Lutter contre l'étalement urbain by Vincent Lourier

Lutter contre l’étalement urbain Architecture et densité

Formation-action

Lutter contre l’étalement urbain : Architecture et densité

Ce document est un support de formation rédigé par Stéphanie Parent Architecte-Urbaniste (Atelier Blanc) et par la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm (Yann Miginiac et Isabelle Roudil) pour le compte d’ARECOOP – organisme de formation déclaré à la Préfecture d’Ile-de-France sous le numéro 11 752 27 48 75.

Date d’édition : Septembre 2010

ARECOOP Lutter contre l’étalement urbain : architecture et densité

Sommaire 0500Introduction

0700Face

à l’étalement urbain, pourquoi densifier ? Quels sont les enjeux ?

09001. 0900 0900 0900 0900

Dans quels contextes cette réflexion s’ancre-t-elle ? Un contexte social Un contexte économique Un contexte écologique Comment répondre à ces contextes ?

11002. Qu’est ce que l’étalement urbain ? 1100 Un mode de croissance urbaine 1100 Une explication du phénomène 13003. 1300 1300 1500

Qu’est-ce la densité ?

16004. 1600 1900 2000

Les enjeux de notre mode de croissance urbaine

Définition Qu’est ce qu’un projet dense ? La densité, une donnée chiffrée permettant la comparaison Des enjeux environnementaux Les enjeux économiques Les impacts sociaux

22005. Les coopératives d’Hlm : acteurs de la densification

et de la lutte contre l’étalement urbain 2200 230

Des engagements forts pour le développement durable Des partenaires privilégiés de l’état et des collectivités locales

250Première partie 0000Des clés pour réaliser une opération dense 27001. Quelle est la densité adaptée pour l’opération ? 2700 Définir la densité de l’opération 29002. 2900 3000 3100

Appréhender la densité Classification des densités suivant la zone urbaine Quelques éléments de références de densité Quelques exemples de projets denses comparables

33003. Réfléchir à de nouvelles typologies 3300 Vers de nouvelles formes d’habitat ? 3500 Les « lotissements urbains denses »

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370Deuxième partie 0000Concevoir une opération dense 40001. 4000 4200 4500

Les critères permettant de caractériser un projet dense

46002. 4700 4800 5100 5200 5400

Les points de vigilance des différentes phases

Critères d’accessibilité et d’équipements d’un site éligible Critères liés au PLU, au PADD et au règlement d’urbanisme Critères financiers Les études préalables : aide au choix d’un site propice à la densification Les études pré-opérationnelles : validation des potentialités du site Les études opérationnelles : conception et réalisation Information et communication La commercialisation

570Troisième partie 0000La boîte à outils 59001. 5900 6200 6500

Fiches d’aide à l’analyse des données du site FICHE 1 : Critères d’accessibilité et d’équipement d’un site éligible FICHE 2 : Critères liés au règlement d’urbanisme et au PLU FICHE 3 : Critères liés au développement urbain de la commune

66002. Exemple de trame pour le diagnostic de site 68003. 6800 6800 6900 7000

Argumentaire en faveur de la densité Argumentaire économique Argumentaire écologique Argumentaire social Exemple d’argumentaire commercial pour vendre un programme dense à destination des acquéreurs

710Quatrième partie 0000Poursuivre la réflexion 7700Liste des annexes 7900 Annexe 1 : Glossaire 8200 Annexe 2 : Eléments législatifs et réglementaires 8400 Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM 9500 Annexe 4 : Bibliographie

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Introduction

Les besoins en logement et en mixité sociale sont répartis sur l’ensemble du territoire. Confrontés au prix du foncier, les collectivités et les opérateurs du logement doivent parfois s’éloigner des centres-villes et construire en extension urbaine.

Les coopératives d’Hlm doivent respecter des prix de vente plafonnés et ont la volonté de construire à proximité des services. Aussi, le foncier doit être optimisé sur les opérations et respecter l’intimité de chacun des habitants. L’architecture et la densité constituent une première réponse à la lutte contre l’étalement urbain que nous vous proposons d’explorer ensemble au fil de ce guide. • La première partie présente les clés pour réaliser une opération dense. • La seconde vous propose des critères pour caractériser une opération dense ainsi que les points de vigilance lors des différentes phases du projet. • La troisième partie vous fournit des outils opérationnels à adapter dans votre coopérative : fiche d’analyse, aide au diagnostic, outils et argumentaire. • La dernière partie vous invite à poursuivre la réflexion autour d’articles sur l’impact de la densité.

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Face à l’étalement urbain, pourquoi densifier ? Quels sont les enjeux ?

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1. Dans quels contextes cette réflexion s’ancre-t-elle ? Un contexte social La ségrégation socio-spatiale existe et s’amplifie. En effet, les familles les plus modestes sont obligées de s’éloigner des centres-villes et des lieux de travail. Le coût du carburant voire l’achat d’une seconde voiture fait exploser leur poste déplacement, au détriment de leur qualité de vie.

Un contexte économique La raréfaction des terrains en ville a fait flamber les prix, bousculant ainsi l’équilibre financier des projets. La disparition des activités industrielles en centre-ville crée des friches urbaines de plus en plus nombreuses. L’augmentation du prix des énergies et surtout des carburants accroit le prix des déplacements et réduit le budget des ménages.

Un contexte écologique L’épuisement annoncé des énergies fossiles pose la question de la réduction des consommations énergétiques. Les modifications climatiques engendrées par la production de gaz carbonique obligent certaines activités – transports, habitat – à revoir à la baisse leurs émissions de gaz à effet de serre. La croissance de la population humaine augmente ses besoins alimentaires. La plupart des grands pays du monde prend conscience de l’impact de l’homme sur l’équilibre écologique et climatique.

Comment répondre à ces contextes ? Toutes ces évolutions conduisent les acteurs de la construction et de l’urbanisme à questionner leur mode de programmation pour concevoir la ville de demain en optimisant les ressources de la planète. Comment renouveler notre façon d’aborder les opérations d’accession sociale ou d’aménagement ? Comment les acteurs du Mouvement Hlm en général, et les coopératives d’Hlm en particulier, peuvent-ils participer à la lutte contre l’étalement urbain ? • En interrogeant le mode de développement urbain instauré depuis plusieurs décennies, celui de l’étalement et de la consommation des territoires. • En envisageant la densité comme réponse à la croissance des villes et à l’enrayement de l’étalement urbain. Ou encore plus globalement : Comment l’architecture et l’urbanisme peuvent-ils participer à la conception harmonieuse et agréable de projets de construction et d’aménagement ?

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1. Dans quels contextes cette réflexion s’ancre-t-elle ?

La lutte contre l’étalement urbain fait partie des objectifs de la loi n°2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement plus souvent appelée loi « Grenelle 1 ». Ainsi, le droit de l’urbanisme doit avoir pour objectif de prendre en compte : • la lutte contre la régression des surfaces agricoles et naturelles, les collectivités territoriales doivent fixer des objectifs chiffrés ; • la lutte contre l’étalement urbain et la déperdition d’énergie, et la revitalisation des centres-villes. Les collectivités territoriales disposent désormais d’outils leur permettant de conditionner la création de nouveaux quartiers, d’opérations d’aménagement à dominante d’habitat ou de bureaux à la création ou au renforcement correspondant des infrastructures de transport, ainsi que de prescrire, dans certaines zones, des seuils minimaux de densité ou des performances énergétiques supérieures à la réglementation.

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2. Qu’est ce que l’étalement urbain ? Un mode de croissance urbaine L’étalement urbain est un phénomène d’urbanisation des territoires périphériques des agglomérations entraînant une artificialisation des sols naturels. L’urbanisation d’une zone métropolitaine tient de l’étalement urbain lorsque le taux d’artificialisation ou d’occupation des terres excède Un chiffre celui de la croissance de la population. La population rurale croît L’étalement urbain est simultané du développement d’environ 5% par an. économique des civilisations et de l’augmentation démographique des villes. Partout dans le monde, le développement urbain présente le même visage d’accroissement territorial des villes. Dans ces territoires périphériques, la densité est généralement faible et tend à s’amoindrir encore avec l’éloignement des centres urbains. Le tissu urbain y est discontinu et dispersé. Cet environnement urbain s’organise en secteurs d’usages spécifiques, zones d’activités, zones commerciales, zones d’habitations, qui s’influencent les uns les autres. De nos jours, la croissance de l’urbanisation est peu contrôlée, car elle est induite par deux phénomènes : la pression foncière d’une part et la volonté des communes suburbaines de se développer d’autre part.

Un chiffre

60 000 ha/an de terres agricoles disparaissent en France sous l’effet de l’urbanisation.

Ce mode de croissance urbaine phagocyte les sols et reflète nos modes de vies basés sur la consommation. Aujourd’hui, l’étalement urbain menace par sa rapidité et sa constance l’équilibre environnemental, social et économique de l’Europe et de la planète.

Une explication du phénomène Une absence de politique territoriale en faveur d’une croissance concertée L’absence de politique territoriale en faveur de croissance concertée à l’échelle intercommunautaire est le premier facteur de l’étalement urbain. En effet, le désengagement politique sur la gestion de projets de petite envergure, l’insuffisance de compétences en matière d’urbanisme au sein de certaines mairies laissent la gestion du développement urbain à une diversité d’acteurs de l’aménagement, dont les pratiques sont davantage guidées par des critères économiques qu’urbains. De plus, les villes périurbaines souhaitant, pour maintenir leurs services, se développer et profiter de l’attraction des grandes villes et des métropoles, soutiennent souvent les projets des aménageurs. Ainsi, la production de projets qualitativement et quantitativement intéressants pour les communes et les territoires peut s’avérer difficile à concilier.

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2. Qu’est ce que l’étalement urbain ?

Des intérêts économiques prédominants

Le coût du foncier en zone rurale ou périurbaine Un chiffre En 5 ans, la charge foncière est faible par rapport à celui, prohibitif, des cena augmenté de 40% alors que tres urbains. Les opérations immobilières sont l’indice des prix de construction alors réalisées suivant les opportunités foncières et les intérêts économiques. n’augmentait que de 18%. Le calcul du financement du logement par les ménages est au cœur de l’éloignement des foyers. Les financeurs basent leur évaluation de solvabilité sur le prix du bien à acquérir, sans tenir compte du prix des transports, de l’énergie, des frais d’entretien du ou des véhicules. Le périmètre de recherche des familles est rapidement excentré des villes. La considération de l’ensemble des paramètres du coût de l’habitat périurbain modifierait probablement les modalités d’accession à la propriété.

Un phénomène de société La démocratisation des modes de déplacement individuel a émancipé les usagers des transports en commun. Les désirs de mobilité et de liberté des familles assouvis, celles-ci peuvent s’éloigner des villes et en fuir la pollution, tout en gardant les avantages de ses services et une flexibilité géographique face à l’incertitude de l’emploi. La société influence également l’étalement urbain. La propriété foncière en France est sociologiquement importante, la terre est une forme de pouvoir, une richesse, un héritage à transmettre. La surface des logements augmente avec le changement des compositions familiales et l’augmentation des ressources financières. La croissance de la population impacte aussi la pression sur les territoires, augmentation des besoins d’habitation, de nourriture, de transport, de tourisme…

Les entreprises et les activités industrielles nécessitant de grands espaces sont rejetées des centres-villes par le coût du foncier et des nuisances potentielles qu’elles produisent. L’implantation de zones d’activités et industrielles en milieu périurbain et rural participe très fortement à l’étalement urbain.

A savoir

Les zones d’activités sont les premières consommatrices d’espace : 215 000 ha/an contre 55 à 70 000 ha/an pour le logement.

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3. Qu’est-ce la densité ? Définition La densité est le rapport de la quantité d’espace bâti sur une surface de terrain donnée. La densification de l’habitat propose l’augmentation du nombre de logements construits sur un site. En architecture et en urbanisme, il n’existe pas une densité, mais des densités, chacune s’adaptant à l’environnement et aux caractéristiques du site. Il est généralement admis que pour respecter la planète et les usagers du programme : Une densité correcte est celle qui permet d’utiliser au mieux le terrain disponible sans augmenter la pression sur les terres agricoles, en diminuant les déplacements et les risques d’accidents, qui rend les transports publics rentables et qui crée des secteurs urbains propices au développement commercial et culturel, mais aussi aux échanges humains.1

Qu’est ce qu’un projet dense ? Il est difficile de caractériser un projet dense. En effet, à densité identique les ambiances urbaines des projets peuvent être radicalement différentes. La perception de la concentration d’usagers sur un site dépend de la gestion architecturale et urbaine du projet. La densité est souvent assimilée aux grands ensembles et à leur mauvaise image caractérisée par un urbanisme et une architecture de proximité, voire de promiscuité. Notre société s’individualise, elle refuse l’absence d’intimité et la mitoyenneté, elle souhaite éviter les désagréments potentiels engendrés par le voisin (bruits, incivilité, dégradations…). Entre un projet de barres ou de tours des années 50 à 70 et un lotissement contemporain, la densité (en nombre de logements à l’hectare) est quasiment similaire. La différence tient à la densité humaine et à la concentration du bâti : d’un coté uniformément répartie (lotissement contemporain) et de l’autre faite de concentration et de vide (les tours et les barres). Ainsi, la densité ressentie (humaine) peut contredire la densité réelle (urbaine). C’est en prenant en compte ces deux notions (la densité humaine et la densité urbaine) qu’il est possible de trouver les moyens à mettre en œuvre pour le respect de l’intimité et la qualité des espaces publics et communs. Plusieurs morphologies pour une même densité de 50 logements/Ha :

La tour, 50 lgts/ha, bâtiment haut, emprise au sol faible.

Collectif, 50 Lgts/ha, hauteur moyenne, emprise au sol moyenne.

1. Density, nueva vivienda collectiva, a+t.

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3. Qu’est-ce la densité ?

Semi-collectif, 50 Lgts/ha, faible hauteur, emprise au sol forte.

Maisons jumelées, 50 lgts/ha, faible hauteur, emprise au sol forte.

Spatialisation d’une densité faible : le pavillonnaire.

Pavillonnaire individuel, 16 Lgts/ha, très faible hauteur, emprise au sol très forte.

Aujourd’hui, travailler la densité, c’est : • répondre à l’évolution des modes de vie et d’habitat ; • respecter l’intimité de chacun dans son logement et ses espaces extérieurs, vivre « seul ensemble » ; • qualifier les espaces communs et publics dans leurs conceptions, leurs agencements, leurs matériaux et leur entretien ; • diminuer la dépendance à l’automobile en proposant des cheminements piétons et cycles, en s’installant à proximité des transports en commun et des services ; • donner aux enfants, aux adolescents, aux personnes âgées et globalement aux usaA savoir gers sans voiture, la possibilité d’être La distance appréhendable pour mobile ; utiliser les services de proximité • mettre en place une mixité d’usages ; à pied ou à vélo est comprise • se donner les moyens de concevoir et réaliser un programme agréable à vivre ; entre 100 et 1000 m. • interroger les nouvelles formes urbaines.

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3. Qu’est-ce la densité ?

La densité, une donnée chiffrée permettant la comparaison C’est une donnée rationnelle et scientifique de l’urbanisme permettant d’analyser et de comparer des programmes ou de quantifier la construction. Elle s’exprime de différentes façons et varie suivant le périmètre de calcul. • La densité de construction : elle est exprimée par le coefficient d’occupation du sol, soit la surface constructible sur un terrain donné sans distinction d’usage (logements, bureaux, commerces…). En France, le COS d’une ville est déterminé par zonage dans le PLU (plan local d’urbanisme), élaboré par la commune ou la communauté de communes. Le COS peut être complété par d’autres articles du règlement d’urbanisme : hauteur, recul des constructions… • La densité de population représente le nombre d’habitants à l’hectare. • La densité résidentielle nette comprend le nombre de logements sur la parcelle du projet, hors voirie. Elle s’exprime en nombre de personnes ou en nombre de logements par hectare. Cette unité permet de comparer différentes opérations de logement et de s’approcher le plus possible de la réalité de l’efficacité du plan. • La densité urbaine brute, exprimée surtout par la SHON, comptabilise les surfaces construites sur l’ensemble du territoire d’une commune. Elle comprend les voiries, les espaces non construits et tous les types d’activités en présence dans la ville. Cette notion se rapproche du COS. • La densité urbaine résidentielle, (en nombre de logements à l’hectare : lgts/ha) tient compte du nombre total de logements sur la superficie de la ville, compris les terrains occupés par les activités et voirie. C’est souvent la référence prise pour exprimer la densité, mais elle est faussée. En fait cette densité a tendance à être faible, car l’usage du territoire est varié et à cette donnée s’additionne la densité urbaine d’activité, de commerces, d’équipement… • La densité d’activité humaine (DAH) est la somme de la population et des emplois hébergés sur une surface donnée. Cette donnée permet de déterminer les besoins en transports en commun. La multitude des types de données présentées ci-dessus montre la complexité de l’expression de la densité. D’autant que, au-delà du rapport entre bâti et non bâti, la densité peut être ressentie à partir d’une ambiance urbaine. Concernant le COS, le projet de loi portant engagement national pour l’environnement dit « loi Grenelle de l’environnement 2 » prévoit la mise en place d’un COS minimum, afin d’augmenter les densités plancher de certaines zones des PLU.

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4. Les enjeux de notre mode de croissance urbaine Les enjeux de notre modèle d’urbanisation par l’exploitation exponentielle des territoires sont importants, ils mettent fondamentalement en question notre mode de croissance urbaine. La consommation des sols agricoles influence nos climats, notre alimentation et nos modes de vie. La densité est un outil permettant de renégocier les enjeux.

Des enjeux environnementaux L’artificialisation des sols fragilise l’équilibre écologique. La consommation de terres agricoles, forestières, bocagères, pastorales ou d’espaces naturels par notre mode de croissance urbaine, influence directement :

La gestion de l’eau L’artificialisation des sols empêche le tamponnement des eaux de pluies. Elles ruissellent sur les sols imperméabilisés et les toitures puis sont collectées par les réseaux d’assainissement saturés de grandes quantités arrivant au même moment. Les nappes phréatiques se remplissent mal. Le cycle naturel de l’eau est interrompu. La disparition des noues dans les campagnes et l’aplanissement des terrains favorisent le ruissellement des eaux et l’érosion des sols, augmentant les risques d’inondations et la circulation des vents.

