Winter 2020
Immobilien im Wirtschaftsumfeld Werner Fleischmann und Adriel Jost beleuchten die Wirtschaft und öffnen das Fenster zur Zukunft des Immobilienmarkts. Seite 2
Ostschweizer
Immobilienmagazin Hintergründe, Meinungen, Angebote
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Immopreise zeigen Inflation
Immobilien- und Goldpreise steigen. Die Inflation bleibt tief. Es werden unruhige Zeiten erwartet. Seite 5
Neue Liegenschaftsexpertin
Corinne Indermaur übernimmt die Region Wil/Hinterthurgau als Liegenschaftsexpertin. Seite 6
Angebote in der Region
Qualitätsliegenschaften zu attraktiven und fairen Preisen. Alle Liegenschafts angebote auf einen Blick. Seiten 7 bis 10
«Corona hat bestehende Trends beschleuni Trends, Transfers, Träume Der Ökonom Adriel Jost kann in einigen Monaten den Trend in einer Kurve zeigen. Er zeigt uns, dass die Zukunft im Kapitalmarkt anspruchsvoll sein wird. Ich verstehe alle Personen, die derzeit von einem Wandel direkt negativ betroffen sind. Eine schnelle Veränderung tut weh, kann aber auch wieder neue Chancen ergeben. Zum Glück leiden die Eigentümer eines schönen Hauses oder einer Wohnung weniger unter der Krise – im Gegenteil: Die Geldentwertung zeigt, wie wertvoll Grundeigentum derzeit ist. Und im Gegensatz zu Gold, welches auch an Wert gewinnt, dürfen wir unsere Liegenschaft bewohnen und geniessen. Der grosse Traum in unserer Region bleibt Wohneigentum in der Nähe von Gewässern. Am liebsten direkt vor der Tür, aber auch mit einem schönen Fernblick darüber. Ganz bewusst bleiben wir deshalb für solche Liegenschaften besonders aktiv und können mit unserer langjährigen Erfahrung und der Dynamik der jüngeren Mitarbeitenden unseren Kunden einen wohl einmaligen Service bieten. Bei uns geht der geplante Generationenwechsel und Wissenstransfer weiter: Ein Teil unserer geschätzten Mitarbeitenden übergibt das Fachwissen und Netzwerk an jüngere Personen. Elisabeth Tobler geht nach 17 schönen Jahren in die verdiente Pension. Umgekehrt konnten wir Corinne Indermaur als ausgewiesene Fachkraft für die Region Wil/Hinterthurgau gewinnen. Hoffentlich ändert sich bald der Gesundheitstrend. Ich freue mich, wenn wir endlich wieder unseren Kunden und Freunden unser Gesicht zeigen können und sie mit einem herzlichen Händedruck empfangen und verabschieden dürfen. Herzlich, Ihr Werner Fleischmann
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Die Corona-Krise beschleunigt wirtschaftliche Veränderungen, stellt Adriel Jost fest. Er ist Partner und Chefökonom des Wirtschaftsberatungsunternehmens WPuls. Die Zentralbanken seien stark gefordert. Liegenschaftsexperte Werner Fleischmann ist überzeugt: «Die schleichende Geldentwertung zeigt sich an den steigenden Immobilienpreisen.» Adriel Jost will nah am Puls der Wirtschaft sein, diese unabhängig analysieren und so seine Kunden für die Zukunft vorbereiten. Er kennt dabei auch die «andere Seite», war er doch mehrere Jahre bei der Schweizerischen Nationalbank (SNB) in verschiedenen Stabsfunktionen für das Direktorium tätig. Dabei hat er nicht nur die Sonnen- und Schattenseiten von Geldpolitik und Konjunktur erlebt, sondern auch die Entwicklung des Immobilienmarkts mit all seinen systemischen Risiken. Auch wenn er heute nicht mehr für die SNB tätig ist, bleibt für ihn die bange Frage, was mit dem Schweizer Franken in einer Welt passiert, «in der nicht alle Staaten gleich vernünftig unterwegs sind.» Zwei kritische Momente «Die Corona-Krise hat viele bestehende globale Trends beschleunigt», sagt Jost und macht zwei hauptsächliche kritische Momente aus – einerseits das Ausmass der Fiskal- und Geldpolitik, andererseits das Tempo des