dossier Een woning kopen in Spanje

dossier

Uitgeverij Grenzenloos

Een woning kopen e j n a p S n i Editie 2024

; Oriëntatie en onderzoek ; Inschakelen van een makelaar ; Bezichtigingen ; Juridische controle ; Bod en onderhandelingen

; Het voorlopig koopcontract ; Financiering ; Eigendomsoverdracht ; Registratie ; Belastingen en kosten

2

Beste lezer, Het is mijn genoegen om je dit dossier over de aankoop van een woning in Spanje te presenteren. Als land met een rijke culturele achtergrond en een gevarieerde vastgoedmarkt, biedt Spanje unieke mogelijkheden voor kopers, zowel als tweede huis als eerste huis na emigratie naar Spanje. Dit document is bedoeld om je een diepgaand en praktisch overzicht te bieden van wat erbij komt kijken om een woning in Spanje te kopen.

Als mede-auteur van de bestseller Succesvol Emigreren naar Spanje heb ik dit dossier zorgvuldig samengesteld om inzicht te geven in de nuances van de Spaanse huizenmarkt. Je vindt informatie over de verschillende regio’s, de geldende wetgeving, financiële overwegingen, en de culturele aspecten die van belang zijn bij de aanschaf van vastgoed in Spanje. Mijn doel is om je te voorzien van alle relevante informatie die je nodig heeft om een geïnformeerde en weloverwogen beslissing te maken.

Ik nodig je uit om dit dossier te gebruiken als je gids en bron, terwijl je de mogelijkheden verkent om je droomwoning in Spanje te vinden en te kopen. Je staat aan het begin van een spannende reis, en dit dossier is er om je te ondersteunen met de benodigde kennis en inzichten.

Uit ervaring weet ik dat de aanschaf van een woning in het buitenland een belangrijke en soms complexe stap is. Daarom heb ik dit dossier zo opgesteld dat het direct toepasbaar en gemakkelijk te navigeren.

Veel leesplezier,

Karin Wouters auteur

3

Inhoudsopgave De stappen in het koopproces: 1. Oriëntatie en onderzoek.................................................................................................5 2. Inschakelen van een makelaar....................................................................................7 3. Bezichtigingen....................................................................................................................11 4. NIE-nummer.......................................................................................................................12 5. Juridische controle.......................................................................................................... 13 6. Bod en onderhandelingen........................................................................................... 23 7. Ondertekening van het voorlopig koopcontract............................................ 25 8. Financiering.......................................................................................................................29 9. Eigendomsoverdracht.................................................................................................... 31 10. Registratie........................................................................................................................... 33 11. Belastingen en kosten................................................................................................... 35

4

1. Oriëntatie en onderzoek

W

anneer je besluit een huis te kopen in Spanje, begint het avontuur met een grondige oriëntatiefase. Dit is het moment waarop je jouw droom en realiteit samenbrengt. Het proces start met het nadenken over jouw ideale levensstijl. Vraag jezelf af: wat zoek ik precies? Wil je genieten van het stedelijke leven in een bruisende stad als Barcelona of Madrid, of verlang je naar de serene rust van de Spaanse kustlijn, zoals de Costa Blanca of Costa del Sol? Of misschien droom je wel van een charmante finca in het rustieke binnenland van Andalusië of Catalonië?

Bepaal vervolgens welk type woning je aanspreekt. Ben je op zoek naar een appartement, een vrijstaande villa, een rijtjeshuis of iets heel unieks zoals een traditionele boerderij of een moderne nieuwbouw?

Overweeg de grootte en de soort faciliteiten die je belangrijk vindt. Heb je behoefte aan veel slaapkamers voor een groot gezin, een zwembad, een tuin, of zijn er specifieke eisen voor de locatie zoals nabijheid van scholen, werk of openbaar vervoer?

Jouw budget speelt uiteraard ook een cruciale rol in dit proces. Wees realistisch over wat je kunt besteden. Denk hierbij niet alleen aan de aankoopprijs, maar ook aan bijkomende kosten zoals belastingen, notariskosten, eventuele renovatiekosten en het onderhoud van de woning.

Bekijk de kaart hieronder voor het overzicht van alle Spaanse regio’s. Elke regio heeft zijn eigen specifieke kenmerken.

5

Na het definiëren van je criteria is het tijd voor onderzoek. Dit kan beginnen met online zoeken naar objecten op diverse vastgoedwebsites, het lezen van forums en artikelen over het wonen in Spanje, en het volgen van sociale media groepen en blogs die zich richten op Spaanse vastgoedmarkten. Dit digitale onderzoek biedt een schat aan informatie en kan helpen om een realistisch beeld te krijgen van wat je kunt verwachten binnen jouw budget en voorkeuren.

Potentiële kopers uit het buitenland moeten op hun hoede zijn; het is alsof velen hun gezonde verstand inruilen voor roze zonnebrillen zodra ze de Spaanse zon zien.

Als buitenlandse koper heb je wel degelijk juridisch advies nodig van een Spaanse professional: een geregistreerde makelaar, een advocaat, een gespecialiseerde gestor of een administrador de fincas. Zij zijn gekwalificeerd om jouw belangen te behartigen. Wees nooit volledig afhankelijk van de verkoper van het ontroerend goed.

6

2. Het inschakelen van een makelaar

E

en volgende belangrijke stap in het onderzoek is het inschakelen van lokale experts. Dit kan een makelaar (agente inmobiliario) zijn die gespecialiseerd is in het gebied waar je zoekt. Zij kunnen je niet alleen helpen met het vinden van geschikte eigendommen, maar ook essentiële lokale inzichten bieden over de regio, de vastgoedmarkt en specifieke zaken waar je rekening mee moet houden. Het is belangrijk om een makelaar te kiezen die betrouwbaar is en ervaring heeft met internationale kopers.

Wettelijke aansprakelijkheidsverzekering Makelaars moeten een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering hebben, wat bescherming biedt in geval van onvoorziene gebeurtenissen. (dekking van minimaal 150.000 euro per schadegeval)

Waar voorheen makelaar een vrij beroep was dat iedereen kon uitvoeren is er sinds oktober 2023 nieuwe regelgeving die belangrijke veranderingen heeft gebracht om de professionaliteit en betrouwbaarheid van makelaars in Spanje te verbeteren. Deze aanpassingen in de wetgeving zijn een stap naar een transparantere en betrouwbaardere vastgoedmarkt in Spanje, wat het vertrouwen van kopers en verkopers zou moeten verhogen​​​​​​​​​​. Enkele van de belangrijkste wijzigingen zijn: Registratievereiste Makelaars in Spanje moeten nu geregistreerd zijn. Dit is niet alleen een formaliteit; makelaars moeten aan bepaalde eisen voldoen om zich te kunnen registreren.

Deze registratie is bedoeld om de belangen van kopers en verkopers te beschermen en transparantie in de sector te bevorderen.

Fysiek kantooradres Makelaars zijn verplicht een fysiek kantooradres te hebben. Dit verzekert dat ze toegankelijk blijven voor klanten.

7

Verzekering/bankgarantie aanbetalingen Er moet altijd een verzekering of bankgarantie zijn van minimaal 60.000 euro die aanbetalingen dekt die via de makelaar worden gedaan, om de financiële belangen van klanten te beschermen.

ten bij een brancheorganisatie, zoals de agenta de propiedad inmobiliaria (API) die je kunt vergelijken in Nederland met bijvoorbeeld de NVM of in België de BIV en de grootste organisatie is. Een andere die je ook wel ziet is de gestor intermediario de propiedades y edificios (GIPE).

Bewezen ervaring en deskundigheid Makelaars moeten hun bekwaamheid en kennis aantonen door middel van een gedegen opleiding en de bijbehorende certificering. Ze moeten ook aantoonbare ervaring in het vak hebben.