La gestion des écosystèmes Les masses construites de béton ou de bitume stockent la chaleur et augmentent les températures, modifiant les microclimats. Le mitage du territoire par l’installation progressive aléatoire de bâtiments dans un paysage non urbain et par la création d’infrastructures de transports, fragmente les écosystèmes. Les chemins de migrations sont coupés, l’équilibre naturel des paysages est attaqué par des pollutions nouvelles, (eaux de ruissellement, lumières nocturnes), la faune et la flore sont fragilisées.

La disparition de la diversité paysagère L’impact négatif sur les paysages réside dans la banalisation. Partout en Europe, dans tous les villages, les mêmes maisons de catalogue, les mêmes centres commerciaux poussent au milieu de nulle part avec des aménagements paysagers tous similaires. Déjà l’expansion agricole avait amorcé la disparition des paysages de bocages, de noues, de haies. L’artificialisation ponctuelle a créé de toute pièce une imitation de nature absolument sans rapport avec les paysages en place. Le paysage a perdu son caractère rural, l’image et l’identité des communes sont altérées devenant toutes semblables, avec leur centre bourg et leurs lotissements. En France, la renommée du pays en termes de tourisme est basée sur la diversité de ces paysages.

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4. Les enjeux de notre mode de croissance urbaine

La disparition de la diversité paysagère peut aussi entrainer la disparition d’une ressource économique.

La gestion des ressources alimentaires La consommation de terres arables diminue les territoires de production, augmente l’utilisation des pesticides pour la culture intensive. Elle oblige à l’importation des denrées alimentaires d’autres régions ou d’autres pays, en augmentant les tarifs. Les petites exploitations disparaissent et avec elles les liens sociaux de la vente directe de proximité.

La gestion énergétique En 2008, l’augmentation du coût des énergies, plus encore que les préoccupations environnementales, a engendré des réflexions sur la consommation énergétique imputable à la croissance urbaine. L’étalement urbain produit une surconsommation énergétique.

Quelques chiffres

Répartition de la production de gaz à effet de serre en 2008 : transports 27% (30% en 2010) ; industries 21% ; agriculture 20% ; bâtiments 18%.

La politique « du tout voiture » efficiente depuis des décennies commence à coûter cher à l’enviLa distance journalière parronnement et aux usagers. courue a été multipliée par six Chaque jour, les rurbains, souvent seuls dans leur en 50 ans. voiture, s’agglutinent sur les routes créant à horaires fixes des embouteillages massifs, engendrant de forts pics de pollutions atmosphériques. Ce phénomène est dit de migration pendulaire, ces déplacements automobiles répondent à l’éloignement du lieu de vie par rapport aux activités quotidiennes de la famille.

Un chiffre

En secteur périurbain une surconsommation énergétique des bâtiments imputable aux typologies de construction en place est observée. Les constructions individuelles sont énergivores en chauffage. La multiplication des murs extérieurs augmente les zones de déperditions thermiques. Les bâtiments juxtaposés réduisent ces surfaces de contact et profitent de l’inertie thermique de leurs riverains. De plus, la dispersion territoriale des bâtiments ne permet pas la mise en œuvre de raccordement au chauffage urbain ou à une production collective basée sur des énergies renouvelables. Le chauffage individuel pavillonnaire se base donc souvent sur des énergies fossiles, gaz ou fuel, lesquels produisent d’avantage de gaz à effet de serre. Sur le réseau électrique, la longueur des distances provoque d’énormes pertes d’énergie en ligne.

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4. Les enjeux de notre mode de croissance urbaine

Les outils pour améliorer la performance environnementale de l’aménagement Pour vous accompagner dans cette démarche, vous pouvez vous appuyer sur les démarches AEU et HQE Aménagement®. • L'approche environnementale de l'urbanisme est une démarche développée par l'ADEME qui préconise une méthodologie d'approche environnementale pour des projets d'aménagement (lotissement, quartier…) ou de planification urbaine (SCOT, PLU). En passant le projet à travers une grille de lecture de thématiques environnementales (choix énergétique, gestion des déplacements, bruit, gestion des déchets, gestion de l'eau, diversité biologique et paysage), la démarche conduite en concertation permet d'identifier les enjeux et thématiques prioritaires ou à approfondir. Cela permettra également de mettre en évidence la façon dont les thématiques influent les unes sur les autres. Par exemple, comment un choix de collecte sélective peut influencer les déplacements avec les rotations de camion ? La démarche peut faire l'objet de l'appui d'un cabinet extérieur, subventionné à 50% par l'ADEME. • La démarche HQE-Aménagement a été réalisée à partir d'une expérimentation menée sur une dizaine d'opérations d'aménagement. Structurée comme la démarche HQE appliquée au bâtiment, elle s’appuie sur un système de management de l'opération, fil conducteur de la démarche et une approche thématique globale de l'analyse à l'action, composée de 17 thèmes répartis en trois objectifs : - assurer l'intégration et la cohérence du quartier avec le tissu urbain et les autres échelles du territoire : Territoire et contexte local, Densité, Mobilités et accessibilité, Patrimoine, Paysage et identité, Adaptabilité et évolutivité ; - préserver les ressources naturelles et favoriser la qualité environnementale et sanitaire de l'aménagement : Eau, Energie et climat, Matériaux et équipements, Déchets, Ecosystèmes et biodiversité, Risques naturels et technologiques, Santé ; - promouvoir une vie sociale de proximité et conforter les dynamiques économiques : Economie du projet, Fonctions et mixités, Ambiances et espaces publics, Insertion et formation, Attractivité, Dynamiques économiques et filières locales.

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4. Les enjeux de notre mode de croissance urbaine

Les enjeux économiques Pour les communes et la collectivité

Un chiffre

Entre 1999 et 2007 plus de 33% des logements ont été construits dans des communes rurales périurbaines.

Le boom immobilier des constructions neuves profite majoritairement aux communes rurales périurbaines. L’augmentation de la population permet à ces communes de conserver leurs équipements, écoles, bureau de poste… mais aussi d’augmenter leur budget par les taxes payées par les habitants.

Cependant, l’augmentation de la charge financière due à ces nouveaux administrés n’est pas toujours prise en compte par ces communes : remise en état et augmentation des longueurs de voirie, extensions du réseau d’assainissement et des stations d’épuration, accroissement des circuits d’enlèvement des ordures ménagères, création ou extension des équipements qui peuvent être financés grâce à des institutions de rang supérieur, telles que le conseil régional ou le conseil général. Les infrastructures mises en œuvre desservent des opérations de faible densité, les dépenses ne sont donc pas proportionnelles à l’augmentation de la population, elles sont alors difficilement amorties. Il en est de même pour les frais d’entretien et de maintenance des multiples équipements publics réalisés et généralement sous-utilisés. Les communes qui doivent trouver des fonds augmenUn chiffre tent les taxes. Le coût moyen de construcPour la collectivité, la réduction du coût des brantion (hors honoraires et chements et de l’entretien des réseaux pourrait être travaux extérieurs) d’une amorcée par le ralentissement de l’urbanisation de faible densité. La construction sur un terrain vierge maison de 113 m² est de est plus rentable pour le lotisseur ou l’aménageur, 119 900 € hors foncier. Source : AQC mais, pour la collectivité qui doit désenclaver ces terrains, la note peut s’avérer salée.

Pour les habitants Dans les communes périurbaines, à budget similaire, les logements proposés sont plus grands, d’environ 20%, qu’en ville. L’achat semble donc être une bonne opération financière. Cependant, le prix du sol reste important malgré l’éloignement. Les frais annexes sont rarement pris en compte : la surconsommation énergétique en pavillon isolé, les coûts de carburant, l’achat d’un second véhicule, assorti du budget assurances et l’entretien, augmentent le tarif. La question se pose quant à la réelle bonne affaire réalisée lors d’un achat en communes périurbaines.

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4. Les enjeux de notre mode de croissance urbaine

Les impacts sociaux Les inégalités socio-spatiales Il n’est pas aisé de déterminer les impacts de la dilatation géographique en termes d’intégration ou de ségrégation sociale. Car cette ségrégation est observée autant en ville qu’en commune périurbaine. D’un coté, les acquéreurs aux revenus modestes trouvent dans la rurbanisation des terrains plus abordables, qui représentent la majorité de leur budget. Ils y font bâtir une maison plutôt petite, qu’ils terminent eux-mêmes. Les chantiers en auto-construction, soutenu par des réseaux associatifs font également leur apparition. La paupérisation des ménages ruraux est évidente. De l’autre, les foyers aisés souhaitent une propriété en sécurité, avec un grand terrain et une grande maison, ils trouvent dans le périurbain le calme et le coté champêtre. Cependant, toutes ces catégories de population ne cohabitent pas et les différences socioéconomiques sont visibles dès l’entrée des lotissements, la qualité des plantations des espaces verts, la taille et la complexité des maisons ne laissent pas de doute quant à l’absence de mixité sociale. La loi SRU souhaite imposer cette mixité. Lorsqu’elle est mise en place dans un même quartier, les terrains et les maisons les plus petites sont groupés au plus près des logements sociaux. Aux Etats-Unis et lentement en France apparaissent des lotissements grillagés avec portails de sécurité pour les catégories les plus aisées, les gated communities. En ville le phénomène de gentrification (de gentry, "petite noblesse" en anglais) se développe, c’est une forme d'embourgeoisement, économique et social d'un quartier populaire qui se transforme au profit d'une couche sociale supérieure.

Lotissements et ZUP, les formes d’un rêve La différence entre les ZUP, zones à urbaniser en priorité, du milieu du 20ème siècle et les lotissements contemporains réside dans l’horizontalité des constructions. Les ZUP ont été pensées pour donner à tous, la même qualité de vie, dans un souci d’égalité. Des logements standardisés et des espaces verts à profusion : le rêve d’une cité idéale, loin des villes. Aujourd’hui, dans l’imaginaire collectif, les lotissements pavillonnaires sont la cité idéale contemporaine. Pourtant, beaucoup sont conçus sur le même modèle, sorte de cités dortoirs, sans recherche architecturale pour le patrimoine de la commune : • des boucles fermées, des rues vides, identiques quel que soit le paysage environnant, coupées de leur environnement ; • des espaces communs, publics ou espaces verts peu qualifiés sans fonction propre ; • des maisons conformistes, standardisées, peuplées de foyers similaires ; • une ségrégation sociale du territoire, de jeunes couples avec enfants en bas âges pour la plupart. Le lotissement périurbain n’a rien à envier à sa cousine la ZUP. Dans l’étalement urbain l’absence de mixité des fonctions, de transports en commun

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4. Les enjeux de notre mode de croissance urbaine

efficaces et d’investissement dans les espaces publics, produit avec le temps, les mêmes adolescents en train de s’ennuyer dans des espaces verts sans usage. Les problèmes rencontrés dans les cités, grands ensembles de banlieue, vont-ils progressivement apparaître dans les lotissements contemporains ? Le lotissement répond à la demande des résidents. Mais leur est-il proposé une autre alternative ?

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5. Les coopératives d’Hlm : acteurs de la densification et de la lutte contre l’étalement urbain La ville contemporaine est distendue et fragmentée. Il est souvent difficile de discerner la ville centre, la périphérie et les campagnes. La densification ouvre la porte d’une réflexion sur le renouvellement de la ville et à travers lui sur la notion de bien vivre ensemble. La tâche est complexe et passe essentiellement par le logement, domaine principal des acteurs du logement social.

Des engagements forts pour le développement durable Les bailleurs, les coopératives d’Hlm et les aménageurs devraient être aux côtés des collectivités dans leur réflexion sur les plans climats territoriaux et leurs documents de planification urbaine : Les plans climats territoriaux La loi dite « Grenelle 1 » prévoit que l’Etat incite les régions, les départements et les communes et leurs groupements de plus de 50 000 habitants à établir, en cohérence avec les documents d’urbanisme et après concertation avec les autres autorités compétentes en matière d’énergie, de transports et de déchets, des « plans climaténergie territoriaux » avant 2012. Cela représente une réelle opportunité pour les sociétés coopératives d’Hlm de participer aux ateliers de mise en place de ces plans puisque les différents dispositifs d’aides et politiques seront balayés.

Echelle supra-communale : • PCT : plan climat territorial, fixe les objectifs en termes d’impact des choix politiques d’un territoire sur le climat ; • SCOT : schéma de cohérence territoriale, fixe les objectifs de développement d’un territoire (commerce, habitat, tourisme, déplacements...) ; • PLH : plan local de l’habitat, fixe les objectifs et moyens mis en œuvre pour l’habitat sur un territoire. Echelle communale : • PLU : plan local d’urbanisme, définit les règles d’urbanisme et de construction sur une commune. Ils sont acteurs de la création d’un territoire durable, ils se doivent d’être à l’initiative de mesures permettant la densification et le ralentissement de l’étalement urbain par des propositions innovantes et pédagogiques allant dans ce sens. Adoptée en mars 2008, la charte du logement durable et solidaire des coopératives d’Hlm engage chaque coopérative à intégrer le développement durable à l’ensemble de ses activités. L’augmentation de la densité est un des moyens car cela améliore les performances thermiques des logements, réduit les gaz à effet de serre par l’optimisation des transports, et enfin permet le respect des sols, de la biodiversité et de l’environnement…

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5. Les coopératives d’Hlm : acteurs de la densification et de la lutte contre l’étalement urbain

Des partenaires privilégiés de l’état et des collectivités locales Les aménageurs, les bailleurs sociaux et les coopératives d’Hlm construisent, avec leurs programmes de logements et d’aménagement, la ville et le périurbain. Ils ont une place primordiale auprès des collectivités et des communes dans la préparation de la révision des plans d’urbanisme demandé par le Grenelle de l’environnement. Leurs expériences et leurs connaissances doivent être une aide précieuse pour : • expliquer les intérêts de la densité ; • mettre en place des seuils minimaux de densité ; • concevoir des liaisons entre densité et desserte en transports en commun ; • mettre en place d’indicateur de consommation d’espaces agricoles et naturels nécessaire au développement de la ville ; • créer des continuités écologiques pour le maintien de la biodiversité ; • concevoir des éco-quartiers. Les éco-quartiers : La loi dite « Grenelle 1 » indique « l’Etat encouragera la réalisation, par les collectivités territoriales, d’opérations exemplaires d’aménagement durable des territoires. Il mettra en œuvre un plan d’action pour inciter les collectivités territoriales, notamment celles qui disposent d’un programme significatif de développement de l’habitat, à réaliser des éco-quartiers avant 2012, en fournissant à ces collectivités des référentiels et une assistance technique pour la conception et la réalisation des projets ». L’appel à projet « Eco-quartier » lancé par le Ministère offre une grille de lecture des éco-quartiers qui peut s’apparenter à la check-list du monteur de projet.

Ce qu’il faut retenir L’étalement urbain est la conséquence première d’une consommation non organisée de territoire au profit d’une urbanisation privilégiant des constructions peu denses. Il est favorisé par un foncier moins cher en périphérie qu’en centre-ville. Le phénomène soulève des questions d’ordre économique, écologique et sociétal. Un aménagement urbain et des projets architecturaux denses permettent de réduire l’artificialisation des sols tout en répondant aux besoins de la croissance urbaine. Faire un projet dense ne veut pas dire : • concentrer les populations ; • faire des tours ou des barres ; • bétonner l’environnement, remplir sa parcelle ; • oublier l’aménagement et la gestion des espaces publics. Un projet dense doit permettre les évolutions et les mutations urbaines à venir.

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Première partie

Des clefs pour réaliser une opération dense

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1. Quelle est la densité adaptée pour l’opération ? Définir la densité de l’opération Il n’existe pas de réalisations, de typologies ou de formes urbaines transposables à tous les sites. Une opération dense est donc unique et non reproductible. Elle répond à son site et aux besoins de la commune d’implantation. C’est une greffe urbaine, une opération qui va s’implanter dans le tissu urbain existant, lui correspondre exactement pour éviter le rejet, évoluer et vivre en faisant corps avec la ville en place. La densité exacte d’un projet dépend du contexte urbain et des densités environnantes. Une opération dense doit répondre aux exigences suivantes : • optimisation du sol utilisé pour construire un grand nombre de logements ; • cohabitation d’un grand nombre d’occupants, qui doivent à la fois se sentir chez eux et bien vivre ensemble ; • place de l’individu en travaillant la notion d’intimité. Elle doit ainsi concilier les acquis du desserrement et les avantages de la ville dense. Elle peut de plus, favoriser la présence de populations différentes des points de vue socioéconomiques et culturels. La densité est souvent mal perçue par les élus et les habitants. Elle est pour eux synonyme de nuisances : • manque de qualité de vie ; Un chiffre de l’observatoire • espace de vie restreint ; de la ville, en 2007 • insécurité ; 65% des français pensent • anonymat ; que la densité est négative. • pollution due à l’obligation de l’importance du trafic. Faire un projet dense, c’est dans un premier temps combattre les idées reçues, convaincre les interlocuteurs du bien fondé de la démarche. Pour cela, il faut pouvoir proposer des réponses à chacune de leurs interrogations et peutêtre commencer par s’interroger soi-même. • Quelle est ma vision du projet dense ? • Comment réduire l’impact environnemental sans trop augmenter le coût des travaux ? • Suis-je prêt à voir différemment ? A accepter de changer mes réflexes de conception ? Suis-je prêt à diversifier mon offre de typologie d’habitat ? • Suis-je prêt à m’investir et à mettre les moyens nécessaires à la réalisation d’un projet unique ? • Comment concilier les aspirations des particuliers tout en répondant aux besoins collectifs ? • …

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1. Quelle est la densité adaptée pour l’opération ?

Une opération dense de qualité va reposer sur les principes suivants : • compacité mais pas entassement ; • respect de l’intimité de chacun ; • limitation des surfaces de voirie ; • densité et mixité des typologies ; • identité des logements ; • articulation avec le contexte urbain ; • liaisons douces ; • diversité des formes bâties ; • rentabilisation de la surface du terrain ; • prévoir l’évolution du bâti.

