Hytteavisa 2025

av eldre brygger

rettspraksis? Se drøftelse av Deloitte-advokatene

Overføring og salg av familiehytta

Temakveld 30/4 — gratis råd fra Advokathuset

Hytteavisa gir nyttig fagstoff og

flere artikler på nett

Ingen sommer som den norske i Vestfold

Endelig er sommersesongen her, med den følger hyttelivets aller beste sider. Lange dager i Vestfolds unike skjærgård, nygrillet sjømat på terrassen og roen du bare finner på hytta. Men sommeren er også en tid for å ta viktige valg – om kjøp og salg av hytta, nye regler som kan påvirke din eiendom og kanskje noen store investeringer for fremtiden.

I årets utgave av Hytteavisa dykker vi ned i det som betyr mest for hytteeiere i Vestfold: Hvordan markedet utvikler seg, hva nye juridiske avgjørelser kan bety for deg, og ikke minst –hvordan du får mest mulig ut av sommeren ved sjøen.

Hvordan blir hyttemarkedet i 2025?

Hyttemarkedet er i stadig endring. Vi har fått Øystein Dørum (NHO) og Harald Magnus Andreassen (Sparebank 1 Markets) til å gi sin analyse av utviklingen i 2025, i tillegg til mine tanker. Hvordan vil renteutviklingen påvirke kjøpsinteressen? Hva betyr det at eiendomsskatter og kommunale avgifter øker? Dette og mer får du svar på i årets utgave.

Om du vurdere salg av hytta, har vi gleden av å informere at EiendomsMegler 1 Sandefjord satser stort på hyttemarkedet. Med ansettelsen av Marius C. Lindhjem har vi nå de tre mest erfarne hyttemeglerne i Vestfold. Sammen med Daniel Kamås Shahabi og meg selv, utgjør vi nå et team med over 70 års erfaring i markedet. Les litt mer om hvordan vi sammen ser på hyttesalg i magasinet.

Viktig dom kan påvirke gamle brygger. For mange hytteeiere er brygger en viktig del av eiendommen, men spørsmålet om lovligheten av eldre brygger har lenge vært uklart. I denne utgaven av Hytteavisa drøfter Deloitte Advokatfirma en nylig avsagt Høyesterettsdom om brygger, som kan skape ny rettspraksis. Les mer om hva dommen betyr, og om din brygge er i faresonen.

Er du en av de heldige hytteeiere eller besøkende til det vakre fylke vårt, vet du nok hvor fin sommeren er her. Solrike dager, bading fra blankskurte svaberg og turer i det flate bølgende landskapet er noen stikkord. I Hyttavisa ønsker vi også å inspirere til hyggelige sommeropplevelser, du kanskje ikke har fått med deg. I denne utgaven kan du blant annet lese om gratis opplevelser hos Besøkssenter Færder nasjonalpark. Fra krabbefiske og kunstutstillinger til guidede turer og yoga på svaberget – her er det noe for alle. Daglig leder Heidi Karoline Storm deler sine beste tips til opplevelser du ikke vil gå glipp av.

Ingen sommer på hytta uten god mat! I år har Brødrene Berggren satt sammen nye oppskrifter basert på ferske skjell og fisk. Enten du vil grille havets delikatesser på brygga eller imponere med smakfulle retter inne, finner du oppskriftene i årets magasin.

Du finner også flere tips om naturopplevelser, utemiljø, byliv og konserter i magasinet. Og ikke minst en rekke fagartikler om alt fra utfordringer

Utgiver: Eiendomsmegler 1 Fritid - Vestfold

Tekst: Håkon Nordby, Folkebadet. Tlf: 90 95 95 41

Trykk: Opplag: 11.000

Layout, foto, annonsesalg og annonseproduksjon: Reklameservice Vestfold-Telemark AS - Avd. Folkebadet - tlf: 33 48 24 60 www.reklameservice.as - www.folkebadet.no

ved salg av familiehytta og sameie til trefelling, oppføring av anneks, festetomt og bygging i strandsonen.

P.S. Vi inviterer også i år til Temakveld. Kom til oss 30. april og møt blant annet advokater fra Advokathuset som gir deg viktig innsikt i arv, generasjonsskifte og sameie. Dette er en unik mulighet til å få svar på spørsmål som kan spare deg for både tid og penger. Meld deg tidlig på, i fjor ble det trangt om plassene.

Hytteavisa 2025 er laget for å gi deg inspirasjon, innsikt og praktiske råd om alt fra investeringer til opplevelser. Vi håper du finner mye nyttig lesning og ønsker deg en fantastisk norsk sommer i Vestfolds solfylte og unike kystmiljø!

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF tlf. 916 44 330

Mottar du Hytteavisa og ikke ønsker å få den? Send meg en mail, så fjerner vi deg fra lista. E-post: tore.solberg@em1sorost.no

Innhold

Sjøhytter i Vestfold - en trygg investering s. 4 i usikre tider

27 investeringstips fra Tore Solberg s. 7

Støy og ro blant hyttenaboer s. 10

Ferske kamskjell, hjerteskjell s. 12 og herlig fiskepakke

Hvordan beholde hytta i familien ved dødsfall? s. 22

Opplev Gard og Sturla i musikalsuksessen Havet! s. 25

Når kan du kreve trær på naboens eiendom fjernet? s. 28

Perfekte utemiljøer for sjøhytter s. 30

Besøkssenter Færder nasjonalpark s. 34

Sameie i hytteeiendom - hvordan å komme seg ut av sameiet s. 40

Ønsker du å gjøre om et vanlig rom til soverom, eller bygge et anneks i hagen?

Da har vi noen tips til deg! s. 44

Avklaring av lovligheten av eldre brygger s. 50

Størst og best på hyttemarkedet i Vestfold s. 54

Trykkavløp - en moderne løsning for hytteeiere s. 56

Ikke gå glipp av dette denne sommeren s. 58

Endring i behovet hos hyttekjøperne s. 60

Forsikringene ble redningen for Frode s. 62

Svindlere forkledd som håndverkere s. 64

Innløsning av festetomt og særlig om de tilfeller hvor fester kan kreve innløsning til 25 ganger festeavgiften s. 66

Fritidsboligmarkedet i Vestfold s. 70

Antihvitvasking - hvorfor spør eiendomsmegleren om din legitimasjon og hvor du har pengene dine fra? s. 73

Anholt med nytt sommershow i Tønsberg s.

Bygge i strandsonen?

Regler du må kjenne til

Maneter på fremmarsj - tilfeldig eller en trend?

som har alt!

Stengsler i strandsonen

Klar med alt - men ikke ferdig med noe s. 74

Kompani

76

Noen høydepunkter

Ekspertene om hyttemarkedet i 2025

Tips til sommermat – ferske kamskjell, hjerteskjell og herlig fiskepakke

Ny rettspraksis? Avklaring av lovligheten av eldre brygger

Visit Vestfold gir tips om fine sommeropplevelser

Maneter på fremmarsj – tilfeldig eller en trend?

4 50 12 Bli kjent med "Hyttepraten" – en podkast fra Norges Hytteforbund!

Konkurranse – vinn maling til verdi kr 10 000,-

Visste du at vi har en egen podkast som utforsker hyttelivets mangfold? I "Hyttepraten" får du praktiske tips for vedlikehold og strømsparing, juridiske utfordringer og mellommenneskelige verdier. Hytta er mer enn bare et fristed; den er et symbol på familie og tradisjon, og vårt samlepunkt i høytider og ferier.

Lytt til Hyttepraten - vår podkast som utgis av Norges Hytteforbund.

Søk opp Hyttepraten på Spotify eller ApplePodcast - helt gratis.

Tre økonomer om hyttemarkedet

Sjøhytter i Vestfold – en trygg investering i usikre tider

Ekspertene om renteutsikter, prisutvikling og etterspørsel i sjøhyttemarkedet.

De siste årene har det norske hyttemarkedet svingt i takt med renter, økonomi og verdenssituasjonen. Men hva skjer med sjøhyttemarkedet i Vestfold? Vil rentenedgang og økonomisk stabilitet føre til økt etterspørsel? Og hvordan ser fremtiden ut for hytteeiere og de som vurderer å kjøpe?

Vi har snakket med Tore Solberg, Norges mest erfarne sjøhyttemegler, samt Øystein Dørum (NHO) og Harald Magnus Andreassen (Sparebank 1 Markets) for å få svar.

1. Hvordan tror du renteutviklingen i 2025 vil påvirke etterspørselen i sjøhyttemarkedet i Vestfold?

– Renten kan ha en viss påvirkning på de rimeligste hyttene, men for det eksklusive sjøhyttemarkedet vil ikke dette spille noen stor rolle. De som kjøper hytter i Vestfold, har god økonomi og er sjelden avhengige av lån for å finansiere kjøpet. Historisk sett har sjøhyttemarkedet holdt seg merkbart bedre enn boligmarkedet, selv i perioder med høy rente. Vi så dette på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av 90-tallet, da boliglånsrenten lå på rundt 20 prosent. Mens boligmarkedet falt betydelig, holdt det attraktive sjøhyttemarkedet seg mye sterkere.

Jeg forventer kanskje én eller to rentenedganger i løpet av 2025, men jeg tror ikke det vil ha noen vesentlig innvirkning på etterspørselen etter sjøhytter i Vestfold. Men ringvirkningnene og optimismen vil ha en innvirkning.

2. Vil prisene på sjøhytter holde seg stabile, falle eller øke? Hvilke faktorer mener du vil være mest utslagsgivende? – Jeg tror sjøhyttemarkedet vil stige noe i pris, men ikke dramatisk. Sjøhytter er et knapphetsgode – det bygges ikke flere av dem, og etterspørselen forblir høy.

I tillegg ser vi en økende trend der færre velger feriebolig i Spania, Sør-Frankrike og andre steder. Det har rett og slett blitt for varmt i disse områdene store deler av sommeren. Når vi legger til at verden oppleves stadig mer urolig, ser vi at flere foretrekker å feriere i Norge fremfor å ha en fritidsbolig i utlandet.

For mange handler det også om trygghet og nærhet. En hytte i Vestfold er bare halvannen time fra Oslo, noe som gir en forutsigbar og trygg reisevei. Når uroen i verden øker, ønsker folk å være nærmere hjemmet sitt.

3. Kan skatter og avgifter, som formuesskatt og eiendomsskatt, få større betydning for kjøpsinteressen?

– Dette er ikke en stor bekymring i vårt marked. Larvik kommune innførte eiendomsskatt for noen år siden, men trakk den tilbake. I dag har hverken Færder, Sandefjord eller Larvik eiendomsskatt på fritidseiendommer.

Eiendomsskatt har vært en utfordring i andre populære hytteområder, som i Kragerø, men i Vestfold er det politisk vilje til å skjerme eiendomsskatten. I utgangspunktet er det jo boliger og næringsbygg politikerne og lokalbefolkningen er opptatt av, men dette kommer også da fritidsboligeiere til nytte.

Når det gjelder formuesskatt, er dermed fritidsbolig i Vestfold gunstig priset sammenlignet med penger i banken. En dyrebar fritidseiendom har ofte en ligningsverdi som er langt lavere enn markedsverdien, noe som gjør at velstående personer ser på dette som en trygg og smart investering.

Jeg har tidligere solgt en fritidseiendom til 25 millioner kroner, hvor kjøperens revisor uttrykkelig hadde anbefalt å investere i eiendom fremfor å ha formuen stående i banken.

mer

4. Hva tror du om hyttemarkedet de neste 5 årene?

– Jeg har stor tro på sjøhyttemarkedet fremover. Jeg forventer en jevn prisstigning de neste fem årene, drevet av den begrensede tilgangen på sjøhytter og økt interesse for å feriere i Norge.

For mange er en hytte ved sjøen ikke bare en feriebolig, men en plass for familien og venner, et sted man skaper minner. Det at det også er en god investering, er en ekstra bonus.

I tillegg har trygghet og stabilitet blitt viktigere faktorer for kjøpsbeslutninger. Verden er mer urolig, klimaet endrer seg, og flere ønsker seg et ferieparadis nært hjemmet. Vestfold er et unikt hytteområde uten eiendomsskatt i de tre kommunene Færder, Sandefjord og Larvik. Vi har sjelden naturkatastrofer, flom eller skogbranner, og det finnes nesten ingen sammenlignbare alternativer i Norge.

En annen faktor er valutarisikoen ved å eie eiendom i utlandet. En hytte i Vestfold gir forutsigbare kostnader, uten bekymring for store svingninger i valutakurser eller endrede skatteregler.

Samtidig har vi sett at folk reagerer negativt på masseturisme i utlandet. Destinasjoner som Mallorca, Sør-Frankrike og Barcelona har fått strenge restriksjoner på ferieutleie, og vi ser en tydelig trend hvor nordmenn søker bort fra turistkaoset og heller ønsker seg en privat, eksklusiv feriebolig.

Tore Solberg, hyttemegler i EiendomsMegler1 Sandefjord

Les

1. Hvordan tror du renteutviklingen i 2025 vil påvirke etterspørselen i sjøhyttemarkedet i Vestfold i 2025?

– Når dette skrives, har ikke Norges Bank senket renten, men det skal mye til at det første rentekuttet, fra 4,50% til 4,25% ikke blir levert i slutten av mars. I rentemarkedet venter aktørene ett eller to kutt til, altså 3,75% eller 4,00%, noenlunde i tråd med Norges Banks rentebane fra desember. Men når vi ser tilbake, vet vi at hverken markedets forventninger eller Norges Banks rentebaner er spesielt treffsikre.

Jeg tror det mest fornuftige å legge til grunn er at renten kommer litt, men ikke mye ned. Det innebærer at renten ikke kommer tilbake til de nivåene vi levde med fra 2009 til etter pandemien. Samtidig vil neppe pris- og lønnsveksten bli høyere enn før. Det betyr igjen at den reelle kapitalkostnaden ved å disponere eiendom har kommet opp på et helt annet nivå vi hadde vendt oss til. Det gjelder selvsagt om du bruker egenkapital

til å kjøpe en fritidsbolig eller låner penger i banken (egenkapitalen du bruker får jo også mye bedre avkastning enn før). De økte kapitalkostnadene har særlig rammet de delene av hyttemarkedet hvor tomteverdiene var høye. Økte byggekostnader for nye hytter har jo løftet bygningsverdien også av alle eksisterende hytter og det har dempet prisfallet når bygningsverdien utgjør en stor del av den samlede verdien av eiendommen. Så, selv om rentene kommer litt ned, tviler jeg på at priseffekten på Vestfold-hytter blir særlig stor. Det er fortsatt langt dyrere enn før å «sitte på en dyr tomt».

2. Vil prisene på sjøhytter holde seg stabile, falle eller øke, og hvilke faktorer mener dere vil være mest utslagsgivende?

– Økte reallønninger, lavere renter og fortsatt lav arbeidsledighet taler generelt for høyere eiendomspriser, men utslagene blir neppe de største i sjøhyttemarkedet (se svaret ovenfor).

3. Ser dere tegn til at skatter og avgifter, som formuesskatt og eiendomsskatt, kan få større betydning for kjøpsinteressen i markedet?

– Nei.

4. Hva tror du om markedet de neste 5 årene?

– Tja, jeg tror ikke oppsiden for prisene er så stor der tomteverdiene er betydelige – rett og slett fordi den reelle kapitalkostnaden er så mye høyere enn før. På den annen side er tomtegrunn nær sjøen et langt mer knapt gode enn nærheten til fjell og skiterreng og det taler for høyere tomtepriser over tid.

1. Hvordan tror du renteutviklingen i 2025 vil påvirke etterspørselen i sjøhyttemarkedet i Vestfold i 2025?

– Vi venter nå bare to rentekutt i år, ett i mars og ett i september. Lavere rente vil gi folk mer å rutte med, men også gjøre det billigere å låne. Sammen med utlånsforskriftens lavere egenkapitalkrav tror vi det vil få mer fart på boligetterspørselen og boligbyggingen, som vil understøtte et forbruksledet oppsving i norsk økonomi, med noe sterkere vekst i antall jobber enn vi har sett de siste årene. Alle disse faktorene er også positive for hytteetterspørselen.

Hyttekjøp er et slags "overskuddsfenomen". Folk må både ha lyst på hytte (som mange har), ha råd til det, men også være trygge på at den økonomiske utviklingen går rett vei. Etter tre år der renten bare har gått opp, og så blitt liggende på et relativt høyt nivå, vil det at renten på ny settes ned igjen, kunne bidra positivt til den tryggheten. Så må det for balansens skyld legges til, at det internasjonale bildet fremstår som mørkere og mer usikkert enn på lenge. Etter innsettelsen av Donald Trump som USAs president har det kommet en rekke varsler om økt toll på import til USA. Om andre land

svarer med samme mynt, slik det ser ut til, kan det svekke veksten og gjøre folk mer usikre.

2. Vil prisene på sjøhytter holde seg stabile, falle eller øke, og hvilke faktorer mener dere vil være mest utslagsgivende?

– Her er mitt hovedsyn at tilgangen på sjøhytter, av naturgitte og reguleringsmessige forhold vil være sterkt begrenset. Det tilsier at på lang sikt skal prisene på disse stige mer enn andre priser og, for den del, mer enn prisene på fjellhytter, der slike begrensninger ikke gjelder på samme måte. Det betyr selvfølgelig ikke at prisene alltid skal stige. Pandemiens begrensninger på utenlandsreiser løftet etterspørselen etter hytter og ga en særlig høy prisvekst en kort periode. At den etterfølgende gjenåpningen, parallelt med tredoblingen av boliglånsrenten, dempet hytteetterspørselen og -prisene er ikke veldig overraskende.

3. Ser dere tegn til at skatter og avgifter, som formuesskatt og eiendomsskatt, kan få større betydning for kjøpsinteressen i markedet?

– Det er klart at formuesskatten og lokale eiendomsskatter er en del av det samlede regnestykket, på samme måte som

kommunale avgifter. Selv om mange neppe setter seg ned og regner på "døgnprisen" av å være på hytta, så må man jo ha råd til de samlede utgiftene. Norge er ganske alene om å ha formuesskatt, og siden skatten kan påvirke tilgangen på kapital til investeringsformål, særlig i mindre bedrifter og oppstartsbedrifter, har NHO tatt til orde for å fjerne den, i hvert fall på såkalt arbeidende kapital. Så må valgutfall og de politiske prioriteringene få avgjøre hva som vil skje med denne skatten.

Når det gjelder kommunale avgifter, er det dessverre en realitet at aldringen av befolkningen også vil øke byrdene for kommunene. Vi kan være ganske trygge på at de derfor vil lete med lys og lykte etter mulige finansieringskilder. Derfor er det også viktig med en mest mulig effektiv kommunal tjenesteproduksjon, slik at avgifter og gebyrer kan holdes nede.

4. Hva tror du om markedet de neste 5 årene?

– Vi anslår nå en gjennomsnittlig boligprisvekst på 7 prosent de neste tre årene. Det vil overraske om prisene på sjøhytter ikke blir enda noe sterkere enn dette.

Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Sparebank 1 Markets

Øystein Dørum, direktør samfunnsøkonomi NHO

27 investeringstips

fra Tore Solberg

1. Les Hytteavisa.no. Den gir deg mange tips.

2. Sjekk grunnboka. Rydd opp i gamle heftelser.

3. Er tomta oppmålt? Hvis ikke, begjær oppmåling. Hvis ikke det er oppmålt er det nå lovbestemt at ved et salg skal det oppmåles. Denne loven er i midlertid ikke trådt i kraft. Uklare grenser selger ikke godt.

4. Sjekk at veirettigheter, parkering, sti, brygge etc. er i behold.

5. Har noen venner/naboer ”vennerettigheter” hos deg? Lag en avtale som gir deg mulighet til å si opp ”vennerettighetene”.

6. Er alle bygg lovlig oppført? Eksisterer det en ferdigattest? Prøv å få en bekreftelse fra kommunen på at alt er ok. Jo nærmere vannet, jo viktigere. Ulovligheter selger dårlig og foreldes ikke.

7. Mange har dessverre unnlatt å være med på felles investeringer som vei, vann, kloakk, felles brygge, felles hogst osv. Det straffer seg ved salg.

8. Den yngre generasjon er ikke like opptatt av trær som de noe eldre. Hogg de trærne du kan for å sikre sol og utsikt. Betal gjerne for det. Det kan lønne seg.

9. Sjekk kommuneplanen. Før du vet ordet av det kan hytta ligge i et LNF-område eller strengt område.

10. Ved sameie: Ha en klar avtale om hva som skal skje om du vil ut av det.

11. Forkjøpsretter: Er de aktive eller kan de slettes?

12. Unngå nabokrangel. Det selger dårlig.

13. Hold rettighetene dine i hevd. Få dem tinglyst om de ikke er det, da kjøper er opptatt av det.

14. Har du festetomt? Ofte eksisterer to festekontrakter – en tinglyst og en ikke-tinglyst (forlengelse av den tinglyste). Disse er ofte ikke knyttet sammen. Hvilken av dem gjelder? Få ordnet opp.

15. Om det er uklarheter i festekontrakt angående tid, regulering av festeavgift el. er det lønnsomt å ordne opp. Kjøpere skyr uklarheter.

16. Tomtefeste er som regel trygt og sikkert, men pga. mye spetakkel og avisskriverier sier en del kjøpere nei takk. Sjekk om det er mulig å innløse tomta til en fornuftig pris. Strekk deg lengre enn det du hadde tenkt for og få det til.

17. Forbered salget i god tid. Det kan fort dukke opp noe som forsinker prosessen, og alt tar lengre tid etter den nye loven.

18. Ta gjerne bilder sommeren i forveien.

19. Bruk profesjonelle håndverkere/arkitekter når noe skal gjøres på hytta. Hjemmesnekring/tegning selger dårlig. Husk dokumentasjon.

20. Fiks opp ute. Det er lov å rake stranden og plukke småstein.

21. Før hadde nesten alle hytter trehvit panel. Mal/beis gjerne i moderne farger. Vær obs på at dette er en stor jobb og tar tid.

22. Fjern gamle møbler. Med få, ikke kostbare grep kan hytta få en fin ”face-lift”. Alle liker vakre ting å se på.

23. Lag deg et solkart ved St.Hans-tider der du merker av når sola står opp og når den går ned på de forskjellige uteplassene.

24. Har du «ubrukelig strandlinje», undersøk om mulighetene for mudring og sandpåfylling.

25. Har du ikke båt/bryggeplass, prøv å få tak i en.

26. Gå i deg selv og tenk på hva du selv kan bidra med for å bedre hyttemiljø og hytteområde. Spill det gjerne inn til f.eks. vellaget.

27. Forbered salget i god tid, få megleren til å rekvirere kommunal meglepakke og tilstandsrapport. Ofte dukker der opp diverse ting som kan ordnes opp i forholdsvis greit.

Tenk kvalitet og langsiktighet

DEN MODERNE SKJÆRGÅRDSHYTTA.

Bygg- og Tømrermester Torolf Stenersen as ble etablert i 1989, og feirer i år 35 års jubileum som byggmesterbedrift og stolt hytteleverandør.

Bygg- og tømrermester Torolf Stener sen A S

Vi har opp gjennom tidene bygget mange hytter, og har et godt forhold til mange kjente og dyktige arkitekter.

Vi bygger også drømmehytta etter «skisser på et matpapir», som vi tegner opp og byggeanmelder for kunder.

Vi er pr. dato 32 ansatte «Sandefjordskarer» og blant dem er 5 lærlinger og 8 med byggmesterpapirer.

Resten har selvfølgelig svennebrev. Vi har en sunn og god økonomi, og blir ikke borte mitt i et byggeprosjekt.

Ta gjerne kontakt for en hyggelig byggeprat eller for referanser.

Gjekstadveien 5, 3218 Sande ord T: 913 44 390 torolf@btts.no

Støy og ro blant hyttenaboer

Therese R. Schøne Advokat/partner

Gustavsen Advokat/partner

Sommer på hytta er sesong for gressklipping, oppussing og lystige lag som varer ut i de små timer. Slik som hjemme er det ofte naboer både å ta hensyn til og å irritere seg over. I denne artikkelen får du en oversikt over hvilke rettsregler som gjelder for støy og annen sjenerende aktivitet mellom hyttenaboer, samt noen tips til et harmonisk hyttenaboskap, og hvordan du bør gå frem for å klage på en plagsom nabo.

Det klare utgangspunkt er at grunneiere fritt kan benytte og råde over egen eiendom innenfor lovens rammer. Dette utgangspunktet gjelder imidlertid ikke uten begrensninger. Bruken må ikke stride mot andres rettigheter. En gjenganger når det gjelder nabokonflikter, er at disse har opphav i sjenerende støy fra naboen.

Vi har to lover som regulerer hva naboer må finne seg i av støy og sjenerende aktivitet. Naboloven (lov om rettshøve mellom grannar av 1961) har et vidt anvendelsesområde, og oppstiller i § 2 en skjønnsmessig tålegrense. Etter bestemmelsen er det ikke tillatt å påføre naboeiendommer noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe.

Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. Inn under ulempe går òg at noko må reknast for farleg.

Loven gjelder ikke bare for eiendommer som deler grenser. Den kommer til anvendelse der en plagsom virksomhet fra en eiendom påvirker en annen eiendom. Dersom noen for eksempel skulle bruker sin hytteeiendom som avfallsplass og yngleplass for mus og rotter, vil gjerne hele hyttegrenda ha status som naboer, og kunne påberope seg nabolovens bestemmelser for få en slutt på aktiviteten.

Naboloven inneholder en rekke retningslinjer for opptreden i naboforhold, samt for løsning av konflikter mellom naboer. Loven gir imidlertid ikke uttrykk for konkrete regler knyttet til støyende atferd i form av fastsatte desibelgrenser, eller klargjøringer av spesifikke tidsperioder hvor støyende atferd i større grad må tolereres. Opplevelse av støy er i stor grad subjektivt, og reguleringen av hva som er akseptable støynivåer er derfor også skjønnsmessig.

Som nabo må man finne seg i en del støy fra naboer. Ikke ethvert støyende tiltak eller handling kan kreves opphørt. Det klare utgangspunktet for vurderingen av hvorvidt naboen oppførsel ikke bare bidrar til et potensielt dårlig naboforhold, men også en rett til å kreve at oppførselen opphører, er at handlingene eller tiltakene er «urimelig eller uturvande» til skade eller ulempe for deg som nabo.

Et sentralt moment er hva som må anses forventet på bakgrunn av situasjonen på stedet – og om tilstanden er verre enn det som må forventes av «vanlege bruks- eller driftsmåtar». Et klassisk eksempel er at det i et villastrøk må ses hen til en sammenlikning av hvordan støynivået er i andre villastrøk, for å avgjøre om tålegrensen er overskredet.

Bestemmelsen fjerde ledd anses som en «sikkerhetsventil» for særlig graverende tilfeller, hvor noe som må anses forventet eller vanlig på et sted, likevel kan anses urimelig. Det kreves i slike tilfeller en «monaleg» (vesentlig) forverring av bruken av eiendommen. Høyesterett har uttalt at det er en svært høy tålegrense for at noe skal anses urimelig i tilfeller hvor bruken eller tiltak må anses som «venteleg eller vanleg» på stedet. Loven legger dermed opp til at det i noen

bosituasjoner og områder må forventes, og dermed også tåles, en større ulempe enn i andre situasjoner. Stedlige forskjeller spiller følgelig inn i vurderingen av om naboens støy kan kreves opphørt.

