Gazeta Mieszkaniowa nr 11 (10/2014) by Gazeta Mieszkaniowa

GAZETA MIESZKANIOWA

W Y D A N I E K R A K O W S K I E • N A K Ł A D 5 . 0 0 0 E G Z . • N R 1 0 ( 1 1 ) • PA Ź D Z I E R N I K 2 0 1 4

PÓŁ TYSIĄCA MIESZKAŃ W BAGRY PARK

OSIEDLE JURAJSKIE NADAL SIĘ POWIĘKSZA

OSTATNIE LOKALE PRZY WROCŁAWSKIEJ 80

MIESZKANIE Z HIPOTEKĄ NIE GRYZIE

POLAK BUDUJE DOM

Tylko w pierwszym etapie osiedla firmy Atal SA powstaną 222 lokale, finał prac w grudniu 2015 r. s. 2

SM Grodzka rozpoczęła wznoszenie szóstego budynku osiedla w ramach III etapu inwestycji na krakowskich Mydlnikach. s. 2

Już 85 proc. mieszkań inwestycji Wrocławska 80 znalazło nabywców, w ofercie są lokale od 2 do 4 pokoi. s. 2

Zakup mieszkania z hipoteką odstrasza część kupujących, choć nie ma się czego bać, transakcja nie musi być ryzykowna. s. 4

Najczęściej z cegły, o pow. do 150 mkw., bez piwnicy, pokryty dachówką. s. 4

PRAWNIK RADZI S. 6

Będzie nas stać na więcej Deweloperzy wracają do projektów, które przewidują budowę większych lokali. Obecnie przeciętna powierzchnia mieszkania oddawanego do użytkowania przez deweloperów to ok. 60 mkw., a sprzedawane lokale są najmniejsze od 2006 roku. Zdaniem analityków Lion’s Banku w najbliższych miesiącach średni metraż będzie jednak powoli rósł. Powodem są rekordowo niskie stopy procentowe, które prawdopodobnie jeszcze w tym roku zostaną obniżone, i tanie kredyty zarówno na budowę, jak i hipoteczne. – Powód, dla którego deweloperzy budują i oddają do użytkowania najmniejsze mieszkania od 2006 roku, jest prosty: Polaków stać właśnie na kompaktowe, małe lokale – uważa Bartosz Turek, analityk nieruchomości Lion’s Banku. Pod koniec 2008 roku przeciętna powierzchnia mieszkania oddawanego do użytku przez deweloperów wynosiła 70 mkw., czyli była o 10 mkw. większa niż dzisiaj. Zdaniem Turka w najbliższych miesiącach może się to zacząć zmieniać. – W ciągu kilkunastu miesięcy powinniśmy zauważyć, że przeciętna

www.gazetamieszkaniowa.pl

powierzchnia mieszkania oddawanego do użytku przez deweloperów będzie powoli rosła – prognozuje Turek. – Od 2012 roku Rada Polityki Pieniężnej obniża stopy procentowe, a wiec kredyty stają się coraz tańsze. Zjawisko to dotyczy zarówno pożyczek na budowę, z których korzystają deweloperzy podczas finansowania projektów, jak i – co wydaje się ważniejsze – kredytów hipotecznych zaciąganych przez kupujących. W kolejnych kwartałach można spodziewać się większej liczby oddawanych do użytku większych

lokali. Analitycy obserwują, że deweloperzy rozpoczynają realizacje inwestycji, które w okresie mniejszego popytu na mieszkania zostały wstrzymane. – W największych miastach faktycznie widzimy już od przynajmniej roku, że deweloperzy rozpoczynają projekty, które wcześniej zamrozili – przekonuje Turek. – Są to realizacje bardziej odważne, droższe, z wyższej półki. Tego wcześniej nie było. Rok czy dwa lata temu mieliśmy do czynienia z sytuacją, że klient z grubszym portfelem, mający większe pieniądze

do wydania, nie miał dużego wyboru. 100-metrowych apartamentów z tarasami, w dobrej lokalizacji było jak na lekarstwo. W tej chwili deweloperzy rozpoczynają więcej tego typu projektów, właściwie w większości dużych miast. Lokal budowany z przeznaczeniem na mieszkanie w przypadku kawalerki nie powinien mieć mniej niż 25 mkw. powierzchni, mieszkania dwupokojowego – 33 mkw., a trzypokojowego – ok. 40 mkw. Obecnie, jak tłumaczy analityk Lion’s Banku, kilkunastometrowe, kupowane od

dewelopera lokale to z dużym prawdopodobieństwem powierzchnie użytkowe, które później można jedynie wykorzystywać jako samodzielne mieszkania. – Deweloperzy są w stanie rozpoczynać obecnie bardziej ambitne, odważniejsze projekty, w których mieszkania nie będą już miały jedynie minimalnej, przewidzianej prawem, powierzchni – twierdzi Turek.