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2. Appréhender la densité Classification des densités suivant la zone urbaine Le taux de densité s’adapte à son site. Un projet semblant dense en périphérie paraîtra peu dense en centre-ville. La densité est relative, elle est affaire de perception. C’est l’association forme architecturale et forme urbaine qui crée la densité et la façon dont on la perçoit, pas uniquement la tour. Voici quelques données permettant de poser la réflexion. Quelques éléments de références de densité :

Densité

Niveau

Tissu urbain Usage et /localisation typologie

Exemple typologie

< 50 lgts/ha

Très faible densité

Quartier suburbain

Usage unique résidentiel pavillonnaire

Toulouse Lotissement Borderouge

50 à 100 lgts/ha

Faible densité

Quartier urbain

Mixités d’usage répondant aux nécessités humaines de basses pavillonnaires, alternatifs, petits collectifs

Lille bois habité

100 à 200 lgts/ha

Densité moyenne

Tissu urbain consolidé

Mixité d’usages et de services Mixité des typologies pavillonnaires, alternatifs, collectifs

Grenade, Espagne

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2. Appréhender la densité

Densité

Niveau

Tissu urbain Usage et /localisation typologie

Exemple typologie

200 à 300 lgts/ha

Forte densité

Centre ville proximité de nœuds routiers

Mixité d’usages et collectifs

Centre ville Chambéry

> 300 lgts/ha

Haute densité

Grandes métropoles, surtout asiatiques et américaines

Mixité d’usages, immeubles de grandes hauteurs

Codan Shinonome, Tokyo, Japon

Quelques éléments de référence de densité Actuellement, la densité estimée idéale est autour de 100 logements/ha, ce qui correspond à la densité moyenne des villes consolidées, qui est de 93 logements/ha. Le tissu urbain de maisons individuelles, type lotissement, correspond à une densité avoisinant les 25 logements/ha. Le pavillonnaire diffus, sur des grandes parcelles, d’environ 1 000m2, s’approche de 10/ha.

Quelques chiffres

- la densité urbaine diminue de 6,3% - la superficie moyenne de la ville augmente de 18% - la population augmente de 9%

Dans les lotissements de Los Angeles, on est à 15 logements/ha. A titre de comparaison, à Singapour dans les années 70, la densité était de 250 logements/ha. Aujourd’hui, en Chine, elle est à 1 250 logements/ha dans les grandes villes.

Pour la mise en place d’un service public de bus (rentable), la densité de base recommandée est de 25 lgts/ha. Les entreprises de transports en commun publics tendent à augmenter cette densité de base pour favoriser la rentabilité des transports en commun.

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2. Appréhender la densité

Quelques exemples de projets denses comparables Impasse Anne Franck Localisation : Vert-Saint Denis Maitre d’ouvrage : Les foyers de Seine et Marne Maitre d’œuvre : Ateliers PO&PO Nombre de logements : 19 lgts ind. et semi-collectif Surface terrain : 4 140 m2 SHON : 1 418 m2 Densité : 46 lgts/ha Coût de construction : NC

Nappe de logement Localisation : Saint-Jacques de la Lande Maitre d’ouvrage : Arc Promotion et OPAC 35 Maitre d’œuvre : Jean et Aline HARARI Nombre de logements : Collectifs semi collectifs et individuels Densité : lgts/ha - Densité : Shon/ha 64 lgts/ha (pour les seules maisons, 119 lgts/ha de densité global) Coût de construction : 1 414 €HT/m2 hab (2008)

Logements collectifs à l’horizontal Localisation : Maitre d’ouvrage : La nantaise d’Habitation Maitre d’œuvre : François Delhay, Agence Boskop Nombre de logements : 55 lgts collectifs Densité : lgts/ha - Densité : Shon/ha 120 lgts/ha Coût de construction : 1 200 €HT/m2 hab

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2. Appréhender la densité

Maisons de villes mitoyennes Localisation : Saint-Denis Maitre d’ouvrage : Philia promoteur Maitre d’œuvre : Tectone architectes Nombre de logements : 20 maisons de villes et 30 appartements Densité : 93 lgts/ha Coût de construction 1 450 €HT/m2 hab (2008)

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3. Réfléchir à de nouvelles typologies Vers de nouvelles formes d’habitat ? Qu’est que l’habitat du futur ? • Un bureau – logement, multifonctionnel, on y travaille, on y dort et parfois, on y cuisine ? • Un hôtel qui gère tous les services ? • Une résidence pour anciens adaptée aux normes d’accessibilité ? • Une maison de ville avec jardin ? • Un collectif où il fait bon vivre ? Il est demandé à l’architecte de concevoir des logements fonctionnels, standardisés dans leur organisation et dans leurs fonctions, répondant au plus grand nombre. Mais les populations sont multiples, variées et changeantes, tout comme leurs modes d’habiter. Aujourd’hui, les logements sont des produits standards qui se confrontent à une demande variée. Les programmes denses doivent répondre à cette diversité. La variété des typologies participe à la création d’un espace urbain changeant et à l’installation d’un tissu social à l’échelle du voisinage, en utilisant toute la richesse du vocabulaire urbain et des ambiances. Ainsi, la diversité des typologies favorise la densité. En matière de diversités typologiques et d‘urbanisme rien n’est écrit, il n’existe aucune norme. Mais le bon sens et la nécessité de varier les ambiances induit le nombre de typologies nécessaire à la qualité. Cependant, des carences en termes de typologies de logement persistent souvent : en ville, ce sont les grands logements familiaux qui manquent, et partout, il ne faut pas oublier d’intégrer : des foyers pour femmes isolées, pour personnes à mobilité réduite, pour jeunes étudiants, pour personnes âgées... Les logements ne sont pas habités de la même manière par tous. Ils doivent être flexibles pour s’adapter aux particularités et aux évolutions des foyers. Les usages des pièces de l’habitation varient avec le temps, la composition du foyer, l’âge des habitants ou le moment de la vie de la famille. Pour accéder à cette souplesse, les espaces fonctionnels doivent être judicieusement positionnés afin de permettre le remodelage facile des usages intérieurs. Tenir compte de cette

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3. Réfléchir à de nouvelles typologies

malléabilité dans le plan permet aussi de faciliter l’adaptabilité du logement aux personnes à mobilité réduite. Les pièces ouvertes procurent un sentiment d’espace et n’occulte pas la possibilité d’un cloisonnement ultérieur. L’inverse implique davantage de travaux. Cette nouvelle tendance de flexibilité doit cependant être mise en œuvre avec prudence car l’absence de hiérarchie entre les espaces peut parfois perturber le bon fonctionnement du foyer. Les architectes cherchent à innover avec de nouveaux espaces intérieurs correspondant davantage au nouvelles façons d’habiter. L’agence Boskop propose à Nantes, un programme sans hiérarchisation de l’espace permettant la flexibilité des usages. Les 55 logements individualisés sont composés de pièces de mêmes dimensions. Dans l’une d’elles, il existe un coin cuisine, les fonctions des autres restent à définir par l’habitant. Ce projet, propose également une pièce supplémentaire, hors de la cellule de base, elle peut devenir le studio de l’adolescent, un bureau pour le travail à domicile ou prendre toute autre fonction. Le projet diversité à Bordeaux, en site inondable, a conduit les architectes à convertir le rez-de-chaussée en un espace ouvrant entièrement sur le jardin. Selon les habitants, il sert de garage, de terrasse, de cellier, de salon d’été. A chaque fois, l’habitant choisit de lui donner un usage, voire de le diviser. Il faut donner des réponses aux souhaits des français. 57 % des français vivent en maison. A savoir Neuf français sur dix souhaiteraient vivre en maison individuelle. 56% la voudraient en parcellaire diffus. Le rêve des français : Ce rêve n’est pas possible à réaliser pour tous. une maison pour 74%

une pièce en plus pour 40% un jardin pour environ 30% plus de surface pour 22%

Comme alternative au rêve du pavillon individuel, les architectes travaillent sur des propositions de villas urbaines ou de logements individualisés.

• La maison de ville fut une typologie longtemps utilisée. Tombée en désuétude dans les années 50, elle est à nouveau proposée. L’enjeu est de retenir les populations près des centres-villes en proposant des maisons individuelles avec jardin privatif à un prix accessible. C’est une forme compacte d’habitat individuel propice à des projets denses, qu’il s’agisse de : - trame étroite induisant peu de développé de voirie ; - petite parcelle, peu consommatrice de sol ; - mitoyenneté favorisant les économies d’énergie.

Architecte, Agence A. Maitre d’ouvrage : CMH.

A Tourcoing et à Lille, des programmes proposent des maisons de villes contemporaines qui correspondent au tissu urbain existant typique de la région. Les ambiances urbaines y sont variées.

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3. Réfléchir à de nouvelles typologies

• Le lot libre pour maison de ville. Cette proposition a été expérimentée dans le quartier de Bornéo à Amsterdam. Elle permet à chacun de construire une maison personnalisée, dans le respect de l’identité de l’occupant et des règles du cahier des charges. A Amsterdam, les fondations sont réalisées par l’aménageur, imposant ainsi la localisation des descentes de charges de chacun. • La notion de logements alternatifs, intermédiaires ou semi-collectifs est revisitée. Cette typologie met l’accent sur : - l’accès direct au logement ; - l’absence de parties communes intérieures ; - la présence d’espaces extérieurs privés, de qualité, utilisables en toute intimité. Tous ces logements doivent donner le sentiment d’être dans un logement individuel, en espace ouvert et pas coincé entre quatre murs. Ils possèdent : - différentes orientations pour suivre la course du soleil et varier les vues ; - un espace au moins traversant afin de donner le sentiment d’un espace ouvert plus grand. C’est l’appropriation du logement qui fera disparaître la sensation de densité d’un projet de logements mitoyens. Cela demande un travail sur : - l’identité de chaque logement ; - le respect de l’intimité des espaces extérieurs privatifs et des espaces intérieurs attenant ; - la gradation des espaces communs.

Lille Organum – 56 logements. Architecte : Escudier Fermaux. Maitre d’ouvrage : Escaut habitat.

Enfin, de nouveaux champs peuvent aussi être investis pour répondre aux carences. Des typologies assemblant des petits logements et des espaces de convivialité intérieurs et extérieurs.

Les « lotissements urbains denses » Les lotissements urbains denses se présentent à la fois comme une alternative au lotissement périurbain très consommateur en foncier et comme une proposition pour la réapparition d’une « envie de ville ». Ils proposent de : • réduire la place de la voiture et de la voirie ; • de mixer les typologies de logements ; • de mixer les usages ; • de multiplier les ambiances ; • de diversifier les structures familiales.

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3. Réfléchir à de nouvelles typologies

Aux Pays-Bas, les projets denses offrent des locaux de bureaux, des ateliers d’artistes, des lieux d’expositions, afin de rompre avec la tradition de sectorisation de la ville et permettre aux habitants de travailler à proximité de leur lieu de vie. Pour réduire la place de la voiture et des rues dans les programmes, Densité et Performance énergétique les véhicules n’entrent plus au La forme influence directement la surface cœur du projet. d’échanges thermiques entre le bâtiment et l’exLes stationnements sont mutualitérieur : plus cette surface est faible, moins il y sés. Un dépôt de permis de a de surface d’échange et moins la chaleur aura construire groupé ou différents tendance à fuir vers l’extérieur l’hiver et à entrer permis simultanés avec un plan à l’intérieur l’été. Une forme défavorable peut d’ensemble de report de SHON parfois être compensée par une sur-isolation permet parfois d’y parvenir. forcément coûteuse tandis que le dessin d’une Pour inciter l’auto-partage, les forme compacte est « gratuit ». stationnements les plus proches sont ceux des véhicules en covoiturage ou en location ponctuelle. Les maisons peuvent être posées sur un parc de stationnement commun en sous-sol, c’est le cas à Breda, Pays-Bas. Au-delà de la place du stationnement, ces propositions modifient complètement la structure de l’organisation de la ville. Il est réintroduit les venelles, les raccourcis piétonniers et cyclistes, appelés aussi mobilité douce, les squares, les intérieurs d’îlots. Toute une hiérarchie d’espaces publics réapparaît et permet la gradation du tissu urbain.

Ce qu’il faut retenir Faire un projet dense, c’est : • combattre les idées reçues : une même densité peut recouvrir différents visages urbains ; • remettre en question ses réflexes et s’interroger sur sa perception de la densité. Une opération dense doit être une réponse à la ville ou au quartier dans lequel elle s’inscrit. A chaque tissu urbain son type de projet dense. Au-delà de la densité, la réussite d’une opération de ce type dépend également : • de la réflexion menée en matière de mixité sociale ; • de la mixité des typologies architecturales proposées, chaque logement pouvant avoir sa propre identité ; • des réponses apportées aux modes de vies et aux compositions familiales actuelles ; • des espaces extérieurs privatifs respectant l’intimité des résidents ; • de la qualité des espaces publics (qualifier, hiérarchiser, diversifier) ; • de l’articulation et des liaisons avec le contexte urbain. Le but est d’offrir aux habitants une réponse pérenne et concrète à leur demande de qualité de vie quotidienne.

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Deuxième partie

Concevoir une opération dense

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Dans ce guide, deux types d’opérations sont envisagées : • les opérations d’aménagement : rénovation ou création d’un quartier, avec réalisation et articulation de circulations publiques pouvant être rétrocédées ; • les constructions : construction d’un bâtiment ou d’un ensemble de bâtiments sur une parcelle privative, création d’un petit lotissement de 10 à 15 maisons individuelles… Sur deux typologies de sites : • les sites urbains : correspondant à la notion de renouvellement urbain, ils se situent dans un maillage existant. Typologie des sites : friches industrielles, dents creuses, patrimoines insalubres ou vieillissants… • les sites en extension urbaine : dans la continuité immédiate du tissu urbain, ils favorisent la construction de liaisons entre plusieurs maillages distendus et non solidaires. Typologie des sites : friches entre zonages d’usage, entre lotissements et zones d’activités commerciales, friches entre deux axes routiers urbanisés… Réussir une opération dense dépend notamment de l’engagement des acteurs du projet : les élus, les opérateurs (dont les coopératives d’Hlm), les aménageurs, les architectes, les urbanistes, les paysagistes, les futurs usagers. C’est le jeu des acteurs et leur investissement dans chaque étape du projet qui lui confèrera sa durabilité et son intégration. La réalisation d’un projet dense n’est pas soumise à des données scientifiquement éprouvées. La subjectivité et le jugement des acteurs du projet sont sollicités. En termes d’urbanisme et d’architecture, l’application de critères techniques, scientifiques et économiques figés n’a pas fait ses preuves. Les critères, outils et propositions décrits dans le chapitre suivant ont pour ambition de proposer un cadre de réflexion permettant de réaliser un projet dense. Ils sont bien entendu à apprécier suivant la taille de l’opération et sa localisation dans le périmètre urbain.

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1. Les critères permettant de caractériser un projet dense La densité de chaque programme sera étudiée à partir de la collecte, de la hiérarchisation et de l’analyse permettant de comprendre le site sous quatre angles : l’urbanisme, les transports, les populations fréquentant le site et l’environnement. Les critères caractérisant un projet dense doivent favoriser : • la mobilité des ménages en modérant leur motorisation, en évitant le sentiment d’exclusion de la ville ; • l’instauration d’une vie de quartier, d’échanges humains par les commerces, les services ; • le confort des résidents par la création d’espaces conviviaux.

Critères d’accessibilité et d’équipements d’un site éligible Transports en commun réguliers, existants ou projetés, à moins de 700 m Ce critère est indispensable. Les transports en commun permettent une connexion rapide au reste du territoire et proposent une alternative à l’usage de la voiture. Ils offrent l’autonomie aux personnes non motorisées dans un périmètre appréhendable à pied ou à vélo. Ils évitent l’enclavement des populations, permettent l’ouverture et la connexion du programme sur la ville. Une offre importante et diversifiée de transport à proximité du site renforce la qualité de ce critère. Les transports projetés doivent être initiés et validés pour pouvoir être pris en compte. Ils doivent être mis en service au plus tard en même temps que l’opération.

Déplacement et émissions de gaz à effet de serre Une étude du CNRS démontre que le bénéfice énergétique d’une maison basse consommation est intégralement consommé par le transport automobile si l’occupant roule 20km de plus chaque jour pour se rendre à son travail.

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1. Les critères permettant de caractériser un projet dense

Présence de commerces et de services à moins de 700 m Ce critère est indispensable. Il doit y avoir plusieurs types de services et de commerces, en particulier de proximité, pour réduire l’usage de la voiture. Leur présence permet de ne pas créer une opération dortoir, de créer une vie de quartier et d’éviter le sentiment d’isolement des futurs résidents. Il est entendu par services, à la fois les services administratifs (poste, antenne de Schéma de l’environnement souhaité du domicile mairie…) et les services privés (médical…). Dans les opérations d’envergure, les services ou les commerces peuvent être créés dans le projet et permettre ainsi la mixité et la vie du quartier, le potentiel du nombre d’usagers étant apporté par l’opération.

Présence d’équipments publics Ce critère est indispensable. La présence d’une école publique maternelle et primaire à moins de 1 000 m est indispensable. Les équipements culturels doivent être situés à proximité ou facilement accessibles en transports en commun. Tout comme pour les commerces et services, la proximité des équipements publics permettent d’éviter le sentiment d’isolement et favorise l’intégration du quartier avec la ville existante.

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1. Les critères permettant de caractériser un projet dense

Critères de sources de pollution de l’air, sonore et visuelle Ils sont à éviter absolument. Les pollutions concourent à dévaloriser le site et l’opération. Les opérations denses devant souvent surmonter des a priori négatifs, le site envisagé doit être le plus possible exempt de pollution. C’est pourquoi, il est préférable de ne pas envisager une opération dense près d’axes routiers lourds (sauf si des budgets peuvent permettre la réalisation efficace et visuellement agréable de protections sonores), à proximité de stations d’épuration, d’industries ou encore de friches non qualifiées.

