GAZETA MIESZKANIOWA P I S M O B E Z P Ł AT N E • N A K Ł A D : 6 . 0 0 0 E G Z . • N R 1 5 ( 2 / 2 0 1 5 ) • LU T Y 2 0 1 5 • I S S N 2 3 9 1 - 7 9 5 4
Młody Grunwald II gotowy w tym roku
Ruszyła budowa Red Park II
A w Poznaniu, Na Skraju Lasu…
Deweloperzy z Poznania zadowoleni
MdM na pół gwizdka
Większość mieszkań przy Lasku Marcelińskim kwalifikuje się do programu MdM. s. 2
Cztery 13-piętrowe budynki staną na Dębcu, w II etapie na rynek trafi 135 mieszkań. s. 2
Spółka OKRE Development rozpoczęła budowę III etapu osiedla w Naramowicach z widokiem na rezerwat. s. 2
Wdrożenie MdM, większy obowiązkowy wkład własny, niższe stopy procentowe – rok 2014 był świetny. s. 3
W 2014 roku problemem były limity cen mieszkań. s. 6
EKSPERT RADZI S. 7
Fundusz już wynajmuje Mieszkania w bloku przy ul. Saperskiej w Poznaniu (na zdjęciu) są pierwszymi lokalami, jakie trafiły do oferty BGK Nieruchomości w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem. W budynku trwają jeszcze prace wykończeniowe i lokale będą dostępne od marca br., ale można już deklarować chęć wynajęcia korzystając z formularza na stronie Funduszu. Także w tym serwisie można znaleźć listę dostępnych mieszkań oraz przeczytać zasady najmu. Blok jest położony w południowej części Poznania, na terenie rozbudowywanego osiedla w dzielnicy Wilda. Mieszkania będą dostępne w standardzie „pod klucz” – wykończone podłogi, sufity i ściany, zamontowane drzwi wewnętrzne oraz oświetlenie, w oknach rolety, nad oknami karnisze. Łazienka zostanie wyposażona w ceramikę sanitarną, lustro i baterie (nie będzie rzeczy osobistych, jak ręczniki czy środki higieny osobistej). W kuchni znajdą się meble kuchenne,
www.gazetamieszkaniowa.pl
zlewozmywak z baterią, sprzęt AGD (ale bez kuchenki mikrofalowej czy czajnika, także bez wyposażenia osobistego, jak talerze, garnki czy sztućce). Mieszkanie nie będzie wyposażone w inne meble (np. łóżka, stoły, krzesła czy szafy), we własnym zakresie trzeba będzie zaopatrzyć się także w telewizor czy telefon. Najemca będzie mógł także odpłatnie korzystać z miejsca postojowego (naziemnego lub w garażu podziemnym) i komórki lokatorskiej.
Koszt najmu jest uzależniony w dużym stopniu od okresu, na jaki zostanie podpisana umowa najmu. Np. dla mieszkania 2-pokojowego o pow. 47 mkw. przy najmie na okres do 1 roku miesięcy czynsz wynosi 1.930 zł, zaś przy umowie 4-letniej – 1.590 zł. Zaliczka na opłaty eksploatacyjne w każdej opcji wynosi 162 zł.
Więcej na
GazetaMieszkaniowa.pl
1
GAZETA MIESZKANIOWA
NR 15 (2/2015) • LUTY 2015
SIĘ SIĘMIESZKA BUDUJE
Strzeszyn Literacki jeszcze ładniejszy
Młody Grunwald II gotowy w tym roku Ponad 25 proc. mieszkań oferowanych w drugim etapie poznańskiej inwestycji Młody Grunwald znalazło nabywców. Inwestycja spółki Ronson Development jest zlokalizowana u zbiegu ulic Jeleniogórskiej i Kamiennogórskiej w sąsiedztwie Lasku Marcelińskiego, większość mieszkań kwalifikuje się do programu Mieszkanie dla Młodych (MdM).
Więcej na
GazetaMieszkaniowa.pl
– Ponad połowa klientów, którzy kupują mieszkania w naszych poznańskich inwestycjach korzysta ze wsparcia w ramach tego programu – mówi Justyna HamrolWasielewska, regionalny dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development. W ofercie obu etapów Młodego Grunwaldu pozostało jeszcze 110 lokali o powierzchni 33-140 mkw., ich ceny brutto zaczynają się od 5.500 zł /mkw. Generalnym wykonawcą
inwestycji jest Karmar, a za projekt architektoniczny odpowiada Studio Lisiak. Pierwszy etap inwestycji ze 136 mieszkaniami i 12 lokalami komercyjnymi został już oddany do użytku, budowa fazy II (132 mieszkań i 5 lokali komercyjnych) ma się zakończyć w IV kwartale 2015 r. Pozostałe inwestycje Ronson Development w Poznaniu to Kamienica Jeżyce i Chilli City.