Wel is het zo dat het prettig is te werken met een makelaar die is aangesloten bij één of meer brancheverenigingen voor makelaars in Spanje. Hierdoor weet je zeker dat de betreffende makelaar voldoet aan alle vereisten. Daarnaast heeft elke branchevereniging ook weer zijn eigen gedragscode en bieden zij opleidingen aan zodat de kennis van de makelaars up-to-date blijft en de actualiteit goed wordt gevolgd.

Geen strafrechtelijke veroordelingen Makelaars mogen niet strafrechtelijk zijn veroordeeld.

Deze regelgeving geldt in verschillende delen van Spanje, waaronder Valencia en de autonome regio’s zoals Andalusië en Catalonië. Het is belangrijk om te controleren of een makelaar geregistreerd is voordat je diensten van hen afneemt. Dit kan bijvoorbeeld via de officiële registers van el registro de agentes de intermediación inmobiliaria van de comunidad Valencianen. Deze registratie moet zichtbaar zijn bij het kantoor en op de website. Kijk dus of er op het pand van de makelaar van jouw keuze zo’n bordje hangt:

Een goede makelaar begrijpt jouw specifieke wensen en behoeften. Of je nu op zoek bent naar een vakantiehuis aan de kust, een stadsappartement in een bruisende metropool, of een rustiek huis op het platteland, een makelaar kan een selectie van woningen presenteren die aansluiten bij jouw criteria. Ze hebben toegang tot een uitgebreid netwerk van woningen, soms zelfs voordat deze op de open markt beschikbaar komen. Bovendien kan een ervaren makelaar waardevolle inzichten bieden over de verschillende regio’s van Spanje, de lokale vastgoedmarkttrends, prijsniveaus, en de voor- en nadelen van specifieke locaties.

Ze kunnen je ook adviseren over de levensvatbaarheid van een investering in bepaalde gebieden, rekening houdend met zaken als toekomstige ontwikkelingen, toeristische attracties en infrastructuur.

Branchevereniging makelaars in Spanje Naast de verplichte registratie van makelaars in Spanje zijn Spaanse makelaars vooralsnog niet verplicht zich aan te slui-

8

Een ander belangrijk aspect is de taalbar­ rière. Veel makelaars in Spanje zijn meertalig en kunnen de communicatie met lokale verkopers, notarissen en andere betrokken partijen vergemakkelijken. Dit is bijzonder waardevol tijdens onderhandelingen, het opstellen van contracten en het begrijpen van juridische documenten, die vaak in het Spaans zijn.

Het is essentieel om te werken met een betrouwbare en ervaren makelaar die jouw belangen vooropstelt. Controleer hun referenties, ervaring in de regio waar je geïnteresseerd bent en hun trackrecord. Een goede makelaar moet transparant zijn over zijn diensten, commissiestructuur en eventuele bijkomende kosten.

9

10

3. Bezichtigingen

D

eze fase geeft je de mogelijkheid om niet alleen de fysieke aspecten van potentiële huizen te ervaren, maar ook om de sfeer en de omgeving te voelen. Hieronder volgen enkele belangrijke overwegingen voor deze fase:

Als je overweegt een huis in Spanje te kopen, is het essentieel om de energie-efficiëntie van de woning zorgvuldig te overwegen. Het energie-efficiëntiecertificaat (EPC), verplicht voor zowel verkoop als verhuur van onroerend goed in Spanje, geeft je een duidelijk beeld van de energieprestaties van het huis. Deze worden beoordeeld op een schaal van A (zeer energiezuinig) tot G (minst energiezuinig). Het certificaat helpt je om het energieverbruik en de efficiëntie van de woning te begrijpen.

Gezien de nieuwe Europese regelgeving is het aan te raden om te investeren in woningen die een hoge energie-efficiëntie hebben, idealiter met een A- of B-label. Woningen met een dergelijk label zijn niet alleen kostenefficiënter qua energieverbruik, maar kunnen ook een betere langetermijninvestering zijn dankzij hun lagere energiekosten en potentieel hogere toekomstige waarde.

Houd er rekening mee dat tegen 2033 elk verkocht of verhuurd huis minimaal een ‘D’-classificatie moet hebben op het energie-efficiëntiecertificaat. Door nu al te kiezen voor een woning met een hoog energielabel, zorg je ervoor dat je investering ook op lange termijn waardevol blijft en voldoet aan de toekomstige energie-eisen.

Voorbereiding Bereid je goed voor op de bezichtigingen.

Maak een lijst van je belangrijkste wensen en behoeften. Denk aan de grootte van het huis, het aantal slaapkamers en badkamers, buitenruimtes zoals tuinen of terrassen, en speciale vereisten zoals parkeergelegenheid of toegankelijkheid.

Lokale omgeving Verken de omgeving rondom de woning.

Kijk naar de voorzieningen zoals winkels, scholen, openbaar vervoer en andere faciliteiten. Probeer ook een gevoel te krijgen voor de buurt: is het een rustige omgeving of juist levendig en bruisend? En zal jij je er op je gemak en veilig voelen?

Staat van het onroerend goed Let tijdens de bezichtiging op de algehele staat van het huis. Kijk naar tekenen van onderhoudsproblemen zoals scheuren in muren, vochtplekken, de staat van het dak, enz. Het is ook belangrijk om te vragen naar recente renovaties of verbouwingen.

Luister naar je intuïtie. De emotionele connectie met een huis is net zo belangrijk als de praktische aspecten. Bezoek het huis indien mogelijk meer dan één keer en op verschillende tijdstippen van de dag om een completer beeld te krijgen. Wees niet bang om veel vragen te stellen, zowel aan de makelaar als aan de huidige eigenaren indien mogelijk.

Praktische aspecten Controleer praktische zaken zoals het verwarmingssysteem, de kwaliteit van isolatie, de staat van elektrische bedrading en loodgieterswerk. Deze kunnen grote invloed hebben op toekomstige onderhoudskosten.

11

4. Het NIE-nummer

A

ls je een huis in Spanje gaat kopen (of huren) dan is het aanvragen van een NIE-nummer een onmisbare stap mocht je dat nog niet hebben. Het NIE-nummer, voluit het ‘Número de Identificación de Extranjeros’, is jouw unieke, persoonlijke en exclusieve identificatienummer in Spanje, toegekend door het directoraat-generaal van de politie. Dit nummer heb je nodig voor meer dan alleen het kopen van een huis. Bij alle openbare transacties in Spanje, zoals het kopen van een auto, het openen van een bankrekening, het afsluiten van een verzekering of het regelen van contracten voor nutsvoorzieningen, is het NIE-nummer vereist.

Het is heel belangrijk om te onthouden dat het NIE-nummer geen identiteitsdocument is. Als EU-burger moet je altijd een geldig identiteitsbewijs (zoals een paspoort of identiteitskaart) kunnen tonen samen met je NIE. Je vraagt het NIE-nummer aan bij het bevoegde Commissariaat van de Nationale Politie (Comisaría del Cuerpo Nacional de Policía) in de gemeente waar je woont of verblijft in Spanje. Dit zijn de te nemen stappen:

2. Vereiste documenten Voor het aanvragen van een NIE in Spanje moet je de volgende documenten verzamelen: • Tweemaal het NIE-aanvraagformulier (EX-18), ingevuld in het Spaans.

• Een document dat uitlegt waarom je het NIE nodig hebt, bijvoorbeeld een voorlopig koopcontract voor een huis of een arbeidscontract.

• Je paspoort, inclusief kopieën en kleurenpasfoto’s.

• Bewijs van betaling van de leges voor het NIE (€9,84 in 2023). Dit vereist het invullen van formulier model 790 en het betalen bij een bank of via een pinautomaat.

3. De Afspraak en Verwerking Tijdens uw afspraak bij Oficina de Extranjeros dien je alle vereiste formulieren en bewijsstukken mee te nemen. Afhankelijk van de regio kan de NIE direct verstrekt worden of dien je op een later moment terug te komen om het op te halen.

Spaanse NIE’s zijn trouwens onbeperkt geldig.

De Spaanse bureaucratie kan complex zijn en de mate van efficiëntie varieert per regio. Geduld is dus geboden.