Critères liés au PLU, PADD et au règlement d’urbanisme Différents articles du plan local d’urbanisme (PLU) peuvent influencer la densité du projet : La constructibilité du site Art 1 : Type d’occupation Art 3 : Voiries Art 5 : Caractéristiques des terrains Art 12 : Stationnements Art 13 : Espaces verts Art 14 : COS L’alignement, la continuité et les formes urbaines Art 6, 7 et 8 : Implantation des constructions Les règles architecturales Art 9 : Coefficient d’emprise au sol Art 10 : Hauteur des constructions Art 11 : Aspect extérieur Le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) définit les orientations générales d'aménagement et d'urbanisme retenues pour l'ensemble de la commune. Dans l’agglomération lilloise, dans le cadre d’un projet initié par la Fédération des promoteurs constructeurs NPDC Picardie, les collectivités locales et l’agglomération ont proposé un foncier à bas coût et un traitement particulier des espaces publics en échange d’un droit de regard sur les opérations et la mixité sociale. Les orientations générales du PADD de la ville de Bertangles (80).

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1. Les critères permettant de caractériser un projet dense

Coefficient d’occupation du sol Il doit être aux environs de 1 en milieu urbain, soit environ 80 logements à l’hectare. Il doit être au minimum de 0,5 dans les sites en extension urbaine, soit 40 logements à l’hectare.

Voiries et stationnements Voiries : l’objectif est de minimiser l’emprise. Pour densifier et qualifier, il faut avoir de l’espace disponible donc non affecté à la voiture. La rue doit également favoriser la circulation des piétons et des vélos. Il est préférable de privilégier la rue partagée qui limite les vitesses. Pour cela, il faut étudier la possibilité de ne pas avoir d’emplacement spécifique à chaque usage ; trottoirs, voies cycles… Le dimensionnement des voies indiqué dans le PLU donne l’emprise minimum des voiries du projet. Le dimensionnement de certaines voies peut être mis en débat avec les collectivités locales afin de diversifier les ambiances urbaines des espaces publics. Il est également intéressant d’en limiter le nombre afin de donner plus de place aux espaces verts qualifiés et aux logements. Stationnement : 1 place par logement maximum. Le nombre de places de stationnement à créer dépend directement du nombre de logements prévus. Un projet dense contenant un nombre important de logements, le nombre de places de stationnement exigé peut très vite devenir problématique. De même, l’obligation de stationnement sur la parcelle impose, dans le cas de logements individuels, une voirie de desserte traversant tout le projet, ce qui va à l’encontre de la densification. De plus, il faut essayer de minimiser la place du stationnement pour éviter l’imperméabilisation des sols et de qualifier les espaces publics. Il est ainsi conseillé de : • préférer le stationnement mutualisé, le car-port (stationnement individuel couvert) et le silo (parking couvert commun, « réservoir » de stationnement) ; • utiliser des matériaux permettant de réduire au maximum la perméabilité des sols des stationnements.

Perméabilité des sols et espaces verts Eviter l’artificialisation massive des sols. 30% de la surface semble être un seuil minimum pour des besoins d’infiltration d’eau et de qualité de vie. Dans le cas d’éco-quartiers il faut tendre vers 50% afin d’atteindre les objectifs de pourcentage d’espaces naturels. Ceux-ci participent au cadre de vie et à l’infiltration sur site des eaux de pluies. En pratique, les espaces verts collectifs ne doivent pas concerner plus de 15% de la surface de la parcelle pour permettre la création des jardins ou espaces extérieurs privatifs essentiels au sentiment d’intimité des habitants. Il est nécessaire de vérifier les indications portées à ce sujet dans le PLU.

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1. Les critères permettant de caractériser un projet dense

Implantation des constructions par rapport aux voiries et emprises publiques Ces règles organisent le rapport direct du projet à la ville. Elles induiront la forme du bâti et la connexion du projet à son environnement. La réglementation doit permettre la diversité pour éviter la monotonie urbaine. La difficulté en la matière est de conjuguer diversité urbaine et orientation bioclimatique.

Coefficient d’emprise au sol C’est la surface occupée par les constructions dépassant plus de 0,6 m du sol, y compris les aires de stationnement couvert. Dans un projet dense, il doit être de 50% minimum en milieu urbain et de 30% minimum dans les sites en extension urbaine. En effet, le projet doit pouvoir se développer sur son site pour éviter une densification uniquement verticale. Il doit permettre la réalisation de maisons ou de logements alternatifs.

Hauteur relative des constructions Elle est influencée par la largeur des voies, la hauteur des bâtiments existants à l’opposé de la voirie et le recul du projet par rapport à ceux-ci. Il faut donc valider que la largeur de la voirie est suffisante pour permettre les constructions en hauteur.

La hauteur absolue C’est la hauteur maximale des constructions. Elle détermine le nombre maximum de niveaux du projet.

Aspect extérieur L’obligation des toitures en pente nécessite une attention particulière, en particulier dans le cas de pentes importantes. Ces toitures permettent des surfaces exonérées de la SHON mais créent également des volumes inexploités, tout en atteignant rapidement la hauteur maximale. Elles ne permettent pas d’optimiser le rapport entre les surfaces construites et l’emprise au sol. Elles peuvent ainsi augmenter fortement le coût de construction.

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1. Les critères permettant de caractériser un projet dense

Critères financiers Aujourd’hui, le coût du foncier dans l’équilibre financier d’une opération est très important. Il est extrêmement difficile de le réduire. La réglementation urbaine peut assujettir à chaque terrain un coefficient d’occupation du sol qui détermine la SHON maximum constructible. Il détermine indirectement le prix du terrain. En effet, si le COS est élevé, le prix du terrain pourra être amorti sur plus d’appartements et donc l’investisseur pourra mettre un prix plus élevé. Le budget d’un projet dense diffère de celui d’un lotissement traditionnel en fonction des paramètres suivants :

Paramètres liés aux caractéristiques du site et du projet • La localisation du site. Dans les sites où le foncier doit être recyclé ou réorienté, des surcoûts pour les démolitions éventuelles ou l’épuration du site sont à prévoir. • La taille de l’opération. La construction d’une opération de 100 logements en ville coûte moins cher en frais de fonctionnement, en études et en temps que 10 opérations de 10 logements disséminés sur le territoire. Les économies sont variées, réductions des frais de déplacement, réduction du nombre de personnes en charge des projets, réduction du temps passé sur le montage d’opération, dans les réunions avec la maîtrise d’œuvre, dans les administrations, réduction du nombre de chantiers en cours… • La compacité des projets évite la réalisation coûteuse de longs réseaux et voiries en desservant d’avantage de foyers. • Une réalisation de grande qualité. Aucun défaut ne sera pardonné par les usagers dans un projet dense.

Paramètres financiers • L’investissement des collectivités locales potentielles grâce à l’utilisation des baux à construire ou la mise en place d’une charte collectivité-promoteur-bailleur. Dans les projets de renouvellement urbain, le coût du foncier est souvent porté par les communes. • Le financement du travail de conception. L‘élaboration des études préalables et la conception d’un projet unique, non transposable, implique un investissement important en terme de temps pour la maîtrise d’œuvre et d’ouvrage. Chaque opération est un mini laboratoire de recherche et d’expérimentation. • Le budget pour l’aménagement des espaces publics et communs. Il doit être conséquent et est donc plus important que l’habituel budget voirie.

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2. Les points de vigilance des différentes phases Les principales étapes de conception d’une opération dense peuvent être schématisées ainsi :

Les phases suivantes du déroulement d’une opération sont abordées dans ce chapitre : • les études préalables : - le diagnostic du site ; - les besoins et attentes des acteurs, la définition des objectifs ; • les études pré-opérationnelles : - les études de faisabilité et de capacité ; - le programme ; • les études opérationnelles : conception et réalisation : - la conception : esquisse, APS, PC et APD ; - la réalisation : DCE, Chantier et réception ; • l’information et la commercialisation. Les démarches complémentaires nécessaires pour atteindre la performance thermique et environnementale du bâti ne sont pas présentées dans ce guide. Les critères, présentés ci-dessous, sont à évaluer suivant la taille de l’opération et sa localisation dans le périmètre urbain.

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2. Les points de vigilance des différentes phases

Les études préalables : aide au choix d’un site propice à la densification C‘est la phase la plus importante du projet dense ; celle où le maître d’ouvrage a le plus de pouvoir de décision. Les études préalables permettent de poser les fondements du programme pour la concertation, la conception, la commercialisation et l’équilibre économique et écologique du programme. Toutes les phases suivantes - faisabilité, conception et réalisation - seront fondées sur les choix de la maîtrise d’ouvrage en fonction des critères du site et de l’opération envisagée. Face aux craintes générées par les projets denses, il est important d’impliquer dès cette étape les acteurs concernés et en particulier la collectivité locale.

Le diagnostic du site Pour valider le potentiel de densification, un diagnostic de site approfondi doit être mis en place. Cette étude, pour être bien réalisée, doit être prévue dans le budget de l’opération comme une étude complémentaire. Elle peut être réalisée par un bureau d’étude spécialisé, par un urbaniste ou par un architecte. Il enrichira le dialogue avec la collectivité locale. Chaque point doit faire l’objet d’un rendu de documents graphiques et d’une synthèse cartographique globale. L’analyse du tissu urbain existant doit permettre d’envisager l’échelle de la desserte du programme, de souligner les besoins potentiels en terme de diversité d’espaces publics, d’anticiper les connexions avec la ville, la réalisation des limites. Un schéma des transports en commun déterminera les déplacements optimums et facilitera l’implantation de modes de transports alternatifs. A partir de l’analyse des typologies et des usages du bâti en présence pourront être mises en évidence les carences éventuelles et déterminées les nouvelles formes. Parce que la richesse d’un programme peut tenir dans les paysages qu’il crée, les points intéressants et singuliers doivent être observés et relevés. Il faut photographier les richesses mais également les monotonies, que ce paysage soit naturel ou artificiel, végétal ou urbain. Ce relevé doit servir d’aide à la conception, mais également d’aide à la conviction de la mairie et des citoyens.

Les besoins et attentes des acteurs, la définition des objectifs Cette étape de synthèse est réalisée après un dialogue avec la collectivité locale permettant de recueillir ses attentes en termes d’intégration urbaine du projet et de valider avec elle les besoins en termes de logements, services, équipements, commerces. Cette étape permet de poser les premiers objectifs à suivre dans la conception et la réalisation du projet sur le site choisi. Elle est traduite dans la rédaction d’un pré-programme. L’opérateur doit alors vérifier sa capacité à mener à bien le projet et les partenariats qu’il doit nouer le cas échéant.

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2. Les points de vigilance des différentes phases

Les études pré-opérationnelles : validation des potentialités du site C’est dans cette phase que seront étudiées la faisabilité du projet et la programmation. Ces étapes peuvent être réalisées à la suite l’une de l’autre ou simultanément. Ces études peuvent être réalisées par l’équipe de maîtrise d’œuvre à la suite du diagnostic ou réalisées en partie en interne en fonction de l’organisation de l’opérateur. Le programme peut être rédigé à deux moments : • après le diagnostic, il répondra alors au besoin du site et de la maîtrise d’ouvrage. L’étude de capacité viendra ensuite confirmer sa possible réalisation ; • soit après le diagnostic et l’étude de faisabilité ce qui permet à l’équipe de maîtrise d’œuvre de faire des propositions programmatiques.

La faisabilité du projet L’étude de faisabilité va confronter la théorie du règlement d’urbanisme, les besoins du maître d’ouvrage et la réalité architecturale. La faisabilité (ou capacité) démontrera si le projet peut être dense ou non. La différence entre un projet dense ou non sera dans le nombre de logements potentiels. (cf tableau § Outils et clefs pour appréhender une opération dense, 2 Appréhender la densité). Rappel L’étude de faisabilité doit permettre de faire une première étude budgétaire. Elle spatialise les données du PLU et du diagnostic en proposant une réponse aux caractéristiques du site. Elle doit présenter, sous la forme d’un tableau récapitulatif : La surface SHON total constructive répartie entre le logement et les équipements en tenant compte des bonifications éventuelles : - 5% de bonification pour le logement ; - 20% de bonification pour la construction de logements sociaux ; - 20% de bonification pour opération minimum en THPE enr (-35% RT 2005) ; - +5 m2/logement si respect des règles d’accessibilité PMR (forfaitaire). La surface SHON doit être également mentionnée suivant le type de logements proposés. Le ratio entre les surfaces habitables et la surface SHON (SHAB/ SHON) d’une maison et d’un appartement ne sont pas les mêmes.

Exemple d’un tableau de surface en phase faisabilité.

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2. Les points de vigilance des différentes phases

Ces données doivent permettre une pré-estimation du bâti : - le nombre de logements potentiels suivant les typologies proposées et leur modes de financements (PLUS, PLAI, Pass foncier…) ; - les surfaces affectées aux équipements, services et commerces ; - les surfaces de voirie et d’espaces publics suivant leur nature : chaussée, trottoir, stationnement et parking, privé et public, cheminement piéton et cycle ; - les surfaces d’espaces verts, publics et privées, les surfaces nécessitant un aménagement particulier, type jeu d’enfant. A ce stade, ne sont pas encore intégrés les aménagements particuliers type bassin de rétention des eaux pluviales.

L’analyse de la spatialisation permet d’optimiser le potentiel bioclimatique du projet. Lors de la phase de faisabilité, une axonométrie aérienne générale du projet et quelques perspectives peuvent s’avérer nécessaires pour mieux appréhender la densité du projet. Des documents en trois dimensions doivent faire apparaître les conditions d’ensoleillement du projet aux différentes équinoxes ou aux moments les plus défavorables pour le site. Ils doivent permettre à la maîtrise d’ouvrage de percevoir les masques solaires existants et créés, de valider la conception bioclimatique du projet, l’absence de logements constamment dans l’ombre, le bon ensoleillement des espaces publics et des espaces verts.

Axonométrie solarisation aux solstices d’hivers et d’été.

Le programme Les projets denses peuvent pâtir d’une sous-évaluation des budgets des études ; ceux-ci doivent tenir compte de la complexité du projet, des études complémentaires, des temps de concertation. Le programme mentionne les objectifs de la maîtrise d’ouvrage. Exemple de répartition des objectifs entre l’aménageur et constructeur. Les objectifs urbains - Liaisons - Espaces publics, (au moins un lieu ouvert) - Souhaits de la municipalité - Statut des espaces publics

Aménageur oui oui oui oui

Constructeur non oui non non

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2. Les points de vigilances des différentes phases

Les objectifs écologiques - Réduction de l’étalement urbain - Respect des écosystèmes en présence - Réduction de l’imperméabilité des sols - Gestion des eaux pluviales sur le site - Gestion du tri sélectif des déchets - Valorisations des déchets - Baisse des consommations énergétiques, logements mitoyens - Mutualisation d’un réseau de chaleur - Réduction de la place de la voiture - Performance énergétique

Aménageur oui oui oui oui oui oui oui

Constructeur oui oui oui oui oui non oui

oui oui oui

non non oui

Les objectifs sociaux - Mixité sociale - Mixité de logement - Sensibilisation des habitants - Démarches participatives - Modes de financement du locatif

Aménageur oui oui oui oui non

Constructeur oui oui oui oui oui

Le choix du maître d’œuvre Il peut se faire suivant : • L’expérience des membres de l’équipe. Un architecte peu expérimenté dans le domaine mais créatif peut former une association fructueuse avec un BET (thermique ou HQE) ayant une bonne expérience. • Les engagements proposés par la maîtrise d’œuvre. Lors de l’appel à candidature, la maîtrise d’œuvre doit prouver son engagement dans le développement durable et son souhait d’agir contre l’étalement urbain (projets réalisés en démarche durable, dans des projets de complexité similaire, formation et investissement de la maîtrise d’œuvre sur l’environnement, discours et motivation exprimés quant à l’investissement dans la densité et la lutte contre l’étalement urbain…). • La réalisation d’une esquisse rapide, montrant la réactivité de l’équipe par rapport au site. La phase faisabilité peut être réalisée par plusieurs équipes par exemple. Ce mini-concours peut reposer sur l’évaluation en interne (ou aidé d’un AMO) des différents critères de la densité présentés dans le chapitre précédent et dans la boîte à outils.

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2. Les points de vigilance des différentes phases

Les études opérationnelles : conception et réalisation C’est dans cette phase que seront étudiées la faisabilité du projet et la programmation. Ces étapes peuvent être réalisées à la suite l’une de l’autre ou simultanément.

La conception : esquisse, APS, PC et APD L’esquisse permettra de vérifier que l’équipe de maîtrise d’œuvre est capable d’optimiser le site, de dialoguer avec les différents acteurs. Si l’esquisse n’est pas concluante, il faut envisager l’hypothèse d’une erreur dans le choix de l’équipe de maîtrise d’œuvre. Mieux vaut rompre le contrat à ce stade que de vivre le reste du projet dans la contrainte et favoriser un programme de mauvaise qualité. L’avant projet simplifié (APS) va permettre d’affiner le projet et de valider les hypothèses en termes d’urbanisme, d’architecture, de nombre de logements, de typologies, de distribution des pièces, de surfaces, de matériaux de façades et de couverture, de solutions techniques éventuelles (photovoltaïque, chaudière collective utilisant des énergies renouvelables). Il est recommandé de présenter alors le projet à la municipalité afin de valider avec elle les orientations retenues. Avant le dépôt du permis de construire, la maîtrise d’ouvrage doit vérifier que tous les objectifs sont atteints et que le projet est cohérent avec les objectifs budgétaires. La maîtrise d’ouvrage doit veiller à ce que la conception fasse apparaître dans le projet urbain, quelle que soit l’échelle du projet : - le respect des souhaits de la ville ; - la stratégie d’intégration du projet dans l’espace urbain ; - la définition des espaces en correspondance avec la ville contemporaine ; - les liaisons douces vers les transports, équipements et services ; - les espaces publics bien localisés, en liaison avec l’environnement et possédant une affectation d’utilité ; - la prise en compte les nuisances et les intérêts du site ; - l’intégration des données géographiques et topographiques du site et de l’histoire de la ville ; - la place de la voiture minimisée en terme de stationnement et de voirie ; - les espaces verts communs suffisants avec jardins privatifs et terrasses ; - le découpage parcellaire permettant l’intimité et la délimitation des espaces publics et privés. La validation de la cohérence budgétaire est une étape importante. L’expérience montre qu’il faut être attentif à ne pas transférer le budget prévu pour les espaces publics dans celui du bâti et que les dispositifs d’intimité entre les logements doivent être sauvegardés.