Poznańska spółka Hamad planuje w tym roku budowę kolejnych domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na Strzeszynie Literackim. Nowe budynki będą miały powierzchnię 120 mkw. Istniejące budynki na osiedlu w rejonie ulic Biskupińskiej i Tołstoja mają powierzchnię użytkową 200 mkw., a stoją na prawie 370-metrowych działkach. Domy są budowane z materiałów tradycyjnych
i mają po dwie kondygnacje. Na parterze jest pokój gościnny z łazienką i otwarta przestrzeń składająca się z salonu, jadalni i aneksu kuchennego. Na piętrze usytuowane są dwa pokoje, łazienka, pralnia, w której znajduje się kocioł c.o. i – stanowiąca odrębne pomieszczenie – sypialnia z własną łazienką i garderobą. W każdym domu jest garaż na dwa samochody.
Ostatnie domy na Ławicy Estia Construction zakończyła budowę kolejnego domu na osiedlu Nova Ławica w Poznaniu. Ostanie dwa domy są w budowie (planowy termin oddania ich do użytkowania to II kwartał br.), a w ofercie dewelopera pozostały trzy ostatnie domy w cenach od 615 do 652 tys. zł, w zależności od standardu deweloperskiego i wymiaru
działek. Kameralne osiedle Nova Ławica zlokalizowane niedaleko Lasku Marcelińskiego oferuje ciszę i spokój z dala od zgiełku miasta, ale z łatwym dojazdem do centrum. Bliskość centrum handlowego „King Cross” zapewnia z kolei zakupy i rozrywkę, dodatkową zaletą osiedla jest blisko położone przedszkole i szkoła.
A w Poznaniu, Na Skraju Lasu… Ruszyła budowa Red Park II W pierwszych dniach stycznia rozpoczęły się prace ziemne przy wykopie pod budynek B inwestycji Red Park. W ramach II etapu RED Development dostarczy na rynek 135 mieszkań o liczbie pokoi 1-3 i powierzchni 34-98 mkw., konstrukcja budynku i układ mieszkań dają swobodę dowolnego planowania wnętrz oraz możliwość łączenia mieszkań. Każde mieszkanie
2
zostanie wyposażone w balkon, taras lub ogródek. Wieżowiec będzie miał dostęp do podziemnej hali garażowej oraz placu zabaw dla najmłodszych. Osiedle Red Park, położony niedaleko parku przy ul. 28 Czerwca 1956 r., tworzą cztery 13-piętrowe budynki mieszkalne oraz działająca już Galeria Dębiec. W I etapie
projektu zostało wybudowanych 130 mieszkań o powierzchni od 30 do 106 mkw. Na ostatnim piętrze deweloper zaprojektował większe metraże z dużymi tarasami. RED Development oferuje m. in. różne programy płatności, mieszkania w programie MdM (obecnie w ofercie jest 35 takich lokali), a także pulę lokali z wykończeniem w cenie.
Belgijska spółka OKRE Development rozpoczęła budowę III etapu osiedla „Na Skraju Lasu” w poznańskich Naramowicach. Kompleks złożony z trzech kameralnych budynków zaprojektowała pracownia Archibox z Poznania. Realizowany obecnie III etap inwestycji obejmuje 60 mieszkań o liczbie pokoi od 1 do 4 i metrażu 25-77 mkw. Każde mieszkanie ma własny balkon, loggię lub taras. Okna większości lokali
wychodzą na las, a tuż pod oknami mieszkańcy mają rezerwat przyrody „Żurawieniec”. Na poziomie -1 znajduje się hala garażowa z miejscami postojowymi i stojakami na rowery. Termin oddania budynku do użytku to wrzesień tego roku, lokale będą przekazywane nabywcom od października br. Większość mieszkań spełnia kryteria dofinansowania programu „Mieszkanie dla Młodych”.
www.gazetamieszkaniowa.pl
Agrobex1_folder_250x362,3__KRZYWE_PRESS.indd 1
21.01.2015 11:57
GAZETA MIESZKANIOWA
NR 15 (2/2015) • LUTY 2015
SIĘ SIĘMIESZKA BUDUJE
Poznańscy deweloperzy zadowoleni Wdrożenie programu Mieszkanie dla Młodych, rekomendacje dotyczące zwiększania wkładu własnego, niższy poziom stóp procentowych, a także spora liczba gotowych lokali oraz debiutujących inwestycji – te czynniki zadecydowały, że wyniki sprzedażowe w roku 2014 poznańscy deweloperzy uznają za zadowalające i lepsze niż w latach ubiegłych.
