NE0319

# 03 2019 naringseiendom.no

• LAGER OG LOGISTIKK | DRAMMEN | SLIK KAPRER DU TALENTER •

4 BOLIGFELT FOR UTBYGGING

B1 19,2 daa

B3 13,2 daa

B2 30,3 daa

B4 19,4 daa

P

Barneskole

Ungdomsskole

Fotballstadion

Friidrettstadion

GYSTADMARKA

P

Is- og 4 BOLIGFELT FOR UTBYGGING

flerbrukshall Ca 82,1 dekar på Jessheim i Ullensaker - Salgsobjektet kan selges samlet eller hver for seg.

- Regulert til boligformål i gjeldende områdeplan.

Variert boligbebyggelse; blokk og småhusbebyggelse.

- Ullensaker kommune er en av landets raskest voksende kommuner.

- I tilknytning til Gystadmarka har kommunen allerede bebygd skoler, idrettspark, ishall, skatepark, m.m. I tillegg er Jessheim svømmehall beliggende på Gystadmarka planlagt ferdigstilt desember 2020.

- Selger av tomtene er Ullensaker kommune.

- Kjøreavstand til OSL 10 min og til Oslo 35 min.

Eiliv Christensen ec@tigereiendom.no +47 413 09 999

www.tigereiendom.no

Gøril Bergh gb@tigereiendom.no +47 414 14 125

ANNONSE ANNONSE

ARBEIDSLIV 2019:

TREN SMART, SPIS GODT OG JOBB EFFEKTIVT Med kaférestaurant kaférestaurant og og treningsrom treningsrom med med PT-timer PT-timer er er Billingstadsletta Billingstadsletta 19 19 Med et helt helt spesielt spesielt kontorbygg. kontorbygg. et

Det er er en en glede glede åå gå gå på på jobb. jobb. Ikke Ikke bare bare har har -- Det vi flotte flotte og og delikate delikate lokaler lokaler med med egen egen lounge, lounge, vi men også også en en hyggelig hyggelig italiensk italiensk lunsjkafé, lunsjkafé, og og men et treningsrom treningsrom der der vi vi kan kan trene trene med med en en PT PT et to timer timer ii uken. uken. Jeg Jeg synes synes vi vi er er veldig veldig heldige, heldige, to sier Wenche Wenche Rud Rud Helgesen.

Helgesen. sier Huner eren enav av30 30ansatte ansatteiikosmetikkselskapet kosmetikkselskapet Hun Dermanor,som somholder holdertil tiliidet detnyoppussede nyoppussedekonkonDermanor, torbyggetBillingstadsletta Billingstadsletta19 19ved vedE18 E18iiAsker.

Asker. torbygget Jeg og og flere flere kollegaer kollegaer deltar deltar på på PT-timer PT-timer -- Jeg Henning Nielsen, Nielsen, konsernsjef konsernsjef ii Dermanordic.

Dermanordic.

Henning hver uke. uke. Når Når man man sitter sitter på på kontor kontor trenger trenger hver man åå trene trene skrotten skrotten litt. litt. Det Det er er morsomt morsomt åå man Det viktigste viktigste var var at at vi vi fikk fikk skreddersyskreddersy-- Det merke hvor hvor spreke spreke vi vi er er blitt. blitt. Treningsrommet Treningsrommet dde merke dde lokaler. lokaler. Vi Vi holder holder stadig stadig kurs kurs om om våre våre ligger ved ved siden siden av av kaféen kaféen ii første første etasje, etasje, og og kan kan produkter. ligger produkter. Her Her har har vi vi møterom, møterom, showrom, showrom, brukes når når som som helst. helst. brukes kurslokaler og og behanbehankurslokaler En kollega kollega bruker bruker det det En dlingsrom med med dusjer. dusjer. dlingsrom om morgenen, morgenen, mens mens om Det var var også også viktig viktig at at det det Treningsrommet ligger ligger ved ved siden siden Det Treningsrommet jeg gjerne gjerne tar tar en en økt økt på på jeg fantes en en kafé. kafé. Vi Vi trenger trenger fantes av kaféen kaféen ii første første etasje, etasje, og og kan kan et sted der våre kursdelav tredemølla etter etter jobb. jobb. tredemølla et sted der våre kursdelHalv seks seks er er jeg jeg ferdig ferdig Halv brukes når når som som helst. helst. brukes takere og og besøkende besøkende fra fra takere trent, og og drar drar hjem. hjem. trent, de utenlandske utenlandske kosmekosmede Det er er veldig veldig kjekt, kjekt, sier sier Det tikkmerkene kan kan spise, spise, sier sier Nielsen.

Nielsen. tikkmerkene Helgesen.

Helgesen.

Dermanor var var blant blant de de første første leietakerne leietakerne Dermanor ITALIENSK SAMLINGSPUNKT SAMLINGSPUNKT ITALIENSK som flyttet flyttet inn inn ii Billingstadsletta Billingstadsletta 19 19 høsten høsten som Det er er Silvia Silvia Carlucci Carlucci ii Alba Alba Catering Catering som som Det 2018, etter etter at at kontorbygget kontorbygget fra fra 1986 1986 fikk fikk en en 2018, driver B19 B19 Kafé, Kafé, som som serverer serverer italiensk italiensk og og inindriver real makeover. makeover. real ternasjonal mat. mat. Kaféen Kaféen brukes brukes flittig flittig av av dem dem ternasjonal som jobber jobber ii bygget, bygget, men men er er åpen åpen for for alle, alle, og og som kan også også leies leies for for møter, møter, kurs kurs eller eller lukkede lukkede SPESIALTILPASSEDE KONTORLØSNINGER KONTORLØSNINGER kan SPESIALTILPASSEDE selskap.

Treningsrom var var ikke ikke noe noe must, must, men men er er en en selskap.

-- Treningsrom Vi er er en en godt godt besøkt besøkt lunsjrestaurant, lunsjrestaurant, og og det det flott bonus, bonus, sier sier konsernsjef konsernsjef ii Dermanordic, Dermanordic, -- Vi flott eller er mange mange som som bestiller bestiller catering catering hos hos oss, oss, eller Henning Nielsen.

Nielsen. er Henning

“

Wenche WencheRud RudHelgesen Helgesenbruker brukertreningsrommet treningsrommetpå påjobben jobbenofte. ofte.To To ganger gangeri iuken ukenbenytter benytterhun hunseg segav avtilbudet tilbudetom omååtrene trenemed medPT. PT.

På PåB19 B19Kafé Kaféserveres serveres italiensk italienskog oginternasinternasjonal jonalmat. mat.Kaféen Kaféen brukes brukesflittig flittigav avde de som somjobber jobberi ibygget, bygget, men menden denererogså ogsååpen åpen for foralle allesom sombor borog og jobber jobberi iområdet. området.

leier leierrestauranten restaurantentil tilååholde holdekurs, kurs,møter, møter, bursdager, bursdager,konfirmasjoner konfirmasjonerog oglignende. lignende.

Vi Viererveldig veldigfornøyd fornøydmed medbåde bådelokalene lokalene og ogbeliggenheten, beliggenheten,sier sierCarlucci.

Carlucci.

--Vi Viereringen ingenvanlig vanligkantine. kantine.Vi Vifokuserfokuserererpå påkvalitet. kvalitet.All Allvår vårpasta pastaererhjemmelahjemmelaget, get,og ogvivitilpasser tilpasseross ossgjestenes gjestenesønsker. ønsker.

For Foreksempel eksempelhar harvivien envegansk vegansklasagne lasagne som somhar harslått slåttgodt godtan. an.Vi Viprøver prøverååvære væreetet høydepunkt høydepunkti ihverdagen hverdagenfor foralle allesom sombor bor og ogjobber jobberi iområdet. området.

Det Detererikke ikkebare baretreningsrom treningsromog ogkafkafélokaler élokalersom somgjør gjøratatkontorbygget kontorbyggetBillBillingstadsletta ingstadsletta19 19skiller skillerseg segut. ut.På Påtaket taket

glimter glimterdet deti i400 400solcellepaneler solcellepanelersom som produserer produserer120.000 120.000kWh kWhstrøm strømi iåret, året,og og det detererogså ogsåintegrerte integrertesolceller solcelleri iglassfasaglassfasaden. den.Disse Disselager lagerogså ogsåstrøm, strøm,og ogfungerer fungereri i tillegg tilleggsom somsolfilter. solfilter.

Billingstadsletta Billingstadsletta19 19erertilrettelagt tilrettelagtfor for sykkelpendlere sykkelpendleremed medbåde bådesykkelparkering sykkelparkering og ogdusjgarderobe dusjgarderobei itilknytning tilknytningtil tiltreningtreningsrom. srom.Ellers Ellersererdet detkort kortavstand avstandtil tilbuss bussog og tog, tog,og ogparkeringsplasser parkeringsplasserforan foranbygget. bygget.

--At Atdet deterersåsåenkelt enkeltååkomme kommeseg seghit hit ererviktig. viktig.Billingstadsletta Billingstadsletta19 19treffer trefferpå på alle allepunkter. punkter.Vi Vitrives trivessvært sværtgodt godther, her,sier sier Nielsen Nielseni iDermanordic.

Dermanordic.

LILLEBERG LILLEBERGEIENDOM EIENDOMSKAL SKALVÆRE VÆRE EN ENSYNLIG SYNLIGMERKEVARE MERKEVAREVED VEDÅ:Å: • • skape skapelange langerelasjoner relasjonermed medleieleietakerne takernegjennom gjennomåålevere leverehøyt høyt servicenivå servicenivåog oggod godkvalitet. kvalitet.

• • ha haen ennær nærdialog dialogmed medalle alleleie leietakere. takere.

• • forvalte forvalteselskapets selskapetsverdier verdiermed meden en langsiktig langsiktigeierstrategi eierstrategiog oggjennom gjennom redelige redeligeavtaleforhold. avtaleforhold.

• • løse løseproblemer problemeri ileieforholdet leieforholdetgjengjennom nomtett tettdialog dialogtiltilbegge beggeparters parters beste besteder derrealiteter realiteterererviktigere viktigereenn enn formalia. formalia.

• • tiltrekke tiltrekkeseg segkvalitetsbevisste kvalitetsbevisste leietakere leietakeresom somønsker ønskergode godelokaler lokaleri i gode godebygg byggtilpasset tilpassetderes deresbehov. behov.

• • fremstå fremståsom somen enpositiv positivog ogbevisst bevisst samfunns samfunnsaktør aktørmed medetetbevisst bevisstforhold forhold tiltiletikk etikkog ogmoral. moral.

Ønsker Ønskerdu duååleie leielokaler lokalerpå på Billingstadsletta Billingstadsletta19, 19,tatakontakt kontaktmed: med:

lilleberg-eiendom.no lilleberg-eiendom.no

Tlf. Tlf.99 99575728 287878 Billingstadsletta Billingstadsletta1919B,B,1396 1396Billingstad Billingstad joakim@lilleberg-eiendom.no joakim@lilleberg-eiendom.no www.lilleberg-eiendom.no www.lilleberg-eiendom.no

ANNONSE ANNONSE

Moderne kontorlokaler til leie

Sandviksveien 26 200 - 700 m2 Eiendommen ligger i grønne og rolige omgivelser på nedre Høvik, med kort vei til all kommunikasjon som buss og tog. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

• • • •

2. etasje: 700 m2 BTA med mulighet for oppdeling til to separate enheter Lokalene inneholder i dag cellekontorer, teamrom, møterom, sosial sone og kjøkkenløsning Eiendommen har heis fra eget garasjeanlegget i kjeller.

Hyggelig felleskantine for eiendommens leietakere i byggets 1. etasje, samt trimrom og badstue, garderobe og dusjer • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • I nærheten finner man Veritasparken, Sarbuvollen, Strand restaurant og Henie Onstad Kunstsenter • Ca 10 minutter fra Oslo sentrum med bil. Enkel adkomst av og på E18

Kontakt: Bjørn Hansen | 488 51 990 | bjorn@scandinaviegaarden.no

Lager- og logistikkeiendommer til leie

Snipetjernvn. 4 LaNGhus 4 000 - 9 000 kvm Snipetjernveien 4, Flerbruker bygg

Skisseprosjekt

DyrSkueveien 13 kLøfta, uLLeNsaker 6 000 - 10 000 kvm

Ta kontakt for en prat:

Kan ferdigstilles 2. halvår 2020. Én flate med 9 000 kvm. Opptil 12 meter fri takhøyde, 12 lasteramper Illustrasjon - Oversikt mot sørvest

Opptil 10.000 kvm lager med 9 m takhøyde.

Ledig fra januar 2020.

Stort uteområde og god parkeringsdekning.

Snipetjernvn. 3 og 9 LaNGhus 3 000 -25 000 kvm

17 400 kvm lager med 6 m takhøyde. 7 050 kvm frys/kjøl med 7,5 m takhøyde. Mange porter og mye parkering.

22.11.17

Frogn næringSpark froGN/Drøbak 10 000 - 48 000 kvm

Ketil Ervik 920 54 411 | ketil.ervik@dnb.no Jørn Skovly 900 33 874 | jorn.skovly@dnb.no

4 min til E6, helt inntil Oslofjordforbindelsen.

Område på 95 mål regulert for lager/industri.

Kan ferdigstilles 2020

Kombinasjonseiendommer Kombinasjonseiendommertiltilleie leie

SolheimSveien SolheimSveien 6-8 6-8 karihauGeN karihauGeN 500 500 - 5 500 - 5 500 kvmkvm

Totalrehablitert Totalrehablitert bygg. bygg.

1 000-3 1 000-3 000000 kvm kvm Kontor Kontor og showroom og showroom i 2. etasje i 2. etasje og 500 og 500 - 2 500 - 2 500 kvmkvm høytlager høytlager i 1. etasje. i 1. etasje.

Kan Kan overtas overtas straks. straks.

Parkering Parkering

Prosjektert moderne Prosjektert moderne nybygg for produksjon, nybygg for produksjon, kakkelovnSkroken kakkelovnSkroken 3 3 matforedling, kontor og og matforedling, kontor røDtveDt røDtveDt høytlager.

God God profilering høytlager. profilering og parkeringsdekning. og parkeringsdekning.

500 500 - 10 -000 10 000 kvmkvm 2 500 kvmkvm per flate.

2 500 per flate.

Ta kontakt Ta kontakt for for en prat: en prat:

løxaveien løxaveien 15 15 ruD/bærum ruD/bærum 700 700 - 5 000 - 5 000 kvmkvm

Moderne nybygg medmed Moderne nybygg høytlager, showroom og og høytlager, showroom kontor.

God God profilering kontor. profilering mot mot E16. Flott takterrrase.

E16. Flott takterrrase.

Ferdigstilles 2020.

Ferdigstilles 2020.

God God parkeringsdekning parkeringsdekning

Kombinasjonsbygg Kombinasjonsbygg med lager, showroom med lager, showroom Sven Sven oFteDalS oFteDalS vei 6-8 vei 6-8 og kontor.

3,3 - 3,3 3,6-m3,6 m og kontor. kaLbakkeN kaLbakkeN takhøyde.

Lokalene takhøyde.

Lokalene totalrehabilliteres.

Nye Nye totalrehabilliteres.

1 000 1 000 - 3 300 - 3 300 kvmkvm lasteramper.

Parkering lasteramper.

Parkering

Steinar Steinar Frøland Frøland 982982 69 111 69| 111 steinar.froland@dnb.no | steinar.froland@dnb.no Sigurd Sigurd G. Johannessen G. Johannessen 979979 38 727 38 727 | sigurd.johannessen@dnb.no | sigurd.johannessen@dnb.no

Komplett logistikkbygg med kontorer og et prosjektert moderne logistikkbygg,

Kortbølgen 4

Eiendommene er beliggende på et veletablert industri-/næringsområde på Øra nær Borg Havn, ca. 4 km utenfor Fredrikstad sentrum.

På området er det ca. 180 selskaper som samlet omsetter for 10 milliarder kroner.

Borg Havn er den største havnen mellom Oslo og Gøteborg. Kort vei til E6, som gir leietakeren et svært godt utgangspunkt for varedistribusjon.

Kontakt Geir Hesselberg geir@metra.no | 901 82 425 metra.no

nær Borg Havn

Kortbølgen 2

Kortbølgen 4 Totalt ca. 31.000 kvm BTA. Av dette består lokalene av ca. 30.000 kvm BTA moderne høytlager med tilhørende kontorer/sosiale rom. Lokalene kan deles i 3.

Ledigstilles høsten 2020.

Kortbølgen 2 Leieareal fra 3.000 til 10.000 kvm BTA. Bygget vil få svært god eksponering mot Habornveien.

Det må påregnes en byggetid på 12 mnd.

UTLEIE

KANALPIREN

500 – 4.500 KVM KONTOR LOKALER MED FANTASTISK BELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible løsninger, kantine og god parkeringsdekning.

Kontorene består av celler og åpent landskap.

Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektivtilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

7.000 KVM UTLEID TIL BOUVET OG OLAVSTOPPEN

KONTAKT Tonje Rosenvold Næringsmegler DNB Næringsmegling AS E: tonje.rosenvold@dnb.no T: 950 57 288

osloareal.no

TOG Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger

BUSS Høyfrekvente busstilbud til og fra hele regionen

BIL OG PARKERING • Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering

SYKKEL Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna

SHOPPING 2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker

20 HOVEDSAK Lysakertorg 15, var et identitets­ løst bygg som var vanskelig å få leid ut. Nå har det snudd.

104 MARKEDPULS OSLO Økende etterspørsel etter kontorer i Oslo.

36 ARKIVET Et co-working space og showroom for interiørarkitekter og interiørdesignere i Oslo.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | I NNHOLD

14

INNHOLD #03 2019

REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

14 Leder: Makt­skifte

20 Hovedsak: Frank regjerer på Lysaker Torg

30 Kaprer talenter ved å tilby fleksibelt arbeid

36 Under samme tak

42 Henter inspirasjon fra Vulkan

46 10 tips for god butikk i 2019

52 Alle forlenger i Torvbyen

54 Flere vil til Drammen

LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad

58 Computerworld, en ny rebell

MARKED 71 Dag-Jørgen har ordet

72 Vanskelig å finne lager­eiendommer i Oslo

74 Fra kvadratmeter til kubikk

76 Bygger lager med flere etasjer

80 Et lagermarked i store endringer

86 Logistikk­brukerne ser ut av byen

92 Leietakerne vil være ved jernbane­stasjonen

94 Nesten ikke ledige lokaler i sentrum

98 Stadig mer fleksible lokaler i sentrum

Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no

100 Bakgaten som blomstrer

102 Storbygg klart i 2022

104 Markedpuls: Kontor­markedet i Oslo 118 Leiepriser

Ola Boisen Tlf: 951 37 283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no

114 Oversikt nybygg

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no

120 Møbelbransjen satser på bærekraft

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no www.estatemedia.no

Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no Ken Arne Lerpold Tlf: 419 16 983 kal@facilius.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

FASTE SPALTER

26 Morgendagens medarbeidere: Sara Møller

62 Utleier har ordet: Andreas Jul Røsjø

124 Interiør: Biofilisk design – Natur og arkitektur

128 Juss: Utleiers krav på dekning av utbedrings­utgifter

136 Slik finner du nye lokaler

15

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no FORSIDE: Yvonne Wilhelmsen NESTE UTGAVE: September 2019

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

L

MAKT­ SKIFTE

En fersk rapport fra International Workplace Group (IWG), viser at ansatte setter standarden for hvordan arbeids­ ­ hverdagen skal være. Unge arbeidstakere vil ha work-­ life-balance og fleksibilitet. Undersøkelsen viser også at det å kunne velge og variere i kontorbeliggenhet er v ­ iktigere for mange enn å a ­ rbeide i et prestisjetungt selskap. Halv­parten av de norske arbeidstakerne svarer at fleksibilitet veier t­ yngre.

For å stille sterkere i konkurransen om talentene legger derfor norske selskaper i større grad til rette for fleksibelt arbeid. Det kommer frem i undersøkelsen fra IWG. Åtte av ti norske selskaper svarer at de innfører fleksibelt arbeid for å tiltrekke seg og beholde talenter. I tillegg svarer 85 prosent av de ansatte at de ville valgt en jobb som tilbyr fleksibelt arbeid over en som ikke kan tilby det.

Samtidig vet vi at unge mennesker er opptatt av bærekraft og flere ønsker enda strengere miljøregler. I en undersøkelse gjennomført av Norad i fjor kom det frem at én av tre unge mellom 18 og 29 år har endret matvanene sine det siste året, for å bidra til en mer bærekraftig by og lokal­samfunn. Dette

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEDER

stiller helt andre krav til maten i kantinen. Én av to unge har også endret vaner knyttet til avfallshåndtering.

Snart vil det også være mulig å flytte inn i såkalte gjen­ bruksbygg, det vil si bygg basert på brukte materialer. MAD ­arkitekter er ledende på dette og nå skal de bygge verdens første fullskala gjenbruksbygg på Stovner. Sammen med partnere vant de den internasjonale arkitekt­konkurransen Reinventing Cities og Oslo kommunes bidrag gjennom tomten Fossumdumpa på Stovner. Her skal det settes opp et stort bygg som både har boliger og næringslokaler. Hele prosjektet er basert på fullt gjenbruk av materialer fra ­andre byggeplasser, samtidig som det følger et program for å s­ ette i gang nye arbeidsplasser som er lokalt til­ passet. ­ Dette er kun starten, og husk at makten ligger hos de ­ansatte. I fremtiden er det lite sannsynlig at arbeidstakerne ønsker å jobbe i nybygg som står for store klimagassutslipp, når man kan velge å bruke materialer som allerede finnes – smarte arbeids­givere tilrettelegger for hva de ansatte ønsker - dette blir spennende.

16

TA R N E T

KABELGATA KULTURFABRIKK ETABL. 2016 – OSLO

1

Visjonen

OSLOS NYE KULTURARENA

00 - 22: 17:00 , i n 3. ju g av a ag 1 åpnin Kabelgat g Torsd o t i

Oxer Eiendom har en visjon om å skape et sentrum for kulturnæring i det historiske PEX-tårnet i Kabelgata.

Oxer Eiendom transformerer denne delen av byen og bidrar til at de som jobber, og etter hvert bor i Kabelgata, får gode byliv i hjertet av Hovinbyen.

LEDIGE AREALER Vi søker leietakere innenfor ulike kultur­ sjangere som f. eks. kunst, musikk, mote, litteratur, scenekunst, kulturformidling som film-, TV, foto, kreative fag innen arkitektur, håndverk, reklame m.m.

nser ARENA R is ko Grat T KULTU E N TÅR

Pegah | Amanda Delara | Chris Abolade | & more artists

MELD DEG PÅ OG LES MER PÅ

FACEBOOK.COM/EVENTS/319594498704586/ KABELGATA.NO & TAARNETKULTURARENA.NO

KONTAKT for ledige lokaler: Linn Hege Aas, utleiesjef | t +47 452 24 330 | laa@oxer.no

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kombinasjonslokaler til leie.

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6 nær Karihaugen. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min.

Vi for utleie kontorlokaler i forskjellige størrelser beliggende i 2. og 3. etasje.

Arealene er av god standard med ventilasjon etc.

FRA CA. 350 KVM

Hyggelig utsikt med gode dagslysforhold gir en trivelig arbeidsplass.

Lokalene vil kunne tilpasses leietakers behov og ønsker etter nærmere avtale.

God parkeringsdekning umiddelbart utenfor lokalene.

Finnkode: 13 23 73 034

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Ledig areal utgjør 252 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

252 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 13 33 73 326

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie L I L L E A K E R V E I E N 31 - PA N O R A M A U T S I K T Kontor Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og flott atmosfære.

Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc.

270 - 424 KVM

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen.

Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet.

2. etasje 238 kvm - utleid 2. etasje 270 kvm – hovedbygg 6. etasje 424 kvm – toppetasje hovedbygg Finnkode: 13 49 23 227

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

REGJERER PÅ LYSAKER TORG

AV: SILJ E RØ N N E | FOTO: YVO N N E W ILHELMSEN

Mafiaboss Frank har tatt over Lysaker Torg. Her har han fått sitt eget hovedkvarter og løftet området med både kantine, kafé, ­chambre séparée, Gentlemans Club og ­Ladies Club.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | LYSAKER TORG

20

VIP LOUNGE Den nye VIP loungen i kantinen i Lysaker Torg 16 gir ytterligere 85 sitteplasser.

21

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | LYSAKER TORG

22

– DET UTVIKLES TUSENVIS AV PROSJEKTER HVERT ÅR, BARE NOEN FÅ SKILLER SEG UT – HVORFOR DET? HEIDI KROHN, interiørarkitekt og mentor i Krohnark

L

ysaker Torg var i utgangspunktet utdatert med utidsmessige bygg med høye fellesarealpåslag og var ­vanskelig å få leid ut. Før ­Storebrand Asset Management inngikk et sam­ arbeid med Krohnark, som har vært ansvarlig interiørarkitekt for ombyggingen som startet i 2014. Malling & Co var ansvarlig meglere.

– Hele venstresiden av Lysaker Torg har vært en baby for oss – nummer 5, 15 og 25. ­Tidligere var det en liten kantine i hvert bygg, alle tre var klare for en «facelift». Med konseptet Frank har vi snudd dette, og kantinen har blitt en møteplass for alle byggene, forteller Heidi Krohn, interiørarkitekt og mentor i Krohnark.

Hun påpeker at de alltid lager en historie når de går i gang med et nytt prosjekt. Det er viktig å skape gode historier – og ikke minst lage gode og gjennomarbeidede konsepter.