La réalisation : DCE, chantier et réception Un dossier de DCE doit répondre à la question : « Où vont se poser les problèmes lors de la réalisation ? ». Il doit décrire mais également essayer d’anticiper les problèmes de chantier. Dans le cas de logements en bande, le dessin détaillé d’une seule cellule ne suffit pas.

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2. Les points de vigilance des différentes phases

Il faut un dessin de l’ensemble des cellules. Il mettra en évidence les joints de dilatation, les points ambigus des décrochés éventuels, la localisation des murs porteurs et des isolants sur murs mitoyens, les axes entre logements… Cependant, un DCE trop complet peut aussi donner l’impression aux entreprises que le dossier est complexe. Il peut être envisagé de ne pas mettre tous les détails dans le dossier d’appel d’offres. Les étapes de chantier et de réception de chantier sont souvent suivies au sein de la maîtrise d’ouvrage par des équipes différentes de celles de la conception. Elles doivent être informées des objectifs du projet et doivent avoir les mêmes impératifs de qualité que ceux ayant servi à la conception du projet. Durant cette phase, il est nécessaire que les acteurs assument la responsabilité des choix opérés lors de la conception. Pour le bon déroulement et la coordination des entreprises la mission spécifique d’OPC peut être donnée à l’architecte en complément de sa mission de base, à un bureau d’étude ou à un organisme indépendant. Un suivi architectural doit être réalisé par l’architecte, même si celui-ci ne réalise pas le suivi de chantier.

Information et communication La communication avec la collectivité locale La collectivité locale doit être consultée à toutes les phases du projet. Il faudra prendre soin de confirmer les rendez-vous pris en mairie par écrit et de transmettre le compte rendu rédigé de l’entretien. Ces gestes de communication montreront à la mairie l’investissement de la maîtrise d’ouvrage. Lors du démarrage du chantier, la pose de la première pierre ou une rencontre inaugurale pour l’ouverture de chantier peut être réalisée en présence des membres du conseil municipal. Cette rencontre invite la mairie à être également acteur de la construction et à communiquer aussi autour du projet. Durant le chantier, la mairie peut être invitée à faire une visite, pour lui permettre de continuer son suivi du projet. Enfin, un voyage d’étude peut également être organisé avec la collectivité, les riverains ou les futurs habitants, dans la région ou ailleurs, pour présenter des projets aux intentions similaires.

L’information des riverains et des habitants Un plan de communication auprès des habitants de la commune et surtout des riverains est important. Le projet vient directement modifier leur paysage. La démarche participative consiste en la préparation de réunions publiques durant lesquelles les intentions puis le projet sont exposés. Les remarques et questions de l’assistance doivent être écoutées et si possible résolues. Il faut indiquer qu’un compte rendu écrit de la rencontre est mis à disposition à la mairie ou mieux, lorsque c’est possible dans le journal d’information de la commune. C’est le moment d’expliquer par exemple : - les possibilités de raccourcis piétons à travers le projet ;

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2. Les points de vigilance des différentes phases

- les améliorations de leur cadre de vie que doit apporter le projet ; - les relations, les raccordements entre le projet et les autres quartiers, la ville… ; - les avantages des nouveaux équipements.

L’information des futurs habitants Qu’ils soient locataires ou accédants, les futurs occupants doivent pouvoir prendre part aux réunions participatives. Si ces derniers ne sont pas connus dans les premières étapes du projet, une réunion d’information et d’explication du projet doit être mise en place ainsi que l’envoi d’une plaquette descriptive, avant la livraison du programme à ses occupants. Lors de ces réunions, les questions suivantes doivent être abordées : - la nature des espaces extérieurs, publics ou privés ; - l’usage des espaces publics ; - les liaisons douces et leurs liens avec les désertes de transports en commun ; - les équipements réalisés ou ceux facilement accessibles. Des plaquettes d’informations complémentaires peuvent être réalisées pour les informer des technologies mise en œuvre dans leur logement, de la gestion du tri des déchets ménagers… Il est important d’expliquer le projet, mais il est également évident que ces phases de communication ne peuvent fonctionner que si les habitants, riverains ou concitoyens se sentent concernés et participent. Il n’est pas facile de déplacer les usagers, une bonne communication allant vers eux est donc primordiale.

L’information sur le chantier La réalisation de travaux dans une commune touche les habitants et surtout les riverains. Il faut que le chantier, et avec lui le programme, soit bien accepté. Des moyens sont à mettre en œuvre : - une information préalable en mairie indiquant la date d’ouverture de chantier, invitation à la pose de la première pierre ; auprès des riverains par mailing d’information avec la date de commencement du chantier et les horaires des entreprises distribués dans les boîtes aux lettres des riverains ; - une information ponctuelle en cas de travaux très bruyants prévus ou d’encombrement de la chaussée ; - une sensibilisation des entreprises aux nuisances qu’elles produisent afin de les réduire. La mise en place d’un chantier propre dans le marché permet également de gérer ces problèmes. Quelques points clés : balayage des rues et des trottoirs (pouvant être prévu dans le marché au titre du compte prorata) ; respect des lieux de

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2. Les points de vigilance des différentes phases

stockage des déchets ; choix d’horaires convenables pour les travaux bruyants ; respect du stationnement des riverains… ; - une visite de chantier pour les élus, les riverains, les futurs habitants permet d’apprécier l’avancée du projet, cela complète les informations données durant la phase de conception. En accord avec la mairie, une note peut être affichée en mairie, sur le site internet de la commune, à l’entrée du chantier ou dans le journal d’information de la commune. De la même façon, après la réception, une visite du projet fini, avec les représentants de la mairie peut être préparée. Lors de cette visite, l’usage des espaces urbains ouverts à tous sera explicité, les espaces privés devront l’être aussi. Les concitoyens pourront connaître les lieux et prendre possession de ceux qui leur sont ouverts.

La commercialisation La densité peut être un obstacle à la commercialisation. Il est donc nécessaire de vendre avec les logements le projet urbain dense. Cela passe par une bonne formation des commerciaux et des documents de commercialisation particulièrement soignés. Vous trouverez dans la boîte à outils quelques éléments d’un argumentaire en faveur de cette densité.

La formation des commerciaux La maîtrise d’ouvrage doit former ses vendeurs à de nouveaux produits. Tous les points positifs du programme dense doivent leur servir à appuyer leur argumentaire de vente : - l’intérêt du site : proximité des transports en commun, liaisons rapides vers les équipements, proximité des écoles ; - la qualité des espaces : espaces publics, espaces verts entretenus, gestion différenciée ; - la réduction de l’emprise de la voiture pour une plus grande sécurité des enfants ; - la mitoyenneté permettant des économies d’énergie ; - l’intimité des espaces extérieurs ; - l’identité et l’originalité de la typologie des logements…

Les documents de commercialisation Ils doivent être réalisés avec soin : perspective irréprochable avec un bon point de vue, descriptif de vente clair et explicatif. Dans la mesure du possible, la perspective du projet est réalisée par un illustrateur spécialisé qui favorisera l’aspect esthétique du projet plus agréable que les perspectives d’architecte, plus techniques.

Plaquette de commercialisation 56 logements, site Lille Organum, Escaut Habitat 2008.

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2. Les points de vigilance des différentes phases

Les documents pour les habitants et la copropriété Réaliser un règlement intérieur ou des statuts d’association syndicale libre permettant de maîtriser et d’imposer des exigences concernant le fonctionnement, l’image du quartier et l’entretien des espaces communs. Ils peuvent aussi expliciter les statuts de chacun d’eux et leur fonction.

Ce qu’il faut retenir : La réussite de l’opération dense réside dans le montage de l’opération. Il faut être particulièrement attentif à l’étude du site : • à travers l’étude urbaine : hiérarchisation des voies, liaisons et transports, typologie architecturale et urbaine, proximité des commerces et services… ; • étude du potentiel du site : étude du règlement d’urbanisme, étude des ressources du site, étude bioclimatique… ; • étude de l’impact du projet sur le site, le quartier, la ville… Les objectifs poursuivis par le projet à partir de l’analyse de site et des contraintes tant externes qu’internes, devront être maintenus tout au long du projet. Il faut ainsi veiller à ce que les objectifs soient bien appréhendés par les différents intervenants. L’équilibre économique du projet doit tenir compte de l’importance de la qualité des aménagements extérieurs, de la complexité de toutes les mixités (urbaine, architecturale et sociale…). Il est nécessaire de communiquer largement tant auprès des élus, des citoyens, des riverains ou des futurs résidents pour favoriser l’acceptation d’un projet dense.

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Troisième partie

La boîte à outils La boîte à outils comprend trois fiches d’aide à l’analyse des données du site. Ces fiches proposent des critères et une recommandation de satisfaction de ces critères pour caractériser un projet dense. Elle contient aussi une trame pour l’élaboration d’un diagnostic de site et des argumentaires en faveur de la densité.

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1. Fiches d’aide à l’analyse des données du site FICHE 1 : Critères d’accessibilité et d’équipement d’un site éligible Recommandation : pour pouvoir caractériser un site comme propice à la densification, 6 des 8 critères abordés ci-après doivent être satisfaits avec au minimum : • trois critères de priorité 1 • un critère de priorité 2 • un critère de priorité 3 Si le critère n’est pas existant, il peut être validé par création dans l’opération réalisée.

FICHE 1 : Critères d’accessibilité et d’équipement d’un site éligible Critères à évaluer : Priorité Transports en communs réguliers (existants ou projetés) à moins de 700 m

Le critère est-il satisfait ? OUI NON

1 Au moins deux modes de transport en commun doivent être réunis pour satisfaire le critère

Exemple:

Métro Tramway Bus Train Station de covoiturage Autre (à préciser) : Est-il envisagé de les créer ? (à préciser)

Voirie et desserte

Le critère est satisfait à partir d’un exemple de voirie ou desserte Exemple :

Autoroute, accès rapide Voie rapide urbaine, accès rapide Nationale Autre (à préciser) :

Commerces de première nécessité à moins de 700 m

1 Le critère est satisfait à partir de deux exemples de commerces

Exemple :

Boulangerie Epicerie Boucherie Pharmacie Presse / Tabac Autre (à préciser) : Est-il envisagé de les créer ? (à préciser)

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1. Fiches d’aide à l’analyse des données du site

FICHE 1 Critères à évaluer : Priorité Services administratifs de proximité à moins de 700 m ou rapidement accessibles par les transports en commun Exemple :

Le critère est-il satisfait ? OUI NON

2 Le critère est satisfait à partir d un exemple de service administratif

Mairie ou annexe Poste Gare CAF / CPAM Autre (à préciser) :

Est-il envisagé de les créer ? (à préciser) Services de proximité privés 2 à moins de 700 m ou rapidement accessible Le critère est satisfait à partir d’un par les transports en commun exemple de service de proximité Exemple : Médecin généraliste Autre service médical (à préciser) Banque / Distributeur de billet Autre (à préciser) : Est-il envisagé de les créer ? (à préciser) Ecole maternelle et primaire existante à moins de 1 000 m ou rapidement accessible par les transports en commun

1 Le critère est satisfait à partir de deux exemples de commerces

Est-il envisagé de la créer ? (à préciser) (selon potentiel du projet : apport de nouveaux enfants et possibilité de la commune) Est-il possible de compenser par un système alternatif ? (transport en commun organisé, partage de classe sur plusieurs communes…)

2 Equipements publics à moins de 1 000 m ou rapidement accessibles en Le critère est satisfait à partir de deux transports en commun exemples d’équipements publics Exemple : Crèche Bibliothèque / Médiathèque Maison des jeunes Salle de sport / activité sportive Salle polyvalente Terrain de jeu / de sport Musée Cinéma Autre (à préciser) : Est-il envisagé de les créer ? (à préciser)

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1. Fiches d’aide à l’analyse des données du site

FICHE 1 Critères à évaluer : Priorité Source de pollution ou de nuisance de l’air, sonore et visuelle à proximité

Le critère est-il satisfait ? OUI NON

3 Le critère est atteint si le site présente aucune pollution ou nuisance ou s’il est possible de toutes les traiter

Exemple :

Voie rapide Voie ferrée Aéroport Industrie Station d’épuration Décharge Terrain vague / friche industrielle / ruine Autre (à préciser) : Peuvent-ils être traités ? (à préciser)

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1. Fiches d’aide à l’analyse des données du site

FICHE 2 : Critères liés au règlement d’urbanisme et au PLU Recommandation : pour pouvoir caractériser un site comme propice à la densification, 6 des 8 critères abordés ci-après doivent être satisfaits avec au minimum : • trois critères de priorité 1 • un critère de priorité 2 • un critère de priorité 3

FICHE 2 : Critères liés au règlement d’urbanisme et au PLU Critères à évaluer : Priorité Coefficient d’occupation du sol

Le critère est-il satisfait ? OUI NON

Milieu urbain : minimum aux environs de 1 Milieu périurbain : minimum aux environs de 0,5 Le règlement autorise-t-il des bonifications ou des dépassements de COS ? (pour le logement ocial, les projets à haute performance thermique, les extensions futures…) Voiries et stationnements

Voiries Le règlement permet-il de minimiser les voiries ? L’emprise de voirie minimum communautaire est-elle excessive ? Une discution, avec les services administratifs, concernant cette emprise est-elle envisageable pour favoriser la diversité urbaine ? Le règlement laisse-t-il la possibilité de gérer la division de l’emprise ? Stationnement Le règlement permet-il 1 place par logement ? Y a-t-il une exception pour les périmètres de valorisation des axes lourds de transports en commun ? Le règlement impose-t-il une grosse différence de nombre de stationnements entre logement social et accession ? Faut-il créer des places visiteurs ? Une répartition des places est-elle induite ou imposée ? Le règlement impose-t-il, dans le cas des maisons individuelles, le stationnement sur la parcelle ? Certaines contraintes peuvent-elles être annihilées par la discussion ou par des parkings communs ?

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1. Fiches d’aide à l’analyse des données du site

FICHE 2 Critères à évaluer : Priorité Espaces verts et végétalisés

Le critère est-il satisfait ? OUI NON

Les espaces verts et végétalisés doivent représenter au minimum 30% de la surface du terrain ? Les espaces verts communs et les espaces végétalisés sont bien différenciés ? Les espaces verts communs représentent 15% maximum de la surface du terrain ? Le règlement laisse la possibilité de créer des espaces verts privés, jardins ? Implantations des constructions par rapport aux voiries et emprises publiques.

Puis-je m’implanter en limite des voiries et emprises publiques ? Toute construction doit-elle être implantée le long des voiries ? Dois-je obligatoirement avoir 5 m devant les garages ? Le retrait par rapport à la voirie est-il imposé à 0 ou à 5 m ? Peut-on envisager un retrait dans l’intérêt du projet architectural et urbain ? Implantations des constructions par rapport aux limites séparatives

Puis-je m’implanter sur les limites mitoyennes des parcelles créées ? Existe-t-il une distance imposée constructible depuis la voirie ? Dois-je obligatoirement m’implanter en retrait ? La distance de retrait par rapports aux limites séparatives estelle imposée ? Implantations des constructions les unes par rapport aux autres

La distance de retrait entre constructions sur une même propriété est-elle imposée ? Dans le cas d’une division ultérieure de propriété, le règlement autorise-t-il les constructions mitoyennes ? (Cas des accessions) Coefficient d’emprise au sol

Milieu urbain : 50% minimum Milieu périurbain : 30% minimum

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1. Fiches d’aide à l’analyse des données du site

FICHE 2 Critères à évaluer : Priorité Hauteur relative des constructions

La hauteur relative est de : Cela semble-t-il cohérent avec la densité ? Le règlement fait-il une différence entre les maisons, logements individuels et le logement collectif ? Hauteur absolue

La hauteur absolue est de : Cela semble-t-il cohérent avec la densité ? Le règlement fait-il une différence entre les maisons, logements individuels et le logement collectif ? Aspect extérieur

Le règlement impose-t-il des matériaux ? Le règlement impose-t-il des toitures en pentes ? L’inclinaison de la pente est-elle réglementée ? Le règlement autorise-t-il les terrasses et toitures terrasses ? Le règlement fait-il une différence entre les maisons, logements individuels et le logement collectif ? Le règlement induit-il une image régionaliste ? Le règlement permet-il la création d’un projet contemporain ?

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Le critère est-il satisfait ? OUI NON

1. Fiches d’aide à l’analyse des données du site

FICHE 3 : Critères liés au développement urbain de la commune Critères à évaluer :

Le critère est-il satisfait ? OUI NON

Existe-t-il sur la commune un projet de développement ou de renouvellement urbain ? Si oui, de quel type ? Le site en fait-il partie ? Ce projet va-t-il dans le sens d’une densification ? Une augmentation du COS est-elle associée au projet ? La commune supporte-t-elle le coût du foncier de l’opération de développement ou de renouvellement ou participe-t-elle à son financement ? Si oui, à quelle hauteur? Y a-t-il des besoins spécifiques sur la commune ? Si oui, de quels types ? Est-il envisagé la réalisation d’équipements ou l’amélioration des transports en commun sur la commune? Si oui, de quels types ? La municipalité est-elle hostile à la réalisation d’un projet dense ? Si oui, d’où vient cette opposition ? Quels sont les arguments de la mairie ? Puis-je bâtir un argumentaire qui pourrait la convaincre ? Puis-je l’informer sur la réalité d’un projet dense, lui montrer des exemples réussis ? Puis-je intégrer ou impliquer la commune dans le projet ? La commune souhaite-t-elle s’impliquer dans le projet Si oui, à quelle hauteur ? Dans quel rôle ? Le projet peut-il répondre à ses attentes en termes de logements ? (quantité, typologies, social ou accession) Le projet peut-il proposer les services et commerces manquants à la commune ? Mon projet peut-il intégrer les équipements nécessaires à la commune ? (modalités financières à étudier) Dans le portage financier du foncier, la commune peut-elle participer ? Peut-on envisager la mise en place d’un bail à construire sur un terrain communautaire ? Peut-on envisager la mise en place d’une charte avec les collectivités pour la prise en charge de la réalisation des espaces publics ?

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2. Exemple de trame pour le diagnostic de site Le tableau ci-dessous propose une check-list qui passe en revue tous les éléments pouvant être demandés et étudiés lors de l’analyse du site. Tous ces éléments doivent permettre de définir les exigences du programme. La colonne intérêt pour le projet, oui ou non, permet de valider la nécessité d’aborder le point dans l’étude en fonction du type de projet. Par exemple dans le cas d’un site proposé pour la réalisation d’une opération réalisé sur un site clos, sans projet d’aménagement urbain, on pourra répondre non à l’analyse du type de réseau routier présent.