1. Afspraak maken voor een NIE-nummer Een afspraak maken voor het aanvragen van een NIE is een proces dat online begint. Via de officiële Spaanstalige website selecteer je uw provincie en de relevante optie (Certificados UE voor EU-burgers of Expedición de tarjeta de identidad de extranjero voor niet-EU-burgers) en vul je je gegevens in. Het is raadzaam om deze afspraak zo snel mogelijk na aankomst in Spanje te regelen, gezien de wachttijden meestal mimimaal een maand bedragen, of zelfs meer.

Onderzoek specifieke procedures in jouw gemeente, aangezien deze kunnen afwijken per regio.

Nog makkelijker is het om iemand (bijvoorbeeld een gestor) te machtigen die dit voor je regelt. Het kost je een paar tientjes, maar het scheelt je enorm veel tijd. Kijk bijvoorbeeld op nienummer.nu

12

5. Juridische controle et inschakelen van een advocaat (abogado), is een vitaal onderdeel in het aankoopproces van een huis in Spanje.

H

rect is en dat de verkoper de (enige) rechtmatige eigenaar is. Deze informatie mag niet ouder zijn dan vier dagen.

In Nederland en België speelt de notaris een centrale rol bij de overdracht van onroerend goed. De notaris is verantwoordelijk voor het opstellen van de akte van levering en de hypotheekakte. Hij controleert ook de eigendomsrechten en eventuele lasten of beperkingen op het onroerend goed. De overdracht vindt plaats bij de notaris, waar beide partijen aanwezig zijn. De notaris registreert vervolgens de nieuwe eigenaar bij het Kadaster.

In Spanje heeft de notaris ook een belangrijke functie, maar deze is iets anders.

De Spaanse notaris controleert de identiteit van de kopers en verkopers en de wettelijke status van het huis, maar gaat niet zo diep in op de juri­ dische details als de Nederlandse notaris.

In Spanje is het vaak de taak van de koper om zelf onderzoek te doen naar de juridische status van het onroerend goed.

Een belangrijk verschil is ook dat de notaris in Spanje de koopsom niet op een kwaliteitsrekening beheert, zoals dat wel in Nederland gebeurt. In Spanje wordt de betaling normaal gesproken rechtstreeks aan de verkoper gedaan, bijvoorbeeld via bankoverschrijving of door het uitschrijven van een bankcheque ten overstaan van de notaris.

Daarnaast is het belangrijk dat zowel de koper als de verkoper de inhoud van de escritura (de akte van verkoop) volledig begrijpen. Indien een van de partijen de

De notaris in Spanje stelt de koopakte (escritura de compraventa) op en zorgt voor de ondertekening ervan. Wettelijk gezien moet de notaris ook controleren of het onroerend goed vrij is van schulden, zoals hypotheken of beslagen en zorgen dat de beschrijving van het onroerend goed cor-

Spaanse taal niet voldoende beheerst, moet er een vertaler aanwezig zijn. De identiteit en kwalificaties van deze vertaler worden

13

gecontroleerd door de notaris en dienen ook in de escritura opgenomen te worden.

kan hij samen met de koper een plan maken om dit soort zaken op te lossen.

Een ander belangrijk verschil is dat in Spanje de notaris niet betrokken is bij de registratie van de nieuwe eigenaar in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Na de ondertekening bij de notaris moet de koper of zijn vertegenwoordiger deze registratie zelf regelen. Hier later meer over.

Aangezien de advocaat in Spanje verantwoordelijk is voor het juridisch en fiscaal onderzoek bij de officiële Spaanse autoriteiten en controleert alle mogelijke (belasting)schulden en beslagen die eventueel op het onroerend goed rusten, is het inschakelen van een advocaat een vitaal onderdeel in het aankoopproces van een huis in Spanje is.

Registratie op naam is niet verplicht in Spanje, het is echter wel sterk aan te raden! Het is geen verplichting om jouw eigendom te laten inschrijven, maar wel aan te raden omdat het 100% wettelijke garantie geeft over jouw eigendom. Ook kun je geen Spaanse hypotheek krijgen op een eigendom als het niet (correct) is ingeschreven in het eigendomsregister.

Voordat je ook maar iets ondertekent in Spanje moet je onderstaande stukken inzien: 1. De escritura pública.

2. Een recent (maximaal 1 maand oud) rapport van het eigendomsregister genaamd een nota simple.

3. het betaalde ontvangstbewijs voor de jaarlijkse onroerend goedbelasting, de IBI. 4. Het kadastrale certificaat met de exacte grenzen en vierkante meters oppervlakte.

5. Betalingsbewijzen van de jaarlijkse kosten van de gemeenschap van eigenaren.

6. De statuten van de gemeenschap en de notulen van de laatste algemene vergadering van aandeelhouders.

7. Betaalde kwitanties voor alle rekeningen van de nutsbedrijven.

Daarnaast controleert de advocaat of het huis en de grond correct zijn geregistreerd en of de verkoper ook officieel de (enige) eigenaar is en of hij gerechtigd is het onroerend goed te verkopen. Mocht de advocaat onregelmatigheden tegenkomen dan

Het juridische onderzoeksproces in Spanje, dat plaatsvindt bij instanties zoals het registro de la propiedad en het catastro, kan aanzienlijk wat tijd vergen. Dit is voornamelijk te wijten aan de gedecentraliseerde aard en het gebrek aan automatisering van deze systemen. Jouw advocaat speelt een essentiële rol bij het waarborgen van de juridische en legale integriteit van het onroerend goed.

14

Je advocaat voert een grondig onderzoek uit in zowel het registro de la propiedad als het catastro, evenals in de gemeentelijke archieven. Het doel is om de precieze juridische en legale status van het onroerend goed en de eigenaar vast te stellen. Dit omvat het controleren op juridische correspondentie gerelateerd aan het onroerend goed, evenals het verifiëren van eventuele lasten zoals hypotheken, belastingschulden of beslagen van derden.

grond vrij is van lasten zoals hypotheken of schulden. Als nieuwe eigenaar word je namelijk als eerste aansprakelijk gesteld voor eventuele bestaande schulden of leningen van de voorgaande eigenaar. Dit geldt in het bijzonder als je een woning op het platteland van Spanje koopt; het is dan aan te raden om onderzoek te laten uitvoeren naar het bestemmingsplan en de legaliteit van bestaande bouwwerken. Dit kan inhouden dat de exacte terreingrenzen gecontroleerd worden, alsook de rechten zoals erfpacht, voorkeursrechten en erfdienstbaarheden, zoals het recht van overpad.

Het is belangrijk dat het onroerend goed overgedragen wordt zonder verhuurcontracten, hypotheken, schulden of beslagen.

Als deze niet vóór de overdracht worden opgelost, kunnen ze automatisch overgaan op jou als nieuwe eigenaar. Dit benadrukt het belang van een zorgvuldig en grondig juridisch onderzoek voordat de overdracht plaatsvindt.

Non-urbanisable/rustico (platteland of huis met grond) Eigenaar Bij het kopen van een huis op het platteland (non-urbanisable/rustico) in Spanje is het essentieel om duidelijk vast te stellen wie de rechtmatige eigenaar van de grond is. Over het algemeen geldt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van eventuele bijgebouwen die erop staan, tenzij het recht van opstal losstaat van het eigendom van de grond zelf. Een correcte registratie van de grond op jouw naam in het ‘registro de la propiedad’ is belangrijk om toekomstige problemen te voorkomen, aangezien grond vaak als onderpand dient voor hypotheken en leningen.

Septic tank Als de woning een septic tank heeft, kan het zijn dat dit een nieuw en door de EU goedgekeurd model met een bouwvergunning, installatiecontrole en een certificaat van voltooide werkzaamheden. Maar het kan ook een ouder model zijn zonder vergunningen. Het is de moeite waard om dit uit te zoeken, want het maakt verschil uit als koper kun je namelijk opdraaien voor de kosten van het vervangen en/of aanvragen van vergunningen maar ook voor de boete als het een illegale septic tank is.

