JUSS
Selgers opplysningsplikt ved salg av næringseiendom Ved kjøp og salg av eiendom, både direkte og indirekte, vil selger ha en opplysningsplikt etter den såkalte bakgrunnsretten, altså rettsregler som kommer til anvendelse i tillegg til, og som utfyller, det som er konkret avtalt.
Denne artikkelen tar for seg hovedpunktene i selgers opplysningsplikt, herunder forholdet til kjøpers undersøkelsesplikt. Avslutningsvis vil reguleringen i den nye meglerstandarden for salg av eiendomsaksjeselskap (versjon av desember 2014) kort bli kommentert. Forfattere er partner Magnus Løvlien Lutnæs og fast advokat Andreas Mello-Kildal i Advokatfirma DLA Piper Norway DA
J JUSS Magnus Løvlien Lutnæs Andreas Mello-Kildal
104
At selger bør ha en opplysningsplikt kan begrunnes i det alminnelige prinsipp om lojalitet i kontraktsforhold. Kunnskap selger innehar om vesentlige forhold ved selskapet eller eiendommen som selges, bør selger ikke kunne holde tilbake fra kjøper. Både kjøpsloven § 19(1) b) (som kommer til anvendelse mht. aksjer/selskap) og avhendingsloven § 3-7 (som kommer til anvendelse mht. eiendommen) stadfester at selger har en opplysningsplikt overfor kjøper, også i de tilfeller hvor selskapet eller eiendommen selges "as is". Hovedprinsippet i både kjøpsloven § 19(1) b) og avhendingsloven § 3-7 er at vesentlig informasjon selger innehar om selskapet og/eller eiendommen, skal gis til kjøper forutsatt at det er informasjon kjøper har rimelig grunn til å forvente å motta. Misligholder selger denne plikten, og unnlatelse av å gi informa-
sjon må antas å ha innvirket kjøpekontraktens betingelser, foreligger det som hovedregel en kjøpsrettslig mangel ved selgers ytelse. Selgers opplysningsplikt må selger som et utgangspunktet oppfylle før partene inngår en bindende kjøpekontrakt, slik at vesentlig informasjon som selger har bør gis til kjøper så snart som mulig i transaksjonsprosessen. NÅR OPPLYSNINGSPLIKT?
Hvilken konkret informasjon kjøper har krav på å få fra selger er til en viss grad situasjonsbestemt. Som utgangspunkt skal all vesentlig informasjon om selskapet og/eller eiendommen fremlegges for kjøper, herunder informasjon om vesentlige negative forhold ved kjøpsobjektet. Det må foretas en konkret vurdering av opplysningspliktens utstrekning i det enkelte tilfelle, hvor det tas hensyn til blant
ESTATE MAGASIN | N°1 2015
annet informasjonens viktighet i sin alminnelighet, hvorvidt informasjonen gjelder sentrale forhold ved aksjene eller eiendommen, partenes profesjonalitet, kontraktssituasjonen m.v. Informasjonen må være av en slik art at unnlatelse av å gi informasjon må antas å medføre at kjøpekontrakten blir annerledes, enn dersom informasjon ble gitt. Opplysningsplikten må på den annen side avgrenses mot rene hypoteser og usikre mistanker, og det sies ofte at opplysningsplikten gjelder "kjensgjerninger". Selgers opplysninger må gis på en måte som setter kjøper i stand til å nyttiggjøre seg av informasjonen som gis. Å "pakke inn" vesentlig negativ informasjon om aksjene, selskapet eller eiendommen i en mengde dokumenter som fremlegges for kjøper, uten å spesifikt påpeke eller henlede oppmerksomheten mot det aktuelle negative