Nabolovens bestemmelser er generelt utformet, og må anvendes med en betydelig grad av skjønn. Hva som er urimelig, unødvendig eller farlig skal vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. I tillegg kommer at et forhold må være av en vedvarende karakter for å rammes av loven. Bålrøyk en ettermiddag om sommeren vil gjerne falle utenfor, mens regelmessig røyk fra en vedfyrt badstue permanent plassert rett over hekken kan være i strid med loven. Av disse grunner er naboloven mindre egnet som hjemmel mot sporadiske sjenanser blant hyttenaboer.

En mindre skjønnsmessig bestemmelse finner vi i helligdagsfredloven (lov om helligdager og helligdagsfred av 1995). Lovens § 3 oppstiller et forbud mot «utilbørlig larm» på helligdager fra 00-24 samt påske-, pinse- og juleaften etter kl. 16. Det for mange kjente

Philip

forbudet mot plenklipping på søndager er forankret i denne loven. I lovens forarbeider (Ot.prp.nr.84 (1993–1994)) er dette omtalt slik: Selv om det skal meget til for å karakterisere en larmende virksomhet for utilbørlig, vil forbudet etter omstendighetene kunne ramme f.eks. bruk av motorgressklipper og motorsag i bolig- og hyttestrøk.

Dersom ikke fordømmelse og tilsnakk fra hyttenaboer er tilstrekkelig for å få deg til å avstå fra plenklipping på søndager, så bør du være oppmerksom på at overtredelse av forbudet i helligdagsfredloven § 3 er straffebelagt. I ytterste konsekvens kan plenklipperen gis bot:

§ 6.Straff

Den som forsettlig eller uaktsomt overtrer §§ 3 til 5 i denne lov, eller bestemmelser gitt i medhold av disse paragrafene, straffes med bøter.

I tillegg til de nevnte lovbestemmelsene om støy og sjenerende aktivitet, inneholder gjerne de lokale politivedtektene bestemmelser om ro og orden. Disse er gitt i forskrift fastsatt av de enkelte kommunestyrer. Som eksempel kan det vises til politivedtektene i Sandefjord kommune, som i § 2-1 slår fast at det skal være nattero mellom kl. 23.00. og kl. 06.00.

Bestemmelsen gjelder på eller i umiddelbar nærhet av offentlig sted. Det fremgår av § 1-1 at dette omfatter flere områder i et hyttenabolag, blant annet sti, gangvei, brygge, kai og strand.

De offentligrettslige regler suppleres av og til av privatrettslige regler som vedtekter i lag og sameier. Her kan det fastsettes mer

presise og tilpassede bestemmelser. For eksempel kan et bryggelag vedtektsfeste at sosiale lag på bryggeområdet ikke er tillatt etter kl. 23.00, bortsett fra på sankthansaften.

Dersom du selv planlegger et støyende arrangement, eller andre støyende tiltak i sommer, kan det være hensiktsmessig å sende ut et nabovarsel. Dette vil i det minste vise at du tar hensyn til naboene, og gir et forvarsel slik at naboer har muligheten til å tilpasse seg deretter. Et nabovarsel fritar imidlertid ikke for plikten til å forholde seg til lovens retningslinjer, eller øvrige regler der du bor. Det kan også være lurt å oppgi et telefonnummer, hvor eventuelle naboer som opplever festen som støyende kan ta kontakt.

Generelt er det lurt å vise hensyn dersom man vil unngå naboklager eller misfornøyde naboer. Vi anbefaler at man lar vær å klippe gresset når man ser naboen har middagsselskap i hagen. Det beste er kanskje å ta plenklippen samtidig som du ser naboen skal gjøre det samme.

Hvis du skulle havne i en situasjon hvor du er plaget av en nabo har vi tre praktiske tips om hvordan du skal gå frem med en naboklage:

1. Innledningsvis er det ofte nyttig å ta kontakt med vedkommende på en løsningsorientert og imøtekommende måte – og dermed også redde muligheten for et videre godt naboskap.

2. Dersom en slik henvendelse ikke medfører endring, bør det rettes en skriftlig henvendelse til naboen. En slik klage bør utformes tydelig, og vise til konkrete støyende situasjoner.

• Få frem tidspunktet for det du klager på. Om det eksempelvis gjelder støy er det viktig å få frem når på døgnet dette finner sted, om det er på dag- eller nattestid

• Beskriv problemet så godt du kan

• Få frem hvem du mener står bak det du klager på

• Husk å få med hvem du er og hvor du bor

• Få med du har forsøkt å ta opp forholdet med naboene en gang tidligere

• Er det noen spesielle omstendigheter som tilsier at det du klager på er ekstra belastende for deg, så få med det. Dette kan for eksempel være at dere nettopp har fått barn, men har naboer som liker festlige lag.

3. Dersom naboens opptreden, etter dine forsøk på løsning fortsatt ikke opphører, kan det hende det er lurt å ta kontakt med en advokat som har erfaring med slike saker. Det vil da kunne iverksettes rettslige skritt for å sørge for at støyet ikke overstiger tålegrensen i naboloven og andre bestemmelser.

Advokathuset Sandefjord ANS

Advokathuset er blant de største og eldste advokatkontorene i Sandefjord. Våre erfarne og engasjerte advokater bistår privatpersoner, næringsdrivende og offentlige aktører . Vi finner helhetlige og gode løsninger på klientens utfordringer og behov.

Ønsker du ferske kamskjell eller annen sjømat? Besøk Brødrene Berggren i Sandefjord for førsteklasses råvarer og inspirasjon. Her får du også mye tilbehør av kvalitet, fra for eksempel ferske grønnsaker til pesto, pasta og potetchips.

Nye tips til sommermat!

Ferske kamskjell, hjerteskjell og herlig fiskepakke

Daniel Kamas Shahabi fra Eiendomsmegler 1 Sandefjord fikk lære mer om hvordan man tilbereder kamskjell på tre ulike måter og diske opp med klassikeren pasta vongole. Han fikk også tips til en fantastisk grillet fiskepakke – perfekt for sommerkvelder på hytta.

Kamskjell – en eksklusiv råvare fra dypet – Kamskjell er en av de mest eksklusive råvarene vi har, forteller diskansvarlig og kokk Sveinung Gilbu-Johnsen mens han løfter et brett med nyhøstete kamskjell opp fra fiskedisken. – Disse er dykket etter og hentet for hånd i rene, kalde farvann, noe som gir en helt fantastisk kvalitet.

Daniel ser fascinert på skjellet. – Jeg har spist mye kamskjell, men jeg har aldri renset et selv. Hvordan går man egentlig frem?

Sveinung henter en liten kniv og viser hvordan han forsiktig åpner skjellet. – Det første du må gjøre er å skyve kniven inn langs kanten og kutte muskelen som holder skjellet sammen. Han åpner skjellet og peker. – Her ser du den store, hvite muskelen – det er selve kamskjellet, og denne oransje delen kalles gonaden. Noen bruker den i sauser, men den fjernes ofte. Du tar bort alt med fingrene slik at du sitter igjen med den rene hvite muskelen.

Daniel tar kniven og prøver selv. Etter litt nøling får han åpnet skjellet og løsnet muskelen. – Det er en liten kunst, men jeg

skjønner hvorfor folk elsker ferske kamskjell! sier han fornøyd.

Råmarinert kamskjell med yoghurtdressing Den første retten er den enkleste, men også en av de mest smakfulle: råmarinert kamskjell med yoghurtdressing, grønt eple og bladsalat.

– Kamskjellene er så ferske at de nesten smelter på tungen, sier Sveinung. – Derfor vil vi ikke overdøve dem med for mye smak.

Han skjærer kamskjellene i syltynne skiver og legger dem på tallerkenen. – Nøkkelen her er å bruke en skarp kniv og skjære så jevnt som mulig, forklarer han.

Han drysser over litt salt, pepper, sitronsaft og olivenolje før han legger på små skjeer med yoghurtdressing.

– Dette ser jo helt fantastisk ut! utbryter Daniel. – Og det er overraskende enkelt.

Pannestekt kamskjell med beurre blanc

Neste rett er en klassiker: pannestekt kamskjell med en fløyelsmyk beurre blanc-

saus og rogn. Sveinung tørker kamskjellene godt med et kjøkkenhåndkle. – Dette er viktig. Hvis kamskjellet er for fuktig, får du ikke den sprø, karamelliserte overflaten, forklarer han.

Han varmer en panne til høy temperatur, tilsetter litt olje, og legger kamskjellene forsiktig ned. – Ikke rør dem for tidlig – la dem få en god stekeskorpe før du snur dem, sier han.

Etter ett minutt tilsetter han en skje smør, som han øser over kamskjellene før han snur dem.

Mens kamskjellene hviler, lager han beurre blanc. – Dette er en enkel saus, men den krever litt teknikk. Vi koker hvitvin, sjalottløk og hvitvinseddik til nesten all væske er fordampet, før vi rører inn smør i små terninger, forklarer han.

Når sausen er klar, smaker Daniel. – Denne sausen kunne jeg spist med skje! ler han.

Sveinung legger kamskjellene i et skjellene, topper dem med beurre blanc og litt rogn.

– Du bruke skjellet som tallerken ja, det var morsomt, sier Daniel.

Pannestekt kamskjell med blomkålpuré og baconvinaigrette

Den tredje retten kombinerer mør blomkålpuré med sprø baconvinaigrette – en perfekt balanse mellom sjø og land. –Blomkålens sødme passer perfekt til den salte vinaigretten, sier Sveinung.

Han koker blomkålen mør, kjører den til en puré med litt fløte, og smaker til med salt og pepper. Deretter lager han vinaigretten ved å sprøsteke bacon, tilsette sjalottløk, rosmarin, tomat og hvitvinseddik.

– Dette er en utrolig enkel rett som smaker luksuriøst, sier Daniel mens han tar en smakebit.

Spagetti Vongole – Den ultimate italienske sjømatpastaen

Som en perfekt avrunding på matretter med skjell, viser Sveinung hvordan man lager spagetti vongole, en klassisk italiensk pastarett med hjerteskjell.

– Dette er en av de mest ikoniske sjømatrettene fra Italia, og den er like enkel som den er smakfull. Det handler om gode råvarer og riktig teknikk, forklarer han mens han setter over pastavannet.

Han understreker at valget av pasta er avgjørende for et autentisk resultat. – Du må bruke spagetti av høy kvalitet, helst bronsekuttet. Denne typen pasta har en ru overflate som fanger opp sausen bedre, og gir en helt annen smaksopplevelse enn industripasta, sier han.

I en varm panne freser han finhakket sjalottløk, hvitløk og et hint av chili i olivenolje før han tilsetter hjerteskjell og hvitvin. – Når skjellene åpner seg, er de ferdige. Det er viktig å ikke oversteke dem, for da blir de seige, forklarer han.

Når spagettien har to minutter igjen av koketiden, siler han den av, rører den inn i pannen og lar den trekke ferdig i kraften fra skjellene. – Dette gjør at pastaen absorberer all den deilige sjømatsmaken. Til slutt rører vi inn fersk persille og en skvis sitron for friskhet, sier han.

Daniel tar en smakebit og smiler bredt. – Det smaker som Italia! Denne må jeg lage hjemme – enkel, men full av smak!

Grillet fiskepakke – sommerens enkleste middag

Som en avslutning på kokkeleringen, viser Sveinung en fiskepakke med brosme og friske grønnsaker, pakket inn i folie og stekt på grillen. – Dette er superlett å lage, og du kan bruke hvilken som helst hvit fisk, forklarer han.

Sveinung har valgt fileter av brosme som ha skjærer i passe store posjonsbiter til en pakke per person. Fisken legges på en grønnsaksmiks av fennikel, broccolini, ovnsbakt paprika, kokte småpoteter og en dæsj creme fraiche. Så toppes den med italiensk pesto av høy kvalitet, før den grilles i folie i 14 minutter.

– Fiskepakkene kan du forberede på forhånd og slenge rett på grillen mens du nyter solnedgangen på hytta, sier Sveinung.

Se alle oppskrifter på hytteavisa.no

Råmarinert Kamskjell med yoghurt dressing

• 4 stk. kamskjell ferdig renset

• Yoghurt dressing:

• 1 dl melon yoghurt

• 1/2 lime

• Salt og pepper

Fremgangsmåte:

Yoghurt-dressing: Bland yoghurt og saft fra en halv lime sammen med stavmikser. Smak til med salt og pepper.

Salat: Plukket bladsalat og grønt eple i staver blandes og smakes til med olje salt og pepper.

Opplegging: Del kamskjellet i så tynne skiver som mulig og legg dem utover en tallerken. Ha på salt, pepper, sitronsaft og olivenolje. Ha et par skjeer med yohurtdressing på og topp med salaten.

Pannestekt

kamskjell med beurre blanc

• 4 stk. kamskjell ferdig renset

• 1dl hvitvin

• 1ss finhakket sjalottløk

• 1ss hvitvinseddik

• 1ss creme fraiche

• 70 g kaldt usaltet smør i terninger

• 2 ss finkakket gressløk

• 50 g ørretrogn (kan eventuelt erstattes av annen rogn)

Fremgangsmåte:

Beurre blanc-saus: Kok hvitvin, sjalottløk og hvitvinseddik til det er veldig redusert ca. 1/5 del av orginalmengde. Rør inn creme fraiche, kok opp og reduser varmen. Tilsett litt og litt smør mens du rører med en pisk. Pass på at sausen ikke koker etter at du monterer inn smøret da har den lett for å sprekke. Fullfør sausen med finhakket gressløk og rogn, smak til med salt og pepper.

Pannesteking av kamskjell: Tørk kamskjellene godt med et kjøkkenhåndkle, dette sørger for at de lettere får en fin stekeskorpe. Ha på salt og pepper og ha de i en varm panne med olje. Stek de på den ene siden i ca. 1 minutt, tilsett så en ss smør og stek videre et minutt til. Snu kamskjellet og fullfør stekingen ca. 30 sekunder på andre siden mens du heller det kokene smøret over kamskjellene med en skje. Ha de ut av pannen på et tørkepapir før du har dem over i det rensede kamskjellet og heller sausen over.

• 8 stk. rensede kamskjell

Blomkålpure:

• 1/2 blomkål finkuttet

• 1/2 dl fløte

• salt og pepper

Baconvinnagrette:

• 50 g finkuttet bacon

• 1 stk. finhakket sjalottløk

• Litt finhakket rosmarin

• 1 stk. plommetomat u skall og kjerne i terninger (kan erstattes med sherrytomater i små båter)

• 1/2 dl olivenolje

• 1 ss hvitvinseddik

• Salt, pepper og sukker

Fremgangsmåte:

Blomkålpure: Kok blomkålen helt mør i vann. Sil av vannet og tilsett fløte, kok i 2 min. Kjør til en pure på stavmikser og smak til med salt og pepper. Baconvinnagrette: Fres bacon til det er blitt sprøtt. Reduser varmen og tilsett løk og rosmarin stek til løkken har blitt myk. Ha tomat, olivenolje og hvitvinseddik kok gi et rakt oppkok. Ta av varmen og smak til med salt pepper og sukker.

Både pure og vinagrette kan lages på forhånd og varmes opp ved servering.

Servering: Pannestekte kamskjell anrettes på tallerken med pure og vinnagrett og gjerne noen flak med ett godt potetgull for litt krønsj.

Pasta vongole

• 1 kg vongole

• 1stk sjalottløk finhakket

• 2 stk. hvitløkfedd finhakket

• 1/2 ts chili flak

• 1dl hvitvin

• 1/2 dl finhakket persille

• 2 båter sitron

• 200 g spagetti av god kvalitet

Fremgangsmåte:

Kok spagetti etter henvisningen på pakken. 7 minutter før spagettien er ferdig freser du løk, hvitløk og chili i litt olje. Tilsett så vongole og vin og damp under lokk. Når det er 2 min igjen av koketiden på spagettien siler man den av og tilsetter den oppi med skjellene så den får kokt seg ferdig i kraften de siste minuttene uten lokk. Ha på persille og litt sitronsaft, smak eventuelt til med salt. Server.

Noen av våre solgte sjøeiendommer i 2024 →

Kontakt Daniel Kamås Shahabi

på telefon 954 64 390 eller e-post: daniel.shahabi@em1sorost.no

Kontakt Tore Solberg

på telefon 916 44 330 eller e-post: tore.solberg@em1sorost.no

Kontakt Marius Christensen Lindhjem på telefon 915 49 529 eller

e-post: marius.lindhjem@em1sorost.no

Få advokathjelp når du kjøper hytte

Med HELP Boligkjøperforsikring får du tilgang på advokat i hele fem år etter overtakelse - uten timepris.

Prosjekter • Service oppdrag • Solceller Internkontroll • Landbruk • Termofotografering

Vi holder oss kontinuerlig oppdatert på ny teknologi og tekniske løsninger, for både privatkunder og bedriftskunder!

Hvordan beholde hytta i familien ved dødsfall?

For mange er hytta et fristed fylt med minner, tradisjoner og samvær på tvers av generasjoner. Men hva skjer med hytta når en av eierne går bort? Kan den lengstlevende ektefellen fortsette å bruke den som før? Og hvordan sikrer man at hytta forblir i familien? Svaret avhenger blant annet av om hytta går inn i et uskiftebo eller om det skjer et arveoppgjør.

Hva er uskifte?

Å skifte betyr å dele, så det vil i denne sammenheng bety å gjøre opp verdiene etter avdøde og fordele disse til arvingene. Uskifte vil da nødvendigvis bety å ikke dele, altså å ikke gjøre opp dødsboet.

Den som overtar et dødsbo uskiftet, vil overta alle avdødes eiendeler, verdier og gjeld uten å måtte dele eller gjøre opp med arvingene. Lengstlevende råder som utgangspunkt som en eier over alle verdiene i uskifteboet, så her risikerer arvingene at hytta blir solgt og pengene brukt opp.

Har alle rett til å sitte i uskifte?

Selv om dette er en praktisk måte å overta et dødsbo på, så har ikke alle rett til å sitte i uskifte. Hvem kan egentlig kreve å overta et dødsbo uskiftet?

Uskifteretten er for det første kun gitt til lengstlevende ektefelle eller samboer (kun de med felles barn) til avdøde. Hadde ikke avdøde en ektefelle eller samboer, så er det arvingene som må gjøre opp, og de kan aldri kreve uskifte. Her forklarer vi litt nærmere hvilke ektefeller og samboere som kan kreve uskifte, hva det innebærer og om de bør sitte i uskiftet bo. For det er heller ikke alle ektefeller og samboere som kan kreve uskifte, og i noen tilfeller er det heller ikke sikkert at ektefellen eller samboen bør velge uskifte, selv om de kan velge det.

Hvilke ektefelle og samboer kan kreve uskifte, og med hva?

Der avdøde etterlater seg en ektefelle eller samboer, må disse først ta stilling til om de kan sitte i uskiftet bo, da det er ulike rettigheter. Samboer uten felles barn kan aldri sitte i uskiftet bo, selv ikke der særkullsbarn samtykker. Har de felles barn, kan samboer kreve å sitte i uskifte overfor disse, men da bare med enkelte verdier som felles bolig med innbo, samt hytte med innbo og bil til felles bruk. Det betyr at selv om det er avdøde som eide hytta, så vil lengstlevende samboer kunne kreve å overta den i uskifte overfor felles barn, så lenge hytta har vært til felles bruk.

Ektefeller som har felles barn, kan kreve å sitte i uskifte overfor fellesbarna med alle felleseieverdier. Selv om førstavdøde har arvet en hytte fra sine foreldre, vil lengstlevende kunne kreve å få overta hytta uskiftet så lenge denne er felleseie. Er hytta derimot særeie, kan barna kreve å overta hytta med det samme førstavdøde har gått bort, eller så kan de velge å samtykke til at særeiehytta kan overtas i uskifte.

Dersom særeiet er opprettet ved avtale mellom ektefellene (i ektepakt), kan de selv bestemme om særeiet skal inngå i et uskiftebo eller ikke. Har hytta derimot blitt pålagt som særeie av en giver eller arvelater, så er det denne som må avgjøre om hytta skal kunne overtas i uskifte. Er det ikke sagt no

Karianne Listerud Lund

Jurist og ekspert innen familie- og arverett

Om Karianne Listerud Lund

Skrevet av advokat Karianne Listerud Lund, Formue Advokater AS. Hun er Formues ekspert innen familie- og arverett med over 20 års erfaring, med spisskompetanse innen arv og generasjonsskifter.

om uskifte, er det altså opp til førstavdødes barn å bestemme om de skal overta særeiehytta eller om den skal inn i uskifteboet.

Alltid krav om samtykke med særkullsbarn Dersom avdøde hadde særkullsbarn – barn fra tidligere forhold - kan aldri lengstlevende kreve å få sitte i uskiftet bo overfor dem, uten deres samtykke. Et slikt samtykke kan gis ved dødsfallet eller på forhånd. I de fleste tilfeller anbefaler vi at ektefelle og samboer avklarer dette med særkullsbarna mens man fremdeles er i stand til det, da det gir forutsigbarhet og trygghet til alle parter.

Særkullsbarna kan si nei til uskifte, men de kan også si ja med betingelser. Et typisk eksempel er at det gis et delvis samtykke til uskifte, der ektefellenes/samboernes felles bolig og innbo går inn i uskifteboet og fordeles først ved lengstlevende sin død, mens hytta og de øvrige verdiene fordeles som arv til førstavdødes arvinger med det samme. Dersom særkullsbarna ønsker at lengstlevende skal få bruke hytta, kan det løses ved at denne får en bruksrett, i stedet for at den skal overta hytta i uskifteboet. Da unngår man risikoen for at hytta selges og lengstlevende bruker opp pengene.

Reglene kan virke kompliserte og det gjelder å holde tunga rett i munnen, så her er vårt klare råd at partene får bistand fra advokat til å gjøre disse vurderingene.

Kan lengstlevende selge hytta når den sitter i uskiftet bo?

Det klare utgangspunkt er at lengstlevende råder som en eier over alle verdiene som går inn i et uskiftebo. Den vil for eksempel alltid kunne selge hytta og kjøpe noe annet, om den skulle ønske det. Lengstlevende har også lov til å forbruke verdiene, så lenge det ikke er snakk om å misbruke råderetten over midlene.

Det er likevel noen begrensninger som arveloven setter. Lengstlevende kan ikke gi bort gaver som står i misforhold til verdiene i uskifteboet. Dersom lengstlevende for eksempel gir bort hytta og denne har en verdi på minst 10 % eller mer av uskifteboet, så kan lengstlevende risikere at arvingene til førstavdøde enten kan kreve omstøtelse, som betyr at hytta tilbakeføres til boet. Alternativt kan de kreve at lengstlevende må betale de tilsvarende verdi som hytta har.

Lengstlevende kan heller ikke uten samtykke gi én arving forskudd på arv, uten at de andre også får tilsvarende forskudd. Så her kan altså ikke lengstlevende fritt overføre hytta til “gullungen” mens den sitter i uskiftet bo.

Når må uskifteboet gjøres opp?

Vanligvis gjøres et uskiftebo opp ved lengstlevendes bortgang, men i noen tilfeller skjer det tidligere, for eksempel som følge av at lengstlevende skal inngå nytt ekteskap, eller der lengstlevende har hatt samboerskap i to år og arvingene krever det. I tillegg kan arvingene etter førstavdøde kreve et oppgjør av uskifteboet hvis lengstlevende misbruker sin råderett eller vesentlig reduserer boet.

Hvis den lengstlevende ektefellen skifter uskifteboet mens han eller hun lever, vil vedkommende ta arv etter førstavdøde. Hvis boet først skiftes ved den lengstlevendes død, skjer ikke dette. Dersom ektefellene har barn fra tidligere forhold, kan dette bety at arvingene til den lengstlevende får mer ved et tidlig skifte enn om uskifteboet hadde blitt beholdt til dødsfallet. Dette kan føre til en uventet fordel for arvingene til den som lever lengst. Ektefeller kan derfor gi avkall på arv etter hverandre hvis de ønsker å unngå dette.

Bør ektefelle eller samboer overta hytta i uskifte?

Det store spørsmålet om ektefelle eller samboeren bør overta verdier i uskifte, vil avhenge av flere forhold. Jeg vil nevne noen punkter som vil ha betydning for vurderingen om hytta bør overtas i uskifte eller ikke:

• Gjeld: Hvis boet etter førstavdøde har mye gjeld, blir lengstlevende ansvarlig for denne gjelden alene i et uskifte. Da risikerer man at salg at hytta må skje for å dekke gjeld.

• Råderett: Lengstlevende råder som en eier over hytta i uskifte, noe som betyr at hytta kan bli solgt eller rådet over på annen måte lengstlevende ønsker, men som kanskje arvingene ikke er enige i.

• Alder: Hvis lengstlevende er ung og har planer om å gifte seg på nytt eller etablere samboerskap, kan det være bedre å skifte boet med en gang.

• Skjevdelingsmidler: dersom det var førstavdøde som hadde med seg hytta inn i ekteskapet, eller har arvet den, vil

dennes arvinger kunne kreve å holde hytta utenfor en deling med lengstlevende dersom det skiftes med det samme. Ved å tillate at hytta går inn i uskifte, mister partene en skjevdelingsrett.

• Senere skifte av boet: Hvis lengstlevende øker hyttas verdi mens den sitter i uskifte, vil denne verdiøkningen måtte deles med førstavdødes arvinger ved et senere skifte

Ønske om å gi gaver eller forskjellsbehandle barn?

Ønsker lengstlevende å overføre hytta til bare én av arvingene, kan det være vanskelig dersom man sitter i uskifte. Det er til stor hjelp både for hytteeier og arvinger at det er gjort så gode forberedelser som mulig, der ønsker er avklart. Dersom man ønsker å sikre at familiehytta forblir i slekten så lenge som mulig, anbefaler vi å kontakte advokat som kan bistå med oppsett av nødvendige juridiske dokumenter for å få dette til.

Formue

Formue er et ledende selskap i Norden for uavhengig rådgivning mot formuende privatpersoner, familier og stiftelser og har Norges mest fornøyde kunder innen private banking ni år på rad. Les mer om oss på Formue.no

TAK TEKKING | VENTIL ASJON | FASADEARBEIDER | BLIKKESL AGERARBEIDER

SMARTE OG MILJØVENNLIGE LØSNINGER

Med sedumtak kan man enkelt få et blomstrende grønt start på dagen.

Med sedumtak kan man enkelt få et blomstrende grønt start på dagen.

www.bergknapp.no

www.bergknapp.no

Derbigum er en vanntett membran med dokumentert levetid på inntil 45 år. Se www.derbigum.no

Pindsleveien 5B - 3221 Sandefjord - Tlf 33 42 04 80 - E-mail: post@vkb.no - www.vkb.no

Opplev Gard og Sturla i musikalsuksessen Havet!

