GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2012
1 årsredovIsnIng 2012
Din bostad – vår angelägenhet Graflunds har en fortsatt positiv grundsyn där det återhållsamma byggandet, befolkningstillväxt, stora årskullar födda under början av 1990-talet, och en relativt god hushållsekonomi också påverkar verksamheten positivt och ger låga vakanser samt minskad omflyttning som effekt.
2 årsredovIsnIng 2012 Foto omslagsbild : aStory
5
VD har ordet
6
Året som gått
7
Strategi
8
Ägare
9
Medarbetare
12 Förvaltade fastighetsportöljer 23 Miljö och energi 24 Översikt 25 Ekonomisk redovisning 39 Revisionsberättelse 40 Fastighetsförteckning 43 Ledningsgrupp
3 årsredovIsnIng 2012
4 책rsredovIsnIng 2012 Foto : aStory
VD har ordet
Under sista kvartalet 2011 visade Sverige en negativ BNP-tillväxt jämfört med kvartalet innan och vi gick in i 2012 i ett läge som präglades av stor osäkerhet, både vad gäller situationen i omvärlden och den svenska ekonomins utveckling. För svenskt vidkommande blev dock första halvåret 2012 oväntat starkt och ekonomin visade motståndskraft mot den svaga internationella utvecklingen. Framåt sommaren mattades tillväxten och Riksbanken sänkte därefter reporäntan i två omgångar under hösten till en nivå på 1,0 %. Även de långa räntorna fortsatte ned under hösten för att bottna strax före årsskiftet. Ur en internationell synvinkel har det varit stort fokus på skuldkrisen i Europa. Grekland har genomgått skuldnedskrivningar och risken att landet lämnar euron är fortfarande påtaglig. I syfte att försvara euron har euroländerna enats om en gemensam banktillsyn vilket skulle kunna vara det första steget mot en fullskalig bankunion. Efter det amerikanska valet i november stod det klart att det måste till en kompromiss över partigränserna för att undvika det finansiella stupet som medför skattehöjningar och budgetåtstramningar på ca 600 miljarder dollar. Dessa skulle riskera att försätta den amerikanska ekonomin i recession. Flera indikatorer pekar på att Sverige är inne i en lågkonjunktur och de flesta bedömare tror på en BNP-tillväxt på runt 1 % under 2013. Utvecklingen förväntas bli starkare under andra hälften av 2013 och det är främst hushållens konsumtion som spås vara motor för tillväxten. Under inledningen av 2013 har de långa räntorna stigit. Även börsen har stigit relativt kraftigt under årets inledning. Internationellt kommer fokus fortsatt ligga på eurokrisen och den amerikanska återhämtningen. Trenden är att ECB och EU har lyckats stabilisera finansmarknaderna något, vilket förhoppningsvis fortsätter under 2013. Intressant är att hålla ett extra öga på den svaga utvecklingen i Frankrike, huruvida Spanien behöver ansöka om nödlån samt Storbritanniens alltmer kritiska syn på EU-samarbetet. Utvecklingen av Italiens osäkra politiska läge påverkar också marknaderna. Avkastningskraven, som ligger till grund för marknadsvärdering av fastigheterna, tror vi kan komma att ligga på en ganska stabil nivå där en ränteuppgång kan kompenseras av något högre riskaptit. Vi bedömer hyresmarknaden som fortsatt stark under 2013. Vår bedömning ligger kvar om att hyresrätten gynnas av införda regleringar på bolånemarknaden i kombination med högre kreditmarginaler. Inför 2013 är huvudscenariot att konjunkturen successivt stärks under året. Det föreligger dock en fortsatt osäkerhet med hänsyn till skuldkrisen och dess effekt på konsumtion och investeringar. Vi gynnas av låga räntor samtidigt som hyresutvecklingen är något svagare än tidigare. Svenska bolag och institutioner svarar för en stor del av omsättning och investerarintresse på transaktionsmarknaden. Bostadsfastigheter ses fortsatt som ett intressant placeringsalternativ för bl a pensionsfonder med hänsyn till behovet av att långsiktigt generera stabil avkastning med låg risk. Sammantaget har vi en fortsatt positiv grundsyn där det återhållsamma byggandet, befolkningstillväxt, stora årskullar födda under början av 1990-talet, och en relativt god hushållsekonomi också påverkar verksamheten positivt och ger låga vakanser samt minskad omflyttning som effekt.
Eskilstuna i april 2013
Anders Häggström Verkställande direktör
5 årsredovIsnIng 2012
• AVyTTRINGAR AV FASTIGHETER • NyByGGNATION • REGION SyD • SERVICEINDEx 80 • KUNDKOMMUNIKATION
Fastighetsförsäljningar
Serviceindex 80
I december 2012 såldes fastigheterna Ekhovsgärdet 1-5 och Skönsta 1 i Mariefred till BroGripen Fastighets AB. Affären omfattade totalt 196 bostadslägenheter om totalt 15 282 m². I och med försäljningen har Graflunds helt lämnat Mariefred.
Vid halvårsskiftet 2012 startades ett internt utvecklingsprojekt, Serviceindex 80. Projektet syftar till att med utgångspunkt i de årliga kundenkäterna engagera hela organisationen i ett utvecklingsarbete som ska leda till långsiktigt ökad kundnöjdhet med målet att vid kundenkäten år 2016 nå ett genomsnittligt serviceindex på 80 %.
Nybyggnation I Märsta påbörjades under hösten 2011 en ombyggnation då tidigare gruppboende byggdes om till bostadslägenheter. Projektet innebar 20 nya bostadslägenheter som kunde hyras ut med inflyttning i början av 2012. En fastighet i Norrköping totalförstördes under sommaren 2012 på grund av brand. Under hösten 2012 påbörjades total ombyggnation vilken resulterar i 18 helt nya lägenheter med planerad inflyttning till sommaren 2013.
Region Syd Förvaltningen av fastigheterna i Markaryd, Landskrona och Göteborg övertogs av Graflunds per den 1 januari 2012. Beståndet hade tidigare förvaltats av Newsec. Det nya förvaltningsuppdraget blev organisatoriskt region syd och omfattar 2 448 bostadslägenheter.
Kundkommunikation Graflunds webbsida har vidareutvecklats för att bättre motsvara besökarnas behov och fungerar numera i sin helhet responsivt, det vill säga oberoende av vilken teknik man använder sig av. Kommunikationen med befintliga kunder har intensifierats under 2012. Kundtidning, regelbundna nyhetsbrev och sociala medier är de huvudsakliga kanalerna.
Refinansiering En större del av våra förvaltade bolag har refinansierat sina lån under året. Total refinansierad lånevolym motsvarar 3 620 Mkr eller 76,7 % i andel av samtliga fastighetslån. Dessa nya lån har en löptid på 3 respektive 5 år.
6 årsredovIsnIng 2012
Strategi Vision Graflunds - det självklara valet Affärsidé Erbjuda och utveckla bostäder för alla som väljer att hyra istället för att äga. Strategi Graflunds strategi innebär i korthet att bolaget ska renodlas mot bostäder.
Uppdrag
Gemensamma värderingar
Graflunds ska på ett resurseffektivt, kompetent och professionellt sätt alltid arbeta aktivt för att hyra ut lägenheter i välskötta fastigheter. Graflunds ska förvalta och utveckla bostadsområden på ett sätt som motsvarar kundernas förväntningar vad gäller service, utrustning och pris. Det ska vara enkelt för kunderna att kommunicera med Graflunds. Varje medarbetare har i sin roll ett personligt ansvar för att uppdraget utförs på bästa sätt.
Graflunds verksamhet ska präglas av att vi är:
Det finns också en strävan efter stor flexibilitet i att ta förvaltningsansvar för andra fastighetsinvesteringar som görs inom koncernen. Nedan följer några av de förändringar i förvaltningsuppdrag som skett sedan 2005:
ANSVARSTAGANDE
• •
AFFÄRSMÄSSIGA •
Våra beslut baseras på bedömningar som gör kunderna nöjda och är lönsamma för företaget
•
Varje medarbetare är säljare av varumärket Graflunds
•
Vi håller vad vi lovar och gör det vi säger
•
Under 2005 erhölls förvaltningsansvar för 952 lägenheter i Uppsala samt 3 919 lägenheter i Linköping.
Varje medarbetare har ansvar för god service, sina egna arbetsuppgifter och företagets bästa
•
Under 2007 slogs Graflunds organisation samman med systerföretaget Markarydsbostäder. Detta innebar att det samlade beståndet ökade till nästan 15 200 lägenheter.
Vi ställer upp för varandra och visar varandra respekt
ENGAGERADE
•
Under 2008 tog Graflunds över förvaltningen av 2 270 lägenheter i Haninge.
•
Vi är aktiva och ligger steget före
•
•
Under 2009 avyttrades 597 lägenheter i Haninge till nybildade bostadsrättsföreningar.
Vi har en positiv attityd och ser möjligheter och lösningar i stället för problem
•
Under 2010 avyttrades 412 lägenheter till bostadsrättsföreningar.
•
Vi söker lösningar utifrån kundens behov och önskemål
•
I slutet av 2010 såldes 11 100 lägenheter till Willhem AB. Dessa fastigheter ägdes av Hyresbostäder i Sverige I AB och Hyresbostäder i Sverige III AB och av dessa förvaltades 3 464 lägenheter av Graflunds.
•
Vi är lyhörda för varandras behov, åsikter och idéer
•
Vi har en öppen inställning till förändringar
•
Per 1 januari 2012 tog Graflunds över förvaltningen av 2 448 lägenheter i orterna Markaryd, Landskrona och Göteborg.
•
I slutet av 2012 såldes 196 lägenheter i Mariefred (Strängnäs kommun).
LYHÖRDA
7 årsredovIsnIng 2012
Ägare Graflunds ägare Ägare till Graflunds är sedan den 6 december 2004 Hyresbostäder i Sverige II AB. Den fastighetskoncern där Graflunds ingår som fastighetsägare och utgör förvaltare framgår nedan med blåmarkerade rutor:
Boligutleie Holding II AS (Norge) (ca 4200 aktieägare i Norge) ~80 %
Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) (ca 2200 aktieägare i Sverige) ~20 % Hyresbostäder i Sverige II AB 100 %
Landskrona 788 lgh
Eskilstuna 1 904 lgh
Strängnäs 411 lgh
Göteborg 892 lgh
Linköping 1 428 lgh
Uppsala 941 lgh
Markaryd 768 lgh
Norrköping 1 895 lgh
Södertälje 2 109 lgh
Vårby 695 lgh
Bro 540 lgh
Märsta 677 lgh
Haninge 1 220 lgh
8 årsredovIsnIng 2012
ORGANISATION & MEDARBETARE
Foto : aStory
125 lyhörda och engagerade medarbetare bidrar till att leda Graflunds mot visionen – ”Det självklara valet”. Att företaget ska upplevas som det självklara valet gäller för såväl våra kunder som våra medarbetare. För att nå visionen är våra medarbetare en av de allra viktigaste resurserna. Ett målmedvetet och konsekvent arbete med att utveckla och förbättra förutsättningarna för medarbetarna att utföra sina uppdrag är en viktig uppgift för såväl ledning och chefer som för medarbetarna själva.
