O mercado imobiliário em Portugal tem enfrentado desafios significativos nos últimos anos, e o ano de 2023 trouxe alterações – já expectáveis – à tendência verificada desde o período pós-pandemia. A conjuntura internacional desfavorável para elevar os níveis de confiança e poder de compra, o aumento das taxas de juro e as maiores dificuldades no acesso ao crédito à habitação, condicionaram as transações um pouco por todo o território nacional. Tudo isso, em conjunto, traduziu-se numa quebra de 17% nas vendas em Portugal – realizadas mais de 130 mil transações no ano anterior. Este decréscimo do número de vendas não teve, contudo, repercussão nos preços. Com efeito, em 2023, o preço médio de venda, a nível nacional, aumentou nos imóveis novos para 8% - €4 045/m2, e 9% - €2 116 euros/m2 - nos imóveis usados.
Apesar destes obstáculos e desafios, a Engel & Völkers demonstrou, em 2023, a preparação, capacidade de adaptação às mudanças do mercado, resiliência e inovação que sempre nos caracterizou, permitindo atingir no final do ano um volume de negócios superior a mil milhões de euros em 2023.
Em 2024, o mercado imobiliário vai continuar com a tendência de uma procura elevada, bem acima da oferta, com uma relativa indefinição no que as recentes alterações políticas – incentivos à habitação por parte das camadas mais jovens, por um lado, e fim de certos benefícios fiscais, nomeadamente para os residentes não habituais – podem trazer. Portugal continua a ser um mercado atrativo para o investimento imobiliário e para investidores internacionais, e a escolha de certas cidades – Lisboa, Porto, Cascais, Braga - por parte de nómadas digitais para compra e arrendamento manter-se-á.
Para encerrar, 2024 promete ser um ano de grandes desafios e possibilidades no mercado imobiliário. A Engel & Völkers está preparada para enfrentar as incertezas com a mesma resiliência e inovação que nos caracteriza. Continuaremos a fornecer um atendimento personalizado e soluções exclusivas para os nossos clientes, ajudando-os a navegar pelo mercado e a fazer investimentos seguros e lucrativos. A nossa dedicação em compreender e atender as necessidades específicas de cada cliente garantirá que, mesmo em tempos de mudança, o investimento em imóveis de qualidade em Portugal continuará a ser uma escolha inteligente e valiosa.
Juan-Galo Macià — CEO da Engel & Völkers para Espanha, Portugal e Andorra.
Índice
Principais destaques do estudo de mercado Portugal 2023-2024
01 A NOSSA HISTÓRIA
02 E&V EM NÚMEROS
03 SITUAÇÃO ECONÓMICA DE PORTUGAL
04
TENDÊNCIAS DO MERCADO RESIDENCIAL PORTUGUÊS
A Nossa História | 01
Christian Völkers é o fundador do Grupo Engel & Völkers. Em 1977, fundou a empresa com o seu amigo e parceiro de negócios, Dirk Engel, e transformou a Engel & Völkers numa marca global no setor premium. Christian Völkers elaborou a Bíblia Engel & Völkers, que se tornou a base do sistema de franchising de sucesso mundial e da academia imobiliária interna. Em 1988, fundou a editora interna, a Grund Genug, e a revista de arquitetura e estilo de vida com o mesmo nome. Christian Völkers, visionário e pensador estratégico, continuou a desenvolver uma gama inovadora de conceitos de negócios imobiliários.
O sucesso da Engel & Völkers baseia-se numa forte presença local e nas qualificações especiais dos seus consultores imobiliários. Estes desempenham um papel determinante na gestão transparente de todos os processos de venda. Digitalmente ligados entre si e com a ajuda de ferramentas inovadoras, acompanham as tendências do mercado. Graças à sua formação individual na academia interna, têm uma visão treinada para ver imóveis e determinar valores. Desta forma, acompanham ao mais alto nível o delicado processo de avaliação do valor de mercado.
Há mais de 45 anos que a Engel & Völkers se foca em imóveis residenciais e comerciais de alta qualidade, posicionando-se no setor premium. São sobretudo os consultores imobiliários que representam a Engel & Völkers. Mais de 16 600 pessoas trabalham sob a marca Engel & Völkers em mais de 35 países, nos 5 continentes e em mais de 1 000 locais. Juntos, refletem os valores da empresa: competência, exclusividade e paixão.
A Engel & Völkers está presente em Portugal desde 2006, dispondo de uma vasta rede de agências imobiliárias direcionada para o mercado de luxo, operando em Braga e Guimarães, Porto, Gaia e Gondomar, Leiria, Lisboa, Cascais e Estoril, Sintra, Comporta e Litoral Alentejano, e Algarve - Lagos, Portimão, Albufeira, Vilamoura, Quinta do Lago, Faro e Tavira.
A Engel & Völkers
escreve a sua
história
Fundação da empresa Engel & Cie. A sede é inaugurada numa localização privilegiada ao longo da avenida Elbchaussee, em Hamburgo.
A Engel & Völkers cria a editora Grund Genug pela publicação da revista internacional ‘GG magazine’.
A Engel & Völkers introduz o sistema Shop.
Fundação da Academia Engel & Völkers.
É estabelecido o sistema de franchising na Engel & Völkers.
A Engel & Völkers abre o primeiro escritório fora da Alemanha, exemplo da expansão global.
Engel & Völkers Commercial.
A Engel & Völkers tem como objetivo os mercados internacionais com a abertura da primeira loja fora da Europa.
Abertura da primeira licença em Portugal, localizada em Albufeira.
+
Como parte da expansão mundial, a Engel & Völkers entra no mercado americano.
Fundação das unidades de negócio Engel & Völkers Yachting e Engel & Völkers Private Office.
2023 2021
Jawed Barna torna-se CEO do Grupo e dá início ao próximo período de crescimento da Engel & Völkers.
2023
Aderimos à Magnum & Partners, especialistas em consultoria de desenvolvimento e investimento, para continuar a crescer na nova área de desenvolvimento.
2017 2015
Fundação da unidade de negócio de Aviação.
2013
Introdução do conceito de Market Center (MC).
Juan-Galo Maciá torna-se o CEO de Espanha, Portugal e Andorra.
A Engel & Völkers alcança os mil milhões de euros em receitas de comissões. +
A empresa britânica de capital privado Permira torna-se acionista maioritária da Engel & Völkers.
2020
Após muitos anos de ligação à empresa, Sven Odia torna-se o único CEO da Engel & Völkers. O fundador Christian Völkers permanece na empresa e torna-se presidente do conselho de administração.
2018 2019
Mudança da sede da Engel & Völkers para o Hamburg HafenCity.
Abertura do Market Center (MC) em Lisboa (Portugal).
Situação económica de Portugal | 02
Introdução
O Instituto de Marketing Research e a Engel & Völkers
Iberia trabalharam em parceria com o objetivo de publicar um conjunto de relatórios de pesquisa sobre os principais mercados de habitação em Portugal Continental. Cada relatório analisa as condições atuais em cada um dos mercados de habitação, examinando a evolução da procura, da oferta e dos preços, procurando identificar as principais tendências em cada mercado. Os relatórios pretendem assim apoiar e informar o processo de decisão dos compradores e vendedores de produto residencial em cada mercado.
Resumo Metodológico
As áreas geográficas em estudo para cada um dos mercados foram determinadas pela Engel & Völkers, não existindo sempre uma correspondência territorial com as respetivas áreas administrativas (NUTS, concelho ou freguesia). Foram utilizadas diversas fontes de informação, nomeadamente dados das listagens dos principais promotores e mediadores a operar nas áreas geográficas em análise, informação interna disponibilizada pela Engel & Völkers relativa às transações efetuadas em 2022 e 2023, e dados estatísticos do Instituto Nacional de Estatística (INE), Pordata e Banco de Portugal (BdP).
"Estamos a assistir a decisões mais longas e licitações mais agressivas devido à atual situação económica"
Constanza m aya
Head
of operations & expansion de Engel & Völkers Iberia
Enquadramento da Economia Nacional
De acordo com dados do Banco de Portugal, a economia portuguesa cresceu 2,3% em 2023, abrandando face ao crescimento homólogo de 6,8% registado em 2022. De lembrar que o crescimento registado em 2022 foi o mais elevado desde 1987 e acontece no período pós-pandemia. Ainda assim, este abrandamento é, em parte, explicado pela desaceleração do comércio internacional e da procura interna. Se no total do ano houve um abrandamento, o mesmo não aconteceu no último trimestre de 2023, onde a primeira estimativa aponta para um crescimento homólogo do PIB de 2,2%, uma aceleração face aos 1,9% do terceiro trimestre, refletindo uma evolução mais favorável das exportações de turismo e, em menor grau, do consumo privado.