Tø n s b e r g p å s l u t t e n a v 1 9 5 0 - t a l l e t – e n t i d d a b y e n v a r s t e r k t p r e g e t a v h v a l f a n g s t o g s j ø f a r t

B e r g - J o h a n s e n , E i d s v o l d o g r e s t e n a v e n s e m b l e t t a r o s s m e d p å e n r e i s e g j e n n o m

a v s k j e d e r p å k a i a , b e i n h a r d e f o r h o l d p å

h v a l s k u t e n e i S ø r i s h a v e t , l i v l i g e b a r e r i C a p e

To w n , h v e r d a g s l i v p å e t 1 9 5 0 - t a l l s k j ø k k e n p å

N ø t t e r ø y o g l i v l i g d a n s i Tø n s b e r g –

H a v e t e r e n f e s t a v e n f o r e s t i l l i n g m e d s t e r k e

h i s t o r i e r o g fa n t a s t i s k m u s i k k I t i l l e g g e r d e t s t o r g j e n k j e n n e l s e s fa k t o r m e d m a n g e l o k a l e o g h i s t o r i s k e

r e f e ra n s e r , s i e r p r o d u s e n t N i c k S a n d b e r g

H a v e t h a r p r ø v e f o r e s t i l l i n g e r f r a 1 0 j u l i o g a l t s å p r e m i e r e l ø r d a g 1 2 j u l i , m e n s s i s t e f o r e s t i l l i n g s p i l l e s 3 a u g u s t

2024 BLE OGSÅ ET ANNERLEDES ÅR

Eiendomsmegler 1 Sørøst-Norge tror vi får et stabilt 2025 og mye taler for at vi går mot et mer optimistisk markedssyn. Eiendom Norges prognose for boligprisene i 2025 er på hele 10 % oppgang, mye på grunn av lav tilgang på nybygg og godt hjulpet av rentenedsettelse. De samme driverne vil påvirke fritidsmarkedet og som vi til det kjedsommelige påpeker, så vil det ikke bli flere sjøhytter i våre områder, da det ikke bygges nye hytter i vannkanten. Vi har avdelinger i Buskerud og Vestfold og et mangfold i våre markedsområder som representerer fjorder, fjell, landbruk, byer og sjø innenfor en radius på et par timer. De fleste av våre byer er i vekst og områdene er attraktive for innflyttere. Eiendomsmegler 1 SørøstNorge teller nå 12 megleravdelinger og en oppgjørsavdeling som til sammen har ca. 102 ansatte. Vi formidler ca. 3000 eiendommer i året, godt fordelt fra Larvik til Lier og Modum.

2024 ble et relativt stabilt år med jevn (høy?) rente og en svekket norsk krone. Det er og var fortsatt uønsket høy prisvekst, selv om den er kommet langt ned fra toppene de foregående årene.

Bokostnadene har fortsatt økt i takt med inflasjonen og særlig energi og renter har bidratt til usikkerhet

og avventende markeder. Dette medfører igjen at mange har utsatt eller avventer store beslutninger om kjøp og salg. Det gjenspeiles mest i markedet for nybygg, som er på et svært lavt nivå i det vi passerer årsskifte 2024-2025. Hytte markedet er fortsatt utfordrende med store lokale variasjoner og prispress på mange enheter. Beliggenhet og gode fasiliteter selger fortsatt, men i et langt lavere tempo enn toppårene som ligger bak oss. 2024 ble ganske likt 2023 og tenderer mot «litt bedre». Det er lange omsetninger som preger markedet, så start tidlig med salgsprosessen er et godt råd om man tenker på salg. Færder er fortsatt på pristoppen og ligger som nummer 2 over de dyreste sjøhyttene i snitt, med kr 7.929.286,- i gjennomsnittspris H1-24 mot kr 9.290.000,- i H1-23 ifølge *Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Vestby topper listen i 2024 med kr 9.433.333,-

Hvor mye fritidseiendommer i vårt område har endret seg i pris er usikkert. Den store trenden for sjøhytter er fortsatt prisfall og nasjonale tall viser minus 7,8 % i gjennomsnitt H1-24 VS H123.* Boligprisene steg i 2024 med 6,4% og det ble lagt ut 107.283 enheter og solgt 99.295 enheter, noe som er en oppgang på 8,8 % fra 2023.

Når dette skrives så er vi i gang med 2024. Vi forventer at perioden med økte renter er over og toppen ut til boligeiere er q1-25. Videre i løpet av 2025 tror vi på en positiv endring med utsikter om rentenedgang og prisvekst om flater ut. Dette sammen med et bra lønnsoppgjør vil kunne gi en optimisme for hytter og boliger.

Og det fra forrige nummer: planlegg salget i god tid før du vil legge eiendommen ut – ta kontakt og få god veiledning av våre meglere. Hvordan kan du få mest mulig ut av ditt salg? Lokale ferier er fortsatt svært populært, og solrike dager ved sjøen står høyt for mange.

Vi ser som alltid frem til nok en sommersesong med sol, sjø og håpet om lange dager på lokale svaberg.

På vegne av alle oss i Eiendomsmegler 1 Sørøst-Norge ønsker jeg alle en riktig god sommer!

Med vennlig hilsen

Ola Amundsen, Leder EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge

Bolig Drammensregionen

Drammensregionen er et dynamisk område som kombinerer storbyens tilbud med nærhet til fantastisk natur og spennende kulturhistorie. Kommunen og regionen er kjent for et variert boligmarked, og hyttemarkedet er i vekst, med flere attraktive fritidsboliger i Svelvik og Lier/ Lahell. Den vakre naturen og de gode kollektivforbindelsene gjør regionen attraktiv både for fastboende og de som ønsker en hytte nær storbyen.

Som en by med en imponerende elv og nærhet til skog og fjell, har Drammen mye å tilby. Regionens attraksjoner inkluderer den flotte Drammenselva, kystbyen Svelvik, Nedre Eiker med fantastiske turmuligheter, Kjøsterudjuvet, det

pittoreske Gulskogen og nærheten til flotte turmuligheter i både skog og langs fjorden. Dette gir Drammen og de omkringliggende områdene en særpreget karakter som et ideelt valg for både fastboende og fritidsboliger. Enten du ønsker et liv i byen med enkel tilgang til naturen eller en hytte som tilbyr ro og utsikt, er Drammensregionen et perfekt valg.

Markedsutviklingen i Drammensregionen Bolig- og hyttemarkedet i Drammensregionen har hatt en spennende utvikling de siste årene. Fra en stor prisøkning i 2021, har veksten roet seg til en moderat økning i 2023. Prisene har hatt en viss nedgang det siste året, men det er fortsatt en positiv prognose for fremtiden.

Geir Storli

Eiendomsmegler og avd. leder

Vi hjelper deg hele veien

På vårt kontor i Drammen, som ligger sentralt i byen, finner du et team som er fremoverlente, innovative og drevne av lang erfaring. Vi har spesialkompetanse både på bolig og fritidsboliger, og vi ser frem til å hjelpe deg med dine behov og spørsmål i et marked som stadig er i utvikling.

Velkommen innom oss i Erik Børresensalle 7 – vi gleder oss til å møte deg!

Med vennlig hilsen Geir Storli, Eiendomsmegler og avd.leder

Boligmarkedet i Horten og Holmestrand

Eiendomsmarkedet i 2024 i Horten og Holmestrand har vært preget av at mange velger å selge før de kjøper, og der av blir det en propp i markedet som gjør at det tar lengre tid å selge, og flere har måttet redusere prisen for å få solgt. Det har allikevel blitt solgt mange boliger totalt, på nivå som i 2023. Den stigende lånerenten, strømprisen og økte boutgifter har resultert i at interessenter får innvilget lavere lånebeløp av bankene. Kostbare

Boligmarkedet i Sandefjord

Med sin langstrakte kyst, flotte skjærgård og flotte naturomåder både ved kysten og i innlandet. Trivelige sentrumskjerne og stadig voksende kulturtilbud er Sandefjord en attraktiv by og anskaffe seg fritidsbolig og bosette seg i, dette ser vi på aktiviteten i boligmarkedet.

I 2024 var boligmarkedet i Sandefjord på samme måte som landet for øvrig preget av svært lav igangsettelse av nye boliger, byen hadde flere større boligprosjekt som ble ferdigstilt. Manglende igangsettelser av nye prosjekter vil høyst sannsynlig påvirke bruktboligprisene de kommende årene.

Antall solgte boliger i 2024 var tilnærmelsesvis tilsvarende som året

Boligmarkedet i Larvik

Larvik er et unikt sted som kombinerer kystbyens sjarm med flotte naturopplevelser og spennende kulturhistorie. Kommunen er kjent for sitt høye antall hytter og rangerer som nummer ni i Norge på listen over kommuner med flest fritidsboliger. Dette gjør hyttemarkedet i Larvik både stort og ettertraktet.

Som en havneby med en fantastisk kystlinje har Larvik mye å tilby. Her finner du urbane muligheter, sjarmerende tettsteder og noen av landets mest imponerende naturskjønnheter. Attraksjoner som Fredriksvern Verft, Kaupang Vikingbyen, den majestetiske steinstranden Mølen, den idylliske

mellomfinansieringslån gjør at flere er mer forsiktig med å investere i bytte av ny bolig.

Hyttemarkedet i vårt område er mindre, og interessen for å kjøpe hytte har vært mye lavere enn normalt. Det er flere store planlagte byggeprosjekter, som vil skape ny interesse for flytting til byene. Grunnet dagens marked er det færre nye boligprosjekter som blir lansert, men antar at det kommer noen i løpet av 2025.

Merethe Lunden Andreassen Eiendomsmegler og avd. leder

Eiendomsmegler 1 er representert sammen med Sparebank 1 Sør-Norge i Storgata 28, Horten og Havnegaten 7, Holmestrand med 6 meglere totalt. Ikke nøl med å ta kontakt om du vurderer salg av din bolig og vi vil gi deg et godt tilbud på salg.

før. Omsetningstiden i 2024 var noe høyere en året før. Kvadratmeterprisen i Sandefjord økt med 4,8 % det siste året, og ligger nå på 36 689 kr per kvadratmeter. I løpet av det siste kvartalet har det vært en liten nedgang på 1,4 %, og gjennomsnittlig salgstid er 67 dager.

Eiendom Norge hadde prognostisert en boligprisvekst på 4 % for 2024, noe som reflekterer en forventet moderat økning i boligprisene nasjonalt.

For 2025 forventes boligmarkedet i Sandefjord å oppleve en økning, drevet av flere faktorer. Eiendom Norge har prognostisert en nasjonal boligprisvekst på 10 % i 2025, med størst økning i de store byene.

Stian Dursett Eiendomsmegler og avd. leder

Denne veksten antas å være et resultat av lav boligbygging, økt innvandring og lettelser i boliglånsreglene. Starten på 2025 viser en positiv trend i forhold til året før, de objektene som legges ut i markedet omsettes raskere, det er flere interessenter på visning og flere budgivere pr. objekt.

Eiendomsmegler Stian Dursett uttrykker forsiktig optimisme for 2025, og påpeker at en potensiell rentenedgang vil ha en positiv effekt på boligmarkedet i Sandefjord.

Samlet sett tyder prognosene på en positiv utvikling for bruktboligmarkedet i Sandefjord i 2025, med økende boligpriser og økt aktivitet i markedet.

Bøkeskogen og det krystallklare Farrisvannet rammer inn Larviks karakter som en ideell plass for både fastboende og fritidsboliger. Uansett om du ønsker et avslappet hytteliv eller en bolig med nærhet til både natur og by, er Larvik et utmerket valg.

Markedsutviklingen i Larvik Bolig- og hyttemarkedet har hatt en interessant utvikling de siste årene. Fra en solid prisvekst på 9 % i 2020 og hele 13,1 % i 2021, roet veksten seg til 1,8 % i 2022 før vi så en liten nedgang på 0,5 % i 2023. I 2024 økte prisene med 3,7 % men det tok lengre tid og få boligen solgt. Det blir spennende og se hvordan 2025 utvikler seg, fortsatt viktig og starte prosessen tidlig.

Morten Skorge Eiendomsmegler og avd. leder

Enten du vurderer å kjøpe, selge eller bare ønsker en vurdering av din eiendom, er det verdt å samarbeide med erfarne fagfolk med lokalkunnskap. Dette er en tid hvor tilpasningsevne og innsikt er avgjørende.

Vi hjelper deg hele veien På vårt kontor i Larvik, som ligger på Fritzøe Brygge, finner du et team som er fremoverlente, innovative og drevne av lang erfaring. Vi har spesialkompetanse både på bolig og fritidsboliger, og vi ser frem til å hjelpe deg med dine behov og spørsmål i et marked som hele tiden utvikler seg. Velkommen innom oss på Fritzøe Brygge – vi gleder oss til å møte deg!

Når kan du kreve trær på naboens eiendom fjernet?

Har du irritert deg over at naboens trær påvirker utsikten eller solforholdene på eiendommen din? Eller har naboen din fjernet trær på din eiendom uten tillatelse når du var på ferie? Rettspraksis viser at det kan bli en kostbar affære dersom du fjerner naboens trær uten samtykke. Det er også straffbart å ta seg til rette å felle trær på naboens grunn. Det er derfor viktig å gå frem på riktig måte for å unngå store erstatningskrav fra eier av treet i etterkant.

Rettslig utgangspunkt

Utgangspunktet er at eieren av en eiendom råder fritt over sin eiendom. Grannelova har imidlertid regler som kan gi naboen krav på å få fjernet trær på naboeiendommen som er til sjenanse for naboen. Det er imidlertid viktig å huske på at det er eieren av treet som må bekoste og fjerne treet. Naboen kan derfor ikke ta seg inn på eiendommen uten samtykke fra eier av eiendommen.

Grannelova § 3

Av grannelova § 3 fremgår det at dersom det ikke er nevneverdig om å gjøre for eieren eller for naturmangfoldet på stedet, må eieren ikke ha trær som er til skade eller særlig ulempe for naboen, nærmere hus, hage, tun eller dyrket jord på naboeiendommen enn tredjeparten av trehøyden.

Treet må være til skade eller særlig ulempe for naboeiendommen. Det er ikke tilstrekkelig at treet medfører en ulempe, ulempen må være kvalifisert. Det at treet stenger for sol eller utsikt kan derfor være nok, men det skal nokså mye til. Hvordan sol- og utsiktsforholdene ellers er på eiendommen, er et moment som vil kunne få betydning for vurderingen, jf. LB-2011-175583.

Emilie Alexandra Sæter Langeland Senioradvokat

Hilde Killerud Ødegård Advokat

Forutsatt at ikke treet har nevneverdig betydning for eieren eller naturmangfoldet på stedet innebærer dette i utgangspunktet eksempelvis at et tre som er 15 meter høyt, ikke kan stå nærmere enn 5 meter fra hus, hage, tun eller dyrket jord.

Ved vurderingen av om treet har nevneverdige betydning for eieren må det foretas en objektiv vurdering. Momenter av betydning for vurderingen vil etter forarbeidene kunne være estetiske, ideelle og affeksjonsmessige interesser, så fremt de ansees relevante for folk flest. Etter rettspraksis skal det en del til for at treet ikke skal ha nevneverdig betydning for eieren. Eksempelvis det at treet er gammelt, flott å se på og gir eiendommen en identitet, vil kunne være forhold som gjør at treet har nevneverdig betydning, jf. LB-2007-142466. Har derimot ikke treet noen prydverdi og heller ingen positiv funksjon for eiendommen, vil treet lettere anses for å ikke ha nevneverdig betydning for eieren, jf. LA-2010-78725.

Ved vurderingen av om treet har nevneverdig betydning for naturmangfoldet på stedet vil derimot hvorvidt treet ivaretar natur- og dyreliv kunne være av betydning. I tillegg vil praktiske funksjoner som vannoppsuging, binding av støv og skjerming av varme kunne være av betydning, jf. LB-2021-61379.

Grannelova § 2

Etter grannelova § 2 (1) første punktum må ingen ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe på granneeiendom. Hvorvidt treet er i strid med grannelova § 2 må vurderes konkret. Generelt skal det en del til for at tålegrensen er overskredet dersom ikke avstandskravet i § 3 er oppfylt.

Hva kan du foreta deg?

Selv om vilkårene i grannelova § 2 eller § 3 er oppfylt, går ikke rettigheten lenger enn at naboen kan kreve retting av forholdet, jf. granneloven § 10. Det er derfor eieren av eiendommen som må sørge for og bekoste fjerning av treet. Det er kun retting slik at treet ikke lenger er i strid med grannelova § 2 eller § 3 naboen har krav på. Dersom dette ivaretas ved beskjæring, kan ikke hele treet kreves fjernet.

Unntak gjelder for trær, greiner og røtter som stikker inn på naboeiendommen og som er betydelig til skade eller ulempe for naboen. I disse tilfellene vil naboen kunne kutte eller beskjære etter grenselinjen uten eierens samtykke. For trær og greiner gjelder imidlertid dette bare kun når varsel er gitt og forholdet ikke er utbedret innen rimelig tid, jf. grannelova § 12.

Hvordan bør du gå frem?

Vi anbefaler at du først tar kontakt med eier av treet og at dere prøver å komme til enighet.

Hvorvidt du som nabo har krav på å få fjernet treet, beror på en skjønnsmessig vurdering. Dersom det oppstår uenighet, kan det være fornuftig å ta kontakt med advokat for å få en juridisk vurdering og bistand med din sak. Har du noen spørsmål knyttet til naboforhold, er det bare å ta kontakt med Advokatfirmaet Økland & Co AS for mer informasjon om hva vi kan bistå med.

Økland

Advokatfirmaet Økland & Co AS er blant de største advokatfirmaene utenfor Oslo. Advokatfirmaet har hovedkontor i Lillestrøm, men bistår kunder over hele landet. Vi arbeider mye med fast eiendom, herunder tomtefeste, bruksrettigheter, eierskifte, sameierett og skatterett. I tillegg bistår vi med saker innenfor blant annet arbeidsrett, selskapsrett og konkurs.

Økland er Norges Hytteforbunds samarbeidspartner, og har derfor god kjennskap til rettslige problemstillinger som knytter seg til hytter. Er du medlem i Norges Hytteforbund får du en time med gratis juridisk bistand av våre advokater, og deretter 20 % rabatt på veiledende timepriser.

Hageland Sandefjord

Perfekte utemiljøer for sjøhytter

Hageland Sandefjord satser på å gi deg som hytteeier personlig service. – Vi satser på et bredt utvalg av blomster og planter samt håndplukkede lagerførte blomsterkasser og hagemøbler, sier daglig leder Camilla Eia Sparre.

Camilla og Nina gir deg gode råd for hvordan du kan tilpasse blomsterbedd, planter og hagemøbler til din hytte-eiendom og stil.

Rett etter innkjøringen fra E18 mot Sandefjord ligger Hageland Sandefjord. Her finner du en inspirerende hagebutikk hvor både hytteeiere og fastboende får personlig service og skreddersydde løsninger for sitt utemiljø.

Daglig leder Camilla Eia Sparre og butikkmedarbeider Nina Bergheim tar oss varmt imot i butikken, som bugner av grønne planter, blomster, BEDD-blomsterkasser og

et stort utvalg hagemøbler – perfekt for sjøhytter langs Vestfold-kysten.

– Vi har et bredt utvalg av planter og trær som tåler kystklimaet, og vi hjelper deg gjerne med å finne løsninger som passer akkurat din hytte, sier Camilla.

BEDD-blomsterkasser – stilrene og praktiske løsninger for hytta En av de mest populære produktene

hos Hageland Sandefjord er BEDDblomsterkasser, et norskutviklet system i høy kvalitet som produseres i Sverige. Miljøsertifisert og med 10 års garanti. Disse passer perfekt til hytter ved sjøen.

– Dette er et fantastisk system! Kassene finnes i rust, sort, hvit eller grå, og vi har også eksklusive limited edition-farger i dempede rosa, grønne og gule toner, forteller Nina.

BEDD-blomsterkasser gir svært mange muligheter i forhold til både farger, høyder og lengder. Og så er de utvikliet i Norge, miljøtilpasset og har høy kvalitet.

BEDD-blomsterkassene er designet for fleksibilitet og finnes i ulike høyder og bredder, med eller uten hjul, bunn og ben.

– Det er nesten som å bygge med LEGO! Du kan lage soner på terrassen, skjerme mot vind, eller plante grønnsaker og urter, forklarer Nina.

For ekstra brukervennlighet har BEDD selvvanningssystem og drenering, noe som gjør vedlikehold enkelt.

– Fyll vann når nivået synker under grønt på målepinnen – ofte holder det med én gang i

uka eller sjeldnere. Kassene er laget for norsk klima og tåler både saltvann og vintervær. Vi har mange varianter på lager, og bestiller vi, tar det maks tre dager å få dem hit, sier Nina.

Hagemøbler – komfort og kvalitet til sjøhytta For deg som ønsker å fornye uteplassen på hytta, har Hageland Sandefjord et flott utvalg av hagemøbler fra kjente merker som Brafab, Krifon og Atleve.

– Aluminiumsmøbler er en klar trend nå, sier Camilla. Disse er lette, ruster ikke, og passer perfekt til kystmiljøet. Vi har hagemøbler i mellomklassen prismessig, med sittegrupper fra 9 990,- kroner og oppover.

For de som fortsatt elsker rotting, finnes det fortsatt flere gode alternativer.

– Rotting har fantastisk sittekomfort da! En av våre bestselgere har et smart rundt "snurrebord" med plass til isbøtte i midten – perfekt for varme sommerkvelder, smiler Camilla.

Nytt i år på aluminiumsmøblene er kalkfargede rammer som gir et naturlig, nordisk uttrykk.

– De mørke, sorte fargene er tonet veldig ned, mens beige, bruntoner og teak dominerer. Teak kan behandles med pleiemidler for å beholde den gylne fargen, eller la den stå ubehandlet for en naturlig grå patina som passer perfekt til svaberg og skjærgården, sier Camilla.

Dayton-loungemøbler i aluminium fra Krifon med teak-detaljer og puter i olefinstoff. I år er kalkfargede rammer svært populært.

For å beskytte møblene anbefales møbeltrekk og putekasser.

– Vi har spesialdesignede trekk som gjør det raskt og enkelt å beskytte møblene dine mot regn og sjøsprøyt, tilføyer Camilla.

Personlig service og veiledning – finn de beste løsningene for din hytte

Hageland Sandefjord er ikke bare en butikk –det er et sted hvor du får personlige råd og eksperthjelp til å finne de beste løsningene for din uteplass. Her finner du et bredt utvalg av planter ute og inne.

Hageland Sandefjord er tidligere EK Plantesalg som har eksistert i over 20 år.

– Vi har et stort utvalg med mange planter som passer nettopp her til vårt område og produserer også flere selv her på huset. Ta med mål og bilder av hytta og uterommet, så finner vi løsninger som passer perfekt for deg. Det vil si fra plassering av plantekasser til hva du vil ha oppi; om det er urter og grønnsaker, blomster eller vintergrønne planter, sier Nina. – Vi tilbyr også gratis rådgivning i butikken, og ønsker du ekstra veiledning, kan du avtale en time på forhånd.

Med stor parkeringsplass, inspirerende utstillinger og en lun atmosfære er Hageland Sandefjord et must for hyttefolk som vil skape sitt drømmeutemiljø.

– Ta turen innom for inspirasjon og en hyggelig hageprat da vel, smiler Camilla og Nina.

Rotting er fortsatt populært og det gir et lunt og klassisk uttrykk. Eksempel; Kamomill fra Brafab.

• El-sjekk

• Elektroinstallasjon

• Alarm og overvåking

• Lys- og varmestyring

• LED

• Varmepumpe

• Rehabilitering av gammelt el-anlegg

• Nybygg/tilbygg el-anlegg Hegnasletta 9 3217 Sandefjord Telefon: 33 42 32 00 E-post: mail@sandefjordelektro.no

Naturopplevelser for hele familien

Besøkssenter Færder nasjonalpark

Fra havets mystikk, svaberg og skjærgårdsopplevelser til aktiviteter, øyhopping og spennende mat – Færder Nasjonalpark er et eldorado for hyttefolket.

Langs kysten av Tjøme og Hvasser strekker Færder Nasjonalpark seg ut med spektakulære svaberg, blått hav og et rikt dyreliv. Daglig leder Heidi Karoline Storm på Besøkssenter Færder nasjonalpark og hennes team, brenner for å gjøre nasjonalparken tilgjengelig og lærerik for både store og små.

– Havet er et mystisk univers. Vi vet faktisk mer om Mars enn om hva som finnes under havflaten. Det er nettopp denne nysgjerrigheten vi ønsker å vekke hos besøkende, forteller Heidi engasjert.

Natur, aktiviteter og unike opplevelser Besøkssenter Færder nasjonalpark byr på et bredt spekter av aktiviteter gjennom året, med særlig fokus på sommermånedene. Her kan du delta på alt fra krabbefiskedager og

dagens fangst til yoga på svaberget, isbading og kunstutstillinger. Og alle aktivitetene er gratis.

Dagens fangst – hva skjuler seg under havoverflaten?

Hver dag gjennom sommeren drar naturveiledere opp tegner som har stått ute over natten. Fangsten kan inneholde alt fra strandkrabber og sjøstjerner til småfisk og skjell.

– Det er utrolig spennende for barna! Vi lar dem studere dyrene, og de som vil, kan bli krabbefiskeforskere for en dag. De noterer fakta på "krabbefiskeforskerkort". I fjor delte vi også ut over 2000 krabbesnører, smiler Heidi forteller Heidi.

Verdens Ende – ikoniske svaberg og spektakulær utsikt

For den eventyrlystne hytteeieren byr Færder Nasjonalpark på fantastiske naturopplevelser både til lands og til vanns. Start dagen med en tur til Verdens Ende, hvor du kan gå langs kyststien, nyte utsikten fra de slipte svabergene og kanskje ta et forfriskende bad mellom holmene.

– Det finnes fantastiske bademuligheter her, det er ingen sandstrender, men blankskurte svaberg. Man bør være svømmedyktig, men for de som tør, er det muligheter for stuping fra lave og høye svaberg, sier Heidi.

En av attraksjonene på Verdens Ende er Vippefyret, et ikonisk landemerke.

– Ironisk nok er det en replika, kopi av et gammelt fyr oppført i 1934, men det har likevel blitt et symbol for hele regionen, smiler Heidi. Det har faktisk aldri vært et slikt fyr her, men i gamle dager brukte man slike «stålballer» med bål som fyr langs kysten.

– Navnet Verdens Ende ble forøvrig introdusert av en kar ved navn Appelsvold rundt 1940, da han ønsket å utvikle området til en reiselivsdestinasjon. Opprinnelig het stedet Helgerødtangen, men han mente at Verdens Ende hørtes langt mer spennende ut, tilføyer hun.