UPPDRAGSFÖRDELNING
IT
LEDNING
EKONOMI OCH REDOVISNING
FASTIGHETSSKÖTSEL
TOTALT ANTAL ANSTÄLLDA
FÖRVALTNING, DRIFT OCH MILJÖ
140 120 100 80
Andelen kvinnor i organisationen är 43 %. I företagets ledningsgrupp är 50 % kvinnor och i organisationen som helhet är andelen kvinnliga chefer 43 %.
60 40 20 0
ANSTÄLLNINGSTID 2007 2008
2009
2010
MÄN
2011 2012
KVINNOR
Organisationen är indelad i tre regioner med förvaltningsverksamhet i totalt 12 kommuner. Förvaltningsorganisationen har stöd av stabsfunktioner inom ekonomi, finans, kommunikation, HR, driftteknik, miljö och upphandling.
11-41 ÅR 14%
0-2 ÅR 31%
6-10ÅR 26% 3-5ÅR 29%
Medelåldern i företaget är 45 år och den genomsnittsliga anställningstiden är 5,5 år. 9 årsredovIsnIng 2012
EngagEmang gRaFLUnDS mEDaRBETaRE
”
graflunds ska vara en attrak-
tiv arbetsplats med kompetenta, engagerade och motiverade medarbetare. En öppen och lyhörd attityd till utveckling av den interna arbetsmiljön och till en hälsofrämjande livsstil ska bidra
PRESTaTIOn
till att öka arbetsplatsens attrak-
”
tivitet.
Ur graflunds strategidokument
UPPDRAGET OCH PRESTATIONEN I FOKUS Goda prestationer på individnivå ger ökad kundnöjdhet och förbättrad lönsamhet för företaget. För att kunna prestera ett gott resultat krävs att varje medarbetares uppdrag är tydligt samt att förutsättningarna för att utföra uppdraget är tillfredställande. Känslan av att utföra goda prestationer ger ökat välbefinnande och självkänsla hos medarbetaren. Den modell som företaget arbetar med för att utveckla prestationen hos individer och grupper visar på ett ständigt förbättrat resultat. Utgångspunkten för modellen är en form av medarbetareundersökning. Resultatet av undersökningen kommuniceras på alla nivåer i organisationen för att förbättra förutsättningarna (villkoren för prestation) och för att tydliggöra uppdraget. Förutom årliga utvecklingssamtal har varje medarbetare avstämningssamtal med sin chef varje eller varannan månad. Detta skapar delaktighet och ger medarbetaren möjlighet att diskutera sina egna förutsättningar för att utföra sitt uppdrag.
Mätresultaten i organisationen är – i jämförelse med såväl den egna som andra branscher – mycket höga.
PRESTATION
5 4
4,4 4,0
3,9
4,2
3 2 1 0
GRUPPENS
INDIVIDENS
2012
2011
Medarbetare som känner engagemang (VILL), känner sig VILLKOR FÖR PRESTATION
MOTIVERADE OCH VÄLMÅENDE MEDARBETARE Vi gläds åt att sjukfrånvaron i företaget är fortsatt låg – korttidssjukfrånvaron för 2012 låg en bra bit under 2 %.
5
4,5 4,4
4
4,1 4,2
4,3 4,1 4,0 3,9
4,4 4,2
3 2 1 0
VILL
VET
KAN
2012
FÅR
BÖR
2011
informerade (VET), har relevant kompetens (KAN) och rätt befogenheter (FÅR) samt som känner ansvar för sitt arbete (BÖR) har de bästa förutsättningar att utföra en god prestation. När individen presterar bra mår hon bra och många bra prestationer i företaget bidrar till god lönsamhet.
Som en del i utvecklingen av våra medarbetare erbjuder företaget flera hälsofrämjande aktiviteter och förmåner – frukost och frukt till alla, friskvårdsbidrag och friskvård på arbetstid, massage, hälsoinspiratörer på alla kontor som uppmuntrar till och ordnar olika friskvårdsaktiviteter. Alla medarbetare ges möjlighet att genomgå regelbundna hälsobedömningar med hjälp till en personlig utvecklingsplan. Samtliga hälsoinspiratörer samt våra arbetsmiljö- och skyddsombud har deltagit i en utbildning i hjärt- och lungräddning och några kontor är utrustade med hjärtstartsmaskiner.
KOMPETENSUTVECKLING Årliga utvecklingsinsatser genomförs i form av såväl individuella som företagsgemensamma utbildningar, jobbrotation, möjlighet att delta i företagsgemensamma projekt, m.m. Under 2013 kommer en genomlysning av samtliga roller göras utifrån ett kompetensperspektiv och ett program för nödvändig kompetensutveckling arbetas fram.
10 årsredovIsnIng 2012
11 책rsredovIsnIng 2012
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLjER
ESKILSTUNA & STRÄNGNÄS
UPPSALA
LINKÖPING
NORRKÖPING
MÄRSTA & BRO
HANINGE
SÖDERTÄLJE & VÅRBY
MARKARYD
LANDSKRONA
GÖTEBORG
12 ÅRSREDOVSNING 2012
årsredovIsnIng 2012
E & S ESKILSTUNA OCH STRÄNGNÄS Portföljen består av fastigheter med centrala lägen i Eskilstuna och Strängnäs/Mariefred. De flesta fastigheterna i denna portfölj är byggda under 1960- och 1970-talen.
Andel av årliga hyresintäkter
Eskilstuna och Strängnäs är två städer i Mälardalen med goda kommunikationer till Stockholm. Med tåg tar det cirka 60 respektive 50 minuter till Stockholms centralstation. Både Eskilstuna och Strängnäs har positiva befolkningsprognoser. Under 2012 har vakansgraden utvecklats fortsatt positivt. Trots att Eskilstuna har drabbats relativt hårt av finanskrisen och med den fått en högre arbetslöshet har efterfrågan på hyreslägenheter hela tiden varit god. Fortsatt arbete med att öka kundnöjdheten med fokus på trygghet och information har prioriterats under 2012. Åtgärder för förbättrat skalskydd, modernisering av hissar samt etapp 1 i förbättring av utemiljön i Årby, Eskilstuna har utförts. I Strängnäs har installation av mekanisk ventilation, etapp 2 i kvarteret järpen, genomförts. I december 2012 avyttrades fastigheterna Ekhovsgärdet 1-5 och Skönsta 1 i Mariefred till BroGripen Fastighets AB. Affären omfattade totalt 196 bostadslägenheter på sammantaget 15 282 m².
16,6%
Nyckeltal Antal fastigheter Antal lägenheter Area
47 2 315 176 203 m2
Andel bostäder
88 %
Andel kommersiella lokaler
12 %
Hyresintäkter 2012
173 422 tkr
13 årsredovIsnIng 2012
U UPPSALA Portföljen består av åtta fastigheter i Valsätra i Uppsala kommun, cirka 7 km sydväst om Uppsala centrum. Fastigheterna har sex punkthus och 40 lägre hus som ligger väl samlade i ett gemensamt grönområde. Byggnaderna uppfördes under perioden 1969–1971.
Andel av årliga hyresintäkter
6,3%
Uppsala har haft en stark befolkningsutveckling under de senaste decennierna och är med sina cirka 200 000 invånare Sveriges fjärde största stad. Tillväxten förväntas fortsätta, inte minst tack vare utbyggnaden av infrastrukturen i området. Det finns inga bostadsvakanser i den här portföljen. Det byggs många bostadsrätter i närområdet, men bristen på hyreslägenheter gör att efterfrågan är fortsatt stor. Detta, tillsammans med en aktiv förvaltning har också lett till en minskad omflyttning. Fastighets AB Linrepan kommer ha fortsatt god hyresutveckling. Dels beroende på Uppsalas stadiga expansion, med därmed ökande efterfrågan på bostäder, dels för att området runt Gottsunda är under utveckling och därmed över tid kommer att öka i attraktivitet. För att förebygga vattenskador har vattenledningar tidigare renoverats och förstärkts, vilket har gett effekt i form av minskade kostnader. Projektets sista etapp utfördes under 2012. Efter en inventering av förekomst av PCB genomförs en sanering som fortgår fram till 2013. Ett utökat lägenhetsunderhåll har fortsatt även under 2012 och tillsammans med stamprojektet förväntas detta ytterligare öka kundnöjdheten. Under året har hissar renoverats för att öka driftsäkerheten. För att förstärka tryggheten har en genomgång av låssystem gjorts och projektet fortsätter under 2013. Området är mycket väl fungerande och har bra kundnöjdhet.
Nyckeltal Antal fastigheter Antal lägenheter Area Andel bostäder Andel kommersiella lokaler Hyresintäkter 2012
8 941 71 364 m2 91 % 9% 67 657 tkr
14 årsredovIsnIng 2012
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLjER
L
LINKÖPING Portföljen består av fastigheter i stadsdelarna Nygård och Ryd i Linköpings kommun. Huvuddelen av portföljen ligger i Ryd, i närheten av universitetet i Linköping.
Andel av årliga hyresintäkter
Linköping är Sveriges femte största stad med cirka 150 000 invånare. Högteknologisk och forskningsinriktad industri har länge varit utmärkande för staden. Staden har goda kommunikationsmöjligheter genom vägnät och järnväg. Stadsdelarna Nygård och Ryd ligger nordväst respektive väster om Linköpings centrum. Ryd är den stadsdel i Linköping där det bor flest studenter.