Let op: Als de tank afvalwater in de grond

Bestemmingsplan Bij het aangaan van een grondtransactie is het belangrijk om te verifiëren dat de

15

loost, is ook een vergunning van de Hydrografische Confederatie nodig.

Hoewel sommige verkopers of makelaars kunnen stellen dat dergelijke onderzoeken overbodig zijn omdat de informatie openbaar beschikbaar is, is een grondig onderzoek essentieel. Het lijkt misschien een besparing op de korte termijn, maar onvolledige of onjuiste informatie kan op de lange termijn tot aanzienlijke problemen en kosten leiden.

expert. Bekijk eventuele modelwoningen of eerdere projecten van de ontwikkelaar voor een indruk van de kwaliteit.

Proyecto de obra nueva (nieuwbouw)

Bouw- en bankgarantie Volgens de Spaanse wetgeving heb je recht op een bankgarantie als je een appartement of villa op tekening koopt. Deze bankgarantie is juridisch gezien een essentieel onderdeel van de overeenkomst.

Als er geen bankgarantie wordt verstrekt, kun je als koper de koop annuleren en alle reeds gedane betalingen, inclusief rente, terugkrijgen. De bankgarantie beschermt je betalingen aan de bouwpromotor in geval van faillissement of vertraagde op-

Financiële zekerheid en betalingsvoorwaarden Begrijp de betalingsstructuur en voorwaarden. Vaak worden er betalingen in fasen gedaan tijdens de bouw. Controleer of er garanties zijn dat je aanbetaling veilig is in geval van faillissement van de ontwikkelaar.

Bij de aankoop van een nieuwbouwhuis in Spanje zijn er verschillende specifieke punten waar je op moet letten: Bouwvergunning en licenties Controleer of de bouwvergunning en andere benodigde licenties zijn afgegeven door de lokale autoriteiten. Zorg ervoor dat het project volledig is goedgekeurd en dat het voldoet aan alle lokale bouwvoorschriften.

Reputatie van de ontwikkelaar Onderzoek de betrouwbaarheid en reputatie van de projectontwikkelaar of bouwer.

Vraag om referenties van eerdere projecten en zoek naar beoordelingen of feedback van eerdere klanten.

Kwaliteit van de bouw Inspecteer de kwaliteit van de bouw en de gebruikte materialen.

Overweeg een bouwkundige keuring door een onafhankelijke

16

levering. Mocht de bouwpromotor failliet gaan, dan ben je in principe verzekerd dat je je betalingen terugkrijgt. Ook bij een vertraagde of gebrekkige oplevering biedt de bankgarantie een vorm van zekerheid.

Alle betalingen, inclusief de eerste aanbetaling en de btw, worden gedekt door de bankgarantie, evenals de rente op deze vooruitbetalingen.

De bouwpromotor is wettelijk verplicht om deze bankgarantie te verstrekken. Toch blijkt in de praktijk dat het soms nodig is de bouwpromotor hieraan te herinneren.

Het is belangrijk te weten dat de bankgarantie pas wordt uitgegeven nadat de eerste aanbetaling is gedaan. De kosten voor de bankgarantie zijn voor rekening van de bouwpromotor.

De bankgarantie is geldig tot de oplevering van de werken. Wanneer de architect bevestigt dat de bouw overeenkomt met de bouwvergunning, of wanneer de woning aan de koper wordt overgedragen, vervalt de bankgarantie.

Deze garanties zijn bedoeld om de koper te beschermen tegen constructiefouten of gebreken in materialen en afwerkingen. Het is van belang dat deze garanties expliciet in het koopcontract worden vermeld en dat ze afkomstig zijn van de bouwer of projectontwikkelaar.

Contractuele documenten Laat alle contractuele documenten grondig controleren door een advocaat. Zorg ervoor dat alle overeenkomsten en beloftes schriftelijk zijn vastgelegd. (Vergeet ook niet een inventaris van de meubels op te maken (indien het huis met meubels aangeboden is).

Eindinspectie en oplevering Voer een grondige eindinspectie uit voordat je het huis accepteert. Maak een lijst van eventuele tekortkomingen of defecten.

Zorg voor duidelijke afspraken over de oplossing van eventuele problemen.

Aansluitingen en voorzieningen Controleer of alle essentiële voorzieningen zoals water, elektriciteit, riolering en internet beschikbaar en aangesloten zijn.

Wettelijke garanties en verzekering Zorg dat je weet welke garanties en verzekeringen de ontwikkelaar biedt op de constructie en afwerking. In Spanje zijn ontwikkelaars wettelijk verplicht om een verzekering af te sluiten voor bouwdefecten.

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje heb je recht op bepaalde standaard wettelijke garanties: •

•

•

Gemeenschapskosten en -regels Als je nieuwbouw onderdeel is van een gemeenschap van eigenaren, informeer dan naar de gemeenschapskosten en -regels.

Naleving van milieu- en energie-eisen Controleer of het gebouw voldoet aan de huidige milieu- en energie-eisen.

Tienjarige garantie: een garantie van 10 jaar op structurele defecten van het gebouw.

Driejarige garantie: een garantie van 3 jaar op de installaties en afwerkingen in het huis.

Eénjarige garantie: een garantie van 1 jaar op kleine gebreken en afwerkingen.

Door al deze punten uiterst zorgvuldig na te gaan, verminder je de risico’s en zorg je voor een veiligere en beter geïnformeerde aankoop van je nieuwbouwwoning in Spanje.

17

VERSCHILLEN EN AANDACHTSPUNTEN

Nieuwbouw huis

Bestaand huis (appartement of villa)

Verschillen • Wettelijke garanties: nieuwbouwhuizen hebben specifieke garanties op de constructie.

Verschillen • Overdrachtsbelasting (ITP): voor bestaande huizen betaal je overdrachtsbelasting.

•

BTW (IVA) en zegelrecht (AJD): bij nieuwbouw betaal je BTW en zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting (ITP).

•

Aandachtspunten • Onderhoud en staat: beoordeel de staat van onderhoud en eventuele noodzakelijke reparaties.

Aandachtspunten • Kwaliteitscontrole: onderzoek de reputatie van de ontwikkelaar en de bouwkwaliteit.

•

Geen BTW: er is geen BTW of zegelrecht verschuldigd.

•

Voltooiing en oplevering: zorg voor duidelijkheid over de opleveringsdatum en voltooiingsgaranties.

18

Juridische controle: controleer of er geen juridische of financiële lasten op het huis rusten.

Huis op het Platteland (finca)

en de gemeentelijke regelgeving. Daarom is het essentieel om de specifieke vereisten van de gemeente waar je geïnteresseerd bent in het kopen van grond, na te gaan, om te voorkomen dat je onroerend goed koopt met illegale onderdelen.

Verschillen • Bestemmingsplan: controleer of de bestemming van het land overeenkomt met jouw wensen (non-urbanisable/rustico).

•

Een belangrijk document in deze context is de ‘nota simple informativa’, een actueel uittreksel uit de eigendomsakte geregistreerd in het registro de la propiedad. Dit document bevestigt of de aanbieder daadwerkelijk de juridische eigenaar is en of het onroerend goed vrij is van lasten zoals hypotheken en belastingschulden. Het vermeldt ook details zoals de grootte van het huis en het perceel. Deze nota simple is belangrijk voor het opstellen van het koopcontract, je vindt hier het volgende in:

Legale Status: ga na of alle bouwwerken legaal zijn en de benodigde vergunningen hebben.

Aandachtspunten • Registratie van Land: zorg dat het land correct geregistreerd staat en de grenzen duidelijk zijn.

•

Infrastructuur: onderzoek de toegang tot basisvoorzieningen zoals water en elektriciteit.

• Er is een minimale perceelsgrootte in veel regio’s, de algemene regel is dat je legaal kunt bouwen op suelo rústico als je minstens 10.000m2²grond bezit. Echter, dit is niet altijd het geval. Afhankelijk van verdere subklassificaties, zoals ‘beschermd landschapsgebied’ of ‘beschermd landbouwgebied’, kan de vereiste minimale grootte oplopen tot 15.000 m2 of zelfs 25.000 m2.