Storebrand ønsket et bærekraftig og unikt konsept, da torget var så folketomt og øde fant Krohnark opp at dette var nabolaget til en litt tvilsom type, gategangsteren Frank, han som

GENTLEMANS CLUB Her er interiøret ­maskulint og sær­ egent.

23

regjerer torget er ett gjennomgående tema i fellesarealene og kantinerestauranten.

– Det var utrolig morsomt å få anledning til å lage et annerledes og helhetlig konsept, vi er veldig begeistret for at Storebrand «turte å slippe oss løs» og vi ønsker spesielt å ­takke prosjektleder Thorleif Halden som hadde ­troen på og gav oss muligheten til å bevise at interiørarkitektur ikke bare er et virkemiddel for å tiltrekke seg leietakere, men også verdi­ skapende da byggene etter rehabiliteringen er så godt som fullt utleid forklarer hun.

Krohnark har hatt en holistisk tilnærming til prosjektet og fått lov til å utarbeide all grafikk og skilt, og de har valgt all kunst.

«WHERE’S FRANK» De nye lokalene er delt i tre: Et åpent a ­ trium, under navnet The Village, b ­estående av lune småhus og barbord med friske ­urter. I ­kantinens senter ligger den ­trattoria-­inspirerte kantinen med langbord og sofa­båser. Innerst en uformell lounge med peis og stuemøbler

FRANK Hele konseptet er ­basert på mafiabossen Frank.

og en grafikkvegg av Frank som vekker både begeistring fra kontorbrukerne og forbi­ passerende. Som en del av konseptet er kaffe­ baren «Where’s Frank». Denne kaffebaren er for eksterne brukere, og alle ønskes vel­ kommen inn i bygget.

– Vi startet på konseptarbeidet i 2013 og den gangen var dette konseptet veldig fremover­ lent og annerledes – det fremstår fortsatt som superrelevant og vil ha en lang levetid. Dette var vårt hovedfokus, det skulle være tidløst, helt unikt og kunne leve lenge som relevant.

Dette har vi fått til sier hun.

– Etter signeringer med nye leietakere var det behov for større kantinearealer og da vi fikk bestillingen om utvidelse av kantine­ restauranten. Da fant vi ut at Frank ikke l­ enger var en vanlig gangster, han hadde avansert til mafiaboss – der det tidligere var tomme bygg og gater var det nå full aktivitet. Bestil­ lingen var å lage egen avdeling med chambre séparée – vi leverte Franks hovedkvarter, sier ­interiørarkitekten.

Hovedkvarteret hans består av chambre

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | LYSAKER TORG

séparée, forværelset, Gentlemans Club og Ladies Club. Dette er arealer leietakerne i ­ ­byggene kan booke også etter arbeidstid, og Krohn forteller at mange har droppet ­julebord ute på byen og benyttet hovedkvarteret ­isteden.

Prosjektet har løsninger litt utenom det ­vanlige. Bak et bilde i forværelse finner du blant annet et hemmelig rosa rom, Ladies Club. Her er interiøret feminint, og utsmykkingen bærer preg av overraskende elementer, tekstilvegger, tapet og tepper er spesialdesignet.

– Dette møterommet er ikke til for sladring, men viktige møter og sammenkomster for de som finner frem, sier hun med et smil, og ­understreker at de har levert mer enn det som er forventet av fellesarealer.

– Det viser en raushet, Storebrand ved ­Halden var tydelige på at de ønsket å vise at de setter pris på sine leietakere.

IDENTITET ER ALFA OG OMEGA – Det utvikles tusenvis av prosjekter hvert år, bare noen få skiller seg ut – hvorfor det? Hva

er det som differensierer et middelmådig ­prosjekt fra et virkelig godt prosjekt? Det er de som ­klarer å levere mer enn det som er forventet som vil klare seg best fremover, sier hun energisk, og fortsetter: – Når vi i dag ut­ vikler prosjekter må vi tenke langsiktig og lage ­konsepter som er bære­kraftige og langt­ levende – ved å ­skape noe helt unikt unngår man å bli utdatert. Det er en klar trend at vi må reuse/upcycle og ­resirkulere nå fremover – vi forbruker for mye.

Krohn gjentar at trender kommer og går. På mange prosjekter kan hun på bakgrunn av f­ argeog materialvalg enkelt se når de er utført.

– Dette er helt klart en god investering for gårdeiere. God interiørarkitektur øker ­byggets verdi.

Interiørarkitekturen er ikke det som er kostnads­ drivende i et prosjekt – det vil jeg gjerne understreke sier hun.

– Som gårdeier må man «bjuda på», hus­ gjestene er tross alt det viktigste for en gård­ eier, man må pleie og ta godt vare på sine inn­ byggere, avslutter Krohn.

24

Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

C.J. Hambros Plass 2 EFFEKTIVE LOKALER I IBSENKVARTALET Flott beliggenhet rett ved Tinghuset CA. 223 - 1600 KVM BTA — — — — — —

Trikkeholdeplass rett ved siden av Kort gangavstand til Nationaltheatret stasjon Nytt konferansesenter (Salongen) Sykkelparkering, dusj og garderobe Hotell, cafeer og restauranter rett ved Velkjent og representativt bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

CA. 68 - 7.237 KVM BTA — — — — — — — —

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss T-bane og trikk rett ved Ny, flott kantine drevet av Fazer Sykkelparkering, dusj/garderobe Bysykkelstativ rett ved siden av Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Egen inngang til Glasmagasinet kjøpesenter

WWW.KLPEIENDOM.NO

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ­ønsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Sara Møller. Hun er 25 år og studerer juss på universitetet i Oslo.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

26

PROFIL NAVN: Sara Møller ALDER: 25 AKTUELL: Studer juss på ­universitetet i Oslo

27

«Jeg tror arbeidslivet er og vil fortsatt være preget av at man stadig forsøker å finne løsninger som kan spare tid.»

SARA MØLLER

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og h ­ vorfor?

– Jeg har ingen konkret arbeidsgiver som jeg ønsker å ­jobbe for, men jeg kan tenke meg å jobbe for et firma som driver med forskjellige rettsområder. Retten er kompleks, og ved å se på de ulike rettsområdet i sammenheng kan man virkelig få en god forståelse. Jeg ønsker derfor å jobbe i et firma hvor jeg kan få varierte arbeidsoppgaver og jobbe med ulike rettsområder.

Det vil også være viktig med en arbeidsgiver som ikke bare har resultater i fokus, men også utvikling. Det kan være lett å glemme i en hektisk hverdag, men man kan all­ tid lære noe nytt.

rom for å feile, samtidig som man skal kunne sette krav til hverandre. Dette vil være lettere på en arbeidsplass med et godt samhold.

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– Det vil være viktig med kollegaer som er dyktige på sine områder. Jeg ønsker å være i et arbeidsmiljø hvor man ­deler kunnskap. Jeg tror det vil være en betydelig faktor for å kunne utvikle seg selv.

Jeg tror at et godt samhold er kilden til suksess. Det er derfor viktig at også sosiale aktiviteter settes i fokus. Et lag med et godt samhold, presterer alltid best. Det skal være

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– Arbeidslivet vil nok i stor grad være automatisert og digitalisert. Flere av dagens yrker vil trolig ikke eksistere.

Vi lever i en verden hvor tiden står i fokus. Hensynet til effektivitet står alltid på den ene enden av en eller annen interesseavveining. Jeg tror arbeidslivet er og vil fortsatt være preget av at man stadig forsøker å finne løsninger som kan spare tid.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– Jeg liker å være i aktivitet, men har nok valgt et yrke hvor man sitter mye i ro. Derfor tror jeg en arbeidsform der man arbeider i team hvor man samarbeider, gjerne på tvers av ulike fagområder, vil passe meg. Dette vil også skape rom for å kunne utvikle seg. Samtidig liker jeg å sitte for meg selv, hvor jeg kan gå inn i mine egne tanker for å finne ­løsninger.

28

Lensmannslia 4 FLOTTE LOKALER I ASKER Tilpasset store og små bedrifter

CA. 100 - 5.941 11.000KVM KVMBTA BTA

Lysaker Torg 45 LYSAKERS BESTE BELIGGENHET Lysaker stasjon ligger vis a vis, god parkeringsdekning

CA. 490 - 6.202 KVM BTA — — — — — — —

— — — — — — — — — —

Lyse og effektive lokaler Innendørs sykkelparkering God parkeringsdekning Flotte grøntområder Flott treningssenter tilknyttet bygget’ Stor kantine med varme og kalde retter Nytt resepsjonsområde Mulighet for å jobbe flere steder i bygget Kiosk og kaffe i resepsjon Flere sosiale soner

Effektive og moderne lokaler God utsikt Nedgang til Lysaker stasjon Møteromssenter Sykkelparkering med dusj/garderobe Flott personalrestaurant “Green building” klassifisert bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO

KAPRER TALENTER VED Å TILBY FLEKSIBELT ARBEID Det har skjedd et maktskifte i næringslivet– nå er det de ansatte som setter standarden for hvordan arbeidshverdagen skal være.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: SPACES

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | COWORKI NG: SPACES

30

FLEKSIBILITET Medlemmer i ­Spaces-felleskapet får tilgang til et ­internasjonalt nettverk av fleksible arbeidsplasser.

31

TREKKPLASTER Åtte av ti selskaper svarer i en under­ søkelse fra IWG at de vil innføre fleksibelt arbeid for å tiltrekke seg unde talenter.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | COWORKI NG: SPACES

32

«Over hele verden ser vi et skifte mot ­ fleksibelt arbeid. Også i Norge. Likevel ser vi fortsatt et gap mellom det de ansatte ønsker, og det bedriftene tilbyr.» ­THOMAS WEEDEN, ­Norgessjef for IWG

Unge arbeidstakere vil ha work-life-balance og fleksibilitet. For å stille sterkere i konkur­ransen om talentene legger derfor norske selskaper i større grad til rette for fleksibelt arbeid, viser en fersk undersøkelse fra International Work­ place Group (IWG). Åtte av ti norske selskaper svarer at de innfører fleksibelt arbeid for å til­ trekke seg og beholde t­ alenter. I tillegg svarer 85 prosent av de ansatte at de ville valgt en jobb som tilbyr fleksibelt arbeid over en som ikke kan tilby det. Både små og store selskaper fra en rekke land er med i undersøkelsen fra IWG, verdens største leverandør av fleksible kontorløsninger. Og trenden er den samme også globalt.

– Over hele verden ser vi et skifte mot ­fleksibelt arbeid. Også i Norge. Likevel ser vi fortsatt et gap mellom det de ansatte ønsker, og det bedriftene tilbyr. 74 prosent av de som har svart på undersøkelsen jobber for sel­ skaper som tilbyr fleksibelt arbeid. Samtidig svarer 85 prosent at de foretrekker en fleksi­ bel jobb, fremfor en ikke-fleksibel jobb, sier ­Thomas Weeden, Norgessjef for IWG.

33

FLEKSIBELT ARBEID TRUMFER PRESTISJE­ TUNGT SELSKAP Undersøkelsen viser at det å kunne velge og variere i kontorlokasjon er viktigere for mange enn å arbeide i et prestisjetungt selskap. Halv­ parten av de norske arbeidstakerne svarer at fleksibilitet veier tyngre.

Pendling er en stor del av hverdagen til mange nordmenn, og én av tre svarer at ­ ­reisen til og fra jobb er den verste delen av deres arbeids­ hverdag. Hele 66 prosent av ­selskapene som er med i undersøkelsen svarer

at deres ­selskap innfører fleksibelt arbeid for å ­redusere pendletiden til sine ansatte.

I tillegg svarer nesten ni av ti at fleksibelt arbeid gjør det lettere for mødre å komme til­ bake til og forbli i arbeidslivet.

KVIER SEG FOR ENDRING Fleksibelt arbeid legger også til rette for oppog nedskalering av bedriften. Dette blir bare viktigere og viktigere, da bedrifters livsløp

FAKTA OM IWG IWG er verdens største tilbyder av fleksible arbeidsplasser. IWG er tilstede i over 1000 byer i 110 land. I Norge opererer IWG gjennom konseptene Regus og Spaces.

beveger seg raskere enn noen gang. 63 prosent svarer at de introduserer fleksibelt arbeid slik at de enklere kan skalere opp og ned.

Likevel har ikke alle selskap klart å omfavne konseptet, og flere kvier seg. 45 prosent s­ varer at det største hinderet for å implementere fleksibelt arbeid er at selskapet har en etablert kultur for ikke-fleksibelt arbeid. 35 prosent svarer at frykt for hvordan fleksibelt arbeid vil påvirke kulturen er det største hinderet.

FAKTA OM UNDERSØKELSEN: 218 ansatte og ledere ulike bedrifter i ulike sektorer har svart på undersøkelsen i Norge.

Dette er noen av hovedfunnene: • 84% svarer at deres selskap er mer ­produktivt

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | COWORKI NG: SPACES

takket være fleksibelt arbeid.

• 75% mener fleksibelt arbeid har spilt en rolle i selskapets suksess.

• 82% av bedriftene legger allerede til rette for fleksibelt arbeid, eller planlegger å gjøre det.

• Globalt har 15769 antall ansatte i 80 land svart.

­THOMAS WEEDEN Norgessjef for IWG.

Dette er noen av hovedfunnene globalt: • 85% bekrefter at produktiviteten i deres be­ drift har økt takket være mer fleksibilitet.

• 65% svarer at fleksibelt arbeid hjelper dem å redusere kostnader og legger til rette • for bedre risikostyring.

• Hvis valget stod mellom to like jobber, ville over 80% takket nei til den som ikke tilbydde fleksibelt arbeid.

34

Et konferansehus slik du ikke har opplevd det før

ÅPNER I JUNI Salongen er et personlig og inspirerende konferansehus med et stort hjerte for å skreddersy arrangementer av høy kvalitet.

C. J. Hambros Plass 2, Ibsenkvartalet salongenkonferanse.no

UNDER SAMME TAK Arkivet har skapt et co-­working space og showroom for interiørarkitekter og interiørdesignere i Oslo.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: FILIPPA TREDAL

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | COWORKI NG: ARKI VET

36

FLERFUNKSJONELLT Kontoret til Arkivet har flere funksjoner i ett.

37

COWORKING Arkivet leier ut kontorplasser til interiørdesignere og interiørarkitekter.

I inspirerende og delikate lokaler på Skøyen har ny­etablerte Arkivet flyttet inn. Konseptet er enkelt – de er en digital markedsplass for interiørarkitekter og interiørdesignere.

– Frilans interiørarkitekter og - designere kan registrere profil og levere prosjekt over nett til kunder, samt levere på tradisjonell måte gjennom hjemmebefaring og/eller kunde­ møter i Arkivets showroom, forteller Martina Asplund, daglig leder i Arkivet.

De har tatt i bruk et tidligere butikklokale og forvandlet dette til et co-working space for designere som er registrert på deres plattform. Her kan de leie arbeidsplass og jobbe

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | COWORKI NG: ARKI VET

med prosjekter, møte andre «kollegaer» med de samme interessene og utfordringene. De kan også ta kundemøter.

– Mange av de som jobber frilans som interiørarkitekt/ interiørdesigner har hjemmekontor og savner kollegaer og et fleksibelt sted å jobbe med materialer og å møte kunder.

Det behovet ønsker vi å dekke, sier Asplund.

Hos Arkivet er lokalene og miljøet tilrettelagt for en ­ kreativ hverdag, og lokalene har flere funksjoner. ­Denne måten å jobbe på er særlig ønskelig for de yngre ­generasjonene, som ikke ønsker å være fast ansatt, men ­allikevel har behov for å være tilknyttet et miljø.

38

Illustrasjon

Nyrenoverte kontorlokaler v/ Holbergs Plass

Tullinsgate 6 Illustrasjon

358 - 1.074 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

JONAS MYHRE Akershus Eiendom

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 998 69 900 e jm@akershuseiendom.no

De ledige lokalene ligger i 5., 6. og 7. etasje.

Lokalene har en effektiv planløsning med gjennomlys og god gjennomgående takhøyde. Lokalene rives til betongen og bygges opp igjen i samråd med ny leietaker med gode kvaliteter.

FOTO: GINA KARLENGEN

«Vi vil være ­til­gjengelig og synlig for kundene, derfor vil vi være på ­gateplan.»

MARTINA ASPLUND, daglig leder i Arkivet

– Vi benytter dem både som kontor, møtelokale, showroom for samarbeidspartnere og til eventer, forteller Asplund, som tror at vi vil se flere lignende konsepter fra andre bransjer i fremtiden.

STØRRE SYNLIGHET Å etablere seg på gateplan var et bevisst valg.

– Vi vil være tilgjengelig og synlig for kundene, derfor vil vi være på gateplan. Da er det også lettere og ha drop-in dager og at kundene kan gå inn til oss hvis de lurer på noe, sier hun.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | COWORKI NG: ARKI VET

På spørsmål om hvorfor de valgte Skøyen, svarer ­ splund at dette området er et interiørmekka i Oslo A og at mange av forhandlerne og agenturene ligger her. ­C lustertankegangen er særlig utpreget på Skøyen, og mange forhandlere drar n ­ ytte av å etablere seg i samme område.

– Interiørarkitekter/interiørdesignere bruker mye tid på å gå mellom forhandlere og hente inn prøver til p ­ rosjekter.

Her ønsker vi å være bindeleddet mellom forhandler, ­konsulent og kunde, avslutter Asplund.

40

MODERNE KONTORER I NATURSKJØNNE OMGIVELSER

WWW.MYRENEIENDOM.NO

Henter inspirasjon fra Vulkan Billingstad vil på sikt bli en levende bydel med pulserende gateliv og et nærsenter.

AV: SILJE RØNNE

– Billingstadsletta var gjennom en kommune­ plan og en delprosess fra 2005–2013. Nå er det gitt rom for noen nye elementer, og vi står ovenfor en ny fase for regulering, sier ­Anders Edbo, administrerende direktør Floberg Holding AS, og styreleder i Billingstadsletta Grunneierforening.

Historisk sett har området fra 1960 og ut­ over bestått av lager, kontor og handel. På 70og 80-tallet kom det mere kontor, handel fikk en høyere plass i hierarkiet, og det ble snakk om bolig.

– Nå er en del lager gjort om til volum­ handel. Lager og industri er fallende. De s­ iste 20 årene har det også kommet en vesentlig større andel bolig, og utviklingen har fortsatt med en forsterkning i handel og boligutvikling – dette er status, sier Edbo.

Det er flere store planer i området. Billing­ stad vest har planlagt rundt 2.000 boliger, og dette blir en ny bydel i Asker og en naturlig forlengelse av Billingstadsletta vestover.

– Reguleringsplanen for Høn-Landås er vedtatt, dette medfører ytterligere cirka 1.000 boliger i Asker øst. Lundekroken/Billing­ ­ stadlia som har vært utviklet de siste årene

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | BI LLI NGSTAD

har blitt velfungerende og populære bolig­ områder. I tillegg har det vært en betydelig bolig­ utvikling på Nesøya, Nesbru og delvis Slependen-­området, forklarer Edbo.

Billingstadsletta / Slependens beliggenhet som er nært knyttet opp til E18 og hoved­ fartsåren ut av Oslo vestover er et viktig punkt på vestaksen og en forlengelse av bybåndet.

Dette er et pressområde ifølge Edbo.

– Billingstadsletta er definert som et l­okalt handelsområde. Vi ser at det er noen b ­ arrierer mellom det vi mener at området i frem­tiden bør være og hva vi i dag har. Vi har ­ flere ressursmiljøer rundt oss, som jobber med ­ utredninger rundt dette, påpeker han.

NYTT VULKAN PÅ BILLINGSTAD I løpet av september 2019 slår Hurum, Røyken og Asker seg sammen til én kommune – med i alt 93.000 innbyggere.

– 62.000 innbyggere isolert vil øke til 93.000.

I det som vi kan definere som Asker øst og i vårt område er det cirka 20.000 mennesker – og antallet mennesker blir som i Norges 20 største by, forklarer han og fremhever at kommuneplanen forutsetter etablering av ­

et nærsenter i østre del av Billingstadsletta, som skal betjene Nesøya, Nesbru, Billingstad og Slependen. Nærsenteret skal dekke lokale ­behov, der sykkel og gange prioriteres.

– Her er det mulig å knytte sammen detalj­ handelen i Pustutveien (tidligere Smartklubb), med Billingstadområdet og nærsenteret, via en gangbru-forbindelse over E18. Nærsenteret skal være en møteplass for de mange ansatte i området, med serveringssteder, service og ­relevant detaljhandel, forklarer han.

Edbo ser for seg at senteret skal ha noe av de samme prinsippene som Vulkan i Oslo. Et sted som skaper liv og tiltrekker seg folk gjennom dagen.

– Innslag av bevertning og servering er under­dekket i dag i området og skal etableres, konstanterer han.

– Vi jobber med nærsenter, bolig og kontor, inspirert av Vulkanområdet. Der det blir gate­ liv og mer urbant, sier han og understreker at det de har fått til i Asker sentrum er veldig bra.

Selv om han er helt tydelig på at det må være en klar differensiering på en del områder.

42

FOTO: NYEBILDER

SNUOPERASJON I 2017 gjorde Lilleberg Eiendom en betydelig innsats for å gjøre Billingstadsletta 19 mer attraktiv.

43

ILLU.: TEGN3

FREMTIDSUTSIKTER Slik kan muligens Billingstad se ut i fremtiden.

Utenfor selve nærsenteret ønsker Edbo plasskrevende varehandel: biler, båter, land­ bruksmaskiner/utstyr, trelast, byggevarer, planteutsalg, hvitevarer og møbler.

– Slike virksomheter har naturligvis både plasskrevende varer og detaljvarer innenfor sitt sortiment, og det er svært krevende å trekke grensen mellom plasskrevende varer og detalj­ varer, sier han og fortsetter: – Slike virksomheter framstår dessuten ofte som faghandlere, med ansatte med høy fagkompetanse. Dette krever et visst volum i omsetning, og en bredde i vare­ sortimentet. Et slikt handelsmiljø har etablert seg på Billingstadsletta, og det er naturlig å opp­ rettholde dette.

Helhetsplan for Billingstadsletta sør for­ ­ ventes fremmet høst/ vinter 2019. ­Førstegangsbehandling vil da kunne skje inn mot ­sommeren 2020, offentlig ettersyn tidlig høst og ferdigbehandling i kommunestyret høst 2020.

– Prosessen forutsettes imidlertid koor­ dinert, både arealmessig og tidsmessig med ­regulering av ny E18, sier han, og avslutter med at de er godt i gang med planene.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | BI LLI NGSTAD

INTERN KANNIBALISME Joakim Hereng er daglig leder i Lilleberg ­Eiendom, en annen eiendomsaktør som har valgt å satse på Billingstad.

– Kontormarkedet på Billingstad må k ­ unne vurderes som syklisk, som gjør at ledigheten i dårlige tider er høy. Det har de siste fem årene også vært en tendens at bedrifter av ­ litt ­størrelse har flyttet til Asker sentrum eller Sandvika, sier han, og understreker at dette kun er en observasjon han har gjort seg.

De typiske bedriftene som søker til ­Billingstad er fra 1 til 20 ansatte ifølge Hereng.

– Det krever med andre ord ganske mange av disse bedriftene for å fylle de tomme l­okalene med en arealledighet som har ligget pluss ­minus 10%. Arealledigheten har gått sakte ned­ over, men dette er antakelig mer som følge av konvertering fra kontor til handel og bolig, enn økende absorpsjon av kontorer, antar han.

Variert eierstruktur på gårdeiersiden, ­forholdsvis høy arealledighet og en tendens til at større bedrifter søker bort fra Billingstad har ­ifølge Hereng ført til en intern kanni­balisme der noen ­alltid er villige til å tilby l­ avere leie enn naboen.

– Dette forsterkes ytterligere av at ­bedriftene oppfatter Billingstad som leietakers marked der de kan få hva de vil til en lav leie, sier han.

KORT VEI TIL OSLO SENTRUM Billingstad faller utenfor definisjonen som kollektiv­knutepunkt ettersom det er 450 ­meter å gå fra togstasjonen til nærmeste bussholde­ plass. Likevel ser Akershus fylkes­kommune på Billingstad som et satsings­område for f­ ortetting nettopp på grunn av den gode kollektiv­ dekningen. Billingstad har togstasjon, i tillegg til at de tunge bussr­ utene, med blant annet ­ekspressbuss til Oslo, går ­innom her.

– Til tross for dette virker det som B ­ illingstad blir sett på som usentralt og at bedrifter som søker etter lokaler utenfor Oslo sentrum ikke ser på tilgjengeligheten med buss som viktig.

Det ser ut som at bedriftene er mer opptatt av å være i nærheten av en større togstasjon, og at de ikke ser på lokalstasjonene som til­ strekkelig, på tross av at lokaltogene nå går hvert femtende minutt, forklarer Hereng, og legger til at toget fra Billingstad til Nasjonal­ teateret tar 22 minutter.

44

ILLU.: TEGN3

– Det er omtrent samme tid det tar å k ­ omme seg fra Alexander Kiellands plass til Vika, og en som bor og jobber disse to stedene vil vel mene han bor og jobber sentralt, spør han.

SNUOPERASJON – I 2017 flyttet to av de største leie­ takerne på Billingstadsletta 19 til Sandvika med ­argumentet at de savnet servicetilbud i om­ rådet, og ville ligge mer sentralt. Vi satte i gang et prosjekt for å gjøre eiendommen mer attraktiv, og ville gjøre Billingstadsletta til et alternativ for bedriftene, ikke en plan B for de som ikke fant lokaler i Asker sentrum eller ­Sandvika, forteller Hereng.

