[Ré]Habiter
mode d’habiter à Redon.
Chloé Chadelaud
PFE Juin 2024 - ENSA Versailles
[Ré]Habiter la friche industrielle Garnier, Fabrication d’un nouveau mode d’habiter à Redon.
Projet de Fin d’Étude CHADELAUD Chloé
Sous la direction de Jérémie DALIN
École Nationale Supérieure d’Architecture de Versailles
Ce projet de fin détude s’inscrit dans une démarche expérimentale à la recherche de nouveaux modes d’habitats urbains. Il se focalise sur l’opportunité unique qu’offre le site d’une friche industrielle située en plein coeur de centre-ville de Redon, en Ile-et-Vilaine (35). Cette friche, vestige d’un passé industriel désormais révolu, présente un potentiel foncier considérable qui mérite d’être exploité pour lutter contre l’étalement urbain, phénomène symptomatique des villes moyennes.
L’ambition de ce projet s’appuie sur une démarche approfondie de la manière dont la ville de Redon est habitée aujourd’hui. Il s’appui sur l’apprentissage du «déja-là», des usages existants et des dynamiques sociales actuelles, à travers l’analyse de six îlots caractéristiques situés sur le territoire Redonnais. Cette démarche de recherche sera ensuite adaptée au site de la friche industrielle Garnier, considéré alors comme un lieu d’expérimentation.
Ces dynamiques d’analyse et d’exploration des usages visent à concevoir un nouveau mode d’habiter, un nouveau modèle adapté au territoire.
PORTRAIT DU TERRITOIRE
01. Localisation
02. La Région Bretagne
03. Redon Agglomération
04. Ressources locales de la construction
ENJEUX CROISÉS
05. Terres agricoles et réserves naturelles
06. Étalement urbain
07. Friches industrielles
PORTRAIT DES MÉNAGES
08. Population
09. Composition des ménages
10. Parcours résidentiel
ANALYSE TYPO-MORPHOLOGIQUE
11. Processus
12. Les îlots
ENJEUX DU DIAGNOSTIC
13. Le site
14. Problématique
15. Critère îlot 7
Cartographie de la Région Bretagne
Source : IGN Express
Localisation du département Île et Vilaine appartenant à la région Bretagne.
Redon agglomération est à l’interface de la région Bretagne et Pays de la Loire et des départements Île et Vilaine, Morbihan et Loire Atlantique.
50 km
Cartographie de la Région Bretagne
Source : IGN Express
L’agglomération de Redon est dans une situation singulière, entre ville, campagne et marais, entre littoral et grandes métropoles régionales.
Dans ce contexte d’attraction entre Rennes, Nantes et Vannes, la ville de Redon est favorisée par une dynamique économique positive.
Redon est à 45 minutes du littoral en voiture, et à 1h de Rennes ou de Nantes (respectivement 35 et 45 min en TER). La gare de Redon est desservie par le TGV, à 2h05 de Paris.
Photo aérienne de la ville de Redon
Source : Topo Export
La ville de Redon, née du fleuve, s’est véritablement structurée autour du canal de Nantes à Brest et de la voie ferrée. Des activités fluviomaritimes et industrielles se sont succédées. Elles ont légué un patrimoine historique singulier marqué par des friches industrielles et des paysages où l’eau et les marais jouent le premier rôle dans l’organisation de l’espace et du bâti.
Redon est une ville-centre de près de 10.000 habitants bénéficiant de nombreux équipements.
Péaule
Allaire
REDON
BAINS-SUR-OUST Fégréac
Lohéac
Source : IGN Express, Cadastre
Avessac
Limite administrative Redon
Carrières de pierres Men Arvor
Schiste (Parsac et Saint Just)
Grès (Avessac)
Granit (Allaire et Péaule)
Scieries bois locale
Woodstone (Bains-sur-Oust)
Loizance (Lohéac)
Camors
Chanvre
Chanvre & Paysans : Association de 23 producteurs de chanvre, 3 artisans et 1 organisme de formation.
Production circuit court (Redon, Allaire, Fégréac)
41,5 ha de chanvre cultivé.