No que diz respeito à inflação, situou-se em 5,5% em 2023, diminuindo para 3,2% no primeiro trimestre de 2024 e com uma estimativa de 2,1% para 2025. Nos próximos trimestres, esta trajetória de redução assentará na evolução dos preços dos bens energéticos e alimentares, mas deverá generalizar-se posteriormente, num contexto de normalização da política monetária. No mercado de trabalho, o emprego deverá manter-se elevado e projetam-se ganhos do salário médio real. Contudo, a taxa de desemprego aumentou para 7% em 2023, sendo de esperar uma redução nos anos seguintes, para se fixar em 6,7% em 2025.
O consumo privado aumentou 0,3% em 2023, enquadrado pelo crescimento contido do rendimento disponível real das famílias e pela recuperação da taxa de poupança. O abrandamento dos preços e a evolução dos salários contribuem para um maior crescimento do rendimento disponível em 2024, permitindo um aumento esperado do consumo privado de 1,2%, em média, a par de uma recuperação da taxa de poupança para um valor próximo do observado antes da pandemia.
O investimento cresceu 2,3% em 2023, condicionado pela subida dos custos de financiamento. Em 2024-25 espera-se uma aceleração para 4,7%, em média, continuando a beneficiar de fundos da União Europeia, em particular dos associados ao Plano de Recuperação e Resiliência (PRR).
Após um crescimento, em 2022, na procura de habitação em Portugal, o contexto económico marcado pela perda de poder de compra devido à inflação e juros no crédito à habitação altos impactaram a compra e venda de casas ao longo de 2023. A taxa de juro média das novas operações de crédito à habitação passou de 3,2% em dezembro de 2022 para um máximo de 4,3% em setembro de 2023, terminando o ano nos 4,1%.
Em Portugal, foram vendidas 136 499 habitações em 2023, menos 18,7% face ao ano anterior, sendo este o registo mais baixo desde 2017. Mesmo perante a diminuição dos negócios, os preços das casas subiram 8,2% em 2023, tendo apenas abrandado o crescimento face ao ano anterior. De destacar a redução particularmente intensa na venda de casas usadas, tendo sido vendidas 108 380 habitações usadas, menos 21,4% face ao ano anterior. Já as casas novas, esse decréscimo foi menos acentuado, tendo sido transacionadas 28 119 habitações novas, menos 6,1% face ao ano de 2022. A venda de casas durante o ano passado movimentou um total de 28 mil milhões de euros, menos 11,9% que em 2022.
A maioria das casas vendidas em 2023 foram adquiridas por famílias, representando 85,5% do total. Contudo compraram menos casas face ao ano anterior. De facto, foram transacionadas pelas famílias 116 752 habitações em 2023, por um total de €23,5 mil milhões, o que representa uma redução, face a 2022, de 19,8% em número e 13,8%, em valor. Já os compradores que vivem fora das fronteiras do espaço europeu estão em contraciclo, avançando com mais aquisições. Observou-se um aumento de 9,3% nas transações por estes compradores estrangeiros, para um total de 5 366 imóveis, reforçando a tendência verificada nos últimos anos no investimento por parte do fenómeno dos nómadas digitais em determinadas zonas de Portugal, nomeadamente nas Áreas metropolitanas de Lisboa e Porto e Braga.
Porto Gaia · Gondomar
Lisboa
Comporta Melides
Lagos Albufeira
Vilamoura
Carvoeiro Quinta do Lago Faro Tavira Portimão
Cascais Restelo
Sintra Oeste
Braga · Guimarães Estoril Oeiras
REGIÃO NORTE
Braga · Guimarães
Porto
REGIÃO CENTRO E LISBOA
Lisboa · Oeiras
Cascais · Estoril
REGIÃO ALENTEJO
Comporta · Melides
REGIÃO ALGARVE
Lagos
Portimão
Albufeira · Carvoeiro
Vilamoura
Faro · Tavira
TENDÊNCIAS DO MERCADO RESIDENCIAL PORTUGUÊS
Região Norte
Braga · Guimarães
Porto
Região Norte | Braga · Guimarães
194.588
População ou número de habitantes em Braga
156.907
População ou número de habitantes em Guimarães
0,95%
Variação anual população em Braga
-0,33%
Variação anual população em Guimarães
Com uma rica história que remonta à época romana, Braga, ou Bracara Augusta no momento da sua fundação (15-13 a.C.), tem uma longa tradição como centro de poder, cultura e religião, sendo conhecida pelo seu património arquitetónico e cultural. Entre os seus muitos monumentos, destacam-se a Sé de Braga, uma das mais antigas catedrais de Portugal, e o Santuário do Bom Jesus do Monte, classificado como Património Mundial da UNESCO. Além disso, Braga é famosa pelas suas festas e tradições, como a Semana Santa, que atrai milhares de visitantes e turistas todos os anos, ou através da sua gastronomia local.
De acordo com as estimativas de 2022, o concelho de Braga possui uma população aproximada de 195 000 habitantes, sendo um dos concelhos mais populosos do país, com uma variação anual da população de cerca de 1% face a 2021.
A estrutura etária da população de Braga revela um equilíbrio entre as várias faixas etárias, embora, à semelhança de outras regiões do país, também enfrente desafios relacionados com o envelhecimento populacional. No entanto, Braga destaca-se por ter uma população relativamente jovem, impulsionada pela presença de várias instituições de ensino superior, incluindo a Universidade do Minho, que atrai estudantes de todo o país e do estrangeiro.
1.664 €
Preço médio E&V 2023 em Braga
1.500 €
Preço médio E&V 2023 em Guimarães
17,76%
Variação anual preço médio E&V 2022-2023 em Braga
18,30%
Variação anual preço médio E&V 2022-2023 em Guimarães
Em termos de desenvolvimento económico, Braga é um dos principais centros de inovação e tecnologia de Portugal. O concelho é um pólo de desenvolvimento empresarial, abrigando várias empresas de tecnologia, startups e instituições de pesquisa. O setor dos serviços, particularmente o comércio e a educação, também desempenha um papel significativo na economia local.
Guimarães, concelho situado no norte de Portugal e cidade conhecida como o "berço da nação" devido à sua importância histórica na fundação de Portugal, é uma cidade repleta de património e cultura. Com uma população de aproximadamente 157 000 habitantes, Guimarães é um concelho caracterizado por uma população diversificada e uma rica herança cultural. A cidade de Guimarães, que é a sede do concelho, mantém um equilíbrio entre as áreas urbanas e rurais, oferecendo uma qualidade de vida elevada aos seus residentes.
Economicamente, Guimarães destaca-se pela sua indústria têxtil, uma das mais importantes em Portugal, e por um crescente setor de tecnologia e inovação. Além disso, o turismo desempenha um papel vital na economia local, impulsionado pelo rico património histórico e cultural da cidade.
Fonte: INE, análise de dados Instituto de Marketing Research
Guimarães é conhecida pelo seu bem preservado centro histórico, que foi classificado como Património Mundial pela UNESCO em 2001. Entre os seus muitos monumentos, destacam-se o Castelo de Guimarães, o Paço dos Duques de Bragança e a icónica Praça de Santiago. A cidade também é famosa pelos seus eventos culturais, como as Festas Gualterianas e a Feira Afonsina, que celebram a história e as tradições locais.
Após a recuperação verificada no período pós-pandemia, ambos os concelhos aparentam refletir as alterações na conjuntura internacional dos últimos dois anos. De facto, em Braga, a venda de alojamentos familiares (Figura 1) reflete uma quebra nas vendas de 2021 para 2022, obtendo cerca de 2 900 unidades vendidas nesse ano, seguida por uma queda ainda mais acentuada em 2023, com 2 400 unidades vendidas, representando uma diminuição de 15,6% em relação ao ano de 2022. O concelho de Guimarães segue a mesma tendência apresentada por Braga, observando-se uma quebra de 10,4% em 2023, atingindo cerca de 1 400 unidades vendidas nesse ano.