Som en del av prosessen vurderte de hva en typisk person i Asker og Bærum bruker tid på i løpet av dagen, for uten de hverdagslige gjøre­ målene med familien. De fant ut at ­ mange ­ønsker å sykle til jobb.

– Flere har dyre sykler som de ikke ønsker å ha stående ute. Derfor bygget vi sykkel­garasje og fine garderobefasiliteter. Andre ø ­nsker kanskje å starte dagen med en kaffe latte e ­ ller espresso. Vi så egentlig ingen grunn til at man

45

nødvendigvis må kjøpe den på Espresso House eller Kaffebrenneriet, så vi etablerte en kaffebar på eiendommen, forklarer han og ­forsetter med eksempler som god lunsj i hyggelige o ­ mgivelser.

– Vi bestemte oss for å engasjere en interiør­ arkitekt til å innrede en personalrestaurant med mål om å få et lokale som ga mer inntrykk av å være en restaurant, enn en kantine, sier han og legger til at en del av hverdags­utfordringene til en familie er å rekke henting i barnehage, lage middag, få trent, osv.

– Take away tilbudet på Billingstad er preget av kebab, pizza og sushi. Vi så en mulighet for at leietakerne hos oss kunne bestille å ta med seg middag fra personalrestauranten på vei hjem, og det har fungert veldig godt, fortsetter Hereng.

Trening var viktig for flere av leietakerne, og ettersom de allerede hadde bestemt seg for å bygge garderober var det enkelt å samtidig bygge et treningsrom.

– Det var viktig for oss at dette ikke fremstod som et ubrukelig areal, der vi hadde plassert noe treningsutstyr, men at det var synlig, kult og i bruk. Treningsrommet ble plassert vegg i vegg med personalrestauranten, i forbindelse

med inngangspartiet. For å sikre at det blir brukt tilbyr vi som gårdeier to gruppetimer i uken for våre leietakere, samt at bedriftene har mulighet til å leie inn kvalifisert trener til sine ansatte, forklarer han.

FRA HALVTOMT TIL FULLT – Vi hadde cirka 50 % ledig da vi begynte plan­ leggingen av dette prosjektet i 2017, og har nå rundt 8 % ledighet igjen. Leietakerne som har kommet inn har enten kommet fra Sandvika eller Asker sentrum, eller har hatt disse områdene som sitt primære søkeområde da de startet prosessen med å finne lokaler. De nye leietakerne er aktive brukere av tilbudene vi har på Billingstadsletta 19 som vi tolker som en bekreftelse på at det fantes et behov for dette, sier han fornøyd.

Samtidig opplever han at leietakere treffer hverandre oftere nå enn før.

– Dette skaper en helt annet dynamikk og liv i bygget. Vi tror sosiale områder der man kan ha en mer uformell atmosfære er en del av fremtiden, og at dagens arbeidstakere er mer opptatt av å kunne sitte utenfor tradisjonelle kontorarbeidsplasser å jobbe, avslutter han.

10 TIPS FOR GOD BUTIKK I 2019 Å drive lønnsom butikk er krevende, men det går hvis du har rett fokus. Her er ti råd du kan ta med deg inn i driften.

AV: ØYSTEIN AURLIEN

Jeg har alltid vært veldig glad i å gå rundt i ­gatene, se og snakke med folk som driver ­butikk. Det gir et veldig godt innblikk i hva som rører seg, hvordan de gode driverne ­tenker, og også hva som gjør at det kanskje ikke går så godt med alle. Det er på bakkeplanet, by­ gulvet, i førsteetasjene der byliv og aktivitet skapes. Det er menneskene som skaper trans­ aksjoner som skaper bylivet, de som j­ obber for å få folk til å passere utenfor og helst gå inn. Å snakke med drivere gir verdifull innsikt, og i en ­verden stadig mer styrt av kvantitative data må vi ikke miste den kvalitative siden.

Handel i 2019 er veldig annerledes enn den var for ti år siden. Og den vil ganske sikkert være veldig annerledes også om ti år. Samtidig er det de samme grunnprinsippene som all­ tid gjelder, men som vi har lett for å ­glemme i hverdagen. Har frykten for ny teknologi ­fjernet fokus fra hva kundene er opptatt av?

Eller, er det slik at når Retail de senere år har vært drevet av vekstfokus og stordrift, så ser vi nå en gryende æra også for de som har et ­bedre og mer kvalitativt bærekraftig fokus? Er det på grunn av teknologi og endrede handle­vaner at det presses frem konsepter og handels­

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | HANDEL

løsninger som i langt større grad har et fokus på hva kundene egentlig ønsker?

Det er fullt mulig, også som en liten sentrums­butikk, å kunne drive godt og lønn­ somt i 2019 og fremover. Det finnes mange eksempler på det, samtidig som det ikke skal underslås at det er krevende. De ti rådene jeg har samlet starter der kundereisen starter i 2019; på nettet.

1. DU ER NØDT TIL Å VÆRE PÅ NETT! Endringene i handlevaner har skjedd raskt.

Selvsagt er netthandel en trussel for mange retailere, men fortsatt foregår 85-90% av all handel i fysiske butikker. Samtidig er frykten for showrooming (kikke i butikk og handle på nett) overdreven. Nyere undersøkelser ­viser at webrooming (kikke på nett og handle i ­butikk) øker i styrke. Litt avhengig av b ­ ransje viser under­søkelser også at 70-90% av alle kunde­ reiser starter på nettet. Det er ikke mange butikker som fortsatt holder fast ved at de ­ ikke behøver å være på nett. Heldigvis. Ut­ fordringen blir derimot hvordan de skal være på nett. Det handler om å fange interessen tid­ lig nok, inspirere, og sørge for at målgruppen

får lyst til å besøke butikken. Nettet er ikke en trussel i 2019, men en integrert del av hvordan du markedsfører butikken. Og: «You never get a second chance to make a first impression».

2. VÆR ÅPEN FOR KUNDENE DINE Det høres kanskje banalt ut for dere som l­ eser dette, men det er faktisk slik at en butikk bør og må ha et minimum av åpningstider for å kunne være lønnsom. Det er i 2019 fortsatt butikker som stenger klokka 14 på en lørdag, i Oslo sentrum. Samtidig gjør mange sentrums­ butikker det vanskelig for seg selv med m ­ ange ulike åpningstider. Selv om de fleste har oppdatert åpningstidene sine på Google, så ­kunne butikker sammen gjort sentrum mer til­ gjengelig for handel ved å ha felles kjernetid, for eksempel ved å enes om kjernetid på 10 til 18 på hverdager og lørdager.

3.

KUNDESERVICE, KUNDESERVICE, ­KUNDESERVICE! Noe av det mest grunnleggende for enhver ­butikk – i sentrum eller ikke – er hvordan hver

46

47

FOTO: UNSPLASH

«Sentrumshandel har alltid hatt tradisjon for å ta utgangspunkt i hva kunder virkelig har behov for, ikke volumbasert shopping.»

eneste kunde møtes og behandles. Små sentrums­ butikker kan ikke konkurrere med kjedebutikkene eller de rene nettbutikkene på pris, men på kvalitet, service og kompetanse.

Det personlige møtet med hver kunde blir alfa og omega, og erfaringen med de som lykkes er nettopp å ha dette fokuset. Og, det første og viktigste steget for å lykkes med god kunde­ service er å sørge for at de ansatte trives og har det gøy på jobb. Da kommer smilet lettere til overflaten, som gjør det enklere å kunne starte en god kundedialog. For å sitere sikhene som arrangerer Turbandagen i Oslo hvert år: «Du kommer langt med et smil, men du kommer ennå lenger med en turban og et smil!»

4. IKKE GI BORT LØNNSOMHETEN DIN Kundene dine er avhengig av at du driver lønnsomt. Enkeltstående faghandels- e ­ller spesialbutikker i sentrum vil aldri ­ kunne konkurrere med de store kjedene eller netthandels­aktørene på deres premisser. Når de satser på Black Friday, Single’s Day, ­Cyber Monday, hyppige salg, osv. er det fordi de har en annen forretningsmodell og baserer

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | HANDEL

­riften på volumdrevne tilbudskampanjer. d Sentrumshandel har alltid hatt tradisjon for å ta utgangspunkt i hva kunder virkelig har be­ hov for, ikke volumbasert shopping. I en tid da bære­kraftig handel også blir stadig viktigere bør sentrums-butikkene derfor også i s­tørre grad tenke smartere, annerledes og heller skape aktiviteter og kampanjer som bygger på egne fordeler og særegenheter.

5. VIS PRISEN! I verktøykassa for god markedsføring er det første og viktigste verktøyet pris. Det betyr i første omgang at en god butikkdriver v ­iser tydelig kundene hva ting koster. Kvalitet ­ ­koster, sies det, men mest av alt handler det også om at tydelighet og åpenhet om pris også viser selvtillit og tro på verdien av tilbudet. I all enkelhet kan følgende formel legges til grunn: Verdi = Opplevelse / Pris. Denne formelen kan brukes på de fleste bransjer og kategorier, og har til hensikt å bevisstgjøre en butikkdriver på at det er kundenes opplevelse som i større grad skal avgjøre enn prisen. Spesielt er dette viktig for fagbutikker.

6. SAMVIRKE ER DET NYE KONKURRANSE­ FORTRINNET Ordet «samvirke» gir i Norge assosiasjoner til de gamle kooperasjonene og landbruks­ samvirkene. I denne sammenhengen hand­ ler det derimot mer om samarbeid, samspill og samhandling mellom butikker. Kjøpe­ sentrene er tuftet på tvunget samarbeid, der alle leie­t akere på et senter er for­p liktet økonomisk og gjennom leiekontraktene å samarbeide. ­ Butikkene konkurrerer ikke med hverandre, men samarbeider. Dette samarbeidet – eller «samvirket» - må også få en viktigere rolle fremover i norske byer. Butikker kan likevel få til mye selv. ­Begynn i det små, snakk med noen av nabo­ butikkene, og finn noen enkle ting dere kan gjøre sammen, som kan skape god aktivitet og løfte dere frem. Så vil jeg samtidig opp­ fordre alle gårdeierne til å ha i alle nye leie­ kontrakter at leietakeren plikter å delta, også økonomisk, i det lokale samarbeidet som foregår i området.

48

LO K A L E R TIL LEIE

SINSENVEIEN 11 OG HASLEVEIEN 28/38 C A R L B E R N E R N Æ R I N G S PA R K

KONTORAREALER CA. 30 M 2 / 80 M 2 / 190 M 2 • Lyse arealer, som kan tilpasses etter behov • Mulighet for fast parkering • Mulighet også for tilleggsleie av lagerareal • Gunstige vilkår

KOMBINASJONSLOKALER CA. 325 M 2 • Lyse arealer beliggende i 4. etg med

direkte tilgang til to stk vareheiser til rampe.

• Egen separat kontor atkomst.

• Innredet i dag med en mindre kontordel og resterende showrom/lager.

• Kan tilpasses iht behov.

KOMBINASJONSLOKALER CA. 320 M 2 • I 1.etg med direkte atkomst til rampe.

• Innredet i dag med to kontorrom og

kjøkken samt kjølelager og resterende showrom/lager.

• Kan tilpasses iht behov.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: advtt.no

FOTO: KRISTINE JAKOBSEN

ØYSTEIN AURLIEN rådgiver på merke­ varebygging, handel og byutvikling

7. FREMSNAKK. VÆR RAUS. VÆR ­ FFENSIV! O Hvis butikkene begynner å få til en dialog med de andre vil de også begynne å oppdage hva som er bra hos naboen. Skryt av det, fortell dine kunder om hva som er bra i nabolaget, om hva som skjer hos de andre. All erfaring tilsier at dersom dere greier å få en kultur som fremsnakker og bygger opp hverandre vil det utelukkende få positive konsekvenser tilbake.

Bruk sosiale medier til å fortelle om det. Så vil nabobutikken også skryte tilbake. Det kos­ ter veldig lite å være litt raus, å stikke hodet inn døra hos naboen og gi litt ros. Og det gir ­garantert noe tilbake!

8. MOBILEN ER VENN, IKKE FIENDE Hvor mange ganger har ikke butikkdrivere blitt fortalt om hvordan ansatte sitter bak d ­ isken med hodet ned i mobilen, mens de glemmer å ­fokusere på kunden som ­kommer inn døra?

Selvsagt er dette feil, men sam­ tidig er også ­mobilen et viktig arbeids­verktøy. «­Mobile First», er et begrep knyttet til plattforms­utvikling. Det er også et begrep som forteller om viktigheten

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | HANDEL

av å bruke mobilen som et verktøy til å holde dialog med ­ kundene, til å kommunisere og være aktiv, til å bruke dødtid til å sikre tilstede­ værelse og kunne svare på spørsmål som ikke kommer i direkte k ­ ontakt med kundene. Chat, betalingsløsninger, ­sosiale medier, m.m. er alle viktige deler av en butikkansatts hverdag. Husk bare: Ikke bruk tid på den når kundene er i ­butikken og trenger deg.

9. SKAP AMBASSADØRER! Greier butikken skape en god opplevelse av handelen er sannsynligheten stor for at ­kunden er i ferd med å bli en god ambassadør.

For det er slik at de beste kundene er de beste ­ambassadører, og gode ambassadører er gull verd. Ved at kundene blir engasjert i butikken, blir kjent med driverne og får et forhold til hva butikken ønsker å bidra med (utover bare å selge varer og tjene penger) vil de også med stor sannsynlighet snakke varmt om butikken i sitt eget nettverk. Det handler i all enkel­ het om å bygge et sterkere bånd med enkelte ­kunder enn med andre, og ikke minst det å være bevisst dette.

10. GI ALLTID EN GRUNN TIL Å KOMME TILBAKE Alle kunder, ambassadører eller ikke, bør stimuleres til å komme tilbake så snart som ­mulig. Det vil alltid være nye produkter på vei, eller et arrangement som skal skje. Det er de ansattes plikt å fortelle om dette, mens varene betales for i kassa og pakkes ned i ­posene. Og, om det ikke er et fordelsprogram, så ­vurder det sterkt kost/nytten ved å få det. Bare å få tilsendt en epost eller SMS om noe som skal skje er bra, men et fordelsprogram fungerer enda bedre og sterkere. Pass bare på å fi ­ nne balansen i dialogen med kunden som skal ­ ­videre. Det må ikke oppleves som press. Det skal være basert på lyst, og som en naturlig forlengelse av en veldig god handleopp­levelse.

For det er ikke en avslutning av salget som skjer. Det er starten på et forhåpentligvis langt og godt kunde­forhold.

Og, dersom du har gjort alt riktig og k ­ ommet hit, så er grunnlaget godt for at du kan d ­ rive lønnsomt også de neste ti årene. Så lenge du har fokuset der det skal være – på kundenes behov.

50

WALDEMAR THRANES GATE 86B LEDIG FRA Q3 2019 | 650-880 KVM I 2. ETASJE Særegne, nyoppussede kontor-/ showroomslokaler rett ved Alexander Kiellands plass.

– Et lite stykke Brooklyn i Oslo

Kontakt megler: Jonas Myhre | 998 69 900 | jm@akershuseiendom.no

ALLE FORLENGER I TORVBYEN Handelsutviklingen er mer nyansert enn man kan få inntrykk av. I Torvbyen i Fredrikstad fyller Aberdeen opp med nye leieavtaler.

AV: SILJE RØNNE | ILLU.: DYRVIK ARKITEKTER

– Vi opplever at senteret er inne i en positiv trend.

Vi kjenner oss derfor ikke helt igjen i den negative fremstillingen av handelssegmentet som vi leser om i media, sier Morten Doresius, asset manager hos Aberdeen Standard Investment.

Handelsstanden har vært gjennom noen t­ øffe tak, og i alle landets byer finnes det nå tomme butikklokaler. Men bildet er ifølge D ­ oresius mye mer nyansert enn man får inntrykk av i media.

I hans portefølje av handelseien­dommer ligger blant annet Torvbyen i Fredrikstad, et senter de eier sammen med CityCon.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | TORVBYEN

Da bussterminalen ved senteret ble lagt om fikk dette konsekvenser for deler av ­senteret.

Besøksmønsteret endret seg, og områder ­ som hadde vært attraktive på grunn av buss­ terminalen ble plutselig mindre eksponert.

– For å løse dette har vi nå tatt grep. Vi har blant annet åpnet opp arealene og gitt dem en generell oppgradering. Vi har også omrokert litt på leie­takerne, slik at totalen blir bedre for alle. ­Resultatet er at samtlige ønsker å være med v ­ idere, og vi har derfor nylig signert rundt ti leiekontrakter, sier Doresius.

VIKTIGE DESTINASJONSBUTIKKER Blant de som nylig har forlenget sine leie­avtaler er tre konsepter som er unike for Torvbyen.

– Dette er destinasjonsbutikker som er ­viktige for senteret. Det er butikker som gjør at folk velger å besøke Torvbyen fremfor ­andre handelsdestinasjoner. At disse forlenger leie­ avtalene er vi veldig glade for, sier Mads ­Pedersen, senterleder.

Butikkene de snakker om er motebutikken Støy, som selger dameklær i det øvre pris­leiet, og Presangen, som er en lokal interiør- og

52

RESULTATER Torvbyen i Fredrikstad har tatt grep, og resultatet har ført til rundt ti nye leie­ kontrakter.

kjøkkenbutikk. I tillegg blir klesbutikken for herrer, Rino Hansen, med videre.

– Sistnevnte kan vise til en svært positiv ­utvikling med en omsetningsvekst på mellom 30 og 40 prosent, sier Doresius.

Butikker som Mestergrønn, Interoptik, ­Ticket, Princess, Kid Interiør og La Baguette med alle med videre. Det samme er Hennes & Mauritz som for ikke så lenge siden forlenget sin leieavtale.

– Vi er veldig glade for at samtlige er med videre, sier Doresius.

MÅ TILPASSE SEG FOR Å OVERLEVE Han mener utviklingen i Torvbyen viser at det også er positive tendenser i det norske handels­markedet.

– Handel har vært gjennom en k ­ revende omstilling, men vi mener at bildet er mer nyansert enn man ofte får inntrykk av. For å lykkes trenger man imidlertid et tilbud som er tilpasset det markedet man er i, sier Doresius.

Senterleder Pedersen forteller at de får dra­ hjelp av den positive utviklingen som har vært i Fredrikstad.

– Fredrikstad har hatt en veldig positiv ­utvikling og ble blant annet kåret til Norges mest attraktive by i 2017. Det er gjort mye ­riktig og denne utviklingen er Torvbyen en del av, sier Pedersen.

Han forteller at mens sentrum tilbyr kultur og bespisning, så konsentrerer de seg i hoved­ sak om shopping.

– Torvbyen er en del av og samarbeider godt med sentrum. Vi tilbyr handelsopplevelser,

53

mens de tilbyr kultur og servering. Dette er en fordeling som fungerer fint, selv om vi flere ganger også har forsøkt oss på servering, men fordi dette er godt utbygd i sentrum har vi ikke lykkes, sier Pedersen.

MER KREVENDE ENN FØR Selv om senteret er inne i en positiv trend vil ikke Pedersen overdrive.

– Også vi opplever at det er mer krevende enn tidligere å få inn nye leietakere. Før var det kø av konsepter som stod i kø, slik er det ikke lenger. Derfor har også vi noen få ledige lokaler hos oss, men vi er i dialog med flere, så vi satser på at vi får fylt opp. Sammenlignet med mange andre senter er vi nok i en relativt heldig situasjon, sier Pedersen.

Flere vil til Drammen Nå girer Drammen opp og tilbyr flere ­unike p ­ rosjekter med høy standard rundt ­kollektivknutepunktet.

AV: SILJE RØNNE

– Det pågår veldig mye spennende i Drammens­regionen om dagen, og vi opplever generelt økt aktivitet i både til­ buds- og etterspørselssiden i leiemarkedet for kontor­ eiendom. Med tanke på store offentlige investeringer i infra­strukturen og økte byggehøyder gir dette mulighets­ rom for regningssvarende utvikling og fortetning rundt ­kollektive knutepunkt i byen, sier Sverre B. Lund, nærings­ megler i Malling & Co Drammen.

På prosjektnivå nevner han blant annet en storstilt ­områdeutvikling nær jernbanestasjonen på Strømsø, med byggingen av DBC – Drammen stasjon Business ­Center og Quality River Station i regi av BaneNOR ­Eiendom i samarbeid med arkitektfirmaet NSW. DBC skal stå f­erdig 1. februar 2020, og skal Breeam-NOR sertifiseres Very Good samt holde en passivhus-standard. De totalt 13.000 kvadrat­ meterne er nøye planlagt med sosiale soner, kaffe­ bar, r­esepsjon med servicedesk, bedriftsrestaurant, ­treningsrom i toppetasjen og en stor felles takterrasse i 9. etasje med mer.

– Det er våren 2019 inngått flere større leieavtaler med både offentlige og private kontorbrukere i Drammen. Her kan vi blant annet nevne signering av Fylkesmannen i Oslo og Viken, samt KPMG Norge på til sammen cirka 3.600 kvadrat­meter i DBC, sier han.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

Som nabo til DBC kommer Quality River Station Hotel med cirka 250 rom og konferansekapasitet med kapasitet til cirka 500 – 600 personer. Det legges opp til at leietakere i DBC vil få mulighet til å kunne inngå avtaler ved behov for større kurs-, konferanse- og møteromsarealer i hotellet.

FLERE STORE UTLØP – Det er kartlagt flere større utløp i tiden fremover, men også en økende tilbudsside av nybygg og rehabiliterings­ prosjekter på Strømsøsiden. Herunder kan vi blant annet nevne C.O. Lundsgate 56 til Ticon Eiendom, Portalen til Union Eiendomsutvikling, TV5 til Christensen Eiendom og T-2 til Obligo Real Estate. Konkurransen skjerpes, og utviklerne utfordres derfor på å skape de beste kontor­ prosjektene i kampen om de større og attraktive leie­takerne i Drammen, forklarer han.

Lund trekker frem Portalen, et helt nytt kontorbygg på 7.000 kvadratmeter fordelt på syv etasjer, planlagt inn­ flytting 1. kvartal 2021. Prosjektet er et smarthus og er ut­formet med tanke på å skape et nytt urbant plassrom på Union i Drammen, som skal romme rundt 400-475 ­arbeidsplasser. Prosjektet er utformet som en portal, med

54

DBC vil bli oppført i 11. etasjer ved jernbanestasjonen på Strømsø.

55

ILLU.: NSW

FOTO: UNION EIENDOMSUTVIKLING

1. PORTALEN Et helt nytt kontor­ bygg på 7.000 ­kvadratmeter fordelt på syv etasjer, planlagt inn­flytting 1. kvartal 2021.

FOTO: DARK

1

2

2. NODE The Creators Community (TCC) og Vestaksen Eiendom planlegger det ti etasjer høye gründer­ huset Node.

en brolignende konstruksjon som spenner seg mellom ny og gammel bebyggelse, og bygget er strukturert og utformet for å gi størst ­mulig grad av fleksibilitet og arealeffektivitet. Det skal også bygges en paviljong med servering.

Et annet prosjekt som har fått mye opp­merksomhet er Node. The Creators Community (TCC) og Vestaksen Eiendom planlegger det ti etasjer høye gründer­ huset Node. Bygget skal ha hoved­konstruksjon i kort­ reist massivtre som en hyllest til ­Drammens historie som trelastby. Det får en klar miljø­

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

profil, fjern­ varme og BREEAM-­ sertifisering.

Konseptet viser et tydelig forhold til FNs bære­kraftmål, og TCC har som mål at det skal bli Nordens mest bærekraftige bygg. TCC er ­ledende i ­Norden på å utvikle innovasjons­ huber. I Node vil de u ­ tvikle et 4.000 kvadrat­ meter stort kontorbygg i Doktor H ­ ansteins gate 13-17, 200 meter fra tog­ stasjonen. Tre­ bygningen skal stå ferdig i juni 2021.

KONTORDESTINASJON DRAMMEN 2025 – Malling & Co Drammen jobber med fl ­ ere

­rivate og offentlige samarbeidspartnere p for å vise utenbys bedrifter de spennende utviklingsprosjektene i «KD25 - Kontor­ destinasjon Drammen 2025». Målsetningen er å vise at det finnes meget gode kontor­prosjekter i Drammen, og ikke minst kommunisere at vi har mange innbyggere med høy kompetanse som gjerne skulle ønsket å slippe pendlingen til Oslo. Vi opplever blant annet at flere av de nasjonale konsulentmiljøene har oppdaget for­ delen ved å kunne etablere seg med egne av­ delingskontorer i byen, avslutter Lund.

56

Visste du at sikkerthetsanlegget også kan kobles opp mot GK Cloud?

Endelig kan du også få løsninger for adgangskontroll, innbruddsalarm og kameraovervåkning fra markedslederen av tekniske installasjoner.

Les mer om gk.no/sikkerhet Les mer om GK Cloud: gk.no/cloud

Hjem Miljøhuset

Ingen aktive A-alarmer Ingen aktive B-alarmer Ingen aktive C-alarmer

Ventilasjon

Varmeanlegg

Sanitær

Romkontroll

Energi

Sikkerhet GK Support

Byggautomasjon

Kulde

Ventilasjon

Rør

Elektro

Sikkerhet

Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner som leverer smarte løsninger innen Ventilasjon, Kulde, Byggautomasjon, Elektro, Rør og Sikkerhet. Les mer: www.gk.no

COMPUTERWORLD, EN NY REBELL

Computerworld blir ny leietaker i «Rebel», IT-bransjens nye kraftsenter i Universitetsgata 2.