De toegestane bebouwingsgraad varieert per gemeente. Veel gemeenten staan toe dat maximaal 2% van het perceel bebouwd wordt. Dit percentage kan afhankelijk zijn van verschillende factoren, zoals of zwembaden en terrassen worden meegeteld in de berekening van de bebouwbare oppervlakte. Over het algemeen is de maximale bouwhoogte beperkt tot twee verdiepingen (ongeveer 7 meter), en er zijn ook regels over de afstand die moet worden aangehouden tot de weg en tot de buren.

• •

• • •

•

•

• •

Het is belangrijk om op te merken dat deze regels variëren afhankelijk van de locatie

19

Namen van de vorige en huidige eigenaar / mede-eigenaren.

Soort eigendom.

Beschrijving van het soort onroerend goed (huis, appartement, garage, loods, land etc.)

Het adres, aantal vierkante meters etc.

Grenzen van de kavel/terrein.

Classificatie van het onroerend goed (stedelijk gebied, agrarisch gebied, bouwkavel).

Naam van de notaris die de eigendomsakte in het verleden hebben gepasseerd/verleden.

VPO (vivienda de protecccion oficial) of de woning onder de wet sociale huisvesting valt.

De officiële gegevens van het huis en de eigenaar.

Informatie over beslagen, schulden, hypotheken, onbetaalde belastingen, erfdienstbaarheden, schulden aan de vereniging van eigenaren etc.

Bedenk wel dat de informatie in een nota simple niet altijd actueel is en/of is bijgewerkt. Betreft het een oude nota simple of een actuele? Zijn (mede-)eigenaren bijgeschreven in de registro de la propiedad (bijvoorbeeld bij een nalatenschap), is een aanbouw ook daadwerkelijk geregistreerd in de registro de la propiedad. Dit soort zaken moeten eventueel nog gecontroleerd worden door jouw advocaat.

of perceelgrootte, is grondig onderzoek nodig om problemen te voorkomen.

Machtiging van de advocaat Je kunt een advocaat machtigen om namens jou te handelen. Dit is handig als je niet permanent in Spanje bent. Een volmacht kan worden gebruikt voor het aanvragen van een NIE-nummer, het openen van een bankrekening, het ondertekenen van contracten en het betalen van belastingen.

Aanvullend onderzoek in het registro de la propiedad is essentieel. Om de exacte eigenaar vast te stellen, kun je een certificación registral opvragen. Als er meerdere eigenaren zijn, bijvoorbeeld bij een erfenis, moeten alle eigenaren instemmen met de verkoop. Ook is het belangrijk om te controleren of de informatie in de nota simple actueel is en of aanbouwen correct geregistreerd staan in het registro de la propiedad.

Beroepscollege en verzekering Spaanse advocaten zijn verplicht lid te zijn van het beroepscollege voor advocaten (El colegio de abogados) en moeten een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Dit biedt extra bescherming en zekerheid.

Advocaatkosten De kosten voor de diensten van advocaten kunnen sterk variëren, afhankelijk van de hoeveelheid werk die nodig is. Bij de aankoop van onroerend goed in Spanje kun je uitgaan van honoraria die uiteenlopen

In het vooronderzoek, voor het tekenen van het koopcontract, is het essentieel dat de informatie in het registro de la propiedad en het catastro overeenkomt. Als er discrepanties zijn, zoals verschillen in eigenaren

20

van zo laag als €500 tot enkele duizenden euro’s in complexere situaties. Dit is met name het geval als de advocaat stuit op complicaties die nader onderzoek vereisen.

Een algemene richtlijn voor de kosten bij onroerend-goedtransacties is ongeveer één procent van de aankoopprijs, maar het is niet ongebruikelijk dat advocaten hogere tarieven hanteren. Het is daarom raadzaam om van tevoren helderheid te krijgen over de kosten. Het vaststellen van een afgesproken honorarium of percentage voor de overdracht van jouw zaak aan een advocaat kan later onverwachte uitgaven voorkomen. Veel advocaten staan open voor dergelijke afspraken, waardoor je een duidelijk inzicht hebt in de verwachte kosten en het risico op financiële verrassingen verkleint.

lificeerde en ervaren advocaat in Spanje kan complex lijken, maar is een cruciale stap om ervoor te zorgen dat je aankoop soepel en zonder juridische complicaties verloopt. Jouw advocaat is een onmisbare gids en beschermer in dit proces.

Er zijn platforms en netwerken die zich richten op expats en buitenlandse kopers in Spanje, waar je lijsten van gekwalificeerde advocaten kunt vinden. Zoek naar advocaten die lid zijn van het beroepscollege voor advocaten in Spanje. Voorbeelden hiervan zijn:

Onafhankelijk juridisch advies Omdat de rol van de notaris in Spanje beperkt is, is de advocaat jouw belangrijkste bron van juridisch advies en bescherming.

Een advocaat vinden Vraag vrienden, familie of collega’s die ervaring hebben met het kopen van onroerend goed in Spanje om aanbevelingen.

Lees beoordelingen en recensies van eerdere klanten om de reputatie en betrouwbaarheid van de advocaat te beoordelen.

Het vinden en inschakelen van een gekwa-

21

•

Advocate Abroad: Dit netwerk biedt toegang tot Engels- en vaak ook Nederlands-sprekende advocaten in Spanje.

De website biedt een gebruiksvriendelijke interface en de mogelijkheid om rechtstreeks contact op te nemen met advocaten. Zie: advocateabroad.com

•

Spanish Property Insight: Deze website is niet alleen nuttig voor het vinden van advocaten, maar ook voor uitgebreide informatie over het kopen van onroerend goed in Spanje. Het biedt toegang tot een scala aan deskundige artikelen, marktanalyses en professionele inzichten die specifiek gericht zijn op buitenlandse kopers, waaronder Nederlanders: spanishpropertypnsight.com

22

6. Bod en onderhandelingen

H

et uitbrengen van een bod en de daaropvolgende onderhandelingen is een belangrijk en vaak intensief onderdeel van het kopen van een huis in Spanje. Dit vereist niet alleen financiële en strategische inzicht, maar ook een goed begrip van de lokale vastgoedmarkt en de cultuur van onderhandelen.

een huis te koop kunnen hebben staan, is dit van groot belang aangezien je anders de kans loopt dat er iemand anders op het zelfde moment met een andere makelaar hetzelfde huis aan het kopen is.

Rol van makelaar en advocaat Een makelaar kan van onschatbare waarde zijn in deze fase, met kennis van lokale gebruiken en de juiste strategieën om je belangen het beste te behartigen. Zodra er een overeenstemming is bereikt, is het essentieel om juridische ondersteuning te hebben. Jouw advocaat zal het reserveringscontract controleren, ervoor zorgen dat alle juridische aspecten correct zijn afgehandeld en jouw belangen beschermen.

Het uitbrengen van een bod Wanneer je jouw huis hebt gevonden, begint het proces met het uitbrengen van een bod. Dit bod moet een weerspiegeling zijn van de werkelijke waarde van het huis, rekening houdend met de staat van het onroerend goed, de locatie, en de huidige marktcondities. Het is belangrijk om realistisch te zijn; een te laag bod kan als beledigend worden opgevat, terwijl een te hoog bod je financieel kan benadelen.

Afronding van de overeenkomst Na succesvolle onderhandelingen en de ondertekening van het reserveringscontract, zal het proces doorgaan naar de meer formele fasen van de aankoop, waaronder het opstellen van het koopcontract en de uiteindelijke overdracht bij de notaris.

