LOGISTIKK AV: HAAKON ØDEGAARD, HEAD OF RESEARCH & VALUATION/ PARTNER MALLING & CO
Ledigheten i våre definerte logistikk-klynger i Stor-Oslo er på 5,2 %. Til sammenligning er ledigheten for kontormarkedet i Oslo like un der dette. Videre er ledigheten for de fire defi nerte subregionene på 4,2 % i Nord-regionen, 12,9 % i Sør-regionen, 6,3 % i Vest-regionen og 3,8 % i Sentral-regionen. Likevel har vi ikke sett noen tegn til økende leiepriser i Sentral-regionen til tross for lav ledighet, slik som på kontormarkedet. De fleste etablerte logistikk-knutepunktene har hatt en fortsatt flat leieprisutvikling, mye på grunn av lavere yielder, mye tilgjengelig tomter og billige ny bygg. Lager- og logistikkmarkedet er ganske annerledes enn kontormarkedet, da det er mindre omsetning av leieavtaler som gjerne er mye større i snitt. Mange eiendommer blir spesialbygd for store leietakere fra bunnen
03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED
av på områder hvor det er mer land å ta av. I kontormarkedet er det vanskelig å bygge mer i de mest attraktive områdene, og det er derfor dette står i kontrast til dynamikken i kontormarkedet, hvor de mesteparten av de attraktive eiendommene ligger i områder med begrensede utviklingsmuligheter og få ledige tomter. Til tross for at vi ser mange selskaper som utvider/ønsker å utvide logistikkarealene sine, blir dette raskt fanget opp av et stort til bud, og leieprisnivået blir snarere enn resultat av byggekostnader og finansieringsvilkår. Vårt estimat for toppleienivået forblir stabilt på 1 250 kr/m2/år. Men vi ser likevel muligheter for at normalleien for fleksible eiendommer med en god beliggenhet og infrastruktur skal bevege seg noe oppover. Dersom de laveste leiene øker, vil dette løfte
det generelle leienivået en god del, ettersom de fleste ikke leier de dyreste arealene. Vi ser også at det kan komme et betydelig leiepris løft for logistikkeiendommer svært sentralt mot Oslo der leietakerne her en høy verdi av å sitte tett på byen, og der konkurransen først og fremst er mot annen type utnyttelse med høyere verdi, enn en ubebygd nabotomt med begrensede alternative utviklingsmuligheter. Leietakere har imidlertid mange muligheter dersom de kan sitte litt lengre utenfor byen. Her er tilbudssiden og tilgjengelige tomter betydelig. Leietakere som sitter i eldre bygg i områder som har store utviklingsmuligheter kan ofte tegne en ny attraktiv leiekontrakt på samme nivåer som tidligere leie, og samtidig få et nytt bygg som er spesialtilpasset. Dette krever imidlertid leietaker av en viss størrelse.
112