AV: SILJE RØNNE | ILLU.: MAD ARKITEKTER

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | COMPUTERWORLD

58

NY LEIETAKER Computerworld skal inn som ny leietaker i Rebel-fellesskapet.

59

– Computerworld passer perfekt som leie­ taker i Rebel-fellesskapet. Vårt mål er å bruke ­delingskultur til å gjøre Norge verdens­ledende på IT-kompetanse. Vi trenger rebeller som tenker nytt for å løse fremtidens ut­fordringer.

IT-folket er vår tids rebeller. Computer­ world har som landets eneste reinspikka IT-­ magasin i årevis vært fremsynte og sektorens ­viktigste medium. De har stått for hundrevis av ­konferanser og fagtreff der deling har stått i ­fokus. Det er nettopp deling av kunnskap som er kjernen i Rebel, sier Carl J. Onstad, ­administrerende direktør i Rebel, i en presse­ melding.

DIGITAL DELINGSKULTUR Hos Computerworld er de begeistrede og ­forventningsfulle om valget av Rebel.

– Vi gleder oss til å bli en del av teknologi­ miljøet på Rebel. Digitalisering og delings­

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | COMPUTERWORLD

kultur er fremtiden, og vi lever av å i­ nformere om og for IT-bransjen. Her vil vi sitte midt i smørøyet. Computerworld arrangerer også mange konferanser, og vi ser en spesielt stor verdi av at disse kan holdes i et miljø som ­ allerede a ­ssosieres med teknologi, sier ­Mickael ­Carlson, administrerende direktør i Computerworld, i en pressemelding.

Ansvarlig redaktør Henning Meese sier ­videre: – Rebel representerer rett og slett en unik mulig for Computerworld til å y ­tterligere styrke vår posisjon som informasjons­ ­ leverandør i det profesjonelle IT-markedet. Vi mener at det helt åpenbart vil oppstå m ­ ange nye forretningsmuligheter i et så kreativt og fremtidsrettet miljø som Rebel kommer til å bli. Hele IT-sektoren i Norge kommer til å få glede av dette, sier Computerworlds ­ansvarlige redaktør Henning Meese.

KRAFTSENTER Rebel blir Norges nye kraftsenter for deling av IT-kompetanse i Universitetsgata 2 i Oslo sentrum.

60

Det er mange måter å bygge relasjoner på

Vi tror på vår Nemlig å skape møteplasser og aktiviteter som inviterer til kontakt og relasjonsbygging. Der tonen er lettere, taket høyere og barrierene lavere. Og hvor hjernen får lov til å leke seg – utenfor den berømte boksen.

Som leietaker i Skullerud Park får du, i tillegg til moderne kontorlokaler, tilgang til fellesområder som blant annet treningsrom, gamecenter, kantiner, kaffebarer, lounge, møterom og putting-green.

Vil du være med på å bygge Skullerud videre sammen med oss, er vi interessert i deg.

Les mer om oss på skullerudpark.no Eller ta kontakt med uteleieansvarlig Hege Jeanette Eriksen for en uforpliktende visning. T: 472 33 792 hege@aoe.no En del av Opsahl Gruppen

U UTLEIER HAR ORDET:

God beliggenhet vil ikke gå av moten Gårdeier med fokus på fremtidsrettede mobilitets­ løsninger, høy standard i byggene, miljøkrav og det å være en god sparringspartner for sine leietakere.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: FINN STÅLE FELBERG

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

62

PROFIL NAVN: Andreas Jul Røsjø STILLING: Administrerende ­ irektør i Møller Eiendom. Han d gikk fra AF Gruppen til Møller Eiendom i mars 2019. De siste 5 årene i AF Gruppen satt han som en del av konsernledelsen som ansvarlig for virksomhetsområdene Eiendom og Energi, samt Innovasjon & Digitalisering. Han jobbet totalt 11 år i AF Gruppen og forut for dette som strategi­ konsulent i Capgemini UTDANNET: Siviløkonom fra ­Handelshøyskolen BI og Universidad Pontificia Comillas i Madrid, med spesialisering i Finans BOR: Ved Holmendammen i Oslo

63

Møller Eiendoms kontorbygg har en årlig ­gjennomsnittlig energibruk som ligger 40% lavere enn landsgjennomsnittet.

ANDREAS JUL RØSJØ

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Møller Eiendom seg fra andre gårdeiere?

– Vi har vår egen service- og løsningsorienterte drifts­ organisasjon med daglig tilstedeværelse i byggene, som ­fungerer som våre gode ambassadører. Selv om mye i dag kan løses via en app, ønsker vi at våre leietakere skal møte en stolt vaktmester med Møller Eiendom på ryggen som spyler ­fortauet om morgenen.

I utleiearbeidet strekker vi oss langt for å finne de gode løsningene som møter den enkelte leietakers behov. Vi ­ ­fungerer gjerne som sparringspartnere med våre leietakere ift. hva som kreves for å skape gode arbeidsmiljøer.

Gjennom søstervirksomheten Møller Mobility Group kan vi proaktivt tilby mobilitetsløsninger som sykkeldeling, ­bildeling gjennom HYRE og etter hvert andre løsninger for mikromobilitet. Med vårt kunstinteresserte eierskap er vi også opptatt av å finne gode visuelle og estetiske uttrykk i ­lokalene våre, og tidvis utsmykker vi utleieobjektene våre med fantastiske fotografier fra Møllersamlingen.

I våre utviklingsprosjekter har vi fokus på å levere bygg med gode materialer med lang levetid, som lever opp til de høyeste standardene for både bygg- og miljøkvalitet.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Utleiemarkedet er et forholdsvis transparent marked, med mange tilbydere. Jeg vil råde leietakere til å orientere seg litt på egenhånd før de involverer for mange råd­givere i prosessen. Stol på egen vurdering ift. hva som er viktig for deg og din bedrift, fremfor å motta lange generelle smørbrødlister på vurderingskriterier som gjør at utvalget ­begrenses og potensialet øker for å ende opp med et leie­ objekt som ikke stemmer for dere.

Prøv å tenke litt frem i tid og involver gjerne de ansatte i å vurdere hva man tror vil være viktig for bedriften om 5 til 10 år.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leie­ taker stille til utleier på miljøsertifisering?

– Jeg håper de fleste virksomheter anno 2019 har et be­ visst forhold til FNs bærekraftsmål og hvilke innsats­områder de kan prioritere og påvirke som del av sitt samfunns­ ansvar. Bærekraftige kontorfasiliteter utgjør et synlig tiltak for å innfri deler av dette, og etter mitt skjønn har det også ­potensial til å skape stolthet og engasjement for de ansatte i ­virksomheten.

Møller Eiendoms kontorbygg har en årlig gjennom­ snittlig energibruk som ligger 40% lavere enn landsgjennom­ snittet. Vårt nyeste kontorbygg under oppføring, Harbitz Torg på Skøyen, bygges for å nå både energiklasse A og den strenge bransjestandarden BREEAM-NOR Excellent. Å ­ bygge e ­ tter det som er minimumsstandarder for miljø og energi­effektivitet i dag, betyr at byggene vil ligge langt bak ­standardene som vil gjelde om noen tiår. Derfor setter vi høye ambisjoner innen miljø og energieffektivitet og har i år for første gang oppsummert porteføljens prestasjoner og våre målsetninger fremover i en egen bærekraftsrapport som kan lastes ned fra hjemmesiden vår. Gjennom kunnskaps­ innhenting og læring skal vi videreutvikle virksom­heten og sikre stadig bedre og mer bærekraftige utleieobjekter til våre kunder.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Ved inngåelse av en leiekontrakt binder man seg til en samarbeidspartner for lang tid og det kan derfor være smart å forhøre seg med folk som kjenner eiendoms­ bransjen om hva slags renomme den potensielle utleieren har. Det ­finnes dessverre useriøse utleiere, og spesielt når det g­ jelder k ­ ontraktuelle forhold vil jeg anbefale å i­ nvolvere profesjonell bistand.

64

Største utleier av næringseiendom på Bryn Se bryneiendom.no Ta kontakt med oss på telefon 23 37 98 00

ANDREAS JUL RØSJØ Administrerende ­direktør i Møller Eiendom.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste med­ arbeiderne?

– I et terreng med stadig større kamp om talent er min oppfatning at for mange bedrifter er sentrale, moderne og effektive kontorlokaler en «right to play», mens inspire­ rende, oppgavetilpassede, sosiale og multitilbuds kontor­ lokaler er en differensiator. Store internasjonale teknologi­ virksomheter investerer tungt i ansattetilbud og oppgraderte kontorlokaler og er blitt en referanse også i Norge. Unge arbeidstakere ønsker en arbeidsplass som ikke ser ut som den tradisjonelle arbeidsplassen, men som er et sted som gir energi og arbeidslyst. Så lenge A/S Norge fortsetter å gjøre det så bra som i dag så tror jeg norske virksomheter må til­ passe seg til dette idealet for å tiltrekke de beste hodene!

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Sentrumsmarkedet oppleves veldig sterkt om dagen.

Med stadige sterkere begrensninger på bilbruk i Oslo, blir områdene med god kollektivdekning foretrukket av de ­fleste bransjer og virksomheter. For våre eiendommer i Møller­gata har vi opplevd veldig god interesse fra leie­ markedet og vi ser en særlig etterspørsel fra teknologi- og kreative virksomheter for disse adressene. Langs kransen av byen er vi i Møller Eiendom mest opptatt av hva Skøyen er i ferd med å bli og ser at mange leietakere i denne by­ delen ønsker å bli værende etter leieutløp. I tillegg vil vi slå

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

et slag for de mer tilbaketrukne områdene opp fra Vika via Solli til deler av Frogner – selv sitter vi i en gammel kontor­ villa i dette området og trives veldig godt med det – Hva er fremtidens kontor – og hvordan jobber dere med dette?

– WeWork har satt en referanse for hva fremtidens kontor vil være, i hvert fall i det korte bildet. Coworking med svært lav arealbruk pr. hode vil nok ikke passe for alle, men sensorikk som måler og bidrar til å forbedre alle prosesser i kontorlandskapet i kombinasjon med farge­ rike, kreative oppholdsarealer og møteplasser, ansatte­ tilbud som s­ penner utover det vanlige, arealmessig fleksi­ bilitet og kontor­landskap som gjør det interessant å jobbe ­flere steder i bygget gjennom dagen tror jeg vil appellere til de fleste. Som de fleste andre i eiendomsbransjen har betydningen av cowork-trenden blitt heftig diskutert på ­kontoret vårt. Vi er nysgjerrige og følger nøye med gjen­ nom vår investering i The Creators Community og vurde­ ringer rundt etablering av office-as-a-service konsepter i våre egne bygg.

God beliggenhet vil nok ikke gå av moten, men nye mobilitets­ løsninger vil trolig flytte på det tradisjonelle lokaliseringsmønsteret. Alt dette er momenter vi tar med oss når vi vurderer nye investeringer, utbyggingsprosjekt og tilpasning av eksisterende bygg for nye leietakere.

66

PERFEKT BELIGGENHET SENTRALT PÅ BRYN

Kontorlokaler til leie

Kontakt

· Perfekt beliggenhet sentralt på Bryn

Elin Nygaard Eiendomsforvalter

· Inntil 3.000 kvm. til leie – kan inndeles i en fløy eller en etasje – vi er fleksible

E-post elin.nygaard@bryneiendom.no

· Felles kantine og møterom

Mobil 952 10 965

– nær Brynseng T-banestasjon

· Garasjekjeller · Se mer informasjon på www.Ø14.no

bryneiendom.no

Vi skreddersyr og utvikler optimale lagerog logistikkbygg etter leietakers behov

ANNONSE

Faktaboks: • Næringspark for lager/logistikk, lettindustri og kontor.

• Lokasjon: Frogn kommune, tett på E6 og E134.

• Størrelse: Potensiale for ca. 200.000 kvm bygningsmasse.

• Kjøretid: Oslo 35 min, Drammen 44 min, Gardermoen 60 min, Moss havn 30 min.

• Eiere: Fabritius (60%) og Backe Prosjekt (40%).

Europris’ nye sentrallager i Moss, utviklet og eid av Fabritius.

Holt Park – Fremtidens næringspark Når verden er i så rask utvikling at miljøet ikke klarer å holde følge, er det viktigere enn noen gang at bedrifter finner balansen mellom teknologi og bærekraft. Spesielt i utviklingen av eiendom.

Hverdagen vår blir stadig definert av teknologiens vekst, og den kommer ikke til å stanse med det første. Som i alle andre bransjer må også eiendomsbransjen tilpasse seg disse voldsomme endringene, hvor nye utfordringer oppstår nesten daglig.

“Om arbeidet vårt skal være bærekraftig, må det settes rammer for nytenkingen,” sier Halvor

S. Snarvold, Daglig leder i Holt Park, som er eid av Fabritius og Backe Prosjekt. “For oss betyr dette at innovasjon og bærekraft går hånd i hånd.”

Tidligere var for eksempel mye av bransjens fokus rettet mot oppvarming av bygninger, men nå som oppvarming ikke lenger er hovedfokuset, jobbes det i dag med hvordan vi kan redusere den betydelig økningen av strømforbruk innen drift av for eksempel lagerautomater. Fremover vil også lading av elektriske lastebiler forsterke denne utfordringen, som gjør at vi må fokusere på hvordan vi kan magasinere forbruket – dette betyr at energien blir lagret i perioder med lavt

forbruk, for så å bli fordelt utover perioder hvor det er høyere. Med automatiserte løsninger kombinert med lokalt produsert energi og andre innovasjoner, er planen å redusere både klimagassutslippet og det generelle energiforbruket. Med en utjevning av effekttoppene, vil dette igjen føre til lavere strømregninger for våre leietakere.

“Vi skal ikke prøve å stanse teknologiens uunngåelige utvikling,” fortsetter Snarvold, “men heller omfavne den, være pro-aktive og finne ut hvordan vi kan skape et samspill mellom teknologi og klimabevissthet.

TOTALT:

CA. 48 000

CA. 3 500

KVM BTA

ARBEIDSPLASSER

Urtekvartalet - tre nyskapende bygg der mennesker skal få blomstre Kombinasjonen av prosjektets størrelse og beliggenhet (kun 7 min. gange fra Oslo S) gjør Urtekvartalet ulikt noe annet byutviklingsprosjekt i Oslo akkurat nå.

Kvartalet binder sammen Grünerløkkas pulserende og mangfoldige byliv med kunnskaps- og næringsklyngen som vokser frem langs østsiden av Akerselva. Prosjektet består av tre unike bygg som til sammen skal gi 3500 nye arbeidsplasser, der spennende miljøer får blomstre på tvers av kompetanseområder. Et yrende bygulv i midten samler naboer og leietakere gjennom inspirerende kunst- og restaurantopplevelser.

VEKSTHUSET

Ferdigstillelse ca. Q4 2022 Ca. 25 000 kvm BTA

DRIVHUSET

Ferdigstillelse ca. Q4 2022 Ca. 7 000 kvm BTA

FABRIKKEN

Ferdigstillelse ca. Q4 2020 Ca. 16 000 kvm BTA

KONTAKTINFORMASJON Megler Malling & Co Fredrik Sommerfeldt +47 916 09 161 fs@malling.no Gårdeier Eiendomsspar Tanja Waldeland +47 911 81 106 tw@eiendomsspar.no

72

76

92

104

Vanskelig å finne lager­ eiendommer i Oslo

Bygger lager med flere etasjer

Leietakerne vil være ved ­jernbane­stasjonen

Kontormarkedet i Oslo

MARKED Press på ­sentrum

71

Det er ikke bare kontorbrukerne som vil være i sentrum. Den sterke veksten i nett­ handel bidrar også til at stadig flere ­trenger lager- og logistikklokaler i nærheten av sentrum. Internasjonalt har den trenden ­ kommet for fullt, men foreløpig har ikke Oslo hatt noe comeback av lagerbygg i ­sentrum.

Mange ble presset ut av byen for flere år ­siden og foreløpig er tomte- og eiendoms­ prisene altfor høye til at de kommer tilbake.

Men roboter og ny teknologi vil kunne bidra til at lagrenes håndtering av varer kan gjøres mer i høyden, og det kan gjøre økonomien i å plassere et lager på en dyr tomt mer gunstig.

For leietakere som ikke kan betale de ­aller høyeste leieprisene i sentrum, er det flere gode alternativ bare noen få t-banestopp unna Oslo S. Fem minutter unna sentrum ligger Helsfyr, som både har mye å velge ­mellom og langt lavere leiepriser.

Når det blir for dyrt å leie i sentrum, bør man se seg om etter rimeligere områder. For det er ikke noe som tyder på at leieprisene ikke vil ­fortsette å stige i sentrum den nærmeste tiden.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

S

tadig flere leietakere vil leie lokaler i Oslo sentrum. Det viser nærings­ meglernes oversikter over søkene til leietakerne. Men flesteparten av tomtene er allerede brukt, så det er ikke veldig mye tilgjengelig areal for å bygge nye lokaler.

Kontorledigheten i Oslo sentrum er der­ med lavest i Oslo-området, og det kan være ­krevende for større leietakere å finne gode lokaler.

Når etterspørselen stiger og tilbudet ikke klarer å henge med (det kommer nye bygg, men de er lenger frem i tid), så starter leie­ prisene å stige kraftig. Først gikk leie­prisene opp i CBD-markedet (sentrale business-­ distriktet, Vika, Aker Brygge og Tjuv­holmen, samt Bjørvika i CBD øst). Nå setter leie­ prisene fart oppover i de øvrige delene av Oslo sentrum. I Kvadraturen ser man flere eksempler på at leietakere må betale over 3000 kroner per kvadratmeter i bygg som er pusset opp. Det samme ser vi i Møllergata, som tidligere er blitt sett på som en relativt sliten gate.

VANSKELIG Å FINNE LAGEREIENDOMMER I OSLO AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Det blir stadig mer krevende for bedrifter som trenger lager- og logistikklokaler i Oslo.

D

NB Næringsmegling skriver i sin mar­ kedsrapport for første halvår at ut­ viklingen av sentralt be­liggende om­ råder til bolig- og kontorformål fort­setter. «Det er derfor krevende å finne gode og langsiktige lagereiendommer innenfor Oslo ­ kommunes grenser. Selv det å finne lager-/­logistikkarealer for kortsiktig leie er ­utfordrende. Fremtidens lagerarealer i Oslo vil tilbys de bedrifter som i tillegg til lager har behov for stort kontor­ volum», skriver ­næringsmegleren.

En stor del av tilbudet av lokaler er nord og sør for Oslo, i aksen Gardermoen til Vest­ by. Området fra Oslo til Gardermoen har fått navnet «nordaksen», mens området fra Oslo til Vestby har fått navnet «søraksen».

En stor andel av de seneste leie­kontraktene har vært signert i nybygg. «Dette skyldes hoved­ sakelig økt fokus på skreddersydd og moderne standard, samt at utbyggere kan tilby gode leiepriser som følge av lange leie­ kontrakter og redusert avkastningskrav. Dette bidrar igjen til sterkt prispress på e ­ ksisterende lagerbygg», skriver DNB Næringsmegling og legger til at det er stort spenn vedrørende leie­

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

nivåer i eksisterende bygg utenfor Oslo som er relatert til kvaliteten på eiendommen.

PRISENE RUNDT OSLO Ifølge DNB Næringsmegling er leieprisen for lokaler i midtkorridoren i Groruddalen (­normalt god lagereiendom med seks til ni meter takhøyde) mellom 950 og 1100 kroner per kvadratmeter.

I midtkorridoren Karihaugen/Lørenskog er leieprisene mellom 900 og 1000 kroner per kvadratmeter, mens leieprisen i nord­ korridoren Berger er mellom 850 og 950 ­kroner per kvadratmeter.

Jo lenger vekk man kommer fra Oslo, jo lavere blir leieprisene. I den såkalte nord­ korridoren Gardermoen anslår DNB Næringsmegling leieprisene til å være ­ ­mellom 850 og 950 kroner per kvadratmeter.

Går man sørover, til sydkorridoren, er leie­ prisene for normalt god lagereiendom, med seks til ni meters takhøyde, mellom 900 og 1050 kroner per kvadratmeter i Oslo. I Vest­ by-området er leieprisene mellom 700 og 800 kroner per kvadratmeter.

«Vi forventer en økning i leieprisene for de få lageralternativene som finnes i Oslo.

For alternativer utenfor Oslo forventes en flat prisutvikling. To attraktive områder som Langhus og Berger nærmer seg fullt utviklet og har få ledige alternativer på eksisterende og nybygg. Dette vil kunne få innvirkning på leienivåene i disse områdene, samt øke attraktiviteten i nye tilgrensende områder», skriver DNB Næringsmegling.

HØYE LEIEPRISER I NORGE Når det gjelder leieprisene på lager- og logistikk­ lokaler i Oslo-området, så er de ­prisene blant de høyeste i Europa. Ifølge N ­ ewsec er leie­ prisen for de aller beste l­okalene på de beste beliggenhetene (såkalt prime l­ogistikk) rundt 1250 kroner per kvadratmeter i Oslo. Til sam­ menligning er prime logistikkleie i København nesten 500 kroner lavere.

Leieprisene på lager- og logistikklokaler ­varierer med beliggenhet (nærhet til utfarts­veier og store kundegrupper gir høyere leie­priser enn mindre sentrale lagerlokaler) og kvalitet (antall kjøreporter og takhøyde spiller inn).

72

Område

Leieprisnivå NOK per kvm*

Midtkorridoren Groruddalen

950-1100

Midtkorridoren Karihaugen/Lørenskog

900-1000

Nordkorridoren Berger

850-950

Nordkorridoren Gardermoen

800-900

Sydkorridoren Langhus

KILDE: DNB NÆRINGSMEGLING

NØKKELTALL LAGER OG LOGISTIKK

900-1050

Sydkorridoren Vestby

700-800

ILLU. FOTO: SHUTTERSTOCK

*Leiepriser for normalt god lagereiendom 6-9m takhøyde

NYTT OG MODERNE Flesteparten av leiekontraktene innenfor lager og logistikk tegnes med nybygg.

73

FRA KVADRATMETER TIL KUBIKK

Etter hvert som logistikkbyggene blir stadig mer moderne og roboter kan gjøre mer i høyden, kan det bli mer aktuelt å ­prise ­lagringsareal i kubikk ­fremfor kvadratmeter.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

D

en amerikanske netthandelsgiganten Amazon går nye veier når selskapet skal leie logistikklokaler. Til CNBC sier supply chain management-professor Suvrat Dhanorkar i Penn State University at Amazon blir stadig mer effektiv når det gjelder bruken av lagerareal på en tredi­ ­ mensjonal måte.

Mye av den økte effektiviteten kommer av automatisering med roboter og ­maskiner som håndterer en stadig større del av lager­ arbeidet. Ifølge Citigroup-analytiker Mark May vil Amazon ha 20 000 færre ferie­ ansettelser som følge av automatisering, og roboter og maskiner gjør det enklere å ut­ nytte en større del av lagerarealet i høyden.

KUBIKKFOT Bruken av teknologi gjør at Amazon kan ­komme til å gå bort fra den tradisjonelle m ­ åten å leie logistikklokaler ved å leie kvadratfot.

«Interessant nok, uttalte ledelsen i Amazon at de har begynt å tenke på kubikkfot, noe som kan indikere en ytterligere utnyttelse av høyden i logistikksentrene. Det gir en ­utrolig økonomisk effekt i de eksisterende lager­

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

lokalene», skrev Nomura-analytiker Simeon Siegel i et notat, ifølge CNBC, etter resultat­ presentasjonen i tredje kvartal i fjor.

Det var selskapets CFO som kom med ut­ talelsen om kubikkfot, og en slik tilnærming kan gjøre det lettere for selskapet å b ­ ruke ­lokaler i områder som er tett på kundene.

– Eiendomsprisene er veldig høye i om­råder med høy befolkningstetthet. Dette ­strategiske grepet kan være viktig for Amazon og vil løse problemet med «den siste kilometeren» frem til kunden, sier Tarek A ­ bdallah, ­professor i Northwestern University’ Kellog School of Management til CNBC. NORSKE AKTØRER AVVENTENDE NæringsEiendom har pratet med norske lager­aktører som foreløpig er avventende til å begynne å prise arealene i kubikk.

– Vi ser at kubikkutleie eller andre fl ­ eksible løsninger og produkter er noe vi kanskje kan tilby i markedet en gang i fremtiden, og da spesielt knyttet opp noen av våre eien­ dommer hvor vi har store arealer og vil få mange brukere rundt, sier en aktør til Nærings­Eiendom.

74

ILLU.FOTO: WAWRITTO/SHUTTERSTOCK.COM

GIGANT Netthandelsgiganten Amazon kan komme til å endre hvordan aktørene priser leie av lager.

75

BYGGER LAGER MED FLERE ETASJER AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Utviklingen i e-handel og høye tomtepriser har gitt de første lagerbyggene i USA med flere etasjer.

D

en amerikanske lagergiganten Prologis, som er Oljefondet sam­ ­ arbeidspartner innenfor logistikk, fullførte i fjor høst et nytt stort lagerbygg på tre etasjer i Seattle, bare minutter fra ­sentrum og like ved havnen. Det er det første lagerbygget i USA på flere etasjer, men det er liten grunn til å tro at det blir det siste. I New York planlegges det to logistikkbygg på flere etasjer, og det har også vært forslag om ­lignende bygg i Los Angeles og San Fransisco.