Więcej na

GazetaMieszkaniowa.pl

GAZETA MIESZKANIOWA

NR 10 (11) • PAŹDZIERNIK 2014

SIĘ BUDUJE

Apartament z widokiem na Wawel

Ostatnie lokale przy Wrocławskiej 80 Już 85 proc. mieszkań inwestycji Wrocławska 80 znalazło swoich nabywców. W ofercie dewelopera, firmy Tętnowski Development, nadal można znaleźć mieszkania 2-pokojowe (48m – 58 mkw.) i 3-pokojowe (70-90 mkw.), a także piękny, widokowy 4-pokojowy apartament o powierzchni 96 mkw. Ponadto na parterze budynku znajdują się lokale użytkowe (97 -119 mkw.) przeznaczone do sprzedaży lub wynajęcia. Budynek oddany do użytku w grudniu ub. roku składa się z 11-kondygnacyjnej wieży i 7-kondygnacyjnej części horyzontalnej, które mieszczą łącznie 105 mieszkań i 6 lokali usługowych na parterze, a także garaż w przyziemiu.

Budynek zaprojektowano jako uzupełnienie i uporządkowanie pierzei ul. Wrocławskiej, nawiązując w części zachodniej do historycznego układu budynków jednostki wojskowej, zaś w części wschodniej – do istniejącej zabudowy mieszkalnej. Autorem projektu jest krakowska pracownia APA Zalewski, Bubak, która – m.in. dzięki przeszklonemu parterowi, iluminacji, małej architekturze i zieleni – stworzyła przestrzeń publiczną oraz nadała temu fragmentowi ulicy Wrocławskiej współczesny, miejski charakter. Inwestycja została zrealizowana z dużą dbałością o detale, z użyciem wysokiej klasy materiałów (chorwacki wapień, szlachetne tynki, okna drewniane o wysokich parametrach termicznych i akustycznych).

Pół tysiąca mieszkań w Bagry Park Bagry Park to najnowsza inwestycja Atal S.A. wprowadzona do sprzedaży. Osiedle będzie usytuowane przy ulicy Bagrowej w dzielnicy Pogórze, nieopodal zalewu Bagry. Do oferty trafiły 222 lokale, które powstaną w 11 budynkach I etapu inwestycji. Lokale o powierzchni od 38,3 do 104,4 mkw. zostaną zaaranżowane na mieszkania od 2- do 5-pokojowych. Dla każdego z nich zaprojektowano balkon lub przestronny taras. Do dyspozycji mieszkańców będzie 267 miejsc postojowych, w tym 205 w garażu podziemnym. Cena za mkw. wynosi 6200 zł brutto.

Bagry Park to jedno z największych osiedli w Krakowie budowanych przez Atal SA. Kompleks 28 budynków powstanie w III etapach i dostarczy łącznie 551 mieszkań. Na osiedlu znajdą się m.in. dwa place zabaw, boisko do siatkówki oraz altany ogrodowe. Teren osiedla zostanie ogrodzony i wyposażony w sieć dróg wewnętrznych, a także odpowiednio oświetlony. Zakończenie pierwszego etapu Bagry Park planowane jest na grudzień 2015 roku. Za projekt odpowiedzialne jest Ar-De Studio.

Więcej na

GazetaMieszkaniowa.pl

Osiedle Jurajskie się powiększa Spółdzielnia Mieszkaniowa Grodzka rozpoczęła wznoszenie szóstego budynku Osiedla Jurajskiego w ramach III etapu inwestycji na krakowskich Mydlnikach. Trzecia faza powstaje w bezpośrednim sąsiedztwie wcześniejszych realizacji, osiedla Jurajskie I i II. W ofercie dewelopera są jedno- i dwupoziomowe mieszkania o powierzchni od 35 do 72 mkw. Na terenie osiedla znajdować się będą budynki wielorodzinne oraz domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej, planowana jest także budowa deptaku,

placów zabaw, górki saneczkowej, terenów rekreacyjnych i pasażu handlowego. Wszystkie budynki wielorodzinne wyposażone będą w windy oraz podziemne miejsca parkingowe. Mydlniki to piękna i spokojna okolica blisko Parku Jurajskiego, oferująca czyste powietrze i fantastyczny mikroklimat. Z osiedla jest dogodny dojazd do centrum Krakowa środkami komunikacji publicznej, blisko stąd także do autostrady A4 i obwodnicy miasta.

Orliński na pniu Wszystkie mieszkania z oferty budynku przy ul. Orlińskiego 6 w Krakowie zostały zarezerwowane w ciągu 3 tygodni od rozpoczęcia sprzedaży – podaje Budimex Nieruchomości. Wszystkie lokale z budynku, który jest częścią osiedla Nowe Czyżyny, spełniają kryteria programu „Mieszkanie dla Młodych”, ceny mieszkań rozpoczynają się od 4 tys. zł/mkw. W 7-piętrowym budynku powstanie 266 mieszkań o zróżnicowanym metrażu i liczbie pokoi 1-4, wyposażonych m.in. w balkony, tarasy lub ogródki. Planowany termin zakończenia prac to czerwiec 2016 r. Latem Budimex Nieruchomości uruchomił budowę II etapu osiedla, na którym ceny – jak zapewnia spółka – zostaną utrzymane na poziomie 4-4,5 tys. zł/mkw.

