Market Report 2022 · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου Οικιστικά Ακίνητα
Γενικά Χαρακτηριστικά
Με όπλο την ισχυρή ζήτηση, και παρά τις προκλήσεις στο γενικότερο γεωπολιτικό και οικονομικό περιβάλλον, η ελληνική αγορά ακινήτων εμφανίζει σε αυτή τη συγκυρία θετικό πρόσημο, όπως και καθ’όλη τη διάρκεια του 2021 μέσα στην πανδημία. Μία βασική αιτία για τη θετική αυτή πορεία της αγοράς αποτελεί το γεγονός ότι οι αγοραστές έχουν επιστρέψει ήδη πιο έντονα στην αγορά, ενώ από την πλευρά τους και οι κατασκευαστές προχωρούν με νέες κατασκευές σε μία προσπάθεια να καλύψουν το έλλειμμα σε νεόδμητα που παρατηρήθηκε στην ελληνική αγορά καθ’ όλη τη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα τελευταία νεόδμητα σπίτια, πιο μαζικά, στην εγχώρια αγορά ήταν αυτά της περιόδου 20082009, πολλά από τα οποία έμειναν απούλητα την προηγούμενη δεκαετία. Το ενδιαφέρον για την ελληνική κτηματαγορά παραμένει σε υψηλά επίπεδα τόσο από Έλληνες όσο και από το ξένο κοινό το οποίο βλέπει πλέον στην Ελλάδα, μία πρώτης τάξης ευκαιρία για ικανοποιητικές αποδόσεις. Ανασταλτικός παράγοντας πανευρωπαϊκά, ειδικά σε αυτή τη συγκυρία, είναι αναμφισβήτητα η αύξηση στις τιμές της ενέργειας και του κόστους των υλικών και οι πληθωριστικές πιέσεις που προβληματίζουν συνολικά την αγορά, ευελπιστώντας πάντως έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2022 να έχει σταθεροποιηθεί η κατάσταση με ένα νέο σημείο ισορροπίας. Σε συνέχεια ακριβώς αυτών των πιέσεων, σε όλη την Ευρώπη, έχουν τεθεί πλέον υπό αναθεώρηση προς τα κάτω οι αρχικές εκτιμήσεις για την οικονομική ανάπτυξη το 2022. Ειδικά για την Ελλάδα, κρίσιμο ρόλο για φέτος αναμένεται να παίξει για μία ακόμη φορά η πορεία
2
του τουρισμού, ο οποίος ακόμη και στην προηγούμενη δεκαετία της οικονομικής κρίσης αποτέλεσε ανάχωμα στην ύφεση και την ανεργία και στη συνέχεια οδήγησε την χώρα σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης. Είναι χαρακτηριστικό ότι προ πανδημίας, το 2019, χρονιά ρεκόρ με τουριστικά έσοδα 18,2 δισ. ευρώ, η οικονομική συνεισφορά, άμεση και έμμεση, του κλάδου έφτασε να αντιστοιχεί μεταξύ 27,5% έως 33,1% στο συνολικό ΑΕΠ της χώρας, ενώ για φέτος τα μηνύματα για την Ελλάδα είναι παραπάνω από θετικά: Για την τουριστική σεζόν του 2022, η χώρα έχει ενισχύσει περαιτέρω το brand της διεθνώς, λόγω της πολύ καλής διαχείρισης της πανδημίας και φιγουράρει ως ένας από τους πιο ασφαλείς προορισμούς σε όλη τη Μεσόγειο. Επιπλέον, η θερινή σεζόν ξεκίνησε νωρίτερα από ποτέ, μέσα στο Μάρτιο, ενώ για πρώτη φορά επίσης έχει αυξημένη συνδεσιμότητα με την άλλη πλευρά του Ατλαντικού και δη την αμερικανική αγορά. Μάλιστα οι προβλέψεις των τουριστικών φορέων αναφέρουν ότι, παρά τις γεωπολιτικές και οικονομικές προκλήσεις, δεν αποκλείεται να επιτευχθούν τα νούμερα ρεκόρ του κλάδου του 2019 ακριβώς και λόγω της μεγάλης επιθυμίας των Ευρωπαίων φέτος να ταξιδέψουν μετά από δύο χρόνια πανδημίας, με ό,τι αυτό (θετικό) συνεπάγεται για την ελληνική οικονομία. Επιπλέον, όσον αφορά ειδικά τo real estate, η Ελλάδα έχει το πλεονέκτημα των χαμηλότερων τιμών των ακινήτων: Ακόμη και για τις περιοχές που θεωρούνται πιο ακριβές, όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα ή τα δημοφιλή ελληνικά νησιά, οι τιμές είναι σαφώς χαμηλότερες σε σύγκριση με άλλους ευρωπαϊκούς προορισμούς που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή. Επιπλέον δε θα πρέπει να μην προσμετράται και το γεγονός ότι μέσα στην πανδημία και ως ένα μέτρο ενίσχυσης της οικονομίας, συγκυριακά, ήρθε και το ευνοϊκότερο φορολογικό πλαίσιο για
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
τους ξένους που θέλουν να εγκατασταθούν σε πιο μόνιμη βάση στην Ελλάδα, κάτι το οποίο επίσης λειτουργεί θετικά για το εγχώριο real estate. Αναλυτικά ως προς τις τάσεις της αγοράς
Περισσότερες αγοραπωλησίες αναμένουν τα στελέχη της αγοράς της Engel & Völkers το επόμενο διάστημα, καθώς έχει διαπιστωθεί ότι ο μέσος Έλληνας, που παραδοσιακά είναι πολύ συνδεδεμένος με το ακίνητό του, φαίνεται τώρα πιο δεκτικός να το αποχωριστεί και να πάει σε κάτι καλύτερο. Την τελευταία διετία, το περιβάλλον του σπιτιού έχει αποκτήσει μεγαλύτερη αξία και
Το 2021 σημειώθηκε αύξηση των μεταβιβάσεων σε όλες τις περιοχές, σε σύγκριση με το 2020, γεγονός το οποίο τα στελέχη της αγοράς αποδίδουν: • Στο σαφώς μεγαλύτερο ενδιαφέρον που παρατηρείται το τελευταίο διάστημα για ζήτηση ακινήτων μετά το «μούδιασμα» που έφερε η δημοσιονομική και υγειονομική κρίση. • Στο ευνοϊκότερο φορολογικό πλαίσιο για τα ακίνητα, που προκύπτει από τα κυβερνητικά μέτρα στήριξης της αγοράς σε επίπεδο φορολογίας. • Στα νέα μεγάλα έργα που υλοποιούνται ή έχουν ήδη δρομολογηθεί τόσο στο παραλιακό μέτωπο όσο και γενικότερα σε όλο το λεκανοπέδιο της Αττικής με τις επεκτάσεις των μέσων σταθερής τροχιάς και κυρίως του μετρό. • Στο αυξανόμενο ενδιαφέρον από το εξωτερικό, από επενδυτές και όχι μόνο, κυρίως σε περιοχές με μεγαλύτερη εγγύτητα στη θάλασσα. Πάντως, μέχρι στιγμής, τα στελέχη της Engel & Völkers παρατηρούν σημαντική αύξηση των ενδιαφερόμενων αγοραστών από τα μέσα του 2021 και μετά, επισημαίνοντας ότι, ο αριθμός τους μπορεί να έχει ακόμη και τριπλασιαστεί σε σχέση με το 2019 και το 2020. Συνολικά η τάση είναι ανοδική δεδομένου ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είχε μείνει πολύ πίσω την προηγούμενη δεκαετία, σε σύγκριση με την υπόλοιπη Ευρώπη, σε όλα τα επίπεδα κάτι που φαίνεται και από τα επίσημα νούμερα του επιπέδου των τιμών, του μικρού αριθμού των μεταβιβάσεων, αλλά και του πολύ μικρού όγκου των νέων κατασκευών. Μία ακόμη βασική τάση της αγοράς κατοικίας έχει να κάνει με τα σπίτια που ζητούνται, ειδικά από αυτούς που μπορεί να έχουν αυξημένο budget. Η ζήτηση για μεζονέτες σε όλα τα προάστια της Αθήνας αποτελεί παρελθόν και πλέον οι αγοραστές έχουν στραφεί σε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα ή - αν πρόκειται για μονοκατοικίες - σε κατασκευές που διαθέτουν εσωτερικό ασανσέρ.
άρα, η αγορά της Ελλάδας οδηγείται σε μία αλλαγή νοοτροπίας, η οποία επικρατεί σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Κάποιες εκτιμήσεις μάλιστα κάνουν λόγο ακόμη και για διπλάσιο αριθμό μεταβιβάσεων μέσα στο 2022, πολύ περισσότερο από την στιγμή που θα αυξάνονται σταδιακά και τα νέα σπίτια στην αγορά. Σχετικά με την χρηματοδότηση από τις τράπεζες, πλέον είναι σαφώς πιο εύκολη, αν και μεγαλύτερη είναι η ζήτηση από το κοινό των μεσαίων προς ανώτερων εισοδημάτων. Γενικότερα παρατηρείται ότι από το δεύτερο μισό του 2021 και μετά, φαίνεται ότι υπάρχει μεγαλύτερη κινητικότητα σε ό,τι έχει να κάνει με τις νέες κατασκευές. Υπάρχει μεγάλη ζήτηση για νέα ακίνητα ειδικά στις καλές περιοχές, τις πιο ακριβές και σε αυτές που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης γι’ αυτό και εκεί η κατασκευή ακινήτων προχωρά κανονικά. Ωστόσο, στις περιοχές της Αθήνας που απευθύνονται σε ένα αγοραστικό κοινό με πιο χαμηλά εισοδήματα, κάποιοι από τους κατασκευαστές φαίνεται ότι τηρούν τώρα στάση αναμονής ώστε να δουν πώς θα διαμορφωθούν οι νέες συνθήκες στην αγορά.