– Rok 2014 był dla naszej firmy lepszy niż poprzedni. Przyczyną tego było widoczne ożywienie na rynku. Wiele osób planujących zakup własnego mieszkania jeszcze rok temu wstrzymała się z podjęciem decyzji do momentu obowiązywania MDM-u. Ponadto wprowadziliśmy do sprzedaży kolejne etapy inwestycji Słoneczne Tarasy, wszystkie dopasowane do programu dopłat. Te czynniki oraz m.in. rozpoznawalność
nieruchomości – zdaniem deweloperów zawsze liczyć się będzie lokalizacja, jakość budowy czy opinie rynku.
Słoneczne Tarasy
Na rynku są klienci gotowi kupić mieszkanie jeszcze na etapie budowy oraz osoby czekające na gotowe już mieszkania czy domy. Zarówno pierwszych jak i drugich w Poznaniu i powiecie nie brakowało.
Dobre wyniki sprzedażowe poznańskich deweloperów to perspektywa kontynuowania inwestycji oraz zapowiedź nowych projektów.
Osiedle Słoneczne
Nasi klienci podkreślają, że na ich decyzję wpłynęła dobra lokalizacja (bliskość A2, sąsiadujący z inwestycją park i centrum handlowe – Galeria Dębiec), jakość wykonania oraz pojedyncze promocje m.in. wykończenie mieszkania w cenie – mówi Roma Pikulska, marketing manager Red Parku. W podobnym tonie wypowiada się Marlena Zapalska, członek zarządu spółki Proxin Ogrody realizującej inwestycję na poznańskich Jeżycach:
marki, lokalizacja czy jakość wykonania spowodowały, że sprzedawaliśmy średnio 7-10 mieszkań w miesiącu – mówi Magdalena Czuryńska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w spółce Twoje M.
120% w porównaniu do roku ubiegłego. Sukces ten wiążemy m.in. z coraz bardziej rozpoznawalną marką firmy, opiniami klientów, ceną, jakością czy zróżnicowaną ofertą domów i mieszkań. W kontekście naszej firmy MdM był ważny, istotny, ale z pewnością nie decydował o całej sprzedaży – wskazuje Maciej Bartczak, współwłaściciel KM Building.
Fot. Freeimages.com
Już końcówka 2013 roku, gdy to trwały gorączkowe poszukiwania lokali spełniających warunki MdM-u, zwiastowały ożywienie na rynku. Pierwsze miesiące 2014 roku potwierdziły te prognozy. Deweloperzy posiadający mieszkania spełniające kryteria rządowego programu dopłat notowali rekordy sprzedażowe w styczniu i lutym, czyli w miesiącach, które dotąd uchodziły za okresy przestoju (przypomnijmy, że limit cenowy wynosi obecnie 5915,80 zł/ mkw. dla Poznania i 5036,46 zł/mkw. dla gmin przyległych). Limit ten odpowiadał poziomowi średnich cen w poznańskiej aglomeracji.
– W 2014 roku uzyskaliśmy dobre wyniki sprzedażowe. Zarówno w kontekście zrealizowanego już pierwszego budynku inwestycji Red Park, jak i przy wprowadzonym niedawno do przedsprzedaży drugim etapie. W grudniu przekazaliśmy teren generalnemu wykonawcy, a początek prac budowlanych nastąpi 3 stycznia 2015 roku.
– Dla naszej spółki był to intensywny rok. Zakończyliśmy prace nad realizacją pierwszego budynku wielorodzinnego. Rozpoczęliśmy także prace projektowe nad dalszymi etapami inwestycji. Złożyliśmy wniosek o pozwolenie na budowę dla drugiego budynku. Wśród nabywców naszych mieszkań dużo było tzw. klientów gotówkowych, których do zakupu skłoniła lokalizacja oraz nowoczesna architektura połączona z wysoką jakością wykonania – podsumowuje. Jak co roku klienci mogli wybierać spośród inwestycji zlokalizowanych na terenie Poznania, nie brakowało
także chętnych na nieruchomości w gminach ościennych. – Rok 2014 był dla nas bardzo dynamiczny i udany. Zakończyliśmy budowę I etapu osiedla Rodzinny Zakątek w Błażejewku, a na Osiedlu Słonecznym w Brodowie zamknęliśmy realizację drugiego i trzeciego szeregowca – w sumie 24 segmenty. Na dodatek,
Red Park
na tych osiedlach rozpoczęliśmy pracę związane z kolejnymi etapami. Rok zakończymy ze sprzedażą ponad 50 nieruchomości, co jest wzrostem o ponad
4
Końcówka roku była też okresem specjalnych promocji, a co za tym idzie wytężonej pracy w biurach sprzedaży. – Wprowadzenie cen promocyjnych spowodowało, że grudzień mieliśmy bardzo pracowity. Powoli też myślimy o kolejnej, nowej inwestycji – mówi Tomasz Wnuk, dyrektor generalny Malta Fountain.