1300 nowych mieszkań od Atal SA Od początku roku do końca wakacji firma Atal SA wprowadziła do sprzedaży 589 mieszkań, zaś sprzedała 710 lokali. Tylko w sierpniu nowych lokatorów znalazło kolejnych 80 mieszkań z portfolio dewelopera, klienci zrobili także ponadto 80 rezerwacji. W lipcu i sierpniu w ofercie znalazły się 3 nowe inwestycje Atal SA, do końca roku 2014 spółka planuje rozpocząć sprzedaż kolejnych 1300 mieszkań w Warszawie, Krakowie oraz Wrocławiu.

Nowe Czyżyny jeszcze większe Budimex Nieruchomości rozpoczyna w tym roku budowę prawie 1,4 tys. mieszkań na osiedlu Nowe Czyżyny w Krakowie. Wartość inwestycji wyniesie ok. 300 mln zł., generalnym wykonawcą będzie Budimex.

Echo Investment rozpoczyna realizację zespołu apartamentowego na Starych Dębnikach w Krakowie. Przy ulicach Czarodziejskiej i Tynieckiej powstanie kompleks 7 ekskluzywnych, kameralnych budynków z 53 apartamentami o powierzchniach od 70 do 200 mkw. oraz dwa garaże podziemne. Projekt przygotowała krakowska pracownia GPP, prace budowlane właśnie się rozpoczęły. Jak zapewnia deweloper, mieszkańcy apartamentów będą mieli z okien widok na najbardziej znane zabytki Krakowa – Wawel, Kopiec Kościuszki czy klasztor Sióstr Norbertanek.

Nadwiślańska z pozwoleniem Krakowski kompleks apartamentów Nadwiślańska 11 dostał pozwolenie na użytkowanie. Inwestycję prowadzi Atal na terenie dawnej fabryki odzieżowej Vistula, pomiędzy ulicami Nadwiślańską i Piwną. Inwestycja liczy 347 apartamentów na 6 piętrach, lokale mają powierzchnię od 28 do 177 mkw., sprzedanych zostało 285 apartamentów. Większość mieszkań ma taras, balkon lub loggię, lokale na

parterze – ogródki do wyłącznego użytku, natomiast wszyscy mieszkańcy mają do dyspozycji dwa tarasy widokowe na 5 kondygnacji. W podziemiach jest 168 miejsc parkingowych, parkować można także na ogólnodostępnych miejscach naziemnych. Kompleks został wyposażony w system monitoringu, wideofony i instalację alarmową. W budynku są także 23 lokale usługowe.

www.gazetamieszkaniowa.pl

•

R E K L A M A

•

GAZETA MIESZKANIOWA

NR 10 (11) • PAŹDZIERNIK 2014

SIĘ BUDUJE

Mieszkanie z hipoteką nie gryzie Zakup mieszkania obciążonego hipoteką odstrasza część potencjalnych kupujących, choć nie ma się czego bać. Transakcja może zająć trochę więcej czasu, ale można ją przeprowadzić w bezpieczny sposób.

Choć wiele osób się tego obawia, to zakup mieszkania obciążonego hipoteką nie jest nadmiernie skomplikowany.

Ale obciążonego hipoteką mieszkania nie można sprzedać bez opinii i zgody banku, który jest wpisany w hipotece. Załatwienie tych formalności może zająć nawet dwa tygodnie, więc należy się przygotować na to, że zakup takiego mieszkania będzie trwał nieco dłużej niż lokalu wolnego od hipoteki. Fot. Freeimages.com

Jak wiadomo, jedną z podstawowych czynności, które należy wykonać przy kupowaniu mieszkania, jest sprawdzenie księgi wieczystej. Najwięcej uwagi powinniśmy poświęcić działowi IV, tam bowiem trafiają obciążenia z tytułu hipoteki. Warto przypomnieć, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela, zatem kupując mieszkanie zadłużone z tytułu hipoteki musimy być świadomi, że wierzyciel (na przykład bank, w którym zaciągnięto kredyt mieszkaniowy) może dochodzić swoich praw także od nas, jako nowego właściciela mieszkania. W przypadku istnienia wpisu z tytułu obciążenia hipoteką należy zadbać o to, by po sprzedaży został on wykreślony z księgi. Zwykle hipoteka obejmuje kredyt na zakup danej nieruchomości, ale bywają i zabezpieczenia innych zobowiązań (jak np. pożyczka hipoteczna).