Biomasse
Campus Esprit : Formation sur les energies renouvelables, plusieurs projets sur l’utilisation de la biomass mis en place.
Réemploi et éco-construction
Ecrouvis : matériauthèque et activités de déconstruction
Noria Formation : main d’oeuvre et vente/récupération de matériaux de réemploi
Terrain Vague : usage de matériaux de réemploi
Cartographie terres agricoles et réserves naturelles
Source : IGN Express
Le paysage de Redon est partagé entre nature et urbanité, caractérisé notamment par des terres fertiles et des réserves naturelles encore très présentes.
La ville est nichée au cœur d’une plaine alluviale formée par la confluence de trois cours d’eau : la Vilaine, l’Arz et l’Oust. Ces cours d’eau canalisés jouent un rôle central dans la constrution de la ville, formant la « charpente verte et bleue » du paysage Redonnais.
Cartographie de l’étalement urbain
Sources : IGN Express, PLU
Limite administrative de Redon.
Voies ferrées reliant Vannes, Rennes et Nantes. Carrefour ferroviaire et maritime.
Ville close (XVe siècle)
Organisée autour de l’abbaye Saint Sauveur.
Grande rue ; artère commerciale datant du XVIe, XVIIe et XVIIIe.
Faubourgs (XVIIe et XVIIIe siècles)
Faubourg du port, ville des armateurs, témoigne du riche passé maritime.
Faubourg Notre Dame, amphithéatre urbain.
Tissu ancien de maisons de villes (début XXe siècle)
Premières extensions des faubourgs
Quartier de Bellevue (1959 - 2015)
Première « rénovation urbaine » en 2015, démolition de plusieux barres d’immeuble (plus de 200 logements sur 500) et construction de pavillons en locatif social.
Extension urbaine (1970 à aujourd’hui)
Zone portuaire et artisanale
Délocalisée au Nord à cause des innondations répétitives.
Cartographie des friches industrielles
Source : IGN Express
L’histoire de Redon est intimement liée à la présence imposante de friches industrielles, qui s’étendent jusque dans le cœur de l’agglomération et aux abords du centre-ville.
Ces friches marquent la ville d’une connotation négative, symbolisant la déperdition foncière. En effet, ces emprises, bien que délaissées, représentent des réserves foncières disponibles, avec plus de 45 000 mètres carrés de surface de friche, soit presque 5 hectares au cœur même du centre-ville.
On retrouve 3 grandes friches majeures, qui suscitent toutes l’intérêt de la ville.
1. Friche du Transformateur (11.000 m2)
Il s’agit d’un ancien entrepôt de chantiers de construction navale datant du XVIIe siècle. Racheté en 2001 par la préfecture, le site est aujourd’hui investi par l’association des Amis du Transformateur, qui oeuvre pour que le site retrouve sa fonction naturelle de zone d’expansion des crues.
2. Friche STEF (13.000 m2)
Il s’agit d’un ensemble immobilier composé d’anciens entrepôts frigorifiques. De par cette activité passée, un important programme de dépollution a vu le jour en 2020. Aujourd’hui le site est vacant et la ville s’y intéresse pour proposer un nouveau programme de logements et d’extension d’une école.
3. Friche Garnier (20.000 m2)
Il s’agit de l’ancienne usine Garnier, l’une des plus importantes manufactures de machines agricoles de France. Depuis sa fermeture il y a 40 ans, le site abrite quelques activitées patrimoniales, associatives et culturelles. Le bâtiment est progressivement devenu une friche, aujourd’hui interdite d’accès pour des raison de sécurité (pollution au plomb). La ville s’y intéresse dans le cadre du programme de renouvellement urbain intercommunal Confluence 2030.
Evolution de la population depuis les années 1968
Source : INSEE 2020
de la population depuis 1968
Tranche d’âge de la population de Redon
Source : INSEE 2020
Comme de nombreuses villes de taille équivalente, la ville de Redon a du affronter ces 20 dernières années à une baisse de son attractivité résidentielle comme commerciale en centre-ville. Une augmentation du taux de vacance dans le centre ancien apparait, là où les logements ne répondent plus aux critères de recherche des ménages.