Strukturwandels. Die Entwicklung einer Pandemie vorherzusagen, sei reine Spekulation. Hingegen liessen sich deren Auswirkungen analysieren: «So erscheint es uns klar, dass wir erst am Anfang der eigentlichen Rezession stehen und die nächsten Monate und Quartale wirtschaftlich anspruchsvoll bleiben.» Zentralbanken stossen an Grenzen Weil die Zentralbanken in der Coronakrise noch bedeutender geworden seien und auch in der Fiskalpolitik aushelfen müssten, kämen sie mehr und mehr an ihre Grenzen. Das habe sich in den USA im Frühling 2020 gezeigt: «Die USA sind haarscharf an einer Katastrophe vorbeigeschlittert, weil für ihre Staatsanleihen keine Käufer gefunden wurden. Also hat das Fed, die amerikanische Nationalbank, eingegriffen, zusätzliche Liquidität geschaffen und anschliessend auch selber Staatsanleihen gekauft. Mittelfristig wird das nicht gut enden», mahnt Jost. Er zitiert den Schweizer Nationalbankchef
Werner Fleischmann und Adriel Jost öffnen das Fenster zur Zukunft des
Thomas Jordan, der auf seine – beruflich bedingte – diplomatische Art vor «schlechtem Geld» warnt. Soweit kann es kommen, so Jost, weil derzeit die Regierungen massiv Haushalte und Firmen unterstützen und die Zentralbanken dieses politische Gebaren finanzieren müssen. Sie stünden unter Zugzwang und seien faktisch nicht mehr unabhängig: «Die Währungen werden davon nicht verschont bleiben.» Es stelle sich die Frage, wann die Inflation kommt und wann das Vertrauen in die Währungen verloren geht. «Ein spezielles, folgenschweres Ereignis könnte dieses Szenario auslösen, so dass es praktisch unmöglich ist, den Zeitpunkt dafür zu prognostizieren.» Krise erfordert Geduld Beschleunigt wird von Corona auch das zweite kritische Momentum, der Strukturwandel. Dieser sei in jeder Krise und jeder Rezession zu beobachten, sagt Jost: «In
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Nachfrage intakt Wohneigentum ist im Kanton Thurgau nach wie vor gefragt. Vor allem für Einfamilienhäuser ist die Nachfrage sogar grösser als das Angebot. Die erste «Corona-Welle» konnte dem Thurgauer Immobilienmarkt nichts anhaben. Das zweite Quartal war wegen des Lockdowns zwar ruhig, nach den Sommerferien nahm die Dynamik wieder zu, stellt Werner Fleischmann, Inhaber von Fleischmann Immobilien, fest: «Die Zeit des wirtschaftlichen Stillstands und der Trend zu vermehrter Arbeit im Heimbüro beflügelten jedoch die Nachfrage – insbesondere nach Einfamilienhäusern.»
Immobilienmarkts und mahnen, «dass man sich in den nächsten Jahrzehnten wärmer anziehen muss».
dieser Krise fällt er aber besonders schnell aus.» Es sei langfristig nicht sinnvoll, einen Strukturwandel aufzuhalten. Man dürfe die negativen Seiten jedoch keinesfalls verniedlichen. Gerade in der Gastronomie, im Detailhandel oder der Flugindustrie sei die Entwicklung wirklich dramatisch. «Diese Krise erfordert Geduld», ist er überzeugt. Gewisse Auswirkungen würden verzögert noch spürbar sein und teuer werden. Er denkt an die Banken, die wohl in vielen Konkurs-Gefahrenfällen im Moment «zögern, die Reissleine zu ziehen». Ausserdem betont er aber, dass es in einem Strukturwandel immer auch Gewinner gebe. Er denkt dabei beispielsweise an den Online-Handel. «Musik spielt weniger im Westen» Sowohl Jost als auch Fleischmann sind sich bewusst, dass man sich in den nächsten Jahrzehnten wärmer anziehen muss. Fleischmann: «Sind wir doch ehrlich: In den
letzten Jahrzehnten ging es praktisch immer nur aufwärts.» Jost: «Die Schweiz war bis jetzt privilegiert.» Indes: Der Ökonom mahnt, es werde härter. Denn die Musik werde angesichts des wirtschaftlichen Aufschwungs Chinas und Indiens in Zukunft weniger im Westen spielen.