9,3%
Under 2012 har portföljen haft fortsatt mycket positiv utveckling av vakansgraden och tidigare hyresrabatter fasas därmed ut successivt. Det valfria lägenhetsunderhållet (VLU) förhandlades bort i och med hyresförhandlingen 2012 och hyran höjs successivt som en effekt av detta. Under 2012 har resurser lagts på lägenhetsunderhåll i samband med nytecknande av kontrakt som en del i utfasningen av det valfria lägenhetsunderhållet (VLU). Fortsatta ytskiktsrenoveringar i badrum, som en större åtgärd för att förebygga vattenskador, har genomförts. I Ryd har även installation av elektroniska lås- och passagesystem till miljö- och återvinningsrum utförts.
Nyckeltal Antal fastigheter Antal lägenheter Area Andel bostäder Andel kommersiella lokaler Hyresintäkter 2012
2 1 428 120 009 m2 96 % 4% 97 310 tkr
15 årsredovIsnIng 2012
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLjER
N NORRKÖPING Fastigheterna i Norrköping, som är uppförda mellan åren 1960 till 1967, är belägna i stadsdelarna Hageby och Marielund. I centrala Norrköping återfinns även en fastighet med drygt 100 lägenheter. Norrköping är den åttonde största kommunen i Sverige med en folkmängd på drygt 130 000 invånare och har en positiv befolkningsprognos. Kommunens satsning på utveckling av den allmänna kollektivtrafiken genom spårväg, liksom utbyggnad av ett större köpcentrum, har påverkat utvecklingen i Hageby positivt. Under 2012 har portföljen fortsatt haft en mycket positiv utveckling av vakansgraden och tidigare hyresrabatter fasas därmed successivt ut. Som ett resultat av aktiv marknadsföring mot nya kundgrupper såsom studenter samt ändring av organisation gällande uthyrningen har vakansgraden i Norrköping sjunkit kontinuerligt och är nu ca 1 %. Under 2012 fortsatte det långsiktiga arbetet med byte av avloppsstammar för att minimera risken för vattenskador i fastigheten Porten i Hageby. Detta projekt fortsätter också under 2013. I juli 2012 drabbades 18 lägenheter i Porten av en omfattande brand. Sanering och återuppbyggnad har skett under hösten och arbete fortsätter 2013 med planerad nyinflyttning till sommaren 2013.
Andel av årliga hyresintäkter
11,7%
Nyckeltal Antal fastigheter Antal lägenheter Area Andel bostäder Andel kommersiella lokaler Hyresintäkter 2012
5 1 895 134 553 m2 97 % 3% 126 133 tkr
16 årsredovIsnIng 2012
M & B
MÄRSTA & BRO Fastigheterna ligger i Upplands Bro (Bro) och Sigtuna (Märsta) kommuner och dessa räknas till Storstockholm. Fastigheterna är byggda under slutet av 60-talet och början av 70-talet. Infrastrukturen i norra Storstockholmsregionen är väl utbyggd med tågförbindelser, större vägar som E4, E18 samt flygplatsen Arlanda. Stockholm- Arlanda Airport är den största och snabbast växande flygplatsen i Norden. Kommunerna ligger strategiskt placerade mellan Stockholms stad och Uppsala. Företag inom tjänstesektorn dominerar och kommunerna rankas högt vad gäller företagsklimat och möjlighet till etablering. Regionens befolkningtillväxt är en av de starkaste i landet. Den största bakomliggande faktorn är hög inflyttning. Under 2012 genomfördes ett stort antal planerade åtgärder. Utemiljöprojekt, renovering av tvättstugor, belysnings- och fasadarbeten samt energisparåtgärder är exempel på detta och som alla kommer leda till minskade kostnader och högre kundnöjdhet. Det är stor efterfrågan på lägenheter i Märsta och Bro, samtidigt som viss lokalvakans uppstått. Därför genomfördes under 2011, samt fortsatt under 2012, ett ombyggnadsprojekt med syfte att konvertera vakanta lokaler till bostadslägenheter. De nya lägenheterna hyrdes framgångsrikt ut direkt från färdigställandedatum. Området är under stark tillväxt och efterfrågan är stor. Beståndet har mycket bra möjligheter till fortsatt god hyresutveckling.
Andel av årliga hyresintäkter
8,8%
Nyckeltal Antal fastigheter Antal lägenheter Area
47 1 217 99 902 m2
Andel bostäder
90 %
Andel kommersiella lokaler
10 %
Hyresintäkter 2012
91 274 tkr
17 årsredovIsnIng 2012
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLjER
H HANINGE Haninge är en attraktiv kommun 20 km från centrala Stockholm och är ett av landets största tillväxtområden. Närheten till storstaden kombineras med närheten till en vacker skärgård och vidsträckt natur. Kommunikationsmöjligheterna från Haninge in till huvudstaden är goda.
Andel av årliga hyresintäkter
8,6%
Denna fastighetsportfölj ligger i kommundelarna jordbro och Vendelsö. De har närhet till stora grönområden men även till större arbetsplatsområden. Under året pågick förhandling om att sälja kvarvarande fastighet i Vendelsö till en av de boende bildad bostadsrättsförening och överlåtelsen har skett under februari 2013. Den lokala förvaltningen är anpassad efter det kvarvarande beståndet. ytterst låg vakans och fortsatt minskande omflyttning. 2012 har inneburit fortsatt PCB-sanering i jordbro, ett projekt som totalt sträcker sig över en fyraårsperiod. Ett projekt för att minska kostnader för sophantering påbörjades under 2010 fortsatte under 2011 och slutfördes 2012. Kostnaderna för sophantering bör på sikt därigenom kunna minskas. Tvättstugor har rustats upp både vad gäller ytskikt och utrustning samt totalt sett fått utökad kapacitet. En utökad servicegrad har uppnåtts genom att flytta vårt områdeskontor till jordbro där merparten av beståndet ligger. Tryggheten för hyresgästerna ökade under 2012 genom utbyte och renovering av entrépartier, ett projekt som startade under 2011. Sammantaget skall alla ovan nämnda åtgärder ge en fortsatt ökad kundnöjdhet. Förvaltningen är engagerad i trygghets- och bostadsmiljöfrågor tillsammans med kommunen, polisen och andra intressenter för att göra området ännu mer attraktivt.
Nyckeltal Antal fastigheter Antal lägenheter Area Andel bostäder Andel kommersiella lokaler Hyresintäkter 2012
6 1 220 85 671 m2 95 % 5% 89 211 tkr
18 årsredovIsnIng 2012
S & V SÖDERTÄLjE & VÅRBy Fastigheterna är dels belägna i Södertälje kommun och dels i Huddinge kommun. I Södertälje ligger fastigheterna i områdena Ronna, Geneta och Fornhöjden och i Huddinge heter området Vårby. De har gemensamt att de är byggda under slutet av miljonprogrammet, dvs. under slutet av 60-talet och början av 70-talet.
Andel av årliga hyresintäkter
21,9%
Södertälje är en kommunikationsknutpunkt för Mälardalsregionen och här möts Europavägarna E4 och E20 samt tåg och pendeltågtrafik. Södertälje är en förortskommun till Stockholm och ingår i Stockholms läns väl utbyggda kollektivtrafiknät. Pendeltåget till och från Stockholm går fyra gånger i timmen och tar cirka 40 minuter. Huddinge och Vårby räknas som närförorter till Stockholm och har likaledes utmärkt läge ur kommunikationssynpunkt, direkt i anslutning till E4 och spårbunden gods- och persontrafik. Båda kommunerna har en stark befolkningsutveckling.
Geneta, Fornhöjden och Vårby I Södertälje och Vårby har fokus legat på särskild lägenhetsrenovering, insatser för utomhusmiljön och på att skapa ökad trivsel för de boende i området. Fortsatt arbete har skett vad gäller att öka tryggheten i boendet, värdehöjande åtgärder och att utöka servicen till hyresgästerna. PCB-sanering inleddes tidigare i Vårby och Södertälje och saneringen fortsatte under 2012 med planerat färdigställande under 2013. I Vårby iordningställdes ett nytt områdeskontor för förvaltningen. Det ger förutsättning för att bättre tillfredsställa hyresgästernas servicebehov och därmed också öka kundnöjdheten.
Ronna Portföljen har mycket god efterfrågan och låg vakansgrad. ytterligare positivt är att omflyttningen minskar kontinuerligt sedan ett par år. Förvaltningen arbetar aktivt med att utveckla området och under 2012 har ett antal lägenheter renoverats och utomhusområdena har fortsatt rustats upp. Ett stort antal planerade åtgärder utfördes 2012, exempelvis tak- och hissrenoveringar, för att förebygga skador och öka tryggheten. Ett stambytesprojekt startade under 2011 och har fortsatt under 2012. Stambytesprojektet avser
Nyckeltal Antal fastigheter Antal lägenheter Area Andel bostäder Andel kommersiella lokaler Hyresintäkter 2012
20 2 804 214 702 m2 93 % 7% 228 540 tkr
att långsiktigt sänka kostnaderna för underhåll och skador. Området har en utmaning vad gäller sophanteringsfrågor men över tid har kostnaderna för detta stabiliserats, tack vare målinriktade informationskampanjer samt omdisponering av personalresurser. Förvaltningen deltar aktivt och är engagerade i att tillsammans med Södertälje kommun och andra lokala intressenter långsiktigt öka områdets status och anseende.
19 årsredovIsnIng 2012
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLjER
M MARKARyD Markaryds kommun ligger i södra Småland och har ca 9 500 invånare. Vi är den klart dominerande aktören på marknaden med en marknadsandel på 70-75 %. I Markaryd är vakanserna höga. Konkurrensen från låga priser på villor och en viss nyproduktion av hyresrätter tillsammans med ett vikande befolkningsunderlag gör att vakanserna f n uppgår till ca 90 st. En positiv förändring i kommunen är arbetet med att bygga om stationsområdet som skall vara klart till december 2013 då den planerade tågförbindelsen till Skåne skall bli verklighet. Under 2013 kommer en kraftsamling att göras för att få ner vakanserna, intensiv marknadsföring och generösa rabatter för lägenheter i bra skick och med möjlighet till tillval. Utöver marknadsföringen och underhållsprojekten arbetas också målmedvetet med att höja kundnöjdheten hos befintliga hyresgäster. Under 2012 utfördes många underhållsåtgärder varav de största var installation av bergvärme och fönsterbyten. Exempel på andra åtgärder som genomfördes är badrumsrenoveringar, utemiljöåtgärder, hissrenovering och takbyte.