Kupujący przelewa po prostu na rachunek banku wierzyciela kwotę odpowiadającą poziomowi zadłużenia, a resztę należności otrzymuje sprzedający. Najłatwiej zrobić to, gdy nieruchomość kupowana jest za gotówkę, ale posiłkowanie się kredytem wcale nie przekreśla szans na powodzenie tej operacji. Wystarczy spłacić stary kredyt, pamiętając o możliwej prowizji

za wcześniejszą spłatę (np. w wysokości 1 proc. wartości kredytu). Nowy bank może zostać wpisany do hipoteki dopiero po wykreśleniu starego, a ten z kolei zgodzi się na wykreślenie po otrzymaniu pieniędzy, należy więc w akcie notarialnym dokładnie opisać sposób zrealizowania transakcji, by interesy obu banków były zabezpieczone.

Sytuacja komplikuje się, gdy chcemy kupić nieruchomość obciążoną kredytem w walucie innej niż złoty. W związku z osłabieniem złotego może się zdarzyć, że – biorąc pod uwagę dzisiejsze kursy walut – kwota zadłużenia przekraczać będzie wartość nieruchomości. Najwięcej problemów występuje z mieszkaniami kupionymi na kredyt we frankach szwajcarskich, jako że gros z nich zostało zaciągniętych w latach 2006-2008, gdy kurs tej waluty był dużo niższy od obecnego. Nawet jeśli kwota kredytu nie jest problemem, to należy wziąć pod uwagę

Jak buduje Polak?

Fot. Fot.Freeimages.com Monier Braas

Polacy wprawdzie rezygnują z podpiwniczania, większość jednak chętnie korzysta z poddaszy. Płaski stropodach wybrało w 2013 roku niecałe 3% użytkowników Oferteo. pl. Wśród pokryć największą popularnością cieszą się dachówki, na które decydowało się aż 54,6% osób. – Taka przewaga dachówek nie powinna dziwić. Inwestorzy oczekują solidnych rozwiązań. Dachówki są materiałem bardzo trwałym, który świetnie pełni swoją funkcję przez wiele lat – zapewnia Marek Podeszwa, koordynator działu technicznego marki BRAAS. – Nie bez znaczenia jest również zwiększona

Według badań, coraz mniej popularna staje się piwnica – decyduje się na nią jedynie 11% planujących budowę domu. Natomiast większość Polaków chętnie korzysta z poddaszy – płaski stropodach wybiera tylko niecałe 3% z nas. Najpopularniejszym pokryciem dachowym jest dachówka – decyduje się na nią 54,6% osób.

na portalu Oferteo.pl oraz raportu, który powstał na podstawie 3,5 tys.

Polacy zdecydowanie chętniej sięgają po gotowe projekty domów. Tylko

to, że każdego dnia kursy walutowe się zmieniają, co powoduje wahania salda zadłużenia. Marcin Krasoń Home Broker

GazetaMieszkaniowa.pl

planujących budowę domu, co pokazuje, że traci ona swoje użytkowe znaczenie.

zapytań oraz 211 pogłębionych wywiadów ankietowych.

Kowalski kupuje mieszkanie warte 300 tys. zł obciążone hipoteką z tytułu kredytu mieszkaniowego, którego saldo zadłużenia wynosi 200 tys. zł. Kowalski ma 50 tys. zł w gotówce, zaciąga więc kredyt w wysokości 250 tys. zł. Z pożyczonej kwoty 200 tys. trafia na rachunek służący do spłaty kredytu hipotecznego właściciela nieruchomości, a pozostałe 50 tys. zł (wraz z 50 tys. wkładu własnego) wędruje bezpośrednio do sprzedającego.

Więcej na

Murowany, o powierzchni do 150 mkw., pokryty dachówką – właśnie taki dom najczęściej budowali Polacy w 2013 roku.

Taki obraz wyłania się z analizy zapytań ofertowych pojawiających się

KOWALSKI KUPUJE

ochrona przed wysoką temperaturą w kontekście użyteczności poddasza. Dachówki betonowe i ceramiczne nagrzewają się wolniej niż na przykład blacha, przez co lepiej chronią przed przegrzewaniem się pomieszczeń na poddaszu. Niektóre produkty, dzięki innowacyjnej technologii, odbijają do 300 % więcej promieniowania podczerwonego niż zwykłe dachówki betonowe i ceramiczne, dzięki czemu temperatura na spodniej stronie dachówek jest nawet o 10 stopni Celsjusza niższa. Wpływa to w znaczący sposób na zmniejszenie nagrzewania się pomieszczeń na poddaszu. Po dachówki najchętniej sięgają mieszkańcy województwa dolnośląskiego. Wśród użytkowników portalu zainteresowanych ich kupnem było 66,9% osób.