Det er e-handelens krav om nærhet til kundene som har åpnet for lagerbygg på flere etasjer. Dette er mest relevant i områder hvor tomteprisene er skyhøye.

TETT BEFOLKEDE OMRÅDER «Mer enn noen gang er tomter i tett be­ ­ folkede områder mål for industriell logistikk­ utvikling. Etterspørsel etter infill­ eiendommer er på vei opp. Utviklere som vil tilby sine kunder ­fasiliteter i markedene som teller mest, må tenke utenfor boksen. I byer med ekstremt begrensede utviklingsmulig­

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

heter er den eneste veien opp», skrev Prologis i en pressemelding i forbindelse ­ med at b ­ yggingen av logistikkbygget på tre etasjer i Seattle startet.

– Store urbane områder har ikke nok plass.

Den eneste måten som logistikksektoren kan konkurrere om tomtene på, er ved å ha tettere formater, sa Prologis’ CEO Hamid ­ Moghadam til Wall Street Journal da den amerikanske avisen satte fokus på prosjektet.

55 000 M2 Prologis-prosjektet på tre etasjer har fått navnet Prologis Georgetown Crossroads ­ og er blitt omtalt som «fremtidens prosjekt innenfor urban industrieiendom». Totalt er bygget i Seattle på 590 000 kvadratfot, som tilsvarer rundt 55 000 kvadratmeter.

Første etasje er på 239 029 kvadratfot og kan deles opp i arealer på 75 000 kvadratfot eller mer, med tilhørende kontorlokaler som passer leietakeren. Etasjen får inntil 62 doble dører for lasting og to dører hvor bilene kan kjøre inn. Andre etasje er på 170 331 kvadrat­

fot og kan deles i arealer på 45 000 kvadrat­ fot for leietakere. Der er det inntil 38 doble ­dører for lasting og to dører for innkjøring.

Den trede og øverste etasjen har 180 255 kvadrat­fot og kan deles inn til i arealer helt ned til 10 000 kvadratfot.

Prologis jobber nå med å leie ut arealene i det tre etasjer store logistikkbygget. Det er allerede landet en leieavtale på 97 000 kvadrat­ meter med Home Depot i George­ town Crossroads.

HØYERE LEIEPRISER I tillegg til at eiendommen er satt opp i et område med langt høyere tomtepriser enn i de tradisjonelle lagerområdene, er bygge­ kostnadene også høyere. Det koster mer å bygge i tre etasjer, og Wall Street Journal har tidligere estimert at leieprisene kan være så mye som 50 prosent høyere i Georgetown Crossroads enn i standard lagerbygg utenfor Seattle.

76

ILLU.: PROLOGIS

TRE ETASJERS ­LAGERBYGG Prologis Georgetown Crossroads er et stort lagerbygg midt i ­Seattle på tre etasjer.

77

FOTO: JERAMEY LENDE/SHUTTERSTOCK.COM

Samtidig kan leietakerne spare andre kost­ nader ved å være nærmere leietakerne.

MÅ VÆRE TETT PÅ KUNDEN Ifølge den internasjonale eiendoms­­­råd­giveren Jones Lang LaSalle er å bygge i ­høyden det eneste alternativet for lager­aktører som skal vokse i mange amerikanske byer.

– Historisk har amerikanske byer spredt distribusjonssentrene langt fra byene. Men dette endres på grunn av etterspørselen e ­ tter rask levering og behovet for å være tettere på kunden, sier Robert C. Kossar, leder av ­Northeast Industrial Market team i JLL. Han viser til at netthandlerne stiller krav om lynrask levering av varene, og trekker frem en undersøkelse foretatt av UPS Pulse of the Online Shopper. Den slår fast at 46 prosent av konsumentene forventet levering neste dag og 20 prosent forventet levering samme dag. Netthandlerne er også villige til å betale for rask levering. Ifølge under­søkelsen vil 25 prosent av konsumentene og 30 ­prosent av såkalte millenials betale b ­ etydelig

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

mer for levering samme dag. Disse pris­ økningene rettferdiggjør de høye leieprisene i by­områdene hvor det bor flest mennesker.

– Det handler ikke om kostnader, det handler om å komme ut til kunden innen en viss tid, sier Kossar fra JLL.

RASK LEVERING: Krav til rask leveranse fra aktører som Amazon har gitt behov for mer lagervirksomhet i områder med skyhøye tomtepriser.

TOMTEMANGEL I Frankrike og Tyskland har Segro åpnet logistikkbygg med flere etasjer, og i fjor ­begynte Gazeley med sine planer om å ut­ vikle Storbritannias første lagerbygg på tre etasjer i Londons Docklands. Gazeley har uttalt at med lite tilgjengelig tomtearealer i London og økt fokus på rask distribusjon til ­kundene, må logistikkaktørene finne nye måter å h ­ åndtere økte leveransevolumer som skal ­leveres innenfor kortere tidsintervall.

I Oslo har utviklingen de seneste årene vært at mindre lagerbrukere presses ut av byen. Gamle lagerbygg rives for å gjøre plass til boliger og annen næring, og tomteprisene blir for høye til at det kan forsvares å fortsette med lagerlokaler.

78

Søylefritt høytlager i Bjørnerud Næringspark

Bjørnerudveien 13 Ca. 900 kvm BTA kombinasjonslokaler til leie Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

Lokalet består av søylefritt høytlager med ca. 7 meter takhøyde. En kjøreport i front av bygningen med direkte inngang lager, samt lasterampe med kjøreport på siden av bygget.

4 kontorer, møterom og kjøkken/spiserom.

Et lagermarked i store endringer AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Nærhet til kundene er den desidert viktigste faktoren når bedrifter skal finne nye lagerlokaler.

D

et er i DNB Næringsmeglings ­store brukerundersøkelse innenfor l­ ager og logistikk at lager­brukerne ­forteller hva som er det viktigste når de skal velge ­lokaler og beliggenhet. DNB N ­ æringsmegling har intervjuet 15 av de største logistikk­ brukerne i Oslo og Akershus (Posten, Post­ Nord, DHL, Brødrene Dahl, Elkjøp, Kolonial. no, Kid Interiør, Asko, XXL, Eletro­importøren, Rema 1000, Europris, Nille, Wittusen & ­Jensen og Kuehne + Nagel). De disponerer til sammen 800 000 kvadratmeter lager i Oslo og Akershus og beskriver et marked i både sterk vekst og med store endringer KRAV TIL NYERE BYGG «Netthandelen trekkes frem som den s­ tørste enkeltfaktoren til den sterke veksten, og overvekten av selskapene påpeker at de både har og vil få økt lagerbehov som følge av økt netthandel. Økt netthandel har videre gitt høyere krav til rask og effektiv distribusjon,

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

og stadig flere aktører ser det som en ­absolutt nødvendighet å automatisere hele eller ­deler av lagerdriften», skriver DNB Nærings­ megling i rapporten.

Hele 80 prosent av selskapene i under­ søkelsen forventer økt automatisering de neste fem årene, noe som stiller krav til bygnings­massen og kan gi økt etterspørsel etter nyere lagerbygg i tiden fremover.

En annen ting som favoriserer nye lager­ bygg er ifølge DNB Næringsmegling trenden med adskilte kontor-og lagerløsninger. «Fler­ tallet av selskapene vi har snakket med sier dette er aktuelt, og argumenterer blant annet for viktigheten av å ha en attraktiv kontor­ beliggenhet for de ansatte», skriver DNB ­Næringsmegling videre.

NÆRHET TIL KUNDER Når det gjelder hvor lageraktørene vil ­lokaliseres, er det nærhet til kunder, pris og nærhet til Europaveien som er viktigst.

«Flere av selskapene vi har snakket med påpeker en mangel på egnede logistikk­ tomter i umiddelbar nærhet til Oslo. Dette vil ikke bare gi et press i form av økte leie­ kostnader i de mest sentrale områdene, men at stadig flere (særlig de store) ser etter ­alternativer lenger vekk fra sentrum», skriver DNB Næringsmegling.

De mest sentrale alternativene ­trekkes frem som lite aktuelle på grunn av høye ­ l eie­ p riser og at de heller ikke har m uligheter til ekspansjon som følge av ­ begrensninger i tomte­ s tørrelsen. Nær­ het til Europaveien trekkes frem som kritisk for et klart ­flertall av ­selskapene i under­ s økelsen. Hele 67 ­ p rosent av respondentene mener maks 10 ­ ­ m inutter fra Europa­veien er en kritisk ­g rense, mens over 40 prosent sier at maks 5 minutter er en ­k ritisk maksgrense.

80

FOTO: WIKIMEDIA/KJETIL REE. LISENS CC-BY-SA-3.0

VIKTIG VEI Nærhet til Europa­ veien er svært viktig for de store lager­ brukerne.

81

MILJØFRUSTRASJON Et flertall av selskapene i undersøkelsen trekker frem miljøspørsmål som en viktig ­ fremtidig trend. Ifølge DNB Nærings­megling er flertallet frustrert over utviklingen av ­særlig jernbanetilbudet, og at det det ­dårlige tilbudet gir liten grunn til å tro at andelen transport på vei vil gå nedover i det korte bildet. Samtidig mener selskapene at nærhet til tog og havn står sentralt når de skal ­velge beliggenhet. 55 prosent av respon­ dentene svarer at det vil bli mer transport på tog og båt i årene fremover. 20 prosent m ­ ener faktoren som blir viktigere fremover er ­ logistik­knutepunkt, mens 15 prosent svarer mer miljøvennlige biler og 5 prosent svarer miljøvennlige bygg.

70 prosent svarer energieffektive bygg på spørsmålet om hvilke miljøtiltak gårdeierne kan gjøre for å øke sannsynligheten for at de vil leie hos dem. Samtidig er ikke betalings­ viljen for miljøvennlige bygg særlig stor. 43 prosent vil i liten grad være villige til å ­betale mer for miljøvennlige løsninger, mens 29 prosent er villige og 29 prosent svarer et klart nei på om de vil betale mer.

MANGLENDE KVALITETER En annen frustrasjon er at det er en mangel på lagerbygg med de rette kvalitetene. Hele 68 prosent svarer «ikke riktige kvaliteter» på spørsmålet om hva som er den største frustrasjonen ved tilbudet av lager­ ­ lokaler i dag. Til sammenligning svarte bare 14 ­prosent høy pris som det mest frustrerende.

Ifølge DNB Næringsmegling er det stor frustrasjon når det gjelder «å finne store nok tomter med ekspansjonsmuligheter, nær­ het til havn og/eller tog, god nok takhøyde, nok porter, men også at mange av dagens ­lagerbygg har for høy andel kontor (noe ­flere

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

­ ktører utrykker de i liten grad er villig til å a betale for). Flere aktører påpeker også at en høy andel av dagens lagerbygg er av ­eldre standard, som i liten grad tilfredsstiller ­kravene til flere av selskapene, blant annet med tanke på muligheter for automatiserte lagerløsninger».

FLYTTE FRA AKERSHUS OG OSLO? DNB Næringsmegling har også spurt om ­lagerbrukerne har vurdert å flytte hele el­ ler deler av lageret ut av Oslo og Akershus eller til Vest-Sverige. Flertallet sier de ikke har ­ vurdert alternativer utenfor Oslo og Akershus, hvor de er plassert i dag. Hoved­ argumentet for å bli værende er nærhet til kundene og frykten for lengre leveringstid.

«Flere sier likevel de ser seg nødt til å vur­ dere alternativer utenfor Oslo og Akershus, da de sliter med å finne store nok tomter for deres virksomhet i Oslo med ekspansjons­ muligheter. Samtidig er flere opptatt av nær­ heten til havn og tog, som gjør det utford­ rende å finne gode alternativer i en fornuftig prisklasse. Flere sier at nybygg (mtp. høyde og størrelse) er lettere å få til i kommunene utenfor Oslo og Akershus. Ulempene går ­naturlig nok på at de da plasserer seg for langt ifra de viktigste kundene, men også frykten for å miste nøkkelansatte om de ­flytter for langt», skriver DNB Næringsmegling.

Samtidig sier en vesentlig andel av deltakerne at Vest-Sverige har vært på ­ agendaen, blant annet fordi se ser på ­ ­Skandinavia som ett marked og fordi lønn­ inger og leienivåer der er vesentlig lavere.

«Motargumentene går på frykten for at lede­tidene inn til det norske markedet øker og de er usikre på de faktiske besparelsene ved flytting når alt kommer til alt», skriver DNB Næringsmegling.

82

Størst på næringsparker i Norge Vi skal være landets ledende aktør innenfor utvikling av næringseiendom med hovedfokus på industri, lager og logistikk ved sentrale knutepunkt i Norge

Midt-Norge

4

Sandmoen Næringsområde Kvenild Næringspark Furumoen Næringspark Stav Næringspark

Vestlandet Vagle Næringspark Os Næringspark Norheim Næringspark Raglamyr Næringspark

4

Stor-Oslo Kjelsrud Næringsområde Fugleåsen Næringspark Frogn Næringspark Holtskogen Næringspark Vinterbro Næringspark Åsland Næringspark Ringdalskogen Næringspark Enger Næringspark

8

nhp.no

INTERNASJONAL FLYPLASS - TORP LUFTHAVN 10 min. fra Ringdalskogen

NORGES NEST STØRSTE CONTAINERHAVN -LARVIK HAVN 13 min. fra Ringdalskogen

FIREFELTS MOTORVEI Rett ved Ringdalskogen

R I N G DA L S KO G E N N Æ R I N G S PA R K JERNBANE SANDEFJORD 10 min. fra Ringdalskogen

Når god beliggenhet er viktig AVKJØRING 44 PÅ E18

TA KONTAKT FOR EN UFORPLIKTENDE PRAT: Frode Rønning daglig leder Telefon: 415 57 245 E-post: frode.ronning@nhp.no

ringdalskogen.no /Ringdalskogen /Ringdalskogen nhp.no

Ringdalskogen Næringspark er et regionalt satsnings­ område for logistikk­, nærings­ og industriutvikling.

N Æ RI N G S PA RK E N I V EST FO L D M I DT M E L LO M L A RV I K O G SA N D E FJ O RD

E18

Danebo

Ringdalskogen

Sandefjord

Torp Lufthavn

Sandefjord Stasjon Sandefjord Havn

18

km

/2 0

m

in

Tønsbergfjorden

Sandefjorden

E18 Larvik Larvik Stasjon

Larvik Havn

Larvik Havn

Sandefjord Havn

Larviksfjorden

NHP Eiendom E18

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene. Vi har lang erfaring på alle nivåer innenfor eiendomsfaget og en av våre målsetninger er utvikle fremtidsrettede bygg.

Vi vet at tett dialog og samarbeid med leietager under hele prosessen er viktig for å kunne levere de beste prosjektene.

LOGISTIKK­BRUKERNE SER UT AV BYEN AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Plassmangel har bidratt til at de store logistikkbrukerne trekker nordover og sørover.

D

et var i DNBs brukerundersøkelse innenfor logistikk (se side 80) at det kom frem at de store lagerbrukerne i Oslo og Akershus sliter med plassmangel. De­ res største utfordring er at det ikke er nok plass på tomten deres (eller nabotomtene) til å ­vokse.

Det har ført til at stadig flere virksomheter flyt­ ter sine lagerlokaler ut av byen, både nordover mot Gardermoen og sydover mot Vestby.

HAR BYGD UTENFOR OSLO Peder Nærbø i Bulk Infrastructure er blant tilbyderne av logistikkareal som har ­hjulpet logistikkselskapene med lokaler utenfor Oslo. Bulk Infrastructure har bygd en rekke logistkkbygg i området som Ski og på ­Berger i Skedsmo kommune. Han mener det er en ­ naturlig utvikling av logistikkbrukerne ­trekker ut «på landet».

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

– De store logistikkbrukerne er alltid av­ hengig av å ha tilstrekkelig areal sånn at de kan utvide. Når man må begrense arealene sine for å kunne ligge tett på Oslo, da går det sannsynligvis så mye ut over planene for frem­ tiden at de vil sikre seg plass andre steder. Vi ser at tomteprisene mellom Oslo og Garder­ moen har tatt helt av. Det er også svært høye priser fra Oslo og ned mot Vinterbro, sam­tidig som Vestby fortsatt har relativt fornuftige tomtepriser, sier Nærbø til ­NæringsEiendom og ­ legger til at utviklerne også må betale ­vesentlige bidrag til infrastruktur.

KORT VEI TIL OSLO De høye kostnadene bidrar til at logistikk­ byggene nå settes opp stadig lenger fra hoved­ staden. Men det betyr ikke altfor mye, ifølge Nærbø, da de likevel vil ha en

­ eliggenhet tett på Oslo. De siste årene er b det blitt utviklet store logistikkbygg i Vestby og videre nedover mot Moss og helt opp til Eidsvoll nord for Ullensaker og Gardermoen.

Bulk Infrastructure bygde et lagerbygg på 20 000 kvadratmeter for stål­ leverandøren ­Tibor i Eidsvoll ved Nebbenes, et ­område hvor det ikke var noen større lagerbygg da byggingen startet. I januar i år ble eiendommen solgt til Pareto Eiendoms­ ­ fellesskap II AS. – Hva gjør dere nå fremover?

– Vi ser etter tomter som kan utvikles langs hovedaksene ved Oslo. Men vi følger med kundene ut. Vi kjøper ikke tomter uten at vi har et klart prosjekt med en leietaker, sier Nærbø.

86

FOTO: BULK INFRASTRUCTURE

1. VIKTIG Peder Nærbø i Bulk Infrastructure mener de store lagerbrukerne er avhengige av å ha muligheten til å øke arealet.

1

ILLU.: COOP

2. UTVIDER Coop skal utvide sitt lager på Gardermoen med 32 000 kvadratmeter.

2

87

«Det er få ledige tomter for lagerog ­logistikk i nord aksen fra Oslo og vi ser en økende interesse for Gardermoen, som vi ­anser som et viktig lagerog logistikkområde i årene fremover.»

ERIK STENSLI, daglig leder i FFV Gardermoen

Han forteller at utviklingen i Norge har vært litt annerledes enn i andre land. I ­Storbritannia og USA har netthandel bidratt til at logistikksentrene trekkes mer inn mot sentrum igjen, men i Norge har ikke det gjort seg gjeldende ennå.

– Internetthandelen handler mye om omlastingsterminaler som ikke må være i ­ sentrum, sier Nærbø.

STORSATSING PÅ GARDERMOEN Tidligere har Fabritius Gruppens admini­ strerende direktør Asgeir Solheim uttalt til NæringsEiendom at lagerbrukerne ­ presses ut av byen. Etterspørselen etter mindre ­lokaler i byen er stor, noe som også er grun­ nen til at Fabritius Gruppen i fjor kjøpte en kombi­nasjonseiendom med store utearealer i ­Industriveien 14.

Fabritius Gruppen, Ferd Eiendom og Veidekke Eiendom har store planer for ­ Gardermoen-området. De tre selskapene ­ gikk høsten 2017 sammen for å utvikle en logistikk- og næringseiendom på ca. 360 mål ved Gardermoen. Siden har de tre ­partnerne kjøpt ytterligere 660 mål i om­ rådet, og de ­sitter nå på rundt 1 million kvadratmeter tomt gjennom selskapet FFV Gardermoen.

– Det er få ledige tomter for lager- og ­logistikk i nord aksen fra Oslo og vi ser en

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

økende interesse for Gardermoen, som vi ­anser som et viktig lager- og logistikkområde i årene fremover. Det er også et stort behov fra nærings­livet lokalt som ønsker å etablere seg på Gardemoen Næringspark etterhvert som sentrum i Jessheim utvides raskt, uttalte Erik Stensli, daglig leder i FFV Gardermoen da kjøpet ble kjent i mars i år.

COOP UTVIDER STORT Et eksempel på en logistikkbruker som har vært avhengig av utvidelsesmuligheter, er Coop. Nå går Coop i gang med å utvide det enorme lager- og logistikksenteret i Garder­ moen Næringspark. Investeringen blir på over 1 milliard kroner, noe som vil sørge for en utvidelse av anlegget med 32 000 kvadrat­ meter. Anlegget, som kalles Clog, er i dag 52 000 kvadratmeter stort med en takhøy­ de på 28 meter. Da det ble åpnet sommeren 2014 ble det trukket frem som Europas mest ­moderne logistikksenter for dagligvarer.

– Nysgjerrige besøkende fra hele verden har tatt turen for å se på hvordan det hel­ automatiserte logistikksenteret fungerer. I 2021 står versjon 2.0 klart – og det blir enda mer avansert enn i dag. Clog rigges for frem­ tiden i tråd med Coop Norges strategiske ambisjoner om vekst, og vi er nå i gang med å ­bygge, sier logistikkdirektør Roger Nyeng i Coop.

88

Norges ledende megler av lager og logistikkeiendom

UTVALGTE TRANSAKSJONER, LAGER OG INDUSTRI Solgt 6 000 m2

Industriveien 2

Hagan

Solgt 16 000 m2

Solgt 13 800 m2

Håndverksveien 25

Langhus

Hagan

Drammen

Verkseier Furulunds vei 46

Skedsmo

Oslo

Fløisbonnveien 2-4 & Kongeveien 47

Oslo

Bølerveien 77

Skedsmo

Berger Solgt 14 200 m2

Bølervegen 44

Berger Solgt 8 600 m2

Solgt 15 200 m2

Industriveien 25 & Marenlundveien 5

Sofiemyr Solgt 7 000 m2

Solgt 19 600 m2

Konows gate 67

Lillestrøm Solgt 30 000 m2

Solgt 5 500 m2

Solgt 12 000 m2

Brånås Næringspark 2

Skedsmo

Sanitetsveien 1

Solgt 5 200 m2

Eikveien 19 & 20

Leiraveien 17

Solgt 9 200 m2

Solgt 11 000 m2

Brennaveien 20B

Drammen

Nedre Eiker vei 65

Solgt 11 000 m2

Bommestadmoa 8

Larvik

UTVALGTE GJENNOMFØRTE UTLEIEOPPDRAG

Lahaugmoen

Skedsmo

Toveien 28

Utleid 13 800 m2

Håndverksveien 25

Langhus

Sofiemyr

Vestby

Håndverksveien 10

Utleid 8 000 m2

Micheletveien 59-61

Utleid 30 000 m2

Fløisbonnveien 2-4 & Kongeveien 47

Utleid 8 000 m2

Utleid 9 100 m2

Utleid 25 500 m2

Oslo

Utleid 14 000 m2

Sanitetsveien 15

Skjetten

Skjetten Utleid 5 300 m2

Utleid 12 000 m2

Hvamsvingen 4

Langhus

Bølerveien 77

Berger

LEIETAKERNE VIL VÆRE VED JERNBANE­ STASJONEN AV: DAG-JØRGEN SALTNES

FOTO: SCANPIX

Hele to tredjedeler av de ledige kontorlokalene på Lysaker ligger mer enn 400 meter fra jernbanestasjonen.

VIL VÆRE SENTRALE Leietakerne vil være tett på Lysaker stasjon.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

92

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

D

et kommer frem i DNB Næringsmeglings seneste markeds­ rapport. Næringsmegleren har talt opp antall kvadratmeter ­ledig kontorareal i Lysaker og funnet at 15 prosent står ledig.

Det tilsvarer 71 000 kvadratmeter. Og ikke overraskende er det de minst sentrale byggene på Lysaker som står mest ledig. To tredjedeler av de ledige lokalene på Lysaker ligger mer enn 400 meter fra jern­ banestasjonen.

De beste beliggenhetene nær togstasjonen er betydelig mer ­attraktive enn de byggene som har en beliggenhet lenger unna stasjonen.

Ifølge DNB Næringsmegling er leieprisen for kontorlokaler med høy standard på Lysaker mellom 1900 og 2400 kroner per kvadrat­meter.

Lokaler med vanlig god standard leies ut for mellom 1500 og 1900 ­kroner per kvadratmeter.

VENTER PÅ FORNEBUBANEN DNB Næringsmegling venter svakere prisutvikling på Lysaker gå grunn av fortsatt høy ledighet. Heller ikke lenger vest, på Fornebu, blir det opptur i tiden fremover. Næringsmegleren skriver at den venter en ­relativt flat leieutvikling de kommende årene, slik det også har vært de siste årene. «Det vil neppe løsne for Fornebu som kontorbeliggenhet før Fornebubanen er på plass. Leietakerne er svært opptatt av til­gangen til offentlig kommunikasjon, og krever gjerne en beliggenhet maks 5-7 minutter fra T-bane eller togstasjon», skriver DNB Næringsmegling.

DNB Næringsmegling opererer med en kontorledighet på 11 prosent på Fornebu. Leieprisene er vesentlig lavere på Fornebu enn på Lysaker, blant annet på grunn av et dårligere kollektivtilbud. Kontorlokaler med høy standard leies ut til mellom 1500 og 1850 kroner per kvadratmeter.

Lokaler med såkalt vanlig god standard har leiepriser på mellom 1300 og 1500 kroner per kvadratmeter.

PROSJEKTER PÅ TEGNEBRETTET Ifølge Næringsmegleren Malling & Co, som nettopp kom ut med en markedsrapport, har kontorledigheten på Lysaker falt med 300 basis­ punkter siden oktober 2018 til 11 prosent. Østre Lysaker, som ligger lengst fra togstasjonen, har høyest ledighet på Lysaker med 15 prosent.