Cependant, ce déclin semble s’inverser depuis une dizaine d’années, avec une remontée démographique significative. Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette tendance positive. Premièrement la municipalité à mis en place diverses initiatives pour revitaliser le centre ville, en améliorant notamment les infrastructures et les services publics. Cela attire de nouveau une population jeune, considérant que la ville de Redon bénéficie d’un emplacement stratégique, à proximité de grandes villes et proche des opportunités d’emploi et des services urbains.
Redon est donc aujourd’hui principalement représentée par la tranche d’âge des 15-29 ans, population d’étudiants et de de jeunes ménages actifs. La population Redonnaise compte également 34 % de personnes agées de plus de 60 ans, cette valeur est supérieure à la moyenne nationale (27%). Ces chiffres datant de 2019, ils sont à reconsidérer à la hausse concernant la tranche d’âge des 60 ans et plus.
Composition des ménages de Redon
Source : INSEE 2020
Des typologies de logements non adaptés à la demande.
Le manque de corrélation entre l’offre et la demande est accentué par le phénomène de desserrement des ménages, avec la baisse du nombre moyen d’occupants par logements.
La ville de Redon souhaite conserver sur son teritoire et attirer une catégorie démographique quelque peu sous représentée, à savoir les jeunes ménages actifs et les étudiants en recherchant des solutions d’habitats adaptés. La ville souhaite aussi renforcer l’offre de logement pour les personnes agées encore autonomes.
Le défi en matière d’urbanisme est donc de pouvoir diversifier les typologies de logements, en augmentant le nombre d’unités de petites tailles pour répondre à un parcours résidentiel plus adapté.
Typologie des logements de Redon
Source : INSEE 2020
Lieu de vie
Parcours résidentiel
Source : Aucamé
Etudiant(s)
Jeune actif
Couple Couple avec enfant(s) Couple décohabitation
Faible densité du ménage + Forte densité du ménage
+ Fiaible densité résidentielle
Personnes agées
Pour mieux comprendre les modes d’habiter, il faut analyser pourquoi les personnes font le choix d’habiter à la campagne, en ville ou en périphérie de celle-ci. Le parcours résidentiel permet de voir l’évolution de l’habitat du ménage selon son âge, sa situation familiale, ses besoins ou ses moyens financiers. Il peut permettre de comprendre quels sont les critères attendus par les différents types de ménages.
Selon une étude de l’agence d’urbanisme et de développement économique de la ville de Redon, les espaces verts sont au coeur des demandes des habitants. Le jardin serait une pièce à part entière de la maison, et même le deuxième critère le plus important après le séjour. C’est d’ailleurs l’argument le plus souvent avancé pour justifier le choix d’une maison. Mais alors comment reconsidérer le pavillon isolé ? Comment proposer un nouveau mode d’habiter, offrant certaines qualités du logement individuel avec jardin ?
Cette réflexion sur le parcours résidentiel et l’évolution des logements nous conduit naturellement à analyser les morphologies des îlots existants à Redon, pour mieux comprendre les besoins et ainsi orienter la démarche de projet.
Centre ville
Ville équipée ou proche périphérie
Périphérie Périurbain Périurbain et périphérie
L’étudiant(e) loge en cité universitaire, en colocation ou loue un studio.
Le jeune actif loue ou achète son premier logement personnel.
Les jeunes couples emménagent dans leur premier logement personnel ou dans leur premier logement commun.
Avec la famille, le logement doit s’agrandir et devient trop coûteux sans l’éloignement en périurbain. Le ménage se réduit considérablement mais certains restent dans un logement devenu trop grand.
Pôles urbains et ruraux
Le logement familial devient inadapté au vieillissement (éloigné des services de santé, trop grand à entretenir, escaliers, ...)
2. PARCELLE
3. LOGEMENT
L’objectif est de mettre au point un processus complet d’analyse du parc de logement Redonnais. La définition d’un certain nombre de critères est à la fois pertinent pour le diagnostic de ces îlots mais également intéressant pour nourrir le futur projet. Ce diagnostic passe à la fois par la compréhension du territoire, des stratégies d’implantation et des signes d’appropriation pour mieux identifier les besoins.
