés au stylo rouge. Dans la pièce d’à côté, des dessinateurs se penchent au-dessus du plan de travail et tracent des lignes sur du papier-calque, tandis que l’odeur d’ammoniac du photocalqueur émane de la salle de reprographie voisine. Voilà à quoi ressemblait le quotidien d’un cabinet d’architectes dans les années 1960. Une époque où le processus de planification d’un ouvrage d’envergure pouvait prendre des années. Une fois le plan d’exécution établi, un appel d’offres était lancé, les coûts étaient déterminés, puis additionnés à la règle à calcul. L’adjudication prononcée, la construction pouvait commencer. Soixante ans plus tard, on ne fume plus lors des réunions, les architectes utilisent de puissants logiciels de dessin, et le traçage des plans comme le calcul des coûts s’effectuent par voie numérique. Malgré cela, le processus de planification dure toujours plusieurs années, les appels d’offres pour les travaux ne sont toujours lancés qu’une fois la planification achevée, et chaque ouvrage est un prototype en termes d’ingénierie. Pour Markus Mettler, CEO de Halter AG depuis 2010, il s’agit là d’un anachronisme. Nous l’avons rencontré dans son nouveau bureau au « business hub » JED à Schlieren. Komplex : Pourquoi les pratiques de planification actuelles des bâtiments sont-elles dépassées malgré les outils numériques ?

Markus Mettler : Le modèle de prestation conception-soumission-­ construction – autrement dit la planification, l’appel d’offres et la mise en œuvre – adopté depuis des décennies correspond à ce qu’on appelle un modèle en cascade. Il se définit comme une succession de phases de projet autonomes et agencées de manière séquentielle. En raison de l’indispo­ nibilité des technologies de communication numérique et des méthodes d’interaction actuelles, ainsi que de l’absence de modèles de données intelligents, il n’existait aucune alternative à cette approche par le passé. Concrètement, en quoi le modèle en cascade est-il si inadapté ?

Dans ce modèle, les résultats obtenus au cours d’une phase sont utilisés comme objectifs et exigences pour la phase suivante, sans que la valeur ajoutée générée soit mise à profit. Les mêmes éléments de planification sont « réinventés » encore et encore à chaque projet. Il existe une véritable perte de savoir-faire qui ne cesse de se répéter. Parallèlement, le modèle en cascade a scindé l’industrie du bâtiment en deux. 115

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On trouve d’un côté le secteur de la planification, et de l’autre celui de la réalisation. Le manque d’interdisciplinarité et d’interaction entre ces deux domaines est responsable de l’absence d’innovation au sein de notre filière. Dans une large mesure, notre modèle de prestation actuel est à la fois un processus de commande et un processus de fabrication. La commande du maître d’ouvrage est donc traitée selon le principe « essai-erreur », parallèlement au processus de planification et d’exécution, ce qui a pour conséquence de consommer de grandes quantités de ressources. Dans de nombreux cas, cette situation se traduit par des commandes inadaptées ou disproportionnées. Pourquoi personne ne cherche à changer les choses ?

Ce système est ancré dans l’ADN de l’industrie, et donc dans ses normes et ses lois. Nous sommes attachés à ce que nous connaissons, c’est dans la nature humaine. De plus, le secteur de la construction a connu un véritable essor depuis le début de ce millénaire. Aucune pression économique n’a donc poussé à une augmentation de la productivité. Mais la situation est en train d’évoluer, comme en témoigne l’interdiction par la Commission de la concurrence il y a deux ans du modèle d’honoraires pour les prestations de planification largement uniformisées, qui se basait sur le niveau des coûts de construction plutôt que sur la plus-value réalisée. Ses premiers pas vers de nouvelles méthodes de travail, H ­ alter les a faits en prenant une participation dans Raumgleiter AG – une société spécialisée dans les visualisations architecturales –, en adaptant ses processus internes et en organisant pour la première fois en Suisse un concours d’architecture entièrement numérique. Mais il reste encore du chemin à parcourir. La planification linéaire devra céder sa place à une forme de collaboration numérisée, coopérative et transparente. Les nouveaux locaux de JED à Schlieren ont été conçus préci­ sément dans cette optique. On y trouve non seulement les bureaux des collaborateurs de Halter et de ses sociétés sœurs, mais ­également le Collab et ses espaces de cotravail pouvant être loués par des entreprises externes. Les salles de réunion et les « Big Rooms » sont à la disposition de tous. Existe-t-il un modèle pour le futur fonctionnement des secteurs de la planification et de la construction ?

J’utilise souvent l’exemple d’un repas au restaurant. Lorsque je décide d’aller manger à l’extérieur, le serveur du 117

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restaurant me tend un menu avec des prix fixes, qui répondent au principe « What you see is what you get ». C’est quelque chose que nous pourrions appliquer à la planification et à la construction, même si l’architecture de demain doit rester individualisée. Aujourd’hui, il est possible d’utiliser un ordinateur pour concevoir en très peu de temps l’apparence d’un bâtiment quasiment tel qu’il serait dans la réalité. Pour cela, le maître d’ouvrage ou un jury doit déterminer les prescriptions urbanistiques et les conditions cadres architecturales au début des travaux de développement, autrement dit lors de la commande, par exemple en se basant sur les références d’autres bâtiments. Bien évidemment, cela nécessite certains repères « concrets », comme l’utilisation ­prévue, la surface utile souhaitée et ses caractéristiques. Comment déterminer le prix d’un bâtiment au début du projet ?

Nous disposons d’innombrables données et retours d’expérience issus de projets en cours et achevés. Nous pouvons déterminer des coûts de référence très précis en nous basant sur le ­profil d’utilisation, la disposition des surfaces, le concept d’architecture et de construction choisi, ainsi que le ­standard d’aménagement souhaité. A l’avenir, ces données seront mises à la disposition du mandant à des fins de meilleures pratiques. Un maître d’ouvrage est en droit de connaître les coûts de référence. A cet effet, Halter veut mettre à la disposition le Digital Cost Challenger (voir p. 96), un outil puissant pour le processus de commande. Faut-il éliminer les cycles de révision mis en œuvre aujourd’hui ?

Oui, il faut y réfléchir sérieusement. Avec le modèle de ­conception-construction (autrement dit, soumissionconception-­construction, en opposition à conceptionsoumission-­construction), le maître d’ouvrage peut définir précisément ce qu’il souhaite construire et suivant quel standard, quels points sont importants pour lui et dans quels domaines les planificateurs et les exécutants peuvent innover – toujours, et il s’agit ici d’un point décisif, en tenant compte des coûts associés. Ces critères de décision essentiels permettent une accélération considérable du processus de planification et de réalisation. Ce processus ne va-t-il pas conduire à des bâtiments uniformes ?

Chaque bâtiment conservera son caractère individuel, même à l’avenir. Les architectes ont pour mission de les concevoir. Il est important de déterminer dès le départ ce qui est 118

Société & Environnement


important pour chaque projet. Cela vaut aussi bien pour l’architecture que pour l’empreinte carbone ou le développement durable. Pour tout le reste, les planificateurs et les exécutants doivent avoir carte blanche. La phase d’appel d’offres qui a lieu avant le début des travaux, importante pour la fixation des prix, est-elle toujours nécessaire ?

La concurrence a également un rôle à jouer dans le nouveau modèle, mais beaucoup plus en amont du processus. Les appels d’offres se déroulent à un stade précoce et sous une forme fonctionnelle. Les entrepreneurs devront alors montrer comment résoudre une tâche de manière innovante, durable et à un prix raisonnable. Le fournisseur qui l’emportera ne sera plus celui aux prix les plus avantageux, mais celui disposant de la solution la plus intelligente. Une approche cohérente du cycle de vie constitue un élément clé des nouveaux processus. Dans les circuits économiques, la réflexion et l’action ne se limitent pas aux produits et aux matériaux, mais s’appliquent également aux produits intellectuels tels que l’architecture et les solutions d’ingénierie. Les résultats issus de l’exploitation des projets mis en œuvre permettent le développement continu de l’informatique décisionnelle et son intégration dans la conception de nouveaux projets. Selon Markus Mettler, cette nouvelle forme de planification et d’attribution des contrats de construction n’est réalisable que si l’ensemble de l’écosystème est impliqué : des maîtres d’ouvrage, développeurs, architectes, entreprises exécutrices et ingénieurs aux facility managers, spécialistes du marketing et juristes en droit de la construction. C’est dans cette optique que Halter a développé, en 2020, une plateforme de dialogue et de colla­ boration baptisée The Branch. Son but : promouvoir la transition vers des processus numériques. L’association Branch Do Tank en est l’organe responsable. Son comité directeur comprend des représentants de tous les secteurs du cycle de vie immobilier. Pourquoi faire appel à une association pour promouvoir le nouveau processus ?

L’expérience montre que les prises de position habituelles sont d’une utilité limitée. Une association revêt un caractère plus contraignant. Elle envoie un signal fort au monde extérieur et montre clairement que de nombreuses personnes partagent les mêmes idées et poursuivent un objectif commun. Dans notre cas, cela signifie de nouvelles impulsions pour 119

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les processus intégrés et une meilleure coopération dans le secteur de la construction. Existe-t-il à l’étranger des exemples de nouveaux processus comparables à celui envisagé par Branch Do Tank ?

Non. C’est la raison pour laquelle cette initiative représente une formidable chance pour la Suisse. Jusqu’à présent, la ­planification de travaux de construction n’a jamais été considérée comme un bien d’exportation. Mais si nous parvenons à opérer ce changement, nous ferons figure de pionniers et pourrons enfin vendre notre savoir-faire à l’étranger. Les autres pays sont confrontés aux mêmes problèmes. Selon Markus Mettler, il faudra attendre encore cinq à six ans avant que le processus de conception-construction ne soit ­suffisamment établi pour remplacer, en grande partie, le modèle en cascade. Cependant, le développement interdisciplinaire de nouveaux bâtiments dans les « Big Rooms » du JED est d’ores et déjà en train de devenir une réalité. Il représente le point de départ d’un processus d’innovation continue orienté vers l’efficacité des ressources sur le plan de la politique énergétique et climatique, de l’augmentation de la productivité et des solutions socialement acceptées. C’est sur les chantiers que l’effet de cette évolution sera le plus important à moyen et long terme. En effet, une coopération étroite au cours des ­premières phases de planification permettra de clarifier de nombreuses questions qui ne se posent que peu aujourd’hui avant le début des travaux de construction, comme celles liées à la logistique de construction ou à la conception du bâtiment. La mise à profit de constructions éprouvées permettra de plus en plus d’automatiser la préproduction des composants et de robotiser leur assemblage. Markus Mettler estime qu’à moyen terme, il sera possible de réduire les coûts de construction et les délais d’exécution de 40 % ou plus, tout en parvenant à une augmentation significative de la qualité. Associées à des délais de planification considérablement raccourcis, ces avancées pourraient par exemple permettre de réduire la période de réalisation d’un complexe de bureaux, du concept initial à l’emménagement, à moins de deux ans, contre quatre aujourd’hui. → www.thebranch.ch

p. 114 – L’espace de cotravail de The Branch se trouve au rez-de-chaussée du « business hub » JED, à Schlieren. p. 116 – Une installation lumineuse se reflète dans la vitre qui sépare l’espace de cotravail du foyer public.

120

p. 121 – Tous les postes de travail sont équipés de manière fonctionnelle et peuvent être réservés via une plateforme numérique. Des box vitrés sont à disposition pour des discussions confidentielles ou des appels téléphoniques.

Société & Environnement



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« L’ESSENTIEL, C’EST DE SAVOIR CE QUE L’ON VEUT » Texte : David Strohm Photos : Lukas Wassmann

PSP Swiss Property, l’une des principales sociétés immobilières cotées en bourse en Suisse, dotée d’un portefeuille de ­8,6 ­milliards de francs, réalise ses projets de construction avec différents modèles de collaboration. Son directeur des investissements, Reto Grunder, nous explique les situations dans lesquelles il s’estime heureux d’avoir un partenaire qui l’aide à relever les défis et soit en mesure d’assumer une partie du risque. 123

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Le travail quotidien a aussi changé pour Reto Grunder en ces temps de pandémie. Comme la majorité des employés et partenaires externes de PSP Swiss Property, il est aujourd’hui en télétravail et participe aux réunions par visioconférence. C’est aussi grâce à la technologie numérique que s’est déroulé cet entretien. Notre photographe a néanmoins pu accompagner le directeur des investissements lors d’un voyage à Genève où il visitait un bien du portefeuille de PSP loué depuis l’automne 2020 à la chaîne hôtelière néerlandaise CitizenM.

Komplex : La complexité des projets de construction s’accroît, la coordination des nombreux planificateurs et corps de métier est de plus en plus exigeante. Comment PSP accomplit-elle cette tâche en tant que maître d’ouvrage et investisseur ? Reto Grunder : Notre cœur de métier est la location de nos surfaces commerciales, de bureaux et de services. PSP possède 160 immeubles commerciaux en situation centrale dans les pôles économiques de Zurich, Genève, Lausanne, Bâle et Berne. En parallèle, nous menons à bien de nombreux projets de développement, résultant soit de l’opti­ misation permanente de notre portefeuille, soit d’acquisitions. Pour nous, il est primordial que notre société dispose en interne des compétences fondamentales liées à ­l’­immobilier : la gestion d’actifs, l’exploitation, la commercialisation ainsi que le développement de la construction et de projets associés au génie énergétique et à la technique du bâtiment. Depuis l’automne dernier, nous sommes également présents dans le domaine des aménagements intérieurs, car la tendance vers les surfaces aménagées se confirme. ­L’association de ces compétences internes nous aide à surmonter cette complexité.

Mais tout ne se fait pas tout seul. Les progrès technologiques et la transfor­ mation numérique conduisent à une spécialisation et, par conséquent, à des normes plus techniques. La complexité s’en trouve 124

accrue, tout comme les efforts de coordination que cela demande. Nous disposons toutefois d’une vaste équipe qui nous permet de mener à bien les procédures complexes. Nous faisons également appel à des partenaires externes qui nous accompagnent, de l’idée à la réalisation. Ce qui nous importe, en tant que propriétaires, c’est de garder la situation bien en main.

A quels sujets devez-vous accorder une attention particulière ? L’entretien et la rénovation des biens immobiliers de notre portefeuille constituent nos activités quotidiennes, des projets d’envergure peu spectaculaires. Nous constatons à quel point ces interventions soi-disant de routine peuvent aussi être des opérations exigeantes. Le progrès n’est toutefois pas le seul moteur. En tant que promoteurs, nous sommes soumis à de plus en plus de directives, de prescriptions et d’exigences administratives. En ville, on doit aussi souvent faire face aux commandes motivées par des considérations politiques, comme le plan directeur de la ville de Zurich actuellement en discussion qui souhaiterait rendre accessibles au public les cours intérieures et les terrasses de toit.

Quels grands projets réalisez-vous ou avez-vous réalisés récemment ? Fin 2020 à Zurich-West, nous avons livré notre projet Atmos aux locataires, un parc d’affaires visionnaire comprenant près de 24 000 mètres carrés de surfaces de bureaux, pour un volume d’investissement d’environ 130 millions de francs. Toutes les surfaces sont louées, plus de la moitié à la marque suisse de chaussures On. Toujours à Zurich, nous procédons actuellement à la rénovation totale de l’un de nos immeubles, situé directement en face de la gare centrale. Certains se souviennent peut-être du spectaculaire incendie à l’automne 2018. En collaboration avec la ville de Zurich, nous avons procédé à la reconstruction fidèle à l’original des immeubles classés et livrerons les surfaces cette année au fournisseur international ­d’espaces de cotravail IWG, qui y proposera 4700 mètres carrés de surfaces de bureaux flexibles et uniques sous la marque Signature. Société & Environnement – Entretien


En tant que maître d’ouvrage et investisseur, vous posez des exigences et mettez en œuvre vos souhaits. Quelle démarche est promise au plus grand succès ? Cela peut paraître banal, mais l’essentiel, c’est de savoir ce que l’on veut. Tout est simple quand on connaît déjà le locataire, qu’il possède lui-même des compétences en matière de construction et qu’il a déjà défini son produit. Mais c’est très rarement le cas. La recherche du produit est souvent très longue. Tout n’est pourtant pas planifiable à long terme. En ce qui concerne les surfaces vacantes ou celles qui pourraient devenir vacantes à court terme, ainsi que les nouvelles constructions, le facteur temps est décisif. C’est pourquoi il nous semble important de disposer d’un savoir-faire immobilier en interne. C’est la solution pour nous permettre d’approcher nos partenaires externes avec de solides compétences de maître d’ouvrage.