Østre Bolæren – skjærgårdsidyll med teltmuligheter

Litt lenger ut i nasjonalparken er Østre Bolæren et perfekt reisemål, spesielt for de som ønsker en mer avslappet naturopplevelse. Her finner du kaffe, overnattingsmuligheter, badeplasser og flotte turstier. Hver uke arrangerer naturveilederne aktiviteter for barnefamilier. – Det er utrolig enkelt å komme seg hit med ferge, og stedet er perfekt for en dagstur eller en helgetur med telt, forteller Heidi.

Skulpturparken – et møte mellom kunst og natur

På vei inn til senteret passerer du en unik skulpturpark, hvor massive steinskulpturer i Larvikitt er plassert i landskapet. Den største veier hele 26 tonn. – Disse skulpturene er laget for å smelte inn i naturen – barn klatrer på dem, voksne hviler seg på dem, og de gir en ekstra dimensjon til området, forklarer hun. Sommerkonserter og livemusikk på svaberget Gjennom sommeren arrangeres det flere konserter i spektakulære omgivelser, blant annet i samarbeid med Nøtterøy Kulturhus.

– Solnedgangskonsertene på Verdens Ende ved vippefyret er magiske! Publikum sitter på svaberget, og musikken blander seg med bølgene og måkeskrikene, forteller hun.

I år er det Odd Nordstoga (29. juni) og Helen Bøksle (16. august) som står for musikkopplevelsene.

Sykkelturer og fotturer til Verdens Ende og Moutmarka

– Tar du sykkelen hit, er det mange stikkveier til ulike kystlandskap, hyggelige butikker og restauranter, så du kan oppleve mye på en dag, forteller Heidi.

En populær rute starter i Tønsberg og tar deg gjennom vakre omgivelser ut til Verdens Ende. Underveis kan du stoppe for å bade fra viker, på strender og svaberg eller nyte medbrakt mat i naturskjønne omgivelser. Turen er lettsyklet og passer for hele familien. – Om du ikke har egen sykkel, kan du leie ved Havna Tjøme Hotel hos Aktiv Fritid, da kan du jo sykle i motsatt retning, forklarer hun.

Det er mange fine turmuligheter. Ved Verdens Ende er den obligatoriske turen utover moloen og over broen ut til holmene som strekker ut i havet et must. Men ta også en fottur på vestsiden av området. Da kommer du til fastlandsdelen av nasjonalparken som heter Moutmarka med svaberg og rik flora.

Matopplevelser i verdensklasse

Ta kulinariske stopp underveis. Ingen skjærgårdsopplevelse er komplett uten god mat. Restauranten på Verdens Ende byr på fersk sjømat og lokale delikatesser, og i tillegg finnes det flere skjulte perler i området.

Engø Gård – Afternoon Tea i historiske omgivelser

For en mer eksklusiv opplevelse kan du besøke Engø Gård, kjent for sin legendariske

Afternoon Tea. – Dette er en opplevelse man bør unne seg. Fantastiske småretter, scones og utsøkt te – alt i en nydelig atmosfære, sier Heidi.

Tjøme kolonial – en kulinarisk perle

Rett før Tjøme sentrum ligger Tjøme kolonial, en liten, men velrenommert delikatessebutikk. På sommeren popper de opp med en gårdsrestaurant på Mellom Rød Gård. –Dette er en skjult perle. Hvis du vil ha en uforglemmelig middag, er dette stedet å dra, sier Heidi.

Besøkssenter Færder nasjonalpark er et sted for hele familien – uansett sesong. –Naturen her er tidløs, og det er alltid noe nytt å oppdage, oppsummerer Heidi Karoline Storm.

Engø Gård byr på legendarisk Afternoon Tea i idylliske omgivelser.

Sandefjords storstue for padel tennis!

Med skadeforebyggende baneunderlag, markedsledende banebelysning og moderne lounge og garderober er vårt mål og tilby den beste padel- opplevelsen i byen.

1612 k vm

13,5 meter til taket

4 double og 2 single baner

Individuell musikkst yring

Racketleie

Book bane enkelt med Matchi-appen

Åpent alle dager 06:00 - 00:00 Hvor?

Gneisveien 13 3221 S andefjord

Se våre nettsider for priser og mer informasjon bestpadel.no

DU FINNER OSS I TØNSBERG

I juni åpner vi i Sandefjord!

Hos oss finner du et spennende utvalg av ferske råvarer, smakfulle sauser, krydder, snacks og mye mer fra hele Asia.

• Autentiske ingredienser

• Ferske råvarer

• Ekte opplevelser

Velkommen til smaken av asia!

Sandefjord Peder Bogens gate 12

Tønsberg Kanalveien 5

Lo kal s jø mat i o ve

Velkommen til en av landets eldste fiskeforretninger. På brygga i Sandefjord har vi siden 1911 drevet med spesialforretning innen sjømat. Her tilbyr vi et bredt utvalg av fisk og skalldyr, med hovedvekt på den lokale kortreiste maten.

Vi håndskjærer all filet slik at man på best mulig måte opprettholder den kvaliteten fisken skal ha.

Vi har eget røkeri, hvor vi på gammeldags vis lager all den røkte fisken. I vårt delikatessekjøkken lages det på håndverksmessig vis fiskepudding, fiskekaker, fiskegrateng, fiskesuppe, silderetter på fullmodnet sild mv.

Alt på tradisjonelt vis — uten kunstige tilsetningsstoffer!

Vi har tre fiskemottak, ett på Hvasser, ett i Stavern og ett i Sandefjord, hvor vi tilsammen tar i mot omlag 700 tonn sjømat i løpet av året. Dette sørger for at vi kan tilby det ferskeste av sjømat til våre kunder.

Vi har omtrent 25 fiskere og 40 kvalifiserte medarbeidere i verdikjeden, og alle yter sitt beste for at du som kunde skal bli fornøyd.

Håndverksbedrift med mottoet: «kvalitet i alle ledd» Vi sees på br ygga!

Leverandør av fersk sjømat fra Ytre Oslofjord og Sk agerrak!

Bred eiendomskompetanse. Dyktige medarbeidere.

Dalan advokatfirma.

Dalan er et forretningsjuridisk advokatfirma spesialisert innenfor eiendom, corporate, arbeidsliv og familie.

Dalans eiendomsteam er et av landets sterkeste fagmiljøer innenfor eiendom.

Våre advokater har lang og omfattende erfaring med rådgiving og tvisteløsningen innen alle områder knyttet til eiendom.

Les mer om Dalan advokatfirma og advokatenes spesialkompetanse på vår hjemmeside: www.dalan.no

Sameie i hytteeiendom – hvordan å komme seg ut av sameiet

Artikkelen diskuterer hvordan man kan komme seg ut av et sameie i en hytteeiendom, inkludert både frivillige og tvungne oppløsningsmetoder.

• Årsaker til å forlate sameiet: Sameiere kan ønske å forlate sameiet på grunn av uenigheter, konflikter, økonomiske forhold, eller personlige gnisninger.

• Salg av egen andel: En sameier kan selge sin andel, men det kan være vanskelig å få en akseptabel pris, og de øvrige sameierne har vanligvis forkjøpsrett.

• Tvangsoppløsning av sameiet: Hvis en sameier ikke finner en akseptabel løsning ved salg, kan vedkommende kreve oppløsning av sameiet, som ofte resulterer i tvangssalg av eiendommen.

• Frivillig oppløsning av sameiet: Partene kan forhandle om en frivillig løsning for å unngå tvangssalg, og det kan avtales interne budrunder blant sameierne.

Innledning

Det er ikke uvanlig at hytter eies i sameie. Det kan f.eks. være familiens landsted som er arvet av søsken som ønsker å eie stedet sammen, eller at familie/venner kjøper en hytte for felles eierskap og bruk. En slik hytte kan være et felles samlingssted i generasjoner; søsken som opprettholder god kontakt og fettere og kusiner som skaper felles barndomsminner. En ren idyll!

Men hva når idyllen rakner?

Det kan være mange grunner til at en sameier ønsker seg ut av sameiet. Ofte kan det skyldes uenigheter eller konflikt. Typiske temaer for konflikt kan være fordeling av bruken av hytta eller hvor mye penger som

skal benyttes til vedlikehold og påkostninger. Det er heller ikke uvanlig at det oppstår personlige gnisninger mellom sameierne eller deres familiemedlemmer. Et ønske om å komme seg ut av et sameie kan selvsagt også bygge på rene økonomiske forhold; sameieren har ikke lengre råd eller lyst til å binde opp verdier i sameiet.

Hvordan kommer en sameier seg ut av sameiet?

Salg av egen andel

En måte å komme seg ut av et sameie på, kan være å selge sin egen andel. Den enkelte sameier har i utgangspunktet rett til å selge sin andel til hvem som helst, jf. sameieloven § 10.

Harald O. Sletner Advokat

En ulempe ved et slikt salg er at det ofte vil være vanskelig å oppnå en «akseptabel» pris. Det er begrenset med kjøpere som ønsker å kjøpe seg inn i en hytte som skal deles med de gjenværende sameierne.

Det er videre slik at de øvrige sameierne normalt vil ha en forkjøpsrett, jf sameieloven § 11.

I tillegg er det ganske vanlig at det er avtalt ulike mekanismer mellom sameierne som skal gjelde dersom en sameier vil selge seg ut.

Alt i alt vil et salg av den enkeltes andel ofte innebære at selgeren blir avspist med en svært lav pris sett i forhold til eiendommens markedspris.

Skal den enkelte sameier få realisert de verdier som ligger i sameieandelen, må et utkjøp basere seg på at andelens verdi settes ut fra eiendommens verdi ved salg på det åpne markedet.

En mulighet her kan være at sameierne kommer til enighet om å innhente en eller flere verdivurderinger over hyttas markedsverdi, og at de gjenværende sameierne kjøper andelen beregnet ut fra den antatte markedsverdien. Hvis det innhentes mer enn én verdivurdering kan partene binde seg til at prisen skal settes til gjennomsnittet for de ulike vurderingene. En slik løsning krever at partene er enige, noe som ikke alltid er mulig å oppnå.

Tvangsoppløsning av sameiet – salg av hytta Hvis sameieren ikke finner en akseptabel løsning ved å selge andelen, kan neste skritt være å kreve at sameiet oppløses.

Hovedregelen er at hver av sameierne kan kreve oppløsning av sameiet, jf sameieloven § 15. Det kreves ingen begrunnelse. Krav om oppløsning må varsles de andre sameiene med «rimelig frist». Hva som er å anse som rimelig frist, vil kunne variere. Etter mitt skjønn bør fristen i et tilfelle hvor det kreves oppløst et sameie i en hytteeiendom være på minst én måned. De øvrige sameierne må få tid til å vurdere om de ønsker å kjøpe seg opp i sameiet og få lagt en plan for finansieringen.

Reglen om at den enkelte sameier har rett til å kreve oppløsning, er ikke uten unntak. Oppløsningsretten kan være avskåret som følge av partenes avtale eller andre «særlige rettshøve». Et eventuelt unntak fra oppløsningsretten vil kunne følge av sameieavtalen eller i sameiets vedtekter. Men unntak fra oppløsningsretten kan også følge av annet stiftelsesgrunnlag, f.eks. i det testamentet som dannet utgangspunktet for sameiet. Hvis det er bestemt at sameierne ikke kan kreve oppløsning eller at «sameieloven § 15 ikke er gjeldende» e.l., vil dette være bindende.

Det må være «klare holdepunkter» for at oppløsningsretten er fraveket før domstolene kan legge til grunn at det ikke foreligger en rett til å kreve oppløsning. Se Høyesteretts avgjørelse i HR-2016-386-A. Tilfellet var her at partene hadde avtalt at sameierne skulle ha rett til å kjøpe hverandres andeler til redusert pris dersom en av dem ønsket å selge seg ut av sameiet. Høyesterett la til grunn at en slik avtalt forkjøpsrett ikke – i seg selv – innebar at oppløsningsretten var frafalt.

Oppløsningen skal i utgangspunktet skje ved at tingen deles. Men hvis deling ikke er mulig eller vil skape verditap, må oppløsningen skje ved at sameietingen selges. En hytteeiendom vil sjeldent kunne deles fysisk, og salg av eiendommen er den praktiske hovedregel ved oppløsning av slike sameier.

Et krav om oppløsning av sameie i fast eiendom tas ut ved en begjæring til den stedlige tingrett. Hvis begjæringen tas til

følge, vil salget skje etter reglene som gjelder for tvangssalg, jf sameieloven § 15. Dette betyr i de fleste tilfelle at tingretten oppnevner en eiendomsmegler som får i oppdrag å selge eiendommen, jf tvangsfullbyrdelsesloven § 11-13.

Ved et tvangssalg gjelder det enkelte særlige regler, herunder at bud skal stå i minst 6 uker. Det er videre slik at sameiere som gir bud på eiendommen vil ha rett til å få sitt bud godtatt «under ellers like vilkår», jf. sameieloven § 15. At det er slike særlige regler for salget kan virke prisdempende, men ikke nødvendigvis.

Frivillig oppløsning av sameiet Hvis det er krevd oppløsning - og det er klart at sameieren har krav på oppløsning etter sameieloven § 15 - bør partene forhandle om en frivillig løsning. Dersom det ikke oppnås enighet, vil eiendommen til syvende og sist bli solgt via tvangssalg. Ut fra en slik erkjennelse, vil det ofte være en bedre løsning for alle parter at eiendommen legges ut for salg via en selvvalgt eiendomsmegler.

Dersom det er slik at enkelte – eller allesameierne ønsker å beholde eiendommen (men ikke sammen med dagens medeiere) kan de by på eiendommen på lik linje med andre interessenter. Sameierne kan også avtale at det skal gjøres en intern budrunde mellom partene, uten at eiendommen legges ut i det åpne markedet.

Det kan tenkes mange modeller for å gjennomføre en frivillig oppløsning, og det kan skreddersys løsninger som passer for den konkrete sak. Men, partene må altså komme til enighet.

Dalan advokatfirma

Dalan advokatfirma er et forretningsjuridisk firma spesialisert innenfor eiendom, corporate, arbeidsliv og familie.

SOMMERPROGRAM 2025

MAI

FREDAG 30.05

LØRDAG 31.05

SESONGÅPNING FJORDCUP

+ SILENT DISCO CLUB SESONGÅPNING

JUNI

FREDAG 06.06

LØRDAG 07.06

SØNDAG 08.06

FREDAG 13.06

FREDAG 20.06

LØRDAG 21.06

FREDAG 27.06

JULI

ONSDAG 02.07

TORSDAG 03.07

FREDAG 04.07

ONSDAG 09.07

TORSDAG 10.07

FREDAG 11.07

TORSDAG 17.07

FREDAG 18.07

LØRDAG 19.07

FREDAG 25.07

AUGUST

FREDAG 01.08

LØRDAG 02.08

FESTIVAL WARMUP

HAGEFESTIVALEN 2025

HAGEFESTIVALEN 2025

TEIGENS TROPPER & ANITA SKORGAN

LOVESHACK

ABBA TRIBUTEVOULEZ-VOUS MARI BOINE

ZIMMERMANN

KARAOKEFINALE

BJØRN EIDSVÅG

SIVERT HØYEM KARI BREMNES

OSLO ESS & VALENTOURETTES

ASTRID S DI DERRE

FREDAG 1508. SILENT DISCO SILENT DISCO VESTFOLD BANDFESTIVAL

OG MYE, MYE MER!

Karaoke hver fredag og lørdag hele sommeren, Silent Disco-kvelder hele sommeren, fotball på storskjerm, VM-kvalik, sommerquiz og allsang med mer.

Se www.kurbadhagen.no for oppdatert program.

Ønsker du å gjøre om et vanlig rom til soverom, eller bygge et anneks i hagen?

Da har vi noen tips til deg!

Har du en bod eller et kaldloft du ønsker å benytte til et ekstra soverom? Eller ønsker du å oppføre et frittstående anneks eller en garasje på eiendommen, uten å søke kommunen? Det er da viktig å kjenne til hvilke regler som gjelder for at endringene er lovlige.

Hva skal til for at et rom lovlig kan brukes som et soverom?

Hoveddel og tilleggsdel Når man vurderer hva et areal i en bolig eller fritidsbolig er godkjent til, skilles det mellom hoveddel og tilleggsdel.

Hoveddel av boligen er det arealet i boligen hvor du bor og oppholder deg. Dette omfatter blant annet stue, soverom, kjøkken og bad, entré, ganger og trapper mellom hoveddeler.

Tilleggsdel er den delen av boligen som ikke egner seg til opphold, for eksempel bod eller kaldloft.

Endring av rom er søknadspliktig

Hvis du vil gjøre om et kaldloft til et soverom, er det en bruksendring, fra tilleggsdel til hoveddel. En slik endring er et søknadspliktig tiltak, ref. plan- og bygningsloven.

For at et soverom skal være lovlig, må rommet være godkjent som rom for varig opphold. Rom for varig opphold er etter gjeldende byggteknisk forskrift definert som “stue og tilsvarende rom, kjøkken og soverom”. Rom som er definert som hoveddel i et hus er altså ikke nødvendigvis godkjent som rom for varig opphold.

Kristin Olsen Advokat Fremtind Boligselgerforsikring

Hvis et rom allerede er godkjent som en hoveddel, trenger du ikke søke om bruksendring, med mindre den nye bruken av rommet utløser nye byggtekniske krav. Et byggteknisk krav kan for eksempel være krav til dagslys eller rømningsvei. Kommunen godkjenner kun rom for bruk til varig opphold når de byggtekniske kravene til rommet er oppfylt.

Hvis du er usikker på om endringen er søknadspliktig, kan du ta en titt på siden til Direktoratet for byggkvalitet: https://dibk.no/verktoy-og-veivisere/ bruksendring

Nærmere om byggetekniske krav

Byggteknisk forskrift inneholder en rekke bestemmelser og krav for at et rom skal være godkjent for varig opphold. Dagens gjeldende byggtekniske forskrift er fra 2017 og forkortes TEK17. I TEK17 fremgår det at rom og annet oppholdsareal skal ha utforming, romhøyde og størrelse tilpasset funksjonen sin.

Det er viktig å være oppmerksom på at det er reglene på søknadstidspunktet som er avgjørende for hvilke byggtekniske krav som stilles til rommet. Hvis rommet ble søkt

bruksendret i 2010, er det de byggtekniske kravene som gjaldt den gangen som er gjeldende.

For deg som ønsker å gjøre endringer, er det viktig at du setter deg nøye inn i regelverket før du starter arbeidet. Hvis du er usikker på hvilket regelverk som gjelder, anbefaler vi deg å ta direkte kontakt med kommunen.

De mest sentrale kravene for bruksendring til soverom etter dagens regelverk TEK17 For å sikre at et soverom oppfyller gjeldende byggtekniske krav, bør du være særlig oppmerksom på kravene nedenfor.

• Høyde: Normalt stilles det krav om romhøyde i bolig på 2,40 meter etter nåværende krav. For bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende boenhet, fremgår det av forskriften at det likevel aksepteres en høyde på 2,20 meter. Av forskriften fremgår det også at det kan aksepteres å ha lavere høyde der dette ikke påvirker rommets tiltenkte funksjon.

• Ventilasjon og luftkvalitet: Det er viktig med god luftkvalitet. Etter TEK17 skal soverom tilføres minimum 26 m3/time friskluft når rommet er i bruk.

• Dagslys: Rom for varig opphold skal

ha tilfredsstillende tilgang på dagslys. Mengden dagslys i rommet bestemmes vanligvis av vinduenes areal og plassering, skjerming fra terrenget, skjerming fra andre bygg, og rommets høyde og dybde. Nærmere forklaring om beregning av tilstrekkelig dagslys ut ifra dagens regelverk, finner du i TEK17 § 13-7.

• Rømningsvei: Kravet til rømningsveier må være oppfylt. Nærmere beskrivelse av krav til rømningsvei er regulert i TEK17 § 11-14.

Hvis det er vanskelig å oppfylle noen av kravene, kan du søke kommunen om unntak (dispensasjon). Det er verd å merke seg at kommuner som regel ikke gir unntak som knytter seg til helse og sikkerhet, som for eksempel krav til rømningsveier.

Bruksendring i eldre boliger/fritidsboliger

Fra 1. januar 2016 ble det enklere å gjøre om bod, loft og kjeller til for eksempel soverom.

Forutsetningene er at rommene er inne i boligen og at boligen ble oppført før 1. juli 2011. I disse tilfellene gjelder egne regler, som gjør det lettere å utnytte rom i eldre hus som ikke er bygget etter dagens regler eller standarder. Bygg fra etter 1. januar 2011 er bygd etter dagens regler, og har derfor ikke de samme behovene for unntak.

Hos Direktoratet for byggkvalitet kan du lese mer om reglene som gjelder for bruksendring av eldre boliger.

Hvordan vet du om et rom er godkjent for varig opphold?

Er du usikker på om soverommet i boligen din er lovlig godkjent, kan du se nærmere på de godkjente byggetegningene. Disse får du ved å kontakte kommunen. Noen kommuner har byggetegningene tilgjengelige på nettsiden sin.

Hvor mange soverom kan boligen markedsføres med under et salg?

Ved salg av bolig vil eiendomsmegleren din hente byggetegningene fra kommunen, for å sikre at boligen blir markedsført med riktig antall soverom.

Det er spesielt viktig å merke seg to ting i en salgssituasjon:

• Hvis et rom blir benyttet som soverom, men ikke er godkjent som dette, skal det ikke regnes med som antall soverom i markedsføringen.

• Rom som ikke er lovlig godkjent kan bli avbildet som soverom i annonsen og salgsoppgaven, men det må komme tydelig frem at det blir brukt som soverom, men mangler godkjenning fra kommunen.

Anneks, bod og andre frittstående bygninger: Hva kan du bygge på hyttas tomt uten å søke kommunen?

Søknadsplikt og unntak fra søknadsplikten Som hovedregel er byggetiltak søknadspliktige, men det finnes flere unntak.

Mindre, frittstående garasjer, anneks, boder og andre frittstående bygninger kan bygges uten å søke om godkjenning fra kommunen, så lenge de oppfyller bestemte krav. Hovedkriteriet er at bygningen må være frittstående. Hvis den bygges inntil en eksisterende bygning, gjelder andre regler med færre unntak.

Når kan du bygge uten å søke?

Plan- og bygningsloven har regler om fritak fra søknadsplikten for blant annet oppføring av frittstående bygninger. Byggesaksforskriften (SAK10) utfyller plan- og bygningslovens regler og har kriterier som må være oppfylt for å unngå søkeplikt.

Oppsummering av kriteriene:

• bygningen er frittstående

• bygningen plasseres på allerede bebygd eiendom

• hverken bruksareal eller bebygd areal er over 50 m2

• bygningen kan ikke brukes til beboelse mønehøyden kan ikke overstige 4,0 meter

• gesimshøyden kan ikke overstige 3,0 meter

• bygningen oppføres i én etasje og uten kjeller

• bygningen kan ikke plasseres nærmere enn 1,0 meter fra nabogrensen

• bygningen kan ikke plasseres nærmere enn 1,0 meter fra annen bygning på egen eiendom

• bygningen kan ikke plasseres over vann- eller avløpsledninger

I byggesaksforskriften er det en utfyllende veiledningstekst som gir en nærmere beskrivelse av hvert krav.

Selv om de nevnte kriteriene er oppfylt, står det i forskriften at tiltaket heller ikke må stride med bestemmelser i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, eller annet regelverk. Det er viktig å undersøke om eventuelle arealplaner tillater den tiltenkte plasseringen. Det er også viktig å undersøke

at utnyttelsesgraden på tomten ikke overstiges ved byggingen. Har du en sjøtomt, må du også passe på at byggingen ikke skjer innenfor 100 metersbeltet.

Er du usikker på om tiltaket oppfyller kriteriene i loven?

Hvis du er usikker på om oppføringen er unntatt søknadsplikten, anbefaler vi deg å ta kontakt med kommunen.

Du kan også sjekke nettsidene til Direktoratet for byggkvalitet. Der er det en veileder som kan gi deg svar på spørsmålet om du kan bygge uten å søke om tillatelse.

Meldeplikt til kommunen

Selv om frittstående bygninger er unntatt søknadsplikt, er det viktig at du er klar over at tiltaket skal meldes til kommunen. Du må melde ifra om tiltaket og plasseringen innen fire uker etter at tiltaket er ferdigstilt. Grunnen til dette er at kommunen skal oppdatere sine kart- og matrikkeldata.

Fremtind Forsikring

Fremtind Forsikring tilbyr forsikring i bank, og forsikrer hytter og innbo på hytten gjennom SpareBank 1 og DNB. Fremtind Forsikring tilbyr også boligselgerforsikring når du selger hytten din gjennom EiendomsMegler 1.

Drømmer du om ny bolig?

Bytt til Thomas

Når små og store ting skjer i livet, kan det være godt å snakke med noen om økonomien. Thomas, for eksempel.

Deloitte Advokatfirma

Avklaring av lovligheten av eldre brygger

Norske kommuner har de siste årene intensivert kampen mot ulovlige tiltak i strandsonen. Et av formålene har vært å sikre allmenhetens rettigheter ved å unngå nedbygging og privatisering. Reglene for etablering av slike tiltak har utviklet seg over tid og blitt gradvis strengere. De fleste er enige om at reglene ikke alltid har vært like klare og disse tilsynene medfører derfor ofte følelser. Dette også fordi det ikke er noen tidsfrist for hvor langt tilbake i tid tiltak kan kreves fjernet. Private brygger er et eksempel på tiltak som er praktisk i strandsonen, og hvor reglene er utviklet over tid. Høyesterett avsa i desember en prinsipielt viktig dom om slike brygger som innebærer at i hvert fall en del grunneiere nå kan puste lettet ut.

Stort antall brygger

Norge har en lang kystlinje og også mange private brygger. Det er per i dag ingen offisielle tall på antallet slike brygger, men det antas likevel å være flere hundre tusen. Mange bryggeeiere tar nok for gitt at bryggen de selv har hatt i mange år står trygt og er lovlig oppført. Men, det er dessverre ikke alltid tilfellet. For brygger oppført tidligere enn 1997 har det vært en del usikkerhet, og noe av denne usikkerheten er nå avklaret av Høyesterett.

Søknadsplikt eller meldeplikt

Plan- og bygningsloven hadde tidligere et skille mellom søknadspliktige og meldepliktige tiltak. Forskjellen mellom meldeplikt

og søknadsplikt, er at tiltakshaver ved meldepliktige tiltak ikke trengte å avvente et vedtak fra kommunen i form av en tillatelse.

Før 1965 var det verken krav om melding eller søknad for oppføring av brygge. Fra 1965 ble det innført meldeplikt for noen typer brygger. Loven omtaler dette som «kaianlegg, moloer og dokker … og andre varige konstruksjoner». Hva slags brygger som omfattes og måtte meldes var likevel uklart, og ble også praktisert noe ulikt. Et spørsmål var om «andre varige konstruksjoner» skulle tolkes i lys av «kaianlegg, moloer og dokker», og dermed at det kun var store anlegg mot sjøen som var meldepliktige.

Plan- og bygningsloven ble deretter endret med effekt fra 1986. Det har imidlertid vært uklart om denne lovendring innebar en innstramning av meldeplikten, eller om det kun var en videreføring av reglene fra 1965. Fra og med 1. juli 1997 var det klart at en brygge, uansett type, ikke kunne oppføres uten at det var søkt om tillatelse fra kommunen og slik tillatelse var gitt.