Les modes d’habiter sont donc mis en perspective au sein de 6 îlots d’étude, faisant une synthèse assez exhaustive du parc de logements de Redon. La méthodologie d’analyse se découpe en trois échelles différentes, îlot, parcelle et logement, selon les critères suivants :
ILOT
- Emprise bâtie
- L’occupation des sols
- Rapport surface extérieure commun / privé
- Nombre de logements
- Nombre de places de stationnement
PARCELLE
- Densité
- Implantation
- Rapport bâti / jardin
- Organisation spatiale (traversée de l’îlot)
- Orientation
- Seuil
LOGEMENT
- Typologie de logement
- Surface des pièces
- Organisation de l’espace
Plan de situation
Source : IGN Express, IGN Topo
Les 6 îlots d’étude sont des échantillons tous représentatifs d’une tranche de construciton de la ville, d’une époque et d’un besoin en logement particulier.
Chaque îlot a été isolé sur une surface de terrain de 1 hectare pour pouvoir être comparé.
1. VILLE CLOSE
Logements individuels mitoyens
Localisation : Coeur de ville
Date de construction : XVIe - XVIIe siècles
2. FAUBOURG
Logements collectifs mitoyens
Localisation : Presqu’île
Date de construction : XVIIe - XVIIIe siècles
3. TISSU ANCIEN DE MAISONS DE VILLES
Logements individuels mitoyens
Localisation : Première extension des faubourgs
Date de construction : Début XXe siècle
4. BELLEVUE
Logements collectifs isolés
Localisation : Logement social
Date de construction : 1970
5. BELLEVUE
Logements individuels mitoyens
Localisation : Reconstruction quartier social
Date de construction : 2015
6. EXTENSION URBAINE
Logements individuels isolés
Localisation : Pavillonaire
Date de construction : Aujourd’hui
7. FRICHE GARNIER
Site d’expérimentation du projet
Localisation : Presqu’île
Date de construction : 1862
Coeur de ville XVIe - XVIIe siècles
OCCUPATION DU SOL (m2)
Bâti
Circulation et accès Jardin
Presqu’île
XVIIe - XVIIIe siècles
OCCUPATION DU SOL (m2)
Bâti
Circulation et accès Jardin
INDIVIDUEL MITOYEN
Première extension des faubourgs
Début XXe siècle
EMPRISE AU SOL (en %)
Espace extérieur
OCCUPATION DU SOL (m2)
Bâti
Circulation et accès
Jardin
Logement social 1970
OCCUPATION DU SOL (m2)
Bâti
et accès Jardin
Reconstruction quartier social 2015
OCCUPATION DU SOL (en %)
OCCUPATION DU SOL (m2)
Bâti
Circulation et accès Jardin
logements 40 places de stationnement
Pavillonaire
Aujourd’hui
OCCUPATION DU SOL (en %)
OCCUPATION DU SOL (m2)
Bâti
Circulation et accès Jardin
19 logements 42 places de stationnement
Source : Christian Baudu, Scopidrone
Le site Garnier représente plus de 40% de la surface de la Presqu’île. Cet suffisant pour expérimenter des modes d’habiter, pas seulement à l’échelle du logement mais aussi à l’échelle de la parcelle et de
La question de la vacance entre en jeu : plus de 20.000 m2 non exploités en plein coeur du centre ville. Que faire de cet espace qui est une mine de foncier ?
Le site est pollué et se dégrade de plus en plus. Une intervention immédiate permettrait de sauvegarder une partie de la charpente métallique.
Aujourd’hui, le site suscite l’intérêt de la ville pour de nouveaux projets de logements. Les aménagements projetés concernent à la fois la réhabilitation d’une partie des anciennes halles (essentiellement la grande Nef) et des constructions neuves de logements, avec la réalisation de «maisons» de ville ou petits collectifs (environ 50 à 80 logements).
La morphologie du site permet l’expérimentation de différentes situations : face à La Vilaine, coeur d’îlot, sur rue, ...
Axonométrie
La méthodologie d’analyse du parc de logement existant à permis de définir certains critères d’usages et de construction du déjà-là, établissant ainsi un état de l’art du logement Redonnais.