Ambas as cidades enfrentaram desafios no mercado de venda de alojamentos familiares nos últimos anos, com períodos de crescimento seguidos por quedas significativas, refletindo as constantes mudanças nas condições econômicas, nas taxas de juros, na procura e oferta do mercado imobiliário, bem como influências externas que têm um impacto direto na qualidade de vida, não só destes concelhos, mas como o país em geral.
Fonte: INE.
Braga Guimarães
Figura 1 | Vendas de alojamentos familiares (n)
A análise dos preços médios de venda de alojamentos pela Engel & Völkers mostra um aumento significativo em ambos os concelhos. Em Braga, o preço médio atingiu € 1 664, com uma variação anual de 17,8%, enquanto em Guimarães foi de € 1 500, com uma variação anual de 18,3%. Esses aumentos refletem uma valorização considerável do mercado imobiliário, impulsionada pelo crescente interesse de compradores estrangeiros, nómadas digitais que trabalham remotamente e encontram nestas cidades qualidade de vida, oferecendo ao mesmo tempo uma oferta cultural rica e diversificada.
Em média, os compradores internacionais (não residentes em Portugal) representam a totalidade das compras de habitação, em 2023, no concelho de Braga. Atualmente, os estrangeiros representam cerca de 85,7% das operações de intermediação realizadas pela agência da Engel & Völkers Braga e Guimarães. O produto residencial mais procurado nesta zona são as moradias com mais de três quartos e áreas superiores a 180m 2 .
No que diz respeito à procura no mercado de arrendamento (Figura 2), ambos os concelhos apresentam uma tendência crescente desde 2019, sendo que no concelho de Braga se observa uma estabilização no número de contratos de arrendamento realizados (2 357). Em Guimarães, a procura aumentou, passando de 1 174 contratos realizados em 2022 para 1 259 em 2023, valor mais elevado nos últimos sete anos. Tanto Braga como Guimarães possuem um mercado de arrendamento dinâmico, impulsionado pela população universitária existente na zona, bem como a crescente procura, nos últimos anos, de habitação na zona por parte dos nómadas digitais.
Figura 2 | Novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (n)
INE Braga Guimarães
A construção e novas licenças de construção de habitação familiar nos concelhos de Braga e Guimarães apontam para um crescimento nos próximos anos (Figura 3). Em 2023 observa-se um crescimento de 29,3% face a 2022 no que diz respeito ao número de fogos concluídos. Já as novas licenças de construção obtiveram um crescimento significativo de 71,9% em 2023, com 2 001 novas licenças de construção emitidas. Este aumento significativo, tanto nos novos fogos concluídos como nas novas licenças de construção, refletem um dinamismo robusto no setor da construção e uma resposta ativa às necessidades habitacionais crescentes nas zonas de Braga e Guimarães.
Figura 3 | Novas construções e licenças para construção nos concelhos de Braga e g uimarães (n)
Novos Fogos Construídos Novas licenças de construção
INE e cálculos IMR
Fonte:
Fonte:
A análise do crescimento do preço da habitação (€/m 2 ) em Braga e Guimarães revela uma tendência consistente de valorização desde 2019 (Figura 4). No quarto trimestre de 2019, o preço médio por metro quadrado era de €949 em Braga e €857 em Guimarães, e esses valores aumentaram gradualmente nos trimestres seguintes, atingindo €1 524 e €1 219, respetivamente, no quarto trimestre de 2023. Isso representa um crescimento constante ao longo de quatro anos. Nos últimos três anos em particular, de 2021 a 2023, observa-se uma aceleração no ritmo de crescimento, com aumentos trimestrais significativos. Essa valorização pode ser atribuída a uma variedade de fatores, como a crescente procura por habitação na região, políticas governamentais favoráveis ao mercado imobiliário e a atratividade das cidades de Braga e Guimarães como um local para residência e investimento.
Figura 4 | Valor mediano das vendas por m 2 de alojamentos familiares (€)
Em relação ao mercado de arrendamento, em 2023, os preços médios por metro quadrado continuaram a tendência crescente (Figura 5), atingindo €7/m² em Braga e €5/m² em Guimarães, representando aumentos de 15,9% e 11,5%, respetivamente, em comparação com 2022. Este crescimento constante nos últimos anos evidencia um mercado de arrendamento dinâmico, amplamente impulsionado pelo ambiente universitário na região, que alimenta uma procura significativa, especialmente por parte de jovens em busca de habitação temporária.
Figura 5 | Valor mediano das rendas por m 2 de novos contratos de arrendamento (€)
Braga Guimarães
Fonte: INE
Braga Guimarães
Fonte: INE
Região Norte | Porto
234.438
População ou número de habitantes em Porto
1,65%
Variação anual população em Porto
Fonte: INE, análise de dados Instituto de Marketing Research
Situada nas margens do rio Douro, a cidade do Porto é um tesouro multifacetado que combina história, cultura, gastronomia e vinhos de renome mundial. Com uma população de mais de 235 000 habitantes em 2022, a cidade do Porto apresenta uma importância histórica importante para a zona norte de Portugal. A sua arquitetura única e bem preservada conta a história da cidade, tendo sido reconhecida pela UNESCO, em 1996, como Património da Humanidade.
Culturalmente vibrante, o Porto é casa de uma série de instituições culturais, incluindo museus de arte contemporânea como o Museu de Serralves, galerias de arte, teatros e salas de concerto. Destaca-se também pela sua vida noturna animada, com uma multitude de bares, restaurantes e casas de fado, onde os visitantes podem desfrutar da autêntica música portuguesa.
Além de suas atrações culturais, o Porto é conhecido mundialmente pelo seu vinho do Porto, produzido nas vinhas da zona do Douro Vinhateiro, Património da Humanidade da UNESCO desde 2001, e envelhecido nas históricas caves de Gaia, do outro lado do rio. Os amantes de vinho podem explorar as vinícolas da região e participar em degustações, enquanto os apreciadores de gastronomia podem saborear os pratos tradicionais da culinária portuense.
3.984 €
Preço médio E&V 2023 em Porto
15,97%
Variação anual preço médio E&V 2022-2023 em Porto
Mas o Porto não é apenas uma cidade de história e tradição; é também um centro urbano em constante evolução, com uma comunidade dinâmica e diversificada. Do moderno bairro da Boavista à animada Ribeira, o Porto oferece uma experiência única que combina o melhor do passado e do presente, tornando-se um destino imperdível para os viajantes que procuram descobrir a alma de Portugal.
A procura por habitação, que vinha crescendo constantemente até 2022, experimentou uma queda previsível em 2023. A nível nacional – e segundo dados do INE – houve uma diminuição significativa de 18,7% no número de transações imobiliárias no último trimestre de 2023. No caso específico da cidade do Porto, essa redução também foi observada, porém em uma escala menor, com uma diminuição de 11,4% no número de habitações vendidas em 2023, face ao ano anterior.
Evolução do número de transações no concelho de Porto (2019-2022, anualmente)
6 | Vendas de alojamentos familiares (n)
INE
INE, Ministério da Justiça, cálculo e análise de dados ImoEconometrics
Fonte:
Figura
Fonte:
O mercado de arrendamento no Porto tem mostrado um crescimento consistente ao longo dos últimos anos, refletindo a dinâmica e atratividade desta cidade portuguesa. Desde 2019, tem-se observado um aumento progressivo no número de contratos celebrados, com um total de 3 043 novos contratos registados naquele ano. Esse crescimento manteve-se firme até 2022, quando foram assinados 4 575 novos contratos de arrendamento. No entanto, em 2023, esse número subiu para 4 735, evidenciando um crescimento de 3,5% em relação ao ano anterior. Uma das razões por trás desse aumento contínuo na procura é a crescente atração do Porto para os nómadas digitais, indivíduos que trabalham remotamente e procuram locais com uma qualidade de vida elevada e infraestrutura adequada para o seu estilo de vida. Além disso, a cidade é caracterizada por uma população jovem, com diversos pólos estudantis espalhados por toda a área metropolitana, o que também contribui para a crescente procura por habitação para arrendamento. Esse cenário sugere um mercado de arrendamento robusto e em expansão, com perspetivas promissoras para o futuro.
