Market Report Portugal 2022-2023

TENDÊNCIAS DO MERCADO RESIDENCIAL PORTUGUÊS

Região Alentejo

Comporta · Melides

Região Alentejo | Comporta

Mercado de Habitação de Comporta

A Comporta situa-se no Litoral Alentejano que vai do rio Sado à Zambujeira do Mar, e em termos administrativos, os concelhos de Alcácer do Sal, Grândola, Santiago do Cacém, Odemira e Sines.

Apenas a 90 minutos de carro de Lisboa, as praias de areia branca da costa alentejana têm uma extensão de 29 km, beneficiando de uma paisagem natural ímpar. A Costa Alentejana permaneceu em grande parte subdesenvolvida, preservando a sua autenticidade e é hoje um último reduto de costa selvagem europeia. Recentemente, começou a atrair celebridades, políticos e até a realeza para as suas praias, assim como o interesse de promotores nacionais e internacionais. Nos últimos anos, surgiram novos resorts e projetos residenciais de alta qualidade com boas infraestruturas e equipamentos de suporte. Atualmente, a Costa Alentejana está equipada com campos de golfe, marinas, trilhas para caminhadas e ciclovias, campos de futebol e tênis.

A freguesia da Comporta (população de 1,1 mil pessoas) faz parte do concelho de Alcácer do Sal (população de 11,1 mil pessoas), enquanto a freguesia de Melides (população de 1,5 mil pessoas) faz parte do concelho de Grândola (população de 13,8 mil pessoas).

A procura de habitação no concelho do Litoral Alentejano não sofreu com a pandemia do Covid-19, antes pelo contrário verificou-se um aumento do número de vendas dos empreendimentos residenciais nas freguesias da Comporta e de Melides. Com efeito, a pandemia de Covid19 beneficiou o mercado imobiliário do Alentejo Litoral, com o aumento do interesse em zonas litorais de menor densidade e oferta de moradias com mais espaço exterior. No ano de 2022, sem as restrições impostas pelo confinamento, o aumento da inflação, das taxas de juro e valorização do produto residencial verificou-se uma diminuição da procura no Litoral Alentejano, com uma diminuição do número de transações em cerca de 34% em Alcácer do Sal e 17% em Grândola (ver gráfico 1).

Segundo Vitor Paiva, Diretor da E&V Comporta a procura depois da redução observada em 2022 deverá permanecer relativamente constantes durante 2023

As revendas continuam a representar a larga maioria das transações de habitação Em 2022, 93% e 95% total das transações nos concelhos de Alcácer do Sal e Grândola foram revendas

Fonte: INE análise de dados ImoEconometrics

33.514

3.607 €

Populaçãoounúmerode habitantesnaComporta

Preço médio E&V 2022

gráfico 1 | Evolução do número de transações nos concelhos de Alcácer do sal e Grândola (2019-2022, ano)

Nos últimos três anos, os concelhos de Alcácer do Sal e Grândola registaram, em média, apenas 54 e 74 novos contratos de arrendamento, respetivamente Isto significa que cerca de 1,2% do stock de habitação em Alcácer do Sal e 1,3% em Grândola é arrendado anualmente, um valor muito reduzido

gráfico 2 | número de novos contratos de arrendamento habitacional no concelho de Alcácer do sal (ano)

Na agência da E&V Comporta, os compradores internacionais representam cerca de 60% do total das transações de habitação, com os compradores internacionais alemães, suíços, britânicos e belgas a lideraram as compras de habitação neste mercado. Os compradores norte americanos têm vindo a assumir uma importância crescente no produto residencial de luxo no Litoral Alentejano.

De acordo com Vitor Paiva, os produtos residenciais mais procurados pelos clientes da agência da E&V Comporta são as moradias com três quartos. O ticket médio de aquisição na E&V Comporta situa-se nos €600 mil. A percentagem de clientes nacionais da E&V Comporta que adquire habitação com recurso a crédito bancário ronda os 50%.

O mercado de arrendamento de curta duração também não muito relevante, com 5% e 10% do parque habitacional alocado ao alojamento local nos concelhos de Alcácer do Sal e Grândola respetivamente.