De nordre delene, hvor Mustad Eiendom vil bygge Lilleakerbyen, har den laveste ledigheten på 5 prosent.

Ifølge Malling & Co er det flere planlagte nye kontorprosjekter på Lysaker, men flesteparten er i en veldig tidlig fase og blir neppe bygd før tidligst 2022-2023.

Tidligere i år sto Philip Pedersens vei 11 ferdig med Nemko som leie­ taker. Nå jobber utvikler NCC Property Development med å finne leie­ takere til et planlagt nybygg i Philip Pedersens vei 9 som kan stå ferdig tidligst i 2021.

Ifølge Malling-analytikerne er såkalt normalleie på Lysaker m ­ ellom 1750 og 1950 kroner per kvadratmeter, en økning på 50 kroner sammen­ lignet med året før. Prime husleie på Lysaker er ifølge Malling & Co 2400 kroner per kvadratmeter.

93

• I toppetasjen har vi for utleie 568 m2 • Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte • Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 568 m2

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

Nesten ikke ledige lokaler i sentrum AV: DAG-JØRGEN SALTNES

I Oslo sentrum er det knapt ledige kontor­ lokaler å oppdrive for tiden.

S

tadig flere bedrifter ønsker å være i Oslo sentrum, blant annet for å k ­ unne tiltrekke seg ansatte som ønsker å jobbe i områder med stort tilbud utenfor arbeids­ plassen og kort vei til kollektiv­knutepunkt.

Både IBM og Microsofts be­ slutning om å flytte til sentrum har bidratt til at andre IT-selskaper flytter til sentrum for å være nær gigantene. Samtidig har stigende leie­ priser bidratt til at flere offentlige leietakere ikke lenger kan bli i sentrum, og heller velger langt rimeligere lokaler i områder som Bryn og Helsfyr.

3,3 PROSENT KONTORLEDIGHET Ifølge næringsmegleren Akershus Eiendom har Oslo sentrum nå en kontorledighet helt nede på 3,3 prosent. Det er en nedgang fra 4,7 prosent for 12 måneder siden. «Vi ser en fortsatt trend med leietakere som vil ha svært sentrale lokaler, som gir sterk etter­ spørsel i CBD og lavere kontorledighet.

Disse leie­ takerne er hovedsakelig små og mellom­ store bedrifter. Denne trenden ser

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

vi i alle del­markedene i sentrum. Arbeids­ givere søker etter lokaler som legger til rette for ­rekruttering, særlig innenfor teknologi­ sektoren og kreative ­ næringer», skriver Akershus Eiendom i rapporten.

Ifølge Akershus Eiendom må man nå ­betale over 3000 kroner per kvadratmeter for de gode lokalene i sentrum som ikke ligger i CBD-områdene.

2800 TIL 3400 PER M2 Ifølge UNION Næringsmegling er kontor­ ledigheten i øvrige sentrum (uten CBD og Bjørvika) 3,3 prosent, en nedgang på 0,3 prosentpoeng i løpet av de seneste seks ­ månedene. Næringsmegleren mener opp­ ­ graderingen av Prinsens gate i Kvadraturen har bidratt til å skape en bedre sammen­ heng ­mellom Bjørvika og Kvadraturen. ­Ifølge ­UNION Gruppen er leieprisen for ­lokaler med høy standard i det øvrige sentrum ­ mellom 2800 og 3400 kroner per kvadrat­meter. Sam­ tidig er det signert kontrakter med hele en leiepris på hele 3700 kroner per kvadratmeter.

Leietakere som aksepterer en mer m ­ oderat standard, kan slippe unna med langt lavere leiepriser. Ifølge UNION Gruppen er leie­ nivåene for den type lokaler i øvrige sentrum rundt 2000 kroner per kvadratmeter.

LAVT TILBUD GIR ØKTE LEIEPRISER DNB Næringsmegling skriver i sin s­eneste halvårsrapport at markedet i sentrum nå stram­ mer seg kraftig til. «I andre halvår 2018 var ledig­ heten i sentrumsområdene samlet sett rundt 4,7 prosent, denne gangen rett ­under 4 prosent. Det innebærer at det i høyeste grad er utleiers mar­ ked i sentrum og CBD fortsatt, og det vil fortsatt være en knapphet på lokaler de neste 2-3 årene i og med at det ferdigstilles lite nye kontor­lokaler i Oslo sentrum. De som kommer er også i stor grad fylt opp. Den lave tilbudssiden har bidratt til leieprisvekst i sentrumsområdene, i fjor økte kontorleiene i indre sentrum og CBD Øst (­Bjørvika-området) med ca. 10 prosent», skriver DNB Næringsmegling i r­ apporten.

94

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

SENTRUM Bedriftene vil være i Oslo sentrum.

95

FOTO: DMITRY NAUMOV/SHUTTERSTOCK.COM

MEST STIGNING Kvadraturen er ett av områdene hvor leieprisene stiger mest.

DET TAR AV I KVADRATUREN Ett av sentrumsområdene som har opp­ levd sterkest leieprisvekst det siste året, er ­Kvadraturen. Der har rehabilitering av bygg som Kongens gate 21 og Rådhusgata 5 bidratt til at det er tegnet leiekontrakter med priser på på nivåer som var nesten «uhørt» for et par år siden. Næringsmeglerne snakker nå om leiepriser i de beste byggene i Kvadra­ turen på over 3000 kroner per kvadratmeter.

I Kongens gate 21 samler Aller Media fire av sine kreative selskaper på 3500 kvadrat­

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

meter. I samme bygg skal også Nordic – ­Office of Architecture leie 4800 kvadratmeter og Bane NOR leie 4400 kvadratmeter.

I Rådhusgata 5 flytter Estate Media inn i de totalrehabiliterte lokalene nå i juni. Der får vi følge av Consignor, EnTur og Dossier Solutions.

På andre siden av sentrum, ved Pile­stredet i Stensberggata 25 har Fylkes­mannen i Oslo og Viken signert en leieavtale på 7000 kvadrat­ meter. I samme bygg skal også M ­ attilsynet leie 3000 kvadratmeter.

TULLINKVARTALET Entra er nå i full gang med å oppgradere og bygge nytt i og rundt ­Tullin­kvartalet.

Det børsnoterte eiendomsselskapet skal blant annet sette opp et bygg på 27 000 k ­vadratmeter i Universitetsga­ ta 2. Sammen med The Rebel skal det dannes et ­ t eknologihus med flesksible ­kontorløsninger teknologiselskapene.

Blant virksomheter som skal flytte inn i The Rebel er Link Mobility Group og ­Teknologihuset.

96

VI BYGGER GODE STEDER Å JOBBE. LEVERT SOM AVTALT. Seltor er spesialister på leietakertilpasning i alle typer bygg. Vi har levert krevende løsninger innen byggfaget siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Dermed er både byggherre og leietaker garantert en god prosess.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet.

seltor.no

Foto: nyebilder.no

Prosjekt: Kjørboparken Kunde: Entra AS Levert som avtalt: mars 2018

Aktørene som satser på coworking og fleksible ­kontor­løsninger, satser tungt på Oslo sentrum.

STADIG MER FLEKSIBLE LOKALER I SENTRUM AV: DAG-JØRGEN SALTNES | FOTO: IWG NORGE

D

en største aktøren som tilbyr såkalte fleksible kontorlokaler i Norge, er den internasjonale giganten IWG, som på verdensbasis har over 1100 sentre ­fordelt på over 30 land i Europa. Selskapet står bak de to konseptene Regus, som d ­ river kontorhotell, og Spaces, som driver med coworking.

De seneste månedene har Spaces tegnet leiekontrakter for å etablere flere sentre midt i Oslo sentrum. Spaces har allerede ett ­operativt senter i Tollbugata i Kvartaturen, og ett i Calmeyers gate rett ved Youngstorget. I Apotekergata skal Spaces åpne et senter på drøye 6000 kvadratmeter, og Spaces tegnet også nylig en leiekontrakt på 4300 kvadrat­

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

meter i Kristian Augusts gate 13 med Entra i Tullinkvartalet. ÅPNET RETT VED RÅDHUSET House of Business har slått seg opp som en viktig aktør i markedet for kontor­hotell i Oslo sentrum. Selskapet har et senter i ­Bjørvika, ett på Solli Plass og åpnet nylig et senter i Fridtjof Nansens plass 4. House of Business har også lokaler utenfor s­entrum, på Bryns­eng, Lysaker og to sentre på S ­ køyen.

Senteret i Bjørvika ble nettopp solgt til ­ ­Braathen ­Eiendom, som også satser på sitt eget konsept Flyt.

I Oslo sentrum har også Olav Thon ­Gruppen sitt fleksible kontorkonsept Thon

Flex, med lokaler i Vika Atrium og i Karl ­Johans gate 16.

I Pilestredet 33 har Oslo Areal leid ut hele bygget til Epicenter, et svenskeid coworking­ konsept som åpnet i fjor høst. Blant leie­ takerne der er Spacemaker, som har vokst i rakettfart og nå teller rundt 80 ansatte.

I Stenersgata 8 har Technopolis’ co­ workingkonsept UMA Workspace leid 3000 kvadratmeter med 42 private kontorer, 100 åpne arbeidsstasjoner og fire møterom.

Den internasjonale coworking-­ giganten WeWork har fått på plass en ­ organisasjon i Norge og Norden, og jobber nå for å fi ­ nne passende lokaler i Oslo sentrum. Det er ventet at selskapet vil offentliggjøre sitt ­ ­første senter i løpet av 2019, og selskapet har muskler til å vokse raskt.

STOR ANDEL Tilbyderne av «kontor som service» har ­sikret seg en betydelig andel av arealet som det ble signert leieavtaler på i Oslo sentrum i fjor. Ifølge Akershus Eiendom sto coworking-­ aktørene for 30 prosent av kontraktene i CBD (målt i areal) i 2018. «Vi venter at den store et­ terspørselen fra spillerne i dette seg­mentet vil fortsette å være sterk i tiden fremover, blant annet som følge av at WeWork ­etablerer seg i Oslo-markedet», skriver Akershus E ­ iendom i sin seneste markedsrapport.

Ifølge DNB Næringsmeglings coworking­ undersøkelse for 2019, tilbyr de ti respon­ dentene i undersøkelsen til sammen 80 000 kvadratmeter coworkingareal. De aller fl ­ este aktørene forventer å ekspandere i tiden frem­ over. Samtidig er aktørene delt i synet på om det er overetablering i markedet. Beliggenhet er viktig for aktørene, som har tre fjerdedeler av sine tilbud i Oslo sentrum.

Ifølge DNB Næringsmegling svarer ­ flere av respondentene i undersøkelsen at de f­ aste kontorene blir leid ut først. Flere har lav ­eller ingen ledighet når det gjelder faste kontor­ plasser. «Lokaler satt av til brukere med medlemskap uten fast plass hadde ­betydelig høyere ledighet», skriver DNB Nærings­ megling og viser til at det overbookes blant disse medlemskapene.

Virksomheter som leier hos coworking­ aktørene betaler ofte for en fast kontorplass eller et medlemskap som gir tilgang til en plass, samt for leie av møterom og andre ­fasiliteter. Coworkingaktørene uttalte til DNB Næringsmegling at det vil bli relativt flat pris­ utvikling i markedet, blant annet på grunn av konkurranse blant coworkingaktørene.

98

COWORKING Spaces har allerede flere ­operativte senter i Oslo sentrum, blant annet Tollbu­ gata i Kvartaturen.

99

Bakgaten som blomstrer AV: DAG-JØRGEN SALTNES | ILLU.: MØLLER EIENDOM

Området rundt Yongstorget har blomstret de seneste årene, og nå kommer oppussingene av kontorlokaler i Møllergata.

FIRE EIENDOMMER Møller Eiendom har nå fire eiendommer i Møllergata.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

100

«Vi har stor tro på at det som skjer på bakke­plan er viktig for kontor­ leietakerne.»

PÅL BØE, markedsdirektør i Møller Eiendom

Y

oungstorget fått et kraftig løft. Olav Thon Gruppen har oppgradert Torggata, og det har kommet inn ­ mange spennende butikker og serverings­ ­ konsepter i gaten. Samtidig har Torggata Bad blitt pusset opp og fått inn Oslo Street Food som et vellykket tilskudd til Torggata.

Nå ­rykker de store eiendomsaktørene inn i gaten.

– Vi har stor tro på at det som skjer på bakke­ plan er viktig for kontorleietakerne, sier Pål Bøe om utviklingen av Torggata.

Han er markedsdirektør i Møller Eiendom, som i fjor kjøpte tre eiendommer i Møller­ gata i Oslo sentrum. Dermed har ­selskapet Møllergata 4 (som var i porteføljen før ­kjøpene), 6, 8 og 12 i den tidligere ­belastede gaten. Eiendommene Møllergata 4, 6 og 8 henger sammen og har et samlet areal på 13 000 kvadratmeter.

101

– Fra å ikke være på radaren for kontor­ brukerne, ser vi nå at Møllergata er blitt blant de mest etterspurte områdene i Oslo sentrum, uttalte Thomas Sletten i Møller ­ ­Eiendom i forbindelse med kjøpene.

– INTERESSANT OMRÅDE Pål Bøe har stor tro på Oslo sentrum og ­området rundt Møllergata.

– Vi synes sentrum generelt har sett bra ut over tid. Med økte kostander og ­dårligere til­ gjengelighet for bil i størstedelen av Oslo, har et godt kollektivtilbud blitt stadig ­viktigere.

Sentrum øst blir oppfattet som det mest ­interessante området for mange leie­takere, med utviklingen av nye møteplasser og ­serveringskonsepter i området rundt Youngs­ torget og Torggata. Møllergata ligger veldig godt plassert i forhold til denne utviklingen, i tillegg tror vi det vil være gunstig å ligge tett

på det nye regjeringskvartalet, sier Bøe til NæringsEiendom.

Han merker at området blir stadig mer attraktivt hos leietakerne. Det slår ut i økte leiepriser.

– Vi opplever stor etterspørsel etter ­lokalene som vi har vært i markedet med. Leie­nivået har økt i takt med resten av ­sentrum, og på gode lokaler ligger vi i området rundt 3000 kroner per kvadratmeter, sier Bøe.

KJØPER GJERNE MER Møller Eiendom er en av de store eiendoms­ aktørene i Norge, med ambisjoner om en eiendomsportefølje på 10 milliarder kroner.

Selskapet kan komme til å kjøpe mer i Oslo sentrum.

– Vi er generelt på jakt etter å vokse porte­ føljen vår og vil være interessert i andre eien­ dommer i området, sier Bøe.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

STORBYGG KLART I 2022 Nesten ti år etter at Schage Eiendom kjøpte ­Stortorvet 7, vil eiendommen ­komme total­­re­habilitert ut i ­markedet.

KLART I 2022 Stortorvet 7 er klart for nye leietakere i 2022.

S

tortorvet 7 ble tegnet av arkitekt Frithjof Stoud Platou og sto ferdig i ­ 1971. Bygget ble oppført for ­Christiania Bank og Kreditkasse. Schage Eiendom kjøpte eiendommen fra DNB Livsforsikring i 2012 for rundt 1 milliard kroner og gikk i gang med sine planer for eiendommen. Det har imidler­tid vært en lang prosess å komme i mål med prosjektet.

ILLU.: DARK

NEI FRA PBE Allerede i 2014 skrev Estate Nyheter at ­ verken Plan- og bygningsetaten e ­ller By­ a ntikvaren gikk inn for planene for eien­ ­ dommen. ­ E taten var positiv til at Schage Eiendom ville r­ e­v italisere og åpne eiendommen og mente en styrking av Stortorvet og Kongens gate ville styrke sentrumsområdets attraktivitet. Men det ble påpekt at kvartalet allerede var til­ nærmet fullt utnyttet og at det verken var ønskelig å bygge ned offentlige gater eller plassrom, ei heller å øke byggehøydene.

Dermed måtte Schage Eiendom tilbake til tegnebordet og kna planene videre. Til slutt ble det klart at politikerne sa ja til prosjektet i februar 2018.

Schage Gruppens planer innebar å opp­ gradere og utvide bygningsmassen med ­større kontorarealer og bedre eksponering av handelsarealene. Eiendomsselskapet setter ­ opp et nytt tilbygg mot gavlfasaden på nabo­ gården Karl Johans gate 17 og mot Grensen 2, samt etablering av ny toppetasje i 9. etasje.

Det ble lagt opp til en betydelig økning av for­ retningsarealene.

MODERNE LOKALER Næringsbygget i Stortorvet 7 har et s­ amlet areal på 31 000 kvadratmeter. 18 000 k ­ vadratmeter rehabiliteres nå til ­ moderne og fremtids­ rettede kontorlokaler midt i Oslo ­ sentrum.

Det har vært et mål å bevare ­eksteriøret og his­ torien i veggene, samtidig som kontoretasjene skal bygges for dagens b ­ ehov og fremtidens visjoner for effektivt a ­rbeid i o ­ rganisasjoner med høy endringstakt. Kontor­delen vil være fra tredje til n ­ iende etasje.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

102

newsec.no

AV: HAAKON ØDEGAARD, HEAD OF RESEARCH & VALUATION/ PARTNER MALLING & CO

KONTOR­ MARKEDET I OSLO ØKENDE ETTERSPØRSEL ETTER ­KONTORER I OSLO Siden 2016 har sysselsettingsveksten i Stor-Oslo vært økende, og i fjor ble det nesten 17 500 flere sysselsatte i Oslo, ­Asker og ­ Bærum (registerbasert), mens i 2017 var veksten ­ omtrent 11 200. For å sette ting i ­perspektiv, så var veksten for de tre kommunene ved forrige sysselsettingstopp ­ i 2007 ca. 19 900 personer. Med andre ord er det nå sterk syssel­settingsvekst i hoved­ staden, kanskje også sterkere enn mange har trodd eller fått med seg. Den siste opp­ daterte undersøkelsen viser tydelige tegn på at den sterke syssel­settingsveksten fortsetter inn i 2019, og ­dette vil absorbere ­ytterligere kontor­ areal i et marked som allerede har svært lav ledighet. Sysselsettingsveksten i 2020 er ventet å være noe redusert, men ­dette vil også være avhengig av den g­ enerelle økono­ miske utviklingen. Med økt syssel­setting i 2019

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

og et s­ trammere arbeids­markedet, er det uan­ sett grunn til å tro at veksten i sysselsettingen avtar noe fra 2020. Uansett vil det absorberes mye nytt kontorareal i 2019 og inn i 2020.

Dette har ført til tre effekter: økende leie­ priser for kontor, mindre kontorledighet og mer trangboddhet for leietakere som vokser i sine eksisterende arealer. Den sist­ nevnte konse­ kvensen gjør at arealbehovene som skapes ved økt sysselsettingsvekst får utslag fremover i tid. Man kan kanskje sitte litt trangt en stund, men neste gang man flytter vil man gjerne utvide for videre vekst eller leie arealer bedre tilpasset en større organisasjon.

REKORDLAV KONTORLEDIGHET I STOR-OSLO Arealledigheten (areal tilgjengelig innenfor 12 mnd.) for kontorklyngene i Stor-Oslo har vært rekordlav siden høsten 2018 og e ­ ndte på 5,1 % i mars 2019. Det bør poengteres at dette

104

KILDE: MALLING & CO

LEIEMARKEDET OSLO

Leiepriser og kontorledighet Stor-Oslo, 2011-2019

Sum av ledig areal i Stor-Oslo (m2) etter størrelse

Kr/kvm/år 10%

2 600

1 200 000

9%

2 400

8%

2 200

7%

2 000

6%

1 800

5%

1 600

4% 3%

1 400

2%

1 200

1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000

1 000 2011

2012

2013

2014

Leienivå (v.a)

2015

2016

2017

2018

Kontorledighet* (h.a)

2019

0%

0

Estimat (v.a)

Under 1 000 m2

*Målt etter ledig areal tilgjengelig innen 12 måneder. Ledighet for 2019 gjelder kun Q1.

Kilde for leiepriser: Arealstatistikk, snitt hele Oslo for signerte leieavtaler.

Ledighet i Stor-Oslo (mars 2019) etter kontorklynge

Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019

1%

1 000-5 000 m2

5 000-10 000 m2

Over 10 000 E6m2

Ferdigstillelse av nye kontorarealer i Stor-Oslo m2

400 000 Majorstuen Nydalen Økern Skøyen Lysaker

E6

200 000

Sandvika CBD Kvadraturen

Bryn/Helsfyr

Fornebu

Sanering

Usikkert

2022

Sannsynlig

Konvertering

2021

Bekreftet

2020

-200 000

2019

2018

2017

2016

2015

E6

2014

105

2013

10-15%

2012

5-10%

2011

0-5%

2010

E18

Asker

-100 000

2009

E18 E18

2008

0 E6 E6

E18

100 000

2007

Billingstad

300 000

KILDE: MALLING & CO

NYBYGG E6

Ferdigstillelse av bekreftede nye kontorbygg,

Bekreftet og sannsynlig (eksl. usikre)

Stor-Oslo 2019-2021

nye kontorarealer Oslo ytre vest

E6

136 024

Oslo ytre øst

375 201

E6 E6

216 862 Oslo sentrum

E18 E18 E18 E18

2019 (99 500 m2)

2020 (171 000 m2)*

2021 (108 500 m2)*

Nybygg av kontor etter status og definerte klynger m2 Økern/Løren/Risløkka Indre Sentrum Bryn/Helsfyr CBD Skøyen

E6

Asker Billingstad Oslo ytre vest

E18

Nydalen/Sandaker Oslo ytre øst Fornebu Sandvika Bjørvika Lysaker Oslo ytre syd Majorstuen Kvadraturen 0

50 000 Under bygging

100 000

150 000

Signert leiekontrakt

200 000

250 000

Venter på leietakere

300 000

350 000

Under prosjektering

Kilde: Norge Bygges / Malling & Co

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

106

400 000

450 000

Ikke ferdig regulert

500 000

OMRÅDE

NORMALLEIE

TOPPLEIE

Asker

1 600-1 800

2150

Billingstad

1 250-1 500

1800

Sandvika

1 600-1 800

2250

Fornebu

1 450-1 650

1950

Lysaker

1 750-1 950

2400

Skøyen

2 300-2 800

3500

Majorstuen

2 100-2 500

3100

Vika / Aker Brygge / Tjuvholmen (CBD)

3 200-3 800

5600

Kvadraturen

2 300-2 900

3400

Inner City

2 600-3 000

3900

Bjørvika

3 200-3 400

4200

Nydalen

1 750-1 950

2400

Økern

1 200-1 700

2200

Bryn / Helsfyr

1 600-1 950

2350

ikke kun skyldes mindre ledig kontor­areal i markedet, men også på grunn av ut­leide ny­ bygg som ferdigstilles i starten av 2020 som inkluderes i nevneren på brøken. Ledig­ heten er spesielt lav i Oslo sentrum (3,8 %), mens kontorklyngene i randsone øst (Ny­ dalen, Økern og Bryn-Helsfyr) ikke er langt unna med 4,1 % i snitt. Det knappe tilbudet i Oslo sentrum har økt etterspørselen for de mest attraktive kontorklyngene i utkanten av byen, noe som gir en positiv effekt på ledig­ heten og leienivået for disse områdene. Oslo ytre vest har den høyeste ledigheten med ­omtrent 8 %, noe som hovedsakelig skyldes den høye ledigheten i Asker (11 %), Billingstad (13 %) og litt overaskende Skøyen (11 %).

LEIETAKERE DYTTES UT AV SENTRUM Ledigheten i sentrum ligger nå mellom knappe 2 % i Bjørvika og 5 % på Majorstuen.

Kontor­ etterspørselen har lenge vært høy i Oslo ­sentrum, da spesielt for små og mellom­ store arealer. Tilgjengelige lokaler i dette segmentet blir stadig dyrere og vanskeligere å finne for leie­takere, noe som er én av de viktigste år­sakene til leieprisveksten på ca. 10 % det siste året.

STØRRE AREALER ER SÆRLIG MANGEL­VARE I SENTRUM Generelt er det kontorarealer med sammen­ hengende flater på over 5 000 m2 som er

­ anskeligst å finne i sentrum. Disse står kun v for 7 % av total ledighet i området. Som et resultat av dette må større leietakere ut­ vide søket til å inkludere kontorklyngene i randsonen av Oslo (eks. Bryn-Helsfyr), hvor ledigheten dermed presses ned og leie­ prisene opp. For eksempel har ledigheten på Bryn-Helsfyr blitt redusert fra 8 % til 5 % ­siden oktober 2018.

Noe overraskende har ledigheten på ­Skøyen økt fra 6 % til 11 % i samme periode, men her begynner også mange av de delvis signerte nybyggene å inkluderes i ledigheten, da de har ferdigstillelse innen 12 måneder (f.eks. Drammensveien 147 og Harbitzalléen 3). Vi forventer at ledigheten på Skøyen skal reduseres noe fremover, da dette området fortsatt anses som ett av de mest attraktive alternativene til Oslo sentrum.

