JUSS
ULOVLIG BRUK AV LEID LOKALE:
Hvem har ansvaret og risikoen? Offentligrettslige regler kan medføre at et leid lokale ikke lovlig kan brukes til det som er avtalt. Dette kan medføre store konsekvenser for partene i et leieforhold. Vår erfaring er at dette i økende grad er årsak til tvister i leieforhold.
! Erling Høyte er advokat i Advokatfirma Møyfrid Eggebø og Knut Helge Hurum er begge advokater hos Advokatfirmaet Hjort DA
J JUSS Knut Helge Hurum og Møyfrid Eggebø
Ett typetilfelle er hvor bruken er ulovlig, men uten at det får konsekvenser for leietakers bruk. Dette kan illustreres med Borgarting lagmannsretts dom av 31. mars 2009. Det var kun gitt tillatelse til at lokalet kunne brukes av én virksomhet. Leietakers virksomhet ble den andre i lokalet. Det var ikke utstedt noen pålegg og leietaker kunne faktisk sett bruke lokalet selv om bruken var ulovlig. Kan da leietaker rette krav mot utleier? 110
Et annet typetilfelle er hvor leietakers bruk faktisk blir hindret, typisk ved at leietaker på grunn av forhold ved lokalet ikke får tillatelser som er nødvendige til den avtalte bruken. Et eksempel er utleie til serveringssted, hvor leietaker trenger serveringsbevilling. Serveringsbevilling forutsetter både at kravene til virksomheten for å få bevillingen er tilstede, og at lokalet er regulert til den aktuelle bruken. Er lokalet regulert til annet formål, gis det først serveringsbevilling hvis kommunen godkjenner bruksendring. Dette kan ta tid, og utfallet kan være usikkert. Tiden det tar å få på plass en slik tillatelse koster uansett for den som må ta kostnaden med at lokalet står tomt. I hvilke tilfeller er dette utleiers ansvar, og når er det leietaker som må ta tapet? MANGEL
Husleieloven § 2-17 fastsetter at når den avtalte bruk hindres av «bestemmelser i lovgivningen
ESTATE MAGASIN | N°5 2015
eller offentlige vedtak» er dette en mangel. Leietaker kan da – dersom vilkårene for øvrig er tilstede – kreve retting, prisavslag, erstatning og/eller ved vesentlig mislighold - heve kontrakten. Reglene om reklamasjon og utleiers retteadgang gjelder også for denne type mangler For at det skal foreligge en mangel må «den avtalte» bruken «hindres». Både hel og delvis hindring av bruk rammes, men det ses bort fra bagatellmessige hindringer. Det er den «avtalte bruk» som må hindres. Dersom leietaker uten avtale endrer eller utvider bruken, har ikke utleier noe ansvar knyttet til dette. Det fremgår av lovens forarbeider at det også vil være en mangel hvor det «må foretas visse endringer, ombygginger m.v. for at husrommet lovlig skal kunne brukes i samsvar med avtalen». Dette gjelder gjennom hele leieforholdet. Dette innebærer at når endrede regler medfører at for eksempel brannsikkerheten må