Het reserveringscontract en de reserveringssom Na het uitbrengen van een bod en wanneer dit door de verkoper wordt geaccepteerd, volgt vaak het reserveringscontract (“contrato de reserva”). Dit is een voorlopige overeenkomst waarbij je een reserveringssom betaalt om de woning tijdelijk van de markt te halen. Deze som varieert doorgaans tussen de €3.000 en €6.000. Het betalen van deze som toont jouw serieuze interesse en zorgt ervoor dat de woning niet aan een andere koper wordt aangeboden terwijl je de aankoop formaliseert. Dit is vergelijkbaar met een optie nemen in Nederland maar aangezien in Spanje meerdere partijen

23

24

7. Ondertekening voorlopig koopcontract

D

e ondertekening van het voorlopig koopcontract, of ‘Contrato privado de compraventada’, is de volgende stap in het aankoopproces van jouw huis. Dit contract legt de voorwaarden van de overeenkomst vast en markeert een formele verbintenis tussen koper en verkoper.

Juridische overwegingen Het is belangrijk om dit contract te laten controleren door een advocaat. De advocaat verzekert dat alle juridische aspecten correct worden afgehandeld en dat er geen verborgen kosten of juridische valkuilen zijn. Voordat je een koopbeslissing neemt en iets tekent moet je de verkoper of zijn makelaar de volgende informatie laten verstrekken:

Belangrijke elementen van het voorlopig koopcontract: •

•

•

•

•

•

Definitie van partijen: Het voorlopig koopcontract bevat de gegevens van zowel de koper als de verkoper, inclusief NIE-nummers en woonadressen.

Beschrijving van het eigendom: De exacte locatie en gedetailleerde beschrijving van het onroerend goed worden vermeld.

Verkoopprijs: Het contract specificeert de overeengekomen verkoopprijs.

Aanbetaling: Bij het ondertekenen van het voorlopig koopcontract doet de koper meestal een aanbetaling, vaak 10% van de verkoopprijs.

Deze aanbetaling bevestigt de intentie om te kopen.

Reserveringssom: Voordat het voorlopig koopcontract wordt ondertekend, wordt gewoonlijk een reserveringssom betaald, die bij de aanbetaling wordt opgeteld.

Tijdslijn en voorwaarden: Het contract omvat ook specifieke tijdslijnen en voorwaarden, zoals de deadline voor de definitieve verkoop en eventuele ontbindende voorwaarden.

•

•

• • •

•

25

De laatst betaalde onroerende zaak belasting (impuesto sobre bienes inmuebles IBI), vuilnisheffing (tasa de basura) als deze niet betaald zijn, dan moet de nieuwe eigenaar deze betalen.

De betaling van de gemeentelijke belasting van de waardevermeerderingvan de kavel (Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos ook wel Plusvalia genoemd. Deze moet in principe betaald worden door de verkoper, of het moet expliciet anders zijn afgesproken in het koopcontract.

Recent uittreksel van het kadaster.

Het te ondertekenen koopcontract van het huis.

De laatste betaling van de jaarlijkse contributie aan de Vereniging van Huiseigenaren (Comunidad de propietarios), als deze niet betaald is, dan draait de koper/de nieuwe eigenaar hiervoor op.

Informatie over de laatste betalingen van water, gas, licht en telefoon, om afsluiting te voorkomen de betaling van oude schulden of een nieuwe aansluiting.

Je wordt aangeraden om hier alert te zijn!

De verkoper kan je de meest recent betaalde belastingen en betalingsbewijzen van verschillende instanties of nutsbedrijven tonen, maar dit betekent niet automatisch dat er geen achterstallige schulden meer zijn. Het is mogelijk dat de verkoper alleen de laatste rekening heeft betaald, terwijl er nog onbetaalde rekeningen van het afgelopen jaar of jaren openstaan.

goede makelaar of je advocaat kan je hierbij helpen.

In het voorlopig koopcontract moet ook een clausule worden opgenomen over de aanbetaling en de gevolgen als een van de partijen (met of zonder geldige reden) zich terug wil trekken uit de kooptransactie.

Een degelijk voorlopig koopcontract, dat door jouw advocaat is gecontroleerd, moet ervoor zorgen dat de overdracht van het onroerend goed op jouw naam risicovrij plaatsvindt, met alle mogelijke garanties.

Om te verifiëren of er geen openstaande belastingschulden zijn, dien je bij de gemeente navraag te doen met het kadastrale nummer van de woning. Daarnaast is het verstandig om bij alle nutsbedrijven te controleren of er nog schulden openstaan met behulp van het klantnummer van de verkoper. Vraag deze instanties en nutsbedrijven om een certificaat waarin wordt verklaard dat er geen openstaande schulden zijn die betrekking hebben op het huis waarvan jij de nieuwe eigenaar wordt. Een

Bij het ondertekenen van een voorlopig koopcontract is het gebruikelijk dat de koper een aanbetaling doet van 10% van de overeengekomen verkoopprijs. Het wordt aanbevolen deze aanbetaling te doen op de derdenrekening van de advocaat.

Deze aanbetaling blijft op de derdenrekening van de advocaat staan tot de overdracht bij de notaris plaatsvindt. Dan

26

wordt de aanbetaling, samen met de reserveringssom, verrekend met de verkoopprijs. Na controle van het voorlopig contract door de advocaat en ondertekening door koper en verkoper, zal de advocaat de notaris voorzien van alle benodigde gegevens voor het opstellen van de nieuwe eigendomsakte. In spoedgevallen kan het voorkomen dat de fase van het privé-koopcontract wordt overgeslagen en direct bij de notaris de eigendomsakte wordt ondertekend.

Arras Vaak komt in het koopcontract de term contrato de arras voor. Het doel van een zogenaamd arras-contract met boetebepaling is dat zowel de verkoper als de koper hun intenties vastleggen en beiden worden gebonden aan de transactie, ofwel de verplichting tot verkoop en levering enerzijds en de verplichting tot afname en betaling van de koopprijs anderzijds. Gebruikelijk is 10% van het aankoopbedrag. Indien de koper besluit om niet over te gaan tot aankoop, op basis van niet-gegronde redenen, dan is hij die aanbetaling als gevolg hiervan kwijt. Bijvoorbeeld omdat hij liever een ander pand koopt dat meer naar zijn smaak is of bijvoorbeeld de financiering niet rond krijgt, dan verliest deze partij de 10%. Dit bedrag geldt dan als boete voor niet nakoming.

Twee soorten koopcontracten Bij het aankopen van onroerend goed in Spanje, moet je een keuze maken tussen twee soorten contracten: het contrato de arras en het contrato de compraventa. Deze keuze heeft belangrijke juridische gevolgen.

Het Contrato de compraventa is het standaard privé-koopcontract. Als je dit contract zonder ontbindende voorwaarden ondertekent, kun je juridisch niet meer terug. De verkoper kan je vervolgens dwingen het huis te kopen, zoals overeengekomen in het contract.

Een Contrato de Arras biedt echter meer flexibiliteit. Dit contract, gereguleerd door artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek, staat de koper of verkoper toe zich legaal terug te trekken uit de overeenkomst, afhankelijk van het type arras-contract. Bij het ondertekenen van dit contract wordt een aanbetaling gedaan, bekend als ‘arras’.

Indien de verkopende partij de overeenkomst niet nakomt, op basis van niet gegronde redenen, zo heeft hij misschien een interessantere koper gevonden die meer betaalt, dan dient deze niet alleen de 10% terug te betalen, maar hij is verplicht hier nog eens 10% bovenop te doen.

Dit noemt men arras. Op deze wijze geldt voor beide partijen een risico van 10% bij het aangaan van een voorlopige koopovereenkomst. Het is dus verstandig om de juiste hulp en bijstand in te schakelen alvorens je een overeenkomst aangaat met een dergelijk risico.

De aanbetaling De aanbetaling werkt als een juridische garantie dat je het huis binnen een bepaalde termijn koopt. Als deze termijn verstrijkt en je besluit als koper niet te kopen, verlies je de aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, is hij wettelijk verplicht het dubbele van de arras terug te betalen.

Het is belangrijk om juridisch advies in te winnen bij het kiezen van het type contract. Een contrato de arras kan voordelig zijn als je nog twijfelt over de aankoop of als je wacht op de verkoop van je huidige woning. Echter, zonder gedegen juridisch advies kan elk van deze contracten leiden tot financiële en juridische complicaties.