FLERE NYBYGG MOT I 2020, SÅ BLIR DET ANTAGELIG MINDRE IGJEN Man skulle kanskje tro at markedet raskt kan respondere med å bygge mer kontor når man trenger det. Men så enkelt er det ikke, da de fleste kontorutbyggere helst vil leie ut minst halvparten av et nytt bygg før de setter i gang. I Oslo sentrum, hvor etterspørselen har vært størst, er det også vanskeligere å bygge fordi tomt er mangelvare. Det er h ­ eller ikke så lett å bygge på, bygge om eller rive på grunn av omfattende regulerings­ prosesser

og høy grad av vern for litt eldre bygg. Det er særlig kontraktsutløpene til de store leieta­ kerne som dermed styrer nybygg­volumene, med mindre det er mange som kan og vil bygge på spekulasjon (altså uten leietaker før byggestart). Noen utbygger som OBOS og Skanska gjør dette, men de fleste andre har ikke muskler eller guts til å ­investere flere hundre millioner uten en leietaker på plass.

Dette struper tilbudet av arealer til alle de leie­takerne som ikke er store nok til å trigge nye bygg alene. Det er også generelt slik at det er færre nye bygg i Oslo sentrum, særlig om man trekker ifra det som rives for å få plass til de nye byggene, altså netto nybygg.

Men siden mange store leietakere har planlagt godt og søkt i markedet i forkant av ut­løpet sitt de siste årene, har dette trigget mange nybygg som ferdigstilles i 2020. Etter en lengre periode med lavt byggevolum ser vi nå en signifikant økning i bygging av nye kontor­arealer. Høyprofilerte prosjekter som ferdigstilles i år er for eksempel Eufemia, Skøyen Atrium III og det nye Orkla HQ. Like­ vel, er forventet byggevolum i 2019 moderat (ca. 99 000 m2) i forhold til hva som forventes i 2020 på ca. 184 000 m2. Bekreftet bygge­volum som ferdigstilles 2020 har økt bare det siste halvåret. For eksempel har NCC sikret UDI som leietaker for deres andre steg i utviklingen

KILDE: MALLING & CO

I N D I KAT I V E L E I ENIVÅE R FRA VÅRE UTLEIE M EGLER E

Haakon Ødegaard, Head of Research & Valuation/Partner Malling & Co.

på Helsfyr (Valle View) tidligere i år. Samtidig forventes det også økt riving samme år, mest på grunn av utviklingen av det nye regjerings­ kvartalet. Netto tilførsel av nybygg i 2020 ­estimeres derfor til ca. 105 000 m2.

I 2021 er det også flere bygg som kan fer­ digstilles, og vi tror enn så lenge at de vil bli bygge rett i underkant av 200 000 m2 da også, selv om bare ca. 110 000 m2 fordelt på tre pro­ sjekter er bekreftet ferdigstilt i 2021. I 2022 tror vi byggevolumet blir lavere igjen, mye på grunn av utløpsstrukturen som synker for store leieforhold i disse årene.

SVAK ØKNING I LEDIGHETEN FRA 2020 Selv om vi venter at sysselsettingsveksten avtar inn i 2020, så vil netto nybygging og den forsinkede effekten av svært god sysselsettingsvekst i 2017, 2018 og 2019 ­ fortsette å holde ledighetsnivået lavt, med mindre det kommer brå endringer i øko­ nomien. Ettersom vi måler ledighet som tilgjengelig areal innenfor 12 måneder, venter vi likevel en ­økning i ledigheten litt ut i 2020 som følge av høye byggevolumer.

Vi venter derfor fortsatt et stramt kontor­ marked det neste året.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

FORTSATT STØRST UTBYGGING I ØST Oslo ytre øst har fortsatt størst potensiell nybygge­volum, men mange av prosjektene av­ venter de nye områdeplanene for Hovinbyen og Haraldrud. Videre er prosjektene ved Østre Aker vei avhengig av hva som skal skje med veien, noe som gjør disse prosjektene svært usikre i tid. På den annen side er det bekreftet 215 000 m2 (brut­ to) med nybygg i løpet av de neste par årene. To av disse prosjektene bygges på spe­kulasjon (Freser­ veien 1 og Lørenveien 65), og uten disse er ca.

50 000 m2 fortsatt ledig av totalvolumet. Økern Portal har for eksempel et betydelig nybyggvo­ lum på omtrent 48 500 m2 kontor som er halvveis utleid til GET/Telia, og ferdigstilles i 2021.

I Oslo sentrum vil det høye byggevolumet for det meste komme fra nybyggene i sammenheng med nye Oslo S og regjeringskvartalet. Men fer­ digstillelse av disse prosjektene forventes ikke før flere år frem i tid. I randsone vest er det også lite nybygging de nærmeste årene ettersom byg­ gingen av Fornebubanen setter mange prosjek­ ter på vent. I tillegg er det fortsatt en del ledig­ het i vestaksen som skal absorberes før det øker presset for nytt areal. Når det er sagt, kommer det en betydelig utbygging i fremtiden, både på Skøyen og Lysaker/Lilleaker litt lengre frem i tid.

108

UTVALGTE NYBYGG 2020 - 2023

F R E S E RV EIEN I KVÆ RNERBYE N

PA R A LLELL, LØR EN

Adresse

Freserveien 1

Adresse

Lørenveien 73 (Tidligere 65)

Utvikler

OBOS Forretningsbygg

Utvikler

Skanska

Forventet ferdig

Q1 2020

Tilgjengelig areal / total

25 600 / 25 600 m2

Status

Under bygging

T U L L I N KVA RTALET, OS LO S E NTRUM

Forventet ferdig Tilgjengelig areal / total Status

Q2 2020 18 300 / 18 300 m2 Under bygging

ØKER N POR TA L

Adresse

Universitetsgata 7-9

Adresse

Lørenfaret 1

Utvikler

Entra

Utvikler

OPF

Forventet ferdig

Q3 2021

Tilgjengelig areal / total

13 800 / 18 500 m2

Status

Under bygging

H ASL E L I N JE

Forventet ferdig Tilgjengelig areal / total Status

Q1 2021 21 000 / 48 500 m2 Under bygging

VA LLE VI EW

Adresse

Haslevangen 18

Adresse

Innspurten

Utvikler

Höegh Eiendom

Utvikler

NCC Property Development

Forventet ferdig

2021

Forventet ferdig

Tilgjengelig areal / total

27 400 / 27 400 m2

Tilgjengelig areal / total

Status

Venter på leietakere

Status

CO N ST R U CTIO N CITY

Q4 2020 6 000 / 22 000 m2 Under bygging

U R TEKVA R TA LET

Adresse

Ulvenveien 89 med flere

Adresse

Urtegata 9

Utvikler

OBOS, AF, Betonmast

Utvikler

Eiendomsspar

Forventet ferdig

2023

Tilgjengelig areal / total

85 000 m2

Status

Under prosjektering

109

Forventet ferdig

2020-2021

Tilgjengelig areal / total

36 000 / 36 000 m2

Status

Venter på leietakere

DRAMMEN AV: HAAKON ØDEGAARD, HEAD OF RESEARCH & VALUATION/ PARTNER MALLING & CO

KONTORMARKEDET Økt sysselsetting og økonomisk aktivitet i Norge og Oslo-regionen sprer seg også til Drammen der vårt lokale meglerkontor ­melder om økt aktivitet våren 2019, særlig i leiemarkedet for næringseiendom.

Det er våren 2019 inngått flere større leie­ avtaler med både offentlige og private kontor­ brukere i Drammen. Her kan vi blant annet nevne signering av Fylkesmannen i Oslo og ­Viken, samt KPMG Norge på til sammen ca.

3 600 m2 i DBC – Drammen stasjon Business Center. Trysilhus signerte i slutten av april en leieavtale på ca. 2 500 m2 ved C.O. Lundsgate 56 og Bange­løkka Næringspark. Bygget forventes ferdig­stilt Q3 2021, og blir på totalt ca. 5 000 m2.

Det er kartlagt flere større utløp i tiden fremover, men også en økende tilbudsside av sentrale nybygg og rehabiliteringsprosjek­ ter på Strømsøsiden. Herunder kan vi blant annet nevne Portalen til Union Eiendoms­ utvikling, TV5 til Christensen Eiendom og T-2 til Obligo Real Estate. Samlet utgjør disse prosjektene alene ca. 20 000 m2, altså et be­ tydelig tilskudd på tilbudssiden i Drammens­ markedet. Konkurransen skjerpes, og ut­ viklerne utfordres derfor på å skape de beste kontorprosjektene i kampen om de attraktive leietakerne i Drammen.

LAGER- OG KOMBINASJONSAREALER Utviklingen av fjordbyen, knutepunktet mel­ lom Drammen og Oslo, fortsetter å bidra til aktivitet. Flere bedrifter må flytte på seg og dette bidrar igjen til realisering av flere

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

utviklingsprosjekter. I tillegg ser vi etter­ spørsel fra Osloregionen hvor den typiske kombinasjonsbrukeren søker en ­ strategisk plassering langs vestkorridoren og hoved­ veisystemet. Områdene Liertoppen og Kobber­vikdalen er særlig attraktive i denne forbindelse. Nærbakst er eksempelvis en slik aktør som flytter nå fra Oslo til Tranby og tar med seg ca. 140 ansatte.

Eksisterende lokaler i lager- og kombi­ nasjonssegmentet opptil ca. 1 000 m2 har i lengre tid vært preget av en svært lav ledighet i Drammens­ regionen. Ledigheten tilsvarer i praksis den tiden det tar for ombygging mel­ lom leietakerne. Det rapporteres dog om noe tregere absorbering av større eksisterende kombi­nasjonslokaler på over 1 000 m2. Nærhet til hovedfartsårer er gjerne utslagsgivende for leie­takernes valg av større kombinasjonslokaler.

Oslo, øker også her andel nyetable­ ringer av ulike typer servering- og bespisnings­ konsepter (F&B) i Drammen sentrum, eks. etabler­ ingen av The Old-Irish Pub. Flere utenlandske ­konsepter mener Drammen nå er spennende, og vi forventer flere leie­avtaler fra F&B-aktører i nærmeste fremtid. Det er også fortsatt god etterspørsel etter handels­ eiendommer med god eksponering, og ­strategiske plasseringer ved hovedfartsårene.

HANDELSAREALER Sentrumshandelen i Drammen er noe pre­ get av et lavere antall nyetablering, og flere butikk­lokaler står nå ledige enn for ett år siden. Press på parkering, økt netthandel og konkurranse fra handelssentere utenfor by­ kjernen bidrar sannsynligvis til utfordringer for handels­aktørene i sentrum, på lik linje med handelen i Oslo. Økt utvikling med nye leilighetsprosjekter i byen vil skape et større marked på sikt for detaljhandelen og markedet for servering i sentrum. Disse vil bidra til økt liv, og mulig­ gjør flere former for publikumsrelatert bruk av lokalene på bakkeplan. Som vi har sett i

TOMTER OG UTVILINGSOMRÅDER Tomteetterspørrelsen er fortsatt høy i ­Drammen og omegn og et er ikke mange tom­ teområder tett på byen som er til­gjengelig.

De som er ute etter green field-prosjekter må derfor litt ut i randsonen av Drammen for å finne etableringsmulighet for større virk­ somheter. Ett eksempel på et slikt prosjekt er en ny næringspark kalt Fiskumparken langs europavei 134, mellom Hokksund og Kongs­ berg, som utvikles av Vestaksen ­ Eiendom.

Her er det planlagt over 500 000 m2 byg­ ningsmasse. Fiskumparken er tilrettelagt for aktører innen handel, servering, logistikk, teknologi og industri.

ET UTVALG AV LEIEAVTALER SISTE HALVÅR: • Fylkesmannen i Oslo og Viken - Drammen stasjon Business Center, ca. 2 700 m2 ­kontor • Tomra Butikksystemer - Gjellebekkstubben 10 Lier, ca. 1 700 m2 kombinasjonslokaler • KPMG Norge - Drammen stasjon Business Center, ca. 900 m2 kontor

110

”Normal leie”

Gulskogen/Konnerud ”Normal leie”

Kilde: Finn.no, Malling & Co

Åssiden

111

Bragernes

”Normal leie” Toppleie

Strømsø Holmen Toppleie

Tangen/Glassverket

Kilde: Malling & Co Toppleie

Kontorledighet i Drammen våren 2019

10%

Drammen sentrum

3%

1% 8%

8%

12%

Lier Øvre Eiker Industriell

Øvre Eiker Handel

Øvre Eiker Kontor

Nedre Eiker Industriell

Nedre Eiker Handel

Nedre Eiker Kontor

Lier Industriell

Lier Handel

Lier Kontor

Gulskogen Industriell

Gulskogen Handel

Gulskogen Kontor

Åssiden Industriell

Åssiden Handel

Åssiden Kontor

Strømsø Industriell

Strømsø Handel

Strømsø Kontor

Bragernes Industriell

Bragernes Handel

Bragernes Kontor

LEIEMARKEDET I DRAMMEN

Indikative leienivåer for Drammen og omegn per mai 2019

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

LOGISTIKK AV: HAAKON ØDEGAARD, HEAD OF RESEARCH & VALUATION/ PARTNER MALLING & CO

Ledigheten i våre definerte logistikk-klynger i Stor-Oslo er på 5,2 %. Til sammenligning er ledigheten for kontormarkedet i Oslo like un­ der dette. Videre er ledigheten for de fire defi­ nerte subregionene på 4,2 % i Nord-­regionen, 12,9 % i Sør-regionen, 6,3 % i Vest-regionen og 3,8 % i Sentral-regionen. Likevel har vi ikke sett noen tegn til økende leiepriser i ­Sentral-regionen til tross for lav ledighet, slik som på kontormarkedet. De fleste etablerte logistikk-knutepunktene har hatt en fortsatt flat leieprisutvikling, mye på grunn av lavere yielder, mye tilgjengelig tomter og billige ny­ bygg. Lager- og logistikkmarkedet er ganske annerledes enn kontormarkedet, da det er mindre omsetning av leieavtaler som gjerne er mye større i snitt. Mange eiendommer blir spesialbygd for store leietakere fra bunnen

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

av på områder hvor det er mer land å ta av.

I kontormarkedet er det vanskelig å bygge mer i de mest attraktive områdene, og det er derfor dette står i kontrast til dynamikken i kontormarkedet, hvor de mesteparten av de attraktive eiendommene ligger i områder med begrensede utviklingsmuligheter og få ledige tomter. Til tross for at vi ser mange selskaper som utvider/ønsker å utvide logistikkarealene sine, blir dette raskt fanget opp av et stort til­ bud, og leieprisnivået blir snarere enn resultat av byggekostnader og finansierings­vilkår.

Vårt estimat for toppleienivået forblir stabilt på 1 250 kr/m2/år. Men vi ser likevel muligheter for at normalleien for fleksible eiendommer med en god beliggenhet og infrastruktur skal bevege seg noe oppover.

Dersom de laveste leiene øker, vil dette løfte

det generelle leienivået en god del, ettersom de fleste ikke leier de dyreste arealene. Vi ser også at det kan komme et betydelig leiepris­ løft for logistikkeiendommer svært sentralt mot Oslo der leietakerne her en høy verdi av å sitte tett på byen, og der konkurransen først og fremst er mot annen type utnyttelse med høyere verdi, enn en ubebygd nabotomt med begrensede alternative utviklingsmuligheter.

Leietakere har imidlertid mange muligheter dersom de kan sitte litt lengre utenfor byen.

Her er tilbudssiden og tilgjengelige tomter betydelig. Leietakere som sitter i eldre bygg i områder som har store utviklingsmuligheter kan ofte tegne en ny attraktiv leiekontrakt på samme nivåer som tidligere leie, og samtidig få et nytt bygg som er spesialtilpasset. Dette krever imidlertid leietaker av en viss størrelse.

112

LOGISTIKK-KLYNGER I STOR-OSLO

Gardermoen

NORTH

Kløfta/Ullensaker

E6

E6

Berger/Hvam

Gjelleråsen/Skytta

CENTRAL

Groruddalen/Alnabru Lørenskog

E6

Oslo

Rud Billingstad

SOUTH

E6 E6

E18 E18

E1 8 E18

Kolbotn/Mastemyr

Lier

WEST Regnbuen/berghagan Drammen Vinterbro Frogn E6

urg

nb

the

Go

E18

Vestby

I N D I KAT I VE LE IE NIVÅER FO R IND USTRI/LOGI STI KK (KR / M 2 /Å R ) Leienivå

Takhøyde 4-6 meter (romtemperert, høy standard)

Takhøyde > 6 meter (romtemperert, høy standard)

900 - 1000

1150 - 1250

700 - 900

800 - 1150

700 - 900

750 - 1000

500 - 700

650 - 850

Tallene inkluderer ikke spesialtilpasninger som ikke allerede er dekket i standard-bygningen. Dette kommer i tillegg basert på en annuitetsberegning, oftest med en rente mellom 6-8 %. Leien blir satt basert på leietakers soliditet og i hvor stor grad bygget kan brukes av andre leietakere. Eksempler på spesialtilpasninger er blant annet: Bærekapasitet på gulv, automatiseringssystemer, luft og klima-spesifikasjoner (f.eks. for fruktlager og frys), kraner og andre maskiner, osv. Eiendommer med mulighet for cross-docking gir generelt høyere leie. Avhengig av tomtens verdi og markedsmessig yield, gir disse eiendommene generelt ca. 30-40 % høyere leie sammenlignet med andre eiendommer.

113

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2019, 2020 og 2021.

KILDE: EIENDOMSSPAR

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

114

KILDE: EIENDOMSSPAR

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 019 :

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

Adresse

Utbygger

22.670

Universitetsgaten 2

Entra

Oslo S Utvikling

22.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

14.495

Drammensveien 145-147

Schage Eiendom

20.000

Alf Bjerckes vei 22 A/B

Aspelin Ramm

10.000

Drammensveien 149/151

Orkla Eiendom

19.500

Øvrige prosjekter

15.350

Dr. Mauds gate 10

Vestre Vika

11.000

Totalt

59.845

Østensjøveien 16

Ferd Eiendom

11.000

Tollbugaten 1A

Aberdeen

7.700

Rådhusgaten 5

Fram

7.000

Innspurten 11-13

NCC Property Dev.

7.000

Philip Pedersens vei 11

NCC Property Dev.

6.000

Youngstorget 3

Olav Thon Gruppen

5.000

Henrik Ibsens gate 4

Fram

4.000

Kjølberggaten 21

Realdrift

3.500

Dr. Mauds gate 10

Vestre Vika

2.000

Bankveien 4

Tandberg Eiendom

2.000

Adresse

Utbygger

Schweigaards gate 33

Bane NOR Eiendom

Dr. Eufemias gate 65

Totalt

Areal m2

150.370

Ca 70% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 02 0 :

Adresse

Utbygger

Areal m2

Fyrstikkalléen 1

Oslo Areal

36.000

Freserveien 1

Obos

29.000

Harbitzalleen 3-7

Møller Gruppen Eiendom

26.000

Lørenveien 73

Skanska

20.000

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.000

Karvesvingen 5

Høegh Eiendom

16.000

Øvrige prosjekter

15.500

Totalt

160.500

Ca 45% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

115

Areal m2 20.000

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2021:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Vestbanetomten, Felt D,

Statsbygg

1.600

Totalt

1.600

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2021:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Lørenfaret 1 A/B

Oslo Pensjonsforsikring

Ruseløkkveien 26

Storebrand/Aspelin Ramm

41.500

Schweigaards gate 15

Entra

22.800

Universitetsgaten 7-9

Entra

19.300

48.000

Øvrige prosjekter

124.300

Totalt

255.900

TOTA LT 2020

TOTA LT 2 02 1

220.345

257.500

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2020 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Skippergaten

Hav Eiendom

Økernveien 144-147, Bygg 1

Økern Sentrum

15.000

Gullhaug Torg 1-5 +mulig 3

Avantor

14.000

Økernveien 144-147 Bygg 2

Økern Sentrum

Øvrige prosjekter

Areal m2 20.000

8.000 6.865

Totalt

63.865

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2021: Adresse

Utbygger

Areal m2

Regjeringskvartalet

Statsbygg

90.000

Persveien 2, 4, 4b & Ulvenveien 91

Ulven

85.000

Biskop Gunnerus gate 14b

KLP Eiendom

55.000

Østre Aker vei 90

Winta Eiendom

46.000

Innspurten 11-13

NCC Property Dev.

45.000

Bøkkerveien/Karvesvingen

Høegh Eiendom

44.000

Østre Aker vei 90

Winta Eiendom

32.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

27.400

Leif Tronstads plass 7

DnB Næringsmegling

25.000

Øvrige prosjekter

258.850

Totalt

708.250

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2021:

TOTA LT P ROS JEKTER E TTER 2 02 1:

3.174.991 03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Vollsveien 13-17 og Lilleakerveien 4f-j og nr 16-18

162.000

Ulven senterområde

104.000

Filipstad «Hans Jæger Kvartal»

100.000

Ulvenveien 84 «Økern S»

100.000

Fornebu «Technoport»

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Billingstadsletta 30

60.000

Øvrige prosjekter

1.736.876

Totalt

2.402.876

116

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 1 :

GLADENGVEIEN 3B 2 520 M TIL LEIE På jakt etter kontorlokaler? Sentralt i Ensjøbyen har vi nå attraktive kontorlokaler til leie. Lokalene er gjennomgående og lyse, og strekker seg over halve 2. etasje. Det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen og kort vei til offentlig kommunikasjon.

Velkommen til visning!

BELIGGENHET: Ensjø har sentral beliggenhet i bydelen Gamle Oslo. Området har blitt et moderne og attraktivt nærings- og boligområde.

FASILITETER: Aircondition, garasje/p-plass, heis, dusj/garderobe og kjøkkenløsning.

BUSS: Det går hyppige busser til Fornebu og Aker Brygge. Flybussen går like i nærheten.

Bilde fra oppusset lokale.

T-BANE: Ensjø T-banestasjon ligger i 5 minutters gangavstand fra bygget. Herfra reiser du raskt til de fleste andre steder i byen.

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jan.roll@newsec.no FINN-kode: 142331450

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

LEIEPRISTABELL Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

5 800

5 100

4 400

3 200

6,1 %

- 1,0 %

Bjørvika

4 300

3 500

3 000

2 500

2,3 %

+ 0,0 %

Øvrige sentrum

3 700

3 400

2 800

2 000

3,3 %

- 0,3 %

Indre vest

3 600

3 000

2 400

1 900

4,6 %

+ 0,5 %

Indre nord

2 200

1 900

1 700

1 400

2,9 %

- 2,6 %

Indre øst

2 900

2 000

1 700

1 300

2,1 %

+ 1,0 %

Skøyen

3 500

3 100

2 600

1 900

8,2 %

- 1,1 %

Lysaker

2 500

2 100

1 800

1 500

10,8 %

- 3,3 %

Fornebu

2 000

1 800

1 400

1 300

8,6 %

+ 0,4 %

Nydalen

2 500

2 200

1 800

1 450

3,9 %

- 0,2 %

Bryn / Helsfyr

2 250

1 900

1 600

1 300

8,9 %

- 0,8 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 200

1 800

1 600

1 200

10,4 %

- 6,4 %

Ytre vest

1 800

1 600

1 400

1 350

5,1 %

+ 2,9 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

6,0 %

- 0,3 %

Ytre syd

1 800

1 600

1 350

1 150

3,6 %

- 1,5 %

2 300

1 800

1 500

1 200

6,0 %

- 1,2 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

% 14

2800

12

2400

10

2000

8

1600

6

1200

4

800

2

400

0 2001

2003

2005

2007

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEI EPRI SER

2009

2011

2013

2015

2017

2019 E 2021 E

118

0

Nominell leiepris (Høyre) Kontorledighet (Venstre)

ØVRE VOLLGATE 6 2 286 - 722 M TIL LEIE Ønsker du lokaler som kombinerer det moderne med det historiske? Nå har din bedrift mulighet i Andvord-kvartalet! Her har vi fl otte og arealeffektive lokaler på 286 - 722m2 til utleie. Alt av offentlig kommunikasjon, handels- og servicetilbud er rett i nærheten.

BELIGGENHET: Øvre Vollgate 6 ligger øverst i Kvadraturen. Her er det kort vei til byens pulserende liv med Christiania Torv rett i nærheten.

SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober.

FASILITETER: Lokalene er tilknyttet et stort møterom for byggets brukere og en flott kantine.

I sokkeletasjen er det tilgang til parkeringsplasser.

BUSS: Det er kort gangavstand til alt av offentlig kommunikasjon som trikk, buss, tog og båt.

Det tar ca. 7 minutter å gå til Oslo S.

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jr@newsec.no FINN-kode: 130776731

Møbelbransjen satser på bærekraft Bærekraftige helsemøbler inntar markedet.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: HELLAND

1

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | BÆREKRAFT

120

BILDE 1 Pan Stol og Sofa Duun, Design Helge Taraldsen.

BILDE 2 Pan Stol, Design Helge Taraldsen.

2

Bærekraft er et viktig tema for norsk industri. Møbel­ bedriften Helland er blant dem som ser etter industrielle løsninger på et bedre miljø. Bedriften mottok stiftelsen Svanemerkets miljømerkelisens for sin kolleksjon under et arrangement på Stockholm Furniture Fair i vinter.

Stiftelsens markedsrådgiver Bjørn Olav Aarø Strandli ­berømmer Helland for sitt miljøarbeid: – Helland har jobbet med miljøspørsmål lenge, lagt vekt på sertifisert treverk, vannbasert lakk, jobbet for å r­ edusere energibruk i plateproduksjonen. De har jobbet med å ­forme møblene slik at trekk kan byttes i stedet for å bytte hele stolen og at møblene kan separeres. Dette er bra!

121

Strandli vil også berømme andre deler av møbel­bransjen og hilser en utvikling mot sertifiseringen i bransjen ­velkommen.