Andel av årliga hyresintäkter
3,6%
Nyckeltal Antal fastigheter Antal lägenheter Area
34 768 57 109 m2
Andel bostäder
89 %
Andel kommersiella lokaler
11 %
Hyresintäkter 2012
37 744 tkr
20 årsredovIsnIng 2012
L LANDSKRONA Fastigheterna ligger i Landskrona kommun i Skåne och huvuddelen av fastigheterna ligger i centrum. Landskrona har drygt 42 000 invånare med positiv befolkningsutveckling och ett bra kommunikationsmässigt läge.
Andel av årliga hyresintäkter
5,3%
I Landskrona är vakanserna en utmaning. I hela kommunen sägs det finnas 400 vakanta lägenheter varav ca 35 finns i vårt bestånd. En del av vakanserna kan förklaras med att det byggts ca 600 bostadsrätter under de senaste 5 åren. Det finns ytterligare planer på nybyggnation av bostäder i Landskrona. 2012 års underhållsprojekt, där det största var byte av fönster och entréer på en fastighet, hade också stort fokus på att göra våra fastigheter attraktiva i jämförelse med konkurrenternas. ytterligare en tvättstuga har byggts i fastigheten Gjutaren, nytt miljöhus för sopor har gjorts i fastigheten Herkules och ett miljöhus har byggts om i fastigheten Neptun, åtgärder som både har förbättrat för de boende och på sikt ska sänka kostnader för sophantering. Även under 2013 har det planerade underhållet, förutom att säkra fastigheternas värde, fokus på trygghet och säkerhet. Projekten ska förhoppningsvis resultera i ökad kundnöjdhet, minskade vakanser och minskad omflyttning.
Nyckeltal Antal fastigheter Antal lägenheter Area
22 788 66 414 m2
Andel bostäder
88 %
Andel kommersiella lokaler
12 %
Hyresintäkter 2012
54 859 tkr
21 årsredovIsnIng 2012
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLjER
g b G GÖTEBORG Göteborg är Sveriges näst största stad med drygt 525 000 invånare och en fortsatt stark befolkningsökning. Göteborgsportföljen består av två bolag med totalt 10 fastigheter i området Hammarkullen. Byggnaderna i beståndet uppfördes 1968/1969, men lägenheterna har moderniserats på senare tid. Efterfrågan på hyresrätter är god och vi har inga vakanser.
Andel av årliga hyresintäkter
5,5%
Det stora projektet under 2011, och till viss del 2012, var installationen av vattenmätare i alla lägenheter. Överförbrukning av vatten debiteras hyresgästerna. Detta har medfört en minskning av vattenförbrukningen med 97 000 m3 per år (varav 40 000 m3 är varmvatten). Kostnadsbesparingen blir ca 2 600 tkr per år. För att få en godkänd OVK på Bredfjällsgatan har nya frånluftsfläktar installerats under 2011, följt av kanalrensning 2012 och byte av spiskåpor 2013. Andra projekt som genomförts under 2012 är badrumsrenoveringar, hissbyten och takomläggning.
Nyckeltal Antal fastigheter Antal lägenheter Area Andel bostäder Andel kommersiella lokaler Hyresintäkter 2012
10 892 64 978 m2 97 % 3% 57 407 tkr
22 årsredovIsnIng 2012
MILjÖ OCH ENERGI
Foto : aStory
Inledning
Bergvärme
Energiförbrukning och avfallshantering utgör de miljöområden där Graflunds har störst påverkan på den globala miljön. Att göra förbättringar och besparingar inom dessa områden har blivit en naturlig del av Graflunds verksamhet och engagemanget för en bättre miljö har under 2012 varit fortsatt starkt. PCB-sanering är en miljöåtgärd av engångskaraktär som pågått även under 2012 och utförs enligt en fastställd plan.
Den sista oljepannorna avvecklades från Graflunds under 2012 och ersattes av bergvärmepumpar som under vintern fungerat utmärkt och med god ekonomi.
Stora miljöinsatser 2012
Individuell mätning
PCB sanering har under året fortsatt i samma omfattning som tidigare på Markarydsbostäder i Södertälje AB, Markarydsbostäder i Stockholm AB, FB Kullerstensvägen KB och Markarydsbostäder i Norrköping AB. Den återstående saneringen är planerad årsvis och jämnt fördelad till och med 2014-06-30 som är slutdatum för PCB-saneringar.
Graflunds har under 2012 inga kollektivmätta lägenheter för el, det vill säga alla hyresgäster betalar för den el som de själva förbrukar. I Göteborg har från 2012 alla hyresgäster egna mätare för varm- och kallvatten där man endast betalar för det vatten man själv gör av med. Resultatet för denna installation blev över förväntan med minskning av vattenförbrukningen med upp till 50 %.
Prognosstyrning av värme Efter ett pilotprojekt med prognosstyrning av tre byggnader i Norrköping 2008-2009, med gott resultat beslutade Graflunds att 2010 göra det på en större del av beståndet. Prognosstyrning började installeras under 2010 och under 2012 har arbetet fortsatt i planerad utsträckning. Prognosstyrning är ett sätt att styra värmen till fastigheterna med hjälp av väderprognoser och tar därigenom hänsyn till temperatur, vind, luftfuktighet, nederbörd och solinstrålning istället för den traditionella metoden som bara tar hänsyn till den momentana utetemperaturen. Om man jämför med de anläggningar som styrs traditionellt blir effekten en märkbart minskad energianvändning. Samtidigt minskar också utsläppen av CO 2, NOx, svavel och stoft. Utöver prognosstyrning har arbete med ytterligare injustering av värmesystem gjorts i ett flertal bolag. Detta förväntas sänka värmeförbrukningen ytterligare samt ge hyresgästerna en jämnare värmekomfort.
Vattenbesparing Graflunds genomför både periodiskt och löpande vattenbesparingsprogram, med bland annat så kallade perlatorer i kök och tvättställ samt i dusch.
Utveckling av värmeförbrukning för samtliga förvaltade fastigheter 2008-2012 kWh/m2 225 200 175 150 125 100 75 50 0
2008
2009
2010
2011
2012
23 årsredovIsnIng 2012
ÖVERSIKT Antal Bostäder
Bolag
Orter
Graflunds Byggnads AB
Eskilstuna, Strängnäs och Mariefred
Fastighets AB Linrepan
Uppsala
Fastighets AB Ostbrickan
Linköping
Markarydsbostäder i Norrköping AB
Norrköping
1 895
Markarydsbostäder i Stockholm AB
Märsta, Bro
Markarydsbostäderi Södertälje AB
Södertälje, Vårby
Uthyrningsbar yta Bostäder
2 315
Lokaler
Resultat Tax värde efter finans 2)
Hyresintäkter1)
Totalt 176 203
Bostäder
Lokaler
152 896
13 151
71 364
60 152
120 009
92 366 116 094
Övrigt
155 739
20 464
941
65 035
6 329
1 428
115 313
4 696
131 080
3 473
134 553
1 217
89 616
10 286
99 902
81 351
5 721
4 202
1 659
114 130
9 910
124 040
115 784
6 807
5 882
Totalt
7 375
173 422
32 742
1 275 572
4 970
2 535
67 657
9 195
362 175
854
4 090
97 310
6 430
993 351
1 058
8 981
126 133
20 041
880 171
91 274
9 485
655 106
128 473
17 904
835 147
Markarydsbostäderi Malmö AB
Landskrona
788
58 671
7 743
66 414
50 010
4 220
629
54 859
6 346
357 960
AB Markarydsbostäder
Markaryd
768
50 574
6 535
57 109
34 637
2 528
579
37 744
-1 044
150 564
Kungskatten Holding AB
Södertälje
1 145
84 907
5 755
90 662
92 591
4 331
3 145
100 067
18 338
671 180
Fastighetsbolaget Kullerstensvägen KB
Haninge, jordbro
1 112
76 115
3 328
79 443
79 742
1 311
2 125
83 178
19 042
490 713
Fastighetsbolaget Sågenvägen KB
Haninge, Vendelsö
108
5 851
377
6 228
5 432
244
357
6 033
7 716
36 409
Fastighetsbolaget Bredfjäll KB
Göteborg
205
15 556
507
16 063
42 211
1 637
257
44 105
-3 625
218 361
Fastighetsbolaget Gropens Gård KB
Göteborg
687
47 116
1 799
48 915
12 374
459
469
13 302
-1 020
67 180
Hamngalleriani Gustavsberg AB
Värmdö
11 440
11 440
13 541
516
14 057
2 504
85 400
Hotellfastigheter i Gävle HB
Gävle
12 225
12 225
10 933
939
11 872
4 511
72 000
104 867
1 114 570
71 765
42 081
1 049 486
148 565
7 151 289
Summa
14 268
1 009 703
935 640
1)
Utfall 2012 efter vakanser och rabatter
2)
Exklusive realisationsvinster, upp- eller nedskrivningar av fastigheter samt lösenkostnader för finansiering
Uthyrningsbar yta per region
Uthyrningsbar yta efter ort Markaryd
REGION VÄST
40 %
Haninge
5%
Landskrona
8%
6%
Göteborg
6%
Bro
4%
REGION SyD
Eskilstuna
Märsta
17 %
13 %
5%
Vårby
REGION ÖST
Strängnäs
5%
43 %
3%
Uppsala REGION VÄST – Eskilstuna, Strängnäs, Norrköping, Linköping REGION ÖST – Södertälje, Vårby, Märsta, Bro, Haninge, Uppsala REGION SyD – Markaryd, Landskrona, Göteborg
7%
Södertälje
15 %
Linköping Norrköping
11 %
12 % Räntebindning 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0
Rörlig
2013
2014
2015
2016
2017
2018
24 årsredovIsnIng 2012
EKONOMISK REDOVISNING
Förvaltningsberättelse
26
Resultaträkning
28
Balansräkning
29
Kassaflödesanalys
31
Redovisningsprinciper
32
Noter
33
Revisionsberättelse
39
Fastighetsförteckning
40
Ledningsgrupp
43
25 årsredovIsnIng 2012 Foto : aStory
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE > Styrelsen och verkställande direktören för graflunds Fastighets aB 556035-8524 får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget för 2012. Verksamheten Graflundskoncernen äger och förvaltar fastigheter belägna i Eskilstuna och Strängnäs. Beståndet består till 88,4% av bostäder och det är också bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning. Verksamheten har sedan 2005 kompletterats med ren fastighetsförvaltning av bolag inom samma koncern eller systerkoncern. ytor (m2) Ort
Bostäder
Lokaler
Totalt
Andel
Eskilstuna
127 862
13 289
141 151
80,1%
Strängnäs
27 877
7 175
35 052
19,9%
Totalt
155 739
20 464
176 203
Andel
88,4%
11,6%
Fördelning av ytor mellan orter
Strängnäs 20% Eskilstuna 80% Under åren 2005-2012 har Graflunds förvaltningsuppdrag förändrats med bl a: • 941 lägenheter i Uppsala (2005) • 3919 lägenheter i Linköping (2006) • 6982 lägenheter fördelade på Norrköping, Södertälje, Fittja, Vårby, Märsta, Bro (2007) • 2270 lägenheter i Haninge (2008) • 597 lägenheter i Haninge avyttrades till nybildade bostadsrättsföreningar (2009) • 412 lägenheter avyttrades till bostadsrättsföreningar (2010) • I slutet av 2010 såldes 11 100 lägenheter till Willhem AB. Av dessa förvaltades 3 464 av Graflunds. • 509 lägenheter avyttrades till bostadsrättsföreningar (2011) • 196 lägenheter i Mariefred (Strängnäs Kommun) såldes till BroGripen AB (2012). Per 2012-12-31 äger och förvaltar Graflunds totalt 14 161 lägenheter fördelat på elva orter. Moderbolagets verksamhet består i att äga och förvalta samtliga aktier i dotterbolagen. Ingen egen verksamhet bedrivs i moderbolaget.