Diagnostic de site Identité du territoire

Documents potentiels à fournir et données à relever pour analyse

Analyse du tissu et du maillage urbain Voiries, dessertes et transports • Type de réseau routier présent • Listing • Carte hiérarchique • Hiérarchisation et description • Schémas : coupes, plans, photos des gabarits • Evaluer celles qui peuvent être réinterprétées • Typologie des espaces publics • Repérage photographique • Dimensionnement rapide + matériaux • Usage • Contexte urbain • Transport en commun • Listing, compris relevé des fréquences • Repérage cartographique Formes urbaines Forme des îlots : • Relevé photographique • rapport à l’espace public, • Dimensionnement rapide • logique de fonctionnement, • Schéma analytique • qualité de vie et d’usage • Analyse et critique : Parcellaire : • Logement individuel et collectif • Rapport à l’espace public • Schéma : relevé et gabarit du parcellaire type • Gestion de l’intimité • Analyse et critique Analyse des typologies et des usages Contexte et identité architecturale Patrimoine remarquable : • Relevé photographique source d’inspiration ? • Localisation cartographique • Analyse et critique Identité architecturale du site et de la commune • Hauteur du bâti • Relevé photographique • Matériaux • Schéma • Type de toiture • Analyse et critique

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Intérêt pour le programme OUI NON

2. Exemple de trame pour le diagnostic de site

Diagnostic et potentialités du site

Documents potentiels à fournir et données à relever pour analyse

Intérêt pour le programme OUI NON

Paysage en présence • Relevé photographique et localisation Points intéressants ou singuliers cartographique • Analyse et critique Typologies résidentielles • Maisons de villes • Relevé photographique • Maisons individuelles • cartographie de localisation • Immeuble collectif social • Schéma • Immeuble collectif • Critique des intérêts typologiques • Logement individualisé • Comptabilisation • Logement spécifique • Analyse des besoins potentiels (étudiant, personnes âgées …) Relevé des activités économiques • Commerces • Cartographie de localisation • Services • Comptabilisation • Analyse des besoins potentiels Relevé des équipements • Administratifs • Cartographie de localisation • Culturels • Comptabilisation • Sportifs • Analyse des besoins potentiels • Le collectif social Connaissance du site • Localisation • Reportage photographique • Taille • Plan • Histoire • Tableau de surface • Accessibilité • Note de synthèse • Analyse du PLU • Tableau de synthèse • Patrimoine architectural • Relevé photographique remarquable sur le site • Plan de localisation • Patrimoine végétal remarquable • Note de synthèse Analyse des contraintes urbaines du site • Servitude de passage ou de cour commune • Reportage photographique • Nuisances proches • Schémas • Ouverture ou enclave par • Analyse et critique rapport à la ville Ressources du site Analyse des ressources bioclimatiques • Macroclimat • Analyse météorologique • Microclimat • Vents dominants • Ensoleillement • Etude des masques solaires • Diagramme solaire… • Analyse de sol • Nature du sol (à réaliser par un professionnel) • Portance • Capacité d’infiltration des eaux

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3. Argumentaire en faveur de la densité Les arguments en faveur de la densification du programme sont répartis en trois catégories. Interne Argumentaire économique • L’accession à la propriété périurbaine a augmenté mais le nombre de logements urbains diminue. Il va falloir augmenter le nombre de citoyens pour maintenir un niveau d’activité et d’équipement en ville, et proposer une offre qui réponde à la demande. La densification permet d’y répondre. • Pour les communes, la densité permet une économie de territoire et le maintien des réserves foncières permettant la gestion du développement urbain ultérieur. • La compacité de l’opération permet de réduire les longueurs de voiries et de réseaux, ce qui augmente la rentabilité et diminue les coûts d’entretien. De même les installations sont optimisées pour les concessionnaires. • Les transports en commun, les équipements publics et culturels sont plus utilisés, ils engendrent plus de recettes facilitant leur entretien et leur développement. • Les petits commerces fonctionnent mieux dans des quartiers plus denses, présentant un potentiel de clientèle plus important, surtout lorsque le projet réalisé propose une mixité d’usages. • Dans les communes où la part des logements sociaux est importante, les budgets municipaux sont mal alimentés par ces foyers peu taxés. La charge fiscale est alors reportée sur les ménages propriétaires et la ville devient moins attractive pour les accédants à la propriété. La programmation de projets denses en accession peut permettre le retour des propriétaires et répartir la charge budgétaire sur une part plus importante de ménages. • La densification des parcelles urbaines et périurbaines permet de construire plus de logements ou de bâtiments d’activités sur une assiette foncière faible et de répondre massivement à la demande immobilière dans un périmètre responsable.

Interne Argumentaire écologique • La densification évite l’artificialisation massive des territoires. Elle permet le maintien des écosystèmes et la conservation de toutes les capacités du sol : infiltration des eaux de pluie, potentialité des productions agricoles, plantations permettant le stockage du dioxyde de carbone… • Le recyclage du foncier et le renouvellement urbain par la création de projets denses participent à redonner vie aux territoires, à recycler les bâtiments en place et à réaménager les sols dans une démarche de qualité.

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3. Argumentaire en faveur de la densité

Interne Argumentaire écologique • Par sa compacité, la densité optimise et réduit la consommation de matériaux de construction. • En travaillant sur la proposition d’alternatives à l’usage de la voiture et en proposant des circulations douces et des services de proximité, les projets denses participent à la réduction de l’utilisation du transport individuel et à la diminution des émissions de gaz à effet de serre. • La densification permet de réintroduire la nature en ville et de diversifier la qualité des espaces publics, en créant des paysages et de l’intimité. Le Grenelle de l’environnement ré introduit des arbres et des plantations dans la ville pour stocker le dioxyde de carbone et dépolluer l’air. Il valorise la création de liaisons végétales urbaines pour maintenir la biodiversité. Le cycle de l’eau est de nouveau pris en compte dans l’aménagement urbain grâce à la gestion des eaux de pluie sur site. Les surfaces minéralisées doivent obligatoirement être réduites pour permettre l’infiltration. Ce qui rafraîchira les villes et permettra l’amorce d’un recyclage partiel de l’air pollué. • Thermiquement, l’habitat dense neuf est plus performant que les constructions individuelles. La compacité des projets permet la création d’une inertie thermique entre logements. En optimisant les développés de murs extérieurs la densité réduit les déperditions de calories. Les consommations énergétiques sont réduites. • Dans les programmes denses, il est plus facile de mettre en place un système de chauffage collectif basé sur la production énergétique à partir de matières renouvelables ou recyclées, ou un système de récupération de chaleur ou de froid. L’investissement dans ces modes de production ou le raccordement à un réseau de chaleur est amorti par le nombre de logements. • L’intérêt écologique principal est bien la non consommation d’énergies fossiles.

Interne Argumentaire social • Aujourd’hui, pour répondre à la carence de logement, il faudrait construire 500 000 logements par an. La demande ne cesse d’augmenter, elle est dopée par les mutations de notre société. Le vieillissement du parc immobilier motive aussi la demande de logements neufs, il faut renouveler le patrimoine, un tiers du parc est antérieur à 1948. La densité participe à l’augmentation de l’offre.

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3. Argumentaire en faveur de la densité

Interne • Le pouvoir d’achat des ménages est en baisse, le prix des énergies est instable. Les économies d’énergies de chauffage et de transport dans un projet dense sont importantes et favorisent le budget des ménages. • Les familles recherchent aujourd’hui des logements plus grands et plus lumineux, avec un jardin dont l’entretien ne doit pas être trop important. La densité permet de ne pas démultiplier la surface du terrain acheté uniquement pour se permettre la construction des surfaces habitables souhaitées. Des terrains plus petits, moins chers, avec un COS plus important donneront un tissu urbain plus compact et limiteront l’étalement urbain.

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Exemple d’argumentaire commercial pour vendre un programme dense à destination des acquéreurs C’est au niveau des produits en accession que la densité risque de poser question. Les commerciaux doivent donc monter un bon argumentaire en s’inspirant des différents points de vue ci-dessus. Voici quelques pistes : • La densité influence le pouvoir d’achat. Le prix des énergies est en hausse. Bientôt la taxe carbone viendra alourdir la facture. Le logement en programme dense permet : - la maîtrise de la facture de chauffage par sa compacité ; - la maîtrise du coût des transports par la proximité des équipements et des transports, réduction des frais d’essence et réduction du budget voiture par la réduction des kilomètres parcourus, l’inutilité de l’achat d’une seconde voiture ou de scooter pour les adolescents. • Proximité des équipements et services. Les familles avec enfants ou adolescents souhaitent un accès rapide aux écoles, aux commerces, aux services médicaux. • Rapidité d’accès aux transports en commun. Il est important pour les adolescents de pouvoir aller au collège et au lycée ou aller vers les équipements culturels rapidement. Important aussi pour les plus âgées, les personnes sans véhicule … qui retrouvent ainsi de la mobilité.

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Quatrième partie

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La forte influence des transports

Cartes isochrones mettant en exergue la réduction des distances grâce notamment aux liaisons ferrées à grande vitesse.

Le développement des transports favorise la construction individuelle diffuse qui participe activement au mitage du territoire.1 De grandes parcelles non viabilisées, le long de routes existantes, sont commercialisées par des agriculteurs dont les terres sont devenues constructibles. Pour répondre au marché, les aménageurs proposent donc des parcelles plus grandes, mais pour que les prix restent compétitifs, ils s’implantent loin du centre-ville.

Des habitudes qui favorisent l’étalement urbain Les lotissements de l’étalement urbain proposent des parcelles assujetties à des coefficients d’occupation du sol et des possibilités d’emprise au sol faibles (0,1 ou 0,2). Les cahiers des charges n’obligent pas à construire en limite de propriété, voire favorisent le recul. Les cinq mètres de recul devant le garage par rapport à l’alignement sont un minimum obligatoire. De tous ces paramètres résultent des constructions implantées au milieu de vastes parcelles faiblement construites. De plus la tendance actuelle aux constructions de faible hauteur, gourmandes en emprise au sol, les maisons individuelles en rez-de-chaussée et combles issues des catalogues sont devenues la norme. Ces constructions nombreuses sont parvenues à introduire comme règles dans les documents d’urbanisme, la toiture deux pentes avec hauteur de faîtage à neuf mètres maximum.

1. Illustration Futuribles / Etude rétrospective et prospective des évolutions de la société française (1950-2030).

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Les qualités spatiales d’une maison individuelle Ce que les usagers n’analysent pas mais ressentent dans le confort de leurs maisons individuelles, c’est l’organisation de celle-ci. Une maison, isolée sur son terrain, possède des possibilités d’implantation et d’orientation plus nombreuses. Le logement est traversant, les fenêtres proposent des cadrages variés sur l’environnement. L’évolution de la lumière dans la journée, modifie l’ambiance intérieure. Mais ces aspects restent sous-exploités par les lotisseurs. Ces notions d’orientations multiples et d’évolution de la lumière participent, sans être explicites, au désir de logement individuel car on les trouve rarement dans l’habitat collectif classique.

La flexibilité, dans le logement et dans le cadre de vie Il n’existe plus d’immuabilité de la situation sociale, économique ou personnelle. La mobilité est partout et le mot d’ordre est flexibilité. La mobilité familiale et professionnelle demande plus de souplesse dans les solutions d’habitat. On remarque que les ménages changent de logement en fonction des besoins d’espace de la famille, ils ne le font pas évoluer. Il faudrait proposer un logement dont l’évolution ou l’agrandissement, à faible coût pourrait permettre de projeter la famille dans l’avenir et la conforter dans son choix de logement. En France, un ménage reste en moyenne 8 ans dans son logement ! Le choix du milieu physique de notre vie quotidienne n’est plus induit par la proximité d’un emploi, ni même par l’intérêt d’un paysage. D’ailleurs, les formes de l’étalement urbain sont les mêmes partout et les paysages artificiels gomment l’identité des territoires. L’important pour l’éligibilité du cadre de vie c’est la facilité d’accès aux centres culturels et commerciaux, aux bonnes écoles et au milieu naturel. L’individu est devenu « nomade », la globalisation et la dématérialisation des informations nous amènent à ne plus avoir besoin du lieu. Ce n’est pas l’endroit où l’on vit qui a de l’intérêt, mais où l’on peut aller depuis cet endroit.

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L’impact des technologies et de l’écologie sur l’habitat Evolution du logement L’usage et les espaces du logement ont évolué rapidement. Le salon, autrefois lieu de vie social petit et fermé, s’est ouvert pour cumuler les fonctions. Il a d’abord intégré le séjour, puis la cuisine. En s’ouvrant, celle-ci change d’usage, anciennement considérée comme un espace usuel, elle devient le cœur du foyer. L’espace, ainsi ouvert, devient plus généreux. Longtemps la salle de bains était considérée comme une pièce secondaire, petite, sans fenêtre, conçue pour être fonctionnelle. Aujourd’hui elle est devenue essentielle voir personnelle, c’est un lieu de détente. On y nettoie le corps mais aussi l’esprit lavé ici du stress quotidien. Douche à jet, bains à remous, matériaux chauds, elle devient un spa dans lequel on passe du temps. La fonction des chambres a évolué également. Si le sommeil représente encore la majorité du temps qui y est passé, la technologie y a introduit d’autres activités. Ordinateur, télévision, salon d’accueil pour les copains, la chambre cumulant les usages est devenue trop petite, on compense l’espace par un lit mezzanine. La nécessité d’un espace bureau est devenue primordiale. Les technologies ont introduit le travail au domicile. Si l’informatique à pris une place dans la famille, elle a du mal à la trouver dans le logement. C’est une composante nouvelle dans l’organisation du logement.

Un logement plus technique et plus écologique Avoir un logement plus écologique fait partie des nouveaux souhaits des usagers. Les économies d’énergie et le confort de l’habitat participent aux choix de l’habitat. Les technologies et les matériaux de construction sont nouveaux : VMC double flux, eau chaude sanitaire solaire, photovoltaïque, pompe à chaleur… Le logement gagne en technologie et demande parfois la création d’un local technique. La domotique essaie de trouver sa place en simplifiant les gestes de la vie courante, baisser les volets, allumer le chauffage… Elle participe à l’économie énergétique du logement et donc à son impact écologique et permet d’entretenir les équipements pour s’assurer de leur performance. Dans l’avenir, elle deviendra essentielle aux nouveaux habitats en se démocratisant. Isolation par l’extérieur, bloc de construction à isolation répartie, laines de bois ou de chanvre, ouate de cellulose, structure bois ; l’isolation est renforcée, elle est mieux contrôlée, l’habitat gagne en confort. L’architecture et l’organisation de l’habitat change également avec l’écologie et les technologies. Les vitrages performants permettent aux petites fenêtres des années 80 et 90 de laisser la place à de larges ouvertures qui inondent les pièces de lumière et de la chaleur du soleil. L’organisation des pièces correspond à nouveau à la trajectoire du soleil, pièces de vie au sud, pièces techniques au nord.

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Pour répondre aux nécessités de la conception bioclimatique, les logements se doivent d’être traversant ou de posséder plusieurs orientations. Dans le logement le tri des déchets est apparu, il doit être organisé et trouver sa place. L’écologie impose de réduire la place de la voiture et de favoriser celle des modes de transport alternatif : vélos, covoiturage, voitures collectives… Le garage doit être interrogé, il ne sert plus à stationner les véhicules. Il est utilisé comme cellier, lingerie, salle de jeu des enfants… Pourquoi le garde-t-on ? Parce qu’il est déductible de la SHON et se comptabilise comme place de stationnement, donnée réglementaire à l’encontre des données écologiques. Les principes écologiques vont éloigner la voiture de la maison en lui interdisant l’entrée des quartiers. Le garage va disparaître. Dans les pays précurseurs, comme l’Allemagne ou la Suède, c’est déjà le cas. Cela a permis la création de garages à vélo, d’ateliers, de buanderies, de cellier, d’un local technique ou de cette pièce en plus qui manque tant aux français.

Amsterdam, quartier sans voitures GWL Haarlemmerweg, 600 logements, 6 ha.

L’impact de l’étalement urbain sur les finances publiques Une étude du CERTU, datée de 2005, montre la difficulté de mesurer le coût de l’étalement urbain. D’un côté, la densité permet de réaliser des économies d’échelles mais engendre également des niveaux d’équipements et de service non comparables. Ainsi, il est souvent constaté que plus il y a de logements, plus il y a de services et plus ces derniers sont sollicités. Cela engendre des coûts supplémentaires en investissement et en fonctionnement (maintenance, sécurisation…). Enfin, cette étude propose une simulation financière sur un terrain de deux hectares, entre un lotissement de 20 lots pour des maisons individuelles et cinq immeubles collectifs de 12 logements. Pour la collectivité, en termes de recettes de fonctionnement par ménage, l’intérêt pèse légèrement en faveur du lotissement.

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Annexes Annexe 1 : Glossaire Annexe 2 : Eléments législatifs et réglementaires Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM Annexe 4 : Bibliographie

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Annexe 1 : Glossaire

Baux à construire Un terrain communautaire est loué à la commune par le bailleur pour une durée fixée dans le bail, environ 55 ans. Le bailleur construit les bâtiments, les entretiens et les exploitent pour la durée du bail. A la fin de celui-ci les bâtiments reviennent à la commune qui doit les exploiter et les entretenir. Dans certains montages, le terrain peut-être mis à disposition gratuitement ce qui allège la charge foncière de l’opération. Il existe également des baux à réhabiliter, pour un projet sur des bâtiments existants, le principe est alors identique.

Desserrement Phénomène de développement urbain proposant un grand parcellaire et des constructions peu denses, agrandissant les distances. C’est un phénomène qui s’amplifie avec l’éloignement, mais que l’on peut également constater dans les centres urbains.

Etoilement urbain Le développement de la ville se fait le long des grands axes, il se dé-densifie en s’éloignant du centre. Ce mode d’étalement laisse de grandes zones non construites au delà du périmètre d’influence des grandes voies.