– Vi har arbeidet bevisst med kvalitet og miljø gjennom mange år. Svanemerkede møbler er naturlig i forlengel­ sen av arbeidet vi har gjort med Møbelfakta og med EPD Miljø­deklarasjoner. Nå gleder vi oss til å bidra til at sykehus og omsorgsinstitusjoner kan forbedre sin miljøprofil, sier ­Joakim Helland.

HELLANDS SVANEMERKEDE MØBLER OG INNREDNINGER TILFREDSSTILLER STRENGE KRAV TIL: Bruk av sertifisert tre-råvare hvor minst 70% av trevirket skal komme fra sertifisert skogsbruk.

Bruk av resirkulert plast og metall Redusert bruk av miljø- og helseskadelige stoffer bl.a til overflatebehandling, flammehemming med mer Holdbarhet og slitestyrke Mulighet for gjenvinning ved endt brukstid Produsentens avfalls­ håndtering

Stordalsbedriften har de senere årene hatt stor suksess med sine produkter i det svenske markedet. Både nybygg ved Karolinska syke­ huset og en rekke andre helse­institusjoner og offentlige bygg i grannelandet har investert i møbler fra Helland de siste årene. Bedriften er en spesialisert leverandør av funksjonelle ­møbler til helse og omsorgs­området.

– Vi blir valgt ut på bakgrunn av våre for­ utsetninger for å tilby møbler som møter krav til god sittekomfort kombinert med de funk­ sjonelle kravene som er særegne for syke­ hus. Pasientmiljøer har særlige hygienekrav.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | BÆREKRAFT

­ øbler eller installasjoner skal ikke bidra til M å spre smitte og må kunne være gjenstand for særlig grundig renhold. Miljøsertifiseringen er også et viktig argument for å velge våre møbler nettopp i den type institusjoner som utgjør vårt hovedmarked, forteller Helland.

–Det er stort fokus på 60- og 70-tallseste­ tikk for tiden. Dessuten på naturlige materi­ aler og en funksjonell minimalisme med lavt material­forbruk. Dette henger godt sammen med ­tidens krav til ansvarlig miljøpolitikk, og det vi selv har valgt å vektlegge i utviklingen av våre nyheter, sier Geir Østrem i Helland.

LØSNINGSORIENTERT Stiftelsens markedsrådgiver Bjørn Olav Aarø Strandli (t.v.) og daglig leder Joakim Helland. -Helland er blant bedriftene som ser etter industrielle løsninger på miljøutfordringene

122

Arealer fra 600 kvm

Lokaler til leie på Lysaker

Der du trives vokser du GROW kan tilby en rå kombinasjon av overlegen eksponering mot Norges mest trafikkerte vei og samtidig tilby unike utendørs møterom i bakhagen. Restauranten Spire har høy fokus på kortreist økologisk og sunn mat, alt for at de ansatte skal trives.

• • • • • • •

UNIK PROFILERING MOT E18 EVENTARENA BAKHAGE PAVILJONGER UTENDØRS MØTEROM SPIRE SPISERI FROKOSTSERVERING

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS T: 905 33 369 E: jr@newsec.no

Martin Johannessen Newsec AS T: 916 08 466 E: mj@newsec.no

Anne-Lise Øien Realkapital Investor AS T: 419 04 763 E: alo@realkapitalinvestor.no

www.grow1-3.no

BIOFILISK DESIGN – Natur og arkitektur

Såkalt biofilisk design er på vei inn i arkitekturen og ­interiørarkitekturen. Biofili betyr kjærlighet til ­naturen og det som lever, og trenden har som utgangspunkt at ­mennesker har en indre dragning mot naturpregede ­omgivelser. Naturelementer har derfor en selvskreven plass i bygningsmassen og interiørene.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: IDA WILSTRUP

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

124

125

FOTO: NIKLAS HART

MANGFOLD En enkel plante kan aldri skape en grønn atmosfære. Det må mengder til.

PROFIL Trond Ramsøskar har mastergrad i interiørarkitektur og møbel­design fra Kunst- og håndverkskolen i Oslo. Han har vært ­president i Norske interiør­arkitekters landsforening (NIL) i fire år. Hans filosofi er at faglig utvikling og innovasjon best ­oppnås gjennom bevisst rekruttering av unge ­talenter.

Ramsøskar Interiørarkitekter ­representerer derfor en blanding av solid erfaring og evne til frisk ­nytenkning.

Britiske Oliver Heath er en ledende talsmann for biofilisk design. Han er ekspert på bære­ kraftig arkitektur- og interiørdesign, og holdt for en tid tilbake foredrag i Oslo i regi av Inter­ face og Holmris B8.

– Heath mener at biofilisk design spiller en viktig rolle når det gjelder å holde på med­ arbeidere, tiltrekke seg talenter og redusere sykefravær og turnover, forteller interiør­ arkitekt Trond Ramsøskar.

Oliver Heath bygger på studier som gjen­ nom en årrekke har dokumentert gevinstene ved å knytte bygninger tettere til naturen – bl.a. disse: • Kontorarbeidsplasser: Produktiviteten kan økes med 8 % og trivselen med 13 %.

• Undervisningsbygg: Læringsutbyttet kan økes med 20-25 %. Prøveresultater, konsen­ trasjon og tilstedeværelse kan forbedres.

• Helserelatert virksomhet: Medisinering mot smerte kan reduseres med 22 %.

SAVANNEN PÅVIRKER OSS Det er dekning for å si at integrering av natur­ elementer i menneskeskapte omgivelser reduserer stress og blodtrykk samtidig som ­ produktivitet, kreativitet og selvrapportert trivsel øker. Trond Ramsøskar utdyper: – Heath knytter dette til det han kaller «­savanne-teorien»: Menneskets genetiske arv gjør at vi har behov for omgivelser som gir

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

trygghet, beskyttelse, mat, vann og varme – alt det våre fjerne forfedre trengte for å overleve.

Den fruktbare savannen er et bilde på dette, og vi påvirkes i dag av de samme mekanismene som våre forfedre.

Jo mer urbanisert og teknologibasert sam­ funnet blir, jo mer fjerner vi oss fra det vi har en naturlig dragning mot. Å hente inn natur­ elementer i omgivelsene våre er der­ for nødvendig for å møte grunnleggende ­menneskelige behov.

– Når det gjelder konkrete grep, tenker ­Oliver Heath langs flere akser. For det første: å sørge for direkte kontakt med naturen, for ­eksempel tilgang til dagslys, utsikt, vann, luft og grønn vegetasjon. For det andre: å frem­kalle en indirekte naturfølelse gjennom materialer, farger, tekstur og former. For det tredje: å trig­ ge energi gjennom lokalenes p ­ sykologiske og fysiologiske effekt.

Trond Ramsøskar mener at den b ­ iofiliske grunntanken allerede står sentralt i norsk ­interiørdesign: – Vi tar utgangspunkt i det underbevisste og forsøker å skape dynamikk – både visuelt, ­fysisk og psykisk. Temperatur, luftkvalitet og lys er viktig. Hos oss er vi opptatt av å opp­heve skillet mellom ute og inne der det er mulig.

Metodene er mange: Vi bruker omgivelsenes fargepalett, vi sørger for at ingenting fjerner oppmerksomheten fra utsikten, og vi bruker

selvsagt grønn vegetasjon og anlegger bak­ gårdshager om det lar seg gjøre.

Selv er Trond Ramsøskar spesielt opp­ tatt av materialitet og ekthet. I det bio­filiske perspektivet er tre, ull og andre naturlige ­ ­tekstiler langt å foretrekke fremfor laminat og kunstige tekstiler: – Ull virker for eksempel støydempende, og tykke ulltekstiler på veggene hjelper oss å få et akustisk godt inneklima. Det er nok et viktig hensyn i den biofiliske tenkningen. ­Mennesket trenger ro, og ikke minst det O ­ liver Heath kaller ”room for shelter”. Det siste er én av begrunnelsene for at arbeidsplassene har stillerom.

Trond Ramsøskar argumenterer godt for at grunntanken bak aktivitetsbaserte arbeids­ plasser er biofilisk: Medarbeideren skal kunne velge seg omgivelser som oppleves naturlige for oppgaven som skal løses.

PEOPLE, PLANET, PROFIT Biofilisk design bidrar til langt mer enn ­økonomiske resultater, mener Oliver Heath.

Det gir gevinst på den såkalte tredelte bunn­ linjen som vi kjenner fra ­bærekraftstenkningen: people, planet and profit. Når utgangspunktet for prosjektering er mennesket og menneskets behov, skaper vi bedre og mer bærekraftige omgivelser, bedre helse, økt trivsel – og bedre økonomiske resultater.

126

UTE OG INNE Trond Ramsøskar er opptatt av å oppheve skillet mellom ute og inne, bl.a. ved hjelp av grønn vegetasjon.

127

FOTO: SHUTTERSTOCK

UTLEIERS KRAV PÅ DEKNING AV UTBEDRINGS­ UTGIFTER Når et leieforhold opphører plikter leietaker å tilbakelevere lokalet til rett tid og i korrekt stand. I praksis ser vi at det ofte oppstår diskusjoner knyttet til lokalets tilstand ved tilbakelevering med spørsmål om hvilke krav som stilles, om leietaker har etterlevd sine plikter og h ­ vilke krav utleier kan fremme mot leietaker. Slike ­saker kan være krevende da de ofte inneholder uklar juss, uklart faktum og til dels vanskelige tekniske spørsmål.

AV: JACOB SOLHEIM, ADVOKAT OG PARTNER I ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | J USS

128

129

«Spørsmålet som stadig har vært diskutert er om utleier må dokumentere et økonomisk tap for å kunne kreve ­kompensasjon for manglende vedlikehold. »

Et praktisk eksempel er at leietaker tilbakeleverer l­okalet med et stort vedlikeholdsetterslep og utleier krever kompensasjon for dette avviket. Avviket vil da bestå i ­ forringelse utover det som skyldes «alminnelig slit og ­ elde». Spørsmålet som stadig har vært diskutert er om ut­ leier må dokumentere et økonomisk tap for å kunne ­kreve ­kompensasjon for manglende vedlikehold. Slike d ­ iskusjoner skjer typisk hvor utleier planlegger å ­rehabilitere eller rive lokalet(bygget) etter fraflytting, hvor lokalet blir s­tående ledig uten ny leietaker eller utleier selger lokalet før ny leie­ taker overtar.

RETTSLIG SITUASJON FREM TIL APRIL I ÅR Dersom leiekontrakten ikke har avvikende reguleringer, fastsetter husleieloven § 10-3, 2. ledd at utleier kan ­kreve at leietaker dekker «nødvendige utgifter til utbedring» når ­lokalet er i dårligere stand enn det som er fastsatt i § 10-2. Den rettslige problemstillingen er om utleiers krav er (i) et erstatningskrav som forutsetter ansvars­ grunnlag, ­ økonomisk tap og årsakssammenheng eller om (ii) kravet er basert på at leietaker har brutt sine kontrakts­forpliktelse til å gjennomføre vedlikehold av

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | J USS

det leide ­lokalet. D ­ iskusjonene har oppstått i tilfeller hvor ikke leie­kontrakten har reguleringer som avviker fra husleieloven § 10-3. Den rettslige situasjonen har vært uavklart i en år­rekke. Både rettspraksis og juridisk teori spriker. I de siste 10 årene har noen dommer fra ting- og lagmannsrett (og teoretikere) fastslått at kravet er et erstatningskrav, mens andre har fastslått at leieta­ keren har en kontraktsforpliktelse og således at utleier ikke trenger å påvise at det foreligger ansvarsgrunnlag og økonomisk tap.

HØYESTERETTS AVKLARING Høyesterett avsa den 25. april i år en dom med viktige prin­ sipielle avklaringer av hvilke vilkår som må være oppfylt for at utleier kan kreve erstatning av leietaker.

Saken gjaldt tilbakelevering av utleide forretnings­ lokaler. Lokalene hadde etter leieforholdets avslutning blitt fullstendig ombygget og tatt i bruk som hotell. Som følge av dette var utleier faktisk ikke påført merutgifter for tilbake­ føring av lokalene til tidligere standard.

130

FOTO: ERIK BURÅS / STUDIO B13

JACOB SOLHEIM advokat og partner i Advokatfirmaet ­Føyen Torkildsen AS.

131

– «Meglerstandarden» har i en årrekke fastsatt i fra­flyttingsbestemmelsens tredje avsnitt at «Utleier kan utbedre mangler som Leietaker ikke har utbedret, for Leietakers regning.»

Lagmannsretten kom til at bestemmelsen i husleielovens § 10-3, 2. ledd ikke inneholder krav om at utleier må ha lidt et økonomisk tap, og at det således var tilstrekkelig at vedlike­holdet rent faktisk ikke hadde vært godt nok. Lag­ mannsretten viste til at bestemmelsen var av objektiv art, som ga en kontraktsforpliktelse for leietaker. Høyesterett var uenig i dette.

Høyesterett konstaterte at verken lovens ordlyd eller forarbeider ga noe klart svar på den rettslige problem­ stillingen. Videre uttalte Høyesterett at det passer «best inn i det alminnelige systemet for misligholdsbeføyelser å anse krav etter husleieloven § 10-3, 2. ledd som et erstatnings­ krav». Det ble lagt vekt på at paragrafen stort sett var pre­ get av erstatningsrettslig terminologi, og at annet ledd lest i sammenheng ga mest inntrykk av «å knytte an til de vanlige vilkårene for erstatning». De alminnelige vilkår for ­erstatning, blant annet økonomisk tap, må gjelde så langt ikke annet fremgår av loven.

Høyesterett kom til at utleieren ikke kunne kreve ­dekning av utgiftene ved å sette det utleide lokalet i den stand de etter avtalen skulle ha ved tilbakelevering, i et tilfelle der slik utbedring var uaktuelt. Det var allerede ved leietidens opphør klart at lokalet skulle bygges helt om.

Høyesterett delte seg i et flertall og et mindretall (3-2) når det gjaldt begrunnelsen. Flertallet mente at man stod overfor et erstatningskrav der de vanlige vilkårene for

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | J USS

­ rstatning, blant annet økonomisk tap, måtte gjelde så langt e ikke annet fremgikk av loven. Mindretallet mente at ut­ leiers krav på dekning av nødvendige utgifter til utbedring av mangler ikke er et erstatningskrav, og at slike ut­gifter derfor kan kreves dekket selv om utleier ikke er påført økonomisk tap ved misligholdet, men at det måtte gjøres unntak når utbedring ikke hadde noe fornuftig formål – slik tilfellet var i denne saken.

MEGLERSTANDARDEN Standard leieavtale som utgis av Norsk Eiendom og NEF/ FFN («Meglerstandarden») har i en årrekke fastsatt i fra­ flyttingsbestemmelsens tredje avsnitt at «Utleier kan utbedre mangler som Leietaker ikke har utbedret, for Leietakers regning.». For å unngå den rettslige uklarhe­ ten og mange diskusjoner ved tilbakelevering, ble det i 2013-­versjonen av Meglerstandarden føyd til at «Dersom Utleier ikke gjennomfører slik utbedring, skal Leietaker likevel kompensere Utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt, ­uavhengig av Leieobjektets bruk etter fraflytting.» Bestemmelsen er ­videreført i 2019-versjonen som ble lansert i januar i år.

Høyesteretts dom endrer isolert sett ikke på rekkevidden av denne fraflyttingsbestemmelsen.

132

HOVFARET 4, skøyen – kontorer

330 kvm til leie 3. etasje med heis.

Tilpasses leietakers behov.

Tidsmessig ventilasjon med kjøling.

Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

Rikelig med parkering inne og ute. Gjesteparkering.

BERGHAGAN 7, LANGHUS/SKI – kontorer Fra 50–500 m2 i 2. og 3. etasje Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg.

Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

Beliggende på Berghagan i Ski kommune.

Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum.

Enkel adkomst med bil.

Rikelig med parkering.

Nærhet til buss og tog (Vevelstad).

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

«Dersom utleier ønsker å benytte Meglerstandarden, bør leietaker være bevisst på at denne er en standardavtale og det er ikke gitt at den passer optimalt for alle parter og i alle leieforhold.»

I lys av dommen i Høyesterett vil nok mange stille seg spørsmålet om det er riktig å beholde denne reguleringen.

Etter mitt syn bør denne beholdes. Erfaringsmessig har det vært mange og krevende konflikter ved tilbakelevering som har blitt tilspisset fordi leieobjektet skal rehabiliteres etter fraflytting og leietaker av den grunn nekter å betale utleiers krav. Bestemmelsen vil således være konfliktdempende. En leietaker vil trolig føle det feil å måtte betale en kompen­ sasjon for vedlikeholdsetterslep når lokalet eller bygnings­ delen uansett skal rives, men det kan også argumenteres for det motsatte. Til tross for Høyesterettsdommen vil nok mange utleiere fortsatt mene at en leietaker som ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt har leietaker «spart» kostna­ der og at en misligholdende leietaker derfor vil få en tilfel­ dig fordel dersom leietaker slipper å betale kompensasjon.

Det må også kunne argumenteres med at en slik bestem­ melsen vil kunne ha en preventiv funksjon for leietakere som ikke oppfyller sine kontraktsforpliktelser, selv om manglende vedlikehold også vil være negativt for leietakers opphold og bruk av leieobjektet i leietiden. Bestemmelsen samsvarer også med andre områder hvor det heller ikke er krav om utbedring eller annen bruk av vederlag.

TIPS TIL LEIETAKERE Det er viktig at partene ved kontraktsinngåelse har et be­ visst forhold til leiekontraktens bestemmelser. Dersom

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | J USS

utleier ønsker å benytte Meglerstandarden, bør leietaker være bevisst på at denne er en standardavtale og det er ikke gitt at den passer optimalt for alle parter og i alle leiefor­ hold. Alle bør være seg bevisst hva slags avtale som inngås og en solid og seriøs leietaker vil trolig forhandle om en ­endret ordlyd i leieavtalens fraflyttingsbestemmelse.

TIPS TIL UTLEIERE I lys av Høyesteretts dom bør utleiere gjennomgå sine leiekontrakter og avklare om utleiers interesser er til­ strekkelig dekket i leiekontrakten, typisk ved bruk av Megler­standarden versjon 2013 eller senere versjon. Hvis leiekontrakten ikke har reguleringer som avviker fra husleie­loven § 10-3, 2. ledd, blir det ekstra viktig at ut­ leier følger tettere opp leietakers vedlikehold. Selv om ­Høyesteretts dom kan innebære at en leietaker blir fri for en erstatnings­plikt, innebærer ikke dommen at en leietaker fritas for sine løpende vedlikeholdsplikter i leietiden.

BOLIGLEIEFORHOLD Etter husleieloven er det avtalefrihet i næringsleiefor­ hold. I boligleieforhold kan man neppe avtale seg bort fra kravet om økonomisk tap, men det er adgang til å inngå ­detaljerte avtaler om vedlikeholdsansvaret. Også for en boligutleier vil det være viktig å følge tettere opp leie­ takers vedlikehold.

134

Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

MV-Trespiler MV-Trespiler

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

UNIVERSITETSGATEN 12 KONTORLOKALER NÆR TINGHUSET

På utkikk etter lokaler? Fra 1. august 2019 kan du leie svært sentrale lokaler i Universitetsgaten 12 hvor Norges Juristforbund er hovedleietaker.

3. etasje: 5. etasje:

330 m² netto 112 m² netto

Velkommen til visning!

KONTAKT Marianne Nielsen Landvik Newsec Basale AS 922 63 130 / marianne.landvik@newsec.no FINN-kode: 144845377

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du?

AV: TORE ÅRDAL

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

136

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent.

INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert.

POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkur­ ransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap.

INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

137

de ­ ansatte. Sett sammen en ­ brukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler.

Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende.

Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives.

Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet?

– Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften ­flytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult.

– For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun.

HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før l­ eiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute.

– Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene.

I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris.

– En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

019 Nr.03.2

l a Re t t y n

og for salg mmer på Romerike o d n ie E ie for utle lokaler Nord. lo og i Os

HVAM

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene.

Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

139

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing?

Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent.

Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver.

Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte.

Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

140

4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

141

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W dlapiper.com

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

EIENDOMSFORVALTER

Totalplan

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 22 31 32 78 E: personskade@svw.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

W totalplan.no

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W www.svw.no

/svwpersonskade/

142

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

/HammervollPind/

ANSKAFFELSESBISTAND

Besparende mellomledd

W www.confidon.no

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

Confidon AS

Firesafe

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

Markedsekspertise: Kontormøbler.

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/confidonas/

W firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

BANK

BN Bank

Pareto Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W pareto.no

W bnbank.no

143

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

CATERINGTJENESTER

W fazer.com

Fazer Food Services AS

AKA AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20 E: post@aka.no

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

/fazernorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W abne.no

Anthon B Nilsen Eiendom

Bane NOR Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 9

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/abneno/

W banenoreiendom.no

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W bryneiendom.no

W aka.no

Bryn Eiendom AS

DNB Næringseiendom AS

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

Største utleier på Bryn!

Din suksess er vår suksess.

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W leietakerdnb.no

144

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W eiendomsspar.no

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/eiendomsspar/

W fram.no

/FramEiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

SOSIALE ENTREPENØRER

W www.fabritius.no

W ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

FORTIN AS

Karlander Invest AS

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

W kinvest.as

W fortin.no

145

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W klpeiendom.no

KLP Eiendom

Loe Utvikling AS

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

/klpeiendom/

W loe.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

Mustad Eiendom

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W myreneiendom.no

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/mustadeiendom/

NCC Property Development AS

NHP Eiendom

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

W ncc.no

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

146

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Njord Real Estate AS

NREP

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Ruseløkkveien 6, 5.etasje, 0251 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

P: PB 4227, 8608 Mo i Rana T: 995 01 097 E: info@nrep.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

NREP er en integrert investor, utvilker og produktinnovatør innen eiendom som ønsker å gjøre eiendomsbransjen bedre.

Vi utnytter vårt tverrfaglige team for å skape skape langsiktige verdier for leietakere, investorer og samfunnet som helhet.

W njordrealestate.no

W nrep.com/no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Oslo Areal

OXER Eiendom

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W osloareal.no

W oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

147

W ragde.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Stor-Oslo Eiendom

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk.

Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

W scd.no

W soeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

W sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Thon Eiendom

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W thoneiendom.no

/thoneiendom/

148

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Telenor Eiendom Holding AS

Varde-Eiendom AS

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

W telenoreiendom.no

W vardeeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

W ogreideiendom.no

Øgreid Eiendom

Aberdeen Standard Investments

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

/ogreideiendom/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W amstrat.no

W aberdeenstandard.no

Amstrat

Fazenda Asset Management AS

A: Amstrat AS, Drammensveien 133

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: AMSTRAT, Drammensveien 133, 0277 OSLO T: 928 44 646 E: info@amstrat.no

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Proaktiv forvaltning og utvikling av kommersiell eiendom for private og institusjonelle investorer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

/amstrat.no/

149

W fazenda.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

/mallingco/

W mustadeiendom.no/

/mustadeiendom/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

/scandinaviegaarden/

Totalplan

Caverion Norge

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

W totalplan.no

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W caverion.no

/Caveriongroup/

150

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

W gk.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

NCM Development AS

STEMA Rådgivning

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

W ncmd.no

W stemaradgivning.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSSERVICE

W sweco.no

/GKInneklima/

Sweco Norge AS

Caverion Norge

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

/SwecoNorge/

151

W caverion.no

/Caveriongroup/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

GK Gruppen AS

ISS Eiendom

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

/GKInneklima/

W iss.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

EIENDOMSSERVICE

Ren Service AS

Datek Installasjon AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

W renservice.no

W datek-inst.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

W moelven.no

/issworld

/DatekInstallasjonas/

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/Moelven/

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

152

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

FACILITY SERVICE

FORVALTNINGSSYSTEM

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Vårt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor personalrestaurant, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Vi leverer tjenestene enkelt og personlig!

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

/kirkestuenas/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

W merkurgrafisk.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/ramsoskar.no/

153

W moelven.no

/Moelven/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

KANTINETJENESTER

Modulvegger Oslo AS

Fazer Food Services AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W fazer.com

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

NÆRINGSMEGLING

W metos.com/aligroup.com

/fazernorge/

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

/Metos/

W cwrealkapital.no

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

NÆRINGSMEGLER

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

T: 922 51 611 E: kristian.sjoseth@4service.no

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk. Vår ambisjon er å skreddersy en sunn og variert meny som møter dine ansattes og kunders krav til god mat.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

W malling.no

/mallingco/

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

ekte kokker- ekte råvarer – ekte matglede W de3stuer.no

154

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

RENHOLD

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

A til Å Relokaliseringstjenester

B:MOVED AS

Eir Renhold

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo

T: 454 05 707 E: cato.malnes@4service.no

P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo 932vei90 147 T:Ellefsens A: Selma 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 E: 90 147post@bmoved.no B:MOVED AS

E: post@bmoved.no

Eir Renhold er en del av 4Service og leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter.

Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W bmoved.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

W eirrenhold.no

RENHOLD

RENHOLD

Ren Pluss

2clean AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte.

For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF. W 2clean.no

W renpluss.no

155

Perfect timing.

Bjørvika 2020.

De siste heisekranene er demontert.

Anleggsarbeiderene har pakket sammen.

Brakkene er kjørt bort. En bydel er ferdig.

Det første bygget i ikoniske Barcode er foredlet og klart for å ta imot små og store ledende selskaper. Akerselva renner forbi og det er fri utsikt mot fjorden.

Velkommen til DEG8 – Dronning Eufemias gate 8.