Un projet commence souvent par un concours d’architecture ouvert. Ce qui séduit le jury sur le plan esthétique et urbanistique n’est pas nécessairement adapté aux besoins et rentable. Qu’est-ce qui compte le plus pour vous ? Il est assez rare que nous lancions un concours d’architecture. Dans tous nos projets, notre priorité est l’utilisation à long terme, adaptée au marché, moderne et flexible. Nous pensons donc l’ouvrage avant tout de l’intérieur vers l’extérieur. Il arrive que cette approche entre en conflit avec d’autres intérêts, comme ceux de la conservation des monuments historiques ou des considérations esthétiques. Dans l’idéal, les deux parties travaillent main dans la main. Toutes les procédures, qu’il s’agisse du concours d’architecture, des mandats d’étude parallèles ou du choix des planificateurs, sont extrêmement longues pour les parties prenantes et mobilisent des ressources. Il convient donc de bien réfléchir avant de se lancer. Plusieurs éléments sont nécessaires quand on choisit cette option : une préparation 125

minutieuse, une main habile lors de la sélection du jury et des architectes et, surtout, une idée claire de la direction dans laquelle il ne faut pas aller par exemple. Parfois, on ne peut tout simplement pas éviter l’organisation d’un concours, car une situation sensible en centre-ville exige une telle procédure ou bien encore parce qu’elle nous a été « suggérée ». Les règles du jeu en la matière varient d’un canton à l’autre, manquent parfois de transparence et constituent un défi pour chaque maître d’ouvrage.

En plus d’être contrariantes, les erreurs de planification rallongent la durée du chantier et rendent les projets plus coûteux. Comment parvenez-vous à réduire au minimum les erreurs ? Les erreurs surviennent souvent quand les contraintes temporelles imposent d’aller vite ou quand le travail n’est pas soigné. Il revient à la planification prospective et au contrôle de prévenir ces deux situations. Nous essayons de concevoir des procédures internes garantissant un travail le plus conforme possible. Par chance, il est rare qu’une erreur de planification entraîne un dommage plus grave. Cela s’explique notamment par l’instauration d’une communication ouverte au sein de l’équipe. La condition préalable est l’existence d’une certaine culture de l’erreur. Dans ce cas aussi, la création d’une relation de partenariat, basée sur la confiance, est déterminante, tant au sein de l’entreprise qu’à l’extérieur.

Pour certaines attributions, vous avez opté pour le modèle de prestataire global. Qu’est-ce qui caractérise ce modèle du point de vue du maître d’ouvrage ? En définitive, ce qui compte pour nous, dans chaque projet, c’est la qualité, les coûts, les délais et la fiabilité. Avec le modèle de prestataire global, c’est la même chose. Sa spécificité est certainement le fait de travailler ensemble à un stade précoce du projet et de recevoir alors les données les plus fiables possible pour une estimation de la Komplex No 14/2021


rentabilité. Dans un projet, nous avons travaillé avec les experts de Halter AG dès la phase d’acquisition, ce qui nous a apporté le confort nécessaire en matière de faisabilité et de coûts. Le modèle de prestataire global n’est certes pas la garantie du maintien en équilibre du prix, de la qualité et des délais de la planification à l’achèvement. Toutefois, lorsque nous définissons avec précision le produit que nous voulons et que nous l’accompagnons jusqu’à son achèvement, les perspectives de réussite sont grandes.

Les honoraires des prestations de planification constituent un aspect important. Les honoraires SIA traditionnellement appliqués, en fonction des coûts de construction par phase, impliquent souvent de fausses incitations. Nous préférons, sur la base d’un partenariat, établir un modèle dans lequel les deux parties peuvent être gagnantes, mais aussi perdantes. Très peu d’entreprises y sont prêtes, mais cette solution n’est pas adaptée à tous les projets non plus. 126

Comment vous protégez-vous contre les souhaits de modification ? Il est important de disposer d’un maximum de souplesse pendant l’ensemble des phases du projet. Il arrive que le locataire ne se décide qu’au moment de l’exécution des travaux. Des modifications doivent donc pouvoir être apportées jusqu’à une phase avancée du projet, sans que cela implique des avenants coûteux – comme dans le modèle de l’entreprise totale habituel. Mais il existe aussi des limites. Dans l’idéal, l’immeuble doit être planifié dès le début avec souplesse pour permettre une large utilisation.

Vous venez d’évoquer le modèle de l’entreprise totale traditionnel. En quoi est-il différent du modèle de prestataire global ? Dans le modèle de l’entreprise totale, le projet est généralement planifié et défini avant d’être attribué pour exécution à l’­entreprise totale après une soumission Société & Environnement – Entretien




correspondante. L’entreprise totale a peu de marge de manœuvre, elle doit se charger de la planification préalable et peut éventuellement proposer une variante d’entreprise plus efficace. Les coûts, la qualité et les délais sont ici aussi des éléments centraux. Mais il existe du point de vue du maître d’ouvrage le risque que des économies soient faites au niveau de la qualité. Par ailleurs, les possibilités d’ingérence du maître ­d’­ouvrage sont faibles. Si le projet rencontre des difficultés, la seule chose qu’il puisse faire est d’espérer que tout se termine bien. Il est possible de parer à de telles situations par des pénalités contractuelles, mais elles ont leurs limites et ne permettent pas d’éviter le pire des cas, à savoir le départ du locataire en cas de retard.

idées dès le début et fournir très tôt une estimation des coûts et des délais. Nous espérons qu’une telle interaction génère un gain d’efficacité, tant au niveau des coûts de construction qu’au niveau de la durée du chantier. Si le projet est défini et approuvé, le risque d’un dépassement du délai d’exécution peut être régi par contrat. C’est important pour nous, car les locataires ont souvent une date d’entrée fixe.

Lorsque les coûts de construction sont déterminés selon les approches traditionnelles, ils sont souvent trop bas. Cela engendre alors des dépassements importants. ­Comment vous en prémunissez-vous en tant que donneur d’ordre ?

Cette approche peut être pertinente dans certains cas. Mais de mon point de vue, il est plus important de bien définir le produit. Il vaut mieux adapter le produit que de réduire les coûts à l’aveugle. Des économies sont alors réalisées à des postes invisibles, ce qui aura un impact négatif plus tard. Comme propriétaire à long terme, nous privilégions toujours les solutions durables.

Grâce à une planification minutieuse et réaliste, exécutée sans une contrainte de temps trop forte. Au début, il y a toujours le risque d’avoir une perception idéale des coûts. Je suis là pour proposer une estimation réaliste, sans réserves cachées. Les motifs des dépassements au cours de la procédure sont complexes et ne sont pas ­forcément imputables à une mauvaise estimation de départ. Par exemple, des circonstances surprenantes peuvent survenir ou un changement de cap peut être décidé.

Les risques importants pour le maître d’ouvrage ne surviennent pas seulement lors de la planification, mais avant tout lors de la réali­ sation d’un projet. Quels avantages le modèle de prestataire global peut-il avoir dans ce cas ? Le prestataire global étant déjà présent à un stade précoce du projet, il peut apporter ses 129

Les architectes aiment généralement les projets d’envergure. Ils sont très exigeants et tout ne fonctionne pas comme prévu. L’approche « design-to-cost » représente-t-elle une alternative ?

Les architectes accordent souvent moins d’importance aux installations techniques, à l’exploitation et aux frais courants qu’à la conception. Comment faites-vous pour donner plus de poids à ces aspects ? La plupart préfèrent parler de l’esthétique d’une façade que de l’efficacité d’un système de ventilation. Mais il ne faut pas généra­ liser. Nous travaillons avec des architectes qui connaissent nos besoins. Notre service interne dédié à la technique du bâtiment et à l’énergie suit la majorité des projets et s’assure que nos exigences sont satisfaites.

Quelles normes énergétiques ­ visez-vous pour vos projets ? Pour les nouvelles constructions comme pour les rénovations, nous nous orientons vers les Komplex No 14/2021


normes de construction durable courantes. Nous renonçons généralement à une certification, car la plupart des lois cantonales relatives à l’énergie ont adopté le standard Minergie. En matière de durabilité, nous souhaitons contribuer à réduire les émissions de CO2 en remplaçant systématiquement les chauffages à énergie fossile en fin de vie par des chauffages à faibles émissions de CO2 comme le chauffage à distance ou les pompes à chaleur. Chaque rénovation énergétique nous permet de gagner en efficacité.

Parlez-nous à nouveau de projets concrets, par exemple du chantier très exigeant de l’hôtel CitizenM à Genève. Au début de la rénovation, nous avions prévu un immeuble de bureaux accueillant des surfaces commerciales au rez-de-chaussée. Nous avons ensuite choisi de transformer les étages de bureaux en 144 chambres pour un hôtel CitizenM. Il y a deux raisons à cela : la situation plutôt faible de l’immobilier de bureau à l’époque et le fait que les calculs de CitizenM se basaient sur un loyer du marché. Le passage d’un usage de bureaux à un usage hôtelier a constitué un défi pour tous les acteurs. Les normes de l’exploitant hôtelier étaient complexes, le calendrier serré. Halter était alors sur le point d’achever avec succès un hôtel CitizenM à Zurich. Cet heureux hasard nous a convaincus de confier l’exécution du projet de Genève au même prestataire global, qui est, de plus, bien implanté en Suisse romande et connaît les particularités locales dans les relations avec les autorités. Globalement, la collaboration entre nous, l’exploitant de l’hôtel et Halter a bien fonctionné, et nous sommes très satisfaits du résultat.

Quels projets communs avez-vous en préparation avec Halter ? Nous échangeons régulièrement sur des formes de coopération et des sujets spécifiques. Nous estimons qu’il ne faut pas toujours avoir un projet pour entamer une discussion. Le prochain grand projet que nous allons entreprendre ensemble et que nous souhaitons réaliser dès 2023 est le Globus am Bellevue, 130

à Zurich – en collaboration avec le cabinet d’architectes bâlois jessenvollenweider, qui a remporté la procédure de mandats d’étude parallèles en novembre dernier.

La transformation numérique fait évoluer les procédures de ­construction. Quel rôle l’humain ­aura-t-il encore à l’avenir ? Le travail manuel est toujours très présent sur les chantiers. Nous ne sommes prêts ni en tant que maître d’ouvrage ni en tant que mandataire à mettre en œuvre tous les projets avec le Building Information Modeling (BIM). L’idée de disposer de toutes les informations pertinentes dans un jumeau numérique pendant tout le cycle de vie d’un chantier est ­séduisante et devrait à l’avenir rendre plus efficaces la construction et l’exploitation. Mais il faudra des années avant de pouvoir largement profiter de cette évolution.

Où en serons-nous dans dix ans ? La manière dont nous travaillons et par conséquent le poste de travail continueront certainement d’évoluer. « Travailler depuis n’importe où » sera le mot d’ordre. Beaucoup de choses dont nous n’avons encore absolument pas conscience aujourd’hui pourront avoir lieu de manière virtuelle. Mais il y aura toujours des centres créatifs et innovants où les gens se rencontreront pour travailler ensemble à la réalisation d’un objectif. Dans dix ans, ces lieux s’appelleront encore des bureaux. Je suis aussi persuadé que les villes retrouveront leur pouvoir d’attraction après la crise du coronavirus, les centres-villes conserveront leur importance.

Reto Grunder (47 ans) est directeur des investissements chez PSP Swiss Property, une société immobilière cotée en bourse qui détient des immeubles commerciaux dans les principaux centres économiques de Suisse et possède un portefeuille d’environ 160 biens immobiliers d’une valeur de 8,6 milliards de francs. L’avocat spécialisé en droit de la construction et de l’immobilier a étudié à l’Université de Berne et a décroché sa licence en 2001. Il a obtenu le brevet d’avocat du canton de Berne en 2004. Il a ensuite travaillé dans des cabinets d’avocats à Bienne et Thoune. En 2008, Reto Grunder a rejoint PSP en tant que Legal Counsel, puis y a exercé au poste d’Asset Manager à partir de 2016 et est devenu directeur Acquisition & Sales en 2019. Marié et père de deux enfants, Reto Grunder vit avec sa famille dans le canton de Zurich. → w ­ ww.psp.info

Société & Environnement – Entretien


p. 122 – Reto Grunder, directeur des investissements chez PSP Swiss Property, dans le hall d’accueil de l’hôtel CitizenM à Genève. La fenêtre au premier étage donne sur la rue du Marché, la place du Molard et le lac Léman.

p. 127 – Des œuvres de l’artiste suisse Kimou Meyer, alias Grotesk, ornent les murs des espaces publics. Les travaux de transformation et d’aménagement de l’hôtel ont été réalisés par Halter.

p. 123 – Le hall d’accueil est meublé de classiques du design, d’accessoires originaux et de luminaires pop, signe distinctif de la chaîne d’hôtels CitizenM.

p. 128 – L’entrée de l’hôtel est située rue de la Rôtisserie. Le hall d’accueil, qui se trouve au premier étage du fait de la pente, s’étend jusqu’au côté opposé du bâtiment, rue du Marché. Des espaces commerciaux loués occupent le niveau inférieur.

p. 126 – Les 144 chambres sont aménagées de manière fonctionnelle et moderne. Installé juste en dessous de la fenêtre, le lit dicte la largeur de la pièce (à gauche). La salle de bain se trouve du côté opposé. Un petit bureau et un siège Eames Plastic Armchair de Vitra complètent le tout (à droite).

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p. 131 – La cour du bâtiment historique faisant partie du portefeuille de PSP Swiss Property n’est pas exploitée par l’hôtel. Elle est uniquement accessible par la rue du Marché.

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PROCHAIN ARRÊT, PONT-ROUGE ! Texte : Héloïse Gailing Photo : Stefan Wohlfahrt Visualisations : RDR architectes

En 2011, le groupe CFF Immobilier, la ville de Lancy et l’Etat de Genève ont organisé un concours sur présélection suivi d’un mandat d’étude pour l’architecture et l’aménagement des espaces publics autour de la future gare Lancy-Pont-Rouge. Le Léman Express n’est alors qu’en projet, mais il constitue l’axe majeur de développement de la métropole genevoise. Le site de Pont-Rouge devient le projet le plus important de CFF Immobilier en Suisse romande. Dix ans après, le quartier a déjà pris forme et les derniers chantiers, dont celui du bâtiment Esplanade 3, sont en œuvre. 133

Komplex No 14/2021


Le site de Pont-Rouge est situé dans le quartier de la Praille, un ancien secteur agricole en périphérie de Genève, progressivement industrialisé au XIXe siècle avec le déve­ loppement de la mobilité. Alors que le sentier des Acacias devient une route, plusieurs ponts sont construits sur l’Arve et le tramway genevois traverse cette rivière dès 1889. Au début du XXe siècle, alors que le projet de gare de marchandises de la Praille voit le jour, l’Etat de Genève et les CFF deviennent propriétaires des terrains et y entreprennent de grands travaux d’infra­ structures. A partir de 1960, la gare de marchandises est fonctionnelle et le canton développe une zone industrielle tout autour. C’est à ce moment que les bâtiments d’­exploitation des CFF, dont la tour Cargo, sont construits. Cette dernière, haute de plus de 40 mètres, deviendra un emblème du quartier jusqu’à sa démolition en 2019. Symboliquement, le projet de Pont-Rouge vient marquer l’évolution du quartier où l’activité industrielle cède progressivement la place à la ville et à l’économie de services. Pourtant, la gare de marchandises conserve un rôle essentiel dans le ravitaillement du canton et une forte présence dans le secteur. Les installations qui y sont liées ont donc dû être remaniées et concentrées pour cohabiter avec le nouveau quartier qui accueillera à terme environ 1800 habitants et près de 122 000 mètres carrés de commerces, bureaux et activités. Uniformité et fragmentation Le développement de ces surfaces a été planifié dès 2009 sous la forme de deux plans localisés de quartier (PLQ), de part et d’autre de la gare. A l’ouest, le site Adret Pont-Rouge s’étend le long des rails et regroupe 640 logements dans 15 bâtiments. On y trouve également la place de Pont-Rouge, qui articule les deux plus petits bâtiments de l’opération. De l’autre côté des voies, autour de l’esplanade de Pont-Rouge, le PLQ prévoyait initialement trois lots : un front bâti le long de la route du Grand-Lancy et deux blocs à l’arrière, articulés en miroir autour d’un espace planté. L’ensemble est composé de différentes hauteurs, avec des émergences ponctuelles. Lors du concours de 2011, ce plan est revisité par le groupement lauréat piloté par le bureau Pont12 architectes, associé au bureau d’ingénieurs edms, aux architectes paysagistes La Touche Verte et aux éclairagistes de L’Observatoire International. 134