Friche Garnier
22.000 m2
Croix des marins
Pointe de l’île, espace vert public
Alors que la ville de Redon est confrontée à une demande de petites typologies de logements, les espaces de friches tels que la friche industrielle Garnier, en plein cœur de ville, se présentent comme des potentiels fonciers à exploiter. Ce site de plus de 20 000 m², aujourd’hui convoité par la municipalité, est vu ici comme un site d’expérimentation, permettant de créer de nouveaux modes d’habiter répondant à des critères d’usages spécifiques à la ville de Redon. L’ambition du projet est de rémployer les qualités d’usages de l’existant au sein de la friche Garnier, site aux caractéristiques morphologiques particulières, pour créer un nouveau modèle d’habitat urbain adapté.
Cette expérimentation se présente comme une opportunité unique d‘exploration des usages pour réhabiter et redensifier ces espaces de friches de coeur de ville. Elle vise à définir des guides, des critères et des façons de faire qui pourraient être adaptés à d’autres situations urbaines.
L’enjeu du travail mené pendant ce projet de fin d’étude à été de mettre en place un protocole approfondi d’analyse de l’existant, permettant d’apprendre à voir un site au travers des typologies de logements déja présentes sur le territoire.
Dès lors, comment réinvestir la friche urbaine Garnier à partir des situations existantes de la ville pour proposer un nouveau mode d’habitat urbain aux habitants de Redon ?
Axonométrie de la structure métallique des Halles Garnier
Site d’expérimentation du projet
Surface de 1 ha
Ce nouveau mode d’habitat urbain s’appuie donc sur des qualités d’usages de l’existant. En passant par des critères de densité, de traversée d’îlot, de desserte des logements ou bien encore de qualités de circulation et d’espaces extérieurs, ce protocole d’analyse mis en place à permis d’en tirer certaines forces et faiblesses, devenues génératrices de projet.
Dans un premier temps, l’enjeu à été de lire le site actuel tel qu’il était. En effet, de cette usine ne subsiste aujourd’hui qu’une trame de poteaux métalliques laissant passer de la lumière à travers des sheds.
Dès lors, il s’agit de comprendre l’intérêt ou non de sauvegarder cet existant, que ce soit dans son entièreté ou bien partiellement. Que permettrait-il de produire dans sa forme et dans sa traversée ? Comment venir créer du vide dans cet objet architectural rigoureusement tramé ? Comment atteindre une densité proche de certains îlots de centre ville, en offrant des qualités d’intimité, d’accès et d’espaces extérieurs ? Quelle nouvelle gradation d’îlot peut alors emmerger de cette situation urbaine ?
Ainsi, en faisant la synthèse de cette étude typomorphologique, voici une liste non exhaustive de nouveaux critères d’usages et d’objectifs définis pour imaginer ce nouveau mode d’habiter à Redon :
• Nombre de logements : Supérieur aux ilots les plus denses de centre ville, soit plus de 60 logements.
• Typologies : Offrir des petites typologies (demande de la ville de Redon), modulables jusqu’au T5, avec des surfaces de jardins.
• Occupation des sols (1ha) : Libérer des espaces de pleines terre, construire à moins de 40 % (moins de 4000 m2 de bâti). Offrir des espaces extérieures qualitatifs à plus de 50% de l’occupation du sol
• Organisation spatiale de l’îlôt : Traversée de la presqu’île, déambulation publique/privé
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- GARIGGOU-LAGRANGE Mathieu, TEYSSOU Simon, L’histoire de l’urbanisme, France Culture, 17 avril 2024, 34min.
Je tiens à remercier mon directeur d’étude
Jérémie Dalin, pour son partage, son regard avisé et son accompagnement tout au long de ce PFE.
Merci également à Stéphane Berthier et Sylvia
Bourgoin pour les échanges enrichissants et leurs retours toujours pertinents à différentes phases du projet.
Enfin, merci à mes amis pour leur soutien et leur aide. Merci aussi à ma famille pour leur patience et leur bienveillance.
École Nationale Supérieure d’Architecture de