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Nota de tapa
Valores de campos en Argentina
Los valores de los campos se mantuvieron firmes durante el pasado año a pesar de que desde el punto vista productivo el mismo no fue favorable. Para el presente año y a la luz de los buenos rindes obtenidos la hectárea sostendrá su valor, siendo altamente probable que los costos de arrendamiento se incrementen. Sigue en página 4
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A pesar de la desfavorable coyuntura económica que signó al sector agropecuario en el 2009, no se registró en dicho período una disminución en los valores de la tierra productiva a moneda constante. Si bien se produjo una marcada retracción del mercado medido en operaciones de compraventa realizadas, manteniéndose prácticamente igual al período 2007/2009 la superficie ofertada, los propietarios no estuvieron dispuestos a convalidar valores inferiores a los que se llegó en momentos de mejores expectativas y rendimientos. Por el contrario, los valores de oferta sufrieron un incremento que responde más a expresión de deseos que a posibilidad concreta. El mal año económico fue absorbido fundamentalmente por los arrendatarios que debieron afrontar con los bajos rendimientos de la campaña 2008/09, los altos arrendamientos pactados. Para el año 2010, con muy buenos rindes cosechados o a punto de hacerlo, se prevé un sostenimiento en los valor de la tierra, con arrendamientos que mejoren la rentabilidad del dueño, pero sin llegar aún a los de 2008 ya que los arrendatarios, incluso con la buena cosecha de la campaña que finaliza, aún no cubren el que-
branto del año pasado y pretenderán no comprometer la viabilidad de sus empresas. Existe un dato que revela por si solo cómo ha crecido el optimismo del sector agropecuario frente a una cosecha gruesa (soja, maíz y girasol) que promete estar cerca del récord histórico y que ya está saturando los puertos y el tránsito en torno de Rosario. Ese indicador es el valor de los campos. Según la Compañía Argentina de Tierras, el precio promedio de una hectárea maicera en la zona núcleo ha vuelto a crecer después del repliegue provocado por el conflicto con el Gobierno y la feroz sequía de 2009. La mejor tierra agrícola del país costaba en marzo 12.000 dólares por hectárea. Es 9% más que los 11.000 que esa inmobiliaria marcó en febrero. Esa revalorización, que también alcanza a los campos ganaderos, anticipa la catarata de dólares (unos 20.000 millones, según las estimaciones privadas) que depararía la cosecha. La soja, con más de 70% del área sembrada y una previsión de 54 millones de toneladas, explica 85 por ciento de los ingresos.
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Cómo repercute la inflación en los valores inmobiliarios Durante lo que va del año, el incremento concreto y real de distintos precios dentro de nuestra economía evidencia un ritmo de aumento renovado. Esto alimenta una expectativa inflacionaria superior a la de 2009. Evolución de los valores de venta y alquiler con relación al índice general del costo de la vida a partir del 2001 hasta marzo de 2010.
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“Sabido es que el comportamiento de los precios en una economía (de mercado), refleja la situación particular por la que atraviesan una serie de variables que impactan en la oferta y demanda de los diferentes productos, por otra parte como es también conocido, sobre todo por los bolsillos de los consumidores, no todos los precios aumentan en la misma proporción. A partir de esta última circunstancia, surgen las comparaciones. Comparaciones que permiten en definitiva tratar de establecer como evolucionó el precio de un determinado bien o conjunto de bienes con el de otros bienes o conjuntos de bienes. Los fines para los cuales aplicar los resultados de estos análisis son cuantiosos, pero resumiendo al extremo se podría decir que permite medir si mejoró o empeoró en términos de intercambio un bien o canasta de bienes con respecto a otro u otros. Así, si se comparan los valores inmobiliarios promedios para departamentos usados en el corredor norte de la ciudad de Bs. As. la comprobación demuestra que el alza experimentada por los mismos ha sido superior al incremento del costo de vida, medido por la canasta de bienes y servi-
cios que componen el índice de precios minoristas del INDEC.” Los párrafos anteriores corresponden a un informe publicado el 15 de enero de 2007 por Reporte Inmobiliario. En esta oportunidad, se procedió a actualizar los distintos indicadores, empalmando para el índice de precios al consumidor a partir del año 2007, un promedio de los índices elaborados por las provincias de San Luis y Santa Fe. Las cifras: Durante los 96 meses que transcurrieron entre el arranque del año 2002 y principios de marzo del 2010, los valores inmobiliarios promedios de los departamentos usados de la zona norte de la ciudad de Buenos Aires, superaron el crecimiento del costo de la vida en un 84,8 %. Con relación a los salarios privados registrados tuvieron una evolución superior en un 57,5 % y alcanzaron un 55,8 % de incremento diferencial por encima de la cotización del dólar. La brecha con respecto al IPC se amplia al 94,4 % en el mismo lapso, si se considera la evolución del promedio del m2 de un departamento a estrenar*.