Et spørsmål som har kommet på spissen ved lovlighetstilsyn er dermed hvor langt meldeplikten gikk etter 1965. Hvilke brygger var omfattet av meldeplikten? Dels hvilke brygger som falt inn under såkalte kaianlegg, moloer og dokker, og dels om andre brygger var omfattet av meldeplikten som «andre varige

Tayyab Butt Advokat

Thorvald Nyquist Partner

konstruksjoner». Det er også reist spørsmål om hva som er konsekvensene av manglende melding.

Avklaringer fra Høyesterett Høyesterett avsa i desember 2024 en ny dom som innebar viktige avklaringer nettopp av meldeplikten for slike eldre brygger. I den aktuelle saken konkluderte Høyesterett med at en relativt stor brygge oppført i Bergen etter 1965 (men før lovendringen i 1986), ikke var meldepliktig og dermed lovlig oppført. Kommunens vedtak om å rive bryggen ble derfor opphevet.

Dommen avklarer at private brygger –mindre enn eller sammenlignbare med bryggen i Bergen, oppført før 1. juli 1986, ikke krevde melding. Disse bryggene er derfor lovlige uavhengig av om det ble sendt melding. Den sentrale avklaringen fra Høyesterett er at lovens ordlyd «andre varige konstruksjoner» må tolkes innskrenkende, og i tråd med eksemplene i lovens ordlyd om såkalte kaianlegg, moloer eller dokker.

Høyesterett uttaler likevel at også andre mer omfattende bryggeanlegg kan være omfattet av meldeplikten. Dette selv om det ikke er naturlig å omtale slike brygger som for eksempel et kaianlegg. For slike større brygger vil plasseringen i landskapet, arealbruken i området, omfanget av terrenginngrepet, og det konkrete bruksområdet være momenter i en endelig fastlegging av om bryggen var meldepliktig. Det er forståelig at denne grensen for grunneiere ikke har vært klar når Høyesterett, fortsatt 60 år etter at loven trådte i kraft, må bidra til en slik avklaring.

Lovligheten av større bryggeanlegg som ikke er sammenlignbare med bryggen i Bergen, må dermed fortsatt vurderes konkret nå 30-50 år etter at de ble oppført. Slike brygger kan etter en slik konkret vurdering bli ansett for å utgjøre en varig konstruksjon som krevde meldeplikt. Noen grunneiere vil nok derfor med god grunn kunne oppfatte at dette samlet sett fortsatt ikke er krystallklart.

Bryggen i Bergen var på 76 kvm og dermed en relativt stor brygge. Selv om dette var en enkel trekonstruksjon, var den også godt fundert til grunnen med 11 søyler på ca. 30 cm av betong. Høyesterett kom som nevnt til at denne bryggen ikke var omfattet av meldeplikten. Sentralt i Høyesteretts vurdering av denne konkrete bryggen var riktignok også

at det på stedet var langgrunt, og at grunneier var avhengig av en relativt stor brygge for å nå ut til dypt vann ved lavvann.

Noen kan puste lettet ut En interessant uttalelse for mange bryggeeiere vil være Høyesteretts uttalelse om at «brygger som kun er ment for privat bruk for den eiendommen den ga adkomst til, og som ikke avvek fra normal størrelse og karakter for slike brygger, ikke var omfattet av meldeplikten». Det er dermed en rekke private brygger oppført etter 1965 som ikke lengre er tvilsomme i forhold til lovligheten.

Riktignok kan det ha vært kommunale vedtekter på tidspunktet bryggen ble oppført som også kan påvirke krav om

melding. Med mindre slike vedtekter hadde strengere regler om meldeplikt, vil lovligheten av svært mange alminnelige private brygger – oppført før 1986, nå være avklaret. Disse grunneierne kan derfor puste lettet ut selv om de ikke har søkt om eller sendt melding om bryggen. En del pågående saker om lovlighet vil derfor nå bortfalle.

Brygger oppført i 1986--1997 Spørsmålet er dernest om brygger oppført mellom 1986 og 1997 var meldepliktige. At slike brygger ikke var søknadspliktige, er klart. Dessverre kom ikke dette spørsmålet på spissen i saken for Høyesterett, og Høyesterett valgte ikke å ta stilling til det. Det kunne gjort mange tilsyn enklere om Høyesterett hadde gjort det, men det er

Deloitte Advokatfirma

sjelden domstolen uttaler seg om rettslige spørsmål som det ikke er behov for i den konkrete saken. Synd Høyesterett her ikke gjorde et unntak, for det kunne bidratt til avklaring for mange berørte. Høyesterett uttaler i dommen at man «ikke kan se bort fra at lovendringen i 1986 innebar en endring av rettstilstanden» ved denne lovendringen. For private brygger oppført i perioden 1986-1997 gjenstår det derfor fortsatt en endelig avklaring av om slike private brygger var meldepliktige.

Statsforvalters tolkning

Vi har nylig erfart at Statsforvalteren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus, har behandlet dette spørsmålet. Noe overraskende uttaler Statsforvalteren at det i fravær av en endelig avklaring fra Høyesterett, legges til grunn at meldeplikt for slike private adkomstbrygger inntrådte i og med lovendringen i 1986. Standpunktet er ikke begrunnet nærmere.

Statsforvalter har i vedtaket også ansett det som sannsynlig at det har eksistert en fast praksis for meldeplikt for mindre brygger. Dokumentasjon for denne praksisen er vi ikke kjent med.

Vi mener at Statsforvalter tar feil angående meldeplikt for brygger oppført i perioden 1986 til 1997. Vår vurdering av rettskildene er at dette ikke var en lovendring knyttet til meldeplikten av slike private brygger i 1986. Legalitetsprinsippet krever en viss grad av klarhet dersom hensikten var å foreta en slik innstramning. Et ønske om en slik avklaring er fraværende i kildene til denne lovendringen. Dette kunne samtidig meget enkelt vært gjort i lovens ordlyd eller forarbeider. Når dette ikke ble gjort, til tross for at problemstillingen allerede da var godt kjent, tilsier hensynet til forutsigbarhet at loven ikke ble endret i 1986. Derfor mener vi at det heller ikke kan oppstilles et krav om meldeplikt for at private brygger oppført i denne perioden. Prinsippene oppstilt av Høyesterett i dommen fra 2024 må i så fall gjelde også for brygger oppført i denne perioden.

Basert på vedtaket fra Statsforvalteren, er det grunn til å anta at flere bryggeeiere i fremtiden kan stå overfor lignende vurderinger fra kommunen eller Statsforvalteren ved lovlighetstilsyn. Dette kan føre til et stort antall unødvendige konflikter og bekymringer for bryggeeiere som faktisk har lovlige brygger, og som i verste fall risikerer pålegg om fjerning av bryggen.

Hva nå?

Dommen har vakt interesse hos flere, også andre myndigheter. Mange kommuner vurderer nok sin praksis etter dommen. Vi får håpe det. Departementet jobber etter det vi forstår også med en vurdering av høyesterettsdommens betydning med hensyn til meldeplikt for brygger i den aktuelle perioden. Denne vurderingen vil trolig foreligge innen sommeren 2025. Det forventes at mange kommuner vil lese denne vurderingen nøye og tilpasse sin praksis deretter.

Dokumentasjonskrav for melding I noen tilfeller har hytteeiere i mangel av klarhet i loven valgt å sende inn en melding om tiltaket til kommunen. I så fall er saken som utgangspunkt klar, og det blir ingen utfordringer ved et eventuelt tilsyn. Men slik melding kan være sendt på ulike måter, avhengig av kommunal praksis. Uansett kan det oppstå spørsmål om melding faktisk ble sendt for 30, 40 eller 50 år siden. Dessverre er det kun et fåtall grunneiere som i dag kan fremskaffe kopi av en melding som ble sendt kommunen på 1980-tallet. Spørsmålet vi har erfart, er dermed hvem som må bevise om melding faktisk ble sendt inn. Her foreligger det underrettspraksis som tilsier at det er kommunen som i utgangspunktet har bevisbyrden for at tiltakshaver eventuelt ikke har sendt slik melding. Dette oppfatter vi som en riktig og rimelig konklusjon.

Dersom kommunen ikke har hatt et system for registrering av slike meldinger, eller interne rutiner for hvordan slike meldinger skulle arkiveres, da blir det uforholdsmessig å forvente at den enkelte bryggeeieren skal ha et slikt arkiv. I praksis betyr en slik regel at kommunen ikke uten videre kan kreve fjerning av en brygge uten tilstrekkelig bevis. Det blir spennende å se om kommunene likevel velger den tøffe linjen ved å legge denne byrden på den enkelte grunneier. Det krever litt for å stå opp mot kommunen, og dessverre er det mange private som ikke har ressurser eller motivasjon til å stå i en slik prosess.

Deloitte Advokatfirma

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med 200 profesjonelle medarbeidere med spisskompetanse innen fast eiendom, transaksjoner, skatt og avgift samt annen forretningsjus.

Eiendomsmegler 1 Sandefjord styrker laget

Størst og best på hyttemarkedet i Vestfold

Vestfolds ledende hyttemegler blir enda sterkere. Eiendomsmegler 1

Sandefjord utvider sin satsning på hytter langs kysten ved å ansette Marius C. Lindhjem.

Med ansettelsen av Marius C. Lindhjem, som har over 20 års erfaring med salg av fritidseiendommer, har de nå tre av de mest erfarne hyttemeglerne i regionen. Sammen med Daniel Kamås Shahabi og Tore Solberg, utgjør de et unikt meglerteam med over 70 års samlet erfaring innen salg av sjøhytter.

– Vi er selvsagt storfornøyde med å få Marius på laget, som tidligere var vår sterkeste konkurrent hos DNB. Nå finnes ingen andre meglerhus i Vestfold med tilsvarende kompetanse og lokalkunnskap på hyttemarkedet, sier Tore Solberg, som har vært en sentral figur i markedet i en årrekke.

Hyttesalg krever spesialkompetanse

Markedet for sjøhytter skiller seg betydelig fra boligmarkedet. Her er det ikke bare beliggenhet og størrelse som avgjør prisen – adkomst, solforhold, utsikt, båtplass og reguleringer spiller en minst like stor rolle.

– En sjøhytte er ikke en vanlig bolig. Ofte er det mange uregistrerte forhold, eldre servitutter og særavtaler mellom tidligere eiere som må avklares. Dette krever en megler med spesialisert kompetanse, forklarer Marius C. Lindhjem, som nå blir en

del av Eiendomsmegler 1-laget etter mange år hos konkurrenten.

En annen faktor er at mange mulige hyttekjøpere ikke har en fastsatt destinasjon.

– Vi møter ofte kjøpere som først ser på hytte i Tjøme-området, men som ender opp i Sandefjord eller Larvik. Derfor er det avgjørende å jobbe med meglere som dekker hele kysten, og som kan veilede kunden til den perfekte eiendommen, forklarer Daniel Kamås Shahabi.

Unik lokalkunnskap og stort kundekartotek Det er ikke bare erfaringen som skiller Eiendomsmegler 1 fra konkurrentene – de har også Vestfolds største kundekartotek innen fritidsboliger.

– Vi vet hvem som leter etter hytte, og vi finner ofte kjøpere lenge før hyttene når det åpne markedet, sier Marius C. Lindhjem.

I tillegg er meglernes lokalkunnskap en avgjørende fordel.

– Vi vet hvor de beste badeplassene er, hvor du finner de fineste turområdene, og hvilke steder som har kveldssol og god le for vinden. Det er slik kunnskap som virkelig skaper verdi for kundene våre, sier Tore Solberg.

Trygghet og riktig prisvurdering Å sette riktig pris på en sjøhytte er en kunst i seg selv.

– Vi har solgt hytter i Vestfold i flere tiår, og vet hva markedet etterspør. En for høy pris kan skremme bort kjøpere, mens en for lav pris kan føre til tapte verdier. Våre vurderinger sikrer riktig prissetting fra start, sier Daniel Kamås Shahabi.

For selgerne er det også viktig å forberede salget i god tid.

– Mange sjøhytter har eldre bygg, uregistrerte tilbygg eller manglende dokumentasjon. Vi hjelper selgere med å avklare slike forhold tidlig, slik at det ikke skaper forsinkelser eller uforutsette utfordringer i salgsprosessen, forklarer Marius C. Lindhjem.

Skal du selge hytte i Vestfold?

Kontakt oss!

Med størst erfaring, best nettverk og dypest lokalkunnskap, er Eiendomsmegler 1 Sandefjord det tryggeste valget for deg som skal selge hytte i Vestfold.

Ta kontakt i dag for en uforpliktende verdivurdering!

– TAKK FOR AT DU HANDLER HVITT –

«Benytter du godkjente håndverksbedrifter og betaler via bank når du pusser opp, er du en medbygger. Da har du sikret håndverkeren trygde-

oss tar for gitt, men som først er en realitet når du handler hvitt».

Politimesteren i Sør-Øst politidistrikt

#MEDBYGGERNE er et samarbeid mellom o entlig sektor, partene i arbeidslivet og bygge- og anleggsbransjen i Vestfold og Telemark. Formålet er å få flere til å bli medbyggere og handle hvitt, for å sikre et stabilt og trygt arbeidsmarked, bedre de håndverksmessige utførelsene og skadelige arbeidssituasjoner. Følg oss på facebook.com/medbyggerne

Trykkavløp – en moderne løsning for hytteeiere

Mange hytteeiere må nå forholde seg til skjerpede miljøkrav fra kommunene om oppgradering av avløpsanlegg. Trykkavløp er en populær og kostnadseffektiv løsning for avløpshåndtering.

Tradisjonelle løsninger blir ofte kostbare eller upraktiske, spesielt i kuperte områder. Trykkavløp gir en fleksibel, miljøvennlig og kostnadseffektiv løsning, samtidig som det øker komforten på hytta.

– For mange hytteeiere er innlagt vann og et moderne avløpssystem en stor forbedring av hverdagen. Det gir mulighet for WC, dusj og en mer komfortabel hytteopplevelse, sier Christopher Haugen Aaby, avdelingsleder i Tveter & Lund AS.

Hva er trykkavløp?

Trykkavløp fungerer ved hjelp av små pumpestasjoner som leder avløpsvann gjennom trykkrør til nærmeste kommunale avløpsledning. Dette gjør systemet svært godt egnet for hytteområder, hvor terrengforholdene ofte gjør tradisjonelle selvfallsanlegg både dyre og upraktiske.

– Mange hytteeiere tror de må sprenge eller grave store grøfter for å få et godt avløp, men med trykkavløp kan vi installere et system med minimale inngrep på tomta, forklarer Aaby.

Strengere myndighetskrav – du må handle nå

Flere kommuner skjerper nå kravene til avløpshåndtering på fritidseiendommer. I Risør har kommunen vedtatt at hytter med utslipp direkte til naturen eller eldre renseanlegg må oppgraderes innen kort tid. – Kommunene kommer til å følge opp disse kravene, og mange hytteeiere vil snart få pålegg om å koble seg til trykkavløp eller annen godkjent løsning. Da lønner det seg å være i forkant, sier Aaby.

Større verdi på hytta Foruten miljøgevinstene gir et moderne avløpssystem også økonomiske fordeler.

Fjorden

Rørleggerservice

- en rørleggermester med engasjement for faget.

Fjorden Rørleggerservice AS er en profesjonell og dedikert rørleggermester med mange års erfaring innen rørleggerarbeid.

Vi tilbyr rørleggertjenester for hytter - fra installasjon av nye rør til reparasjoner og vedlikehold. Vi bistår også med stenging for vinter og åpning for sommer.

Trenger du varmtvannsbereder, stoppekraner, nytt kjøkken, nytt bad o.l. så ta kontakt, vi kommer gjerne på befaring.

Akutt rørleggerhjelp?

Vi rykker ut når uhellet er ute, og hjelper deg også utenfor våre åpningstider.

– Vi ser at hytter med oppdaterte vann- og avløpsløsninger selges raskere og til høyere pris. Det er rett og slett en investering som lønner seg, sier Aaby.

Slik kommer du i gang

Tveter & Lund AS leverer trykkavløp til hytteog boligeiere fra Oslo til Kragerø, og gjennom samarbeidspartnere også i Østfold og

Sørlandet. – Flere hytter kan kobles sammen i felles anlegg, noe som reduserer kostnadene og forenkler installasjonen. Ta grep nå – det er rimeligere å være tidlig ute, avslutter Aaby.

Vil du vite mer?

Kontakt Tveter & Lund AS for en uforpliktende prat.

Tlf: 400 34 074

Velkommen til vår nye butikk i Sandefjord!

Mat & drikke

Kjøl & Frys

Tørrvarer

Godteri & Snacks

Drikkevarer

Brød & Bakevarer

Frukt & Grønt

Datovarer & Priskupp

Hus & Hjem

Vaskemidler

Verktøy, Bil & Hage

Fritid, Hobby & Leker

Kjøkkenartikler

Klær, Kosmetikk &

Personlig pleie

Adresse: Hegnasletta 11, Sandefjord (vis-à-vis Rusta og Clas Ohlsson)

Ikke gå glipp av dette denne

Båttur i skjærgården Vestfolds skjærgård er regionens største skatt. Med sine vakre øyer, skjulte viker og krystallklare vann, er det et paradis for alle som elsker sjøen. Du trenger ikke egen båt for å oppleve dette. DS Kysten tar deg med på en nostalgisk reise, mens Fjordtaxi tilbyr fleksible turer til skjulte perler. Flybåten tar deg rundt i Færder nasjonalpark enkelt og kjapt. I Stavern og Larvik kan du ta ferje til Svenner. Siste skjærdgårdstips: kom deg til Veierland, en bilfri øy, med fantastisk natur som gi ro i sjela. MF Jutøya tar deg dit fra Tenvik på Nøtterøy.

Matopplevelser i Vestfold

Vestfold er blomstrer med nye matopplevelser i skyhøy klasse! Her finner du alt fra sjømat i verdensklasse til italienske retter med en norsk vri. På Sjøslag får du mat tilberedt med masse lidenskap og nesten utelukkende lokale råvarer. Stavissimo i Stavern byr på italiensk mat i sjarmerende omgivelser. Restaurant Pileredet tilbyr gourmetmat i vakre omgivelser på Engø Gård – kanskje kombinere middag med spabehandling? På Brygga 11 i Sandefjord serveres moderne retter med fokus på sjømat ogl okale råvarer. Taket Skybar gir deg deilige drinker, god mat og flott utsikt, mens Verdens Ende Spiseriet tilbyr matopplevelser med horisonten rett ut.

Takterrasser og bakgårder

Sommeren i Vestfold er livet utendørs. Regionens takterrasser og bakgårder gir deg muligheten til å slappe av og nyte solen. Farris Bad Taketerrasse er åpen for alle og ideell for avslapning med utsikt over fjorden. Taket Skybar serverer fantastisk mat og er kjent for sine gode drinker og flott utsikt.

Pool Club Quality Tønsberg har oppvarmet svømmebasseng som er like deilig i regnvær som solsteken. Bakgården i Sandefjord er koselig og intim. Foynhagen i Tønsberg har konserter hele sommeren og det samme har Kurbadhagen i Sandefjord. Ellers så er jo brygga i både Tønsberg velkjent hotspot for god stemning, is og sommerliv.

Spa og velvære Vestfold tilbyr mange muligheter for å ta vare på seg selv og finne roen. Spa- og velværetilbudene i regionen gir deg sjansen til å lade batteriene og nyte naturen. Engø Gård tilbyr luksuriøs avslapning og spabehanding i vakre omgivelser. Farris Bad er et av Norges beste spa. Finn roen i naturen – kyststiene byr på naturskjønne turstier langs hele vestfoldkysten. Eller utforsk skjærgården fra havet i kajakk. Siste tips, prøv morgenyoga i skjærgården for en energigivende kickstart på dagen.

Endring i behovet hos hyttekjøperne

De erfarne hyttemeglerne hos Eiendomsmegler 1 i Vestfold jobber tett på hyttemarkedet gjennom hele året. De opplever en tydelig endring i hva de kjøpelystne ser etter når valget av hytte skal gjøres.

– Tidligere var det nærmest kun beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet, som gjaldt, forteller Tore Solberg. Den erfarne megleren har hatt gleden av å møte hyttekjøpere på visning i over 40 år. Han opplever at kravene til økt standard, størst mulig bruksareal på hytta og kort kjørevei er noe av det som folk nå er veldig opptatt av.

Samlingssted og hyttekontor Fritidseiendommen skal gjerne være plassen der hele familien skal kunne samles. Da gjelder det både å ha nok soveplass og god nok standard til at det blir en vellykket ferie, når flere generasjoner skal samles. – Mange ønsker naturligvis også plass til å ta imot overnattingsgjester, og da er et anneks eller et par ekstra soverom gull verdt, forteller Marius C. Lindhjem.

Kravene til økt standard medfører at innlagt vann og avløp er en klar forventning hos veldig mange kjøpere. Den klare anbefalingen er å koble seg til et slikt anlegg dersom eiendommen ikke er tilknyttet, og det planlegges mulighet for tilkobling.

Under koronapandemien ble hyttekontor helt legitimt. – Dette har hyttefolket tatt med seg videre, og vi opplever at veldig mange har fått økt antall døgn på hytta takket være hjemmekontorløsningen med fiber eller mobil bredbåndsløsning. Mange kjøpere ser at med hytte langs Vestfoldkysten – og med bruk av hyttekontor vil sesongen kunne utvides, og «helgen» vare litt lenger. Med total kjøretid på under 2 timer fra sentrale områder rundt hovedstaden og frem til hytta gir det også økt bruk, forteller Daniel Kamås Shahabi.

Høy standard

Før var gjerne hytta ved Vestfoldkysten synonymt med «sommerhytta», og bruken var deretter. Økt standard og komfort gir mange mulighet for helårsbruk. Flere nybygde hytter og fremlagt vintervannløsning i eksisterende hytteområder gjør at flere kjøper hytte med tanke på mer helårsbruk.

Hyttemeglerne hos Eiendomsmegler 1 anbefaler hytteeiere å knytte seg til vannog avløpsnett hvis tilbudet dukker opp. Erfaringsmessig vil prisen for tilknytning over tid øke, og i enkelte tilfeller vil anlegget kunne bli fulltegnet – og muligheten forsvinner da for kommende generasjoner eller nye eiere. – Vi anbefaler nær sagt alltid utbygging av ledningsnett for vinterbruk. Det bidrar til økt bruk av hytta med lengre sesong, mulighet for vinterbruk og ved senere salg vil man nå en større kjøpergruppe, forteller Solberg.

Aktiviteter og beliggenhet

Ettersom hyttefolket gjerne tilbringer lenger tid på hytta i sammenhengende perioder er aktivitetstilbudet og tilgang på fasiliteter i nærheten ofte avgjørende for valg av område.

Mange hyttekjøpere er opptatt av et aktivt friluftsliv og enkel tilgang til tur- og treningsmuligheter til fots, sykkel eller rulleski er noe som mange vektlegger som positivt. Beliggenhet til disse mulighetene og nærhet til skjærgården er sentrale ønsker.

– Vi må minne om at beliggenhet fortsatt er det viktigste. Det sies ofte at beliggenheten får man aldri gjort noe med. Det er nok en sannhet med modifikasjoner ettersom det er forhold som påvirker beliggenheten som

lar seg endre. Utsikt og solforhold kan fort endres med trehogst. Er det mulighet for utbedring av adkomsten? Kan veien legges om frem til eiendommen, eller kan stien eller trappen utbedres? Historisk sett viser det seg at disse endringene blir vanskeligere å få gjennomført ettersom lovverket strammes inn og de kommunale planene begrenser inngrep i naturen i sjønære omgivelser. Så gjøre noe hvis du har mulighet, sier Lindhjem.

Behold båtplassen

I enkelte faser av livet er båt mindre aktuelt. Mange hytteeiere disponerer en båtplass i et felles bryggeanlegg. – Hvis man avslutter en slik leieavtale eller selger båtplassen, vil det være vanskelig å få båtplassen tilbake. Vi anbefaler da hytteeier å leie ut plassen midlertidig til andre hytteeiere. Båtplass er for mange hyttekjøpere en avgjørende faktor for valg av hytte, avslutter Kamås Shahabi.

Ta gjerne kontakt med oss ved spørsmål om hyttesalg!

Daniel Kamås Shahabi – tlf 954 64 390

Marius C Lindhjem – tlf 915 49 529

Tore Solberg – tlf 916 44330

Forsikringene ble redningen for Frode

Ikke bare én, men to ganger i livet har Frode Gonsholt fra Skien fått bruk for uføre- og livsforsikring. Hans største oppfordring til andre er å aldri droppe personforsikringer.

— Livet var jo veldig bra.

Det er Frode Gonsholts umiddelbare svar på hvordan livet var på starten av 2000-tallet. Han og Berit ble sammen i 1999, ble samboere et par år senere og bygde hus sammen i 2002. Etter hvert kom barna Hannah og Philip til verden, og de levde et tilsynelatende normalt familieliv i Skien.

Men så i 2012 ble alt snudd på hodet. Berit hadde over en periode slitt med sykdom, og fikk til slutt den nedslående beskjeden om at dette var kreft. Dette resulterte i at hun ikke så lenge etterpå endte med å bli arbeidsufør.

— Da fikk vi virkelig sett verdien i at vi hadde forsikring med både uførepensjon og uførekapital. Livet ble mye lettere for oss, og vi hadde en mye friere økonomi i den situasjonen vi stod i, enn om vi ikke hadde hatt disse forsikringene. Livet var tøft nok som det var med alvorlig sykdom, og da var det godt å slippe bekymringer rundt økonomi i tillegg, forteller Frode.

Økonomien ble ingen ekstra byrde Berit levde med sykdommen i fire år, før hun dessverre gikk bort i 2016. Og igjen kom det en tid hvor forsikring skulle ha stor betydning for livet til Frode og barna.

— I og med at Berit og jeg hadde begunstiget hverandre, fikk jeg utbetalt en sum etter at hun gikk bort. Når alt gikk den forferdelige veien som det gjorde, var det godt for meg at økonomi ikke ble en ekstra byrde i livet da. I tillegg til å miste en viktig person, så mister jo familien også en inntekt. Men de faste utgiftene forblir jo de samme. Derfor gjorde den forsikringen livet ti ganger lettere for meg.

I årene etter at Berit døde forteller Frode at livet var tøft på mange områder. Han hadde to barn på 8 og 12 år å ta seg av alene, og

han merket etter hvert at det er noe med kroppen som ikke er som det skal. Etter flere runder med sykemeldinger, så får han i 2018 diagnosen Aksial spondyloartritt, tidligere kjent som Bekhterev sykdom. En diagnose som fører med seg mye smerter og stivhet i store deler av muskulaturen i kroppen.

— Det er jo veldig individuelt hvordan folk opplever den sykdommen, men for min del så har det gitt store smerter helt fra korsryggen og opp til brystet. Derfor endte jeg med å bli 50 prosent ufør. Det tok lang tid for meg å akseptere at det var den veien det måtte gå, men det var helt nødvendig for å klare å komme meg gjennom hverdagen og følge opp de to barna mine.