Adriel Jost Dr. Adriel Jost ist mit 35 Jahren einer der jüngeren Schweizer Chefökonomen und seit diesem Jahr Partner und Geschäftsführer der WPuls AG, einem Unternehmen im Bereich Wirtschaftsanalyse und Investmentberatung. Seine Firma ist aus der Beratungsfirma Wellershoff & Partners hervorgegangen, wobei Unternehmensgründer Prof. Klaus Wellershoff dem neuen Unternehmen als Verwaltungsratspräsident treu bleibt.
Einfamilienhäuser mit Garten gesucht Das leuchtet ein: Wer vermehrt zu Hause arbeitet, überlegt sich mit der Zeit, wie die eigenen vier Wände optimal auf das Homeoffice abgestimmt werden können. Während die einen die Inneneinrichtung überdenken, gehen andere auf die Suche nach Wohneigentum. Ebenfalls hat sich vor allem ab dem Frühling der Wunsch der ganzen Familie verstärkt, den Garten zu geniessen. Der schöne Sommer 2020 war ein gutes Beispiel, wie angenehm dies sein kann. Die erneute Verschärfung der Corona-Pandemie hat diesen Trend verstärkt. Gesucht werden daher in diesen Monaten vor allem freistehende oder Doppel-Einfamilienhäuser. Die Nachfrage nach Wohneigentum scheine trotz Pandemie in der Bevölkerung weiterhin hoch, bestätigt auch die Thurgauer Kantonalbank (TKB) im Kommentar zum Eigenheimindex Herbst 2020. Moderates Preiswachstum Diese Situation führt in gewissen Thurgauer Regionen dazu, dass der Markt ausgetrocknet ist. Denn das Angebot kann nicht mit der steigenden Nachfrage mithalten: Liegenschaften kommen eher zaghaft auf den Markt, weil potenzielle Verkäufer durch die negativen Corona-Meldungen weiterhin stark verunsichert sind. An verschiedenen Orten wird aber nach wie vor ein moderates Preiswachstum verzeichnet. Viele Interessenten suchen eine individuelle Liegenschaft. Das ist oft am einfachsten bei einem Neubau möglich. Daher steigen vor allem die Landpreise respektive die Preise für Häuser, die nach dem Kauf abgebrochen werden, dem Neubau weichen und somit zu Landpreisen verkauft werden. Gemäss TKB liegt die Thurgauer Wachstumsrate der Eigenheimpreise über dem Schweizer Schnitt. Innert Jahresfrist hätten die Wohnobjekte im Thurgauer Mittel beinahe 3 Prozent an Wert gewonnen. Ostschweizer Immobilienmagazin | 3
«Immobilienpreise zeigen Inflation» Besorgt beobachtet Analyst Adriel Jost die USA, wo die Einkommen der Haushalte im ablaufenden Jahr grösser ausgefallen seien, obwohl eigentlich weniger verdient wurde. Deshalb gelte es auch, den Immobilienmarkt zu beobachten. Die Transferleistungen an die Haushalte hätten die Geldmenge in den USA weiter ausgeweitet, sagt Jost. Und weil auch über extrem günstige Hypothekarkredite Geld geschaffen werde, spiele der Immobilienmarkt in diesem System eine Rolle, die es gut zu beobachten gelte. Deshalb spricht auch Werner Fleischmann von einer schleichenden Geldentwertung: «Die Inflation sind die steigenden Immobilienpreise.» Er fragt sich: Der Eigenheimindex der Thurgauer Kantonalbank ist innert 20 Jahren für ein Einfamilienhaus um 50 Prozent gestiegen – müsste dann umgekehrt