Le projet retenu fragmente la frange en deux bâtiments, Esplanade 1 et Esplanade 2, tandis qu’à l’arrière, les deux blocs jumeaux Alto Pont-Rouge et Esplanade 3, deviennent singuliers. Le jeu de volumes émergents de différentes hauteurs est conservé et même accentué. L’ensemble prend la forme de blocs minéraux aux façades régulières et uniformes parsemées de grandes loggias. Pour les aménagements extérieurs, l’équipe est rapidement complétée par raderschall­ partner, bureau zurichois d’architecture du paysage. Les vides du projet sont alors reliés par un ruban de marbre tridimensionnel qui devient tour à tour assise, bordure ou fil d’eau. D’un bout à l’autre du site, entre la place de Pont-Rouge à l’ouest et l’esplanade de Pont-Rouge à l’est, cette ligne à la fois urbaine et organique dessine et hiérarchise les différents espaces tout en assurant la cohérence entre les bâtiments. Cette ­harmonisation est d’autant plus importante qu’avec l’avancement du projet, l’expression des bâtiments a été diversifiée. En effet, dès le début des travaux, en 2016, CFF Immobilier décide de vendre ­progressivement les lots situés à l’est de la gare. Les bâtiments Esplanade 1 et 2 sont ainsi cédés pendant leur chantier alors que les bâtiments à l’arrière sont vendus au stade de projet. Swiss Prime Site Immobilien devient propriétaire du futur Alto Pont-Rouge situé directement contre les voies tandis que M3 Groupe, une entreprise genevoise active dans les domaines de l’immobilier, l’hôtellerie, la restauration, la santé et la sécurité, acquiert le bâtiment Esplanade 3. Expression simple, volumétrie complexe C’est l’occasion pour les nouveaux propriétaires d’Esplanade 3 d’apporter des modifications. Très vite, le bureau RDR architectes est appelé afin d’étudier des variantes de projet et de modifier la façade. Halter SA est ensuite mandatée comme entreprise totale pour le développement du projet puis sa construction. Le maître de l’ouvrage souhaite se différencier des premiers bâtiments déjà construits, avec une expression plus légère. Les autorisations étant partiellement ­délivrées, la volumétrie est déjà définie de manière précise. Les architectes y apportent quelques modifications, mais le principal enjeu de leur intervention est en façade. Comment respecter la cohérence architecturale du site tout en créant un langage singulier ? Développement & Urbanisme



1234 136 - Esplanade de Pont-Rouge

Développement & Urbanisme Plan rez-de-chaussée - 1/500

Plan rez-de-chaussée : des commerces et des restaurants s’ouvrent sur ­l’esplanade et le ruban de marbre conçu par raderschallpartner.

Plan masse : le bâtiment Esplanade 3 forme l’angle sud-est du site de l’esplanade de Pont-Rouge. Sa disposition s’ouvre vers l’espace public à l’intérieur.


La réponse est géométrique. En conservant la trame régulière de 1,5 mètre définie par leurs voisins de pierre, le bureau RDR parvient à exprimer une grille similaire en verre et aluminium. On retrouve le même entraxe, mais les lignes sont plus fines, donc les vitrages plus grands. L’emprise de la façade étant aussi définie, les architectes utilisent cette épaisseur pour dessiner des meneaux profonds qui donnent à l’ensemble sa modénature et son caractère. Un réglage précis des profils métalliques horizontaux et verticaux permet d’absorber des contraintes techniques comme les épaisseurs de planchers ou les caissons des stores. Le détail de ces éléments est aussi conçu pour accompagner les angles et les retournements de plans, si bien que cette maille métallique enveloppe les différents volumes, socle ou émergences, d’une manière très unitaire. Derrière cette façade préfabriquée, la structure porteuse en béton est rationalisée pour offrir le plus de flexibilité possible aux espaces intérieurs. Les 36 000 mètres carrés de surfaces hors sol sont ainsi organisés sur un socle commun qui accueille des commerces en rez-de-chaussée et duquel émergent deux tours composées de bureaux. Pour articuler l’ensemble, deux patios et des terrasses végétalisées accompagnent la morphologie complexe du bâtiment et offrent des espaces de rencontre entre les différents programmes. Autonomie limitée C’est en février 2020 que les travaux spéciaux pour le bâtiment peuvent enfin commencer, pour une réception prévue en janvier 2023. Entre-temps, l’immeuble a également trouvé un investisseur : la Caisse de prévoyance de l’Etat de Genève (CPEG). Le chantier est impressionnant, car il dispose de peu de place pour le stock et trois grues sont nécessaires. La parcelle d’Esplanade 3 est coincée entre le site CFF de la Praille toujours en exploitation, la première frange du site déjà bien activée grâce à l’inauguration du Léman Express, la route des Jeunes qui est une voie très empruntée, et le chantier du bâtiment voisin. La coordination et la précision des plannings sont donc, plus que jamais, essentielles pour la direction des travaux. D’ailleurs, puisque le site a été conçu initialement comme un ensemble, les liaisons aux bâtiments environnants sont majeures. Le quartier Pont-Rouge est fondé sur trois niveaux de sous-sols communs à tous les 137

immeubles qui accueillent un parking de 600 places, dont la rampe d’accès actuelle et provisoire doit être remplacée par une entrée commune située sous Esplanade 3. D’autre part, l’ensemble de la production de chaleur du site, qui alimente également les logements du quartier voisin Adret Pont-Rouge, se fait par géothermie, via un contracting énergétique. Au total trois cents sondes de 300 mètres ont été réparties et forées sous les quartiers Adret Pont-Rouge et Esplanade de Pont-Rouge. Ces sondes sont recueillies via des sous-stations reliées à une chaufferie principale située sous le bâtiment Esplanade 1. Avec ce système vertueux de production et distribution de chaleur à grande échelle, le bâtiment Esplanade 3 a pu obtenir le label Minergie et répondre au standard genevois de haute performance énergétique (HPE). Finalement, l’esplanade de Pont-Rouge va bien exister comme un tout. Ces différentes étapes de construction et les compromis esthétiques admis ne suffiront pas à rompre l’homogénéité souhaitée par les autorités. Et grâce à sa situation exceptionnelle de carrefour multimodal, ce quartier urbain ne devrait pas tarder à s’affirmer comme une entité à part entière de l’agglomération genevoise. → www.pont-rouge.ch RDR architectes Le bureau RDR architectes est établi à Lausanne depuis 1993 et à Buenos Aires depuis 2005. Il rassemble plus de quinze nationalités et travaille sur des projets internationaux à différentes échelles, de la villa luxueuse sur les bords du Léman ou en Uruguay à la transformation du siège social de Nestlé à Vevey. Grâce à une diversification des compétences en interne, le bureau gère aussi bien des projets d’urbanisme que de design d’intérieur. Avec la réalisation de bâtiments emblématiques comme le centre Aquatis ou le SwissTech Convention Center, mais aussi par la construction de nombreuses opérations de logements, les architectes ont façonné le paysage lausannois et romand. Les deux fondateurs, Jacques Richter et Ignacio Dahl Rocha, ont su former en interne des collaborateurs devenus associés qui ont maintenant pris la relève de la direction et assurent la continuité avec l’architecture sophistiquée du bureau. → www.rdrarchitectes.com

p. 132 – A l’arrivée dans la nouvelle gare de Lancy-PontRouge, le Léman Express est entouré des bâtiments de la place de Pont-Rouge, d’Esplanade 1 et 2. Avec la construction d’Alto Pont-Rouge et Esplanade 3, la station sera en plein cœur du quartier. p. 135 – La grille dessinée par les éléments métalliques préfabriqués de la façade se déploie et se retourne uniformément sur les différents volumes du bâtiment. p. 139 – Les toitures-terrasses sont aménagées pour devenir de véritables espaces de rencontre entre les différents programmes. Leur végétalisation fait écho aux aménagements de l’esplanade.

Komplex No 14/2021


Coupe / élévation : le bâtiment est formé de tours qui émergent de corps horizontaux. Cette volumétrie est caractéristique de l’ensemble du site.

1234 - Esplanade de Pont-Rouge

1234 - Esplanade 138 de Pont-Rouge Plan 5ème étage - 1/500

Développement & Urbanisme

Coupe 1-1 - 1/500

Plan 5e étage : quatorze ascenseurs desservent le bâtiment et sont répartis dans des noyaux de services qui organisent des espaces de bureau.



UN NOUVEAU 140 REGARD SUR LE DESIGN CIVIQUE : UNE BRÈVE HISTOIRE DES SYSTÈMES DE PARCS Texte : Matthew Skjonsberg Traduction : Christophe Catsaros, Sophie Renault

1778 – Parc de l’Ilm, Weimar (F. L. Güssefeld) Ce premier plan connu du parc offre une trame commune à plusieurs zones adjacentes, révélant la morphologie commune de diverses activités. Le plan montre que l’étape initiale de la conception du système du parc s’appuyait sur la création d’une continuité spatiale entre des systèmes écologiques auparavant fragmentés. © Klassik Stiftung Weimar

Développement & Urbanisme – Essai


Les projets présentés dans cet essai démontrent l’efficacité historique des systèmes de parcs, témoignent des défis rencontrés par les communautés qui mettent en œuvre des systèmes de parcs contemporains et encouragent la réévaluation de la discipline intergénérationnelle de la conception civique. Avant l’émergence du projet industriel d’aménagement urbain (« urban design »), essentiellement axé sur la technologie et l’économie, il existait un projet social d’aménagement civique (« civic design ») qui s’attachait à promouvoir l’écologie et la communauté. Cet essai présente un panorama chronologique de la discipline du « civic design » appliquée à sa forme la plus emblématique : la création de systèmes de parcs régionaux. Couvrant une période de trois siècles, la chronologie présente une séquence de projets historiques, en corrélant et en comparant les systèmes de parcs de dix villes. L’essai présente deux découvertes majeures : un système de parcs jusqu’alors inconnu que Frank Lloyd Wright avait conçu pour son village de Spring Green, dans le Wisconsin (1942) – ce qu’il y a de plus proche d’une version construite des plans de son utopie « ­  Broadacre » pour sa « Living City » (1934–1958) –, et un document d’archives inédit sur le système multimodal de parcs qu’avait envisagé son fils Frank Lloyd Wright Jr. pour le comté de Los Angeles (1962). WEIMAR Des jardins privés aux parcs publics

1778 – Le parc de l’Ilm de Goethe et du duc Charles-Auguste La création du parc de l’Ilm (Park an der Ilm) est un projet étroitement lié à la vie et à l’œuvre de Goethe à Weimar, et constitue le premier exemple que nous avons trouvé dans l’histoire des systèmes de parcs expressément destinés à un usage public. Conçu comme un « Landschaftspark » dans le style des jardins paysagers à l’anglaise, il aurait été directement inspiré par la visite de Goethe en 1776 du Royaume des jardins de ­­DessauWörlitz. Ce jardin à l’anglaise lui fit un tel effet qu’il ­s’­intéressa ensuite de très près au paysage et à la conception de parcs et de jardins1. La même année, le duc Charles-Auguste fit don au poète d’un pavillon avec jardin situé sur la rive nord-est de l’un des méandres de la rivière, connu aujourd’hui sous le nom de Goethes Gartenhaus. En 1778, Goethe et le duc conçurent le parc de l’Ilm – un parc de 48 hectares, long d’un kilomètre, sur les berges de la rivière Ilm à l’est de la vieille ville de Weimar. Ce site était en fait le « chaînon manquant » entre deux parcs existants – le Schlosspark Belvedere au sud et le Schlosspark Tiefurt 1

Franz Bosbach, Landschaftsgärten des 18. und 19. Jahrhunderts : Beispiele deutsch-britischen ­Kulturtransfers, Munich 2008, p. 46.

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au nord. C’est donc en reliant ces deux « parcs de château » au parc sur les berges que fut inauguré le concept de système de parcs. La création d’un « chaînon manquant » entre plusieurs parcs ou segments de parcs existants marque l’une des étapes essentielles vers l’aménagement des systèmes de parcs. Nous en rencontrerons de nombreux exemples tout au long de cette chronologie. Les premières améliorations apportées au site en 1778 se situent sur le versant ouest rocheux et portent sur des éléments qui ont été suivis par plusieurs générations de concepteurs de systèmes de parcs : aménagement de sentiers, plantation d’arbres et de végétaux, installation de places assises, construction de monuments, de ponts ou de ruines artificielles – dans le style du « jardin à l’anglaise ». Au fil du temps, ce système de parcs s’est agrandi, et d’autres « chaînons manquants » furent créés, sous forme de couloirs et de passerelles, pour intégrer les jardins d’autres anciens palais, comme le Sterngarten et le Welsche Garten. Ces jardins ont été réaménagés et intégrés dans le parc, ainsi que le versant est de la vallée et le plan d’eau jusqu’à Oberweimar, culminant dans un système de parcs ininterrompus qui s’étend aujourd’hui sur 10 kilomètres à l’est jusqu’au Gutspark Ossmannstedt (1797), sur près de 30 kilomètres au sud jusqu’au Schlosspark Kochberg (1800), et sur 12 kilomètres au nord-ouest jusqu’au Schlosspark Ettersburg (1814). L’expansion du parc s’est ralentie en 1828, avec la mort de Charles-Auguste. Le système de parcs fut maintenu, mais ses liens directs avec le paysage environnant se trouvèrent compromis. Après la reprise du parc par le Nationale Forschungsund Gedenkstätten der klassischen deutschen Literatur en 1970, d’importants travaux de réaménagement, de préservation et ­d’entretien ont été entrepris, et, depuis 1998, le parc est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO. LONDRES Figures territoriales

1713–1780 – Les jardins paysagers de Stowe de Charles Bridgeman et John Vanbrugh Le jardin paysager anglais a longtemps été considéré comme le lieu de démantèlement du système baroque et Renaissance de l’architecture classique, et celui où sont apparues des idées qu’on peut qualifier de « modernes » : les jardins paysagers du domaine de Stowe dans le Buckinghamshire en Angleterre sont une parfaite illustration de ses premières manifestations2. Ils ont été 2

Emil Kaufmann, Architecture in the Age of Reason : Baroque and Post-Baroque in England, Italy, and France, Cambridge, Mass. 1955, pp. 75–88; cité dans Neil Levine, Modern Architecture : Representation and Reality, New Haven, Conn. 2010, p. 16.