Dobbelt forsikret

Igjen fikk Frode virkelig kjenne på viktigheten av å ha en god personforsikring. Det å bli 50 prosent uføretrygdet, fører med seg et betydelig inntektstap for de aller fleste. Men uføreforsikringen som han hadde både privat og gjennom jobb har gjort at han ikke har trengt å bekymre seg for økonomien.

— I 2005 byttet jeg jobb, og der var det forsikringsavtale inkludert. Mange tenker jo at det er unødvendig å være dobbelt forsikret, så jeg var en stund usikker på om jeg skulle si opp den jeg hadde privat. Men jeg undersøkte litt, og kom fram til at jeg ville beholde begge to. Den avgjørelsen er jeg sjeleglad for i dag, fordi nå får jeg dekt opp mye av den lønnen jeg taper ved å være 50 prosent ufør. I tillegg fikk jeg en engangsutbetaling fra begge forsikringene, som bidro sterkt til at jeg kunne leve som før.

Godt opplært

Og etter noen tøffe år fant Frode lykken på ny i 2019. I dag er han kjæreste med Siri, og sammen med barna de har fra hver sin kant, bor de i en enebolig i Skien.

– Nå er livet helt fantastisk, og jeg har det veldig bra sammen med Siri.

Og med samboerskapet som ble en realitet i 2022, var det ingen tvil om at forsikringene måtte være i orden.

— Jeg er jo ganske godt opplært i dette nå. Så både personforsikringer, samboerkontrakt og fremtidsfullmakt har vært viktig for oss å ha i orden, forteller Frode.

Husk å sikre økonomien

Autorisert finansiell rådgiver i SpareBank 1 Sør-Norge, Isabell Tangerud, har ofte samtaler med unge og nyetablerte. Da spør hun alltid om hvordan de har sikret økonomien sin.

— Historien til Frode understreker hvor viktig dette temaet er. Veldig ofte når jeg spør nyetablerte om dette, så har de ikke tenkt over det å sikre økonomien sin. Mange tror at det holder å være forsikret via jobb for eksempel. Men har man dyre lån sammen, så er det viktig å ha en livsforsikring og en uførepensjon.

Hun forteller om flere tilfeller hvor kundene ikke vet hva forsikring med uførepensjon er, eller er klar over hvor stort inntektstap man får ved å bli arbeidsufør.

— Flere blir sjokkert når de får vite at det kun er 66 prosent av lønn man får utbetalt, om man skulle være så uheldig å bli ufør. Denne forsikringen er det veldig lurt å tegne så tidlig som mulig, når man ennå er frisk og har god helse. Da trenger for eksempel ikke barn signere nytt helseerklæringsskjema når de blir voksne og skal ha egne forsikringer.

Frode Gonsholt

Vi loser deg trygt gjennom hele boligsalget!

Ta kontakt med oss på våre

nettsider www.em1.no/sorost eller kontakt ditt lokale

EiendomsMegler 1 kontor for tips og råd til ditt boligsalg/kjøp!

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Horten og Holmestrand

Kongsberg

Sandefjord Tønsberg

Modum

Eiker

Dahl | Drammen

Larvik

Nedre Eiker

Lier

Svindlere forkledd som håndverkere

Hvor mange ganger i løpet av livet har du hørt noen fortelle om eller selv opplevd at det ringer på døren og der står det en lokal håndverker med registrert firma og tilbyr sine tjenester? Og at håndverkeren er «uniformert» i arbeidsklær både med firmabil og logo og har det lovpålagte HMS-kortet godt synlig?

Med hånden på hjertet kan jeg trygt si at et slik tilfelle har jeg aldri hørt om. Det kan selvfølgelig forekomme, for jeg verken vet eller hører om alt som skjer i vårt langstrakte land, ei heller i min by eller mitt fylke.

Sannsynligvis er virkeligheten mer som dette:

• Det ringer på døren.

• Der står det «en håndverker».

• Han/hun sier: «jeg ser at du trenger utbedring av vinduer/rekkverk/maling/ mur/terrasse/takstein/pipe/beslag»

– forslagene kan være mange.

• Dette må fikses øyeblikkelig for å unngå større og mer kostbare skader på boligen.

Heldigvis er «håndverkeren» tilfeldigvis ledig akkurat nå og kan starte utbedringen i løpet av kort tid. Arbeidsbil mangler logo, eller har noe ukjent/litt uleselig. Arbeidsklær har kanskje en annen logo eller navn og HMSkortet, det har de lagt igjen på kontoret.

Tenker du nå: nei, dette er det vel ingen voksne som går på? Høres dette ut som en røverhistorie? Ja, det er en «røver» i historien! Jo, dette skjer dessverre mye hyppigere enn du tror.

«Røverne» har mer sesongbetont årskalender enn håndverkere, men husk: de røver hele året. Når våren kommer da er det ikke kun hestehov og løv som spretter ut, «Røverne» folder seg ut og kommer på plass. Det høres kanskje litt uskyldig ut med «Røver»? Jeg pleier egentlig å beskrive dem med deres formål: Svindel og bedrag!

«Røverne» er svindlere og bedragere forkledd som håndverkere. De svindler ikke kun ofrene sine, de svindler oss alle. Disse

pengene de mottar i kontanter går IKKE inn i det normale økonomisystemet. Ingen skatt, ingen mva, ingen bidrag til fellesskapet.

Svart økonomi inkluderer mange ulike «Røvere», fra narkotikalangere, våpensalg og menneskehandel til falske håndverkere. De fleste av oss kommer ikke bort i de førstnevnte her. Det er vel og bra. Men falske håndverkere kan ofte være organisert i kriminelle nettverk. Så i verste fall kan dine kjøp bidra til dette nettverket. La oss stoppe den svarte økonomien der vi kan.

Kan vi enes om at i år, ja i år, er det på tide å sette stopp for «Røverne»? Det er på tide å vise tydelig at du er en Medbygger.

Vi må hjelpe våre medmennesker slik at ingen blir svindlet. Vi må snakke med alle rundt oss slik at de har forståelse, kunnskap og låser

døren før «Røverne» kommer på innsiden. Ingen kan endre alt alene, men sammen kan vi endre mye.

Ta de gode valgene for fremtiden.

Kirsten Folkvord, Vestfold Kobber & Blikkenslagerverksted AS

Deloitte Advokatfirma

Innløsning av festetomt og særlig om de tilfeller hvor fester kan kreve innløsning til 25 ganger festeavgiften

Med noen unntak har alle som fester tomt til bolig og hytte rett til å innløse tomten. Dette gjelder selv om det er forbud mot innløsning i festeavtalen. Spørsmålet er derfor om dette lønner seg økonomisk. Spesielt gunstig er det for festetomter som er festet bort på «uavgrensa tid», da disse kan kreve å få tomten innløst til 25 ganger festeavgiften. Med stor variasjon i festeavtalens innhold kan det være vanskelig å vite om man har en festeavtale som gir lav innløsningssum.

Siden 2004 har fester som hovedregel hatt rett til å kreve innløsning når det har gått 30 år av festetiden, deretter hvert 10 år for hytter (fritidsboliger) og hvert 2. år for boliger. Eventuelt kan dette kreves tidligere dersom det er avtalt, eller når festetiden utløper.

Fra denne hovedregelen er det imidlertid flere unntak. Det praktisk viktigste er det såkalte landbruksunntaket, som bare gjelder for fritidseiendommer og ikke boliger. Hensikten med unntaket har vært å sikre et langvarig og sikkert inntektsgrunnlag for landbruket. For å kvalifisere for landbruksunntaket er det flere minstekrav som grunneier må oppfylle herunder et minstekrav til størrelsen på dyrket mark eller skogsdrift. Med samfunnsutviklingen er det imidlertid mange gårdeier eller arvinger av gårdbrukere som ligger på grensen eller ikke oppfyller kravet til reell landbruksvirksomhet. Dette har ført til mange tvister, hvor domstolen går helt ned i detaljer som hvor mange favner ved eller juletrær det produseres på det enkelte gårdsbruket. Vi ser ofte eksempler på at grunneiere påberoper seg landbruksunntaket (med rette eller ikke) i en innløsningssituasjon og bruker dette som argument for å presse opp innløsnings-

summen for tomten fra 40 til 100 prosent av tomteverdien. Hvis landbruksunntaket gjelder, vil det sjelden lønne seg å innløse. Det kan være bedre å vente til dette unntaket fjernes politisk, noe som ikke er utenkelig.

Dersom innløsning først er aktuelt og innløsningstidspunktet nærmer seg, er det viktig at prosessen håndteres riktig. For det første må festeren fremsette krav om innløsning skriftlig senest ett år før innløsningstidspunktet. Når kravet først er fremsatt, ser vi at det kan gå lang tid frem til kravet er avklart. Det kan være at det oppstår uenighet mellom fester og grunneier knyttet til grunnlaget for innløsningen, innløsningssum, tomtegrenser og annet. Dersom slike forhold trekker ut i tid, kan det konkrete kravet om innløsning under noen omstendigheter også være gjenstand for foreldelse (normalt 3 år fra retten til innløsning oppstår). Dersom grunneier ikke skriftlig anerkjenner innløsningsretten (noe som bryter foreldelse), er fester tvunget til å bringe saken inn for domstolene for å avbryte foreldelsesfristen.

Når man først kommer til gjennomføring av innløsningen, så er det viktigste spørsmålet hva fester må betale for tomten, altså innløsningssummen. Dersom det er avtalt en

lavere pris enn det som følger av lovens regler, så går en slik lavere sum foran lovens regler. En avtale om høyere sum en lovens regler kan ikke gjøres gjeldende av grunneier. Innløsningsbeløpet er sjeldent avtalt, så de fleste må følge lovens system. I de fleste tilfeller kan grunneier derfor velge mellom det høyeste av 25 ganger festeavgiften eller 40 prosent av tomteverdien. Dersom festetiden er innenfor siste tiårsperioden før festetiden utløper, kan grunneier også beregne innløsningssummen av en oppregulert festeavgift. Dette vil som regel være 2 % av tomteverdien, men begrenset av et høyestebeløp per dekar tomt. Høyestebeløpet justeres i januar hvert år og er 15 588 kroner i 2025.

For tomter som er «festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren» gjelder ikke 40-prosentregelen, slik at grunneier bare kan kreve 25 ganger festeavgiften. Dette er ofte en stor fordel for fester og spørsmål om hvilken avtaler dette gjelder for har vært oppe til vurdering i domstolene mange ganger.

Vilkåret om «uavgrensa tid» omfatter helt klart avtaler hvor dette følger direkte av ordlyden, f.eks. at «tomten er festet bort til evig

Knut Skarvang Advokat

tid» osv., men det vil også gjelde der hvor det ikke står noe om varigheten på festetiden og grunneier heller ikke kan si opp festeavtalen. Dette følger av vurderingen i LA-2021-68284, som gjelder en festekontrakt inngått med sognepresten ved Skien prestegård i 1874, og uten at varighet var omtalt i kontrakten.

Lagmannsretten slo først fast at det ikke var snakk om overdragelse av tomten mot en grunnbyrde, noe som ville medført at innløsning ville bli gjort i tråd med avhendingsloven § 2-10. Spørsmålet var deretter

om festeavtalen var tidsbegrenset eller tidsubegrenset. Lagmannsretten konkluderte med at festeavtalen var uoppsigelig og tidsubegrenset. Det var heller ikke avgjørende at festeretten kunne bortfalle dersom festeren vanskjøttet eller tok vekk bygningen, slik at festeavtalen rent teoretisk kunne bortfalle.

I LB-2022-158172 (Lindøya) var spørsmålet om grunneier hadde oppsigelsesrett, noe som både krevde et vedtak utenfor grunneiers kontroll, og som det var lite sannsynlig at noensinne ville bli påberopt. Bortfester (Statsbygg) hadde inntatt en bestemmelse om rett til oppsigelse dersom «det blir behov for tomten til statlig eller kommunalt formål». Lagmannsretten uttrykte at det «imidlertid ikke [er] dekning for å forstå uttrykket slik at det ikke foreligger en oppsigelsesrett når det kun er en beskjeden eller teoretisk mulighet for at retten blir benyttet». Fester fikk dermed ikke medhold i sitt krav om at innløsningssummen skulle settes til 25 ganger festeavgiften. Saken ble anket til Høyesterett, men ikke sluppet inn til behandling.

Videre omfatter unntaket festekontrakter med begrenset festetid, men hvor fester etter en tolkning av kontrakten har forlengelsesrett. Det vises til LB-2017-109751, hvor festetiden var 50 år og med rett til fornyelse. Lagmannsretten la til grunn at en slik klausul skal tolkes som en rett til flere fornyelser, med mindre annet fremgår av kontrakten eller forhandlingene ved inngåelsen etc. I denne saken fikk fester medhold i at han hadde rett til innløsning til 25 ganger festeavgiften. Det er ingen forskjell på om det brukes uttrykk for fornyelse eller forlengelse, da begge ord er gitt samme menig i rettspraksis på området. I 2021 slo imidlertid Hålogaland lagmannsrett

Noen typetilfeller hvor fester kan/ikke kan kreve at innløsningssummen settes til 25 ganger festeavgiften:

(LH-2020-83147) fast at festekontrakter med forlengelsesklausuler som i praksis medfører at festetiden er til «uavgrensa tid», men hvor grunneier kan regulere festeavgiften basert på tomteverdi, faller utenfor de situasjoner hvor fester kunne kreve innløsning til 25 ganger årlig festeavgift. Anken til Høyesterett ble nektet fremmet. Dette fremsto å være en innsnevring av rettspraksis lagt til grunn i 2017-dommen. Borgarting lagmannsrett var imidlertid ikke enig i dette og i 2024 (LB-2023-193195) slo den motsetningsvis fast at det var uten betydning for vurderingen av «uavgrensa tid» at grunneier har rett til å endre festeavgiften i tråd med tomteverdien ved fornyelse, slik at fester kunne kreve innløsning til 25 ganger årlig festeavgift også der grunneier hadde reguleringsrett etter tomteverdi. Borgarting lagmannsrett rettet i den sammenheng kritikk til den tidligere omtalte tolkningen til Hålogaland. Dommen ble ikke anket til Høyesterett, så spørsmålet er ikke endelig avklart. Borgarting lagmannsretts tolkning av reglene fremstår etter min vurdering å være i tråd med både lovens ordlyd og formål, og således korrekt lovanvendelse, men jeg tror ikke siste dom om dette temaet er avsagt.

Deloitte Advokatfirma

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med 200 profesjonelle medarbeidere med spisskompetanse innen fast eiendom, transaksjoner, skatt og avgift samt annen forretningsjus.

• Festetiden er 99 år – Nei, ikke ansett som «uavgrensa tid», da den stanser etter 99 år. Det er mulig en veldig lang festetid, f.eks. 999 år kan være tilstrekkelig, men det er ikke blitt prøvd i domstolene enda.

• Festetiden er 10 år med rett til fornyelser – Ja, klart ansett som «uavgrensa tid» på grunn av tydelig henvisning til flere fornyelser, ref. «fornyelser».

• Festetiden er 50 år med rett til fornyelse for ytterligere 10 år – Ja, trolig ansett som «uavgrensa tid» i tråd med de tre dommene omtalt ovenfor.

• Festetiden er 30 år med rett til fornyelser dersom grunneier ønsker å fortsette bortfeste – Nei, her kan grunneier velge å avslutte festeforholdet, slik at denne delen av vilkåret ikke er oppfylt.

• Festetiden er 10 år med rett til fornyelse for 10 år ad gangen – Ja, klart ansett som «uavgrensa tid» på grunn av tydelig henvisning til flere fornyelser, ref. «ad gangen».

Deloitte Advokatfirma

Opplev herlige Sandefjord!

På Vestfolds Riviera finner du ferieopplevelsene du drømmer om. Her er det korte avstander fra yrende byliv til noen av Norges kanskje fineste strender. Velkommen til herlige dager i Sandefjord i sommer!

Shopping i sentrum. Sandefjord byr på et stort utvalg av gode handlemuligheter. Hos oss finner du nisjebutikker, kjedebutikker og et stort kjøpesenter midt i sentrum. Her er det kort mellom begivenhetene og sommerminnene. I Sandefjord får du også 1-times gratis fortausparkering i hele sentrum.

Sett smak på sommeren. I sentrum finner du et stort utvalg av steder hvor du kan innta en deilig lunsj, nyte en hyggelig middag i godt selskap eller ta en pause med en kjølende is. Vi har mange alternativer for både store og små – hos oss finner du noe for enhver feriesmak.

Aktiviteter i byen. Bare et par minutter spasertur fra sentrum ligger det flotte badeanlegget Strømbadet. I dette området finnes også skifterom med dusj, skatepark, sandvolleyballbane, sand-fotballbane, hvilestoler, minigolf og anlegg for utetrening. Alt tilrettelagt for at du skal kunne være aktiv i ferien, om du vil.

Flotte strender. Nærme sentrum finner du en rekke herlige badestrender hvor du kan nyte late dager med sol og bad. Enten du trives best på blankskurte svaberg eller med varm sand mellom tærne, finner du ditt drømmested i Sandefjord!

Velkommen til Sandefjord og Vestfolds Riviera! Les mer på sandefjordbyenvar.no og hvaltorvet.no

Foto småbilder: Visit Vestfold g Joachim Hellenes

Fritidsboligmarkedet i Vestfold

Nordmenn er hyttefolk. Hver fjerde av landets husholdninger eier egen fritidsbolig. Mens det i Norge er 12 personer per fritidsbolig er forholdstallet 17 i Sverige og 24 i Danmark. Hytta er en del av den norske folkesjela.

Det norske fritidsboligmarkedet kan grovt sett deles i tre kategorier; sjøhytter, fjellhytter og alt i mellom, som vi kan kalle innlandshytter. Siden det er begrenset areal langs kysten er det færre sjøhytter enn fjellhytter. Som kjent henger lavt tilbud gjerne sammen med høye priser, for det er langs kysten fritidsboligene er dyrest. De siste tre årene har Lillesand, Færder og Kragerø hatt de høyeste prisene i landet. Sandefjord og Larvik følger ikke langt etter på listen.

De siste årene har vi sett store svingninger i fritidsboligmarkedet. Frem til 2020 var omsetningstallene stabile og prisveksten moderat. Med pandemi, reiserestriksjoner og lave renter økte etterspørselen etter innenlands feriedestinasjoner. Med det steg både salgsvolum og priser. Etter et par år snudde imidlertid rentekurven og dyrtiden kjølte ned fritidsboligmarkedet. Omsetningstallene falt under nivåene fra før pandemien og de som fikk solgt måtte gå med på lavere priser enn tidligere. Mot slutten av 2024 så vi likevel en bedring og normalisering i markedet. Omsetningsvolumet tok seg opp og prisene steg.

Disse endringene slo imidlertid ulikt ut for de ulike hyttekategoriene. Langs kysten, der tilbudet er begrenset, steg prisene mye under pandemien. For innlands- og fjellhytter var prisstigningen mer moderat, men her

steg omsetningsvolumet og det ble også igangsatt bygging av fritidsboliger i stor skala.

I Vestfold finnes det omtrent 13 000 fritidsboliger. Av disse skifter rundt 3 prosent eier hvert år, hvorav litt under halvparten av dem gjennom eiendomsmegler.

4 av 10 fritidsboligomsetninger skjer i mai eller juni. Dette henger nok sammen med at det er sjøhyttene som dominerer fritidsboligmarkedet i Vestfold. Likevel er hver fjerde fritidsboligomsetning i fylket av det vi kaller en innlandshytte, altså med mer enn 2 km avstand til sjøen og som heller

ikke ligger i en fjellkommune. Disse finner vi blant annet på Vindfjell, på Eidsfoss og ved Askjemvannet.

Bryter vi markedet ned på kommune ser vi at nesten 40 prosent av omsetningene skjer i Larvik. Sandefjord og Færder følger så, med rundt 20 prosent hver. Færder er imidlertid kommunen med de høyeste prisene.

Markedsutviklingen i Vestfold ligner det vi har sett på landsbasis de siste årene. Under pandemien skjøt prisene i været, spesielt for sjøhyttenes del. Innlandshyttene hadde stabil prisutvikling, men betydelig økning i omsetningstallene. De siste årene har prisene

Andreas Jensen Senioranalytiker

falt for sjøhyttenes del, mens innlandshyttene har opplevd prisvekst. Omsetningene har imidlertid kommet tilbake og det ble i 2024 solgt like mange fritidsboliger som før pandemien i Vestfold.

Omsetningstid er et annet mål på etterspørsel. Median omsetningstid (den midterste verdien om vi rangerer alle fra kortest til lengst) var 16 dager i 2024. Det betyr at halvparten av fritidsboligene var solgt etter å ha ligget i markedet i drøye to uker. På landsbasis var det samme tallet 30 dager.

Differansen mellom pris og prisantydning sier også noe om hvor hett markedet er. I 2024 ble 25 prosent av fritidsboligene i fylket solgt over prisantydning. Dette er lavere enn foregående år, men høyere enn hva tallet var på landsbasis.

Til sist noen ord om tilførsel av nye fritidsboliger. I fjor ble det i følge SSB fullført 58 nye fritidsboliger i Vestfold (tabell 13633). Dette viser at tilførselen av nye fritidsboliger er begrenset. Selv om 5 prosent av landets fritidsboliger ligger i fylket har kun 2 prosent av nybyggingen de siste 10 årene kommet her.

Alt i alt kan det nå virke som at fritidsboligmarkedet i Vestfold så vel som nasjonalt er på vei tilbake til en normaltilstand.

Hvilke forhold påvirker prisen? Eiendomsmarkedet er lokalt. For fritidsboliger i Vestfold er for eksempel gjennomsnittsprisen 30 prosent høyere for de med mindre enn 50 meter til kysten kontra de som ligger 50-100 meter fra vannet. Tilsvarende oppnår fritidsboliger med solnedgang mellom kl. 20 og 21 i snitt 12 prosent høyere pris enn de med solnedgang en time tidligere.

Eiendomsverdi

Eiendomsverdi samler, strukturerer og analyserer unike data om hele det norske eiendomsmarkedet. Selskapet leverer tjenester til blant annet meglere, banker og eiendomsutviklere.

SF Pontona

• Helbetong flytebrygger

• Tre / betong flytebrygger

• Flytende bølgebrytere SF Pontona er totalleverandør av flytende anlegg siden

• Y-bommer / Utriggere

• Spesialtilpassede bryggeanlegg

Sommer i Sandefjord Inspirasjon til hage og hjem!

Sandefjord

Velkommen til et inspirerende hagesenter rett utenfor Sandefjord sentrum. Vi tilbyr planter og blomster, interiør, hagemøbler og deilige matvarer.

Vi har god fagkunnskap og gir deg den veiledning du trenger, til dine små og store prosjekter

Velkommen til en hyggelig og inspirerende handel.

Åpningstider vi har søndagsåpent!

Hverdag: Lørdag: Søndag: 09:00 - 20:00 10:00 - 18:00 11:00 - 18:00

Antihvitvask

– hvorfor spør eiendomsmegleren om din legitimasjon og hvor du har pengene dine fra?

Som eiendomsmeglerforetak er vi pålagt av myndighetene å hindre og forebygge hvitvasking av penger. For å overholde disse kravene, må vi samle inn informasjon fra deg som kunde, enten du er selger eller kjøper av en bolig eller fritidseiendom som formidles gjennom oss. Dette innebærer blant annet å få innsikt i hvem du er, hvordan du planlegger å bruke våre tjenester, samt hvor pengene dine kommer fra og hva formålet ditt er med enten salg eller kjøp av bolig eller fritidseiendom. Spørsmålene kan komme i form av skjemaer som kundeerklæringer eller direkte henvendelser fra din eiendomsmegler.

Hvorfor trenger eiendomsmegleren kopi av din legitimasjon?

Som eiendomsmegler er vi forpliktet til å følge prinsippet «Kjenn din kunde». Dette betyr at vi skal ha tilstrekkelig dokumentasjon og kjennskap til våre kunder. For å oppfylle denne forpliktelsen er det nødvendig at vi har oppdatert og gyldig legitimasjon på våre kunder. I tillegg til dette er vi også pålagt å verifisere identiteten din i forbindelse med kjøp og salg av eiendom.

Hvorfor må eiendomsmegleren vite hvor pengene dine kommer fra?

Som eiendomsmegler er vi også pålagt å innhente informasjon om hvor pengene til kjøp av din bolig kommer fra eller hvor midlene du har pusset opp boligen du selger, stammer fra.

Eksempler på situasjoner der dette er viktig kan være hvis f.eks. din mor eller far overfører deler av kjøpesummen til vår klientkonto på dine vegne eller deler av egenkapitalen din stammer fra utlandet. I slike tilfeller er vi avhengige av å få en redegjørelse fra deg for hvor pengene kommer fra og hvorfor de eventuelt skal utbetales til noen andre, da vi

som eiendomsmegler ikke har annen mulighet for å få dette bekreftet uten å spørre deg direkte.

Kontroll av midlenes opprinnelse er også et grunnleggende kundetiltak, jf. hvitvaskingsloven § 9 jf. § 24.

Hvorfor må eiendomsmegleren vite noe om din bedrifts eierskap og struktur?

På samme måte som med privatkunder, er vi som eiendomsmegler også pålagt å kjenne til våre bedriftskunder. Vi må ha oversikt over hvem som eier og styrer et foretak/ selskap, enten det er et lite aksjeselskap eller et større konsern med flere datterselskaper og kompleks eierstruktur. Vi trenger også informasjon om hvordan virksomheten er strukturert, det vi kaller kontrollstruktur. Denne informasjonen er viktig for å sikre at vi kan vurdere risikoen i eiendomstransaksjoner og sikre at vi overholder lovgivningen.

Hva skjer hvis du ikke gir oss de opplysningene eiendomsmegleren etterspør? Dersom vi som eiendomsmegler ikke er i stand til å gjennomføre tilfredsstillende kundetiltak i henhold til de kravene om antihvitvask vi

er underlagt, kan vi bli nødt til å stoppe en eiendomstransaksjon midlertidig. Dette skjer dersom vi ikke får tilstrekkelig informasjon om deg som kunde, om hvordan du bruker våre tjenester, eller hvor pengene som benyttes til eiendomstransaksjonen kommer fra. I ekstreme tilfeller, dersom manglende informasjon ikke kan redegjøres for, kan vi måtte avslutte kundeforholdet.

Vi setter stor pris på god dialog med alle våre kunder, og som eiendomsmegler er det viktig for oss å ha god kjennskap til våre kunder.

Kundetiltak er noe vi er pålagt å gjennomføre på alle våre kunder, og når du mottar en henvendelse fra oss vedrørende ditt eiendomssalg eller eiendomskjøp, oppfordrer vi deg til å svare på henvendelsen så fort som mulig eller ta kontakt med oss dersom noe er uklart.