Fonte: INE, Ministério da Justiça, cálculo e análise de dados ImoEconometrics

Fonte: INE análise de dados ImoEconometrics

No primeiro trimestre de 2023, o número total de casas em oferta para venda no concelho de Alcácer do Sal rondava os 250 fogos (novos e usados) O número de casas atualmente em oferta representa 5% de todo o parque habitacional do concelho de Alcácer do Sal

gráfico 3 | oferta versus procura no concelho de Alcácer do sal (2023)

Nos últimos três anos foram construídos, em média, 19 fogos anualmente (ver gráfico 4), representando apenas 7% das transações de habitação no concelho de Alcácer do Sal no mesmo período (ver gráfico 1) Os processos de licenciamento de construção de habitação no concelho de Alcácer, com um valor médio anual na ordem das 62 licenças de construção, durante os últimos 3 anos (gráfico 4) O output efetivo de construção nova em Alcácer do Sal nos próximos anos vai depender da capacidade dos promotores em realizarem as obras já licenciadas, considerando as atuais condicionantes de falta de mão-deobra e elevados custos dos materiais de construções, não sendo claro se as casas já licenciadas sejam construídas e entrem no mercado Na freguesia da Comporta a situação de carência de nova construção é ainda mais notória, com a oferta de produto residencial novo praticamente inexistente (ver gráfico 5)

gráfico 5 | oferta de habitação nova versus usada na freguesia da comporta (2023)

O tempo médio para o escoamento da oferta residencial existente no concelho de Alcácer do Sal situa-se atualmente nos 11 meses. O tempo de comercialização na Comporta e em Melides poderão ser afetados pelo crescimento exponencial dos preços de oferta de produto residencial nestes mercados, com eventual aumento dos tempos de comercialização.

gráfico 4 | nova construção e licenças para construção no concelho de Alcácer do sal (2018 - 2022, ano)

A oferta de produto residencial novo na freguesia da Comporta situa-se atualmente nos 5% do total da oferta, não sendo expectável uma grande alteração desta situação no curto prazo, tendo em conta a nova construção esperada. Na freguesia de Melides no concelho de Grândola a oferta de produto residencial (novo e usado) é ainda mais diminuto, não havendo atualmente produto residencial novo em oferta. Segundo Vitor Paiva, a construção de novo produto residencial no Litoral Alentejano deverá registar algum aumento nos próximos 12 meses.

Fontes: INE e ADENE, cálculos ImoEconometrics

Fontes: Engel & Völkers portais imobiliários e base de dados ImoEconometrics Oferta total excluindo lotes de terreno

Fontes: Engel & Völkers portais imobiliários e base de dados ImoEconometrics Oferta total excluindo lotes de terreno

Preços

A pandemia não afetou o mercado na freguesia da Comporta Antes pelo contrário, os preços de habitação na Comporta aumentaram de forma muito expressiva, mais de 165% desde 2019 (ver Gráfico 6) e 67% em 2022, os preços atingindo valores médios de oferta de 6 500 €/m2 no final de 2022

gráfico 6 | dinâmica dos preços de oferta de habitação na freguesia da Comporta (T2-2019 a T4-2022; €/m2)

A entrada de algum produto residencial novo terá também contribuído para esta impressionante dinâmica dos preços Este comportamento, mostra também que a Comporta, assim como Melides, consolidaram o seu posicionamento no mercado residencial internacional de luxo Em maio de 2023, a Comporta e Melides registavam valores médios de oferta (asking price) a rondar os 8 000 €/m2 e 11 000 €/m2 respetivamente Como mencionado anteriormente, estes aumentos observados nos valores de oferta são também um contributo para a redução da procura nestes mercados

O mercado de arrendamento de longo prazo na Comporta e em Melides tem uma dimensão muito reduzida, sendo praticamente inexistente O mercado de arrendamento de curto prazo, por outro lado, tem alguma expressão, com 23% e 16% do parque habitacional, respetivamente, nas freguesias da Comporta e de Melides

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lisboa, 2023