Las tres grandes determinantes de éxito para un proyecto y su valorización son la ubicación, el diseño y su construcción y acabados. Por eso la ubicación, la escogencia del lote es clave en el negocio. No es posible tener buenos proyectos pero mal ubicados, no se dan buenos negocios sobre malos terrenos, al menos continuamente, ya que siempre habrá alguna excepción.
¿Cómo saber si está pagando caro un terreno? Muy bien, como norma general utilizo esta técnica deductiva a partir del margen de operación del constructor. Es el método que les permite determinar si se justifica comprar un terreno al precio que le solicitan.
Normalmente el Costo Total de un proyecto es el 70% de su Valor de Venta, según estudios con el experto economista de la construcción en Colombia Oscar Borrero Ochoa. La diferencia de 30% entre el costo total y venta, es el margen de operación donde se incluye el valor del lote urbanizado y la utilidad. En condiciones normales en un 14% y 16% respectivamente.
Plano tomado del polígono Z1_R_9 (Plan Parcial Sevilla)
En síntesis la incidencia del lote sobre el 100% del valor comercial de un proyecto (la suma de su precio de costo y venta) es de alrededor del 14%. Con esto el precio del terreno no debe superar el 14% del valor comercial estimado del proyecto. Ni el 20% del precio de costo total del proyecto. Valoremos esto con un ejemplo: Imaginando que el valor comercial de una casa es $400.000.000 y su costo total fue de $280.000.000. Entonces el valor del terreno debe ubicarse entre $56.000.000, que es el 14% del valor de venta y el 20% del precio de costo. Si se sobrepasas estos límites…