Forte influence des transports L’accélération des vitesses de transport à réduit les notions de distance. Avec l’automobile, tous les territoires sont urbanisables. Les trains à grande vitesse se sont développés et ont encore agrandi les zones d’influences. Reims, Lille, Marseille sont devenus des banlieues de Paris, accentuant d’autant plus la pression foncière et immobilière de ces métropoles.

Lotissement Le lotissement permet la division d’une ou plusieurs propriétés foncières en parcelles ou en lots vendus à des acheteurs pour y implanter des constructions. Cette procédure, souvent d’initiative privée, oblige à la rédaction d’un cahier des charges et à la réalisation de voiries, pour maitriser le projet d’aménagement.

Périurbanisation Du grec peri, autour, représente aussi l’étalement. C’est l’urbanisation périphérique des villes, le développement, l’accroissement de la ville qui progressivement englobe de nouveaux quartiers, mais aussi les villes et villages alentour tout en s’éloignant du centre, en sortant de la périphérie de la ville, du cadre. En informatique, les périphériques sont des appareils reliés à un ordinateur et qui travaillent sous son contrôle, cette définition explicite parfaitement l’idée de périurbanisation.

PADD : projet d’aménagement et de développement durable Le PADD - Projet d'aménagement et de développement durable constitue la nouveauté essentielle entre le contenu du POS et celui du PLU. Il s'agit d'un document politique exprimant le projet de la collectivité locale en matière de développement économique et social, d'environnement et d'urbanisme à l'horizon de 10 à 20 ans.

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Annexe 1 : Glossaire Il était à l'origine opposable aux tiers. Cette disposition génératrice d'une insécurité juridique importante a été supprimée par la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003. Toutefois, le zonage et le règlement écrit doivent être en cohérence avec celui-ci. De même, toute évolution du document reste conditionnée au respect de l'économie générale du PADD. En effet, si l'évolution du PLU implique une telle atteinte, il conviendra de procéder par une révision. Cependant, si l'évolution voulue ne porte pas atteinte à l'économie générale du PADD, la procédure de modification sera suffisante. C'est ainsi que toute modification du PLU doit rester cohérente avec le projet urbain exprimé dans le PADD. Cette notion de cohérence, d'une interprétation souple, assure la sécurité juridique du document, tout en préservant une certaine portée à ce PADD, une opposabilité indirecte.

Renouvellement urbain C’est une des notions fondatrices de la loi SRU qui vise à l’utilisation optimale des espaces urbanisés. Son objectif est de contenir l’extension de la ville pour que son développement ne se fasse pas au détriment des espaces naturels et agricoles. Cela passe notamment par une meilleure organisation des secteurs déjà urbanisés et la construction en priorité des friches urbaines et industrielles et des terrains à l’abandon.

SCOT : schéma de cohérence territoriale Le schéma de cohérence territoriale remplace l'ancien schéma directeur. C'est un document d'urbanisme de planification qui, au vu d'un diagnostic et au regard de prévisions sur les évolutions des fonctions et des besoins d'un territoire, fixe les orientations générales de l'organisation de l'espace, détermine les grands équilibres entre espaces urbains et espaces naturels et agricoles.

SHOB : surface hors œuvre brute C'est la surface de tous les planchers d'une construction y compris les murs à laquelle s'ajoutent des surfaces dites non habitables (les garages, les terrasses, les surfaces de moins de 1,80 mètres sous plafond, certaines annexes).

SHON : surface de plancher hors d’œuvre nette C’est, pour une construction, le total des surfaces de plancher de chaque niveau, mesurées à l’extérieur des murs (surface hors œuvre brute) après déduction : - des combles et sous-sol non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, des toitures-terrasses, des balcons, des loggias ainsi que des surfaces non closes au rez-de-chaussée (ne servant qu’à la circulation ; ex : porche, passage sous immeuble, etc…) ; - des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ; - des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production ; - des surfaces affectées à la réalisation, dans le cadre de la réfection d’immeuble à usage d’habitation, de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux, dans la limite de 5 m² par logement ;

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Annexe 1 : Glossaire - d’une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation. Pour chacune de ces catégories, les superficies déductibles sont précisées dans la circulaire n° 90.80 du 12.11.90 relative à la définition de la surface hors œuvre nette.

ZAC : zone d’aménagement concerté La ZAC, zone d’aménagement concerté, est portée par la collectivité ou un établissement public. Généralement, elle concerne des opérations mixtes et permet l’aménagement et l’équipement de terrains qui seront vendus. Ce montage est plus long que le lotissement, mais il possède des avantages financiers et techniques (financement d’équipements, préemption de terrains…) Il se passe en deux temps, un montage d’opération, qui permet de cerner les intentions de l’opération et de faire un bilan. Le monteur d’opération propose alors le projet à la collectivité dans le but de signer une convention. Dans un second temps, un plan d’aménagement et un cahier des charges précis sont réalisés, mais restent souples sur la répartition des usages et des types de logements (loyer sociaux, libres…).

ZPPAUP : zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager Loi du 7 janvier 1983 relative à la répartition des compétences en matière d'urbanisme. Zones de protection instituées autour des monuments historiques et dans les quartiers et sites à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique, historique ou culturel. Elles sont mises en place à l'initiative et après accord des communes. La ZPPAUP comporte un zonage et un règlement qui énonce des règles de protection générales ou particulières en matière d'architecture, de paysage et d'urbanisme : édifices ou petit patrimoine rural à conserver, modalités de restauration, localisation, implantation, aspect et gabarit des constructions neuves, préservation des perspectives et des structures paysagères, terrasses, etc... Les effets de la ZPPAUP se substituent aux effets des sites inscrits, et des rayons de protection de 500 m des monuments historiques. L'existence et les limites cadastrales de la servitude sont obligatoirement mentionnées en annexe des plans d'occupation des sols.

ZUP : zone à urbaniser en priorité Entre 1959 et 1967, pour répondre à la crise du logement, une procédure administrative d’urbanisme opérationnel est créée en France ; la ZUP, zone à urbaniser en priorité. Les ZUP étaient destinées à permettre la création ex-nihilo de quartiers nouveaux, avec leurs logements, mais également leurs commerces et leurs équipements. Elles ont permis la construction des grands ensembles et ont résorbé le retard en terme de logements à l’époque. Le résultat ne semble pas probant, les quartiers créés sont aujourd’hui en train d’être requalifiés.

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Annexe 2 : Eléments législatifs et réglementaires

La loi 2000-1208 SRU du 13 décembre 2000 : Il s’agit de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain. • Elle intervient sur les règlements d’urbanisme qu’elle modifie ou remplace afin de mieux gérer l’urbanisme et maîtriser le développement urbain, elle doit favoriser la densification raisonnée des espaces déjà urbanisés, en limitant par exemple la possibilité de fixer des tailles minimums de parcelles constructibles. • Elle impose aux communes de transformer le POS en PLU, elles doivent réaliser un diagnostic soulignant des atouts et contraintes de la commune et produire un PADD (plan d’aménagement et de développement durable) qui doit permettre la rédaction d’un règlement adapté à la maîtrise de l’expansion urbaine et à la qualité des aménagements, tout en créant un document de synthèse de la planification du territoire communal. • Elle veut favoriser la mixité sociale en fixant un taux minimum de 20% de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants, comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Cependant, elle permet aux communes de s’y soustraire par le paiement d’une taxe annuelle. 44% des communes d’Ile-de-France ne respectent pas la loi SRU. 27 communes sur 36 en Alpes-Maritimes ne respectent pas la loi SRU, et 20/24 dans le VAR (taux moyen de logement social à 9%). • Elle doit réduire la place de la voiture, en demandant par exemple moins de stationnement dans les quartiers convenablement desservis en transports en commun. • En 2003, la loi sur le développement des territoires ruraux permet aux départements de préempter les terres périurbaines pour maîtriser la dilatation. Mais cette loi est peu utilisée à ce jour. Souvent, les communes n’ont pas réalisé l’enjeu de cette loi. Un grand nombre d’articles des PLU continue à être en contradiction avec l’idée de maîtrise de l’étalement. Depuis 2000, cinq nouvelles lois ont été votées et modifient en partie la loi SRU.

La loi 2009-323 du 25 mars 2009, dite Loi MOLLE Il s’agit de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. • Elle vise à favoriser la construction de logements et l’accession populaire à la propriété, lutter contre l’habitat indigne. La maison à 15€, étendu aux appartements avec une TVA à 5,5%, va a contrario de la maîtrise de l’expansion. En effet, pour tenir ce prix, les maisons sont souvent sur des terrains à prix abordable, donc essentiellement éloignées. • Le renouvellement urbain et la lutte contre l'habitat indigne sont gérés par l'Anah et l'Anru, financés par le 1% logement au moins jusqu’à 2011.

La loi 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement : Elle place la lutte contre le changement bioclimatique au premier rang des priorités du développement durable. Elle fixe notamment comme objectifs : • la réduction de 20% des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2020, et de 3% par an jusqu’à 2050 ; • le développement des énergies renouvelables à 23% à 2020 ; • la maîtrise de la demande en énergie.

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Annexe 2 : Eléments législatifs et réglementaires Ces objectifs passent notamment par la baisse de consommation énergétique du bâtiment et des énergies de transport. Pour l’atteindre, il tend à soutenir la maîtrise du développement urbain, la création d’un cadre de vie de qualité en ville, le développement des transports en commun. Maîtriser le développement urbain et favoriser la densité : L’Etat : • encouragera des opérations exemplaires d’aménagement durable des territoires. Un plan d’actions incitera les collectivités territoriales au développement de l’habitat et à la réalisation d’éco-quartiers avant 2012. Il facilitera la réalisation de programmes d’innovation énergétique, architecturale, paysagère et sociale. Il réalisera, un plan de restauration de la nature en ville pour 2009 ; • modifiera certains dispositifs fiscaux et incitations financières afin d’assurer une gestion économe de l’espace et des ressources ; • doit faire évoluer le droit de l’urbanisme pour prendre en compte les modifications dans l’année qui suit la publication du Grenelle. Entre autre, l’article L.128-3, ajout à l’article L128 et 128-2, qui doit autoriser le dépassement du coefficient d'occupation des sols, dans la limite de 20% et dans le respect des autres règles du plan local d'urbanisme, pour les constructions remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d'énergie renouvelable (minimum THPE Enr). Les communes : • de plus de 50 000 habitants sont tenues de mettre en place un plan climat énergie territorial, obligatoire avant 2012 ; • doivent lutter contre l’étalement urbain et revitaliser les centres-villes en proposant des seuils minimaux de densité, des performances énergétiques supérieurs à la loi, en conditionnant toutes les opérations d‘aménagement à la création ou au renforcement des infrastructures de transport, en créant un lien entre densité et niveau de desserte en transports en commun ; • doivent lutter contre la régression des espaces agricoles et naturels, en prenant des objectifs chiffrés et des indicateurs de consommation d’espace ; Les communes et les collectivités locales ont obligation d’harmoniser les documents de planification et d’orientations urbaines de la commune. La loi Grenelle propose notamment une conception de l’urbanisme dans sa globalité (en harmonisant des documents d’orientation et des documents de planification) à l’échelle de l’agglomération.

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Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM Ce concours, lancé en 2009 par le MEEDDM, souhaite valoriser des projets qui ne se limitent pas à des réponses techniques liées, par exemple, à la qualité énergétique, mais qui s’étendent aux questions essentielles du développement durable : le pilier social et sociétal, le pilier économique et le pilier environnemental.

Le pilier social et sociétal • animer la gouvernance autour du projet d’aménagement : participation et adhésion des parties prenantes de l’Éco-quartier, notamment les riverains, les associations et les représentants de la société civile, porte-parole des futurs habitants ; articulation avec les autres démarches existantes (Plan climat-énergie territorial, agenda 21 local, PLH…). Organiser la gouvernance

Le pilier social et sociétal

Dimensions

Objectifs

Questionnements (non-exhaustifs) pour aider l’expert dans l’examen du dossier

Organiser la gouvernance urbaine pour l’Eco-quartier

S’organiser, s’entourer et piloter

Un portage fort et pérenne est-il mis en place ? La collectivité met-elle en place une organisation spécifique pour piloter le projet ? Quels partenaires et quelles compétences externes sont mobilisés ? Comment la collectivité procède-t-elle pour mobiliser et motiver les acteurs dans la durée? Comment la collectivité procède-t-elle pour que le projet soit approprié par tous les partenaires à toutes les étapes ? Quels outils sont mis en place pour conduire le projet ?

Impliquer, écouter et décider

La collectivité met-elle en place un processus d'information, de consultation, de concertation, de participation, de codécision ? L'association concerne-t-elle les instances techniques, décisionnelles ou les deux ? La collectivité travaille-t-elle à "livre ouvert" ? Quels dispositifs sont mis en place pour s'assurer de la bonne compréhension par le public de la complexité des sujets juridiques, techniques et financiers ? Les habitants, les riverains et les usagers sont-ils associés à chaque étape ? Une "règle du jeu" claire est-elle définie ? Dans quelle mesure sont pris en compte les avis des habitants ? Et à quels moments du projet ? Les choix effectués par le maître d'ouvrage sontils explicités ?

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Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM

S’assurer que les objectifs fixés seront respectés et atteints

Le projet d'Eco-quartier est-il une traduction opérationnelle d'une politique urbaine durable et globale, définie dans un ou plusieurs,documents de planification (SCOT, PLH, PDU, PLU) ou d'engagement (agenda 21 local) ? A l'inverse, le projet d'Eco-quartier a-t-il vocation à définir une politique urbaine durable et globale ? Comment ? Quels leviers juridiques, fiscaux et techniques sont actionnés pour atteindre les objectifs ? Les objectifs que la collectivité s'est fixée vont-ils au-delà des règles, des prescriptions, des normes et des références actuelles ? Des outils contractuels formalisent-ils les engagements pris lorsqu'ils vont au-delà du cadre réglementaire ? Des outils de travail collaboratif ont-ils été développés ?

Evaluer et préparer une gestion durable

Des modalités d’évaluation sont-elles prévues ? Des évaluations intermédiaires permettent-elles d’ajuster le projet ? La collectivité met-elle en place une procédure d’amélioration du projet au fur et à mesure du déroulé de l’opération ? Les enseignements de l’opération permettent-ils de faire évoluer les pratiques de la collectivité sur d’autres projets ? La gestion ultérieure est-elle prise en compte pour définir le projet ? Les futurs gestionnaires sont-ils associés au projet dès les phases amont ? La qualité d’usage est-elle prise en compte pour définir le projet ? Comment la sensibilisation des futurs occupants a-t-elle été réalisée (gestion, appropriation, usages…) ?

Se respecter mutuellement et progresser ensemble

La parole de chacun est-elle entendue et respectée ? Une procédure d’explication et de résolution des conflits entre partenaires est-elle mise en place ? Le processus mis en place permet-il aux partenaires de progresser collectivement ?

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Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM

• traduire dans le projet la mixité et la diversité sociales, urbaines et fonctionnelles dans le quartier : mixité sociale et générationnelle, coordination entre les différents types d’habitats (neuf/ancien, individuel/petit collectif/collectif, accession/locatif, petites et grandes typologies) et les différentes fonctions urbaines (services et commerces urbains, transports collectifs, espaces publics porteurs d’identité et espaces extérieurs de loisirs à proximité/qualité des espaces publics et des espaces collectifs…). Organiser la mixité sociale et fonctionnelle de l’éco-quartier

Le pilier social et sociétal du développement durable

Dimensions Objectifs

Questionnements (non-exhaustifs) pour aider l’expert dans l’examen du dossier

Améliorer Inscrire la cohésion le projet dans son sociale contexte social intercommunal

Comment le projet prend-il en compte les problématiques sociales qui se posent à l’échelle de la commune, de l’intercommunalité, du département ?

Promouvoir la mixité sociale et fonctionnelle

Renforcer les liens sociaux

Le projet renforce t-il le lien entre les habitants ? Comment favorise-t-il l’intégration sociale ? Le projet est-il adapté aux pratiques des habitants, à l’expression de leur identité culturelle ? Quels lieux de rencontre, de convivialité a-t-il mis en place ?

Promouvoir toutes les formes d’accessibilité à tous les habitants

Comment favorise-t-il l’accès à l’emploi, au logement et à la formation ? Le quartier est-il desservi par un transport en commun performant (quel niveau de service) ? A-t-il un effet positif pour l’insertion économique ? Le quartier est-il accessible à tous par tous les systèmes de transports adaptés à leurs mobilités ? Les espaces publics sont-ils accessibles à tous ? Détailler la qualité d’usage des espaces publics (accessibilité, entretien, lisibilité, fonctionnalité et vocation, continuité...) comme condition d’appropriation et lieu d’un possible lien social.

Réduire les phénomènes de ségrégation sociospatiale

Le projet s’inscrit-il dans une politique de l’habitat (et réflexion menée à quel niveau ?) Le projet prend-il en compte certains publics ? Le projet intègre-t-il des objectifs en termes de mixité sociale à l’échelle d’un immeuble, de l’opération, du quartier, de la ville ? Où sont localisés les programmes sociaux ?

Organiser la mixité fonctionnelle

Le projet ambitionne-t-il des critères de mixité fonctionnelle ? Le projet est-il organisé sur la base de pôles monofonctionnels ou sur le principe de pôles mixtes à dominante ? Le projet privilégie t-il des modes d’occupation différenciés

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Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM

des immeubles (ex : commerces en rez-de-chaussée) ? Comment cela est-il permis (aspects réglementaires notamment) ?

Le pilier économique : • assurer la pertinence et la pérennité dans le temps du montage socio-économique du programme (y compris sur ses aspects fonciers et de gestion) : identification des besoins et anticipation sur les usages et modes de vie à venir, localisation des activités, qualité des moyens de transports et de communication, mixité fonctionnelle, réversibilité des équipements, développement de l’économie locale, modes de production et de consommation responsables, financement de l’opération, projet modulable grâce à son phasage et programme adaptable dans le temps, économie du projet, modes et coûts de gestion. Assurer la pertinence et la pérennité dans le temps du montage socio-économique Dimensions Objectifs Questionnements (non-exhaustifs) pour aider l’expert dans l’examen du dossier Le pilier économique du développement durable

Optimiser la portée économique du projet

Inscrire le projet dans la dynamique de développement local

Le projet soutient-il la création d’emplois (en particulier tournée vers la main d’œuvre locale) ? Les filières économiques locales sont-elles structurées pour répondre aux besoins du projet (matériaux et techniques de construction, compétences pour la maintenance des installations...) ? Favorise t-il la mixité fonctionnelle, en particulier l’installation et le maintien des commerces et services de proximité ? Apporte-t-il une contribution à l’attractivité du territoire et agrandit-il les aires des activités économiques du territoire ?