Koncernen Graflunds Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II AB, org.nr 556622-5990, med säte i Stockholm. Moderföretag för hela koncernen är Boligutleie Holding II AS, org.nr 984 274 823, med säte i Oslo, Norge, som upprättar koncernredovisning.
Omsättning, resultat och ställning Koncernens hyresintäkter uppgick till 170 319 (165 130) tkr och resultat före skatt uppgick till 53 122 (1 829) tkr. I årets resultat ingår realisationsresultat från fastighetsförsäljning med 35 879 tkr (-18 372 tkr). Korrigerat för dessa poster har resultatet före skatt minskat med 14,6% mot föregående år. Detta förklaras i huvudsak av att det fg år återfördes en nedskrivning i fastighet (4 570 tkr) samt ökade insatser på underhåll under 2012. Vakanserna har minskat från 0,21% för 2011 till 0,16% för 2012. Vakansgraden för bostäder var 0,26% (0,14%) i december mätt på månadsbasis. Koncernens balansräkning har påverkats under året genom att; det egna kapitalet har ökats med 59 969 tkr genom årets resultat. det egna kapitalet minskat med 53 393 tkr efter lämnad aktieutdelning på extra bolagsstämma. Den synliga soliditeten uppgår till 30,1% (29,5% fg år).
Investeringar Årets investeringar i fastigheter uppgick till 11 121 tkr (11 870) och består bl a av: Försäljning av tillval, värdehöjande förbättringar i lägenheter, 1 144 tkr Fönsterbyten i Bonden, Fäktaren 6 samt Navigatören, 5 222 tkr Relining i Notarien 9, 824 tkr VVS, bl a byte av värmepump i Fäktaren 4, fläktar i Notarien 7, fjärrvärmecentral i Fakiren 7, 1 462 tkr Ventilationsprojekt i järpen, 1 977 tkr
Väsentliga händelser under räkenskapsårets och efter dess utgång Nedanstående fastigheter har avyttrats till BroGripen AB under året: Ekhovsgärdet 1-5 och Skönsta 1 (Strängnäs kommun)
Miljö Graflunds driver ett aktivt, långsiktigt och helt integrerat miljöarbete. Under 2012 fortsatte Graflunds på inslagen linje genom att utföra åtgärder ur miljöhandlingsplanen. Energiförbrukning och avfallshantering utgör de miljöområden där Graflunds har störst påverkan på den globala miljön. Att göra förbättringar och besparingar inom dessa områden har blivit en naturlig del av Graflunds verksamhet. Alla våra fastigheter värms med fjärrvärme och under året har fortsatt fokus satts på att finjustera energiåtgången för uppvärmning. Tillsammans med vattenbesparingsåtgärder har vi på det sättet sänkt energikostnaderna och därmed bidragit till en minskad miljöpåverkan.
Utsikter för 2013 Befolkningsutvecklingen för såväl Eskilstuna som Strängnäs har varit fortsatt positiv. Hyresmarknaden i Eskilstuna och Strängnäs har varit fortsatt mycket stark under 2012 och vi förväntar oss en fortsatt låg vakansgrad. Bolagets finansiering utgörs under 2013 till 83,4% av fast ränta på samma nivå som under 2012.
Finansiering och likviditet Koncernens likviditet uppgick vid årsskiftet till 152 411 (110 619) tkr. Mätt som kassalikviditet 183,8% (119,7%). Medelräntan för hela låneportföljen var per 2012-12-31 4,18% (4,73%).
26 årsredovIsnIng 2012
Framtida utveckling Sista kvartalet 2011 visade Sverige en negativ BNP-tillväxt jämfört med kvartalet innan och vi gick in i 2012 i ett läge som präglades av stor osäkerhet både vad gäller situationen i omvärlden och den svenska ekonomins utveckling. I februari valde Riksbanken att sänka reporäntan med 25 punkter till 1,5 % med hänvisning till de svaga ekonomiska utsikterna och ett lågt inflationstryck. För svenskt vidkommande blev dock första halvåret 2012 oväntat starkt och ekonomin visade motståndskraft mot den svaga internationella utvecklingen. Framåt sommaren mattades dock tillväxten och Riksbanken sänkte därefter reporäntan i två omgångar under hösten till en nivå på 1,0 %. Även de långa räntorna fortsatte ned under hösten för att bottna strax före årsskiftet. Ur en internationell synvinkel har det varit stort fokus på skuldkrisen i Europa. Grekland har genomgått skuldnedskrivningar och risken att landet lämnar euron är fortfarande påtaglig. I syfte att försvara euron har euroländerna enats om en gemensam banktillsyn vilket är det första steget mot en fullskalig bankunion. Efter det amerikanska valet i november stod det klart att det måste till en kompromiss över partigränserna för att undvika det finansiella stupet som medför skattehöjningar och budgetåtstramningar på ca 600 miljarder dollar. Dessa skulle riskera att försätta den amerikanska ekonomin i recession. Flera indikatorer pekar på att Sverige är inne i en lågkonjunktur och de flesta bedömare tror på en BNP-tillväxt på runt 1 % under 2013, vilket är lågt ur ett historiskt perspektiv. Utvecklingen förväntas bli starkare under andra halvan av 2013 och det är främst hushållens konsumtion som spås vara motor för tillväxten. Under inledningen av 2013 har de långa räntorna stigit relativt kraftigt. Detta är sannolikt ett resultat av starkare makrodata såväl i Sverige som internationellt. Även börsen har stigit relativt kraftigt under årets inledning. Sannolikt ligger förklaringen i en kombination av positiva makrodata, låg räntenivå och större riskvilja.
Sammantaget har vi en positiv grundsyn inför 2013 där huvudscenariot är att konjunkturen successivt stärks under året. Det föreligger dock en fortsatt osäkerhet med hänsyn till skuldkrisen och dess effekt på konsumtion och investeringar. Vi gynnas av låga räntor samtidigt som hyresutvecklingen är något svagare än tidigare. Svenska bolag och institutioner svarar för huvuddelen av investerarintresset på transaktionsmarknaden. Bostadsfastigheter ses fortsatt som ett intressant placeringsalternativ för bl a pensionsfonder med hänsyn till behovet av att långsiktigt generera stabil avkastning med relativt låg risk.
Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel (tkr): Balanserat resultat Årets resultat Kronor
499 475 41 047 540 522
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att samtliga vinstmedel överförs i ny räkning. Redovisningen för koncernen och moderbolaget omfattar förvaltningsberättelse,resultat-ochbalansräkningar,kassaflödesanalyser, redovisningsprinciper samt notanteckningar.
Internationellt kommer fokus fortsatt ligga på eurokrisen och den amerikanska återhämtningen. Trenden är att ECB och EU har lyckats stabilisera finansmarknaderna något, vilket förhoppnings fortsätter under 2013 med ökad riskaptit som följd. Intressant är att hålla ett extra öga på den svaga utvecklingen i Frankrike, huruvida Spanien behöver ansöka om nödlån samt Storbritanniens alltmer kritiska syn på EU-samarbetet. Avkastningskraven, som ligger till grund för marknadsvärdering av fastigheterna tror vi kan komma att ligga på en ganska stabil nivå där en ränteuppgång kan kompenseras av något högre riskaptit. Vi bedömer hyresmarknaden som fortsatt stark under 2013. Vår bedömning ligger kvar om att hyresrätten gynnas av införda regleringar på bolånemarknaden i kombination med högre kreditmarginaler.