Vi anser det som en viktig del av vårt samfunnsansvar å bidra til å trygge våre kunder på denne måten. Dette bidrar også til å sikre at vi kan gjennomføre din eiendomstransaksjon på en lovlig og trygg måte for alle parter.

Klar med alt – men ikke ferdig med noe

Det eldre ekteparet var stolt over å være ferdig med generasjonsskiftet – de hadde tenkt på hver eneste detalj for å skape en bærekraftig familiehytte for kommende generasjoner. Fordeling av eierandeler, regler og avtaler var nøye gjennomtenkt.

Nå var det tid for møtet med rådgiverne og juristene, alle klare til å lytte til hytteeiernes ønsker. De var forberedt på å bli anerkjent for sitt arbeid. De hadde tross alt klart den vanskeligste oppgaven for en hytteeier: å avslutte sin tid som hovedansvarlig og overlate hytta til neste generasjon – etter femti år med vedlikehold, forbedringer og familietradisjoner.

Og de kjente barna sine godt. Selv om de ikke hadde den samme følelsen av ansvar og tilknytning som deres generasjon, stolte de fullt og helt på dem. De hadde jo vokst opp med hytta, lært av foreldrene, og var stort sett enige i deres måte å ta vare på den på. I samtalen gikk det tydelig frem at det ikke var noen tvil om hvordan andre generasjon,

passet inn i framtidsvisjonen, men de erkjente sin usikkerhet rundt tredje generasjon. De var jo fortsatt veldig små. Ville de passe inn i planen? Hvordan skulle eierskapet bli fremover?

Med en viss engstelse vendte de seg til ekspertene ved bordet og delte sine tanker: ville det være mulig å forvente at de ville ta vare på hytta slik de ønsket, eller risikerte de å lage en plan som ville falle sammen? Det handlet tross alt om familien. Ekspertene så forundret på dem.

Hvorfor var barna i femtiårene, som hadde tilbrakt alle sine somre på hytta, og etterfølgerne – barnebarna – fraværende ved møtebordet?

Hytteeiernes svar var at de ikke var blitt innkalt til møtet. De ville bli informert så snart alle papirer og planer var nedtegnet i relevant form – de var jo verken innsatt i juss, rådgivning eller eksperter på emnet.

Om Helena von der Esch

Skrevet av Formues Senior Family Advisor, Helena von der Esch. Hun er ekspert på eierskap i familiebedrifter og lang erfaring med rådgivning rundt generasjonsskifter og eierstrukturer.

Ekspertene tenkte det samme: det manglet tydelig kommunikasjon. Det var ikke engang et snev av dialog. Kunsten å binde sammen en familie og bygge broer mellom generasjoner gjennom tillit, var fullstendig fraværende.

De hadde laget en plan på samme måte som de hadde styrt hytta gjennom årene. Men ingen andre var klare. De hadde nøye tenkt på hver eneste detalj for å løse gåten med å skape en familiehytte for kommende generasjoner – men de var ikke ferdig med noe som helst.

Formue

Formue er et ledende selskap i Norden for uavhengig rådgivning mot formuende privatpersoner, familier og stiftelser og har Norges mest fornøyde kunder innen private banking åtte år på rad. Les mer om oss på Formue.no

Helena von der Esch Senior Family Advisor

Norges mest fornøyde kunder

Gneisveien 11, Pindsle (Pindslekvartalet) 3221 Sandefjord

www.varmefag.no/sandefjord

Telefon: 33 42 00 20 sandefjord@varmefag.no

Investeringsråd for fremtiden:

Åpningstider: Mandag - fredag: 10-17

Lørdag: 10-14

Hyttas drømmepeis

Å velge ny peis eller ovn til hytta kan være en spennende, men også utfordrende oppgave. Mulighetene er mange, og det er flere ting du bør ta hensyn til for å finne den perfekte løsningen. Design, størrelse, varmeeffekt og budsjett er blant faktorene som spiller inn.

Hos Varmefag får du profesjonell veiledning som hjelper deg med å ta de rette valgene. Uansett om hytta er ny eller gammel, er det viktig å finne et ildsted som passer både boligen og dine behov. Hvor stor er hytta? Ønsker du mest kos, effektiv oppvarming – eller en kombinasjon?

Vi sørger for at du finner en løsning som gir glede og komfort år etter år. Besøk oss, og la våre eksperter hjelpe deg med å gjøre drømmen om det perfekte ildstedet til virkelighet.

Kompani Anholt med nytt sommershow i Tønsberg

”KOMPANI ANHOLT – Tropp 2”, et musikalsk og humoristisk sommershow i den idylliske bakgården på ”Bare Barista Kaffebar” i Tønsberg. Her vil du kunne oppleve revynummer, imitasjoner, stand-up, sang, musikk og masse latter!

Dagrun Anholt og Øyvind Angeltveit er kompaniets «befal» og kjenner bakgården godt etter flere år som medvirkende i «Bakgårdsrevyen», men i fjor ble «Kompani Anholt» lansert med Ole Kristian Lima tilbake i «showmanesjen» noen år etter sine faste bidrag i Hoys-galskapen.

Alle disse tre er kjent fra ulike produksjoner gjennom mange år, men først og fremst så forbinder kanskje det brede publikum Dagrun til siste sesong av «Neste sommer», Øyvind som fast medlem i «Lompelandslaget» gjennom mange år for en stund siden og Ole Kristian som «Goggen» i Gråtass.

Ny av året som gjesteartist er pianist, sanger, skuespiller og komiker Gisle Børge Styve!

Gisle Børge var i mange år en del av «gullrekka» på NRK som en av de to pianistene i programserien Beat for Beat, der han ble allemannseie i en av tidenes største norske programsuksesser! Mange vet at han er en aldeles framifrå pianist, men alle er ikke like klar over at han også synger svært bra, og at han har et stort komisk talent. I tillegg til egne prosjekter med «Gisle Børge Styves Orkester» har han det siste året hatt kjempesuksess i forestillingen «Evig ung» bl.a. sammen med legendene i norsk underholdning Hege Schøyen, Bjarte Hjelmeland og Mari Maurstad på Chat Noir i Oslo. I Bakgården i sommer har Gisle Børge også tatt med seg multiinstrumentalisten Per Willy Aaserud fra «Gisle Børge Styves Orkester» i husbandet.

Med Kompani Anholt får publikum oppleve en universell humor med et visst lokalt tilsnitt! Forestillingen som nok ligger nærmest revy i formen passer like godt for lokalpatrioten som for badegjesten da det altså kan forventes skråblikk på både nasjonale og lokale hendelser!!

Foto: Kristine Hellemo Larsen

Foto: Kristine Hellemo Larsen

Gisle Børge Styve er hentet inn som ny rekrutt i Kompaniet.

Hele Tropp 2 samlet.

Ikke elbillader ved hytta?

Kople har mange hurtigladere langs veien til hytta!

Lad i Sandefjord:

Meny Pindsle,

Meny Indre Havn

Meny Åsane

Lad på rasteplasser langs E18: Tollerud

Ramsum

Vassbotn

Bygge i strandsonen? – Regler du må kjenne til

Mange hytteeiere tror feilaktig at de kan gjennomføre ulike byggetiltak eller terrengendringer på hyttetomta uten å søke om tillatelse, spesielt når det gjelder mindre tiltak. Særlig innenfor det såkalte 100-metersbeltet i strandsonen er regelverket langt strengere enn mange er klar over. Kommunene er gjennom planog bygningsloven pålagt å følge opp ulovligheter. Ulovlige tiltak kan resultere i pålegg om retting eller riving.

Tiltak innenfor 100-metersbeltet i strandsonen

Er du en av de heldige som har et feriested like ved sjøen? Kanskje har du planer om utvidelser eller endringer som kan gjøre stedet enda mer fantastisk? For eksempel en større brygge for enklere tilgang til båtlivet, et nytt anneks, en veranda eller platting –eller noe så enkelt som et gjerde rundt eiendommen for å skjerme nattesøvnen fra bjelleklangen til frittgående sauer? I strandsonen er byggeforbudet strengt, og mange tiltak krever søknad og dispensasjon – selv små endringer kan være underlagt byggeforbud. Sørg derfor for å unngå ubehagelige overraskelser før du setter spaden i jorda!

Utgangspunktet for eiendomsretten er at grunneier har fri råderett. Dersom man skal gjøre inngrep i denne retten – herunder pålegge grunneier søknadsplikt for et byggetiltak – kreves hjemmel i lov på tidspunktet tiltaket ble gjennomført. Videre er plan- og bygningsloven en såkalt «jalov», hvor utgangspunktet er at bygningsmyndighetene ikke kan nekte et byggetiltak uten avslagshjemmel.

Strandsonen og 100-metersbeltet er strengt regulert blant annet for å ivareta natur-

og kulturmiljø, friluftsliv og landskap, og allmennhetens tilgang og interesser. Behovet for slike strenge regler er åpenbart. Det er ikke ønskelig med en gjenbygget og privatisert kystlinje. Hvis området er definert som utmark, er utgangspunktet dessuten fri ferdsel for allmennheten, noe som også begrunner nødvendigheten av tiltaksbegrensninger.

Plan- og bygningsloven § 1-8 fastsetter et generelt byggeforbud innen 100 meter fra sjøen eller vassdrag, det vil si i strandsonen. Det omfatter både søknadspliktige tiltak, og tiltak som normalt er unntatt søknadsplikt. Hovedregelen er derfor at oppføring av nye bygg, terrenginngrep og endret bruk av eksisterende bygninger ikke er tillatt i strandsonen. Rene fasadeendringer er unntatt byggeforbudet, men krever fortsatt søknad.

Byggegrense

Noen steder er det ønskelig å tilrettelegge for bygging nærmere sjøen. Kommunen kan fastsette annen byggegrense i kommuneplanens araldel eller reguleringsplan. Dersom det er fastsatt en konkret avvikende byggegrense, som avviker fra 100-metersregelen, så er det denne som gjelder. Merk at arealformålet ikke er

avgjørende. Selv om et område langs sjøen er regulert til fritidsboliger eller naust, må også annen byggegrense fremgå av plan.

Norge er et kystland, og behovet for regulering varierer også sterkt ut ifra hvor i landet man befinner seg. Det er for eksempel åpenbart forskjell på reguleringsbehovet langs Oslofjorden og skjærgården på Sørlandet, med høy trafikk og større utbyggingspress, sammenlignet med de mer avsidesliggende kystområdene i Nord-Norge, hvor naturen er mer uberørt og befolkningen mer spredt. Derfor er det lagt opp til geografisk differensiering. Landet er inndelt i tre soner, med ulike føringer for tiltak i strandsonen. Alle kystkommunene i Vestfold er i sone 1 (kystkommunene i Oslofjordregionen), hvor utgangspunktet er at byggeforbudet skal praktiseres strengt, og dispensasjoner skal unngås.

LNFR-områder Reguleringsplan eller kommuneplanens arealdel angir hvilket arealformål som gjelder for de ulike geografiske områdene i kommunen. Mange hytter ligger i områder som er regulert til nettopp fritidsboliger, men langt fra alle. I mer spredtbygde strøk er det ikke uvanlig at hytter ligger i områder

Tord Aarberg Hind Advokat

som er regulert til LNF - landbruks-, natur- og friluftsområder. Dette utgjør vanligvis hoveddelen av kommunens totale areal og er som hovedregel underlagt et generelt forbud mot tiltak til andre formål enn landbruk, samt å sikre vern av naturområder.

Dispensasjon

Dersom det planlagte tiltaket er underlagt byggeforbud, eller ligger i område regulert til LNF, kreves det dispensasjon for å få tillatelse til tiltaket. Dette vil i praksis omfatte de aller fleste byggetiltak i strandsonen.

En dispensasjon er et unntak fra utgangspunktet om byggeforbud, som gis etter en konkret skjønnsmessig vurdering. For å få dispensasjon må følgende vilkår være oppfylt i henhold til plan- og bygningsloven § 19-2:

(i) Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra må ikke settes vesentlig til side, og

(ii) Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene.

Selv om reglene for dispensasjon i utgangspunktet er strenge, så viser utbyggingen av norsk kystlinje at dispensasjoner likevel gis. Det er likevel ikke noe man kan regne med å få. Mulighetene er trolig større for mindre tiltak, og som helst vender bort fra sjøen.

Ulovlighetsoppfølging

Begrensninger for byggetiltak i strandsonen har vært regulert i lang tid, men lovlighetsoppfølgningen har derimot ikke vært praktisert særlig strengt - inntil nylig. Flere norske kommuner har gjennom de senere år gjennomført såkalte «strandsoneprosjekter», hvor formålene har vært å avdekke

ulovlige byggetiltak innenfor strandsonen. Når kommunen avdekker ulovlige byggetiltak, får grunneier normalt krav om retting – som i praksis ofte betyr pålegg om riving/fjerning. Dette gjelder selv om det kanskje er flere tiår siden tiltaket fant sted. Målet med prosjektet er primært å sikre naturverdiene og allmennhetens tilgang.

Særlig om brygger

Lovligheten av oppføring av brygger i strandsonen har vært gjenstand for betydelig debatt og er et stadig tilbakevendende tema i norske domstoler. I 2024 avsa Høyesterett en viktig dom om nettopp denne tematikken med referanse HR-2024-2211-A. Saken gjaldt en 76 m2 brygge i strandsonen i Bergen kommune, oppført på 1970-tallet.

Da kommunen i 2010 oppdaget at tiltaket ikke var omsøkt, mottok grunneier pålegg om riving.

Bygningsloven av 1965 § 84 påla meldeplikt for visse tiltak, inkludert kaianlegg, moloer, broer, idrettsanlegg og «andre varige konstruksjoner og anlegg». Det var klart at bryggen ikke var et «kaianlegg». Spørsmålet for Høyesterett var om bryggen kunne anses som en annen «varig konstruksjon» iht. bestemmelsen.

Høyesterett konkluderte med at uttrykket «andre varige konstruksjoner» må tolkes i sammenheng med de øvrige eksemplene i bestemmelsen. En slik kontekstuell tolkning tilsa at større brygger kunne omfattes av bestemmelsen, men ikke private brygger av normal størrelse og karakter for eiendommen de betjente – slik tilfellet var i denne aktuelle saken. Bryggen var på denne bakgrunn ikke underlagt søknadsplikt på oppførings-

tidspunktet. Grunneieren vant derfor saken, og trengte ikke å rive bryggen.

Saken kan ha overføringsverdi for grunneiere i tilsvarende situasjon, der mindre brygger ble oppført før ny bygningslov av 1985 trådte i kraft. Søknadsplikten for slike tiltak ble innført i 1985 og gjelder den dag i dag.

Hvis man har en eldre brygge som kan anses lovlig, men som sårt trenger utbedring, gjelder det å unngå full utskifting. Reparasjoner er ikke søknadspliktig, men hvis man river og bygger nytt vil det bli ansett som et nytt tiltak.

Planlegger du tiltak i strandsonen? Å bygge i strandsonen krever kjennskap til regelverket og en bevisst tilnærming til både søknadsplikt og dispensasjonsvurderinger. Feil kan bli kostbare, enten i form av avslag, pålegg om retting eller riving. Derfor lønner det seg alltid å undersøke gjeldende reguleringer og søke nødvendige tillatelser før du setter i gang. Slik unngår du ubehagelige overraskelser – og bidrar samtidig til å bevare strandsonen for fremtidige generasjoner.

HELP

Artikkelen er skrevet av advokat Tord Aarberg Hind i HELP, Norges største advokatmiljø for privatpersoner. HELP har mer enn 190 ansatte advokater og håndterer en stor mengde saker knyttet til bolig og fritidseiendom.

Kvalitet i alle ledd

STORT UTVALG

kjøtt og kylling i verdensklasse

Ostegrotte med smaksrike fristelser

Rygg rett til døra

Fisk og skaldyr rett fra havet

Vår egen direkteimport fra Italia. helt ferske nyankomne varer til de aller beste prisene.

Parmaskinke, Mozzarella, Coppaskinke, Parmesanost, Mortadella og mye mer.

Apotek

Spar tid i hverdagen

Spiser du bedre, lever du bedre NYHETer

HURTIGLADER

Lad bilen mens du handler

Indre Havn AS

Maneter på fremmarsj - tilfeldig eller en trend?

Vi er vant til å se brennmaneter og glassmaneter når vi b ader langs kysten om sommeren, men en ny og mer mystisk manetart har i økende grad gjort seg bemerket i norske farvann.

Perlesnormaneten, en kolonimanet med kraftige giftige tentakler, har blitt en hodepine for oppdrettsnæringen og vekker stadig mer oppsikt langs kysten.

Vi tok en prat med Tone Falkenhaug, forsker ved Havforskningsinstituttet, for å forstå mer om denne fascinerende, men også fryktede arten samt litt om maneter generelt.

Maneter har eksistert i havet lenge før dinosaurene, og vil sannsynligvis være der lenge etter oss. De er både fascinerende og fryktede, og spiller en viktig rolle i økosystemet.

– Maneter er noen av verdenens mest fascinerende skapninger – de er eldgamle, har vært i verdensrommet og mangler både hjerne og hjerte. Men likevel, så vet vi utrolig lite om disse skapningene, forteller havforsker Tone Falkenhaug.

Fra dyphavet til norskekysten

Perlesnormaneten har lenge eksistert i atlantiske vannmasser, men først de siste årene har vi sett den i økende antall langs norskekysten.

– Den har nok alltid vært der ute, men vi begynte først å få øynene opp for den for

noen år siden da den plutselig dukket opp i store mengder, forteller Falkenhaug.

Forskning tyder på at perlesnormaneten ikke formerer seg i Norge, men føres inn med havstrømmene fra Atlanterhavet.

– Den følger havstrømmene fra britiske øyer og inn mot Vest-Norge. Derfra driver den nordover langs kysten, men også inn i Skagerrak og Oslofjorden.

De første store observasjonene ble gjort for tre år siden, og spesielt i 2023 var det en dramatisk økning i antall perlesnormaneter langs hele norskekysten.

En dødelig koloni – 30 meter med giftige tråder. I motsetning til brennmaneter, som er ett enkelt individ, er perlesnormaneten en koloni av mange små organismer, hver med sine egne spesialiserte oppgaver.

– Noen individer har ansvar for bevegelse, noen for formering, mens andre fanger byttedyr med giftige tentakler. De kan bli opptil 30 meter lange og danne kjeder som ser ut som perlekjeder i vannet, forklarer Falkenhaug.

Fra dypet til norskekysten – perlesnormaneten har blitt et stadig vanligere syn i våre farvann.

Perlesnormaneten har enda sterkere gift enn en brennmanet, og selv om vi ennå ikke har full oversikt over sammensetningen av giften, vet vi at den kan forårsake store sår på fisk.

– For oppdrettsnæringen har dette vært en katastrofe. Når perlesnormaneten kommer inn i merdene, får fisken store åpne sår og kan i verste fall dø.

For badeturister er den heldigvis ikke like vanlig sommerstid, da den har en syklus som gjør at den er mest utbredt på høsten.

Hvorfor ser vi flere maneter enn før?

Mange spør seg hvorfor maneter generelt har blitt mer synlige i norske farvann. Falkenhaug forklarer at det sannsynligvis er en kombinasjon av flere faktorer.

– Det er fristende å si at klimaendringer er årsaken, men vi tror det er mer komplisert enn som så. Økende temperaturer påvirker havstrømmene, og det kan føre til at flere maneter transporteres til våre kystområder, sier hun.

En annen grunn til at vi ser mange maneter langs kysten er at de ikke kan svømme motstrøms, men lar seg drive med havstrømmene.

Foto: Erling Svensen

– De har begrenset svømmekapasitet, men kan bevege seg vertikalt i vannet. Når det er varmt i overflaten, trekker mange maneter ned til dypere og kaldere vann. Men hvis vinden snur og skyver bort det varme vannlaget, kan man plutselig få en oppstrøm av maneter. Det er grunnen til at mange plutselig opplever at stranden fylles opp av maneter fra én dag til en annen.

Skal du bade er det da best å bade i varmt vann og når det er lite vind, for å unngå brennmaneter.

Den røde brennmaneten – et rovdyr

Den røde brennmaneten er den vanligste maneten langs kysten vår – og forekommer ofte i store mengder hvert eneste år. – Siden hun driver med havstrømmene kan store opphopinger samle seg i bukter, eller bli skylt opp på strender. Men hun er ikke noen latsabb av den grunn

– brennmaneten kan bevege seg relativt raskt opp og ned i vannsøylen, alt etter hvor maten holder seg, forklarer Tone.

Brennmaneten er et rovdyr, og spiser små dyreplankton som hoppekreps, og fiskelarver og reker. – Hun kan dessuten forsyne seg av glassmaneten. Det fremste våpenet hennes er neslegiften. Denne bor i nesleceller i de mange, lange brenntrådene – og kan både lamme byttedyr, og svi menneske, tilføyer hun.

Glassmaneten – trives i de fleste hav Glassmaneten er manetverdenens egen kosmopolitt! Glasmaneten finnes nemlig over hele kloden, fra tropiske hav til kjølegent strøk. Dette tyder på at maneten ikke er så

Fakta: Maneter i Norge

• Har eksistert i 500 millioner år – lenge før dinosaurene

• Mangler hjerne, hjerte og blod, men overlever likevel

• Brennmaneter har nesleceller som utløser gift ved berøring

• Perlesnormaneten kan bli opptil 30 meter lang og har kraftig gift

kresen, da den tåler mange ulike miljø.

– Hun er faktisk en av få maneter man også finner i Østersjøen, helt nord til Bottenhavet. Østersjøen er Jordens største brakvasshav – det vil si saltfattig hav – men det går fint for glassmaneten, enda hun trives aller best med mye salter og god lunk i havet, sier Tone.

Trivselstemperaturen ligger over 17 grader og 38 prosent saltholdighet i vannet, selv om glassmaneten kan overleve ned til 6 grader.

– Selv om hun er et rovdyr, er hun også middag for andre arter. Både sjøfugler og fisker kan slurpe i seg maneten, om de finner henne. Og dette er litt av forklaringen bak den gjennomsiktige kroppen til glassmaneten; det er en riktig god kamuflasje, forteller Tone.

Kan kunstig intelligens løse manet-utfordringene?

For å bedre forstå utbredelsen av perlesnormaneten, leder Havforskningsinstituttet forskningsprosjektet JellySafe, som bruker kunstig intelligens for å gjenkjenne og varsle om store ansamlinger av denne arten.

– Målet er å utvikle teknologi som kan gi oss bedre kontroll og forutsigbarhet. Hvis vi vet hvor og når perlesnormaneten kommer, kan vi for eksempel varsle oppdrettsanlegg i tide, forklarer Falkenhaug.

Bidra til forskningen – meld inn dine observasjoner Ønsker du å hjelpe forskerne med å forstå maneters utbredelse? Havforskningsinstituttet oppfordrer folk til å registrere sine observasjoner gjennom Dugnad for Havet.

– Vi vet fortsatt lite om mange manetarter, men hvis vi får inn flere observasjoner fra folk langs kysten, kan vi etter hvert lage bedre prognoser og kanskje til og med varslingssystemer for manetforekomster, avslutter Tone Falkenhaug.

Registrer funnene dine på dugnadforhavet.no

Tone Falbenberg er seniorforsker hos Havforskningsinstituttet og har manater innenfor sitt fokusområde. Hun ønsker gjerne mer observeringer fra publkum for å få inn mer data om de mystiske skapningene.

Hva gjør du om du blir brent av manet?

Om sommeren er det spesielt brennmaneter som gir badeskader, og rådene ved smertefulle møter er klare:

• Se etter maneter før du hopper ut i vannet

• Unngå å gni eller skylle med ferskvann hvis du blir brent – bruk sjøvann

• Varme omslag (over 40°C) kan lindre smerten

• Maneter driver med havstrømmene, men kan dykke ned ved høye temperaturer

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Foto: Erling Svensen

Sor-tec AS

Autorisert serviceverksted

Vi har kunnskaper på de f leste motormerker og lang erfaring med å løse både serviceoppdrag og større havarier.

Vi er også meget gode på bytting av motorer Spør oss om tilbud ferdig monter t.

La oss ta oppgaven med å passe på båten når du ikke er på hytta - båthotellet vår t gir sikker lagring selv om sommeren.

Prøv oss da vel - vi skal gjøre vår t beste!

Forsikringsgodkjent verksted.

- Servicebåt

- Henting og levering av båt

- Båthotell

- Service og reparasjoner, alle merker

- Diagnose

- Vask og polering, hele året

- Kran, sjøsetting, inntill 20 tonn

- Stof f ing

- Opplag, varmt / kaldt

- Chiptrimming

- Plastskader, alle typer, vi får tilbake f inishen

- Båthotell, la oss ta hånd om båten når du er bor treist

- Henting og levering av båt

- Servicebrygge

Sommerbyen som har alt!

Sandefjord er sommerbyen med stor S for store og små. Alltid noe som skjer, og alltid noe å finne på. Visste du at byen har en kystlinje på hele 160 kilometer, med 124 øyer og holmer, utallige svaberg og over 100 strender? I tillegg er det kulturopplevelser, festivaler og handelsdager gjennom hele sommeren. Kan det bli bedre?

Butikkene i sentrum inviterer til Markedsdag 12. juni, et lite startskudd på sommeren med sommersalg, kveldsåpent med salgsboder, underholdning og aktiviteter. Litt senere på sommeren, torsdag 24. juli er det Handelens Dag som har lokket til seg horder med handleglade turister og fastboende siden tidlig 80-tall. Da er det igjen langåpent, boder og aktiviteter til kl. 23:00 på kvelden. Sentrumsgatene er stengt for biler, her er det salgsbord, kremmeri og gode sommerkupp som gjelder, forteller en ivrig Tone Lindstad fra Sandefjord Byen Vår.

Sommeren i Sandefjord starter for alvor med Bøljer i By`n - en sommerfest for hele byen, 20. og 21. juni. Høydepunktet er naturlig nok «Ta Sjansen» konkurransen med selvbygde farkoster og mye moro på lørdagen fra kl. 14:00. Før Ta sjansen i indre havn blir det også Barnas Marked i Byparken på formiddagen. Bøljer i By`n er en skikkelig sommerfest i Sandefjord!

Kulturarrangementene står i kø i Sandefjord nærmest hele året, men aller mest om sommeren. Det kommer både internasjonal og nasjonale artister som f.eks. Di Derre, Astrid S, Mari Boine, Sivert Høyem, Bjørn Eidsvåg for å nevne noen som opptrer i sommer i Kurbadhagen. Fra 4. – 13. juli er det barnas egen festival, MiniFjorden. Da er det proppet med barneaktiviteter, konsert og forestillinger. Vær tidlig ute, ifjor var det mye utsolgt!

Det klassiske miljøet ligger heller ikke på latsiden. Fjord Classics går av stabelen fra 18. til 22. juni med ulike kammerkonserter med det ypperste av klassiske utøvere. Temaet for festivalen er i år Tre Kronor med svenske toppmusikere som skal fremføre noe av broderfolkets klassiske musikkskatter.

I den klassiske verden har vi også Midtåsen Kulturfestival fra 6. – 20. juli som også inkluderer Midtåsen Barnefestival. Begge festivalene har ambisjoner om å være fyrtårnsarena for klassisk musikk i regionen. Festivalen presenterer en attraktiv miks av etablerte topputøvere og nye, spennende talenter.