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Développement & Urbanisme – Essai


1723 – Vue aérienne du domaine de Stowe (C. Bridgeman) Si on la compare avec la relative informalité du parc de l’Ilm, cette vue à vol d’oiseau du domaine de Stowe illustre le formalisme des grands systèmes de parcs. Ces deux sensibilités, souvent considérées comme con­ currentes, se renforcent mutuellement. © Oxford Library

1739 – Système de parcs de Stowe, gravure sur cuivre (J. Rigaud , S. Bridgeman) Le premier plan connu de l’ensemble du parc date de 1739. Attribué au graveur français Jacques Rigaud, il a cependant été signé par Sarah Bridgeman, veuve de Charles Bridgeman, un an après la mort de ce dernier. Malheureusement, on sait encore peu de choses sur son rôle exact. © National Trust for Places of Historic Interest or Natural Beauty

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1829 – Les ceintures vertes de Londres (J. C. Loudon) Parmi les premiers exemples du concept de « ceinture verte », ce plan a été publié pour illustrer l’essai de Loudon de 1829, « Hints for Breathing Places for the Metropolis, and for Country Towns and Villages, on fixed Principles ». © Domaine public

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commencés en 1713 par le paysagiste anglais Charles Bridgeman (1690–1738) et l’architecte John Vanbrugh (1664–1726), dont la collaboration s’est poursuivie jusqu’en 1730. Parmi les premiers dessins de Stowe, la vue aérienne de Charles Bridgeman, datant de 1723, est particulièrement frappante par sa dispo­ sition axiale intégrée au paysage. Le premier plan connu de la totalité du site date de 1739, l’année qui a suivi la mort de Bridgeman, et est attribué à Jacques Rigaud – un célèbre graveur français – bien qu’il ait été signé par sa veuve Sarah B ­ ridgeman. On sait peu de choses sur le rôle qu’elle a joué dans ce projet, mais dans la mesure où elle a participé à la réalisation de ce premier « plan général » faisant office de synthèse, et qu’elle a poursuivi les travaux de son mari après la mort de ce dernier, son engagement a sans doute été beaucoup plus actif que ce qu’on a bien voulu reconnaître. Malgré le succès de leur réalisation, et en dépit du fait que Charles Bridgeman ait occupé la fonction de jardinier royal pour le roi Georges II et la reine Caroline à partir de 1728, Sarah Bridgeman mourut dans la pauvreté cinq ans après lui3. Néanmoins, la liberté exercée dans le traitement de l’eau, du sol et des végétaux – un entrecroisement de nature et de culture selon des motifs géométriques et en fonction des conditions existantes – annonce l’apparition d’une nouvelle sensibilité écologique, et de nouvelles valeurs sociales qui lui sont associées. 1829 – Le Londres de Loudon John Claudius Loudon (1783–1843) était un botaniste écossais, mais aussi un paysagiste et un auteur prolifique. Loudon, comme Humphry Repton (1752–1818) et Frederick Law Olmsted (1822–1903), commença sa carrière dans l’agriculture et l’aménagement des terres agricoles. Fils des Lumières écossaises, Loudon affiche à travers ses travaux – à la fois comme auteur et comme concepteur – des ambitions sociales et écologiques qui ont contribué à la popularisation et à la démocratisation de l’horticulture et du paysagisme4. Loudon rencontra ses premiers succès dans son « Encyclopædia of Gardening » en 1822, mais c’est en 1829 qu’il développa un programme de planification des espaces verts londoniens, dans son ouvrage « Hints for Breathing Places for the Metropolis5 ». Selon lui, la croissance urbaine devait être conçue et structurée avec soin, et la circulation devait dépendre de l’aménagement de ceintures vertes, un domaine qu’il qualifia 3

4 5

Richard Bisgrove, « Chapter Three – Charles Bridgeman and the English Landscape Garden », in Peter Kingsford, Richard Bisgrove et Linda Jonas, Gobions Estate, North Mymms, Hertfordshire, ­Hertford­shire 1993. Louise Wickham, « John Claudius Loudon – Father of the English Garden », in Parks and Gardens, 2007, http://www.parksandgardens.org/knowledge/historical-profiles/john-claudius-loudon Louise Wickham, ibidem.

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d’« architecture de paysage ». Ce terme avait récemment été inventé par Gilbert Laing Meason (1769–1832), un homme d’affaires et agriculteur écossais qui, définissant l’architecture de paysage comme une mission d’intérêt public, écrivait : « Le public a un droit de regard sur l’architecture du pays6. » LIVERPOOL Un nouveau regard sur le design civique

1847 – Le parc de Birkenhead de Joseph Paxton Le parc de Birkenhead à Liverpool a été conçu par Joseph P ­ axton (1803–1865), un paysagiste et architecte anglais, membre du ­Parlement, notamment connu pour être le créateur du Crystal Palace pour l’Exposition universelle de Londres. Communément surnommé le « Parc du peuple » (The People’s Park), il fut ­inauguré le 5 avril 1847 et est considéré comme le premier parc public du monde7. Ce projet a créé un précédent important pour le financement réciproque des parcs créés avant le développement urbain : des terrains situés en bordure du futur parc furent v ­ endus afin d’en financer la construction, et le parc lui-même stimula par la suite d’autres investissements publics de ce type8. Ce projet novateur fut très bien accueilli au niveau local et suscita un intérêt international. Frederick Law Olmsted, alors correspondant au « New York Times », fut parmi les premiers défenseurs de ce parc. Olmsted le visita à son arrivée au port de Liverpool en 1850. Il lui servit de modèle pour Central Park huit ans plus tard, sur le plan tant conceptuel que pratique. Dans ses comptes rendus au « Times », qui furent par la suite réunis et publiés dans « Walks and Talks of an American Farmer in England », il vante les valeurs sociales et esthétiques reflétées dans le « Parc du peuple » : […] après cinq minutes d’admiration, plus quelques autres consacrées à étudier comment l’art avait été employé à extraire de la nature tant de beauté, force me fut de constater qu’en Amérique, rien n’avait été conçu de comparable à ce Jardin du peuple […]9. 6

7 8 9

John Macculloch, A Description of the Western Islands of Scotland, Including the Isle of Man : Comprising an Account of Their Geological Structure ; with Remarks on Their Agriculture, Scenery, and Antiquities, 1re éd., vol. 1, Londres 1819, p. 359; cité dans Gilbert Laing Meason, On the Landscape Architecture of the Great Painters of Italy, C. Hullmandel, 1828: « the public at large has a claim over the architecture of a country ». Ralph T. Brocklebank, Birkenhead : An Illustrated History, Derby 2003, p. 32. Robert A. M. Stern, David Fishman et Jacob Tilove, Paradise Planned : The Garden Suburb and the Modern City, New York 2013, p. 32. Frederick Law Olmsted, Walks and Talks of an American Farmer in England, vol. 1, New York 1852, p. 79, http://www.biodiversitylibrary.org/item/58759: «[…] five minutes of admiration, and a few more spent studying the manner in which art had been employed to obtain from nature so much beauty, and I was ready to admit that in democratic America there was nothing to be thought of as com­ parable with this People’s Garden […].»

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1909 – Patrick Geddes et le design civique : la première école d’urbanisme En 1909, la première école d’urbanisme du monde fut fondée à Liverpool – une ville dont l’industrialisation précoce est sans doute à l’origine de cette innovation. Le « civic design » est le nom du programme créé par Charles Herbert Reilly (1874–1948) et Stanley Davenport Adshead (1868–1946), tous deux associés de Patrick Geddes (1854–1932), polymathe écossais, pionnier de l’écologie au Royaume-Uni et qui s’est intéressé de près à l’évolution des villes. Peu de temps après, des programmes de design civique axés sur les systèmes de parcs furent mis en place dans les écoles les plus innovantes des deux côtés de l’Atlantique, comme l’Université de Pennsylvanie, Virginia Polytechnic, Yale, MIT – où cette discipline était enseignée par l’universitaire suisse Siegfried Giedion – et Harvard – où le programme de design civique fut créé par nul autre que Frederick Law Olmsted Jr10. L’Ecole de design civique fut créée dans un bâtiment aujourd’hui connu sous le nom de Bluecoat Chambers dans School Lane. Cette ancienne école de charité construite en 1716 est le plus ancien bâtiment de Liverpool11. Parmi les premières initiatives mises en place par l’école, on trouve la création en 1910 de la « Town Planning Review », une revue professionnelle influente qui, encore aujourd’hui, est l’une des principales revues d’urbanisme du monde12. LE MOUVEMENT DES PARCS L’invention du système de parcs

1905 – Les systèmes de parcs américains de Crawford Andrew Wright Crawford (1873–1929) était secrétaire des Allied Organizations of Philadelphia, une organisation municipale regroupant diverses associations de citoyens. C’est à ce titre qu’il rédigea un rapport, composé principalement de plans ­territoriaux qui, placés côte à côte, permettaient de comparer des systèmes de parcs dans trente villes nord-américaines. Comme Crawford le décrit dans son introduction : Ce mouvement [de système de parcs], qui a sensiblement progressé au cours des dernières années, a produit des résultats notables. Dans certaines villes, le système de parcs est presque achevé ; dans d’autres, il est à moitié terminé. Dans d’autres encore, comme dans notre ville où les parcs, aussi 10 Peter L. Laurence, Becoming Jane Jacobs, University of Pennsylvania Press 2016, p. 194. 11 Town Planning Review, Liverpool University Press 2017, http://online.liverpooluniversitypress. co.uk/loi/tpr 12 Stanley Davenport Adshead, « An Introduction to Civic Design », in The Town Planning Review 1, n°2 (1910), pp. 153–156 ; A. Trystan Edwards, « How to Popularise Civic Design », in The Town Planning Review 9, n°3 (1921), pp. 139–146; Hans Blumenfeld, « Scale in Civic Design », in The Town Planning Review 24, n°1 (1953), pp. 35–46.

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1843 – Birkenhead, The People’s Park (J. Paxton) Généralement considéré comme le premier parc municipal public du monde, son concepteur, Joseph Paxton, est peut-être mieux connu pour son Crystal Palace à Hyde Park, réalisé à l’occasion de l’Exposition universelle de 1851 à Londres – bien qu’à son époque, sa conception des parcs et jardins ait été tout aussi influente. © Birkenhead Park Archives

1905 – American Park Systems, Report of the Philadelphia Allied Organizations (A. Crawford) Une présentation graphique systématique de trente systèmes de parcs existants et de projets d’expansion. © Library of Congress

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beaux soient-ils, sont insuffisants pour répondre aux besoins d’une ville qui s’est développée beaucoup plus vite qu’eux, le travail consistant à ajouter des zones choisies avec soin pour relier plusieurs parcs dispersés en un système unique de parcs ne fait que commencer […]13. Tout au long de son rapport, Crawford détaille avec soin les problématiques courantes d’organisation, tout en soulignant les conditions propres à chaque région qui distinguent un système d’un autre. Au fil des pages, la constante confrontation et comparaison des différents systèmes de parcs exerce un effet étrangement insistant et puissant – on comprend pourquoi la méthode graphique employée par Crawford a convaincu les sceptiques de la nécessité et de la valeur des systèmes de parcs. L’un des témoignages les plus frappants de l’importance du rapport de Crawford est l’ouvrage qui fut écrit en réponse à celui-ci par l’architecte de paysage parisien Jean Claude N ­ icolas Forestier (1861–1930), « Grandes Villes et Systèmes de Parcs » (1906)14. Le livre de Forestier amplifie la structure et le format des systèmes de parcs américains de Crawford, et associe ces systèmes au « modèle nord-américain ». 1907 – Le système de parcs des Kessler pour Cincinnati Fredericka Antoinette Louisa Kessler (1863–1951) et son frère George Edward Kessler (1862–1923) sont des émigrés allemands qui avaient étudié la botanique, la foresterie et le design dans une école privée de paysagistes au château du Belvédère à ­ ansas ­Weimar15. Olmsted a aidé à lancer la carrière des Kessler à K City suite à des lettres que le frère et la sœur lui avaient adressées en 1882 – huit lettres auxquelles Olmsted avait fini par répondre. Leur premier projet américain était de créer un système de parcs pour Kansas City en 1893 – sept ans avant même que le premier programme d’architecture paysagère ne soit enseigné aux Etats-Unis (à Harvard en 1900). Leur formation formelle à Weimar les distinguait des autres praticiens de cette nouvelle profession aux Etats-Unis, leur valant une série de projets qui ont culminé à l’Exposition universelle de 1904 à Saint-Louis. Le projet de Cincinnati vit le jour en association 13 Andrew Wright Crawford, American Park Systems : Report of the Philadelphia Allied Organizations, Harrisburg, Pa. 1905, p. 3: « This (park system) movement, which has secured marked headway in the last few years, has produced notable results. Park systems in some cities are almost complete, in others they are half finished. In yet others, like our own, where parks however fine in them­ selves are inadequate for the needs of a city that has far outgrown them, the work of adding well-­ chosen areas and of connecting the scattered parks into a system has just begun […]. » 14 Jean Claude Nicolas Forestier, Grandes Villes et Systèmes de Parcs, 1re éd., Paris 1906; l’ouvrage a été réédité avec des commentaires critiques dans Jean Claude Nicolas Forestier et al., Grandes villes et systèmes de parcs : suivi de deux mémoires sur les villes impériales du Maroc et sur Buenos Aires, Paris 1997. 15 Kurt Culbertson, « George Edward Kessler : Landscape Architect of the American Renaissance », in Midwestern Landscape Architecture, William H. Tishler (dir.), Urbana 2000, pp. 99–116.

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1907 – Plan pour un système de parcs à Cincinnati (F. A. L. Kessler, G. E. Kessler, E. A. Stutermeister) Parmi les plus beaux dessins du genre, sa figure terri­ toriale verte et vivante compose un amalgame complexe de corridors écologiques et d’axialité caractéristique de l’esprit beaux-arts. Fredericka et George Kessler ont étudié à Weimar avec les descendants directs des colla­ borateurs du parc de l’Ilm de Goethe. © Library of Congress

1907 – Plan pour un système de parcs à Cincinnati, vue aérienne (F. A. L. Kessler, G. E. Kessler, H. Wright) Signé par Henry Wright (1878–1936), un collègue des Kessler, qui a mené une carrière remarquable en popularisant et en construisant des « cités-jardins » et des « ceintures vertes ». Cette vue aérienne illustre la conception multidimensionnelle et adaptée au site de ce remarquable réseau de parcs. © Library of Congress

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avec Eda Sutermeister, une autre architecte paysagiste du pays, dont les initiales E.A.S. figurent en bas à droite du plan de 1907 pour Cincinnati, intitulé « System of Parks and Parkways ». C’est l’un des plus beaux dessins du genre des systèmes de parcs – le plan territorial en vert vif crée un ensemble complexe de couloirs écologiques intégrés au site avec une axialité rigoureuse et artistique. La vue aérienne historique, aussi de l’année 1907, est tout aussi magnifique, même en noir et blanc, et on espère retrouver un jour la peinture originale en couleur. LAUSANNE Rivières cachées

1723–1964 – Ville de Lausanne Cette séquence d’images d’archives illustre le processus de recouvrement progressif des rivières de la région. Le dessin de 1723 dévoile l’armature écologique de la ville – les rivières ne sont couvertes qu’au niveau des ponts, à l’exception notable de la zone située à l’intersection de la rue Saint-François, de la rue du Pont et de la rue du Pré. L’extraordinaire lithographie de Lausanne de 1896 – qui présente la « figure territoriale » dont l’armature écologique reste encore largement intacte – constitue un instantané de la ville au moment de son essor industriel. Le plan datant de 1934 montre que le Flon est à présent entièrement recouvert jusqu’à Malley, et que seule son embouchure canalisée restait un cours d’eau ouvert vers le lac Léman. Un autre plan, réalisé expressément pour l’Expo 64, utilise la couleur verte pour montrer le site de l’exposition. Situé à l’ancienne embouchure du Flon, le corridor vert est devenu la Vallée de la Jeunesse, dans laquelle ont été créés divers jardins, ­installations artistiques et institutions culturelles. Tout comme ce fut le cas pour le parc de l’Ilm à Weimar près de deux siècles plus tôt, la défense des valeurs civiques et écologiques dans le système de parcs est restée vive jusqu’à nos jours. Nombreux sont les visiteurs contemporains surpris d’apprendre que la route qui longe la vallée était autrefois le site du lit du Flon recouvert en 1964. Plus au nord, la rivière avait depuis longtemps été déviée vers l’est de son cours naturel avant d’entrer dans la ville. GENÈVE Vision régionale

1936–1992 – Ville de Genève Le système de parcs conçu pour Genève par Albert Bodmer, alors chef du Service de l’urbanisme, et Maurice Braillard, directeur des Travaux publics, est peut-être la réalisation la plus 151

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1723 – Plan de la ville de Lausanne et de ses fauxbourgs (V. Reber) Comme l’indique la note sur le plan, le dessin est une copie exacte d’un autre dessin, aujourd’hui perdu, réalisé par Victor Reber en 1917. Il dévoile l’armature écologique de la ville. Les rivières ne sont couvertes que par des ponts. © Archives Ville de Lausanne

1896 – Plan de la ville et des environs de Lausanne (P. Reber) Ce dessin extraordinaire est un instantané de la ville au moment de son basculement dans une logique industrielle. Il s’agit d’une lithographie de Lausanne en cinq couleurs de 2 mètres de haut, représentant la « figure territoriale » de son armature écologique encore largement intacte. © Archives Ville de Lausanne

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1934 – Plan de Lausanne et environs (G. Thonney) Ce plan de 1934 montre que le Flon était désormais entièrement recouvert jusqu’à Malley. Seule son embouchure, canalisée, restait un cours d’eau ouvert vers le lac Léman. © Archives cantonales vaudoises

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1964 – Plan schématique de l’emplacement, selon le projet de synthèse du collège d’experts (Comité de l’Expo 64) Ce plan réalisé expressément pour l’Expo 64 utilise la couleur verte pour montrer le site de l’exposition. Situé à l’ancienne embouchure du Flon, le corridor vert est devenu la Vallée de la Jeunesse, dans laquelle ont été créés divers jardins, installations artistiques et institutions culturelles. © Archives cantonales vaudoises