1/3 użytkowników portalu zadeklarowała chęć kupna i realizacji indywidualnego projektu, przy czym odsetek tych osób wzrósł w porównaniu do roku ubiegłego o 3 punkty procentowe. Najwięcej inicjatyw projektowych odnotowano w województwie śląskim oraz mazowieckim. Blisko połowa poszukujących materiałów budowlanych decydowała się na dom murowany z cegły ceramicznej o powierzchni nie przekraczającej 150 mkw. Większość użytkowników portalu nie przewiduje w swoim domu podziemnej kondygnacji, na piwnicę decyduje się jedynie 11%

www.gazetamieszkaniowa.pl

Osiedle Jurajskie Kraków, Krowodrza (Mydlniki)

BUDYNEK 5 W TRAKCIE REALIZACJI BUDYNEK 6 BUDOWA ROZPOCZĘTA Parkingi w przyziemiu, windy, solary Sąsiedztwo terenów rekreacyjnych i spacerowych: Park Młynówki, wały Rudawy

CENY MIESZKAŃ od 5.330 zł/m kw. MIESZKANIA od 41 do 79 m kw. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Grodzka” Kraków, ul. Szablowskiego 6 tel./fax (12) 637 97 67, 637 62 37 www.smgrodzka.krakow.pl inwestycje@smgrodzka.krakow.pl

GAZETA MIESZKANIOWA

NR 10 (11) • PAŹDZIERNIK 2014

SIĘ MIESZKA

Zapytaj eksperta Odpowiedzi na pytania Czytelników udziela Piotr Szczepański, prawnik z kancelarii Amicus Legis.

Kiedy konieczny jest zarządca? Nasz blok jest duży, liczy prawie 100 mieszkań, ale wybrany spośród mieszkańców zarząd ma odpowiednie kompetencje i umiejętności, żeby samemu poradzić sobie z prowadzeniem spraw wspólnoty. Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej musi zatrudniać licencjonowanego zarządcę nieruchomości? Nie ma takiego obowiązku, zarząd wspólnoty może samodzielnie kierować sprawami mieszkańców. Jednak w takiej sytuacji to członkowie zarządu ponoszą odpowiedzialność za stan budynku, finanse wspólnoty i bezpieczeństwo mieszkańców. Każda wspólnota mieszkaniowa musi wyłonić organ uprawniony do jej reprezentacji i prowadzenia bieżących spraw nieruchomości (np. organizowania remontów, dostaw mediów,

Zadaj pytanie na

GazetaMieszkaniowa.pl prac konserwacyjnych, zebrań i głosowań nad uchwałami itp.). Zgodnie z ustawą o własności lokali, takim organem jest zarząd lub zarządca – wspólnota decyduje, którą opcję wybiera. Jeśli właściciele wybrali licencjonowanego zarządcę nieruchomości (tzw. zarząd powierzony), nie musza już wybierać zarządu spośród swoich członków, jednak jeśli zdecydowali się na tzw. zarząd własny (innymi słowy: właścicielski), to nie muszą już zatrudniać fachowca. Jeśli wybrano opcję zarządu własnego, można (ale nie trzeba) podeprzeć się zatrudniając administratora nieruchomości, który będzie wykonywał obowiązki sprecyzowane w umowie, najczęściej obejmującej proste czynności: zbieranie opłat, nadzór nad utrzymywaniem porządku czy drobnymi remontami. Umowa z administratorem może być umową – zleceniem. Życie pokazuje, że samodzielne zarządzanie nieruchomością (szczególnie dużym budynkiem) przez członków wspólnoty bez pomocy fachowca zdarza się rzadko, głównie ze względu na dużą odpowiedzialność zarządu wspólnoty za stan nieruchomości. Wszelkie błędy mogą powodować poważne konsekwencje (także finansowe i karne) dla członków zarządu. Z tego względu nieliczni członkowie wspólnoty – nawet mając

odpowiednie kwalifikacje czy umiejętności – godzą się na wzięcie na siebie takiej odpowiedzialności, nawet za wynagrodzeniem. Natomiast licencjonowany zarządca ma zazwyczaj ubezpieczenie OC związane z wykonywanym zawodem. Obowiązek posiadania takiej polisy wygasł z końcem 2013 roku, jednak wspólnoty zatrudniając zarządcę nadal często wymagają od zleceniobiorcy takiego ubezpieczenia i – w razie konieczności – pokrywają z niego koszty usuwania szkód.

Zajęcie wózkowni przez lokatora W bloku działa wspólnota mieszkaniowa, ale właścicielem większości mieszkań jest gmina (ma udział większościowy w nieruchomości wspólnej). Wiele lat temu lokator mieszkania komunalnego zajął pomieszczenie wózkowni, które wtedy było nieużywane, ale teraz wspólnota chce je odzyskać. Od kogo żądać opróżnienia tego pomieszczenia – od właściciela mieszkania (gminy) czy od lokatora? Wszystko zależy od tego, co ustalono w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu –jeżeli nie ma w niej zapisu, który dawałby prawo wyłącznego korzystania z pomieszczenia gminie, prawo do rozporządzania pralnią należy do wszystkich współwłaścicieli. Przede wszystkim należy ustalić, jaki charakter ma pomieszczenie i czy stanowi ono część nieruchomości wspólnej. Jeżeli tak jest, a w pierwszej umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu zapisano prawo gminy do wyłącznego korzystania z pomieszczenia, to wspólnota nie ma tu nic do powiedzenia – nie może ingerować w stosunek najmu łączący właściciela (gminę) i najemcę. Natomiast jeżeli pomieszczenie wózkowni jest częścią wspólną nieruchomości i wcześniej nie ustalono wyłącznego korzystania, a lokator zajął pomieszczenie, bo po prostu wpadł na taki pomysł, od momentu powstania wspólnoty mieszkaniowej wszyscy jej członkowie mają prawo do korzystania z wózkowni i decydowania o jej przeznaczeniu. Ponadto pozostałym właścicielom może przysługiwać roszczenie o zapłatę za dotychczasowe korzystanie z nieruchomości przez lokatora. A ten, kto jest uprawniony do dysponowania pomieszczeniem, będzie mógł podjąć działania zmierzające