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info_ sólo en un 1,7 % Por su parte, el valor promedio del alquiler de un tres ambientes usado en la zona norte de la ciudad evidenció un incremento del 19,2 % por encima del índice de precios al consumidor tomando como base 100 al último mes del 2001 para ambos indicadores. Con relación al salario registrado el valor locativo mensual se muestra a marzo prácticamente alineado superándolo
Por otro lado, si se considera la inflación de estados unidos desde el año 2001 se puede observar que las cotizaciones en dólares por m2 de los departamentos usados del corredor norte de Buenos Aires absorbieron la pérdida del poder de compra de la moneda estadounidense e incluso la superaron en un 27,35 %.
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Nueva línea de créditos del Banco Nación La nueva línea de créditos mejora sustancialmente la tasa con respecto a la oferta hipotecaria actual, incorporando dos innovaciones que aparecen como señales positivas que habrá que apuntalar a futuro: se aumenta el porcentaje a prestar sobre el valor total de la vivienda llevándolo al 80 % y se pone un techo de actualización de las cuotas de acuerdo a la evolución salarial. La nueva línea que estará disponible en todo el país en las sucursales del Banco Nación a partir del lunes 19 de abril, está destinada a primer vivienda de ocupación permanente para la compra de viviendas que no superen los $ 450.000 (aprox. U$S 116.000). El monto máximo a financiar del valor de la vivienda se extiende en esta nueva línea denominada “Casa Propia” al 80 %, con lo cual los fondos a aportar por el deudor se reducen al 20 % del precio del inmueble, mientras que en las líneas hipotecarias bancarias disponibles hasta el momento el máximo prestable se extendía sólo al 70 % . La tasa establecida será fija con una tasa del 12.75 % para los primeros 3 años, de $ 1.304,41 por cada $ 100.000 no pudiendo superar el 30 % de los
ingresos netos del solicitante. A partir del cuarto año la tasa será variable, tomándose para su cálculo la tasa BADLAR + 4,5 % anual. Cabe señalar que la tasa BADLAR es aquella que surge como promedio de la que pagan las entidades bancarias de Capital y GBA para depósitos a plazo fijo de más de un millón de pesos. No obstante la actualización de la cuota tendrá un techo ya que no podrá superar el índice de variación de salarios nivel general que publica el Indec. Al día 15 de abril la tasa Badlar era del 8,81 % adicionándole el 4,5 % que fija el Banco la tasa variable en las condiciones actuales sería del 13,31 %. La variación porcentual del índice de salarios nivel general del Indec entre febrero del 2010 (último dato disponible) e igual mes del año pasado fue del 17 %., que sería entonces el techo de variación, haciendo viable en este caso el ajuste por Badlar. Al mejorarse la tasa inicial también se logra bajar el ingreso requerido para acceder al crédito, por caso para un préstamo de 48.000 dls. el ingreso demostrable sería de 8.094 pesos un 18,4 % menos que el solicitado para ese monto en el Banco Ciudad en su línea a 20 años a tasa fija ($ 9.924) y un 30 % inferior al que exige el Banco Hipotecario para igual plazo y tasa. ($ 11.579).