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complète dans le registre historique de la déclaration de ­Frederick Law Olmsted en 1860 concernant son ambition de faire des « parcs continus » où les grands-parents peuvent « prendre leurs petits-enfants par la main, rendre visite à leur famille à la ferme et se promener ensemble dans la nature » sans pour autant quitter le système de parcs. Ce plan constitue un exemple précieux des systèmes de parcs. Comme l’écrivait en 1929 Arnold Hoechel dans le journal « La Suisse », à cette époque, une grande partie des terres publiques de la ville – historiquement établies sur la base de son armature écologique – avaient déjà été fragmentées et vendues à la pièce. Voici ce qu’il disait : Il faudrait, en s’inspirant des grandes villes américaines de New York, Washington, Boston, etc., établir des plans créant des parcs [continus] où les [fragments existants] sont reliés entre eux par de larges bandes de terrain aménagées en promenades herbeuses […]. A Genève, cependant, nous avons appliqué le premier principe en reliant nos plus beaux parcs au centre de la ville par les quais aménagés pour la promenade. Ce ­système devrait être étendu à tous nos parcs, ceux qui existent et ceux qui n’existent pas encore. Albert Bodmer a lui-même écrit, en 1933, lors de l’élaboration du plan, qu’il « supprimerait la plupart des clôtures […] parce que la promenade est [non seulement] un parc fermé réservé aux loisirs, [mais aussi] le trajet quotidien de l’homme ­d’affaires entre le centre-ville et son domicile. En créant des allées et des avenues, la jouissance d’un parc est à la portée de tous.» Le système de parcs est identifié comme étant à la fois urbain et rural, avec trois nuances de vert indiquant, du clair au foncé, « les cultures, les structures agricoles », « les zones ou sites publics à classer » et « les bois et forêts à conserver », ce qui correspond parfaitement à la vision ­régionale d’Olmsted pour les systèmes de parcs conjuguant « rural », « urbain » et « sauvage ». Comme de nombreuses propositions antérieures, ce programme n’a été que partiellement mis en œuvre. En 1948, après la Seconde Guerre mondiale, un programme révisé a donc été publié en coopération avec une commission spéciale. Cette vision régionale a continué à exercer une forte influence sur plusieurs générations de concepteurs jusqu’à aujourd’hui. Près de six décennies après que le système de parcs de Bodmer a été proposé pour la première fois, le professeur Alain Léveillé et ses ­étudiants de l’Université de Genève ont redessiné le système directement sur la carte topographique nationale en vigueur à l’époque, présentant le projet comme une expérience inter­ générationnelle partagée par tous les Genevois. 154

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1936 – Plan des zones du canton de Genève (A. Bodmer, M. Braillard) Le système de parcs conçu pour Genève par Albert Bodmer, alors chef du Service d’urbanisme, et par Maurice Braillard, directeur des Travaux publics, constitue un exemple précieux dont on peut aujourd’hui encore tirer un véritable enseignement. © CRR de l’IAUG (Centre de recherche sur la rénovation urbaine, Institut d’architecture de l’Université de Genève)

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1948 – Zones et liaisons de verdure, Genève agglomération actuelle et future (A. Bodmer) Après la Seconde Guerre mondiale, Albert Bodmer révisa le programme en coopération avec une commission spéciale, laquelle publia un rapport juxtaposant les plans. Ceux-ci montrent ce qui avait été réalisé à cette époque et ce qui restait à faire. © DTP Genève (Département des Travaux publics)

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1992 – Plan régional de Bodmer superposé à la ville de Genève existante (A. Léveillé) Près de six décennies plus tard, le professeur Alain Léveillé a demandé à ses étudiants de l’Institut d’architecture de l’Université de Genève (IAUG) de redessiner le système directement sur la carte topographique nationale en vigueur à l’époque. La figure territoriale qui en résulte n’est pas moins radicale aujourd’hui qu’elle ne l’était il y a près d’un siècle. © CRR de l’IAUG (Centre de recherche sur la rénovation urbaine, Institut d’architecture de l’Université de Genève)

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MADISON La leçon du lac Léman

1909 – Le système de parcs de John Nolen pour le Wisconsin La Madison Park and Pleasure Drive Association était une association de citoyens qui travaillait avec succès à concilier les intérêts des cyclistes, des amateurs d’automobiles, des clubs nautiques et des sociétés ferroviaires16. Elle fit appel à John Nolen (1869–1937), un associé d’Olmsted qui donnait des conférences sur le design civique, pour élaborer un système de parcs qui fut publié dans le rapport « Madison : A Model City » (1910)17. La mission de Nolen – réconcilier les chemins de fer avec la ville – est clairement illustrée dans une série de comparaisons par juxtaposition entre Madison et Genève, une ville présentant selon lui un précédent dont on aurait tout intérêt à s’inspirer. L’une des premières images établissant cette comparaison montre, d’un côté, l’« Approche de Madison-Est par les chemins de fer : Première impression de la capitale de l’Etat du ­Wisconsin » – qui est plutôt désolée et peu flatteuse – et, de l’autre, « Un hôtel sur le lac de Genève en Suisse : Une situation qui pourrait être dupliquée de nombreuses fois sur les lacs de Madison, si la ville était aménagée selon un plan adapté ». Ce même traitement comparatif est proposé pour montrer l’arrivée dans la ville par l’eau, les images étant légendées comme suit : « Approche de Madison par l’eau : montrant aussi la gare de ­Madison-Est de C., M. & St. Paul Railroad » et « Approche de Genève par l’eau : comparez avec les vues de la page ci-contre ». Parmi les sites recommandés par Nolen pour un traitement ­spécifique de la ville, on trouve le bord du lac au terminus de l’axe sud de la ville, pour lequel il propose la « Terrasse Monona » – un espace civique où il suggère, non sans ambition, de s’inspirer des jardins de Versailles. Finalement, la « ville modèle » de Nolen n’est pas un modèle formel, mais un modèle d’organisation. Cette séquence de ­références donne encore plus de pertinence aux images qui viennent clore le rapport de 1910 de Nolen pour Madison – après cette longue comparaison entre le Wisconsin et la Suisse, il est logique que Nolen inclue le plan de la ville de Genève, qu’il légende ainsi : « La ville de Genève est à bien des égards un modèle pour Madison. Notez l’organisation des rues, l’emplacement des bâtiments publics et des espaces ouverts, l’utilisation publique du bord du lac18. » Bien que Genève, comme d’autres villes du lac Léman, ait depuis cédé une grande partie de l’accès 16 John Nolen, Madison : A Model City, Madison, Wis. 1911. 17 John Nolen, op. cit., p. 15. 18 John Nolen, op. cit., p. 145.

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1910 – Proposition de plan pour Madison (J. Nolen) Le premier grand parc public de la ville, qui a été étendu en coopération avec les chemins de fer pour inclure des boucles de parcs autour des deux grands lacs – le lac Monona au sud et le lac Mendota au nord – est un circuit autour du lac Wingra, un coin de « nature sauvage » qui entre au cœur de la ville, tout comme le campus universitaire fait le pont avec la « campagne ». © Cornell University Library Archives

1910 – Madison : A Model City (J. Nolen) Dans son rapport, John Nolen, associé de Frederick Law Olmsted et conférencier sur le design civique, publia des plans pour un système de parcs. Sa volonté de réconcilier les chemins de fer avec la ville est clairement illustrée dans une série de comparaisons entre Madison et Genève, ville dont, selon lui, on aurait tout intérêt à s’inspirer. © University of Michigan Library

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public dont elle disposait autrefois, son histoire témoigne d’avancées qui en fait un modèle instructif pour Madison. SPRING GREEN Culture de la nature

1947–1959 – La vallée de Taliesin de Frank Lloyd Wright Après la Deuxième Guerre mondiale, plus d’une centaine d’apprentis résidaient à Taliesin, dans le Wisconsin, pour fréquenter l’école d’architecture, vivant dans les bâtiments agricoles qui avaient été convertis en logements collectifs de la Taliesin Fellowship. C’est à ce moment-là que Wright entreprit de concevoir, pro bono, « un aménagement régional avec des autoroutes et des systèmes de parcs » pour la vallée de ses ancêtres, la Lloyd Jones Valley, où est situé Taliesin19. Ce projet jusqu’ici inédit met explicitement en œuvre ses concepts utopiques de Broad­acre City dans sa propre région, ce qui nous permet d’affirmer que la vallée de Taliesin est ce qui se rapproche le plus d’une version construite de son projet visionnaire. L’expérience de Wright avec les systèmes de parcs de ses amis Jens Jensen et Dwight Perkins, soucieux de la conservation, est évidente dans un plan de 1947 – la plus grande zone ombrée du plan est intitulée « Protéger la réserve naturelle : conservation nationale ou fédérale de la vie sauvage ». De même, le plan ­prévoit des zones tampon écologiques tout le long de la rivière, ces zones étant tour à tour qualifiées de « Forêts alluviales », « Forêts marécageuses », « Marais herbeux », « Marais de carex » et « Surfaces sableuses ». Le plan détaille également le corridor ferroviaire et montre comment le pont au-dessus de la rivière est relié à deux « ponts papillon » destinés à être construits en deux points – à l’est et à l’ouest de Spring Green20. Enfin, le réseau compact de Spring Green se voit doté d’une « extension de parcs » le reliant directement à la rivière. De même, les corridors ferroviaires existants et les axes autoroutiers modifiés sont bordés d’extensions aux parcs existants. Le résultat final est un système de parcs étonnamment informel, caractérisé par une continuité spatiale et une cohérence écologique. C’est la participation de Wright à la communauté qui rend ce projet si fascinant. C’est ce que montrent également la séquence de plans et de dessins d’exécution de la ferme et la série de projets de design civique qu’il a entrepris pour sa communauté, qui se sont accélérés à la fin de sa vie. Ces initiatives ­bénévoles sont entrecoupées par des commandes personnelles et 19 Bruce Brooks Pfeiffer, Frank Lloyd Wright : Complete Works, Vol. 1, 1885–1916, Peter Gossel (dir.), Cologne 2011, p. 119. 20 Frank Lloyd Wright, « The Butterfly Wing Bridge », in The Architectural Forum, p. 88, janvier 1948.

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1947 – Développement régional avec réseaux d’autoroutes et de parcs (F. L. Wright) Il semble que ce soit le plus raffiné des dessins qui intègre un grand nombre des principales options de conception et de texte explorées par la série de onze variations trouvées dans les archives. © Taliesin Preservation / Frank Lloyd Wright Foundation (photo avec l’aimable autorisation de Kyle Dockery, coordinateur des collections)

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1947 – Système de parcs pour la vallée de Taliesin (F. L. Wright) Créée comme un paravent, cette peinture murale a été exposée pendant de nombreuses années dans le foyer public du Hillside Theater à Taliesin. Ayant été suspendue à l’envers, ce n’est que récemment qu’elle a été identifiée comme une représentation de ce projet. © Taliesin ­Preservation / Frank Lloyd Wright Foundation (photo avec l’aimable autorisation de Kyle Dockery, coordinateur des collections)

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officielles, et l’on perçoit bien comment ces changements de situation incitaient Wright à adopter une attitude plutôt souple et pragmatique face à ces projets, tout en conservant pour la vallée de ses ancêtres une vision civique et inscrite dans la durée. La liste des projets civiques qu’il a conçus pour sa communauté de Spring Green les deux dernières années de sa vie – une école, un bureau de poste, une clinique médicale, un centre communautaire et un jardin public – représente en soi un programme de design civique. LOS ANGELES Systèmes futurs

1962 – Le système de parcs régionaux de Lloyd Wright L’architecte paysagiste Frank Lloyd Wright Jr. (1890–1978) est le premier fils du célèbre architecte – il préférait être appelé Lloyd Wright, et la plupart des textes qui lui sont consacrés explorent la relation inévitablement complexe entre lui et son père. Cette séquence de design civique et de projets de systèmes de parcs pour la région de Los Angeles apporte une contribution unique à cette chronologie, soulignant la nature intergénérationnelle des motivations inspirées et des engagements pris auprès de la communauté pour concevoir et créer des systèmes de parcs. Le système de parcs conçu pour Los Angeles en 1963 correspond au dernier plan régional de Lloyd Wright pour Los Angeles, qui fait suite à sa participation à trois autres projets : d’abord avec les Olmsted dans les années 1920–1930, puis deux autres dans les années 1940. Selon son fils Eric, ce projet reflète un intérêt soutenu pour la protection de la nature et une fasci­ nation croissante pour les nouvelles technologies et les transports. Avec une avance de cinquante ans sur « Space X », le plan comprend plusieurs bases de lancement de fusées. Dans le texte qui accompagne ses plans, Lloyd Wright défend la pro­ tection du cadre naturel unique de la région, et affirme que ce projet, entre autres choses, « faciliterait les conditions de travail et favoriserait l’intégration ethnique grâce à l’automatisation », « transformerait la production guerrière en ­services humains », et créerait « une noblesse et une beauté architecturale21 ». Son schéma territorial est une forme qui permet, au moyen de deux cercles concentriques et d’une croix ­asymétrique, de se déplacer dans la plupart des quartiers existants de la ville, qui sont très hétérogènes. Ces couloirs ­écologiques relient ces quartiers en tissant une forme qui croise la nature à mi-chemin. 21 Alan Weintraub, Lloyd Wright, New York, 1998, p. 266.

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Dans « New Culture and Urban Ecology », écrit en 1977 un an avant sa mort, Lloyd Wright adopte une vision plus critique de la priorité qu’il accordait au développement technologique. Il dénonce notamment la culture d’entreprises comme IBM et Honeywell, dont les liens militaro-industriels étaient connus, et préconise qu’une place aussi importante soit donnée aux ­initiatives écologiques et culturelles22. Ces valeurs apparaissent clairement dans le système de parcs régionaux de Lloyd Wright pour Los Angeles – un projet qui à lui seul démontre la com­patibilité et la continuité de pensée entre l’importance écologique des systèmes de parcs d’Olmsted, les enseignements sociologiques de la « coupe sur la vallée » de Patrick Geddes, et l’ambition architecturale et culturelle de la Broadacre City de Frank Lloyd Wright.