nicht der gleiche Betrag in Bargeld weniger wert sein?» «Schönwettertrend» geht zu Ende Adriel Jost ergänzt, dass auch Gold in dieser Krise im Vorteil sei und deshalb an Wert zulege. Deshalb sind derzeit Immobilien und Gold gewissermassen ein sicherer Hafen. Immobilienpreise könnten mit den fallenden Zinsen theoretisch noch mehr ansteigen. Laut Fleischmann ist diese Tendenz nun auch im Thurgau spürbar. So oder so, meint Jost: «Das Risiko nimmt zu.» Er
verweist überdies darauf, dass von tieferen Zinsen fast alle Anlageklassen profitieren und warnt, dass dieser «Schönwettertrend» wohl auch auf dem Aktienmarkt zu Ende gehen wird: «Es werden wirtschaftlich unruhigere Zeiten auf uns zukommen, und dies wird sich auch auf dem Finanzmarkt zeigen. Und Corona wird diese Entwicklung beschleunigen.» Crash oder nicht? Kann es einen Crash auf dem Immobilienmarkt geben, wenn die Zinsen tief bleiben? Adriel Jost gibt zu bedenken, dass in der Wirtschaftsgeschichte Immobilienkrisen immer durch einen Zinsanstieg ausgelöst worden seien. Also ist keine Immobilienkrise zu befürchten? «Ganz auszuschlies-
sen ist es nicht», sagt der Analyst. Eine Wirtschaftskrise, welche die Arbeitslosigkeit stark ansteigen lässt, sei ein mögliches Szenario. Gewisse gefährdete Branchen könnten andere in den Abwärtssog hineinziehen. Werner Fleischmann machte diese Beobachtung 2001 nach dem Konkurs der Schweizer Fluggesellschaft Swissair: Damals waren auch viele Zulieferer und Mitarbeitende aus dem Thurgau betroffen. Das Swissair-Grounding führte zu einem Überangebot an Liegenschaften und einem Preiszerfall. Fleischmann rechnet hingegen aktuell dank der nach wie vor grossen Nachfrage nicht mit einem Einbruch. Schwierig könnte es jedoch bei den Liegenschaften werden, die vom Strukturwandel betroffen sein werden.
Thurgau beliebt – noch «Luft und Platz» «Die Coronakrise hat dem Einfamilienhaus-Markt zusätzlichen Auftrieb gegeben», sagt Liegenschaftsexperte Werner Fleischmann. Weil vermehrt im Heimbüro gearbeitet werde, seien gerade Einfamilienhäuser mit Garten attraktiver geworden: Liegenschaften kämen eher zaghaft auf den Markt, weil potenzielle Verkäufer durch die negativen Corona-Meldungen
stark verunsichert seien. An verschiedenen Orten werde nach wie vor ein moderates Preiswachstum verzeichnet: «Viele Interessenten suchen eine individuelle Liegenschaft. Das ist oft am einfachsten bei einem Neubau möglich. Daher steigen vor allem die Landpreise respektive die Preise für Häuser, die nach dem Kauf abgebrochen werden.»
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Der Thurgauer Eigenheimindex im Vergleich mit der Goldpreis- und Inflationsentwicklung: Während Immobilien und Gold teurer wurden und damit die Inflation indirekt aufzeigen, ist die offizielle Inflation tief geblieben. Quellen: WPuls, Refinitiv, IAZI
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Wasser weckt Gefühle und hat deshalb eine ganz besondere Anziehungskraft, wenn es um die Suche nach Wohneigentum geht.