Cuota e ingresos en pesos para poder obtener un préstamo de U$$ 48.000
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info / publicación de Reporte Inmobiliario
Cómo impactó la recesión sobre la producción industrial La desaceleración del mercado industrial se profundizó durante el 2009 debido al impacto negativo de la recesión sobre la producción industrial y el comportamiento de los consumidores en todo el mundo. Informe de Cushman & Wakefield* Resumen y panorama La desaceleración del mercado industrial se profundizó durante el 2009 debido al impacto negativo de la recesión sobre la producción industrial y el comportamiento de los consumidores en todo el mundo. A nivel global, los alquileres cayeron en promedio de 5,5% y, en todas las regiones, se observó una disminución sin precedentes de los alquileres a lo largo del año, con una abrupta reducción de la demanda de espacio. Si bien la oferta aumentó a medida que los ocupantes se desprendieron del espacio excedente, el desarrollo de nuevos espacios fue limitado y estuvo dominado por la construcción a medida en las principales áreas. En muchos mercados, la oferta de espacio moderno de buena calidad resultó insuficiente, lo que permitió mantener los valores de los alquileres aunque la demanda disminuyera. Hubo algunos cambios de posición significativos entre las ubicaciones más costosas, ya que la velocidad de corrección de los alquileres en los mercados clave varió notablemente. La zona de Heathrow, en Londres, siguió siendo la ubicación industrial más costosa del mundo, seguida por Tokio; pero la brecha entre la primera y la segunda posición se amplió este año debido a las mayores caídas en los alquileres de la capital japonesa. Berlín, París y Estocolmo fueron incluidas entre las 10
ciudades más costosas, mientras que Singapur y Madrid quedaron fuera de esta lista. Por segundo año consecutivo, la región de Asia Pacífico experimentó el mayor descenso interanual, con una disminución del 6,4%. Gran parte de esta desaceleración se atribuyó a las abruptas caídas observadas en varias de las ciudades de la India analizadas, aunque las ciudades australianas de Sidney y Melbourne, junto con Tokio y Singapur, también sufrieron reducciones de dos dígitos. Los alquileres en la región de Europa del Este, Medio Oriente y África (EMEA) cayeron un 5%, aunque este valor no permite apreciar las importantes variaciones en el desempeño de las diferentes subregiones. En la región de Europa Central y del Este (CEE), los alquileres se deterioraron un 12,5%, ya que el efecto de la reducción del comercio mundial fue más grave para el sector de fabricación que para el de logística, mientras que los valores de los alquileres en Europa Occidental cayeron solamente un 3% de un año a otro. El continente americano experimentó una caída superior al promedio mundial, pero este dato también oculta las diferencias entre los rendimientos de las subregiones. En Sudamérica, los alquileres presentaron cierta resistencia, ya que la escasez de espacio de buena calidad en los mercados clave aisló la región e impidió un desequilibrio importante entre oferta y demanda. En América del Norte, en cambio, los alquileres cayeron casi un 7%, ya que las principales ubicaciones industriales de Canadá y los EE.UU. sufrieron una reducción de la demanda de espacio, especialmente, en la primera mitad del año. Si bien 2009 presentó una caída sin precedentes
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de los alquileres, en varios mercados del mundo, se observaron señales de estabilización de los valores hacia fin de año. El sector industrial está vinculado estrechamente con la economía y, por lo tanto, la recuperación puede ser más rápida que la de otros sectores. En general, se acepta que el crecimiento económico durante 2010 será mayormente positivo y proporcionará una mayor seguridad a los ocupantes, lo cual debería traducirse en un aumento de la demanda durante el año. En la actualidad, la mayoría de las economías asiáticas están encaminadas hacia la recuperación. Un aumento de las exportaciones y de la producción impulsó la demanda, cuya aceleración se anticipa para los próximos 12 meses, junto con un comienzo de la recuperación de los alquileres. Sin embargo, el grado de mejoría depende de una recuperación sostenida de la economía mundial. Dentro de las regiones de EMEA y el continente americano, el aumento del consumo interno y el comercio regional serán los factores determinantes de la fortaleza de la recuperación de la demanda inmobiliaria. No obstante, la expectativa es más favorable, y se espera que hacia fin de año se empiece a observar una recuperación sostenida de los alquileres en todo el mundo.