27

28

8. Financiering

D

e financieringsfase is een belangrijk onderdeel van het aankoopproces. Als koper heb je verschillende opties om de aankoop van je huis te financieren.

Financiering via de verkoper In sommige gevallen kan de verkoper bereid zijn om financiering aan te bieden, bekend als ‘verkopersfinanciering’. Dit is minder gebruikelijk en kan specifieke onderhandelingen vereisen. In dat geval koop je het huis van de eigenaar die een deel van het aankoopbedrag voor jou financiert. Je leent dus geld van degene waarvan je de woning koopt.

Eigen vermogen De eenvoudigste manier om een huis in Spanje te financieren is door eigen vermogen te gebruiken. Dit kan spaargeld zijn, de opbrengst van de verkoop van een andere woning, of andere liquide middelen. Je zal sowieso, dus ook met een hypotheek, een deel van het huis (20 tot 30 procent) zelf moeten financieren.

Vergeet ook niet dat er naast de prijs van het huis ook nog aankoopkosten bijkomen.

Belangrijke overwegingen bij financiering Voor de aanvraag van een hypotheek moet je bewijs van inkomen, werkstatus en andere financiële informatie overleggen.

Spaanse banken kunnen ook vereisen dat je een levensverzekering en een inboedelen opstalverzekering afsluit. Houd rekening met extra kosten zoals taxatiekosten, notariskosten, registratiekosten en eventuele commissies.

Hypotheek bij een Spaanse bank Je kunt ervoor kiezen een hypotheek af te sluiten bij een Spaanse bank. In tegenstelling tot in Nederland, is een 100% hypotheek niet mogelijk in Spanje. Een Spanjaard of fiscaal resident in Spanje kan een maximale hypotheek van 80% krijgen. Voor een niet fiscaal resident geven de banken een maximale hypotheek van 70% . Dit is voor de bank een topfinanciering. Het is belangrijk om te weten dat de hypotheekvoorwaarden en -rentes in Spanje kunnen verschillen van die in Nederland.

Het is aan te raden om vooraf goedkeuring (pre-approval) van de hypotheek te verkrijgen voordat je een bod uitbrengt op een woning.

Verzamel alle benodigde documenten zoals salarisstrookjes, belastingaangiftes, en bewijs van eigendom (als je al onroerend goed bezit) en dien je hypotheekaanvraag in bij de gekozen financiële instelling. Dit proces kan enige tijd in beslag nemen en vereist mogelijk aanvullende documentatie of informatie.

De bank zal je financiële situatie evalueren en een taxatie van de woning bestellen voordat de hypotheek wordt goedgekeurd.

Na goedkeuring van de hypotheek, onderteken je de hypotheekovereenkomst, vaak bij een notaris.

Overwaarde Wanneer je voldoende overwaarde hebt op je eigen woning in Nederland en het inkomen staat het toe kan er worden bijgeleend. Vervolgens kan dat geld worden gebruikt om bij te leggen bij de aankoop en financiering van een huis in Spanje. Dit is vaak ook een goedkope en relatief gezien een eenvoudige manier van lenen.

29

30

9. Eigendomsoverdracht

D

e fase van eigendomsoverdracht, ook wel bekend als de fase van het tekenen van de escritura (de officiële eigendomsakte), is de definitieve stap in het kopen van jouw huis in Spanje. Deze fase is essentieel om de juridische overdracht van het eigendom te voltooien.

•

•

In Spanje is een gestor een professional die optreedt als een soort administratief adviseur of intermediair. Gestors zijn gespecialiseerd in het navigeren door de complexe bureaucratie van Spanje, iets wat bijzonder handig kan zijn voor mensen die niet vertrouwd zijn met de lokale systemen en regelgeving.

De eigendomsakte wordt officieel getekend bij een notaris (notario).

Dit is het moment waarop de verkoper en de koper of hun wettelijke vertegenwoordigers aanwezig zijn om de verkoop te formaliseren.

Belangrijkste functies van een gestor:

De notaris controleert de identiteit van alle partijen en alle relevante documenten, zoals het voorlopige koopcontract, NIE-nummers, en bewijs van betaling van de aanbetaling.

•

Op het moment van de ondertekening betaal je als koper het resterende bedrag van de koopsom. Dit gebeurt vaak via een gegarandeerde bankcheque.

•

Na de ondertekening van de eigendomsakte en de betaling ontvang je als koper de sleutels van het huis, en ben je vanaf dat moment officieel de eigenaar.

•

Een gestor helpt bij het verzamelen, indienen en verwerken van verschillende soorten documentatie, zoals het aanvragen van vergunningen of het registreren bij overheidsinstellingen.

•

Gestors kunnen assistentie bieden bij belastingaangiften en andere fiscale verplichtingen.

•

Hoewel een gestor geen advocaat is, kan deze je helpen bij sommige juridische processen, zoals het registreren van een aankoop van onroerend goed of het afhandelen van erfeniskwesties.

Het inschakelen van een gestor kan bijzonder nuttig zijn voor buitenlanders in Spanje die te maken hebben met ingewikkelde administratieve procedures, vooral als ze niet vloeiend Spaans spreken. Voor complexe juridische kwesties is het echter raadzaam om een gekwalificeerde advocaat te raadplegen.

Advocaat en gestor Jouw advocaat speelt een belangrijke rol in het voorbereiden van deze fase, inclusief het controleren van de eigendomsakte en het organiseren van de nodige betalingen.

Soms wordt ook een gestor ingeschakeld voor administratieve taken.

Je bent als koper verplicht om overdrachtsbelasting (ITP) te betalen, waarvan het tarief afhangt van de regio waar het on-

31

roerend goed zich bevindt. Deze belasting moet binnen 30 dagen na de ondertekening bij de notaris worden voldaan.

koopprijs, waardoor je uiteindelijk de hoge rekening voor de vermogenswinstbelasting betaalde bij verkoop.

Het is aan te raden om niet in te gaan op verzoeken van de verkoper om een deel van de verkoopsom buiten de boeken te houden en zwart te betalen. Voorheen probeerde de verkoper hiermee de door hem verschuldigde vermogenswinstbelasting te verlagen. Dit leek interessant, omdat je zelf dan ook profiteerde van een lagere afrekening overdrachtsbelasting. Maar uiteindelijk was je bij de volgende verkoop de klos, omdat er dan een groot verschil ontstaan was tussen de officieel genoteerde aankoopprijs in de eigendomsakte en de ver-

Sinds 1 januari 2022 gaat dit niet meer en zijn huizenkopers verplicht belasting te betalen over de verkoop van hun woning op basis van de zogenaamde kadastrale referentiewaarde, zelfs wanneer deze waarde hoger is dan de met de verkoper overeengekomen prijs en dus de in de koopakte vermelde waarde. Dus: is de kadastrale referentiewaarde hoger dan de koopprijs, dan moet de koper belasting betalen over de kadastrale referentiewaarde en niet over de prijs die in de koopakte staat.

32

10. Registratie

D

e registratie na de aankoop van een huis is om de juridische overdracht van het eigendom te formaliseren en je rechten als nieuwe eigenaar te beveiligen. Dit proces omvat de inschrijving van de eigendomsakte bij twee belangrijke instanties: het registro de la propiedad en het catastro.

erop rusten, zoals hypotheken of servituten. Dit helpt bij het voorkomen van geschillen en fraude rond eigendomsrechten.

Kadastrale registratie bij het catastro Het catastro is een instantie die de fiscale (kadastrale) waarde van het onroerend goed registreert en is belangrijk voor de berekening van bepaalde belastingen zoals de IBI (onroerendezaakbelasting).

In tegenstelling tot het registro de la propiedad, is registratie in het catastro verplicht. Het catastro registreert gegevens over de grenzen van het terrein en de fysieke kenmerken van het onroerend goed.