do opróżnienia lokalu. Jeśli będzie to wspólnota, musi najpierw podjąć uchwałę o ewentualnym skierowaniu do sądu sprawy o opróżnienie lokalu.

skutkować wstąpieniem właściciela na drogę sądową.

Kto płaci czynsz za niesprzedane mieszkania? Wysokie opłaty za ogrzewanie sklepu Jestem właścicielem lokalu użytkowego w budynku mieszkalnym, w którym prowadzę sklep spożywczy. Wspólnota uchwaliła, żeby podnieść mi opłaty za ogrzewanie o prawie 50 proc. Ze względu na pobyt w szpitalu nie mogłem zaskarżyć uchwały w ustawowym terminie. Sklep przeszedł niedawno kapitalny remont, ma nowe, trójkomorowe okna, kurtynę powietrzną nad wejściem, a działające w lokalu urządzenia (lady chłodnicze) wytwarzają tyle ciepła, że grzejniki nawet w zimne dni muszą być zakręcane. Pozostała część budynku jest stara, nieocieplona, więc tak naprawdę to ja dogrzewam innych, dlaczego więc muszę płacić najwięcej za ogrzewanie? Wspólnota mieszkaniowa ma prawo podnieść właścicielom lokali użytkowych opłatę na centralne ogrzewanie, nawet znacznie powyżej stawki dla mieszkań. Ale właściciel lokalu użytkowego ma prawo starać się o odłączenie swojego lokalu od wspólnej instalacji c.o. Podjęta przez wspólnotę uchwała zawiera prawdopodobnie informację o proporcjonalnym udziale poszczególnych grup lokali (np. mieszkaniowych i użytkowych) w zaliczkach na centralne ogrzewanie, a stawka za ogrzanie 1 mkw. nie musi być jednakowa dla tych grup. To oznacza, że wspólnota miała prawo podjąć taką uchwałę. Jednak stawki powinny być ustalane w takiej wysokości, by możliwie dokładnie odpowiadały faktycznemu zużyciu ciepła przez poszczególne lokale, co jest możliwe po uprzednim sporządzeniu przez zarządcę budynku rzetelnej kalkulacji. Może się zdarzyć, że różnice pomiędzy stawkami dla lokali mieszkalnych i użytkowych będą znaczące, choć z opisu sytuacji wynika, że te proporcje powinny być raczej odwrócone.

Wspólnota mieszkaniowa w nowym bloku obciążała dewelopera czynszem za niesprzedane przez niego mieszkania. Deweloper płacił, dopóki nie ogłosił upadłości, a teraz syndyk stara się sprzedać pozostałe lokale. Kogo mamy obciążać kosztami czynszu? Niestety, taka sytuacja będzie się prawdopodobnie wiązała ze stratą dla wspólnoty. Dopiero gdy syndykowi uda się sprzedać jakieś mieszkanie, wspólnota będzie miała szansę odzyskać zaległe opłaty. W wyniku upadłości deweloper stracił co prawda zarząd oraz możliwość rozporządzania mieniem, ale nie stracił ani osobowości prawnej, ani prawa własności majątku, a syndyk działa w jego imieniu i na jego rachunek. Jeśli mamy do czynienia z likwidację masy upadłości, z dniem ogłoszenia upadłości wszystkie zobowiązania pieniężne upadłego stają się wymagalne, a wspólnota mieszkaniowa musi zgłosić sędziemu-komisarzowi swoją wierzytelność. Ten przekazuje wierzytelność syndykowi, który sporządza tzw. listę wierzytelności. Lista ta, po uzyskaniu środków z likwidacji majątku, umożliwia podział funduszy masy upadłości. Odrębny plan jest sporządzany dla tzw. wierzycieli uprzywilejowanych posiadaniem zabezpieczeń (np. hipoteką). Niestety, w większości przypadków zabezpieczony przez syndyka majątek pozwala na zaspokojenie wierzytelności tylko w niewielkim stopniu, z reguły 15-20 proc. i można się spodziewać, że dopiero po sprzedaży lokali przez syndyka problem wspólnoty zostanie w większym stopniu rozwiązany. Jeśli i to nie pokryje w całości zaległego czynszu, wspólnota musi liczyć się ze stratą.