O setor de construção de habitação familiar no Porto tem registado uma tendência decrescente nos últimos anos. Desde 2021, o número de novas licenças de construção e de novos fogos concluídos tem diminuído progressivamente. Em 2022 houve uma diminuição de 1,8% no número de novas licenças e uma redução de 3,8% no número de fogos concluídos. Em 2023, a tendência de queda continuou, com 1 603 novas licenças emitidas e 908 novos fogos concluídos. Isso significa uma diminuição de aproximadamente 5,6% nas licenças de construção e uma redução de cerca de 4,3% no número de fogos em comparação com 2022.
Figura 8 | Novas construções e licenças para construção no concelho do Porto (n)
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Gráfico 2 | Número de novos contratos de arrendamento habitacional no concelho de Porto
Figura 7 | Novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (n)
Fogos Novos Construídos Licenças de Construção
Legend
INE e cálculos IMR
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INE, análise de dados ImoEconometrics
INE
Fonte:
Fonte:
Fonte:
Em 2023, as vendas realizadas pela E&V no Porto apresentaram um incremento em relação ao ano anterior de cerca de 26,2% com um total de 44 habitações vendidas a que correspondeu um valor médio de venda na ordem dos €613 000, das quais 45,7% foram adquiridas por compradores estrangeiros, com destaque para cidadãos alemães, brasileiros e ingleses. Apesar da diminuição verificada no mercado, no volume de transações, o preço médio de venda por metro quadrado aumentou significativamente, atingindo €3 984, o que representa uma variação positiva de 16% em relação a 2022. Este aumento no preço médio reflete a persistente atratividade do mercado imobiliário do Porto, especialmente para investidores estrangeiros em busca de oportunidades devido à sua qualidade de vida e potencial de retorno do investimento.
Nos últimos dois anos, o mercado imobiliário no Porto tem mostrado um crescimento significativo no preço médio de venda por metro quadrado de habitação (Figura 9). No quarto trimestre de 2021, o preço médio por metro quadrado era de €2 278. Esse valor continuou a aumentar ao longo de 2022, atingindo €2 332 no primeiro trimestre, fechando esse ano com €2 568 no quarto trimestre. A tendência de valorização persistiu em 2023. No primeiro trimestre, o preço médio subiu para €2 609, seguido de um aumento para €2 684 no segundo trimestre. No terceiro trimestre, o valor chegou a €2 798 e, no quarto trimestre, atingiu €2 866. Este crescimento consistente ao longo dos últimos dois anos representa um aumento substancial de aproximadamente 25,8% desde o quarto trimestre de 2021 até o quarto trimestre de 2023.
No que diz respeito ao mercado de arrendamento (Figura 10), após um período de estabilização entre 2019 e 2021, observou-se uma tendência crescente no valor negociado em 2022 e 2023. Em 2022, o valor médio do arrendamento foi de €9,9/m², enquanto em 2023 esse valor aumentou para €11,7/m², refletindo uma valorização significativa no mercado de arrendamento.
Figura 9 | Valor mediano das vendas por m 2 de alojamentos familiares (€)
Gráfico 6 | Número de novos contratos de arrendamento habitacional no concelho de Porto
Fonte: INE
Fonte: INE, análise de dados ImoEconometrics
Gráfico 7 | Dinâmica das rendas de habitação no concelho de Braga e Guimarães (2017 a 2022; novos contratos, €/m2xmês)
Figura 10 | Valor mediano das rendas por m 2 de novos contratos de arrendamento (€)
Fonte: INE, análise de dados ImoEconometrics 6,77
INE
Fonte:
TENDÊNCIAS DO MERCADO RESIDENCIAL PORTUGUÊS
Região Centro e Lisboa
Lisboa · Oeiras
Cascais · Estoril
Região Centro e Lisboa | Lisboa
547.010
População ou número de habitantes em Lisboa
171.798
População ou número de habitantes em Oeiras
-0,02%
Variação anual população em Lisboa
0,29%
Variação anual população em Oeiras
Lisboa é hoje em dia um destino turístico de renome mundial. Com a sua combinação única de história, cultura dinâmica, vida noturna animada e um clima ensolarado, Lisboa oferece um cenário encantador que atrai visitantes de todo o mundo. Além de ser um ponto turístico, Lisboa tem-se transformado rapidamente num centro de inovação tecnológica, com um ecossistema de startups e empresas tecnológicas. A infraestrutura moderna, a acessibilidade de espaços de coworking e uma forte rede de transportes públicos tornam Lisboa um local ideal para nómadas digitais que procuram um equilíbrio entre trabalho e qualidade de vida. Com eventos internacionais de tecnologia como o Web Summit, Lisboa solidifica o seu papel como um polo de desenvolvimento digital e tecnológico, atraindo talentos globais e investidores.
O concelho de Oeiras, localizado na área metropolitana de Lisboa, é uma zona habitacional e empresarial por excelência, reconhecida pela sua qualidade de vida e dinamismo económico. Com uma localização privilegiada junto à costa, Oeiras combina ambientes residenciais tranquilos com áreas de forte desenvolvimento empresarial. O concelho abriga importantes parques empresariais e tecnológicos, que atraem uma variedade de empresas nacionais e internacionais, especialmente nos setores de tecnologia, biotecnologia e serviços. A infraestrutura moderna, escolas de renome, espaços verdes bem cuidados e uma rede de transportes eficiente tornam Oeiras um lugar
4.629 €
Preço médio E&V 2023 em Lisboa
3.721 €
Preço médio E&V 2023 em Oeiras
-3,58%
Variação anual preço médio E&V 2022-2023 em Lisboa
-10,06%
Variação anual preço médio E&V 2022-2023 em Oeiras
atrativo para viver e trabalhar. Além disso, a proximidade a Lisboa fazem de Oeiras uma opção preferencial para famílias e profissionais em busca de um equilíbrio ideal entre vida pessoal e profissional.
Após um crescimento sustentado nos últimos anos, verifica-se uma quebra nas transações, tanto em Lisboa como em Oeiras, acompanhando a tendência nacional de 2023 (Figura 11). Em Lisboa, foram transacionadas 7 191 habitações, uma descida de 13,3% face a 2022, sendo que Oeiras fixou-se nas 1 856 transações, representando um decréscimo de 37,6%. A conjuntura internacional desfavorável, subida das taxas de juro e inflação, aliadas a uma maior dificuldade no acesso ao crédito à habitação explicam uma parte significativa da quebra verificada, sendo, no entanto, expectável que estes valores tendam a estabilizar nos próximos anos.
Fonte: INE, análise de dados Instituto de Marketing Research
A análise dos preços médios de venda de imóveis pela Engel&Völkers mostra que as freguesias de Belém e Avenidas Novas apresentam os preços médios de habitação mais elevados em 2023 (Tabela 1), com valores a superarem os €7 000/m 2 . Seguem-se as zonas do Parque das Nações, Misericórdia, Santo António, Marvila, Estrela e Santa Maria Maior, com valores a superarem os €5 000/m2 . Já Amadora, Carnide e Lisboa Arredores apresentam os valores mais baixos, situando-se abaixo dos €2 500/m 2 . As maiores valorizações situam-se nas zonas das Avenidas Novas (+45,9%), Lumiar (+40,1%), Amadora (+30,4%), Benfica (27,9%) e Belém (+26,9%).
Tabela 1 – Preço médio E&V em 2022 e 2023 e variação média em Lisboa (€/m2 , %)
11 | Vendas de alojamentos familiares (n) Distrito
Fonte: Engel & Völkers
Fonte: INE.
Figura
No que diz respeito à procura no mercado de arrendamento (Figura 12), tanto Lisboa como Oeiras registam quebras em 2023. Lisboa, com uma descida de 10%, devido à diminuição da oferta de imóveis para arrendar. Em Oeiras, a quebra é de 5,8%, refletindo uma estabilização no mercado de arrendamento no concelho.
Figura 12 | Novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (n)
Figura 13 | Novas construções e licenças para construção no concelho de l isboa (n)
Novos Fogos Construídos Novas licenças de construção
INE e cálculos IMR
Figura 14 | Novas construções e licenças para construção no concelho de o eiras (n)
Oeiras
INE
Lisboa tem apresentado, nos últimos três anos, uma média de 5 523 novos fogos concluídos, um valor significativamente superior quando comparado com a média de 2 620 novos fogos entre 2018 e 2020 (Figura 1). No que diz respeito a novas licenças de construção, esta tem vindo a decrescer desde 2019, com uma média de 660 novas licenças anualmente. Isto significa que a oferta de novos fogos no concelho de Lisboa dever-se-á manter nos mesmo valores, com tendência a uma estabilização. Este aumento significativo de novos fogos concluídos reflete um dinamismo robusto no setor da construção e uma resposta ativa às necessidades habitacionais crescentes no concelho de Lisboa.