22 « Lloyd Wright Papers, 1920–1978 », UCLA Library Special Collections, consulté le 10 novembre 2017, http://www.oac.cdlib.org/findaid/ark:/13030/tf0290036p/entire_text/

Matthew Skjonsberg (46 ans) (PhD EPFL-MAS ETHZ) est professeur associé au Future Cities Laboratory (ETHZ-FCL Global), une nouvelle initiative dont les programmes de recherche s’intéressent aux paysages et aux structures d’urba­ nisation durables en Suisse et à Singapour. Il est également chargé de cours sur les nouveaux paysages civiques et la santé publique dans le cadre du programme de Master of Science en architecture paysagère du Département d’architecture de l’EPF de Zurich. Il a récemment été commissaire invité au Museum of Modern Art de New York pour l’exposition « Frank Lloyd Wright : Unpacking the Archives » (2017) et a contribué en tant que chercheur à « Towards an Open City : The Quito Papers and the New Urban Agenda » (2017) dans le cadre d’Habitat III, la Conférence des Nations unies sur le logement et le développement urbain durable. Il prépare actuellement une exposition et une publication intitulée « Living Cities : Three Centuries of Park Systems » (Zurich, Park Books, 2022). → www.fcl.ethz.ch, www.mscla.arch.ethz.ch

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1963 – Plan urbain régional pour Los Angeles (L. Wright) Ce projet correspond au dernier plan régional de Lloyd Wright pour Los Angeles, qui fait suite à sa participation à trois autres projets : le premier avec les Olmsted dans les années 1920–1930, puis deux autres dans les années 1940. Incluant différents modes de mobilité, le plan comprend plusieurs bases de lancement de fusées, avec une avance de cinquante ans sur « Space X ». © UCLA Lloyd Wright Archives

1963 – Plan urbain régional pour Los Angeles (L. Wright) Ce dessin est particulièrement touchant, car l’esquisse qui y est apposée est l’œuvre du père de Lloyd Wright. Elle représente les péniches qu’il avait esquissées pour un projet qu’ils avaient conçu ensemble pour le lac Tahoe en 1922. Ce qui laisse supposer que le projet constitue également un hommage à son père. © UCLA Lloyd Wright Archives

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UN JARDIN EN VILLE POUR TOUS Texte : Hubertus Adam Visualisations : Raumgleiter

Construire des lotissements homogènes pour une population homogène n’est pas la clé du succès si l’on veut créer une ville vivante. La planification du site vanBaerle à Münchenstein près de Bâle montre que l’on peut faire autrement. L’aménagement de l’espace social et la biodiversité sont ici primordiaux dès le départ. L’objectif est de bâtir un quartier durable et vert avec un mélange de différents types de logements pour une structure de résidents hétérogène. 165

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Münchenstein, une commune de Bâle-Campagne, partage le sort de nombreuses localités de l’agglomération : la proximité de la ville est à la fois un atout et un inconvénient. Un inconvénient parce que l’identité propre de la commune risque de se perdre en raison de la dynamique de croissance à la périphérie des métropoles, qui est difficilement contrôlable. Et un atout parce que cette dynamique de croissance génère aussi de la prospérité. La pression de développement émanant de Bâle est particulièrement forte dans les communes voisines. Par sa situation frontalière, la cité rhénane ne peut en effet se développer que vers le sud. Industrialisation et désindustrialisation Mais Münchenstein n’est pas un lieu comme Binningen, qui, en raison de sa situation légèrement surélevée, est devenu un quartier de prédilection pour les villas et les maisons individuelles et donc un lieu de résidence pour les Bâlois plus aisés. Münchenstein doit son développement à la petite rivière de la Birse, sans oublier la ligne de chemin de fer Bâle-Delémont-Bienne, qui a favorisé l’implantation d’entreprises. Cela a entraîné une structure de développement hétérogène qui ne permet guère à Münchenstein d’être perçu comme formant une unité. En venant de Bâle, on arrive d’abord au Dreispitz, ­l’ancien site des entrepôts francs, dont une petite partie se trouve encore sur le ter­ ritoire de la ville de Bâle et qui est transformé progressivement. En 2003, le Schaulager, entrepôt d’œuvres d’art construit par Herzog & de Meuron, a été ouvert dans la partie sud. Depuis lors, un autre pôle culturel s’est formé autour du campus de la FHNW au nord, et des plans plus récents prévoient une densification massive à l’extrémité nord du secteur logistique. A l’est du ­Dreispitz se trouve la Brüglinger Ebene avec ses parcs et ses installations de sport et de loisirs. Au sud de celle-ci se trouve le quartier de Neumünchenstein, développé principalement au XXe siècle, qui est séparé du centre historique par la Birse et la ligne de chemin de fer. De part et d’autre de la voie ferrée s’étend la zone artisanale de Gstad, qui se prolonge sans interruption jusqu’à la commune voisine d’Arlesheim. Parmi les entreprises implantées de longue date dans ce secteur figure l’ancienne usine de savon vanBaerle, qui s’y est établie en 1898. En 2022, le groupe vanBaerle, qui se 167

concentre désormais sur le segment des silicates, déménagera à Schweizerhalle. Les ­propriétaires ont déjà vendu le site en 2014 à Rietpark Immobilien AG, qui en a alors confié le développement à Halter AG. Cette démarche a été judicieuse : pendant que ­vanBaerle produisait encore sur ce site d’environ 22 000 mètres carrés, les vérifications nécessaires ont pu être menées avec la commune et le canton. Enfin, en 2018, des mandats d’étude parallèles à deux degrés ont été organisés afin d’obtenir un concept architectural et paysager pour le site. La première phase (« Development ») portait sur un concept d’urbanisme global, tandis que la deuxième phase (« Design ») était axée sur la formulation conceptuelle et l’aménagement des parcelles. Concours numérique Cette procédure a attiré beaucoup d’attention parmi les professionnels, car Halter AG a décidé d’organiser le concours par voie entièrement numérique – sans présentation sous forme de plans en papier ni de maquettes en plâtre, comme cela se fait habituellement. Au lieu de cela, les huit cabinets d’architectes invités ont soumis leurs dossiers à Raumgleiter, une société spécialisée dans les visualisations, l’animation 3D et la réalité virtuelle, qui les a ensuite convertis en un modèle numérique. Pour les participants, il était inhabituel de confier leurs idées à une société externe avant le verdict du jury. Toutefois, ils avaient la possibilité de revérifier la version retravaillée entre-temps. La conséquence : une neutra­ lisation absolue et une meilleure comparabilité, puisque les plans individualisés et les différentes manières de présenter les choses, qui peuvent avoir un effet décisif dans les réunions de jury, étaient hors de question dans ce cas. L’expérience était à la fois insolite et passionnante, remarque rétrospectivement Simon Hartmann de HHF Architekten, et Anna Jessen de jessenvollenweider architektur parle de « comparaison brute et impitoyable ». Silvan Bohnet, responsable du projet chez Halter, est également conscient des difficultés inhérentes au projet pilote. Il considère sans conteste la concurrence numérique comme un modèle d’avenir, notamment en ce qui concerne la collecte intelligente de données la plus précoce possible, qui prépare les bâtiments à un examen numérique tout au long Komplex No 14/2021


de leur cycle de vie dès le stade de projet. Mais il y a également un risque de surcharger les concours et de demander des données qui sont techniquement possibles mais non utiles. Enfin, il n’est pas toujours facile non plus pour les maîtres d’ouvrage de composer avec l’abstraction et la rigueur des modèles purement numériques. C’est pourquoi, pendant les délibérations du jury, les participants ont également eu l’occasion de ­présenter leurs contributions en personne, afin d’exposer non seulement leur style, mais aussi leur réflexion et leur approche. En fait, il s’est avéré que tous avaient développé leurs concepts de manière assez conventionnelle : avec des dessins, des références et des modèles physiques. Espace libre et liens Le grand avantage du concept architectural de jessenvollenweider de Bâle, qui a réussi à franchir la première étape, est la mise en lien de la zone de planification avec son environnement. Jusque-là, le site vanBaerle était une sorte d’îlot entre les voies du tramway et la ligne de chemin de fer. Or, les lignes de chemin de fer peuvent éga­ lement être considérées comme des artères pour une future redynamisation : la gare de Münchenstein, d’où l’on peut rejoindre Bâle CFF en sept minutes seulement, se trouve à quelques centaines de mètres au nord. Si les choses se passent comme le canton l’a prévu, les quais pourraient être déplacés à l’avenir et se retrouver à proximité immédiate du site vanBaerle. Conçu pour accueillir quelque 900 habitants, ce site présente une « masse critique » suffisante pour remplir une certaine fonction de centre dans le sud de Münchenstein. Toutefois, outre l’architecture, cela nécessite une mise en réseau avec les environs, à savoir avec le centre historique du village au nord-est, avec les immeubles d’habitation datant de la Gründerzeit au nord, avec la zone du Walzwerk au sud, qui a été réaffectée depuis quelques années et est devenue un lieu branché pour la scène créative, et enfin avec les rives de la Birse de l’autre côté de la voie ferrée à l’ouest, laquelle a une fonction de zone récréative de proximité. jessenvollenweider, en collaboration avec les architectes paysagistes Stauffer Rösch, a donc prévu différents espaces ouverts comme point de départ de son projet. Par conséquent, ce sont les surfaces entre les bâtiments 168

et les parcelles qui assurent l’intégration dans la topographie urbaine. Lauréat de la première étape du concours, le cabinet jessenvollenweider a été direc­ tement chargé de concevoir trois immeubles sur la parcelle A, qui entourent une piazza centrale au bord de la ligne de chemin de fer, ainsi qu’un kiosque, à côté duquel une passerelle pourrait enjamber les voies à l’avenir. Les projets gagnants pour les trois autres parcelles ont été déterminés dans le cadre d’un concours entre les autres participants. GWJ Architektur de Berne a remporté le concours pour les quatre bâtiments de la parcelle D, qui sont décalés en hauteur et entourent une vaste cour intérieure et s’étendent en direction ouest-est entre la piazza et la ligne de tram. L’équipe bâloise de HHF, quant à elle, a réussi à s’imposer sur les autres parcelles. Sa rangée d’immeubles mitoyens de quatre niveaux s’étend parallèlement au groupe de bâtiments de GWJ sur la parcelle C et est scindée par une étroite ruelle en deux blocs de trois et quatre bâtiments, chacun comportant deux appartements par étage. Par ce passage, on peut rejoindre à pied ou à vélo un chemin d’accès situé à l’arrière. Les maisons Baumgartner construites à Bâle dans les années 1920 et 1930 et toujours très populaires aujourd’hui en raison de leurs plans généreux et de leurs espaces extérieurs ont constitué des références importantes lors de la conception. Le complexe de bâtiments de la parcelle B, l’annexe nord du site vanBaerle, parallèle à la voie ferrée, est également conçu par HHF et s’adresse à une autre clientèle. Ici, trois étages de logements pour étudiants sont prévus au-dessus d’un socle à usage commercial. L’accès se fait par des coursives, et les étages disposent de vérandas vitrées continues donnant sur les voies. Espace social et biodiversité Les différents concepts de construction et typologies de logement montrent que des groupes cibles très variés sont abordés. C’est dans l’intérêt de la commune, qui souhaite dynamiser le site, mais aussi du maître d’ouvrage, qui s’engage en faveur d’une diversité d’offres. L’aménagement de l’espace social est un mot clé important lorsque l’on discute avec Silvan Bohnet. Différents types de logements s’adressent à différentes personnes, et si l’on veut obtenir un quartier vivant, il faut veiller à ce qu’il soit Développement & Urbanisme


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Plan étage standard : une panoplie de types de logements différents est censée attirer différents groupes cibles, créant ainsi de la vie dans le quartier.

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Plan rez-de-chaussée : des usages publics sont prévus dans les grands immeubles conçus par jessenvollenweider autour de la piazza.

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mixte. Dans cette optique, le site vanBaerle comprendra des copropriétés, des appartements locatifs et des logements coopératifs, des espaces de cotravail, des PME et des restaurants. L’objectif est de parvenir à une structure de propriétaires la plus hétérogène possible, comme c’est le cas dans les villes qui se sont développées naturellement. A l’avenir, l’argument du meilleur prix ne sera plus le seul facteur décisif lors d’un investissement dans l’immobilier, explique Silvan ­Bohnet. Un environnement où il fait bon vivre devient de plus en plus important, surtout au vu des effets toujours plus marqués du changement climatique. C’est pourquoi le thème des espaces libres et verts a été dès le début d’une importance capitale pour le développement du site vanBaerle. Tout comme jessenvollenweider, les deux autres cabinets d’architecture ont également collaboré avec des architectes paysagistes – GWJ avec David Bossard de Berne, HHF avec Bryum de Bâle – et les considérations ne se limitent pas à la conception différenciée des espaces extérieurs, qui doivent offrir des qualités de vie différentes selon qu’il s’agit d’une place, d’une cour intérieure, d’une ruelle ou d’un jardin. La biodiversité en termes de sélection des plantes, de toits végétalisés et de jardinage urbain constitue un autre élément important. Comme le montrent les visualisations des bâtiments conçus par jessenvollenweider, les grands immeubles devront notamment être dotés de façades végétalisées. Ils devront toutefois l’être sans systèmes de plantation et d’irrigation coûteux et discutables, comme ceux qui caractérisent les tours Bosco Verticale de Stefano Boeri à Milan, dont on a beaucoup parlé et qui ont depuis été largement imités – y compris en Suisse. Dans la plupart des secteurs du site vanBaerle, ce sont les habitants eux-mêmes qui s’occuperont de la plantation, sans l’aide de systèmes automatisés qui s’interposent entre l’homme et la nature. Des réactions positives Des changements de plans mineurs ont eu lieu dans l’intervalle. Par exemple, en face du bloc résidentiel de HHF sur la parcelle B, une rangée de maisons existante sera conservée et complétée au sud par un nouveau bâtiment semblable au style des édifices de la ­Gründerzeit. La modification de la disposition 171

des grands immeubles sur la parcelle A en raison de la réglementation cantonale (droit de construction rapprochée) constitue un changement plus frappant. D’une hauteur de 47 mètres, l’immeuble d’habitation le plus élevé n’est plus situé à la limite sud du site, mais au centre, ce qui conduit à une configuration qui tend à être symétrique. Le processus de participation publique s’est achevé fin novembre 2020, et un plan de quartier est désormais disponible. Lors de l’assemblée communale du 22 mars 2021, celui-ci a été accepté à une grande majorité. Si tout se passe comme prévu, rien n’empêchera le démarrage des travaux de construction en 2023. Et d’ici 2027, le sud de Münchenstein devrait posséder un nouveau centre. jessenvollenweider Le cabinet d’architecture d’Anna Jessen et d’Ingemar Vollenweider est installé à Bâle depuis 1999. Parmi leurs projets les plus connus, citons le centre administratif Oberer Graben à Saint-Gall, le lotissement résidentiel Schaffhauserrheinweg à Bâle, la transformation du siège de la Banque cantonale de Zurich et l’aménagement d’une cour dans le quartier de Wettstein à Bâle. En plus de leur travail d’architectes, les fondateurs sont depuis longtemps impliqués dans l’enseignement : Ingemar Vollenweider d’abord à Kaiserslautern, Anna Jessen à Darmstadt. Depuis 2017, cette dernière dirige l’ArchitekturWerkstatt de Saint-Gall, qu’elle a contribué à mettre en place. Leur expérience théorique et pratique des questions d’urbanisme a entraîné la nomination de Jessen et Vollenweider à la chaire d’urbanisme de l’Université de Dortmund à partir du semestre d’hiver 2018/19. → www.jessenvollenweider.ch GWJ Architektur GWJ a été fondé collectivement à Berne en 1989. En ce moment, une cinquantaine de personnes travaillent au bureau ­principal de Berne ainsi qu’à Zurich. Eva Herren, Christian Lasser et Donat Senn composent actuellement l’équipe de direction. Dans leur travail quotidien au service d’une architecture de qualité, les architectes se concentrent sur deux éléments qui doivent toujours être pris en compte et harmonisés de la même manière : les besoins et les souhaits des individus pour lesquels le bâtiment est réalisé, et la responsabilité envers l’espace de vie de la société dans laquelle il est construit. La planification architecturale et urbanistique intégrale ainsi que le conseil aux comités externes de planification, de construction, de conception et d’évaluation font partie des compétences et des services du cabinet. → www.gwj.ch HHF Architekten Ce cabinet d’architecture a été fondé à Bâle en 2003 par Tilo Herlach, Simon Hartmann et Simon Frommenwiler. HHF s’est d’abord fait connaître par une série de projets internationaux comme la Ruta del Peregrino au Mexique et sa collaboration avec l’artiste Ai Weiwei. Depuis, l’équipe intervient également de plus en plus en Suisse. L’éventail des travaux va de l’urbanisme aux bâtiments de grande envergure tels que les centres commerciaux, les musées et les hôtels, en passant par les extensions ­résidentielles de luxe et l’architecture intérieure. Les partenaires sont également impliqués dans l’enseignement, par exemple à la MIT School of Architecture and Planning, à la Yale School of Architecture, au Karlsruher Institut für Technologie (KIT) et à la Harvard Graduate School of Design. → www.hhf.ch

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Coupe / élévation : les tours de 8, 12 et 15 niveaux sont conçues en terrasses vers le haut, ce qui permet de végétaliser les façades p. 164 – La Schützenmattstrasse au nord du site est encadrée par des immeubles résidentiels de deux à quatre niveaux datant de la fin du XIXe siècle. Derrière, on voit la rangée d’immeubles d’habitation de quatre niveaux de HHF et le bâtiment le plus élevé (47 mètres) de jessenvollenweider. p. 166 en haut – La piazza de la parcelle A doit devenir un lieu de vie dynamique. Les immeubles conçus par ­jessenvollenweider sont inspirés de l’architecture résidentielle milanaise d’Angelo Mangiarotti ou de Giovanni Muzio. En arrière-plan : les silos de la cimenterie ­Portland sur la Birsebene (Martin Burckhardt, 1962/63). p. 166 en bas – De généreux espaces verts aux qualités utilitaires variées caractérisent le nouveau quartier. Sur la parcelle C, un jardin vert doit être créé devant les deux rangées d’immeubles d’habitation de quatre niveaux conçus par HHF.

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p. 169 – Le plan montre la configuration de la zone de Gstad, au sud de Münchenstein, laquelle est divisée par la ligne de chemin de fer. Le site vanBaerle, avec ses bâtiments individuels et en rangée, se situe entre la zone du Walzwerk au sud et un quartier résidentiel à dimensions restreintes de la fin du XIXe siècle au nord. Les couleurs sur le plan indiquent les bâtiments des cabinets d’architecture participants : le vert-olive correspond à j ­ essenvollenweider, le beige à HHF, le bleu-gris à GWJ. p. 173 – Derrière le long bloc de logements pour étudiants de HHF se trouvent les trois immeubles conçus par ­jessenvollenweider. A l’avenir, la traversée des voies sera facilitée par une passerelle.