Obowiązkowe przeglądy instalacji Skutkiem takiej sytuacji może być wniosek właściciela sklepu o odłączenie jego lokalu od wspólnej instalacji c.o., z jednoczesną deklaracją o zastosowaniu alternatywnego ogrzewania (np. elektrycznego lub gazowego), jednak na takie odłączenie musi wyrazić zgodę wspólnota. Ewentualna odmowa może natomiast w tej sytuacji

Niektórzy mieszkańcy bloku nie chcą wpuszczać do siebie ekip prowadzących kontrolę instalacji gazowych czy kominowych – twierdzą, że u nich jest wszystko w porządku i nie ma konieczności niczego sprawdzać. Kto ponosi odpowiedzialność za ewentualne niebezpieczeństwo?

Odpowiedzialność ponosi oczywiście właściciel lokalu. A za utrudnianie wykonywania kontroli może grozić nawet więzienie! Obowiązkiem właściciela i zarządcy nieruchomości jest dokonywanie corocznych przeglądów instalacji gazowej – kwestię tę reguluje ustawa Prawo budowlane oraz rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Zgodnie z ustawą, obiekty budowlane powinny być poddawane kontroli co najmniej raz w roku, a sprawdzeniu podlegają instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne). Przegląd może przeprowadzić osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności, a także z kwalifikacjami wymaganymi przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci gazowych. Ponadto, zgodnie z wspomnianym rozporządzeniem, stan instalacji gazowej w budynku powinien być kontrolowany równocześnie z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych. Jeśli instalacja w mieszkaniu nie ma ważnego przeglądu, to gazownia nie powinna dostarczać gazu do tego lokalu. Nie ma sensu, żeby zarządca kłócił się z opornym lokatorem, wystarczy o zaistniałej sytuacji poinformować dostawcę gazu – ten powinien natychmiast odciąć dopływ paliwa, inaczej to on poniesie odpowiedzialność za ewentualne bezpieczeństwo. Właściciele, zarządcy oraz użytkownicy obiektów budowlanych, którzy mają obowiązek napraw określony w przepisach bądź umowach, muszą w czasie lub bezpośrednio po kontroli usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, a także byłyby niebezpieczne dla mienia bądź środowiska. Prawo budowlane wymienia te zagrożenia: katastrofa budowlana, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Za niedopełnienie tego obowiązku (czyli za niezapewnienie wykonania okresowej kontroli) grozi grzywna, kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do 1 roku. Z kolei aresztem, ograniczeniem wolności albo grzywną może zostać ukarana osoba, która nie usunęła stwierdzonych uszkodzeń, mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi, mienia lub środowiska.

ZASTRZEŻENIE: Publikowane przez nas opinie mają charakter poglądowy, ponieważ zostały sporządzone wyłącznie na podstawie pobieżnych opisów nadesłanych przez Czytelników, bez analizy dokumentów źródłowych. Osoba zainteresowana poradą prawną powinna zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Wydawca oraz autorzy opinii nie ponoszą odpowiedzialności za ich treść zarówno wobec Czytelników, jak i osób trzecich.

Miesięcznik bezpłatny Gazeta Mieszkaniowa www.gazetamieszkaniowa.pl

Wydawca: MAJ Media Warszawa www.maj-media.pl info@maj-media.pl

Skład: Mediakoncept, www.mediakoncept.pl Druk: ODDI Poland www.oddi.pl

Po przeczytaniu podaj dalej lub wrzuć do pojemnika na makulaturę.

www.gazetamieszkaniowa.pl

NR 10 (11) • PAŹDZIERNIK 2014

Zarządca zawyża koszty? Zarządca rozliczył przegląd instalacji elektrycznej budynku w kwocie 2 tys. zł, ale z faktury wynika, że firma wykonująca ten przegląd zainkasowała znacznie niższą kwotę. Czy takie działanie kwalifikuje się do zgłoszenia do prokuratury, czy „tylko” do zwolnienia zarządcy? Działanie zarządcy wydaje się niezgodne z prawem, ale kwalifikacja zdarzenia zależy od wielu czynników, więc trudno dać tu prostą odpowiedź. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że działanie zarządcy jest niezgodne z prawem i właściciele powinni dokładnie zbadać okoliczności sprawy, zaczynając od rozmowy z zarządcą i księgową, a także sprawdzając wszystkie dokumenty i określając rozmiary szkody. Najlepiej z pomocą prawnika ocenić, czy to postępowanie wypełnia znamiona przestępstwa np. z art. 296 kodeksu karnego, który mówi o wyrządzeniu szkody w obrocie gospodarczym, lub z art. 303 dotyczącego prowadzenia niezgodnej z prawem dokumentacji. Jeżeli w ocenie właścicieli doszło do przestępstwa, powinni oni złożyć odpowiednie zawiadomienie do organów ścigania. Ale jeśli do zawiadomienia

www.gazetamieszkaniowa.pl

GAZETA MIESZKANIOWA

SIĘ MIESZKA nie dojdzie lub jego efektem będzie odmowa wszczęcia postępowania, właściciele mogą także dochodzić od zarządcy odszkodowania na drodze cywilnej (np. w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu). Jeżeli natomiast zarządca nie potrafi w przekonujący sposób wytłumaczyć całej sytuacji, niezależnie od ww. działań wspólnota powinna rozważyć rozwiązanie umowy z zarządcą.