Verificou-se, no concelho de Oeiras, uma ‘explosão’ de novas licenças de construção em 2022, o que revela um dinamismo no setor da construção no concelho, sendo expectável que o número de novos fogos concluídos aumente significativamente nos próximos anos, como, aliás, os valores desde 2020 demonstram uma tendência crescente (Figura 14).
Novos Fogos Construídos Novas licenças de construção
INE
Fonte:
Lisboa
Fonte:
Fonte:
A análise do crescimento do preço da habitação (€/m 2 ) em Lisboa e Oeiras revela uma tendência consistente de valorização desde 2019 (Figura 15). No quarto trimestre de 2019, o preço médio por metro quadrado era de €3 286 em Lisboa e €2 256 em Oeiras, e esses valores aumentaram gradualmente nos trimestres seguintes, atingindo €4 167 e €3 158, respetivamente, no quarto trimestre de 2023. Isso representa um crescimento constante ao longo de quatro anos. Contudo, é em 2023 que se denota um abrandamento dos preços em ambos os concelhos – com Oeiras inclusivamente a reduzir o preço no último trimestre de 2023. Este ligeiro abrandamento reflete a conjuntura económica atual, sendo de esperar, no entanto, uma continuação da valorização do património nestes concelhos, se bem que a um ritmo menos acelerado que o apresentado em 2021 e 2022.
15 | Valor mediano das vendas por m 2 de alojamentos familiares (€)
Em relação ao mercado de arrendamento, em 2023, os preços médios por metro quadrado continuaram a tendência crescente (Figura 16), atingindo €15,2/m² em Lisboa e €13/ m² em Oeiras, representando aumentos de 9,2% e 7,7%, respetivamente, em comparação com 2022. Este crescimento constante nos últimos anos evidencia um mercado de arrendamento dinâmico, amplamente impulsionado pela crescente procura de arrendamento temporário e de longo prazo pelo fenómeno dos nómadas digitais, bem como, da população estudantil que procura, em Lisboa e Oeiras, locais de estabilização no sentido de prossecução das suas trajetórias académicas e profissionais.
Figura 16 | Valor mediano das rendas por m 2 de novos contratos de arrendamento (€)
Lisboa Oeiras
Fonte: INE
Figura
Lisboa Oeiras
Fonte: INE
Região Centro e Lisboa | Cascais · Estoril
214.462
População ou número de habitantes em Cascais
Variação anual população em Cascais 8.495 €
Preço médio E&V 2023 em Cascais
Variação anual preço médio E&V 2022-2023 em Cascais
O concelho de Cascais, dividido em quatro freguesias distintas, oferece um mosaico de opções habitacionais para diferentes estilos de vida e orçamentos, com uma facilidade de acessos e de meios de transporte disponíveis, proporcionando qualidade de vida. A freguesia de Cascais e Estoril concentra a oferta residencial premium do concelho. O ambiente cosmopolita que a costa do Estoril oferece faz desta “Riviera Portuguesa” um espaço sofisticado que disponibiliza uma oferta de cultura, gastronomia e qualidade de vida para os amantes do luxo e de um estilo de vida moderno e internacional. A freguesia de Carcavelos e Parede apresenta um estilo de vida descontraído à beira-mar, oferecendo casas isoladas a poucos passos da praia, ideais para aproveitar o sol e a brisa marítima. Os preços mais acessíveis – comparados com a freguesia de Cascais e Estoril – tornam Carcavelos e Parede um destino atraente para quem busca custo-benefício. O pólo universitário da Nova School of Business and Economics trouxe uma nova dinâmica à vila e ao mercado imobiliário da região, e o início da construção do projeto imobiliário no terreno da Quinta dos Ingleses, onde deverá nascer uma mega-urbanização de 906 fogos, um hotel, espaços comerciais e de serviços, e ainda um parque urbano, fará desta zona, implantada à beira-mar, num local dinâmico e atrativo para se viver e disfrutar da excelente qualidade de vida que esta freguesia proporciona. Nas freguesias do interior, Alcabideche e São Domingos de Rana, o perfil familiar é predominante. A oferta habitacional concentra-se em áreas com maior densidade populacional, com apartamentos e moradias. Os preços mais acessíveis, em comparação com as áreas costeiras, fazem destas freguesias uma opção interessante para famílias da classe média e média baixa.
As crescentes dificuldades no acesso ao crédito, a subida das taxas de juro registadas nos últimos dois anos, bem como uma diminuição geral do poder de compra e aumento de custo de vida de vida fizeram com que, em 2023, o número de transações diminuísse significativamente no concelho de Cascais, caindo para valores pré-pandemia. De facto, regista-se uma quebra de 24,4% no número de transações entre 2022 e 2023 (Figura 17).
Os compradores internacionais representam a totalidade das vendas da agência E&V Cascais, nomeadamente, cidadãos alemães, americanos e italianos. O preço médio de venda situou-se, em 2023, nos €8 945, uma subida de 107% face ao ano anterior, demonstrando a valorização e aumento da procura de habitação residencial premium na zona.
Fonte: INE
Figura 17 | Vendas de alojamentos familiares (n)
Fonte: INE, análise de dados Instituto de Marketing Research
Já o mercado de arrendamento entrou numa fase de estabilização, após uma tendência crescente no período pós-pandemia. De facto, o número de novos contratos de arrendamento pouco se alterou de 2022 para 2023, situando-se em 2 368 novos contratos (Figura 18).
Figura 18 | Novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (n)
É a partir do 1º trimestre de 2021 – já num período póspandemia – que o aumento dos preços se torna mais acentuado no concelho de Cascais (Figura 20). Iniciando-se em €2 776/ m2 no 1º trimestre de 2021, os preços chegaram a €3 976/m2 no 4º trimestre de 2023, representando um crescimento de aproximadamente 43,2% em três anos. Esse período destaca uma aceleração na valorização imobiliária, com os maiores incrementos trimestrais observados a partir do 3º trimestre de 2021. Este crescimento pode ser atribuído a fatores como a recuperação econômica pós-pandemia, o aumento da taxa de inflação e uma constante procura por residência no concelho conjugada com uma oferta reduzida, sendo que a tendência crescente dever-se-á manter em 2024.
Figura 20 | Valor mediano das vendas por m 2 de alojamentos familiares (€)
Fonte: INE
O setor de construção de habitação familiar em Cascais tem registado uma tendência ambivalente nos últimos anos. Por um lado, observa-se um aumento do número de fogos concluídos desde 2020, já as licenças para novas construções começam a declinar a partir de 2021, dando a entender que, provavelmente, nos próximos anos se registará um decréscimo de novos fogos concluídos (Figura 19).
Fonte: INE
Figura 19 | Novas construções e licenças para construção no concelho de Cascais (n)
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Fogos Novos Construídos Licenças de Construção
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No que ao mercado de arrendamento diz respeito (Figura 21), verifica-se, desde 2020, um aumento constante nos preços do arrendamento. Em 2020, o preço médio de arrendamento era de €10,4/m2 , subindo para €10,9/m2 em 2021. No entanto, entre 2022 e 2023, houve um crescimento significativo, com o preço alcançando €14,2/m2 em 2023. Este aumento de 13% entre 2022 e 2023 reflete a subida na taxa de inflação e retificação das rendas a nível nacional, e em que o concelho de Cascais não foge à regra.
Figura 21 | Valor mediano das rendas por m 2 de novos contratos de arrendamento (€)
11 15
Fonte: INE
TENDÊNCIAS DO MERCADO RESIDENCIAL PORTUGUÊS
Região Alentejo
Comporta · Melides
Região Alentejo | Comporta · Melides
11.181
População ou número de habitantes em Alcácer do Sal
13.954
População ou número de habitantes em Grândola
-0,95%
Variação anual população em Alcácer do Sal
0,17%
Variação anual população em Grândola
“Areiasdouradas,Águascristalinas.Umpequenoparaíso entre o mar e os campos de arroz”. A Comporta, localizada no Litoral Alentejano e às portas de Lisboa, destaca-se pela extensão de cerca de 40km de praias de areia branca, rodeadas por dunas e espaços verdes, conhecida por ser um destino muito procurado pelo seu ambiente relaxante, unindo um conjunto de infraestruturas de lazer e cultura e uma ampla oferta gastronómica. Em 2022, a população residente na zona que engloba os concelhos de Alcácer do Sal e Grândola não ultrapassava os 25 000 habitantes.