Développement & Urbanisme



LE DÉFI DE LA PLUS-VALUE

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Texte : Stefan Meier, Jörg Schläpfer Illustration : Dominique Wyss

L’activité principale des développeurs immobiliers consiste à développer des biens immobiliers tout en créant une plus-value. Cette démarche passe par l’élaboration de concepts de qualité, la mise en place d’une planification rigoureuse, la prise de risques et la prise en compte des besoins de la société. Cependant, une grande partie des projets de développement générateurs de plus-value ne sont possibles qu’après le changement d’affec­ tation ou l’augmentation du degré d’utilisation d’une zone. Dans un contexte où les citoyens sont de plus en plus souvent appelés à se prononcer sur les nouveaux plans de zones ou plans d’affectation spéciaux, une étroite collaboration avec la collectivité apparaît comme essentielle. La compensation de la plus-value peut être un facteur décisif lors des votes controversés sur des projets de construction. Autrefois, il n’était pas rare d’entendre parler de familles paysannes dont les terres agricoles avaient été classées en zone constructible et qui, à la suite d’une simple décision admi­ nistrative, devenaient millionnaires du jour au lendemain, sans que rien leur soit demandé. Une taxe sur la plus-value est désormais prélevée en cas de mise en zone constructible, comme le prévoit la loi fédérale sur l’aménagement du territoire. Cette taxe est généralement perçue comme équitable dans la mesure où la complexité de la tâche, le risque endossé par l’entreprise et les efforts à déployer pour augmenter la valeur du terrain restent marginaux lorsqu’une terre agricole fait l’objet d’un tel classement. De nos jours, l’affectation de terres agricoles en zones résidentielles est de moins en moins fréquente. Pour protéger le paysage non construit, on favorise le développement de l’urbanisation à l’intérieur du milieu bâti. De fait, selon les statistiques les plus récentes, la surface des zones à bâtir en 2017 est restée identique à celle de 2012. Si l’on tient compte de la croissance démographique, la surface des zones à bâtir par habitant a reculé de 309 à 291 mètres carrés. Parallèlement, les Développement & Urbanisme – Chronique


constructions de remplacement ont considérablement augmenté. Au cours de ce millénaire, le nombre de logements démolis en Suisse a doublé, passant de 2000 à plus de 4000 logements par an. Wüest Partner estime que dans les cinq plus grandes villes suisses, trois nouveaux logements sur quatre sont désormais construits sur des terrains déjà bâtis. Aujourd’hui, la création de valeur passe donc de plus en plus par le changement d’affectation ou l’augmentation du degré d’utilisation des zones bâties. Les propriétaires peuvent valoriser davantage leur propriété en procédant à une nouvelle construction, une construction de remplacement, un agrandissement, une surélévation ou une réaffectation. Le droit fédéral exige au minimum des cantons qu’ils compensent la plus-value résultant d’une nouvelle mise en zone à bâtir. Dans de nombreux cantons, le propriétaire est toutefois tenu de restituer à la collectivité une partie de la plus-value générée même lors de changements d’affectation ou d’augmentations des possibilités de construire. Dans un arrêt de décembre 2020, le Tribunal fédéral autorise les communes à prélever une taxe sur la plus-value lors de changements d’affectation ou d’augmentations des possibilités de construire lorsque le canton ne le prévoit pas lui-même (comme à Bâle-Campagne). Le montant de la taxe est réglementé par le canton et doit correspondre au minimum à 20 % de la plus-­ value. Dans plusieurs cantons, la compensation n’est due que si la plus-value dépasse un certain montant minimal. Construire dans le bâti existant Les développements de sites marquent les communes de leur empreinte et peuvent contribuer à mettre en valeur le territoire environnant. Parallèlement, ces projets influent sur le caractère d’un quartier et sont parfois une source de stress pour les habitants. Cette situation représente un réel défi, aussi bien pour les autorités que pour les développeurs. Construire dans le bâti existant est bien plus complexe que sur un site vierge. Les exigences élevées auxquelles doit répondre la conception et les divers impératifs de protection ont un impact direct sur les coûts de la construction. Les spécialistes aménagent des espaces ouverts et accueillants, tout en veillant à la protection des sols et des eaux souterraines. Les conditions souvent ­exiguës des chantiers entraînent des coûts supplémentaires, par exemple pour les besoins d’approvisionnement en énergie. De plus, les développeurs immobiliers sont parfois confrontés aux demandes les plus variées, comme la construction d’une crèche, de résidences pour personnes âgées avec un jardin public, d’un logement à loyer modéré ou de places de stationnement dans 175

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le cadre d’un projet à grande échelle. Les projets d’envergure réalisés dans les zones bâties sont ainsi de véritables marathons coûteux en ressources et à l’issue incertaine. La complexité implique des partenariats

Le calcul de la plus-value résultant d’une mesure d’aménagement est une tâche complexe. Les parties concernées doivent traiter les spécificités concrètes d’un projet de construction de manière transparente et discuter des difficultés propres au projet ou des aspects susceptibles d’entraîner une diminution de sa valeur. Des coûts supplémentaires sont à prévoir dans le cas de réaménagements de terrains dans des zones bâties. Ceux-ci réduisent la plus-value théoriquement réalisable. Il convient ici de distinguer les coûts pouvant être déduits de la plus-­ value (par exemple les prestations en droit de l’aménagement et de contrôle de la qualité) et les contributions des prestations autocompensatoires en faveur de l’économie générale (par exemple les cessions de terrains, les jardins publics, la construction de bâtiments d’infrastructure). Les coûts de remise en état du terrain à bâtir (par exemple les coûts de déconstruction, l’élimination des déchets toxiques, l’épuration des ­servitudes foncières) sont bien souvent à l’ordre du jour des discussions. L’estimation de la plus-value comme une équation linéaire dépendante du degré d’utilisation ne correspond pas à la réalité. Plus la densité d’utilisation augmente, plus les coûts risquent de s’accroître de manière disproportionnée en raison des différentes prescriptions et exigences. Si les coûts réels du développeur ne sont pas suffisamment pris en compte, renoncer à la destruction de valeur et poursuivre avec les bâtiments existants peut s’avérer plus rentable. Mais cette approche n’est pas en accord avec l’idée du développement de l’urbanisation à l’intérieur du milieu bâti. Les calculs doivent s’appuyer sur des modèles, mais ne peuvent pas être effectués automatiquement par un ordinateur. Ainsi, le modèle de calcul automatisé de la plus-value du canton de Zurich n’est utilisé que pour déterminer si une taxe sur la plus-value est exigible. La décision elle-même intervient ensuite sur la base d’un examen au cas par cas. Cette complexité à estimer la taxe sur la plus-value présente également des avantages. En effet, les développeurs immobiliers et les autorités sont tous deux obligés de s’interroger sur les intérêts d’un projet et sur la manière dont ces intérêts peuvent être optimisés pour la collectivité. Outre des connaissances spécialisées, une force d’innovation et un sens de la faisabilité politique sont dès lors attendus. 176

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La plus-value peut être compensée soit financièrement, soit sous la forme de prestations en faveur de l’économie générale. Les compensations financières sont particulièrement utiles lorsque la plus-value générée ne peut pas être réinvestie localement. Toutefois, dans de nombreux cas, la taxe sur la plusvalue n’est pas acquittée sous forme monétaire, mais bien sous forme de prestations réelles. Il n’est pas possible de chiffrer avec précision le montant des taxes sur la plus-value versées au cours des dernières années en Suisse. On sait que le canton de Bâle-Ville a perçu en moyenne 8 millions de francs par an depuis le début du millénaire grâce à la taxe sur la plus-value. ­D’importantes fluctuations ont toutefois été observées, avec des recettes presque nulles en 2010 et 2011. Il est légitime que le canton draine une partie de la plus-­ value qu’il crée par la révision des plans de zones. Mais aussi simple que ce principe puisse paraître, l’estimation concrète de la plus-value est en réalité complexe. Pour que les décisions obtiennent une large adhésion, un échange transparent et collégial entre les développeurs immobiliers et les collectivités est primordial. Cet aspect est d’autant plus important que les décisions portant sur la création de plus-value sont de plus en plus souvent soumises à votation. Par ailleurs, la sécurité de la planification est ainsi renforcée pour les développeurs. Les développements de sites présentant des risques importants ne peuvent rester intéressants pour les développeurs qu’avec un minimum de planification et une perspective de profit proportionnelle aux risques.

Jörg Schläpfer (36 ans) analyse l’environnement économique du marché immobilier en tant que responsable de la macro­ économie chez Wüest Partner depuis 2015. L’activité de construction et la réglementation associée jouent un rôle central dans la connaissance du marché. Jörg Schläpfer organise les cours spécialisés de Wüest Partner et est professeur invité dans différentes universités. Il est titulaire d’un doctorat du Centre de recherches conjonc­ turelles de l’EPF de Zurich et a suivi des études d’économie à Saint-Gall, Londres et Melbourne. Stefan Meier (48 ans) est partenaire de longue date de Wüest Partner. Il y est notamment responsable des mandats de conseil axés sur l’évaluation des biens immobiliers, les développements et les analyses de marché portant sur des questions de société. En parallèle de ses nombreuses activités pour des sociétés cotées et privées ainsi que pour le secteur public, il est professeur à la Haute école spécialisée de Lucerne et membre du conseil d’administration de la fondation Domicil. Il est titulaire d’un diplôme en architecture de l’EPF et détient un master en sciences économiques de l’Université de Bâle. → www.wuestpartner.com

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LE BLOC AÉRÉ Texte : Dieter Bachmann, Tobias Häne Visualisations : Raumgleiter

D’ici 2040, une nouvelle zone industrielle et commerciale doit voir le jour sur l’ancien site militaire situé près de la route de contournement de Thoune-Nord. Le Laboratoire fédéral ­d’essai des matériaux et de recherche (Empa) sera le premier locataire clé à y emménager, au sein d’un nouveau bâtiment. La recherche d’un partenaire de développement a fait l’objet d’une procédure de mandats d’étude parallèles, dont le résultat a été annoncé à l’été 2020. Le projet de l’équipe Halter et Bauart Architectes a été recommandé pour la suite des travaux. Son concept global présente un degré élevé de précision, crée des espaces de qualité, différencie des lieux spécifiques et décrit le processus de développement avec clarté. 179

Komplex No 14/2021


A Thoune, les zones d’activités encore dis­ ponibles pour accueillir de nouvelles ­entreprises ou développer des entreprises existantes se font de plus en plus rares. Le pôle de développement économique (PDE) de 62 hectares de Thoune-Nord est la principale zone de développement économique de la ville. Le Département fédéral de la défense, de la protection de la population et des sports (DDPS) y est toujours présent, mais devrait progressivement quitter les lieux au cours des dix à vingt prochaines années. Cinq sites devraient ainsi se libérer pour d’autres usagers, dont la parcelle B5 qui sera la première à basculer vers un usage civil. Un partenaire de développement a été recherché pour l’aménagement futur de cette parcelle. Il s’agira de la reprendre à la ville en droit de superficie, de la développer et d’y réaliser le nouveau site d’exploitation de l’Empa d’ici la fin de 2023. Des mandats d’étude parallèles ont été confiés à cette fin et deux candidats ont été évalués dans le cadre d’une procédure de sélection. Les résultats devaient répondre aux objectifs stratégiques de développement de la ville et aux exigences spécifiques du locataire clé, l’Empa. Inscrite dans le cadre d’une stra­ tégie d’urbanisme globale, cette initiative a pour but d’envoyer un signal fort et de donner une impulsion au développement de l’ensemble du site. L’organe d’évaluation a recommandé à l’unanimité le projet de l’équipe Halter et Bauart Architectes en vue d’insuffler une dynamique d’innovation pour la poursuite des travaux. Selon l’organe d’évaluation, les objectifs fixés dans le cadre de la procédure ont été pleinement remplis. Le projet retenu permet d’obtenir des connaissances importantes pour le développement urbanistique global de la parcelle B5, tout en fournissant une solution économiquement viable et intégrée sur le plan de l’urbanisme pour le bâtiment d’exploitation de l’Empa. Situation urbanistique Le projet repose sur l’idée d’un complexe urbain décloisonné de grande envergure. Ce bloc aéré permettra la perméabilité recherchée, tout en s’alignant sur l’échelle de l’Allmend. Sa déstructuration différenciée favorisera en outre une prise en compte de la perspective humaine. Les décrochements de façade précis, conçus selon des formes et des dimensions différentes, interagiront avec 180

l’environnement et créeront un lien avec l’espace urbain. Sur la moitié sud du site, les deux bâtiments plus hauts et imbriqués l’un dans l’autre occuperont le bord du terrain et présenteront un front clairement défini sur l’Allmendstrasse et la ville. Les bâtiments longitudinaux situés derrière, tous de même hauteur, encadreront une cour carrée et deux cours allongées. Bénéficiant d’un accès direct au parc, le bâtiment ­d’exploitation allongé de l’Empa viendra s’implanter du côté est du site et s’intégrera pleinement dans la structure globale du complexe. Monde intérieur et monde extérieur Le projet de l’équipe Halter / Bauart repose sur l’idée que le processus de transformation à venir du PDE de Thoune-Nord, qui comporte encore de nombreuses inconnues, nécessite un premier jalon urbanistique marquant. Pour fonctionner, celui-ci devra mobiliser une certaine force intérieure, tout en étant capable de tisser des liens avec les développements futurs des environs. De l’exigence visant à générer une identité propre tout en conservant un certain degré de flexibilité découlera le principe du monde intérieur et du monde extérieur. Les thèmes suivants seront définis et physiquement mis en œuvre sur la parcelle B5 : « Points d’ancrage et d’arrivée », « Cheminements par un système de ruelles », « Adressage à l’intérieur » et « Forum multifonctionnel comme élément central ». Un module urbain robuste, au monde intérieur vivant et diversifié, sera donc développé et relié au monde extérieur (arrêts de bus, parc, future ­station de S-Bahn). Les éléments de conception décisifs pour la cohésion du monde intérieur différencié seront le revêtement uniforme de la façade, le forum et un concept d’espaces ouverts intégré. La figure urbanistique ­compacte, d’une hauteur uniforme de cinq niveaux, en constituera la base. Elle reprendra l’échelle de la structure environnante et créera un morcellement et une diversité au moyen d’un système de ruelles entièrement pensé avec des cours et un adressage intelligent des usages du rez-de-chaussée. Les trois étapes proposées pour le campus s’articulent autour de groupes d’utilisation thématiques présentant divers recoupements : « Recherche, développement et production », « Services, industrie et commerce » et « Education, loisirs et sports ». La trame de poteaux Développement & Urbanisme



182

Obergeschoss 5

1:500

A3

11.01.21 / str

05.12.19 / laa

19W07 Entwicklung Dateiname Baufeld B5 Thun Unterlagen für Raphael.pln

Format

Plannummer Index Mst. Plan 5e étage : un toit-terrasse spacieux contribuera 19W07 - Entwicklung Baufeld B5 Thunà l’attractivité des lieux Gez. 210-07 Grundriss_500 de travail pour les futurs usagers. Änd.

Bauart Architekten und Planer AG Zimmerlistrasse 6 | 8003 Zürich T: +41 43 366 65 65 | bauart@bauart.ch

Architekt

Développement & Urbanisme

LKW bis 12.00m

Anlieferung

Fablab

StartUp

Anlieferung

Sattelzug L = 16.50m

Sattelzug L = 16.50m

Einstellhalle

Lobby

Piano Bar

Forum

StartUp

Kiosk

Fitness

Lager EMPA

Restaurant

Caffe

Bauart Architekten und Planer AG Zimmerlistrasse 6 | 8003 Zürich T: +41 43 366 65 65 | bauart@bauart.ch

Erdgeschoss

Format

Änd.

Gez.

Index Mst. 0

19W07 Entwicklung Dateiname Baufeld B5 Thun Unterlagen für

Plannummer 19W07 - Entwicklung Baufeld B5 Thun sur le côté est du site, le bâtiment d’exploitation 210-02 Grundriss_500 de l’Empa sera directement relié à un parc.