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
3
Κέντρο Αθήνας
Το Κέντρο της Αθήνας χαρακτηρίζεται από μία μεγάλη πλειονότητα παλαιότερων κατοικιών με αρκετές εξαιρέσεις νεότερων ακινήτων, μεγάλο εύρος τιμών και φυσικά έναν αναξιοποίητο πολλές φορές πλούτο όσον αφορά τα διατηρητέα και νεοκλασικά κτίρια της παλιάς Αθήνας. Το Κολωνάκι, τα Ανάκτορα, η Πλάκα και τα Εξάρχεια βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης από αγοραστές. Το Κουκάκι επωφελείται σταθερά από τους επισκέπτες του Μουσείου της Ακρόπολης, με πολύ ανεπτυγμένη την οικονομία της βραχυχρόνιας μίσθωσης στις πιο περιζήτητες και πολυτελείς κατοικίες γύρω από την Ακρόπολη. Οι κατοικίες αυτές εμφανίζονται σταθερά ανερχόμενες, λόγω των επενδύσεων που γίνονται στο κομμάτι του τουρισμού και στις υποδομές της πόλης με το ευρύ πρόγραμμα πεζοδρομήσεων. Το Παγκράτι και το Μετς, έχουν χαρακτήρα, χρώμα και το αίσθημα της γειτονιάς, με αρκετούς χώρους πράσινου, ενώ από τις πιο ανερχόμενες και ακόμα οικονομικές περιοχές του κέντρου, είναι η Κυψέλη όπου οι μελλοντικές υποδομές του μετρό αναμένεται να ενισχύσουν
σημαντικά τη γύρω περιοχή. Το ενδιαφέρον για αυτές τις περιοχές (μαζί σε αυτές και η περιοχή που βρίσκεται το Αρχαιολογικό Μουσείο) είναι κυρίως επενδυτικό, ενώ δεν είναι λίγοι αυτοί που λόγω των χαμηλών τιμών αλλά και της καλαισθησίας των κτιρίων τις προτιμούν για κατοικία. Οι περιοχές των Αμπελοκήπων, του Ζωγράφου και της Καισαριανής, είναι οι πρώτες ως επί το πλείστον επιλογές των Ελλήνων αγοραστών λόγω της σχέσης τιμής, ασφάλειας και προσβασιμότητας στο κέντρο της πόλης. Ποτέ ξανά στην ιστορία του, το κέντρο της Αθήνας δεν έχει λάβει τόση προσοχή και ενδιαφέρον για τις γειτονιές του όσο έχει λάβει τα τελευταία τρία χρόνια, όχι μόνο από το εσωτερικό κοινό, αλλά και από την παγκόσμια αγορά. Η ζήτηση για τις περιοχές του κέντρου σε σχέση με την περασμένη χρονιά βαίνει συνεχώς ανοδικά, με μία μεγάλη μερίδα των αγοραστών να αναζητούν ακίνητα μικρά, της τάξεως των 50 - 70 τ.μ. για επενδυτικούς σκο-
Οι τιμές ανά τ.μ. στο Κέντρο της Αθήνας Οι τιμές αντικατοπτρίζουν την χαμηλότερη τιμή παλαιού μεταχειρισμένου ακινήτου χωρίς ανακαίνιση έως και την υψηλότερη τιμή νεόδμητου. Περιοχή
(€ / τ.μ.)
Περιοχή
(€ / τ.μ.)
Κολωνάκι - Λυκαβηττός
3.200€ - 6.500€
Εξάρχεια - Νεάπολη
1.300€ - 2.300€
Πλάκα
2.300€ - 6.500€
Αμπελόκηποι
1.800€ - 2.700€
Ιλίσια
1.800€ - 2.800€
Κουκάκι
2.900€ - 5.500€
Παγκράτι
1.900€ - 3.500€
Μετς
1.500€ - 4.200€
Κυψέλη
950€ - 1.800€
Καλλιμάρμαρο
1.500€ - 4.200€
Πηγή: Engel & Völkers Ελλάδος
4
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
πούς. Παράλληλα, η υγειονομική κρίση έφερε στο προσκήνιο μία καινούργια ανάγκη για επιπλέον χώρο, ο οποίος προορίζεται είτε για τηλεργασία είτε για πολλαπλές χρήσεις. Αυτή η καινούργια τάση που τώρα διαμορφώνεται, ωθεί ένα ποσοστό αγοραστών στην αναζήτηση περισσότερων τετραγωνικών μέτρων στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου.
είτε πρόκειται για Έλληνες που θέλουν να κατοικήσουν ή να επενδύσουν στην συγκεκριμένη περιοχή. Το αμέσως επόμενο αγοραστικό ενδιαφέρον, επικεντρώνεται στη Νεάπολη, το Γκύζη και στους Αμπελόκηπους. Σε σχέση με τις τιμές, το κέντρο της Αθήνας έχει κυριολεκτικά τεράστια ποικιλομορφία, με την συντριπτική
Η υγειονομική κρίση έγινε η αφορμή, ως ένα βαθμό, για ένα ξεκαθάρισμα στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, τύπου Airbnb, καθώς αρκετοί ήταν οι ιδιοκτήτες οι οποίοι απέσυραν τα ακίνητά τους από τις πλατφόρμες, με στόχο να καρπωθούν τα οφέλη μιας καλής πώλησης εντός του 2021 - 2022. Όσον αφορά στις μεταβιβάσεις στο κέντρο της Αθήνας, μέσα στο 2021 μεσοσταθμικά υπολογίζεται μία αύξηση έως και 15% σε συγκεκριμένες περιοχές συγκριτικά με το 2020. Από την άλλη πλευρά, για τις περιοχές της Καισαριανής και των Αμπελοκήπων, ένα σημαντικό μέρος των αγοραπωλησιών αφορά τα πιο καινούρια ή νεόδμητα ακίνητα, σε αντίθεση με τις περιοχές του κέντρου όπου η συντριπτική πλειονότητα των μεταβιβάσεων αφορά σε παλαιότερες κατασκευές. Η ζήτηση και οι τιμές Στο κέντρο της Αθήνας, οι περιοχές που παρουσιάζουν μεγάλη ζήτηση από αγοραστές με μεγαλύτερη οικονομική επιφάνεια, είναι γύρω από το ιστορικό κέντρο της πόλης, όπως η Ακρόπολη, η Πλάκα, τα Ανάκτορα και το Κολωνάκι. Ωστόσο, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι περιοχές που ακολουθούν παρακάτω. Το Παγκράτι, έχει εξελιχθεί σε μια από τις πιο δημοφιλείς περιοχές με τις τιμές να καθορίζονται ανάλογα πάντα με την θέα, την θέση και το είδος της ανακαίνισης (ολική ή μερική). Παρομοίως, το Κουκάκι και τα Εξάρχεια, έχουν σταθερή ανάπτυξη και ζήτηση, αποτελώντας νούμερο ένα επιλογή στην προτίμηση των αγοραστών. Ως προς το επενδυτικό ενδιαφέρον αυτών των περιοχών, το Παγκράτι και το Κουκάκι είναι οι πρώτες επιλογές με υψηλές τιμές, τόσο για αγορά, όσο και για ενοικίαση, είτε πρόκειται για ξένους αγοραστές που επιθυμούν ένα ακίνητο με απόδοση σε μια κεντρική και αναβαθμισμένη γειτονιά μέσω του προγράμματος Golden Visa,
πλειονότητα των διαμερισμάτων να είναι παλιά, προηγούμενων δεκαετιών, ενώ έχουν αυξηθεί αντίστοιχα και τα ανακαινισμένα. Χαρακτηριστικά, αν υπολογίσουμε τα διαμερίσματα στο Κολωνάκι, έχουν μία μέση τιμή κοντά στις 3.900 ευρώ ανά τ.μ., και αν βρίσκονται σε όροφο και απολαμβάνουν θέα, ανεβαίνουν στις 4.500 ευρώ ανά τ.μ. ή και παραπάνω. Μάλιστα, αν πρόκειται για πολυτελές ανακαινισμένο ρετιρέ, η τιμή μπορεί να φτάσει ή και να ξεπεράσει τις 6.500 ευρώ ανά τ.μ. Στην Πλάκα, τα περιορισμένα ακίνητα που βγαίνουν στην αγορά, μπορεί να αγγίξουν τα 6.500 ευρώ ή μερικές φορές ακόμα και να ξεπεράσουν τα 7.000 - 8.000 ευρώ ανά τ.μ. ανάλογα με την θέση και την θέα τους. Για τις συνοικίες που απευθύνονται στο πιο ευρύ κοινό όπως π.χ. το Παγκράτι, οι τιμές διαμορφώνονται μεταξύ 1.900 2.800 ευρώ ανά τ.μ. για τα παλιά ακίνητα, φτάνοντας και τα 3.500 ευρώ ανά τ.μ. για τα ανακαινισμένα, με θέα. Στην πιο οικονομική Κυψέλη, οι τιμές για τα παλιά ακίνητα ξεκινάνε ακόμη και από τα 950 ευρώ ανά τ.μ.και φθάνουν έως τα 1.800 ευρώ ανά τ.μ. για τα ανακαινισμένα. Στα Εξάρχεια, οι τιμές για τα ανακαινισμένα μπορεί να αγγίξουν και τα 2.300 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
5
παλιά από 1.300 ευρώ έως 1.800 - 1.900 ευρώ ανάλογα με τη τοποθεσία, τον όροφο και τη κατάσταση. Συνολικά, το 2022 η πορεία των τιμών στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας είναι ανοδική, σε σύγκριση με το 2020. Αντίστοιχα, το τελευταίο διάστημα παρατηρείται μία αυξημένη κίνηση για τα ακίνητα που ήταν προς
Οι ακριβές περιοχές του κέντρου όπως η Πλάκα και η Ακρόπολη επίσης συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον ξένων και Ελλήνων αγοραστών ενώ μία ακόμη τάση που έχει ενισχυθεί είναι και η αγορά παλαιότερων κτιρίων από επενδυτές, με σκοπό τη μετατροπή τους σε σύγχρονα διαμερίσματα και την εμπορική τους εκμετάλλευση. Με δεδομένο την υψηλή ζήτηση κι επομένως τον «ανταγωνισμό» που παρατηρείται για τα μικρότερα ακίνητα του κέντρου, είναι πολλές οι αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται με μετρητά - ώστε να ολοκληρωθούν άμεσα - ενώ για τα μεγαλύτερα ποσά, πολλοί αγοραστές προτιμούν τη λύση του δανείου για να μη δεσμεύσουν μεγάλο όγκο διαθέσιμων κεφαλαίων. Σχετικά με την προσφορά καινούριων κατασκευών στη περιοχή του κέντρου, αυτές περιορίζονται σε συγκεκριμένες περιοχές όπως π.χ. στους Αμπελόκηπους, στο Νέο Κόσμο, στου Ζωγράφου και στην Καισαριανή - Γουδί. Το συμπέρασμα είναι ότι εντός του 2022, αναμένεται σημαντική αύξηση των μεταβιβάσεων λόγω της υψηλής ζήτησης.