– W 2014 roku ukończyliśmy dwa pierwsze budynki na inwestycji Reduta Nowe Podolany. W trzecim trwają już prace wykończeniowe. Ponadto rozpoczęliśmy budowę dwóch kolejnych. Realizowanie założeń zgodnie z planem, ciekawie wykończone budynki oraz oczywiście dostęp lokali w ramach MdM-u w sposób znaczący zintensyfikowało sprzedaż. Nasza inwestycja stała się atrakcyjna dla młodych ludzi, często kupujących swoje pierwsze mieszkanie – mówi Agata Nowaczyk z firmy Ekonbud-Fadom. Nie tylko rządowy program dopłat przyciąga klientów nabywców
– To był bardzo dobry rok. Zakończyliśmy naszą inwestycję mieszkaniową Rodzinne Tarasy oraz rozpoczęliśmy budowę i przedsprzedaż kolejnej, o nazwie Rodzinne Ogrody. O sukcesie zadecydował wg nas przede wszystkim ciekawy projekt, duża powierzchnia działki, cena, lokalizacja oraz co podkreślali klienci – ustawienie domu względem stron świata. Dobre wyniki przekładają się na kolejne projekty. Już teraz budowa Rodzinnych Ogrodów wyprzedza przyjęty harmonogram, więc możliwe, że inwestycja zostanie oddana do użytku w III kwartale 2015 roku – mówi Łukasz Łowicki, prezes zarządu Grupy Deweloperskiej Łowiccy.
Nowe Ogrody
Niezależnie od sygnałów napływających z poszczególnych województw, można podsumować, że dla deweloperów działających na terenie poznańskiej aglomeracji był to dobry rok. Rosnąca liczba inwestycji świadczy o optymistycznej ocenie przyszłej koniunktury. Połączenie niskich stóp procentowych ze stabilnymi cenami oraz duży wybór ofert wyraźnie sprzyja zakupom mieszkań. Niemniej można się spodziewać, że utrzymujący się wysoki popyt będzie generował podwyżki cen.
www.gazetamieszkaniowa.pl
OSTATNIE 3 DOMY W OFERCIE!
•
R E K L A M A
•
GAZETA MIESZKANIOWA
NR 15 (2/2015) • LUTY 2015
SIĘ SIĘMIESZKA KUPUJE
MdM w 2014 roku na pół gwizdka W pierwszym roku obowiązywania programu Mieszkanie dla Młodych nie udało się wykorzystać nawet połowy przeznaczonych na niego środków. Problem od początku były limity cen mieszkań kwalifikowanych do dopłat, które odbiegały od tych oferowanych na rynku. Pomimo nieznacznego dostosowania analitycy nie oczekują znacznej poprawy. ‒ Limit na 2014 rok nie został wykorzystany nawet w połowie. To było oczywiste od początku, ponieważ konstrukcja programu uniemożliwiała wykorzystanie tego limitu – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań i analiz rynku REAS. Jak wynika z danych BGK, do końca listopada na podstawie wniosków przekazanych do banku udało się wykorzystać 210,9 mln zł, czyli nieco ponad 35 proc. z zaplanowanych 600 mln zł dopłat. Kuniewicz podkreśla jednak, że program będzie trwał do 2018 r., więc jest jeszcze czas na poprawę wskaźników. Już na koniec listopada wykorzystano niemal 100 mln zł z limitu na 2015 r., czyli 13,8 proc. maksymalnej zaplanowanej kwoty. BGK otrzymał już też wnioski na 2016 r. (16 mln zł) i 2017 r. (156 tys. zł).
Więcej na
GazetaMieszkaniowa.pl Kuniewicz zwraca jednak uwagę na to, że z uwagi na niedostosowane do sytuacji rynkowej limity cen, wykorzystanie środków różni się pomiędzy miastami. Na najlepszych dla młodych nabywców rynkach, czyli w Gdańsku i Łodzi, nawet połowa
nowych mieszkań na rynku mogła uzyskać dopłatę w ramach programu MdM. Na początku roku 2014, przed dostosowaniem limitów, poziom ten był jeszcze wyższy, a w Łodzi w pierwszym kwartale wynosił nawet 76 proc. dostępnych mieszkań.