See – Kräfte für Traumliegenschaften gebündelt Die Wohnregionen auf der Schweizer Bodenund Unterseeseite liegen seit einigen Jahren voll im Trend: Die Erwartungen und Wünsche steigen, weshalb Fleischmann Immobilien der steigenden Nachfrage mit einem dynamischen und erfahrenen Team gerecht wird. Wohnen direkt am See oder mit Ausblick auf den See ist in den letzten Jahren zu einem eigentlichen «Renner» im Angebot von Fleischmann Immobilien geworden. Nach einer Verschnaufpause im Jahr 2017 hat sich in den Seeregionen eine verstärkte Dynamik entwickelt. Das zeigt sich laut Werner Fleischmann, Inhaber von Fleischmann Immobilien, nicht nur an den vielen Verkäufen bestehender Immobilien mit Seeblick, sondern auch an diversen Vorhaben mit neuen Eigentumswohnungen. Seeanstoss und Seesicht Fleischmann hat die ganze Schweizer Seite des Bodensees im Blick: «Von Staad bis Stein am Rhein durften wir bereits viele Immobilien vermitteln. Der Traum bleibt das Grundstück mit Wellenschlag direkt am See.» Diese Liegenschaften seien sehr begehrt und damit rar und praktisch nicht mehr erschwinglich. Trotzdem ist Fleischmann stolz, hier in über 30 Jahren sehr viele Träume erfüllt zu haben. Auch Liegenschaften mit Hanglage am Boden- oder Untersee seien dank der schönen Sicht äusserst begehrt. Seeteam mit vereinten Kräften Damit er auf der gesamten Schweizer Bodenseeseite der grossen Nachfrage gerecht werden kann, hat Fleischmann sein Team einerseits verstärkt und andererseits die langjährigen Erfahrungen gebündelt. Mit Blick auf
die zunehmende Bedeutung von Traum-Liegenschaften habe er mit vier Personen eine Art Kompetenzzentrum geschaffen, das sich auf die Vermittlung von Seeliegenschaften und Wohneigentum mit Seeblick spezialisiere. Nebst seiner über 30-jährigen Expertise profitieren Kundinnen und Kunden von der 25-jährigen Erfahrung von Doris Meier, der Niederlassungsleiterin in Stein am Rhein. Sie wohnt selber seit Jahrzehnten in einem Haus mit Sicht auf den Rhein und die Insel Werd. Für zusätzliche Dynamik sorgen die jüngeren Teammitglieder: Die Region Kreuzlingen hat vor kurzem Matthias Fleischmann übernommen und die Gegend am Obersee betreut Concetta Bollinger, die lange in Arbon gewohnt und in Rorschach gearbeitet hat. Zeitpunkt ist optimal Die Nähe zum Wasser und die Seesicht seien mit starken Gefühlen verbunden, betont Wer-
ner Fleischmann. Für eine solche «Liebhaberei» werde einerseits mehr bezahlt, andererseits werde von ihr auch mehr erwartet als von einem «normalen» Haus. Trotzdem müsse der Preis auch hier «stimmig» sein. «Unrealistische Preisvorstellungen wirken abstossend.» Durch die langjährige Erfahrung findet Fleischmann mit seinem Team immer wieder die Balance zwischen dem Verkäufer, der einen schönen Preis und eine passende Käuferschaft erwartet, und dem Erwerber, der sich seinen Traum erfüllen möchte. Fleischmann ergänzt, dass nun trotz Nebel und Kälte der optimale Zeitpunkt sei, um einen möglichen Verkauf zu prüfen: «Die beste Nachfrage bei Seeliegenschaft ist zwischen Mai und Juli, dann wächst das Bedürfnis für das Wasser.» Nun bleibe noch genug Zeit, sich in aller Ruhe beraten zu lassen, ein Mandat abzuschliessen und alle Unterlagen für den nächsten Frühling vorzubereiten.
Vermittelt Immobilien vom Bodensee bis zum Untersee und Rhein: Das «Seeteam» mit Concetta Bollinger, Werner Fleischmann, Doris Meier und Matthias Fleischmann.
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Corinne Indermaur startet gut vernetzt Der Hinterthurgauer und Wiler Immobilienmarkt kennt im Moment nur eine Tendenz: nach oben. Vorwärts streben will deshalb auch Corinne Indermaur-Hüberli, die bei Fleischmann Immobilien das dynamische Marktgebiet übernimmt. Corinne Indermaur ist in der Region Wil aufgewachsen und verankert. Die Funktion als Liegenschaftsexpertin ist für sie eine neue berufliche Herausforderung. Dank jahrelanger Tätigkeit im Bankenbereich kennt sie diese Branche sehr gut. Daneben bringt sie als bisherige Geschäftsführerin der Familienplattform Ostschweiz einen reichen beruflichen Erfahrungsschatz mit. In dieser Funktion hat sie viele Unternehmen beziehungsweise deren Führungskräfte und Mitarbeitenden beraten. Zuvor hat die 46-Jährige nach der kaufmännischen Lehre als Kundenberaterin bei verschiedenen Banken in der Region gearbeitet. Anschliessend war sie jahrelang für die Ausbildung von Bankangestellten in einem privaten Beratungsunternehmen tätig. Als Finanzplanerin mit eidgenössischem Fachausweis leitete sie Seminare mit Schwer-
Firmeninhaber Werner Fleischmann begrüsst Corinne Indermaur als neue Liegenschaftsexpertin für die Region Hinterthurgau/Wil.