πώληση για διάστημα άνω των δύο χρόνων με αποτέλεσμα να «φεύγουν» σαφώς πιο γρήγορα. Όσοι ενδιαφέρονται για την αγορά κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας που να διαθέτει όλες τις σύγχρονες ανέσεις, όπως π.χ. πάρκινγκ, αποθηκευτικούς χώρους αλλά και θέα, γνωρίζουν καλά ότι στην πλειονότητα των περιπτώσεων είναι δύσκολο να ικανοποιηθεί το αίτημά τους, λόγω εξαιρετικά περιορισμένης διάθεσης καινούργιων οικοδομών καθώς και ρετιρέ που να διατίθενται προς πώληση. Οι ξένοι αγοραστές του κέντρου είναι κοντά στο 12%15% επί του συνόλου, με το υπόλοιπο να είναι Έλληνες. Σε συγκεκριμένες γειτονιές όπως στα Εξάρχεια, υπάρχουν αρκετοί Γάλλοι, Γερμανοί και Ισραηλινοί αγοραστές. Στο Παγκράτι υπάρχουν αρκετές περιπτώσεις επενδυτών που προέρχονται από το Λίβανο, την Τουρκία και το Ισραήλ. Στην Κυψέλη πάλι, οι περισσότεροι από τους αγοραστές είναι Γάλλοι και Βρετανοί ενώ υπάρχουν και αρκετοί Τούρκοι που ζητούν ακίνητα μέσω του προγράμματος Golden Visa.
6
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
Δυτικά Προάστια
Τα δυτικά προάστια συγκεντρώνουν μεγάλη μερίδα αγοραστών που αναζητούν μια πιο οικονομική κατοικία, με τις υποδομές και την πρόσβαση στο κέντρο της Αθήνας να έχουν βελτιωθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Για παράδειγμα, το Περιστέρι, το Αιγάλεω, ο Κορυδαλλός, η Νίκαια και η Αγία Βαρβάρα με τους σταθμούς του μετρό που διαθέτουν κάνουν σύντομη την πρόσβαση από το κέντρο της πόλης. Το Χαϊδάρι πάλι, και ειδικά η περιοχή γύρω από το δάσος Χαϊδαρίου με την πλούσια βλάστησή του, το καθιστούν μια από τις πιο πράσινες γειτονιές των δυτικών προαστίων. Η Πετρούπολη γνωρίζει μεγάλη ανάπτυξη, με επιχειρηματίες να επενδύουν σε καταστήματα ενώ πολλές πολιτιστικές εκδηλώσεις διοργανώνονται στην περιοχή. Από την άλλη πλευρά, περιοχές όπως η Μεταμόρφωση, που είναι πιο μακριά από το κέντρο, ελκύουν πολλές εταιρείες και επενδύσεις στρατηγικού χαρακτήρα. Το Κερατσίνι και η Δραπετσώνα με το ιδιαίτερο λαϊκό χρώμα τους και την εγγύτητα στο λιμάνι, συγκεντρώνουν αγοραστές που αναζητούν μόνιμη κατοικία σε οικονομικές τιμές.
Συνολικά στα δυτικά προάστια το 2021 παρατηρήθηκε αύξηση των αγοραπωλησιών ακινήτων, μεσοσταθμικά στο 10% περίπου σε σύγκριση με το 2020, με σημαντικές διακυμάνσεις ανά περιοχή: Για παράδειγμα, στο Περιστέρι, τον Κορυδαλλό ή τις Αχαρνές το ποσοστό της αύξησης ήταν κοντά στο 10% ενώ στην Πετρούπολη και στο Χαϊδάρι οι μεταβιβάσεις αυξήθηκαν άνω του 50%. Από την άλλη, στο Αιγάλεω και σε άλλες περιοχές το αντίστοιχο ποσοστό είναι κοντά στο 20%. Σημειωτέον ότι αυτή την στιγμή, σε μεγάλους δήμους όπως το Περιστέρι και το Αιγάλεω αυξάνεται η ανοικοδόμηση και γκρεμίζονται παλιές κατοικίες για να πάρουν τη θέση τους καινούριες πολυκατοικίες. Πώς διαμορφώνεται η ζήτηση Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση είναι το Χαϊδάρι και το Περιστέρι. Όμως υπάρχουν και αρκετοί αγοραστές που θέλουν μεγαλύτερα σπίτια και κήπο επιλέγοντας τα βορειοδυτικά προάστια όπως π.χ. τους Θρακομακεδόνες.
Οι τιμές ανά τ.μ. στα Δυτικά Προάστια της Αθήνας Οι τιμές αντικατοπτρίζουν την χαμηλότερη τιμή παλαιού μεταχειρισμένου ακινήτου χωρίς ανακαίνιση έως και την υψηλότερη τιμή νεόδμητου. Περιοχή
(€ / τ.μ.)
Περιοχή
(€ / τ.μ.)
Νίκαια
1.200€ - 2.700€
Ίλιον
1.200€ - 2.700€
Χαϊδάρι
1.350€ - 3.000€
Αιγάλεω
1.200€ - 2.700€
Περιστέρι
1.200€ - 2.700€
Κορυδαλλός
1.200€ - 2.700€
Πετρούπολη
1.350€ - 3.000€
Θρακομακεδόνες
1.200€ - 3.000€
Άγιοι Ανάργυροι
1.200€ - 2.700€
Αχαρναί
1.000€ - 2.500€
Πηγή: Engel & Völkers Ελλάδος
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
7
Επιπλέον, η εγγύτητα στο μετρό παίζει μεγάλο ρόλο γι’ αυτό και τα σπίτια γύρω από τους σταθμούς π.χ. του Αιγάλεω ή της Νίκαιας γίνονται ανάρπαστα. Αρκετή κινητικότητα παρατηρείται και από τους κατασκευαστές που έχουν ξεκινήσει νέες κατασκευές στα δυτικά προάστια για διαμερίσματα που θα βγουν στην αγορά το
Διαπιστώνεται ότι οι τιμές στα δυτικά προάστια έχουν διατηρηθεί σταθερές, ωστόσο τα πιο καινούρια διαμερίσματα παρουσιάζουν ελαφρώς ανοδικές τάσεις, λόγω της στροφής των αγοραστών σε πιο ποιοτικά ακίνητα, με περισσότερες ανέσεις. Τι ζητούν οι αγοραστές; Εύκολη πρόσβαση σε μέσα συγκοινωνίας (κυρίως στο μετρό), ενώ για όσους είναι πρόθυμοι να διαθέσουν περισσότερα κεφάλαια ζητούν και πάρκινγκ. Οι ξένοι αγοραστές στις γειτονιές των δυτικών προαστίων σπανίζουν πλην κάποιων ελάχιστων, κάτω του 10% επί του συνόλου, που μπορεί να αναζητούν ένα επενδυτικό ακίνητο σε περιοχή κοντά στο μετρό. Οι συνθήκες στην αγορά ακινήτων πάντως φαίνεται ότι έχουν βελτιωθεί προς το καλύτερο, με τις διαδικασίες να είναι πιο ξεκάθαρες σταδιακά, με την εφαρμογή νέων «εργαλείων» όπως π.χ. η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, η οποία, παρέχει μία επιπλέον ασφάλεια στον αγοραστή ως προς τα επιμέρους χαρακτηριστικά του ακινήτου.
προσεχές διάστημα. Ωστόσο, κάποιοι από αυτούς φαίνεται ότι τηρούν τώρα στάση αναμονής ώστε να δουν πώς θα διαμορφωθούν οι νέες συνθήκες στην αγορά, καθώς το αγοραστικό κοινό συνολικά ανήκει στη μεσαία κατηγορία. Ως προς τις τιμές για το Χαϊδάρι και την Πετρούπολη στα νεόδμητα, αυτές διαμορφώνονται μεταξύ 2.3003.000 ευρώ ανά τ.μ., και για τα ακίνητα 20ετίας μπορεί να πέσουν κοντά στα 1.800 ευρώ - 2.300 ευρώ ανά τ.μ. Στις περιπτώσεις των παλιών ακινήτων της δεκαετίας του ’80 οι τιμές είναι έως 1.500 ευρώ ανά τ.μ. Για τα νεόδμητα στο Περιστέρι, το Αιγάλεω, τη Νίκαια, τον Κορυδαλλό και τους Αγίους Αναργύρους τα αντίστοιχα νούμερα στα καινούρια ακίνητα είναι μεταξύ 2.000 2.700 ευρώ ανά τ.μ. πάντα ανάλογα με τη θέση και τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου, ενώ για τα πιο παλιά ακίνητα, π.χ. της δεκαετίας του ‘80 οι τιμές πέφτουν πολύ χαμηλότερα με τα νούμερα να κυμαίνονται μεταξύ 1.000 - 1.300 ευρώ ανά τ.μ. Μία ξεχωριστή περίπτωση είναι οι Θρακομακεδόνες, με προσφορά μεγάλων μονοκατοικιών 300 - 500 τ.μ. σε τιμές από 400.000 – 700.000 ευρώ αλλά και αρκετών ελεύθερων οικοπέδων και τιμές μεταξύ 150.000 - 250.000 ευρώ το στρέμμα με το Συντελεστή Δόμησης στο 0,4.