Limit na 2014 rok nie został wykorzystany nawet w połowie, ponieważ konstrukcja programu uniemożliwiała wykorzystanie tego limitu
‒ Tuż za nimi jest Poznań, również ze świetnym limitem, zarówno w granicach administracyjnych miasta, jak i na obrzeżach. Na tych rynkach widzimy ogromną intensywność wykorzystania limitu i to jest rozsądne. Ale mamy takie rynki, jak choćby Kraków, w którym nawet po podwyższeniu limitu po III kw. tylko 7 proc. mieszkań na rynku pierwotnym kwalifikuje się do dopłaty – zwraca uwagę Kuniewicz. Podkreśla, że to właśnie limity wpłyną na to, czy program dopłat będzie sukcesem. Na progi cenowe nie ma
wpływu finansujący program BGK, ustalają go wojewodowie na podstawie danych GUS-u. Kuniewicz ocenia, że na razie nie widać zwiastunów lepszego dostosowania limitów do oferty na rynku. ‒ Nic nie wskazuje na to, żeby limity w MdM były ustalane w taki sposób, żeby to miało związek z tym, ile mieszkań na danym rynku może być zakupione w takim limicie – krytykuje Kuniewicz. ‒ W zasadzie następuje oderwanie tego limitu od bieżącej sytuacji na rynku. Nie ma zmian w sposobie obliczania, nie ma też zapowiedzi, że będą jakiekolwiek zmiany w metodzie, którą się stosuje do obliczeń, w związku z tym nie ma przesłanek do tego, by powiedzieć, że teraz mniej więcej te limity będą podążały za rynkiem. Analityczka REAS-a podkreśla, że przy obecnym niedopasowaniu limitów do cen rynkowych obserwowane są dwa zjawiska. Tam, gdzie limit jest bliższy cenom rynkowym, deweloperzy rzadziej dostosowują swoją ofertę do programu. Dla nabywców atrakcyjna jest wtedy nie tyle sama niska cena, ile możliwość uzyskania dopłaty. Program MdM w tych miastach wpływa przede wszystkim na zaplanowaną grupę docelową, czyli młodych nabywców.
Katarzyna Kuniewicz
Z kolei tam, gdzie ceny rynkowe są znacznie wyższe niż limit w programie, dla nabywców atrakcyjna jest już sama cena, a nie tylko dopłata. Dlatego zainteresowanie zakupem mieszkań kwalifikowanych do dopłat zgłaszają nie tylko młodzi Polacy, lecz także inni klientów, którzy na dopłatę nie mogą liczyć. W związku z tym, jak szacuje Kuniewicz, całkowity wpływ programu MdM na rynek może być nawet dwukrotnie większy niż liczba mieszkań kupionych z dopłatą.
‒ Jeżeli mówimy, że na jakimś rynku około 15 proc. mieszkań zostało sprzedanych z dopłatą MdM, to wpływ tego programu na ten rynek był przynajmniej dwukrotnie większy. Dlatego, że korzystanie z ceny MdM na przykład na takim rynku jak warszawski samo w sobie było atrakcyjne, co oznaczało, że nie musiało się realizować w postaci wziętego kredytu. Wystarczyła cena zbliżona do limitów obowiązujących w programie – wyjaśnia Kuniewicz. Źródło: Newseria Biznes
Kolejny rok prosperity? Rok 2015 w nieruchomościach będzie okresem kontynuacji zjawisk, które obserwowaliśmy w roku ubiegłym. Prognozujemy dalszą stabilizację cen mieszkań, kolejną obniżkę stóp procentowych oraz wzrost znaczenia programu „Mieszkanie dla Młodych” połączony z utrzymaniem poziomu sprzedaży kredytów hipotecznych w ogóle – podaje Home Broker w prognozie na bieżący rok. Większe wymagania dotyczące wkładu własnego spowodują wzrost zainteresowania programem Mieszkanie dla Młodych, który ułatwi osobom bez gotówki dostęp do kredytu mieszkaniowego. Jednocześnie program będzie zachęcał kupujących do skorzystania z oferty deweloperów, dofinansowanie można bowiem dostać jedynie kupując nieruchomość z rynku pierwotnego. Do skorzystania z dofinansowania uprawnione są osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie spełniające warunki ustawy m.in. o cenie i powierzchni nieruchomości.
Więcej nowych inwestycji W 2013 r. deweloperzy rozpoczynali relatywnie niewiele budów, w efekcie można się spodziewać mniejszej liczby oddanych mieszkań w 2015 r., gdyż budowa trwa zwykle około dwóch lat. Oczekujemy za to dalszego wzrostu rozpoczynanych budów, na co wskazuje sporo pozwoleń na budowę wydanych w ostatnich miesiącach. Dobre wyniki sprzedażowe w 2014 r. (większość spółek znacząco poprawiła wyniki) pozwalają
6
deweloperom z optymizmem spoglądać w przyszłość. Z przeprowadzonej przez Home Brokera ankiety wynika, że na obniżki stawek za mieszkanie możemy liczyć jedynie za sprawą czasowych promocji lub wyprzedaży ostatnich mieszkań w inwestycji – 56 proc. przepytanych deweloperów nie planuje w 2015 r. wprowadzić zmian cen w obecnie sprzedawanych inwestycjach lub na kolejnych ich etapach. Co czwarty deweloper rozważa podniesienie stawek, a co piąty ma je już zaplanowane.