Anticiper et encadrer l’impact économique du projet

Les infrastructures existantes et les équipements sont-ils adaptés pour absorber les échanges économiques induits par le projet (les déplacements générés à tous les stades du projet, les services aux entreprises ou aux particuliers qui s’installeront) sans perturber ceux qui préexistent ? Quels effets concurrentiels sont à prévoir sur les activités économiques et de services à court et long terme ? Quels retours escomptés en matière de prélèvement fiscal ? Quelles conséquences prévisibles sur les marchés fonciers et immobiliers et quelles mesures ont été prises pour les maîtriser ?

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Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM

Assurer la pertinence du montage financier du projet

Garantir la pérennité du projet

Optimiser le montage financier et le coût global du projet

Le montage financier est-il adapté aux choix de la collectivité et à la situation foncière du projet (parts du public et du privé ; qui dispose de la maîtrise foncière) ? Comment ont été réparties les charges foncières entre aménageur et promoteur (comment ont été justifiés les prix du terrain nu, et du terrain équipé) ? Quels sont les bénéfices et avantages attendus respectivement pour la maîtrise d’ouvrage, pour les usagers, et pour la population locale (riverains notamment) ? Comment ont été financés les équipements propres au quartier (activités, moyen de communication, ex : fibre optique, services et commerces urbains, transports collectifs, espaces publics identitaires et espaces extérieurs de loisirs à proximité…) ? Tous les financements possibles ont-ils été examinés (Ademe, CDC, région...) ?

Imposer des objectifs de résultats en matière de réduction/maîtrise des charges

Les coûts de fonctionnements ont-ils été calculés, et leur financement prévu ? Comment lier l’exigence de fournir le DPE à un engagement des constructeurs sur la maîtrise des charges ?

Assurer des possibilités d’évolution conjoncturelle du projet

Le projet permet-il des adaptations, voire une réversibilité des choix (changements d’usage...) ? Quels scénarios d’évolution ont été envisagés ? La fin de vie du projet a-t-elle été imaginée, et à quel coût (démantèlement, déconstruction, remise en état du site) ? L’évolutivité des constructions (logements, équipements…) a-t-elle été envisagée ? Les conditions de mutualisation d’espaces ont-elles été envisagées ? (ex : stationnements, espaces privés collectifs…)

Prévenir les risques liés au projet

Quelle prise en compte des risques comptables et financiers du projet ? Quelle prise en compte des coûts externes sur la santé publique, l’environnement et la sécurité publique (creuser) ? La performance économique des techniques et technologies mobilisées est-elle assurée ?

Le pilier environnemental • promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement : sobriété carbone dans l’urbanisme, mobilité, conception intelligente de la densité, prise en compte de la nature et de la biodiversité, limitation de la consommation d’espace et

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Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM

éventuellement reconquête ou intégration d’espaces pollués ou dégradés, qualité de la gestion de l’eau, prévention et valorisation des déchets, prévention des nuisances sonores, insertion dans une ambiance urbaine de qualité en terme de paysages et d’encadrement de la publicité extérieure. Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement

Pilier Environnemental

Dimensions Objectifs

Questionnements (non-exhaustifs) pour aider l’expert dans l’examen du dossier

Promouvoir les performances écologiques dans l’EcoQuartier

Gérer les eaux pluviales localement (selon les capacités des sols)

Eau : Optimiser l’utilisation locale des eaux urbaines

Aménagement

Augmentation de la perméabilité des voiries, installation de noues et bassins de rétention paysager. Rétention totale des eaux de pluie sur l’opération pour usage local et/ou infiltration naturelle.

Bâtiment

Toitures végétalisées. Stockage en cuve. Rétention totale des eaux de pluie sur l’opération pour usage local et/ ou infiltration naturelle. Réduire la consommation d’eau potable Aménagement

Stockage et utilisation de l’eau pluviale pour les espaces verts publics et/ou collectifs. Utilisation de l’eau de pluie à un usage public et/ou collectif autre que l’arrosage. Choix de végétation cohérent avec la ressource en eau et les besoins de drainage du site.

Bâtiment

Installation de robinets et douchettes économes, WC double vitesse. Stockage et utilisation de l’eau pluviale pour les espaces verts privés. Utilisation des eaux pluviales pour les WC, nettoyage des véhicules, jardin.

Aménagement

A-t-on eu recours à l’assainissement par les plantes, aux jardins filtrants ?

Bâtiment

...

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Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM

• Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - biodiversité Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - biodiversité

Pilier Environnemental

Dimensions Objectifs

Questionnements (non-exhaustifs) pour aider l’expert dans l’examen du dossier

Promouvoir les performances écologiques dans l’EcoQuartier

Aménagement

Maintien ou valorisation du patrimoine naturel existant. Prise en compte de la biodiversité (création ou maintien des corridors biologiques…). Choix des essences locales et variées. Maintien des biotopes. Mouvements de terre limités aux sols pollués (utilisation locale des déblais pour faire des remblais paysagers et/ou de protection sonore). Emprise au sol des espaces publics. Entretien naturel des espaces collectifs. Qualité de la terre végétale. Maintien des corridors écologiques.

Bâtiment

Valorisation de la végétation en pied de bâtiments. Valorisation de la végétation sur façades et toitures. Entretien naturel des espaces privés.

Biodiversité Développer la Nature en ville

• Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - mobilité Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - mobilité Dimensions Objectifs Questionnements (non-exhaustifs) pour aider l’expert dans l’examen du dossier Promouvoir les performances écologiques dans l’EcoQuartier

Limiter les besoins de déplacement Mobilité : maîtriser Aménagement Optimiser la localisation et l’agencement les déplacedu quartier. ments indiImplantation des services publics et viduels privés, de commerces et d’activités cultumotorisés, relles et de loisirs au sein ou à proximité diversifier du quartier. l’offre de Promouvoir les transports en commun mobilité, ` favoriser les Aménagement Présence de transports en commun. modes doux Desserte du site par plusieurs modes et collectifs de transport en commun dont un en de déplacesite propre. ments Quel niveau de service : quelles

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Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM

fréquences pour quels parcours ? Point de connexion avec un transport en commun efficace au cœur de l’opération. Connexion avec un mode de transport en commun efficace à moins d’1 km, ou 20 mn en transport en commun. Création de parcs relais. Bâtiment

Distance avec le transport en commun : 1 km, 500 m…

Soutenir les associations de transport partagé Aménagement

Présence d’association de covoiturage, d’auto-partage. Aménagement de parking-relais de covoiturage, de parc d’auto-partage. Vélos en libre-service (avec ou sans contrat impliquant des contraintes publicitaires).

Nombre de stationnements par logement : plus de 2, 2, 1, moins de 1. Promouvoir les déplacements à vélo dans l’Eco-quartier et vers les autres quartiers adjacents Bâtiment

Aménagement

Aménagement de pistes cyclables en site propre (pas une fin en soi : pour quel parcours), voies partagées, secteurs zone 30… Existence d’un plan de déplacement.

Bâtiment

Aménagement de locaux vélos bien connectés avec la rue et l’entrée des bâtiments.

Promouvoir le déplacement des piétons dans l’Eco-Quartier Aménagement

Existence d’un plan de déplacement piétons. Promotion des initiatives type Carapatte et Caracycle. Comment ont été traités les cheminements piétons, avec quel confort ? Pour quels usages et besoins, quelles connections (lieux de loisirs, espaces publics, commerces, écoles...).

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Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM

• Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement sobriété énergétique et énergies renouvelables Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - sobriété énergétique et énergies renouvelables Questionnements (non-exhaustifs) pour aider l’expert Dimensions Objectifs dans l’examen du dossier Pilier Environnemental

Promouvoir les performances écologiques dans l’EcoQuartier

Sobriété et efficacité énergétiques et énergies renouvelables

Aménagement

Maîtrise des besoins en déplacement motorisé (cf. mobilité). Recourir à des procédés faiblement ou non consommateurs d’énergie (système gravitaire de collecte des eaux, traitement sur place de l’eau ou des tailles de végétaux, composer avec les écoulements d’eau souterraine plutôt que pomper la nappe en permanence dans les sous-sols…). Part de production renouvelable à l’échelle de l’opération 5,10,15,20,25%.

Bâtiment

Performance énergétique des bâtiments : BBC, énergie positive. Intégration des énergies renouvelables au bâti. Dispositions constructives incitant à un moindre recours aux services énergétiques (ex : des escaliers fonctionnels et valorisés dans l’architecture permettent de limiter le recours aux ascenseurs, bonne utilisation de l’éclairage naturel…).

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Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM

• Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - densité et forme urbaine Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement - densité et forme urbaine

Pilier Environnemental

Dimensions Objectifs

Questionnements (non-exhaustifs) pour aider l’expert dans l’examen du dossier

Promouvoir les performances écologiques dans l’EcoQuartier

Aménagement

Quelle est la densité : plus de 60 lgt/ha, moins de 30 lgt/ha ? Quelle est la densité prévue pour l’opération (préciser les modalités de calcul) ? Comment se situe-t-elle par rapport aux précédentes opérations, par rapport aux quartiers voisins, par rapport au centreville ? Forme urbaine dense mais avec quel parti d’aménagement choisi pour faire accepter la densité ? Présence d’espaces publics paysagers et/ou d’espaces naturels à proximité ? Travail sur l’intimité des logements ? Forme urbaine dense.

Bâtiment

Surface des parcelles de logement individuel : plus de 500 m2, entre 150 et 300 m2, moins de 150 m2. Recours à l’habitat intermédiaire, à la mixité et la complémentarité des types de construction (transmission entre espaces ouverts et cœur urbain dense.

Densité et formes urbaines : promouvoir une gestion économe de l’espace et la reconquête des zones centrales dégradées

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Annexe 3 : La grille de lecture du concours éco-quartier du MEEDDM

• promouvoir la qualité environnementale et architecturale des formes urbaines : adaptation aux changements climatiques et réduction des émissions de gaz à effet de serre (performance énergétique des bâtiments - norme BBC a minima), qualité de l’architecture conciliant les exigences d’une vie personnelle et l’ouverture sur les valeurs et services collectifs, notamment en proposant un renouveau de l’architecture du logement.

Promouvoir les qualités environnementales et architecturales des bâtiments - construction Dimensions Objectifs

Questionnements (non-exhaustifs) pour aider l’expert dans l’examen du dossier

Promouvoir Ecoles perfor- construction mances écologiques dans l’EcoQuartier

Généraliser la conception bioclimatique Quelle est la densité : plus de Aménagement A-t-on défini des règles d’implantation des bâtiments à l’échelle de l’aménagement ? La conception de l’aménagement a-t-elle donné lieu à une réflexion sur l’épannelage (ombres portées, effets du vent…). Cohérence de l’ensemble du projet aux différentes échelles. Quelle qualité urbaine générale ? Orientation/conception bioclimatique. Mettre en place une enveloppe thermique performante

Bâtiment Bâtiment

Matériaux (qualité sanitaires et thermique) / matériaux avec fiche FDES. Qualité de l’isolation du bâtiment (Ubât < Ubât ref -10%, Ubât < Ubât ref -30%). Installer des équipements durables et performants $

Aménagement

Eau chaude sanitaire (classe A), chauffeeau solaire. Equipements de chauffage performant, bât passif : pas d’équipement de chauffage lourd. Equipement de rafraîchissement (système de sur-ventilation, pas de climatisation). Mise en place d’équipement et de matériel à faible consommation électrique, puissance électrique < 6A.

Installer des équipements durables et performants

Aménagement

Choix des matériaux des espaces publics. Modes d’entretien des espaces publics.

Bâtiment

Quel confort d’usage des bâtiments et des logements en particulier (praticité, évolutivité, ambiances, appropriations, entretien...) ?

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Annexe 4 : Bibliographie

Livres • Urbanisme opérationnel et aménagement durable, Edité par le ministère du logement et de la ville • Maîtriser l’étalement urbain, Etude réalisée par Martin CAHN, Energies cités pour l’ADEME Nord-Pas-de-Calais avec le soutien du Conseil régional Nord-Pas-de-Calais • Logements, crise publique, remèdes privés, Vincent BENARD, Romillat, collection économie • Urban sprawl in Europe – The ignored challenge, Agence européenne pour l’environnement, rapport de novembre 2006 • Les déterminants économiques de l’étalement urbain, in Etudes foncières, N°129, septembreoctobre 2007 • Lotir autrement, CAUE du Pas-de-Calais • Coup de Shampoing sur le développement durable, Dominique Bidou, IBIS Press • Atlas des développements durables, dirigée par Yvette Veyret et Paul Arnould, Ed. Autrement • Faire ville avec les lotissements, sous la direction d’Ariella Masboungi, Ed. Le Moniteur • La ville franchisée, formes et structures de la ville contemporaine, David Mangin, Ed. de la Villette • Some Los Angeles Apartments, densification de la métropole de Los Angeles, Caroline Binachon et Cyril Desroche, Edition carnets de Malaquais, école d’architecture, Paris • Haute densité, habitat contemporain, Alejandro Bahamon, Maria Camila Sanjinés, Ed. l’Inédite • Les cités-jardins, Jean-François & Nicolas Champeaux, Collection Ecologie Urbaine, Ed. Sang de la Terre • De l’ilot à la barre

Revue de presse • Construire une ville compacte, Le Moniteur, 26 septembre 2006 • Il faut contenir l’étalement urbain, Le Moniteur, 15 décembre 2006 • Planification, Le Moniteur, 10 novembre 2006 • Promouvoir la qualité dans les opérations de lotissement, Le Moniteur, 2 février 2007 • Nature Progrès, juin-juillet-août 2007 • Une alternative aux lotissements pavillonnaires, Le Moniteur, 28 décembre 2007 • Les notaires se mettent au vert, La Gazette du Nord-Pas de Calais, 15 mars 2008 • Une charte pour le développement durable, Géomètre n°2048, mai 2008 • 104e congrès des notaires, Le droit des sols enjeu du développement durable, Le Moniteur, 23 mai 2008 • Le livre blanc du foncier, SNAL • Journal des maires, juin 2008

Rapports et textes • Densités urbaines : quelles opportunités pour les villes de demain ? Observatoire de la ville, 15 février 2007, www.observatoire-de-la-ville.com

Liens internet • http://www.hi.urbitat.fr/accueil.html : Habitat Intermédiaire en Centre Est. Etude réalisée pour l’Union sociale pour l’habitat et le PUCA sur les opérations d’habitats intermédiaires en Auvergne, Bourgogne, Franche-Comté et Rhône-Alpes.

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Annexe 4 : Bibliographie

Architecture www.boskop.org, agence d’architecte, projet de Nantes www.tectones.net, agence d’architecte, projet de Saint-Denis www.harari-architectes.com, agence d’architecte, projet de Saint-Jacques-de-la-Lande www.bernard-buhler.com/lgtrealise agence d’architecte, projet de rénovation à Bordeaux Etudes et analyses www.caue62.org/IMG/pdf/Formes_et_densite_expo_MAV.pdf www.caue62.org/IMG/pdf/Formes_et_densite_expo_MAV.pdf www.caue80.asso.fr www.epures.com/images/d2-syntheses/Habitat-alternatif-ecran.pdf www.dre.haute-normandie.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/AURH_Presentation_ seminaire_accession_sociale_ORH_cle08d19f.pdf www.observatoiredelaville.com/pdf/Synthesecourte.pdf www.observatoiredelaville.com/pdf/Synthesesondage.pdf www.crisepublique.fr

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La collection « Formation-action » A.RE.COOP. édite les guides « formation-action » à l’usage des administrateurs, dirigeants et salariés des coopératives d’Hlm. Chaque ouvrage fait le point sur une question professionnelle en s’appuyant, autant que faire se peut, sur des expériences déjà conduites. A.RE.COOP. contribue par cette collection à la capitalisation et au transfert des savoir-faire acquis par les coopératives d’Hlm.

4 - L’habitat en utopie(s) Édité en juillet 2002 - 44 pages

17 - Le congé de formation économique, social et syndical Édité en mars 2007 - 28 pages

5 - Habitat et développement durable Édité en août 2002 - 100 pages

18 - Le guide de la « nouvelle » sécurisation Hlm Édité en mars 2007 - 90 pages

7 - Le guide de l’administrateur de coopérative d’Hlm Édité en janvier 2004 et mise-à-jour 2005 sous forme de classeur - 110 pages

19 - Les coopératives d’Hlm et l’impôt sur les sociétés Édité en avril 2008 - 83 pages

8 - Le guide du prêt social location-accession (PSLA) Édité en juillet 2004 et mise-à-jour en juin 2006 - sous forme de classeur - 110 pages 9 - Mobiliser le foncier au profit de l’habitat social Édité en septembre 2004 - 58 pages 10 - La société coopérative d’intérêt collectif Hlm Édité en octobre 2004 - 96 pages 11 - S’insérer dans les politiques locales de l’habitat Édité en novembre 2004 - 72 pages 12 - La formation professionnelle continue en coopérative d’Hlm Édité en août 2005 - 84 pages 13 - La qualité dans le logement neuf : diagnostic et propositions Édité en octobre 2005 - 114 pages 15 - Les marchés des sociétés d’Hlm Édité en mai 2006 - 108 pages 16 - Favoriser l’accession sociale à la propriété Édité en octobre 2006 - 76 pages

21 - Concevoir un logement basse consommation Édité en octobre 2008 - 138 pages 22 - Le guide du Pass Foncier Édité en septembre 2009 - 122 pages 23 - La réhabilitation énergétique des maisons individuelles Édité en février 2010 - 118 pages 24 - Mettre en œuvre une démarche RSE en coopérative d’Hlm Le référentiel RSE Accession Édité en avril 2010 - 78 pages 25 - La pratique du syndic solidaire Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés Édité en juillet 2010 - 112 pages 26 - Lutter contre l’étalement urbain : architecture et densité Édité en septembre 2010 - 96 pages

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