8
Ως προς την προσφορά νέων ακινήτων, υπάρχει αυτή την περίοδο κινητικότητα σε νέες κατασκευές και σύμφωνα με εκτιμήσεις μπορεί να είναι και 10 φορές περισσότερα σε σύγκριση με την περίοδο του 2019. Τα στελέχη της Engel & Völkers θεωρούν ότι το 2022 η αύξηση των μεταβιβάσεων μπορεί να φτάσει ακόμη και το 50% σε σύγκριση με το 2021, καθώς βγαίνουν σταδιακά και νέα διαμερίσματα σε γειτονιές που τα επόμενα χρόνια θα εξυπηρετούνται από μέσα σταθερής τροχιάς.
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
Βόρεια Προάστια
Τα Βόρεια προάστια της Αθήνας κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, έχουν κερδίσει μεγαλύτερο μερίδιο του αγοραστικού κοινού σε σύγκριση με άλλες περιοχές, ακριβώς επειδή συνδυάζουν οικιστική και εμπορική ανάπτυξη. Το Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Κηφισιά και η Εκάλη - παραδοσιακά συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον κοινού με μεγαλύτερο προϋπολογισμό - αλλά το Μαρούσι καθώς και το Χαλάνδρι, έρχονται πρώτα σε ζητήσεις από νέες οικογένειες με μέσα εισοδήματα - άνθρωποι που όταν μετοικίσουν εκεί δεν αναζητούν εύκολα αλλαγή κατοικίας.
τοπική οικονομική δραστηριότητα αλλά και εξαιρετική προσβασιμότητα, τόσο προς το κέντρο της Αθήνας όσο και προς το αεροδρόμιο, με αποτέλεσμα οι συγκεκριμένες περιοχές να αποτελούν ιδανική επιλογή για εργαζόμενους ακριβώς για το λόγο ότι έχουν άμεση πρόσβαση στους μεγάλους οδικούς άξονες. Επιπλέον λόγω της παρουσίας δημοφιλών ιδιωτικών σχολείων - ελληνικών και διεθνών - τα βόρεια προάστια προτιμώνται από αρκετά στελέχη επιχειρήσεων του εξωτερικού, που ζουν και εργάζονται σε μεγάλες εταιρείες στην Αθήνα.
Τα τελευταία χρόνια, ανέδειξαν την ανάγκη για μεγαλύτερα ακίνητα προς βελτίωση της ποιότητας ζωής σε όλα τα επίπεδα και ακριβώς αυτό προσφέρεται στην περιοχή. Τα βόρεια προάστια θεωρούνται ιδιαίτερα προνομιούχες περιοχές με περισσότερο πράσινο, απλωμένους φαρδείς δρόμους, χαμηλότερα κτήρια, ησυχία, έντονη
Από τις περιοχές των βορείων προαστίων ξεχωρίζουν η Φιλοθέη και το Παλαιό Ψυχικό, που αποτελούσαν την «καρδιά» της παλιάς αριστοκρατικής Αθήνας και συγκεντρώνουν μέχρι και σήμερα πολλές βίλες, πολυτελείς μονοκατοικίες αλλά και γνωστά σχολεία και εκπαιδευτήρια.
Οι τιμές ανά τ.μ. στα Βόρεια Προάστια της Αθήνας Οι τιμές αντικατοπτρίζουν την χαμηλότερη τιμή παλαιού μεταχειρισμένου ακινήτου χωρίς ανακαίνιση έως και την υψηλότερη τιμή νεόδμητου. Περιοχή
(€ / τ.μ.)
Περιοχή
(€ / τ.μ.)
Αγία Παρασκευή
2.000€ - 3.900€
Παπάγου
2.800€ - 4.000€
Διόνυσος
1.800€ - 3.000€
Φιλοθέη
3.100€ - 6.000€
Δροσιά
1.400€ - 2.500€
Χαλάνδρι
2.000€ - 3.900€
Εκάλη
2.300€ - 5.500€
Χολαργός
1.700€ - 3.800€
Ηράκλειο
1.800€ - 2.900€
Μεταμόρφωση
1.200€ - 2.900€
Κηφισιά
1.800€ - 7.500€
Μελίσσια
1.700€ - 3.800€
Μαρούσι
1.700€ - 3.800€
Νέα Φιλαδέλφεια
1.500€ - 2.700€
Νέα Ερυθραία
1.900€ - 4.600€
Βριλήσσια
1.800€ - 3.800€
Παλαιό Ψυχικό
2.500€ - 7.000€
Πεντέλη
1.800€ - 3.000€
Πηγή: Engel & Völkers Ελλάδος
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
9
Από την άλλη πλευρά, η Κηφισιά συνδυάζει τις ανέσεις μιας ήσυχης, καλής περιοχής με έντονο πράσινο, πολυτελείς κατοικίες, έντονη εμπορική και κοσμική δραστηριότητα καθώς και εύκολη προσβασιμότητα στο κέντρο της Αθήνας. Η Εκάλη και ο Διόνυσος, βορειότερα, είναι τόπος κατοικίας μερικών από τις πιο επιφανείς οικογένειες της Αθήνας, με μεγάλες κατοικίες υψηλών προδιαγραφών, σε εξίσου μεγάλα οικόπεδα.
θενται σε πολύ υψηλές τιμές. Ωστόσο, είναι αρκετοί οι ενδιαφερόμενοι που ψάχνουν εκεί εναλλακτικά ένα διαμέρισμα ή μία μονοκατοικία, σε συμφέρουσα τιμή με σκοπό την ανακαίνιση τους στα καινούργια, σύγχρονα και μοντέρνα αισθητικά πρότυπα. Το Χαλάνδρι είναι ο δήμος με την μεγαλύτερη ζήτηση,
Στο Μαρούσι καθώς και στο Χαλάνδρι, συγκεντρώνονται μεγάλες επιχειρήσεις, ιδιωτικά νοσοκομεία και πολυτελή ξενοδοχεία. Τα τελευταία δέκα χρόνια ειδικά το Χαλάνδρι, έχει αποκτήσει μεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον, λόγω των άριστων συγκοινωνιακών υποδομών του, της μεγάλης εμπορικής δραστηριότητας αλλά και της έντονης νυχτερινής ζωής. Στην Αγία Παρασκευή, στον Χολαργό και στου Παπάγου, υπάρχει έντονο το αίσθημα της γειτονιάς, ενώ στο Διόνυσο, στα Βριλήσσια, στα Μελίσσια και στην Πεντέλη ξεχωρίζουν οι νεόδμητες κατοικίες, ο άριστος πολεοδομικός σχεδιασμός, τα μεγάλα πάρκα και οι χώροι πρασίνου. Τα τελευταία χρόνια, τα βόρεια προάστια προσελκύουν συνεχώς αυξανόμενο ενδιαφέρον κυρίως από αγοραστές, που ανήκουν στη μεσαία ελληνική αστική οικογένεια, που αναζητούν μεγαλύτερα διαμερίσματα, με σκοπό να βελτιώσουν την ποιότητα της καθημερινότητάς τους λόγω των ξαφνικών και έντονων αλλαγών που επήλθαν στην εργασιακή ζωή τους, όπως την αναζήτηση ενός έξτρα δωματίου για χρήση γραφείου λόγω της αυξανόμενης τηλεργασίας. Το Μαρούσι, το Χαλάνδρι, η Αγία Παρασκευή, τα Βριλήσσια και τα Μελίσσια είναι περιοχές που προσφέρουν σχετικά πιο καινούρια ακίνητα, σε σύγκριση με άλλα προάστια. Η Κηφισιά διαθέτει ακίνητα ξεχωριστής αισθητικής που έρχονται από μία άλλη εποχή, με τα τελευταία χρόνια να έχει παρατηρηθεί μία έντονη ανοικοδόμηση μεγάλων και υπερσύγχρονων οροφοδιαμερισμάτων που προσφέρουν ένα διαφορετικό επίπεδο ζωής εν μέσω μιας μεγάλης πρωτεύουσας, ενώ στη Δροσιά και στον Διόνυσο μετακομίζουν, όσοι ζητούν μεγάλα οικόπεδα, με πιο καινούρια σπίτια και μεγάλους κήπους σε οικονομικότερες τιμές από αυτές της Εκάλης και της Κηφισιάς. Στο Ψυχικό και στη Φιλοθέη το έλλειμμα σε νεόδμητα είναι εμφανές και τα ελάχιστα ελεύθερα οικόπεδα διατί-
10
με τις περισσότερες πολυκατοικίες να είναι σε μέσο όρο 30ετίας, ωστόσο την τελευταία περίοδο παρατηρείται έντονη οικοδομική δραστηριότητα. Στην Αγία Παρασκευή υπάρχει μεγάλη προσφορά ακινήτων προς πώληση, κυρίως παλιότερες κατασκευές, ενώ παρατηρείται μία σχετική τάση από αγοραστές που προτιμούν παλιά, οικονομικότερα σπίτια με σκοπό να τα ανακαινίσουν και να τα φέρουν στα δικά τους πρότυπα. Οι γενικότερες τάσεις όσον αφορά στη ζήτηση ακινήτων στα βόρεια προάστια είναι για μεσαίου μεγέθους σπίτια με 3 υπνοδωμάτια, πάρκινγκ και εύκολη πρόσβαση σε μετρό. Για την πλειοψηφία, η ζήτηση σε αυτές τις περιοχές είναι για σπίτια από 100 έως 120 τ.μ. Για τις premium περιοχές, η ζήτηση είναι για κατοικίες με ιδιαίτερα αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά, πολυτελή φινιρίσματα, ύπαρξη πισίνας ή ιδιόκτητου κήπου, αναβαθμισμένα ενεργειακά ενώ τελευταία μία νέα τάση που παρατηρείται και τείνει να διαμορφώνεται είναι η φύλαξη σε 24ωρη βάση. Το budget για καλά ακίνητα στη Φιλοθέη και το Ψυχικό μπορεί να ξεκινάει από 800 χιλ. ευρώ έως και 1 εκατ. ευρώ, ενώ υπάρχει και μία μερίδα αγοραστών που μπορεί να διαθέτουν κοντά στο μισό