Tajemniczy właściciel garażu W budynku działa wspólnota składająca się tylko z garaży. Jeden z boksów został sprzedany, ale ani sprzedający, ani kupujący nie zgłosili tego zarządcy nieruchomości. Z byłym właścicielem nie ma kontaktu, a wypis z księgi wieczystej nie podaje żadnych danych właścicieli poszczególnych boksów. Jak odszukać nowego właściciela?

można znaleźć np. w wydziale geodezji i kartografii urzędu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu. Do zadań tego wydziału należy bowiem prowadzenie państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego gminy, ma on też obowiązek udostępniania zainteresowanym informacji z rejestrów oraz związanych z tymi rejestrami komputerowych baz danych gminy. A zarządca nieruchomości (wykonując działalność zawodową oraz w oparciu o umowę o zarządzanie nieruchomością) ma prawo wglądu oraz pobierania danych zawartych w księgach wieczystych i katastrze nieruchomości (wynika to z art. 186 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r.). Jeżeli tutaj dane nie są aktualne, można w tym samym urzędzie zajrzeć do wydziału finansowego i spróbować dowiedzieć się, kto płaci podatek od nieruchomości za swój udział.

Informacji takiej można poszukać w urzędzie gminy – w wydziale geodezji lub finansowym – lub w umowie ustalającej sposób korzystania z garażu.

Należy jednak pamiętać, że dane dotyczące stanu właścicielskiego są zazwyczaj aktualizowane z kilkutygodniowym poślizgiem, więc być może trzeba będzie uzbroić się w cierpliwość.

Gdy właściciel sprzeda swój udział, odpis pełny księgi wieczystej będzie zawierał informacje o nabywcy. Ale jeżeli zmiana nie została jeszcze ujawniona w księdze, dane

W międzyczasie warto sprawdzić, czy istnieje umowa ustalająca sposób korzystania z garażu – także w niej powinny znaleźć się dane aktualnych właścicieli.

Zgoda wspólnoty na wynajem

Ustalanie czynszu za garaż

Mieszkam od kilku lat u córki, a swoje mieszkanie chciałam wynająć. Sąsiadka twierdzi, że muszę uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej na taki wynajem. Czy to prawda?

Nieliczni mieszkańcy wynajmują miejsca garażowe od wspólnoty, co roku na zebraniu rocznym są kłótnie o wysokość czynszu dla użytkowników garażu. Czy jest jakiś uniwersalny i sprawiedliwy sposób ustalania stawek za najem garażu?

Nie, możemy swobodnie dysponować prywatnym lokalem w zakresie najmu, bez zgody pozostałych członków wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnych kompetencji, by zgadzać się lub nie zgadzać na dysponowanie lokalem przez właściciela – członka wspólnoty. Ale najemcy – tak jak właściciele – są np. zobowiązani do przestrzegania zapisów regulaminu wspólnoty, np. w zakresie zachowania porządku, wyprowadzania psów czy korzystania z parkingu. Jednak przed wspólnotą to właściciel jest odpowiedzialny za terminowe uiszczanie zaliczek, niezależnie od ustaleń między nim a najemcą. Wynajmując mieszkanie osobie trzeciej warto też zostawić zarządcy swój aktualny adres i telefon, dzięki czemu wszelka korespondencja na temat spraw wspólnoty (np. zawiadomienia o zebraniach czy uchwałach) była prawidłowo doręczana, a także by zarządca mógł szybko skontaktować się z właścicielem w nagłych przypadkach.

Warto ustalić, jakie są realne koszty utrzymania tej części nieruchomości, a do tego doliczyć zysk, który powinien jednocześnie stanowić źródło dochodu wspólnoty oraz być możliwy do udźwignięcia przez najemcę, Koszty utrzymania garażu obejmują m.in. podatek od nieruchomości, ogrzewanie (jeżeli jest), utrzymanie porządku lub pogotowia technicznego. Te koszty można podzielić między najemców proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni. Trudniejszą sprawą jest ustalenie opłat za media, szczególnie jeśli opomiarowanie garażu jest niemożliwe lub nieopłacalne. Wspólnota może ustalić ryczałt za zużycie mediów (zwykle po kilka złotych) i doliczyć go do czynszu. Pozostaje ustalenie zysku, który powinien być do udźwignięcia przez najemcę i jednocześnie stanowić pożytek wspólnoty. Wspólnota powinna uwzględnić też podatek dochodowy, który będzie musiała odprowadzić do urzędu skarbowego.

NOWA OFERTA

POCZ¥TEK SPRZEDA¯Y KOLEJNEGO ETAPU Po szczegó³owe informacje zapraszamy do Biura Sprzeda¿y

Biuro Sprzeda¿y: ul. Bociana 6, Kraków tel. 12 61 64 131, 12 61 64 130 info@superkrak.com.pl