Registratie bij het registro de la propiedad Het registro de la propiedad fungeert als een officieel eigendomsregister in Spanje. Dit is niet verplicht maar ga dit wel te doen. Het registreert informatie over het onroerend goed, zoals de eigendomstitel, eventuele hypotheken, beslagleggingen, en belastingschulden.

Coördinatie tussen beide registers Zorg ervoor dat de gegevens in beide registers overeenkomen. Afwijkingen tussen het registro de la propiedad en het catastro kunnen juridische problemen opleveren.

Omdat het ondertekenen van een notarieel koopcontract nog geen derdenwerking geeft, verkrijgt men deze pas door inschrijving in het registro de la propiedad. Deze registratie is essentieel om erkend te worden als de wettelijke eigenaar en om bescherming te bieden tegen claims van derden.

Rol van de advocaat in registratie Hoewel de notaris de identiteiten en handtekeningen controleert tijdens de ondertekening van de eigendomsakte, is hij niet verantwoordelijk voor de registratie ervan.

Dit is de verantwoordelijkheid van jouw advocaat of gestor.

Derdenwerking zorgt voor juridische zekerheid en transparantie in transacties met onroerend goed. Dit betekent dat zodra een eigendomsoverdracht of een hypotheekrecht is ingeschreven in het openbare register, zoals het kadaster in Nederland of het registro de la propiedad in Spanje, deze informatie beschikbaar en bindend is voor derden. Het beschermt zowel de belangen van de eigenaar als die van derden, zoals potentiële kopers of financiers, door duidelijkheid te verschaffen over de juridische status van een eigendom. Dit betekent dat iedereen die deze registers raadpleegt, kan zien wie de rechtmatige eigenaar van het onroerend goed is of welke bezwaringen

Coördinatie en controle De advocaat of gestor zorgt voor de nodige coördinatie tussen de notaris, het registro de la propiedad en het catastro, en verzekert dat alle registratieprocessen correct worden voltooid.

Deze registraties beschermen jou als koper tegen mogelijke juridische complicaties en zorgen ervoor dat alle fiscale en wettelijke verplichtingen zijn nagekomen.

33

34

11. Belastingen en kosten

B

ij de aankoop van onroerend goed in Spanje komen verschillende belastingen en kosten kijken, die belangrijk zijn om te overwegen. Hier is een overzicht van de verschillende belastingen en kosten die je kunt verwachten:

Plusvalia Deze gemeentebelasting wordt geheven op de waardestijging van de grond sinds de laatste overdracht. Traditioneel wordt deze belasting betaald door de verkoper, maar het is mogelijk dat dit in de koopovereenkomst wordt verschoven naar de koper.

Let op: als de verkopers geen inwoners van Spanje zijn is het de plicht van de koper om deze te innen bij verkoop en daarna ook te betalen.

Overdrachtsbelasting (ITP) De overdrachtsbelasting is een belangrijke kostenpost bij de aankoop van bestaand onroerend goed in Spanje. De hoogte van deze belasting varieert afhankelijk van de regio waar het onroerend goed zich bevindt en de waarde van het onroerend goed. Deze belasting moet binnen 30 dagen na ondertekening bij de notaris worden voldaan.

Kosten voor juridisch advies Juridische kosten voor een advocaat of gestor kunnen variëren. Een advocaat kan helpen bij het doorlopen van het koopproces, het controleren van de documentatie, en het bieden van juridisch advies. De meeste advocaten rekenen ongeveer 1% van de verkoopprijs voor hun diensten.

BTW (IVA) en zegelrecht (AJD) Voor nieuw onroerend goed geldt de BTW (IVA) en niet de overdrachtsbelasting. Deze BTW varieert ook per regio en wordt geheven over de verkoopprijs. Daarnaast wordt er een zegelrecht (actos jurídicos documentados - AJD) geheven bij de aankoop van nieuw onroerend goed.

Andere mogelijke kosten • Hypotheekkosten: als je een hypotheek afsluit, komen er extra kosten bij voor de hypotheekregistratie, taxatie, en hypotheekverzekering.

• Makelaarskosten: indien je gebruikmaakt van een makelaar, worden er makelaarskosten in rekening gebracht. Deze zijn vaak voor rekening van de verkoper.

• Inspectiekosten: voor het uitvoeren van een bouwtechnische keuring.

• Renovatie- of reparatiekosten: afhankelijk van de staat van het onroerend goed.

Notariskosten Notariskosten worden in rekening gebracht voor de voorbereiding van de eigendomsakte (escritura) en de ondertekening ervan. Deze kosten variëren afhankelijk van de complexiteit van de akte en de waarde van het onroerend goed.

Registratiekosten Na de aankoop moet het eigendom geregistreerd worden bij het lokale kadaster.

De kosten voor deze registratie zijn afhankelijk van de waarde van het onroerend goed.

We naderen het einde van dit dossier.

Mocht je het niet helemaal gelezezen hebben, dan heb ik hier de belangrijkste aandachtspunten voor je op een rijtje:

35

•

•

•

•

Controleer altijd of het onroerend goed vrij is van schulden en lasten voordat je overgaat tot aankoop.

Zorg ervoor dat alle belastingen en lopende rekeningen door de verkoper zijn betaald tot aan de datum van overdracht.

Overweeg om een gestor (administratief adviseur) in te schakelen om te helpen met de afhandeling van verschillende administratieve taken. Dit scheelt je enorm veel werk en tijd. Je kunt eigenlijk niet zonder.

Het is essentieel om rekening te houden met diverse belastingen en kosten om te zorgen voor een soepel en transparant aankoopproces, en om onverwachte uitgaven te vermijden. Een gedegen voorbereiding en het inschakelen van deskundige professionals kunnen hierbij van groot belang zijn.

• • • • • •

• •

Er moet een (of meer) brandblussers en rookmelders aanwezig zijn.

Er moet een EHBO doos aanwezig zijn.

Elke kamer moet een raam hebben.

Er moet voldaan worden aan een aantal eisen op het gebied van hygiëne.

Er dient airconditioning aanwezig te zijn.

Je dient in het bezit te zijn van een eerste bewoners vergunning (een licencia de primera ocupación”) Je dient de huurders bij de politie aan te melden.

Je dient de woning in zijn geheel te verhuren, het is niet toegestaan slechts een paar kamers te verhuren, dit zou dan weer onder een andere wetgeving vallen.

De regels kunnen per autonome gemeenschap verschillen maar voor elk gebied heb je sowieso een verhuurlicentie nodig. Ook is het mogelijk dat in een bepaald autonoom gebied verhuur niet is toegestaan of dat er een stop op wordt gezet. Het is dus belangrijk dat je vooraf informeert hoe de situatie is qua regelgeving en mogelijkheden indien je wil gaan verhuren.

Tenslotte nog een korte aanwijzing voor het verhuren van je woning in Spanje.

Je huis tijdelijk verhuren Mocht je voor je emigratie al een huis in Spanje kopen om op die manier alvast een beetje te wennen aan het leven in Spanje, dan kun je besluiten om deze (wanneer je er zelf niet bent) voor een korte termijn te verhuren aan toeristen. Indien je langere tijd niet van je woning onder de zon kunt genieten en je toch een enig voordeel wilt behalen dan, kan dit een goed besluit zijn.

Onder korte termijn wordt verstaan minder dan 3 maanden en onder lange termijn, langer dan 3 maanden.

Echter, het verhuren van je woning is concurrentie met de Spaanse hotelsector.

Daarom zijn er strenge regels ingesteld om de toeristische verhuur van woningen te beperken en zijn er een aantal vereisten waar je woning aan moet voldoen. Een paar daarvan zijn bijvoorbeeld:

Dit dossier is tot stand gekomen met medewerking van: EUROCASA ALTEA - GUADALEST

Calle Garganes 4 - 03590 Altea - (Alicante) Tel. (0034) 678.721.691 info@euro-casa.info www.euro-casa.info

36

Lees ook: Succesvol Emigreren naar Spanje Kijk op grenzenloos.nl

37

Bezoek ook

GRENZENLOOS.NL

38