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
εκατομμύριο για την αγορά ενός παλιού ακινήτου, κρατώντας τα επιπλέον κεφάλαια για να τα ανακαινίσουν. Το Χαλάνδρι, η Αγία Παρασκευή και ο Χολαργός είναι σε πρώτη ζήτηση από αυτούς που θέλουν ένα σπίτι στα βόρεια και ακολουθεί η περιοχή του Παπάγου και της Αγίας Φιλοθέης που κυμαίνονται σε πιο χαμηλές τιμές. Πολλαπλές επιλογές προσφέρει το Μαρούσι, λόγω του μεγάλου μεγέθους του δήμου με πολλές υποπεριοχές και εύρος τιμών και την ύπαρξη του ΟΑΚΑ για όσους προτιμούν και τις αθλητικές δραστηριότητες. Η πορεία των τιμών Η μέση αύξηση των τιμών υπολογίζεται το 2021 κοντά στο 8%. Για τις περιοχές που είναι πιο κοντά στο κέντρο η μέση άνοδος εκτιμάται στο 10% με περαιτέρω ανοδικές τάσεις λόγω της ανόδου των αντικειμενικών αξιών. Ενδεικτικά όσον αφορά τις μέσες τιμές, στο Μαρούσι για τα παλιά, χωρίς ανακαίνιση ακίνητα, (ανάλογα με την τοποθεσία-όροφο-ύπαρξη παροχών), αυτές κυμαίνονται μεταξύ 1.700- 2.500 ευρώ ανά τ.μ., στα Βριλήσσια ξεκινούν επίσης από τα 1.800 ευρώ, από λίγο χαμηλότερα ξεκινούν στα Μελίσσια, δηλαδή από 1.700 έως τα 2.100 ευρώ ανά τ.μ.. Στην Εκάλη, επίσης για τα παλιά ακίνητα οι τιμές ξεκινούν από 2.300 ευρώ ανά τ.μ., στην Κηφισιά μεταξύ 1.800 - 2.500 ευρώ, στο Διόνυσο μεταξύ 1.800 - 2.400 ευρώ και στην Πεντέλη μεταξύ 1.800 2.400 ευρώ. Στα πιο καινούργια έως νεόδμητα ακίνητα στο Μαρούσι οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 3.000- 4.000 ευρώ ανά τ.μ., στα Βριλήσσια λίγο χαμηλότερα στα 3.800 ευρώ και στα Μελίσσια μεταξύ 3.400 - 3.800 ευρώ. Αντίστοιχα στην Εκάλη οι τιμές στα νέα σπίτια φθάνουν από τις 3.500 5.500 ευρώ ανά τ.μ., χαμηλότερα στα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. στο Διόνυσο όπως και την Πεντέλη, ενώ οι υψηλότερες τιμές τώρα καταγράφονται στην Κηφισιά με τα νούμερα να φθάνουν ακόμη και τις 7.500 ευρώ ανά τ.μ. για πιο ιδιαίτερες πολυτελείς κατασκευές. Μένοντας στις ακριβές περιοχές στο Παλαιό Ψυχικό για πιο νέες κατασκευές τα νούμερα είναι στα πέριξ των 7.000 ευρώ ανά τ.μ., στη Φιλοθέη για σπίτια δεκαετίας στις 5.000 ευρώ και στο Νέο Ψυχικό κοντά στις 4.200 ευρώ ανά τ.μ. Στο πολύ δημοφιλές Χαλάνδρι αλλά και στην Αγία Παρασκευή οι τιμές για τα καινούρια σπίτια
είναι κοντά στις 3.900 ευρώ ανά τ.μ., αντίστοιχα κοντά στις 3.800 ευρώ ανά τ.μ. σε Χολαργό, ενώ στο ανερχόμενο και πιο φθηνό Γαλάτσι κοντά στις 2.800 ευρώ ανά τ.μ. Τι ζητούν οι αγοραστές στα βόρεια Ξεκινώντας από τα πιο χαμηλά εισοδήματα η ζήτηση για σπίτια είναι παλαιότερες κατασκευές από 70 τ.μ. έως 110 τ.μ. και budget από 180 έως 250 χιλ. ευρώ. Για τα μεσαία εισοδήματα η ζήτηση αφορά πιο καινούργια σπίτια των 90 - 130 τ.μ. με 3 υπνοδωμάτια και parking ενώ το budget μπορεί να φτάσει ακόμη και τις 500 χιλ. ευρώ. Για τα ανώτερα εισοδήματα η ιδιαίτερη αρχιτεκτονική είναι αυτή που απαιτείται από το αγοραστικό κοινό, το οποίο μπορεί να είναι διατεθειμένο να διαθέσει και πάνω από μισό εκατομμύριο αρκεί να βρει ένα καινούριο ή τουλάχιστον πλήρως ανακαινισμένο σπίτι με υλικά τελευταίου σχεδιασμού. Ο προϋπολογισμός για τα ανώτερα εισοδήματα ανεβαίνει πάνω από το μισό εκατομμύριο έως και το 1,2 εκατ. ευρώ, ενώ σε κάποιες λίγες περιπτώσεις υπάρχει και το κοινό των 2,5 - 3 εκατ. ευρώ αν και σε αυτές τις περιπτώσεις συνήθως πολλοί αγοραστές ζητούν οικόπεδα ώστε να χτίσουν το σπίτι των ονείρων τους. Σε αυτές τις κατηγορίες πάντως, οι ζητήσεις περιλαμβάνουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά όπως ενδοδαπέδια θέρμανση, πισίνα, δύο θέσεις πάρκινγκ μίνιμουμ, δωμάτιο υπηρεσίας, laundry room, ακόμη και εγκαταστάσεις φόρτισης για ηλεκτρικά αυτοκίνητα όταν πρόκειται για καινούρια σπίτια. Η χρηματοδότηση από τις τράπεζες είναι πλέον ευκολότερη, αν και μεγαλύτερη είναι η ζήτηση από το κοινό των μεσαίων και ανωτέρων εισοδημάτων που αγοράζουν και με μετρητά. Σχετικά με τις νέες κατασκευές, από το δεύτερο μισό του 2021 και μετά φαίνεται ότι υπάρχει μεγαλύτερη κινητικότητα, έστω κι αν το κόστος των οικοδομικών υλικών τον τελευταίο καιρό αποτελεί πλέον πρόκληση για τους κατασκευαστές. Από την άλλη πλευρά, υπάρχει μεγάλη ζήτηση για νέα ακίνητα γι’αυτό το λόγο και στις περισσότερες περιπτώσεις, η κατασκευή συνεχίζει με βάση τον αρχικό προγραμματισμό. Ενδεικτικά, οι περισσότερες νέες κατασκευές καταγράφονται στο Μαρούσι, την Κηφισιά, τα Βριλήσσια, το Χαλάνδρι και το Γέρακα.
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
11
Νότια Προάστια
Από τον Πειραιά μέχρι το Σούνιο, το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας είναι αυτό που βρίσκεται σταθερά τα τελευταία χρόνια στο προσκήνιο με πληθώρα έργων υπό ανάπτυξη που αναμένεται να προσδώσουν περαιτέρω υπεραξία σε όλες τις περιοχές που βρίσκονται στα πέριξ. Πέρα από τις πολύ ακριβές περιοχές των νοτίων προαστίων, τη Βούλα, τη Βουλιαγμένη και τη Γλυφάδα που βρίσκονται σταθερά στο επίκεντρο της ζήτησης, ήδη τα τελευταία χρόνια από τις πλέον ανερχόμενες είναι το Ελληνικό λόγω ακριβώς του μεγάλου project για την αξιοποίηση της έκτασης των 6.200 στρεμμάτων του πρώην αεροδρομίου, ενώ ιδιαίτερη δυναμική για το επόμενο διάστημα φαίνεται ότι συγκεντρώνει στην άλλη άκρη ο Πειραιάς, όπου πλέον υπάρχουν αρκετά νέα έργα σε εξέλιξη, με πιο χαρακτηριστικό το μεγάλο project για την «πράσινη» ανάπλαση του Πύργου Πειραιά. Αντίστοιχα αναμένεται να συμβεί και στις περιο-
χές του Νέου Φαλήρου και του Μοσχάτου, όπου επίσης γίνονται έργα. Το Λαγονήσι, η Βάρη, η Σαρωνίδα, η Βάρκιζα και οι περιοχές μέχρι το Σούνιο και το Λαύριο είναι μεν πιο απομακρυσμένες, ωστόσο με την άνοδο των τιμών κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών στη Γλυφάδα, στη Βούλα και στη Βουλιαγμένη φαίνεται ότι προσελκύουν ολοένα και περισσότερους αγοραστές που ζητούν καλές τιμές κοντά σε θάλασσα. Τα προάστια της Αθηναϊκής Ριβιέρας είναι και αυτά που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ζήτηση από το ξένο κοινό, για ιδιοκατοίκηση αλλά και για επένδυση. Η αγορά σε όλο το μήκος της Παραλιακής έχει εξελιχθεί το τελευταίο χρονικό διάστημα όσο μπαίνει στις ράγες το μεγάλο project για την αξιοποίηση του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού. Είναι χαρακτηριστικό ότι τους τελευταίους μήνες, υπάρχει μεγάλη οικοδομική δραστηριότητα στη Γλυφάδα, στη Βούλα και στο Ελληνικό όπου
Οι τιμές ανά τ.μ. στα Νότια Προάστια της Αθήνας Οι τιμές αντικατοπτρίζουν την χαμηλότερη τιμή παλαιού μεταχειρισμένου ακινήτου χωρίς ανακαίνιση έως και την υψηλότερη τιμή νεόδμητου. Περιοχή
(€ / τ.μ.)