27 årsredovIsnIng 2012
RESULTATRÄKNING >
Koncernen Belopp i tkr
Not
Fastighetsförvaltningen
2012
2011
170 319
165 130
61 060
2 252
231 379
167 382
2012
2011
1
Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter
Moderbolaget
2
Fastighetskostnader Underhålls- och driftkostnader
3
-84 527
-78 415
Övriga externa kostnader
4
-12 543
-13 056
Personalkostnader
5
-33 667
-31 865
-15 499
-10 932
-3 704
-3 752
81 439
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader
6
Rörelseresultat
-1
5
29 362
-1
5
8 870
10 349
22 966
25 499
-37 187
-37 882
-26 919
-29 776
Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter Räntekostnader och liknande resultatposter
7
Resultat från andelar i koncernföretag
8
45 000
Resultat efter finansiella poster
53 122
1 829
41 047
-4 272
Resultat före skatt
53 122
1 829
41 047
-4 272
6 847
-13 145
59 969
-11 316
Skatt på årets resultat
ÅRETS RESULTAT
9
1 123
41 047
-3 149
28 årsredovIsnIng 2012
BALANSRÄKNING >
Koncernen Belopp i tkr
Not
2012
Moderbolaget 2011
2012
2011
TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark
10
923 778
1 006 984
Pågående projekt
11
5 494
2 991
Kontorslokaler och inventarier
12
2 884
4 046
932 156
1 014 021
225
225
5
5
230 932 386
Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i dotterbolag
13
Aktier och andelar i intresseföretag
14
Andra långfristiga värdepappersinnehav
672 951
672 951
230
672 951
672 951
1 014 251
672 951
672 951
668 605
646 197
668 605
646 197
Fordringar hos koncernföretag Summa finansiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter Summa exploateringsfastigheter
8 280
8 280
8 280
8 280
Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Aktuell skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR
15
1 547
1 521
250 640
215 098
2 978
2 828
374
9 660
1 116
1 487
256 655
230 594
152 411
110 619
365
24 363
417 346
349 493
668 970
670 560
1 349 732
1 363 744
1 341 921
1 343 511
29 årsredovIsnIng 2012
BALANSRÄKNING >
Koncernen Belopp i tkr
Not
2012
Moderbolaget 2011
2012
2011
EGET KAPITAL OCH SKULDER
EGET KAPITAL
16
Bundet eget kapital Aktiekapital, 1 074 aktier
107
Kapitalandelsfond
198
197
Bundna reserver
597
Summa bundet eget kapital
107
107
107
597
21
21
902
901
128
128
345 377
412 784
499 475
556 017
41 047
-3 149
Fritt eget kapital Balanserat resultat Aktieägartillskott
400
Årets resultat
59 969
-11 316
Summa fritt eget kapital
405 346
401 868
540 522
552 868
SUMMA EGET KAPITAL
406 248
402 769
540 650
552 996
65 516
73 468
20 173
20 173
65 516
73 468
20 173
20 173
781 097
770 342
AVSÄTTNINGAR Avsättningar för uppskjuten skatt
17
SUMMA AVSÄTTNINGAR SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut
18
787 811
787 811
Övriga skulder
19
7 256
7 256
795 067
795 067
Leverantörsskulder
13 286
17 002
Skulder till koncernföretag
40 599
50 813
1 840
890
Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder
Aktuell skatteskuld Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
20
Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
27 176
23 735
82 901
92 440
781 097
770 342
1 349 732
1 363 744
1 341 921
1 343 511
823 103
886 950
Inga
Inga
823 103
886 950
Inga
Inga
Inga
Inga
POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter
21
Ansvarsförbindelser Borgensförbindelser Summa ansvarsförbindelser
30 årsredovIsnIng 2012
KASSAFLÖDESANALYS >
Koncernen Belopp i tkr
Not
Moderbolaget
2012
2011
Rörelseresultat
81 439
29 362
Realisationsvinster/förluster
-35 879
18 372
2012
2011
Den löpande verksamheten
Avskrivningar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
(A)
15 499
10 932
61 059
58 666
-1
5
-1
5
8 870
10 349
22 966
25 499
-37 187
-37 882
-26 919
-29 776
32 742
31 133
-3 954
-4 272
-26 061
28 860
-22 407
27 850
Förändringar av rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten
-9 539
22 636
10 755
-3 106
(B)
-35 600
51 496
-11 653
24 743
(A+B)
-2 858
82 629
-15 606
20 471
-11 121
-12 627
-292
-421
113 656
8 595
0
-2 055
(C)
102 243
-6 508
0
0
(A+B+C)
99 385
76 121
-15 606
20 471
Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter Investeringar i maskiner och inventarier Försäljning fastigheter Betalning vilande lagfartskostnad i samband med fastighetsöverlåtelser Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde efter investeringar Finansieringsverksamheten Förändring av skulder till kreditinstitut
-187 512
Aktieägartillskott
-400
Betald utdelning
45 000
Erhållen utdelning
-53 393
Lämnade/erhållna koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets slut Tillgängliga medel vid årets slut
15
-53 393
-4 200
-21 700
-57 593
-209 212
-8 393
3 870
4 270
41 792
-133 091
-23 998
24 341
110 619
243 710
24 363
22
41 792
-133 091
-23 998
24 341
152 411
110 619
365
24 363
152 411
110 619
365
24 363
-34 519
-37 817
1 445
1 999
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Erlagd ränta Erhållna räntor och räntebidrag Resultat från andelar i koncernföretag
31 årsredovIsnIng 2012
REDOVISNINGSpRINCIpER >
Allmänna redovisningsprinciper
Koncernredovisning
Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd för stora bolag. Redovisningsprinciperna är oförändrade.
Koncernredovisningen har upprättas i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation (RR1:00). Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än 50 % av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande enligt ÅRL 1:4.
Värderingsprinciper m m Fordringar har upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan.
Intäktsredovisning Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodiseringar av hyror sker därför så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovisas normalt som hyresintäkt i samband med avflyttning.
Skatt Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt har beräknats utifrån skillnaden mellan skattemässiga och bokföringsmässiga värden i fastighetsbeståndet. Skattesatsen för beräkning av uppskjuten skatt är 22 %.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga ankaffningsvärden och beräknad ekonomisk nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Planenliga avskrivningar på fastigheter påbörjas året efter investeringsåret. Ett koncernövergripande beslut har tagits att byggnader from 2005 skrivs av med 1 %. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader 1 % Aktiverade hyresgästanpassningar 5-50 % Inventarier 10-33 %
Intresseföretag Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20 % och högst 50 % av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, redovisas normalt enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som ”Andel i intresseföretags resultat” koncernens andel i intresseföretagens resultat efter finansiella intäkter och kostnader justerat för eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över- respektive undervärden. Koncernens andel i intresseföretagens redovisade skatter ingår i koncernens skattekostnader. Vinstandelar upparbetade efter förvärven av intresseföretagen som ännu inte realiserats genom utdelning, avsätts till kapitalandelsfonden som utgör en del av koncernens bundna egna kapital. Eftersom intressebolaget Fristaden AB fr o m 1999 inte har haft någon större verksamhet har redovisningen inte skett enligt kapitalandelsmetoden för resultat från och med 1998. Detta huvudsakligen av väsentlighetsskäl.
Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Hyresintäkter Resultat efter finansnetto Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Avkastning på eget kap. (%) Resultat efter finansiella poster i procent av justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) Soliditet (%) justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning
För investeringar där direkt skatteavdrag yrkas görs individuella bedömningar av avskrivningstid för respektive post mellan 5-10 %
32 årsredovIsnIng 2012
(Alla belopp i Tkr)
NOTER > 1 Inköp och försäljning mellan koncernföretag Av årets inköp avser 3 704 Tkr (3 752 Tkr) köpta tjänster från andra koncernbolag. Av årets försäljning avser 22 078 Tkr (17 880 Tkr) intäkter från andra koncernbolag.
2 Övriga rörelseintäkter Koncernen Förvaltningsarvode Övriga Resultat från fastighetsavyttringar Summa
Moderbolaget
2012
2011
22 078
17 880
3 103
2 958
35 879
-18 586
61 060
2 252
2012
2011
3 Underhålls- och driftkostnader Koncernen
Moderbolaget
2012
2011
Underhåll
-30 292
-24 488
Drift
-50 560
-49 346
-3 302
-4 208
-373
-373
-84 527
-78 415
Fastighetskatt Tomträttsavgäld Summa
2012
2011
6
6
4 Övriga externa kostnader Koncernen 2012 Revisionsuppdrag utfört av Ernst & young Summa
Moderbolaget 2011
-126
-296
-126
-296
2012
2011
Revisionsarvode för moderbolaget har erlagts av Graflunds Byggnads AB.
33 årsredovIsnIng 2012
NOTER > 5 Anställda och personalkostnader Koncernen 2012 Medelantalet anställda Varav män
Moderbolaget 2011
48
49
50%
57%
50%
43%
2012
2011
Fördelning mellan kvinnor och män i ledningsgruppen Varav män
Löner och ersättningar samt sociala kostnader Löner och ersättningar
19 581
18 882
Sociala kostnader
9 578
9 142
Varav pensionskostnader
2 248
2 158
487
438
1 855
1 691
291
247
17 726
17 191
370
274
Pensionskostnader till styrelse och VD Fördelning av lönekostnaden Styrelse och VD varav tantiem Övriga anställda varav tantiem Avtal om avgångsvederlag
Vid uppsägning från bolagets sida är VD utöver månadslön under uppsägningstiden (6 månader) berättigad till ett avgångsvederlag motsvarande en (1) årslön exklusive bilförmån och bonus. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utbetalas full lön och förmåner under uppsägningstiden (6 månader). Vid uppsägning har Graflunds rätt att besluta om arbetsbefrielse eller förändring av arbetsuppgifter.
6 Övriga rörelsekostnader Koncernen
Moderbolaget
2012
2011
Management fee
-3 704
-3 752
Summa
-3 704
-3 752
2012
2011
7 Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen
Moderbolaget
2012
2011
-35 363
-36 689
0
1
Övriga finansiella kostnader
-75
-75
Koncernintern räntekostnad
-1 749 -37 187
Räntekostnader Räntebidrag
Summa
2012
2011
-1 119
-26 919
-29 776
-37 882
-26 919
-29 776
34 årsredovIsnIng 2012
NOTER > 8 Resultat från andelar i koncernföretag Koncernen
Moderbolaget
2012
2011
2012
Utdelning
45 000
Summa
45 000
2011
9 Skatt på årets resultat Koncernen
Moderbolaget
2012
2011
2012
2011
Uppskjuten skatt
7 952
-7 438
Årets skattekostnad
-1 105
-5 707
1 123
Summa
6 847
-13 145
1 123
10 Byggnader och mark
Fastigheter Byggnader Mark Summa
Bokfört värde
Taxeringsvärde
2012
2011
2012
2011
878 791 44 987
959 448
945 912
1 035 833
47 536
339 808
369 874
923 778
1 006 984
1 285 720
1 405 707
Koncernen Ingående anskaffningsvärde Avyttringar övervärden Inköp Avyttringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar
2012
2011
1 187 772
1 204 921
-54 258
-18 225
8 618
11 870
-43 654
-10 794
1 098 478
1 187 772
-187 755
-180 711
Återföring nedskrivning Årby fastigheter Avyttringar Årets avskrivningar
4 527 20 132
2 232
-13 975
-13 803
-181 598
-187 755
25 193
25 487
-295
-295
Utgående ackumulerade uppskrivningar
24 898
25 192
Ingående nedskrivningar
-18 225
-18 450
225
225
Utgående ackumulerade nedskrivningar
-18 000
-18 225
Utgående planenligt restvärde
923 778
1 006 984
Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar Årets avskrivningar
Årets återföringar
35 årsredovIsnIng 2012
NOTER > 11 Pågående projekt Koncernen Ingående anskaffningsvärde
Moderbolaget
2012
2011
2 991
2 419
Förändring av pågående projekt
2 503
572
Bokfört värde vid årets slut
5 494
2 991
2012
2011
12 Kontorslokaler och inventarier Koncernen Ingående anskaffningsvärde
Moderbolaget
2012
2011
17 428
17 007
2012
2011
Försäljningar och utrangeringar Inköp
291
421
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
17 719
17 428
Ingående avskrivningar
-13 382
-11 796
Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde
-1 453
-1 586
-14 835
-13 382
2 884
4 046
13 Aktier och andelar i dotterbolag Moderbolaget 2012
2011
Ingående anskaffningsvärde
672 951
672 951
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
672 951
672 951
Utgående restvärde
672 951
672 951
Antal andelar
Andel
Bokfört värde
Bolag
Org nr
Säte
Graflunds Byggnads AB
556065-7438
Eskilstuna
4 000
100,0%
671 680
Fastighetsförvaltningsaktiebolaget Friheten 11
556525-4645
Eskilstuna
1 000
100,0%
778
Kattgun AB
556498-4895
Eskilstuna
1 000
100,0%
133
Bronseri AB
556498-4937
Eskilstuna
1 000
100,0%
260
Graflunds Kommersiella Fastigheter AB
556678-4673
Eskilstuna
100
100,0%
100
Summa
672 951
36 årsredovIsnIng 2012
NOTER > 14 Aktier och andelar i intresseföretag Koncernen
Moderbolaget
2012
2011
Ingående anskaffningsvärde
28
28
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
28
28
197
197
Ingående ackumulerade resultatandelar
2012
2011
Bokfört värde hos modern
Utgående ackumulerade resultatandelar
197
197
Utgående restvärde
225
225
Justerat eget kapital 1)
Andelar/ antal i %
Röster/ antal i %
Kapitalandelens värde i koncernen
308
500
500
225
50 %
50 %
Bolag/ org nr säte
AB Fristaden 556062-2770, Eskilstuna Summa
225
15 Kassa och bank Av koncernens kassa och bank avser 61 859 Tkr (83 478 Tkr) tillgodohavande på koncernkonto. Av moderbolagets kassa och bank avser 365 Tkr (24 363 Tkr) tillgodohavande på koncernkonto.