Ao contrário do que se passou na generalidade do país, o período da pandemia foi aquele em que o número de transações mais subiu e prosperou na Comporta (Figura 22). Em 2022 e 2023 destaca-se a tendência decrescente em aquisições, fruto da conjuntura internacional, Aumento do custo de vida, taxa de inflação e cada vez maiores dificuldades no acesso ao crédito de habitação.
Na agência Engel & Völkers Comporta, os compradores internacionais representaram 40% do total de vendas em 2023, com destaque para cidadãos alemães, ingleses e norte-americanos. Relativamente ao preço, observou-se uma subida de 28,6% no preço médio de venda, atingindo, em 2023, o valor de €9 000/m2 .
9.000 € Preço médio E&V 20231
28,57%
Variação anual preço médio E&V 2022-20231
22 | Vendas de alojamentos familiares (n)
Fonte: INE, Ministério da Justiça
Figura
Alcácer do Sal Grândola
Fonte: INE, análise de dados Instituto de Marketing Research
O mercado de arrendamento não é muito expressivo na zona da Comporta, com uma média de 74 novos contratos de arrendamento celebrados em 2023, nos concelhos de Alcácer do Sal e Grândola, não variando em muito comparativamente com 2022.
Figura 23 | Novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (n)
Os dados sobre licenças de construção e novos fogos concluídos para os concelhos de Alcácer do Sal e Grândola (Figura 24) demonstram alguma volatilidade, com subidas e descidas ao longo dos anos. No entanto, 2023 representa um crescimento, tanto em novas licenças (30,8%) como em fogos concluídos (26,4%), demonstrando a existência de uma necessidade de expandir a oferta de novas habitações na zona.
A análise do crescimento do preço da habitação (€/m 2 ) nos concelhos de Alcácer do Sal e Grândola revela uma tendência consistente de valorização desde 2022 (Figura 25). Em 2023, o concelho de Alcácer do Sal tem visto os preços subirem a um ritmo acelerado, atingindo os €2 067/ m 2 no último trimestre de 2023, sendo que em Grândola, apesar de registar uma subida no mesmo período, ela é menos acentuada, registando uma quebra no último trimestre de 2023, situando-se nos €1 273/m 2
Figura 25 | Valor mediano das vendas por m 2 de alojamentos familiares (€)
Alcácer do Sal Grândola
Fonte: INE
No que diz respeito ao mercado de arrendamento (Figura 26), é de notar um crescimento significativo nos valores praticados no concelho de Grândola, que passam de €5,2/ m 2 em 2022 para €7,4/m 2 em 2023. Em Alcácer do Sal regista-se a confirmação da tendência de crescimento de anos anteriores.
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Figura 24 | Novas construções e licenças para construção nos concelhos de Alcácer do s al e g rândola (n)
Figura 26 | Valor mediano das rendas por m 2 de novos contratos de arrendamento (€)
Alcácer do Sal Grândola
Fonte: INE
TENDÊNCIAS DO MERCADO RESIDENCIAL PORTUGUÊS
Região
Algarve
Lagos
Portimão
Albufeira · Carvoeiro
Vilamoura
Faro · Tavira
Região Algarve | Lagos
33.631
População ou número de habitantes em Lagos
Variação anual população em Lagos
Lagos, situada na zona Oeste do Algarve, é uma cidade rica em história, cultura e beleza natural constituída por uma população de cerca de 34 000 habitantes. Conhecida pelas suas magníficas praias e águas cristalinas e pelas suas formações rochosas impressionantes e grutas marinhas, Lagos possui um centro histórico encantador, repleto de ruas estreitas e calçadas, onde se encontram edifícios de arquitetura tradicional portuguesa, oferecendo uma vida noturna atrativa. Lagos tem também uma ligação profunda com a era dos Descobrimentos Portugueses. O concelho de Lagos oferece uma variedade de atividades ao ar livre, incluindo golfe, caminhadas, passeios de bicicleta e a cavalo, além de ser um excelente ponto de partida para explorar outras partes do Algarve, estando rodeada de boas ligações rodoviárias e com a proximidade ao Aeroporto de Faro, facilitando o acesso para visitantes e turistas internacionais.
Após um ligeiro abrandamento no número de transações no concelho de Lagos entre 2021 e 2022, em 2023 verifica-se um decréscimo nas vendas, com uma quebra de 20,6%, justificada pelas constantes subidas das taxas de juro, de inflação e aumento geral do custo de vida (Figura 32).
A análise dos preços médios de venda de imóveis pela Engel & Völkers mostra um aumento de 42% face a 2022, com o preço médio a atingir os € 4 738. A maioria dos compradores são internacionais (82%), sendo de destacar as nacionalidades alemã, inglesa e belga. Estes compradores procuram principalmente moradias familiares com mais de 200m2 , com vista de mar, proximidade de praias e em zonas com pouca densidade populacional.
€
Preço médio E&V 2023 em Lagos
Variação anual preço médio E&V 2022-2023 em Lagos
32 | Vendas de alojamentos familiares (n)
INE
O mercado de arrendamento de longa duração no concelho de Lagos tem vindo a estabilizar nos últimos anos, após uma subida verificada entre 2018 e 2021 (Figura 33). Em média, desde 2020, são celebrados 321 novos contratos de arrendamento anualmente (Figura 34).
Figura 33 | Novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (n)
Fonte:
Figura
Fonte: INE
Fonte: INE, análise de dados Instituto de Marketing Research
O setor de construção de habitação familiar em Lagos tem sido variável nos últimos anos (Figura 34). Nos últimos três anos foram atribuídas 247 novas licenças anualmente, verificando-se, no mesmo período, a conclusão de 115 fogos a cada ano. Com uma discrepância entre estes dois valores, é expectável que os próximos anos se verifique um crescimento da oferta de novos fogos no concelho de Lagos.
Figura 35 | Valor mediano das vendas por m 2 de alojamentos familiares (€)
Figura 34 | Novas construções e licenças para construção no concelho de l agos (n)
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Fogos Novos Construídos Licenças de Construção
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Fonte: INE e cálculos IMR
Source(s): Lorum ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit, sed diam nonummy nibh euismod tincidunt ut laoreet dolore magna aliquam erat volutpat
A análise do crescimento do preço da habitação (€/m2) em Lagos revela uma tendência consistente de valorização desde 2019 (Figura 35). No quarto trimestre de 2019, o preço médio por metro quadrado era de €2 009, e esse valor aumenta gradualmente nos trimestres seguintes, atingindo €3 182 no último trimestre de 2023, registando uma valorização de 36.9% desde 2019. Nos últimos três anos em particular, de 2021 a 2023, observa-se uma aceleração no ritmo de crescimento, com aumentos trimestrais significativos.
INE
Fonte: INE
Em relação ao mercado de arrendamento, em 2023, os preços médios por metro quadrado continuaram a tendência crescente (Figura 36), atingindo €8,9/m² em 2023, registando, desde 2017, uma taxa de crescimento anual de 9,3%.
Gráfico 7 | Dinâmica das rendas de habitação no concelho de Braga e Guimarães (2017 a 2022; novos contratos, €/m2xmês)
Figura 36 | Valor mediano das rendas por m 2 de novos contratos de arrendamento (€)
Fonte: INE
Fonte:
Região Algarve | Portimão
60.194
População ou número de habitantes em Portimão 0,64%
Variação anual população em Portimão
Fonte: INE, análise de dados Instituto de Marketing Research
Com uma população de 60 194 habitantes, Portimão é um importante destino turístico na região do Algarve, centro de uma variedade de atividades relevantes que dão dinamismo à região. Zona rica em oferta turística, desde praias, golf, património arquitetónico e cultural, Portimão faz com que o seu dia-a-dia seja vivido, a variados níveis, de forma intensa e marcado por um ritmo que se mantém ao longo do ano.
As crescentes dificuldades no acesso ao crédito, a subida das taxas de juro registadas nos últimos dois anos, bem como uma diminuição geral do poder de compra e aumento da qualidade de vida fizeram com que, em 2023, o número de transações diminuísse significativamente no concelho de Portimão, caindo para valores pré-pandemia. De facto, regista-se uma quebra de 36,3% no número de transações entre 2022 e 2023 (Figura 37).