Ceny stabilnie, ale… Kilkanaście miesięcy stabilizacji cen mieszkań w kraju to niespotykane od lat na polskim rynku poczucie bezpieczeństwa. Początek 2015 r. może jednak wiązać się z okresowymi wahaniami cen, za którymi stać będą większe wymagania co do wkładu własnego. Od 1 stycznia 2015 r. kupujący mieszkanie na kredyt będą musieli mieć co najmniej 10 proc. gotówki (w 2014 r. było to 5 proc.). Rynek będzie potrzebował kilku miesięcy na oswojenie się z nową
sytuacją i po zimowej obniżce powinien wrócić do stabilizacji. Za nią przemawia równoważenie się sił działających na wzrost lub spadek cen. Stymulująco na stronę popytową wpływać będą m. in. dostępność programu Mieszkanie dla Młodych, który ułatwia zakup osobom bez wystarczającego wkładu własnego (nadal czekamy na nowelizację ustawy) oraz niskie stopy procentowe i atrakcyjne oprocentowanie kredytów. Po drugiej stronie na rynek wpływają m.in. niepewna sytuacja gospodarcza, rosnąca podaż (przez trzy kwartały 2014 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży na sześciu najważniejszych rynkach około 45 tys. mieszkań) oraz większy wymagany wkład własny.
Tendencje cenowe zależne od miasta W poszczególnych ośrodkach miejskich na ceny nieruchomości wpływają inne czynniki niż na rynek ogólnokrajowy. W grę wchodzą m.in. specyfika danego rynku oraz działanie programu Mieszkanie dla Młodych. W miastach, gdzie
Ceny mieszkań w wybranych miastach Polski Miasto
Mediana ceny mkw.
Zmiana ceny r/r
Bydgoszcz
4 194 zł
7,9%
Gdańsk
5 131 zł
0,5%
Kraków
6 009 zł
-1,5%
Poznań
5 391 zł
0,4%
Warszawa
7 239 zł
1,0%
Wrocław
5 484 zł
-1,0%
program jest łatwo dostępny prowadzi on do wzrostu cen na rynku pierwotnym, z kolei tam, gdzie o mieszkania w MdM jest trudno, można liczyć na obniżki cen u deweloperów. Warto zauważyć, że mniejsze wahnięcia cen obserwujemy w największych miastach (Gdańsk, Kraków, Poznań, Wrocław i Warszawa), jest
to spowodowane specyfikację statystyki – tam gdzie dokonuje się mniej transakcji wpływ kilku droższych lub tańszych inwestycji na średnie ceny jest po prostu większy niż w aglomeracjach, gdzie sprzedaje się więcej mieszkań. Marcin Krasoń, Home Broker
www.gazetamieszkaniowa.pl
NR 15 (2/2015) • LUTY 2015
GAZETA MIESZKANIOWA
SIĘ MIESZKA
Zapytaj eksperta Na pytania Czytelników odpowiada Mariusz Łubiński, licencjonowany zarządca nieruchomości, prezes firmy ADMUS
Zarządca nieruchomości na etacie Jaka forma zatrudnienia zarządcy nieruchomości jest najbardziej korzystna dla wspólnoty – umowa o pracę, umowa zlecenia czy może umowa cywilnoprawna? Jeśli zatrudnimy kogoś na umowę o pracę, to czy musimy od wynagrodzenia odprowadzać składki na ubezpieczenie emerytalne i zdrowotne oraz podatek od osób fizycznych? Jak działa tu prawo pracy? Wspólnota mieszkaniowa może sprawować zarząd nad nieruchomością w oparciu o zarząd właścicielski, może także zdecydować się na zatrudnienie zewnętrznego zarządcy lub profesjonalnej firmy zarządzającej. Przy umowie o pracę należne będą wszystkie składki i świadczenia pracownicze, dlatego rekomendowane jest zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością, który to kontrakt należy do umów kategorii starannego działania, co oznacza, że zarządca jest odpowiedzialny za należytą staranność przy wykonywaniu zlecanych mu czynności. UZASADNIENIE: Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwoliła dowolnemu podmiotowi na sprawowanie zarządu nad nieruchomością, jednak zatrudnienie niedoświadczonego zarządcy może mieć negatywne konsekwencje dla wspólnoty. Dlatego też najbezpieczniejszym i najbardziej praktycznym rozwiązaniem jest zatrudnienie profesjonalnej firmy zarządzającej na podstawie umowy zlecenia regulującej stosunki pomiędzy właścicielem a zarządcą. Ważne jest, aby firma posiadała ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, będące dla wspólnoty gwarancją bezpieczeństwa. W przeciwieństwie do jednoosobowego podmiotu firma dysponuje także zespołem ludzi – specjalistów w różnych dziedzinach – w przypadku np. choroby jednego pracownika nie ma problemu z zastępstwem, dzięki czemu minimalizujemy ryzyko, że wspólnota zostanie bez opieki zarządcy
Kasowanie za parkowanie
Gminne biuro we wspólnocie
Deweloper wybudował na osiedlu duży parking, który miał być ogólnodostępny – dla gości, klientów i mieszkańców nie posiadających miejsc garażowych. Ale wspólnota podjęła uchwałę, żeby pobierać opłaty za parkowanie na tym terenie i to od godziny. Wyznaczono stawkę za pierwszą i każdą kolejną godzinę, ustawiono tablice informacyjne, a poborem zajmuje się inkasent, który wystawia pokwitowania. Czy wspólnota może w ogóle pobierać opłaty za parkowanie na terenie ogólnodostępnym? Jeśli tak, to czy za parkowanie nie powinny być wystawiane rachunki czy faktury?