16 Eget kapital Aktiekapital
Bundna reserver
Fria reserver
Koncernen Vid årets början
107
794
Utdelningar
401 868 -53 393
Koncernbidrag
-4 202
Skatteeffekt koncernbidrag
1 104
Årets resultat
59 969
Vid årets slut
107
794
405 346
107
21
553 268
Moderbolaget Vid årets början Aktieägartillskott
-400
Utdelning
-53 393
Årets resultat
41 047
Vid årets slut
107
21
540 522
17 Avsättning uppskjuten skatteskuld Koncernen
Moderbolaget
2012
2011
2012
2011
Uppskjuten skatt hänförlig till anläggningstillgångar
65 516
73 468
20 173
20 173
Summa
65 516
73 468
20 173
20 173
37 årsredovIsnIng 2012
NOTER > 18 Långfristiga skulder till kreditinstitut Koncernen
Moderbolaget
2012
2011
Förfallotidpunkt, mellan ett till fem år
787 811
787 811
Summa
787 811
787 811
2012
2011
Räntan är bunden med Swapavtal som vid utgången av 2012 har ett negativt marknadsvärde på 43 120 Tkr (47 892 Tkr). 19 Övriga skulder Koncernen
Moderbolaget
2012
2011
fastighetsöverlåtelser
7 256
7 256
Summa
7 256
7 256
2012
2011
Vilande lagfartskostnad i samband med koncerninterna
20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen
Hyresintäkter Räntekostnader
Moderbolaget
2012
2011
12 387
14 013
3 024
2 946
Övrigt
11 765
6 776
Summa
27 176
23 735
2012
2011
21 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut Koncernen
Moderbolaget
2012
2011
Fastighetsinteckningar
823 103
886 950
Summa
823 103
886 950
2012
2011
Eskilstuna 2013-04-03
Martin Bruck
Anders Häggström Verkställande direktör
Vår revisonsberättelse har angivits 2013-04-10 Ernst & young AB
Thomas Nilsson Auktoriserad revisor 38 årsredovIsnIng 2012
REVISIONSBERÄTTELSE
Till årsstämman i graflunds Fastighets aB, org.nr 556035-8524
Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Graflunds Fastighets AB för räkenskapsåret 2012-01-01 – 2012 12 31. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 26-38.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Graflunds Fastighets AB för 2012-01-01 – 2012-12-31.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentlig-heter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisnings-principer som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovi-ningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Revisorns ansvar
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Uttalanden
Göteborg den 10 april 2013
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Graflunds Fastighets ABs finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.
Ernst & young AB
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.
Thomas Nilsson Auktoriserad revisor
39 årsredovIsnIng 2012
FASTIGHETSFÖRTECKNING > Lägenheter Fastighet Sjöboden 1
Kommun
Antal
Södertälje
340
kvm 26 802
Kommersiella lokaler
Totalt
Antal
kvm
kvm
10
240
27 042
Garage/Ppl
Taxvärde 2012 (TSEK)
Antal
Byggnad
Mark
Totalt
363
131 030
46 316
177 346
Fäboden 3
Södertälje
224
17 135
24
273
17 408
181
124 736
31 136
155 872
Hemmanet 4
Södertälje
188
11 700
25
3 059
14 759
193
93 043
25 545
118 588
Gården 2
Södertälje
393
29 270
112
2 183
31 453
329
164 438
54 936
219 374
1 145
84 907
171
5 755
90 662
1 066
513 247
157 933
671 180
Summa Kungskatten Holding AB Kalvsvik 11:1084
Haninge
162
10 582
21
514
11 096
123
53 851
17 570
71 421
Kalvsvik 11:23
Haninge
228
16 827
50
1 488
18 315
284
83 028
26 916
109 944
Kalvsvik 11:35
Haninge
349
23 616
9
868
24 484
303
116 481
37 193
153 674
Kalvsvik 11:1083
Haninge
211
13 813
9
212
14 025
136
66 920
20 861
87 781
Kalvsvik 11:18
Haninge
162
11 277
15
246
11 523
158
51 493
16 400
67 893
Vendelsö 3:1075
Haninge
108
5 851
8
377
6 228
90
27 656
8 753
36 409
1 220
81 966
112
3 705
85 671
1 094
399 429
127 693
527 122
Summa Kullerstensvägen KB och Sågenvägen KB Hjällbo 31:8
Göteborg
205
15 556
33
507
16 063
191
51 379
15 801
67 180
Hjällbo 35:2-35:11
Göteborg
687
47 116
28
1 799
48 915
0
170 848
47 513
218 361
892
62 672
61
2 306
64 978
191
222 227
63 314
285 541
122 602
Summa Bredfjäll KB och Gropens Gård KB Valsätra 33:1
Uppsala
299
21 394
91
2 374
23 768
397
97 272
25 330
Valsätra 19:1, 34:1
Uppsala
165
12 383
67
347
12 730
169
50 382
14 135
64 517
Valsätra 34:3, 40:1
Uppsala
174
11 808
47
688
12 496
162
50 473
14 285
64 758
303
19 450
42
2 920
22 370
5
81 600
23 863
105 463
Valsätra 36:2
Uppsala
Valsätra 36:1
Uppsala
Valsätra 36:4
Uppsala
Valsätra 36:5
Uppsala
Summa Fastighets AB Linrepan
3 544
941
65 035
247
6 329
71 364
130
130
941
4 485
220
220 362 175
733
283 271
78 904
Gulsparven 2
Linköping
540
42 705
262
2 809
45 514
529
258 065
107 066
365 131
Ostbrickan 2
Linköping
888
72 608
392
1 887
74 495
852
446 476
181 744
628 220
1 428
115 313
654
4 696
120 009
1 381
704 541
288 810
993 351
Summa Fastighets AB Ostbrickan Vaksamheten 8
Eskilstuna
29
2 101
8
3 345
5 446
121
27 400
7 216
34 616
Nybyggaren 10
Eskilstuna
61
4 786
4
563
5 349
49
28 611
9 928
38 539
Serganten 8
Eskilstuna
18
1 088
1
90
1 178
4
6 588
2 115
8 703
Nålsticket 2
Eskilstuna
78
4 130
4
2 065
6 195
45
40 400
9 334
49 734
Nybyggaren 11
Eskilstuna
86
6 423
9
463
6 886
75
38 057
12 949
51 006
Nybyggaren 9
Eskilstuna
60
4 292
4
225
4 517
14
25 047
8 400
33 447
Fäktaren 1
Eskilstuna
25
2 074
1
92
2 166
11 765
3 963
15 728
Friheten 5
Eskilstuna
25
1 685
1
150
1 835
10 075
3 159
13 234 18 958
Flintan 14
Eskilstuna
40
2 420
3
80
2 500
14 421
4 537
Fäktaren 3
Eskilstuna
20
1 498
6
1 349
2 847
44
12 126
3 940
16 066
Fäktaren 4
Eskilstuna
22
1 526
3
103
1 629
10 980
3 060
14 040
Fäktaren 5
Eskilstuna
15
1 064
Fäktaren 6
Eskilstuna
30
1 633
1
73
1 064
6 000
1 995
7 995
1 706
6
8 259
3 180
11 439 125 131
Friheten 11
Eskilstuna
305
16 078
36
1 666
17 744
145
93 800
31 331
Fakiren 7
Eskilstuna
176
10 316
4
120
10 436
65
57 449
19 284
76 733
Favören 1
Eskilstuna
82
4 663
3
264
4 927
50
26 176
8 712
34 888
Venus 8
Eskilstuna
18
1 074
1
40
1 114
6 212
2 049
8 261
Venus 9
Eskilstuna
10
537
3
286
823
4 206
1 197
5 403
Navigatören 2
Eskilstuna
80
5 484
5
160
5 644
33
28 066
10 233
38 299
Navigatören 3
Eskilstuna
80
5 503
8
141
5 644
36
28 195
10 284
38 479
40 årsredovIsnIng 2012
FASTIGHETSFÖRTECKNING > Lägenheter kvm
Kommersiella lokaler Antal
Totalt
kvm
kvm
16
164
12 504
5
144
5 068
9
72
14
394
Garage/Ppl
Taxvärde 2012 (TSEK)
Kommun
Antal
Notarien 7
Eskilstuna
160
12 340
Notarien 8
Eskilstuna
56
4 924
Notarien 9
Eskilstuna
104
7 418
Notarien 11
Eskilstuna
104
7 417
Notarien 12
Eskilstuna
103
8 242
15
462
8 704
Forsbomsvreten 16
Eskilstuna
24
1 789
5
91
1 880
Forsbomsvreten 20
Eskilstuna
12
888
Forsbomsvreten 21
Eskilstuna
12
876
3
92
968
Forsbomsvreten 22
Eskilstuna
48
3 963
10
415
4 378
Frimuraren 8
Eskilstuna
21
1 630
3
180
1 810
17
10 965
3 143