2.835 €
Preço médio E&V 2023 em Portimão 12,41%
Variação anual preço médio E&V 2022-2023 em Portimão
Fonte: INE
Figura 37 | Vendas de alojamentos familiares (n)
Já o mercado de arrendamento entrou numa fase de estabilização, após uma tendência crescente entre 2019 e 2021. De facto, o número de novos contratos de arrendamento pouco se alterou de 2022 para 2023, situando-se em 854 novos contratos (Figura 38).
Figura 38 | Novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (n)
É a partir do 3º trimestre de 2021 – já num período póspandemia – que o aumento dos preços se torna mais acentuado no concelho de Portimão (Figura 40). Iniciando-se em €1 770/m2 no 3º trimestre de 2021, os preços chegaram a €2 541/m 2 no 4º trimestre de 2023, representando um crescimento de aproximadamente 30,3% em três anos. Esse período destaca uma aceleração na valorização imobiliária, com os maiores incrementos trimestrais observados a partir do 3º trimestre de 2022. Este crescimento pode ser atribuído a fatores como a recuperação econômica pós-pandemia, o aumento da taxa de inflação e uma constante procura por residência no concelho conjugada com uma oferta reduzida, sendo que a tendência crescente dever-se-á manter em 2024, ou seja, uma estabilização dos preços.
Figura 40 | Valor mediano das vendas por m 2 de alojamentos familiares (€)
Fonte: INE
O crescimento de novas licenças de construção em 2022 não foi acompanhado em 2023, em que foi registada uma diminuição de 26,9% na emissão de novas licenças (Figura 39). Contudo, o número de fogos concluídos já começa a revelar, em 2023, um incremento de novo produto na região, com um crescimento de 75,3% face a 2022, sendo, no entanto, um número ainda reduzido de oferta tendo em consideração a constante procura de habitação em Portimão.
Fonte: INE
INE
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Figura 39 | Novas construções e licenças para construção no concelho de Portimão (n)
O mercado de arrendamento registou duas subidas significativas recentemente (Figura 41): em 2022, o preço subiu 10,1% face a 2021, sendo que em 2023 esse crescimento foi ainda mais acentuado – 14,2% - atingindo um valor médio de €9,25/m2
Figura 41 | Valor mediano das rendas por m 2 de novos contratos de arrendamento (€)
Gráfico 7 | Dinâmica das rendas de habitação no concelho de Braga e Guimarães (2017 a 2022; novos contratos, €/m2xmês)
Fonte: INE
INE, análise de dados ImoEconometrics
Source(s): Lorum ipsum dolor sit amet, consectetuer
Fogos Novos Construídos Licenças de Construção
Fonte:
Fonte:
2
Região Algarve | Albufeira · Carvoeiro
44.546
População ou número de habitantes em Albufeira
23.950
População ou número de habitantes em Lagoa
0,88%
Variação anual população em Albufeira
0,89%
Variação anual população em Lagoa
Albufeira e Lagoa, concelhos localizados no centro da região do Algarve, no sul de Portugal, com uma população de cerca de 65 000 habitantes, caracterizam-se por serem fortes pólos turísticos, em que a sua população triplica nos meses de verão, fruto de possuírem excelentes praias e uma vida noturna singular. Ambos os concelhos beneficiam de excelentes infraestruturas rodoviárias, encontrando-se a uma curta distância do Aeroporto de Faro, facilitando o acesso para visitantes internacionais e tornando a região ainda mais atraente como destino de férias.
Após uma retoma durante a pós-pandemia, o número de transações de imóveis residenciais verifica um abrandamento a partir de 2022 (Figura 27). O aumento das taxas de juro e de inflação, o aumento do custo de vida e uma conjuntura internacional desfavorável explicam de forma vincada a diminuição das transações, que em Albufeira regista uma queda de 16,2% e de 29,2% no concelho de Lagoa.
3.863 €
Preço médio E&V 20232
16,95%
Variação anual preço médio E&V 2022-20232
A análise dos preços médios de venda de imóveis pela Engel & Völkers mostra um aumento significativo em ambos os concelhos. Em Albufeira, o preço médio atingiu € 3 863, com uma variação anual de 17%, enquanto em Lagoa foi de € 3 714, com uma variação anual de 7,1%. Os compradores internacionais representam a maioria (72,4%), sendo de destacar as nacionalidades alemã, belga e inglesa. Estes compradores procuram principalmente moradias unifamiliares com mais de 300m 2 , com vista de mar, na proximidade de praias e próximo de serviços.
27 | Vendas de alojamentos familiares (n)
Fonte: INE
Figura
Fonte: INE, análise de dados Instituto de Marketing Research
O Programa de Renda Convencionada, iniciado em 2021 no concelho de Albufeira, traduz-se num regime aplicável às habitações, de que a autarquia é proprietária, e que se pretende arrendar por valores inferiores aos valores médios praticados no mercado de arrendamento privado, no sentido de ajudar famílias mais carenciadas e minimizar o impacto social das subidas das taxas de inflação e custo de vida. Este programa poderá ter impacto nos novos contratos de arrendamento da zona, e como tal, continua a verificar-se, em 2023, uma subida do número de novos contratos, atingindo os 580 em Albufeira. No concelho de Lagoa também se verifica um crescimento, atingindo os 254 novos contratos (Figura 28).
Figura 28 | Novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (n)
Os preços de habitação nos dois concelhos algarvios não tem parado de aumentar, e desde 2019 que os preços subiram 29,5% em Albufeira e 34,2% no concelho de Lagoa (Figura 30). Analisando a taxa de crescimento anual, verifica-se que, desde 2019, ela foi de 9% em Albufeira e 11% no concelho de Lagoa. Olhando para o ritmo de crescimento para 2023 face ao ano anterior, ele foi de 9,6% e 10%, respetivamente, demonstrando que o crescimento dos preços de habitação tem sido resiliente, justificado pelo interesse em adquirir habitação na zona e na reduzida oferta de produto residencial.
Figura 30 | Valor mediano das vendas por m 2 de alojamentos familiares (€)
Albufeiral Lagoa
Fonte: INE
Desde 2020 que o número de novas licenças de construção tem vindo a aumentar nos concelhos de Albufeira e Lagoa (Figura 29), no entanto, o número de novos fogos concluídos ainda não acompanha o ritmo crescente das novas licenças. Em 2023 verifica-se um crescimento de 14,9% no número de novos fogos concluídos, e é expectável que este indicador continue numa trajetória ascendente.
Figura 29 | Novas construções e licenças para construção nos concelhos de Albufeira e l agoa (n)
Fonte: INE
Lagoa
O valor dos contratos de arrendamento também têm seguido uma tendência de crescimento desde 2017 (Figura 31), tal como o preço de habitação, tendo sido verificado um crescimento, de 2022 para 2023, de 9,3% em Albufeira e 6,9% no concelho de Lagoa. Olhando para o ritmo de crescimento para 2023 face ao ano anterior, ele foi de 9,6% e 10%, respetivamente.
Figura 31 | Valor mediano das rendas por m 2 de novos contratos de arrendamento (€)
Fonte: INE 4 7 10
Gráfico 7 | Dinâmica das rendas de habitação no concelho de Braga e Guimarães (2017 a 2022; novos contratos, €/m2xmês)
9,06
Albufeiral Lagoa
Fonte: INE, análise de dados ImoEconometrics
Fonte: INE
Fogos Novos Construídos Licenças de Construção
Região Algarve | Vilamoura
72.538
População ou número de habitantes em Loulé
-0,19%
Variação anual população em Loulé
Vilamoura, situada no coração do Algarve, no concelho de Loulé, é um dos destinos mais prestigiados da Europa e uma referência turística a nível nacional e internacional. Conhecida pelas suas praias e campos de golfe de renome internacional, é uma zona amplamente conhecida para a prática de Golfe, Vela, Ténis, Padel e Equitação, sendo palco de inúmeros torneios internacionais, nas várias modalidades de desporto. A Marina de Vilamoura é o Ex-líbris por excelência, internacionalmente distinguida por várias associações, reúne em si uma vida cosmopolita, rodeada dos melhores restaurantes, bares elegantes e lojas exclusivas, tornando-a uma das principais atrações turísticas. Vilamoura oferece inúmeras ciclovias e caminhos pedonais, envolta de natureza e de um excelente e cuidado paisagismo, Vilamoura proporciona um estilo de vida ímpar, saudável e variado, tanto para quem a procura como destino turístico, como para quem elege Vilamoura para viver.