punkt im Finanzbereich und kennt die finanziellen Aspekte, die bei einem Immobilienkauf und der dazugehörigen Vorsorge wichtig sind. Sie weiss, woran es ankommt, wenn sie Immobilien vermittelt – nicht zuletzt deshalb, weil sich die zweifache Mutter mit ihrer Familie in Zuzwil selber den Traum vom Eigenheim realisieren konnte. Indermaurs Erfahrungen im Umgang mit Menschen, Firmen, Ämtern und Banken haben Werner Fleischmann begeistert: «Wir brauchen solche Mitarbeitenden, die hohe Fachkompetenz haben und sich dank ho-
her Sozialkompetenz in andere Menschen hineinversetzen können.» Sie passe damit gut ins Team, und sie selber sagt denn auch überzeugt: «Das flexible Lebensformenund Arbeitsmodell von Fleischmann Immobilien hat mich überzeugt. Es ist genau das, wofür ich mich in den letzten Jahren eingesetzt habe: Die Förderung der Vereinbarkeit von Beruf und Familie wirkt sich positiv und vertrauensfördernd auf die Liegenschaftsvermittlung aus, weil sie Verständnis für berufliche und private Situationen voraussetzt.»
Elisabeth Tobler geht in Pension 17 Jahre lange hat sie im Oberthurgau mit Herzblut Liegenschaften vermittelt, nun geht Elisabeth Tobler in Pension. Ihre Nachfolgerin Concetta Bollinger kann auf dem Netzwerk und dem Vertrauen aufbauen, die gelegt wurden. Liegenschaftsexpertin Elisabeth Tobler hat mit dem Aufbau der Verkaufstätigkeit im Oberthurgau zu einem guten Zeitpunkt angefangen: Nach der Jahrtausendwende lag der Immobilienverkauf auf einem tiefen Stand und der Bedarf nach professioneller Beratung im immer anspruchsvoller werdenden Markt stieg. Die Vermittlung von Immobilien im Oberthurgau habe sich gut und vor allem stetig entwickelt: Man habe gespürt, dass Zentren, die noch näher an Zürich liegen, die allgemeinen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt immer etwas früher durchgemacht hätten als die Oberthurgauer Gemeinden. Das sei aber gar nicht so schlecht, weil auch die Überhitzungstendenzen nicht so ausgeprägt seien: «Es ist ein ruhigeres Gebiet, das aber gerade in den 6 | Ostschweizer Immobilienmagazin
Firmeninhaber Werner Fleischmann ist dankbar für den langjährigen Einsatz der Niederlassungsleiterin in Arbon, Elisabeth Tobler (im Bild anlässlich des 15-Jahr-Jubiläums der Niederlassung in Arbon 2018).
letzten Jahren stark aufgeholt hat.» Das zeige sich mitunter darin, dass der Bau von Eigentumswohnungen floriere. Auch bemerken immer mehr Verkäufer, dass sie nicht nur einen besseren Preis, sondern auch eine sichere Abwicklung erhalten, wenn sie Immobilien über einen regionalen Liegenschaftsexperten vermitteln lassen. Werner Fleischmann ist im Rückblick überzeugt, dass es der richtige Entscheid gewesen
sei, in Arbon eine Niederlassung aufzubauen: «Die Kunden schätzen es, dass wir vor Ort die Leute kennen und mit Ämtern und Banken gut vernetzt sind. Das wirkt vertrauensbildend.» Fleischmann bedankt sich bei Elisabeth Tobler für den langjährigen Einsatz und freut sich, dass er in Concetta Bollinger eine erfahrene Nachfolgerin mit lokalen Marktkenntnissen gewinnen konnte, welche die Marktposition weiter festigen kann.
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Fleischmann Immobilien AG Rathausstrasse 18, Postfach 128 8570 Weinfelden Tel. 071 626 51 51 www.fleischmann.ch info@fleischmann.ch
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