14 108
Bonden 12
Strängnäs
61
3 854
12
267
4 121
105
27 994
12 577
40 571
Bonden 13
Strängnäs
12
911
1
1 546
2 457
14 600
4 301
18 901
Bonden 14
Strängnäs
28
1 749
8
2 731
4 480
24 000
9 195
33 195
16 845
7 533
24 378
18 394
5 956
24 350
Fastighet
Antal
Byggnad
32
64 618
23 735
88 353
25 152
9 293
34 445
7 490
38 054
13 821
51 875
7 811
38 673
13 619
52 292
67
42 912
15 668
58 580
12
9 387
3 354
12 741
4 734
1 665
6 399
4
4 691
1 642
6 333
55
20 975
7 615
28 590
888
Åkern 16
Strängnäs
30
2 297
5
306
2 603
Läraren 11
Strängnäs
42
2 910
11
512
3 422
56
Åkern 1
Strängnäs
16
1 015
1
155
1 170
68
Åkern 3
Strängnäs
42
3 116
2
92
3 208
Åkern 5
Strängnäs
18
1 308
1
160
1 468
järpen 1
Strängnäs
54
3 638
10
1 263
4 901
järpen 3
Strängnäs
54
3 437
4
119
3 556
järpen 4
Strängnäs
54
3 642
3
24
3 666
2 315
155 739
243
20 464
176 203
1 286
945 912
Summa Graflunds Byggnads AB
183
Mark
Totalt
7 338
3 299
10 637
23 259
10 121
33 380
9 453
4 251
13 704
21 517
7 965
29 482
18 148
6 841
24 989
20 370
7 200
27 570
329 660 1 275 572
Pallas 75
Landskrona
3
328
1
484
812
0
3 420
911
4 331
Pallas 77
Landskrona
4
298
0
0
298
0
1 541
353
1 894
Ganymedes 23
Landskrona
18
1 210
2
174
1 384
0
6 138
1 716
7 854
Sten Sture 1
Landskrona
39
2 587
3
202
2 789
27
14 141
3 311
17 452
Gröna Lund 4
Landskrona
16
1 352
3
609
1 961
16
10 188
2 639
12 827
Neptun 36
Landskrona
52
4 922
2
259
5 181
47
25 365
7 679
33 044 19 032
Svanen 13
Landskrona
30
2 695
4
792
3 487
0
14 887
4 145
Nimrod 32
Landskrona
23
1 849
2
65
1 914
4
8 429
2 152
10 581
Norra Roten 26
Landskrona
24
1 850
2
496
2 346
0
12 676
2 864
15 540
juno 21
Landskrona
8
580
1
25
605
0
2 401
741
3 142
Herkules 26
Landskrona
22
1 436
1
60
1 496
2
5 646
1 771
7 417
Gjutaren 24
Landskrona
25
1 672
0
0
1 672
24
7 400
1 985
9 385 37 587
Tycho Brahe 5
Landskrona
45
3 285
3
555
3 840
45
29 095
8 492
Tycho Brahe 23
Landskrona
49
3 333
2
75
3 408
20
0
0
0
Tycho Brahe 30
Landskrona
15
1 341
0
0
1 341
0
6 400
1 597
7 997
Minerva 18
Landskrona
25
1 860
0
0
1 860
23
7 800
2 312
10 112
Linné 8
Landskrona
25
2 113
1
20
2 133
0
35 093
10 505
45 598
Linné 42
Landskrona
83
5 875
6
500
6 375
25
0
0
0
Gröna Lund 29
Landskrona
12
1 450
6
1 242
2 692
0
10 661
3 749
14 410
Pallas 40
Landskrona
17
1 013
3
177
1 190
0
5 598
1 385
6 983
Kungsörnen 2
Landskrona
8
836
1
80
916
0
3 853
1 050
4 903
Kopparängen 3
Landskrona
245
16 786
42
1 928
18 714
19
67 930
19 941
87 871
Rundeln 2-6
21 943
Markaryd
100
6 858
38
1 923
8 781
50
18 461
3 482
Gränsfejden 1, Budkaveln 1, Stämpeln 1 Markaryd
23
1 899
0
0
1 899
22
0
0
0
Mellangård 17
Markaryd
20
1 067
3
551
1 618
10
4 994
947
5 941
Aspen 1-2
Markaryd
66
4 580
1
54
4 634
0
12 889
3 168
16 057
Bävern 1-2,7
Markaryd
50
3 062
2
68
3 130
20
7 345
1 776
9 121
Linnéan 14
Markaryd
48
2 820
9
485
3 305
0
8 078
2 143
10 221
Ljungen 2,3
Markaryd
29
1 439
0
0
1 439
0
4 007
1 169
5 176
Sälgen 8
Markaryd
56
4 088
0
0
4 088
15
11 400
2 506
13 906
Hästen 13, Renen 13
Markaryd
86
5 309
3
490
5 799
25
11 171
8 332
19 503
Packaren 1
Markaryd
35
2 378
1
28
2 406
10
2 140
1 260
3 400
41 årsredovIsnIng 2012
FASTIGHETSFÖRTECKNING > Lägenheter Fastighet
Kommun
Antal
Kommersiella lokaler
kvm
Antal
kvm
Garage/Ppl
Totalt kvm
Antal
Taxvärde 2012 (TSEK) Byggnad
Mark
Totalt
Markaryd 7:11
Markaryd
20
1 820
0
0
1 820
0
Eldaren 2 tomt
Markaryd
0
0
0
0
0
0
0
Markaryd 7:10 tomt
Markaryd
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Läraren 1
Markaryd
71
4 644
2
24
4 668
18
10 804
2 155
12 959
Landsfiskalen 2
Markaryd
48
3 293
2
83
3 376
12
7 880
1 257
9 137
Riksdagsmannen 7
Markaryd
20
1 480
4
169
1 649
0
3 595
710
4 305
Skräddaren 1
Markaryd
24
1 520
16
992
2 512
15
3 863
1 116
4 979
Toffelmakaren 6
Markaryd
11
781
2
177
958
0
1 897
378
2 275
Toffelmakaren 8, Urmakaren 5 Markaryd
30
1 630
0
0
1 630
6
3 800
660
4 460
0
518
518
Toffelmakaren 2
Markaryd
8
506
0
0
506
2
990
219
1 209
Industrien 9
Markaryd
19
1 216
5
305
1 521
0
3 896
597
4 493
Triangeln 12
Markaryd
0
0
1
685
685
0
814
147
961
Konditorn 3
Markaryd
0
0
1
418
418
0
0
0
0
Banmästaren 13
Markaryd
4
184
1
83
267
0
0
0
0
Valvet 1
Norrköping
367
20 641
0
0
20 641
155
98 317
30 226
128 543
Dörren 12 & 14
Norrköping
721
46 873
10
542
47 415
657
225 953
69 617
295 570
Röken 22
Norrköping
116
9 083
7
1 994
11 077
97
54 322
20 777
75 099
Porten 16
Norrköping
469
36 263
5
609
36 872
443
184 165
53 899
238 064
Plysaren 13
Norrköping
222
18 220
4
328
18 548
186
104 293
38 602
142 895
Märsta 1:167
Sigtuna
360
23 556
31
3 264
26 820
261
137 586
49 992
187 578
Valsta 3:8
Sigtuna
317
25 548
37
4 436
29 984
255
154 225
25 530
179 755
Finnsta 1:11-1:12
Bro
187
13 348
8
505
13 853
201
70 901
22 222
93 123
Finnsta 1:14-1:17
Bro
353
27 164
12
818
27 982
383
142 632
48 887
191 519
Finnsta 1:13
Bro
0
0
9
1 263
1 263
2 209
922
3 131
Bäckgården 1-5 & 7
Huddinge
695
47 215
53
3 821
51 036
403
250 185
74 055
324 240
”Wasagårdarna”: Åkervenen 3, Rödvenen 4, Strandrågen 4, Södertälje Svingeln 2
596
41 880
16
813
42 693
445
221 741
78 595
300 336 22 911
Ängsgröen 1 & 3
Södertälje
0
0
16
4 332
4 332
35
19 200
3 711
Vårbrodden 2
Södertälje
0
0
0
0
0
30
248
194
442
Grindstugan 1
Södertälje
131
8 804
4
242
9 046
80
57 676
14 783
72 459
Topasen 6
Södertälje
30 531
114 759
Summa Markarydsbostäder Norr 20:6 Summa Hotellfastigheter i Gävle HB
Gävle
Gustavsberg 1:179 Summa Hamngallerian i Gustavsberg AB
Värmdö
Summa ägda fastigheter Summa ägda och förvaltade fastigheter Ägda exploateringsfastigheter
237
16 231
21
702
16 933
153
84 228
6 327
444 071
409
37 947
482 018
4 241
2 204 567
0
0
2
12 225
12 225
0
0
2
12 225
12 225
0
0
17
11 440
11 440
0
0
17
11 440
11 440
2 315
155 739
243
20 464
14 268 1 009 703
1 916
674 381 2 878 948
63 000
9 000
72 000
63 000
9 000
72 000
74 000
11 400
85 400
0
74 000
11 400
85 400
176 203
1 286
945 912
104 867 1 114 570
9 992
0
329 660 1 275 572
5 410 194 1 741 095 7 151 289
Tomtareal
Nålsticket 1
Eskilstuna
3 011
5 400
5 400
Nålsögat 3
Eskilstuna
22 432
2 691
2 691
Hällby-Ökna 1:46
Eskilstuna
6 820
520
520
Sättra Krog 1:3
Mariefred
38 772
195
195
Risevid 1:8
Vagnhärad
66 507
1 133
1 133
Flensby 6:98
Flen
2 057
255
255
139 599
19 941
87 871
Summa ägda exploateringsfastigheter
42 årsredovIsnIng 2012
LEDNINGSGRUPP
I trappan uppifrån: Anitha Wretling, Informations- och kommunikationschef Lars-Erik Bengtsson, Regionchef Region Syd johan Ericsson, Regionchef Region Öst Ulrika Frank, Regionchef Region Väst Framför från vänster: Marie Persson, HR-chef Anders Häggström, VD Robert Sandvik, Finanschef, vice VD Carina Palm, Ekonomichef
Foto : aStory
책rsredovIsnIng 2012 Grafisk from : aStory Kommunikationsbyr책