Właścicielem części lokali we wspólnocie jest gmina. Jeden z najemców gminnych otworzył u siebie nieformalne biuro – przewija się przez nie mnóstwo ludzi, hałasują i brudzą. Wspólnota chce, żeby gmina, jako właściciel, płaciła wyższą stawkę zaliczki, co ma zrekompensować uciążliwości. Ale gmina odmawia twierdząc, że nie wydawała najemcy zgody na działalność gospodarczą w lokalu, a kontrola mieszkania podobno nie wykazała uchybień w tym zakresie. Co możemy zrobić w tej sprawie?
W przypadku, gdy teren należy do wspólnoty, dopuszczalne jest pobieranie opłat od użytkowników. UZASADNIENIE: W przypadku ogólnodostępnego parkingu będącego własnością wspólnoty mieszkaniowej (a więc należącego do części wspólnych inwestycji) możliwe jest nałożenie opłat na użytkowników parkingu. Jeśli jednak wspólnota chce zorganizować parking płatny, musi zarejestrować działalność gospodarczą, która będzie podlegała opodatkowaniu. Oczywiście tego typu działania mogą być podjęte jedynie w drodze uchwały, gdyż przekraczają zakres zwykłego zarządu. Ponadto wysokość opłat za postój również musi być ustalona w drodze uchwały, gdyż zgodnie z ustawą o własności lokali (art. 22, ust. 3, pkt 8) ustalenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (czyli opłat wnoszonych przez najemców za użytkowanie udostępnionych przez wspólnotę części nieruchomości wspólnych) przekracza zakres zwykłego zarządu. Wspólnota może przy wjeździe na teren parkingu umieścić informację o konieczności opłaty za postój, z której np. zwolnieni są mieszkańcy nieruchomości. Co więcej, w sytuacji, gdy użytkownik niebędący mieszkańcem nieruchomości nie będzie chciał uiścić opłaty za postój, wspólnota może wezwać straż miejską lub policję, która pomoże rozwiązać problem. Praktycznym rozwiązaniem jest zamontowanie automatycznego systemu, który będzie wydawał bilet, a następnie pobierał opłatę. Pozwoli to uniknąć comiesięcznych kosztów związanych z zatrudnienie inkasenta, a także pozwoli wspólnocie na faktyczne kontrolowanie pobieranych opłat.
Gmina będąca właścicielem części lokali we wspólnocie, a jednocześnie współwłaścicielem części nieruchomości wspólnej, ma takie same prawa i obowiązki jak pozostali właściciele – członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Tym samym może wynajmować lokale znajdujące się na terenie inwestycji. UZASADNIENIE: Prawa i obowiązki właścicieli lokali (w tym gminy) we wspólnotach powyżej 7 lokali reguluje ustawa o własności lokali. Przepisy w niej zawarte nie różnicują właścicieli ze względu na ich status prawny (tzn. czy jest to osoba fizyczna czy np. jednostka samorządu terytorialnego – gmina) – wpływ na wielkość praw i obowiązków danego właściciela ma przede wszystkim wielkość posiadanych przez niego udziałów w nieruchomości wspólnej. W przypadku, gdy część lokali należy do gminy, to ona odpowiada za to, w jaki sposób są one wykorzystywane. Na początku warto więc porozmawiać z gminą i spróbować wspólnie rozwiązać problem. Inaczej sprawa wygląda jedynie w przypadku, gdy gmina jest właścicielem lokalu użytkowego, a nie mieszkalnego. Zgodnie z art. 12 ust. 3, właścicieli lokali użytkowych wspólnota może (po podjęciu stosownej uchwały) obciążać wyższymi zaliczkami z tytułu pokrywania kosztów związanych z utrzymaniem części nieruchomości wspólnej, ale tylko w przypadku, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Wspólnota może więc zgłosić do gminy poparty np. relacją świadka fakt, że jeden z jej lokali wykorzystywany jest jako biuro. Jest to podstawą do żądania od gminy przekształcenia lokalu i pobierania wyższych opłat
zgodnie z ustawą o własności lokali. Jeśli jednak nie przyniesie to rezultatów, wspólnota może wytoczyć gminie, jako właścicielowi lokalu, sprawę sądową z powództwa cywilnego lub też złożyć w trybie artykułu 16 ustawy o własności lokali wniosek o sprzedaż lokalu ze względu na stałe i uporczywe wykraczanie poza obowiązujący porządek domowy.