Sommerglede er også matglede. På brygga i Sandefjord ligger den legendariske fiskehandleren Br. Berggren, som har levert fersk fisk og skalldyr i over 100 år til kundenes store glede. På brygga ligger også restaurantene og serveringsstedene tett med retter og konsepter som passer enhver smak og lommebok. Og sjøutsikten er inkludert.

En tur i Sandefjord byr på spennende butikker, gallerier, serveringsteder, kulturaktiviteter og Hvaltorvet kjøpesenter midt i byen. Et veldig kompakt og oversiktlig sentrum som inviterer til sommeropplevelser og god stemning, konkluderer Malin Ramberg fra Hvaltorvet. På tampen av sommeren skjer det fortsatt mye, opplev Aagaardsdagen 16. august – en familiedag i sentrum vest med historisk sus, lek, veteranbiler og spennende tilbakeblikk på bylivet i gamle dager!

Og hvis det er vanskelig å vente helt til sommeren, anbefales Fjordjazz fra 30. april – 4. mai. i sentrum av byen. Et av festivalens høydepunkt er intim konsert med Lisa Nilsson med gitarist Mattias Torell på Hjertnes Harmonie 3. mai. Festivalen frister med ellers nasjonale og internasjonale jazzutøvere med jazzkonserter for store og små.

Vi vet at i snitt utgjør en ekstra budgiver

3,5 prosent mer på sluttsummen*

Les mer om Effekt her

Stengsler i strandsonen

Allemannsretten – retten til fri ferdsel også på privat grunn, har etter hvert en langvarig og sterk tradisjon i Norge. Utbygging, privatisering og ulovlige stengsler fortrenger allemannsretten særlig til strandområder og spesielt i områdene rundt Oslofjorden og nedover sørlandskysten.

Som grunneier kan man begrense allmennhetens ferdselsrett i den private sonen rundt hus og hytter, men det er ulovlig å begrense allmennhetens rett til ferdsel og opphold i utmark.

Fordi grensedragningen mellom innmark og utmark ikke kan gjøres med to streker under svaret er det stadig konflikt mellom den private eiendomsretten og allmennhetens rett til ferdsel. Flere kommuner gjennomfører prosjekter for å kartlegge stengsler i strandsonen med påfølgende oppfølging for å fjerne disse fordi de er i strid med allmennhetens rett til fri ferdsel.

Allmennhetens rett til å ferdsel i et historisk perspektiv

I flere viktige avgjørelser om allemannsrettene har Høyesterett uttalt seg om utviklingen i allemannsrettene.

I Furumoadommen fastslår Høyesterett at allemannsrettene, herunder ferdselsretten, oppholdsretten og høstingsretten, er et gammelt skandinavisk rettsinstitutt. Allemannsrettene bygger i det vesentlige på sedvanerett og det er sikker rett at grunneier har måttet tåle utøvelsen av disse rettighetene så lenge de har funnet sted i utmark. Til en viss grad har grunneier også måttet tåle slik utøvelse av allemannsretten i innmark såfremt rettighetene har vært utøvd med tilbørlig hensynsfullhet.

Forholdet mellom den private eiendomsretten og allemannsrettene har imidlertid ført til problemer. Fra at allemannsretten ble benyttet i den grad det var nødvendig til livets opphold er det nå friluftslivet som står sterkest. Samfunnsutviklingen har ført til en annen og mer omfattende bruk av

Arnt Olaf Stillerud Partner

Caroline Waller Senioradvokat

rettighetene. Innholdet i allemannsretten har også endret seg tilsvarende. Tidligere var nødvendig ferdsel formålet og også det som var vernet, mens i nyere tid, særlig i etterkrigstiden, har ferdsel med rent rekreasjonsformål og friluftsliv blitt et mål i seg selv og har er også blitt vernet. Endringen i samfunnet med økt mulighet for å komme seg rundt, særlig fordi det ble mer vanlig med bil, i kombinasjon med at fritid og friluftsliv fikk en mer fremtredende rolle har ført til at konfliktnivået mellom de private interessene og allmennhetens interesser har økt

Det økte konfliktnivået ledet til oppstarten av arbeidet med friluftsloven. Det første forslaget kom i 1937, mens loven først ble vedtatt 20 år senere i 1957. Forarbeidene til forslagene til friluftsloven gir nyttig informasjon om synes på ferdselsretten og om begrunnelsen for en rekke av reglene som ble innført ved den nye loven.

Allerede da friluftsloven ble vedtatt, var utøvelsen av allmennhetens friluftsinteresser blitt en sentral problemstilling. En stadig økende bruk av annen manns eiendom til friluftsformål, skapte ikke bare konflikter meld grunneiers næringsinteresser, men selv om det ikke sto like sentralt, også med grunneiers egen bruk av eiendommen til rekreasjonsformål.

Allmannsretten - retten til å fri ferdsel Friluftsloven regulerer og gir allmennheten rett til fri ferdsel, men oppstiller et grunnleggende skille for ferdselsretten avhengig av om den skjer i innmark eller i utmark.

Utgangspunktet er at det er få begrensninger i ferdselsretten når den skjer i utmark såfremt ferdselen skjer hensynsfullt, med tilbørlig varsomhet og til fots.

I utmark kan enhver ferdes til fots hele året, når det skjer hensynsfullt og med tilbørlig varsomhet

For innmark er ferdselsretten underlagt atskillige begrensninger sammenlignet med ferdselsretten i utmark:

I innmark kan enhver ferdes til fots i den tid marken er frosset eller snølagt, dog ikke i tidsrommet fra 30. april til 14. oktober. Denne ferdselsrett gjelder likevel ikke på gårdsplass eller hustomt, inngjerdet hage eller park og annet for særskilt øyemed

inngjerdet område hvor almenhetens vinterferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker

Friluftsloven gir rett for allmennheten til å ferdes på vei eller sti i innmark som leder til utmark. Denne retten gjelder uavhengig av årstid, men gjelder ikke for gårdsplass eller over hustomt og i tillegg under forutsetning av at ferdselen skjer uten å være til utilbørlig fortrengsel eller ulempe for eier eller bruker av eiendommen ferdselen skjer på.

Allemannsretten omfatter ikke ferdsel med motorkjøretøy i utmark. Fiske i ferskvann, jakt og bruk av elsykkel er heller ikke omfattet av allemannsretten. Retten til ferdsel med vanlig sykkel og hest har noen begrensninger som ikke gjelder for ferdsel til fots og på ski.

Som utgangspunkt kan man bruke sykkel på veier og stier i utmark i lavlandet og fritt i høyfjellet. Det er også lov til å sykle på veier og tilrettelagde stier gjennom innmark for å komme til utmark, men det er en viktig begrensning i at dette ikke gjelder organisert ferdsel, som for eksempel ved organisert trening og sykkelløp.

Hva er innmark og hva er utmark Hvordan kan man da, som utøver av ferdselsretten, vite om man befinner seg på innmark eller utmark?

Som utgangspunkt kan man si at innmark refererer til områder som dyrket mark, kulturbeite, gårdsplass, hustomt og tilsvarende områder som benyttes til en spesiell virksomhet som ikke overensstemmer med allmenn bruk, for eksempel et drikkevann. Innmark inkluderer også den private sonen rundt hus og hager, men ikke hele tomten.

Utmark defineres gjerne som det som ikke er innmark. Det inkluderer det meste av skog, strand, fjell, eng, myr, vann og andre typer landskap som vi har i Norge. Det kan være andre lover eller forskrifter som begrenser bruken i utmark og allemannsretten gjelder kun så langt det ikke foreligger slike begrensninger.

Hva som er innmark og hva som er utmark er likevel ikke alltid helt åpenbart for den som er ute og ferdes. Ofte vil grunneiers oppfatning av hva som er innmark og hva som er utmark være en annen enn både for den som ønsker å utøve sin ferdselsrett, og for

myndighetene som er satt til å forvalte friluftsloven. Fordi grensedragningen er vanskelig og skjønnsmessig har uenighet om dette temaet flere ganger vært gjenstand for behandling i Høyesterett.

I flere saker der det er gitt pålegg om fjerning av stengsler og hvor grunneier har argumentert med at ferdselen skjer på innmark, ser vi at kommunene gjerne viser til at ferdselen skjer i en avstand som Høyesterett har vist til i en av sine avgjørelser. Etter vår oppfatning er det imidlertid ikke mulig å utlede noen generell regel om avstand mellom bolig eller uteoppholdsareal og grensen for utmark. Det må kreves at forvaltningen foretar en konkret vurdering i det enkelte tilfellet. I noen tilfeller vil en avstand på 10-20 meter fra bebyggelse være tilstrekkelig, mens andre steder kan en avstand flere ganger dette ikke være tilstrekkelig.

Det som i all hovedsak kan utledes av Høyesteretts avgjørelser vedrørende innmark/ utmark og allmennhetens rett til fri ferdsel er at det kreves en helt konkret vurdering av den enkelte tomt og allmennhetens ferdsel over denne.

I Nesodden-saken uttaler Høyesterett:

Den skjønnsmessige bedømmelsen skal etter rettspraksis finne sted etter de lokale forhold i det enkelte tilfelle. Momenter som arealets størrelse, terrengforhold, arrondering og tomtens plassering har særlig betydning for å vurdere om en eiendom, eller en del av den, er å anse som en "hustomt", men vil også kunne være av betydning for vurderingen etter sekkebestemmelsen.

Forbud mot stengsler til hinder for ferdselsretten

For å sikre allmennhetens rett til fri ferdsel regulerer friluftsloven forbud mot stengsler som vanskeliggjøre ferdsel, opphold, bading eller høsting som er tillatt etter friluftsloven ellers.

Det er gjort unntak i forbudet for stengsel som tjener grunneiers, og brukers, berettigede interesser og forutsatt at stengselet ikke er til utilbørlig fortrengsel for allmennhetens utøvelse av allemannsretten. Et praktisk eksempel på dette er at eier har behov for gjerde som skal holde beitedyr inne på hans eiendom, men hvor det er laget

passeringsmulighet for allmennheten f.eks. ved port eller trapp over gjerdet.

I tillegg til de fysiske stengslene er det også forbud mot å sette opp skilt som forbyr ferdsel, opphold, bading eller høsting.

For stengsler og skilt som er i strid med forbudet er det gitt hjemmel i friluftsloven til å kreve fjerning. I kommunene rundt Oslofjorden og på sørlandskysten har det den senere tiden vært særlig fokus på å kartlegge stengsler som hindrer allmennheten i å utøve sin ferdselsrett. Der kommunene kommer over det de vurderer å være ulovlige stengsler sendes det ut varsel om pålegg om fjerning i medhold av friluftsloven § 40.

Den som eier stengselet, vil få mulighet til å uttale seg og imøtegå det varslede pålegget om fjerning. Det kan være uenighet

om stengselet ligger på innmark eller utmark og videre kan det være uenighet om stengselet omfattes av forbudet i friluftsloven, f.eks. dersom det kan dokumenteres at stengselet var oppført før friluftsloven trådte i kraft. Hvorvidt et areal er innmark eller utmark er en nokså komplisert og sammensatt vurdering, og dersom en er uenig med kommunen kan det være lurt å søke bistand fra en advokat med god erfaring og kompetanse på friluftsloven. Erfaringsmessig er kommunen som forvaltningsmyndighet ofte under press fra ulike interessegrupper og enkelte kommuner synes å strekke jussen for å imøtekomme allmennhetens ønsker om ferdsel på steder hvor det antagelig er innmark. Hvorvidt det er innmark eller utmark er derimot en ren rettslig vurdering, og politiske ønsker og prioriteringer skal ikke hensyntas. Det er derfor viktig å møte kommunens eventuelle uriktige krav om fjerning av stengsler med saklige og korrekte juridiske argumenter, og om nødvendige forfølge uriktige vedtak med klage til Statsforvalteren.

Særlig om stengsler fra før friluftsloven ble vedtatt

I en avgjørelse fra Statsforvalteren i Viken ble Oslo kommunes pålegg om fjerning av en mur opphevet. Statsforvalteren kom til at det ikke var dokumentert at muren var i strid med allemannsretten da den ble oppført. Det var fremskaffet dokumentasjon på at muren var oppført så langt tilbake som 1906, og det fantes indikasjoner på at den faktisk var oppført enda tidligere.

Grunneier hadde argumentert med at muren var oppført før friluftsloven ble vedtatt og at den ikke var ulovlig oppført.

Oslo kommune på sin side argumenterte med at friluftsloven var en kodifisering av sedvaneretten og dermed at muren var i strid med allemannsretten på tidspunktet for oppføring. Statsforvalteren viste til utviklingen i allemannsrettene og at man ikke uten videre kan konkludere med at et tiltak er i strid med den ulovfestede allemannsretten som var gjeldende før friluftsloven ble vedtatt. Kommunen hadde ikke sannsynliggjort at tiltaket var ulovlig og vedtaket ble opphevet.

Når man mottar et pålegg om fjerning av stengsel er det viktig å få etablert om tiltaket er i innmark eller utmark og videre å kartlegge når tiltaket ble oppført. Dersom tiltaket ble oppført før friluftsloven trådte i kraft og dette kan dokumenteres, f.eks. med fotografier, kan det være grunnlag for å

imøtegå et pålegg om fjerning.

Vedlikehold av stengsler i utmark

Dersom et i utgangspunktet lovlig stengsel i utmark blir borte, enten på grunn av forfall eller fordi det fjernes, vil det være fort være ulovlig å sette opp et nytt stengsel.

Vi har erfart at kommunene også kan argumentere med at det har skjedd utskifting av stengselet og at det derfor, selv om det kan ha vært lovlig etablert før friluftslovens inntreden, nå er ulovlig.

Vår oppfatning er at dersom du har et lovlig stengsel i utmark må man kunne vedlikeholde det uten at det innebærer at stengselet blir ulovlig.

Som en parallell er vedlikehold i plan- og bygningslovens forstand unntatt søknadsplikt, men dersom vedlikeholdet blir så omfattende at det får karakter av riving og gjenoppføring vil søknadsplikten gjøre seg gjeldende. Det er ikke utenkelig at det samme vil gjelde for stengslene etter friluftsloven. Normalt vedlikehold må være i orden, men spørsmålet er om en total utskifting av stengselet innebærer at det erer blitt ulovlig. Fordi det ikke foreligger noen endelig rettslig avklaring rundt dette vil vi anbefale at vedlikeholdet utføres løpende.

Tenden Advokatfirma

Tenden Advokatfirma ANS er Vestfold og Telemarks ledende advokatfirma med kontorer i Porsgrunn, Larvik, Sandefjord og Tønsberg, i tillegg til Oslo. Tenden har 54 medarbeidere, hvorav 44 advokater og er med det et av de største firmaene utenfor Oslo. Firmaet bistår næringsdrivende, privatpersoner og offentlige organer over hele landet, og er som følge av spesialisering og honorarnivå et konkurransedyktig alternativ til de største advokatfirmaene.

For å sikre spesialisering og høy juridisk kvalitet, er Tendens advokater organisert i kompetansegrupper. Tett samarbeid og ulik erfaringsbakgrunn gir firmaet en bred samlet kompetanse. Caroline Waller Gusland og Arnt Olaf Stillerud er medlemmer i kompetansegruppen for fast eiendom.

Drømmer du om å ta en lang dusj på hytta?

Eller å få vannklosett og oppvaskmaskin?

Med Trykkavløp kan du få innlagt vann og kloakk selv til hytter som ligger på en øy eller utenfor allfarvei.

Næringsporten til Sandefjord er åpen

Næringssjef Jan Erik Hvidsten, ordfører Bjørn Ole Gleditsch og markedssjef i Sandefjord Næringsforening Hanne Marie Pedersen

Sandefjord er en JA-kommune med næringsliv og entreprenørskap i sitt DNA.

I 2024 ble vi kåret til Årets vertskapskommune for næringslivet av NHO og KS. Vårt mål er klart:

Vi skal være regionens mest offensive tilrettelegger for bedrifter. Med strategisk beliggenhet, rask saksbehandling og et dynamisk næringsliv er Sandefjord et ideelt sted å etablere og utvikle din bedrift.

Sentralt plassert – uten storbykostnader Med nærhet til Oslo og egen flyplass har Sandefjord en strategisk plassering. Rask tilgang til vei, sjø, tog og fly gir enkel transport av folk og varer, både nasjonalt og internasjonalt. Her får du sentral beliggenhet uten storbyens kostnader – med næringslokaler ved sjøen, i sentrum eller i en av næringsparkene.

Raske prosesser – personlig oppfølging Vi er stolte av å kunne skilte med regionens korteste saksbehandlingstid på byg-

gesaker, og den raskeste og mest effektive behandlingen av reguleringsplaner. Her møter du ikke byråkratiske hindringer, men smidige prosesser og en fast kontaktperson som følger deg hele veien.

Et kraftsenter for samarbeid og innovasjon Med 600 medlemsbedrifter er SandefjordNæringsforening regionens største og viktigste møteplass for næringslivet. Sandefjord tiltrekker seg både kloke hoder og varme hender, og skaper et dynamisk miljø for vekst og innovasjon.

Et sted for både business og familieliv Sandefjord er mer enn næring – det er også et godt sted å leve. Med full barnehagedekning, gode skoler og Norges beste klima er dette stedet hvor både karriere og familieliv kan blomstre.

Er du klar for å satse? Sandefjord er klar for deg.

SANDEFJORDSLØFTENE

Regionens raskeste saksbehandling på byggesaker

Du møter en JA-kommune som strekker seg langt

Fast kontaktperson hjelper deg videre

Regionens største og mest aktive næringsforening

Høy tilgang på kompetent arbeidskraft

En av få kommuner uten eiendomsskatt

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Hytta har vært et samlingspunkt for generasjoner og bading fra brygga har vært populært fra morgen til kveld.

Familieperle til salgs!

Når tiden er inne

– veien videre for familiehytta

Mange familier kommer til et steg hvor familiehytta skal vurderes for salg. Grethe Holm, er ei av dem og selger drømmestedet på Veierland. Vi tok en prat med henne om salg av familiens samlingspunkt.

Etter over 25 år med utallige somre på familiehytta på Veierland, har Grethe Holm tatt valget om å selge. For henne var det viktig å ta praten med familien tidlig, finne en løsning alle var enige om, og legge til rette for at hytta kunne videreføres til noen som ville sette like stor pris på den. – Det er en tid for alt, og for meg er tiden inne for å gå videre, sier Grethe.

Beslutningen om å selge var ikke lett, men etter gode samtaler med barna, var konklusjonen klar: – Barna mine har sine egne

liv, og selv om de elsker hytta, har de også sine egne hytter på fjellet. Totalt er det mye å holde styr på, forteller hun.

Det er vemodig å selge, men samtidig er hun glad for at prosessen har vært uforbeholdent ryddig og harmonisk. – Vi tok praten tidlig, og det er kanskje det viktigste rådet jeg kan gi til andre i samme situasjon. Hadde vi ventet for lenge, kunne det blitt uenighet eller usikkerhet, men vi fant en løsning sammen.

25 år med minner – et liv ved sjøen Hytta på Veierland har vært mer enn et feriested – det har vært et samlingspunkt for generasjoner.

– Barnebarna har vokst opp her, lært å fiske, svømme og padle. Vi har hatt lange sommerdager med grilling på stabursterrassen, kveldsbad i blikkstille sjø og seilturer rundt øya, forteller Grethe.

Gjennom årene har hytta vært et andre hjem for familien, med lang sesongbruk fra tidlig vår til sen høst. – Da mannen min gikk av med pensjon, bodde vi der store deler av året. Vi var ute med garn selv på kalde høstdager, renset fangsten i frostværet og nøt roen som bare en øy kan gi.

Men etter at hun ble enke, ble opplevelsen annerledes. – Det å være to som stuller og steller er én ting – å være alene er noe annet. Til slutt føltes det riktig å la noen andre få nyte dette stedet.

Veierland – et skjult sommerparadis Veierland er Vestfolds største øy uten bilferge, og kanskje en av de mest sjarmerende sommerperlene på hele Sørøstlandet.

– Når du går i land her, er det som å reise tilbake i tid. Du møter kanskje en firehjuling eller en traktor, men ellers er dette en øy hvor folk sykler, jogger eller går på tur, sier Grethe.

Øya byr på en rekke aktiviteter og naturopplevelser:

• Vakre sykkel- og turstier som tar deg gjennom skog og langs svaberg

• Flere flotte badeplasser med både sandstrender og svaberg

• Kajakkmuligheter rundt øya, perfekt for morgenpadling

• Gode spisesteder, som den koselige restauranten Praten og den mer uformelle Dagro

– Mange tror det er upraktisk å ha hytte på en øy, men det er snarere tvert imot. Når du først har lagt bilen fra deg på fastlandet, kommer feriefølelsen med én gang.

Viktig å ta praten tidlig

Mange familier kvier seg for å ta praten om hytta, men megler Daniel Kamås Shahabi anbefaler at man starter diskusjonen tidlig.

– Det er ofte følelser knyttet til familiehytta, men samtidig er det praktiske utfordringer. Noen ønsker å eie sammen, andre vil selge. Og så har alle ulike preferanser; noen vil pusse opp og jobbe på hytta, mens andre helst vil

kun nyte ferien når man er der. Det beste er å snakke åpent om det mens alle kan være med og bestemme.

I mange tilfeller ser han at hytter legges ut for salg fordi arvingene ikke klarer å bli enige. – Hvis praten ikke tas mens foreldrene lever, ender det ofte med en vanskelig fordeling. Noen vil selge, noen vil eie videre, og det kan oppstå konflikter.

Hytta har alt på plass – fra innlagt vann til moderne løsninger. – Man trenger ikke gjøre noe før man ønsker det selv. Dette er et sted man kan starte ferien fra dag én.

Selv om hun vet at det blir emosjonelt å si farvel, føles valget riktig. – Sommeren blir nok litt tøff, men jeg vet at dette er riktig for meg

– og for familien. Nå er det på tide at en ny familie skaper sine egne minner her.

Eiendommen har det aller meste; fra sjøutsikt, svaberg, egen brygge og badeplasser til hovedhytte, annekser og uteplasser. Hyttene er godt vedlikeholdte og kan brukes fra første dag. Dessuten følger det med båtplass på fastlandet. Det går også regelmessig ferge til øya med mulighet for forhåndsbestilling. –Ja, her på stedet kan alle i storfamilien gjøre akkurat det de ønsker, fra lange joggeturer til å legge rett ut i sola i vannkanten, smiler Grethe.

Er du i samme situasjon?

Eller er du interessert i denne hytta?

Kontakt Daniel Kamås Shahabi for å få råd om prosessen eller visning av hytta.

FAKTA: Slik unngår du konflikter ved salg av familiehytta

• Ta praten tidlig – finn ut hva alle i familien ønsker

• Avklar økonomien – hvem har råd til å eie videre, og hvem ønsker å selge?

• Finn riktig markedsverdi – en megler kan gi en realistisk verdivurdering

• Vurder arveregler – hvis noen skal overta, må det avtales rettferdig

• Unngå hastverk – god planlegging sikrer en smidig prosess

Hytta har det meste; hovedhus, annekser, egen brygge, kjempeutsikt samt tilgang på både fine naturopplevelser og restauranter på den idylliske øya.

BJØRVIK MALERSERVICE AS BJØRVIK

Premiens verdi 10 000,-

Konkurranse

Drømmer du om å friske opp hytta eller annekset med ny maling? Nå har du sjansen til å vinne maling fra Fargerike Bjørvik til en verdi av 10 000 kroner!

Vestfold-quiz: Finn løsningsordet!

Hva er populært å gjøre om sommeren, kanskje mest blant barn?

Hvilket ferskvann er en viktig drikkevannskilde i Vestfold?

Hvilken installasjon finner du ved Verdens Ende?

Hvilken fiskebutikk i Sandefjord har eksistert i over 100 år og gir årets beste tips til sommermat?

Hvilken Vestfold-by markedsføres for å være Norges eldste by?

Hvilken øy i Vestfold er kjent for å være bilfri og har flere flotte badeplasser?

Løsningsord

Delta i dag!

Send inn svaret på www.hytteavisa.no/konkurranse

Frist for innsendelse: 12. august 2025

Om premien: Maling til hytta fra Fargerike Bjørvik

Fargerike Bjørvik i Sandefjord hjelper deg med å velge riktig maling og beis for både hytta, brygga og uterommet. Som en av regionens ledende fargehandlere, har de et stort utvalg av bærekraftige og slitesterke malingsprodukter tilpasset kystklimaet.

• Få eksperthjelp til å velge farger som passer din hytte!

• Maling, tapet, tekstil, gulv, solskjerming og mye mer

• Vi kan bistå i å sy gardiner og leier ut tepperenser

Besøk Fargerike Bjørvik på Pindsle i Sandefjord eller sjekk ut fargerike.no/fargehandel/sandefjord for mer inspirasjon!

For å delta må du løse Vestfold-quizen over. Hvert svar gir deg en bokstav i løsningsordet. Send inn løsningsordet på www.hytteavisa.no/konkurranse25 innen 12. august 2025, så er du med i trekningen!

Hint: Mange av svarene finner du i magasinet. Lykke til!

Generasjonsskifte, hytteoverføring og sameie! Temakveld

• Markedsoppdatering før, nå og fremover

– ved Daniel Kamås Shahabi, Marius Christensen Lindhjem og Tore Solberg

• Problemstillinger ved generasjonsskifte

– ved Tore Solberg

• Rådighet over fritidseiendom i testament og utskifte

– ved Philip Gustavsen

• Fritidseiendom som sameie? Fordeler og ulemper

– ved Bjørn Stene

• Overdragelse av hytteeiendom i live

– ved Ole Revhaug

Onsdag 30. april kl 17:30

Sted: SpareBank 1 Storgata 1, Sandefjord

Det er begrenset med plasser, så vær tidlig ute med påmelding.

Enkel servering.

Arrangementet er GRATIS

Påmelding: daniel.shahabi@em1sorost.no

Arrangementet er et samarbeid mellom Eiendomsmegler 1 og Advokathuset Sandefjord

Daniel Kamås Shahabi

Eiendomsmegler – Fritid

Phillip Gustavsen Advokat

Tore Solberg

Eiendomsmegler MNEF – Fritid

Bjørn Stene Advokat

Marius Christensen Lindhjem Eiendomsmegler – Fritid

Ole Revhaug Advokat

HJEM, HAGE & HYTTE

Vi tilpasser skifer etter mål.

VESTFOLDS LEDENDE SKIFERLEVERANDØR

Skifer Thorsen AS har i alle år vært regnet som distriktets mest komplette leverandør av alle typer steinprodukter og andre produkter til hus og hage. Vi gleder oss på kundens vegne når vi kan gi gode råd ved bruk av våre produkter.

skiferthorsen.no

Skifer-Thorsen AS, Raveien 269, 3220 Sandefjord

T: 33 45 17 05 / E: post@skiferthorsen.no

Autorisert forhandler

Foto: Minera Skifer