Περιοχή
(€ / τ.μ.)
Βούλα
4.500€ - 7.000€
Βάρκιζα
3.000€ - 5.000€
Γλυφάδα
5.000€ - 9.000€
Πειραιάς
1.500€ - 3.000€
Άνω Γλυφάδα
2.500€ - 3.900€
Καλλιθέα
1.700€ - 2.800€
Βουλιαγμένη
5.000€ - 10.000€
Άλιμος
2.500€ - 5.000€
Ελληνικό
3.000€ - 6.000€
Αργυρούπολη
2.200€ - 3.500€
Λαγονήσι
3.000€ - 5.000€
Ηλιούπολη
1.700€ - 3.000€
Βάρη
2.000€ - 4.000€
Νέα Σμύρνη
2.000€ - 3.500€
Σαρωνίδα
2.000€ - 4.000€
Παλαιό Φάληρο
2.300€ - 4.000€
Πηγή: Engel & Völkers Ελλάδος
12
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
οι παλαιότερες κατασκευές πλέον κατεδαφίζονται ώστε να αντικατασταθούν από πολύ σύγχρονες κατοικίες με υψηλή ενεργειακή απόδοση και άριστη ποιότητα κατασκευής. Μάλιστα, το 2022- 2023 αναμένεται να ολοκληρωθούν αρκετές νέες κατασκευές με πολυτελή διαμερίσματα τα οποία έχουν ήδη βγει στην αγορά.
θούν εντός του 2022. Σε Σαρωνίδα - Λαγονήσι τα σπίτια πωλούνται με τιμές 2.000 - 3.500 ευρώ ανά τ.μ. και ελαφρώς πιο πάνω τα νεόδμητα. Η αύξηση των τιμών στα πιο ακριβά νότια προάστια εκτιμάται μεσοσταθμικά κατά τη διάρκεια του 2022 γύρω στο 10% - 15%. Οι εκτιμήσεις των στελεχών της
Αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας παρατηρείται και στο Ελληνικό από κατασκευαστές που επιχειρούν αφενός να κεφαλαιοποιήσουν τη μελλοντική υπεραξία της περιοχής, αφετέρου όμως να «προλάβουν» τα σπίτια που θα κατασκευαστούν εντός της έκτασης του πρώην αεροδρομίου. Στη Βουλιαγμένη, η νέα δόμηση είναι απειροελάχιστη γιατί είναι λίγα τα ελεύθερα οικόπεδα. Ωστόσο, υπάρχει το ενδιαφέρον με την παρουσία κατασκευαστών που αγοράζουν παλιές κατασκευές και προχωρούν σε ανακαινίσεις με πολύ καλά και ακριβά υλικά. Στη Σαρωνίδα και το Λαγονήσι η δόμηση είναι σαφώς περιορισμένη λόγω του χαμηλού Συντελεστή Δόμησης, αφού δεν μπορούν να χτιστούν πολλά τετραγωνικά και όσα -ελάχιστα- νέα σπίτια γίνονται αφορούν κυρίως ιδιοκατοίκηση, ενώ υπάρχει και απόθεμα σε παλιά διαμερίσματα κοντά στην παραλία που δεν είναι ανακαινισμένα. Ωστόσο, ήδη από το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2021 και μετά, έχει παρατηρηθεί ότι μία μερίδα του εγχώριου αγοραστικού κοινού, βλέπει πιο θετικά τη μετακίνησή του σε πιο απομακρυσμένες περιοχές της Αθηναϊκής Ριβιέρας ακριβώς επειδή οι τιμές στη Βούλα ή τη Βουλιαγμένη είναι πολύ υψηλές. Η αγορά τιμών Όσον αφορά τις τιμές στην Αθηναϊκή Ριβιέρα υπάρχει τεράστια ψαλίδα ανάλογα με την περιοχή, τη θέση του ακινήτου, τις ποιοτικές προδιαγραφές αλλά ενίοτε και τη μοναδικότητά του. Για τις πιο ακριβές περιοχές, στη Γλυφάδα μπορεί να υπάρχουν τιμές από 7.000 τ.μ. για νεόδμητα, ενώ στη Βουλιαγμένη ο πήχης ανεβαίνει ακόμη υψηλότερα φθάνοντας ακόμη και τις 10.000 ευρώ ανά τ.μ. Στην Βάρη ή την Βάρκιζα ο τιμές «προσγειώνονται» στα 2.000 ευρώ ανά τ.μ. για παλιές κατασκευές και ανεβαίνουν στις 4.000 έως και 5.000 ευρώ ανά τ.μ. για τα καινούρια ακίνητα, για κάποια σπίτια που θα ολοκληρω-
Engel & Völkers αναφέρουν ότι η αύξηση αναμένεται να συνεχιστεί αν και πιο ήπια, με ρυθμούς κοντά στο 5% και τα επόμενα χρόνια λόγω ακριβώς της αυξημένης ζήτησης από ξένους αγοραστές. Η Ριβιέρα είναι αυτή που συγκεντρώνει και το μεγαλύτερο ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών, με το χαρακτηριστικό πάντως ότι για τις περιοχές από τη λεωφόρο Βουλιαγμένης και κάτω, το ποσοστό των ξένων είναι κοντά στο 35% - 40%, ενώ για τις περιοχές από τη λεωφόρο Βουλιαγμένης και πάνω η συντριπτική πλειοψηφία, σε ποσοστό 90% και πάνω είναι Έλληνες. Αντίστοιχα και για τις πιο απομακρυσμένες περιοχές (π.χ. Σαρωνίδα ή Βάρη) 7 στους 10 είναι και πάλι Έλληνες χωρίς να λείπει και το ξένο κοινό που μπορεί να θέλει το συνδυασμό της θάλασσας με πιο χαμηλές όμως τιμές. Στη Βούλα, τη Γλυφάδα και τη Βουλιαγμένη οι αγοραστές είναι από την Κεντρική Ευρώπη, υψηλού βιοτικού επιπέδου, ενώ στις περιοχές μετά τη Βάρκιζα είναι Έλληνες αγοραστές που ψάχνουν “value for money’’ ακίνητα με οικογένειες, όπως “value for money” ακίνητα αναζητούν Έλληνες, κυρίως μεσοαστικές οικογένειες προς τις περιοχές της Άνω Γλυφάδας και της Τερψιθέας.
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
13
Στην άλλη πλευρά του παραλιακού μετώπου, υπάρχουν επίσης δημοφιλείς περιοχές για κατοικία όπως ο Πειραιάς, η Καλλιθέα, το Μοσχάτο, ο Ταύρος, ο Άλιμος, η Αργυρούπολη, η Ηλιούπολη, ο Άγιος Δημήτριος, η Νέα Σμύρνη και το Παλαιό Φάληρο, αν και υπάρχει μεγάλη ανομοιογένεια ως προς τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και τα εισοδήματα που απευθύνεται. Ενδεικτικά, ο
ανάλογα με την εγγύτητα προς τη θάλασσα που: Όσο πιο κοντινή η απόσταση τόσο πιο ακριβά τα σπίτια. Από τα παλιά προάστια που συνδυάζουν τη ζήτηση από μεσαία και λίγο υψηλότερα εισοδήματα είναι η Ηλιούπολη και η Αργυρούπολη. Το 2021, σε όλες τις περιοχές αυτής της πλευράς του παραλιακού μετώπου σημειώθηκε αύξηση στις μεταβιβάσεις ακινήτων που υπολογίζεται μεσοσταθμικά κοντά στο 21% έναντι του 2020, οδηγώντας τελικά και σε μία αύξηση τιμών μεσοσταθμικά κοντά στο 8%. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις μεταβιβάσεις καταγράφονται σε Παλαιό Φάληρο, Καλλιθέα και Νέα Σμύρνη, ενώ μειωμένες εμφανίζονται στο Μοσχάτο. Ο Άλιμος, η Καστέλλα και το Φάληρο έχουν μεγάλη ζήτηση λόγω της εγγύτητας στη θάλασσα, ενώ πολύ καλή ζήτηση καταγράφεται και στη Νέα Σμύρνη. Σε γενικές γραμμές, βασικό ζητούμενο είναι το σπίτι να έχει τα χαρακτηριστικά του καινούριου ή τουλάχιστον του ανακαινισμένου ή μη ανακαινισμένου αλλά με θέα και πιο κοντά στη θάλασσα, προκειμένου να διαμορφώσουν την κατοικία τους όπως αυτοί θέλουν.
Πειραιάς, μόνος του, είναι μία ξεχωριστή περίπτωση: Για παράδειγμα, η περιοχή της Καστέλλας μπορεί να συγκεντρώνει πιο υψηλά εισοδήματα λόγω μεγαλύτερης εγγύτητας στη θάλασσα, ενώ όσο απομακρύνεται κανείς προς το εσωτερικό της πόλης, διαπιστώνει εύκολα ότι οι γειτονιές απευθύνονται σε μεσαία και πιο χαμηλά εισοδήματα. Το Παλαιό Φάληρο, παρουσιάζει μεγάλη ζήτηση για μικρά και μεσαίου μεγέθους ακίνητα από Έλληνες και ξένους λόγω της υπέροχης παραλιακής γραμμής η οποία είναι και η εγγύτερη στο κέντρο της Αθήνας που προσφέρεται για μπάνιο.