A procura por habitação, que vinha crescendo constantemente até 2022 (Figura 42), experimentou uma queda em 2023. A nível nacional – e segundo dados do INE – houve uma diminuição significativa de 18,7% no número de transações imobiliárias no último trimestre de 2023. No caso específico do concelho de Loulé, essa redução também foi observada, porém em uma escala maior, com uma diminuição de 39,3% no número de habitações vendidas em 2023, face ao ano anterior.
A análise dos preços médios de venda de imóveis pela Engel & Völkers em Vilamoura mostra um aumento de 11,8% face a 2022, com o preço médio a atingir os € 4.520.
4.520 €
Preço médio E&V 2023 em Loulé
11,77%
Variação anual preço médio E&V 2022-2023 em Loulé
Metade dos compradores são cidadãos internacionais, com destaque para alemães, franceses e suíços. Estes compradores procuram principalmente moradias unifamiliares com mais de 300m 2 , com quatro quartos, jardim e piscina, e procuram ainda apartamentos entre dois e três quartos com amplos terraços, beneficiando das excelentes infraestruturas urbanísticas e infraestruturas de serviços que Vilamoura oferece.
Já o mercado de arrendamento entrou numa fase de estabilização, após uma tendência crescente entre 2019 e 2021. De facto, o número de novos contratos de arrendamento pouco se alterou de 2022 para 2023, situando-se em 1 002 novos contratos, equivalendo a uma subida de 2,6% (Figura 43).
Fonte: INE
Figura 42 | Vendas de alojamentos familiares (n)
Fonte: INE, análise de dados Instituto de Marketing Research
Figura 43 | Novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (n)
750 1250
Figura 45 | Valor mediano das vendas por m 2 de alojamentos familiares (€)
Fonte: INE, análise de dados ImoEconometrics
INE
O setor de construção de habitação familiar no concelho de Loulé tem registado uma tendência crescente nos últimos anos. Desde 2020, o número de novos fogos concluídos tem aumentado progressivamente (Figura 44). Contudo, o número de licenças diminuiu 26,9% em 2023. É expectável que o número de fogos concluídos mantenha a tendência crescente nos próximos anos.
Figura 44 | Novas construções e licenças para construção no concelho de l oulé (n)
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Fogos Novos Construídos Licenças de Construção
A análise do crescimento do preço da habitação (€/m 2 ) em Loulé revela uma tendência relativamente consistente de valorização desde 2019 (Figura 45). No quarto trimestre de 2019, o preço médio por metro quadrado era de €2 170, e esses valores aumentaram gradualmente nos trimestres seguintes, atingindo €3 269, no quarto trimestre de 2023. Em 2023, observa-se uma aceleração no ritmo de crescimento com aumentos trimestrais significativos, acabando o ano com uma valorização de 8,2%.
Fonte: INE
Em relação ao mercado de arrendamento, em 2023, os preços médios por metro quadrado continuaram a tendência crescente (Figura 46), atingindo €9,4/m², representando um aumento de 11,7% em comparação com 2022.
Figura 46 | Valor mediano das rendas por m 2 de novos contratos de arrendamento (€)
Gráfico 7 | Dinâmica das rendas de habitação no concelho de Braga e Guimarães (2017 a 2022; novos contratos, €/m2xmês)
Fonte: INE 1500 2500 3500
Fonte: INE, análise de dados ImoEconometrics
Fonte:
Região Algarve | Faro e Tavira
67.924
População ou número de habitantes em Faro
27.609
População ou número de habitantes em Tavira
0,15%
Variação anual população em Faro
-0,34%
Variação anual população em Tavira
Faro, capital do Algarve, conta com perto de 68 000 habitantes em 2022, centra em si a maior parte dos serviços administrativos da região, sendo uma zona propícia para a implantação de atividades terciárias e comerciais, subsidiadas pela função habitacional. Menos vocacionada para o turismo que outras regiões do Algarve, a cidade de Faro conta com uma vida citadina preenchida por eventos culturais ao longo do ano, e com um rico património histórico.
O concelho de Tavira, com perto de 28.000 habitantes, encontra-se na ponta este do Sotavento Algarvio, e é uma zona rica em história e património, integrando em si parte do Parque Natural da ria Formosa, com fisionomia bastante diversificada devido aos canais formados sob a influência das correntes de maré, formando assim, uma rede hidrográfica densa, servindo de habitat natural a uma diversidade de aves aquáticas.
Após um abrandamento durante a época de pandemia, os concelhos de Faro e Tavira viram um florescimento das transações de alojamento, com crescimento de 25% e 21,7%, respetivamente, entre 2020 e 2022. Contudo, no ano de 2023 denota-se uma quebra (Figura 47) nesse crescimento, fruto da escassez de stock e aumentos das taxas de juro. Espera-se uma estabilização destes valores para 2024.
2.822 €
Preço médio E&V 2023 em Faro
3.003 €
Preço médio E&V 2023 em Tavira
19,93%
Variação anual preço médio E&V 2022-2023 em Faro
25,33%
Variação anual preço médio E&V 2022-2023 em Tavira
Os valores médios das transações de compra de habitação na E&V Faro e Tavira rondam os €3 202/m2 – uma valorização de 8,3% face a 2022 – com uma procura, em Faro, por apartamentos com mais de 200m2 , três quartos, piscina e terraço, e em Tavira, a moradia é propriedade mais procurada, sendo privilegiada a vista mar e proximidade com as praias. Os compradores internacionais representam metade das compras em Faro e 91,7% das compras em Tavira.
47 | Vendas de alojamentos familiares (n)
Fonte: INE
Figura
Fonte: INE, análise de dados Instituto de Marketing Research
O mercado de arrendamento apresenta-se estável nos dois concelhos, sendo de destacar um crescimento, em 2023, de 20,8% de novos contratos de arrendamento no concelho de Tavira (Figura 48).
Figura 48 | Novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (n)
A análise do crescimento do preço da habitação (€/m 2 ) em Faro e Tavira revela uma tendência consistente de valorização desde 2019 (Figura 50). No quarto trimestre de 2019, o preço médio por metro quadrado era de €1 622 em Faro e €1 827 em Tavira, e esses valores aumentaram gradualmente nos trimestres seguintes, atingindo €2 315 e €2 826, respetivamente, no quarto trimestre de 2023. Isso representa um crescimento constante ao longo de quatro anos. Nos últimos três anos em particular, de 2021 a 2023, observa-se uma aceleração no ritmo de crescimento em Tavira, com aumentos trimestrais significativos, explicados, não só pelos fatores macroeconômicos que atingem praticamente todas as zonas do país, mas também por uma maior procura de habitação no concelho.
Figura 50 | Valor mediano das vendas por m 2 de alojamentos familiares (€)
Fonte: INE
O número de novos fogos não sofre alterações significativas face a 2022 (Figura 49), tendo sido observados 112 novos fogos em 2023. No que diz respeito a novas licenças de construção, ela tem oscilado desde 2017, com 2022 a representar um pico, com a emissão de 362 novas licenças. Em 2023, esse valor desce 61,6%, fixando-se nas 224. Este aumento significativo, tanto nos novos fogos concluídos como nas novas licenças de construção, refletem um dinamismo no setor da construção e uma resposta ativa às necessidades habitacionais crescentes nas zonas de Faro e Tavira.
49 | Novas construções e licenças para construção nos concelhos de Faro e tavira (n)
Em relação ao mercado de arrendamento, em 2023, os preços médios por metro quadrado continuaram a tendência crescente (Figura 51), atingindo €7,3/m² em Faro e €9/m² em Tavira, representando aumentos de 2,5% e 10,7%, respetivamente, em comparação com 2022.
Gráfico 7 | Dinâmica das rendas de habitação no concelho de Braga e Guimarães (2017 a 2022; novos contratos, €/m2xmês)
Figura 51 | Valor mediano das rendas por m 2 de novos contratos de arrendamento (€)
Fonte: INE 4 7 10
Fonte: INE
Fonte: INE
Faro Tavira
Faro Tavira
Figura
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