Przewody tylko za pieniądze Czy jest sens, by wspólnota żądała opłat za możliwość zainstalowania przez operatora na powierzchniach wspólnych (np. na korytarzach czy w piwnicach) okablowania i urządzeń do doprowadzenia internetu i telewizji kablowej? Przecież operator przeniesie te koszty na odbiorców, a więc to oni zapłacą za instalację. Dostęp do nieruchomości dla operatora telewizji kablowej lub internetu jest nieodpłatny, natomiast operator ponosi koszty związane z samym przyłączeniem i utrzymaniem przyłącza. UZASADNIENIE: Podpisanie umowy z dostawcą telewizji czy internetu nie wymaga zgody wszystkich mieszkańców i nie przekracza czynności zwykłego zarządu. To znaczy, że zarząd bądź zarządca podpisuje taką umowę w imieniu wspólnoty. Umowa ta określa warunki dostępu do nieruchomości. Operator nie ponosi kosztów związanych z udostępnieniem nieruchomości, natomiast jest zobowiązany do poniesienia kosztów związanych z udostępnieniem nieruchomości w celu wykorzystania już istniejącego przyłącza telekomunikacyjnego lub istniejącej instalacji telekomunikacyjnej budynku albo doprowadzeniem do budynku przyłącza telekomunikacyjnego lub wykonaniem odpowiedniej instalacji budynku. Ponadto operator ponosi koszty utrzymania udostępnionego przyłącza, instalacji i kabli, w szczególności koszty związane z energią elektryczną czy najmem powierzchni. Istnieje także inne rozwiązanie: wspólnota może zarejestrować się jako operator, a zgodnie z prawem operator z operatorem ma obowiązek rozliczenia. W takiej sytuacji może zostać naliczona opłata za udostępnienie nieruchomości.
Koszt remontu na głowę mieszkańca Czy kosztami konkretnego remontu w części wspólnej można obciążyć właścicieli po równo dla każdego mieszkania, albo proporcjonalnie do liczby mieszkańców lokalu, a nie proporcjonalnie do udziałów? Akurat w przypadku tego remontu te dwie pierwsze formy wydają się bardziej sprawiedliwe. Plany remontowe zazwyczaj ustalane są na rocznych zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. Z reguły koszty zaplanowanych remontów pokrywane są z budżetu wspólnoty mieszkaniowej, który wnoszony jest przez mieszkańców proporcjonalnie do udziałów. UZASADNIENIE: W tym przypadku generalnie ma zastosowanie zasada określona w ustawie o własności lokali, a konkretnie zasada podziału udziałowego. Zgodnie z nią właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w części nie znajdują-
Więcej na
GazetaMieszkaniowa.pl
cej pokrycia w pożytkach i innych przychodach) proporcjonalnie do ich udziałów. Planowane remonty pokrywane są z budżetu wspólnoty, który może składać się z opłat wnoszonych przez mieszkańców, ale także np. z wynajmu lokali usługowych. Zazwyczaj plany remontowe części wspólnych ustalane są przez wspólnotę podczas rocznych zebrań, a dysponowanie funduszem remontowym wymaga podjęcia odpowiedniej uchwały przez właścicieli lokali. Możliwe jest podjęcie uchwały, która określi inny sposób pokrycia kosztów remontu (np. z podziałem na lokale) i jeśli w ciągu 6 tygodni od momentu podjęcia nikt nie zaskarży decyzji, będzie to uchwała obowiązująca. Natomiast ze względów praktycznych rekomendowany jest podział udziałowy.
ZASTRZEŻENIE: Publikowane przez nas opinie mają charakter poglądowy, ponieważ zostały sporządzone wyłącznie na podstawie pobieżnych opisów nadesłanych przez Czytelników, bez analizy dokumentów źródłowych. Osoba zainteresowana poradą prawną powinna zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Wydawca oraz autorzy opinii nie ponoszą odpowiedzialności za ich treść zarówno wobec Czytelników, jak i osób trzecich.
Pismo bezpłatne Gazeta Mieszkaniowa www.gazetamieszkaniowa.pl
www.gazetamieszkaniowa.pl
Wydawca: MAJ Media Warszawa www.maj-media.pl info@maj-media.pl
Skład: Mediakoncept www.mediakoncept.pl Druk: ODDI Poland www.oddi.pl
Po przeczytaniu podaj dalej lub wrzuć do pojemnika na makulaturę. 7