Στην πλευρά του παραλιακού μετώπου της Αθήνας στις περιοχές του Πειραιά, της Καλλιθέας και του Παλαιού Φαλήρου, κοντά στο 80% προσελκύει Έλληνες αγοραστές και κοντά στο 20% ξένους, με το Παλαιό Φάληρο να συγκεντρώνει το υψηλότερο ξένο αγοραστικό κοινό. Η τάση της αγοράς αυτή την στιγμή παραμένει ανοδική κι έχουν αρχίσει να κατασκευάζονται τώρα περισσότερα καινούρια σπίτια. Συγκεκριμένα, το 60% των νέων διαμερισμάτων είναι τριών υπνοδωματίων, με ένα μέσο όρο κοντά στα 95 τ.μ., ακολουθούν τα διαμερίσματα των δύο υπνοδωματίων κι εν συνεχεία, λιγότερα είναι αυτά με ένα υπνοδωμάτιο.
Το Μοσχάτο, είναι μία οικιστική περιοχή με μεγάλη εντοπιότητα, αφού γίνονται πολύ λίγες συναλλαγές. Η Νέα Σμύρνη συγκαταλέγεται στα καλά προάστια της Αθήνας με υψηλή ζήτηση, συγκεντρώνοντας οικογένειες και μεσαία εισοδήματα, αφού συνδυάζει καλή αγορά, πάρκα και μεγάλα ανοίγματα. Στον Άγιο Δημήτριο συγκεντρώνονται αφενός αρκετά επαγγελματικά κτίρια, αφετέρου πολυκατοικίες που απευθύνονται σε μεσαία εισοδήματα ή μικρές πολυκατοικίες με οικογενειακά χαρακτηριστικά. Στον Άλιμο, υπάρχει ο διαχωρισμός
14
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
Νότιο Αιγαίο: Κυκλάδες - Δωδεκάνησα
Η επιθυμία πολλών Ελλήνων αλλά και ξένων, να απολαμβάνουν τις διακοπές τους στα ηλιόλουστα νησιά του Νοτίου Αιγαίου (Κυκλάδες, Δωδεκάνησα), έδωσε ώθηση στον ελληνικό τουρισμό και παράλληλα αύξησε τη ζήτηση κατοικιών στις περιοχές αυτές. Η απόκτηση μιας κατοικίας στα ελληνικά νησιά αποτελεί μία πρώτης τάξεως επενδυτική ευκαιρία για αγοραστές που επιθυμούν να συνδυάσουν, αφενός την απόλαυση των διακοπών τους στην τοποθεσία που έχουν επιλέξει και αφετέρου την μίσθωση του ακινήτου με ικανοποιητικές αποδόσεις, όταν αυτό δε χρησιμοποιείται για ιδία χρήση. Επιπλέον, η διαχείριση της υγειονομικής κρίσης από την Ελλάδα, τη διετία 2020 – 2021, αποτέλεσε σημαντικό παράγοντα για την περαιτέρω ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού καθώς η περίοδος αφίξεων έχει επιμηκυνθεί πέραν της θερινής περιόδου, (άνοιξη - φθινόπωρο), και έχει επηρεάσει θετικά την αγορά της δεύτερης κατοικίας σε δημοφιλείς προορισμούς όπως τη Μύκονο, τη Ρόδο, την Πάρο, την Κρήτη, την Κέρκυρα, κ.ο.κ.
Η αναβάθμιση και η επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου οφείλεται επίσης στην σταθερή αεροπορική σύνδεση των νησιών με την ηπειρωτική Ελλάδα αλλά και με πολυάριθμες πόλεις του εξωτερικού χάρη στις απευθείας πτήσεις. Τα σύγχρονα περιφερειακά αεροδρόμια και λιμάνια όπως και οι επενδύσεις σε υποδομές και πολυτελείς ξενοδοχειακές μονάδες έρχονται να συμπληρώσουν την φυσική ομορφιά των ελληνικών νησιών. Αυξανόμενη βαίνει επίσης η αναζήτηση μιας κατοικίας από Ευρωπαίους seniors και ψηφιακούς νομάδες, σε έναν προορισμό που συνδυάζει ήπιο κλίμα και καλές υποδομές παρέχοντας παράλληλα μια νέα προοπτική διαμονής και επένδυσης. Η τάση αυτή βρίσκει σύμμαχο την ελληνική οικονομία, αφού από τα μέσα του 2021, τα ελληνικά τραπεζικά ιδρύματα, παραχωρούν δάνεια, που καλύπτουν υψηλά ποσοστά (70%-85%) της αξίας του ακινήτου και διευκολύνουν την ολοκλήρωση ενός επενδυτικού project.
Οι τιμές ανά τ.μ. στα νησιά του Νότιου Αιγαίου Οι τιμές αντικατοπτρίζουν την χαμηλότερη τιμή παλαιού μεταχειρισμένου ακινήτου χωρίς ανακαίνιση έως και την υψηλότερη τιμή νεόδμητου. Περιοχή
(€ / τ.μ.)
Περιοχή
(€ / τ.μ.)
Μύκονος
6.000€ - 11.000€
Τζια (Κέα)
2.000€ - 4.000€
Σαντορίνη
4.500€ - 9.000€
Ρόδος
2.500€ - 7.000€
Πάρος
3.500€ - 8.000€
Σύμη
1.500€ - 4.500€
Σύρος
1.800€ - 5.000€
Πάτμος
4.500€ - 8.000€
Τήνος
2.000€ - 5.000€
Άνδρος
2.000€ - 5.000€
Πηγή: Engel & Völkers Ελλάδος
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
15
Οι τάσεις στην δεύτερη κατοικία Στην πρώτη γραμμή των εξοχικών κατοικιών βρίσκονται η Μύκονος, η Ρόδος, η Πάρος, η Σύρος, η Σύμη, η Νάξος και η Πάτμος. Το κάθε νησί, μέσα από τα ιδιαίτερα και μοναδικά χαρακτηριστικά του προσελκύει υψηλά ποσοστά προτιμήσεων από τους επενδυτές, οι οποίοι μπορούν να επιλέξουν είτε την κοσμοπολίτικη είτε την πιο
αφέρον και για την Πάρο, από τους πλέον ανερχόμενους προορισμούς, λόγω των νέων επενδύσεων που προβλέπονται στο αεροδρόμιο για την περαιτέρω αναβάθμισή του. Μία εναλλακτική επιλογή για όσους προτιμούν έναν «ήρεμο προορισμό» και ταυτόχρονα καλές υποδομές, είναι η Σύρος που προσφέρει μία ενδιαφέρουσα μίξη από ακίνητα που χαρακτηρίζονται από τη νεοκλασική αρχιτεκτονική τους, τα οποία και εντοπίζονται ιδιαίτερα στην ιστορική Ερμούπολη, και από ακίνητα που είναι πιο σύγχρονα και ξεχωρίζουν για τον μοντέρνο αρχιτεκτονικό σχεδιασμό τους. Η Ρόδος, το μεγαλύτερο από τα νησιά της περιφέρειας του Νοτίου Αιγαίου, έχει να επιδείξει ποικιλομορφία στο ανάγλυφο της. Ορεινοί όγκοι και πληθώρα παραλιών συμβάλλουν στο φυσικό της κάλλος. Ακόμη, τα μνημεία παγκόσμιου πολιτισμικού ενδιαφέροντος, οι πολυτελείς ξενοδοχειακές υποδομές και οι δημόσιες και ιδιωτικές επενδύσεις που μπαίνουν σε τροχιά υλοποίησης, όπως το γκόλφ στην περιοχή Αφάντου, αποτελούν λόγους που καθιστούν το νησί έναν αναγνωρισμένο διεθνή προορισμό.