Descripción del continente americano Tras una reducción del crecimiento de los alquileres durante 2008, la tendencia descendente no se detuvo en 2009, año en el cual los alquileres del continente americano cayeron un 6,1%. Se mantuvo una marcada polarización entre las regiones de América del Norte y del Sur, con una mayor caída de los alquileres en América del Norte. Los alquileres en América del Sur se mantuvieron prácticamente estables durante el año, con un descenso de apenas un 0,1%, mientras que en América del Norte los alquileres cayeron abruptamente un 6,9%. La ubicación más costosa del continente americano, en cuanto al costo total de ocupación, fue la capital de Canadá, Ottawa, que reemplazó a la pe-
nínsula de San Francisco, en EE. UU. Además, en oposición a la tendencia descendente, Ottawa fue la ciudad de mejor desempeño en cuanto al aumento de los alquileres en la región de América del Norte. El mercado industrial de Ottawa es reducido y está dominado por instalaciones de distribución y almacenamiento, por lo que sufrió menos el impacto de la reducción de la industria manufacturera. Una muy limitada actividad de desarrollo especulativo también ayudó a mantener los niveles de oferta y, por lo tanto, se observó un aumento de los valores de los alquileres durante el año. El rendimiento de los alquileres contradice la tendencia predominante en Canadá, donde los alquileres cayeron un 4% a lo largo del año. Las ciudades brasileras de San Pablo y Río de Janeiro pasaron al segundo y tercer lugar en lo que respecta a costos de ocupación, con un crecimiento positivo de los alquileres durante 2009 que las llevó a reemplazar a Calgary y Vancouver. El mercado industrial de Brasil se redujo durante gran parte del año, pero durante el último trimestre del año se observó una notable recuperación del sector manufacturero gracias al aumento de las exportaciones, motivo por el cual los alquileres ascendieron notablemente hacia finales del año. Si bien San Pablo sigue siendo la ubicación más costosa de Brasil, los alquileres en Río de Janeiro experimentaron un crecimiento más significativo durante el año. Este crecimiento fue consecuencia de la mayor demanda de espacio de alta calidad para depósito y logística, cuya oferta siguió siendo escasa en la región metropolitana de Río de Janeiro. Las ubicaciones industriales de los EE.UU. sufrieron como consecuencia de la desaceleración económica, y los alquileres descendieron un 7% a lo largo del año. Puesto que durante la mayor parte del año la economía estuvo caracterizada por un aumento del desempleo y una caída de la elaboración y las ventas minoristas, la demanda de los ocupantes se vio atenuada. Este hecho llevó a una creciente consolidación, ya que varios ocupantes dejaron vacantes espacios que vuelven al mercado, por lo que
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aumenta la tasa de vacancia y se ejerce una presión descendente adicional sobre los alquileres. En México, varios locatarios redujeron el espacio que ocupaban en 2009 y, como resultado, aumentó la tasa de vacancia durante el año. La oferta de nuevas construcciones fue escasa, y la mayoría de los desarrolladores busca llegar a un acuerdo de locación previo antes de ejecutar los planes. A pesar de que el ritmo de desarrollo fue menor, los alquileres se redujeron un 13% en todo el país. La capital, Ciudad de México, fue la más afectada, con un descenso de los alquileres del 20% a lo largo del año debido a la menor demanda de los ocupantes y la consolidación de los locatarios.
• Sin embargo, durante el cuarto trimestre, se observó un aumento de la demanda de los ocupantes, y se anticipa que en 2010 un leve incremento de esta demanda llevará a la estabilización de los alquileres. México • El mercado industrial se contrajo notablemente durante 2009, y varios locatarios redujeron la cantidad de espacio que ocupaban, por lo que aumentó la disponibilidad. Como resultado, los alquileres descendieron un 13% a lo largo del año. • Se anticipa una mejoría gradual del mercado industrial para 2010, con una estabilización de los alquileres a lo largo del año.
Descripción de algunos países Argentina • El rendimiento de los alquileres industriales acompañó la tendencia económica predominante en 2009, con una caída de los alquileres del 14% a lo largo del año, pero con señales de estabilización hacia fin del año. La demanda se redujo, y la vacancia aumentó durante el año. • Sin embargo, el mercado industrial tardará en recuperarse este año y dependerá del regreso al crecimiento económico.
Estados Unidos • En lo que respecta al crecimiento de los alquileres en la región oeste, el condado de Los Ángeles y Silicon Valley/San José fueron las ubicaciones más afectadas de los EE. UU. en 2009, con caídas de los alquileres del 19% y el 14%, respectivamente. No obstante, la desaceleración económica afectó las industrias con un alto índice de mano de obra en todo el país. • Se anticipa que 2010 traerá una mejoría de la situación económica, aunque el mercado industrial probablemente se estabilice recién hacia fin de año.
Brasil • Debido a la disminución de la producción industrial, se pospusieron o cancelaron varios proyectos especulativos, aunque la demanda de espacios bien equipados y ubicados se mantuvo estable durante el año. • Sin embargo, el sector industrial comenzó a estabilizarse durante el cuarto trimestre de 2009, conforme aumentaron los niveles de producción industrial, liderada por los sectores automotor y alimenticio.
España • La crisis económica afectó notablemente la demanda de los ocupantes en España. En Barcelona y Madrid se observaron caídas anuales de los alquileres del 20% y el 19%, respectivamente. • La perspectiva para el mercado industrial sigue siendo pesimista, y se anticipan mayores caídas en los valores. No obstante, el mercado de Barcelona está mostrando señales de aumento de la demanda, y se prevé que se recupere más rápido que Madrid.
Canadá • En la primera mitad de 2009, la demanda fue débil en todo el país, por lo que aumentó la tasa de vacancia y se ejerció una presión descendente sobre los valores de los alquileres.
*“Industrial Space Across the World” de Cushman & Wakefield, empresa de servicios inmobiliarios