Shop

Showroom

Plan rez-de-chaussée : Architekt

Bistro

Retail

Takeaway

Notzufahrt


choisie et la structure à étages proposée pour le complexe de bâtiments offriront suffisamment de flexibilité pour pouvoir répondre aux exigences futures. Ancrage avec l’environnement D’importants points d’ancrage avec l’environnement seront mis en place à deux endroits du site : au sud-est de la parcelle, face à l’Allmendstrasse, se trouve une vaste place urbaine plantée d’un bosquet d’arbres qui jouera le rôle de point d’arrivée représentatif. Sur le côté nord-est, au niveau de la Kleine Allmendstrasse, une place légèrement plus petite a été intégrée au site en guise de premier jalon. Le toit de la station-­ service, qu’il conviendra de conserver, sera aménagé dans le parc adjacent. Il servira de toiture à une buvette et accueillera les visiteurs qui entreront dans le quartier depuis la future station de S-Bahn. Le forum sera situé au cœur du site et constituera le centre social et architectural du complexe. Des liaisons longitudinales et transversales partant des points d’ancrage traverseront l’ensemble de bâtiments et mèneront jusqu’au forum. L’espace ouvert, en grande partie végétalisé, s’étendra sur toute la surface de la parcelle et se développera sur plusieurs niveaux jusqu’aux toits-terrasses. La rétention naturelle des eaux, l’infiltration et la biodiversité seront intégrées au projet. Les toits-­ terrasses interconnectés serviront d’espaces de rencontre et de détente pour les colla­ borateurs du campus et offriront un point de vue privilégié sur l’Allmend. Le parc public situé sur le côté est du site jouera quant à lui un rôle important en créant une liaison longitudinale. Conçu comme un espace ouvert convivial, il remplira également une fonction de distribution. D’agréables chemins serpenteront à travers les espaces verts et mèneront, de ce côté, jusqu’à l’intérieur du bâtiment. Les deux sous-sols seront principalement utilisés pour le stationnement. Les laboratoires spécialisés de l’Empa et des surfaces à louer supplémentaires seront ­également aménagés au premier sous-sol. Côté nord, le parking sous-terrain sera accessible via une rampe depuis la Kleine Allmend­ strasse. L’accès pour les livraisons s’effectuera au même endroit, mais au rez-de-chaussée. La mise en œuvre d’une première étape importante concrétisera l’intégration 183

précoce de l’Empa au sein de ce projet global. Le forum permettra à l’Empa de louer des locaux pour de potentiels événements, par exemple afin d’organiser des conférences, de présenter des travaux de recherche au grand public ou de planifier des rencontres avec des chercheurs internationaux. Pour l’Empa, locataire clé du complexe, ce concept est la promesse d’un nouveau site d’exploitation de qualité. De plus, il offre les ressources et la flexibilité nécessaires pour devenir le premier jalon du PDE de Thoune-Nord. Le projet de l’équipe Halter / Bauart Architectes apporte un concept global avec un degré élevé de précision, favorisant la création d’espaces de qualité, ainsi qu’une ­différenciation et une caractérisation plausible de lieux spécifiques. De plus, le ­processus de développement y est clairement défini. Dans l’ensemble, ce projet assure une liaison multidirectionnelle en s’intégrant pleinement dans l’environnement et en remplissant parfaitement les objectifs fixés. La granularité et la répartition des usages ont été astucieusement définies. Ce projet de développement a été baptisé Campus Thoune. Le cadre relatif à la plani­ fication et aux droits de propriété nécessaire au projet doit être confirmé en étroite collaboration avec la ville et le canton d’ici l’automne 2021. La demande de permis de construire portant sur la première étape, avec le nouveau site de l’Empa, pourra ensuite être déposée. L’objectif de réalisation du projet a été fixé à l’hiver 2023/24.

Bauart Architectes et Urbanistes Berne, Neuchâtel, Zurich. Bauart Architectes et Urbanistes SA est l’un des plus importants cabinets d’architectes de Suisse pour le développement, l’accompagnement et la mise en œuvre d’idées créatrices, innovantes et ambitieuses. La réalisation de solutions durables et de haute qualité dans le domaine de l’environnement construit constitue son objectif prioritaire. Le travail de Bauart est marqué par sa volonté de contribuer à la culture actuelle du bâti. Ses ouvrages se caractérisent par une approche urbanistique différenciée et l’utilisation ciblée de divers matériaux. Le « Centre Europaplatz – Maison des Religions » a ouvert en 2014 à Berne. Il s’agit d’un bâtiment multifonctionnel, qui a transformé un non-lieu en un espace d’échange urbain. En 2020, Bauart a procédé à la livraison du quartier durable Oassis à Crissier. Ce dernier compte 600 logements, des surfaces de services, des commerces et un pavillon de quartier au cœur d’un parc public. En 2021, le cabinet achèvera à Berne la transformation d’un immeuble de bureaux construit dans les années 1960 en un bâtiment résidentiel unique : le Brückenkopf. → www.bauart.ch

Komplex No 14/2021


Schnitt A

Schnitt B

Architekt Schnitt B und Planer AG Bauart Architekten

Plannummer

20I01 - Entwicklung Baufeld B5 Thun

220-01

Schnitt

Zimmerlistrasse 6 | 8003 Zürich T: +41 43 366 65 65 | bauart@bauart.ch

Längsschnitte

Architekt

20I01 - Entwicklung Baufeld B5 Thun

p. 181 en haut – Le projet Campus Thoune offrira à ses usagers des espaces de rencontre informels au sol comme en hauteur. Un toit-terrasse et plusieurs terrasses inter­ médiaires contribueront à l’animation diversifiée du site.

05.12.19 / laa

Änd.

18.05.20 / laa

Format

220-01

A3

Gez.

05.12.19 / laa

Änd.

18.05.20 / laa

Format

Längsschnitte

p. 178 – Vue du 2e étage sur l’espace intérieur du bâtiment en rang d’îlot aéré. De larges escaliers relient le ­rez-de-chaussée au premier étage. Les terrasses ouvertes offriront différents points de vue sur les environs.

1:500

Gez.

Dateiname 20I03 Campus Thun Machbarkeit 210118.pln Plannummer Index Mst. 1:500

Schnitt Bauart Architekten und Planer AG Zimmerlistrasse 6 | 8003 Zürich T: +41 43 366 65 65 | bauart@bauart.ch

Index Mst.

p. 181 en bas – Le site sera situé juste à côté de l’Allmend­ strasse et relié à l’autoroute A6 par la nouvelle route de contournement. Tout comme le nombre d’étages, l’ouverture de la façade pourra également être modifiée dans la suite de la planification en fonction des usages respectifs. Les lames disposées sous forme de quadrillage régulier le long des façades extérieures et la hauteur uniforme des bâtiments contribueront à l’unité du site. p. 185 – Le site au nord de Thoune était auparavant utilisé par le Département fédéral de la défense, de la protection de la population et des sports (DDPS). Le nouveau complexe constituera le premier jalon du site de développement. Ses proportions intérieures s’aligneront sur l’échelle du centre-ville de Thoune.

184

A3

Dateiname 20I03 Campus Thun Machbarkeit 210118.pln

Développement & Urbanisme

Coupe longitudinale : la hauteur des étages varie selon le type d’utilisation (en haut). Des zones végétalisées relieront le rez au 1er étage (en bas).

Schnitt A



HALTER AG Mission Conjointement avec nos clients, nous identifions et exploitons des potentiels de développement de sites, terrains, projets de con­s­ truction et immeubles en vue d’une utilisation efficiente de nos ressources. Personnel 270 collaborateurs Chiffre d’affaires 2020 500 à 600 mio de CHF Conseil d’administration Balz Halter Président Roger Dettwiler Membre Urs Ernst Membre Nicolas Iynedjian Membre Organisation du groupe Markus Mettler CEO Thomas Bachmann Corporate Services Rolf Röthlisberger Service juridique Nik Grubenmann Communication Alexandra Stamou Gestion des produits et de l’innovation

TEND AG

Prestations globales Notre compétence maîtresse s’incarne dans un développement, une ingénierie et une réalisation de pointe. Nous donnons donc la priorité à la stratégie de projet et d’entreprise de nos clients.

Développements Nous développons et réalisons des biens immobiliers conformes au marché et producteurs de valeur ajoutée. La priorité est donnée aux besoins des investisseurs et des usagers, ainsi qu’à la durabilité de la construction urbaine.

Organisation Maik Neuhaus Directeur général

Organisation Andreas Campi Directeur général

Personnel 30 collaborateurs

Diego Frey Engineering / planification et construction numériques

Herbert Zaugg Développements

Alex Valsecchi Gestion des investissements

Thomas Zenhäusern Projets spéciaux (développement et acquisition) Marcel Weber Région Bâle Theo Fahrni Région Berne Frédéric Boy Suisse romande Oliver Kern Région Zurich et Suisse orientale Philip Kiefer Suisse centrale Rénovations Nous détectons la valeur ajoutée par la rénovation ou la réhabilitation de biens immobiliers et nous créons des solutions rentables, stables et évolutives.

Business Development Nous identifions les potentiels de création de valeur, nous développons des projets d’exploitation et nous réalisons des études de cas qui sont à la base des investissements de nos clients et partenaires.

Organisation Anna von Sydow Directrice générale

Organisation Ede I. Andràskay Directeur Business ­Development Suisse

Alexander Delev Réalisation

Olivier Thomas Région Suisse romande Herbert Zaugg Région Espace Mittelland Raphael Strub Région Suisse centrale et du Nord-Ouest

Daniel Handschin Développement et acquisition Roland Baron Réalisation

Lars Steffen Réalisation Burim Mustafa Réalisation Andreas Wüthrich Service de construction Stefan Cavallaro Prestations de construction

Mario Ercolani Gestion des constructions Est Bertrand Borcard Gestion des constructions Ouest Adresses Siège de Schlieren Halter AG Zürcherstrasse 39 CH–8952 Schlieren T +41 44 434 24 00 Bureau de Bâle Halter AG Freilager-Platz 4 CH–4142 Münchenstein (BL) T +41 61 404 46 40 Bureau de Berne Halter AG Europaplatz 1A CH–3008 Berne T +41 31 925 91 91 Bureau de Lucerne Halter AG Zihlmattweg 46 CH–6005 Lucerne T +41 41 414 35 40 Bureau de Lausanne Halter SA Rue de Genève 17 CH–1003 Lausanne T +41 21 310 13 00 Bureau de Saint-Gall Halter AG St. Leonhard-Strasse 49 CH–9000 Saint-Gall T +41 71 242 44 10 www.halter.ch

Mission Nous assurons les rendements, diminuons les coûts d’exploitation et réduisons les émissions de CO₂. Cela nous permet de réaliser des biens immobiliers plus précieux pour nos clients.

Conseil d’administration Markus Mettler Président Roger Dettwiler Membre Alexandra Stamou Membre Organisation Jacques Hamers Directeur général Andres Stierli Membre de la direction Philipp Schelbert Membre de la direction Marc Bätschmann Membre de la direction Adresses Siège de Schlieren Tend AG Zürcherstrasse 39 CH–8952 Schlieren T +41 44 434 24 24 Bureau de Bâle Tend AG Freilager-Platz 4 CH–4142 Münchenstein T +41 61 404 46 40 Bureau de Berne Tend AG Europaplatz 1A CH–3008 Berne T +41 31 925 91 91 Bureau de Lausanne Tend SA Rue de Genève 17 CH–1003 Lausanne T +41 21 310 13 00 Bureau de Chiasso Tend SA c/o Acofin Via Luigi Pasteur 1 CH–6830 Chiasso T +41 91 921 80 80 www.tend.ch

Rolf Geiger Région Suisse orientale

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Le groupe Halter en un coup d’œil


RAUMGLEITER AG

WIR SIND STADTGARTEN

THE BRANCH

Mission Nous poursuivons l’objectif de rendre l’espace virtuel réel. De cette manière, nous créons des visions de l’avenir qui peuvent être vécues et qui soutiennent durablement la prise de décision.

Mission Nous donnons forme à l’espace de vie des gens et jetons ainsi les bases de développements dynamiques. Personnel 2 collaborateurs

Mission The Branch défend un univers immobilier intégré. De nouveaux processus dans l’industrie de la construction et de l’immobilier passent ici de la réflexion à l’action.

Comité directeur Rolf Geiger Président

Organisation Sandra Romagnolo Directrice générale

Raphael Strub Directeur général

Adresse The Branch Zürcherstrasse 39 CH–8952 Schlieren +41 44 434 27 77

Personnel 40 collaborateurs Conseil d’administration Markus Mettler Président Roger Dettwiler Membre Alexandra Stamou Membre Martin Meier Membre Organisation Matthias Knuser CEO Claude Büechi Managing Partner Robin Dittli Managing Partner

Raphael Burkhalter Membre Sandra Romagnolo Membre

Adresse Wir sind Stadtgarten Europaplatz 1A CH–3008 Berne T +41 31 925 91 91 www.wir-sind-stadtgarten.ch

MIVUNE AG Mission Avec le Building Cloud, nous développons un produit logiciel intégratif pour la gestion complète des biens immobiliers.

Francine Rotzetter Managing Partner

Organisation Andreas Horni CEO

Adresse Raumgleiter AG Zürcherstrasse 39 CH–8952 Schlieren T +41 44 202 70 80 www.raumgleiter.com

Mission MOVEment est un concept d’aménagement aussi intelligent que surprenant. Avec des modules coulissants, le système crée différents espaces de vie au gré des humeurs et des envies sur simple pression d’un bouton.

Organisation Markus Brunner CEO Michael Peter COO Rainer Schmitt CDO Adresse Integral design-build AG Zürcherstrasse 39 CH–8952 Schlieren T +41 44 438 28 00 www.integralag.ch

David Charypar CTO Adresse mivune AG Zürcherstrasse 39 CH–8952 Schlieren www.mivune.com

Personnel 2 collaborateurs Organisation Alex Valsecchi Directeur général Ruben Goedhart Chef de produit Adresse MOVEment Systems AG Zürcherstrasse 39 CH–8952 Schlieren T +41 44 434 24 72 www.move-ment.ch

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Conseil d’administration Markus Mettler Président

Mario Ercolani Membre

Personnel 4 collaborateurs

MOVEMENT SYSTEMS AG

Personnel 10 collaborateurs

Peter Pfiffner Membre

Daniel Kapr Managing Partner

Matthias Ryntowt Managing Partner

Mission Nous proposons des solutions intégrées pour des milieux de travail inspirants couvrant tout le cycle de vie immobilier. Pour cela, nous misons sur des processus numériques de bout en bout et sur l’écoute des besoins de nos clients au travers d’entretiens personnels.

www.thebranch.ch

Slavica Vranjkovic Membre Oliver Uebelhart Membre

INTEGRAL DESIGN-BUILD AG

Komplex No 14/2021


KOMPLEX LE MAGAZINE DE HALTER AG No 14/2021

Concept du magazine et rédaction en chef Christine Marie Halter-Oppelt

Editeur et adresse de la rédaction Halter AG Zürcherstrasse 39 CH–8952 Schlieren T +41 44 434 24 00 www.halter.ch

Ont participé à cette édition Hubertus Adam, Pantelis Argyriou, Dieter Bachmann, Rob Ball, Christophe Catsaros, Deborah Fehlmann, Héloïse Gailing, Jessica Glanz, Nik Grubenmann, Tobias Häne, Stefan Meier, Georg Munkel, Laura Fee Pache, Jan Paulich, Lucas Peters, Hannes Pichler, Damian Poffet, Sophie Renault, Philipp Schelbert, Stefano Schröter, Jörg Schläpfer, Matthew Skjonsberg, Alexandra Stamou, David Strohm, Lukas Wassmann, Reto Westermann, Stefan Wohlfahrt

Edition en ligne www.komplex-magazin.ch

Design et direction artistique Studio Marie Lusa : Marie Lusa, Dominique Wyss

Traduction Supertext AG, Zurich Correction Bettina Kunzer (édition en allemand) Mario Giacchetta (édition en français) Images en couverture Hall d’accueil bâtiment de bureaux JED (recto), panneaux suspendus EcoBoost (verso), Schlieren, Lucas Peters Tirage 9000 exemplaires (édition en allemand) 1100 exemplaires (édition en français) Lithographie et impression Druckerei Odermatt AG, Dallenwil Remarque Toute réimpression nécessite l’autorisation de la rédaction. L’indication des noms des photographes et des titulaires du droit d’auteur ont lieu en toute bonne foi. Veuillez nous informer en cas de mention incomplète. Impression climatiquement neutre. Emissions carbone compensées par l’intermédiaire de ClimatePartner. www.swissclimate.ch No de compensation : SC2021012802 Imprimé en Suisse

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