οικογενειακή και χαλαρωτική αύρα τους. Οι κατοικίες από τη μεριά τους, καλύπτουν μια ευρεία γκάμα αρχιτεκτονικών στοιχείων που συνδυάζουν την παραδοσιακή, την νεοκλασική και την σύγχρονη προσέγγιση. Η ζήτηση ακολουθεί σε μεγάλο βαθμό και τον τουρισμό δεδομένου ότι παραδοσιακά, αλλά και μέσα στην υγειονομική κρίση, με βάση τα στοιχεία του 2021, ένας στους τέσσερις επισκέπτες της Ελλάδας επέλεξε το Νότιο Αιγαίο και ειδικά τα νησιά των Κυκλάδων και της Δωδεκανήσου, σημειώνοντας διαφορά εκατοντάδων χιλιάδων επισκεπτών από την αμέσως επόμενη Περιφέρεια. Στις δημοφιλείς Κυκλάδες, είναι πολύ μεγάλο το ενδιαφέρον, όπως είναι φυσικό, στην Μύκονο αλλά και τη Σαντορίνη, όπου υπάρχει μεγάλη προσφορά εξοχικών κατοικιών και αποκλειστικών βιλών προς πώληση. Τα στελέχη της Engel & Völkers Ελλάδος παρατηρούν ότι το τελευταίο διάστημα μία νέα τάση έχει ενισχυθεί η οποία αφορά τη ζήτηση για ακίνητα με ιδιαίτερα μοντέρνα και «πράσινα» στοιχεία αρχιτεκτονικά καθώς και στροφή στο σύγχρονο design, διατηρώντας την παραδοσιακή αρχιτεκτονική του. Μεγάλο είναι το ενδι-
16
Ιδιαίτερα μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον παρουσιάζει ο παραδοσιακός οικισμός της Λίνδου και η ευρύτερη περιοχή της, όπου ακόμη και την περίοδο της παγκόσμιας υγειονομικής κρίσης οι τιμές παρέμειναν σε σταθερά υψηλά επίπεδα. Η ευρύτερη περιοχή της Λίνδου, ειδικότερα οι Πεύκοι, τα Βλυχά και η Ψάλτος κατατάσσονται στις πιο ακριβές περιοχές της Ρόδου με την μεγαλύτερη ζήτηση σε εξοχικές και επενδυτικές κατοικίες. Η Σύμη, σε μικρή απόσταση από τη Ρόδο, αποτελεί έναν ανερχόμενο προορισμό στα Δωδεκάνησα τα τελευταία χρόνια. Το πολύχρωμο οικιστικό της περιβάλλον σε νεοκλασικό ρυθμό εντυπωσιάζει και προσκαλεί τους επενδυτές να αποκτήσουν μια εξοχική κατοικία. Η αίγλη του παρελθόντος συναντά τον κοσμοπολίτικο ρυθμό της αφού τους καλοκαιρινούς μήνες το λιμάνι της σφύζει από superyacht και θαλαμηγούς Ελλήνων και ξένων επισκεπτών. Η διαμόρφωση των τιμών Συνολικά, για το Νότιο Αιγαίο, η μέση αύξηση των τιμών για τις κατοικίες ανέρχεται σε ποσοστό 10% εντός του 2021. Στις Κυκλάδες οι τιμές διαμορφώνονται ανοδικά. Στην Μύκονο, η ζήτηση ακολουθεί την τουριστική ανάπτυξη και τις επενδύσεις, όπως για παράδειγμα στο
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
Καλό Λιβάδι ή τον Καλαφάτη όπου το ενδιαφέρον για δεύτερη κατοικία είναι διαρκώς αυξανόμενο. Οι τιμές σε αυτές τις ανερχόμενες περιοχές κυμαίνονται μεταξύ 6.500 - 11.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στην Ψαρού, στον Ορνό και στην Χώρα τα αντίστοιχα νούμερα κυμαίνονται από 8.000 - 17.500 ευρώ ανά τ.μ. Για τις περιοχές μεσαίας ζήτησης σε Αγράφι, Φανάρι, Φτελιά και Καλαφάτη οι τιμές είναι μεταξύ 5.000 - 11.000 ευρώ ανά τ.μ. και στις πιο απομακρυσμένες, σε Άνω Μερά, Μερχιά κ.α. κυμαίνονται από 3.500 - 6.500 ευρώ ανά τ.μ. Τα στελέχη της Engel & Völkers παρατηρούν το τελευταίο διάστημα ότι στο νησί, η ζήτηση είναι περισσότερο στοχευμένη σε κατοικίες σύγχρονης αισθητικής και οικολογικής αρχιτεκτονικής. Αντίστοιχα και στο νησί της Πάρου, τα στοιχεία καταδεικνύουν αυξανόμενο αγοραστικό ενδιαφέρον. Πιο συγκεκριμένα, το ενδιαφέρον συγκεντρώνεται στις νεόδμητες κατασκευές με παραδοσιακά χαρακτηριστικά για τις οποίες το εύρος τιμών ποικίλλει 4.000 - 8.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για τις παλαιότερες κατασκευές διαμορφώνονται στο εύρος 3.500 - 5.000 ευρώ ανά τ.μ. Η Πάρος ξεχωρίζει όσον αφορά την άνοδο σε επίπεδο τιμών και ζήτησης. Στην περίπτωση της Ρόδου, οι τιμές διαμορφώνονται επίσης ανοδικά. Στην περιοχή της Λίνδου όπου είναι το επίκεντρο του ενδιαφέροντος των αγοραστών, οι τιμές για κατοικίες σε προνομιακές τοποθεσίες κυμαίνονται από 4.500 - 7.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ νοτιότερα, πλησίον των οικισμών Κιοτάρι, Γεννάδι, Λαχανιά οι τιμές για βίλες ποικίλλουν μεταξύ 3.000 - 6.500 ευρώ ανά τ.μ. Στις ζώνες μεσαίας ζήτησης, Κολύμπια, Αφάντου, Φαληράκι ανατολικά όπως και Ιξιά, Ιαλυσός δυτικά του νησιού, οι τιμές κατοικιών διαμορφώνονται μεταξύ 2.500 - 5.500 ευρώ ανά τ.μ. Σε σταθερή ζήτηση, βρίσκεται φυσικά η πόλη της Ρόδου, η οποία προσφέρει μια ανταποδοτική επένδυση στους
αγοραστές καθόλη τη διάρκεια του έτους, με τιμές για κατοικίες απο 3.500 - 6.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα διαμερίσματα κυμαίνονται μεταξύ 2.500 - 4.000 ευρώ ανά τ.μ. Στο νησί της Σύμης, οι τιμές για τις πολυτελείς κατοικίες ποικίλλουν μεταξύ 3.300 - 4.500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για τα ακίνητα έως 150 τ.μ., διαμορφώνονται μεταξύ 1.800 - 3.500 ευρώ ανά τ.μ. Οι τιμές για τα ακριβά ακίνητα π.χ. άνω του 1 εκατ. ευρώ στην περιοχή του Νοτίου Αιγαίου, αυξάνονται σε ποσοστό μεταξυ 10%-15% εντός του 2021, ενώ για σπίτια άνω των 2,5 εκατ. ευρώ η αντίστοιχη άνοδος είναι μεταξύ 5%-8%. Ενισχυτικό παράγοντα για την κινητικότητα στην αγορά εξοχικής κατοικίας, αποτελεί το γεγονός ότι οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι έχουν αυξήσει το προσφερόμενο κεφάλαιο για να εξασφαλίσουν την καλύτερη δυνατή επένδυση. Οι προσδοκίες των αγοραστών Το προφίλ των κατοικιών που ενδιαφέρει τους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων στα ελληνικά νησιά είναι κατά κύριο λόγο η επαφή με το υδάτινο στοιχείο. Είτε ως παραθαλάσσιες κατοικίες είτε με θέα τη θάλασσα. Μεγάλη σημασία δίνεται επίσης στον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό, στο σύγχρονο design αλλά και στην ιδιωτικότητα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα της ανάγκης για ιδιωτικότητα αποτελεί και η προτίμηση ακινήτων με πισίνα που δεν βρίσκονται στην ακτογραμμή, ιδιαίτερα στις περιοχές με αυξημένη τουριστική κίνηση. Οι αγοραστές συνυπολογίζουν την προσβασιμότητα και την σύνδεση των νησιών όλο τον χρόνο με την ηπειρωτική χώρα και τα μεγάλα αστικά κέντρα καθώς και τις δημόσιες υποδομές.
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
17
Αυτό που καταγράφεται στην αγορά ακινήτων, είναι το γεγονός ότι έχει αυξηθεί περαιτέρω η ζήτηση ειδικά για επενδυτικούς σκοπούς μέσα στο 2021, πολύ περισσότερο από την στιγμή που οι ελληνικοί προορισμοί προσφέρουν υψηλές αποδόσεις για τους επενδυτές, όσον αφορά την ενοικίαση ακινήτων: Ενδεικτικά ως προς το τελευταίο, τα νούμερα των αποδόσεων στη Μύκονο κινούνται μεταξύ 5% - 10%, στην Πάρο από 4% - 7,5% και στη Ρόδο από 5% - 8%.
μελλοντικά θα οδηγήσουν σε περαιτέρω αυξήσεις των τιμών. Σε ορισμένες περιοχές, η ζήτηση υπερβαίνει της προσφοράς. Επομένως, αυτή η περίοδος αποδεικνύεται πρόσφορη για επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία στο Νότιο Αιγαίο.
Επίλογος Το πελατολόγιο της Engel & Völkers, αποτελείται από ξένους αγοραστές οι οποίοι δείχνουν πολύ υψηλό ενδιαφέρον για τα νησιά σε ποσοστό μάλιστα που μπορεί να ξεπερνά το 80%. Προηγούνται οι Γερμανοί, οι Αυστριακοί, οι Ελβετοί, οι Βέλγοι, οι Γάλλοι, και ακολουθεί το Ηνωμένο Βασίλειο. Η αγορά στα ελληνικά νησιά αναμένεται να κινηθεί περαιτέρω ανοδικά, ωθούμενη και από τον τουρισμό, δεδομένου ότι η Ελλάδα, βρίσκεται στις πρώτες θέσεις της λίστας με τους δημοφιλέστερους προορισμούς για τους Ευρωπαίους για τη θερινή σεζόν του 2022. Από το ερχόμενο καλοκαίρι, αναμένουμε μία σημαντική εισροή τουριστών και ως εκ τούτου πιθανούς αγοραστές. Το αίσθημα αυτό ενισχύεται καθώς, από το ξέσπασμα της πανδημίας, πολλοί παραθεριστές που συνηθίζουν να μένουν σε ξενοδοχεία επιδιώκουν όλο και περισσότερο να αποκτήσουν την δική τους παραθεριστική κατοικία. Η υψηλή ζήτηση και η αυξημένη απήχηση της περιοχής,
18
Market Report Οικιστικά Aκίνητα · Αθήνα & Νησιά Νοτίου Αιγαίου
Εκεί που το πάθος, συναντά την επιτυχία! Είστε φιλόδοξος με ταλέντο στις πωλήσεις και πάθος στον κλάδο των ακινήτων που αναζητά μία καριέρα σε μια διεθνώς επιτυχημένη εταιρεία; Αν ναι, τότε η Engel & Völkers είναι εδώ για να σας προσφέρει τις καλύτερες προοπτικές για μία επιτυχημένη καριέρα. Ως Σύμβουλος Ακινήτων, έχετε την δυνατότητα να επωφεληθείτε από την ολοκληρωμένη επαγγελματική εκπαίδευση που σας παρέχουμε, ξεκινώντας από το βασικό και φτάνοντας στο προχωρημένο επίπεδο εκπαίδευσης, με τα καινοτόμα εργαλεία και υπηρεσίες για μέγιστη αποδοτικότητα και ευελιξία - όλα χάρη στην πρωτοποριακή πλατφόρμα του συστήματός μας - καθώς και από τις εξαιρετικές προοπτικές κέρδους. Ξεκινήστε σήμερα και υποβάλλετε αίτηση στη διεύθυνση www.ev.gr
Engel & Völkers Ελλάδος Λεωφ. Μεσογείων 2 - 4, Πύργος Αθηνών, 10ος όροφος · Αθήνα · 11527 Τηλ. +30 211 105 5000 athensmmc@engelvoelkers.com · www.ev.gr
Engel & Völkers Ελλάδος Τηλέφωνο +30 211 105 5000 · athensmmc@engelvoelkers.com Λεωφόρος Μεσογείων 2 - 4 · Αθήνα 115 27 www.ev.gr